Ciudad del Este

Tasación o Avaluación de
Inmueble

Arq. Nelson Silvero Arzamendia

Tasaciones inmobiliarias
1- Conceptos y definiciones:
1.1 Bienes Raíces o Bienes Inmuebles

Son los predios o terrenos y todos aquellos elementos

que se adhieren al mismo. Es la cosa física tangible,
que puede verse y tocarse, junto con todas las
adiciones, sobre y bajo suelo.
 1.2. Bienes Muebles

Comprende objetos tangibles e intangibles (corpóreos

e incorpóreos) que no son bienes raíces. Son cosas que
no están permanentemente adherida a los bienes
raíces y, generalmente, se caracterizan por su
posibilidad de movilidad.
 1.3. Tasación o Valuación

Consiste en un conjunto de operaciones a través de las cuales

es posible llegar a un “Justiprecio estimativo de las cosas”.
Específicamente, la Tasación de Bienes es la “Investigación y
determinación técnica del valor con relación al dinero o
moneda corriente, en un determinado momento y lugar”.
Cabe destacar, que la “Tasación de Inmuebles” no es una
ciencia exacta que se subordine a una técnica rígida, sino
que requiere de sentido común en la investigación, el análisis
ponderativo y un criterioso espíritu de equidad en el Tasador.
1.4. Valor: Cualidad Física que se aprecia en un Bien.

Propiedad que caracteriza a los Bienes económico

y constituye el fundamento de su intercambio.

Del resultado de la comparación de dos riquezas que

se combinan surge un valor con respecto de la otra
riqueza.
1.5. Precio: Es la expresión de la relación que existe
entre el valor de una cosa y el dinero. Puede
decirse también que es el valor de un objeto
expresado en moneda.

1.6. Costo: Es el precio pagado por los bienes y

servicios, o la cantidad requerida para crear o
producir el bien o el servicio. El precio pagado por
un bien o servicio se convierte para el comprador en
costo.
 1.7. Mercado

Es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en que

se intercambian bienes y servicios entre compradores y
vendedores, mediante un mecanismo de precio. El
concepto de mercado implica una dinámica de los
bienes y servicios a ser intercambiados entre
vendedores y compradores, sin restricción alguna. Vale
decir; en un sistema de libre mercado cada parte
responderá a las relaciones de oferta - demanda y otros
factores de fijación de precios. Un mercado puede ser
local, nacional e internacional.
 1.8. Valor de Mercado
Es el precio que un Vendedor está dispuesto a aceptar y
un Comprador a pagar; ambos perfectamente informados y
dentro de circunstancias normales, objetivas y subjetivas,
para un bien determinado.

Es el monto estimado por el cual se intercambiaría un

activo (“bien” o “propiedad”) entre un comprador y vendedor
dispuestos, actuando cada uno con conocimiento, prudencia
y sin presión alguna.
 1.8.1 Características del Valor de Mercado

Para que un Bien pueda ser vendible debe poseer

ciertas características económicas y legales detalladas a
continuación:
a-) Característica de Utilidad: Un bien debe ser útil
para que tenga valor;
b-) Característica de Escasez: Debe considerarse con
relación a las condiciones de oferta y demanda;
 c-) Característica de Demanda: Debe existir
compradores o interesados que gusten, apetezcan o
necesiten un bien;
d-) Característica de Transferibilidad: Es un concepto
legal que debe ser considerado en un bien. Aunque un
bien sea útil, escaso y exista demanda, puede carecer de
valor comercial si no puede ser transferido.
 1.9. Tasador Inmobiliario

Es el profesional que investiga el mercado inmobiliario, lo

cual le permite llegar a una conclusión para determinar,
certificar y dar fe del valor equitativo y razonable de un
bien inmobiliario.

La percepción, experiencia, sensibilidad y el manejo

idóneo de las técnicas y de los métodos apropiados
para cada caso, determinarán la calificación y grado
de excelencia del Profesional Tasador.
 Es frecuente escuchar de parte de los clientes o
solicitantes de Informes de Tasaciones, que el tasador es
el que fija el precio de los inmuebles. Nada más erróneo,
el que fija el precio de los inmuebles es el “Mercado”,
que esta regulado por la Oferta y la Demanda. El
tasador no hace otra cosa que investigar el mercado y, de
acuerdo a Normas Técnicas, obtiene un Justiprecio
estimativo y razonable del valor del Inmueble.
 2. TERRENO O PREDIO

Extensión territorial, configurada por la poligonal cerrada

que delimita físicamente el derecho de propiedad y de
dominio cierto o presunto de una persona o varias en
condominio.

2.1. Urbanos: Ciudades, Pueblos, Villas.

2.2. De acuerdo a sus características, los terrenos urbanos se

clasifican en:
Lote: porción de terreno con frente a vía pública o a
particulares, en condiciones de ser aprovechable para fines
urbanos y, de acuerdo a su uso, se clasifica en:
- Residencial
- Comercial y De Servicio
- Depósitos
- Industrial
- Uso específico

Propiedad Horizontal- Departamento: sujeto al régimen de

propiedad por Piso y Departamento
 3. INDIVIDUALIZACION - LOCALIZACION
DEL INMUEBLE

3.1. Breve estudio del Titulo de Propiedad: Escritura

Pública u otro documento que certifica el
Inmueble como ser: Boleta de Compra - Venta,
Contrato Privado, etc.

- Propietario/s.
- Número y fecha de Escritura Pública.
- Escribano interviniente.
- Número de Cuenta Corriente Catastral.
- Padrón.
- Número de Finca y/o Matrícula
 3.2. Ubicación del Inmueble

Verificación de la coincidencia de los datos contenidos

en la Escritura Pública (Título de Propiedad):
Dimensiones, Linderos, Superficie.

- Plano de la zona, Ciudad, Barrio, Manzana.

- Mensura Pública o Privada.
- Ubicación Geográfica (Inmuebles Rurales).
- Vías de Comunicaciones (Principales accesos).
4. ELEMENTOS PARA EL AVALUO DEL INMUEBLE

Los elementos para determinar el valor comercial de

un inmueble son tres: lote, construcción y
comercialización.

4.1. Lote: El terreno es el primer elemento a considerar

para determinar el avalúo de un inmueble.
 4.2. Construcción:

El segundo componente en el avalúo del Inmueble urbano

es la determinación del valor de las construcciones y/o
mejoras que se hallan adherido al lote. Estas construcciones
se evalúan por separado del lote y se aplican métodos
diferentes. Pueden tratarse de construcciones nuevas o
construcciones usadas.
 4.3. Factor de Comercialización
 La suma del lote y de las construcciones nuevas o usadas,
permiten determinar el valor Físico o Valor Intrínseco del
inmueble. Hay que ver si el mercado puede estar en
condiciones de pagar una cifra mayor que el Valor
Intrínseco o una cifra menor; esto depende del Factor de
Comercialización.

Valor Intrínseco del Inmueble: se denomina la suma del

valor del terreno y el costo de la construcción. Muchas
veces no se llega al valor que el mercado puede pagar.
El mercado inmobiliario es dinámico, la mayoría de las veces
se mueve por circunstancias ajenas al propio inmueble, como
por ejemplo: Características particulares de la zona; política
económica, social, crediticia, etc., que influyen en forma
directa sobre el valor del mercado.
En ciertas zonas de nuestras ciudades se encuentra que el
costo físico (Valor Intrínseco) de un inmueble asciende por
ejemplo en Gs. 100.000.000, pero el mercado solo paga Gs.
70.000.000, por esta razón no se ven construcciones nuevas
para la venta.
Aquí se debe aplicar el factor de comercialización, en el
ejemplo mencionado el factor es inferior a la unidad =
0,70. Sin embargo en otras zonas de la ciudad el costo arroja a
GS. 100.000.000, pero el mercado paga Gs. 120.000.000. el
factor de comercialización es equivalente = 1,20.
 Resumiendo tenemos la ecuación:
Vi = (Vt + (∑ Vm)) Fc

Vi = Valor del inmueble

Vt = Valor del terreno
Vm = Valor de Edificación y/o Mejoras
Fc = Factor de Comercialización
 5. METODOS DE TASACION

La mayoría de los autores refieren la clásica división de

los métodos “Directo” e “Indirecto” y, en cada uno
de ellos, existe una amplia gama que define distintos
procedimientos que se aplican a la técnica operativa.
Proponemos tres métodos aceptados
internacionalmente que pueden ser aplicados en
nuestro medio: el método comparativo de
mercado, el método de costo de reposición o
renovación y el método de la renta.
 Existe además el método residual o de incidencia, el cual es
aceptado también internacionalmente como una técnica que
involucra la aplicación de los tres métodos mencionados.
 5.1. Método Comparativo de Mercado

Comparación Directa de antecedentes de Ventas y/u

Ofertas que se obtiene a través de la comparación de datos del
mercado de similares características; se fundamenta en llegar
al valor, empleando las informaciones de las Ventas y/u Ofertas
de los bienes comparables. Cabe destacar, para que el método
comparativo tenga aplicación científica se requiere la
homogeneización y la aplicación de varios factores
complementarios.
 5.2. Método de Costo de Reposición o Renovación

Este método es aplicable en construcciones y maquinarias

en general, o cualquier objeto que se pueda reponer o renovar y
se fundamenta en que el valor del bien se da por el costo,
menos la depreciación.
 5.3. Método de la Renta
Por el cálculo de rentabilidad; por capitalización de Rentas;
por productividad, por las utilidades que puedan generar. Es
un Método Indirecto, porque mediante la aplicación de
algunos instrumentos de Matemática Financiera, se puede
obtener el valor presente de todos las Rentas Futuras.
Alquiler del salón el costo anual representa el 10% el valor del
valor total.
 5.4. Método Residual o de Incidencia

Es aquel en que, a partir del valor total de un Bien (Terreno

+ Edificaciones), de acuerdo al mejor y más productivo uso, en
función a las normas y condiciones del mercado, se puede
obtener el valor de una parte, sustituyendo el valor de las otras
partes constitutivas del Bien.
 6. INVESTIGACION DEL MERCADO

La búsqueda de antecedentes es una de las tareas más

importantes del Tasador. En este aspecto debe actuar como
un investigador que recaba cuanta información pueda ser útil
a sus fines.
Cabe destacar que las ventas, elemento fundamental de
comparación, son informaciones que se convierten en la
“materia prima” para la elaboración de un informe de
Tasación.
 El profesional debe valerse de las fuentes de información,
dentro de las cuales destacan:

Transacciones: consulta con el / los Vendedor/es –

Comprador/es; consulta con pobladores vecinos.
Anuncios de Oferta : Letreros, Publicaciones en periódicos, etc.
 7. SELECCIÓN DE ANTECEDENTES

Tanto los antecedentes de ventas como las ofertas, deben

estar ubicados próximos al Inmueble por tasar,
preferiblemente, que tengan características similares a él y/o
en zona de similares características.

Cabe destacar que la búsqueda de los antecedentes es

parte de la tarea de Tasación y que conviene sea realizada por
el mismo Tasador.
 8. ESTUDIO DE TERRENO – FACTORES DE
VALORIZACION

Factor Interno o Particular:

- Dimensiones: Frente – Fondo;
- Forma: Regular – Irregular;
- Orientación: Norte – Sur – Este – Oeste;
- Topografía: Niveles – Altimetría;
- Sub suelo: Bondad del suelo;
 8.2. Factores externos o zonales

- Ubicación: Ciudad o localidad – Barrio – Zona –

Manzana – Cuadra – Posición geográfica dentro de la
cuadra – Estudio de la esquina – Altimetría del lugar.

- Servicios Públicos: Pavimento - Transporte - Agua -

Cloacas - Alumbrado – Teléfono – TV Cable.

- Vecindades: Valor Residencial, Comercial,

Industrial – Reglamentaciones
 8.3. Factores Generales
- Mercado Inmobiliario.
- Situación económica del país, o de la zona.
- Formación de nueva zona de desarrollo.
- Incidencia de grandes obras públicas
 9. HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES

Previa homologación de los Inmuebles de referencia o

antecedentes; la homogeneización de valores, tiene por
objeto hacer comparables los datos recogidos en la
investigación; se obtiene mediante coeficientes correctivos
en cuya exacta determinación esta la base de una buena
tasación. Se comparan los datos o factores, es decir, el
cociente entre lote a tasar o el lote tipo y el lote de
referencia (lote a tasar / lote de referencia).
En nuestro caso el lote tipo o paradigma es de 12 x 30
metros Ley Nº 1.294 Orgánica Municipal Art. Nº 178.
En síntesis, saber tasar es saber homogeneizar
antecedentes.
 10. PRINCIPALES COEFICIENTES O FACTORES
CORRECTIVOS

Coeficiente de forma de pago.

Coeficiente de actualización.
Coeficiente de ofertas.
Coeficientes de medidas: Frente – Fondo
Coeficiente de esquina.
Coeficiente de edificabilidad
Coeficiente de topografía.
Coeficiente de suelo.
 Coeficiente de ubicación.
Coeficiente de forma
Coeficiente de tamaño
Coeficiente de proporcionalidad
Coeficiente de servicios públicos
 11. PROCESO DE VALUACIÓN

El informe de una tasación debe ser objetivo, preciso,

detallado, minucioso, lógico y conciso. Debe tener una
minuciosa descripción del inmueble (terreno y
edificaciones – mejoras).

Como guía para presentar el informe técnico de tasación,

este esquema como todo guía es apenas una propuesta
susceptible de modificar y adaptar de acuerdo a las
circunstancias. En línea general debe contener los
siguientes:
Solicitante del informe: Nombre que generalmente es el
ordenador del informe de una tasación.

Objetivo: Es importante saber el objetivo del avalúo. Puede

hacerse el informe de tasación para una base de
negociación de compra – venta o garantía hipotecaria;
valuación para expropiación, para locación o alquiler, para
toma de póliza de seguro, para efecto impositivo, para
participación de bienes, etc.
Cliente: Generalmente una Entidad Financiera pide
hacer un trabajo de Valuación de un inmueble para un
determinado caso de compra – venta, garantía
hipotecaria u otro objetivo para un cliente interesado en
los servicios de la Entidad.
 12. DATOS DEL INMUEBLE:

Es importante que antes de su visita, el tasador verifique

todas las informaciones referentes al inmueble como ser:

 Títulode Propiedad: Número y fecha de Escritura Pública,

Escribano interviniente con su número de Registro.

 Propietario:
Nombre del o de los propietario/s que figura/n
en la Escritura, con algunas coordenadas por lo menos
número de teléfono para cualquier consulta
 Ubicación: Nombre de la calle donde se halla el inmueble,
concordancia con el plano de la manzana, plano de la zona
y/o plano del loteamiento.
 Barrio: Nombre del barrio donde se halla afincado el
inmueble.
 Distrito: Nombre del distrito de la zona.
 Municipio: Nombre del Municipio.
 Departamento: Número y nombre del Departamento.
 Cta. Cte. Ctral., Número de Padrón, Número de Finca o
Matrícula.
 Dimensiones y Linderos:

Verificación de las medidas, comparación con el título de

Propiedad – Superficie. Generalmente los terrenos urbanos son
polígonos de cuatro lados y se orientan de acuerdo a los puntos
cardinales (Norte – Sur – Este – Oeste). En algunos casos es
importante mencionar los rumbos que forman cada lado.

Características del terreno

Conformación geométrica: Se debe mencionar la figura que tiene

el polígono.

Topografía: El nivel que tiene el lote con respecto a la calzada.

Tipo de suelo: Característica del suelo para el uso de la
construcción.

Características de la zona y condiciones de uso:

 Zona: Actividad predominante del área.
 Usos Permitidos: Se averiguan los principales usos
permitidos de acuerdo a la Ordenanza Municipal.
 Tasa de Ocupación Máxima: Según el lugar y la Ordenanza
Municipal.
 Coeficiente de Edificabilidad: Según la Norma Municipal.
 Área Edificable: Según fórmula dada por la Ordenanza
Municipal.
 Altura Máxima: Según fórmula dada por la Ordenanza
Municipal.
 Retiro: Mínimo retiro desde la Línea Municipal.

Servicios Públicos: Se deben considerar los servicios con los

que cuenta el inmueble y la zona como:
 Calle – Tipo de Pavimento:
Mencionar el tipo de pavimento de la cuadra y de la zona.
 Medio de Transporte:
Principales medios que circulan en la zona.
 Centro Comercial – Supermercado:
Distancia aproximada del inmueble.
 Centros Educativos y/o Recreativos:
Colegios, universidades, parques.
 Centros de Salud – Hospitales – Sanatorios:
5 Distancias del centro más próximo.
 Seguridad – Comisaría Policial:
Jurisdicción de la Comisaría o Puesto Policial.
 Banco – Financiera – Cooperativa:
Principales centros de servicios financieros.
 Recolección de basuras
 Red Telefónica
 Red de cloacas
 Energía Eléctrica
 Televisión por cable
Entorno:
Se estudia el ambiente con respecto a:
 Categoría de la construcción
 Nivel Socio – Económico
 Edificación Predominante:
Residencial – Comercial – de Servicios – etc.
Tendencia: Las proyecciones de las actividades principales que
se perfilan.

Clima de la Zona:

 Precipitación promedia

 Temperatura media anual

 Vientos predominantes
Materiales Predominantes:
Breve resumen de los principales materiales usados en la
construcción como:
 Cimientos ○ Paredes
 Techos ○ Cielo raso
 Revoques ○ Pisos
 Pinturas ○ Revestimientos
 Carpintería de Madera ○ Carpintería Metálica
 Artefactos Eléctricos ○ Aire Acondicionado

Uso del Inmueble:

 Uso mejor y más productivo o uso probable
 Uso actual al que se destina
 Estado de ocupación actual
 Rasgo de la Construcción:
 Calidad de la Construcción
 Estado de conservación
 Vida útil presunta
 Antigüedad
 Vida remanente

Consideraciones y Criterios de Avaluación:

Es importante el estudio que se hace para adoptar el criterio o
el método de avalúo, tanto para el terreno como para las
edificaciones y/o mejoras.
Resumen de Avaluaciones:

 Valor del terreno

 Valor de las edificaciones
 Valor de las mejoras

Comentarios:
Breve comentario sobre la situación general de inmueble.
Anexos:
 Planilla de estudios de valor del terreno
 Plano o croquis de la edificación
 Plano de la manzana
 Fotografías
 Plano de la zona

Fecha:

No debe olvidarse que la tasación tiene un valor en un

determinado momento.
 13 CONCLUSIÓN
Cabe destacar que este tipo de formato es sólo un modelo de
un informe resumido, no existe en nuestro medio una
estandarización que se adecue a las entidades financieras,
cada profesional diseña su formato con la diferencia sólo de
forma. Hay diversidad de formatos para este tipo de informe
resumido. En muchos casos es importante la realización de
un informe descriptivo extenso cuando se trata de tasaciones
complejas, como obras industriales, complejos hoteleros,
complejos comerciales, colegios, etc. La experiencia ha
demostrado que en la mayoría de los casos, los clientes no
leen el contenido del informe, sólo se fijan en el valor
asignado al mismo.
 Arq. Nelson Silvero Arzamendia
 Perito, Avaluador, Tasador y Constructor

Banco Central del Paraguay: Reg. N°: 00043/2.015

Corte Suprema de Justicia: Mat. N°: 950
Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (U.P.A.V.): Mat. N°: 479

Tel. 061 574 444

Fax 061574 119
Cel. 0983 610 852

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