Método de mercado o comparación de las ventas

Se comparan propiedades similares y se ajustan según las

diferencias. La mayoría de las propiedades inmobiliarias residenciales son
valoradas usando el método del valor del mercado o el método de la
comparación de las ventas. Este acercamiento es similar al método que
emplean los bancos para valorar una propiedad cuando van a otorgar una
hipoteca.

La mayoría de los estados valoran las diversas clases o tipos de

propiedades inmobiliarias, usando otros métodos. Por ejemplo, las tierras de
sembradío o la tierra de bosques de madera se pueden valorar en base a su
uso o nivel de productividad. Los inventarios de los negocio se pueden
evaluar en base a los expedientes de negocio, así como de su maquinaria y
equipo. Y los asesores pueden incluso combinar métodos para llegar a una
valoración justa de un pedazo de propiedad.

Los contribuyentes tienen derecho a valoraciones justas. Además,

ninguna clase de propiedad debe ser sobre-o infravalorada en relación con
propiedades similares dentro de un área determinada. Sin embargo, deben
ser los propietarios quienes supervisen sus evaluaciones. Para asegurarse
de que el método de la valoración fue utilizado.

Para la utilización de este método, se deberán hacer las siguientes

consideraciones:

Superficie vendible: El análisis de la superficie vendible del inmueble,

se deberá realizar tomando como base la superficie total construida del
mismo descontando las áreas comunes y vacíos.
 Valor comercial de referencia: La estimación del valor comercial de
referencia para el inmuebleurbano, suburbano o en transición deberá
hacerse de forma unitaria por cada tipo de construcción, debiendo estar
debidamente sustentado en una investigación de mercado de venta de
bienes comparables.

Cálculos
Se basa en la utilización de todos los referenciales de compraventa de
inmuebles, agrupados por zonas físicas homogéneas, y mediante la
aplicación de técnicas estadísticas que permiten definir el valor unitario del
inmueble.

Además, es el que representa con mayor fidelidad las variaciones

experimentadas en el mercado inmobiliario urbano, característico de
mercados donde el suelo se vende en función de lo que se pueda construir
sobre el mismo (aprovechamiento). Se representa por la formula:

Análisis del mercado: Vin = VC + VT

Vin = Valor del Inmueble

VC = Valor de la Construcción
VT = Valor del Terreno

Este método se utiliza para la determinación del valor en lotes de

terreno, parcelas, parcelas con construcción o mejoras
 El perito valuador deberá hacer constar en su trabajo valuatorio las
circunstancias y condiciones especiales que originan y justifican el uso de los
métodos determinados en el presente manual. Así mismo, y una vez
justificado el uso de un método específico, el valuador debe hacer constar en
su trabajo las circunstancias, condiciones especiales o cualquier otra
característica o situación que afecte el valor del bien, dando prioridad a la
información emitida por una institución oficial.

De encontrar algún vestigio arqueológico, histórico o cualquier otro

bien artístico, deberá informarlo a la autoridad competente y señalarlo en el
documento del avalúo.
El primer paso de los procedimientos consiste en definir cual es el bien
por valuar, que en el caso de terrenos o terrenos con construcción debe
incluir:

Terreno: Es una porción de la superficie de la tierra delimitada por

medio de linderos determinados jurídica o geográficamente, de acuerdo al
artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, que
puede ser Urbano, Suburbano o en Transición, que cuenta total o
parcialmente con servicios públicos como: drenaje y alcantarillado, suministro
de agua potable, suministro de energía eléctrica y alumbrado público,
banquetas y vías pavimentadas, entre otros.

Terreno con construcción: Son aquellos terrenos urbanos, suburbanos

y en transición sobre los que se asientan elementos de manufactura humana
(construcciones) que se adhieren a éste.

Procedimiento de valuación por el método de mercados

Para calcular el valor de un inmueble mediante este método:
 I. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios
actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso,
de ofertas en firme.

II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará

entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que
correspondan como comparables, a la que se aplicará el procedimiento de
homologación correspondiente.

III. Se realizará la homologación de comparables con los criterios que

resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.

IV. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de

comercialización, en función de los precios homologados.

El Método del Mercado consiste en la ubicación de Inmuebles

Similares o Sustitutos Semejantes de inmueble al que vamos a avaluar. Por
lo tanto es importante tomar en cuenta la
validez de la información que se recauda en la Oficina de Registro o
Notaría a fin de arrojar resultados coherentes.

No deberán tomarse en cuenta referenciales:

 Cuando la operación se haga entre miembros de una misma familia,

ya que una operación de este tipo, la mayoría de los casos es un
traspaso simbólico y el monto acordado es simplemente para cumplir
un requisito de Ley.
  Cuando el Registrador no acepte el monto acordado en el documento
y fije según su criterio un monto mayor, sobre el cuál se fijarán los
"Derechos de Registro". En este caso, si el Registrador, que se
supone que sea la persona conocedora de las operaciones de su
jurisdicción, no creé en ese monto, menos lo hará el Tasador que se
basa en la buena fe de los montos asentados en libros y que por
definición deberían ser los reales ya que se trata de un documento
público.
 Cuando los socios de una empresa aporten a capital,traspasen,
vendan o compren a la propia empresa. Igual que en caso de
operaciones entre familiares, podría tratarse de operaciones
simbólicas.
 Cuando en el documento falten datos tan importantes como linderos,
ubicación etc.
 Cuando el precio unitario de un inmueble sea distorsionado con
respecto a otros de la misma zona.
 Cuando se trate de ventas de derechos o partes de un Bien Inmueble.

Para hacer evaluaciones de la mayoría de la propiedad personal, los

tasadores o evaluadores utilizan la información contenida en las
declaraciones de propiedad personal archivadas por el propietario. Si el
propietario no proporciona la información sobre el valor de su propiedad
personal, el asesor calcula el valor de la propiedad, usando datos aceptables
y técnicas de valoración, tomando en consideración factores tales como la
edad, el costo, y el tipo de propiedad. Dependiendo del estado o del lugar,
las obligaciones fiscales o tasa de impuestos para la propiedad personal
pueden ser iguales para los bienes inmuebles o pueden diferenciar.
 Este método permite calcular el costo de reposición bruto o
depreciado de edificios y partes de edificios terminados o en construcción.

Costo de reposición bruto (CRB)

Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que

está edificado, calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios
para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características.

Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:

a) Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los

costos de ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el
beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho costo el de
los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente
desmontables.
b) Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.
c) Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.
d) Gastos de administración del promotor o emprendedor.

Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado
según las características del inmueble, calculados con los precios existentes
a la fecha de la valoración.

No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni

cualquier clase de gastos financieros o de comercialización. En la
determinación del valor de los inmuebles en construcción se tendrá en
cuenta la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir
acopios ni mobiliario.
Costo de reposición bruto (CRB)

Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está

edificado, calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para
edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características.

Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:

a) Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los

costos de ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el
beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho costo el de
los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente
desmontables.
b) Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.
c) Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.
d) Gastos de administración del promotor o emprendedor.

Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado
según las características del inmueble, calculados con los precios existentes
a la fecha de la valoración.

No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni

cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.

En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tendrá

en cuenta la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin
incluir acopios ni mobiliario.
 Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un
bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien,
o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de
uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos
o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una
tasa de capitalización o interés