Está en la página 1de 86

QUE ES LA TASACION 1. Aclaratio terminis: Qu es la tasacin?

Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen a la tasacin como el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas; en nuestro pas podemos decir que la tasacin es la estimacin del valor en dinero, sobre una cosa indicada, pero dicha cosa debe ser susceptible de un valor econmico. Asimismo Marcela Ibez sigue diciendo que entendemos entonces por tasacin, al mecanismo que se efecta a los fines de poder identificar el precio de una cosa, tomando como base los elementos propios que la caracterizan en un momento econmico determinado. La tasacin siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de modificar su valor, y que desde el punto de vista jurdico responden al nombre de bienes. Estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo de una persona, el que puede estar comprendido por bienes muebles, inmuebles y semovientes. La tasacin de bienes inmuebles tiene un objeto nico, perfectamente determinado: medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado; dicha expresin constituye uno de los principios del avalo propuesto por el ingeniero Mario Chandias. La aplicacin analtica que conforma el proceso de una tasacin ayuda por un lado, a identificar correctamente el bien objeto de la tasacin y, por el otro, a materializar su valor, es decir, transformarlo en precio. Asimismo requiere aclarar que el vocablo valor, posee una doble acepcin; por un lado tenemos el significado propiamente dicho que lo caracteriza como subjetivo, relativo e inherente al individuo, es decir, la importancia que el sujeto le otorga a una cosa (puesto que cada persona valoriza de manera distintas, con apreciaciones individuales); y, por el otro lado, los usos y costumbres, lo emplean como sinnimo de precio, transformando su significado en objetivo. Por su parte, hay quienes definen como valor de un objeto, en lo que a economa poltica se refiere, a la estimacin que le asignamos a nuestras preferencias; para los economistas, el motivo de las preferencias es la utilidad, el trabajo empleado para producir la cosa, el beneficio,... (Adam Smith) Los motivos por los que le atribuimos valor a una cosa son complejos y subjetivos. En el mbito inmobiliario, dicho concepto se afirma en la oferta y la demanda, que convergen para estipular el precio de una cosa. Puede ocurrir que el precio determinado en la tasacin sufra una variabilidad por circunstancias imprevistas que lo obligan a una adaptacin, ya sea aumentando o disminuyendo el importe establecido, por lo general, esto sucede cuando ingresa al mercado, transformndose en precio venal - para la venta- las circunstancias fortuitas que provocan la variabilidad pueden ser de distinta ndole, lo ideal es que el tasador est prevenido y haya efectuado una correcta tcnica de balance que ser lo que le permitir escoger la metodologa ms propicia conforme el objeto y mercado. Para ello, el tasador deber reconocer tres aspectos fundamentales que inciden en la tasacin: tcnico, jurdico y econmico. 1

Tcnico: es la situacin que involucra a la metodologa; un buen mtodo emprico ayudar a determinar objetivamente al bien y al momento econmico, tras la aplicacin de la tcnica correspondiente. En cuanto a lo jurdico, se considera de suma importancia verificar la certeza de los ttulos, situacin de planos, invasiones, ordenanzas municipales, etc., puesto que se est trabajando sobre bienes y cualquier problema planteado en estas circunstancias puede significar la imposibilidad de transferencias u otros inconvenientes que se reflejan de inmediato creando una disminucin en el precio, por pago de multas o cualquier solucin jurdicamente costosa. La situacin jurdica tanto del sujeto como del objeto se debe tener en cuenta puesto que incide en el precio. El aspecto econmico por su naturaleza, es el determinante, del precio. El correcto anlisis del mercado inmobiliario - recensin, estabilidad, progresin econmica- es el punto de partida para la tasacin, lo que nos puede demostrar que, en algunas ocasiones, el capital invertido en una construccin no siempre se refleja en el precio de transferencia, algunas veces se mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido; es por ello que es de suma importancia saber identificar la situacin que caracteriza el momento econmico. Como resultado, en la tasacin, no podemos separar los tres aspectos, ya que se comprueba que son concurrentes y constituyen la base de esta especialidad. Todo queda a cargo del profesional interesado en incursionar en esta materia, que deber adquirir los conocimientos y la experiencia necesarios a fin de realizar una correcta tasacin para la determinacin del justo precio. Material extrado del Manual integral del tasador / Aguada - Cornelli - Junyent Bas Ibez - Rostagno - Teruzzi - Urcegui [et.al.].. - 1 ed. - Crdoba : Advocatus, 2007 ANTECEDENTES DE LA VALUACION A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de eventos que han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de sta. A continuacin de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de los conceptos sobre la propiedad de los bienes, segn el texto de Horst Karl Dobner. Prehistoria El ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de caza, utensilios para la alimentacin, la caza de animales, etc. En todos estos actos y muchos otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc. Ese acto de invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o propiedad sobre esos elementos. Antes de que surjan las sociedades agrcolas, no haban limitaciones sobre el uso de la propiedad, haba la suficiente extensin y no haba escusa para formar parcelas, fincas o similares. Con el uso de la tierra con vocacin agrcola aparecen distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma un concepto de bien generador de riqueza.

El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la poca de transicin del periodo mesoltico al neoltico y con la aparicin del arado y la hoz, el inicio de la construccin de viviendas y megalitos (6.000 a.C.) se testifica la definicin de propiedad raz. Babilonia Nemrod (2.640 2.575 a.C), fue quien fund Babilonia, civilizacin a la cual se le confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego ideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar tablillas, contratos e informes. En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontr una reliquia de invaluable valor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4000 aos a.C. En esta tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus parcelas (trapecios, rectngulos), con sus medidas de lado y superficie. Estas tablillas de barro eran importantes en razn que exista un movimiento inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta, cesiones, permutas, prstamos, pagndose en especie o con metales. Los que cultivaban la tierra deban pagar un tributo en proporcin al Valor que generaba la tierra (ingreso por cosechas).

Egipto En Egipto se tena una accin particular en la cual el rey era un Dios o representante de Dios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de todo incluyendo la tierra. Por ese motivo ste rentaba este insumo. Luego de la cuarta dinasta, la propiedad inicia una transicin de ser objeto de renta al concepto de propiedad pura. Existen evidencias escritas que la revolucin en el uso de la tierra, la lleva a cabo Ramses II el Grande ( siglo XVI a.C.). Segn Herodoto: Sosostris dividi el suelo de Egipto entre los habitantes asignndoles a tolos lotes cuadrados de terreno de igual tamao, y obteniendo su recaudacin principal de la renta que los poseedores tenan que pagarle ao por ao, los lotes tenan lados de 100 codos. En la poca de Ptolomeo la tierra se divida en cinco tipos: La tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto) La tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionarios mientras prestan servicio Las parcelas invendibles (tierras de los soldados) Las tierras del templo Las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos)

Roma El derecho romano asignada al primer ocupante de un rea le pertenecan la tierra, el agua, el aire y los animales que sobre sta existiesen (derecho de propiedad exclusiva). Los bienes de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma. En realidad los fundamentos del derecho romano, provienen de las llamadas Doce Tablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.) Estas tablas talladas en mrmol presentan los siguientes principios que influyeron en la concepcin del derecho privado: La propiedad privada sobre bienes races La libertad para disponer de los bienes races mediante contratos y documentos El traslado de los bienes por herencia En el periodo 405 395 a.C, se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio del expansionismo romano por occidente, que tambin marca el inicio de la propagacin de la jurisprudencia romana, que prcticamente es la base de la mayor parte de las legislaciones de occidente. 2. Antecedentes de la Valuacin en Latinoamrica Segn Vicente Caballer, la civilizacin INCA fueron los primeros tasadores en Amrica Latina. El mercado INCA no tenia moneda ni mercado y su desarrollo slo poda tener un desempeo eficiente con la participacin de los tasadores o llamados Chaninchaqkuna. Estos por posteriormente establecieron los primeros catastros en Amrica, para posteriormente seguir con estas tcnica los conquistadores espaoles y portugueses en los perodos de la colonia. Principalmente durante la poca del siglo XX, se generan los primeros centros de estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la ms antigua como es el Cuerpo Tcnico de Tasadores del Per (1890). Posteriormente podemos citar las siguientes asociaciones: 1949 fundacin de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin UPAV (1949). IBAPE (Instituto Brasileo de Avaluadores y Peritos de Ingeniera, que en la poca de 1980 se rene con el resto de asociaciones de valuadores Brasil. Se destaca el potencial cientfico de sus valuadores 1981 creacin The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su nombre en 1994 a Comit Internacional de Valuacin, IVSC.

1965 Soitave (Sociedad de tasadores de Venezuela) Asociacin de Avaluadores de Paraguay Instituto de Avaluadores del Uruguay Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin Nota: Es menester aclarar que el 4 de Abril de 1957 fue creado el Instituto Argentino de Tasaciones (I.A.T.), Repblica Argentina, al cual tengo el honor de ser socio (n 518)

PRINCIPIOS BASICOS DE LA VALUACION Los principios por los que se rige la actividad valuatoria son los siguientes:

Principio del mayor y mejor uso:

El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el ingreso neto ms alto probable dentro de un periodo especfico. Para que este uso ms alto y mejor se d, se deben de establecer ciertas condiciones como lo son:

Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos involucrados. Debe ser un uso real probable y no especulativo, que existan las posibilidades fsicas y de mercado. Debe ser un uso que permita el mximo generador de ingresos para toda la propiedad.

El mayor y mejor uso debe responder a las siguientes preguntas: ( IVSC pg. 185) Es el uso sugerido razonable y verosmil? Es ese uso conforme a Derecho., o existe una probabilidad razonable de que se pueda obtener un ttulo jurdico para el uso? Es el bien adecuado fsicamente para el uso o puede o puede adaptarse para el uso? Es el uso financieramente viable? De los usos que cumplen los primeros cuatro requisitos, es el mayor y mejor uso elegido el uso ms productivo del terreno?

Principio de sustitucin:

Se basa en el concepto del mtodo comparativo de mercado y seala que el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas e igualmente deseable sustitutivas de aquel.

Principio de anticipacin de beneficios futuros:

Es la base del mtodo de la renta y seala que el valor presente de un inmueble es el valor de los beneficios futuros que genere ese bien.

Principio de temporalidad (cambio):

El valor de un inmueble vara con el tiempo de acuerdo a las circunstancias y las fuerzas que actas sobre l. Un avalo es una fotografa a un momento en la lnea del tiempo.

Principio de finalidad:

La finalidad de un avalo puede condicionar el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Dependiendo del fin puede variar el tipo de avalo requerido.

Principio de balance y equilibrio:

Los bienes a valuar deben corresponder a las necesidades del medio inmediato. Los agentes de la produccin como lo son el trabajo, la administracin el capital y la tierra deben estar en equilibrio.

Principio competencia:

Este principio indica que donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia daina.

Principio de homogeneidad:

El valor alcanza su mximo en aquellos lugares que han logrado un grado razonable de homogeneidad econmica y social (niveles ingreso, edad, educacin, etc).

Principio de uso consistente:

La valuacin de un bien raz parte del principio que la tierra y la edificacin se valoran para un mismo uso simultneamente.

Principio de uso progresin y regresin:

Progresin: el valor de bienes de menor valor se ve influenciado positivamente por estar asociados a bienes de mayor valor. La regresin es el caso contrario.

Principio de oferta demanda:

El valor vara directamente proporcional a la demanda e inversamente proporcional a la oferta.

CONCEPTOS BASICOS RESIDENCIALES

PARA

LA

EJECUCION

DE

BIENES

INMUEBLES

Los conceptos que continuacin se presentan se basan en la Norma Panamericana para la Valuacin de Bienes Inmuebles Urbanos y en los las normas del Comit de Estndares Internacionales de Valuacin (IVSC). Estos conceptos deben estar presentes en todo trabajo profesional de valuacin de bienes.

El concepto de Valuacin

Determinacin tcnica del valor de un inmueble o de un derecho sobre los mismos, para una fecha y un lugar determinado, asumiendo el inmueble un uso especfico. La valuacin no crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que lo influencian.

Definicin de Valuacin

Es la ciencia que tiene como objetivo la determinacin del valor de un activo, teniendo en cuenta, los atributos relevantes que lo caracterizan, el entorno econmico-temporal en que se encuentra y mediante la utilizacin de un mtodo contrastado de clculo que permita al experto incorporar tanto el conocimiento objetivo como el subjetivo. (Grupo Multicriterio Universidad de Valencia, Espaa).

Definicin de Avalo

Es un dictamen tcnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una investigacin y anlisis de mercado. Es, asimismo el propio resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Un avalo es una opinin imparcial del valor de una propiedad previamente identificada.

Avalo versus Peritaje

Es comn escuchar en el ambiente de la valuacin hacer sinnimos Avalo y Peritaje, cuando en realidad son dos mbitos de accin diferentes. Un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o ms preguntas o da su opinin profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las partes. Este dictamen pretende ayudar a una persona que, por no tener los conocimientos tcnicos necesarios, no puede responder a dichas preguntas por s misma, o desea presentar el informe como una prueba. El informe debe ser escrito pensando en su lector, y exponer las conclusiones de manera razonada y comprensible para alguien no experto.

El valuador profesional

A continuacin se transcribe la definicin oficial de Valuador, de acuerdo a las normas IVSC, pag. 27. Un valuador profesional de bienes es una persona que posee la cualificacin, habilidad y experiencia necesarias para estimar valores para una serien de finalidades, entre las que se incluyen operaciones de compraventa, garantas de prstamos e hipotecas, bienes en litigio o pendientes de liquidaciones tributaciones y bienes considerados activos fijos en informes financieros. EL TASADOR HOY La sociedad exige al tasador cada vez mayor precisin, objetividad y transparencia en sus estimaciones del valor de los inmuebles ya que de ello pueden depender decisiones relevantes. Dada la natural variabilidad de los valores de mercado, el tasador no slo debe dominar los conceptos y metodologas propias de la tasacin sino que tambin debe disponer de una gran base de informacin concreta y actualizada de ofertas, ventas, arriendos y costos de inmuebles en el mercado donde trabaja. Las estimaciones del tasador sern tan buenas como los datos en que se apoyan. Toda esta informacin requiere un proceso riguroso y sistemtico para ser indagada, clasificada, analizada y evaluada, proceso que, en gran parte, constituye la tcnica de una tasacin. Para que este proceso sea eficiente, el tasador debe observar y estudiar con profundidad y constantemente el funcionamiento de la ciudad y del mercado inmobiliario, detectando y registrando sus seales en bases de datos inmobiliarias, clasificadas bajo conceptos precisos, que le permitan disponer de informacin oportuna, confiable y relevante para respaldar sus proposiciones de valor. Un adecuado dominio de la estadstica es indispensable para analizar y evaluar correctamente dicha informacin y disminuir la incertidumbre, limitando as al mximo la arbitrariedad o subjetividad en el proceso de tasacin. A partir de una muestra es posible calcular una serie de indicadores estadsticos que enriquecen el conocimiento del mercado del tasador: dispone no slo del valor medio de esa muestra (con todas sus limitaciones) sino que puede establecer el margen de error de su estimacin de dicho valor como el precio ms probable del inmueble a tasar, dada la variabilidad y dispersin de los datos. Para que estos resultados tengan validez, el tasador debe 8

verificar los datos y depurar aquellos que se desvan en exceso de los valores medios pues son valores anormales, no representativos de la tipologa por alguna causa y, por tanto, distorsionan el resultado. Sin embargo, no es suficiente. No basta en una tasacin calcular la media y algunas medidas de dispersin de las observaciones de una muestra de mercado, no slo porque tambin lo puede hacer el cliente sino porque estas medidas estadsticas simultneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados que pueden originar decisiones erradas si el tasador no los detecta y analiza. Los datos deben ser adecuadamente analizados desde distintos puntos de vista, para lo cual ayuda agruparlos, segn criterios de segmentacin del mercado y homogeneidad de los inmuebles, y cruzarlos entre s, generando tablas estadsticas cuyos promedios sern ms adecuados al problema de tasacin a resolver que la media de toda la muestra y facilitan la deteccin de valores anormales. Por otra parte, como en el mercado inmobiliario los bienes son heterogneos y los inmuebles comparables no son idnticos al que se debe tasar sino solamente similares, el tasador est obligado a homogeneizar o ajustar los valores, corrigiendo las naturales diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar. La medicin o cuantificacin de estos ajustes se facilita con las herramientas economtricas.

Entre otras, los anlisis estadsticos y economtricos deparan las siguientes ventajas:

Limitan enormemente las apreciaciones subjetivas del tasador, las que se reducen a la evaluacin de la bondad de los resultados obtenidos. El resultado deriva de datos concretos del mercado y mtodos objetivos de anlisis que pueden ser verificados por otros expertos. Cuantifican el grado de dispersin de la muestra, lo que permite apreciar la representatividad o no de la misma, y determinar el grado de confianza estadstica de los valores obtenidos. Permiten entender y explicar el valor de un inmueble, y sus variaciones, considerando la interaccin simultnea de muchas variables (caractersticas o atributos de los inmuebles), y determinar el peso que cada una tiene en la formacin del valor final. A su vez, esto permite tener un modelo vlido de homogeneizacin de comparables y predecir con precisin razonable el valor del inmueble, mientras no se produzcan cambios significativos en los precios de mercado y en la estructura de relaciones entre las variables explicativas y dichos precios. Miden con precisin el grado de correlacin existente entra las variables formadoras del valor de los inmuebles.

Facilitan la deteccin de datos atpicos obtenidos del mercado, que no explican correctamente su valor o que se hallan fuera de la dinmica normal de mercado. Posibilita enfrentar algunas tasaciones donde la informacin de mercado es escasa o nula, si las caractersticas de las propiedades a tasar se encuentran dentro del rango de las estudiadas. No precisan de muestras con un nmero muy elevado de observaciones ni que estas se refieran a inmuebles homogneos, lo que facilita la creacin de las bases de datos y economiza su mantenimiento.

Hoy es sumamente sencillo efectuar anlisis estadsticos y economtricos con las actuales aplicaciones informticas, como Excel, por ejemplo, no slo por la rapidez en la realizacin de clculos sino porque no se requiere dominar las complejas frmulas matemticas involucradas y porque parte importante de los anlisis estadsticos se puede efectuar grficamente, facilitando la comprensin e interpretacin de los resultados. Y tambin es ms fcil equivocarse. No debe confundirse calidad o exactitud de la tasacin con complejidad matemtica. No se trata slo de obtener resultados a partir de tcnicas ms o menos complicadas, sino de lograr un mayor conocimiento de los factores relevantes en el valor de un inmueble. Realizar aplicaciones matemticas sofisticadas sin conocimiento de tasaciones, de la ciudad y del funcionamiento del mercado inmobiliario es tan peligroso como ignorar la existencia de estas herramientas para el tratamiento de los datos. Como en el estudio de una tasacin difcilmente se contar con toda la informacin necesaria en cantidad y calidad, ni se podrn considerar todas las variables que influyen en el valor de mercado de un inmueble, es indispensable que el tasador interprete crticamente los resultados estadsticos y economtricos, los cuales pueden ser totalmente errneos si el proceso y el modelo fueron mal planteados o los datos bsicos son incorrectos. Slo una correcta lectura e interpretacin de los resultados indicar si stos son consistentes con el mercado. En este sentido, el conocimiento, la experiencia, la capacidad de anlisis y la sensibilidad del tasador siguen siendo insustituibles. Pero estas son limitaciones prcticas; en ningn caso significa que la estimacin del valor de un bien sea una actividad subjetiva. Todo lo contrario, el proceso de tasacin debe ser lo ms objetivo y transparente posible. La aplicacin de estos conocimientos y metodologas permiten mejorar este proceso y profundizar el conocimiento del mercado, optimizando el procesamiento y anlisis de la informacin disponible, en aras de una mayor fiabilidad y transparencia en las decisiones del tasador en el momento de determinar el valor de un inmueble. Si bien el grado de profundidad en la aplicacin de estas metodologas depender, entre otros, de la informacin disponible, el plazo para efectuar la tasacin y, tambin, de los costos involucrados, el tasador no puede olvidar que las tasaciones se solicitan para una diversidad de objetivos importantes para sus clientes. Por lo tanto, necesitan un trabajo diligente, prolijo, un buen anlisis de la informacin disponible y una adecuada fundamentacin de los resultados. En particular, no puede dejar de sealarse que una limitacin seria en la aplicacin de estas tcnicas estadsticas y economtricas es su incapacidad para captar un aspecto bsico en el valor de un inmueble: su localizacin. Es muy complejo cuantificar 10

las variables espaciales, aunque sea relativa-mente fcil visualizarlas sobre un plano, para incorporarlas en los anlisis estadsticos y, en general, no se pueden incluir adecuadamente en un anlisis de regresin clsico. Para superar esta deficiencia se requieren metodologas especiales como la econometra espacial y la geoestadstica, y el apoyo de programas informticos especializados como los sistemas de informacin geogrfica (SIG), que escapan al objetivo de este trabajo. Estas nuevas metodologas proporcionan otras visiones que ayudan a entender el fenmeno del valor de los inmuebles en el espacio y, por lo tanto, debern ser incorporadas paulatinamente al instrumental de trabajo del tasador. Sin embargo, queda mucho por investigar y desarrollar para que su uso sea prctico y est al alcance del tasador.

PRINCIPIOS ETICOS DE LA TASACION (extrado Cap. IV Norma IVSC) Todo valuador debe guardar una serie de principios ticos y morales y un alto grado de honestidad de forma que no exponga a su cliente y al pblico en general ni a su asociacin o gremio a eventos perjudiciales. A continuacin se transcriben los principios ticos que las Normas Internacionales de Valuacin IVSC, han establecido (pginas 60-65 IVSC 2005 Cap. 4) 4.1 Integridad

4.1.1 Un Valuador no debe actuar de una forma que sea engaosa o fraudulenta. 4.1.2 Un Valuador no debe elaborar y comunicar un informe que sabe que contiene opiniones y anlisis falsos, imprecisos o parciales. 4.1.3 Un Valuador no debe contribuir a, o participar en, un servicio de valuacin que otros Valuadores razonables no consideraran justificado. 4.1.4 Un(a) Valuador(a) debe actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos del Estado en donde l o ella ejercen, o donde se lleva a cabo la asignacin. 4.1.5 Un Valuador no debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretacin errnea o calificacin profesional que el o ella no posee. 4.1.6 Un Valuador no debe utilizar intencionalmente, afirmaciones o publicidad falsa, engaosa o exagerada con el afn de asegurar las asignaciones. 11

4.1.7 Un Valuador debe asegurar que cualquier miembro del personal o subordinado que le ayude en la asignacin, se apegar a este Cdigo de Conducta. 4.2 Conflicto de Intereses

4.2.1 Un Valuador no debe actuar para dos o ms partes involucradas en el mismo asunto, a menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados. 4.2.2 Un Valuador debe tomar todas las precauciones razonables para asegurar que no surja ningn conflicto de tarea entre los intereses de sus clientes y de los de otros clientes, del Valuador, de su firma, parientes, amigos o asociados. Los conflictos potenciales deben revelarse por escrito antes de aceptar las instrucciones. Si posteriormente surge un conflicto de que el Valuador cobre conocimiento, ste lo debe revelar de inmediato. Si el Valuador se entera de dichos conflictos despus de haber realizado el avalo, la revelacin deber hacerse dentro de un perodo de tiempo razonable. 4.3 Confidencialidad

4.3.1 El Valuador debe en todo momento, tratar los asuntos del cliente con la discrecin y confidencialidad apropiados. 4.3.2 El Valuador no debe revelar informacin sensible basada en hechos que obtuvo de un cliente, ni los resultados de una asignacin realizada por un cliente, a nadie que no est autorizado especficamente por el cliente, salvo en casos en que se requiera hacerlo por ley, como en situaciones en las que el Valuador debe cumplir con ciertos procesos cuasi judiciales dentro del organismo de valuacin nacional profesional al que pertenece. 4.4 Imparcialidad

4.4.1 El Valuador debe llevar a cabo la asignacin con la independencia, objetividad e imparcialidad ms estricta, y sin incluir sus intereses personales. 4.4.2 El Valuador no debe aceptar una asignacin que incluya el informe de opiniones y conclusiones predeterminadas. 4.4.3 Los honorarios relativos a la asignacin no debern depender del resultado predeterminado de cualquier avalo o de otro consejo independiente y objetivo contenido en el informe de valuacin.

12

4.4.4. El Valuador no debe depender de la informacin crtica proporcionada por un cliente o por alguna otra parte, sin calificacin o confirmacin adecuada de una fuente independiente, a menos que la naturaleza y el grado de dicha dependencia se especifique como condicin de limitacin. 4.4.5 El Valuador no debe aceptar una asignacin en la que se deban informar condiciones hipotticas supuestas que es muy poco probable que se lleven a cabo en un perodo de tiempo razonable. 4.4.6 Las condiciones hipotticas que sean una posibilidad razonable pueden informarse, siempre y cuando estn acompaadas de cierta explicacin tanto de los prospectos para llevar a cabo la hiptesis como de la consideracin de valor que refleja la situacin real predominante, por ejemplo, una situacin en la que el cliente quiere saber cul ser el valor de un terreno que est por desintoxicares. 4.4.7 El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas que se basan en el perjuicio de cualquier tipo, ni deber informar conclusiones que reflejen una opinin de que dicho perjuicio es necesario para mantener o maximizar el valor. 4.4.8 Al revisar el informe de otro Valuador, un Valuador debe mostrar un juicio imparcial y justificar sus razones para estar de acuerdo o no con las conclusiones de su informe. 5.0 Competencia

El Valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y experiencia para terminar la asignacin de manera eficiente en relacin a una norma profesional aceptable. Solo aquellos Valuadores que puedan acatar la definicin de Valuador mencionada en las Definiciones (prrafo 3.3 anterior) deben llevar a cabo el trabajo relativo a estas Normas. 5.1 Aceptacin de las Instrucciones 5.1.1 Antes de aceptar una asignacin o de acordar llevar a cabo cualquier tarea, el Valuador debe identificar correctamente el problema a tratar y deber estar seguro(a) de que tiene la experiencia y el conocimiento, o en caso de que la asignacin sea en otro continente, debe tener la capacidad para relacionarse con un profesional que tenga la experiencia y el conocimiento de las fuerzas del mercado, del idioma y de la legislacin para llevar a cabo la asignacin de manera competente.

13

5.2 Ayuda Externa 5.2.1 Cuando se contraten los servicios de ayuda externa necesaria para complementar las habilidades del Valuador, ste debe primero establecer que las personas que le ayuden tengan las habilidades y los principios ticos que se requieren. 5.2.2 Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse el consentimiento del cliente, as como la identidad de las personas que ayudarn, y el grado de su participacin deber revelarse en el informe del Valuador. 5.3 Eficiencia y Diligencia 5.3.1 El Valuador debe actuar de manera eficiente y rpida al llevar a cabo las instrucciones del cliente, y deber mantenerlo informado respecto a su avance. 5.3.2 Las instrucciones debern rechazarse cuando las circunstancias excluyen la suficiente y diligente consulta, calidad de trabajo y terminacin dentro de un perodo de tiempo razonable. 5.3.3 Antes de presentar el informe de valuacin, se deben recibir instrucciones por escrito del cliente y/o confirmadas por escrito por el Valuador con suficiente detalle de manera que no se de lugar a malas interpretaciones. 5.3.4 Un Valuador debe hacer las consultas e investigaciones diligentes para asegurar que los datos del anlisis en la valuacin son los correctos y que se puede confiar en ellos. 5.3.5 Un Valuador debe elaborar un archivo de trabajo por cada tarea y que, al trmino de stas, contengan una copia fiel en papel o en forma electrnica (respaldada correctamente), de todos los informes, correspondencia y memoranda escrita, adems de las notas de archivo adecuadas que comprueben las opiniones del Valuador a travs consulta, de comparacin objetiva, deduccin y clculo. 5.3.6 El archivo de trabajo para cada asignacin, deber conservarse por un perodo de al menos cinco aos despus de haber terminado la asignacin. 6 Revelacin

Es muy importante que los Valuadores elaboren y comuniquen sus anlisis, opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios, a travs de informes que sean

14

significativos y no engaosos, y que revelen cualquier cosa que pueda afectar su objetividad. 6.1 El informe de valuacin debe establecer una descripcin clara y precisa del alcance de la asignacin, de su propsito y uso, revelando cualquier suposicin, caso hipottico o condiciones de limitacin l que afecten directamente las valuaciones, y cuando sea necesario, indicar su efecto sobre el valor. 6.2 El informe de valuacin debe proporcionar suficiente informacin para describir el trabajo que se llev a cabo, las conclusiones a las que se lleg y el contexto en el que se consideraron. 6.3 El Valuador debe revelar cualquier relacin directa o indirecta, personal o corporativa con la propiedad o compaa que objeto de cualquier asignacin y que pudiera dar lugar a un conflicto potencial de intereses. 6.4 Cuando el Valuador acte como Valuador Interno, debe revelarse en el informe de valuacin, la relacin que tiene con la entidad que controla el activo. 6.5 Cuando el Valuador acte como Valuador Externo pero que tambin ha trabajado para el cliente por honorarios, dicha relacin deber revelarse, a menos que un tercero que se apoye en la valuacin, considere que la objetividad del Valuador se ve comprometida. 6.6 Debe revelarse cualquier limitacin a la calidad del servicio que el Valuador pueda ofrecer, ya sea debido a que se le impongan restricciones externas o peculiares para el Valuador o para la asignacin. Cuando haya requerido de ayuda externa, el Valuador debe revelar la identidad de las personas que lo ayudarn, el grado o dependencia y la naturaleza de dicha ayuda. 6.7 El Valuador debe restringir la publicacin de una valuacin o sus conclusiones, sin consentimiento, de manera que pueda controlar hasta cierto punto, la forma y el contexto en la que se revelarn pblicamente sus valuaciones. 6.8 El Valuador debe Internacionales de Valuacin. revelar cualquier desviacin de las Normas

6.8.1 Las Normas se idearon para la mayora de las situaciones y no pueden adaptarse para cada contingencia. Habr ocasiones en las que la desviacin de las Normas sea inevitable. Cuando surjan dichas situaciones, es muy poco probable que la desviacin constituya un incumplimiento de estas Normas, siempre y cuando dicha desviacin sea razonable,

15

que cumpla con los principios de tica y con las medidas de competencia, y que se proporcione un razonamiento por cada desviacin en el informe de valuacin. CLASIFICACION DE LOS TRABAJOS DE VALUACION Del proceso de valuacin Las siguientes son las actividades bsicas al ejecutar un avalo - Inspeccin. - Diagnostico del mercado. - Recoleccin de datos. - Eleccin y justificacin del mtodo y criterio de valuacin. - Tratamiento de la muestra. - Calculo del valor del inmueble. - Consideraciones finales y conclusin.

Detalle importante a incluir en un avalo

Los bienes incluidos en el presente avalo corresponden a los declarados por la empresa como de su propiedad, segn relaciones contables proporcionadas a fecha determinada y que la propiedad legal no fue verificada, ni se investigaron gravmenes de dominio que pueda existir sobre dichos bienes. La existencia y caractersticas de los bienes se verificaron en todos los casos, mediante visitas efectuadas en fechas determinadas.

10. Usos de la tierra Las zonas urbanizadas podrn ser dedicadas a: - Habitacin - Recreacin - Comercio - Industria - Servicios - Otros

Los anteriores usos pueden combinarse.

16

Tipos de usos del suelo

Residencial: Unifamiliar, multifamiliar, grupos de familias, hoteles, moteles, turistas, triler Negocios, comercial y derivados: Local oficinas, bancos, negocios especializados y recreacin como teatros, cines, centros sociales y culturales. Uso industrial y derivados: industria ligera de transformacin y pesada. Vialidad: distintos tipos de vas.

Usos pblicos y derivados

Parques, escuelas, edificios pblicos e institucionales. Semipblico y derivados: Iglesias, edificios semipblicos y cementerios. Uso agrcola y derivado: tierra frtil, agrcola o de usos agropecuarios. Zona de reservas: para urbanizacin futura o para reserva ecolgica. Zonas recreativas: campos de juego, estadios, albercas, autdromos, hipdromos, etc.

Intensidad del uso de la tierra

Con este trmino se conoce a la relacin existente entre la superficie del terreno construida entre la superficie total del terreno. Esta relacin tiene implicaciones directa sobre trminos como el costo, rentabilidad confort, habilidad de los espacios y de aprovechamiento de los recursos.

Tierra ociosa o virgen

Tierra que por caractersticas fsicas forma cruces naturales, lagos, pantanos, bosques, etc que hay que buscar y preservar debido a su importancia ecolgica.

Tierra no residencial

17

Tierra para edificios de mantenimiento, estacin de bomberos, equipamiento comunitario como escuelas, cementerios, centros de salud, deportes, etc.

Tierra no urbanizable

rea de reserva con potencial de desarrollo futuro.

Tierra urbanizable

Terrenos que por sus cualidades naturales dependientes, suelos, vegetales, disponibilidad de agua, etc, son aptos para el desarrollo urbano.

Usos del suelo

Educacin: jardn de nios, primaria, secundaria, preparatoria, vocacional, escuela tcnica. Salud: clnica, hospital, centro de salud. Administracin: correo y telgrafo, central telefnica, polica y transito, bomberos, basureros, gasolinera, cementerio, depsitos de gas, agua potable, plantas de tratamiento. Comercio: oficina consulta, oficina administracin, grandes tiendas, bancos, mercado, supermercado, comercio general, comercio especializado, comercio primera necesidad. Transporte: terminal autobs urbano, terminal autobs forneo, estacionamientos. Recreacin y cultura: templos, cines, teatros, campos deportivos, recreacin infantil, reas verdes, centro de barrio, guarderas, bibliotecas.

El proceso valuatorio

Definicin del proceso valuatorio 1- Identificacin de la propiedad. 2- Derechos inherentes.

18

3- Propsito y funcin del avalo. 4- Fecha de estimacin del valor. 5- Definicin del valor por estimar. 6- Definicin de honorarios. Investigacin preliminar y plan a seguir 1- Sondeo preliminar. 2- Diagrama de datos. 3- Tipos de datos. 4- Fuentes de datos. Recoleccin y anlisis de factores. 1- factores fsicos. 2- Factores sociales. 3- Factores econmicos. 4- Factores polticos. 5- Zonas residenciales. 6- Zonas departamentales. 7- Centro comercial. 8- Zona industrial. Aplicacin de los mtodos de valuacin. 1- Enfoque del mercado. 2- Enfoque de costo. 3- Enfoque de la renta. Correlacin de valores. 1- Ponderacin de los valores. 2- Dictamen valuatorio.

19

METODOLOGIAS DE VALUACION INMOBILIARIA Las Metodologas de Valuacin deben tener como base: la investigacin del mercado la cual incluye el anlisis de la oferta y la demanda y el conjunto de fuerzas que ejercen influencia directa sobre el valor. Las normas actuales de valuacin subdividen las Metodologas en dos grandes grupos, a saber: Metodologa Clsica Metodologa Estadstica.

1 Valuacin clsica Dentro de este grupo se incluyen los llamados mtodos directos y los indirectos, siendo en algunos casos necesaria la conjugacin de los mismos. Es aquella que utiliza una metodologa consagrada y adecuada al bien valuado. Bajo este tipo de valuacin deben de tomarse en cuenta todos los elementos que se han estudiado.

Mtodos indirectos.

Dentro de esta subdivisin se conocen el mtodo de la renta, el involutivo y el residual.

Mtodos directos

Se describen los mtodos de comparacin de ventas (mtodo de mercado) y el mtodo del valor neto de reposicin. A continuacin se describen brevemente cada uno de los mtodos anteriormente sealados. Mtodo (enfoque) comparativo de datos de mercado (ventas).

20

Define el valor del inmueble por medio de la comparacin directa de los datos existentes en el mercado para inmuebles semejantes desde el punto de vista de sus caractersticas intrnsecas y extrnsecas. Los datos investigados que finalmente sern utilizados en la fijacin del valor del inmueble deben provenir de la homogeneizacin o la inferencia estadstica. Por lo tanto es condicin fundamental en la aplicacin del mtodo que el conjunto de datos utilizados provengan de la inferencia estadstica y por lo tanto que representen una muestra estadstica del mercado inmobiliario para ese tipo de bien. Mtodo del valor neto de reposicin (mtodo comparativo del costo de reproduccin).

Mtodo que aplica la determinacin del costo de reproduccin de los componentes, mejoras y construcciones existentes. El costo de reproduccin parte de la estimacin de un presupuesto detallado. Debe determinarse claramente y cuantificarse el desgaste fsico y/o la obsolescencia de las edificaciones. Mtodo de la renta Con este mtodo se determina el valor del inmueble y de sus componentes, a partir de la capitalizacin presentes de sus rentas lquidas, real o prevista. Los elementos medulares del mtodo son: Determinar el periodo de Capitalizacin Determinar tasa de descuento. Mtodo involutivo (rentabilidad) Se basa en un anlisis tcnico-financiero de la viabilidad del proyecto (inversin hipottica inmobiliaria) que sea compatible con el mercado. Este mtodo de valuacin considera:

21

a. El ingreso probable de la comercializacin de las unidades hipotticas. b. Gastos completos necesarios para acondicionar el terreno al proyecto. c. Ganancia lquida del inversionista. d. Gastos de comercializacin (ventas, pblico). Todo este anlisis debe ejecutarse mediante el uso de las tasas financieras. Para la correcta aplicacin del mtodo el valuador debe tomar en cuenta: 1. El inmueble planeado debe encontrarse dentro de una zona de tendencia mercadolgica con inversiones semejantes a la concebida. 2. Debe estar legalmente permitido el uso y la ocupacin. 3. Que las unidades admitidas como modelos en la hipottica inversin, sean en cantidad tal que el mercado las absorba en el plazo establecido en el estudio y que sean compatibles con la realidad. 4. Que el estudio tenga una base matemtica financiera justificable. Mtodo residual Es aquel que define el valor del terreno por diferencia entre el valor total del inmueble menos el valor de las edificaciones. Valuacin estadstica Esta valuacin se basa en la inferencia estadstica que permite calcular estimaciones sin reflejar tendencias de valor, estableciendo intervalos de confianza adems de someterlas a pruebas de hiptesis cuyos resultados satisfagan a las exigencias del trabajo. 2 Calidad de los trabajos de valuacin La calidad y clasificacin de una valuacin estn estrechamente vinculadas a las informaciones tomadas del mercado y al proceso valuatorio. Subjetividad Calidad

22

Calidad de una valuacin se condiciona: 1- Al mercado de valores. 2- Confiabilidad y adaptacin de los datos. 3- Al tratamiento empleado y al proceso valuatorio. 4- Al menor grado de subjetividad.

Mercado de valores y obtencin de datos. Identificacin y diversificacin fuentes. Descripcin y caractersticas de los elementos. Tcnica muestreo y forma de obtener datos. Contemporaneidad de los datos. Grado similitud fuentes entre s y con el inmueble (localizacin, contexto urbano, etc.). Tratamiento de los elementos recolectados. Adaptacin de la investigacin a la calidad trabajo. Utilizacin del mercado adecuado. Empleo de herramientas estadstico - matemtico adaptable al caso.

Subjetividad.

Aplicacin de frmulas, modelos y ponderaciones arbitrarias o empricas, las cuales establecen juicios a priori. VALOR DE MERCADO Normas Profesionales de Valuacin del Instituto Nacional de Asociaciones de Valuacin de Mxico

23

Valor de Mercado es el precio ms probable que podra obtenerse por un bien en el Mercado suponiendo: a) una operacin directa en la que cada parte acta de manera racional y sin motivacin especial b) hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos), c) que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el Valor d) que las partes actan sin presin alguna, e) que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.

METODOLOGIA APLICADA A LA VALUACION DE LA TIERRA El objetivo de esta metodologa es fijar una serie de parmetros que califiquen ya sea de manera positiva o negativa, segn sea el caso, las caractersticas que posee el terreno. Se definen diferentes cocientes razones y parmetros de calificacin, que se han denominado "criterios de afectacin", los cuales tienen como fin el dar un apoyo ms tcnico en la definicin final del valor de la tierra. Bajo este concepto y una vez considerados todos aquellos elementos que el valuador estima que influyen en el valor del bien, concluir que el valor del terreno es igual al producto entre s de todos los coeficientes cuantificados. Por lo tanto: Vlv/m2 = Vlt Ca Cfr Cfo Cn donde: Vlv/m2 Vlt Ca Cfr = Valor unitario del terreno a valorar = Valor lote tipo = Coeficiente de extensin = Coeficiente de frente

24

Cfo Cn

= Factor de regularidad = Factor n que representa a cualquier otro coeficiente de castigo o premio que el valuador ha considerado.

Factores de calificacin de las caractersticas fsicas de la tierra Una valuacin de carcter tcnico debe de incluir una serie de factores que califiquen ya sea de manera positiva o negativa tanto las caractersticas fsicas como las intangibles que ste posea. El profesional debe considerar que elementos demeritan el valor de un bien y cuales causan un efecto contrario produciendo un aumento en el valor del mismo. La forma ms tcnica y profesional de afectar un terreno es utilizando coeficientes que reconozcan los efectos de diferentes circunstancias en las cuales est involucrado el mismo. Es el profesional en valuacin a quien le corresponde definir qu factores ha de utilizar con el fin de darle ese carcter tcnico y esa base slida que demanda el avalo que ejecuta. No se trata de utilizar uno u otro factor por la simple actitud de justificar el valor fijado, el valuador debe reconocer que tan aplicable y real es el mismo respecto a la situacin actual del mercado inmobiliario del medio en que se trabaja. El objetivo de este apartado no es el definir un nico elemento que califique un bien, sino describir los diversos factores que han sido desarrollados para diferentes mercados latinoamericanos. Por ese motivo se anotan varios coeficientes para un mismo criterio de calificacin, lo anterior con el objeto que el valuador, con base en su experiencia, conocimiento y criterio calificado, puedan hacer uso del ms representativo para su medio. Criterio del Estado de Mxico Desde el punto de vista de valuacin siempre se ha partido de la premisa que a mayor rea menor valor y viceversa. En los casos en que se comparan terrenos con diferencias de reas, se sugiere aplicar no un solo criterio, sino estudiar cada caso y determinar de los diferentes criterios que

25

se conocen, cual es el ms indicado para realizar el proceso de comparacin. A continuacin se presentan algunos de los criterios ms aplicados en la mayor parte de las bibliografas. Ca = 0.25 Alt + 0.75 Alv

Donde: Ca Alt Alv : coeficiente de rea : rea del lote tipo : rea del lote a valuar

Este criterio es aplicable para el siguiente condicionante: 0.75 Ca 3 Criterio de Dante Guerrero Dante Guerrero desarrolla una formulacin la cual la representa en la siguiente tabla. Con los datos provenientes de la tabla y conociendo las dos rea a comparar, se puede estimar un factor de ajuste. Tabla de Dante Guerrero Ca = _Factor lote tipo_ Factor lote valuar

rea
250 300 350 400 500 1.000 2.000 3.500

Factor
0,50 0,53 0,56 0,60 0,65 0,75 0,85 0,95

26

5.000 7.000 10.000 15.000 25.000 40.000

1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,50

Criterio del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica para terrenos rurales Sealado por esta institucin como criterio aplicable a terrenos rurales. Fe donde: Fe Aft Afv = Factor de extensin = rea de finca tipo = rea de finca a valorar = exponente = (Aft /Afv)

El exponente (), se estima a partir de la siguiente informacin T = Aft / Afv


Casos para el clculo del exponente RELACIN DE REAS CLCULO DE T1 0,15 1 < T 12 0,141 + 0,009 T 12 < T 0,25

CASO 1 2 3

Criterio Ponencia de M. en Val. Norma H. Aguilar (Mxico) Dentro del marco del XXIII Congreso de Valuacin de la UPAV, en Costa Rica la M. en Valuacin Aguilar, propone el uso de la siguiente frmula: Ca = (Alt/Alv)n donde: 27

Ca Alt Alv n

: coeficiente de rea : rea del lote tipo : rea del lote a valuar : raz que vara de 1/3-1/10 (el valuador debe estudiar el mercado inmobiliario de la zona y definir cual n es la ms representativa).

Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica (1999) Sealado por esta institucin como criterio aplicable a terrenos urbanos. Ca = Alt/Alv Donde Alt Alv : rea lote tipo : rea lote valuar : exponencial relacionado con el lote tipo : exponencial relacionado con el lote a valorar

CASO 1 2 3

Estimacin del exponencial , RELACIN DE REAS CLCULO DE < 30.000 0,33 30.000 a < 100.000 0,364 (0,00000133) rea 100.000 0,275 (0,0000025) rea

LOS INSUMOS BASICOS DE LA VALUACION La base del avalo es: - Investigacin del mercado. - Recopilacin de datos. - Aplicacin de tcnicas analticas. - Experiencia y criterio profesional.

28

Un avalo puede ser utilizado para evaluacin o valuacin. Evaluacin: Es un estudio de la calidad, naturaleza y utilidad de una propiedad, del inters que pudiera despertar, o de su aspecto, sin referencia a un estimado de valor. Valuacin: Es el proceso que se sigue para estimar el valor de mercado, el valor asegurable u otro. Costo histrico: El costo inicial capitalizado de un activo, a la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez. Insumos para ejecutar un avalo o o o o Plano catastrado Estudio del Registro Nacional de la Propiedad Medios tecnolgicos para ubicar el activo (GPS) Otros: zona catastral, apoyo de topografa, apoyo de estudios varios (riesgos, deslizamiento, etc).

Clasificacin del objeto en cuanto a su naturaleza. Inmuebles. Terrenos Terrenos verdes (no urbanizados). Lotes urbanizados. Mejoramientos. Edificaciones Otros Terrenos con mejoras. Rentas. Alquileres Arrendamientos Explotaciones

29

Otros Derechos. Servidumbre Usufructos Concesiones Derechos hereditarios Derechos posesionarios Otros. CONCEPTO DE VALOR DESDE EL PUNTO DE VISTA DE UN VALUADOR Valor, no es una caracterstica inherente en un objeto (bien raz), sino que depende de los deseos del hombre. Vara entre los hombre y es cambiante en el tiempo, segn se modifican los deseos del hombre.

Es la cantidad expresada en trminos de dinero a una fecha determinada, en la que un comprador y un vendedor enterados de las caractersticas particulares y principales de un bien, as como de las condiciones del mercado que lo rodean, estaran dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres, de presiones externas y realizando la operacin de intercambio en un tiempo razonable.

Segn EL IVSC, pg. 102 3.0, define el Valor de Mercado de la siguiente forma: 3.1 Valor de Mercado, para los efectos de esta Norma, se define como sigue: Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se intercambiara un activo a la fecha de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin directa despus de adecuada comercializacin en la que las partes hayan cada una actuado con conocimientos, prudencia y sin coaccin. 3.2 El trmino activo se utiliza porque es el objeto de estas Normas. Sin embargo, puede sustituirse el trmino bien o propiedad para la aplicacin general de la definicin. Cada elemento de la definicin tiene su propio marco conceptual. 3.2.1 El monto estimado... se refiere al precio expresado en trminos de dinero (normalmente moneda local), pagadero por el activo en una transaccin directa de mercado. El Valor de Mercado se mide como el precio ms probable que razonablemente puede obtenerse en el mercado por el vendedor y el precio ms ventajoso que razonablemente puede obtener el comprador. Esta estimacin especficamente excluye un precio inflado o deflactado por condiciones o circunstancias 30

especiales, tales como arreglos de financiamiento, venta o retro arrendamiento atpico, consideraciones o concesiones especiales otorgadas por quienquiera que est asociado a la venta o cualquier elemento de Valor Especial (como se define en la Norma IVSC 2) 3.2.2 ...un activo debera intercambiarse... se refiere al hecho de que el valor de un activo es un importe estimado ms que un precio de venta predeterminado o realizado. Es el precio al cual el mercado espera que una transaccin que satisface todos los otros elementos de la definicin de Valor de Mercado debiera concluirse en la fecha de valuacin. 3.2.3 ... en la fecha de valuacin... exige que el Valor de Mercado estimado sea especfico en cuanto a tiempo a una fecha dada. Debido a que los mercados y las condiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en cualquier otro tiempo. El importe de la valuacin reflejar el estado y circunstancias actuales de mercado a la fecha efectiva de valuacin y no de manera indistinta a una fecha anterior o futura. La definicin tambin supone intercambio simultneo y la formalizacin del contrato de la venta sin variacin alguna de precio que pudiera en alguna otra forma hacerse en una operacin de Valor de Mercado. 3.2.4 ...entre un comprador dispuesto... se refiere a uno que est motivado, pero no obligado a comprar. Este comprador no est sobre interesado ni determinado a comprar a cualquier precio. Este comprador es tambin uno que compra conforme a las realidades del mercado corriente y conforme a las expectativas corrientes del mercado, ms que conforme a un mercado imaginario o hipottico que no se puede demostrar o anticipar que existe. El comprador que se supone, no pagara un precio ms alto que el que el mercado reclama. El propietario actual del activo se incluye entre aquellos que constituyen el mercado. Un Valuador no debe hacer suposiciones irreales en relacin a las condiciones de mercado ni suponer un nivel de valor de mercado por sobre aquel que es razonablemente alcanzable. En algunos pases se omite la referencia explcita a un comprador dispuesto de la definicin de valor de mercado para enfatizar esta responsabilidad. 3.2.5 ...un vendedor dispuesto... no es un vendedor que est ansioso ni uno forzado a vender a cualquier precio, ni uno preparado para esperar a que se llegue a un precio que no se considere razonable en el mercado actual. El vendedor dispuesto est motivado a vender el activo en condiciones de mercado al mejor precio que se puede alcanzar en el mercado abierto despus de adecuada comercializacin, cualquiera que sea ese precio. Las circunstancias fcticas del propietario actual del activo no son parte de la consideracin puesto que el vendedor dispuesto es un propietario hipottico. 3.2.6 ...en una transaccin directa... es una entre partes que no tienen ninguna relacin particular o especial (por ejemplo, compaa propietaria y compaa subsidiaria o arrendador y arrendatario) que puede hacer que el nivel de precio sea diverso o no caracterstico en el mercado o que resulte inflado debido a un elemento especial de valor. La transaccin de Valor de Mercado se presume entre partes no relacionadas, cada una de las cuales acta de manera independiente.

31

3.2.7 ...despus de adecuada comercializacin... significa que el activo habr estado expuesto al mercado en la forma ms apropiada para efectuar su venta al mejor precio que razonablemente puede obtenerse conforme a la definicin de Valor de Mercado. El tiempo de exposicin podr variar conforme a las condiciones de mercado, pero deber ser suficiente para permitir que el activo sea conocido por un nmero adecuado de compradores potenciales. El periodo de exposicin es anterior a la fecha de valuacin. 3.2.8 ...en el que las partes han actuado cada una con conocimiento y prudencia... presume que tanto el comprador dispuesto como el vendedor dispuesto estn razonablemente informados de la naturaleza y caractersticas del activo, sus usos presente y potencial y el estado del mercado a la fecha de valuacin. Cada uno se presume, adicionalmente, que acta para su propio inters con ese conocimiento y de manera prudente busca el mejor precio para su propia posicin en la transaccin. La prudencia se mide en referencia al estado del mercado a la fecha de valuacin, no con el beneficio de retrovisin en una fecha posterior. No es necesariamente imprudente el que un vendedor venda un bien en un mercado con precios a la baja a un precio que es menor que los niveles previos del mercado. En tales casos, como lo es en otras situaciones de compra y venta en mercado con precios cambiantes, el comprador o vendedor prudente han de actuar conforme a la mejor informacin de mercado disponible en el momento. 3.2.9 ...y sin coaccin... establece que cada una de las partes esta motivada para participar en la transaccin, pero ninguna est obligada ni indebidamente coaccionada para finiquitarla.

El Valor de Mercado, es el valor que todo valuador debe aspirar a determinar.

En todas las definiciones los trminos escasez, utilidad y poder adquisitivo estn presentes. Todo avalo es a una fecha dada (concepto del tiempo) En el caso del trmino no estando bajo presin alguna, se considera idealizado.

FUERZAS QUE CREAN Y DESTRUYEN EL VALOR DE LOS BIENES

Factores fsicos

- Relacin al resto de la ciudad. 32

- Vialidad y amplitud de las calles. - Facilidad para transporte pblico. - Disponibilidad y calidad de escuelas. - Calidad y disponibilidad y facilidades para tiendas y establecimientos de servicios. - Conveniencia de parques, reas de recreacin e iglesias. - Patrn de uso de la tierra, forma y tamao de los lotes. - Aspectos visuales, composicin geogrfica, topografa y clima. - Disponibilidad y calidad de servicios.

Molestias y riesgos como niebla. Humo, smog, ruidos y vibraciones industriales. Factores sociales

- Homogeneidad de las caractersticas sociales y econmicas. - Prestigio social. - Actitudes hacia el orden y la ley.

Factores econmicos

- Grado de prosperidad y posesin de propiedad. - Niveles de ingresos y rentas. - Unidades habitacionales deshabitadas. - Nuevas construcciones y terrenos deshabitados.

33

- Crecimiento del vecindario. - Uso cambiante.

Factores polticos que influyen en el valor.

- Impuestos especiales. - Impuestos prediales. - Cdigo de zonificacin y construccin. - Otros.

Factores que influyen en el valor de una propiedad ubicada en zona residencial

-Buenas escuelas, iglesias, amenidades recreacionales. -Una poblacin homognea. -Prestigio y buena apariencia visual. -Transporte satisfactorio y buena comunicacin. -Ventajas geogrficas y topogrficas naturales. -Buen diseo y servicios adecuados. Tambin el valuador debe tener en cuenta otros factores que deprecia el valor como: - La tendencia a pensar que en la zona se infiltran familias de estado econmico diferente o social o cultural. Lo anterior hace que se pierda la deseabilidad de la zona.

34

- La falta de proteccin de leyes de zonificacin, incremento de impuestos, disminucin de rentas y valores de propiedades circundantes, ausencia de planeamiento, congestionamiento, mezcla de estilos arquitectnicos, ausencia de arborizacin, ausencia orgullo comunitario, molestia como ruido, transito, contaminacin del ambiente.

Factores que influyen en una zona departamental. En general influyen los elementos antes mencionados. Sin embargo es importante tomar en cuenta los siguientes cuestionamientos: -Se ubica convenientemente respecto a centros de empleo? -El transporte es adecuado? -Existe acceso adecuado a centros comerciales, templos, teatros e instituciones culturales. -Es significativo la ausencia de escuelas. -La reputacin de barrio es buena? -Proyecta el sector una atmsfera residencial, apariencia atractiva y proteccin contra la indeseable intromisin comercial e industrial. -Tiene acceso a sectores naturales como parques, ros, lagos y otras ventajas naturales y a su vez estas sustituyen los elementos de privacidad que goza el propietario de la vivienda unifamiliar. -Existen terrenos vacos que harn ms deseable o obsoletos los departamentos al construir mejores inmuebles en el terreno. -Existen suficientes espacios para el parqueo de los inquilinos y sus visitantes. -Nivel socioeconmico de los inquilinos. -Frecuencia de ocupacin y desocupacin.

35

COMO ESTIMO EL VALOR DE MERCADO? La estimacin del Valor de Mercado, la ejecutamos con base en una media de una muestra de los eventos representativos extrada del mercado. La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere la Valuacin y corresponder al precio al que se llegara al formalizar el contrato de venta. Deber suponer que durante el periodo de exposicin del bien en el mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios han permanecido sin cambio. El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercializacin y la negociacin del precio de venta. El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuacin, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien. Elementos que componen un Mercado Para que exista un Mercado, se deben de dar tres componentes: a. Los bienes expuestos en el Mercado b. Las partes deseosas en venderlos c. Las partes interesadas en comprarlos En el caso de un Mercado Inmobiliario, estos tres componentes forman un Mercado Inmobiliario. A su vez, ste puede estar subdividido en varios segmentos, como el mercado de terrenos, locales comerciales, apartamentos, de alquileres, compra venta, etc.

36

Adicionalmente podemos tener sub divididos el mercado en apartamentos de lujo, clase media, etc. Por supuesto que estos mercados no son mutuamente excluyentes, habiendo interaccin entre ellos.

Mtodo Comparativo de Mercado:

El mtodo de Mercado, tiene su base en la comparacin del sujeto en estudio respecto a los inmuebles disponibles o ventas en el mercado inmobiliario. Se basa en el Principio de Sustitucin: un comprador bien informado no pagar por la propiedad en estudio, ms del precio de compra de otra propiedad sustitutiva deseable y exactamente igual a la analizada.

La informacin que el valuador utiliza depende en muchos casos de: a. La fecha de la operacin y de una negociacin en trminos abiertos. b. Que sea objetiva e impersonal c. Ventas sean voluntarias, de buena fe y similares a la propiedad a valuarse.

En valuacin existe una premisa que seala:

saber valuar es saber comparar.


Por lo tanto dentro de la informacin que el valuador debe coleccionar, ha de tomar en cuenta caractersticas homogneas de valor, ya sea en lo referente a: a. Caractersticas fsicas particulares b. Nivel socioeconmico de los habitantes c. Uso predominante al que se dedican los inmuebles asentados en esta zona. Es importante destacar que la mayor parte de los mercados inmobiliarios centroamericanos son heterogneos, encontrando dentro de una misma zona bienes residenciales mezclados con bienes comerciales y con otros usos.

37

Por ese motivo, el valuador debe determinar cul es la zona homognea de valor que utilizar para hacer la bsqueda de bienes similares. Esta zona puede ser tan extensa (varias hectreas) o tan pequea como una urbanizacin o un centro comercial.

Datos mnimos que se deben tomar de una referencia de mercado a. Fecha de la operacin o de la oferta b. Circunstancias y condiciones reales de la oferta (contado, plazo, etc) c. Caractersticas fsicas y constructivas de la propiedad d. Uso del suelo autorizado para la zona e. Edad de la edificacin f. reas de terreno y edificacin g. Referencias sobre la persona que proporcionan la informacin (comprobar a terceros). h. Tiempo de permanencia de la oferta i. Expresar el valor unitario de mercado del inmueble, expresado en colones por metro cuadrado de superficie construida j. Caracterizar el mercado en que le bien se encuentra inmerso (monopolio, oligopolio, etc.).

ANALISIS ESTADISTICO PARA LA TASACION Sin informacin no hay tasacin; por lo tanto, la captura de datos de mercado es fundamental, particularmente de aquellos que, con su variacin, permitan explicar o medir los valores de los inmuebles. Todo parte de disponer de una buena base de

38

datos, donde se registren prolijamente las observaciones y se detallen sus atributos. Como la captura de datos es un proceso difcil, lento y muchas veces caro, el esfuerzo debe centrarse en capturar lo esencial de cada inmueble, aquellos atributos que lo singularizan, definen y diferencian de los otros, permitiendo formarse fcilmente una idea global del bien. Las caractersticas que ms influyan en el valor de los inmuebles, las ms relevantes en las decisiones de los actores del mercado, orientan y definen los criterios iniciales de la captura de datos. Estos datos tienen sentido y eficacia slo si se procesan, analizan y evalan sistemticamente. Una masa grande y desorganizada de datos es prcticamente intil. De hecho, lo primero que se tiende a hacer es calcular la media de los valores de los inmuebles similares, como el valor ms representativo de la muestra. Sin embargo, esta accin que parece ser tan lgica es insuficiente (y tambin la pueden hacer los clientes) pues no representa adecuadamente la variabilidad de los precios que se observan en el mercado ni la probabilidad de ocurrencia de esos valores. Es ms, dada la finalidad de la tasacin puede que la media no sea el valor ms importante y, por lo tanto, haya que complementar-la con otras medidas estadsticas. Precisamente, la existencia de diferencias en los precios de mercado entre bienes comparables, similares si no iguales, situacin propia de cualquier mercado dinmico, impide la aplicacin directa de la media sin considerar, al menos, la dispersin de los datos de la muestra, es decir, la cantidad de variacin o diseminacin de los datos respecto a la media. Esta dispersin depender de cun representativa haya sido la muestra utilizada y es una medida de la incertidumbre que existe sobre el valor, pues no es posible ms precisin dadas las evidencias de mercado disponibles. Conceptualmente, en trminos estadsticos, la media representa el valor de cada inmueble de la muestra si todos fuesen exactamente iguales. Pero una muestra as es casi imposible de encontrar en el mercado inmobiliario, no se ajusta a la realidad. Por lo tanto, en una tasacin no basta calcular la media y algunas medidas de dispersin de las observaciones de una muestra de mercado. Hoy da, con las capacidades de clculo de los PC es muy fcil efectuar esas operaciones, sin importar la cantidad de datos procesados. Asimismo, cada vez es ms fcil capturar masivamente datos desde internet, aumentando los riesgos de tener informacin errnea y resultados equivocados. Estas medidas estadsticas simultneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados, especial-mente cuando los bienes son muy heterogneos, por lo que el tasador debe analizar cuidadosamente la muestra y no puede obviar algunos pasos esenciales en el proceso de tasacin:

Verificar la consistencia de la informacin, depurndola de aquellos datos que se desvan en ex-ceso del resto de los valores por alguna causa y que, por ende, pueden distorsionar los resulta-dos de los anlisis. Son valores anormales, no representativos de la tipologa, que pueden indicar que se trata de inmuebles con caractersticas muy diferentes al que se est tasando, ventas entre partes relacionadas, o que se estn produciendo cambios inesperados en el mercado, u otra situacin que el tasador debe detectar. Si se analiza detenidamente la causa de esta desviacin, se encontrar casi siempre alguna caracterstica atpica o anormal del inmueble que explica esta desviacin y, en consecuencia, su exclusin de la muestra.

39

Los datos deben ser adecuadamente analizados, desmenuzados por el tasador, para lo cual ayuda la estratificacin de la muestra en categoras o conjuntos ms o menos homogneos segn diferentes criterios de segmentacin del mercado y similitud de los inmuebles a partir de sus caractersticas ms relevantes tales como tipologas inmobiliarias, localizaciones, fechas, etc. Los datos de la muestra deben ordenarse, delimitarse, clasificarse y cruzarse entre s, generando tablas que permitan ver los nmeros desde distintas perspectivas, algunas ms adecuadas al problema de tasacin a resolver que otras. Siempre cabe la posibilidad de encontrar nuevas estructuras subyacentes en los datos analizados o patrones de comportamiento: por sectores (barrios, comunas, etc.) y perodos de tiempo (meses, trimestres, aos, etc.) por sectores y rangos de precios, por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de ambos, por rangos de superficies y de antigedad de lo construido, por n de dormitorios y baos, etc.

Una vez obtenida la media y conocida la frecuencia y dispersin de los datos muestrales, surgen algunas preguntas como: Cae la variabilidad dentro de lmites razonables o es tan grande que merece atencin especial? Qu motiva esta variacin? Puede ser controlada o prevista? Cun representativa del mercado es esta media obtenida de una muestra de observaciones del mercado? Con qu grado de confianza o de probabilidad se puede decir que el valor medio obtenido de la muestra es el verdadero valor o el valor de mercado ms probable del inmueble?, y Cul es la franja de valor o entorno dentro del cual se encuentra y puede variar dicho valor ms probable con un cierto grado de confiabilidad, dadas las caractersticas de la muestra de valores de mercado? Por lo cual el tasador debe determinar el grado de confianza del valor final y el margen de variacin aceptable que este valor puede tener. El valor de mercado no es slo el precio ms probable sino todos los precios posibles. De ah que para ser cuantificado con precisin requiera (aunque no sea habitual en la prctica de la tasacin) ms que un nico valor, el "ms probable", un umbral de probabilidad o rango de valor, el cual puede definirse estadsticamente con rigor. Es una cifra que depende de los datos muestrales obtenidos para cada tasacin, del tamao de la muestra; no se define segn los valores extremos de la muestra (mximo y mnimo) ni es una cifra constante definida a priori por el tasador, como muchas veces se estila. Con ello, el tasador puede acotar el grado de error de sus predicciones evitando dar una falsa sensacin de certeza.

40

Conocer la variabilidad del valor y el margen error de su estimacin puede ser, ms que una limitacin, un beneficio relevante para el cliente que debe tomar decisiones pues permite ponderar adecuadamente el verdadero alcance del valor determinado y facilita la respuesta a interrogantes como qu flexibilidad tiene para negociar?, en qu rango de precios puede operar?, cunto ms o menos es razonable ofrecer por la propiedad que se quiere adquirir? o en cunto menos se puede esperar recibir ofertas por el inmueble que se requiere vender?, etc. Es decir, segn sea la finalidad de la tasacin puede requerirse que el margen de error se sume o se reste, que el valor de tasacin definitivo est ms cerca de alguno de los lmites de la franja que de la media. Por ejemplo, si se trata de una tasacin para una compra, al sumarse se estara indicando el monto mximo que debiera pagarse en la compra, y si se resta sera el mnimo que debiera esperarse pagar en la compra. En casos de expropiacin se debera sumar para asegurar la posibilidad de reemplazo que supone la indemnizacin; pero en caso de tasaciones para garantas hipotecarias, se resta porque es lo mnimo que se obtendra en caso de ejecucin por deuda.

FALTA DE OCUPACION CONSTRUCCIONES

ADECUADA

DE

LOS

TERRENOS

CON

Si nosotros venimos diciendo que el valor del inmueble es el valor de la tierra ms las mejoras, eso no siempre es cierto, porque si Ud. piensa que construir en el Depto. Minas un hotel internacional de 5 estrellas haga que el valor sea la tierra ms la construccin, nos vamos a encontrar con una desagradable sorpresa, porque no hay ninguna relacin entre el valor del suelo y lo que se ha construido; y al revs tambin ocurre. Si compramos un terreno de 1.500 m a una cuadra de la plaza San Martn y construyo una casa de 40 m, el valor del terreno va a seguir siendo el valor del terreno desocupado.Ac se presenta de nuevo el problema: entonces, cul es el valor del inmueble sino es el valor de la tierra ms el valor de lo construido? El valor es, el valor de mercado. Si se trata de la zona suburbana hay un criterio de racionalidad; es decir, si en el Cerro de las Rosas hay construida una casa razonable para el Cerro de las Rosas, ya sea con una relacin de edificacin de 0,5; 1; 2 o 3 con relacin al terreno, se entiende que hay un rango de usos en esa zona que tienen un sentido de racionalidad; y mientras, nos movamos en ese rango, el valor de la propiedad ser el del terreno ms las mejoras. Claro que si aqu yo quiero tener una casa mnima, sta no agrega nada de valor y la sumatoria es solamente el valor del terreno. Es decir, que en la mayor parte de los casos cuando la utilizacin es relativamente razonable, la sumatoria es vlida.El problema se presenta en los terrenos cntricos, porque qu ocurre si yo me encuentro con un terreno cuya utilizacin no es la mayor que se podra dar.En ese caso particular, hay todo tipo de lucubraciones. Hay quien dice que las cosas hay que considerarlas as: si yo tengo un terreno y sobre l, supongamos, puedo construir una PB y una serie de pisos; podemos considerar que el valor del terreno se

41

distribuye as: el 50% para la PB y digamos el 10% para cada uno de los pisos superiores (fig. f, f1).De tal manera que si esto es lo mximo que me permite el Cdigo, y yo solamente construyo hasta cierta altura (fig. f, f2), el valor de este inmueble ser igual a la superficie cubierta ms 0,9 del terreno; porque la posibilidad de construccin yo no la he aprovechado al mximo; entonces no he aprovechado el terreno al mximo y esto es cierto siempre y cuando lo que yo encuentre ac sea vlido, porque muy bien puede ocurrir, que a partir del 2 piso (fig. f, f3), yo no agregue ningn valor al terreno; es decir que para mi el terreno as queda completo y que los pisos anteriores tengan nicamente el valor de la construccin (un caso muy concreto, la esquina de 9 de Julio y Tucumn, hay un edificio que tiene PB y 2 pisos).-

Se hizo un estudio, un anlisis econmico de ese edificio, pero con un cuidado extraordinario y se lleg a la conclusin que la inversin razonable no era superar la PB y los 3 pisos altos, porque cuando uno pasaba del tercer piso alto, la inversin dejaba de ser rentable, porque los capitales a afectar eran demasiado grandes. Haba que tomar crditos de otro origen, etc. Entonces a pesar que tericamente ese terreno no ha estado utilizado al mximo, en ese momento, la rentabilidad era mxima. En concreto, en ese lugar el valor del terreno ms el valor de la construccin con un coeficiente de utilizacin que era la mitad del que autorizaba el Cdigo de Edificacin, era el que aseguraba la mxima rentabilidad, y por consiguiente, en ese caso concreto y en el instante en que se construye el edificio, la suma del terreno ms esa construccin, era efectivamente el valor total del edificio.Esto ha sido muy discutido.Como criterio general, en las zonas comerciales, el valor del inmueble es la sumatoria del valor del terreno ms el valor de la construccin. Cuando hay un verdadero inters comercial, en la PB que es la que afecta mayormente el inters de 42

inversin y que las construcciones en los pisos altos son simplemente un complemento a veces de la inversin en PB.El inversionista cuidadoso descubre que los valores de los terrenos en la zona comercial se justifican principalmente por la inversin que se hace en la PB, y poco por la inversin que se hace en las plantas altas.Entonces la correccin por mala distribucin y utilizacin del suelo hay que estudiarla muy bien, porque no sera nada extrao que el error sea al revs; o sea construir un edificio demasiado gran utilizando lo que los Cdigos me permiten, edificios que despus sern de difcil venta.No siempre el valor del inmueble es la suma del valor del terreno mas el valor de la construccin, sino que a veces hay, a esa suma, que agregarle algo y a veces tambin a esa suma, restarle algo.NOTA: Este criterio, si bien es bueno considerarlo, ya no se aplica, dado que aquellos inmuebles ubicados en pleno centro de una urbe, o zona comercial, o mixta de alta densidad, se debe aplicar el sistema del VALOR RESIDUAL DE UN TERRENO; ya que el valor del activo debe ser considerado en el total del potencial que del aprovechamiento de l se puede hacer.- (Miguel A. Antoana) Las consideraciones de este ingeniero civil, tienen un anlisis muy particular y del lado del inversionista, lo cual no sera lgico, ya que si el proyectista no dispone de capital suficiente para darle uso total al espacio del lote (y conforme el C.U. de la ciudad) no es un problema que deba afectar al dueo de la finca. S es cierto que en una zona netamente comercial, la planta baja tiene el mayor valor; pero tambin es cierto que ocupar el espacio areo o dejar preparado ste para un futuro, hace que el valor del mismo no sea castigado.A tal fin, el Ing. Dante Guerrero ha realizado un anlisis en su libro Manual de Tasaciones -de tierras urbanas y rurales-; la que he transcripto en mi blog y podrs ver en este vnculo VALOR TERRENO POR MAL APROVECHAMIENTO Correccin del Valor 1.III. Frmula de Guerrero En el primer curso hemos desarrollado los temas relacionados a la valuacin de tierras; en el actual trat la valuacin de edificios. Ahora veremos cmo se encara la valuacin del conjunto, es decir, vamos a analizar cundo puede ser el valor de un inmueble suma directa de los dos valores hallados anteriormente: terreno ms edificio y cundo esta suma no puede hacerse sin la correccin previa.Con frecuencia el valuador se encuentra ante la necesidad de apreciar, mediante coeficientes, fruto de su experiencia o ensayo, algunos factores determinantes del valor de un inmueble. Uno de ellos es el clculo de la desvalorizacin que debe

43

sufrir un terreno cuando se tasa el conjunto terreno-edificio, y este ltimo no cubre el mximo aprovechamiento a que es acreedor el primer, por su ubicacin, por sus dimensiones, o por su capacidad constructiva. La Ley de Propiedad Horizontal trajo una evolucin notable en este tema, y una valorizacin de los terrenos e impuso el concepto de que los terrenos deben ser debidamente aprovechados, a efectos de disminuir en todo lo posible la incidencia de su costo dentro del conjunto terreno-edificio.Ya veremos los elementos qu debemos tener en cuenta, pero en primera instancia usted deber estar instruido debidamente en cuanto a las normas reglamentarias del cdigo urbanstico de la ciudad o poblacin (si ste existiera). No podemos ponernos a analizar este concepto en estudio, si en el lugar no se admite construcciones multifamiliares o propiedades tipo torres, cuando en el lugar, solamente se admite edificaciones unifamiliares.Un terreno baldo vale por las posibilidades de proyectar y construir libremente, logrando un mximo de aprovechamiento. Tanto es as, que se ha hecho muy frecuente tasar terreno por el mtodo de incidencias, es decir determinando el monto del valor de un terreno en funcin del posible aprovechamiento integral de este terreno con un edificio en propiedad horizontal, y siempre que dicho costo est dentro de los valores razonables de incidencia dentro del metro cuadrado cubierto. En cambio, el terreno ya edificado, con una construccin que no lo aprovecha integralmente, debe sufrir en la tasacin del conjunto la desvalorizacin propia de dicha indisponibilidad o congelamiento, salvo claro est- que ese edificio haya llegado ya a una edad tan avanzada y a un estado tal que lo tasemos como demolicin. De ello surgen, entonces, dos procedimientos para tasar un inmueble con edificio: el primer procedimiento es el de tasar el terreno con todo su valor potencial, como si fuera baldo ms el edificio tasado como demolicin, y el otro procedimiento es tasar el edifico con todo su valor remanente de acuerdo a su edad y su estado-, y al terreno como baldo, pero aplicando al terreno como baldo un coeficiente correctivo que mida esa disminucin de su valor por ese congelamiento que tiene, por un tiempo determinado, en funcin de la vida remanente del edificio. Eligiendo estos dos procedimientos, el valor que a nosotros nos acuse un precio ms alto, ser, lgicamente, el valor de ese inmueble, ya que medir el criterio con que encarara su propietario la venta, o el adquirente su compra.En consecuencia, este tema tiende a establecer cmo encontramos ese coeficiente correctivo a aplicar al terreno edificado, cuando el terreno est mal aprovechado. Este concepto no es nuevo; comenz a aplicarse cuando se hicieron las primeras normas de avaluacin de propiedad horizontal por la Direccin Inmobiliaria de la Capital Federal, en el ao 1958, en que ya se empez a aceptar que no se poda sumar aritmticamente terreno ms edificio, porque si un terreno de mucho valor est muy mal aprovechado en cuanto a su edificacin, no va a pagarse por ese terreno lo que se hubiera pagado como baldo, con todas las posibilidades de construir en l un edificio de la altura permita por el Cdigo de la Edificacin. Este concepto fue tenido en cuenta en las normas de valuacin de propiedad Horizontal, y se haba establecido un procedimiento que con el tiempo fue realmente muy objetado; se usaba directamente un coeficiente de aprovechamiento, que surga del cociente del valor de reposicin del edificio a nuevo supuesto nuevo- y el valor del terreno. Con ese coeficiente K el castigo de aprovechamiento a, fijado con el criterio de que si el edificio supuesto nuevo

44

equivala a tres veces el valor del terreno-, el coeficiente a era uno (1), es decir, no se castigaba absolutamente nada.Como puede advertirse, es un procedimiento emprico, elemental, y que en ninguna forma llega a medir el verdadero castigo que hay que aplicarse a un terreno que est mal aprovechado, porque si yo tomo un terreno cualquiera en Santa Rosa, y un edificio de planta baja y tres pisos, ste supera tres veces el valor de ese terreno, a los costos constructivos actuales, de manera que consideraramos muy bien aprovechado un terreno con solamente planta baja y tres pisos altos.A causa de la inoperancia de este mecanismo, es que el Ingeniero Dante Guerrero, ex integrante del Tribunal de Tasacin de Nacin trat de encontrar una frmula que si bien tiene un carcter emprico- reconoce tambin fundamentos matemticos. La frmula que propuso que est en uso hace muchos aos, porque fue aceptada por los Congresos de Valuacin-, fue muy estudiada y muy experimentada en el Tribunal de Tasacin de Nacin, y prcticamente se utiliza como nica frmula.Cmo elabor la frmula?. Si imaginamos un espacio areo en el cual podemos desarrollar una construccin de 10 plantas y tenemos tan slo dos edificadas, teniendo un espacio areo desaprovechado de 8 plantas. Llamaremos e a lo edificado y E a lo edificable, esto lgicamente en metros cuadrados de superficie cubierta, previo estudio del terreno. Como simplificacin no aconsejable, pero que puede ser til para el clculo mental, puede hablarse de pisos, del nmero de plantas edificables y del nmero de plantas construidas. Los cdigos de edificacin, segn la zonificacin, permiten edificar planta baja y algunos pisos en toda la profundidad del terreno, de manera que conviene ms trabajar en metros cuadrados, de superficie cubierta que en nmero de pisos. Vamos a ver en qu forma llegamos a la frmula correctiva; establecemos un primer factor correctivo que llamaramos el primeo factor-bsico; es decir, si un terreno no est debidamente aprovechado, debemos castigar por el mal aprovechamiento que tiene su volumen edificable; es decir que el primer factor correctivo sera: Do = VB (E e) / E Luego, el valor del terreno, en primera instancia, corregido por aprovechamiento, sera el valor del terreno supuesto baldo, menos esta depreciacin, o sea: Vca = VB - Do = VB [1 - (E e)/ E] Es decir, que hemos castigado el terreno por el mal aprovechamiento fsico. Por qu?. Porque es un terreno donde podramos edificar E, tenemos edificado solamente e, y no podemos construir ms. Advierto esto, porque tiene mucha importancia, pues si este edificio tuviera bases y columnas preparadas para construir la totalidad de E, no es de aplicacin el coeficiente correctivo. Se ven en las ciudades importantes, muchos casos de esos, en zonas muy comerciales, donde, por razones financieras, se construye de inmediato en planta baja para aprovechar el valor comercial que tiene la zona, y se dejan previstas columnas para seguir arriba. Hay otros casos de galeras comerciales, donde se construye la galera comercial y se dejan columnas calculadas como para vender despus el espacio areo (caso muy puntual es la edificacin propiedad de LORDA HERMANOS, sita en calle Pellegrini al 400 de esta

45

ciudad de Santa Rosa. En la actualidad se han levantado 9 plantas ms a las dos existentes con ms el subsuelo destinado a cocheras-, espacio que fuera construido por terceros que adquirieron el espacio areo). En esos casos, no corresponde la correccin por aprovechamiento. Cundo corregimos? Cuando lo que est construido nos impide construir ms arriba, es decir, nos congela la capacidad aprovechable del predio por una cantidad x de aos. Y ah viene entonces el otro aspecto de la frmula: diramos para representarlo grficamente- es que como si pensramos que en este terreno hay un inquilino que no se va a ir por muchos aos, y no podemos hacer nada ms hasta que ese inquilino no lo desocupe.Veamos ahora el segundo factor correctivo: una cosa es que se tenga un edificio nuevo, recin construido, con una expectancia de 50 60 aos, con un congelamiento de este terreno por el mismo tiempo, y distinto es que yo tenga un edificio con su vida til ya trascurrida prcticamente, y casi en estado de demolicin. En este caso, el congelamiento, es decir, la imposibilidad de aprovechamiento integralmente es por muy poco tiempo; es como, vuelvo a repetir el ejemplo, un inquilino a quien se le est por vencer el contrato y pronto vamos a poder aprovechar ese inmueble. Entonces, se debe considerar el segundo factor correctivo, que es el relacionado con la vida remanente del edifico enclavado. Es muy importante que a usted le quede en claro esto. Si tenemos una edificacin unifamiliar de dos plantas, con una vida trascurrida del 30%, con una expectancia total de 70 aos, no podemos utilizar esta frmula, ya que es antieconmico destruir lo construido para realizar aquella edificacin que el cdigo urbanstico admite. En tal caso, debemos utilizar el primer factor, aqul que castiga a la tierra por mal aprovechamiento. Debemos considerar aqul caso, donde la vida transcurrida ha superado el 70 u 80% del total de la vida til. Si llamamos V a la vida probable del edificio, y v a la vida trascurrida, la depreciacin Do antes hallada, debemos corregirla mediante el segundo factor correctivo que tiene la forma: (V v) / V o sea la depreciacin total tomara la forma: D1 = VB {[(E e) / E] [(V v) / V]} Y el valor del terreno corregido por aprovechamiento- ser igual al valor del terreno supuesto baldo, menos su depreciacin. O sea: Vca = VB - D1 = VB - VB {[(E e) / E [(V v) / V]} Vca = VB {[1 - (E e) / E] [(V v)/ V]}

46

En consecuencia, el coeficiente correctivo por aprovechamiento, correspondiente a la propuesta hecha por el estadista valuador Ing. Dante Guerrero, tiene la forma: Ca = 1 {[(E e) / E [(V v) / V]} En la prctica, usted podr observar que los lmites se cumplen: cuando un edificio es totalmente viejo, entonces no tendr castigo, porque V se hace igual a v, y directamente es nulo el castigo y anula el desaprovechamiento fsico, porque es un edificio que pronto lo vamos a demoler.Grfico Factor Bsico

Esto ltimo detallado es el valor corregido es igual a valor baldo por el coeficiente de correccin.2.III. Formas de aplicacin Antes de aplicar en el ejemplo, la frmula propuesta por el Ing. Guerrero, conviene aclarar que debe ser usada con las siguientes reservas tal como el instruye: Es solamente de aplicacin en centros urbanos de grandes ciudades (podemos incluir la ciudad de Santa Rosa y alguna parte de General Pico), donde se 47

tiende a un mximo de aprovechamiento de los terrenos, limitado slo por las ordenanzas municipales o los Cdigos, o donde se ha hecho usual construir como mnimo- un determinado nmero de pisos. Es decir, que esta frmula es de aplicacin en las zonas cntricas de los centros urbanos. Donde ineludiblemente queremos aprovechar bien el terreno; as que el que no lo ha aprovechado integralmente ha hecho un mal negocio y tiene que pagarlo despus en la venta de ese inmueble. Pero no es de aplicacin, por supuesto, en zonas suburbanas, donde normalmente no se construye ms que una vivienda unifamiliar, etc. En Santa Rosa, como en la ciudad autnoma de Buenos Aires para fijar este trmino- si estamos en pleno centro tomaramos lo que autoriza el Cdigo para E. Pero si me voy un poco afuera del centro de cualquiera de las ciudades citadas, aunque el cdigo me autorice a hacer, por ejemplo 10 pisos, al hacer la inspeccin de zona, veo que lo normal y corriente es hacer planta baja y hasta tres pisos. Entonces el E no lo vamos a tomar de acuerdo a lo que me indica el Cdigo, sino a lo que es normal y corriente en la zona.Algo que no advierte el autor de este trabajo, es que hay zonas que si bien la construccin corriente es baja o hasta tres plantas, existe un gran inters comercial inmobiliario ante la falta de oferta de zonas lindantes cntricas. En tal caso, se debe hacer una estimacin del potencial que fija el Cdigo Urbanstico de la ciudad, ya que debemos medir el valor econmico en vista a un futuro muy prximo.Cmo conjuga con el criterio Ross-Heidecke? En el grfico que desarrollo al pi e identifico con el nmero 1, vamos a observar que la desvalorizacin que produce la aplicacin de esta frmula al valor del terreno, es complementaria armnicamente con la desvalorizacin que produce la frmula de RossHeidecke al edificio. As se tienen dos casos lmite.1. El pequeo edificio nuevo, al que Ross-Heidecke no lo desvaloriza por ser nuevo, y la frmula propuesta por Guerrero, castiga intensamente por mal aprovechamiento, porque el proyectista, el constructor o el propietario han cometido un gravsimo error econmico al construir en un terreno valioso un edificio nuevo, no aprovechndolo integralmente. 2. El edificio de edad vencida, cuyo valor remanente es el de la demolicin, la frmula propuesta entonces no castiga nada al terreno, pero est castigado el edificio por Ross-Heidecke.En los casos intermedios, hay un complemento bastante armnico de una frmula con la otra.-

48

Ejemplos de aplicacin Antes de pasar a considerar cmo tenemos que encarar el problema cuando se trata de zonas de valor comercial, veremos algunos ejemplos rpidos, para que se vean en qu medida cumple la frmula propuesta en los lmites y en los medios. En los ejemplos que ms abajo doy, se aprecio cmo trabaja la frmula: tenemos un primer caso extremo, de poco aprovechamiento: terreno casi todo desaprovechado, pues hay slo un piso construido, y el valor del terreno aqu sera de U$D 105,=/m (valor homogeneizado para el centro de la ciudad de Santa Rosa, conforme trabajo realizado por este autor al mes de marzo de 2005), con 10 pisos edificables y una vida transcurrida de 10 aos, es decir que es un caso lmite donde hay poco aprovechamiento y el edificio es relativamente nuevo. Como se ve la aplicacin de la

49

frmula castiga al terreno con una depreciacin del 75%. Los dems casos se interpretan mediante las ejemplificaciones que desarrollo.-

Prctica de Aplicacin:

Aplicacin en zonas muy comerciales Vamos a ver ahora cmo aplicamos la frmula en una zona de mucho valor comercial, como ser las dos primeras cuadras de las arterias de Irigoyen, Avellaneda, 9 de Julio, Pellegrini (entre el 100 y el 300), Quintana e H. Lagos (entre el 0 y el 200), o las avenidas San Martn (en toda su extensin) y Julio Argentino Roca (entre el 0 y el 200); donde sabemos que ante la falta de oferta, un terreno por el valor comercial que tiene, tiene su principal valor en la primera planta, en su subsuelo y algn entrepiso.-

50

En calle Irigoyen (en las alturas indicadas) por ejemplo-, la planta baja absorbera un alto valor comercial, parte de los stanos tambin y parte del primer piso. Y el resto del valor es de carcter residencial. En esos casos corresponde determinar previamente la divisin del valor total del terreno en valor comercial y valor residencial, y aplicar la frmula de correccin por aprovechamiento a cada uno de los dos valores parciales. Observaremos en la mayora de los casos que, aprovechado el terreno en su aspecto comercial, y no sufriendo castigo en ese aspecto, la desvalorizacin del total (comercial y residencial) se atena bastante, aunque no est bien aprovechado el espacio areo de carcter residencial. Los ejemplos agregados en el siguiente grfico dan una pauta de ello.-

El criterio del tasador debe determinar en qu proporcin hay influencia comercial para aplicar la desvalorizacin discriminada. El mtodo por seguir puede ser el siguiente: fijado previamente el valor total del terreno supuesto baldo se calcula la superficie edificable de tipo residencial, la que multiplicada por el valor unitario de incidencia previamente estudiado para la zona en general- nos dar por resultado el valor residencial del baldo, la diferencia entre el valor total del baldo y el valor residencial del mismo, nos da por resultado el valor comercial del lote. Si la parte de uso comercial no est aprovechada integralmente, se aplica la frmula de correccin a este valor parcial, y se suman los valores comercial y residencial, debidamente corregidos. Es decir, Vca = VC Cac + VR Car

51

Edificio o Demolicin? El resultado que arroje el clculo de considerar el terreno desvalorizado por aprovechamiento, ms el edificio con todo su valor actual, comparado con el de tomar el terreno como baldo ms el valor de la demolicin del edificio, conduce en forma impersonal y matemtica a valores de los cuales el mayor resultado es el ms probable del conjunto.VB + Vr (baldo ms demolicin). Con la similar variable representativa de VB Ca + Va (baldo corregido por aprovechamiento ms valor actual del edificio), determinamos el punto crtico en el que ambos valores coinciden. Los resultados ubicados a la izquierda de la vertical que pasa por dicho punto, hacen aconsejable mantener el edifico en pie, y los ubicados a la derecha definen la conveniencia de la demolicin.CRITERIO DE CALIFICACION RESPECTO A LA UBICACIN EN BLOQUE Debemos diferenciar la ubicacin del terreno respecto al medio (los anteriormente descritos) y los referidos a la ubicacin del terreno en el bloque (medianero, fondo de calle, etc).

Criterio segn Instructivo de valuacin del Bancomer

Respecto a la ubicacin del terreno en el bloque, el Instructivo de Valuacin de Bancomer, recomienda aplicar la calificacin que se indica en el Cuadro 4. Cuadro No. 4 Factor de ubicacin respecto al bloque Factor de Ubicacin Zona residencial Zona comercial
1,00 1,15 1,10 1,15 1,25 1,30 1,25 0,70 1,00 1,20 1,15 1,20 1,35 1,40 1,35 0,75

* Clasificacin 0 1 2 3 4 5 6 7

Tipo
Intermedio Esquina 2 frentes 3 o ms frentes Cabecero Manzanero 4 o frentes Manzanero 3 frentes Interior

Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica

52

Fu= e((k (Ul-5))


Donde: K Ul = = constante ubicacin del lote a valorar

Cuadro No. 5 Valor de la constante Sector Comercial Residencial Constante K - 0,111 - 0,0255

Cuadro No. 6 Clasificacin segn ubicacin en el bloque Ubicacin en la manzana Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con 2 frentes Medianero Callejn lateral Callejn fondo Lote en servidumbre Cdigo 1 2 3 4 5 6 7 8

En el siguiente ejemplo se compara un terreno ubicado en un callejn lateral contra un lote tipo medianero:

Fu = e((k*(Ul-5))
Fu = e((-0.0255*(6-5)) Fu = 0.975 Para lote en callejn al fondo: Fu = e((-0.0255*(7-5))

53

Ul= ubicacin del lote a valorar = 7 Fu = 0.95 En aquellos casos (fincas comerciales o residenciales), que las reas del lote a valuar sean mayores a las del lote tipo y que la ubicacin sea menor a 5 (segn clasificacin), se debe realizar un ajuste, segn la siguiente frmula: Fua = ((Fu -1) ( Alt/Alv)) + 1 Donde: Fu Alt Alv : : : factor ubicacin rea lote tipo rea lote valuar

CRITERIO SEGN EL EQUIPAMIENTO URBANO EXISTENTE Este coeficiente es poco considerado por los valuadores y existe escasa informacin sobre el mismo en los tratados de valuacin. Sin embargo, por su importancia es necesario hacer mencin del mismo en este texto. El objetivo principal de este factor se enfoca a la calificacin de una serie de elementos considerados como equipamiento urbano, que se encuentran dentro del rea de influencia del terreno. La clara definicin de este factor es una difcil labor, por ejemplo, un valuador que realiza un anlisis de un terreno residencial debe ponderar en su informe el aseo de la zona, el tipo de ambientacin reinante (existencia de arboledas, parques, bancas, etc), la calidad de los servicios pblicos y en general todos aquellos que de una forma tcnica, objetiva y concreta el profesional adicione como elementos que aumentan o disminuyan el valor del terreno. As mismo un terreno ubicado en una zona comercial debe considerar entre muchos factores, por ejemplo, la existencia de una terminal de autobuses o una venta callejera al frente del local, o una imperiosa rfaga de viento constante en el sector, son factores que no debe dejar de lado el profesional.

54

Estos factores son comnmente llamados elementos de equipamiento urbano y en general los ms conocidos son:

Cuadro No 3 Elementos de equipamiento urbano Valorizantes Mercados cercanos Escuelas Parques Locales de sano esparcimiento Templos Servicios mdicos Servicios de correos Centros comerciales Oficinas Pblicas Tipos de vas Alumbrado pblico Servicios elctricos Desvalorizantes Cementerios cercanos Cantinas y salones de baile Sitios de trabajo ruidosos Terminales de transporte Aeropuertos Fbricas con olores insalubres Rellenos sanitarios Sectores de alta delincuencia Alto volumen trnsito vehicular Acera, cordn y desage pluvial Servicios de telfono Caera potable

No hay un criterio nico que tome en cuenta la existencia parcial o total y sus efectos de los servicios pblicos o equipamiento urbano, sin embargo, en algunos casos se pueden obtener algunos criterios que puedan considerar sus efectos. La forma ms eficiente de considerar el efecto positivo o negativo de estos elementos, es bajo un estudio del mercado inmobiliario inmediato. Con base en el resultado de los valores que arroja ese estudio, el valuador podr verificar que tanto efecto negativo o positivo generan cada uno de ellos sobre el bien valuado. Si no hay un mercado activo, el valuador puede tomar alguna estrategia como analizar zonas similares (en tipologa constructiva, nivel social de los habitantes, etc) y a partir de ese comportamiento estimar los posibles efectos. CRITERIOS POR SERVICIOS PUBLICOS Sin duda uno de los grandes dilemas del valuador, es como estimar una metodologa clara y concreta que determine la influencia de los diferentes servicios de los cuales se sirve el terreno.

55

Ms que todo el problema se presenta cuando uno o varios de los servicios pblicos no los tiene el terreno a valuar. A continuacin el rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica (ONT), nos presenta algunos de los factores que aplica en la estimacin de los valores de terrenos.

Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica por tipo de vas

A continuacin se transcriben la clasificacin de los tipos de vas que se han definido para la aplicacin del mtodo. Va tipo 1: Son aquellas vas que se ubican en los sectores ms valiosos y de mayor desarrollo comercial. Adems, tendrn las mejores caractersticas, en cuanto a aspectos como materiales, estado, ancho, etc. Va tipo 2: Corresponden a aquellas vas que se ubican en las zonas comerciales de menor desarrollo y las zonas industriales que deben soportar trnsito. Son similares a las anteriores en cuanto a sus caractersticas. Va tipo 3: Este tipo de va se localiza en las zonas residenciales y en aquellas de transicin residencial comercial y en cuanto a sus caractersticas son similares a las anteriores. Va tipo 4: Son las vas que se localizan en sectores residenciales, industriales y agropecuarios. De lastre fino y permiten la circulacin a todo tipo de vehculos. nicamente en zonas urbanas, algn tipo de servidumbre por sus caractersticas ancho, tipo de material, tipo de acceso a los inmuebles se clasifican en esta categora. Va tipo 5: Son las vas que se localizan en sectores residenciales, industriales y agropecuarios. De lastre mezclado con material ms grueso tipo piedra de ro o material arenoso principalmente y permiten la circulacin a todo tipo de vehculos. Va tipo 6: De tierra y permiten la circulacin de vehculos durante todo el ao. Va tipo 7: De tierra y permiten la circulacin de vehculos solo durante la poca seca. Va tipo 8: Son los caminos, antiguas trochas madereras, que no permiten el paso de vehculos de cuatro ruedas, solo para carretas, bestias, peatones. Tambin se incluye en esta categora la playa cuando es la nica va de acceso a estos inmuebles.

56

Va tipo 9: Son las vas angostas que sirven de servidumbre o alameda y aceras. Va tipo 10: Son los ros, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuando son la nica va de acceso a estos inmuebles. Va tipo 11: Es la va frrea, cuando son la nica va de acceso a estos inmuebles. La frmula que sugiere aplicar para estimar el coeficiente por tipo de va:

Cv = e((Vft-Vfv)) 0.0646
donde: Cv Vfv Vft 0.0646

= = = =

Factor de tipo de va Va de finca a valorar Va de finca tipo Constante

Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica Servicios 1

Por servicios (1) el ONT, califica si el terreno tiene a disposicin los servicios de acera, cordn y cao, y para ello utiliza la siguiente tabla para clasificarlo. Cuadro No 7 Clasificacin servicios 1 Disponibilidad Acera Cordn y cao 0 0 0 1 1 0 1 1 Clasificacin 1 2 3 4

0 = ausencia del servicio y 1 = disponibilidad del servicio.

Cs1 = e((S1lv -S1lt) 0.03


donde: Fs1 = factor comparativo de servicios 1. S1lv = clasificacin de servicios 1 de lote a valorar.

57

S1lt = clasificacin de servicios 1 del lote tipo. 0.03 = constante

Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica Servicios 2

Por servicios (1) el ONT, califica si el terreno tiene a disposicin los servicios de sistema agua potable, sistema elctrico y alumbrado pblico y los clasifica o pondera segn la siguiente tabla o matriz Cuadro No. 8 Clasificacin servicios 2
Alumbrado 0 1 0 0 0 1 1 1 0 0 0 1 1 1 0 1 Telfono 0 0 1 0 0 1 0 0 1 1 0 1 1 0 1 1 Servicios 2 Electricidad 0 0 0 1 0 0 1 0 1 0 1 1 0 1 1 1 Caera 0 0 0 0 1 0 0 1 0 1 1 0 1 1 1 1 Clasificacin 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

La aplicacin de la frmula es de igual forma que se aplic para los Servicios 1:

Cs2= e((S2lv -S2lt) 0.03


donde: Cs2 S1lt 0.03 = = = factor comparativo de servicios 2. clasificacin de servicios 2 de lote a valorar. clasificacin de servicios 2 del lote tipo. constante

S1lv =

58

ESCASEZ DE FRENTE EN TERRENOS URBANOS Es muy importante que el profesional al realizar el avalo de un lote, se informe si existe un plan urbano regulador del uso de la tierra, esto con el fin de definir si el terreno en mencin posee un frente mayor o menor al mnimo exigido. En muchos casos si el lote no cumple con el frente mnimo no es aceptado para construir una vivienda. As mismo, este tipo de lotes no son atractivos ya que no permiten desarrollar en forma ptima un proyecto civil. Es comn observar un lote posea muy poco frente especialmente en zonas donde el crecimiento urbano es desmedido y no controlado. Criterio del Ing. Quiroga El criterio que se propone utilizar fue desarrollado por el Ingeniero Mexicano Quiroga el cual se denomina "Criterio de Nuevo Len" que a su vez indica: Cfr donde: Cfr = Coeficiente de frente escaso fr = Frente del lote a valuar Fr = Frente mnimo exigido tipo Por ejemplo: Si un valuador analiza un lote de 6.00 metros de frente en la provincia San Jos, sector de San Sebastin, que de acuerdo al Plan Director Urbano del Cantn Central de San Jos (aprobado en enero de 1995), se sita en una "zona residencial media-media densidad (Zrmmd)", determina que el frente mnimo en conformidad con este plan es de 10.00 metros. El valor del metro cuadrado tpico en la zona se considera $100/m. En este caso el profesional afecta al lote por frente escaso de la siguiente forma: 59 = (fr/Fr)1/3

Cfr Cfr

= =

(6/10)1/3 0.84

Por lo tanto, el valor por metro cuadrado ser de: Valor del lote Valor del lote = = $100 0.84 $ 84/m2

La reduccin del valor se justifica en su escasez de frente. Criterio IBAPE (Instituto de Valuadores y Peritos de Brasil) Cfr donde f ft 0.25 : frente del lote a valuar : frente del lote tipo : exponencial = (f/ft)1/4

En el caso del ejemplo que nos trata ser: Cfr Cfr = = (6/10)1/4 0.88

Valor del lote = $100/m2 0.88 Valor del lote = $88/m2

Criterio del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica para terrenos urbanos

60

Cfr

(Flv/Flt)y

Donde : Cfr Flv Flt y = = = = Factor de frente Frente del lote a valorar Frente del lote tipo Coeficiente exponencial

El valor del exponencial (y) se estima de acuerdo a la siguiente tabla


Estimacin del exponencial y FRENTE MAYOR ENTRE Valor de y AMBOS LOTES 30 metros 0,25 < 30 metros, 200 metros 0,285 (FRENTE 0,0003) > 480 metros 0,17

CASO 1 2 3

En aquellos casos que se que el estudio sea sobre terrenos rurales, sugiere aplicar el siguiente factor:

Cfr

e((Flv-Flt) 0.000125)

LOTES CON FRENTES A DOS CALLES En el caso de los lotes con frente a dos calles se presentan dos casos: a) Parcelas con salidas a calles opuestas y b) parcelas con salidas a calles perpendiculares de la manzana En el primer caso se plantea el problema de no saber que valor bsico aplicar cuando las calles tienen distinto valor. Es necesario entonces encontrar la influencia de cada calle sobre la profundidad del lote y dividir de sta manera al mismo en dos, tasando cada uno con su frente a la calle que corresponda y luego sumar los valores.

61

La frmula a aplicar para encontrar el fondo del lote sobre la calle de mayor valor es:
f x = -------------------1 + (Vm / VM) Donde: x = fondo sobre calle de mayor valor f = fondo total del lote Vm = Valor unitario menor VM = Valor unitario mayor

El fondo sobre la calle de menor valor se saca por diferencia.

EJERCICIO (lote con frente a dos calles paralelas) Lote a dos calles paralelas, una con un Valor bsico unitario V1 = $ 140 y la otra con V2 = $ 80. El lote tiene un frente de 30 metros y un fondo de 80 metros. V1
$ 140 m2

80 m

V2 f x = ----------------1 + (Vm/VM)

$ 80/m2

Aplicando la frmula: 80 x = --------------------- = 50,91 metros

62

1 + (80 / 140)

Frente A

$ 140/m2

29,09 m

50,91 m

Frente B

$ 80/m2

Es decir, nos quedan dos lotes: 1) 30 m. x 50,91 m. y 2) 30 m. x 29.09 m. Estos lotes se tasan por separado, obtenindose: Vx = $/m2 Sup Cff = V1 = $/m 80 x 827,70 x 0,97 = V2 = $/m 140 x 1527,30 x 0,76 = Valor Total = $ 64.230 $ 162.505 $ 226.735

Calles Transversales Es muy normal encontrarnos con lotes que tengan acceso por dos calles transversales, donde el tasador deber plantearse si se tasan como dos lotes por separados, o como una sola unidad parcelaria.En este procedimiento, se plantea el anlisis valuatorio de una sola unidad.Suponiendo un lote que posee dos frentes de 10 m, el cual uno posee un valor homogeneizado de $ 100 (frente h), y el otro un valor de $ 80 (frente a).-

63

El frente h, posee un fondo extremo de 40 m (f), y el frente a, un fondo extremo de 50 m (d).Con esos datos, obtendremos un fondo relativo.

f h

40 m 50 m

I
g 30 m

40 m e

III
a

Se obtienen dos lotes:

1) 2)

Frente = a - Fondo = (d + e)/2 Frente = h - Fondo = (f + g) /2

El fondo del lote frente a, su fondo ser: 50 + 40 Fa = -------------- = 45 m 2 40 + 30 Fh = -------------- = 35 m 2

35m 10 m

5m 5m
no se calcula

I
30 m

5m

5m 45 m 4 0m

III
64

10 m

Entonces se calcula primero el Lote I y luego el Lote II, y para finalizar, se suman ambos resultados. se ser el valor total de la unidad parcelaria.VLh y a VLh VLa VT = Sup Vh Cff = 350 m2 $ 100/m2 0,933 = $ 32.655 = 450 m2 $ 80/m2 0,839 = $ 30.204 = VLh + VLa = $ 32.655 + $ 30.204 = $ 62.859

Mtodo de difusin de valores Existe otro criterio denominado Mtodo de difusin de valores, que consiste en hallar la resultante media de sumar cada valor unitario frentista multiplicado por las relaciones de fondos ficticios, proporcionales a ellos. Se obtiene as un valor medio que se aplica en forma directa a la superficie del terreno. VA VA . ---------------- + VB ( 1 -------------- ) VA + V B V A + VB

VMedio = VA

En el segundo caso se hace la semisuma de los lados sobre una de las calles y de igual manera sobre la otra calle, quedando formados dos lotes, que se tasan separados y luego se suman los valores. Aunque las calles tengan igual valor el procedimiento debe aplicarse. Continuando con el ejercicio practicado en la pgina anterior calculado sobre:

Lote a dos calles paralelas, una con un Valor bsico unitario V1 = $ 140 y la otra con V2 = $ 80. El lote tiene un frente de 30 metros y un fondo de 80 metros. Lnea de fusin de V1 50,91 m y V2 29,09 m Es decir, nos quedan dos lotes: 1) 30 m. x 50,91 m. y 2) 30 m. x 29.09 m. Estos lotes se tasan por separado, obtenindose: V1 = $/m 80 x 827,70 x 0,97 = Valor Total = $ 64.230 $ 226.735

V2 = $/m 140 x 1527,30 x 0,76 = $ 162.505

65

Si aplicamos el mtodo de difusin de valores, obtendremos:

VMedio

VA VA = VA ---------------- + VB ( 1 ------------ ) VA + VB VA + VB 80 80 = 80 ------------- + 140 ( 1 ------------- ) 80 + 140 80 + 140 = $/m 29,09 + $/m 89,09 = $/m 118,18

VMedio VMedio

Vtotal = Vmedio x Sup = $/m 118,18 x 2400 m = $ 283.632 Frente A


$ 140/m2

V1 $ 89,09

V2 $ 29,09

Frente B

$ 80/m2

OTRAS POSIBILIDADES Ahora bien, podramos subdividir el lote, manteniendo los fondos calculados anteriormente, con un frente de 10 metros cada lote obteniendo lo siguiente: 3 lotes de 10 metros x 29,09 metros y 3 lotes de 10 metros x 50,91 metros, por lo tanto tendremos

66

Frente A
10 m

$ 140/m2
10 m 10 m

29,09 m

50,91 m

10 m 10 m 10 m

Frente B V1 V2

$ 80/m2

= 3 x ($/m 80 x 290,90 m x 1,00) = = 3 x ($/m 140 x 509,10 m x 0,80) = Valor Total =

$ 69.816 $ 171.058 $ 240.874

Se podra subdividir el lote, teniendo en cuenta mejores lotes sobre la calle de mayor valor, con un frente de 10 metros cada lote y un fondo de 40 metros, obteniendo lo siguiente: Frente A
10 m

$ 140/m2
10 m 10 m

40,00 m

40,00 m

10 m 10 m 10 m

Frente B

$ 80/m2

6 lotes de 10 metros x 40,00, 3 por cada calle, por lo tanto tendremos

67

V1 V2

= 3 x ($/m 80 x 400,00 m x 0,90) = = 3 x ($/m 140 x 400,00 m x 0,90) = Valor Total =

$ 86.400 $ 151.200 $ 237.600

El promedio de todos estos valores encontrados podra ser un buen valor, luego: Vtprom. = ($ 226.735 + $ 283.632 + $ 240.874 + $ 237.600)/4 = $ 247.210 Mi total agradecimiento al Ing. Agrim. Rodolfo H. PELLICE, que me aportara todos los ejercicios aqu explicados. El profesor, SIEMPRE estar en mis blogs. METODO COMPARATIVO POR CORRECCION Este mtodo se basa en la asignacin de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se ir corrigiendo con coeficientes que resultarn del estudio de las caractersticas del bien a tasar que se desvan de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general sern ms de uno, actan acumulativamente. Para la determinacin de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, debern aplicarse los coeficientes de correccin inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no sern en general del tipo medio. Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geogrfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habr una serie de caractersticas que les sern comunes como por ejemplo el tipo de explotacin (con excepciones). Las caractersticas por las cuales se fijarn coeficientes podrn ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc. Ejemplo: Coeficientes correctores que propone Santi Jurez Distancia al Ncleo Urbano 15 km de 15 a 20 km de 20 a 30 km de 30 a 50 km ms de 50 km Precio por Hectrea P 0,85 P 0,80 P 0,80 0,70 P Discrecional

En el caso de predios urbanos este mtodo es el ms utilizado tanto para el avalo de la tierra como para el avalo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio,

68

llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a caractersticas tales como frente, fondo, superficie y ubicacin en la manzana. En cuanto a las mejoras se definen las clases a travs de la matriz de valores de reposicin que combina la categora y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinacin estas caractersticas un valor por metro cuadrado. La determinacin de ese valor se puede realizar por el mtodo de cmputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las caractersticas por las que se corrige ese valor de reposicin determinado son el estado de conservacin y la edad de la construccin en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinacin de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heideke. Para otro tipo de mejoras se optar por aplicar la comparacin y correccin de valores de mercado o cmputos y presupuestos, segn existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado. Dentro de este mismo criterio por correcciones se encuentra tambin la frmula del Ingeniero Dante Guerrero para la determinacin del valor del lote en zonas de muy alto valor de la tierra; este introduce un castigo al valor del lote cuando este no est aprovechado en el mximo de su potencial en cuanto a la posibilidad de edificacin: (E e ) x ( V v ) Vtedif = Vtbaldo [ 1 ---------------------------- ] ExV Vtedif = Valor del terreno edificado

Vtbaldo = Valor del lote considerado como si fuera baldo E e V v = Superficie edificable (suma de todas las superficies de las plantas posibles de edificar) = Superficie efectivamente edificada = Vida tcnica previsible de la construccin = Vida transcurrida o edad de la construccin

Por ltimo el valor del terreno mas la construccin ser la suma del Vtedif mas el valor del edificio tasado. EXCESO DE FONDO En el mbito de la valuacin internacional, existen muchas formas de analizar este punto, a continuacin se describen algunas con el fin de mostrar al profesional el valor obtenido en cada caso.

69

Para muchos valuadores es una premisa que dice: para todo lote su valor ms alto est en el frente del mismo. La relacin ptima entre el frente-fondo, se ha tratado desde hace muchos aos. Para el ao de 1866, el juez de Nueva York, Murray Hoffman, formul varias tablas uniformes en las cuales se establecan diferentes relaciones entre el frente y el fondo de un terreno, partiendo de un lote "tipo" definido. Estas relaciones brindadas por Hoffman partan de un criterio definido por l mismo que indica que los dos tercios del valor de un lote residen en su primera mitad . Otro criterio establecido en Norteamrica es el conocido como 4-3-2-1 el cual, estipula que la parte frontal de un terreno vale 4 veces ms que las dems partes. En Latinoamrica, autores como Fitte y Cervini han desarrollado tablas semejantes a las elaboradas por Hoffman pero partiendo de un lote "tipo" diferente. Por lo tanto, todo lote sobre o bajo stas medidas sufrir una afectacin. El uso de este tipo de tablas refleja una relacin realmente objetiva y cierta del frentefondo de un terreno. En Costa Rica la relacin ms utilizada es la 1 a 3. En el Anexo C, figura 1, se observa un ejemplo real de lo que se puede considerar un terreno con exceso de fondo y frente escaso. Por ejemplo, considrese el terreno de la figura E 1: un terreno de 10.00 metros de frente por 45.00 metros de fondo. En la zona el valor comercial es de $100.00/m. Se utiliza la relacin frente-fondo ptima 1:3.

70

45 m

10 m Calle $ / m2 100

Criterio de Harper Cfo = (fo/Fo)1/2 donde: Cfo fo Fo = = = Coeficiente exceso de fondo Fondo tpico Fondo total del lote a valuar

Criterio del Instituto Mexicano de Valuacin del Distrito Federal El criterio que adopta este Instituto es el criterio de Harper antes citado: Cfo = (fo/Fo)1/2 donde: Cfo fo Fo = = = Coeficiente exceso de fondo Fondo tpico Fondo total del lote a valuar

Aplicando este coeficiente al ejemplo se obtiene:

71

fo Fo

= =

30.00 metros 45.00 metros Cfo Cfo = = (30.00/45.00)1/2 0.82

El coeficiente afecta solamente a la fraccin con exceso de fondo (fraccin II). El valor total del terreno es: Fraccin "tipo" (I) = 10.00 30 .00 = 300.00m Fraccin restante (II) = 10.00 15.00 = 150.00m Valor total del terreno: VT VT = = 300.00 m2 $100 1 + 150.00 m2 $100 0.87 $ 43.050

Por lo tanto el nuevo valor por metro cuadrado promedio es de: $ 95.67 /m. La reduccin del valor es producto de la afectacin por su exceso de fondo. Criterio del Instituto Mexicano de Valuacin del Estado de Mxico Este criterio sugiere que se tome el fondo total del terreno y se divida en fracciones iguales al fondo tpico. Luego cada fraccin resultante deber castigarse de la siguiente forma: a. La primera fraccin no se afecta (factor = 1). b. La segunda fraccin se afecta por un factor de 0.70. c. La tercera fraccin se afecta por un factor de 0.70 0.70. d. La cuarta fraccin se afecta por un factor de 0.70 0.70 0.70.

72

e. Sucesivamente para cada nueva fraccin se agrega un nuevo factor de 0.70 adicional a los ya aplicados, hasta un producto mximo de 0.20 (residual). Para el ejemplo de la figura 1 se obtienen dos fracciones (una de 36.00 mts y la restante de 12.00 mts), por lo tanto se aplica el procedimiento de la siguiente manera: Valor de la fraccin I = 10 .00* 30.00 * $100 * 1 = $30.000 Valor de la fraccin II = 10 .00* 15 .00* $100 * 0.70 = $10.500 Valor total del terreno: VT = $30.000 + $10.500 VT = $40.500 El nuevo valor por metro cuadrado promedio es de $ 90/m el cual es menor que el obtenido con el mtodo anterior. Por la forma de subdividir el terreno este mtodo es ms aplicable a lotes con fondos muy amplios en los cuales ste es varias veces mayor que su frente.

Criterio de Hoffman

Este es un criterio clsico y de mucha aplicacin en los Estados Unidos de Norteamrica. En general parte de la conocida premisa que indica: "Los dos tercios del valor de un terreno residen en su primera mitad." Por lo tanto el mtodo divide el terreno en dos fracciones iguales, asignando a la primera de ellas (frente a calle) un factor de 0.667 y un 0.333 a la fraccin restante. La formulacin se toma de la siguiente manera: Cfo = (Ft/f)0.415 donde: Cfo Ft = = Coeficiente exceso de fondo Fondo tpico

73

Fondo total del lote

Retomando la figura E1, se aplica el mtodo de la siguiente manera: Cfo = (30.00/45.00)0.415 Cfo = 0.84 El coeficiente afecta solamente a la fraccin con exceso de fondo (fraccin II). El valor total del terreno es: Fraccin "tipo" (I) = 10.00 30.00 = 300.00m Fraccin restante (II) = 10.00 15.00 = 150.00m Valor total del terreno: VT = 300.00 m2 $100 1 + 150.00 m2 $100 * 0.84 VT = $ 42.600 El nuevo valor por metro cuadrado promedio es de $ 95/m. Como se aprecia este es un mtodo que castiga de una forma muy drstica el exceso de fondo, por lo tanto es recomendable que el valuador analice otros valores obtenidos con otros coeficientes antes de tomar una decisin final. Criterio del Instituto Mexicano de Valuacin de Nuevo Len Conocido como el criterio del Ing Quiroga. En su formulacin se establece una relacin entre las medidas de frente y fondo del terreno de la siguiente forma: Cfo = (fo/Fo)1/3 donde: Cfo fo = = Coeficiente frente - fondo Fondo tipo (de acuerdo a relacin 1:3) 74

Fo

Fondo total del terreno

Es importante sealar que el factor de castigo se aplica a la fraccin producto del exceso de fondo, que es la II en la figura E1.

Retomando el ejemplo de la figura E1 se obtiene: Cfo = (30.00/45.00)1/3 Cfo = 0.87 Es muy importante observar el valor obtenido con el mtodo del Ing. Quiroga debido a que ste generalmente arroja resultados ms consistentes con el nivel valuatorio que predomina en Costa Rica. Sin embargo el profesional no debe apegarse a un solo mtodo ya que los terrenos son diferentes entre s. Es recomendable obtener diferentes coeficientes por otros mtodos de forma tal que se aplique el que ms se adapte al terreno y a las necesidades del avalo. Por estas razones, para terrenos con exceso de fondo no se muestra solo un tipo de criterio.

COMPARACIN DE CRITERIOS DE FONDO VARIACIN DEL VALOR CON LA PROFUNDIDAD Siempre ha interesado mucho a los tasadores (en especial a aquellos que se dedican a la investigacin valuatoria), a analizar la valoracin de la tierra en funcin de su frente y el fondo. O sea, la teora ya homologada- es que el lote urbano tipo es aqul que tiene un frente hegemnico con su fondo, principalmente sobre los principios del mximo aprovechamiento que se haga del mismo, considerando para ello la inversin que debe realizar un comprador.Muchos teoremas existen, y segn dichos de algn cientificista, muy empricos, pero lo cierto, que en base a estadsticas, se ha establecido que el mayor valor de la tierra en un lote inmobiliario, se encuentra en el frente del mismo.-

75

El tema es en qu porcentual es tal incidencia, como as tambin, que queda en el anlisis del profesional, considerar a aquella teora que considere ajustarse a la valuacin que le hayan encomendado.Lo cierto que dicho anlisis cabe para mltiples procesos de valoracin, sean stos para una expropiacin, para determinar la servidumbre de paso o aire, la venta de una fraccin de un lote, o por invasin, o para hacer un anlisis del correcto aprovechamiento de un lote respecto de las mejoras que se hayan introducido en el mismo. No sirve para otra cosa (si me equivoco agradecer me dejen un mensaje, y agregar la circunstancia que me apunten a este texto).Aprovechando los apuntes de ctedra del Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, que siempre, en forma desinteresada, me aporta para que siga aprendiendo; en este artculo que est fraccionado por su extensin-, analizaremos las distintas teoras que se conocen, y trataremos de ponerlas en prctica con ejercicios fciles para su entendimiento.Para no andar haciendo muchos clculos, tomaremos para todos los casos, un de lote de 10 m de frente por 40 m de fondo (400 m 2), con un VHm2 de US$ 100 (VT = US$ 40.000). En todos los casos, se fracciona la parcela en cuatro partes iguales de 10 m x 10 m (100 m2) La Regla Norteamericana del 4-3-2-1 Cmo se calcula? Valor del lote: US$ 40.000 1 Cuarto (frente) US$ 40.000 0,40 = US$ 16.000 2 Cuarto US$ 40.000 0,30 = US$ 12.000 3 Cuarto US$ 40.000 0,20 = US$ 8.000 4 Cuarto US$ 40.000 0,10 = US$ 4.000 VT = US$ 40.000 COMPARACIN m2
Valor Homog. 10 x 40 = 400 m2/US$ 40.000 = US$ 100 1 Cto. 100 m2 / US$ 16.000 = US$ 160 2 Cto. 100 m2 / US$ 12.000 = US$ 120 3 Cto. 100 m2 / US$ 8.000 = US$ 80 4 Cto. 100 m2 / US$ 4.000 = US$ 40

10% 20% 30% 40%

F/4 F/4 F/4 F/4

4-3-2-1 (calle)

Regla 1/3 2/3

16,66% 18,8%
50% 2 F/3

76

22,9%
F/3

41,7%

50%

1/3 2/3 (calle) Esta teora, establece que en el primer tercio de la parcela se encuentra el 50% del valor de la parcela en anlisis y siguiendo la subdivisin de la regla norteamericana 4-32-1 tendremos.Siguiendo sobre el ejercicio establecido para este artculo: 1 Cuarto (frente) 2 Cuarto 3 Cuarto 4 Cuarto US$ 40.000 0,417 US$ 40.000 0,229 US$ 40.000 0,188 US$ 40.000 0,166 VT = = = = US$ 16.680 US$ 9.160 US$ 7.520 US$ 6.640 US$ 40.000

Pero lo cierto que debemos determinar el 50% del valor del lote en el 1 tercio, lo que nos dejara: 1 Tercio (frente) (US$ 40.000 1)/3 2-3 Tercio (US$ 40.000 2)/3 VT = = = US$ 26.667 US$ 13.333 US$ 40.000

Nos dejar la siguiente valoracin por metro cuadrado Valor Homog. 10 x 40 = 400 m2/US$ 40.000 1 Tercio 133,33 m2 / US$ 26.667 2 -3-Tercio 266,67 m2/ US$ 13.333 = = = US$ 100 US$ 200 US$ 50

VARIACIN DEL VALOR CON LA PROFUNDIDAD La Ley de Hoffman Este es un criterio clsico y de mucha aplicacin en los Estados Unidos de Norteamrica. En general parte de la conocida premisa que indica: "Los dos tercios del valor de un terreno residen en su primera mitad." 77

Por lo tanto el mtodo divide el terreno en dos fracciones iguales, asignando a la primera de ellas (frente a calle) un factor de 0.667 y un 0.333 a la fraccin restante. La formulacin se toma de la siguiente manera: Cfo = (Ft/f)0.415 donde: Cfo Ft f = = = Coeficiente exceso de fondo Fondo tpico Fondo total del lote

Este es un mtodo que castiga de una forma muy drstica el exceso de fondo, por lo tanto es recomendable que el valuador analice otros valores obtenidos con otros coeficientes antes de tomar una decisin final.

15.5% 33,33% 17,8% 22,3% 44,4%


50% F/2

66,67%
F/2 50%

Hoffman (calle)

Criterio de Jarrett De este criterio slo tengo la grfica, por cuanto slo me limitar a comentar lo que se ve.Tal como se advierte, tiene el mismo criterio de Hoffman, con la salvedad que distribuye en la primera mitad del lote, en forma ms proporcional, los dos tercios del valor del lote, asignndole mayor valoracin a la segunda mitad.14,3%

F/4

78

19% 26,7% 40%

F/4

F/4

F/4

JARRETT (calle) Criterio de Harper Por ltimo, el proceso propuesto por HARPER, el que le asigna al primer cuarto el 50% del valor del lote, existiendo muy poca diferencia valorativa entre los restantes tres cuartos siguientes hacia el fondo del lote. Se podra decir que castiga an ms que la Ley de Hoffman a los fondos extenso de un lote. Se expresa con la siguiente grfica:

13% 16% 21% 50%

F/4 F/4

F/4

F/4

HARPER (calle)

RUGOSIDAD, NIVEL Y VISTA Criterio por Rugosidad del terreno El Instituto del Estado de Mxico sugiere la aplicacin de este criterio: Cru Cru Cru donde: = 1 para R < 0.50m = 1 R/10 para m > R > 3m = 0.70 para R > 3 m

79

Cru R

= =

criterio por rugosidad desnivel promedio entre crestas y valles de las rugosidades

Criterio por nivel respecto a calle Es importante destacar que un terreno sobre o bajo el nivel de calle, implica una inversin diferente respecto a un lote que se ubica a nivel de la va. En el caso de uno y otro, se deben realizar movimientos de tierra, obras de ingeniera para evacuar aguas y en general distintos tipos de infraestructura, necesarias para que el terreno posea una utilidad similar a un lote a nivel o con poca diferencia respecto a la va.

Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica

El criterio de este organismo nos presenta el siguiente factor:

Cn = e
donde: Cn Nlv Nlt k1 k2 = = = = = Factor de nivel

((k N ) (k N )) 1 lv 2 lt

Nivel del lote a valorar Nivel del lote tipo constante de nivel del lote a valorar constante de nivel del lote tipo

Los valores de k1 y k2 dependen si el terreno se ubica sobre o bajo la va. En los casos que se ubique bajo el nivel k = -0.05, y sobre nivel k = -0.03. Con ubicacin vistas al frente o vista panormica Es necesario indicar que para este tipo de coeficiente no existe una forma establecida para cuantificarlo. Su definicin actualmente es determinada por el valuador con base en los factores de beneficio que segn su criterio y experiencia ameriten aumentar el valor del terreno. No debe ser considerado un coeficiente ciento por ciento subjetivo ya que el valuador debe ser consciente que la cuantificacin que le asigne a ste, a partir de un anlisis concreto y sobre bases tcnicas.

80

Existen muchos tipos de vistas al frente y su lista es interminable. Sin duda antes de definir su influencia, el profesional no debe dejar de lado consideraciones como lo son, el uso que se har del suelo, la calidad del proyecto, la arquitectura del mismo, entre otros. Lo ms importante en estos casos es estudiar el mercado y a partir de los datos que ste nos brinde proceder a dar una opinin de cuanto es la cantidad adicional que el mercado est dispuesto a dar por ubicarse o disfrutar de una vista preferencial.

TERRENO CON PENDIENTE Esta caracterstica no puede dejarse de lado en ningn tipo de valuacin de terrenos, ya que, de acuerdo al grado en que se manifieste as ser el efecto negativo que le cause al mismo. Por ejemplo un terreno con pendiente bajo el nivel de calle provoca, entre otros efectos negativos, peligro de inundacin en pocas lluviosas, peligros de deslizamientos de taludes y aumentos de los costos constructivos debido al uso de cimentaciones especiales. As tambin un terreno con nivel sobre la calle posee complicaciones de acceso, peligros de deslizamientos, aumentos de los costos constructivos, etc. Existen diferentes procedimientos para considerar el efecto de la pendiente del terreno. Algunos de ellos castigan de forma muy drstica esta caracterstica y otros son ms someros. Indistintamente del procedimiento utilizado el valuador debe tener muy claro que en el anlisis de este punto ha de tomar en cuenta el tipo de proyecto que se ejecutar en el terreno, el uso que se har del suelo, el destino y la vista panormica, entre otros elementos.

Criterio Bancomer (Distrito Federal, Mxico)

Dentro de la variada gama de formas de ponderar esta caracterstica del terreno, Bancomer (una Institucin Bancaria de Mxico) en su Instructivo de Valuacin, define una frmula con la cual se obtiene un coeficiente por efecto de la pendiente del terreno. Los valores de terrenos que se obtienen utilizando este coeficiente se comportan de muy buena forma con la realidad de la valuacin costarricense. La formulacin sealada se describe de la siguiente forma:

81

Para terrenos con pendiente ascendente: Cs = 1 - S / 2 Para S menor o igual a 1

Para terrenos con pendiente descendente: Cs = 1 - (2 / 3) * S Para S menor o igual a 1 Para terrenos en los cuales la pendiente (S) es mayor que uno: Cs = 0.333 Otros autores sugieren utilizar la siguiente tabla la cual brinda valores similares a los obtenidos con la anterior frmula: Cuadro No 1 Coeficientes afectacin por pendiente % Pendiente 0 10 10 20 20 30 30 40 40 50 + 50 Coeficiente 1 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50

El Departamento de Avalos, del Ministerio de Hacienda, clasifica los terrenos por su pendiente de la siguiente forma: Cuadro No 2 Clasificacin del terreno por su pendiente % Pendiente 0 05 05 15 15 30 30 45 45 - 60 + 60 Coeficiente Terreno plano Plano ondulado Pendiente accidentada Pendiente muy accidentada Quebrado Muy quebrado

82

Considera el citado departamento, que un lote sobre el nivel de calle es aquel que est a + 0.75 metros sobre el nivel de sta y bajo el nivel de calle aquel que est a - 0.75 metros bajo sta.

Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica

Este organismo recomienda la aplicacin de la siguiente frmula:

Cs = e((Plt-Plv)/78)
donde : Fp Plt Plv 78 = = = = Factor de pendiente Pendiente del lote tipo Pendiente de lote a valorar Constante

COEFICIENTE POR APTITUD Entre aquellos coeficientes que hemos visto en la planilla de relevamientos de parcelas, hay uno que me llam la atencin por la importancia e ingerencia que puede tener en el clculo definitivo, cual es el Coeficiente por Aptitud.La Aptitud de un lote, es todo lo que en l se puede hacer o construir. Es por ello, que en dicha planilla (del T.T.N.), te encontrars con un casillero que debes informar sobre la Zonificacin y el F.O.T. (Zonificacin del antecedente segn el Cdigo de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se debe especificar RURAL para antecedentes rurales. FOT: Factor de Ocupacin Total del antecedente).Toda localidad mayor a los 50.000 habitantes, a la fecha, ha dictado un Cdigo de Urbanizacin, por el cual determina las zonas en las cuales las construcciones pueden ser unifamiliares, multifamiliares, mixtas, zonas netamente comerciales, zonas para el sector industrial, etc.. Puede ser, que tengamos dos zonas enfrentadas, en la cual en una de ella el C.U. admite viviendas multifamiliares por parcela (PH), y en la zona lindante slo admita una vivienda por finca. Entonces ah nos vamos a encontrar, que en un sistema comparativo, donde la finca que debo valuar se encuentra en la primera zona (hipotticamente), y alguno de sus antecedentes comparativos en la zona lindante; sus aptitudes son totalmente diferentes.Y por qu encuentro interesante ste coeficiente?. Porque queda en el tasador un trabajo arduo a realizar en cuanto a esas aptitudes edilicias, por finca.-

83

Tambin, y en forma conjunta, debemos analizar el FACTOR DE OCUPACION TOTAL de cada lote. Siguiendo con el ejemplo antes citado; suponiendo que en la finca a valuar, donde la Zonificacin me admite las construcciones multifamiliares, veremos que el F.O.T. nos instruir en cunto podemos ocupar esa superficie. Es as, que normalmente te indica: primera planta hasta un 80% de la superficie, plantas superiores hasta un 60% de la superficie, hasta 13 plantas o 36 m. de altura como mximo. Tambin te va a indicar las medidas mnimas que deber tener la parcela en la cual puedas construir un edificio que afectars a propiedad horizontal. Por ejemplo, en mi ciudad (Santa Rosa, provincia de La Pampa, Rep. Argentina), te exigen como mnimo 10 m. de frente, y en algunas zonas hasta 12 m. Ello principalmente, a que se exige que se construya espacio de estacionamiento o aparcamiento de automotores dentro de la superficie a edificar, previendo un ordenamiento vehicular de la zona (a mayor densidad poblacional, mayor cantidad de rodados obligados a estacionar en el lugar).Suponiendo que tenemos por tasar un lote de 10 m. de frente por 40 m. de fondo (buenas dimensiones para hacer una obra civil de altura y con destino a PH), o sea un total de 400 m; tendremos que en la primera planta podremos construir 340 m, y por cada planta superior y hasta una altura de 13 plantas, 240 m. O sea, tenemos 340 m ms 240 m x 12 (plantas). Es por ello, que estimativamente podremos construir 3.220 m sobre dicha parcela. Cul es el coeficiente de aprovechamiento de esta finca?. El cociente de la superficie del lote por la superficie posible de construir (400 m 3.220 = 0,12).Ese coeficiente, ser el que coteje los coeficientes que arroje cada una de las restantes parcelas y que use como "comparativas", para corregirlos.Continuando con el ejemplo, y teniendo ya el coeficiente base del bien a valuar, trataremos de buscar los coeficientes de las parcelas antecedentes.Suponiendo (y al fin de ser ejemplificativo), que tenemos una parcela en una zona lindante, en la cual slo se admite una vivienda por parcela, con un F.O.T. del 80% en primer planta, y un 60% en plantas superiores, y se admite hasta 3 plantas o 9 m. de altura; y que dicha parcela cuenta con 550 m. En tal caso, podremos construir 440 m en la planta inferior y 330 m por cada una de las plantas superiores; o sea, un total de 1.100 m. Para obtener su coeficiente, obtenemos el cociente entre la superficie del lote sobre la superficie potencial de construccin, lo que nos arroja un coeficiente de 0,5. se es el coeficiente a colocar en el casillero de COE. APT?, no. El coeficiente ser el que resulte de dividir el coeficiente base o del lote que tenemos que valuar, sobre el coeficiente que tenga o resulte de cada lote comparativo. Es por ello, que el coeficiente correctivo que deber introducir en dicho casillero ser el de 0,24 (0,12 0,24).Para continuar con la ejemplificacin. Supongamos que otro de los lotes que tenemos de comparativo, se encuentra en la misma zona (del C.U.) del lote a valuar, pero su superficie es de 800 m (20 m x 40 m). En esa zona me admiten 80% de ocupacin en primera planta (640 m de obra civil); y en las plantas superiores (hasta 12 -13 con la planta baja- o 36 m. de altura) un 60% por cada una (480 m x 12 pisos), lo que hipotticamente podr construir 6.400 m. Para obtener el coeficiente de dicho lote, divido su superficie por la superficie a construir, lo que arroja un coeficiente de 0,125. Para obtener el coeficiente correctivo y que introducir en la planilla, debo dividir el

84

coeficiente del lote a valuar (0,12) por este ltimo obtenido. De este clculo obtengo un coeficiente correctivo igual a 0,96, el que introducir en dicha planilla.Esto que te voy a explicar ahora no es lo correcto, pero lo hago para que te des cuenta en donde reside esta comparacin correctiva que se hace por la aptitud de cada lote.Supongamos que la parcela 1, en la cual slo podes construir viviendas unifamiliares y por finca, se haya vendido (a valores actualizados) en $ 2.000/m; y la finca 2, en la cual podes proyectar un edificio de 13 plantas para obras multifamiliares, en la suma de $ 3.500/m. A cada uno de estos valores les aplicas los coeficientes correctivos. Ah podrs ver que los mismos castigan a aquella finca en la cual no podes proyectar una obra civil de envergadura y en la misma medida de la parcela que tasas, y no relativiza diferencia con aquella ubicada en la misma zona y con mayor amplitud de superficie (consecuentemente, mayor aptitud constructiva).Veamos cmo queda esto: Antecedente 1: $ 2.000 x 0,24 = $ 480/m

Antecedente 2: $ 3.500 x 0,96 = $ 3.360/m Ahora bien, tendrs que tener en cuenta, que al momento de hacer un balance de los antecedentes, tendrs que evaluar cules son los vlidos para tomar en cuenta para fijar el valor homogeneizado de la finca que te toca valuar.Es por ello, que una vez determinados todos los coeficientes correctivos, debers sumarlos y dividirlos por la cantidad de antecedentes que hayas usado para el trabajo valuatorio. Ej: 12 coeficientes correctivos que nos arroja 3,45, y tenemos 5 antecedentes, ello nos arroja un coeficiente medio de 0,69. Es por ello, que debers tomar los antecedentes cuyo coeficiente final y multiplicador sea igual a 0,69, y que estn un 20% en ms o en menos (), o sea 0,83 (en ms), o 0,55 (en menos). Descartados aquellos antecedentes que estn fuera de esos guarismos, proceders a realizar el clculo final para obtener el valor homogeneizado.-

El presente trabajo ha sido preparado por el Ingeniero Ronny Gonzlez Mora, el Seor Miguel Angel Antoana y el Especialista Ingeniero Rodolfo H. Pellice , haciendo uso de material de propia creacin y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuacin. Este material hace uso y mencin de las normas que establecen entidades como el Comit de Estndares de Valuacin, IVSC, y la Unin Panamericana de Valuacin, UPAV.

85

86