Puede el propietario de un bien

adquirir mediante prescripcin

adquisitiva de dominio el mismo bien?
Sumario: 1. Introduccin, 2. Nociones generales, 3. Funcin de la usucapin, 4. La
usucapin del propietario, 5. La tambaleante y confundida jurisprudencia en torno a
la prescripcin del propietario, 6. conclusiones.

Gianmarco Teves Sanca

1. Introduccin

La usucapin o prescripcin adquisitiva de dominio siempre ha estado rodeada de

problemas, ya en torno a la doctrina o la jurisprudencia. En esta ocasin, una vez
ms la prctica del derecho ha llegado a cuestionar las funciones de esta magna e
histrica institucin jurdica.

A todos los estudiantes de derecho nos enseanza, en el curso de Derechos Reales,

que la usucapin era un modo de adquisicin de tipo originaria, por el cual un
poseedor que ha cumplido con todos los requisitos que estipula la ley puede adquirir
por prescripcin adquisitiva la propiedad de un bien mueble o inmueble. Por lo
cual, se suele pensar que esta solosirve a quien no es propietario del bien, pues
justamente por ello se acude a la usucapin.

Sin embargo, parte de la doctrina y jurisprudencia ha sealado la posibilidad de que

el propietario de un bien tambin puede adquirir por usucapin el mismo bien. Esto
para algunos, como lo sealan diversas casaciones, parece ser un imposible
jurdico.
Actualmente ni la doctrina ni la jurisprudencia se han puesto de acuerdo respecto a
este punto, por lo que los operadores del derecho no tienen claro si el poseedor
propietario puede demandar por prescripcin adquisitiva o no.

En este breve trabajo, esbozar algunos aspectos que consideramos importantes

tener en cuenta a la hora analizar el asunto en cuestin. Asimismo, me referir a las
diversas casaciones que entran en contradiccin y en algunos casos confusin con
respecto a este tema.

2. Nociones generales

Desde luego, la usucapin es una institucin heredada del derecho romano, pero
este fue objeto de distinta regulacin. El justo ttulo y la buena fe fueron
presupuestos indispensables en el derecho romano clsico para adquirir la propiedad
por usucapin y as se mantuvo hasta el derecho Justiniano[1].

En los ordenamientos jurdicos actuales, a diferencia de lo que ocurra en el derecho

romano, es posible usucapir sin justo ttulo y con mala fe. Debido a eso surge la
clasificacin de usucapin ordinaria (justo ttulo y buena fe) y usucapin
extraordinaria.

La usucapin extraordinaria slo necesita de una

posesin pacfica, pblica, continua y en concepto de propietario; todo ello durante
10 aos (en bienes inmuebles) y 4 (en bienes muebles).

La usucapin ordinaria es aquella que necesita de los elementos anteriores, pero

adems el poseedor debe contar con un justo ttulo y buena fe. En qu consisten
estos requisitos adicionales?[2] El justo ttulo es un acto transmisivo de la
propiedad, pero este ttulo en su momento no ha podido efectivamente transmitir la
propiedad ya sea porque el tradente no era verdadero dueo o porque aun sindolo el
negocio era ineficaz[3]. Y la buena fe no es solo la creencia psicolgica del
poseedor de creer en su legitimidad sino tambin es un actuar diligente, por ello se
exige que el poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la propiedad, en el cual
pueda sustentar su creencia honesta.[4]
3. Funcin de la usucapin

La doctrina en general reconoce a la usucapin como un modo de adquisicin de la

propiedad[5] y de los dems derechos reales, por medio de la posesin en concepto
de dueo durante un tiempo determinado por la ley[6]. El Segundo Pleno
Casatorio, al parecer, se inclina en esta lnea, as seala

() la usucapin viene a ser el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho

real que corresponde a su relacin con la cosa (propiedad, usufructo), por la
continuacin de la posesin durante todo el tiempo fijado por ley.

Sin embargo, tambin se puede reconocer a la usucapin la funcin de sanear un

ttulo. Es decir, como en el Derecho Romano clsico, que la usucapin corrige la
precariedad de los efectos del ttulo y que en vista de ello se convierte uno en
propietario. Por ello, Josserandexpresa que ms que un modo de adquirir la
propiedad es un modo de consolidarla.[7] Todo ello implica descartar que la
usucapin tenga como funcin principal la de atribuir propiedad, sino que ms bien
est funcin la cumplira el ttulo una vez saneado. Ello puede resultar totalmente
correcto, solo si nos referimos a la usucapin ordinaria; aquella que necesita, adems
de la posesin y el tiempo, de un justo ttulo y buena fe.

Por ltimo, podramos tener como su funcin principal el ser un hecho jurdico
preclusivo, ya que se ponen fin a las discusiones que pueden existir sobre la
legalidad de las anteriores adquisiciones, debido a esto, el derecho legitima una
situacin digna de tutela, un estado actual que vendra a ser la posesin en concepto
de dueo. Esta teora explica que la usucapin sirve tanto para adquirir un derecho,
como para conservarlo.[8]

4. La usucapin del propietario

Del captulo anterior se desprende que existen diversas funciones que cumple la
usucapin (de hecho no son todas, tenemos tambin a la usucapin como medio de
prueba o medio extintivo de un derecho), que ser necesario considerar para el
presente debate. Pues, si consideramos a la usucapin como un simple modo de
adquisicin de la propiedad, no sera posible sealar que un propietario pueda
adquirir por prescripcin ya que este cuenta con el derecho que pretende atribuirse;
sera un imposible jurdico.

Un sector de la doctrina nacional, seala justamente lo anterior, cuando una

persona adquiere un bien por compraventa, se convierte en propietaria por el ttulo
de compraventa. No es jurdicamente posible que se convierta en propietario
nuevamente por el paso del tiempo, porque ya lo era en mrito del ttulo de
compraventa.[9]

Otro sector es de la idea que s es posible la adquisicin de la propiedad mediante

usucapin a pesar de ya ser propietario. As refiere que cuando un comprador con
ttulo pretende la declaracin de usucapin no busca probar la propiedad, y menos
la peregrina idea de aproximar el registro hacia la realidad, sino, contar con una
nueva causa jurdica de adquisicin que reafirma o consolida la situacin jurdica del
titular, lo que elimina dudas o incertidumbres.[10]

En efecto, estamos de acuerdo con que el propietario puede adquirir por usucapin,
pero este no conserva los ttulos anteriores (por ejemplo, compraventa). Es decir, si
un propietario desea adquirir mediante prescripcin adquisitiva, este lo podr hacer
perfectamente pero ello va a implicar una ruptura con el pasado y va a fundar una
situacin jurdica actual y vlida, siendo irrelevante la situacin jurdica anterior
(hecho preclusivo)[11]. Ergo, si adquieres por usucapin, los ttulos con los que
contabas pierden relevancia.

En ese sentido, el sujeto que seala ser propietario de un bien y que ahora desea
adquirirlo por prescripcin, puede hacerlo vlidamente. Y no se diga que es un
imposible jurdico, pues si el sujeto en un determinado momento seala ser
propietario es porque quiere demostrar que ha posedo en concepto de propietario,
justamente para obtener la declaracin de la usucapin. Pues, qu mejor que un
ttulo de propiedad para decir que poseo en tal concepto.

5. Tambaleante y confundida jurisprudencia en torno a la prescripcin del

propietario
Como era de esperarse, la jurisprudencia peruana ha tenido diversos desencuentros
respecto a este tema. Por un lado se encuentran aquellos que miran a la usucapin
del propietario como un imposible jurdico, y por otro lado quienes consideran a la
usucapin del propietario como una forma de consolidacin del derecho de
propiedad y por ende, totalmente posible.

Sin embargo, en algunas ocasiones nuestra jurisprudencia ha confundido a la

usucapin del propietario con la tpica usucapin ordinaria que regula expresamente
nuestro Cdigo Civil. As, por ejemplo la siguiente casacin[12] seala lo siguiente:

Quinto.- Que, el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil no contiene

ninguna limitacin para adquirir por prescripcin a quien se considere propietario
del inmueble y adems de acuerdo con el artculo novecientos cincuenta y uno del
mismo Cdigo, la posesin tiene que ser continua, pacfica, pblica como
propietario;
Sexto.- Que, de acuerdo con el criterio de la sentencia de vista de que resulta
jurdicamente imposible solicitar la prescripcin adquisitiva si se afirma ser
propietario al haber adquirido la propiedad por contrato de compraventa, no se
establecera en la parte final del artculo novecientos cincuenta al referirse a la
prescripcin corta que se adquiere a los cinco aos cuando media justo ttulo y
buena fe.

Como puede observarse, aqu la Corte Suprema acepta que s es posible que el
propietario de un bien adquiera por usucapin la propiedad del mismo, pero en
realidad este es un supuesto distinto a la usucapin del propietario; el sujeto
poseedor que cuenta con un ttulo que est viciado adquiere la propiedad en virtud a
la prescripcin ordinaria que regula el segundo prrafo del artculo 950 del Cdigo
Civil. Por lo que, en este caso, no se est refiriendo a un sujeto propietario del bien
que adquiere por prescripcin el mismo, sino a un poseedor no propietario que
adquiere por usucapin; supuesto donde no existe ningn problema. Consideramos
que el problema se genera porque el demandante seala que se cree propietario.
Dice: yo soy propietario y vengo a adquirir por prescripcin (aunque en los
hechos no lo sea, ya que su ttulo adolece de algn defecto); distinto sera que diga:
yo soy poseedor y vengo poseyendo como propietario, adems tengo un ttulo.
No obstante, tambin existen casaciones que efectivamente se refieren al supuesto
en cuestin. El propietario de un bien puede adquirir por usucapin el mismo bien?
En forma negativa responde la Casacin N 2030-2006, Puno, sealando lo
siguiente:

Quinto.- Que, as expuestos los hechos, es claro que Livia Margarita Ponce de
Castaeda siempre detent la calidad de propietaria del bien sublitis, el mismo que
enajen parcialmente a la demandante y totalmente a los esposos Pealoza-Arias; en
tal sentido, el ttulo que detenta la actora no es imperfecto sino, por el contrario,
acredita su titularidad sobre la parte adquirida. Distinto es que se pretenda cuestionar
la validez de los ttulos inscritos o dar mayor relieve a la propiedad adquirida con
anterioridad a la del demandando, pero estas son situaciones que no pueden tratarse
ni resolver a travs de una demanda de prescripcin adquisitiva, por no ser su
finalidad, por lo que la actora debe hacer valer sus derechos en la va
correspondiente;
Sexto.- Que, en tal contexto, habiendo la demandante adquirido el bien sublitis
vlidamente , ya detenta un ttulo de propiedad, el mismo que no es imperfecto por
haberlo otorgado quien en ese entonces era su legtimo propietario; en consecuencia,
cuando las instancias de mrito establecen que en virtud a dicho instrumento no
puede accionarse la prescripcin adquisitiva de dominio, interpretan correctamente
el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil.

En esa oportunidad la Corte Suprema supo diferenciar el supuesto de la usucapin

ordinaria y la usucapin del propietario correctamente. As, se niega la posibilidad
de que el propietario pueda adquirir por usucapin un mismo bien[13].

Sin embargo, la Corte Suprema tambin ha optado por sealar que el propietario s
puede adquirir por prescripcin adquisitiva (sin confundirse con la usucapin
ordinaria, como la mayora de casaciones) el mismo bien del cual ya es propietario:

Octavo.- Debe agregarse que el artculo 952 del Cdigo Civil, establece que es
posible para el que adquiere un bien por prescripcin entablar un juicio para que se
le declare propietario, esto es, que cuando el propietario de un bien carezca de un
ttulo eficaz que lo acredite como tal, puede emplear la accin de prescripcin
adquisitiva para obtener el reconocimiento judicial de la propiedad del bien.[14]

Se observa en esta casacin que la Corte Suprema, ahora s y con acierto, seala que
el propietario de un bien puede adquirir por prescripcin adquisitiva el mismo.
Vase que aqu el demandante s es un verdadero propietario, ya que cuenta con
ttulo es eficaz, y no uno que solo se cree propietario. Felizmente la Corte Suprema
supo diferenciar, en este caso, la prescripcin ordinaria del supuesto de la
prescripcin del propietario.

Estamos de acuerdo con la decisin de la Corte Suprema, en este caso; primero,

porque supo diferenciar entre el supuesto tpico de usucapin ordinaria y la
usucapin del propietario; segundo, porque dej sentado el precedente de que ser
propietario de un bien no es impedimento para que este pueda adquirir por
prescripcin el mismo bien.

6. Conclusiones

En muchas ocasiones la jurisprudencia ha confundido el supuesto en cuestin con la

tpica usucapin ordinaria. As, diversa jurisprudencia seala que s es posible que el
propietario adquiera por prescripcin el mismo bien pero hace la salvedad de que el
ttulo debe ser uno imperfecto que no haya producido la transmisin de la propiedad.
Pero como, hemos sealado, en tal supuesto se trata, verdaderamente, de un NO-
propietario. El problema se genera porque el demandante seala que
se CREE propietario, dice: yo soy propietario y vengo a adquirir por prescripcin
(aunque en los hechos no lo sea, ya que su ttulo adolece de algn defecto), distinto
sera que diga: yo soy poseedor y vengo poseyendo como propietario, adems tengo
un ttulo.

La usucapin o prescripcin adquisitiva es supuesto de hecho preclusivo por el que

se puede adquirir un derecho de forma originaria. En ese sentido, como hecho
preclusivo, al pedido de la usucapin solo debe verificarse el cumplimiento de todos
sus elementos sin importar si se alega que se tenga otro ttulo de adquisicin. Por
ello, consideramos que si el demandante alega haber adquirido la propiedad por otro
ttulo vlido y eficaz igual podr adquirirla por usucapin. Consideramos que el
ttulo le servir para sealar que ha posedo en concepto de propietario pero una vez
adquirido por usucapin este no conservar dicho ttulo.

Por tanto, nos parece muy acertado que la Corte Suprema est adoptando de a pocos
este criterio aunque en ningn momento debi dudar de ello.

[1] Ya la ley de las XII tablas haba prohibido la usucapin sin justo ttulo y buena
fe. En el derecho clsico exista una figura que podra ser el origen de la usucapin
extraordinaria (sin ttulo y mala fe), la praescriptiolongitemporis ya que con esta se
empieza a favorecer a los fundo provinciales otorgndoles una defensa posesoria
pues an no se poda adquirir la propiedad. PETIT, Eugene. Tratado Elemental de
Derecho Romano. Argentina: Albatros, 1980, p. 292.

[2] En realidad la buena fe y el justo ttulo no son elementos de usucapin, sino

slo apariencias de legitimidad que aconsejan reducir o acortar el tiempo para la
investidura formal de la posesin. ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos
Antonio, Derechos Reales. Biblioteca del Derecho de Propiedad N 01, Jurista
Editores, Lima, 2015, p. 170.

[3] Cul es la razn por la cual, a pesar de haberse celebrado el negocio

traslativo, no se ha producido la efectiva transmisin del derecho? El problema
puede encauzarse por dos caminos. El primero sera que el tradente no era
verdadero dueo, el segundo se refiere a que el tradente si era verdadero dueo, pero
el negocio traslativo era ineficaz. DIEZ PICAZO, Luis, Fundamentos de Derecho
Civil Patrimonial. Tomo III, Editorial Civitas, Madrid, 1995, p. 374.

[4] GONZALEZ BARRON, Gunther Hernn. La usucapin. Fundamentos de la

prescripcin adquisitiva de dominio, Jurista editorial EIRL, Lima 2010, p. 167.

[5] MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Sents Melendo,

Santiago, Tomo III, Ediciones jurdicas Europa-Amrica EJEA, Buenos Aires-
Repblica Argentina, 1971, p. 324.
[6] SERRANO ALONSO, EDUARDO. Manuel de derechos reales. Edisofer S. L.
Madrid 2005, p. 71.

[7] El autor cita a Joserand: Por ello Joserand expresa que ms que un modo de
adquirir es un modo de consolidad la propiedad. Si no existiera la prescripcin
estaran en peligro todos los derechos de propiedad, ya que habra que remontarse
a siglos atrs para probar la legalidad del derecho de propiedad y as ningn ttulo
seria firme. Lo que los glosadores denominaban la prueba diablica.
AVENDAO VALVEZ, JORGE. Derechos Reales. PUCP, 3 edicin, Lima, 1986,
p. 154.

[8] FALZEA, NGELO. Eficacia Jurdica. Traduccin y prefacio de Walter

Antillon. Editorial. Investigacin jurdica S.A., p. 227. El modo en que opera la
usucapin y que distingue el fenmeno de las otras especies fcticas de adquisicin
de los derechos subjetivos es entonces ambivalente: constituye el derecho que antes
no exista y conserva el derecho que exista desde antes. La consideracin
separada de cada una de las dos hiptesis conducira a definir la usucapin, o
como hecho constitutivo o como hecho conservativo, respectivamente. su
consideracin conjunta necesariamente impone su inclusin en la categora de
los hechos con eficacia preclusiva (el resaltado es nuestro).

[9] AVENDAO ARANA, Francisco. Compraventa y prescripcin:

compatibles? En Dilogo con la jurisprudencia, Gaceta Jurdica, N 158, Lima,
noviembre, 2011, p. 46.

[10] GONZALES BARRON, Gunther Hernn. Derechos Reales. Tomo II, 3

edicin, Lima, 2013, p. 1087.

[11] En sede nacional se encuentra a favor de la tesis de la usucapin como hecho

preclusivo: ARIANO DEHO, Eugenia. Sobre la imposibilidad de pretender la
declaracin de usucapin del bien adquirido por compraventa.
Click aqu (consultado el 30/04/2017). En el mismo sentido: GELDRES CAMPOS,
Ricardo. La prescripcin adquisitiva de dominio del propietario. A propsito de la
Casacin N 3247-2014, Junn. En: Dilogo con la Jurisprudencia, Gaceta
Jurdica, N 221, Lima, febrero 2017, pp. 85-92.

[12] Casacin N 672-2001, Lima. En el mismo sentido y bajo la misma confusin

se pronuncian la Casacin N2571-2009, Huanuco, la Casacin N1272-2006,
Lima Norte, la Casacin N 2571-2009, Huanuco y la Casacin N 2784-2009,
Lima.

[13] En el mismo sentido se pronuncia la Tercera Sala civil de la Corte Superior de

Justicia de La Libertad en el expediente N160-10, mediante resolucin N 15 de
fecha 06 de mayo de 2010, seala lo siguiente: () el demandante ostenta la
calidad de propietario, por lo que su pretensin de declaracin de propiedad por
prescripcin deviene en improcedente; debiendo agregar que la va idnea para
resolver el conflicto de intereses suscitado entre las partes es el proceso de mejor
derecho de propiedad.

[14] Casacin N3247-2014, Junn.