EL SISTEMA REGISTRAL EN EL PERÚ: UN ANÁLISIS DEL CAMPO SOCIO

JURÍDICO REGISTRAL PERUANO.

(*) Por Jesús David Vásquez Vidal, Profesor de Derecho Civil en la Universidad
Nacional Mayor de San Marcos - UNMSM, Profesor de Derecho Civil en la Universidad
Peruana de Ciencias Aplicadas – UPC, Registrador Público, Vocal (s) del Tribunal
Registral, Abogado y Magister en Derecho Civil y Comercial por la UNMSM,
Especialista en Derecho Registral por la Pontificia Universidad Católica del Perú y
miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán de la UNMSM.
Base legal mínima: Código Civil (artículos 2008° al 2045°); Ley que crea el Sistema
Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos, Ley Nº 26366 (LSNRP); Texto
Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por
Resolución Nº 126-2012-SUNARP-SN (TUO del RGRP); Reglamento de Acceso a la
Función Registral dentro del Sistema Nacional de los Registros Públicos aprobado por
Resolución Nº 064-2015-SUNARP-SN; Reglamento del Servicio de Publicidad Registral
aprobado por Resolución Nº 281-2015-SUNARP-SN.
1. Introducción.
La implementación del Sistema Registral en diferentes sociedades ha estado conectada,
sustancialmente, a la expansión de los mercados inmobiliarios y a los servicios
financieros que le están vinculados1. Toda vez que este sistema busca, a través de una
institución pública especializada, dar seguridad jurídica a las transacciones publicitando
determinadas situaciones jurídicas que legitiman a sus titulares y protegen a aquellos
contratantes que confíen en la información que oficialmente publicita el Estado a través
de los diferentes registros jurídicos de bienes2 que han sido implementados, entre los
cuales destaca por su importancia económica para el derecho de propiedad privada sobre
la tierra el Registro de Predios.
Ahora bien, los sistemas registrales de seguridad de derechos, como el nuestro, se
estructuran en torno a reglas fuertes de control de legalidad de los actos inscritos,
protección del tercer adquirente de buena fe, oponibilidad absoluta de las situaciones

1
Así, por ejemplo, en la Exposición de motivos de la Ley Hipotecaria Española de 1861 se expresaba que:
“Nuestras leyes hipotecarias están condenadas por la ciencia y por la razón, porque ni garantizan
suficientemente la propiedad, ni ejercen saludable influencia en la propiedad pública, ni asientan sobre
sólidas bases el crédito territorial, ni dan actividad a la circulación de la riqueza, ni moderan el interés del
dinero, ni facilitan su adquisición a los dueños de la propiedad inmueble, ni aseguran debidamente a los
que prestan sus capitales sobre esta garantía. En esta situación, la reforma es urgente e indispensable para
la creación de bancos de crédito territorial, para dar certidumbre al dominio y a los demás derechos sobre
la cosa, para poner límites a la mala fe y para liberar al propietario del yugo de usureros.” Citado por
RAJOY, 2005, pp.15.
2
Para GOMEZ (2005) “La esencia de la publicidad radica en ser una actividad estatal que sirve para generar
una posibilidad razonable de conocimiento -cognoscibilidad-, de algunas situaciones jurídicas que se
proclaman como verdades oficiales a la colectividad. Su justificación está en el principio superior de la
seguridad jurídica, más concretamente, en su vertiente de seguridad del tráfico jurídico. La publicidad
materializada en los asientos registrales, es un requisito que, añadido a los que rodean a las situaciones
jurídicas, asegura frente a todos la titularidad de los derechos y protege al adquirente que confía en sus
pronunciamientos, facilitando de esta manera el crédito y protegiendo la circulación de bienes.”, pp. 104 –
105.

1
jurídicas registradas y la legitimación oficial para el titular registral3 de una posición
jurídica registrada. Si bien estas características se manifiestan de manera más evidente en
los registros jurídicos de bienes donde se publicitan sustancialmente derechos reales que
recaen sobre un determinado bien (mueble o inmueble) que ha sido perfectamente
individualizado, dichas reglas tienen también sus manifestaciones en otras clases de
registros públicos que cumplen funciones muy diferentes a los denominados registros de
bienes, como son los registros de personas naturales o de personas jurídicas.
En efecto, si bien los registros jurídicos de bienes (y entre ellos los registros de la
propiedad inmueble) ocupan una rol estelar dentro del sistema registral, el fenómeno
social de Registro tiene alcances mucho más amplios, ya que con el tiempo las sociedades
capitalistas modernas han encontrado diferentes beneficios y utilidades que los agentes
privados pueden extraer del hecho de publicitar determinadas situaciones jurídicas y
vincular a esta circunstancia efectos jurídicos concretos que pueden prevenir y resolver
conflictos en las relaciones privadas y comerciales, lo que les permite a los agentes
privados (y también públicos) plantearse hábitos de comportamiento y estrategias de
conducta predecibles dentro de la legalidad registral y extraregistral vigente en los
negocios que llevan a cabo.
Pero cuál es la necesidad social que ha llevado a la implementación generalizada de
registros públicos en algunos países como el nuestro, la respuesta concreta sería obtener
seguridad jurídica en algunas clases de transacciones económicas que por su importancia
resulta conveniente regular mediante reglas de naturaleza registral. Esta respuesta puede
ser muy simple, pero encierra situaciones muy complejas. En este sentido, cuando los
sujetos entablan una relación comercial (o también llamada transacción económica) no
solamente es necesario que los derechos de propiedad sobre los bienes que se desean
intercambiar se encuentren determinados de manera pública, oficial y accesible a bajo
costo, sino también se requieren solucionar algunas cuestiones que son medulares para el
correcto funcionamiento de las operaciones comerciales tales como establecer quiénes
han adquirido el universo de relaciones patrimoniales de una persona natural que ha
fallecido; saber si los representantes de la un persona natural o jurídica realmente poseen

3
Al respecto GONZALES (2017) sostiene que el fenómeno registral tiene un rol principal de aseguramiento
de los derechos derivados de la propiedad privada y la seguridad jurídica de las transacciones. Así sostiene
que el elemento configurador del registro es: “(…) proteger derechos y asegurar adquisiciones, basándose
en la publicidad de los actos, por tanto, la seguridad jurídica es una sola, incardinada en el valor de justicia,
por lo que comprende tanto el aspecto de la certeza de la prueba y conservación de los derechos, así como
la protección de los terceros.”, p. 11. El problema de este planteamiento consiste en asumir como un dogma
de fe que la función o finalidad que cumple un sistema jurídico especializado en las sociedades europeas
en la cual se gestó, será necesariamente la misma que va a cumplir en nuestro país, el cual obviamente no
comparte la historia, la cultura ni el contexto institucional bajo los cuales el sistema registral europeo
continental se formó. Una sola prueba de esto, es la existencia de la propiedad comunitaria en las
comunidades campesinas peruanas, a quienes la aplicación irrestricta de los paradigmas de la propiedad
privada y el sistema registral de protección absoluta de la apariencia registral, creado a su servicio, las está
llevando en muchos casos a su radical transformación o, inclusive, a su destrucción. Las afirmaciones
totalizadoras que asume la dogmática jurídica como presupuestos científicos no son más que ideología
petrificada en normas que hemos heredado como lastres al importar irreflexivamente sistemas jurídicos
extranjeros. Un estudio que da cuenta sobre la extensa bibliografía que demuestra la penetración de la lógica
del “capital” en las comunidades campesinas y nativas y las transformaciones que estas han sufrido, lo
encontramos en: QUIÑONEZ Ore, Daniel, “La decolonización del derecho en el estudio de los pueblos
indígenas en el Perú: Perspectivas críticas”. Publicado en: Revista Crítica de Derecho Civil, N° 03, Lima,
2018, p. 183 a 201.

2
los poderes de representación que alegan tener o si estos se mantienen vigentes al
momento de celebrar un contrato, lo cual es esencial para establecer si este acto será eficaz
(o no) frente al sujeto representado; saber si una persona natural se encuentra afectada por
alguna situación que disminuya o condicione su capacidad de contratación (al encontrarse
en un estado de capacidad disminuida o requerir un apoyo o una salvaguarda para celebrar
algunas clases de actos jurídicos eficazmente); entre otras situaciones que podrían afectar
de manera general a las transacciones que se celebran entre los agentes que concurren en
las diferentes operaciones económicas que en un sentido muy general y abstracto
denominamos como “mercado”.
Todos los problemas antes descritos generan incertidumbres que pueden encarecer las
actividades de contratación y volverlas inseguras para los sujetos que intervienen en ellas,
en el sentido que no puedan finalmente producir los efectos jurídicos que las partes
buscaban. Es por esta razón, que el Estado interviene de manera quirúrgica a través de los
Registros Públicos, para aportar seguridad jurídica a algunas clases de transacciones que
tienen relevancia económico-jurídica y que son susceptibles de verse beneficiadas por la
publicidad registral. Sin embargo, esta intervención en un campo tan general y abierto
como el de las transacciones comerciales al interior de una economía requiere la
participación de muchos agentes e instituciones, que solamente pueden ser explicadas de
manera adecuada recurriendo a la idea de campo social utilizada actualmente por la
sociología.
2. Noción de campo social y construcción del campo socio-registral:
La sociedad está integrada por diferentes campos sociales, que le dan coherencia y
consistencia a las relaciones humanas que entablamos en los diferentes espacios sociales
de nuestra existencia. Esto quiere decir, que cuando participamos en la vida social,
dependiendo del lugar donde estemos, normalmente vamos a ocupar -inclusive si no nos
damos cuenta de ello- una posición, la misma que consiste en un ámbito de posibilidades
objetivas configuradas desde afuera que van a guiar nuestro actuar hacia los demás. Esta
exterioridad objetiva que delimita más o menos lo que podemos hacer en determinados
contextos, viene a ser un campo social. Intuitivamente, podríamos percibir a un campo
social, entonces, como un conjunto de prácticas sociales recurrentes gobernadas por cierta
lógica, determinadas reglas y precisas regularidades que hacen posible entablar relaciones
sociales con cierta estabilidad.

Entonces, el campo social es un lugar de relaciones sociales, de interacción bajo ciertas

regularidades entre sujetos que ocupan posiciones y que se comportan bajo un rol más o
menos predecible. Por esta razón, para Bourdieu y Wacquant, “Pensar en términos de
campo es pensar relacionalmente” (2005, p. 149), ya que lo que existe en el mundo son
relaciones sociales objetivas, esto es, que existen independientemente de la conciencia o
la voluntad individual (2005, p. 150). Pero, un campo social existe porque dentro de él
se genera, transmite o negocia determinado beneficio, utilidad o producto específico, sea
este material o inmaterial (verbi gracia, económico, moral, artístico, religioso, jurídico,
académico, etc.). Ahora, quienes están interesados en obtener, producir, distribuir o
regular la utilidad que circula dentro del campo, deben intervenir asumiendo roles, los
mismos que están configurados por las diferentes posiciones que pueden ocupar dentro
del campo. Pero para ocupar una posición los individuos requerirán poseer un capital, que
les permita no solamente participar en el juego social en el que quieren entrar, sino
influenciar en la dinámica del mismo y en la clase de relaciones que entablarán con los
3
otros agentes que a su vez ocupan otras posiciones similares o diferentes pero todas
relacionadas entre sí.

Tenemos entonces, que un campo social específico empieza a configurarse como una red
de interrelaciones entre diferentes posiciones que los agentes ocupan, quienes para entrar
en el campo y poseer aquellos espacios de acción deben tener determinados capitales.
Tales capitales pueden tener desde una perspectiva muy genérica naturaleza social,
económica, simbólica o cultural, pero lo que los caracteriza –esto es para que sean
considerados como tales- es su eficacia para dotar a sus detentadores de una posición de
fuerza dentro del campo para mantenerlo, movilizarlo, acrecentarlo, transformarlo o
subvertirlo. La diferente distribución de los capitales y las diferentes posiciones que
ocupan los agentes dentro del mismo, sean estos individuales o institucionales, configura
las diferentes naturalezas de las relaciones que se entablan dentro del campo social, esto
es, vínculos o interrelaciones de cooperación, homología, subordinación, dominación,
etc.

Pero cuál es la lógica intrínseca al campo, que permite que los agentes interactúen desde
sus posiciones haciendo uso de sus capitales y, finalmente, obtengan los beneficios o
utilidades que para ellos el campo aporta y que es la razón de su presencia en el mismo.
La lógica que estructura –en el sentido de configurar- las relaciones, vienen a ser las reglas
objetivas que guían las conductas de los agentes y les permiten planificar estrategias de
lucha y hábitos de conducta predecibles. Este conjunto de reglas objetivas, no serán
normalmente explicitas, salvo cuando nos encontremos en campos estrictamente
jurídicos, donde el corpus normativo o reglamentario, viene sancionado desde afuera y,
será en base a este y a las diferentes posibilidades de conducta, que el Derecho objetivo
atribuya a las posiciones de cada agente, que estos guiarán sus comportamientos, a lo que
BOURDIEU (2016) denomina como “campos estructurados”. Empero, aún en un campo
social estructurado burocráticamente4 la ley positiva no es capaz –como resulta obvio- de
controlar o prever las diferentes estrategias y hábitos que los agentes puedan recrear, por
cuanto esto solamente podrá descubrirse al estudiar en concreto las prácticas sociales que
las disposiciones normativas han creado al interior de un campo social sobre los agentes.

4
Para BOURDIEU (2016), por ejemplo, el mercado de la vivienda en Francia es un típico mercado
estructurado definiéndolo de la siguiente forma: “El mercado de la vivienda es sostenido y controlado,
directa e indirectamente, por los poderes públicos. El Estado fija sus reglas de funcionamiento a través de
toda una reglamentación específica que se suma a la infraestructura jurídica (derecho de propiedad,
comercial, laboral, contractual, etc.) y la reglamentación general (congelamiento o control de precios,
regimentación de créditos, etc.). Para comprender la lógica de este mercado burocráticamente construido y
controlado hay que describir por lo tanto la génesis de las reglas y reglamentos que definen su
funcionamiento, es decir hacer la historia social del campo cerrado en el que se enfrentan, con armas y fines
diferentes, los miembros de la alta función pública competentes en materia habitacional, construcción o
finanzas y los representantes de intereses privados en el ámbito de la vivienda o la financiación. Sobre la
base de antagonismos o alianzas de interés y afinidades de habitus, los reglamentos que rigen el mundo de
la actividad inmobiliaria se definen en efecto, en las relaciones de fuerza y de lucha entre, por un lado los
agentes o instituciones burocráticas investidos de poderes diferentes y a menudo rivales y con intereses
corporativos a veces antagónicos, y por otro, las instituciones o agentes (grupos de presión, lobbies, etc.)
que actúan con el fin de imponer sus intereses o los de sus mandantes. Las luchas para transformar o
conservar las representaciones legítimas que, una vez investidas de eficacia simbólica y practica del
reglamento oficial, son capaces de regir realmente las prácticas, son una de las dimensiones fundamentales
de las luchas políticas por el gobierno de los instrumentos del poder estatal, es decir -si generalizamos la
formula de Max Weber-, por el monopolio de la violencia física y simbólica legítima.”, p. 110.

4
Ahora bien, cuando estamos ante un campo social burocráticamente estructurado como
el campo jurídico registral, el mismo que existe transversalmente al más amplio campo
socio jurídico de todo nuestro ordenamiento jurídico, debemos empezar, conforme al
método de análisis que hemos elegido y el propósito de esta investigación, por identificar
las principales reglas que rigen el sistema y los diferentes agentes que operan en el mismo,
para ir –después- describiendo y problematizando las diferentes estrategias de luchas y
los hábitos que se han creado en su práctica diaria.

3. El fenómeno de la publicidad registral como el primer pilar en la

construcción del campo socio-jurídico del Registro en busca de la seguridad
jurídica.
En la actualidad un rol muy importante lo tienen los mecanismos de publicidad de
derechos que le permiten a los contratantes reconocer con diferentes grados de certeza y
oficialmente, quien se encuentra legitimado para disponer de un bien o producir un efecto
jurídico concreto. Sobre todo, en nuestras grandes metrópolis donde las contrataciones se
han despersonalizado y se producen de manera masiva5. En estos contextos donde los
contratantes se conocen con ocasión del negocio que van a celebrar y que se producen
simultáneamente miles de contactos negociales entre desconocidos, es cuando surge la
necesidad de establecer sistemas institucionales, jurídicos y tecnológicos para que se
determinen con alto grado de certidumbre la titularidad y la legitimación de los
contratantes, para esto sirven los mecanismos de publicidad jurídica como los Registro
Públicos, sin embargo este no es el único ni el mejor mecanismo de publicidad jurídica
en todos los casos.
En efecto, el primer y más antiguo mecanismo de publicidad de derechos sobre las cosas
es la posesión, que desde tiempos inmemoriales y hasta la fecha, nos sirve como
instrumento social de reconocimiento de situaciones jurídicas ajenas, el cual está
vinculado al control físico sobre las cosas, tanto para bienes muebles como inmuebles. Si
bien, para el caso de la transferencia de derechos sobre bienes muebles la posesión sigue
jugando un rol gravitante, no sucede lo mismo cuando estamos ante bienes inmuebles, ya
que para estos últimos los mecanismos de oponibilidad y preferencia de derechos reales
(y también personales por excepción) se sujeta a reglas especiales que van más allá de la
simple posesión. La posesión será para esta clase de bienes (inmuebles) siempre un
mecanismo de publicidad imperfecto, ya que quien se encuentra en control físico del bien
puede ser un simple detentador, un servidor de la posesión o, inclusive, un usurpador por
lo que los derechos -como entidades ideales o abstractas que giran en torno a una entidad

5
Debe tenerse en cuenta, asimismo, que en las sociedades modernas y, sobre todo, en las grandes metrópolis
las transacciones se realizan entre sujetos que se desconocen antes de entablar una relación negocial, por lo
podrían denominárseles relaciones impersonales para diferenciarlas de relaciones que se tienen entre sujetos
que ya se conocen y pueden inferir por diversos medios las condiciones subjetivas y patrimoniales de su
contraparte. Asimismo, esta clase de relaciones impersonales son las que se dan masivamente en el tráfico
comercial, esto es contratos entre desconocidos en donde se elevan considerablemente las incertidumbres
jurídicas en torno a la situación de los derechos que van a ser creados, modificados o alterados. En efecto,
como lo sostiene MENDEZ (2011): “Los problemas comienzan a surgir cuando el tamaño del grupo, las
interconexiones entre los grupos y el número de transacciones aumentan hasta el punto que se llega a un
entorno de contratación impersonal, caracterizada por el desconocimiento o información insuficiente y, por
lo tanto, por la incertidumbre sobre aquellos extremis necesarios para contratar y que, en un entorno de
contratación personal, son de conocimiento general y, precisamente por ello, no surge trade off alguno entre
las exigencias de seguridad, por un lado, y de liquidez por el otro, de los derechos de propiedad.”, p. 75.

5
física- no siempre coincidirán con la apariencia posesoria. Ahora bien, por la importancia
económica y la posibilidad de singularizarlos, algunas clases de bienes muebles han
requerido la implementación de sistemas de oponibilidad y publicidad de derechos que
prescinden de la posesión6. Esto nos lleva a pensar que la evolución del sistema jurídico
se encamina a restar cada vez más importancia a la posesión como mecanismo de
publicidad y oponibilidad de derechos, pero jamás a prescindir absolutamente de él.
Otro mecanismo de oponibilidad de derechos que existe -de hecho- para algunas clases
bienes es el control, siempre y cuando la entidad sobre la que se ejerce dominio se
encuentre administrada por un tercero que no solamente la ha creado, sino que ejerce de
facto la gestión de los derechos que se ejercen sobre el bien en cuestión. Esta forma de
oponibilidad se restringe a bienes como los depósitos en cuentas de entidades financieras
o las acciones de las sociedades anónimas. Donde un tercero, la entidad financiera o la
sociedad anónima a través de su gerente general, son los sujetos controlantes del bien y a
quienes se debe comunicar (notificar) la existencia de toda clase de actos de disposición
o la constitución de derechos sobre el mismo, precisamente porque estos derechos tienen
que ser ejercitados frente a la entidad controlante. Sin embargo, como podrá advertirse
este mecanismo de oponibilidad se restringe a una limitada clase de bienes y, además, no
constituye un mecanismo de publicidad propiamente dicho sino uno de mera oponibilidad
y de determinación de preferencia a través de una notificación cierta7 a la entidad que
ejerce el control (sea la entidad financiera o a la gerencia de la sociedad anónima).
Como se ha explicado la posesión y el control no pueden servir como mecanismos de
publicidad u oponibilidad de derechos en todos los casos o con cierto grado de
certidumbre. Por esta razón, se han implementado instrumentos que le permiten a los
contratantes determinar con mayor grado de certeza quien o quienes son los sujetos que
tienen la legitimación oficial para celebrar un negocio jurídico (legitimidad) y producir
los efectos jurídicos que se buscan (eficacia), entre los cuales destacan la transferencia o
constitución de derechos sobre determinados bienes con relevancia económica y jurídica
(como los inmuebles vinculados a la propiedad territorial o los vehículos automotores
autorizados a transitar por las vías públicas, para poner un par de ejemplos). En síntesis,
este sistema permitirá resolver el problema jurídico relativo a establecer certeramente
quién está legitimado para realizar un acto contratación válido y eficaz.

6
La publicidad registral, puede distinguirse nítidamente de otras formas de suministrar información
relevante o probatoria con efectos jurídicos. Así de la publicidad posesoria si bien en algunos supuestos de
hecho permite la determinación de ciertos efectos, estos limitan efectos entre las partes, en tal sentido “(…)
su estudio debe ir técnicamente o dentro de la perfección del negocio cuando se trata de negocios de
naturaleza real, o como un tema de cumplimiento del negocio en el caso de que el negocio sea de carácter
meramente consensual.” (SEQUEIRA 1988, p. 1867), por lo que ni siquiera estaríamos ante un fenómeno
publicitario. A diferencia, de la publicidad registral que es realmente un mecanismo de publicidad que busca
aportar información y efectos jurídicamente relevantes asociados a ella no sólo a las partes implicadas en
un negocio concreto sino a toda la generalidad de individuos.
7
En este mismo sentido, la notificación particular o pública que es dirigida con efectos recepticios a un
sujeto concreto o a una pluralidad de sujetos, creando a favor de estos la posibilidad de tomar conocimiento
efectivo del contenido de la notificación la que termina generando efectos tanto para emisor como para el
receptor, por lo que interesa sustancialmente a privados. La publicidad registral, se distingue, entonces, de
la notificación, por cuanto poco le interesa el conocimiento efectivo de una situación jurídica, sino
simplemente crear la posibilidad de conocimiento generalizado y perdurable a cualquiera que desee
conocerlo, satisfaciendo el interés público y general del tráfico (SEQUEIRA 1988, p. 1869).

6
Precisamente con esta finalidad, el Estado peruano ha implementado el Sistema Nacional
de los Registros Públicos (SNRP), el cual tiene tres funciones esenciales:
(i) Publicitar la existencia de determinados derechos que sirvan a la contratación;

(ii) Legitimar al titular registral de quien se publicita su derecho o posición

jurídica para celebrar eficazmente negocios jurídicos; y,

(iii) Protege a la persona que adquiere confiado en la publicidad oficial que ofrece
el Registro a quien se le garantiza que conservará el beneficio que el sistema
le ofrece si ha adquirido conforme a las reglas registrales.
Estos tres aspectos que comprende el fenómeno registral (publicitar, legitimar y proteger),
se resuelven con la implementación de Registros Jurídicos que intervienen de manera
especializada en diferentes aspectos de las transacciones y, por ende, en diferentes aristas
de los campos sociales (mercados) que integran la economía. A estos efectos, los registros
jurídicos pueden ser “de bienes” si en él se publicitan derechos reales (o personales por
excepción) sobre cosas que pueden ser singularizadas con alto grado de certeza; “de
personas jurídicas” si se publicita la existencia (acto constitutivo) de una persona
jurídica, las modificaciones estructurales a su estatuto fundacional y la legitimidad de sus
órganos y representantes para contratar; o, finalmente, “de personas naturales” donde
se publicitan algunos actos de relevancia jurídica registral (mandatos, sucesiones,
testamentos, divorcios, entre otros) para los actos de contratación de las personas
naturales.
En este orden de ideas, de acuerdo con el texto vigente del artículo 2° de la Ley del
Sistema Nacional de los Registros Públicos (LSNRP), los registros públicos en el Perú se
organizan en cuatro grandes clases:
a. Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el Registro
de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de Sucesiones
Intestadas, el Registro Personal y el Registro de Comerciantes;

b. Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el Registro de

Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de Sociedades Mineras, el
Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos, el Registro de
Sociedades Pesqueras, el Registro de Sociedades Mercantiles, el Registro de
Personas Jurídicas creadas por Ley y el Registro de Empresas Individuales de
Responsabilidad Limitada;

c. Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros: Registro

de predios, Registro de naves y embarcaciones (*), Registro de concesiones para
la explotación de servicios públicos, Registro de Áreas Naturales Protegidas,
Registro de derechos mineros; y,

d. Registro de bienes muebles, que comprende los siguientes registros: Registro de

bienes muebles, Registro de propiedad vehicular, Registro de aeronaves.
Sin embargo, con respecto a los registros descritos en los literales c) Registro de
propiedad inmueble y d) Registro de bienes muebles, de acuerdo con la interpretación
7
realizada por el Ministerio de Justicia, su texto actual aprobado con la Cuarta Disposición
Complementaria Modificatoria del Decreto Legislativo N° 1400, aún no entraría en
vigencia hasta que se ponga en funcionamiento el nuevo Sistema Informativo de
Garantías Mobiliarias (SIGM), por lo que conservarían su redacción anterior que es la
siguiente: “c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:
Registro de Predios; Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos;
Registro de Derechos Mineros;” y “d) El Registro de Bienes Muebles, que unifica los
siguientes registros: el Registro de Bienes Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular,
el Registro de Naves y Aeronaves, el Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques, y
el Registro Mobiliario de Contratos.”. Razón por la cual, la organización de los registros
públicos seguiría conservando de “hecho” la siguiente estructura (Fig. 1):

Independientemente de la naturaleza que tenga un registro jurídico sea de bienes (como

los registros de propiedad inmueble o de bienes muebles), de personas naturales o de
personas jurídicas, lo característico es que el ingreso de un hecho o un acto jurídico genera
efectos sustanciales tanto para el sujeto que se beneficia con la inscripción, así como para
cualquier tercero que confía en esa información publicitada al celebrar un contrato. Así,
por ejemplo, un comprador de un bien que logra inscribir su adquisición lo vuelve
oponible (eficaz) a cualquier otro titular de derechos que exista por fuera del registro (art.
2022° del CC) o en todo caso adquiere definitivamente el derecho si es que el título
adquisitivo de su vendedor adolecía de algún vicio o defecto que también se encuentre
fuera del Registro (art. 2014° CC), de igual forma quien contrata con un representante
legitimado por el Registro lo hace con la seguridad de que los efectos del negocio sí le
van a alcanzar al representado aunque el poder de representación haya sido revocado o
modificado extraregistralmente8 (literal c. del art. 3° de la LSNRP, art. 2038° CC y
artículo 26° del Código de Comercio).

8
Al respecto el Tribunal Registral (TR) ha sostenido lo siguiente (fundamento 4 de la Resolución Nº1857
-2022-SUNARP-TR del 13 de mayo de 2022): “Ahora bien, de acuerdo con el literal c) del artículo 3° de
Ley N° 26366, Ley de creación del sistema nacional de los registros públicos, constituye una garantía
8
Entonces, los registros jurídicos potencian y vinculan efectos sustantivos a un acto
jurídico, lo cual distingue al fenómeno jurídico registral de otras clases de registros. Por
ejemplo, los denominados registros administrativos que contienen información pública y
relevante con respecto a diferentes hechos que se encuentran documentados en archivos,
los cuales pueden probar la ocurrencia de determinadas circunstancias y la existencia de
diversas situaciones jurídicas, pero el ingreso de documentos a un registro administrativo
no generan efectos sustantivos autónomos diferentes a los meramente probatorios que
puedan ser equivalentes a los que sí otorga la publicidad registral (esto es la legitimación
de la posición registrada, la oponibilidad del derecho inscrito frente a los que no lo estén
y la protección al tercer adquirente registrado que confió en la información que se ha
hecho pública, los cuales dependen del ingreso del acto al registro jurídico que
corresponda y derivan de la inscripción realizada).
En este sentido, la publicidad registral se distingue de otros fenómenos publicitarios,
como la publicidad en su sentido económico, comercial o simplemente social9, en que su
objetivo es hacer manifiestas determinadas situaciones de transcendencia jurídica, pero
que a diferencia de la simple publicidad legal de las normas legales, por ejemplo, busca
crear la posibilidad de acceder fácilmente al conocimiento de situaciones jurídicas
particulares de manera perdurable, organizada y a bajo costo, vinculando a esta
exteriorización, efectos jurídicos sustantivos concretos y que vinculan efectivamente a
todos los sujetos dentro del ordenamiento jurídico. Así, para SEQUEIRA (1988, p. 1866):
“La publicidad registral consiste en la exteriorización por medio de un mecanismo
legal -los Registros concebidos como sujetos que desarrollan la actividad
publicitaria- de determinadas situaciones estimadas por el legislador de interés
público o general -objeto del Registro-, a las que concede determinados efectos -
efectos registrales- dirigidos a proporcionar en sentido amplio seguridad del
tráfico jurídico.”
Aun cuando los efectos de la Publicidad Registral sean muy específicos, en el fondo lo
que se está buscando es hacer notorias algunas situaciones o hechos jurídicos que resultan

fundamental del sistema: “c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del
Registro;”. Siendo esta regla una de protección de la confianza que los terceros depositan en la información
registral, esto es que los derechos, posiciones o efectos jurídicos que buscan conseguir se mantendrán y no
serán perjudicados por circunstancias extraregistrales. Esta regla general de la protección de la confianza
(fe pública registral) tiene diversas manifestaciones según el registro jurídico frente al que nos encontremos.
/ Así, cuando estamos ante registros como el Registro de Personas Jurídicas o el Registro de Mandatos y
Poderes, la fe pública registral está dirigida a proteger a la parte que celebró un negocio jurídico confiando
en la existencia, vigencia y alcances de un poder que se encontraba registrado, manteniéndose la posición
del contratante incólume ante una revocación, extinción o modificación de dicho poder si es que no fue
registrada oportunamente. En este sentido, el acto celebrado durante el tiempo en el que el poder se encontró
registralmente vigente, será eficaz y vinculará a la persona jurídica representada o a la persona natural que
otorgó el poder, según corresponda.”
9
Es importante tomar en cuenta que, si bien la publicidad en su sentido económico, comercial o social es
un fenómeno de gran importancia en nuestras sociedades modernas, es normalmente un actividad voluntaria
y realizada por privados (p. e. una empresa que publicita un producto), que tiene finalidades meramente
“informativas” sobre las cualidades reales o aparentes de un objeto y de “sugestión” para inducir a su
consumo por parte del público. En este sentido, las diferencias con la publicidad registral saltan a la vista,
la mismas que se realiza a través de mecanismos administrativos y públicos, que tata de hacer cognoscibles
con un alto grado de certeza hechos y situaciones jurídicas a las cuales se les concede efectos jurídicos
adicionales respaldados oficialmente por el Estado (SEQUEIRA; 1988, p. 1871 - 1872).

9
relevantes para las transacciones en alguno de sus aspectos más importantes, las cuales
por su naturaleza tienen la capacidad de aportarles en algún grado de seguridad jurídica a
los agentes que están implicados en una relación intersubjetiva que se sirve del Registro.
Lo que la distingue de otras formas de publicidad10, como por ejemplo la publicidad legal
que normalmente busca la difusión de una norma en un medio oficial para dotarla de
vigencia, sin importarle la exteriorizar de manera sistematizada, permanente e
institucional de las situaciones jurídicas concretas que en base a esa norma los agentes
puedan crear o recrear en sus relaciones particulares. Entonces, la publicidad registral
surge históricamente como una actividad que hace públicos y notorios acontecimientos
jurídicamente relevantes a través de una institución especializada (Registros Públicos) en
busca de dotar de seguridad jurídica a las transacciones celebradas entre los agentes
enlazando al hecho de la publicidad efectos de legitimación, oponibilidad y protección
que dotan al acto de una eficacia especial o diferenciada.
Esa eficacia diferenciada de un acto particular registrado, en comparación al
extraregistral, genera de manera refleja hacia la sociedad una utilidad social muy
estimable dentro de un ordenamiento legal, a saber la seguridad jurídica y generalizada
de las transacciones, en el sentido de que los actos que se registren conservarán por regla
general sus efectos, permitirán a la sujetos conservar de manera definitiva e inexpugnable
sus posiciones jurídicas y, en caso de conflictos con otras situaciones jurídicas, quedarán
protegidas de manera excepcional. Sin embargo, para publicitar registralmente actos,
posiciones o situaciones jurídicas y conseguir el tan ansiado objetivo de seguridad se
requieren de tres elementos que deben estar presentes:
a. Una entidad organizadora de la publicidad, encargada de desarrollar la actividad
específica para la actuación de la publicidad logrando la cognocibilidad general
de lo registrado.

b. Un conjunto de reglas técnicas fundamentales que guíen las prácticas relacionadas

con el acceso de los actos, hechos y situaciones a los registros públicos y les doten
de los efectos jurídicos registrales que los agentes persiguen.

c. Un objeto, que vendría a ser el elemento cognocible, y que puede manifestarse en

una variedad de realidades: personas, bienes, relaciones, contratos, etc.
Solamente cuando concurren estos tres elementos puede decirse que la publicidad
registral en su sentido más básico se ha configurado, pudiendo vinculársele efectos
concretos o sustantivos como ya se ha explicado.
4. La estructura institucional del Sistema Nacional de los Registros Públicos (la
entidad organizadora y reguladora del Registro).

10
La publicidad registral se diferencia de la publicidad legal, en el sentido que a través de este mecanismo
se busca el cumplimiento de una formalidad para dotar de vigencia (y, consecuentemente, de efectos) a las
normas legales, como por ejemplo mediante su publicación en el diario oficial. Lo cual es una manifestación
del Derecho Público. A diferencia de la publicidad registral que importan sustancialmente dar publicidad a
situaciones de derecho privado, pero con relevancia social para las transacciones de manera organizada y
perdurable.

10
El campo social del sistema registral se encuentra regulado fundamentalmente por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)11, entidad de alcance
nacional adscrita al Ministerio de Justicia. Es dirigida por un Directorio, un
Superintendente Nacional, un Consejo Consultivo, un Superintendente Adjunto y sus
respectivos gerentes de línea. Esta entidad se encuentra facultada por ley para emitir la
regulación que permita implementar los principales registros públicos en todo el país, así
como regular los procedimientos administrativos que logren el acceso de actos a las
partidas registrales que componen cada uno de ellos. En este sentido, mediante el segundo
párrafo del artículo 10° de la LSNRP, modificado por el Artículo 15 del Decreto
Legislativo Nº 1451, publicado el 20 septiembre 2018, se prescribió textualmente lo
siguiente:
"La Superintendencia tiene por objeto dictar las políticas y normas técnico-
administrativas de los Registros Públicos estando encargada de planificar,
organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de
los actos y contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional.
Asimismo, está habilitada para regular procedimientos administrativos de
inscripción registral y sus requisitos, que incluye también establecer plazos del
procedimiento registral.”
Asimismo, este ente regulador tiene 14 órganos desconcentrados denominados zonas
registrales con competencia departamental12, los mismos que se encuentra dirigidas por
un Jefe Zonal y sus respectivos jefes de unidades. En cada zona registral vamos a tener
diferentes oficinas registrales con competencia provincial, donde se han implementado
los cuatro grandes tipos de registros que integran nuestro sistema registral (Registro de
Personas Naturales, Registro de Personas Jurídicas, Registro de Propiedad Inmueble y los
Registros de Bienes Muebles conforme se aprecia en la figura N° 01) siendo estas
subunidades descentralizadas las que se encargan de su administración bajo las directivas
y reglamentos aprobados por el ente rector del sistema.
Ahora bien, la descripción anterior da cuenta muy sintéticamente de la base institucional
administrativa que permite el funcionamiento de la institución registral. Sin embargo, la
función propiamente de calificación registral es atribuida en primera instancia a los
registradores públicos y a las cinco salas que conforman el Tribunal Registral, ésta última
es la segunda y última instancia administrativa del Registro13. El Registrador Público es

11
La LSNRP define a la SUNARP en los siguientes términos: “Artículo 10.- Créase la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos como organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente
rector del Sistema Nacional de Registros Públicos, con personería jurídica de Derecho Público, con
patrimonio propio y autonomía funcional, jurídico registral, técnica, económica, financiera y
administrativa; está comprendida en el volumen 05 del presupuesto del Sector Público.”
12
Así lo establece el artículo 4° de LSNRP en los siguientes términos: “Artículo 4.- La Oficina Registral
de Lima y Callao, las oficinas registrales ubicadas en el ámbito geográfico de las regiones, el Registro
Predial transitoriamente, y los demás registros creados por leyes especiales son organismos públicos
desconcentrados de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos a que se refiere el Artículo 10
de la presente Ley.”
13
De acuerdo con el artículo 23° de la LSNRP se define al Tribunal Registral (TR) en los siguientes
términos: “Artículo 23.- El Tribunal Registral es el órgano que conoce en segunda y última instancia
administrativa registral los recursos de apelación interpuestos contra las denegatorias de inscripción y
demás actos registrales expedidos por los registradores en primera instancia / El Tribunal Registral tiene
competencia nacional y está conformado por salas descentralizadas e itinerantes, cuyo número y lugar de
11
un funcionario que presta un servicio directo a la ciudadanía al tener por función la
calificación registral de las solicitudes de inscripción de actos o hechos jurídicos, siendo
el filtro que controla la admisión de estos o los deniega. Empero, a efectos se resguardar
el principio de pluralidad de instancia, sus decisiones relativas a la observación de la
solicitud por algún defecto subsanable, a la tacha o rechazo del mismo por un vicio, error
u obstáculo insuperable o a la exigencia del pago adicional de un tributo o derecho
registral (a lo que se denomina liquidación de la solicitud de inscripción), puede ser
revisada en vía de apelación por una de las salas que componen el Tribunal Registral.
El Tribunal Registral (TR), como ya se ha dicho, está compuesto por cinco salas
integradas cada una de ellas por tres miembros denominados vocales, que tienen entre sus
funciones principales conocer en vía de apelación las decisiones de los registradores
públicos que por alguna causa se han negado a acceder a una solicitud de inscripción.
Empero, también cumplen una función adicional que resulta de vital importancia para el
funcionamiento adecuado del sistema registral en su conjunto, esto es emitir decisiones
vinculantes para todas instancias registrales que permiten dar coherencia y previsibilidad
a los criterios aplicados para la calificación de las solicitudes de inscripción. A estos
efectos, el pleno de los miembros integrantes del TR emite precedentes de observancia
obligatoria y criterios vinculantes para la calificación registral en el ámbito nacional14.
Debe señalarse, asimismo, que la base administrativa institucional del sistema registral es
mucho más amplia y comprende también otras instituciones. Incluyendo a aquellas que
tienen a su cargo excepcionalmente registros jurídicos con efectos legitimadores sobre
algunas clases especiales de bienes, cuyas funciones han sido atribuidas por razones de
especialidad a otras entidades del Estado (como INDECOPI, por ejemplo, en el registro
de la propiedad intelectual o industrial). Sin embargo, la SUNARP, sus Zonas Registrales,
las Oficinas Registrales, los registradores públicos y las salas del Tribunal Registral
componen el corazón central del sistema y garantizan el funcionamiento adecuado de los
principales y más importantes registros jurídicos que existen en nuestro país.

ubicación es determinado por el directorio de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

(Sunarp).”
14
El actual Reglamento del Tribunal Registral, aprobado mediante Resolución N° 163-2022-SUNARP/SN
publicada en el diario oficial E.P. el 16.12.2022, en su artículo 28° dispone lo siguiente: “

“Artículo 28.- Precedentes de observancia obligatoria y criterios registrales vinculantes:

28.1 Constituyen precedentes de observancia obligatoria los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral
en los plenos registrales que acogen los fundamentos adoptados por una Sala que, al resolver el caso
particular, interpreta de modo expreso y con carácter general, el sentido de las normas que regulan los actos
y derechos inscribible derechos inscribibles, así como el procedimiento registral. como el procedimiento
registral.

28.2 Constituyen criterios registrales vinculantes, los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los
plenos registrales, acogiendo la posición interpretativa uniforme de las Salas al resolver casos concretos, o
asumiendo posición respecto a pronunciamientos discrepantes de aquellas, también al resolver casos
concretos.

28.3 Los precedentes de observancia obligatoria y los criterios los criterios registrales vinculantes son de
cumplimiento obligatorio por las instancias registrales, en el ámbito nacional, mientras no sean
expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo del Pleno Registral, por mandato
judicial firme o norma modificatoria ulterior.”

12
Finalmente, la función de dar publicidad del contenido del Registro, que incluye la
reproducción del contenido de los asientos de inscripción y de los títulos archivados en
mérito a los cuales fueron efectuados (copias literales) y de las certificaciones de las
situaciones registradas (certificados compendiosos) es atribuida muchas veces no
solamente a los registradores públicos, sino también a abogados especialmente
designados para esta función denominados como “abogados certificadores”. Siendo esta
función de vital importancia para que la institución registral pueda cumplir su cometido
de dar publicidad formal efectiva a cualquier interesado y lograr la cognoscibilidad
general del contenido del Registro. Sin embargo, es pertinente mencionar que con
respecto a las certificaciones compendiosas que se emite como publicidad formal
certificada (esto es vigencias de poder, certificados de cargas y gravámenes, certificados
negativos, entre otros), también pueden ser objeto de conocimiento por parte del TR en
vía de apelación, si es que el interesado no se encuentra de acuerdo con la respuesta que
ha recibido su solicitud de publicidad.
A continuación, presentamos un esquema de la organización burocrática del sistema
registral (Figura N° 02):

5. La función de los principios registrales como las reglas estructurantes del

campo social del Registro.
Un rol privilegiado en el sistema registral peruano lo ocupan los principios registrales15,
los cuales son reglas matrices o estructurantes de todo el campo social del Registro, ya

15
Debe aclararse que los principios registrales no tienen la naturaleza de “principios generales de derecho”
ni naturaleza de “derechos fundamentales”, sino simplemente sirven para la estructuración y
funcionamiento de un sistema especializado determinación de situaciones jurídicas y de legitimación de
posiciones jurídicas, así como de regla excepcional de solución de conflictos entre derechos en casos
específicamente regulados. Debemos recordar que un principio general del Derecho debe tener un
“[s]entido y proyección normativa o deontológica que, por tales, constituyen parte del núcleo central del
sistema jurídico. Insertados de manera expresa o tácita dentro de aquel, están destinados a asegurar la
verificación preceptiva de los valores o postulados ético-políticos, así como las proposiciones de carácter
técnico-jurídico.” (STC 0047-2004-AI/TC, Caso Gobierno Regional de San Martín, FJ 42, citado por
LANDA; 2018, p. 107)

13
que no solamente guían las prácticas sociales de los diferentes agentes que participan en
las transacciones que están conectadas en algunas de sus dimensiones a un fenómeno
registral y de las instituciones que están encargadas de prestar el servicio público de
publicidad jurídica, sino también sirven para determinar la naturaleza de los efectos
jurídicos que se derivarán de las situaciones incorporadas a los registros públicos. En este
sentido, vamos a encontrar principios registrales que guían u orientan una de las funciones
más importantes dentro del sistema, como es la actividad jurídica de la calificación
registral de actos al Registro, y otro grupo, relacionado con las consecuencias jurídicas
que deberán atribuirse a un acto una vez incorporado de manera preventiva o definitiva a
uno de los registros que integran el sistema.
En el primer grupo vamos a encontrar al principio de rogación o instancia, al principio de
titulación auténtica, al principio de legalidad, al principio de tracto sucesivo, al principio
de especialidad o determinación, al principio de prioridad preferente y al principio pro -
inscripción. Todos estos principios guiarán, fundamentalmente, la labor de las instancias
registrales que califican el ingreso de actos al Registro (Registradores Públicos y Tribunal
Registral); mientras que en el segundo grupo de principios, relativos a los efectos
jurídicos que se adosan a las situaciones o hechos inscritos, vamos a encontrar al principio
de publicidad registral (en sus dos sentidos: material y formal), al principio de
legitimación registral, al principio de buena fe pública registral y al principio oponibilidad
registral o prioridad excluyente (impenetrabilidad).

Referidos a la inscripción Referidos a los efectos

(función de control registral) (utilidades prácticas para los agentes)

• Principio de rogación o instancia, • Principio de Publicidad Registral

(material y formal).
• Principio de titulación auténtica,
• Principio de legitimación
• Principio de legalidad, Principio registral,
de tracto sucesivo,
• Principio de fe pública registral,
• Principio de especialidad o
determinación, • Principio de prioridad excluyente
(impenetrabilidad u oponibilidad).
• Principio de prioridad preferente.
• Principio pro - inscripción.

5.1. Los principios registrales relativos a la calificación registral.

El principio de rogación o instancia contiene una regla que limita la actuación del registro
a dar publicidad a aquellos actos que los privados consideran relevantes o útiles a sus
intereses particulares (art. III del T.P. del RGRP). Por lo que las inscripciones se realizan,
en principio, a solicitud de los interesados. Debe entenderse, así mismo, que la solicitud
de inscripción alcanza a todos los actos registrables que contenga el instrumento que haya
sido presentado al Registro, salvo que expresamente el interesado se reserve la inscripción
de alguno de ellos y estos sean separables (art. 13 del TUO del RGRP), es decir,
14
registrables de manera independiente sin que sea desnaturalizado el negocio jurídico de
donde surjan. En este sentido, se incorporarán al Registro todos aquellos actos que se
encuentren contenidos en el título presentado por el interesado, por lo que el Registrador
deberá hacer una calificación integral del instrumento salvo que medie reserva expresa.
Se presume, entonces, que los privados son quienes requieren las inscripciones, ya que
son ellos los que podrán verse beneficiados o perjudicados con la publicidad jurídica de
las situaciones contenidas en el instrumento presentado al Registro. Sin embargo, este
principio de rogación admite algunas excepciones, en casos muy particulares y previstos
expresamente en la ley, como el de las hipotecas legales donde la inscripción se realiza
de oficio por el Registrador Público sin que las partes interesadas se lo soliciten (art.
1118° y 1119° C.C.).
Ahora bien, no cualquier clase de instrumento puede dar mérito a una mutación en el
Registro, ya que es necesario que el hecho o acto jurídico registrable se encuentre
contenido en un medio que tenga la naturaleza de instrumento público, esto es que haya
sido emitido por un funcionario autorizado por el Estado (o con facultades públicas
delegadas como los notarios públicos) y, además, se conserve del mismo una matriz o
archivo original que permita su reproducción. A este principio registral se le conoce como
el de titulación auténtica (art. 2010° CC y art. III del TP del RGRP). Esto significa que la
forma documental exigida al acto es un requisito esencial para el inicio del procedimiento
registral. Cabe acotar que los instrumentos públicos que ingresan al Registro pueden tener
diversos orígenes como el notarial, judicial o administrativo lo cual en el fondo no
modifica su naturaleza ni las garantías de seguridad de las que estaría cubierto. Cabe
acotar, sin embargo, que este principio admite algunas excepciones, esto es inscripciones
o anotaciones registrales que pueden efectuarse en base a instrumentos que no tienen la
naturaleza de públicos, pero en tales casos se debe contar con una autorización expresa
prevista en alguna norma jurídica.
Una vez presentado el documento al Registro, a este se le denominará comúnmente como
“Título”, para referirse tanto acto material registrable (título en sentido sustantivo) como
al instrumento que lo contiene (título en sentido formal). Ahora bien, el título (en su
sentido formal y material) será sometido a un control de legalidad a cargo del registrador
público (art. 2011 C.C.), quien examinará los documentos presentados, apreciando su
legalidad, la competencia y facultades del funcionario que lo autentica, la capacidad de
los otorgantes y la representación alegada en el momento de su otorgamiento, la
observancia de las formas legales previstas y la licitud del acto, encontrándose como
única limitación a esta amplia facultad de control el instrumento que contiene una
resolución judicial que ordena una inscripción, caso en el cual, solamente se verifica la
compatibilidad o adecuación de la orden judicial con los antecedentes registrales sin
cuestionar la motivación de la decisión judicial que ordena la inscripción, pudiendo pedir
el registrador público alguna aclaración al órgano jurisdiccional, el cual podrá precisar o
adecuar su orden a la aclaración solicitada o simplemente reiterarle la orden de
inscripción. En esta última circunstancia no le quedará más remedio al registrador público
que acatar lo resuelto y proceder al registro de la resolución judicial en los términos en
que haya sido dictada.
Cabe precisar, asimismo, que estas restricciones impuestas para la calificación de títulos
con origen judicial han sido extendida por el TR a los títulos que contengan un acto
administrativo bajo el presupuesto que los actos administrativos firmes también gozan de
presunción de validez y, por lo tanto, solamente pueden ser objeto de calificación aspectos
15
formales, en tal sentido en el pleno N° 92-2012, realizado en la sesión extraordinaria
presencial realizada los días 02 y 03 de agosto de 2012 y publicado en el diario oficial
“El Peruano” el 16 de agosto de 2012, se aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria: “En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter
inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales.
No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración
para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento
administrativo en el cual se ha dictado”.
En síntesis, el principio de legalidad implica la verificación en torno a la naturaleza
registrable del acto contenido en el título, esto es que esté tipificado como susceptible de
ser incorporado a un Registro y que no existan de obstáculos que dimanen de la partida
registral en la que se va a practicar el asiento. También la verificación de la competencia
del emisor del instrumento, la capacidad de los sujetos que intervienen en el acto de lo
que se desprenda del mismo documento, la eficacia y alcances de la representación
alegada por algunos de los sujetos si alegan intervenir en condición de representantes de
otro, la completitud del actos de acuerdo con las normas extraregistrales que regulan su
existencia, el cumplimiento de las normas imperativas cuya infracción podría derivar en
una invalidez total o parcial del mismo, la verificación de una hipótesis de nulidad,
anulabilidad o simple ineficacia que afecte o vicie el acto jurídico. Como puede
advertirse, entonces, este es uno de los principios registrales de más amplio contenido,
alcance y utilización durante la labor de calificación registral (como puede constarse de
los extensos alcances regulados en los artículos 31°16 y 32°17 RGRP).

16
“Artículo 31.- Definición. / La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados
al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y
Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera
independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y
en las demás normas registrales. / En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal
Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.”
17
“Artículo 32.- Alcances de la calificación. El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas
instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán: / a) Confrontar la
adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar
la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio
de la legitimación de aquéllos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular
registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión
vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona;
/ b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción,
así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la
inscripción. / c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad
del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados; / d) Comprobar que el acto o
derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales
sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; / e) Verificar la competencia del
funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el título; / f) Verificar la capacidad de los
otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y
complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal,
Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los
actos que son objeto de inscripción en ellos; / g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por
lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del
Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación,
sólo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos Registros; / h) Efectuar la búsqueda de
los datos en los Índices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al usuario información con
16
Asimismo, una parte importante del principio de legalidad antes mencionado, lo
conforma otro subprincipio registral denominado como “tracto sucesivo” (art. VI del
RGRP), según el cual no puede realizarse una inscripción si es que antes no consta inscrito
el acto previo o adecuado que sea necesario. Para los registros jurídicos de bienes, donde
se publicitan los derechos que se ejercen sobre un determinado bien registrado, este
principio se expresa de la siguiente manera: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se
hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.” (art. 2015° C.C.). Lo
cual permite controlar la secuencia lógica y cronológica de los diversos actos inscritos,
debiendo derivarse históricamente uno como consecuencia del otro u otros y así
sucesivamente.
Otro principio que guía la labor de calificación registral es el de prioridad preferente que
determina no solamente el orden en el que debe realizarse la labor de calificación, sino,
también, el momento a partir del cual se atribuirán efectos jurídicos registrales a un acto
que llega a registrarse18 (art. 2016° del CC). En este sentido, si bien la mayor parte de los

que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos; / i) Rectificar de
oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia de errores
materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación.
/ El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de partidas
registrales de otros Registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden. / Cuando la
calificación comprenda títulos referidos a sucesión intestada o ampliación de testamento, el registrador
verifica si existen inscritos mandatos o poderes otorgados por el causante o el testador o a favor de estos y,
de corresponder, procede a anotar de oficio su extinción en la partida respectiva del Registro de Mandatos
y Poderes. Asimismo, en la calificación de actos inscribibles otorgados mediante representación o mandato
inscrito, el registrador también verifica si consta inscrita la sucesión o ampliación de testamento del
poderdante, el apoderado, el mandante o el mandatario, a fin que se proceda con la anotación de oficio antes
señalada. / La anotación de oficio de la extinción del mandato o poder, inscritos, también procede ante la
solicitud del administrado en la que indique el nombre y documento nacional de identidad del interviniente
fallecido, así como la partida y oficina registral donde obra dicha inscripción, a fin de que el registrador,
accediendo a la base de datos del RENIEC, extienda el asiento correspondiente. / En los casos de
resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción, el Registrador y el Tribunal Registral se
sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. Tratándose de
resoluciones judiciales referidas a embargos en forma de inscripción y anotaciones de demanda,
previstas en los artículos 656 y 673 del Código Procesal Civil, aquellas se anotarán siempre que haya
compatibilidad con los títulos inscritos. / En los casos de instrumentos públicos notariales, la función de
calificación no comprende la verificación del cumplimiento del notario de identificar a los comparecientes
o intervinientes a través del sistema de comparación biométrica de las huellas dactilares, así como verificar
las obligaciones del Gerente General o del presidente previstas en la primera disposición complementaria
y final del Decreto Supremo Nº 006-2013-JUS.”
18
En esta doble función del principio de prioridad preferente se evaluó el T.R. en un caso en el que se
solicitó la rectificación del orden en el que habían sido anotados varios gravámenes. Toda vez que, de
acuerdo con el solicitante, podía causar confusión con respecto al rango u orden de preferencia que entre
ellos existía. Esto, precisamente, porque el registrador había anotado primero los gravámenes que tenían
un orden de ingreso posterior. Si bien el T.R. reconoció que pese a no haberse respetado el orden en la
registración, el rango se determinaba por el orden de ingreso no por la fecha de su incorporación en la
partida registral, pero sí existía un deber del Registrador de practicar los asientos respetando el orden
presentación en este caso. Por tal razón, resolvió lo siguiente: “Ahora bien, en cuanto a las medidas
cautelares de embargo inscritas se debe señalar que no son excluyentes entre si puesto que la inscripción
de la primera no cerraba el Registro a la presentada en segundo lugar; por lo tanto, si bien en el asiento
00009 consta inscrita la medida cautelar presentada el 27/03/2009 -esto es, la presentada en segundo lugar-
, lo que determina la prioridad preferente es el asiento de presentación extendido en el libro diario y no el
orden en el que aparecen en la partida respectiva. Sin embargo, con la finalidad de dar claridad a la
publicidad registral esta instancia considera que debe aclararse el asiento 00010, dejándose constancia que
tiene prioridad respecto al asiento 00009 de conformidad a la fecha de presentación del título y a lo regulado
17
actos o hechos jurídicos producen sus efectos antes de que sean incorporados a un
Registro jurídico, su transmutación en un acto o hecho jurídico-registral tiene particular
relevancia por los singulares efectos potenciadores que su inscripción le atribuye como la
publicidad, legitimidad, oponibilidad y fe pública registral. Por esta razón, determinar el
momento a partir del cual se produce este cambio es de vital importancia. Si bien, entre
el ingreso de una solicitud al Registro y su efectiva inscripción existe un lapso de tiempo
que puede ser breve o considerable, para fijar el inicio de los efectos jurídico-registrales
del acto registrado se ha establecido como regla general el momento de la presentación
de la solicitud de inscripción al diario (virtual o físico) de la Oficina Registral competente.
A esto se le denomina, el efecto “retro-prioritario” de las anotaciones o inscripciones
registrales (art. IX del RGRP). En otras palabras, los efectos jurídicos especiales que se
atribuyen a un acto registrado se retrotraerán al momento (día, hora minuto y segundo)
en el que fue presentado al Diario Registral de la Oficina Registral competente.
Otro principio registral que guía la labor de calificación es el de especialidad (artículo
2017-A del CC)19, el cual permite organizar los diferentes registros públicos que el
sistema ha implementado, en base a específicos criterios que se establecerán de acuerdo
con la regulación y a la naturaleza de la entidad registrada. Como manifestaciones de este
principio vamos a tener al criterio organizador del “folio real”, según el cual dentro de un
Registro por cada bien incorporado o inmatriculado se abrirá a una partida registral donde
se practicarán todos los asientos de inscripción (por ejemplo, el Registro de Predios, el
Registro de Propiedad Vehicular, el Registro de naves, aeronaves, buques y
embarcaciones pesqueras); otro criterio de especialidad es el “folio personal” según el
cual se abrirá en el Registro una partida registral en función a la persona con respecto a
quien se practicarán las inscripciones (por ejemplo, el Registro de Personas Jurídicas, el
Registro de Sucesiones Intestadas, el Registro de Testamentos, el Registro Personal, entre
otros); y, adicionalmente, también se utiliza el criterio organizador residual denominado
como “folio contractual”, según el cual se abrirá una partida registral por cada contrato o
acto que se incorpore al registro (como en el caso del Registro Mobiliario de Contratos,
el Registro de Mandatos y Poderes y el Registro de Concesiones para la explotación de
servicios públicos).

por el principio de prioridad preferente o de rango.” (Res. N° 110-2012-TR-A del 13.03.2012, FJ N° 12).
En este, orden de ideas, si bien los gravámenes (embargos) no son incompatibles entre sí, por lo que en
principio el trámite de calificación de unos no es incompatible con el de los otros (art. 26° del TUO del
RGRP) y no justificaría una suspensión de la vigencia de asiento de presentación de los presentados en
segundo orden (ya que no puede subsumirse en los supuestos previstos en el art. 29° del TUO del RGRP).
Queda claro que, para evitar futuras rectificaciones, cuando existan varios gravámenes en trámite de
anotación debería practicarse su incorporación a la partida en mismo orden de ingreso para no causar dudas
en torno a sus respectivos rangos de preferencia. Sin embargo, casos como estos han quedado sin una
regulación específica que permita la suspensión de las vigencias de los asientos de presentación de los
gravámenes presentados con posterioridad.
19
Actualmente, este principio ha sido incorporado al Código Civil por la Segunda Disposición
Complementaria Modificatoria de la Ley N° 31309, publicada el 24 julio 2021, que agregó artículo 2017-
A, en los siguientes términos: “Principio de especialidad / Artículo 2017-A.- Por cada bien o persona
jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. / En el caso del Registro de Personas
Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se
extenderán los diversos actos inscribibles. / Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que
determinen la apertura de una partida registral”.

18
Finalmente, un principio que se ha incorporado al Código Civil recientemente es el
denominado “pro-inscripción” en el penúltimo párrafo del nuevo texto del artículo 2011°
CC20, según el cual: “En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal
Registral propician y facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.” Aun
cuando esta regla matriz ya se encontraba regulada en los mismos términos en el artículo
31° del TUO del RGRP21, no puede negarse que su tautología incorporación al código lo
ha vuelto a poner de moda para facilitar las inscripciones, sobre todo cuando el título que
es objeto de calificación contiene los elementos suficientes para su ingreso al Registro y
los defectos de los que adolece resultan secundarios o poco relevantes.
5.2. Los principios registrales relativos a los efectos atribuidos a los actos o hechos
incorporados a un Registro.
Cuando un hecho o acto jurídico ingresa al Registro, la institución registral tiene la
obligación de crear el tejido institucional, tecnológico y normativo para que cualquier
ciudadano pueda acceder a la información contenida en las Partidas Registrales (P.R.)
electrónicas y a los títulos archivados (T.A.) que les dieron origen. A esto, se le denomina
también principio de cognoscibilidad registral general, que implica hacer susceptible de
conocimiento para cualquier persona interesada el contenido del Registro (esto es de los
asientos registrales, los títulos archivados y los títulos en trámite). Lo cual es una
aplicación del principio de publicidad formal, según el cual el Estado garantiza que toda
persona pueda acceder al conocimiento efectivo del contenido del Registro sin necesidad
de expresar causa o motivo. Ahora bien, las maneras como se materializa en la realidad
este principio -de publicidad registral formal- es a través de vías directas como la
visualización o exhibición de las partidas registrales (PR), la lectura de títulos archivados
(TA) o de los títulos en trámite de inscripción22. Mientras que las vías indirectas son las
certificaciones literales de la información registral (copias literales de las PR y de los TA),
los denominados certificados compendiosos que no son otra cosa que un diagnóstico
jurídico y oficial de la situación de los derechos que existen en torno a una entidad
registrada23; y, además, de la información y certificación del contenido de los datos de

20
Este artículo fue modificado por la Primera Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley N°
31309, publicada el 24 julio 2021.

21
En este este artículo en su segundo párrafo dispone los siguiente: “Artículo 31.- (…) En el marco de
la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de
los títulos ingresados al registro.”

22
Con respecto a los títulos en proceso de registración, ya que aún no han sido inscritos o anotados en la
partida registral correspondiente, queda claro que sin son una fuente formal de publicidad, aunque sólo de
manera temporal a cuya manifestación cualquier usuario tiene derecho (art. 127, lit. a), del TUO del RGRP)
y sobre cuya existencia debe informarse si se ha solicitado la expedición de una certificación sobre la partida
(art. 140, del TUO del RGRP). Razón por la cual no resulta comprensible la razón por la cual en el último
párrafo del artículo 8° del Reglamento del Servicio de Publicidad Registral, aprobado por Resolución N°
281-2015-SUNARP-SN, se señala expresamente que el “El título que se encuentra en trámite no es fuente
documentaria para brindar el servicio de publicidad formal.” Claro que la forma como se da publicidad
registral a un título o solicitud en trámite es totalmente diferente a la de una que ya ha sido incorporado.
Pero negarle la calidad de fuente documentaria de publicidad es un error.
23
De acuerdo con el artículo 131°, literal b), del TUO del RGRP, los certificados compendiosos son
aquellos que “(…) que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas
circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrán referirse a los gravámenes o cargas
registradas, a determinados datos o aspectos de las inscripciones.” En un interesante caso resuelto por el
19
los índices registrales y de los asientos de presentación (art. 127° TUO del RGRP24). La
única excepción que admite este principio se da cuando la información pueda afectar el
derecho a la intimidad de alguna persona25 26.
Pero la existencia de la publicidad registral formal o cognocibilidad general, permite
imponer como una presunción jurídica iure et de iure, esto es que no admite prueba en

T.R., se solicitó un certificado de cargas y gravámenes sobre un inmueble, el cual tenía algunas cargas que
habían sido canceladas. Sin embrago, cuando se emitía el certificado compendioso el sistema informático
continuaba reportando en situación de “cancelado” dicha carga. El usuario interesado apeló esta decisión,
ya que en dicha certificación no debía reportarse cargas que ya no tenían efectos pese que ala tecnología
usada para hacerlo lo hiciera así de manera automática, ya que el registrador o el abogado certificador tenía
la obligación de adecuar la forma de la certificación a dar una publicidad formal diáfana e indubitable. El
T.R. le dio la razón a interesada bajo el siguiente argumento: “El argumento invocado por el Registro de
que el sistema informático emite automáticamente los certificados y que esta modalidad no puede, en
principios, ser modificada resulta insubsistente no sólo a la luz de los argumentos vertidos, sino también
porque la informática es una herramienta que está al servicio de las necesidades el área registral y no a la
inversa. Como elemento de ayuda, el sistema informático debe satisfacer las exigencias de los
procedimientos registrales y la necesidad de brindar publicidad clara a los interesados de no logrado, el
Registrador está autorizado para apartarse de la modalidad implementada y cumplir de mejor manera dicho
cometido (en el caso específico emitiendo manualmente un certificado consignando sólo los gravámenes
vigentes que afectan al bien).” (Res. 077-2008-Sunarp-TR del 18.09-2018, FJ 8)
24
“Artículo 127.- Documentos e información que brinda el Registro Toda persona tiene derecho a
solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes:
/ a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral
o que se encuentran en trámite de inscripción; / b) La expedición de los certificados literales de las
inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido para
extender los mismos y que obran en el archivo registral; / c) La expedición de certificados compendiosos
que acrediten la existencia o vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, así como aquéllos que
determinen la inexistencia de los mismos; / d) La información y certificación del contenido de los datos de
los índices y del contenido de los asientos de presentación. / No forma parte de la publicidad registral formal
aquella información que de manera gratuita se brinde a través de Internet o telefonía móvil, cuyas
características serán determinadas mediante Resolución de Superintendente Nacional.”
25
De acuerdo con el artículo 128° del TUO del R.G.R.P., el único límite la publicidad formal general, en
el sentido que cierta información no sea de acceso abierto y público, la tenemos cuando esté prohibido
expresamente en disposiciones especiales o cuando la información solicitada afecte el derecho a la
intimidad. En estos casos, la información solicitada sólo podrá otorgarse a quienes acrediten legítimo
interés. Ahora bien, de acuerdo con el artículo 76° del Reglamento del Servicio de Publicidad Registral,
aprobado por Resolución N° 281-2015-SUNARP-SN, son considerados supuestos de información
protegida por el derecho a la intimidad los siguientes: a) Las causales de invalidez del matrimonio, de
divorcio y de separación de cuerpos, b) Las causales de interdicción o inhabilitación de las personas
naturales; c) Las causales de pérdida de la patria potestad; d) La condición de adoptado; e) Las causales del
inicio del procedimiento concursal de las personas naturales; f) La calidad de hijo extramatrimonial o el
reconocimiento en un testamento; y, g) Las causales de desheredación y/o indignidad.
26
De acuerdo con el T.R.: “Operativamente la publicidad formal, conforme con el artículo 127 del
R.G.R.P., se otorga de manera directa a través de las manifestaciones de las partidas registrales o exhibición
de títulos que integran el archivo registral y, de manera indirecta, a través de las diversas certificaciones
expedidas por el funcionario registral. Las certificaciones a su vez, pueden ser literales y compendiosas. De
acuerdo con el artículo 131 del R.G.R.P., las primeras se expiden mediante la impresión de la totalidad o
parte de la partida registral o, de los documentos que dieron mérito para extenderlos mientras que las
segundas contienen un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del contenido de las
partidas registrales Estas últimas comprenden los certificados positivos, negativos de vigencia, entre otros.
En suma, a través de la publicidad formal el Registro está en disposición de certificar cualquier
circunstancia siempre que obren en sus archivos.” (Res. 077-2008-Sunarp-TR del 18.09-2018, FJ 5).

20
contrario, el conocimiento perfecto de todo el contenido del Registro por parte de todos
(porque, en principio, cualquiera tuvo la posibilidad de acceder a él). De esta forma,
resulta justa la aplicación del principio de publicidad material según el cual “Se presume,
sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones.” (art. 2012 CC). Esto permite que cualquier acto registrado o en proceso
de inscripción goce de la presunción de conocimiento pleno sobre su contenido. Esto
alcanza a todos los individuos que pretendan ejercitar un derecho relacionado a la
situación publicitada en el registro o en proceso de publicitación.
Asimismo, vinculada a la presunción general del conocimiento de las situaciones
registradas se encuentra la legitimación de la que se beneficia el sujeto que según la
realidad oficial del Registro es titular de algún derecho o posición jurídica. En este
sentido, los actos registrados gozan de una presunción de exactitud y validez que le
permite actuar al beneficiario de esta con plena legitimación para producir los efectos
jurídicos que ofrece el Registro a cualquiera que contrate con él. Este principio regulado
en el Código Civil (art. 2013 CC) que crea una presunción de exactitud de lo publicitado
es, sin embargo, una presunción que admite prueba en contrario por lo que no convalida
o sanea ninguno de los defectos que el acto inscrito pueda adolecer. Por lo que, esta
presunción iuris tamtum podrá ser rebatida si el asiento registral es cancelado, anulado o
removido por orden judicial o administrativa27.
Si bien el efecto legitimante del Registro es relativo, esto es dura mientras la inscripción
no sea removida por alguna causa, un efecto que si tiene naturaleza definitiva y potencia
la eficacia del acto es el conocido como el de oponibilidad registral (art. 2022° C.C.). De
acuerdo con este principio, los efectos de un acto inscrito prevalecerán por sobre cualquier
otro que exista fuera del Registro o que haya sido registrado con posterioridad. Este
principio resolverá bajo un criterio de oponibilidad registral los conflictos que se
presenten entre derechos registrables de naturaleza equivalente, donde el que haya sido
registrado primero desenvolverá plenamente sus efectos por sobre el otro. Admitiéndose,
eso así, alguna excepción, a saber, cuando estemos ante conflictos de derechos de
naturaleza diferente, como por ejemplo un embargo inscrito sobre un inmueble frente a
un propietario no inscrito pero que tiene un documento de fecha cierta que acredita la
titularidad prexistente de su derecho. En este caso prevalecerá de manera excepcional la
propiedad no registrada (tal como lo ha quedado zanjado en el primer precedente
vinculante aprobado con el VII Pleno Casatario Civil publicado en el diario oficial E.P.
el 07.12.201528).
Este principio de oponibilidad tiene una manifestación específica a nivel procedimental
en el Registro, conocida como el efecto de “prioridad excluyente” según el cual, no puede

27
Esta última forma de alterar el registro, en la vía administrativa, fue incorporada en el año 2015 con la
Ley N° 30313, para permitir a la misma institución registral remover directamente aquellas inscripciones
que se hubieran efectuado en mérito a un instrumento falsificado (por falsedad material o suplantación del
otorgante).
28
En efecto, el primer criterio vinculante del Pleno Casatorio citado dice a la letra: “1. En los procesos de
tercería de propiedad que involucren bienes inscritos, debe de considerase, de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 2022 del Código Civil, en concordancia con los artículos 949 y 1219 inciso 1° del mismo
cuerpo legal que el derecho de propiedad del tercerista es oponible al derecho del acreedor embargante,
siempre que dicho derecho real quede acreditado mediante documento de fecha cierta más antigua que la
inscripción del embargo respectivo.”

21
incorporarse a una partida registral un acto que resulte incompatible con otro ya inscrito
o en trámite de inscripción independientemente de la fecha en el que se haya formado
(art. 2017° C.C. y art. X del T.P. del RGRP). Entonces, la partida quedará cerrada para el
acto incompatible, de manera definitiva si el título incompatible ya se inscribió o de
manera temporal mientras dure la vigencia del asiento de presentación del título
incompatible que se encuentre en proceso de calificación registral. Pero debemos fijarnos
en que el acto registrado o en proceso de inscripción es oponible a aquel que existía fuera
del Registro impidiendo su ingreso o sometiéndolo a sus eventuales efectos, por lo que
también se le conoce como principio de impenetrabilidad registral. A este tipo de
oponibilidad la denominaremos meramente registral o procedimental, para diferenciarla
de la oponibilidad sustancial que nos permite dirimir los conflictos de derechos que tienen
una arista registral pero que se resuelven en vía jurisdiccional.
Finalmente, llegamos al principio registral más controvertido en nuestro ordenamiento
jurídico, el de fe pública registral. De acuerdo con la aplicación más básica de esta regla
excepcional (art. 2014 CC) a los registros jurídicos de bienes, quien adquiere un derecho
del que figura en el Registro como titular del mismo, siempre que la adquisición haya
sido onerosa, de buena fe y, además, se haya inscrito, conservará en su esfera jurídica el
derecho adquirido, aun cuando el título adquisitivo de quien fue su enajenante o
disponente decaiga por cualquier causa que no conste en el Registro (esto es en los
asientos registrales o en los títulos archivados que los generaron). Bajo estas condiciones,
quien consolida su adquisición es un tercero frente a quienes participaron en el acto que
decae por algún vicio, esto es el disponente del derecho y su contraparte. Es de buena fe,
por cuanto el vicio se encuentra por fuera del registro y, por lo tanto, legítimamente podría
asumirse que lo desconoce. A esto se agrega que su confianza en la publicidad oficial del
Registro lo habría llevado a entregar una prestación a quien sería el titular “oficial” del
derecho, en esto consiste la onerosidad del acto registrado que se busca proteger.
Finalmente, el hecho de que se haya inscrito su adquisición da cuenta de su voluntad de
cumplir con los requisitos legales para no perder su derecho por alguna causa que
legítimamente desconozca.
Si bien en otros ordenamientos jurídicos se le considera una de las piedras angulares de
todo el Sistema Registral (GORDILLO; 2010), en el Perú está sometido a controversia
por cuanto la norma fundamental que lo regula (art. 2014° C.C.) ha servido para
materializar adquisiciones a non domino a las que precede un acto falsificado. Lo cual
motivó, inclusive, que su texto original fuera modificado en aspectos poco relevantes,
pero también la implementación de mecanismos administrativos para cancelar las
inscripciones hechas en mérito a esta clase de instrumentos falsos. Empero, no se ha
modificado en ningún aspecto legislativo la aplicación del principio registral de marras.
En consecuencia, hasta la fecha si se llega a registrar un acto falso (por falsedad material,
suplantación u otra causa) esa aparente legitimación que ejerce el falsario -que implica
un grave peligro y un virtual prejuicio irreversible para el verdadero propietario- se sigue
configurando por cuanto bastará que el falsificador (o su testaferro en el Registro) lo
transfiera a título oneroso a un tercero de buena fe y que este último inscriba la
transferencia para que se configure el supuesto de hecho adquisitivo, definitivo y a non
domino a favor de este tercero en perjuicio, evidentemente, del verdadero propietario,
como se puede apreciar en la siguiente figura (Figura N° 03):

22
 C-V Auténtica
• Propietario inscrito • 3er adquirente de
buena fe a título
• “Propietario” oneroso
defectuoso
• (adquisición tiene un
vicio extra registral)
C-V (nula o anulable) • FALSARIO
2014° CC Consolida
FALSA su adquisición

Debe tomarse en cuenta que el Tribunal Constitucional en la Sentencia 207/2020 emitida

en el Expediente 0018-2015-PI/TC, ratificó la constitucionalidad del artículo 5° de la Ley
N° 30313, que dispone la protección absoluta del tercero registral aun cuando en la cadena
de transmisiones previas haya habido algún título falso. Si bien el Supremo interprete de
nuestra Constitución estableció algunas reglas que los órganos jurisdiccionales tienen que
aplicar para identificar cuando un tercero no tiene buena fe por la falta de diligencia en la
verificación de la situación de hecho en la que se encuentra el bien que va a adquirir en
cada caso (como la existencia de un poseedor inmemorial en el predio con documentos
que acrediten su legitimidad en la posesión o de su derecho de propiedad). Lo cierto es
que la regla de protección absoluta se mantiene incólume con todos los problemas que ha
acarreado para la sociedad peruana (VÁSQUEZ; 2016).
6. Los registros jurídicos de bienes y las garantías reales.
Como ya he explicado dentro de los tres tipos de registros jurídicos los que ocupan un rol
fundamental son los Registros Jurídicos de Bienes que se organizan bajo el principio de
especialidad del folio real, que consiste en abrir una partida registral en torno a un bien
que es susceptible de ser individualizado, en donde se dará publicidad no solamente a las
características físicas del mismo sino también a todos los derechos reales (y derechos
personales por excepción) que se puedan constituir sobre el mismo. Entre estas
situaciones jurídicas publicitadas destaca la propiedad privada o dominio que ejerce el
titular registral, pero también los derechos reales limitados que aquel pueda constituir
como el usufructo, la superficie, el uso y habitación, entre otros que implican
desprenderse de algunas facultades que ya tiene el propietario. En este caso, estaríamos
ante una constitución cuantitativa de derechos (ya que las facultades dadas, por ejemplo
al usufructuario de percibir los frutos o al superficiario de construir y ejercer el dominio
sobre una edificación, ya existían en la situación jurídica previa del propietario); sin
embargo, también pueden constituirse derechos pero con facultades diferentes o nuevas
de las que el domino otorga originalmente, por lo que se trataría de un tipo de constitución
cualitativa, ya que las situaciones jurídicas creadas poseen facultades que el propietario
no tenía (esto es la nueva situación jurídica posee facultades cualitativamente diferentes).
Es, precisamente, en esta categoría de constitución cualitativa de derechos en la que nos
encontramos cuando un propietario decide gravar el bien sobre el que recae su dominio,
toda vez que una garantía real se forma con la finalidad de asegurar el cumplimiento de
un crédito otorgando al acreedor garantizado la facultad de realizar el valor bien (esto es
venderlo judicial o extrajudicialmente) o apropiárselo directamente en caso de
incumplimiento. En este sentido, el derecho nuevo que se ha creado permite a su titular
23
como facultad esencial la venta forzada del bien o su apropiación, pero para que sea
funcional este derecho requiere también estar revestido de otras características tales
como:
(i) La posibilidad de oponer el derecho a otros sujetos (terceros) que no han
intervenido en el acto de constitución del gravamen;
(ii) La adherencia o persecución del gravamen sobre el bien aun cuando este sea
transferido; y,
(iii) La posibilidad de cobrarse primero cuando llegue el momento de la ejecución
frente a otros acreedores (a esta característica se le denomina la preferencia
para el pago que otorga el gravamen).
Como puede advertirse, entonces, para que un derecho de garantía real pueda funcionar
adecuada y eficazmente no solo se requiere que el propietario del mismo lo haya
constituido con la intervención o no del acreedor (esto último es innecesario algunas veces
ya que existen muchos derechos de garantía que admiten su constitución por acto
unilateral), sino también que la garantía real pueda perseguir al bien cuando sea
transferido por el propietario, ser oponible a titulares de otros derechos (sean reales o
personales) y cuando existan varios acreedores garantizados con un mismo bien, se pueda
determinar quién tiene el mayor rango o categoría de preferencia para cobrar primero. Es,
precisamente, para que las garantías cumplan estas tres funciones (persecutoriedad,
oponibilidad y preferencia) que nuestro ordenamiento civil ha previsto la utilización de
mecanismos publicidad registral de derechos.

Ahora bien, reduciendo la realidad muy forzosamente, pero ateniéndonos a esta, a fin de
cuentas, vamos a encontrar de manera genérica tres tipos o géneros clásicos de
mecanismos de publicidad y oponibilidad de derechos sobre bienes: la posesión, el
control y los registros públicos; cuyo adecuado funcionamiento como mecanismos de
preferencia y oposición de derechos para las garantías reales serán aplicables por la
naturaleza misma del bien afectado, la regulación normativa que gire en torno a ellas y a
las prácticas o usos socio-económicos o comerciales. Entonces, ninguno de los
mecanismos de oponibilidad es superior a otro a priori sino que en cada caso concreto
será mucho más eficiente utilizar uno u otro, por lo que es tarea del legislador identificar
qué mecanismo de publicidad se adecua mejor a cada clase de garantía real. Para tal efecto
veamos el siguiente cuadro:

Posesión - Retención (toda clase de bienes Código

civil arts. 1123 - 1131).
- Warrant (prenda comercial en la Ley de
Títulos Valores).
- Factura conformada (TV que transfiere el
derecho a cobrar y grava las mercaderías
que representa)

Mecanismo Control - Garantía mobiliaria sobre cuentas de

de publicidad depósitos en entidades del sistema
y financiero (D. Leg. N° 1400 que aún no está
oponibilidad vigente)
de derechos

24
 Registro Jurídico - Garantía mobiliaria (Ley N° 28677).
- Hipoteca (bienes inmuebles Código Civil y
Leyes especiales).
- Anticresis (inmuebles Código civil arts.
1091 - 1096).
- Garantías sobre acciones y participaciones
(Ley General de Sociedades).
- Fideicomiso en garantía.

Si bien la posesión como mecanismo de publicidad y oponibilidad de derechos aún se

sigue utilizando para algunas clases de gravámenes (retención, warrant y factura
conformada), el ámbito que le era propio relativo a las garantías que se establecían sobre
bienes muebles, actualmente han sido reconducidos en su totalidad hacia sistemas de
publicidad registral desde que entró en vigor la Ley de la Garantía Mobiliaria, Ley N°
28677 (2006). Algo similar pasa con el mecanismo denominado “control” que si bien era
y es utilizado para situaciones en las que el gravamen se constituye sobre un bien que es
creado, gestionado y administrado por un tercero (como una cuenta de depósitos en una
entidad del sistema financiero), la Ley antes citada también ha reconducido el mecanismo
de publicidad y oponibilidad de derechos a un registro jurídico (Registro Mobiliarios de
Contratos). Por esta razón, bajo nuestra legislación actualmente vigente el mecanismo de
publicidad y oponibilidad de derechos más utilizado y complejo es el de los registros
públicos, dentro de los cuales los que tengan la naturaleza de registros jurídicos de bienes
son los que normalmente serán utilizados para dar publicidad a las garantías reales
registrables.

En este sentido, cuando una garantía real se incorpora a un registro jurídico (sea de bienes
o de otra naturaleza pero que cumple una función equivalente a estos efectos) logrará
cumplir de manera muy eficiente las tres funciones que se le atribuyen a los mecanismos
de publicidad de las garantías, esto es persecutoriedad, oponibilidad y preferencia. En tal
sentido, por ejemplo, para el caso de la hipoteca cuya constitución implica su inscripción
en un registro de la propiedad inmueble, su ingreso al Registro permite que el gravamen
persiga al bien inmueble afectado aun cuando este sea transferido a un tercero quien
asumirá el riesgo de que el bien sea vendido si no se cumple con la obligación que la
garantía real hipotecaria asegura, asimismo la publicidad registral de la hipoteca la
volverá oponible a cualquier otro derecho (sea real o personal) que no se haya registrado
previamente de manera independiente al momento de su formación y, finalmente, la fecha
de su presentación al Registro determinará el rango de preferencia que tendrá frente a
otros derechos de garantía que se incorporen a la partida registral del inmueble hipotecado
de manera sucesiva. En tal sentido, si ha sido el primer gravamen presentado será de
primer rango y, por ende, la preferencia para el acreedor hipotecado de cobrarse primero
con la realización del valor del bien. Estos tres efectos o funciones son los que los
registros jurídicos prestan a las garantías reales que son susceptibles de inscripción.

7. Registro e ideología (a modo de conclusiones).

Como puede apreciarse hasta este punto la utilidad concreta que la sociedad extrae del
campo socio jurídico del Registro es la seguridad jurídica que las prácticas desarrolladas
anterior del mismo le puedan dar a algunas clases de transacciones que tienen relevancia
25
económica y social a través de hacer públicas determinadas situaciones jurídicas y
vincular efectos sustantivos a las relaciones que se han establecido tomando en cuenta al
Registro. En tal sentido, las prácticas que se crean al interior del campo y que permiten a
los sujetos asumir un rol específico se construyen sustancialmente desde la posición que
cada agente o institución asumen, los cuales están fuertemente determinados por los
principios (registrales) estructurantes del campo. En tal sentido, ningún participante de
este juego podría intervenir en él con éxito sin tomar en consideración su aplicación y
alcances.
Sin embargo, debe también tomarse en cuenta que la publicidad registral ha sido
construida para servir a las relaciones jurídicas tomando como base o modelo las
relaciones de tipo mercantil, las cuales se realizan de manera despersonalizada y masiva
(MENDEZ; 2011), por lo que requieren para funcionar que los derechos que serán
intercambiados sean separados de las relaciones jurídico-sociales que los sujetos hayan
establecido, con la finalidad de que quien finalmente reciba la titularidad de un bien o un
efecto jurídico al acudir al Registro no pueda verse atacado o afectado por las relaciones
que previamente haya tenido su contra parte. Esta suerte de fetichización (MARX; 1972)
de la relación – socio jurídica entablada a través del registro, que busca dar una máximo
de seguridad jurídica al contratante que confía en la publicidad registral, ha llegado, sin
embargo, a extremos indeseados en nuestro ordenamiento jurídico, como es la aparición
de estrategias aberrantes de algunos agentes que buscan inscribir un acto falso para luego
realizar sucesivas transferencias registradas hasta llegar a la posición de un sujeto que no
pueda ser atacado (esto es un “tercer adquirente de buena fe a título oneroso con derecho
inscrito”).
Es por esta razón que urge repensar los alcances y el diseño institucional del Registro y
de las reglas estructurantes del campo, no solamente por el problema antes descrito que
hasta la fecha no encuentra una solución definitiva, sino también porque el diseño del
sistema registral respondió en su momento a una suerte de trasplante jurídico o
importación masiva de reglas jurídicas que no fueron correctamente contextualizadas, lo
que ha llevado a que el sistema se ponga al servicio de un tipo exclusivo forma jurídica
de propiedad, a saber la propiedad privada individual moderna, inferiorizando de hecho
a otras formas de dominio sobre la tierra como la propiedad comunal, la propiedad
colectiva o la territorialidad discontinua29, las cuales ciertamente se encuentran en un
inexorable proceso de extinción aun cuando históricamente sean formas mucho más
eficientes para el uso común y la gestión sustentable de la tierra por parte de las
comunidades humanas (OSTROM; 2015). Sin embargo, en esta destrucción de otras
formas de dominio y relación con la tierra el Sistema Registral se ha convertido
ciertamente en un cómplice involuntario.

29
La territorialidad discontinua hace referencia a una utilización dispersa en una gran extensión de territorio, con la
finalidad de que las comunidades puedan acceder a una gran diversidad de tierras cultivables. Por lo que las poblaciones
andinas prehispánicas organizadas en ayllus poseían chacras diseminadas en lugares pertenecientes a otras
comunidades, con la finalidad de minimizar los riesgos y obtener seguridad en el abastecimiento de alimentos. Así,
para ROSTWOROWSKI (2013) “Esa preocupación no sólo se expresaría en términos de verticalidad, sino en términos
genéricos de “diversificación”. Así primaría un sentido de horizontalidad en la distribución anual de tierras a las
familias campesinas que, de ese modo, tendrían acceso a diferentes tipos de suelos y de cultivos. Esto explicaría la
territorialidad discontinua.”, p. 272.

26
En tal sentido, si bien el Sistema Registral constituye uno de los productos culturales más
representativos de la modernidad capitalista que se ha hecho planetaria
(WALLERSTEIN;2004), también se encuentra afectada de sus lógicas deshumanizantes
y unidimensionales (DE SOUSA;2012), toda vez que se ha construido tomando en cuenta
un solo paradigma de propiedad que termina aplastando -a través del Registro- a todas las
otras formas jurídicas históricas y culturales a través de las cuales los seres humanos y
sus comunidades se han vinculado con la tierra. En tal sentido, así como en el pasado
durante la invasión colonial europea se crearon figuras jurídicas como la noción de terra
nullius (tierra de nadie) para justificar el despojo de los pueblos originarios y el saqueo
de nuestros territorios (DUSSEL; 2007), a través del Registro se busca la mercantilización
máxima de la tierra con el objetivo, muchas veces, de desaparecer a través de las
formalidades administrativas del Registro cualquier otra clase de derecho que puedan
prexistir sobre la tierra30.
BIBLIOGRAFÍA:

- BOURDIEU, Pierre:

• (2013), “Las estrategias de la reproducción social”, Siglo XXI Editores, Buenos

Aires, 2013.
• (2016), “Las estructuras sociales de la economía”, Ediciones Manantial SRL,
Buenos Aires.

- BOURDIEU, Pier y WACQUANT, Loïc (2005), “Una invitación a la sociología

reflexiva”, Siglo XXI Editores, Buenos Aires.

- DE SOUSA Santos, Boaventura (2012), “Una epistemología del sur”, CLACSO –

Siglo XXI Editores, México.

- DUSSEL, Enrique (2007), "Política de la liberación. Historia mundial y crítica",

Editorial Trotta, Madrid.

- GOMEZ Matos, Mateo (2005), EL Registro de Bienes Muebles, Editorial Aranzandi

S.A., Navarra.

- GONZALES Barrón, Gunther (2017), “Contratación inmobiliaria y protección

registral”, Gaceta Jurídica S.A., Lima.

30
Así lo advertía agudamente PARDO (1966, p. 198 - 199) al comentar el sistema registral australiano o
Torrens que si bien representa desde la perspectiva de su arquitectura legal “el grado más avanzado de
organización registral, permitiendo el tráfico inmobiliario y el crédito territorial con facilidad y seguridad”,
al ser el Estado a través de la entidad registral la que concede el título único, oficial e inatacable de la
propiedad privada sobre la tierra, también adolece de un gran defecto, ya que al diseñarse en torno “al valor
absoluto del título registral” puede servir de medio para arrebatar el dominio del inmueble a quien tiene
derecho legítimo, que por circunstancias de diversa índole no ha estado atento o ha descuidado reunir los
documentos necesarios para acreditar mejor su derecho de a la propiedad sobre el bien. No es extraño,
entonces, que los sistemas registrales occidentales terminen imponiéndose en las colonias del Sur del
mundo para despojar a los pueblos originarios de sus tierras, o para ir eliminando progresivamente las otras
formas de dominio sobre la tierra (propiedad comunal, propiedad colectiva, propiedad discontinua, entre
otras) transmutándolas en un único arquetipo de dominio mercantilizado, a saber, la propiedad privada
sobre la tierra.

27
- GORDILLO Cañas, Antonio (2010), “El principio de fe pública registral”, Jurista
Editores E.I.R.L., Lima.

- JEREZ Delgado, Carmen (2005), “La fe pública registral”, Colegio de Registradores

de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Mubles de España, Madrid.

- LACRUZ Berdejo, José Luis (2011), “Lecciones de derecho registral inmobiliario”,

Thomson Reuters, Pamplona.

- LANDA Arroyo, César (2018), “La constitucionalización del Derecho”, Palestra

Editores, Lima.

- MARX, Karl (1972), “El Capital”, EDAF, Madrid.

- MENDEZ Gonzales, Fernando P. (2011), “Fundamentación económica del derecho

de propiedad privada e ingeniería jurídica del intercambio impersonal”, Editorial
Aranzadi S.A., Pamplona.

- MENGER, Antón (2011), “El Derecho Civil de los pobres”, Jurista Editores, Lima.

- OSTROM, Elinor (2015), “Comprender la diversidad institucional”, Fondo de

Cultura Económica, México D.F.

- PARDO Márquez, Bernardo (1966), "Derecho registral inmobiliario en el Perú",

Litografía Huascarán, Lima.

- PEÑA Bernaldo de Quiróz, Manuel (1999), "Derechos Reales. Derecho

Hipotecario", Centro de Estudios Registrales, Madrid.

- QUIÑONEZ Ore, Daniel, “La decolonización del derecho en el estudio de los

pueblos indígenas en el Perú: Perspectivas críticas”. Publicado en: Revista Crítica de
Derecho Civil, N° 03, Lima, 2018, p. 183 a 201.

- ROSTWOROWSKI (2013), María, “Historia del Tahuantinsuyo”, Instituto de

Estudios Peruanos, Lima.

- RAJOY, Enrique (2005), “La calificación registral en el marco de la Unión Europea”,

Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de
España, Madrid.

- SEQUEIRA Martín, Adolfo Javier (1988), “Aproximaciones al concepto de la

publicidad registral y de su eficacia”, en: “Revista crítica de Derecho Inmobiliario”,
Año LXIV, N° 589, noviembre – diciembre, págs. 1863-1898.

- WALLERSTEIN, Immanuel (2004), "Capitalismo histórico y movimientos

antisistémicos. Un análisis de sistemas mundo", Akal Ediciones, Madrid.

- VÁSQUEZ Vidal, Jesús David (2016), “La inscripción de documentos fraudulentos

en los Registros Públicos y la Publicidad Registral en el Perú”, Fuero Registral N°
13, Lima.

28
- ZAMORA Manzano, José Luis (2004), "La publicidad de las transmisiones
inmobiliarias en el Derecho Romano", Colegio de los Registradores de la Propiedad,
Madrid.

29