INFORME DE TASACIÓN DE INMUEBLE

T-PART-905-2021
SOLICITANTE FERNANDO RICRA ASENCIOS
CLIENTE FERNANDO RICRA ASENCIOS
PROPIETARIO FERNANDO RICRA ASENCIOS y ALFONSO ARQUINIGO CAPILLO
UBICACIÓN REGISTRAL TERRENO CALLE 6 – LOTE 18-B DE LA MANZANA 40 –
URBANIZACIÓN COUNTRY CLUB, DISTRITO DE SANTA ROSA,
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
UBICACIÓN MUNICIPAL ZONA 1 – URB. COUNTRY CLUB – MZ. 40 LTE. 18 B, DISTRITO DE
SANTA ROSA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
UBICACIÓN IN SITU CALLE 6 S/N – MANZANA 40 LOTE 18 – URBANIZACIÓN COUNTRY
CLUB, DISTRITO DE SANTA ROSA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
DE LIMA.
DESCRIPCIÓN INMUEBLE DE 01 PISO
OCUPACIÓN / USO DESOCUPADO EN POCESIÓN DEL PROPIETARIO / VIVIENDA
ANTIGÜEDAD INMUEBLE 13 AÑOS
ESTADO DE CONSERVACIÓN BUENO
DECLARATORIA DE FÁBRICA SI ( . ) NO ( X ) PARCIAL ( . ) TOTAL ( . )
ÁREA DE TERRENO 202.50 m2
FECHA DE INSPECCIÓN 30 DE JUNIO DE 2021
FECHA DE VALUACIÓN 01 DE JULIO DE 2021

DATOS TÉCNICOS
VALOR DEL TERRENO : 202.50 m2 US$ 64,800.00 S/ 250,516.80
VALOR EDIFICACIONES : 160.00 m2 US$ 52,288.00 S/ 202,145.41
VALOR DE REPOSICIÓN : 1.00 US$ 117,088.00 S/ 452,662.21
VALOR COMERCIAL : US$ 117,100.00 S/ 452,708.60
VALOR HIPOTECABLE : US$ 93,680.00 S/ 362,166.88
VALOR ASEGURABLE : US$ 60,800.00 S/ 235,052.80
OTROS
TIPO DE CAMBIO SBS - US$ : 3.866 SOLES
OBSERVACIONES/CARGAS - La edificación no cuenta con Declaratoria de Fábrica, así mismo para
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/ADVERTENCIAS calcular el Valor Comercial del inmueble se consideraron

aproximaciones de las áreas construidas obtenidas durante la
Inspección Ocular realizada por el Perito.
- No existe carga ni gravamen, según la Partida Electrónica
proporcionada por el Cliente, de fecha 31 de mayo de 2021.
PERITO TASAPERÚ S.A.C, REPEV Resolución S. B. y S. 967-2018
 INFORME DE TASACIÓN DE INMUEBLE
I. DATOS GENERALES:

1.1 IDENTIFICACIÓN DEL SOLICITANTE:

Nombre o Razón Social FERNANDO RICRA ASENCIOS

Personas Naturales

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL CLIENTE:

Nombre o Razón Social FERNANDO RICRA ASENCIOS

Personas Naturales

1.3 IDENTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO:

Nombre o Razón Social FERNANDO RICRA ASENCIOS y ALFONSO ARQUINIGO

CAPILLO
Personas Naturales

1.4 IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD:

DIRECCIÓN
Dirección Registral Terreno Calle 6 – Lote 18-B de la Manzana 40 –
Urbanización Country Club, Distrito de Santa Rosa,
Provincia y Departamento de Lima.
Dirección Municipal Zona 1 – Urb. Country Club – Mz. 40 Lte. 18 B, Distrito de
Santa Rosa, Provincia y Departamento de Lima.
Dirección In Situ Calle 6 S/N – Manzana 40 Lote 18 – Urbanización Country
Club, Distrito de Santa Rosa, Provincia y Departamento de
Lima.

COORDENADAS GEOGRÁFICAS
Latitud -11.800160 Longitud -77.172945

1.5 OBJETO DE LA VALUACIÓN

Finalidad El objeto de la valuación es determinar el Valor Comercial

y Valor de Realización de Los Inmuebles en el mercado, en
aplicación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
– RNT, aprobado mediante R.M. N°172-2016-VIVIENDA, de
fecha 23 de Julio de 2016 y su modificatoria R.M. N°124-
2020-VIVIENDA, de fecha 26 de Junio de 2020; y de
acuerdo a la Resolución S.B.S. Nº11356-2008 y su
modificatoria en la Resolución S.B.S. Nº1782-2015.
Instrucciones Recibidas Recibimos por encargo del Cliente, las instrucciones para
realizar la Valuación de un Inmueble. Se contó con la
autorización correspondiente para la Inspección Ocular.
Informe de la Labor La Inspección Ocular se efectuó sin contratiempos mayores,
Realizada se contó con documentación del inmueble, proporcionada
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por el Cliente y señalada en el Acápite VII.

II. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 INSPECCIÓN OCULAR

30/06/2021 A solicitud de del Cliente se efectuó la Inspección Ocular y se realizó

la visita al inmueble el 30 de junio de 2021 sin mayores contratiempos,
apreciándose asimismo el entorno.

2.2 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR

01/07/2021 01 de julio de 2021

2.3 DESCRIPCION Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE

Se trata de un terreno de forma regular y relieve plano sobre el cual se ha edificado un

inmueble de 01 piso. El inmueble se ubica frente a una calle peatonal en una zona
residencial. Construido de material noble, contando con divisiones de ambientes de
ladrillo y techo de material noble y tarrajeado. El estado de conservación es bueno.

El inmueble tiene la siguiente distribución:

Piso 1 : Jardín delantero, sala, comedor, sala de estudio, ½ baño de visita, cocina, 02
baños completos, lavandería, pasadizo, 03 dormitorios, jardín trasero.

2.4 DESCRIPCION DEL ENTORNO

El entorno en donde se ubica el predio es de característica residencial. Zona consolidada

que cuenta con veredas de concreto y pistas asfaltadas. Posee redes de agua potable y
desagüe, alumbrado público y electricidad; está conectado al servicio telefónico, de cable
e Internet que el predio puede o no usufructuar. Las principales vías de acceso son la
Avenida Bertello, Avenida Acceso a Santa Rosa, entre otras, siendo vías de alto tránsito
de transporte público y particular. En los alrededores del inmueble encontramos
restaurantes, bodegas, hoteles, a dos cuadras se encuentra la Plaza Miami.

2.5 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

ZONIFICACIÓN RDM – Residencial de densidad media.

USO ACTUAL VIVIENDA

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2.6 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

Los linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritos en la Partida Electrónica

Nº42807923 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

LINDERO DESCRIPCIÓN LONGITUD

Por el Frente Colinda con Calle 6. 8.10 ml
Por la Derecha Colinda con Sub-Lote 19-A. 25.00 ml
Por la Izquierda Colinda con Sub-Lote 18-A. 25.00 ml
Por el Fondo Colinda con Sub-Lote 1-B y Lote 2. 8.10 ml
TOTAL PERÍMETRO 66.20 ml

2.7 ÁREAS

Área Terreno 202.50 m2 (Según Partida Electrónica)

2
Terreno 202.50 m

Área Techada 160.00 m2 (Según Inspección Ocular)

2
Piso 1 160.00 m
NOTA: El inmueble no cuenta con Declaratoria de Fabrica.

2.8 EDIFICACIÓN

El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas:

Cimentación Zapatas de concreto armado

Estructura De fábrica con mampostería de ladrillo.
Techos / Cubierta Horizontal de concreto armado
Tabiquería / Muros De fábrica de ladrillo de arcilla.
Revestimientos Ladrillo caravista
Carpintería Exterior Puertas de madera, Ventanas con marcos de aluminio
Cristal templado
Carpintería Interior Madera contraplacada.
Cerrajería estándar medio
Armarios / Closets Sin armarios
Pisos y Pavimentos Área social: De cerámico industrial
Área íntima: De cerámico industrial
Área servicio: De cerámico industrial
Aparatos Sanitarios Estándar Básico
Grifería Estándar Básico
Enchapes De mayólica
Cocina Mobiliario Poza de acero inoxidable
Estándar Básico
Inst. Eléctricas Monofásico, tablero general, sistema empotrado.
Mecanismo estándar básico.
Inst. Sanitarias Conexión directa a red.

2.9 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN, DEPRECIACIÓN Y FACTOR DE AJUSTE

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La depreciación se determina de acuerdo a los usos predominantes y con los porcentajes

establecidos en las tablas del Reglamento Nacional de Tasaciones. Conforme a las
edades del inmueble y su estado de conservación y lo indicado en el Reglamento.

Estado de Depre Factor

Descripción Tabla Años / Fuente Material
conservac. ciación Ajuste
Piso 1 1 13 PU Ladrillo Bueno 14% 0.86
III. ANÁLISIS DE DOCUMENTACIÓN REGISTRAL, ASPECTOS LEGALES Y GRAVÁMENES

3.1 TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN

Inscrito en la Partida Electrónica Nº42807923 del Registro de Propiedad Inmueble de

Lima.

3.2 CARGAS Y/O GRAVÁMENES

No existe carga ni gravamen, según la Partida Electrónica proporcionada por el Cliente,

de fecha 31 de mayo de 2021.

3.3 OBSERVACIONES

La edificación no cuenta con Declaratoria de Fábrica, así mismo para calcular el Valor
Comercial del inmueble se consideraron aproximaciones de las áreas construidas
obtenidas durante la Inspección Ocular realizada por el Perito.

IV. METODOLOGÍA

4.1 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA EMPLEADA

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú – RNT, aprobado mediante R.M. N° 172-2016-VIVIENDA, de fecha
23 de Julio de 2016. aplicando el método de valuación directa y para hallar el valor de
realización en el mercado, la Resolución S.B.S. Nº 11356-2008 y su modificatoria en la
Resolución S.B.S. Nº 1782-2015.

4.2 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA PARA TERRENO

Dist.
Item Descripción / Ubicación Imagen Fuente / Contacto Fecha
mts.

Terreno en esquina de la Urb.

Country Club, Santa Rosa - Lima. https://bit.ly/3ul103Z
ARQMAK Arquitectos y 01 julio
1. T = 406.00 m2, 90
Asesores inmobiliarios 2021
US$ 120,000.00
Comparación = Similar 952353035

Terreno en Manzana A1, lote 29.

Country Club, Santa Rosa - Lima. https://bit.ly/2QRRtnp 01 julio
2. T = 119.00 m2, 250 LIZ HURTADO 2021
US$ 43,000.00 962885337
Comparación = Similar
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Terreno en Calle 7 cerca del Club

La Unión, Urb. Country Club,
Santa Rosa - Lima. https://bit.ly/3eOm2Dz 01 julio
3. 380 REMAX GOLD
T = 200.00 m2, 2021
US$ 51,000.00 6965313
Comparación = Superior
 HOMOLOGACIÓN DE VALORES UNITARIOS DE TERRENO

IT VALOR NETO ÁREA VUT FACTORES DE HOMOLOGACIÓN FACT. VUT HOM. VALI
2
EM US$ m US$/m2 Ubic. Ent. Sup. Topo Serv. Zon. F.N. RESUL. US$/m2 DAR?
1 120,000.00 406.00 295.57 1.00 1.00 1.14 1.00 1.00 1.00 1.00 1.17 345.82 Sí
2 43,000.00 119.00 361.34 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98 354.11 Sí
3 51,000.00 200.00 255.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.03 262.65 Sí
Inmueble 202.50 VUT Homologado Promedio US$/m2 320.86
VUT Homologado Redondeado US$/m2 320.00

4.3 PLANO DE UBICACIONES

2 1

4.4 DEDUCCIONES APLICABLES

Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:

El Valor de Realización es el que se obtiene por la compra-venta de un bien, tomando

como base el Valor Comercial y aplicándole un factor, en consideración a realizar el bien
en el menor tiempo posible. VALOR DE REALIZACIÓN DEL 172-2016-VIVIENDA).

- Gastos de Publicidad 2.00%

- Gastos de Tasación para realización 0.20%
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- Comisiones de ventas 5.00%

- Mantenimiento 2.00%
- Ajuste por realización en plazo de 60 días 10.80%
Total de deducciones (Factor) 20.00%

4.5 SUSTENTACIÓN

El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las más razonables para determinar el valor del bien.
V. CÁLCULOS EFECTUADOS

5.1 DESARROLLO PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL (VC)

a. Valor de Terreno (VT)

De acuerdo a la ubicación del inmueble, la oferta y demanda de la zona, el Perito asigna

un Valor Unitario de Terreno: US$ 320.00/m2.

VALOR DEL TERRENO

DESCRIPCIÓN
ÁREA US$ / M2 VT
Terreno 202.50 320.00 64,800.00
TOTALES 202.50 US$ 64,800.00

b. Valor Comercial Unitario de Edificación (VUE)

De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para
la edificación, el Perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificación que se deduce
del siguiente cuadro:

VUE 1
DESCRIPCIÓN
Piso 1
Muros y Columnas 339.09
Techos 250.13
Pisos 142.62
Puertas y Ventanas 123.74
Revestimientos 132.60
Baños 120.00
Instal. Electricas y Sanit. 75.00
Obras Exteriores 41.05
Total S/. 1,224.23
20% GG + Utilidades S/. 244.85
V.U. Comercial S/. 1,469.08
VALOR UNIT. EDIFIC.: 380
VUE (Dólares) = US$ 380.00
T.D.C.: US$ = S/. 3.866

c. Valor de la Edificación (VE)

De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para
la edificación, el Perito asigna un Valor Unitario de Edificación en el siguiente cuadro:

VALOR DE LA EDIFICACIÓN
DESCRIPCIÓN
ÁREA US$ / M2 F. DEPR. VE
Piso 1 160.00 380.00 0.86 52,288.00
TOTALES 160.00 M2 US$ 52,288.00

d. Valor de Reposición del Inmueble (VR)

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VALOR DE REPOSICIÓN EN US$

DESCRIPCIÓN
VT VE VR
Inmueble 64,800.00 52,288.00 117,088.00
TOTALES 64,800.00 52,288.00 117,088.00
e. Valor Comercial del Inmueble (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el Perito considera que el valor de

reposición calculado refleja el valor comercial del inmueble, por lo tanto, se asigna un
Fm = 1.00; luego:

FACTOR VALOR COMERCIAL

DESCRIPCIÓN VR
MEJOR. VR x FM AJUSTADO
Inmueble 117,088.00 1.00 117,088.00 117,100.00
TOTALES 117,088.00 US$ 117,100.00

f. Valor A Nuevo de la Edificación (VAN)

VALOR A NUEVO DE LA EDIFICACIÓN

DESCRIPCIÓN
ÁREA US$ / M2 F DEPR. VAN
Piso 1 160.00 380.00 1.00 60,800.00
TOTALES 160.00 M2 US$ 60,800.00

5.2 VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM)

El Valor de Realización en el Mercado, según la Resolución S.B.S. Nº11356-2008, es el

valor neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual
venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos por
conceptos indicados en el acápite 4.4. Las deducciones aplicables son el 20% del valor
comercial. Luego:

VALOR DEDUCC. VALOR DE

DESCRIPCIÓN
COMERCIAL 100%-20% REALIZACIÓN
Inmueble 117,100.00 80% 93,680.00
TOTALES 117,100.00 US$ 93,680.00

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 VI. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

- La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas

vigentes; no asumiendo responsabilidad el Perito, por la veracidad o no de la
información y de los documentos proporcionados por el cliente, ni por los vicios
constructivos ocultos que pueda tener la edificación.
- Se recomienda que la próxima fecha de inspección sea el 01 de julio de 2022.
- La presente valuación no incluye estudios de título de propiedad.
- El nombre del propietario se consigna según la documentación presentada.
- TASAPERÚ SAC, sólo se responsabiliza por los valores vertidos en el presente
informe, los cuales son determinados en base a la documentación presentada.
- El Cliente deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un valor
de Realización Final.
- El presente informe se realiza a solicitud del Cliente de forma particular. No es válido
para entidades financieras dado que cada una de ellas requiere formatos
diferenciados; de acuerdo a las normas internas, productos y/o servicios que brinda

VII. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

- La información de precios se obtuvo de acuerdo a la experiencia del Perito

complementada con datos de nuestra base de datos, estudio de mercado e Internet.
- Copia de la Declaración Jurada de Autoavalúo 2021.
- Copia de la Partida Electrónica Nº42807923, de fecha 31 de mayo de 2021.

VIII. PERITO VALUADOR

TASAPERÚ S.A.C.
REPEV Resolución S. B. y S. 967-2018

01 de julio de 2021
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IX. ANEXO FOTOGRÁFICO

ENTORNO

INMUEBLE

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 INMUEBLE

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 INMUEBLE

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