CAS.

4678-2015 JUNÍN

DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA.

Ocupante Precario: Se configura la ocupación precaria cuando se posee sin
título alguno, esto es, sin la presencia y acreditación de algún acto o hecho que
justifique el disfrute de la posesión. Lima, dieciséis de agosto de dos mil
dieciséis.

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número 4678 - 2015, en
audiencia pública de la fecha y producida la votación correspondiente, emite la
siguiente sentencia:

I. MATERIA DEL RECURSO: Que se trata del recurso de casación

interpuesto por el demandante Johnnie Marcos Poma Romero, a fojas
doscientos dieciséis, contra la sentencia de segunda instancia de fecha siete de
setiembre de dos mil quince, de fojas doscientos siete, que confirma la sentencia
apelada de fecha dos de junio de dos mil quince, de fojas ciento ochenta y tres,
que declara infundada la demandada de desalojo por ocupante precario.

II. ANTECEDENTES. Para analizar esta causa civil y verificar si se ha

incurrido o no, en la infracción normativa denunciada, es necesario realizar las
siguientes precisiones:

1. DEMANDA. Por escrito de fojas dos, Guillermo Pedro Poma Díaz y

Johnnie Marcos Poma Romero, interponen demanda de desalojo por ocupación
precaria contra Wilmer Mendoza Mallqui, a efecto de que la parte demandada
desocupe el inmueble ubicado en el Pasaje Los Claveles s/n, Mz. G, Lote 6,
esquina con el Pasaje Los Comuneros, Hechadero II Azapampa, Distrito de
Chilca, Provincia de Huancayo, Región Junín. Funda su pretensión en lo
denominado Hechadero ubicado en Azapampa, Distrito de Chilca, debidamente
inscrito en la Partida Electrónica No. 02008732 del Registro de Propiedad
Inmueble de la Oficina Registral de Huancayo, por haberlo adquirido por
herencia de su padre, quien en vida fuera Pedro Poma Rodríguez, que está sub
dividido en tres parcelas denominadas Hechadero I, II y III; siendo que
Hechadero II se encuentra parcialmente invadido, por una asociación
denominada Padre Pío Sarobe, cuyos asociados reconocen su titularidad, con
quienes ha suscrito un contrato privado, al haber decidido entrar a negociar la
compra venta de cada uno de los lotes que mantienen en posesión, pero que por
intransigencia de sus dirigentes se han truncado dichas negociaciones; y, 2) El
demandado viene poseyendo el lote antes indicado, sin tener documento alguno
que justifique la posesión que ejercen sobre dichos lotes de terreno.

2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. Mediante escrito de fojas

veinticinco, Wilmer Mendoza Mallqui, contesta la demanda, sosteniendo que:
1) El terreno denominado Hechadero II es de propiedad del Arzobispado de
Huancayo, habiendo realizado gestiones para viabilizar la donación o en todo
caso la compra venta del terreno, siendo el Arzobispado quien le facilitó la
autorización para los servicios públicos como energía eléctrica, pues cuenta con
título de propiedad; y, 2) Viene ocupando el predio como integrante de la
Asociación de Vivienda Padre “Pio Sarobe”, que son los mismos integrantes de
la Asociación de Vivienda denominado Desplazados por la Violencia Social
Libertadores de Azapampa; que cuentan con construcciones de material rústico,
con calles y servicios básicos; que en otro proceso judicial se ha dispuesto que
los demandados no tendrían la condición de precarios pues cuentan con la
autorización del Arzobispado de Huancayo para ocupar el predio materia de
litis.

3. PUNTOS CONTROVERTIDOS. Se ha establecido como puntos

controvertidos los siguientes: A) Determinar si la parte demandante es
propietaria del bien, materia de litis. B) Determinar si la parte demandada es
ocupante precario del bien materia de la demanda. C) Determinar de ser el caso,
si se debe ordenar el desalojo del bien materia de litis.

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. Culminado el trámite

correspondiente, el Juez mediante sentencia de fojas ciento ochenta y tres, de
fecha dos de junio de dos mil quince declara infundada la demanda de desalojo
por ocupación precaria; al considerar que: 1) Se desprende de la Partida No.
02008732 del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral No. VIII-
Sede Huancayo, que obra de fojas catorce al diecisiete, la traslación de dominio,
por sucesión, a favor de los demandantes, corroborado con los planos de
ubicación y localización de fojas dieciocho, así como por el contrato privado de
fojas diecinueve; 2) Se advierte la existencia de un “contrato privado”, celebrado
entre las partes procesales con fecha veinticinco de Junio del dos mil once, en el
cual la parte actora reconoce la posesión del bien inmueble, legitimando dicha
posesión, e incluso convienen en negociar para una futura compra venta a un
justiprecio previamente pactado con entrega de escrituras públicas, de la cual se
desprende que se ha autorizado para la torna de posesión, y la continuación de
posesión del inmueble, más aun si la parte actora no ha exigido el cumplimento
de los términos del contrato privado, menos ha requerido a la demandada la
restitución del bien inmueble sub litis; 3) Dicho acto jurídico (contrato privado),
no ha sido invalidado, menos ha sido resuelto, teniendo plena eficacia jurídica,
siendo asimilable a un “contrato preparatorio” (compromiso de contratar). Ahora
bien, estando a la naturaleza del contrato privado, que ha legitimado la posesión
del bien del demandado, y si bien no se ha fijado el precio en forma precisa, o
no se ha proseguido con las negociaciones o no se ha celebrado el contrato
definitivo, no convierte a la posesión que ostenta el demandado en precaria, toda
vez que no se ha solicitado la resolución del contrato, menos ha requerido a la
demandada la devolución del inmueble, situación que lleva a sostener que se
encuentra vigente el reconocimiento y la autorización implícita de los actores
para que la demandada detente la posesión del bien inmueble; y, 4) Si bien el
plazo de un año a que hace referencia el artículo 1416 del Código Civil, se ha
vencido, ésta circunstancia no constituye un argumento válido para dejar sin
efecto el contrato privado, en atención a lo dispuesto por el artículo 1418 inciso
2) del Código Civil, el que debe discutirse en vía de acción, pero que no resta ni
quita el reconocimiento de la posesión ejercida por la demandada, y la
autorización implícita para la misma.

5. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN. Mediante escrito de fojas ciento

noventa, los demandantes Johnnie Marcos Poma Romero y Guillermo Pedro
Poma Díaz interponen recurso de apelación contra la sentencia de primera
instancia, alegando que: 1) Esta sentencia atenta contra el principio del debido
proceso y el principio de la seguridad jurídica, al contener una deficiente
motivación y no resolver el fondo de la pretensión; y, 2) No se está tomando en
cuenta los articulados 1215 y 1416 del Código Civil, que regulan las
inscripciones registrales ni la jurisprudencia nacional.

6. SENTENCIA DE VISTA. Los Jueces Superiores de la Segunda Sala Mixta

de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín expiden la sentencia de
vista con fecha siete de setiembre de dos mil quince, obrante a fojas doscientos
siete, que confirma la sentencia apelada que declara infundada la demanda,
fundamentando su decisión en lo siguiente: 1) Que dada la naturaleza del
proceso se advierte que si bien los demandantes alegan ser propietarios de los
inmuebles materia de litis, también se advierte que entre las partes demandante y
demandado existe un reconocimiento de propiedad y posesión, no existiendo
prueba alguna que acredite que dichos contratos privados hayan quedado sin
efecto o no estén vigentes; y, 2) Que, si bien se advierte de los agravios
expuestos, que no se habría efectuado análisis respecto a la validez del contrato
que existe entre las partes, debe tenerse en cuenta también que conforme al IV
Pleno Casatorio Civil, Sentencia de Casación Nº 2195 - 2011. Ucayali, se faculta
a efectuar dicho análisis, y del contrato privado que obra a fojas diecinueve no
se aprecia existencia de causal de nulidad manifiesta, que amerite declarar la
invalidez de dicho documento.

III. RECURSO DE CASACIÓN. Esta Sala Suprema, mediante resolución de

fecha cuatro de marzo de dos mil dieciséis, obrante a folios treinta y siete del
cuadernillo respectivo, ha declarado procedente el recurso de casación
interpuesto por el demandante Johnnie Marcos Poma Romero, por las
siguientes causales: A) Infracción normativa del artículo 139 incisos 3 y 5 de
la Constitución Política del Estado, arguye que en la sentencia de vista
recurrida no ha existido pronunciamiento alguno sobre los agravios denunciados
en el recurso de apelación, razón por la cual, contiene un pronunciamiento citra
petita, lo que constituye una vulneración al debido proceso, pues, tal como
claramente precisa el artículo 122 inciso 4 del Código Procesal Civil, la
decisión debe contener los fundamentos de hecho y las normas aplicables que
sustentan la decisión, la que debe versar sobre todos los puntos controvertidos.
B) Infracción normativa de los artículos 1415, 1416 y 2012 del Código Civil,
arguye que en el recurso de apelación se ha denunciado la infracción de las
citadas normas, pues aparte de infringirlas, la sentencia de vista inobserva el
principio de publicidad registral previsto en el artículo 2012 del Código Civil;
que de los artículos denunciados se infiere que los contratos preparatorios deben
contener por lo menos los elementos esenciales del contrato definitivo y en caso
de no haberse establecido el plazo, éste será solo de un año; que asimismo, se
presume sin admitirse prueba en contrario, que todos tienen conocimiento del
contenido de las inscripciones, sin embargo, dicha normatividad ha sido
inobservada por el Ad quem. Que se ha legitimado la posesión del demandado a
través de un contrato preparatorio sin tomar en cuenta los artículos señalados;
por otro lado, conforme se tiene del petitorio de la demanda y de los
fundamentos de la sentencia de primera instancia y de la sentencia de vista, se ha
determinado que el bien del cual se pide la restitución de la posesión, a través
del presente proceso, se encuentra debidamente inscrito en mayor extensión, en
la Partida Electrónica Nº 02008732, inscripción registral que tiene la
característica de ser válida erga omnes conforme lo precisado por el artículo
2012 del Código Civil. C) Apartamiento Inmotivado del Precedente Judicial
- IV Pleno Casatorio, señala que en el fundamento sesenta y uno del cuarto
pleno casatorio, se establece que la Corte Suprema acoge un concepto amplio
de precario, a efecto de englobar todas las variables, en consecuencia, conforme
se tiene de autos el demandado no paga renta alguna, así mismo, el contrato
preparatorio que amparaba su posesión ha fenecido, por haberse vencido el plazo
y además es inválido porque no contiene los requisitos del contrato definitivo, es
decir, la pretensión de autos se encuadra en este supuesto de ocupación precaria
y la demanda debió ser declarada fundada, en concordancia con los numerales 2,
4 y 5, numeral 5.3, del literal b) de la parte resolutiva del mencionado pleno
casatorio.

IV. MATERIA JURIDICA EN DEBATE. Que, la materia jurídica en debate,

en el presente proceso, se centra en determinar si la sentencia de segunda
instancia incurre en infracción normativa de las normas denunciadas, esto es, si
se ha vulnerado el derecho al debido proceso y motivación de las resoluciones
judiciales; asimismo si se han infringido las normas referidas al contrato de
compromiso de contratar, a fin de determinar si el demandado cuenta con justo
título con el cual ejerce la posesión, sobre el bien sub materia.

V. FUNDAMENTOS DE ESTA SUPREMA SALA.

Primero.- Ante todo, en materia de casación es factible ejercer el control de

las decisiones jurisdiccionales para determinar si en ellas se han infringido o no
las normas que garantizan el derecho al debido proceso, tomándose en
consideración que éste supone el cumplimiento de los principios y de las
garantías que regulan el proceso como instrumento judicial, cautelando sobre
todo el ejercicio del derecho de defensa de las partes en litigio.

Segundo.- Habiéndose declarado procedente el recurso por la causal de

infracción normativa material y procesal, en primer término debe dilucidarse la
causal relativa a la infracción normativa procesal; por cuanto en caso se declare
fundada por dicha causal y en atención a su efecto nulificante, carecería de
objeto emitir pronunciamiento respecto de la causal de derecho material.

Tercero.- Procediendo al análisis de la infracción contenida en los ítem A) del

numeral III de la presente resolución, es pertinente indicar que El
Derecho al Debido Proceso consagrado en el inciso 3 del artículo 139 de la
Constitución Política del Perú, comprende a su vez, entre otros, el de obtener
una resolución fundada en derecho, mediante las sentencias en la que los
Jueces y Tribunales expliciten en forma suficiente las razones de sus fallos, con
mención expresa de los elementos fácticos y jurídicos que los determinaron,
norma que resulta concordante con lo preceptuado por el inciso 3 del artículo
122 del Código Procesal Civil y el artículo 12 del Texto Único Ordenado de la
Ley Orgánica del Poder Judicial. Del mismo modo debe precisarse que la
exigencia de la motivación suficiente prevista en el inciso 5 del referido
artículo garantiza que el justiciable pueda comprobar que la solución del caso
concreto viene dada por una valoración racional de los elementos fácticos y
jurídicos relacionados al caso y no de una arbitrariedad por parte del Juez; de
allí que una resolución que carezca de motivación suficiente no solo vulnera las
normas legales citadas, sino también principios de rango constitucional.

Cuarto.- Como se advierte de la sentencia recurrida, la Sala de mérito ha

arribado a la conclusión que la demanda debe desestimarse, pues la actora ha
suscrito el contrato privado de fecha veinticinco de junio de dos mil once con la
demandada, en el cual reconoce la posesión que ejerce esta última, además de
no haberse acreditado que la demandante hubiere requerido la devolución del
inmueble. Siendo ello así, esta Suprema Sala arriba a la conclusión que la
sentencia recurrida expresa desde su criterio los argumentos, respecto a lo
peticionado por la parte demandante, valorando los medios probatorios
ofrecidos por las partes, los cuales son sustento del fallo; en consecuencia, no se
advierte que se haya transgredido el Principio de Motivación de las
Resoluciones Judiciales y la Debida Valoración de las Pruebas, como
erradamente sostiene la parte recurrente.

Quinto.- Que, se procede entonces al análisis de las causales de derecho

material. En efecto, en cuanto a la denuncia contenida en el ítem B) del
numeral III de la presente resolución, referente a los artículos 1415, 1416 y
2012 del Código Civil que regulan el contrato preparatorio y principio de
publicidad, se debe destacar previamente, que en un proceso sobre desalojo
por ocupación precaria la pretensión procesal está dirigida a que el emplazado
desocupe el inmueble materia de litis por carecer de título, o porque el que
tenía ha fenecido; en consecuencia, el accionante debe acreditar ser propietario
o por lo menos tener derecho a la restitución del bien; por su lado, la parte
demandada debe acreditar tener título vigente o un hecho habilitante que
justifique la posesión que ejerce sobre el bien, materia de controversia.

Sexto.- Que, el Código Civil de 1984, contempla la institución de los contratos

preparatorios, como el común denominador de cualquier contrato que se desee
celebrar en el futuro, conducente a preparar y asegurar situaciones jurídicas
que comprometen a las partes a la formalización o ejecución de un contrato
posterior. De la definición, podemos deducir que el objeto del Compromiso de
Contratar consiste en sujetarse a la celebración del contrato definitivo, esto es, a
la obligación de contratar, que se traduce en una obligación de hacer, el que se
configura cuando cualquiera de las partes expresa la aceptación de celebrar el
contrato definitivo tras la oferta o requerimiento formulado por la otra parte,
circunscrito a lo acordado en el Compromiso de Contratar. Su función es
garantizar la celebración para el cumplimiento de un contrato en el futuro; tan
es así que en este tipo de contratos suelen estipularse las arras de retractación
que, si bien es cierto, dan la posibilidad de que cualquiera de las partes pueda
retractarse, en caso de no celebrarse el contrato trae como consecuencia jurídica
la pérdida de las arras, cuando la parte que se arrepiente fue quien entregó la
garantía; o, si es quien las recibió debe restituir el doble de lo recibido, como así
se estipula en el artículo 1480 del Código Civil.

Sétimo.- Que a la luz de la doctrina mas difundida, dicho tipo o clase

contractual, debe ser considerado: “como un acuerdo de declaraciones de
voluntad, en virtud del cual los declarantes se obligan a celebrar en el futuro
un contrato que tenga las características establecidas en los artículos 1351 y
1402 de dicho Código, o sea un contrato que crea, regula, modifica o extingue
una relación jurídica obligacional (...)”1. En ese sentido, la Corte Suprema ha
señalado que: “Los contratos preparatorios son aquellos mediante los cuales se
prepara la celebración de un contrato definitivo y en el cual las partes se
obligan a hacer todo cuanto esté de su parte para que se concrete la
celebración. El contrato preparatorio es distinto al contrato definitivo, pues en
el primero las partes sólo se comprometen a celebrar en el futuro un contrato
típico a atípico bajo determinadas estipulaciones establecidas con toda
claridad, mientras el contrato definitivo es aquel en el que ya se encuentra las
estipulaciones del contrato que se obligaron a celebrar (...)”.

Octavo.- Que, bajo este contexto dogmático y jurisprudencial, se advierte del

documento denominado “Contrato privado” de fecha veinticinco de junio de
dos mil once, con el cual el demandado Wilber Mendoza Mallqui pretende
justificar la posesión del predio sub litis, que en su cláusula cuarta se señala:
“Finalmente ambas partes convienen en negociar el bien detallado a un
justiprecio que será previamente pactado, en caso de concordancia y en señal de
conformidad los propietarios entregarán escrituras públicas (...)”, que dicho
documento privado no constituye stricto sensu un contrato preparatorio, pues
en la referida cláusula no se establece el compromiso de las partes de celebrar
un acto definitivo, pues de forma genérica solo se limita a señalar que van a
entrar en negociaciones, tanto mas que en el referido documento de fecha
veinticinco de junio de dos mil once, no se han estipulado las arras de
retractación, cláusula que se suele estipular en estos contratos preparatorios;
siendo así, el demandado no cuenta con título alguno que justifique su posesión,
constituyéndose así ésta en precaria.

Noveno.- Que, en cuanto a la denuncia contenida en el ítem C) del numeral III

de la presente resolución, referente al apartamento del precedente judicial, es
de señalarse que si bien es cierto del documento de fecha veinticinco de Junio
del dos mil once, en el cual la parte actora reconoce la posesión del bien
inmueble, se podría inferir que se evidencia una situación de tolerancia de la
posesión de hecho; también lo es que dicha situación se encontraba
condicionada al inicio de tratativas o negociaciones, lo que no se produjo,
trayendo como consecuencia que el hecho habilitante para poseer se extinga o
no produzca sus efectos; siendo ello así, en consonancia con lo establecido en el
Cuarto Pleno Casatorio Civil -Expediente número 2195-2011, Ucayali- se ha
configurado el supuesto del ocupante precario, que se presenta cuando se está
poseyendo sin título alguno, esto es, sin la presencia y acreditación de ningún
acto o hecho que justifique el disfrute del derecho a poseer; por lo que se debe
amparar la presente demanda.

VI. DECISIÓN. A) Por estos fundamentos: Declararon:

FUNDADO el recurso de casación interpuesto por el demandante Johnnie

Marcos Poma Romero, obrante a fojas doscientos dieciséis; en consecuencia
CASARON la sentencia de vista de fecha siete de setiembre de dos mil quince,
obrante a fojas doscientos siete; y, actuando en sede de instancia
REVOCARON la sentencia apelada de fecha dos de junio de dos mil quince
que declaró infundada la demanda; reformándola la declararon FUNDADA;
en consecuencia dispusieron que la parte demandada desocupe el inmueble
ubicado en el Pasaje Los Claveles s/n, Mz. G, Lote 6, esquina con el Pasaje Los
Comuneros, Hechadero II Azapampa, Distrito de Chilca, Provincia de
Huancayo, Región Junín. B) DISPUSIERON la publicación de la presente
resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos
por Johnnie Marcos Poma Romero y otro con Wilmer Mendoza Mallqui, sobre
desalojo por ocupación precaria; y los devolvieron. Interviene como ponente la
Jueza Suprema señora del Carpio Rodríguez.

SS. TELLO GILARDI, DEL CARPIO RODRÍGUEZ, RODRÍGUEZ

CHÁVEZ, CALDERÓN PUERTAS, DE LA BARRA BARRERA