La Tasación: Una herramienta de Ventas

Curso
La Tasación:
Una herramienta de Ventas

Área Temática:
Técnica

Metodologías y técnicas
efectivas para estimar
valores profesionalmente
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

Índice Página
Presentación del Curso 4
Primera Parte. Escuela Americana en la Tasación de inmuebles
sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal. 6

El método de Integración de Costos parciales 6

La Escuela Americana en Tasaciones 6

Costos Financieros 6

Ganancia Empresaria 7

Gastos de Publicidad y Venta 7

Integración del Costo Total 7

Método de Comparación de Valores Venales 8

La determinación de coeficientes 8

Coeficientes por ubicación del edificio en el barrio 8

Coeficientes por ubicación en planta del departamento dentro del edificio 9

Coeficientes de ubicación en piso (edificios con ascensores) 10

Coeficientes según características constructivas del edificio 11

Coeficiente de Actualización 11

Coeficientes según la superficie cubierta 12

La homogeneización de superficies 12

La depreciación en los edificios 15

Causas de depreciación 15

Formas de calcular la depreciación 16

El estado de conservación como factor de depreciación 17

Cómo estipular la antigüedad del edificio 18

La depreciación funcional 19

El coeficiente de depreciación en este método 23

Aplicación del Método de Tasación de valores venales con homogeneización de ante-

cedentes 23

Método de Tasación de Inmuebles en Conjunto por Capitalización de Rentas 28

Síntesis 29

Segunda Parte. La Tasación no metodológica 30

El informe de Tasación 31

Características del Entorno 32

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Medios de transporte y accesos 33

Tipología y categoría 33
Antigüedad y Estado de Conservación 35
Servicios públicos conectados y generales 36
Descripción completa del inmueble 36
Planilla de Locales 37
Características adversas y estados individualizados 39
Distribución, orientación y luminosidad 40
Superficies 40
Descripción y valor de comparables 40
Valores y Mercado Potencial 41
Estimación del valor 41
Síntesis 43
Tercera Parte. Costos de Construcción y Avances de Obra 44
Los costos de Construcción 44
Los Modelos 44
El Avance de Obra 45
Síntesis 47
Cuarta Parte. Tasación de casas y otras viviendas urbanas y
suburbanas 48

Requisitos para ser tasador 49

Consideraciones sobre el informe Com. “A”3055 del B.C.R.A. 49

Sección II. Descripción de la propiedad 49

Sección III. Descripción del edificio de departamentos/Barrio privado 51

Sección IV. Descripción del terreno 51

Sección V. Descripción del barrio 52

Sección VI. Comparables 52

Sección VII. Valuación 52

Informe de Tasación 53

Síntesis 57

Quinta Parte. La tasación de Oficinas 58

Coeficiente según superficie propia 59

Coeficientes por ubicación de la oficina en planta 60

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Coeficiente de depreciación originados en la antigüedad y el estado de conservación 60

Coeficiente por tener baño privado/cochera/ubicación del edificio 60
Coeficiente por ubicación en altura 61
Síntesis 62
Sexta Parte. Tasación de locales comerciales 63
Tipologías comerciales 63
Metodología Propuesta 63
Homogeneización de Superficies propias 64
Coeficiente de ubicación 64
Coeficientes de características constructivas 64
Coeficientes de depreciación por edad 64
Coeficiente de depreciación por estado de conservación 65
Coeficiente de fondo/frente 65
Coeficiente según superficie cubierta propia homogeneizada 65
Coeficiente de actualización 65
Coeficiente de actualización 66
Aplicación del Método de Comparación de valores venales 66
Síntesis 70

Presentación del Curso

En los últimos años, debido a que las actividades de Tasadores, Martilleros Públi-
cos y Corredores se han profesionalizado, producto de la obligación que generó una
Ley Nacional de tener título universitario para ejercer esas profesiones, y aunque
algunas Universidades tenían esa carrera con anterioridad a la vigencia, muchas se
sumaron ofreciendo una carrera a partir de ese momento.

Aunque la enseñanza de la Tasación ofrecida por algunas Universidades es buena,

en la mayoría es de una precariedad asombrosa, y esto origina la necesidad de que
sus egresados necesiten de una capacitación y actualización posterior.

Por otra parte, existen títulos universitarios como el de arquitecto y el de algunos

ingenieros, que otorgan incumbencias para tasar, pero que sin embargo no con-
templan materias dedicadas al desarrollo del conocimiento de la Tasación, o están
escondidos y son insuficientes.

Además, son muchos los que no tienen título universitario y están en la actividad
inmobiliaria, que reconocen que no recibieron una capacitación formal, y ven que
son cada vez más sus competidores que tienen una formación profesional

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 La Tasación: Una herramienta de Ventas

A todos ellos (a todos ustedes), va dirigido este curso, que ofrecemos con la modali-
dad de Educación a Distancia, convencidos de que este tipo de capacitación tiene
plena vigencia, y será predominante en un futuro cada vez más inmediato.

En él encontrarán que la Tasación es una herramienta para la venta, y como quién

demanda nuestro trabajo nos exige, cada vez con mayor frecuencia que le explique-
mos cómo llegamos al valor, es que ofrecemos una serie de métodos y técnicas para
afrontar el problema de la tasación de inmuebles de gran difusión: la vivienda, en
todas sus tipologías, nuevas, usadas, en construcción, para créditos.

También, otros inmuebles de gran comercialización en el ámbito urbano como ofici-

nas y locales comerciales.

Encontrarán que este curso se hace ameno porque hemos incluido en el campus vir-
tual, que es una plataforma especialmente diseñada para el aprendizaje en línea o e-
learning, una serie de herramientas TIC (Tecnologías de la Información y de la co-
municación), para hacerlo más amigable e interesante.

Bienvenidos y ¡manos a la obra!

Prof. Daniel Boveri

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 La Tasación: Una herramienta de Ventas

Primera Parte. Enfoque de la Escuela Americana en la tasación de

inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal
co del total del conjunto. Si bien sabemos que un costo
Introducción
no es un valor, en algunas circunstancias el tasador de-
En esta parte analizaremos los métodos que propone la
be determinarlo, y este es el caso de una obra nueva.
escuela americana para la tasación de este tipo de in-
El primer costo que normalmente se hace en un negocio
muebles, todos marcan evidentes diferencias entre sí,
inmobiliario de esta naturaleza, (además del previo es-
dado que están basados en el estudio de distintos as-
tudio de factibilidad de construcción), es el de la compra
pectos.
del terreno, que incluyen los honorarios por la compra,
Si bien los mismos prevén la tasación de inmuebles de
gastos de escrituración, etc
diferentes destinos, en esta unidad nos limitaremos a
A partir de este momento inicial hay un costo, general-
abordar el tema de la vivienda, o sea, departamentos.
mente difícil de determinar, que acompañará a toda la
Vale la pena comentar que estos métodos también se
obra: se trata de los costos financieros.
aplican en el tratamiento de otros temas de distinta na-
turaleza, por ejemplo: los bienes tecnológicos.
Los inmuebles en conjunto
Denominaremos inmueble en conjunto al de un edificio
compuesto por: departamentos y/u oficinas, y/o locales
comerciales, y/o cocheras.
O sea, a un edificio compuesto por unidades funcionales
que puede tener , o bien todos los destinos enumera-
dos, o algunos de ellos en distintas combinaciones, o
sólo uno de los citados destinos, e incluso no tener vi-
viendas.

La escuela americana de Tasaciones

En “Técnicas de Tasación de Inmuebles I”, enunciamos
que un mismo tema puede ser desarrollado mediante
distintas corrientes de pensamiento. Debido a su mayor
difusión e historia en nuestro país hemos decidido desa-
rrollar este tema según sus postulados, sin invalidar lo
investigado en otras escuelas, fundamentalmente las Costos financieros
italianas y españolas, e incluso las brasileñas, de mayor Este costo, de gran importancia pero que no siempre se
complejidad en el cálculo. tiene conciencia de su importante gravitación, dado que
La escuela clásica americana contempla el estudio de el capital, en las construcciones, debiera ser evaluado
este tema a partir del desarrollo de 3 métodos, a saber: como un material más, tal como el caso del hierro, los
ladrillos, el cemento, y los sueldos, honorarios y jorna-
1. Integración de Costos Parciales.
les.
2. Comparación de valores venales.
Estos costos financieros serán distintos en cada país, y
3. Capitalización de Rentas.
en cada momento histórico del mismo. En los países con
El método de Integración de Costos parciales alta inflación y de inestabilidad monetaria, las tasas de
Con el empleo de este método arribaremos al valor físi- interés, muy elevadas, ofrecidas por los mercados de

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capitales, cubren, no sólo los riesgos naturales de cual-
quier tipo de inversión, sino también aquellos derivados
de la posible desvalorización anual de la moneda.
Volviendo a los costos iniciales, si el dinero con el cual
se los pagan, en lugar de volcarlos a este tipo de inver-
sión de riesgo , en el cual quedan inmovilizados por un
tiempo que dependerá del tipo de venta, que podrá ser
desde la etapa jurídica de la pre horizontalidad, o sea,
desde “el pozo”, en el cual ya comienzan a tomarse los
anticipos para la venta de cada unidad funcional y las
primeras cuotas, o la menos usual forma de venta una
vez finalizada la obra, sea cual fuere la modalidad, una
inversión en el mercado de capitales en un país normal
(por ejemplo , depósito a plazo fijo, letras emitidas por
el gobierno, etc.), es por lo general una inversión más
segura y requiere un tiempo de control inferior, por en-
de tendrá una utilidad (interés) menor.
Si partimos del supuesto de un edificio que se venderá
una vez que esté terminado, debemos determinar ade-
más de esos costos financieros iniciales (terreno), los
que se generan en el tiempo en el cual se esté constru-
yendo el edificio.
Si queremos determinar sólo el costo financiero del te-
rreno, el mismo estará dado por la siguiente expresión:
CFt = Ct . i . T
En cambio, si nuestra intención es la de determinar el
costo financiero total, (incluyendo los del edificio), em-
plearemos la siguiente fórmula:
CF= i. T . (Ct + ½ Ce)
Donde:
CF= Costo financiero total del inmueble
i = tasa de obtención de capitales
T = tiempo total de ejecución de la obra hasta su venta
Ct = costo del terreno
Ce = costo del edificio
Cabe destacar que los costos financieros dependen de la
tasa de obtención de capitales, ya sea en la banca pri-
vada tanto en el país como en el exterior, o préstamos
oficiales.
Nótese que también es vital la gravitación del tiempo de
la duración de obra, deben tomarse tiempos normales
7
de realización de obra, ya que tiempos excesivos debi-
dos a una prolongación indebida, significarían una pérdi-
da empresaria.
En el caso contrario, o sea, cuando se trata de una obra
bien organizada, cuya envergadura incluso determine
como conveniente la ejecución de trabajos nocturnos,
esto redundará en una economía de costos financieros y
en un mayor beneficio empresario.
Cabe recordar que si la venta se realiza desde el comien-
zo de su ejecución, estos costos disminuyen.
De todos modos, las modalidades de venta más frecuen-
tes en nuestro país, indican que los anticipos del total
del precio de venta de cada unidad, en general no supe-
ran el 30%, y que el saldo se obtiene en el momento de
escrituración y posesión, o sea, cuando la obra está
prácticamente concluida.
Ganancia empresaria
Toda organización que tiene por finalidad construir un
edificio tiene el objetivo de obtener una ganancia. Si
bien esta ganancia empresaria, también deberá conside-
rarse en función del mayor o menor riesgo, en nuestro
país dependerá de la estabilidad monetaria, del tiempo
total de duración de la operación, se estima que oscilan
entre un 10 a un 20 % anual por cada año de duración
de la operación.
Gastos de publicidad y venta
Para lograr la venta de este tipo de inmuebles, deben
considerarse los gastos originados en la intermediación
inmobiliaria y los propios de publicidad y promoción
(folletería, publicidad en medios gráficos, show room,
páginas web, etc.), y así se aconsejara por la envergadu-
ra de la obra: la radial y la televisiva, entre otros medios.
Si bien en algunos emprendimientos, y por razones es-
peciales, resulta conveniente que estos gastos sean de
mayor envergadura, se estima que en nuestro país los
mismos oscilan entre un 2% y un 5% del total de costos
y gastos.
Integración del costo total
El mismo estará dado, inicialmente, por la sumatoria del
precio del terreno más el costo del edificio (corregidos
7
éstos en la forma en que corresponda por actualización,
situación que oportunamente estudiaremos), más los
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costos financieros, y con todos éstos obtendremos un
subtotal.
Si a este subtotal le aplicamos la tasa de ganancia razo-
nable seleccionada, se obtiene un nuevo sumando que
se acumula a los anteriores para obtener un nuevo sub-
total, a partir del cual, determinamos el porcentual co-
rrespondiente a los gastos de publicidad y venta. La su-
ma de este último valor totaliza el valor final del inmue-
ble en conjunto.
Ejemplo
Costo del Terreno $ 1.500.000
Costo del Edificio $ 30.000.000
Costo Financiero (2 años de obra) i.T.(Ct + 1/2 Ce)
$ 8.250.000
1° Sub Total $ 39.750.000
Ganancia 20% $ 7.950.000
2° Sub Total $ 47.000.000
Gastos de Publicidad y Vtas. $ 1.880.000
Valor Total del conjunto inmobiliario $ 48.880.000
Aplicación del Método
Antes expresamos que la aplicación de
este método es especialmente adecuado
para la estimación del valor de conjunto
de una obra nueva. Sin embargo, si a par-
tir de él quisiéramos averiguar el valor de
cada unidad funcional podríamos hacerlo
mediante la aplicación de una planilla de
porcentuales.
Método de Comparación
de Valores Venales
Este es el método especialmente indicado
para la estimación de valores individuales
de departamentos, oficinas, locales comerciales, etc., y
es la manera de tasar más utilizada en la Argentina: a
través de la utilización de métodos comparativos.
Recordemos que existen varios métodos comparativos
de tasación. A continuación desarrollaremos y aplicare-
mos uno de ellos. El éxito de este método se apoya en
la correcta elección de los coeficientes de ponderación.
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A continuación enunciaremos algunos coeficientes de
comparación que son utilizados por el Tribunal de Tasa-
ciones de la Nación Argentina.
Los mismos no deben tomarse de manera definitiva, de
modo que admiten que el tasador los modifique uti-
lizando su criterio y escribiendo el por qué en su infor-
me de tasación.
Coeficientes utilizados en la comparación de valo-
res venales de departamentos
Éstos son varios y de diversa naturaleza por medir dis-
tintos aspectos de los departamentos, que intervendrán
inevitablemente en la metodología de cálculo. Cualquier
otro aspecto no estudiado en el método debe realizarse
prudentemente, y a partir de numerosos casos.
La determinación de coeficientes
Cuando determinamos coeficientes para utilizar en un
método de tasación mediante la comparación de valo-
res venales, ante todo debemos identificar claramente
los aspectos que consideramos que la sociedad toma
como importantes al momento de tomar una decisión
de compra.
Una vez identificados estos aspectos, los evaluaré uno a
uno separadamente, solamente ese tópico, y una vez
evaluado ese determinado aspecto, me
olvidaré momentáneamente de él hasta el
momento de procesar esa información
por medio del cálculo, y estudiaré y me
concentraré en otra característica de ma-
nera totalmente independiente de todas
los demás.
Coeficientes por ubicación del edificio
en el barrio
El coeficiente de ubicación del edificio en
el cual está inserto el departamento a ta-
sar siempre será 1.
El coeficiente de ubicación del edificio en el barrio que
se les asigne a los comparables o antecedentes no está
tabulado, y será determinado por el tasador de acuerdo
a su criterio.
Este aspecto, sin embargo, fue el primero en ser estu-
diado en la materia precedente, a partir del trazado del
mapa de curvas de valores en función de la ubicación,
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tarea que resulta compleja con terrenos, más aún para
el caso de inmuebles edificados.
Para la determinación de este coeficiente de manera
intuitiva se contemplará el siguiente criterio: si el en-
torno del comparable es idéntico o muy parecido al ta-
sado el coeficiente del comparable también será 1.
Si el comparable tiene un entorno inmediato inferior al
del tasado el coeficiente será inferior a la unidad, por
ejemplo: 0,97. En otras palabras, esto significa que si el
departamento que estoy tomando como comparable
fuera idéntico en todos los demás aspectos, con la única
excepción de tener una ubicación inferior, debido a ese
único motivo, la sociedad pagaría un 3 % menos.
Es importante destacar la prudencia con la cual debe
tratarse este coeficiente, debido a que en barrios con
gran oferta de departamentos en venta, y con un en-
torno muy semejante, normalmente, este coeficiente no
debiera ser muy distinto a la unidad.
Por ejemplo, un coeficiente de ubicación del edificio =
1,2 significa que se pagaría en función de ese entorno
distinto, un 20% más para un comparable idéntico al
tasado.
En cambio, en locales comerciales ubicados en sectores
altamente comerciales, notables diferencias en los coe-
ficientes de ubicación, suelen darse más frecuentemen-
te.
Coeficientes por ubicación en planta del departa-
mento dentro del edificio
Departamento ubicado al frente 1,00
Departamento ubicado al contrafrente 0,95
Departamento a patio interior 0,90
Departamento lateral (sugerido) 0,93
Los coeficientes planteados en las 3 primeras situacio-
nes responden a la propuesta del Tribunal de Tasaciones
de la Nación. El último, relacionado con los menciona-
dos, es el propuesto por Daniel R. Boveri.
Este es un esquema que responde a una preferencia
clásica de la sociedad, o sea, la de otorgar un mayor va-
lor a los departamentos ubicados al frente que al contra
frente, e inferiores aún, a los internos y laterales.
Sin embargo, numerosas situaciones determinan que no
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siempre las preferencias de la demanda le otorguen es-
tos guarismos. Por ejemplo: hay departamentos ubica-
dos al frente que orientan a una avenida o calle ruidosa,
o con vistas desagradables (cementerios, villas de emer-
gencias, entre otros), y en ese mismo edificio sean pre-
feridas las unidades que orientan al contra frente.
En la situación inversa, vistas importantes (al mar, al río,
a las sierras, lagos o montañas), originan diferencias su-
periores al 5 % entre las unidades ubicadas al frente que
al contra frente.
Por otra parte, ¿Le parece que responde a la realidad
actual una diferencia, también del 5% entre un departa-
mento al contra frente y uno interno?
En general, un departamento interno, por disfrutar de
una menor ventilación, problema que se agrava, entre
otros aspectos, en pisos bajos (iluminación natural), ori-
gina una inferior demanda para estas unidades, situa-
ción que se traduce también en inferiores precios.
Este rechazo por los departamentos internos es el que
origina que aparezcan en las publicaciones en avisos cla-
sificados de diarios y en otros medios como departa-
mentos laterales, ya que si así no ocurre las guardias
para mostrar esos departamentos fracasan.
Cabe señalar que a veces por ignorancia, error, o picar-
día, las inmobiliarias “confunden” al departamento in-
terno, diciendo que el mismo es lateral. Interpretan que
cuando la altura del edificio vecino no llega al nivel del
departamento que origina la tasación o venta, y tienen
una vista abierta el mismo es considerado lateral.
Recordemos que una unidad funcional es lateral, cuan-
do la misma está inserta en un edificio de perímetro
libre o también llamado torre, o en uno de perímetro
semi libre o semi torre.
Este esquema simple muestra la planta de un edificio
entre medianeras compuesto por un departamento al
frente (abajo), otro al contra frente (arriba) y entre am-
bos un interno que orienta a patio de aire y luz.
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

Las imágenes corresponden a la planta y perspectiva de Coeficientes de ubicación en piso (edificios con
un edificio torre (o de perímetro libre) con infraestruc- ascensores)
tura de servicios comunes.
Planta Baja 0,90
Planta Baja (con patio y/o jardín al fondo) 1,00
1er. Piso 0,90
2do. Piso 0,95
3er. y 4to. Pisos 1,00
5to. y 6to. Pisos 1,05
7to. y 8to. Pisos 1,10
Pisos Superiores 1,15
Último piso 0,90

Estos coeficientes se dan en edificios con ascensores

(una situación bien distinta es la que presentan los edi-
ficios que no tiene ascensores, por el mayor esfuerzo
que requiere acceder por medio de escaleras a los pisos
más altos, y que por tal motivo generalmente no supe-
ran las 3 plantas altas).
Los mismos contemplan, fundamentalmente, la mayor
demanda que tienen las unidades ubicadas en los pisos
más altos, debido a que las mismas disfrutan de mejor
iluminación y ventilación, vistas abiertas, menores rui-
dos e insectos, etc.
Nótese que los coeficiente reflejan el rechazo que en
este tipo de edificios suelen tener las unidades ubicadas
en planta baja por no disfrutar de las ventajas que tie-
nen las de pisos más altos.
Otro comentario merece el coeficiente del último piso,
inferior a los demás, obedece a que el techo del mismo
es la cubierta del edificio.
Tradicionalmente una cubierta plana presenta la des-
ventaja de tener filtraciones de agua provocando hume-
dad y deterioros en el cielorraso del departamento.
Sin embargo, en los últimos años, este problema se vió
minimizado debido al empleo de membranas de alumi-
nio como cubierta, que soluciona el problema razona-
blemente rápidamente, y dependerá de si el edificio
esté bien administrado, de tal manera los problemas se
desarrollan con mayor o menor celeridad.
Por otra parte, en edificios de cierta categoría y/o bue-
na ubicación es frecuente encontrar departamentos
desarrollados en 2 ó 3 niveles, denominados en el ámbi-

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 La Tasación: Una herramienta de Ventas
to inmobiliario como dúplex o tríplex, ubicados en los
niveles más altos del edificio, con palieres privados, lo
cual le otorga mayor privacidad y exclusividad, algunos
incluso tienen piscina propia, y son las unidades que
lejos tienen el mayor valor comercial.
Para finalizar con este tópico, en edificios con una canti-
dad de plantas distinto a lo expresado en las
tablas, el tasador determinará coeficientes de manera
análoga a los estipulados en la misma.
Coeficientes según características constructivas
del edificio
Estos coeficientes contemplan la categoría de los depar-
tamentos, la calidad de los materiales de construcción
empleados en los mismos, de las instalaciones centrales
con las que se haya dotado al mismo, y de la distribu-
ción adoptada.
Categorías
Económica 0,90
Buena económica 1,00
Buena sin calefacción central 1,05/1,10
Buena con calefacción central 1,15/1,20
Muy Buena 1,25/1,30
En nuestro país, a diferencia de lo que comúnmente
puede verse en otros países de América Latina, la cate-
goría económica para este tipo de edificios es poco fre-
cuente, y se da fundamentalmente en los construidos
con interés social, para proveer de viviendas a las clases
sociales menos favorecidas.
El criterio que tomó el Tribunal de Tasaciones de la Na-
ción, al establecer categorías en función de la calefac-
ción responde a una percepción que se tuvo durante
gran parte del siglo pasado, pues constituía un signo de
confort.
En cambio, en los últimos años, debido a múltiples cau-
sas tales como: la necesidad de disminución de expen-
sas comunes, y el alto costo de mantenimiento de insta-
laciones, calderas y cañerías, hicieron anular en muchos
edificios el servicio de calefacción central.
Los edificios más modernos suelen presentar calefac-
ción por piso radiante, y las unidades tienen calderas
individuales para la provisión tanto de agua caliente co-
mo de calefacción. Por lo expuesto, es generalmente el
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sistema preferido en la actualidad, aunque coexiste la
construcción de edificios nuevos de gran categoría con
calefacción central.
Actualmente, la determinación de la categoría, mas allá
de la calidad de los materiales de construcción, revesti-
mientos, y detalles de terminación, está dado por espa-
cios y servicios comunes: hall de entrada importante,
salón de fiesta, gimnasio, piscina, solarium, sauna, cam-
pos de juego tales como: paddle, tenis, porteros eléctri-
cos visor, circuitos cerrados de televisión e instalaciones
sofisticadas para seguridad durante las 24 hs. e incen-
dio, ascensores principales y de servicio, entrada de
servicio, palieres privados, cocheras para más de un
vehículo por departamento, más aún si permite el apar-
camiento de 4 x 4, entre otros.
Coeficiente de Actualización
En muchas oportunidades, el tasador necesita actualizar
valores o precios, ya para aplicarlos a un determinado
bien a tasar, ya para actualizar el valor o mejor aún el
precio de un comparable.
La aplicación de este coeficiente no genera la misma
calidad en el resultado de una tasación, dado que, para
el caso del inmueble a tasar, nada es mejor que volver a
inspeccionarlo personalmente, debido a que pueden
haberse producido modificaciones en el mismo, aunque
sean pequeñas y sólo fuera en un ligero cambio en el
estado de conservación y tomar nuevos comparables
para procesarlos.
Para el caso de los comparables, u otro dato que sirva
como antecedente, es también mejor trabajar con valo-
res o precios obtenidos en la fecha de tasación, ya que
siempre obtendremos resultados más precisos.
Sin embargo, en algunas ocasiones y debido a la urgen-
cia con la cual el tasador debe manejarse, o en algunos
casos originados en la escasez de datos, antecedentes o
comparables, se debe acudir a la aplicación de coefi-
cientes de actualización.
Este coeficiente debe registrar las modificaciones de los
valores en el período que se necesite estudiar. Si los
valores a actualizar son físicos o de costos de construc-
ción, varias son las opciones:
I.N.D.E.C. Instituto Nacional de Estadísticas y Censos.
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

Es la institución oficial que entre otras funciones, mide
mensualmente la evolución de una serie de precios de
múltiples productos y servicios, entre otros, los de la
evolución de costos de la construcción
C.A.C. Cámara Argentina de la Construcción: institución
empresaria privada, que también elabora índices para
actualizar costos.
Publicaciones Privadas: Elaboran una o varias tipolo-
gías de viviendas o de construcciones para otros desti-
nos. Entre las más difundidas están: Revista Vivienda,
suplemento de arquitectura del diario Clarín y de otros
diarios, publicaciones académicas realizadas por distin-
tas universidades.
Las variaciones de valores de mercado: En este caso no
miden los costos de la construcción, sino las modifica-
ciones que se registran en el mercado inmobiliario. Si
bien estas evoluciones son a veces publicadas en artícu-
los técnicos, bien pueden medirse por inmobiliarias por
barrios y tipo de inmuebles.
Existen también empresas como la ya conocida SIPC que
recaban valores de oferta y venden esa información.
Para la aplicación de métodos de comparación de valo-
res venales, conviene utilizar índices que reflejan las
modificaciones de los valores de mercado, pero a falta
de éstos podrían sustituirse por los de costos, utilizando
el prototipo más semejante al que queremos actualizar.
Coeficientes según la superficie cubierta
El mismo considera la influencia que sobre el valor uni-
tario venal tienen la mayor o menor superficie cubierta,
sin incluir otras.
Superficie cubierta
hasta 30 m2 1,10
de 30 a 50 m2 1,05
de 50 a 100 m2 1,00
de 100 a 150 m2 0,95
de 150 a 250 m2 0,90
Para unidades que superan los 250 m2 el coeficiente
estará fijado prudentemente de acuerdo al criterio del
tasador.
Este coeficiente refleja una realidad que permanente-
mente se constata en las operaciones inmobiliarias. De-
bido a que los inmuebles de pequeña superficie tienen
un mejor mercado potencial que otro de semejantes
características constructivas, pero de mayor superficie,
la mayor demanda existente en unidades de pequeña
superficie presiona de manera tal que por cada m2 se
logran mejores precios que en otras de mayores dimen-
siones.
La homogeneización de superficies
Una unidad funcional bien puede estar compuesta sola-
mente por un solo tipo de superficie: por ejemplo sólo
por superficie cubierta, o tener distintas combinaciones
con superficies tales como las: semi cubiertas, descu-
biertas o de balcón. No puede tasarse con el mismo va-
lor a una superficie cubierta que a una de balcón o de
patio.
Debido a que las proporciones de esas combinaciones
son tan diversas, a los efectos de poder comparar dis-
tintas unidades funcionales en el proceso de tasación
para obtener valores venales,es menester fijar coefi-
cientes de homogeneización, con el objetivo de llevar
todas esas superficies a superficie cubierta.
Coeficientes de homogeneización de superficies
Tipo de superficie porcentaje coeficiente
Cubierta 100% 1,00
Semi Cubierta 50% 0,50
De Balcón 33% 0,33
Descubierta 20% 0,20
Convendría aclarar algunas expresiones algo confusas
que utilizan los vendedores de inmobiliaria.
Lo que se denomina balcón terraza, se trata de una ex-
presión utilizada por las inmobiliarias para reforzar la
idea de que se trata de un balcón de cierta envergadu-
ra, debido a que su superficie es superior a lo habitual,
o por tener una forma más bien cuadrangular y no se
simplemente un apéndice o una tira.
Este “balcón terraza” muchas veces se suele dar en el
departamento del último piso de un edificio, pero
podría encontrarse en cualquier otro. Si bien esta ex-

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 La Tasación: Una herramienta de Ventas

presión resulta agradable desde el punto de vista co- Estos datos son tomados por el escribano y también
mercial, no tiene ninguna relevancia jurídica ni técnica. figuran en el Reglamento de Copropiedad y Administra-
Otras expresiones utilizadas, ya por diseñadores, ya por ción y en todas las escrituras traslativas de dominio de
vendedores inmobiliarios, son las de balcón corrido y cada una de las unidades funcionales.
balcón francés. Con respecto a este tema, cabe recordar que si bien el
Los balcones corridos son aquellos que no son sólo el común de la gente con una formación jurídica incom-
saliente de un ambiente de la unidad funcional, como el pleta, cree que un dúplex es una casa y que el mismo
estar o un dormitorio, sino que es una tira que incluye y tiene dominio pleno sobre el terreno.
que a veces tienen salida al mismo, varios ambientes de En realidad no es así, puesto que si no estuviera someti-
una unidad, y que generalmente están ubicados o en el do al Régimen de Propiedad Horizontal, no podría ven-
frente, o en el contra frente del edificio. derse separadamente del otro u otros, y tendría que
El balcón francés no es un saliente, la expresión comer- venderse en bloque con los demás, en ese caso el mer-
cial se aplica a una puerta ventana de balcón, pero que cado potencial será limitado y el precio de venta será
tiene una reja a media altura que impide salir al exterior inferior al que pudiera obtenerse por la sumatoria de
(en este caso al vacío). los precios de venta de cada una de las unidades.
En la práctica profesional, el tasador muchas veces de-
Ejemplo be estimar superficies, esto ocurre cuando, o bien no
Homogeneizaremos la superficie de una unidad funcio- puede encontrarse rápidamente el plano, o aún exis-
nal de 86,98 m2 cubiertos, 2,38 m2 semi cubiertos, 6,24 tiendo el mismo el inmueble sufrió modificaciones des-
m2 de balcón y 16,43 m2 de superficie descubierta. de el momento en el cual fue ejecutado el mismo: bien
Esta homogeneización es el resultado de multiplicar ca- pudo haber aumentado o disminuido sus superficies, y
da tipo de superficie por el coeficiente que le correspon- teniendo en cuenta que toda tasación se realiza en una
da. Las superficies de los inmuebles se miden en m2. fecha determinada y en el estado en que se encuentra
el inmueble.
Homogeneización de superficies En todo informe de tasación deben indicarse, entre
Coeficiente Superficie otros, una serie de datos que figuran en la carátula del
Superfi-
Discriminación de homoge- homoge- o de los planos vistos. Cuando existen estas modifica-
cie Real
neización neizada ciones en los planos, dicha circunstancia debe expresar-
se y agregarse una leyenda que indique que las superfi-
Cubierta 86,98 1,00 86,98
cies fueron modificadas según la estimación del tasador
Semi Cubierta 2,38 0,50 1,19 “in situ”, siendo por lo tanto aproximados.
Los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Ho-
De Balcón 6,24 0,33 2,06
rizontal tienen superficies propias y superficies comu-
Descubierta 16,43 0,20 3,29 nes. Sólo deben tomarse, a los efectos de asignarles
valor a una unidad funcional las superficies propias.
Totales 112,03 93,52
La excepción estaría en las superficies que son de
La determinación de superficies de una unidad funcional “propiedad común pero de uso exclusivo”, de alguna
es determinada por los agrimensores, las mismas cons- unidad funcional, y de esta manera figura en el plano de
tan en el Plano de Mensura particular y Subdivisión por mensura y en el Reglamento de Copropiedad y Adminis-
el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), que tración. Esta circunstancia, también debe expresarse
tiene todo conjunto, por pequeño que sea, y aún cons- con toda claridad en el informe de tasación, y asignárse-
tara de 2 unidades funcionales, sea cual fuere el destino les valores como si fueran superficies propias.
de las mismas.
Estas superficies de propiedad común pero de uso ex-

13
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

clusivo, poco frecuentes en la actualidad, surgen de una

interpretación que los agrimensores hacían en los pri-
meros años de aplicación de la Ley 13.512 (que data de
1948), en la cual, por ser por ejemplo la fachada de pro-
piedad común también lo era el balcón, por considerar-
se una “prolongación” del mismo.
A continuación, presentamos una planilla de unidades
funcionales que presentan todos los Planos de Mensura
y División en Propiedad Horizontal (ley 13.512), y un
plano de planta de 2 unidades funcionales, en el cual se
nota claramente con línea de mayor grosor, lo que debe
considerarse dentro de la superficie propia, y lo que
está excluida de la misma.

PLANILLA DE UNIDADES FUNCIONALES

SUPERFICIES
UNIDAD % OBSERVA-
PISO Semi Des Total Total Unid.
FUNCIONAL Cubierta Balcón FISCAL CIONES
cubierta cubierta por piso funcional

1 61,87 1,03 10,94 3,46 77,10 77,10 5,72

1°
2 61,47 5,17 78,73 —— 145,37 145,37 5,78

3 61,03 1,03 —— 3,46 65,52 65,52 5,70

2°
4 60,78 1,01 —— 3,38 65,15 65,15 5,67

5 61,03 1,03 —— 3,46 65,52 65,52 5,70

3°
6 60,76 1,01 —— 3,38 65,15 65,15 5,67

7 61,03 1,03 —— 3,46 65,52 65,52 5,70

4°
8 60,76 1,01 —— 3,38 65,15 65,15 5,67

9 61,03 1,03 —— 3,46 65,52 65,52 5,70

5°
10 60,75 1,01 —— 3,38 65,15 65,15 5,67

6° 61,00 1,06 —— 10,11 72,17 Descuento

11 140,28 15,12 1,2 x vano
7° 58,00 —— —— 10,11 88,11 escalera

12 6° 60,57 1,01 —— 3,38 64,96 64,96 5,65

13 7° 60,57 1,01 —— 3,38 64,96 64,96 5,65

14 45,44 —— 16,22 —— 61,66 61,66 3,98

8°
15 60,57 1,01 —— 3,38 64,96 64,96 5,65

TOTALES 956,45 18,45 105,89 61,18 1141,97 1141,97 93,03

14
La Tasación: Una herramienta de Ventas

La depreciación en los edificios

La depreciación en el valor de distintos tipos de bienes,
es un tema de permanente interés, de modo que el mis-
mo podría llegar a tener múltiples enfoques, ya por la
distinta naturaleza de esos bienes, ya por el tratamiento
específico del asunto.
Desarrollaremos desde ahora un tema que no sólo apli-
caremos en el método de comparación de valores vena-
les con homogeneización de antecedentes que estamos
estudiando en este momento, sino que gran parte del
mismo puede ser aplicado en otros criterios de tasación.
Por depreciación, en los diccionarios de la lengua espa-
ñola, encontramos definiciones tales como:
“disminución del valor o precio de una cosa, ya con rela-
ción al que antes tenía, ya comparándola con otras de
su clase”.
Otras definiciones de enciclopedia completan esta pri-
mer definición: “puede ocurrir por causas que no alteran
la utilidad natural o intrínseca de las cosas (disminución
de la demanda o aumento de la oferta, superproducción,
etc), o por deterioro de las cosas o disminución de dicha
utilidad (avería, haber pasado de moda, invención de
otro producto mejor por igual precio o más barato, aun-
que sea de igual clase o calidad, etc.)”.
Para Mase y Flover: La depreciación es la pérdida opera-
da en la vida o el valor del elemento de un activo, a cau-
sa del uso, abuso, desgaste o la acción de los elementos
o del transcurso del tiempo.
Floy en su obra Valuación de propiedades de utilidad
pública, expresa: “La depreciación es una reducción de
las utilidades, expresada en unidades monetarias y debi-
da a un deterioro en el activo físico en razón de: el des-
gaste, la edad o decadencia física, la insuficiencia, la
obsolescencia, el descuido en la conservación”.

Causas de depreciación
Las causas de depreciación de los bienes según el Cua-
dro de R. B. Kests

15
 La Tasación: Una herramienta de Ventas
Desgaste por funcionamiento
CAUSAS FÍSICAS
Deterioro (decrepitud)
CAUSAS Insuficiencia o ineptitud
FUNCIONALES Obsolescencia
BIENES Accidentes: negligencia, fuego,
TANGIBLES rayo, viento, agua, temperatura
Daños: parásitos, contaminación
CAUSAS de aguas, obstrucciones.
CONTINGENTES
Disminución de provisión: gas,
agua.
BIENES Derechos: Limitados en el tiempo,
INTANGIBLES abandonados
El desgaste se produce por el uso y funcionamiento.
El deterioro puede producirse aún sin funcionamiento,
e inclusive, puede ser casual. Cuando el deterioro es por
la acción del tiempo se llama decrepitud.
La insuficiencia se produce cuando la unidad no alcanza
a producir lo que se le requiere.
La depreciación por obsolescencia se produce cuando la
fabricación, invención, sistemas de producción o nuevos
conceptos de planeamiento han cambiado y mejorado
los resultados.
En las construcciones, la obsolescencia es un aspecto
que debe ser debidamente considerado por el tasador,
porque si en algún aspecto los métodos constructivos
son más permanentes, no lo son así los conceptos de
proyectos: distribución de ambientes, adecuación de
materiales modernos en los detalles de terminación,
etc.
Las causas contingentes, en general, están representa-
das por situaciones accidentales, por deficiente mante-
nimiento o situaciones ajenas al inmueble en sí, impu-
tables a la insuficiencia de servicios públicos.
Las depreciaciones de los bienes intangibles, tienen di-
recta relación con aspectos legales del dominio de los
bienes, por limitación o perención de los derechos.
Formas de calcular la depreciación
A lo largo del tiempo, varios son los métodos para cal-
cular la depreciación, los que más se emplearon, centra-
dos en la disminución del valor en función de la antigüe-
16
dad han sido los siguientes:
Método de la Línea Recta
Inicialmente, la depreciación se calculaba a partir de la
aplicación de este método. Parte de la base de suponer
que ésta es una función lineal de la edad, y por lo tanto,
su representación gráfica es una línea recta, a esta razón
debe su nombre este método.
El mismo resultaba muy cómodo, sobre todo desde el
punto de vista contable, ya que se le asignable una vida
probable al bien, restándole un valor residual, quedaba
un monto (valor depreciable), el que dividido por la
edad probable, daba el incremento anual de la deprecia-
ción.
Ejemplo
Sea el caso de un bien cuya vida probable esté en los 50
años, a los 18 años de edad (vida transcurrida), habrá
sufrido una depreciación que surge de la aplicación de la
siguiente fórmula:
D = Vd x e
Vp
D = (VR - Vr) x e
Vp
Donde:
D = Depreciación
Vd = (VR – Vr ) es el valor depreciable, que surge de la
resta de:
VR = Valor a nuevo o de reposición
Vr = Valor residual o de demolición
Vp = Vida probable
e = edad o vida transcurrida del bien
D = (VR - Vr) x 18
50
No nos detendremos más en la explicación del método
de la Línea recta, debido a que todos los autores están
de acuerdo con que la depreciación no es una función
de la antigüedad solamente
En cambio, en múltiples bienes, tales como los edificios,
la observación indica que la depreciación en los prime-
ros años de vida es pequeña y que va creciendo con la
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

edad, tendiendo a un máximo al final de la vida del bien.
Fórmula de Kuentzle
A los efectos de reflejar una realidad que no estaba con-
siderando el anterior método, o sea, una menor depre-
ciación en los primeros años, y una mayor hacia el final
de la vida, es que el Arq. Jorge KUENTZLE propone una
ecuación, cuya representación gráfica es una parábola,
por tener parte de esta expresión elevada al cuadrado.
Para eso, en el eje de las abscisas, donde se expresan los
valores de “x” está contemplada la antigüedad, y sobre
el de las ordenadas, donde se grafican los valores de
“y”, los porcentuales de depreciación.
En la mitad de la vida probable, el criterio de la línea
recta evidencia una depreciación del 50%, en cambio es
mucho menor en la parábola de Kuentzle, y presenta
una situación intermedia la de Ross.

Esta representación gráfica, coincide con la de la línea

recta en lo siguiente: coinciden en los extremos, o sea
en el comienzo y el fin de la vida útil de un bien.
Esta fórmula se utiliza en ciertas máquinas, y a otros
bienes sometidas a acciones dinámicas, pues responde
mejor que otras a la realidad de los mismos. Esta ecua-
ción da valores suaves de depreciación al principio, agu-
dizándose luego y resultando muy pronunciada más tar-
de.
D = (VR - Vr) x e2
Vp
El estado de conservación como factor
de depreciación
Fórmula de Ross
Hasta el momento sólo hemos evaluado a la deprecia-
Debido a que los 2 criterios de depreciación no respon-
ción en función de la antigüedad, sin que interviniera el
den a lo que ocurre con la realidad de los edificios, Ross
estado de conservación, factor muy importante, sino el
ideó una fórmula, que si bien siempre ha sido y sigue
más importante, para la determinación de valores de
siendo criticada por no responder fielmente a lo eviden-
mercado, ya que no podríamos igualar en valores a 2
ciado por la realidad práctica, sigue aplicándose, debido
edificios de semejantes características y antigüedad,
a que si bien se sigue estudiando permanentemente
cuando uno de ellos tiene un mantenimiento preventivo
este tema, no se ha logrado imponer en la Argentina
permanente y el otro el más completo estado de aban-
otra forma de depreciación.
dono.
Ross propone una fórmula que resulta una solución
Una situación análoga se da en otro tipo de bienes, por
“salomónica” para la disminución del valor en función
ejemplo: en los automóviles, en los cuales para 2 que
exclusivamente de la antigüedad: la media aritmética de
sean de la misma marca, modelo, antigüedad y kilome-
los valores dados por los métodos de la línea recta y de
traje, cuyo precio de venta es distinto en función del
Kuentzle, resultando la siguiente:
sólo estado de conservación.
D = (VR - Vr) x 1 x e + e2 Para estudiar este tema, Heidecke nos introduce en el
2 Vp Vp2 concepto de estado de conservación, y aconseja aumen-
tar las depreciaciones, calculadas por las fórmulas antes
A los efectos de representar gráficamente lo que veni- mencionadas, en porcentajes que ponderen el estado
mos expresando, es que notamos que, a una determina- de mantenimiento y conservación.
da antigüedad, el porcentual de depreciación es diferen- Estableció 5 estados de conservación y le asignó a cada
te según se apliquen los 3 criterios de depreciación uno de ellos un porcentaje de “plus depreciación”.
enunciados.

17
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

materiales de gran durabilidad.

CAUSAS DE DEPRECIACIÓN
Distinto sería el caso para edificaciones cuya vida útil es
ESTADO 1 Nuevo o muy bueno 0% premeditadamente calculada y después debe ser demo-
Regular, con conservación lida. Tampoco debe otorgarse tanta vida útil a viviendas
ESTADO 2 2,52% conocidas como pre fabricadas, que emplean maderas,
normal
paneles y otros materiales de escasa calidad, transfor-
Necesitado de reparaciones
ESTADO 3 18,10% mándose en viviendas precarias.
sencillas
Necesitado de reparaciones
ESTADO 4 52,6% Cómo estipular la antigüedad del edificio
importantes
Para obtener la antigüedad del edificio puede hacerse a
ESTADO 5 Demolición o ruina 100%
través de medios fidedignos: planos, tales como el cono-
También, por medio de una interpolación, podemos lo- cido como “municipal”, u otros como los de instalacio-
grar estados intermedios. nes: obras sanitarias, electricidad, etc.

La combinación de los criterios de Depreciación de Ross También podemos utilizar el Plano de Mensura Particu-
y de Heidecke han dado origen a una tabla de deprecia- lar y Subdivisión por el Régimen de Propiedad Horizon-
ción que contempla ambas causas estudiadas: la anti- tal (Ley 13.512), pero en este caso y quizá también en el
güedad y el estado de conservación. de la utilización de otros planos, conviene cotejar las
fechas que surgen de los sellos de registración o aproba-
Las vidas útiles ción con la realidad, debido a que, por ejemplo, el edifi-
cio bien puede haber sido sometido al Régimen de Pro-
Para poder ingresar a la tabla y aplicarla, debemos pri-
piedad Horizontal, muchos años después, y la fecha que
mero estimar vidas útiles técnicas teóricas probables, ya
surge en el Reglamento de Copropiedad y Administra-
sea cuando se trate de un edificio en su conjunto, ya
ción y de las escrituras traslativas de dominio, que sur-
cuando, para una tasación técnica debemos tasar cier-
gen a partir de ese plano, sea distinta a la de la inaugu-
tos elementos constructivos.
ración del edificio.
Este sería el caso de tasar una medianera o una instala-
Muchas veces aparece en la fachada de edificio su fecha
ción, por ejemplo de calefacción central. El tasador aquí
de construcción, junto al nombre de los integrantes del
aguzará su criterio para determinar esas vidas útiles.
estudio que los proyectó y se hizo cargo de la dirección
Como idea inicial, se aconsejan las siguientes:
de la obra. Esto no debe confundirse con alguna fecha
Muros medianeros 100 años de cambio de revestimiento de la fachada, o con algún
Instalación eléctrica 40 años relieve artístico que pudiera aparecer en el hall de en-
Instalación de aire acondicionado 25 años trada del edificio y que puede ser posterior.
En cuanto a las vidas del conjunto, depende también del
destino y tipo de edificio.
Viviendas colectivas comunes 60 años
Departamento con servicios centrales 50 años
Edificio de una planta individual 70 años
Depósitos y garages 75 años
Un criterio más utilizado en la actualidad, indica como
vida útil probable para casi todo tipo de vivienda y ofi-
cina en la Argentina de 70 años, debido al frecuente em-
pleo de estructuras de Hormigón armado, metal y otros

18
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

Cuando tampoco existen estos elementos, o bien nece- Estas circunstancias, dificultan la posibilidad de generar
sitamos estimar fechas de construcción de edificios que una tabulación y coeficientes que los midan.
tomaremos como comparables, y la información que Si se conoce el interior del edificio: el revestimiento de
podemos recabar verbalmente es dudosa, resulta prefe- las escaleras, detalles de cielorrasos, tipos de pisos, as-
rible confiar en nuestros propios conocimientos sobre el censores y otras partes e instalaciones comunes. Si bien
tema, que surgirán inevitablemente de la visualización: estas partes pudieron ser actualizadas, en ese caso bien
muchas veces, cuando evaluemos la antigüedad de los merece considerarse, debido a esas causas, y a falta de
comparables, tendremos que limitarnos a la atenta ob- mejores datos, una antigüedad inferior a la real.
servación de la fachada.
Si bien la fachada puede haber tenido modificaciones,
son más frecuentes aún los cambios en el hall de entra-
da, y este último, despistarnos aún más.
Los nuevos conocimientos son normalmente producto
de otros más antiguos, en este caso la observación dete-
nida y detallada debe realizarla el tasador, a partir de los
materiales empleados, en el revestimiento de la facha-
da, tanto a la altura de la Planta Baja como del resto del
edificio, la observación de la altura de los pisos, tipo de
balcones y de carpintería, y de múltiples detalles de ter-
minación.
Es conveniente realizar una inspección y análisis visual
atento de edificios de distintas categorías y de antigüe-
dad precisa, para poder establecer comparaciones, y
tratar de identificar estilos arquitectónicos, si existieran.

La depreciación funcional
Otra causa de depreciación, no tabulada, se debe a la
presentación de deficiencias funcionales: una inadecua-
da distribución de los ambientes o sectores, problemas
de circulaciones, ausencia de sectores definidos, mala
iluminación y ventilación, escaleras mal compensadas,
superficies mal aprovechadas.
También aspectos vinculados con la obsolescencia y las
modas: alturas insuficientes en ambientes de la zona de
servicio, o que por razones de proyecto en los departa-
mentos, se orienten los dormitorios al frente y el estar a
patio de aire y luz.
Estos aspectos, muchas veces subjetivos, generan un
distinto grado de aceptación en la demanda, que mu-
chas veces tiene que ver con el entorno: inmuebles con
buena aceptación en barrios de la Ciudad de Buenos
Aires como San Telmo o Palermo Viejo, muy difícilmente
lo sean en Liniers.

19
La Tasación: Una herramienta de Ventas

20
La Tasación: Una herramienta de Ventas

21
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

ESTADO DE CONSERVACIÓN - INDICES

1 Nuevo o muy bueno
2 Conservación normal
3 Necesitado de reparaciones
4 Necesitado de reparaciones importantes
5 Demolición o ruina

22
 La Tasación: Una herramienta de Ventas
El coeficiente de depreciación en este método
En este método el coeficiente de depreciación considera
la antigüedad y el estado de conservación. Éste tiene en
cuenta la depreciación que sufre el valor unitario venal
del departamento, en función de la edad y estado del
edificio del que forma parte.
Para eso primero aprenderemos a ingresar a la tabla de
Ross Heidecke:
Esta es una tabla de doble entrada tal como lo eran las
de coeficientes utilizados en la tasación de lotes de te-
rreno.
1. En la columna de la izquierda, está expresado de 0 a
100, la antigüedad en porcentual de la vida probable.
2. En la 1er. fila están enumerados los 5 estados de con-
servación, y también existen los estados intermedios.
Si fijamos como vida probable técnica para viviendas y
oficinas: 70 años, en ese momento se agotó el 100% de
su vida probable.
Ejemplo
Departamento de una antigüedad de 27 años, estado de
conservación: se encuentra entre un estado de conser-
vación normal y necesitado de reparaciones sencillas.
Comenzamos a resolver entonces, una primera ecuación
o regla de 3 simple:
70 años 100%
1 año 100
70
27 años 100 x 27 = 38,57 %
70
Por estar más próximo al 39 que al 38, ingresamos por
el primero y nos dirigimos a la columna 2,5, en esa celda
encontramos el Nº 33,00.
33% es la depreciación que ha sufrido en función de las
causas señaladas. Sin embargo, como se ha comproba-
do que en general la tabla castiga excesivamente el va-
lor, es que el método propone el empleo de la siguiente
fórmula para obtener el coeficiente:
C=1- K
2
Donde K es el obtenido de la tabla, en nuestro ejemplo
33,00 %
23
Para aplicarlo en la fórmula conviene expresarlo, no en
términos porcentuales, sino en números naturales, o
sea, corriendo la coma dos lugares a la izquierda.
Reemplazando:
C = 1 - ( 0,33 ) C = 1 - 0,165 C = 0,83
2
Aplicación del Método de Tasación de
valores venales con homogeneización de
antecedentes
A continuación, aplicaremos el método para la tasación
de departamentos en un sector de un barrio cualquiera,
que como particularidad tiene la presencia de una plaza,
que resulta atractiva en el entorno inmediato.
El departamento a tasar está identificado en amarillo en
el plano de ubicación, situado en la calle 37 al 400 entre
las 18 y 20, y para la estimación de su valor utilizaremos
los comparables A, B, C, y D, que están ofrecidos para su
venta, a excepción del comparable B, que fue vendido
recientemente en U$S 50.000, y por tal motivo no fue
afectado por ningún coeficiente de actualización.
En cambio, y al sólo efecto de una aplicación más senci-
lla del método, es que se procedió al cambio de merca-
do, de modo que utilizando el coeficiente 1,10 para el
mercado de oferta, el mismo pasa a un valor de U$S
55.000.
37 35 33 31
22 A
B
20 C
18
D
16
14
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

Tanto el departamento a tasar como los comparables están insertos en edificios con ascensores, y ninguno está ubi-
cado en el último piso. Los coeficientes utilizados responden a las tablas precedentes, aunque debemos recordar
que quizá a los efectos de una mejor apreciación de los mismos, el tasador podrá modificar alguno de ellos, hecho
que debe estar debidamente explicitado en el informe.
Resulta importante, a los efectos de obtener un mejor resultado, que el tasador inspeccione personalmente todos
los inmuebles, de manera de poder precisar todas las características que evalúa el método, y así poder establecer
una adecuada cuantificación de las mismas.
La siguiente, es una ficha de identificación de las unidades, tanto de la que tasaremos como de los antecedentes o
comparables. Nótese que como el método puede ser aplicado no sólo para la tasación de departamentos sino tam-
bién para oficinas y locales comerciales, hay celdas que se adecuan únicamente para inmuebles de esos destinos.

24
La Tasación: Una herramienta de Ventas

25
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

En estas fichas individuales se indicará la dirección completa, el destino de la unidad, el valor o precio, ya provengan
del mercado de oferta o el de realización o compraventa, la forma de pago y el coeficiente utilizado si la venta era a
financiada y se los lleva a valores de contado.
Número del plano de Mensura de Subdivisión, de unida funcional, y del porcentual fiscal, datos que son difíciles de
conseguir para los comparables pero más fácil para la unidad que tasemos.
También el piso y la designación interna de la unidad, las superficies propias discriminadas (reales y homogenei-
zadas), la antigüedad y el estado de conservación, las características constructivas, si tiene o no cochera y si la misma
está incluida en el precio, y la inmobiliaria que la tiene en venta y su teléfono.
Observemos ahora la hoja de cálculo en la cual se ha identificado tanto al inmueble a tasar como a los comparables.
Del departamento a tasar tenemos todos los datos, a excepción del valor de oferta, que es el motivo de nuestra ta-
sación, el mismo surgirá en función de los comparables, al final de la aplicación del método.

N° Coeficientes
Fecha Importe
Ubicación Piso Superf. Valor
Coef. de vta.
Forma de Homog. unit.
Forma Precio Baño
pago Planta m2 $/m2 Su- Patio Actual Valor Unit.
de pago contado Ubicac. Piso Caract. Edad Fondo Priv
perf. terra- Merca- Total Resultante
Edificio Planta Const. Estado Frente Co-
propia za do $/m2
chera
Calle 37 al
5° hoy 62.424 1,05 1,00
400 $615,8
101,37 1,00 1,00 1,05 0,80 0,97 $634,85
0
Contado Frente 1,00 62.424 1,00 1,10

Calle 16 al
2° hoy 49.000 0,95 1,00
100 $539,4
A 90,84 0,95 1,00 1,00 0,86 0,79 $682,79
1
Contado Lateral 1,00 49.000 0,93 1,10

Calle 41 al
4° hoy 55.000 1,00 1,00
300 $568,5
B 96,73 0,96 1,00 1,09 0,89 0,97 $586,90
9
Contado Contraf 1,00 55.000 0,95 1,10

Calle 18 al
1° hoy 56.000 0,90 1,00
400 $566,1
C 98,92 0,96 1,00 1,10 0,78 0,77 $735,20
1
Contado Contraf 1,00 56.000 0,95 1,10

Calle 41 al
7° hoy 65.500 1,10 1,00
500 $614,2
D 106,64 1,02 0,95 1,18 0,81 1,12 $548,41
2
Contado Frente 1,00 65.500 1,00 1,10

26
 La Tasación: Una herramienta de Ventas
* Dado que todos los valores son el contado el coefi-
ciente de forma de pago es 1.
* El valor unitario en $ / m2 surge de la siguiente divi-
sión : Precio al contado
Superficie homogeneizada
* En el sector correspondiente a la determinación de
coeficientes tenemos:
- Ubicación del edificio en el barrio: será siempre 1 para
el que tasemos e igual inferior o superior a 1 para los
comparables en función del entorno y a criterio del tasa-
dor, para nuestro caso, la plaza es un atractivo y tam-
bién notamos que a medida que nos acercamos a la ca-
lle 26 el tasador nota un mejor entorno.
- Los de piso y planta, surgen de las tablas vistas, al igual
que el de superficie propia cubierta (nótese que en el
comparable D tiene una que supera los 100 m2, tenien-
do un coeficiente distinto a los demás).
- El coeficiente correspondiente a características cons-
tructivas fue determinado dentro del rango y evaluado
por el tasador.
- Ejercitemos la manera de obtener el coeficiente de
depreciación en función de la antigüedad y el estado de
conservación del departamento a tasar, que tiene una
edad de 33 años y un estado de conservación entre nor-
mal y necesitado de reparaciones sencillas, datos nece-
sarios para ingresar a la tabla de Ross Heidecke.
70 años 100%
1 año 100 %
70
33 años 100 % x 33 = 47,14 %
70
De modo que ingresaremos a la tabla por el 47 por ser el
más próximo al resultado y por la columna “2,5”, fi-
gurando en la celda el Nº 39,84, que como estaba ex-
presado en términos porcentuales y al llevarlo a núme-
ros naturales se corre la coma dos lugares a la izquierda
resultando 0,3984.
Si ahora aplicamos este dato a la fórmula de deprecia-
ción, obtenemos lo siguiente:
C=1–(K)
2
27
C = 1 – ( 0,3984 ) = 1 - 0,1992 = 0,80
2
- Para el coeficiente de actualización se utilizó 1 en to-
dos los casos debido a que todos los comparables tienen
esos valores en la actualidad.
- El coeficiente de oferta será: 1,10 si proviene del mer-
cado de oferta, 1,00 si corresponde al de compraventa y
0,55 a 0,75 si es de liquidación o remate. Se utilizó el
coeficiente de oferta en todos los casos, incluso en lo
citado para el caso del comparable B.
- El coeficiente total para todos los departamentos sur-
ge de multiplicar todos los coeficientes entre si. Para el
comparable B sería: 0,96 x 1,00 x 0,95 x 1,00 x 1,09 x
0,89 x 1,00 x 1,10 = Coeficiente Total = 0,97
El valor unitario resultante, para el caso de los compara-
bles se obtiene de la siguiente manera (tomaremos para
el ejemplo el comparable B):
Valor Unitario Resultante = Valor unitario (U$S/m2) =
U$S 568,59/m2 = U$S 586,90/ m2.
Coeficiente total 0,97
Reflexionemos acerca de lo que hicimos: el valor unita-
rio resultante que obtenemos a partir de cada compara-
ble significa que, hemos “desarmado” a todos los com-
parables, y a partir de cada uno de ellos estamos pro-
nosticando, en forma independiente, el valor de un de-
partamento tipo de comparación, para el edificio en el
cual está inserto el departamento que estamos tasando,
si es que este departamento tipo existiera.
Dado que tenemos 4 valores unitarios resultantes: U$S
682.79/m2, U$S 586,90, U$S 735,20 y U$S 548,41 el mé-
todo indica que el número más representativo para esos
4 valores se obtiene de la siguiente manera: descarto al
mayor y al menor, y promedio los medios, en nuestro
caso:
682,79
586.90
735,20
548,41
Promedio los valores medios = 682,79 + 586,90 = 634,85
2
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

Recordemos que el departamento tipo de comparación nen un desarrollo más previsible, por tener más previsi-
es el que tendría en todas sus características el coefi- ble futuro político, económico y jurídico.
ciente 1. Pero, el departamento que estamos tasando En realidad, la aplicación de este tipo de métodos pre-
¿es una unidad tipo de comparación? senta la desventaja de su falta de exactitud, dado que se
Para corregir esto es que haremos el último paso: multi- parte de valores pequeños para hallar grandes valores,
plicamos el valor unitario resultante que surge de los lo que trae como consecuencia, que los pequeños erro-
valores medios, por el coeficiente total propio del de- res que se puedan cometer en la obtención de los pe-
partamento a tasar, por la superficie homogeneizada queños valores, el problema se magnifica como cuando
del mismo. una pequeña imagen de una cinta de celuloide de una
U$S 634,85 / m2 x 0,97 x 101,37 m2 = U$S 62.424 película se pasa por el proyector, agrandando la figura
cientos de veces.
En cambio, una situación muy distinta se plantea cuan-
Método de Tasación de Inmuebles en
Conjunto por Capitalización de Rentas do el problema es el inverso, o sea, determinar el valor
locativo o alquiler en función del valor de venta del in-
A continuación, mencionaremos este tópico, dentro del
mueble, ya que los errores se reducen a lo impercepti-
tema de Tasación de Inmuebles en conjunto, por ser
bles en los resultados que se obtienen al final.
uno de los métodos posibles de aplicar, aunque presen-
te los inconvenientes que analizaremos, lo cual implica
que el mismo no será desarrollado y ejercitado en Téc-
nicas de Tasación de Inmuebles III.
El método de capitalizar las rentas podría ser un siste-
ma muy fácil para hallar el valor de un inmueble, par- http://www.ttn.gov.ar/
tiendo de la base de que los inmuebles, como todas las http://www.revistavivienda.com.ar/
cosas destinadas a redituar un beneficio, valen por lo http://www.indec.gov.ar/
que producen.
Sobre la base de este pensamiento, sería sencillo infor-
marse de la renta (alquiler) producida en el inmueble en
estudio y capitalizarla para obtener el valor del mismo.
Sin embargo, varios fueron los factores perturbadores
de esos valores rentísticos, tales como la legislación en
materia de alquileres, que hicieron que los valores de
los mismos no fueran el reflejo de un mercado inmobi-
liario de libre oferta y demanda durante muchos años
en la República Argentina.
La otra , y más importante imprecisión radica en la dis-
cutida tasa de capitalización, cuya determinación debe
hacerse a partir del conocimiento del comportamiento
de las variables económicas de cada país, ya que la de-
preciación de la moneda, es uno de los factores defini-
torios en la elección de esa tasa.
Estas causas son las que provocaron tradicionalmente el
rechazo de los tasadores por este método, que sin em-
bargo son de mucha aceptación en los E.E.U.U. de Amé-
rica y en varios países europeos, cuyas economías tie-

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 La Tasación: Una herramienta de Ventas

SÍNTESIS

TASACIÓN DE INMUEBLES EN CONJUNTO

MÉTODO ASPECTOS CENTRALES FORTALEZAS DEBILIDADES

De aplicación
Integración Se obtiene el valor total del Los costos no
necesaria en
de Costos edificio en conjunto y de éste son valores y
edificios a
Parciales a las unidades. difieren de éstos.
estrenar.

La incorrecta
Es el método de selección
El valor de cada unidad se mayor aplicación de coeficientes
Comparación
estima a partir de la compa- en Argentina provoca errores en
de Valores
ración de otras unidades de por pronosticar el coeficiente total
Venales
valores conocidos. mejor conductas y distorsiones
humanas. en el valor final
de la unidad.

Los errores que

se generan a
Capitaliza-
Inferior tiempo partir de la
ción Basado en trasladar valores
en la búsqueda selección
de de locativos a venales.
de datos. inadecuada
Rentas
de tasas de
Interés.

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