Victor Olivari

Disertante
Martillero – Corredor Inmobiliario - Abogado

METODO de TASACIÓN por COMPARABLES

Este es uno de los procedimientos de tasación más difundidos en la praxis comer-

cial, tanto por parte de inmobiliarias como de aquellos bancos que operan con préstamos
con garantía hipotecaria.

El Banco Central de la República Argentina en la Comunicación “A” 2563 dispuso

la regulación normativa de este método vinculante para las entidades crediticias del país. En
ese sentido, en el “Manual de Tasaciones” que se incluye como Anexo II de esa norma,
dejó establecido el conjunto de pasos que en forma concatenada deben seguirse por el tasa-
dor para informar el valor de determinado inmueble.
Cabe aclarar que el método no nació con la Comunicación “A” 2563 del BCRA.
La doctrina nacional ya venía escribiendo y practicando desde mucho antes que se dicte
esta norma. De hecho es uno de los métodos al que más líneas de texto le han dedicado la
literatura de avalúos a nivel nacional e internacional.

Tal vez la razón de esta incontrastable realidad se deba a un principio simple: en

un mercado abierto y competitivo un comprador no pagará por un inmueble más que el pre-
cio indicado por otros inmuebles cercanos y semejantes. Se aprecia aquí la utilización de
uno de los principios establecidos por el Tribunal de Tasaciones de la Nación, el de Sustitu-
ción.

Dicho en términos prácticos, este método consiste en analizar el mercado, contem-

porizando los precios de venta, oferta o tasación de diferentes inmuebles con características
sustitutivas con el que se está ponderando. El valor de la propiedad a tasar (terrenos baldíos
o conjuntos), resultará de la ponderación de características de la misma con las propiedades
comparables cuyos precios en el mercado resultan conocidos para el tasador.

Recolección de Antecedentes

Preliminarmente y a modo de aclaración se establece que el empleo de los términos

“antecedente”, “comparable”, “referente” o “testigo”, se refieren a aquellos inmuebles susti-
tutivos del que se desea tasar. No existen –a los fines prácticos al menos- diferencias que nos
obliguen a efectuar disquisiciones. El sector financiero y el inmobiliario, mayores consumi-
dores de las valuaciones, llaman a esos inmuebles con características sustitutivas al que se
desea tasar “comparables”. No obstante dentro de las normas IRAM vigentes en nues-
tro país, al momento de utilizar inmuebles parecidos al que motiva la tasación, se menciona
a los mismos “antecedentes”.

Por lo tanto, a fin de evitar imponer el empleo de un rigorismo gramatical

que resulte una logomaquia inasequible a los fines perseguidos en el presente dossier,
cual es instruir sobre la técnica correcta para obtener valores metodológicamente sustenta-
bles, haremos un empleo indistinto de los términos ut supra explicitados.
Saber tasar no significa tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas
zonas de la ciudad o del país, sino en saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que
finalmente conducirán al valor buscado, además de saber cómo informar este último.

1
 Victor Olivari
Disertante
Martillero – Corredor Inmobiliario - Abogado

La búsqueda de comparables es una de las primeras dificultades con que tropieza el

tasador, es aquí donde se debe transformar en un verdadero investigador que detecta cuanta
información puede ser útil a sus fines. Sin información confiable no hay valuación. Las
ventas son la materia prima fundamental de la comparación. Deben ser el fruto de una pacien-
te búsqueda para interiorizarse de los factores que pueden haber hecho modificar el resultado
de la libre oferta y demanda.
Un rápido análisis a priori permite intuir al tasador experimentado si se trata de un
precio real o deformado por circunstancias especiales que pueden relacionarse, entre otras,
con tendencias a hacer figurar menores valores para evadir impuestos (prácticamente es uno
de los problemas más grandes que existe en tasaciones), o si se trata de una operación donde
la venta se produjo por necesidad de alguna de las partes, etc. Los precios obtenidos de ven-
tas, ofertas o tasaciones que no resulten compatibles con la libre relación de oferta y demanda,
deben ser excluidos como comparables.

Específicamente los comparables pueden obtenerse de:

1) La visita a corredores o desarrolladores inmobiliarios de la zona es un punto de partida
conveniente, ya que ellos generalmente han participado en alguna operación que les sirve
para orientar a un colega que necesita operar en la mima zona.

2) A su vez, el reconocimiento del bien a tasar permite ubicar en la zona carteles anunciado-
res de ventas ya realizadas o futuras, así como también la ejecución de obras nos permite
ubicar al propietario y solicitarle confidencialmente la información de compra, que es el
elemento más importante en la elaboración de un informe de tasación. La inspección ocu-
lar del inmueble permite conocer la existencia o no de edificación, sus características y
estado, aspectos de la zona en la cual se ubica, servicios públicos de transporte, eléctri-
cos, cloacales, de agua corriente, pavimento, topografía; la importancia de materiales re-
cuperables en una posible demolición, la existencia de vecindades valorizantes o desvalo-
rizantes, de elementos modificatorios de la traza urbana como plazas, parques, supermer-
cados, farmacias, sanatorios, clubes deportivos, velatorios, hospedajes, talleres mecáni-
cos, buenos edificios, buen estacionamiento (este último hoy es un factor muy pondera-
ble).

3) La obtención de antecedentes mediante registros catastrales tiene, más allá de su ventaja

probatoria, el inconveniente de ser una tarea muy laboriosa y de proveer antecedentes
asentados en las fichas con bastante posterioridad a la fecha de operación. En periodos in-
flacionarios se descartan totalmente.

4) Los avisos de diarios permiten orientarse en la búsqueda de operaciones o de ofrecimien-

tos. Un criterioso análisis de las condiciones ofrecidas para concretar esa operación y un
prudente coeficiente correctivo por tratarse de una venta en potencia (no realizada) per-
mite suplir la falta de información concreta de ventas.
5) También existen gestores particulares (“dateros”) que mediante el pago de un arancel,
proveen un determinado número de antecedentes de ventas. No obstante se aconseja que
estos antecedentes y/o comparables sean tomados como orientación. Es importante reite-
rar que la búsqueda de datos de ventas es parte de la tarea de tasación y que conviene ser
realizada personalmente por el tasador, ya que durante el desempeño de la tarea va cap-

2
 Victor Olivari
Disertante
Martillero – Corredor Inmobiliario - Abogado

tando información complementaria que le permite ahondar el conocimiento de la zona y

las condiciones del mercado inmobiliario. Una vez que finaliza la búsqueda de anteceden-
tes corresponde realizar la inspección de los inmuebles a los cuales se refieren.

6) En general, las inmobiliarias publican las ofertas de sus productos en sus sitios web o en
sitios web corporativos, los cuales también pueden ser utilizados como comparables. En
la mayoría de los casos, la información contenida en estas fuentes debe ser complementa-
da con una visita de la propiedad en oferta o a través de llamado telefónico al bróker para
corroborar las características de la propiedad que se utilizará como referente del valor.

A medida que se vayan obteniendo los comparables y con ellos la descripción de sus
características; sobre la base de distintas variables hay que ir marcando las diferencias y si-
militudes existentes con el inmueble a tasar. Entre ellas las cualidades físicas, de conserva-
ción, localización, condiciones de venta, etc.

Precisamente, el valor de inmueble a tasar surgirá de la comparación que se realice

entre este y los referentes que se posean. Aquí se debe ser muy preciso, porque la calidad
superior o inferior de los testigos que se integren al cálculo, incidirá en el sentido equivalente
opuesto sobre el inmueble a tasar. Por ejemplo si todos los inmuebles que traemos a compa-
ración poseen cochera y el que se está valuando no la posee, eso incidirá negativamente sobre
este último. Lo mismo sucede a la inversa. Esto es lógico que sea así puesto que en toda com-
paración, la calificación dada al objeto comparado está directamente relacionado con sus
comparables. Por ello el tasador debe evitar tentarse a aportar –intencionadamente-
inmuebles superiores o inferiores al que está tasando, puesto que ello arrojará un resultado
también tendencioso y antojadizo, como sus comparables.

Unidades de Comparación

La correcta elección de los comparables es el corazón de este método:

1. En primer lugar se deben considerar los inmuebles cuyas operaciones de venta sean
recientes.
2. También debe aplicarse el principio de sustitución, donde los inmuebles comparables
tengan características semejantes al bien a tasar.
3. Datos tomados de fuentes confiables.
4. Se deben calificar los comparables en consideración con sus atributos: ubicación,
mejoras, funcionales, estado de conservación, precio de venta, condiciones de la opera-
ción, orientación, vecindades, accesibilidad, seguridad, servicios públicos, orientación,
vista, etc.
5. Considerar las disparidades de estos comparables respecto del inmueble a tasar a fin
de homogeneizar la información.
Opina Mario Gómez 1 que el análisis de los inmuebles comparables y la ponderación

1
El Lic. Mario Gómez en “Herramientas financieras para la valuación de inmuebles”, Ed. BRE, Buenos Aires,
2007, pág. 173-190 ha desarrollado ampliamente este método por comparables. De este autor tomamos el
desarrollo de este punto.

3
 Victor Olivari
Disertante
Martillero – Corredor Inmobiliario - Abogado

de la información recabada con relación al inmueble a tasar, permiten arribar a una conclu-
sión confiable del valor de mercado. La principal exigencia que el método pide al tasador es
que proporcione información y observación sobre inmuebles comparables y que relacione la
conclusión del valor de la propiedad tasada con las referencias de valor proporcionadas por
dichos comparables.

Precauciones

Como hemos dicho, el Ing. Agr. Hernández sostiene que “ … ningún método de
tasación puede sustituir el criterio de un tasador criterioso y bien posicionado en el
objeto. Precisamente la gran simpleza de este método no debe soslayar que las conclusio-
nes a las que se arriben mediante esta técnica de cálculo debe incluir el razonamiento objetivo
del avaluador.”

La pluralidad de inmuebles existentes en el mercado hace que la gran base de datos

que el tasador pueda tener (valores por m2 que son valores relativos) y los programas de
cálculo que utilice, pueden resultar a veces insuficientes. Porque si se valúa sobre la base de
términos relativos se pueden cometer graves errores de selección de criterio. Por lo tanto
deben manejarse también perspectivas de valores absolutos, actuales en el mercado.