Derecho Registral Peruano

Introducción al DERECHO
REGISTRAL
Oscar Huerta Ayala

DENOMINACIÓN
1) DENOMINACIONES.-
 Ha tenido diversas denominaciones en su evolución; así en España fuente principal

de este derecho en el Perú lo denomina Derecho Hipotecario, como consecuencia de
haber sido la hipoteca el primer derecho real materia de inscripción. También se le
conoce como Derecho Inmobiliario Registral o simplemente como Derecho Inmobiliario.
 Sin embargo la denominación de Derecho Registral, responde más a la esencia de la
materia, porque no excluye la inscripción de otros derechos no referidos a la propiedad,
así se ha entendido en la Argentina, en España, en México y en el Perú.
 El derecho registral como rama autónoma de la ciencia jurídica, tiene como finalidad –
según lo señala el profesor Raul Garcia Coni- la sistematización de los principios
relacionados con la dinámica de los derechos inscribibles en relación con terceros.
CONCEPTO
 Existen diversos criterios en cuanto al concepto, casi todos los
tratadistas españoles lo vinculan con los bienes inmuebles y los derechos
reales.-
 En el quehacer doctrinario peruano Dr. Rubén Guevara Manrique
define al Derecho Registral: “El conjunto de normas jurídicas y principios
regístrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros,
los derechos inscribibles y medidas precautorias,... En relación con
terceros”.
 Por consiguiente el Derecho Registral tiene como finalidad, la
organización de los llamados “Registros Jurídicos” (aquellos que
arrojan la publicidad efecto):Registro de Propiedad Inmueble, Registro de
Personas Jurídicas etc.. Mientras que el Derecho Administrativo se
encarga de regular a los denominados “Registros Administrativos”
(aquellos que arrojan la publicidad noticia): Registro de Estado Civil
(RENIEC), Registro de marcas (Indecopi),etc.-
CONCEPTO
Según, Gonzales Barrón: El Derecho Registral es el conjunto

de principios y normas que estudia la tutela de ciertas
situaciones jurídicas subjetivas a través del sistema de
publicidad legal (organización pública) que produce diversos y
determinados efectos jurídicos sustantivos de derecho privado
(tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas
situaciones jurídicas) y cuya finalidad es dotar de seguridad y
justicia al tráfico de intereses económicos.
CARACTERES DEL DERECHO
REGISTRAL
CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL.-
a) Es un Derecho Autónomo.- Constituye una rama especial del Derecho Civil, en
la cual la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no están
contenidas en el Código Civil, sino en leyes y reglamentos especiales.
b) Es un Derecho Público.- Por que si bien al registrar acceden a la inscripción de
derechos privados, la inscripción persigue el bien común referido a los terceros que
puedan contratar con los titulares regístrales, bajo la fe del Registro.
c) Es un Derecho Limitativo.- Por cuanto el derecho registral es de número
cerrado, o sea que sólo admite al Registro los actos y contratos que la ley señala.
d) Es un Derecho Formalista.- El procedimiento registral está sujeto a etapas
preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio para la inscripción o la
denegatoria de inscripción de los títulos.
REGISTRAL
• Al respecto según la Carta de Buenos Aires aprobada en

el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral,
llevado a cabo del 27 de Noviembre al 02 de Diciembre en
1972 en la ciudad de Buenos Aires Argentina se acordó: El
derecho registral integra el sistema jurídico con normas y
principios propios de derecho público y privado, que
coexisten y funcionan armónicamente constituyendo una
disciplina independiente de la cual el derecho registral
inmobiliario es una de sus principales ramas”.
CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL
Tres niveles de autonomía del Derecho Registral, siendo estos:

• 1. Autonomía pedagógica: su estudio se aparta de otras nociones
jurídicas y es esencial la formación de especialistas en este tema.
•2. Autonomía normativa: el Derecho Registral tiene un ordenamiento
propio.
• 3. Autonomía doctrinal: este reúne todos los elementos que le dieron
autonomía a otras ramas del Derecho
•Recuperado en: https://cursoregistral2.files.wordpress.com/2015/02/carta-de-buenos-aires.pdf

•Citado por FUENTES PACAY, PEDRO EMILIO. DERECHO REGISTRAL" Tesis de Grado. UNIVERSIDAD
RAFAEL LANDÍVAR.
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES. GUATEMALA DE LA ASUNCIÓN, NOVIEMBRE DE 2015. Recuperado en:
http://recursosbiblio.url.edu.gt/tesiseortiz/2015/07/01/Fuentes-Pedro.pdf
REGISTRAL
• Así tenemos que por ejemplo, se ha aplicado la Ley 27444 en el
procedimiento registral:
• Resolución: 029-2020-SUNARP-TR-T de 10/01/2020.- Sumilla:

INHIBITORIA ADMINISTRATIVA REGISTRAL. -Procederá que las
instancias registrales se inhiban de la calificación registral de un
título en el supuesto que durante dicha labor adquieran
conocimiento de la existencia de un proceso judicial que tendrá
efectos sobre la validez o existencia del acto o derecho vinculado a
la inscripción, en mérito del artículo 75° del TUO de la Ley N.°
27444. Ley del Procedimiento Administrativo General.
REGISTRAL
• Resolución: 017-2020-SUNARP-TR-A de 07/01/2020.-
Sumilla: DEBER DE ENCAUZAR EL PROCEDIMIENTO
ADMINISTRATIVO: En aplicación de lo prescrito por el
numeral 3 del artículo 86 del Texto Único Ordenado de la
Ley 27444, es deber de las autoridades respecto del
procedimiento administrativo, encauzar de oficio el
procedimiento cuando advierta cualquier error u omisión,
sin perjuicio de la actuación que les corresponda. En
consecuencia, corresponde disponer la remisión de la
solicitud de cancelación de asiento en mérito de la Ley N°
30313 a la Jefatura de la Zona Registral correspondiente, a
efectos de que se siga el trámite correspondiente.
REGISTRAL
• Resolución: 2568-2019-SUNARP-TR-L de 04/10/2019.-

Sumilla: DETERMINACIÓN DE JURISDICCIÓN. Las instancias
registrales deben verificar la competencia de la institución que
emite un documento con el que se determina la jurisdicción de
un predio por lo que de existir discrepancias con relación al
ámbito geográfico sobre el que se ubica podrán de
conformidad con el artículo 178.1 del T.U.O de la Ley N° 27444
solicitar información al organismo competente relacionado
con el catastro. Las instancias registrales estarán a lo resuelto
por la mencionada entidad
REGISTRAL
• Resolución: 583 de 22/08/2019.- Sumilla: 1.1

IMPROCEDENCIA DEL RECURSO DE RECONSIDERACIÓN. -
Contra las resoluciones expedidas por el Tribunal Registral solo
procede la acción contencioso administrativa, por lo que
resulta improcedente el recurso de reconsideración. 1.2.
NULIDAD DE RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL. -
Procede declarar la nulidad de oficio de una resolución emitida
por el Tribunal Registra', siempre que se incurra en una de las
causales de nulidad establecidas en el artículo 10 del TUO de la
Ley N.° 27444
SISTEMA REGISTRAL
Oscar Huerta Ayala

SEGURIDAD JURIDICA
Víctor EHRENBERG – Seguridad Jurídica y Seguridad del Tráfico
La seguridad jurídica consiste en que no puede

llevarse a cabo una modificación desfavorable de la
situación anterior de las relaciones patrimoniales de
una persona sin el consentimiento de ésta.
La seguridad del tráfico consiste en que la

previsiblemente favorable modificación de las
relaciones patrimoniales de una persona no puede
frustrarse por circunstancias que le sean
desconocidas a esa persona.
Sistemas Registrales
• Según Sanz Fernández: "Sistema Registral es el conjunto de
normas que en un determinado país regulan las formas de
publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a
través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y
organización de esta institución.
• Alfonso de Cossío establece que un sistema Registral “no es otra

cosa que el conjunto armónico de principios que aspira a
producir, mediante la institución del registro de propiedad, la
necesaria seguridad del tráfico de bienes inmuebles y la
constitución de relaciones reales sobre los mismos ofreciendo con
ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”.
Cuando hablamos de Sistema Registral, nos estamos refiriendo al conjunto

de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros públicos de un
determinado territorio. "Es el conjunto de normas, reglas o principios
racionalmente ligados entre sí que regulan una organización Registral
determinada".
• Constitutivos * Exactitud Absoluta
• Declarativos * Exactitud Relativa
• Obligatorios * Abstractos
• Voluntarios * Causalistas
1. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
1.1. Constitutivos - Declarativos
1.2. Presunciones de Exactitud.
- Relativa - Legitimación
- Absoluta - Fe Pública Registral
2. OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN
- Obligatoriedad - Voluntariedad
3. RELACIÓN NEXO CAUSAL

- Realistas - Abstractos
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4. ORGANIZACIÓN DEL FOLIO

- Real - Personal - Causal
5. FORMA EXTENSIÓN INSCRIPCIÓN
- Inscripción : Resumen - Extracto

- Transcripción : Literal - Físico
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Sistemas Registrales Declarativos
• Un Sistema Registral es Declarativo cuando el acto o el derecho real se constituye fuera
del registro y su inscripción otorga publicidad registral, es decir, podemos inscribir si lo
deseamos, por ejemplo: la inscripción de una compra venta en el Perú es facultativa.
En el Estado Peruano la inscripción por regla general es declarativa, y por
excepción es constitutiva.
• La falta de inscripción hace inoponible el título no inscrito frente a un tercero que ha

inscrito.
• En los Sistemas Registrales Declarativos la registración es un requisito para oponer el acto

o derecho a terceros. Es decir, el derecho se constituye fuera del Registro y la registración
trae como consecuencia que el derecho pueda oponerse ante terceros.
• En los Sistemas Registrales Declarativos la traslación de dominio se perfecciona antes de

la inscripción, es decir, que la inscripción no es un requisito para la traslación de dominio
entre las partes.
• El primer párrafo del art. 2022 del Código Civil establece: "Para oponer derechos reales
sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso
que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone".
Sistemas Registrales Constitutivos
• Un Sistema Registral es constitutivo cuando el acto o el derecho

real se constituye con la inscripción, es decir, cuando los
derechos reales nacen recién con la inscripción en el Registro, por
ejemplo: la Hipoteca en Perú, se constituye como derecho real
recién con la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble. Otro
supuesto sería el caso de los derechos reales en Alemania, donde
el derecho real se constituye con la inscripción. En Alemania donde
el Sistema Registral es constitutivo antes de la inscripción no existe
derecho real ni siquiera entre las partes.
• Es aquel sistema en que la inscripción se requiere o precisa como
elemento determinante de la adquisición o constitución del derecho
real, es el imperante en Alemania, Suiza, Austria y Australia.
• En los Sistemas Registrales Constitutivos la traslación de dominio
se produce con la inscripción, es decir, la inscripción es un requisito
para la traslación de dominio incluso entre las partes.
• Sistemas Registrales Convalidantes
• Un Sistema Registral es Convalidante cuando al inscribir en Registros
Públicos el acto queda convalidado como en el caso de Australia, cuando
inscribimos una compraventa.
• Sistemas Registrales no Convalidantes
• Un Sistema Registral es no Convalidante cuando al inscribir en Registros
Públicos el acto no queda convalidado, como en el Estado Peruano, si un
Título que adolece de nulidad se inscribe, el Título sigue siendo pasible de
ser declarado nulo. La registración en el Estado Peruano no es
convalidante conforme al segundo párrafo del artículo 46 del Reglamento
General de los Registros Públicos, que establece lo siguiente: "La
inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables, con
arreglo a las disposiciones vigentes".
• En la Exposición de Motivos del abrogado Reglamento General de los
Registros Públicos también se consagraba el Sistema Registral no
Convalidante, precisándose en dicha Exposición de Motivos que las
inscripciones no sanean los títulos inscritos.
• Sistema de Folio Real
• El sistema del folio real se caracteriza por abrir una sola partida
registral por cada bien inmueble, o por cada vehículo, así por
ejemplo: si en una partida registral se inmatricula un inmueble,
en dicha partida registral es donde corresponde inscribir todos
los actos relativos a ese inmueble entre los cuales se pueden
registrar los siguientes actos: licencia de obra, conformidad de
obra, constatación de fábrica, compraventa, donación,
demolición, Sub división, habilitación urbana, embargos,
demandas, hipotecas, entre otros.
• Sistema de Folio Real
• Para Antonio Manzano Solano, el sistema
tiene la gran ventaja de concentrar en un
solo folio todo el historial jurídico de la
finca, facilitando la consulta, desde el
punto de vista formal.
• Sistema del Folio Personal
• Se llama folio personal al sistema registral mediante el cual los contratos
son registrados previa trascripción íntegra de su texto en los protocolos o
libros destinados al efecto, tomando como protagonistas de la relación
registral a las personas que intervienen en el mismo y no a los bienes.
• El sistema del Folio Personal se caracteriza por abrir una partida registral
por cada persona jurídica o por cada persona natural.
• En el Perú rige el sistema del folio personal en el registro de personas
jurídicas, y en el registro de personas naturales, conforme al primer y
segundo párrafo del art. IV del Título Preliminar del Reglamento general de
los Registros Públicos, que establece lo siguiente: "Por cada bien o
persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en
donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los
actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del
Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se
abrirá una sola partida por cada persona natural, en la cual se
extenderán los diversos actos inscribibles."
• Sistemas de Inscripción
• En los Sistemas Registrales de Inscripción los Registradores al momento de la
inscripción extraen de los títulos presentados para la calificación registral e inscripción,
los principales datos, para que éstos figuren en los asientos registrales de inscripción
que forman parte de las partidas registrales. Es decir, en los Sistemas Registrales de
Inscripción se copia a la partida registral correspondiente un resumen del título
presentado en el cual ha recaído la Calificación Registral Positiva.
• En este tipo de sistemas los asientos son formulados sobre la base de extractar y a
veces transcribir algunos de los aspectos del título, pero no la totalidad del mismo, pues
existen pactos de carácter personal que no son inscribibles. Este sistema es el que sigue
la legislación española.
• En el Estado Peruano se encuentra consagrado el Sistema Registral de Inscripción para
todos los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos;
precisándose en el Art. 50 del Reglamento General de los Registros Públicos lo
siguiente: "Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o
derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes
para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la
indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho, la
fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar
al asiento, el monto pagado por derechos registrales, la fecha de su inscripción, y,
la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier
mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación ".
• Sistemas de Transcripción
• En los Sistemas Registrales de Transcripción los Registradores al momento
de la inscripción se extraen de los títulos presentados para la
calificación registral e inscripción, todo su contenido, el cual figura en
los asientos registrales de inscripción que forman parte de las partidas
registrales. Es decir, en los Sistemas Registrales de Transcripción se
transcribe todo el contenido de los títulos presentados a la partida registral
correspondiente cuando recae en éstos Calificación Registral Positiva. En
los Sistemas Registrales de Transcripción no se efectúa un resumen de los
Títulos en los cuales recae calificación registral positiva para redactar los
asientos de registración, sino que transcriben los títulos en su totalidad a
las partidas registrales.
• En estos sistemas se copia o transcribe íntegramente el documento, en
toros caos para evitar la copia se archiva el documento pero el sistema es
el mismo, a veces la doctrina considera equivalente hablar se sistemas de
transcripción y de Inoponibilidad, en realidad la transcripción hace
referencia a la forma de extender el asiento, y la inoponibilidad al efecto que
el asiento produce, lo que ocurre es que ambas características se suelen
dar en los mismo sistemas.
• Sistema de Encasillado
• En este sistema los asientos se extienden en los libros siguiendo un
encasillado, este sistema es propio de aquellas legislaciones que
siguen el numerus clausus de derechos reales, en que basta consignar
los datos fundamentales, pues todo lo demás está ya regulado por la
ley, en cambio el sistema de extracto es inadecuado para las
legislaciones del numerus apertus de derechos reales o para las que
siguen el numerus apertus con limitaciones, en las que, como ocurre
en España, resulta mas adecuado el sistema de inscripción o extracto.
•
• Sistemas Registrales con Archivo de Títulos
• En los Sistemas Registrales con archivo de Títulos una vez practicada la
registración, se archiva un ejemplar del título inscrito formándose legajos
con los mismos, por ejemplo si se inscribe una compra venta, luego de la
inscripción se archiva y legaja el parte notarial (de la escritura pública que
contiene dicha compra venta) en mérito al cual se inscribió la compra
venta.
• En el Estado Peruano se aplica el Sistema Registral con archivo de Títulos,
conforme al Art. 54 del Reglamento General de los Registros Públicos que
establece lo siguiente: "Por cada título que hubiere dado lugar a
inscripción se extenderá una anotación señalando el número y la
fecha de su presentación, la naturaleza de la inscripción solicitada,
con indicación del número de asiento y partida donde corre inscrito el
acto o derecho registrado, el monto de los derechos registrales
cobrados, el número del recibo de pago, la fecha, la firma y el sello del
Registrador que lo autoriza. Dicha anotación deberá extenderse por
duplicado, una para conservarla en el Archivo Registral y la otra para
ser entregada al solicitante de la inscripción, salvo lo dispuesto en las
normas y reglamentos especiales ".
• Sistema de Publicidad Completa
• En los sistemas de publicidad completa el acceso por parte de las personas a
la información que contiene el Registro, es total.
• En el Estado Peruano se encuentra establecido el sistema de publicidad completa
con excepción del Registro de Testamentos cuando no se ha inscrito la ampliación
del testamento o la comprobación de testamento, y los casos que afecten el
derecho a la intimidad (Reglamento General de los Registros Públicos, art.
128).
• El art. 15 del Reglamento del Registro de Testamentos establece: "Es prohibido
otorgar certificados referentes a inscripciones de este Registro, mientras no
se produzca el deceso del testador, salvo que éste, mediante escrito con
firma legalizada, lo pida".
• En el Estado Peruano el Sistema de Publicidad Completa se encuentra
consagrado en el art. II del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos, que establece lo siguiente: "El Registro es Público. La
publicidad formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga
información del archivo registral. El personal responsable del registro no
podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral,
salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del
Registro".
• Sistema de Publicidad Incompleta
• En los Sistemas de Publicidad Incompleta el acceso por
parte de las personas a la información que contiene el
Registro se encuentra restringido. Entre los Estados que
cuentan con sistema de publicidad incompleta se
encuentra Alemania, ya que en dicho sistema registral
sólo pueden tener acceso a la información contenida en
el Registro el titular registral, el tercero registral y las
personas que acrediten tener interés en el contenido de
las inscripciones.
• Sistemas Registrales con Fe Pública Registral
• Los Sistemas Registrales con Fe Pública Registral son los Sistemas
Registrales en los cuales se encuentra establecido el Principio Registral
de Fe Pública que consiste en el carácter que le imprime el
funcionario, y tiene atribuciones conferidas por la Ley para:
• Presenciar el acto.
• Dar constancia del acto.
• Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.
• Sistemas Registrales con Legitimación
• Los Sistemas Registrales con Legitimación son los Sistemas Registrales en los
cuales se encuentra establecido el Principio Registral de Legitimación.
• Sistemas Registrales sin Legitimación
• Los Sistemas Registrales sin Legitimación son los Sistemas Registrales en los
cuales no se encuentra establecido el Principio de Legitimación.
• Sistemas Registrales con Doble Venta
• Los Sistemas Registrales con doble venta son los Sistemas Registrales en los
cuales es posible que exista el problema de la doble venta de un bien
registrable.
• Sistemas Registrales con Una Venta
• Los Sistemas Registrales con una venta son los Sistemas Registrales que no
admiten la posibilidad que exista el problema de doble venta de un bien
registrable.
• Sistemas Registrales de Registro de Derechos
• En los Sistemas Registrales de Registro de Derechos el Registro garantiza lo publicado,
es decir, existe un control previo de legalidad para proceder a la registración. En estos
Sistemas Registrales se efectúa una muy cuidadosa y detallada calificación registral la
que se efectúa por parte del Registrador Público, luego que el documento es
presentado solicitando su registración y sólo si la calificación registral es positiva se
extiende el o los asientos de registración correspondientes. En estos Sistemas
Registrales los Registradores depuran los Títulos que se encuentren con defectos
subsanables o defectos insubsanables, los cuales no se inscriben, ya que sólo deben
acceder al Registro los Títulos que cumplen los requisitos legales respectivos, es decir,
sólo tienen acceso al Registro los Títulos válidos. El Sistema Registral Peruano es un
Sistema Registral de Registro de Derechos conforme se detalla en el art. 2011
del código civil Peruano de 1984 y arts. 31 al 33 del Reglamento General de los
Registros Públicos del 2001. A estos Sistemas Registrales también se les denomina
Sistemas Registrales de Registro de Títulos.
• Sistemas Registrales de Registro de Documentos
• En los Sistemas Registrales de Registro de Documentos se publican los
derechos luego de una calificación que se contrae a la revisión de ciertos
requisitos mínimos. En estos Sistemas Registrales no se garantiza lo publicado
sino que se publica que el titular registral es uno de los titulares registrales y
se promueve e incentiva la publicación de los documentos inscribibles. Es
decir, en estos Sistemas Registrales es posible que existan varios propietarios
con derecho inscrito respecto de un mismo inmueble. En estos Sistemas
Registrales es posible la existencia de inscripciones excluyentes entre si y la
registración no implica que el documento inscrito cumpla los requisitos de
validez, y no se identifica al titular registral sino se identifica a los posibles
titulares registrales lo que si se puede hacer si se inicia un procedimiento
judicial de purga.
• Sistema Causal
• En el sistema causal la causa de la traslación de dominio queda ligada a la
inscripción. En el Estado Peruano la traslación de dominio es causal,
conforme al primer párrafo del art. 46 del Reglamento General de los
Registros Públicos, que establecen lo siguiente: "El asiento expresará
necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o
inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en
el correspondiente título".
• Es decir, si se inscribe una traslación de dominio, en el asiento de
inscripción debe expresarse la causa de dicha traslación de dominio que
puede ser una compraventa, o una donación, o una adjudicación judicial,
etc.
• El sistema de traslación de dominio causal también se encuentra
consagrado en el art. 99 del Reglamento General de los Registros Públicos,
en los siguientes términos: "La nulidad del título supone la nulidad de la
inscripción o anotación preventiva extendidas en su mérito, siendo la
resolución que declara dicha nulidad, título suficiente para la
cancelación del asiento respectivo".
• Sistema Abstracto
• En el sistema abstracto la causa de la
traslación de dominio se desliga de la
inscripción. En Alemania la traslación de
dominio es abstracta conforme al BGB de
1900, el cual está desconectado de la
causa y del negocio.
Sistema Registral Peruano
• Declaratoria
• Exacto
• Causalista
• Voluntaria
SINARP
Conforme a la Cuarta Disposiciones Complementarias Modificatorias del Decreto
Legislativo 1400 publicado en El Peruano el 10 de Setiembre de 2018 se
modifica los literales c) y d) del artículo 2 de la Ley N° 26366, Ley de creación
del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los
Registros Públicos, los cuales quedan redactados conforme a los siguientes
textos:
Artículo 2.- El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico
registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por
los siguientes Registros:
a)Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros:
•el Registro de Mandatos y Poderes,
•el Registro de Testamentos,
•el Registro de Sucesiones Intestadas,
•el Registro Personal y
•el Registro de Comerciantes;
b) Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros:
•el Registro de Personas Jurídicas,
•el Registro Mercantil,
•el Registro de Sociedades Mineras,
•el Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos,
•el Registro de Sociedades Pesqueras,
•el Registro de Sociedades Mercantiles,
•el Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y
•el Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada;
c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:
- Registro de predios,
- Registro de naves y embarcaciones,
- Registro de concesiones para la explotación de servicios públicos,
- Registro de Áreas Naturales Protegidas,
- Registro de derechos mineros.
d) Registro de bienes muebles, que comprende los siguientes registros:
- Registro de bienes muebles,
- Registro de propiedad vehicular,
- Registro de aeronaves.
DISTRIBUCION DE ZONAS REGISTRALES
COLOMBIA
ECUADOR
IQUITOS Caballococha
Islandia
Nauta
PIURA
MOYOBAMBA
Nueva
CHICLAYO Cajamarca BRASIL
Contamana
TRUJILLO Tocache
Sihuas PUCALLPA
Pomabamba
HUARAZ
Huari
La Union
San Juan de Tayacaja

Lurigancho
Los Olivos HUANCAYO
LIMA Santa Anita
Villa el
San Juan Salvador
de Miraflores
CUSCO
ICA BOLIVIA
Puquio
Palpa
Ayaviri
Parinacochas
Huancané
AREQUIPA
Juli
42 TACNA
CHILE
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Oscar Huerta Ayala

CONCEPTO
• Según Alvaro Delgado: “Los principios registrales son las
características o rasgos fundamentales que informan a un
determinado sistema registral y que lo distinguen o asemejan
a otros. Pero también son los medios o instrumentos a través
de los cuales, en forma mediata o inmediata, se alcanzan los
fines de la publicidad jurídica; esto es la seguridad jurídica en
sus dos manifestaciones, la estática y la dinámica. Por tanto,
los principios registrales, en tanto características o rasgos
fundamentales que dan forma sustancial a un determinado
sistema, no son otra cosa sino las diversas maneras como este
sistema de publicidad registral en particular cumple sus fines
de seguridad jurídica”
Concepto
• Los principios registrales, en tanto medios o instrumentos
para alcanzar estos fines, actúan mediatamente como
rectores del conjunto de fases o etapas del
procedimiento registral que necesariamente se
desarrollan antes de la inscripción y consecuente
publicación de una determinada situación jurídica, ya que
si bien esta es el fin inmediato del procedimiento
registral (inscribir y publicar), obviamente una vez
alcanzado se logra automáticamente la seguridad
jurídica.
Principios Registrales
• Principios que constituyen requisitos y
presupuestos para la publicación a través de la
inscripción, estos están orientados a regular el
procedimiento registral, en cuyo caso buscan el
control y la selección (principio de legalidad) de
las situaciones jurídicas inscribibles, así como el
orden (principio de tracto sucesivo) y la claridad
(principio de especialidad) al momento de
practicar la inscripción.
• Principios que constituyen efectos de la publicidad
registral material, a través de estos últimos los efectos
sustantivos de la publicidad jurídica registral se concretan
y especifican, legitimando al titular registral o
protegiendo al tercero registral, en ambos casos sobre la
base de la cognoscibilidad general como efecto material
genérico de dicha publicidad registral. Así, el nivel de
eficacia y el valor real de la publicidad registral material
dependerá en cada sistema de los principios que este
haya recogido.
• La eficacia material de la publicidad
jurídica registral, consistente en producir
cognoscibilidad, en tanto general y
abstracta, se convierte en la condición
necesaria de eficacia de principios
registrales a través de los cuales se
concreta. Sin cognoscibilidad general estos
principios devendrían en ineficaces pero sin
los principios la cognoscibilidad no tendría
efectos concretos.
Principio de Titulación Auténtica o Pública
• Art. 2010 del Código Civil: La inscripción se hace en
virtud de título que consta en instrumento público, salvo
disposición contraria. Art. III del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, Art. 6 al
Art. 10 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios
• Según la exposición de motivos, los instrumentos
públicos puede ser:
a) Instrumento público notarial, como los partes notariales
b) Instrumento público judicial, como los partes judiciales y
las copias certificadas de los actuados judiciales
c) Instrumento público administrativo, como las resoluciones
administrativas con carácter de cosa juzgada, las copias
certificadas de las partidas del Registro de Estado Civil
• Según García García, “Con la titulación auténtica, el sistema hipotecario consigue que los
documentos tengan una primera garantía de legalidad, por haber sido autorizados o expedidos
por un funcionario público”.
• Para Jorge Luis Gonzales Loli, “El fundamento del principio de titulación auténtica o
instrumentación pública se deriva del necesario reconocimiento que la seguridad jurídica no
puede conseguirse únicamente mediante un perfeccionamiento del sistema registral, sino que
requiere, como exigencia básica para la producción de sus efectos, de la existencia de
documentación auténtica.
• Conforme a Gómez Galligo:
Seguridad
Jurídica = Titulación + Calificación
Mercantil Pública Registral
Inmobiliaria
• JURISPRUDENCIA:
1.- Principio de titulación auténtica. Función de certeza sobre actos y

contratos. La publicidad registral, por los especiales y fortísimos
efectos que genera (legitimación, fe pública, oponibilidad) requiere
de certeza acerca de la existencia y validez de los actos y contratos
que accedan al Registro. Toda vez que el contenido del Registro es
necesariamente público, y que los derechos inscritos son oponibles
erga omnes, se requiere reducir- sino eliminar- las inseguridades de
la contratación que pudieran afectar en el futuro a las titularidades
adquiridas. Uno de los instrumentos jurídicos que coadyuva a tal
finalidad es el principio de titulación auténtica, entendido como la
necesidad de que las inscripciones se extiendan, por regla general,
en mérito a documentos públicos y auténticos. Res. Nº 223-2004-
SUNARP-TR-
• Principio de titulación auténtica. Inidoneidad de fotocopias o
reproducciones. Las inscripciones se efectuarán en virtud de
testimonios o copias certificadas expedidas por el mismo funcionario
o institución que conserva en su poder la matriz correspondiente y
no copias fotostáticas. Res. 086-1998-ORLC/TR.
• Las reproducciones de documentos legalizados por notario no son
idóneos para solicitar una inscripción, así se trate de documentos
legalizados por el mismo notario que conserva en su poder la matriz.
Res. 465-2000-ORLC/TR
• Principio de titulación auténtica. Escrituras públicas imperfectas.
Las escrituras públicas imperfectas otorgadas con los requisitos de
ley por los jueces de paz o letrados constituyen documentos públicos
por haber sido otorgados por funcionarios públicos en ejercicio de
sus atribuciones. Res. Res. 056-2002-ORLL/TRN
• Principio de titulación auténtica. Excepción. De conformidad con lo
señalado por este precepto legal, que recoge el principio de
titulación auténtica, las inscripciones se realizan en mérito a
instrumento público o, cuando exista disposición expresa, en mérito
a un documento privado. Res. 190-2005-SUNARP-TR-L
• Es procedente la inscripción de los contratos individuales de
adjudicación que efectúen las personas jurídicas propietarias de
urbanizaciones populares a favor de sus asociados, formulados
mediante documentos privados con legalización notarial de firmas,
en virtud de lo dispuesto por el artículo 6 del D.S. Nº 009-1988-VC.
Res. 465-2000-ORLC/TR
• Principio de titulación auténtica. Excepción. La Ley Nº
27157 y su Reglamento, sobre regularización de
edificaciones, otorgan la calidad de título al formulario
registral (FOR), aplicándose de este modo la excepción a
que se refiere el artículo 2010 del Código Civil. Res. 465-
2000-ORLC/TR.
• Son títulos inscribibles en el Registro Predial Urbano el
formulario registral que contiene el acto o derecho,
certificado por el notario o abogado, o la escritura pública
notarial, salvo que por normativa especial se establezcan
o permitan formalidades distintas. Res. Nº 396-2003-
SUNARP-TR-L
Principio de Legalidad
• Art. 2011 del Código Civil: Los registradores califican
la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y
la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros
públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del registrador, cuando se trate de
parte que contenga una resolución judicial que ordene
la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá
solicitar al juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite el
pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al registro.
Principio de legalidad
• Lo que recoge el art. 2011 del Código Civil, es el principio de
legalidad y establece la calificación registral en función al
mismo. La calificación registral no es un principio registral, sino
que es el examen que el Registrador hace del título y de sus
antecedentes para determinar si el mismo puede o no acceder
al Registro.
Cuando hablamos del principio de legalidad, entonces, nos

referimos a la calificación registral que hace el Registrador
del título inscribible y no a la relación de este con el
contenido del Registro ni a su relevancia o trascendencia
respecto de terceros.
• El Reglamento General de los Registros en su Art. V del Título
Preliminar señala que: Los registradores califican la legalidad del
título en cuya virtud se solicita la inscripción.
La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las

formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como
la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible
del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
• La calificación se Realiza, tratándose de títulos de origen
convencional, se realiza en base al análisis de: El título y el
Registro.
• El análisis del título debe comprender:
a) El aspecto formal, inherente al título mismo, es decir debe

haberse extendido cumpliendo todas las solemnidades y
requisitos de forma que exige el Código Civil, la Ley del Notariado
y, en su caso, las leyes específicas.
a) El aspecto sustantivo, corresponde al registrador verificar que el

acto o contrato es válido o eficaz. Este aspecto adquiere
relevancia, toda vez que una inscrito el derecho que emana del
título, adquiere una protección especial: la oponobilidad ante
terceros.
• La calificación, en relación al Registro, supone la necesaria
adecuación- compatibilidad- que debe tener el título con los
antecedentes registrales. Esto es fundamental, ya que no
bastaría que el título fuera formalmente perfecto y
jurídicamente incuestionable si los antecedentes del Registro
resultaran incompatibles con aquél. Un título puede tener
eficacia jurídica pero carecer de eficacia registral.
• Títulos que carezcan de relevancia registral; esto es, que
contienen actos de los que emanan derechos no inscribibles.
Ejemplo: un contrato de comodato
• Calificación de resoluciones judiciales: Normativa Vigente
• Código Civil de 1984, que en su Art. 2011, señala que: “Los
registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes.
• D.Leg. 768 (Código Procesal Civil), agrega un párrafo al Art. 2011 del
Código Civil, que señala: “Lo dispuesto en el párrafo anterior no se
aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte
que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser,
el caso, el registrador podrá solicitar las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir el pago de tributos aplicables,
sin perjudicar la prioridad del registro.
• Reglamento General de los Registros Públicos, Art. 32 “(..) En los
casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de
inscripción o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal
Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del
artículo 2011° del Código Civil.”
• Problemática de la regulación actual en calificación de
resoluciones judiciales
• El artículo 2011 del Código Civil, modificado por el D.Leg. 768, y la
supresión del Artículo 32 del Reglamento General de los Registros
Públicos los aspectos materia de calificación de los mandatos
judiciales, han generado: la inscripción de mandatos judiciales vía
reiteración violando los principios registrales como legalidad, tracto
sucesivo, prioridad preferente y excluyente.
• Por una orden judicial se priva el derecho de propiedad a una
persona a quién no se le cito en el proceso respectivo, en la medida
de que el Juez ordena que bajo responsabilidad y en cumplimiento
del Art. 4 de la LOPJ que se inscriba el título.
• Ausencia de uniformidad de criterios en la calificación de
resoluciones judiciales, puesto que no se ha indicado claramente
que aspectos pueden ser materia de calificación de resoluciones
judiciales.
• Conclusiones respecto a la calificación de resoluciones judiciales:
• La calificación registral en el Perú, respecto de títulos que contienen
mandatos judiciales, ha sufrido una modificación de una calificación amplia se
ha restringido.
• La intención de las observaciones a los mandatos judiciales no es entorpecer
la labor jurisdiccional, sino colaborar con el Juez para que éste pueda expedir
resoluciones justas, conforme a la Ley y la Constitución
• No todos los mandatos judiciales son inscribibles
• La calificación del funcionario registral no constituye un acto de desconfianza
a la labor realizada por el juez, sino que lo realiza en cumplimiento de las
disposiciones legales.
• Se debe considerar a los registradores como auxilios técnicos
• Debe haber una coordinación entre registradores y jueces
• Se debe modificar el Artículo 2011 del Código Civil, a fin de que se
establezca taxativamente los aspectos que deben ser materia de calificación
en los mandatos judiciales. Al respecto el proyecto de ley de modificación del
Art. 2011 del Código Civil señala que: (..) 4. Si el título contiene una
resolución judicial que ordena efectuar una determinada inscripción o
anotación, el registrador no podrá calificar la eficacia o validez del mandato
judicial ni sus fundamentos. No obstante el registrador podrá calificar la
adecuación del mandato a los asientos registrales, la incompatibilidad
con la partida y la condición de inscribible del acto”
• JURISPRUDENCIA:
• Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de
los asientos de los Registros Públicos. Res. Nº 060-97-ORLC/TR
• La función calificadora del registrador comprende calificar la
competencia y facultades del funcionario que autoriza o autentica el
título. Res. Nº 086-98-ORLC/TR
• Se enerva la calificación registral de la legalidad cuando se trata de
parte judicial que ordena la inscripción. Res. 068-98-ORLC/TR
• "Inscripción sobre la base de resolución judicial: Sólo las resoluciones judiciales
que den lugar a inscripciones definitivas requieren la constancia de haber
quedado consentidas o ejecutoriadas, en aplicación del artículo 51 del
Reglamento General de los Registros Públicos.“ Criterio adoptado en la Resolución
Nº 237-2002-ORLC/TR del 30 abril de 2002. Primer Precedente (5 y 6 de setiembre de
2003).
• "Calificación de resoluciones judiciales: El Registrador no debe calificar el
fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial.
“Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil,
el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al
Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o
la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en
respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante
una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en
consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto
de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad
del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de
lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral."Criterio adoptado en las
Resoluciones Nº 452-1998-ORLC/TR del 04 de diciembre de 1998, Nº 236-1999-
ORLC/TR del 21 de setiembre de 1999, 279-2000-ORLC/TR del 11 de setiembre de
2000, Nº 406-2000-ORLC/TR del 21 de noviembre de 2000, Nº 435-2000-ORLC/TR
del 13 de diciembre de 2000, Nº 448-2001-ORLC/TR del 17 de octubre de 2001, Nº
160-2001-ORLC/TR del 09 de abril de 2001, 70-2002-ORLC/TR del 04 de febrero de
2002, Nº 030-2003-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2003 y Nº 216-2003-
SUNARP/TR del 04 de abril de 2003. Tercer Precedente (5 y 6 de setiembre de 2003)
Principio de Rogación
• Según el Art. III del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos, “Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título
que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La
rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo
reserva expresa.
Se presume que el presentante del título actúa en representación del
adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción
que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción
que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del
procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos,
entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al
presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa,
salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13°, o cuando
expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o
conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de
éste.
Principio de Rogación
• Según este principio, las inscripciones se realizan a
solicitud de parte y debe comprender a todos los actos
contenidos en el título, salvo reserva expresa o
desistimiento parcial o total. Sin embargo, también
procede efectuar inscripciones de oficio, en el caso de
rectificación de oficio, con ocasión de la calificación de
otro título, por error material, según el Art. 76 del
Reglamento General de los Registros Públicos.
• No procede el desistimiento parcial por parte del

interesado, de un título que contiene un mandato judicial,
cuando ya existe pronunciamiento judicial sobre el
desistimiento.
• JURISPRUDENCIA:
• La rogación comprende en principio todos los actos inscribibles contenido en el

título presentado al registro, salvo expresa e indubitable exclusión o desistimiento
parcial, si es que se trata de actos separables o independientes entre sí”. Res. Nº
468-98-ORLC/TR.
• La rogatoria no esta contenida únicamente en el formulario de inscripción sino
que está constituida por todos los actos jurídicos contenidos en el instrumento o
instrumentos que se presentan al Registro, salvo que se haga renuncia expresa de
la inscripción de alguno de ellos. Res. 265-99-ORLC/TR.
• Cuando el título consiste en partes judiciales donde se ordena practicar una
inscripción, la rogatoria corresponde al juez, la misma que se encuentra formulada
en el oficio que este remite al registro y comprendida en el mandato contenido en
la respectiva obligación, sin perjuicio de que la solicitud de inscripción la realice la
parte interesada o cualquier tercero por encargo de esta, toda vez que tal solicitud
de inscripción no es más que el medio a través del cual se concretiza la rogatoria,
pues en estos casos la inscripción se efectuará siempre a instancia y por mandato
del juez, al margen de quien lo haya solicitado. Res. Nº 130-99-ORLC/TR
Publicidad registral
• Art. 2012 del Código Civil: “Se presume sin admitirse sin prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones”. (recurre a la ficción legal)
• Segundo Párrafo del Art. I del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos: “El contenido de las partidas
registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo. (no recurre a la ficción legal, sino a
la posibilidad de conocimiento)
• El Código civil, plantea una presunción jure et de jure del conocimiento
del conocimiento del contenido de las inscripciones.
• Se debe diferenciar la publicidad en un sentido lato, en lo que es
importante en que el conocimiento exteriorizado llegue efectivamente
a los destinatarios del mismo; mientras que la publicidad registral en
sentido material tan solo busca que estos tengan la posibilidad de
conocer, esta posibilidad de conocer se denomina cognoscibilidad
general, y constituye el efecto fundamental de la publicidad jurídica
registral.
Publicidad registral
• La publicidad jurídica es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de
determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de
un órgano operativo, para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con
el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos.
• El fin de la publicidad jurídica registral consiste en otorgar una completa seguridad

jurídica, tanto a la seguridad estática (según Diez Picazo: ningún titular de derechos
subjetivos puede ser privados de ellos sin su consentimiento) y la seguridad dinámica
(según Diez Picazo: que el titular de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su
adquisición en virtud de una causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo
de llevarla a cabo. La primera se refiere a la tutela de derechos la segunda, a la
seguridad de tráfico.
Publicidad Registral
• Para Gunther Gonzales Barrón, la publicidad legal (publicidad registral) tiene
las siguientes características:
a) Exteriorización continua y organizada: La publicidad hacer notorios ciertos

hechos o datos, y en este sentido es una forma de publicación.
b) Cognoscibilidad legal: alude que el público en general goza de la posibilidad

de conocimiento de los datos incorporados al Registro.
c) Exteriorización de situaciones jurídicas: Para entablar cualquier relación

jurídica se requiere de certeza respecto a los presupuestos de un
determinado negocio jurídico.
d) Eficacia sustantiva o material de derecho privado: Según Renato Corrado, la

inscripción confiere una determinada realidad distinta al acto o negocio
jurídico, que supera la voluntad de su autor. La información del Registro
busca asegurar la certeza y legalidad de los datos publicados.
• JURISPRUDENCIA:
• No se puede desconocer el cumplimiento de una obligación alegando el

desconocimiento de un acto jurídico que se encuentra inscrito en los
Registros Públicos, toda vez que de acuerdo al artículo 2012 del Código
Civil existe la presunción iuris et de iure de que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones. Exp. Nº 099-10974-
3683
• Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones. En tal sentido, no será
amparable la invocación de buena fe de aquel que afirme el
desconocimiento de un acto que se encontraba inscrito en los Registros
Públicos. Cas. Nº 1738-1998.
• Resulta de procedente inscribir la transferencia de un inmueble afectado
con medidas cautelares de embargos, aun cuando en el contrato de
compraventa no se haya hecho referencia a todos los gravámenes que
contiene la partida registral respectiva, pues de conformidad con lo
prescrito en el artículo 2012 del Código Civil se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las
inscripciones. Res. Nº 007-2002-ORLC/TR
PUBLICIDAD REGISTRAL
• Entendemos a que la publicidad se trata de una

exteriorización, y que esa exteriorización se trata de la
situación jurídica resultante del acto, realizada por el
Registro, siendo que la publicidad tiene también eficacia
frente a terceros, debemos entender que Dicha
exteriorización debe ser continuada a través del
registro, por tanto la publicidad registral no es
intermitente ni esporádica, se manifiesta en todo
momento hasta su cancelación.
• Entendiendo que la publicidad tiene por finalidad
producir cognoscibilidad general, es decir, la posibilidad
de conocimiento, por lo que no se puede alegar
ignorancia, aunque efectivamente el conocimiento no
haya tenido lugar, pues existe la posibilidad de conocer
el contenido del Registro.
• Entonces, entendamos que el principio de publicidad
material implica la publicación de las situaciones
jurídicas susceptibles de ser conocidas por todos y sin
ninguna limitación, por lo que el contenido de los
asientos registrables perjudica a los terceros aunque no
los hayan conocido efectivamente, esto es, generan
oponibilidad erga omnes.
• En realidad, la relevancia de la publicidad registral radica
en este efecto la oponibilidad erga omnes del derecho
publicitado por el Registro. En efecto, en nuestro
ordenamiento, cuando el titular de un derecho cualquiera
inscribe su título en los registros, no solo informa a los
demás de la existencia de su derecho, sino que además,
en principio, en virtud de la presunción del artículo 2012º
del Código Civil, el cual elimina la posibilidad de que
"alguien" desconozca su derecho.
• La publicidad que expide los registros
no es solo una publicidad noticia sino
es una publicidad jurídica, es decir
genera efectos jurídicos no solo a las
partes involucradas sino ante
terceros.
• a.- Publicidad Material, por la cual el
registro otorga publicidad de actos o
derechos inscritos estableciendo la
presunción de que toda persona tiene
conocimiento del contenido de los
registros públicos aunque en la realidad
no sea así, esta presunción no admite
prueba en contrario.
• Publicidad formal; es la posibilidad que tiene los
administrados de acceder efectivamente el conocimiento de
los asientos registrales , mediante manifestaciones,
certificados o otros, salvo las prohibiciones que establece la
ley.
• Ahora bien, una persona puede acceder a la publicidad que
brinda el registro de distintas formas, como la visualización o
lectura, sea de forma manual o digital las partidas registrales,
la expedición de los certificados literales o compendiosos que
permiten verificar el estado de la partida registral (quien es el
propietario, si el predio tiene cargas, si existen titulo
pendiente, etc.) así como los datos de los índices y de los
asientos de presentación.
• Según la forma de expedición de los registros,
existen las siguientes clase de certificados:
a.- Literales, que son certificados elaborados por

copias fotostáticas o impresiones de la totalidad
o parte de la partida registral, o los documentos
que dieron merito a la inscripción.
b.- Compendiosos, que son certificados

constituidos por extractos o resúmenes de datos
o circunstancias del contenido de las partidas
registrales
• Estos certificados compendiosos pueden ser:
• positivos, que acreditan la existencia de una determinada
inscripción, por ejemplo el certificado positivo de propiedad.
• negativos, que evidencia la inexistencia de una determinada

inscripción, como el certificado negativo de propiedad.
• de vigencia, los que acreditan la existencia de un acto o derecho

inscrito a la fecha de expedición, como por ejemplo certificado de
gravámenes o CRI.
• de búsqueda castrastral, los que acreditan un determinado

predio se encuentra o no inmatriculado o parcialmente inscrito.
Los certificados literales o compendiosos son autorizados por
registradores públicos o abogados certificadores para su validez.
• El plazo de expedición de los certificados antes mencionados es
de tres días, salvo causa justificada que requiere autorización
para la expedición en un mayor plazo.
• Si se retarda o deniega la expedición de un certificado de
manera indebida se puede interponer la respectiva queja
independientemente si el certificado es expedido.
Existe responsabilidad civil, penal y administrativa en el supuesto
que los certificados registrales no reflejen el contenido real d e
las partidas registrales, por eso en ellos deben figurar todos los
datos, entre ellos los títulos pendientes de inscripción o en todo
caso la rectificación de las mismas.
• Por lo antes señalado, la publicidad registral posibilita el tráfico
jurídico así como la seguridad jurídica en la transferencia de
bienes.
Se recogen las dos presunciones de exactitud que
reconoce la doctrina y el derecho comparado:
•Relativa - Legitimación Registral

Se presume cierto el contenido de las
inscripciones.
•Absoluta - Fe Pública Registral
Se protege al tercero adquiriente de buena fe y a
título oneroso que se basa en el Registro.
80
PUBLICIDAD: FINES
REGISTRO.- Es el MEDIO para lograr la publicidad de las relaciones
inmobiliarias y con ello alcanzar la deseada seguridad JURÍDICA.
DOBLE FINALIDAD:
SEGURIDAD ESTÁTICA.- seguridad del derecho subjetivo inscrito,
SEGURIDAD DINÁMICA.- seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
COMPLETA con:
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN, vincula con la facultad de obrar de que goza la
persona del titular registral, esta legitimado para actuar en el proceso y en el
tráfico.
Exactitud del registro, salvo prueba en contrario
PRINCIPIO DE BUENA FE, a favor del adquirente de buena fe.
PUBLICIDAD: FINES
• APARIENCIAS:
• GARCIA Y GARCIA, no se puede hablar de apariencias,
puesto que la publicidad registral se apoya en actos y
negocios jurídicos realizados en forma pública y solemne.
• CHICO Y ORTIZ, crea una apariencia formal, que es
mantenida en la doble vertiente de la legitimación y la fé
pública.
• PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD
• Los títulos de dominio o de derechos reales no inscritos ni
anotados en el Registro, no afectan ni perjudican al tercero
que inscribió.
REGLAMENTO DEL SERVICIO DE
PUBLICIDAD
• RESOLUCIÓN 281-2015- SUNARP del 30 octubre 2015

• CONSIDERANDOS:
• AUSENCIA DE PROCEDIMIENTOS UNIFORME
• INEXISTENCIA DE DISPOSICIONES LEGALES
• FALTA DE PREDICTIBILIDAD
• REGULACION DE PUBLICIDAD FORMAL IMPLEMENTÁNDOSE:
• SOLICITUD VERBAL Y MODALIDADES, SOLICITUD ESCRITA Y
PROCEDIMIENTO EN LÍNEA
• CLASIFICACIÓN Y CARACTERÍSTICAS
• PUBLICIDAD MATERIAL Y SUS EFECTOS
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
• Artículo 2013 del Código Civil: Principio de legitimación El contenido del asiento
registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por
las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral
mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado en sede
administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad
documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes”.
• También es conocido como de “credibilidad general del asiento”, conforme al cual el asiento produce
todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto inválido.
• le declara nula, por lo que no es de una inatacabilidad absoluta, y no es convalidante conforme el Art. 46
del Reglamento General de los Registros Públicos.
• Puede definirse como una presunción general de exactitud e
integridad del Registro:
a) Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a los derechos
inscribibles, producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud, encontrándose bajo la salvagurdia de los trbunales.
b) Para todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y pretenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo.
c) Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho referido por
aquél.
La presunción de exactitud del Registro sirve para reputar como titular del
derecho a quién aparezca así constatado en el asiento registral. La
inscripción per se constituye en prueba.
• Características:
a) Es una presunción juris tantum, pues admite prueba en contrario. La presunción
de exactitud se refiere a la coincidencia entre la realidad del Registro y la realidad
extraregistro, y quién lo nieggue debe probarlo.
b) Es una presunción de derecho, en tanto la circunstancia de la inscripción hace
reputar al titular como propietario, lo cual implica anudarle una consecuencia
jurídica.
• Alcances:
a) Presunción de exactitud (u objetiva) respecto a la existencia del título inscrito, y
del cual se deriva el derecho publicado. (Registro de Títulos, “negocios causales”)
b) Presunción de exactitud respecto a la titularidad o pertenencia del derecho (o
subjetiva), es decir, que el derecho emanado del título le corresponde a aquella
persona consignada como su titular.
• Consecuencias jurídicas de la presunción de exactitud:
a) Consecuencias sustantivas: se presume que el titular registral es el verdadero titular
en el tráfico jurídico y ha de ser tenido como tal mientras no se pruebe lo contrario.
b) Consecuencias procesales:
• El titular registral como demandante (presunción de que éste es el titular del
derecho constatado en el Registro) ejemplo: en los procesos de ejecución de
garantía hipotecaria, proceso de desalojo, procesos de deslinde, procesos
indemnizatorios por daños de un inmueble.
• El titular registral como demandado: toda demanda que afecte a una finca debe
dirigirse contra el titular registral. Ejemplo: accesión, daños causados por las cosas,
prescripción adquisitiva. La prueba contra el titular registral debe ser fehaciente.
• El titular registral como tercero: en el caso de suspensión de embargo sin tercería:
se requiere título inscrito. Cuando el titular registral no es parte en un proceso
cautelar o de ejecución, y a pesar de ello se pretende afectar un bien suyo a través
del embargo.Tercería de propiedad, tercería de pago
• Destrucción de la presunción de exactitud:
a) La declaración judicial de nulidad
b) La rectificación del asiento de acuerdo a los instrumentos establecidos por la misma
normativa normativa registral.
• Clases de nulidades:
a) Las nulidades establecidase en el Código Civil (vicios recayentes sobre la estructura del
negocio jurídico, determinantes de su invalidez. Afecta al contenido jurídico, o nulidad
material de fondo.
b) Las nulidades producidas por no reunir los requisitos esenciales establecidos en la
normativa registral, o cuando exista vicio manifiesto (artículos 95 y 96 del R.G.R.P)
c) Las nulidades produicdas por asientos redactados con tal inexactitud que un tercero pueda
ser inducido a error.
• Quién declara la nulidad?
1) Poder Judicial
2) Por autoridad administrativa (cuando se declara la nulidad de un acto administrativo)
3) Revoación declarada por autoridad administrativa
PRINCIPIO BUENA FE PÚBLICA
REGISTRAL
• Artículo 2014 del Código Civil. Principio de buena fe pública

registral.- El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los asientos registrales
y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del
tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro”
PRINCIPIO FE PÚBLICA REGISTRAL
• Artículo 2014 del Código Civil.
• Consiste en que cualquier tercero de buena fe que adquiera un
derecho de aquel que ostenta la legitimación dispositiva de
acuerdo a lo publicado por el Registro, esto es, el que contrata
sobre la base de lo que proclama el Registro, será protegido una
vez que inscriba su derecho, manteniendo su adquisicón si
luego resulta que se encontraba legitimado registralmente en
realidad nunca lo estuvo.
• Se requiere además que la adquisición sea a título oneroso. Se
requiere tanto de la buena objetiva como la buena fe subjetiva.
• Tutela la seguridad jurídica dinámica o seguridad de tráfico, es
decir el adquirente de un derecho no puede ver ineficaz su
adquisición por causas que no conoció o no conoció al momento
de llevarla a cabo.
• Sin este principio la incertidumbre reinaría en las adquisiciones.
PRINCIPIO FE PÚBLICA REGISTRAL
• Requisitos:
1.- Adquirir de quien aparece en el Registro con facultades para otorgar
el derecho. (no se ampara al tercero adquirente en el caso de una
inmatriculación, el matriuclante no cumple el requisito de previa
inscripción).
2.- Adquirir a título oneroso ( se distingue del adquirente a título gratuto,
se debe preferir)
3.- Tener buena subjetiva, esto es, desconocer, la inexactitud del Registro
(la buena fe debe ser del adquirente y no del transferente)
4.- Tener buena fe objetiva, esto es, que en el Registro no consten las
causas de la inexactitud ( no se debe extener a los títulos archivados,
conforme al Art. VIII del T.P del RGRP)
5.- Inscribir el derecho adquirido ( este el hecho que le asigna su calidad
de tercero registral y le permite ser mantenido en su adqusición)
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
• Consiste en que no es posible inscribir derecho alguno sin que

previamente se haya inscrito el derecho del transferente u otorgante,
salvo, que se trate de una primera de dominio.
• Supone la necesaria concatenación o concordancia entre los derechos inscritos

o entre el derecho a inscribirse y el derecho que ya consta inscrito en el
registro. Adeacuación del título con los asientos registrales.
• Es fundamental para determinar el orden en que deben practicarse las

inscripciones.
• La falta de de inscripción por tracto sucesivo, es un defecto subsanable.
• Ante los problemas de tracto sucesivo se ha recurrido mas a la

prescripción adquisitiva que a los títulos supletorios.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
• Elementos:
a) Sujeto (identidad entre la persona que otorga el acto dispositivo y la
que figura como titular del derecho)
b) Objeto (coincidencia en la descripción del bien entr lo que dice la
partida y el documento)
c) Oportunidad (previa inscripción que debe existir en el momento de
practicarse el asiento respectivo y no en el de formalizarse el
documento, pero debe tener el derecho)
PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO
• Art. 2016.- La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la
preferencia de los derechos que otorga el registro.
• Se basa en la máxima romana: “prior tempore, ppotior iure”; esto es,
el primer en el tiempo es el mas poderoso en el derecho.
• Debe considerarse desde la fecha del asiento de presentación del
título y no desde la fecha de la inscripción.
• Determina que el título que ingresa en primer orden al Registro
obtiene la protección registral registral con preferencia a los que
pueden ingresar despues.
• Excepciones: En el caso de cesión de rango de hipoteca y renunica de
hipoteca legal.

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Introducción al DERECHO

Oscar Huerta Ayala

 Ha tenido diversas denominaciones en su evolución; así en España fuente principal

Según, Gonzales Barrón: El Derecho Registral es el conjunto

• Al respecto según la Carta de Buenos Aires aprobada en

Tres niveles de autonomía del Derecho Registral, siendo estos:

•Recuperado en: https://cursoregistral2.files.wordpress.com/2015/02/carta-de-buenos-aires.pdf

• Resolución: 029-2020-SUNARP-TR-T de 10/01/2020.- Sumilla:

• Resolución: 2568-2019-SUNARP-TR-L de 04/10/2019.-

• Resolución: 583 de 22/08/2019.- Sumilla: 1.1

Oscar Huerta Ayala

La seguridad jurídica consiste en que no puede

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3. RELACIÓN NEXO CAUSAL

4. ORGANIZACIÓN DEL FOLIO

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• La falta de inscripción hace inoponible el título no inscrito frente a un tercero que ha

• En los Sistemas Registrales Declarativos la registración es un requisito para oponer el acto

• En los Sistemas Registrales Declarativos la traslación de dominio se perfecciona antes de

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b) Cognoscibilidad legal: alude que el público en general goza de la posibilidad

c) Exteriorización de situaciones jurídicas: Para entablar cualquier relación

d) Eficacia sustantiva o material de derecho privado: Según Renato Corrado, la

• No se puede desconocer el cumplimiento de una obligación alegando el

• Entendemos a que la publicidad se trata de una

a.- Literales, que son certificados elaborados por

b.- Compendiosos, que son certificados

• negativos, que evidencia la inexistencia de una determinada

• de vigencia, los que acreditan la existencia de un acto o derecho

• de búsqueda castrastral, los que acreditan un determinado

•Relativa - Legitimación Registral

• RESOLUCIÓN 281-2015- SUNARP del 30 octubre 2015

• Artículo 2014 del Código Civil. Principio de buena fe pública

• Consiste en que no es posible inscribir derecho alguno sin que

• Supone la necesaria concatenación o concordancia entre los derechos inscritos

• Es fundamental para determinar el orden en que deben practicarse las

• La falta de de inscripción por tracto sucesivo, es un defecto subsanable.

• Ante los problemas de tracto sucesivo se ha recurrido mas a la

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