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El Saneamiento de La Propiedad Inmueble en La Jurisprudencia Civil y Registral
El Saneamiento de La Propiedad Inmueble en La Jurisprudencia Civil y Registral
Esquivel Oviedo
El saneamiento de la propiedad
inmueble en la jurisprudencia
civil y registral
Juan Carlos
Esquivel Oviedo
El saneamiento
de la propiedad inmueble
en la jurisprudencia civil
y registral
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
PRESENTACIÓN
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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
EL AUTOR
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EL SANEAMIENTO DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE EN LA
JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
INTRODUCCIÓN
(1) Las reglas generales son conocidas en la doctrina con el nombre de principios registrales, que al ser partes de un sistema
están concatenados los unos con los otros de tal forma que la vulneración de uno de ellos significa el resquebrajamiento
de todo el sistema y por lo tanto genera inseguridad jurídica. Es por ello que la aplicación y la interpretación de cada uno
de los principios se debe realizar de manera conjunta con los demás.
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(2) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Tomo I, Editorial Civitas S.A, Madrid,
1988, p. 57.
(3) CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. “La función económica del Derecho: a propósito de los derechos de prenda e
hipoteca”. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edición, Fondo Editorial de la Pontificia
Universidad Católica del Perú, Lima, 1993, pp. 71-72.
(4) PIZARRO ARANGUREN, Luis. “Un estudio preliminar sobre la modificación integral del Libro de Derechos Reales del
Código Civil de 1984”. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edición, Fondo Editorial de
la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1993, p. 215.
(5) RAVINA SÁNCHEZ, Raúl. “Importancia del saneamiento físico-legal de la propiedad predial”. En: Informativo Inmobi-
liario. Estudio Jorge Avendaño Valdez. Lima, 2005. <http://www.ejav.com.pe/informativoi/pdf/ediciones/2005/abril05.
pdf> (visitada el 21/01/2009).
(6) Para subsanar esta deficiencia la Ley N° 28294, creó el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el
Registro de Predios (ley publicada el 21 de julio de 2004 en el diario oficial El Peruano), con la finalidad de regular la
integración y unificación de los estándares, nomenclaturas y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras de
catastro del país, el que se vincula con el Registro de Predios mediante la información catastral. El Reglamento de esta
ley fue aprobado por D. S. N° 005-2006-JUS (publicado el 12 de febrero de 2006), el cual estableció el procedimiento de
saneamiento catastral y registral de predios a cargo de la Sunarp, que tiene por objeto rectificar las discrepancias existen-
tes entre la información que el Registro de Predios publicita respecto de los predios en él inscritos –sea que se ubiquen
o no en zonas catastradas–. Esta rectificación se efectuará en mérito de la información obrante en los planos catastrales
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levantados por las entidades generadoras de catastro o por el verificador catastral, permitiéndose con ello la actualización
de la cartografía base oficial y la información literal o gráfica con que cuenta el Registro de Predios.
(7) Reglamento aprobado por Res. N° 248-2008-SUNARP/SN, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de agosto de
2008.
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Capítulo i
Inmatriculación
(8) Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
(9) Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su
defecto, títulos supletorios.
(10) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, Tecnos, Madrid, 1995, p. 298.
(11) ALBADALEJO, Manuel. Derecho Civil. Derecho de bienes. Vol. segundo, José María Bosch Editor, Barcelona, 1994,
p. 417.
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En esa línea, es que el artículo IV del Título Preliminar del Texto Único Ordenado
del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante el RGRP)(12) señala que
“por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde
se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posterio-
res relativos a cada uno”. Esta norma concuerda con el artículo 4 del Reglamento de
Inscripciones del Registro Predios que dispone: “Por cada predio se abrirá una partida
registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a este correspondan ordena-
das por rubros”.
Son ilustrativos los siguientes fallos del Tribunal Registral:
“(...) su propia naturaleza y concepto, que una inmatriculación no puede exten-
derse respecto a un inmueble que ya cuenta con antecedentes registrales, pues-
to que al existir una partida en la que consta inscrita la misma área, no podría
abrirse una nueva que desconozca los efectos de los asientos preexistentes, los
mismos que se encuentran legitimados conforme al artículo 2013 del Código
sustantivo (...), salvo que se declare judicialmente su nulidad”. Resolución
N° 122-2002-ORLC/TR. j1
“De acuerdo al principio de especialidad y al sistema de folio real, al inmatri-
cular el inmueble se genera una partida registral con la descripción que sirve
para identificarlo en lo sucesivo, con la determinación de los propietarios y los
titulares de otros derechos sobre él”. Resolución Nº 038-98-ORLC/TR. j2
(12) Texto Único Ordenado aprobado por Res. N° 079-2005-Sunarp/sn, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de
marzo de 2005.
(13) ALBADALEJO, Manuel. Ob. cit., Vol. primero, p. 168.
(14) MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos
Aires, p. 327.
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a) Función social
La función social que cumple la usucapión es otorgar la propiedad de un bien
a quien lo explota en perjuicio de quien lo ha tenido abandonado por varios años y
que no se opuso a la posesión ejercida por el ocupante. De esta manera la “función
social de la usucapión es evitar controversias sobre la titularidad de los bienes a
través de comprobar la posesión por largo tiempo, con lo cual se regularizan las
situaciones de hecho socialmente ventajosas (explotación económica de los bienes)
frente a situaciones de vacua titularidad sin contenido social ni económico(15).
(15) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derechos reales. Juristas Editores, Lima, 2005, p. 663.
(16) PEÑA QUIÑONES, Ernesto y PEÑA RODRÍGUEZ, Gabriel Ernesto. El derecho de bienes. Legis, Bogotá, 2006, p. 724.
(17) GONZALES BARRÓN, Gunther, citado por BECERRA SOSAYA, Marco. “¿Se debe siempre notificar al titular regis-
tral en un procedimiento de prescripción adquisitiva? Razones para modificar urgentemente el Decreto Legislativo
N° 667 y acabar con un injusto”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 117, Gaceta Jurídica, Lima, junio, 2008, p. 45.
(18) BECERRA SOSAYA. Ob. cit.
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(19) JOSSERAND, Louis. Derecho Civil. Tomo I, vol. III. La propiedad y los otros derechos reales principales. Ediciones
Jurídicas Europa-América y Bosch y Cía. Editores, Buenos Aires, 1950, p. 176.
(20) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 663.
(21) Marco Becerra citando a Posner señala que la posesión adversa –usucapión– también tiene una función más ordinaria:
corregir los títulos, por lo que concluye que la prescripción adquisitiva tiene un objetivo saneador, aproximando al regis-
tro hacía la realidad. BECERRA SOSAYA. Ob. cit., p. 45.
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usucapión, pues el contrato solo servirá como prueba para acreditar la forma como
se obtuvo la posesión.
Sobre el particular, se ha dicho que:
“(…) la usucapión (en particular la ‘larga’) debería cumplir la función (jurídica
y también económica) de ‘curar’ todo problema adquisitivo de derechos reales,
haciendo que el hecho mismo de la posesión para sí de un bien por el tiempo
previsto por ley se vuelva ella misma en fuente (o si se quiere, en ‘modo’) de
adquisición del derecho. (…) pedida la declaración de usucapión, lo único que
debería verificarse es la concurrencia de sus elementos y establecer sus con-
secuencias, poco importando que el que la alega tenga de su lado otro título
(repito, válido o no, eficaz o no) de adquisición del derecho, prescindiéndose
cualquier otra consideración atinente a la situación pasada que no constituya
uno de sus elementos. (…) Ergo, cuando nuestros jueces ven un ‘imposible ju-
rídico’ en la adquisición del derecho real por usucapión cuando el propio actor
afirma haber ‘comprado’ (y lo mismo valdría si alegaran otro título de adqui-
sición) el bien de ‘su anterior propietario’ no solo se crean un falso problema
sino que neutralizan la función del instituto, es decir, mantienen la situación
posesoria en la incertidumbre, sin dejar de decir que por lo general cuando un
actor afirma que ‘compró’ el bien es para dejar sentado que su posesión fue,
durante todo el plazo legal, como propietario, es decir, a efectos, justamente, de
poder obtener la declaración de usucapión”(22).
La Corte Suprema ha tenido la oportunidad de pronunciarse a favor de esta po-
sición, pues ha señalado en la Casación N° 2750-2003-La Libertad j3 , que:
“El propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, no está
obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio,
toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de pro-
piedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le
franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin”.
Igualmente consideró en la Casación N° 2432-2000-Lima j4 que:
“Si el demandante alega tener un derecho de propiedad e interpone deman-
da de prescripción adquisitiva porque los demandados tienen su título de
propiedad inscrito en los Registros Públicos no hay impedimento para invo-
car la prescripción, porque si tuviera un título de propiedad válido e inscrito
en los Registros Públicos, no tendría la necesidad de interponer la demanda
de prescripción”.
(22) ARIANO DEHO, Eugenia. “Sobre la ‘imposibilidad’ de pretender la declaración de usucapión del bien adquirido
previamente por compraventa”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 87, Gaceta Jurídica, Lima, diciembre, 2005,
pp. 141 y 142.
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2. El registro y la prescripción
La seguridad que otorga el registro está sustentada en los principios de publi-
cidad, legitimación y fe pública registral, que garantizan al adquiriente la oponibi-
bilidad de su derecho frente a los terceros. No obstante, el sistema registral tiene la
debilidad de no ser oponible a aquel que adquiere un bien por usucapión, “el regis-
tro puede oponerse a todo menos al poseedor que ha sumado más de diez años de
posesión (directa o por suma de plazos posesorios). Curiosamente la posesión se
convierte en nuestro sistema en un signo de cognoscibilidad oponible incluso a la
inscripción registral, a pesar de que resulta obvio que el último es un signo mucho
más perfecto y cierto”(23).
En efecto, tal como regula el Código Civil, al instituto de la prescripción adquisitiva
y al principio de fe pública registral se puede concluir que quien adquiere por prescrip-
ción un bien vence al titular registral. Así, de acuerdo con el artículo 952 del Código,
quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare pro-
pietario, siendo la sentencia título suficiente para la inscripción de la propiedad del pres-
cribiente en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.
La frase “se le declare propietario” contenida en el artículo 952 nos refiere que la senten-
cia de prescripción es meramente declarativa del derecho, por lo que no será necesario
que se inscriba el derecho en el registro a efectos de que este se constituya.
Por su parte, el principio de fe pública registral solo otorga seguridad en los
casos de resolución, rescisión, anulación del derecho del legitimado por el registro
para transferir la propiedad de un bien registrado, mas no contra la prescripción.
Ello se advierte claramente del artículo 2014 del Código Civil(24).
(23) BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. Derecho y economía. El análisis económico de las instituciones legales. Palestra
Editores, Lima, 2003, p. 162.
(24) El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
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(25) MESINAS MONTERO, Federico. “La prescripción adquisitiva de dominio frente al Registro”. En: Diálogo con la
Jurisprudencia. Nº 90. Gaceta Jurídica, Lima, 2006, p. 260.
(26) Ley publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de julio de 1999.
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Para identificar el bien se debe cumplir con presentar los planos que establece
el RIRP. En cambio, para acreditar la propiedad se debe presentar títulos de los cua-
les se desprenda ese derecho, para lo cual, como se mencionó, nos puede ayudar la
institución de la usucapión.
El artículo 2018 del Código Civil señala mediante qué títulos puede acreditar-
se propiedad sobre un predio no registrado a efectos de obtener su inmatriculación.
Así, la norma exige la exhibición de títulos por un periodo ininterrumpido de cinco
años o, en su defecto, títulos supletorios. Los artículos 17 y 18 del RIRP desarrolla-
ron esta norma estableciendo las reglas para la inmatriculación en mérito a títulos
con antigüedad de cinco años y en mérito a títulos que no requieren esa antigüedad.
Como mencionamos el artículo 2018 del Código Civil exige que el título que
se presente al registro para la inmatriculación de un predio, sea uno que tenga una
cierta antigüedad, la cual es de cinco años por lo menos. Este plazo no es arbitrario,
sino que guarda relación con el plazo de la llamada prescripción corta, es decir me-
diante la cual se adquiere un inmueble mediante su posesión con justo título y buena
fe durante cinco años, tal como lo dispone el artículo 950 del referido Código.
Con relación a ese plazo, en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil
se señala que:
“Este periodo de 5 años resulta bastante menor que el señalado en el artículo
1046 del Código Civil del 36. No es, sin embargo, una reducción arbitraria,
sino que obedece a la disminución del plazo practicada en el artículo 950 de
nuestro Código, que establece en 5 años el plazo de prescripción adquisitiva
con justo título y buena fe”(32).
Se puede decir, por lo tanto, que la inmatriculación de un predio en mérito a
títulos con antigüedad no menor de cinco años se debe sustentar en la adquisición
de la propiedad por prescripción adquisitiva corta, ya que en este caso, el justo título
y la buena fe rodean al poseedor de una mayor apariencia de legitimidad(33).
El justo título no es más que la causa mediante el cual el poseedor adquirió la
posesión del bien. Al respecto Gunther Gonzales señala que:
“El título debe ser ‘justo’, es decir, legalmente suficiente para transmitir la pro-
piedad, con el único defecto de la falta de titularidad. Además, el título debe ser
(32) Exposición de motivos oficial del Código Civil. Registros Públicos. Separata especial de El Peruano, publicada el 19 de
noviembre de 1990, p. 18.
(33) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 683.
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‘verdadero’ por lo que el acto o el negocio jurídico debe haber tenido existencia
real, y no tratarse de un título simulado o putativo. Por último, el título debe ser
‘válido’, es decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad, aunque sí
se admiten los títulos anulables, pues estos gozan provisionalmente de validez
hasta que judicialmente se declare lo contrario”(34).
Adicionalmente, ese título debe estar supeditado a la buena fe del poseedor. De
acuerdo al artículo 916 del Código Civil, existe buena fe cuando el poseedor cree
en su legitimidad por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que
invalida su título.
En ese sentido, será suficiente para la inmatriculación de un predio que se pre-
sente un justo título que cuente con una antigüedad de cinco años o en su defecto
deberán presentarse los títulos de los transferentes hasta cumplir con el plazo reque-
rido, pues debe considerarse que el poseedor puede sumar a su plazo posesorio el de
su transferente, de acuerdo al artículo 898 del Código Sustantivo.
Asimismo, como lo dispone el artículo 17 del RIRP, tampoco será necesario que la
inmatriculación se sustente en una pluralidad de títulos con antigüedad de cinco años,
pues basta que un título tenga por sí solo la antigüedad requerida, computándose el
plazo desde la fecha cierta del título en el que conste la adquisición.
Por lo expuesto, es claro que cualquier título por el que se adquiera la propie-
dad de un predio es suficiente para la inmatriculación. Así, esta se puede dar tam-
bién en mérito a un testamento, para lo cual se requerirá que se individualice el pre-
dio transferido, computándose el plazo del título desde la fecha del fallecimiento del
testador, como lo dispone el referido artículo 17 del RIRP.
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(35) GONZALES BARRÓN, Gunther. “Prescripción adquisitiva y los títulos supletorios”. En: Diálogo con la Jurisprudencia.
N° 29, Gaceta Jurídica, Lima, febrero, 2001, p. 57.
(36) AVENDAÑO ARANA, Francisco. “Comentario al artículo 2018 del Código Civil”. En: Código Civil comentado por los
100 mejores especialistas. Gaceta Jurídica, Lima, 2005, pp. 452 y 453.
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Por otra parte, el artículo 6 de la Ley N° 27333 dispone que cuando se haya so-
licitado la declaración notarial para la primera inscripción de dominio sobre la base
de títulos con por lo menos cinco años de antigüedad, el notario verificará que se
trate de documentos de fecha cierta que contengan actos jurídicos de enajenación,
salvo en los casos en que la ley establezca una formalidad solemne para el acto. El
Notario también verificará el cumplimiento del tracto sucesivo archivando los docu-
mentos presentados en el Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos.
La Corte Suprema en la Casación N° 736-2002-Cañete j7 , se ha pronunciado
respecto al otorgamiento de título supletorio regulado por la Ley N° 27333, señalan-
do que:
“El principio jurídico recogido por la Ley Nº 27333 (relativo a bienes urbanos)
(...), debe ser utilizado por los juzgadores dentro de la facultad que le confiere
el principio procesal iura novit curia, cuando en su numeral 6 (del trámite para
la primera inscripción de dominio) permite la declaración notarial de forma-
ción de títulos supletorios para solicitar la primera inscripción de dominio, lo
que significa que el legislador ha pensado que la formación de los anotados
títulos supletorios sirve también para facilitar la primera inscripción registral
del predio”.
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(37) En este fallo se estará afirmado que una sentencia en contra en el proceso de prescripción adquisitiva afectará la posibilidad de
demandar título supletorio. Si esta es la orientación, la consideramos equivocada, puesto que el proceso de título supletorio es
totalmente autónomo y sus presupuestos y requisitos no tienen nada que ver con la prescripción adquisitiva. De esta manera, si
se pierde en este último proceso no habría inconveniente para demandar título supletorio.
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El artículo 18 del RIRP, establece cuáles son los títulos que no requieren una anti-
güedad de cinco años para permitir la inmatriculación de predios. Estos títulos son:
a) Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333, escritura pú-
blica o formulario registral de formación de títulos supletorios.
b) Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333, escritura pú-
blica o formulario registral de declaración de prescripción adquisitiva de
dominio.
En el caso de la sentencia judicial:
c) Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio pú-
blico o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un
predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales.
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de
Comunidades Campesinas.
e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate.
f) Otros que señale la ley.
(38) GONZALES BARRÓN, Gunther. “Prescripción adquisitiva y los títulos supletorios”. Ob. cit., p. 60.
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(39) TARAZONA ALVARADO, Fernando. “La primera inscripción de dominio como mecanismo de exclusión en el ejercicio
del derecho de propiedad sobre inmuebles”. En: Actualidad Jurídica. N° 168, Gaceta Jurídica, Lima, noviembre 2007,
p. 38.
(40) El D. S. Nº 002-89-JUS, estableció que para la inscripción de la primera de dominio, subdivisión, acumulación de pre-
dios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o de levantamiento catastral, se debe presentar código y plano
catastral emitido por la oficina de catastro distrital.
(41) De acuerdo con el artículo 6, numeral 6.3, de la Ley Nº 27333, para la inmatriculación de predios en mérito a formación
del título supletorio otorgado en sede notarial no será exigible la documentación catastral establecida en el D.S. Nº 002-
89-JUS. En aplicación de esta norma consideramos que tampoco debe ser exigible dicha información catastral para la
inmatriculación de predios por prescripción adquisitiva notarial.
(42) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 14 de diciembre de 2008.
(43) Por el D.S. N° 005-2007-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de febrero de 2007, se aprobó la
fusión del Proyecto Especial Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT) con el Organismo de Formalización de la
Propiedad Informal - Cofopri. La fusión indicada se realiza bajo la modalidad de fusión por absorción, correspondiéndo-
le al Organismo de Formalización de la Propiedad Informal - Cofopri la calidad de entidad incorporante.
El D. Leg. N° 1089, publicado en el diario oficial El Peruano el 28 de junio de 2008, creó el Régimen Temporal Ex-
traordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales y dispuso que el Cofopri asuma de manera temporal y
excepcional, por el plazo de cuatro años, las competencias para la formalización y titulación de predios rústicos y tierras
eriazas habilitadas. Asimismo, estableció que el Cofopri también asuma los procedimientos de reversión de predios rústi-
cos adjudicados a título oneroso por el Estado, ocupados por asentamientos humanos, a que se refiere la Ley N° 28667.
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un parte judicial que contenga copia certificada de ella y de los actuados pertinentes.
Además, si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona
casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o de bien conyugal
de dichos derechos sobre el predio. Tratándose de bienes conyugales se indicará el
nombre de los cónyuges.
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norma que dispuso que el título para inscribir tales actos es el formulario registral o
la escritura pública.
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(48) Al respecto, el artículo 31 del RIRP dispone que: “La inmatriculación dispuesta por el juez de conformidad con el
artículo 650 del Código Procesal Civil se realizará en mérito al parte judicial respectivo y al plano catrastral. Tratándose
de predios urbanos no será necesario que el plano esté georreferenciado a la Red Geodésica Nacional”.
(49) Pioner de Jurisprudencia Nº 0. Gaceta Jurídica, Lima, 2003, p. 4.
(50) Ídem.
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(57) Ídem.
(58) Pioner de Jurisprudencia Nº 0. Gaceta Jurídica. Ob. cit., p. 3.
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Sobre el particular convenimos con el referido criterio puesto que a los efectos
de determinar la procedencia o no de una inmatriculación de un predio, la califica-
ción debe restringirse a verificar los datos consignados en el título, determinándose
si el predio se encuentra o no inscrito o si se superpone a otros. Cualquier elemento
u “obstáculo” adicional escapa del marco de la labor de calificación del registrador
en estos casos, por lo cual no debe ser tomado en cuenta.
(59) GONZALES BARRÓN, Gunther. “La prescripción contra tabulas en el Derecho peruano”. En: Actualidad Jurídica.
N° 197, Gaceta Jurídica, Lima, 2001, pp. 13 y 14.
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(60) SILVA DÍAZ, Martha del Carmen. “Aspectos registrales de la prescripción adquisitiva”. En: Actualidad Jurídica. Nº 167,
Gaceta Jurídica, Lima, octubre, 2007, p. 49.
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(61) Ídem.
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CApítulo ii
HABILITACIÓN URBANA
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1. Antecedentes
El procedimiento de habilitación urbana estuvo regulado por el Reglamento
Nacional de Construcciones. Esta norma establecía tres etapas:
1) Aprobación de estudios preliminares. Etapa en la cual se otorgaba el per-
miso para llevar a cabo la habilitación.
2) Aprobación de proyectos. En la que se aprobaban oficialmente todos los
proyectos correspondientes a la habilitación.
3) Recepción de obras. En la que el organismo de control recepcionaba ofi-
cialmente las obras.
Posteriormente, la Ley Nº 26878, Ley General de Habilitaciones Urbanas, eli-
minó la etapa de aprobación de estudios preliminares, quedando solamente las eta-
pas: 1) Aprobación de la habilitación y 2) recepción de obras finales.
El procedimiento estaba a cargo de las municipalidades distritales, las que de-
bían resolver las solicitudes en un plazo no mayor de sesenta días naturales contados
desde la fecha de presentación del expediente. Este último se remitía a la municipa-
lidad provincial para que verifique si la habilitación urbana cumplía o no con los
planes de desarrollo urbano, teniendo quince días naturales contados desde la fecha
de recepción del expediente para emitir pronunciamiento. Vencido este sin que la
municipalidad provincial se hubiere pronunciado, se entendía que la habilitación ur-
bana objeto de revisión era conforme.
El Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones
Urbanas (D.S. Nº 010-2005-VIVIENDA) dispuso luego que el procedimiento de
aprobación de habilitaciones urbanas nuevas debían seguirlo quienes a la fecha de
entrada en vigencia de la Ley Nº 26878 contaban con resolución consentida de la
autoridad competente que aprobó los estudios preliminares y/o los estudios defini-
tivos de su proyecto de habilitación urbana. En estos casos, se daba por cumplida
la etapa de aprobación de la habilitación urbana sin que sea necesaria la presen-
tación de documentación o el cumplimiento de requisito adicional alguno, ni la
emisión de nuevos pronunciamientos o resoluciones, ni la revisión de los estudios,
por lo que procedía solicitar la recepción de obras, una vez culminadas las obras
de habilitación urbana, ante la municipalidad en la que se inició el trámite. Es
decir, la resolución de aprobación de estudios preliminares mantenía su vigencia
al ser un acto administrativo consentido, razón por la cual en aplicación de esta
norma se exoneró a los titulares de estas habilitaciones de la etapa de aprobación
debiendo solamente solicitar la recepción de obras cuando hubieran terminado
con habilitar el terreno.
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Los administrados que hubieran construido sin contar con habilitación urbana
aprobada, podrán solicitar la aprobación de ella, siempre que la edificación cuente
con cimientos, muros, techos y un área no menor a 25 m²; asimismo, la edificación
deberá estar asentada, como mínimo, en el 50% del área total del terreno.
Cumplidos los requisitos establecidos en el artículo 39 del Reglamento de la
Ley Nº 29090 y efectuada la verificación técnica, la municipalidad emitirá la liqui-
dación de los derechos respectivos dentro de los dos días hábiles siguientes, bajo
responsabilidad. Acreditado el pago, la municipalidad emitirá la resolución de apro-
bación dentro de los tres días hábiles siguientes, la que tendrá mérito para su ins-
cripción en el Registro de Predios.
(66) El Tribunal Registral, respecto a la inscripción de la zonificación de un predio resolvió que no constituye un acto ins-
cribible en el Registro, por tratarse de una limitación al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal,
bastando para ser conocida por todos, la publicación de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal.
(Res. Nº 704-2006-TR-L <www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm>. Al respecto, estimamos que este criterio
aún sigue vigente por cuanto la anotación preventiva del certificado zonificación y vial solo es permitida cuando el predio
va ser objeto de una habilitación urbana, es decir sobre predios rústicos o eriazos, por lo que no procedería solicitar su
anotación respecto a un predio urbano.
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(67) La Res. Nº 339-2008-SUNARP/SN, publicada el 26 de diciembre de 2008, que aprueba la adecuación del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios a las disposiciones de la Ley N° 29090, incorporó al RIRP los capítulos I-A
y VI-A.
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En relación con ello, el artículo 31P del RIRP ha establecido que para inscribir
la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de los lotes que integran
una habilitación urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras. Esto
significa que en aquellos casos en que se haya anotado preventivamente la primera
venta de los lotes de una habilitación urbana, el segundo adquiriente no podrá ins-
cribir su derecho mientras no se inscriba la recepción de obras de la habilitación.
La referida norma también dispone que cuando en la resolución que aprueba
la habilitación se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepción de
obras, entonces sí procederá la inscripción de la segunda venta.
(68) El artículo 31H del RIRP, precisó que si el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera anotado
preventivamente el proyecto de habilitación urbana, solo se será necesario presentar el plano de trazado y lotización y la
memoria descriptiva presentados para la obtención de la licencia de habilitación urbana.
(69) Si el proyecto de habilitación urbana fue anotado preventivamente ya no será necesario presentar la memoria descriptiva.
(art. 31H RIRP).
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Según el artículo 31K, para inscribir la recepción de obras por silencio admi-
nistrativo positivo se presentarán los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU), corres-
pondiente a la recepción de obras, presentado ante la municipalidad
correspondiente.
b) Plano de replanteo de trazado y lotización y memoria descriptiva, salvo que
el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera
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Capítulo III
Independización
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copropiedad, el artículo 45 del RIRP señala que se debe presentar los siguientes
documentos:
a) Reglamento interno.
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certi-
ficada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las
secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el
Reglamento Interno.
c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo
y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma cer-
tificada por notario.
Asimismo, la referida norma señala que:
“Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edifica-
ción, se entenderá que constituye una sección de dominio exclusivo, debiendo
asignársele porcentajes de participación en los bienes comunes. En este caso la
independización procederá siempre que cuente por lo menos con un área pro-
yectada de acceso”.
Esta norma fue precisada por la disposición 5.5 de la Directiva N° 009-2008-
SUNARP/SN, que establece que solo se independizará la reserva de aires cuando
en el reglamento interno se le asigne porcentaje de participación en los bienes co-
munes; es decir, ya no se podrá entender que se trata de una sección de dominio
exclusivo. En caso no se asigne porcentaje de participación y los aires no cuenten
con un área proyectada de acceso entonces el registrador deberá dejar constancia
en el asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz que
existe una reserva de aires.
Por último, la venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad
superior se inscribe siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten
planos de independización y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o ar-
quitecto colegiado. Así lo establece la disposición 5.6 de la referida directiva.
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capítulo iv
Acumulación
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capítulo v
Otorgamiento de escritura pública
Aunque tal vez resulte extraño decir que el proceso de otorgamiento de escri-
tura pública es una herramienta de saneamiento de la propiedad, lo es en realidad,
puesto que a través de él se puede completar el tracto, es decir, la cadena de trasmi-
siones del bien a efectos de registrar la propiedad.
Nótese que el hecho de que un predio tenga vida registral, por estar inmatricu-
lado e independizado, no significa que no tenga problemas en su titulación, ya que
puede suceder que el titular registral del predio no concuerde con su actual propie-
tario, hecho frecuente por la falta de cultura registral en nuestra sociedad. Así, por
ejemplo, en el Registro de Predios existen una gran cantidad de inmuebles en los
que figuran como propietarios las personas jurídicas (las inmobiliarias, las asocia-
ciones, las cooperativas, etc.) que se encargaron de habilitar el terreno matriz, pese
a que en la actualidad no son propietarios. Esto se debe a que estas personas nunca
formalizaron la transferencia mediante de una escritura pública (documento nece-
sario para la inscripción de la transferencia en aplicación del principio de titulación
auténtica)(72) contando solamente con documento privado. Es más muchos de los
que adquirieron de estas personas jurídicas, ya no tienen la calidad de propietarios
(72) De acuerdo con el artículo 2010 del Código Civil: “La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento
público, salvo disposición contraria”. La excepción a este principio tiene que ser establecida por una norma que permita
la inscripción se realice mediante contrato privado con firma legalizadas. Una de esas normas era el D.S. Nº 008-89-VC,
que disponía que los contratos de compraventa que las asociaciones de vivienda otorguen a favor de sus asociados se po-
drán inscribir en el Registro de Propiedad Inmueble en mérito de contrato privado con firmas legalizadas de las partes.
Actualmente estos contratos no se pueden inscribir, pues en virtud del artículo 7 de la Ley de Creación de Registro de
Predios (Ley Nº 27755), desde el 16 de junio del 2004, la inscripción de transferencias de propiedad de inmuebles se
hace en mérito a escritura pública o de formulario de registral con firmas legalizadas (esta formalidad es aplicable solo a
los inmuebles con un valor no mayor a 20 UIT’s). El artículo 7 del RIRP, establece que se permitirá otras formalidades
distintas previstas por leyes posteriores a la Ley N° 27755.
En ese sentido, a efectos de inscribir la compraventa que conste en documentos privados con firmas legalizadas por
amparo de alguna norma especial como el D.S. Nº 008-89-VC emitidos con anterioridad a la Ley N° 27755, se requerirá
que las firmas de las partes del contrato hayan sido legalizadas antes del 16 de junio 2004, pues así lo ha establecido el
precedente de observancia obligatoria aprobado por en la Res. Nº 045-2005-SUNARP/SA adoptado en el Duodécimo
Pleno del Tribunal Registral de la Sunarp.
Cabe mencionar que la Sétima Disposición Transitoria del RIRP, dispuso que los formularios registrales certificados por
notario o abogado fedatario y los documentos privados legalizados por notario, con anterioridad al 16 de junio de 2004,
referidos a actos de disposición solo fueron admitidos hasta el 31 de octubre de 2008.
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(73) DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil patrimonial. Vol. primero: Las relaciones obligatorias. Quinta
edición, Civitas, Madrid, 1996, p. 191.
(74) DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “El contrato. Parte general”. Comentarios a la sección primera del libro VII
del Código Civil. Biblioteca para leer el Código Civil, vol. XI, Primera parte, tomo III, Fondo Editorial de la Pontificia
Universidad Católica del Perú, Lima, 1996, pp. 472 y 473
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
inexistencia del contrato (…) al prescribir dicho artículo que las partes pueden
compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida está, en realidad,
estableciendo una obligación cuyo contenido es una prestación de hacer. El in-
cumplimiento de esta obligación determinará que la parte que exige la obser-
vancia de la formalidad, o sea, al acreedor de la obligación, esté facultado para
adoptar cualquiera de las medidas indicadas en el artículo 1150 del Código
Civil”.
Por su parte Max Arias-Schreiber(75), al comentar el artículo 1412 del Código
Civil, nos dice:
“Mediante este artículo se ha precitado debidamente los alcances que tenía el
artículo 1340 del Código Civil de 1936, en cuanto a que el derecho de compe-
lerse a otorgar una escritura pública o a cumplir cualquier otro requisito, solo
tiene cabida en los contratos cuya formalidad sea ad probationem. Lo expues-
to significa que el artículo que estamos comentando no podrá ser invocado en
aquellos contratos en los que la forma se confunde con el acto mismo (ad so-
lemnitatem), sea porque así lo dispone la ley o porque las partes lo convinieron
anticipadamente (…) Continúa manifestando que ‘el contrato existe y es válido
con anterioridad al cumplimiento de la formalidad ad probationem’”.
En ese sentido, es claro que cualquiera de los contratantes puede iniciar un pro-
cedimiento judicial para compeler a la otra parte a llenar la formalidad requerida.
Esta pretensión se funda en la prueba de la existencia del contrato, de tal manera
que si ese hecho es acreditado, el demandado deberá cumplir con la formalidad y si
no lo hace voluntariamente, lo hará el juez en su rebeldía, con lo cual se cumpliría
con el tracto sucesivo.
Debe tenerse presente que si el transferente persona natural haya fallecido en-
tonces la demanda se deberá seguir contra sus sucesores. En caso no se conozca a
los sucesores o cuando el transferente sea una persona jurídica extinguida, el juez
tendrá que designarle un curador procesal de acuerdo al artículo 61 inciso 1 del
Código Procesal Civil, a efectos de que asuma la defensa de sus intereses. Esto pro-
vocará que la sentencia de primera instancia sea elevada en consulta ante la Corte
Superior.
Por otro lado, de acuerdo con el artículo 63 del RIRP, se puede inscribir la
transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o ad-
quirente, en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado por notario,
otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la
formalización sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los suceso-
res de estos.
(75) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo I, Contratos. Parte general,
Gaceta Jurídica, Lima, 1998, pp. 194 y 195.
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
(77) Ídem.
(78) Ídem.
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jurisprudencia
vinculada
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J1 J1
Res. N° 122-2002-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 28 de diciembre del 2002
Directorio:
VISTO, el recurso de apelación interpuesto por ENRIQUE LAO TUISIMA, el 25 de se-
tiembre de 2001, contra la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad
Inmueble, Región Loreto-Iquitos, Dr. Blas Humberto Ríos Gil, a la solicitud de inscrip-
ción de primera de dominio. El título se presentó el 28 de agosto de 2001 con el Nº 5352.
El Registrador denegó la inscripción solicitada en los términos siguientes:“Se tacha este
título toda vez que el predio cuya jurisdicción de adjudicación se solicita en mérito al
contrato de compraventa Nº 000179 expedido por la Dirección Regional Agraria, se en-
cuentra comprendido en el sector C de Quistococha, y de conformidad con la Ordenanza
Municipal Nº 006-96-MPM de fecha 31/10/96, que aprobó el nuevo plan director de la
ciudad de Iquitos, en la que delimita la zona urbana y de expansión urbana de la ciudad
de Iquitos, dicho predio se encuentra dentro de la jurisdicción de la Municipalidad de
Maynas”, interviniendo como Vocal ponente la Dra. Elena Vásquez Torres, y;
Considerando:
Que, mediante el título venido en grado se solicita la inmatriculación a favor de la so-
ciedad conyugal conformada por Enrique Lao Tuisima y Marlene Valdivia Isuiza, del
predio rústico denominado “Pauli Rossy”, con Código Catastral Nº 31269, ubicado en el
sector C de Quistococha, distrito de Iquitos, provincia de Maynas, en mérito al contrato
de compraventa Nº 00179 otorgado por el Director Regional de Agricultura - Gobierno
Regional de Loreto, con firmas legalizadas el 12 de mayo de 1993, plano catastral, plano
de ubicación y memoria descriptiva del inmueble;
Que, consta del contrato de compraventa a que se refiere el considerando precedente, que
el Gobierno Regional de Loreto representado por el Director Regional de Agricultura Ing.
Salvador Flores Paitán, adjudicó en venta por la suma de S/. 126.77 -con expresa reserva
de propiedad hasta la cancelación total del valor pactado el predio rústico sub materia,
con una superficie de 2 Hás. 8,832 m2, a favor de la sociedad conyugal Lau-Valdivia;
asimismo, se aprecia que mediante Resolución Directoral Nº 005-93-GRL-SRAPE/DRA
del 15 de enero de 1993 se aprobó el proyecto de adjudicación “Pauly Rossi” y según
Resolución Jefatural Nº 047-92-GRLSRAPE/DRRRNN-DUAT-SDAAT se calificó al re-
currente como beneficiario del mismo;
Que, el mencionado contrato, fue otorgado de conformidad con lo dispuesto en la
Sexta Disposición Complementaria de la Ley Nº 24794, Decreto Ley Nº 22936, De-
creto Supremo Nº 072-80-AA, Decreto Legislativo Nº 653 (Ley de Promoción de las
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
Se resuelve:
REVOCAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble,
Región Loreto-Iquitos, al título señalado en la parte expositiva y señalar que el mismo es
inscribible siempre que se subsane el defecto a que se refiere el antepenúltimo conside-
rando.
Regístrese y comuníquese.
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J2 J1
Res. N° 038-98-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 30 de enero de 1998
VISTA, la apelación interpuesta por don LINO URQUIETA GÁRATE (Hoja de Trámite
Documentario N° 597 de fecha 9 de enero de 1998) formulada contra la observación del
Registrador Público del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dr. Pedro Isaac Zu-
marán Arce, a la solicitud de inscripción de compraventa de inmueble en mérito a parte
notarial. El título se presentó el 3 de diciembre de 1997 con el N° 205388. El Registrador
denegó la inscripción solicitada por cuanto: “Reingresado el presente título subsiste la
observación anteriormente formulada en el sentido de que deberá indicar dónde corre
inscrito el inmueble sito en Pueblo Libre. Sírvase subsanar de la forma legal correspon-
diente y con las formalidades de ley. Se sustenta la presente en virtud del Art. 151 Reg.
Gral. Artículo 2011 C.C. Se deja constancia que se efectuó la búsqueda en el Índice de
Propiedad arrojando a su favor varios inmuebles”, interviniendo como Vocal ponente el
Dr. Álvaro Delgado Scheelje; y,
Considerando:
Que, mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa que otorga el
juez del Tercer Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima, en rebeldía de don Au-
relio Cáceres Bruzzone a favor de don Julián Ángeles Carrasco, en mérito a la escritura
pública de otorgamiento de escritura de fecha 28 de setiembre de 1987 extendida ante el
Notario de Lima, Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino;
Que, la compraventa mencionada está referida al departamento signado con el N° 303 -
tercer piso del edificio situado en la esquina de la Av. San Martín con parque Dorregaray
con el respectivo estacionamiento que colinda con Dorregaray del distrito de Pueblo Li-
bre;
Que, como se desprende de la cláusula primera de la minuta inserta en la escritura venida
en grado, mediante documento privado de fecha 5 de julio de 1979 y 15 de mayo de 1980,
don Aurelio Cáceres Bruzzone dio en venta a favor de don Julián Ángeles Carrasco el
inmueble antes citado;
Que, asimismo se aprecia de la cláusula tercera de la citada minuta que mediante
demanda de fecha 27 de junio de 1984, el comprador, don Julián Ángeles Carrasco
solicitó al Tercer Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima el otorgamiento de
la escritura pública del contrato de compraventa que había celebrado con don Aurelio
Cáceres Bruzzone respecto del inmueble descrito en el segundo considerando de la
presente Resolución, siendo la referida demanda declarada fundada por sentencia de
fecha 6 de agosto de 1985;
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
Que, habiendo requerido el juzgado a la parte demandada para que otorgara dicho instru-
mento y no verificándose la circunstancia, dicha judicatura por Resoluciones de fechas 4
de marzo de 1986 y 19 de enero de 1987 dispuso el otorgamiento del mismo designándo-
se al Notario Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino para que lo extendiera;
Que, el otorgamiento de escritura pública es el procedimiento judicial mediante el cual, el
juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato, ordena a la otra parte
contratante que cumpla con otorgar el instrumento respectivo, el mismo que puede ser
otorgado por el Juez en rebeldía de la parte demandada;
Que, en consecuencia y contrariamente a lo que manifiesta el apelante, el título venido
en grado no contiene mandato judicial de inscripción alguno, pues la actuación del juez
se restringe a otorgar el instrumento, no siendo de aplicación lo dispuesto en el segundo
párrafo del Artículo 2011 del Código Civil;
Que, de otro lado, de acuerdo al principio de Especialidad y al sistema de Folio Real, al
inmatricular el inmueble se genera una partida registral con la descripción que sirve para
identificarlo en lo sucesivo, con la determinación de los propietarios y los titulares de
otros derechos sobre él;
Que, ni en la solicitud mediante la cual se solicita la inscripción del presente título, ni
en el título mismo se ha consignado dónde corre inscrito el inmueble,y efectuada la bús-
queda correspondiente en el Índice de Propiedad, no se ha encontrado el inmueble en
cuestión;
Que, no resulta posible realizar la búsqueda catastral del inmueble sub examine por cuan-
to en el título tampoco se han consignado sus áreas, linderos ni medidas perimétricas,
lo cual no permite identificarlo físicamente por lo que no procede amparar la presente
solicitud de inscripción en la medida en que no se cuenta con la base material –partida
registral– donde practicarla;
Que, tampoco resulta procedente amparar la solicitud de anotación preventiva del presen-
te título, como se ha solicitado en el recurso de apelación, toda vez que al desconocerse
la partida registral en que corre inscrito el inmueble no hay dónde extenderla; y,
Estando a lo acordado;
Se resuelve
CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad
Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos
en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
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J3 J1
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
artículos mil cuatrocientos doce y mil quinientos cuarentinueve del Código Civil; sin
embargo, si el título comprobativo de su derecho se pierde, extravía o deteriora al punto
de hacerlo inútil, desapareciendo así el documento que acredita su derecho, no obstante
la condición de propietario puede elegir por ejercer la pretensión de títulos supletorios,
para que supla el anterior; así lo establece el artículo quinientos cuatro inciso primero del
Código Adjetivo, cuando prescribe que puede interponer demanda “el propietario de un
bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transfe-
rente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del
título de propiedad correspondiente”; Tercero.- Que, sin embargo, lo anterior no significa
que el propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, está obligado a
interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio: toda vez que, siendo
el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho, puede
hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución Política del Perú y la
ley para la obtención de dicho fin; en tal virtud, si una persona que se considera propieta-
ria de un inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente
legitimada para optar por interponer demanda de prescripción adquisitiva de dominio
respecto del bien, con lo cual estará renunciando a la acreditación de su derecho mediante
el título que obtuvo pero se perdió y se sujetará a la acreditación de los requisitos de la
usucapión establecidos por el artículo novecientos cincuenta del Código Civil, con el
riesgo latente de resultar vencido dentro de un debido proceso: pero que será de cargo
suyo, puesto que por dicha vía se decidió; Cuarto.- Que, en el presente caso, si bien es
verdad que la actora interpone la presente demanda de Prescripción Adquisitiva de Do-
minio respecto del inmueble sito en la calle Las Margaritas número ciento ocho, manzana
“D”, lote número dos, de la urbanización veintidós de febrero, del distrito de Laredo, La
Libertad, señalando que accedió a la posesión del inmueble en virtud de habérselo vendi-
do su abuela materna Fortunata Rodríguez Rodríguez mediante documento privado que
se le extravió, pero que cumple con los requisitos legales para ser declarada propietaria
del mismo por usucapión; también es cierto, que ello en modo alguno la deslegitima para
interponer la referida demanda, conforme ya se indicó, sino que evidencia la buena fe con
la que ingresó al predio sub júdice, pero a su vez renuncia a estimarse propietaria en base
al referido título y su deseo de recurrir al instituto jurídico de prescripción adquisitiva de
dominio para acceder a la propiedad del bien previsto en el artículo novecientos cincuenta
del Código Civil, pues estima que satisface los requisitos exigidos por Ley para ello; pre-
tensión que ha sido amparada tanto en primera como segunda instancia; Quinto.- Que,
en tal virtud la inaplicación al caso de autos del artículo mil quinientos cuarentinueve del
Código sustantivo, se encuentra arreglada a ley; no habiendo lugar por tanto a casar la
sentencia de vista, sino por el contrario, a desestimar el recurso de conformidad con el
artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; estando a las consideraciones
que preceden; y de conformidad con lo dictaminado por el señor Fiscal, declararon IN-
FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas novecientos cuarentiséis por Laura
Jannery Meza Muñoz y Silvia Verónica Meza Muñoz, en consecuencia NO CASARON
la resolución de vista de fojas novecientos treintiuno su fecha ocho de agosto de dos mil
tres; CONDENARON a las recurrentes al pago de las costas y costos originados en la
tramitación del recurso, así como a la multa de dos Unidades de Referencia Procesal;
DISPUSIERON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en
los seguidos por Gloria Esther Ascoy Berrú con Jorge Campos Anticona y otros sobre
prescripción adquisitiva de dominio; y, los devolvieron.
SS.
ROMÁN SANTISTEBAN
TICONA POSTIGO
LAZARTE HUACO
RODRÍGUEZ ESQUECHE
EGÚSQUIZA ROCA
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J4 J1
Cas. N° 2432-2000-Lima
Corte Suprema
El Peruano, 1 de marzo del 2001
Considerando:
Primero.- Que, primero hay que examinar la causal contemplada en el inciso tercero del
artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, porque de declararse fundada
ya no cabe pronunciamiento sobre la otra causal; Segundo.- Que, tratándose de un proce-
so de prescripción adquisitiva en que la demandada ha negado la condición de propietario
90
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
del demandante y considera que el actor no tiene legitimidad para obrar, toda vez que no
es heredero, no es pariente, no es propietario, por cuanto existe un título de propiedad a
nombre de los demandados e inscritos en los Registros Públicos, lo que debió resolverse
son los puntos controvertidos fijados en la audiencia de saneamiento y conciliación, que
consistían en: a) determinar si el demandante se encuentra en posesión del inmueble en
forma pacífica, pública y continua; b) determinar si el actor se encuentra en posesión del
inmueble durante diez o más años; c) determinar si el demandante ha adquirido por pres-
cripción la propiedad del inmueble y d) determinar si procede la inscripción del inmueble
antes referido en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima; Tercero.- Que, la sentencia
de vista, no ha examinado ninguno de los puntos controvertidos, sino ha estimado que
resulta jurídicamente imposible solicitar la declaración de propiedad por prescripción
adquisitiva si se afirma haber adquirido esta por compraventa, puesto que si ello es así, el
actor ya es propietario, lo que no era materia controvertida; Cuarto.- Que, precisamente
el demandante, aunque alega tener un derecho de propiedad, ha interpuesto la demanda
de prescripción adquisitiva, porque los demandados tienen su título de propiedad inscrito
en los Registros Públicos y no hay impedimento para invocar la prescripción en esa situa-
ción, porque si tuviera un título de propiedad válido e inscrito en los Registros Públicos,
no tendría necesidad de interponer la demanda de prescripción; Quinto.- Que, por ello, la
sentencia de vista ha resuelto un punto no controvertido y en cambio ha dejado de decidir
sobre todos los puntos controvertidos, infringiendo lo dispuesto en el inciso cuarto del
artículo ciento veintidós del Código Procesal Civil, artículo sétimo del Título Preliminar
del acotado Código e incurriendo en la causal de nulidad contemplada en los artículos
ciento veintidós y ciento setentiuno del mismo Código; Sexto.- Que, por las razones ex-
puestas y presentándose la causal del inciso tercero del artículo trescientos ochentiséis del
Código Procesal Civil, y de conformidad con el acápite dos punto uno del inciso segundo
del artículo trescientos noventiséis del mencionado Código, declararon FUNDADO el
recurso de casación interpuesto por don Óscar Delgado Díaz, a fojas seiscientos ocho, en
consecuencia se declara NULA la sentencia de vista de fojas quinientos ochentiséis, su
fecha veintiocho de junio del dos mil; ORDENARON al órgano jurisdiccional inferior
expedir nuevo fallo con arreglo a Ley; DISPUSIERON la publicación de la presente
resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Óscar Alejandro Delgado
Díaz con Hugo Estuardo Vásquez Vigil y otra, sobre Prescripción Adquisitiva; y los de-
volvieron.-
SS.
URRELLO A.
ROMÁN S.
ECHEVARRÍA A.
DEZA P.
CARRIÓN L.
91
Juan carlos esquivel oviedo
J5 J1
Res. Nº 214-2006-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
El Peruano, 5 de abril del 2006
Sumilla:
Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas
Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre predios ubicados en
zonas urbanas consolidadas, no se requiere de Resolución de Alcaldía que declare la
habilitación urbana de oficio ni por lo tanto, de inscripción del cambio de uso de rústico
a urbano, bastando con acreditar que el predio se encuentra como urbano en la Municipa-
lidad correspondiente.
92
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
93
Juan carlos esquivel oviedo
sido construidas sin licencia de construcción y/o sin habilitación urbana, hasta el 31 de
diciembre podrán regularizar su situación sin pago de multas ni otras sanciones hasta el
31/12/2005.
Asimismo, se acompañó la licencia de construcción emitida por la Municipalidad Distri-
tal de San Martín de Porres, donde se determina fehacientemente que la construcción del
primer piso es para uso de vivienda unifamiliar.
VI. Análisis
1. La Ley 27157 y su Reglamento el D.S. Nº 008-2000-MTC, norman:
a) El trámite de regularización de edificaciones.
b) La licencia de obra y declaratoria de fábrica.
c) El régimen de unidades de propiedad exclusiva y propiedad común.
En lo que respecta a la regularización de edificaciones, se encuentran comprendidas
las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 19991 sin contar
con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan en su caso, de
declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización,
sea que requieran o no de saneamiento de titulación.
2. El artículo 4 del D.S. Nº 008-2000-MTC, estableció originariamente que la regu-
larización es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción,
de las edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten por lo menos, con la
aprobación de su proyecto de habilitación urbana.
Dicho artículo fue modificado por el D.S. Nº 011-2005-VIVIENDA publicado el
13/5/2005, que define a la regularización como el trámite destinado a obtener el
reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes sobre:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con cons-
trucción simultánea.
94
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
95
Juan carlos esquivel oviedo
96
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
97
Juan carlos esquivel oviedo
VII. Resolución
REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de
Lima, y DISPONER la inscripción del título, pagados que sean los derechos registrales
pendientes de pago consignados en el numeral 13 del análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Tercera Sala
del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Vocal del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
Notas
1 Este plazo fue ampliado transitoriamente por la 14° Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Mu-
nicipalidades, modificada por la Ley N° 28437, estableciéndose que hasta el 31/12/2005 se podrán regularizar
las edificaciones construidas hasta el 31/12/2003.
2 Entre otras disposiciones contenidas en la directiva.
98
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J6 J1
Res. Nº 077-2005-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Lima, 16 de febrero del 2005
99
Juan carlos esquivel oviedo
VI. Análisis
1. La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno
de los mecanismos simplificados que incorporó la Ley Nº 27157 con la finalidad
de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de
100
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
101
Juan carlos esquivel oviedo
VII. Resolución
REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios del Ca-
llao al título señalado en la parte expositiva y señalar que el título tiene el defecto a que
se contrae el punto 5 del análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
102
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
103
Juan carlos esquivel oviedo
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
Notas
1 “Artículo 21 de la Ley Nº 27157:
La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del
interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código
Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley”.
2 “Artículo 1 del Reglamento de la Ley Nº 27157:
El presente Reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levanta-
das en predios urbanos. Comprende la Regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de
Fábrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común”.
3 Artículo 31 del Reglamento de la Ley Nº 27157:
Declarada la conformidad señalada en el artículo precedente, el notario presentará al registro correspondiente,
en original y dos copias, el expediente de regularización, a efectos de la inscripción del acto o actos respecti-
vos.
Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia de su inscripción res-
pectiva, serán devueltas al notario, quien entregará al solicitante una copia y remitirá la otra a la municipalidad
distrital correspondiente para los fines señalados en el inciso y) del artículo 5 del presente Reglamento.
4 Artículo 1 del Reglamento de la Ley Nº 27157:
El presente Reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levanta-
das en predios urbanos. Comprende la Regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de
Fábrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
105
Juan carlos esquivel oviedo
J7 J1
Cas. Nº 736-2002-Cañete
Corte Suprema
Lima, 28 de enero del 2005
3.- Considerandos:
Primero: De primera intención es necesario examinar la causal referida al inciso 3 del
artículo 386 del Código Procesal Civil, por la que también se ha declarado procedente el
medio impugnatorio, ya que de declararse fundado el recurso por contravención de normas
que garantizan el derecho a un debido proceso no cabría pronunciamiento por las otras
causales. Segundo: El recurrente, al fundamentar la causal relativa a la contravención de
normas que garantizan el derecho a un debido proceso, sostiene que ha solicitado tutela
jurisdiccional a fin de que se le reconozca como propietario del bien sublitis mediante
la exhibición de título suficiente. Agrega que, en el presente caso, la incertidumbre con
relevancia jurídica radica en la insuficiencia del documento de compraventa que ostenta
106
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
4.- Decisión:
a) Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas mil ciento noventisiete por
don Víctor Yauris Quintana y, en consecuencia, CASARON la sentencia de fojas mil ciento se-
tentitrés, su fecha veintisiete de diciembre de dos mil uno. b) ORDENARON el reenvío de los
autos a la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cañete a fin que emita nuevo fallo teniendo
en cuenta lo expuesto en los considerandos precedentes. c) DISPUSIERON la publicación de la
presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por don
107
Juan carlos esquivel oviedo
Víctor Yauris Quintana contra don Pablo Espino Chumpitaz, sobre formación de título supletorio;
y los devolvieron.
SS.
Vásquez Cortez
Carrión Lugo
Zubiate Reina
Gazzolo Villata
Ferreira Vildozola
Nota
1 Alberto Hinostroza Minguez. Procesos abreviados. Doctrina y jurisprudencia. Segunda edición, Ga-
ceta Jurídica, Lima, 2002, p. 63.
108
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J8 J1
Considerandos:
Primero: Que, la finalidad del recurso de casación es velar por la correcta aplicación e in-
terpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional. Segundo:
Que, según la doctrina la usucapion puede definirse como una investidura formal median-
te la cual una posesión se transforma en propiedad. Es pues algo más que un nuevo medio
de prueba de la propiedad o un mero instrumento al servicio de la seguridad del tráfico,
es la identidad misma de la propiedad como investidura formal ligada a la posesión.
Tercero: Que, el artículo novecientos cincuenta del Código Civil señala expresamente
que “La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante posesión continua,
109
Juan carlos esquivel oviedo
pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuan-
do median justo título y buena fe”. Cuarto: Que, en autos, la actora no ha acreditado de
manera indubitable la posesión constante, pacífica, continua, pública como propietario,
es decir el animus dominus, pues los documentos que adjunta no acreditan haberse por-
tado como la legítima propietaria, por cuanto la Declaración Jurada de AutoAvalúo que
presenta es del año de mil novecientos noventinueve y las certificaciones que anexa datan
del año dos mil: pues de haberse conducido como tal hubiera cumplido con sus deberes y
obligaciones durante el tiempo que posee el bien sublitis, por lo que no ha demostrado su
condición de posesionaria como propietaria. Quinto: Que, además, es necesario tener en
cuenta que todo poseedor de un bien que pretende adquirirlo por usucapion debe ejercitar
los atributos de la propiedad, como legítimo propietario, es decir, la posesión debe ser
animus domini, conforme es de apreciarse en la Ejecutoria Suprema de fecha treintiuno
de agosto de mil novecientos noventitrés expedida en el Expediente número mil ocho-
cientos ochentinueve - noventidós en los seguidos por doña Lucía Alarcón Silva con don
Ignacio Dávila Quevedo sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio, que a la letra dice:
“Que uno de los requisitos para adquirir la propiedad de un inmueble por prescripción es
haber poseído ‘como propietario’, es decir, haberse comportado como tal, cumpliendo las
obligaciones y ejerciendo los derechos inherentes a ella...”; dentro de este contexto y en el
caso materia de autos la actora en ningún momento ha ejercido dicha posesión como le-
gítima propietaria. Sexto: Que, asimismo, otro de los requisitos que requiere la Prescrip-
ción Adquisitiva es que el bien materia de dicha acción se encuentre debidamente inscrito
en los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble, tal como lo señala expresamente la
Ejecutoria Suprema emitida en el Expediente número mil trescientos treinta - noventitrés
que señala que: “Solo se adquiere el inmueble por prescripción cuando está inscrito en el
Registro de Propiedad a favor de la persona contra quien ha operado aquella, en cambio
si el inmueble no está inscrito el proceso viable es el procedimiento sobre títulos su-
pletorios” (Ledesma Narváez, Marianella. Ejecutorias Suprema Civiles mil novecientos
noventitrés - mil novecientos noventiséis, página doscientos setentitrés). Al respecto, se
advierte que el bien sublitis no se encuentra inscrito en la Oficina Registral de Puno, tal
como se aprecia de las certificaciones que obran en el expediente a fojas sesentiocho a
setentiuno. Sétimo: Que, por los considerandos precedentes se ha llegado a determinar
que la actora no ha poseído el bien como propietaria y por ende, no ha cumplido con los
requisitos exigidos en el artículo novecientos cincuenta del Código Civil y, en aplicación
del artículo trescientos noventiséis, inciso primero del Código Procesal Civil: DECLA-
RARON: FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas trescientos sesenticuatro
por Rural Kunurana Empresa de Propiedad Social; en consecuencia NULA la sentencia
de vista de fojas trescientos cincuentiocho de fecha dos de marzo del dos mil uno; y en
sede de instancia REVOCARON la sentencia apelada de fojas doscientos ochentisiete,
su fecha treintiuno de agosto del dos mil que declara fundada la demanda y reformándo-
la declararon IMPROCEDENTE la demanda; ORDENARON la publicación del texto
de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por don Casiano
Tiburcio Lima Ttito en representación de su señora madre doña Eugenia Ttito Quispe viu-
da de Lima con Rural Kunurana Empresa de Propiedad Social y otra sobre Prescripción
Adquisitiva de Dominio; y los devolvieron.
SS.
VÁSQUEZ CORTEZ
ZUBIATE REINA
WALDE JÁUREGUI
EGÚSQUIZA ROCA
NEIRA BRAVO
110
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J9 J1
Cas. Nº 2448-2006-Lima
Corte Suprema
Lima, 27 de marzo del 2007
Considerando:
Primero.- Que, a fin de desarrollar una mejor motivación es menester primero tener presente
que el derecho de propiedad de nivel constitucional, conforme al artículo setenta de la Carta
Fundamental, es un derecho real al cual toda persona desea acceder respecto de determinados
bienes, en virtud a que este, conforme al artículo novecientos veintitrés del Código Civil, com-
porta un poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; de tal modo
que aquel que se considere legítimo propietario de un bien y desee que este sea reconocido en tal
condición, procurará la obtención del título comprobativo de dicho derecho ya sea al momento
de la adquisición del derecho de propiedad o a posteriori; Segundo.- Que, ahora bien, cuando el
propietario con el título respectivo desee una mayor formalización del mismo y obtenga un pleno
efecto erga omnes, peticionará entonces el otorgamiento de la Escritura Pública correspondien-
te, de conformidad con los artículos mil cuatrocientos doce y mil quinientos cuarentinueve del
Código Civil; sin embargo, si el título comprobativo de su derecho se pierde, extravía o deteriora
al punto de hacerlo inútil, desapareciendo así el documento que acredita su derecho pero no la
condición de propietario, puede optar por ejercer la pretensión de Títulos Supletorios, para que
supla el anterior; así lo establece el artículo quinientos cuatro inciso primero del Código Procesal
Civil cuando prescribe que puede interponer demanda “el propietario de un bien que carece de
111
Juan carlos esquivel oviedo
documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o
sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente”;
Tercero.- Que, sin embargo, lo anterior no significa que el propietario de un bien con título ex-
traviado, perdido o deteriorado, está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión
de Título Supletorio; toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de
propiedad, el titular del derecho, puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la
Constitución y la ley para la obtención de dicho fin; en tal virtud, si una persona que se considera
propietaria del inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente
legitimada para optar por interponer demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio respecto
del bien, con lo cual estará renunciando a la acreditación de su derecho mediante el título que
obtuvo pero que se perdió y se sujetará a la acreditación de los requisitos de la usucapión esta-
blecidos por el artículo novecientos cincuenta del Código Civil, con el riesgo latente de resultar
vencido dentro de un debido proceso; pero que será de cargo suyo, puesto que por dicha vía se
decidió; Cuarto.- Que, de la misma manera, la persona a la que no se le ha extraviado su título
de propiedad sino que la conserva pero que advierte a posteriori que este deviene en ineficaz,
insuficiente o insubsanable por alguna causal contemplada en la ley igualmente se encuentra
legitimada para, en defensa de su derecho, recurrir a la usucapión, ya sea en su forma lata o
corta, debiendo cumplir con los requisitos respectivos previstos en el citado artículo novecientos
cincuenta del Código Sustantivo; con la posibilidad, como ya se indicó, de resultar vencida; no
existiendo ninguna imposibilidad jurídica en este caso, puesto que precisamente, en atención a
la ineficacia atribuida al título del poseedor es que este, para conservar su derecho, se somete a
los requisitos de la usucapión; Quinto.-Que, en el presente caso, si bien es verdad que el actor
interpone la presente demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio respecto del inmueble
subjúdice señalando que accedió a la posesión del mismo en su calidad de socio de la entonces
Cooperativa de Vivienda Miguel Grau, otorgándole la posterior Asociación de Vivienda Miguel
Grau la respectiva Constancia de Adjudicación del lote submateria, cierto es también, que ello
en modo alguno lo deslegitima para interponer la referida demanda, conforme ya se indicó,
sino que evidencia la buena fe con la que ingresó al predio sub júdice, pero a su vez la renuncia
a estimarse propietarios en base a la referida constancia de adjudicación y su deseo de recurrir
al instituto jurídico de prescripción adquisitiva de dominio para acceder a la propiedad del bien
previsto en el artículo novecientos cincuenta del Código Civil, pues considera que satisface los
requisitos exigidos por ley para ello; Sexto.- Que, en tal virtud, al no considerar tanto el a quo
como el ad quem un impedimento para que el actor pretenda declaración de propietario por
usucapión respecto del inmueble subjúdice el hecho de contar con una constancia de adjudica-
ción sobre el citado inmueble, tal proceder en modo alguno comporta la interpretación errónea
del artículo novecientos cincuenta del Código Civil; por lo que no se configura la citada causal
invocada, debiendo por tanto desestimarse el recurso de casación interpuesto, de conformidad
con el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; estando a las consideraciones
que preceden, declararon: INFUNDADO el recurso de casación, interpuesto a fojas quinientos
ochentidós por la Asociación de Vivienda “Miguel Grau”; en consecuencia: NO CASARON
la resolución de vista de fojas quinientos sesentiuno, su fecha dieciséis de enero del dos mil
seis; CONDENARON a la recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la
multa de tres Unidades de Referencia Procesal; ORDENARON la publicación de la presente
resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Julio López Fernández con la
Asociación de Vivienda “Miguel Grau” sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio, y, los devol-
vieron; Vocal Ponente Señor Palomino García.-
SS.
Ticona Postigo
Palomino García
Miranda Canales
Castaneda Serrano
Miranda Molina
112
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J10 J1
Res. Nº 130-2004-SUNARP-TR-A
Tribunal Registral
Arequipa, 5 de agosto del 2004
Tribunal registral
Precedente aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP realizado
los días 8 y 9 de abril de 2005 (El Peruano, 09/06/2005)
Apelante : Luis Concha Fernández Simoni
Título : 2688 del 17.02.2004
Trámite Documentario : 4008362
Registro : Propiedad inmueble
Acto : Habilitación Urbana
Sumilla:
Carácter vinculante del informe emitido por el área de catastro: requisitos
Conforme lo establece el artículo 9 in fine del Reglamento de Inscripciones del Regis-
tro de Predios aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros
Públicos Nº 540-2003-SUNARP-SN, el informe emitido por el Área de Catastro, en los
casos en que le sea solicitado, tiene carácter vinculante para el área registral, siempre que
se refiera a datos técnicos de los planos presentados; de tal manera que los informes que
excedan este marco e incluyan interpretación de normas legales no vinculadas mediante
una relación causal inmediata al análisis de datos técnicos, excederán el marco de la
finalidad del informe catastral, y que se realice un análisis de los antecedentes registrales
vinculados estrictamente a aspectos técnicos.
113
Juan carlos esquivel oviedo
Análisis jurídico
Primero: Conforme lo establece el Art. 32 del Reglamento General de los Registros Pú-
blicos el registrador calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá: Confrontar
la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral corres-
pondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la
legitimación de aquellos.
Verificado el título presentado y mediante Informe Nº 202-2004 del Área de Catastro se
ha determinado las siguientes observaciones técnicas.
- Según los cálculos realizados sobre el plano de trazado y lotización adjunto, se
aprecia que existen medidas perimétricas y áreas erradas en los lotes de vivienda
que se pretenden independizar. Asimismo, los lotes que se encuentran en los már-
genes del perímetro, se encuentran sobresaliendo del perímetro matriz, conforme a
lo que obra inscrito. Estos errores afectan directamente los planos presentados, el
cuadro de áreas, la Resolución de Gerencia y memoria descriptiva.
- Gráficamente, la matriz presentada en la lotización, no concuerda con lo inscrito, de
acuerdo al plano que obra archivado en el título archivado 56032-2003.
- En la Memoria Descriptiva falta indicar las colindancias para cada uno de los lotes
que se pretenden independizar. También hay que indicar los datos técnicos para los
lotes de equipamiento.
- Conforme al Plan Director 2001-2010, los planos de zonificación urbana, sistema
vial urbano y secciones viales, aprobados mediante Ordenanza Municipal 0039-
2002-MPT (con rango de ley), se encuentra una vía urbana secundaria proyectada
(Av. Miraflores) con un ancho de 16.80 m.l. el cual conforme al plano de lotización
presentado, no se encuentra considerado dicha vía.
- Predio inscrito en la ficha 19849 SEPR, se encuentra en duplicidad parcial de ins-
cripción con las fichas 9915-SEPR, 9916-SEPR, 9917-SEPR, 36366-PI, 36367-PI
y 36368-PI.
114
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
V. Planteamiento de la cuestión
Interviene como Vocal ponente Raúl Jimmy Delgado Nieto, con el informe oral del abo-
gado José Butrón Fuentes.
115
Juan carlos esquivel oviedo
De lo expuesto y análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en discusión son
las siguientes:
a) Establecer la naturaleza del informe emitido por el Área de Catastro de la Zona
Registral Nº XIII - Sede Tacna, vinculado a las observaciones contenidas en los
subguiones 1, 2 y 3 de la observación formulada.
b) Determinar la existencia o no de duplicidad de inscripciones.
c) Si resulta procedente observar los planos presentados en virtud de ser discrepantes
con el Plan Director aprobado por la Municipalidad Provincial de Tacna.
d) Determinar el monto de derechos registrales a pagarse por concepto de:
d.1. Inscripción de aprobación de la habilitación urbana.
d.2. Independización de lotes integrantes de la habilitación.
d.3. Levantamiento de hipoteca.
d.4. Modificación de hipoteca (prorrateo).
d.5. Modificación de hipoteca (prorrateo).
VI. Análisis
VI.1. Respecto a la determinación de los efectos del informe emitido por el área de
catastro
1. Como puede apreciarse de la observación emitida por la primera instancia registral,
los subguiones 1, 2 y 3, se encuentran básicamente sustentados en el Informe Téc-
nico Nº 0202-2004/Z.R.Nº XIII-AC, emitido por el Jefe del Área de Catastro de la
Zona Registral Nº XIII-Sede Tacna; por lo que cabe determinar la base legal que
hace que este Informe sea per se obligatorio para el área registral.
2. En efecto, el artículo 9 in fine del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos Nº 540-2003-SUNARP-SN, establece que: “(…) El Área
de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformi-
dad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe que
incluya el análisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente
a aspectos técnicos, como la existencia o no de superposición con propie-
dades inscritas de terceros o cualquier otra información relevante para la
inscripción registral. El informe del área de Catastro es vinculante para
el Registrador”.
3. Conforme lo establece el artículo 1 de la Ley N° 26366, el Sistema Nacional de
los Registros Públicos tiene por finalidad “… mantener y preservar la unidad
y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a
la especialización, simplificación, integración y modernización de la función,
procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran”.
4. Siendo el sustrato de la función registral la seguridad jurídica, el logro de este
objetivo no podía ser el fruto del trabajo aislado de la calificación de los títulos
en base a la letra contenido en ellos, sobre todo en el Registro de Predios en
donde la interrelación de las diversas ramas de la ciencia vienen influenciando
cada vez más en las decisiones registrales emitidas por los Registradores
Públicos, constituyéndose en elementos esenciales para que estos funcionarios
puedan en su momento tomar decisiones de naturaleza registral.
5. Concientes de tal realidad, el artículo 93 del Reglamento de Organización y
Funciones de la SUNARP, contempla el Área de Catastro conceptualizándola
116
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
hacen el monto por este concepto de S/. 3 200.00 nuevos soles, por lo que la
observación debe confirmarse en este extremo.
VI.8. Respecto de la parte de la observación referida a la liquidación de derechos
registrales por concepto de modificación de hipoteca (prorrateo).
25. Conforme lo establece el artículo 1106 del Código Civil, “no se puede consti-
tuir hipoteca sobre bienes futuros”.
26. En el presente caso, tal como figura de la cláusula quinta y sexta del contrato de
hipoteca de fecha 11 de febrero del 2004, las partes suscriptoras acuerdan pro-
rratear el monto de la hipoteca inscrita en el asiento 8, rubro D) y su ampliación
en el asiento 9, rubro D), de la siguiente manera:
a) Al sublote 1-A, inscrito en la ficha registral Nº 19849, le corresponde una
hipoteca de $ U.S.A. 1 980 600.00 dólares de los Estados Unidos de Amé-
rica, los cuales se prorratearán entre los 346 lotes que conforman la habi-
litación, asignando a 228 lotes la suma de $ U.S.A. 1 732 800.00 dólares,
lo cual equivale a $ U.S.A. 7600.00 dólares por lote; y a los restantes 118
lotes se le asigna la suma de $ U.S.A. 247 800.00 dólares, lo cual equivale
$ U.S.A. 2 100.00 dólares por lote.
b) Al sublote B), independizado en la ficha 19850, se le asigna el gravamen
hipotecario por la suma de $ U.S.A. 74 850.00 dólares.
27. Como se aprecia, lo que se pretende es trasladar la parte de la hipoteca que le
correspondería al sublote 1-A, entre los 346 lotes que conforman la rogatoria de
aprobación de habilitación urbana, lotes que aún carecen de existencia física y
jurídica, es decir, se trata de bienes futuros, por lo que si bien según el artículo
1409 del Código Civil, pueden ser objeto de prestación de contratos en general,
sin embargo, tratándose de la constitución de garantía hipotecaria, ello no sería
posible por existir norma de orden público como la contenida en el artículo
1106 del Código Civil ya citado.
Siendo ello así, los lotes que integran la aprobación de la habilitación urbana
carecen de existencia física y jurídica actual, y ello en tanto no se inscriba la re-
cepción de obras, etapa en la cual el solicitante recién obtendrá la conformidad
de las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la habilitación ur-
bana previamente aprobada. Es pues en este momento en el cual recién tendrán
existencia física y jurídica.
En tal sentido el prorrateo solicitado no constituye acto inscribible, pues con
ello cada uno de los 346 lotes que conforman la aprobación de la habilitación
urbana se vería gravado con una hipoteca independiente, sin tener aun existen-
cia física y jurídica actual.
28. No obstante lo expuesto, y en aplicación analógica de lo dispuesto por el
artículo 5.2) de la Directiva Nº 002-2003-SUNARP, aprobada por Resolución
del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 030-2003-SUNARP/
SN, previa modificación de la rogatoria y subsanación de las demás observacio-
nes advertidas en esta sede registral, sí resulta procedente anotar la obligación
de constituir hipoteca convencional sobre cada uno de los 346 lotes materia
del procedimiento de aprobación de habilitación urbana, debiendo anotarse,
preventivamente dicha obligación, así como la condición suspensiva de que la
recepción de obras llegue a existir.
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VI.9. Respecto de la afirmación del apelante que el informe del área de catastro no
ha tenido en cuenta que el área del predio fue determinada mediante sentencia
dictada en el proceso que sobre reivindicación y entrega de predio se encuentra
inscrita en el asiento 17) rubro c) de la partida matriz nº 3305
29. Al respecto es pertinente señalar que constituye una de las motivaciones del
Área de Catastro el hecho que “Gráficamente la matriz presentada en la loti-
zación, no concuerda con lo inscrito, de acuerdo al plano que obra en el título
archivado 56032-2003”.
30. Al respecto debe tenerse presente que el predio matriz inscrito en la partida
3305 del Registro de Predios de la Zona Registral Nº XIII - Sede Tacna, fue
objeto de acto jurídico de división y partición, en virtud de lo cual se indepen-
dizan: el sublote 1-A en la partida 19849; el sublote 1-B en la partida 19850; el
sublote 2 en la partida 19851; el sublote 3 en la partida 19852; y el sublote 4 en
la partida 19853.
Estas independizaciones fueron efectuadas en mérito al título archivado
Nº 56032-2003 en el cual han intervenido los ahora apelantes, de tal forma que
la discrepancia detectada por el Área de Catastro es entre los propios planos de
lotización de la habilitación que se pretende inscribir y los planos también pre-
sentados por los apelantes, en mérito a los cuales se efectuó la independización
de los lotes señalados en el párrafo precedente y dentro de los cuales se encuen-
tra el predio inscrito en la partida Nº 19849 en la cual se pretende inscribir la
habilitación submateria.
31. Que, conforme al principio de calificación contenido en el artículo 32 del
Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 195-2001-SUNARP-
SN, “El registrador calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la
partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes
registrales, sin perjuicio de la legitimación de aquellos”.
En el presente caso como resultado de esa confrontación de los planos de loti-
zación presentados para la inscripción de la habilitación urbana submateria y
los planos que obran archivados en el título 56032-2003, se detecta la falta de
concordancia; de tal forma que el informe catastral ha tenido en cuenta no solo
la sentencia inscrita en el asiento 17 del rubro C) de la partida matriz 3305,
sino además, el título en virtud del cual, con fecha posterior a la sentencia que
amparó la demanda de reivindicación señalada, se inscribe la subdivisión e in-
dependización de los lotes precisados en el considerando precedente.
Estando a lo acordado, por unanimidad.
VII. Resolución
1. REVOCAR la observación efectuada por la registradora pública de la Zona Registral
Nº XIII – Sede Tacna abogada Daisy Julia Pereira Holanda en las siguientes partes:
a) En la parte contenida en el subguión cuarto, por los fundamentos expuestos en el
acápite VI.4, de esta resolución.
b) En la parte contenida en el subguión quinto, por los fundamentos expuestos en el
acápite VI.3, de esta resolución.
c) En la parte referida al cobro de derechos registrales por la modificación de hipoteca
correspondiente a los 346, lotes, por los fundamentos expuestos en el considerando
VI.8 de esta resolución, debiendo abonarse por este concepto la suma de 26.00
122
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
nuevos soles por derechos de calificación, y la suma de 1730.00 nuevos soles, como
acto invalorado, por derechos de inscripción.
2. CONFIRMARSE, la observación en las siguientes partes:
a) En la parte contenida en los subguiones primero, segundo y tercero, por los funda-
mentos expuestos en el acápite VI.2, de esta resolución.
b) En la parte referida al cobro de derechos registrales por la creación de nuevas
partidas registrales, por los fundamentos expuestos en el acápite VI.5, de esta
resolución.
c) En la parte referida al cobro de derechos registrales por el levantamiento de hipote-
ca, por los fundamentos expuestos en el acápite VI.7, de esta resolución.
3. AMPLIARSE, la observación, por los fundamentos expuestos en el acápite VI.6, de
esta resolución.
4. DISPONERSE, en salvaguarda del principio de seguridad jurídica y publicidad regis-
tral, extensión de la anotación de la Resolución Gerencial Nº 160-2003-Z.N.Nº XIII-GR,
en virtud de la cual se inicia del procedimiento administrativo de cierre de partidas y la
extensión de la anotación de la Resolución Gerencial Nº 203-2003/Z.NN. XIII-GR, que
declara concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas sin declaración
sobre el fondo, en cada de una de las partidas registrales independizadas de la ficha matriz
Nº 3305.
Regístrese y comuníquese.
123
Juan carlos esquivel oviedo
J11 J1
Res. Nº 067-2005-SUNARP-TR-T
Tribunal Registral
Trujillo, 25 de abril del 2005
Sumilla:
No impide la inmatriculación de un predio el informe del Área de Catastro señalando la
imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.
124
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
125
Juan carlos esquivel oviedo
126
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
VI. Análisis
1.- Mediante el título venido en grado se solicitó la inmatriculación de un predio de
365.80 m2 ubicado en el sector Sun de la Campiña de Moche s/n, intersección del
camino a Las Huacas y Las Tapias, distrito de Moche, provincia de Trujillo. El in-
teresado para este fin acreditó títulos de dominio que superan ampliamente el plazo
de 5 años previsto en el artículo 2018 del Código Civil, consistentes en: i) Escritura
pública del 12/02/1965 otorgada ante el Notario de Trujillo, Nelson Gamio Vergara,
mediante la cual se protocolizó la escritura imperfecta de división y partición del
14/11/1952 celebrada ante el Juez Primero en lo Civil de Trujillo, Dr. Guillermo
Ormeño de la Cruz. Según aparece del tenor de este instrumento, las hermanas
Semiramis Huapaya de Granados y Aurora Huapaya de Rebaza se dividieron un
terreno y una casa dejados por su señora madre María L. Huapalla. La partición del
terreno fue debidamente delimitada por ambas contratantes; en cambio, respecto
de la casa solo hicieron mención de que quedaba dividida en dos secciones, sin
precisar las dimensiones de cada una de ellas. ii) Escritura pública del 22/01/2004
otorgada ante el notario Marco Corcuera García mediante la cual Aurora Huapalla
de Rebaza y las herederas de Semiramis Huapalla de Granados (Semiramis Victo-
ria, Elsa Semiramis, María Alicia y Marina Granados Huapalla) aclaran los linderos
y el área de la casa huerta y de cada una de las porciones que surgieron luego de
la división y partición del referido inmueble. Aparece de la cláusula quinta de esta
escritura que la casa huerta se encuentra ubicada en la convergencia del camino
carrozable a la Huaca del Sol y de la Luna y camino a Las Tapias, en el ramal Sun
de la Campiña de Moche, distrito de Moche, provincia de Trujillo, con un perímetro
de 104.75 m y un área de 620.00 m2. Se aclaró también que la porción asignada a
Semiramis Huapalla de Granados tiene los siguientes linderos y área: por el frente:
camino a las Tapias, con 20 m; por la derecha entrando: con la sección asignada en
propiedad a la señora Aurora Huapalla de Rebaza, con 18.50 m; por la izquierda
entrando, con propiedad del Señor Marcial Rebaza, con 17.40 m; y, por el fondo:
con centro educativo inicial, antes Colegio de Las Niñas, con 21 m, haciendo un
área de 365.80 m2. Esta es la sección de la casa que se pretende inmatricular con la
presente solicitud.
2.- Respecto del primer extremo en controversia corresponde dilucidar cuál debe ser
la posición de las instancias registrales cuando la Oficina de Catastro informe, ante
una solicitud de inmatriculación, que no puede determinar si el predio se encuentra
inscrito o no en el registro. Algunas voces señalan que en este supuesto el registro
no debe dar pase a la inmatriculación en tanto no se ha establecido si el predio se
encuentra inscrito o no; no obstante, el sentir de esta Sala es otro.
Registro y catastro son distintos. El primero está ligado al mundo de los derechos y
sus titulares, a la historia jurídica de cada finca a fin de hacerla pública y cognoscible.
Busca la representación jurídica de los bienes y los derechos reales, siendo su objeto
la toma de razón de los actos y contratos relativos al dominio y a los demás derechos
reales que sobre tales bienes pueden recaer. En cambio, el catastro es la representa-
ción gráfica de los inmuebles, constituyendo su básico objeto la individualización y
constancia de la existencia. Sin embargo, recayendo ambos sistemas sobre un mismo
objeto (bien inmueble), la necesidad de coordinarlos resulta imperativa.
El desarrollo del registro en nuestro sistema ha sido mucho mayor que del catastro.
La incorporación de bienes inmuebles al registro se ha llevado a cabo en la mayor
parte de este tiempo y en la mayoría de casos sobre la base de instrumentos públi-
cos que contienen actos traslaticios de dominio, pero sin determinar si estos bienes
tienen correlato descriptivo en la realidad, o en el peor de los casos, si existen. Se
generan entonces problemas de inexactitudes registrales, disconformidad entre el
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Juan carlos esquivel oviedo
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
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Juan carlos esquivel oviedo
VII. Resolución
Primero: REVOCAR la observación formulada al título venido en grado y declarar
que el mismo es inscribible si se cumple con lo previsto en el sétimo considerando de la
presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
WALTER MORGAN PLAZA
Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
HUGO ECHEVARRÍA ARELLANO
Vocal del Tribunal Registral
ROLANDO ACOSTA SÁNCHEZ
Vocal del Tribunal Registral
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J12 J1
Res. 023-2004-SUNARP-TR-T
Tribunal Registral
Trujillo, 24 de febrero del 2004
Sumilla:
Defecto insubsanable es aquel que no es posible ratificar o confirmar, datos que nos llevan
inexorablemente a las categorías de nulidad absoluta del acto jurídico. En este orden, los
defectos referidos a la formalidad de los instrumentos presentados para su calificación,
solo determinarán la tacha sustantiva, cuando la formalidad se constituya en requisito de
validez del acto jurídico, en la forma dispuesta por el inciso 4) del artículo 140 del Códi-
go Civil, cuya omisión ha sido claramente sancionada con nulidad absoluta. Sobre otras
formalidades probatorias, su omisión solo dará lugar a la formulación de una observación
y no de una tacha sustantiva.
No obstante, debe tenerse en cuenta que el título auténtico que contiene la causa directa
e inmediata de la inscripción debe tener existencia al momento de su presentación al
registro, pues de lo contrario no sería posible concretar jurídicamente que los efectos que
produzca la inscripción se retrotraigan a la hora y fecha de su presentación al registro.
131
Juan carlos esquivel oviedo
1.- “Se TACHA el presente título por cuanto calificado el título presentado, escritura
pública de fecha 15/09/1995, Notario Carlos Calvo Cava, se aprecia que le falta la
parte de la conclusión y firma del notario, conforme lo certifica el encargado del
Archivo Regional de La Libertad, contraviniendo lo prescrito por el artículo 52 y 59
de la Ley del Notariado Nº 26002.
2.- Asimismo no coinciden los números del inmueble de la calle Tacna inscritos con
los consignados en la Escritura Pública donde no constan los números 646-658 y
686 de la calle Tacna. Regularizar.
3.- La longitud del lindero derecho del inmueble inscrito no coincide con el de la es-
critura donde constan como 16.50 y 17.50 ml, respectivamente. Aclarar con las
formalidades de ley.
Base legal: artículos 32, 42 del RGRP, concordantes con artículo 2011 del C.C.”.
132
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
está que con posterioridad a la fecha de la compraventa se habilitaron dos puertas más
por el Jr. Tacna. En conclusión, la numeración de la finca es un signo identificador del
inmueble que varía con el tiempo.
- Respecto con la diferencia entre la longitud del lindero derecho consignado en la
escritura como 17.50 m y en la partida registral como 16.50 m, resulta evidente que
se trata de un error mecanográfico al redactar la minuta.
VI. Análisis
Primero: El procedimiento registral tiene por finalidad primaria la inscripción de un títu-
lo en el registro. Por los especiales efectos que produce la inscripción frente a terceros, se
exige que la evaluación de los títulos sea previa a aquella y esté a cargo de funcionarios
públicos designados para tal fin por el Estado, pues no hay posibilidad administrativa de
revisar a posteriori la legalidad de la inscripción.
La función de calificar los títulos recae sobre los Registradores y eventualmente sobre el
Tribunal Registral. Esta actividad supone la evaluación integral de los documentos que
sustentan el título presentado, la validez del acto o contrato que contenido en el título
constituye la causa directa e inmediata de la inscripción, la capacidad de los otorgantes, la
competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título y
la adecuación del mismo con los antecedentes registrales. Como resultado de este proce-
so, no todos los títulos llegan a inscribirse en el registro sino solo aquellos que aprueban
el examen evaluatorio.
Y es que los títulos pueden presentar defectos subsanables e insubsanables. En el primer
caso, el registrador observa el título; en el segundo, lo tacha.
Segundo: Conforme con el artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos,
el registrador debe tachar el título y denegar de plano la inscripción cuando este adolece
de defecto insubsanable. Dicho precepto señala que es defecto insubsanable el que afecta
la validez del contenido del título. Agrega que las instancias registrales también tacharán
el título cuando no contenga acto inscribible, no sea competencia de la oficina registral
en que fue presentado y cuando existan defectos insalvables que emanen de la partida
registral.
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Juan carlos esquivel oviedo
134
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
significa que dicha exigencia se constituya en requisito de validez del acto jurídico mate-
rial. Para que se constituya la formalidad en requisito de validez de un acto jurídico debe
estar expresamente sancionada con nulidad su omisión, situación que evidentemente no
ocurre con el contrato de compraventa.
La presentación de la compraventa en titulación auténtica responde a las necesidades de
la calificación registral pero no a la validez del acto jurídico. Por los poderosos efectos
que genera la inscripción (legitimación, fe pública, oponibilidad) la evaluación de los
títulos por parte de los registradores recae sobre instrumentos públicos y por excepción
sobre documentos privados; en ambos casos, con la participación previa de un funciona-
rio público o de un profesional con poderes fedantes que garantizan que el contenido de
los instrumentos corresponde con la realidad.
Esa exigencia de carácter formal dista mucho de aquella de naturaleza sustantiva prevista
en el inciso 4) del artículo 140 del Código Civil. En este último caso, la formalidad es un
requisito de validez del acto jurídico, el único vehículo a través del cual la manifestación
de voluntad de los contratantes puede tener eficacia.
Sexto: Que en una escritura pública se haya omitido la conclusión de la misma no quiere
decir que sea nula, menos que el acto jurídico que contiene también lo sea. Las escrituras
públicas que padecen de ciertos defectos u omisiones no son nulas sino irregulares. Así lo
dispone la Resolución Jefatural Nº 253-99-AGN/J, publicada el 11/09/99, que aprobó la
Directiva Nº 001-99-AGN/DNDAAI. En ella se establece que son escrituras públicas irre-
gulares los instrumentos públicos en los que se ha omitido la firma de los otorgantes, de los
testigos y/o el notario, no tienen las generales de ley de los otorgantes o la conclusión.
Dicha norma establece un procedimiento administrativo de regularización ante el Archivo
de la Nación o ante los Archivos Regionales que culmina con la expedición de una reso-
lución mediante la cual se autoriza a un notario vigente subsanar los defectos advertidos
en la escritura pública.
Sétimo: En el presente caso, tachado que fue el título y mientras se encontraba en
trámite de apelación, la interesada implementó el procedimiento administrativo para
la regularización de la escritura. Tramitado que fue el mismo, el Archivo Regional de
La Libertad emitió la Resolución Directoral Nº 14-2003-ARLL/D, del 18/11/2003, la
misma que declaró procedente el recurso presentado por Tania Susana Luján Sánchez
y autorizó al Notario Marco Corcuera García subsanar la conclusión y la enmendadu-
ra de los números 1 y 6 del número de la escritura pública. Enmendados los defectos,
el 20/11/2003 el Archivo Regional expidió un nuevo testimonio ya completo de la
referida escritura pública. No obstante la regularización, este instrumento público
conserva como fecha de su otorgamiento la que aparece en la introducción del mis-
mo, esto es el 15/09/1995.
Octavo: Como puede advertirse, el defecto señalado por el registrador, en primer térmi-
no no atacaba la validez del acto material que contenía (la compraventa), y, en segundo
lugar, ha sido subsanado a través del procedimiento administrativo de regularización de
escrituras públicas. Queda acreditado entonces que el acto jurídico no es nulo y que el
instrumento público que lo contenía tenía existencia anterior a la fecha de la presentación
del título al registro. En este orden de cosas, la tacha que derivaba de este defecto debe
ser desestimada.
Noveno: En cuanto a la identificación del bien materia de venta, el registrador ha alertado
que las numeraciones del inmueble inscrito no coinciden con las que se señalan en la
escritura pública. Al respecto hay que precisar que la identificación de un bien se puede
obtener por diversos medios: la dirección es uno de ellos, pero no es el único, de manera
que si por otros medios podemos llegar a la conclusión de que se trata del mismo bien,
será válido inscribir el título.
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Juan carlos esquivel oviedo
136
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
Décimo Tercero: Que la apelante no ha acreditado el pago del impuesto de alcabala por
la transferencia del bien. En ese sentido deberá adjuntar los recibos o las constancias que
acrediten su pago o la circunstancia de estar inafecta al mismo.
Décimo Cuarto: Que en la tramitación de la presente apelación, Rafael Rodríguez Ar-
teaga e Isidro Cipriano Aguilar Hurtado han presentado sendos escritos solicitando bási-
camente que esta Sala confirme la tacha del a quo. Al respecto es necesario precisar que
conforme con lo establecido en el artículo 1 del Reglamento General de los Registros
Públicos, el procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa, de modo que no
cabe admitir el apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado ni oposición a la
inscripción. En ese sentido, dichas solicitudes deben ser desestimadas.
Décimo Quinto: Que como señalamos en el rubro antecedente dominial de la presente re-
solución, la partida registral 11000209 ha sido cerrada por haber asumido competencia CO-
FOPRI y trasladada al Registro de Predios de la Oficina Registral de Trujillo con el Código
P14147937. Aun cuando la descripción del predio conforme con este saneamiento haya varia-
do, es indiscutible la vinculación entre una y otra partida registral. Además, estando a los efec-
tos retroprioritarios del asiento de presentación del título apelado (22-08-2003), de producirse
su inscripción se tendría que la misma es anterior a la fecha en que se produjo el cierre de la
partida registral primigenia (27/10/2003). Incluso la nueva partida P14147937 ha consignado
como carga el hecho de la pendencia de la resolución de la presente apelación.
De modo que la presente resolución debe ser notificada al registrador competente del
Registro de Predios de la Zona Registral Nº V.
Por las consideraciones expuestas, interviniendo como ponente el Vocal Hugo Echevarría
Arellano, por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:
VII. Resolución
Primero.- REVOCAR la tacha formulada al título 185-2003 por el Registrador Público
(e) de la Oficina Registral de Otuzco, Dr. Neri Ulloa Abanto, y DECLARAR que el mis-
mo es inscribible si se cumple con lo dispuesto en el décimo primero, décimo segundo y
décimo tercero considerandos de la presente resolución.
Segundo.- NOTIFICAR la presente resolución al Registrador Público competente de la
Zona Registral Nº V, toda vez que la partida registral primigenia ha sido cerrada por haber
asumido competencia COFOPRI.
Tercero.- DECLARAR improcedentes las intervenciones de Rafael Rodríguez Arteaga
e Isidro Cipriano Aguilar Hurtado al presente procedimiento registral.
Regístrese y comuníquese.
Notas
1 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, p. 259.
2 DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Vol. III, p. 392.
3 Ibíd., 392.
4 Conforme con lo establecido por el artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, que consagra el Principio de Prioridad Preferente, los efectos de los asientos registrales, así como
la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación.
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Juan carlos esquivel oviedo
J13 J1
Res. N° 188-2002-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Trujillo, 13 de diciembre del 2002
Primera de dominio
“Procede la inscripción de primera de dominio de un inmueble adjudicado judicialmente
dentro de un proceso de remate sin necesidad que tenga la antigüedad de cinco años inin-
terrumpidos señalada en el artículo 2018 del Código Civil”.
138
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
Asimismo, añade, que habiendo tramitado ante el Juzgado Mixto, Expediente N° 2002-
0342, el proceso de título supletorio, el mismo ha sido declarado improcedente ordenan-
do su archivamiento.
La solicitud de inscripción, alega, se ampara en el artículo 744 del Código Procesal Civil,
en el sentido que el Juez al dictar su auto de adjudicación, entrega al adjudicatario el bien
inmueble, deja sin efecto cualquier gravamen y el ejecutado debe entregar al adjudica-
tario el inmueble en un plazo de 10 días, además de la expedición de los partes para su
inscripción en el Registro.
Por lo expuesto, concluye, el auto de adjudicación es título que debe inscribirse como lo
ha ordenado el Juez, no pudiendo el Registrador dar una interpretación distinta.
VI. Análisis
Primero: La medida cautelar de embargo sobre inmuebles no inscritos, no significa una
inscripción definitiva de dominio de propiedad sino una anotación preventiva de medida
cautelar de acuerdo al inciso 1 del artículo 791 del Reglamento de Inscripciones y como
tal es provisional y transitoria.
Segundo: Mediante Resolución Judicial N° 29 del 10 de abril de 2001 se resuelve: AD-
JUDICAR en pago a favor del actor don: CARLOS TUESTA GONZALES, el inmueble
ubicado en la calle Zamora cuadra doce al costado izquierdo de la iglesia evangélica
Aposento Alto de esta ciudad; inscrita en la ficha especial de anotación de embargo en la
Oficina de Registros Públicos de Yurimaguas en la ficha número 11598 de anotación de
embargo por ser un inmueble no inscrito.
Levántese todo gravamen que pese sobre el indicado inmueble. CÚRSESE los partes res-
pectivos a los Registros Públicos para lo pertinente. Por lo que consentida o ejecutoriada
que sea la presente resolución archívese el expediente con las formalidades de ley”. En
mérito a la referida resolución se cancela el embargo anotado en el asiento 1-D) de la
ficha N° 11598 del Registro de Propiedad Inmueble de Yurimaguas, tal como consta en el
asiento E00001 del Rubro Cancelaciones de la partida N° 11500561, mediante título N°
176 del 27.6.01.
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Juan carlos esquivel oviedo
140
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
La razón de ello es que existe la necesidad que al registro ingresen actos consolidados,
firmes, para efectos de una adecuada publicidad.
Noveno: Atendiendo a lo expuesto, es que el legislador del Código Civil ha dispuesto que
las primeras de dominio se realicen en base a títulos con un periodo ininterrumpido de
5 años, por ser este el periodo de la prescripción adquisitiva corta. Como se indica en la
Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, publicada en el diario oficial El Peruano,
“Este periodo de 5 años resulta bastante menor que el señalado en el artículo 1046 del CC
del 36. No es, sin embargo, una reducción arbitraria sino que obedece a la disminución
del plazo practicado en el artículo 950 de nuestro Código, que establece en 5 años, el
plazo de prescripción adquisitiva con justo título y buena fe”.
Décimo: Por lo tanto, mediante la exigencia de que el título acreditativo de dominio
tenga una antigüedad de por lo menos 5 años, se busca dar certeza al derecho invocado,
teniendo en cuenta que conforme señala Bullard (Bullard Gonzales, Alfredo. La Pres-
cripción Adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble. En: Avendaño Valdez, Jorge.
Derechos Reales. Materiales de enseñanza para el estudio del libro V del Código Civil en
la Facultad de Derecho PUCP, pag. 210), para probar la propiedad no basta con presentar
el título, sino que es necesario acreditar que se ha adquirido bien, es decir, que el derecho
procede de un hecho adquisitivo válido, circunstancia que se puede soslayar mediante
una vía alternativa, el cual es la prescripción adquisitiva.
Undécimo: En el caso de los títulos supletorios, no se exige que tenga una antigüedad
determinada. Ello se debe a que en este caso nos encontramos frente a un título otorgado
por el Poder Judicial, quien previa verificación correspondiente, comprueba que el solici-
tante era propietario del bien inmueble alegado. Por lo tanto nos encontramos frente a un
título que nos da certeza acerca del dominio y por lo tanto no existe necesidad de ir a la
vía alternativa que sería la prescripción adquisitiva.
Duodécimo: En el caso del título alzado, hay que tener en cuenta que existe certeza
respecto de la propiedad alegada por el apelante, en razón a que lo adquirió en mérito a
una adjudicación judicial por remate del inmueble, conforme al artículo 739 del Código
Procesal Civil y por lo tanto, no se necesita que el adquirente demuestre que adquirió bien
dicho inmueble.
Decimotercero: Por lo tanto, dado que se encuentra acreditada la propiedad del recurren-
te, entonces no se requiere que transcurra el plazo de 5 años para que acceda al registro,
siendo aplicable, en este caso, por analogía, el tratamiento dado a los títulos supletorios,
en el sentido que no se requiere que el título tenga una antigüedad determinada.
En este sentido, debe revocarse la observación formulada por el registrador.
Decimocuarto: Respecto a la determinación del inmueble, del parte judicial se despren-
de que se encuentra especificado, según consta del informe técnico así como del plano de
ubicación, adjuntado en el parte judicial. Sin embargo, no se presentó plano perimétrico
del terreno en coordenadas UTM, siendo dicho documento necesario para la determina-
ción de la ubicación del predio dentro de la base cartográfica, salvo que del plano catastral
mencionado en el numeral siguiente, se determine ello.
Decimoquinto: Teniendo en cuenta que se trata de un inmueble urbano, debe presentarse
para su inmatriculación, copia del plano catastral, así como el código catastral del
inmueble emitido por la oficina de catastro de la municipalidad correspondiente por exi-
girlo el artículo 1 del D.S.Nº 002-89-JUS.
Decimosexto: Asimismo, no se ha acreditado el pago de los impuestos municipales, tales
como el de alcabala y predial, requisito necesario para la inscripción, tal como lo señala
el artículo 7 del Decreto Legislativo N° 776.
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Juan carlos esquivel oviedo
Con respecto al impuesto predial, debe de acreditarse el pago del impuesto correspon-
diente al presente año (2002).
Decimoséptimo: Para efectos de la inscripción del dominio, debe de aclararse el estado
civil del propietario por lo que debe adjuntarse copia certificada, por la municipalidad
correspondiente, de la partida de matrimonio –de ser casado– o declaración jurada de
soltería, acompañando copia legalizada del D.N.I.
Decimoctavo: De conformidad con el Numeral IV del Título Preliminar, artículo 32 del
Reglamento General de los Registros Públicos y demás normas glosadas.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. Resolución
REVOCAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble
de Yurimaguas al título referido en el encabezamiento y señalar que el mismo no puede
acceder al registro por los defectos advertidos en los numerales 14, 15, 16 y 17 del análi-
sis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
Nota
1 Artículo 79. - Las anotaciones que autoriza el artículo 1043 del Código Civil, se denominarán preventivas, y
serán materia de ellas:
- Los embargos preventivos y definitivos; (..)
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J14 J1
Res. N° 228-2004-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Lima, 6 de abril del 2004
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
En el asiento C 00001 de la citada partida registral corre inscrita la junta general del
31 de julio de 2002 en la que se aprobó: “(...) el acuerdo con Sulliden Exploration
Inc. que propuso a Compañía Minera Algamarca S.A. y a Compañía de Explora-
ciones Algamarca S.A., la compra de sus respectivas concesiones mineras ubicadas
en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca y
para el efecto había consignado en su carta de intención del 25/07/2002 dirigida
a Compañía Minera Algamarca S.A., las condiciones en que podrá realizarse esta
operación, asimismo, se autorizó al presidente Sr. Miguel de Orbegoso Tudela a
suscribirlo, ejecutando la transferencia en su oportunidad, de cumplirse las condi-
ciones aceptadas”.
d) Asarco Peruvian Exploration Company Sucursal Peruana consta inscrita en la ficha
N° 40248 del Libro de Sociedades Contractuales y Otras Personas Jurídicas del
Registro de Minería.
En el asiento 10 de la citada partida corre inscrito el poder otorgado a favor de
Miguel Grau Malachowski para celebrar un contrato de transferencia de toda la
participación de la sucursal en el proyecto de exploración en el Perú conocido como
Proyecto Boti a favor de la sucursal del Perú de Southern Perú Limited, dicho acto
incluye la transferencia de toda la propiedad de la sucursal con respecto al referido
proyecto.
e) Minera Sulliden Shahuindo S.A.C. consta inscrita en la partida electrónica
N° 11453848 del Registro de Sociedades de Lima.
En el asiento D 00001 de la citada partida corre registrada la ampliación del
asiento A 00001 de acuerdo a lo siguiente: “(...) Se autoriza expresamente a los
Sres. JACQUES TROTTIER y MIGUEL GRAU M. para que indistintamente uno
u otro celebre con Compañía Minera Algamarca S.A. y Compañía de Explora-
ciones Algamarca S.A. un contrato de transferencia de concesiones mineras res-
pecto a las propiedades ubicadas en Cajamarca, de proyecto denominado Boti,
hoy Shahuindo, pactando sus términos en nombre de la sociedad, sin reserva ni
limitación alguna”.
En el asiento C 00001 consta inscrita la junta general del 20/01/2003 en la que se
acordó: “RATIFICAR la suscripción del contrato de transferencia de derechos mi-
neros y otros inmuebles a favor de Minera Sulliden Shahuindo S.A.C. realizada por
el Sr. Miguel Grau Malachowski, de acuerdo a las facultades que le fueron concedi-
das en la cláusula novena del pacto social (asiento D 00001) con Compañía Minera
Algamarca S.A. y Compañía de Exploraciones Algamarca S.A. de fecha 06/11/02
transferencia que comprende los siguientes derechos mineros y todas las partes
integrantes y accesorias, estuvieren éstas ubicadas dentro o fuera del perímetro de
los derechos (...)”.
f) Southern Perú Copper Corporation, Sucursal del Perú, corre registrada en la partida
electrónica N° 3025091 del Registro de Sociedades de Lima.
En el asiento A 00011 consta inscrita la ratificación de la compra de los terrenos deta-
llados en el referido asiento registral efectuada por José Manuel Rodríguez Chávez a
nombre de la sociedad, ya sea actuando en representación de esta o declarando haber
efectuado la compra con recursos de la sociedad, según lo señalado en las escrituras
públicas detalladas.
En el asiento A 00009 de la citada partida corre registrada la ratificación de “(...) las
facultades ejercidas por el representante de la sucursal en el contrato en sus mismos
términos y condiciones”, respecto de la resolución de contrato de cesión minera y
transferencia de inmuebles y derechos mineros otorgado por Southern Perú Copper
Corporation Sucursal del Perú, Compañía Minera Algamarca S.A. y Compañía de
145
Juan carlos esquivel oviedo
Exploraciones Algamarca S.A. por escritura pública del 18 de febrero de 2000 ante
el notario de Lima Carlos Augusto Sotomayor Bernos.
VI. Análisis
1. La calificación registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el
Registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia
en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen
con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil
para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello
en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
2. En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, establece que la calificación com-
prende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la
capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título,
constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la
mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscri-
bible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
3. Por lo tanto, el Registrador para obtener los datos necesarios para construir su juicio
en torno a la condición de inscribible o no del título presentado, debe utilizar en su
calificación solamente los documentos presentados y los asientos del Registro, y
complementariamente los antecedentes registrales. Al respecto señalan Ramón M.
Roca Sastre y Luis Roca-Sastre Muncunill que “(...) el Registrador al calificar no
puede fundarse en lo que no conste en los títulos presentados y en el contenido del
Registro, de suerte que, salvo el Derecho aplicable, en funciones de calificación no
existen para el Registrador sino estos dos elementos o medios y ninguno más”.
4. En consecuencia, para la evaluación del título presentado el Registrador no puede
valerse de información extrarregistral que le pueda llegar por cualquier medio dis-
tinto al del título con el que se solicita la inscripción o al de las partidas registrales
vinculadas en forma directa o complementaria. Sobre el particular, Gómez Galligo,
citado por Manzano Solano señala que “(...) el Registrador no desempeña un papel
activo en la investigación”.
5. De lo expresado, se desprende en primer término, que la confrontación, y en
consecuencia, la adecuación del título, se realiza –conforme al principio de
146
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
147
Juan carlos esquivel oviedo
En forma complementaria deberá recurrirse a las partidas en las que constan regis-
tradas las facultades de los representantes de las personas naturales o jurídicas que
intervienen en los actos o contratos objetos de solicitud de inscripción.
8. En el presente caso, se aprecia de la revisión efectuada por esta instancia, que me-
diante título N° 064/06538 del 16 de setiembre de 2003 se solicitó la anotación de
la medida cautelar innovativa dispuesta por el Juez Mixto del Módulo Básico de
Justicia de La Esperanza - Trujillo, en el proceso cautelar seguido por Alta Tecno-
logía e Inversión Minero Metalúrgica S.A. – ATIMMSA contra Compañía Minera
Algamarca S.A, Compañía de Exploraciones Algamarca S.A. y Minera Sulliden
Shahuindo S.A.C.; inscripción que fue realizada en el asiento 3-d) de las fichas N°s
140090, 28965, 13943 y 13944 del Registro de Predios de Cajamarca.
Los partes judiciales insertos en el título referido precedentemente, contienen las
siguientes resoluciones:
- Resolución Nº 1 del 27 de marzo de 2003, que dispuso lo siguiente: “(...) admi-
tir la solicitud de medida cautelar innovativa formulada por el demandante (...)
y en consecuencia SUSPÉNDASE temporalmente los efectos jurídicos del con-
trato de transferencia de propiedades mineras suscrito entre Compañía Minera
Algamarca S.A, Compañía de Exploraciones Algamarca S.A y Minera Sulliden
Shahuindo S.A.C. el día once de noviembre del año dos mil dos y elevado a
escritura pública por ante el Notario de Lima, Dr. Alfredo Paino Scarpati; OR-
DÉNESE que los Registros Públicos de La Libertad y de Lima y Callao, inscri-
ban la suspensión de la transferencia de propiedades mineras, de los denuncios
mineros en las partidas registrales correspondientes a los mismos (...) inscritos
en la Zona Registral V - Sede Trujillo (...) que tiene a su cargo, el Registro Pú-
blico de Minería, respecto de los siguientes denuncios mineros (...); asimismo
BLOQUÉENSE todas y cada una de las partidas registrales correspondientes a
los denuncios mineros inscritos en las fichas señaladas precedentemente (...)”.
- Resolución Nº 2 del 4 de abril de 2003 que resolvió: “ACLARAR la resolución
número uno, en el sentido de que el mandato cautelar se ejecute en los Regis-
tros de la Cuarta Sala del Tribunal Registral así como en la Registradora del
Registro de Minería de Trujillo, asimismo se ordene inscribir la medida cautelar
respecto a la suspensión o al bloqueo de las partidas a que se refiere la medida
cautelar que debe alcanzar, a todo título posterior pendiente de inscripción, que
sea presentado o que sea incompatible con el mandato cautelar, medida que
debe alcanzar a los inferiores de grado inclusive respecto a las inscripciones de
los títulos a que se refiere la medida (...)”.
- Resolución N° 13 del 11 de setiembre de 2003 que dispuso: “Declárese FUN-
DADA la variación de ampliación de la medida cautelar dictada en autos; en
consecuencia: INSCRÍBASE la medida cautelar innovativa, contenida en la re-
solución número uno, en las fichas números 13943, 13944, 14090 y 28965 del
Registro de Propiedad Inmueble de Cajamarca, cursándose los partes corres-
pondientes para dicha anotación (...)”.
9. La medida cautelar referida precedentemente, tiene como finalidad que se inscriba
la suspensión temporal de los efectos jurídicos del contrato contenido en la escritu-
ra pública del 11-11-2002 otorgada ante el notario Alfredo Paino Scarpati, la sus-
pensión de las transferencias de las propiedades y denuncios mineros y el bloqueo
de las partidas registrales de los denuncios mineros y predios que se detallan en las
citadas resoluciones.
Al respecto, cabe precisar que dicha medida cautelar ha sido registrada en partidas
correspondientes a predios distintos al que es objeto de solicitud de inmatriculación
148
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
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Juan carlos esquivel oviedo
a Sulliden Exploration Inc., constituye una persona jurídica distinta de esta. Adicio-
nalmente, debe señalarse que en el poder otorgado por la Compañía de Exploraciones
Algamarca S.A. a favor de Miguel de Orbegoso Tudela no se ha señalado expresa-
mente la autorización para transferir los terrenos superficiales.
En tal sentido, se concluye que Miguel de Orbegoso Tudela no cuenta con faculta-
des suficientes para otorgar la transferencia a que se contrae la antedicha escritura
pública, lo que debe ser subsanado.
12. Por otro lado, se ha estipulado en la cláusula segunda de la escritura pública del 18-
2-2000 otorgada ante el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernos que Southern
Perú Copper Corporation - Sucursal Perú, y Algamarca (Compañía Minera Alga-
marca S.A. y Compañía de Exploraciones Algamarca S.A.), resuelven el contrato
de cesión minera contenido en la escritura pública del 22 de marzo de 1996, exten-
dida ante el notario Alfredo Paino Scarpati. Asimismo en la cláusula tercera de la
referida escritura del 18.2.2000, se acuerda que: “De conformidad con lo estable-
cido en la cláusula 9.3.1 del contrato de cesión, cualquier adquisición de terrenos
que se hubiere realizado dentro del área del indicado contrato así como cualquier
derecho minero obtenido por formulación de nuevo petitorio en tal área quedará
en beneficio de Algamarca, sin obligación de pago alguno de su parte. En razón
de lo expuesto en el párrafo precedente por el presente instrumento Southern Perú
transfiere gratuitamente a Algamarca los 32 inmuebles adquiridos dentro de la
indicada área, los que se señalan en el anexo A (...)”.
Como podrá apreciarse de las cláusulas referidas precedentemente, no es clara la
naturaleza jurídica del contrato a través del cual se transfieren las propiedades su-
perficiales (predios), pues si bien se ha indicado expresamente que la transferencia
es a título gratuito, dicha transferencia se efectúa como consecuencia de la reso-
lución del contrato de cesión minera, por lo que corresponde que se aclare dicho
extremo; pues de constituir la causa sustantiva que origina la transferencia de los
predios, un contrato de donación, no se ha cumplido uno de los requisitos de validez
de dicho acto jurídico, cual es, señalar el valor real de los predios donados confor-
me a lo previsto por el artículo 1625 del Código Civil.
13. Asimismo, se ha señalado en la cláusula segunda de la escritura pública del 11-11-
2002 otorgada ante el notario Alfredo Paino Scarpati que el objeto del mencionado
contrato es la transferencia de las concesiones indicadas en el anexo I del mismo
“incluyendo, a título gratuito, la propiedad de los terrenos superficiales, que cubren
o están en relación con las concesiones mineras”. Asimismo, en la cláusula tercera
de la misma escritura se señala que “El precio de la transferencia por el 100 %
(cien por ciento) de las concesiones mineras es la suma de US $ 4,130,000 (cuatro
millones ciento treinta mil y 00/100 dólares de los Estados Unidos de América) a
pagarse de acuerdo al siguiente detalle (...). Sulliden declara que el pago del precio
se efectúa por las concesiones mineras en su conjunto, según relación contenida
en el anexo I, y la propiedad de los terrenos superficiales que se indican en forma
referencial en el anexo I-A...”.
Finalmente, en el numeral 4.6 de la cláusula 4 del precitado contrato, se indica que
“En tanto Sulliden no cancele el precio total de la venta establecido en la cláusula
tercera, de conformidad con el artículo 1119 del Código Civil, una hipoteca legal
sobre las concesiones se inscribirá de pleno derecho. Las partes se comprometen a
suscribir y formalizar diligentemente, una vez pagado el íntegro del precio, todos
los documentos que fueran necesarios con el fin de levantar dicha hipoteca legal de
las partidas de las concesiones mineras”.
150
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
VII. Resolución
REVOCAR la observación formulada por el Registrador de la Zona Registral N° II,
Sede Chiclayo, Oficina Registral de Cajamarca al título referido en el encabezamiento y
SEÑALAR que el título tiene los defectos advertidos en los numerales 11, 12, 13, 14 y
15 del análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
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J15 J1
Res. N° 316-2007-SUNARP-TR-L.
Tribunal Registral
Lima, 8 de mayo del 2007
Impuesto de alcabala
“Un bien inmueble adquirido vía prescripción adquisitiva de dominio no resulta afecto al
impuesto de alcabala”.
Impuesto predial
“Siendo la prescripción adquisitiva un modo originario de adquisición de la propiedad,
supone la existencia de un acto traslativo en tanto no existe ningún enajenante ni cedente
del derecho de propiedad, por lo que no resulta exigible en sede registral la acreditación
del pago del impuesto predial”.
152
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
2. Sírvase aclarar los avisos insertos, por cuanto ellos hacen referencia a la prescrip-
ción de un área de 1,117.47 m2; sin embargo, el Notario declara la prescripción de
un área de 982.832 m.
Sírvase tener en cuenta que las publicaciones forman parte del expediente de pres-
cripción, por lo que los datos entre la solicitud de prescripción, las publicaciones y
la declaración del Notario deben coincidir.
3. Siendo que el área materia de prescripción, forma parte de un área de mayor exten-
sión, al momento de declararse la prescripción del área de 982.832 m2. debe asi-
mismo indicarse el área remanente y sus linderos y medidas perimétricas de esta.
4. Deberá adjuntarse planos a los que se hace referencia en la Ley N° 27333, tanto del
área materia de prescripción como del área remanente.
5. De conformidad con la Ley N° 27616, los Registradores Públicos deben requerir
se acredite el pago de los impuestos predial y de alcabala, en tal sentido, sírvase
adjuntar copia legalizada o certificada ante fedatario de esta Institución, del recibo
pagado correspondiente al impuesto predial del año 2007 respecto del inmueble
materia de transferencia.
En los recibos solicitados debe constar en forma clara que los mismos corresponden el
inmueble submateria, caso contrario deberá adjuntarse copia legalizada de las hojas PU y
HR correspondientes al ejercicio fiscal 2007 del inmueble o declaración jurada con firma
legalizada de conformidad con lo establecido en la Directiva Nº 07-2005-SUNARP.
Asimismo, sírvase acreditar el cumplimiento de pago del impuesto de ALCABALA res-
pecto del inmueble materia de transferencia, adjuntando el formulario de determinación
del impuesto y el recibo de pago respectivo, siendo que, de ser el caso, deberá adjuntar
Constancia de Inafectación expedida por el funcionario municipal competente.
Se deja constancia que una vez adjuntados los planos solicitados mediante la presente
observación, se procederá al envío del expediente a la Oficina de Catastro para el estudio
técnico correspondiente.
- Reingreso:
Con respecto al primer punto, se indica que los datos contenidos en el parte notarial de
fecha 31.1.2007 deberán coincidir con los datos inscritos en la partida electrónica
Nº 7033150 del Registro de Predios, como es el caso del titular registral, ya que el domi-
nio actual ya no obra inscrito a favor de la Compañía Anónima Chaclacayo Limitada sino
de la Lotizadora El Sol S.A.
Con respecto al segundo punto, sírvase tener en cuenta que a efectos de efectuar una
calificación integral del presente título e identificar correctamente el área materia de pres-
cripción adquisitiva de dominio con un área de 982.832 m; es preciso que los datos que
conformen el expediente, esto es, publicaciones, planos, la solicitud y demás, deben
coincidir.
Con respecto al tercer punto, al efectuarse la inscripción de prescripción adquisitiva de
dominio de un área que forma parte de un predio de área mayor, se requiere indicar en la
partida registral el área, linderos y medidas perimétricas del área remanente del predio.
Con respecto al cuarto punto, se indica que una vez identificada el área de prescrip-
ción se procederá a la independización de dicha área, siendo que, es preciso dejar
constancia en la partida matriz el área remanente como resultado de esa independiza-
ción, de conformidad con el artículo 56 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios.
Con respecto al quinto punto, sírvase adjuntar resolución expedida por la municipalidad
competente, de la cual se desprenda la prescripción del impuesto predial 2007, así como
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Juan carlos esquivel oviedo
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
VI. Análisis
1. La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno
de los mecanismos simplificados que incorporó la Ley Nº 27157 con la finalidad
de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de cons-
trucción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, in-
dependización o reglamento interno, puedan sanear su situación. De conformidad
con el artículo 7 del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es
procedente en el supuesto que el poseedor carezca de título de propiedad o cuando
el terreno esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo de-
mostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años.
2. Dicho trámite, regulado inicialmente1 por los artículos 504 y siguientes del Código
Procesal Civil y por los artículos 35 al 43 del Reglamento de la Ley Nº 27157, fue
precisado por el artículo 5 de la Ley Nº 27333, norma que dispuso que el procedi-
miento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previs-
to en el artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará ante el notario de la provincia en
la que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.
3. El reglamento de la Ley Nº 27157 definió el universo de los inmuebles a los que sería
de aplicación la Ley Nº 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones2.
Por tanto, el saneamiento de la titulación a través de la prescripción adquisitiva trami-
tada notarialmente debía recaer únicamente sobre dichos inmuebles.
Posteriormente, el inciso k) del artículo 5 de la Ley Nº 27333 estableció que el
trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio comprende también a la
declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas
urbanas que no cuenten con edificaciones. La Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN
aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos
Nº 490-2003-SUNARP-SN precisó los alcances de la norma acotada, señalando en
su numeral 5.1 que la declaración de prescripción adquisitiva de dominio procederá
respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la
aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondien-
te establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia
notarial cuenta con zonificación urbana.
4. Conforme a lo expuesto, la Ley Nº 27333 ha desligado el proceso de prescripción
adquisitiva notarial del saneamiento de edificaciones. En efecto, como se ha señala-
do, con anterioridad a la dación de dicha norma la prescripción adquisitiva notarial
solo resultaba procedente si el predio materia de saneamiento se encontraba sujeto a
un proceso de regularización de la edificación o, en su caso, del reglamento interno,
ello a efectos de permitir la inscripción previa del dominio de los favorecidos con la
regularización; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial pueda recaer
también sobre terrenos ubicados en zonas urbanas se ha establecido –implícitamen-
te–, que la existencia de una fábrica por regularizar ya no constituye requisito para
la declaración de propiedad de un inmueble a través del proceso de prescripción
adquisitiva notarial3.
5. Ahora bien, el artículo 39 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que el pro-
cedimiento de prescripción adquisitiva de dominio se inicia con la petición escrita
del interesado, autorizada por abogado, la cual debía contener, entre otros datos,
la indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo de
posesión, el nombre del titular registral, de ser el caso, además de anexarse la copia
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los datos no hubieren sufrido variación ni haya vencido la vigencia del documento
entregado.
De la revisión del título archivado Nº 466653 del 14.9.2006, que dio mérito a la
extensión de la anotación preventiva de la prescripción adquisitiva de dominio en
el asiento D00002 de la partida registral Nº07033150, obran insertos entre otros los
siguientes documentos:
- Copia legalizada del 28.10.2005 por notario de Lima Edgar R. Molleapaza Bil-
bao de la memoria descriptiva del inmueble materia de prescripción.
- Copia legalizada el 28.10.2005 por notario de Lima Edgar R. Molleapaza Bil-
bao del plano perimétrico y de ubicación del inmueble materia de prescrip-
ción.
- Copia legalizada de un plano que cuenta con sello de la Directora de Desarrollo
Urbano de la MML.
- Copia legalizada notarial del plano de localización del 23.9.2006.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido por la Munici-
palidad de Chaclacayo el 7.9.2006.
- Informe Técnico Nº 2384-2006-SUNARPZ.R.NºIXOC expedido por Catastro
de esta institución el 24.4.2006.
12. De la apreciación de dichos documentos, se puede advertir que el área a indepen-
dizar (982.832 m2) se encuentra plenamente identificada e individualizada, estando
ubicada dentro de los linderos y medidas perimétricas inscritos en el tomo 599 fojas
123 que continúa en la partida electrónica Nº 07033150 del Registro de Predios de
Lima (esto último de conformidad con el Informe Técnico Nº 2384-2006-SUNARP-
Z.R.NºIXOC del 24.4.2006)8. Sin embargo, no obstante que se ha especificado los
linderos y medidas perimétricas del predio que se pretende independizar, no se ha
precisado en los documentos presentados el área, los linderos y las medidas peri-
métricas del predio resultante de la desmembración.
13. Ahora bien, sin perjuicio de las consideraciones expuestas, debe tenerse presente
que si bien la oficina de catastro ha señalado que el predio resultante de la des-
membración, de conformidad con el tomo 599 fojas 123 de la partida electróni-
ca Nº 07033150, cuenta con linderos y medidas perimétricas, de la revisión integral
de la referida partida se puede colegir que dicho predio ha sido objeto de constantes
desmembraciones a favor de distintas personas, logrando inscribir dichas indepen-
dizaciones sin precisar los linderos, las medidas perimétricas y el área remanente
resultante. Así, a modo de ejemplo, la última independización efectuada del predio
inscrito en la partida electrónica Nº 07033150, se realizó a favor de la sociedad
“Biblis Sociedad Anónima Compañía de Comercio y Crédito” en mérito de la es-
critura pública de compraventa suscrita por el Juez de Primera instancia del Primer
Juzgado en lo civil de Lima, en rebeldía de la vendedora, la empresa “Lotizadora el
Sol S.A.” (título archivado Nº 3411 del 19.7.1974).
Sobre el particular, el Tribunal Registral ha señalado en reiterada jurisprudencia, recogi-
da posteriormente en la Sexta Disposición Complementaria y Final del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, que en aquellos casos en los que no sea factible
determinar el área, linderos y medidas perimétricas, no se requerirá plano de la porción
remanente, bastando con presentar el plano del área materia de independización.
En el presente caso, al no poderse determinar los linderos, las medidas perimétricas
y el área remanente resultante, resulta procedente en aplicación de la norma previs-
ta en la Sexta Disposición Complentaria y Final del Reglamento de Inscripciones
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19. Con relación al impuesto predial, de la lectura del artículo 7 del Decreto Legisla-
tivo Nº 776 se puede advertir que la norma se refiere a las transferencias de bienes
gravados por “actos jurídicos”, esto es motivadas por voluntad del titular; lo que no
ocurre en el presente caso donde la transferencia opera en virtud a un “hecho” como
es la posesión del bien.
En tal sentido, siendo la prescripción adquisitiva un modo originario de adquisición
de la propiedad, no supone la existencia de un acto traslativo en tanto no existe
ningún enajenante ni cedente del derecho de propiedad; por lo tanto, puede cole-
girse que, en los casos de transferencia de bienes por prescripción adquisitiva de
dominio, no resulta exigible en sede registral la acreditación del pago del impuesto
predial.
En consecuencia, debe revocarse el numeral 5 de la observación formulada por la
Registradora.
20. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156 del Reglamento General de los Re-
gistros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las ob-
servaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liqui-
dación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos
derechos. El acto materia de rogatoria es el siguiente:
Prescripción adquisitiva notarial:
Derechos de calificación S/. 28.00
Derechos de inscripción S/. 9.00
Independización:
Derechos de calificación S/. 54.00
Derechos de inscripción S/. 13.00
Subtotal: S/. 104.00 Derechos cancelados (recibo Nº 03-00003328) S/. 28.00
Derechos pendiente de pago S/. 76.00 Estando a lo acordado por unanimidad;
Resolución
CONFIRMAR el numeral 1 de la observación formulada por la Registradora del Registro
de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, y REVOCAR lo demás que
contiene por los distintos fundamentos expresados en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
SS.
Martha del Carmen Silva Díaz
Mirtha Rivera Bedregal
Fredy Luis Silva Villajuán
Notas
1 Artículo 21 de la Ley N° 27157:
2 Artículo 1 del Reglamento de la Ley Nº 27157:
“El presente Reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levan-
tadas en predios urbanos. Comprende la Regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria
de Fábrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.”
3 El inciso k) del artículo 5 de la Ley N° 27333 estableció que el trámite regulado en dicho artículo también era
aplicable a la prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con
edificaciones.
4 Artículo 505 del CPC: Además de lo dispuesto en los Artículos 424 y 425, la demanda debe cumplir con los
siguientes requisitos adicionales:
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1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de
adquisición; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los
nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.
2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompañarán: planos de
ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o
arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondien-
te, según la naturaleza del bien; y, cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la
persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El Juez podrá, si lo considera necesario, exigir
la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.
3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se acompañará, además, copia literal
de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se
trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que acredite que los bienes no se encuentran
inscritos.
4. Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis
personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime
pertinentes.
5. Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba, además, la inspección judicial del predio.
5 Aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003-
SUNARP/SN del 9 de octubre de 2003.
6 Contemplada en el artículo 3 de la Ley N° 26366.
7 La ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, resulta aplicable en forma supletoria a los
procedimientos registrales, conforme a lo señalado en el artículo II de su Título Preliminar, que al tenor de
lo expuesto dispone que: “Los procedimientos especiales creados y regulados como tales por la ley expresa,
atendiendo a la singularidad de la materia se rigen supletoriamente por la presente Ley en aquellos aspectos
no previstos y en los que no son tratados expresamente de modo distinto”.
8 Cabe señalar que de conformidad con el vigésimo segundo precedente de observancia obligatoria aprobado en
el Décimo Pleno del Tribunal Registral, el informe emitido por el área de Catastro referente a datos estricta-
mente técnicos y que tengan relevancia para la calificación del título, resulta vinculante para el Registrador.
9 El Decreto Legislativo Nº 952 modificó algunos artículos de la Ley de Tributación Municipal aprobada por
Decreto Legislativo Nº 776, para luego mediante Decreto Supremo Nº 156-2004EF del 11 de noviembre de
2004 aprobarse el Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal.
10 ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil. Tomo III, Vol. Y, José María Bosch Editor S.A. p. 168.
162
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J16 J1
Res. N°101-96-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 8 de marzo del 1996
Vista:
La apelación interpuesta por don MARINO ORLANDO SÁNCHEZ MACEDO y doña
VICTORIA ISABEL BONET DE SÁNCHEZ (Hoja de Trámite Nº 799 de fecha 6 de
febrero de 1992), contra la observación del Registrador del Registro de la Propiedad
Inmueble de Lima (jurisdicción de Jesús María), a la solicitud de anotación preventiva
de demanda que ordena el 29º Juzgado de Primera Instancia de Lima, en los autos segui-
dos por don Marino Orlando Sánchez Macedo y doña Victoria Isabel Bonet de Sánchez
contra don José Diómedes Astete Virhuez y doña Iveth Rosario Vera Guzmán de Astete,
sobre Otorgamiento de Escritura. El título se presentó el 14 de enero de 1992 con el
Nº 4057. La Registradora denegó la inscripción solicitada, por cuanto “los aires de los
Dptos. 304 y 305 del Inmueble materia de la demanda no se encuentra inscrita en la Ficha
Nº 138890, sino los aires del Dpto. 204” y;
Considerando:
Que, el 29º Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima, ha cursado Partes al Re-
gistro de la Propiedad Inmueble de Lima, a fin de que se anote en la Ficha Nº 138890, la
demanda incoada por el apelante Marino Orlando Sánchez Macedo y su cónyuge, contra
José Diómedes Astete Virhuez y doña Iveth Rosario Vera Guzmán de Astete, en el proce-
so sobre Otorgamiento de Escritura;
Que, el título igualmente contiene la solicitud con firma legalizada del apelante y su cón-
yuge, de fecha 7 de enero de 1992 a efectos de que se anote preventivamente la demanda
por contener defecto subsanable;
Que, tanto el parte judicial, como la solicitud referida en el párrafo precedente y asi-
mismo el recurso de apelación, hacen expresa referencia a que la anotación preventiva
requerida ha de recaer sobre la azotea y aires de los Departamentos 304 y 305 del Edificio
ubicado en Jr. Arnaldo Márquez Nº 1359 del distrito de Jesús María;
Que, revisada la Ficha Nº 138890 del Registro de la Propiedad Inmueble, se desprende
que esta corresponde al inmueble constituido por los aires del Departamento 204 (Azotea
B), ubicado en Arnaldo Márquez Nºs. 1361 - 1363 del distrito de Jesús María;
Que, registralmente no existe el inmueble objeto de la resolución judicial, pues no se
ha inscrito la ampliación de la fábrica, ni la independización del inmueble materia de la
demanda, y existiendo discrepancias entre lo consignado en el parte judicial y la partida
registral, no es posible amparar la presente solicitud, de acuerdo a lo prescrito en el nu-
meral IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos;
163
Juan carlos esquivel oviedo
Se resuelve:
Confirmar la observación del Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima,
al título referido en la parte expositiva por los considerandos expuestos en la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese.
SS.
ELENA VÁSQUEZ TORRES
Presidenta del Tribunal Registral (e)
WALTER POMA MORALES
Vocal del Tribunal Registral
MARIANELLA LUNA FEIJOO
Vocal del Tribunal Registral (e)
164
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J17 J1
Res. N° 344-96-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 27 de setiembre de 1996
Vista
La apelación interpuesta por don LUIS ALBERTO URBINA CHAVARRY (Hoja de Trá-
mite Nº 11970 del 20 de junio de 1996) contra la observación de la Registradora de la
Quinta Sección del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dra. Ana Lucía Abanto
Fernández, formulada a la solicitud de inscripción de anticipo de legítima en mérito a
partes notariales. El título se presentó el 17 de junio de 1996 bajo Nº 95459 del diario. La
Registradora denegó la inscripción por cuanto: “Previa a la transferencia debe indepen-
dizar el inmueble de la partida matriz, principio de tracto sucesivo”, habiéndose citado al
abogado patrocinante para informe oral, sin su concurrencia, y;
Considerando:
Que, revisada la partida registral, ficha Nº 414280, se constata que en el asiento 2-b,
extendido a mérito del título Nº 12603 del 17 de julio de 1970, se ha inscrito el Proyecto
de Fábrica de un edificio de 9 pisos y trece departamentos signados con las letras “A”
a la “M”, sujeto al sistema de propiedad horizontal cuyos costos de construcción serían
asumidos por los propietarios en proporción a sus participaciones, conteniendo el título y
el asiento mencionados, la descripción de los ambientes y el área techada que correspon-
derían a cada departamento y las adjudicaciones de los mismos; advirtiéndose asimismo,
del título archivado, la ausencia del certificado de conformidad de obra, licencia de cons-
trucción y pase del Seguro Social del Perú que pudiesen sustentar la declaración de una
fábrica culminada;
Que, a mérito del mismo título 12603, se constituyó el Reglamento Interno de Propiedad
Horizontal de la futura edificación, al amparo de la Ley Nº 10726 y su Reglamento apro-
bado por D.S. Nº 025 del 6 de marzo de 1959, el mismo que se inscribió en el asiento 3-b
de la Ficha Nº 414280;
Que, posteriormente, a mérito de los títulos 12115 del 21 de abril de 1977, 1419 del 4 de
mayo de 1977, 10229 del 23 de setiembre de 1977, 512 del 7 de abril de 1978 y 4121 del
23 de junio de 1981, se registraron en los asientos 4, 5, 6, 7 y 8 del rubro b) de la ficha
414280, las declaratorias de fábrica solo respecto de los departamentos D, F, C, L y M
respectivamente;
Que, de acuerdo a lo antes señalado, y de conformidad con el artículo 2013 del Código
de Civil, que consagra el principio de legitimación registral, la fábrica correspondiente
a la edificación proyectada y más específicamente al departamento “K” materia de
anticipo no existe registralmente, siendo en consecuencia, improcedente la inscripción
165
Juan carlos esquivel oviedo
Se resuelve:
Confirmar la observancia de la Registradora del Registro de la Propiedad Inmueble de
Lima al título aludido en la parte expositiva y ampliarla por los fundamentos en la presen-
te Resolución.
Regístrese y comuníquese.
166
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J18 J1
Res. N°269-97-ORLC-TR
Tribunal Registral
Lima, 30 de junio de 1997
Vista
La apelación interpuesta por doña ANGÉLICA VICTORIA PALOMINO YAMAMOTO
(Hoja de Trámite Documentario Nº 1429 fecha 27 de Enero de 1997), contra la observación
formulada por el Registrador Público de la Décima Catorce Sección del Registro de la Pro-
piedad Inmueble de Lima, Dr. José Luis Jessen Hurtado a la solicitud de inscripción de un
Contrato de Compraventa en mérito al testimonio de escritura pública. El Título se presentó
el día 16 de Enero de 1997 bajo el Nº 7615. El Registrador denegó la inscripción solicitada
por cuanto: Se encuentra pendiente de inscripción un Titulo (Nº 6519 del 14.01.97), de
acuerdo al Principio de Prioridad (Artículo 2016 del Codigo Civil); 2.- De acuerdo al asien-
to 11 de fojas 90 del tomo 19-13 el lote 10 de la Mz. 14 pertenece la mitad al señor Carpio
Rosas; 3.- De acuerdo al asiento 8 de fojas 95 del tomo 19-13 el lote 10 de la Mz. 14 es de
propiedad del Estado (lo que queda de él), no existe inscrito el dominio del Municipio de
Chorrillos”; interviniendo como Vocal Ponente el Dr, Álvaro Delgado Scheelje: y,
Considerando:
Que, respecto del Título Nº 6519 del 14 de Enero de 1997, el cual se encontraba pen-
diente de calificación al momento de la presentación del título materia de apelación se
aprecia que aquel ha sido objeto de tacha, al haber caducado la vigencia del asiento de
presentación, por lo que debe dejarse sin efecto el primer extremo de la observación;
Que, mediante el título venido en grado, se solicita la inscripción de la compraventa
celebrada por el Concejo Distrital de Chorrillos a favor de la sociedad conyugal confor-
mada por Alfonso Adencio Ríos Elías y Angélica Victoria Palomino Yamamoto, respecto
del inmueble constituido por el denominado lote Nº 1 10-A, Manzana 14, Urbanización
Chorrillos, Distrito de Chorrillos; elevada a escritura pública el 24 de Setiembre de 1985
ante el Notario de Lima, Dr. Aníbal Corvetto Romero;
Que, revisada la partida registral correspondiente al citado inmueble, fojas 91 del tomo
19 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, se constata que esta comprende a los
lotes Nº 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 11 de la Manzana 14 de la Urbanización Hacienda
Villa, distrito de Chorrillos;
Que, respecto al lote 10, se aprecia en el asiento 8 de la partida, que el Estado lo adquiere
conjuntamente con otros inmuebles mediante escrituras públicas del 7 de Junio de 1941 y
30 de Junio de 1943, inscripción efectuada en mérito al título Nº 2775 del 22 de Diciem-
bre de 1966; apareciendo inscrita además en los asientos 10 y 11 la sentencia que declara
como propietario al señor Temístocles Carpio Rosas de la mitad del citado lote de terreno,
167
Juan carlos esquivel oviedo
Se resuelve:
Revocar la observación formulada por el Registrador del Registro de la Propiedad In-
mueble de Lima al titulo referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos
y declarar que el mismo no es inscribible hasta que subsane el defecto advertido en el
séptimo considerando,
Regístrese y Comuníquese.
168
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
BIBLIOGRAFÍA
LIBROS
ALBADALEJO, Manuel. Derecho Civil. Derecho de bienes. Vol. segundo, José María Bosch
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PEÑA QUIÑONES, Ernesto y PEÑA RODRÍGUEZ, Gabriel Ernesto. El derecho de bienes.
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169
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
ARTÍCULOS DE REVISTAS
ARIANO DEHO, Eugenia. “Sobre la ‘imposibilidad’ de pretender la declaración de usucapión
del bien adquirido previamente por compraventa”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 87,
Gaceta Jurídica, Lima, Diciembre, 2005.
BECERRA SOSAYA, Marco. “¿Se debe siempre notificar al titular registral en un procedimiento
de prescripción adquisitiva? Razones para modificar urgentemente el Decreto Legislativo N°
667 y acabar con un injusto”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 117, Gaceta Jurídica,
Lima, junio, 2008.
CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. “La función económica del Derecho: a propósito de los
derechos de prenda e hipoteca”. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales.
1a edición, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1993.
GONZALES BARRÓN, Gunther. “Prescripción adquisitiva y los títulos supletorios”. En:
Diálogo con la Jurisprudencia. N° 29, Gaceta Jurídica, Lima, febrero, 2001.
GONZALES BARRÓN, Gunther. “La prescripción contra tabulas en el Derecho peruano”. En:
Actualidad Jurídica. N° 197, Gaceta Jurídica, Lima, 2001.
MESINAS MONTERO, Federico. “La prescripción adquisitiva de dominio frente al registro”.
En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 90. Gaceta Jurídica, Lima, 2006.
PIZARRO ARANGUREN, Luis. “Un estudio preliminar sobre la modificación integral del
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SILVA DÍAZ, Martha del Carmen. “Aspectos registrales de la prescripción adquisitiva”. En:
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TARAZONA ALVARADO, Fernando. “La primera inscripción de dominio como mecanismo de
exclusión en el ejercicio del derecho de propiedad sobre inmuebles”. En: Actualidad Jurídica.
N° 168, Gaceta Jurídica, Lima, noviembre 2007.
OTRAS PUBLICACIONES
Pioner de Jurisprudencia Nº 0. Gaceta Jurídica, Lima, 2003, p. 4.
CD ROOM
Data 35,000. CD ROM, Gaceta Jurídica, Lima, 2008.
PÁGINAS WEB
www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm
170
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
ÍNDICE GENERAL
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA
CIVIL Y REGISTRAL
Presentación.......................................................................................................... 5
Introducción.......................................................................................................... 9
CAPÍTULO I. Inmatriculación............................................................. 13
1. La usucapión como herramienta para el saneamiento y título para la inma-
triculación...................................................................................................... 14
2. El registro y la prescripción........................................................................... 18
2.1. Prescripción adquisitiva notarial ......................................................... 19
3. Presupuestos para la inmatriculación............................................................. 21
4. La inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad no menor de cinco
años................................................................................................................ 22
5. Inmatriculación en mérito a título supletorio................................................. 23
5.1. Formación de títulos supletorios en sede notarial................................ 24
5.2. Formación de títulos supletorios en sede judicial................................ 25
6. Inmatriculación en mérito a títulos que no requieren de una antigüedad de
cinco años...................................................................................................... 27
7. Planos a presentarse para la inmatriculación................................................. 27
8. Títulos que dan mérito a la inmatriculación................................................. 31
8.1. Formalidad de la sentencia judicial...................................................... 31
171
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
8.2. Formalidades del título que dan mérito a la inmatriculación por pres-
cripción adquisitiva o por formación de título supletorio otorgado
notarialmente........................................................................................ 32
8.3. Resolución judicial de adjudicación por remate.................................. 33
8.4. Inmatriculación de bienes de dominio público y privado del Estado.. 35
8.5. Inmatriculación a favor del Estado...................................................... 36
8.6. Inmatriculación de predios adjudicados por la Reforma Agraria........ 37
8.7. Inmatriculación de terrenos de comunidades campesinas................... 38
8.8. Inmatriculación del territorio de comunidades nativas........................ 39
9. Calificación del título de inmatriculación...................................................... 40
9.1. Calificación de la inmatriculación........................................................ 42
9.2. Calificación de la prescripción adquisitiva notarial y judicial............. 43
10. Contenido del asiento de inmatriculación..................................................... 45
172
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
JURISPRUDENCIA
VINCULADA
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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
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