GlezPere - MV - Optativa1-LA VALUACION INMOBILIARIA

González Nebrada, Pere; Turmo de Padura, Julio;
Villaronga Sánchez, Eulalia. (2006). La valoración

inmobiliaria. Teoría y práctica. España: Consejo
Superior de los Colegios de Arquitectos de España / Unión
de Arquitectos Peritos y Forenses de España / La Ley
Wolters Kluwer. Pp. 21-30, 110-120, 128-131, 141-182.
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Unión de Arquitectos
LA LEY Pentos y Forenses
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LEGAL
LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
TEORÍA Y PRÁCTICA
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© Pere González Nebreda , Julio Turmo de Padura, Eulalia Villaronga Sánchez, 2006.
© WOLTERS KLUWER ESPAÑA, S.A. , 2006.
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ISBN-10: 84-9725-650-6
ISBN-13: 978-84-9725-650-6
Depósito Legal: M. 7.305-2006
Printed in Spain.
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C/ Buhigas, s/n
Polígono Industrial El Rosón
28903 Getafe (Madrid)
ÍNDICE SISTEMÁTICO
Introducción ....................... ................................... .................... .. ....................... .. .. .. ....... 19
Prólogo, por Agustí Borrell i Calonge ... .... ... ........ ..... .. ...... ..... ..... .. .... ... ..... ..... ......... ..... . 21
Capítulo 1. Conceptos básicos ... ... .... .... .... .... ..... ...... ... ... ...... ........ .... ........... ....... .... ..... 25
1.1. La valoración inmobiliaria ... .... .. ..... ..... ..... ........ .... ... .... ..... ..... ..... ... .. ..... .. .. .... ..... 25
1.1.1 . Definición y concepto ..... .. ... .... .....:............................................................. 25
1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoración inmobiliaria .. ..... .. ...... .. ... .... ...... .. 26
1.1.3. La influencia del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia en la valoración
Inmobiliaria ......... .. ....... ..... ... ... ......... ....... .. .. ..... ..... .... ....... ... ... .. .... ... ... .... ..... 27
1.2. Objeto y finalidad de la valoración inmobiliaria .............................................. 28

1.2.1 . El objeto de la tasación ... .... ........... .... ..... ..... ... ...... ... ... .... ........ .. ... ..... ... .. ... . 28
1.2.1.1. Los bienes inmuebles ....... ..... .... ...... ..... ..... ..... .... ... ... ..... ...... ........ 28
1.2.1.2 . Los derechos reales .... .... .. ... ... .. .. .. .. ......... ... ..... ...... .. .... ..... ... .. .. .... 28
1.2.1.3. Otras cargas o gravámenes (susceptibles de inscripción regis-
tra!) ...... ... .. .. ... ... ....... .... .... ..... .... ..... ....... ... ......... ..... ... ... ... ..... ...... ... 29
1.2.2. La finalidad de la tasación ........ .. ... .... .. ... .. .... .... ....... ... ......... .. .... .... .... .. .. .... 29
1.2.2.1 . Tipos de finalidades .... .. .... ...... .. .. .. ...... ... ..... .... ....... .... .... .... ... ... .... 29
1.3. Conceptos y definiciones .................................................................................. 31

1.3.1. Definición de valor ..... ..... .... ..... ...... .. .... ...... ........ .... ... ..... ... .. .. .. ..... ....... .... .... 31
1.3.2. Conceptos de valor ... ....... ... ......... ...... ......... .... ......... ..... ... ... .. ... ..... ...... ..... .. 32
1.3.2.1. Valor de uso .... ... ............ .. .. .... .. ... ...... .. .. ... ..... ... ... ...... ...... .......... ... 32
1.3.2.2. Valor de cambio .... ...... .... .. ..... ... .. .. ...... ... .. .. ............... ....... ... ..... .... 32
1.3.2.3. Coste ..... .... ..... ...... .... .. ...... ... ...... ..... ..... ..... .... .. .. .. .... .... ......... ... ..... . 32
1.3.2.4. Precio de una mercancía urbana. El valor subjetivo .. ... .. ... ... ..... . 32
1.3.2 .5. Valor de mercado. El valor objetivo .. ... ...... ..... .... .... ... ...... .. ...... .... 32
1.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor ..... .. .... ...... ....... .... .... .... .. 34
1.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actual .... .... .. ... .... ....... 34
1.3.2.6.2. Valor razonable .......... .... .... .. ..... .... .... ...... .... ..... .. .... ... 34
1.3.2.6.3. Valor de uso alternativo .. ..... ...... .. ........... ..... .. ...... ... .. 34
1.3.2.6.4. Valor de privación .. .......... .... .. ... ..... ..... ..... .. ...... ... .. .. .. 34
1.3.2.6.5. Valor de inversión .. ..... ... .. .. ... ........ .... .. ........ ........ ...... 34
1.3.2.6.6. Valor de privación de fondo de comercio ... ....... .. ... .. 35
1.3.2.6.7. Valor de seguro ...... ..... .... ..... .... ........ ... .......... ... ......... 35
1.3.2 .6.8. Valor de liquidación ..... ......... .... ... .. .... ........ ........ .... .... 35
1.3.2.6.9. Valor fiscal .... .. ..... ... .. ........ ........ .... ... ..... .. .... .. ........ .... 35
1.3.2.6.1O. Valor urbanístico ...... ............ .. ....... .. ... ................. .... .. 35
1.3.2.6.11 . Justiprecio ............. .. .... ....... ..... .. ..... .. ........... .. .. ..... ..... 35
1.3.2.6.12. Valor de afección ................................... .. .. .... ....... .... 36
1.3.2.7. Otras definiciones .. .... ... ... .... .. ... .... .............. .. ... ..... .. .. ..... ......... ..... 36
1.3.3. Conceptos estadísticos aplicables a la valoración inmobiliaria .. ........ .. ... .. 41
1.3.3.1. Población ..................................................... ..... ........................... 41
1.3.3.2. Distribución de los elementos poblacionales: función de la densi-
dad .... .... .. .. ...... ... .......... ...... .. ... ...... .. ... ... .... ..... ... ....... .... ......... ....... 41
1.3.3.3. Función de la distribución ................................. ........................... 43
1.3.3.4. Media, moda y mediana .. .. ... .... .... ... ........ .... ... .......... ....... ............. 45
1.3.3.5. Medidas de dispersión ....................................................... .......... 46
1.3.3.5.1. Recorrido .. .. .... .... .............. ..... ..... .................... ........ ..... 46
1.3.3.5.2. Varianza .. .. ..... .... ..... ... ... ... .. .. ... .. .... ... .... ................. ...... 46
1.3.3.6. Distribución normal ..... ... .. ... ........... .... .. .... .. ....... ... ...... ... .. .... .. ....... 48
1.3.3.7. Distribución beta ... ... ... .. .. .... ...... ........................... ... ... .. .. .... ... ....... 49
1.3.3.8. Distribución triangular ... ....... .... .. ... .. ........... .... ... ... ................... ..... 51
1.3.3.9. Distribución rectangular .......... .. .. ... .. .. ... .. .. .. ..... ..... ....... .. .... ....... ... 52
1.3.3.1 O. Regresión ..... .. ... ... ....... .... .... .. .... .. ...... ... ........ .... ........ ...... ... ..... ... ... 53
1.3.3.11. Series cronológicas .... ... .. .. ,........................................................ .. 56
1.4. El mercado inmobiliario ....... ................. ..... ...... ...... ...... ..... ... ... ....... .... ... ...... .. .... 57
1.4.1. Los mercados: propiedades y características ........ ... ..... .. .......................... 59
1.4.2. Tipologías de los mercados ..... .... ........ .. .. .. ................. ............... .. .... .. .. ... ... 60
1.4.3. El mercado inmobiliario del suelo ... .. ... .. .... ..... .......... ..... .. ..... .. .... ......... .. .... 61
1.4.3.1 . Factores que «explican» la formación de los valores del suelo .. 62
1.4.3.2. El precio del suelo en el mercado inmobiliario ............................ 63
1.4.3.3. El valor inmobiliario del suelo en el mercado ............................... 64
1.4.4. La formación del precio de la vivienda ... .... ....... ..... .... .... .... .... .. ... .... .......... 64
1.4.4.1. Introducción ... ... ... ............ .............. ..... .... ......... ... .. ... .. .... ... ... ......... 64
1.4.4.2. Visión territorial y urbana .. ... ... .... .... ... .... ...... ..... ...... .. ......... .......... 66
1.4.4.3. Visión social . .. .. ....... ..... ..... ... .. .... ..... .. .. ... ... ...... .. .... ..... ... ... .. .. ...... .. 76
1.4.4.4. Visión económica . .. ... ......... ..... .... ........ ........ ........ ..... .................... 93
1.4.4.5. Visión financiera .... ...... ..... ... .... ... ... ... ...... .. .. ... .... ... ........... .. .... .. .. .. . 101
1.5. Los principios generales de la valoración inmobiliaria ....................... .......... 11 O

1.5.1. Principio del anticipación. ........... ... ....... ................... ....... .. ........................... 11 O
1.5.2. Principio de finalidad .... ... .. .. ..... ... ...... ...................... .... ...... .. ..... .. ... ... .. ........ 110
1.5.3. Principio de mayor y mejor uso ............................................... .. ....... .. .. .. ... 111
1.5.4. Principio de probabilidad ........................... ........................................... ...... 112
1.5.5. Principio de proporcionalidad .. ... ................. .. .... ...... .. .. ... ... ... .. .. ................... 112
1.5.6. Principio de prudencia ... ... .. .... .. .. ... .. ....... .. ... ......... .............. ... ...... .... .... ....... 112
1.5.7. Principio de sustitución ....... ..... .. ...... ...... ... ............ .......... ... ....... ...... .. ......... 113
1.5.8. Principio de temporalidad .. ..... ......... ....... ............ ........................... ............. 11 4
1.5.9. Principio de transparencia .. ..... .. .... ..... ... .... ...... ... ... .... .. .. .... .. ....... ... ............. 11 4
1.5.1 O. Principio de valor residual .............. ..... .... .... .. .. .. ... .. .................... .. ............ .. 115
1.6. Los criterios de valoración .......................................................... .............. .. ...... 116

1.6.1. Criterio del valor de mercado ..................................................... .. ......... ..... 118
1.6.2. Criterio del coste de producción ................................................... ............. 118
1.6.3. Criterio del valor máximo legal ................. .................................................. 118
1.6.4. Criterio del valor de tasación . . .. . . . . . .. . . . .. . . . . .. . . . . .. . . . . . .. . . . . .. . . . . . . .. . . . .. .. . . . . . .. .. . . . . 119

1.6.5. Criterio del valor urbanístico ... .. .... .... ... ...... .......... .. ....... ..... ... ....... ....... .. . .... 120
1.6.6. Criterio del valor catastral .. ... .. ..... . ....... ...... ...... ...... ....... .. ... .. ....... . ..... ... ...... 120
1.7. Los métodos de valoración .. ... .. ..... .. ............... .. .. ...... ... ... .. ... ... .... .. .. ...... ... ...... ... 121
1.7.1. Métodos basados en técnicas comparativas: método de comparación ... . 121
1.7 .1.1 . Métodos sintéticos .. . . . .. . . . .. . . . . . .. . . . . . .. . . . .. . . . . . .. . . . . .. . . . . . .. . . . . . .. . . . . . . . .. . . . . 122
1.7.1.2. Método del análisis de regresión simple o múltiple ......... .. ... .... .. . 122
1.7.1 .3. Métodobeta ....... ....... ...................... ~ ........ ... ....... .. ........... .. ...... .... .. 124
1. 7 .2. Métodos basados en técnicas analíticas . . . . .. . . . .. . . . . .. . . . . . .. . . . . . .. . . . . .. . . . . . . .. . . . . .. 124
1. 7 .2.1. Método del costo de reemplazamiento o reposición .. . . . . . . .. . . . . .. . . . 124
1.7.2.2. Métodos del valor residual , estático y dinámico ....... ... ................ 125
1.7.2.2.1. Método residual dinámico o análisis de inversiones
con valores esperados . . . . . .. . . .. . . . . .. . . . .. . . . .. . . . . .. . . .. . . . . .. . . . .. 126
1.7.2.2.2. Método residual estático : análisis de inversiones con
valores actuales .. . . .. . . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . . . .. . . . .. . . . .. . . . . .. . . . .. 126
1. 7 .2.3. Método de actualización de rentas ... ........... ..... ...... ... .. ............ .... 127
1.7.3. Métodos homologados .... ...... ... .... ....... ... .. .. ...... .. ....... .... ... .. ...................... .. 127
1.8. El proceso de valoración ······· ··· ··· ···· ··· ·: ·· ····· ···· ··········· ···· ·· ·········· ·· ··· ··············· ·· · 128
1.9. El tasador ............................................................. ....................... ........................ 132

1.9.1. Definición ... ... ..... ...... ... ..... ... .. .. ...... ............... ........ ... .... .... ............................ 132
1.9.2. Competencia . . ....... ...... ..... ............ .... ........... ..... ........... ..... ....... .. ... ...... ... ..... 132
1.9.3. Cualificación ... ... .... .... ... ......... ... .... ... ... .. ... .... ..... .. ...... ..... .. ......... ........ .... .. .... 133
1.1 O. La práctica de la valoración inmobiliaria ....................................................... 134

1.1 0.1. El trabajo de campo ... ... ... ... ....... .... ... .. .. ... .. ..... ... .. ... ... .... .. ..... ...... ....... ...... 134
1.1 0.1 .1. Introducción .... .... .... ...... ...... .. .... ........... .... .. ......... .. ....... .... .. ...... .. . 134
1.1 0.1.2. Recepción del encargo ...... .. .. .. ..... ... ..... .. ... ..... . ..... .. ... ....... .. ....... 135
1.1 0.1.3. Llamada a la persona de contacto ... .. ... ...... .. ... ..... . ...... .. .. ... ....... 136
1.1 0.1.4. Visita al inmueble .. ... ... . ... .. ..... .. ... ........... ..... .. .. ....... .... .. ... .... .... ... 137
1.1 0.1.5. Recopilación y clasificación de la información . ..... .. ..... ... .. .. .... ... 138
1.1 0.2. Realización de la tasación ... .. .... ..... . .... ..... . ..... .... .. ... ..... .... .. ... ... .... .. .... ... .. 139
1.1 0.3. Validación y certificación ... ..... .. .. . ... .. .. ... ... .. ... ..... ... .. .. ..... .... ..... . ....... .... ... .. 139
1.1 0.4. Archivo de la tasación . ..... .... ... ... ..... .. ... ..... ......... . ..... ..... .. .. ....................... 139
1.1 0.5. Modelo de hoja para el trabajo de campo .... .. ..... ... . ..... ..... .......... .. ........ .. 139
1.11. El informe de valoración inmobiliaria, estructura general de los informes

de tasación ........................................................................................................ 141
1.11.1. Solicitante de la tasación y finalidad .. .. . .. .. ... .. .. .. .. ... ... .. .. ... ... .. .. .. .. .. .. .. ... .. . 141
1.11.2. Identificación y localización .... ..... ..... .... ..... ..... ..... ..... .... .. .... ..... ...... .... .. ..... 141
1.11 .3. Comprobaciones y documentación . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . . .. . . . . .. . . . .. . . . .. . . . . .. . . . . 142
1.11.4. Localidad y entorno ............. ...... ............ .... .. .. . .......... ... ........ .... .. .... .... ... .. .. 142
1.11.5. Descripción y superficie del terreno .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ... .. .. .. .. ... .. .. .. .. .. ... .. 142
1.11.6. Descripción y superficie de la edificación ... .. ... .. ... .. .. .. ... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ... . .. 143
1.11.7. Descripción urbanística . ........................................................................... 144
1.11.8. Régimen de protección , tenencia y ocupación .. ...................................... 145
1.11.9. Análisis de mercado .... ...... ... .. ................... ....... ............... ...... ................... 145
1.11.1 O. Datos y cálculo de los valores técnicos .............. ............... ........ ...... . ...... . 146
1.11.11. Valores de tasación , condicionantes y advertencias .... .... ................. ....... 147
1.11 .12. Observaciones ................... ...................................................................... 147

1.11.13. Fecha de emisión, caducidad y firmas ...... ............ .............. ..................... 147
1.11.14. Documentación anexa al informe .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . 147
1.11.14.1 . Documentación gráfica .......... ...... .. .. .... .. .... .. ........ ...... ............ ... 147
1.11.14.2. Documentación no gráfica.. .. .... .. ........................ ...................... 147
'capítulo 2. El marco legal de las valoraciones inmobiliarias .. .. .. .. .. .. .. .. .. .... .. .. .. ... .. .. . 149

2.1. Valoraciones de garantía. El mercado legal de la tasación de garantía .. .. .. . 149
2.1.1. Ámbito de aplicación de las valoraciones de garantía .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 149
2.1.2. Mercado hipotecario, agentes que intervienen ... .. ... .. ... .. .. .... .. .. .. .. .. .... .. .. .. . 149
2.1.3. Mercado hipotecario, operaciones activas .......... ...................... ................. 151
2.1.4. La hipoteca, concepto, características, constitución, modificación y extin-
ción ............... ............................. ......... .. .. .................................. .................. 151
2.1 .5. Mercado hipotecario primario y secundario .... .... .. ...... .......... ............ .. ....... 152
2.1.6. El inmueble como garantía . .. .. .. .. ...................... .... .............. .. .... ........ .... .. ... 154
2.1.7. Fondos de inversión inmobiliaria. Sociedades de inversión inmobiliaria ... 154
2.1.8. Las sociedades de tasación .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . 155
2.1.9. Legislación y normativa básica aplicable en la valoración .......... .. ............ 157
2.1.9.1. Valoración de garantía e hipotecaria .. .. .. .... ........ ...... .. ................. 157
2.1.9.2. Legislación y normativa bá~ica aplicable para las instituciones de
inversión colectiva ........................................................................ . 158
2.1.9.3. Otros textos legales de interés para la valoración de garantía .. . 158
2.2. Valoraciones urbanísticas .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ... .. .. .. .. .. .. .. .... .. ... .. .. .. .. .. .. .. .. .... .. .. ... 159

2.2.1. Evolución del marco legislativo .... .. .... .... .. .. .. .. .. .. ...... ............ .... .. .... .. .... .. .... 159
2.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ... .. 164
2.2.3. La legislación autonómica .......................................................................... 168
2.2.4. Corolario: la legislación urbanística y las valoraciones . .... .......... .............. 169
2.3. Valoraciones de mercado .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. ... .. ... .. .. .. .. .. .. .. .. . 170
2.4. Normas Europeas de Valoración (NEV) .... ...... .......... ....................................... 170
2.5. Valoraciones mercantiles .. .. .. .... .. ... .. .. .. .. ... .. ... .. .. .. .. ... .. ... .. ... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 172
2.6. Valoraciones fiscales ........................................................................... .............. 176

2.6.1 . Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (181) y las Nor-
mas Técnicas de Valoración Catastral .. .. ... .................... ..... .. ...... .. ............. 176
2.6.2. La utilización de las Normas Técnicas de Valoración catastral en las valo-
raciones urbanísticas .. ... ... ... ........ ................ ... ... .. .. ...... ...... ........................ 178
2. 7. Tasaciones periciales contradictorias .. .. .. ... .. ... .. .. .. .. .. .. .. ... .. ... .. ... .. .. ... .. ... .. .... .. . 180
Capítulo 3. Métodos de valoración ............................................................................... 183

3.1. Método del coste: VRB y VRN .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 183
3.1.1. Principio en el que se fundamenta .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 183
3.1.2. Qué permite hacer y obtener. Definición .. .. .......... ....... .. ...... .. .. .. ................ 183
3.1.3. A qué clase de inmuebles es aplicable .. .... .... ................ .................. .......... 184
3.1.4. Para qué fines es aplicable el método de coste ........................................ 184
3.1.5. Procedimiento de obtención y formulación matemáticas .... ................ ...... 184
3.1.6. La utilización del método del coste en la normativa del mercado hipotecario 184
3.1.7. Su utilización en la normativa catastral (RO 1020/93) ............................... 185
3.1.8. Su utilización en la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones .. .. .. 185
3.1.9. Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) (a nuevo) .. .. .. .. .. .... ...... .. .. .... .. .. ... 186
3.1.9.1. Valor de Mercado del Suelo (F, Vs) .. ...................... .... .. .... .. .... .... . 187
3.1.9.2. Coste de construcción a nuevo (Ce) .. .... .................... .. .. .... ...... .... 188
3.1.9.3. Impuestos no recuperables y aranceles (INR) ........ .. .................... 190
3.1.9.4 . Honorarios Técnicos (H) .... .. ........ .. .. .... ...... .......................... .. ...... 190
3.1.9.5. Coste de licencias y tasas de la construcción (L +T) .. .......... .. ..... 191
3.1.9.6. Gastos de administración del promotor (GAP) .. ........ .. .. .. .... .. .. .... 191
3 .1 .1O. Valor de reemplazamiento neto (VRN) (depreciado por su estado real) .. . 191
3.1 .10.1. La depreciación. Tipos ............ .... ........................ .. ................ .. .... . 192
3.1.1 0.2. Depreciación lineal .......................................... .. .... ...... .... ............. 193
3.1.1 0.3. Depreciación progresivamente creciente .... ...... .... .. .. .. .... .. .......... 194
3.1.10.4. Depreciación progresivamente decreciente ........ .... .. .... .. .......... .. 194
3.1.1 0.5. Cálculo de la depreciación física .... .... .. ...... .. .. .. .. .... .... .......... .. ..... 194
3.1.1 0.5.1. Según la normativa de valoración de garantía. Orden
EC0/805/2003 ...................................... ......... ............ 194
3.1.10.5.2. Según la norma 13 del RO 1020/93. Normas Técni-
cas de Valoración Catastral .. .. ... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . 196
3.1.1 0.6. Cálculo de la depreciación funcional .. .... .. ...... .......... .. ............... 198
3.1.11 . Casos particulares ........ .. .... .. .. .. .. : .............. .. ........ ......... .. .. .. .. ........ .... .......... 198
3.1.12. Ejemplos prácticos .... .. .. .. .... .... .. ........ .. .. .. ...... .... .... .. .... ...... .... .......... .... .... ... 199
3.2. Método de valoración por comparación con el mercado .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . 204

3.2.1. El mercado inmobiliario .. .. .. .. .. .... .. .. .. .. .. .. .... .. .. .. .. .. .... .. ...... .... ...... ...... .. ........ 204
3.2.2. Valor de mercado (VM), definición y concepto .... .. .... .. .. .. .. ...... .. .. ...... .. ...... 204
3.2.3. Aplicaciones del valor por comparación con el mercado .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . 205
3.2.4. Composición del valor de comparación con el mercado .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . 206
3.2.5. El método de valoración por comparación: principios en que se basa ..... 209
3.2.6. Requisitos para su utilización .. .. .... ................ ............................................. 21 O
3.2.7. Reglas para determinar el valor por comparación .. .... ........ ...... .. .... .. .. ....... 211
3.2.8. Metodología simplificada del método de comparación ...... ...... .. .......... .. .... 212
3.2.9. Técnicas de homogeneización.. ........ .......... .... ...... .... .. .. .... .. ........ .. ............. 213
3.2.9.1 . Criterios de homogenización .. .. ........ .... .. ........ .... ...... ...... .... .. ...... . 213
3.2.9.2. Parámetros de homogeneización .... .. .......... .. .... .. .. .. ........ .. ....... .. . 214
3.2.9.3. Tablas de homogeneización .................................. ................ ...... 215
3.2.9.4. Reconciliación de valores homogeneizados .. .. .. ...... .................... 216
3.2.9.5. Determinación del valor homogeneizado .... .. ........ .. .... .. .......... .. ... 216
3.2.1 O. Ajuste del valor de mercado obtenido por comparación .. ........ .. ................ 216
• ,_ 3.3. Conceptos de matemática financiera aplicables a la valoración inmobiliaria 217

3.3.1. Las decisiones financieras y sus elementos ..................... .. ........ .. ........ .. ... 217
3.3.1 .1. Inversión .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ... .. .. .. ... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . 217
3.3 .1.2. Financiación .... .. .. ...... ..... .. .. .. ........ .. .. .. ................................... .. .... . 218
3.3.1 .3. Principio de preferencia inmediata: rentabilidad, liquidez y segu-
ridad .... ..... .. ...... .... ...... ............. ....... ... ......... .. ........ .. ......... ....... ... .... 218
3.3.1.4. Sujetos que participan ...................... .. .... .. .. .................................. 218
3.3.1.5. Transmisión de capitales financieros ........ .. ........ .... .. ...... .. ........... 219
3.3.1.6. Costo de la operación .... ............................ .. .......... ...................... 219
3.3.1.7. Criterios de valoración ...... .... .... .. ...... .. .... .. .......... .... .. .. .... .. .. .. ....... 219
3.3.1.8. Tipo de interés: nominal o efectivo .... .. .. .. ...... .... ...... .... .. .. .. ..... ..... 220
3.3.2. Definiciones de conceptos generales .... .. ..... ..... ..... .... ... ..... ....... ........ ..... .. . 222
3.3.2.1. El interés simple ........................................................................... 222
3.3.2.2. El interés compuesto ....... ...... ..... .. ... .. ... .. .... ...... ...... ... .. .. .. ... ......... 222
3.3.2.3. El valor del dinero en el tiempo .. .... .... .... ..... .... ...... .... ........... .. ..... 224
3.3.2.4. El valor futuro de una cantidad monetaria .. ...... .. ... ... ... ... ...... .. .. ... 226
3.3.2.5. El valor actual de una cantidad monetaria .. .... ...... ...... .. .. .. ........ .. 229
3.3.2.6 . Valor actual de una renta monetaria ....... .... .. .... ..... ...... ... ........ ..... 232
3.3.2.7 . Tipo de actualización deflactado (real o constante) o no deflactado 234
3.3.2.8. Unidades monetarias nominales y reales .... ...... ..... ....... ... ....... .... 234
3.3 .2.9. Otros conceptos y definiciones .. .. .... ... .... .. .. ..... ....... ... .. ...... ....... ... 234
3.3.2.1 O. Ejemplos prácticos de matemática financiera ........ .... ...... ....... .... 237
3.3.2 .10.1. Valor futuro de la unidad a interés compuesto ...... ... 237
3.3.2 .10.2. Valor presente de la unidad a interés compuesto .... 237
3.3.2 .10.3 . Valor final de una renta unitaria postpagable .... .. .... .. 237
3.3.2.1 0.4. Tasa de amortización ... ... .... .. ... ... .. .... ....... ....... ... ..... .. 238
3.3.2.1 0.5. Valor actual capitalizado de una renta unitaria post-
pagable .... ...... ..... ....... ... ... ................ ........ ............ .... ... 238
3.3.2.1 0.6. Valor del término necesario para amortizar un capita-
lunidad . ...................................................................... 239
3.3.3 . Los métodos del flujo de caja desc,ontado (VAN y TIR) ...... ..... ........ ....... .. 240
3.3.3.1. El método del flujo de caja descontado (Discounted Cash Flow) 240
3.3.3.2. Método del valor actual neto (Net Present Value) VAN .......... ..... 240
3.3.3.3. Método de la tasa interna de retorno (Interna/ Rate Of Return)
TIR ............................. .. ........... ... .......... ........ ..... .............. .... ..... .... 244
3.3.4. Tipos de proyectos .... .... ....... ... .... .. .... .. ......... .... ......... ....... ...... .... ........ ........ 245
3.3.5. El VAN depende del tiempo y de la tasa de actualización r ...... .. ..... ... .... .. 249
3.3.6. El VAN como una función continua de la tasa de descuento r ..... .... ......... 253
3.3.7. La rentabilidad de un proyecto según el VAN .. ............. .............. .. ........ ..... 257
3.3.8. Comparación de dos o más proyectos según el VAN .. ........... ... ....... ........ 258
3.3.9. El VAN de un proyecto en función de la escala de ejecución .......... ..... ... . 260
3.3.1 O. El VAN de un proyecto en función del momento en que se ejecuta ... ...... 261
3.3.11 . La TIR como una función inversa del VAN .... .... ...... ........... ............ ...... .. .. . 262
3.3.12. La rentabilidad de un proyecto según laTIR ................. ........................ .... 266
3.3.13. Comparación de dos o más proyectos según la TIR .... ..... ....... .... ...... ....... 267
3.3.14. lnvarianza de laTIR ante cambios de escala y de momento de ejecución 269
3.3.15. La TIR ante cambios en el orden de ejecución de dos proyectos ...... ...... 270
3.3.16. Limitaciones (superables) de los métodos clásicos VAN y TIR ........ ... .. .. .. 271
3.3.16.1. Selección de proyectos en condiciones que no son las ideales 271
3.3.17. Las limitaciones del VAN y de laTIR que requieren un cambio de mode-
lo (modelo nuevo VFN) ... ....... .. .. ... ... .... ....... .. ... .. .... .. .. .. ........ .... .............. .... 273
3.4. Los métodos residuales de valoración ............................................................ 279

3.4.1. Principios en que se basan los métodos residuales ..... .... ....... ... ...... ..... ... . 279
3.4.2 . Método residual estático, o de análisis de inversiones con valores actua-
les ..... ... ..... ... .. .. .... ................ ................................................... .............. ..... . 280
3.4.3. Metodología del método residual estático o método de análisis de inver-
siones con valores actuales ....................................................................... 284
3.4.4. Método residual dinámico, o método de análisis de inversiones con valo-
res esperados ............................................................................................ 286
3.4.5. Metodología del método residual dinámico, o de análisis de inversiones
con valores esperados. ... ...... ..... .......... ......... ........ ........ .......... ...... ... .. ... ... ... 287
3.4.6. Aplicación del método de valoración del suelo por análisis de inversiones
con valores esperados (procedimiento de cálculo dinámico) .... ........ .. ... ... 291
3.4.7. Comentarios a la aplicación práctica de los métodos residuales .. ..... ... .. .. 293
3.5. Método de actualización ............................................................ ..... ................... 295

3.5.1. Principio en que se fundamenta .... .. .. .. ... .. .. .... .... .... ..... ... .. ....... ... .. .... ... ... .. . 295
3.5.2. Concepto y definición ..... ... ............. .... .. ... ... .. .... ... ... ..... .... ... .... .... .... ... ....... .. 295
3.5.3. Aplicación .......... ... ..... ... .... ...... .... ..... ... ..... ... ... .. .... ... ..... .. ... ... ..... ... .. .... ........ . 296
3.5.4. Técnicas de actualización ... ... .. ......... : ... .... ... :..... ........ .... ........... .. ... ... .. ... .. .. 296
3.5.4.1. Técnica de la renta actual .... ..... ............... .... ........ .. ........... .... .. ... .. 296
3.5.4.2. Técnica de las rentas esperadas .... ... .. ...... .. ........ .... .... .... .... .. ..... . 299
3.5.5. Procedimiento de cálculo del valor por actualización en caso de rentas
esperadas ................................................................................................... 300
3.5.6. Determinación de los flujos de caja ... .... ..... ........ ... ..... ... .. ..... .... ..... ........ .... 300
3.5.6.1. Flujos de caja de inmuebles arrendados en la fecha de la tasa-
ción .... .... .... .... .. ...... ..... ... .... ... .. .. .. .. ....... ............ ... ........ ............... ... 301
3.5.6.2. Flujos de caja de inmuebles destinados al arrendamiento ...... ... 303
3.5.6.3. Flujos de caja de inmuebles ligados a explotaciones económicas . 305
3.5.7. Determinación del valor de reversión del inmueble .. ...... ... .......... .... ..... ..... 307
3.5.7.1. Valor de reversión en inmuebles arrendados . ..... ...... ... ....... ........ 308
3.5.7 .2. Valor de reversión en inmuebles destinados al arrendamiento ... 308
3.5.7.3. Valor de reversión en inmuebles ligados a una explotación
económica ...... ... ..... .. ..... ..... ........ ... ... ... ..... .. ... ..... ... ..... ....... ... ....... 309
3.5.8. Determinación del tipo de actualización ..................................... .. ............. 309
3.5.9. Fórmula de cálculo general .... ..... .. .. .. ... ...... ... .. ..... .. ..... .. ...... ..... .. .. ... ..... .... .. 313
3.5.9.1. Fórmula de cálculo para inmuebles arrendados ... .. ...... .. ..... ... .. ... 316
3.5.9.2. Fórmula de cálculo para inmuebles destinados al arrendamiento 317
3.5.9.3. Fórmula de cálculo para inmuebles ligados a explotaciones eco-
nómicas ........................................................................................ 318
3.5.1 O. Aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que inciden en la valo-
ración ....... .. .. ..... ...... ... ....... ... ........... ......... .... .. .......... .. ... .... ...... .. ....... .. .... .... 318
3.5.10.1 . Contratos sujetos a la LAU del 94 .................... .. .. .. ... .. .. ......... ..... 318
3.5.10.2. Contratos sujetos al Decreto-ley 2/1985 ..... ... ...... .. ... ..... ..... ....... . 319
3.5.1 0.3. Contratos sujetos a la LAU del 64 ... ..... .. .. ..... ........ ... .... ..... ..... ... .. 319
3.5.11. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato a tiempo definido .................... 320
3.5.12 . Ejemplo: vivienda arrendada con contrato indefinido .. .. ... .. .... .. .. ......... ...... 323
Capítulo 4. Valoraciones de garantía y aplicación práctica de las técnicas de valo-

ración ... ....... .... ..... .. ...... ... .. ... .. ...... .. .... ....... ........ ............ ..... .. .. ..... ..... ........... . 325
4.1. Estructura general de los informes de tasación: procedimientos y normas 325
4.1 .1. Estructura general de los informes de tasación ....... .................................. 325
4.1.2. Procedimientos generales, comprobaciones , condicionantes y adverten-
cias .. ... .. .... ..... ... ... .... .. .. ....... .. ......... ........ ... .... ..... ......... ... ....... ... .. ... ....... .. ... .. 332
4.1.2 .1. Documentación necesaria (art. 8) ...... .... .. ... .... ... .... ......... ....... ...... 332
4.1.2.2. Superficie utilizable o computable .. ...... ... .... ..... ...... ... .... ...... .. ..... . 333
4.1.2.3. Expresión de los valores ..... ... ....... ........ ....... .... ... ..... .. ..... ............. 334
4.1.2.4. Comprobaciones mínimas (art. 7) ... .......... .. .... ...... .. .. ........ ..... .... .. 334
4.1.2.5. Condicionantes y advertencias .... ........ ... ...... .... ....... ... .. .. ......... .... 335
4.1.3. Normas generales para la valoración de inmuebles .................................. 338
4.1 .3.1 . Valoración de edificios y elementos de un edificio ...................... 338
4.1 .3.1.1. Valor de tasación de edificios para el mercado hipote-

cario y fondos de pensiones ... .................................... 338
4.1 .3.1.2. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios
para entidades aseguradoras ..................................... 339
4.1.3.1.3. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios
para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias 340
4.2. Manuales técnicos de valoración ................................................................... .. 341

4.2 .1. Valoración de una vivienda individual (elementos de un edificio) .. ... .... .... 342
4.2 .1.1 . Aplicación ...... ... ... .. .. .......... .......... .. .. .. .. ... ..... ........ .... ... ....... ....... .... 342
4.2 .1.2. Informe de valoración .... ... ... ... .. .. .. .. ... .. ......... .............. .. .. .......... ... 342
4.2.2. Valoración de locales comerciales (elementos de un edificio) .... .... ... ..... .. 372
4.2.2.1. Aplicación .. ... .. .... ........... .. .. ... .. .. ... ... .... ..... ...... ...... .. .. ... ... .. ...... ..... .. 372
4.2 .2.2. Informe de valoración ....... ............ ......... ........ ..... ... ..... ....... ... ... ... . 372
4.2.3. Valoración de oficinas (elementos de un edificio) ... ........ ... ............ .... ... ..... 409
4.2.3.1. Aplicación ..................................................................................... 409
4.2.3.2. Informe de valoración ...... ....... ......... ..... ......... ....... ... .... .... .. ..... ... .. 41 O
4.2.4. Valoración de naves industriales .... .... .... ... ... .... .. ..... .... ... ....... .. ... .. .. .... ........ 440
4.2.4.1. Aplicación ......... .... .. ........... .... ... ...... .... ....... ... ..... ........ ..... .. .. ...... .... 440
4.2.4.2 . Informe de valoración .... .,. .... ...... ... ....... .. .. ......... .. ..... .. .. ..... ... ...... . 440
4.2.5. Valoración de una promoción ...... ... ..................... .. .. .. .. .. ...... ..... ... .. ..... ... ..... 472
4.2.5.1. Aplicación ...... ... .... .. .. .... ... ...... ..... ..... ..... ...... ..... ........... ... ... ... .. .... ... 472
4.2.5.2. Informe de valoración .... .... ..... ....... ..................... .. ... .. ..... ............ . 473
4.2.6. Valoración de solares, terrenos y fincas rústicas .. ... ... .. ... .. .... .. .. .......... .. .. .. 505
4.2.6.1. Valoración de solares y terrenos: aplicación .... .... ..... ... ..... .......... 505
4.2.6.2 . Niveles urbanísticos del terreno a efectos de valoración ......... ... 506
4.2.6.3. Valor de tasación de terrenos para todas las finalidades de garantía 506
4.2 .6.4. Valoración de suelos urbanos ..... ... .. .... .... ... ...... .. .. ........ ......... ..... . 508
4.2.6.5. Valoración de suelos urbaniza bies .. ... ...... ..... .......... ..... ......... ...... 508
4.2.6.6. Valoración de suelos del nivel 1 por el método de comparación
con el mercado ............................................................................ 509
4.2.6.7. Valoración de suelos de nivell por métodos residuales. ..... ....... 510
4.2.6.8. Valoración de suelos no urbanizables .... .... ... ..... .... .. .. ....... ........ .. 51 O
4.2.6.9. Valoración de fincas rústicas ........ ..... ......... ..... .... ... .... ....... .......... 511
4.2 .6.9.1. Finalidad urbanística ........... ........... ... ........... ... ... ......... 511
4.2 .6.9.2. Finalidad de garantía ......... ............................. .. .......... 511
4.2.6.9.2.1. Aplicación ............ ... .... .. .... ...... ....... ... .. ... .. 511
4.2.6.9.2.2. Valor de tasación de fincas rústicas para
todas las finalidades de la garantía ......... 511
4.2.6.9.3. Otras finalidades ..... ...... ...... ... ......... ..... ......... .... ... ....... 512
4.2.7. Valoración de inmuebles ligados a explotaciones económicas ......... ....... . 512
4.2.7.1. Definición .. .... ..... .. ................ ...... ... .. ................ ... .... .... ...... .. .......... 512
4.2.7.2. Informe de valoración ............ ............. .. ....... ... ....... ........... ........... 513
4.2.7.3. Criterios de valoración ... ... ........ .............................. ............ ..... .. .. 514
4.2.7.4. Cálculo del valor de reemplazamiento (VR) ..... .. .. ........ ...... ... ... ... 514
4.2.7.4.1 . Valor de reemplazamiento bruto (VRB) ...... .... ... ......... 515
4.2.7.4.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) ... .. .. ... ..... ...... .. 516
4.2.7.5. Valor por actualización .......... ............. ... ..... ....... ........... ..... .... ... .... 517
4.2.7.6. Valor de tasación .. .. .... .... ........... ... ..... .... .. .... .... .. ....... ..... ........ ....... 518
4.2.8. Valoración de inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento ....... 519
4.2.8.1. Definición ..... ....... .... ..... .... ........ ..... ... ... ... ............. .... ... . ........ ..... ... . 519
4.2.8.2. Informe de valoración .................... .. .. ........ .. ...... .. .. ........ .. .... ........ 519
4.2.8.3. Criterios de valoración .. .... .. .. .. .... ........ ...... ...... ........................ ..... 520
4.2.8.4. Cálculo del valor de reemplazamiento (VR) .... ........ .. .... .... .. .... .. .. 521
4.2.8.5. Valor por actualización .. ...... .. .. .... .. .. .... .. ...... ...... .. .. .... .. .. .... .... ....... 523
4.2.8.6. Valor de mercado por comparación .. .. .. .. .. .. ...... ........ ........ ........ ... 525
4.2.8.7. Valor de tasación .. .. .. .... .. .... .... .. .. .. .. .. .... .. ...... .. ............ .................. 525
Capítulo 5. Valoraciones urbanísticas .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 529
5.1. La valoración urbanística .. .... .... .... ...... .. .. .. .... .. .. .... .. .. .. .. .......... .. .... .... .... .... ...... .. 529
5.1.1 . Definición ...... ...... .... .. ... .. .. ... .... .................. ....... ............... .. .. .o.................... .. 529
5.1.2. Finalidad y objeto ........ .. .. .... .. .. .. .. .... ...... .... .. .. .... .. .. .. ...... .... .. ........ .... .. ...... ... 529
5.1 .2.1. Finalidad .. ...... .. .. .. .. .. .. .. ...... ...... .. ...... .. .... .. .. .... .. .. .. .. .. .... .... ............ . 529
5.1 .2.2. Objeto ............ ........ .. .. .... .................. .. .. .. .. ....... .... ..... ....... .. .. ....... ... 530
5.1 .3. Criterios generales de la valoración urbanística .. .... .. .. ...... .... .. .... .............. 531
5o2o Suelo no urbanizable .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . 532
5.2.1. Concepto y definición ........................ o.. .. ........ .. .... .. ...... .. .. .. .. .... .................. 532
5.2.2. Derechos de los propietarios .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . 532
5.2.3. Valoraciones ............................................................................................... 533
5.2.4. Criterios de valoración ............................ .. ........ .... 0.... .. .... .. ........ ...... ........ .. 533
5.2.5. Métodos ... .. .. .... ....... ............... ...... ... .... .. .. ...... ...... .. ........ .... .. .... .... ...... .. ..o.... . 533
5.2.5.1. Método del coste de reposición ...... .. .... .. .. .. .... .. .... .. .. .. .. .. .. ........ .. . 533
5.2.5.2. Método de comparación: .... ...... ...... .. .... .. .. .. .. .... .. .... .. ........ ........ ... 534
5.2.5.3. Métodos de capitalización (actualización) .. .. ............................... 534
5.2.6. Estructura del informe de valoración de un suelo no urbanizable .... .. .... .. . 537
5.2.6.1. Terreno ................ .... .... .... ..... .. .. .... .. .. .. ............ ...... ....... .. ...... ........ . 537
5.2.6.2. Descripción de la finca .. .. .. .. .. .. .. .. .. ...... .............. .. .... .... .. .. .... .. ...... . 537
5.2.6.3. Régimen de tenencia y ocupación .. .... .... .. .... .. .... .. .. .. .. .. .. .... .. ....... 538
5.2.6.4. Información de mercado ........ .. .. .. .... .. .. o.. .. .... .. .. ...... .. .. .. .... .... .... ... 538
5.2.6.5. Cálculo de los valores técnicos ...... .... .. ...... ...... ........ ...... .... ...... .. . 539
5.2.6.6. Ejemplo de homogeneización para suelos rústicos en el método
de comparación ............................................................................ 540
5030 Suelo urbano .. .. .. .. .. .. ... . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ... .. .... .. ... .. .. .. .. .. ... .. .... .. .... .. ... .. .. .. . .. .. .. .... .. .. .. 542
5.3.1. Concepto y definición .. .... .. .......... .. ...... .. .. .... .................. .. .. .. .. .... o.... ........ .. .. 542
5.3.2. Derechos y deberes de los propietarios de suelo urbano .. .. ...... .. .... .. ...... . 542
5.3.2.1. Derechos de los propietarios de suelo urbano .... .. ...... .. ...... .. .... .. 542
5.3.2.2. Deberes de los propietarios de suelo urbano .. .... .. .. .. .. ............ .... 542
5.3.3. Criterios de valoración de suelos urbanos y urbaniza bies .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 543
5.3.3.1. Criterios de valoración de suelos urbanos .. .... .. .. .... .. .. .... .... .. .. ..... 543
5.3.3.2. Superficie (m 2 s) .... .. .. ........ ...... .. .... .................... ...... .. .. ........ .. .. ...... 544
5.3.3.3. Aprovechamiento urbanístico (m 2 t/m 2 s) .... .. ...... .... .... .... .. .. .. .. ....... 544
5.3.3.4. Rendimiento (€/m2 t) .. ...... .. .. .. .. .... .. ...... .. ........ .... .. ........ ............ .. ... 549
5.3.3.4.1. Definición ...... ...... .. .. ............ .. .. 0...... ...... .... .... .. .. .. .......... 549
5.3.3.4.2. Cálculo .. ... ... .... ... ... ...... ...... ....... .. ... ... .. ...... .. .. .. .... ... ...... 549
5.3.4. Pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales .. .. .. .. .. .. . 550
5.3.5. Temporalidad de las variables y referencias necesarias .................. ...... .. . 551
5.3.6. Fecha a la que debe referirse la valoración .............. .... .. ................ .......... 551
5.3.7. Deducción de los costes y gastos de urbanización ...... .. .. .... .. 0...... .. .. .. ...... 552
504. Suelo urbanizable .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ... .. .. ... .. .. .. .. ... .. ... .. .. .... .. ... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ... .. . 554
5.4.1. Concepto y definición .. .... .. .... .. .. .. .. ...... .. .. .. .. .. .. ............ .. .. .. .. .... .... .. .. .... .. ..... 554
5.4.2. Derechos de los propietarios .. .. .. .. .... .. ...... .. .. .. ...... .. .. .. .. .. .. .. .. .... ...... .. .. .. .. .. . 554
5.4.3. Criterios de valoración de suelos urbaniza bies .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .... .. .. .. . 555
5.5. Valoración de suelos destinados a sistemas generales . ......... ........... . .......... 556
5.6. Valoración a efectos urbanísticos de elementos diferentes al suelo ........... 558

5.6.1. Valoración de edificaciones ........................................................................ 558
5.6.2. Valoración de obras e instalaciones y plantaciones .. .. ............ ................. . 559
5. 7. Valoración de otros derechos ........................................................................... 559

5.7.1. Valoración de derechos reales ................................................................... 559
5.7.1 .1. Valoración de la r1uda propiedad, del derecho de usufructo y del
de uso y la habitación ............................................................. ..... 560
5.7.2. Valoración de servidumbres .... ..... .. ..................... .......... .. ....... .... ........... ..... 563
5.8. Valoración de indemnizaciones ................... ..................................................... 563

5.8.1. Criterios para el cálculo de la indemnización a los arrendatarios ............. 563
5.8.1.1 . Indemnización por diferencia de rentas ....................................... 563
5.8.1.2. Otras indemnizaciones ..... .............. ... .................................... ... .... 565
5.8.1.2.1. Viviendas (extensible a locales, garajes y cualquier
dependencia en uso, no en explotación) ... ..... .. .......... 565
5.8.1 .2.2. Locales de negocio y actividades industriales ............ 566
5.9. Aplicación del premio de afección a las valoraciones expropiatorias ......... 569
5.1 O. Métodos de valoración ...................................................................................... 569
Capítulo 6. Aplicación de las técnicas de valoración a otros supuestos ................ 573

6.1. El dictamen de ruina .......................................................... ....... ................ ......... 573
6.1.1. Definición de ruina ..................................................................................... 573
6.1 .2. Marco legal ........................................................................ ......................... 573
6.1.2.1. El Código civil ... ... ............ ........ .... ... ...... ............. ............... ........... 573
6.1.2.2. Ley de ordenación de la edificación ........ ...... .. ........ ... .... .... .. .. .. ... 574
6.1 .2.3. Ley de arrendamientos urbanos .................................................. 574
6.1.2.4. Legislación del suelo ........ ... .... .. ..... .. ................. .... .. ...... ... .. ... ... ... . 574
6.1.3. Conceptos básicos ................. ......................... ..... ...................................... 574
6.1.3.1. Ruina inminente .... ........................ .. ..................... ... .......... ........... 574
6.1.3.2. El estado ruinoso ...... .......... .. .. ... .... ......... ....... ... ......... ... ............... 574
6.1.3.2.1. Ruina técnica ................................ .............................. 574
6.1.3.2.2. Ruina económica .... .... .... .. ...................... .... .. .......... .... 575
6.1.3.2.3. Ruina urbanística .......... ... .......................... ................. 575
6.1.3.3. La unidad predial ................ ....... ..... ................. ..... ........... .. .... .... .. 576
6.1.4. Valor del edificio ........................................................................................ . 576
6.1.4.1. Fecha a la que deben referirse las valoraciones ....... .................. 577
6.1.4.2. Valor del edificio nuevo (VRB) ... ................ .... .............................. 577
6.1.4.3. Depreciaciones .. ... ... .. ........ .. .......... .............. .. ......... ... .. ................ 578
6.1 .5. Coste de las reparaciones ........ ...... ...... ..... ..... ... ...... ................. .. ... ............ 579
6.1.5.1. Determinación de los daños ................. .... ................. .. ..... ... .. .... .. 579
6.1.5.2. Valor de las reparaciones necesarias ................ .. ..... .. ............... .. 579
6.1.6. Comparación entre el coste de las reparaciones y el valor del edificio .. . .. 580
6.1.7. El procedimiento contradictorio de ruina .. .. .... .. ...... .... ... ... ........... ............... 580
6.1 .8. El dictamen de ruina .. ... .... ... ... .. ... ...... .... ......... ... .................................. ...... 580
6.1.9. El expediente contradictorio de ruina en España ......... .. ..... .. ....... ............. 581
ÍNDICE SiSTEMÁTICO
6.2. Valoración de derechos reales: censos servidumbres y arrendamientos ... 585
6.3. Valoración de inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie ... 585
6.3.1 . Edificios o elementos de un edificio construidos sobre un terreno en vir-
tud de un derecho de superficie ... ..................................... ........................ 585
6.3.2. Derecho de superficie sobre un terreno. Valoración del derecho de super-
ficie .......... ..... .............. .... .... .................. .... .. .... ...... ....... ... .. ..... ..................... 586
6.3.3. Valoración de la propiedad de un terreno sobre el que existe un derecho
de superficie ............................................................................................... 586
6.4. Valoración de concesiones administrativas .................................................... 587

6.4.1 . Edificios o elementos de un edificio sobre un terreno en concesión ........ . 587
6.4.2. Concesión administrativa sobre un terreno. Valoración de la concesión
administrativa .. ...... ... .. ... .. .... .. ............... ... ................... .. ... .. ............ ...... ....... 588
6.4.3. Valoración de la propiedad del terreno sobre el que existe una concesión
administrativa .... ... ... ...... ...... .... ... ...... ................ ........... .. ..... ..... ............ ..... .. 588
6.5. Valoración de opciones de compra ..................................... ............................. 588
6.6. Valoración de compromisos de compra a plazos ........................................... 589
6.7. Valoración de inmuebles con tiempo compartido ........ ...... .... .... .. .... ... .. .. ..... .. 589
6.8. El valor del subsuelo ............................................................ .................... ......... 590

6.8.1. El aprovechamiento del subsuelo .............................................................. 590
6.8.2. El rendimiento del subsuelo ...... ....... .. .... .... ... ..... ...... .... .. .. ... .... .. ..... ... ........ . 592
6.8.3. Valor del suelo generado por la posibilidad de edificación bajo rasante .. . 593
6.8.4. El aprovechamiento del subsuelo en la legislación urbanística ... .. ..... ...... 594
6.8.5. Cálculo del valor del subsuelo ...... ..... ... .. ........ ..... ... .... ..... ... ....... ................ 594
6.8.6. Consecuencias urbanísticas del aprovechamiento del subsuelo .. .... .. ..... . 595
Capítulo 7. Casos prácticos y ejemplos ... .. ................ ........ .......... .......... .. ............. ... .. . 597
7.1. Valoración de una vivienda. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria
(valoración resumida) ........................................................................................ 597
7.2. Valoración de un local comercial, aplicación de la tabla de fondo. Finalidad
de la tasación : garantía hipotecaria (valoración resumida) .... .. ............. ...... .. 603
7.3. Valoración de una oficina. Finalidad de la tasación: garantía. Valor real de
mercado, asesoramiento en Compraventa (valoración resumida) ....... ........ 608
7.4. Valoración de una nave industrial. Finalidad de la tasación: garantía hipo-
tecaria. Valor real de mercado (valoración resumida) .... ................. ..... ... .... ... 614
7 .5. Valoración de una vivienda alquilada. Valoración los derechos del arrenda-
tario de una vivienda. Finalidad de la tasación: valor real de mercado. Fina-
lidad de la tasación: garantía hipotecaria ..... ..... ... .... ......... ....... ... ... ....... .... .... .. 622
7 .6. Valoración de un solar urbano plurifuncional por el método residual está-
tico. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria. Valor real a efectos de
compraventa .................................................................................... ........ ............ 632
ÍNDICE SiSTEMÁTICO
7.7. Valoración de un solar urbano por el método residual dinámico. Finalidad

de la tasación: garantía. Valor real a efectos de compraventa ............ ..... .. .. . 644
7.8. Valoración de una concesión administrativa. Valoración de un aparcamien-

to subterráneo. Finalidad de la tasación: urbanística, indemnización por
extinción. Finalidad de la tasación: valor real de mercado. Compraventa .. 660
7.9. Valoración de un hotel de dos estrellas. Finalidad de la tasación: hipoteca-

ria .......... ...................................................................... ......................................... 668
7.10. Valoración de un camping. Finalidad de la tasación: hipotecaria .............. 676
7.11. Valoración de una promoción inmobiliaria. Finalidad de la tasación:

garantía hipotecaria . ................................................................................ ......... 688
Anexo Normativo: recopilación de textos vigentes de utilidad para la tasación .... 711
8.1. Orden EC0/805/2003 (BOE de 9 de abril de 2003) .................... ...................... 711
8.2. Normas técnicas de valoración catastral (RD 1020/93) .................................. 773
8.3. Tablas de esperanza de vida ... ..... .... .. :.................................. ..... ........... ..... .. .. ... 795
8.3.1 . Tablas de probabilidad de esperanza de vida al origen ............................ 795
8.3.2. Tablas de esperanza de vida por edades y sexos ...... ... .. ....... ....... ........ .... 796
8.4. Ley de régimen del suelo y valoraciones (LRSV 6/98), con las correcciones
de la 52/2002 y 10/2003 ...................................................................................... 799
PRÓLOGO
PERE GoNZÁLEZ NEBREDA es actualmente el mejor conocedor de la teoría y la práctica de las valo-
raciones inmobiliarias en España. Ésta es la opinión de un amigo, y esto siempre puede tener un
cierto tufillo de halago, fruto de nuestra relación y amistad. Pero en este caso , no creo estar influi-
do por nada, cuando, después de practicar durante 40 años como arquitecto perito ante las Salas
de lo Contencioso-Administrativo, y haber escrito y charlado de estos tema en múltiples ocasiones,
he de decir que no conozco a nadie que reúna sus condiciones para escribir un libro tan delicado
y complejo. Porque si yo hace 40 años que tengo este hobby, él debe hacer unos 35 que lo prac-
tica cotidianamente , no sólo desde la colaboración con la Justicia, sino también desde la enseñan-
za y desde su cargo de Consejero Delegado de Arquitasa , una sociedad de tasaciones creada bajo
los auspicios de diversas instituciones de los arquitectos, que ha sido pionera en preparar expertos
en esta materia, que hoy ocupan importantes cargos de muchas entidades tasadoras de España y
que tiene en su persona el alma mater de su buen hacer.
Cuando la Unión de Arquitectos Peritos de España decidió centrar su interés en publicar un libro
sobre valoraciones , nadie dudó sobre quién debía encabezar el equipo redactor del mismo. El Con-
sejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España , como tutelante de la Unión, quería, una
vez más , que el prestigio de los arquitectos se pusiese de relieve mediante una publicación que
pudiese ser una guía para todos los arquitectos que por una u otra circunstancia han de realizar
una valoración , y que, además, pudiese ser útil a otras profesiones que comparten esta competen-
cia con los arquitectos. Es evidente que el libro que tengo el honor de prologar cumple ampliamen-
te estas previsiones.
Hoy la Valoración Inmobiliaria ha cambiado mucho. Ha sido un camino largo y plagado de difi-
cultades hasta poder disponer de algunos instrumentos que pudiesen servir para estudiar y anali-
zar las valoraciones inmobiliarias desde diversos ángulos y con muy variados objetivos. Este libro
es esencialmente esto: un instrumento. Algo muy importante para quien quiere practicar un oficio.
Y éste, el de valorar, es un oficio. A muchos les parece muy sencillo valorar una vivienda, por poner
un ejemplo fácil. Se busca su superficie, se aplica un valor unitario, y se multiplica. Y realmente
como esquema para explicar a un alumno de primaria o a un médico o a un biólogo preocupados
por el Genoma Humano, tal vez podría ser una forma muy elemental de explicar en qué consiste
este oficio. Pero la realidad es muchísimo más compleja y sofisticada. ¿Dónde está situada? ¿Qué
antigüedad tiene? ¿Está bien o mal distribuida? ¿Está bien o mal conservada? ¿Sobran o faltan
viviendas en la zona? , y la pregunta fundamental: ¿Qué dice el mercado? Y cada una de estas res-
puestas merece una meditación, un análisis metódico, una justificación y un coeficiente bien pon-
derado. Es, en resumen, un oficio complejo que se complementa necesariamente con una amplia
dosis de conocimiento del mercado, mucho sentido común, una adecuada experiencia, y bastantes
gotas de «arte», porque como todos los buenos oficios, este también tiene su dosis artística .
LA LEY 21
PRóLOGO
Pero todo este pequeño «galimatías» del conocimiento desordenado, hoy ya no puede resolver-
se haciendo promedios y tirando una moneda al aire para sortear dos lotes entre dos herederos.
Hoy disponemos de instrumentos mucho más sofisticados, que aunque tengan que aplicarse con
similares dosis de criterio y de práctica , nos ayudan a ser mucho más ordenados, a no dejarnos
ninguna pregunta en el tintero , y nos permiten obtener resultados mucho más acertados, y en resu-
men, más justos o ajustados a la realidad que se nos demanda. La introducción de la informática ,
la aplicación de la matemática financiera , y el establecimiento de unas reglas y principios funda-
mentales que actúan como guía permanente de cualquier valorador, han hecho que los métodos
se modernizasen , que las leyes y normas los recogiesen , y esperamos que la Jurisprudencia , siem-
pre lenta pero segura , de la mano de los expertos, acabara recogiendo como criterio cotidiano lo
que hoy todavía alarma a muchos por su complejidad . ¡Qué fácil es simplificarlo todo para no equi-
vocarse! ¡Cuán importantes pueden ser las desviaciones de valor por este afán simplificador! Y qué
lejos están los que así piensan , de la evolución , de la precisión, de la verdadera tecnología. Y es
que muchos todavía piensan que una estructura de hormigón armado se aprende a calcular en un
seminario de matemáticas y parecen ignorar que hace poco más de siglo y medio , unos cuantos
adelantados se dedicaron a experimentar y romper vigas hasta poder establecer unas formulacio-
nes que hoy nos parecen una simple aplicación de reglas de la matemática pura.
Lo cierto es que para muchos, a los que esta evolución nos coge ya con algunos años más de
los que quisiéramos tener, este re-aprendizaje es un esfuerzo importante. Y es fácil dar preferen-
cia a la pereza sobre la diligencia y alabar los métodos más tradicionales para no tener que estu-
diar cualquier novedad . Y si esto ocurre desde un mundo profesional técnico, podemos imaginar
cómo se ve desde el mundo de las letras o por el profesional que a lo más que llegó es a las mate-
máticas del bachillerato. Es por ello que sin el esfuerzo común , avanzar supone arrastrar un pesa-
do lastre. Y aquí está , precisamente , la importancia de un libro como este. Es un libro pensado para
profesionales , con una mínima preparación básica , pero asequible a otro tipo de profesionales que
no es necesario que profundicen en muchos temas ya que para ellos , lo importante es entender los
conceptos y partir del hecho de que «los cálculos» , corresponden a los expertos.
Pero he de reconocer que a los que nos consideramos más o menos expertos , algunas cosas
de esta renovación de métodos también nos preocupa. Es fácil equivocarse en una operación mate-
mática, y es preocupante el daño que de ello puede derivarse. Es por ello que a más técnicas, más
fórmulas y más incógnitas, también se contrapone un mayor riesgo de error. Pero el simple error
humano no nos ha de desalentar. Lo que sí desalienta es ver libros , escritos por profesionales que
presumen de títulos más o menos académicos y en igual proporción podrían presumir de errores
conceptuales. Porque , finalmente , no hemos de olvidar que la realidad es tozuda y que si estamos
seguros , antes de empezar a aplicar cua lquier formulación , que la vivienda valdrá entre 200 .000
euros y 400 .000 euros , no dudemos de que s i el resultado es el doble o la mitad , el error estará en
algún sitio. Y es por ello que después de hacer una loa de la metodología moderna , y de la ayuda
que supone la informática y la matemática financiera , tengo que hacer de nuevo una loa del senti-
do común , de la minuciosidad , la experiencia , el oficio y el arte. Porque no estamos tratando de
resolver una ecuación matemática , sino de saber cuánto vale hoy o cuánto valdrá mañana un pro-
ducto inmobiliario, siguiendo unas reglas que fija el mercado o siguiendo unas reglas que nos fija
una determinada normativa de obligado cumplimiento.
Yo creo que este libro es un instrumento fundamental para que los profesionales expertos o que
quieran serlo en esta delicada especialidad u oficio , puedan aprender un conjunto de conocimien-
tos que alguien , experto y preparado , ha sido capaz de ordenar metodológicamente y exponerlo
didácticamente para facilitar su comprensión .
Un gran arquitecto , padre , abuelo y bisabuelo de arquitectos , a quien tuve el honor de conocer,
D. EDUARDO BALCELLS , había inventado un concepto que todos podían entender; el «valor en porve-
22 LA LEY
PRóLOGO
nir». Años después, D. MANUEL BALLBÉ en la primera Ley del suelo de 1956, introdujo el mismo con-
cepto como el «valor expectante». Años después, hasta los obispos se pronunciaban en contra de
esta pretendida o tal vez mal entendida «especulación». Y hoy, después de más de medio siglo, la
realidad tozuda de que las cosas tienen valores pasados, presentes y futuros , y que hay formas de
calcularlos, se mantiene inalterada y la técnica que no siempre entiende de moral y muy pocas
veces de política , sigue buscando caminos para calcular estos valores , con total y plena indepen-
dencia de que después, en el momento de aplicarse , algunas normas los proscriban y otras no. Por-
que el técnico , lo que pretende es dar respuesta a lo que se le pregunta y con los condicionantes
que se le imponen . El experto jamás podrá alterar el mercado, pero sí podrá estudiarlo, analizarlo ,
e incluso predecirlo, por mucho que algunos a los que no les gusta el resultado objetivo de la apli-
cación de unas normas o criterios técnicos y jurídicos, quieran rebelarse contra la realidad inaltera-
ble que este conocimiento se limita a anunciarles.
Estamos, en consecuencia , ante una etapa que empezó hace muy pocos años y que pretende
modelar unas estrategias del conocimiento en el mundo de la valoración que sean válidas primero
para cualquier zona de nuestro país, muy pronto , esperamos , para toda Europa , y a la larga, por qué
no, para que el mundo del conocimiento dé un paso más que pueda ser admitido globalmente.
Pero no quiero dejar de advertir de los riesgos que tiene una apresurada lectura de un libro como
este. Que nadie piense en la búsqueda en el mismo de un simple recetario que permita que la salsa
holandesa nunca se corte como ocurre con el termomix. Aquí , el que no sea capaz de entender,
tendrá que pararse y reflexionar. El que tenga prisa , que se convenza de que con toda probabilidad
la salsa se le cortará . Porque aquí , todas las salsas se hacen «a mano», y los ingredientes se han
de calcular con precisión , la velocidad del batido ha de ser constante , y el resultado ha de ser equi-
librado: ni demasiado dulce ni demasiado salado . Y esto que es arte , también es oficio , pero ade-
más es conocimiento , es entendimiento , porque con una simple receta del mejor libro de cocina, la
salsa holandesa a algunos se les cortará siempre y a otros no se les cortará nunca. Y es que para
saber, salvo algunos especímenes rarísimos, todos hemos de empezar estudiando.
PERE GoNzALEZ NEBREDA ha sabido darle al libro un aire que combina lo normativo con lo didác-
tico y lo teórico con lo práctico . Es precisamente el gran reto de una obra así, en la que me cons-
ta que junto con sus colaboradores Julio y Eulalia, sus compañeros de viaje , como él los llama , ha
conseguido ese difícil equilibrio de que algunas materias más o menos «duras» , incluso para los
profesionales expertos , se puedan digerir con relativa facilidad. Es, en resumen , una obra que más
que brillante pretende ser eficaz, que es la mejor manera de conseguir ambas cosas.
En la biblioteca que heredé de mi padre tengo un libro titulado El arte de edificar, con arreglo al
Derecho de Cataluña, editado en Girona en 1888 y del que es autor D. EsTEBAN MuXAcH ViÑAS, Jefe
de carreteras provinciales y municipales de Gerona , y cuyo prólogo , obra del propio autor, me
hubiese permitido reducir a unas pocas líneas lo que cambiando de oficio yo he querido explicar
aquí. Por su brevedad lo reproduzco íntegro:
«Advertimos al público, y en particular a nuestros antiguos compañeros de arte, los alba-

ñiles, a los cuales encargamos la adquisición de este insignificante trabajo para el régimen de
las construcciones que se encarguen, que al recopilar las disposiciones del arte de edificar,
lo hemos verificado despojándonos de toda clase de pretensiones, tomando fragmentos de
algunos libros que consignan las leyes que rigen sobre la materia, respecto a servidumbres
rústicas y urbanas, y algunas leyes y Reales decretos sobre policía y construcción de edifi-
cios que se han publicado hasta la fecha.
Sólo consignamos de nuestra cosecha algunas notas y observaciones que nos ha ense-
ñado la experiencia durante los cincuenta años que hemos intervenido en obras de construc-
ción, ya como simples albañiles, ya como profesores de Arquitectura.
LA LEY 23
PRóLOGO
El único móvil que nos ha movido a publicar esta pequeña recopilación de leyes, ha sido
la necesidad que había en nuestro concepto de unas nociones generales del arte, que al
mismo tiempo que fuesen económicas, tuviesen poco volumen para enterarse con facilidad
de todas sus prevenciones, sirviendo de guía a los artistas que se dedican a construcciones,
y a los propietarios que hayan de costearlas, enterándose de los derechos y deberes que les
corresponden.
Si acogen todos este humilde trabajo con benevolencia, quedarán enteramente satisfe-
chos nuestros deseos.»
Lo firma «El autor», y estoy seguro que nuestro autor, Pere, firmaría algo similar en relación con
este libro que nos ha correspondido prologar, porque es evidente que está escrito con este mismo
sentido de humildad y clarividencia, que son la mejor garantía de su éxito.
AGUSTI 80RRELL 1 CALONGE, arquitecto
24 LA LEY
CAPÍTULO PRIMERO
Conceptos básicos
1.1. LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
1.1.1. Definición y concepto
Valorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en función de sus
cualidades y como consecuencia de una situación de mercado determinada.
Atendiendo a las definiciones del diccionario de la RAE , es más adecuado utilizar el término «Eva-
luar: Señalar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa». En el diccionario se define valor como:
((Valor: cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero o algo
equivalente», mientras que valorar es «hacer que aumente el precio de una cosa», acepción aleja-
da del sentido en que los profesionales de la valoración la utilizamos.
Próximo a este concepto se encuentra el término «Tasación: encontrar el justiprecio o avalúo

de las cosas», definiendo avaluar como: «señalar el precio de una cosa».
En lenguaje habitual se viene utilizando indistintamente el término tasación (fijación precio) y el tér-
mino valoración (aumento del precio) para referirse a la evaluación (señalamiento o cálculo de valor).
La valoración inmobiliaria está vinculada a la economía de mercado y basada en el reconoci-

miento del derecho a la propiedad establecido en el Derecho Romano.
La valoración inmobiliaria es una actividad pluridisciplinar para la que se requiere una muy
amplia gama de conocimientos. Los profesionales inmobiliarios por su proximidad al mercado,
conocen, o pueden conocer, el comportamiento de la oferta y de la demanda, los precios, tenden-
cias y fluctuaciones del mercado. Pero existen otros factores que influyen en la formación de los
valores y cuyo análisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para la
determinación del valor, como son:
La macroeconomía: inflación, déficit público, deuda pública, tasas de interés, actividad econó-
mica ... , son parámetros que inciden directamente en el mercado y en los valores inmobiliarios y
cuyo conocimiento y manejo resultan imprescindibles para el tasador.
El urbanismo: las limitaciones al derecho de la propiedad del suelo ya sea por leyes de urba-
nismo o por la aprobación (o desaprobación) de Planes Urbanísticos; la aplicación de unas deter-
LA LEY 25
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SANCHEZ
minadas normas urbanísticas, ordenanzas de edificación, o de unos criterios edificatorios condicio-

nan el valor de un inmueble.
La construcción: la valoración inmobiliaria está referida a una «cosa», a un bien real, por tanto
no puede ser ajena al proceso de producción de ese bien. El conocimiento de costes de construc-
ción o de urbanización y de su variabilidad tipológica y temporal es necesario para el tasador.
La evolución del estado físico del bien inmueble, el conocimiento de la existencia de patologías
y de las consecuencias de estas, de los costes de reparación, de los vicios ruinógenos, de las
depreciaciones que se derivan del estado de la edificación y del envejecimiento, son áreas que el
tasador debe conocer.
Conciliar todos esos conocimientos no es tarea fácil. Valorar es, sin duda, un arte y un arte difí-
cil para el que se requieren múltiples conocimientos técnicos.
En los últimos años, en España y en Europa, las técnicas de valoración se han desarrollado y
han evolucionado notablemente, requiriéndose al tasador una mayor base de conocimientos. Con-
secuencia de ese proceso de «tecnificación» de la tasación inmobiliaria aparece la exigencia de un
mayor rigor científico en la evaluación y en los procesos de valoración, que se basan en principios
y criterios sólidamente implantados.
A partir de esos principios y criterios, legalmente establecidos y comúnmente aceptados se de-

sarrollan metodologías que permiten en cada caso obtener el valor del inmueble en función de la
finalidad y del objeto de la tasación. La utilización de las metodologías requiere un aprendizaje pre-
vio ineludible.
Al estudio de los métodos de valoración debe seguir el conocimiento de los criterios para deter-
minar cuál es el método que procede aplicar en cada caso, y cuál de los distintos valores obtenidos
(cuando sean varios) procede asignar al bien, en función del objeto, finalidad y método de tasación.
1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoración inmobiliaria
Como ya hemos comentado en el apartado anterior, la valoración inmobiliaria necesita del cono-
cimiento y metodología de otras ciencias, como son la economía , el derecho, la estadística y, por
supuesto, el conocimiento tecnológico del bien real a valorar. Comentemos brevemente los funda-
mentos que debe tener todo buen tasador.
A) Fundamentos tecnológicos:
Es necesario que el evaluador inmobiliario tenga los conocimientos precisos sobre arquitectura
e ingeniería que le permitan conocer, entender, comprobar y fiscalizar todo el proceso de construc-
ción, de reconstrucción o de rehabilitación del bien inmueble. Sin estos conocimientos sobre los sis-
temas constructivos de producción del edificio, difícilmente se puede valorar. Si no conocemos en
qué estado está o cómo se tiene que construir, cómo se debe reemplazar y cuáles son las necesi-
dades para su correcto mantenimiento difícilmente se puede calcular el coste del edificio que es el
umbral mínimo de su valor.
B) Fundamentos legales:
Los bienes inmuebles se identifican con fincas registrales cuya titularidad corresponde a personas
físicas o entidades mercantiles, y éstas se relacionan mediante el derecho y las leyes. Por lo tanto, el
26 LA LEY
CAPiTULO 1: CONCEPTOS BÁSICOS
evaluador tiene que tener conocimiento de esas leyes, de su jurisprudencia y de las consecuencias
de la aplicación de las mismas sobre los bienes inmuebles y los derechos reales. Tiene que tener
conocimientos, por ejemplo, del código civil, de las leyes urbanísticas, de los planes y ordenanzas
urbanísticas, del régimen de propiedad horizontal de las edificaciones, de las leyes fiscales, etc.
C) Fundamentos económicos:
Podemos considerar que la valoración inmobiliaria es una rama de la economía moderna. De

esta consideración se deriva la necesidad de que el evaluador inmobiliario domine los principios y
técnicas fundamentales de la ciencia económica, de los sistemas de análisis de los mercados (mar-
keting), de las técnicas de la moderna sociología urbana, de los sistemas de contabilidad, de las
normas fiscales, del análisis de proyectos de inversión, de las opciones de financiación de los pro-
yectos de inversión y de las empresas, etc.; por lo tanto, conceptos tales como unidades moneta-
rias nominales o reales, interés simple, interés compuesto, capitalización, actualización, rentas
monetarias, precios en ofertas y de transacciones reales, tasas de interés, de rentabilidad, valor
actual, beneficio, etc., son conceptos que inexcusablemente el evaluador inmobiliario tiene que
conocer.
D) Fundamentos estadísticos:
La estadística descriptiva moderna es una herramienta técnica cuyo manejo es imprescindible

en la actual valoración inmobiliaria. Conceptos como los de población , muestra , media , moda, fun-
ción de distribución, análisis de regresión, etc., deben ser familiares al técnico evaluador, y aunque
no profundice en sus aspectos técnicos y matemáticos más rigurosos , debe tener un claro conoci-
miento conceptual de los mismos para su aplicación en el informe de valoración.
Por lo tanto el tasador inmobiliario deberá tener conocimientos de las siguientes profesiones:
Arquitectura, Ingeniería, Urbanismo, Derecho, Economía, Sociología, Matemáticas y Estadística.
Así, pues, sin unos conocimientos suficientes de estas profesiones es ciertamente difícil realizar
una correcta valoración inmobiliaria. Por lo tanto, la ciencia de la evaluación se convierte así en una
tarea pluridisciplinaria en la que es necesario el conocimiento de diferentes ciencias.
Pero esto no es nuevo, VITRUBIO, en uno de sus diez libros sobre la arquitectura, decía:
« .. . es preciso tener talento y afición al estudio; puesto que ni el talento sin el estudio, ni el
estudio sin el talento puede formar a un buen arquitecto. Debe, pues, éste, estudiar gramática;
tener aptitud para el dibujo; conocer la geometría; no estar ayuno en óptica; ser instruido en arit-
mética y versado en historia; haber oído con aprovechamiento a los filósofos; tener conocimien-
to de música; no ignorar la medicina; unir los conocimientos de la jurisprudencia a los de la astro-
logía y movimiento de los astros ... »
La realidad actual, mucho más compleja, exige aún más diversidad de conocimientos, pero tam-
bién aporta mecanismos y tecnologías que facilitan la labor del tasador.
1.1.3. La influencia del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia en la valoración inmobiliaria
Muchos son los inmuebles o derechos que pueden ser objeto de valoración, como muchas son
también las razones que pueden hacerla necesaria .
La regulación del derecho de propiedad, de sus limitaciones, del derecho hipotecario y registra!,
las condiciones urbanísticas, las leyes y normas que regulan el urbanismo y la edificación , las orde-
LA LEY 27
nanzas de edificación, son todos ellos condicionantes que influyen en el valor del inmueble. Como
también influyen en el valor las leyes y normas que establecen y regulan la fiscalidad y su aplica-
ción, especialmente si se trata de calcular el valor a efectos impositivos.
El caso más significativo es el del suelo, cuyo valor depende directamente, entre otros factores,
del régimen urbanístico que le afecta.
Cualquier modificación legislativa en lo que se refiere al régimen del suelo afecta, o puede afec-
tar, no sólo a su valor sino a la metodología por" la que debe calcularse. Y cualquier modificación en
la clasificación o calificación urbanística del planeamiento también.
Pero no solamente las leyes y normas tienen influencia en los métodos y en los valores que se
obtienen, también la tiene la interpretación que se hace de ellas . Una determinada interpretación
jurisprudencia! puede modificar la manera de valorar un suelo (o un inmueble, en el sentido más
general del término) y su valor.
El tasador inmobiliario deberá, en consecuencia, estar atento a la legislación vigente y a la juris-

prudencia consolidada sobre aquellas leyes que tienen que ver con el suelo, con la construcción,
con la edificación y con el resto de los ámbitos con que se relaciona la valoración .
1.2. OBJETO Y FINALIDAD DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
1.2.1. El objeto de la tasación
Pueden ser objeto de tasación todos los bienes inmuebles y derechos reales, así como las car-
gas y gravámenes susceptibles de recaer sobre ellos, como por ejemplo:
1. 2. 1. 1. Los bienes inmuebles
• Edificios y elementos de un edificio, como son : viviendas, locales comerciales, oficinas, apar-
tamentos, lofts, plazas de garaje y otros.
• Almacenes, naves y edificaciones industriales.
• Fincas rústicas.
• Solares y otros terrenos.
• Inmuebles vinculados a explotaciones económicas.
1. 2. 1. 2. Los derechos reales
• Usufructo : Derecho de uso y disfrute sobre los productos o rentas de una finca.
• Uso y habitación.
• Servidumbres: Servidumbres o gravámenes de una finca en favor de otra.
• Concesiones administrativas.
• Derechos de superficie.
28 LA LEY
CAPITULO 1: CONCEPTOS BÁSICOS
1.2. 1.3. Otras cargas o gravámenes (susceptibles de inscripción registra/)
• Embargos.
• Arrendamientos que fijan renta y plazo.
• Hipotecas y ventas con pago aplazado.
• Opciones de compra o compraventa con pacto de retr o.
• Afectaciones por expropiación (parcial).
• Notas marginales del Impuesto de Plusvalía.
• Renta Vitalicia: obligación de pagar una renta de por vida.
• Censo enfitéutico: cambio del dominio útil de una finca por el compromiso de pagar una can-
tidad al propietario o a su descendencia a perpetuidad, o por un periodo predeterminado.
• Otros tipos de censos .
También se pueden evaluar construcciones, elementos o partidas de construcciones, coste de

reparaciones, perjuicios , daños , indemnizaciones, etc.
La metodología a seguir en cada caso depende de la finalidad de la tasación y del objeto a valorar.
1.2.2. La finalidad de la tasación
La finalidad de la tasación condiciona la normativa de aplicación y el método o métodos de valo-

ración a utilizar y el resultado que se obtiene.
1.2.2. 1. Tipos de finalidades
Valoraciones inmobiliarias más frecuentes en función de su finalidad:
* de Garantía (OM/EC0/805/2003):
• Garantía hipotecaria (de préstamos o créditos)
• Provisiones técnicas compañías aseguradoras
• Patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria (IICI):
• Fondos de inversión inmobiliaria (FII)
• Sociedades de inversión inmobiliaria (Sil)
• Patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones
* Otras de garantía :
• Leasing
LA LEY 29
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
• Financiación de créditos
• Avales
* Aportaciones no dinerarias a Sociedades: Registro Mercantil: Constitución

Fusión
Ampliación
Liquidación
* Patrimoniales, compraventa, valoración activos, actualización bienes
* Herencias, establecimiento de lotes
* Otras de relaciones entre personas físicas y jurídicas
* Contradictorias Hacienda (LGT 1985)
* Urbanísticas Planeamiento: Viabilidad económica de:

Unidades de actuación o de ejecución
Determinación del valor del Suelo (F), que
hace viable la promoción o el desarrollo del
planeamiento.
Indemnizaciones por alteración del planeamiento.
Gestión: Evaluación de los costes derivados del planeamien-

to. Responsabilidad patrimonial de la administración.
Establecimientos de coeficientes de ponderación.
Valoración de edificaciones incompatibles.
Valoración de los derechos derivados de la exclu-
sión de los procesos reparcelatorios o compensato-
rios.
Valoración de derechos arrendatarios de traslados,
indemnizaciones, u otros derechos.
Transferencias de aprovechamiento urbanístico.
* Expropiatorias (LRSV 6/98)
* Catastrales (RO 1020/93)
* Judiciales: Quantum ¡lucro cesante

daño emergente
* Seguros * daños emergente

indemnizaciones
lucro cesante
* provisiones técnicas (EC0/805/2003)
* valor de seguro
* Arrendamientos (LAU)
* Análisis de inversiones inmobiliarias (asesoramiento de promociones)
Todas ellas pueden hacer referencia a inmuebles o derechos de muy diversa condición tal como
se ha expuesto en el apartado anterior.
30 LA LEY
PERE GONZÁLEZ NEBREDA , JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARO NGA SÁNCHEZ
En la década 1996-2005 coincid ieron , de forma convergente , muchos de los factores exógenos
y endógenos anteriormente analizados, lo que ha inducido un fuerte crecimiento de los precios.
Algunos de esos factores modificarán su comportamiento, otros lo moderarán , otros lo invertirán

y otros permanecerán más o menos estables. Los escenarios posibles son infinitos, y de hecho en
otros países de la Unión Europea son radicalmente diferentes, en el mismo periodo temporal.
En cada momento, todos ellos harán que el precio de la vivienda oscile en uno u otro sentido.
Difícilmente coinciden todos los que estimulan el precio al alza (circunstancia que se ha dado en el
periodo citado) , y es igualmente improbable que converjan negativamente.
1 .5. LOS PRINCIPIOS GENERALES DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
Los principios de valoración son los fundamentos en los que se basa el trabajo del tasador inmo-
biliario y el analista de inversiones inmobiliarias.
Los diez principios que se relacionan a continuación están recogidos en el artículo 3 de la norma
técnica que contiene la 0/EC0/805/2003 , que los preceptúa como obligatorios en las tasaciones
del ámbito que le concierne, y resumen la filosofía de la tasación inmobiliaria en todos sus ámbi-
tos . La adecuación de las valoraciones inmobiliarias a esos principios básicos , resulta por tanto
ineludible . La vulneración o alejamiento del cumplimiento de sus determinaciones, descalifica la
valoración y puede generar responsabilidades incluso en aquellas valoraciones de ámbitos o fina-
lidades diferentes a las de garantía .
1.5.1. Principio de anticipación
Definición según las Normas técnicas de valoración:
«El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las

expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.>>
Por ello , su valor de mercado vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas
futuras.
En la práctica del mercado, la cuantía máxima que estará dispuesto a pagar un inversor por un
inmueble dependerá de las expectativas de remuneración (renta más revalorización) que piensa
obtener en el futuro .
Este principio será la base del método de valoración por capitalización , mejor llamado de actua-
lización .
Fijada una tasa de rendimiento , el valor de un inmueble es el valor presente de las rentas netas
futuras. Entendiendo renta en su sentido más amplio, es decir, como renta del alquiler más revalo-
rización del inmueble, como el flujo de caja de una explotación cualquiera en el futuro.
1.5.2. Principio de finalidad
«La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los
criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración. »
110 LA LEY
CAPÍTULO 1: CON C EPTOS BÁSI COS
La práctica de la valoración inmobiliaria está condicionada fundamentalmente por su finalidad .

Dependiendo de las necesidades y requerimientos de la misma , los criterios, métodos y valores a
establecer serán unos u otros .
Es necesario y obligatorio indicar la finalidad en toda valoración , a fin de evitar confusiones e

interpretaciones erróneas que pudieran perjudicar a terceros.
Las distintas finalidades están enumeradas en el apartado 1 .2 de este capítulo .
1.5.3. Principio de mayor y mejor uso
((E/ valor de un inmueble SU!?Ceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resul-
te de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más acon-
sejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será
el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad
que permita obtener su mayor valor.»
Esto no es sino fiel reflejo de lo que ocurre en la realidad del mercado inmobiliario, ya que de los
posibles compradores de un inmueble, el que está dispuesto a pagar más será aquel que v aya a
destinarlo al uso más rentable , que además será más que probablemente el comprador final.
Ello exige al tasador el estudio de todas las alternativas posibles, contemplando en cualquiera
de los casos las premisas enunciadas de legalidad , posibilidades físicas , probabilidad , rentabilidad
máxima intensidad , o lo que es lo mismo , que determine los diferentes tipos posibles de compra-
or para el inmueble que valora .
La elección de los posibles usos en ningún caso debe ser arbitraria; y los usos a comparar deben
: u mplir las siguientes condiciones:
1) Que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso .
2) Que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador.
3) Que sea legalmente posible , es decir que el uso esté permitido por la normativa urbanística y
cualquier otra ley.
4) Que sea físicamente posible ubicar ese uso en el inmueble a valorar.
5) Que la posible operación de cambio de uso sea financieramente rentable.
El mayor y mejor uso es aquel que entre los considerados cumpla las condiciones 1, 2 , 3 , 4 y 5 ,
~· :Jara el cual se obtenga el mayor valor económico.
Ejemplo n° 1 :
Un elemento de un edificio en planta baja con uso actual de vivienda , y para el que está per-
- - o según la normativa urbanística el uso de local comercial, y no existe otra norma en con-
Y (este uso comercial) es físicamente posible ubicarlo en el elemento; se valorará como
1 comercial », si después de descontar de su valor de mercado como local comercial el
111
coste estimado de las obras de transformación al nuevo uso comercial el valor resultante es
superior a su valor como vivienda (es decir en el uso continuado , y no como cambio a un nuevo
uso en este caso comercial) .
Ejemplo n° 2:
Una edificación aislada, ubicada en 1a línea de una playa carácter turístico-vacacional, que
actualmente tiene el uso terciario de «Discoteca- Pub» al aire libre. Según la normativa urbanísti-
ca en el solar vacante se podrían edificar 5 plantas con usos residenciales y comerciales. En la cita-
da playa existe además una importante demanda para viviendas unifamiliares aisladas de gran lujo.
Habría que realizar las siguientes valoraciones:
1.- Inmueble sujeto a explotación económica como «Discoteca - Pub».
2.- Solar urbano, libre de edificaciones (es decir, descontando el coste del derribo de la edi-
ficación actual).
3.- Vivienda unifamiliar aislada de gran lujo, descontando el coste estimado de los obras de
transformación de discoteca a vivienda de gran lujo.
De estos tres usos (de estas tres valoraciones) debe adoptarse aquel con el que se obten-
ga el mayor valor.
1.5.4. Principio de probabilidad
<<Según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán

aquellos que se estimen más probables.»
Deberán excluirse de las hipótesis de valoración aquellos escenarios que sean poco probables
o que no sean razonables , ello se refiere no sólo a la determinación de los usos, sino también a las
circunstancias económicas, valores de coste y de venta, condiciones y periodificación de cobros y
pagos, márgenes operativos y en general todas las determinaciones que no estando predetermina-
das influyen en el valor.
1.5.5. Principio de proporcionalidad
Definición según las Normas técnicas de valoración :
«Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la

importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.»
1.5.6. Principio de prudencia
«Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el

que dé como resultado un menor valor de tasación.»
112 LA LEY
Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de
las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de la EC0/805/2003), es decir cuando la valo-
ración tenga como finalidad la garantía hipotecaria, la cobertura de las provisiones técnicas de las
entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio de los Fondos de Pensiones. No es por
tanto obligado elegir el escenario, de entre los más probables, que dé el menor valor cuando se
trate de valorar el patrimonio de los Fll y las Sil.
Valorar con prudencia no significa que hay que valorar a la baja, sino con coherencia dentro de
la realidad del mercado inmobiliario en el que no encontramos a la fecha de la valoración y con la
información más amplia que disponemos del mismo.
No debe confundirse este principio con el del mayor y mejor uso; a primera vista pueden pare-
c er contradictorios, pero no lo son. En cuanto a usos, edificabilidades, rendimientos y otros pará-
m etros objetivos que aparecen en la valoración deben tomarse aquellos que proporcionan mayor
v alor. Pero en cuanto a los diferentes escenarios, por ejemplo de ritmos de ventas, de coyuntura
económica, o de financiación, de plazos de ejecución y gestión, el tasador debe elegir el más pro-
b able, y en caso de haber varias posibilidades igualmente probables ha de elegir el escenario que
d é como resultado un menor valor.
Las valoraciones urbanísticas de suelos urbanizables con ámbito delimitado y condiciones para
su desarrollo, están asimiladas a las hipotecarias, siendo por tanto de plena aplicación este crite-
,f io , y por tanto en ellas se deben aplicar criterios de prudencia.
1.5.7. Principio de sustitución
«El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características

sustitutivos de aquél.»
Es la base del método de valoración por comparación, en el que partiendo de una serie de carac-
"sticas comunes entre las muestras valoradas de inmuebles que se puedan localizar en el mer-
cado y el inmueble a tasar, y tras la homogeneización necesaria que permita la extrapolación de
res, se obtiene el precio más probable (el valor) que un inversor o comprador de activos inmo-
ri os estaría dispuesto a pagar por el citado inmueble, ya que su sustitución por cualquiera de
m uestras obtenidas no representaría ninguna variación significativa para el inversor.
os compradores (inversores) de inmuebles se deciden por aquella de las alternativas de inver-

- que son más ventajosas para ellos desde el punto de vista económico, y están dispuestos a
¡¡;:agar la misma cantidad de dinero por aquellos activos que tienen iguales características o que
en sustituirse unos a otros sin ventajas ni desventajas importantes.
clave del método de comparación, que se basa en este principio está en determinar qué bie-
o qué inmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto de la
~~~amación.
Características como:
• Situación y/o entorno

• U bicación
113
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA S Á NCHEZ
• Tamaño: superficie construida

• Orientación
• Diseño
• Calidad o características constructivas del inmueble
• Nivel de las instalaciones
• Tipología edificatoria
• Edad efectiva del inmueble
• Estado de conservación y mantenimiento
Son decisivos a la hora de determinar si dos inmuebles son semejantes .
Para la aplicación práctica del método de comparación basado en este principio de sustitución
es necesario utilizar técnicas de homogeneización o regresión que permitan comparar inmuebles
que no sean exactamente semejantes y/o equivalentes , al objeto de la valoración y que presentan-
do semejanza en características principales , tengan diferencias en otras .
1.5.8. Principio de temporalidad
«El valor de un inmueble es variable.. a lo largo del tiempo.»
Se refiere a la necesidad de datar cualquier valoración inmobiliaria , aceptando as1m1smo su

caducidad, establecida explícitamente en algunos casos como el de las valoraciones hipotecarias ,
y reconocida tácitamente en los restantes.
Se pretende desligar el valor de un inmueble de las múltiples circunstancias que temporalmen-

te lo condicionan, entre otras y como ejemplo, las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
1.5.9. Principio de transparencia
<<El informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y

suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.»
Resulta necesario incluir en el informe de valoración la información de mercado, con referencias

concretas que permitan la localización y comprobación de las muestras utilizadas.
Cuando se utiliza alguno de los métodos residuales de valoración del suelo, el valor de merca-
do es uno de los parámetros básicos del proceso y para su determinación es necesario recurrir al
método de comparación con el mercado. No es posible hacerlo de otro modo. Para la utilización del
método de comparación basado en el principio de sustitución es necesario, y obligado, el cumpli-
miento de este principio de transparencia , que implica la obligatoriedad de especificar la informa-
ción necesaria y suficiente : es decir como mínimo incluir seis muestras , debidamente referencia-
das, y citando las fuentes , para que puedan ser verificadas.
114 LA LEY
CAP ÍTULO 1: CONCEPTOS BÁSICOS
Pero además las valoraciones urbanísticas, tanto si forman parte de un dictamen pericial como
de un instrumento de gestión urbanística, deben someterse a este criterio de transparencia, inclu-
y endo todas aquellas explicaciones que permitan su fácil comprensión y detallando las hipótesis y
documentación utilizadas .
El valor es el resultado de un proceso racional que debe hacerse inteligible fácilmente.
La Norma Europea de Valoración 4 .01 dice :
«Son principios fundamentales tanto para la elaboración de los informes como para la elección
de las bases de valoración los de la TRANSPARENCIA , la HOMOGENEIDAD y la COHERENCIA.»
El contraste entre este principio obligatorio y la sofisticación técnica de las valoraciones , obliga
al profesional a un esfuerzo de explicaciones en lenguaje llano, fácil e inteligible, no ausente de difi-
cultad, pero que no por ello puede obviarse .
1.5.1 O. Principio del valor residual
«El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la dife-
rencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.»
Esta definición nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los costes
d e cada uno de sus componentes , con la consideración como un componente más, del beneficio.
Se basan en este principio el Método del Coste (para el cálculo del Valor de reposición) y el
..
Método del Valor Residual (para el cálculo del valor del suelo, como diferencia entre el valor
d e Mercado y la suma de los costes de todos los factores de producción, incluyendo el bene-
rcio).
En ambos casos el planteamiento es similar, ya que la formulación conceptualmente utilizada es

que el valor de mercado de un producto inmobiliario (VM) es la suma de todos los costes que inter-
ienen en el proceso productivo del inmueble , es decir:
en donde, VM = Valor de mercado del producto inmobiliario terminado

F = Valor de mercado del suelo
Ce = Coste de la construcción, ejecución por contrata (es decir, inclu-
yendo gastos generales y beneficio industrial del constructor)
INR = Impuestos no recuperables en la compra del suelo y declaración
de obra nueva
H = Honorarios técnicos de proyecto y dirección de obra
L = Licencias
T = Tasas
Qt = Control técnico
Sd = Seguro decenal y otros seguros
lA LEY 115
PERE GONZÁLEZ NEBREDA , JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
GA = Gastos de administración de la promoción
GF= Gastos financieros
Gc = Gastos de comercialización
Bp = Beneficio del promotor
El cálculo de uno de los factores, por ejemplo F, el valor de mercado del suelo, se obtendrá res-
tando del valor de mercado del producto inmobiliario terminado (VM) el resto de los factores de pro-
ducción:
F = VM -(Ce+ INR + H + T + L + ~ + Sd + GA + GF + Gc + Bp)
La metodología que se utiliza en el cálculo residual del valor del suelo no es aditiva, y por tanto
la fórmula empleada en la práctica no es exactamente ésa, pero conceptualmente se corresponde
con ella.
Su cálculo se realiza a partir de dos métodos:
1) Método residual estático o análisis de inversiones con valores actuales.
Permite calcular el valor del terreno descontando del Valor de Mercado de un inmueble termina-
do (para el mejor y mayor uso del terreno) el margen de beneficio del promotor, los costes y los
gastos para la promoción de dicho inmueble.
2) Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores esperados (véase apartado
3.3.7.2).
Permite calcular el Valor del Terreno como diferencia entre el Valor Actual de los ingresos obte-
nidos por venta de un inmueble terminado (para el mayor y mejor uso del terreno) y el Valor Actual
de los Pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, y en
el momento temporal en que se producen cada uno de ellos.
Es decir, conceptualmente:
1. Método residual estático
F = VM - (Ce + IN + H + L + T + GAp + GF + Gc + Bp) sin imputación temporal.
2. Método residual dinámico
F = VM - (Ce + IN + H + L + T + GAp + GF + Gc + Bp) con imputación temporal.
1.6. LOS CRITERIOS DE VALORACIÓN
Una vez definida la finalidad de la valoración , debe plantearse la elección del aspecto económi-
co-administrativo que ha de considerarse para valorar el inmueble en cuestión , bien bajo un crite-
rio estrictamente económico o bien bajo un criterio administrativo (que evidentemente tendrá sus
aspectos económicos matizados por las correspondientes leyes y normas) .
116 LA LEY
Por consiguiente, cabe distinguir dos grandes grupos en el que descomponer la valoración inmo-
biliaria:
1. La valoración fundamentada en criterios estrictamente económicos.
2. La valoración fundamentada siguiendo alguna normativa impuesta.
La primera tiene un carácter científico y racional, mientras que la segunda tiene un carácter
administrativo supeditado a las exigencias jurídicas y de cada momento temporal.
Esquemáticamente se pueden establecer los siguientes criterios de valoración:
1. Criterios económico,s
1 .1 . Criterio del valor de mercado
1.2. Criterio del coste de producción
2. Criterios administrativos
2.1. Criterio del valor máximo legal
2.2. Criterio del valor de tasación
2.2 . Criterio del valor urbanístico
2.4. Criterio del valor catastral
La Orden Ministerial del 30-11-94 sobre normas de valoración de inmuebles para determinadas
entidades financieras , estableció los siguientes criterios de valoración que, aun después de su
derogación , pueden considerarse aplicables.
1. Valor de mercado (VM)
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una pro-
piedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que exis-
te al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que
ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.
2. Coste o Valor de reemplazamiento-reposición (CR)
2. 1. Bruto o a nuevo (CRB)

Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un
inmueble por otro nuevo de sus mismas características.
2. 2 . Neto o actual (CRN)
Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de
valoración.
3. Valor máximo legal (VML)
Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la nor-
mativa específica que le es aplicable.
4 . Valor de tasación (VT)
Es el valor de un inmueble que la normativa específica de cada tipo de inmueble, establece

como tal.
LA LEY 117
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JuLio TURMO DE PADURA Y EuLALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Como se puede apreciar los dos primeros están basados en criterios estrictamente económicos
y los otros dos son criterios administrativos al estar basados en una normativa impuesta .
La elección del criterio de valoración es siempre un paso previo a la utilización y aplicación de

los diferentes métodos de valoración para obtener el valor del inmueble.
A continuación se comentan brevemente algunas cuestiones en relación con la aplicación de los

criterios mencionados anteriormente.
1.6.1. Criterio del valor de mercado
Este criterio es el que se emplea en la mayor parte de las valoraciones inmobiliarias y su defini-
ción es la expresada anteriormente, aunque como veremos en el capítulo 3.2 existen otras defini-
ciones de valor de mercado.
Para su aplicación se requiere un conocimiento preciso del entorno donde se va a valorar, sien-
do imprescindible la utilización de una metodología ordenada, justificada y precisa. Para muchos
autores no existe más valor que el valor de mercado, pero esta afirmación no debe dar pie a juicios
de valor sustentados en el «leal saber y entender» que nada o poco tienen que ver con lo mencio-
nado anteriormente.
1.6.2. Criterio del coste de producción
El coste de producción debe entenderse como la suma de todos aquellos gastos e inversio-
nes necesarios que debe realizar una persona o empresa para producir o construir un determi-
nado bien .
Este criterio se emplea para calcular el valor de un bien (edificio) que se va a construir ex novo,
reponer, reemplazar, o que ha sufrido un proceso de deterioro o ha desaparecido totalmente.
La valoración de los daños producidos en un edificio , como pueden ser los ocasionados por
agresiones de los agentes atmosféricos , incendios, derrumbe parcial, y otros, se determinará cal-
culando los gastos que se originarían para su reconstrucción total y efectiva, hasta que tuviese las
mismas características físicas y de utilidad funcional que tenía antes del siniestro o agresión.
Y, evidentemente, si el daño afectara a la totalidad del edificio y fuera irreparable, el valor coin-
cidirá plenamente con el valor total del edificio, salvo los gastos que fueran necesarios como con-
secuencia de la retirada de escombros y similares.
Como se explicará posteriormente, en el desarrollo del método del coste, los materiales y tec-
nología empleados en la construcción o reconstrucción del inmueble han de referirse al momento
en el que se realice la valoración.
1.6.3. Criterio del valor máximo legal
Existen disposiciones legales que asignan un valor máximo legal a los inmuebles, que han sido
construidos al amparo de esas normativas, por encima del cual no es posible su valoración y al que
ha de ajustarse el tasador en su informe.
118 LA LEY
La valoración de viviendas de protección oficial (VPO) , viviendas de precio tasado, de precio

concertado, y otras que tengan su precio regulado , debe realizarse con metodologías de cálculo
propias que determinan el valor en venta y la renta de dichas viviendas, así como cláusulas limita-
tivas de su valor de transmisión, alquiler y plazos de venta .
1.6.4. Criterio del valor de tasación
La disposición legal de la EC0/805/2003 , de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bie-

les inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras , establece en el
artículo 4 la definición de valor de tasación que dice:
Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de
'/ mueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las fina-
;d ades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.
Las finalidades de la tasación según la ECO 805/2003 son cuatro y quedan definidas en su
3rtículo 2, de la siguiente forma:
a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la carte-
a de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que
se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, 17 de marzo, por el que se desarrollan
~terminados aspectos de la ley 211981 , de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
b} Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real

J<ecreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y
Sup ervisión de los Seguros Privados.
e) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias regula -

""ES en el Real Decreto 139311990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el reglamento de la
e f 46/ 1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.
d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real

~eto 1307/1998, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fon-
JEs d e Pensiones.
El valor de tasación queda definido dentro del capítulo 2 de la mencionada ECO 805/2003, en
,¡¡; x-cción 2.a -Valoración de edificios y elementos de un edificio-, donde se definen los diferentes
11:tcs d e valores que deben calcularse para un inmueble , y se determina que se tomará como valor
:m:- :asación el menor de ellos.
:::J.::l ejemplo , en el artículo 45 .2 .a) según el cual en un inmueble terminado ligado a una activi-
':IÍIC económica se deberá calcular el valor por comparación con el mercado, en su caso ajustado
.~ -a do sea posible, el valor por actualización de las rentas , y el valor de reemplazamiento neto,
:~ SE ~o m ará, como valor de tasación , el menor de ellos .
_a normativa de valoración para el mercado hipotecario, al ser una finalidad de tasación de

•~aoo· a , establece criterios económicos para la obtención de los tres valores (mercado , actualiza-
coste), pero establece un criterio administrativo para la obtención del valor de tasación (será
• a:o=nor de los tres obtenidos) ; por lo que todo tasador que realiza una valoración en el ámbito de
• liicací.ó n de esta norma ECO 805/2003 debe cumplir este criterio administrativo.
119
PERE GoNzALEZ NEBREDA, Juuo TuRMO DE PADURA Y EuLALIA VILLARONGA SANCHEZ
1.6.5. Criterio del valor urbanístico
Dentro de los criterios administrativos se puede incluir el de valor inicial y valor urbanístico esta-
blecido en algunas leyes urbanísticas españolas desde 1954; si bien la exposición de motivos y el
articulado de la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones abandona los criterios administra-
tivos en beneficio del establecimiento de un criterio económico para obtener el valor del suelo, inde-
pendientemente de su clasificación urbanística. Toda esta casuística será desarrollada en profun-
didad en el capítulo 5: Valoraciones urbanísticas.
1.6.6. Criterio del valor catastral
La Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, establece en el artículo 8 la defi-

nición de valor catastral en los siguientes términos :
Artículo 8. Valor catastral.
1. El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de /os
datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del
suelo y el valor catastral de /as construcciones.
2. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta /os siguientes criterios:
a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su apti-
tud para la producción .
b) El coste de ejecución material de /as construcciones, /os beneficios de la contrata, honorarios
profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edifica-
toria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de /as edificaciones.
e) Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o /os fac-
tores que correspondan en /os supuestos de inexistencia de la citada promoción.
d) Las circunstancias y valores del mercado.
e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine .
3. El valor catastral de /os inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por
tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un
inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará , mediante Orden ministerial, un coeficien-
te de referencia al mercado para /os bienes de una misma clase.
En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral
no podrá en ningún caso superar dicho precio.
Asimismo, la norma 3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las
Normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para
determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece:
Norma 3. Metodología general.
1. Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que
en ningún caso pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptua-
do en /as presentes Normas técnicas.
Y la norma 22:
Norma 22. Ponencias de valores.
1. Las ponencias de valores son /os documentos administrativos que recogen /os valores del
suelo y de /as construcciones, así como /os coeficientes correctores a aplicar en el ámbito terri-
torial al que se refieran.
120 LA LEY
La EC0/805/2003 dedica el Título 11 capítulo 1 a los métodos técnicos de valoración; en él se

desarrollan los métodos a seguir para obtener los valores de cuya comparación se obtendrá el valor
de tasación, en función del tipo ae inmueble, de las características de su mercado, del régimen de
propiedad y tenencia y de sus posibilidades en el mercado inmobiliario.
Los métodos desarrollados son los siguientes :
1. MÉTODO DEL COSTE
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO VRB

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO VRN
(Coste de reposición depreciado en las NEV) CRD
2 . MÉTODO DE COMPARACIÓN , o método de comparación con el mercado
3 . MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
4. MÉTODO RESIDUAL
4 .1. MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

ANÁLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ESPERADOS
4 .2. MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
ANÁLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ACTUALES
En los métodos 3 y 4 .1 se utilizan las técnicas del valor actual neto a través del método del flujo
de caja descontado (DFC).
1.8. EL PROCESO DE VALORACIÓN
El proceso de valoración en el ámbito inmobiliario depende de la finalidad y del objeto de la tasación.
De las finalidades ya enumeradas anteriormente existen dos cuyo procedimiento en España está
reglado por normativa oficial, y que son las más frecuentes:
- Las valoraciones catastrales, que están reguladas por las Normas técnicas de valoración
catastral (RD 1020/93).
Las valoraciones de garantía que están reguladas por las Normas de valoración de bienes
inmuebles para determinadas entidades financieras (OM 30 de noviembre de 1994, sustitui-
da por la 0/EC0/805/2003).
Son estas últimas las de más frecuente utilización en el campo de la valoración inmobiliaria ya que
a ellas deben ajustarse obligatoriamente aquellas tasaciones de inmuebles que tengan por finalidad:
a) Garantía hipotecaria
b) Cobertura de las provisiones técnicas de entidades aseguradoras
e) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectivas (FII y Sil)
y por extensión su uso es aconsejable en las valoraciones a efectos patrimoniales, valoración de acti-
vos, registro mercantil, ampliaciones de capital de sociedades, asesoramientos en compraventa, etc.
128 LA LEY
CAPÍTULO 1: CONCEPTOS BÁSICOS
La 0/EC0/805/2003 consta de 88 artículos , cinco disposiciones adicionales, una disposición

::ransitoria , una disposición derogatoria y tres disposiciones finales. Los artículos se estructuran en
cuatro títulos y estos en capítulos y secciones.
El Título 1 contiene las disposiciones generales : el ámbito , principios y definiciones; las compro-
a ciones mínimas y documentación disponible ; los condicionantes y advertencias , tanto generales
co mo específicas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta
:anto en el ámbito técnico como en el formal.
El Título 11 contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la determinación del valor de tasa-
::Jón de los distintos objetos de valoración y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los
: stintos métodos técnicos de valoración y la valoración de los distintos bienes y derechos . Todo su
=ontenido está basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos
. a la res con efectos a lo largo del tiempo.
El Título 111 contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboración del informe y cer-
ífca do en los que se formalizará el correspondiente valor de tasación. Para ello se establece una
ica estructura con una serie de apartados mínimos que el tasador tendrá que cumplimentar
segú n cual sea el objeto de la valoración. Todo su contenido está basado en el principio de trans-
:::aren cia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el cálculo de
es v alores han de estar a disposición del supervisor correspondiente.
El Título IV contiene una serie de disposiciones cuyo ámbito de aplicación se limita a la valora -
para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras y para la determi-
·ó n del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
Cada una de estas instrucciones tiene un contenido diferenciado en función del objeto de la tasación.
n tercer gran grupo de valoraciones lo constituyen :
Las valoraciones urbanísticas , especialmente las expropiatorias, cuyos criterios se derivan de

la Ley de Régimen del Suelo y Va~oraciones 6/98 (BOE 14 de abril 1998), de la STC de 20 de
m arzo de 1997, y de las leyes autonómicas del Suelo , en el caso de Cataluña la LUC 2/2002 ,
pero para cuya aplicación serán de .utilidad conceptos y criterios del RO 1020/93 (Normas téc-
nicas de Valoración Catastral) y en algunos casos de la OM 10/11/94, y de la 0/EC0/805/2003
( B OE 9 de abril de 2003) que ha venido a sustituirla.
re sto de las finalidades expuestas permiten la utilización como base para la tasación de los
......m::,.n.·.-.s comprendidos en la 0/EC0/805/2003 , que por ser la de más reciente redacción de todas
en umeradas , contiene los principios y metodologías técnicamente más desarrollados, más
· n m ente aceptados , y coincidentes con las Normas Europeas de Valoración (NEV) .
La desviación de las Normas de valoración conlleva riesgos legales y financieros tanto

l os tasadores como para los usuarios.
las valoraciones fiscales y las que se utilizan para la adquisición forzosa no están sujetas
armas Europeas de Valoración , aunque los principios generales contenidos en ellas pueden
lllli~rarse cuando no exista una guía específica.
- - t e un requerimiento en la Ley Europea para que se adopten bases de valoración reconoci-

o mogéneas.
129
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNC HEZ
La desviación de las recomendaciones contenidas en las NEV puede conllevar sanciones

comerciales o legales , pero más importante resulta para el tasador hacer un análisis inverso:
la utilización de la metodología homologada y la conformidad con las normas de valoración
puede ser prueba determinante frente a acciones legales , formando parte de una defensa
válida.
Existen 5 métodos de valoración generalmente aceptados y oficialmente reconocidos (la NEV no

admite la utilización de métodos de valoración no reconocidos):
• Método del coste , de reposición o de reemplazamiento (CRD)
• Método de comparación , de mercado o de comparación con el mercado
• Método de capitalización o de actualización de las rentas
• Métodos residuales
• Método del descuento de flujos de caja (DFC)
Habría que añadir otros métodos , consistentes en la aplicación de módulos, tablas o coefi-
cientes para la obtención del valor, pero en el fondo esos métodos no son más que una preten -
sión de reducir a simples algoritmos , o fórmulas matemáticas , uno o varios de los métodos men-
cionados . Su aplicación , muy extendida para valoraciones masivas , es exageradamente
simplista, no garantiza el establecimiento de valores objetivos , y utilizados para valoraciones
concretas pueden inducir a errores de considerable magnitud relativa . Su utilización para valo-
raciones individualizadas puede derivar en perjuicios para los usuarios y responsabilidades para
los tasadores .
El proceso de valoración comporta necesariamente:
• identificación del inmueble : objeto de la tasación
• finalidad de la tasación: para qué se requiere
• normativa de aplicación: obligatoria (o conveniente) y utilizada
• criterios de valoración
• metodología : método o métodos a utilizar
La crítica a cualquier valoración , el punto débil del trabajo del tasador es la subjetividad.
inconveniente que puede amortiguarse si se añaden al rigor y la prudencia , una metodolog ía
científica en los procesos , basada en criterios claros y principios firmes. Pero además la su b-
jetividad de la tasación, y su consiguiente relatividad , se objetiviza al trabajar con datos agre-
gados , con muestras representativas , en cantidad y calidad suficiente según criterios estad ís-
ticos.
A título orientativo se establecen a continuación algunas de las aplicaciones posibles de norma-

tiva y métodos para la valoración de diferentes activos:
130 LALE
CAPÍTULO 1: CONCEPTOS BÁSICO S
Finalidad Garantía Provisiones Fiscal Urbanística Patrimonio

(normativa Hipotecaria Técnicas Exprop. Herencias
aplicable) Cías.Seguros R.M.
LRSV 6/98
Fondos LEF
(OM (RD 1 020/93) R.O. 1020/93 (OM
objeto 30/nov/94) (OM LUC 2/2002 30/nov/94)
30/nov/94) (OM 30/nov/94)
ECO 805
ECO 805 ECO 805 ECO 805
vivienda libre comparación comparación (NTVC) coste(NTVC) comparación
no ocupada Mercado mercado (vuelo) mercado
comparación
coste coste mercado residual est.
(suelo)
hotel urbano comparación comparación (NTVC) coste(NTVC) comparación
mercado (vuelo) Mercado
D . F.C. comparación
D.F.C. coste mercado residual D.F.C.
coste estático (suelo)
solar urbano comparación comparación (NTVC) residual comparación

mercado mercado estático mercado
residual residual residual
estático residual estático residual estático
residual estático dinámico
dinámico residual
dinámico
Terreno comparación comparación (NTVC) comparación comparación
urbanizable mercado mercado mercado mercado
residual residual residual residual residual

dinámico dinámico estático dinámico dinámico
La Orden de 30 de noviembre de 1994 y la 0/EC0/805/2003 que la ha sustituido, constituyen el ·

co mpendio de normas de tasación más estructurado y científico de los que se han establecido
legalmente.
El contenido de la normativa aplicable es predominantemente técnico, estableciendo unos prin-

cipios, criterios, métodos y procedimientos, científicos y rigurosos. Aún con las lagunas e imperfec-
ciones que se le puedan atribuir, es sin duda el compendio legal más completo y sofisticado que
sobre el tema ha sido promulgado .
Su utilización se ha asumido y extendido rápidamente, siendo actualmente de referencia básica

en prácticamente todas las tasaciones inmobiliarias .
Una de sus peculiaridades más destacables consiste en establecer diferentes métodos a través
e los cuales se obtienen diferentes valores que sirven para escoger entre ellos el valor de garan-
·a o valor de tasación en función de criterios claramente definidos. Eso permite utilizarla para otras
n alidades no necesariamente de garantía, en cuyo caso el valor de tasación será otro, pero los
étodos de valoración los mismos.
La promulgación de la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, dio aún
ayor importancia al contenido de estas normas, ya que establece en el ámbito de las valoraciones
c u n único valor» que, según dice en su exposición de motivos, «refleje con la mayor exactitud posible
el valor real que el mercado asigne a cada tipo de suelo» , que denomina valor de mercado.
LEY 131
CAPITULO 1: CONCEPTOS BÁSI C OS
1.11. EL INFORME DE VALORACIÓN INMOBILIARIA, ESTRUCTURA GENERAL DE LOS

INFORMES DE TASACIÓN
Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con la estructura

siguiente y contendrán como mínimo los siguientes apartados:
1. Solicitante de la tasación y finalidad.

2 . Identificación y localización.
3. Comprobación y documentación.
4 . Localidad y entorno.
5 . Descripción y superficie del terreno .
6 . Descripción y superficie de la edificación.
7. Descripción urbanística .
8 . Régimen de protección , tenencia y ocupación .
9. Análisis de mercado.
1 O. Datos y cálculo de los valores técnicos.
11. Valores de tasación .
12. Condicionantes y advertencias
13. Observaciones .
14. Fecha de emisión, caducidad y firmas .
15. Documentación anexa al informe.
Cada uno de esos apartados se cumplimentará en función del tipo de inmueble del que se trate,
e acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mínimo se incluirá el contenido siguiente:
1.11.1. Solicitante de la tasación y finalidad
a) El cliente de la entidad tasadora .

b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación .
e) Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden,
citando la Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín Oficial del Estado en
que haya sido publicada.
Cuando la finalidad de la tasación sea la garantía hipotecaria , además se indicará la entidad que
ya sido mandataria del cliente para su encargo .
1.11.2. Identificación y localización
a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único comple-

jo, o en el mismo edificio.
b) Si se trata de un inmueble terminado , en proyecto, construcción o en rehabilitación.
e) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración , así como los
de su identificación registra! o en su caso y siempre que se conozcan , catastral.
LEY 141
Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresa-
rá, además de lo señalado en la letra anterior, el (pago) o paraje, término municipal, comarca y pro-
vincia en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Pro-
piedad y, cuando sea diferente aquel por el que se le conoce habitualmente.
1.11.3. Comprobaciones y documentación
En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la
entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados.
1 .11.4. Localidad y entorno
1. En el apartado localidad y entorno se expresarán las características básicas de ambos que

puedan influir en la valoración, por ejemplo , el tipo de núcleo, su ocupación laboral predominante ,
su población de derecho y evolución reciente, así como las características básicas de la localidad
de la que dependa cuando exista.
2. Cuando el objeto de la valoración sea un edificio , un elemento de un edificio o un terreno,

entre las características básicas del entorno se indicarán, por ejemplo, el nivel de renta , los rasgos
de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus
comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno , su antigüedad
característica, la renovación experimentada recientemente , etc.
3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica entre las características básicas del
entorno se indicarán , por ejemplo, las explotaciones características, su densidad de población , sus
equipamientos y servicios , en particular los que permitan o faciliten la explotación agraria, su
infraestructura, etc.
1.11.5. Descripción y superficie del terreno
1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apar-
tado del informe se indicará:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentación regis-
tra! utilizada y siempre que se conozca , la superficie catastral.
b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado así como de las
pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcen-
taje de obra realizada y de la inversión pendiente .
2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio no será necesario exponer la

información prevista en este artículo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble
se considere relevante .
3. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica se indicará:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones

realizadas , la que figure en la documentación registra! utilizada y, en su caso, la superficie
catastral.
142 LALE
b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su

caso , la dedicada a otros fines (residenciales , recreativos, otras explotaciones económicas ,
etc.) .
e) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía eléctrica, etc.) .
d) En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad , salinidad y pen-
diente, indicando las clases agrológicas.
e) En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las aguas, cauda-
les, calidad , sistema de extracción y distribución en la finca según el sistema de riego.
f) En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que influyan en su
valor, tales como su especial ubicación , circunstancias paisajísticas, ecológicas, cinegéticas.
g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características .
. 11.6. Descripción y superficie de la edificación
1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio , se indicará :
a ) La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela , la tipología de la edificación, la

superficie total señalando si es la útil o la construida con o sin partes comunes , el número de
plantas , distribución básica , usos y superficie de cada una de ellas , existencia de elementos
comunes , servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias específi-
cas más relevantes para cada uno de ellos . Siempre que sea comprobable se indicará la
superficie útil .
b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura , cubierta, cerramien-
tos exteriores, carpinterías exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, calefac-
ción, aire acondicionado , gas , electricidad, ascensores , prevención de incendios, etc.), así
como las terminaciones y acabados relevantes .
e) En el caso de edificios en construcción o rehabilitación , las características de los apartados
anteriores se referirán , en la parte de la obra que aún no esté ejecutada , al proyecto que haya
servido de base para la concesión de la licencia municipal.
También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una estimación del
porcentaje de obra ejecutada .
d ) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las
características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existen-
tes , los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utiliza-
bles previsiblemente por un tercero o polivalentes.
También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de insta-
laciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente.
2 . Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará:
a ) Su superficie indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, distribución y

dependencias , situación relativa y características básicas del edificio del que forme parte, las
características específicas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando exis-
tan, sus anexos con su superficie.
Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor.
EY 143
3. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se indicará si existen sobre
él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso,
superficie y principales características constructivas .
4 . Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica se indicará:
a) Las edificaciones , instalaciones y mejoras permanentes existentes distinguiendo las necesarias

para la explotación agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por sí mis-
mas por estar ligadas a una explotación económica distinta de la explotación agraria del terre-
no y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como por ejemplo , las viviendas.
b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución , superficie y principales
características constructivas, consignando la adecuación y suficiencia .
5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza , se
expresará su antigüedad y vida útil estimadas, el estado de conservación y los deterioros aparen-
tes existentes.
1.11. 7. Descripción urbanística
1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio se indicará:
a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado, a la nor-
mativa urbanística vigente así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o
histórica individualizada .
b) En particular, cuando se trate de edificios se indicará si son o no conformes con el planea miento.
2. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se expresará:
a) El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso el planeamiento de desarrollo

necesario según la legislación urbanística aplicable , la fase de aprobación en la que se
encuentra , los plazos previsibles para su aprobación definitiva teniendo en cuenta , en su
caso, su inclusión dentro de un ámbito de gestión.
b) La clasificación urbanística que corresponda al terreno : urbano, urbanizable o no urbaniza-

ble , o en su caso , clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística .
Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano se expresará además si
tiene o no naturaleza de solar.
e) La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la tipología e intensidad edifi-

catoria y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, altu-
ras permitidas , ocupación máxima , retranqueos , etc.).
d) El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y

ejecución . A este respecto se indicará:
• La superficie realmente construible por el propietario del terreno.
• El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las diferentes admi-

nistraciones, particulares , etc.).
144 LA LEY
CAPÍTU LO 1: Co CEPTOS BÁSICOS
• El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable.
• Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas , etc.)

que afecten al terreno , atendiendo, en su caso , al ámbito de gestión en el que se encuen-
tre. En este caso, se indicará también la proporción que la superficie del terreno represen-
ta sobre la superficie total del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando se hayan ini-
ciado las obras de urbanización se indicará su estado .
Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios
para que el terreno pueda considerarse solar.
• En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urba-
nístico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según legis-
lación aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno
en caso de incumplimiento.
• En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indi-
carán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expro-
piatorio.
3 . Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica se indicará la clasificación del suelo
en su caso, su régimen de protección especial.
_ 1. 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación
S€ indicará para el inmueble que se valora:
a El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo está, así
como sus características y plazo de vigencia.
:J l Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las
características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad.
- Cu ando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de pro-
piedad del inmueble se describirán sus características y efecto sobre el valor.
uando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección
ú blica que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el
echo y el efecto sobre el valor.
_ Análisis de mercado
cribirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes
la::r.lp::Iables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las diferencias
la:Jec::adas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.
el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de pre-

a les de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de reva-
145
1.11.10. Datos y cálculo de los valores técnicos
1. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así como los
cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de aquellos datos que sean
necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes.
Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán como míni-
mo, los señalados en los números siguientes del este artículo.
2. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el número
anterior serán:
a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método, indi-
cando para cada uno de ellos, como mínimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el código
postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su número.
b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo esta-
dístico utilizados para realizar la homogeneización de precios.
3. Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el número
1 de este artículo serán, en su caso :
a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos pun-
tuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos , como mínimo, los datos utiliza-
dos para realizar la homogeneización de rentas.
b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica
y las fuentes utilizadas.
e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualizació
elegidas y del valor residual.
4. Cuando se utilice el método residual los datos mínimos a que se refiere el número 1 serán:
a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes.
b) Los costes de construcción utilizados.
e) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico.
d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso d
método estático.
e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por
procedimiento dinámico.
5. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método .:
coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que se refiere el núme-
ro 1 serán:
a) Los costes de construcción utilizados.
b) La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo.
146 LAL
.11.11. Valores de tasación, condicionantes y advertencias
En este apartado se expresarán:
a) Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración.
b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoración.
e) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Capítulo

111 del Título 1 de la presente Orden.
d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera.
e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente previstos en la Disposi-
ción Adicional Primera.
1.11.12. Observaciones
1.11.13. Fecha de emisión, caducidad y firmas
En este apartado se incluirán:
a) Fecha de la última visita al inmueble.
b) La fecha de emisión del informe.
e) La fecha de caducidad del informe.
d) Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulación de

los restantes técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación.
1.11.14. Documentación anexa al informe
1.11.14.1. Documentación gráfica
1. En este apartadó se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica:
a) Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el municipio.
b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
e) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las caracte-
rísticas del inmueble (secciones , fotografías, etc.).
1.11.14.2. Documentación no gráfica
1. También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica:
a) Documento utilizado para la identificación registra!, o catastral en su caso .

b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación.
e) En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un resumen del presupuesto de

ejecución material.
LA LEY 147
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VtLLARONGA SANCHEZ
d) Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita determinar el valor

máximo legal en los edificios en construcción sujetos a protección pública .
e) Copia del certificado de titularidad y cargas , cuando dicho documento sea de uso obligatorio
para la tasación.
f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la

ocupación y excepto para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta
Orden , certificado del propietario de la situación de ocupación, rentas vigentes y su estado de
pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el último año.
g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles
ligados a una explotación económica.
2. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes
epígrafes del informe de tasación , si ello mejora su lectura ,
3. En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos , se podrá adjuntar la carátula

identificativa de los mismos, o su información más representativa.
148 LA LEY
CAPÍTULO SEGUNDO
El marco legal de las valoraciones inmobiliarias
2.1. VALORACIONES DE GARANTÍA. EL MARCO LEGAL DE LA TASACIÓN DE GARANTÍA
2.1.1. Ámbito de aplicación de las valoraciones de garantía
Las Normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para determinadas

entidades financieras, tienen por objeto la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el
cálculo del valor de tasación y será de aplicación inexcusable siempre que el valor de tasación se
utilice para alguna de las finalidades siguientes:
a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de lacar-
tera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructo-
res a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el
que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación
del Mercado Hipotecario.
b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real

Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordena-
ción y Supervisión de los Seguros Privados.
e) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias regu-

ladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento
de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.
d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el

Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Pla-
nes y Fondos de Pensiones.
No obstante, también son de aplicación (aunque no sea su ámbito específico) en la valoración

e todo tipo de activos inmobiliarios y en las valoraciones urbanísticas de suelo, cuando así se esta-
ezca en la legislación correspondiente.
2. 1.2. Mercado hipotecario, agentes que intervienen
El concepto, en sentido amplio, de Mercado Hipotecario, abarca todas las operaciones de finan-
ción garantizadas por bienes inmuebles.
LEY 149
Dentro de éste, cabe distinguir entre: mercado primario, en el que se generan las hipotecas, y
que integra la concesión de préstamos garantizados con hipotecas y el mercado secundario, donde
se movilizan las hipotecas creadas en el primario.
Esta movilización de hipotecas puede efectuarse de dos modos: mediante la transmisión de

éstas en todo o en parte y a través de la emisión de títulos que las representen.
La regulación española del mercado secundario ha optado , preferentemente , por el segundo sis-
tema, mediante la transmisión de títulos representativos de los créditos garantizados con hipoteca.
El mercado hipotecario tiene como primera finalidad la movilización de las hipotecas y con ello
acercarlas a los inversores no institucionales, e incluso al pequeño ahorrador, con lo que se preten-
de conseguir un abaratamiento del crédito por el efecto multiplicador que tal movilización compor-
ta.
Pero además , en el caso de España, tiene una finalidad última como es potenciar la construc-
ción, especialmente de viviendas , por el propio destino de los créditos cuya movilización se reg u-
la, que no es otra que la construcción .
La creación en España de un verdadero Mercado Hipotecario es de fecha relativamente recie n-

te, pues se produce por la Ley 2/81 de 25 de marzo, dictada dentro del proceso de liberalizació
del mercado financiero.
Con anterioridad ya existían las figuras que se generalizan , especialmente las cédulas hipoteca-
rias , pero su emisión estaba concedida en exclusiva al Banco Hipotecario de España, que se creó
en 1872, para la movilización del crédito territorial.
Como consecuencia de tal liberalización, la primera consecuencia es la supresión de la exclus·

va que tenía el Banco Hipotecario de España, dando entrada en el mercado secundario, si bien
diferente medida, a la totalidad de las entidades financieras y de crédito.
Así, además del Banco Hipotecario, pueden operar en el mercado el resto de Bancos oficiales
y la Caja Postal, la Banca Privada y las Cajas de Ahorro, las Entidades de Financiación y las Coo-
perativas de Crédito y, en ciertas circunstancias, las propias Sociedades Promotoras y las Socie-
dades de Leasing.
Además de la liberalización, la Ley creó una nueva figura, las Sociedades de Crédito Hipoteca-
rio, que se pretendía fueran entidades especializadas.
Como tales sociedades especializadas, su objeto primordial es la concesión de préstamos y ava-

les hipotecarios para las finalidades que la Ley señala. Para cumplir tal finalidad, además des
propios recursos pueden captar depósitos a largo plazo y emitir cédulas. Su constitución es •
sometida a previa autorización por el Ministerio de Economía y Hacienda , quien tiene facultades
inspección y control de las operaciones que realizan .
La diferente actuación de cada una de las Entidades que intervienen en el mercado hipoteca ·
se refiere, no tanto al mercado primario, sino al secundario , esto es, a los títulos que permiten
movilización de las hipotecas.
Además de las Entidades citadas, que intervienen directamente en el mercado, la propia L _

creó otra figura de Sociedad que interviene en un aspecto muy concreto del mercado, y que
las Sociedades de Tasación , con las características y condiciones que se reseñarán.
150 LALP.
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Éstas tienen como finalidad la práctica de valoraciones de inmuebles cuya hipoteca haya de ser-
vir para la emisión de títulos. Para poder operar han de revestir necesariamente la forma de Socie-
dad Anónima, y reunir los requisitos que indica la Ley. El inicio de sus operaciones queda condicio-
nado a la previa inscripción en el correspondiente Registro del Banco de España .
2.1.3. Mercado hipotecario, operaciones activas
Se entiende por operaciones activas los préstamos que sirven de cobertura para la emisión de
titulas.
Debe hacerse la salvedad de que las circunstancias de los préstamos y de las hipotecas y las
condiciones que deben reunir se refieren a los préstamos que vayan a servir de cobertura a la emi-
sión de títulos (cédulas, bonos y participaciones) .
Ello quiere decir que las Entidades que operan en el mercado pueden hacer préstamos y acep-
ra r que se garanticen con hipotecas que no reúnan los requisitos que indica la Ley. La consecuen-
·a es que sus importes no se computarán a los efectos de los límites de emisión de cédulas.
Se exceptúan del párrafo anterior las Sociedades de Crédito Hipotecario, ya que la totalidad de
préstamos que conceden y de las hipotecas que los garantizan deben reunir los requisitos que
ica la Ley del Mercado Hipotecario.
Los requisitos que deben reunir los préstamos y las hipotecas según la Ley están explicitados
el articulado de la misma. No obstante, y como condición característica de las hipotecas, debe
icarse que éstas han de ser sobre el pleno dominio de la finca, ser primera hipoteca y, si la finca
eneciese a varios propietarios han de constituir la hipoteca todos ellos, no pudiendo estar some-
·oo a limitaciones, condiciones, sustituciones, prohibiciones de disponer ni ninguna otra figura que
suponga una limitación.
2.1.4. La hipoteca, concepto, características, constitución, modificación y extinción
reve resumen de aplicación para las valoraciones de garantía)
Concepto: la hipoteca es aquel derecho real sobre un inmueble ajeno, constituido en garantía
te na obligación, que concede a su titular la facultad de promover la venta en caso de incumpli-
to de la obligación.
Caracteres: tiene un carácter REAL, por cuanto representa un poder directo sobre la cosa
. ya que la venta se promueve sin el consentimiento del dueño. Tiene un carácter ACCESO-
y a que su existencia y validez requiere la existencia y validez de una obligación que garanti-
ne un carácter INDIVISIBLE pues el deudor no puede pedir la cancelación parcial y en caso
"dirse la finca sigue toda la anterior respondiendo de la deuda, hasta el punto de que en el
d e ejecución, si el acreedor no accede a la división, se sacaría a subasta la finca primitiva
......,,..;s.,..-tose sin efecto la división, aunque constase en el Registro de la Propiedad. Este carácter de
,...-n,;~ i bili dad conlleva que la valoración deba ceñirse exclusivamente a la totalidad de la finca
~nic::~l que sirve de garantía, ni a una parte de ella, ni a ella más una parte.
Constitución: ésta debe hacerse mediante escritura pública y quedar inscrita en el Registro de
iedad, de forma que aunque se haya otorgado la escritura pública, si no llega a inscribirse,
eca no llega a existir. Asimismo, la hipoteca no existe si no existiera ni fuera válida la obli-
151
gación garantizada, aunque podría constituirse en garantía de deudas futuras o sometidas a con-
dición, pero en estos supuestos la hipoteca sólo llegará en verdad a existir si llega a hacerlo la obli-
gación, o si se hace constar en el Registro de la Propiedad tal nacimiento o cumplimiento de la obli-
gación.
Modificación: la hipoteca puede sufrir variaciones, no en su esencia, pero sí en cuanto a la obl i-

gación garantizada o en cuanto a la finca sobre la que recae. Tales modificaciones requerirán siem-
pre el consentimiento expreso del acreedor, excepción hecha de los supuestos de subrogación real ,
esto es , cuando por ministerio de la Ley se produce la sustitución de una finca por otra , como en
las reparcelaciones o compensaciones urbanísticas , o cuando la finca queda sustituida por una
suma de dinero, como sucede en los casos de expropiación forzosa .
Conviene tener en cuenta que ciertas modificaciones pueden dar lugar a la pérdida del rango
es decir, a que otra hipoteca o embargo posterior gane preferencia , lo que sucede casi automática-
mente cuando las condiciones del préstamo se hacen más onerosas que las iniciales, se sube el
interés o se modifica el plazo, por lo que conviene ser muy cuidadoso en cuanto a prestar el con-
sentimiento a la modificación. Las modificaciones deben constar también en escritura pública e ins-
cribirse en el Registro de la Propiedad.
Extinción: se extingue , por su carácter accesorio , por extinción o cumplimiento de la obligación

garantizada, y deja de existir aunque no se haga constar formalmente en el Registro de la Propie-
dad .
Otras formas son :
- Por cancelación voluntaria por el acreedor, aun siguiendo vigente la obligación garantizada.
- Por el agotamiento de la misma hipoteca, al ejecutarse en reclamación de la obligación cumplida.
- Por consolidación, es decir, cuando se reúnen en una misma persona la condición de acree-
dor y deudor, o dueño de la finca hipotecada.
- Por cancelación ordenada judicialmente en el supuesto de ejecución de hipotecas o embargos
anteriores preferentes.
2.1.5. Mercado hipotecario primario y secundario
Los préstamos hipotecarios que reúnan los requisitos para que puedan ser considerados opera-
ciones activas del mercado hipotecario, es decir:
Los requisitos propios de la hipoteca :
Garantía de un inmueble:
• Estable.
• Duradero.
• Asegurado.
• Tasado por sociedad homologada y de acuerdo con las Normas de valoración de la
EC0/805/2003.
Y, además, que el préstamo hipotecario reúna las siguientes condiciones :
• Sobre el pleno dominio de la finca .
152 LA LEY
CAPÍTULO 2 : EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
• Ser primera hipoteca.

• Sin sometimiento a limitaciones, condiciones, sustituciones , ni prohibiciones de disponer.
Pueden ser utilizados por las entidades financieras para la emisión de títulos hipotecarios (cédu-
s , bonos o participaciones hipotecarias), mediante un proceso que se denomina titulización , en el
ue los préstamos hipotecarios y en definitiva los inmuebles sobre los que recaen, garantizan ren-
tabilidad y seguridad .
De esta manera se ofrecen al mercado títulos que permiten:
• Colocar activos procedentes del ahorro colectivo en inversiones seguras a largo plazo .
• Financiar los préstamos hipotecarios con recursos ajenos de las entidades crediticias.
De esta manera se cierra el circuito del dinero , que fluye inicialmente de las entidades de crédi-
hacia el mercado y que con la titulización vuelve a ellas en forma de ahorro privado individual o
lectivo.
Los títulos emitidos son negociables en los mercados financieros y cuentan, gracias a la exis-
Encia de esos mercados de la liquidez necesaria .
os requisitos de seguridad , fundamentada principalmente en el rigor del mercado primario , y de

id ez, fundamentada principalmente en el mercado secundario, permiten que la rentabilidad de
1e se mercado pueda ser baja, tanto más baja cuanto mayores son la seguridad y la liquidez.
El gráfico que se incluye a continuación esquematiza este proceso , diferenciando el mercado pri-
rio, operaciones activas , del secundario , operaciones pasivas.
MERCADO HIPOTECARIO, PRIMARIO Y SECUNDARIO

-
M ercado
P rimario
BANCOS
CAJAS
~ préstamo hipotecario
SOCIEDAD
CIVIL
Entidades Financieras (mercado)
Garantía Hipotecaria
1 1® 1@ @
~ INMUEBLES 1 AHOR~~
PRIVAD
1 FONDOS l FONDOS
INVERSIÓN PENSIONES
1
1 TITULIZACI ON 1
TASACIONES HOMOLOGADAS!
1
1
1 SOCI EDAD~S 1
DE TASACION
CÉDULAS
®
ITITULOS HIPOTECARIOS 1 BONOS
PARTICIPACIONES
@
€
c ado
Secundario
153
2.1.6. El inmueble como garantía
Los requisitos fundamentales que debe reunir un inmueble para ser susceptible de servir de
garantía (es decir, para que la hipoteca pueda ser utilizada para la emisión de títulos en el merca-
do secundario) son:
• Constituir una finca registra!.
No son garantía suficiente las fincas que no figuren escritas en el Registro de la Propiedad o
aquellos inmuebles que no constituyan una finca independiente, o sea una parte de ella .
• Ser estable y duradero.
No son garantía suficiente las edificaciones efímeras, ni aquellas que sean fácilmente removí-
bies.
• Estar tasado .
El inmueble debe estar valorado por una sociedad homologada .
• Estar asegurado.
2.1.7. Fondos de inversión inmobiliaria. Sociedades de inversión inmobiliaria
Fondos de inversión inmobiliaria
Son instituciones de inversión colectiva, no financieras cuyo objetivo es la captación pública de

fondos que se destinarán a la compra de inmuebles para su explotación en alquiler.
Permiten a los pequeños ahorradores participar en la constitución de patrimonios inmobiliarios

para explotarlos en régimen de alquiler, siendo sus características principales:
Seguridad
Inversión a largo plazo
Carácter no especulativo
Diversificación
Transparencia
Patrimonio mínimo: 9,15 millones de euros totalmente desembolsado.
Inversión mínima: 7 inmuebles (se considera un único inmueble a todos los que integran un edi-
ficio).
Diversificación : ningún inmueble puede superar el 20% del activo total y ningún partícipe puede
tener más del 25% .
Valoración : todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al año. También cuando se
compran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoración para el mercad
hipotecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados . El valor de tasació
será la media aritmética entre el valor de actualización de la renta neta y el valor de mercad
supuesto libre de inquilinos, sin superar en ningún caso el valor de mercado. La actualización se
154 LALE
CAPITULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
efectuará con los tipos establecidos anualmente por la Dirección General del Tesoro y Política
Fi nanciera .
Gestión : sociedad gestora .
Sociedades de inversión inmobiliaria
Son sociedades anónimas de capital fijo cuyo objetivo es la captación de ahorro público para la
versión en bienes inmuebles con destino al arrendamiento.
Capital social mínimo: 9,15 millones de euros.
Número mínimo de accionistas : 1 OO .
Diversificación : ningún inmueble puede superar el 20% del total activo .
Inversión mínima: 7 inmuebles.
N ingún accionista puede tener más del 1%.
Valoración: todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al año. También cuando se
ao pran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoración para el mercado
tecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados. El valor de tasación
serc3 la media aritmética entre el valor de actualización de la renta neta y el valor de mercado
uesto libre de inquilinos, sin superar en ningún caso el valor de mercado. La actualización se
e:iectuará con los tipos establecidos anualmente por la Dirección General del Tesoro y Política
nciera .
G estión: Consejo de administración .
.8 . Las sociedades de tasación
s sociedades de tasación homologadas por el Banco de España nacen a partir de la Ley

-981 sobre Regulación del Mercado Hipotecario, anteriormente citada, y el Real Decreto 685/82 ,
e se definían los requisitos necesarios para formar una sociedad de tasación .
=- B anco de España controla las tasaciones mediante dos actuaciones :
• R egulando las sociedades de tasación, que deberán estar homologadas y registradas por el
Ba nco de España . Actualmente las sociedades están reguladas por el RO 775/97 sobre el régi-
en jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.
e dactando una Normativa de valoración detallada , tanto a nivel teórico como formal , que se
con creta actualmente con la ECO 805/2003 , cuyas principales características ya se han de-
sarrollado.
uisitos de homologación (RO 775/97):
s sociedades tendrán forma de sociedad anónima .

pital mínimo de 300.506 € íntegramente desembolsados .
· itar su objeto social a la tasación de todo tipo de bienes , empresas o patrimonios.
tar con un mínimo de 1 O profesionales , de los cuales al menos 3 han de estar vinculados.
155
• Disponer de organización con los medios técnicos y personales y los mecanismos de control
interno necesarios para asegurar un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, el cum-
plimiento de las Normas de valoración aplicables y el cumplimiento de obligaciones e incom-
patibilidades establecidas en este RD .
• Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse de su activi-
dad de tasación.
• Tener un Consejo de Administración formado por 3 miembros como mínimo.
Profesionales regulados por el RO 775/97
Existen dos tipos de profesionales :
• Profesionales competentes (tasadores): serán arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos

quienes valorarán las fincas urbanas, solares e inmuebles edificados con destino residencia l
y serán ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente, según la natura-
leza del objeto de la tasación , en los demás casos.
• Profesionales vinculados (supervisores de control interno): serán aquellos profesionales con
experiencia mínima de 3 años en la actividad de la tasación, que hayan celebrado con la socie-
dad de tasación o con la entidad de crédito correspondiente, un contrato de naturaleza civi l,
mercantil o laboral con la finalidad de garantizar los mecanismos de control internos necesa-
rios para asegurar un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, el cumplimiento de las
Normas de valoración aplicables y el cumplimiento de las obligaciones e incompatibilidades
establecidas por este RD.
• Los profesionales vinculados no podrán ser tasadores de ninguna otra sociedad de tasación,
distinta a la que pertenecen como vinculados .
Mecanismos de control interno de las tasaciones
Para el cumplimiento de los requisitos establecidos en el RD 775/97, la Normativa de valoracio-

nes ECO 805/2003 incluye una disposición adicional 2.a destinada a regular los mecanismos de
control de las sociedades.
Las sociedades deberán disponer de unos procedimientos que permitan asegurar:
El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo que
dispondrán como mínimo de:
• Una base de datos de información de costes y precios (en venta y alquiler) y de caracterís-
ticas de los inmuebles, suficiente en número, topología y localización, adecuadamente dis-
tribuida dentro del área geográfica en la que la entidad pretende operar.
• Datos actualizados de información estadística o de otra índole (subastas , precios de mate-
riales ... ) que sean utilizables para la tasación.
• Procedimientos de actualización de los datos recogidos en los 2 apartados anteriores.
• Las fuentes concretas de los datos anteriores.
• La metodología utilizada en el tratamiento de los datos anteriores.
• Los canales de transmisión de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilizació
de los mismos en las tasaciones.
156 LA LEY
El cumplimiento uniforme de las Normas de valoración aplicables , para lo cual deberán dispo-
ner de un manual de procedimiento, debidamente actualizado , en el que al menos se recojan :
• Los criterios concretos para la aplicación de dichas Normas , detallando los criterios de
medición y atribuciones de uso de las superficies , los parámetros y sistemas utilizados en
la homogeneización de comparables, la forma de validación de testigos , la interpretación de
la documentación registra! , los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias , la
forma de determinar la vida útil , los tipos utilizados para aplicar los métodos de actualiza-
ción y residual , la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos,
la previsión de la tendencia futura del mercado , la justificación de las plusvalías y minusva-
lías a aplicar al valor de reversión del suelo y los criterios para identificar los elementos
especulativos en las transacciones.
• El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervención es el mismo
de los profesionales vinculados , así como los criterios establecidos por la entidad para la
intervención de profesionales especializados en la tasación de inmuebles dedicados a usos
particulares.
• El sistema de formación y actualización de conocimientos de sus profesionales , especifi-
cando si los vinculados realizan o no valoraciones .
El cumplimiento uniforme del régimen de las obligaciones e incompatibilidades previstas en el

RD 775/97 a cuyos efectos deberá disponerse de la relación de personas físicas y jurídicas ,
para las que la sociedad o servicio de tasación no pueda realizar valoraciones por no poder
mantener una posición de independencia , así como los criterios utilizados para la confección
de dicha relación .
2..1.9. Legislación y normativa básica aplicable en la valoración
1. 9. 1. Valoración de garantía e hipotecaria
• Ley 2/81 de 25 de marzo (Regulación Mercado Hipotecario).

• Real Decreto 685/82 de 17 de marzo.
• Orden Ministerial de 14 de junio de 1982 - DEROGADA.
• Orden Ministerial de 1 O de enero de 1983 - DEROGADA.
• Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva en rela-
ción con las sociedades y fondos de inversión inmobi liarias.
• Orden Ministerial de 7 de diciembre de 1984 - DEROGADA.
• Orden Ministerial de 4 de octubre de 1985 - DEROGADA.
• Orden Ministerial de 28 de julio de 1989 - DEROGADA.
• Real Decreto 1289/91 de 1 de agosto.
• Real Decreto 727/93 de 14 de mayo.
• Régimen sancionador (BOE n .0 90 de 15 de abril de 1994 ).
• Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994. BOE n. 0 297 de 13.12.94.
• 0/EC0/805/2003 de 27 de marzo de 2003 (BOE 9 de abril) .
• Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo de 1997.
• Resolución de 20 de julio de 1999 (tasas de capitalización y de riesgo).
LEY 157
PERE GoNzALEZ NEBREDA , Juuo TuRMO DE PADURA Y EuLALIA VJLLARONGA SÁNCHEZ
• Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio (Inscripción en el Registro).

• Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
• Real Decreto 1307/1998 de 30 de septiembre (Fondos de Pensiones).
• Real Decreto 1589/1998 de 15 de octubre (Reglamento de Fondo de Pensiones).
• Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LOE) .
• RD 1867/1998 de 4 de septiembre (modifica el Reglamento hipotecario).
• Ley 20/98 de 1 de julio (reforma régimen jurídico Fll).
• Resolución de 20 de julio de 1999.
• Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro .
• Real Decreto- Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrónica.
• Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Orde-
nación y supervisión de los seguros privados .
• Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificación parcial del Real Decreto 1393/1990.
de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciem-
bre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva en relación con las sociedades y fo n-
dos de inversión inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras.
2 . 1.9.2. Legislación y normativa básica aplicable para /as instituciones de inversión colectiva
• Ley 46/1984 de 26 de diciembre , para las Instituciones de Inversión Colectiva de carácter n

financiero y su Reglamento.
• Ley 7 de julio 1992, que precisa el régimen de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobi-
liaria y de los Fondos de Titulización Hipotecaria .
• Real Decreto 686/1993 de 7 de mayo, que modifica el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26
de diciembre , y precisa el régimen de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria.
• Orden de 24 de septiembre de 1993 sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria
sus Normas de desarrollo.
• Ley 20/1998 de 1 de julio, de Reforma de Régimen Jurídico y Fiscal de las Instituciones de
Inversión Colectiva de Naturaleza Inmobiliaria.
• Ley 35/2003 de 4 de noviembre de Instituciones de Inversión colectiva .
• Reglamento de las Instituciones de inversión colectiva (proyecto 13/10/2004 ).
2.1 .9.3. Otros textos legales de interés para la valoración de garantía
• Régimen Sancionador aplicable a las Sociedades de Tasación (BOE n. 0 90 de 15 de abril "'

1994).
• Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de valoración de bienes inmue-
bles para determinadas entidades financieras . BOE n. 0 297 de 13 de diciembre de 1994. En •
en vigor el 1/4/1995 para Tasaciones Hipotecarias ; sustituida por: 0/EC0/805/2003 de 27
marzo de 2003 , BOE de 9 de abril de 2003, entró en vigor el 8 de octubre de 2003.
• Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo de 1997 sobre el régimen jurídico de homologación
los servicios y sociedades de tasación .
158 LAL
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMO BILIARIAS
• Resolución de 20 de julio de 1999, de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera,

por la que se establecen las nuevas tasas anuales mínimas y primas de riesgo a los efectos
de la valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras .
• Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Pro-
piedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
• Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
• Real Decreto 1307/1998 de 30 de septiembre (Fondos de Pensiones) .
• Real Decreto 1589/1998 de 15 de octubre (Reglamento de Fondo de Pensiones) .
• Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LOE) .
• RD 1867/1998 de 4 de septiembre , por el que se modifican determinados artículos del Regla-
mento Hipotecario .
• Ley 20/1998 de 1 de julio (reforma del régimen jurídico de los Fll).
• RD 2486/1998 de 20 de noviembre (BOE 27/Nov./98) (Provisiones técnicas para las Compa-
ñías de Seguros).
22 . VALORACIONES URBANÍSTICAS
22 .1. Evolución del marco legislativo
ntes de estudiar la situación actual , originada por la entrada en vigor de la Ley sobre el régi-
del suelo y valoraciones 6/98 , conviene hacer una breve referencia al recorrido seguido por la
eg1slación urbanística española.
L ey de 1956
L a Ley del suelo de 1956 reconocía en su exposición de motivos que el tráfico de terrenos no
~ en un régimen de competencia perfecta:
El tráfico sobre terrenos no se opera, por otra parte, en un régimen de competencia perfec-
ta, en el que pueda decirse que la ley económica del mercado determina naturalmente un pre-
cio justo, que excluya legítimamente toda intervención . Procede, pues, apoyar las valoraciones
en fundamentos objetivos, por lo que en la Ley se d istinguen los valores, inicial, expectante,
urbanístico y comercial.
Estas clasificaciones tienden a facilitar la urbanización y edificación del suelo en los supues-
tos en que suscita el conflicto de intereses entre el propietario y el beneficiario de la expropiación,
sin olvidar que en trance de tasar terrenos no urbanizados ante la disyuntiva de valorarlos a pre-
cio alto, con el beneficio para el primitivo propietario, o a precio económico, no mayor que el que
corresponde a la situación actual y sin considerar expectativas futuras, la elección es clara: es
preferible que el primero no obtenga beneficio y que el que hubiere de deri varse de la transfor-
mación de terreno en solar se atribuya, como estímulo, al urbanizador. Lo mismo cuando se trata
de justipreciar solares retenidos indefinidamente sin edificar por sus poseedores; por ello la Ley
previene explícitamente que en este supuesto no serán aplicables los valores comerciales.
s ifi caba los terrenos en rústicos , de reserva urbana y urbanos, indicando en su título 11 , capí-
. lo s tipos de valor aplicables a los distintos tipos de suelo .
ello establecía varias definiciones de valor: valor inicial, expectante, urbanístico y comer-
e stablecía de la siguiente manera :
159
Valor inicial, se entiende como el intrínseco de los predios, determinado por su aprovechamien-
to en el momento de la valoración, es decir, el que le correspondiese en la explotación rústica efec-
tiva o de que fuera naturalmente susceptible . Se aplica a los terrenos rústicos y a los viales, par-
ques y jardines, con carácter general.
Valor expectante , se entiende como el potencial de los terrenos en razón de las perspectivas
de aprovechamiento o utilización urbanística. Se aplica al suelo de reserva urbana y a los rústicos
que reúnen ciertas condiciones, con un máximo de 0,5 m 3 /m 2 •
Valor urbanístico, determinado en relación con las posibilidades de edificación resultantes del
planeamiento. Se aplica con carácter general a los suelos urbanos.
Valor comercial, se entiende como el mayor valor que, sobre los anteriores, puedan tener por
sus circunstancias de situación, concentración urbana u otras. Se aplica al suelo urbano vacante
en zonas consolidadas.
Ley de 1976
En la exposición de motivos quedaban reflejados los aspectos básicos de la reforma a realizar,

como eran:
El principio según el cual el planeamiento no concede directamente el derecho a edificar tiene

su reflejo en materia de valoraciones del suelo, en la adopción del criterio según el cual el valor
que a éste se /e reconoce debe estar en función del grado de cumplimiento de /as obligaciones
y cargas derivadas del Plan que se observe en cada caso. El valor se independiza así, en gran
medida, de las puras calificaciones formales y se hace depender fundamentalmente del efecti-
vo cumplimiento del Plan, del que depende asimismo la adquisición del derecho a edificar.
Las innovaciones de esta materia, que comportan una estrecha relación con la valoración fis-
cal y una gran simplificación, se completan:
a) Llevando a sus últimas consecuencias el principio de valoración objetiva que se quebra-
ba en la Ley del Suelo con el reconocimiento de unos valores comerciales y que ocasio-
naba en la práctica diferencias desproporcionadas en relación con /as circunstancias, a
veces nimias, que daban lugar a la aplicación de uno y otro valor.
b) Eliminando el valor expectante, aplicable hasta ahora a la reserva urbana, con indepen-
dencia de la actividad de /os interesados.
e) Reconocimiento a /os arrendatarios e inquilinos afectados por expropiaciones, en su con
dición de sujetos pasivos, generalmente más débiles, de /as mismas, el derecho a s¡;
indemnizados conforme a la Ley de Expropiación Forzosa.
Clasificaba los terrenos en no urbanizables, urbanizables programados o no programados, aptos

para urbanizar y urbanos, en función del tipo de planeamiento redactado, plan general, Normas
subsidiarias, delimitación de suelo urbano.
a) El texto refundido de 1976 establecía los siguientes principios en materia de valoración:

b) Valoración de los terrenos con arreglo a los criterios de la legislación del suelo (arts . 103
144 TRLS76).
e) Tasación del suelo urbano y urbanizable tomando como referencia la valoración fiscal (
105 TRSL76).
Tramitación del expediente según lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa (art. 1

TRLS76) que resultaba, asimismo , de aplicación subsidiaria (art. 143 TRLS76).
160 LA
CAPiTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
La definición de los dos valores inicial y urbanístico, se establecía de la siguiente manera:
El valor inicial se utilizaba para tasar los terrenos clasificados como suelo no urbanizable (art.
107 TRLS76) y como límite inferior de valoración en aquellos casos en que resulte de aplicación el
valor urbanístico (art. 108 TRLS76).
La determinación del valor inicial se efectúa conforme señalaba el art. 104 TRLS76.
1. El valor inicial de un predio o unidad de cultivo, a efectos de esta Ley, se determinará:
a) Por rendimiento bruto que le correspondiera en la explotación rústica efectiva o de que

fuere naturalmente susceptible.
b) Por su valor medio en venta a efectos de su explotación agrícola.
En ningún caso se podrán tomar en consideración valores o rendimientos que tengan rela-
ción directa o indirecta con la posible utilización urbana de los terrenos.
2. En el rendimiento rústico se estimarán comprendidos el agrícola, el forestal, el ganadero,

el cinegético y cualquier otro semejante.
3. Entre los rendimientos de los que una finca fuere naturalmente susceptible, podrán esti-
marse los resultantes de transformaciones que puedan operarse con los medios normales, tanto
mecánicos como técnicos o de capital, existentes para el desarrollo de la explotación agraria y
conducentes al máximo aprovechamiento de la fertilidad de la tierra, pero no los hipotéticamen-
te resultantes de una supuesta aplicación de medios extraordinarios.
4. En las unidades de cultivo directamente explotadas por los propietarios se establecerá

además el premio de afección que deba series atribuido en el supuesto de expropiación forzo-
sa.
5. Cuando el valor inicial que se llegue por aplicación de los criterios anteriores sea inferior
al que constara en valoraciones catastrales, índices municipales y otras estimaciones públicas
aprobadas, prevalecerá la más alta de las que concurran sobre el terreno.
Se tasaban con arreglo al valor urbanístico los terrenos clasificados como suelo urbano o urba-
r-i:za ble en todas sus categorías (art. 108 TRLS76). Dicho valor urbanístico se determinaba según
dispuesto en el art. 1 05 TRLS76.
1. El valor urbanístico se determinará en función del aprovechamiento que corresponda a

los terrenos según su situación, conforme al rendimiento que a dicho aprovechamiento se atri-
buya a efectos fiscales al iniciarse el expediente de valoración .
2. El aprovechamiento que, en todo caso, servirá de base para la determinación del valor
urbanístico una vez deducidos los terrenos de cesión obligatoria que afecten a aquél, será el
siguiente:
• En el suelo urbanizable no programado, el que resulte de su uso e intensidad de ocupa-

ción, determinado en el Plan General.
• En el programado, el aprovechamiento medio del sector.
• En el urbano, el permitido por el Plan o, en su caso, el aprovechamiento medio fijado a los

polígonos o unidades de actuación sujetos a reparcelación y, en su defecto de Plan, tres
metros cúbicos por metro cuadrado, referidos a cualquier uso.
y 161
3. El valor urbanístico que se determine en función de estos criterios podrá aumentarse o

disminuirse en un 15% como máximo en consideración del grado de urbanización y de las pecu-
liaridades específicas de los terrenos de que se trate.
Dicha corrección se aplicará con independencia de la que por conceptos análogos, procedie-
ren con arreglo a la legislación tributaria.
Como se ha visto, en comparación con el texto de la Ley de 1956, se eliminó o mejor dicho se
refundió el valor expectante y el comercial con el urbanístico, fijándose éste en función de los dis-
tintos aprovechamientos lucrativos.
Reglamentos de planeamiento, gestión y disciplina urbanística
En el reglamento de gestión, en sus artículos 145 y 146 se hacen las siguientes referencias rela-
tivas al valor urbanístico:
145. El valor urbanístico de los terrenos será el determinado a los efectos de la contribu-
ción territorial urbana, siempre que concurran los siguientes requisitos:
a) Que las condiciones de uso y volumen consideradas para la determinación del valor bási-
co del suelo en la citada contribución correspondan a las del planeamiento urbanístico vigente
en el momento de fijarse la valoración, a cuyo efecto se solicitará de la Delegación de Hacien-
da respectiva certificación comprensiva de las propuestas y acuerdos formulados.
b) Que desde la fecha de la valoración fiscal no hubiere transcurrido el plazo de cinco años
a que se refiere el art. 26 del texto refundido de la contribución territorial urbana.
146. Cuando no se hayan determinado los valores a efectos de la contribución urbana o

cuando después de haber sido establecidos hubiesen variado las circunstancias de planeamien-
to urbanístico o cuando hubiere transcurrido el plazo de cinco años indicado en el artículo ante-
rior, el aprovechamiento a tener en cuenta para determinar el valor urbanístico será el siguien-
te:
a) En el suelo urbanizable no programado y el apto para urbanizar, el aprovechamiento que

resulte del uso e intensidad de ocupación de los terrenos, determinado en el plan general o en
las Normas subsidiarias y complementarias del planeamiento.
b) En suelo urbanizable programado, el aprovechamiento medio del sector, después de

haberse deducido, en su caso, el exceso respecto del aprovechamiento medio de todo suelo
urbanizable programado.
e) En suelo urbano, el aprovechamiento permitido por el Plan o, en su caso, el aprovecha-

miento medio resultante de la reparcelación o compensación en el polígono o unidad de agru-
pación de que se trate, y en defecto del Plan, el aprovechamiento de tres metros cúbicos por
metro cuadrado, referidos a cualquier uso.
A criterio de muchos operadores este reglamento está vigente , ya que nunca fue derogado, y la
posibilidad de derogarlo es compleja en el actual sistema de competencias legislativas en esta
materia.
Ley 8/90 y Texto refundido Ley del Suelo de 1992
El preámbulo de la Ley 8/90, de reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo mar-
caba como uno de los objetivos fundamentales de la misma «determinar el contenido económico
162 LALE
el derecho (de Propiedad), valorando, a efectos expropiatorios, las diferentes facultades que lo
legran, según su grado de adquisición».
La Ley regulaba los derechos y deberes de los propietarios del suelo afectado por el proceso de
rb anización y edificación.
La modificación conceptual más interesante de esta ley es que no reconocía, de entrada y auto-
áticamente , el derecho al aprovechamiento urbanístico al propietario del suelo , sino que éste los
adquiría escalonadamente .
Dichos derechos y deberes esquemáticamente quedaban estructurados de la siguiente forma:
Derecho a urbanizar: se adquiere con la aprobación definitiva del planeamiento más detallado.
Derecho al aprovechamiento urbanístico: se adquiere con el cumplimiento de los deberes de

cesión, equidistribución y urbanización .
Derecho a edificar: se adquiere con la obtención de la licencia para edificar ajustada al plane-
iento.
Derecho a la edificación: se adquiere con la terminación de la obra ajustada a la licencia y a lo

señalado por el planeamiento.
Asimismo el preámbulo indicaba que: «En materia de valoraciones, la legislación y ordenación

anísticas deben suministrar sólo los aprovechamientos susceptibles de adquisición, correspon-
·endo la valoración de éstos a las Normas fiscales».
El art . 46 TRLS92 , establecía que las valoraciones del suelo se efectuarían con arreglo a los
·t erios establecidos en la misma. Dichos criterios regirán cualquiera que sea la finalidad que
tive la expropiación y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime. El art. 215
LS92 establecía , no obstante, la aplicación supletoria de la legislación general de la expropia-
- · n forzosa.
La valoración de suelo debía de tener en cuenta dos circunstancias: la clasificación del suelo
bre la que se opera y el grado de adquisición de facultades urbanísticas alcanzado. El art. 48
TR LS92 establecía los criterios de valoración de los terrenos según la clase de suelo.
1. El suelo no urbanizable y el urbanizable no programado que no cuente con Programa de

Actuación Urbanística se tasarán con arreglo al valor inicial.
2. El suelo urbanizable que no cuente con el planeamiento de desarrollo preciso, según la

legislación urbanística aplicable, se tasará agregando al valor inicial del terreno el 25% del coste
estimado de su futura urbanización con arreglo a las Normas del plan correspondiente o, en su
defecto, del coste de la conversión del terreno en solar.
3. El suelo urbano cuya ordenación detallada no se contuviera en el planeamiento general

vigente al tiempo de practicarse la valoración, se tasará con arreglo al planeamiento anterior,
salvo que el valor así obtenido exceda del correspondiente al 50% del aprovechamiento urba-
nístico susceptible de apropiación por su titular conforme al nuevo planeamiento, en cuyo
supuesto se aplicará el valor del citado porcentaje.
4 . La valoración de los terrenos urbanos y urbanizables respecto de los que se hubiera com-
pletado su ordenación urbanística se hará de conformidad con su valor urbanístico.
L EY 163
Los artículos 49 y 50 definen los conceptos de valor inicial y valor urbanístico de la siguiente
forma:
Valor inicial: «El valor inicial se determinará aplicando los criterios contenidos en las disposicio-
nes que regulan las valoraciones catastrales del suelo de naturaleza rústica , sin consideración algu-
na a su posible utilización urbanística ... » .
Valor urbanístico: «El valor urbanístico se determinará en función del conjunto de derechos o
facultades de este carácter que, en el momento de practicarse la valoración se hubiera adquirido».
Los artículos 51 a 56 fijaban los criterios de valoración en función del grado de adquisición de
facultades urbanísticas y otras circunstancias .
El art. 52 fijaba los criterios de valoración cuando se extinguían el derecho a urbanizar, po

incumplimiento de los deberes de cesión , equidistribución y urbanización en los plazos estableci-
dos.
El art. 53 establecía que: «Una vez adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico, &
valor urbanístico de un terreno se determinará por aplicación a dicho aprovechamiento del va /o
básico de repercusión en el polígono, corregido en función de su situación concreta dentro d&
mismo» .
El art. 55 establecía que: «Los terrenos cuyo propietario tenga adquirido el derecho a edifica '""
(por la obtención de la licencia de edificación) se tasarán añadiendo al valor urbanístico del apro-
vechamiento autorizado por la licencia, el 25% del coste de ejecución del proyecto para el que se-
obtuvo la misma y la totalidad de los gastos que, justificadamente, estén motivados por la edifica-
ción proyectada o iniciada».
El art. 56.2 establecía que adquirido el derecho a la edificación por la conclusión de las obras a
amparo de licencia no caducada y conforme a la ordenación urbanística: «El valor del suelo en =
momento de concluirse la edificación será el correspondiente al aprovechamiento urbanístico qvs-
efectivamente se hubiera materializado sobre el mismo, sin adición o deducción alguna».
2.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones
La actividad de la tasación inmobiliaria ha estado dividida durante muchos años en dos ámbitos
muy diferenciados:
Las valoraciones urbanísticas, expropiatorias y administrativas, apoyadas normalmente e n

valoración fiscal, y sometidas a Normas y formulaciones derivadas de Legislaciones y Reg
mentaciones más o menos artificiosas, no siempre concordantes entre sí, con vigencia leg:¡.
incierta , aplicación controvertida y a veces contradictoria .
Las valoraciones de garantía , hipotecarias y financieras; basadas en Normas y regulacio

más actuales y adecuadas a la realidad económica e inmobiliaria .
Las técnicas utilizadas son y han sido muy diferentes, pero mientras las segundas han seg
un proceso de tecnificación, homologación internacional y acercamiento al mercado real, las pri
ras han ido paulatinamente quedando ancladas en sus propias contradicciones sin evolución e s
cífica, si exceptuamos las muy interesantes aportaciones técnicas que han supuesto los nuevos -
temas de tasación masiva de la valoración catastral y la modernización de sus procesos.
164 LA
La aparición de la Ley 6/98 puso teóricamente las bases técnicas y jurídicas para poner fin a esa
icotomía, arrinconando definitivamente los mecanismos y artificios que se oponían a que las valo-
ciones urbanísticas se realizasen con los criterios y métodos de valoración que se utilizan en el
ercado real, «proyectando una sombra de injusticia ... ».
Existen todavía, y existirán durante algún tiempo aún tasadores «nostálgicos», que pretenderán
ntener, o cuando menos hacer pervivir, alguna de las obsoletas formulaciones utilizadas en el
pa sado. Para los autores no queda ningún resquicio a la duda: fueron definitivamente derogadas a
estos efectos.
Modificaciones conceptuales. La exposición de motivos
El inicio del punto 3. 0 de la Exposición de Motivos de la LRSV 6/98 no puede ser más contun-
¡¡:ente:
En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer
un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asig-
na a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que,
con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente
interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Admi-
nistración y contribuye a deslegitimar su actuación.
La valoración urbanística, a partir de la LRSV 6/98 debe ceñirse escrupulosamente al valor real
m ercado y no a otro ; a partir de su entrada en vigor no debía haber sino un solo valor: el de
rcado.
Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya
reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del
Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habrá sino un solo valor, el valor que el bien tenga
realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo
que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la
Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función ,
claro está, de la clase de suelo y; en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de
sus características concretas.
Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en
un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de
dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habi-
da cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y
aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparación no
sea posible, en los citados suelos -sin desarrollo previsible a corto plazo- el método alternativo
será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado
y naturaleza, que es el método tradicional.
~.Bm entablemente en el articulado de la LSRV 6/98 no se desarrollaron de manera suficiente-

, ,_~o explícita los mecanismos o las técnicas para conseguirlo, lo que ha dado pie a interpretacio-
e acaban desvirtuando los objetivos de la Ley. De ese modo el método de valoración por
.--.l!:"rnt::~ración con el mercado, quedó restringido en la práctica a los suelos no urbanizables.
o es que la valoración por comparación con el mercado, aun siendo el método más objeti-
ci onal, presenta, en algunos casos, dos inconvenientes:
falta de transacciones de fincas comparables
poca transparencia del valor de transacción
165
El legislador ha previsto esa dificultad y otorga una salida airosa, permitiendo la utilización de u
método alternativo: el de Capitalización de las rentas reales o potenciales.
Pero en la práctica, en aquellos suelos en que el proceso urbanizador se ha iniciado, o están e

condiciones de que se inicie, la variabilidad de factores que inciden en su valor real de mercad
hace inaplicables esos dos métodos remitiéndose la Ley al método comúnmente utilizado para
determinar el valor de mercado en esos casos: el método residual.
Y es precisamente aquí donde se produce la desviación más importante entre lo que la Ley pre-
tende y su aplicación. Con el pretexto de que la LRSV no establece exactamente en qué consiste
el método residual ni se remite explícitamente a una Normativa concreta, algunas veces los meca-
nismos que se utilizan no consiguen el objetivo de determinar el valor real de mercado.
Claro está que paralelamente existe una voluntad de acercar los valores catastrales a los de
mercado , y debe dejarse la puerta abierta a que si aquéllos presentan esa cualidad de identificar-
se con éstos, sean directamente aplicables. Pero si no coincidieran, habrán perdido su vigencia
a esos efectos, y la tasación deberá efectuarse calculando el valor de repercusión por el métod
residual.
En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio planea-

miento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones
de desarrollo, el método de cálculo consistirá en la aplicación al aprovechamiento correspo
diente del valor básico de repercusión, recogido en las ponencias catastrales para el terreno de
que se trate, valor que dé conformidad con lo dispuesto en la Ley 3911988, reguladora de las
Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se
fijan a partir de un estudio previo de dichos valores. Finalmente y para el caso de que no exis-
tan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia
haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el méto
residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto p
el sector público como por el privado.
La Exposición de motivos no define, con suficiente precisión , la metodología residual a utilizar.

ya que son varias las maneras o técnicas de aplicarla , habiendo incluso quien pudiera considerar
que la fórmula contenida en la Norma 16 del RD 1020/93 de Normas Técnicas de Valoración Catas-
tral es en sí un «método residual». Pero el párrafo siguiente no deja lugar a dudas, se trata de apr
carla metodología residual: «[. ..]como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasacio-
nes que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y financiero ... »
La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia, en gener.

con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de dedu
la totalidad de los costes de urbanización que en cada caso estuvieran pendientes, así como /os
costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar
terreno de la condición de solar, tal como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasa-
ciones que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero. El estricto realismo
que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad d
tráfico jurídico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de la ges-
tión urbanística y en una reducción en los costes innecesarios que su prolongación en el tiem-
po inevitablemente añade.
Los valoradores y técnicos que trabajan en ese ámbito «de la tasación financiera e inmobiliaria»,
saben muy bien a qué se refiere el legislador: a las técnicas de valoración por análisis de inversio-
nes esperadas , también conocido por método residual dinámico, y en su defecto, el método resi-
dual estático.
166 LA LEY
CAP ÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Afortunadamente, la publicación de la OM de 30 de noviembre de 1994 ya había establecido de

- nna muy técnica y precisa en qué consisten y cómo se aplican ·los métodos residuales , constitu-
- -endo una referencia metodológica , oficialmente aprobada y técnicamente adecuada a la realidad
e l mundo financiero e inmobiliario y dotada de los sistemas de adaptación a la cambiante coyun-
- ra económica de cada momento.
La Normativa que la sustituyó , EC0/805/2003 , mantiene ese carácter.
Después de unos cuantos años de aplicación, la percepción de sus efectos es menos optimista
e en el momento de su promulgación . Se hacen aún muchas valoraciones urbanísticas en las
el resultado final, el valor, dista mucho de ser el de mercado, y lo que es más grave , en el pro-
o de cálculo no es la preceptiva búsqueda del valor real , el objetivo del trabajo .
La Ley, que debía permitir deshacer la dicotomía entre las valoraciones de garantía y las urba-
. ·cas , y permitir que todos los técnicos que se dedican a este oficio de valorar inmuebles, habla-
el mismo lenguaje y utilizasen técnicas similares no lo ha conseguido por ahora suficientemen-
: y lo que es más grave: como no se cumplen realmente sus determinaciones, las de la LRSV, no
a producido el deseado aumento de la seguridad del tráfico jurídico, no se ha reducido la con-
·v idad, y en los procesos expropiatorios la obtención de un precio justo resulta una carrera de
á culos y de fondo , donde sólo unos pocos logran obtener compensaciones dignas, incumplien-
en los demás casos uno de los preceptos de nuestra Constitución.
a Ley 6/98 en su exposición de motivos declaraba como objetivos intentar evitar dos formas de
rar hasta entonces imperantes:
• Las fórmulas artificiosas .

• Las metodologías sin fundamento o con fundamento aparente.
· ara conseguir con ello acabar con :
• U na fuente interminable de conflictos .

• Las sombras de injusticia que planean sobre la actuación de las Administraciones.
·• La falta de credibilidad de la Administración.
• La desligitimización de la actuación de la Administración.
balance no puede ser optimista , continúan utilizándose fórmulas artificiosas , continúan apli-
.....,.-.n.... se metodologías sin fundamento o con fundamento aparente con argumentos tan peregrinos
«es lo que pone la Norma» o «siempre se ha hecho así» , pero que de hecho esconden dos
::r:::::tJ4emas: la falta de preparación de algunos valoradores, y la falta de escrúpulos de algunos
.- -........::u tes en el proceso que pretenden mantener el criterio de que la valoración es manipulable en
~-rii-ñ ·n
. de intereses que nada tienen que ver con la legítima búsqueda del precio justo.
o consecuencia :
an aumentado los conflictos .

• Continúa planeando una sombra de injusticia .
• las Administraciones han perdido aún más credibilidad si cabe con honrosas excepciones.
o existe más percepción de legitimidad en las actuaciones Administrativas sino de más arbi-
ri edad .
167
Posteriormente, en mayo de 2003 , la Ley 10/2003, vino a dar la razón de una manera contu n-
dente a quienes sostenían la tesis de que debían utilizarse los métodos del mercado financiero e
inmobiliario, concretando además que en el caso de los suelos urbanizables debe utilizarse nece-
saria y obligatoriamente el método residual dinámico «de la Normativa hipotecaria» .
Se dio fin así a cuatro años de controversias entre algunos tasadores y peritos, los distintos ope-
radores y los Jurados y Tribunales, aclarando los términos ya expresados en la propia LRSV 6/98.
pero no suficientemente concretados para algunos.
Pero al mismo tiempo se disipa una duda que los propios expertos que ya venían aplicando las
técnicas de la OM 30/11/94 podían tener: cuándo debe aplicarse el estático y cuándo el dinámico.
Desde la 10/2003 está claro: en los suelos urbanizables siempre se ha de utilizar el método res·
dual dinámico.
Persisten no obstante algunas dudas de interpretación:
./ En los suelos urbanos, la Ley 1 0/2003 no establece de forma literal qué método debe utiliza -
se , lógicamente debe entenderse que al «abrir» a las valoraciones urbanísticas la metodolcr-
gía de garantía , ya no hay duda: el método residual estático , pero como no lo dice expresa-
mente, es posible que todavía subsistan operadores reticentes y recalcitrantes que pretend
sostener que no y continúen aplicando formulas «artificiosas ... » como la derivada de las No -
mas técnicas de valoración catastral. El desarrollo de las técnicas de valoración de garantía
con la aparición de una nueva Normativa más clara, más técnica y más ajustada a la realid a
permite abrigar esperanzas de que sea progresivamente acogida , en todos los casos p
todos los operadores (véase apartado 2 .6.2) .
./ Cuando los suelos urbanos, no puedan ser puestos en valor edificándolos de forma inmedia-
ta, ¿qué método debe aplicarse el estático o el dinámico?
La aparición de la 0/EC0/805/2003 de 27 de marzo (de obligada aplicación a las valoracicr-

nes de garantía , incluidas las hipotecarias, a partir del 9 de octubre de 2003) lo establece m
claramente: cuando el plazo previsible de disposición del suelo para ser edificado, sea su pe-
rior a un año debe utilizarse el método residual dinámico, necesaria y obligatoriamente ;
caso contrario , puede utilizarse el estático , dando libertad al tasador para que utilice uno
otro en función de la finalidad específica de la valoración, las condiciones en que deba rea
zarse y las características del suelo de que se trate.
En el capítulo 5 se desarrollarán los criterios y los métodos de valoración que son de aplicaci ·
en las valoraciones urbanísticas.
2.2.3. La legislación autonómica
La legislación autonómica en materia de urbanismo: incidencia en las valoraciones.
En general las competencias en materia de urbanismo en España corresponden a las comu ·

dades autónomas .
En consecuencia cada Comunidad Autónoma tiene su legislación propia en materia urbanística
Son de competencia exclusiva del estado , el Régimen del suelo , los criterios y los métodos d
valoración.
168 LAL
En cuanto al Régimen del suelo , la legislación estatal establece en qué tipos puede clasificarse
suelo:
• no urbanizable,
• urbanizable, en sus dos modalidades:
son ámbito delimitado y condiciones para su desarrollo , y

sin ámbito delimitado ni condiciones para su desarrollo.
• urbano, también en sus modalidades: consolidado o no consolidado por la urbanización.
Es la legislación estatal la que determina qué es lo que se entiende por cada tipo de suelo, pero
esponde a las CC.AA. su desarrollo y la fijación de las condiciones para ello.
En cuanto a los criterios y métodos de valoración la legislación estatal es determinante.
El Planeamiento urbanístico y la gestión urbanística son competencias autonómicas exclusiva-

nte.
E n las valoraciones urbanísticas es preciso utilizar los criterios , métodos y carácter del suelo que
·van de la legislación estatal , pero resulta también imprescindible utilizar criterios urbanísticos
derivan de la legislación autonómica y del planeamiento , que es también competencia de ésta .
Habitualmente, parámetros como el aprovechamiento urbanístico , cesiones , sistemas genera-

es, red primaria, red secundaria , edificabilidad , usos, etc., se derivan de la legislación urbanística
onómica, y son necesarios para la valoración urbanística , por lo que su conocimiento resulta
rescindible para el tasador y para los operadores.
En resumen puede afirmarse , de forma general , que en la valoración urbanística el aprovecha-

- nto urbanístico, deriva de la legislación autonómica y el rendimiento o valor de repercusión de
a eg islación estatal.
2..2.4. Corolario: la legislación urbanística y las valoraciones
a legislación urbanística es cambiante , se ha modificado substancialmente en numerosas oca-

es tal como se ha analizado anteriormente , y probablemente continuará cambiando , en función
las circunstancias y de las opciones políticas en materia de suelo.
Al ser el suelo la materia prima necesaria para la producción de viviendas y ser la vivienda un
c ho constitucional, es obligado que la política de suelo sea una prioridad para los Gobiernos y
las Administraciones Públicas ; lo que justifica su preocupación para impulsar marcos jurídicos
permitan resolver los problemas de suministro de suelo adecuados a las necesidades reales
la sociedad .
ero ello no es óbice para que , en cualquier caso , el valor del suelo sea función de lo que se
e construir en él , y esa relación entre el aprovechamiento y el valor, o entre lo que se puede
truir y su valor, debe establecerse con las técnicas adecuadas , independientemente de qué es
ánto es lo que se puede construir en un suelo , es decir de su aprovechamiento, e independien-
nte también, de quién sea su propietario , o a quién corresponda en cada caso el valor que el
ti ene .
EY 169
Su valor, el valor del suelo, será siempre consecuencia de su utilización inmobiliaria , y la mane-
ra en que se relacionan ambas magnitudes: aprovechamiento y valor es la esencia de la valo-
ración .
Puede darse también la circunstancia que ese valor, el que tiene el suelo como consecuencia de
su utilización inmobiliaria, no corresponda al propietario inicial, en todo o en una parte. La legisla-
ción determinará si ello es así y en qué proporción . En consecuencia, el valor deberá «repartirse»
en varios derechos. La valoración de todos y cada uno de ellos es objeto de las técnicas de val o-
ración (véase capítulo 6 : apartados 6.2, 6.3, 6.4 , 6.5, 6.6 , 6.7, y 6.8).
2.3. VALORACIONES DE MERCADO
Valoraciones de mercado
Se han enumerado en el capítulo anterior (apartado 1.2) , los objetos y las finalidades a q ue
puede referirse una valoración inmobiliaria , siendo una de las finalidades más frecuentes la deter-
minación del valor a los únicos efectos de conocer su valor real en el mercado.
Las relaciones entre personas físicas o jurídicas y el tráfico inmobiliario hacen necesarias las
valoraciones inmobiliarias en numerosas ocasiones y supuestos que ya han sido enumerados.
Cuando se trate de determinar el valor real de mercado, es decir, el precio más probable a q e
puede venderse el bien inmueble, se aplicará el método de comparación con el mercado, con prio-
ridad a todos los demás métodos, en todos los casos .
Si la utilización de este método no fuera posible por carecer de muestras comparables o por
existir un mercado representativo, se calculará el valor por el método de actualización de las re
tas , en el caso de inmuebles en explotación y por un método residual en el caso de suelos.
En general los criterios y métodos a utilizar son los que se contienen en las Normas de
E C0/805/2003.
Cuando se trate de valoraciones de mercado que hagan referencia al ámbito financiero e inmo
liario, a la valoración de activos de sociedades mercantiles, ya sea para aportación a su capital soci
de inmuebles, para la segregación, fusión , o disolución, serán de aplicación las Normas europeas
valoración (NEV) , prácticamente coincidentes con las que se contienen en la ECO 805/2003.
Por tanto las valoraciones de mercado, se realizan en función de la finalidad concreta de la ta sa-
ción y del objeto de tasación con los métodos de valoración de las Normas técnicas de valoraci ·
para determinadas entidades financieras, y con las Normas Europeas de Valoración, coincidentes
en lo esencial con aquellas.
2.4. NORMAS EUROPEAS DE VALORACIÓN (NEV)
Las Normas Europeas de Valoración hacen referencia a todas las valoraciones del mundo finan
ciero e inmobiliario:
• Garantía de préstamos . Garantía hipotecaria.

• Provisiones técnicas de las compañías de seguros.
• Garantía de depósitos e inversiones: FP, Fll, Sil.
170 LAL
CAP iTULO 2: EL MARCO LEG AL DE LAS VALORACIONES INM OBILIARIAS
• Valoraciones para los estados financieros (valoración de activos fijos).

• Sociedades de desarrollo (sociedades comerciales , inmobiliarias y promotoras) .
• Evaluación de negocios (fusiones, adquisiciones y ventas).
• Valoraciones para los índices de la propiedad inmobi liaria
(planes de pensiones colectivos especializados en bienes inmobiliarios.
En el mercado de valores , los índices suministran una medida de actuación dedicados al
seguimiento de la actuación global.
• Unión temporal de empresas y sociedades limitadas .
• Propiedades internacionales.
E n ellas se hace una referencia a los profesionales de la valoración inmobiliaria exigiendo una
petencia profesional de la que el propio tasador se hace responsable:
«Los tasadores, antes de acometer un encargo internacional, garantizarán que poseen la expe-
- n cia exigida o pueden cooperar con un profesional adecuadamente cualificado y con la técnica
conocimiento local necesarios» (NEV 7.08).
De esta manera , el tasador debe tener la calificación técnica y la experiencia adecuada y se res-
abiliza de ello; y si no la tuviere , está obligado o bien a renunciar al encargo o bien a cooperar
un profesional adecuadamente cualificado. Pero además es exigible que el tasador tenga cono-
- iento del mercado local , debiendo en caso contrario cooperar con un profesional que sí lo tenga.
C omplementariamente a las propias NEV, se han dictado directivas de la Comunidad Europea

e hacen referencia a la valoración inmobiliaria.
Cuarta Directiva de la CE (781660/CEE) (mantenimiento de los métodos)
En la introducción de la directiva se hace mención a la necesaria homogeneidad de los sistemas

valoración:
«considerar que la coordinación de las disposiciones nacionales relativas a la estructura y al

contenido de las cuentas anuales y del informe de gestión, a las formas de evaluación, así como
a la publicidad de estos documentos en lo que se refiere especialmente a la sociedad anónima
y a la sociedad de responsabilidad limitada, reviste una importancia particular en cuanto a la pro-
tección de los socios y de terceros .. . considerar que deben coordinarse las diferentes formas de
valoración en la medida necesaria para garantizar la posibilidad de confrontación y la equivalen-
cia de las informaciones contenidas en las cuentas anuales.»
D irectiva de la Comunidad Europea (91/674/CEE) (métodos)
a Federación Europea de Expertos contables (FEE) apoya la adopción de las Normas lnterna-
ales de Contabilidad. El GATT también a través de la OMC y otros organismos internacionales
mienda la utilización de Normas y métodos comunes de valoración.
a NEV 1 0.03. Remite , en España, a la OM 30 Nov. 94 en lo que hace referencia a las tres pri-
s finalidades y la 0/EC0/805/2003 de 27 de marzo (BOE del 9 de abril de 2003) sustituyó a
.a O M 30 Nov. 94 y la adaptó a las NEV (y también a la LRSV 6/98).
or tanto , en las valoraciones que hacen referencia a las tres primeras finalidades: Garantía de
• tamos, Garantía hipotecaria, Provisiones técnicas de las compañías de seguros y Garantía
epósitos e inversiones: FP, Fll , Sil , es de aplicación plena la ECO 805/2003; en el resto de las
LE Y 171
finalidades antes citadas también lo es en cuanto a metodología aplicable , pero teniendo en cuen-
ta además las siguientes precisiones :
La valoración de activos no dinerarios (estados financieros, evaluación de negocios y

sociedades de desarrollo)
Los activos inmobiliarios susceptibles de valoración para los estados financieros de sociedades
mercantiles o para la evaluación de negocios de sociedades inmobiliarias pueden ser de diversa
índole según la siguiente clasificación, debiéndose valorar teniendo en cuenta esa circunstancia .
El objeto de la tasación: tipos de activos:
A. Inmuebles ocupados por la propiedad , para la finalidad del negocio:
a) Propiedades para uso determinado (gasolineras, discotecas, aparcamientos) .

b) Propiedades para uso no determinado (locales comerciales , oficinas).
B. Inmuebles de inversión: destinados a generar ingresos o plusvalías .

C. Inmuebles en exceso sobre las necesidades operativas del negocio.
D. Inmuebles que son «existencias comerciales», considerados como activo circulante .
El valor de tasación será , en cada caso el siguiente (selección de bases de valoración homogéneas):
• Valor de mercado: activos de inversión o como exceso a las necesidades operativas.

• Valor de uso actual : inmuebles ocupados para la finalidad de la empresa.
• Coste de reposición depreciado (CRD) : cuando no puedan establecerse valores basados e
el mercado .
Métodos de valoración
Los métodos de valoración que establecen las Normas Europeas de Valoración (NEV 11.07.6) so -
• Método de comparación
• Método de actualización de las rentas
• Técnicas de descuento de flujos de caja (DFC)
• Valoración residual
• Coste de reposición depreciado (CRD)
Es decir, los mismos métodos que desarrolla la EC0/805/2003 .
Las técnicas de valoración que se desarrollan en esta Normativa española están plenamente
adecuadas a los criterios de la Normas Europeas de Valoración.
2.5. VALORACIONES MERCANTILES
Valoración de activos inmobiliarios para el tráfico empresarial
Las valoraciones de activos no dinerarios de sociedades mercantiles constituidos por inmuebles

deben realizarse de acuerdo con las NEV y por tanto con las técnicas de la EC0/805/2003.
172 LAL
Un carácter más reglado de ese tipo de tasaciones tienen las que se realizan por expertos inde-
pendientes ante el registro mercantil , cuando la valoración se refiere a sociedades anónimas , y que
eben realizarse con carácter previo a la preceptiva inscripción en dicho registro de modificaciones
e su capital social.
La intervención del profesional de la valoración inmobiliaria ante el registro mercantil viene moti-
vada por la ley de sociedades anónimas , en particular por los artículos 38 y 39 que regulan las apor-
llaciones no dinerarias al capital social, que obligan a la valoración de ese tipo de activos por un
experto independiente y por los artículos 302 al 313 del Reglamento del Registro Mercantil que
reg ulan ese proceso.
Así el art. 38, en referencia a las aportaciones y de las adquisiciones onerosas establece:
«38. Aportaciones no dinerarias. Informe pericial.- 1. Las aportaciones no dinerarias, cual-

quiera que sea su naturaleza, habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios
expertos independientes designados por el Registrador Mercantil conforme al procedimiento que
reglamentariamente se disponga.
2. El informe de los expertos contendrá la descripción de cada una de las aportaciones no
dinerarias, con su datos registra/es, en su caso, así como les criterios de valoración adoptados,
con indicación de si los valores a que éstos conducen corresponden al número y valor nominal
y, en su caso, a la prima de emisión de las acciones a emitir como contrapartida.
El informe se incorporará como anexo a la escritura de constitución de la sociedad o a la de
ejecución del aumento del capital social, depositándose una copia autenticada en el Registro
Mercantil al presentar a inscripción dicha escritura.»
Se transcriben a continuación los artículos de la Ley de sociedades anónimas y del Reglamen -

el Registro mercantil que hacen referencia a las valoraciones de activos no dinerarios.
LEY DE SOCIEDADES ANÓNIMAS. CAPÍTULO 111
De las aportaciones. SECCIÓN PRIMERA
39. Aportaciones no dinerarias. Responsabilidad.- 1. Si la aportación consistiese en bienes

muebles o inmuebles o derechos asimilados a ellos, el aportante estará obligado a la entrega y
saneamiento de la cosa objeto de la aportación en los términos establecidos por el Código Civil
para el contrato de compraventa, y se aplicarán las reglas del Código de Comercio sobre el
mismo contrato en punto a la transmisión de riesgos.
2. Si la aportación consistiere en un derecho de crédito, el aportante responderá de la legiti-
midad de éste y de la solvencia del deudor.
3. Si se aportase una empresa o establecimiento, el aportante quedará obligado al sanea-
miento de su conjunto, si el vicio o la evicción afectasen a la totalidad o a alguno de los elemen-
tos esenciales para su Normal explotación.
Procederá también el saneamiento individualizado de aquellos elementos de la empresa
aportada que sean de importancia por su valor patrimonial.
LAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL. CAPÍTULO 11
nom bramiento de expertos independientes y de auditores de cuentas
302. Solicitud del nombramiento de expertos independientes.- 1. La solicitud de nombra-

miento de uno o varios expertos independientes para la elaboración de un informe sobre las
aportaciones no dinerarias a sociedades anónimas o comanditarias por acciones se hará
173
mediante instancia, por triplicado, dirigida al Registrador mercantil del domicilio social, expresan-
do las circunstancias siguientes:
1. a Denominación y datos de identificación registra/ de la sociedad o, en su caso, el nombre
y apellidos de las personas que promuevan la constitución de la sociedad, así como su domici-
lio.
2. a Descripción de los bienes, con indicación del lugar en que se encuentren, así como el
número y valor nominal y; en su caso, prima de emisión de las acciones a emitir como contra-
partida.
3. a Declaración de no haberse obtenido en los últimos tres meses otra valoración de los mis-
mos bienes realizada por experto independiente nombrado por el Registrador mercantil.
4. a Fecha de la solicitud.
2. La instancia deberá ir suscrita, al menos, por una de las personas que promuevan la cons-
titución de la sociedad, o, si ya estuviera constituida, por la propia sociedad.
303. Tramitación de la solicitud. - 1. Presentada la instancia, se practicará en el Libro Diario

el correspondiente asiento, en el que se identificará al solicitante y al presentante, y se indica-
rán sucintamente los bienes a valorar.
2. Practicado el asiento de presentación, se procederá a la apertura de un expediente nume-
rado, cuya existencia se hará constar por nota al margen de aquel asiento. En el expediente se
recogerán todas las incidencias a que se refieren los artículos siguientes:
304. Nombramiento de expertos independientes.- 1. Dentro de los quince días siguientes al

de la fecha de asiento de presentación, el Registrador designará, conforme a las Normas que se
dicten y; en ausencia de éstas, a su prudente arbitrio, un experto independiente entre las perso-
nas físicas o jurídicas que pertenezcan a profesión directamente relacionada con los bienes
objeto de valoración o que se hallen específicamente dedicadas a valoraciones o peritaciones.
2. Cuando los bienes a valorar sean de naturaleza heterogénea o, aun no siéndolo, o encuen-
tren en circunscripción perteneciente a distintos Registros Mercantiles, el Registrador podrá nom-
brar varios expertos, expresando en el nombramiento los bienes a valorar por cada uno de ellos.
3 . En la resolución por la que se nombre el experto o expertos independientes determinará
el Registrador la retribución a percibir por cada uno de los nombrados o los criterios para su cál-
culo.
La retribución de los expertos habrá de ajustarse, en su caso, a las reglas establecidas por
los respectivos Colegios Profesionales y a las Normas que a tal efecto se dicten por parte del
Ministerio de Justicia.
4. El nombramiento se hará constar por diligencia en los ejemplares de la instancia presen-
tada, uno de los cuales se entregará o remitirá al solicitante, otro será archivado en el Registro
y el tercero se remitirá al experto. En caso de pluralidad de expertos, se enviarán fotocopias dili-
genciadas a cada uno de los nombrados.
305. Incompatibilidades del experto.- 1. Son causas de incompatibilidad para ser nombrado
experto las establecidas para los peritos por la legislación procesal civil.
2. Cuando el experto nombrado fuese incompatible, deberá excusarse inmediatamente ante
el Registrador, quien, previa notificación a los interesados, procederá a la designación de otro
nuevo.
306. Recusación del experto.- 1. En cualquier momento, antes de la elaboración del informe,
los interesados podrán recusar al experto por concurrir causa legítima, comunicándolo al Regís~
trador, quien a su vez lo notificará al experto, por cualquier medio que permita dejar constancia
de la fecha en que se recibe la notificación.
Transcurridos cinco días desde la notificación sin que el experto se haya opuesto compare-
ciendo ante el Registrador, se anulará el nombramiento procediéndose a otro nuevo.
174 LA LEY
2. Si el experto se opusiese a la recusación, el Registrador, dentro de los dos días siguien-

tes, resolverá según proceda.
Contra la resolución del Registrador podrán los interesados interponer recurso ante la Direc-
ción General de los Registros y del Notariado en el plazo de quince días, a contar de la fecha
de notificación de la resolución .
307. Nombramiento a favor de un mismo experto.- El nombramiento de un experto que ya

hubiera sido designado por el mismo Registrador dentro del último año deberá ser puesto en
conocimiento de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
308. Notificación y aceptación del nombramiento.- 1. El nombramiento se notificará al exper-

to designado por cualquier medio que permita dejar constancia de la fecha en que se recibe la
notificación.
2. En el plazo de cinco días, a contar desde la fecha de la notificación, deberá el nombrado
comparecer ante el Registrador para aceptar el cargo, lo cual se hará constar por diligencia en
la instancia archivada en el Registro.
Aceptado el cargo, se extenderá el correspondiente asiento en el Libro de nombramientos de
expertos y auditores, indicándose el número de expediente.
3. Transcurrido el plazo a que se refiere el apartado anterior sin haber comparecido el desig-
nado, cualquiera que fuese la causa que lo haya impedido, caducará su nombramiento, proce-
diendo el Registrador a efectuar un nuevo nombramiento.
309. Plazo de la emisión del informe.- 1. Los expertos elaborarán su informe por escrito razo-
nado en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la aceptación del nombramiento.
Cuando concurran circunstancias excepcionales, el Registrador, a petición del propio exper-
to, podrá conceder un plazo mayor.
2. Si el informe no es emitido en el plazo concedido, caducará el encargo, procediéndose por
el Registrador a un nuevo nombramiento, sin perjuicio de la responsabilidad en que pueda haber
incurrido el experto por el incumplimiento de su mandato.
310. Emisión del informe .- Emitido el informe, el experto entregará el original a la persona
que hubiera solicitado su nombramiento y comunicará tal entrega al Registrador mercantil que
lo hubiera nombrado, quien lo hará constar en el expediente, que cerrará en ese momento
mediante la correspondiente diligencia. Esta circunstancia se consignará asimismo al margen
del asiento del nombramiento.
311. Caducidad del informe.- El informe emitido por el experto caducará a los tres meses de
su fecha, salvo que con anterioridad hubiera sido ratificado por el propio experto, en cuyo caso
prorrogará su validez tres meses más, a contar desde la fecha de ratificación.
312. Percepción de la retribución .- 1. Los expertos percibirán la retribución directamente de

la sociedad en cuyo nombre se hubiera solicitado el informe y, si ésta no se hubiera constituido,
de quien hubiera firmado la solicitud.
2. Los expertos podrán solicitar provisión de fondos a cuenta de sus honorarios antes de ini-
ciar el ejercicio de sus funciones .
313. Solicitud de nombramiento de expertos en caso de fusión y de escisión.- 1. En caso de

fusión o de escisión de sociedades, la solicitud de nombramiento de uno o varios expertos inde-
pendientes para la emisión del preceptivo informe se hará individualmente por cada una de las
sociedades que participan en la fusión o de las sociedades beneficiarias de la escisión.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el informe podrá ser común a todas las socie-
dades de que participen en la fusión cuando éstas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia, al
menos, una persona con poder de representación por cada una de las sociedades interesadas.
LEY 175
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SANC HEZ
La solicitud se presentará al Registrador mercantil del domicilio social de la absorbente o del

que figure en el proyecto de fusión como domicilio de la nueva sociedad a constituir, adjuntan-
do certificación del proyecto de fusión emitida por cada uno de los órganos de administración de
las sociedades solicitantes.
3 . No obstante lo dispuesto en el apartado primero, el informe podrá ser común a todas las
sociedades beneficiarias de la escisión cuando éstas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia,
al menos una persona con poder de representación por cada una de las sociedades afectadas.
La solicitud se presentará en este caso al Registrador mercantil del domicilio de cualquiera
de ellas, adjuntando certificación del proyecto de escisión emitido por cada uno de los órganos
de administración de las sociedades solicitantes.
2.6. VALORACIONES FISCALES
2.6.1. Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y las Normas Técnicas
de Valoración Catastral
Los valores fiscales tienen por finalidad establecer el valor de los inmuebles a efectos contribu-
tivos o fiscales, siendo su principal utilidad el servir de base para el establecimiento del Impuesto
sobre Bienes inmuebles de naturaleza urbana (IBI) y otros impuestos , con el del Incremento de
valor de los terrenos (Plusvalía), el impuesto de transmisiones patrimoniales u otros.
Las Normas de valoración a los efectos del IBI son las «Normas técnicas de valoración catas-
tral» (NTVC) contenidas en el RD/1 020/93.
A los efectos de plusvalía se utiliza la misma Normativa e incluso los mismos valores .
La valoración de los inmuebles según la Normativa catastral es aditiva , de forma que el valor d
inmueble se obtiene por suma del valor del suelo más el valor de la construcción , existiendo unos
coeficientes correctores a cada uno de los sumandos y otros aplicables al valor suma , en funci ·
de las características del inmueble.
El método de valoración de la construcción es el del coste , mediante el valor de reposición ,

culando su coste actual teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, deprecián d~
se , cuando proceda en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstan cias
contemplada en la Norma 13 para su adecuación al mercado.
Se entiende por coste actual el resultado de sumar al coste de construcción, incluidos los be e-
ficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan las construcci ·
La valoración de la construcción a nuevo se hace a través de un cuadro-marco a fin de posib

tar la valoración masiva.
La Norma 13 establece los coeficientes correctores del valor de las construcciones que son :
Coeficiente H): antigüedad de la construcción. Utiliza la depreciación logarítmica y se resume

unos cuadros de coeficientes de depreciación según tres tipos de usos y tres categorías para cada
(Véase capítulo 3 apartado 3 .1.2, en el que se detalla este procedimiento.)
Coeficiente 1): estado de conservación : Normal (1 ), regular (0 ,85) , deficiente (0 ,50) o ruinoso (0,
La Norma 14 establece el valor los coeficientes correctores de la suma de los valores del s
y de la construcción que son:
176 LA
C oeficiente J): Depreciación funcional o inadecuación (0 ,80).
Coeficiente K): Viviendas o locales interiores (0,75) .
Coeficiente L): Fincas afectadas por cargas singulares (declarados histórico-artísticos u otro tipo
protección):
• Protección integral (0, 70).

• Protección estructural (0,80).
• Protección ambiental (0,90).
Coeficiente M): Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco (0 ,80).
Coeficiente N): Apreciación o depreciación económica (de 1,80 a 1,00 y de 1,00 a 0,50).
En la Norma 15 se explicita la metodología general para la elaboración del cuadro marco de

i~al ores
del suelo y de las construcciones, de manera que «facilite los trabajos a realizar, de una
a mecánica y reciamente informatizable», que se concreta en el establecim iento de unas áreas
económicas homogéneas del suelo y de las construcciones a las que se les asigna un módulo bási-
de repercusión del suelo (MBR), unos coeficientes para cada uso y un módulo básico de cons-
cción (MBC) .
«Las áreas económicas homogéneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas
geográficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su compo-
nte construcción, tiene una similitud en sus características que permite obtener una modulación
su comportamiento. En general las áreas económicas homogéneas son asimilables al concep-
de término municipal, aunque en los enclaves geográficos con diferentes valores medios de mer-
cado, pueden definirse varias áreas dentro de un mismo término municipal.»
En lo que se refiere a la valoración de suelos, las NTVC son de una gran simplicidad, desarro-
. ndose en la Norma 16.
Norma 16. Modulación de valores.
Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobi-
rio, se establece la siguiente expresión:
1 Vv= 1,4 (Vr+ Ve) x FL

Es decir: Vr = (Vv/1 ,4 x FL) - Ve
En la que:
Vv = Valor en venta del productor inmobiliario, unitario (€/m 2 ).

Vr =Valor de repercusión del suelo, unitario (€/m 2
).
2
Ve= Valor de la construcción, unitario (€/m )
FL = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios aná-
logos por su ubicación , características constructivas y circunstancias socioeconómicas de
carácter local , que afecten a la producción inmobiliaria.
LEY 177
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARO NGA SANC HEZ
2 .6.2 . La utilización de las Normas Técnicas de valoración catastral en las valoraciones urba-
nísticas
Las Normas técnicas de valoración catastral (NTVC) son de aplicación muy sencilla y no so
utilizables para otras finalidades que las estrictamente fiscales. Así en su Norma l. Ámbito de
aplicación se cita: «las presentes Normas son de aplicación para calcular el valor catastral de 1
bienes de naturaleza urbana , cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobilia ·
urbano».
Una excepción a ese criterio lo constituye la valoración de construcciones a efectos urba-

nísticos , en las que la LRSV 6/98, en su art. 31 remite específicamente a dichas Normas . La
aplicación de este criterio , en la práctica , consiste en determinar el valor de la construcció n a
nuevo por comparación con modelos de los que se conoce el coste (consultando revistas
periódicas especializadas que los publican), y no aplicando los valores del cuadro-marco de la
ponencia , que pueden estar desfasados o no ser adecuados a la construcción concreta que se
valora.
Posteriormente se utilizan las técnicas de depreciación contenidas en la Norma 13 en la que

establece los coeficientes correctores.
En el subcapítulo anterior cuando se han abordado las valoraciones urbanísticas, y en el cap·

tulo 5 cuando se abordan de manera detallada , se hace mención a la utilización, o no, de la Norma
16 en aplicación del método residual al que se refiere el art. 28 de la LRSV 6/98. Cabe considerar
que la formula de la Norma 16 del RD 1020/93, es una fórmula , no un método, y los arts. 27 y 2
de la LRSV 6/98 se refieren a «método» y no a «fórmula»:
La fórmula de la Norma 16 establece una relación constante entre el valor del producto inmobi-
liario terminado Vv y los costes de la construcción con sus gastos, relación que fija en 1 ,4.
Consciente de que esta generalización puede no ser adecuada para todos los inmuebles, esta-
blece una corrección con el coeficiente FL , que modula el ratio 1 ,4 , según las características de la
construcción y circunstancias socioeconómicas de carácter local. Pero no establece como, ni co
qué criterios se determina o se calcula FL. Está reconociendo que la relación 1 ,4 no es constante.
y que debe ponderarse, modularse o adecuarse a las circunstancias inmobiliarias. No se indica e
las Normas técnicas de valoración catastral , la manera o el método para fijar Fl.
En contraposición las Normas de valoración de garantía, fijan una b , margen bruto de la promo-
ción , variable y dependiente del tipo de uso, remitiéndose a la realidad del mercado, pero fijan d
por defecto unos ratios mínimos que son variables en el tiempo; establecen así un «método» para
establecer la relación entre el valor del producto inmobiliario terminado y su coste .
En el diccionario de la lengua española, RAE, Método , se define de la siguiente manera :
3 .a acepción, «Método: Procedimiento que se sigue en las ciencias para hallar la verdad y ense-
ñarla».
Desde un punto de vista técnico no puede considerarse que las Normas Técnicas de Valoració
Catastral del Real Decreto 1020/93, establezcan un «método residual» de valoración , entendiendo
como método el conjunto de criterios , procedimientos y sistemas que contemplando las circunstan-
cias del momento a que debe referirse la valoración y las características del bien, sirva para calcu-
lar o determinar el valor en función de las diferentes variables que concurren en cada caso. (Es
decir, para hallar la verdad del valor y expl icarla). La Norma 16 no establece un método , sino una
178 LA LEY
órmula o algoritmo, que no tiene en cuenta de forma diferenciada y específica las circunstancias
d el momento que influyen en el valor, económicas y financieras, ni las características del propio
bien . No se trata de un método sino simplemente de una fórmula, de uso sencillo y aplicación sim-
ple, que sirve , y bien, para determinar de forma genérica, global y aproximativa la relación entre el
alor de mercado, el valor de la construcción y el valor del suelo. Sólo a esos dos factores: coste
e la construcción y valor de mercado del producto inmobiliario acabado , condiciona el valor del
suelo , sin tener en cuenta otros muchos factores que también influyen, y mucho, en dicho valor,
como son:
• Coste del dinero (tasa libre de riesgo).
• Riesgo de la operación en función del tipo de producto inmobiliario de que se trate.
• Riesgo de mercado en función de las circunstancias del emplazamiento y duración de la inver-

sión ; sabido es que cuanto más altas sean las tasas de actualización más margen bruto debe-
rá contemplarse en la promoción inmobiliaria y menor será el valor del suelo, por el contrario
en momentos de gran estabilidad económica, y en mercados muy seguros o muy competiti-
vos , las tasas serán más bajas y los valores del suelo serán mayores.
En favor de la utilización de la fórmula juega la gran simplicidad de su utilización, que natural-

ente es al mismo tiempo su mayor inconveniente: la falta de precisión.
Hubo un tiempo en que podía argüirse , para su uso, la dificultad de evaluar aquellas variables
e , sabiendo que influyen en el valor, la fórmula no tiene en cuenta y que ya se han mencionado
teriormente ; este argumento carece hoy de consistencia ya que datos como el precio del dinero,
interés de la Deuda Pública y el índice de precios al consumo son elaborados con rigor por la
m inistración y conocidos en cada momento sin dificultad . Otros datos necesarios, como el factor
empo o duración media de la operación inmobiliaria en la que se basa el método residual pueden
:se evaluados por un técnico experimentado con bastante precisión .
U n último argumento pudo ser la carencia de un sistema metodológico , un auténtico método,

e estuviera homologado o aceptado por el Sistema Normativo, argumento que desde la publica-
en el BOE de 13 de diciembre de 1994 de la Orden Ministerial del Ministerio de Economía de
de noviembre de 1994 (sustituida por la EC0/805/2003) sobre Normas de valoración de bienes
uebles para determinadas entidades financieras, también carece de sustento; ya que las cita-
Normas establecen con rigor y precisión en qué consiste el método residual de valoración de
lo , fijando las variables que deben tenerse en cuenta y parametrizándolas.
Aplicando las técnicas del método residual estático de las valoraciones de garantía a las Nor-
s Técnicas de Valoración Catastral, con el fin de determinar el factor de localización que sería
~cesari o aplicar para que los valores de repercusión del suelo coincidiesen, se obtienen los
ientes datos.
LEY 179
PERE GoNzALEZ NEBREDA, Juuo TuRMa DE PADURA Y EuLALIA ViLLARONGA SÁNCHEZ
Cálculo del valor del factor de localización Fl

en aplicación de los criterios de la ECO /805/2003 a las NTVC (RD/1020/93)
considerando unos gastos comerciales y financieros del orden del 4 % sobre el Valor en venta
(las NTVC los consideran incluidos en el margen)
1
ejemplo para un valor de mercado de 3000 y un coste de la construcción de 1000
w Ci=Cc Gcf b F vs Fl VS2 1
C ompraba-
ción
Va lor de
Valor d e l valor de
Va lor repercusió n
Costes Gastos M a rgen b ruto de Factor re pe rcusiór
e n ven ta del suelo
de fin a ncieros míni mo re pe rc usión de calculado
o va lor según
construcción y seg ún de l s ue lo localización con la
de formula
y g astos com e rcia les ECO según e quivalente form ula
mercado d e la N orm a
ECO catastral
16 con Fl=1
y con e l FL
anterior
Viviendas 1a 3000 1000 120 0,18 1340 1142,9 0,916 1340

Viviendas 2 8 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Oficinas 3000 1000 120 0,21 1250 1142,9 0,952 1250
Comerciales 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Industriales 3000 1000 120 0,27 1070 1142,9 1,035 1070
Plazas de aparcamiento 3000 1000 120 0,20 1280 1142,9 0,94 1280
Hoteles 3000 1000 120 0,22 1220 1142,9 0 ,965 1220
Residencias de estudiantes 3000 1000 120 0 ,24 1160 1142,9 0,992 1160
Residencias de tercera edad 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Otros 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Es decir, en las circunstancias actuales (trienio 2004 , 2005, 2006), los factores FL son muy p •
ximos a la unidad cuando el mejor uso del suelo es la edificación de edificios comerciales, resid
cias de estudiantes o residencias de la tercera edad; en estos casos utilizar la fórmula catastral
el ratio 1 ,4, proporcionaría valores del suelo correctos.
Para el uso industrial, la aplicación del 1 ,4 proporciona valores del suelo excesivos , debiénd
aplicar un factor corrector de 1 ,035.
Para el uso de viviendas de primera residencia el factor corrector adecuado es de 0,916, ya que
la aplicación directa del 1,4 proporciona valores del suelo muy inferiores a los reales (del orden de
un 15% inferior).
2.7. TASACIONES PERICIALES CONTRADICTORIAS
Son tasaciones que permiten , para finalizar la vía administrativa, revisar el valor que sirve de
base a un impuesto, con el fin de modificar la cuantía de éste .
Se refieren principalmente a aquellos tributos cuyo reglamento permite este medio adicional de
comprobación del valor, aunque existe jurisprudencia reiterada de que es aplicable a todos los ·
butos que se basan en un valor, incluso cuando no exista un desarrollo reglamentario que las reg
le, excepto cuando una Ley excluya expresamente esa posibilidad .
Para que pueda existir una tasación pericial contradictoria es preciso que se den tres requisitos
previos:
180 LA LE\
Que exista legitimidad para promover la tasación, legitimación que la Ley General Tributaria
=:u:::.ga a los sujetos pasivos del impuesto, pero también aquellos que tengan derechos que puedan
"e:ml:ar afectados por la decisión que se adopte en el procedimiento, aunque no lo hubieren inicia-
aq uellos otros cuyos intereses legítimos o colectivos, puedan resultar afectados por la resolu-
- y se personen el procedimiento en tanto no haya recaído resolución definitiva.
} Preexistencia de una actuación administrativa que ponga fin a un acto valorativo. Es decir, de
aloración materializada en un expediente administrativo que puede estar basada en:
Liquidación basada en valores comprobados administrativamente.
• Comprobación de valores debidamente notificados.
notificación del acto valorativo , debe incluir, necesariamente, el ofrecimiento expreso de la

ción Pericial contradictoria como alternativa de oposición a la valoración, al igual que los
s pondientes recursos y la indicación del órgano y plazos para promover la tasación.
3 } Solicitud de tasación pericial contradictoria formulada en plazo, quince días hábiles desde el
·ente a la notificación de la liquidación efectuada sobre la base de los valores.
Es decir, es preciso que exista una valoración administrativa que dé lugar a una liquidación, que
e la solicite tenga la legitimidad suficiente para ello y que sea solicitada en plazo.
na vez acordada la práctica de la Tasación Pericial contradictoria, ésta se desarrolla del
Valoración pericial de la administración:
• Debe llevarse a cabo por personal del servicio técnico correspondiente con título adecuado a
la naturaleza de los bienes y derechos a valorar.
·• Formularse en un plazo de quince días hábiles.
• Plasmarse en una hoja de aprecio individualizada para cada bien o derecho. Debe de estar
fundamentada.
Si la valoración pericial de la administración no estuviera fundamentada o estuviera redactada

écnico sin titulación académica adecuada es fácilmente impugnable.
Valoración pericial del interesado:
Recibida la anterior en la oficina gestora, ésta dará traslado al interesado para que pueda for-
lar su valoración.
Esta valoración debe cumplir los mismos requisitos que la valoración pericial de la administración:
• El interesado debe designar a un perito con título adecuado a la naturaleza del bien o derecho
a valorar. Caso de no designar perito queda confirmada la valoración y la liquidación de la
administración .
• La valoración debe ser presentada en quince días hábiles.
• Plasmarse en una hoja individualizada para cada bien o derecho y estar suficientemente fun-
damentada.
LEY 181
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARON G A SÁNCHEZ
Aceptación automática de la valoración del interesado:
Si la valoración de la administración no excede en más de un 1 0% , ni de una cuantía de 120.00

€ de la del interesado se produce la aceptación automática del valor propuesto por el interesado.
Valoración del perito tercero .
Si la valoración administrativa supera los límites fijados para la aceptación automática de la va ler
ración del interesado es la valoración del perito tercero la que decide de forma definitiva sobra la
valoración de los bienes y derechos en el procedimiento.
Se regula por las siguientes Normas:
Designación: la designación se efectúa por sorteo entre profesionales inscritos en las correspo
dientes listas de Colegios o Asociaciones profesionales, y en su caso Sociedades de Tasación de
las inscritas en el registro del Banco de España .
Calificación profesional: debe ser acorde con la naturaleza del bien o derecho.
Plazo: quince días (la tasación debe referirse a la fecha del devengo del impuesto, no a la
cuando se realiza la tasación).
Contenido: el perito puede desarrollar y argumentar su valoración con absoluta libertad , p

deberá ceñirse a la Normativa vigente que corresponda en función de la finalidad y el objeto de
tasación .
Honorarios: a petición del perito tercero los honorarios deben depositarse previamente e n
Banco de España , y si en el plazo de diez días, alguna de las partes no lo hubiera realizado, a
máticamente prevalecerá la valoración de la parte depositante con independencia de la diferen -
entre ambas valoraciones.
Si el valor de la tasación del perito tercero supera en un 20% al valor declarado inicialmente po-
el interesado, éste deberá abonar todos los gastos de la pericial. Si la valoración es menor, los
honorarios serán satisfechos por la administración .
Resolución del expediente :
• Por aplicación de la tasación del perito tercero .

• Por no designación del perito tercero.
• Por aceptación automática de la valoración del interesado.
• Por falta de depósito de los honorarios del perito tercero .
A la vista del resultado obtenido de la tasación parcial contradictoria, la oficina confirmará o rec-
tificará la liquidación inicial , pero puede darse el caso de que ésta no contemple la valoración
perito tercero, que aunque goza de la presunción de acierto no vincula al organismo liquidador.
Los Tribunales económico-administrativos y los Jurisdiccionales pueden revisar por cuestio

de fondo las liquidaciones giradas sobre la base de la valoración del perito tercero .
En todos los casos todos los peritos valoradores que intervengan deberán aplicar los métodos
técnicas de valoración que correspondan a la finalidad de la tasación.
182

GlezPere - MV - Optativa1-LA VALUACION INMOBILIARIA

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González Nebrada, Pere; Turmo de Padura, Julio;

Villaronga Sánchez, Eulalia. (2006). La valoración

Consejo Supe 'or de os

PERE GONZÁLEZ NEBREDA

Justo García Navarro, Director del Consejo Editorial

Miembros del Consejo

Rosalina Díaz Valcárcel , Directora General de Wolters Kluwer España

Fernando Castro Abella , Jefe de Publicaciones de Derecho Administrativo de LA LEY

Alberto Larrondo llundain , Director General de LA LEY

Fernando Selfa Bas, Director de Publicaciones de LA LEY

Introducción ....................... ................................... .................... .. ....................... .. .. .. ....... 19

1.2. Objeto y finalidad de la valoración inmobiliaria .............................................. 28

1.3. Conceptos y definiciones .................................................................................. 31

1.5. Los principios generales de la valoración inmobiliaria ....................... .......... 11 O

1.6. Los criterios de valoración .......................................................... .............. .. ...... 116

1.6.4. Criterio del valor de tasación . . .. . . . . . .. . . . .. . . . . .. . . . . .. . . . . . .. . . . . .. . . . . . . .. . . . .. .. . . . . . .. .. . . . . 119

1.9. El tasador ............................................................. ....................... ........................ 132

1.1 O. La práctica de la valoración inmobiliaria ....................................................... 134

1.11. El informe de valoración inmobiliaria, estructura general de los informes

1.11 .12. Observaciones ................... ...................................................................... 147

'capítulo 2. El marco legal de las valoraciones inmobiliarias .. .. .. .. .. .. .. .. .. .... .. .. .. ... .. .. . 149

2.2. Valoraciones urbanísticas .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ... .. .. .. .. .. .. .. .... .. ... .. .. .. .. .. .. .. .. .... .. .. ... 159

2.3. Valoraciones de mercado .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. ... .. ... .. .. .. .. .. .. .. .. . 170

2.6. Valoraciones fiscales ........................................................................... .............. 176

Capítulo 3. Métodos de valoración ............................................................................... 183

3.2. Método de valoración por comparación con el mercado .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . 204

• ,_ 3.3. Conceptos de matemática financiera aplicables a la valoración inmobiliaria 217

3.4. Los métodos residuales de valoración ............................................................ 279

3.5. Método de actualización ............................................................ ..... ................... 295

Capítulo 4. Valoraciones de garantía y aplicación práctica de las técnicas de valo-

4.1 .3.1.1. Valor de tasación de edificios para el mercado hipote-

4.2. Manuales técnicos de valoración ................................................................... .. 341

5.6. Valoración a efectos urbanísticos de elementos diferentes al suelo ........... 558

5. 7. Valoración de otros derechos ........................................................................... 559

5.8. Valoración de indemnizaciones ................... ..................................................... 563

5.1 O. Métodos de valoración ...................................................................................... 569

Capítulo 6. Aplicación de las técnicas de valoración a otros supuestos ................ 573

6.2. Valoración de derechos reales: censos servidumbres y arrendamientos ... 585

6.4. Valoración de concesiones administrativas .................................................... 587

6.5. Valoración de opciones de compra ..................................... ............................. 588

6.6. Valoración de compromisos de compra a plazos ........................................... 589

6.8. El valor del subsuelo ............................................................ .................... ......... 590

7.7. Valoración de un solar urbano por el método residual dinámico. Finalidad

7.8. Valoración de una concesión administrativa. Valoración de un aparcamien-

7.9. Valoración de un hotel de dos estrellas. Finalidad de la tasación: hipoteca-

7.10. Valoración de un camping. Finalidad de la tasación: hipotecaria .............. 676

7.11. Valoración de una promoción inmobiliaria. Finalidad de la tasación:

8.2. Normas técnicas de valoración catastral (RD 1020/93) .................................. 773

«Advertimos al público, y en particular a nuestros antiguos compañeros de arte, los alba-

AGUSTI 80RRELL 1 CALONGE, arquitecto

1.1. LA VALORACIÓN INMOBILIARIA

1.1.1. Definición y concepto

Próximo a este concepto se encuentra el término «Tasación: encontrar el justiprecio o avalúo

La valoración inmobiliaria está vinculada a la economía de mercado y basada en el reconoci-

minadas normas urbanísticas, ordenanzas de edificación, o de unos criterios edificatorios condicio-

A partir de esos principios y criterios, legalmente establecidos y comúnmente aceptados se de-

1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoración inmobiliaria

Podemos considerar que la valoración inmobiliaria es una rama de la economía moderna. De

La estadística descriptiva moderna es una herramienta técnica cuyo manejo es imprescindible

1.1.3. La influencia del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia en la valoración inmobiliaria

El tasador inmobiliario deberá, en consecuencia, estar atento a la legislación vigente y a la juris-

1.2. OBJETO Y FINALIDAD DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA

1.2.1. El objeto de la tasación