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Sin embargo, esta actividad permite a muchos emprendedores, iniciarse con las
herramientas básicas que tienen directa relación con las habilidades comerciales que posea,
e ir capacitándose en forma continua para lograr mayores conocimientos y experiencia con el
fin de asesorar adecuadamente a sus clientes y abrirse un espacio en el mercado.
En ese sentido, una persona que ha tenido experiencia, por ejemplo en el mundo de las
ventas, tiene la materia prima para desarrollar el corretaje de propiedades y en base a su
crecimiento profesional, tener éxito en esta actividad.
La principal fuente de ingresos de un corredor de propiedades son las comisiones que son
pagadas por sus clientes en operaciones de compraventa o arrendamiento de bienes raíces.
Si bien no existe ninguna institución que fije o sugiera las tarifas de comisiones que
pueden cobrar los corredores de propiedades, éstas son más o menos uniformes pues el
mismo mercado es el que las regula.
En ese sentido, la práctica habitual es el cobro de comisiones a cada una de las partes
involucradas en una operación.
Las comisiones, por lo general, son pagadas por las partes en el momento en que se han
tramitado los documentos y se ha cerrado el negocio ante el notario.
Los ejemplos descritos son parámetros que sirven de guía, puesto que muchas veces existe la
posibilidad que los porcentajes de comisiones sean negociados por alguna de las partes y
corresponderá al corredor decidir si para él, aún con alguna rebaja en los montos, continúa
siendo un buen negocio.
Ejemplo de comisión de 50% del primer canon de arriendo: Valor renta mensual
$180.000
Comisión: $90.000 parte arrendadora + $90.000 parte arrendataria
Total comisión: $180.000 más impuestos.
La Compraventa
Entendida esta como el «mandato oneroso que persigue que el mandatario encuentre un
comprador para el bien del mandante» se tiene que para concretar la confianza del cliente,
el corredor debiera formalizar sus gestiones por medio de un Mandato, donde se estipulen las
condiciones generales y específicas necesarias para determinar la relación servicio -
cliente. Dentro de éste documento de orden de venta, se debe introducir las siguientes
características:
Este tema es el más importante de la transacción es donde los distintos agente enfrentan la
más larga de batallas comerciales y cada uno de nosotros es parte de este proceso, en el
cual debe reconocerse una obligación e inicio de un contrato inmobiliario.
Carpeta o Expediente Legal: Se habla de expediente legal de la propiedad a todo el
conjunto de documentos concernientes y vigentes de a la propiedad. Estos antecedentes
serán vitales al momento de concretar la venta mediante el cierre del negocio, por lo cual se
debe revisar el contenido de ellos y su condición en la actualidad.Por lo general se habla de
los Títulos de Dominio además de los diferentes complementos legales y técnicos.
Lo básico en esta etapa está en la identificación de las necesidades del consumidor, en todas
sus diferentes situaciones socioeconómicas con el objeto de alcanzar la satisfacción de éstas,
siempre claro, teniendo en cuenta un mutuo beneficio.
Las acciones concretas que deberán realizarse corresponden al análisis, planeación,
dirección, ejecución y control de programa tendiente a producir el intercambio de mutua
conveniencia, teniendo siempre claramente establecida la estrategia más adecuada al
objetivo perseguido. Al momento de la captación de la propiedad es posible contemplar la
opción de negocio y realizar un análisis del producto en un mercado determinado, es claro
entonces que una parcela no tendrá el mismo proceso aplicable a un departamento en plena
ciudad.
Oportunidad, puntualidad: Base de una buena relación comercial, también son parte
del conjunto de detalles que hacen acrecentar la confianza del cliente.
La Promesa de Compraventa
Existiendo la intención de comprador y vendedor de cerrar el negocio y, por cualquier razón
esto no puediése llevarse a efecto al corto plazo a través de la escrituración de la
compraventa, será necesario para formalizar, la redacción y firma en notaría de laPROMESA
DE COMPRAVENTA la que asegurará a las partes que la venta se materializará en una fecha
definida, dándose de esta forma los plazos necesarios para solucionar cualquier aspecto que
impida la transferencia de la propiedad o el pago de ella, según sea el caso.
La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna. Salvo que concurran las
circunstancias:
Se requiere entonces:
Que el contrato conste por escrito; bastando para ello una escritura privada.
El contrato prometido debe ser válido, es decir que no sea de aquellos que la ley declara
ineficaces.
Por ejemplo: Es nula la promesa de compraventa entre cónyuges no divorciados a
perpetuidad por cuanto el contrato adolece de objetivo ilícito.
La escritura de compraventa
La tramitación de un contrato de compraventa o escritura queda definida por las leyes.
Acogiéndose, dependiendo de las circunstancias a diferentes variantes y condiciones, es por
ello que se hace imprescindible la asesoría profesional de un abogado, quien intervendrá
en pos de realzar la legitimidad de la transacción. Dentro de la escritura debe estipularse
como está señalado las obligaciones del pago. Es el momento entonces de acceder al pago de
las comisiones correspondientes al corredor de propiedades.
Gastos en la compraventa:
Artículo 1806. Los impuestos fiscales o municipales, los costos de la escrituras y de cualquier
otra de las solemnidades de la venta, serán de cargo del vendedor; al menos de pactarse
otra cosa. En la práctica los gastos de la compraventa referentes a la Notaría son solventados
por mitades y las de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente son de
cargo exclusivo del comprador.
Recordemos que las obligaciones del vendedor, según el Artículo 1824 son:
Entrega o tradición: Su época de entrega debe ser inmediatamente después del contrato o
en la época prefijada en él.
Saneamiento de la cosa vendida: La acción de saneamiento comprende dos objetos:
Amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa vendida
Responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.
Las obligaciones del comprador según los Artículos 1871 y 1872 son fundamentalmente
Pagar el precio Recibir la cosa vendida.
El Arriendo
Al igual que en el caso de la compraventa de un inmueble, en el arrendamiento de inmuebles
afluyen casi idénticas condiciones. La diferencia es que dentro del mercado chileno este
concepto de contrato tiene mayor movilidad, es por ello, que la opción de gestionar
arriendos además de administrarlos hace que este concepto dentro del corretaje de
propiedades sea un nicho atractivo.
La orden de arriendo debe al igual que la orden de venta constar por escrito para evitar la
sanción de «inadmisibilidad» de la prueba de testigos, en caso de que la comisión del
corredor, estipulada en ella, sea de importe superior a dos unidades tributarias.
Nombre y apellidos del comitente y del corredor: Esta filiación deberá ser lo más
detallada posible, pues es parte fundamental frente a una posible acción judicial. Esto
quiere decir, que indicaremos además del nombre y apellidos, su nacionalidad, estado
civil, profesión, cédula de identidad y domicilio habituales.
En el mercado existen dos sistemas claramente definidos en los arriendos al igual que en la
compraventa para que se materialice la contratación de servicios de los Corredores de
Propiedades. Estos pueden ser mediante el sistema de «Exclusividad» o «Sin exclusividad».
Existe exclusividad cuado el beneficiado por esta orden tiene un privilegio o derecho en
virtud del cual puede hacer algo que está prohibido a los demás.
Según lo expresado la exclusividad significa que sólo el corredor de propiedades que tiene la
orden con esta característica podrá mediar en la negociación, quedándole prohibido a los
demás incluyendo entre estos al propio comité y a terceros, sean o no corredores participar
en este negocio.
La orden no exclusiva libera al comité de esta obligación en consecuencia, podrá éste recibir
ofertas indistintamente del corredor al que ha entregado orden de arriendo no exclusiva u
otros corredores, e incluso, de particulares o él, por sí mismo, efectuar la negociación. En
este caso se obliga a cancelar una comisión a quien realice primero la negociación.
Comisión y en la oportunidad en que se pagará: En esta parte de la orden se dejará
establecido el porcentaje de comisión que devengará el corredor de propiedades
cuando cumpla el encargo y además qué se entiende por cumplimiento del mandato.
Obligaciones del corredor de propiedades:Este punto es de importancia, porque
detallará los servicios que el corredor brindará con cargo al mandato.
Obligaciones del mandante: Este punto deberá quedar claramente establecido, pues
de su texto dependerá el reconocimiento de la obligación de pago de la comisión por
parte del mandante.
Inventario del inmueble: Es conveniente que junto con recibirse la orden de
arrendamiento se establezcan, entre arrendador y corredor el inventario del
inmueble, especialmente en las especies dejadas y su estado general.
En el evento que hubiere que hacer reparaciones, mejoras antes de la entrega, deberá
establecerse la oportunidad en que dichos trabajos se efectuarán, quien los efectuará,
el desembolso del dinero y a cargo de quien se aplicarán.
Difusión de la oferta
Sí ya está definida como estrategia la orientación hacia el marketing, pueden utilizarse las
mismas herramientas que en la venta de una propiedad. Teniendo claro que nuestro mercado
objetivo es diferente para cada tipo de producto, se debe entender muy bien que también es
bueno reconocer en este punto que la especialización en un nicho único del mercado
inmobiliario ayudará a la corredora a utilizar de mejor forma los recursos de los cuales
dispone.
En este momento el corredor ya puede comenzar a difundir la oferta sobre este bien raíz,
para ello debe saber a que público dirigirse (mercado objetivo de la propiedad en
particular). Los atributos principales que deberá destacar, tales como tamaño, vista,
ubicación, etc. (ventajas del producto). Los medios que utilizará para la promoción, como
por ejemplo carteles en la propiedad, avisos clasificados o destacados, etc.
Cabe destacar que el corredor debe presentar a los mejores candidatos a su cliente
arredandador y es este quien en definitiva debe elegir al arendatario.
Evaluación y selección del mejor postulante
Dentro de las obligaciones que tiene el Corredor de Propiedades están las de practicar
gestiones de investigación de postulantes para una mayor claridad de la selección final,
entre las cuales se incluyen:
Por otra parte, se tienen servicios de antecedentes de arrendatarios los que podrán en el
futuro contar con una hoja de vida como arrendatarios.
Todo lo anterior será evaluado en pos de concretar el negocio con el menor de los riesgos
para el mandatario.
Acta de entrega
En el momento de la entrega de la propiedad se deben tener en cuenta todas las
observaciones concernientes a ésta. Debe contener explícitamente:
1. Fecha
2. Individualización de la propiedad
3. Nombre del arrendador
4. Nombre del arrendatario
5. Es importante que esta acta se haga en triplicado quedando un ejemplar en manos de
arrendador, arrendatario y corredor.
Contrato de arriendo
Si bien este importante tema ha sido tratado en el capítulo Aspectos Legales, en el sentido
práctico es bueno destacar que si bien existen diversas variaciones respecto del contrato de
arrendamiento tradicional, las cláusulas básicas que todo documento de este tipo debe
contener son:
1. Individualización de las partes
2. Individualización de la propiedad y su destino
3. Precio de la renta
4. Fechas y formas de pago
5. Otros pagos
6. Plazo del contrato (plazo fijo o indefinido)
7. Reajustes: indicador y períodos en que se reajusta
8. Multas en caso de mora
9. Visitas al inmueble
10. Causales de terminación anticipada del contrato
11. Mantención del inmueble
12. Robos y perjuicios
13. Garantía de arriendo
14. Restitución del inmueble
15. Obligaciones impuestas por la autoridad
16. Cláusula Diplomática: En caso de extranjeros se debe informar el abandono del país.
17. Cláusula para aval codeudor solidario
18. Ejemplares del presente contrato (3 copias del mismo tenor)
19. Firman de común acuerdo entre las partes comparecientes del contrato de
arrendamiento, arrendador, arrendatario, aval codeudor de propiedades si este estuviese
facultado para ello.
Administración del arriendo
Esta gestión consiste en velar por el mantenimiento del inmueble para que sirva para el
objeto propio de su naturaleza, en las mejores condiciones posibles y, de este modo,
procurar la mayor rentabilidad que sea capaz de generar.
Es de suyo que el hecho mismo de asumir eficientemente la administración de arriendo por
un periodo va más allá que los beneficios obtenidos sólo por concepto de gestión del
arriendo. Dicho de otro modo, relevar de cualquier función o preocupación al cliente - dueño
del inmueble-, será beneficioso para todas las partes involucradas.
Lo propio es establecer dentro de un mandato de administración la comisión que se
descontará por la gestión del corredor: 5% al 10%, según sea el cliente.
REVISIÓN DE LA PROPIEDAD
UNA VEZ QUE NOS HAN ENTREGADO UN BIEN PARA GESTIONAR SU VENTA, LO PRIMERO QUE
DEBEMOS HACER EN TERRENO ES REVISAR COMPLETAMENTE EL BIEN.
Debemos establecer:
2. Si existen detalles que se deben reparar acordar con el dueño, estas reparaciones,
realizar estos arreglos nos ayudará a conseguir un mejor precio de venta.
Muchas veces nuestros clientes llegan a nosotros con un valor de venta (lo llamaremos
precio propietario), este valor no siempre se ajusta al valor mercado. Para encontrar el
mejor precio para la venta de una propiedad recurrimos a los siguientes pasos:
1. Estableceremos el precio mínimo de venta que corresponde al avalúo fiscal más el 10%.
2. Luego estableceremos un precio de referencia; el precio de referencia se obtiene
multiplicado al precio mínimo por un 1,6.
3. Establecer cuál es el valor de venta de las propiedades similares que existe en el
sector.
4. Entonces tenemos tres valores que nos darán un marco referencial para poder negociar
con los posibles compradores.
COMISIÓN POR VENTA
Debemos tener muy presente que las comisiones son acuerdos comerciales y que podemos
negociar a qué monto corresponderá. Debemos prsentarle a nuestros clientes alternativas
atractivas.
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