Ejemplos de Métodos

Instituto Ecuatoriano de la Construccin TALLER DE CAPACITACIN EN AVALUACIN DE INMUEBLES Guayaquil junio 2007
EJEMPLO: Calcular el valor de reposicin de construccin usada de una casa de dos plantas destinada a una unidad de vivienda, de 40 aos de edad. PRIMER PASO: en la inspeccin al inmueble, establecer las caractersticas materiales, categora de rubros de acabado y datos de edad y estado de conservacin de conformidad con el siguiente cuadro:
CUADRO N 1
ESTRUCTURA ENTREPISOS PAREDES CUBIERTA CIELORASOS ESCALERAS PISOS PUERTAS VENTANAS ENLUCIDOS PINTURA REVESTIMIENTOS COCINA CLOSETS CERRAJERA LUMINARIAS GRIFERIA ACCESORIOS hormign armado losa de h. a. ladrillo y bloque losa de h.a. alisado y pintado huellas parqu pasamanos madera parqu madera y vynil madera tamborada madera y reja metlica cementina alisada caucho, leo y anticorrosivo azulejo en baos y cocina muebles altos y bajos madera madera contrachapada metlica econmica. boquilla de baquelita y focos importadas cromadas importados cromados MEDIA MEDIA ALTA ALTA MEDIA MEDIA MEDIA MEDIA MEDIA DE LUJO MEDIA MEDIA MEDIA ECONMICA DE LUJO DE LUJO DE LUJO 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 3 40 40 40 40 40 40 40 BUENO BUENO REGULAR REGULAR REGULAR BUENO BUENO REGULAR MUY BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO
PLACAS ELCTRICAS metlicas de botn PIEZAS SANITARIAS importadas de color (Amer.St.)
SEGUNDO PASO: determinar el costo unitario de construccin nueva (de similares caractersticas a los espacios de construccin homogneos del objeto de avalo), para lo cual se aplicarn las casillas del CUADRO
N 2: en la primera constan los rubros de construccin, en la segunda las proporciones correspondientes a cada rubro (con relacin a la unidad) que expresen la incidencia de valor del costo unitario de construccin, en la tercera los factores de modificacin por categora del rubro de acabado (media = 1,00; altos = 1,40; de lujo = 1,80; econmicos = 0,60 y precarios = 0,20), en la cuarta los productos de las dos casillas precedentes, cuya sumatoria constituir el factor de incidencia.
RUBRO Movimiento de tierra y preliminares Estructura Mampostera Instalaciones empotradas FACTOR DE OBRA MUERTA CATEGORA MEDIA
INC IDENC IA EN C OSTO UNITA R IO FA C TORES DE M ODIFIC A C IN
por estructura
INC IDENC IA EN EL C OSTO UNITA RIO DE INM UEB LE DE A V A LO
0,021 0,296 0,114 0,039 0,470
1,000 1,000 1,000 1,000

por categora de acabados
0,021 0,296 0,114 0,039
CUADRO N 2 CLCULO DEL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIN NUEVA
Recubrimiento de pisos Recubrimiento de paredes Cielo raso Puertas con cerraduras Ventanas y vidrios Muebles empotrados Sanitarios y grifera Placas elctricas y luminarias FACTOR DE ACABADOS TOTAL FACTORES DE INCIDENCIA
0,141 0,131 0,011 0,044 0,055 0,085 0,055 0,008
1,472 1,000 1,000 1,000 1,000 1,943 1,472 1,000
0,208 0,131 0,011 0,044 0,055 0,165 0,081 0,008 1,173 214,50 251,54
0,530 1,000
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIN CATEGORA MEDIA COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIN NUEVA DE INMUEBLE
+ 22% COSTOS INDIRECTOS
55,34 306,88
Para encontrar el costo unitario directo de construccin nueva, se tomar el dato contenido en los boletines de la Cmara de la Construccin para el
TOTAL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIN
tipo de edificacin de categora media; la DINAC tiene cuadros de 56 tipos de edificaciones en los cuales constan los costos directos sugeridos para construccin nueva con el detalle de: nmero de pisos, estructura, pisos, sobrepisos, paredes, enlucidos (interiores y exteriores), cubierta, tumbado, instalacin elctrica, nivel de acabados y mejoras (equipos y sistemas mecnicos).
CAMARA DE LA CONSTRUCCIN DE QUITO HISTRICO COSTO DIRECTO DEL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIN MAYO 2006 - ENERO 2007 2006 2007 TIPOS DE CONSTRUCCIN MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMB. OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO VIVIENDA UNIFAMILIAR USD USD USD USD USD USD USD USD 247,13 USD 248,59 ACABADOS 241,51 241,09 243,08 243,51 244,79 247,08 248,98 MEDIOS VIVIENDA UNIFAMILIAR USD USD USD USD USD USD USD USD 154,25 USD 154,63 ACABADOS 153,86 154,45 154,44 154,43 154,17 154,24 156,40 ECONOMICOS VIVIENDA UNIFAMILIAR USD USD USD USD USD USD USD USD 359,79 USD 360,41 ACABADOS DE 363,63 364,20 364,37 378,69 359,72 359,79 365,82 LUJO VIVIENDA USD USD USD USD USD USD USD USD 258,50 USD 258,94 MULTIFAMILIAR 251,12 251,60 253,15 253,59 255,36 258,71 259,94 CONSTRUCCI N ESCOLAR USD USD USD USD USD USD USD USD 190,16 USD 189,76 HORMIGN 186,00 187,17 187,68 188,07 188,79 190,58 189,83 ARMADO CONSTRUCCI USD USD USD USD USD USD USD 177,27 USD 176,89 USD N ESCOLAR 173,39 174,48 174,95 175,32 175,99 177,66 176,96
ESTRUCTURA METALICA CERRAMIENTO USD USD USD DE MALLA 50/10 45,99 46,56 46,56 H=2,00 m. CERRAMIENTO USD USD USD DE BLOQUE 98,54 98,91 98,78 CERRAMIENTO USD USD USD DE LADRILLO 100,15 100,19 100,16 DEPARTAMENTO TCNICO C.C.Q.
USD 46,85 USD 98,79 USD 100,17
USD 47,14 USD 98,96 USD 100,34
USD 47,15
USD 47,15
USD 47,28
USD 48,04
PROPORCIN DE VALOR SEGN TIPO DE CONSTRUCCIN Y ESPECIFICACIONES ESPECIFICACIONES TCNICAS PROPORCIN DE VALOR SUGERIDA 0,033 0,083 0,250 0,333 ec 0,292
instalaciones elc./sanitarias
sobre pisos
N de pisos
estructura
enlucidos
acabados
tumbado
TIPO DE EDIFICACIN
1 Casa residencia rstica (CRR) 2 Casa residencia madera (CRM) 3 Casa residencia mixta 1 (CRM1) 4 Casa residencia mixta 2 (CRM2) Casa residencia unifamiliar 1 5 (CRU1)
1/2 1/2 1/2 3/4 1
C Md Md Md
t/C Md/C Hs/Md Hs/Md B
C Md/C Ld/Bl Ld/Bl Ld/Bl /E
Zn Zn Zn Zn Zn Cp
cubierta
sp sp sp sp/em em
Ha/M Hs/Md
mejoras
paredes
pisos
Instituto Ecuatoriano de la Construccin TALLER DE CAPACITACIN EN AVALUACIN DE INMUEBLES Guayaquil junio 2007 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Casa residencia unifamiliar 2 (CRU2) Casa residencia unifamiliar 3 (CRU3) Casa residencia unifamiliar 4 (CRU4) Casa residencia unifamiliar 5 (CRU5) Casa residencia unifamiliar 6 (CRU6) Casa residencia unifamiliar 7 (CRU7) Casa residencia unifamiliar 8 (CRU8) Casa residencia unifamiliar 9 (CRU9) Casa residencia unifamiliar 10 (CRU10) Edificio deptos/oficinas 1 (EDO 1) Edificio deptos/oficinas 2 (EDO 2) Edificio deptos/oficinas 3 (EDO 3) Edificio deptos/oficinas 4 (EDO 4) Galpn liviano cerrado (GLC) 2 1 Ha/M Hs/Ha Ha/M Hs Vn/B Bc/Pc Pc/Mm B/Pc/Mm Mm/Mr B/Pc/Mm Mr/Pq/Al Bc C/Pc/Mm Bc Pc/Mm/Mr Bc/Pc Mm/Mr/D/A l Bl Ld/Bl Bl Bl Bl Bl Bl Ld/Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl I/E Sp/u I/E Sp/ls I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E u/ls u/ls ls/tj ls ls/tj ls/u ls ls/u ls ls ls Cp Ye Ye/Em E/Gy Gy/Fm Gy/Fm Gy/Fm Ye E/Gy Ye/E E E E em em em em em em em em em em em em em em em em E/Gy E/Gy Gy/D Ye em em em em ec Mal Mal 1ra. 1ra. lj ljim ecmd md1 md 1ra. md 1ra. ecmd ecmd ecmd lj1ra. 1ra. 1ra. md As/CAic As As/CAic As/CAic As/Caic/H Mql Mql Mqp/CAic As/CAic/Ss CAic/Ss/Si As/Em/CAic/Ss Ss Pi/J/Ss Pi/J/Ss Pi/J/Ss 0,500 0,875 1,000 1,333 1,500 1,750 2,167 0,875 1,083 1,354 1,583 1,750 2,125 0,458 0,354 0,583 1,875 1,375 1,333 0,917
2/3 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha/M Hs/Ha 3/d Ha/M Hs/Ha 1 Ha/M Hs
2/d Ha/M Hs/Ha 4/5 Ha/M Hs/Ha 4/5 Ha/M Hs/Ha 6/12 Ha/M Hs/Ha 6/12 Ha/M Hs/Ha +13 Ha/M Hs/Ha +13 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha/M 1/2 Ha/M 1/2 Ha/M Hs Hs Ha
I/E Sp/u Sp/u I/E Sp/u I/E I/E I/E ls ls Sp
20 Galpn liviano abierto (GLA) 21 Galpn pesado (GP) 22 Edificio banco matriz (EBM) 23 Edificio banco agencia (EBA) Edificio centro comercial 1 24 (ECC1) Edificio centro comercial 2 25 (ECC2)
Mm/Mr/D/A l 1/2 Ha/M Hs/Ha C/Pc/Mm 1/2 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha/M Hs/Ha Pc/Mm Bc
I/E Sp/u
Instituto Ecuatoriano de la Construccin TALLER DE CAPACITACIN EN AVALUACIN DE INMUEBLES Guayaquil junio 2007 Comisariatos y supermercados (C/S) 27 Edificio gasolinera 1 (EG1) 26 28 Edificio gasolinera 2 (EG2) 29 Edificio Hotel 5 estrellas (EH5*) 30 Edificio Hotel 4 estrellas (EH4*) 31 Edificio Hotel 3 estrellas (EH3*) 32 Edificio Hotel 2 estrellas (EH2*) 33 Edificio motel 1 (EM1) 34 Edificio motel 2 (EM2) 35 Sala de cine (SC) 36 Estacin canal de TV (ECTV) 37 Edificio iglesia catlica (EIC) 38 Edificio iglesia mormona (EIM) Edificio iglesia testigos de J. 39 (EIT) 40 Edificio iglesia evanglica (EIC) 41 Edificio restaurante 1 (ER1) 42 Edificio restaurante 2 (ER2) 43 Edificio parqueaderos 1 (EP1) 44 Edificio parqueaderos 2 (EP2) 45 Edificio educacional 1 (EE1) 46 Edificio educacional 2 (EE2) 47 Edificio universidades (EU) 48 Edificio terminal areo (ETA) 49 Edificio terminal terrestre (ETT) 50 Edificio terminal martimo (ETM) 1/2 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha/M Hs C/Pc C Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Bl Pc/Bc C/Mm Bc C/Pc B Bc Bl Bl Bl Bl Bl Bl I/E Sp Al/Gy Gy D/Gy/Fm D/Gy/Fm E E/Ye E/Ye Ye Ye/fv Gy M Ye/M Ye/M Ye Gy Ye E Gy E/Ye E/Ye/M GY E E/Ye em em em em em em em em em em em em em em em em em em em em em em em em em md mal ec lj lj 1ra. md mdal mdbj md 1ra. md md md md 1ra. ec md ec 1ra. md md 1ra. md md Ss Pi/Ss As/Ss CAic CAic/Ss CAic/Ss/Apb CAic CAic As/Em/CAic/Ss/Pi As/CAic/Ss/Pi As/CAic CAic/Ss Ss 0,833 1,521 0,938 2,250 1,875 1,333 1,042 1,208 0,875 0,771 1,417 1,042 1,000 0,875 0,708 1,083 0,833 1,292 0,375 1,333 0,896 1,042 As//Caic/Ss/Sr/Em/bd 2,000 As//Caic/Ss/Em Mll/Caic/Ss 1,167 1,208
I/E Sp/u I/E Sp/u I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E I/E ls ls ls ls/u ls/u u u Sp ls/u u u u ls/u u ls Sp I/E ls/Sp I/E I/E ls/u ls/u
Mm/Mr/D/A 1/15 Ha/M Hs/Ha l 1/15 Ha/M Hs/Ha 1/5 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha Hs 1/2 Ha/M 1/2 Ha/M 1/2 Ha/M 1/2 Ha/M 1/4 M Hs Hs Hs Hs Hs/Ha Mm/Mr C/Pc Vn/B C/Mm Vn/B Bc C/Pc/Mm C/Mm C/Mm Bc Bc C/Pc/Mm Bc
1/2 Ha/M Hs/Ha 1/8 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha
I/E Sp/u I/E I/E ls ls/u
Instituto Ecuatoriano de la Construccin TALLER DE CAPACITACIN EN AVALUACIN DE INMUEBLES Guayaquil junio 2007 51 Edificio hospital/clnica 1 (EHC1) 52 Edificio hospital/clnica 2 (EHC2) 53 Edificio hospital/clnica 3 (EHC3) 54 Estadios deportivos (ED) 55 Complejos deportivos (CD) 56 Edificio industrias grandes (IG) REFERENCIAS: Nmero de pisos Estructura Pisos Sobrepisos Paredes Enlucidos Cubierta Tumbado Instalaciones (e/h) Acabados Mejoras 1/8 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha C/Pc/Mm Bc Vn/B Bc B Bl Bl Bl Bl Bl Bl I/E ls/Sp I/E ls/Sp I/E ls/u I/E Sp/u I/E ls/u I/E ls/Sp Gy/D Gy/E E/Ye Ye E/Ye E em em em em em em 1ra. md ec md md md As/Caic/Ss As//Caic/Ss As//Caic/Ss As/Ss Pi/Cd/Caic Mqp/Caic/Bd 1,500 1,021 0,667 1,292 1,104 1,292
1/4: de uno a cuatro; 3/d: 3 y desniveles; + 13: ms de trece. C: caa; Md: madera; Ha: hormign armado; M: estructura metlica. t/C: tierra y caa; Md: madera; Hs: hormign simple; Ha: hormign armado B: baldosa; Vn: vynil; Bc: baldosa cermica; C: cermica; Pc: porcelanato; Mm: marmetn; Mr: mrmol; Pq: parqu; Al: alfombra; D: duela de madera C: caa; Md: madera; Bl: bloque; Ld: ladrillo. I: interiores; E: exteriores Zn: lminas de zinc, Sp: steel panel; u: uralita, ls: losa de hormign armado Cp: Ye: yeso; Gp: gypsum; Em: entablado de madera; E: enlucido; M: madera; D: diseo especial. sp: superpuestas; em: empotradas. bj: bajos; ec: econmicos; md: medios; mal: medio altos; al: altos; 1ra.: primera; lj: de lujo Pi/J/Ss: piscina, jardines, sistemas de seguridad; As/Caic: ascensor, central de aire acondicionado; + Em: escalera mecnica; mql: maquinaria liviana; mqp: maquinaria pesada; Mll: muelle; Bd: bodegas.
Al valor de los costos directos se le aadir la proporcin correspondiente a los costos indirectos, con la aplicacin del valor obtenido del siguiente cuadro:
PROPORCIONES DE COSTOS INDIRECTOS Tipo de construccin econmica media alta de lujo edificios galpones industriales conjuntos habitacionales Costos indirectos 15% 20% 25% 30% 25% 15% 25% a a a a a a 18% 22% 28% 35% 28% 18%
a 28%
TERCER PASO: encontrar el valor correspondiente al costo unitario de la construccin usada, para lo cual se aplicar la secuencia determinada en la TABLA COMBINADA DE ROSS Y HEIDECKE 1 (o tambin conocida como TABLA DE FITTE Y CERVINI), la cual presenta una primera columna con valores correspondientes al cociente edad del inmueble sobre su vida til equivalente al porcentaje de vida transcurrida; a esta columna le corresponde una fila de 9 valores (1 ; 1,5 ; 2 ; 2,5 ; 3 ; 3,5 ; 4 ; 4,5 y 5)
1
TABLA COMBINADA DE ROSS Y HEIDECKE (o tabla de Fitte y Cervini o tabla de Fitto y Corvini) El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.
% 000 001 002 003 004 005 006 007 008 009 010 011 012 013 014 015 016 017 018 019 020 021 022 023 024 025 026 027 028 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00 % 050 051 052 053 054 055 056 057 058 059 060 061 062 063 064 065 066 067 068 069 070 071 072 073 074 075 076 077 078 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00
0.000 0.032 2.520 8.090 18.100 33.200 52.600 75.200 100.000 0.505 0.537 3.010 8.550 18.510 33.540 52.840 75.320 100.000 1.020 1.052 3.510 9.030 18.940 33.890 53.090 75.450 100.000 1.545 1.577 4.030 9.510 19.370 34.230 53.340 75.580 100.000 2.080 2.111 4.550 10.000 19.800 34.590 53.590 75.710 100.000 2.625 2.656 5.080 10.500 20.250 34.950 53.840 75.850 100.000 3.180 3.211 5.620 11.010 20.700 35.320 54.110 75.990 100.000 3.745 3.776 6.170 11.530 21.170 35.700 54.380 76.130 100.000 4.320 4.351 6.730 12.060 21.640 36.090 54.650 76.270 100.000 4.905 4.935 7.300 12.600 22.120 36.480 54.930 76.410 100.000 5.500 5.530 7.880 13.150 22.600 36.870 55.210 76.560 100.000 6.105 6.135 8.470 13.700 23.100 37.270 55.490 76.710 100.000 6.720 6.750 9.070 14.270 23.610 37.680 55.780 76.860 100.000 7.345 7.375 9.680 14.840 24.120 38.100 56.080 77.020 100.000 7.980 8.009 10.300 15.420 24.630 38.520 56.380 77.180 100.000 8.625 8.654 10.930 16.020 25.160 38.950 56.690 77.340 100.000 9.280 9.309 11.570 16.620 25.700 39.390 57.000 77.500 100.000 9.945 9.974 12.220 17.230 26.250 39.840 57.310 77.660 100.000 10.620 10.649 12.870 17.850 26.800 40.290 57.630 77.830 100.000 11.305 11.333 13.540 18.480 27.360 40.750 57.960 78.000 100.000 12.000 12.028 14.220 19.120 27.930 41.220 58.290 78.170 100.000 12.705 12.733 14.510 19.770 28.510 41.690 58.620 78.350 100.000 13.420 13.448 15.600 20.420 29.090 42.160 58.960 78.530 100.000 14.145 14.173 16.310 21.090 29.680 42.650 59.300 78.710 100.000 14.830 14.907 17.030 21.770 30.280 43.140 59.650 78.890 100.000 15.625 15.652 17.750 22.450 30.890 43.640 60.000 79.070 100.000 16.380 16.407 18.490 23.140 31.510 44.140 60.360 79.260 100.000 17.145 17.171 19.230 23.850 32.140 44.650 60.720 79.450 100.000 17.920 17.956 19.990 24.560 32.780 45.170 61.090 79.640 100.000
37.500 37.520 39.070 42.560 48.810 58.250 70.370 84.500 100.000 38.505 38.525 40.050 43.480 49.630 58.920 70.850 84.750 100.000 39.520 39.539 41.040 44.410 50.460 59.600 71.330 85.000 100.000 40.545 40.564 42.040 45.350 51.300 60.280 71.820 85.250 100.000 41.580 41.599 43.050 46.300 52.150 60.970 72.310 85.510 100.000 42.625 42.643 44.070 47.260 53.010 61.670 72.800 85.770 100.000 43.680 43.698 45.100 48.240 53.870 62.380 73.300 86.030 100.000 44.745 44.763 46.140 49.220 54.740 63.090 73.810 86.290 100.000 45.820 45.837 47.190 50.200 55.620 63.810 74.320 86.560 100.000 46.905 46.922 48.250 51.200 55.610 64.530 74.830 86.830 100.000 48.000 48.017 49.320 52.200 57.410 65.260 75.350 87.100 100.000 49.105 49.121 50.390 53.220 58.320 66.000 75.870 87.380 100.000 50.220 50.236 51.470 54.250 59.230 66.750 76.400 87.660 100.000 51.345 51.361 52.570 55.280 60.150 67.500 76.940 87.940 100.000 52.480 52.495 53.680 56.320 61.080 68.260 77.480 88.220 100.000 53.625 53.640 54.800 57.380 62.020 69.020 78.020 88.500 100.000 54.780 54.794 55.930 58.440 62.960 69.790 78.570 88.790 100.000 55.945 55.959 57.060 59.510 63.920 70.570 79.120 89.080 100.000 57.120 57.134 58.200 60.590 64.880 71.360 79.680 89.370 100.000 58.305 58.318 59.360 61.680 65.850 72.150 80.240 89.660 100.000 59.500 59.513 60.520 62.780 66.830 72.950 80.800 89.960 100.000 60.705 60.718 61.700 63.880 67.820 73.750 81.370 90.260 100.000 61.920 61.932 62.880 65.000 68.810 74.560 81.930 90.560 100.000 63.145 63.157 64.080 66.130 69.810 75.380 82.530 90.860 100.000 64.380 64.391 65.280 67.260 70.830 76.210 83.120 91.170 100.000 65.625 65.636 66.490 68.400 71.850 77.040 83.710 91.470 100.000 66.880 66.891 67.710 69.560 72.870 77.880 84.300 91.780 100.000 68.145 68.155 68.950 70.720 73.910 78.720 84.900 92.100 100.000 69.420 69.430 70.190 71.890 74.950 79.570 85.500 92.420 100.000
correspondientes a la calificacin del estado de conservacin del inmueble, de conformidad con el cuadro correspondiente.2
CUADRO N 3
029 030 031 032 033 034 035 036 037 038 039 040 041 042 043 044 045 046 047 048 049
2
CLCULO DE COSTO UNITARIO DE CONSTRUCCIN USADA

079 080 081 082 083 084 085 086 087 088 089 090 091 092 093 094 095 096 097 098 099 70.705 70.714 71.440 73.070 76.010 80.430 86.110 92.740 100.000 72.000 72.009 72.710 74.270 77.070 81.300 86.730 93.060 100.000 73.305 73.314 73.980 75.470 78.140 82.170 87.350 93.380 100.000 74.620 74.628 75.260 76.670 79.210 83.050 87.970 93.700 100.000 75.945 75.953 76.560 77.890 80.300 83.930 88.600 94.030 100.000 77.280 77.287 77.850 79.120 81.390 84.820 89.230 94.360 100.000 78.625 78.632 79.160 80.350 82.490 85.720 89.870 94.700 100.000 79.980 79.986 80.480 81.600 83.600 86.630 90.510 95.050 100.000 81.345 81.351 81.820 82.850 84.720 87.540 91.160 95.350 100.000 82.720 82.725 83.160 84.120 85.850 88.460 91.810 95.720 100.000 84.105 84.110 84.510 85.390 86.980 89.380 92.470 96.060 100.000 85.500 85.505 85.870 86.670 88.120 90.310 93.130 96.400 100.000 86.905 86.909 87.230 87.960 89.270 91.250 93.790 96.750 100.000 88.320 88.324 88.610 89.260 90.430 92.200 94.460 97.100 100.000 89.745 89.748 90.000 90.570 91.590 93.150 95.140 97.450 100.000 91.180 91.183 91.400 91.890 92.770 94.110 95.820 97.810 100.000 92.625 92.627 92.810 93.220 93.960 95.070 96.500 98.170 100.000 94.080 94.082 94.560 94.560 95.150 96.040 97.190 98.530 100.000 95.545 95.546 95.660 95.910 96.450 97.020 97.890 98.890 100.000 97.020 97.021 97.100 97.260 97.560 98.010 98.590 99.260 100.000 98.505 98.505 98.540 98.630 98.780 99.000 99.290 99.630 100.000
18.705 18.731 20.750 25.280 33.420 45.690 61.460 79.840 100.000 19.500 19.526 21.530 26.010 34.070 46.220 61.840 80.040 100.000 20.305 20.330 22.310 26.750 34.730 46.760 62.220 80.240 100.000 21.120 21.155 23.110 27.500 35.400 47.310 62.610 80.440 100.000 21.945 21.970 23.900 28.260 36.070 47.860 63.000 80.640 100.000 22.780 22.805 24.730 29.030 36.760 48.420 63.400 80.850 100.000 23.625 23.649 25.550 29.800 37.450 48.980 63.800 81.060 100.000 24.480 24.504 26.380 30.590 38.150 49.550 64.200 81.270 100.000 25.345 25.349 27.230 31.380 38.860 50.130 64.610 81.480 100.000 26.220 26.244 28.080 32.190 39.570 50.710 65.030 81.700 100.000 27.105 27.128 28.940 33.000 40.300 51.300 65.450 81.920 100.000 28.000 28.023 29.810 33.820 41.030 51.900 65.870 82.140 100.000 28.905 28.928 30.700 34.660 41.770 52.510 66.300 82.370 100.000 29.820 29.842 31.590 35.500 42.520 53.120 66.730 82.600 100.000 30.745 30.767 32.490 36.350 43.280 53.740 67.170 82.830 100.000 31.680 31.702 33.400 37.210 44.050 54.360 67.610 83.060 100.000 32.625 32.646 34.320 38.080 44.820 54.990 68.060 83.290 100.000 33.580 33.601 35.250 38.950 45.600 55.630 68.510 83.530 100.000 34.545 34.566 36.190 39.840 46.390 56.280 68.970 83.770 100.000 35.520 35.541 37.140 40.740 47.190 56.930 69.430 84.010 100.000 36.505 36.525 38.100 41.640 48.000 57.590 69.900 84.250 100.000
CUADRO ESTADO DE CONSERVACIN: calificaciones de 1 a 5 de conformidad con las apreciaciones siguientes : EXCELENTE: nuevo sin fallas o errores de construccin, o no nuevo sin ningn signo de deterioro en los rubros visibles. CALIFICACIN: 1 entre EXCELENTE y MUY BUENO: nuevo con fallas superables de construccin, o no nuevo con mnimos signos de deterioro en los rubros visibles. CALIFICACIN: 1,5 MUY BUENO: no nuevo, con signos de deterioro que no requieren intervenciones; adems signos de mantenimiento permanente. CALIFICACIN: 2 entre MUY BUENO y BUENO: no nuevo, con signos de deterioro que no requieren intervenciones; evidente falta mantenimiento permanente. CALIFICACIN: 2,5 BUENO: evidentes signos de deterioro con requerimientos de intervenciones menores o sencillas (no se requiere desocupar sus locales). CALIFICACIN: 3 entre BUENO y REGULAR: evidentes signos de deterioro en la mayora de los rubros visibles con requerimientos de intervenciones menores o sencillas (se requiere desocupar sus locales). CALIFICACIN: 3,5 REGULAR: evidentes signos de deterioro con requerimientos de intervenciones mayores o integrales (se requiere desocupar el inmueble). CALIFICACIN: 4
10
Instituto Ecuatoriano de la Construccin TALLER DE CAPACITACIN EN AVALUACIN DE INMUEBLES Guayaquil junio 2007 Valor reposicin nueva ( Vrn )
CONDICIONANTES
VALORES
Valor residual Vr
= Vrn*0,10
coeficiente segn porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-Heidecke ( K )
VIDA TIL EDAD
75 40 40/75
40/75 = 53,33% : en la TABLA COMBINADA DE ROSS Y HEIDECKE (CUADRO N 3) en la fila del porcentaje 53 (de la primera columna), bajo la calificacin 3 consta el coeficiente K = 51,30/100 $ USD 306,88 $ USD 30,69
COEFICIENTE EDAD/VIDA TIL
CALIFICACIN DE ESTADO DE CONSERVACIN
Bueno = 3
0,513
FRMULA PARA LA DEPRECIACIN MATERIAL O FSICA Vrd = Vrn (Vrn - Vr) K Vrd = 306,88 - ( 306,88 - 30,69 ) * 0,513 Vrd = 306,88 - ( 276,19 ) * 0,513 Vrd = 306,88 - 141,69
entre REGULAR y MALO CALIFICACIN: parte del inmueble sin funcionamiento, la mayora de los rubros visibles presentan signos de deterioro total y la intervencin para su cambio paulatino es inminente (se requiere desocupar el inmueble). CALIFICACIN: 4,5 MALO: inminente demolicin. CALIFICACIN: 5
11
Vrd = 165,19
NOTAS COMPLEMENTARIAS: El CUADRO N 2 ha sido elaborado, sobre la base de la incidencia de los costos de los diversos rubros de construccin de categora media por metro cuadrado, divididos en dos conjuntos: uno de valor constante correspondiente a los rubros obra bsica, negra o muerta; y, otro de rubros variables correspondientes a los acabados (ocho conceptos representativos del valor de cada categora). Las proporciones han sido tomadas del estudio INCIDENCIA DE LOS COSTOS DE LOS RUBROS EN UN METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIN 3, los cuales han sido expuestos en cuatro categoras (econmica, media, alta y de lujo). Los factores de modificacin por categora de acabados han sido tomados del cuadro elaborado para el efecto 4, en el cual se ha analizado la incidencia de estos conceptos como los variables e identificables (en el momento de la inspeccin) para establecer el costo de metro cuadrado de construccin nueva del inmueble del avalo.
3
Tomado del libro LA DEPRECIACIN EN LA CONSTRUCCIN Y EL MTODO FF (Arq. Francisco Fernndez E., pgina 42, Tabla 6 Factor promedio de incidencia de los rubros de obra de acuerdo a los diferentes tipos de construccin.
INC IDE NC IA DE LOS C OST OS DE LOS R UB R OS EN UN M ETR O C UA DR A DO DE C ONSTR UC C IN
R UB R O M ovim iento de tierra y prelim inares Estructura M am poster a Instalaciones de em potradas FA C TOR DE OB R A M UER TA Recubrim iento de paredes Cielo raso Recubrim iento de pisos Sanitarios y grifer a Puertas con cerraduras Ventanas y vidrios M uebles em potrados Placas elctricas y lum inarias FA C TOR DE AC A B ADOS TOTA L C OSTOS DIR EC TOS C ATEGOR A EC ONM IC A 0,026 0,374 0,1 44 0,042 0,586 0,1 03 0,009 0,1 1 0 0,043 0,034 0,043 0,066 0,006 0,41 4 1 ,000 C A TEGOR A M EDIA 0,021 0,296 0,1 1 4 0,039 0,470 0,1 31 0,01 1 0,1 41 0,055 0,044 0,055 0,085 0,008 0,530 1 ,000 C ATEGOR A ALTA 0,020 0,260 0,1 00 0,038 0,41 8 0,1 44 0,01 2 0,1 56 0,060 0,048 0,060 0,093 0,009 0,582 1 ,000 C A TEGOR A ALTA 0,01 4 0,228 0,088 0,038 0,368 0,1 56 0,01 3 0,1 70 0,065 0,052 0,065 0,1 01 0,01 0 0,632 1 ,000
Elaborado por el consultor en el ao 2004, como corolario del estudio expuesto en el libro Criterios y recomendaciones para la elaboracin de avalos 1996.
12
CLCULO DEL COSTO UNITARIO DE CONSTRUCCIN Para determinar el costo directo de construccin de categora media, existen varios procedimientos: el ms confiable es partir de un presupuesto de una construccin tipo que permita conocer la sumatoria de los costos directos (mano de obra, material y equipo) mediante la actualizacin permanente de los rubros variables; este procedimiento ha sido utilizado por las cmaras de la construccin del pas. Sin embargo, en pocas de estabilidad econmica, existen otros mtodos ms simplificados que permiten su clculo con la aplicacin de una ecuacin polinmica formulada en base a determinados rubros con coeficientes variables de acuerdo a su incidencia en el presupuesto de una obra de construccin; por ejemplo: expresar el metro cuadrado de construccin sobre la base de los costos de: un quintal de hierro, un saco de cemento, 1.000 ladrillos o bloques, juego completo de sanitarios, salario diario de un pen, salario diario de un albail, etc. (Mtodo utilizado en la Cmara Argentina de la Construccin). Sin embargo, los costos de la construccin de tipo medio tambin pueden variar por factores como: la complejidad de la estructura, la funcin del espacio construido y el equipamiento interior.
FRMULAS PARA AJUSTES EN EL PROCESO DE HOMOGENEIZACIN

CLCULO DEL FACTOR DE VARIACIN POR CATEGORA DE ACABADO
RUBRO Movimiento de tierra y preliminares Estructura y cubierta Mampostera Instalaciones de empotradas PROPORCIN DE OBRA MUERTA VALOR CONSTANTE OBRA MUERTA Recubrimiento de pisos Recubrimiento de paredes Cielo raso Puertas con cerraduras Ventanas y vidrios Muebles empotrados Sanitarios y grifera Placas elctricas y luminarias PROPORCIN DE ACABADOS SUMATORIA OBRA MUERTA MS ACABADOS VALOR VARIABLE ACABADOS FACTOR DE APLICACIN
C ATEGOR A EC ONM IC A C A TEGOR A M EDIA C ATEGOR A ALTA C A TEGOR A DE LUJ O
0,026 0,374 0,144 0,042 0,586 0,470 94,00 0,110 0,103 0,009 0,034 0,043 0,066 0,043 0,006 0,414
0,021 0,296 0,114 0,039 0,470 0,470 94,00 0,141 0,131 0,011 0,044 0,055 0,085 0,055 0,008 0,530
0,020 0,260 0,100 0,038 0,418 0,470 94,00 0,156 0,144 0,012 0,048 0,060 0,093 0,060 0,009 0,582
0,014 0,228 0,088 0,038 0,368 0,470 94,00 0,170 0,156 0,013 0,052 0,065 0,101 0,065 0,010 0,632
0,332
0,530
0,654
0,807
1,000
0,802
56,00
1,000
1,000
106,00
1,000
1,124
156,00
1,000
1,277
206,00
0,528
1,000
1,472
1,943
13
i.
POR REQUERIMIENTO DE ACTUALIZACIN del costo del inmueble (de oferta o de adquisicin), importante cuando: a) existe inflacin que determina la revisin peridica de los precios, b) existen periodos de auge o crisis en el mercado inmobiliario, los cuales se manifiestan en la supremaca de la demanda o de la oferta de inmuebles similares, c) existen distorsiones en la economa que confunden los reales precios de los inmuebles.
Fa = I / Io Fa : factor de actualizacin I : ndice de precios en el momento actual
Io : ndice de precios en el momento de la informacin

ii. POR FORMA DE PAGO: traer a valor presente los valores pagados en diversas cuotas peridicas, para lo cual se aplica la siguiente frmula financiera:
F P= (1+i) F= P (1+i) A [(1+i)-1] F= i F * i A =
14
(1+i)-1 i n P F A
iii.
: tasa de inters expresada en decimales : nmero de periodos (de acuerdo a la tasa expuesta) : valor presente del dinero : valor futuro del dinero : cuota peridica pagada.
POR LA PROFUNDIDAD DEL LOTE objeto de avalo con relacin al lote tipo (definido por la reglamentacin municipal vigente o por el valor ms frecuente en el sector de donde proviene una muestra):
a) CRITERIO HOFFMAN
Fondo (tipo)
0,415
= Fondo (avalo)
b) CRITERIO HARPER
Fondo (tipo)
0,5
= Fondo (avalo)
c) CRITERIO 1/3 2/3

Fondo (tipo)
0,369
= Fondo (avalo)
d) CRITERIO IBAPE
Mi = Fondo tipo mnimo
15
Instituto Ecuatoriano de la Construccin TALLER DE CAPACITACIN EN AVALUACIN DE INMUEBLES Guayaquil junio 2007 Ma = Fondo tipo mximo m = exponentes utilizados en 3.a y 3.b x = fondo a valorarse
C A B
D E F
X
Mi/2
TRAMO 1
Mi
TRAMO 2 TRAMO 3
Ma
TRAMO 4
2Ma
TRAMO 5
TRAMO A-B: Se debe investigar con criterio la utilidad de un lote con escasa profundidad. Mi/2 = Mi
m
1 = 2
TRAMO B-C: En este tramo la variacin segn el grfico es parablica. f (x) = Mi TRAMO C-D: El factor f=1 . No existe demrito.
m
16
TRAMO D-E: Ma = f (x) TRAMO E-F: Recibe el mismo tratamiento que la parte A-B.
m
iv.
POR EL FRENTE DEL LOTE: a) CRITERIO IBAPE Frente (avalo)

0,25
= Frente (tipo) 0,5 Frente (tipo) < Frente (avalo) < 2 Frente (tipo) 0,84 <
Si : Si :
< 1,19
v.
POR LA FORMA: Superficie (rectngulo inscrito) +
S (rectngulos min4)
= Superficie (avalo)
S (rectngulos min4):
sumatoria de superficies de rectngulos inscritos en la diferencia, cuyo lado menor sea mnimo de 4,00 metros.
vi.
POR LA PROPORCIN: (la proporcin es igual al cociente formado por la longitud del lado mayor sobre la longitud del lado menor de un rectngulo), por lo tanto, este criterio ser aplicado a un terreno de forma rectangular o al rectngulo inscrito en el lote irregular.
17
Cuando la proporcin de este terreno es mayor a la proporcin 3, se recomienda aplicar la homogeneizacin propuesta para la profundidad del lote en el numeral 3.c. vii. POR EL TAMAO: a) TABLA DE DANTE GUERRERO
superficie
250 m 300 m 350 m 400 m 500 m 1.000 m 2.000 m 3.500 m 5.000 m 7.000 m
coeficiente
0,50 0,53 0,56 0,60 0,65 0,75 0,85 0,95 1,00 1,10
superficie
10.000 m 15.000 m 25.000 m 40.000 m 60.000 m 90.000 m 130.000 m 180.000 m 240.000 m 320.000 m 500.000 m
coeficiente
1,20 1,30 1,40 1,50 1,60 1,70 1,80 1,90 2,00 2,10 2,20
APLICACIN: Coeficiente lote conocido Valor unitario avalo = Valor unitario conocido * Coeficiente lote avalo b) EXPERIENCIA COLOMBIANA (Oscar Borrero)
PARA LOTES URBANOS TAMAO factor de 2 a 4 veces 1,00 de 5 a 9 veces 0,90 de 10 a 19 veces 0,80 de 20 veces a ms 0,70 PARA PREDIOS RURALES TAMAO factor de 2 a 3 veces 1,00 de 4 a 6 veces 0,90 de 7 a 10 veces 0,80 de 11 a 20 veces 0,70 Ms de 21 veces 0,60
APLICACIN:
18
Valor unitario avalo = Valor unitario lote tipo * factor El criterio de aplicacin est determinado por la similitud de infraestructura bsica entre el terreno del avalo y el lote tipo. c) PROCEDIMIENTO DINAC c.1 Superficie del terreno > 4,00 hectreas Valor unitario avalo = Valor unitario lote tipo * 0,60 c.2 1.000 m Superficie del terreno 4,00 hectreas El factor rea / permetro est dado por la frmula: rea F ( a/p ) = 1 permetro * 100 El rango de variacin es: 0,60 F ( a/p ) 1,00 c.3 viii. Superficie del terreno < 1.000 m ; factor FRENTE y FONDO.
POR LOCALIZACIN: diferencia determinada por la disposicin del inmueble con relacin a inmuebles similares al interior de un conjunto (urbanizacin, centro comercial, edificio); mediante el anlisis de: conveniencia del uso principal actual con relacin a su frente a vas de circulacin (principales, secundarias, cerradas); del mejor aprovechamiento del espacio por su posicin, en este aspecto se considera incluida la vista (especialmente de los elementos de los edificios en altura); y, de su relacin con el asoleamiento (insolacin). a) FRMULA IBAPE
( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 ++ AnQn
C =
20 * A1 Q1
C : factor de incremento
Zi : Coeficiente de la zona segn la siguiente clasificacin:
19
Zi = 1 para zonas con viviendas, apartamentos y oficinas de estrato alto con fondo entre 30 y 60 metros, frentes de 15
metros.
Zi = 2 para zonas con apartamentos y comercios, estrato alto medio, densidad media, lotes con profundidades entre 25 y
50 metros, frentes de 10 metros.
Zi = 3 para zonas con apartamentos o comercio, con densidades altas, lotes con fondo entre 20 y 40 metros, frentes de
10 metros.
Zi = 4 para zonas con apartamentos o comercio de carcter modesto o densidades bajas, fondos entre 15 y 30 metros,
frentes de 10 metros.
A1 : A2 : An : Q1 : Q2 : Qn :
frente a la calle principal frente a la calle secundaria frente a la calle ensima precio tipo de la calle principal precio tipo de la calle secundaria precio tipo de la calle ensima
b) FRMULA PARA LOTES O LOCALES ESQUINEROS CON DOS O MS FRENTES: ( Autor: Diter R. Castrilln Oberndorfer)
Vp
S N
( S / N ) * (Lcf * ( Vf * N ) )
Valor total del predio rea del predio avaluado Fondo tipo de la manzana o cuadra Longitud de cada frente Valor del m del lote o (local) de centro de la cuadra, por cada costado a los cuales da frente.
Vp : : :
Lcf : Vf :
ix. POR TOPOGRAFA:
20
a) FORMULA ING. RUY CANTEIRO:
Fs = 1 - ( S / 2 ) Fs = 1 - ( 2S / 3 )
Fs S : factor de topografa :
para pendiente positiva para pendiente negativa
pendiente expresada en proporcin de 1.
b) FRMULA DINAC: lote a nivel: aquel cuyo nivel medio es igual al de la calle al frente del lote. Lote inclinado aquel que tiene pendiente positiva o negativa con respecto al nivel de la calle. Lote ondulado es aquel que presenta depresiones y elevaciones en toda su superficie. El precio base se afectar por caractersticas topogrficas. Aplicacin del factor topografa (FT), en la que 0.0111 = 1 90. FT = 1 x 0.0111 = ngulo de inclinacin en grados a partir de 5
21
x. POR INFLUENCIA DE ZONIFICACIN:

Fuente: IBAPE
INFLUENCIA DE LAS ZONAS VARIACIN PORCENTUAL DEL VALOR DEL TERRENO POR ZONAS
ZONAS
OBSERVACIONES
1
EJEMPLOS DE DIMENSIONES DE TERRENOS
2
Mi = 20 Ma = 40 Ar = 10 86,60 100,00 100,00 89,44 83,90 **
3
Mi = 25 Ma = 50 Ar = 10 77,46 100,00 100,00 100,00 93,81 **
4
Mi = 30 Ma = 60 Ar = 15 70,71 * 90,36 * 90,36 * 90,36 * 93,00
Mi = 15 Ma = 30 Ar = 10 100,00 100,00 86,60 77,46 72,67 **
*
DESVALORIZACIN POR FRENTE
10 X 15 10 X 30 10 X 40 10 X 50 15 X 70
**
VALORIZACIN POR FRENTE
EJEMPLOS DE APLICACIN
i. POR INCIDENCIA DEL FONDO O DE LA PROFUNDIDAD DEL LOTE REQUERIMIENTO: establecer los costos unitarios de cinco lotes con igual frente y diferente fondo: X1 = 7 m., X2 = 14 m., X3 = 28 m., X4 = 53 m. y X5 = 90 m.. CARACTERSTICA DEL LOTE TIPO : El fondo oscila entre Mi = 20 m. y Ma = 40 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00. CRITERIO: aplicar el procedimiento IBAPE (literal c) del numeral 8.3)
CLCULO:
22
a) Para X1 = 7 m. (tramo A-B de la curva) aplicar:

Mi/2 = Mi
0,415
m
(se recomienda m = 0,415)
10 = 20 = 0,75
PRECIO UNITARIO DEL LOTE L1 = $ USD 100,00 * 0,75 = $ USD 75,00. b) Para X2 = 14 m. (tramo B-C de la curva) aplicar:
X2 = Mi
0,415
m
14 = 20 = 0,862
PRECIO UNITARIO DEL LOTE L2 = $ USD 100,00 * 0,862 = $ USD 86,20. c) Para X3 = 28 m. (tramo C-D de la curva) aplicar = 1. PRECIO UNITARIO DEL LOTE L3 = $ USD 100,00 * 1,00 = $ USD 100,00. d) Para X4 = 53 m. (tramo D-E de la curva) aplicar:
Ma = X4
m
23
0,415
40 = 53 = 0,89
PRECIO UNITARIO DEL LOTE L4 = $ USD 100,00 * 0,89 = $ USD 89,00. e) Para X5 = 90 m. (tramo F-G de la curva) aplicar:
Ma = 2Ma
0,415
m
40 = 80 = 0,75
PRECIO UNITARIO DEL LOTE L5 = $ USD 100,00 * 0,75 = $ USD 75,00. ii. POR LA INCIDENCIA DEL FRENTE DEL LOTE: REQUERIMIENTO: establecer los costos unitarios de cuatro lotes con igual fondo y diferente frente: A1 = 7 m., A2 = 15 m., A3 = 20 m. y A4 = 30 m.. CARACTERSTICA DEL LOTE TIPO : frente Ar = 10 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00. CRITERIO: aplicar el procedimiento IBAPE (literal a) del numeral 8.4)
0,25
Frente (avalo)
= Frente (tipo) 0,5 Frente (tipo) < Frente (avalo) < 2 Frente (tipo)
Si :
24
Si : CLCULO:
0,84 <
7
< 1,19
0,25
a) Para A1 = 7 m.:
= 10
0,915
PRECIO UNITARIO DEL LOTE L1 = $ USD 100,00 * 0,915 = $ USD 91,50.

0,25
15
b) Para A2 = 15 m.:
= 10
1,107

0,25
20
c) Para A3 = 20 m.:
= 10
1,19

0,25
30
d) Para A4 = 30 m.:
= 10
1,32
(el valor mximo de
1,19)
PRECIO UNITARIO DEL LOTE L3 = $ USD 100,00 * 1,19 = $ USD 110,90. iii. POR LA DOBLE INCIDENCIA DEL FRENTE Y DEL FONDO DEL LOTE: REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote con 20 m. de frente y 50 m. de fondo. CARACTERSTICA DEL LOTE TIPO: frente 10 m. y fondo mnimo 20 m. - mximo 40 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00.
25
CRITERIO: aplicar el procedimiento IBAPE CLCULO:

0,25
20
Para el frente Ar = 20 m. aplicar:
= 10
1,19
Para el fondo X = 50 m. (tramo C-D de la curva) aplicar el :

Ma = X4
0,415
m
40 = 50 = 0,912
PRECIO UNITARIO DEL LOTE = $ USD 100,00 * 1,19 * 0,912 = $ USD 108,53. iv. INCIDENCIA DEL LOTE POR SU FORMA REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote de forma de tringulo rectngulo con frente = 16 m. y fondo 32 m. (los catetos) CARACTERSTICA DEL LOTE TIPO: frente 10 m. y fondo mnimo 20 m. - mximo 40 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00. CRITERIO: aplicar el procedimiento
Superficie (rectngulo inscrito) +
S (rectngulos min4)
r =
Superficie (avalo)
S (rectngulos min4):
sumatoria de superficies de rectngulos inscritos en la diferencia, cuyo lado menor sea mnimo 4,00 metros.
26
CLCULO:
128 m. + 64 m.
r r
=
256 m.
0,75
0,25
16
Para el frente Ar = 20 m. aplicar:
= 10
1,125
Para el fondo X = 32 m. (tramo C-D de la curva) aplicar factor = 1 : PRECIO UNITARIO DEL LOTE = $ USD 100,00 * 0,75 * 1,125 * 1 = $ USD 84,38 v. INCIDENCIA DEL LOTE POR SU EXTENSIN O TAMAO REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote de 7.000 m. (35 m. x 200 m.), localizado en un sector urbano CARACTERSTICA DEL LOTE TIPO: frente 10 m. y fondo mnimo 20 m. - mximo 40 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00. CRITERIO: se recomienda aplicar la TABLA DE DANTE GUERRERO
Superficie
250 m 300 m 350 m 400 m 500 m 1.000 m 2.000 m 3.500 m 5.000 m 7.000 m
coeficiente
0,50 0,53 0,56 0,60 0,65 0,75 0,85 0,95 1,00 1,10
superficie
10.000 m 15.000 m 25.000 m 40.000 m 60.000 m 90.000 m 130.000 m 180.000 m 240.000 m 320.000 m 500.000 m
coeficiente
1,20 1,30 1,40 1,50 1,60 1,70 1,80 1,90 2,00 2,10 2,20
APLICACIN: Coeficiente lote conocido Valor unitario avalo = Valor unitario conocido *
27
Coeficiente lote avalo 0,53 Valor unitario avalo = 100 * 1,10 Valor unitario avalo = $ USD 48,18 vi. INCIDENCIA DEL LOTE POR SU LOCALIZACIN: a) LOTE ESQUINERO REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote esquinero de 300 m. (15 m. x 20 m.), localizado en un sector urbano calificado de estrato alto. CARACTERSTICA LOTE TIPO: frente 15 m. y fondo mnimo 40 m. - mximo 60 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00 a la calle principal y $ USD 50,00 a la calle secundaria. CRITERIO: se recomienda aplicar la FRMULA IBAPE ( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 ++ AnQn C = 20 * A1 Q1 C : Zi : A1 : A2 : Q1 : Q2 : factor de incremento 1 20,00 15,00 100,00 50,00
COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 100 * (20/40) * (20/15)

(se considera el frente a la calle principal y el fondo a la calle secundaria)
28
CLCULO:
COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = $ USD 80,60 ( 1+ 20 ) * ( 20 * 100) + (15 * 50) C = 20 * 20 * 100 C = 1,06875 COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 80,60 * 1,06875 = $ USD 86,14
b) LOTE CON FRENTES A DOS CALLES REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote con frentes a dos calles de 1.600 m. (20 m. x 80 m. fondo ficticio), localizado en un sector urbano calificado de estrato alto. CARACTERSTICA LOTE TIPO: frente 15 m. y fondo mnimo 40 m. - mximo 60 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 200,00 a la calle principal y $ USD 100,00 a la calle secundaria. CRITERIO: se recomienda aplicar la FRMULA IBAPE ( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 ++ AnQn C = 20 * A1 Q1 C : Zi : A1 : A2 : Q1 : Q2 : factor de incremento 1 20,00 10,00 200,00 100,00
COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 200 * (60/80) * (20/15)

(se considera el frente a la calle principal y el fondo ficticio 80)
29
COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = $ USD 190,70
( 1+ 20 ) *( 20 * 200) + (10 * 100) CLCULO: C = 20 * 20 * 200 C = 1,0625 COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 190,70 * 1,0625 = $ USD 202,60 b) LOTE CON FRENTES A TRES CALLES REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote con frentes a tres calles de 2.400 m. (15 m. x 160 m. fondo ficticio), localizado en un sector urbano calificado de estrato alto. CARACTERSTICA LOTE TIPO: frente 15 m. y fondo mnimo 40 m. - mximo 60 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 200,00 a la calle principal, $ USD 100,00 a la calle secundaria y $ USD 50,00 a la calle tercera. CRITERIO: se recomienda aplicar la FRMULA IBAPE ( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 ++ AnQn C = 20 * A1 Q1 C : Zi : A1 : A2 : A3 : Q1 : factor de incremento 1 15,00 15,00 25,00 200,00
30
Q2 : Q2 :
100,00 50,00
COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 200 * (60/120)* (15/15)

(se considera el frente a la calle principal y el fondo ficticio 160)
COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = $ USD 150,00 ( 1 + 20 ) * ( 15 * 200) + (15 * 100) + (25 * 50) CLCULO: C = 20 * 15 * 200 C = 1,0958 COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 150,00 * 1,0958 = $ USD 164,37 vii. INCIDENCIA POR TOPOGRAFA DEL TERRENO: LOTES CON PENDIENTE POSITIVA REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de dos lotes de terreno de caractersticas urbanas de la ciudad de Quito, cuyas pendientes son: a) positiva (desde la va colindante hacia arriba) con un promedio de 29,538 de inclinacin; y b) negativa (desde la va colindante hacia abajo) con un promedio de 29,538 de inclinacin. CARACTERSTICA LOTE TIPO: frente 15 m. y fondo mnimo 40 m. - mximo 60 m. De acuerdo a la Reglamentacin Metropolitana de Quito no se aceptarn lotes de terreno cuyas pendientes sean iguales o superiores a 305. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 50,00 a calle principal. CRITERIO: se recomienda aplicar la FRMULA ING. RUY CANTEIRO:
Fs = 1 - ( S / 2 ) Fs = 1 - ( 2S / 3 ) para pendiente positiva para pendiente negativa
Artculo II.131del Cdigo Municipal. Libro Segundo de la Reglamentacin Metropolitana. Ttulo I Rgimen del Suelo.
31
vii.1 PARA LOTE CON PENDIENTE POSITIVA:

Fs = 1 - ( tg 29,538 / 2 ) Fs = 0,7166
COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 50,00 * 0,7166 = $ USD 35,83
vii.2 PARA LOTE CON PENDIENTE NEGATIVA:

Fs = 1 - (2* tg 29,538 / 3 ) Fs = 0,6222
COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 50,00 * 0,6222 = $ USD 31,11
32
1. Clculo del precio unitario de un terreno urbano en la ciudad de Quito, con la aplicacin de la planilla de homogeneizacin6; para lo cual se dispone de una muestra de cinco lotes (entre ventas comprobadas y ofertas corregidas).
PLANILLA DE OBTENCIN DEL PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO O A AVALUAR DATOS DEL TERRENO:
SIGNOS EXTERNOS PuntuaPeso % cin / 10 PROPIEDADES EN COMERCIALIZACIN N 1 N 2 N 3 N 4 N 5 Lote tipo o a avaluar
7 4 4 8 8 8 8 8 8 6 3
PESO x CALIFICACIN N 1 N 2 N 3 N 4 N 5
Lote tipo oa avaluar

0,700 0,250 0,250 1,000 1,000 0,600 0,600 0,600 0,600 0,750 0,300
Entorno urbanstico (sobre 18 puntos)

Calidad de vas colindantes Circulacin vehicular Circulacin peatonal Zonificacin (e dificabilidad) Superficie Posicin Form a Frente Topografa A reas verdes y parques A centros de abastecim iento 8 5 5 10 10 6 6 6 6 10 8 10,00% 6,25% 6,25% 12,50% 12,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 12,50% 10,00% 5 4 4 6 8 8 8 8 6 6 3 6 4 4 8 10 6 6 8 8 8 5 5 4 4 6 8 8 8 8 8 8 3 7 2 2 8 10 8 8 8 8 10 5 4 4 4 6 8 6 8 8 6 8 3 0,500 0,250 0,250 0,750 1,000 0,600 0,600 0,600 0,450 0,750 0,300 0,600 0,250 0,250 1,000 1,250 0,450 0,450 0,600 0,600 1,000 0,500 0,500 0,250 0,250 0,750 1,000 0,600 0,600 0,600 0,600 1,000 0,300 0,700 0,125 0,125 1,000 1,250 0,600 0,600 0,600 0,600 1,250 0,500 0,400 0,250 0,250 0,750 1,000 0,450 0,600 0,600 0,450 1,000 0,300
Propiedades intrnsecas de los lotes (sobre 44 puntos)
Relacin con centros de servicios y equipamiento (sobre 18 puntos)
Puntaje total / proporciones comparables Precio / m de cada lote
80
100%
268,00 330,00 293,00 350,00 290,00
6,050
294,58
6,950
315,76
6,450
302,09
7,350
316,67
6,050
318,76
6,650 309,57
Las caractersticas de los lotes que inciden en su valor han sido agrupadas en tres aspectos: entorno urbano con 18 puntos, propiedades intrnsecas de los lotes 44 puntos y relacin con centros de servicio y equipamiento 18 puntos.
6
El formato de la planilla ha sido tomado de los cursos que dicta el Ing. Gustavo Barahona P.; la ponderacin y calificacin de los aspectos y sus elementos ha sido propuesta por el consultor.
33
A su vez, cada aspecto ha sido subdividido en varios elementos cada uno con calificacin ponderada de acuerdo a la importancia de su incidencia en el valor del inmueble, los 80 puntos que suman los 11 elementos han sido expresados en proporciones porcentuales. Las calificaciones (supuestas para este ejemplo) se expresan en puntaje y en peso x calificacin y con sus sumatorias se consigue la homogeneizacin de caractersticas, las cifras (295,59 ; 314,89 ; 294,57 ; 328,54 y 302, 92) corresponden a los valores que tendra el lote a avaluarse con relacin a los precios de los antecedentes; lo que concluye que $USD 309,57 es el valor promedio de estos cinco valores.
34
2. Clculo del precio unitario de un terreno urbano en la ciudad de Quito, con la aplicacin de la planilla de comparacin zonal7; para lo cual se dispone de datos de cinco lotes (entre los que constan el de Avalos y Catastros del MMQ, de una Inmobiliaria, dos de personas particulares y uno de un avalo anterior de la DINAC). El proceso de clculo se ha realizado con la aplicacin de la siguiente planilla:
PLANILLA DE CLCULO DE PRECIOS MTODO DE COMPARACIN ZONAL
MIDUVI DINAC
FEC HA :
CLCULO DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS PARA ZONAS URBANAS

NOM B R E DEL INF OR M ANTE DIR EC C IN AVALOS - M UNICIPIO DE QUITO ING. RITA UTRERAS A. SR. M ARCO CABRERA SRA. FANNY DE LA TORRE ARQ. M ILTON J U REZ INM OEURO CA . LTDA . AGUILERA E7-1 22 Y M ARTN CA RRIN A GUILERA E7-72 Y M ARTN CARRIN DINAC - AVALO ANTERIOR 2557656 2463381 22521 77
FICHA N: TRM ITE N: T ELFONO R EA / m 1 ,00 1 ,00 507,00 300,00 633,00 V . USD/ m 260,00 300,00 305,00 300,00 380,00
octubre del 2004
SOLICITANTE: J UNTA DE DE FENSA NA C IONA L PROVINCIA: PARROQUIA: PICHINCHA CANTN: QUITO B ENALCZAR
En cuyas casillas inferiores se pueden apreciar los siguientes pasos: i. Ordenamiento de la muestra para el clculo de la mediana (300,00) con el propsito de eliminar aquellos valores que se encuentren fuera del rango de variacin ( 25% de su valor). ii. Con la muestra depurada se calculan: la media aritmtica de la muestra (291,25 y los lmites superior (302,641) e inferior (279,859) de confianza, sobre la base de encontrar la desviacin estndar o tpica S ( 20,966) y aplicar el factor de correccin y el ndice de la tabla de distribucin t de Student con v grados de libertad (0,941 que corresponde a 4 elementos de la muestra. 1. Clculo del precio unitario del terreno de un predio rural de 30,00 hectreas, con la
DIRECCIN: M ARIANO AGUILERA E7-292 Y A V. DIEGO DE A LM A GRO INVESTIGADOR:
OBSERVACIONES:
CLCULO DEL PRECIO COMERCIAL BASE
#
1 1 1 1 1
OR DENA R M UESTR A S 260,00 300,00 300,00 305,00 380,00
M ediana dato 300,00
x
260,00 300,00 305,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -
f
1 2 1 0 0 0 0 4
f.x
260,00 600,00 305,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1 .1 65,00
x
67.600,00 90.000,00 93.025,00 0,00 0,00 0,00 0,00
f.x
67.600,00 180.000,00 93.025,00 0,00 0,00 0,00 0,00 340.625,00
DE SV IA C IN 20,966
M EDIA 291 ,25
FAC TOR de
C OR R E C C I ON
tc = dato 0,941
L. INFER IOR
L. SUPER IOR
1 ,732
279,859
302,641
PRECIO COMERCIAL BASE ADOPTADO = $ USD 291,25 cada m .
25% M ediana L. en menos L. en ms
75 225 375 C OOR DINA C IN I. U. FEC HA LTIM O A V A LO: EN CASO DE REA VALO TR M ITE N: diciembre de 2002 22949 FEC HA : FEC HA: SUPE RV ISOR
La planilla ha sido tomada de los expedientes de avalos realizados por la DINAC.
35
aplicacin del modelo de homogeneizacin expuesto en el literal f. del presente captulo; para lo cual, se dispone de datos de cinco lotes: 1) Oferta de 30,00 hectreas de superficie, a $ USD 1.400,00 la hectrea y una ubicacin mejor; 2) Transaccin de 20,00 hectreas de superficie, a $ USD 850,00 la hectrea y una ubicacin inferior; 3) Oferta de 40,00 hectreas de superficie, a $ USD 1.100,00 la hectrea y una ubicacin igual; 4) Oferta de 120,00 hectreas de superficie, a $ USD 900,00 la hectrea y una ubicacin igual; 5) Transaccin de 80,00 hectreas de superficie, a $ USD 1.300,00 la hectrea y una ubicacin mejor.
CUADRO DE CLCULO DEL MODELO DE HOMOGENEIZACIN
INMUEBLE VALOR HA. DLARES USD FACTOR FUENTE () NDICE SUPERFICIE () NDICE UBICACIN () TOTAL /HA.
1 2 3 4 5 PROMEDIO
1.400,00 850,00 1.100,00 900,00 1.300,00 1.110,00
O = 0,85 T = 1,00 O = 0,90 O = 1,00 T = 1,00
30,00 = 1,00 20,00 = 1,00 40,00 = 1,00 120,00 = 0,90 90,00 = 0,95
Mejor = 1,15 Inferior = 0,85 Igual = 1,00 Igual = 1,00 Mejor = 1,15
1.034,78 1.000,00 990,00 1.000,00 1.189,93 1.042,94
TABLA Distribucin t de Student con v Grados de Libertad8
fuente: Murria y Spiegel (68) tomado de los expedientes de avalos de la DINAC.
36
v
1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 40 60 1 20
t0,995
63,66 9,92 5,84 4,60 4,03 3,71 3,50 3,36 3,25 3,1 7 3,1 1 3,06 3,01 2,98 2,95 2,92 2,90 2,88 2,86 2,84 2,83 2,82 2,81 2,80 2,79 2,78 2,77 2,76 2,76 2,75 2,70 2,66 2,62 2,58
t0,99
31 ,82 6,96 4,54 3,75 3,36 3,1 4 3,00 2,90 2,82 2,76 2,72 2,68 2,65 2,62 2,60 2,58 2,57 2,55 2,54 2,53 2,52 2,51 2,50 2,49 2,48 2,48 2,47 2,47 2,46 2,46 2,42 2,39 2,36 2,33
t0,975
1 2,71 4,30 3,1 8 2,78 2,57 2,45 2,36 2,31 2,26 2,23 2,20 2,1 8 2,1 6 2,1 4 2,1 3 2,1 2 2,1 1 2,1 0 2,09 2,09 2,08 2,07 2,07 2,06 2,06 2,06 2,05 2,05 2,04 2,04 2,02 2,00 1 ,98 1 ,96
t0,95
6,31 2,92 2,35 2,1 3 2,02 1 ,94 1 ,90 1 ,86 1 ,83 1 ,81 1 ,80 1 ,78 1 ,77 1 ,76 1 ,75 1 ,75 1 ,74 1 ,74 1 ,73 1 ,72 1 ,72 1 ,72 1 ,71 1 ,71 1 ,71 1 ,71 1 ,70 1 ,70 1 ,70 1 ,70 1 ,68 1 ,67 1 ,66 1 ,65
t0,90
3,08 1 ,89 1 ,64 1 ,53 1 ,48 1 ,44 1 ,42 1 ,40 1 ,38 1 ,37 1 ,36 1 ,36 1 ,35 1 ,34 1 ,34 1 ,34 1 ,33 1 ,33 1 ,33 1 ,32 1 ,32 1 ,32 1 ,32 1 ,32 1 ,32 1 ,32 1 ,31 1 ,31 1 ,31 1 ,31 1 ,30 1 ,30 1 ,29 1 ,28
t0,80
1 ,376 1 ,061 0,970 0,941 0,920 0,906 0,896 0,889 0,883 0,879 0,876 0,873 0,870 0,868 0,866 0,865 0,863 0,862 0,861 0,860 0,859 0,858 0,858 0,857 0,856 0,856 0,855 0,855 0,854 0,854 0,851 0,848 0,845 0,842
t0,75
1 ,000 0,81 6 0,765 0,741 0,727 0,71 8 0,71 1 0,706 0,703 0,700 0,697 0,695 0,694 0,692 0,691 0,690 0,689 0,688 0,688 0,687 0,686 0,686 0,685 0,685 0,684 0,684 0,684 0,683 0,683 0,683 0,681 0,679 0,677 0,674
t0,70
0,727 0,61 7 0,584 0,569 0,559 0,553 0,549 0,546 0,543 0,542 0,540 0,539 0,538 0,537 0,536 0,535 0,534 0,534 0,533 0,533 0,532 0,532 0,532 0,531 0,531 0,531 0,531 0,530 0,530 0,530 0,529 0,527 0,526 0,524
t0,60
0,325 0,289 0,277 0,271 0,267 0,265 0,263 0,262 0,261 0,260 0,260 0,259 0,259 0,258 0,258 0,258 0,257 0,257 0,257 0,257 0,257 0,256 0,256 0,256 0,256 0,256 0,256 0,256 0,256 0,256 0,255 0,254 0,254 0,253
t0,55
0,1 58 0,1 42 0,1 37 0,1 34 0,1 32 0,1 31 0,1 30 0,1 30 0,1 29 0,1 29 0,1 29 0,1 28 0,1 28 0,1 28 0,1 28 0,1 28 0,1 28 0,1 27 0,1 27 0,1 27 0,1 27 0,1 27 0,1 27 0,1 27 0,1 27 0,1 27 0,1 27 0,1 27 0,1 27 0,1 27 0,1 26 0,1 26 0,1 26 0,1 26
37
EJEMPLO DE APLICACIN9 Calcular el valor de una finca de 5,00 hectreas de suelo cultivable localizada en la periferia de una zona industrial en crecimiento, el propietario actual recibe una oferta de adquisicin por $ USD 20.000,00. Requiere conocer el avalo actual de su propiedad para tomar una decisin. Las caractersticas de su finca son las siguientes: Situacin actual: Superficie: Edad de la plantacin: Renta: Perspectiva urbanstica: Costo de suelo rstico para uso industrial en la actualidad: Crecimiento esperado de suelo de uso industrial: Tasa actual de inters bancario para inversiones: huertos frutales de regado. 5,0000 hectreas. 5 aos 15 aos $ USD 1.500,00 la hectrea 7%. 4%
Caso prctico 6.4 pgina 298 del texto VALORACIN INMOBILIARIA de Manuel G. Alczar Molina Editorial Montecorvo S. A. Madrid 2003. Aplicacin corregida.
38
Cuadro de Ingresos y gastos estimados por hectrea para los prximos 15 aos:
A O INGR ESOS GA STOS R ENTA R E NTA A C T UA LIZA DA
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
300 300 350 450 500 550 600 700 720 750 720 700 650 550 520
350 280 250 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300
-50 20 100 150 200 250 300 400 420 450 420 400 350 250 220
-48,08 18,49 88,90 128,22 164,39 197,58 227,98 292,28 295,09 304,00 272,82 249,84 210,20 144,37 122,16
Ej reversin VAN
n
Sk
Valor de +
tk
(1+i)
tj
(1+i)
(1
+i)
2.668,23 16
+
tj
venta de la propiedad para uso industrial

+
1 2 3
Ej 450
300
= +
300
+
350
(1+i) 500
+
5
( 1 + 0,04 ) 550
+
6
( 1 + 0,04 ) 600
+
7
( 1 + 0,04 ) 700
+
8
( 1 + 0,04 ) 720
+
9
( 1 + 0,04 ) 750
+
10
( 1 + 0,04 ) 720
+
11
( 1 + 0,04 ) 700
+
12
( 1 + 0,04 ) 650
+
13
( 1 + 0,04 ) 550
+
14
39
( 1 + 0,04 ) 520
15
( 1 + 0,04 )
( 1 + 0,04 )
( 1 + 0,04 )
( 1 + 0,04 )
( 1 + 0,04 ) Sk 350
=
tk 1
280
+
2
250
+
3
300
+
4
(1+i) 300
( 1 + 0,04 ) 300
+ +
6
( 1 + 0,04 ) 300
+
7
( 1 + 0,04 ) 300
+
8
( 1 + 0,04 ) 300
+
9
( 1 + 0,04 ) 300
+
10
( 1 + 0,04 ) 300
+
11
( 1 + 0,04 ) 300
+
12
( 1 + 0,04 ) 300
+
13
( 1 + 0,04 ) 300
+
14
( 1 + 0,04 ) 300
15
( 1 + 0,04 )
( 1 + 0,04 )
( 1 + 0,04 )
( 1 + 0,04 )
( 1 + 0,04 )
16
Valor de reversin
1.500 * ( 1 + 0,07 )
40
=
n 16
(1+r)
( 1 + 0,04 )
Ej
tj
288,46
277,37
311,15
384,66
(1+i)
410,96 + 434,67 + 455,95 + 511,48 + 505,86 +
506,67
467,70
437,22
390,37
317,61
288,74
=
=
5.988,87
336,54 + 258,88 + 222,25 + 256,44 +
Sk
tk (1+i) 246,58 202,67
+ +
237,09 194,87
+ +
227,98 187,38
+ +
219,21 180,17
+ +
210,78 173,24
+ +
166,58
3.320,66
41
Valor de reversin = 2.364,28

n
(1+r) VAN = 5.988,87 - 3.320,66 + 2.364,28 = 5.032,49
VALOR ACTUAL DE LA PROPIEDAD (5,00 hectreas) = $ USD 25.162,45
MTODOS RESIDUAL Y POTENCIA DE DESARROLLO EJEMPLOS DE APLICACIN: 1. AVALO DE 50 LOTES POR EL MTODO RESIDUAL DINMICO Calcular el valor mximo que se podra pagar por 50 lotes urbanizados de 240,00 m. cada uno, pertenecientes a la Urbanizacin Brasilia del Toachi de la ciudad de Santo Domingo de los Colorados, requeridos para desarrollar un programa habitacional de las siguientes caractersticas.
PROGRAMA HABITACIONAL
42
50 casas unifamiliares de dos plantas de 120,00 m. de superficie cada una, implantadas en lotes individuales de 240,00 m. de superficie.
Estado actual de los terrenos: urbanizados.

GASTOS: Costos directos de construccin de cada casa: Costos indirectos de construccin de cada casa: $ USD 32.400,00 25,00%
Periodo de ejecucin del programa habitacional: 6 trimestres
Croquis de ubicacin
INGRESOS Costo de venta de cada casa: $ USD 65.000,00 Periodo de ventas del programa habitacional: 8 trimestres a partir del quinto. Tasa actual de inters bancario para inversiones ( i ): 4% anual o 1% trimestral Utilidad empresarial esperada: 10% anual sobre los gastos de construccin.
TR IM EST R E INGR ESOS GA STOS R E NTA R ENTA A C TUA LIZA DA
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
260 390 455 520 520 455 390 260
425 425 337,5 337,5 250 250 303,75
303,75
-425 -425 -337,5 -337,5 10 140 455 216,25 520 455 390 -43,75
-420,79 -416,63 -327,57 -324,33 9,51 131,89 424,39 199,70 475,46 411,91 349,57 -38,83
Cuadro de Ingresos y gastos estimados en los prximos tres aos (12 trimestres):
en miles de dlares USD
Ej
Sk
43
474,27
tj
tk
(1+i) Ej 260
=
tj 5
(1+i) 390
+
6
455
+
7
520
+
8
(1+i) 520
( 1 + 0,01 ) 455
+ +
10
( 1 + 0,01 ) 390
+
11
( 1 + 0,01 ) 260
12
( 1 + 0,01 )
( 1 + 0,01 ) Sk
( 1 + 0,01 ) 425
= +
1
( 1 + 0,01 ) 425
+
2
( 1 + 0,01 ) 337,5
+
3 4
337,5
+
tk
(1+i) 250
+
5
( 1 + 0,01 ) 250
+
6
( 1 + 0,01 ) 303,75
+
8
( 1 + 0,01 ) 303,75
12
( 1 + 0,01 )
( 1 + 0,01 ) Ej
( 1 + 0,01 )
( 1 + 0,01 )
( 1 + 0,01 )
tj (1+i)
247,38
367,40
424,39
480,21
44
475,46
411,91
349,57
230,74
2.987,06
Sk
tk
420,79
416,63
327,57
324,33
(1+i)
237,87 + 235,51 + 280,51 + 269,56 =
2.512,77
= 2.987,06 - 2.512,77 = 474,29
VALOR ACTUAL DE 50 LOTES = $ USD 474.290,00 VALOR UNITARIO = $ USD 39,52
45
AVALO DE UN TERRENO POR MTODO RESIDUAL ESTTICO UBICACIN: calle Jos Luis Tamayo N 1149 entre calles Lizardo Garca y Alfredo Baquerizo Moreno, sector Mariscal Sucre parroquia Mariscal Sucre de la ciudad de Quito provincia de Pichincha. SUPERFICIE: 406,56 m. LINDEROS: Norte: Sur: Este: Oeste: 30,80 m. con propiedad particular; 30,80 m. con propiedad particular; 13,20 m. con calle Jos Luis Tamayo; y, 13,20 m. con propiedad particular.
46
croquis de ubicacin
REGULACIN MUNICIPAL:
DE USO DE SUELO USO PRINCIPAL: Residencial 2 USOS PROHIBIDOS: Comercial y de servicios: CZ, CM. Industrial: II3, II4. Equipamientos: EEM, ECM, ESZ, ESM, EBM, EDZ, EDM, ERM, EGZ, EGM, EAM, EFM, ETZ, ETM, EIZ, EIM, EPZ, EPM. Recursos Naturales Renovables: NR. Recursos Naturales no Renovables: NN. USOS CONDICIONADOS: Residencial: RM. Comercios y servicios: CS4. Industrial: II2. Equipamiento: EEZ, ECZ, ESZ, EAZ, EFZ, ETS. DE ZONIFICACIN ZONA: A21 (A608-50) NMERO DE PISOS: 8; ALTURA MXIMA: 24 metros; RETIROS: F: 5 metros, L: 3 metros, P: 3 metros; EB: 6 metros; COS PLANTA BAJA: 50%; COS TOTAL: 400%; LOTE MNIMO: 600 m. FRENTE MNIMO: 15 m.
47
FACTIBILIDAD DE EDIFICABILIDAD:
7.20
4.00
TAPA GRADA
22.80
TERRAZA
6.00
RETIRO FRONTAL ACERA
13.20
CALLE JOS LUIS TAMAYO
30.80
48
En el grfico se aprecia que el 50% de COS PLANTA BAJA puede ser aplicado cuando se ocupan los retiros laterales y posterior; el COS TOTAL 400% es inaplicable, ya que la mxima superficie de construccin en las plantas altas es de 164,16 m., rea que constituye el 40,38% de la superficie del terreno, con estas cifras las ocho plantas de la zonificacin suman 332,66% (incluidos las circulaciones verticales y los halles de piso). CARACTERSTICAS DEL POTENCIAL EDIFICIO USO RECOMENDABLE: unidades de vivienda departamentos tipo suites o locales de oficina (especialmente en planta baja), mximo de 70,00 m. de superficie; la superficie edificable determina dos unidades por planta. ELEMENTOS COMPLEMENTARIOS: estacionamientos vehiculares (16 unidades) y bodegas pequeas (16 unidades), desarrolladas en plantas de subsuelo. ELEMENTOS COMUNALES: ESPACIOS CUBIERTOS: circulaciones verticales (escaleras y un ascensor capacidad para 12 personas), halles de piso y ductos de instalaciones. PROPORCINES: 25% en planta baja (incluye recepcin y sala comunal), 15% en plantas altas y 100% en subsuelo (incluye cuartos de mquinas y mantenimiento). ESPACIOS DESCUBIERTOS: retiro frontal, patios interiores y terraza accesible. COSTOS DE COMERCIALIZACIN De conformidad con la investigacin del mercado inmobiliario del sector, los costos de comercializacin para las unidades propuestas son: DEPARTAMENTOS TIPO SUITE: PLANTA BAJA: PLANTAS ALTAS: ESTACIONAMIENTOS VEHICULARES: $ USD 900,00 el m. $ USD 850,00 el m. $ USD 7.000,00 la unidad
49
BODEGAS COSTOS DE CONSTRUCCIN COSTOS DIRECTOS:
$ USD 1.800,00 la unidad.
De conformidad con la investigacin realizada en instituciones oficiales (cmaras de la construccin y constructores privados), para una edificacin del tipo propuesto los costos son: o PLANTAS SOBRE NIVEL DEL SUELO: $ USD o PLANTAS SUBSUELO: $ USD o ESPACIOS DESCUBIERTOS (recubrimientos): $ USD COSTOS INDIRECTOS: o o o o o planificacin y estudios complementarios: aprobacin de registros y permisos de construccin: construccin y administracin: fiscalizacin: costos financieros: 4,50 % 0,50% 7,00% 3,50% 6,00% 445,00 el m. 275,00 el m. 45,00 el m.
COSTOS DE COMERCIALIZACIN o promocin: o ventas: PROPORCIN DE COSTOS INDIRECTOS 1,00% 3,00% 25,00%
1173.101,57 * (1 0,08 ) - 943.337,81
50
F F
= =
1079.253,44 - 943.337,81 $ USD 135.915,63
VALOR UNITARIO = $ USD 334,31

AVALO DEL MISMO TERRENO POR POTENCIAL DE DESARROLLO
Vt = . ( K * P * IC )
En donde: Vt : Valor del terreno (costo unitario). : : Valor de la incidencia del costo del terreno con relacin al valor comercial del inmueble = 15%. Coeficiente que expresa la proporcin entre rea bruta (total construida) y rea neta (total de comercializacin)
K P IC
: Precio de venta por m de rea neta construida. : ndice de construccin (superficie total construida sobre la superficie del terreno).
Vt = 0,15 * ( 0,85 * 850 * 3,45 ) Vt = 0,15 * 2.492,63 COSTO UNITARIO = $ USD 373,89
51
Ejemplo de avalo: INMUEBLE: Local de oficina, signado con el nmero N 1, localizado en el cuarto piso alto y tres puestos de parqueo signados con los nmeros 7, 8 y 25 localizados en el subsuelo 2; todos elementos del Edificio XXX, el cual ha sido declarado legalmente en rgimen de propiedad horizontal; por lo tanto, pertenecen a cada uno de los elementos inmuebles descritos, la parte proporcional (determinada por la alcuota correspondiente) de todos los espacios y servicios comunales del Edificio: ELEMENTOS PRIVATIVOS (DE USO EXCLUSIVO) ELEMENTOS COMUNALES TERRENO S = 874,00 m. OFICINA N 1 (CUARTO PISO ALTO nivel + 10.40): REAS CUBIERTAS: S = 135,38 m. A = 2,425178288 % S = 260,00 m. (circulacin peatonal); 800,00 ESTACIONAMIENTO N 7 (SUBSUELO 2 nivel -8.00): m. (circulacin vehicular) S = 14,00 m. A = 0,250794032 % REAS DESCUBIERTAS: S = 117,00 m. ESTACIONAMIENTO N 8 (SUBSUELO 2 nivel -8.00): (retiro frontal) S = 14,91 m. A = 0,267095644 % EQUIPOS Y SERVICIOS: sistema de ESTACIONAMIENTO N 25 (SUBSUELO 2 nivel -6.40): seguridad, sistema contra incendios, ventilacin S = 15,40 m. A = 0,275873435 % mecnica
52
CUADRO DE CLCULO DEL AVALO

Concepto Unidad Cantidad P. Unitario P. total ELEMENTOS COMUNALES (PROPORCIN DE LA SUMATORIA ALCUOTAS = 3,218941399 %) PARTE TERRENO m. 28,13 655,00 18.425,15 REAS COMUNALES CUBIERTAS m. 34,12 366,60 12.508,39 REAS COMUNALES DESCUBIERTAS m. 3,77 74,50 280,87 EQUIPOS Y SERVICIOS m. 0,03 154.700,00 4.641,00 ELEMENTOS DE USO EXCLUSIVO OFICINA N 1 CUARTO PISO m. 135,38 562,50 76.151,25 TABIQUERA PISO TECHO m. 48,00 274,00 13.152,00 ESTACIONAMIENTO N 9 m. 14,00 343,75 4.812,50 ESTACIONAMIENTO N 8 m. 14,91 343,75 5.125,31 ESTACIONAMIENTO N 25 m. 15,40 343,75 5.293,75 T O T A L USD 140.336,22 TABLA DE PONDERACIN Direccin Metropolitana de Avalos y Catastros. MMQ. CODIGO USO FACTOR 1 Vivienda 1,00 3 Oficinas 1,30
53
5 13 14
Locales comerciales Parqueaderos Bodegas
1,40 0,35 0,40
54
CUADRO DE VALORES DE LAS CONDICIONES

CONDICIONES / niveles
INTRNSECAS Ci Vigencia funcional Calidad arquitectnica Calidad material URBANAS Cu Sector consolidado Focos de Plus o minus vala Calidad ambiental Equipamiento y servicios ECONMICAS Ce Factibilidad de demanda inmobiliaria Facilidades de adquisicin Costo del dinero (tasa de inters) - 0,04 - 0,03 - 0,04 0,00 0,00 0,00 0,04 0,03 0,04 - 0,02 - 0,02 - 0,02 - 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02 0,02 0,02 0,02 - 0,02 - 0,02 - 0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,02 0,02
BAJO
MEDIO
ALTO
EJEMPLO DE APLICACIN
INMUEBLE: ANTIGUO HOTEL MAJESTIC UBICACIN: esquinero frente a la Plaza de la Independencia, a la Iglesia de la Concepcin y diagonal al Palacio de Gobierno (elementos considerados monumentos patrimoniales). VECINDAD: 6 edificaciones rehabilitadas y con usos permitidos por la Reglamentacin Municipal.
55
VALOR 1 DEL AVALO: $ USD 841.202,00 CLCULO DEL VALOR 2 DEL AVALO: Factor de vecindad:
Fv = 1 + [0,10 * (100/d)] + [0,1 * (Ahf/6)] + [0,1 * (Nr/N)] + [0,1 - Udp] Fv = 1 + [0,10 * (100/25)] + [0,1 * (4/6)] + [0,1 * (6/6)] + [0,1 - 0] Fv = 1 + 0,4 + 0,07 + 0,1 + 0,1 Fv = 1,67 Factor de arquitectura: Fa = 1 + ( s + p + m + zp + gc) / 20 Fa = 1 + ( 1 +1 + 1 + 0,5 + 0 ) / 20 Cp = 1,175 Factor de valor histrico: Fh = 1 + f / 10 Fh = 1 + 2 / 10 Fh = 1,20 VALOR 2 DEL AVALO = VALOR 1 DEL AVALO * Fv * Fa * Fh
56
VALOR 2 DEL AVALO = $ USD 841.202,00 * 1,67 * 1,175 * 1,20 VALOR 2 DEL AVALO = $ USD 1980.778,35
57
TTULO III : PROCESO DE AVALUACIN CAPTULO I : Procedimientos para la prestacin del servicio 10 1. OBJETIVO DE LA NORMATIVA DEL PROCESO El objetivo que persigue la normativa del proceso de avalo es disponer de pautas o conjunto de conceptos a ser considerados en el desarrollo de la tarea fundamental de la DINAC, para lo cual se ha dividido este proceso en las siguientes fases: a. la solicitud de la avaluacin, b. anlisis previo y designacin del perito avaluador, c. la inspeccin o conocimiento fsico del objeto, d. la elaboracin del informe de avalo o certificacin oficial de valor, e. la revisin del expediente o control de calidad y f. conservacin y actualizacin de los avalos. 2. LAS FASES DEL PROCESOS a. LA SOLICITUD DE AVALO DEL PROCESO ADMINISTRATIVO El funcionario encargado de los trmites administrativos de la DINAC 11, una vez aceptada la solicitud para iniciar el avalo, sentar la fe de su presentacin, con indicacin del detalle de los documentos anexos.
10
La estructura administrativa de la DINAC deber ser consecuente con la organizacin tcnica dirigida al cumplimiento del servicio de avaluacin; en tal sentido los principales cuadros directivos debern poseer las ms altas calidades profesionales en el campo de la tasacin de inmuebles, puesto que el Director, Los Supervisores y el Coordinador conformarn el Consejo Tcnico responsable de todas las avaluaciones solicitadas. En el art. 208 del Ttulo X De las normas para el procedimiento de avalos para el Sector Pblico, del Libro III de la Legislacin Secundaria del MIDUVI consta que el funcionario encargado ser el Secretario General de la DINAC; sin embargo, la prctica administrativa de la institucin en los ltimos aos ha obviado la presencia de este funcionario.
11
58
Inmediatamente, la solicitud y los documentos sern entregados al Director de la Institucin para su anlisis previo y nominacin del perito que realizar la avaluacin. Para la identificacin y denominaciones que constarn en los diversos documentos relacionados con el proceso de avaluacin, invariables desde pedido inicial hasta el informe definitivo, se requiere conocer los siguientes datos extrados de la solicitud del avalo: a.1 SOLICITANTE: de conformidad con el artculo 193 del Libro III DE LA DIRECCIN NACIONAL DE AVALOS Y CATASTROS Ttulo VIII DE LAS TARIFAS POR SERVICIOS DE LA DINAC , el avalo puede ser solicitado por entidades del Estado, entidades privadas de derecho pblico, por empresas o compaas privadas, por organizaciones no gubernamentales o por personas naturales. En el caso de entidades y organizaciones, adems de indicar su denominacin o razn social, se deber sealar el nombre de la persona fsica que tiene la representacin legal, el cual se constituir en la persona de referencia para apoyos ulteriores especialmente para la inspeccin al inmueble. a.2 DESCRIPCIN del inmueble o del objeto de avalo, el propsito por el cual se pide la avaluacin y la sntesis del tipo de inmueble expresado bajo la siguiente secuencia: i. Definicin principal del inmueble determinada por su conformacin fsica con su identificacin (terreno, departamento, casa solariega, edificacin unitaria, galpn, finca u otra denominacin). ii. Breve indicacin de las caractersticas del inmueble (si es edificacin nmero de plantas en las cuales se desarrolla el inmueble (incluidos niveles). iii. Rgimen de propiedad del inmueble: estatal o privada, integral o fraccionaria (propiedad horizontal, acciones y derechos); en estos ltimos casos se deber hacer constar la alcuota o proporcin porcentual con relacin a la totalidad del inmueble. iv. Uso principal del inmueble, de acuerdo a la tipologa dominante: vivienda, produccin, administracin, comercio, servicios, etc.
59
v. Estado de ocupacin actual y el carcter de sus ocupantes (arrendatarios, propietarios, encargados, usufructuarios, etc.) a.3 LOCALIZACIN geogrfica del inmueble: la direccin completa del bien (calle, nmero, intersecciones, barrio, parroquia, ciudad, cantn y provincia); para propiedades rurales se requiere de mayor precisin (si es posible por medio de coordenadas geogrficas). En todos los casos es recomendable adjuntar un esquema grfico de localizacin, en el cual se haga constar como referencia algn punto conocido (una edificacin o un hito geogrfico natural). a.4 PROPIETARIO del inmueble: nombre de la persona fsica o moral que est referida en la escritura pblica o en resolucin emitida por autoridad competente, o bien, aquella que expresamente seale el solicitante. Se deber indicar en el avalo cul fue la referencia en cada caso. a.5 IDENTIFICACIN numrica del inmueble: registro catastral, registros de cuentas de las empresas suministradoras de servicios (agua potable, energa elctrica); para lo cual se deber indicar si estas cuentas son globales. a.6 En el TTULO III DE LAS NORMAS PARA EL PROCEDIMIENTO DE AVALO DE BIENES PARA EL SECTOR PBLICO (art.209)12, se expresan los documentos que se adjuntarn a la solicitud.
12
Art. 206.Art. 207.Art. 208.Art. 209.-
El representante legal o la mxima autoridad del organismo o entidad del sector pblico que, segn lo dispuesto en el inciso primero del Artculo 12 de la Ley de Licitaciones y Concurso de Ofertas, hubiere resuelto la adquisicin de un inmueble, solicitar a la Direccin Nacional de Avalos y Catastros (DINAC), su avalo previo. La DINAC proceder al avalo respectivo en el menor tiempo posible sin poder excederse del plazo de treinta das hbiles siguientes a la fecha de recepcin de la solicitud. El Secretario General de la DINAC, en la recepcin de la solicitud sentar la fe de su presentacin, con indicacin de un detalle de los documentos anexos. Para que la solicitud de avalo sea aceptada al trmite, deber tener aparejados los documentos siguientes: a) b) c) Copia certificada de la resolucin de la ms alta autoridad del organismo o entidad que adquirir el bien inmueble; Certificado de la lnea de fbrica con afectacin, sobre el predio a adquirirse, otorgado por la respectiva Municipalidad; y, Copia de los planos del lote de terreno y edificaciones, con demostracin de reas y anexos de especificaciones.
Si el inmueble a adquirirse es parte de otro declarado como propiedad horizontal, se adjuntarn, a ms del plano, reas y especificaciones del local, los planos del edificio, reas del terreno sobre el que se levanta el mismo, rea total construida, rea total comunal, cuadro de alcuotas y el respectivo reglamento de los copropietarios aprobado por la Municipalidad respectiva. Si existen construcciones civiles especiales, como obras hidrulicas, obras de infraestructura que, en general, la apreciacin de su magnitud se determine por el volumen, se deber adjuntar, un cuadro de volmenes de obra, de modo complementario.
60
b.
ANLISIS PREVIO Y ASIGNACIN AL PERITO AVALUADOR
DEL PROCESO ADMINISTRATIVO El Director de la DINAC, dentro de los dos das laborables siguientes, tendr la reunin conjuntamente con el Coordinador de avalos y el Supervisor del rea (urbana o rural) segn sea la caracterstica del inmueble, para establecer la complejidad del trabajo mediante el anlisis de la documentacin disponible para enfrentar el avalo, labor que determinar el marco de dificultad a tomarse en cuenta para la asignacin al o a los perito(s) avaluador(es), que se encargar(n) de llevar adelante la prctica del avalo. Una vez analizadas las caractersticas del inmueble, el Director de la DINAC conjuntamente con el Coordinador y el Supervisor de rea (de avaluaciones urbanas o rurales), designar al o a los perito(s) avaluador(es) de la Institucin que realizarn el trabajo, el o los cuales debern tomar en cuenta los siguientes aspectos: i. ii. iii. Reconocer el contenido general de la presente normativa, elaborada para la realizacin de los avalos institucionales de la DINAC; Haber analizado las condicionantes expuestas en el ttulo PRINCIPIOS DE COMPORTAMIENTO PROFESIONAL , las mismas que enmarcan la prctica profesional del avaluador; Haber revisado la documentacin adjunta a la solicitud de avalo, con los cuales se hayan establecido: el propsito de la valoracin requerida, el tipo de valor que se concluir, la clasificacin del objeto inmobiliario a avaluarse y el mtodo de valoracin a aplicarse; Dirigir por rgano regular al Coordinador de la Institucin, en los tres das laborables siguientes, una comunicacin de aceptacin del avalo en los trminos de que no existe ningn impedimento para realizar esta avaluacin, del mtodo
iv.
En todo caso, los planos que se presenten debern estar suscritos por el profesional autor y debidamente autorizados. Art. 210.El Secretario General de la DINAC, una vez comprobada la presentacin de los documentos exigidos en la norma precedente, los presentar con la solicitud, al Director Nacional de Avalos y Catastros, quien dispondr que el Departamento de Catastro Fsico o la Seccin de Intervenciones Urbanas, segn sea el caso, procedan a la inspeccin y comprobacin previos del bien inmueble objeto de la solicitud. El informe final del avalo llevar la firma de responsabilidad del Director Nacional de Avalos y Catastros, quien lo remitir a la mxima autoridad del organismo o entidad solicitante. La entidad u organismo adquiriente prestar a la DINAC, todas las facilidades para la prctica del avalo, a este efecto, oportunamente se establecer la debida coordinacin.
Art. 211.Art. 212.-
61
a ser aplicado, del cronograma de actividades para cumplir con los plazos establecidos en la presente normativa y de los requerimientos administrativos para realizar el trabajo. La revisin de la documentacin adjunta a la solicitud tratar los siguientes aspectos: b.1 DOCUMENTACIN DISPONIBLE GENERAL i. Para iniciar el proceso de avaluacin, se dispondr previamente de todos los documentos que sean necesarios para la cabal identificacin del objeto de avalo; para lo cual se debern tomar en cuenta: el tipo de inmueble, su uso actual, la forma de ocupacin y el estado de conservacin de la construccin. ii. Para la identificacin legal del bien a avaluar, de entre los documentos requeridos, constan como obligatorios: las escrituras de accesin al inmueble, la cual podr ser sustituida por original o copia certificada del Registro de la Propiedad (expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la solicitud); y, como circunstanciales: certificacin de la autoridad municipal competente sobre la situacin urbanstica del predio, las cartas catastrales de la propiedad, planos descriptivos del terreno y/o de la construccin; y, otros documentos que contengan referencias sobre el objeto de avalo, siempre y cuando incidan en la valoracin del mismo. b.2 DOCUMENTACIN DISPONIBLE PARTICULAR Adems de lo sealado en el numeral anterior, para la avaluacin de casos puntuales, el avaluador deber disponer de lo siguiente: i. En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hiptesis de edificio terminado: el proyecto arquitectnico completo del inmueble, el cual deber estar previamente registrado o aprobado por la municipalidad de la localidad. ii. En el caso de edificios en construccin o rehabilitacin que se valoren para la hiptesis de edificio terminado, adems del proyecto previamente registrado o aprobado por la municipalidad de la localidad, se requieren: los permisos de construccin; y si los hubiere: los contratos de ejecucin de la obra con su correspondiente presupuesto. iii. En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente: el contrato de arrendamiento u otro acuerdo de ocupacin, el ltimo recibo de la renta abonada; as como, una certificacin expedida por el propietario en la que consten: cada una de las superficies arrendadas dentro de la propiedad, as como la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes. Tambin se indicar en dicha certificacin el destino y el estado de ocupacin del
62
inmueble, el estado de pago de las rentas vigentes, los gastos imputables al mismo y, si stos fueron cargados al ocupante del ltimo ao. iv. En el caso de inmuebles ligados a una explotacin econmica, los documentos necesarios para calcular los flujos operativos a que se refiere el ttulo correspondiente de esta normativa. v. En el caso de propiedades agrcolas, la documentacin catastral relevante, y en su caso, del derecho de riego. vi. En el caso de terrenos que se avalen en atencin a su aprovechamiento urbanstico o para edificios en proyecto: certificado o informe de regulacin urbana emitido por la municipalidad u otra documentacin que permita determinar la calificacin del uso de suelo; y, en su caso, su aprovechamiento urbanstico, condiciones para su desarrollo o documentacin necesaria para determinarlos. vii. En el caso de edificios o elementos de edificio en rgimen de propiedad horizontal (diferentes al uso residencial o de estacionamiento vehicular): los reglamentos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificacin del administrador del condominio, que contenga limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar su valor. b.3 EL PROPSITO DEL AVALO De conformidad con las disposiciones legales que establecen la intervencin de la DINAC, se reitera que las avaluaciones institucionales tendrn uno de los siguientes propsitos: i. para la adquisicin de bienes inmuebles por declaratoria de utilidad pblica; ii. para la expropiacin o autorizacin de servidumbres de terrenos destinados a la industria petrolera. iii. para el inventario de los bienes generales del sector pblico en la valoracin de sus activos; iv. para la enajenacin de los inmuebles del sector pblico, cuidando siempre que el avalo refleje los precios del mercado; y, v. para la adjudicacin de tierras del patrimonio forestal del Estado y bosques protectores (determinacin del valor de las tierras y del vuelo forestal). b.4. EL TIPO DE VALOR
63
El tipo de valor ser obtenido en funcin al propsito del avalo, sealndose en su caso, la instancia de valor con sus respectivos factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su determinacin. Se debern fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimacin del tipo de valor concluido para la instancia determinada. i. ii. iii. iv. v. vi. vii. viii. ix. valor intrnseco o fsico, valor de comercializacin o de mercado, valor de venta rpida o precio de oportunidad, valor de liquidacin o venta obligada, valor de demolicin o de rescate, valor de activo productivo o empresa en marcha, valor de finalidad impositiva, valor de aseguramiento, valor de circunstancia n.
b.5 LA CLASIFICACIN DE LOS AVALOS INMOBILIARIOS Para efectos de la presente normativa, los objetos de avalo sern clasificados en urbanos y rurales (de acuerdo a los usos que se exponen a continuacin); sin embargo, tambin se considerar la clasificacin por su conformacin bsica: solo terrenos, terrenos ms construccin y solo construccin. i. Avalos URBANOS: cuando el objeto de avalo sea uno de los inmuebles destinados al desarrollo de actividades caracterizadas por la supremaca del acondicionamiento construido sobre la disponibilidad de recursos naturales; sus usos ms comunes son: residencial, comercio y servicios, industrial, de equipamiento y de preservacin patrimonial construida. Los objetos de avalo urbano ms comunes son aquellos que tienen como elemento dominante a los conceptos de construccin; incluso, la importancia de la avaluacin de terrenos urbanos vacos radica en su consideracin de asiento de futuras edificaciones. ii. Avalos RURALES: cuando el objeto de avalo sea uno de los inmuebles destinados al desarrollo de las actividades caracterizadas por la supremaca de los recursos naturales sobre la existencia del acondicionamiento construido; sus
64
usos ms comunes son: agrcola residencial, reas naturales y de proteccin ecolgica, de aprovechamiento de recursos naturales (renovables y no renovables) y de preservacin patrimonial natural. Los objetos de avalo rural en su totalidad son aquellos que tienen como elemento dominante al suelo como insumo productivo y la importancia de la avaluacin de las construcciones radica en su participacin complementaria al proceso de produccin. iii. Avalos NO DEFINIDOS, cuando el objeto de avalo participa de las caractersticas de los dos sectores, entre los que se destacan los inmuebles localizados en zonas suburbanas y en la periferia de las urbes; o aquellos inmuebles de usos urbanos localizados en sectores rurales o extensiones naturales localizadas en el interior de las ciudades. iv. Avalos de MAQUINARIA Y EQUIPO COMPLEMENTARIO del funcionamiento de los inmuebles urbanos y rurales, cuando estos elementos formen parte inherente de los terrenos y de las construcciones; su avaluacin, si bien formar parte del avalo del inmueble, ser procesado en forma individual.
c. LA INSPECCIN O CONOCIMIENTO FSICO DEL OBJETO DEL PROCESO ADMINISTRATIVO Para la realizacin de la inspeccin o conocimiento fsico del objeto, el perito avaluador designado dispondr de un mximo de tres das laborables cuando el inmueble se encuentre en la regin de su residencia y de cinco das laborables cuando el inmueble se encuentre en una regin distante cuyo traslado determine la utilizacin de dos das laborables. Sin embargo, para el caso de que se requiera ms tiempo para cubrir esta fase, el perito deber comunicar de este particular al Coordinador y al Supervisor, para justificar esta situacin ante la institucin solicitante. Para el acometimiento de la inspeccin, el perito avaluador deber observar las siguientes indicaciones: c.1 Los bienes a avaluar debern ser legal y fsicamente identificables; o sea, los datos, que describan al inmueble, expuestos en el ttulo de propiedad debern ser verificados en la realidad fsica.
65
c.2 Cuando el ttulo de propiedad solamente contenga los datos del terreno, la verificacin confrontar la construccin levantada con la reglamentacin municipal que permite la edificabilidad urbana. c.3 En la avaluacin de inmuebles que contengan equipos y maquinaria complementarios del funcionamiento de la construccin y, ms aun en el caso de una planta industrial o agroindustrial, se deber comprobar la interrelacin fsica entre inmueble y estos elementos mecnicos. c.4 COMPROBACIONES MNIMAS: El perito de la DINAC, en el ejercicio de las avaluaciones inmobiliarias realizar las comprobaciones necesarias para conocer las caractersticas y situacin real del objeto de avalo, utilizando para tal finalidad la documentacin proporcionada por la institucin solicitante o cliente, la misma que es indicada en la parte correspondiente de esta normativa. Entre las caractersticas y situacin real del objeto de avalo son de imprescindible inclusin los siguientes datos: i. La identificacin fsica del inmueble, mediante su localizacin e inspeccin ocular, comprobando si sus caractersticas, incluso su superficie, coinciden con la descripcin que conste en la documentacin utilizada para realizar el avalo, as como verificar la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construccin o conservacin aparente. ii. El estado de ocupacin del inmueble, su uso o explotacin actual, o la actividad principal al que se lo destina. iii. La adecuacin del inmueble a la reglamentacin urbanstica vigente; y, en caso de su falta, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanstico de la localidad.
c.5 DIMENSIONES Y UNIDADES i. Las dimensiones utilizadas en la avaluacin generalmente sern de superficie y de longitud (en muy pocos casos de volumen); las unidades que describan las caractersticas cuantitativas del avalo sern propias del sistema mtrico decimal y las unidades monetarias que expresen el valor del inmueble sern las adoptadas oficialmente por el pas (en el momento actual el dlar de los Estados Unidos de Norteamrica).
66
ii. El avalo se realizar sobre la base de dimensiones comprobadas por el perito profesional (avaluador), bajo las siguientes condiciones: ii.1 Para calcular el valor de terreno o de una finca rural se utilizar las superficies comprobadas por el avaluador; cuando dicha comprobacin no sea posible se utilizar la menor entre la superficie de las escrituras y la que consta en la carta catastral. ii.2 Cuando no sea posible comprobar las dimensiones de construcciones (edificios o elementos de edificios y superficiales) se utilizarn las superficies que constan en las escrituras. ii.3 Para el caso de elementos de edificios declarados en rgimen de propiedad horizontal, se debern comprobar las medidas de las reas tiles que constan en las escrituras, as como se deber tomar las denominaciones y superficies de los elementos comunales que constan en las escrituras; para el caso de dificultad en la comprobacin, se debern expresar las razones para que sea aceptada esta circunstancia, incluida la certeza del avaluador sobre la superficie que consta en las escrituras. ii.4 Cuando la superficie comprobada sea superior a la que consta en las escrituras o cuando se trate de una construccin que carezca de planos aprobados y permisos de construccin en regla, se aplicar el criterio de acreditar la superficie que est de acuerdo a la normativa municipal vigente. ii.5 En los conceptos de construccin (sean espacios cubiertos y espacios descubiertos) se medirn por separado aquellos que tengan caractersticas constructivas y funcionales homogneas, en consideracin a sus valores unitarios diferenciados. d. LA ELABORACIN DEL INFORME DE AVALO DEL PROCESO ADMINISTRATIVO Una vez realizada la inspeccin o conocimiento del inmueble, el perito avaluador elaborar el informe de valoracin de conformidad con los contenidos expuestos en el captulo II del presente ttulo, en el periodo de diez das calendario; lapso en el cual pondr en conocimiento del Supervisor: el informe de inspeccin, el resultado de los precios investigados y la propuesta de clculo de avalo.
67
El Supervisor se encargar de verificar la coherencia entre los documentos previos y el objeto real conocido por el perito, de los datos investigados y el mtodo de valoracin elegido para ser aplicado y de los condicionamientos, en caso de presentarse, y su constancia en la redaccin del informe de avalo. Los contenidos del informe de avalo o certificacin oficial del valor del inmueble constan en el captulo II de este ttulo. e. REVISIN DE LOS EXPEDIENTES - CONTROL DE CALIDAD DEL PROCESO ADMINISTRATIVO Una vez entregado el informe final, el Supervisor se tomar dos das laborables para su revisin formal, control de calidad necesario en un documento tcnico que sale a nombre de la DINAC; el cual, una vez aprobado ser entregado al Director con un informe de seguimiento del trabajo, en el cual se pondr en su conocimiento las circunstancias de cumplimiento de las distintas fases del proceso de avaluacin. La revisin tanto del informe final como de los expedientes anexos servir para corregir los errores ms comunes en este tipo de documentacin: i. Formales: referidos a la concordancia de los datos de presentacin del informe y de identificacin del objeto de avalo, principalmente a aquellos que contiene la escritura. ii. De aplicacin del mtodo de clculo: referidos a la coherencia entre el proceso seguido y los resultados alcanzados; situacin que obliga a expresar los criterios de seleccin del mtodo, su aplicacin, manejo de datos y operaciones. iii. Falta de sustentacin de los valores obtenidos; situacin que obliga a incluir en el informe todas las explicaciones, fundamentos y aplicaciones matemticas efectuadas para arribar al resultado final. Finalmente, el Director de la DINAC aprobar el Informe de Avalo y dispondr su entrega inmediata a la institucin solicitante, con el objetivo de cumplir el plazo propuesto en su reglamentacin interna (22 das hbiles o 30 das calendario), as como de las certificaciones de valor correspondientes. Sin embargo, de presentarse inconvenientes que retarden la entrega del informe final en los plazos descritos, el Supervisor ser el responsable de superar los problemas que ocasionen el retraso, dentro de 5 das hbiles, con el objetivo de cumplir los 30 das laborables como plazo mximo para la entrega del informe de avalo al interesado.
68
f. OTRAS DISPOSICIONES GENERALES DEL PROCESO ADMINISTRATIVO Una vez entregado el informe de avalo, el Supervisor recabar del perito avaluador los datos estadsticos que sern entregados en el centro de informacin de la DINAC. El centro de informacin de la DINAC ser dirigido por un profesional con dedicacin exclusiva, y tendr como objetivos: acopiar la informacin estadstica sobre la valoracin de inmuebles, actualizar la informacin recibida y proveer los datos requeridos para ulteriores avalos tanto de la institucin como de otras dependencias. Adems, se encargar de la conservacin de los informes de avalo realizados por la DINAC, bajo las siguientes condiciones: f.1 CONTROVERSIA DE LOS INFORMES DE AVALO Cuando se presentaren impugnaciones a los informes de avalo por parte de los interesados, las mismas que debern ser por escrito y sealando los argumentos de su disconformidad, el Director de la DINAC dispondr la conformacin de una comisin especial integrada por el Coordinador, el Supervisor del rea y un representante de los peritos para que analice el motivo del desacuerdo. Una vez revisados tanto el informe de avalo como los expedientes que posibilitaron las tareas de avaluacin, emitirn un informe dirigido al Director, para su respuesta a la persona que present la impugnacin. Si los argumentos de la impugnacin se refieren al mtodo de avaluacin utilizado, se debern buscar otros procedimientos que permitan ratificar o rectificar el resultado del avalo efectuado; en este segundo caso se debern establecer las responsabilidades administrativas del o de los autores de la avaluacin. Si los argumentos de la impugnacin se refieren a la aplicacin del mtodo de avaluacin utilizado, en la cual se incluyen los errores de clculo, la comisin podr recomendar la correccin de los mismos y la rectificacin de su resultado o la ratificacin del resultado cuando no encontrare justo el reclamo presentado. f.2 CONSERVACIN Y CADUCIDAD DE LOS AVALOS
69
i. La DINAC debe conservar en sus archivos de conformidad con lo previsto en el reglamento correspondiente, los informes de los avalos y sus anexos realizados en los ltimos cinco ejercicios, as como la documentacin que ha sustentado las referencias de estas avaluaciones. ii. La conservacin a que se refiere el prrafo anterior podr hacerse en papel, o por medios electrnicos en soporte duradero, siempre que est asegurada la identificacin de la entidad que la emite, su accesibilidad y la conservacin de su integridad para ulterior consulta. iii. Los informes de avalo o certificaciones sobre la valoracin de un inmueble, que tengan como finalidad una de las mencionadas en esta normativa, caducarn obligatoriamente, a los seis meses contados desde la fecha en que hayan sido emitidos. Los argumentos que respaldan esta definicin se refieren a las siguientes situaciones: Los trmites subsecuentes, para los cuales las instituciones del sector pblico solicitaron un avalo a la DINAC, requieren mximo de ese lapso para su culminacin. Los inmuebles, susceptibles de cambio fsico en los elementos de valoracin, pueden variar las condiciones apreciadas en el avalo, en el lapso fijado; si son terrenos urbanos pueden contener construcciones nuevas, si son terrenos rurales pueden cambiar el estado de la produccin; si son construcciones sin ningn cambio en su apariencia, un ao ms de edad determina cambios en su valoracin. Si bien la poca actual se caracteriza por la estabilidad econmica con un mnimo ndice de inflacin (un promedio de 4,5 % anual), se considera seis meses un periodo en el cual los precios se mantienen inalterables; en periodos de inflacin mayor el avalo debe tener una vigencia menor.
f.3 ACTUALIZACIN DEL AVALO O REAVALO i. Sin embargo de lo expuesto en el punto precedente, la DINAC dispondr la actualizacin de un avalo (o reavalo) cuando, a criterio del Director de la Institucin, las condiciones de valoracin empleadas en la realizacin de una determinada avaluacin hayan tenido un cambio evidente; y, en consecuencia el valor del objeto de avalo haya sido susceptible de ese cambio.
70
ii. Para la actualizacin del avalo (o reavalo) se pondrn tomar los documentos y datos generales de la solicitud original; sin embargo, el proceso a seguirse deber considerar una nueva avaluacin, especialmente en las fases de inspeccin al objeto de avalo (literal c. de este captulo).
71
CAPTULO II :
LA ELABORACIN DEL INFORME DE AVALO
El informe de avalo constituye el documento oficial, con el cual la DINAC certifica la valoracin del inmueble; por lo tanto, su elaboracin debe observar de manera obligatoria las siguientes disposiciones para su ordenamiento y contenidos: 1. DATOS GENERALES 1.1 FECHA DE LA SOLICITUD: da, mes y ao. 1.2 SOLICITADO POR: institucin demandante de este informe con el nombre del funcionario que suscribe el pedido. 1.3 FECHA DE INSPECCIN: da, mes y ao. 1.4 PRESENCIA INSPECCIN: nombre(s) de la(s) persona(s) que est(n) presente(s) en la inspeccin y entrega(n) informacin adicional al avaluador. 1.5 FECHA DEL INFORME: da, mes y ao. 1.6 FECHA DEL AVALO: la fecha constituye el parmetro de vigencia del mismo; por lo tanto, es importante dejar establecida la fecha en la cual se estimaron los valores (fecha real de la avaluacin) y la fecha que corresponde a la ltima inspeccin realizada al inmueble. Si el periodo comprendido entre estas dos fechas fuese relevante, se deber sealar en el informe de avalo las causas que han ocasionado esta situacin. 1.7 PROPIETARIOS: nombres completos de las personas que constan como tales en las escrituras.
72
2. DATOS DE IDENTIFICACIN 2.1 TIPO DE INMUEBLE: descripcin sinttica y ordenada del inmueble de acuerdo a los siguientes puntos: a. Definicin principal del inmueble determinada por su conformacin fsica (terreno, departamento, edificacin unitaria, galpn u otro objeto). b. Indicacin del nmero de plantas en las cuales se desarrolla el inmueble (incluidos niveles). c. Tipo de propiedad del inmueble: integral o fraccionaria (propiedad horizontal, acciones y derechos); en estos segundos casos se deber hacer constar la alcuota o proporcin porcentual con relacin a la totalidad del inmueble. d. Uso principal actual del inmueble, de acuerdo a la tipologa dominante: vivienda, produccin, administracin, comercio, servicios, etc. 2.2 UBICACIN GEOGRFICA a. DESCRIPTIVA: nombre de la calle colindante al frente principal del terreno, nmero del inmueble, nombre de las calles adyacentes, (en los casos que exista nmero de manzana y nombre de la Urbanizacin), nombre del sector, nombre de la ciudad, nombre del cantn y nombre de la provincia. b. GRFICA: plano circundante continente del objeto de avalo, sector de la ciudad para casos urbanos y zona regional para casos rurales; en esta grfico deben aparecer hitos importantes que faciliten su identificacin; su escala aproximada y la orientacin sern de obligatoria constancia. 2.3 DATOS DE LAS ESCRITURAS PBLICAS a. Tipo o ttulo de las escrituras en el que se expresa la forma de accesin: modo de adquirir el dominio, segn el cual el propietario de una cosa hace suyo, no solamente lo que ella produce, sino tambin lo que se le une o incorpora por obra de la naturaleza o por mano del hombre, o por ambos medios a la vez, siguiendo lo accesorio a lo principal. b. Nombres de los actores (otorgada por y a favor de) c. Fecha de celebracin d. Notario (nominacin de cargo y nombre)
73
e. Inscripcin en Registro de la Propiedad del cantn y fecha f. Limitaciones de la propiedad, en caso las hubiera (usufructo, nuda propiedad, hipoteca, fiducia, prohibicin de enajenar) 3. ELEMENTOS DE DESCRIPCIN 3.1 MEDIO CIRCUNDANTE O ENTORNO INMEDIATO: breve descripcin del sector geogrfico que contiene al objeto de avalo; para el caso de inmuebles urbanos se incluirn los siguientes aspectos: a. Resea del proceso de consolidacin urbana hasta el actual uso de suelo asignado por la planificacin municipal, la cual concluya en la apreciacin sobre la tendencia de vala (plus o minus) 13 del inmueble. b. Construcciones importantes aledaas que constituyan focos de incidencia en la valoracin del objeto de avalo, edificaciones aceptables o inaceptables a la estructura social asentada en el sector. c. Existencia de infraestructura bsica de suelo urbano: vas de comunicacin con la red principal de la urbe, lneas de transporte colectivo, redes de servicios y distancia a centros comerciales importantes de la ciudad. d. Apreciacin sobre la calidad ambiental y la existencia de agentes de contaminacin que puedan incidir negativamente en la valoracin del inmueble. e. Grado o nivel de seguridad del sector en los aspectos: sanitario, geodinmico y social; para lo cual se debern citar indicadores de inestabilidad. Para el caso de inmuebles rurales se incluirn los siguientes aspectos. f. Definicin de la vocacin rural productiva del sector, de acuerdo a las caractersticas, de extensin y de cultivo, que presenten la mayora de sus propiedades. g. Principales centros de abastecimiento con la descripcin de los servicios y equipamiento comunitario bsico disponibles.
13
plusvala.
f. Acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrnsecas a ella.
minusvala. f. Detrimento o disminucin del valor de algo.
Real Academia Espaola Todos los derechos reservados
74
h. Existencia de infraestructura bsica de suelo agrcola: vas de comunicacin con la red principal de la regin, lneas de transporte colectivo y canales de riego. 3.2 COMPOSICIN ESPACIAL DEL INMUEBLE: descripcin ordenada que cubrir la secuencia que va desde: a. Linderos segn escritura: para el caso de terrenos con las orientaciones correspondientes, dimensiones (en metros lineales) y nominaciones de colindantes; para el caso de inmuebles declarados en propiedad horizontal se harn constar los lmites superior e inferior, los cuales se expresarn en metros cuadrados. Las dimensiones se debern expresar tal como constan en las escrituras; sin embargo, se harn constar datos adicionales o correcciones que aparecieren al momento de efectuar las inspecciones al inmueble. b. Superficies en metros cuadrados: total del terreno; adems, para el caso de inmuebles que sean elementos de un conjunto declarado en propiedad horizontal se harn constar: total de la unidad privativa (departamento, oficina o local comercial) y superficies de los elementos comunales. c. Descripcin del terreno, con sus caractersticas de forma geomtrica, topografa y posicin en la cuadra (esquinero, medianero, manzanero, interior); d. La implantacin de construcciones en el terreno (espacios cubiertos con el nmero de plantas o niveles y espacios descubiertos); e. La composicin arquitectnica de cada unidad de construccin con sus correspondientes locales; f. Elementos singulares que no estn incluidos en la consideracin de un metro cuadrado de construccin general (chimeneas, asadores, jardineras, balcones, piletas, esculturas y otros). g. Equipos complementarios del funcionamiento de la edificacin, que encuentran ligados mediante instalaciones o empotrados a los conceptos de construccin (generadores de energa elctrica, ascensores, centrales de climatizacin, sistemas contra incendios, sistemas de seguridad, sistemas de comunicacin y otros). En general, la inclusin de todos los elementos que determinarn la imagen del valor econmico del objeto; en este aspecto, el avalo de un inmueble puede equipararse al inventario de un bien patrimonial. 3.3 CARACTERSTICAS MATERIALES DEL INMUEBLE: la composicin material se describir en forma similar a las especificaciones de construccin; bajo el siguiente orden:
75
a. ESPACIOS CUBIERTOS a.1 OBRA NEGRA (obra bsica u obra muerta) i. ii. CIMENTACIN: consultar planos estructurales y de no haberlos, se deber suponer de acuerdo con el tipo de construccin, la calidad y capacidad de carga del suelo en la zona. ESTRUCTURA: describir el tipo, mencionando materiales en muros, trabes y columnas, el sistema constructivo, las dimensiones de claros, las alturas y las secciones cuando lo justifique la magnitud de la construccin. MUROS o mampostera: indicar si son estructurales (soportantes o de contencin), material, espesor, refuerzos, altura cuando sea distinta de la comn, as como si incluyen enlucidos o apariencia terminada. ENTREPISOS: mencionar material, seccin, sistema constructivo y tamao de sus claros. TECHOS o cubiertas: Se deber mencionar material, seccin, sistema constructivo, tamao de sus claros, as como si son inclinados y a cuntas aguas. INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS: indicar si cuenta con medidor de consumo, si las tuberas son ocultas o vistas, as como la clase y calidad de los materiales que las componen; sealar el material y la capacidad de los tanques elevados. INSTALACIONES ELCTRICAS: sealar si cuenta con medidor de consumo, si los cables o alambres son ocultos o vistos, con o sin tubos conductores, tipo de salidas, la calidad y tipo de lmparas, accesorios y tableros; asimismo, se indicar el tipo de corriente.
iii. iv. v. vi.
vii.
a.2 RUBROS DE ACABADOS O REVESTIMIENTOS FINALES i. ii. TUMBADOS O CIELOS RASOS: indicar material y calidad; cuando sean falsos se debern describir detalle de material y procedencia (nacional o importado). PISOS: indicar material, calidad, colocacin, medida y ubicacin; para el caso de alfombras solo las fijas al piso.
76
iii. iv. v. vi. vii.
RECUBRIMIENTOS DE PAREDES: indicar material, calidad y relieve de elementos finales PINTURA: Se deber indicar el tipo y de ser posible la calidad. ZCALOS: Se debern indicar proporcin o altura, material, calidad y procedencia. ESCALERAS: indicar vinculacin y funcionalidad; describir: material, sistema constructivo, barandal y pasamanos. PUERTAS: indicar composicin material, calidad, clase, dimensiones, espesores y su ubicacin dentro del inmueble; incluir la descripcin de la cerradura y rejas de seguridad para el caso de fachadas. VENTANAS: indicar composicin material (marco y vidrio), calidad, clase, dimensiones, espesores y su ubicacin dentro del inmueble; incluir la descripcin de cerradura o rejas de seguridad para el caso de fachadas.
viii. MUEBLES EMPOTRADOS (clset o roperos, altos y bajos con mesones): describir composicin e indicar: material, calidad, clase, dimensiones, espesores y su ubicacin dentro del inmueble ix. x. ELEMENTOS SANITARIOS (piezas sanitarias, grifera, accesorios y lavaderos de vajilla): indicar material, color, calidad y procedencia (nacional o importado). ELEMENTOS ELECTRICOS: (luminarias y placas de tomacorrientes e interruptores): indicar material, color, calidad y procedencia (nacional o importado).
b. ESPACIOS DESCUBIERTOS RUBROS DE ACABADOS O REVESTIMIENTOS FINALES b.1 PISOS: indicar material, calidad, colocacin, medida y ubicacin; para el caso de jardineras describir el tipo de vegetacin. b.2 RECUBRIMIENTOS DE MUROS: indicar material, calidad y relieve de elementos finales. PINTURA: Se deber indicar el tipo y de ser posible la calidad. c. EQUIPOS COMPLEMENTARIOS: describir por separado por cada uno de los equipos con el detalle de:
77
c.1 Su denominacin genrica y la funcin que cumple en la construccin; c.2 Su instalacin a: red de fuerza elctrica, red de tuberas y accesorios para agua, vapor, aire y gas, red de sistema contra incendio, subestacin elctrica, etc. c.3 En la descripcin, indicar, de ser posible, los siguientes conceptos: i. pas de procedencia, marca, modelo o tipo y nmero de serie; ii. fechas de fabricacin, de adquisicin y de puesta en operacin; iii. situacin actual, capacidad aprovechada, iv. valor de factura de adquisicin y forma de pago; v. edad y vida til estimada. En caso de que no hubiera sido posible obtener la informacin sealada en el numeral precedente y que sta se considere relevante, esta situacin deber indicarse en el informe de avalo. d. ELEMENTOS SINGULARES Para cada uno de los elementos, indicar su denominacin, especificar su utilidad (recreativa, ornamental o funcional); y, describir, por separado para cada uno de aquellos, el detalle siguiente: d.1 composicin material (bases, estructura y revestimiento); d.2 elementos u obras de sujecin de empotramiento o conexin a redes de servicios; d.3 si difiere del resto de la construccin, indicar fecha de fabricacin e instalacin o montaje del elemento. 3.4 ESTADO GENERAL DEL INMUEBLE: primero se establecer la edad de la construccin (posible fecha de inicio y terminacin de la construccin), despus se describir el estado de los rubros de presentacin y funcionamiento del inmueble (se detectar si existe mantenimiento o reposicin de elementos con la finalidad de valorar su actualizacin). Cuando se establecieren sectores de la edificacin diferenciadas por el estado de presentacin o intervencin en el mantenimiento se proceder a calificar las caractersticas de la mayor proporcin o a desglosarla en partes uniformes de conformidad con la siguiente calificacin, las cuales intervendrn en el clculo de los precios unitarios resultantes en el cuadro correspondiente.
78
a. EXCELENTE: nuevo sin fallas o errores de construccin, o no nuevo sin ningn signo de deterioro en los rubros visibles. CALIFICACIN: 1 b. entre EXCELENTE y MUY BUENO: nuevo con fallas superables de construccin, o no nuevo con mnimos signos de deterioro en los rubros visibles. CALIFICACIN: 1,5 c. MUY BUENO: no nuevo, con signos de deterioro que no requieren inter-venciones; adems signos de mantenimiento permanente. CALIFICACIN: 2 d. entre MUY BUENO y BUENO: no nuevo, con signos de deterioro que no requieren intervenciones; evidente falta mantenimiento permanente. CALIFICACIN: 2,5 e. BUENO: evidentes signos de deterioro con requerimientos de intervenciones menores o sencillas (no se requiere desocupar sus locales). CALIFICACIN: 3 f. entre BUENO y REGULAR: evidentes signos de deterioro en la mayora de los rubros visibles con requerimientos de intervenciones menores o sencillas (se requiere desocupar sus locales). CALIFICACIN: 3,5 g. REGULAR: evidentes signos de deterioro con requerimientos de intervenciones mayores o integrales (se requiere desocupar el inmueble). CALIFICACIN: 4 h. entre REGULAR y MALO CALIFICACIN: parte del inmueble sin funcionamiento, la mayora de los rubros visibles presentan signos de deterioro total y la intervencin para su cambio paulatino es inminente (se requiere desocupar el inmueble). CALIFICACIN: 4,5 i. MALO: inminente demolicin. CALIFICACIN: 5 Para el caso de los equipos y elementos singulares complementarios se deben sealar en cada uno de aquellos: su ao de fabricacin, estado de presentacin y funcionamiento actual. 3.5 REDES DE INFRAESTRUCTURA a. VAS DE ACCESO: descripcin de las vas de acceso al inmueble, en consideracin a su: categora (principal, secundaria, etc.), calidad (definitiva, ocasional, provisional), estado de presentacin (por su limpieza y mantenimiento).
79
b. AGUA POTABLE: si es tomada de red general con o sin medidor exclusivo, si existe otra forma de abastecimiento; si cuenta con tanque cisterna de reserva y si este elemento se encuentra en funcionamiento al momento de la inspeccin. c. ENERGA ELCTRICA: si es tomada de red general con o sin medidor exclusivo y el tipo o categora de ste, si existe otra forma de abastecimiento; si cuenta con equipos adicionales como transformadores, generadores, motores, etc.; adems, si el momento de la inspeccin se encuentran en funcionamiento. d. ALCANTARILLADO: si se encuentra instalado a red general desde el interior de la propiedad o si existe otro sistema de evacuacin como pozo sptico o zanjas de infiltracin. e. LNEAS TELFONOS: disponibilidad de lneas e instalacin de las mismas, proximidad a la caja de distribucin de las lneas. f. OTROS SERVICIOS: existencia y disponibilidad de servicios adicionales como: sistemas de seguridad, antenas parablicas, sistemas de televisin por cable, complejos sociales y deportivos, etc. NOTA: Esta ltima descripcin ser muy comn en los inmuebles elementos pertenecientes a conjuntos declarados en propiedad horizontal; en los cuales, para efecto del clculo del avalo se debern contabilizar y valorar cada uno de estos servicios para luego multiplicarse por la parte proporcional establecida por la alcuota correspondiente. 3.6 FOTOGRAFAS DEL INMUEBLE a. Una exterior, en la cual se pueda apreciar las caractersticas del entorno urbano del inmueble. b. Una exterior, en la cual se aprecien las proporciones tanto de los volmenes construidos como de los espacios exteriores del conjunto. c. Suficientes interiores necesarias para demostrar las caractersticas materiales y detalles constructivos del objeto avaluado. d. Todas las vistas que expresen la imagen de los equipos complementarios y los elementos pertenecientes al objeto de avaluacin. 4. ELEMENTOS DE CLCULO DEL AVALO
80
4.1 Se elaborar un cuadro de clculo con columnas referidas al concepto o componente diferenciado del inmueble, cantidad y unidad, precio unitario y precio total. 4.2 En las filas se situarn los diferentes elementos del inmueble: terreno, espacios cubiertos, espacios descubiertos, elementos singulares y equipos complementarios de la construccin. 4.3 Para el caso de inmuebles declarados en rgimen de propiedad horizontal se requiere el agrupamiento diferenciado de los rubros correspondientes a las unidades privativas y a los elementos comunales entre los cuales constar el terreno; este segundo grupo expresado en su proporcin determinada por las alcuotas respectivas. 4.4 Segn sea el enfoque de avaluacin aplicado, se expresar el resultado de la operacin de conformidad con la instancia de valor determinada al inicio de la avaluacin. 4.5 Sin embargo, se debe destacar la presencia del factor de comercializacin para establecer el valor de mercado del inmueble objeto de la avaluacin solicitada. 5. MEMORIA DE CLCULO Sntesis del mtodo o mtodos utilizados en la avaluacin, en la cual se debern fundamentar todos los valores unitarios que aparecen en el cuadro de clculo del avalo. 5.1 En los costos unitarios del suelo se debern incluir los ejemplos de oferta o adquisiciones efectuadas, con los cuales se obtuvo el precio base comercial del lote tipo definido en el proceso de homogeneizacin, as como la aplicacin de los siguientes factores que se realizaron para establecer el costo del terreno avaluado: a. b. c. d. e. f. g. h. i. profundidad; frente; forma; tamao; proporcin; varios frentes o esquina; zonificacin; topografa; valor de sinergia (plotagge).
81
5.2 En los costos unitarios de los conceptos de construccin, realizados bajo el mtodo de reposicin, se deber exponer el proceso para llegar a su suma final, principalmente citar la fuente de la cual se toma el costo inicial o punto de partida (generalmente costo de reposicin de construccin nueva) y la intervencin de los factores de modificacin: a. de decremento, aquellos aplicados por edad y estado de conservacin; o aquellos aplicados por otras razones de demrito. b. de incremento, aquellos aplicados por razones de mrito encontrados en el objeto de avalo. 5.3 Cuando el valor del avalo se encuentre modificado en una o ms de las instancias definidas en el tipo de valor (numeral 3.2 del presente captulo), se deber fundamentar los factores utilizados para llegar a esos valores. 5.4 Cuando el avalo sea realizado con la aplicacin del mtodo de la renta se deber incluir todo el proceso de clculo de actualizacin de los ingresos, con las explicaciones fundamentadas sobre la utilizacin de las tasas de inters. 5.5 Cuando el avalo sea realizado con la aplicacin de los mtodos del potencial de desarrollo o residual se deber incluir todo el proceso de clculo con la fundamentacin de los datos supuestos utilizados; principalmente costos financieros para la ejecucin de los proyectos y actualizacin de los ingresos por concepto de venta de las unidades de comercializacin; y, la definicin de la proporcin del valor del terreno con respecto al valor total comercial del proyecto (factor ). 6. APRECIACIN DE LA FACTIBILIDAD DE COMERCIALIZACIN El informe debe cubrir el comportamiento del objeto de avalo en el mercado inmobiliario de su mbito, este conocimiento debe expresarse en el factor de comercializacin, el cual ser determinado por la factibilidad de venta en plazos: inmediatos o mediatos (perodos medianos y largos), el cual modificar la apreciacin sobre el costo del objeto; por ejemplo, a las entidades financieras les interesa conocer el costo de venta rpida o inmediata (mximo en un plazo de 90 das) que tiene un objeto del cual se ha solicitado su avalo. 7. DOCUMENTOS DE RESPALDO Y ANEXOS El informe debe incluir todos los documentos que sirvieron de testimonio o constancia para la realizacin del avalo; adems, de aquellos de incidencia en la valoracin del inmueble, como: carta de pago del impuesto predial, certificado del registro de la propiedad e informe de regulacin urbana.
82
8. ACLARACIONES Y EXCEPCIONES El informe debe incluir en su redaccin un acpite de aclaraciones y excepciones; conjunto de situaciones o circunstancias que pudieron haber condicionado el valor del inmueble o limitaciones que tuvo el perito avaluador para el desarrollo de su labor; estos puntos se expresan en el siguiente numeral. 8.1 CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS a. VALOR DE AVALO CONDICIONADO Para que el valor del avalo calculado de acuerdo con la presente normativa pueda ser utilizado para alguna de las finalidades sealadas en el numeral 3.2 del presente captulo, el informe de avalo ser realizado sin sujecin a ningn condicionante. b. Sin embargo, podrn utilizarse informes o certificados que contengan condicionantes, para finalidades distintas a las sealadas en el ttulo I.I.3.2, en los siguientes casos supuestos: b.1 Cuando el avaluador no haya podido realizar las comprobaciones a que se refiere el literal a) del numeral II del ttulo correspondiente. b.2 Cuando, cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro ttulo de ocupacin y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesin. c. Cuando no se hayan dispuesto, en su caso, de la documentacin siguiente: c.1 c.2 La escritura de propiedad o la documentacin a que se refieren los numerales 1. y 2. del ttulo DOCUMENTACIN DISPONIBLE de esta normativa. Los proyectos arquitectnicos registrados o aprobados por la municipalidad de la localidad.
c.3 El permiso de construccin correspondiente emitido por la dependencia municipal de la localidad. c.4 Informe de regulacin urbana o lnea de fbrica emitida por la dependencia de la localidad encargada del ordenamiento de la urbe.
83
d. Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente normativa; o, en su defecto, concurran otras circunstancias que, a criterio de la direccin de la DINAC, impliquen dudas razonadas sobre los datos expresados en el informe: correcta identificacin, fsica o de registro del inmueble; o, sobre las caractersticas y superficie del objeto de avalo. e. Cuando el avalo se efecte a los efectos de lo dispuesto en esta normativa, se condicionar el valor del avalo, cuando el titular del inmueble que conste en el registro no coincida con la institucin que lo incluya a efectos de clculo de su valor patrimonial. 8.2 ADVERTENCIAS GENERALES A los efectos de esta normativa, se considerar que existe un supuesto de advertencia, siempre que el avaluador tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los valores tcnicos de una avaluacin, y como mnimo, en los supuestos que se indican a continuacin: a. Cuando existan discrepancias entre la realidad fsica, los linderos y la superficie del inmueble expuesta en el ttulo de propiedad y/o su descripcin en el registro catastral, que no induzcan a dudas sobre su identificacin y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados. b. Cuando el inmueble que se avala no est conforme con las regulaciones urbansticas vigentes, salvo que la Direccin de la DINAC, de acuerdo con el numeral 2. del ttulo VALOR DE AVALO CONDICIONADO, haya aceptado formular uno de los condicionantes. c. Cuando se avalen inmuebles sujetos a expropiacin forzosa o levantados con permisos de construccin o autorizaciones administrativas condicionadas que, en el caso de no cumplirse, puedan determinar modificaciones en el valor del avalo. d. Cuando se hayan utilizado en el avalo mtodos diferentes a los indicados en la presente normativa. e. Cuando no se haya dispuesto, para el caso de requerimiento determinado por el mtodo de clculo adoptado, de la documentacin considerada imprescindible para la aplicacin del procedimiento correspondiente. 8.3 ADVERTENCIAS ESPECFICAS
84
Adems de las advertencias generales sealadas, la DINAC har constar en sus informes la posibilidad de que el valor del avalo del inmueble sufra minusvalas, apreciacin basada en datos disponibles sobre las caractersticas y la coyuntura del mercado inmobiliario analizado; esta posibilidad se incluir en los siguientes casos: a. Que se utilice exclusivamente el mtodo por comparacin a efectos del clculo del valor de avalo. b. Que el bien objeto de avalo est destinado a un uso, que en el mercado local donde se site, o a falta de datos del mismo en otro de anlogas caractersticas, hayan experimentado cadas significativas y duraderas de sus precios nominales alguna vez en los ltimos aos. 8.4 LEVANTAMIENTO DEL CONDICIONANTE a. La DINAC podr levantar los condicionantes de un informe de avalo cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen a los mismos. b. El levantamiento del condicionante exigir la declaracin expresa y razonada de la DINAC en la que manifieste que ha verificado la desaparicin de dicho supuesto. 9. FORMATOS Y FORMULARIOS DE LOS INFORMES DE AVALO 9.1 CARATULA O INFORME SIMPLE : sntesis resumen del avalo, en la cual consten los principales datos de su valoracin:
a) tipo de inmueble,
b) c) d) e) f) h) i) i)
propsito del avalo, localizacin geogrfica, superficies de terreno y total de edificaciones, fotografa representativa del inmueble, solicitante y propietario fechas de: solicitud, inspeccin y avalo, valores del avalo, firma de responsabilidad institucional.
9.2 INFORME DESARROLLADO EN FORMATO DE REDACCIN Informe de avalo con el detalle ampliado sobre:
85
a) b) c) d)
datos generales de la solicitud localizacin geogrfica, situacin legal con identificacin de propietario, caractersticas de entorno urbano o regional del inmueble, para el caso de terrenos datos de la reglamentacin municipal, e) descripcin fsico espacial (composicin arquitectnica) del objeto, acompaada de los esquemas grficos que expresen su integridad, f) descripcin material del objeto, g) anexo fotogrfico completo, h) cuadro(s) de clculo del avalo, i) posibilidad de comercializacin del objeto, j) valor del objeto de acuerdo a su propsito, k) memoria de acuerdo a las caractersticas de la columna anterior, y l) las rbricas de responsabilidad de avaluador, supervisor y coordinador de la institucin. 9.3 FORMULARIOS PARA CLCULOS Y MEMORIA DE AVALOS a. CLCULO DE PRECIOS UNITARIOS EN ZONAS RURALES 9.1.1.1.1 A
86
MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA
SUBSECRETARIA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
DIRECC I N NAC IO NAL DE AVALO S Y C ATASTRO S
CLCULO DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS PARA ZONAS RURALES

FEC HA DE C LC ULO DE A V A LO: SOLICITANTE: NOM B R E DEL INFOR M A NTE DIR EC C IN
FIC HA N: TR M ITE N: TELFONO R EA / Ha. V . USD/ Ha.
DIRECCIN DE INM UEBLE DE AVALO: SECTOR DE INVESTIGACIN: INVESTIGADOR:
OBSERVACIONES:
CLCULO DEL PRECIO COMERCIAL BASE
ORDENA R M UESTR A S
M ediana dato
f.x
f.x
DESV IA C IN
M EDIA
FA C TOR de
C OR RE C C I O N
tc = dato
L. INFER IOR
L. SUPER IOR
PRECIO COMERCIAL BASE ADOPTADO = $ USD 000,00 cada Ha.
25% M ediana L. en menos L. en ms EN C A SO DE R EA VA LO FEC HA LTIM O A VA LO PER ITO A V A LUADOR : SUPER V ISOR REA R UR A L C OOR DINA DOR R EA R UR A L
Ing. Nombre A pellido
A rq. Nombre A pellido
Ing. Nombre A pellido
87
b. CLCULO DE PRECIO UNITARIO DE LOTE TIPO O LOTE A AVALUAR

DIREC C I N NAC IO NAL DE AVALO S Y CATASTRO S
TRAMITE N FECHA DE SOLICITUD:
INMUEBLE: UBICACIN:
P LANILLA DE OBT ENCIN DEL P RECIO UNIT ARIO DEL LOT E TIP O O A AVALUAR
DATOS DEL LOTE
CONCEPTOS
FRENTE: FONDO: SUPERFICIE: TOPOGRAFA: POSICIN:
PuntuaPeso % cin / 10
PROPIEDADES EN COMERCIALIZACIN N 1 N 2 N 3 N 4 N 5

8 8 6 4 4 4 4
PESO x CALIFICACIN N 1 N 2 N 3 N 4 N 5

0,571 0,571 0,343 0,286 0,114 0,114 0,114
Entorno urbanstico (sobre 50 puntos)

Nivel socio-econm ico Uso del suelo des ignado Consolidacin del suelo Nivel de contam inacin am biental Calidad de vas colindante s Circulacin vehicular Circulacin pe atonal 10 10 8 10 4 4 4 7,14% 7,14% 5,71% 7,14% 2,86% 2,86% 2,86% 8 6 6 3 3 4 4 8 8 8 4 4 4 4 8 6 8 4 4 4 4 8 8 6 4 4 2 2 8 6 8 4 4 4 4 0,571 0,429 0,343 0,214 0,086 0,114 0,114 0,571 0,571 0,457 0,286 0,114 0,114 0,114 0,571 0,429 0,457 0,286 0,114 0,114 0,114 0,571 0,571 0,343 0,286 0,114 0,057 0,057 0,571 0,429 0,457 0,286 0,114 0,114 0,114
Propiedades intrnsecas de los lotes (sobre 50 puntos)

Zonificacin (e dificabilidad) Superficie Proporcin Posicin Form a Frente Topografa 10 10 6 6 6 6 6 7,14% 7,14% 4,29% 4,29% 4,29% 4,29% 4,29% 6 8 6 8 8 8 6 8 10 8 6 6 8 8 6 8 8 8 8 8 8 8 10 8 8 8 8 8 6 8 8 6 8 8 6 8 8 8 8 8 8 8 0,429 0,571 0,257 0,343 0,343 0,343 0,257 0,571 0,714 0,343 0,257 0,257 0,343 0,343 0,429 0,571 0,343 0,343 0,343 0,343 0,343 0,571 0,714 0,343 0,343 0,343 0,343 0,343 0,429 0,571 0,343 0,257 0,343 0,343 0,257 0,571 0,571 0,343 0,343 0,343 0,343 0,343
Relacin con centros de servicios y equipamiento (sobre 40 puntos)

A r eas verdes y parques A ce ntros de abastecim iento A paradas del transporte pblico A ce ntros comunitarios A puestos policiales A ce ntros de salud A servicios pblicos 10 10 5 5 4 4 2 7,14% 7,14% 3,57% 3,57% 2,86% 2,86% 1,43% 6 3 2 2 3 4 2 8 5 2 2 3 3 2 8 3 2 2 1 4 2 10 5 2 3 2 3 2 8 3 2 2 1 3 2 6 3 2 2 2 3 2 0,429 0,214 0,071 0,071 0,086 0,114 0,029 0,571 0,357 0,071 0,071 0,086 0,086 0,029 0,571 0,214 0,071 0,071 0,029 0,114 0,029 0,714 0,357 0,071 0,107 0,057 0,086 0,029 0,571 0,214 0,071 0,071 0,029 0,086 0,029 0,429 0,214 0,071 0,071 0,057 0,086 0,029
Puntajes / proporciones comparables Precio / m de cada lote

OBSERVACIONES:
140
100%
268,00 330,00 293,00 350,00 290,00
4,857
295,59
5,614
314,89
5,329
294,57
5,707
328,54
5,129
302,92
5,357 307,30
PERITO AVALUADOR:
SUPERVISOR DE REA:
COORDINADOR DE REA:
Ing. Nombre y Apellido

FECHA: FECHA:

FECHA:
88
c. MEMORIA TCNICA Y DESCRIPTIVA DEL INMUEBLE DE AVALO
89

DIREC CI N NAC IO NAL DE AVALO S Y CATASTRO S
MEMORIA TECNICA Y DESCRIPTIVA DEL BIEN INMUEBLE

TRAMITE N SOLICITADO POR: INMUEBLE: FECHA DE LA SOLICITUD:: PROPIETARIO: DIRECCIN:
CARACTERSTICAS DEL ENTORNO

ZONIFICACIN: (edificabilidad) LINDEROS
CARACTERSTICAS DEL TERRENO
USO DE SUELO:
CONFIGURACIN
DESARROLLO DEL SECTOR:
TOPOGRAFA
CONSOLIDACIN:
VISTAS
POBLACIN:
RESTRICCIONES LEGALES
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
AFECTACIONES
VAS DE ACCESO:
CARACTERSTICAS DE CONSTRUCCIONES
ESPACIOS CUBIERTOS
SERVICIOS PBLICOS:
NIVEL DE SEGURIDAD:
ESPACIOS DESCUBIERTOS
90
PERITO AVALUADOR SUPERVISOR DE REA COORDINADOR DE REA
d. PLANILLA DE CLCULO DE DOSTOS DE REPOISICIN

DIRECCIN NACIONAL DE AVALOS Y CATASTROS
CONSTRUCCIONES: PROCESO DE CALCULO DE COSTOS DE REPOSICION

INMUEBLE: SECTOR: FICHA (S) No. PARROQUIA: TRMITE N: CIUDAD: FECHA:
CONDICIONANTES VIDA UTIL (aos) EDAD COEFICIENTE EDAD CALIFICACIN ESTADO
FACTORES
BLOQUE 1: CLCULO
Costo Reposicin Porcentaje de Afectacin Factor de Afectacin Valor Residual Costo Real USD / m.
CONDICIONANTES
FACTORES
BLOQUE 2: CLCULO
91
VIDA UTIL (aos) EDAD COEFICIENTE EDAD CALIFICACIN ESTADO Costo Reposicin Porcentaje de Afectacin Factor de Afectacin Valor Residual Costo Real USD / m.
FACTORES
BLOQUE 3: CLCULO
FACTORES
BLOQUE 4: CLCULO
PERITO AVALUADOR
SUPERVISOR
COORDINADOR
Arq. Nombre y Apellido FECHA FECHA:
Arq. Nombre y Apellido
Arq. Nombre y Apellido FECHA:
TTULO IV CAPTULO I : REGISTRO INTERNO DE PERITOS AVALUADORES
1. De conformidad con lo establecido en la Legislacin Secundaria del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, Libro III de la Direccin Nacional de Avalos y Catastros, corresponde a la DINAC la tarea de establecer los mecanismos que juzgue
92
pertinentes para la seleccin, evaluacin, aceptacin y seguimiento del desempeo de los profesionales que participen en la elaboracin de sus avalos institucionales, en las distintas especialidades que se desprenden de las leyes que disponen su intervencin. En consecuencia, los procesos administrativos sern responsabilidad de los directivos tcnicos de la Institucin: Director, Coordinador, Supervisores y Jefe del Centro de Informacin; por lo tanto, para sus nominaciones se presenta como imprescindible observar las siguientes recomendaciones: 1.1 Director de la DINAC: a. Profesional con amplio conocimiento en la avaluacin inmobiliaria, dominio de las tcnicas y mtodos de aplicacin; b. Personalidad tcnica con suficiente criterio para dirigir los procesos de avaluacin y suscribir los informes de avalos; y, c. Experiencia en el manejo de instituciones, especialmente relacionadas a la funcin pblica. 1.2 Coordinador: cuya funcin principal es supervisar a jefes de equipo 14, en el caso de la DINAC a los Supervisores de las reas urbana y rural. a. Profesional con conocimientos en avaluacin inmobiliaria; sobre todo, en los procesos de avaluacin; b. Personalidad tcnica con suficiente sentido de organizacin administrativa ya que su cargo esencialmente articula los procesos tcnicos con los procesos burocrticos. c. Experiencia en el manejo de personal auxiliar de la administracin pblica, responsable de la informacin sobre el cumplimiento de las diversas fases del proceso de avaluacin. 1.3 Supervisores: cuya funcin principal es supervisar a los profesionales tcnicos de un rea especfica; en el caso de la institucin, a las rea (urbana y rural), las cuales deberan tener como mnimo dos supervisores rotativos, uno con permanencia a tiempo completo en las dependencias de la DINAC y otro con funciones destinadas a las avaluaciones de las regiones distantes de la sede central de la institucin. a. Profesionales con amplios conocimientos en la avaluacin inmobiliaria, dominio de las tcnicas y mtodos de aplicacin;
14
De conformidad con el Estatuto Orgnico por Procesos del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda.
93
b. Personalidades tcnicas con suficientes criterios para dirigir los procesos de avaluacin y suscribir los informes de avalos, c. Se recomienda nominar para esta responsabilidad, como mximo escaln tcnico, a los peritos profesionales de mayor trayectoria en la institucin. d. Se recomienda que cada rea (urbana y rural) tenga como mnimo dos supervisores rotativos, uno con permanencia a tiempo completo en las dependencias de la DINAC y otro con funciones destinadas a las avaluaciones de las regiones distantes de la sede central de la institucin. 1.4 Jefe del centro de informacin: a. Profesional tcnico con amplios conocimientos en la avaluacin inmobiliaria, dominio de las tcnicas y mtodos de aplicacin, especialmente en el manejo de datos de investigacin inmobiliaria. b. Personalidad tcnica con suficiente conocimiento en el manejo informtico, especialmente en la programacin de baremo diseado para establecer la actualizacin de precios de la construccin. c. Se recomienda nominar para esta responsabilidad, a un profesional dedicado a tiempo exclusivo a estas tareas, el mismo que efecte y controle al acopio y entrega de la informacin a los usuarios de estos datos. 2. REGISTRO NACIONAL DE PERITOS AVALUADORES 2.1 El propsito principal que persigue la DINAC, para la estructuracin del Registro Nacional de Peritos Avaluadores, es disponer de profesionales del ms alto nivel tcnico y acadmico para la conformacin de sus cuadros: directivos, asesores, consultores y operativos. 2.2 Los cuadros directivos y operativos sern considerados personal tcnico permanente o de planta; por lo que estarn sujetos a las leyes, reglamentos y cdigos del MIDUVI en general y de la DINAC en particular. 2.3 Los cuadros consultores y asesores sern considerados personal accidental; cuando el Director de la DINAC considere conveniente su participacin: en labores especficas puntuales los primeros; y, en consultas y tutoras los segundos. 2.4 El Registro Nacional de Peritos Avaluadores constituir una selectiva nmina de profesionales avaluadores por especialidad, los cuales integrarn ternas de oferta de avalos cuando instituciones o personas soliciten a la DINAC el servicio que no
94
este al alcance de la misma; as como de integrar, con sus miembros, tribunales o consejos de arbitraje para juzgar avaluaciones controversiales. 2.5 El Registro Nacional de Peritos Avaluadores de la DINAC, en su inicio, se integrar con los profesionales de su planta actual, los cuales entregarn el expediente individual que contenga, cuando menos: )a documentacin presentada para su incorporacin a la DINAC; )b las evaluaciones peridicas correspondientes; )c la hoja de vida actualizada con la exclusin de datos y hechos que no se relacionen con la actividad avaluatoria; y, )d el contrato o nombramiento para la prestacin de servicios. 2.4 La DINAC invitar a los peritos avaluadores del pas, mediante convocatoria pblica, a formalizar por escrito su pertenencia al Registro Nacional de Peritos Avaluadores de la Institucin, para lo cual deber elaborar el reglamento de inscripcin correspondiente, en el que constarn como requisitos presentar la siguiente documentacin: a) hoja de vida actualizada con la exclusin de datos y hechos que no se relacionen con la actividad avaluatoria; a) detalle de los estudios acadmicos: copia de la constancia de posgrado terminado en materia de avaluacin o afn, con el detalle de las materias cursadas y la carga horaria ocupada; b) constancia de la calificacin como perito avaluador vigente, emitida por una de las instituciones nacionales que encargadas de este reconocimiento: Superintendencia de Bancos, Superintendencia de Compaas, Consejo Nacional de la Judicatura; c) constancia documentada que acredite un mnimo de dos aos de experiencia como perito avaluador de instituciones que mantengan un sistema de evaluacin peridica de su participacin; d) Copia de dos trabajos avaluatorios que haya realizado durante los cinco ltimos aos, por cada especialidad en la que solicite el registro; los trabajos se referirn a la prctica de avalos o de aporte a la teora de la avaluacin inmobiliaria de nuestro pas.
95
e) manifestar su predisposicin para someterse a pruebas orales y escritas de suficiencia en los conocimientos de la ciencia y tcnicas de la avaluacin. 2.5 El Registro Nacional de Peritos Avaluadores de la DINAC ser actualizado en periodos anuales; para lo cual, sus miembros manifestarn su inters en continuar con la entrega de la misma documentacin descrita en el numeral anterior. 3. PERFIL DEL PERITO AVALUADOR DE LA DINAC 3.1 REQUISITOS PARA SU INGRESO A LA PLANTA PROFESIONAL Para que un profesional pueda ingresar a la planta de peritos avaluadores de la DINAC deber cumplir con los siguientes requisitos: a. Contar con ttulo profesional reconocido que tenga estudios curriculares afines a la especialidad avaluatoria correspondiente, o contar con experiencia equivalente, as como tener conocimientos sobre los procesos legales, econmicos y sociales que inciden en el valor del bien. b. Comprobar el desarrollo profesional y la experiencia en la prctica de avalos, as como en la especialidad de que se trate, mediante constancias de asistencia a cursos, seminarios u otros eventos de capacitacin, as como por medio de avalos realizados. c. Conocer la presente normativa sobre los procedimientos las tcnicas de avaluacin inmobiliaria de la DINAC. d. Someterse a cualquier tipo de evaluacin de conocimientos tcnicos que la institucin considere necesaria para llenar las vacantes de sus recursos tcnicos. e. Todos los dems documentos y acciones determinados por los reglamentos institucionales que impone el MIDUVI y la DINAC para la contratacin de sus servidores. 3.2 EVALUACIN INICIAL DEL PERITO AVALUADOR Se deber evaluar la documentacin presentada tomando en consideracin que el candidato satisfaga los requisitos, experiencia y desarrollo profesional o tcnico acadmico mencionados en el numeral 3.1 del presente documento; y, en su caso, los requerimientos mencionados en el numeral 2.5 del Registro Nacional de Peritos Avaluadores de la DINAC.
96
3.3 EVALUACIN DEL DESEMPEO DEL PERITO AVALUADOR a) La institucin deber contar con un programa permanente de revisin y control para evaluar el desempeo del perito avaluador. b) La revisin se deber hacer tomando como referencia lo establecido en el presente normativa, instrumento tcnico de la propia institucin. c) Las evaluaciones peridicas debern ser entregadas en el Registro Nacional de Perritos Avaluadores, como indicador de los mritos que debern ser tomados en cuenta para el escalafn profesional de los servidores de la Institucin. Una vez incorporado al registro, el avaluador se deber mantener actualizado en temas afines a la prctica del avalo y, en su caso, a la especialidad, debiendo acreditar este hecho. 3.4 ALCANCE DEL TRABAJO DE LOS AVALUADORES En el contrato de prestacin de servicios a que se refiere el numeral 3.1 del presente captulo, se deber indicar, lo siguiente: a) El perito avaluador nicamente podr actuar a nombre de la institucin cuando tenga contrato vigente de prestacin de sus servicios profesionales. b) Deber guardar confidencialidad en el desarrollo del avalo y la comunicacin de resultados hacia el exterior deber realizarla a travs del Director de la Institucin. c) No deber adelantar criterios u opiniones, respecto de la valoracin del inmueble, a persona alguna relacionada con la institucin solicitante del avalo, durante el proceso de la avaluacin. d) El perito avaluador de la planta profesional de la DINAC no promover en forma particular sus servicios como avaluador inmobiliario; de tal manera que induzca al error de representar a la Institucin respecto a los otros avalos que realice. e) El proceso de revisin deber, en su caso, conducir a la aplicacin de medidas correctivas. 3.5 MEDIDAS CORRECTIVAS La DINAC deber establecer la tipificacin de las medidas correctivas que deber aplicar a algn avaluador en lo particular, cuando ste incurra en alguna o varias irregularidades; de manera enunciativa mas no limitativa, las irregularidades pueden ser:
97
)a Ocultar o proporcionar informacin inconsistente o falsa para su incorporacin y permanencia en el registro. )b Reportar datos y conclusiones que no correspondan a la realidad dentro del avalo. )c Distorsionar intencionalmente los valores del avalo. )d Elaborar algn avalo no confiable, sin ajustarse al MANUAL DE AVALUACIN. )e No haber actuado de conformidad con el contrato de prestacin de servicios. )f Aplicar una metodologa no adecuada o injustificada. )g Promover en forma particular sus servicios como avaluador institucional de la DINAC. )h Incurrir en cualquier irregularidad que implique actuar fuera de tica. 3.6 PROCEDIMIENTO PARA APLICAR LAS MEDIDAS CORRECTIVAS El Director de la DINAC, el Coordinador de la Institucin y el Coordinador del rea de avalos conformarn el tribunal de disciplina que asumir la obligacin de aplicar las medidas correctivas de las irregularidades cometidas, bajo el siguiente proceso de juzgamiento: )a Reunir los elementos suficientes y necesarios para calificar la irregularidad. )b Requerir al avaluador para que exponga lo que a su derecho convenga respecto de la irregularidad. )c Levantar acta en donde queden asentados los hechos, declaraciones y consideraciones, as como, en su caso, la manera en la cual se evaluaron las irregularidades correspondientes. )d Aplicar la medida correctiva que corresponda en razn de la gravedad de la conducta del perito avaluador. )e Guardar constancia de recibo de toda notificacin al perito avaluador e integrar a su expediente. )f Reasignar, a la fecha de aplicacin de la medida correctiva correspondiente, los avalos pendientes o bien los que estuviera realizando el perito avaluador que sea suspendido o dado de baja de la institucin. TTULO IV
98
CAPTULO II : LOS HONORARIOS DE LAS AVALUACIONES 1. DE LAS TARIFAS OFICIALES DE LA DINAC 1.1 De conformidad con el artculo 194 literal e. DE LAS TARIFAS POR SERVICIOS TCNICOS DE LA DINAC (TTULO VIII DE LA DIRECCIN NACIONAL DE AVALOS Y CATASTROS, por la prctica de avalos para entidades del Estado o para particulares, el MIDUVI, cobrar las tarifas que se indican en la siguiente tabla, por los servicios que para el efecto provea la DINAC.
TABLA DE TARIFAS DE MIDUVI POR AVALOS DE BIENES INMUEBLES QUE PRACTIQUE LA DINAC CONCEPTO
Avalo base e n mile s de $ US Tarifa sobre la base $ US por c/. 1000 sobre la base Avalo base e n mile s de $ US Tarifa sobre la base $ US por c/. 1000 sobre la base De menos de 40 120
VALORES BASE Y TARIFA

De 40 a menos de 50 120 2.85 De 50 a menos de 75 149 2.75 De 75 a menos de 100 217 2.32 De 100 a menos de 250 275 2.34 De 250 a menos de 500 626 1.78
De 500 a De 1.000 a De 2.500 a De 5.000 a De 10.000 menos de menos de menos de menos de a o ms 1.000 2.500 5.000 10.000 1.070 1.24 1.691 0.90 3.044 0.51 4.322 0.28 5.705 0.91
El avalo base en la primera fila de la tabla, se expresa en miles de dlares. Los valores de la segunda y tercera filas, se expresan en unidades de dlar;
1.1 Literal f. En casos especiales, previamente analizados y aprobados por la Subsecretara de Desarrollo Territorial, las tarifas precedentes podrn sufrir las reducciones o rebajas que se indican en la tabla siguiente, a aplicarse a avalos para expropiacin, venta, permuta u otro concepto, que soliciten municipios, segn el tamao de poblacin total del cantn:
99
Tabla de rebajas de la tarifa por avalos de la DINAC para casos especiales de municipios Rango de poblacin del cantn Menos de 30.000 Entre Entre Entre Entre Entre Entre De 30.001 50.001 75.001 100.001 150.001 250.001 500.001 y y y y y y 30.000 50.000 75.000 100.000 150.000 250.000 500.000 a ms % de Rebaja 100% 95% 92% 87% 78% 64% 40% 0%
1.2 Literal g. Para otras instituciones diferentes a los municipios, se podrn acordar rebajas bajo el mismo cierto criterio contemplado en el literal anterior. Para tal objeto se tomarn en cuenta las condiciones presupuestarias de esas instituciones. En todo caso la rebaja no podrs ser mayor al 40%; 1.3 Literal h. Para la prctica de reavalos o de actualizacin de avalos de propiedades que previamente hayan sido avaluadas por la DINAC, desde el ao 2000 en adelante, se utilizar la tabla de tarifas, bajo las siguientes disposiciones: a) b) c) Se aplicar una rebaja de 75%, 50% y 25% a los valores de la segunda y tercera filas de la tabla de tarifas, cuando el avalo original haya sido efectuado dentro de los dos, cuatro o seis aos precedentes, respectivamente. La rebaja se aplicar nicamente en el caso de que las caractersticas de superficie o construccin de los inmuebles no hayan variado con respecto a las que tuvieron cuando se practic el avalo original. Los costos por los conceptos contemplados en los incisos primero y segundo del literal b de este artculo se mantendrn, en caso de que se requieran la movilizacin o la informacin aludida a ellos;
1.4 Literal i. Para la prctica de reavalos o actualizaciones de propiedades cuyos avalos originales, sean de 1999 y 1998, la DINAC determinar previamente, la necesidad de efectuar trabajos de investigacin en el campo y, de ser procedente, aplicar la rebaja de 40% y 20%, respectivamente. Para aos anteriores, toda peticin se considerar como avalo nuevo;
100
2. DE LOS HONORARIOS DE ACUERDO A LA LEY DE CONSULTORA Para la realizacin de avalos o tareas afines encargadas a profesionales que consten en el Registro Nacional de Peritos Avaluadores, se recomienda especialmente para la avaluacin de activos de las instituciones estatales, sujetarse al Reglamento a la Ley de Consultora (Registro Oficial 204 de 7 de enero de 2006), de conformidad con los siguientes contenidos: 2.1 Artculo 45.- Para la determinacin de los costos de consultora se tomar en cuenta la siguiente composicin: a) Costos directos: definidos como aquellos que generan directa y exclusivamente en funcin de cada trabajo de consultora y cuyos componentes bsicos son, entre otros, las remuneraciones, los beneficios o cargas sociales del equipo de trabajo, los viajes y viticos; los subcontratos y servicios varios, arrendamientos y alquileres de vehculos, equipos e instalaciones; suministros y materiales; reproducciones, ediciones y publicaciones. b) Costos indirectos o gastos generales: son aquellos que se reconocen a los consultores, para atender sus gastos de carcter permanente relacionados con su organizacin profesional, a fin de posibilitar la oferta oportuna y eficiente de sus servicios profesionales y que no pueden imputarse a un estudio o proyecto en particular. Por este concepto se pueden reconocer, entre otros, los siguientes componentes: Sueldos, salarios y beneficios o cargas sociales del personal directivo y administrativo que desarrolle su actividad de manera permanente en la consultora. Arrendamientos y alquileres o depreciacin y mantenimiento y operacin de instalaciones y equipos, destinados al servicio general de las consultoras y utilizados en forma permanente para el desarrollo de sus actividades. Suministros y materiales requeridos para el funcionamiento de las oficinas centrales o principales de las consultoras. Promocin de las consultoras, adquisicin de publicaciones especializadas, capacitacin del personal permanente en relacin con su objeto social; y, c) Honorarios o utilidad empresarial: reconocidos a las personas jurdicas consultoras, por el esfuerzo empresarial, as como por el riesgo y responsabilidad que asumen en la prestacin del servicio de consultora que se contrata. 2.2 Artculo 46.- Los precios de consultora se negociarn, acordarn y pagarn en dlares de los Estados Unidos de Amrica, de acuerdo con las normas de la Ley para la Transformacin Econmica del Ecuador.
101
2.3
Artculo 47.- Para los efectos del control tributario y fiscal, en las actas de negociacin y en el contrato de consultora se identificar el rubro honorarios o utilidad empresarial.
3. HONORARIOS POR ELABORACIN DE AVALUOS Y REAVALUOS Este sistema de pago de honorarios por la elaboracin de avalos y reavalos, resume las tablas utilizadas por la mayora de las instituciones financieras que demandan el servicio de peritos avaluadores de ejercicio profesional privado. 3.1 ESCALA DE HONORARIOS a) Se fija un honorario nico y mnimo por la realizacin de un INFORME DE AVALO de un objeto inmueble cuya valoracin alcance hasta un MONTO mximo de $ USD 5.000,00 equivalente a la suma de $ USD 40,00. H = $ 40,00 b) Para objetos inmuebles cuya valoracin sea mayor a $ USD 5.001,00 y menor a $ USD 20.000,00 el HONORARIO H se calcular sobre la base de la siguiente frmula: H = $ USD 40,00 + ( X 5.001) * 0,0012
X : VALOR DEL AVALO
c) Para objetos inmuebles cuya valoracin sea mayor a $ USD 20.001,00 y menor a $ USD 40.000,00 el HONORARIO H se calcular sobre la base de la siguiente frmula: H = $ USD 58,00 + ( X 20.001) * 0,001
X : VALOR DEL AVALO
d) Para objetos inmuebles cuya valoracin sea mayor a $ USD 40.001,00 y menor a $ USD 60.000,00 el HONORARIO H se calcular sobre la base de la siguiente frmula: H = $ USD 78,00 + ( X 40.001) * 0,00095
X : VALOR DEL AVALO
102
e) Para objetos inmuebles cuya valoracin sea mayor a $ USD 60.001,00 y menor a $ USD 80.000,00 el HONORARIO H se calcular sobre la base de la siguiente frmula: H = $ USD 97,00 + ( X 60.001) * 0,0009
X : VALOR DEL AVALO
f) Para objetos inmuebles cuya valoracin sea mayor a $ USD 80.001,00 y menor a $ USD 100.000,00 el HONORARIO H se calcular sobre la base de la siguiente frmula: H = $ USD 115,00 + ( X 80.001) * 0,00085
X : MONTO DEL AVALO
)g Para objetos inmuebles cuya valoracin sea mayor a $ USD 100.001,00 y menor a $ USD 200.000,00 el HONORARIO H se calcular sobre la base de la siguiente frmula: H = $ USD 132,00 + ( X 100.001) * 0,0008
X : MONTO DEL AVALO
)h Para objetos inmuebles cuya valoracin sea mayor a $ USD 200.001,00 y menor a $ USD 300.000,00 el HONORARIO H se calcular sobre la base de la siguiente frmula : H = $ USD 212,00 + ( X 200.001) * 0,00075
X : MONTO DEL AVALO
)i Para objetos inmuebles cuya valoracin sea mayor a $ USD 300.001,00 y menor a $ USD 400.000,00 el HONORARIO H se calcular sobre la base de la siguiente frmula: H = $ USD 287,00 + ( X 300.001) * 0,00065
X : MONTO DEL AVALO
103
)j Para objetos inmuebles cuya valoracin sea mayor a $ USD 400.001,00 HONORARIO H se calcular sobre la base de la siguiente frmula: H = $ USD 337,00 + ( X 400.001) * 0,0005
X : MONTO DEL AVALO
3.2 El AVALO completo de un objeto inmueble se descompone en los siguientes elementos: .a .b .c .d .e .f El terreno Edificaciones Espacios exteriores Cerramientos perimetrales Elementos singulares Equipos complementarios
3.3 De acuerdo a los diversos tipos de objetos de avalo, la tabla precedente deber aplicarse de la siguiente manera: a. b. c. d. Solo terreno Solo edificaciones Solo equipos complementarios Solo elementos singulares 70 % 90 % 90 % 70 %
e. Haciendas y camaroneras 110 % f. Maquinaria industrial o agrcola 90 % g. Vehculos y transporte pesado 70 % 3.4 Para este tipo de AVALOS, se debern tomar en cuenta las siguientes consideraciones: a) los porcentajes establecidos se aproximan a la proporcin de la importancia de cada rubro cotejada con el volumen de trabajo que implica la realizacin singular de cada uno de aquellos. b) En el caso de la valoracin conjunta de ms de uno de los cuatro primeros elementos se sumarn los porcentajes correspondientes hasta un mximo del 100%; o sea, el inmueble completo se cobrar de acuerdo a las frmulas precedentes.
104
3.5 Para el caso de REAVALOS, se establecer la diferencia de tiempo con la fecha de avalo original, los HONORARIOS se cobrarn aplicando las tablas precedentes de la siguiente manera: a. b. c. d. e. antes de un ao el despus de un ao y antes de dos aos despus de dos aos y antes de tres aos el despus de tres aos y antes de cuatro aos el despus de cuatro aos nuevo AVALUO 50 %. 75 %. 85 %. 95 %.
3.6 Cuando el objeto de avalo se encuentre fuera del permetro urbano, y el avaluador se desplace a la inspeccin por cuenta propia, en los HONORARIOS se incluirn gastos equivalentes a $ USD 0,20 por cada kilmetro de distancia, medidos desde la lnea perifrica de la ciudad. Guayaquil, mayo/junio de 2007 Gonzalo Estupin N. contratista
105

Ejemplos de Métodos

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Ejemplos de Métodos

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Instituto Ecuatoriano de la Construccin TALLER DE CAPACITACIN EN AVALUACIN DE INMUEBLES Guayaquil junio 2007

PLACAS ELCTRICAS metlicas de botn PIEZAS SANITARIAS importadas de color (Amer.St.)

INC IDENC IA EN EL C OSTO UNITA RIO DE INM UEB LE DE A V A LO

0,021 0,296 0,114 0,039 0,470

1,000 1,000 1,000 1,000

0,021 0,296 0,114 0,039

CUADRO N 2 CLCULO DEL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIN NUEVA

0,141 0,131 0,011 0,044 0,055 0,085 0,055 0,008

1,472 1,000 1,000 1,000 1,000 1,943 1,472 1,000

TOTAL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIN

USD 46,85 USD 98,79 USD 100,17

USD 47,14 USD 98,96 USD 100,34

1/2 1/2 1/2 3/4 1

t/C Md/C Hs/Md Hs/Md B

C Md/C Ld/Bl Ld/Bl Ld/Bl /E

I/E Sp/u Sp/u I/E Sp/u I/E I/E I/E ls ls Sp

I/E Sp/u I/E I/E ls ls/u

CLCULO DE COSTO UNITARIO DE CONSTRUCCIN USADA

coeficiente segn porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-Heidecke ( K )

VIDA TIL EDAD

COEFICIENTE EDAD/VIDA TIL

CALIFICACIN DE ESTADO DE CONSERVACIN

FRMULAS PARA AJUSTES EN EL PROCESO DE HOMOGENEIZACIN

Fa = I / Io Fa : factor de actualizacin I : ndice de precios en el momento actual

Io : ndice de precios en el momento de la informacin

F P= (1+i) F= P (1+i) A [(1+i)-1] F= i F * i A =

c) CRITERIO 1/3 2/3

POR EL FRENTE DEL LOTE: a) CRITERIO IBAPE Frente (avalo)

POR LA FORMA: Superficie (rectngulo inscrito) +

a) FORMULA ING. RUY CANTEIRO:

para pendiente positiva para pendiente negativa

pendiente expresada en proporcin de 1.

x. POR INFLUENCIA DE ZONIFICACIN:

Mi = 15 Ma = 30 Ar = 10 100,00 100,00 86,60 77,46 72,67 **

a) Para X1 = 7 m. (tramo A-B de la curva) aplicar:

(se recomienda m = 0,415)

(se recomienda m = 0,415)

(se recomienda m = 0,415)

(se recomienda m = 0,415)

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L1 = $ USD 100,00 * 0,915 = $ USD 91,50.

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L2 = $ USD 100,00 * 1,107 = $ USD 110,70.

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L3 = $ USD 100,00 * 1,19 = $ USD 110,90.

(el valor mximo de

CRITERIO: aplicar el procedimiento IBAPE CLCULO:

Para el frente Ar = 20 m. aplicar:

Para el fondo X = 50 m. (tramo C-D de la curva) aplicar el :

(se recomienda m = 0,415)

Para el frente Ar = 20 m. aplicar:

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 100 * (20/40) * (20/15)

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 200 * (60/80) * (20/15)

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = $ USD 190,70

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 200 * (60/120)* (15/15)

vii.1 PARA LOTE CON PENDIENTE POSITIVA:

COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 50,00 * 0,7166 = $ USD 35,83

vii.2 PARA LOTE CON PENDIENTE NEGATIVA:

COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 50,00 * 0,6222 = $ USD 31,11

Lote tipo oa avaluar

Entorno urbanstico (sobre 18 puntos)

Propiedades intrnsecas de los lotes (sobre 44 puntos)

Relacin con centros de servicios y equipamiento (sobre 18 puntos)

Puntaje total / proporciones comparables Precio / m de cada lote

CLCULO DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS PARA ZONAS URBANAS

octubre del 2004