Componentes del Avalúo en una empresa

INTRODUCCION:
Un avalúo es la estimación del valor comercial de un inmueble o artículo reflejado en cifras
monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características
físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado, tomando en cuenta las
condiciones físicas y urbanas del inmueble. El avalúo de una empresa supone la expresión
del valor de un negocio en marcha en el mercado, incluyendo todos sus activos tangibles e
intangibles. El avalúo aporta orientación, verificación y asignación de precios de compra-
venta y ofrece protección a los funcionarios, a los miembros de juntas directivas y
ejecutivos en la toma de decisiones.

Principios básicos de valuación

Principio de anticipación
El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las
expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. Este principio será
la base del método de actualización de rentas.

Principio de finalidad

La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los

criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la
valoración.

Principio de mayor y mejor uso

El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más
aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias,
será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la
intensidad que permita obtener su mayor valor. El valor final de un inmueble será el que
resulte económicamente más rentable de las opciones posibles

Principio de probabilidad.

Ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se

estimen más probables.

Principio de proporcionabilidad

Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la

importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

Principio de prudencia
Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé
como resultado un menor valor de tasación. Este principio será de aplicación obligatoria
cuando el valor de la tasación se utilice para las finalidades de Garantía Hipotecaria,
Cobertura de las provisiones técnicas de las Entidades aseguradoras y Determinación del
Patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.

Principio de sustitución

El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características

sustitutivos de aquel. Este principio será la base del método de comparación.

Principio de temporabilidad

El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

Principio de transparencia

El informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente

para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

Principio del valor residual

El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia
entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Este
principio será la base del método del coste y el método residual

Tipos de avalúos
Comercial.- Este avalúo es realizado por un perito especializado para determinar el
valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus
características físicas y topográficas, además de las variables de entorno que afectan
positiva o negativamente el precio de transacción del predio.
Fiscal.- Son aquellos que se realizan principalmente en transacciones legales donde se
indica el valor que le ha asignado el fisco a un bien y que por lo general es diferente al
valor comercial.
Catastral.- Este avalúo consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido
mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. Se determinará
por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos
y para las edificaciones en él comprendidos y a la vez es el que solicita la tesorería para
el pago de impuesto catastral, así como también le sirve a las empresas para reclasificar
sus tipos de construcciones repercutiendo esto en el pago del impuesto predial.

Y se pudiera incluir considerar como un tipo de avalúo aquellos que se

generan en fines contables, es decir, para incluir el valor del activo en la
contabilidad. Allí lo que se hace es calcular el valor de reposición, que es el mismo
que se calculó para los seguros y le quita la depreciación del inmueble, lo que se ha
depreciado esa propiedad en el tiempo.
Aspectos generales del avalúo
El valor de mercado de un bien inmueble es el precio más probable que un comprador
esté dispuesto a pagar a un vendedor por una propiedad en una operación normal de
mercado. El avalúo de un bien está sujeto a una normativa legal que no solo establece
los criterios y metodología para realizarla, sino que también establece quien puede
hacerla. Para ello se deben considerar cuatro aspectos: físico, jurídico, económico y
político o normativo.
Aspecto Físico: Es la identificación de los linderos del inmueble sobre documentos
gráficos (planos, fotografías aéreas), para tener la certeza del predio motivo del avalúo y
poder realizar el recorrido físico del terreno. También comprende a la descripción y
clasificación de las edificaciones.
Aspecto jurídico: Permite definir claramente la relación entre el sujeto activo del
derecho, (propietario o poseedor) y el sujeto pasivo (inmueble) por medio de la
identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y
registro, o matrícula inmobiliaria, para determinar el modo de adquisición del bien
motivo del avalúo y la ficha catastral del predio respectivo. En este punto es
importante señalar que no es función del perito avaluador determinar la legalidad o no
de la información jurídica presentada durante el proceso valuatorio, la información
jurídica, es más informativa que técnica.
Aspecto político o normativo: se refiere a la observación y cumplimiento de las
normas de planeamiento urbano, medio ambiente y en general, la correcta aplicación de
la normatividad vigente.
Aspecto económico: consiste en la determinación del valor del inmueble, diferenciando
el valor de los terrenos y el valor de la edificación.

El perito evaluador y la ley…(material de Sudeban en aula virtual

Informe del avalúo

Un Avalúo es un informe técnico que se formula o redacta sobre la base de aplicación
del método científico y del conocimiento de herramientas estadísticas, matemáticas y
financieras del autor que deduce el valor de la propiedad referida a bienes muebles o
inmuebles, se trata de un estudio que incluye el análisis sopesado de factores
arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para
determinar el valor comercial de una propiedad determinada.

¿Qué debe contener un Informe Técnico de Avalúo?

El primer requisito legal es que debe ser formulado por un profesional Avaluador, ya
que este último está formado en la consideración de aspectos técnicos jurídicos, técnicas
constructivas, financieras y urbanísticas que van a garantizar un valor acorde con el
mercado inmobiliario de aceptación para el propietario como para los potenciales
compradores.
Este Avaluador generalmente ingeniero, arquitecto, economista entre otras disciplinas
contadores y abogados, una vez asociados a sus respectivos gremios deben optar por un
Curso Especializado en Materia Valuatoria bien dictados hoy en día por Sociedades de
Tasadores tales como la Sociedad de Ingeniería de la Tasación de Venezuela (SOITAVE)
así como Sociedad Venezolana de Economistas Tasadores(SOVECTA) de Economistas
y la Asociación Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos (ASAPROVE) como
las más reconocidas, una vez aprobados las exigencias académicas de sus respectivos
cursos y convertirse en agremiados de ellos proceden a inscribirse por ante el Registro
Nacional de Avaluadores de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones
SUDEBAN, que otorga un número de registro y una credencial útil para ejercer tan
interesante tarea autorizado oficialmente por el Estado Venezolano.
 Contenido propiamente dicho del informe técnico de Avalúo


Contenido propiamente dicho del informe técnico de

Avalúo
o Indicación de la clase de avalúo y su justificación.

o Identificación del bien(es) a valuar.

o Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del terreno, las

dependencias, los acabados.
o Información jurídica y de titularidad. Indicación de linderos, la cabida, la
tradición legal, entre otros.