Análisis y evaluación de los coeficientes de ajuste del valor inmobiliario de la

parcela urbana

Resumen

La Parroquia Bartolomé de las Casas ubicada en el Municipio Machiques de Perijá del

Estado Zulia, fue objeto de estudio para el Análisis de coeficientes de corrección de
forma, área, esquina y servicios públicos. La investigación fue de tipo descriptiva
documental y de campo. Se efectúa el diseño de población y muestra, aplicando
técnicas para los respectivos levantamientos parcelarios requeridos. Los datos
parcelarios obtenidos se procesaron para el cálculo de los coeficientes de corrección.
Entre otros, los más importantes fueron: frente y fondo o profundidad de cada parcela
existente. El proceso de análisis se realizó en los 6 sectores que componen la zona
urbana considerada para el estudio. Se analizó y caracterizó una parcela tipo requerida
para dicho cálculo por cada uno de los sectores. Se realizó la comparación de las 6
parcelas caracterizadas con la parcela tipo de las mediciones obtenidas en los
levantamientos realizados que en total fueron 1693 parcelas en 100 manzanas,
sugiriendo de igual forma la realización de la Planta de Valores de la tierra y la Tabla
Valorativa de la Construcción. Los coeficientes de ajustes inmobiliarios obtenidos
permitirán calcular el coeficiente multiplicativo de la corrección. inmobiliaria urbana.

Palabras clave: Levantamientos, frente, fondo, parcela tipo.

Recibido el 30 de Junio de 2006  En forma revisada el 30 de Julio de 2007

Introducción

Este estudio tiene como objetivo el análisis y evaluación de la aplicación de

coeficientes de corrección de ajuste a la valoración parcelaria. En los últimos años, en
Venezuela, dicha valoración ha experimentado un proceso de actualización y
sistematización, tanto a nivel urbano como rural. La aplicación de los mencionados
índices de corrección para el ajuste del valor parcelario ha sido abordada desde
diferentes puntos de vista.

En este caso se tomó como unidad de observación el área urbana de la Parroquia

Bartolomé de las Casas, Las Piedras, del Municipio Machiques de Perijá. Se efectuó la
aplicación de los coeficientes de ajuste determinados por la Fundación para el
Desarrollo Centro Occidental (FUDECO). Una vez realizada la aplicación de los
coeficientes de ajuste, se evaluó la influencia de los mismos a través de la
comparación de los resultados obtenidos de su aplicación con distintos factores
valuatorios que estructuran el precio de mercado inmobiliario.

La parroquia objeto de estudio, tiene un carácter predominantemente rural

caracterizado económicamente por la desinversión de programas de desarrollo social y
económico para la fecha de ejecución del presente trabajo. El análisis y evaluación de
los coeficientes de ajuste del valor parcelario aplicados en la misma, es de
fundamental importancia para el diseño de los desarrollos urbanos, previstos
actualmente en los planes de inversión que tienen los gobiernos locales, regionales y
nacionales para la Parroquia in comento. Para la determinación del valor unitario
básico de la tierra firme libre de mejoras de parcelas rurales en cada una de las zonas
ecológico- económicas uniformes, de conformidad a lo dispuesto en el PDUM (Plan de
Desarrollo Urbano Municipal). En tal sentido, se determinaron en cada una de las zonas
ecológico-económicas uniformes, las rentas medias normales según la metodología
obrante. Esto con el fin de que pueda ser usado para la potencial aplicación de un Plan
de Revaluación Parcelaria Rural por el alto porcentaje de ruralidad que presenta la
zona, por lo que invertir tiempo en esta actividad justifica cualquier plan de acción
para obtener tal conocimiento, el cual permitirá desarrollar los planes económicos de
manera integral y completa.

Metodología de Análisis

Coeficiente de ajuste en la valoración parcelaria

El coeficiente de ajuste surge de relacionar la dimensión, forma, medidas lineales y

ubicación de las parcelas urbanas o suburbanas dentro de un macizo, para lo cual
existen procedimientos tabulados. Para determinar la valuación fiscal de la tierra libre
de mejoras de un sector residencial, se tienen en cuenta las diferencias que presenta
cada desarrollo de que se trate, en base a un estudio comparativo conceptualizando la
calidad y magnitud del mismo; basándose en diferentes variables que hacen
determinable el valor de la cosa inmueble. Esta metodología supone la Aplicación de
técnicas específicas que garantizan los principios de equidad, objetividad y racionalidad
en la distribución de las cargas públicas. 

Para la determinación del coeficiente de ajuste parcelario rural, según características

edafotopográficas y de ubicación de la parcela, se efectúan análisis previos
fotointerpretativos en base al formulario y cálculo matemático obrantes. Para la
determinación del coeficiente de ajuste parcelario rural mediante análisis
fotointerpretativo, se utilizaron en cada zona ecológica económica, esto a diferencia del
área urbana solo se hacen análisis fotointerpretativos. El estudio se efectuó a través de
fases de actuación, las cuales se describen a continuación:

Levantamiento parcelario

En dicho levantamiento se definen las características propias tanto del terreno como de
la construcción. Se determina por una parte, la ubicación relativa del lote en la
manzana al cual corresponde y por la otra, de cada manzana respecto al sector
catastral correspondiente. Asimismo en esta etapa, se efectúa un diagnóstico de la
cobertura del sector respecto a los servicios públicos existentes. Esta información
anteriormente descrita, será indicada y representada a través del formulario catastral y
del croquis respectivo, información que en todo momento debe provenir del sitio de
trabajo (campo). 

Para iniciar el proceso de levantamiento parcelario es recomendable y necesario:

– Definir el área urbana de la ciudad o centro poblado.

– Realizar la sectorización catastral en forma lo más ajustada, a la realidad existente.

El levantamiento parcelario, incluye los siguientes pasos de ejecución:

a. Inspección ocular del sector objeto del levantamiento. El inspector de levantamiento

parcelario con sus respectivos auxiliares de campo debe realizar un recorrido detallado
del sector objeto de estudio, llevando consigo el plano del sector a catastrar con la
finalidad de realizar una comparación objetiva entre lo reflejado en el plano y lo
existente en el terreno. En consecuencia, debe procederse a la actualización respectiva
del plano cuando sea necesario. Una vez realizadas estas actividades se fija
definitivamente la nomenclatura catastral a nivel de manzana (Figura 1).

b. Levantamiento por manzanas comenzando por la manzana 01 (Figura 1). Con base
en las técnicas parta fijar la nomenclatura catastral, debe estar ubicada al Nor-Oeste
del sector en estudio.

c. Levantamiento detallado de cada uno de los inmuebles que conforman las

manzanas, iniciando dicho levantamiento por el lote ubicado en la esquina Nor-Oeste
de la manzana, al cual correspondería el número 01.

d. Elaboración del croquis a mano alzada del inmueble objeto del levantamiento. Este
refleja su forma y dimensiones existentes, tanto del terreno como de la construcción.

Resultados

A los efectos de obtener el valor de la parcela mediante la aplicación de la Planta de

Valores de la Tierra, se procedió de la siguiente forma: 

1. Se mensura la parcela, tomando sus características, de manera que pueda ser

fielmente reproducida en un croquis a escala adecuada.

2. Se calcula el área de la parcela. 

3. Se clasifica la parcela en función de su ubicación, forma y uso.

4. Se aplica el valor unitario de la tierra de la parcela objeto del avalúo, de acuerdo a

la ubicación señalada en la Planta de Valores de la Tierra.

5. El valor así obtenido se ajusta de acuerdo a sus características (Factor de Ajuste).

Cálculo del valor de la parcela

Analíticamente el cálculo del valor de la parcela viene dado por la siguiente forma: 

Vp = At* Vut *Fa,   (1)

donde Vp: valor de la parcela, Vut: valor unitario de la parcela Planta Valorativa del
Terreno, At: área de la parcela, Fa: factor de ajuste de la parcela. 

Factor de ajuste de forma

El factor de ajuste recomendado por Fundacomún viene dado por el producto de los
factores de depreciación por frente, profundidad y forma, área.

Fa = F1*F2*F3.   (2)

Factor de frente

F1 = 100 – 3 (f1 – f2) / 100, para f1 > f2,   (3)

donde f1: frente de zonificación o tipo de la parcela, f2: frente de la parcela en

estudio.

Factor de profundidad

F2 = P1 + P2 / 2P2, para P2 > P1    (4)

donde P1: profundidad tipo del sector, P2: profundidad de la parcela.

Factor de forma

Se recomienda aplicar las Normas de las Naciones Unidas (Fudeco, 1997).

– Parcela regular: > 1.00, Parcela irregular: 0.90, Parcela muy irregular: 0.80

– Parcela de forma triangular, con o sin curvaturas: 0.70.

Ahora bien, en otras oficinas de catastro en el país, Europa y de Suramérica, el factor
de ajuste viene dado en función del frente, superficie y forma de acuerdo con lo
establecido en las Ordenanzas de Zonificación, de la siguiente forma:

Factor de frente
 (F1) = Fp / Ft; si Fp / Ft > 1; F1 = 1.00,   (5)

donde Fp: frente de la parcela y Ft: frente tipo o de zonificación.

En ningún caso se aplicará un coeficiente menor que 0.60.

Factor área

(F3) = Ap /At, si Ap/At > 1, F3 = 1.00,    (6)

donde Ap: área de la parcela y At: área tipo o de zonificación.

Para el tipo de forma (F3), se recomienda las normas de las Naciones Unidas.

Incremento de esquina

IE = Ft*V1 + V2/2*K,  (7)

donde Ft: frente tipo o de zonificación, V1y V2: valores unitarios de las calles, K:
coeficiente por esquina, K: 1.20 (zona comercial), K = 1.10 (zona residencial). Para los
casos de parcelas enclavadas el factor de depreciación será igual a 0.75 del valor
unitario de la calle de entrada.

Método basado en el análisis de los servicios públicos

Este método [2] será basado en el análisis de los servicios públicos (Tabla 1) y permite
obtener el valor de la tierra, comparando un lote de terreno que cuente con la
totalidad de los servicios públicos con otro que carezca de alguno o de la totalidad de
ellos. Para aplicar este análisis, es necesario darle un peso relativo a cada uno de
los servicios públicos, esto se realiza considerando: 
a. Prioridad que tiene un servicio público determinado en las necesidades naturales
del hombre.

b. Importancia que tiene un servicio determinado en el desarrollo de las actividades

urbanas: comerciales industrial, asistencial, educacional, social, cultural, deportiva,
religioso. 

c. Costo de construcción que representa un servicio determinado para el Municipio.

d. Gastos de mantenimientos. Con esta información se determina el valor aproximado

de parcelas que cuentan con la totalidad o alguno de estos servicios siempre y
cuando los sectores a comparar tengan característicashomogéneas referentes al tipo
de construcción.

Cálculo de precios unitarios promedios por calles

Habiéndose ya referido a la captación de los datos y determinación de los valores

promedios por zonas, los cuales tienen valores diferentes se procedió a calcular los
precios iniciales por calle, mediante el procedimiento de degradación de valores. 

Coeficientes de ajuste

Coeficiente de ajuste por clasificación de calle

Vías de doble sentido, un incremento de un 10% sobre el valor de los terrenos

ubicados en dicha vía. Para las veredas y otros similares, incrementos entre 0.65 y
0.95 dependiendo de factores tales como si hay pendiente o no, si el acceso es
asfaltado, piso de concreto o simplemente de tierra. de tierra y con pendiente 0.65, de
tierra y sin pendiente 0.75, de concreto y con pendiente 0.80, de concreto y sin
pendiente 0.85, de asfalto y con pendiente 0.90, y de asfalto y sin pendiente 0.95,
Vías no asfaltadas, el coeficiente sería 0.90.

Coeficiente de ajuste por carencia de servicios

La no existencia de servicios que satisfagan las necesidades básicas del hombre, así

como el costo que ocasionaría su instalación son factores que inciden en el valor de los
terrenos. Para determinar los coeficientes de ajuste, tomando en cuenta estos
factores, se procede primero a ponderar y jerarquizar los servicios como se muestra en
la Tabla 2.
Posteriormente a partir de la importancia del servicio se determinó el decremento del
valor por la carencia de dichos servicios, obteniéndose así, los coeficientes de ajustes.

Coeficiente de ajuste por rutas de transporte colectivo

El incremento estará en función de rutas de colectivos que circulan por la calle, hasta
un máximo de incremento de un 20% según la expresión:

K colectivo = 1 + (0.25N + 0.075),   (8)

donde K colectivo: coeficiente de ajuste por vías de colectivos (0.025N + 0.075) = Ak

= incremento, N: número de rutas de colectivos que circulan por la vía.

El plano suministrado [4] por la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Machiques de

Perijá fue realizado en Enero de 2003, el cual sirvió como guía para el desarrollo del
presente trabajo de investigación. Los sectores levantados fueron el 1, 2, 3 (Tablas 3-
5) por ser los sectores más céntricos y los que más han sufrido modificaciones. En
total fueron levantadas 100 manzanas y 1693 parcelas en los 6 sectores, de los cuales
fueron medidos uno por uno todos los frentes y los fondos respectivos, junto con las
áreas para sacar un promedio de las mismas.
Cálculo de la parcela tipo

La sumatoria de todos los frentes de las parcelas medidas que en total fueron 1693 fue
de 23.862m. Arrojando un promedio de 14.095m de frente. La sumatoria de todos los
fondos o profundidades (Figura 2) de las parcelas medidas (Figuras 3, 4 y 5) que en
total fueron 1693 fue de 46.300m. Arrojando un promedio de 27.348m defondo o
profundidad. La sumatoria de todas las áreas de las parcelas medidas que en total
fueron 1693 fue de 950.274,8m2. Arrojando un promedio de 561,296m2 de área por
parcela.
Selección de parcelas objetos de estudio por sector

Se seleccionó (1) una parcela objeto estudio por sector, es decir que se hará el estudio
de 6 parcelas para que se note la posible diferencia existente entre sectores.

Cálculo del valor de la parcela

Se escogieron 6 parcelas (Tabla 6) como objeto de estudio, por lo tanto todos los
cálculos se harán 6 veces. La parcela tipo tiene: frente: 14.095m., fondo o
profundidad: 27.348m, área: 561.296m2. Analíticamente el cálculo del valor de la
parcela viene dado por la siguiente forma:

Vp = At* Vut *Fa.   (9)

Factores de ajuste del valor parcelario

Recomendados por Fundacomún viene dado por el producto de los factores de

depreciación por frente, profundidad y forma, área.

Fa = F1*F2*F3.    (10)

Factor de frente 

Para este factor se tomarán en cuenta solo los frentes de dichas parcelas para
calcularlo mediante el frente de la parcela tipo.

– Parcela A: F1 = 100 – 3 (14.095m – 20.4619m) / 100 = 1.191,

– Parcela B: F1 = 100-3 (14.095m-13.995m) / 100 = 0.997,

– Parcela C: F1 = 100-3 (14.095m-34.744m) / 100 = 1.619,

– Parcela D: F1 = 100 – 3 (14.095m – 67.99m) / 100 = 2.617,

– Parcela E: F1 = 100 – 3 (14.095m –44.0776m) / 100 = 1.899,

– Parcela F: F1 = 100 – 3 (14.095m –20.682m) / 100 = 1.19761.

Factor de profundidad

Se tomarán en cuenta solo los fondos o las profundidades de dichas parcelas para

calcularlo mediante el fondo o profundidad de la parcela tipo.

– Parcela A: F2 = 27.348m + 42.673m /2(42.673m) = 0.820,

– Parcela B: F2 = 27.348m + 56.9798m /2(56.9798m) = 0.739,

– Parcela C: F2 = 27.348m + 31.713m /2(31.713m) = 0.917,

– Parcela D: F2 = 27.348m + 60.844m /2(60.844m) = 0.725,

– Parcela E: F2 = 27.348m + 48.9749m /2(48.9749m) = 0.779,

– Parcela F: F2 = 27.348m + 46.9592m /2(46.9592m) = 0.791.

Factor de forma

Fa = F1*F2*F3.   (11)

– Parcela A: Fa = 1.191*0.820*1.622 = 1.584,

– Parcela B: Fa = 0.997*0.739*1.421 = 1.4069,

– Parcela C: Fa = 1.619* 0.917*2.286 = 3.393,

– Parcela D: Fa = 2.617*.725*6.173 = 11.712,

– Parcela E: Fa = 1.899* 0.779*3.960 = 5.855,

– Parcela F: Fa = 1.197* 0.791*1.733 = 1.640

Parcela regular: >1.00, Parcela irregular: 0.90, Parcela muy irregular: 0.80, Parcela de
forma triangular, con o sin curvaturas: 0.70

En consecuencia la forma de las parcelas objeto de estudio son regulares por obtener

coeficientes mayores de 1.00, por lo que realmente predomina en el sector como
resultado del poco crecimiento urbano que se observa en la zona estudiada.

Factor de área

Parcela F:

(F3) = 972.900 m2/561.296 m2 = 1.733

Este coeficiente muestra el carácter ruralurbano de la zona lo que es consecuencia de

las grandes extensiones y dimensiones de los lotesseleccionados como objeto de
estudios.

Método basado en el análisis de los servicios públicos

– Parcela A: 35 + 25 + 15 + 15 = 90,

– Parcela B: 35 + 25 + 15 + 15 + 10 = 100,

– Parcela C: 35 + 15 + 10 = 60,

– Parcela D: 35 + 25 + 15 + 10 = 85,

– Parcela E: 35 + 25 + 15 + 15 = 90,

– Parcela F: 35 + 15 + 10 = 60

Los servicios públicos [3] se encuentran consolidados en el centro lo cual demuestra

con el cálculo de las parcelas A, B, D y E, y con el cálculo de las parcelas C y F se
observa menos consolidación por estar más hacia la periferia de la zona. También se
realizo un cálculo de los coeficientes de ajuste por falta de servicios públicos, lo cual
arroja que las parcelas C y F son las que tienen un mayor coeficiente, lo cual pondera
con un decremento del valor de la parcela.

Cálculo de otros coeficientes de ajuste

Coeficiente de ajuste por clasificación de calle. Son obtenidos mediante una tabla
clasificadora que tabula si las vías son asfaltadas, con pendientes, de concreto, de
tierra, etc. 

Parcela A: 0.95, vía con asfalto y sin pendiente, Parcela B: 0.95, vía con asfalto y
pendiente, Parcela C: 0.75, vía tierra y pendiente, Parcela D: 0.95, vía con asfalto y
pendiente, Parcela E: 0.95, vía con asfalto y pendiente, Parcela F: 0.75, vía tierra y
pendiente.

Coeficiente de ajuste por rutas de transporte colectivo

Todas llevan la misma ponderación [5] de los coeficientes ya que en la zona solo hay
tres rutas de transporte, que distribuyen la población de igual forma y equitativamente
por toda la zona o sectores objetos de estudio (Ec. 8).

K colectivo = 1 + (0.25N + 0.075), Parcela A: 2 Rutas: 1.575, Parcela B: 2 Rutas:

1.575, Parcela C: 2 Rutas: 1.575, Parcela D: 2 Rutas: 1.575, Parcela E: 2 Rutas:
1.575, Parcela F: 2 Rutas: 1.575 (Tabla 7).

Conclusiones

En Venezuela la ausencia de normas que regulen el mercado inmobiliario, ha venido

originando estructuras de precio de los diferentes productos inmobiliarios fuera del
contexto de nuestra economía, por encima o por debajo de los precios reales,
deformación esta, que tiende a mantenerse por el sincretismo de las políticaspúblicas
del Estado en materia de inmuebles. Los coeficientes de ajustes en esta
investigación como los de servicio público, frente, fondo, forma, calle y rutas de
transporte afectan por encima de la unidad la estructura del precio unitario del valor de
la tierra quedando demostrado, que su uso en los procesos valuatorios produce
una estructura de precios sólida sin provocar sobre o sub valuación en el precio, es por
ello que en Venezuela la autoridad en la materia debe exigir su aplicación obligatoria,
en función de evitar que vuelvan a repetirse el componente inmobiliario que acompañó
la última debacle financiera producida en el país.
Los coeficientes obtenidos servirán de referencia para el cálculo del valor del terreno,
tomando en cuenta que siempre habrá que realizar una Planta de Valores de la Tierra y
un Tabla valorativa de la Construcción para el mejor cálculo del valor de dicho terreno,
que beneficiara a toda la comunidad existente en el área objeto de estudio, es decir,
Las Piedras, capital de la Parroquia Bartolomé de las Casas, del Municipio Machiques de
Perijá, del Estado Zulia.

Referencias Bibliográficas

1. Badell, A., Grau, M. (2000): Régimen Jurídico del Urbanismo. Badell y Grau

Despacho de Abogados. Caracas.

2. Lucena, J., Bracho, T. (1997): Taller Integral de Catastro Urbano. Fudeco.

Barquisimeto.

3. León, D. (1974): Manual para valuaciones catastrales de terrenos ubicados en áreas

urbanas. LUZ. Facultad de Ingeniería.

4. Anteproyecto de decreto sobre planta de valores de la tierra urbana (Gaceta

Municipal 1997). Estado Lara.

5. Asistencia técnica y asesoría en el área de catastro para los municipios del Estado

Lara. Planta de Valores de la Tierra. (1994): Fudeco.

6. Manual de Procedimientos para el Avalúo Administrativo. (1996): Subdirección de

Fiscalización. San José de Costa Rica.

El terreno es el elemento de una propiedad más invariable en el tiempo; por tanto, es el que
mejor conserva sus características originales. Su característica más variable es, de hecho, su
integridad: en las zonas urbanas su tendencia es hacia el fraccionamiento, mientras que en las
zonas rurales se fraccionan o fusionan por igual. Su valor es determinado por el mismo mercado,
y se crea o se modifica por factores sociales, económicos, físicos y políticos.
Este capítulo explica la manera en que se realiza un estudio de mercado, y luego desarrolla
dos casos en los que se aplica dicha información para obtener el valor catastral de un terreno
urbano y de un terreno rural.La determinación del precio de la tierra es compleja, ya
que ademas de ser un factor productivo de las explotaciones agrarias constituye
tambien un activo cuya revalorización produce, en determinados casos, una renta
superior a la generada por la actividad puramente agricola. En otras palabras, las
plusvalias pueden superar a la remuneracion del flujo de servicios de capital que
se obtiene de la explotacion agricola de la tierra; por eso suele decirse que los
agricultores viven pobres y mueren ricos.

En la implementación de un catastro tecnificado, una

municipalidad debe ejecutar numerosas actividades.
Pero, sin duda, la determinación del valor catastral
de los inmuebles es la que requiere más estudio y
análisis ya que a partir del mismo se calcula, en forma
proporcional, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
El objetivo de la Declaración Jurada de Bienes se
cumple cuando la población adopta una cultura de
tributación, y las recaudaciones son reinvertidas a su
favor en obras de inversión social. Sin embargo, este
instrumento es limitado en cuanto a su fiabilidad,
y por tanto no distribuye
la carga tributaria
equitativamente; además, limita la capacidad de la
municipalidad para atender las necesidades de
Para comprender cómo se determina el valor catastral
del inmueble necesitamos conocer la metodología
adoptada y su ventaja sobre otras alternativas
disponibles. Existen 3 enfoques principales en cuanto
al estudio de valores se refiere:
▶▶El Costo de reemplazo: el valor de un bien es
el costo de poder reemplazarlo por otro con una
utilidad semejante.
▶▶El método de mercado (comparativo): se basa
en la comparación con los precios de inmuebles
similares, para deducir el precio más probable que
podría alcanzar el bien.
▶▶El enfoque de ingresos (capitalización de
rentas): considera el valor presente de las rentas
que se derivan de la actividad comercial del bien en
un tiempo determinado. Aunque cada uno de estos enfoques genere un
resultado diferente, es sabido que el valor de mercado
es el mayor precio que un comprador conocedor y
libre de presiones está dispuesto a pagar por un
bien. En todo caso el valor catastral no podrá ser
nunca mayor al valor de mercado.
Por las condiciones locales y de contexto del
municipio, y por la necesidad de contar con un
sistema de aplicación masiva, pero a la vez confiable,
la DGCG recomienda
una combinación entre los dos
primeros enfoques para encontrar el justo valor de
una propiedad para efectos tributarios, es decir su
valor catastral. Es por eso que la metodología propuesta es aplicar
un enfoque de reemplazo modificado para las
mejoras y cultivos,
que es más cuantitativo y detallado
al momento de describir y valorar el elemento; más
el estudio de mercado para determinar el valor de
la tierra, que por ser más general se puede aplicar
masivamente.
El enfoque de mercado se realiza mediante un
estudio de valores de mercado. Éste da como
resultado un mapa de valores de tierra donde
se determina el costo por metro cuadrado (m2) de
terreno en cada zona del municipio dentro del límite
geográfico considerado.
El estudio de mercado
Como se expresó anteriormente, la determinación
del valor de la tierra se hace mediante un estudio de
mercado que arroje datos acerca de transacciones
de compraventa en la zona.
Existen algunas limitantes en cuanto al uso de este
método, por ejemplo la dificultad para obtener
información fidedigna de compraventas
en el
mercado local. Además, no todos los casos son
iguales, y se debe realizar un análisis exhaustivo
antes de definir el valor de una propiedad (véase el
diagrama 1).