Informe de Tasacion 2017 218

INFORME DE TASACION
Nº 2017 / 218
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ALBERTOARENAS & ARQUITECTOS ASOCIADOS
Carlos Antúnez 1843 Of. 105 - 1er Piso - Providencia - Fonos (56- 2) 2235 8000 - Correo Electrónico : aarenas@arenasararquitectos.cl
SANTIAGO – CHILE
INFORME DE TASACION Nº 2017 / 218
CLIENTE : Inmobiliaria Supermercados S.A.
PROPIETARIO : Inmobiliaria Supermercados S.A.
PROPIEDAD VALORADA : Terreno eriazo.
UBICACIÓN PROPIEDAD : Avenida Charles Hamilton N° 12911, N° 13015, N° 13099 y N° 13205
COMUNA : Las Condes.
PROVINCIA : Santiago.
REGIÓN : Metropolitana de Santiago.
TASADOR : Alberto Arenas Pizarro

Arquitecto. Tasador.
VALOR DE LOS PREDIOS.
Lote A1
UF 213.000 (Doscientas trece mil UF)
$ 5.700.544.560 (Cinco mil setecientos millones quinientos cuarenta y cuatro mil quinientos sesenta
pesos)
Lote A2
UF 210.000 (Doscientas diez mil UF)
$ 5.620.255.200 (Cinco mil seiscientos veinte millones doscientos cincuenta y cinco mil doscientos
pesos)
Lote A3
UF 206.000 (Doscientas seis mil UF)
$5.513.202.720 (Cinco mil quinientos trece millones doscientos dos mil setecientos veinte pesos)
Lote A4
UF 209.000 (Doscientas nueve mil UF)
$ 5.593.492.080 (Cinco mil quinientos noventa y tres millones cuatrocientos noventa y dos mil ochenta
pesos)
SANTIAGO, 06 de Diciembre de 2017.
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INFORME DE TASACION Nº 2017 / 218
1.- GENERALIDADES
1.1. INMUEBLE A TASAR
Se trata del Informe de Tasación correspondiente a un terreno eriazo con subdivisión predial aprobada por la D.O.M
de Las Condes, subdividido en 5 lotes todos ubicados en la acera sur de la Avda. Charles Hamilton. Uno de los lotes
corresponde a una cesión gratuita a la Municipalidad de Las Condes el cual no se tasa. A petición del solicitante el
presente informe se desarrolla sin la inspección técnica del inmueble. Para elaborar la presente tasación se consideró
el Informe anterior de fecha 29 de Marzo de 2017, la información del Servicio de Impuestos Internos, y, la información
de oferta de compraventas posteriores a la fecha de este Informe.
1.2. UBICACION DEL INMUEBLE
El inmueble se encuentra ubicado en la acera sur de la Avda. Charles Hamilton entre las calles Camino de Asís y Camino
Las Rosas, sector Lomas de Lo Baida. A los lotes les corresponden las numeraciones N° 12911, N° 13015, N° 13099 y N°
13205 respectivamente por la Avenida Charles Hamilton. En la Comuna de Las Condes, ciudad de Santiago. Región
Metropolitana.
Fig 01. Plano de ubicación del inmueble. Fuente: Google Maps
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1.4. Nº DE ROL S.I.I. DEL INMUEBLE
Rol N° 1204-14, comuna de Las Condes, según información obtenida en el SI.I. Avalúo fiscal 2° semestre 2017 $
15.597.826. No obstante disponen de un solo rol del S.I.I, cuenta con subdivisión aprobada.
1.5. USO ACTUAL DEL INMUEBLE
Sitio eriazo.
2.- DESCRIPCION DE CARACTERISTICAS DEL SECTOR Y DEL INMUEBLE
2.1. CARACTERISTICAS DEL SECTOR
2.1.1 DESTINO DEL SECTOR
El predio se encuentra en un área del Plano Regulador Comunal de Las Condes denominado como UV Zona de Uso de
suelo de Vivienda exclusiva con normativa de edificación “EAb1”, edificación aislada de baja densidad.
Fig 02. Plano de uso de suelo según Plan Regulador Comunal de Las Condes en el que se señala el uso de suelo de Vivienda. Fuente:
http://www.lascondes.cl
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Fig 03. Plano de normas de edificación según Plan Regulador Comunal de Las Condes en el que se señala EAb1, edificación aislada de baja densidad.
Fuente: http://www.lascondes.cl
Además se encuentra en el área de edificación aislada baja N° 1, para lo cual se indica la siguiente normativa:
A) Viviendas aisladas.
Las viviendas unifamiliares aisladas en un predio podrán edificarse cumpliendo las normas que se establecen en la
siguiente tabla:
Tabla A)
Densidad Subdivisión Coeficiente de Coeficiente Rasante Altura Antejadin Distanciamiento Agrupación

Máxima Predial Constructibilidad de Máxima mínimo a y
neta Mínima Ocupación medianero Adosamiento
de suelo
10 viv/há 1.000 m² 0.6 0.4 60° 3 pisos con Según Ordenanza Aislado.
altura loteo General.
máxima de mínimo
10,5 m. de 5 m.
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Las edificaciones de los conjuntos de viviendas económicas de hasta 4 pisos de altura máxima y los loteos DFL-2 con
construcción simultánea deberán respetar una rasante de 45° en los deslindes con los predios vecinos.
Viviendas colectivas de un predio.
Los proyectos de viviendas unifamiliares o colectivas aisladas podrán edificarse cumpliendo las normas que se
establecen en la siguiente tabla:
Tabla B)
Densidad Subdivisión Coeficiente Coeficiente Rasante Altura Antejardín Distanciamiento Agrupamiento

Máxima Predial de de máxima mínimo medianero Y
Neta Mínima construct. Ocupación adosamiento
de suelo
17 viv/há 2.500 m² 0.6 0.2 45° 3 pisos 10 m. 11 m. Aislado.
altura No se permite
máxima adosamiento
de 10,5 m.
Los proyectos que se emplacen en el área delimitada por la Avda. Charles Hamilton por el norte, Avda. San Francisco
de Asís por el oriente, y Avda. Francisco Bulnes Correa por el sur y la calle Montecasino por el poniente se regirán por
las normas señaladas en la siguiente tabla:
Tabla C)
Densidad Subdivisión Coeficiente Coeficiente Rasante Altura Antejardín Distanciamiento Agrupamiento

Máxima Predial de de máxima mínimo a medianero y Adosamiento
Neta Mínima constructibilidad ocupación
de suelo
30 viv/há 2.500 m² 0.9 0.3 45° 3 pisos 10 m. 11 m. Aislado.
con altura No se permite
máxima adosamiento
de 10,5 m.
2.1.2 ANTIGÜEDAD DEL SECTOR
El sector tiene edificaciones con una antigüedad variada con edificaciones entre 20 a 30 años, edificaciones de
reciente construcción y también edificaciones de antigüedades intermedias.
2.1.3 INFRAESTRUCTURA DE URBANIZACION DEL SECTOR
El sector tiene una urbanización incompleta, solo cuenta en el sector norte del eje de la calzada, con soleras y calzadas
pavimentadas y; postación de electrificación y de alumbrado público; red pública de colectores de alcantarillado de
aguas servidas con evacuación de aguas lluvias por superficie; matrices de agua potable; tendido de redes telefónicas;
arborización formada; señalización de calles.
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Fig. 04. Vista por Calle C. San Antonio hacia el Norte Fig. 05. Vista de Avenida Charles Hamilton hacia el Oriente
2.1.4 EQUIPAMIENTO COMUNITARIO DEL SECTOR
El sector dispone de un equipamiento variado pero, a distancias sólo vehiculares
2.1.5 MOVILIZACION DEL SECTOR
Regular, cuenta con servicios troncales y alimentadores de transporte público y de taxis colectivos por Av. Las Condes,
a aproximadamente 4 cuadras, en dirección oriente y poniente, y, también por
Calle San Francisco de Asís, a 1 cuadra.
2.1.6 NIVEL SOCIO ECONOMICO DEL SECTOR
Nivel “Medio Alto” a “Alto” según apreciación del suscrito.
2.1.7 TENDENCIA DEL SECTOR
Sector con escasa o nula movilidad en cuanto a cantidad de operaciones de mercado inmobiliario de terrenos
similares.
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2.2. CARACTERISTICAS DE LOS INMUEBLES
2.2.1 DESTINO ACTUAL DE LOS INMUEBLES
Sitios con destino agrícola, según S.I.I.
2.2.2 DESCRIPCION DE LOS INMUEBLES
2.2.2.1 DESCRIPCION DE LOS TERRENOS
Se trata de un terreno subdividido en 5 lotes según resolución de la DOM de Las Condes N° 28 de fecha 09 de Marzo
de 1989. Esta subdivisión define los siguientes lotes con sus respectivas superficies: Lote A1 = 19.715,00 m², Lote A2 =
19.402,00 m², Lote A3 = 19.096,00 m², Lote A4 = 19.369,00 m². La superficie total resultante es de 77.582,00 m².
Además dispone del Lote A5 = 2.400,00 m² de cesión gratuita a la Municipalidad de Las Condes, el cual no se tasa.
Fig 06. Plano de lotes. Fuente: Google Earth.
La topografía de los lotes es irregular disponiendo de las siguientes áreas y pendientes estimados:
Lote A1: cuenta con un área de un 40% aproximado (7.886,00 m²) de superficie con pendientes leve entre los 6% y 10%
la cual se emplaza vecina a la calle Charles Hamilton y un área de un 60% aproximado (11.829,00 m²) con pendientes
más fuertes desde el 10% al 20%
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la cual se emplaza vecina a la calle Charles Hamilton y un área de un 50% aproximado (9.701,00 m²) con pendientes más
fuertes desde el 10% al 20%
Fig. 07. Vista de Avenida Charles Hamilton hacia el Sur. Fig. 08. Vista de los cierros perimetrales del terreno.
2.2.2.2. DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
El valor de los cierros medianeros se han incluido en el valor UF/M2 del terreno. Este dispone de especies nativas de
alto interés las que no se tasan.
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3. VALORACIÓN
Se realizó un análisis del mercado de ofertas reales de operaciones de compra venta de terrenos similares ubicados
en un área de características similares al sector donde se emplaza el predio que se analiza publicados en el cuerpo “F”
del Diario El Mercurio, en portales inmobiliarios, y, en Boletines ACOP.
Con la información capturada se procedió primero a eliminar toda aquella que no cumplía con las características de
similitud descrita para posteriormente seleccionar sólo aquellas que mejor cumplían con las similitudes requeridas.
4. ESTUDIO DE MERCADO
Análisis de Mercado de Terrenos en Las Condes

Nº FECHA COMUNA UBICACIÓN - DIRECCION VALOR U.F M2 TERRENO UF/M2 Fuente
1 07/08/2017 Las Condes Quinchamali 65.963,40 6.467,00 10,20 portalinmobiliario.com
2 21/04/2017 Las Condes San José de la Sierra 85.050,00 8.100,00 10,50 portalinmobiliario.com
3 14/07/2017 Las Condes Los Dominicos 102.000,00 6.000,00 17,00 portalinmobiliario.com
4 02/11/2016 Lo Barnechea El Arrayan 346.653,00 9.369,00 37,00 portalinmobiliario.com
Promedio 149.916,60 7.484,00 18,68
Promedio Mayor 248.284,80 8.317,67 27,84
Promedio Menor 100.732,50 6.650,33 14,09
CASO PROBLEMA 19.096 - 19.715
Fig.10. Imagen satelital con la ubicación de la muestra de análisis de compraventa de sitio.
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3.2 TERRENOS SEGÚN SUBDIVISION DOM LAS CONDES
El valor de las obras complementarias se han incluido en el valor UF/M2 del terreno.
Lote A1 19.715,00 M² X UF/M² 10,80 = UF 212.922,00
Lote A2 19.402,00 M² X UF/M² 10,80 = UF 209.541,60
Lote A3 19.096,00 M² X UF/M² 10,80 = UF 206.236,80
Lote A4 19.369,00 M² X UF/M² 10,80 = UF 209.185,20
3.3. VALOR DE TASACIÓN.
Lote A1
UF 213.000 (Doscientas trece mil UF)
$ 5.700.544.560 (Cinco mil setecientos millones quinientos cuarenta y cuatro mil quinientos sesenta
pesos)
Lote A2
UF 210.000 (Doscientas diez mil UF)
$ 5.620.255.200 (Cinco mil seiscientos veinte millones doscientos cincuenta y cinco mil doscientos
pesos)
Lote A3
UF 206.000 (Doscientas seis mil UF)
$5.513.202.720 (Cinco mil quinientos trece millones doscientos dos mil setecientos veinte pesos)
Lote A4
UF 209.000 (Doscientas nueve mil UF)
$ 5.593.492.080 (Cinco mil quinientos noventa y tres millones cuatrocientos noventa y dos mil ochenta
pesos)
 UF al 06 de Diciembre de 2017 = $ 26.763,12
Alberto Arenas Pizarro

ARQUITECTO. PERITO TASADOR
SANTIAGO, 06 de Diciembre de 2017

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4. OBSERVACIONES
 Se anexan:
- Certificado de Avaluó Fiscal.

- Certificado de Informes Previos.
- Plano de subdivisión.
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CLIENTE : Inmobiliaria Supermercados S.A.

PROPIETARIO : Inmobiliaria Supermercados S.A.

PROPIEDAD VALORADA : Terreno eriazo.

UBICACIÓN PROPIEDAD : Avenida Charles Hamilton N° 12911, N° 13015, N° 13099 y N° 13205

COMUNA : Las Condes.

REGIÓN : Metropolitana de Santiago.

TASADOR : Alberto Arenas Pizarro

VALOR DE LOS PREDIOS.

SANTIAGO, 06 de Diciembre de 2017.

1.1. INMUEBLE A TASAR

1.2. UBICACION DEL INMUEBLE

Fig 01. Plano de ubicación del inmueble. Fuente: Google Maps

1.5. USO ACTUAL DEL INMUEBLE

2.- DESCRIPCION DE CARACTERISTICAS DEL SECTOR Y DEL INMUEBLE

2.1. CARACTERISTICAS DEL SECTOR

2.1.1 DESTINO DEL SECTOR

Densidad Subdivisión Coeficiente de Coeficiente Rasante Altura Antejadin Distanciamiento Agrupación

Viviendas colectivas de un predio.

Densidad Subdivisión Coeficiente Coeficiente Rasante Altura Antejardín Distanciamiento Agrupamiento

Densidad Subdivisión Coeficiente Coeficiente Rasante Altura Antejardín Distanciamiento Agrupamiento

2.1.2 ANTIGÜEDAD DEL SECTOR

2.1.3 INFRAESTRUCTURA DE URBANIZACION DEL SECTOR

2.1.4 EQUIPAMIENTO COMUNITARIO DEL SECTOR

El sector dispone de un equipamiento variado pero, a distancias sólo vehiculares

2.1.5 MOVILIZACION DEL SECTOR

2.1.6 NIVEL SOCIO ECONOMICO DEL SECTOR

Nivel “Medio Alto” a “Alto” según apreciación del suscrito.

2.1.7 TENDENCIA DEL SECTOR

2.2.1 DESTINO ACTUAL DE LOS INMUEBLES

Sitios con destino agrícola, según S.I.I.

2.2.2 DESCRIPCION DE LOS INMUEBLES

2.2.2.1 DESCRIPCION DE LOS TERRENOS

Fig 06. Plano de lotes. Fuente: Google Earth.

2.2.2.2. DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Análisis de Mercado de Terrenos en Las Condes

Fig.10. Imagen satelital con la ubicación de la muestra de análisis de compraventa de sitio.

Lote A1 19.715,00 M² X UF/M² 10,80 = UF 212.922,00

Lote A2 19.402,00 M² X UF/M² 10,80 = UF 209.541,60

Lote A3 19.096,00 M² X UF/M² 10,80 = UF 206.236,80

Lote A4 19.369,00 M² X UF/M² 10,80 = UF 209.185,20

3.3. VALOR DE TASACIÓN.

 UF al 06 de Diciembre de 2017 = $ 26.763,12

Alberto Arenas Pizarro

SANTIAGO, 06 de Diciembre de 2017

- Certificado de Avaluó Fiscal.

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