N° de Solicitud Banco 651480

N° de Servicio Tasadora CONT476 - 08/20

Fecha de Expedición 11-ago-2020
Fecha de Caducidad 12-ago-2021
BBVA CONTINENTAL
MI VIVIENDA

Tipo de Tasación Hipotecaria Nueva N° de Garantía

Solicitante BBVA CONTINENTAL OF. Chepen FUNC. Piero Jeancarlo Sánchez Santa Cruz
Cliente DAVID OLIVER SUING FARRO
Propietario (s) CONSTRUCTORA EL PUEBLO EMPRESA INDIVIDUAL DE RESPONSABILIDAD LIMITADA

Fecha de inspección 10/08/2020

Dirección Registral Mz H Lote 07 Urb Los Pinos, distrito y provincia de Chepen, departamento de La Libertad.

Dirección Municipal No se ha presentado.

Inmueble ubicado sobre el lote N° 07, manzana H, urbanizacion Los Pinos, distrito y provincia de Chepen, departamento de La
Dirección según inspección ocular
Libertad.
Tipo de inmueble Casa Habitación Ocupante Propietario
Descripcción TIPO DE USO (*) % TIPO DE USO (*) %
Vivienda 100%

Zonificación RDB Material de construcción Ladrillo

Año de construcción 2018 Estado de conservación del bien Bueno
2
Area de terreno 107.98 m Area construida 93.38 m2
Declaratoria de fábrica SÍ X NO Tipo de declaratoria TOTAL X PARCIAL
Cargas SÍ NO X Gravámenes SÍ NO X
VALORES INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL TERRENO EDIFICACION (*)
US$ 50,677.94 20,516.20 30,161.74
VALOR COMERCIAL
S/ 178,386.34 72,217.02 106,169.32
US$ 38,008.46 15,387.15 22,621.31
VALOR DE REALIZACIÓN
S/ 133,789.76 54,162.77 79,626.99
VALORES NO INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL EDIFICACION (*)
US$
VALOR COMERCIAL
S/
US$
VALOR DE REALIZACIÓN
S/
VALOR TOTAL DEL PREDIO MONEDA VALOR TOTAL INSCRITO EN RRPP NO INSCRITO EN RRPP
VALOR TOTAL (RRPP + NO INSCRITO) US$ 50,677.94 50,677.94
(INCL. CONSTRUCCIÓN DECLAR. Y NO S/ 178,386.34 178,386.34
VALOR DE REALIZACIÓN (RRPP + NO US$ 38,008.46 38,008.46
INSCRITO) S/ 133,789.76 133,789.76
VALOR DE RECONSTRUCCION MONEDA VALOR TOTAL EDIFICACION OBRAS COMPLEMENT.
V. RECONSTRUCCIÓN (INCL. US$ 35,484.40 35,484.40
CONSTRUCCIONES DECLAR. Y NO DECLAR.) S/ 124,905.09 124,905.09

Tipo de cambio aplicado 3.52 Soles / Dólar

• Debido al estado de Alarma decretado por el Gobierno en los siguientes D.S. N° 064-2020-PCM (por el COVID 19), se está emitiendo el
Observaciones presente informe con consideraciones especiales, las cuales se sugiere levantar una vez se levante el estado de emergencia.
• En el Factor de Homologación de Negociación en el estudio de Mercado, se está considerando un Factor de 0.90 y un adicional en el
valor de realización de un 25% debido a la incertidumbre del mercado inmobiliario debido a la situación nacional que se atraviesa por el
COVID-19.

Advertencias
SI NO
Inmueble en zona de riesgo X

Valor comercial Tasación Anterior US$ S/

FECHA PERITO

PERITO Ing. Luis Zuñiga Remy PERITO

REPEV SBS N° 1079 - 99 REPEV
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Fecha de Expedición 11-ago-2020
Fecha de caducidad 12-ago-2021
MEMORIA DESCRIPTIVA

Objeto y Propósito Estimar el Valor Comercial del inmueble para fines de Garantía Hipotecaria

Alcance y Limitaciones
Durante la visita SI se dieron las facilidades para la inspección ocular y toma de registro fotográfico al interior del inmueble.

Reglamentación Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú - R.M. Nº 172 - 2016 - VIVIENDA y sus modificatorias la R.M. N° 424 - 2017-
VIVIENDA y R.M. Nº 124 - 2020 - VIVIENDA . Además se emplea la Resolución S.B.S N° 11356 - 2008 para la determinación del
Valor de Realización en el Mercado. .

Metodología Empleada Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) o Indirectos establecidos en el Artículo 3. Inciso 3.1.5 del Título I del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
Documentación Proporcionada X Partida Registral Predio Urbano Planos CRI
Parámetros Urb. Tasación anterior Cuadro de acabados Memoria Des.

Otros Especificar
Titulación e Inscripción Principal Partida Electrónica Nº 11012860 Fecha 27/07/20

Otros
2. DATOS GENERALES
Cliente DAVID OLIVER SUING FARRO
Propietario(s) CONSTRUCTORA EL PUEBLO EMPRESA INDIVIDUAL DE RESPONSABILIDAD LIMITADA
Fecha de Inspección 10/08/2020
Ocupante Propietario
Georeferencias Latitud -7.234953° Longitud -79.423587° (*) Datos obtenidos Google Maps

Ubicación según Partida Electrónica Mz H Lote 07 Urb Los Pinos, distrito y provincia de Chepen, departamento de La Libertad.

Ubicación según el Predio Urbano No se ha presentado.

Ubicación Según la Inspección Ocular Inmueble ubicado sobre el lote N° 07, manzana H, urbanizacion Los Pinos, distrito y provincia de Chepen, departamento de La Libertad.

3. CONDICIONES URBANISTICAS DEL ENTRONO

Caraterísticas del Sector y del Entorno
Tipo de Zona Urbana Demanda / Interés Media
Uso Predominante Vivienda Zonificación RDB
Desarrollo Estacionario Altura de Edificación Baja
Nivel Socioeconómico Estrato Medio Velocidad de Cambio Lenta
Tendencia del Desarrollo Urbano Consolidado Homogeneo Estado de Conservación Bueno
Equipamiento del Entorno Nivel de Equipamiento Nivel de Equipamiento
Comercial Suficiente Estacionamiento Suficiente
Escolar Suficiente Áreas Verdes Suficiente
Asistencial Suficiente Zonas Recreativas Suficiente
Infraestructura de Servicio Urbano Dispone Calidad Estado de Conservación
Vias Asfaltadas Completas Medio Bueno
Veredas Completas Medio Bueno
Alcantarillado Completas Medio Bueno
Agua Potable Completas Medio Bueno
Alumbrado Completas Medio Bueno
Vías Principales del Entorno
4. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE
Terreno Forma Topografía Posición
Regular X Irregular Plana X Pendiente Interior Exterior X
Construcciones Material Predominante Edad Efectiva (años) Estado de Conservación
Ladrillo 2 Bueno
Descripción General N° de Pisos/ Sótanos del edificio Areas Comunes N° Unidades en el conjunto
1 No
Nivel ocupado en el edificio. Ascensor Conexión de Servicios
1 No Sí, todos
Obras Complementarias Mantenimiento
No Constante

Descripción y Distribución Detallada del
Inmueble
Se trata de vivienda unifamiliar en urbanización cerrada al extremo sur de la ciudad de Chepén. Vivienda de un piso, en el entorno dentro
de urbanización se aprecian viviendas de similares características y viviendas originalmente similares las cuales han sido ampliadas. En el
entorno fuera de la urbanizacion se aprecian viviendas similares y zona de campos de cultivo; la urbanizacion se encuentra colindante con
el Instituto Superior Ciro Bazán Alegría. La zona posee todos los servicios básicos de infraestructura urbana. El ingreso a la urbanizacion se
da a traves por reja de seguridad cercada. Primer piso: Consta de ingreso, área libre, sala - comedor, cocina, patio - lavandería, hall, baño,
dormitorio principal con tragaluz y baño, 02 dormitorios.
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Fecha de Caducidad 12-ago-2021
MEMORIA DESCRIPTIVA
Orientación Linderos Medida (Metros)
Frente lote 12, servidumbre de paso (calle 1) 6.00
Derecha lote 08 (resultante) 18.00
Izquierda lote 06 (resultante) 18.00
Fondo UC 18526 6.00
48.00
TERRENO
A.M.
Unidad Inmobiliaria Unidad Métrica % Participación Área Privativa Obtención del Área Observación
Prop. Horiz/ Vert.
Inmueble m2 107.98 F. Reg/Part. Elect

Total área de terreno 107.98

Nota
CONSTRUCCION
Descripción Unidad Métrica Área Techada Área sin Techar Área Ocupada Obtención del Área Edificación Declarada
Primer piso m2 93.38 93.38 F. Reg/Part. Elect Sí

Total áreas construidas 93.380 0.00 93.380

Nota

CARACTERISTICAS PRINCIPALES DE LA CONSTRUCCION

Calidad de la construcción Muy Buena Tipo de construcción Definitiva X

Buena X Parcial
Regular Provisional
Mala Autoconstrucción
Estructura general Cimentación Cimientos Corridos de Concreto Ciclópeo
Estructura Vigas y columnas de concreto armado
Muros Albañilería (Ladrillo)
Techos Losa Aligerada de C°A° Unidireccional
Cobertura Sin Cobertura
Inst. Eléctricas Corriente Monofásica empotrada
Inst. Gas Sin Instalación
Inst. Sanitarias Tuberías de agua fría y desagüe
ACABADOS
Puertas Tipo Contraplacada
Material Madera
Sistema Batiente
Ventanas Marco Aluminio
Vidrio Crudo
Sistema Corrediza
Mamparas Marco
Vidrio
Sistema
Muebles de cocina Tipo Bajos
Material Concreto
Tableros Otros Porcelanato
Lavaderos Acero
Closets
Pisos Cerámica Porcelanato
Revestimientos Tarrajeo y Pintura
Cerrajería Cerradura tipo Yale o Similar
Obras Complementarias e Instalaciones Fijas Aire Acondicionado Cerco
Alarma Cisterna
Ascensor Iluminación Especial
Intercomunicador Piscina
Sistema Hidroneumatico Tanque Elevado
Otros y Comentarios
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Fecha de Expedición 11-ago-2020
Fecha de Caducidad 12-ago-2021
ANALISIS METODOLIGICO
METODO DE COSTOS O REPOSICION (OFERTA DE MERCADO PARA TERRENOS)
A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Nombre Forma / Distancia al bien
Ubicación / Descripción Fuente Página Web Teléfono Zonificación Fecha
Contacto Topografía (m)
https://pe.tixuz.com/inmuebles/v
enta/terreno/vendo-casa-222-
Vendo terreno en la panamericana norte metros- 931587694 - Ricardo
1 Regular / Plana 2,510.76 11-ago-20
Genaro Silva cotrina cuadrados/2639842?utm_source 918522985 serquen
=Lifull-
connect&utm_medium=referrer

https://www.adondevivir.com/pr RE/MAX
Local comercial · 1052m²
opiedades/se-vende-edificio-5- PLATINUM
2 Chepén, Perú, Chepen, Chepen (Se descuentan Regular / Plana 1,227.99 11-ago-20
pisos-en-chepen-frente-a- 460391
edificaciones)
comisaria-55587040.html 998396349

https://casas.trovit.com.pe/listin
Casa en Venta - Jr. Bolívar 723, Chepen (Se
3 g/casa-en-venta-jr-bolivar-723- 963779942 Regular / Plana 646.60 11-ago-20
descuentan edificaciones)
chepen.1dx1B1O1Os16_

B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE TERRENOS

Área Valor Unitario Terreno Factores de HOMOLOGACIÓN Factor Valor Unit. Terreno Homologado
Valor del Inmueble Referencial (US$)
(m2) (US$/m2) Ub. Ent. Sup Serv. Zon F.N. Resultante (US$/m2)
1 45,454.55 222.00 204.75 1.00 0.97 1.05 1.00 1.00 0.90 0.92 188.37
2 47,520.00 210.00 226.29 1.00 0.97 1.04 1.00 1.00 0.90 0.91 205.92
3 49,204.55 264.00 186.38 1.00 1.00 1.06 1.00 1.00 0.90 0.95 177.06
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²] 190.45 VUT Prom. Homologado ajustado[$/m²] 190.00

PLANO DE UBICACIÓN Y REFERENCIAS DE TERRENO

RESUMEN VALORES UNITARIOS COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS

Referencias Ofertado Homologado
300.00
45,454.55 204.75 188.37
US Dólares / m2
COMPARABLES

47,520.00 226.29 205.92 200.00 Ofertado

49,204.55 186.38 177.06 Homologado
100.00
Promedio US$ 205.81 US$ 190.45
Máximo US$ 226.29 US$ 205.92
Mínimo US$ 186.38 US$ 177.06 Valor Comercial Unitario por m2 de Terreno
Difer. Max Min US$ 39.90 US$ 28.86
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ANALISIS METODOLOGICO
METODO DIRECTO DE COSTOS O REPOSICION
A. VALOR DE TERRENO (VT)
De acuerdo a la Investigación de Mercado de Terrenos con características similares al inmueble tasado se obtiene;

Unidad Inmobiliaria Área de terreno (m2) % de Participación V.U. de Terreno (US$/m2) Valor de Terreno (US$/m2)
Inmueble 107.98 1.00 190.00 20,516.20
0.50
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
Subtotal Terreno (VT) 107.98 20,516.20

B. VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VSNE Y VE) Región de la Edificación

De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima; Lima Metropolitana y Callao

VUE1 VUE2 VUE3 VUE4 VUE5 VUE6

Código Partida
Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2
1 Muros y Columnas C 393.06
2 Techos C 289.93
3 Pisos E 110.76
4 Puertas y Ventanas F 92.13
5 Revestimientos F 108.35
6 Baños E 28.93
7 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias F 62.11
Costo Unitario de Edificación (S/) 1,085.27 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Gastos Generales 14% (Obra Pequeña) 151.94
Utilidad 10% Tipo de Cambio S/. 3.520 108.53
Valor Unitario de Edificación (S/) 1,345.74 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Valor Unitario de Edificación redondeado (US$) 380.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Cálculo del Valor Similar a Nuevo o Valor de Reconstrucción de las Edificaciones (VSNE) y el Valor de las Edificaciones (VE)
Área VUE Valor Similar a Estado de FD Valor de Edificación
Descripción Material Predominante Edad (años)
(m2) (US$/m2) Nuevo (US$) Conservación (*) (US$)
Primer piso 93.38 380.00 35,484.40 Ladrillo 2 Bueno 0.85 30,161.74

Subtotal Edificaciones (VSNE) 93.380 US$ 35,484.40 Subtotal Edificaciones (VE) US$ 30,161.74
C. VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC)
Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación;
Valor Unitario de Áreas Valor de Reconstrucción Áreas
Descripción % de Áreas Comunes FD (*) Valor de Áreas Comunes (US$)
Comunes (US$/m2) Comunes (US$)
Áreas Comunes 0.00
Subtotal Áreas Comunes (VAC) US$ 0.00 0.00
D. VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC)
Unidad Valor Unitario Valor de Inst. y Obras
Descripción Cantidad Valor de Reconstrucción (US$) FD (*)
(u) (US$/u) Complem. (US$)

Subtotal Instalaciones y Obras Complementarias (VI + VOC) US$ 0.00 US$ 0.00
(*) Factor de Depreciación
E. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP1) [Mediante el Método de Costos Directos = VT + VE + VAC + VI + VOC] US$ 50,677.94
F. VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE TASADO (VSN) [= VSNE + VSNAC + VSNVI + VSNVOC] US$ 35,484.40
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RESULTADOS
1. RESUMEN GENERAL DE TASACION
A. RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DIRECTOS
VTP (US$) VU (US$/m2) VTP (S/)
Método de Costos o Reposición 50,677.94 542.71 178,386.35
Método de Comparación o de Mercado No considerado
B. RESULTADO DEL MÉTODO INDIRECTO
Método de la Renta o Capitalización No considerado

2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

A. VALOR COMERCIAL (VC)
Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble motivo de la presente tasación, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones

a. Inspeccion ocular del inmueble con sus respectivos testigos fotograficos

b. Analisis de las especificaciones tecnicas del inmueble.

c. Metodo comparativo del mercado.

d. El método que mejor refleja el Valor Comercial es por Método Directo de Costos (O de Reposición)

Valor Comercial en Dólares (Moneda Extranjera) Valor Comercial

CINCUENTA MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SIETE CON 94/100 DÓLARES AMERICANOS US$ 50,677.94

Valor Comercial en Soles (Moneda Local)

CIENTO SETENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS CON 35/100 SOLES S/ 178,386.35

VALOR DE RALIZACION
A. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA (VRI)
El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y en las condiciones
actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación;
Concepto de la Deducción % de la Deducción Importe (US$)
A Gastos de Publicidad. 2.00% 1,013.56
B Gastos de tasación del inmueble para la Realizacion. 0.20% 101.36
C Comisiones de Ventas. 5.00% 2,533.90
D Mantenimiento. 2.00% 1,013.56
E Factor por la incertidumbre del mercado inmobiliario debido al COVID 19 15.80% 8,007.11
F Otras Deducciones (Sólo casos especiales) 0.00% 0.00
Total Deducciones 25.00% US$ 12,669.49

En Dólares (Moneda Extranjera) Valor Realización Inmediata

TREINTA Y OCHO MIL OCHO CON 46/100 DÓLARES AMERICANOS US$ 38,008.46

En Soles (Moneda Local)

CIENTO TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE CON 76/100 SOLES S/ 133,789.76

RESPONSABLE
EMPRESA TASADORA PROVALUA S.A.
REGISTRO REPEV SBS N° 1079 - 99
PERITO RESPONSABLE DE INSPECCION EXTERIOR DANIEL LANDERAS

PERITO ING. LUIS ZUÑIGA REMY PERITO

PROFESION ING. CIVIL PROFESION
REPEV SBS N° 1079 - 99 REPEV

OBSERVACIONES DEL PERITO

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
El area de terreno y construida fueron obtenidas de la documentacion registral adjunta en el aplicativo.
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Fecha de Expedición 11-ago-2020
Fecha de Caducidad 12-ago-2021
DOCUMENTACION GRAFICA

PANORAMICA Y ENTORNO PANORAMICA Y ENTORNO

PLACA DEL INMUEBLE MEDIDOR DE LUZ

SALA - COMEDOR COCINA

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DOCUMENTACION GRAFICA

PATIO - LAVANDERIA BAÑO

DORMITORIO PRINCIPAL TRAGALUZ Y BAÑO INCORPORADO

DORMITORIO DORMITORIO
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DOCUMENTACION REGISTRAL
PARTIDA REGISTRAL