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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CURSO ANUAL DE TASADORES

Aguada - Cornelli - Junyent Bas - Ibez


Rostagno - Teruzzi - Urcegui

c) Factores que dependen de las condiciones de ventas, tales como la


fecha de operacin de la compraventa; forma de pago; venta individual o
en block; situacin del vendedor y su necesidad de transmitir; situacin del
comprador y su inters de adquirir.
d) Factor de orden general, a saber: legislacin (rgimen de propiedad
horizontal, rgimen de locacin, etc.); restricciones al dominio impuestas
por el poder publico; legislacin impositiva; poltica fiscal en relacin con
prestamos hipotecarios, planes de vivienda y remodelaciones urbanas,
estabilidad monetaria, estabilidad poltica del pas y del ncleo urbano.
e) Factores particulares: son los elementos privativos que surgen en
una comunidad determinada, zona, o incluso cuadra; por ejemplo, los
desniveles fuertes en ciudades balnearias o de turismo serrano pueden
constituir un elemento de segura valorizacin. En sntesis, son los que no
estando incluidos en la lista anterior, resultan de condiciones particularsimas;
pero no son siempre susceptibles de reconocer, y escapan a todo intento de
enumeracin.
Con los datos que surgen de la observacin efectuada por el tasador, a
fin de recopilar y ordenar, podemos conformar dos grupos de factores
influnciales, a los que identificaremos como elemento extrnseco por un
lado, y elemento intrnsecos por el otro.
Asimismo Ibez manifiesta que cuando hablamos de mejoras nos
referimos al capital invertido, es decir todo lo incorporado al terreno,
identificado en nuestra legislacin como inmueble por accesin fsica.
No siempre el capital invertido es el determinante del precio final, ya
que este depende y esta en relacin directa con los factores que influyen
permanentemente, ya sean en forma positiva o negativa (polticas
econmicas: impositivas, crediticias, etc.; crecimiento, estancamiento o
decaimiento del poder adquisitivo en el ncleo urbano, entre otros).
Por ejemplo, un individuo comienza a construir su casa con un alto
presupuesto en materiales y mano de obra; quiere una muy buena calidad.
Pero resulta que cuando concluye la obra , el capital invertido no es acorde
con la realidad econmica pretendida: result inferior. Entonces se procede
a efectuar un anlisis de los factores extrnsecos e intrnsecos del inmueble;
las medidas y las proporciones del lote son acordes con la categora de las

Manual Integral
del Tasador

Metodologa de tasacin - Propiedad horizontal


Edificios industriales y depsitos - Obras de arte
Peritajes y tasaciones rurales - Fondo de comercio
Tasacin de vehculos - Dictmenes y Acuerdos del T.S.J.
La tasacin y el desarrollo sustentable

Crdoba
2007

6
MANUAL
INTEGRAL
TASADOR
Impreso
en Argentina. La
reproduccin
de esteDEL
libro,
ya sea total o parcial, en forma
idntica o con modificaciones, escrita a mquina por el sistema Multigraph, mimegrafo,
impreso, etc., que no fuera autorizada por esta Editorial, es violatoria de derechos
reservados. Toda utilizacin debe ser solicitada con anterioridad.

Manual integral del tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1 ed. Crdoba : Advocatus, 2007.
269 p.; 23x16 cm.
ISBN 978-987-551-106-4
1. Tasacin Inmobiliaria.
CDD 333.332 3

LA TASACION

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jurdicamente costosa. La situacin jurdica tanto del sujeto como del objeto
se debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.
El aspecto econmico por su naturaleza, es el determinante, del precio.
El correcto anlisis del mercado inmobiliario -recensin, estabilidad,
progresin econmica- es el punto de partida para la tasacin, lo que nos
puede demostrar que, en algunas ocasiones, el capital invertido en una
construccin no siempre se refleja en el precio de transferencia, algunas
veces se mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido; es por ello
que es de suma importancia saber identificar la situacin que caracteriza el
momento econmico.
Como resultado, en la tasacin, no podemos separar los tres aspectos,
ya que se comprueba que son concurrentes y constituyen la base de esta
especialidad. Todo queda a cargo del profesional interesado en incursionar
en esta materia, que deber adquirir los conocimientos y la experiencia
necesarios a fin de realizar una correcta tasacin para la determinacin
del justo precio.

Fecha de catalogacin: 02/05/2007

Finalidad: formar el precio

Editado por:

Obispo Trejo 181 - Crdoba


advocatus@fibertel.com.ar
Queda hecho el depsito que previene la ley 11.723

El Tasador en su accionar debe demostrar efectivamente el precio


indicativo del bien tasado, define Alexis Aguada, y para tal fin la informacin
con la que cuenta el tasador debe estar seleccionada y clasificada, tras el
anlisis de las posibles variaciones de valores.
Necesariamente a la formacin del precio asisten distintos elementos
o factores que el Ing. Mario Chandias destaca en el anlisis de la materia
a saber:
a) Factores que dependen del lote, tales como dimensiones y
proporciones; forma, regular o irregular en mayor o menor grado; niveles,
propios y en relacin con la calzada; ubicacin dentro de la manzana;
orientacin; suelo de fundacin; relacin lote mejoras, salida a dos calles....
b) Factores que dependen de su emplazamiento, tales como carcter
distintivo de la zona o barrio, normas de zonificacin, tendencias de desarrollo
en la zona o barrio (progresivas, regresivas, estancadas), servicios pblicos,
importancia de las calles y condiciones fsicas, carcter de la vecindad
inmediata, ofertas de tierras de la zona.

18

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

La aplicacin analtica que conforma el proceso de una tasacin ayuda


por un lado, a identificar correctamente el bien objeto de la tasacin y, por
el otro, a materializar su valor, es decir, transformarlo en precio.
Asimismo requiere aclarar que el vocablo valor, posee una doble
acepcin; por un lado tenemos el significado propiamente dicho que lo
caracteriza como subjetivo, relativo e inherente al individuo, es decir, la
importancia que el sujeto le otorga a una cosa (puesto que cada persona
valoriza de manera distintas, con apreciaciones individuales); y, por el otro
lado, los usos y costumbres, lo emplean como sinnimo de precio,
transformando su significado en objetivo.
Por su parte, hay quienes definen como valor de un objeto, en lo que a
economa poltica se refiere, a la estimacin que le asignamos a nuestras
preferencias; para los economistas, el motivo de las preferencias es la
utilidad, el trabajo empleado para producir la cosa, el
beneficio,... (Adam Smith) Los motivos por los que le atribuimos valor a
una cosa son complejos y subjetivos. En el mbito inmobiliario, dicho concepto
se afirma en la oferta y la demanda, que convergen para estipular el precio
de una cosa.
Puede ocurrir que el precio determinado en la tasacin sufra una
variabilidad por circunstancias imprevistas que lo obligan a una adaptacin,
ya sea aumentando o disminuyendo el importe establecido, por lo general,
esto sucede cuando ingresa al mercado, transformndose en precio venal
-para la venta- las circunstancias fortuitas que provocan la variabilidad
pueden ser de distinta ndole, lo ideal es que el tasador est prevenido y
haya efectuado una correcta tcnica de balance que ser lo que le permitir
escoger la metodologa ms propicia conforme el objeto y mercado.
Para ello, el tasador deber reconocer tres aspectos fundamentales
que inciden en la tasacin: tcnico, jurdico y econmico.
Tcnico: es la situacin que involucra a la metodologa; un buen mtodo
emprico ayudar a determinar objetivamente al bien y al momento econmico,
tras la aplicacin de la tcnica correspondiente.
En cuanto a lo jurdico, se considera de suma importancia verificar la
certeza de los ttulos, situacin de planos, invasiones, ordenanzas municipales,
etc., puesto que se est trabajando sobre bienes y cualquier problema
planteado en estas circunstancias puede significar la imposibilidad de
transferencias u otros inconvenientes que se reflejan de inmediato creando
una disminucin en el precio, por pago de multas o cualquier solucin

CURSO ANUAL DE TASADORES

Al maestro Juan Ebaristo Lescano

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

17

CAPITULO I
LA TASACION
por Angel Alexis Aguada

1. Aclaratio terminis: Qu es la tasacin?


Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen
a la tasacin como el arte de estimar los justos valores de cambio de
propiedades determinadas; en nuestro pas podemos decir que la tasacin
es la estimacin del valor en dinero, sobre una cosa indicada, pero dicha
cosa debe ser susceptible de un valor econmico.
Asimismo Marcela Ibez sigue diciendo que entendemos entonces
por tasacin, al mecanismo que se efecta a los fines de poder identificar
el precio de una cosa, tomando como base los elementos propios que la
caracterizan en un momento econmico determinado.
La tasacin siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de
modificar su valor, y que desde el punto de vista jurdico responden al nombre
de bienes. Estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo
de una persona, el que puede estar comprendido por bienes muebles,
inmuebles y semovientes.
La tasacin de bienes inmuebles tiene un objeto nico, perfectamente
determinado: medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad
monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado; dicha
expresin constituye uno de los principios del avalo propuesto por el
ingeniero Mario Chandias.

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CURSO ANUAL DE TASADORES

A MANERA DE PRLOGO

A manera de prlogo consideramos oportuno incorporar algunas de las


palabras del Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini, quien en su oportunidad
coment sobre las vivencias en la materia.
... Como abogado maduro -no viejo- recuerdo que en mis inicios,
las tasaciones no eran un dato tcnico, nos considerbamos con
capacidad para estimar valores de los ms diversos bienes en
estimaciones informales que se hacan con el sentido comn, as se
llegaban a determinar valores que nos sacaban el problema de encima
en forma provisoria que generalmente era definitiva. Recuerdo que
los primeros ejercicios de tasacin los haca a ojo de buen cubero
para calcular la importancia del caso que se me consultaba y estimar
los honorarios; luego se hicieron ms complejos cuando haba litigios
en las sucesiones, problemas de construccin, accidentes, reparaciones
de todo tipo y ms... y ms... y ms... y lleg un momento que fue
imposible seguir con el sistema amateur. Hubo que recurrir a los
tcnicos tasadores, a los que verdaderamente saben de estas cosas y
dejarse de improvisar, porque se pierde tiempo y mucho dinero.
Hoy la tasacin tiene una importancia vital para el ejercicio
profesional, paralelo al diagnstico jurdico va la tasacin, y me
animara a decir que esta ltima es lo que define si un juicio puede o
no proseguir, acordarlo,... y, o finalmente, desistirlo.
Su importancia ha hecho que se estudie como especialidad para
el martillero y corredor pblico y as se apliquen criterios cientficos
para llegar a resultados eficaces...
... La mayor complejidad de la sociedad actual ha extendido su
campo de accin a terrenos inimaginables para quienes llevamos

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4

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

ms de 30 aos de ejercicio de abogaca; la propiedad horizontal,


la industria en sus distintas y mltiples facetas, las tasaciones
rurales -ms ahora que la Argentina basa su economa en los
productos del campo-, en el arte,... en fin, en campos de los ms
diversos de la realidad.
El libro que dirigen Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina
Ibez, logra en esta primera edicin una tarea exitosa, amplia, con
un sinnmero de contenidos actuales acompaados por profesionales
laboriosos en la materia como Gustavo Urcegui, Pablo Junyent Bas,
Vctor Rostagno, Hugo Teruzzi, Horacio Cornelli... lo que transforma
esta obra de imprescindible consulta para quienes trabajamos como
abogados, martilleros, magistrados, en fin, todas las profesiones
vinculadas al quehacer del Poder Judicial.

PRIMERA PARTE
Prof. Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini

REGLAMENTACION DE LA
FUNCION DEL TASADOR

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CURSO ANUAL DE TASADORES

11

PRESENTACIN

La tasacin de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye


una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra tres aspectos:
tcnico, jurdico y econmico; aspectos que son concurrentes y delimitan la
base de accin del Tasador.
El profesional que incursiona en esta materia debe adquirir los
conocimiento y la experiencia necesaria a fin de realizar una correcta labor
para la determinacin de los precios, ya que estos inciden directamente
sobre el patrimonio de los individuos.
El Perito Tasador Martillero y Corredor Publico, segn la legislacin
vigente, ley 7191 Capitulo VII, que reglamenta la funcin, puede desempear
su actividad profesional en los siguientes mbitos:
-Judicial: como auxiliar de la justicia, interviene en el proceso de un
pleito durante la etapa probatoria a los efectos de fijar las bases econmicas
solicitadas por el Juez. Demuestra tcnicamente como surgen los precios
conforme la informacin econmica que caracterice al bien objeto de la
Tasacin, transformando el dictamen en un elemento probatorio.
-Oficial: Podr efectuar informes, avalos y asesoramiento con relacin
a los bienes y sus valores, por requerimiento de un organismo oficial, ya sea
nacional, provincial o municipal, como as tambin de las dependencias que
stos posean.
-Particular: Idntica manera que en el caso anterior, el ejercicio libre
de la profesin le ofrece un campo amplio para el desarrollo de la actividad,
con particulares en general o con instituciones bancarias, empresariales y
dems asociaciones, sin caer en la inobservancia de lo reglamentado por la
ley 7191.
Nuestra expectativa de logro es:

12

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

13

Que el colega al concluir la capacitacin y a travs del Manual Integral


del Tasador sepa desempearse profesionalmente en el mercado de los
valores mobiliarios e inmobiliarios, demostrando conocimiento en las doctrinas
y mtodos usuales de la tasacin; a fin de aplicar correctamente los
mecanismos para la determinacin del precio.
Que reconozca la importancia del rol del tasador dentro de la sociedad,
en la que debe demostrar solvencia moral, ya que interviene permanentemente
en el aspecto patrimonial de sus clientes.
El Manual Integral del Tasador, reviste un propsito esencial que es el
de brindar la informacin necesaria para la capacitacin de aquellos que
anhelen conocimientos en la especialidad de Tasador.
Se efectu un acabado anlisis del material presentado en los diversos
Cursos de Peritos Tasadores y se lo dispuso de la mejor manera posible a
fin de lograr en este compendio que ntegramente se forme al profesional
en su nuevo rol.
Fue de suma importancia la colaboracin de colegas y dems
profesionales con el material de relevancia aqu presentado, el que se evalu
y seleccion minuciosamente para este manual, quedando inclusive, valiosas
notas para una prxima edicin como es el caso de los mtodos indirectos y
su anlisis de la problemtica actual, en cuanto al precio justo de la renta,
fondo de comercio, mbito judicial, etc.
Es nuestro deseo que el presente manual sea observado con ojo crtico,
teniendo en cuenta la dinmica de la temtica, ya que la evolucin de los
mercados, los avances tecnolgicos sobre los bienes, las posibilidades del
poder adquisitivo de las personas, las modificaciones normativas, se van
transformando a fin de adaptarse conforme los cambios sociales y polticas
de ndole local, regional, nacional e internacional. Pretendiendo, entonces,
que desde este inicio y para el futuro del Manual, efectivamente se vayan
integrando las nuevas modalidades y propuestas en la materia de aquellos
que comprendieron el mensaje del ojo crtico.
Este Manual de estudio es un libro abierto a los interesados en la
materia, dispuestos a recibir contenidos y generar una reciprocidad
interactiva de conocimientos que estos directores estn dispuestos a asumir
para futuras ediciones.
Si bien la propuesta es preferencialmente para Martilleros y Corredores,
tambin otros profesionales que deseen incursionar en la materia de
tasaciones, pueden efectuar consultas en el Manual Integral.

Esperamos que lo aqu desarrollado -como siempre decimos en nuestros


cursos de capacitacin profesional- sean de vuestro provecho y nos
mantenemos a disposicin en este proyecto de libro abierto en pro de la
jerarquizacin profesional.
Agradecemos a los nobles Martilleros y Corredores pioneros en la
materia que desinteresadamente nos dejaron sus conocimientos y estamos
en la plena conviccin de que nuestros futuros colegas darn continuidad
en este puente de unin del conocimiento para la actividad profesional
entre el pasado y el presente por un futuro mejor.
Simplemente a todos, xitos en el desempeo del rol de Tasador.
Los Directores

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

13

Que el colega al concluir la capacitacin y a travs del Manual Integral


del Tasador sepa desempearse profesionalmente en el mercado de los
valores mobiliarios e inmobiliarios, demostrando conocimiento en las doctrinas
y mtodos usuales de la tasacin; a fin de aplicar correctamente los
mecanismos para la determinacin del precio.
Que reconozca la importancia del rol del tasador dentro de la sociedad,
en la que debe demostrar solvencia moral, ya que interviene permanentemente
en el aspecto patrimonial de sus clientes.
El Manual Integral del Tasador, reviste un propsito esencial que es el
de brindar la informacin necesaria para la capacitacin de aquellos que
anhelen conocimientos en la especialidad de Tasador.
Se efectu un acabado anlisis del material presentado en los diversos
Cursos de Peritos Tasadores y se lo dispuso de la mejor manera posible a
fin de lograr en este compendio que ntegramente se forme al profesional
en su nuevo rol.
Fue de suma importancia la colaboracin de colegas y dems
profesionales con el material de relevancia aqu presentado, el que se evalu
y seleccion minuciosamente para este manual, quedando inclusive, valiosas
notas para una prxima edicin como es el caso de los mtodos indirectos y
su anlisis de la problemtica actual, en cuanto al precio justo de la renta,
fondo de comercio, mbito judicial, etc.
Es nuestro deseo que el presente manual sea observado con ojo crtico,
teniendo en cuenta la dinmica de la temtica, ya que la evolucin de los
mercados, los avances tecnolgicos sobre los bienes, las posibilidades del
poder adquisitivo de las personas, las modificaciones normativas, se van
transformando a fin de adaptarse conforme los cambios sociales y polticas
de ndole local, regional, nacional e internacional. Pretendiendo, entonces,
que desde este inicio y para el futuro del Manual, efectivamente se vayan
integrando las nuevas modalidades y propuestas en la materia de aquellos
que comprendieron el mensaje del ojo crtico.
Este Manual de estudio es un libro abierto a los interesados en la
materia, dispuestos a recibir contenidos y generar una reciprocidad
interactiva de conocimientos que estos directores estn dispuestos a asumir
para futuras ediciones.
Si bien la propuesta es preferencialmente para Martilleros y Corredores,
tambin otros profesionales que deseen incursionar en la materia de
tasaciones, pueden efectuar consultas en el Manual Integral.

Esperamos que lo aqu desarrollado -como siempre decimos en nuestros


cursos de capacitacin profesional- sean de vuestro provecho y nos
mantenemos a disposicin en este proyecto de libro abierto en pro de la
jerarquizacin profesional.
Agradecemos a los nobles Martilleros y Corredores pioneros en la
materia que desinteresadamente nos dejaron sus conocimientos y estamos
en la plena conviccin de que nuestros futuros colegas darn continuidad
en este puente de unin del conocimiento para la actividad profesional
entre el pasado y el presente por un futuro mejor.
Simplemente a todos, xitos en el desempeo del rol de Tasador.
Los Directores

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CURSO ANUAL DE TASADORES

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PRESENTACIN

La tasacin de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye


una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra tres aspectos:
tcnico, jurdico y econmico; aspectos que son concurrentes y delimitan la
base de accin del Tasador.
El profesional que incursiona en esta materia debe adquirir los
conocimiento y la experiencia necesaria a fin de realizar una correcta labor
para la determinacin de los precios, ya que estos inciden directamente
sobre el patrimonio de los individuos.
El Perito Tasador Martillero y Corredor Publico, segn la legislacin
vigente, ley 7191 Capitulo VII, que reglamenta la funcin, puede desempear
su actividad profesional en los siguientes mbitos:
-Judicial: como auxiliar de la justicia, interviene en el proceso de un
pleito durante la etapa probatoria a los efectos de fijar las bases econmicas
solicitadas por el Juez. Demuestra tcnicamente como surgen los precios
conforme la informacin econmica que caracterice al bien objeto de la
Tasacin, transformando el dictamen en un elemento probatorio.
-Oficial: Podr efectuar informes, avalos y asesoramiento con relacin
a los bienes y sus valores, por requerimiento de un organismo oficial, ya sea
nacional, provincial o municipal, como as tambin de las dependencias que
stos posean.
-Particular: Idntica manera que en el caso anterior, el ejercicio libre
de la profesin le ofrece un campo amplio para el desarrollo de la actividad,
con particulares en general o con instituciones bancarias, empresariales y
dems asociaciones, sin caer en la inobservancia de lo reglamentado por la
ley 7191.
Nuestra expectativa de logro es:

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ms de 30 aos de ejercicio de abogaca; la propiedad horizontal,


la industria en sus distintas y mltiples facetas, las tasaciones
rurales -ms ahora que la Argentina basa su economa en los
productos del campo-, en el arte,... en fin, en campos de los ms
diversos de la realidad.
El libro que dirigen Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina
Ibez, logra en esta primera edicin una tarea exitosa, amplia, con
un sinnmero de contenidos actuales acompaados por profesionales
laboriosos en la materia como Gustavo Urcegui, Pablo Junyent Bas,
Vctor Rostagno, Hugo Teruzzi, Horacio Cornelli... lo que transforma
esta obra de imprescindible consulta para quienes trabajamos como
abogados, martilleros, magistrados, en fin, todas las profesiones
vinculadas al quehacer del Poder Judicial.

PRIMERA PARTE
Prof. Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini

REGLAMENTACION DE LA
FUNCION DEL TASADOR

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CURSO ANUAL DE TASADORES

A MANERA DE PRLOGO

A manera de prlogo consideramos oportuno incorporar algunas de las


palabras del Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini, quien en su oportunidad
coment sobre las vivencias en la materia.
... Como abogado maduro -no viejo- recuerdo que en mis inicios,
las tasaciones no eran un dato tcnico, nos considerbamos con
capacidad para estimar valores de los ms diversos bienes en
estimaciones informales que se hacan con el sentido comn, as se
llegaban a determinar valores que nos sacaban el problema de encima
en forma provisoria que generalmente era definitiva. Recuerdo que
los primeros ejercicios de tasacin los haca a ojo de buen cubero
para calcular la importancia del caso que se me consultaba y estimar
los honorarios; luego se hicieron ms complejos cuando haba litigios
en las sucesiones, problemas de construccin, accidentes, reparaciones
de todo tipo y ms... y ms... y ms... y lleg un momento que fue
imposible seguir con el sistema amateur. Hubo que recurrir a los
tcnicos tasadores, a los que verdaderamente saben de estas cosas y
dejarse de improvisar, porque se pierde tiempo y mucho dinero.
Hoy la tasacin tiene una importancia vital para el ejercicio
profesional, paralelo al diagnstico jurdico va la tasacin, y me
animara a decir que esta ltima es lo que define si un juicio puede o
no proseguir, acordarlo,... y, o finalmente, desistirlo.
Su importancia ha hecho que se estudie como especialidad para
el martillero y corredor pblico y as se apliquen criterios cientficos
para llegar a resultados eficaces...
... La mayor complejidad de la sociedad actual ha extendido su
campo de accin a terrenos inimaginables para quienes llevamos

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LA TASACION

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CAPITULO I
LA TASACION
por Angel Alexis Aguada

1. Aclaratio terminis: Qu es la tasacin?


Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen
a la tasacin como el arte de estimar los justos valores de cambio de
propiedades determinadas; en nuestro pas podemos decir que la tasacin
es la estimacin del valor en dinero, sobre una cosa indicada, pero dicha
cosa debe ser susceptible de un valor econmico.
Asimismo Marcela Ibez sigue diciendo que entendemos entonces
por tasacin, al mecanismo que se efecta a los fines de poder identificar
el precio de una cosa, tomando como base los elementos propios que la
caracterizan en un momento econmico determinado.
La tasacin siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de
modificar su valor, y que desde el punto de vista jurdico responden al nombre
de bienes. Estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo
de una persona, el que puede estar comprendido por bienes muebles,
inmuebles y semovientes.
La tasacin de bienes inmuebles tiene un objeto nico, perfectamente
determinado: medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad
monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado; dicha
expresin constituye uno de los principios del avalo propuesto por el
ingeniero Mario Chandias.

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

La aplicacin analtica que conforma el proceso de una tasacin ayuda


por un lado, a identificar correctamente el bien objeto de la tasacin y, por
el otro, a materializar su valor, es decir, transformarlo en precio.
Asimismo requiere aclarar que el vocablo valor, posee una doble
acepcin; por un lado tenemos el significado propiamente dicho que lo
caracteriza como subjetivo, relativo e inherente al individuo, es decir, la
importancia que el sujeto le otorga a una cosa (puesto que cada persona
valoriza de manera distintas, con apreciaciones individuales); y, por el otro
lado, los usos y costumbres, lo emplean como sinnimo de precio,
transformando su significado en objetivo.
Por su parte, hay quienes definen como valor de un objeto, en lo que a
economa poltica se refiere, a la estimacin que le asignamos a nuestras
preferencias; para los economistas, el motivo de las preferencias es la
utilidad, el trabajo empleado para producir la cosa, el
beneficio,... (Adam Smith) Los motivos por los que le atribuimos valor a
una cosa son complejos y subjetivos. En el mbito inmobiliario, dicho concepto
se afirma en la oferta y la demanda, que convergen para estipular el precio
de una cosa.
Puede ocurrir que el precio determinado en la tasacin sufra una
variabilidad por circunstancias imprevistas que lo obligan a una adaptacin,
ya sea aumentando o disminuyendo el importe establecido, por lo general,
esto sucede cuando ingresa al mercado, transformndose en precio venal
-para la venta- las circunstancias fortuitas que provocan la variabilidad
pueden ser de distinta ndole, lo ideal es que el tasador est prevenido y
haya efectuado una correcta tcnica de balance que ser lo que le permitir
escoger la metodologa ms propicia conforme el objeto y mercado.
Para ello, el tasador deber reconocer tres aspectos fundamentales
que inciden en la tasacin: tcnico, jurdico y econmico.
Tcnico: es la situacin que involucra a la metodologa; un buen mtodo
emprico ayudar a determinar objetivamente al bien y al momento econmico,
tras la aplicacin de la tcnica correspondiente.
En cuanto a lo jurdico, se considera de suma importancia verificar la
certeza de los ttulos, situacin de planos, invasiones, ordenanzas municipales,
etc., puesto que se est trabajando sobre bienes y cualquier problema
planteado en estas circunstancias puede significar la imposibilidad de
transferencias u otros inconvenientes que se reflejan de inmediato creando
una disminucin en el precio, por pago de multas o cualquier solucin

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Al maestro Juan Ebaristo Lescano

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MANUAL
INTEGRAL
TASADOR
Impreso
en Argentina. La
reproduccin
de esteDEL
libro,
ya sea total o parcial, en forma
idntica o con modificaciones, escrita a mquina por el sistema Multigraph, mimegrafo,
impreso, etc., que no fuera autorizada por esta Editorial, es violatoria de derechos
reservados. Toda utilizacin debe ser solicitada con anterioridad.

Manual integral del tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1 ed. Crdoba : Advocatus, 2007.
269 p.; 23x16 cm.
ISBN 978-987-551-106-4
1. Tasacin Inmobiliaria.
CDD 333.332 3

LA TASACION

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jurdicamente costosa. La situacin jurdica tanto del sujeto como del objeto
se debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.
El aspecto econmico por su naturaleza, es el determinante, del precio.
El correcto anlisis del mercado inmobiliario -recensin, estabilidad,
progresin econmica- es el punto de partida para la tasacin, lo que nos
puede demostrar que, en algunas ocasiones, el capital invertido en una
construccin no siempre se refleja en el precio de transferencia, algunas
veces se mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido; es por ello
que es de suma importancia saber identificar la situacin que caracteriza el
momento econmico.
Como resultado, en la tasacin, no podemos separar los tres aspectos,
ya que se comprueba que son concurrentes y constituyen la base de esta
especialidad. Todo queda a cargo del profesional interesado en incursionar
en esta materia, que deber adquirir los conocimientos y la experiencia
necesarios a fin de realizar una correcta tasacin para la determinacin
del justo precio.

Fecha de catalogacin: 02/05/2007

Finalidad: formar el precio

Editado por:

Obispo Trejo 181 - Crdoba


advocatus@fibertel.com.ar
Queda hecho el depsito que previene la ley 11.723

El Tasador en su accionar debe demostrar efectivamente el precio


indicativo del bien tasado, define Alexis Aguada, y para tal fin la informacin
con la que cuenta el tasador debe estar seleccionada y clasificada, tras el
anlisis de las posibles variaciones de valores.
Necesariamente a la formacin del precio asisten distintos elementos
o factores que el Ing. Mario Chandias destaca en el anlisis de la materia
a saber:
a) Factores que dependen del lote, tales como dimensiones y
proporciones; forma, regular o irregular en mayor o menor grado; niveles,
propios y en relacin con la calzada; ubicacin dentro de la manzana;
orientacin; suelo de fundacin; relacin lote mejoras, salida a dos calles....
b) Factores que dependen de su emplazamiento, tales como carcter
distintivo de la zona o barrio, normas de zonificacin, tendencias de desarrollo
en la zona o barrio (progresivas, regresivas, estancadas), servicios pblicos,
importancia de las calles y condiciones fsicas, carcter de la vecindad
inmediata, ofertas de tierras de la zona.

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Aguada - Cornelli - Junyent Bas - Ibez


Rostagno - Teruzzi - Urcegui

c) Factores que dependen de las condiciones de ventas, tales como la


fecha de operacin de la compraventa; forma de pago; venta individual o
en block; situacin del vendedor y su necesidad de transmitir; situacin del
comprador y su inters de adquirir.
d) Factor de orden general, a saber: legislacin (rgimen de propiedad
horizontal, rgimen de locacin, etc.); restricciones al dominio impuestas
por el poder publico; legislacin impositiva; poltica fiscal en relacin con
prestamos hipotecarios, planes de vivienda y remodelaciones urbanas,
estabilidad monetaria, estabilidad poltica del pas y del ncleo urbano.
e) Factores particulares: son los elementos privativos que surgen en
una comunidad determinada, zona, o incluso cuadra; por ejemplo, los
desniveles fuertes en ciudades balnearias o de turismo serrano pueden
constituir un elemento de segura valorizacin. En sntesis, son los que no
estando incluidos en la lista anterior, resultan de condiciones particularsimas;
pero no son siempre susceptibles de reconocer, y escapan a todo intento de
enumeracin.
Con los datos que surgen de la observacin efectuada por el tasador, a
fin de recopilar y ordenar, podemos conformar dos grupos de factores
influnciales, a los que identificaremos como elemento extrnseco por un
lado, y elemento intrnsecos por el otro.
Asimismo Ibez manifiesta que cuando hablamos de mejoras nos
referimos al capital invertido, es decir todo lo incorporado al terreno,
identificado en nuestra legislacin como inmueble por accesin fsica.
No siempre el capital invertido es el determinante del precio final, ya
que este depende y esta en relacin directa con los factores que influyen
permanentemente, ya sean en forma positiva o negativa (polticas
econmicas: impositivas, crediticias, etc.; crecimiento, estancamiento o
decaimiento del poder adquisitivo en el ncleo urbano, entre otros).
Por ejemplo, un individuo comienza a construir su casa con un alto
presupuesto en materiales y mano de obra; quiere una muy buena calidad.
Pero resulta que cuando concluye la obra , el capital invertido no es acorde
con la realidad econmica pretendida: result inferior. Entonces se procede
a efectuar un anlisis de los factores extrnsecos e intrnsecos del inmueble;
las medidas y las proporciones del lote son acordes con la categora de las

Manual Integral
del Tasador

Metodologa de tasacin - Propiedad horizontal


Edificios industriales y depsitos - Obras de arte
Peritajes y tasaciones rurales - Fondo de comercio
Tasacin de vehculos - Dictmenes y Acuerdos del T.S.J.
La tasacin y el desarrollo sustentable

Crdoba
2007

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

21

mejoras? el sector posee edificaciones de buena categora?,y muchos


interrogantes mas que seguirn. El individuo puede plantear que la inversin
se efectu por equis motivos personales, y no tomo los recaudos de los
elementos negativos. Muy bien, l podr usar y gozar porque as corresponde,
pero a la hora de disponer no puede pretender que se considere esa
subjetividad para un mayor precio como primera medida, tomando como
argumento la calidad de los materiales, ya que estos en el presente caso,
estn condicionados por factores externos que influyen negativamente.
Por el contrario, podemos tener que un individuo invierte
econmicamente en un sector muy demandado, y su mnima inversin
revaloriza el inmueble y puede lograr un buen precio.
La conclusin que se impone es que no siempre se debe tomar como
punto de partida exclusivamente y en forma directa la cantidad y calidad de
las mejoras, en virtud de que en varios casos podemos tener capitales no
muy bien invertidos; por lo tanto, debemos aplicar con criterio los mtodos
correspondientes.
Un inmueble no siempre vale por lo que se ve, sino que existe una serie
de elementos objetivos que se combinan y conllevan a la determinacin del
precio final total.
Chandias argumenta que de la misma manera que la tierra ve afectado
su valor por dos tipos de influencias -intrnsecas y extrnsecas-, hay para
las construcciones la doble incidencia de factores: los que dependen de
ellas mismas y los que les son extraos.
La calidad material y la calidad funcional pertenecen a las primeras.
Los factores extrnsecos no son de tan inmediata localizacin, ya que se
manifiestan, ms que en el edificio mismo, en el conjunto tierra-mejoras, y
se vinculan al complejo de influencia de orden social, poltico y econmico
que determinan las necesidades y con ellas el inters del pblico.

2. Tasacin judicial. Jurisprudencia sobre la labor del tasador


La jurisprudencia es la interpretacin de la ley que hacen los tribunales
para aplicarla a los casos sometidos a su jurisdiccin; as pues, est formada
por el conjunto de resoluciones dictadas por los jueces sobre una materia
determinada.

22

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CURSO ANUAL DE TASADORES

En relacin con la actividad del martillero en funcin de perito tasador, en


nuestro pas, la jurisprudencia es relativa conforme a la legislacin vigente de
cada provincia. Por ejemplo, en Buenos Aires, la jurisprudencia es
contradictoria, en virtud de las resoluciones existentes al respecto; algunos
jueces manifiestan que la prueba pericial debe ser realizada por profesionales
de carrera de grado, debido a la aplicacin de tcnicas y metodologas, contraria
a estas resoluciones, otros jueces s aceptan que martilleros idneos en la
materia participen en tasaciones judiciales, pero establecen lmites en el detalle
de los objetos materiales que sern examinados por estos profesionales, es
decir, solamente tasarn bienes supuestamente de escaso valor, lotes libres
de mejoras, o bien, con mejoras pero de categoras inferiores (1).
En la provincia de Crdoba, el accionar del martillero y corredor publico
en funcin de tasador es distinta debido a la reglamentacin existente, que
prev su actividad en los mbitos judicial, particular y oficial, sin perjuicio
de que otros profesionales practiquen valuaciones con arreglo de las
disposiciones legales que fueren aplicables (ley 7191, Ttulo VI, Captulo
VII, arts. 67 al 77, y Ttulo VII, Captulo Unico, arts. 78 al 80).
Por su parte, la ley 8465/95 (Cdigo Procesal Civil y Comercial de Crdoba)
en su Seccin 5 -dictamen pericial- no hace referencia especfica a las
condiciones del sujeto perito tasador oficial; solamente indica las obligaciones,
derechos y sanciones, aclarando, en definitiva, que son las partes integrantes
del pleito, las que presentan la iniciativa y participan en el nombramiento.
En este tema, ponemos de manifiesto las distintas situaciones de hecho
y de derecho que influyen favorable y desfavorablemente sobre nuestra
profesin en materia de tasaciones, y debe quedar bien en claro que la
tasacin es una especialidad que no se le atribuye directamente a ningn
profesional con ttulo de grado o no.
En cuanto a la jurisprudencia sobre la metodologa de tasaciones,
por su parte, entiende que la fijacin de un valor objetivo debe ser dictaminada
tras la aplicacin de normas tcnicas, y son stas las que permiten demostrar
caractersticas, comparar datos y establecer efectivamente precios; las que
se establecen como una necesidad de empleo en la labor del tasador.

(1) Situacin actualmente superada por ley nac. 25.028. Ttulo Universitario Martillero
y Corredor Pblico.

Manual Integral
del Tasador

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

23

3. El dictamen de tasacin
La pericial de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleito
judicial; se la denomina prueba puesto que es requerida y practicada en la
etapa probatoria de un juicio.
Los sujetos que la proveen se denominan peritos, y son todos aquellos
que poseen conocimientos calificados o experiencias valiosas en cuestiones
contables, caligrficas, medicas, etc.; pueden serlo tambin quienes, aun no
teniendo ttulos habilitantes, poseen conocimientos sobre cualesquiera otras materias
de las infinitas que pueden interesar a un pleito civil o una causa criminal.
La prueba es el conjunto de actuaciones que dentro de un juicio, sin
interesar su ndole, se encaminan a demostrar la verdad de los hechos
aducidos por cada una de las partes, en defensa de sus respectivas
pretensiones litigiosas.
En la provincia de Crdoba, reiteramos, entonces que la ley 8465, en la
Seccin 5, Captulo IV, Ttulo III, Libro I, establece que podr emplearse la
prueba pericial cuando para conocer o apreciar un hecho sean necesarios o
convenientes conocimientos cientficos, tcnicos, artsticos o prcticos.
En sntesis, el dictamen pericial ser decretado cuando cualquiera de
las partes lo solicitase, o bien, el tribunal lo creyera necesario. Al momento
de requerir el dictamen se deber determinar los hechos a los que deba
referirse. Asimismo, el Tribunal nombrar a un perito, salvo que considere
indispensable que sean ms y, por lo general, el nombramiento se efecta
por sorteo, salvo acuerdo entre las partes del juicio.
Los peritos aceptan el cargo bajo juramento dentro del plazo fijado por
el tribunal; en el mismo acto que son nombrados, adems de fijar el plazo de
aceptacin del cargo, se fija aquel en el que habrn de entregar el dictamen:
Los peritos podrn solicitar una ampliacin prudencial del plazo para la
presentacin del dictamen. Este se presentar por escrito y habr tantos
dictmenes como opiniones diversas existan de los peritos nombrados.

Caractersticas del informe de tasacin


La tasacin judicial, adems de ser una opinin fundada en una
experiencia anterior, es una investigacin actual de las condiciones que
presenta el bien a tasar.

24

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CURSO ANUAL DE TASADORES

El martillero Bernardino Gelosa (2) nos dice: Es conveniente tener


una organizacin para la bsqueda de antecedentes, ya que la tasacin
se efecta por etapas teniendo en cuenta sus tres aspectos
fundamentales -jurdico, tcnico y econmico-; a tales fines, se
considera oportuno elaborar una planilla que contenga todos los datos
que se destacan en el mtodo rutinario (Mtodo emprico: factores
extrnsecos e intrnsecos).
El desarrollo de las etapas, plasmadas en la tasacin, se efecta de la
siguiente manera:
1. Inspeccin ocular: a) del bien propiamente dicho, por ej., si es
inmueble, tipo de edificacin, estado de conservacin, probable duracin
futura, calidad de los materiales, diseo arquitectnico, adaptabilidad a
diversos destinos, etc.; b) de la zona prxima del bien: carcter de la vecindad
inmediata y mediata, condiciones presentes (infraestructura) de la barriada,
y toda aquella informacin de visu que sea necesaria.
2. Informacin sobre: a) la tierra: datos de compraventa de fuentes
conocidas y responsable, con indicacin de fecha de la operacin, monto,
condiciones de venta de terrenos de similares caractersticas al que se esta
tasando; b) las construcciones: costo de materiales, mano de obra, honorarios
profesionales, etc., y c) el mercado inmobiliario: caractersticas de las
operaciones inmobiliarias -crditos, financiacin, intereses, contado,
alquileres, etc.-.
3. Investigacin relativa al dominio: ttulo de la propiedad,
coincidencia de las medidas indicadas en el titulo con respecto a las sealadas
en el parcelario; verificar la realidad de la figura en el terreno a fin de
constatar la existencia de invasiones, irregularidad de forma, etc.. En cuanto
a las mejoras es necesario saber su antigedad, a los fines de corroborar las
etapas o tiempos en que stas fueron erigidas, verificando los planos
existentes y las superficies cubiertas registradas por el Estado.
4. Clculo de avalo: se realiza por medio de todos los mtodos que
sean posibles de aplicar, conforme a la informacin obtenida sobre el objeto

(2) Miembro Tribunal de Disciplina, Sala Martilleros, Colegio Profesional de


Martilleros y Corredores Pblico de Crdoba.

48

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

de la tasacin basado en los tres puntos anteriores; segn Chandias se debe


considerar la tcnica de balance para la eleccin del mtodo correcto.
5. Resultado obtenido: tras la ejecucin de un anlisis, referido en las
condiciones especiales del caso y que dio a cada factor la importancia justa
y debida a fin de obtener un resultado ptimo y demostrativo en forma
correspondiente a una prueba judicial.

93.0
92.0
90.9
89.9
88.9
88.0
87.1
86.3
85.4
84.5
83.7
83.0
82.3
81.6
80.8
79.9
79.5
79.0
78.3
77.7
77.1
76.5
76.0
75.4
74.9
74.4
92.6
91.5
90.4
89.4
88.4
87.5
86.7
85.9
85.0
84.1
83.3
82.6
81.9
81.2
80.4
79.5
79.1
78.6
77.9
77.3
76.7
76.1
75.6
75.0
74.5
74.0

93.3
92.2
91.1
90.1
89.1
88.2
87.3
86.5
85.6
84.7
83.9
83.2
82.5
81.8
81.0
80.1
78.7
79.2
78.5
77.9
77.3
76.7
76.2
75.6
75.1
74.6

9.75
94.2

10.00
94.5

34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60

Fondo en metros

9.50
93.8

25

92.3
91.3
90.2
89.2
88.2
87.3
86.4
85.6
84.8
83.9
83.1
82.4
81.7
81.0
80.2
79.3
78.9
78.4
77.7
77.1
76.5
75.9
75.4
74.8
74.3
73.8
81.3
80.4
79.4
78.8
77.7
76.9
76.1
75.4
74.6
73.9
73.2
72.6
72.0
71.3
70.7
69.9
69.5
69.0
68.4
67.9
67.4
66.8
66.4
65.9
65.4
65.0

83.4
82.5
81.5
80.6
79.7
78.9
78.1
77.4
76.6
75.8
75.1
74.4
73.8
73.2
72.5
71.7
71.3
70.8
70.2
69.6
69.1
68.6
68.1
67.6
67.1
66.7

85.3
84.3
83.3
82.4
81.5
80.7
79.8
79.1
78.3
77.5
76.8
76.1
75.5
74.8
74.1
73.3
72.9
72.4
71.7
71.2
70.7
70.1
69.7
69.1
68.7
68.2

86.7
85.7
84.7
83.3
82.8
82.0
81.2
80.4
79.6
78.8
78.0
77.4
76.7
76.1
75.3
74.5
74.1
73.6
72.9
72.4
71.8
71.3
70.8
70.3
69.8
69.3

88.1
87.1
86.1
85.1
84.2
83.3
82.5
81.7
80.9
80.0
79.3
78.6
78.0
77.3
76.6
75.7
75.3
74.8
74.1
73.6
73.0
72.4
72.0
71.4
70.9
70.5

89.1
88.0
87.0
86.0
85.1
84.2
83.4
82.6
81.7
80.9
80.1
79.5
78.8
78.1
77.4
76.5
76.1
75.6
74.9
74.3
73.8
73.2
72.7
72.2
71.7
71.2

90.0
88.9
87.8
86.9
86.0
85.1
84.2
83.5
82.6
81.7
81.0
80.3
79.6
79.0
78.2
77.3
76.9
76.4
75.7
75.1
74.5
74.0
73.5
72.9
72.4
72.0

91.2
90.1
89.0
88.1
87.1
86.2
85.3
84.6
83.7
82.8
82.0
81.3
80.7
80.0
79.2
78.3
77.9
77.4
76.7
76.1
75.5
74.9
74.4
73.9
73.4
72.9

91.9
90.8
89.7
88.7
87.8
86.9
86.0
85.2
84.3
83.4
82.7
82.0
81.3
80.6
79.8
78.9
78.5
78.0
77.3
76.7
76.1
75.5
75.0
74.4
73.9
73.5

La funcin del perito tasador es la de establecer un precio oficialmente


a una cosa susceptible de un valor econmico, y nuestra reglamentacin
(art. 68 ley 7191) nos dice que el mbito de funcin ser en todo el territorio
provincial, a fin de practicar tasaciones, avalos o peritajes sobre cualquier
tipo de bienes..
Los vocablos tasar y valuar poseen similitud en su definicin, pero es
de destacar que aquel que vala lo hace en relacin con una idea de precio,
en cambio quien ejecuta una tasacin est determinando el ejercicio de una
profesin, con conocimiento y requerimiento de una formacin tcnica
certificada y avalada ante los dems.
A los efectos de fijar el precio, el martillero Mario Alves (3), establece
algunas de las caractersticas que debe tratar de desarrollar el experto que
elija esta especialidad, a saber:
1. Amplitud de criterio y ductilidad frente a situaciones nuevas. Cada
juicio trae aparejado una problemtica distinta que el perito debe estar en
condiciones de resolver.
2. Intuicin que le permita un conocimiento inmediato del problema
para tratar de obtener la mayor colaboracin de las partes.
3. Autoridad, teniendo siempre presente que es una auxiliar del juez y
como tal debe conducirse. Pero la autoridad no se demuestra con exigencias
o actitudes desmedidas, sino que le confiere la integridad moral y el
conocimiento de la materia que investiga.

76.2
75.3
74.4
73.6
73.2
72.0
71.3
70.6
69.9
69.2
68.5
68.0
67.4
66.8
66.2
65.4
65.5
64.6
64.1
63.6
63.1
62.6
62.2
61.7
61.3
60.9

34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
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49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60

72.6
71.8
70.9
70.2
69.4
68.7
68.0
67.4
66.7
66.0
65.4
64.8
64.3
63.7
63.1
62.4
62.1
61.6
61.1
60.6
60.2
59.7
59.3
58.9
58.8
58.1

79.2
78.3
77.4
76.5
75.7
74.9
74.1
73.5
72.7
71.9
71.3
70.7
70.1
69.5
68.8
68.1
67.7
67.2
66.6
66.1
65.6
65.1
64.7
64.2
63.7
63.3

8.25
91.2
8.00
90.2
7.75
89.3
7.50
87.8
7.25
86.4
7.00
84.5
6.75
82.4
6.50
80.2
6.25
77.1
6.00
73.6

Fondo en metros

Frente en metros

8.66
92.3

9.00
93.1

9.25
93.5

4. Reglamentacin de la funcin del perito tasador judicial

(3) Expositor Curso Anual de Peritos Tasadores Villa Mara; miembro del Directorio
Colegio Profesional de Martilleros y Corredor Pblico.

76.4
75.4
74.4

31
32
33

Hablar de la tica implica a prima facie, un abanico de conceptos


altamente positivos para la formacin profesional, sobre distintas posturas,
la base conceptual es similar, siempre que se refiere al hacer correctamente
del sujeto.
La principal postura en nuestra formacin profesional nos la entrega el
Prof. Eduardo Lapa quien nos dice: ... En jurisdiccin de la tica, la
moral, los actos de los hombres no tienen ms sancin que la de su
8
9
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11
12
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22
23
24
25
26
27
28
29
30

6.25
142.1
134.0
128.3
123.5
118.6
114.5
111.3
108.0
105.6
102.3
100.7
98.3
95.8
94.2
92.6
91.1
89.3
S7,7
86.1
84.5
83.6
82.0
81.2
79.0
78.0

80.1

5. Etica profesional

6.00
135.6
127.8
122.4
117.8
113.1
109.2
106.1
103.0
100.7
97.6
96.1
93.7
91.4
89.9
88.3
86.8
85.2
83.7
82.5
80.6
79.8
78.2
77.5

82.2
81.2

83.3

6.50
147.0
139.4
133.5
128.4
123.3
119.1
115.7
112.3
109.8
106.4
104.7
102.2
99.2
98.0
96.3
94.6
92.9
91.2
89.5
87.8
87.0
85.3
84.5

84.4
83.3

85.5

6.75
151.8
143.1
137.0
131.8
126.0
123.3
118.8
115.3
112.7
109.3
107.5
104.9
102.3
100.0
98.3
97.1
95.4
93.6
91.9
90.2
89.3
87.6
86.7

86.5
35.5

87.7

7.00
155.7
146.8
140.6
135.2
129.9
125.4
121.9
118.3
115.7
112.1
110.3
107.6
105.0
103.3
101.4
99.6
97.9
96.1
94.3
92.5
91.6
89.8
39.0

88.5
87.4

89.7

7.25
159.2
150.1
143.7
138.3
132.8
128.3
124.6
121.0
118.3
114.6
112.8
110.1
107.3
105.5
103.7
101.9
100.1
98.2
96.4
94.6
93.7
91.9
91.0

90.0
88.8

91.2

91.4
90.3

92.6

7.75
164.5
155.1
148.5
142.8
137.2
122.5
123.7
125.0
122.2
118.4
116.5
113.7
110.9
109.0
107.1
105.2
103.4
101.5
99.6
97.7
96.8
94.9
94.0

92.4
91.2

93.6

8.00
166.2
156.7
150.1
144.4
138.7
133.9
130.1
126.3
123.5
119.7
117.8
114.9
112.1
110.2
108.3
106.4
104.5
102.6
100.7
98.8
97.8
95.9
95.0

93.4
92.2

94.6

8.25
168.0
168.4
151.6
145.9
140.1
135.3
131.5
127.6
124.8
120.9
119.0
116.1
113.2
111.3
109.4
107.5
105.6
103.6
101.7
99.8
98.8
96.4
66.0

Frente en metros
7.50
161.8
152.6
146.1
140.6
135.0
130.4
126.7
123.0
120.2
116.5
114.7
111.9
109.1
107.3
105.4
103.6
101.7
99.9
98.0
96.2
95.2
93.7
92.5

94.6
93.4

95.5

8.66
170.1
160.4
153.6
147.8
141.9
137.1
133.2
129.3
126.4
122.5
120.5
117.6
114.7
112.8
110.8
108.9
106.9
105.0
103.0
101.1
100.1
98.2
97.2

95.3
94.1

96.6

9.00
171.5
161.7
154.8
148.9
143.0
138.1
134.2
130.3
127.4
123.4
121.5
118.5
115.6
113.6
111.7
109.7
107.8
105.8
103.6
101.9
100.9
98.9
98.0

95.8
94.6

97.1

9.25
172.3
162.5
155.6
149.7
143.8
138.8
134.9
131.0
128.0
124.1
122.1
119.1
116.2
114.2
112.2
110.3
108.3
106.2
104.4
102.4
101.4
99.4
98.5

96.0
94.8

97.3

9.50
172.8
162.9
156.0
150.1
144.1
139.2
135.2
131.3
128.3
124.4
122.4
119.4
116.5
114.5
112.5
110.6
108.6
106.6
104.6
102.7
101.7
99.7
98.7

96.5
95.3

97.8

9.75
173.6
163.7
156.8
150.8
144.9
139.9
135.9
132.0
129.0
125.0
123.0
120.0
117.1
115.1
113.1
111.1
109.1
107.1
105.2
103.2
102.2
100.2
99.2

96.8
95.5

98.1

10.00
174.1
164.1
157.2
151.2
154.2
140.2
136.3
132.3
129.3
125.3
123.3
120.3
117.4
115.4
113.4
111.4
109.4
107.4
105.4
103.4
102.4
100.4
99.5

32
33

31

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

4. Organizacin de la labor. Debe llevar una estructuracin racional


de la gestin pericial, para poder realizar investigaciones en cuanto organismo
sea necesario para reunir y seleccionar datos, opiniones, y dems
antecedentes econmicos, jurdicos y tcnicos. Ello nos har evitar que
dictaminemos en forma inmediata, si no por el contrario, relacionemos,
apliquemos tablas y dems normas existentes en una adecuada labor.
5. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente y
estudio de ste.
6. Etica profesional. Es lgico que cada profesional est sujeto a un
cdigo de tica, ya sea, ideal o escrito, donde sus deberes y obligaciones
estn claramente establecidos, debiendo respetar no slo las leyes, sino
tambin las normas morales para llegar a ser un profesional digno y
respetado. Tomando la base conceptual de Eduardo Lapa, nos ratifica que
el perito tasador debe hallarse plenamente compenetrado en las
finalidades de su tarea, y hacer de su profesin un inquebrantable
deber de conciencia, puesto que est estrechamente identificado con
los principios sociales. Ser pues necesario que exista la sana intencin
de servir al prjimo protegiendo el inters general, cuando los efectos
de su actividad influyen en dicho inters.
7. Respetar nuestra profesin. Normas ticas propuestas: A.
Ratificarse en el precio establecido por la tasacin, por ms que el resultado
obtenido se considere mnimo e influya en una regulacin de honorarios
nfima. B. No pactar valores con las partes interesadas; debemos recordar
que nuestra funcin es a pedido del juez, y slo por ello actuamos.

6. TABLA FITTE Y CERVINI


Coeficientes de medidas para la tasacin de lotes libres de mejoras

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Fondo en metros

26
METODOLOGIA DE TASACION
47

Fondo en metros

91,17
91,47
91,78
92,1
92,42
92,74
93,06
93,38
93,7
94,03
94,36
94,7
95,04
95,38
95,72
96,06
96,4
96,75
97,4
97,45
97,81
98,17
98,53
98,89
99,26
99,63
100
83,12
83,71
84,3
84,9
85,5
86,11
86,73
87,35
87,97
88,6
89,23
89,87
90,51
91,16
91,81
92,47
93,13
93,79
94,46
95,14
95,82
96,5
97,19
97,89
98,59
99,29
100
76,21
77,04
77,88
78,72
79,57
80,43
81,3
82,17
83,05
83,93
84,82
85,72
86,63
87,54
88,46
89,38
90,31
91,25
92,2
93,15
94,11
95,07
96,04
97,02
98,01
99
100
70,83
71,85
72,87
73,91
74,95
76,01
77,07
78,14
79,21
80,3
81,39
82,49
83,6
84,72
85,85
86,98
86,12
89,27
90,43
91,59
92,77
93,96
95,15
96,35
97,56
98,78
100
67,26
68,41
69,56
70,72
71,89
73,07
74,27
75,47
76,67
77,89
79,12
80,35
81,6
82,85
84,12
85,39
86,67
87,96
89,26
90,57
91,89
93,22
94,56
95,61
97,26
98,63
100
65,28
66,49
67,71
68,95
70,19
71,44
72,71
73,98
75,26
76,56
77,85
79,16
80,48
81,82
83,16
84,51
85,87
87,23
88,61
90
91,4
92,81
94,23
95,66
97,1
98,51
100
64,38
65,625
66,88
68,145
69,42
70,705
72
73,505
74,62
75,945
77,28
78,625
79,98
81,345
82,72
84,105
85,5
86,905
88,32
89,745
91,18
92,625
94,08
95,546
97,02
98,505
100
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100

64,391
65,636
66,891
68,155
69,43
70,714
72,009
73,314
74,628
75,953
77,287
78,632
79,986
81,351
82,725
84,11
85,505
86,909
88,324
89,748
91,183
92,627
94,082
95,546
97,021
98,505
100

4,5
4
3.5
3

Estado de conservacin

2.5
2
1
Edad en % de la
duracin (vida
probable)

1,5

LA TASACION

100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

46

27

propia conciencia, en tanto que en el territorio jurdico de esos mismos


actos, nos tocar rendir cuenta a la sociedad de la que formamos
parte. Etica, moral, virtud, honor, decoro, dignidad son factores
elementales insustituibles en la formacin y actuacin de cualquier
profesional.... Asimismo nos sigue diciendo: ... que la funcin seria y
responsable del tasador en su actuar tico-profesional, no es
simplemente arribar al lugar en donde se sita el objeto de la tasacin,
observar y de inmediato manifestar un precio. Lo correcto es verificar
efectivamente el objeto en cuanto a sus caractersticas, condiciones,
estado de conservacin, etc., llevarlo al mercado de su
comercializacin, aplicar las tcnicas correspondientes y luego de
relacionar los elementos recin establecer el precio, el que ser el
indicativo, propio del bien examinado tendiente a ser el precio real.
Aquellos que no arriben al precio de la siguiente manera pues mal
asesorarn a su cliente y probablemente se vea afectada la transaccin
comercial. En cuanto a la tarea del tasador en el mbito particular
debe ser presentada por escrito en donde se ratifican los antecedentes
y la funcin seria y responsable. Ahora bien, en el mbito de la justicia
la jurisprudencia ha sido clara al respecto, por tratarse de un elemento
probatorio en la etapa del juicio, la labor debe ser muy bien detallada
ya que constituye una prueba desde el inicio hasta el fin de la misma....
Al hablar de la tica profesional, es necesario primero realizar una
mirada hacia el interior del sujeto profesional, del Ser en s mismo, es decir,
nadie puede alegar ser tico en su profesin cuando en los dems roles de
su vida no acta correctamente.
El hombre, por su naturaleza es un ser social, por lo tanto est inserto
en la comunidad, en donde nace, crece, se desarrolla y va cumpliendo
cotidianamente distintos roles. La base conceptual que ayuda al
discernimiento del individuo est dada por la moral, y como dice Aristteles
hablar de la tica es hablar de una ciencia prctica, referida al cmo hacer,
al actuar de la mejor manera posible, conforme la formacin moral..., el
hombre no debe conducirse por el solo hecho de pensar que ante un
incumplimiento o mal actuar recibe una sancin o castigo, su formacin
debe ser la conducente en todos sus actos y su primer llamado de atencin
debe partir de su interior para enmendar situaciones y proceder en forma
inmediata de la manera correcta en una lgica de autorespeto hacia uno
mismo y el prjimo.

100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
84,04
84,25
84,5
84,75
85
85,25
85,51
85,77
86,03
86,29
86,56
86,83
87,1
87,38
87,66
87,94
88,22
88,5
88,79
89,08
89,37
89,66
89,96
90,26
90,56
90,86
69,43
69,9
70,37
70,85
71,33
71,82
72,31
72,8
73,3
73,81
74,32
74,83
75,35
75,87
76,4
76,94
77,48
78,02
78,57
79,12
79,68
80,24
80,8
81,37
81,95
82,53
56,93
57,59
58,25
58,92
59,6
60,28
60,97
61,67
62,38
63,09
63,81
64,53
65,26
66
66,75
67,5
68,26
69,02
69,79
70,57
71,36
72,15
72,95
73,75
74,56
75,38
47,19
48
48,81
49,63
50,46
51,3
52,15
53,01
53,87
54,74
55,62
56,51
57,41
58,32
59,23
60,15
61,08
62,02
62,96
63,92
64,88
65,85
66,83
67,82
68,81
69,81
40,74
41,64
42,56
43,48
44,41
45,35
46,3
47,26
48,24
49,22
50,2
51,2
52,2
53,22
54,25
55,28
56,32
57,38
58,44
59,51
60,59
61,68
62,78
63,88
65
66,13
37,14
38,1
39,07
40,05
41,04
42,04
43,05
44,07
45,1
46,14
47,19
48,25
49,32
50,39
51,47
52,57
53,68
54,8
55,93
57,06
58,2
59,36
60,52
61,7
62,88
64,08

35,52
36,605
37,5
38,505
39,52
40,545
41,58
42,625
43,68
44,745
45,82
46,905
48
49,105
50,22
51,345
52,48
53,625
54,78
55,945
57,12
58,305
59,5
60,705
61,92
63,145
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73

(4) Material elaborado por Mart. M. A. IBEZ, del Cuaderno de Ensayos Eticos.

Edad en % de la
duracin (vida
probable)

Todos coincidimos que vivimos en un mundo cuya caracterstica esencial


es el cambio; las transformaciones se dan cada vez mas aceleradas en
todos los rdenes de la vida, y se advierte en forma inmediata, la
obsolescencia del pasado que se desvanece ante el futuro, la nocin de un
futuro progresivo domesticado por el pasado... Percibimos la idea de
emancipacin humana y de progreso tcnico, pues lo presentemos como un

1,5

Etica, vocablo de vanguardia

35,541
36,525
37,52
38,525
39,539
40,564
41,499
42,643
43,698
44,763
45,837
46,922
48,017
49,121
50,236
51,361
52,495
63,64
54,794
55,959
57,134
58,318
59,513
60,718
61,932
63,157

4,5
4
3.5
3

Estado de conservacin

Del anlisis conceptual de la tica, surge una propuesta presentada por


un colega del Curso Anual de Peritos Tasadores 2003... Para poder
elaborar un concepto de tica para nuestra profesin, es necesario
partir del hecho de que la tica y su sinnimo: moral, no son propios
de una profesin o un individuo en particular, involucra a la sociedad
toda y, por ende, es mucho ms profunda.
La tica no es apreciable por los sentidos sino por el entendimiento
y la conciencia, es un conjunto de facultades espirituales, temple y
nimo.
Nuestro estatuto fija conceptos generales de comportamiento y
cuando indica que se debe observar probidad, veracidad, lealtad,
independencia y buena fe, esta claro que con ello hace un resumen de
lo que debe ser nuestro accionar, lamentablemente no nos dice que
tambin debe ser as en todos nuestros actos, profesionales o no.
Es por ello que se considera que estos preceptos no slo deben
tener incidencia en lo profesional, sino que son propios del accionar
diario de cada uno de nosotros; est claro que las malas acciones de
nuestra vida privada se trasladan a nuestras acciones frente a la
sociedad. Como dice el maestro Lapa, el esfuerzo diario y annimo,
al principio nos permitir la victoria definitiva y hermosa de ser un
profesional honrado y robustecido por una slida conciencia moral,
ejerciendo recta y noblemente la profesin (4).

METODOLOGIA DE TASACION

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

2.5

28

45

100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
63.800
64.200
64.610
65.030
65.450
65.870
66.300
66.730
67.170
67.610
68.060
68.510
68.970

63.400

63.000

80.240
80.440
80.640
80.850
81.060
81.270
81.180
81.700
81.920
82.140
82.370
82.600
82.830
83.060
83.290
83.530
83.770
62.220

62.610

46.760
47.310
47.860
48.420
48.980
48.550
50.430
50.710
51.300
51.900
52.510
53.120
53.740
54.360
54.990
55.630
56.280

100

100

100

100
80.040
61.810
46.220

79.840
61.460
45.690

79.640
61.090
45.170

79.260

79.450
60.720
44.650

60.360

24.180
25.345
26.220
27.105
28.000
28.905
29.820
30.745
31.680
32.625
33.580
34.515

23.625

22.780

21.915

22.310
23.110
23.900
24.730
25.550
26.380
27.230
28.080
28.940
29.810
30.700
31.590
32.490
33.400
34.320
35.250
36.190
20.330
21.155
21.970
22.805
23.619
24.501
25.319
26.244
27.128
28.023
28.928
29.842
30.767
31.702
32.616
33.691
34.566
21.120

20.305

26.610
26.750
27.500
28.260
29.030
29.800
30.590
31.380
32.190
33.000
33.820
34.660
35.500
36.350
37.210
38.080
38.950
39.840
.21,53
19.526
19.500

25.280
20.750
18.731
18.705

24.560
19.990
17.956
17.920

23.140
18.490

19.230

16.407

17.171

16.380

17.145

23.850

31.510
32.140
32.780
33.420
34.070
34.730
35.400
36.070
36.760
37.450
38.150
38.860
39.570
40.300
41.030
41.770
42.520
43.280
44.050
44.820
45.600
46.390

44.140

LA TASACION

26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47

4.5
4
3.5

Estado de conservacin

2.5
2
1.5
1
Edad en % de la
duracin (vida
probable)

100

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

44

29

horizonte que da sentido positivo al presente para as poder construir una


imagen del futuro certero.
El redimensionamiento del tiempo, provocado por su aceleracin
vertiginosa, afecta la practica de valores, entonces es necesario recuperar
y enarbolar el sentido tico de la vida, puesto que ello significa contribuir
a fortalecer una sociedad ms justa, con promocin del dilogo amplio entre
los pares, para ser personas participativas, crticas y solidarias.
Para crear el sentido tico de la vida, es necesario reconocer la base
fundamental que nos da la educacin, la que guarda el tesoro del futuro de
los hombres. Es una inversin humana de primera relevancia que abre
caminos a una cultura social capaz de reconciliar la tica con la moral. Pero
para que llegue a todos, sea con excelencia y sin exclusiones, es necesario
salir de los crculos que nos encierran y aslan de los dems, los que son
provocados por los prejuicios, crticas sin fundamentos, actitudes injustas,
discriminaciones, limitaciones, ambiciones maquiavlicas, etc..
El dilogo es ms que necesario para practicar la tica y contribuir al
desarrollo permanente de uno mismo y del conjunto social. Sostener una
discusin pblica basada en argumentos razonables y en el entendimiento
ms amplio sobre los valores e intereses que despiertan el acuerdo general,
es el ideal. Todo ello propicia un clima de libertad y logra potenciar la
imaginacin del ser para alcanzar una correcta unin entre la tica y la
sociedad.
La tica en la ms simple de sus acepciones, es un conjunto de principios
y normas morales que regulan las actividades humanas. Pero la tica no es
un producto natural, exige aprendizaje, cultivo, dedicacin, hechos,
comportamiento prudente y responsabilidad en una sociedad.
Siempre se debe poner nfasis en las cuestiones ticas, ellas reaparecen
en el ncleo de todas aquellas disciplinas que se ocupan del comportamiento
humano normativo, pero el vehculo fundamental privilegiado ha sido y ser
la educacin formal y no formal, como transmisora de valores esenciales,
como la libertad y la justicia.
El actuar tico nos integra socialmente, es nuestro objetivo del quehacer
diario lograr el bien comn, tenemos que revalorizar los ideales y destacar
nuestras virtudes. Es necesario formar hombres y mujeres capaces de
continuar con la promocin de la construccin de una sociedad pluralista
basada en el conocimiento recproco de sus miembros, inspirada en la justicia
y orientada hacia el bien comn. Nuestros antepasados hicieron todo lo

79.070
60.000
43.640
30.390
22.450

78.710

78.530

78.350

78.170

78.000

78.890
59.650
43.140
30.280
21.770

59.300
42.650
29.680

58.860
42.160
29.090

58.620
41.690
28.510

58.290

57.960
40.750

41.220
27.930

27.360

77.660

77.500

77.340

77.180

77.830
57.630
40.290
26.300

57.310
39.840
26.250

57.000
39.390
25.700

56.690

56.380
38.520

38.950
25.160

24.630

76.860

76.710

77.020
56.080
38.100
24.120

5,78

55.490
37.270

37.680
23.610

23.100

76.410

14.907

15.652

14.880

15.625

21.090
14.173
14.145

20.420
13.448
13.420

22
23
24
25

19.770
12.733
12.705
21

18.480

19.120
12.028
12.000
20

11.333
11.305
19

17.850
10.649
10.620
18

17.230
9.974
9.945
17

16.620
9.309
9.280
15

15.420

16.020
8.654
8.625
15

8.009
7.980
14

14.840
7.375
7.345
13

14.270
6.750
6.720
12

6.135
6.105
11

5.530
5.500
10

4.935
4.905
9

13.700

76.270

76.560
55.210
36.870
13.150

7.380
8.470
9.070
9.680
10.300
10.930
11.570
12.220
12.870
13.540
14.220
14.910
15.600
16.310
17.030
17.750

22.600

54.930
36.480
22.120
12.600
7.300

54.650

54.380
35.700

36.090
22.640

21.170
11.530
6.170

12.060
4.351
4.320
8

3.776
3.745
1

6.730

76.130

100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
75.850

75.990
54.110

53.840
34.950

35.320
20.700

20.250
10.500

11.010
5.620
3.211
3.180
6

2.656
2.625
5

2.111
2.080

5.080

100

100
75.710
53.590
34.590
19.300
10.000

100

1.577
1.545

4.550

75.580
53.340
34.230
19.370
9.510

100

4.030

75.450
53.090
33.890
18.940
9.030
1.052
1.020
2

3.510

100
75.200

75.320
52.840

52.600
33.200

33.540
18.510

18.100
8.090

8.550
3.010
0.537
0.505

0.032
0.000

2.520

4.5
4
3.5

Estado de conservacin

2.5
2

(5) Ob. cit. nota 4.

1.5

1. Realizar una sntesis de lo que establece nuestra legislacin


vigente ley 7191, en cuanto a la funcin del perito tasador.
Asimismo deber completar y relacionar sta con lo que establece
el Cdigo de Procedimientos Civil y Comercial para el mbito de
la prueba judicial.
2. Elaborar un concepto de tica.
3. Qu significado tienen los siguientes vocablos: tasacin, valor
y precio?
4. Reproducir los escritos judiciales pertinentes a las etapas
procesales del dictamen pericial.

EVALUACIN DEL CAPTULO


CURSO DE PERITOS TASADORES

43

Edad en % de la
duracin (vida
probable)

posible, bien o mal, pero sepamos rescatar de ellos lo positivo y proyectar


sobre las generaciones futuras el legado tico sumando a ello, nuestras
experiencias personales de vida.
En este nuevo milenio, todos los adjetivos que califican a la tica, siguen
siendo de la ms estricta actualidad; pensar y ejecutar actitudes ticas
significa que nos estamos preocupando hacia dnde vamos. El ejercicio de
la virtud, debe seguir paralelamente el sendero de nuestras vidas, no debemos
permitir que se bifurquen, sino, por lo contrario, que siempre coincidan.
En suma rescatar y aplicar la tica, es contribuir al desarrollo del ser
humano y su medio, basndose en argumentos de comprensin, ampliamente
plagados de valores que despiertan y fortalecen las relaciones sociales y
slo as las condiciones necesarias para el desarrollo de la vida estarn
dadas en un marco de entendimiento y rectitud (5).

METODOLOGIA DE TASACION

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

5. TABLA ROSS HEIDECKE para tasacin de mejoras

30

42

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

a) Galpn (estructura reticular, chapas de zinc acanaladas, etc.) con


una antigedad de 15 aos, su depreciacin ser entonces del 75% aplicable
al costo de realizacin oportunamente averiguado y calculado.
(Se calcula por regla de tres simples: 20 aos100%
15 aos x 15 a. X 100%
20 a.)
Formula
M.L (mtodo lineal) = P.N (precio nuevo) - D (% de depreciacin)
Crtica Excepcional:
a) En la bsqueda de los valores a nuevo de los bienes muebles, siempre
es conveniente, adems, consultar la vida probable o til, puesto que ese
dato cambiara la propuesta que manifiesta la teora contable, resultando as
una variante en el clculo de la depreciacin. Ej.: esta variante se da en el
caso de los automotores, en donde la vida til se estima en 5 aos (idea que
surge de las teoras econmicas capitalistas, que se basan en el consumo
masivo y, por lo tanto, introducen en el mercado permanentemente nuevos
productos, con diseos y avances tecnolgicos de vanguardia, tanto es as
que en algunas marcas cuando concluye la vida util se dificulta la obtencin
de repuestos y dems accesorios..., cabe la pena agregar que en nuestro
pas la poltica de consumo es ms conservadora y, por lo tanto, debemos
analizar especficamente las tablas de depreciacin existentes por marca y
modelo de automotor).
b) Asimismo es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee su
referente econmico precio a nuevo en el mercado, lamentablemente,
este mtodo no se puede emplear. Ej.: debo tasar un vehculo modelo 1999
y resulta que el mismo vehculo, de la misma marca y modelo, en el ao
2001 se le introdujeron cambios en el diseo de su frente, entonces no
puedo aplicar aqu el mtodo lineal puesto que el precio a nuevo no
corresponde especficamente al objeto de la tasacin. Entonces ser
necesario remitirse al mercado del usado para obtener los referentes
econmicos, por comparacin directa, aplicando porcentajes de castigo o
plus vala, segn corresponda conforme su antigedad y estado de
conservacin.
(...)

Bibliografa complementaria para el estudio


Ley 7191 y sus modificatorias.
Cdigo de Procedimientos Civil y Comercial de la Provincia de
Crdoba.
CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina,
Bs. As., 1954.
S ENADO DE L A N ACIN , Etica y Poltica - Jornadas
Internacionales. Produccin Grfica, Unidad Tcnica de
Publicaciones de la Secr. de Programacin Educativa del
Ministerio de Cultura y Educacin.
GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs.As., 1984.
IBEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasacin, Alveroni, Cba.,
1999.
LAPA, Eduardo, Estudio del ttulo de la propiedad. La tasacin
de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993.
Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores

31

32

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

41

Si el lote es triangular y la irregularidad es mnima, podr depreciarse.


Si la base del tringulo es mayor de cinco se utilizan las tablas, en caso
contrario, se puede usar Fondo Relativo (Ing. Bulacio), tambin pueden
formarse cuadrilteros dentro del tringulo y depreciar los saldos.
Lotes con martillo:
1 Utilizar Fondo relativo
2 Propuesta Tribunal de Tasaciones: idealizar el cuadriltero y restarle
la parte creada.
Recordar: Tabla del Ing. Guerrero = Factores para reducir precios = ,
destinada a fracciones de grandes superficies urbanas (Regla: a mayor
superficie, menor precio unitario)
Tabla JEL para superficies urbanas amplias, parte de 20 mts. de frente por
60 mts. de fondo (lotes, ej.: Cerro de las Rosas)

4. Mtodo lineal. Aplicacin


Esta propuesta metodolgica constituye una forma bsica de arribar al
precio de los bienes inmuebles por accesin fsica y bienes muebles en
general. Se aclara que no es la nica forma de tasar, ms bien se podra
decir que es la ms directa, no obstante se deben considerar otras
metodologas conforme a la informacin que se obtenga dependiendo
del bien a tasar.
Emplea como punto de partida el valor a nuevo de la cosa (ej.: auto,
electrodomstico, etc.) o bien el costo de realizacin (ej.: galpn: se busca
el presupuesto de obra en donde consta el costo de los materiales, mano de
obra y dems rubros que intervienen); es decir que una vez identificado el
objeto de la tasacin se procede a la bsqueda del precio a nuevo.
Obtenido el mismo se debe calcular la depreciacin correspondiente
conforme la antigedad.
Para el clculo de la depreciacin hay que tener en cuenta lo que
establece la teora contable: ... los bienes muebles y tiles, poseen una
vida probable de 20 aos..., resultando entonces, un clculo, por ejemplo,
de la siguiente manera:

40

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

33

Mtodo de difusin
Utilizado para lotes con frente a dos calles de diferente precio cada
una (Ing. Guerrero)
VM = a x ___a____ + b x ( 1 - ____a _____ )
a+b
a+b
Donde VM =valor medio

a = calle mayor valor

CAPITULO II

b =calle menor valor

METODOLOGIA DE TASACION
Tasacin de lote esquina:
por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibez
n=F=x
f
Donde:

n=
F=
f=
x=

Indice de utilizacin
Suma de ambos frentes
Frente de mayor valor
Primer dato para ingreso a tabla Valvano

1. Doctrinas de la tasacin
Motivos de la tasacin y variabilidad del precio

luego: PN = PUE x Ctt x Ce


Donde: PN = Precio normalizado
PUE = Precio unitario esquina
Ctt = Coeficiente Tribunal de Tasaciones
Ce = Coeficiente esquina (Valvano)
Tasacin de lotes irregulares
- Lotes triangulares:
1 utilizar tabla de tringulos: frente = tabla 5 Contrafrente = tabla 6
2 si da a dos calles, como lote esquina
3 si da a tres calles, utilizar coeficiente 1
- Lotes compuestos:
1 dividir e idealizar tipos de lotes
2 utilizar fondo relativo = __ A__= ( Fte. x Fdo.) + ( Fte x Fdo.)
Fte
Fte.

Hablar de los motivos de tasacin es referirse a las doctrinas o


corrientes de tasadores que indican el actuar profesional segn sea la forma
del abordaje de la tasacin; ya sea teniendo en cuenta al bien (objeto de la
tasacin), o al sujeto (quien solicita la tasacin), es decir, dos procesos para
un mismo mercado, el inmobiliario.
La primera doctrina que sigue una concepcin moderna planteada por
el ingeniero Mario Chandias, acenta un proceso riguroso, en donde se
indica que el punto de partida de la tasacin es el objeto, el que debe ser
examinado y analizado a los fines de poder establecer la metodologa ptima
que ayude a determinar el precio conforme al mercado actual. Por el
contrario, la segunda doctrina considera necesario tener en cuenta los motivos
de los sujetos al momento de fijar el precio, no aplica mtodos tcnicos
demostrativos, puesto que ellos no son para los problemas de los sujetos
sino para los objetos y sus caractersticas peculiares; y es por ello que esta
ltima se transforma en una doctrina vulnerable al quedar descubierta ante
una rplica tcnica.
En la prctica, la primera doctrina es empleada por los peritos tasadores,
es decir, aquellos que conforman una prueba necesaria, la que es requerida
por un magistrado para un pleito judicial; aqu se debe relacionar una serie

34

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

de antecedentes que surgen de la aplicacin de un completo mtodo emprico,


el que conforme a la informacin que brinde orientar al tasador en la
eleccin de la tcnica analtica, la que determinar el precio virtual o ideal.
La segunda doctrina, por lo general, es empleada por la mayora de los
inmobiliarios durante el desempeo del rol de tasadores al que podemos
identificar como subjetiva, puesto que fijan el precio conforme a las
motivaciones de los sujetos que participan o podran participar en la
transaccin teniendo la informacin necesaria en cuanto al mercado
inmobiliario del sector y una serie de datos recopilados en forma emprica
que determinan las caractersticas del inmueble.
Ambas doctrinas esgrimen argumentos valederos y demostrativos, no
se podra afirmar con certeza cul de ellas es la correcta y cul no lo es,
entonces, mucho menos podramos cuestionar el actuar profesional del
tasador sin que previamente comprendamos los motivos de tasacin.
Pero el profesional en la materia, debe comprender que todos son
capaces de observar: la realidad objetiva del bien y su situacin en el
mercado, sin tener conocimiento tcnicos en la materia, lo que permite
identificar un proceder incorrecto e insuficiente para el tasador, pues lo
llevar a determinarse un precio irrisorio o sobrevaluado. Es por ello que se
impone en materia de tasaciones la necesidad de aplicar reglas tcnicas
puesto que stas sin considerar los motivos de los sujetos ayudan
demostrativamente en la labor del tasador.
Lo ms importante es que aqul profesional que sabe aplicar la
metodologa, es decir la doctrina objetiva, de hecho y en forma implcita
conoce la doctrina subjetiva.

2. Metodologa para tasar


La necesidad de efectuar tasaciones de bienes dio origen a la
profundizacin de la metodologa, respecto de factores y elementos variables
que inciden en la fijacin del precio.
Los mtodos de tasacin no se encuentran sujetos a normas legales, es
decir, las leyes de fondo y de forma no establecen concretamente el
procedimiento a seguir para realizar un avalo.
La jurisprudencia, por su parte, entiende al respecto que la fijacin de
un valor objetivo debe ser dictaminada tras la aplicacin de normas tcnicas,
y son stas las que permiten demostrar caractersticas y comparar datos.

METODOLOGIA DE TASACION

39

Tasacin del lote:


PN= PUC o PUZ x Cfc % 100
PLT= PN x Superficie
Donde: AH =
V c/m2 =
Cfc =
PUC o PUZ =
PN =
PLT =

antecedente homogeneizado
valor de cada metro cuadrado
coeficiente Fitte y Cervini
Precio unitario cuadra o zona
Precio normalizado
Precio lote a tasar

Recordar:
Coeficientes en antecedentes se dividen, y en los lotes a tasar se multiplican

Coeficientes de distribucin
Ley de Hoffman
calle frente
Ley de Hoffman=
a) Precio de lote x 2 =
3
b) Precio de lote x 1 =
3
Regla Norteamericana
calle frente

2/3
(a)

1/3
(b)

= 3/3

X $ precio de la porcin (Fte.) P.U


superf. De la porcin
X $ precio de la porcin (Fdo.) P.U
superf. De la porcin

4/10
(a)

3/10
(b)

2/10
(c)

1/10
(d)

= 10/10

Regla Norteamericana =
a) Precio de lote x 4 = X $
10

c) Precio de lote x 2 = X $
10

b) Precio de lote x 3 = X $
10

d) Precio de lote x 1 = X $
10

38

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

METODOLOGIA
LA TASACION
DE TASACION

Originariamente, los antecedentes que figuraban en las tcnicas de avalo


se basaban en dos teoras, que servan de esencia a dos escuelas
contradictorias. Una sostena, el principio de tasar un inmueble sobre la exclusiva
base de la condicin actual, sin tener en cuenta las condiciones del futuro, lo
que se entiende como valor potencial y, la otra, por su parte, indicaba que el
avalo se realizaba sobre la base de ambos conceptos, investigndose los
datos del presente teniendo en cuenta las posibilidades futuras.
La primera teora, identificada como la de actualidad exclusiva, es
rechazada por el ingeniero Mario Chandias, quien determina que las
condiciones presentes, es decir, la actualidad es un trmino importantsimo
del problema, pero no debe perderse de vista que toda estimacin de valores
presentes se funda en los beneficios futuros.
La concepcin actual y general, impulsada por Chandias, deja sin efecto
las teoras precedentes con el argumento de que la actual clasificacin
responde al modo de abordar la tasacin, y clasifica los mtodos de avalo
en dos grandes grupos: separativos y de conjunto .
Los mtodos separativos identifican dos elementos principales que
conforman una propiedad inmueble: el terreno y las mejoras; parte de que
stos poseen naturaleza distinta y constituyen valores por s mismos,
independientemente uno del otro.
Los mtodos de conjunto, en cambio, atienden al uso o beneficio que
presenta o rinde el bien en un todo, sin considerar los elementos que lo
forman, su precio depender de la renta real o probable que pudiera producir.
Dentro de la misma clasificacin, lo mtodos pueden ser especficos
(analticos) o comparativos. Son especficos los que examinan las
particularidades del bien, como por ejemplo: superficie y forma del terreno,
condiciones del suelo, calidad de los materiales, distribucin y funcionalidad
de la superficie cubierta, su renta, etc., aplicando siempre reglas tcnicas.
Son comparativos, los que tienen en cuenta las caractersticas del bien y
las comparan con otras propiedades semejantes a la que se estudia.

% duracin = A x 100
VP
Donde: D= Depreciacin
A= Antigedad
Precio a Nuevo - Depreciacin
VP= Vida probable
Precio Normalizado x Sup. Cub.

D=

AxP

Se ingresa a tabla para obtener depreciacin

Donde:

D= VR x PD
100
D= depreciacin
VR= valor de realizacin
PD= Porcentaje de desvalorizacin

Precio
normalizado: = VR - D

35

Donde: VR= valor de realizacin


D = Depreciacin

El precio normalizado se multiplica por la superficie de las mejoras y se


le suma al lote y as obtenemos el precio total del bien inmueble

LOTES
Coeficientes de medidas
(Slo se aplica en lotes regulares)
Tabla de Fitte y Cervini (en zonas de viviendas individuales) lote Coef. 1= 11 x 30
Tabla Tribunal de Tasaciones (zonas de grandes edificios) lote Coef. 1= 10 x 30

Homogeneizar antecedentes: (Lotes mediales regulares)


Lotes: 1,2,3.....=

AH= V c/m2 % Cff x 100

Eleccin del mtodo

PUC o PUZ = m2 lote 1 + m2 lote 2 + m2 lote 3 +............... = x $ c/m2


Cantidad de lotes antecedentes
2

El tasador no se debe supeditar a una tcnica exclusiva; debe aportar


sentido comn para el anlisis ponderativo y con claros criterios en la eleccin
de los elementos; incluso no debe frenar su propia inventiva para hallar

36

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

nuevos mecanismos que se ajusten al momento de tasar, sin caer en la


improvisacin o en una determinacin subjetiva o intuitiva de valores en
virtud a que se debe demostrar siempre el porqu del precio obtenido.
Saber tasar no significa, en absoluto, tener un amplio conocimiento de
valores en distintas zonas de la ciudad, sino buscar, analizar y ponderar los
antecedentes que finalmente conducirn al valor buscado.

c) Mtodos:
Directo: comparativo-separativo: lote - mejoras
Indirecto: calculado por la renta y un % de inters
(ambos pueden son analticos)
Emprico: recopilador de datos extrnsecos e intrnsecos (planilla)
(este ltimo no es analtico)

Metodologa en sntesis...
Clasificacin general segn Chandias
Separativos y de conjunto
Mtodos usuales
Comparativo, directo, indirecto, emprico
Crtica de Chandias a la metodologa
Tcnica de balance
La metodologa para la tasacin inmobiliaria es slo
una propuesta organizativa para la labor del perito.

3. Gua tcnica de estudio

d) Tcnica de balance: consiste en la no aplicacin de un mtodo en


cada caso en particular, sino en la aplicacin de todos aquellos mtodos
posibles, conocimientos, criterios y experiencias, estn por encima de toda
metodologa en donde las tcnicas pasan a ser simples elementos auxiliares
de la labor del perito.
METODO EMPIRICO
Elementos: extrnsecos e intrnsecos
METODO COMPARATIVO DIRECTO
Aplicacin
Mejoras

(1)

Mtodos rutinarios

Estados

Eduardo Lapa

Ross y Heidecke

Normal
Regular
Malo

Nuevo o muy bueno


Conservacin normal
Reparaciones sencillas
Reparaciones importantes
Demolicin

a) Conceptos de: tasacin, valor, precio


b) Modalidad para tasar (doctrinas)
1) Subjetiva; 2) Objetiva (nuestro lineamiento - s/ Chandias)

37

Antigedad Econmica
Buena
Muy buena
Lujo

50 aos
70 aos
80 aos
90 aos

Colectivas comunes 60 aos


Deptos. con serv. Central 50
Edif. de una planta
70
Depsitos garajes
75

Frmulas para obtener la vida til y aplicar depreciacin obteniendo


precio normalizado
(1) Elaborada por el Mart. Corr. Gustavo Urcegui.

36

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

nuevos mecanismos que se ajusten al momento de tasar, sin caer en la


improvisacin o en una determinacin subjetiva o intuitiva de valores en
virtud a que se debe demostrar siempre el porqu del precio obtenido.
Saber tasar no significa, en absoluto, tener un amplio conocimiento de
valores en distintas zonas de la ciudad, sino buscar, analizar y ponderar los
antecedentes que finalmente conducirn al valor buscado.

c) Mtodos:
Directo: comparativo-separativo: lote - mejoras
Indirecto: calculado por la renta y un % de inters
(ambos pueden son analticos)
Emprico: recopilador de datos extrnsecos e intrnsecos (planilla)
(este ltimo no es analtico)

Metodologa en sntesis...
Clasificacin general segn Chandias
Separativos y de conjunto
Mtodos usuales
Comparativo, directo, indirecto, emprico
Crtica de Chandias a la metodologa
Tcnica de balance
La metodologa para la tasacin inmobiliaria es slo
una propuesta organizativa para la labor del perito.

3. Gua tcnica de estudio

d) Tcnica de balance: consiste en la no aplicacin de un mtodo en


cada caso en particular, sino en la aplicacin de todos aquellos mtodos
posibles, conocimientos, criterios y experiencias, estn por encima de toda
metodologa en donde las tcnicas pasan a ser simples elementos auxiliares
de la labor del perito.
METODO EMPIRICO
Elementos: extrnsecos e intrnsecos
METODO COMPARATIVO DIRECTO
Aplicacin
Mejoras

(1)

Mtodos rutinarios

Estados

Eduardo Lapa

Ross y Heidecke

Normal
Regular
Malo

Nuevo o muy bueno


Conservacin normal
Reparaciones sencillas
Reparaciones importantes
Demolicin

a) Conceptos de: tasacin, valor, precio


b) Modalidad para tasar (doctrinas)
1) Subjetiva; 2) Objetiva (nuestro lineamiento - s/ Chandias)

37

Antigedad Econmica
Buena
Muy buena
Lujo

50 aos
70 aos
80 aos
90 aos

Colectivas comunes 60 aos


Deptos. con serv. Central 50
Edif. de una planta
70
Depsitos garajes
75

Frmulas para obtener la vida til y aplicar depreciacin obteniendo


precio normalizado
(1) Elaborada por el Mart. Corr. Gustavo Urcegui.

38

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

METODOLOGIA
LA TASACION
DE TASACION

Originariamente, los antecedentes que figuraban en las tcnicas de avalo


se basaban en dos teoras, que servan de esencia a dos escuelas
contradictorias. Una sostena, el principio de tasar un inmueble sobre la exclusiva
base de la condicin actual, sin tener en cuenta las condiciones del futuro, lo
que se entiende como valor potencial y, la otra, por su parte, indicaba que el
avalo se realizaba sobre la base de ambos conceptos, investigndose los
datos del presente teniendo en cuenta las posibilidades futuras.
La primera teora, identificada como la de actualidad exclusiva, es
rechazada por el ingeniero Mario Chandias, quien determina que las
condiciones presentes, es decir, la actualidad es un trmino importantsimo
del problema, pero no debe perderse de vista que toda estimacin de valores
presentes se funda en los beneficios futuros.
La concepcin actual y general, impulsada por Chandias, deja sin efecto
las teoras precedentes con el argumento de que la actual clasificacin
responde al modo de abordar la tasacin, y clasifica los mtodos de avalo
en dos grandes grupos: separativos y de conjunto .
Los mtodos separativos identifican dos elementos principales que
conforman una propiedad inmueble: el terreno y las mejoras; parte de que
stos poseen naturaleza distinta y constituyen valores por s mismos,
independientemente uno del otro.
Los mtodos de conjunto, en cambio, atienden al uso o beneficio que
presenta o rinde el bien en un todo, sin considerar los elementos que lo
forman, su precio depender de la renta real o probable que pudiera producir.
Dentro de la misma clasificacin, lo mtodos pueden ser especficos
(analticos) o comparativos. Son especficos los que examinan las
particularidades del bien, como por ejemplo: superficie y forma del terreno,
condiciones del suelo, calidad de los materiales, distribucin y funcionalidad
de la superficie cubierta, su renta, etc., aplicando siempre reglas tcnicas.
Son comparativos, los que tienen en cuenta las caractersticas del bien y
las comparan con otras propiedades semejantes a la que se estudia.

% duracin = A x 100
VP
Donde: D= Depreciacin
A= Antigedad
Precio a Nuevo - Depreciacin
VP= Vida probable
Precio Normalizado x Sup. Cub.

D=

AxP

Se ingresa a tabla para obtener depreciacin

Donde:

D= VR x PD
100
D= depreciacin
VR= valor de realizacin
PD= Porcentaje de desvalorizacin

Precio
normalizado: = VR - D

35

Donde: VR= valor de realizacin


D = Depreciacin

El precio normalizado se multiplica por la superficie de las mejoras y se


le suma al lote y as obtenemos el precio total del bien inmueble

LOTES
Coeficientes de medidas
(Slo se aplica en lotes regulares)
Tabla de Fitte y Cervini (en zonas de viviendas individuales) lote Coef. 1= 11 x 30
Tabla Tribunal de Tasaciones (zonas de grandes edificios) lote Coef. 1= 10 x 30

Homogeneizar antecedentes: (Lotes mediales regulares)


Lotes: 1,2,3.....=

AH= V c/m2 % Cff x 100

Eleccin del mtodo

PUC o PUZ = m2 lote 1 + m2 lote 2 + m2 lote 3 +............... = x $ c/m2


Cantidad de lotes antecedentes
2

El tasador no se debe supeditar a una tcnica exclusiva; debe aportar


sentido comn para el anlisis ponderativo y con claros criterios en la eleccin
de los elementos; incluso no debe frenar su propia inventiva para hallar

34

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

de antecedentes que surgen de la aplicacin de un completo mtodo emprico,


el que conforme a la informacin que brinde orientar al tasador en la
eleccin de la tcnica analtica, la que determinar el precio virtual o ideal.
La segunda doctrina, por lo general, es empleada por la mayora de los
inmobiliarios durante el desempeo del rol de tasadores al que podemos
identificar como subjetiva, puesto que fijan el precio conforme a las
motivaciones de los sujetos que participan o podran participar en la
transaccin teniendo la informacin necesaria en cuanto al mercado
inmobiliario del sector y una serie de datos recopilados en forma emprica
que determinan las caractersticas del inmueble.
Ambas doctrinas esgrimen argumentos valederos y demostrativos, no
se podra afirmar con certeza cul de ellas es la correcta y cul no lo es,
entonces, mucho menos podramos cuestionar el actuar profesional del
tasador sin que previamente comprendamos los motivos de tasacin.
Pero el profesional en la materia, debe comprender que todos son
capaces de observar: la realidad objetiva del bien y su situacin en el
mercado, sin tener conocimiento tcnicos en la materia, lo que permite
identificar un proceder incorrecto e insuficiente para el tasador, pues lo
llevar a determinarse un precio irrisorio o sobrevaluado. Es por ello que se
impone en materia de tasaciones la necesidad de aplicar reglas tcnicas
puesto que stas sin considerar los motivos de los sujetos ayudan
demostrativamente en la labor del tasador.
Lo ms importante es que aqul profesional que sabe aplicar la
metodologa, es decir la doctrina objetiva, de hecho y en forma implcita
conoce la doctrina subjetiva.

2. Metodologa para tasar


La necesidad de efectuar tasaciones de bienes dio origen a la
profundizacin de la metodologa, respecto de factores y elementos variables
que inciden en la fijacin del precio.
Los mtodos de tasacin no se encuentran sujetos a normas legales, es
decir, las leyes de fondo y de forma no establecen concretamente el
procedimiento a seguir para realizar un avalo.
La jurisprudencia, por su parte, entiende al respecto que la fijacin de
un valor objetivo debe ser dictaminada tras la aplicacin de normas tcnicas,
y son stas las que permiten demostrar caractersticas y comparar datos.

METODOLOGIA DE TASACION

39

Tasacin del lote:


PN= PUC o PUZ x Cfc % 100
PLT= PN x Superficie
Donde: AH =
V c/m2 =
Cfc =
PUC o PUZ =
PN =
PLT =

antecedente homogeneizado
valor de cada metro cuadrado
coeficiente Fitte y Cervini
Precio unitario cuadra o zona
Precio normalizado
Precio lote a tasar

Recordar:
Coeficientes en antecedentes se dividen, y en los lotes a tasar se multiplican

Coeficientes de distribucin
Ley de Hoffman
calle frente
Ley de Hoffman=
a) Precio de lote x 2 =
3
b) Precio de lote x 1 =
3
Regla Norteamericana
calle frente

2/3
(a)

1/3
(b)

= 3/3

X $ precio de la porcin (Fte.) P.U


superf. De la porcin
X $ precio de la porcin (Fdo.) P.U
superf. De la porcin

4/10
(a)

3/10
(b)

2/10
(c)

1/10
(d)

= 10/10

Regla Norteamericana =
a) Precio de lote x 4 = X $
10

c) Precio de lote x 2 = X $
10

b) Precio de lote x 3 = X $
10

d) Precio de lote x 1 = X $
10

40

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

33

Mtodo de difusin
Utilizado para lotes con frente a dos calles de diferente precio cada
una (Ing. Guerrero)
VM = a x ___a____ + b x ( 1 - ____a _____ )
a+b
a+b
Donde VM =valor medio

a = calle mayor valor

CAPITULO II

b =calle menor valor

METODOLOGIA DE TASACION
Tasacin de lote esquina:
por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibez
n=F=x
f
Donde:

n=
F=
f=
x=

Indice de utilizacin
Suma de ambos frentes
Frente de mayor valor
Primer dato para ingreso a tabla Valvano

1. Doctrinas de la tasacin
Motivos de la tasacin y variabilidad del precio

luego: PN = PUE x Ctt x Ce


Donde: PN = Precio normalizado
PUE = Precio unitario esquina
Ctt = Coeficiente Tribunal de Tasaciones
Ce = Coeficiente esquina (Valvano)
Tasacin de lotes irregulares
- Lotes triangulares:
1 utilizar tabla de tringulos: frente = tabla 5 Contrafrente = tabla 6
2 si da a dos calles, como lote esquina
3 si da a tres calles, utilizar coeficiente 1
- Lotes compuestos:
1 dividir e idealizar tipos de lotes
2 utilizar fondo relativo = __ A__= ( Fte. x Fdo.) + ( Fte x Fdo.)
Fte
Fte.

Hablar de los motivos de tasacin es referirse a las doctrinas o


corrientes de tasadores que indican el actuar profesional segn sea la forma
del abordaje de la tasacin; ya sea teniendo en cuenta al bien (objeto de la
tasacin), o al sujeto (quien solicita la tasacin), es decir, dos procesos para
un mismo mercado, el inmobiliario.
La primera doctrina que sigue una concepcin moderna planteada por
el ingeniero Mario Chandias, acenta un proceso riguroso, en donde se
indica que el punto de partida de la tasacin es el objeto, el que debe ser
examinado y analizado a los fines de poder establecer la metodologa ptima
que ayude a determinar el precio conforme al mercado actual. Por el
contrario, la segunda doctrina considera necesario tener en cuenta los motivos
de los sujetos al momento de fijar el precio, no aplica mtodos tcnicos
demostrativos, puesto que ellos no son para los problemas de los sujetos
sino para los objetos y sus caractersticas peculiares; y es por ello que esta
ltima se transforma en una doctrina vulnerable al quedar descubierta ante
una rplica tcnica.
En la prctica, la primera doctrina es empleada por los peritos tasadores,
es decir, aquellos que conforman una prueba necesaria, la que es requerida
por un magistrado para un pleito judicial; aqu se debe relacionar una serie

32

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

41

Si el lote es triangular y la irregularidad es mnima, podr depreciarse.


Si la base del tringulo es mayor de cinco se utilizan las tablas, en caso
contrario, se puede usar Fondo Relativo (Ing. Bulacio), tambin pueden
formarse cuadrilteros dentro del tringulo y depreciar los saldos.
Lotes con martillo:
1 Utilizar Fondo relativo
2 Propuesta Tribunal de Tasaciones: idealizar el cuadriltero y restarle
la parte creada.
Recordar: Tabla del Ing. Guerrero = Factores para reducir precios = ,
destinada a fracciones de grandes superficies urbanas (Regla: a mayor
superficie, menor precio unitario)
Tabla JEL para superficies urbanas amplias, parte de 20 mts. de frente por
60 mts. de fondo (lotes, ej.: Cerro de las Rosas)

4. Mtodo lineal. Aplicacin


Esta propuesta metodolgica constituye una forma bsica de arribar al
precio de los bienes inmuebles por accesin fsica y bienes muebles en
general. Se aclara que no es la nica forma de tasar, ms bien se podra
decir que es la ms directa, no obstante se deben considerar otras
metodologas conforme a la informacin que se obtenga dependiendo
del bien a tasar.
Emplea como punto de partida el valor a nuevo de la cosa (ej.: auto,
electrodomstico, etc.) o bien el costo de realizacin (ej.: galpn: se busca
el presupuesto de obra en donde consta el costo de los materiales, mano de
obra y dems rubros que intervienen); es decir que una vez identificado el
objeto de la tasacin se procede a la bsqueda del precio a nuevo.
Obtenido el mismo se debe calcular la depreciacin correspondiente
conforme la antigedad.
Para el clculo de la depreciacin hay que tener en cuenta lo que
establece la teora contable: ... los bienes muebles y tiles, poseen una
vida probable de 20 aos..., resultando entonces, un clculo, por ejemplo,
de la siguiente manera:

42

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

a) Galpn (estructura reticular, chapas de zinc acanaladas, etc.) con


una antigedad de 15 aos, su depreciacin ser entonces del 75% aplicable
al costo de realizacin oportunamente averiguado y calculado.
(Se calcula por regla de tres simples: 20 aos100%
15 aos x 15 a. X 100%
20 a.)
Formula
M.L (mtodo lineal) = P.N (precio nuevo) - D (% de depreciacin)
Crtica Excepcional:
a) En la bsqueda de los valores a nuevo de los bienes muebles, siempre
es conveniente, adems, consultar la vida probable o til, puesto que ese
dato cambiara la propuesta que manifiesta la teora contable, resultando as
una variante en el clculo de la depreciacin. Ej.: esta variante se da en el
caso de los automotores, en donde la vida til se estima en 5 aos (idea que
surge de las teoras econmicas capitalistas, que se basan en el consumo
masivo y, por lo tanto, introducen en el mercado permanentemente nuevos
productos, con diseos y avances tecnolgicos de vanguardia, tanto es as
que en algunas marcas cuando concluye la vida util se dificulta la obtencin
de repuestos y dems accesorios..., cabe la pena agregar que en nuestro
pas la poltica de consumo es ms conservadora y, por lo tanto, debemos
analizar especficamente las tablas de depreciacin existentes por marca y
modelo de automotor).
b) Asimismo es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee su
referente econmico precio a nuevo en el mercado, lamentablemente,
este mtodo no se puede emplear. Ej.: debo tasar un vehculo modelo 1999
y resulta que el mismo vehculo, de la misma marca y modelo, en el ao
2001 se le introdujeron cambios en el diseo de su frente, entonces no
puedo aplicar aqu el mtodo lineal puesto que el precio a nuevo no
corresponde especficamente al objeto de la tasacin. Entonces ser
necesario remitirse al mercado del usado para obtener los referentes
econmicos, por comparacin directa, aplicando porcentajes de castigo o
plus vala, segn corresponda conforme su antigedad y estado de
conservacin.
(...)

Bibliografa complementaria para el estudio


Ley 7191 y sus modificatorias.
Cdigo de Procedimientos Civil y Comercial de la Provincia de
Crdoba.
CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina,
Bs. As., 1954.
S ENADO DE L A N ACIN , Etica y Poltica - Jornadas
Internacionales. Produccin Grfica, Unidad Tcnica de
Publicaciones de la Secr. de Programacin Educativa del
Ministerio de Cultura y Educacin.
GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs.As., 1984.
IBEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasacin, Alveroni, Cba.,
1999.
LAPA, Eduardo, Estudio del ttulo de la propiedad. La tasacin
de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993.
Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores

31

79.070
60.000
43.640
30.390
22.450

78.710

78.530

78.350

78.170

78.000

78.890
59.650
43.140
30.280
21.770

59.300
42.650
29.680

58.860
42.160
29.090

58.620
41.690
28.510

58.290

57.960
40.750

41.220
27.930

27.360

77.660

77.500

77.340

77.180

77.830
57.630
40.290
26.300

57.310
39.840
26.250

57.000
39.390
25.700

56.690

56.380
38.520

38.950
25.160

24.630

76.860

76.710

77.020
56.080
38.100
24.120

5,78

55.490
37.270

37.680
23.610

23.100

76.410

14.907

15.652

14.880

15.625

21.090
14.173
14.145

20.420
13.448
13.420

22
23
24
25

19.770
12.733
12.705
21

18.480

19.120
12.028
12.000
20

11.333
11.305
19

17.850
10.649
10.620
18

17.230
9.974
9.945
17

16.620
9.309
9.280
15

15.420

16.020
8.654
8.625
15

8.009
7.980
14

14.840
7.375
7.345
13

14.270
6.750
6.720
12

6.135
6.105
11

5.530
5.500
10

4.935
4.905
9

13.700

76.270

76.560
55.210
36.870
13.150

7.380
8.470
9.070
9.680
10.300
10.930
11.570
12.220
12.870
13.540
14.220
14.910
15.600
16.310
17.030
17.750

22.600

54.930
36.480
22.120
12.600
7.300

54.650

54.380
35.700

36.090
22.640

21.170
11.530
6.170

12.060
4.351
4.320
8

3.776
3.745
1

6.730

76.130

100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
75.850

75.990
54.110

53.840
34.950

35.320
20.700

20.250
10.500

11.010
5.620
3.211
3.180
6

2.656
2.625
5

2.111
2.080

5.080

100

100
75.710
53.590
34.590
19.300
10.000

100

1.577
1.545

4.550

75.580
53.340
34.230
19.370
9.510

100

4.030

75.450
53.090
33.890
18.940
9.030
1.052
1.020
2

3.510

100
75.200

75.320
52.840

52.600
33.200

33.540
18.510

18.100
8.090

8.550
3.010
0.537
0.505

0.032
0.000

2.520

4.5
4
3.5

Estado de conservacin

2.5
2

(5) Ob. cit. nota 4.

1.5

1. Realizar una sntesis de lo que establece nuestra legislacin


vigente ley 7191, en cuanto a la funcin del perito tasador.
Asimismo deber completar y relacionar sta con lo que establece
el Cdigo de Procedimientos Civil y Comercial para el mbito de
la prueba judicial.
2. Elaborar un concepto de tica.
3. Qu significado tienen los siguientes vocablos: tasacin, valor
y precio?
4. Reproducir los escritos judiciales pertinentes a las etapas
procesales del dictamen pericial.

EVALUACIN DEL CAPTULO


CURSO DE PERITOS TASADORES

43

Edad en % de la
duracin (vida
probable)

posible, bien o mal, pero sepamos rescatar de ellos lo positivo y proyectar


sobre las generaciones futuras el legado tico sumando a ello, nuestras
experiencias personales de vida.
En este nuevo milenio, todos los adjetivos que califican a la tica, siguen
siendo de la ms estricta actualidad; pensar y ejecutar actitudes ticas
significa que nos estamos preocupando hacia dnde vamos. El ejercicio de
la virtud, debe seguir paralelamente el sendero de nuestras vidas, no debemos
permitir que se bifurquen, sino, por lo contrario, que siempre coincidan.
En suma rescatar y aplicar la tica, es contribuir al desarrollo del ser
humano y su medio, basndose en argumentos de comprensin, ampliamente
plagados de valores que despiertan y fortalecen las relaciones sociales y
slo as las condiciones necesarias para el desarrollo de la vida estarn
dadas en un marco de entendimiento y rectitud (5).

METODOLOGIA DE TASACION

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

5. TABLA ROSS HEIDECKE para tasacin de mejoras

30

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100
100
100
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63.800
64.200
64.610
65.030
65.450
65.870
66.300
66.730
67.170
67.610
68.060
68.510
68.970

63.400

63.000

80.240
80.440
80.640
80.850
81.060
81.270
81.180
81.700
81.920
82.140
82.370
82.600
82.830
83.060
83.290
83.530
83.770
62.220

62.610

46.760
47.310
47.860
48.420
48.980
48.550
50.430
50.710
51.300
51.900
52.510
53.120
53.740
54.360
54.990
55.630
56.280

100

100

100

100
80.040
61.810
46.220

79.840
61.460
45.690

79.640
61.090
45.170

79.260

79.450
60.720
44.650

60.360

24.180
25.345
26.220
27.105
28.000
28.905
29.820
30.745
31.680
32.625
33.580
34.515

23.625

22.780

21.915

22.310
23.110
23.900
24.730
25.550
26.380
27.230
28.080
28.940
29.810
30.700
31.590
32.490
33.400
34.320
35.250
36.190
20.330
21.155
21.970
22.805
23.619
24.501
25.319
26.244
27.128
28.023
28.928
29.842
30.767
31.702
32.616
33.691
34.566
21.120

20.305

26.610
26.750
27.500
28.260
29.030
29.800
30.590
31.380
32.190
33.000
33.820
34.660
35.500
36.350
37.210
38.080
38.950
39.840
.21,53
19.526
19.500

25.280
20.750
18.731
18.705

24.560
19.990
17.956
17.920

23.140
18.490

19.230

16.407

17.171

16.380

17.145

23.850

31.510
32.140
32.780
33.420
34.070
34.730
35.400
36.070
36.760
37.450
38.150
38.860
39.570
40.300
41.030
41.770
42.520
43.280
44.050
44.820
45.600
46.390

44.140

LA TASACION

26
27
28
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30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47

4.5
4
3.5

Estado de conservacin

2.5
2
1.5
1
Edad en % de la
duracin (vida
probable)

100

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

44

29

horizonte que da sentido positivo al presente para as poder construir una


imagen del futuro certero.
El redimensionamiento del tiempo, provocado por su aceleracin
vertiginosa, afecta la practica de valores, entonces es necesario recuperar
y enarbolar el sentido tico de la vida, puesto que ello significa contribuir
a fortalecer una sociedad ms justa, con promocin del dilogo amplio entre
los pares, para ser personas participativas, crticas y solidarias.
Para crear el sentido tico de la vida, es necesario reconocer la base
fundamental que nos da la educacin, la que guarda el tesoro del futuro de
los hombres. Es una inversin humana de primera relevancia que abre
caminos a una cultura social capaz de reconciliar la tica con la moral. Pero
para que llegue a todos, sea con excelencia y sin exclusiones, es necesario
salir de los crculos que nos encierran y aslan de los dems, los que son
provocados por los prejuicios, crticas sin fundamentos, actitudes injustas,
discriminaciones, limitaciones, ambiciones maquiavlicas, etc..
El dilogo es ms que necesario para practicar la tica y contribuir al
desarrollo permanente de uno mismo y del conjunto social. Sostener una
discusin pblica basada en argumentos razonables y en el entendimiento
ms amplio sobre los valores e intereses que despiertan el acuerdo general,
es el ideal. Todo ello propicia un clima de libertad y logra potenciar la
imaginacin del ser para alcanzar una correcta unin entre la tica y la
sociedad.
La tica en la ms simple de sus acepciones, es un conjunto de principios
y normas morales que regulan las actividades humanas. Pero la tica no es
un producto natural, exige aprendizaje, cultivo, dedicacin, hechos,
comportamiento prudente y responsabilidad en una sociedad.
Siempre se debe poner nfasis en las cuestiones ticas, ellas reaparecen
en el ncleo de todas aquellas disciplinas que se ocupan del comportamiento
humano normativo, pero el vehculo fundamental privilegiado ha sido y ser
la educacin formal y no formal, como transmisora de valores esenciales,
como la libertad y la justicia.
El actuar tico nos integra socialmente, es nuestro objetivo del quehacer
diario lograr el bien comn, tenemos que revalorizar los ideales y destacar
nuestras virtudes. Es necesario formar hombres y mujeres capaces de
continuar con la promocin de la construccin de una sociedad pluralista
basada en el conocimiento recproco de sus miembros, inspirada en la justicia
y orientada hacia el bien comn. Nuestros antepasados hicieron todo lo

100
100
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84,04
84,25
84,5
84,75
85
85,25
85,51
85,77
86,03
86,29
86,56
86,83
87,1
87,38
87,66
87,94
88,22
88,5
88,79
89,08
89,37
89,66
89,96
90,26
90,56
90,86
69,43
69,9
70,37
70,85
71,33
71,82
72,31
72,8
73,3
73,81
74,32
74,83
75,35
75,87
76,4
76,94
77,48
78,02
78,57
79,12
79,68
80,24
80,8
81,37
81,95
82,53
56,93
57,59
58,25
58,92
59,6
60,28
60,97
61,67
62,38
63,09
63,81
64,53
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66,75
67,5
68,26
69,02
69,79
70,57
71,36
72,15
72,95
73,75
74,56
75,38
47,19
48
48,81
49,63
50,46
51,3
52,15
53,01
53,87
54,74
55,62
56,51
57,41
58,32
59,23
60,15
61,08
62,02
62,96
63,92
64,88
65,85
66,83
67,82
68,81
69,81
40,74
41,64
42,56
43,48
44,41
45,35
46,3
47,26
48,24
49,22
50,2
51,2
52,2
53,22
54,25
55,28
56,32
57,38
58,44
59,51
60,59
61,68
62,78
63,88
65
66,13
37,14
38,1
39,07
40,05
41,04
42,04
43,05
44,07
45,1
46,14
47,19
48,25
49,32
50,39
51,47
52,57
53,68
54,8
55,93
57,06
58,2
59,36
60,52
61,7
62,88
64,08

35,52
36,605
37,5
38,505
39,52
40,545
41,58
42,625
43,68
44,745
45,82
46,905
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50,22
51,345
52,48
53,625
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55,945
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58,305
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72
73

(4) Material elaborado por Mart. M. A. IBEZ, del Cuaderno de Ensayos Eticos.

Edad en % de la
duracin (vida
probable)

Todos coincidimos que vivimos en un mundo cuya caracterstica esencial


es el cambio; las transformaciones se dan cada vez mas aceleradas en
todos los rdenes de la vida, y se advierte en forma inmediata, la
obsolescencia del pasado que se desvanece ante el futuro, la nocin de un
futuro progresivo domesticado por el pasado... Percibimos la idea de
emancipacin humana y de progreso tcnico, pues lo presentemos como un

1,5

Etica, vocablo de vanguardia

35,541
36,525
37,52
38,525
39,539
40,564
41,499
42,643
43,698
44,763
45,837
46,922
48,017
49,121
50,236
51,361
52,495
63,64
54,794
55,959
57,134
58,318
59,513
60,718
61,932
63,157

4,5
4
3.5
3

Estado de conservacin

Del anlisis conceptual de la tica, surge una propuesta presentada por


un colega del Curso Anual de Peritos Tasadores 2003... Para poder
elaborar un concepto de tica para nuestra profesin, es necesario
partir del hecho de que la tica y su sinnimo: moral, no son propios
de una profesin o un individuo en particular, involucra a la sociedad
toda y, por ende, es mucho ms profunda.
La tica no es apreciable por los sentidos sino por el entendimiento
y la conciencia, es un conjunto de facultades espirituales, temple y
nimo.
Nuestro estatuto fija conceptos generales de comportamiento y
cuando indica que se debe observar probidad, veracidad, lealtad,
independencia y buena fe, esta claro que con ello hace un resumen de
lo que debe ser nuestro accionar, lamentablemente no nos dice que
tambin debe ser as en todos nuestros actos, profesionales o no.
Es por ello que se considera que estos preceptos no slo deben
tener incidencia en lo profesional, sino que son propios del accionar
diario de cada uno de nosotros; est claro que las malas acciones de
nuestra vida privada se trasladan a nuestras acciones frente a la
sociedad. Como dice el maestro Lapa, el esfuerzo diario y annimo,
al principio nos permitir la victoria definitiva y hermosa de ser un
profesional honrado y robustecido por una slida conciencia moral,
ejerciendo recta y noblemente la profesin (4).

METODOLOGIA DE TASACION

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

2.5

28

45

91,17
91,47
91,78
92,1
92,42
92,74
93,06
93,38
93,7
94,03
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95,04
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95,72
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96,4
96,75
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97,45
97,81
98,17
98,53
98,89
99,26
99,63
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83,12
83,71
84,3
84,9
85,5
86,11
86,73
87,35
87,97
88,6
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89,87
90,51
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91,81
92,47
93,13
93,79
94,46
95,14
95,82
96,5
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97,89
98,59
99,29
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76,21
77,04
77,88
78,72
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80,43
81,3
82,17
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90,31
91,25
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93,15
94,11
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96,04
97,02
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70,83
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80,3
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82,49
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92,77
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98,78
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67,26
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76,67
77,89
79,12
80,35
81,6
82,85
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85,39
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3.5
3

Estado de conservacin

2.5
2
1
Edad en % de la
duracin (vida
probable)

1,5

LA TASACION

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100
100
100
100
100

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

46

27

propia conciencia, en tanto que en el territorio jurdico de esos mismos


actos, nos tocar rendir cuenta a la sociedad de la que formamos
parte. Etica, moral, virtud, honor, decoro, dignidad son factores
elementales insustituibles en la formacin y actuacin de cualquier
profesional.... Asimismo nos sigue diciendo: ... que la funcin seria y
responsable del tasador en su actuar tico-profesional, no es
simplemente arribar al lugar en donde se sita el objeto de la tasacin,
observar y de inmediato manifestar un precio. Lo correcto es verificar
efectivamente el objeto en cuanto a sus caractersticas, condiciones,
estado de conservacin, etc., llevarlo al mercado de su
comercializacin, aplicar las tcnicas correspondientes y luego de
relacionar los elementos recin establecer el precio, el que ser el
indicativo, propio del bien examinado tendiente a ser el precio real.
Aquellos que no arriben al precio de la siguiente manera pues mal
asesorarn a su cliente y probablemente se vea afectada la transaccin
comercial. En cuanto a la tarea del tasador en el mbito particular
debe ser presentada por escrito en donde se ratifican los antecedentes
y la funcin seria y responsable. Ahora bien, en el mbito de la justicia
la jurisprudencia ha sido clara al respecto, por tratarse de un elemento
probatorio en la etapa del juicio, la labor debe ser muy bien detallada
ya que constituye una prueba desde el inicio hasta el fin de la misma....
Al hablar de la tica profesional, es necesario primero realizar una
mirada hacia el interior del sujeto profesional, del Ser en s mismo, es decir,
nadie puede alegar ser tico en su profesin cuando en los dems roles de
su vida no acta correctamente.
El hombre, por su naturaleza es un ser social, por lo tanto est inserto
en la comunidad, en donde nace, crece, se desarrolla y va cumpliendo
cotidianamente distintos roles. La base conceptual que ayuda al
discernimiento del individuo est dada por la moral, y como dice Aristteles
hablar de la tica es hablar de una ciencia prctica, referida al cmo hacer,
al actuar de la mejor manera posible, conforme la formacin moral..., el
hombre no debe conducirse por el solo hecho de pensar que ante un
incumplimiento o mal actuar recibe una sancin o castigo, su formacin
debe ser la conducente en todos sus actos y su primer llamado de atencin
debe partir de su interior para enmendar situaciones y proceder en forma
inmediata de la manera correcta en una lgica de autorespeto hacia uno
mismo y el prjimo.

76.4
75.4
74.4

31
32
33

Hablar de la tica implica a prima facie, un abanico de conceptos


altamente positivos para la formacin profesional, sobre distintas posturas,
la base conceptual es similar, siempre que se refiere al hacer correctamente
del sujeto.
La principal postura en nuestra formacin profesional nos la entrega el
Prof. Eduardo Lapa quien nos dice: ... En jurisdiccin de la tica, la
moral, los actos de los hombres no tienen ms sancin que la de su
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29
30

6.25
142.1
134.0
128.3
123.5
118.6
114.5
111.3
108.0
105.6
102.3
100.7
98.3
95.8
94.2
92.6
91.1
89.3
S7,7
86.1
84.5
83.6
82.0
81.2
79.0
78.0

80.1

5. Etica profesional

6.00
135.6
127.8
122.4
117.8
113.1
109.2
106.1
103.0
100.7
97.6
96.1
93.7
91.4
89.9
88.3
86.8
85.2
83.7
82.5
80.6
79.8
78.2
77.5

82.2
81.2

83.3

6.50
147.0
139.4
133.5
128.4
123.3
119.1
115.7
112.3
109.8
106.4
104.7
102.2
99.2
98.0
96.3
94.6
92.9
91.2
89.5
87.8
87.0
85.3
84.5

84.4
83.3

85.5

6.75
151.8
143.1
137.0
131.8
126.0
123.3
118.8
115.3
112.7
109.3
107.5
104.9
102.3
100.0
98.3
97.1
95.4
93.6
91.9
90.2
89.3
87.6
86.7

86.5
35.5

87.7

7.00
155.7
146.8
140.6
135.2
129.9
125.4
121.9
118.3
115.7
112.1
110.3
107.6
105.0
103.3
101.4
99.6
97.9
96.1
94.3
92.5
91.6
89.8
39.0

88.5
87.4

89.7

7.25
159.2
150.1
143.7
138.3
132.8
128.3
124.6
121.0
118.3
114.6
112.8
110.1
107.3
105.5
103.7
101.9
100.1
98.2
96.4
94.6
93.7
91.9
91.0

90.0
88.8

91.2

91.4
90.3

92.6

7.75
164.5
155.1
148.5
142.8
137.2
122.5
123.7
125.0
122.2
118.4
116.5
113.7
110.9
109.0
107.1
105.2
103.4
101.5
99.6
97.7
96.8
94.9
94.0

92.4
91.2

93.6

8.00
166.2
156.7
150.1
144.4
138.7
133.9
130.1
126.3
123.5
119.7
117.8
114.9
112.1
110.2
108.3
106.4
104.5
102.6
100.7
98.8
97.8
95.9
95.0

93.4
92.2

94.6

8.25
168.0
168.4
151.6
145.9
140.1
135.3
131.5
127.6
124.8
120.9
119.0
116.1
113.2
111.3
109.4
107.5
105.6
103.6
101.7
99.8
98.8
96.4
66.0

Frente en metros
7.50
161.8
152.6
146.1
140.6
135.0
130.4
126.7
123.0
120.2
116.5
114.7
111.9
109.1
107.3
105.4
103.6
101.7
99.9
98.0
96.2
95.2
93.7
92.5

94.6
93.4

95.5

8.66
170.1
160.4
153.6
147.8
141.9
137.1
133.2
129.3
126.4
122.5
120.5
117.6
114.7
112.8
110.8
108.9
106.9
105.0
103.0
101.1
100.1
98.2
97.2

95.3
94.1

96.6

9.00
171.5
161.7
154.8
148.9
143.0
138.1
134.2
130.3
127.4
123.4
121.5
118.5
115.6
113.6
111.7
109.7
107.8
105.8
103.6
101.9
100.9
98.9
98.0

95.8
94.6

97.1

9.25
172.3
162.5
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134.9
131.0
128.0
124.1
122.1
119.1
116.2
114.2
112.2
110.3
108.3
106.2
104.4
102.4
101.4
99.4
98.5

96.0
94.8

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172.8
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156.0
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144.1
139.2
135.2
131.3
128.3
124.4
122.4
119.4
116.5
114.5
112.5
110.6
108.6
106.6
104.6
102.7
101.7
99.7
98.7

96.5
95.3

97.8

9.75
173.6
163.7
156.8
150.8
144.9
139.9
135.9
132.0
129.0
125.0
123.0
120.0
117.1
115.1
113.1
111.1
109.1
107.1
105.2
103.2
102.2
100.2
99.2

96.8
95.5

98.1

10.00
174.1
164.1
157.2
151.2
154.2
140.2
136.3
132.3
129.3
125.3
123.3
120.3
117.4
115.4
113.4
111.4
109.4
107.4
105.4
103.4
102.4
100.4
99.5

32
33

31

8
9
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11
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22
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25
26
27
28
29
30

4. Organizacin de la labor. Debe llevar una estructuracin racional


de la gestin pericial, para poder realizar investigaciones en cuanto organismo
sea necesario para reunir y seleccionar datos, opiniones, y dems
antecedentes econmicos, jurdicos y tcnicos. Ello nos har evitar que
dictaminemos en forma inmediata, si no por el contrario, relacionemos,
apliquemos tablas y dems normas existentes en una adecuada labor.
5. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente y
estudio de ste.
6. Etica profesional. Es lgico que cada profesional est sujeto a un
cdigo de tica, ya sea, ideal o escrito, donde sus deberes y obligaciones
estn claramente establecidos, debiendo respetar no slo las leyes, sino
tambin las normas morales para llegar a ser un profesional digno y
respetado. Tomando la base conceptual de Eduardo Lapa, nos ratifica que
el perito tasador debe hallarse plenamente compenetrado en las
finalidades de su tarea, y hacer de su profesin un inquebrantable
deber de conciencia, puesto que est estrechamente identificado con
los principios sociales. Ser pues necesario que exista la sana intencin
de servir al prjimo protegiendo el inters general, cuando los efectos
de su actividad influyen en dicho inters.
7. Respetar nuestra profesin. Normas ticas propuestas: A.
Ratificarse en el precio establecido por la tasacin, por ms que el resultado
obtenido se considere mnimo e influya en una regulacin de honorarios
nfima. B. No pactar valores con las partes interesadas; debemos recordar
que nuestra funcin es a pedido del juez, y slo por ello actuamos.

6. TABLA FITTE Y CERVINI


Coeficientes de medidas para la tasacin de lotes libres de mejoras

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Fondo en metros

26
METODOLOGIA DE TASACION
47

Fondo en metros

48

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

de la tasacin basado en los tres puntos anteriores; segn Chandias se debe


considerar la tcnica de balance para la eleccin del mtodo correcto.
5. Resultado obtenido: tras la ejecucin de un anlisis, referido en las
condiciones especiales del caso y que dio a cada factor la importancia justa
y debida a fin de obtener un resultado ptimo y demostrativo en forma
correspondiente a una prueba judicial.

93.0
92.0
90.9
89.9
88.9
88.0
87.1
86.3
85.4
84.5
83.7
83.0
82.3
81.6
80.8
79.9
79.5
79.0
78.3
77.7
77.1
76.5
76.0
75.4
74.9
74.4
92.6
91.5
90.4
89.4
88.4
87.5
86.7
85.9
85.0
84.1
83.3
82.6
81.9
81.2
80.4
79.5
79.1
78.6
77.9
77.3
76.7
76.1
75.6
75.0
74.5
74.0

93.3
92.2
91.1
90.1
89.1
88.2
87.3
86.5
85.6
84.7
83.9
83.2
82.5
81.8
81.0
80.1
78.7
79.2
78.5
77.9
77.3
76.7
76.2
75.6
75.1
74.6

9.75
94.2

10.00
94.5

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Fondo en metros

9.50
93.8

25

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89.2
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85.6
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83.9
83.1
82.4
81.7
81.0
80.2
79.3
78.9
78.4
77.7
77.1
76.5
75.9
75.4
74.8
74.3
73.8
81.3
80.4
79.4
78.8
77.7
76.9
76.1
75.4
74.6
73.9
73.2
72.6
72.0
71.3
70.7
69.9
69.5
69.0
68.4
67.9
67.4
66.8
66.4
65.9
65.4
65.0

83.4
82.5
81.5
80.6
79.7
78.9
78.1
77.4
76.6
75.8
75.1
74.4
73.8
73.2
72.5
71.7
71.3
70.8
70.2
69.6
69.1
68.6
68.1
67.6
67.1
66.7

85.3
84.3
83.3
82.4
81.5
80.7
79.8
79.1
78.3
77.5
76.8
76.1
75.5
74.8
74.1
73.3
72.9
72.4
71.7
71.2
70.7
70.1
69.7
69.1
68.7
68.2

86.7
85.7
84.7
83.3
82.8
82.0
81.2
80.4
79.6
78.8
78.0
77.4
76.7
76.1
75.3
74.5
74.1
73.6
72.9
72.4
71.8
71.3
70.8
70.3
69.8
69.3

88.1
87.1
86.1
85.1
84.2
83.3
82.5
81.7
80.9
80.0
79.3
78.6
78.0
77.3
76.6
75.7
75.3
74.8
74.1
73.6
73.0
72.4
72.0
71.4
70.9
70.5

89.1
88.0
87.0
86.0
85.1
84.2
83.4
82.6
81.7
80.9
80.1
79.5
78.8
78.1
77.4
76.5
76.1
75.6
74.9
74.3
73.8
73.2
72.7
72.2
71.7
71.2

90.0
88.9
87.8
86.9
86.0
85.1
84.2
83.5
82.6
81.7
81.0
80.3
79.6
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76.9
76.4
75.7
75.1
74.5
74.0
73.5
72.9
72.4
72.0

91.2
90.1
89.0
88.1
87.1
86.2
85.3
84.6
83.7
82.8
82.0
81.3
80.7
80.0
79.2
78.3
77.9
77.4
76.7
76.1
75.5
74.9
74.4
73.9
73.4
72.9

91.9
90.8
89.7
88.7
87.8
86.9
86.0
85.2
84.3
83.4
82.7
82.0
81.3
80.6
79.8
78.9
78.5
78.0
77.3
76.7
76.1
75.5
75.0
74.4
73.9
73.5

La funcin del perito tasador es la de establecer un precio oficialmente


a una cosa susceptible de un valor econmico, y nuestra reglamentacin
(art. 68 ley 7191) nos dice que el mbito de funcin ser en todo el territorio
provincial, a fin de practicar tasaciones, avalos o peritajes sobre cualquier
tipo de bienes..
Los vocablos tasar y valuar poseen similitud en su definicin, pero es
de destacar que aquel que vala lo hace en relacin con una idea de precio,
en cambio quien ejecuta una tasacin est determinando el ejercicio de una
profesin, con conocimiento y requerimiento de una formacin tcnica
certificada y avalada ante los dems.
A los efectos de fijar el precio, el martillero Mario Alves (3), establece
algunas de las caractersticas que debe tratar de desarrollar el experto que
elija esta especialidad, a saber:
1. Amplitud de criterio y ductilidad frente a situaciones nuevas. Cada
juicio trae aparejado una problemtica distinta que el perito debe estar en
condiciones de resolver.
2. Intuicin que le permita un conocimiento inmediato del problema
para tratar de obtener la mayor colaboracin de las partes.
3. Autoridad, teniendo siempre presente que es una auxiliar del juez y
como tal debe conducirse. Pero la autoridad no se demuestra con exigencias
o actitudes desmedidas, sino que le confiere la integridad moral y el
conocimiento de la materia que investiga.

76.2
75.3
74.4
73.6
73.2
72.0
71.3
70.6
69.9
69.2
68.5
68.0
67.4
66.8
66.2
65.4
65.5
64.6
64.1
63.6
63.1
62.6
62.2
61.7
61.3
60.9

34
35
36
37
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57
58
59
60

72.6
71.8
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70.2
69.4
68.7
68.0
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66.7
66.0
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64.3
63.7
63.1
62.4
62.1
61.6
61.1
60.6
60.2
59.7
59.3
58.9
58.8
58.1

79.2
78.3
77.4
76.5
75.7
74.9
74.1
73.5
72.7
71.9
71.3
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69.5
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66.1
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65.1
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63.3

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91.2
8.00
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77.1
6.00
73.6

Fondo en metros

Frente en metros

8.66
92.3

9.00
93.1

9.25
93.5

4. Reglamentacin de la funcin del perito tasador judicial

(3) Expositor Curso Anual de Peritos Tasadores Villa Mara; miembro del Directorio
Colegio Profesional de Martilleros y Corredor Pblico.

3
32
33

145.7
140.7
136.7
132.7
129.7
125.7
123.7
120.7
117.7
115.8
113.8
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100.8
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95.9

145.5
140.5
136.5
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125.6
123.6
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117.6
115.6
113.6
111.6
109.6
107.6
105.6
103.6
102.6
100.6
99.7
98.3
97.0
95.8

C = 1,00 a 1,20
100.9
99.9
98.5
97.2
96.0

105.9
103.9
102.9

117.9
115.9
113.9
111.9
109.9
107.9

145.9
140.9
136.9
132.9
129.9
125.9
123.9
120.9

101.0
100.0
98.6
97.3
96.1

106.0
104.0
103.0

118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0

146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0

101.0
100.0
98.6
97.3
96.1

106.0
104.0
103.0

118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0

146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0

101.0
100.0
98.6
97.3
96.1

106.0
104.9
103.0

118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0

146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0

100.9
99.9
98.5
97.2
96.0

105.9
103.9
102.9

117.9
115.9
113.9
111.9
109.9
107.9

145.9
140.9
136.9
132.9
129.9
125.9
123.9
120.9

11.75
174.9
164.9
157.9
151.9

100.8
99.8
98.4
97.1
95.9

105.8
103.8
102.8

117.7
115.8
113.8
111.8
109.8
107.8

145.7
140.7
136.7
132.7
129.7
125.7
123.7
120.7

12.00
174.7
164.7
157.7
151.7

100.6
99.7
98.3
97.0
95.8

105.6
103.6
102.6

117.6
115.6
113.6
111.6
109.6
107.6

145.5
140.5
136.5
132.6
129.6
125.6
123.6
120.6

12.25
174.4
164.5
157.5
151.5

100.4
99.5
98.1
96.8
95.6

105.4
103.4
102.4

117.4
115.4
113.4
111.4
109.4
107.4

145.2
140.2
136.3
132.3
129.3
125.3
123.3
120.3

12.50
174.1
164.1
157.2
151.2

100.2
99.2
97.8
96.5
95.3

105.2
103.2
102.2

117.1
115.1
113.1
111.1
109.1
107.1

144.9
139.9
135.9
132.0
129.0
125.0
123.0
120.0

12.75
173.6
163.7
156.8
150.8

100.0
99.0
97.6
96.3
95.1

104.9
103.0
102.0

116.8
114.8
112.9
110.0
108.9
106.9

144.6
139.6
135.6
131.7
128.7
124.8
122.8
119.0

13.00
173.3
163.4
156.4
150.5

99.6
98.6
97.2
95.9
94.7

104.5
102.5
101.5

116.3
114.4
112.4
110.4
108.4
106.5

143.9
139.0
135.1
131.1
128.2
124.2
122.3
119.3

13.50
172.6
162.7
155.8
149.9

Coeficiente de superficie
1,35
1,30
1,25
1,20
1,15
1,10
1,08
1,05
1,03
1,00
Frente en metros

Coeficiente de actualizacin; Coeficiente por mejoras


introducidas en el departamento; Coeficiente de funcionalidad del
departamento; Coeficiente por la existencia de locales de uso comn:
Dadas las caractersticas sern aplicados a juicio del tasador.
11.50
175.0
165.0
158.0
152.0

99.2
98.2
96.8
95.5
94.3

104.1
102.1
101.1

115.8
113.9
111.9
110.0
108.0
106.0

143.4
138.4
134.5
130.6
127.6
123.7
121.7
118.8

14.00
171.8
162.0
155.1
149.2

98.7
97.8
96.4
95.1
93.9

103.6
101.7
100.7

115.4
113.4
111.5
109.5
107.5
105.6

142.8
137.9
133.9
130.0
127.1
123.2
121.2
118.3

14.50
171.1
161.3
154.5
148.6

Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento:

31

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble:


La existencia de pocos departamentos hace que la incidencia del valor
de la tierra aumente. Esto se refleja en el valor venal:
11.25
175.0
165.0
158.0
152.0

Coeficiente de oferta:
Tiene en cuenta que en toda transaccin inmobiliaria, se arriba
generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido, este
coeficiente vara en funcin de la oferta y la demanda:
11.00
175.0
165.0
158.0
152.0

Superficie cubierta propia homogeneizada


30
40
50
60
70
80
90
100
110
120

10.75
174.9
164.9
157.9
151.9

98.3
97.4
96.0
94.7
93.6

103.2
101.3
100.3

114.9
112.9
111.0
109.0
107.1
105.2

142.2
137.3
133.4
129.5
126.6
122.7
120.7
117.8

15.00
170.4
160.7
153.9
148.0

donde: C = coeficiente
K = coeficiente de depreciacin Ross-Heidecke

10.50
174.7
164.7
157.7
151.7

32
33

31

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Ley: C = 1 K
2

10.25
174.4
164.5
157.5
151.5

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Fondo en metros

72
METODOLOGIA DE TASACION
49

Fondo en metros

Fondo en metros

34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60

10.25
94.7
93.5
92.4
91.3
90.3
89.3
88.4
87.5
86.7
85.8
84.9
84.1
83.4
82.7
82.0
81.2
80.3
79.9
79.3
78.6
78.0
77.4
76.8
76.3
75.7
75.2
74.7

10.50
94.8
93.6
92.5
91.4
90.4
89.4
88.5
87.6
86.8
85.9
85.0
84.2
83.5
82.8
82.1
81.3
80.4
80.0
79.4
78.7
78.1
77.5
76.9
76.4
75.8
75.3
74.8

10.75
94.9
93.7
92.6
91.5
90.5
89.5
88.6
87.7
86.9
86.0
85.1
84.3
83.6
82.9
82.2
81.4
80.5
80.1
79.5
78.8
78.2
77.6
77.0
76.5
75.9
75.4
74.9

11.00
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0

11.25
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0

11.50
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0

12.00
94.8
93.6
92.5
91.4
90.4
89.4
88.5
87.6
86.8
85.9
85.0
84.2
83.5
82.8
82.1
81.3
80.4
80.0
79.3
78.7
78.1
77.5
76.9
76.4
75.8
75.3
74.8

12.25
94.7
93.5
92.4
91.3
90.3
89.3
88.4
87.5
86.7
85.8
84.9
84.1
83.4
82.7
82.0
81.2
80.3
79.9
79.2
78.6
78.0
77.4
76.8
76.3
75.7
75.3
74.7

12.50
94.5
93.3
92.2
91.1
90.1
89.1
88.2
87.3
86.5
85.6
84.7
83.9
83.2
82.5
81.8
81.0
80.1
79.7
79.2
78.5
77.9
77.3
76.7
76.2
75.6
75.1
74.0

Frente en metros
11.75
94.9
93.7
92.6
91.5
90.5
89.5
88.6
87.7
86.9
86.0
85.1
84.3
83.6
82.9
82.2
81.4
80.5
80.1
79.4
78.8
78.2
77.6
77.0
76.5
75.9
75.4
74.9

12.75
94.2
93.0
92.0
90.9
89.9
88.9
88.0
87.1
86.3
85.4
84.5
83.7
83.0
82.3
81.6
80.8
79.9
79.5
79.0
78.3
77.7
77.1
76.5
76.0
75.4
74.9
74.4

13.00
94.0
92.9
91.8
90.7
89.7
88.7
87.8
86.9
86.1
85.2
84.3
83.5
82.9
82.2
81.5
80.7
79.8
79.4
78.8
78.1
77.5
76.9
76.3
75.8
75.2
74.7
74.0

13.50
93.6
92.5
91.4
90.3
89.3
88.3
87.4
86.5
85.8
84.9
84.0
83.2
82.5
81.8
81.1
80.3
79.4
79.1
78.5
77.8
77.2
76.6
76.0
75.5
74.9
74.4
73.9

14.00
93.3
92.1
91.0
89.9
88.9
88.0
87.1
86.2
85.4
84.5
83.6
82.8
82.2
81.5
80.8
80.0
79.1
78.7
78.1
77.4
76.9
76.3
75.7
75.2
74.6
74.0
73.6

14.50
92.9
91.7
90.6
89.5
88.6
87.6
86.7
85.8
85.0
84.2
83.3
82.5
81.8
81.1
80.4
79.7
78.8
78.4
77.8
77.1
76.5
75.9
75.4
74.9
74.3
73.8
73.3

15.00
92.5
91.3
90.2
89.2
88.2
87.2
86.4
85.5
84.7
83.8
82.9
82.2
81.5
80.8
80.1
79.3
78.5
78.1
77.5
76.8
76.2
75.6
75.1
74.6
74.0
73.5
73.0

34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
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53
54
55
56
57
58
59
60

50
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Fondo en metros

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...


71

Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso,


menos 0,04.

Edificios de una sola planta:


Coeficiente..1,00 (incluye terraza expuesta)
Coeficiente de ubicacin del departamento en planta:

Con vista al frente..1,00


Con vista a amplio espacio libre de contrafrente....0,95
Con vista a patios interiores o mnimo contrafrente....0,90
Coeficiente de ubicacin del departamento en esquina o frente
a plaza o parque:
(considera la mayor iluminacin y mejor vista que posee la unidad en
estos casos)

Departamento en esquina...1,00
Departamento con vista a plaza...1,05 a 1,10
Coeficiente de caractersticas constructivas del edificio:
(contempla la categora del edificio)

Econmica.0,85 a 0,94
Estndar.0,95 a 1,04
Buena sin servicios centrales.1,05 a 1,14
Buena con servicios centrales1,15 a 1,25
Muy buena con servicios centrales1,26 a 1,50
Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin
del departamento:

Considera de manera ms atenuada la depreciacin de Ross-Heidecke


para valores fsicos, en el valor venal slo se deprecia la construccin y
mantiene constante el valor del terreno.

3
32
33

110.0
108.1
106.2
104.2
102.3
100.4
99.4
97.5
96.5
95.2
93.9
92.8

110.5
108.6
106.6
104.7
102.8
100.8
99.8
97.9
96.9
95.6
94.3
93.2

101.9
100.0
99.0
97.1
96.1
94.8
94.4
93.5

109.6
107.6
105.7
103.8

131.7
127.8
125.0
121.1
119.2
116.3
113.4
111.5

101.4
99.5
98.6
96.7
95.7
94.4
93.1
92.0

109.1
107.2
105.3
103.4

131.1
127.3
124.4
120.6
118.7
115.8
112.9
111.0

101.0
99.1
98.2
96.2
95.3
94.0
92.7
91.6

108.6
106.7
104.8
102.9

130.6
126.8
123.9
120.1
118.2
115.3
112.5
110.5

100.6
98.7
97.7
95.8
94.3
93.6
92.3
91.2

108.2
106.3
104.4
102.5

130.0
126.2
123.4
119.6
117.7
114.8
112.0
110.1

100.1
98.3
97.3
95.4
94.5
93.1
91.9
90.8

107.7
105.8
103.9
102.0

129.4
125.7
122.8
119.0
117.2
114.3
111.5
109.6

18.50
165.4
155.9
149.3
143.6
137.9
133.2

99.7
97.8
96.9
95.0
94.1
92.7
91.5
90.4

107.2
105.3
103.5
101.6

128.5
125.1
122.3
118.5
116.6
113.8
111.0
109.1

19.00
164.6
155.2
148.6
143.0
137.3
132.6

99.3
97.4
96.5
94.6
93.6
92.3
91.1
90.0

106.8
104.9
103.0
101.1

128.3
124.6
121.7
118.0
116.1
113.3
110.5
108.6

19.50
163.9
154.5
148.0
142.4
136.7
132.1

98.8
97.0
96.0
94.2
93.2
91.9
90.7
89.6

106.3
104.4
102.6
100.7

127.7
124.0
121.2
117.5
115.6
112.8
110.0
108.2

20.00
163.2
153.9
147.3
141.7
136.1
131.5

Frente en metros

Coeficiente de ubicacin del departamento segn el piso:

132.3
128.4
125.5
121.6
119.7
116.8
113.9
112.0

18.00
166.1
156.6
149.9
144.2
138.5
133.8

Ubicacin del edificio: por ser un elemento altamente subjetivo, queda


a criterio del tasador, se recomienda utilizar antecedentes. Asimismo el
Mart. Gustavo Urcegui selecciona los coeficientes ms empleados y
adaptados a nuestra aplicacin.

132.8
128.9
126.0
122.2
120.2
117.3
114.4
112.5

17.50
166.8
157.3
150.6
144.9
139.1
134.4

98.4
96.5
95.6
93.7
92.8
91.5
90.3
89.2

105.8
104.0
102.1
100.8

127.2
123.5
120.7
117.0
115.1
112.3
109.5
107.7

20.50
162.5
153.2
148.7
141.1
135.5
130.9

98.0
96.1
95.2
93.3
92.4
91.1
89.9
88.8

105.4
103.5
101.7
99.8

126.6
122.9
120.1
116.4
114.6
111.8
109.1
107.1

21.00
161.8
152.5
146.0
140.5
134.9
130.3

97.5
95.7
94.8
92.9
92.0
90.7
89.5
88.4

104.9
103.0
101.2
99.4

126.0
122.4
119.6
115.9
114.1
111.3
108.6
106.7

21.50
161.0
151.8
145.4
139.9
134.3
129.7

97.1
95.2
94.3
92.5
91.6
90.3
89.1
88.0

104.4
102.6
100.7
98.9

125.5
121.8
119.1
115.4
113.6
110.8
108.1
106.2

22.00
160.3
151.1
144.7
139.2
133.7
129.1

96.6
94.8
93.9
92.1
91.2
89.9
88.7
87.6

103.9
102.1
100.3
98.5

124.9
121.3
118.5
114.9
113.1
110.3
107.6
105.8

22.50
159.6
150.5
144.1
138.6
133.1
128.6

96.2
94.4
93.5
91.7
90.8
89.5
88.3
87.2

103.5
101.7
99.8
98.0

124.4
120.7
118.0
114.4
112.6
109.8
107.1
105.3

23.00
158.9
149.8
143.4
138.0
132.5
128.0

32
33

31

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Mtodo directo - comparativo

31

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

17.00
167.5
157.9
151.2
145.5
139.7
135.0

1)
Edificios con ascensor
2) Edificios sin ascensor
Planta baja0,90
Planta baja1,00
1er. Piso0,96
1er. Piso.0,97 a 0,98
2do. Piso...0,98
2do. Piso...0,95
3er. Piso1,00
3er. Piso.0,85 a 0,90
4to. Piso1,02
5to. Piso1,04
6to. Piso1,06
7mo. Piso..1,08
8vo. Piso...1,10
9no. Piso...1,11
.
Del 13er. piso en adelante ser a juicio del tasador sin superar el 1,15
16.50
168.2
158.6
151.9
146.1
140.3
135.5

b) Debemos homogeneizar la superficie propia, teniendo en cuenta los


distintos tipos constructivos: cubierta, semicubierta, galeras, balcones, etc..
Ej.: balcn: 2 mts. x 3 mts. x 30% = 1,80 m2 (se suma al total del dpto.)

16.00
168.9
159.3
152.5
146.7
140.9
1-36,1

a) As como para terrenos el lote tipo es de 11 x 30 para los Dptos. Se


ubica el coeficiente 1 para las siguientes caractersticas:
debe estar ubicado en el 3er piso
ubicacin en planta al frente
ser de categora standard
estado: usado, llevado a nuevo
superficie: 120 pm2

15.50
169.7
160.0
153.2
147.4
141.6
136.7

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Fondo en metros

70
METODOLOGIA DE TASACION
51

Fondo en metros

52

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

69

aqu presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partida
para la organizacin en su bsqueda de antecedentes.
Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales, que
no estn adaptados al rgimen de propiedad horizontal como los shopping,
cabe agregar que estas pautas no seran de empleo ya que la propia
administracin interna es la que determina los valores de dichos espacios,
obviamente ellos tambin se basan en un estudio externo e interno para
evaluar y determinar el precio justo que debern pagar sus clientes si desean
comercializar en dichos espacios fsicos.

20.00
88.6
87.4
86.4
85.4
84.5
83.5
82.7
81.8
81.1
80.3
79.4
78.7
78.0
77.4
76.7
76.0
75.1
74.8
74.2
73.5
73.0
72.4
71.9
71.4
70.8
70.4
69.9
19.50
89.0
87.8
86.8
85.8
84.8
83.9
83.1
82.2
81.5
80.6
79.8
79.0
78.4
77.7
77.1
76.3
75.5
75.1
74.5
73.9
73.3
72.7
72.2
71.7
71.2
70.7
70.2
19.00
89.3
88.2
87.2
386.1
85.2
84.3
83.4
382.6
81.8
81.0
80.1
79.4
78.7
78.1
77.4
76.6
75.8
75.4
74.9
74.2
73.6
73.1
72.5
72.0
71.5
71.0
70.5
18.50
89.7
88.6
87.6
86.5
85.6
84.6
83.8
82.9
82.2
81.3
80.5
79.7
79.1
78.4
77.7
77.0
76.1
75.8
75.2
74.5
74.0
73.4
72.8
72.4
71.8
71.3
70.8
18.00
90.1
89.0
88.0
86.9
86.0
85.0
84.2
83.3
82.5
81.7
80.8
80.1
79.4
78.7
78.1
77.3
76.5
76.1
75.5
74.8
74.3
73.7
73.1
72.7
72.1
71.6
71.1
17.50
90.5
89.4
88.3
87.3
86.3
85.4
84.5
83.7
82.9
82.0
81.2
80.4
79.7
79.1
78.4
77.7
76.8
76.4
75.8
75.2
74.6
74.0
73.5
73.0
72.4
71.9
71.5
17.00
90.9
89.8
88.7
87.7
86.7
85.7
84.9
84.0
83.3
82.4
81.5
80.8
80.1
79.4
78.8
78.0
77.1
76.7
76.2
75.5
74.9
74.3
73.8
73.3
72.7
72.2
71.8

(1)

a) Integracin de costos parciales: la suma del valor del terreno,


ms el valor de las mejoras, ms obras complementarias, ms costos
financieros, nos va a brindar un subtotal al cual debemos sumar las ganancias
previstas y los gastos promocionales, esta sumatoria nos entrega: la
integracin del gasto total.
b) Un porcentaje del subtotal 1 (suma de los cuatro primeros tems)
ser la ganancia prevista. Esta ganancia sumada al subtotal 1 nos brinda el
segundo subtotal, al cual sumaremos los gastos promocionales y all
obtendremos: valor conjunto.
c) Debemos conocer por mtodo directo comparativo el valor del lote,
el factor de ocupacin del suelo, factor de ocupacin total, cantidad de
departamentos a construir, el valor del metro cuadrado. Verificar qu
porcentaje de ocupacin corresponde a espacios comunes (no debe superar
el 25%) y tener en cuenta que el valor del departamento es inversamente
proporcional a su tamao, es decir, el departamento ms pequeo es ms
caro, incide la zona hmeda, el ms amplio y con mayores espacios internos
o externos es ms econmico

16.00
91.7
90.5
89.5
88.4
87.4
86.5
85.6
84.7
84.0
83.1
82.2
81.5
80.8
80.1
79.4
78.7
77.8
77.4
76.8
76.1
75.6
75.0
74.4
73.9
73.3
72.9
72.4

16.50
91.3
90.1
89.1
88.0
87.0
86.0
85.2
84.4
83.6
82.7
81.9
81.1
80.4
79.8
79.1
78.3
77.5
77.1
76.5
75.8
75.2
74.7
74.1
73.6
73.0
72.6
72.1

3. Tasacin de viviendas colectivas

34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
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50
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53
54
55
56
57
58
59
60

15.50
92.1
90.9
89.9
88.8
87.8
86.9
86.0
85.1
84.3
83.5
82.6
81.8
81.1
80.5
79.8
79.0
78.1
77.7
77.2
76.5
75.9
75.3
74.7
74.2
73.7
73.2
72.7

Frente en metros

Frente en metros

20.50
88.2
87.1
86.0
85.0
84.1
83.2
82.3
81.5
80.7
79.9
79.1
78.3
77.7
77.0
76.4
75.6
74.8
74.4
73.9
73.2
72.7
72.1
71.6
71.1
70.5
70.1
69.6

21.00
87.8
86.7
85.7
84.6
83.7
82.8
82.0
81.1
80.4
79.6
78.7
78.0
77.3
76.7
76.0
75.3
74.5
74.1
73.5
72.9
72.3
71.8
71.2
70.8
70.2
69.8
69.3

21.50
87.4
86.3
85.3
84.3
83.3
82.4
81.6
80.8
80.0
79.2
78.4
77.6
77.0
76.3
75.7
75.0
74.1
73.8
73.2
72.6
72.0
71.5
70.9
70.5
69.9
69.4
69.0

22.00
87.0
85.9
84.9
83.9
83.0
82.1
81.2
80.4
79.7
78.8
78.0
77.3
76.6
76.0
75.4
74.6
73.8
73.4
72.9
72.2
71.7
71.1
70.6
70.1
69.6
69.1
68.7

22.50
86.6
85.5
84.5
83.5
82.6
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80.9
80.0
79.3
78.5
77.7
76.9
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75.7
75.0
74.3
73.5
73.1
72.6
71.9
71.4
70.8
70.3
69.8
69.3
68.8
68.4

23.00
86.2
85.1
84.1
83.1
82.8
81.3
80.5
79.7
79.0
78.1
77.3
76.6
76.0
75.3
74.7
74.0
73.1
72.8
72.2
71.6
71.1
70.5
70.0
69.5
69.0
68.5
68.1

34
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36
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54
55
56
57
58
59
60

Fondo en metros

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

(1) Ing. Miguel Angel Bulacio Montenegro, ex-vocal del Consejo de Tasaciones de la
Prov. de Crdoba. Promueve la aplicacin de Fitte y Cerini.

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

en cuenta las caractersticas comerciales y afluencia de pblico de las arterias


que rodean la galera.
Hablar de entrepisos, subsuelos, subir o bajar escaleras, depender de
ascensores, son elementos negativos para las unidades funcionales con
destino comercial, ya que el peatn minimiza riesgos, quiere comodidad y
practicidad en sus momentos de bsqueda de productos. No obstante puede
haber excepciones, por ejemplo que exista algn comercio con rubro de
moda, muy demandado y amplia publicidad.

32
33

31

90.1
88.4
87.5
85.5
85.0
83.8
82.7
81.6
90.5
88.9
88.0
86.3
85.4
84.2
83.1
82.1
91.0
89.2
88.4
86.7
85.8
84.6
83.5
82.5
91.4
89.7
88.8
87.1
86.2
85.0
83.9
82.9
91.8
90.1
89.2
87.5
86.6
85.4
84.3
83.2
92.1
90.4
89.5
87.8
86.9
85.7
84.6
83.5
92.7
91.0
90.1
88.3
87.5
86.2
85.1
84.0
93.1
91.4
90.5
88.7
87.9
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85.5
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90.0
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88.3
87.1
85.9
84.8
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92.3
91.4
89.6
88.7
87.5
86.3
85.2
94.5
92.7
91.8
90.0
89.1
87.9
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Frente en metros

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a) Tipo de construccin. En la observacin y estudio de la construccin


hay autores que se toman como propia la regla: el impacto debe ser visual
para que exista un amplio consumo, es decir, si la presentacin de la galera
es con un adecuado y moderno diseo, con servicios de aclimatacin, amplitud
en pasillos, pisos sin desniveles ni escaleras, descansos embellecidos
naturalmente, el xito entonces es asegurado, el contexto de ubicacin del
local es positivo y tericamente el movimiento comercial sera bueno. En
cuanto al saln comercial hablar de la superficie vidriada es lo fundamental
como as tambin de sus dimensiones, considerar de beneficio aquellos que
poseen stano o entrepiso, hay mejor aprovechamiento en el espacio para
la presentacin de la mercadera y de la atencin al publico.
b) Estado de conservacin. Algunos autores le restan importancia al
estado de conservacin del local, puesto que manifiestan que sobre el local
siempre hay inversiones decorativas y de adaptacin conforme el rubro que
se comercializa, dando mayor atencin al estado de la galera, puesto que
esa situacin recae sobre los gastos comunes de los propietarios, asimismo
de qu servira que un propietario invirtiera significativamente en la unidad
cuando la galera le resta valor por su mal estado de conservacin; debe
existir una relacin lgica en las inversiones para que stas se revaloricen
mutuamente.
c) Gastos comunes. El tasador debe tener presente los gastos comunes
que inciden sobre la unidad funcional, ello nos ayuda a relacionar los costos
beneficios que se generan.
En el anlisis de los locales en galeras, como as tambin en aquellos
salones comerciales del centro o barrio, pueden surgir una diversidad de
elementos que impactan, ya sea positiva o negativamente sobre el bien,

53

Fondo en metros

Fondo en metros

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

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Frente en metros

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Fondo en metros

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

67

de vista: un gran saln se divide mediante tabiques y vidrieras en muchos


salones pequeos, proveyndolos solamente de un lavamanos, y las
comodidades accesorias, como los baos, que son de carcter colectivo, en
proporcin a la cantidad de unidades. Es decir que la inversin no entra en
una serie de detalles, lo que implica en principio, ahorro en materiales y
mano de obra, y el beneficio econmico sera significativo en relacin con
el capital invertido.
Existen excepciones a esta concepcin bsica. En realidad, para algunos
sectores la mnima inversin no sera el punto de partida, en virtud de las
exigencias actuales del pblico: nuevos diseos arquitectnicos, empleo de
materiales de calidad, instalaciones de artefactos que hacen al confort (aire
acondicionado, calefaccin), msica funcional, etc., sin olvidar la
conveniencia del impacto al sentido de la vista, ms an cuando nos referimos
a comercializacin de productos y servicios.
Para la tasacin de este tipo de unidades se observarn los siguientes
factores, tanto para el conjunto en general (la galera) y el local en particular
no se puede efectuar la tasacin discriminando uno de otro, por ejemplo, no
hay que considerar nicamente el local cuando el espacio de contencin del
mismo est muy deteriorado, los gastos comunes son altos, o mejor dicho
hay demasiada inversin en el local y la presentacin de la galera va en
desmedro de ste.
Est claro que se abordara la tasacin de esta manera si se emplean
tcnicas separativas para la tasacin, ahora bien, si verificamos en el
anlisis de los antecedentes econmicos que el beneficio que produce es
de importancia, pues el mtodo de conjunto nos indica que en realidad no
es necesario detenerse en las caractersticas del bien si no mejor en la
renta que produce, por lo tanto su valor estara en relacin directa al
beneficio que otorga.
a. Ubicacin. Es de suma importancia el anlisis del contexto externo
de la galera, es decir, las calles que la rodean. El elemento fundamental
est dado por el trnsito peatonal; si una de las arterias tiene caractersticas
de peatonal sera el indicativo econmico de relevancia, asimismo tambin
aquellas en donde contamos con paradas del servicio pblico de transporte,
confiteras y dems lugares de esparcimiento. Observado el impacto
extrnseco comenzamos con el anlisis intrnseco en cuanto a la ubicacin
de la unidad funcional, es decir, en la proximidad de las vas de acceso y
egreso, en el medio del pasillo o en la unin de los pasillos, siempre teniendo

66

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

7. TABLA DEL TRIBUNAL DE TASACIONES

Factores
El desarrollo del sistema ha tenido las caractersticas de un brillante
negocio inmobiliario, con renovado aporte de capitales interesados. La
sumatoria de capitales y esfuerzos hacia este rubro, ms un fenmeno de
carcter general, determinar, al margen de situaciones temporales, su
paulatino encauzamiento hacia un ritmo normal en la construccin, todo ello
dependiendo de las circunstancias polticas y econmicas del momento.
Chandias nos dice que el valuador debe admitir que un terreno
vendido en propiedad horizontal debe tener un precio mayor que (el
de) los que no han sido afectados a este rgimen, en razn de que
para los primeros hay una demanda mayor, tanto mayor ser cuanto
mayor sea el nmero de departamentos; cabe agregar que para el caso
de que no estn sometidos a dicho rgimen y se siten en un sector de
permanentes inversiones, siempre se debe observar el aprovechamiento
del suelo y del espacio areo, teniendo en cuenta, las posibilidades y
limitaciones que surgen de los respectivos cdigos de edificacin.
Los siguientes elementos inciden en el precio:
a) Ubicacin del edificio.
b) Diseo arquitectnico del edificio y de la unidad (plan de presentacin
del conjunto y distribucin de las unidades funcionales).
c) Ubicacin de la unidad dentro del edificio.
d) Superficies: propia y comn.
e) Coeficiente de participacin del reglamento de copropiedad.
f) Locales comunes.
g) Estado de conservacin del departamento y mejoras introducidas.

Para uso en Cap. Fed. O zonas de P.H.

Frente en metros

2. Locales en galeras. Elementos referenciales


En los ltimos tiempos se ha verificado un aumento en la construccin
de galeras comerciales, sobre todo, en los sectores cntricos de la ciudad y
en algunos barrios con caractersticas comerciales.
El capital econmico no es muy significativo a prima facie en relacin
con la construccin de viviendas. El panorama es sencillo desde este punto

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0.883
0.867
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0.835
0.820
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0.796
0.788
0.777
0.767
0.757
0.749
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0.730
0.722
0.714
0,706.
0.699
0.692
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0.678
0.671
0.665
0.660
0.654
0.549
0.642
0.635
0.632
0.627
0.622
0.617
0.612
0.608
0.604
0.599
0.595
0.591
0.586
0.583
0.579
0,5 75
0.571
0.568
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1.218
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1.071
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1.020
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0.933
0.916
0.899
0.890
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0.810
0.801
0.791
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0/766
0.759
0.752
0/744
0.736
0.729
0.723
0.717
0.711
0.704
0.696
0.693
0.688
0.682
0.677
0.671
0.666
0.662
0.657
0.652
0.648
0.643
0.639
0.635
0.631
0.626
0.623
0.619
0.615
0.611
0.607
7

8
1.460
1.104
1.349
1.303
1.266
1.229
1.201
1.164
1.146
1.118
1.090
1.072
1.053
1.035
1.016
0.998
0.979
0.971
0.952
0.933
0.924
0.911
0.899
0.888
0.878
0.867
0.857
0.846
0.837
0.828
0.820
0.311
0.804
0.796
0.787
0.780
0.773
0.767
0.760
0.753
0.745
0.741
0.736
0.729
0.723
0.718
0.712
0.703
0.702
0.698
0.693
0.687
0.684
0.679
0.675
0.570
0.666
0.662
0.658
0.653
0.650
8

8.66
1.523
1.465
1.407
1.359
1.321
1.282
1.253
1.215
1.195
1.166
1.138
1.118
1.099
1.080
1.060
1.041
1.022
1.003
0.993
0.974
0.964
0.951
0.938
0.926
0.916
0.904
0.894
0.883
0.873
0.864
0.855
0.846
0.839
0.830
0.821
0.814
0.807
0.800
0.793
0.786
0.777
0.773
0.767
0.761
0.755
0.749
0/743
0/738
0.733
0.728
0.723
0.717
0.713
0.709
0.704
0.699
0.695
0.690
0.686
0.682
0.678
8.66

9
1.556
1.497
1.433
1.389
1.349
1.310
1.280
1.241
1.221
1.192
1.162
1.143
1.123
1.103
1.083
1.064
1.044
1.024
1.015
0.995
0.985
0.971
0.958
0.947
0.936
0.924
0.913
0.902
0.892
0.883
0.874
0.865
0.857
0.848
0.839
0.831
0.824
0.318
0.811
0.803
0.794
0.790
0.784
0.777
0.771
0.765
0.759
0.755
0.719
0.744
0.739
0.733
0.729
0.724
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701
0.696
0.692
9

10
1.580
1.520
1.460
1.410
1.370
1.330
1.300
1.260
1.240
1.210
1.180
1.160
1.140
1.120
1.100
1.080
1.060
1.040
1.030
1.010
1.000
0.986
0.973
0.961
0.950
0.938
0.927
0.91b
0.906
0.896
0.387
0.878
0.870
0.861
0.852
0.844
0.837
0.830
0.323
0.815
0.806
0.802
0.796
0.789
0.783
0.777
0.771
0.766
0.760
0.755
0.750
0.744
0.740
0.735
0.730
0.725
0.721
0.716
0.712
0.707
0.703
10

11
1.604
1.543
1.482
1.431
1.391
1.350
1.319
1.279
1.250
1.228
1.193
1.177
1.157
1.137
1.116
1.096
1.076
1.056
1.045
1.025
1.015
1.001
0.988
0.975
0.964
0.952
0.941
0.930
0.920
0.909
0.900
0.891
0.833
0.874
0.865
0.857
0.850
0.842
0.335
0.827
0.818
0.814
0.808
0.301
0.795
0.789
0.783
0.777
0.771
0.766
0.761
0.755
0.751
0.746
0.741
0.736
0.732
0.727
0.723
0.718
0.714
11

12
1.635
1.573
1.511
1.459
1.418
1.377
1.345
1.304
1.283
1.252
1.221
1.201
1.180
1.159
1.138
1.118
1.097
1.076
1.066
1.045
1.035
1.021
1.007
0.995
0.983
0.971
0.959
0.948
0.938
0.927
0.918
0.909
0.900
0.891
0.882
0.874
0.866
0.559
0.852
0.844
0.834
0.830
0.824
0.817
0.810
0.804
0.798
0.793
0.787
0.781
0.776
0.770
0.766
0.761
0.756
0.750
0.746
0.741
0,7:17
0.732
0.723
12

13
1.674
1.611
1.548
1.495
1.452
1.410
1.378
1.336
1.314
1.283
1.251
1.230
1.208
1.187
1.166
1.145
1.124
1.102
1.092
1.071
1.060
1.045
1.031
1.019
1.007
0.994
0.983
0.971
0.960
0.950
0.940
0.931
0.922
0.913
0.903
0.895
0.887
0.880
0.872
0.864
0.854
0.550
0.864
0.336
0.830
0.524
0.517
0.812
0.806
0.800
0.795
0.789
0.784
0.779
0.774
0.768
0.764
0.759
0.755
0.749
0.745
13

14
1.716
1.651
1.586
1.531
1.483
1.444
1.412
1.368
1.347
1.314
1.281
1.260
1.238
1.216
1.195
1.173
1.151
1.129
1.119
1.097
1.086
1.071
1.057
1.044
1.032
1.019
1.007
0.995
0.984
0.973
0.963
0.954
0.945
0.935
0.925
0.917
0.909
0.901
0.894
0.885
0.375
0.871
0.864
0.857
0.850
0.844
0.837
0.832
0.825
0.820
0.814
0.808
0.804
0.798
0.793
0.787
0.753
0.775
0.773
0.768
0.763
14

15
1.763
1.696
1.629
l,574
1.529
1.464
1.451
1.406
1.384
1.350
1.317
1.295
1.272
1.250
1.228
1.205
1.183
1.161
1.149
1.127
1.116
1.100
1.086
1.072
1.060
1.047
1.035
1.022
1.011
1.000
0.990
0.980
0.971
0.961
0.951
0.942
0.934
0.926
0.918
0.910
0.899
0.895
0.888
0.881
0.874
0.867
0.860
0.855
0.848
0.843
0.837
0.830
0.826
0.820
0.815
0.509
0.505
0.799
0.795
0.789
0.735
15

16
1.755
1.689
1.622
1.567
1.522
1.478
1.444
1.400
1.378
1.344
1.311
1.289
1.267
1.244
1.222
1.200
1.178
1.155
1.144
1.122
1.111
1.095
1.081
1.068
1.055
1.042
1.030
1.018
1.007
0.995
0.985
0.975
0.967
0.957
0.947
0.938
0.930
0.922
0.914
0.905
0.895
0.391
0.884
0.877
0.870
0.863
0.857
0.851
0.844
0.339
0.833
0.827
0.822
0.817
0.811
0.805
0.801
0.795
0.791
0.785
0.731
16

17
1.743
1.677
1.610
1.555
1.511
1.467
1.434
1.390
1.369
1.335
1.302
1.279
1.257
1.235
1.213
1.191
1.169
1.147
1.136
1.114
1.103
1.088
1.073
1.060
1.048
1.035
1.022
1.010
0.999
0.988
0.978
0.968
0.960
0.950
0.940
0.931
0.923
0.915
0.908
0.899
0.889
0.885
0.878
0.870
0.861
0.857
0.850
0.845
0.838
0.833
0.827
0.821
0.816
0.811
0.805
0.800
0.795
0.790
0.785
0.780
0.775
17

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70

56

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

41

Fondo en metros

Frente en metros
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70

18
1.722
1.657
1.591
1.537
1.493
1.450
1.417
1.373
1.352
1.319
1.286
1.264
1.243
1.221
1.199
1.177
1.155
1.134
1.123
1.101
1.090
1.075
1.061
1.047
1.035
1.022
1.010
0.998
0.988
0.977
0.967
0.957
0.948
0.938
0.929
0.920
0.912
0.905
0.897
0.888
0.879
0.874
0.868
0.860
0.853
0.847
0.840
0.835
0.828
0.823
0.817
0.811
0.807
0.801
0.796
0.790
0.786
0.780
0.776
0.771
0.766
18

19
1.691
1.626
1.562
1.509
1.466
1.423
1.391
1.348
1.327
1.295
1.263
1.241
1.220
1.198
1.177
1.156
1.134
1.113
1.102
1.081
1.070
1.055
1.041
1.028
1.016
1.004
0.992
0.980
0.969
0.959
0.949
0.939
0.931
0.921
0.912
0.903
0.896
0.888
0.881
0.872
0.862
0.858
0.852
0.844
0.838
0.831
0.825
0.820
0.813
0.808
0.802
0.796
0.792
0.786
0.781
0.776
0.771
0.766
0.762
0.756
0.752
19

20
1.651
1.588
1.526
1.473
1.432
1.390
1.358
1.317
1.296
1.264
1.233
1.212
1.191
1.170
1.149
1.129
1.108
1.087
1.076
1.055
1.045
1.030
1.017
1.004
0.993
.0,980
0.969
0.957
0.947
0.936
0.927
0.918
0.909
0.900
0.890
0.882
0.875
0.867
0.860
0.852
0:842
0.838
0.832
0.825
0.818
0.812
0.806
0.800
0.794
0.739
0.784
0.777
0.773
0.768
0.763
0.758
0.753
0.748
0.744
0.739
0.735
20

21
1.613
1.552
1.491
1.440
1.399
1.358
1.327
1.286
1.266
1.235
1.205
1.184
1.164
1.144
1.123
1.103
1.082
1.062
1.052
1.031
1.021
1.007
0.993
0.981
0.970
0.958
0.946
0.935
0.925
0.915
0.906
0.896
0.888
0.879
0.870
0.862
0.855
0.847
0.840
0.832
0.823
0.819
0.813
0.806
0.799
0.793
0.787
0.782
0.776
0.771
0.766
0.760
0.756
0.750
0.745
0.740
0.736
0.731
0.727
0.722
0.718
21

22
1.575
1.515
1.456
1.406
1.366
1.326
1.296
1.256
1.236
1.206
1.176
1.157
1.137
1.117
1.097
1.077
1.057
1.037
1.027
1.007
0.997
0.983
0.970
0.958
0.947
0.935
0.924
0.913
0.903
0.893
0.884
0.875
0.867
0.858
0.849
0.841
0.834
0.828
0.821
0.813
0.804
0.800
0.794
0.787
0.781
0.775
0.769
0.764
0.758
0.753
0.748
0.742
0.738
0.733
0.728
0.723
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701
22

23
1.537
1.479
1.421
1.372
1.333
1.294
1.265
1.266
1.207
1.177
1.148
1.129
1.109
1.090
1.070
1.051
1.031
1.012
1.002
0.983
0.973
0.959
0.947
0.935
0.924
0.913
0.902
0.891
0.882
0.872
0.863
0.854
0.847
0.838
0.829
0.821
0.814
0.808
0.801
0.793
0.784
0.780
0.775
0.768
0.762
0.756
0.750
0.745
0.793
0.735
0.730
0.724
0.720
0.715
0.710
0.705
0.702
0.697
0.693
0.688
0.684
23

24
1.506
1.449
1.391
1.344
1.306
1.267
1.239
1.201
1.182
1.153
1.125
1.105
1.086
1.067
1.048
1.029
1.010
0.991
0.982
0.963
0.953
0.940
0.927
0.916
0.905
0.894
0.883
0.873
0.863
0.854
0.845
0.837
0.829
0.821
0.812
0.804
0.798
0.891
0.784
0.777
0.768
0.764
0.759
0.752
0.746
0.740
0.735
0.730
0.724
0.720
0.715
0.709
0.705
0.700
0.696
0.691
0.687
0.682
0.679
0.674
0.670
24

25
1.480
1.424
1.368
1.321
1.284
1.246
1.218
1.181
1.162
1.134
1.106
1.087
1.068
1.049
1.031
1.012
0.993
0.974
0.965
0.946
0.937
0.924
0.912
0.900
0.890
0.879
0.869
0.858
0.849
0.840
0.831
0.823
0.815
0.807
0.798
0.791
0.784
0.778
0.771
0.764
0.755
0.751
0.746
0.739
0.734
0.728
0.722
0.718
0.712
0.707
0.703
0.697
0.693
0.689
0.684
0.679
0.676
0.671
0.667
0.662
0.659
25

26
1.458
1.403
1.348
1.301
1.265
1.228
1.200
1.163
1.145
1.117
1.089
1.071
1.052
1.034
1.015
0.997
0.978
0.960
0.951
0.932
0.923
0.910
0.898
0.887
0.877
0.866
0.856
0.845
0.836
0.827
0.819
0.810
0.803
0.795
0.786
0.779
0.773
0.766
0.760
0.752
0.744
0.740
0.735
0.728
0.723
0.717
0.712
0.707
0.701
0.697
0.692
0.687
0.683
0.678
0.674
0.669
0.665
0.661
0.657
0.653
0.649
26

27
1.443
1.388
1.333
1.287
1.251
1.214
1.187
1.150
1.132
1.105
1.077
1.059
1.041
1.023
1.004
0.986
0.968
0.950
0.940
0.922
0.913
0.900
0.888
0.877
0.867
0.856
0.846
0.836
0.827
0.818
0.810
0.802
0.794
0.786
0.778
0.771
0.764
0.758
0.751
0.744
0.736
0.732
0.727
0.720
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.685
0.679
0.676
0.671
0.666
0.662
0.658
0.654
0.650
0.645
0.642
27

28
1.431
1.377
1.323
1.277
1.241
1.205
1.178
1.142
1.123
1.096
1.069
1.051
1.033
1.015
0.997
0.978
0.960
0.942
0.933
0.915
0.906
0.893
0.882
0.871
0.861
0.850
0.840
0.830
0.821
0.812
0.804
0.795
0.788
0.780
0.772
0.765
0.758
0.752
0.746
0.738
0.730
0.727
0.721
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679
0.674
0.670
0.666
0.661
0.657
0.653
0.649
0.645
0.641
0.637
28

29
1.425
1.371
1.317
1.272
1.236
1.200
1.173
1.137
1.118
1.091
1.064
1.046
1.028
1.010
0.992
0.974
0.956
0.938
0,92,9
0.911
0.902
0.889
0.878
0.867
0.857
0.846
0.836
0.826
0.817
0.808
0.800
0.792
0.785
0.777
0.769
0.761
0.755
0.749
0.742
0.735
0.727
0.723
0.718
0.712
0.706
0.701
0.695
0.691
0.686
0.681
0.676
0.671
0.667
0.663
0.658
0.654
0.650
0.646
0.642
0.638
0.634
29

30
1.422
1.368
1.314
1.269
1.233
1.197
1.170
1.134
1.116
1.089
1.062
1.044
1.026
1.008
0.990
0.972
0.954
0.936
0.927
0.909
0.900
0.887
0.876
0.865
0.855
0.844
0.834
0.824
0.815
0.806
0.798
0.790
0.783
0.775
0.767
0.780
0.753
0.747
0.741
0.733
0.725
0.722
0.716
0.710
0.705
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679
0.675
0.670
0.666
0.661
0.657
0.652
0.649
0.644
0.641
0.636
0.633
30

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70

CAPITULO III
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
por Gustavo Urcegui

1. Departamentos. Elementos que inciden en el precio. Aspectos


generales de la propiedad horizontal (ley 13.512)
La ley nacional 13.512 consagra un derecho de propiedad con los
atributos del dominio sobre pisos o departamentos, pero limitado, teniendo
en cuenta la armona con los otros propietarios y la conservacin y
seguridad del edificio. Sobre las partes comunes se origina un condominio
especial que est sometido a un rgimen de administracin expresamente
establecido por la ley.
La naturaleza jurdica del presente rgimen pone de manifiesto un
derecho de copropiedad o comunidad, en el que los diversos propietarios
del edificio seran condminos con una doble facultad: a) derecho de
participacin en la comunidad general, segn el valor de las cuotas del edificio
con las que participa, y b) derecho exclusivo al uso, goce y disposicin
jurdica sobre las partes objetivamente determinadas.
Este derecho real de propiedad es autnomo; la propiedad horizontal
sera una figura sui generis, en la que se combinan el dominio y el
condominio, pero que se unen en un todo indivisible a causa de la unidad de
su destino, es un derecho con caractersticas propias que lo separan y
diferencian de otras figuras jurdicas.

0.620
0.610
0.590

0.610
0.600
0.595
0.590
0.580
0.570
0.560
0.540
0S53
0.510
0.490
0.470
0.430
0.410

0.550
0.540
0.535
0.530
0.525
0.520
0.510
0.490
0.485
0.470
0.460
0.440
0.410
0.390

11,01 a 13,00
13,01 a 15,00
15,01 a 17,00
17,01 a 19,00
19,01 a 22,50
22,51 a 27,50
27,51 a 32,50
32,51 a 37,50
37,51 a 42,50
42,51 a 47,50
47,51 a 55,00
55,01 a 65,00
65,01 a 75,00
75,01 a 85,00

0.440

0.460

0.500

0.520

0.550

0.560

0.570

0.625

0.630

0.640

0.650

0.660

0.670
0.620

0.560

0.630

0.570
Hasta 9,00

0.460

0.480

0.520

0.550

0.580

0.600

0.610

0.650
0.630

0.655

0.660

0.665

0.670

0.680

0.690

0.700

Hasta 6,50 6,51 a 7,50 7,51 a 8,50 8,51 a 9,50

0.480

0.500

0.530

0.560

0.590

0.610

0.630

0.660
0.650

0.670

0.680

0.690

0.700

0.710

0.720

0.730

9,51 a
10.5C

0.490

0.510

0.550

0.580

0.610

0.630

0.640

0.670
0.660

0.690

0.700

0.705

0.710

0.720

0.730

0.740

10,51 a 11,
5

0.510

0.530

0.570

0.600

0.620

0.640

0.650

0.690
0.670

0.710

0.715

0.720

0.725

0.730

0.740

0.750

0.520

0.540

0.580

0.610

0.630

0.650

0.670

0.700
0.680

0.720

0.725

0.730

0.740

0.750

0.760

0.770

12,51
a13,5C

0.530

0.560

0.590

0.620

0.650

0.670

0.680

0.710
0.690

0.730

0.735

0.740

0.750

0.760

0.770

0.780

13,51 a
14,50

Frente en metros
11,51 a
12,5

0.550

0.570

0.610

0.640

0.660

0.680

0.690

0.730
0.700

0.740

0.745

0.750

0.760

0.770

0.780

0.790

14,51 a
15,50

0.520

0.550

0.590

0.610

0.640

0.660

0.670

0.710
0.680

0.720

0.725

0.730

0.740

0.750

0.760

0.770

15,51 a
16.50

0.500

0.520

0.560

0.590

0.610

0.630

0.650

0.680
0.660

0.695

0.700

0.705

0.710

0.720

0.730

0.740

16,51 a
17,50

0.480

0.510

0.540

0.570

0.600

0.620

0.630

0.660
0.640

0.680

0.685

0.690

0.700

0.710

0.720

0.730

7,51 a
18,50

0.470

0.490

0.530

0.560

0.580

0.600

0.620

0.650
0.630

0.660

0.665

0.670

0.680

0.690

0.700

0.710

18,51 a
19,50

0.450

0.470

0.510

0.540

0.560

0.580

0.600

0.630
0.610

0.640

0.650

0.655

0.660

0.665

0.670

0.680

19,51 o
ms

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

9,01 a 11, 00

Fondo en
metros

TABLA 5. Coeficientes de ajuste de Valor Bsico segn relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma
triangular con frente a una calle

8. TABLA DE TRIANGULOS (lotes irregulares)

40
METODOLOGIA DE TASACION
57

Fondo en metros

0,16

0,28

27,51 a 32,50

0,18

0,31

22,51 a 27,50

55,01 o ms

0,33

19,01 a 22,50

47,51 a 55,00

0,34

17,01 a 19,00

0,20

0,35

15,01 a 17,00

42,51 a 47,50

0,37

13,01 a 15,00

0,25

0,38

11,01 a 13,00

0,23

0,40

9,01 a 11,00

37,51 a 42,50

0,42

Hasta 9,00

32,51 a 37,50

Hasta
6,50

Fondo en metros

0,17

0,20

0,22

0,24

0,27

0,30

0,33

0,36

0,38

0,40

0,41

0,42

0,44

0,46

6,51 a
7,50

0,18

0,215

0,24

0,26

0,29

0,32

0,36

0,39

0,40

0,42

0,43

0,45

0,47

0,49

7,51 a
8,50

0,19

0,225

0,25

0,28

0,31

0,34

0,38

0,41

0,43

0,45

0,46

0,47

0,49

0,51

8,51 a
9,50

0,195

0,23

0,26

0,29

0,32

0,35

0,39

0,42

0,44

0,46

0,47

0,49

0,51

0,53

9,51 a
10,50

0,20

0,225

0,265

0,295

0,33

0,36

0,40

0,43

0,45

0,47

0,48

0,50

0,52

0,54

10,51 a
11,50

0,205

0,24

0,27

0,30

0,34

0,37

0,41

0,44

0,46

0,48

0,49

0,51

0,53

0,55

0,51
0,49
0,47
0,44
0,395
0,355
0,315
0,285

0,50
0,48
0,46
0,43
0,39
0,35
0,31
0,28

0,22

0,52

0,51

0,26

0,54

0,53

0,215

0,56

0,55

0,225

0,58

0,57

14,51 a
15,50

SEGUNDA PARTE

0,21

0,25

0,275

0,305

0,345

0,38

0,42

0,45

0,47

0,49

0,50

0,52

0,54

0,56

Contrafrente en metros
11,51 a 12,51 a 13,51 a
12,50
13,50
14,50

0,21

0,25

0,27

0,31

0,34

0,37

0,42

0,45

0,47

0,49

0,50

0,52

0,54

0,56

15,51 a
16,50

0,20

0,235

0,265

0,29

0,33

0,36

0,40

0,44

0,45

0,47

0,48

0,50

0,52

0,54

16,51 a
17,50

0,19

0,23

0,26

0,28

0,32

0,35

0,39

0,43

0,44

0,46

0,47

0,49

0,51

0,53

17,51 a
18,50

0,18

0,22

0,25

0,27

0,31

0,34

0,38

0,42

0,43

0,45

0,46

0,48

0,50

0,52

0,17

0,21

0,24

0,26

0,30

0,33

0,37

0,41

0,42

0,44

0,45

0,46

0,48

0,50

18,51 a 19,51
19,50 "o" ms

TABLA 6 - Coeficientes de ajuste de Valor Bsico segn relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma triangular con vrtice a
una calle

58
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

AVALUOS ESPECIALES

63

62

MANUAL
METODOLOGIA
INTEGRAL
DEDEL
TASACION
TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

59

9. Tabla de Valvano (para la tasacin de lotes esquinas)


Porcentajes de valorizacin de terrenos
n
1,00
1,25
1,50
1,75
2,00
2,25
2,50
2,75
3,00
3,25
3,50
3,75
4,00
4,25
4,50
4,75
5,00
5,25
5,50
5,75
6,00

Tabla I

Tabla II

Tabla III

Tabla IV

0,15
0,17
0,19
0,20
0,22
0,24
0,26
0,27
0,29
0,31
0,33
0,34
0,36
0,38
0,40
0,41
0,43
0,45
0,47
0,48
0,50

0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,15
0,16
0,17
0,18
0,19
0,20
0,21
0,22
0,23
0,24
0,25
0,26
0,27
0,28
0,29
0,30

0,05
0,06
0,07
0,07
0,08
0,09
0,10
0,10
0,11
0,12
0,13
0,13
0,14
0,15
0,16
0,16
0,17
0,18
0,19
0,19
0,20

0,00
0,01
0,02
0,02
0,03
0,04
0,05
0,05
0,06
0,07
0,08
0,08
0,09
0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,14
0,14
0,15

Tabla I: Zonas cntricas comerciales; Tabla II: Comercial y Residencial intermedia;


Tabla III: Familiar con algunos pequeos comercios; Tabla IV: Barrios en formacin.
3

60

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES
METODOLOGIA
SOMETIDAS
DE AL
TASACION
REGIMEN DE PROPIEDAD...

10. Tabla de Guerrero - Para predios urbanos de grandes superficies


m2
250
300
350
400
500
1000
2000
3500
5000
7000
10000
15000
25000
40000
60000
90000
130000
180000
240000
320000
500000

factores para reducir precios


%
0,50
0,53
0,56
0,60
0,65
0,75
0,85
0,95
1,00
1,10
1,20
1,30
1,40
1,50
1,60
1,70
1,80
1,90
2,00
2,10
2,20

Forma de aplicacin: si tenemos que tasar un lote de 90.000 m2 (coef.


1,70) y la referencia del sector son lotes de 500 m2 (coef. 0,65) el coeficiente
de reduccin ser igual a dividir el coef. del lote menor por el del lote mayor.
El resultado se aplica como multiplicador del valor zona o cuadra que
tengamos.

EVALUACIN DEL CAPTULO


CURSO DE PERITOS TASADORES
1. Propuesta para la organizacin y estudio del contenido
terico:
a. Realizar la aplicacin del mtodo emprico: 1) analizar la zona o
sector que Ud. determine; 2) destacar las caractersticas residencial familiar, comercial, industrial, etc.-; 3) indicar la
variacin del precio segn la ubicacin.
b.Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos.
2. Contenido tcnico
a.Aplicar tabla de Ross-Heidecke y Factor de la
Construccin a los fines de la tasacin de mejoras
b.Tener en cuenta la aplicacin de Tabla Fitte y Cervini y dems
contenidos tcnicos propuestos por los disertantes
Observacin
A. Presentar en el trabajo prctico, en forma escrita, el anlisis
del mercado local que surge de la propuesta 1.
B. Traer tablas de Ross-Heidecke, Fitte y Cervini y las que pueda
indicar el colega disertante (no olvidar calculadoras)
Tener presente para el examen de idoneidad que el mtodo
emprico posee un detalle enunciativo de elementos que componen
sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados.
Bibliografa complementaria para el estudio
CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina, Bs.
As., 1954.
GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984.
IBEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasacin, Alveroni, Cba., 1999.
LAPA, Eduardo, Estudio del ttulo de la propiedad. La tasacin
de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993.
Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores

61

60

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES
METODOLOGIA
SOMETIDAS
DE AL
TASACION
REGIMEN DE PROPIEDAD...

10. Tabla de Guerrero - Para predios urbanos de grandes superficies


m2
250
300
350
400
500
1000
2000
3500
5000
7000
10000
15000
25000
40000
60000
90000
130000
180000
240000
320000
500000

factores para reducir precios


%
0,50
0,53
0,56
0,60
0,65
0,75
0,85
0,95
1,00
1,10
1,20
1,30
1,40
1,50
1,60
1,70
1,80
1,90
2,00
2,10
2,20

Forma de aplicacin: si tenemos que tasar un lote de 90.000 m2 (coef.


1,70) y la referencia del sector son lotes de 500 m2 (coef. 0,65) el coeficiente
de reduccin ser igual a dividir el coef. del lote menor por el del lote mayor.
El resultado se aplica como multiplicador del valor zona o cuadra que
tengamos.

EVALUACIN DEL CAPTULO


CURSO DE PERITOS TASADORES
1. Propuesta para la organizacin y estudio del contenido
terico:
a. Realizar la aplicacin del mtodo emprico: 1) analizar la zona o
sector que Ud. determine; 2) destacar las caractersticas residencial familiar, comercial, industrial, etc.-; 3) indicar la
variacin del precio segn la ubicacin.
b.Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos.
2. Contenido tcnico
a.Aplicar tabla de Ross-Heidecke y Factor de la
Construccin a los fines de la tasacin de mejoras
b.Tener en cuenta la aplicacin de Tabla Fitte y Cervini y dems
contenidos tcnicos propuestos por los disertantes
Observacin
A. Presentar en el trabajo prctico, en forma escrita, el anlisis
del mercado local que surge de la propuesta 1.
B. Traer tablas de Ross-Heidecke, Fitte y Cervini y las que pueda
indicar el colega disertante (no olvidar calculadoras)
Tener presente para el examen de idoneidad que el mtodo
emprico posee un detalle enunciativo de elementos que componen
sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados.
Bibliografa complementaria para el estudio
CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina, Bs.
As., 1954.
GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984.
IBEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasacin, Alveroni, Cba., 1999.
LAPA, Eduardo, Estudio del ttulo de la propiedad. La tasacin
de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993.
Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores

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62

MANUAL
METODOLOGIA
INTEGRAL
DEDEL
TASACION
TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

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9. Tabla de Valvano (para la tasacin de lotes esquinas)


Porcentajes de valorizacin de terrenos
n
1,00
1,25
1,50
1,75
2,00
2,25
2,50
2,75
3,00
3,25
3,50
3,75
4,00
4,25
4,50
4,75
5,00
5,25
5,50
5,75
6,00

Tabla I

Tabla II

Tabla III

Tabla IV

0,15
0,17
0,19
0,20
0,22
0,24
0,26
0,27
0,29
0,31
0,33
0,34
0,36
0,38
0,40
0,41
0,43
0,45
0,47
0,48
0,50

0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,15
0,16
0,17
0,18
0,19
0,20
0,21
0,22
0,23
0,24
0,25
0,26
0,27
0,28
0,29
0,30

0,05
0,06
0,07
0,07
0,08
0,09
0,10
0,10
0,11
0,12
0,13
0,13
0,14
0,15
0,16
0,16
0,17
0,18
0,19
0,19
0,20

0,00
0,01
0,02
0,02
0,03
0,04
0,05
0,05
0,06
0,07
0,08
0,08
0,09
0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,14
0,14
0,15

Tabla I: Zonas cntricas comerciales; Tabla II: Comercial y Residencial intermedia;


Tabla III: Familiar con algunos pequeos comercios; Tabla IV: Barrios en formacin.
3

0,16

0,28

27,51 a 32,50

0,18

0,31

22,51 a 27,50

55,01 o ms

0,33

19,01 a 22,50

47,51 a 55,00

0,34

17,01 a 19,00

0,20

0,35

15,01 a 17,00

42,51 a 47,50

0,37

13,01 a 15,00

0,25

0,38

11,01 a 13,00

0,23

0,40

9,01 a 11,00

37,51 a 42,50

0,42

Hasta 9,00

32,51 a 37,50

Hasta
6,50

Fondo en metros

0,17

0,20

0,22

0,24

0,27

0,30

0,33

0,36

0,38

0,40

0,41

0,42

0,44

0,46

6,51 a
7,50

0,18

0,215

0,24

0,26

0,29

0,32

0,36

0,39

0,40

0,42

0,43

0,45

0,47

0,49

7,51 a
8,50

0,19

0,225

0,25

0,28

0,31

0,34

0,38

0,41

0,43

0,45

0,46

0,47

0,49

0,51

8,51 a
9,50

0,195

0,23

0,26

0,29

0,32

0,35

0,39

0,42

0,44

0,46

0,47

0,49

0,51

0,53

9,51 a
10,50

0,20

0,225

0,265

0,295

0,33

0,36

0,40

0,43

0,45

0,47

0,48

0,50

0,52

0,54

10,51 a
11,50

0,205

0,24

0,27

0,30

0,34

0,37

0,41

0,44

0,46

0,48

0,49

0,51

0,53

0,55

0,51
0,49
0,47
0,44
0,395
0,355
0,315
0,285

0,50
0,48
0,46
0,43
0,39
0,35
0,31
0,28

0,22

0,52

0,51

0,26

0,54

0,53

0,215

0,56

0,55

0,225

0,58

0,57

14,51 a
15,50

SEGUNDA PARTE

0,21

0,25

0,275

0,305

0,345

0,38

0,42

0,45

0,47

0,49

0,50

0,52

0,54

0,56

Contrafrente en metros
11,51 a 12,51 a 13,51 a
12,50
13,50
14,50

0,21

0,25

0,27

0,31

0,34

0,37

0,42

0,45

0,47

0,49

0,50

0,52

0,54

0,56

15,51 a
16,50

0,20

0,235

0,265

0,29

0,33

0,36

0,40

0,44

0,45

0,47

0,48

0,50

0,52

0,54

16,51 a
17,50

0,19

0,23

0,26

0,28

0,32

0,35

0,39

0,43

0,44

0,46

0,47

0,49

0,51

0,53

17,51 a
18,50

0,18

0,22

0,25

0,27

0,31

0,34

0,38

0,42

0,43

0,45

0,46

0,48

0,50

0,52

0,17

0,21

0,24

0,26

0,30

0,33

0,37

0,41

0,42

0,44

0,45

0,46

0,48

0,50

18,51 a 19,51
19,50 "o" ms

TABLA 6 - Coeficientes de ajuste de Valor Bsico segn relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma triangular con vrtice a
una calle

58
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

AVALUOS ESPECIALES

63

0.620
0.610
0.590

0.610
0.600
0.595
0.590
0.580
0.570
0.560
0.540
0S53
0.510
0.490
0.470
0.430
0.410

0.550
0.540
0.535
0.530
0.525
0.520
0.510
0.490
0.485
0.470
0.460
0.440
0.410
0.390

11,01 a 13,00
13,01 a 15,00
15,01 a 17,00
17,01 a 19,00
19,01 a 22,50
22,51 a 27,50
27,51 a 32,50
32,51 a 37,50
37,51 a 42,50
42,51 a 47,50
47,51 a 55,00
55,01 a 65,00
65,01 a 75,00
75,01 a 85,00

0.440

0.460

0.500

0.520

0.550

0.560

0.570

0.625

0.630

0.640

0.650

0.660

0.670
0.620

0.560

0.630

0.570
Hasta 9,00

0.460

0.480

0.520

0.550

0.580

0.600

0.610

0.650
0.630

0.655

0.660

0.665

0.670

0.680

0.690

0.700

Hasta 6,50 6,51 a 7,50 7,51 a 8,50 8,51 a 9,50

0.480

0.500

0.530

0.560

0.590

0.610

0.630

0.660
0.650

0.670

0.680

0.690

0.700

0.710

0.720

0.730

9,51 a
10.5C

0.490

0.510

0.550

0.580

0.610

0.630

0.640

0.670
0.660

0.690

0.700

0.705

0.710

0.720

0.730

0.740

10,51 a 11,
5

0.510

0.530

0.570

0.600

0.620

0.640

0.650

0.690
0.670

0.710

0.715

0.720

0.725

0.730

0.740

0.750

0.520

0.540

0.580

0.610

0.630

0.650

0.670

0.700
0.680

0.720

0.725

0.730

0.740

0.750

0.760

0.770

12,51
a13,5C

0.530

0.560

0.590

0.620

0.650

0.670

0.680

0.710
0.690

0.730

0.735

0.740

0.750

0.760

0.770

0.780

13,51 a
14,50

Frente en metros
11,51 a
12,5

0.550

0.570

0.610

0.640

0.660

0.680

0.690

0.730
0.700

0.740

0.745

0.750

0.760

0.770

0.780

0.790

14,51 a
15,50

0.520

0.550

0.590

0.610

0.640

0.660

0.670

0.710
0.680

0.720

0.725

0.730

0.740

0.750

0.760

0.770

15,51 a
16.50

0.500

0.520

0.560

0.590

0.610

0.630

0.650

0.680
0.660

0.695

0.700

0.705

0.710

0.720

0.730

0.740

16,51 a
17,50

0.480

0.510

0.540

0.570

0.600

0.620

0.630

0.660
0.640

0.680

0.685

0.690

0.700

0.710

0.720

0.730

7,51 a
18,50

0.470

0.490

0.530

0.560

0.580

0.600

0.620

0.650
0.630

0.660

0.665

0.670

0.680

0.690

0.700

0.710

18,51 a
19,50

0.450

0.470

0.510

0.540

0.560

0.580

0.600

0.630
0.610

0.640

0.650

0.655

0.660

0.665

0.670

0.680

19,51 o
ms

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

9,01 a 11, 00

Fondo en
metros

TABLA 5. Coeficientes de ajuste de Valor Bsico segn relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma
triangular con frente a una calle

8. TABLA DE TRIANGULOS (lotes irregulares)

40
METODOLOGIA DE TASACION
57

Fondo en metros

56

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

41

Fondo en metros

Frente en metros
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70

18
1.722
1.657
1.591
1.537
1.493
1.450
1.417
1.373
1.352
1.319
1.286
1.264
1.243
1.221
1.199
1.177
1.155
1.134
1.123
1.101
1.090
1.075
1.061
1.047
1.035
1.022
1.010
0.998
0.988
0.977
0.967
0.957
0.948
0.938
0.929
0.920
0.912
0.905
0.897
0.888
0.879
0.874
0.868
0.860
0.853
0.847
0.840
0.835
0.828
0.823
0.817
0.811
0.807
0.801
0.796
0.790
0.786
0.780
0.776
0.771
0.766
18

19
1.691
1.626
1.562
1.509
1.466
1.423
1.391
1.348
1.327
1.295
1.263
1.241
1.220
1.198
1.177
1.156
1.134
1.113
1.102
1.081
1.070
1.055
1.041
1.028
1.016
1.004
0.992
0.980
0.969
0.959
0.949
0.939
0.931
0.921
0.912
0.903
0.896
0.888
0.881
0.872
0.862
0.858
0.852
0.844
0.838
0.831
0.825
0.820
0.813
0.808
0.802
0.796
0.792
0.786
0.781
0.776
0.771
0.766
0.762
0.756
0.752
19

20
1.651
1.588
1.526
1.473
1.432
1.390
1.358
1.317
1.296
1.264
1.233
1.212
1.191
1.170
1.149
1.129
1.108
1.087
1.076
1.055
1.045
1.030
1.017
1.004
0.993
.0,980
0.969
0.957
0.947
0.936
0.927
0.918
0.909
0.900
0.890
0.882
0.875
0.867
0.860
0.852
0:842
0.838
0.832
0.825
0.818
0.812
0.806
0.800
0.794
0.739
0.784
0.777
0.773
0.768
0.763
0.758
0.753
0.748
0.744
0.739
0.735
20

21
1.613
1.552
1.491
1.440
1.399
1.358
1.327
1.286
1.266
1.235
1.205
1.184
1.164
1.144
1.123
1.103
1.082
1.062
1.052
1.031
1.021
1.007
0.993
0.981
0.970
0.958
0.946
0.935
0.925
0.915
0.906
0.896
0.888
0.879
0.870
0.862
0.855
0.847
0.840
0.832
0.823
0.819
0.813
0.806
0.799
0.793
0.787
0.782
0.776
0.771
0.766
0.760
0.756
0.750
0.745
0.740
0.736
0.731
0.727
0.722
0.718
21

22
1.575
1.515
1.456
1.406
1.366
1.326
1.296
1.256
1.236
1.206
1.176
1.157
1.137
1.117
1.097
1.077
1.057
1.037
1.027
1.007
0.997
0.983
0.970
0.958
0.947
0.935
0.924
0.913
0.903
0.893
0.884
0.875
0.867
0.858
0.849
0.841
0.834
0.828
0.821
0.813
0.804
0.800
0.794
0.787
0.781
0.775
0.769
0.764
0.758
0.753
0.748
0.742
0.738
0.733
0.728
0.723
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701
22

23
1.537
1.479
1.421
1.372
1.333
1.294
1.265
1.266
1.207
1.177
1.148
1.129
1.109
1.090
1.070
1.051
1.031
1.012
1.002
0.983
0.973
0.959
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0.935
0.924
0.913
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0.829
0.821
0.814
0.808
0.801
0.793
0.784
0.780
0.775
0.768
0.762
0.756
0.750
0.745
0.793
0.735
0.730
0.724
0.720
0.715
0.710
0.705
0.702
0.697
0.693
0.688
0.684
23

24
1.506
1.449
1.391
1.344
1.306
1.267
1.239
1.201
1.182
1.153
1.125
1.105
1.086
1.067
1.048
1.029
1.010
0.991
0.982
0.963
0.953
0.940
0.927
0.916
0.905
0.894
0.883
0.873
0.863
0.854
0.845
0.837
0.829
0.821
0.812
0.804
0.798
0.891
0.784
0.777
0.768
0.764
0.759
0.752
0.746
0.740
0.735
0.730
0.724
0.720
0.715
0.709
0.705
0.700
0.696
0.691
0.687
0.682
0.679
0.674
0.670
24

25
1.480
1.424
1.368
1.321
1.284
1.246
1.218
1.181
1.162
1.134
1.106
1.087
1.068
1.049
1.031
1.012
0.993
0.974
0.965
0.946
0.937
0.924
0.912
0.900
0.890
0.879
0.869
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0.849
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0.831
0.823
0.815
0.807
0.798
0.791
0.784
0.778
0.771
0.764
0.755
0.751
0.746
0.739
0.734
0.728
0.722
0.718
0.712
0.707
0.703
0.697
0.693
0.689
0.684
0.679
0.676
0.671
0.667
0.662
0.659
25

26
1.458
1.403
1.348
1.301
1.265
1.228
1.200
1.163
1.145
1.117
1.089
1.071
1.052
1.034
1.015
0.997
0.978
0.960
0.951
0.932
0.923
0.910
0.898
0.887
0.877
0.866
0.856
0.845
0.836
0.827
0.819
0.810
0.803
0.795
0.786
0.779
0.773
0.766
0.760
0.752
0.744
0.740
0.735
0.728
0.723
0.717
0.712
0.707
0.701
0.697
0.692
0.687
0.683
0.678
0.674
0.669
0.665
0.661
0.657
0.653
0.649
26

27
1.443
1.388
1.333
1.287
1.251
1.214
1.187
1.150
1.132
1.105
1.077
1.059
1.041
1.023
1.004
0.986
0.968
0.950
0.940
0.922
0.913
0.900
0.888
0.877
0.867
0.856
0.846
0.836
0.827
0.818
0.810
0.802
0.794
0.786
0.778
0.771
0.764
0.758
0.751
0.744
0.736
0.732
0.727
0.720
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.685
0.679
0.676
0.671
0.666
0.662
0.658
0.654
0.650
0.645
0.642
27

28
1.431
1.377
1.323
1.277
1.241
1.205
1.178
1.142
1.123
1.096
1.069
1.051
1.033
1.015
0.997
0.978
0.960
0.942
0.933
0.915
0.906
0.893
0.882
0.871
0.861
0.850
0.840
0.830
0.821
0.812
0.804
0.795
0.788
0.780
0.772
0.765
0.758
0.752
0.746
0.738
0.730
0.727
0.721
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679
0.674
0.670
0.666
0.661
0.657
0.653
0.649
0.645
0.641
0.637
28

29
1.425
1.371
1.317
1.272
1.236
1.200
1.173
1.137
1.118
1.091
1.064
1.046
1.028
1.010
0.992
0.974
0.956
0.938
0,92,9
0.911
0.902
0.889
0.878
0.867
0.857
0.846
0.836
0.826
0.817
0.808
0.800
0.792
0.785
0.777
0.769
0.761
0.755
0.749
0.742
0.735
0.727
0.723
0.718
0.712
0.706
0.701
0.695
0.691
0.686
0.681
0.676
0.671
0.667
0.663
0.658
0.654
0.650
0.646
0.642
0.638
0.634
29

30
1.422
1.368
1.314
1.269
1.233
1.197
1.170
1.134
1.116
1.089
1.062
1.044
1.026
1.008
0.990
0.972
0.954
0.936
0.927
0.909
0.900
0.887
0.876
0.865
0.855
0.844
0.834
0.824
0.815
0.806
0.798
0.790
0.783
0.775
0.767
0.780
0.753
0.747
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0.733
0.725
0.722
0.716
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0.705
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679
0.675
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0.666
0.661
0.657
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CAPITULO III
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
por Gustavo Urcegui

1. Departamentos. Elementos que inciden en el precio. Aspectos


generales de la propiedad horizontal (ley 13.512)
La ley nacional 13.512 consagra un derecho de propiedad con los
atributos del dominio sobre pisos o departamentos, pero limitado, teniendo
en cuenta la armona con los otros propietarios y la conservacin y
seguridad del edificio. Sobre las partes comunes se origina un condominio
especial que est sometido a un rgimen de administracin expresamente
establecido por la ley.
La naturaleza jurdica del presente rgimen pone de manifiesto un
derecho de copropiedad o comunidad, en el que los diversos propietarios
del edificio seran condminos con una doble facultad: a) derecho de
participacin en la comunidad general, segn el valor de las cuotas del edificio
con las que participa, y b) derecho exclusivo al uso, goce y disposicin
jurdica sobre las partes objetivamente determinadas.
Este derecho real de propiedad es autnomo; la propiedad horizontal
sera una figura sui generis, en la que se combinan el dominio y el
condominio, pero que se unen en un todo indivisible a causa de la unidad de
su destino, es un derecho con caractersticas propias que lo separan y
diferencian de otras figuras jurdicas.

66

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

7. TABLA DEL TRIBUNAL DE TASACIONES

Factores
El desarrollo del sistema ha tenido las caractersticas de un brillante
negocio inmobiliario, con renovado aporte de capitales interesados. La
sumatoria de capitales y esfuerzos hacia este rubro, ms un fenmeno de
carcter general, determinar, al margen de situaciones temporales, su
paulatino encauzamiento hacia un ritmo normal en la construccin, todo ello
dependiendo de las circunstancias polticas y econmicas del momento.
Chandias nos dice que el valuador debe admitir que un terreno
vendido en propiedad horizontal debe tener un precio mayor que (el
de) los que no han sido afectados a este rgimen, en razn de que
para los primeros hay una demanda mayor, tanto mayor ser cuanto
mayor sea el nmero de departamentos; cabe agregar que para el caso
de que no estn sometidos a dicho rgimen y se siten en un sector de
permanentes inversiones, siempre se debe observar el aprovechamiento
del suelo y del espacio areo, teniendo en cuenta, las posibilidades y
limitaciones que surgen de los respectivos cdigos de edificacin.
Los siguientes elementos inciden en el precio:
a) Ubicacin del edificio.
b) Diseo arquitectnico del edificio y de la unidad (plan de presentacin
del conjunto y distribucin de las unidades funcionales).
c) Ubicacin de la unidad dentro del edificio.
d) Superficies: propia y comn.
e) Coeficiente de participacin del reglamento de copropiedad.
f) Locales comunes.
g) Estado de conservacin del departamento y mejoras introducidas.

Para uso en Cap. Fed. O zonas de P.H.

Frente en metros

2. Locales en galeras. Elementos referenciales


En los ltimos tiempos se ha verificado un aumento en la construccin
de galeras comerciales, sobre todo, en los sectores cntricos de la ciudad y
en algunos barrios con caractersticas comerciales.
El capital econmico no es muy significativo a prima facie en relacin
con la construccin de viviendas. El panorama es sencillo desde este punto

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0.977
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0.930
0.914
0.898
0.883
0.867
0.851
0.835
0.820
0.812
0.796
0.788
0.777
0.767
0.757
0.749
0/739
0.730
0.722
0.714
0,706.
0.699
0.692
0.686
0.678
0.671
0.665
0.660
0.654
0.549
0.642
0.635
0.632
0.627
0.622
0.617
0.612
0.608
0.604
0.599
0.595
0.591
0.586
0.583
0.579
0,5 75
0.571
0.568
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1.045
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1.002
0.985
0.968
0.950
0.933
0.916
0.899
0.890
0.873
0.864
0.852
0.841
0.830
0.821
0.810
0.801
0.791
0.783
0.774
0/766
0.759
0.752
0/744
0.736
0.729
0.723
0.717
0.711
0.704
0.696
0.693
0.688
0.682
0.677
0.671
0.666
0.662
0.657
0.652
0.648
0.643
0.639
0.635
0.631
0.626
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0.911
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0.878
0.867
0.857
0.846
0.837
0.828
0.820
0.311
0.804
0.796
0.787
0.780
0.773
0.767
0.760
0.753
0.745
0.741
0.736
0.729
0.723
0.718
0.712
0.703
0.702
0.698
0.693
0.687
0.684
0.679
0.675
0.570
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0.658
0.653
0.650
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1.195
1.166
1.138
1.118
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1.080
1.060
1.041
1.022
1.003
0.993
0.974
0.964
0.951
0.938
0.926
0.916
0.904
0.894
0.883
0.873
0.864
0.855
0.846
0.839
0.830
0.821
0.814
0.807
0.800
0.793
0.786
0.777
0.773
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0.761
0.755
0.749
0/743
0/738
0.733
0.728
0.723
0.717
0.713
0.709
0.704
0.699
0.695
0.690
0.686
0.682
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9
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1.015
0.995
0.985
0.971
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0.784
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0.771
0.765
0.759
0.755
0.719
0.744
0.739
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0.729
0.724
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701
0.696
0.692
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1.580
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1.300
1.260
1.240
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1.100
1.080
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1.010
1.000
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0.973
0.961
0.950
0.938
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0.806
0.802
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0.783
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0.771
0.766
0.760
0.755
0.750
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0.740
0.735
0.730
0.725
0.721
0.716
0.712
0.707
0.703
10

11
1.604
1.543
1.482
1.431
1.391
1.350
1.319
1.279
1.250
1.228
1.193
1.177
1.157
1.137
1.116
1.096
1.076
1.056
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1.025
1.015
1.001
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0.941
0.930
0.920
0.909
0.900
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0.874
0.865
0.857
0.850
0.842
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0.814
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0.301
0.795
0.789
0.783
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0.771
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0.761
0.755
0.751
0.746
0.741
0.736
0.732
0.727
0.723
0.718
0.714
11

12
1.635
1.573
1.511
1.459
1.418
1.377
1.345
1.304
1.283
1.252
1.221
1.201
1.180
1.159
1.138
1.118
1.097
1.076
1.066
1.045
1.035
1.021
1.007
0.995
0.983
0.971
0.959
0.948
0.938
0.927
0.918
0.909
0.900
0.891
0.882
0.874
0.866
0.559
0.852
0.844
0.834
0.830
0.824
0.817
0.810
0.804
0.798
0.793
0.787
0.781
0.776
0.770
0.766
0.761
0.756
0.750
0.746
0.741
0,7:17
0.732
0.723
12

13
1.674
1.611
1.548
1.495
1.452
1.410
1.378
1.336
1.314
1.283
1.251
1.230
1.208
1.187
1.166
1.145
1.124
1.102
1.092
1.071
1.060
1.045
1.031
1.019
1.007
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0.960
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0.931
0.922
0.913
0.903
0.895
0.887
0.880
0.872
0.864
0.854
0.550
0.864
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0.830
0.524
0.517
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0.800
0.795
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0.784
0.779
0.774
0.768
0.764
0.759
0.755
0.749
0.745
13

14
1.716
1.651
1.586
1.531
1.483
1.444
1.412
1.368
1.347
1.314
1.281
1.260
1.238
1.216
1.195
1.173
1.151
1.129
1.119
1.097
1.086
1.071
1.057
1.044
1.032
1.019
1.007
0.995
0.984
0.973
0.963
0.954
0.945
0.935
0.925
0.917
0.909
0.901
0.894
0.885
0.375
0.871
0.864
0.857
0.850
0.844
0.837
0.832
0.825
0.820
0.814
0.808
0.804
0.798
0.793
0.787
0.753
0.775
0.773
0.768
0.763
14

15
1.763
1.696
1.629
l,574
1.529
1.464
1.451
1.406
1.384
1.350
1.317
1.295
1.272
1.250
1.228
1.205
1.183
1.161
1.149
1.127
1.116
1.100
1.086
1.072
1.060
1.047
1.035
1.022
1.011
1.000
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0.509
0.505
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0.795
0.789
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15

16
1.755
1.689
1.622
1.567
1.522
1.478
1.444
1.400
1.378
1.344
1.311
1.289
1.267
1.244
1.222
1.200
1.178
1.155
1.144
1.122
1.111
1.095
1.081
1.068
1.055
1.042
1.030
1.018
1.007
0.995
0.985
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0.957
0.947
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0.844
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0.801
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0.785
0.731
16

17
1.743
1.677
1.610
1.555
1.511
1.467
1.434
1.390
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1.279
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1.235
1.213
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1.169
1.147
1.136
1.114
1.103
1.088
1.073
1.060
1.048
1.035
1.022
1.010
0.999
0.988
0.978
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0.950
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0.878
0.870
0.861
0.857
0.850
0.845
0.838
0.833
0.827
0.821
0.816
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0.790
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0.780
0.775
17

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UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

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de vista: un gran saln se divide mediante tabiques y vidrieras en muchos


salones pequeos, proveyndolos solamente de un lavamanos, y las
comodidades accesorias, como los baos, que son de carcter colectivo, en
proporcin a la cantidad de unidades. Es decir que la inversin no entra en
una serie de detalles, lo que implica en principio, ahorro en materiales y
mano de obra, y el beneficio econmico sera significativo en relacin con
el capital invertido.
Existen excepciones a esta concepcin bsica. En realidad, para algunos
sectores la mnima inversin no sera el punto de partida, en virtud de las
exigencias actuales del pblico: nuevos diseos arquitectnicos, empleo de
materiales de calidad, instalaciones de artefactos que hacen al confort (aire
acondicionado, calefaccin), msica funcional, etc., sin olvidar la
conveniencia del impacto al sentido de la vista, ms an cuando nos referimos
a comercializacin de productos y servicios.
Para la tasacin de este tipo de unidades se observarn los siguientes
factores, tanto para el conjunto en general (la galera) y el local en particular
no se puede efectuar la tasacin discriminando uno de otro, por ejemplo, no
hay que considerar nicamente el local cuando el espacio de contencin del
mismo est muy deteriorado, los gastos comunes son altos, o mejor dicho
hay demasiada inversin en el local y la presentacin de la galera va en
desmedro de ste.
Est claro que se abordara la tasacin de esta manera si se emplean
tcnicas separativas para la tasacin, ahora bien, si verificamos en el
anlisis de los antecedentes econmicos que el beneficio que produce es
de importancia, pues el mtodo de conjunto nos indica que en realidad no
es necesario detenerse en las caractersticas del bien si no mejor en la
renta que produce, por lo tanto su valor estara en relacin directa al
beneficio que otorga.
a. Ubicacin. Es de suma importancia el anlisis del contexto externo
de la galera, es decir, las calles que la rodean. El elemento fundamental
est dado por el trnsito peatonal; si una de las arterias tiene caractersticas
de peatonal sera el indicativo econmico de relevancia, asimismo tambin
aquellas en donde contamos con paradas del servicio pblico de transporte,
confiteras y dems lugares de esparcimiento. Observado el impacto
extrnseco comenzamos con el anlisis intrnseco en cuanto a la ubicacin
de la unidad funcional, es decir, en la proximidad de las vas de acceso y
egreso, en el medio del pasillo o en la unin de los pasillos, siempre teniendo

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

en cuenta las caractersticas comerciales y afluencia de pblico de las arterias


que rodean la galera.
Hablar de entrepisos, subsuelos, subir o bajar escaleras, depender de
ascensores, son elementos negativos para las unidades funcionales con
destino comercial, ya que el peatn minimiza riesgos, quiere comodidad y
practicidad en sus momentos de bsqueda de productos. No obstante puede
haber excepciones, por ejemplo que exista algn comercio con rubro de
moda, muy demandado y amplia publicidad.

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a) Tipo de construccin. En la observacin y estudio de la construccin


hay autores que se toman como propia la regla: el impacto debe ser visual
para que exista un amplio consumo, es decir, si la presentacin de la galera
es con un adecuado y moderno diseo, con servicios de aclimatacin, amplitud
en pasillos, pisos sin desniveles ni escaleras, descansos embellecidos
naturalmente, el xito entonces es asegurado, el contexto de ubicacin del
local es positivo y tericamente el movimiento comercial sera bueno. En
cuanto al saln comercial hablar de la superficie vidriada es lo fundamental
como as tambin de sus dimensiones, considerar de beneficio aquellos que
poseen stano o entrepiso, hay mejor aprovechamiento en el espacio para
la presentacin de la mercadera y de la atencin al publico.
b) Estado de conservacin. Algunos autores le restan importancia al
estado de conservacin del local, puesto que manifiestan que sobre el local
siempre hay inversiones decorativas y de adaptacin conforme el rubro que
se comercializa, dando mayor atencin al estado de la galera, puesto que
esa situacin recae sobre los gastos comunes de los propietarios, asimismo
de qu servira que un propietario invirtiera significativamente en la unidad
cuando la galera le resta valor por su mal estado de conservacin; debe
existir una relacin lgica en las inversiones para que stas se revaloricen
mutuamente.
c) Gastos comunes. El tasador debe tener presente los gastos comunes
que inciden sobre la unidad funcional, ello nos ayuda a relacionar los costos
beneficios que se generan.
En el anlisis de los locales en galeras, como as tambin en aquellos
salones comerciales del centro o barrio, pueden surgir una diversidad de
elementos que impactan, ya sea positiva o negativamente sobre el bien,

53

Fondo en metros

Fondo en metros

68

52

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

69

aqu presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partida
para la organizacin en su bsqueda de antecedentes.
Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales, que
no estn adaptados al rgimen de propiedad horizontal como los shopping,
cabe agregar que estas pautas no seran de empleo ya que la propia
administracin interna es la que determina los valores de dichos espacios,
obviamente ellos tambin se basan en un estudio externo e interno para
evaluar y determinar el precio justo que debern pagar sus clientes si desean
comercializar en dichos espacios fsicos.

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70.7
70.2
19.00
89.3
88.2
87.2
386.1
85.2
84.3
83.4
382.6
81.8
81.0
80.1
79.4
78.7
78.1
77.4
76.6
75.8
75.4
74.9
74.2
73.6
73.1
72.5
72.0
71.5
71.0
70.5
18.50
89.7
88.6
87.6
86.5
85.6
84.6
83.8
82.9
82.2
81.3
80.5
79.7
79.1
78.4
77.7
77.0
76.1
75.8
75.2
74.5
74.0
73.4
72.8
72.4
71.8
71.3
70.8
18.00
90.1
89.0
88.0
86.9
86.0
85.0
84.2
83.3
82.5
81.7
80.8
80.1
79.4
78.7
78.1
77.3
76.5
76.1
75.5
74.8
74.3
73.7
73.1
72.7
72.1
71.6
71.1
17.50
90.5
89.4
88.3
87.3
86.3
85.4
84.5
83.7
82.9
82.0
81.2
80.4
79.7
79.1
78.4
77.7
76.8
76.4
75.8
75.2
74.6
74.0
73.5
73.0
72.4
71.9
71.5
17.00
90.9
89.8
88.7
87.7
86.7
85.7
84.9
84.0
83.3
82.4
81.5
80.8
80.1
79.4
78.8
78.0
77.1
76.7
76.2
75.5
74.9
74.3
73.8
73.3
72.7
72.2
71.8

(1)

a) Integracin de costos parciales: la suma del valor del terreno,


ms el valor de las mejoras, ms obras complementarias, ms costos
financieros, nos va a brindar un subtotal al cual debemos sumar las ganancias
previstas y los gastos promocionales, esta sumatoria nos entrega: la
integracin del gasto total.
b) Un porcentaje del subtotal 1 (suma de los cuatro primeros tems)
ser la ganancia prevista. Esta ganancia sumada al subtotal 1 nos brinda el
segundo subtotal, al cual sumaremos los gastos promocionales y all
obtendremos: valor conjunto.
c) Debemos conocer por mtodo directo comparativo el valor del lote,
el factor de ocupacin del suelo, factor de ocupacin total, cantidad de
departamentos a construir, el valor del metro cuadrado. Verificar qu
porcentaje de ocupacin corresponde a espacios comunes (no debe superar
el 25%) y tener en cuenta que el valor del departamento es inversamente
proporcional a su tamao, es decir, el departamento ms pequeo es ms
caro, incide la zona hmeda, el ms amplio y con mayores espacios internos
o externos es ms econmico

16.00
91.7
90.5
89.5
88.4
87.4
86.5
85.6
84.7
84.0
83.1
82.2
81.5
80.8
80.1
79.4
78.7
77.8
77.4
76.8
76.1
75.6
75.0
74.4
73.9
73.3
72.9
72.4

16.50
91.3
90.1
89.1
88.0
87.0
86.0
85.2
84.4
83.6
82.7
81.9
81.1
80.4
79.8
79.1
78.3
77.5
77.1
76.5
75.8
75.2
74.7
74.1
73.6
73.0
72.6
72.1

3. Tasacin de viviendas colectivas

34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60

15.50
92.1
90.9
89.9
88.8
87.8
86.9
86.0
85.1
84.3
83.5
82.6
81.8
81.1
80.5
79.8
79.0
78.1
77.7
77.2
76.5
75.9
75.3
74.7
74.2
73.7
73.2
72.7

Frente en metros

Frente en metros

20.50
88.2
87.1
86.0
85.0
84.1
83.2
82.3
81.5
80.7
79.9
79.1
78.3
77.7
77.0
76.4
75.6
74.8
74.4
73.9
73.2
72.7
72.1
71.6
71.1
70.5
70.1
69.6

21.00
87.8
86.7
85.7
84.6
83.7
82.8
82.0
81.1
80.4
79.6
78.7
78.0
77.3
76.7
76.0
75.3
74.5
74.1
73.5
72.9
72.3
71.8
71.2
70.8
70.2
69.8
69.3

21.50
87.4
86.3
85.3
84.3
83.3
82.4
81.6
80.8
80.0
79.2
78.4
77.6
77.0
76.3
75.7
75.0
74.1
73.8
73.2
72.6
72.0
71.5
70.9
70.5
69.9
69.4
69.0

22.00
87.0
85.9
84.9
83.9
83.0
82.1
81.2
80.4
79.7
78.8
78.0
77.3
76.6
76.0
75.4
74.6
73.8
73.4
72.9
72.2
71.7
71.1
70.6
70.1
69.6
69.1
68.7

22.50
86.6
85.5
84.5
83.5
82.6
81.7
80.9
80.0
79.3
78.5
77.7
76.9
76.3
75.7
75.0
74.3
73.5
73.1
72.6
71.9
71.4
70.8
70.3
69.8
69.3
68.8
68.4

23.00
86.2
85.1
84.1
83.1
82.8
81.3
80.5
79.7
79.0
78.1
77.3
76.6
76.0
75.3
74.7
74.0
73.1
72.8
72.2
71.6
71.1
70.5
70.0
69.5
69.0
68.5
68.1

34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60

Fondo en metros

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

(1) Ing. Miguel Angel Bulacio Montenegro, ex-vocal del Consejo de Tasaciones de la
Prov. de Crdoba. Promueve la aplicacin de Fitte y Cerini.

3
32
33

110.0
108.1
106.2
104.2
102.3
100.4
99.4
97.5
96.5
95.2
93.9
92.8

110.5
108.6
106.6
104.7
102.8
100.8
99.8
97.9
96.9
95.6
94.3
93.2

101.9
100.0
99.0
97.1
96.1
94.8
94.4
93.5

109.6
107.6
105.7
103.8

131.7
127.8
125.0
121.1
119.2
116.3
113.4
111.5

101.4
99.5
98.6
96.7
95.7
94.4
93.1
92.0

109.1
107.2
105.3
103.4

131.1
127.3
124.4
120.6
118.7
115.8
112.9
111.0

101.0
99.1
98.2
96.2
95.3
94.0
92.7
91.6

108.6
106.7
104.8
102.9

130.6
126.8
123.9
120.1
118.2
115.3
112.5
110.5

100.6
98.7
97.7
95.8
94.3
93.6
92.3
91.2

108.2
106.3
104.4
102.5

130.0
126.2
123.4
119.6
117.7
114.8
112.0
110.1

100.1
98.3
97.3
95.4
94.5
93.1
91.9
90.8

107.7
105.8
103.9
102.0

129.4
125.7
122.8
119.0
117.2
114.3
111.5
109.6

18.50
165.4
155.9
149.3
143.6
137.9
133.2

99.7
97.8
96.9
95.0
94.1
92.7
91.5
90.4

107.2
105.3
103.5
101.6

128.5
125.1
122.3
118.5
116.6
113.8
111.0
109.1

19.00
164.6
155.2
148.6
143.0
137.3
132.6

99.3
97.4
96.5
94.6
93.6
92.3
91.1
90.0

106.8
104.9
103.0
101.1

128.3
124.6
121.7
118.0
116.1
113.3
110.5
108.6

19.50
163.9
154.5
148.0
142.4
136.7
132.1

98.8
97.0
96.0
94.2
93.2
91.9
90.7
89.6

106.3
104.4
102.6
100.7

127.7
124.0
121.2
117.5
115.6
112.8
110.0
108.2

20.00
163.2
153.9
147.3
141.7
136.1
131.5

Frente en metros

Coeficiente de ubicacin del departamento segn el piso:

132.3
128.4
125.5
121.6
119.7
116.8
113.9
112.0

18.00
166.1
156.6
149.9
144.2
138.5
133.8

Ubicacin del edificio: por ser un elemento altamente subjetivo, queda


a criterio del tasador, se recomienda utilizar antecedentes. Asimismo el
Mart. Gustavo Urcegui selecciona los coeficientes ms empleados y
adaptados a nuestra aplicacin.

132.8
128.9
126.0
122.2
120.2
117.3
114.4
112.5

17.50
166.8
157.3
150.6
144.9
139.1
134.4

98.4
96.5
95.6
93.7
92.8
91.5
90.3
89.2

105.8
104.0
102.1
100.8

127.2
123.5
120.7
117.0
115.1
112.3
109.5
107.7

20.50
162.5
153.2
148.7
141.1
135.5
130.9

98.0
96.1
95.2
93.3
92.4
91.1
89.9
88.8

105.4
103.5
101.7
99.8

126.6
122.9
120.1
116.4
114.6
111.8
109.1
107.1

21.00
161.8
152.5
146.0
140.5
134.9
130.3

97.5
95.7
94.8
92.9
92.0
90.7
89.5
88.4

104.9
103.0
101.2
99.4

126.0
122.4
119.6
115.9
114.1
111.3
108.6
106.7

21.50
161.0
151.8
145.4
139.9
134.3
129.7

97.1
95.2
94.3
92.5
91.6
90.3
89.1
88.0

104.4
102.6
100.7
98.9

125.5
121.8
119.1
115.4
113.6
110.8
108.1
106.2

22.00
160.3
151.1
144.7
139.2
133.7
129.1

96.6
94.8
93.9
92.1
91.2
89.9
88.7
87.6

103.9
102.1
100.3
98.5

124.9
121.3
118.5
114.9
113.1
110.3
107.6
105.8

22.50
159.6
150.5
144.1
138.6
133.1
128.6

96.2
94.4
93.5
91.7
90.8
89.5
88.3
87.2

103.5
101.7
99.8
98.0

124.4
120.7
118.0
114.4
112.6
109.8
107.1
105.3

23.00
158.9
149.8
143.4
138.0
132.5
128.0

32
33

31

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Mtodo directo - comparativo

31

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

17.00
167.5
157.9
151.2
145.5
139.7
135.0

1)
Edificios con ascensor
2) Edificios sin ascensor
Planta baja0,90
Planta baja1,00
1er. Piso0,96
1er. Piso.0,97 a 0,98
2do. Piso...0,98
2do. Piso...0,95
3er. Piso1,00
3er. Piso.0,85 a 0,90
4to. Piso1,02
5to. Piso1,04
6to. Piso1,06
7mo. Piso..1,08
8vo. Piso...1,10
9no. Piso...1,11
.
Del 13er. piso en adelante ser a juicio del tasador sin superar el 1,15
16.50
168.2
158.6
151.9
146.1
140.3
135.5

b) Debemos homogeneizar la superficie propia, teniendo en cuenta los


distintos tipos constructivos: cubierta, semicubierta, galeras, balcones, etc..
Ej.: balcn: 2 mts. x 3 mts. x 30% = 1,80 m2 (se suma al total del dpto.)

16.00
168.9
159.3
152.5
146.7
140.9
1-36,1

a) As como para terrenos el lote tipo es de 11 x 30 para los Dptos. Se


ubica el coeficiente 1 para las siguientes caractersticas:
debe estar ubicado en el 3er piso
ubicacin en planta al frente
ser de categora standard
estado: usado, llevado a nuevo
superficie: 120 pm2

15.50
169.7
160.0
153.2
147.4
141.6
136.7

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Fondo en metros

70
METODOLOGIA DE TASACION
51

Fondo en metros

Fondo en metros

34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60

10.25
94.7
93.5
92.4
91.3
90.3
89.3
88.4
87.5
86.7
85.8
84.9
84.1
83.4
82.7
82.0
81.2
80.3
79.9
79.3
78.6
78.0
77.4
76.8
76.3
75.7
75.2
74.7

10.50
94.8
93.6
92.5
91.4
90.4
89.4
88.5
87.6
86.8
85.9
85.0
84.2
83.5
82.8
82.1
81.3
80.4
80.0
79.4
78.7
78.1
77.5
76.9
76.4
75.8
75.3
74.8

10.75
94.9
93.7
92.6
91.5
90.5
89.5
88.6
87.7
86.9
86.0
85.1
84.3
83.6
82.9
82.2
81.4
80.5
80.1
79.5
78.8
78.2
77.6
77.0
76.5
75.9
75.4
74.9

11.00
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0

11.25
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0

11.50
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0

12.00
94.8
93.6
92.5
91.4
90.4
89.4
88.5
87.6
86.8
85.9
85.0
84.2
83.5
82.8
82.1
81.3
80.4
80.0
79.3
78.7
78.1
77.5
76.9
76.4
75.8
75.3
74.8

12.25
94.7
93.5
92.4
91.3
90.3
89.3
88.4
87.5
86.7
85.8
84.9
84.1
83.4
82.7
82.0
81.2
80.3
79.9
79.2
78.6
78.0
77.4
76.8
76.3
75.7
75.3
74.7

12.50
94.5
93.3
92.2
91.1
90.1
89.1
88.2
87.3
86.5
85.6
84.7
83.9
83.2
82.5
81.8
81.0
80.1
79.7
79.2
78.5
77.9
77.3
76.7
76.2
75.6
75.1
74.0

Frente en metros
11.75
94.9
93.7
92.6
91.5
90.5
89.5
88.6
87.7
86.9
86.0
85.1
84.3
83.6
82.9
82.2
81.4
80.5
80.1
79.4
78.8
78.2
77.6
77.0
76.5
75.9
75.4
74.9

12.75
94.2
93.0
92.0
90.9
89.9
88.9
88.0
87.1
86.3
85.4
84.5
83.7
83.0
82.3
81.6
80.8
79.9
79.5
79.0
78.3
77.7
77.1
76.5
76.0
75.4
74.9
74.4

13.00
94.0
92.9
91.8
90.7
89.7
88.7
87.8
86.9
86.1
85.2
84.3
83.5
82.9
82.2
81.5
80.7
79.8
79.4
78.8
78.1
77.5
76.9
76.3
75.8
75.2
74.7
74.0

13.50
93.6
92.5
91.4
90.3
89.3
88.3
87.4
86.5
85.8
84.9
84.0
83.2
82.5
81.8
81.1
80.3
79.4
79.1
78.5
77.8
77.2
76.6
76.0
75.5
74.9
74.4
73.9

14.00
93.3
92.1
91.0
89.9
88.9
88.0
87.1
86.2
85.4
84.5
83.6
82.8
82.2
81.5
80.8
80.0
79.1
78.7
78.1
77.4
76.9
76.3
75.7
75.2
74.6
74.0
73.6

14.50
92.9
91.7
90.6
89.5
88.6
87.6
86.7
85.8
85.0
84.2
83.3
82.5
81.8
81.1
80.4
79.7
78.8
78.4
77.8
77.1
76.5
75.9
75.4
74.9
74.3
73.8
73.3

15.00
92.5
91.3
90.2
89.2
88.2
87.2
86.4
85.5
84.7
83.8
82.9
82.2
81.5
80.8
80.1
79.3
78.5
78.1
77.5
76.8
76.2
75.6
75.1
74.6
74.0
73.5
73.0

34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60

50
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Fondo en metros

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...


71

Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso,


menos 0,04.

Edificios de una sola planta:


Coeficiente..1,00 (incluye terraza expuesta)
Coeficiente de ubicacin del departamento en planta:

Con vista al frente..1,00


Con vista a amplio espacio libre de contrafrente....0,95
Con vista a patios interiores o mnimo contrafrente....0,90
Coeficiente de ubicacin del departamento en esquina o frente
a plaza o parque:
(considera la mayor iluminacin y mejor vista que posee la unidad en
estos casos)

Departamento en esquina...1,00
Departamento con vista a plaza...1,05 a 1,10
Coeficiente de caractersticas constructivas del edificio:
(contempla la categora del edificio)

Econmica.0,85 a 0,94
Estndar.0,95 a 1,04
Buena sin servicios centrales.1,05 a 1,14
Buena con servicios centrales1,15 a 1,25
Muy buena con servicios centrales1,26 a 1,50
Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin
del departamento:

Considera de manera ms atenuada la depreciacin de Ross-Heidecke


para valores fsicos, en el valor venal slo se deprecia la construccin y
mantiene constante el valor del terreno.

3
32
33

145.7
140.7
136.7
132.7
129.7
125.7
123.7
120.7
117.7
115.8
113.8
111.8
109.8
107.8
105.8
103.8
102.8
100.8
99.8
98.4
97.1
95.9

145.5
140.5
136.5
132.6
129.6
125.6
123.6
120.6
117.6
115.6
113.6
111.6
109.6
107.6
105.6
103.6
102.6
100.6
99.7
98.3
97.0
95.8

C = 1,00 a 1,20
100.9
99.9
98.5
97.2
96.0

105.9
103.9
102.9

117.9
115.9
113.9
111.9
109.9
107.9

145.9
140.9
136.9
132.9
129.9
125.9
123.9
120.9

101.0
100.0
98.6
97.3
96.1

106.0
104.0
103.0

118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0

146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0

101.0
100.0
98.6
97.3
96.1

106.0
104.0
103.0

118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0

146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0

101.0
100.0
98.6
97.3
96.1

106.0
104.9
103.0

118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0

146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0

100.9
99.9
98.5
97.2
96.0

105.9
103.9
102.9

117.9
115.9
113.9
111.9
109.9
107.9

145.9
140.9
136.9
132.9
129.9
125.9
123.9
120.9

11.75
174.9
164.9
157.9
151.9

100.8
99.8
98.4
97.1
95.9

105.8
103.8
102.8

117.7
115.8
113.8
111.8
109.8
107.8

145.7
140.7
136.7
132.7
129.7
125.7
123.7
120.7

12.00
174.7
164.7
157.7
151.7

100.6
99.7
98.3
97.0
95.8

105.6
103.6
102.6

117.6
115.6
113.6
111.6
109.6
107.6

145.5
140.5
136.5
132.6
129.6
125.6
123.6
120.6

12.25
174.4
164.5
157.5
151.5

100.4
99.5
98.1
96.8
95.6

105.4
103.4
102.4

117.4
115.4
113.4
111.4
109.4
107.4

145.2
140.2
136.3
132.3
129.3
125.3
123.3
120.3

12.50
174.1
164.1
157.2
151.2

100.2
99.2
97.8
96.5
95.3

105.2
103.2
102.2

117.1
115.1
113.1
111.1
109.1
107.1

144.9
139.9
135.9
132.0
129.0
125.0
123.0
120.0

12.75
173.6
163.7
156.8
150.8

100.0
99.0
97.6
96.3
95.1

104.9
103.0
102.0

116.8
114.8
112.9
110.0
108.9
106.9

144.6
139.6
135.6
131.7
128.7
124.8
122.8
119.0

13.00
173.3
163.4
156.4
150.5

99.6
98.6
97.2
95.9
94.7

104.5
102.5
101.5

116.3
114.4
112.4
110.4
108.4
106.5

143.9
139.0
135.1
131.1
128.2
124.2
122.3
119.3

13.50
172.6
162.7
155.8
149.9

Coeficiente de superficie
1,35
1,30
1,25
1,20
1,15
1,10
1,08
1,05
1,03
1,00
Frente en metros

Coeficiente de actualizacin; Coeficiente por mejoras


introducidas en el departamento; Coeficiente de funcionalidad del
departamento; Coeficiente por la existencia de locales de uso comn:
Dadas las caractersticas sern aplicados a juicio del tasador.
11.50
175.0
165.0
158.0
152.0

99.2
98.2
96.8
95.5
94.3

104.1
102.1
101.1

115.8
113.9
111.9
110.0
108.0
106.0

143.4
138.4
134.5
130.6
127.6
123.7
121.7
118.8

14.00
171.8
162.0
155.1
149.2

98.7
97.8
96.4
95.1
93.9

103.6
101.7
100.7

115.4
113.4
111.5
109.5
107.5
105.6

142.8
137.9
133.9
130.0
127.1
123.2
121.2
118.3

14.50
171.1
161.3
154.5
148.6

Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento:

31

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble:


La existencia de pocos departamentos hace que la incidencia del valor
de la tierra aumente. Esto se refleja en el valor venal:
11.25
175.0
165.0
158.0
152.0

Coeficiente de oferta:
Tiene en cuenta que en toda transaccin inmobiliaria, se arriba
generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido, este
coeficiente vara en funcin de la oferta y la demanda:
11.00
175.0
165.0
158.0
152.0

Superficie cubierta propia homogeneizada


30
40
50
60
70
80
90
100
110
120

10.75
174.9
164.9
157.9
151.9

98.3
97.4
96.0
94.7
93.6

103.2
101.3
100.3

114.9
112.9
111.0
109.0
107.1
105.2

142.2
137.3
133.4
129.5
126.6
122.7
120.7
117.8

15.00
170.4
160.7
153.9
148.0

donde: C = coeficiente
K = coeficiente de depreciacin Ross-Heidecke

10.50
174.7
164.7
157.7
151.7

32
33

31

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Ley: C = 1 K
2

10.25
174.4
164.5
157.5
151.5

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Fondo en metros

72
METODOLOGIA DE TASACION
49

Fondo en metros

96

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

Las chapas pueden ser: de cinc, de aluminio, de cinc pintadas, de


aluminio pintadas.
La mampostera puede ser: de hormign armado, de estructuras
prefabricadas tipo Astori, Pretensa o similar.
Paredes
Mampostera, chapas o prefabricado
Pisos
Cemento, hormign armado, cemento alisado, tierra, baldosas

Coeficiente C = 0>1,05
Para tasar unidades usadas se deben utilizar antecedentes de
unidades usadas.
Locales y oficinas utilizan similitud de procedimientos.

4. Viviendas familiares, locales comerciales y oficinas. Resea histrica

Zonas de galpones (conforme ordenanzas vigentes)


Ejemplo Crdoba: Ruta 9 / Camino Interfbricas/ En general toda la circunvalacin Sur / Los
Boulevares / Camino Pajas Blancas / Guiaz / Av. Juan B. Justo / B Gral. Bustos / B
Talleres / B Alem / B Alta Crdoba.
Precios
Bajo las actuales condiciones de nuestro pas, los precios son totalmente
estimativos, ya que varan da a da. Aqu van algunos ejemplos para elaborar
una valuacin y a un solo efecto de muestra.
Astori
ASPECTO
Chapa
ECONOMICO
Aislacin

$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2

150
120
60
40
70

(con cerramiento)
(sin cerramiento)
(techo)
(laterales)
lana de vidrio ms papel Al

ASPECTO JURIDICO PARA CONSIDERAR


La Municipalidad de Crdoba, a travs de la Ord. 8133 regula la ubicacin
de locales industriales con destino a fabricacin y depsitos (tabla 1). Regula
el impacto ambiental de estos rubros.
De tal manera que divide a la ciudad entera en zonas o patrones de
asentamiento industrial.
Dichos patrones se denominan de la siguiente forma:

73

La propiedad horizontal, tan comn y nombrada en nuestros tiempos


reconoce sus comienzos en los confines del tiempo. Segn el maestro
Eduardo Lapa, los primeros vestigios se ubican en la antigua Caldea. Tambin
reconocemos la situacin en la antigua Roma y en las ciudades amuralladas.
En sus ruinas fue posible verificar la existencia de unidades habitacionales
de ms de una planta y que mantenan independencia entre s. Esta existencia
de viviendas en las condiciones explicitadas tiene, su razn de ser, en el
hecho de que las ciudades se fundaban sobre un territorio determinado para
una cantidad de pobladores. El crecimiento poblacional fue inevitable, tanto
sea por la llegada de nuevos moradores, como producto de los nacimientos
que se producan o la necesidad de dar alojamiento a esclavos productos de
las guerras entre pueblos.
Aun cuando esta institucin se daba de hecho es notable que el derecho
romano no la mencione y por ende, no la reconoce.
En la Edad Media comienza el auge de la propiedad horizontal y podemos
mencionar que en Francia, Italia y Espaa era conocida y funcionaba de
manera muy similar a la que conocemos actualmente. Concretamente, se
la conoca y aceptaba pero fue necesario que mucho tiempo transcurriera
antes de que se legislara sobre este tipo de propiedad.
Francia recin en 1938, legisla sobre la materia y sucesivamente los
pases van adaptando la legislacin a la nueva situacin, el ltimo en hacerlo
es Suiza, que incorpora a su legislacin la nueva institucin en 1965.
Nuestro Cdigo Civil no autoriza la propiedad horizontal, sino que
contrariamente lo prohbe en su art. 2617. La situacin se plantea por cuanto
el Codificador no pudo encontrar solucin adecuada para el tipo de propiedad
que nos ocupa. El art. 2518 del mismo Cdigo fija que la propiedad se
extiende al subsuelo y al espacio areo.

74

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Art. 2518.- La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad,


y al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende
todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las
minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre
ambos objetos. El propietario es dueo exclusivo del espacio areo; puede
extender en l sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas,
u otras ventajas; y puede tambin demandar la demolicin de las obras del
vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.
Art. 2617.- El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente
entre varios dueos, ni por contrato, ni por actos de ltima voluntad.
Como vemos y expresramos, no fue posible para Vlez Srsfield
solucionar el tema de la propiedad nica e indivisible, debimos esperar muchos
aos para que tal posicionamiento fuera modificado y adaptado a las nuevas
tendencias y necesidades. Al igual que en las antiguas ciudades, el
crecimiento vegetativo de la poblacin y las divisiones de lotes o parcelas
obliga a los legisladores a actuar sobre el tema y es as que en 1949 se
aprueba la ley que lleva el nmero 13.512 y que una vez promulgada fue
reglamentada por decr. 18.734 del mismo ao.
La ley 13.512, llamada Rgimen legal de la propiedad horizontal, llena
el vaco legal que exista hasta el momento. Es necesario aclarar que el
rgimen legal no se aplica slo a la propiedad horizontal, tambin tenemos
casos, muy frecuentes, de aplicacin en la propiedad vertical. El ejemplo
ms comn de lo expresado en ltimo trmino: familias poseedoras de un
amplio predio y que ante el crecimiento de la familia construyen una vivienda
en la parte trasera. Esta vivienda propiedad de uno de los integrantes de la
familia, est enclavada en su propio terreno y es necesario brindarle
seguridades sobre la propiedad a fin de evitar conflictos futuros. De acuerdo
con las previsiones de la ley y de acuerdo a la reglamentacin local vigente,
un ingeniero agrimensor, procede a dividir la propiedad.
Dividida la propiedad, aprobados los planos, escriturado lo actuado,
aquel fundo nico pasa a ser P.H. 1, P.H. 2, etc., y que ocurre en esta
situacin: los condminos pasan a ser propietarios nicos y exclusivos de su
unidad funcional y como tales con derecho al uso y goce de la cosa. Adems
son propietarios, en el porcentaje previsto de los espacios comunes. Queda
de esta manera, solucionado el problema que en su momento no pudo ser
debidamente dilucidado.

UNIDADES FUNCIONALES
EDIFICIOS INDUSTRIALES
SOMETIDAS ALYREGIMEN
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD...

95

2. Factores a tener en cuenta


Factores intrnsecos
Realizando una ficha tcnica de la construccin, se tendr en cuenta:
techo (parablico, sierra, recto), pisos, paredes, iluminacin, luz natural,
ventilacin (natural/forzada), oficinas, baos, vestuarios, portones de ingreso,
columnas, altura, local comercial, aislaciones (trmica/sonora), servicios,
ancho, largo, playa de maniobras, cantidad de portones, sistema anti-incendio,
ventilacin, evacuacin de residuos-lquidos-gases, cisternas, alambre
perimetral, bscula, iluminacin exterior, comedor para empleados, valor
del terreno, napas de agua, desages, puentes gra, red de datos, cielorraso,
subestacin transformadora, cmaras frigorficas, galpn 2 plantas. La
verificacin de planos como as tambin el informe del constructor seran
elementos de relevancia para el tasador.
Factores extrnsecos
Hablar de la ubicacin, es el punto de partida para evaluar la incidencia
externa, desde el punto de vista econmico. Cercana a centros poblados, a
colegios, a hospitales, accesos, transporte para empleados, situacin
econmica del Estado-provincia, ordenanzas de uso del suelo, recoleccin
de residuos, valor de los impuestos y servicios, capacidad del sector de
energa elctrica - agua - gas, seguridad de la zona, rango de temperaturas
anuales, rgimen de lluvias, estado de los accesos, oferta y demanda, zonas
de exencin impositiva, ancho de calle, vecindario, entre otros.

Materiales
Confeccionar una memoria descriptiva, implica ratificar la informacin
intrnseca.
Techos
Los materiales empleados en la construccin de galpones se resumen
a dos tipos: de chapas o de mampostera. Dentro de esta ltima, los hay de
sistema tradicional o de estructuras prefabricadas (caso cermica).

94

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

75

Este expositor nos dice que otras localidades del pas, tuvieron en cuenta,
durante el diseo de sus ciudades, la ubicacin y radicacin de lugares
industriales que no afectaran al resto de actividades ciudadanas, tanto desde
la contaminacin, como el ruido y tambin desde la incomodidad que supone
para los dems, el trnsito de camiones.
As la Municipalidad de Crdoba dise la Ordenanza 8133 para la
radicacin de actividades industriales y depsitos. Creo que el presente
trabajo podr quiz, arrojar luz sobre un tipo de tasacin sobre el que casi
no hay bibliografa.

Nos dice el ingeniero Mario Chandias: Este es un documento


importantsimo para el valuador porque contiene los elementos que le
servirn obligatoriamente de gua en el estudio definitivo de su
estimacin (CHANDIAS, Mario, Tasacin de inmuebles urbanos, p. 146).
El profesional se refiere a la ley 13.512/48 y consideramos que su concepto
es absolutamente correcto y, por lo tanto, seguimos acabadamente el mismo.
5. Caractersticas de dominio y condominio
Dominio. Concepto

Valor tcnico vs. Valor de mercado


Durante la ltima dcada, ante la gran cantidad de crditos hipotecarios
que existan, se puso en boga el diferenciar valor tcnico del valor de mercado.
El primero se refiere al valor que hipotticamente tendra la propiedad si las
condiciones del mercado fueran distintas a las vigentes al momento de la tasacin.
Las empresas, para sus balances suelen solicitar este tipo de tasaciones.
El valor de mercado se refiere al precio de la propiedad para el momento
en que se est tasando, de acuerdo a oferta, demanda y valores comparables
de propiedades aledaas, y este ltimo es, para mi criterio, el nico valor a
tener en cuenta para transmitir al propietario, manifiesta el autor.
El valor tcnico es una ilusin ideal. Es una justificacin errnea de
algunos valuadores para dejar conformes a propietarios hacindoles creer
que su propiedad valdra ms en otras condiciones de mercado. Cuntas
condiciones de mercado habr que evaluar para tener en cuenta todos los
precios posibles? El tasador puede utilizar los elementos de mercado para
informar que, debido a las condiciones X o Y o Z, el precio del inmueble se
ve modificado notablemente y ratificarse sobre una base cierta.
No todo es bajar o subir precios. Existen pocas en donde los precios
de los galpones se ven aumentados en forma importante por la gran demanda
y la poca oferta del mercado. Esta situacin se dio cuando llegaron las
terminales automotrices. Se plante de pronto una gran necesidad de
depsitos y galpones para las empresas que secundaban a los fabricantes
de autos. As, los precios se incrementaron gradualmente junto con la
aparicin de nuevas tecnologas de fabricacin y materiales, conforme con
la exigencia de las terminales.

Dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra


sometida a la voluntad y a la accin de una persona. Es el ms amplio
derecho de seoro que puede tenerse sobre una cosa, lo que no quiere
decir que sea un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que
como todo derecho se encuentra regulado por el ordenamiento jurdico.
Reconoce sus fuentes en Aubry y Rau: La propiedad en el sentido
propio de esta palabra (dominio) expresa su idea de poder jurdico,
el ms completo de una persona sobre una cosa, y puede definirse
como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
de una manera exclusiva y absoluta a la voluntad y a la accin de
una persona.
Los caracteres del dominio son:
Exclusivo: Por qu dos o ms personas no pueden tener cada una el
dominio total sobre una cosa. Cuando dos o ms personas son propietarias
en comn de una misma cosa se trata de un condominio (art. 2673 C.C.).
Perpetuo: (art. 2510 C.C.) el dominio es perpetuo y subsiste
independientemente del ejercicio que se pueda hacer de l. El propietario
no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de propiedad, aunque est en
la imposibilidad de hacerlo y aunque un tercero lo ejerza con su voluntad o
contra ella, a no ser que deje de poseer la cosa por otro, durante el tiempo
requerido para que ste pueda adquirir la propiedad por prescripcin.
Absoluto: Confiere a su titular, la mayor cantidad posible de facultades
sobre una cosa, con estos atributos:
Ius utendi: derecho a servirse de la cosa.

76

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UNIDADES FUNCIONALES
EDIFICIOS INDUSTRIALES
SOMETIDAS ALYREGIMEN
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD...

93

Ius fruendi: derecho a percibir sus rentas y frutos.


Ius aburendi: derecho de disponer de la cosa, venderla, donarla,
destruirla, abandonarla.
Ius vindicando: derecho o facultad de reclamar la cosa, junto con la
tenencia de la misma, siempre que hubiere sido arrebatada de modo injusto.

Condominio. Concepto
Hay condominio cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen
en proporcin indivisa a dos o ms personas. Los copropietarios no tienen
dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad
sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta porcin, es decir,
sobre parte alcuota.
Condominio es el rgimen jurdico que integra las modalidades y
limitaciones al dominio de un predio o edificacin y la reglamentacin de su
uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultneo.
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominacin
de condminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y
bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento o
disposicin es libre, que se determinan bienes o reas y bienes de uso
comn, los que no podrn ser objeto de accin divisoria y son inseparables
de la propiedad individual.
El conjunto de bienes privativo, con las reas, instalaciones y bienes de
uso comn, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares,
se denomina: unidad con-dominial.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposicin
corresponde a un condmino se denomina unidad privativa.
Principios fundamentales sobre copropiedad
Todo acto de dominio, es decir, de disposicin tanto jurdica como
material, slo es vlido si se lleva a cabo con el consentimiento unnime de
todos los copropietarios.
Los actos de administracin de la cosa objeto de la copropiedad se
llevarn a cabo por la mayora de personas y de intereses, y comprenden

CAPITULO IV
EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS
por Marcela Agustina Ibez
1. Referencias iniciales
En lo que se refiere a este tipo de inmuebles, el corredor pblico Sergio
Bellomo ( 1 8 ) nos manifiesta que los galpones son un tipo especial de
inmuebles. Parecen tan simples, tan vacos, que la valuacin se presentara
como fcil, directa y dinmica.
Y sigue diciendo que como todo, resulta fcil si tenemos las distinciones
apropiadas para hacerlo. Nada se ha inventado ms til para llevar adelante
la produccin o el depsito que un galpn, y en aos muy poco ha cambiado
si tomamos como referencia la arquitectura de otros inmuebles tales como
casas, departamentos, locales, etc.. Lo que s ha variado son quiz algunos
materiales: techos, pisos, servicios, aislaciones, ms el ncleo permanece
sin cambios.
Nuestra ciudad ha visto crecer sus galpones de una forma desordenada.
Durante aos no hubo reglamentaciones en cuanto a su ubicacin, mtodos
de construccin, evacuacin de desechos, etc.. Ello deriv en unidades que
hoy no tienen valor alguno o que su valor es sustantivamente menor a lo
esperado desde el valor tcnico.

(1) Disertante Curso Anual de Peritos Tasadores, especialista en la materia Edificios


Industriales.

92

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UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

77

todos aquellos actos de conservacin y de uso de la cosa sin alterar su


forma sustancia o destino.

GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984.


IBEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasacin, Alveroni, Cba.,
1999.
LAPA, Eduardo, Estudio del ttulo de la propiedad. La tasacin
de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993.
Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores

6. Metodologa emprica. Unidades funcionales sometidas al rgimen


de PH

En los grandes conglomerados urbanos, (Crdoba, San Francisco, Ro


Cuarto, Villa Mara, Carlos Paz) atenidos a los lmites de nuestra provincia,
ha sido posible observar un rpido y sostenido crecimiento de edificios que
albergan gran cantidad de departamentos, locales comerciales u oficinas.
Existen como explicacin de este fenmeno, distintos tems a tener en
cuenta: falta de espacio y la necesidad de construir en vertical, necesidad
de abaratar costos generales de obra, posibilidad cierta de que los condminos
amorticen su deuda al mismo tiempo que se construye y, por ende, menor
aporte de capital inicial, etc..
Analicemos cada tem en particular: falta de espacio, las ciudades al
igual que en la antigedad tienen un espacio fsico determinado, mientras
que la poblacin aumenta por nacimientos o traslados. Se hace necesario
inevitablemente brindar alojamiento y ante la falta de tierras suficientes fue
necesario acudir al remedio del crecimiento vertical. El trabajo desarrollado
por arquitectos e ingenieros con respecto a la construccin de este tipo, ha
merecido el elogio y reconocimiento de la sociedad en general. Hoy es
posible ver edificios que con slo cuatro metros de ancho por cincuenta
metros de largo se han constituido en verdaderas obras de arte, cuentan
con departamentos con el mximo confort, servicios amplios y modernos
para los condminos y ubicaciones de privilegio.
Costos: se hace evidente que un solo edificio poseer en su interior
tantas conexiones de agua, gas, electricidad, cloacas etc., como
departamentos contenga, pero el hecho de que todo sea en el mismo lugar
y con un solo prestador abarata costos. Cuando hablamos de costos no nos
referimos solamente al costo de la construccin, no podemos olvidar el
mantenimiento y este punto se ve sumamente favorecido al contar con
zonas hmedas perfectamente diferenciadas y unidas en el entramado del
edificio. El sistema cloacal merece un prrafo especial: cada departamento

78

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

o unidad funcional, tendr su sistema cloacal. Este sistema estar dirigido a


un colector y de all ser necesario un solo cao conector a la red general.
Uno de los sistemas constructivos ms comunes es, que una empresa
poseedora de un lote de terreno construya en l una torre tan alta como el
Factor de Ocupacin Total (F.O.T.) le habilite. Aun antes de comenzar la
construccin ya tiene a la venta las unidades funcionales, el condmino
abona mensualmente una cifra determinada y cuenta con una fecha prefijada
de entrega de la unidad. De esta manera, el tem Integracin de Costos
parciales puede ser sumamente disminuido. La empresa no tiene necesidad
de acceder a crditos sumamente onerosos. La integracin de capital por
parte de los condminos permite acceder ms fcilmente a la disposicin
del dinero y la empresa constructora arriesga menor capital.
Someramente hemos explicitado algunas razones tcnicas que explican
el crecimiento de la propiedad horizontal y podemos afirmar sin temor a
dudas que para el caso de oficinas, locales comerciales o las denominadas
galeras comerciales, los criterios son los mismos.
Veamos el caso de una galera comercial, los locales cuentan con ms
o menos las mismas comodidades. Resulta ms econmico construir una
galera y practicarle subdivisiones en su interior que construir un local
comercial. Los materiales utilizados son ms econmicos y la construccin,
luego de realizada la parte exterior es mucho ms rpida.
Este tipo de locales presta un servicio a la poblacin al amalgamar en
un solo espacio diferentes alternativas comerciales. Normalmente estn
ubicados en zona cntrica o de mucho trnsito. Al tratar el punto de ubicacin
de los locales comerciales, debemos tener en cuenta que el 90% de los
visitantes de la galera ingresan por la arteria principal y el 30% de ellos
regresa desde la mitad de sta o toma alguna posible bifurcacin. Las
galeras que cuentan con desniveles, escalones o son ciegas al final son
poco visitadas. Los locales que mayor afluencia de pblico tienen son aquellos
ubicados en las puntas del acceso y esta afluencia se prolonga, disminuyendo
paulatinamente hasta el 5to. o 6to. local, tambin adquieren importancia los
locales ubicados al centro de la nave central y por donde, en reglas generales,
se produce el regreso. Como es fcil de entender todo lo explicitado con
ms aquellos puntos que paulatinamente iremos analizando sern de suma
importancia al momento de efectuar la tasacin de un local en galera.
An cuando el concepto general de galera podemos asociarlo a los
actuales shoppings, podemos decir que tiene diferencias fundamentales.

varan. Es decir tomar dentro de lo posible UF de similares caractersticas.


Debindose verificar en cada localidad.- Por Ej.: en la ciudad de Crdoba
segn Ordenanza 9386/95 superficies mnimas de edificacin segn zona: a)
de 35 m2 (PH 1 Dormitorio).- b) De 55 m2 (PH 2 dormitorios), c) De 70 m2
(tres dormitorios), y ORD. 8256 FOS Y FOT.
EVALUACIN DEL CAPTULO
CURSO PERITO TASADOR
1. Propuesta para la organizacin y estudio del contenido
terico:
a. Realizar la aplicacin del mtodo emprico analizando un sector
de la zona cntrica. Determine y efecte una descripcin extrnseca
en cuanto al mercado inmobiliario.
b. Emplear un modelo de planilla a los fines de recopilar datos
que contenga informacin externa e interna (del complejo edilicio
y de la unidad funcional).
2. Contenido tcnico
Aplicacin de los coeficientes: Metodologa propuesta por
ingeniero Bulacio Montenegro.
Presentar en el trabajo prctico, en forma escrita, el anlisis
del mercado local que surge de la propuesta 1 (puede ser con
unidades funcionales con destino comercial, familiar, oficinas,
cocheras, segn determine el colega).
Tener presente para el examen de idoneidad que el mtodo
emprico posee un detalle enunciativo de elementos que componen
sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados.

Bibliografa complementaria para el estudio


CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina,
Bs.As., 1954.

91

90

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UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

En general, no hay condminos: los locales son puestos en alquiler. La


propiedad pertenece a una persona fsica o jurdica. Estn ubicados en zonas
alejadas del centro de la ciudad. Tratan de reunir la mayor cantidad posible
de comercios sin que por ello el tipo de mercadera a vender sea la misma
en muchos locales, se trabaja casi en exclusividad. Ofrecen patios de comida,
juegos, etc.. El concepto primordial es otorgar a la familia un lugar de
esparcimiento y compra mucho ms amplio que una galera comercial. Tiene
facilidades de estacionamiento. Por regla general tiene un sistema de custodia
propia o privada, la cual otorga al visitante una aparente mayor seguridad.

Propuesta de aplicacin
Cuando se toman los antecedentes de una Unidad Funcional se debe
considerar aplicar un cuadro organizativo a modo de presentar los
antecedentes y a fin de poder aplicar los Coeficientes Correctivos para
Homogeneizar los precios obtenidos en el mercado, por avisos u ofertas de
venta o el valor del m2, donde se individualicen los coeficientes a fin de
obtener el valor normalizado Zona, y aplicarlo al UF a tasar.
A modo de ejemplo

Atecedente

Precio
en $

Super.
M2

98000

80

87000

75

Vm2

2do
122.5

83000

Coef. por
Coef.
piso
ubicacin

0.95

0.95

6to

Vista a la
plaza

Buena c S
Central

1.08
Patio
interno
0.90

1.2

1.06

1185

1.13

11

Coef.
final

Precio H

7. Caractersticas

Prec.
promedio

Ubicacin en el edificio

estndar

0.98

1160
70

contrafrente

Coef.
construccin

0.88

1392.04

1.37

846.71

1.32

897.72
3166.47

Muy Buena SC
1.30
Total

1055.49

A tasar
75

Vista al
frente
1

5
1055.49

1.04
X

M Buena
1.26
X

79

1.31

1382.69

Precio = Sup x Vm2 = 75 x $1382,69 = $103701,75


En los coeficientes con amplitud entre determinados parmetros el
tasador optar, de acuerdo a su criterio cual es el conveniente.
En Crdoba y los fines de aplicar las tablas conforme a la realidad
edilicia que se presenta en deptos. con una sup.120m2 no son los ms
comunes, es decir la excepcin, razn por la cual, no sera conveniente
aplicar el coeficiente por superficie para estudiar los antecedentes, ya que
la generalidad de esta ciudad y otras del interior, las superficies promedio

Es necesario en este punto, detenernos en el hecho cierto de que no


slo incidir en el valor de la unidad su ubicacin dentro del propio edificio,
sino que tambin incidir de manera positiva o negativa, la ubicacin del
edificio propiamente dicho dentro de su entorno. Por ejemplo, ubiqumonos
en la ciudad de Crdoba, zona: Nueva Crdoba, Avda. H. Yrigoyen. En
esta zona, los edificios que se suceden uno al lado de otro, son en su ms
amplia mayora, propiedades de 10 plantas o ms. El valor venal de la zona
es alto y responde principalmente a la demanda por su ubicacin privilegiada
con respecto a casas de altos estudios, centros de atencin gubernamental,
servicios, etc.. El tipo de departamentos ms buscado, corresponde a
monoambiente o departamentos de dos ambientes, el primero de ellos
principalmente para matrimonios sin hijos y para estudiantes y, el segundo
caso, para familias tipo. Para el caso de oficinas o locales comerciales,
evidentemente la zona, ser otra y como ejemplo podemos ubicarnos en el
microcentro de la ciudad. Bajo ningn aspecto tendr el mismo valor una
oficina o local instalado sobre calles Den Funes o San Martn que uno
ubicado en calles Rivadavia, Catamarca, o Humberto Primo. En pocas
palabras, cada unidad responder a los valores venales de la zona en la que
est ubicada. Este punto deber ser tomado muy en cuenta por el tasador y
la tarea investigativa previa ser exhaustiva, prolija, clara y segura.
Una vez ubicados en la zona, deberemos ubicar la unidad dentro del
edificio. Como veremos ms adelante, cada planta responder a un

80

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

coeficiente determinado, lo mismo ser para el departamento ubicado en


frente, contrafrente, pasillo interno o patio interior, tipo de servicios con los
que cuenta el edificio, si la vista es a la calle o a una plaza, etc.. Adems se
deber tener en cuenta la superficie cubierta y sobre este tem es necesario
destacar que los departamentos de menor superficie reciben una plusvala
y los de grandes superficies un castigo o minusvala, sustentado esto en dos
hechos fundamentales: mantenimiento y mercado. Sobre mantenimiento
no es necesario abundar demasiado. En cuanto a mercado es ampliamente
conocido que a mayores valores disminuye proporcionalmente la cantidad
de interesados y esto nos obliga a adaptarnos a la situacin.
La misma situacin explicitada puede ser adoptada con referencia a
locales comerciales u oficinas. Existen fijados por el Tribunal de Tasaciones
de la Argentina, tablas o coeficientes que nos permiten aumentar o disminuir
el valor de la unidad dada. Esta aplicacin de coeficientes de correccin ha
sido oportunamente tomada por el ingeniero Dante Guerrero, el cual en su
obra Manual de tasaciones efecta un pormenorizado anlisis y ejemplifica
al respecto. Otro estudioso del tema, como el ingeniero Miguel A. Bulacio
Montenegro los toma y aplica. En cambio, el ingeniero Mario Chandias en
su tratado de Tasacin de inmuebles urbanos no aplica coeficientes sino
que utiliza de manera directa el sistema comparativo para la tierra y para
las mejoras aplica las tablas de Ross-Heidecke, por ltimo, utiliza porcentajes
por ubicacin en el edificio. De acuerdo a la experiencia recogida y luego
de haber utilizado el mtodo de balance, consideramos como ms apropiado
la aplicacin de los coeficientes propuestos por el Tribunal de Tasaciones.
No obstante esta posicin es necesario que comprendamos que los mtodos
y tablas existentes, son simplemente propuestas y al decir de nuestro maestro,
el martillero Juan Ebaristo Lescano ... no debemos hacer de ellas una
cuestin de fe...
Dedicaremos ahora nuestra atencin a los locales ubicados en galeras
comerciales Para la tasacin de este tipo de unidades se
observarn los siguientes factores, tanto para el conjunto en general
como para el local en particular: a) ubicacin; b) tipo de construccin;
c) estado de conservacin, y d) gastos comunes (IBEZ-TOPALIAN,
Elementos de la tasacin, Alveroni, Bs. As., 1999, p. 125).
Los autores mencionados nos brindan aqu cuatro elementos
fundamentales para tener en cuenta en la tasacin, a saber: ubicacin en
una galera comercial, el valor de las unidades desciende paulatinamente a
medida que nos vamos introduciendo en la misma y esto se abona en el

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

% de Duracin = A x 100 =
VP

25x 100 = 41.66


60

Tomo 42 coef. 31.59

(Coef. = 1 - K/2)

89

Coef Correctivo 1 - K/2 = 1 - 31.59 / 2 = 1 - 15.795


1 que representa el 100% o sea
100% - 15.79 = 84.21

1100 x 84.21 = $ 926,31


100

Precio = PN X Sup. Depto.

$926.31 x 75 m2 = $69.473,25

Cuadro N 3
Igual ejercicio
% de Duracin = A x 100 =
Tomo 42 coef. 31.59

25x 100 = 41.66


60
Coef. = 1 - K/2

Coef Correctivo 1 - K/2 = 1- 31.59 / 2 = 1-15.795 -donde toman el 15.79 y lo


dividen x 100 lo que queda
1-15.79/100=1-0.15=0.85
Precio = PN X Sup. Depto.

1100 x 0.85 = $ 935,00


$935 x 75m2 = $70.125,00

A los fines de aclarar la aplicacin de la formula Ross-Heidecke, para


encontrar el coeficiente correctivo en PH ya sea una UF unidad funcional
Vivienda, oficina o local; en el primer recuadro se aplica el coef.
Directamente a fin de preservar el desarrollo de procedimiento a fin de
encontrar el valor del objeto a tasar, en la segunda se considera el 1 como el
100% * al cual se le resta el coeficiente, y en el tercer cuadro se divide el
coeficiente por cien. * Es equivalente al uno que se suma en el desarrollo
de la formula de Valdano en Lote esquina.-

88

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

Los coeficientes que utilizaremos los ubicaremos como anexos del


presente trabajo.

concepto que los mismos autores recogen del Prof. Eduardo Lapa, el cual
sostiene que, en una galera comercial con salida o entrada a cuatro calles,
los visitantes se dividen de la siguiente manera: casi el 100% de las personas
ingresan por el acceso de la calle de mayor movimiento comercial; el 40%
regresa por el mismo lado; el 30% se divide en los pasillos laterales; el 20%
llega al extremo contrafrente y slo el 10% sube o baja escaleras para
subsuelos, entrepisos o pisos superiores. Evidentemente, los locales con
mayor superficie mantienen un valor ms alto y los locales de mayor valor
son, como ya dijramos, los que se ubican al frente de mayor movimiento y
aquellos locales ubicados en el centro de la galera y que sirven como
distribuidores del trnsito de personas. Tipo de construccin: el diseo de
la galera, la amplitud de sus pasillos, el vidriado de los locales, los detalles
de construccin, la calidad de los materiales utilizados y la capacidad
constructiva demostrada, hacen al valor de la propiedad. Estado de
conservacin: al igual que en cualquier otro tipo de mejoras que debamos
tasar la conservacin y antigedad del bien debe ser tomado con especial
atencin, basando nuestro criterio en el hecho simple y cierto de que un
local al cual deben introducrsele reparaciones profundas tendr un valor
final definitivo menor que aqul al cual no hace falta reparar. Gastos
comunes: la amplitud del local y su coeficiente de aplicacin, el estado
general del edificio (mantenimiento) y el tipo de administracin que el
condominio recibe son puntos importantes a tener en cuenta al momento de
brindar nuestro dictamen.

Resolucin a aplicacin de formulas


Cuadro N 1
Tasar un Dpto. 75m2
VR $1100 Estado 2 Sin Servicio Centrales- Antigedad 25 aos
% de Duracin = A x 100 =
VP

25x 100 = 41.66


60

Tomo 42 coef. 31.59

(Coef. = K/2)

Coef Correctivo K/2 = 31.59 / 2 = 15.795


Depreciacin es =
D = VR x PD = $1100 X 15.79 = $173,68
100
100

81

PN= VR - D = $1100 -$173,68 = $926.32


Diseo y tipo

Precio = PN X Sup. Depto.


$926.32 x 75m2 = $69.474,00

Cuadro N 2
Tasar un Dpto. 75m2
VR $1100 Estado 2 Sin Servicio Centrales- Antigedad 25 aos

En distintos tratados encontramos posiciones comunes o encontradas,


pero todas tienden a brindar seguridad, confort, visibilidad, aireacin, acceso
fcil y cmodo, y todo otro que se nos pudiere imaginar para brindar al
usuario el servicio que l pretende de su propiedad.
Teniendo en cuenta la calidad de la construccin, los materiales utilizados
y la distribucin adoptada, calificamos a la propiedad de: econmica, buena
econmica, buena sin calefaccin central, buena con calefaccin central,
muy buena. Cada una de esta categoras mantiene un coeficiente propio y
que tendremos reflejado en los anexos del presente trabajo.

82

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

87

Al igual que para un departamento, las caractersticas constructivas y


diseo utilizados para locales comerciales u oficinas han sido delimitadas por
coeficientes que nos permitirn llegar a valores reales para cada uno de ellos.
Existen propiedades que ameritarn un tratamiento especial teniendo
en cuenta que podrn ser unidades denominadas de lujo y con detalles que,
en algunos casos, se transformarn en verdaderas obras de arte y cuya
valuacin deber ser realizada en forma conjunta con otros profesionales y
sobre este ltimo punto debemos desprendernos de temores y falsos orgullos,
conocer nuestra limitaciones y acudir a expertos en el tema.

ante la disyuntiva de tener que aplicar valores que no sern objetivos y


como tales nos llevarn indefectiblemente a fijar valores alejados de la
realidad. Si tuviramos la suerte de ubicar terrenos cuyo valor venal o de
venta efectiva pudiramos conocer ser un dato cargado del mismo tipo de
inconvenientes, la demanda sumamente alta y una oferta demasiado baja
provoca una suba injustificada de los valores. Es por lo expuesto que nos
permitimos expresar que no utilizamos el mtodo separativo para fijar el
valor de departamentos, locales u oficinas en zonas densamente pobladas y
volcamos nuestra preferencia a utilizar el mtodo directo comparativo y la
utilizacin de los coeficientes de correccin propuestos por el ingeniero
Miguel A. Bulacio Montenegro.

Superficie propia y comn


Hemos hablado en distintas partes del presente trabajo sobre lo que
debemos entender como superficie propia y comn, consideramos que no
debemos reiterar conceptos. Sobre lo que s nos detendremos es en
transcribir los conceptos del ingeniero Mario Chandias en Tasacin de
inmuebles urbanos, p. 151 y ss., en donde nos brinda la definicin de
superficie cubierta y su utilizacin en P.H.
... a) La superficie cubierta de un edificio es el rea comprendida
dentro de sus muros perimetrales, medida entre la lnea municipal del o los
frentes, los ejes de las paredes medianeras y el parmetro exterior de los
muros a patios interiores, terrazas o balcones y computada en todos y cada
uno de sus pisos. Incluye stanos, sala de mquinas, depsitos, dependencias
accesorias de la azotea; no debe incluir el rea ocupada por tanques elevados
por encima de la construccin.
b) La superficie cubierta de la parte privativa de un departamento es el
rea comprendida entre los parmetros interiores de los muros y tabiques
que lo rodean, entendiendo por interior el plano que da hacia el mbito
privativo.
c) La superficie cubierta de la parte de uso comn o condominio es la
exacta diferencia entre la primera de las nombradas y la suma de todas las
reas privativas.
Tal como han quedado definidas, estas superficies no incluyen balcones,
galeras, terrazas ni patios, elementos todos que pueden ser comunes,
privativos o comunes de uso privativo, segn lo establezca el Reglamento

Mtodo directo comparativo o comparacin de valores venales


Cuando se quiere tasar una vivienda, un local comercial o una oficina,
es este mtodo directo comparativo el ms utilizado. Igualmente se lo emplea
cuando se quiere saber el valor del conjunto partiendo de los precios venales
de cada unidad funcional. Para este ltimo caso corresponde observar que
usamos el sistema de manera inversa al que fijamos para el caso de
integracin de valores.
El mtodo directo comparativo es muy similar al que utilizamos para
conocer el valor de la tierra y esto se sustenta en el hecho de que debemos
contar con algn tipo de planilla que nos permita evaluar debidamente los
antecedentes y con los datos obtenidos proceder a evaluar nuestro
departamento, local u oficina. Para ello se recomiendan los coeficientes
de correccin propuestos por el ingeniero Bulacio Montenegro, que son
ms atenuados a los propuestos por el ingeniero Dante Guerrero.
En la planilla que debemos elaborar (mtodo emprico) la cual no se
adjunta como modelo a fin de que cada uno pueda expresarse libremente
debemos hacer constar datos elementales como: ubicacin en la zona, cuadra
y edificio, metraje cubierto, valor efectivo de venta realizada o valor de
oferta, edad, estado, etc..
Asimismo se realiza una planilla que nos permita una vez obtenido los
valores comparativos, aplicar los coeficientes que hacen a: homogeneizacin
de superficies, depreciacin por edad y estado, ubicacin del bien a tasar,
metraje cubierto, categora de edificacin, etc..

86

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

83

Sabemos hasta aqu que tendremos 50 departamentos de 76 mts2. cada


uno que incluye espacios propios y comunes, esto nos dar el valor de cada
departamento y que asciende a la cifra de $ 113.956

de Copropiedad y Administracin. Es costumbre asignarles peso en el valor


de la superficie cubierta, incorporndolos a las mismas disminuidos en un
cierto porcentaje. As, de los balcones se suele tomar la mitad de su superficie
real y de los patios la tercera parte.
Como puede comprenderse, estos coeficientes son arbitrarios y su valor
depende del criterio del perito. Correctamente manejados permiten
establecer un mtodo que da en forma rpida un nmero representativo del
valor de cada departamento....
Cuando nos encontramos ante la tarea de tasar un departamento, local
u oficina, debemos tener en cuenta cuatro puntos, a saber: la parte privativa,
la parte comn del edificio, el terreno y la parte comn de usufructo privativo.

Mtodo separativo

Estado de conservacin. Mejoras

En el mtodo anteriormente expuesto, analizamos la situacin de


manera conjunta, pero como indicramos se adapta para edificios nuevos
o en construccin o a construir, debemos ahora posicionarnos en la
necesidad de tasar departamentos dentro de un edificio construido y con
algunos aos de uso.
Al igual que para otras tasaciones podemos y debemos utilizar distintos
mtodos a fin de que mediante la tcnica de balance podamos acercarnos a
un precio justo y equitativo.
Primeramente analizaremos el mtodo separativo y como todo tiene
sus ventajas y desventajas. Este mtodo toma por un lado, las mejoras y,
por otro, la tierra. Podremos para el caso de las mejoras aplicar tablas de
depreciacin de Ross-Heidecke y partiremos del valor de reposicin, este
valor estar dado por el tipo y calidad de los materiales y la praxis puesta de
manifiesto en la construccin. En este punto no tendremos mayores
inconvenientes. Donde s se nos pueden plantear inconvenientes de difcil
solucin, ser cuando analicemos la tierra.
Generalmente, las zonas donde se encuentran los edificios en las grandes
ciudades, son zonas densamente pobladas y donde no quedan a la venta
terrenos libres de mejoras. La situacin descripta har que no contemos
con valores aptos como para poder utilizar un sistema comparativo que nos
permita acercarnos al valor de la tierra en la zona y nos encontraremos

El estado de conservacin de un inmueble, sea cual fuere su destino, es


uno de los parmetros que juntamente con la antigedad de las mejoras nos
permitir aplicar sin temor a dudas tablas de depreciacin (Ross-Heidecke)
(Lapa) que, teniendo en cuenta el valor de reposicin asignar a stas, un
precio actual sin castigos innecesarios, respetando el valor mercado y las
circunstancias del momento en el cual nos toque tasar.
Es muy interesante observar que pese a los procesos inflacionarios de
todo tipo que ha sufrido nuestro pas, este tipo de tablas no perdi vigencia,
s deba tenerse en cuenta el paso del tiempo cuando la espiral inflacionaria
creca da a da, pero para un tasador dedicado de lleno a su profesin, la
averiguacin constante de antecedentes no es algo que suene a desconocido.
En el ejercicio diario de nuestra profesin nos encontramos ante
diferentes causas para aplicar depreciacin a un bien. Segn Kests, stas
son: causas fsicas (desgaste-deterioro); causas funcionales (insuficiencia,
ineptitud, obsolescencia); causas contingentes (parsitos, obstrucciones,
contaminaciones) y, por ltimo, los deterioros causados por negligencia,
accidentes y aspectos legales.

Medidas del terreno 380 mts2.

FOS = 380 x 80 =

304 mts2.

FOT = 380 x 10 = 3.800 mts2


Cantidad de depart. previstos:

50

3.800 =
50

76 mts2.

84

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Expensas
Las expensas comunes de toda propiedad horizontal son fijadas en el
Reglamento de Copropiedad, el cual delimitar de acuerdo con la superficie
propia y los coeficientes expresados en diferentes tributos, cuales son los
montos que debern abonarse por este concepto. Aqu cabe preguntarse
para la tasacin de estos espacios comunes que corresponden en cuota
parte a cada condmino: existe algo ms simple que aplicar este coeficiente
al valor total obtenido de la unidad? Evidentemente no, es ste el mtodo
ms simple y eficaz. Debemos tener la precaucin de haber homogeneizado
correctamente la superficie total.
No trataremos en esta ocasin, la aplicacin para el pago de las expensas
en virtud de que tal circunstancia no hace por el momento a nuestro trabajo.

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

85

Con los datos que hemos obtenido y conociendo la superficie de cada


unidad, estaremos en condiciones de establecer el valor de cada unidad
funcional. Es evidente que este sistema se utiliza en edificios nuevos o a
construir, no responde necesariamente a los valores de mercado y, en este
caso, el tasador simplemente recopila informacin y efecta los clculos en
base a lo que le indican el o los propietarios.
Uno de los rubros que requerir de un muy adecuado control es: costos
financieros, stos son, a no dudarlo, sumamente importantes en lugares
donde los procesos inflacionarios son agudos y frecuentes causando esto
que el valor del dinero prestado resulte sumamente alto.
Realicemos un clculo simple:
Informacin obtenida:

8. Metodologa usual
Mtodo de integracin de costos
Este mtodo sumamente sencillo y eficaz nos permite conocer el valor
total del edificio y con una divisin nos indica el valor de cada una de las
unidades, consiste simplemente en la sumatoria de los siguientes puntos:
Valor del terreno
Valor de las mejoras
Obras complementarias
Costos financieros
Estos cuatro rubros nos permiten acceder al valor del inmueble, le
debemos sumar:
Expectativas de ganancia (%)
A los cuatro primeros elementos le sumamos el ltimo nombrado y
obtenemos un subtotal al cual debemos sumar, como ltimo paso, los gastos
de promocin o publicidad y all estamos en condiciones de llegar a la
integracin del costo total.

Valor del terreno


Valor estimado de mejoras
Valor obras complementarias
Costo financiero
2,08% mensual)

$ 380.000
$ 2.300.000
$ 630.000
$ 1.150.000 (50% mejoras plazo 2 aos,

Subtotal $ 4.460.000
Ganancia estimada $ 802.800
Sumatoria..$ 5.262.800
15
Al resultado obtenido le sumaremos, por ltimo, los gastos de promocin
y que, en este caso, ascienden a:
$ 435.000
Con este ltimo dato hemos accedido al valor total del edificio que nos
ocupa y que asciende a la suma de:
$ 5.697.800
El terreno adquirido tiene un F.O.S. del 80% y un F.O.T. de 10 veces

84

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Expensas
Las expensas comunes de toda propiedad horizontal son fijadas en el
Reglamento de Copropiedad, el cual delimitar de acuerdo con la superficie
propia y los coeficientes expresados en diferentes tributos, cuales son los
montos que debern abonarse por este concepto. Aqu cabe preguntarse
para la tasacin de estos espacios comunes que corresponden en cuota
parte a cada condmino: existe algo ms simple que aplicar este coeficiente
al valor total obtenido de la unidad? Evidentemente no, es ste el mtodo
ms simple y eficaz. Debemos tener la precaucin de haber homogeneizado
correctamente la superficie total.
No trataremos en esta ocasin, la aplicacin para el pago de las expensas
en virtud de que tal circunstancia no hace por el momento a nuestro trabajo.

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

85

Con los datos que hemos obtenido y conociendo la superficie de cada


unidad, estaremos en condiciones de establecer el valor de cada unidad
funcional. Es evidente que este sistema se utiliza en edificios nuevos o a
construir, no responde necesariamente a los valores de mercado y, en este
caso, el tasador simplemente recopila informacin y efecta los clculos en
base a lo que le indican el o los propietarios.
Uno de los rubros que requerir de un muy adecuado control es: costos
financieros, stos son, a no dudarlo, sumamente importantes en lugares
donde los procesos inflacionarios son agudos y frecuentes causando esto
que el valor del dinero prestado resulte sumamente alto.
Realicemos un clculo simple:
Informacin obtenida:

8. Metodologa usual
Mtodo de integracin de costos
Este mtodo sumamente sencillo y eficaz nos permite conocer el valor
total del edificio y con una divisin nos indica el valor de cada una de las
unidades, consiste simplemente en la sumatoria de los siguientes puntos:
Valor del terreno
Valor de las mejoras
Obras complementarias
Costos financieros
Estos cuatro rubros nos permiten acceder al valor del inmueble, le
debemos sumar:
Expectativas de ganancia (%)
A los cuatro primeros elementos le sumamos el ltimo nombrado y
obtenemos un subtotal al cual debemos sumar, como ltimo paso, los gastos
de promocin o publicidad y all estamos en condiciones de llegar a la
integracin del costo total.

Valor del terreno


Valor estimado de mejoras
Valor obras complementarias
Costo financiero
2,08% mensual)

$ 380.000
$ 2.300.000
$ 630.000
$ 1.150.000 (50% mejoras plazo 2 aos,

Subtotal $ 4.460.000
Ganancia estimada $ 802.800
Sumatoria..$ 5.262.800
15
Al resultado obtenido le sumaremos, por ltimo, los gastos de promocin
y que, en este caso, ascienden a:
$ 435.000
Con este ltimo dato hemos accedido al valor total del edificio que nos
ocupa y que asciende a la suma de:
$ 5.697.800
El terreno adquirido tiene un F.O.S. del 80% y un F.O.T. de 10 veces

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Sabemos hasta aqu que tendremos 50 departamentos de 76 mts2. cada


uno que incluye espacios propios y comunes, esto nos dar el valor de cada
departamento y que asciende a la cifra de $ 113.956

de Copropiedad y Administracin. Es costumbre asignarles peso en el valor


de la superficie cubierta, incorporndolos a las mismas disminuidos en un
cierto porcentaje. As, de los balcones se suele tomar la mitad de su superficie
real y de los patios la tercera parte.
Como puede comprenderse, estos coeficientes son arbitrarios y su valor
depende del criterio del perito. Correctamente manejados permiten
establecer un mtodo que da en forma rpida un nmero representativo del
valor de cada departamento....
Cuando nos encontramos ante la tarea de tasar un departamento, local
u oficina, debemos tener en cuenta cuatro puntos, a saber: la parte privativa,
la parte comn del edificio, el terreno y la parte comn de usufructo privativo.

Mtodo separativo

Estado de conservacin. Mejoras

En el mtodo anteriormente expuesto, analizamos la situacin de


manera conjunta, pero como indicramos se adapta para edificios nuevos
o en construccin o a construir, debemos ahora posicionarnos en la
necesidad de tasar departamentos dentro de un edificio construido y con
algunos aos de uso.
Al igual que para otras tasaciones podemos y debemos utilizar distintos
mtodos a fin de que mediante la tcnica de balance podamos acercarnos a
un precio justo y equitativo.
Primeramente analizaremos el mtodo separativo y como todo tiene
sus ventajas y desventajas. Este mtodo toma por un lado, las mejoras y,
por otro, la tierra. Podremos para el caso de las mejoras aplicar tablas de
depreciacin de Ross-Heidecke y partiremos del valor de reposicin, este
valor estar dado por el tipo y calidad de los materiales y la praxis puesta de
manifiesto en la construccin. En este punto no tendremos mayores
inconvenientes. Donde s se nos pueden plantear inconvenientes de difcil
solucin, ser cuando analicemos la tierra.
Generalmente, las zonas donde se encuentran los edificios en las grandes
ciudades, son zonas densamente pobladas y donde no quedan a la venta
terrenos libres de mejoras. La situacin descripta har que no contemos
con valores aptos como para poder utilizar un sistema comparativo que nos
permita acercarnos al valor de la tierra en la zona y nos encontraremos

El estado de conservacin de un inmueble, sea cual fuere su destino, es


uno de los parmetros que juntamente con la antigedad de las mejoras nos
permitir aplicar sin temor a dudas tablas de depreciacin (Ross-Heidecke)
(Lapa) que, teniendo en cuenta el valor de reposicin asignar a stas, un
precio actual sin castigos innecesarios, respetando el valor mercado y las
circunstancias del momento en el cual nos toque tasar.
Es muy interesante observar que pese a los procesos inflacionarios de
todo tipo que ha sufrido nuestro pas, este tipo de tablas no perdi vigencia,
s deba tenerse en cuenta el paso del tiempo cuando la espiral inflacionaria
creca da a da, pero para un tasador dedicado de lleno a su profesin, la
averiguacin constante de antecedentes no es algo que suene a desconocido.
En el ejercicio diario de nuestra profesin nos encontramos ante
diferentes causas para aplicar depreciacin a un bien. Segn Kests, stas
son: causas fsicas (desgaste-deterioro); causas funcionales (insuficiencia,
ineptitud, obsolescencia); causas contingentes (parsitos, obstrucciones,
contaminaciones) y, por ltimo, los deterioros causados por negligencia,
accidentes y aspectos legales.

Medidas del terreno 380 mts2.

FOS = 380 x 80 =

304 mts2.

FOT = 380 x 10 = 3.800 mts2


Cantidad de depart. previstos:

50

3.800 =
50

76 mts2.

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Al igual que para un departamento, las caractersticas constructivas y


diseo utilizados para locales comerciales u oficinas han sido delimitadas por
coeficientes que nos permitirn llegar a valores reales para cada uno de ellos.
Existen propiedades que ameritarn un tratamiento especial teniendo
en cuenta que podrn ser unidades denominadas de lujo y con detalles que,
en algunos casos, se transformarn en verdaderas obras de arte y cuya
valuacin deber ser realizada en forma conjunta con otros profesionales y
sobre este ltimo punto debemos desprendernos de temores y falsos orgullos,
conocer nuestra limitaciones y acudir a expertos en el tema.

ante la disyuntiva de tener que aplicar valores que no sern objetivos y


como tales nos llevarn indefectiblemente a fijar valores alejados de la
realidad. Si tuviramos la suerte de ubicar terrenos cuyo valor venal o de
venta efectiva pudiramos conocer ser un dato cargado del mismo tipo de
inconvenientes, la demanda sumamente alta y una oferta demasiado baja
provoca una suba injustificada de los valores. Es por lo expuesto que nos
permitimos expresar que no utilizamos el mtodo separativo para fijar el
valor de departamentos, locales u oficinas en zonas densamente pobladas y
volcamos nuestra preferencia a utilizar el mtodo directo comparativo y la
utilizacin de los coeficientes de correccin propuestos por el ingeniero
Miguel A. Bulacio Montenegro.

Superficie propia y comn


Hemos hablado en distintas partes del presente trabajo sobre lo que
debemos entender como superficie propia y comn, consideramos que no
debemos reiterar conceptos. Sobre lo que s nos detendremos es en
transcribir los conceptos del ingeniero Mario Chandias en Tasacin de
inmuebles urbanos, p. 151 y ss., en donde nos brinda la definicin de
superficie cubierta y su utilizacin en P.H.
... a) La superficie cubierta de un edificio es el rea comprendida
dentro de sus muros perimetrales, medida entre la lnea municipal del o los
frentes, los ejes de las paredes medianeras y el parmetro exterior de los
muros a patios interiores, terrazas o balcones y computada en todos y cada
uno de sus pisos. Incluye stanos, sala de mquinas, depsitos, dependencias
accesorias de la azotea; no debe incluir el rea ocupada por tanques elevados
por encima de la construccin.
b) La superficie cubierta de la parte privativa de un departamento es el
rea comprendida entre los parmetros interiores de los muros y tabiques
que lo rodean, entendiendo por interior el plano que da hacia el mbito
privativo.
c) La superficie cubierta de la parte de uso comn o condominio es la
exacta diferencia entre la primera de las nombradas y la suma de todas las
reas privativas.
Tal como han quedado definidas, estas superficies no incluyen balcones,
galeras, terrazas ni patios, elementos todos que pueden ser comunes,
privativos o comunes de uso privativo, segn lo establezca el Reglamento

Mtodo directo comparativo o comparacin de valores venales


Cuando se quiere tasar una vivienda, un local comercial o una oficina,
es este mtodo directo comparativo el ms utilizado. Igualmente se lo emplea
cuando se quiere saber el valor del conjunto partiendo de los precios venales
de cada unidad funcional. Para este ltimo caso corresponde observar que
usamos el sistema de manera inversa al que fijamos para el caso de
integracin de valores.
El mtodo directo comparativo es muy similar al que utilizamos para
conocer el valor de la tierra y esto se sustenta en el hecho de que debemos
contar con algn tipo de planilla que nos permita evaluar debidamente los
antecedentes y con los datos obtenidos proceder a evaluar nuestro
departamento, local u oficina. Para ello se recomiendan los coeficientes
de correccin propuestos por el ingeniero Bulacio Montenegro, que son
ms atenuados a los propuestos por el ingeniero Dante Guerrero.
En la planilla que debemos elaborar (mtodo emprico) la cual no se
adjunta como modelo a fin de que cada uno pueda expresarse libremente
debemos hacer constar datos elementales como: ubicacin en la zona, cuadra
y edificio, metraje cubierto, valor efectivo de venta realizada o valor de
oferta, edad, estado, etc..
Asimismo se realiza una planilla que nos permita una vez obtenido los
valores comparativos, aplicar los coeficientes que hacen a: homogeneizacin
de superficies, depreciacin por edad y estado, ubicacin del bien a tasar,
metraje cubierto, categora de edificacin, etc..

88

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

Los coeficientes que utilizaremos los ubicaremos como anexos del


presente trabajo.

concepto que los mismos autores recogen del Prof. Eduardo Lapa, el cual
sostiene que, en una galera comercial con salida o entrada a cuatro calles,
los visitantes se dividen de la siguiente manera: casi el 100% de las personas
ingresan por el acceso de la calle de mayor movimiento comercial; el 40%
regresa por el mismo lado; el 30% se divide en los pasillos laterales; el 20%
llega al extremo contrafrente y slo el 10% sube o baja escaleras para
subsuelos, entrepisos o pisos superiores. Evidentemente, los locales con
mayor superficie mantienen un valor ms alto y los locales de mayor valor
son, como ya dijramos, los que se ubican al frente de mayor movimiento y
aquellos locales ubicados en el centro de la galera y que sirven como
distribuidores del trnsito de personas. Tipo de construccin: el diseo de
la galera, la amplitud de sus pasillos, el vidriado de los locales, los detalles
de construccin, la calidad de los materiales utilizados y la capacidad
constructiva demostrada, hacen al valor de la propiedad. Estado de
conservacin: al igual que en cualquier otro tipo de mejoras que debamos
tasar la conservacin y antigedad del bien debe ser tomado con especial
atencin, basando nuestro criterio en el hecho simple y cierto de que un
local al cual deben introducrsele reparaciones profundas tendr un valor
final definitivo menor que aqul al cual no hace falta reparar. Gastos
comunes: la amplitud del local y su coeficiente de aplicacin, el estado
general del edificio (mantenimiento) y el tipo de administracin que el
condominio recibe son puntos importantes a tener en cuenta al momento de
brindar nuestro dictamen.

Resolucin a aplicacin de formulas


Cuadro N 1
Tasar un Dpto. 75m2
VR $1100 Estado 2 Sin Servicio Centrales- Antigedad 25 aos
% de Duracin = A x 100 =
VP

25x 100 = 41.66


60

Tomo 42 coef. 31.59

(Coef. = K/2)

Coef Correctivo K/2 = 31.59 / 2 = 15.795


Depreciacin es =
D = VR x PD = $1100 X 15.79 = $173,68
100
100

81

PN= VR - D = $1100 -$173,68 = $926.32


Diseo y tipo

Precio = PN X Sup. Depto.


$926.32 x 75m2 = $69.474,00

Cuadro N 2
Tasar un Dpto. 75m2
VR $1100 Estado 2 Sin Servicio Centrales- Antigedad 25 aos

En distintos tratados encontramos posiciones comunes o encontradas,


pero todas tienden a brindar seguridad, confort, visibilidad, aireacin, acceso
fcil y cmodo, y todo otro que se nos pudiere imaginar para brindar al
usuario el servicio que l pretende de su propiedad.
Teniendo en cuenta la calidad de la construccin, los materiales utilizados
y la distribucin adoptada, calificamos a la propiedad de: econmica, buena
econmica, buena sin calefaccin central, buena con calefaccin central,
muy buena. Cada una de esta categoras mantiene un coeficiente propio y
que tendremos reflejado en los anexos del presente trabajo.

80

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

coeficiente determinado, lo mismo ser para el departamento ubicado en


frente, contrafrente, pasillo interno o patio interior, tipo de servicios con los
que cuenta el edificio, si la vista es a la calle o a una plaza, etc.. Adems se
deber tener en cuenta la superficie cubierta y sobre este tem es necesario
destacar que los departamentos de menor superficie reciben una plusvala
y los de grandes superficies un castigo o minusvala, sustentado esto en dos
hechos fundamentales: mantenimiento y mercado. Sobre mantenimiento
no es necesario abundar demasiado. En cuanto a mercado es ampliamente
conocido que a mayores valores disminuye proporcionalmente la cantidad
de interesados y esto nos obliga a adaptarnos a la situacin.
La misma situacin explicitada puede ser adoptada con referencia a
locales comerciales u oficinas. Existen fijados por el Tribunal de Tasaciones
de la Argentina, tablas o coeficientes que nos permiten aumentar o disminuir
el valor de la unidad dada. Esta aplicacin de coeficientes de correccin ha
sido oportunamente tomada por el ingeniero Dante Guerrero, el cual en su
obra Manual de tasaciones efecta un pormenorizado anlisis y ejemplifica
al respecto. Otro estudioso del tema, como el ingeniero Miguel A. Bulacio
Montenegro los toma y aplica. En cambio, el ingeniero Mario Chandias en
su tratado de Tasacin de inmuebles urbanos no aplica coeficientes sino
que utiliza de manera directa el sistema comparativo para la tierra y para
las mejoras aplica las tablas de Ross-Heidecke, por ltimo, utiliza porcentajes
por ubicacin en el edificio. De acuerdo a la experiencia recogida y luego
de haber utilizado el mtodo de balance, consideramos como ms apropiado
la aplicacin de los coeficientes propuestos por el Tribunal de Tasaciones.
No obstante esta posicin es necesario que comprendamos que los mtodos
y tablas existentes, son simplemente propuestas y al decir de nuestro maestro,
el martillero Juan Ebaristo Lescano ... no debemos hacer de ellas una
cuestin de fe...
Dedicaremos ahora nuestra atencin a los locales ubicados en galeras
comerciales Para la tasacin de este tipo de unidades se
observarn los siguientes factores, tanto para el conjunto en general
como para el local en particular: a) ubicacin; b) tipo de construccin;
c) estado de conservacin, y d) gastos comunes (IBEZ-TOPALIAN,
Elementos de la tasacin, Alveroni, Bs. As., 1999, p. 125).
Los autores mencionados nos brindan aqu cuatro elementos
fundamentales para tener en cuenta en la tasacin, a saber: ubicacin en
una galera comercial, el valor de las unidades desciende paulatinamente a
medida que nos vamos introduciendo en la misma y esto se abona en el

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

% de Duracin = A x 100 =
VP

25x 100 = 41.66


60

Tomo 42 coef. 31.59

(Coef. = 1 - K/2)

89

Coef Correctivo 1 - K/2 = 1 - 31.59 / 2 = 1 - 15.795


1 que representa el 100% o sea
100% - 15.79 = 84.21

1100 x 84.21 = $ 926,31


100

Precio = PN X Sup. Depto.

$926.31 x 75 m2 = $69.473,25

Cuadro N 3
Igual ejercicio
% de Duracin = A x 100 =
Tomo 42 coef. 31.59

25x 100 = 41.66


60
Coef. = 1 - K/2

Coef Correctivo 1 - K/2 = 1- 31.59 / 2 = 1-15.795 -donde toman el 15.79 y lo


dividen x 100 lo que queda
1-15.79/100=1-0.15=0.85
Precio = PN X Sup. Depto.

1100 x 0.85 = $ 935,00


$935 x 75m2 = $70.125,00

A los fines de aclarar la aplicacin de la formula Ross-Heidecke, para


encontrar el coeficiente correctivo en PH ya sea una UF unidad funcional
Vivienda, oficina o local; en el primer recuadro se aplica el coef.
Directamente a fin de preservar el desarrollo de procedimiento a fin de
encontrar el valor del objeto a tasar, en la segunda se considera el 1 como el
100% * al cual se le resta el coeficiente, y en el tercer cuadro se divide el
coeficiente por cien. * Es equivalente al uno que se suma en el desarrollo
de la formula de Valdano en Lote esquina.-

90

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

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En general, no hay condminos: los locales son puestos en alquiler. La


propiedad pertenece a una persona fsica o jurdica. Estn ubicados en zonas
alejadas del centro de la ciudad. Tratan de reunir la mayor cantidad posible
de comercios sin que por ello el tipo de mercadera a vender sea la misma
en muchos locales, se trabaja casi en exclusividad. Ofrecen patios de comida,
juegos, etc.. El concepto primordial es otorgar a la familia un lugar de
esparcimiento y compra mucho ms amplio que una galera comercial. Tiene
facilidades de estacionamiento. Por regla general tiene un sistema de custodia
propia o privada, la cual otorga al visitante una aparente mayor seguridad.

Propuesta de aplicacin
Cuando se toman los antecedentes de una Unidad Funcional se debe
considerar aplicar un cuadro organizativo a modo de presentar los
antecedentes y a fin de poder aplicar los Coeficientes Correctivos para
Homogeneizar los precios obtenidos en el mercado, por avisos u ofertas de
venta o el valor del m2, donde se individualicen los coeficientes a fin de
obtener el valor normalizado Zona, y aplicarlo al UF a tasar.
A modo de ejemplo

Atecedente

Precio
en $

Super.
M2

98000

80

87000

75

Vm2

2do
122.5

83000

Coef. por
Coef.
piso
ubicacin

0.95

0.95

6to

Vista a la
plaza

Buena c S
Central

1.08
Patio
interno
0.90

1.2

1.06

1185

1.13

11

Coef.
final

Precio H

7. Caractersticas

Prec.
promedio

Ubicacin en el edificio

estndar

0.98

1160
70

contrafrente

Coef.
construccin

0.88

1392.04

1.37

846.71

1.32

897.72
3166.47

Muy Buena SC
1.30
Total

1055.49

A tasar
75

Vista al
frente
1

5
1055.49

1.04
X

M Buena
1.26
X

79

1.31

1382.69

Precio = Sup x Vm2 = 75 x $1382,69 = $103701,75


En los coeficientes con amplitud entre determinados parmetros el
tasador optar, de acuerdo a su criterio cual es el conveniente.
En Crdoba y los fines de aplicar las tablas conforme a la realidad
edilicia que se presenta en deptos. con una sup.120m2 no son los ms
comunes, es decir la excepcin, razn por la cual, no sera conveniente
aplicar el coeficiente por superficie para estudiar los antecedentes, ya que
la generalidad de esta ciudad y otras del interior, las superficies promedio

Es necesario en este punto, detenernos en el hecho cierto de que no


slo incidir en el valor de la unidad su ubicacin dentro del propio edificio,
sino que tambin incidir de manera positiva o negativa, la ubicacin del
edificio propiamente dicho dentro de su entorno. Por ejemplo, ubiqumonos
en la ciudad de Crdoba, zona: Nueva Crdoba, Avda. H. Yrigoyen. En
esta zona, los edificios que se suceden uno al lado de otro, son en su ms
amplia mayora, propiedades de 10 plantas o ms. El valor venal de la zona
es alto y responde principalmente a la demanda por su ubicacin privilegiada
con respecto a casas de altos estudios, centros de atencin gubernamental,
servicios, etc.. El tipo de departamentos ms buscado, corresponde a
monoambiente o departamentos de dos ambientes, el primero de ellos
principalmente para matrimonios sin hijos y para estudiantes y, el segundo
caso, para familias tipo. Para el caso de oficinas o locales comerciales,
evidentemente la zona, ser otra y como ejemplo podemos ubicarnos en el
microcentro de la ciudad. Bajo ningn aspecto tendr el mismo valor una
oficina o local instalado sobre calles Den Funes o San Martn que uno
ubicado en calles Rivadavia, Catamarca, o Humberto Primo. En pocas
palabras, cada unidad responder a los valores venales de la zona en la que
est ubicada. Este punto deber ser tomado muy en cuenta por el tasador y
la tarea investigativa previa ser exhaustiva, prolija, clara y segura.
Una vez ubicados en la zona, deberemos ubicar la unidad dentro del
edificio. Como veremos ms adelante, cada planta responder a un

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UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

o unidad funcional, tendr su sistema cloacal. Este sistema estar dirigido a


un colector y de all ser necesario un solo cao conector a la red general.
Uno de los sistemas constructivos ms comunes es, que una empresa
poseedora de un lote de terreno construya en l una torre tan alta como el
Factor de Ocupacin Total (F.O.T.) le habilite. Aun antes de comenzar la
construccin ya tiene a la venta las unidades funcionales, el condmino
abona mensualmente una cifra determinada y cuenta con una fecha prefijada
de entrega de la unidad. De esta manera, el tem Integracin de Costos
parciales puede ser sumamente disminuido. La empresa no tiene necesidad
de acceder a crditos sumamente onerosos. La integracin de capital por
parte de los condminos permite acceder ms fcilmente a la disposicin
del dinero y la empresa constructora arriesga menor capital.
Someramente hemos explicitado algunas razones tcnicas que explican
el crecimiento de la propiedad horizontal y podemos afirmar sin temor a
dudas que para el caso de oficinas, locales comerciales o las denominadas
galeras comerciales, los criterios son los mismos.
Veamos el caso de una galera comercial, los locales cuentan con ms
o menos las mismas comodidades. Resulta ms econmico construir una
galera y practicarle subdivisiones en su interior que construir un local
comercial. Los materiales utilizados son ms econmicos y la construccin,
luego de realizada la parte exterior es mucho ms rpida.
Este tipo de locales presta un servicio a la poblacin al amalgamar en
un solo espacio diferentes alternativas comerciales. Normalmente estn
ubicados en zona cntrica o de mucho trnsito. Al tratar el punto de ubicacin
de los locales comerciales, debemos tener en cuenta que el 90% de los
visitantes de la galera ingresan por la arteria principal y el 30% de ellos
regresa desde la mitad de sta o toma alguna posible bifurcacin. Las
galeras que cuentan con desniveles, escalones o son ciegas al final son
poco visitadas. Los locales que mayor afluencia de pblico tienen son aquellos
ubicados en las puntas del acceso y esta afluencia se prolonga, disminuyendo
paulatinamente hasta el 5to. o 6to. local, tambin adquieren importancia los
locales ubicados al centro de la nave central y por donde, en reglas generales,
se produce el regreso. Como es fcil de entender todo lo explicitado con
ms aquellos puntos que paulatinamente iremos analizando sern de suma
importancia al momento de efectuar la tasacin de un local en galera.
An cuando el concepto general de galera podemos asociarlo a los
actuales shoppings, podemos decir que tiene diferencias fundamentales.

varan. Es decir tomar dentro de lo posible UF de similares caractersticas.


Debindose verificar en cada localidad.- Por Ej.: en la ciudad de Crdoba
segn Ordenanza 9386/95 superficies mnimas de edificacin segn zona: a)
de 35 m2 (PH 1 Dormitorio).- b) De 55 m2 (PH 2 dormitorios), c) De 70 m2
(tres dormitorios), y ORD. 8256 FOS Y FOT.
EVALUACIN DEL CAPTULO
CURSO PERITO TASADOR
1. Propuesta para la organizacin y estudio del contenido
terico:
a. Realizar la aplicacin del mtodo emprico analizando un sector
de la zona cntrica. Determine y efecte una descripcin extrnseca
en cuanto al mercado inmobiliario.
b. Emplear un modelo de planilla a los fines de recopilar datos
que contenga informacin externa e interna (del complejo edilicio
y de la unidad funcional).
2. Contenido tcnico
Aplicacin de los coeficientes: Metodologa propuesta por
ingeniero Bulacio Montenegro.
Presentar en el trabajo prctico, en forma escrita, el anlisis
del mercado local que surge de la propuesta 1 (puede ser con
unidades funcionales con destino comercial, familiar, oficinas,
cocheras, segn determine el colega).
Tener presente para el examen de idoneidad que el mtodo
emprico posee un detalle enunciativo de elementos que componen
sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados.

Bibliografa complementaria para el estudio


CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina,
Bs.As., 1954.

91

92

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UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

77

todos aquellos actos de conservacin y de uso de la cosa sin alterar su


forma sustancia o destino.

GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984.


IBEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasacin, Alveroni, Cba.,
1999.
LAPA, Eduardo, Estudio del ttulo de la propiedad. La tasacin
de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993.
Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores

6. Metodologa emprica. Unidades funcionales sometidas al rgimen


de PH

En los grandes conglomerados urbanos, (Crdoba, San Francisco, Ro


Cuarto, Villa Mara, Carlos Paz) atenidos a los lmites de nuestra provincia,
ha sido posible observar un rpido y sostenido crecimiento de edificios que
albergan gran cantidad de departamentos, locales comerciales u oficinas.
Existen como explicacin de este fenmeno, distintos tems a tener en
cuenta: falta de espacio y la necesidad de construir en vertical, necesidad
de abaratar costos generales de obra, posibilidad cierta de que los condminos
amorticen su deuda al mismo tiempo que se construye y, por ende, menor
aporte de capital inicial, etc..
Analicemos cada tem en particular: falta de espacio, las ciudades al
igual que en la antigedad tienen un espacio fsico determinado, mientras
que la poblacin aumenta por nacimientos o traslados. Se hace necesario
inevitablemente brindar alojamiento y ante la falta de tierras suficientes fue
necesario acudir al remedio del crecimiento vertical. El trabajo desarrollado
por arquitectos e ingenieros con respecto a la construccin de este tipo, ha
merecido el elogio y reconocimiento de la sociedad en general. Hoy es
posible ver edificios que con slo cuatro metros de ancho por cincuenta
metros de largo se han constituido en verdaderas obras de arte, cuentan
con departamentos con el mximo confort, servicios amplios y modernos
para los condminos y ubicaciones de privilegio.
Costos: se hace evidente que un solo edificio poseer en su interior
tantas conexiones de agua, gas, electricidad, cloacas etc., como
departamentos contenga, pero el hecho de que todo sea en el mismo lugar
y con un solo prestador abarata costos. Cuando hablamos de costos no nos
referimos solamente al costo de la construccin, no podemos olvidar el
mantenimiento y este punto se ve sumamente favorecido al contar con
zonas hmedas perfectamente diferenciadas y unidas en el entramado del
edificio. El sistema cloacal merece un prrafo especial: cada departamento

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UNIDADES FUNCIONALES
EDIFICIOS INDUSTRIALES
SOMETIDAS ALYREGIMEN
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD...

93

Ius fruendi: derecho a percibir sus rentas y frutos.


Ius aburendi: derecho de disponer de la cosa, venderla, donarla,
destruirla, abandonarla.
Ius vindicando: derecho o facultad de reclamar la cosa, junto con la
tenencia de la misma, siempre que hubiere sido arrebatada de modo injusto.

Condominio. Concepto
Hay condominio cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen
en proporcin indivisa a dos o ms personas. Los copropietarios no tienen
dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad
sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta porcin, es decir,
sobre parte alcuota.
Condominio es el rgimen jurdico que integra las modalidades y
limitaciones al dominio de un predio o edificacin y la reglamentacin de su
uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultneo.
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominacin
de condminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y
bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento o
disposicin es libre, que se determinan bienes o reas y bienes de uso
comn, los que no podrn ser objeto de accin divisoria y son inseparables
de la propiedad individual.
El conjunto de bienes privativo, con las reas, instalaciones y bienes de
uso comn, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares,
se denomina: unidad con-dominial.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposicin
corresponde a un condmino se denomina unidad privativa.
Principios fundamentales sobre copropiedad
Todo acto de dominio, es decir, de disposicin tanto jurdica como
material, slo es vlido si se lleva a cabo con el consentimiento unnime de
todos los copropietarios.
Los actos de administracin de la cosa objeto de la copropiedad se
llevarn a cabo por la mayora de personas y de intereses, y comprenden

CAPITULO IV
EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS
por Marcela Agustina Ibez
1. Referencias iniciales
En lo que se refiere a este tipo de inmuebles, el corredor pblico Sergio
Bellomo ( 1 8 ) nos manifiesta que los galpones son un tipo especial de
inmuebles. Parecen tan simples, tan vacos, que la valuacin se presentara
como fcil, directa y dinmica.
Y sigue diciendo que como todo, resulta fcil si tenemos las distinciones
apropiadas para hacerlo. Nada se ha inventado ms til para llevar adelante
la produccin o el depsito que un galpn, y en aos muy poco ha cambiado
si tomamos como referencia la arquitectura de otros inmuebles tales como
casas, departamentos, locales, etc.. Lo que s ha variado son quiz algunos
materiales: techos, pisos, servicios, aislaciones, ms el ncleo permanece
sin cambios.
Nuestra ciudad ha visto crecer sus galpones de una forma desordenada.
Durante aos no hubo reglamentaciones en cuanto a su ubicacin, mtodos
de construccin, evacuacin de desechos, etc.. Ello deriv en unidades que
hoy no tienen valor alguno o que su valor es sustantivamente menor a lo
esperado desde el valor tcnico.

(1) Disertante Curso Anual de Peritos Tasadores, especialista en la materia Edificios


Industriales.

94

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

75

Este expositor nos dice que otras localidades del pas, tuvieron en cuenta,
durante el diseo de sus ciudades, la ubicacin y radicacin de lugares
industriales que no afectaran al resto de actividades ciudadanas, tanto desde
la contaminacin, como el ruido y tambin desde la incomodidad que supone
para los dems, el trnsito de camiones.
As la Municipalidad de Crdoba dise la Ordenanza 8133 para la
radicacin de actividades industriales y depsitos. Creo que el presente
trabajo podr quiz, arrojar luz sobre un tipo de tasacin sobre el que casi
no hay bibliografa.

Nos dice el ingeniero Mario Chandias: Este es un documento


importantsimo para el valuador porque contiene los elementos que le
servirn obligatoriamente de gua en el estudio definitivo de su
estimacin (CHANDIAS, Mario, Tasacin de inmuebles urbanos, p. 146).
El profesional se refiere a la ley 13.512/48 y consideramos que su concepto
es absolutamente correcto y, por lo tanto, seguimos acabadamente el mismo.
5. Caractersticas de dominio y condominio
Dominio. Concepto

Valor tcnico vs. Valor de mercado


Durante la ltima dcada, ante la gran cantidad de crditos hipotecarios
que existan, se puso en boga el diferenciar valor tcnico del valor de mercado.
El primero se refiere al valor que hipotticamente tendra la propiedad si las
condiciones del mercado fueran distintas a las vigentes al momento de la tasacin.
Las empresas, para sus balances suelen solicitar este tipo de tasaciones.
El valor de mercado se refiere al precio de la propiedad para el momento
en que se est tasando, de acuerdo a oferta, demanda y valores comparables
de propiedades aledaas, y este ltimo es, para mi criterio, el nico valor a
tener en cuenta para transmitir al propietario, manifiesta el autor.
El valor tcnico es una ilusin ideal. Es una justificacin errnea de
algunos valuadores para dejar conformes a propietarios hacindoles creer
que su propiedad valdra ms en otras condiciones de mercado. Cuntas
condiciones de mercado habr que evaluar para tener en cuenta todos los
precios posibles? El tasador puede utilizar los elementos de mercado para
informar que, debido a las condiciones X o Y o Z, el precio del inmueble se
ve modificado notablemente y ratificarse sobre una base cierta.
No todo es bajar o subir precios. Existen pocas en donde los precios
de los galpones se ven aumentados en forma importante por la gran demanda
y la poca oferta del mercado. Esta situacin se dio cuando llegaron las
terminales automotrices. Se plante de pronto una gran necesidad de
depsitos y galpones para las empresas que secundaban a los fabricantes
de autos. As, los precios se incrementaron gradualmente junto con la
aparicin de nuevas tecnologas de fabricacin y materiales, conforme con
la exigencia de las terminales.

Dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra


sometida a la voluntad y a la accin de una persona. Es el ms amplio
derecho de seoro que puede tenerse sobre una cosa, lo que no quiere
decir que sea un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que
como todo derecho se encuentra regulado por el ordenamiento jurdico.
Reconoce sus fuentes en Aubry y Rau: La propiedad en el sentido
propio de esta palabra (dominio) expresa su idea de poder jurdico,
el ms completo de una persona sobre una cosa, y puede definirse
como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
de una manera exclusiva y absoluta a la voluntad y a la accin de
una persona.
Los caracteres del dominio son:
Exclusivo: Por qu dos o ms personas no pueden tener cada una el
dominio total sobre una cosa. Cuando dos o ms personas son propietarias
en comn de una misma cosa se trata de un condominio (art. 2673 C.C.).
Perpetuo: (art. 2510 C.C.) el dominio es perpetuo y subsiste
independientemente del ejercicio que se pueda hacer de l. El propietario
no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de propiedad, aunque est en
la imposibilidad de hacerlo y aunque un tercero lo ejerza con su voluntad o
contra ella, a no ser que deje de poseer la cosa por otro, durante el tiempo
requerido para que ste pueda adquirir la propiedad por prescripcin.
Absoluto: Confiere a su titular, la mayor cantidad posible de facultades
sobre una cosa, con estos atributos:
Ius utendi: derecho a servirse de la cosa.

74

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Art. 2518.- La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad,


y al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende
todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las
minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre
ambos objetos. El propietario es dueo exclusivo del espacio areo; puede
extender en l sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas,
u otras ventajas; y puede tambin demandar la demolicin de las obras del
vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.
Art. 2617.- El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente
entre varios dueos, ni por contrato, ni por actos de ltima voluntad.
Como vemos y expresramos, no fue posible para Vlez Srsfield
solucionar el tema de la propiedad nica e indivisible, debimos esperar muchos
aos para que tal posicionamiento fuera modificado y adaptado a las nuevas
tendencias y necesidades. Al igual que en las antiguas ciudades, el
crecimiento vegetativo de la poblacin y las divisiones de lotes o parcelas
obliga a los legisladores a actuar sobre el tema y es as que en 1949 se
aprueba la ley que lleva el nmero 13.512 y que una vez promulgada fue
reglamentada por decr. 18.734 del mismo ao.
La ley 13.512, llamada Rgimen legal de la propiedad horizontal, llena
el vaco legal que exista hasta el momento. Es necesario aclarar que el
rgimen legal no se aplica slo a la propiedad horizontal, tambin tenemos
casos, muy frecuentes, de aplicacin en la propiedad vertical. El ejemplo
ms comn de lo expresado en ltimo trmino: familias poseedoras de un
amplio predio y que ante el crecimiento de la familia construyen una vivienda
en la parte trasera. Esta vivienda propiedad de uno de los integrantes de la
familia, est enclavada en su propio terreno y es necesario brindarle
seguridades sobre la propiedad a fin de evitar conflictos futuros. De acuerdo
con las previsiones de la ley y de acuerdo a la reglamentacin local vigente,
un ingeniero agrimensor, procede a dividir la propiedad.
Dividida la propiedad, aprobados los planos, escriturado lo actuado,
aquel fundo nico pasa a ser P.H. 1, P.H. 2, etc., y que ocurre en esta
situacin: los condminos pasan a ser propietarios nicos y exclusivos de su
unidad funcional y como tales con derecho al uso y goce de la cosa. Adems
son propietarios, en el porcentaje previsto de los espacios comunes. Queda
de esta manera, solucionado el problema que en su momento no pudo ser
debidamente dilucidado.

UNIDADES FUNCIONALES
EDIFICIOS INDUSTRIALES
SOMETIDAS ALYREGIMEN
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD...

95

2. Factores a tener en cuenta


Factores intrnsecos
Realizando una ficha tcnica de la construccin, se tendr en cuenta:
techo (parablico, sierra, recto), pisos, paredes, iluminacin, luz natural,
ventilacin (natural/forzada), oficinas, baos, vestuarios, portones de ingreso,
columnas, altura, local comercial, aislaciones (trmica/sonora), servicios,
ancho, largo, playa de maniobras, cantidad de portones, sistema anti-incendio,
ventilacin, evacuacin de residuos-lquidos-gases, cisternas, alambre
perimetral, bscula, iluminacin exterior, comedor para empleados, valor
del terreno, napas de agua, desages, puentes gra, red de datos, cielorraso,
subestacin transformadora, cmaras frigorficas, galpn 2 plantas. La
verificacin de planos como as tambin el informe del constructor seran
elementos de relevancia para el tasador.
Factores extrnsecos
Hablar de la ubicacin, es el punto de partida para evaluar la incidencia
externa, desde el punto de vista econmico. Cercana a centros poblados, a
colegios, a hospitales, accesos, transporte para empleados, situacin
econmica del Estado-provincia, ordenanzas de uso del suelo, recoleccin
de residuos, valor de los impuestos y servicios, capacidad del sector de
energa elctrica - agua - gas, seguridad de la zona, rango de temperaturas
anuales, rgimen de lluvias, estado de los accesos, oferta y demanda, zonas
de exencin impositiva, ancho de calle, vecindario, entre otros.

Materiales
Confeccionar una memoria descriptiva, implica ratificar la informacin
intrnseca.
Techos
Los materiales empleados en la construccin de galpones se resumen
a dos tipos: de chapas o de mampostera. Dentro de esta ltima, los hay de
sistema tradicional o de estructuras prefabricadas (caso cermica).

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

Las chapas pueden ser: de cinc, de aluminio, de cinc pintadas, de


aluminio pintadas.
La mampostera puede ser: de hormign armado, de estructuras
prefabricadas tipo Astori, Pretensa o similar.
Paredes
Mampostera, chapas o prefabricado
Pisos
Cemento, hormign armado, cemento alisado, tierra, baldosas

Coeficiente C = 0>1,05
Para tasar unidades usadas se deben utilizar antecedentes de
unidades usadas.
Locales y oficinas utilizan similitud de procedimientos.

4. Viviendas familiares, locales comerciales y oficinas. Resea histrica

Zonas de galpones (conforme ordenanzas vigentes)


Ejemplo Crdoba: Ruta 9 / Camino Interfbricas/ En general toda la circunvalacin Sur / Los
Boulevares / Camino Pajas Blancas / Guiaz / Av. Juan B. Justo / B Gral. Bustos / B
Talleres / B Alem / B Alta Crdoba.
Precios
Bajo las actuales condiciones de nuestro pas, los precios son totalmente
estimativos, ya que varan da a da. Aqu van algunos ejemplos para elaborar
una valuacin y a un solo efecto de muestra.
Astori
ASPECTO
Chapa
ECONOMICO
Aislacin

$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2

150
120
60
40
70

(con cerramiento)
(sin cerramiento)
(techo)
(laterales)
lana de vidrio ms papel Al

ASPECTO JURIDICO PARA CONSIDERAR


La Municipalidad de Crdoba, a travs de la Ord. 8133 regula la ubicacin
de locales industriales con destino a fabricacin y depsitos (tabla 1). Regula
el impacto ambiental de estos rubros.
De tal manera que divide a la ciudad entera en zonas o patrones de
asentamiento industrial.
Dichos patrones se denominan de la siguiente forma:

73

La propiedad horizontal, tan comn y nombrada en nuestros tiempos


reconoce sus comienzos en los confines del tiempo. Segn el maestro
Eduardo Lapa, los primeros vestigios se ubican en la antigua Caldea. Tambin
reconocemos la situacin en la antigua Roma y en las ciudades amuralladas.
En sus ruinas fue posible verificar la existencia de unidades habitacionales
de ms de una planta y que mantenan independencia entre s. Esta existencia
de viviendas en las condiciones explicitadas tiene, su razn de ser, en el
hecho de que las ciudades se fundaban sobre un territorio determinado para
una cantidad de pobladores. El crecimiento poblacional fue inevitable, tanto
sea por la llegada de nuevos moradores, como producto de los nacimientos
que se producan o la necesidad de dar alojamiento a esclavos productos de
las guerras entre pueblos.
Aun cuando esta institucin se daba de hecho es notable que el derecho
romano no la mencione y por ende, no la reconoce.
En la Edad Media comienza el auge de la propiedad horizontal y podemos
mencionar que en Francia, Italia y Espaa era conocida y funcionaba de
manera muy similar a la que conocemos actualmente. Concretamente, se
la conoca y aceptaba pero fue necesario que mucho tiempo transcurriera
antes de que se legislara sobre este tipo de propiedad.
Francia recin en 1938, legisla sobre la materia y sucesivamente los
pases van adaptando la legislacin a la nueva situacin, el ltimo en hacerlo
es Suiza, que incorpora a su legislacin la nueva institucin en 1965.
Nuestro Cdigo Civil no autoriza la propiedad horizontal, sino que
contrariamente lo prohbe en su art. 2617. La situacin se plantea por cuanto
el Codificador no pudo encontrar solucin adecuada para el tipo de propiedad
que nos ocupa. El art. 2518 del mismo Cdigo fija que la propiedad se
extiende al subsuelo y al espacio areo.

120

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS

97

los datos de venta reales y precios estimados en el lugar, adems de la


comparacin que puede hacerse con otras zonas similares del pas e idnticas
posibilidades.
El valor a hallar siempre es adecuado a las condiciones del mercado,
generalmente es de contado y cuando sea con facilidades, partiendo de un
contado se deben considerar los intereses que corren en este tipo de
operaciones.
Finalmente es correcto preguntarse a s mismo, si en la condicin de
comprador abonara ese precio, por lo tanto, el criterio del tasador es
importantsimo.
El valor hallado debe estar despojado de influencias afectivas, como
sera el caso de que quien lo estima, en funcin de haber tenido muchas
satisfacciones trabajando en l o haber pertenecido a sus antepasados y lo
sobrevala.
Tampoco cabe un mayor valor, si hay referencias de una posible obra
pblica, que pueda mejorar las condiciones del lugar (ej., se dice que se
construir un dique en la zona, que permitir regar una extensa rea dentro
de la cual est el bien a tasar, pues se desconoce cunto tardar en hacerse,
las disponibilidades de agua de riego, etc.).
Por lo tanto, se debe trabajar con objetividad, con clculos de ingresos
y egresos en actividades posibles al momento de emitir opinin.

1A, 1B, 1C, 1D, 2A, 2B, 2C, 3A, 3B, 3C, 4A, 4B, 5, IAR, RV
De acuerdo al N de patrn que una zona posea, podr tener un edificio
industrial, mayores o menores posibilidades de ocupacin de su superficie.
Existe un libro que detalla, de acuerdo a la actividad y al patrn, el
lmite de metros cubiertos que un galpn puede tener.
Esto influye notablemente en la tasacin que vayamos a realizar de un
galpn, pues los mismos, generalmente, no se construyen pensando en los
patrones, sino en las utilidades y beneficios para el propietario, por ello es
importante verificar la ordenanza.
Han quedado en nuestra ciudad, grandes superficies encerradas en
barrios con patrones bajos, que permiten poca superficie de utilizacin. Y si
la superficie para utilizar es poca, en consecuencia habr que quitar valor al
rea que no sirva para ocuparla en algo productivo.
No es lo mismo instalar una metalrgica en un barrio de casas que
hacerlo fuera del anillo de circunvalacin donde la densidad de poblacin es
ms baja. Por ello se insiste en la confirmacin objetiva que otorga la
ordenanza en cuanto a lo permitido, ya que si alguna construccin se
encuentra en infraccin o bien no le es permitido algn uso, ello incide
directamente sobre el valor.

3. Propuestas para tasar


4. Mtodo de tasacin

Se consideran cinco partes: terreno, galpn, oficinas, bienes muebles, y


varios.

Los podemos clasificar en dos grupos como sigue:


1. Tcnicos
1.1. Explotacin directa con capitalizacin de la renta neta
Se trata de un mtodo idneo donde en los casos que se trabaje con
una superficie cercana a la U.E., el productor con su familia tipo aporta
trabajo y tiene su remuneracin como tal.
A travs de su trabajo, el profesional utiliza este mtodo; est explicando
el por qu de las cifras halladas, contrastando con lo emprico que si bien

1) Terreno: vamos a tasarlo de acuerdo con las tcnicas conocidas. Es


bueno tener en cuenta el factor de superficie. Este factor (tabla Guerrero)
es importante para comparar precios de la zona de terrenos de reducida
superficie (300 m2) con los industriales de grandes dimensiones (500
m2, 1 ha., 2 ha., etc.).
Se realiza una divisin entre el factor de superficie del terreno conocido
con el factor para la superficie que nos interesa. Y esto es as porque,
generalmente, las tablas que nos proporcionan organismos oficiales suelen
tener en cuenta los valores de lotes urbanos para viviendas (300 m2).

98

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

119

2) Oficinas: Las tasamos, siempre que sean de mampostera, como lo


haramos con cualquier construccin.
3) Bienes muebles: En este rubro entran todo tipo de bienes inmuebles por
accesin moral. Puentes gras, iluminacin, sistema anti-incendio,
cielorraso, subestacin transformadora, motores para cmaras
frigorficas, alambrado perimetral.
4) Galpn: Hay que tener en cuenta cules son los materiales utilizados.
Generalmente, el techo suele ser de un solo material, mas existen muchos
galpones que usan ambos tipos: mampostera y chapas. O un mix: techos
de prefabricado y paredes de chapa.
Siempre partimos del valor mximo y a partir de all comenzamos a bajar.
Tener en cuenta que algunos vanos (distancia entre columnas) pueden
ser de longitudes especiales que, son ms caros que el vano tradicional.
Ampla el autor, manifestando de que es bueno llevar una planilla mensual
de costos de materiales para galpones para ir actualizando los mismos,
algunos datos son difciles de conseguir pues en nuestra ciudad no existen
quien los pueda proporcionar. No obstante se pueden averiguar en otras
plazas, como Buenos Aires. Ejemplos de esto son: sistema anti-incendio,
puentes gras
Un detalle importante es la altura del galpn. Generalmente, la evolucin
de los negocios lleva a la necesidad de estibar mercadera. Por supuesto
que, a mayor altura, mejor rendimiento del espacio fsico. Adems, en
los ltimos aos, se est usando mucho el estibar con racks metlicos
que, ocupan un importante espacio.
Si el galpn tiene o va a tener puente gra, la altura es fundamental ya
que hay que tener en cuenta el grosor del puente, los motores, la pluma
y la distancia desde el puente al techo.
5) Varios: Nunca olvidar comparables. Una vez que hemos tasado el galpn,
con los anteriores elementos, debemos hacer la necesaria comparacin.
Esta actividad nos acerca a la realidad del mercado. No nos podemos
olvidar de comparar, pues los datos recogidos de ventas concretadas y
de unidades ofrecidas, son importantes para pasar nuestra tasacin por
el tamiz del mercado.
Dems est que otorguemos un valor diferente por m2 al que la realidad
impone. Si un propietario no est de acuerdo con este punto de vista,
tiene la posibilidad de no vender an, a la espera de mejores condiciones

No es posible llegar a determinar valores, encarando actividades que


signifiquen monocultivos, donde se agota la fertilidad en el tiempo o que no
sean representativos de la zona y el campo (ej.: por ms que el algodn es
un cultivo representativo del Chaco, no puede hacerse los clculos para
determinar el valor de la tierra considerando solamente a l, sin incluir
ganadera para recuperar fertilidad en un porcentaje razonable. En zonas
de aguas salobres no se pueden hacer los clculos planificando una actividad
de invernada, pues el factor limitante es el agua). Por otra parte, el tasador
tambin debe manejar con soltura los aspectos tcnicos del manejo
del suelo y sus limitaciones, tipos de cultivos posibles, actividades que se
pueden encarar, labores necesarias en stas, capital a disponer para que la
actividad sea rentable, no incurriendo en clculos optimistas en parcelas
reducidas que no sean representativas.
En la superficie que utilice el profesional en los clculos, donde surja
que el productor puede desenvolverse con eficiencia y progresar, debe
tenerse en cuenta las rotaciones y aun en los mejoras campos, la ganadera
con praderas para recuperar fertilidad se hace necesario. Esto es corriente
en Argentina, denominndose esta forma de explotacin como agricultura
sostenible, opinndose al respecto, que en la parte ganadera se debe
mejorar su eficiencia.
Otro aspecto que no se debe olvidar es el mercado, porque para
justificar un valor se puede planear una explotacin con buenos rindes,
pero la lejana a ste es un impedimento. Como ya se mencion, es
importante los datos sobre las ventas ms recientes realizadas en la zona
y sus alrededores, extensin, condiciones, plazos, forma de pago, etc., y
distinguiendo al mismo tiempo la calidad de los informantes, es decir,
analizar cada una de las opiniones.
La capacidad empresaria que se advierte en el campo revisado
debe ser evaluada, pues juega un papel muy importante, ya que con alta
tecnologa se pueden lograr muy buenos ingresos, diametralmente opuestos
a los de una administracin ineficiente. Con esto se quiere hacer notar que
los clculos deben ser sobre la base de un buen nivel, pero de ninguna
manera se acerque a los extremos.
Con el ordenamiento de todos los datos y su utilizacin correcta, se
hacen los clculos, segn el mtodo de tasacin utilizado, para arribar a un
valor en consonancia con la opinin que ha merecido el bien en la revisin,

118

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS

99

- Plagas de los cultivos y del ganado, enfermedades de stos y sus


carencias. Opinin sobre la conduccin del establecimiento.

de mercado.
Depreciacin por tiempo y estado. Se pueden utilizar las tablas de RossHeidecke, o bien, la tabla de Roca-Fox-Spaini.

2.2. Condiciones extrnsecas o indirectas


4. La tasacin
Si bien no es necesario mencionarlas conviene tenerlas en cuenta, siendo
las que corresponden al Estado:
- Usos y costumbres del lugar.
- Lneas de crdito oficial, si son de promocin o no.
- Legislacin rural vigente.
- Enseanza y experimentacin agrcola / ganadera.
- Tipo de economa (libre, dirigida, etc.).
- Poltica internacional vigente.

Qu sirve y qu no?
Si miramos la tasacin por lado del ideal de galpn sera:
La superficie del galpn debe ser lo ms limpia posible. Liberada de
columnas que molesten el paso. Con altura suficiente para estibar. Sin
diferencias de altura en el terreno. De una sola planta. Con portones aptos
para el ingreso de vehculos amplios. Con la mayor cantidad de servicios
disponibles, con cercana a centros poblados y en las afueras de los mismos,
con buen transporte para los empleados, con aislaciones que permitan el
trabajo descansado de los operarios. Con vestuarios amplios. Y la lista
seguira hasta el infinito.
La realidad es que no siempre tenemos tantos elementos juntos para
poder evaluar. Adems, las condiciones econmicas de nuestro pas hacen
no posible tal idealizacin. Economas que cambian en menos de una semana
y variaciones bruscas de precio y de mercado cambiario hacen poco posible
proyectar a mediano plazo para cualquier empresa.

Las que corresponden a organizaciones de productores son :


Mutualidades.
Asociaciones de productores.
Cooperativas.
Sindicatos.
Por ltimo los datos sobre comercializacin de la produccin:
Mercados locales, regionales, nacionales.
Cadenas de fro.
Comunicaciones.
Medios de transporte (FF.CC., martimos y fluviales, camiones).
Vecindad o cercana a otros pases que pueden absorber la produccin y
salidas portuarias ms cercanas que las tradicionales y sus ventajas.
Moneda.

Qu me dice la propiedad?

2. 3. Determinacin del valor


Es condicin indispensable manejar todas las variables con conceptos
tcnicos realistas.

Luego de la inspeccin ocular al galpn, as como a toda otra propiedad,


suelo pararme enfrente de ella y hacer un nuevo paseo por mi mente. En
ese momento intento descubrir qu me dice el inmueble visitado, agrega el
expositor. La propiedad algo suele querer decirnos. Y ese algo puede ser
diferente para cada tasador que concurra a visitarla. Algunas personas le
llaman criterio. Y all vienen un buen nmero de preguntas:
Para qu sirve?
Est en condiciones de comercializarse rpido?
Qu le hace falta para hacerlo?

100

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PERITAJES Y TASACIONES RURALES

117

Las expectativas del propietario coinciden con mi evaluacin?


Estoy lejos de lo pretendido?
Y muchas preguntas ms segn sea el caso especfico.
Lo central es estar convencido e influido solamente por nuestro parecer
y no por la expectativa del cliente. Sepmoslo, el propietario siempre tendr
expectativas que generalmente no coincidirn con las nuestras. Debemos
dar un valor de tasacin para que el inmueble se venda o se alquile en un
tiempo corto, para que la mercadera no quede estancada sin poder
comercializarse.
No siempre una tasacin tiene que arrojar un valor. Suele suceder que
existen galpones hechos a medida que el trabajo fue creciendo. Ese es el
caso de tinglados en barrios, donde alguien puso un tallercito alguna vez, y
luego, como le comenz a ir mejor, agrand la superficie. Este crecimiento
generalmente fue acompaando a la forma tpica del trabajo. As, por ejemplo,
algunos galpones son en forma de ele. Y son as pues la necesidad era
hacerlos de esa forma o, el terreno no permita hacer otra cosa. O con
columnas al medio, o techos bajos para maquinaria, o escalones para acceder
a otro nivel, o galpones de dos plantas, o ingreso para solamente una
camioneta, o ingreso nulo para vehculos, o piso de tierra, o piso que no
soporta transporte de cargas pesadas. Y podemos seguir con una
interminable lista de no posibilidades. Y digo no posibilidades pues, pasado
el tiempo, ese trabajo desapareci, o la empresa quebr y, el dueo del
galpn decide alquilarlo o venderlo. Llama a un tasador y comienza otra
historia diferente.
El propietario pretende que se le d valor a todo, absolutamente a todo
lo que est adherido al suelo. Y no todo lo clavado tiene precio. Hay veces
que nos vemos en el raro aprieto de tener que darle valor cero a determinada
superficie cubierta.
S, existe superficie que para nada sirve. Y all no queda ms remedio
que aplicar el valor nulo.
Los tasadores tendremos pues, que entrenarnos tambin en buscar las
formas de hacer ver a un dueo que algunas cosas de las que posee no
tienen valor o, por lo menos, no el valor que ste cree que tienen.

En los campos de la cuenca del salado, hay diferentes tipos, unos con
presencia de duraznillo blanco (S. Glaucum) y trboles y, otros, con mucho
pasto salado ms inferiores.

2.1. Condiciones intrnsecas o directas


- Ubicacin (provincia, partido o departamento, cuartel o pedana)
- Poblacin ms cercana y lnea ferroviaria en actividad.
- Rutas pavimentadas o mejoradas ms cercanas, con distancias a puertos
de embarque.
- Calles de acceso, si es directo o tipo de servidumbre y linderos.
- Amojonamiento si lo hay.
- Superficie en hectreas, fecha de confeccin del plano y profesional
que lo firma.
- Si hay intrusos hacerlo notar u otra restriccin de dominio.
- Climatologa: lluvias, en milmetros, su rgimen, distribucin, das de
lluvias en el ao (si se logra la del campo en 10 aos incluirla)
- Temperaturas: mximas, mnimas, medias heladas, perodo libre de stas,
fechas medias de la primera y ltima.
- Otros: granizo, luminosidad, humedad, etc..
- Topografa: hectreas altas, medianas, bajas, partes cubiertas con
monte, serranas, lagunas, etc..
- Calidad agropecuaria: desde muy bueno para agricultura, pasando
por bueno, regular o malo e igual categorizacin para ganadera,
desperdicios, etc..
- Tapiz vegetal: discriminado entre herbceo (especies tiles) y arbreo
(tipo de monte, especies, si est explotado o no, etc.).
- Receptividad ganadera en campo natural expresada en EV/hectrea.
- Agua subterrnea, profundidad de las napas, calidad y disponibilidad, etc..
- Riego detallando la fuente (si es permanente o eventual el derecho)
dotacin en litros por segundo, turnos, hectreas regables, etc..
- Grado de adelanto de la zona.
- Mejoras fijas (construcciones, alambrados, instalaciones, pasturas) sealando
si son normales o excesivas para luego tenerlo en cuenta en la tasacin..

116

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EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS

Igualmente, una fraccin que mejore los accesos o aumente el tamao


de la explotacin, para un vecino tiene su valor.
2. Revisacin. Condicin indispensable antes de iniciar esta tarea,
pedir un plano firmado por el profesional responsable con croquis de
ubicacin, sino lo hay, un croquis con rumbos, linderos, distancia a pavimento,
etc., y en ltima instancia, fotocopia del ttulo de propiedad, para luego poderlo
ubicar en algn plano catastral.
La revisin debe ser minuciosa, mxime si se conoce poco el lugar,
detallada para que no quede nada sin ver y anotar sus caractersticas
(antecedentes intrnsecos o directos que se mencionarn posteriormente en
esta exposicin). Es aconsejable hacerla amplia y cambiando opiniones
siempre de ser posible con el propietario o su personal, pudiendo compartirlas
o no, pero que pueden ser tiles cuando se trabaja en gabinete, en la redaccin
del informe.
Se hace un resumen de las condiciones intrnsecas o directas del fundo,
que el profesional debe incluir en el informe, debiendo adems evaluar las
extrnsecas o indirectas que tambin se mencionan.
Todo profesional que revisa un campo debe ser un observador sagaz,
donde por ciertas caractersticas que aprecie en el campo, puede
deducir condiciones del mismo. Por ejemplo, molinos sobre la calle en la
costa de los alambrados, cercanos a zanjones que acumulan agua, nos est
diciendo de problemas de agua, al igual que molinos con varios chupadores
o la napa es insuficiente o de mala calidad.
Igualmente, tanques de cemento o de loza de cemento, o molinos en
una parte y tanque alejados de l, tambin alertan sobre problemas de agua.
En otros casos, campos buenos aparentemente para invernada, con bastante
lanares, son signos del mismo problema.
Tambin el pelaje del ganado abayado, es de aguas malas, lo mismo
que el hilo liso de abajo del alambrado, cortado y corrodo. Tambin la
vegetacin herbcea y arbrea es un indicador de calidades de suelos, donde
la presencia de jume (Salicornia), pasto salado (Distichlis) denotan salinidad
en el suelo.
En el litoral, en los campos altos, bien escurridos, domina el andubay
(P. Algarrobilla), pero cuando se tornan, ms planos aparece el espinillo (A.
Caven), algarrobo negro (Prosopis Negra) y al acercarnos a las partes ms
bajas, baados, ya hay ejemplares de quebracho blanco (Aspidosperma
Quebracho), chaar (G. Decorticans).

Reflexiones del disertante: algo de historia reciente...


... los vaivenes de la economa de nuestro pas son factores a tener en
cuenta para la valuacin tanto de alquileres como para las ventas de edificios
industriales.
Permanentemente nos vemos sacudidos por cuestiones que nada tienen
que ver con la estructura de los galpones en s misma y, que a la hora de
poner precio, lo afectan grandemente.
Refirindonos a pocas actuales, los galpones tuvieron un gran auge
durante el perodo de la radicacin de las automotrices en Crdoba. De
golpe comenz a crecer la demanda de unidades debido al incremento de
trabajo de los autopartistas.
Los valores, por supuesto comenzaron a crecer. Es ms, creci tambin
el nmero de interesados en construir unidades para alquilar o vender.
Comenzaron a proliferar inversores que compraban terrenos y construan
a medida de los interesados, siempre y cuando lograran un contrato de
alquiler por al menos 5 aos.
En esa poca comenz a plantearse la diferencia de construccin,
debido a la exigencia de las terminales de autos, en cuanto a fabricacin y
deposito. Por ende, la mayora de los galpones que haba en existencia, no
cumpla con los requisitos exigidos por los interesados.
Fue una poca, como ninguna otra, en que las normas de fabricacin
empezaron a tener importancia, no slo en la forma de fabricar y estibar,
sino tambin en dnde se hacan tales acciones.
Crdoba fue pionera en talleres dedicados al ferrocarril, por lo cual sus
barrios del nordeste contenan gran cantidad de galpones ya construidos. Y,
por ende, de mucha antigedad: cabriadas de madera, techos de fibrocemento,
paredes sin revocar, pisos de poco espesor de material, inexistencia de
algunos servicios, poco espacio dedicado a oficinas, vestuarios mnimos,
calles angostas para camiones de gran porte, falta de playa de maniobras,
poca altura de los techos, escasa potencia de electricidad, sin instalaciones
de reciclado de residuos, etc., ubicados dentro de barrios en su mayora
residenciales familiares.
Precisamente aqu comenz a surgir el producto buscado hoy por la
demanda y que marc una concreta diferencia entre lo viejo y lo nuevo.
Y fue as que surgieron muchas naves con techos de nuevas chapas,
revestidos por dentro con materiales aislantes trmicos, pisos especiales

101

102

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PERITAJES Y TASACIONES RURALES

115

con tratamientos de endurecimiento y de alisado, paredes que eran tratadas


para no dejar pasar la humedad, oficinas con recursos acordes para manejar
tecnologa, playas de maniobras aptas para camiones de gran porte, drsenas
cmodas (elevables o no) para la rapidez del intercambio de mercaderas.
Y como todo mercado, comenzaron a aparecer los nuevos precios de
valuacin por metro cuadrado, ahora ya con distinciones particulares, que
diferan de las de antao. Ya no solamente se tasaban espacios vacos,
ahora tambin eran tenidos en cuenta los nuevos factores de la nueva
economa de los aos noventa.
Y cuando todo lo nuevo estaba en auge, comenz el xodo de empresas
debido a las crisis que desestabiliz a nuestro pas y a nuestra provincia y
ciudad.
Las automotrices se fueron todas. Algunas dejaron hasta sus
galpones vacos (caso Chrysles) y otras dejaron de encargar trabajo a las
autopartistas locales o lo encargaban a Brasil que era ms barato.
Casi de la noche a la maana quedaron vacos un buen nmero de
unidades de galpn, que lo estuvieron por algunos aos. Y de vuelta a bajar
los precios.
La situacin se est revirtiendo poco a poco, slo que los precios no
lograron an llegar a los que existieron entonces. Las empresas que se
vienen a radicar (la mayora para depsitos) buscan bajar sus costos fijos
de cualquier manera y, una buena forma es achicando el presupuesto que
destinan al alquiler de galpones para sus productos.
Tengamos en cuenta de que la mayora de las empresas elige radicar
en el gran mercado de Buenos Aires a la fabricacin y destinar camiones al
transporte de productos hacia el resto del pas, con lo que demanda de
buenas naves casi no existente por nuestras latitudes.
Como ejemplo de esto ltimo tenemos a empresas que buscan, a veces,
superficies de ms de 5.000 mts2 en galpones y no encuentran, pues las
nicas de esas medidas estn ocupadas por las nicas fbricas que han
subsistido en el tiempo y, este tipo de ofertas en Buenos Aires es muy
comn de encontrar. Y all se pagan precios de sorpresa para nuestros
estndares (ver www.galpones.com)
Por estos factores mencionados y, adems, por otro buen nmero de
ellos, la tasacin de unidades de galpn es una actividad que merece su
tiempo y anlisis... (disertacin de Bellomo, Curso de Peritos 2004).

algunas estaciones del INTA tienen mapas sobre usos de suelos. El resto
puede hallarse en el rea de la zona donde est el predio a revisar, donde
acudiendo a acopiadores de cereales, stos pueden aportar datos sobre
fletes, gastos de comercializacin, de secado, etc., que sufren las ventas.
Asimismo, las casas de remates ferias, siempre informan al tasador sobre
los gastos corrientes que debe soportar el productor en la compra y venta
de ganado, fletes que cobran los camiones, hacia donde se desplaza el grueso
de la produccin y no faltan casos, donde sabiendo qu campo se revisar,
adelantan caractersticas particularidades, etc.. De ser una zona tambera,
las cooperativas o firmas de este rubro cumplen idntica funcin.
Antecedentes sobre ventas reales de campo en la zona, y su
comparacin con el bien a revisar son datos posibles a hallar en estos
informantes, en inmobiliarias de la zona, casas centrales de firmas,
consignatarios, algunos bancos (Banco de la Nacin -casa centralDepartamento de Tasaciones). En este aspecto, de ventas que luego
fundamentarn su opinin, sobre el valor del campo, es necesario averiguar
si se consideran elevados o no y los motivos.
Asimismo es sabido que campos sobre pavimento, tienen un plus de
valor, especialmente en zonas lluviosas, logrndose con esta condicin una
rpida salida de los productos perecederos, granos, ganado, etc..
Por otra parte, con lluvias intensas en zonas de invernada -especialmente
en invierno- cuando no hay arribos de hacienda al mercado de Liniers por
este motivo, los precios sufren bruscas oscilaciones y quien tiene campo
sobre pavimento aprovecha esta situacin, remitiendo inmediatamente.
Tambin hay algunos municipios en zonas de invernada, que con la
finalidad de conservar en buen estado sus caminos no extienden guas en
das de lluvias a vecinos alejados del pavimento, influyendo esto tambin en
el valor de la tierra.
Asimismo, una fraccin de campo, por reducida que sea, pero con
agua buena, tiene mucho valor para ser anexada a otro bien de agua regular,
pues con el tendido de caeras puede variar de una explotacin de cra a
otra de invernada.
En algunas regiones del pas, fracciones chicas pero medanosas, cuyo
valor es el agua, se pagan bien, con la finalidad de mejorar otro campo y
sumando lo invertido al valor estimado del bien a mejora y dividido por las
hectreas totales, en muchos casos, no es significativa, la incidencia.

114

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EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS

3. Valor potencial: Es el que se lograra modificando la actual


explotacin y mejorando los ingresos. Tambin se fija el caso de explotaciones
donde hay plantaciones que recin entran en su perodo ptimo de produccin
y que el mismo puede ser de varios aos, por lo tanto, se debe determinar el
lucro cesante.
4. Valor de garanta: Es el que generalmente solicitan las instituciones
bancarias por prstamos que deben acordar a sus clientes, donde el
prestamista nunca dirige la explotacin, no puede introducir modificaciones
en el rumbo de sta, hacer nuevos planes, existen, a veces, los riesgos de
diferir por un tiempo los cobros de los servicios, en casos de ejecucin
siempre hay ms gastos, etc.. Por lo tanto, no se calcula solamente ingresos
y egresos que la explotacin normalmente origina con rindes normales, precios
depurados, sino que se suman rubros como amortizaciones, inters de la
inversin en mejoras, del capital de explotacin, del capital circulante,
estimando un fondo de reserva como cobertura de riesgos.
5. Valor afectivo: Es el caso de parcelamiento entre herederos, donde
hay uno de ellos que le interesa una fraccin porque es donde siempre vivi
y acepta pagar ms o tambin otro interesado por cierto bien que perteneci
a sus antepasados y le interesa recuperarlo pagando an ms. Como se dijo
anteriormente, si bien el valor hallado para un campo puede ser discutido,
siempre la rentabilidad es la que determina la continuidad o no de la actividad
y es factor decisivo.

CAPITULO V
LA TASACIN EN EL ARTE
por Marcela Agustina Ibez
1. Bellas artes. Aspectos generales
El vocablo arte etimolgicamente procede del latn ars / artis, que
significa virtud, habilidad y destreza para hacer algo.
Dentro de la historia de la humanidad, para los griegos, en su siglo de
las Luces de Pericles significaba hacer algo esttico y bello que
trascienda sublimemente. Aristteles define el arte como capacidad orientada
por la razn de producir cualquier objeto. Corresponde pues, a lo que hoy
denominamos tcnicas. Este saber hacer es en cierta parte terico y,
por otro, prctico.
Asimismo Kant distingue entre arte mecnico y esttico; el primero
tiene por finalidad crear objetos bellos; el esttico, a su vez, puede ser
placentero, cuando procura simplemente el goce en la belleza y la satisfaccin
intelectual del creador.
Contemporneos como Lessing, con nuevas clasificaciones sobre las artes,
originan manifestaciones de influencia mutua que ejercen entre s la poesa, la
pintura y la msica. En este lineamiento, Zimmermann, las clasific en:

3. La tasacin
Todo trabajo de tasacin rural, se hace en tres etapas:
1. Recopilacin de antecedentes. Algunos de stos no necesariamente
pueden obtenerse en la zona donde se halla ubicado el bien. En organismos
oficiales, Bolsa de Cereales, revistas y publicaciones privadas, aportan
datos estadsticos de precios y rendimientos de los diferentes cultivos por
provincias, departamentos o partidos y su importancia en cada una de estas
divisiones polticas (las sembradas y cosechadas), las existencias ganaderas
por destino (cra, invernada, tambo), precios actualizados de los productos
en los ltimos aos, etc.. Otros elementos de juicio para ayudar al tasador
en la revisin del predio es la fotografa area que se puede adquirir en la
provincia de Crdoba, en algunos casos fotografas ms modernas y tambin

103

Artes de representacin material (arquitectura y escultura)


Artes de representacin perceptiva (pintura, msica)
Artes de representacin del pensamiento (literatura)

104

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

113

Salvat define a las bellas artes como todo aquello que tiene por finalidad
la expresin de la belleza, manifestndose a travs de la arquitectura,
escultura, pintura, msica, literatura. Cinco espacios en donde las musas
exaltadoras del espritu corporal material influyen en el raciocinio del ser
temporal para crear algo a su satisfaccin.
Normalmente se relaciona el mundo de las bellas artes con las
antigedades, pues no todas las artes son antiguas y viceversa, hablar de
las antigedades es referirse a un monumento u objeto que corresponde al
tiempo de la era antigua en la humanidad, no obstante es de comn habla
referirse sobre los objetos clsicos o que revisten cierta vetustez y que
superaron al tiempo en su vida til constituyendo as una pieza excepcional,
nica y quizs poco convencional.
Asimismo referirse a las bellas artes no es slo pensar en pinturas y, en
su solo punto de vista tcnico las que se pueden clasificar en: a) pintura
mural (pared muro), con diversos procedimientos de frescos (pared
recin preparada y colores mezclados en agua de cal); encauste
(pirograbados, decoracin sobre madera); temple (pintura diluida con
miel, yema de huevo, etc., sobre vidrio, metal). b) Pintura de caballete
con procedimientos al temple; leos (colores diluidos en aceites);
acuarelas (colores diluidos en agua); pastel (lpiz con material
colorante preparada con agua de goma), que bien constituyen las bellas
artes como dice la artista Marciel Schvartz ... se puede ensear a pintar,
transmitir una intensidad una manera de ver las cosas... y la libertad
del pensamiento en accin. Por ello es necesario tomar el ms amplio
conocimiento en lo referente a la historia y los procesos evolutivos del arte,
como as tambin tener presente el vnculo referencial que le otorga su
autor, el creador de la cosa, para luego pasar al anlisis del mercado de
comercializacin, el que posee caractersticas indiscutibles estrechamente
relacionadas con la subjetividad de las personas conforme sus gustos, ansias,
deseos, poder adquisitivo, etc..
El tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos bsicos
y slidos, para determinar el origen, manufactura y valor de la obra de arte
o del objeto antiguo, no es slo informacin histrica sino que debe aprender
a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicacin comercial en el
mercado, por ejemplo, se debe preguntar: jarrones: porcelana china o
japonesa, perodo o poca a la que pertenece la pieza, exclusivas o
producciones en series, publicaciones en catlogos y cotizaciones en el

entendiendo que la conjuncin de estas dos opiniones son importantes para


arribar a valores razonables.
Quienes lo hacen por la actualidad, parten del principio que se vende lo
existente y no lo que puede hacerse por mrito del comprador, mientras que
los del criterio de aptitud consideran el valor potencial del bien.
Consecuentemente, los clculos deben hacerse, ajustndose a las
prcticas, rendimientos, etc., utilizados por un empresario mediocre que
aplique tcnicas razonables y probadas, con la eficiencia tambin media.

2. Valores a determinar
Todo profesional que reciba una orden de tasacin, debe analizar y
consultar con su cliente, qu tipo de valores debe determinar a travs de su
trabajo, que puede ser:
1. Valor de mercado: a) Es el que fijan las firmas inmobiliarias, frente
a un interesado a vender su predio, donde se hace una evaluacin de las
transacciones corrientes en la zona, formas de pago, demanda de este tipo
de bienes, sumndose algn tipo de opinin sobre la aptitud por tal o cual
tipo de explotacin; b) tambin puede ser el caso de un interesado por
adquirir un campo y acude a un tasador, que le indique el mayor valor que
puede pagar, la aptitud, la renta razonable a obtener; c) casos judiciales de
separacin de bienes, donde cada heredero debe recibir una parcela cuyo
valor sea igual o menor que el del otro u otros de acuerdo con lo pactado; c)
cuando hay una ocupacin temporaria del bien que excede el contrato y se
debe indemnizar a los propietarios con una suma razonable de acuerdo al
valor del bien y tiempo de ocupacin; e) cuando se deba fijar el canon de
arrendamiento, de acuerdo al valor razonable.
Siempre el futuro adquirente analiza todos los aspectos favorables y
desfavorables, pidiendo opinin a los conocedores del tema y sabe que una
vez tomada la decisin de compra, l es quien dirige la empresa, puede
cambiar el tipo de explotacin a su criterio o el de sus asesores, incorporar
nuevas tcnicas, asociarse con otros productores para mejorar algunos rubros
de comercializacin, etc..
2. Valor real: Es el que se deduce teniendo en cuenta la productividad
actual del predio, independientemente de las condiciones del mercado.

112

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS

valuaciones rurales el tasador aplica todos los conocimientos de


economa rural y tcnica agraria, o sea, la conveniencia econmica
de determinados cultivos, sus resultados y las condiciones intrnsecas
y extrnsecas del fundo.
Sobre esto mismo expresa V. Nicoli que el tasador procede hasta
cierto punto como el agrimensor, pues ste mide las cosas
reducindolas a la unidad de longitud y superficie, mientras que el
tasador lo hace en funcin de la unidad de moneda, pero debiendo
tener en cuenta que la superficie constituye un dato fijo en el tiempo,
mientras que el valor de la tierra vara en el mismo.
El valor de la tierra, est influenciado por la oferta y la demanda,
por lo tanto, a mayor oferta el precio disminuye sucediendo lo contrario
cuando hay alta demanda.
Los trminos valor y precio correspondientes se confunden debiendo
sealar: el precio es la manifestacin concreta del valor, siendo adems,
el precio la valuacin monetaria de los bienes y donde el precio sera
el valor venal, o valor de mercado o valor corriente, siempre regido por la
oferta y la demanda.
Los elementos del valor seran en primer trmino, la utilidad y la
dificultad de adquisicin, como consecuencia de lo limitado de su
cantidad. En otros trminos, en el mercado, la demanda es la utilidad y la
oferta es la facilidad de su adquisicin.
Debe tener en cuenta, quien encomienda un trabajo de tasacin, que
sta se hace en un momento determinado y de acuerdo con las condiciones
vigentes a esa fecha, de clima, rendimientos, precios, medidas de
gobierno y donde frente a cualquier variacin de cualesquiera de
ellas en ms o en menor en el corto plazo incide en el valor de la
tierra. Qu sucedera en este momento, si se dieran medidas que permitan
una exportacin fluida de granos y carnes y con buenos mrgenes para el
productor?
Las valuaciones de los inmuebles se dividen en urbanas y rurales y
dentro de estas ltimas, las hay ordinarias y catastrales.
Las primeras son para operaciones de compraventa, expropiaciones,
divisin de condominio, operaciones de crdito, etc..
Siempre es importante fijar criterio de tasacin, donde hay quienes se
inclinan por la actualidad, mientras que otros lo hacen por la aptitud,

mercado de origen y externo; esculturas: material de composicin, origen,


tipo de produccin, autor; pinturas: saber diferenciar las tcnicas y conocer
el currculo del autor, su tendencia, demostracin de inters de compra por
la aceptacin de las obras del autor que surge de las distintas exposiciones;
mobiliario: si es simplemente un mueble viejo o en l se puede percibir el
estilo que lo identifica, el tipo de madera, la poca.
Objetos tales como relojes o dems bienes suntuosos, no constituyen
bellas artes pero s pueden conformar parte de las antigedades en donde
es menester reconocer su significativo valor y comercializacin; lo ms
importante es saber identificar el bien y distinguir entre arte y artesanas.
Preguntas que constituyen el punto de partida organizativo para el tasador
en la bsqueda de informacin necesaria para la tasacin.
2. Aplicacin emprica

OBJETO

CREADOR DEL OBJETO

Caractersticas: origen,
tipo estilo, posibilidades de
un valor intrnseco (ej.,
realizado con metales y
piedras preciosas, material
que lo compone), ao o
poca,
impacto
de
presentacin, evaluacin
subjetiva existencia en
catlogos y bibliografas
nacionales e internacional,
evaluacin del mercado y
demanda actual, poder
adquisitivo social en el lugar
de comercializacin

Lugar de origen, poca, si es de


bellas artes, currculo vitae, tipo y
estilo de bellas artes; si es mobiliario,
adems sobre el bien e impacto
social (local e internacional).
Ej. a) artista plstico: referencia,
fecha y lugar de nacimiento,
evolucin de sus estudios de arte,
maestros que lo influenciaron y
tendencias, premios.
Mobiliario: produccin artesanal
individual o empresa creadora de
productos de estilo, origen,
trayectoria e impacto social, poca
(ej., estatuas Cappio Di Monti o silla
Luis XV) , coleccin en series
limitadas o pieza exclusiva y nica,
impacto en el mercado y demanda
social, nacional o e internacional.

105

106

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

111

DETERMINACIN ECONOMICA
La base comercial esta dada por el creador del bien, tendiente a
mantener en muchas ocasiones una cotizacin en plaza.
Informe del mercado local a travs de catlogos, en Internet.
Galeras de artes, anticuarios, determinacin acadmicas de bellas artes,
agentes de comercializacin y dems mbitos ya sean, oficiales o
particulares del poder adquisitivo social. Local, Nacional e Internacional.

Determinacin
emprica:

Obra o bien
Antecedentes
Autor o creador de la cosa
econmicos/Mercado

Determinacin del precio del bien objeto de la tasacin

3. Otras consideraciones para tener en cuenta


El siglo del marketing
Jorge Barn Bisa nos dice que la obra maestra es aquella en la que el
oficio y talento del creador han logrado encarnar lo mejor de un paradigma,
hasta el punto que suscita la aprobacin general y es propuesta como motivo
de imitacin.
Este crtico contemporneo piensa que ningn paradigma qued en pie
despus de la modernidad. Con ese teln de fondo, ninguna obra puede ser
propuesta como maestra; las obras maestras modernas devoraron las propias
condiciones que las crearon y se aseguraron as que en el futuro no hubiese
ms competidoras. La posmodernidad no tiene obras maestras ni las puede
tener, el proceso del arte occidental nos ha llevado a un punto en el que
cualquier cosa puede ser arte.
Ratifica que la modernidad empez con violentos ataques contra el
realismo acadmico, sus resultados al cabo de 150 aos son inesperadamente
ingenuos y realistas cualquier cosa es arte es el mximo de realismo que
se pueda soar, es la versin -en artes plsticas- de aquel mapa borgeano
tan perfecto que termin por ser tan grande como el imperio que representaba.
Sin embargo, las estructuras e instituciones artsticas no colapsaron, como

CAPITULO VI
PERITAJES Y TASACIONES RURALES
por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas
1. Tierras y mejoras
Sobre este tema de determinacin del valor de la tierra y mejoras, el
ingeniero Gustavo Pignata (1) en primer trmino, se harn algunas
consideraciones sobre las acepciones de la palabra tasacin, luego se
transcribirn las acepciones de distintos especialistas, la experiencia propia
en esto, para luego entrar de lleno en la parte prctica.
Si recurrimos al Diccionario de la Real Academia Espaola sobre lo
que es tasacin, hallamos en primer trmino, la palabra Tasa -de tasar- que
es el precio mximo o mnimo que fija la autoridad a las cosas, mientras que
otros la definen como valuacin, justiprecio de las cosas, entendiendo es
ms ajustado a la realidad este ltimo.
El Dr. Brea, seala que tasacin o valuacin o valoracin o estimacin
o justiprecio de una propiedad, significa determinacin del valor de la tierra.
Recabando ms antecedentes, siempre refirindose a tasaciones,
valuaciones o valoraciones, acota Borea que Canavezzi lo define como
Agrotimesis de Agros, campo y timesis, estimacin, porque en las

(1) Vocal del Consejo de Tasaciones de la Provincia de Crdoba; destacado investigador


de la temtica agropecuaria; disertante del Curso Anual de Peritos Tasadores y miembro del
Tribunal Examinador. Destacada labor en la formacin de nuestros profesionales en la
especialidad.

110

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS

107

era de prever, ante el derrumbe de los paradigmas. El cualquier cosa es


arte fue el teln que permiti que sigilosa pero efectivamente, el dinero
tomara el lugar de la esttica. El crecimiento de las cotizaciones, ya
libre de ataduras artsticas tericas y tcnicas, se maneja en el arte
contemporneo segn los criterios del marketing. Un marchante, slo
puede subir y bajar caprichosamente los precios, pero no puede crear obras
maestras autnticas.
Esgrime que en arte se ha llegado al punto cero, punto de mxima
sofstica, es la disolucin total de todos los paradigmas. La situacin de la
esttica contempornea, recuerda y relaciona con aquella del campo filosfico
en el siglo V antes de Cristo, cuando la sofstica griega demoli todo intento
de conceptuar sistemticamente, y cre sin saberlo las condiciones para
que Scrates, Platn y Aristteles recogieran el guante y surgieran as en la
historia de la humanidad los grandes maestros...
Visiones actuales de los amantes del arte en su sentido pleno, que sin
desmerecer la creatividad humana contempornea critican el marketing
generado totalmente desprovisto de la esttica. As como en nuestra sociedad
tambin en Europa se observan situaciones similares en donde se los
encuadran dentro de las economas del arte, ello significa que el mundo
del arte se dirige a todo lo relacionado con la economa, la que est dando
paso a una nueva era de bohemios en su prctica artstica, que se
interrelacionan sin ningn complejo con los intereses empresariales, surgiendo
artistas que trabajan con xito dentro como fuera de la propia disciplina.
Toda informacin de actualidad del arte constituye un elemento de
referencia importantsima a la hora de identificar al objeto de la tasacin y
sus autores; no obstante, en la actividad del tasador el punto de partida en la
fijacin del precio es efectivamente en el mercado de comercializacin de la
obra el que, quizs lamentable en forma directa nos otorgue nmeros frios que
no estn en relacin para los amantes del arte, ni con sus conceptos tradicionales.

Bibliografa complementaria para el estudio del mdulo


Revista Descubrir el arte, Unidad Editorial S.A., Espaa 2003.
Diario La Voz del Interior, Suplemento Cultural.
Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores.

4. Evolucin del arte


Aspectos sociales y econmicos
5

La arquitecta Nora Muchaga nos presenta un cuadro evolutivo del


arte, en donde cada una de las pocas caracteriza a los creadores de la

108

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

obra, su motivacin y posible comercializacin conforme a quienes demandan


su adquisicin.

PREHISTORIA
Por qu lo hace?
Necesidad bsica ligada a la
SUPERVIVENCIA

CIV. ANTIGUAS (teocracia aristocracia y monarquas)


Por qu lo hace?
Arte como smbolo
DECORATIVO/PODER
Necesidad de trascendencia
GRECIA Y ROMA
Por qu lo hace?
Arte como la bsqueda
IDEAL FILOSOFICO
BELLEZA/ ESTETICA
EDAD MEDIA
Por qu lo hace?
Arte como representacin
RELIGIOSA (clero)

RENACIMIENTO
Por qu lo hace?
Arte con actitud
INTELECTUAL (investigacin
cientfica- artstica y religiosa)

ACADEMICISMO
Por qu lo hace?
Arte DECORATIVO
(revela prestigio de clase)

VANGUARDIAS
Por qu lo hace?
Arte por el ARTE
(autonoma) investigacin
creativa-testimonio de ideales
revolucionarios

PERITAJES
LA TASACION
Y TASACIONES
EN EL ARTE
RURALES

Quin lo hace?

ACTUALIDAD
Por qu lo hace?
Arte busca SU SENTIDO
ACTUAL (bsqueda del xito
individual-LIBERTAD total,
vinculada al MERCADO

EVALUACIN DEL CAPTULO


CURSO DE PERITOS TASADORES

Trabajo para resolver en forma grupal


1. Qu entiende por: bellas artes - antigedades - objetos
suntuosos? (adems de responder ejemplifique en cada caso)
2. Qu diferencia -a su criterio- puede existir entre un automvil
clsico y uno antiguo?
3. Qu conocimiento posee sobre mobiliario clsico o antiguo?
4. Cul sera su proceder ante el requerimiento de un cliente
para la tasacin de una obra de arte. Ej., cuadro pintado al
leo?
5. Cree Ud. que adems de las caractersticas propias de una
obra de arte, algo de referencia tiene que ver su autor? Por
qu?
6. Usted posee una obra de arte, antigedad u objeto suntuoso?
Describa sus caractersticas y posibles valores.
7. Qu informacin tiene presente del mercado actual con relacin
al grupo de objetos referidos en el punto 1?
8. Si le piden la tasacin de un instrumento musical, como se
organizara para abordar la tarea? -puede brindar un ejemplo
para la explicacin-.
9. Cree Ud. que es importante tener conocimiento de la historia
del arte para realizar tasaciones?
10. Particip alguna vez en la comercializacin de este tipo de
objetos? Comente la experiencia.

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

obra, su motivacin y posible comercializacin conforme a quienes demandan


su adquisicin.

PREHISTORIA
Por qu lo hace?
Necesidad bsica ligada a la
SUPERVIVENCIA

CIV. ANTIGUAS (teocracia aristocracia y monarquas)


Por qu lo hace?
Arte como smbolo
DECORATIVO/PODER
Necesidad de trascendencia
GRECIA Y ROMA
Por qu lo hace?
Arte como la bsqueda
IDEAL FILOSOFICO
BELLEZA/ ESTETICA
EDAD MEDIA
Por qu lo hace?
Arte como representacin
RELIGIOSA (clero)

RENACIMIENTO
Por qu lo hace?
Arte con actitud
INTELECTUAL (investigacin
cientfica- artstica y religiosa)

ACADEMICISMO
Por qu lo hace?
Arte DECORATIVO
(revela prestigio de clase)

VANGUARDIAS
Por qu lo hace?
Arte por el ARTE
(autonoma) investigacin
creativa-testimonio de ideales
revolucionarios

PERITAJES
LA TASACION
Y TASACIONES
EN EL ARTE
RURALES

Quin lo hace?

ACTUALIDAD
Por qu lo hace?
Arte busca SU SENTIDO
ACTUAL (bsqueda del xito
individual-LIBERTAD total,
vinculada al MERCADO

EVALUACIN DEL CAPTULO


CURSO DE PERITOS TASADORES

Trabajo para resolver en forma grupal


1. Qu entiende por: bellas artes - antigedades - objetos
suntuosos? (adems de responder ejemplifique en cada caso)
2. Qu diferencia -a su criterio- puede existir entre un automvil
clsico y uno antiguo?
3. Qu conocimiento posee sobre mobiliario clsico o antiguo?
4. Cul sera su proceder ante el requerimiento de un cliente
para la tasacin de una obra de arte. Ej., cuadro pintado al
leo?
5. Cree Ud. que adems de las caractersticas propias de una
obra de arte, algo de referencia tiene que ver su autor? Por
qu?
6. Usted posee una obra de arte, antigedad u objeto suntuoso?
Describa sus caractersticas y posibles valores.
7. Qu informacin tiene presente del mercado actual con relacin
al grupo de objetos referidos en el punto 1?
8. Si le piden la tasacin de un instrumento musical, como se
organizara para abordar la tarea? -puede brindar un ejemplo
para la explicacin-.
9. Cree Ud. que es importante tener conocimiento de la historia
del arte para realizar tasaciones?
10. Particip alguna vez en la comercializacin de este tipo de
objetos? Comente la experiencia.

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EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS

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era de prever, ante el derrumbe de los paradigmas. El cualquier cosa es


arte fue el teln que permiti que sigilosa pero efectivamente, el dinero
tomara el lugar de la esttica. El crecimiento de las cotizaciones, ya
libre de ataduras artsticas tericas y tcnicas, se maneja en el arte
contemporneo segn los criterios del marketing. Un marchante, slo
puede subir y bajar caprichosamente los precios, pero no puede crear obras
maestras autnticas.
Esgrime que en arte se ha llegado al punto cero, punto de mxima
sofstica, es la disolucin total de todos los paradigmas. La situacin de la
esttica contempornea, recuerda y relaciona con aquella del campo filosfico
en el siglo V antes de Cristo, cuando la sofstica griega demoli todo intento
de conceptuar sistemticamente, y cre sin saberlo las condiciones para
que Scrates, Platn y Aristteles recogieran el guante y surgieran as en la
historia de la humanidad los grandes maestros...
Visiones actuales de los amantes del arte en su sentido pleno, que sin
desmerecer la creatividad humana contempornea critican el marketing
generado totalmente desprovisto de la esttica. As como en nuestra sociedad
tambin en Europa se observan situaciones similares en donde se los
encuadran dentro de las economas del arte, ello significa que el mundo
del arte se dirige a todo lo relacionado con la economa, la que est dando
paso a una nueva era de bohemios en su prctica artstica, que se
interrelacionan sin ningn complejo con los intereses empresariales, surgiendo
artistas que trabajan con xito dentro como fuera de la propia disciplina.
Toda informacin de actualidad del arte constituye un elemento de
referencia importantsima a la hora de identificar al objeto de la tasacin y
sus autores; no obstante, en la actividad del tasador el punto de partida en la
fijacin del precio es efectivamente en el mercado de comercializacin de la
obra el que, quizs lamentable en forma directa nos otorgue nmeros frios que
no estn en relacin para los amantes del arte, ni con sus conceptos tradicionales.

Bibliografa complementaria para el estudio del mdulo


Revista Descubrir el arte, Unidad Editorial S.A., Espaa 2003.
Diario La Voz del Interior, Suplemento Cultural.
Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores.

4. Evolucin del arte


Aspectos sociales y econmicos
5

La arquitecta Nora Muchaga nos presenta un cuadro evolutivo del


arte, en donde cada una de las pocas caracteriza a los creadores de la

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PERITAJES Y TASACIONES RURALES

111

DETERMINACIN ECONOMICA
La base comercial esta dada por el creador del bien, tendiente a
mantener en muchas ocasiones una cotizacin en plaza.
Informe del mercado local a travs de catlogos, en Internet.
Galeras de artes, anticuarios, determinacin acadmicas de bellas artes,
agentes de comercializacin y dems mbitos ya sean, oficiales o
particulares del poder adquisitivo social. Local, Nacional e Internacional.

Determinacin
emprica:

Obra o bien
Antecedentes
Autor o creador de la cosa
econmicos/Mercado

Determinacin del precio del bien objeto de la tasacin

3. Otras consideraciones para tener en cuenta


El siglo del marketing
Jorge Barn Bisa nos dice que la obra maestra es aquella en la que el
oficio y talento del creador han logrado encarnar lo mejor de un paradigma,
hasta el punto que suscita la aprobacin general y es propuesta como motivo
de imitacin.
Este crtico contemporneo piensa que ningn paradigma qued en pie
despus de la modernidad. Con ese teln de fondo, ninguna obra puede ser
propuesta como maestra; las obras maestras modernas devoraron las propias
condiciones que las crearon y se aseguraron as que en el futuro no hubiese
ms competidoras. La posmodernidad no tiene obras maestras ni las puede
tener, el proceso del arte occidental nos ha llevado a un punto en el que
cualquier cosa puede ser arte.
Ratifica que la modernidad empez con violentos ataques contra el
realismo acadmico, sus resultados al cabo de 150 aos son inesperadamente
ingenuos y realistas cualquier cosa es arte es el mximo de realismo que
se pueda soar, es la versin -en artes plsticas- de aquel mapa borgeano
tan perfecto que termin por ser tan grande como el imperio que representaba.
Sin embargo, las estructuras e instituciones artsticas no colapsaron, como

CAPITULO VI
PERITAJES Y TASACIONES RURALES
por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas
1. Tierras y mejoras
Sobre este tema de determinacin del valor de la tierra y mejoras, el
ingeniero Gustavo Pignata (1) en primer trmino, se harn algunas
consideraciones sobre las acepciones de la palabra tasacin, luego se
transcribirn las acepciones de distintos especialistas, la experiencia propia
en esto, para luego entrar de lleno en la parte prctica.
Si recurrimos al Diccionario de la Real Academia Espaola sobre lo
que es tasacin, hallamos en primer trmino, la palabra Tasa -de tasar- que
es el precio mximo o mnimo que fija la autoridad a las cosas, mientras que
otros la definen como valuacin, justiprecio de las cosas, entendiendo es
ms ajustado a la realidad este ltimo.
El Dr. Brea, seala que tasacin o valuacin o valoracin o estimacin
o justiprecio de una propiedad, significa determinacin del valor de la tierra.
Recabando ms antecedentes, siempre refirindose a tasaciones,
valuaciones o valoraciones, acota Borea que Canavezzi lo define como
Agrotimesis de Agros, campo y timesis, estimacin, porque en las

(1) Vocal del Consejo de Tasaciones de la Provincia de Crdoba; destacado investigador


de la temtica agropecuaria; disertante del Curso Anual de Peritos Tasadores y miembro del
Tribunal Examinador. Destacada labor en la formacin de nuestros profesionales en la
especialidad.

112

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS

valuaciones rurales el tasador aplica todos los conocimientos de


economa rural y tcnica agraria, o sea, la conveniencia econmica
de determinados cultivos, sus resultados y las condiciones intrnsecas
y extrnsecas del fundo.
Sobre esto mismo expresa V. Nicoli que el tasador procede hasta
cierto punto como el agrimensor, pues ste mide las cosas
reducindolas a la unidad de longitud y superficie, mientras que el
tasador lo hace en funcin de la unidad de moneda, pero debiendo
tener en cuenta que la superficie constituye un dato fijo en el tiempo,
mientras que el valor de la tierra vara en el mismo.
El valor de la tierra, est influenciado por la oferta y la demanda,
por lo tanto, a mayor oferta el precio disminuye sucediendo lo contrario
cuando hay alta demanda.
Los trminos valor y precio correspondientes se confunden debiendo
sealar: el precio es la manifestacin concreta del valor, siendo adems,
el precio la valuacin monetaria de los bienes y donde el precio sera
el valor venal, o valor de mercado o valor corriente, siempre regido por la
oferta y la demanda.
Los elementos del valor seran en primer trmino, la utilidad y la
dificultad de adquisicin, como consecuencia de lo limitado de su
cantidad. En otros trminos, en el mercado, la demanda es la utilidad y la
oferta es la facilidad de su adquisicin.
Debe tener en cuenta, quien encomienda un trabajo de tasacin, que
sta se hace en un momento determinado y de acuerdo con las condiciones
vigentes a esa fecha, de clima, rendimientos, precios, medidas de
gobierno y donde frente a cualquier variacin de cualesquiera de
ellas en ms o en menor en el corto plazo incide en el valor de la
tierra. Qu sucedera en este momento, si se dieran medidas que permitan
una exportacin fluida de granos y carnes y con buenos mrgenes para el
productor?
Las valuaciones de los inmuebles se dividen en urbanas y rurales y
dentro de estas ltimas, las hay ordinarias y catastrales.
Las primeras son para operaciones de compraventa, expropiaciones,
divisin de condominio, operaciones de crdito, etc..
Siempre es importante fijar criterio de tasacin, donde hay quienes se
inclinan por la actualidad, mientras que otros lo hacen por la aptitud,

mercado de origen y externo; esculturas: material de composicin, origen,


tipo de produccin, autor; pinturas: saber diferenciar las tcnicas y conocer
el currculo del autor, su tendencia, demostracin de inters de compra por
la aceptacin de las obras del autor que surge de las distintas exposiciones;
mobiliario: si es simplemente un mueble viejo o en l se puede percibir el
estilo que lo identifica, el tipo de madera, la poca.
Objetos tales como relojes o dems bienes suntuosos, no constituyen
bellas artes pero s pueden conformar parte de las antigedades en donde
es menester reconocer su significativo valor y comercializacin; lo ms
importante es saber identificar el bien y distinguir entre arte y artesanas.
Preguntas que constituyen el punto de partida organizativo para el tasador
en la bsqueda de informacin necesaria para la tasacin.
2. Aplicacin emprica

OBJETO

CREADOR DEL OBJETO

Caractersticas: origen,
tipo estilo, posibilidades de
un valor intrnseco (ej.,
realizado con metales y
piedras preciosas, material
que lo compone), ao o
poca,
impacto
de
presentacin, evaluacin
subjetiva existencia en
catlogos y bibliografas
nacionales e internacional,
evaluacin del mercado y
demanda actual, poder
adquisitivo social en el lugar
de comercializacin

Lugar de origen, poca, si es de


bellas artes, currculo vitae, tipo y
estilo de bellas artes; si es mobiliario,
adems sobre el bien e impacto
social (local e internacional).
Ej. a) artista plstico: referencia,
fecha y lugar de nacimiento,
evolucin de sus estudios de arte,
maestros que lo influenciaron y
tendencias, premios.
Mobiliario: produccin artesanal
individual o empresa creadora de
productos de estilo, origen,
trayectoria e impacto social, poca
(ej., estatuas Cappio Di Monti o silla
Luis XV) , coleccin en series
limitadas o pieza exclusiva y nica,
impacto en el mercado y demanda
social, nacional o e internacional.

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

113

Salvat define a las bellas artes como todo aquello que tiene por finalidad
la expresin de la belleza, manifestndose a travs de la arquitectura,
escultura, pintura, msica, literatura. Cinco espacios en donde las musas
exaltadoras del espritu corporal material influyen en el raciocinio del ser
temporal para crear algo a su satisfaccin.
Normalmente se relaciona el mundo de las bellas artes con las
antigedades, pues no todas las artes son antiguas y viceversa, hablar de
las antigedades es referirse a un monumento u objeto que corresponde al
tiempo de la era antigua en la humanidad, no obstante es de comn habla
referirse sobre los objetos clsicos o que revisten cierta vetustez y que
superaron al tiempo en su vida til constituyendo as una pieza excepcional,
nica y quizs poco convencional.
Asimismo referirse a las bellas artes no es slo pensar en pinturas y, en
su solo punto de vista tcnico las que se pueden clasificar en: a) pintura
mural (pared muro), con diversos procedimientos de frescos (pared
recin preparada y colores mezclados en agua de cal); encauste
(pirograbados, decoracin sobre madera); temple (pintura diluida con
miel, yema de huevo, etc., sobre vidrio, metal). b) Pintura de caballete
con procedimientos al temple; leos (colores diluidos en aceites);
acuarelas (colores diluidos en agua); pastel (lpiz con material
colorante preparada con agua de goma), que bien constituyen las bellas
artes como dice la artista Marciel Schvartz ... se puede ensear a pintar,
transmitir una intensidad una manera de ver las cosas... y la libertad
del pensamiento en accin. Por ello es necesario tomar el ms amplio
conocimiento en lo referente a la historia y los procesos evolutivos del arte,
como as tambin tener presente el vnculo referencial que le otorga su
autor, el creador de la cosa, para luego pasar al anlisis del mercado de
comercializacin, el que posee caractersticas indiscutibles estrechamente
relacionadas con la subjetividad de las personas conforme sus gustos, ansias,
deseos, poder adquisitivo, etc..
El tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos bsicos
y slidos, para determinar el origen, manufactura y valor de la obra de arte
o del objeto antiguo, no es slo informacin histrica sino que debe aprender
a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicacin comercial en el
mercado, por ejemplo, se debe preguntar: jarrones: porcelana china o
japonesa, perodo o poca a la que pertenece la pieza, exclusivas o
producciones en series, publicaciones en catlogos y cotizaciones en el

entendiendo que la conjuncin de estas dos opiniones son importantes para


arribar a valores razonables.
Quienes lo hacen por la actualidad, parten del principio que se vende lo
existente y no lo que puede hacerse por mrito del comprador, mientras que
los del criterio de aptitud consideran el valor potencial del bien.
Consecuentemente, los clculos deben hacerse, ajustndose a las
prcticas, rendimientos, etc., utilizados por un empresario mediocre que
aplique tcnicas razonables y probadas, con la eficiencia tambin media.

2. Valores a determinar
Todo profesional que reciba una orden de tasacin, debe analizar y
consultar con su cliente, qu tipo de valores debe determinar a travs de su
trabajo, que puede ser:
1. Valor de mercado: a) Es el que fijan las firmas inmobiliarias, frente
a un interesado a vender su predio, donde se hace una evaluacin de las
transacciones corrientes en la zona, formas de pago, demanda de este tipo
de bienes, sumndose algn tipo de opinin sobre la aptitud por tal o cual
tipo de explotacin; b) tambin puede ser el caso de un interesado por
adquirir un campo y acude a un tasador, que le indique el mayor valor que
puede pagar, la aptitud, la renta razonable a obtener; c) casos judiciales de
separacin de bienes, donde cada heredero debe recibir una parcela cuyo
valor sea igual o menor que el del otro u otros de acuerdo con lo pactado; c)
cuando hay una ocupacin temporaria del bien que excede el contrato y se
debe indemnizar a los propietarios con una suma razonable de acuerdo al
valor del bien y tiempo de ocupacin; e) cuando se deba fijar el canon de
arrendamiento, de acuerdo al valor razonable.
Siempre el futuro adquirente analiza todos los aspectos favorables y
desfavorables, pidiendo opinin a los conocedores del tema y sabe que una
vez tomada la decisin de compra, l es quien dirige la empresa, puede
cambiar el tipo de explotacin a su criterio o el de sus asesores, incorporar
nuevas tcnicas, asociarse con otros productores para mejorar algunos rubros
de comercializacin, etc..
2. Valor real: Es el que se deduce teniendo en cuenta la productividad
actual del predio, independientemente de las condiciones del mercado.

114

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS

3. Valor potencial: Es el que se lograra modificando la actual


explotacin y mejorando los ingresos. Tambin se fija el caso de explotaciones
donde hay plantaciones que recin entran en su perodo ptimo de produccin
y que el mismo puede ser de varios aos, por lo tanto, se debe determinar el
lucro cesante.
4. Valor de garanta: Es el que generalmente solicitan las instituciones
bancarias por prstamos que deben acordar a sus clientes, donde el
prestamista nunca dirige la explotacin, no puede introducir modificaciones
en el rumbo de sta, hacer nuevos planes, existen, a veces, los riesgos de
diferir por un tiempo los cobros de los servicios, en casos de ejecucin
siempre hay ms gastos, etc.. Por lo tanto, no se calcula solamente ingresos
y egresos que la explotacin normalmente origina con rindes normales, precios
depurados, sino que se suman rubros como amortizaciones, inters de la
inversin en mejoras, del capital de explotacin, del capital circulante,
estimando un fondo de reserva como cobertura de riesgos.
5. Valor afectivo: Es el caso de parcelamiento entre herederos, donde
hay uno de ellos que le interesa una fraccin porque es donde siempre vivi
y acepta pagar ms o tambin otro interesado por cierto bien que perteneci
a sus antepasados y le interesa recuperarlo pagando an ms. Como se dijo
anteriormente, si bien el valor hallado para un campo puede ser discutido,
siempre la rentabilidad es la que determina la continuidad o no de la actividad
y es factor decisivo.

CAPITULO V
LA TASACIN EN EL ARTE
por Marcela Agustina Ibez
1. Bellas artes. Aspectos generales
El vocablo arte etimolgicamente procede del latn ars / artis, que
significa virtud, habilidad y destreza para hacer algo.
Dentro de la historia de la humanidad, para los griegos, en su siglo de
las Luces de Pericles significaba hacer algo esttico y bello que
trascienda sublimemente. Aristteles define el arte como capacidad orientada
por la razn de producir cualquier objeto. Corresponde pues, a lo que hoy
denominamos tcnicas. Este saber hacer es en cierta parte terico y,
por otro, prctico.
Asimismo Kant distingue entre arte mecnico y esttico; el primero
tiene por finalidad crear objetos bellos; el esttico, a su vez, puede ser
placentero, cuando procura simplemente el goce en la belleza y la satisfaccin
intelectual del creador.
Contemporneos como Lessing, con nuevas clasificaciones sobre las artes,
originan manifestaciones de influencia mutua que ejercen entre s la poesa, la
pintura y la msica. En este lineamiento, Zimmermann, las clasific en:

3. La tasacin
Todo trabajo de tasacin rural, se hace en tres etapas:
1. Recopilacin de antecedentes. Algunos de stos no necesariamente
pueden obtenerse en la zona donde se halla ubicado el bien. En organismos
oficiales, Bolsa de Cereales, revistas y publicaciones privadas, aportan
datos estadsticos de precios y rendimientos de los diferentes cultivos por
provincias, departamentos o partidos y su importancia en cada una de estas
divisiones polticas (las sembradas y cosechadas), las existencias ganaderas
por destino (cra, invernada, tambo), precios actualizados de los productos
en los ltimos aos, etc.. Otros elementos de juicio para ayudar al tasador
en la revisin del predio es la fotografa area que se puede adquirir en la
provincia de Crdoba, en algunos casos fotografas ms modernas y tambin

103

Artes de representacin material (arquitectura y escultura)


Artes de representacin perceptiva (pintura, msica)
Artes de representacin del pensamiento (literatura)

102

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

115

con tratamientos de endurecimiento y de alisado, paredes que eran tratadas


para no dejar pasar la humedad, oficinas con recursos acordes para manejar
tecnologa, playas de maniobras aptas para camiones de gran porte, drsenas
cmodas (elevables o no) para la rapidez del intercambio de mercaderas.
Y como todo mercado, comenzaron a aparecer los nuevos precios de
valuacin por metro cuadrado, ahora ya con distinciones particulares, que
diferan de las de antao. Ya no solamente se tasaban espacios vacos,
ahora tambin eran tenidos en cuenta los nuevos factores de la nueva
economa de los aos noventa.
Y cuando todo lo nuevo estaba en auge, comenz el xodo de empresas
debido a las crisis que desestabiliz a nuestro pas y a nuestra provincia y
ciudad.
Las automotrices se fueron todas. Algunas dejaron hasta sus
galpones vacos (caso Chrysles) y otras dejaron de encargar trabajo a las
autopartistas locales o lo encargaban a Brasil que era ms barato.
Casi de la noche a la maana quedaron vacos un buen nmero de
unidades de galpn, que lo estuvieron por algunos aos. Y de vuelta a bajar
los precios.
La situacin se est revirtiendo poco a poco, slo que los precios no
lograron an llegar a los que existieron entonces. Las empresas que se
vienen a radicar (la mayora para depsitos) buscan bajar sus costos fijos
de cualquier manera y, una buena forma es achicando el presupuesto que
destinan al alquiler de galpones para sus productos.
Tengamos en cuenta de que la mayora de las empresas elige radicar
en el gran mercado de Buenos Aires a la fabricacin y destinar camiones al
transporte de productos hacia el resto del pas, con lo que demanda de
buenas naves casi no existente por nuestras latitudes.
Como ejemplo de esto ltimo tenemos a empresas que buscan, a veces,
superficies de ms de 5.000 mts2 en galpones y no encuentran, pues las
nicas de esas medidas estn ocupadas por las nicas fbricas que han
subsistido en el tiempo y, este tipo de ofertas en Buenos Aires es muy
comn de encontrar. Y all se pagan precios de sorpresa para nuestros
estndares (ver www.galpones.com)
Por estos factores mencionados y, adems, por otro buen nmero de
ellos, la tasacin de unidades de galpn es una actividad que merece su
tiempo y anlisis... (disertacin de Bellomo, Curso de Peritos 2004).

algunas estaciones del INTA tienen mapas sobre usos de suelos. El resto
puede hallarse en el rea de la zona donde est el predio a revisar, donde
acudiendo a acopiadores de cereales, stos pueden aportar datos sobre
fletes, gastos de comercializacin, de secado, etc., que sufren las ventas.
Asimismo, las casas de remates ferias, siempre informan al tasador sobre
los gastos corrientes que debe soportar el productor en la compra y venta
de ganado, fletes que cobran los camiones, hacia donde se desplaza el grueso
de la produccin y no faltan casos, donde sabiendo qu campo se revisar,
adelantan caractersticas particularidades, etc.. De ser una zona tambera,
las cooperativas o firmas de este rubro cumplen idntica funcin.
Antecedentes sobre ventas reales de campo en la zona, y su
comparacin con el bien a revisar son datos posibles a hallar en estos
informantes, en inmobiliarias de la zona, casas centrales de firmas,
consignatarios, algunos bancos (Banco de la Nacin -casa centralDepartamento de Tasaciones). En este aspecto, de ventas que luego
fundamentarn su opinin, sobre el valor del campo, es necesario averiguar
si se consideran elevados o no y los motivos.
Asimismo es sabido que campos sobre pavimento, tienen un plus de
valor, especialmente en zonas lluviosas, logrndose con esta condicin una
rpida salida de los productos perecederos, granos, ganado, etc..
Por otra parte, con lluvias intensas en zonas de invernada -especialmente
en invierno- cuando no hay arribos de hacienda al mercado de Liniers por
este motivo, los precios sufren bruscas oscilaciones y quien tiene campo
sobre pavimento aprovecha esta situacin, remitiendo inmediatamente.
Tambin hay algunos municipios en zonas de invernada, que con la
finalidad de conservar en buen estado sus caminos no extienden guas en
das de lluvias a vecinos alejados del pavimento, influyendo esto tambin en
el valor de la tierra.
Asimismo, una fraccin de campo, por reducida que sea, pero con
agua buena, tiene mucho valor para ser anexada a otro bien de agua regular,
pues con el tendido de caeras puede variar de una explotacin de cra a
otra de invernada.
En algunas regiones del pas, fracciones chicas pero medanosas, cuyo
valor es el agua, se pagan bien, con la finalidad de mejorar otro campo y
sumando lo invertido al valor estimado del bien a mejora y dividido por las
hectreas totales, en muchos casos, no es significativa, la incidencia.

116

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS

Igualmente, una fraccin que mejore los accesos o aumente el tamao


de la explotacin, para un vecino tiene su valor.
2. Revisacin. Condicin indispensable antes de iniciar esta tarea,
pedir un plano firmado por el profesional responsable con croquis de
ubicacin, sino lo hay, un croquis con rumbos, linderos, distancia a pavimento,
etc., y en ltima instancia, fotocopia del ttulo de propiedad, para luego poderlo
ubicar en algn plano catastral.
La revisin debe ser minuciosa, mxime si se conoce poco el lugar,
detallada para que no quede nada sin ver y anotar sus caractersticas
(antecedentes intrnsecos o directos que se mencionarn posteriormente en
esta exposicin). Es aconsejable hacerla amplia y cambiando opiniones
siempre de ser posible con el propietario o su personal, pudiendo compartirlas
o no, pero que pueden ser tiles cuando se trabaja en gabinete, en la redaccin
del informe.
Se hace un resumen de las condiciones intrnsecas o directas del fundo,
que el profesional debe incluir en el informe, debiendo adems evaluar las
extrnsecas o indirectas que tambin se mencionan.
Todo profesional que revisa un campo debe ser un observador sagaz,
donde por ciertas caractersticas que aprecie en el campo, puede
deducir condiciones del mismo. Por ejemplo, molinos sobre la calle en la
costa de los alambrados, cercanos a zanjones que acumulan agua, nos est
diciendo de problemas de agua, al igual que molinos con varios chupadores
o la napa es insuficiente o de mala calidad.
Igualmente, tanques de cemento o de loza de cemento, o molinos en
una parte y tanque alejados de l, tambin alertan sobre problemas de agua.
En otros casos, campos buenos aparentemente para invernada, con bastante
lanares, son signos del mismo problema.
Tambin el pelaje del ganado abayado, es de aguas malas, lo mismo
que el hilo liso de abajo del alambrado, cortado y corrodo. Tambin la
vegetacin herbcea y arbrea es un indicador de calidades de suelos, donde
la presencia de jume (Salicornia), pasto salado (Distichlis) denotan salinidad
en el suelo.
En el litoral, en los campos altos, bien escurridos, domina el andubay
(P. Algarrobilla), pero cuando se tornan, ms planos aparece el espinillo (A.
Caven), algarrobo negro (Prosopis Negra) y al acercarnos a las partes ms
bajas, baados, ya hay ejemplares de quebracho blanco (Aspidosperma
Quebracho), chaar (G. Decorticans).

Reflexiones del disertante: algo de historia reciente...


... los vaivenes de la economa de nuestro pas son factores a tener en
cuenta para la valuacin tanto de alquileres como para las ventas de edificios
industriales.
Permanentemente nos vemos sacudidos por cuestiones que nada tienen
que ver con la estructura de los galpones en s misma y, que a la hora de
poner precio, lo afectan grandemente.
Refirindonos a pocas actuales, los galpones tuvieron un gran auge
durante el perodo de la radicacin de las automotrices en Crdoba. De
golpe comenz a crecer la demanda de unidades debido al incremento de
trabajo de los autopartistas.
Los valores, por supuesto comenzaron a crecer. Es ms, creci tambin
el nmero de interesados en construir unidades para alquilar o vender.
Comenzaron a proliferar inversores que compraban terrenos y construan
a medida de los interesados, siempre y cuando lograran un contrato de
alquiler por al menos 5 aos.
En esa poca comenz a plantearse la diferencia de construccin,
debido a la exigencia de las terminales de autos, en cuanto a fabricacin y
deposito. Por ende, la mayora de los galpones que haba en existencia, no
cumpla con los requisitos exigidos por los interesados.
Fue una poca, como ninguna otra, en que las normas de fabricacin
empezaron a tener importancia, no slo en la forma de fabricar y estibar,
sino tambin en dnde se hacan tales acciones.
Crdoba fue pionera en talleres dedicados al ferrocarril, por lo cual sus
barrios del nordeste contenan gran cantidad de galpones ya construidos. Y,
por ende, de mucha antigedad: cabriadas de madera, techos de fibrocemento,
paredes sin revocar, pisos de poco espesor de material, inexistencia de
algunos servicios, poco espacio dedicado a oficinas, vestuarios mnimos,
calles angostas para camiones de gran porte, falta de playa de maniobras,
poca altura de los techos, escasa potencia de electricidad, sin instalaciones
de reciclado de residuos, etc., ubicados dentro de barrios en su mayora
residenciales familiares.
Precisamente aqu comenz a surgir el producto buscado hoy por la
demanda y que marc una concreta diferencia entre lo viejo y lo nuevo.
Y fue as que surgieron muchas naves con techos de nuevas chapas,
revestidos por dentro con materiales aislantes trmicos, pisos especiales

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100

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

117

Las expectativas del propietario coinciden con mi evaluacin?


Estoy lejos de lo pretendido?
Y muchas preguntas ms segn sea el caso especfico.
Lo central es estar convencido e influido solamente por nuestro parecer
y no por la expectativa del cliente. Sepmoslo, el propietario siempre tendr
expectativas que generalmente no coincidirn con las nuestras. Debemos
dar un valor de tasacin para que el inmueble se venda o se alquile en un
tiempo corto, para que la mercadera no quede estancada sin poder
comercializarse.
No siempre una tasacin tiene que arrojar un valor. Suele suceder que
existen galpones hechos a medida que el trabajo fue creciendo. Ese es el
caso de tinglados en barrios, donde alguien puso un tallercito alguna vez, y
luego, como le comenz a ir mejor, agrand la superficie. Este crecimiento
generalmente fue acompaando a la forma tpica del trabajo. As, por ejemplo,
algunos galpones son en forma de ele. Y son as pues la necesidad era
hacerlos de esa forma o, el terreno no permita hacer otra cosa. O con
columnas al medio, o techos bajos para maquinaria, o escalones para acceder
a otro nivel, o galpones de dos plantas, o ingreso para solamente una
camioneta, o ingreso nulo para vehculos, o piso de tierra, o piso que no
soporta transporte de cargas pesadas. Y podemos seguir con una
interminable lista de no posibilidades. Y digo no posibilidades pues, pasado
el tiempo, ese trabajo desapareci, o la empresa quebr y, el dueo del
galpn decide alquilarlo o venderlo. Llama a un tasador y comienza otra
historia diferente.
El propietario pretende que se le d valor a todo, absolutamente a todo
lo que est adherido al suelo. Y no todo lo clavado tiene precio. Hay veces
que nos vemos en el raro aprieto de tener que darle valor cero a determinada
superficie cubierta.
S, existe superficie que para nada sirve. Y all no queda ms remedio
que aplicar el valor nulo.
Los tasadores tendremos pues, que entrenarnos tambin en buscar las
formas de hacer ver a un dueo que algunas cosas de las que posee no
tienen valor o, por lo menos, no el valor que ste cree que tienen.

En los campos de la cuenca del salado, hay diferentes tipos, unos con
presencia de duraznillo blanco (S. Glaucum) y trboles y, otros, con mucho
pasto salado ms inferiores.

2.1. Condiciones intrnsecas o directas


- Ubicacin (provincia, partido o departamento, cuartel o pedana)
- Poblacin ms cercana y lnea ferroviaria en actividad.
- Rutas pavimentadas o mejoradas ms cercanas, con distancias a puertos
de embarque.
- Calles de acceso, si es directo o tipo de servidumbre y linderos.
- Amojonamiento si lo hay.
- Superficie en hectreas, fecha de confeccin del plano y profesional
que lo firma.
- Si hay intrusos hacerlo notar u otra restriccin de dominio.
- Climatologa: lluvias, en milmetros, su rgimen, distribucin, das de
lluvias en el ao (si se logra la del campo en 10 aos incluirla)
- Temperaturas: mximas, mnimas, medias heladas, perodo libre de stas,
fechas medias de la primera y ltima.
- Otros: granizo, luminosidad, humedad, etc..
- Topografa: hectreas altas, medianas, bajas, partes cubiertas con
monte, serranas, lagunas, etc..
- Calidad agropecuaria: desde muy bueno para agricultura, pasando
por bueno, regular o malo e igual categorizacin para ganadera,
desperdicios, etc..
- Tapiz vegetal: discriminado entre herbceo (especies tiles) y arbreo
(tipo de monte, especies, si est explotado o no, etc.).
- Receptividad ganadera en campo natural expresada en EV/hectrea.
- Agua subterrnea, profundidad de las napas, calidad y disponibilidad, etc..
- Riego detallando la fuente (si es permanente o eventual el derecho)
dotacin en litros por segundo, turnos, hectreas regables, etc..
- Grado de adelanto de la zona.
- Mejoras fijas (construcciones, alambrados, instalaciones, pasturas) sealando
si son normales o excesivas para luego tenerlo en cuenta en la tasacin..

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS

99

- Plagas de los cultivos y del ganado, enfermedades de stos y sus


carencias. Opinin sobre la conduccin del establecimiento.

de mercado.
Depreciacin por tiempo y estado. Se pueden utilizar las tablas de RossHeidecke, o bien, la tabla de Roca-Fox-Spaini.

2.2. Condiciones extrnsecas o indirectas


4. La tasacin
Si bien no es necesario mencionarlas conviene tenerlas en cuenta, siendo
las que corresponden al Estado:
- Usos y costumbres del lugar.
- Lneas de crdito oficial, si son de promocin o no.
- Legislacin rural vigente.
- Enseanza y experimentacin agrcola / ganadera.
- Tipo de economa (libre, dirigida, etc.).
- Poltica internacional vigente.

Qu sirve y qu no?
Si miramos la tasacin por lado del ideal de galpn sera:
La superficie del galpn debe ser lo ms limpia posible. Liberada de
columnas que molesten el paso. Con altura suficiente para estibar. Sin
diferencias de altura en el terreno. De una sola planta. Con portones aptos
para el ingreso de vehculos amplios. Con la mayor cantidad de servicios
disponibles, con cercana a centros poblados y en las afueras de los mismos,
con buen transporte para los empleados, con aislaciones que permitan el
trabajo descansado de los operarios. Con vestuarios amplios. Y la lista
seguira hasta el infinito.
La realidad es que no siempre tenemos tantos elementos juntos para
poder evaluar. Adems, las condiciones econmicas de nuestro pas hacen
no posible tal idealizacin. Economas que cambian en menos de una semana
y variaciones bruscas de precio y de mercado cambiario hacen poco posible
proyectar a mediano plazo para cualquier empresa.

Las que corresponden a organizaciones de productores son :


Mutualidades.
Asociaciones de productores.
Cooperativas.
Sindicatos.
Por ltimo los datos sobre comercializacin de la produccin:
Mercados locales, regionales, nacionales.
Cadenas de fro.
Comunicaciones.
Medios de transporte (FF.CC., martimos y fluviales, camiones).
Vecindad o cercana a otros pases que pueden absorber la produccin y
salidas portuarias ms cercanas que las tradicionales y sus ventajas.
Moneda.

Qu me dice la propiedad?

2. 3. Determinacin del valor


Es condicin indispensable manejar todas las variables con conceptos
tcnicos realistas.

Luego de la inspeccin ocular al galpn, as como a toda otra propiedad,


suelo pararme enfrente de ella y hacer un nuevo paseo por mi mente. En
ese momento intento descubrir qu me dice el inmueble visitado, agrega el
expositor. La propiedad algo suele querer decirnos. Y ese algo puede ser
diferente para cada tasador que concurra a visitarla. Algunas personas le
llaman criterio. Y all vienen un buen nmero de preguntas:
Para qu sirve?
Est en condiciones de comercializarse rpido?
Qu le hace falta para hacerlo?

98

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

119

2) Oficinas: Las tasamos, siempre que sean de mampostera, como lo


haramos con cualquier construccin.
3) Bienes muebles: En este rubro entran todo tipo de bienes inmuebles por
accesin moral. Puentes gras, iluminacin, sistema anti-incendio,
cielorraso, subestacin transformadora, motores para cmaras
frigorficas, alambrado perimetral.
4) Galpn: Hay que tener en cuenta cules son los materiales utilizados.
Generalmente, el techo suele ser de un solo material, mas existen muchos
galpones que usan ambos tipos: mampostera y chapas. O un mix: techos
de prefabricado y paredes de chapa.
Siempre partimos del valor mximo y a partir de all comenzamos a bajar.
Tener en cuenta que algunos vanos (distancia entre columnas) pueden
ser de longitudes especiales que, son ms caros que el vano tradicional.
Ampla el autor, manifestando de que es bueno llevar una planilla mensual
de costos de materiales para galpones para ir actualizando los mismos,
algunos datos son difciles de conseguir pues en nuestra ciudad no existen
quien los pueda proporcionar. No obstante se pueden averiguar en otras
plazas, como Buenos Aires. Ejemplos de esto son: sistema anti-incendio,
puentes gras
Un detalle importante es la altura del galpn. Generalmente, la evolucin
de los negocios lleva a la necesidad de estibar mercadera. Por supuesto
que, a mayor altura, mejor rendimiento del espacio fsico. Adems, en
los ltimos aos, se est usando mucho el estibar con racks metlicos
que, ocupan un importante espacio.
Si el galpn tiene o va a tener puente gra, la altura es fundamental ya
que hay que tener en cuenta el grosor del puente, los motores, la pluma
y la distancia desde el puente al techo.
5) Varios: Nunca olvidar comparables. Una vez que hemos tasado el galpn,
con los anteriores elementos, debemos hacer la necesaria comparacin.
Esta actividad nos acerca a la realidad del mercado. No nos podemos
olvidar de comparar, pues los datos recogidos de ventas concretadas y
de unidades ofrecidas, son importantes para pasar nuestra tasacin por
el tamiz del mercado.
Dems est que otorguemos un valor diferente por m2 al que la realidad
impone. Si un propietario no est de acuerdo con este punto de vista,
tiene la posibilidad de no vender an, a la espera de mejores condiciones

No es posible llegar a determinar valores, encarando actividades que


signifiquen monocultivos, donde se agota la fertilidad en el tiempo o que no
sean representativos de la zona y el campo (ej.: por ms que el algodn es
un cultivo representativo del Chaco, no puede hacerse los clculos para
determinar el valor de la tierra considerando solamente a l, sin incluir
ganadera para recuperar fertilidad en un porcentaje razonable. En zonas
de aguas salobres no se pueden hacer los clculos planificando una actividad
de invernada, pues el factor limitante es el agua). Por otra parte, el tasador
tambin debe manejar con soltura los aspectos tcnicos del manejo
del suelo y sus limitaciones, tipos de cultivos posibles, actividades que se
pueden encarar, labores necesarias en stas, capital a disponer para que la
actividad sea rentable, no incurriendo en clculos optimistas en parcelas
reducidas que no sean representativas.
En la superficie que utilice el profesional en los clculos, donde surja
que el productor puede desenvolverse con eficiencia y progresar, debe
tenerse en cuenta las rotaciones y aun en los mejoras campos, la ganadera
con praderas para recuperar fertilidad se hace necesario. Esto es corriente
en Argentina, denominndose esta forma de explotacin como agricultura
sostenible, opinndose al respecto, que en la parte ganadera se debe
mejorar su eficiencia.
Otro aspecto que no se debe olvidar es el mercado, porque para
justificar un valor se puede planear una explotacin con buenos rindes,
pero la lejana a ste es un impedimento. Como ya se mencion, es
importante los datos sobre las ventas ms recientes realizadas en la zona
y sus alrededores, extensin, condiciones, plazos, forma de pago, etc., y
distinguiendo al mismo tiempo la calidad de los informantes, es decir,
analizar cada una de las opiniones.
La capacidad empresaria que se advierte en el campo revisado
debe ser evaluada, pues juega un papel muy importante, ya que con alta
tecnologa se pueden lograr muy buenos ingresos, diametralmente opuestos
a los de una administracin ineficiente. Con esto se quiere hacer notar que
los clculos deben ser sobre la base de un buen nivel, pero de ninguna
manera se acerque a los extremos.
Con el ordenamiento de todos los datos y su utilizacin correcta, se
hacen los clculos, segn el mtodo de tasacin utilizado, para arribar a un
valor en consonancia con la opinin que ha merecido el bien en la revisin,

120

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS

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los datos de venta reales y precios estimados en el lugar, adems de la


comparacin que puede hacerse con otras zonas similares del pas e idnticas
posibilidades.
El valor a hallar siempre es adecuado a las condiciones del mercado,
generalmente es de contado y cuando sea con facilidades, partiendo de un
contado se deben considerar los intereses que corren en este tipo de
operaciones.
Finalmente es correcto preguntarse a s mismo, si en la condicin de
comprador abonara ese precio, por lo tanto, el criterio del tasador es
importantsimo.
El valor hallado debe estar despojado de influencias afectivas, como
sera el caso de que quien lo estima, en funcin de haber tenido muchas
satisfacciones trabajando en l o haber pertenecido a sus antepasados y lo
sobrevala.
Tampoco cabe un mayor valor, si hay referencias de una posible obra
pblica, que pueda mejorar las condiciones del lugar (ej., se dice que se
construir un dique en la zona, que permitir regar una extensa rea dentro
de la cual est el bien a tasar, pues se desconoce cunto tardar en hacerse,
las disponibilidades de agua de riego, etc.).
Por lo tanto, se debe trabajar con objetividad, con clculos de ingresos
y egresos en actividades posibles al momento de emitir opinin.

1A, 1B, 1C, 1D, 2A, 2B, 2C, 3A, 3B, 3C, 4A, 4B, 5, IAR, RV
De acuerdo al N de patrn que una zona posea, podr tener un edificio
industrial, mayores o menores posibilidades de ocupacin de su superficie.
Existe un libro que detalla, de acuerdo a la actividad y al patrn, el
lmite de metros cubiertos que un galpn puede tener.
Esto influye notablemente en la tasacin que vayamos a realizar de un
galpn, pues los mismos, generalmente, no se construyen pensando en los
patrones, sino en las utilidades y beneficios para el propietario, por ello es
importante verificar la ordenanza.
Han quedado en nuestra ciudad, grandes superficies encerradas en
barrios con patrones bajos, que permiten poca superficie de utilizacin. Y si
la superficie para utilizar es poca, en consecuencia habr que quitar valor al
rea que no sirva para ocuparla en algo productivo.
No es lo mismo instalar una metalrgica en un barrio de casas que
hacerlo fuera del anillo de circunvalacin donde la densidad de poblacin es
ms baja. Por ello se insiste en la confirmacin objetiva que otorga la
ordenanza en cuanto a lo permitido, ya que si alguna construccin se
encuentra en infraccin o bien no le es permitido algn uso, ello incide
directamente sobre el valor.

3. Propuestas para tasar


4. Mtodo de tasacin

Se consideran cinco partes: terreno, galpn, oficinas, bienes muebles, y


varios.

Los podemos clasificar en dos grupos como sigue:


1. Tcnicos
1.1. Explotacin directa con capitalizacin de la renta neta
Se trata de un mtodo idneo donde en los casos que se trabaje con
una superficie cercana a la U.E., el productor con su familia tipo aporta
trabajo y tiene su remuneracin como tal.
A travs de su trabajo, el profesional utiliza este mtodo; est explicando
el por qu de las cifras halladas, contrastando con lo emprico que si bien

1) Terreno: vamos a tasarlo de acuerdo con las tcnicas conocidas. Es


bueno tener en cuenta el factor de superficie. Este factor (tabla Guerrero)
es importante para comparar precios de la zona de terrenos de reducida
superficie (300 m2) con los industriales de grandes dimensiones (500
m2, 1 ha., 2 ha., etc.).
Se realiza una divisin entre el factor de superficie del terreno conocido
con el factor para la superficie que nos interesa. Y esto es as porque,
generalmente, las tablas que nos proporcionan organismos oficiales suelen
tener en cuenta los valores de lotes urbanos para viviendas (300 m2).

144

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Esta diferenciacin se da en los llamados sistemas tradicionales de


produccin; en la actualidad se han intensificado las producciones
disminuyendo las diferencias, sobre todo, entre los dos ltimos.

A travs de su trabajo, el profesional utiliza este mtodo; est explicando


el por qu de las cifras halladas, contrastando con lo emprico que si bien
son orientativos, se basan en valores histricos del pas o lugar.
Con todos los vicios y defectos de este mtodo, ste constituye el mejor
argumento con que cuenta un profesional para rebatir las conclusiones de
un idneo.
Segn referencias, esta forma de determinar valores en funcin de
la productividad, es aplicado en otros pases, por sus fundamentos tcnicos
basados en principios reales de la economa agraria.
Para arribar al resultado final aplicando este mtodo, utilizamos el
valor de la produccin (ingresos que acuerda las actividades planificadas,
en una extensin de campo igual o superior a la U.E. con rindes medios del
lugar y precios promedios actualizados de 4/5 aos deducidos los gastos de
comercializacin) y los tems del costo de produccin donde la incgnita a
despejar es la renta neta.
Los tems del costo de produccin utilizados son el beneficio fundiario
(inters fundiario solamente), las amortizaciones, gastos de explotacin,
beneficio industrial (inters del capital de explotacin y de los gastos de
explotacin y el fondo de reserva). Al final, la diferencia entre ingresos
(valor de la produccin) y egresos (los tems del costo de la produccin), da
un margen que es la renta neta, que capitalizada a tasas corrientes da
el valor de la hectrea libre de mejoras. Las tasas de capitalizacin son
variables, segn las zonas; en las de campos buenos para el BNA fluctan
entre 4,5 al 5,5% (segn calidad y ubicacin) y para los menos valiosos
van del 5,5 al 6%.
Esas tasas a que se capitaliza la renta neta obtenida es una relacin
entre la renta y el capital, donde en la mayora de los casos las instituciones
bancarias, como se expres en el prrafo anterior, determinan los valores
mximos y mnimos para un lugar determinado y, el tasador, las utiliza segn
las circunstancias.
Respecto de este tema hay algunas crticas sobre el particular (ver
observaciones del Ing. Mscolo diciendo que no siempre se ajustan a la
realidad y son utilizadas por los bancos para establecer una poltica de montos
de garanta.
Es evidente que las instituciones financieras procuran establecer siempre
un valor de tierra y mejoras, tomando ciertas precauciones (ej.: tener en
cuenta que un banco al vender un campo recibido de un cliente que no pudo

Otras consideraciones que debe tener en cuenta el profesional al


momento de identificar el bien objeto de la tasacin:

Referencias sobre ley de Marcas y seales


A. Obligaciones de la ley de Marcas y Seales
Art. 2.- Marcar el ganado mayor (antes del ao) y sealar el ganado
menor (antes de los seis meses).
Art. 9.- Las marcas y las seales que se utilicen tienen que estar
registradas.
Art. 49.- Las seales debern efectuarse en ambas orejas.
Art. 51.- La marca debe reproducir correctamente el diseo dibujado
en el boleto.
La marca y la seal, sern aplicadas en la posicin que figura en los
respectivos boletos.
- Si tiene animales de ganado mayor, debe poseer boleto de marca.
- Si tiene animales de ganado menor, debe poseer boleto de seal.
- La marca se debe aplicar con un hierro candente sobre el cuero del
animal, en el lugar establecido por ley para cada especie.
- La seal se realiza con una pinza especialmente fabricada con el diseo
otorgado.
- A instancias judiciales esto es lo nico que acredita la propiedad
de los animales.
- Los D.T.A., constituyen la nica documentacin vlida para el transporte
y comercializacin de ganado mayor, menor y cueros crudos del mismo
(art. 54).
- El D.T.A. para movimiento de ganado mayor, menor y cueros crudos,
ser expedido por las oficinas locales de Senasa y visado por la
municipalidad correspondiente.

121

122

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

hacer frente a sus obligaciones, dentro de las condiciones de venta fijadas,


figura la de no reconocer la comisin, otra de dar facilidades, debiendo
soportar el adquirente esto y que influye sobre el valor final.
Adems, aun fijando un valor de mercado al bien tomado como del 80
% sobre el precio, en perodos de inflacin con altas tasas de inters y baja
rentabilidad de la tierra, el riesgo es grande.
Si los clculos se realizan en una superficie ideal y con caractersticas
similares al campo revisado (igual porcentajes de partes altas y bajas, e
igual porcentajes de hectreas de calidad agropecuaria) el precio por hectrea
es el promedio de todas las categoras. Si, por el contrario, la superficie
ideal donde se han efectuado los clculos corresponde a la mejor categora,
el precio logrado es para sta solamente y, por lo tanto, para sacar el
correspondiente a todo el campo revisando se procede de la siguiente manera:

Este aumento de la productividad y de la resistencia se debe al valor


hbrido o heterosis, resultante de los cruzamientos, los que hacen aumentar
aproximadamente hasta ms de un 25% la produccin, basada en el aumento
de la resistencia fsica, fertilidad, volumen corporal, capacidad de producir
leche y carne.
Brangus: origen en el Clear Creek Ranch de Oklahoma -1942- negro
o colorado, mocho, es el ms difundido.
Bradford: origen en el Adams Ranch de Florida -1948- cuerpo negro
o colorado, cabeza blanca con manchas, con cuernos o sin ellos.
Santa Gertrudis: es la primera raza sinttica, origen en el King Ranch
de Texas -1918- color colorado.
Chabray: origen en Texas -1930- color blanco, gran volumen, con
cuernos o sin ellos.
Beefmater: origen 1949, color colorado.
Simbra: color blanco o crema.
Limangus: color negro.

Valor hallado por hectrea: $ 3.000,00.


Superficie del campo: 1.000,00 has.
Calidad agropecuaria:
has.
%
Campo alto muy bueno para agricultura y ganadera ........ 700 ............ 70
Campo alto bueno para agricultura muy bueno para ganadera ...... 270 ............. 27
Bajo tendido, bueno p/ganadera .......................................... 30 .............. 3
TOTAL ........................................................ 1.000 .......... 100
Precio de cada categora
A o sea campo alto MB agr. 100 % ...................................... $ 2.000,00
Bo sea campo alto bueno p/agr. estimad. 75 % de A ........ $ 1.500,00
Co sea campo bajo tendido. Estimado 30 % de A ............... $ 600,00
Valor final:
700 has. a $ 2.000,00 ha. ..................................................... $ 1.100.000,00
270 has. a $ 1.500,00 ha. ........................................................ $ 405.000,00
30 has. a $ 600,00 ha. .............................................................. $ 18.000,00
TOTAL ............................................................. .$ 1.823.000,00
En 1.000 has.

$ 1.823/ha.

143

Raza criolla
Origen, descubrimiento de Amrica. Se los larga y se reproducen
naturalmente sin seleccin alguna y se adaptan al ecosistema. Animal de
lento crecimiento.
Cuarterones: Se originan en cruzamiento de raza criolla con otras
razas. Lento crecimiento y conformacin deficiente.

Sistemas de produccin
Cra: es la primera etapa, en la que se poseen hembras (vacas) y
machos (toros) para la reproduccin y la obtencin del ternero hasta su
destete.
Recra: esta etapa es a partir del destete en adelante. La edad del
destete vara segn el tipo de manejo que se realice.
Invernada: desde que se recran hasta su terminacin como gordos.

142

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Razas productoras de leche


Holstein: en la Argentina se la denomin Holando Argentino: overo
negro, en menor % blanco u overo colorado, de gran tamao, cuernos
pequeos, principal productora de leche del pas, para carne, produce novillos
de categora pesados (550-600Kg.) para exportacin, valor de la carne entre
un 10 a 15 % menos que los otros, animales seleccionados para leche tienen
gran valor, 3,5 de G.B.
Pardo Suizo: color castao claro a oscuro o grisceo, cuartos
delanteros ms oscuros, nariz y lengua negra, con cuernos blancos en la
base y con puntas negras, leche de 4 a 5 % G.B.
Jersey: marrn a gris oscuro, cuernos pequeos, leche 5 % G.B.

Si, por el contrario, tuvisemos el valor total y deseamos saber el precio


de cada categora procedamos de la siguiente manera:
1.823.000
1.823.000 =
700 has x 100 % + 270 x 75 % + 30 x 30 % = 911.50 2.000 A
Precio por categora : A ....................... $ 2.000,00
B 75 % de A....$ 1.500,00
C 30 % de A....$ 600,00
1.2. Mtodo comparativo o indirecto

Razas: Bos Indicus o asitico


Caractersticas generales: originario de Asia, se seleccion
naturalmente por el clima y recin en el siglo XX comenz su seleccin y
perfeccionamiento dirigido por el hombre, color blanco, gris claro a oscuro
y colorado, con cuernos, en los ltimos aos se seleccionan mochos; piel
gruesa y pigmentada (resistente a enfermedades) y abundante, formando
pliegos; pelo corto y duro, con giba (joroba) en la cruz.
Brahman: en la India, mayor difusin E.E.U.U., obtenida por cruza de
varias razas cebuinas, le dan el nombre por la religin brahmnica.
Nelore: origen Brasil, obtenida por seleccin de raza Ongole.
Gir: seleccionada en Brasil, originaria del oeste de la India.
Guzer: seleccionada en Brasil, originaria de Gujerat, al norte de Bombay.
Indubrasil: origen Brasil. obtenida por cruzamiento de razas Gir y
Guzer.
Tabapu: origen Brasil (1967), obtenida por el cruzamiento de Nelore,
Gir y Guzer, mocha.
Africander: origen Sudfrica.
Sindi: origen India y Pakistn.
Razas sintticas
El cruzamiento y la seleccin son herramientas magistrales, donde a
partir de ellos se obtienen beneficiosos resultados econmicos, basados en
la productividad y resistencia a ecosistemas desfavorables.

123

Partiendo de un valor cierto de venta de un campo y en condiciones


similares (accesos, topografa, calidad del suelo y agua, mejoras, grado de
divisin, etc.) se pueden establecer puntos de comparacin.
Se debe averiguar adems que las cifras no estn distorsionadas por
problemas (fiscales, anexiones, litigio de partes, limitaciones de accesos,
servidumbres; si pesan obligaciones exigibles, plazos de entrega, intrusos,
que no ha transcurrido mucho tiempo y perdido actualidad el valor, formas
de pago, etc.).
Los datos de remates en condiciones aceptables y conocidas, como los
pblicos y judiciales, son los ms transparentes, para determinar con claridad
el valor final.
Por lo tanto, a travs de los informantes corrientes (casas de remates,.
comisionistas) y otros adicionales, se puede tener una opinin ms o menos
concreta de los valores de referencia.
Hasta hace poco, con perodos inflacionarios agudos, los valores perdan
vigencia en poco tiempo, entonces sino haba otro elemento de juicio,
queriendo utilizar este mtodo se deba posteriormente y por gabinete
actualizar con ndices, variacin dlar variacin del grano representativo de
la zona, precio de la hacienda (novillo o ternero si la zona es invernada o
cra.). Promediando un grupo de estos valores, a veces, se podra partir de
cifras razonables.
En lo que hace al campo a tasar, como en todos los casos se debe
hacer una inspeccin minuciosa, constatando todos los tems detallados en
el rubro 1.2 (condiciones intrnsecas del fundo) de este trabajo.

124

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Con todos estos antecedentes, el valor final de la tierra, ha de ser la


resultante de una ponderacin depurada de todas estas variables,
estableciendo tambin una escala de categoras con un puntaje. A la mejor
se le asigna el mximo (100 %) y a las restantes un porcentual acorde con
la realidad (ej.: campo alto muy bueno para agricultura, muy bueno para
ganadera 100 % del valor de la tierra; campo mediano bueno para agricultura,
muy bueno para ganadera 75 %; campo tendido, solamente bueno para
ganadera 45/50% del primer valor; campo bajo inundable 30 % del primer
valor y as sucesivamente, debiendo siempre trabajar criteriosamente en el
sentido de preguntarse a s mismo qu opinin le merecen los valores.
Con todos estos antecedentes sobre esta metodologa (Fouln, Ahumada,
Mscolo, etc.) sumando a ello la experiencia recogida durante muchos aos
en esta disciplina, es dable asignar a ciertos aspectos en particular importancia como los son:

RAZAS SINTETICAS: OBTENIDAS POR CRUZAMIENTOS (CUADRO 9)

1.2.1. Extensin
Comparar el valor de un campo tomado como referencia de 100/150
has. en la Pcia. de Crdoba, departamentos Marcos Jurez - Unin, con
uno de 1.000 has., permite hacer algunas, consideraciones que el profesional
que tase debe evaluar:
A) En cualquier venta siempre hay ms interesados por la primera
extensin que por la segunda, en virtud del desembolso de capital que
representa y que se traduce, generalmente, en un mayor valor por hectrea.
B) A un empresario importante, le puede interesar 100 has., siempre
que sea lindera o cercana a su propiedad, de lo contrario, incurre en una
serie de gastos fijos de alta incidencia.
C) En funcin de lo expresado se afirma que el predio de 100/150 has.,
puede valer un 15 % / 20 % ms, por ser accesible a un mayor nmero de
interesados, que hacer subir el precio de una venta, que otro de 1.000 has.
que slo puede interesar a un reducido grupo de personas.
1.2.2. Ubicacin
La distancia a centros poblados importantes con rutas pavimentadas,
para la entrega de los productos, granos, ganado, leche, como a puertos de

# BRADFORD =
# SANTA GERTRUDIS =
# CHABRAY =
# TROPICAL =
# SIMBRA =
# LIMANGUS =
# BEFFMASTER =

HEREFORD
SHORTHORN
CHAROLAIS
HOLANDO ARG.
SIMMENTHAL
LIMOUSIN
SHORTON

x
x
x
x
x
x
x

141

INDICO
INDICO
INDICO
INDICO
INDICO
ABERDEEN ANGUS
HEREFORD

Clasificacin de los bovinos


Bos Taurus o europeo:
Caractersticas generales: originario de Europa, se mejor y
perfeccion a travs de seleccin gentica para lograr altos rendimientos,
pelo largo, piel sin pigmentar, cuernos cortos, sin giba.
Razas productoras de carne
Aberdeen Angus: color negro o colorado, mocho (sin cuernos) cuerpo
largo, voluminoso y de forma cilndrica. piel fina con pelos finos y suaves,
alta fertilidad.
- es considerada como la raza de mayor calidad de carne.
Hereford: color colorado a bayo con cabeza, panza y cruz blancas,
con cuernos cortos, cuerpo largo de menor volumen que el A.A., piel fina
con pelos finos y suaves, alta fertilidad, buena productora de carne y con
rpida terminacin.
Polled Hereford: idem Hereford - mocho (sin cuernos).
Shorthorn: colorados, blancos o rosillos (ambos colores combinados),
cuernos cortos y finos, rpido engorde y carne de buena calidad, baja fertilidad.
Charolais: color blanco a crema, con cuernos, gran volumen, largo y
cilndrico, se adapta principalmente a la pampa hmeda.
Limousin: colorado claro a bayo, con cuernos (se busca seleccionar
mochos), mediano volumen, muy musculoso (sin grasa intercostal), carne
de menor calidad (magra).

140

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CLASIFICACIN
ZOOLGICA

Gnero: BUBALUS

(CUADRO 6)

Gnero: BOS

BOS TAU RUS


o
EUROPEAS

BOVINOS
(CUADRO 7)

BOS INDICUS
o
INDICOS

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

embarque es fundamental. Si el campo de referencia est bien ubicado y el


que va a ser tasado alejado, hay ms gastos de traslado, que inciden en la
rentabilidad, dando as una diferencia de valores.
En los campos de invernada, los buenos accesos facilitan la carga
inmediata del ganado con menos gastos, aprovechando las fluctuaciones
del mercado por factores climticos, medidas oficiales, debiendo en este
caso, el tasador cuantificarlos, entre el tomado como referencia y el revisado
Aun en campos de cra con igual calidad de hacienda, hay diferencia de
precio. Es sabido que vendiendo hacienda en el campo, con toda la
informacin disponible de precios al momento se disminuyen los gastos de
comercializacin, se negocian mejor los desbastes, el propietario tiene
menores gastos que mandar a remate feria, acumulando as beneficio con
respecto a campos mal ubicados.

Sub-gnero:BUFALOS
Subgnero: BISONTES
Subgnero: BIBOS
YAK
Subgnero: BANTENG
Subgnero: GAUR
Subgnero: BOVINOS

RAZA
A.ANGUS
HEREFORD
SHORTHORN
JERSEY
CHAROLAIS
LIMOUSIN
PARDO SUIZO
HOLSTEIN

ORIGEN
Inglaterra

Francia
Alpes Suizos
Holanda y
N. deAlemania

1.2.3. Calidad y aptitud del suelo


No es lo mismo establecer comparaciones entre dos campos de igual
calidad y aptitud, similar ubicacin y extensin, con otro vendido aun en la
misma zona pero solamente apto para ganadera donde las diferencias de
precio pueden ser del 50% an dentro de la misma aptitud y condiciones de
campos mejoras que otros, por haber tenido mejoras rotaciones, no tener
plagas (S. de Alepo, gramn, etc.) que repercute en un mejor precio.

BRAHMAN
EE UU
NELORE
BRASIL
GYR
OESTE INDIA
GUZERA
INDUBRASIL
BRASIL
TABAPUA
SUDAFRICA
AFRIKANDER
SINDI
PAKISTAN

BOS TAURUS
o
EUROPEAS

AMBIENTE
TEMPLADO
FRO

BOS INDICUS
o
INDICOS

AMBIENTE
CALIDO

BOVINOS
(CUADRO 8)

125

SUMINISTRA
50% DE
CARNE Y
90% DE
LECHE
QUE SE
CONSUME

1.2.4. Calidad y agua disponible


Dentro de las zonas ganaderas de invernada pueden haber dos campos
de idnticas condiciones de suelo; pero tener agua de mala calidad uno de
ellos lo inhabilita para esta actividad, debiendo encarar la cra, llegando en
algunos casos, a establecer diferencias de valores por hectreas de casi
en un 50 %.
Solamente a travs de estudios, provisin de agua potable y apta para
el ganado de fracciones vecinas que tiene un sobreprecio, complementado
con un tendido de caeras, que tambin es un costo adicional, puede
solucionar el problema y valorizarlo. En esta caso de venta del bien
parcelado, se tiene que prever la servidumbre de agua a los futuros dueos,
mantenimiento de las instalaciones, condiciones que deben documentarse,
de lo contrario, el bien que tiene la fuente de provisin es el que conserva
el valor.

126

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

1.2.5. Mejoras
Si el campo de referencia posee mejoras y en mal estado, mientras que
el revisado son normales en cuanto a cantidad y en buen estado de
conservacin tambin ello se traduce en el precio. Distinto sera de ser
excesivas stas en el bien a tasar, donde se debe discriminar entre lo utilizable
y lo suntuario. Un buen tasador rpidamente evala la importancia de las
mejoras y es bien sabido que en un campo con buenas mejoras y bien
atendidas se ahorran gastos.

corresponda; precio pagado, cantidad de cabezas, peso, impuestos,


comisiones, deducciones, etc. Todo de acuerdo con las disposiciones legales
vigentes impuestas por los organismos oficiales (Afip).

1.2.6. Disponibilidad de campos


En zonas de buen grado de divisin que son las mejores del pas, los
valores medios tienden a subir por la poca disponibilidad, es decir, propietarios
poco dispuestos a desprenderse de ellos. Tal vez en este momento de gran
incidencia de los gastos fijos en estas zonas tienden a agruparse en unidades
de mayor extensin y no exista una marcada suba de precios.
Quiere decir que obteniendo referencias serias, detalladas y concretas,
manejadas con criterio por el tasador, se puede llegar a establecer precios
de tierra y mejoras, dentro de parmetros razonables.

Forma de venta
La venta puede ser realizada por cabeza (al bulto) o por kilo vivo que
pesa el animal. El precio vara de acuerdo a la categora (ternero, novillito,
novillo, toro, ternera, vaquillona, vaca), clase (gordo, consumo, conserva,
invernada, recra, etc.) y tipo (bueno, regular o malo).
Forma de pago
La forma de pago vara desde contado o a plazo de 7, 15, 30, 45, 60, 90
das, etc., que son los plazos habituales o comunes aunque cada vendedor
puede variarlos.
# BRANGUS =

ABERDEEN ANGUS

CLASIFICACIN
DEL GANADO
(cuadro 3)

1.3. Determinar el valor por el mtodo comparativo cuando no


hay referencias
Aqu se torna ms difcil llegar a establecer un valor justo que no admita
objeciones. Siempre los datos a travs de buenos informantes se deben
tener en cuenta y revisar el campo con minuciosidad, son premisas que no
se deben olvidar en ningn caso.
Teniendo un conocimiento general del pas y sus posibilidades, hallndose
bien informado sobre el tema agropecuario, con buenos conocimientos en
economa agraria, dominando los fundamentos tcnicos de posibles
explotaciones, se puede determinar el precio de un bien con mediana
exactitud y fundamentos.
- Si en la zona del campo revisado no se obtienen antecedentes de
ventas y tiene partes o la totalidad de aptitud agrcola, para una serie de
cultivos similares a los de la mejor zona del pas, pero con rindes en un 25 30 % menores, ms alejado de puertos de embarque y centros de

139

Ganado mayor

Bovinos

Ganado menor

CLASIFICACION
PARA LA VENTA
(cuadro 4)

Faena

INDICO

Equinos

Boleto
de
Marca

Ovinos
Porcinos
Caprinos

Boleto
de
Seal

Consumo
Conserva

Recra e Invernada
Invernada

NOVILLO
CATEGORIAS
DE VENTA
(Cuadro 5)

NOVILLITO
TERNERO
VA QUILLONA
VACA
TORO

Especial
Bueno
Regular

ESPECIAL
BUENO
REGULAR
CONSERVA

138

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

El lote de animales ya subastado pasa por una manga o brete en el cual


se coloca sobre el lomo o el anca un nmero con pintura que es el que el
feriero le otorga al comprador (a cada uno se le da un N distinto para evitar
confusiones) pasando luego por la balanza donde se procede al pesado y,
finalmente, se los lleva a un nuevo corral donde se concentrarn todos los
lotes de hacienda que adquiera cada comprador.
Al concluir el remate se efectan los DTA de despacho a nombre de
los compradores y con su respectivo destino. Los animales que no se venden
vuelven al lugar de origen como remanente. Dicha documentacin, para la
salida de los animales, es realizada por un agente municipal del lugar de la
feria y personal de SENASA.
Despus se cargan los camiones saliendo a su destino, transportando
la hacienda amparada por la documentacin respectiva.
Remate de invernada y cra: Se rematan animales con diverso destino:
cra, recra, invernada, engorde, conserva, etc..
Remate de gordos: Se realiza en el mercado concentrador, por ej.:
en Bs. As.: Liniers; en Crdoba: Ferreyra. Se rematan animales gordos y
conservas con destino a faena, para cubrir las necesidades de la poblacin.
Remates especiales: a) Exposiciones: En stas se rematan animales
de pedigre o inscriptos en los respectivos registros de cada asociacin de
criadores de raza. El destino de stos es como donantes (centros de
reproduccin) y para cra, ya que son reproductores machos o hembras
jvenes y seleccionados. Sern utilizados como mejoradores de rodeos de
inferior calidad (ej.: Expo Cba. , Jess Mara, Palermo); .b) Muestras: Son
similares a las exposiciones, pero no es indispensable que los animales a
rematar sean de pedigre o que se encuentren inscriptos en sus respectivos
registros, es decir que por lo general poseen un grado menor de calidad.
Particulares: Son remates especiales similares a las exposiciones y a
las muestras, en los que se rematan animales de pedigre o registrados o de
buena clase. Son realizados por establecimientos grandes, que se denominan
cabaas, las que cran animales puros. El remate generalmente se efecta
en el mismo campo, salvo en casos en el que se renen varias cabaas, y lo
realizan en una feria o predio ubicado estratgicamente, para as obtener un
mejor precio de venta.

comercializacin, mayor humedad relativa ambiente que trae aparejado


mayores gastos de secado, los mrgenes son menores. Si sumamos a ello
que el resto de la actividad es invernada, los precios pueden ser cercanos al
50 % de la mejor zona del pas.
- Si los campos mejores de invernada tienen un precio cercano a los $
800/$ 850/ha. -tierras y mejoras- y lo comparamos con uno mediano del
Litoral, zona central de sta, que si bien puede estar algo ms cerca del
mercado, el ganado tiene un mayor perodo de terminacin y no tan ptimo
como en el oeste, menos rendimiento industrial, estas diferencias se
manifiestan en el precio, que puede ser un 30 % menor.
- Los campos de cra, en zonas alejadas donde no hay valores, un
elemento de juicio es la receptividad. Si bien en la zona tpica de cra de la
provincia de Crdoba en su buen nivel -Ayacucho- la receptividad no es 1
EV/ha./ao, para este caso se lo toma como un patrn y vale $ 400/ha. y el
revisado 1EV cada 3 has. (0,33 EV/ha./ao), el valor razonable con mejoras
de trabajo y acceso normales estara en unos $ 135/ha..

Facturacin
Se emiten dos facturas, una de venta para el vendedor y otra de compra
para el comprador. En ellas consta quin vendi o quin compr, segn

127

1.4. Tasaciones en base a arrendamiento en dinero


Existiendo valores ciertos de contratos de arrendamiento, para campos
similares al revisado, es posible utilizar esta metodologa, debiendo deducir
amortizaciones, inters, conservacin, de las mejoras indispensables, as
como tambin gastos de administracin e impuestos, llegando as a la renta
neta capitalizable.
El valor obtenido de la tierra ser el punto de referencia, ms las mejoras
incluidas en el arrendamiento. Para el campo revisado, si hay ms mejoras
se las debe justipreciar aparte a los efectos de la tasacin definitiva del
inmueble y, si hay menos, deducir.

1.5. Tasaciones en base a arrendamientos en especie o aparcera

Se puede encarar en aquellos lugares donde esta modalidad es corriente,


como ocurre en la regin pampeana.

128

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Se debe tener en cuenta que an siendo campos netamente agrcolas,


las rotaciones para recuperar fertilidad son necesarias desde el punto de
vista tcnico, por lo tanto, la ganadera est dentro del planteo.
Aqu se pacta a un tanto por ciento de los rendimientos que se obtengan
para el campo (ej.: soja 36 %) a los que se deben deducir los gastos de
comercializacin, ocurriendo otro tanto con la ganadera (ej.: 55 % para el
campo), debiendo deducir 50 % de sanidad y los gastos corrientes, intereses,
amortizacin de las mejoras, impuestos. Los ingresos netos se capitalizan a
una tasa corriente para el lugar.
En lo referente a rendimientos y precios se debe proceder como es
corriente - promedios de 4/5 aos y precios medios actualizados.
En la superficie estimada o U.E. supuesta, se incluirn las mejoras
necesarias que debe costear (casa, un galpn, alambrados, aguadas,
instalaciones de manga y corrales, pasturas).Si se trata de capitalizacin de
hacienda por no permitir otra actividad el tipo de campo, el cuidado de la
hacienda corresponde al dueo del campo, manifiesta el Ing. Gustavo Pignata.

conveniencia del tipo de remate (invernada y cra o consumo) y se le da una


estimacin aproximada del precio a obtener.
Con esto logramos, por un lado, dar un panorama al vendedor y, por
otro, tratar de evitar gastos innecesarios y prdida de tiempo, ya que puede
no venderse la hacienda, debiendo regresar la misma al campo. Adems,
el conocer con aproximacin la cantidad y calidad de hacienda con que se
contar en el remate, permite organizarlo y realizar su publicidad.
Aqu hay que aclarar, que cada propietario tiene un boleto de marca o
de seal, es decir que posee registrado a su nombre una marca o seal que
lo autoriza a identificar su hacienda. Dichos boletos son otorgados por la
Secretara de Agricultura y Ganadera, en sta se asientan todas las
existencias y movimientos de hacienda que se realizan, o las novedades que
se producen (compras, ventas, nacimientos, muertes, etc.) es decir, que se
lleva un control del establecimiento; esto lo realiza la municipalidad, a la que
corresponde el campo del vendedor.
El productor se presenta primero en la oficina de SENASA para solicitar
el D.T.A. y luego se dirige a la municipalidad respectiva para su visacin
(de consignacin o venta o traslado) para que la hacienda pueda ser
transportada en forma debida hasta su destino.
Una vez que se tiene la documentacin reglamentaria, el productor
traslada los animales que desea vender.
La hacienda llega a las instalaciones de la feria un da antes del remate
(para asegurar el desbaste), y son recibidos por una persona que realiza el
control de los animales comprobando la cantidad, categora y la
documentacin presentada.
Una vez llevado a cabo esto, se comienza el loteo separndolos en
distintos corrales, clasificndolos por categora, clase, estado, etc., dejndose
asentado en un cuaderno o libro el nombre del vendedor, nmero de corral,
categora y clase de los animales, condiciones (plazo y precio aprox.) y
orden en que se realizarn las ventas.
Al comenzar la subasta, el martillero recibe la tropa en la pista, y destaca
las cualidades e incita a los potenciales compradores a realizar ofertas (como
en cualquier remate).
El martillero tiene muy en cuenta a quin dirige sus pujas, ya que, por
un lado conoce las necesidades de cada comprador y, por otro, tambin
conoce el respaldo econmico que cada uno posee, quienes fijan en remate
los antecedentes del mercado.

5. Componentes de la textura de los suelos


ARCILLA
Tamao de partculas: menor de 0,002 mm.
La fraccin arcilla contiene a los coloide minerales y a las casi totalidad
de los minerales con actividad superficial, es el ms importantes
reservorio de los nutrientes minerales disponibles que contribuyen a
la fertilidad actual de los suelos.
Tambin es un importante factor de agregacin en los suelos y en la
estabilidad de los agregados. Pero cuando se encuentra en
proporciones mayores de 30 a 40 %, puede originar horizontes densos,
resistentes a la penetracin de las races, poco permeable mal aireados
y difcil de trabajar.
LIMO
Tamao de partcula: 0,002 a 0,050 mm.
La fraccin limo contribuye a la fertilidad del suelo, pero la liberacin
de los minerales es ms lenta por lo que es importante en la fertilidad

137

136

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Aspectos sanitarios
para tener presentes
Aftosa

Vacunacin Obligatoria

129

potencial de los suelos. Le confiere al suelo, conductividad capilar


por lo que el agua almacenada es consumida o evaporada fcilmente.
Cuando se encuentra en proporciones superiores al 50% afectan,
desfavorablemente, a la permeabilidad al agua y a la aireacin.

Planes
Especiales

Brucelosis

ARENA
Tamao de partcula: 0,050 a 2 mm.
La arena representa el esqueleto del suelo, favorece a la
permeabilidad del agua y del aire. Aunque est compuesta por
minerales que son tiles para las plantas, stas lo liberan muy
lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidad
potencial. Cuando la proporcin de arena supera el 70%, los suelos
tienden a ser secos y pocos frtiles.

Vacunas Optativas o Voluntarias: * Antiparasitarios


* Carbunclo Bacteridiano
* Mancha y Gangrena
* Queratitis
* Neumoenteritis
* Leptospirosis
* Vibriosis
* Etc.

Cada campo tiene una tarjeta con un nmero de registro que lo


individualiza (RENSPA), en el mismo se asientan las vacunaciones
obligatorias y dicho control lo realiza el SENASA.
Cuando el productor quiere vender o hacer algn movimiento de
hacienda solicita el respectivo permiso de trnsito (D.T.A.), y que luego
debe ser visado en la municipalidad correspondiente.

Comercializacin del semoviente


remate de hacienda

Gua prctica de campaa


para la clasificacin de textura en el suelo
a) ESTADO EN
HUMEDO
b)AMASAMIENTO
ENTRE LOS DEDOS

(1)

En la prctica comn el vendedor se comunica con el martillero o feriero


(firma consignataria) y ste enva un recorredor para que inspeccione la
hacienda que se quiere vender. Luego de ello se lo aconseja sobre la

a) muy plstico y
adherente.
b) Otorga con
facilidad cilindros
largos y forma
anillos
a) medianamente
plstico y adherente
b) forma cilindros
pero no llega a
formar anillos

(1) Para Junyent Bas, el martillero y corredor en funcin de tasador necesariamente


debe conocer el mbito de comercializacin de la hacienda.

a) poco plstico y
adherente
b) cuesta formar
cilindros

Aspectos generales

130

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

a) Sin plasticidad sin


adherencia.
b) No forma cilindros
ni anillos

a) Poco plstico pero


adherente

a) Algo plstico poco


adherente da
superficies
brillantes
b) puede llegar a
formar cilindros

6. Semovientes
El disertante martillero Adrin Mandrille (1) nos dice que
etimolgicamente el vocablo: semoviente, proviene del latn movens el que
significa: que se mueve por s slo.
Al igual que todos los bienes muebles en general , para la tasacin de
los semovientes, es necesario tener en cuenta los tres pilares bsicos en
que se basa la tasacin: aspecto jurdico, tcnico y econmico, sin olvidar
que la misma fuente est fuertemente influenciada por los aspectos
intrnsecos y extrnsecos.
Metodologa para su tasacin

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

e) Elaboracin del informe final: aqu se materializa la tarea realizada


por el tasador, que se expresa mediante un documento escrito, cuya
presentacin en sede tribunalicia debe guardar ciertas formalidades.
El informe es el resultado de la combinacin de una serie de pasos, con
el anlisis y la ponderacin de la mayor cantidad de antecedentes posibles,
demostrando y fundando en una metodologa elegida por el tasador que
lo lleva a determinar un valor veraz, satisfactorio a quien o quienes hayan
requerido sus servicios profesionales.

7. Clasificacin y comercializacin del semoviente


Por su parte, el martillero Pablo Junyent Bas nos propone un lineamiento
orientativo para la bsqueda de informacin en la aplicacin de la tcnica
emprica con una nica finalidad: la identificacin del objeto de la
tasacin.
Desde el aspecto econmico de la tasacin recomienda tener
conocimiento de las distintas formas de comercializacin del producto para
poder identificar y relacionar el semoviente con su finalidad:

Clasificacin segn
modos de venta
Directa o privada
Ventas

invernador
frigorfico

A travs de consignatorio

Factores intrnsecos

Ferias

Comunes

Dentro de este factor, como elementos, se destacan los tipos de razas,


pedigre, aptitud reproductiva, categoras (terneros, novillitos, novillos,

Invernada y Cra
Mercado Concentrador
( gordo p/ faena)

Especiales
(1) Profesor de Tasaciones en la carrera de Martillero y Corredor Pblico; expositor en
los cursos de Comercializacin de Hacienda

135

Exposiciones
Muestras

Particulares

134

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

se tropieza al momento de comenzar a valuar, sin embargo, en esta etapa


de bsqueda ya estamos tomando parmetros cuya aplicacin va a ser
vlida en todos los casos y situaciones. Dentro de los aspectos a tener en
cuenta al momento de buscar informacin debemos contemplar:

vaquillonas, vacas secas, vacas en produccin y toros), su fertilidad, pubertad,


la capacidad de cruzamiento con otras razas, el mejoramiento de sus
prestaciones (carne-leche), el peso, talla, alzada, rapidez en crecimiento y
engorde, resistencias a las enfermedades, estado sanitario, registro de
vacunacin, marcas y seas, trazabilidad.

1. Conocimientos de la raza a tasar.


2. Consultas a asociaciones de criadores de la raza que se trate, mercados,
ferias, consignatarios de hacienda.
3. Antecedentes de pedigre, rboles genealgicos.
4. Estadsticas de remates y cotizaciones en el mercado de Liniers
5. Datos relevantes de frigorficos para aplicar al ganado destinado a su
faena.

Pasos a seguir en la valuacin


Asimismo Mandrille nos dice que en el momento de efectuar la tasacin
de semovientes, es preciso seguir una serie de pasos que nos permitan
sistematizar la informacin para luego efectuar el dictamen o informe final.
a) Reconocimiento del bien: constituye la primera etapa de la tasacin, y
comprende el acercamiento directo al bien a tasar, implica una primera
impresin de ste efectundose una observacin minuciosa de lo que el
bien ofrece. Aqu se realiza la impresin ocular de l.
b) Bsqueda de antecedentes: al respecto nos dice Mario Chandias: sin
informacin no hay valuacin, en el caso de los semovientes se
deber recurrir a todas las fuentes informantes para nutrirse de todo el
sondeo necesario que ese objeto de tasacin brinda, para luego aplicarle
la correcta metodologa.
c) Registro de antecedentes: es la base para el procesamiento de toda la
informacin recopilada, al momento de materializarla se efectan planillas
de antecedentes para su comparacin, que tendr todas las variables de
los datos obtenidos con relacin al semoviente a tasar.
d) Seleccin de antecedentes: en esta etapa del proceso se realiza la
toma o descarte de los antecedentes que pueden llegar a distorsionar la
informacin, dando prioridad a los que correspondan al bien o bienes
semovientes similares al que se est tasando.

131

Trazabilidad. El expositor, en su apunte para estudiantes, nos dice


que la definicin internacional de la trazabilidad (incluida en la ISO 8402) es
la aptitud de reconstruir la historia, uso o la localizacin de un producto por
medio de identificaciones registradas. En este sentido, el trmino
trazabilidad puede referirse a:
1) El origen de los animales.
2) La historia de los procesos aplicados a los animales.
3) La distribucin y ubicacin de los productos en los lugares de ventas.

En el 2002 la U.E. sancion la resolucin 178/02 que establece los


procedimientos en materia. La trazabilidad del ganado y de las carnes es
una herramienta que permite demostrar que los documentos que acompaan
las carnes exportadas (certificado sanitario, certificado de autenticidad) se
asocian de manera indubitable al producto. Como en esos documentos se
hace referencia que las carnes provienen de animales que cumplen con
determinadas condiciones, el sistema debe permitir trazar hacia atrs de
manera de identificar los predios que intervinieron en el proceso productivo
de un determinado animal. En este caso y frente a un problema de
disconformidad del producto (hallazgo de una sustancia no permitida en un
corte en el mercado), la trazabilidad permite identificar la etapa del proceso
productivo para reparar el proceso y sancionar al productor en el caso de
que se hubiese violado una reglamentacin. El sistema tambin debe permitir
rastrear hacia adelante para aplicar medidas de retiro selectivo de
mercaderas.
Frente al caso antes mencionado, se identifica la partida afectada por
el problema y se rastrean los productos en su canal de distribucin para
efectuar su retiro selectivo del mercado.
En resumen, en esta presentacin se establecen las necesidades de un
sistema de trazabilidad, se evala el sistema preexistente, se identifican las
debilidades en cada uno de ellos y se proponen los ajustes necesarios para
dotarlo de la eficacia y credibilidad para los fines buscados.

132

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

En otro orden, y dadas las particularidades de la ganadera local y de


los actores que deben gestionarlo, consideran que el sistema de trazabilidad
debe ser el ms sencillo posible, de fcil comprensin y aplicacin por parte
de los actores que intervienen a lo largo de la cadena productiva.
La trazabilidad es un sistema que permite seguir el rastro a un producto,
en este caso, a los animales, desde el campo hasta el frigorfico, 1ra. etapa:
identificacin animal, y luego de los productores y subproductores de
la faena hasta el consumidor; 2da. etapa: etiquetado.

Remite al establecimiento de origen. Contramarcas cuando ingresa a otro


establecimiento. Permiso de marcacin y/o reduccin de marcas de animales
comprados. Hay un Boleto de Marca (provincial) y un Registro de Marca (municipal)

Identificacin del animal: la ley 22.939, en su articulado, contempla


todo lo concerniente a la propiedad del ganado, especificando los modos de
su utilizacin y su sistema registral.

DISTINTOS TIPOS DE IDENTIFICACION ANIMAL


GRUPALES

INDIVIDUALES

Son los que identifican a los animales


de un mismo establecimiento, u otra
alternativa es cuando se trata de un
grupo de animales que aun dentro de un
mismo establecimiento ha recibido un
tratamiento sanitario especifico o
crianza distinta. Dentro de este sistema
se encuentra la marca a fuego, el
sistema de caravanas, etc.

Cada animal posee una clave donde


se incorpora la identificacin del
establecimiento y el nmero o clave
de animal en cuestin como mnimo.

DESCRIPCION DE LOS SISTEMAS DE IDENTIFICACION


MARCA A FUEGO: Es el sistema que hoy existe en la Argentina y en la mayora
de los pases ganaderos, es quizs uno de los ms viejos conocidos.
Es obligatorio para todo animal; es grupal con una marca a fuego, el diseo de la
marca debe estar registrado en la Oficina de Marcas y Seales de cada municipio y
debe ser irrepetible.

133

CARAVANA: Son adminculos de plsticos o goma resistentes que se


insertan con un trocar en el pabelln auricular del animal y se fijan con
una grampa del otro lado de la oreja.
Tiene la forma de una tarjeta y en ella se pueden grabar nmeros, claves, cdigos de barras
y microchips. Pueden ser utilizadas para sistemas grupales e individuales. Tambin
existen las caravanas de cola que son con forma de cinta y se enroscan sobre s mismas en
la cola del animal.
TATUAJE: Se utilizan para marcar animales de las especies porcina
y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro.
MARCAS DE OREJAS O SEAL: Se emplean para marcar animales de las especies
porcina y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro.
SISTEMA BASADO EN TECNOLOGIA LASER: (caravanas con cdigos de barras)
Este permite la lectura automatizada de los datos incorporados.
SISTEMAS ELECTRONICOS O DE RADIOFRECUENCIA:
Aplicable para la identificacin de animales (transponer o microchips
incluidos en caravanas, en implantes subcutneos, en bolos intrarruminales
o en alguna otra forma) con un gran impulso en los ltimos aos debido a
que existe una gran expectativa con los mismos, encontrndose en una
etapa de experimentacin en la mayora de los principales pases ganaderos.

Factores extrnsecos
Dentro de este factor: se mencionan todos aquellos que son derivados
del entorno y que condicionan de una u otro forma a la tasacin del animal,
como son la crianza, el crecimiento, el engorde, la produccin y que dependen
en gran medida de las zonas en que se encuentre, el clima, el suelo, las
pasturas, las aguadas, la adaptacin del animal al medio, la programacin
del manejo reproductivo, el mercado interno y externo, entre otros.
Bsqueda de informacin: evidentemente que la bsqueda de
informacin por parte del tasador es en la tasacin la ms difcil, o en la que

132

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

En otro orden, y dadas las particularidades de la ganadera local y de


los actores que deben gestionarlo, consideran que el sistema de trazabilidad
debe ser el ms sencillo posible, de fcil comprensin y aplicacin por parte
de los actores que intervienen a lo largo de la cadena productiva.
La trazabilidad es un sistema que permite seguir el rastro a un producto,
en este caso, a los animales, desde el campo hasta el frigorfico, 1ra. etapa:
identificacin animal, y luego de los productores y subproductores de
la faena hasta el consumidor; 2da. etapa: etiquetado.

Remite al establecimiento de origen. Contramarcas cuando ingresa a otro


establecimiento. Permiso de marcacin y/o reduccin de marcas de animales
comprados. Hay un Boleto de Marca (provincial) y un Registro de Marca (municipal)

Identificacin del animal: la ley 22.939, en su articulado, contempla


todo lo concerniente a la propiedad del ganado, especificando los modos de
su utilizacin y su sistema registral.

DISTINTOS TIPOS DE IDENTIFICACION ANIMAL


GRUPALES

INDIVIDUALES

Son los que identifican a los animales


de un mismo establecimiento, u otra
alternativa es cuando se trata de un
grupo de animales que aun dentro de un
mismo establecimiento ha recibido un
tratamiento sanitario especifico o
crianza distinta. Dentro de este sistema
se encuentra la marca a fuego, el
sistema de caravanas, etc.

Cada animal posee una clave donde


se incorpora la identificacin del
establecimiento y el nmero o clave
de animal en cuestin como mnimo.

DESCRIPCION DE LOS SISTEMAS DE IDENTIFICACION


MARCA A FUEGO: Es el sistema que hoy existe en la Argentina y en la mayora
de los pases ganaderos, es quizs uno de los ms viejos conocidos.
Es obligatorio para todo animal; es grupal con una marca a fuego, el diseo de la
marca debe estar registrado en la Oficina de Marcas y Seales de cada municipio y
debe ser irrepetible.

133

CARAVANA: Son adminculos de plsticos o goma resistentes que se


insertan con un trocar en el pabelln auricular del animal y se fijan con
una grampa del otro lado de la oreja.
Tiene la forma de una tarjeta y en ella se pueden grabar nmeros, claves, cdigos de barras
y microchips. Pueden ser utilizadas para sistemas grupales e individuales. Tambin
existen las caravanas de cola que son con forma de cinta y se enroscan sobre s mismas en
la cola del animal.
TATUAJE: Se utilizan para marcar animales de las especies porcina
y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro.
MARCAS DE OREJAS O SEAL: Se emplean para marcar animales de las especies
porcina y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro.
SISTEMA BASADO EN TECNOLOGIA LASER: (caravanas con cdigos de barras)
Este permite la lectura automatizada de los datos incorporados.
SISTEMAS ELECTRONICOS O DE RADIOFRECUENCIA:
Aplicable para la identificacin de animales (transponer o microchips
incluidos en caravanas, en implantes subcutneos, en bolos intrarruminales
o en alguna otra forma) con un gran impulso en los ltimos aos debido a
que existe una gran expectativa con los mismos, encontrndose en una
etapa de experimentacin en la mayora de los principales pases ganaderos.

Factores extrnsecos
Dentro de este factor: se mencionan todos aquellos que son derivados
del entorno y que condicionan de una u otro forma a la tasacin del animal,
como son la crianza, el crecimiento, el engorde, la produccin y que dependen
en gran medida de las zonas en que se encuentre, el clima, el suelo, las
pasturas, las aguadas, la adaptacin del animal al medio, la programacin
del manejo reproductivo, el mercado interno y externo, entre otros.
Bsqueda de informacin: evidentemente que la bsqueda de
informacin por parte del tasador es en la tasacin la ms difcil, o en la que

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

se tropieza al momento de comenzar a valuar, sin embargo, en esta etapa


de bsqueda ya estamos tomando parmetros cuya aplicacin va a ser
vlida en todos los casos y situaciones. Dentro de los aspectos a tener en
cuenta al momento de buscar informacin debemos contemplar:

vaquillonas, vacas secas, vacas en produccin y toros), su fertilidad, pubertad,


la capacidad de cruzamiento con otras razas, el mejoramiento de sus
prestaciones (carne-leche), el peso, talla, alzada, rapidez en crecimiento y
engorde, resistencias a las enfermedades, estado sanitario, registro de
vacunacin, marcas y seas, trazabilidad.

1. Conocimientos de la raza a tasar.


2. Consultas a asociaciones de criadores de la raza que se trate, mercados,
ferias, consignatarios de hacienda.
3. Antecedentes de pedigre, rboles genealgicos.
4. Estadsticas de remates y cotizaciones en el mercado de Liniers
5. Datos relevantes de frigorficos para aplicar al ganado destinado a su
faena.

Pasos a seguir en la valuacin


Asimismo Mandrille nos dice que en el momento de efectuar la tasacin
de semovientes, es preciso seguir una serie de pasos que nos permitan
sistematizar la informacin para luego efectuar el dictamen o informe final.
a) Reconocimiento del bien: constituye la primera etapa de la tasacin, y
comprende el acercamiento directo al bien a tasar, implica una primera
impresin de ste efectundose una observacin minuciosa de lo que el
bien ofrece. Aqu se realiza la impresin ocular de l.
b) Bsqueda de antecedentes: al respecto nos dice Mario Chandias: sin
informacin no hay valuacin, en el caso de los semovientes se
deber recurrir a todas las fuentes informantes para nutrirse de todo el
sondeo necesario que ese objeto de tasacin brinda, para luego aplicarle
la correcta metodologa.
c) Registro de antecedentes: es la base para el procesamiento de toda la
informacin recopilada, al momento de materializarla se efectan planillas
de antecedentes para su comparacin, que tendr todas las variables de
los datos obtenidos con relacin al semoviente a tasar.
d) Seleccin de antecedentes: en esta etapa del proceso se realiza la
toma o descarte de los antecedentes que pueden llegar a distorsionar la
informacin, dando prioridad a los que correspondan al bien o bienes
semovientes similares al que se est tasando.

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Trazabilidad. El expositor, en su apunte para estudiantes, nos dice


que la definicin internacional de la trazabilidad (incluida en la ISO 8402) es
la aptitud de reconstruir la historia, uso o la localizacin de un producto por
medio de identificaciones registradas. En este sentido, el trmino
trazabilidad puede referirse a:
1) El origen de los animales.
2) La historia de los procesos aplicados a los animales.
3) La distribucin y ubicacin de los productos en los lugares de ventas.

En el 2002 la U.E. sancion la resolucin 178/02 que establece los


procedimientos en materia. La trazabilidad del ganado y de las carnes es
una herramienta que permite demostrar que los documentos que acompaan
las carnes exportadas (certificado sanitario, certificado de autenticidad) se
asocian de manera indubitable al producto. Como en esos documentos se
hace referencia que las carnes provienen de animales que cumplen con
determinadas condiciones, el sistema debe permitir trazar hacia atrs de
manera de identificar los predios que intervinieron en el proceso productivo
de un determinado animal. En este caso y frente a un problema de
disconformidad del producto (hallazgo de una sustancia no permitida en un
corte en el mercado), la trazabilidad permite identificar la etapa del proceso
productivo para reparar el proceso y sancionar al productor en el caso de
que se hubiese violado una reglamentacin. El sistema tambin debe permitir
rastrear hacia adelante para aplicar medidas de retiro selectivo de
mercaderas.
Frente al caso antes mencionado, se identifica la partida afectada por
el problema y se rastrean los productos en su canal de distribucin para
efectuar su retiro selectivo del mercado.
En resumen, en esta presentacin se establecen las necesidades de un
sistema de trazabilidad, se evala el sistema preexistente, se identifican las
debilidades en cada uno de ellos y se proponen los ajustes necesarios para
dotarlo de la eficacia y credibilidad para los fines buscados.

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

a) Sin plasticidad sin


adherencia.
b) No forma cilindros
ni anillos

a) Poco plstico pero


adherente

a) Algo plstico poco


adherente da
superficies
brillantes
b) puede llegar a
formar cilindros

6. Semovientes
El disertante martillero Adrin Mandrille (1) nos dice que
etimolgicamente el vocablo: semoviente, proviene del latn movens el que
significa: que se mueve por s slo.
Al igual que todos los bienes muebles en general , para la tasacin de
los semovientes, es necesario tener en cuenta los tres pilares bsicos en
que se basa la tasacin: aspecto jurdico, tcnico y econmico, sin olvidar
que la misma fuente est fuertemente influenciada por los aspectos
intrnsecos y extrnsecos.
Metodologa para su tasacin

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

e) Elaboracin del informe final: aqu se materializa la tarea realizada


por el tasador, que se expresa mediante un documento escrito, cuya
presentacin en sede tribunalicia debe guardar ciertas formalidades.
El informe es el resultado de la combinacin de una serie de pasos, con
el anlisis y la ponderacin de la mayor cantidad de antecedentes posibles,
demostrando y fundando en una metodologa elegida por el tasador que
lo lleva a determinar un valor veraz, satisfactorio a quien o quienes hayan
requerido sus servicios profesionales.

7. Clasificacin y comercializacin del semoviente


Por su parte, el martillero Pablo Junyent Bas nos propone un lineamiento
orientativo para la bsqueda de informacin en la aplicacin de la tcnica
emprica con una nica finalidad: la identificacin del objeto de la
tasacin.
Desde el aspecto econmico de la tasacin recomienda tener
conocimiento de las distintas formas de comercializacin del producto para
poder identificar y relacionar el semoviente con su finalidad:

Clasificacin segn
modos de venta
Directa o privada
Ventas

invernador
frigorfico

A travs de consignatorio

Factores intrnsecos

Ferias

Comunes

Dentro de este factor, como elementos, se destacan los tipos de razas,


pedigre, aptitud reproductiva, categoras (terneros, novillitos, novillos,

Invernada y Cra
Mercado Concentrador
( gordo p/ faena)

Especiales
(1) Profesor de Tasaciones en la carrera de Martillero y Corredor Pblico; expositor en
los cursos de Comercializacin de Hacienda

135

Exposiciones
Muestras

Particulares

136

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Aspectos sanitarios
para tener presentes
Aftosa

Vacunacin Obligatoria

129

potencial de los suelos. Le confiere al suelo, conductividad capilar


por lo que el agua almacenada es consumida o evaporada fcilmente.
Cuando se encuentra en proporciones superiores al 50% afectan,
desfavorablemente, a la permeabilidad al agua y a la aireacin.

Planes
Especiales

Brucelosis

ARENA
Tamao de partcula: 0,050 a 2 mm.
La arena representa el esqueleto del suelo, favorece a la
permeabilidad del agua y del aire. Aunque est compuesta por
minerales que son tiles para las plantas, stas lo liberan muy
lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidad
potencial. Cuando la proporcin de arena supera el 70%, los suelos
tienden a ser secos y pocos frtiles.

Vacunas Optativas o Voluntarias: * Antiparasitarios


* Carbunclo Bacteridiano
* Mancha y Gangrena
* Queratitis
* Neumoenteritis
* Leptospirosis
* Vibriosis
* Etc.

Cada campo tiene una tarjeta con un nmero de registro que lo


individualiza (RENSPA), en el mismo se asientan las vacunaciones
obligatorias y dicho control lo realiza el SENASA.
Cuando el productor quiere vender o hacer algn movimiento de
hacienda solicita el respectivo permiso de trnsito (D.T.A.), y que luego
debe ser visado en la municipalidad correspondiente.

Comercializacin del semoviente


remate de hacienda

Gua prctica de campaa


para la clasificacin de textura en el suelo
a) ESTADO EN
HUMEDO
b)AMASAMIENTO
ENTRE LOS DEDOS

(1)

En la prctica comn el vendedor se comunica con el martillero o feriero


(firma consignataria) y ste enva un recorredor para que inspeccione la
hacienda que se quiere vender. Luego de ello se lo aconseja sobre la

a) muy plstico y
adherente.
b) Otorga con
facilidad cilindros
largos y forma
anillos
a) medianamente
plstico y adherente
b) forma cilindros
pero no llega a
formar anillos

(1) Para Junyent Bas, el martillero y corredor en funcin de tasador necesariamente


debe conocer el mbito de comercializacin de la hacienda.

a) poco plstico y
adherente
b) cuesta formar
cilindros

Aspectos generales

128

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Se debe tener en cuenta que an siendo campos netamente agrcolas,


las rotaciones para recuperar fertilidad son necesarias desde el punto de
vista tcnico, por lo tanto, la ganadera est dentro del planteo.
Aqu se pacta a un tanto por ciento de los rendimientos que se obtengan
para el campo (ej.: soja 36 %) a los que se deben deducir los gastos de
comercializacin, ocurriendo otro tanto con la ganadera (ej.: 55 % para el
campo), debiendo deducir 50 % de sanidad y los gastos corrientes, intereses,
amortizacin de las mejoras, impuestos. Los ingresos netos se capitalizan a
una tasa corriente para el lugar.
En lo referente a rendimientos y precios se debe proceder como es
corriente - promedios de 4/5 aos y precios medios actualizados.
En la superficie estimada o U.E. supuesta, se incluirn las mejoras
necesarias que debe costear (casa, un galpn, alambrados, aguadas,
instalaciones de manga y corrales, pasturas).Si se trata de capitalizacin de
hacienda por no permitir otra actividad el tipo de campo, el cuidado de la
hacienda corresponde al dueo del campo, manifiesta el Ing. Gustavo Pignata.

conveniencia del tipo de remate (invernada y cra o consumo) y se le da una


estimacin aproximada del precio a obtener.
Con esto logramos, por un lado, dar un panorama al vendedor y, por
otro, tratar de evitar gastos innecesarios y prdida de tiempo, ya que puede
no venderse la hacienda, debiendo regresar la misma al campo. Adems,
el conocer con aproximacin la cantidad y calidad de hacienda con que se
contar en el remate, permite organizarlo y realizar su publicidad.
Aqu hay que aclarar, que cada propietario tiene un boleto de marca o
de seal, es decir que posee registrado a su nombre una marca o seal que
lo autoriza a identificar su hacienda. Dichos boletos son otorgados por la
Secretara de Agricultura y Ganadera, en sta se asientan todas las
existencias y movimientos de hacienda que se realizan, o las novedades que
se producen (compras, ventas, nacimientos, muertes, etc.) es decir, que se
lleva un control del establecimiento; esto lo realiza la municipalidad, a la que
corresponde el campo del vendedor.
El productor se presenta primero en la oficina de SENASA para solicitar
el D.T.A. y luego se dirige a la municipalidad respectiva para su visacin
(de consignacin o venta o traslado) para que la hacienda pueda ser
transportada en forma debida hasta su destino.
Una vez que se tiene la documentacin reglamentaria, el productor
traslada los animales que desea vender.
La hacienda llega a las instalaciones de la feria un da antes del remate
(para asegurar el desbaste), y son recibidos por una persona que realiza el
control de los animales comprobando la cantidad, categora y la
documentacin presentada.
Una vez llevado a cabo esto, se comienza el loteo separndolos en
distintos corrales, clasificndolos por categora, clase, estado, etc., dejndose
asentado en un cuaderno o libro el nombre del vendedor, nmero de corral,
categora y clase de los animales, condiciones (plazo y precio aprox.) y
orden en que se realizarn las ventas.
Al comenzar la subasta, el martillero recibe la tropa en la pista, y destaca
las cualidades e incita a los potenciales compradores a realizar ofertas (como
en cualquier remate).
El martillero tiene muy en cuenta a quin dirige sus pujas, ya que, por
un lado conoce las necesidades de cada comprador y, por otro, tambin
conoce el respaldo econmico que cada uno posee, quienes fijan en remate
los antecedentes del mercado.

5. Componentes de la textura de los suelos


ARCILLA
Tamao de partculas: menor de 0,002 mm.
La fraccin arcilla contiene a los coloide minerales y a las casi totalidad
de los minerales con actividad superficial, es el ms importantes
reservorio de los nutrientes minerales disponibles que contribuyen a
la fertilidad actual de los suelos.
Tambin es un importante factor de agregacin en los suelos y en la
estabilidad de los agregados. Pero cuando se encuentra en
proporciones mayores de 30 a 40 %, puede originar horizontes densos,
resistentes a la penetracin de las races, poco permeable mal aireados
y difcil de trabajar.
LIMO
Tamao de partcula: 0,002 a 0,050 mm.
La fraccin limo contribuye a la fertilidad del suelo, pero la liberacin
de los minerales es ms lenta por lo que es importante en la fertilidad

137

138

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

El lote de animales ya subastado pasa por una manga o brete en el cual


se coloca sobre el lomo o el anca un nmero con pintura que es el que el
feriero le otorga al comprador (a cada uno se le da un N distinto para evitar
confusiones) pasando luego por la balanza donde se procede al pesado y,
finalmente, se los lleva a un nuevo corral donde se concentrarn todos los
lotes de hacienda que adquiera cada comprador.
Al concluir el remate se efectan los DTA de despacho a nombre de
los compradores y con su respectivo destino. Los animales que no se venden
vuelven al lugar de origen como remanente. Dicha documentacin, para la
salida de los animales, es realizada por un agente municipal del lugar de la
feria y personal de SENASA.
Despus se cargan los camiones saliendo a su destino, transportando
la hacienda amparada por la documentacin respectiva.
Remate de invernada y cra: Se rematan animales con diverso destino:
cra, recra, invernada, engorde, conserva, etc..
Remate de gordos: Se realiza en el mercado concentrador, por ej.:
en Bs. As.: Liniers; en Crdoba: Ferreyra. Se rematan animales gordos y
conservas con destino a faena, para cubrir las necesidades de la poblacin.
Remates especiales: a) Exposiciones: En stas se rematan animales
de pedigre o inscriptos en los respectivos registros de cada asociacin de
criadores de raza. El destino de stos es como donantes (centros de
reproduccin) y para cra, ya que son reproductores machos o hembras
jvenes y seleccionados. Sern utilizados como mejoradores de rodeos de
inferior calidad (ej.: Expo Cba. , Jess Mara, Palermo); .b) Muestras: Son
similares a las exposiciones, pero no es indispensable que los animales a
rematar sean de pedigre o que se encuentren inscriptos en sus respectivos
registros, es decir que por lo general poseen un grado menor de calidad.
Particulares: Son remates especiales similares a las exposiciones y a
las muestras, en los que se rematan animales de pedigre o registrados o de
buena clase. Son realizados por establecimientos grandes, que se denominan
cabaas, las que cran animales puros. El remate generalmente se efecta
en el mismo campo, salvo en casos en el que se renen varias cabaas, y lo
realizan en una feria o predio ubicado estratgicamente, para as obtener un
mejor precio de venta.

comercializacin, mayor humedad relativa ambiente que trae aparejado


mayores gastos de secado, los mrgenes son menores. Si sumamos a ello
que el resto de la actividad es invernada, los precios pueden ser cercanos al
50 % de la mejor zona del pas.
- Si los campos mejores de invernada tienen un precio cercano a los $
800/$ 850/ha. -tierras y mejoras- y lo comparamos con uno mediano del
Litoral, zona central de sta, que si bien puede estar algo ms cerca del
mercado, el ganado tiene un mayor perodo de terminacin y no tan ptimo
como en el oeste, menos rendimiento industrial, estas diferencias se
manifiestan en el precio, que puede ser un 30 % menor.
- Los campos de cra, en zonas alejadas donde no hay valores, un
elemento de juicio es la receptividad. Si bien en la zona tpica de cra de la
provincia de Crdoba en su buen nivel -Ayacucho- la receptividad no es 1
EV/ha./ao, para este caso se lo toma como un patrn y vale $ 400/ha. y el
revisado 1EV cada 3 has. (0,33 EV/ha./ao), el valor razonable con mejoras
de trabajo y acceso normales estara en unos $ 135/ha..

Facturacin
Se emiten dos facturas, una de venta para el vendedor y otra de compra
para el comprador. En ellas consta quin vendi o quin compr, segn

127

1.4. Tasaciones en base a arrendamiento en dinero


Existiendo valores ciertos de contratos de arrendamiento, para campos
similares al revisado, es posible utilizar esta metodologa, debiendo deducir
amortizaciones, inters, conservacin, de las mejoras indispensables, as
como tambin gastos de administracin e impuestos, llegando as a la renta
neta capitalizable.
El valor obtenido de la tierra ser el punto de referencia, ms las mejoras
incluidas en el arrendamiento. Para el campo revisado, si hay ms mejoras
se las debe justipreciar aparte a los efectos de la tasacin definitiva del
inmueble y, si hay menos, deducir.

1.5. Tasaciones en base a arrendamientos en especie o aparcera

Se puede encarar en aquellos lugares donde esta modalidad es corriente,


como ocurre en la regin pampeana.

126

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

1.2.5. Mejoras
Si el campo de referencia posee mejoras y en mal estado, mientras que
el revisado son normales en cuanto a cantidad y en buen estado de
conservacin tambin ello se traduce en el precio. Distinto sera de ser
excesivas stas en el bien a tasar, donde se debe discriminar entre lo utilizable
y lo suntuario. Un buen tasador rpidamente evala la importancia de las
mejoras y es bien sabido que en un campo con buenas mejoras y bien
atendidas se ahorran gastos.

corresponda; precio pagado, cantidad de cabezas, peso, impuestos,


comisiones, deducciones, etc. Todo de acuerdo con las disposiciones legales
vigentes impuestas por los organismos oficiales (Afip).

1.2.6. Disponibilidad de campos


En zonas de buen grado de divisin que son las mejores del pas, los
valores medios tienden a subir por la poca disponibilidad, es decir, propietarios
poco dispuestos a desprenderse de ellos. Tal vez en este momento de gran
incidencia de los gastos fijos en estas zonas tienden a agruparse en unidades
de mayor extensin y no exista una marcada suba de precios.
Quiere decir que obteniendo referencias serias, detalladas y concretas,
manejadas con criterio por el tasador, se puede llegar a establecer precios
de tierra y mejoras, dentro de parmetros razonables.

Forma de venta
La venta puede ser realizada por cabeza (al bulto) o por kilo vivo que
pesa el animal. El precio vara de acuerdo a la categora (ternero, novillito,
novillo, toro, ternera, vaquillona, vaca), clase (gordo, consumo, conserva,
invernada, recra, etc.) y tipo (bueno, regular o malo).
Forma de pago
La forma de pago vara desde contado o a plazo de 7, 15, 30, 45, 60, 90
das, etc., que son los plazos habituales o comunes aunque cada vendedor
puede variarlos.
# BRANGUS =

ABERDEEN ANGUS

CLASIFICACIN
DEL GANADO
(cuadro 3)

1.3. Determinar el valor por el mtodo comparativo cuando no


hay referencias
Aqu se torna ms difcil llegar a establecer un valor justo que no admita
objeciones. Siempre los datos a travs de buenos informantes se deben
tener en cuenta y revisar el campo con minuciosidad, son premisas que no
se deben olvidar en ningn caso.
Teniendo un conocimiento general del pas y sus posibilidades, hallndose
bien informado sobre el tema agropecuario, con buenos conocimientos en
economa agraria, dominando los fundamentos tcnicos de posibles
explotaciones, se puede determinar el precio de un bien con mediana
exactitud y fundamentos.
- Si en la zona del campo revisado no se obtienen antecedentes de
ventas y tiene partes o la totalidad de aptitud agrcola, para una serie de
cultivos similares a los de la mejor zona del pas, pero con rindes en un 25 30 % menores, ms alejado de puertos de embarque y centros de

139

Ganado mayor

Bovinos

Ganado menor

CLASIFICACION
PARA LA VENTA
(cuadro 4)

Faena

INDICO

Equinos

Boleto
de
Marca

Ovinos
Porcinos
Caprinos

Boleto
de
Seal

Consumo
Conserva

Recra e Invernada
Invernada

NOVILLO
CATEGORIAS
DE VENTA
(Cuadro 5)

NOVILLITO
TERNERO
VA QUILLONA
VACA
TORO

Especial
Bueno
Regular

ESPECIAL
BUENO
REGULAR
CONSERVA

140

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CLASIFICACIN
ZOOLGICA

Gnero: BUBALUS

(CUADRO 6)

Gnero: BOS

BOS TAU RUS


o
EUROPEAS

BOVINOS
(CUADRO 7)

BOS INDICUS
o
INDICOS

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

embarque es fundamental. Si el campo de referencia est bien ubicado y el


que va a ser tasado alejado, hay ms gastos de traslado, que inciden en la
rentabilidad, dando as una diferencia de valores.
En los campos de invernada, los buenos accesos facilitan la carga
inmediata del ganado con menos gastos, aprovechando las fluctuaciones
del mercado por factores climticos, medidas oficiales, debiendo en este
caso, el tasador cuantificarlos, entre el tomado como referencia y el revisado
Aun en campos de cra con igual calidad de hacienda, hay diferencia de
precio. Es sabido que vendiendo hacienda en el campo, con toda la
informacin disponible de precios al momento se disminuyen los gastos de
comercializacin, se negocian mejor los desbastes, el propietario tiene
menores gastos que mandar a remate feria, acumulando as beneficio con
respecto a campos mal ubicados.

Sub-gnero:BUFALOS
Subgnero: BISONTES
Subgnero: BIBOS
YAK
Subgnero: BANTENG
Subgnero: GAUR
Subgnero: BOVINOS

RAZA
A.ANGUS
HEREFORD
SHORTHORN
JERSEY
CHAROLAIS
LIMOUSIN
PARDO SUIZO
HOLSTEIN

ORIGEN
Inglaterra

Francia
Alpes Suizos
Holanda y
N. deAlemania

1.2.3. Calidad y aptitud del suelo


No es lo mismo establecer comparaciones entre dos campos de igual
calidad y aptitud, similar ubicacin y extensin, con otro vendido aun en la
misma zona pero solamente apto para ganadera donde las diferencias de
precio pueden ser del 50% an dentro de la misma aptitud y condiciones de
campos mejoras que otros, por haber tenido mejoras rotaciones, no tener
plagas (S. de Alepo, gramn, etc.) que repercute en un mejor precio.

BRAHMAN
EE UU
NELORE
BRASIL
GYR
OESTE INDIA
GUZERA
INDUBRASIL
BRASIL
TABAPUA
SUDAFRICA
AFRIKANDER
SINDI
PAKISTAN

BOS TAURUS
o
EUROPEAS

AMBIENTE
TEMPLADO
FRO

BOS INDICUS
o
INDICOS

AMBIENTE
CALIDO

BOVINOS
(CUADRO 8)

125

SUMINISTRA
50% DE
CARNE Y
90% DE
LECHE
QUE SE
CONSUME

1.2.4. Calidad y agua disponible


Dentro de las zonas ganaderas de invernada pueden haber dos campos
de idnticas condiciones de suelo; pero tener agua de mala calidad uno de
ellos lo inhabilita para esta actividad, debiendo encarar la cra, llegando en
algunos casos, a establecer diferencias de valores por hectreas de casi
en un 50 %.
Solamente a travs de estudios, provisin de agua potable y apta para
el ganado de fracciones vecinas que tiene un sobreprecio, complementado
con un tendido de caeras, que tambin es un costo adicional, puede
solucionar el problema y valorizarlo. En esta caso de venta del bien
parcelado, se tiene que prever la servidumbre de agua a los futuros dueos,
mantenimiento de las instalaciones, condiciones que deben documentarse,
de lo contrario, el bien que tiene la fuente de provisin es el que conserva
el valor.

124

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Con todos estos antecedentes, el valor final de la tierra, ha de ser la


resultante de una ponderacin depurada de todas estas variables,
estableciendo tambin una escala de categoras con un puntaje. A la mejor
se le asigna el mximo (100 %) y a las restantes un porcentual acorde con
la realidad (ej.: campo alto muy bueno para agricultura, muy bueno para
ganadera 100 % del valor de la tierra; campo mediano bueno para agricultura,
muy bueno para ganadera 75 %; campo tendido, solamente bueno para
ganadera 45/50% del primer valor; campo bajo inundable 30 % del primer
valor y as sucesivamente, debiendo siempre trabajar criteriosamente en el
sentido de preguntarse a s mismo qu opinin le merecen los valores.
Con todos estos antecedentes sobre esta metodologa (Fouln, Ahumada,
Mscolo, etc.) sumando a ello la experiencia recogida durante muchos aos
en esta disciplina, es dable asignar a ciertos aspectos en particular importancia como los son:

RAZAS SINTETICAS: OBTENIDAS POR CRUZAMIENTOS (CUADRO 9)

1.2.1. Extensin
Comparar el valor de un campo tomado como referencia de 100/150
has. en la Pcia. de Crdoba, departamentos Marcos Jurez - Unin, con
uno de 1.000 has., permite hacer algunas, consideraciones que el profesional
que tase debe evaluar:
A) En cualquier venta siempre hay ms interesados por la primera
extensin que por la segunda, en virtud del desembolso de capital que
representa y que se traduce, generalmente, en un mayor valor por hectrea.
B) A un empresario importante, le puede interesar 100 has., siempre
que sea lindera o cercana a su propiedad, de lo contrario, incurre en una
serie de gastos fijos de alta incidencia.
C) En funcin de lo expresado se afirma que el predio de 100/150 has.,
puede valer un 15 % / 20 % ms, por ser accesible a un mayor nmero de
interesados, que hacer subir el precio de una venta, que otro de 1.000 has.
que slo puede interesar a un reducido grupo de personas.
1.2.2. Ubicacin
La distancia a centros poblados importantes con rutas pavimentadas,
para la entrega de los productos, granos, ganado, leche, como a puertos de

# BRADFORD =
# SANTA GERTRUDIS =
# CHABRAY =
# TROPICAL =
# SIMBRA =
# LIMANGUS =
# BEFFMASTER =

HEREFORD
SHORTHORN
CHAROLAIS
HOLANDO ARG.
SIMMENTHAL
LIMOUSIN
SHORTON

x
x
x
x
x
x
x

141

INDICO
INDICO
INDICO
INDICO
INDICO
ABERDEEN ANGUS
HEREFORD

Clasificacin de los bovinos


Bos Taurus o europeo:
Caractersticas generales: originario de Europa, se mejor y
perfeccion a travs de seleccin gentica para lograr altos rendimientos,
pelo largo, piel sin pigmentar, cuernos cortos, sin giba.
Razas productoras de carne
Aberdeen Angus: color negro o colorado, mocho (sin cuernos) cuerpo
largo, voluminoso y de forma cilndrica. piel fina con pelos finos y suaves,
alta fertilidad.
- es considerada como la raza de mayor calidad de carne.
Hereford: color colorado a bayo con cabeza, panza y cruz blancas,
con cuernos cortos, cuerpo largo de menor volumen que el A.A., piel fina
con pelos finos y suaves, alta fertilidad, buena productora de carne y con
rpida terminacin.
Polled Hereford: idem Hereford - mocho (sin cuernos).
Shorthorn: colorados, blancos o rosillos (ambos colores combinados),
cuernos cortos y finos, rpido engorde y carne de buena calidad, baja fertilidad.
Charolais: color blanco a crema, con cuernos, gran volumen, largo y
cilndrico, se adapta principalmente a la pampa hmeda.
Limousin: colorado claro a bayo, con cuernos (se busca seleccionar
mochos), mediano volumen, muy musculoso (sin grasa intercostal), carne
de menor calidad (magra).

142

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Razas productoras de leche


Holstein: en la Argentina se la denomin Holando Argentino: overo
negro, en menor % blanco u overo colorado, de gran tamao, cuernos
pequeos, principal productora de leche del pas, para carne, produce novillos
de categora pesados (550-600Kg.) para exportacin, valor de la carne entre
un 10 a 15 % menos que los otros, animales seleccionados para leche tienen
gran valor, 3,5 de G.B.
Pardo Suizo: color castao claro a oscuro o grisceo, cuartos
delanteros ms oscuros, nariz y lengua negra, con cuernos blancos en la
base y con puntas negras, leche de 4 a 5 % G.B.
Jersey: marrn a gris oscuro, cuernos pequeos, leche 5 % G.B.

Si, por el contrario, tuvisemos el valor total y deseamos saber el precio


de cada categora procedamos de la siguiente manera:
1.823.000
1.823.000 =
700 has x 100 % + 270 x 75 % + 30 x 30 % = 911.50 2.000 A
Precio por categora : A ....................... $ 2.000,00
B 75 % de A....$ 1.500,00
C 30 % de A....$ 600,00
1.2. Mtodo comparativo o indirecto

Razas: Bos Indicus o asitico


Caractersticas generales: originario de Asia, se seleccion
naturalmente por el clima y recin en el siglo XX comenz su seleccin y
perfeccionamiento dirigido por el hombre, color blanco, gris claro a oscuro
y colorado, con cuernos, en los ltimos aos se seleccionan mochos; piel
gruesa y pigmentada (resistente a enfermedades) y abundante, formando
pliegos; pelo corto y duro, con giba (joroba) en la cruz.
Brahman: en la India, mayor difusin E.E.U.U., obtenida por cruza de
varias razas cebuinas, le dan el nombre por la religin brahmnica.
Nelore: origen Brasil, obtenida por seleccin de raza Ongole.
Gir: seleccionada en Brasil, originaria del oeste de la India.
Guzer: seleccionada en Brasil, originaria de Gujerat, al norte de Bombay.
Indubrasil: origen Brasil. obtenida por cruzamiento de razas Gir y
Guzer.
Tabapu: origen Brasil (1967), obtenida por el cruzamiento de Nelore,
Gir y Guzer, mocha.
Africander: origen Sudfrica.
Sindi: origen India y Pakistn.
Razas sintticas
El cruzamiento y la seleccin son herramientas magistrales, donde a
partir de ellos se obtienen beneficiosos resultados econmicos, basados en
la productividad y resistencia a ecosistemas desfavorables.

123

Partiendo de un valor cierto de venta de un campo y en condiciones


similares (accesos, topografa, calidad del suelo y agua, mejoras, grado de
divisin, etc.) se pueden establecer puntos de comparacin.
Se debe averiguar adems que las cifras no estn distorsionadas por
problemas (fiscales, anexiones, litigio de partes, limitaciones de accesos,
servidumbres; si pesan obligaciones exigibles, plazos de entrega, intrusos,
que no ha transcurrido mucho tiempo y perdido actualidad el valor, formas
de pago, etc.).
Los datos de remates en condiciones aceptables y conocidas, como los
pblicos y judiciales, son los ms transparentes, para determinar con claridad
el valor final.
Por lo tanto, a travs de los informantes corrientes (casas de remates,.
comisionistas) y otros adicionales, se puede tener una opinin ms o menos
concreta de los valores de referencia.
Hasta hace poco, con perodos inflacionarios agudos, los valores perdan
vigencia en poco tiempo, entonces sino haba otro elemento de juicio,
queriendo utilizar este mtodo se deba posteriormente y por gabinete
actualizar con ndices, variacin dlar variacin del grano representativo de
la zona, precio de la hacienda (novillo o ternero si la zona es invernada o
cra.). Promediando un grupo de estos valores, a veces, se podra partir de
cifras razonables.
En lo que hace al campo a tasar, como en todos los casos se debe
hacer una inspeccin minuciosa, constatando todos los tems detallados en
el rubro 1.2 (condiciones intrnsecas del fundo) de este trabajo.

122

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

hacer frente a sus obligaciones, dentro de las condiciones de venta fijadas,


figura la de no reconocer la comisin, otra de dar facilidades, debiendo
soportar el adquirente esto y que influye sobre el valor final.
Adems, aun fijando un valor de mercado al bien tomado como del 80
% sobre el precio, en perodos de inflacin con altas tasas de inters y baja
rentabilidad de la tierra, el riesgo es grande.
Si los clculos se realizan en una superficie ideal y con caractersticas
similares al campo revisado (igual porcentajes de partes altas y bajas, e
igual porcentajes de hectreas de calidad agropecuaria) el precio por hectrea
es el promedio de todas las categoras. Si, por el contrario, la superficie
ideal donde se han efectuado los clculos corresponde a la mejor categora,
el precio logrado es para sta solamente y, por lo tanto, para sacar el
correspondiente a todo el campo revisando se procede de la siguiente manera:

Este aumento de la productividad y de la resistencia se debe al valor


hbrido o heterosis, resultante de los cruzamientos, los que hacen aumentar
aproximadamente hasta ms de un 25% la produccin, basada en el aumento
de la resistencia fsica, fertilidad, volumen corporal, capacidad de producir
leche y carne.
Brangus: origen en el Clear Creek Ranch de Oklahoma -1942- negro
o colorado, mocho, es el ms difundido.
Bradford: origen en el Adams Ranch de Florida -1948- cuerpo negro
o colorado, cabeza blanca con manchas, con cuernos o sin ellos.
Santa Gertrudis: es la primera raza sinttica, origen en el King Ranch
de Texas -1918- color colorado.
Chabray: origen en Texas -1930- color blanco, gran volumen, con
cuernos o sin ellos.
Beefmater: origen 1949, color colorado.
Simbra: color blanco o crema.
Limangus: color negro.

Valor hallado por hectrea: $ 3.000,00.


Superficie del campo: 1.000,00 has.
Calidad agropecuaria:
has.
%
Campo alto muy bueno para agricultura y ganadera ........ 700 ............ 70
Campo alto bueno para agricultura muy bueno para ganadera ...... 270 ............. 27
Bajo tendido, bueno p/ganadera .......................................... 30 .............. 3
TOTAL ........................................................ 1.000 .......... 100
Precio de cada categora
A o sea campo alto MB agr. 100 % ...................................... $ 2.000,00
Bo sea campo alto bueno p/agr. estimad. 75 % de A ........ $ 1.500,00
Co sea campo bajo tendido. Estimado 30 % de A ............... $ 600,00
Valor final:
700 has. a $ 2.000,00 ha. ..................................................... $ 1.100.000,00
270 has. a $ 1.500,00 ha. ........................................................ $ 405.000,00
30 has. a $ 600,00 ha. .............................................................. $ 18.000,00
TOTAL ............................................................. .$ 1.823.000,00
En 1.000 has.

$ 1.823/ha.

143

Raza criolla
Origen, descubrimiento de Amrica. Se los larga y se reproducen
naturalmente sin seleccin alguna y se adaptan al ecosistema. Animal de
lento crecimiento.
Cuarterones: Se originan en cruzamiento de raza criolla con otras
razas. Lento crecimiento y conformacin deficiente.

Sistemas de produccin
Cra: es la primera etapa, en la que se poseen hembras (vacas) y
machos (toros) para la reproduccin y la obtencin del ternero hasta su
destete.
Recra: esta etapa es a partir del destete en adelante. La edad del
destete vara segn el tipo de manejo que se realice.
Invernada: desde que se recran hasta su terminacin como gordos.

144

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Esta diferenciacin se da en los llamados sistemas tradicionales de


produccin; en la actualidad se han intensificado las producciones
disminuyendo las diferencias, sobre todo, entre los dos ltimos.

A travs de su trabajo, el profesional utiliza este mtodo; est explicando


el por qu de las cifras halladas, contrastando con lo emprico que si bien
son orientativos, se basan en valores histricos del pas o lugar.
Con todos los vicios y defectos de este mtodo, ste constituye el mejor
argumento con que cuenta un profesional para rebatir las conclusiones de
un idneo.
Segn referencias, esta forma de determinar valores en funcin de
la productividad, es aplicado en otros pases, por sus fundamentos tcnicos
basados en principios reales de la economa agraria.
Para arribar al resultado final aplicando este mtodo, utilizamos el
valor de la produccin (ingresos que acuerda las actividades planificadas,
en una extensin de campo igual o superior a la U.E. con rindes medios del
lugar y precios promedios actualizados de 4/5 aos deducidos los gastos de
comercializacin) y los tems del costo de produccin donde la incgnita a
despejar es la renta neta.
Los tems del costo de produccin utilizados son el beneficio fundiario
(inters fundiario solamente), las amortizaciones, gastos de explotacin,
beneficio industrial (inters del capital de explotacin y de los gastos de
explotacin y el fondo de reserva). Al final, la diferencia entre ingresos
(valor de la produccin) y egresos (los tems del costo de la produccin), da
un margen que es la renta neta, que capitalizada a tasas corrientes da
el valor de la hectrea libre de mejoras. Las tasas de capitalizacin son
variables, segn las zonas; en las de campos buenos para el BNA fluctan
entre 4,5 al 5,5% (segn calidad y ubicacin) y para los menos valiosos
van del 5,5 al 6%.
Esas tasas a que se capitaliza la renta neta obtenida es una relacin
entre la renta y el capital, donde en la mayora de los casos las instituciones
bancarias, como se expres en el prrafo anterior, determinan los valores
mximos y mnimos para un lugar determinado y, el tasador, las utiliza segn
las circunstancias.
Respecto de este tema hay algunas crticas sobre el particular (ver
observaciones del Ing. Mscolo diciendo que no siempre se ajustan a la
realidad y son utilizadas por los bancos para establecer una poltica de montos
de garanta.
Es evidente que las instituciones financieras procuran establecer siempre
un valor de tierra y mejoras, tomando ciertas precauciones (ej.: tener en
cuenta que un banco al vender un campo recibido de un cliente que no pudo

Otras consideraciones que debe tener en cuenta el profesional al


momento de identificar el bien objeto de la tasacin:

Referencias sobre ley de Marcas y seales


A. Obligaciones de la ley de Marcas y Seales
Art. 2.- Marcar el ganado mayor (antes del ao) y sealar el ganado
menor (antes de los seis meses).
Art. 9.- Las marcas y las seales que se utilicen tienen que estar
registradas.
Art. 49.- Las seales debern efectuarse en ambas orejas.
Art. 51.- La marca debe reproducir correctamente el diseo dibujado
en el boleto.
La marca y la seal, sern aplicadas en la posicin que figura en los
respectivos boletos.
- Si tiene animales de ganado mayor, debe poseer boleto de marca.
- Si tiene animales de ganado menor, debe poseer boleto de seal.
- La marca se debe aplicar con un hierro candente sobre el cuero del
animal, en el lugar establecido por ley para cada especie.
- La seal se realiza con una pinza especialmente fabricada con el diseo
otorgado.
- A instancias judiciales esto es lo nico que acredita la propiedad
de los animales.
- Los D.T.A., constituyen la nica documentacin vlida para el transporte
y comercializacin de ganado mayor, menor y cueros crudos del mismo
(art. 54).
- El D.T.A. para movimiento de ganado mayor, menor y cueros crudos,
ser expedido por las oficinas locales de Senasa y visado por la
municipalidad correspondiente.

121

156

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

- Los mismos son intransferibles (art. 58).


- Para la obtencin de los D.T.A., es requisito indispensable poseer
el boleto de marca y de seal actualizadas.

3) Valor neto presente de futuros flujos de fondos


Para realizar este anlisis se recomienda el uso del mtodo de lo
percibido y no el de lo devengado. Aunque este ltimo tambin sera de
posible utilizacin sin llegar a producir distorsiones si tenemos la precaucin
de no incluir partidas que no impliquen egresos de fondos, tales como las
amortizaciones o depreciaciones contables.
Sin embargo, a los efectos de una mayor practicidad, se recomienda la
utilizacin del mtodo de lo percibido, en el cual slo se computan los ingresos
y egresos cuando se cobran o se pagan respectivamente, es decir, cuando
efectivamente se producen, y no cuando tienen su incidencia en funcin del
transcurso del tiempo, segn el mtodo contable de lo devengado.
El valor neto presente se calcula trayendo a valor hoy las cifras
proyectadas de ingresos y egresos a producirse durante el perodo que se
ha tomado como base para realizar el pronstico.
Dichos ingresos y egresos pueden provenir de ventas, costos de ventas,
impuestos, necesidades financieras para compra de activos fijos o aumentos
del capital de giro, intereses, etc..
Asimismo, esas cifras se deben proyectar durante el perodo
considerado, teniendo en cuenta el crecimiento producido en cada concepto
por cualquier causa. Inclusive, en el caso de las ventas, se deben considerar
las variaciones proyectadas, tanto por precio como por volumen.
Adems, se debe tener en cuenta un razonable ajuste por inflacin.
Tambin, en esa proyeccin, se deben considerar los posibles efectos
del elemento que denominamos riesgo empresario medidos con un
adecuado ndice probabilstico, teniendo en cuenta fundamentalmente la
estrategia de gestin adoptada en cada una de sus variables: poltica de
ventas, de existencias, de crditos, de produccin, de personal, etc.. Como
as tambin la competencia actual y potencial y la eventual aparicin de
productos sustitutos.
El perodo a considerar o plazo de proyeccin del negocio debe tener
en cuenta, el marco legal regulatorio en el que se inserta el negocio o
actividad, la seguridad jurdica del pas, la historia de los ltimos treinta aos
del pas en cuanto a estabilidad institucional, previsibilidad econmica y
tributaria, etc..

145

B. Opciones del productor agropecuario


- Sealar el ganado mayor como complemento de la marca (art. 2).

C. Remarcar (art. 52)


- El ganado vacuno: pierna derecha, desde el garrn hacia arriba (art. 47).
- El ganado equino: mular y asnal: pierna izquierda, desde el garrn
hacia arriba (art. 48).
- El ganado de pedigr: puede o no ser marcado. Si no est marcado,
deber ser individualizado de acuerdo a los respectivos registros de la
raza o de la especie (art. 7).

D. Prohibiciones

- Contramarcar y practicar marcas o seales en otras partes del animal,


no indicadas por la ley (art. 50).
- Cambiar o variar la colocacin o diseo de una marca o seal, si no
est previamente autorizada por la autoridad de aplicacin (art. 51).
- Transportar ganado sin el correspondiente DTA que lo ampare.
- Utilizar marcas o seales que no estn debidamente registradas
(art. 9).
- Facilitar la marca y/o seal o consentir su empleo.
- Comercializar ganado teniendo el boleto de marca y/o seal vencidos.
- Manejo doloso en el movimiento documentacin del ganado.
- Marcar y/o sealar fuera de los plazos establecidos por ley (art. 46).

146

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

DIMENSION DE LAS MARCAS

Para valuar los bienes de cambio se pueden utilizar los siguientes


criterios:

PARA LA QUIJADA
Mxima
7 cm.
Mnima
5 cm.

PARA LA GRUPA O PIERNA


Mxima 10 cm.
Mnima 7 cm.

Bibliografa consultada
Cruzamientos en ganado vacuno de carne, Ed. Hemisferio Sur
de KOGER, M.; CUNHA, J.; WARNICK, C.
Bovinos Aberdeen Angus, Ed. Albatros.
Bovinos Ceb, Ed. Albatros.
Razas lecheras, Ed. Albatros.
Ganadera tropical, Ed. El Ateneo
Cebutecnia, Ed. El Ateneo de HELMAN, Mauricio.
Revista Brangus vs. Nos.
Revista Super Campo vs. Nos.
Ley de marcas y seales 5542 y sus modificatorias.

EVALUACIN DEL CAPTULO


1. Propuesta para la organizacin y estudio del contenido terico.
a. Realice una sntesis del contenido expuesto por el ingeniero
Gustavo Pignata.
b. Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos
conforme el mtodo emprico en la tasacin de la propiedad rural
en general y del semoviente en particular.

Bibliografa complementaria para el estudio


GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984.
IBEZ & TOPALIN, Elementos de la tasacin, 2 ed, Alveroni, Cba., 2005.
Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores.

155

a. Para las materias primas, valor de reposicin.


b. Para los productos en proceso de elaboracin, costo de produccin.
c. Para los productos terminados o mercadera de reventa, valor neto
de realizacin, entendindose como tal al precio de venta menos los gastos
necesarios para realizarla.
Los activos intangibles amortizables constituyen los bienes inmateriales
del negocio, tales como patentes y marcas, gastos de investigacin y
desarrollo activables, etc.. A los efectos de su tarea de tasacin del fondo
de comercio, el perito deber llevar estos activos a valores corrientes de
mercado.
Para que la tarea arroje un valor ajustado a la realidad, se debera
justipreciar la clientela y agregar el importe de su valuacin al resto de los
activos intangibles.
Si a estos conceptos se le suman los rubros: caja y bancos, inversiones,
crditos por ventas y otros crditos, por un lado; y se le restan las deudas,
previsiones y provisiones, por el otro, se obtendr una valuacin bastante
objetiva de la explotacin.
2) Patrimonio actual ajustado a valores corrientes de mercado, pero
excluyendo las disponibilidades y las inversiones corrientes
Este mtodo es una variante del mtodo anterior, y es mucho ms
utilizado que aquel.
Excluye los elementos del activo caracterizados por poseer la mayor
liquidez, es decir, la mayor posibilidad de hacerlos efectivo.
En general, cuando se transfiere un fondo de comercio no se incluyen
en el mismo, el dinero y cheques existentes en la caja o en los bancos del
negocio, ni tampoco las inversiones de corto plazo, como por ejemplo, plazos
fijos, entre otras.

154

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

Por lo tanto, el perito tasador debe valuar empleando tcnicas y


procedimientos que estn impregnados de la mayor objetividad posible. Sin
embargo, al final de su trabajo debe siempre incorporar ndices y factores
correctivos que lleven la tasacin al punto ms real posible teniendo en
consideracin las variables temporales del mercado.
El valuador debe tener en cuenta que siempre el concepto de valor
tiene dos interpretaciones: una del lado del vendedor (precio) y otra del lado
del comprador (costo).
Para el vendedor (persona fsica o jurdica) es el valor actual de una
contraprestacin (en dinero o en especie) por la transferencia total o parcial
de la propiedad del patrimonio. Para el comprador es bsicamente el valor
actual del futuro flujo de fondos generado por el negocio en cuestin.
Existen varios componentes del valor actual de un negocio. A
continuacin se describen los principales:

147

CAPITULO VII
FONDO DE COMERCIO
por Horacio Cornelli

Tasacin profesional de fondos de comercio


1) Patrimonio actual, ajustando la valuacin de los inmuebles y el
resto de los bienes de uso, los bienes de cambio, y los activos
intangibles amortizables

El contador pblico Horacio J. Cornelli en su presentacin nos manifiesta


lo siguiente:

Los bienes de uso, con su mayor o menor grado de inmovilizacin (mayor


en inmuebles y decreciendo hacia instalaciones, maquinarias, equipos,
rodados, herramientas o muebles y tiles) constituyen el activo fijo del negocio.
Para valuar cada componente del rubro bienes de uso se recomienda
utilizar mtodos diferentes segn su naturaleza:
a. Para los inmuebles, se recomienda tasarlos por separado utilizando
los mtodos y tablas explicadas en los otros captulos del presente
libro.
b. Para los automotores, se sugiere utilizar los valores corrientes de
mercado, aplicando los procedimientos descriptos en el captulo
correspondiente.
c. En cambio, para la valuacin del resto de los bienes de uso, se aconseja
utilizar el mtodo de valor de utilizacin econmica en la
explotacin.

I. Introduccin

Durante los ltimos aos hemos asistido a una marcada tendencia


ascendente hacia la creacin y desarrollo de nuevos negocios de los ms
variados rubros.
Hemos observado que las preferencias de los inversores han transitado
por las ms variadas actividades: pistas de patinaje sobre hielo, canchas
de paddle, salones para fiestas, video clubes, lavaderos automticos,
heladeras, canchas de bowling, fabricacin y venta de tortas y repostera
artesanal, hoteles, gimnasios, playas de estacionamiento, locutorios,
fabricacin y venta de empanadas o sandwiches de miga, cyber cafs,
centros de fotocopiado, cafeteras combinadas con fabricacin y venta
de tortas, masas y facturas, etc..
Muchos de estos negocios han dado origen a franquicias que han
alcanzado valores que sus generadores no hubieran ni siquiera imaginado
en el momento inicial de sus negocios.

148

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

153

Simultneamente hemos presenciado un reacomodamiento del tipo de


actividades con fines de lucro desarrolladas por las personas. Muchos han
salido de los empleos tradicionales en relacin de dependencia y han
volcado sus ahorros a la actividad independiente, creando, microemprendimientos muy rentables.
Esto ha producido un incremento muy significativo de la cantidad de
personas interesadas en negocios de los rubros ms variados. Surgiendo,
de esta manera, gran cantidad de potenciales compradores y tambin
potenciales vendedores de establecimientos comerciales o fondos de
comercio.
De esta forma, nos encontramos con el interesante fenmeno de que
los galpones industriales, oficinas, o locales comerciales ya no se transmiten
simplemente como un inmueble (con o sin instalaciones) sino que incluyen,
adems, el negocio con todos sus elementos constitutivos.
Surge la necesidad de determinar un precio para las transacciones con
estos establecimientos o emprendimientos.
Aparece, por consiguiente, la consecuente necesidad de contar con
profesionales especializados en determinar su valor de cambio y tambin
en la comercializacin de esos verdaderos patrimonios a ser transmitidos
a ttulo oneroso.
Entonces, el perito tasador debe incorporar en su ya amplio mbito de
incumbencia, una nueva especialidad: la tasacin de fondos de comercio,
con toda su complejidad econmica, de mercado, y marco regulatorio legal
especfico.
El perito tasador determina valor, en cualquiera de sus acepciones: a)
precio para quien vende, o b) costo para quien compra.
Adems, ese valor adquiere caractersticas y montos diferentes, segn
se trate de un valor tcnico (tambin llamado valor virtual), o de un
precio para la venta (o valor venal), o bien de un costo real (o valor
de compra).
El especialista (o perito) tasador vala, ya sea, para fines comerciales
o bien a solicitud de un magistrado. En este ltimo caso nos encontramos
frente a la tasacin judicial.
Sin embargo, previamente se deben dominar muy bien todos los aspectos
relacionados con la dinmica interaccin de las compraventas de fondos de
comercio en el mbito privado, antes de lanzarse a la arena judicial como
auxiliar de la justicia.

En el caso de inmuebles alquilados, es necesario verificar si el nuevo


contrato de locacin a firmar a nombre del adquirente cuenta con la
aprobacin del dueo de la propiedad.
Otro elemento fundamental que debe tener en cuenta el perito tasador,
antes de comenzar con su tarea, es que los registros contables del negocio
y sus estados contables emergentes no deben constituir el nico elemento a
considerar para realizar la tasacin.
Esto es as porque los mtodos de valuacin contable estn regidos por
normas profesionales establecidas por los Consejos Profesionales de
Ciencias Econmicas locales y por su Federacin (F.A.C.P.C.E.).
Esos mtodos obedecen a normas y principios conservadores de
prudencia para evitar inducir a errores de terceros por sobrevaluacin de
los rubros componentes del activo, basados, principalmente, en datos
histricos, o bien, por subvaluacin de los pasivos al no considerar las
provisiones y previsiones correspondientes.
En cambio, en la tasacin realizada por el perito profesional debe existir
una clara base objetiva, fundada en el valor econmico del mercado,
contemplando las proyecciones del negocio, el valor actual del dinero, los
costos de oportunidad, los riesgos empresariales, etc..
En la medida de lo posible, los elementos componentes del fondo de
comercio deben medirse sobre la base de los valores corrientes de mercado
que mejor representen la riqueza poseda por la empresa.
Es importante para el perito valuador que verifique que se trata de una
empresa en marcha que tienda a su continuidad y que, adems, el fondo
de comercio a tasar tenga una antigedad suficiente como para haber
generado un valor llave susceptible de recibir un precio expresado en moneda.

IV. Comenzando con la tarea de justipreciar


Se debe partir de la realidad inequvoca de que el precio de mercado
o valor real de un bien o conjunto de bienes siempre est dado en el
exacto punto en el que se encuentran la oferta y la demanda.

152

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

b) Derechos de edicin
c) Derechos de autor
d) Concesiones o franquicias
e) Valor llave
f) Marcas y nombres comerciales
g) Procesos secretos
h) Investigacin y desarrollo
i) Costos de organizacin
j) Costos preoperativos
k) Costos de reorganizacin

El perito tasador tiene una inmensa responsabilidad cuando se


encuentra frente a un comprador que, muchas veces, no es un comerciante
con experiencia, y mucho menos est tcnicamente capacitado para valuar
el fondo, sino que es simplemente una persona que cuenta con sus ahorros
para invertir en la explotacin, o simplemente ha vendido su propiedad
para adquirir un comercio con vivienda pensando en el negocio para el
resto de su vida.
En ese caso, a la responsabilidad tcnico-profesional del perito tasador,
se agrega una carga tica adicional: debe ser equitativo tanto con el vendedor
como con el comprador, justipreciando con la mayor objetividad posible.
Asimismo, el perito tasador debe estar preparado para mantener su
objetividad tcnica cuando est frente a vendedores o compradores
experimentados, que conocen del rubro y no escatiman esfuerzos para
influenciar la tasacin en uno u otro sentido.
Antes de concluir esta introduccin, es necesario tener en cuenta un
elemento altamente dificultoso para ser evaluado. Considere por unos
momentos, el valor que tiene para todo negocio la presencia y caractersticas
intrnsecas de su propietario.
Hay negocios que funcionan de determinada manera con un propietario
que los atiende, y funcionan mucho mejor o mucho peor (o no funcionan)
cuando cambian de dueo y, por ende, de persona que los gestionan.
Esa mejor o peor gestin tiene relacin con las habilidades personales
de cada persona, y, adems, con la mayor o menor capacidad que tenga de
darse cuenta de todo aquello que tiene relacin con el servicio al cliente.
Ese servicio al cliente no slo se refiere a darle a cada uno la prestacin
correspondiente por su contraprestacin en dinero, sino tambin, aspectos
tales como empata, responsabilidad, diligencia, buen trato, buena presencia,
buena reputacin, e inclusive tener en cuenta aspectos tales como la
iluminacin, decoracin, limpieza, prolijidad, adems de la capacidad de
gestin y calidad del personal.
La pregunta para el perito tasador sera: Forma parte o no del valor
del fondo de comercio la influencia positiva o negativa del propietario? y
cmo se podra valuar la influencia de esa gestin, ya que la misma es
intransferible?

Sin embargo, no en todos los casos, el fondo de comercio se vende


como tal, sino que muchas veces constituye el patrimonio de la persona
jurdica (7) cuyos ttulos representativos de su capital se transfieren. Es decir,
cuando se transmiten las acciones de una sociedad annima, el valor de la
totalidad o una parte de ellas, est dado por la valuacin del fondo de comercio
de la empresa.
No siempre se transfieren total o parcialmente paquetes accionarios o
cuotas de capital de sociedades comerciales. Algunas veces, lo que se
enajenan son simplemente unidades de negocios.

III. Recaudos preliminares


Lo primero que deber tener en cuenta el perito tasador es si el negocio
est habilitado municipalmente para funcionar o, de otra manera, si es
habilitable.
Lo segundo es si es vendible, es decir, si no pesan inhibiciones ni
embargos sobre el titular del dominio.

(7) Cualquiera de las personas jurdicas tipificadas por la ley 19.550 de sociedades
comerciales.

149

150

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

II. Marco legal


La transferencia de fondos de comercio est legislada en la Repblica
Argentina por la ley 11.867 (1), que en su primer artculo enuncia los elementos
constitutivos del mismo, al que tambin denomina establecimiento
comercial.
La ley establece esa lista con un propsito de transmisin, lo que
simultneamente ubica el objeto fondo de comercio y sus componentes
individuales dentro del mbito de incumbencia de los peritos tasadores, al ser
imprescindible la fijacin de un valor para su transferencia a ttulo oneroso (2).
Es as que se encuentra en la ley, un detalle de bienes materiales e
inmateriales que forman parte integrante del patrimonio y giro comercial
del negocio.
Se debe tener siempre presente que ese patrimonio formado por bienes
tangibles e intangibles se refiere especficamente a un negocio determinado
y de ninguna manera incluyen otros bienes de la persona fsica o jurdica
que no estn afectados a ese establecimiento comercial.
La citada ley declara elementos constitutivos de un establecimiento
comercial o fondo de comercio, a los efectos de su transmisin por cualquier
ttulo: las instalaciones, existencias en mercaderas, nombre y ensea
comercial, la clientela, el derecho al local, las patentes de invencin, las
marcas de fbrica, los dibujos y modelos industriales, las distinciones
honorficas y todos los dems derechos derivados de la propiedad comercial
e industrial o artstica (3).
Los mencionados bienes pueden ser clasificados en:
a) Elementos materiales o corporales, tales como las instalaciones
(bienes de uso) y las existencias en mercaderas (bienes de cambio)
y, eventualmente, dinero e inversiones (4).

(1) Ley 11.867, sancionada el 9/8/1914, promulgada el 17/8/1914, publicada en el


Boletn Oficial de la Repblica Argentina el 20/8/1914.
(2) Art. 2 de la ley 11.867.
(3) Art. 1 de la ley 11.867.
(4) Aunque en la mayora de los casos, estos dos ltimos elementos mencionados no
se transfieren con el fondo de comercio a causa de su alta liquidez.

FONDO DE COMERCIO

151

b) Elementos inmateriales o incorporales, tales como nombre y ensea


comercial, la clientela (elemento dinmico), el derecho al local (en
el caso de alquiler), patentes de invencin, marcas.
c) Las obligaciones, constituidas por las deudas en general.
Por lo tanto, como elementos intangibles (bienes) constitutivos de un
fondo de comercio podemos incluir: capacidades, procesos, atributos o
habilidades de la empresa y su personal, informacin, conocimientos,
relaciones, nombre, prestigio, ubicacin, marcas, programas, licencias,
patentes, franquicias, concesiones, frmulas, derechos, costos de
organizacin, publicidad, promocin, entrenamiento, mtodos, participacin
en el mercado, investigacin y desarrollo, clientela, experiencia, innovacin,
estructura de costos, competencia, poltica crediticia, tecnologa, estructura
organizacional, lealtad de los clientes, distribucin de bienes y servicios,
cultura organizacional, filosofa del negocio, estructura de financiamiento,
capacidad de generacin de fondos, percepcin de clientes y empleados,
combinaciones de negocios entre distintas actividades, aprovechamiento de
ventajas impositivas, conformacin del mercado (monopolio u oligopolio,
etc.) que permiten que una organizacin tenga factores diferenciales
comparativos respecto de otros, una relacin buena y duradera con los
clientes, la capacitacin, motivacin, crecimiento, realizacin y mejora
continua de los recursos humanos, la calidad total en los procesos, y la
habilidad para permanecer, crecer o innovar en el mercado del que forma
parte. Y dado que el resultado de la gestin de una organizacin puede ser
positivo o negativo, se podra inferir que el valor llave de una empresa podr
ser positivo o negativo (5).
El contador Fowler Newton enuncia como principales partidas,
componentes del rubro de bienes intangibles a las siguientes (6):
a) Patentes

(5) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
Reconocimiento contable de la llave de negocio autogenerada.
(6) FOWLER NEWTON, Enrique, Contabilidad superior, Ediciones Contabilidad Moderna,
Bs. As., 1978, p. 11.

150

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

II. Marco legal


La transferencia de fondos de comercio est legislada en la Repblica
Argentina por la ley 11.867 (1), que en su primer artculo enuncia los elementos
constitutivos del mismo, al que tambin denomina establecimiento
comercial.
La ley establece esa lista con un propsito de transmisin, lo que
simultneamente ubica el objeto fondo de comercio y sus componentes
individuales dentro del mbito de incumbencia de los peritos tasadores, al ser
imprescindible la fijacin de un valor para su transferencia a ttulo oneroso (2).
Es as que se encuentra en la ley, un detalle de bienes materiales e
inmateriales que forman parte integrante del patrimonio y giro comercial
del negocio.
Se debe tener siempre presente que ese patrimonio formado por bienes
tangibles e intangibles se refiere especficamente a un negocio determinado
y de ninguna manera incluyen otros bienes de la persona fsica o jurdica
que no estn afectados a ese establecimiento comercial.
La citada ley declara elementos constitutivos de un establecimiento
comercial o fondo de comercio, a los efectos de su transmisin por cualquier
ttulo: las instalaciones, existencias en mercaderas, nombre y ensea
comercial, la clientela, el derecho al local, las patentes de invencin, las
marcas de fbrica, los dibujos y modelos industriales, las distinciones
honorficas y todos los dems derechos derivados de la propiedad comercial
e industrial o artstica (3).
Los mencionados bienes pueden ser clasificados en:
a) Elementos materiales o corporales, tales como las instalaciones
(bienes de uso) y las existencias en mercaderas (bienes de cambio)
y, eventualmente, dinero e inversiones (4).

(1) Ley 11.867, sancionada el 9/8/1914, promulgada el 17/8/1914, publicada en el


Boletn Oficial de la Repblica Argentina el 20/8/1914.
(2) Art. 2 de la ley 11.867.
(3) Art. 1 de la ley 11.867.
(4) Aunque en la mayora de los casos, estos dos ltimos elementos mencionados no
se transfieren con el fondo de comercio a causa de su alta liquidez.

FONDO DE COMERCIO

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b) Elementos inmateriales o incorporales, tales como nombre y ensea


comercial, la clientela (elemento dinmico), el derecho al local (en
el caso de alquiler), patentes de invencin, marcas.
c) Las obligaciones, constituidas por las deudas en general.
Por lo tanto, como elementos intangibles (bienes) constitutivos de un
fondo de comercio podemos incluir: capacidades, procesos, atributos o
habilidades de la empresa y su personal, informacin, conocimientos,
relaciones, nombre, prestigio, ubicacin, marcas, programas, licencias,
patentes, franquicias, concesiones, frmulas, derechos, costos de
organizacin, publicidad, promocin, entrenamiento, mtodos, participacin
en el mercado, investigacin y desarrollo, clientela, experiencia, innovacin,
estructura de costos, competencia, poltica crediticia, tecnologa, estructura
organizacional, lealtad de los clientes, distribucin de bienes y servicios,
cultura organizacional, filosofa del negocio, estructura de financiamiento,
capacidad de generacin de fondos, percepcin de clientes y empleados,
combinaciones de negocios entre distintas actividades, aprovechamiento de
ventajas impositivas, conformacin del mercado (monopolio u oligopolio,
etc.) que permiten que una organizacin tenga factores diferenciales
comparativos respecto de otros, una relacin buena y duradera con los
clientes, la capacitacin, motivacin, crecimiento, realizacin y mejora
continua de los recursos humanos, la calidad total en los procesos, y la
habilidad para permanecer, crecer o innovar en el mercado del que forma
parte. Y dado que el resultado de la gestin de una organizacin puede ser
positivo o negativo, se podra inferir que el valor llave de una empresa podr
ser positivo o negativo (5).
El contador Fowler Newton enuncia como principales partidas,
componentes del rubro de bienes intangibles a las siguientes (6):
a) Patentes

(5) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
Reconocimiento contable de la llave de negocio autogenerada.
(6) FOWLER NEWTON, Enrique, Contabilidad superior, Ediciones Contabilidad Moderna,
Bs. As., 1978, p. 11.

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

b) Derechos de edicin
c) Derechos de autor
d) Concesiones o franquicias
e) Valor llave
f) Marcas y nombres comerciales
g) Procesos secretos
h) Investigacin y desarrollo
i) Costos de organizacin
j) Costos preoperativos
k) Costos de reorganizacin

El perito tasador tiene una inmensa responsabilidad cuando se


encuentra frente a un comprador que, muchas veces, no es un comerciante
con experiencia, y mucho menos est tcnicamente capacitado para valuar
el fondo, sino que es simplemente una persona que cuenta con sus ahorros
para invertir en la explotacin, o simplemente ha vendido su propiedad
para adquirir un comercio con vivienda pensando en el negocio para el
resto de su vida.
En ese caso, a la responsabilidad tcnico-profesional del perito tasador,
se agrega una carga tica adicional: debe ser equitativo tanto con el vendedor
como con el comprador, justipreciando con la mayor objetividad posible.
Asimismo, el perito tasador debe estar preparado para mantener su
objetividad tcnica cuando est frente a vendedores o compradores
experimentados, que conocen del rubro y no escatiman esfuerzos para
influenciar la tasacin en uno u otro sentido.
Antes de concluir esta introduccin, es necesario tener en cuenta un
elemento altamente dificultoso para ser evaluado. Considere por unos
momentos, el valor que tiene para todo negocio la presencia y caractersticas
intrnsecas de su propietario.
Hay negocios que funcionan de determinada manera con un propietario
que los atiende, y funcionan mucho mejor o mucho peor (o no funcionan)
cuando cambian de dueo y, por ende, de persona que los gestionan.
Esa mejor o peor gestin tiene relacin con las habilidades personales
de cada persona, y, adems, con la mayor o menor capacidad que tenga de
darse cuenta de todo aquello que tiene relacin con el servicio al cliente.
Ese servicio al cliente no slo se refiere a darle a cada uno la prestacin
correspondiente por su contraprestacin en dinero, sino tambin, aspectos
tales como empata, responsabilidad, diligencia, buen trato, buena presencia,
buena reputacin, e inclusive tener en cuenta aspectos tales como la
iluminacin, decoracin, limpieza, prolijidad, adems de la capacidad de
gestin y calidad del personal.
La pregunta para el perito tasador sera: Forma parte o no del valor
del fondo de comercio la influencia positiva o negativa del propietario? y
cmo se podra valuar la influencia de esa gestin, ya que la misma es
intransferible?

Sin embargo, no en todos los casos, el fondo de comercio se vende


como tal, sino que muchas veces constituye el patrimonio de la persona
jurdica (7) cuyos ttulos representativos de su capital se transfieren. Es decir,
cuando se transmiten las acciones de una sociedad annima, el valor de la
totalidad o una parte de ellas, est dado por la valuacin del fondo de comercio
de la empresa.
No siempre se transfieren total o parcialmente paquetes accionarios o
cuotas de capital de sociedades comerciales. Algunas veces, lo que se
enajenan son simplemente unidades de negocios.

III. Recaudos preliminares


Lo primero que deber tener en cuenta el perito tasador es si el negocio
est habilitado municipalmente para funcionar o, de otra manera, si es
habilitable.
Lo segundo es si es vendible, es decir, si no pesan inhibiciones ni
embargos sobre el titular del dominio.

(7) Cualquiera de las personas jurdicas tipificadas por la ley 19.550 de sociedades
comerciales.

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148

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FONDO DE COMERCIO

153

Simultneamente hemos presenciado un reacomodamiento del tipo de


actividades con fines de lucro desarrolladas por las personas. Muchos han
salido de los empleos tradicionales en relacin de dependencia y han
volcado sus ahorros a la actividad independiente, creando, microemprendimientos muy rentables.
Esto ha producido un incremento muy significativo de la cantidad de
personas interesadas en negocios de los rubros ms variados. Surgiendo,
de esta manera, gran cantidad de potenciales compradores y tambin
potenciales vendedores de establecimientos comerciales o fondos de
comercio.
De esta forma, nos encontramos con el interesante fenmeno de que
los galpones industriales, oficinas, o locales comerciales ya no se transmiten
simplemente como un inmueble (con o sin instalaciones) sino que incluyen,
adems, el negocio con todos sus elementos constitutivos.
Surge la necesidad de determinar un precio para las transacciones con
estos establecimientos o emprendimientos.
Aparece, por consiguiente, la consecuente necesidad de contar con
profesionales especializados en determinar su valor de cambio y tambin
en la comercializacin de esos verdaderos patrimonios a ser transmitidos
a ttulo oneroso.
Entonces, el perito tasador debe incorporar en su ya amplio mbito de
incumbencia, una nueva especialidad: la tasacin de fondos de comercio,
con toda su complejidad econmica, de mercado, y marco regulatorio legal
especfico.
El perito tasador determina valor, en cualquiera de sus acepciones: a)
precio para quien vende, o b) costo para quien compra.
Adems, ese valor adquiere caractersticas y montos diferentes, segn
se trate de un valor tcnico (tambin llamado valor virtual), o de un
precio para la venta (o valor venal), o bien de un costo real (o valor
de compra).
El especialista (o perito) tasador vala, ya sea, para fines comerciales
o bien a solicitud de un magistrado. En este ltimo caso nos encontramos
frente a la tasacin judicial.
Sin embargo, previamente se deben dominar muy bien todos los aspectos
relacionados con la dinmica interaccin de las compraventas de fondos de
comercio en el mbito privado, antes de lanzarse a la arena judicial como
auxiliar de la justicia.

En el caso de inmuebles alquilados, es necesario verificar si el nuevo


contrato de locacin a firmar a nombre del adquirente cuenta con la
aprobacin del dueo de la propiedad.
Otro elemento fundamental que debe tener en cuenta el perito tasador,
antes de comenzar con su tarea, es que los registros contables del negocio
y sus estados contables emergentes no deben constituir el nico elemento a
considerar para realizar la tasacin.
Esto es as porque los mtodos de valuacin contable estn regidos por
normas profesionales establecidas por los Consejos Profesionales de
Ciencias Econmicas locales y por su Federacin (F.A.C.P.C.E.).
Esos mtodos obedecen a normas y principios conservadores de
prudencia para evitar inducir a errores de terceros por sobrevaluacin de
los rubros componentes del activo, basados, principalmente, en datos
histricos, o bien, por subvaluacin de los pasivos al no considerar las
provisiones y previsiones correspondientes.
En cambio, en la tasacin realizada por el perito profesional debe existir
una clara base objetiva, fundada en el valor econmico del mercado,
contemplando las proyecciones del negocio, el valor actual del dinero, los
costos de oportunidad, los riesgos empresariales, etc..
En la medida de lo posible, los elementos componentes del fondo de
comercio deben medirse sobre la base de los valores corrientes de mercado
que mejor representen la riqueza poseda por la empresa.
Es importante para el perito valuador que verifique que se trata de una
empresa en marcha que tienda a su continuidad y que, adems, el fondo
de comercio a tasar tenga una antigedad suficiente como para haber
generado un valor llave susceptible de recibir un precio expresado en moneda.

IV. Comenzando con la tarea de justipreciar


Se debe partir de la realidad inequvoca de que el precio de mercado
o valor real de un bien o conjunto de bienes siempre est dado en el
exacto punto en el que se encuentran la oferta y la demanda.

154

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

Por lo tanto, el perito tasador debe valuar empleando tcnicas y


procedimientos que estn impregnados de la mayor objetividad posible. Sin
embargo, al final de su trabajo debe siempre incorporar ndices y factores
correctivos que lleven la tasacin al punto ms real posible teniendo en
consideracin las variables temporales del mercado.
El valuador debe tener en cuenta que siempre el concepto de valor
tiene dos interpretaciones: una del lado del vendedor (precio) y otra del lado
del comprador (costo).
Para el vendedor (persona fsica o jurdica) es el valor actual de una
contraprestacin (en dinero o en especie) por la transferencia total o parcial
de la propiedad del patrimonio. Para el comprador es bsicamente el valor
actual del futuro flujo de fondos generado por el negocio en cuestin.
Existen varios componentes del valor actual de un negocio. A
continuacin se describen los principales:

147

CAPITULO VII
FONDO DE COMERCIO
por Horacio Cornelli

Tasacin profesional de fondos de comercio


1) Patrimonio actual, ajustando la valuacin de los inmuebles y el
resto de los bienes de uso, los bienes de cambio, y los activos
intangibles amortizables

El contador pblico Horacio J. Cornelli en su presentacin nos manifiesta


lo siguiente:

Los bienes de uso, con su mayor o menor grado de inmovilizacin (mayor


en inmuebles y decreciendo hacia instalaciones, maquinarias, equipos,
rodados, herramientas o muebles y tiles) constituyen el activo fijo del negocio.
Para valuar cada componente del rubro bienes de uso se recomienda
utilizar mtodos diferentes segn su naturaleza:
a. Para los inmuebles, se recomienda tasarlos por separado utilizando
los mtodos y tablas explicadas en los otros captulos del presente
libro.
b. Para los automotores, se sugiere utilizar los valores corrientes de
mercado, aplicando los procedimientos descriptos en el captulo
correspondiente.
c. En cambio, para la valuacin del resto de los bienes de uso, se aconseja
utilizar el mtodo de valor de utilizacin econmica en la
explotacin.

I. Introduccin

Durante los ltimos aos hemos asistido a una marcada tendencia


ascendente hacia la creacin y desarrollo de nuevos negocios de los ms
variados rubros.
Hemos observado que las preferencias de los inversores han transitado
por las ms variadas actividades: pistas de patinaje sobre hielo, canchas
de paddle, salones para fiestas, video clubes, lavaderos automticos,
heladeras, canchas de bowling, fabricacin y venta de tortas y repostera
artesanal, hoteles, gimnasios, playas de estacionamiento, locutorios,
fabricacin y venta de empanadas o sandwiches de miga, cyber cafs,
centros de fotocopiado, cafeteras combinadas con fabricacin y venta
de tortas, masas y facturas, etc..
Muchos de estos negocios han dado origen a franquicias que han
alcanzado valores que sus generadores no hubieran ni siquiera imaginado
en el momento inicial de sus negocios.

146

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

DIMENSION DE LAS MARCAS

Para valuar los bienes de cambio se pueden utilizar los siguientes


criterios:

PARA LA QUIJADA
Mxima
7 cm.
Mnima
5 cm.

PARA LA GRUPA O PIERNA


Mxima 10 cm.
Mnima 7 cm.

Bibliografa consultada
Cruzamientos en ganado vacuno de carne, Ed. Hemisferio Sur
de KOGER, M.; CUNHA, J.; WARNICK, C.
Bovinos Aberdeen Angus, Ed. Albatros.
Bovinos Ceb, Ed. Albatros.
Razas lecheras, Ed. Albatros.
Ganadera tropical, Ed. El Ateneo
Cebutecnia, Ed. El Ateneo de HELMAN, Mauricio.
Revista Brangus vs. Nos.
Revista Super Campo vs. Nos.
Ley de marcas y seales 5542 y sus modificatorias.

EVALUACIN DEL CAPTULO


1. Propuesta para la organizacin y estudio del contenido terico.
a. Realice una sntesis del contenido expuesto por el ingeniero
Gustavo Pignata.
b. Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos
conforme el mtodo emprico en la tasacin de la propiedad rural
en general y del semoviente en particular.

Bibliografa complementaria para el estudio


GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984.
IBEZ & TOPALIN, Elementos de la tasacin, 2 ed, Alveroni, Cba., 2005.
Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores.

155

a. Para las materias primas, valor de reposicin.


b. Para los productos en proceso de elaboracin, costo de produccin.
c. Para los productos terminados o mercadera de reventa, valor neto
de realizacin, entendindose como tal al precio de venta menos los gastos
necesarios para realizarla.
Los activos intangibles amortizables constituyen los bienes inmateriales
del negocio, tales como patentes y marcas, gastos de investigacin y
desarrollo activables, etc.. A los efectos de su tarea de tasacin del fondo
de comercio, el perito deber llevar estos activos a valores corrientes de
mercado.
Para que la tarea arroje un valor ajustado a la realidad, se debera
justipreciar la clientela y agregar el importe de su valuacin al resto de los
activos intangibles.
Si a estos conceptos se le suman los rubros: caja y bancos, inversiones,
crditos por ventas y otros crditos, por un lado; y se le restan las deudas,
previsiones y provisiones, por el otro, se obtendr una valuacin bastante
objetiva de la explotacin.
2) Patrimonio actual ajustado a valores corrientes de mercado, pero
excluyendo las disponibilidades y las inversiones corrientes
Este mtodo es una variante del mtodo anterior, y es mucho ms
utilizado que aquel.
Excluye los elementos del activo caracterizados por poseer la mayor
liquidez, es decir, la mayor posibilidad de hacerlos efectivo.
En general, cuando se transfiere un fondo de comercio no se incluyen
en el mismo, el dinero y cheques existentes en la caja o en los bancos del
negocio, ni tampoco las inversiones de corto plazo, como por ejemplo, plazos
fijos, entre otras.

156

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

- Los mismos son intransferibles (art. 58).


- Para la obtencin de los D.T.A., es requisito indispensable poseer
el boleto de marca y de seal actualizadas.

3) Valor neto presente de futuros flujos de fondos


Para realizar este anlisis se recomienda el uso del mtodo de lo
percibido y no el de lo devengado. Aunque este ltimo tambin sera de
posible utilizacin sin llegar a producir distorsiones si tenemos la precaucin
de no incluir partidas que no impliquen egresos de fondos, tales como las
amortizaciones o depreciaciones contables.
Sin embargo, a los efectos de una mayor practicidad, se recomienda la
utilizacin del mtodo de lo percibido, en el cual slo se computan los ingresos
y egresos cuando se cobran o se pagan respectivamente, es decir, cuando
efectivamente se producen, y no cuando tienen su incidencia en funcin del
transcurso del tiempo, segn el mtodo contable de lo devengado.
El valor neto presente se calcula trayendo a valor hoy las cifras
proyectadas de ingresos y egresos a producirse durante el perodo que se
ha tomado como base para realizar el pronstico.
Dichos ingresos y egresos pueden provenir de ventas, costos de ventas,
impuestos, necesidades financieras para compra de activos fijos o aumentos
del capital de giro, intereses, etc..
Asimismo, esas cifras se deben proyectar durante el perodo
considerado, teniendo en cuenta el crecimiento producido en cada concepto
por cualquier causa. Inclusive, en el caso de las ventas, se deben considerar
las variaciones proyectadas, tanto por precio como por volumen.
Adems, se debe tener en cuenta un razonable ajuste por inflacin.
Tambin, en esa proyeccin, se deben considerar los posibles efectos
del elemento que denominamos riesgo empresario medidos con un
adecuado ndice probabilstico, teniendo en cuenta fundamentalmente la
estrategia de gestin adoptada en cada una de sus variables: poltica de
ventas, de existencias, de crditos, de produccin, de personal, etc.. Como
as tambin la competencia actual y potencial y la eventual aparicin de
productos sustitutos.
El perodo a considerar o plazo de proyeccin del negocio debe tener
en cuenta, el marco legal regulatorio en el que se inserta el negocio o
actividad, la seguridad jurdica del pas, la historia de los ltimos treinta aos
del pas en cuanto a estabilidad institucional, previsibilidad econmica y
tributaria, etc..

145

B. Opciones del productor agropecuario


- Sealar el ganado mayor como complemento de la marca (art. 2).

C. Remarcar (art. 52)


- El ganado vacuno: pierna derecha, desde el garrn hacia arriba (art. 47).
- El ganado equino: mular y asnal: pierna izquierda, desde el garrn
hacia arriba (art. 48).
- El ganado de pedigr: puede o no ser marcado. Si no est marcado,
deber ser individualizado de acuerdo a los respectivos registros de la
raza o de la especie (art. 7).

D. Prohibiciones

- Contramarcar y practicar marcas o seales en otras partes del animal,


no indicadas por la ley (art. 50).
- Cambiar o variar la colocacin o diseo de una marca o seal, si no
est previamente autorizada por la autoridad de aplicacin (art. 51).
- Transportar ganado sin el correspondiente DTA que lo ampare.
- Utilizar marcas o seales que no estn debidamente registradas
(art. 9).
- Facilitar la marca y/o seal o consentir su empleo.
- Comercializar ganado teniendo el boleto de marca y/o seal vencidos.
- Manejo doloso en el movimiento documentacin del ganado.
- Marcar y/o sealar fuera de los plazos establecidos por ley (art. 46).

180

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

A continuacin se aplicar la frmula a cada uno de los diez perodos:

Se recomienda tomar un plazo de proyeccin de diez aos. Ese perodo


podra ser superado excepcionalmente, dependiendo de la estabilidad del
pas en todas las variables precedentemente mencionadas y considerando
las caractersticas propias del negocio, sin exceder los quince aos.

PRIMER AO:
VP1 =

C1
(1+i)1

VP1 =

7.900,00
(1+0,12)1

VP1 =

7.900,00
1,12

VP1 =

7.053,57

V. Valuacin de activos y pasivos


Ya se ha aclarado que los registros contables del negocio y sus estados
contables emergentes no deben constituir el nico elemento a ser tenido en
cuenta para realizar la tasacin. Sin embargo, stos constituyen un
inmejorable punto de partida para el perito tasador en su tarea de justipreciar
el resto de activos y pasivos que constituyen el capital de trabajo, tales
como bienes de cambio, crditos por cobrar y deudas.

SEGUNDO AO:
VP2 =

1) Valuacin de bienes de cambio

C2
(1+i)2

VP2 =

7.900,00
(1+0,12)2

VP2 =

7.900,00
1,2544

VP2 =

6.297,83

Se incluyen en este rubro: mercaderas de reventa, materias primas y


materiales, productos en proceso, productos terminados, mercadera en
trnsito, repuestos, material de rezago, produccin defectuosa, productos
obsoletos o fuera de produccin, etc..
Es importante verificar el inventario de existencias, ya sea realizando
el recuento fsico de la totalidad de los bienes de uso, o simplemente haciendo
una comprobacin por muestreo.
Se requiere que el perito tasador realice la valuacin de todos los tems
componentes del inventario de bienes de cambio valuando a valor de
reposicin (8) o valor neto de realizacin (9) segn sea el caso y segn
sea el criterio del perito tasador.

TERCER AO:
VP3 =

C3
(1+i)3

VP3 =

7.900,00
(1+0,12)3

VP3 =

7.900,00
1,4049

157

(8) Valor de reposicin: Precio de mercado que es necesario erogar para comprar
mercadera de similares caractersticas hoy.
(9) Valor neto de realizacin: Precio de venta menos gastos directos de venta, o gastos
necesarios para realizar dicha venta.

158

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

2) Valuacin de crditos a cobrar


a. Crditos por ventas
Se debe validar y valuar todos los componentes de este rubro.
Se habla de validar cuando se requiere la comprobacin de la
existencia y procedencia de dichos crditos, y se define como valuar a la
cuantificacin en moneda de curso legal de ellos.
Por lo general, se emplean varios mtodos para validar crditos o deudas.
Por ejemplo, para comprobar la procedencia de los crditos se puede
verificar la consistencia (10) de las facturas (o documentos equivalentes)
que dieron origen al saldo actual, y para asegurar su existencia se
recomienda realizar una circularizacin (11) de todos y cada uno de los
deudores por ventas de la entidad.
Asimismo, sera conveniente verificar la potencial cobrabalidad de
los crditos, analizando los ndices determinantes de un eventual riesgo de
incobrabilidad, lo que dara lugar a la generacin de una previsin por
incobrabilidad que se debe descontar del crdito respectivo con el objeto de
regularizarlo.
Adems, si se hubieran pactado intereses, habra que realizar el clculo
de los intereses devengados hasta el da de la valuacin.
Una vez realizadas las comprobaciones precedentes y, en funcin de la
fecha probable de cobranza de cada crdito, el perito tasador estar en
condiciones de aplicar la frmula correspondiente para determinar el valor
neto presente de esos futuros ingresos de fondos.

FONDO DE COMERCIO

179

Para realizar la transmisin se deber hacer por separado, la


correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
de la propiedad; la diferencia ser transferida como fondo de comercio:
Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total

85.000,00
11.500,00
80.048,95
176.548,95

La aplicacin de este mtodo genera un valor llave positivo de $ 158,95, obtenido de la


siguiente forma:
Tasacin total segn mtodo del valor presente de ganancias
Futuras generadas por el fondo de comercio
Valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado
Valor Llave

176.548,95
176.390,00
158,95

E. SEGUNDO METODO: Valor presente de futuros flujos de fondos


netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor
Para realizar este ejercicio, se ha tomado un perodo de proyeccin de
diez aos, durante los cuales la empresa generar flujo de fondos positivo
anual promedio de $ 7.900,00.
Asimismo, se debe tener en cuenta que la cifra que surja de aplicar las
frmulas ser la sumatoria de los bienes ocultos o intangibles.
FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE:

(10) Se verifica la consistencia de las facturas o documentos equivalentes que dieron


origen a saldo actual de un deudor, comprobando la existencia de uno o ms remitos con la
constancia de recepcin debidamente firmada, eventualmente la existencia de una orden de
compra o nota de pedido de parte del cliente, la correcta contabilizacin de las facturas, y
su inclusin en el pago de los impuestos correspondientes.
(11) Se denomina circularizacin al envo de una carta a cada uno de los deudores,
pidindole una confirmacin del monto y composicin de su deuda con la entidad. A esta
carta se adjunta un sobre estampillado para evitar que el deudor tenga algn tipo de costo
para realizar la devolucin de su respuesta.

VPn = Cn
(1+i)n
Donde: VP = valor presente
i=R
100
Donde: R = Razn o tasa de inters
n = nmero de perodos

178

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

VP9
VP10

=
=
=

FONDO DE COMERCIO

6.130,32
5.473,63
96.054,39

159

b. Otros crditos a cobrar

Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de ganancias


futuras generadas por el fondo de comercio, y representa el valor presente
del fondo de comercio sin incluir los inmuebles.
Hemos dicho que el inmueble ser vendido al final del perodo en $
250.000,00 por lo que producir un ingreso en aquella fecha que debe ser
considerado ahora para ser agregado al precio de tasacin. Se aplica la
frmula para obtener el valor presente del ingreso por venta del inmueble:

Los criterios a emplear son similares a los explicados para crditos por
ventas.
No se debe omitir la inclusin de las sumas entregadas a proveedores
como anticipos por compra de bienes o servicios que todava no se han
recibido.
Las sumas pagadas a los proveedores en concepto de pago parcial o
total anticipado constituyen deudas que los proveedores tienen con la
empresa, y que debern ser satisfechas con un valor equivalente representado
por bienes de cambio, bienes de uso, o servicios.

VP10 =

C10
(1+i)10

3) Valuacin de deudas

VP10 =

250.000,00
(1+0,12)10

VP10 =

250.000,00
3,1058

VP10 =

80.494,56

a. Deudas comerciales
En cuanto a la valuacin de las deudas comerciales, tambin son de
aplicacin los recaudos tomados en el rubro crditos por ventas en cuando
a validacin y valuacin.
Incluimos tambin en este rubro, el anlisis y comprobacin de
procedencia y existencia de las deudas, empleando criterios de
consistencia, circularizacin, conciliaciones contables, clculo de intereses
devengados y determinacin del valor neto presente de esos futuros egresos
de fondos.
En este rubro es muy importante verificar la existencia de mercaderas
o servicios recibidos pero que el proveedor todava no nos entreg la
correspondiente factura, para tener en cuenta la correlativa deuda comercial
generada a la fecha de la valuacin.
El tasador no debe olvidar incluir en este rubro los anticipos recibidos
de clientes. Entendindose como tales a aquellas sumas de dinero recibidas
total o parcialmente por futuras ventas que todava no han sido perfeccionadas
mediante la tradicin de la cosa (12) o prestacin del servicio.

Para obtener la tasacin total se procede a realizar la siguiente suma:


TT = VPGFGp/FC + VRI
Donde:
TT = Tasacin total
VPGFGp/FC = Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio.
VRI = Valor residual de los inmuebles
TT = 96.054,39 + 80.494,56
Tasacin total = 176.548,95

(12) Entrega del bien.

160

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Si el valuador omite tener en cuenta lo mencionado en el prrafo


precedente, estara incurriendo en una sobrevaluacin del patrimonio neto
de la entidad, al considerar dos veces en el activo el mismo concepto: una
vez en el inventario de bienes de cambio, donde habr incluido la mercadera
pendiente de entregar al cliente y, otra vez, en la caja o en los bancos,
donde habr ingresado el dinero cobrado en concepto de anticipo que el
cliente ha pagado.
b. Deudas sociales
En este rubro se incluyen las deudas con el personal en concepto de
sueldos o jornales devengados hasta la fecha de la valuacin, ms las deudas
derivadas, contradas con las respectivas cajas recaudadoras por cargas
sociales impagas (aportes y contribuciones (13)).
Se debe realizar el clculo por intereses en el caso de obligaciones
vencidas, y tambin determinar el valor neto presente de los futuros egresos
de fondos para las deudas a vencer.
Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos
los conceptos devengados pendientes de liquidacin y pago: sueldo anual
complementario, vacaciones anuales, y sus cargas sociales proporcionales.
Sin omitir asegurarse que la liquidacin de sueldos del ltimo mes est
debidamente registrada, como as tambin la de la ltima quincena trabajada
por los operarios.

FONDO DE COMERCIO

VP9 =

C9
(1+i)9

VP9 =

17.000,00
(1+0,12)9

VP9 =

17.000,00
2,7731

VP9 =

6.130,32

177

DECIMO AO:
VP10 =

C10
(1+i)10

VP10 = 17.000,00
(1+0,12)10
VP10 = 17.000,00
3,1058
VP10 = 5.473,63

c. Deudas fiscales
Se deben incluir en este rubro, las deudas por tasas e impuestos, tanto
nacionales como provinciales y municipales devengados a la fecha de la
valuacin, vencidos y a vencer.
Se debe realizar el clculo por intereses, en el caso de obligaciones
vencidas, y tambin determinar el valor neto presente de los futuros egresos
de fondos para las deudas a vencer.

(13) Aportes: retenciones al personal. Contribuciones: contribucin del empleador.

Ahora se sumar el valor presente de los resultados de los diez aos de


proyeccin:
VP1
VP2
VP3
VP4
VP5
VP6
VP7
VP8

=
=
=
=
=
=
=
=

15.178,57
13.552,30
12.100,51
10.803,94
9.646,48
8.612,86
7.689,87
6.865,91

176

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

VP6 =

17.000,00
(1+0,12)6

VP6 =

17.000,00
1,9738

VP6 =

FONDO DE COMERCIO

Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos


los conceptos devengados y an no registrados contablemente: impuesto
sobre los ingresos brutos, impuesto a las ganancias, tasas municipales, etc..
d. Otras deudas

8.612,86

Asimismo, el perito tasador debe valuar adecuadamente las deudas


financieras.
En cuanto a la valuacin de las deudas diversas, tambin son de
aplicacin los recaudos tomados en el rubro deudas comerciales en cuando
a validacin y valuacin.
Se incluyen tambin en este rubro, el anlisis y comprobacin de
procedencia y existencia de las deudas, empleando criterios de consistencia,
circularizacin, conciliaciones contables, clculo de intereses devengados y
determinacin del valor neto presente de esos futuros egresos de fondos.
Es importante no realizar solamente la circularizacin a los acreedores
declarados, sino tambin a los abogados de la compaa para verificar
eventuales deudas por juicios iniciados a la empresa, evaluando los riesgos
pertinentes. En este caso, no solamente deberemos realizar una provisin
para juicios, sino tambin debemos provisionar las costas y honorarios.

SEPTIMO AO:
VP7 =

C7
(1+i)7

VP7 =

17.000,00
(1+0,12)7

VP7 =

17.000,00
2,2107

VP7 =

7.689,87

4) Valuacin de pasivos contingentes

OCTAVOAO:
VP8 =

C8
(1+i)8

VP8 =

17.000,00
(1+0,12)8

VP8 =

17.000,00
2,4760

VP8 =

6.865,91

NOVENO AO:

161

Los principales riesgos que se deben considerar son los relacionados con:
a. El personal en relacin de dependencia

Incluimos aqu al riesgo por ruptura intempestiva del contrato de


trabajo.
El perito tasador debe evaluar la suma total que correspondera por el
despido de la totalidad del personal y, a partir de all, considerar la probabilidad
de ocurrencia, planes de futuras reducciones del plantel, etc..
Asimismo, el valuador debe considerar el riesgo potencial de eventuales
juicios y reclamos de parte del personal perteneciente a empresas contratistas
con los cuales, por las modalidades de la prestacin, quede configurada una

162

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

virtual relacin indirecta de dependencia, as como tambin el caso en que


exista la posibilidad de que el mismo contratista pueda reclamar una eventual
relacin de dependencia.

FONDO DE COMERCIO

VP3 = 17.000,00
1,4049
VP3 = 12.100,51

b. Garantas otorgadas a clientes


Se incluye riesgos eventuales por garantas otorgadas sobre los bienes
o servicios vendidos.
El tasador debera hacer un anlisis retrospectivo de la experiencia de
la explotacin en este aspecto, con el objeto de determinar riesgos futuros,
utilizando la base estadstica obtenida en el negocio.
El objetivo del perito tasador en este rubro es minimizar los riesgos no
considerados en la valuacin del fondo de comercio por la aparicin futura
de eventuales pasivos ocultos.
Los riesgos que se determinen, deben ser soportados por el vendedor,
debiendo ser descontados de la tasacin respectiva.
En muchos casos se constituye un fondo de garanta para afrontar
eventuales pasivos ocultos, cuyo remanente debe ser reintegrado al vendedor,
transcurrido cierto perodo, una vez cubiertos los pasivos ocultos que hayan
surgido. Algunas veces, ese fondo de garanta devenga intereses.

VI. Tasa de descuento (T.D.)


La tasa de descuento a utilizar para determinar el valor neto
presente de futuros flujos de fondos se debera formar por un
componente bsico, que bien podra ser la tasa de algn pas con una
larga historia de estabilidad econmica y, tambin, con una proyeccin
razonable de futura estabilidad, excluido el componente inflacionario, a
la que se le deben sumar todas las primas por riesgos (riesgo pas, riesgo
de la actividad, riesgo de las estrategias vigentes y nuevas a adoptar,
riesgos de la nueva gestin, riesgo de la nueva estructura operativa,
riesgo de la estructura de financiamiento, etc.).

VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)

CUARTO AO:
VP4 =

C4
(1+i)4

VP4 = 17.000,00
(1+0,12)4
VP4 = 17.000,00
1,5735
VP4 = 10.803,94
QUINTO AO:
VP5 =

C5
(1+i)5

VP5 = 17.000,00
(1+0,12)5
VP5 =

17.000,00
1,7623

VP5 = 9.646,48
SEXTO AO:
VP6 =

C6
(1+i)6

175

174

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)

A continuacin se aplicar la frmula a cada uno de los diez perodos:


PRIMER AO:
VP1 =

En este punto, es importante aclarar que, aunque en la compraventa se


incluyan los inmuebles y los automotores, stos, a los efectos de su
enajenacin, se considerarn en forma separada del concepto fondo de
comercio.
Esto es as por el rgimen legal vigente. En el caso de que el negocio se
transfiera con inmueble/s y rodado/s, se debern hacer las siguientes
operaciones de transmisin de dominio:

C1
(1+i)1

VP1 = 17.000,00
(1+0,12)1
VP1 = 17.000,00
1,12

1. Los inmuebles se transmitirn mediante escritura traslativa de


dominio, la que se registrar en el Registro de la Propiedad Inmueble
respectivo.
2. Los automotores se transmitirn mediante transferencia realizada
ante el Registro Automotor correspondiente.
3. El fondo de comercio (sin inmuebles ni automotores) se enajenar
siguiente el procedimiento prescripto por la ley 11.867, cuyo texto se incluye
al final del presente captulo.

VP1 = 15.178,57
SEGUNDO AO:
VP2 =

C2
(1+i)2

VP2 = 17.000,00
(1+0,12)2

VIII. Activos intangibles


Son aquellos representativos de franquicias, privilegios u otros similares,
incluyendo los anticipos por su adquisicin, que no son bienes tangibles ni
derechos contra terceros, y que expresan un valor cuya existencia depende
de la posibilidad futura de producir ingresos. Abarcan, entre otros, los
siguientes: derechos de propiedad intelectual, patentes, marcas, licencias,
etc., llave de negocio, gastos de organizacin y preoperativos, gastos de
investigacin y desarrollo (14).

VP2 = 17.000,00
1,2544
VP2 = 13.552,30
TERCER AO:
VP3 =

163

C3
(1+i)3

VP3 = 17.000,00
(1+0,12)3

(14) Resolucin Tcnica N 9, Federacin Argentina de Consejos Profesionales de


Ciencias Econmicas, Centro de Estudios Cientficos y Tcnicos (CECYT).

164

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

IX. Llave de negocio


Constituye la sumatoria de activos ocultos, es decir, no reflejados en
los estados contables del negocio, generados por la gestin empresarial y
que son susceptibles de generar futuros resultados.
Dicen las contadoras Rosa Cruz de Innocente, Idalia de Castro y Susana
Rosa Jerez que la confiabilidad implica, entre otras cosas,
aproximacin a la realidad, pero la contabilidad, respecto de este
intangible, permanece alejada de la realidad. Esto se evidencia en la
brecha que surge al comparar el valor de mercado de una empresa
(precio) con los valores que surgen de sus estados contables, poniendo
de manifiesto la existencia de factores diferenciales que agregan valor
a la empresa, denominados genricamente activos ocultos (15).
Las llave de negocio, como as tambin los otros activos intangibles,
deben reflejar un valor coincidente con su posibilidad futura de producir
ingresos.
Por consiguiente, debe existir una forma fehaciente de lograr mediciones
objetivas que puedan ser verificadas por cualquier persona con pericia
suficiente sin producir variaciones sustanciales en el resultado. He aqu la
importancia del perito tasador con una alta capacitacin profesional.
Las normas contables vigentes en la actualidad se ajustan al mtodo de
lo percibido en la contabilizacin de este concepto, autorizando a registrarlo
contablemente recin cuando se evidencia a travs de una operacin de
compraventa en la contabilidad del comprador.
En la faz prctica del perito tasador, el valor llave o llave de negocio
surge como el exceso de la suma determinada como valor del fondo de
comercio sobre los valores contables del patrimonio del negocio.
Es decir, llamamos valor llave o llave de negocio a la diferencia
entre el valor de mercado del fondo de comercio y su valor contable (tambin
llamado valor de libros).

(15) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
ob. cit..

FONDO DE COMERCIO

Prstamos
Remuneraciones y cargas sociales
Cargas fiscales
Total del Pasivo Corriente
Total del Pasivo no Corriente
Total del Pasivo

173

1.500,00
1.100,00
600,00

4.800,00
4.800,00
0,00
4.800,00

PATRIMONIONETO
(Segn estado respectivo)
Ajustes de valuacin realizados por el perito tasador
Total del Patrimonio Neto
Total

44.750,00
126.840,00
171.590,00
176.390,00

D. PRIMER METODO: Valor presente de ganancias futuras generadas


por el fondo de comercio
Para realizar este ejercicio, se ha tomado un perodo de proyeccin de
diez aos, durante los cuales la empresa generar una ganancia anual
promedio de $ 17.000,00.
Se ha decidido tomar como tasa de descuento (T.D.) el 12% anual
sobre saldos.
Asimismo, se calcula que los inmuebles actuales tendrn un valor residual
al final del perodo de proyeccin de $ 250.000,00.

FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE:


VPn = Cn
(1+i)n
Donde:
VP = valor presente
i=R
Donde: R = Razn o tasa de inters
100
n = nmero de perodos

172

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Caja y Bancos
Caja
Banco de la Nacin Argentina
Banco de la Provincia de Crdoba

1.200,00
700,00
1.300,00

Crditos por ventas


Deudores por ventas comunes
Otros crditos
Crdito fiscal
Deudores varios
Bienes de cambio
Productos terminados
Productos en proceso
Materias primas
Total del Activo Corriente
ACTIVO NO CORRIENTE
Bienes de uso
Rodados
Mquinas y herramientas
Muebles y tiles
Instalaciones
Inmuebles
Activos intangibles
Patentes
Llavedenegocio(laefectivamentepagada)
Marcas
Ensea comercial
Clientela
Total del Activo no Corriente
Total del Activo
PASIVO
PASIVOCORRIENTE
Cuentas por pagar
Proveedores

FONDO DE COMERCIO

En el caso de que la valuacin deba practicarse no sobre el total del


patrimonio del negocio, es decir, no sobre el cien por ciento del fondo de
comercio, sino sobre una parte, entonces aparece el concepto de valor
patrimonial proporcional.
Llamamos valor patrimonial proporcional (VPP) a la aplicacin de un
porcentaje determinado con alguna finalidad especfica (venta, clculo de
participacin, etc.) sobre la valuacin del total de los activos y pasivos de
una explotacin.
Del prrafo anterior surge que si lo que se est valuando es solamente
un porcentaje del fondo de comercio, tambin se deber aplicar la misma
proporcin al valor llave total.
Segn Fowler Newton: resulta de inters recordar que, como seal
Tearney, podra ser posible un anlisis ms cuidadoso que permitiera
identificar las sumas pagadas por elementos especficos que
habitualmente componen el valor llave a los efectos de su
incorporacin como un intangible separado (16).
Es en este punto donde aparece la clientela como generadora de valor.
Si no puede ser un buen contador, escribi Pacioli, (17) estar
siempre tanteando igual que un ciego y correr el riesgo de enfrentar
grandes prdidas. Pero hoy, sostiene Lev, ser un buen contador ya no
garantiza una visin correcta. Las viejas lentes no pueden captar la
nueva economa, en la que el valor se crea a travs de activos
intangibles: ideas, marcas, modos de trabajo y franquicias (18).
En las dcadas pasadas, ha habido un cambio drstico, una
transformacin en lo que los economistas denominan la funcin de
produccin de las empresas -los principales activos que crean valor y
crecimiento-. Los activos intangibles estn sustituyendo rpidamente
a los activos fsicos. Al mismo tiempo, ha habido un total estancamiento

3.200,00
20.000,00

3.600,00
600,00
3.000,00
600,00
3.500,00

11.500,00
490,00
100,00
300,00
85.000,00
3.500,00
4.000,00
2.000,00
5.000,00
30.000,00

1.600,00

165

4.200,00

7.100,00
34.500,00

97.390,00

44.500,00
141.890,00
176.390,00

(16) FOWLER NEWTON, Enrique, ob. cit., p. 267.


(17) Pacioli, Fray Luca, conocido como el creador del sistema de registracin contable
que se conoce con el nombre de partida doble.
(18) Los desafos de las ciencias econmicas, Nueva economa, nueva contabilidad, Fast
Company, especial para Clarn, traduccin de Claudia Gilman, Clarn Econmico, 2/1/00.

166

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

de nuestros sistemas de medicin e informes. No estoy hablando


solamente de los informes financieros y las inversiones de Internet,
sino tambin de las mediciones internas -la contabilidad y los registros
en el interior de las empresas-. Esos sistemas tienen ms de 500 aos
de antigedad. De modo que sta es la situacin: Estamos usando un
sistema que tiene medio siglo para tomar decisiones en un contexto de
negocios complejo en el cual los activos esenciales que crean valor se
modificaron fundamentalmente. Cul es la prueba de esa
transformacin? Mire el ndice de las 500 empresas de Standard &
Poor; 500 de las mayores empresas de los Estados Unidos, muchas de
las cuales no son del sector de alta tecnologa. La relacin entre el
valor libros y la capitalizacin de mercado de esas compaas, es decir,
la ratio entre el valor de mercado de esas compaas y el valor activo
neto de la empresa, el nmero que aparece en el balance -que es lo
que la contabilidad tradicional mide- representa slo entre el 10% y el
15% del valor de esas empresas. Incluso si la Bolsa se encuentra
inflada, incluso si uno rebana el 50% de la capitalizacin de mercado,
aun est hablando de una enorme diferencia entre el valor tal como es
percibido por aquellos que lo pagan da a da y el valor tal como la
compaa lo mide (19).
La llave de negocio est formada por activos intangibles ocultos, que
son activos..., de carcter no monetario y sin apariencia fsica que se posee
para ser utilizado en la produccin o suministro de bienes y servicios para
ser arrendado a terceros o para funciones relacionadas con la administracin
de la entidad (20).
La dificultad en la valuacin de estos activos ocultos, a los que
denominamos llave de negocio o valor llave, se presenta en que estn
caracterizados por una sensibilidad y fluctuacin permanentes.
Es imposible elaborar una tcnica de valuacin pericial que brinde una
medicin exacta del valor llave. Sin embargo, el perito tasador debe utilizar

FONDO DE COMERCIO

Bienes de uso:
Rodados:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia

11.500,00
6.250,00
5.250,00

Inmuebles:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia

85.000,00
50.000,00
35.000,00

Activos intangibles:
Ensea comercial:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia

5.000,00
500,00
4.500,00

Clientela:
Valor determinado
por el perito tasador
Valor contable
Diferencia

30.000,00
0,00
30.000,00

C. Estados contables ajustados por el perito tasador aplicando


tcnicas y procedimientos de valuacin
EMPRESA S.A.
ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2.
AJUSTADOAVALORES CORRIENTES DE MERCADO

(19) Los desafos de las ciencias econmicas, ob. cit., 2/1/00.


(20) Normas Internacionales de Contabilidad 2001, traducida por la F.A.C.P.C.E.
con permiso del IASB, Editorial Amalevi, Santa Fe, noviembre de 2001, NIC 38 prrafo
7, p. 1.264.

171

ACTIVO
ACTIVOCORRIENTE

170

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Activos intangibles
Patentes
Llave de negocio (la efectivamente pagada)
Marcas
Ensea comercial
Total del Activo no Corriente
Total del Activo
PASIVO
PASIVOCORRIENTE
Cuentas por pagar
Proveedores
Prstamos
Remuneraciones y cargas sociales
Cargas fiscales
Total del Pasivo Corriente
Total del Pasivo no Corriente
Total del Pasivo
PATRIMONIONETO
(Segn estado respectivo)
Total

3.500,00
4.000,00
2.000,00
500,00

FONDO DE COMERCIO

mtodos y procedimientos que otorguen una tasacin objetiva y verificable,


que sea confiable para los usuarios de la informacin.
La propuesta se basa en comparar la realidad econmica, representada
por el valor de la empresa en el mercado con la realidad contable reflejada
por el valor patrimonial proporcional (VPP).
De esta comparacin puede surgir que:
- El VPP coincide con el valor de mercado por accin.
- El VPP es mayor que el valor de mercado por accin, en cuyo caso,
la empresa habra creado intangibles que destruyen valor y estaramos en
presencia de la llave de negocio negativa.
- El VPP es menor que el valor de mercado por accin, en cuyo caso,
la empresa habra creado intangibles que generan valor y estaramos en
presencia de la llave de negocio positiva (21).

10.000,00
67.140,00
101.640,00

1.600,00
1.500,00
1.100,00
600,00

167

4.800,00
4.800,00
0,00
4.800,00

X. Valor llave negativa


Algunos autores sostienen la existencia de llaves de negocio negativas
o badwill, que surgen cuando el valor pagado por un negocio es inferior a
su valor patrimonial proporcional.
Dice Enrique Fowler Newton que la existencia de esta llave
negativa parte de supuestos de difcil concrecin en la prctica. Si la
suma pagada por la compra de un fondo de comercio fuera inferior a
la suma de los valores corrientes de sus activos y pasivos, el vendedor
debera preferir la venta separada de dichos componentes (a menos
que los costos de realizacin fueran muy significativos). Por ellos, es
probable que en tales situaciones lo que exista es un menor costo de
los bienes adquiridos derivado de la ventaja que al vendedor le implica
su venta en bloque. Dicho menos costo debera, dentro del marco de
los actuales Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados

96.840,00
101.640,00

Notas:
El Estado de situacin patrimonial es una fotografa de los rubros
componentes del activo (todo lo que la empresa tiene ms lo que le deben),
pasivo (todo lo que la empresa debe) y patrimonio neto (capital propio) en
un momento determinado en un marco poltico, econmico y jurdico.
Dentro de los activos intangibles se incluye una cuenta llamada llave
de negocio, la cifra que ella expone se refiere al valor residual contable del
valor llave efectivamente pagado en una compra anterior.

B. Ajustes de valuacin determinados por el perito tasador


Las cifras del estado de situacin patrimonial precedente han sido
verificadas por el perito tasador, habiendo constatado las siguientes
diferencias con relacin a la valuacin que ha realizado:

(21) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
ob. cit..

168

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

(PCGA), implicar una reduccin en la valuacin de los activos


adquiridos y no la creacin de una partida que nada tiene que ver
con la ecuacin contable bsica, segn la cual, el patrimonio neto
resulta de restar el pasivo al activo, conceptos stos en los que no
podra clasificarse a la llave negativa (22).

Seguidamente, el valuador est en condiciones de comenzar a aplicar


los mtodos descriptos.

XI. Parte prctica


A continuacin haremos un pequeo y simple ejercicio a modo de
ejemplo. Para resolverlo aplicaremos cuatro mtodos de tasacin. El perito
tasador decidir, segn su criterio profesional, por cul de ellos se inclina.
Los mtodos de valuacin que desarrollaremos son los siguientes:
1 mtodo: Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo
de comercio.
2 mtodo: Valor presente de futuros flujos de fondos netos de
inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor.
3 mtodo: Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de
mercado.
4 mtodo: Mtodo de balance.
La tarea es comenzada a partir de los estados contables provistos por
la empresa, surgidos de la contabilidad, debidamente auditados y firmados
por Contador Pblico matriculado.
Las cifras del estado de situacin patrimonial son verificadas por el
perito tasador, quien practica los ajustes en los rubros en los que encuentra
diferencias luego de aplicar tcnicas y procedimientos de valuacin.
Una vez incluidos los ajustes practicados por el perito, se obtiene un
nuevo estado contable al que se denomina estado de situacin patrimonial
ajustado a valores corrientes de mercado.

(22) FOWLER NEWTON, Enrique, ob. cit., ps. 271 y 272.

169

A. Estados contables provistos por la empresa, surgidos de libros


llevados en legal forma, auditados y firmados por Contador Pblico:

EMPRESA S.A.
ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2.
ACTIVO
ACTIVOCORRIENTE
Caja y Bancos
Caja
Banco de la Nacin Argentina
Banco de la Provincia de Crdoba

1.200,00
700,00
1.300,00

Crditos por ventas


Deudores por ventas comunes
Otros crditos
Crdito fiscal
Deudores varios
Bienes de cambio
Productos terminados
Productos en proceso
Materias primas
Total del Activo Corriente
ACTIVO NO CORRIENTE
Bienes de uso
Rodados (valor residual contable)
Mquinas y herramientas
Muebles y tiles
Instalaciones
Inmuebles

3.200,00
20.000,00

3.600,00
600,00
3.000,00
600,00
3.500,00

6.250,00
490,00
100,00
300,00
50.300,00

4.200,00

7.100,00
34.500,00

57.140,00

168

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

(PCGA), implicar una reduccin en la valuacin de los activos


adquiridos y no la creacin de una partida que nada tiene que ver
con la ecuacin contable bsica, segn la cual, el patrimonio neto
resulta de restar el pasivo al activo, conceptos stos en los que no
podra clasificarse a la llave negativa (22).

Seguidamente, el valuador est en condiciones de comenzar a aplicar


los mtodos descriptos.

XI. Parte prctica


A continuacin haremos un pequeo y simple ejercicio a modo de
ejemplo. Para resolverlo aplicaremos cuatro mtodos de tasacin. El perito
tasador decidir, segn su criterio profesional, por cul de ellos se inclina.
Los mtodos de valuacin que desarrollaremos son los siguientes:
1 mtodo: Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo
de comercio.
2 mtodo: Valor presente de futuros flujos de fondos netos de
inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor.
3 mtodo: Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de
mercado.
4 mtodo: Mtodo de balance.
La tarea es comenzada a partir de los estados contables provistos por
la empresa, surgidos de la contabilidad, debidamente auditados y firmados
por Contador Pblico matriculado.
Las cifras del estado de situacin patrimonial son verificadas por el
perito tasador, quien practica los ajustes en los rubros en los que encuentra
diferencias luego de aplicar tcnicas y procedimientos de valuacin.
Una vez incluidos los ajustes practicados por el perito, se obtiene un
nuevo estado contable al que se denomina estado de situacin patrimonial
ajustado a valores corrientes de mercado.

(22) FOWLER NEWTON, Enrique, ob. cit., ps. 271 y 272.

169

A. Estados contables provistos por la empresa, surgidos de libros


llevados en legal forma, auditados y firmados por Contador Pblico:

EMPRESA S.A.
ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2.
ACTIVO
ACTIVOCORRIENTE
Caja y Bancos
Caja
Banco de la Nacin Argentina
Banco de la Provincia de Crdoba

1.200,00
700,00
1.300,00

Crditos por ventas


Deudores por ventas comunes
Otros crditos
Crdito fiscal
Deudores varios
Bienes de cambio
Productos terminados
Productos en proceso
Materias primas
Total del Activo Corriente
ACTIVO NO CORRIENTE
Bienes de uso
Rodados (valor residual contable)
Mquinas y herramientas
Muebles y tiles
Instalaciones
Inmuebles

3.200,00
20.000,00

3.600,00
600,00
3.000,00
600,00
3.500,00

6.250,00
490,00
100,00
300,00
50.300,00

4.200,00

7.100,00
34.500,00

57.140,00

170

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Activos intangibles
Patentes
Llave de negocio (la efectivamente pagada)
Marcas
Ensea comercial
Total del Activo no Corriente
Total del Activo
PASIVO
PASIVOCORRIENTE
Cuentas por pagar
Proveedores
Prstamos
Remuneraciones y cargas sociales
Cargas fiscales
Total del Pasivo Corriente
Total del Pasivo no Corriente
Total del Pasivo
PATRIMONIONETO
(Segn estado respectivo)
Total

3.500,00
4.000,00
2.000,00
500,00

FONDO DE COMERCIO

mtodos y procedimientos que otorguen una tasacin objetiva y verificable,


que sea confiable para los usuarios de la informacin.
La propuesta se basa en comparar la realidad econmica, representada
por el valor de la empresa en el mercado con la realidad contable reflejada
por el valor patrimonial proporcional (VPP).
De esta comparacin puede surgir que:
- El VPP coincide con el valor de mercado por accin.
- El VPP es mayor que el valor de mercado por accin, en cuyo caso,
la empresa habra creado intangibles que destruyen valor y estaramos en
presencia de la llave de negocio negativa.
- El VPP es menor que el valor de mercado por accin, en cuyo caso,
la empresa habra creado intangibles que generan valor y estaramos en
presencia de la llave de negocio positiva (21).

10.000,00
67.140,00
101.640,00

1.600,00
1.500,00
1.100,00
600,00

167

4.800,00
4.800,00
0,00
4.800,00

X. Valor llave negativa


Algunos autores sostienen la existencia de llaves de negocio negativas
o badwill, que surgen cuando el valor pagado por un negocio es inferior a
su valor patrimonial proporcional.
Dice Enrique Fowler Newton que la existencia de esta llave
negativa parte de supuestos de difcil concrecin en la prctica. Si la
suma pagada por la compra de un fondo de comercio fuera inferior a
la suma de los valores corrientes de sus activos y pasivos, el vendedor
debera preferir la venta separada de dichos componentes (a menos
que los costos de realizacin fueran muy significativos). Por ellos, es
probable que en tales situaciones lo que exista es un menor costo de
los bienes adquiridos derivado de la ventaja que al vendedor le implica
su venta en bloque. Dicho menos costo debera, dentro del marco de
los actuales Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados

96.840,00
101.640,00

Notas:
El Estado de situacin patrimonial es una fotografa de los rubros
componentes del activo (todo lo que la empresa tiene ms lo que le deben),
pasivo (todo lo que la empresa debe) y patrimonio neto (capital propio) en
un momento determinado en un marco poltico, econmico y jurdico.
Dentro de los activos intangibles se incluye una cuenta llamada llave
de negocio, la cifra que ella expone se refiere al valor residual contable del
valor llave efectivamente pagado en una compra anterior.

B. Ajustes de valuacin determinados por el perito tasador


Las cifras del estado de situacin patrimonial precedente han sido
verificadas por el perito tasador, habiendo constatado las siguientes
diferencias con relacin a la valuacin que ha realizado:

(21) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
ob. cit..

166

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

de nuestros sistemas de medicin e informes. No estoy hablando


solamente de los informes financieros y las inversiones de Internet,
sino tambin de las mediciones internas -la contabilidad y los registros
en el interior de las empresas-. Esos sistemas tienen ms de 500 aos
de antigedad. De modo que sta es la situacin: Estamos usando un
sistema que tiene medio siglo para tomar decisiones en un contexto de
negocios complejo en el cual los activos esenciales que crean valor se
modificaron fundamentalmente. Cul es la prueba de esa
transformacin? Mire el ndice de las 500 empresas de Standard &
Poor; 500 de las mayores empresas de los Estados Unidos, muchas de
las cuales no son del sector de alta tecnologa. La relacin entre el
valor libros y la capitalizacin de mercado de esas compaas, es decir,
la ratio entre el valor de mercado de esas compaas y el valor activo
neto de la empresa, el nmero que aparece en el balance -que es lo
que la contabilidad tradicional mide- representa slo entre el 10% y el
15% del valor de esas empresas. Incluso si la Bolsa se encuentra
inflada, incluso si uno rebana el 50% de la capitalizacin de mercado,
aun est hablando de una enorme diferencia entre el valor tal como es
percibido por aquellos que lo pagan da a da y el valor tal como la
compaa lo mide (19).
La llave de negocio est formada por activos intangibles ocultos, que
son activos..., de carcter no monetario y sin apariencia fsica que se posee
para ser utilizado en la produccin o suministro de bienes y servicios para
ser arrendado a terceros o para funciones relacionadas con la administracin
de la entidad (20).
La dificultad en la valuacin de estos activos ocultos, a los que
denominamos llave de negocio o valor llave, se presenta en que estn
caracterizados por una sensibilidad y fluctuacin permanentes.
Es imposible elaborar una tcnica de valuacin pericial que brinde una
medicin exacta del valor llave. Sin embargo, el perito tasador debe utilizar

FONDO DE COMERCIO

Bienes de uso:
Rodados:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia

11.500,00
6.250,00
5.250,00

Inmuebles:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia

85.000,00
50.000,00
35.000,00

Activos intangibles:
Ensea comercial:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia

5.000,00
500,00
4.500,00

Clientela:
Valor determinado
por el perito tasador
Valor contable
Diferencia

30.000,00
0,00
30.000,00

C. Estados contables ajustados por el perito tasador aplicando


tcnicas y procedimientos de valuacin
EMPRESA S.A.
ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2.
AJUSTADOAVALORES CORRIENTES DE MERCADO

(19) Los desafos de las ciencias econmicas, ob. cit., 2/1/00.


(20) Normas Internacionales de Contabilidad 2001, traducida por la F.A.C.P.C.E.
con permiso del IASB, Editorial Amalevi, Santa Fe, noviembre de 2001, NIC 38 prrafo
7, p. 1.264.

171

ACTIVO
ACTIVOCORRIENTE

172

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Caja y Bancos
Caja
Banco de la Nacin Argentina
Banco de la Provincia de Crdoba

1.200,00
700,00
1.300,00

Crditos por ventas


Deudores por ventas comunes
Otros crditos
Crdito fiscal
Deudores varios
Bienes de cambio
Productos terminados
Productos en proceso
Materias primas
Total del Activo Corriente
ACTIVO NO CORRIENTE
Bienes de uso
Rodados
Mquinas y herramientas
Muebles y tiles
Instalaciones
Inmuebles
Activos intangibles
Patentes
Llavedenegocio(laefectivamentepagada)
Marcas
Ensea comercial
Clientela
Total del Activo no Corriente
Total del Activo
PASIVO
PASIVOCORRIENTE
Cuentas por pagar
Proveedores

FONDO DE COMERCIO

En el caso de que la valuacin deba practicarse no sobre el total del


patrimonio del negocio, es decir, no sobre el cien por ciento del fondo de
comercio, sino sobre una parte, entonces aparece el concepto de valor
patrimonial proporcional.
Llamamos valor patrimonial proporcional (VPP) a la aplicacin de un
porcentaje determinado con alguna finalidad especfica (venta, clculo de
participacin, etc.) sobre la valuacin del total de los activos y pasivos de
una explotacin.
Del prrafo anterior surge que si lo que se est valuando es solamente
un porcentaje del fondo de comercio, tambin se deber aplicar la misma
proporcin al valor llave total.
Segn Fowler Newton: resulta de inters recordar que, como seal
Tearney, podra ser posible un anlisis ms cuidadoso que permitiera
identificar las sumas pagadas por elementos especficos que
habitualmente componen el valor llave a los efectos de su
incorporacin como un intangible separado (16).
Es en este punto donde aparece la clientela como generadora de valor.
Si no puede ser un buen contador, escribi Pacioli, (17) estar
siempre tanteando igual que un ciego y correr el riesgo de enfrentar
grandes prdidas. Pero hoy, sostiene Lev, ser un buen contador ya no
garantiza una visin correcta. Las viejas lentes no pueden captar la
nueva economa, en la que el valor se crea a travs de activos
intangibles: ideas, marcas, modos de trabajo y franquicias (18).
En las dcadas pasadas, ha habido un cambio drstico, una
transformacin en lo que los economistas denominan la funcin de
produccin de las empresas -los principales activos que crean valor y
crecimiento-. Los activos intangibles estn sustituyendo rpidamente
a los activos fsicos. Al mismo tiempo, ha habido un total estancamiento

3.200,00
20.000,00

3.600,00
600,00
3.000,00
600,00
3.500,00

11.500,00
490,00
100,00
300,00
85.000,00
3.500,00
4.000,00
2.000,00
5.000,00
30.000,00

1.600,00

165

4.200,00

7.100,00
34.500,00

97.390,00

44.500,00
141.890,00
176.390,00

(16) FOWLER NEWTON, Enrique, ob. cit., p. 267.


(17) Pacioli, Fray Luca, conocido como el creador del sistema de registracin contable
que se conoce con el nombre de partida doble.
(18) Los desafos de las ciencias econmicas, Nueva economa, nueva contabilidad, Fast
Company, especial para Clarn, traduccin de Claudia Gilman, Clarn Econmico, 2/1/00.

164

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

IX. Llave de negocio


Constituye la sumatoria de activos ocultos, es decir, no reflejados en
los estados contables del negocio, generados por la gestin empresarial y
que son susceptibles de generar futuros resultados.
Dicen las contadoras Rosa Cruz de Innocente, Idalia de Castro y Susana
Rosa Jerez que la confiabilidad implica, entre otras cosas,
aproximacin a la realidad, pero la contabilidad, respecto de este
intangible, permanece alejada de la realidad. Esto se evidencia en la
brecha que surge al comparar el valor de mercado de una empresa
(precio) con los valores que surgen de sus estados contables, poniendo
de manifiesto la existencia de factores diferenciales que agregan valor
a la empresa, denominados genricamente activos ocultos (15).
Las llave de negocio, como as tambin los otros activos intangibles,
deben reflejar un valor coincidente con su posibilidad futura de producir
ingresos.
Por consiguiente, debe existir una forma fehaciente de lograr mediciones
objetivas que puedan ser verificadas por cualquier persona con pericia
suficiente sin producir variaciones sustanciales en el resultado. He aqu la
importancia del perito tasador con una alta capacitacin profesional.
Las normas contables vigentes en la actualidad se ajustan al mtodo de
lo percibido en la contabilizacin de este concepto, autorizando a registrarlo
contablemente recin cuando se evidencia a travs de una operacin de
compraventa en la contabilidad del comprador.
En la faz prctica del perito tasador, el valor llave o llave de negocio
surge como el exceso de la suma determinada como valor del fondo de
comercio sobre los valores contables del patrimonio del negocio.
Es decir, llamamos valor llave o llave de negocio a la diferencia
entre el valor de mercado del fondo de comercio y su valor contable (tambin
llamado valor de libros).

(15) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
ob. cit..

FONDO DE COMERCIO

Prstamos
Remuneraciones y cargas sociales
Cargas fiscales
Total del Pasivo Corriente
Total del Pasivo no Corriente
Total del Pasivo

173

1.500,00
1.100,00
600,00

4.800,00
4.800,00
0,00
4.800,00

PATRIMONIONETO
(Segn estado respectivo)
Ajustes de valuacin realizados por el perito tasador
Total del Patrimonio Neto
Total

44.750,00
126.840,00
171.590,00
176.390,00

D. PRIMER METODO: Valor presente de ganancias futuras generadas


por el fondo de comercio
Para realizar este ejercicio, se ha tomado un perodo de proyeccin de
diez aos, durante los cuales la empresa generar una ganancia anual
promedio de $ 17.000,00.
Se ha decidido tomar como tasa de descuento (T.D.) el 12% anual
sobre saldos.
Asimismo, se calcula que los inmuebles actuales tendrn un valor residual
al final del perodo de proyeccin de $ 250.000,00.

FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE:


VPn = Cn
(1+i)n
Donde:
VP = valor presente
i=R
Donde: R = Razn o tasa de inters
100
n = nmero de perodos

174

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)

A continuacin se aplicar la frmula a cada uno de los diez perodos:


PRIMER AO:
VP1 =

En este punto, es importante aclarar que, aunque en la compraventa se


incluyan los inmuebles y los automotores, stos, a los efectos de su
enajenacin, se considerarn en forma separada del concepto fondo de
comercio.
Esto es as por el rgimen legal vigente. En el caso de que el negocio se
transfiera con inmueble/s y rodado/s, se debern hacer las siguientes
operaciones de transmisin de dominio:

C1
(1+i)1

VP1 = 17.000,00
(1+0,12)1
VP1 = 17.000,00
1,12

1. Los inmuebles se transmitirn mediante escritura traslativa de


dominio, la que se registrar en el Registro de la Propiedad Inmueble
respectivo.
2. Los automotores se transmitirn mediante transferencia realizada
ante el Registro Automotor correspondiente.
3. El fondo de comercio (sin inmuebles ni automotores) se enajenar
siguiente el procedimiento prescripto por la ley 11.867, cuyo texto se incluye
al final del presente captulo.

VP1 = 15.178,57
SEGUNDO AO:
VP2 =

C2
(1+i)2

VP2 = 17.000,00
(1+0,12)2

VIII. Activos intangibles


Son aquellos representativos de franquicias, privilegios u otros similares,
incluyendo los anticipos por su adquisicin, que no son bienes tangibles ni
derechos contra terceros, y que expresan un valor cuya existencia depende
de la posibilidad futura de producir ingresos. Abarcan, entre otros, los
siguientes: derechos de propiedad intelectual, patentes, marcas, licencias,
etc., llave de negocio, gastos de organizacin y preoperativos, gastos de
investigacin y desarrollo (14).

VP2 = 17.000,00
1,2544
VP2 = 13.552,30
TERCER AO:
VP3 =

163

C3
(1+i)3

VP3 = 17.000,00
(1+0,12)3

(14) Resolucin Tcnica N 9, Federacin Argentina de Consejos Profesionales de


Ciencias Econmicas, Centro de Estudios Cientficos y Tcnicos (CECYT).

162

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

virtual relacin indirecta de dependencia, as como tambin el caso en que


exista la posibilidad de que el mismo contratista pueda reclamar una eventual
relacin de dependencia.

FONDO DE COMERCIO

VP3 = 17.000,00
1,4049
VP3 = 12.100,51

b. Garantas otorgadas a clientes


Se incluye riesgos eventuales por garantas otorgadas sobre los bienes
o servicios vendidos.
El tasador debera hacer un anlisis retrospectivo de la experiencia de
la explotacin en este aspecto, con el objeto de determinar riesgos futuros,
utilizando la base estadstica obtenida en el negocio.
El objetivo del perito tasador en este rubro es minimizar los riesgos no
considerados en la valuacin del fondo de comercio por la aparicin futura
de eventuales pasivos ocultos.
Los riesgos que se determinen, deben ser soportados por el vendedor,
debiendo ser descontados de la tasacin respectiva.
En muchos casos se constituye un fondo de garanta para afrontar
eventuales pasivos ocultos, cuyo remanente debe ser reintegrado al vendedor,
transcurrido cierto perodo, una vez cubiertos los pasivos ocultos que hayan
surgido. Algunas veces, ese fondo de garanta devenga intereses.

VI. Tasa de descuento (T.D.)


La tasa de descuento a utilizar para determinar el valor neto
presente de futuros flujos de fondos se debera formar por un
componente bsico, que bien podra ser la tasa de algn pas con una
larga historia de estabilidad econmica y, tambin, con una proyeccin
razonable de futura estabilidad, excluido el componente inflacionario, a
la que se le deben sumar todas las primas por riesgos (riesgo pas, riesgo
de la actividad, riesgo de las estrategias vigentes y nuevas a adoptar,
riesgos de la nueva gestin, riesgo de la nueva estructura operativa,
riesgo de la estructura de financiamiento, etc.).

VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)

CUARTO AO:
VP4 =

C4
(1+i)4

VP4 = 17.000,00
(1+0,12)4
VP4 = 17.000,00
1,5735
VP4 = 10.803,94
QUINTO AO:
VP5 =

C5
(1+i)5

VP5 = 17.000,00
(1+0,12)5
VP5 =

17.000,00
1,7623

VP5 = 9.646,48
SEXTO AO:
VP6 =

C6
(1+i)6

175

176

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

VP6 =

17.000,00
(1+0,12)6

VP6 =

17.000,00
1,9738

VP6 =

FONDO DE COMERCIO

Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos


los conceptos devengados y an no registrados contablemente: impuesto
sobre los ingresos brutos, impuesto a las ganancias, tasas municipales, etc..
d. Otras deudas

8.612,86

Asimismo, el perito tasador debe valuar adecuadamente las deudas


financieras.
En cuanto a la valuacin de las deudas diversas, tambin son de
aplicacin los recaudos tomados en el rubro deudas comerciales en cuando
a validacin y valuacin.
Se incluyen tambin en este rubro, el anlisis y comprobacin de
procedencia y existencia de las deudas, empleando criterios de consistencia,
circularizacin, conciliaciones contables, clculo de intereses devengados y
determinacin del valor neto presente de esos futuros egresos de fondos.
Es importante no realizar solamente la circularizacin a los acreedores
declarados, sino tambin a los abogados de la compaa para verificar
eventuales deudas por juicios iniciados a la empresa, evaluando los riesgos
pertinentes. En este caso, no solamente deberemos realizar una provisin
para juicios, sino tambin debemos provisionar las costas y honorarios.

SEPTIMO AO:
VP7 =

C7
(1+i)7

VP7 =

17.000,00
(1+0,12)7

VP7 =

17.000,00
2,2107

VP7 =

7.689,87

4) Valuacin de pasivos contingentes

OCTAVOAO:
VP8 =

C8
(1+i)8

VP8 =

17.000,00
(1+0,12)8

VP8 =

17.000,00
2,4760

VP8 =

6.865,91

NOVENO AO:

161

Los principales riesgos que se deben considerar son los relacionados con:
a. El personal en relacin de dependencia

Incluimos aqu al riesgo por ruptura intempestiva del contrato de


trabajo.
El perito tasador debe evaluar la suma total que correspondera por el
despido de la totalidad del personal y, a partir de all, considerar la probabilidad
de ocurrencia, planes de futuras reducciones del plantel, etc..
Asimismo, el valuador debe considerar el riesgo potencial de eventuales
juicios y reclamos de parte del personal perteneciente a empresas contratistas
con los cuales, por las modalidades de la prestacin, quede configurada una

160

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

Si el valuador omite tener en cuenta lo mencionado en el prrafo


precedente, estara incurriendo en una sobrevaluacin del patrimonio neto
de la entidad, al considerar dos veces en el activo el mismo concepto: una
vez en el inventario de bienes de cambio, donde habr incluido la mercadera
pendiente de entregar al cliente y, otra vez, en la caja o en los bancos,
donde habr ingresado el dinero cobrado en concepto de anticipo que el
cliente ha pagado.
b. Deudas sociales
En este rubro se incluyen las deudas con el personal en concepto de
sueldos o jornales devengados hasta la fecha de la valuacin, ms las deudas
derivadas, contradas con las respectivas cajas recaudadoras por cargas
sociales impagas (aportes y contribuciones (13)).
Se debe realizar el clculo por intereses en el caso de obligaciones
vencidas, y tambin determinar el valor neto presente de los futuros egresos
de fondos para las deudas a vencer.
Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos
los conceptos devengados pendientes de liquidacin y pago: sueldo anual
complementario, vacaciones anuales, y sus cargas sociales proporcionales.
Sin omitir asegurarse que la liquidacin de sueldos del ltimo mes est
debidamente registrada, como as tambin la de la ltima quincena trabajada
por los operarios.

FONDO DE COMERCIO

VP9 =

C9
(1+i)9

VP9 =

17.000,00
(1+0,12)9

VP9 =

17.000,00
2,7731

VP9 =

6.130,32

177

DECIMO AO:
VP10 =

C10
(1+i)10

VP10 = 17.000,00
(1+0,12)10
VP10 = 17.000,00
3,1058
VP10 = 5.473,63

c. Deudas fiscales
Se deben incluir en este rubro, las deudas por tasas e impuestos, tanto
nacionales como provinciales y municipales devengados a la fecha de la
valuacin, vencidos y a vencer.
Se debe realizar el clculo por intereses, en el caso de obligaciones
vencidas, y tambin determinar el valor neto presente de los futuros egresos
de fondos para las deudas a vencer.

(13) Aportes: retenciones al personal. Contribuciones: contribucin del empleador.

Ahora se sumar el valor presente de los resultados de los diez aos de


proyeccin:
VP1
VP2
VP3
VP4
VP5
VP6
VP7
VP8

=
=
=
=
=
=
=
=

15.178,57
13.552,30
12.100,51
10.803,94
9.646,48
8.612,86
7.689,87
6.865,91

178

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

VP9
VP10

=
=
=

FONDO DE COMERCIO

6.130,32
5.473,63
96.054,39

159

b. Otros crditos a cobrar

Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de ganancias


futuras generadas por el fondo de comercio, y representa el valor presente
del fondo de comercio sin incluir los inmuebles.
Hemos dicho que el inmueble ser vendido al final del perodo en $
250.000,00 por lo que producir un ingreso en aquella fecha que debe ser
considerado ahora para ser agregado al precio de tasacin. Se aplica la
frmula para obtener el valor presente del ingreso por venta del inmueble:

Los criterios a emplear son similares a los explicados para crditos por
ventas.
No se debe omitir la inclusin de las sumas entregadas a proveedores
como anticipos por compra de bienes o servicios que todava no se han
recibido.
Las sumas pagadas a los proveedores en concepto de pago parcial o
total anticipado constituyen deudas que los proveedores tienen con la
empresa, y que debern ser satisfechas con un valor equivalente representado
por bienes de cambio, bienes de uso, o servicios.

VP10 =

C10
(1+i)10

3) Valuacin de deudas

VP10 =

250.000,00
(1+0,12)10

VP10 =

250.000,00
3,1058

VP10 =

80.494,56

a. Deudas comerciales
En cuanto a la valuacin de las deudas comerciales, tambin son de
aplicacin los recaudos tomados en el rubro crditos por ventas en cuando
a validacin y valuacin.
Incluimos tambin en este rubro, el anlisis y comprobacin de
procedencia y existencia de las deudas, empleando criterios de
consistencia, circularizacin, conciliaciones contables, clculo de intereses
devengados y determinacin del valor neto presente de esos futuros egresos
de fondos.
En este rubro es muy importante verificar la existencia de mercaderas
o servicios recibidos pero que el proveedor todava no nos entreg la
correspondiente factura, para tener en cuenta la correlativa deuda comercial
generada a la fecha de la valuacin.
El tasador no debe olvidar incluir en este rubro los anticipos recibidos
de clientes. Entendindose como tales a aquellas sumas de dinero recibidas
total o parcialmente por futuras ventas que todava no han sido perfeccionadas
mediante la tradicin de la cosa (12) o prestacin del servicio.

Para obtener la tasacin total se procede a realizar la siguiente suma:


TT = VPGFGp/FC + VRI
Donde:
TT = Tasacin total
VPGFGp/FC = Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio.
VRI = Valor residual de los inmuebles
TT = 96.054,39 + 80.494,56
Tasacin total = 176.548,95

(12) Entrega del bien.

158

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

2) Valuacin de crditos a cobrar


a. Crditos por ventas
Se debe validar y valuar todos los componentes de este rubro.
Se habla de validar cuando se requiere la comprobacin de la
existencia y procedencia de dichos crditos, y se define como valuar a la
cuantificacin en moneda de curso legal de ellos.
Por lo general, se emplean varios mtodos para validar crditos o deudas.
Por ejemplo, para comprobar la procedencia de los crditos se puede
verificar la consistencia (10) de las facturas (o documentos equivalentes)
que dieron origen al saldo actual, y para asegurar su existencia se
recomienda realizar una circularizacin (11) de todos y cada uno de los
deudores por ventas de la entidad.
Asimismo, sera conveniente verificar la potencial cobrabalidad de
los crditos, analizando los ndices determinantes de un eventual riesgo de
incobrabilidad, lo que dara lugar a la generacin de una previsin por
incobrabilidad que se debe descontar del crdito respectivo con el objeto de
regularizarlo.
Adems, si se hubieran pactado intereses, habra que realizar el clculo
de los intereses devengados hasta el da de la valuacin.
Una vez realizadas las comprobaciones precedentes y, en funcin de la
fecha probable de cobranza de cada crdito, el perito tasador estar en
condiciones de aplicar la frmula correspondiente para determinar el valor
neto presente de esos futuros ingresos de fondos.

FONDO DE COMERCIO

179

Para realizar la transmisin se deber hacer por separado, la


correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
de la propiedad; la diferencia ser transferida como fondo de comercio:
Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total

85.000,00
11.500,00
80.048,95
176.548,95

La aplicacin de este mtodo genera un valor llave positivo de $ 158,95, obtenido de la


siguiente forma:
Tasacin total segn mtodo del valor presente de ganancias
Futuras generadas por el fondo de comercio
Valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado
Valor Llave

176.548,95
176.390,00
158,95

E. SEGUNDO METODO: Valor presente de futuros flujos de fondos


netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor
Para realizar este ejercicio, se ha tomado un perodo de proyeccin de
diez aos, durante los cuales la empresa generar flujo de fondos positivo
anual promedio de $ 7.900,00.
Asimismo, se debe tener en cuenta que la cifra que surja de aplicar las
frmulas ser la sumatoria de los bienes ocultos o intangibles.
FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE:

(10) Se verifica la consistencia de las facturas o documentos equivalentes que dieron


origen a saldo actual de un deudor, comprobando la existencia de uno o ms remitos con la
constancia de recepcin debidamente firmada, eventualmente la existencia de una orden de
compra o nota de pedido de parte del cliente, la correcta contabilizacin de las facturas, y
su inclusin en el pago de los impuestos correspondientes.
(11) Se denomina circularizacin al envo de una carta a cada uno de los deudores,
pidindole una confirmacin del monto y composicin de su deuda con la entidad. A esta
carta se adjunta un sobre estampillado para evitar que el deudor tenga algn tipo de costo
para realizar la devolucin de su respuesta.

VPn = Cn
(1+i)n
Donde: VP = valor presente
i=R
100
Donde: R = Razn o tasa de inters
n = nmero de perodos

180

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

A continuacin se aplicar la frmula a cada uno de los diez perodos:

Se recomienda tomar un plazo de proyeccin de diez aos. Ese perodo


podra ser superado excepcionalmente, dependiendo de la estabilidad del
pas en todas las variables precedentemente mencionadas y considerando
las caractersticas propias del negocio, sin exceder los quince aos.

PRIMER AO:
VP1 =

C1
(1+i)1

VP1 =

7.900,00
(1+0,12)1

VP1 =

7.900,00
1,12

VP1 =

7.053,57

V. Valuacin de activos y pasivos


Ya se ha aclarado que los registros contables del negocio y sus estados
contables emergentes no deben constituir el nico elemento a ser tenido en
cuenta para realizar la tasacin. Sin embargo, stos constituyen un
inmejorable punto de partida para el perito tasador en su tarea de justipreciar
el resto de activos y pasivos que constituyen el capital de trabajo, tales
como bienes de cambio, crditos por cobrar y deudas.

SEGUNDO AO:
VP2 =

1) Valuacin de bienes de cambio

C2
(1+i)2

VP2 =

7.900,00
(1+0,12)2

VP2 =

7.900,00
1,2544

VP2 =

6.297,83

Se incluyen en este rubro: mercaderas de reventa, materias primas y


materiales, productos en proceso, productos terminados, mercadera en
trnsito, repuestos, material de rezago, produccin defectuosa, productos
obsoletos o fuera de produccin, etc..
Es importante verificar el inventario de existencias, ya sea realizando
el recuento fsico de la totalidad de los bienes de uso, o simplemente haciendo
una comprobacin por muestreo.
Se requiere que el perito tasador realice la valuacin de todos los tems
componentes del inventario de bienes de cambio valuando a valor de
reposicin (8) o valor neto de realizacin (9) segn sea el caso y segn
sea el criterio del perito tasador.

TERCER AO:
VP3 =

C3
(1+i)3

VP3 =

7.900,00
(1+0,12)3

VP3 =

7.900,00
1,4049

157

(8) Valor de reposicin: Precio de mercado que es necesario erogar para comprar
mercadera de similares caractersticas hoy.
(9) Valor neto de realizacin: Precio de venta menos gastos directos de venta, o gastos
necesarios para realizar dicha venta.

204

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

generaciones futuras y sentar las bases para una asociacin mundial entre
los pases desarrollados y los pases en desarrollo, as como entre los
gobiernos y los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresin
de las necesidades y los intereses comunes.
El espritu de la Cumbre de la Tierra, inspir a los constituyentes de
1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo
sustentable como derechos de tercera generacin, como se ha visto, a partir
de ese momento, se transforman estos derechos en derecho interno y genera
la obligacin de adecuar los comportamientos y las disciplinas cientficas al
mismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integracin en esta
importante disciplina, la Tasacin.

VP3 =

Los cinco elementos

CUARTO AO:

Son tan amplios los conceptos que emanan de la integracin del medio
ambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en
general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parmetros
asequibles de un modo pedaggico y aplicables a la materia.
Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones (3), proceder a
utilizar la teora de los cinco elementos(4): tierra, agua, fuego, aire y ter, y
siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que en
todo ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlos
primero en el hombre, destinatario de la tasacin, y luego en las cosas
susceptibles de ser tasadas, para determinar el valor que tiene para el hombre
la integracin con las cosas.

(3) El problema de hacer comprensible la temtica del medio ambiente y dar pautas
simples de compresin, deb enfrentarlo por primera vez en mi carcter de Presidente del
Comit Ecolgico del Distrito 4810 del Rotary International, en la Asamblea Anual 2003,
que se realizara en el Jardn Botnico, all utilic por primera vez, la teora de los cinco
elementos, que pretendo desarrollar en el presente.
(4) El filsofo griego Empdocles, afirmaba que todo el universo se compona de
cuatro elementos, agua, fuego, aire y tierra, otras culturas -entre ellos los chinos- incorporan
un quinto elemento, el ter.

5.623,18

VP4 =

C4
(1+i)4

VP4 =

7.900,00
(1+0,12)4

VP4 =

7.900,00
1,5735

VP4 =

5.020,65

QUINTO AO:
VP5 =

C5
(1+i)5

VP5 =

7.900,00
(1+0,12)5

VP5 =

7.900,00
1,7623

VP5 =

4.482,78

SEXTO AO:

VP6 =

C6
(1+i)6

VP6 =

7.900,00
(1+0,12)6

181

182

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

VP6 =

7.900,00
1,9738

VP6 =

4.002,43

SEPTIMO AO:
VP7 =

C7
(1+i)7

VP7 =

7.900,00
(1+0,12)7

VP7 =

7.900,00
2,2107

VP7 =

3.573,53

OCTAVOAO:
VP8 =

C8
(1+i)8

VP8 =

7.900,00
(1+0,12)8

VP8 =

7.900,00
2,4760

VP8 =

3.190,63

NOVENO AO:
VP9 =

C9
(1+i)9

LA TASACIN
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE

203

Las autoridades proveern a la proteccin de este derecho, a la


utilizacin racional de los recursos naturales, a la preservacin del
patrimonio natural y cultural y de la diversidad biolgica, y a la informacin
y educacin ambientales.
Corresponde a la Nacin dictar las normas que contengan los
presupuestos mnimos de proteccin, y a las provincias, las necesarias
para complementarlas, sin que aqullas alteren las jurisdicciones locales.
Se prohbe el ingreso al territorio nacional de residuos actual o
potencialmente peligrosos, y de los radiactivos. ...

La introduccin en la reforma de 1994, de la defensa del ambiente y


del desarrollo sustentable, no es de generacin espontnea, la cuestin
ambiental ya se haba convertido en un tema de vital importancia internacional
en 1972, pues en esa fecha se celebr la Conferencia de las Naciones
Unidas sobre el Medio Humano, en la ciudad de Estocolmo, que implic el
puntapi inicial para integrar el ambiente en los planes de desarrollo,
fundamentalmente , para evitar el calentamiento global, la degradacin de
los bosques y el agotamiento del ozono.
En 1983, las Naciones Unidas estableci la Comisin Mundial sobre el
Medio Ambiente y el Desarrollo, ya que era evidente que la proteccin del
medio ambiente se convertira en una cuestin de supervivencia para todos.
La comisin fue presidida por la ex Ministro de Noruega Gro Harlem
Brundtland, quien present el denominado Informe Brundtland acunando
el concepto de desarrollo sustentable: Que es la obligacin de cada
generacin del dejar el mundo a la generacin siguiente, al menos en las
mismas condiciones que la recibi.
Del informe surgi la conclusin: De que el hombre debe satisfacer
las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras
generaciones para satisfacer las propias, y que en ese momento el desarrollo
sostenido y sin previsin alguna que se estaba realizando, llevara al colapso
de los recursos naturales en un lapso de no ms de treinta aos.
Atendiendo a este informe, la Asamblea General de las Naciones
Unidas convoc la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio
Ambiente y el Desarrollo (CNUMAD). Que se conoci como CUMBRE
DE LA TIERRA y se celebr en Ro de Janeiro el 3 y 4 de junio de 1992.
Los objetivos fundamentales que surgieron de esa Conferencia fueron
generar acciones para lograr un equilibrio justo entre las necesidades
econmicas, sociales y ambientales de las generaciones presentes y de las

202

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

nica, cesin de derechos y acciones, anotaciones preventivas para subastas,


etc. Todos estos item, deben ser contemplados dentro de la determinacin
del valor objetivo de un bien, generando variables de precios, que por no
tener an tabla expresa que los contemple, en su mayora quedan a la
determinacin del elevado criterio que le otorga la experiencia al Tasador.
En este aspecto, corresponde sealar, que tradicionalmente, antes del
dictado de la ley 9150, la posesin y la nuda propiedad se consideraban
equivalentes, por lo que resultaba razonable estimar en un litigio donde una
de las partes tena el ttulo y el otro la posesin, arreglar la controversia
teniendo en cuenta un cincuenta por ciento del valor del inmueble para cada
parte, por supuesto cuando se trataba de una posesin que pretenda tener
cumplidos los plazos de prescripcin adquisitiva previstos en el Cdigo Civil,
segn fuera con justo ttulo o no y buena o mala fe.
El dictado de la ley 9150, eleva a favor del poseedor que se ha acogido
a sus beneficios, ese margen y puede incluso hacer disminuir enormemente
el valor del derecho del nudo propietario, al que solo le quedara negociar el
margen del costo del juicio de usucapin, para que el poseedor tenga el
ttulo perfecto. Estas apreciaciones, son simples lineamientos, para tener en
cuenta y se aportan con el nico fin de que sirvan de pautas interpretativas,
en esta disciplina en permanente evolucin.

7.900,00
(1+0,12)9

VP9 =

7.900,00
2,7731

VP9 =

2.848,80

DECIMO AO:
VP10 =

C10
(1+i)10

VP10 = 7.900,00
(1+0,12)10
VP10 = 7.900,00
3,1058
VP10 = 2.543,63

La tasacin y el medio ambiente

Ahora se sumar el valor presente de los resultados de los diez aos de


proyeccin:

Del mismo, modo que la situacin jurdica de los bienes, ha adquirido


carta de ciudadana, a los fines de ser tenida en cuenta en las tasaciones,
pretendemos, que el medio ambiente y el concepto de desarrollo
sustentable, se incorporen con personalidad propia a fin de determinar el
valor objetivo de los bienes.
Nuestra Constitucin Nacional, en la reforma de 1994, ha introducido
como derecho de tercera generacin el:
... Art. 41. Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente
sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las
actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin
comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de
preservarlo. El dao ambiental generar prioritariamente la obligacin
de recomponer, segn lo establezca la ley.

VP9 =

183

VP1
VP2
VP3
VP4
VP5
VP6
VP7
VP8
VP9
VP10

=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=

7.053,57
6.297,83
5.623,18
5.020,65
4.482,78
4.002,43
3.573,53
3.190,63
2.848,80
2.543,63
44.637,03

184

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACIN
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE

201

Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de los activos


intangibles o activos ocultos.
Para obtener la tasacin total se procede a realizar la siguiente suma:

razones deben ser atendidas para llegar al valor objetivo del bien, para
ilustrar a las partes en las tasaciones privadas, y para ser el faro que ilumina
la mente del Juez, en una rama de la ciencia que no le es propia, en las
tasaciones judiciales, para que ste pueda resolver con ecuanimidad.

TT = VPFFFNINp/MPAV + PNAs/AI
Donde:
TT = Tasacin total
VPFFFNINp/MPAV = Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones
necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor.
PNAs/AI = Patrimonio Neto Actual sin Activos Intangibles
TT = 44.637,03 + (176.390,00 44.500,00)
TT = 44.637,03 + 131.890,00
Tasacin total = 176.527,03
Adems se deber tener en cuenta que para que el patrimonio neto
conserve su actual valor, al final del perodo deber valer:
VPNFP = VPAVCM x (1 + i)n
Donde:
VPNFP = Valor Patrimonial Neto al Final del Perodo
VPAVCM = Valor Patrimonial Ajustado a Valores Corrientes de Mercado
i = R Donde: R = Razn o tasa de inters
100
n = nmero de perodos
VPNFP = 176.390,00 x (1 + 0,12)10
VPNFP = 176.390,00 x 1,1210
VPNFP = 176.390,00 x 3,1058
VPNFP = 547.832,06

Valor objetivo del bien y su situacin jurdica


El valor objetivo del bien, es un concepto dinmico en continuo avance,
que ensancha permanentemente los lmites de esta profesin. Se sostena,
por ejemplo que la determinacin del valor objetivo de un bien, impeda
tener en cuenta cuestiones inmateriales, tal la situacin jurdica que afectaba
al mismo. Hoy esa posicin no puede sustentarse con rigor cientfico, por
ejemplo, una casa, no tiene el mismo precio, si est construida en un predio,
con ttulo de propiedad perfecto, apto para la transferencia dominial inmediata,
que la misma casa que se construy en un predio del que solo se tiene la
posesin. De igual modo y a la inversa, el valor de un inmueble con ttulo
perfecto, puede llegar a desaparecer si se ha perdido su posesin. En este
aspecto, la ley 9150 que crea el Registro Personal de Poseedores, genera
un cambio de precio en la valuacin de los inmuebles contemplados en la
misma, que debe ser traducido en el precio de valuacin, incluso dependiendo
el grado de avance del trmite respectivo, y si ha habido o no oposicin.
Estos son slo algunos ejemplos, de las mltiples situaciones que deben
contemplarse, pago de impuestos, anotacin de medidas cautelares, anotacin
de inembargabilidad por el Banco Hipotecario, Bien de Familia, vivienda

y los inversionistas, que tambin compran pretendiendo obtener una renta equivalente a la
que obtenan con el inters del dinero cuanto este era el mejor negocio en los Bancos
confiables antes del 200l, sumado a que existen agentes inmobiliarios empresarios, que no
dudan en infringir la ley, para obtener ganancias, todo esto conforma un cctel que puede
hacer colapsar la confianza del mercado inmobiliario cordobs. Verbigracia, compra de
garantas truchas, liberacin de los garantes por los cambios de precios en los alquileres etc.
Lo que puede llevar al deseo masivo de desprenderse de esos bienes que se adquirieron
como inversin, y a la estrepitosa cada de los precios) La responsabilidad social, del
perito tasador, lo obliga a considerar en la determinacin del valor objetivo del bien, que su
actividad no puede ni debe ser distorsionante del precio de mercado.

200

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

Ricardo III.) El reino de Inglaterra, es el justo precio de un caballo? No.


Sin embargo s lo era para, Ricardo III, quien valuaba as su reino,
Inglaterra, en el momento mismo en el que encontrndose en combate, su
corcel tropez y huy, en el fragor de la batalla comprendi que esa perdida
acarreaba la de su vida y su reino como consecuencia inmediata. A pesar
del alto precio ofrecido, no consigui vendedor de caballo.
De tal modo que la finalidad tenida en cuenta para efectuar esa
oferta, salvar la vida del rey y su reino era el factor determinante del
enorme precio ofrecido por un caballo. Este mtodo de tasacin es
subjetivo, atiende a las necesidades del sujeto que vende o compra.
El ejemplo ha sido utilizado, para poner en evidencia, que la oferta y la
demanda pueden llevar a la determinacin de precios absolutamente
arbitrarios, basados en el principio de escasez, que aplicado sin lmite ni
medida, destruye la justicia.
La funcin de perito tasador, el profesional no puede efectuar ese
tipo de tasacin, no es un oportunista que se aprovecha de la necesidad de
las partes, es un especialista, que slo a travs de un mtodo cientfico,
debe determinar objetivamente el justo precio, de los bienes materiales
e inmateriales puestos a su consideracin, esta profesin, se inserta en el
ncleo mismo del derecho de propiedad, base y sustento del mundo actual.
Existen numerosos mtodos que los lectores podrn encontrar en el
desarrollo de esta obra, donde incluso la finalidad de los bienes y las
razones subjetivas de las partes, son tenidas en cuenta y pueden generar
una variable razonable de modificacin del precio de mercado (2) todas estas

Para realizar la transmisin se deber hacer por separado la


correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
de la propiedad, la diferencia ser transferida como fondo de comercio:

(2) Hay que estar prevenido con respecto a las distorsiones del mercado, que pueden
generar las necesidades de los sujetos compradores y vendedores, para poder expresarse
como tasador sobre el valor objetivo de los bienes. Para que se entienda mejor esta afirmacin
resulta convenientes ilustrarla con un ejemplo actual: Crdoba, es una ciudad netamente
universitaria, de lo que emerge una importante demanda de departamentos para estudiantes.
En nuestro pas debido a la crisis y al comportamiento de los Bancos en el 2001- 2002, y a
los bajos intereses, se ha desviado la inversin a la construccin, por otro lado, la exportacin
de cereales especialmente la soja, determina un importante ingreso de divisas dlares en la
economa interna. La combinacin de estos factores determina un alza inusitada del precio
de departamentos y de los alquileres en Nueva Crdoba, lugar preferido por los estudiantes.
Los agricultores, en muchos casos compran los mismos a precio dlar o soja, para sus hijos

Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total

185

85.000,00
11.500,00
80.027,03
176.527,03

La aplicacin de este mtodo genera un valor llave positivo de $ 137,03,


obtenido de la siguiente forma:
Tasacin total segn mtodo de valor presente de futuros
Flujos de fondos netos de inversiones necesarias para
mantener el patrimonio en el actual valor
valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado
Valor llave

176.527,03
176.390,00
137,03

F. TERCER METODO: Valor patrimonial actual ajustado a valores


corrientes de mercado
El valor patrimonial surge del estado de situacin patrimonial ajustado
por el perito tasador segn se muestra en el punto C (estados contables
ajustados por el perito tasador aplicando tcnicas y procedimientos de
valuacin), el cual arroja un patrimonio neto ajustado de $ 176.390,00.
Para realizar la transmisin se deber hacer por separado la
correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
de la propiedad, la diferencia ser transferida como fondo de comercio:

Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total

85.000,00
11.500,00
79.890,00
176.390,00

186

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION DE VEHICULOS

211

La aplicacin de este mtodo no genera valor llave debido a que es la


aplicacin directa del Valor Patrimonial ajustado en cada concepto.

G. CUARTO METODO: Mtodo de balance


Se llama teora de balance o mtodo de balance a la media aritmtica o
promedio simple entre los tres anteriores:
CAPITULO IX

TTB = TTM1 + TTM2 + TTM3


n

LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE

Donde:
TTB = Tasacin total mtodo de balance.
TTM1 = Tasacin total mtodo 1.
TTM2 = Tasacin total mtodo 2.
TTM3 = Tasacin total mtodo 3.
n = nmero de cifras incluidas en el numerador.

por Vctor C. Rostagno

El medio ambiente y la tasacin. Criterios prcticos


La Tasacin segn la real academia espaola, es la determinacin del
justo precio de las cosas o su avalo, en un mercado determinado.

TTB = 176.548,95 + 176.527,03 + 176.390,00


3

Un caballo, un caballo! MI REINO, POR UN CABALLO!


(Shakespeare (1) inmortaliz esta frase al narrar la muerte del Rey

Tasacin total segn mtodo de balance = 176.488,66


Para realizar la transmisin se deber hacer por separado la
correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
de la propiedad, la diferencia ser transferida como fondo de comercio:
Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total

85.000,00
11.500,00
79.988,66
176.488,66

La aplicacin de este mtodo genera un valor llave positivo de $ 98,66,


obtenido de la siguiente forma:

(1) El Rey Ricardo III, se enfrentara con Enrique el Conde de Richmond, en la decisiva
batalla de Bosworth en 1485, por el Reino de Inglaterra. As fue que envi a su amanuense a
hacer herrar su caballo, el herrero que haba colocado herraduras a los dems equinos de la
tropa, tuvo que hacer de apuro las herraduras, y cuando colocaba la cuarta, le falt un clavo,
as que sta qued floja. En el fragor de la batalla, el caballo perdi la herradura, tropez, rod
y huy, mientras Ricardo III cay al suelo. All segn la versin de Shakespeare, pronunci
las famosas palabras Mi reino por un caballo, nadie se lo dio, perdi su vida y el reino de
Inglaterra. La ancdota permite inferir el extraordinario valor, que puede adquirir una cosa
pequea, sobre la base del principio escasez. En el anlisis de las consecuencias remotas,
podra decirse que por falta de un clavo se perdi el Reino de Inglaterra. En Amrica, la
historia fue inversa, en el combate de San Lorenzo, la providencial ayuda del Sargento Cabral,
le permiti a San Martn recuperar un caballo y luego liberar a tres pases.

210

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

Tasacin total segn mtodo de balance


Valor patrimonial ajustado a valores corrientes
de mercado
Valor llave

187

176.488,66
176.390,00
98,66

Cabe destacar que en la presente exposicin del Contador Horacio J.


Cornelli adems de considerar los aspectos tcnicos y econmicos de la
tasacin, tambin nos recomienda tener presente lo establecido en la ley
11.867, aspecto jurdico que constituye el marco legal de la transferencia de
fondo de comercio

188

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION DE VEHICULOS

197

ELEMENTOS A CONSIDERAR
IMPULSOR: motor, cilindrada, relacin de compresin, distribucin,
refrigeracin, alimentacin, encendido, arranque, potencia mxima,
torque mximo.
CAJA: cambios, transmisin final, embrague.
CICLISTICA: cuadro, inclinacin, avance, suspensin delantera y
trasera recorrido, amortiguadores, freno delantero y trasero, neumticos.
DIMENSIONES: distancias entre ejes, altura de asiento, despegue
mnimo a tierra, peso, capacidad de combustible.
Al igual que el automvil, estos vehculos se presentan en distintos
modelos y poseen particularidades de uso especfico (de competicin pista y enduro-; de calle, etc.), una vez identificadas las caractersticas, la
tasacin se realizar por el mtodo lineal o, en su defecto, por el mtodo
comparativo directo conforme la informacin del mercado de
comercializacin actual.

Material de consulta
Apunte: Curso de tasacin del curso de peritos tasadores,
Tasaciones de automotores en general, Biblioteca Colegio
Profesional.
Revista: Motociclismo Erre Sport Press Emprendimientos
editoriales S.A, Rosario, 2002.

196

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

189

CABINA: el camin se puede presentar, con cabina lineal -trompa; o cabina frontal sta puede ser fija o basculante-. Pueden tener
dormitorios o pueden ser incorporadas fuera de fbrica.
CUBIERTAS: estn montadas sobre llantas que pueden ser: 1)
discos (similares a los automviles por su centro); 2) artilleras (se
caracterizan por no tener un centro); 3) categoras usadas en otros
pases cuya caractersticas es ser una sola cubierta pero la banda de
rodamiento es similar a la de dos cubiertas juntas.

CAPITULO VIII
TASACION DE VEHICULOS

Mecnicamente, los componentes descriptos para los camiones son


aplicados para los mnibus o transporte de pasajeros, en lo nico que
vara es en la carrocera que se le aplica al chasis y que generalmente no
es de fbrica, la misma es provista por fbricas de carroceras, las que
poseen cotizaciones diferentes de acuerdo a su: categora, tipo o estilo,
(segn posean accesorios tales como equipo de comunicaciones,
televisores, videos, audio, bar, bao, etc.).
Estos vehculos de acuerdo a su carrocera en rasgos generales pueden
estar compuestos de uno o de dos pisos. La mayor cantidad de ejes que
stos poseen se debe a las distancias que deben recorrer y el peso por
traslado (de pasajeros, encomiendas, etc.) distribuido por sobre ellos,
otorgando una mayor capacidad de frenado en este tipo de unidad.
Asimismo, el impulsor puede estar ubicado tanto en la parte delantera
como trasera.
Por su parte, la motocicleta tiene una forma de tasacin similar a la de
los vehculos anteriormente descriptos.

los 5 aos prolongado su vida til hasta los 10 aos aproximadamente, razn por la cual se
debe aplicar la tcnica de balance entre depreciacin directa y el valor de mercado empleando
el mtodo comparativo directo, analizando cada uno de los componentes y estado de
conservacin a los fines de establecer el valor real representativo del bien a tasar, o sea, valor
de mercado menos costo de reparaciones y reposiciones valor ideal del objeto a tasar.

por Hugo Teruzzi

1. Aspectos generales: automotores

En el siglo pasado surge uno de los inventos que ms satisfaccin le


proporciona al hombre: el automvil. Desde la simple mquina motorizada
primaria, pasando por la lnea de produccin de Ford y avanzando cada vez
ms sobre las nuevas tecnologas y diseos de las distintas marcas, este
bien mvil, con sentido de popularidad, de necesidad, de beneficios y
produccin, tambin de lujos y muy suntuosos capta la atencin permanente
del ser humano
Hacia mediados de siglo se produce una revolucin de importancia,
habida cuenta que se mejoran las tcnicas de estampacin y de soldadura,
resultando el clsico chasis innecesario a la hora de concebir un automvil
(con excepcin de los camiones, mnibus, etc., que al presente
necesariamente deben contar en su constitucin con este perfil de acero,
habida cuenta del peso que deben soportar estos vehculos de mayor porte),
encontrndose su razn que los chasis pasaron a ser construidos con el
mismo material y solidariamente unido a la carrocera, lo que se denomina
carrocera autoportante que en la actualidad comprende a la generalidad
de las distintas marcas de vehculos que se fabrican en serie y que se
comercializan en el mercado del automotor.
Cabe sealar que esta reforma trascendental, tiene su origen en razones
de ndole econmico para las industrias del ramo (se ahorra dinero),

190

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION DE VEHICULOS

contrariamente las carroceras autoportantes limitan el peso que pueden


soportar y plantean al desaparecer el chasis independiente, que la carrocera
se convierta en el propio armazn del vehculo, generando problemas de
solidez estructural, por lo que el diseo de una carrocera autoportante
debe orientarse a ser capaz de resistir acabadamente las vibraciones,
tensiones y torsiones dando la seguridad efectiva; aspectos fsicos y
mecnicos han sido superados con la experiencias en el tiempo con los
numerosos ensayos y sucesivas modificaciones en los diseos preliminares
de los vehculos.
Por ltimo cabe destacar, que en el presente los diseadores emplean
ordenadores computarizados que trabajan con precisin absoluta, permitiendo
que las piezas fabricadas ensamblen con la misma fidelidad en la carrocera
autoportante tambin denominado monocasco.
En tal sentido, la robtica empleada en la produccin de vehculos en
general, abri en este campo, un camino importante para corregir con rapidez
cualquier desviacin sobre las cotas de diseo previstas.

a) Tricuerpo o tres volmenes: tres espacios bien diferenciados: 1) parte


delantera o trompa, donde su ubica generalmente el motor; 2) habitculo donde
se ubican el conductor y los pasajeros; 3) bal o maletero. Ej.: Renault 12.
b) Bicuerpo o dos volmenes: el que posee dos espacios bien diferenciados:
l) parte delantera donde se ubica generalmente el motor; 2) habitculo donde se
ubican el conductor, los pasajeros y el maletero. Ej.: Fiat Uno.
c) Monovolumen: no posee espacios diferenciados: la parte delantera,
el habitculo donde se ubican el conductor y los pasajeros y el maletero, se
encuentran ntimamente relacionados. Ej.: Renault Scenic.
d) Familiares: tienen la caracterstica de un bicuerpo, pero su estructura
en la parte trasera posee un mayor espacio o volumen. Ej.: Renault Break.
Asimismo Teruzzi , para la tasacin de vehculos pesados, por ejemplo
camiones; nos dice que al igual que en los automviles se deben las
caractersticas ya descriptas pues los sistemas mecnicos son similares. La
diferencia desde su concepcin radica en su gran porte para posibilitar la
capacidad de carga, al igual que su vida til, elemento necesario para el
calculo de la depreciacin. (ej., automotores 5 aos, camiones
semipesados / pesados- de 10 a 15 aos, tractocamiones el mayor
porte 20 aos aprox. en Mercado Internacional) (1).

2. Concepcin de un vehculo
A fin de poner orden a la marcha de un vehculo, se requiere
necesariamente con un punto de partida y medios. Ello es en razn de
que el vehculo deber soportar no slo esfuerzos estticos, sino tambin
aquellos de orden dinmicos generados o producidos bajo cualquier condicin
durante su uso.
El punto de partida tiene su origen en definiciones tales como en el
estilo y la ingeniera del producto. Todo ello se determina
fundamentalmente con piezas precisas, planos de cada uno de los distintos
componentes, conjuntos y subconjuntos; e instrucciones a fin de su armado
definitivo.
Tambin se incluye la frase hacer comprar hecho -make or buyen funcin de lo que la planta industrial de fabricacin, proyectada e
instalada, en esta capacidad de hacer; all estn precisamente los medios
con que se cuenta a los fines propuestos, todo constituye el punto de
partida para dar el inicio.

195

ELEMENTOS PARA CONSIDERAR


CHASIS: stos pueden ser cortos o largos dependiendo de su longitud
-de paragolpe a paragolpe- pueden ser carrozados para los distintos
tipos de pesos a transportar. Los chasis de gran porte, estn diseados
para arrastrar una pieza estructural que pueden ser: acoplado o
semirremolque. Puede poseer una formacin mixta, un semirremolque
de un eje y un acoplado de dos.
MOTOR: son de combustin interna a gasoil, de distintas potencias,
pudiendo ser aspirados en forma convencional o turbo alimentados
para darle ms potencia, o los de ultima generacin son intercooler.

(1) En norma general se aplica el M. Lineal, con vida til en los vehculos de 5 aos
para la depreciacin en el mercado local el valor residual del vehculo se extiende ms alla de

194

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION
FONDO DE
DECOMERCIO
VEHICULOS

Nos manifiesta que tcnicamente, el bien est compuesto por un conjunto


de piezas mecnicas, elctricas, plsticas, etc., que le dan las caractersticas
propias de cada modelo, pudiendo estar ste impulsado por un motor de
combustin interna, elctrico u otro tipo de mecanismo. El tasador deber
tener la capacidad de discriminar todos los componentes mecnicos a los
fines de identificar y verificar su estado de conservacin y uso.
Mtodos de Tasacin
1) Comparativo Directo: La tasacin se realiza depreciando al vehculo
por la antigedad, tomando como punto de partida el valor a nuevo -de
fbrica o de concesionaria-. La vida til probable es el elemento fundamental
para el clculo de la depreciacin en los rodados; superando su vida til y
manteniendo un buen estado de conservacin y uso; 2) Mtodo Lineal: el
precio residual se calcula directamente comparando los valores del mercado
del usado dependiendo de las caractersticas propias del bien a tasar. (ver
mtodo lineal en modulo II).
Elementos Intrsecos
Para poder determinar los elementos que identifican al objeto de la
tasacin, se recurre por ejemplo al ttulo del automotor en donde se
comprueba: marca, modelo, ao de fabricacin, marca de motor, etc.. Esto
nos permite, corroborar fehacientemente su estado original o si ha sufrido
modificaciones en su estructura y as poseer la informacin certera a los
fines de compararlo en el mercado automotor.

Inicio: comencemos por el armado de la carrocera a travs de equipos


de soldadura por puntos (primer aspecto de gran importancia a la hora
de tasar un vehculo en el futuro; observar que la distancia de stos, es
decir, entre punto y punto de soldadura no haya sido modificada en atencin
a una reparacin; lo cual indicara que este vehculo experiment un
siniestro), y con dispositivos especiales para presentar debidamente los
distintos componentes que configuran la estructura autoportante, es decir,
chapas ubicadas con precisin para ser adheridas y ensambladas
correctamente mediante el empleo de la ya aludida robtica industrial,
que entre otros aspectos, permite que se suelden reas altamente complejas
comparativamente a que si se realizan manualmente (segundo aspecto
de observacin por parte de un perito tasador, a fin de evidenciar si el
vehculo experiment posiblemente un siniestro, al apreciar soldaduras
que no se corresponden con las originales de fabricacin; o si stas son
resultantes de reemplazos de partes puntuales al monocasco, en atencin
a factores qumicos como la oxidacin o corrosin, a que da lugar el
transcurrir del tiempo).
As una vez finalizado el ensamblado completo de lo que sera la
denominada carrocera autoportante, procede en una segunda faz de
fabricacin, introducirnos en otra especialidad denominada el pintado de
la unidad.
Los procesos de pintados en la actualidad no se conciben sin tratamiento
qumico y termodinmico previo, que doten al conjunto de las ya aludidas
chapas unidas y ensambladas, de una inmejorable proteccin contra la
oxidacin y la corrosin . En tal sentido podemos reconocer en lo atinente
a tratamiento qumico, uno en especial denominado proceso de cataforesis,
es decir, aquel proceso consistente en un bao por inmersin, en piletas
de dimensiones longitudinales considerables, de la carrocera autoportante;
logrndose con este tratamiento por polaridad elctrica, una perfecta y fuerte
adherencia entre las chapas y el material de proteccin.
Posteriormente sern adicionados fondos antirruidos (que se adhieren
a las chapas para hacerlas ms rgidas y evitar resonancias), selladores y
bases. A este punto, la carrocera autoportante ha finalizado una cadena
continua de fosfatizados, cataforesis, selladores, antirruidos, fondos,
horneados diversos, para dar lugar al pintado final. (tercer aspecto a
considerar por el perito tasador, frente a una hipottica detectacin de reas

Empricamente para identificar al bien se puede dividir a grandes rasgos por estructura en:
CARROCERIA

MOTOR

SUSPENSION

TAPIZADOS

PARTE ELECTRICA

TRANSMISION

CUBIERTAS

ACCESORIOS

Dependiendo del estado de estos tem se podr dar una plusvala o un


castigo en la tasacin final de ste, determinado el costo de reposicin en
cada caso que corresponda, para arribar al precio final.
Por ejemplo: el perito tasador para analizar el elemento: carrocera,
debe saber que por su estructura sta se puede presentar de las siguientes
maneras:

191

192

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION DE VEHICULOS

en la carrocera autoportante con presencia de masillado, por cambio de


tonalidad en pintura, textura en terminacin, etc.).

derivan partes de sus vehculos ya terminados, a pruebas ms exhaustivas


a las precedentemente indicadas, a modo de muestreo.
Por ltimo y previo a su salida definitiva a la comercializacin; y en
razn de que en distintos pasos de su armado, un vehculo puede resultar
deteriorado accidentalmente (marcas, rayas u otros problemas tpicos e
inherentes a las lneas de montajes), las empresas disponen de un sector
con tecnologa especial que los repara.

Final: enmarcndonos finalmente en el aspecto puramente del montaje


final, podemos asimilarlo para una mejor compresin de lo aqu resumido,
lo que sera entrar a un hipermercado, esto es, donde encontramos que
diversos elementos a cargar en el carrito se encuentran previamente
ubicados en gndolas. Claro est que aqu no se trata de juntar todo
adentro del recipiente (carrocera autoportante), sino de montarlo
sobreordenadamente, con precisin y a su debido tiempo, con elementos de
unin adecuados empleando herramientas de precisin y mano de obra
altamente apropiada y especializada.
Tngase presente que quien empuja el hipottico carrito del ejemplo en
un hiper, al nivel de fabricacin de vehculos resulta ser una cinta
transportadora ya sea area o terrestre, funcionando y configurando una
lnea de produccin continua y en serie de automviles u otros rodados; con
una velocidad de traslacin de la cinta acorde a la produccin diaria
previamente programada.
As, a la carrocera autoportante se le van adicionando a su debido
tiempo, desde adentro y hacia fuera de ella, los distintos componentes (panel
de instrumentos, mazos de cables, asientos, cinturones de seguridad,
tapizados laterales y de techo, parasoles, sistema de audio, columna
de direccin y volante, cristales y dems accesorios internos).
Seguidamente avanzando el vehculo por la cinta transportadora area
o terrestre, se precede a la instalacin de distintos elementos tales como
circuitos de combustible, frenos, escape, etc., todo ello de conduccin de
diferentes fluidos; posteriormente se procede al montaje de elementos o
componentes ya de mayor envergadura y de orden mecnico,
reconocindose aqu sus dispositivos tales como sistema de suspensin de
vehculo, fuente motriz (motor), caja de velocidades, ruedas, etc., para
completarlo con acabados externos, como emplazamiento de accesorios
(espejos, manijas, faros, limpiaparabrisas, antena, paragolpes, etc.).
Finalmente, armado de esta forma, se somete el vehculo a una auditora,
pasando por un estricto control de calidad por personal idneo tras lo cual,
se procede a la realizacin de pruebas de rodaje. A fin de procurar un
mayor conocimiento de esta particular temtica, a modo de informacin
genrica, se procede a destacar que importantes industrias automotrices

193

3. Propuesta emprica para la identificacin objetiva del bien a tasar


CONSIDERACIONES
IDENTIFICACION DEL TIPO DE VEHICULO A TASAR:
Familiar, utilitario, camin, mnibus, acoplados, otros.
IDENTIFICACION FEHACIENTE DE: PATENTE
Marca, tipo, modelo, dominio, kilometraje, motor (N), chasis (N), registro.
IDENTIFICACION DE SU ESTADO FUNCIONAL:
Mecnicamente determinacin de posibles fallas, hallndose rodando
o no, dem caja de velocidades. Comprobacin por comprensin
manual del estado de los amortiguadores, observar posibles prdidas
de aceites en los laterales del block del motor y tapa de cilindros;
coloracin de los humos de combustin; etc..
IDENTIFICACION DEL ESTADO ESTRUCTURAL:
a) Determinacin de posibles reparaciones en la carrocera
autoportante; modificacin de puntos de soldaduras; modificaciones
en zonas de ensambles; reparaciones con modificaciones de
tolerancias en el cierre del capot; bal; puertas; etc.; b) Determinacin
de accesorios faltantes y estado del tapizado interior del vehculo.

Por su parte, el martillero Hugo Teruzzi rescata del concepto de tasacin los
tres aspectos componentes para llegar acabadamente al precio del bien, a saber:
jurdico (todo lo atinente a los ttulos y dems requisitos legales documentales);
tcnico (la identificacin del bien a travs de su ficha tcnica) y econmico
(el anlisis propio del mercado determinante del precio).

192

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION DE VEHICULOS

en la carrocera autoportante con presencia de masillado, por cambio de


tonalidad en pintura, textura en terminacin, etc.).

derivan partes de sus vehculos ya terminados, a pruebas ms exhaustivas


a las precedentemente indicadas, a modo de muestreo.
Por ltimo y previo a su salida definitiva a la comercializacin; y en
razn de que en distintos pasos de su armado, un vehculo puede resultar
deteriorado accidentalmente (marcas, rayas u otros problemas tpicos e
inherentes a las lneas de montajes), las empresas disponen de un sector
con tecnologa especial que los repara.

Final: enmarcndonos finalmente en el aspecto puramente del montaje


final, podemos asimilarlo para una mejor compresin de lo aqu resumido,
lo que sera entrar a un hipermercado, esto es, donde encontramos que
diversos elementos a cargar en el carrito se encuentran previamente
ubicados en gndolas. Claro est que aqu no se trata de juntar todo
adentro del recipiente (carrocera autoportante), sino de montarlo
sobreordenadamente, con precisin y a su debido tiempo, con elementos de
unin adecuados empleando herramientas de precisin y mano de obra
altamente apropiada y especializada.
Tngase presente que quien empuja el hipottico carrito del ejemplo en
un hiper, al nivel de fabricacin de vehculos resulta ser una cinta
transportadora ya sea area o terrestre, funcionando y configurando una
lnea de produccin continua y en serie de automviles u otros rodados; con
una velocidad de traslacin de la cinta acorde a la produccin diaria
previamente programada.
As, a la carrocera autoportante se le van adicionando a su debido
tiempo, desde adentro y hacia fuera de ella, los distintos componentes (panel
de instrumentos, mazos de cables, asientos, cinturones de seguridad,
tapizados laterales y de techo, parasoles, sistema de audio, columna
de direccin y volante, cristales y dems accesorios internos).
Seguidamente avanzando el vehculo por la cinta transportadora area
o terrestre, se precede a la instalacin de distintos elementos tales como
circuitos de combustible, frenos, escape, etc., todo ello de conduccin de
diferentes fluidos; posteriormente se procede al montaje de elementos o
componentes ya de mayor envergadura y de orden mecnico,
reconocindose aqu sus dispositivos tales como sistema de suspensin de
vehculo, fuente motriz (motor), caja de velocidades, ruedas, etc., para
completarlo con acabados externos, como emplazamiento de accesorios
(espejos, manijas, faros, limpiaparabrisas, antena, paragolpes, etc.).
Finalmente, armado de esta forma, se somete el vehculo a una auditora,
pasando por un estricto control de calidad por personal idneo tras lo cual,
se procede a la realizacin de pruebas de rodaje. A fin de procurar un
mayor conocimiento de esta particular temtica, a modo de informacin
genrica, se procede a destacar que importantes industrias automotrices

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3. Propuesta emprica para la identificacin objetiva del bien a tasar


CONSIDERACIONES
IDENTIFICACION DEL TIPO DE VEHICULO A TASAR:
Familiar, utilitario, camin, mnibus, acoplados, otros.
IDENTIFICACION FEHACIENTE DE: PATENTE
Marca, tipo, modelo, dominio, kilometraje, motor (N), chasis (N), registro.
IDENTIFICACION DE SU ESTADO FUNCIONAL:
Mecnicamente determinacin de posibles fallas, hallndose rodando
o no, dem caja de velocidades. Comprobacin por comprensin
manual del estado de los amortiguadores, observar posibles prdidas
de aceites en los laterales del block del motor y tapa de cilindros;
coloracin de los humos de combustin; etc..
IDENTIFICACION DEL ESTADO ESTRUCTURAL:
a) Determinacin de posibles reparaciones en la carrocera
autoportante; modificacin de puntos de soldaduras; modificaciones
en zonas de ensambles; reparaciones con modificaciones de
tolerancias en el cierre del capot; bal; puertas; etc.; b) Determinacin
de accesorios faltantes y estado del tapizado interior del vehculo.

Por su parte, el martillero Hugo Teruzzi rescata del concepto de tasacin los
tres aspectos componentes para llegar acabadamente al precio del bien, a saber:
jurdico (todo lo atinente a los ttulos y dems requisitos legales documentales);
tcnico (la identificacin del bien a travs de su ficha tcnica) y econmico
(el anlisis propio del mercado determinante del precio).

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TASACION
FONDO DE
DECOMERCIO
VEHICULOS

Nos manifiesta que tcnicamente, el bien est compuesto por un conjunto


de piezas mecnicas, elctricas, plsticas, etc., que le dan las caractersticas
propias de cada modelo, pudiendo estar ste impulsado por un motor de
combustin interna, elctrico u otro tipo de mecanismo. El tasador deber
tener la capacidad de discriminar todos los componentes mecnicos a los
fines de identificar y verificar su estado de conservacin y uso.
Mtodos de Tasacin
1) Comparativo Directo: La tasacin se realiza depreciando al vehculo
por la antigedad, tomando como punto de partida el valor a nuevo -de
fbrica o de concesionaria-. La vida til probable es el elemento fundamental
para el clculo de la depreciacin en los rodados; superando su vida til y
manteniendo un buen estado de conservacin y uso; 2) Mtodo Lineal: el
precio residual se calcula directamente comparando los valores del mercado
del usado dependiendo de las caractersticas propias del bien a tasar. (ver
mtodo lineal en modulo II).
Elementos Intrsecos
Para poder determinar los elementos que identifican al objeto de la
tasacin, se recurre por ejemplo al ttulo del automotor en donde se
comprueba: marca, modelo, ao de fabricacin, marca de motor, etc.. Esto
nos permite, corroborar fehacientemente su estado original o si ha sufrido
modificaciones en su estructura y as poseer la informacin certera a los
fines de compararlo en el mercado automotor.

Inicio: comencemos por el armado de la carrocera a travs de equipos


de soldadura por puntos (primer aspecto de gran importancia a la hora
de tasar un vehculo en el futuro; observar que la distancia de stos, es
decir, entre punto y punto de soldadura no haya sido modificada en atencin
a una reparacin; lo cual indicara que este vehculo experiment un
siniestro), y con dispositivos especiales para presentar debidamente los
distintos componentes que configuran la estructura autoportante, es decir,
chapas ubicadas con precisin para ser adheridas y ensambladas
correctamente mediante el empleo de la ya aludida robtica industrial,
que entre otros aspectos, permite que se suelden reas altamente complejas
comparativamente a que si se realizan manualmente (segundo aspecto
de observacin por parte de un perito tasador, a fin de evidenciar si el
vehculo experiment posiblemente un siniestro, al apreciar soldaduras
que no se corresponden con las originales de fabricacin; o si stas son
resultantes de reemplazos de partes puntuales al monocasco, en atencin
a factores qumicos como la oxidacin o corrosin, a que da lugar el
transcurrir del tiempo).
As una vez finalizado el ensamblado completo de lo que sera la
denominada carrocera autoportante, procede en una segunda faz de
fabricacin, introducirnos en otra especialidad denominada el pintado de
la unidad.
Los procesos de pintados en la actualidad no se conciben sin tratamiento
qumico y termodinmico previo, que doten al conjunto de las ya aludidas
chapas unidas y ensambladas, de una inmejorable proteccin contra la
oxidacin y la corrosin . En tal sentido podemos reconocer en lo atinente
a tratamiento qumico, uno en especial denominado proceso de cataforesis,
es decir, aquel proceso consistente en un bao por inmersin, en piletas
de dimensiones longitudinales considerables, de la carrocera autoportante;
logrndose con este tratamiento por polaridad elctrica, una perfecta y fuerte
adherencia entre las chapas y el material de proteccin.
Posteriormente sern adicionados fondos antirruidos (que se adhieren
a las chapas para hacerlas ms rgidas y evitar resonancias), selladores y
bases. A este punto, la carrocera autoportante ha finalizado una cadena
continua de fosfatizados, cataforesis, selladores, antirruidos, fondos,
horneados diversos, para dar lugar al pintado final. (tercer aspecto a
considerar por el perito tasador, frente a una hipottica detectacin de reas

Empricamente para identificar al bien se puede dividir a grandes rasgos por estructura en:
CARROCERIA

MOTOR

SUSPENSION

TAPIZADOS

PARTE ELECTRICA

TRANSMISION

CUBIERTAS

ACCESORIOS

Dependiendo del estado de estos tem se podr dar una plusvala o un


castigo en la tasacin final de ste, determinado el costo de reposicin en
cada caso que corresponda, para arribar al precio final.
Por ejemplo: el perito tasador para analizar el elemento: carrocera,
debe saber que por su estructura sta se puede presentar de las siguientes
maneras:

191

190

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION DE VEHICULOS

contrariamente las carroceras autoportantes limitan el peso que pueden


soportar y plantean al desaparecer el chasis independiente, que la carrocera
se convierta en el propio armazn del vehculo, generando problemas de
solidez estructural, por lo que el diseo de una carrocera autoportante
debe orientarse a ser capaz de resistir acabadamente las vibraciones,
tensiones y torsiones dando la seguridad efectiva; aspectos fsicos y
mecnicos han sido superados con la experiencias en el tiempo con los
numerosos ensayos y sucesivas modificaciones en los diseos preliminares
de los vehculos.
Por ltimo cabe destacar, que en el presente los diseadores emplean
ordenadores computarizados que trabajan con precisin absoluta, permitiendo
que las piezas fabricadas ensamblen con la misma fidelidad en la carrocera
autoportante tambin denominado monocasco.
En tal sentido, la robtica empleada en la produccin de vehculos en
general, abri en este campo, un camino importante para corregir con rapidez
cualquier desviacin sobre las cotas de diseo previstas.

a) Tricuerpo o tres volmenes: tres espacios bien diferenciados: 1) parte


delantera o trompa, donde su ubica generalmente el motor; 2) habitculo donde
se ubican el conductor y los pasajeros; 3) bal o maletero. Ej.: Renault 12.
b) Bicuerpo o dos volmenes: el que posee dos espacios bien diferenciados:
l) parte delantera donde se ubica generalmente el motor; 2) habitculo donde se
ubican el conductor, los pasajeros y el maletero. Ej.: Fiat Uno.
c) Monovolumen: no posee espacios diferenciados: la parte delantera,
el habitculo donde se ubican el conductor y los pasajeros y el maletero, se
encuentran ntimamente relacionados. Ej.: Renault Scenic.
d) Familiares: tienen la caracterstica de un bicuerpo, pero su estructura
en la parte trasera posee un mayor espacio o volumen. Ej.: Renault Break.
Asimismo Teruzzi , para la tasacin de vehculos pesados, por ejemplo
camiones; nos dice que al igual que en los automviles se deben las
caractersticas ya descriptas pues los sistemas mecnicos son similares. La
diferencia desde su concepcin radica en su gran porte para posibilitar la
capacidad de carga, al igual que su vida til, elemento necesario para el
calculo de la depreciacin. (ej., automotores 5 aos, camiones
semipesados / pesados- de 10 a 15 aos, tractocamiones el mayor
porte 20 aos aprox. en Mercado Internacional) (1).

2. Concepcin de un vehculo
A fin de poner orden a la marcha de un vehculo, se requiere
necesariamente con un punto de partida y medios. Ello es en razn de
que el vehculo deber soportar no slo esfuerzos estticos, sino tambin
aquellos de orden dinmicos generados o producidos bajo cualquier condicin
durante su uso.
El punto de partida tiene su origen en definiciones tales como en el
estilo y la ingeniera del producto. Todo ello se determina
fundamentalmente con piezas precisas, planos de cada uno de los distintos
componentes, conjuntos y subconjuntos; e instrucciones a fin de su armado
definitivo.
Tambin se incluye la frase hacer comprar hecho -make or buyen funcin de lo que la planta industrial de fabricacin, proyectada e
instalada, en esta capacidad de hacer; all estn precisamente los medios
con que se cuenta a los fines propuestos, todo constituye el punto de
partida para dar el inicio.

195

ELEMENTOS PARA CONSIDERAR


CHASIS: stos pueden ser cortos o largos dependiendo de su longitud
-de paragolpe a paragolpe- pueden ser carrozados para los distintos
tipos de pesos a transportar. Los chasis de gran porte, estn diseados
para arrastrar una pieza estructural que pueden ser: acoplado o
semirremolque. Puede poseer una formacin mixta, un semirremolque
de un eje y un acoplado de dos.
MOTOR: son de combustin interna a gasoil, de distintas potencias,
pudiendo ser aspirados en forma convencional o turbo alimentados
para darle ms potencia, o los de ultima generacin son intercooler.

(1) En norma general se aplica el M. Lineal, con vida til en los vehculos de 5 aos
para la depreciacin en el mercado local el valor residual del vehculo se extiende ms alla de

196

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

189

CABINA: el camin se puede presentar, con cabina lineal -trompa; o cabina frontal sta puede ser fija o basculante-. Pueden tener
dormitorios o pueden ser incorporadas fuera de fbrica.
CUBIERTAS: estn montadas sobre llantas que pueden ser: 1)
discos (similares a los automviles por su centro); 2) artilleras (se
caracterizan por no tener un centro); 3) categoras usadas en otros
pases cuya caractersticas es ser una sola cubierta pero la banda de
rodamiento es similar a la de dos cubiertas juntas.

CAPITULO VIII
TASACION DE VEHICULOS

Mecnicamente, los componentes descriptos para los camiones son


aplicados para los mnibus o transporte de pasajeros, en lo nico que
vara es en la carrocera que se le aplica al chasis y que generalmente no
es de fbrica, la misma es provista por fbricas de carroceras, las que
poseen cotizaciones diferentes de acuerdo a su: categora, tipo o estilo,
(segn posean accesorios tales como equipo de comunicaciones,
televisores, videos, audio, bar, bao, etc.).
Estos vehculos de acuerdo a su carrocera en rasgos generales pueden
estar compuestos de uno o de dos pisos. La mayor cantidad de ejes que
stos poseen se debe a las distancias que deben recorrer y el peso por
traslado (de pasajeros, encomiendas, etc.) distribuido por sobre ellos,
otorgando una mayor capacidad de frenado en este tipo de unidad.
Asimismo, el impulsor puede estar ubicado tanto en la parte delantera
como trasera.
Por su parte, la motocicleta tiene una forma de tasacin similar a la de
los vehculos anteriormente descriptos.

los 5 aos prolongado su vida til hasta los 10 aos aproximadamente, razn por la cual se
debe aplicar la tcnica de balance entre depreciacin directa y el valor de mercado empleando
el mtodo comparativo directo, analizando cada uno de los componentes y estado de
conservacin a los fines de establecer el valor real representativo del bien a tasar, o sea, valor
de mercado menos costo de reparaciones y reposiciones valor ideal del objeto a tasar.

por Hugo Teruzzi

1. Aspectos generales: automotores

En el siglo pasado surge uno de los inventos que ms satisfaccin le


proporciona al hombre: el automvil. Desde la simple mquina motorizada
primaria, pasando por la lnea de produccin de Ford y avanzando cada vez
ms sobre las nuevas tecnologas y diseos de las distintas marcas, este
bien mvil, con sentido de popularidad, de necesidad, de beneficios y
produccin, tambin de lujos y muy suntuosos capta la atencin permanente
del ser humano
Hacia mediados de siglo se produce una revolucin de importancia,
habida cuenta que se mejoran las tcnicas de estampacin y de soldadura,
resultando el clsico chasis innecesario a la hora de concebir un automvil
(con excepcin de los camiones, mnibus, etc., que al presente
necesariamente deben contar en su constitucin con este perfil de acero,
habida cuenta del peso que deben soportar estos vehculos de mayor porte),
encontrndose su razn que los chasis pasaron a ser construidos con el
mismo material y solidariamente unido a la carrocera, lo que se denomina
carrocera autoportante que en la actualidad comprende a la generalidad
de las distintas marcas de vehculos que se fabrican en serie y que se
comercializan en el mercado del automotor.
Cabe sealar que esta reforma trascendental, tiene su origen en razones
de ndole econmico para las industrias del ramo (se ahorra dinero),

188

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION DE VEHICULOS

197

ELEMENTOS A CONSIDERAR
IMPULSOR: motor, cilindrada, relacin de compresin, distribucin,
refrigeracin, alimentacin, encendido, arranque, potencia mxima,
torque mximo.
CAJA: cambios, transmisin final, embrague.
CICLISTICA: cuadro, inclinacin, avance, suspensin delantera y
trasera recorrido, amortiguadores, freno delantero y trasero, neumticos.
DIMENSIONES: distancias entre ejes, altura de asiento, despegue
mnimo a tierra, peso, capacidad de combustible.
Al igual que el automvil, estos vehculos se presentan en distintos
modelos y poseen particularidades de uso especfico (de competicin pista y enduro-; de calle, etc.), una vez identificadas las caractersticas, la
tasacin se realizar por el mtodo lineal o, en su defecto, por el mtodo
comparativo directo conforme la informacin del mercado de
comercializacin actual.

Material de consulta
Apunte: Curso de tasacin del curso de peritos tasadores,
Tasaciones de automotores en general, Biblioteca Colegio
Profesional.
Revista: Motociclismo Erre Sport Press Emprendimientos
editoriales S.A, Rosario, 2002.

210

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

Tasacin total segn mtodo de balance


Valor patrimonial ajustado a valores corrientes
de mercado
Valor llave

187

176.488,66
176.390,00
98,66

Cabe destacar que en la presente exposicin del Contador Horacio J.


Cornelli adems de considerar los aspectos tcnicos y econmicos de la
tasacin, tambin nos recomienda tener presente lo establecido en la ley
11.867, aspecto jurdico que constituye el marco legal de la transferencia de
fondo de comercio

186

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION DE VEHICULOS

211

La aplicacin de este mtodo no genera valor llave debido a que es la


aplicacin directa del Valor Patrimonial ajustado en cada concepto.

G. CUARTO METODO: Mtodo de balance


Se llama teora de balance o mtodo de balance a la media aritmtica o
promedio simple entre los tres anteriores:
CAPITULO IX

TTB = TTM1 + TTM2 + TTM3


n

LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE

Donde:
TTB = Tasacin total mtodo de balance.
TTM1 = Tasacin total mtodo 1.
TTM2 = Tasacin total mtodo 2.
TTM3 = Tasacin total mtodo 3.
n = nmero de cifras incluidas en el numerador.

por Vctor C. Rostagno

El medio ambiente y la tasacin. Criterios prcticos


La Tasacin segn la real academia espaola, es la determinacin del
justo precio de las cosas o su avalo, en un mercado determinado.

TTB = 176.548,95 + 176.527,03 + 176.390,00


3

Un caballo, un caballo! MI REINO, POR UN CABALLO!


(Shakespeare (1) inmortaliz esta frase al narrar la muerte del Rey

Tasacin total segn mtodo de balance = 176.488,66


Para realizar la transmisin se deber hacer por separado la
correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
de la propiedad, la diferencia ser transferida como fondo de comercio:
Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total

85.000,00
11.500,00
79.988,66
176.488,66

La aplicacin de este mtodo genera un valor llave positivo de $ 98,66,


obtenido de la siguiente forma:

(1) El Rey Ricardo III, se enfrentara con Enrique el Conde de Richmond, en la decisiva
batalla de Bosworth en 1485, por el Reino de Inglaterra. As fue que envi a su amanuense a
hacer herrar su caballo, el herrero que haba colocado herraduras a los dems equinos de la
tropa, tuvo que hacer de apuro las herraduras, y cuando colocaba la cuarta, le falt un clavo,
as que sta qued floja. En el fragor de la batalla, el caballo perdi la herradura, tropez, rod
y huy, mientras Ricardo III cay al suelo. All segn la versin de Shakespeare, pronunci
las famosas palabras Mi reino por un caballo, nadie se lo dio, perdi su vida y el reino de
Inglaterra. La ancdota permite inferir el extraordinario valor, que puede adquirir una cosa
pequea, sobre la base del principio escasez. En el anlisis de las consecuencias remotas,
podra decirse que por falta de un clavo se perdi el Reino de Inglaterra. En Amrica, la
historia fue inversa, en el combate de San Lorenzo, la providencial ayuda del Sargento Cabral,
le permiti a San Martn recuperar un caballo y luego liberar a tres pases.

200

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

Ricardo III.) El reino de Inglaterra, es el justo precio de un caballo? No.


Sin embargo s lo era para, Ricardo III, quien valuaba as su reino,
Inglaterra, en el momento mismo en el que encontrndose en combate, su
corcel tropez y huy, en el fragor de la batalla comprendi que esa perdida
acarreaba la de su vida y su reino como consecuencia inmediata. A pesar
del alto precio ofrecido, no consigui vendedor de caballo.
De tal modo que la finalidad tenida en cuenta para efectuar esa
oferta, salvar la vida del rey y su reino era el factor determinante del
enorme precio ofrecido por un caballo. Este mtodo de tasacin es
subjetivo, atiende a las necesidades del sujeto que vende o compra.
El ejemplo ha sido utilizado, para poner en evidencia, que la oferta y la
demanda pueden llevar a la determinacin de precios absolutamente
arbitrarios, basados en el principio de escasez, que aplicado sin lmite ni
medida, destruye la justicia.
La funcin de perito tasador, el profesional no puede efectuar ese
tipo de tasacin, no es un oportunista que se aprovecha de la necesidad de
las partes, es un especialista, que slo a travs de un mtodo cientfico,
debe determinar objetivamente el justo precio, de los bienes materiales
e inmateriales puestos a su consideracin, esta profesin, se inserta en el
ncleo mismo del derecho de propiedad, base y sustento del mundo actual.
Existen numerosos mtodos que los lectores podrn encontrar en el
desarrollo de esta obra, donde incluso la finalidad de los bienes y las
razones subjetivas de las partes, son tenidas en cuenta y pueden generar
una variable razonable de modificacin del precio de mercado (2) todas estas

Para realizar la transmisin se deber hacer por separado la


correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
de la propiedad, la diferencia ser transferida como fondo de comercio:

(2) Hay que estar prevenido con respecto a las distorsiones del mercado, que pueden
generar las necesidades de los sujetos compradores y vendedores, para poder expresarse
como tasador sobre el valor objetivo de los bienes. Para que se entienda mejor esta afirmacin
resulta convenientes ilustrarla con un ejemplo actual: Crdoba, es una ciudad netamente
universitaria, de lo que emerge una importante demanda de departamentos para estudiantes.
En nuestro pas debido a la crisis y al comportamiento de los Bancos en el 2001- 2002, y a
los bajos intereses, se ha desviado la inversin a la construccin, por otro lado, la exportacin
de cereales especialmente la soja, determina un importante ingreso de divisas dlares en la
economa interna. La combinacin de estos factores determina un alza inusitada del precio
de departamentos y de los alquileres en Nueva Crdoba, lugar preferido por los estudiantes.
Los agricultores, en muchos casos compran los mismos a precio dlar o soja, para sus hijos

Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total

185

85.000,00
11.500,00
80.027,03
176.527,03

La aplicacin de este mtodo genera un valor llave positivo de $ 137,03,


obtenido de la siguiente forma:
Tasacin total segn mtodo de valor presente de futuros
Flujos de fondos netos de inversiones necesarias para
mantener el patrimonio en el actual valor
valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado
Valor llave

176.527,03
176.390,00
137,03

F. TERCER METODO: Valor patrimonial actual ajustado a valores


corrientes de mercado
El valor patrimonial surge del estado de situacin patrimonial ajustado
por el perito tasador segn se muestra en el punto C (estados contables
ajustados por el perito tasador aplicando tcnicas y procedimientos de
valuacin), el cual arroja un patrimonio neto ajustado de $ 176.390,00.
Para realizar la transmisin se deber hacer por separado la
correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
de la propiedad, la diferencia ser transferida como fondo de comercio:

Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total

85.000,00
11.500,00
79.890,00
176.390,00

184

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACIN
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE

201

Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de los activos


intangibles o activos ocultos.
Para obtener la tasacin total se procede a realizar la siguiente suma:

razones deben ser atendidas para llegar al valor objetivo del bien, para
ilustrar a las partes en las tasaciones privadas, y para ser el faro que ilumina
la mente del Juez, en una rama de la ciencia que no le es propia, en las
tasaciones judiciales, para que ste pueda resolver con ecuanimidad.

TT = VPFFFNINp/MPAV + PNAs/AI
Donde:
TT = Tasacin total
VPFFFNINp/MPAV = Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones
necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor.
PNAs/AI = Patrimonio Neto Actual sin Activos Intangibles
TT = 44.637,03 + (176.390,00 44.500,00)
TT = 44.637,03 + 131.890,00
Tasacin total = 176.527,03
Adems se deber tener en cuenta que para que el patrimonio neto
conserve su actual valor, al final del perodo deber valer:
VPNFP = VPAVCM x (1 + i)n
Donde:
VPNFP = Valor Patrimonial Neto al Final del Perodo
VPAVCM = Valor Patrimonial Ajustado a Valores Corrientes de Mercado
i = R Donde: R = Razn o tasa de inters
100
n = nmero de perodos
VPNFP = 176.390,00 x (1 + 0,12)10
VPNFP = 176.390,00 x 1,1210
VPNFP = 176.390,00 x 3,1058
VPNFP = 547.832,06

Valor objetivo del bien y su situacin jurdica


El valor objetivo del bien, es un concepto dinmico en continuo avance,
que ensancha permanentemente los lmites de esta profesin. Se sostena,
por ejemplo que la determinacin del valor objetivo de un bien, impeda
tener en cuenta cuestiones inmateriales, tal la situacin jurdica que afectaba
al mismo. Hoy esa posicin no puede sustentarse con rigor cientfico, por
ejemplo, una casa, no tiene el mismo precio, si est construida en un predio,
con ttulo de propiedad perfecto, apto para la transferencia dominial inmediata,
que la misma casa que se construy en un predio del que solo se tiene la
posesin. De igual modo y a la inversa, el valor de un inmueble con ttulo
perfecto, puede llegar a desaparecer si se ha perdido su posesin. En este
aspecto, la ley 9150 que crea el Registro Personal de Poseedores, genera
un cambio de precio en la valuacin de los inmuebles contemplados en la
misma, que debe ser traducido en el precio de valuacin, incluso dependiendo
el grado de avance del trmite respectivo, y si ha habido o no oposicin.
Estos son slo algunos ejemplos, de las mltiples situaciones que deben
contemplarse, pago de impuestos, anotacin de medidas cautelares, anotacin
de inembargabilidad por el Banco Hipotecario, Bien de Familia, vivienda

y los inversionistas, que tambin compran pretendiendo obtener una renta equivalente a la
que obtenan con el inters del dinero cuanto este era el mejor negocio en los Bancos
confiables antes del 200l, sumado a que existen agentes inmobiliarios empresarios, que no
dudan en infringir la ley, para obtener ganancias, todo esto conforma un cctel que puede
hacer colapsar la confianza del mercado inmobiliario cordobs. Verbigracia, compra de
garantas truchas, liberacin de los garantes por los cambios de precios en los alquileres etc.
Lo que puede llevar al deseo masivo de desprenderse de esos bienes que se adquirieron
como inversin, y a la estrepitosa cada de los precios) La responsabilidad social, del
perito tasador, lo obliga a considerar en la determinacin del valor objetivo del bien, que su
actividad no puede ni debe ser distorsionante del precio de mercado.

202

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

nica, cesin de derechos y acciones, anotaciones preventivas para subastas,


etc. Todos estos item, deben ser contemplados dentro de la determinacin
del valor objetivo de un bien, generando variables de precios, que por no
tener an tabla expresa que los contemple, en su mayora quedan a la
determinacin del elevado criterio que le otorga la experiencia al Tasador.
En este aspecto, corresponde sealar, que tradicionalmente, antes del
dictado de la ley 9150, la posesin y la nuda propiedad se consideraban
equivalentes, por lo que resultaba razonable estimar en un litigio donde una
de las partes tena el ttulo y el otro la posesin, arreglar la controversia
teniendo en cuenta un cincuenta por ciento del valor del inmueble para cada
parte, por supuesto cuando se trataba de una posesin que pretenda tener
cumplidos los plazos de prescripcin adquisitiva previstos en el Cdigo Civil,
segn fuera con justo ttulo o no y buena o mala fe.
El dictado de la ley 9150, eleva a favor del poseedor que se ha acogido
a sus beneficios, ese margen y puede incluso hacer disminuir enormemente
el valor del derecho del nudo propietario, al que solo le quedara negociar el
margen del costo del juicio de usucapin, para que el poseedor tenga el
ttulo perfecto. Estas apreciaciones, son simples lineamientos, para tener en
cuenta y se aportan con el nico fin de que sirvan de pautas interpretativas,
en esta disciplina en permanente evolucin.

7.900,00
(1+0,12)9

VP9 =

7.900,00
2,7731

VP9 =

2.848,80

DECIMO AO:
VP10 =

C10
(1+i)10

VP10 = 7.900,00
(1+0,12)10
VP10 = 7.900,00
3,1058
VP10 = 2.543,63

La tasacin y el medio ambiente

Ahora se sumar el valor presente de los resultados de los diez aos de


proyeccin:

Del mismo, modo que la situacin jurdica de los bienes, ha adquirido


carta de ciudadana, a los fines de ser tenida en cuenta en las tasaciones,
pretendemos, que el medio ambiente y el concepto de desarrollo
sustentable, se incorporen con personalidad propia a fin de determinar el
valor objetivo de los bienes.
Nuestra Constitucin Nacional, en la reforma de 1994, ha introducido
como derecho de tercera generacin el:
... Art. 41. Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente
sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las
actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin
comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de
preservarlo. El dao ambiental generar prioritariamente la obligacin
de recomponer, segn lo establezca la ley.

VP9 =

183

VP1
VP2
VP3
VP4
VP5
VP6
VP7
VP8
VP9
VP10

=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=

7.053,57
6.297,83
5.623,18
5.020,65
4.482,78
4.002,43
3.573,53
3.190,63
2.848,80
2.543,63
44.637,03

182

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

VP6 =

7.900,00
1,9738

VP6 =

4.002,43

SEPTIMO AO:
VP7 =

C7
(1+i)7

VP7 =

7.900,00
(1+0,12)7

VP7 =

7.900,00
2,2107

VP7 =

3.573,53

OCTAVOAO:
VP8 =

C8
(1+i)8

VP8 =

7.900,00
(1+0,12)8

VP8 =

7.900,00
2,4760

VP8 =

3.190,63

NOVENO AO:
VP9 =

C9
(1+i)9

LA TASACIN
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE

203

Las autoridades proveern a la proteccin de este derecho, a la


utilizacin racional de los recursos naturales, a la preservacin del
patrimonio natural y cultural y de la diversidad biolgica, y a la informacin
y educacin ambientales.
Corresponde a la Nacin dictar las normas que contengan los
presupuestos mnimos de proteccin, y a las provincias, las necesarias
para complementarlas, sin que aqullas alteren las jurisdicciones locales.
Se prohbe el ingreso al territorio nacional de residuos actual o
potencialmente peligrosos, y de los radiactivos. ...

La introduccin en la reforma de 1994, de la defensa del ambiente y


del desarrollo sustentable, no es de generacin espontnea, la cuestin
ambiental ya se haba convertido en un tema de vital importancia internacional
en 1972, pues en esa fecha se celebr la Conferencia de las Naciones
Unidas sobre el Medio Humano, en la ciudad de Estocolmo, que implic el
puntapi inicial para integrar el ambiente en los planes de desarrollo,
fundamentalmente , para evitar el calentamiento global, la degradacin de
los bosques y el agotamiento del ozono.
En 1983, las Naciones Unidas estableci la Comisin Mundial sobre el
Medio Ambiente y el Desarrollo, ya que era evidente que la proteccin del
medio ambiente se convertira en una cuestin de supervivencia para todos.
La comisin fue presidida por la ex Ministro de Noruega Gro Harlem
Brundtland, quien present el denominado Informe Brundtland acunando
el concepto de desarrollo sustentable: Que es la obligacin de cada
generacin del dejar el mundo a la generacin siguiente, al menos en las
mismas condiciones que la recibi.
Del informe surgi la conclusin: De que el hombre debe satisfacer
las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras
generaciones para satisfacer las propias, y que en ese momento el desarrollo
sostenido y sin previsin alguna que se estaba realizando, llevara al colapso
de los recursos naturales en un lapso de no ms de treinta aos.
Atendiendo a este informe, la Asamblea General de las Naciones
Unidas convoc la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio
Ambiente y el Desarrollo (CNUMAD). Que se conoci como CUMBRE
DE LA TIERRA y se celebr en Ro de Janeiro el 3 y 4 de junio de 1992.
Los objetivos fundamentales que surgieron de esa Conferencia fueron
generar acciones para lograr un equilibrio justo entre las necesidades
econmicas, sociales y ambientales de las generaciones presentes y de las

204

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

FONDO DE COMERCIO

generaciones futuras y sentar las bases para una asociacin mundial entre
los pases desarrollados y los pases en desarrollo, as como entre los
gobiernos y los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresin
de las necesidades y los intereses comunes.
El espritu de la Cumbre de la Tierra, inspir a los constituyentes de
1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo
sustentable como derechos de tercera generacin, como se ha visto, a partir
de ese momento, se transforman estos derechos en derecho interno y genera
la obligacin de adecuar los comportamientos y las disciplinas cientficas al
mismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integracin en esta
importante disciplina, la Tasacin.

VP3 =

Los cinco elementos

CUARTO AO:

Son tan amplios los conceptos que emanan de la integracin del medio
ambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en
general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parmetros
asequibles de un modo pedaggico y aplicables a la materia.
Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones (3), proceder a
utilizar la teora de los cinco elementos(4): tierra, agua, fuego, aire y ter, y
siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que en
todo ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlos
primero en el hombre, destinatario de la tasacin, y luego en las cosas
susceptibles de ser tasadas, para determinar el valor que tiene para el hombre
la integracin con las cosas.

(3) El problema de hacer comprensible la temtica del medio ambiente y dar pautas
simples de compresin, deb enfrentarlo por primera vez en mi carcter de Presidente del
Comit Ecolgico del Distrito 4810 del Rotary International, en la Asamblea Anual 2003,
que se realizara en el Jardn Botnico, all utilic por primera vez, la teora de los cinco
elementos, que pretendo desarrollar en el presente.
(4) El filsofo griego Empdocles, afirmaba que todo el universo se compona de
cuatro elementos, agua, fuego, aire y tierra, otras culturas -entre ellos los chinos- incorporan
un quinto elemento, el ter.

5.623,18

VP4 =

C4
(1+i)4

VP4 =

7.900,00
(1+0,12)4

VP4 =

7.900,00
1,5735

VP4 =

5.020,65

QUINTO AO:
VP5 =

C5
(1+i)5

VP5 =

7.900,00
(1+0,12)5

VP5 =

7.900,00
1,7623

VP5 =

4.482,78

SEXTO AO:

VP6 =

C6
(1+i)6

VP6 =

7.900,00
(1+0,12)6

181

232

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE

rentas, hoja de transferencia de rentas: H.314 - P.4822, extracto de


ttulos. Carta de suelos. Anlisis de suelo.
- Crrase vista a las partes de la presente tasacin.

205

Estos cinco elementos, se pueden encontrar en el hombre: Eres


polvo, y en polvo te convertirs, toda la estructura sea, msculos,
tendones etc, representan en el hombre el elemento tierra, el setenta por
ciento del cuerpo humano, es agua, que se identifica con la sangre y dems
lquidos del organismo, el aire es vital para la vida, se lo incorpora por el
sistema respiratorio el que a travs de la sangre, lleva el oxgeno a todas
las clulas, dos o tres minutos de falta de este vital elemento, determina
incapacidad cerebral o la muerte misma del humano, el fuego se identifica
con el calor corporal, la energa que emerge de todo cuerpo vivo y el
quinto elemento el ter, se lo puede identificar con la mente del hombre,
espacio infinito de creacin.

Provea V.S. de conformidad por ser justicia


.....................
Firma perito

2. Tasacin particular
A. Autorizacin para tasar

Armona con la naturaleza y tasacin

Autorizo a la Sra. martillera........................... mp...... para la realizacin


de la inspeccin de los siguientes bienes, los que se identifican
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
.............................................................................................................................
ubicados en..........................................................................................
.............................................................................................................................
............................................................................................................................
de los cuales deber determinar el precio actual.

El animal ms indefenso, ante las inclemencias del tiempo es el hombre,


por ello, imitando tal vez la integracin instintiva de los animales con la
misma, el hombre empez a crear su hbitat.
En la dcada del 70, estudiosos alemanes determinaron, que la vivienda
ideal en Amrica del Sur, a los fines de la integracin del hombre con la
naturaleza, es una vivienda, cerrada hacia el sur, lugar de los fuertes vientos,
abierta y vidriada hacia el norte, lugar de donde se recibe el sol, donde
debern colocarse rboles de hojas caducas, que permitan que el sol inunde
la vivienda en el invierno y que provean de sombra en el verano, y con
paredes trmicas que aslen el calor interior del hogar, de las condiciones
climticas externas. Adems en este aspecto concluyeron que el hombre
cometi un error cultural al quemar el barro para hacer ladrillos, que el
barro crudo adobe, produce una barrera trmica muy superior a la del ladrillo,
barro cocido,
Llama la atencin, que esta descripcin, con excepcin del
calificativo vidriada, lo que es comprensible, por la carencia de este
elemento en la poca, se corresponda perfectamente con el hbitat
natural de estas tierras, el denominado rancho argentino que fuera
erradicado en el gobierno de Ongana.
Cmo lleg el criollo a desarrollar esta vivienda, seguramente
observando la naturaleza y los ejemplos de hbitat que lo rodeaban tal el

Asimismo se fija como fecha de entrega para la presente tasacin, el da


.........................................de 2005. En este acto se hace entrega del
material necesario a los fines de cumplimentar la labor encomendada el que
se restituir conjuntamente con el dictamen, el que consiste en:
.................................... .................................................................
Conforme lo requerido se hace entrega de la suma de Pesos......................
en concepto de gastos necesarios; se deja constancia de que contra entrega
del dictamen se efectuar el abono o cancelacin total correspondiente a
sus honorarios, de conformidad (puede pactarse un adelanto parcial de
honorarios)
10

206

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

nido del hornero (5). Hoy la integracin de la vivienda del hombre con la
naturaleza, resulta ignorada, tal vez por que la naturaleza ha pasado a
segundo plano. Otrora en nuestro campo a la hora en que el da muere,
la hora de la oracin, para nuestros criollos porque levantaban la vista
al cielo para contemplar la magnificencia de la creacin cuando el sol se
pona, sobrecogidos ante la plenitud del espectculo volvan la vista a
Dios para comprender los misterios de la naturaleza. Hoy el hombre de la
ciudad vuelve a esa hora o a cualquier otra, su vista al televisor, y en la
magia de la pantalla, pierde por completo la visin de la naturaleza y lo
artificial inunda su mente.
Ha llegado tal vez, la hora de volver al origen, de rever las conductas de
nuestros ancestros, y extraer la sabidura de los mismos que les permita una
vida de mayor integracin natural, resulta extrao, que el factor que nos impulse
a esto sea el derecho, pero cualquiera sea la fuente, bienvenida sea.
La tabla de Hoffman, otorga mayor valor a la parte del frente de los
inmuebles urbanos, sin contemplar de modo alguno, la orientacin del terreno,
no importa en ella, si el departamento del frente recibe o no energa solar.
Pero es del caso sealar, que la energa solar, fortifica el espritu y mejora la
salud de las personas, as es, por ejemplo, mucho mas probable que se
engripe una persona que vive en un ambiente hmedo y lgubre, que otra
que desarrolla su vida en uno soleado y ventilado. Adems el costo de
energa elctrica o de otra naturaleza para mantener en invierno la
temperatura de un ambiente sin sol es mucho ms caro, y adems suele
implicar la obligacin de mantener el ambiente aislado, con la propagacin
de todo tipo de grmenes, que encuentran en el mismo el caldo de cultivo
adecuado para su proliferacin.
Esto se puede visualizar incluso en las construcciones pblicas,
tomaremos por ejemplo, dos edificios pblicos de esta ciudad de Crdoba,

(5) El hornero, ave muy conocida en Amrica del Sur, elegida como ave nacional de
los argentinos, tiene su nido hecho de barro, con la forma de un horno de pan, de all su
nombre; posee una extraordinaria habilidad para su construccin, lo orienta de tal modo que
la entrada no quede expuesta a los vientos fros o las lluvias, todo lo que permite detectar
similitudes dignas de ser apreciadas con la construccin del rancho. La parte ms clida del
nido est destinada a la hembra, que empolla a su cra.

DICTAMENES

231

Antecedentes econmicos
Se logra efectivamente con un anlisis que surge del mercado en cuanto
a la cotizacin actual de la hectrea.
Por un lado y en forma directa, el costo de las mejoras existentes, que
no es de gran incidencia ya que prcticamente en la bsqueda de informacin
de precios, en la mayora se incluye el presupuesto de la existencias de
alambrados y dems elementos incorporados que son de ndole necesarios
para la actividad agropecuaria, no obstante se verific que no se destacan
inversiones distintas en la propiedad rural a tasar que puedan marcar
diferencias econmicas con otras en la zona, empleadas como antecedentes
para la presente tasacin, la comparacin es directa y son valores que
efectivamente se constituyen como precios reales en estos momentos.
En cuanto a la informacin econmica de la cotizacin de la hectrea,
verificados los valores, se observa que de acuerdo a la zona hay una
oscilacin que va desde los U$S 2.000 a los U$S 4.500.
Realizando un anlisis estricto en el sector y en comparacin con el
bien objeto de la tasacin existen una serie de elementos que tienden a la
determinacin del precio unitario promedio calculado de U$S 3.250 que es
lo que corresponde al punto medio de la oscilacin econmica recabada.

Precio total de la propiedad rural: El ......


Sup. 203 has. x U$S 3.250: U$S 659.750
Observacin: Es importante recordar que se debe hacer referencia
a las fuentes de informacin econmica, y art. 278 C. de P.C., y en
anexos incorporar calculos.

Por lo expuesto, tenga V.S. por:


- Presentado en tiempo y forma el dictamen solicitado en autos.
- Proceda en su oportunidad a la regulacin de honorarios conforme
a la ley 7191.
- Por acompaados los anexos, que son parte de la misma, a saber:
plano de catastro: mensura y subdivisin, impuesto inmobiliario de

230

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

NATURALEZA
DEL SUELO
(Cont.)

(segn tecnologa de aplicacin: siembra directa y fertilizacin


para mejor produccin y variacin de cultivos)
- Historial: cultivos antecesores, respetando rotacin en sus
distintos potreros
Potreros: total 10. Alambrados: 10 hilos, divisin interna.
Perimetral de 12 hilos.
- Tipo de cultivo: soja, trigo, maz
- Pasturas: alfafa, sorgo forrajero, raigraz...
- Rinde por ha. soja: 36 quintales; maz 90 q. por ha.; trigo 30 q.
por ha., etc.

FUENTES DE
PROVISION
DE AGUA

- Surgentes (alto % de calidad, provee a represa - 20 x 35 sup. 1


m. de profundidad y a tanque australiano de 60.000 lts.)
- Lluvia anual, aprox. 700 mm., normal
- 1era. napa se encuentra entre 50 y 80 cm. Del nivel de la
superficie. Caractersticas principales del suelo que es la
provisin de agua para los cultivos.

MEJORAS
INCORPORADAS

- Alambrados: perimetral e internos.


- Aguadas: en todos los potreros
- Corrales, manga y brete. 2 cargadores hacienda (1 tierra, otro
madera)
- Galpn (cerrado -pared de 30-; doble funcin: almacenar cereal
y guarda herramienta-; estructura reticular, techo de chapa,
puertas corredizas sup. 9 x 14)
- Mejoras superfluas: Plantacin de 15 lamos, y 400 planta de
Olmos.
Mejoras inmobiliarias: casa principal, construccin tradicional.
Dependencias de servicios, casa del puestero. Total superficie
cubierta: 120 mts.2
Equipos inherentes para la produccin (herramientas) etc..

CARACTERISTICAS
EXTRINSECAS

- Distancia a poblados: a Ballesteros 6 kms.; a Morrison 7 kms.;


a Bell Ville 25 kms. y a Villa Mara 35 kms.
A Ruta 9: 2,5 kms. Camino local La Legua sufre anegamiento
por desborde del ro III, no afecta poca de productividad.
- Plagas controlables, con fungicidas. Malezas controladas con
herbicidas.
etc..

LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE

10

207

Tribunales 1 y Tribunales 2, el primero, es una edificacin en la cual el sol


penetra en todos los ambientes, posee grandes ventanales, puede ser
iluminado en sus oficinas con luz natural y tiene una integracin ptima con
el entorno e incluso con los jardines de sus patios interiores. En cambio
Tribunales 2, es un edificio en general cerrado con sistemas internos de
iluminacin, con ventilacin por circulacin forzada de aire, lo que implica
decir que las personas que lo habitan no tienen el mismo contacto con la
naturaleza, se desperdicia la luz del sol, y la energa solar como calefaccin
natural, la utilizacin de iluminacin permanente con fuentes de energa
elctrica implica un mayor costo y una menor calidad, pues este tipo de luz
perjudica comparativamente la visin de las personas, el ambiente cerrado
favorece la dispersin de grmenes etc. En sntesis, el metro cuadrado de
una y otra construccin, deben diferenciarse en su cotizacin pues una
contempla una mejor integracin natural del hombre que utiliza las
instalaciones y favorece a su salud, mientras la otra no lo hace.
Podemos afirmar entonces en lneas generales, que la salud del hombre
se ve favorecida cuando su habitat se armoniza con la naturaleza y el
medio ambiente que lo rodea, de modo tal que pueda gozar de sus beneficios
y aislarse de sus perjuicios. As, a los fines de la tasacin de un inmueble,
deber tenerse en cuenta, el modo en el que ste armoniza con el hombre
al que est destinado, y el anlisis de este proceso lo efectuaremos en
funcin de los cinco elementos referenciados, y le adjudicaremos un punto
porcentual a cada uno, de modo tal que si el inmueble est perfectamente
armonizado con la naturaleza, su valuacin ser superior al menos en un
diez por ciento, con respecto a otro que no cumpla dichas reglas o bien ser
equivalente su castigo econmico al costo de remodelacin edilicia para
que la constancia cumpla con este principio bsico, prioritario para una
mejor calidad de vida.
ELEMENTO TIERRA: En el mismo se tendrn en cuenta los
materiales empleados en la construccin, y su condicin para producir el
aislamiento trmico entre el interior y el exterior, sin que esto afecte la
salud de las personas. Debe tenerse en cuenta en este rubro, que no es
necesario efectuar grandes costos para lograr ese objetivo. El C.E.V.E.,
Centro de Estudios de la Vivienda Econmica, de la ciudad de Crdoba, ha
producido un sistema muy simple que consiste en rellenar con suelo cemento
los bloques de hormign, y de este modo, logra para las viviendas en planta
baja, adems de un aislamiento optimo, la resistencia adecuada para suprimir
los ligamentos de cal u hormign en la unin de bloques.

208

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

DICTAMENES

229

Las paredes de telgopor revestido, logran tambin un importante


aislamiento trmico, pero algunos estudios sealan que no son tan adecuados
para la salud de las personas, por cuanto generan una carga de energa
esttica que es perjudicial. Un estudio profundo de las condiciones de ambos
materiales, dar la adecuada valoracin de los sistemas, no obstante, me
parece mucho ms natural el sistema del C.E.V.E., por lo que sin dudarlo
me inclino por l.
En ventanas, el doble vidriado, implica un avance tecnolgico importante,
que debe ser valorado doblemente, una en cuanto al costo de la misma que
valora el inmueble por los mtodos tradicionales y otro por el aislamiento que
produce, que debe ser valorado en funcin del aislamiento de las condiciones
climatolgicas negativas, dentro del rubro que estamos analizando.
Todo inmueble, requiere de la construccin de baos y del adecuado
tratamiento de las aguas servidas. Advirtase que el mejoramiento de
calidad de vida de los humanos, ha determinado que los excrementos slidos,
formen parte de las aguas servidas y que stos al transformarse en lquidos
tienen un mayor efecto de dispersin y contaminacin, aunque nos parezca
llamativo, hoy es correcto afirmar que la primera napa de agua se encuentra
contaminada por esta causa en prcticamente todo el territorio urbano
provincial, y que importantsimos ros del mundo como el Ro de la Plata, o
el Nilo, el ms ancho y el ms largo del mundo respectivamente, se encuentran
contaminados, por los desechos humanos e industriales.
De tal modo, que la resolucin que se le haya dado a las aguas servidas
en un inmueble ser materia de especial valoracin para la tasacin en
funcin del Desarrollo Sustentable.
En efecto, se valorar en un inmueble rural cercano a un ro o arroyo,
que las aguas servidas, no contaminen su curso, ni la napa superficial de
agua, prefirindose conforme a la configuracin topogrfica, por ejemplo
la sangra, al pozo negro.
En un inmueble urbano, deber preferirse la cloaca, con planta de
tratamiento cuando sta sea posible, al pozo negro, pero tambin deber
tenerse en cuenta, que la cloaca tiene conforme a su programacin un
caudal que puede ser superado, por el desarrollo demogrfico, tal el caso de
Nueva Crdoba en esta ciudad, lo que deber ser valorado como un elemento
comparativo negativo, con relacin a otras zonas con cloacas no colapsadas.
Esto lleva al desarrollo del concepto de Empresariado Socialmente
Responsable, que ser materia de otro anlisis.

anegamientos de caminos, o bien las polticas econmicas de exportacin


e importacin de carne y cereales, pueden causar, en cuestin de meses,
variantes significativas en el precio de la tierra... (2).
Lo ms importante en tasaciones rurales, es no basarse en apreciaciones
subjetivas, de comparacin directa con otros campos, en virtud de que existen
distintos aspectos que identifican y caracterizan al predio rural en particular, y es
as como existen notorias diferencias entre un campo y otro de la misma zona.
La tcnica de balance, propuesta por el Ing. Mario Chandias nos
determina que un predio agropecuario vale por su capacidad de producir, y
las metodologas de aplicacin seran el mtodo sumario ( de conjunto) o
bien el mtodo del capital fundiario (caracterizado este ultimo como
comparativo directo)
La propiedad rural constituye el capital fundiario que se compone de
la tierra propiamente dicha y sus mejoras incorporadas, elementos
indispensables para la ptima produccin.

Propiedad rural denominada: El..........


Inmueble que posee 203 has. 03 areas y 41 centireas, (forma regular)
ubicadas en el departamento Unin, pedana Ballesteros, de esta provincia
de Crdoba, verificada su superficie y ubicacin en Catastro Provincial
conforme numero de cuenta ........... Colindancias: al norte, ......................
Orientacin del campo: al este. Ruta Nac. N 9 al sur.
El INTA, manifiesta que la unidad agro econmica es.......
NATURALEZA
DEL SUELO

- El campo posee dos tipos de suelo: clase 2 ..........


- Capa arable: 25 cm. Buen contenido de materia orgnica.
Semipermeables
- Suelo productivo, aptitud: agrcola. (se puede lograr en sectores
de produccin mixta, semi-intensiva.)

(2) IBEZ & TOPALIAN, ob. cit..

228

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE

privativo del bien examinado, de la misma manera que lo son sus


dimensiones, formas o cualquiera de sus propiedades.... Tambin se
establece que: La tasacin se realiza a los fines de poder sealar el
precio de una cosa, basndose en los elementos que surgen de ella, en
un momento determinado... (1).
La tierra rural es un medio para producir cosechas o productos
agropecuarios, y su valor primordialmente depende de su capacidad de
producir en cantidad y en calidad. Por lo tanto, si bien algunos mtodos
de tasacin rural de tipo comparativo tienen semejanza aparente con
los utilizados en las tasaciones urbanas. Aquellos introducen elementos
y coeficientes que solamente pueden calcularse en funcin de una
paciente inspeccin de los campos que sirven de antecedentes con ms
un conveniente clculo de productividad (Ing. Dante Guerrero).

En sntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones


generar dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO TIERRA,
una nueva gradacin de uno a diez, que ser evaluada por el perito y
sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.
ELEMENTO AGUA: Hemos dicho que el cuerpo humano est
compuesto por un setenta por ciento de agua, y esta es un alimento vital
para el ser humano, la falta de ingesta por algunos das, puede conducir a la
deshidratacin y a la muerte, de tal modo que todos los asentamientos
humanos, tradicionalmente se efectuaron al margen de los ros, la cuenca
del Suqua alimento a los cordobeses desde que Jernimo Luis de Cabrera
decidiera fundar esta ciudad.
No resulta extrao, entonces que la libre disponibilidad de agua potable
en un inmueble, genere un valor de integracin con la naturaleza, que deba
ser apreciado econmicamente, basta sealar que hoy en el mundo el negocio
del agua potable envasada, a la que no accede la mayora de la poblacin
genera billones de dlares, y es una de las industrias de mayor ascenso, al
punto de sealarse que la prxima conflagracin mundial, puede tener como
origen la disponibilidad de agua dulce no contaminada del mundo.
Se considera, que cada persona genera un gasto diario de doscientos
litros, para su consumo e higiene personal, un depsito de inodoro tiene entre
12 y 14 litros, y el bao diario en promedio entre ducha y bao de inmersin
supera los cien litros, de tal modo que este recurso vital para la vida del
planeta, est siendo utilizado de un modo desmedido y tiende a colapsar.
Hay importantes esfuerzos de la tcnica que como no tienen la valoracin
del usuario, son desestimados a la hora de optar por su consumo, entre ellos
cabe sealar la existencia de inodoros que tienen dos botones, uno de poca
descarga para la evacuacin de los lquidos, y otro para la evacuacin de
los slidos, ya que no son necesarios 14 litros de agua para evacuar lquidos.
Incluso existen viviendas, que tienen un diseo de doble circulacin de
agua, el agua de la ducha, es recuperada para la limpieza del inodoro, y
tengo conocimiento, que en Japn, existe un botn que oprimido genera por
medio de un grabador un sonido similar al vaciado del inodoro, para que la
persona pueda producir ruidos propios de su estancia en el bao, sin ser
odo externamente, ya que se ha comprobado que es esta una de las causales
sicolgicas de utilizacin inadecuada del agua.
En sntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones
generar dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO AGUA,

Antes de entrar en materia, dir que fuera de mis observaciones y


apreciaciones personales, he averiguado y consultado a distintos agentes
inmobiliarios del medio, que comercializan bienes inmuebles en la zona de
ubicacin al campo; puesto que la tasacin de inmuebles est ntimamente
relacionada con la informacin que otorga la oferta y la demanda, asimismo
debe ser precisamente analizada a fin de determinar su justo valor; y es por
ello que se efecta un estudio del mercado local y se tiene presente la
importancia e influencia de los factores extrnsecos e intrnsecos del bien.

Metodologa de tasacin
La metodologa para la tasacin de inmuebles rurales difiere en
muchos aspectos de la prctica empleada normalmente para la
valuacin de propiedades urbanas..., el precio de los campos, depende
adems de factores intrnsecos y productivos, de las situaciones
econmicas relacionadas con el intercambio comercial internacional,
rgimen impositivo, posibilidades crediticias, etc. ... tanto es as que
circunstancias naturales como las precipitaciones pluviales, o los

(1) IBEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasacin, Alveroni, Cba., 1999.

10

209

210

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

DICTAMENES

una nueva gradacin de uno a diez, que ser evaluada por el perito y
sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.
ELEMENTO AIRE: Ya hemos dicho que el aire es vital para la vida
de las personas, el oxgeno y otras partculas energticas, que no es del
caso precisar en este momento, son vitales para la vida, las grandes ciudades,
son centros de polucin el aire se encuentra contaminado, pleno de anhdrido
carbnico, producto de las emanaciones industriales y vehiculares, cualquier
automvil naftero, consum