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AVALO DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES

Ing. Alicia Beatriz Gonzlez Abad


C.I.V. N 16.742 / ASAPROVE N 326
SUDEBAN N P 2.467 / FOGADE N-1202
SUDEBIP N370-14
Correo: aliciagonzalez0809@gmail.com
Telfonos: 0414 1774027 0416 8787778
2.015

CONTENIDO PROGRAMTICO
Introduccin
1.- Enfoques de Valoracin
1.1.- Enfoque de Comparacin Directa
1.2.- Enfoque del Costo
1.2.1.- Costo de Reposicin
1.2.2.- Estructura de Costos
1.2.2.1.- Directos
1.2.2.2.- Indirectos
2. Depreciacin
2.1.- Conceptos
2.2.-Causas
2.3.- Mtodos
2.3.1.- Lnea Recta
2.3.2.- Kuenzle
2.3.3.- Ross
2.3.4.- Ross-Heidecke
2.3.5.- Jans
3. Terminologa

CONTENIDO PROGRAMTICO
4. Avalo de Inmuebles (Terreno Bienhechura)
4.1. Enfoque de Comparacin Directa (Mercado)
4.1.1.- Homogeneizacin de datos de mercado
4.1.2.- Regresin Mltiple
4.1.2.1.- Excel
4.1.2.2.- Programa estadstico
Apartamentos, locales comerciales
4.2.- Enfoque del Costo (Costo de reposicin)
Viviendas
(Aisladas, Pareadas, continuas), Apartamentos, Locales
Comerciales, Galpones, Cobertizos, Edificios, Paredes Perimetrales,
Piscinas, patios
Ejercicios
5. Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ejercicios
6. Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial
7.- Informe de Avalo
8.- Tabla para el clculo de honorarios
9.- Referencias Bibliogrficas

ENFOQUE DE COMPARACIN DIRECTA: se basa en la bsqueda y seleccin de


elementos (Datos de Mercado) comparables al sujeto de estudio, en cuanto a sus
caractersticas intrnsecas y extrnsecas.
Es condicin fundamental para la aplicacin de este enfoque la existencia de un
conjunto de datos que pueda ser tomado, estadsticamente, como muestra de
mercado.
Bajo este enfoque cualquier bien puede ser valorado, siempre que existan datos que
puedan ser considerados como una muestra representativa. Ejemplo de ello, se puede
valorar:
Inmuebles
Muebles y Utensilios
Automviles
Semovientes
Maquinas y equipos

Se debe cumplir las siguientes etapas:


Inspeccin del Bien tasable
Identificacin de las Variables Influyentes
Levantamiento de Datos de mercado
Homogeneizacin de valores
El procesamiento de la muestra, depender de su tamao y del manejo de los
distintos procedimientos estadsticos y matemticos
Inspeccin del Bien Tasable: Para valorar hay que conocer; para conocer es
necesario inspeccionar, esta debe ser muy cuidadosa de todo aquello que pueda
influir en el valor, tanto interno como externamente. Por lo que hay que inspeccionar
de la mejor manera el inmueble a valorar y el contexto urbano donde se encuentra el
inmueble. En esta etapa se debe disponer de: documentos, planos, tradicin legal,
etc., a objeto de chequear en sitio. Se constata reas, linderos, retiros, espacio
interno de las bienhechuras.

Identificacin de las Variables Influyentes: se entiende como variable a la medida


que asume valores diferentes en distintos puntos de la observacin. Existen variables
fciles de identificar, como el frente de una parcela y el rea; otras ms complejas,
como la localizacin. Las variables presentan dos caractersticas fundamentales:
a) Son aspectos observables de un fenmeno
b) Deben presentar variaciones o diferencias en relacin con el mismo fenmeno o
con otros

Levantamiento de Datos de mercado: se obtiene la informacin que servir de


base para el tratamiento estadstico a ser utilizado. Es una etapa de gran importancia
en el proceso de valoracin; se debe aplicar tcnicas de muestreo, as como tcnicas
de entrevista, a fin de obtener una muestra vlida y confiable para explicar el mercado

Homogeneizacin de valores: al tener los datos, formada por inmuebles con


caractersticas heterogneas, se deben homogeneizar con relacin al bien
tasable.
La homogeneizacin puede ser realizada en dos formas:
Tradicional: aplicacin de formulas, con la consecuente prdida del nivel de
precisin de la valoracin
Cientfico: por la adopcin de modelos realizados a partir de los mtodos
cientficos sustentados por la inferencia estadstica. Aqu el comportamiento del
mercado es explicado a travs de modelos de regresin, da mayor precisin

Referenciales compraventa

Obtenidas en las Oficinas de Registro Inmobiliario o de publicaciones


especializadas como AVALUALKA DATOS ESTADSTICOS, CINPRONET, DATAINCO,
AVILAMALL.COM, C.A. y otros proveedores en el pas.
El procedimiento consiste en seleccionar operaciones de compraventa
ocurridas en el perodo inmediato a la fecha del avalo, procurando concentrar
la mayor cantidad de operaciones comparables de acuerdo con el tipo de
inmueble, ubicacin, caractersticas del sector, uso, rea y edad.
Estas operaciones pueden ser las provenientes del Registro Inmobiliario o de
ofertas

.
La Oferta, existen tres maneras diferentes de considerarla:
1.

Preventa, valor presente del precio estimado de venta cuando sta se realice,
meses despus de su fijacin, una vez concluida la edificacin, radicando la
ventaja para el comprador en asegurar un mejor precio mediante su pago, total o
parcial, por adelantado.

2. El mercado primario: lo conforman las unidades totalmente nuevas y en los precios


de venta tienen ms influencia el costo de los insumos, incluido el terreno y la
construccin con todos sus componentes directos, indirectos y asociados, gastos
financieros, utilidad y todos los otros factores del proceso productivo.
3. El mercado secundario lo conforman las unidades que se reincorporan al mercado
para ser vendidos nuevamente. En este caso, las motivaciones para la venta y las
aspiraciones sobre el monto a percibir son totalmente diferentes y tendr un peso
decisivo la deseabilidad del bien en oferta, medido en trminos de su calidad,
vecindario, servicios, conservacin y mantenimiento de la edificacin, ya que
muchas veces debe competir con unidades nuevas.

ENFOQUE DEL COSTO: La estimacin del valor de la propiedad se estima


comparndola con el costo de producir una nueva propiedad o una propiedad
sustituta, segn lo que el mercado sugiera sea la comparacin ms idnea. El costo
es comparado con el valor de la propiedad existente, hacindose los ajustes
necesarios por diferencias en antigedad, condicin y utilidad de la propiedad
valuada. Apraisal Institute US.

Se basa en la premisa que normalmente el comprador no paga ms por un bien que


lo que le costara construir uno de caractersticas constructivas en tamao, ubicacin,
espacio y utilidad similar al estudiado, sobre condiciones de terreno similares
existentes

El valor total del inmueble ser la sumatoria del valor que se determine para el terreno
y el de mejoras, bienhechuras, equipos, obras exteriores y cualquier otro
componente fsico.

ENFOQUE DE LA RENTA: Es aquel que estima el valor de un bien o de sus partes


constitutivas con base a la capitalizacin presente en su renta lquida, real o
prevista.
Los aspectos fundamentales a tomar en cuenta son:

Determinacin del perodo de capitalizacin

Tasa de descuento a ser usada

Existen bienes como una mina, que no se encuentran a la venta en el mercado, ni


pueden ser reproducidos, pero que tienen un gran potencial de generacin de renta; el
valor de este bien puede ser obtenido bajo el enfoque de la renta, no se estima valor de
mercado, pero s un valor mximo de viabilidad que un inversionista estara dispuesto a
pagar por el bien, en las condiciones por l establecidas.

Una forma de estimar el valor de mercado de un bien por renta, es cuan se trabaja con
la tasa de rentabilidad de este bien en el mercado. Si se usa una tasa mnima de inters
definida por el inversionista, se obtiene una estimacin del valor mximo que l mismo
pagara por este bien

Las edificaciones usadas pierden


con el tiempo el valor, debiendo
aplicrseles
mtodos
de
depreciacin para llegar al valor
actual o presente
COSTO DE REPOSICION:
Es el costo de la
construccin NUEVA,
similar al que se va a
valorar
Si la construccin es muy antigua,
se
aplicar
el
valor
de
SUSTITUCION, es decir, identificar
una construccin con materiales y
tcnicas actuales.

COSTO: Inversiones de Capital


relacionadas con la construccin,
que comprende costos Directos e
indirectos

?
VALOR:
Expresin
monetaria de un bien
inmueble a la fecha de
referencia de la tasacin

PRECIO: Es lo que se
paga en bolvares por
un bien inmueble en el
mercado

PRECIO DE MERCADO
Es la cantidad en dinero por la cual una mercanca puede cederse (H.de Caires)
Es el que se paga efectivamente por la propiedad, sin considerar motivos, ni
presiones ni la inteligencia.
El Precio difiere del Valor de Mercado porque se trata de un hecho histrico o
concreto, mientras el valor de mercado permanece en el avalo hasta que es
comprado. (Appraisers)

Materiales
Mano de obra
Equipos
COSTOS DIRECTOS

Gastos de administracin
Costos Asociados
Utilidad e imprevistos constructor

ESTRUCTURA DE COSTOS

IVA

Permisologa
COSTOS INDIRECTOS

Costo Proyectos
Costos Financieros
Seguros
Costos Legales

COSTOS DIRECTOS

Los Costos de la Construccin se pueden obtener por:


1. Por cantidades de obra que tiene la construccin (Bienhechura), que
se va a valorar, obteniendo el presupuesto de obras para ese bien. A cada
partida se le calcula su valor unitario (mediante anlisis de precio) y cantidad
de obra y as determinamos el Costo de Reposicin a nuevo del bien a
valorar. La inspeccin es ms rigurosa, porque hay que medir, puertas,
ventanas, altura de techo, nmero de baos, calidad de los baos, closet,
cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos, medir
ambientes
El anlisis de Precios Unitarios es quizs el instrumento ms confiable para la
determinacin del Costo de Reposicin.

El

anlisis

consiste

en

desglosar

en

tres

(3)

grandes

grupos:

MATERIALES, EQUIPOS Y MANO DE OBRA (Adems de agregar los


Costos Administrativos, Utilidad Empresarial, I.V.A.).
Lo ms importante de un Anlisis de Precios Unitarios es fijar el
RENDIMIENTO de la obra, o sea la cantidad de obra que se ejecutar en
un da o por la unidad de medida. Este parmetro es el ms importante ya
que todos los trminos gravitarn en torno a este concepto ya que se
define como UNIDAD para cada partida el Costo dividido entre el
Rendimiento
Los Costos unitarios se pueden tomar del Visor CIV, APV, Contralora
Estatales, Ministerios, Manual LUZ, entre otros

PRESUPUEST O OBRAS EXIST ENT ES


Presupuesto General de Obras
Obra:
Propietario:
Direccin
N
1

Descripcin
T rabajos preliminares
* Proyecto
* Replanteo de laObra
Infraestructura
*Concreto en fundaciones

Fecha:
Unidad
SG
m2
m3

* Concreto en pedestales y riostras

m3

* Acero de Refuerzo
Superestructura
* Concreto en vigas y columnas
* Concreto en losas de piso

Kg

* Encofrado en Vigas y Columnas

m2

* Encofrado en Losas
* Acero de Refuerzo
Instalaciones Sanitarias
* Puntos de aguas blancas
* Puntos de aguas negras
* Bajante de aguas servidas
* Montaje de aguas Blancas
* Tubera de AN 4"
* Tubera de AN 2"
* Puntos de ventilacin
* Artefactos Sanitarios

m2
Kg

m3
m3

Pto
Pto
ml
ml
ml
ml
Pto
Pto

Cantidad

Precio
Unitario

Precio
T otal

Instalaciones elctricas
* Punto de Iluminacin
* Puntos de tomacorriente
* Montaje de Electricidad
* Tableros y Breakers
Instalaciones Mecnicas y
Especiales
* Ventilacin Forzada
* Ascensores

Pto
Pto
ml
Pza

SG
Und
Pto, ml,
Pza

* Instalaciones contra incendio


7

10

11
12

Albaliera
* Bloque de e = 10 cms
Revestimiento y Acabado
Interno
* Friso Base
* Friso Liso
* Pintura Caucho en Paredes
Exteriores
Revestiniento y Acabado
Externo
* Revestimiento en Fachadas
* Pintura en Fachada
Pavimentos
* Cermica en Pisos
* Cermica en Paredes
Carpinteria
* Puertas y Marcos de Madera
Herrera

m2

m2
m2
m2

m2
m2
m2
m2
m2

* Puertas, Rejas y Marcos Metlicos


13

Cerrajera

14

Obras Exteriores

m2 , ml

Impuesto I.V.A.
T otal General

Bs

ANLISIS DE PRECIOS UNITARIOS

Fecha:

Partida N

Empresa
Obra:
Ubicacin:

Cdigo

Descripcin:

Unidad
Cantidad:
Rendimient
o:

MATERIALES
DESCRIPCIN
CDIGO

UNIDAD CANTIDAD

COSTO

COSTO TOTAL

TOTAL DE
MATERIALE
S
COSTO TOTAL MATERIALES:
EQUIPOS
CDIGO

DESCRIPCIN

UNIDAD CANTIDAD

COSTO

TOTAL EQUIPOS
COSTO TOTAL EQUIPOS:

COSTO
DIARIO

MANO DE OBRA
DESCRIPCIN

CANTIDAD

SALARIO

CDIGO

D.D.

H.H.

TOTAL SALARIO:
280% COSTOS ASOCIADOS A LOS SALARIOS

TOTAL MANO DE OBRA


COSTO UNITARIO MANO DE OBRA:

COSTO DIRECTO POR UNIDAD, SUB-TOTAL "A"


OBSERVACIONES:

10%
ADMINISTRACIN Y GASTOS GENERALES
SUB-TOTAL "B"
15%UTILIDAD
SUB-TOTAL "C"
12%I.V.A.

PRECIO UNITARIO EN Bs.:


D.D.

Duracin en Das

H.H.

Horas Hombres Necesarias

COSTO DIARIO

2. Por Tipologa de la construccin: Manual de evolucin de costos de la


construccin de CINPRONET (Real Estate Systems), correspondiente al
trimestre de elaboracin del informe de avalo. SOITAVE Tipos de
Construccin; Se debe tener experiencia y conocimiento para poder
determinar si cada una de las partidas de obra presentadas en una
determinada tipologa, est presente en nuestra obra a valorar.

Tabla N 5: Aspecto de Costos de Construccin

Descripcin

Observacin

Material

Precios al nivel de fabricante y


distribuidor mayorista.

Equipos

Propio y/o alquilado.

Mano de Obra

Segn el contrato de la construccin


vigente.

Costos asociados

Segn contrato de la construccin.

Gastos de
Administracin

Referido la incidencia de los gastos de la


constructora (15 %)

Utilidad e imprevistos

Referido a la incidencia de los gastos de


la constructora (10 %)

Impuesto

Impuesto al valor agregado (I.V.A.)- 12 %

Nota: Se destaca que no se consideran los costos o gastos asociados como:


Permisera, Proyecto, financiamiento, Promocin y Venta. Tampoco se incluye el valor
del terreno.

La incidencia de Costos por tipologa presentan dos aspectos muy importantes


precios unitarios de construccin elaborados por cmputos mtricos,
dependiendo de los elementos constructivos, de la edificacin (baja, media,
superior) y del rea. Adems proporciona el porcentaje de incidencia de costos
por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras pblicas y
privadas.

CIMPRONET se actualiza cada trimestre

www.cinpro.net/

Detalle de la Tipologa Adoptada N 81 CIMPRONET


Comercio construccin tradicional 0 Tipologa Original
No.

Descripcin

(%)

Bs (M2)

1 Trabajos Preliminares

0,92

73,30

2 Infraestructura

9,16

729,85

3 Superestructura

25,03

1.994,34

4 Instalaciones Sanitarias

8,15

649,38

5 Instalaciones Elctricas

7,56

602,37

6 Paredes

7,91

630,25

7 Sistema de bombeo

0,89

70,91

8 Impermeabilizacin

2,98

237,44

9 Rev est. y Acabado Interno

3,20

254,97

10 Rev est. y Acabado Ex terno

1,09

86,85

11 Pav imento

9,18

731,44

12 Carpintera

0,65

51,79

13 Herrera

10,64

847,77

14 Cerrajera

0,52

41,43

15 Pintura

1,66

132,27

16 Vidrios

0,54

43,03

17 Artefactos Sanitarios

0,89

70,91

18 Otros Equipos

4,69

373,69

19 Obras Ex teriores

4,34

345,80

Totales por tipo y % aplicable

100,00

7.967,80

CIMPRONET del 30-12-12

Se puede aplicar varias tipologas constructivas segn el tipo de obras existentes:


DETERMINACIN DEL VALOR POR EL COSTO
CUADRO DE REAS CONSTRUDAS SEGN MEDICIONES
N

DESCRIPCIN DEL
REA

USO
ASIGNADO

UNIDAD

VALOR REPOSICIN

CUBIERTA

DESCUBIERTA

P.U.
%
APLICABLE Bs/m 2/m 3/lts

TOTAL
Bs

Vivienda

uso familiar

m2

150,00

100%

3600,00

540.000,00

Local 1

comercio

m2

35,00

100%

3600,00

126.000,00

Local 2

comercio

m2

40,00

100%

3600,00

144.000,00

Losas Estacionamiento servicios

m2

100%

1200,00

120.000,00

Tanque de agua

m3

2000,00

100%

3400,00

3.400,00

Cerca de malla cicln

ml

100,00

100%

190,00

19.000,00

TOTAL COSTO DIRECTO

952.400,00

servicios

100,00

Costos Asociados al Promotor


Proyecto, Permisologa y Estudio de Suelos

3,00%

28.572,00

Gastos Generales y Administracin

5,00%

47.620,00

Costos Directos

1,00%

9.524,00

Costos Indirectos

1,00%

9.524,00

Total Costos Asociados Bs. (Sub Total 2)

10,00%

Parcial Sub Total 1 + Sub Total 2)

95.240,00
1.047.640,00

Costos de Promocin y Ganancias


Inversin Previa

1,50%

14.286,00

Inspeccin de la Obra

1,50%

14.286,00

Gastos Financieros

0,00%

0,00

Ganancia Empresarial

15,00%

Promocin y venta

4,00%

Total Costos Prom. Y Ganancias Bs. (Sub Total 3)

22,00%

209.528,00

Total Costo Actual

32,00%

1.257.168,00

Bs./m2 (1+ 2 + 3)

142.860,00
38.096,00

3. Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector


Agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre anterior
al de elaboracin del informe de avalo. Es usado en Edificaciones,
Construcciones Rurales
4. Banco de datos del tasador
5. Empresas constructoras: ubicadas en la localidad donde reside el tasador

COSTOS INDIRECTOS

Galpn

Hotel

Financiamiento (FIN)

Local Comercial

Asesoras (AS)

Oficina

Estudios Bsicos (EB)

Apartamento

Costo Asociado

Unifamiliar

COSTOS ASOCIADOS A LA CONSTRUCCIN

Estudio de Factibilidad y Mercado (EFM)

2,00%

2,00%

5,00%

5,00%

2,00%

5,00%

Estudio de suelo (ES)

2,00%

2,00%

2,50%

2,50%

2,00%

2,50%

Levantamiento Topogrfico (LT)

1,00%

2,00%

2,00%

2,00%

1,00%

2,00%

Proyecto de Arquitectura e Ingeniera (PAI)

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

3,00%

7,00%

Gastos Legales (GL)


Gastos Tcnicos (GT)

7,00%

7,00%

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

7,50%

7,50%

7,50%

7,50%

5,00%

7,50%

Intereses Financieros (IF)

7,50%

7,50%

7,50%

7,50%

5,00%

5,00%

Gastos por Inspeccin Tcnica (GIT)

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

2,00%

5,00%

Impuestos Municipales (IM)

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

4,00%

Descripcin

Primas de Seguro (PS)


Administracin, Servico
Derechos de Incorporacin (DINC)
y Ventas (ASV)
Publicidad y Venta (PV)
Administracin (ADM)
TOTAL

15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 10,00% 15,00%


60,00% 61,00% 62,50% 62,50% 45,00% 65,00%
Fuente: Prof. Miguel Camacaro

Qu bienes se valan?
Tcnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad
lo que se vala mas que el activo tangible o intangible de acuerdo
al siguiente esquema:
ACTIVOS TANGIBLES

ACTIVOS INTANGIBLES

Terrenos

Marcas

Edificios y Construcciones

Patentes

Maquinaria y Equipo

Diseos Industriales

Mobiliario y Equipo de Oficina


Equipo de Computacin

Cartera de Clientes
Derechos de propiedad literaria
Bibliotecas, Filmotecas

Equipo de Transporte.

Composiciones, Trabajos
literarios

PRINCIPIOS DEL PROCESO DE VALUACIN:

PRINCIPIO DE LOS RENDIMIENTO


CRECIENTES Y DECRECIENTES

PRINCIPIO DEL USO MEJOR Y


MAS PRODUCTIVO

PRINCIPIO DEL BALANCE O DEL


EQUILIBRIO

PRINCIPIO DE LA OFERTA Y
DE LA DEMANDA

PRINCIPIO DE LA CONFORMIDAD

PRINCIPIO DE INTEGRACION

PRINCIPIO DE LA COMPETENCIA

PRINCIPIO DEL NIVEL DE


PRECIOS

PRINCIPIO DE LA UTILIDAD

PRINCIPIO DE LA PREDICCION

PRINCIPIO DE LA SUSTITUCION

PRINCIPIO DEL CAMBIO

VALOR DE
MERCADO DEL
INMUEBLE

Solicitud
de Crdito

Privado o
particular

TIPOS DE
AVALOS

Contables:

Sucesiones

Judiciales

Expropiaciones

TERMINOLOGA BSICA
VALOR: Expresin monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la
tasacin .
PRECIO: Es lo que se paga en bolvares por un bien inmueble en el mercado
VALOR INICIAL O DE COMPRA: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su
construccin o edificacin. Se llama tambin valor histrico.

VALOR DE REPOSICIN: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble


igual o semejante al que se est tasando, pero nuevo.
VR = BD + r., donde BD es la base depreciable

VALOR RESIDUAL: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida til. Se le


llama tambin valor de salvamento, valor de chatarra. Elio DCaires en su
Manual de avalos, considera este valor entre 5 15% del valor.
r = VR BD.
VIDA TIL: El nmero de aos que se considera que el inmueble prestar sus
servicios en condiciones normales
AOS DE USO: Nmero de aos que tiene el inmueble de haber sido construido.

EDIFICACIONES CONVENCIONALES: Son las que se construyen mediante un


proyecto de arquitectura e ingeniera, bajo la normativa tcnica vigente y
supervisada por un equipo de profesionales universitarios.
EDIFICACIONES NO CONVENCIONALES: Son aquellas que se construyen sin
proyectos de arquitectura e ingeniera, no cumple con la normativa vigente y no
son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios.
EDIFICACIONES AISLADAS: Es la que no est adosada a otra edificacin por
ninguno de sus lados.
EDIFICACIN PAREADA: Es la que est adosada por uno de sus costados.
REA BRUTA DE LA PARCELA: rea total del terreno.

REA BRUTA DE CONSTRUCCIN: Es la suma del rea techada de una


edificacin, incluyendo las reas con prgolas y stanos.
ALTURA DE FACHADA: Medida vertical de la fachada de una edificacin

ZONIFICACIN: Clasificacin del uso del suelo en el rea urbana


PARCELA: superficie delimitada de terreno, resultante de un proceso de
Parcelamiento o de urbanizacin, y por tanto provista de servicios en las
condiciones y requerimientos establecidos en la zonificacin correspondiente,
totalmente aprovechable para el uso que se le haya asignado, o que le
corresponda segn la zona donde ella est localizada.

APARTAMENTO: Unidad de vivienda superpuesta a otras unidades, que


integran una edificacin y comparten bienes y servicios comunes en una misma
parcela.

GALPN: Construccin formada por un techo soportado por columnas con


cerramientos.

COBERTIZO: Construccin formada por un techo, soportada por columnas sin


cerramientos.

CANEY: Construccin formada por un techo de forma cnica sin cerramientos.

ACABADO. ltimo tratamiento superficial que recibe un elemento de la


construccin

ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS: Son todos aquellos elementos que


constituyen la parte esencial de una estructura. Podemos nombrar
fundaciones, columnas, muros, vigas, paredes, revestimiento, instalaciones
elctricas, instalaciones sanitarias, herrera, y dems elementos de una
edificacin

OBRAS PRELIMINARES: Son aquellas que se hacen antes de iniciar la


construccin.

Ejemplo:

Limpieza

del

terreno,

demoliciones,

remocin

de

escombros.
MOVIMIENTO DE TIERRA: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes,
muros, gaviones.
ESTRUCTURA: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se
dividen en; infraestructura, superestructura y cubierta de techos.
INFRAESTRUCTURA: Es el sistema estructural diseado y construido para unir la
superestructura con el suelo y/o subsuelo, se le conoce como las fundaciones de la
edificacin.

SUPERESTRUCTURA: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas,


que

afloran desde el suelo de fundacin hasta la altura de diseo de la

edificacin, a travs de esta se transmiten las cargas a la infraestructura y de all


al suelo y/o subsuelo.
CUBIERTA DE TECHO: tipo de material que cubre la parte superior de la
edificacin, esta puede ser de; acerolit, caa, teja, mini-teja, concreto,
machihembrado con teja, tabelones en perfiles metlicos, losa maciza, loseta
prefabricada con perfiles metlicos, losa reticulada, liviano zinc

ENFOQUE DEL COSTO: Se basa en la premisa que un comprador bien


informado no pagara mas por una casa que el costo que le significara construir otra
casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes

VALOR DE REPOSICIN: Consiste en determinar el valor de una construccin


considerando el monto en dinero que es necesario desembolsar para obtener una
obra similar a la que estamos avaluando. Similitud que debe existir en cuanto a los
materiales constructivos, acabados, reas terminadas y otros detalles

APROXIMACIN AL COSTO: Son las estimaciones necesaria que se hacen para


aproximarnos al costo de reposicin, cuando las caractersticas constructivas del
bien avaluado no se consiguen en un mercado por estar en desuso.

VIDA DE LAS CONSTRUCCIONES:

Vida fsica: es el tiempo total que dura una construccin. Este periodo puede ser
de varios siglos de acuerdo con la calidad de los materiales. Los castillos europeos
pueden tener 10 siglos o ms de acuerdo con la calidad de materiales con que se
construyeron. Las edificaciones en Amrica datan de la Colonia y en su mayor parte
han tenido que ser reconstruidas como monumentos histricos. La vida fsica de las
construcciones va hasta el momento de su ruina y puede superar 100 o 200 aos con
los materiales que se hacan en dicha poca en nuestras ciudades.

Vida Tcnica: es el periodo que dura una construccin hasta cuando es


utilizable en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales
o reconstruccin en sus partes esenciales. Durante su uso es lgico que se
apliquen reparaciones de mantenimiento o reconstrucciones menores en partes
tales como instalaciones hidrulicas, elctricas, pisos, enchapes, aparatos y
equipos. Pero no en la estructura, cimientos o cubierta. De acuerdo con la
experiencia de diferentes pases la vida tcnica de las edificaciones se sita entre
los 60 y 80 aos. El criterio del avaluador deber definir el tipo de construccin y la
duracin esperada de la vida tcnica. Este dato es definitivo porque es la base para
aplicar la depreciacin de una construccin.

Vida Econmica: es el periodo que dura una edificacin para el uso econmico
que fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su
explotacin como edificacin. Cuando se hace una casa se destina a la
habitacin de familias y tanto su uso como su explotacin es la vivienda familiar o el
alquiler para dicho uso. Pero cuando la zona o la calle se vuelven comerciales,
carece de sentido continuar con el uso de vivienda y podra transformarse en local
comercial o en casa para oficinas. Asimismo es posible que la casa ya no tenga
utilidad mantenerla como edificacin y dado el uso del sector sea ms conveniente
demolerla para dar paso a un edificio nuevo. Su vida econmica ha terminado y la
construccin carece de valor, adquirindolo el lote que servir para el nuevo edificio.

CARACTERSTICAS DE LOS BIENES INMUEBLES

Estn sujetos a la prdida de su valor por obsolescencia funcional, fsica y


Econmica.
La transformacin a otro uso es Costosa
Requieren tiempo para su ejecucin.
Tienen vida finita.

VALOR ACTUAL DE LA CONSTRUCCIN


VA =

VR

DA

Valor Actual = Valor de Reposicin Depreciacin Acumulada

Cualquier edificacin a la que se le ha calculado segn sus reas y costo de


reposicin a nuevo, debe ser depreciado o adaptado a su condicin actual,
ajustar

los

valores

calculados

la

mantenimiento y obsolescencia funcional

realidad

fsica,

funcional,

de

propias de esa edificacin, se

debe calcular ese valor de ajuste que se conoce como DEPRECIACIN


ACUMULADA

DEPRECIACIN: Es la perdida del valor de una edificacin por causa del tiempo,
mal uso, causas de agente externos, falta de mantenimiento, desuso, obsolescencia
fsica o funcional del bien
La depreciacin en las edificaciones se originan por causas:
1. Causas Fsicas: Ocurre por causas intrnsecas al inmueble, tales como: edad,
causas contingentes (explosin, agua, fuego, vandalismo)
2. Obsolescencia Funcional: se refiere a la prdida del valor del bien inmueble por
diseos arquitectnicos inadecuados falta o exceso de facilidades estructurales,
equipos pasados de moda, sub utilizacin de espacios construidos.
3. Obsolescencia Econmica: se debe a causas extrnsecas a la construccin,
mala ubicacin (cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias,
quebradas, avenidas o calles de mucho transito vehicular, cambios de
zonificacin, vecindarios indeseables)

TIPOS DE DEPRECIACIN
Tasativo: Son los que se utilizan en la elaboracin de informes de avalo,
debido a que toman en consideracin el Valor de Reposicin o de mercado
y no el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluacin del Bolvar
y el proceso inflacionario del pas, adems de considerar los factores ao
de uso, vida til, considera otros como son:
Estado de Conservacin.
Mantenimiento
Deprecian a los activos en lnea curva que es lo que acontece en la
realidad.

COMO SE CALCULA LA DEPRECIACIN ACUMULADA


EN LOS BIENES INMUEBLES ?

MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN

1. Lnea Recta Mejorada


2. Parbola de KUENTZLE
3. De ROSS
4. Criterio de ROSS-HEIDECKE

MTODO DE LNEA RECTA MEJORADA : Consiste en considerar la depreciacin


como funcin lineal de la edad del inmueble con variacin uniforme a lo largo de
su vida til.
Este mtodo deprecia los activos en lnea recta tomando en consideracin dos
factores:
aos de uso y
vida til,

VA = VR * 1 (1 r )*
T

Para la demostracin de la formula anterior, se usa el siguiente argumento

VA = VR DA
El valor de reposicin (VR), est constituido por dos valores: la base depreciable
(BD) y el valor residual o de salvamento ( r )

VR = BD + r
MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN

Donde ( r ) es un porcentaje del valor de reposicin (VR), determinado por el


avaluador, que, segn Elio D Caires oscila entre 5 y 15%.
La depreciacin anual (CD) es la relacin entre la base despreciable y la vida til.

CD =

BD
T

BD
T

, representa la depreciacin anual y n es la cantidad de aos del activo,

la Depreciacin Acumulada seria:

BD
DA =
*n
T
Se tiene

VR = BD + r

Y sustituyendo

DA = BD * Fd
, despejando

BD = VR Vr

Vr = VR * r
MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN

Donde se tiene que el valor de rescate (Vr) es igual al valor de reposicin del
bien, para el momento del avalo, por el porcentaje (r) que oscila entre 5 a 15%

BD = VR * (1 r )

BD = VR (VR * r )
Volvemos a la expresin:

VA = VR DA

n
VA = VR VR * (1 r )*
T

DA =

BD
*n
T

Fd =

n
T

VA = VR * [1 (1 r )* Fd ]
MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN

DEPRECIACIN
LINEA RECTA

n
aos

T
aos

10

50

20,00

20

50

40,00

30

50

60,00

35

50

70,00

40

50

80,00

50

50

100,00

Inicia 100% el valor depreciable (Vd) en el ao 0 en el cual

VR = BD + Vr

La base depreciable va disminuyendo de acuerdo a la depreciacin de manera


uniforme hasta llegar a un valor cero en el ltimo ao de su vida til, donde solo
queda el valor residual

MTODO DE KUENZLE: La representacin de la frmula de Kuentzle es una


parbola, que tiene un decrecimiento reducido en los primeros aos y se expresa el
factor de depreciacin a travs de la frmula

n2
Fd = 2
T

VA = VR * [1 (1 r )* Fd ]
DEPRECIACIN
KUENTZLE %

n
aos

T
aos

10

50

4,00

20

50

16,00

30

50

36,00

35

50

49,00

40

50

64,00

50

50

100,00

n2
VA = VR * 1 (1 r )* 2
T

MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN

MTODO DE LNEA PARABLICA INTERMEDIA ROSS: Ross prefiere un


intermedio entre los mtodos de la Lnea Recta y el de Kuentzle, con el fin de
Obtener una depreciacin no tan acelerada como la Lnea Recta, ni tan lenta como
el Mtodo de Parbola o Kuentzle. Se expresa a travs de la frmula:

1 n n 2
Fd = * + 2
2 T T

VA = VR * [1 (1 r )* Fd ]

1 n n
VA = VR * 1 (1 r )* * + 2
2 T T

n
aos

T
aos

10

50

12,00

20

50

28,00

30

50

48,00

35

50

59,50

40

50

72,00

50

50

100,00

DEPRECIACIN
Ross

Ninguno de los mtodos vistos, consideran el estado de conservacin y


mantenimiento del inmueble a valorar, por ello HEIDECKE, implement un
coeficiente por conservacin y mantenimiento

MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN

DEPRECIACIN
LINEA RECTA KUENTZE

n
aos

T
aos

10

50

20,00

4,00

12,00

20

50

40,00

16,00

28,00

30

50

60,00

36,00

48,00

35

50

70,00

49,00

59,50

40

50

80,00

64,00

72,00

50

50

100,00

100,00

100,00

Ross

VA

1: LNEA RECTA
2: KUENZLE
3: ROSS

Bs

3
V
R

B
D

Valor
r

HEIDECKE
1. Reparaciones menores: estas reparaciones consisten en la pintura general, en
el arreglo de la fachada ( si son casas), enchapes de baos y cocinas, estado de
los pisos (enchapes o madera, tapete, etc. ), humedades, impermeabilizacin de
cubiertas.
2. Reparaciones medianas: Se trata de instalaciones hidrulicas, sanitarias o
elctricas. Reparacin de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de aparatos
sanitarios y de cocina. Cambio de enchapes en baos y cocina. Severas
filtraciones de humedades o en la cubierta. Cambio de algunos muros o paetes
(repellos o enlucidos).
3. Reparaciones importantes. Se trata de daos en la cubierta o en la estructura y
cimentacin de la edificacin. Rehacer la mampostera o muros. Cambio total de
las instalaciones hidrulicas o sanitarias. Fallas en la cimentacin, hundimiento
de pisos o peligros en la estructura.

MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN

Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciacin por el estado de
conservacin del inmueble y se simboliza por la letra C. Esta depreciacin se
aade a la depreciacin por edad encontrada por el mtodo de Ross
Depreciacin Fsica Heidecke
Estado
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5

Condiciones Fsicas

Coeficiente C

Nuevo

0,00%

Entre nuevo y regular

0,32%

Regular

2,52%

Entre regular y reparaciones sencillas

8,09%

Reparaciones sencillas

18,10%

Entre reparaciones sencillas e importantes

32,20%

Reparaciones importantes

52,60%

Entre reparaciones importantes y sin valor

75,20%

Sin Valor

100,00%

MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN

ROSS HEIDECKE: El Mtodo de Ross nos permite depreciar por edad una
construccin. Pero con la misma edad es posible que una construccin est mejor
conservada que otra. El estado de conservacin lo verifica el avaluador mediante la
visita ocular. No se debe dejar llevar de las apariencias, ya que existen elementos
constructivos que inducen a pensar que la construccin est en grave deterioro y
solamente se trata de reparaciones menores. Un breve repaso de los costos de
construccin o reparacin nos pueden indicar cmo calificar una construccin usada: .

FRH = A + (1 A) * C

n n2
A = 0,5 * + 2
T T

C= Estado de conservacin y mantenimiento (Heidecke)


A= Factor Ross

VA = VR * {1 (1 r ) * [A + (1 A) * C ]}

VA = VR * {1 (1 r )* FRH }
MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN

PROCEDIMIENTO AVALO:

Valoracin del Terreno: Enfoque Comparacin Directa (Mtodo de


Mercado): Obtencin de los referenciales, correcciones y homogeneizacin de la
muestra por Mtodos Tradicionales: Estadstica Descriptiva; o

por Clculos

Avanzados: Regresin Mltiple. 1.- Mtodos Directos: Enfoque de Mercado: Buscar


referenciales, depurar y homogenizar la muestra, bien sea por Mtodos
Tradicionales (Homogeneizacin) o por Mtodos Avanzados: Regresin Lineal.
Clculo Precio Unitario (Bs/m2)
rea Total (m2)
Valor Total del Terreno (Bs)
2.- Mtodos Indirectos

Valoracin de la Edificacin: Enfoque del Costo


1. Determinacin de la Cantidades de Obra:
1.1. Unidad de Obra de construccin.
1.2. Metro cuadrado de obra, segn su tipologa
2. Estimacin del Costo de Reposicin:
2.1. Bien por Presupuesto de Obra Nueva
2.2. Por obra por anlisis porcentual del costo de Reposicin por Tipologa de obra
3. Estimacin de la Depreciacin: por el Mtodo seleccionado
4. Valor Edificacin: VR DA
Valor final del Inmueble: Suma del Valor de la tierra ms el valor de la edificacin.

EQUIPO PARA REALIZAR INSPECCIN

Cinta mtrica.
Cmara fotogrfica
GPS (ubicacin y levantamiento de reas extensas de terreno)
Libreta de anotaciones u hoja de inspeccin
Lpiz

PASOS PRCTICOS INSPECCIN


1. Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios
profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos,
documentacin municipal (cdula Catastral, Solvencias, Patentes, etc.) y otros
documentos que as lo ameriten.
2.

Se dirige al sitio segn hora y fecha determinada, llevando consigo los


siguientes instrumentos: documento (sirve para identificar el inmueble), Cmara
fotogrfica, tabla de apoyo, papel o instrumento, portaminas, G.P.S plano
cartogrfico.

3. Realizar una inspeccin entendindose esta como la actividad tcnica de


campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las caractersticas
cualitativas externas e internas del inmueble a tasar
4. Realizar anlisis del entorno para verificar, el acceso a la zona, desarrollo,
servicios,

poblacin,

actividades

econmicas

predominantes,

construccin del sector, nombre de las urbanizaciones cercanas.

tipos

de

5. De el documento de propiedad el avaluador le interesa la siguiente


informacin: nombre del propietario, numero de cdula de identidad,
direccin, propiedad, linderos, rea, cita de registro (N del documento,
tomo, protocolo, ao, trimestre), datos de condominio si es el caso
6. Mide el terreno, para comparar con las medidas del documento de
propiedad.
7. Medicin de la Bienhechura
8. Elaborar la memoria descriptiva. Infraestructura, Superestructura,
pisos,

Pisos, Ventanas, Paredes, Puertas,

Instalaciones elctricas, Instalaciones sanitarias.


9.

Aos de uso, Vida til, rea, Distribucin.

Entre

Cocina, Revestimientos,

10. Elaborar un croquis de distribucin del inmueble


11. Elaborar un croquis de ubicacin y situacin, donde resalte las actividades
econmicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias,
instituciones pblicas, principales avenidas y calles. Google Maps Earth.
12. Realizar las mediciones correspondientes
13. Toma de fotografas. MEMORIA FOTOGRFICA
14. Establecer el estado del conservacin de la edificacin segn Heidecke

MEDICIN DE LAS BIENHECHURAS


Terreno
a

Aleros

rea = a * b

Terreno
b

Aleros

Aleros
A1

A2
Salientes de
losas

Planta Alta

A1

Planta Baja

A2

rea = (A1 * b) + (A2* b)

CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS:
Infraestructura: fundaciones, vigas de riostra, bases de pavimento
Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado
Entre pisos:
Pisos:
Ventanas:
Paredes:
Puertas:
Cocina:
Revestimientos:
Instalaciones elctricas:
Instalaciones sanitarias:
Adems:
Aos de uso:
rea (m2):
Estado de conservacin segn Heidecke:

Aplicacin de la depreciacin a la Construccin usada

1. Determinamos: rea, edad, estado de conservacin


2. Se define tipologa y se busca la fuente de informacin (costo directo)
3. Se le agrega el costo indirecto (1,25 1,60)
4. Calculamos valor residual (r), 10%, que corresponde al saldo del valor de la
construccin final (demolicin)
5. Base depreciable
6. Calculo depreciacin total
7. Al valor de reposicin se le resta la depreciacin
8. Valor total de la construccin: valor actual por rea de construccin
9. Si es el caso se le suma el valor del terreno

Para el costo

indirecto el Profesor Oscar Borrero Ochoa, en su libro Avalos de

Inmuebles y garantas, propone los siguientes multiplicadores en condiciones normales:

Vivienda Popular = 1,3


Vivienda Media = 1,35
Vivienda Media Alta = 1,4
Vivienda Alta = 1,45
Oficinas Rango Media = 1,4
Oficinas Rango Alto = 1,5
Bodegas = 1,4

Esta informacin debe adaptarla el avaluador en cada ciudad y pas ya que depende de las
caractersticas propias del sector construccin en cada lugar

Unifamiliar

Apartamento

Oficina

Local Comercial

Galpn

Hotel

COSTOS ASOCIADOS A LA CONSTRUCCIN (INDIRECTOS)

Estudio de Factibilidad y Mercado (EF

2,00%

2,00%

5,00%

5,00%

2,00%

5,00%

Estudio de suelo (ES)

2,00%

2,00%

2,50%

2,50%

2,00%

2,50%

Levantamiento Topogrfico (LT)

1,00%

2,00%

2,00%

2,00%

1,00%

2,00%

Proyecto de Arquitectura e Ingeniera (

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

3,00%

7,00%

Gastos Legales (GL)

7,00%

7,00%

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

Gastos Tcnicos (GT)

7,50%

7,50%

7,50%

7,50%

5,00%

7,50%

Intereses Financieros (IF)

7,50%

7,50%

7,50%

7,50%

5,00%

5,00%

Gastos por Inspeccin Tcnica (GIT)

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

2,00%

5,00%

Impuestos Municipales (IM)

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Primas de Seguro (PS)

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

4,00%

15,00%

15,00%

15,00%

15,00%

10,00%

15,00%

60,00%

61,00%

62,50%

62,50%

45,00%

65,00%

Costo Asociado

Descripcin

Estudios Bsicos (EB)

Asesoras (AS)

Financiamiento (FIN)

Administracin,
Derechos de Incorporacin (DINC)
Servico y Ventas (ASV)
Publicidad y Venta (PV)
Administracin (ADM)
TOTAL

Fuente: Prof. Miguel Camacaro

QUE FOTOGRAFAS DEBEMOS TOMAR ?


1. Frente
2. Fachada lateral:
Izquierda
Derecha
3. Fachada posterior
4. reas internas:
Salas, pasillos
5. Cocina comedor
6. Habitaciones
7. Salas sanitarias (opcional)
8. Garaje
9. reas verdes, Piscinas, bohos, cercas perimetrales, anexos
10. Entorno urbano

BIBLIOGRAFA

1. ABUNAHMAN, Sergio A., (2.005) Curso Bsico de: INGENIERA LEGAL Y DE


TASACIONES. Traduccin al espaol. Miguel Camacaro Ediciones.
Barquisimeto. Venezuela
2. ALVES D., Rubens. (2.002) INGENIERA DE TASACIONES: Una introduccin a
la metodologa cientfica. Traduccin al espaol. Editorial PINI Ltda.
Barquisimeto. Venezuela
3. AZNAR, Jernimo, et al. VALORACIN INMOBILIARIA, Mtodos y Aplicaciones, Editorial
Universidad de Valencia. Espaa e Iberoamrica, 2.012
4. BORRERO O. Oscar, (2.002) Avalos de Inmuebles y Garanta. Colombia
5. CABRITA P. Ral. El Justiprecio Inmobiliario. 2da. Edicin
6. CONTRERAS S. Jos. (2.008) Manual de Avalo Bienes Inmuebles I y II.
7. DESEDA M. Luis. (2.002) Avalo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2002

BIBLIOGRAFA

8. GUERRERO, Dante. (1.984) MANUAL DE TASACIONES. Propiedades urbanas y


rurales. Editorial Alsina. Buenos Aires.
9. HERNNDEZ J. Samuel. (2.006) Mtodos Estadsticos Como Herramienta en
la Valoracin de Bienes Inmuebles.
10. MAIA NETO, Francisco. (2.006) Manual prctico de experticias y peritajes
judiciales. Traduccin al espaol. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto.
Venezuela
11. STUMPF GONZLEZ, Marco Aurelio. (2.006) Metodologa para la Tasacin de
inmuebles. Traduccin al espaol. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto.
Venezuela
12. Piol, Roberto (1.994). Valuacin de Edificaciones Inconclusas. Caracas Venezuela

http://www.grc.com.ve/grc/
Precios de Construccin
Insumos
Equipos
Mano de Obra
Partidas
E.1 Obras Preliminares
E.2 Movimiento de Tierra
E.3 Estructuras
E.4 Obras de Arquitectura
E.5 Instalaciones Elctricas
E.6 Instalaciones Sanitarias
E.8 Obras de Servicios
E.9 Transporte
R Remodelaciones
C Vialidad

Gua de Costos

Gua de Costos

http://www.apvobras.com/descargas.php#

Gua de Costos COLEGIO INGENIEROS DE VENEZUELA

Precios Vigentes desde el 01 de Septiembre de 2012 *


Distribuidora 3HP, C.A., informa que por disposicin del SENIAT, en su decreto N
5.770 publicado en la Gaceta Oficial N 38.839 de fecha 27 de Diciembre del 2007,
pasamos a ser Contribuyentes Ordinarios, por lo que a desde el 1ro. de Abril del
2008 toda nuestra facturacin se emite con el impuesto al valor agregado (IVA).
NUEVO FORMATO DE VENTA E INSTALACIN DE
LAS GUAS REFERENCIALES DE COSTOS
ACTIVACIN POR INTERNET
La piratera y la venta ilegal de la informacin contenida en las bases de datos que se entregan con cada edicin de las Guas Referenciales de Costos del
Colegio de Ingenieros de Venezuela han puesto en grave peligro la elaboracin de las mismas con la calidad y seriedad acostumbradas.
Para intentar revertir esta tendencia y evitar la desaparicin de las Guas, ha sido necesario limitar el nmero de instalaciones permitidas por cada licencia
otorgada, adems de iniciar otras acciones que se estn tomando conjuntamente con los cuerpos de seguridad del estado para castigar a quienes incurren
en prcticas ilegales que abiertamente daan al Colegio de Ingenieros y a quienes laboramos en Distribuidora 3HP, C.A.
A partir de la edicin de SEPTIEMBRE 2011 de las Guas Referenciales de Costos para la Construccin del Colegio de Ingenieros de Venezuela, es
necesario activar Visor antes de poder utilizarlo.
Para esto es imprescindible que el computador en que se desean instalar las Guas Referenciales tenga una conexin estable y confiable a Internet, ya que
el programa Visor debe validar la licencia que intenta instalar. Esto se hace automticamente al iniciar Visor luego de la instalacin. Dependiendo del tipo de
licencia que adquiri, usted tiene 1, 2 o 3 activaciones. Una vez utilizadas estas activaciones, no podr efectuar una nueva instalacin de la misma edicin y
licencia a menos que adquiera activaciones adicionales.

GUAS REFERENCIALES DISPONIBLES

Valor de la Unidad en Bs. *

GUA 1 - EDIFICACIONES
GUA 2 - REPARACIONES, REFORMAS Y MANTENIMIENTO DE
EDIFICACIONES EXISTENTES y OBRAS MENORES NUEVAS
GUA 3 - URBANISMO
GUA 4 - ELECTROMECNICA
GUA 5 - VIALIDAD
GUA 6 - ELCTRICA (REDES AREAS)
GUA 7 - SANEAMIENTO AMBIENTAL
LICENCIA DE UNA (1) GUA

610

Departamento de Anlisis y Costos, Piso 3, Colegio de Ingenieros de Venezuela, Sede Principal,


Caracas o comunquese por los siguientes
Telfonos: (0212) 576-6415, 576-4917, Fax: 577-5184
e-mail: distribuidora3hp@distribuidora3hp.com
distribuidora3hp@gmail.com
Pgina web: www.distribuidora3hp.com

TABLA BASE PARA EL CALCULO DE HONORARIOS


AVALO DE INMUEBLES URBANOS, EXTRAURBANOS Y FINCAS RURALES
Terrenos con

Conjunto de Unidades

Terrenos extraurbanos,

construccin en proceso

no sujetas a

Fincas, Predios, Haciendas

o paralizacin (V)

Propiedad Horizontal

(VII)

H = 0,03% * MA + 80 UT H = 0,03% * MA + 120 UT H = 0,03% * MA + 150 UT H = 0,03% * MA + 180 UT

H = 0,03% * MA + 200 UT

Unidades en Propiedad

Casas, quintas y
Terrenos Urbanos (II)

Horizontal (I)

H = 0,03% * MA + 50 UT

Galpones (IV)
bienhechuras (III)

H = 0,03% * MA + 300 UT
MA= Monto del Avalo

H= Honorarios

UT= Unidad Tributaria Vigente

1 UT = Bs. (2015)

150

EJEMPLO DE APLICACIN
CLASE DE INMUEBLE

CALCULO DE HONORARIOS

HONORARIOS (Bs.)

500.000,00

H = 0,03 % * 500.000 + UT * 50

7.650,00

Terrenos Urbanos

1.000.000,00

H = 0,03 % * 1.000.000 + UT * 80

12.300,00

Casas, Quintas

1.000.000,00

H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 120

18.300,00

Galpones

1.000.000,00

H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 150

22.800,00

1.000.000,00

H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 180

27.300,00

2.000.000,00

H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 200

30.600,00

5.000.000,00

H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 300

46.500,00

Unidad en Propiedad Horizontal

MONTO AVALUO (Bs.)

Terrenos con construccin en proceso o


paralizacin
Conjunto de Unidades no sujetas a Propiedad
Horizontal (Edificios)
Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios,
Haciendas
Fuente :SOITAVE

COMUNICACIN FOGADE

Ante todo un cordial saludo, por medio de la presente se le informa que el


valor al realizar la valoracin de los inmuebles y muebles no se
deben redondear. "
Agradeciendo la atencin a la misma se despide,
Atentamente,
Dr. Marco Sarmiento
Jefe del Departamento de Inspeccin y Avalos.