UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA

FACULTAD DE EDUCACIÓN Y HUMANIDADES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

ANÁLISIS DEL CASO CASA EMBRUJADA

DOCENTE

CASTAÑEDA CRUZADO, MANUEL

CURSO

DERECHO DE CONTRATOS

ESTUDIANTES

JOSELYN ACUÑA REGALADO

NATALY ARTEAGA GRANADOS

ALEJANDRA DIAZ SAAVEDRA

RUBI VELASQUEZ GUARNIZ

ALEJANDRA ZAVALETA REYES

CICLO

IX

NUEVO CHIMBOTE – PERÚ

2021

ÍNDICE

1
INTRODUCCIÓN………………………………………………………………..3

I. DESARROLLO…………………………………………………………..4

1.1. HECHOS……………………………………………………………..4

1.2. PRETENSIÓN DEL DEMANDANTE……………………………..4

1.3. POSTURA DE LA CORTE SUPREMA DE NEW YORK……….5

II. REFLEXIÓN……………………………………………………………...5

REFERENCIAS…………………………………………………………………8

INTRODUCCIÓN

2
¿Estarías dispuesto a comprar una casa que tiene sonidos extraños, cambios
sorpresivos de temperatura, manchas imposibles de quitar, voces desconocidas,
sensación de que alguien te está observando? Consideramos que no, por ende, la
mayoría de los compradores se niegan a adquirir una propiedad bajo la sospecha de
poseer actividades paranormales.

Por otro lado, ¿si usted es el dueño de una casa estaría dispuesto a revelar que está
habitada por un espíritu del más allá, corriendo el riesgo de arruinar el precio de
venta? Estos hechos prescritos pertenecen al caso estadounidense Stambovsky vs
Ackley o también conocido como el “Caso Casa Embrujada”.

El “Caso Casa Embrujada” ganó su popularidad, dado que la pareja Ackley puso a la
venta en 1990 una casa con reputación de estar habitada por un fantasma, pero ellos
no notificaron al comprador sobre esta información; entonces, Stambovsky demandó
a los dueños, solicitando se rescinda el contrato de compra venta del bien inmueble,
en un primer intento se desestimò su demanda, pero luego se presentó a la Corte de
Apelación en New York y logró ganarlo, determinando que la casa legalmente estaba
poseída.

Finalmente, es menester manifestar que comprar y vender un bien implica un reto

para ambas partes, por tal razón, antes de tomar una decisión, las partes deben
consultar qué dice la ley en su estado y cómo lo protege. Es así que, el presente caso
será materia de análisis reflexivo de acuerdo a la posición que adopte el grupo,
después del estudio del caso.

ANÁLISIS DEL CASO CASA EMBRUJADA

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 I. DESARROLLO
1.1. Hechos
Primero: El demandante Jeffrey Stambovsky celebró un contrato de compraventa
por una propiedad ubicada en Nyack, New York con la demandada Helen Ackley en
presencia de su corredora Ellis Realty.
Segundo: El demandante realizó el pago inicial de $32,500 sobre el precio acordado
de $650,00.
Tercero: Después de la celebración de la venta, el demandante descubrió que la casa
tenía la reputación de estar poseída por poltergeists (duendes o fantasmas).
Cuarto: El demandante presentó una demanda para rescindir el contrato, la cual fue
desestimada por el tribunal.
Quinto: La Corte de apelación revocó la decisión.

1.2. Pretensión del demandante

El demandante interpone demanda contra Ackley (vendedora), solicitando se

rescinda el contrato de compra venta del bien inmueble, el cual fue objeto del
contrato en mención; asimismo busca se le devuelva su depósito inicial, ascendente a
$32.500 dólares.
Al respecto, es menester acotar que el demandante fundamenta su rescisión en que el
vendedor le ocultó información respecto al fenómeno poltergeists, así como también
que el valor de la casa se encuentra disminuido en el mercado, lo que acarrea que
tiene poca posibilidad de reventa. En alusión a la rescisión, Torres (2016) la describe
como una forma de ineficacia del contrato que ampara a quien contrata en condición
de desigualdad, al encontrarse en estado de necesidad.
Además, respecto a la rescisión, Torres (2016) puntualiza 3 elementos que la
configurarían, como son: a) el elemento objetivo: Desproporción entre la prestación
y la contraprestación, b) anómala situación subjetiva: La necesidad apremiante
impulsa a la parte lesionada a celebrar el contrato y c) comportamiento subjetivo de
la parte lesionada: Inferioridad de quien se encuentra en estado de necesidad.
Sin embargo, al analizar estos tres elementos, obtenemos que si bien es cierto existió
una desproporción entre la prestación y la contraprestación porque el comprador
pagó un precio normal por un inmueble que se encontraba devaluado en el mercado
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por su reputación de encontrarse embrujada; la parte demandante no ha acreditado
encontrarse en estado de necesidad, siendo que su desventaja recaería en el que no
haberse enterado la situación real del inmueble.

1.3. Postura de la Corte Suprema de New York

El demandante Jeffrey Stambosky y la demandada Helen Ackley celebraron un
contrato de compraventa de una casa, sin embargo, después de que la venta sea
completada, el demandante descubrió que la casa tenía la reputación de estar
embrujada. Por ende, el demandante presentó una demanda para rescindir el
contrato, la cual fue desestimada por el tribunal. La corte de apelación revocó la
decisión. Primero, la corte concluyó que debido a los reportes de la demandada
(vendedora) sobre la presunta casa embrujada en publicaciones nacionales y locales,
ella fue impedida (“estopped”) de negar la existencia de los poltergeists y así, como
la corte indicó, “como cuestión de derecho, la casa estaba embrujada”. Observando
que los reportes de la casa embrujada bajaron el valor de reventa de la casa, la corte
sostuvo que mientras el riesgo que asume el comprador evitó una acción por daños y
perjuicios, no pudo evitar el remedio de equidad de la rescisión. Aquí, la rescisión
era apropiada desde que la acusada no sólo tomó una injusta ventaja de la ignorancia
del demandante sobre la reputación de la casa, sino que también el acusado mismo
había además creado y perpetuado esa reputación.

II. REFLEXIÓN
Como se evidenció en la lectura, el demandante al enterarse,
posteriormente a la realización de su firma en el contrato de compraventa, de
que la casa estaba poseída por poltergeist solicitó rescindir el contrato de
compraventa. Sin embargo, la primera instancia se adhirió a la doctrina del
derecho de propiedad de caveat emptor. (Teoría que protege al vendedor con
el hecho de no detallar defectos que no fueran ordinarios) y la División de
Apelaciones de la Corte Suprema de Nueva York, revocó la acción de
rescisión.
Ahora bien, como grupo sostenemos que, el impacto de la reputación
creada influye directamente en los siguientes puntos:
1. Afecta el valor de la propiedad y su potencial para la reventa: a
nuestro parecer el problema no radica en comprobar si realmente
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 existen estos seres espectrales o actividad paranormal, los cuales son
imposibles de probar, sino en la publicidad que se difundió por la
vendedora. Publicidad que es conocida por los pobladores de
alrededor, la cual genera que esta pierda su valor por el miedo, temor
y zozobra que genera. Ello concordante con lo que señaló la posición
mayoritaria del tribunal, lo cual en palabras sucintas se resume en lo
siguiente:
“Independientemente de si la casa estaba realmente embrujada o no,
el hecho de que se hubiera informado ampliamente que la casa
estaba embrujada afectó en gran medida su valor”.
2. Afecta el principio de equidad entre las partes, ya que dichos
defectos alteran el valor de mercado de una propiedad y por lo tanto
hacen parte de la información relevante para el comprador, el cual se
encontraba en un estado de ignorancia.
Respecto a ello, resulta fundamental resaltar la doctrina del derecho
de propiedad de caveat emptor, dado que la excepción de esta
doctrina es ocultar defectos latentes o declaraciones falsas
importantes que equivalieron a fraude. y en el caso desarrollado se
ocultó algo que ya había sido mediático y que afectaría la
tranquilidad del comprador y sobre todo el valor del bien.
3. No se puede aplicar la estricta regla del riesgo del comprador a
un contrato que involucra una casa poseída, dado que ni la
búsqueda más meticulosa por parte de un comprador diligente puede
revelar la presencia de seres espectrales.
Asimismo, proponemos como remedio solicitar la indemnización de
perjuicios por faltar al deber de información al momento de celebrarse el contrato
por no revelarse que la propiedad era conocida por albergar supuestos fenómenos
paranormales.
Haciendo énfasis en la lesión contractual (figura regulada en el art. 1447° de
nuestro Código Civil Peruano) ante la situación es posible la pérdida del valor de
propiedad, en la que el precio pagado por el comprador supera el doble del valor
real. Ante ello aplicaría la figura de la rescisión previa incorporación en la
legislación de Nueva York, dado que consideramos que no solo ha existido una
ignorancia sino también “una desproporción entre las prestaciones al momento de
6
celebrarse el contrato producto del aprovechamiento por uno de los contratantes...”
Es decir, si el comprador hubiera sabido de la existencia de la actividad paranormal,
difundida por la vendedora, que existía dentro la casa, es más que seguro que hubiera
optado o bien por no comprar la casa (no se haya ejecutado el contrato) o bien por
comprarla por un precio mucho menor (pudiendo ser éste incluso de ⅖ partes
menos de lo pagado).
Por otro lado, consideramos que, es menester hacer una reforma legislativa
respecto a la aplicación la teoría del riesgo en Nueva York, la cual no sólo tenga
cobertura respecto al vendedor, dado que en cuanto a la transacción de propiedades
inmobiliarias se adhiere a la doctrina del riesgo del comprador y no impone algún
deber al vendedor de revelar cualquier información sobre el inmueble. Proponemos
que el vendedor brinde información relevante referente a las condiciones no solo
físicas del bien, sino todas aquellas que puedan afectar la voluntad del comprador.
Ello en base a derecho y equidad haciendo justicia para ambas partes.

7
REFERENCIAS
Bibliográficas
Torres, A. (2016). Teoría General del Contrato. Tomo II. Lima: Edit.
Instituto Pacífico
Legislación
Código Civil. (2018). Lima: Congreso de la República del Perú.