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Introducción a los Métodos

de Tasación

arq claudio herrero UFASTA

Del empirismo a los


procedimiento
Breve Reseña Histórica

 La tasación es una ciencia con


muchos siglos de vigencia En el
antiguo Egipto se empleaban los
Nilometros como medio de medir
las crecidas del Rió Nilo para
poder predecir la cosechas y así
valorar la tierra .En el imperio
romano se utilizaba la valoración
de la tierra para poder establecer
los impuesto .
 En la Argentina Mario Chandias y
Dante Guerrero fueron los
precursores y dejaron frase
grabadas tales como
“Sin Información no hay tasación”
Para que tasamos
 Comprar
 Vender
 Alquilar
 Expropiar
 Construir
 Peritajes Judiciales
 Determinar valores de carteras de activos inmobiliarios
 Determinar daños
Para quienes tasamos
 Clientes particulares
 Bancos
 Aseguradoras
 Estado (Nación, Provincia , Municipios )
 Empresas
Que tasamos
Inmuebles Urbanos (lotes , deptos vivienda )
Software


 Obras en construcción
 Obras de arte
 Campos
 Silos
 Ganado
 Intangibles (marcas, fondos de
comercio )
 Empresas
 Garantías Hipotecarias
Tasar y valuar (sinónimos )
Tasar : Estimación de un valor o conjunto de valores de bienes, con arreglo a unas determinadas hipótesis , con vistas a unos
determinados fines (públicos o privados ) y mediante la aplicación de distintos métodos cuantitativos basados en información de carácter
técnico

Opinión de valor : La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión del experto basada en comparaciones de valores no
analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.

Ciencias y conocimientos que


aportan al proceso de valuación
Economía: mecanismo de oferta y demanda,
rentas, interés, beneficio, costes de oportunidad,
inversiones, costes, etc.
 Economía
 Estadísticas •Derecho: código civil, leyes urbanísticas, leyes
fiscales, régimen de propiedad horizontal, planes y
 TICS ordenanzas urbanísticas, etc.
 Arquitectura
Estadística: población, muestra, media, varianza,
 Urbanismo funciones de distribución, tests estadísticos,
análisis de regresión, etc.
 Matemáticas (estadísticas )
 Legislación Tecnología: conocimientos de arquitectura e
ingeniería, para determinar el estado de inmueble.
Tics : Google Maps y Google Earth
Tics : Google Maps y Google Earth
Tics : Google Maps y Google Earth
Tics : Google Maps y Google Earth
mapa.buenosaires.gob.ar
mapa.buenosaires.gob.ar
Dato: calle Florida 536
Resultado : calle Florida 536
FLORIDA 536 Resultado :

 FLORIDA 536
 sección 01 | manzana 022 | parcela 031A
 más fotos
 11/05/2005
 Superficie total: 1145.00 m2
 Frente: 18.81 m
 Fondo: 60.87 m
 División en propiedad horizontal: si
 Pisos sobre rasante: 3
 Pisos bajo rasante: 1
 Unidades: 7
 VUC: 1.19
Trabajo en equipo y multidisciplinar
El lote mas caro del mundo

 Trabajo en equipo de la
inmobiliaria JL Ramos
división tasaciones
arquitectos ingenieros
bróker inversores etc.
Publicación de aviso de la subasta
Subastado :Precio BASE + 30 M

 110 MILLONES PARA EDUCACIÓN


Se subastó el tercer terreno de Catalinas Norte

La empresa Macro Basad pagó 110 millones de


pesos por el tercer predio que el Gobierno porteño
decidió vender para financiar obras de educación.
La parcela está ubicada en avenida Madero 1180 y
cuenta con una superficie de 4.932 m2.
Definiciones

 Tasar y valuar (sinónimos )


Tasar : Estimación de un valor o conjunto de valores de
bienes, con arreglo a unas determinadas hipótesis , con
vistas a unos determinados fines (públicos o privados ) y
mediante la aplicación de distintos métodos cuantitativos
basados en información de carácter técnico
Opinión de valor (TTN): La apreciación del valor
económico de la cosa se realiza por impresión del
experto basada en comparaciones de valores no
analizados técnicamente. Puede ser comunicada de
palabra o por escrito al comitente, con explicaciones
relativas a las razones de la estimación.
Grandes principios

Principio de sustitución:
El valor de un bien es equivalente al de otros
activos de similares características sustitutivos
de aquél.
Principio de temporalidad:
El valor de un bien está en función de la fecha
de la tasación y puede variar a lo largo del
tiempo.
Principio de finalidad:
La finalidad de la valoración condiciona el
enfoque, el método y las técnicas por seguir.
 Principio del mejor uso y valor .El valor del
bien será aquel que se obtenga del mejor uso
dentro de los físicamente posibles
,técnicamente comprobable y dentro de la
legalidad .


Principio de Mejor Uso y Valor
Nuevo Quilmes

 El caso de nuevo Quilmes


 Terrenos de Telefónica y Telecom
 Proceso de tasación aplicación del
principio del Mejor uso y valor
Trabajo en equipo
multidisciplinario. Se
propone el refulado de las
tierras para transformar
tierras sin valor comercial en
un emprendimiento
inmobiliario con valores del
m2 de u$u 200
Momento de hacer una pausa (20 minutos )
Métodos de Tasación
 Por comprables: Se necesitan muchos datos del merado del
sector analizado. Compara características de los comparables
respecto de la propiedad a tasar se basa en el principio de
sustitución.
 Reposición: Valor que determina cuanto cuesta reponer el
inmueble
 Capitalización o rentas : Indica cual es el valor del
inmueble en función de la renta que genera ( alquiler)
 Valor residual : Estático o Dinámico establece cual es el
máximo valor a pagar por un terreno en función del
emprendimiento a realizar.
 Otros : Regresión , Sintéticos , método Beta, etc.
Método de Tasación por Comparables
Definición : Consiste en comparar la propiedad a tasar con inmuebles semejantes en características dentro de un sector
analizado . O mercado del sector . Pone a competir a la propiedad a tasar dentro de este mercado.

(compra, venta y alquiler de inmuebles urbanos )

Hipótesis del método


 Tasamos para un mercado abierto y competitivo (5 condiciones )
 La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables:
– La existencia de un mercado representativo de bienes comparables.
– Disponer de datos suficientemente representativos de ofertas y/o ventas.
– Tasamos para comercializar en un plazo razonable de mercado ( 3 a 6 meses según mercados y
tipologías )

Ventajas de tasar con este método


 Se basa en el relevamiento del mercado del sector
 Brinda fundamentación comprobable del valor tasado
Método de tasación por Comparables
Características a evaluar según sea la tipología a tasar
(no evaluamos las mismas características en un departamento que en un local comercial o un galpón )

Intrínsecas (o características propias de cada inmueble):

 Dimensión: superficie cubierta , sup terrenos , altura , amenities.


 Ubicación

 Estado de conservación

 -Instalaciones

 Antigüedad

 Rentabilidad

Extrínsecas:
 +Localización y política del Estado

 –Entorno

 –Infraestructura

 –Comunicaciones

 –Planificación urbanística

 –Fiscalidad

 –Ayudas, subvenciones
Método de tasación por Comparables
Equiparación de Características (Homogenización)
Esto es lo que hace el cliente competimos contra el cuadernito.

Se Vende
u$u 75.000

A tasar ????
Tienen el mismo Valor ?

NO
 Por que son distintas sus características
Ubicación , cantidad de dormitorios , superficie mantenimiento etc.
Como procedo?
Debo corregir esas características en función de equilibrar las
mismas en función de la propiedad a tasar
Trabajo con cada una de las características por ejemplo:

UBICACIÓN
Característica Ubicación

Comparable
Se Vende
u$u 75.000

A tasar, analizo
característica
ubicación
Es inferior por que
Esta mas lejos del
Centro comercial del barrio y
próxima a una autopista muy
ruidosa
Como se hace ?

 Debo corregir el valor del único dato que


poseo , es decir el comparable para quitarle
valor y equiparar la condición ubicación con
la propiedad a tasar .En este caso le aplico
un coeficiente de 0.95. (nosotros somos los
encargados de estimar estos coeficientes ,
hay formulas y otros procedimientos )
Valor de la propiedad a tasar
En función del comparable y la UNICA variable analizada, ubicación, el
valor seria de
= u$u 75.000 x 0.95 = u$u 71.250

Comparable
Se Vende
u$u 75.000

A tasar, analizando
únicamente característica
ubicación u$u71.250
Método de Tasación por comparables

Procedo de similar manera con cada característica que


como tasador decida analizar.
Para realizar estos cálculos el TTN proporciona tablas en Excel que realizan los
cálculos de manera automática. TTN.5 Y TTN.6 (tierra y vivienda locales )
La determinación de los coeficientes de reducción u aumento de valor para los
comparables son responsabilidad del tasador (existen procedimientos
matemáticos )
Finalmente esos coeficientes de cada una de las características se multiplican
entre si y dan como resultado un coeficiente único de corrección para el
comparable que multiplicado por el valor del comparable da como resultado el
valor del comparable corregido en función de la propiedad tasada.
Finalmente cada comparable corregido en función de la propiedad tasada
proporciona un valor corregido a ser promediado con el resto de los
comparables para obtener el valor de la propiedad tasada.
Método del valor Residual
Determina el máximo valor a pagar por un terreno en función de su aprovechamiento inmobiliario

La gran resta (residuo es el resultado de una resta )

 Valor Residual Estático :Valor del Terreno es el resultado de todo lo que se vende a valor
 De mercado menos todo los que se construye o costo del emprendimiento sin tener en
cuenta la variable tiempo Costos Material y mano de Obra.
Valor Residual Dinámico : El en el método dinámico, supone la necesidad de estimar precios y
costes futuros, mientras que con el método estático, al no tener en cuenta ese calendario, se utilizan
precios y costes actuales.

Máximo Valor del terreno a pagar


Conclusiones

A modo de cierre
 Es necesario conocer y manejar métodos de tasación y superar la
“opinión de valor “ el mercado requiere de profesionales formados
,atentos y abiertos a la incorporación de metodologías
 Los métodos brindan fundamentación en cantidad y calidad suficientes
para validar resultados.
 Los tasadores tenemos una delicada función a desempeñar detrás
del valor de un inmueble están los sueños esfuerzos y sacrificios de la
gente que nos confía sus bienes para valorar . Proceder desde lo
técnico y fundamentalmente desde lo ético de manera correcta es
nuestra obligación.
Muchas Gracias Bariloche

Arq. Claudio Herrero - UFASTA