UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA

“UNIVERSIDAD NACIONAL
HERMILIO VALDIZAN”

“VALUACIÓN URBANO COMERCIAL”

UNHEVAL

CURSO :

 TASACIÓN Y PETITAJE
UNHEVAL
CÁTEDRA :

 ING. JORGE MEYZÁN BRICEÑO

ALUMNO :

 GALVEZ CHACON JOHN BILLY

TASACION Y PERITAJE
 UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA

CONTENIDO
INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN.............................................................................................4
I. DATOS GENERALES..............................................................................................................4
PROPIETARIO:............................................................................................................................4
SOLICITANTE:............................................................................................................................4
LOCALIZACIÓN:........................................................................................................................4
FECHA DE VALUACIÓN:..........................................................................................................4
VALOR COMERCIAL:................................................................................................................4
PERITO:.......................................................................................¡Error! Marcador no definido.
VALUACIÓN DE UN TERRENO.......................................................................................................5
II. MEMORIA DESCRIPTIVA.....................................................................................................5
1.01. NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS...........................................................................5
1.02. SOLICITANTE.............................................................................................................5
1.03. SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO...................................................................5
1.04. OBJETO DE LA VALUACIÓN....................................................................................5
1.05. METODOLOGÍA EMPLEADA....................................................................................5
1.06. FECHA DE LA TASACION REFERIDA.....................................................................6
1.07. UBICACIÓN.................................................................................................................6
1.08. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS................................................................8
1.09. ÁREAS DEL TERRENO Y LA EDIFICACION..........................................................9
1.10. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO....................................................10
1.11. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS................................................10
1.12. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL TERRENO.........................................10
1.13. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE PLANTAS DE LA EDIFICACION..11
1.14. DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION...............................................................14
1.15. ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCION...............................................................15
1.16. ESTADO DE CONSERVACIÓN DE EDIFICACIÓN...............................................15
1.17. DEPRECIACIÓN........................................................................................................16
1.18. SERVIDUMBRES.......................................................................................................16
1.19. GRAVÁMENES Y CARGAS.....................................................................................16
1.20. VULNERABILIDAD DEL PREDIO..........................................................................16
1.21. FUENTE Y PROCEDENCIA DE INFORMACION..................................................16
1.22. OBSERVACIONES....................................................................................................17
III. VALUACIÓN.........................................................................................................................17
A. VALUACIÓN DEL TERRENO......................................................................................18
B. VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN...............................................................................18
A. VALUACIÓN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS.............................................21
IV. CUADRO DE RESUMEN..................................................................................................22
V. ANEXOS..................................................................................¡Error! Marcador no definido.

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VI. PANEL FOTOGRÁFICO....................................................................................................24

VII. PLANOS..............................................................................¡Error! Marcador no definido.

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INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

I. DATOS GENERALES
PROPIETARIO:

SR. ARNALDO ALVARADO URETA

SOLICITANTE:

ING. JORGE MEYZÁN BRICEÑO

LOCALIZACIÓN:

MZ A LT 1 –pillcomarca AV. Juan Velasco alvarado -DISTRITO DE

AMARILIS PROVINCIA DE HUANUCO DEPARTAMENTO DE
HUANUCO

FECHA DE VALUACIÓN:

06 DE NOVIEMBRE DEL 2020

VALOR COMERCIAL:
S/. 900,757.131

PERITO:

GALVEZ CHACON JOHN BILLY

HUÁNUCO, NOVIEMBRE DEL 2020

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VALUACIÓN DE UN TERRENO

II. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS

SR. ARNALDO ALVARADO URETA

1.2. SOLICITANTE

ING. JORGE MEYZÁN BRICEÑO

1.3. SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO

El predio se encuentra inscrito en la Superintendencia Nacional de los

Registros Públicos “SUNARP”

1.4. OBJETO DE LA VALUACIÓN

La presente tasación tiene como objetivo, determinar el valor comercial del

inmueble de área 240 m2 Con el fin de tener una referencia acerca de su valor
a la actualidad, para su futura venta.

1.5. METODOLOGÍA EMPLEADA

La presente valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional

de Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial N° 172 – 2016 –
VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016, aplicando el método de valuación
directa, previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas.

INSPECCIÓN OCULAR

Se realizó una visita de inspección in situ al predio y a su entorno, a fin de

determinar las características de este

VALORES UTILIZADOS

 Para la valorización del terreno, se ha hecho uso del Valor Arancelario

2019.
 La valuación de la edificación se efectúa de acuerdo a los Valores
Unitarios Oficiales de edificaciones para la Sierra vigentes para el
ejercicio del año fiscal 2020, aprobado mediante Resolución Ministerial
N° 370 – 2019 – VIVIENDA.
 Para la depreciación de las edificaciones se utilizó la Tabla N°01 (Para
viviendas) de Porcentaje de Depreciación por Antigüedad y Estado de
Conservación según el Material Estructural Predominante que se
encuentran en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

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 Para la depreciación de la obras complementarias se utilizó la Tabla

N°15 (Factor de Depreciación para Bienes Muebles, Enseres, Equipos de
Oficina y Repuestos), del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
1.6. FECHA DE LA TASACION REFERIDA

La tasación se realizó para el día 06 de noviembre del 2019

1.7. UBICACIÓN

El Predio se encuentra ubicado en:

 Departamento : Huánuco
 Provincia : Huánuco
 Distrito : Pillcomarca
 Urbanización : MZ A LT 1 –pillcomarca
Av. Juan Velasco Alvarado

UBICACIÓN DISTRITAL

TASACION Y PERITAJE
 IMAGEN 01. Se muestra una imagen el Google Earth , la ubicación del predio a tasar

Las coordenadas UTM son:

N° ESTE NORTE
VERTICE
1 3860.4531 8011.0868
2 3871.6972 8017.6114
3 3860.521 8033.5909
4 3849.9578 8029.0447

TASACION Y PERITAJE
AV. JUAN VELASCO ALVARADOAV.

1.8. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

LINDEROS

 Por el frente lado oeste, Colinda con el AV juan Velasco Alvarado, línea
recta de 20.00 ml.
 Por la derecha entrando o lado sur, colinda con la av. sin nombre línea
recta de 12ml.
 Por la izquierda entrando o lado norte, colinda con la propiedad de
terceros, línea recta con ángulo interno recto de 12ml.
 Por el fondo o lado este, colinda con la propiedad de terceros, línea recta
en ángulo recto interno de 20.00 ml.

TASACION Y PERITAJE
 -

IMAGEN 02. Se muestra los colindantes del predio a tasar en cada lado.

PERIMETRO

El terreno cuenta con un perímetro de 64 ml.

1.9. ÁREAS DEL TERRENO Y LA EDIFICACION

a) Área del terreno

Área del
terreno
240m2

b) Área de la edificación

N° Piso Área Techada

TASACION Y PERITAJE
 1er nivel 229.50 m2
2do nivel 249.20m2
3er nivel 247.80m2

229.50m2

1.10.
249.20m2

247.80m2

ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

 Zonificación : es una zona Urbana

 Uso actual : Vivienda

TASACION Y PERITAJE
1.11. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
 Calles : Se encuentra en el AV juan Velasco Alvarado, es
carretera sin pavimentar.
 Veredas : si cuenta.

 Servicios : La zona si cuenta con servicios públicos de

agua, desagüe.
Cuenta con Energía eléctrica y teléfono

1.12. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL TERRENO

El terreno materia de tasación es accesible por la Av. universitaria Huánuco-
LIMA entrando por el JR .Daniel Alcides Carrión

También es accesible entrando por la AV juan Velasco Alvarado.

El terreno en valuación es de forma recular con topografía plana, las

edificaciones adyacentes son de material noble.

1.13. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE PLANTAS DE LA

EDIFICACION
De acuerdo a la inspección ocular que he realizado, he podido observar que la
edificación consta de 3 pisos cochera en el ingreso y azotea.

La edificación está destinada a ser usada como vivienda y alquiler de cuartos.

La distribución del inmueble es de la siguiente manera:

PRIMER PISO:

TASACION Y PERITAJE
 Área

techada: Primer nivel = 229.50 m²

SEGUNDO PISO:

TASACION Y PERITAJE
TASACION Y PERITAJE
 Área techada: Segundo nivel = 249.20 m²

TERCER PISO:

TASACION Y PERITAJE
Área techada: Segundo nivel = 247.80m²

AZOTEA: con parapetos de ladrillos de albañilería confinada en todo su perímetro.

El inmueble consta de obras complementarias como:

 Cerco perimétrico en la azotea parapeto de ladrillo de arcilla de soga

,acabado cara vista h=1.00mts

TASACION Y PERITAJE
1.14. DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION
Según verificación ocular:

Actualmente el predio está terminado con acabados en estado de conservación

regular y el mantenimiento es precario; el predio fue construido en el año
2010.

El sistema estructural empleado en el predio, es confinado en todas las

direcciones, es decir se empleó muros de ladrillo de soga confinado con vigas
y columnas de concreto armado.

Según la inspección realizada las especificaciones técnicas de la construcción

existente son las siguientes:

 CIMIENTO : de concreto ciclópeo 1:10 + 30% de Piedra

 SOBRE CIMIENTO, de concreto 1:8 + 30% PM
 MUROS: Muros de albañilería confinada, de ladrillo King
Kong 18 huecos. Asentado de soga tarrajeo interior y
exterior con mortero en todos los niveles.
 COLUMNAS Y VIGAS, de concreto f'c=210 kg/cm2.
 TECHO, en todos los niveles es de concreto armado
f'c=210 kg/cm2, de tipo aligerado.
 ESCALERAS, de concreto armado f'c=210 kg/cm2,
 PISO, Piso el 15% es de sementó pulido y el resto de
Cerámico Nacional de 30 X 30 Cm de Color en todos los
niveles y escaleras.
 PUERTAS, las puertas son de Madera excepto, 6 puertas
de fierro

 VENTANAS, 24 ventanas de vidrio templado tratado

polarizado (Sistema Nova) 2 ventanas de fierro de vidrio
trasparente

 1ER PISO Y 2DO PISO

PARTIDAS TIPO
MUROS Y
COLUMNAS

TASACION Y PERITAJE
 TECHOS
PISOS
PUERTAS Y
VENTANAS
REVESTIMIEN
TOS
BAÑOS
INSTALACIONE
S ELECTRICAS
Y SANITARIAS

OBRAS COMPLEMENTARIAS

OBRA TIPO
COMPLEMENTARIA
CERCO PERIMETRICO
PORTON
CAJA DE REGISTRO

1.15. ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCION

La antigüedad de la construcción se especifica por pisos:
Primer Piso : 9 años de Antigüedad.
Segundo Piso : 9años de Antigüedad.
Tercer piso : 9 años de Antigüedad.

1.16. ESTADO DE CONSERVACIÓN DE EDIFICACIÓN

De acuerdo a la Inspección ocular efectuada al inmueble, el estado de

conservación que la edificación tiene se especifica por pisos según la
antigüedad y considerando que el sistema estructural predominante en este caso
es concreto.

ESTADO DE
DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD
CONSERVACIÓN
1°,2° ,3° Hasta 10 años Regular

1.17. DEPRECIACIÓN

De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, se tiene:

Tabla N° 01

TASACION Y PERITAJE
 DESCRIPCIÓ ESTADO DE DEPRECIACIÓN FACTOR
N CONSERVACIÓN % DEPRECIACIÓN
1ER PISO Regular
2 DO PISO Regular 23 0.23
2 DO PISO Regular

1.18. SERVIDUMBRES

No existen servidumbres de paso.

1.19. GRAVÁMENES Y CARGAS

No Existe gravámenes que pudieran afectar al predio.

1.20. VULNERABILIDAD DEL PREDIO

No presenta vulnerabilidad

1.21. FUENTE Y PROCEDENCIA DE INFORMACION

FUENTES ORALES

La información obtenida de fuentes orales la obtuve de parte de la propietaria sr

Arnaldo ureta alvarado, propietaria del predio, quien nos proporcionó
información acerca de la historia y antigüedad de la estructura, Además me
permitió acceder a los diferentes ambientes de su vivienda ya que le sr vive en
el primer piso.

FUENTES ESCRITAS

Se recopiló información del contrato de alquiler del cuarto donde vivo, recibo
de luz para dar fe que es el lugar donde vivo y mi DNI
Para corroborar el contrato de alquiler.

1.22. OBSERVACIONES
 El área del terreno es casi abarcada por toda el área techada.
 Todas las plantas de la vivienda están dedicadas exclusivamente al alquiler
de cuartos para los estudiantes.
 Los datos obtenidos son mediante inspección técnica de los ambientes de
la edificación mediante fotografías.
 No se contaron con ningún tipo de planos para lo cual la elaboración de los
planos es propia.

CONCLUSIONES:

 El valor comercial del terreno es aproximadamente 13.5 veces el valor

arancelario, demostrando de ese modo la gran demanda actual que se tiene

TASACION Y PERITAJE
 por los terrenos a nivel nacional que incrementan enormemente el valor de
comercialización de los terrenos.

III. VALUACIÓN

La valuación se obtiene de la suma del terreno, valuación de la edificación y valuación de las obras
complementarias.

El Precio del Predio se determinará mediante la siguiente fórmula:

VTP =VT + VE + VOC

.

Dónde:

VTP : Valor Total del Predio.

VT : Valor del Terreno urbano.

VE : Valor de la Edificación.

VOC : Valor de las Obras Complementarias.

A. VALUACIÓN DEL TERRENO.

APLICAMOS EL ART 19 DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
VALOR ARANCELARIO URBANO S/.62/M2

AV. JUAN VELASCO ALVARADO

VUA S./62.00 /m2

VUC 62X6.98X3.60 1,557.936

3F2= 3(20)2 1200

A = 12x20 240

3F2>A OK no hay exceso

POR LO TANTO EL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO ES:

VT =240X1,55793.6 S/. 373,904.64

TASACION Y PERITAJE
 B. VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN DEL 1ER PISO:

CONSTRUCCIÓN 1° PLANTA (VIVIENDA) 2° PLANTA (VIVIENDA)

MUROS Y COLUMNAS C 242.95 C 242.95

TECHOS C 140.80 C 140.80

PISOS 0.12H+0.88D 83.00 0.15H+0.75D 84.60

PUERTAS Y VENTANAS C 140.48 C 140.48

REVESTIMIENTOS F 70.31 F 70.31

BAÑOS 0.7C+0.3E 36.63 0.5C+0.5E 30.14

INSTALACIONES
D 87.85 D 87.85
ELECTRICAS Y SANITARIAS

VSN = 802.02 VSN = 797.13

CONSTRUCCIÓN 3° PLANTA (vivienda)

MUROS Y COLUMNAS C 242.95

TECHOS C 140.80

PISOS 0.10H+0.9 D 95.19

PUERTAS Y VENTANAS C 140.48

REVESTIMIENTOS F 70.31

BAÑOS 0.5C+0.5E 30.14

INSTALACIONES ELECTRICAS
D 87.85
Y SANITARIAS

VSN = 807.72

TASACION Y PERITAJE
OBTENIENDO EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN POR ÁREA TECHADA POR PISO,
APLICANDO LA DEPRECIACIÓN:

IER PISO VE 1 ER =VSN 1 ER x AT 1 ER x (1−Depreciación)

CONSTRUCCIÓ
1° PLANTA
N
USO: VIVIENDA
EDAD: MENOS DE 10 AÑOS
DESCRIPCIÓN ESTADO: REGULAR
TABLA
1
N°:
DEPRECIACIÓ
10% = 0.10
N

Área techada 1er piso : 229.50. m2

VSN = 802.02 s/.
VE 1 ER =802.02 x 229.50 x ( 1−0.10 )

VE 1 ER =S / .165,657 .231
2DO PISO VE 2 DO =VSN 2 DO x AT 2 DO x( 1−Depreciación)

CONSTRUCCIÓ
1° PLANTA
N
RESTAURANT –
USO:
POLLERIA
EDAD: MENOS DE 10 AÑOS
DESCRIPCIÓN
ESTADO: REGULAR
TABLA
1
N°:
DEPRECIACIÓ
10% = 0.10
N

Área techada 2do piso : 249.20 m2

VSN = 797.13 s/.

VE1 ER =797.13 x 249.20 x ( 1−0.10 )

TASACION Y PERITAJE
 VE 1 ER =S /.178,780.3164

I. 3ER PISO

VE 3 ER =VSN 1 ER x AT 1 ER x (1−Depreciación)

CONSTRUCCIÓ
3° PLANTA
N
USO: VIVIENDA
EDAD: MENOS DE 10 AÑOS
DESCRIPCIÓN ESTADO: REGULAR
TABLA
1
N°:

DEPRECIACIÓN 10% = 0.10

Área techada 1er piso : 247.80 m2

VSN = 807.72 s/.

VE 3 ER =807.72 x 247.80 x ( 1−0.10 )

COSTO VE 3 ER =180,137.7144
V.U. en
DIRECTO Fo*CD ESTADO DEP. Voc
S/.
S/.
REGULA
0.355 564.69
311.90 2,339.25 1,590.69 R
VE = S/.
REGULA 524,574.691
0.355 1,713.11
87.84 7,096.59 4,825.68 R

A. VALUACIÓN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

EN LA VIVIENDA SE CUENTA CON LAS SIGUIENTES OBRAS

COMPLEMENTARIAS Y SU VALUACIÓN:

ÁREA/VOLUME
ITEM DESCRIPCIÓN COMPONENTE UNIDAD CANT.
N
Portón de fierro con plancha metálica
M2 7.5
15 Con una h. hasta 3.00 1
Parapeto de ladrillo KK de soga acabado cara
m3 80.79
53 vista a 1 m 1

TASACION Y PERITAJE
 Fo=0.68

VOC = S/. 2,277.8

IV. CUADRO DE RESUMEN

EN RESUMEN Y CONCLUSIÓN SE TENDRÁ:

2297275.36

VT= S/. 373,904.64

VE = S/. 524,574.691

VOC = S/. 2,277.8

VTP =VT + VE + VOC

VTP= S/. 900,757.131

TASACION Y PERITAJE
 V. .ANEXOS

TASACION Y PERITAJE
VI. PANEL FOTOGRÁFICO

Av. juan Velasco Alvarado

Jr. sin nombre – colinda con el predio

PLACA DE UBICACION

TASACION Y PERITAJE
 PASILLO SEGUNDO PISO

PASILLO TERCER PISO

TASACION Y PERITAJE
 BAÑO COMPLETO -

MEDIO BAÑO

TASACION Y PERITAJE
 INGRESO ALA VIVIENDA (COCHERA)

TASACION Y PERITAJE
 VII PLANOS

CONTRATO DE ALQUILER

TASACION Y PERITAJE