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CAPITULO III
ESTRUCTURA BASICA DE UN INFORME Y TIPOS DE TASACIONES SEGUN SU FINALIDAD.
Los informes de tasación deberán contener por lo menos las siguientes secciones básicas, y
en el caso de los inmuebles urbanos, contener referencias a las materias señaladas en las sub-
secciones que se indican a continuación (la extensión de un informe de tasación de un terreno
obviamente solo aprovechará parcialmente la estructura planteada).
Sing
ulari
Des
El
Estr
uctu Clas
Des Lo
Desa
rrollo
Las
Identificación geográfica.
Identificación legal.
Singularización tributaria.
Singularización de destino (de uso).
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CAPITULO III: ESTRUCTURA BASICA DE UN INFORME Y TIPOS DE TASACIONES SEGUN SU FINALIDAD
III.1.B.- Clasificación.
En esta segunda etapa se analizan las características del sector y del inmueble. Incluye los
siguientes puntos:
Infraestructura urbana.
Equipamiento urbano.
Accesibilidad vial.
Zona afecta a rehabilitación urbana (ley 18595 y D.S. Nº 1419 15/10/87).
Zona afecta a remodelación urbana.
Presencia de factores sensoriales:
Olfativos.
Táctiles.
Auditivos.
Visuales.
Afección a expropiaciones (en el caso de las áreas afectas a expropiación resulta
aconsejable utilizar el método especial “Antes de “ y “Después de”).
Afección a apropiaciones.
Área afecta a no edificación o edificación restringida.
Terrenos inundables o potencialmente inundables.
Terrenos propensos a avalanchas, rodados, aluviones, erosiones acentuadas, etc.
Zonas de actividad volcánica.
Zonas próximas a obras de infraestructura (embalses, acueductos, oleoductos,
gasoductos, aeropuertos, etc.).
Zonas próximas a zonas de alto riesgo de incendio y contaminación (bosques,
cementerios, vertederos de basura, radioactividad, almacenamiento de explosivos y
productos inflamables, químicos, tóxicos, etc.).
En la actualidad es muy importante, sobre todo en grandes ciudades, realizar un análisis
del sector con respecto a la seguridad ciudadana, tema muy de moda sobre todo en la
ciudad de Santiago.
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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS
Deben revisarse los aspectos que se citan a continuación según se traten de el terreno, de lo
edificado o de las obras complementarias.
1. El Terreno.
Superficie.
Forma.
Relación frente-fondo.
Topografía.
Presencia de construcciones obsoletas.
Servidumbres de tránsito, de servicios, de vista.
Acequias.
Torres de alta tensión.
Entorno de medianeras.
Fondo de quebrada.
Coeficiente de Constructibilidad.
2. Lo Edificado.
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CAPITULO III: ESTRUCTURA BASICA DE UN INFORME Y TIPOS DE TASACIONES SEGUN SU FINALIDAD
Cierros medianeros. n
Terrazas. s
III.1.C.1.- El Terreno.
Distintas áreas de superficies afines (por clasificación estructural y por características de sus
instalaciones y de sus terminaciones) por valores en unidades monetarias por m 2 obtenidos por
cubicación sistematizada con o sin depreciación para las tasaciones por costo reposición o por
superficie edificada en m2 por valores en variables monetarias por m 2 de comercialización
obtenidas del análisis de mercado según aplicación de técnicas de estadística sistematizada, para
las tasaciones comerciales.
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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS
III.1.d.1.- Observaciones.
Se deberá definir el marco de las características anómalas bajo las cuales se extiende la
tasación a fin de delimitar sus guarismos. Ejemplo: presencia de obras no regularizadas,
diferencias de programas respecto a los planos, recintos no inspeccionados, etc.
Se debe consignar la ninguna relación entre los intereses del tasador y el inmueble tasado.
III.1.d.3.- Anexos.
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III.1.e.- Ejemplo.
Certificado de Tasación.
Identificación.-
Tipo de inmueble: Vivienda unifamiliar en edificio colectivo de siete plantas, totalmente
terminado.
Situación: Alorcón, calle ___________________.
Finalidad.-
La presente tasación servirá de base para la cobertura en la ejecución judicial de una
sentencia de embargo.
Métodos Utilizados.-
La valoración se ha realizado de acuerdo con la metodología definida en la O.M. 30/X/94
sobre Normas de Valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. El
método concreto utilizado ha sido el de Comparación o Análisis de Mercado.
Valor de Tasación.-
El valor de tasación de la finca descrita en este informe asciende a Trece Millones
Quinientas Mil Pesetas (13.500.000 PTAS.).
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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS
En los casos en los que se ha observado alguna discrepancia entre la realidad y los
documentos aportados, se han adoptado los datos mas ajustados a la realidad del informe,
siguiendo siempre las directrices de la normativa.
El informe ha sido realizado con la finalidad concreta que se indica en el mismo. La tasadora
no se responsabiliza de la utilización de este informe con finalidad distinta de aquella para la que
se emitió.
Informe – Valoración.
1. Identificación y Ubicación.
2. Finalidad de la Tasación.
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3. Localidad y Entorno.
Delimitación del Entorno: Entorno que se considera, zona llamada “Parque Lisboa” del
municipio de Alorcón.
4. Terreno.
El terreno esta ocupado por al edificación, no siendo relevante su descripción a los efectos
de la valoración del inmueble. Se encuentra dotado de todos los servicios básicos urbanos.
5. Edificio.
Se trata de un edificio en altura, siete plantas, adosado a otros edificios en manzana abierta.
Se encuentra en un aparente buen estado de conservación y su construcción es de calidad media.
Antigüedad: 23 años. Cuenta con equipamiento estándar. Con ascensor. Conserje: si. Superficie
de Portal: 30 m2. Patios entre manzanas dedicados a garaje y jardines.
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6. Vivienda.
Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no; Uso: 1ª residencia;
Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque abierto, exterior;
Superficie útil: 80,4 m2; Superficie otros usos: 10 m 2; Edad: 23 años; Estado del inmueble: bueno;
Calidad constructiva: media; Reformado: no; Acabados: salones y dormitorios: suelos de terrazos,
paredes y techos de pintura, Baños, aseo y cocina: suelos de terrazo, paredes alicatadas y techos
de pintura.
7. Superficies.
8. Situación Urbanística.
9. Tenencia y Ocupación.
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10. Mercado.
El nivel de renta de los habitantes del entorno es adecuado a la oferta actual, siendo la
tendencia de los precios a la baja, dentro de una cierta estabilidad, con tiempos de venta
estimados superiores a los doce meses.
Las viviendas de la zona tienen carácter de primera residencia y los precios más habituales
se encuentran entre las 125.000 y las 150.000 ptas./ m 2, dependiendo del estado, los servicios y
las superficies. El nivel de demanda que se observa es medio-bajo.
Por las características especificas y las condiciones actuales del mercado, no se aprecia
revalorización en el entorno.
Como premisa básica a tener en cuenta hay que señalar que “no nos ha sido posible el
acceso a la propiedad”.El valor del piso lo hemos deducido mediante el meto do de comparación
con muestras testigos lomas homogéneas posibles con el inmueble a tasar.
Testigo 1.
Situación: Porto Cristo, 3; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque
abierto, exterior; Superficie construida:109 m 2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 23 años; Estado
del inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: si, 1.5 años; Oferta: 20.000.000 pts.;
Acabados: salones y dormitorios: suelos de parquet, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y
cocina: suelos de gres, paredes alicatadas y techos de pintura. Amueblados puerta blindada.
Testigo 2.
Situación: Porto Cristo, 7; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque
abierto, exterior; Superficie construida:109 m 2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 23 años; Estado
del inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: si; Oferta: 17.000.000 pts.;
Acabados: salones y dormitorios: suelos de parquet, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y
cocina: suelos de gres, paredes alicatadas y techos de pintura. Amueblados puerta blindada.
Testigo 3.
Situación: Porto Cristo, 13; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque
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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS
abierto, exterior; Superficie construida:90 m2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 23 años; Estado
del inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: si; Oferta: 16.500.000 pts.
negociables; Acabados: salones y dormitorios: suelos cerámicos y corcho paredes y techos de
pintura. Baños, aseo y cocina: suelos de gres, paredes alicatadas y techos de pintura. Amueblados
terrazas cerradas.
Testigo 4.
Situación: Porto Cristo, 13; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque
abierto, exterior; Superficie construida:109 m 2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 23 años; Estado
del inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: no; Oferta: 20.000.000 pts.;
Acabados: salones y dormitorios: suelos de terrazo, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y
cocina: suelos de terrazo, paredes alicatadas y techos de pintura. Amueblados.
Testigo 5.
Situación: Porto Alegre, 4; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 3; Nº de baños y aseo: 1; Tipología: bloque
abierto, exterior; Superficie construida:95 m2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 26 años; Estado
del inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: si, 5 años; Oferta: 13.000.000 pts.;
Acabados: salones y dormitorios: suelos de parquet, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y
cocina: suelos de gres, paredes alicatadas y techos de pintura. Amueblados puerta blindada,
terrazas cerradas.
Testigo 6.
Situación: Porto Cristo, 3; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque
abierto, exterior; Superficie construida:109 m 2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 23 años; Estado
del inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: no; Oferta: 14.000.000 pts.;
Acabados: salones y dormitorios: suelos de terrazo, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y
cocina: suelos de terrazo, paredes alicatadas y techos de pintura.
Testigo 7.
Situación: Porto Alegre, 2; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque
abierto, exterior; Superficie construida:96 m2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 26 años; Estado
del inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: no; Oferta: 12.000.000 pts.;
Acabados: salones y dormitorios: suelos de gres, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y
cocina: suelos de gres, paredes alicatadas y techos de pintura.
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11. Valoración.
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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS
Cabe destacar que la tasación de inmueble está regulado por normas aplicables a la
finalidad para la cual se efectúa dicha tasación, según el organismo que desea realizar la
valoración. A continuación se describen los tipos de tasaciones que se realizan según la finalidad
del informe:
Figura 3.2: Diagrama que refleja los Tipos de Tasaciones según su Finalidad.
Tasaci
Tasaci
Tipo
s de Tasaci
Tasaci
Tasaci
III.2.A.- Tasación Bancaria: Además de lo que indica la estructura del formato de tasaciones
descrito anteriormente, una tasación bancaria debe considerar condiciones dirigidas a
garantizar el préstamo a largo plazo. Para este caso se debe analizar las condiciones del
inmueble para enfrentar física y económicamente el periodo de la hipoteca. Además, se
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debe tener presente que el banco no es inmobiliaria, por lo cual no le interesa hacerse de
bienes raíces frente a deudores en mora, por lo que se considera en el informe un valor de
liquidación frente a estos casos. Otros valores que se consideran son los siguientes:
Valor de Rentabilidad: Será el que permita al deudor servir los pagos mensuales.
Valor Físico: Será el que permita al banco tener una garantía de largo plazo.
Valor Comercial: Será el que permita una liquidación inmediata en la situación de mora.
III.2.B.-Tasación Comercial: Es aquel informe que el tasador entrega a particulares que desean
conocer el valor de renta o arrendamiento de un bien raíz para efectuar una transacción
habitual. En estos casos se debe buscar el valor de mercado al momento del informe,
considerando el valor físico, valor de renta y el valor de comparación o mercado.
III.2.C.- Tasación Tributaria: La efectúa el S.I.I. y está destinada a buscar un valor estándar para
propiedades similares y así poder aplicar un impuesto territorial justo a los bienes raíces de
semejantes características y localizaciones. Debido a la calidad de tasación masiva que se
realiza, generalmente se refleja un valor mas bajo que el de mercado, ya que se realizan
reajustes según IPC y no reajustes de incidencia en el mismo mercado inmobiliario.
III.2.D.- Tasación Contable: Son informes en los que aparecen valores de bienes raíces existentes
en la contabilidad de empresas y son depreciadas normalmente, según las normas de
contabilidad clásica y no comercialmente cada año, debido a que estos bienes raíces
pueden bajar su valor no solo por la obsolencia económica, de uso y de sus materiales
junto a su vida útil, sino también por las condiciones de mercado, las externalidades
positivas o negativas, etc.
III.2.E.- Tasación Judicial: Este informe de valores se requiere cuando existen disputas de valores
distantes unos de otros, debido a que cada parte ve sus propios intereses y el juez debe
resolver con equidad para lo cual solicita este informe de peritaje destinado a conocer el
valor de mercado. Muchas veces este valor se requiere a fechas anteriores a la actual, por
lo cual deben efectuarse valoraciones históricas. Es utilizada en los casos de
expropiaciones.
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COMUNA:
PROPIETARIO: RUT:
SOLICITANTE: RUT:
TIPO DE INMUEBLE: bodega Materiales Galpón industrial Propiedad mixta Uso especial
ASPECTOS URBANOS
TERRENO
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EDIFICACIÓN
CONST. INTERIOR: Oficinas Sala ventas Bodegas Pañol herram. Pañol maqu.
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VALUACIÓN COMERCIAL
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CROQUIS DE UBICACION
Lugar y fecha de tasación
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