LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO.

EL JUSTO TÍTULO Y LOS

EFECTOS DE LA SENTENCIA.

Por: Ulises A. YAYA ZUMAETA

Juez superior de la Corte Superior de Justicia de Lima.

La usucapión es un medio de adquisición de la propiedad a través de la posesión de un bien
determinado, bajo ciertas condiciones y por el tiempo que precise la ley, regulando ésta
posesiones “cortas” y “largas” para cualquier clase de bien a usucapir, pero efectuando una
diferencia para el período “corto”, siempre que se pretenda adquirir bienes inmuebles,
constituida por la necesidad de contar con un “justo título”. Para los bienes muebles, el período
corto exige buena fe (y no “justo título”), la que como regla general en actos de materia civil
se presume existente.
De igual modo, la ley sustantiva parece indicarnos (en el Artículo 952° del Código Civil) que
tal modo de adquisición de la propiedad no requiere la preexistencia de una declaración judicial
expresa, cuando regula que quien adquiere un bien por prescripción (sin duda como
consecuencia de una posesión continua, pacífica y pública) puede (y no debe) entablar un juicio
para que se le declare propietario.
Sin embargo, los temas descritos no son pacíficos en la doctrina y jurisprudencia,
encontrándonos no pocas veces frente a posiciones que, vinculadas con esos mismos temas,
requieren en cada caso un examen razonado que apunte a la solución en justicia de los
conflictos suscitados.

EL JUSTO TÍTULO
Sobre el “justo título” advertimos posiciones doctrinales que apuntan a presentarlo como aquel
que se encuentra revestido de las formalidades de ley, pero que tiene algunos defectos o vicios,
de modo tal que no puede ser confundido con un título perfecto. Además y como parece obvio,
si el título fuera perfecto, sin ningún defecto de forma o de fondo, no sería necesario recurrir a
la prescripción para consolidar el derecho del adquirente. Los defectos del “justo título” se
plantean, cuando menos, en tres sentidos:
i) Que el título emane de una persona que no es el propietario del bien; lo que cada vez puede
resultar menos frecuente, dado el incremento de la formalización y publicidad registral;
ii) Que el título haya sido otorgado por una persona incapaz; lo que haría nulo al documento
de su propósito, sin que ello perjudique o desvirtúe la buena fe del poseedor, salvo prueba en
contrario; y,
iii) Que el título no revista las solemnidades exigidas por la ley, bajo sanción de nulidad. Como
vemos, el justo título es, en esencia, un título imperfecto, en virtud del cual el posesionario no
adquiere la propiedad (aunque crea que ello sí ha sucedido), y que le permite, en su momento,
presentarlo para una pretensión de usucapión, con adición de la probanza de los otros elementos
ya mencionados, que deben concurrir para la declaración de propiedad pretendida.
Sobre lo mismo, en el Pleno Jurisdiccional Regional Civil realizado en Arequipa el 29 de marzo
de 2008 se concluyó por mayoría en la posibilidad de considerar a un contrato de compraventa
como justo título para usucapir.
Esto, se entiende, bajo la apreciación de que el acto jurídico respectivo lleve ínsita una
deficiencia, que no permite materializar la voluntad traslativa de dominio que de él pueda
desprenderse.
EL EFECTO DE LA SENTENCIA
Son dos las alternativas que la jurisprudencia plantea sobre este tema: que la sentencia l
prescripción adquisitiva de dominio. El justo título y los efectos de la sentencia de prescripción
adquisitiva sea constitutiva o que sea declarativa.
En el primer caso (posición asumida por la Corte Suprema de Justicia en las Casaciones 3109-
99-Lima, 1450-99-Tacna y 1166-06-Lima, entre otras), es a partir de la sentencia firme que se
genera una nueva situación jurídica respecto de la propiedad del bien y su titular, más aún si
en tanto no exista sentencia firme que declare la prescripción adquisitiva, a acción
reivindicatoria, además de otras, se encuentra expedita a favor del propietario, conforme al
Artículo 927° del Código Civil.
En el segundo caso (posición asumida por la instancia máxima de la justicia nacional en las
Casaciones 754-01-Arequipa, 2792-02-Lima y 750-08-Cajamarca entre otras): a) la usucapión
opera de pleno derecho;
b) La ley no obliga que para adquirir ese derecho tenga previamente que obtenerse sentencia
favorable que así lo declare, dentro de un proceso de prescripción adquisitiva de dominio; y,
c) como consecuencia de la probanza de la posesión cualificada y por el término respectivo, se
configura una ficción legal, en virtud de la cual los efectos de la usucapión deben retrotraerse
al momento en que se inició la posesión, pues tomando como base la realidad de dicha posesión
es que se adquirió el derecho de propiedad.
No obstante, aquí surge una problemática vinculada con los actos jurídicos que pueda haber
generado el propietario registral con terceros, durante el lapso de tiempo invocado por el
usucapiente para adquirir la propiedad, y por los que incluso aquel pueda haber manifestado
voluntad de trasladar la propiedad, total o parcialmente.
En efecto, es posible que durante el aludido lapso de tiempo se hayan suscrito contratos de
diversa clase con personas ajenas a aquellas que forman la relación del proceso de prescripción
adquisitiva de dominio, con afectación del bien. ¿Si la sentencia de usucapión se retrotrae al
momento en que se inició la posesión, esos actos son nulos por no haber sido efectuados por el
propietario?. La respuesta, en principio, parece positiva, a la luz de la mencionada Casación
750-08-Cajamarca, en la que, sin embargo, se agrega la apariencia de mala fe por parte de los
que intervinieron en el acto jurídico que finalmente se declaró nulo, al haber conocido éstos
del inicio del proceso de usucapión. ¿Y si los contratantes hubiesen actuado de buena fe, la
aludida retroactividad de la sentencia al inicio de la posesión tendría efectos reales sobre el
acto jurídico celebrado?
Esto último para ser la motivación de la mencionada Casación 2792-2002-LIMA, cuando
indica que si bien la prescripción adquisitiva opera de pleno derecho “(…) el pleno efecto erga
omnes sólo derivará de la usucapión reconocida por sentencia judicial e inscrita en los
Registros Públicos”.

A MANERA DE CONCLUSIÓN
Siendo la propiedad un derecho inviolable (Artículo 70° de la Constitución Política del Estado),
del cual nadie puede ser privado sino por razones estrictamente señaladas en la propia
Constitución y en la ley, creemos necesario que la aplicación de las disposiciones vinculadas
con la prescripción adquisitiva de dominio, se efectúe de un modo predictible. En ese sentido,
los órganos de la justicia nacional son los llamados a tomar una posición unívoca, en resguardo
de la propiedad, la seguridad jurídica y/o el derecho de terceros.
Artículo Publicado en JURIDICA. Suplemento de Análisis Legal del Diario Oficial El Peruano
- 26-07-2011.

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

1. GENERALIDADES
La prescripción adquisitiva es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir
la propiedad del mismo, siempre y cuando hay desarrollado una conducta establecida por ley
en un periodo de tiempo también indicado en esta. Es así un modo de adquisición originaria
puesto que tal adquisición se produce con independencia de cualquier relación de hecho o de
derecho del titular anterior sobre el bien y que tiene por efectos principales, transmitir al
poseedor, en virtud de un nuevo título, el derecho prescrito, retrotrayendo el derecho de
propiedad al día en que se inició la posesión.
Teniendo en cuenta ello, cabe preguntarse por qué un sistema que consagra dentro de su
normativa constitucional una protección privilegiada a la propiedad puede permitir que un
poseedor se convierta en propietario de un bien, en detrimento de otra persona que ostenta el
título de propietario.
La respuesta a esta interrogante se encuentra en el fundamento de la protección posesoria
establecido por Ihering –teoría recogida por nuestro ordenamiento jurídico-, el cual consiste en
que “(l) La protección de la posesión, como exterioridad de la propiedad, es un complemento
necesario de la protección de la propiedad, una facilitación de la prueba a favor del propietario,
la cual aprovecha necesariamente también al no propietario
En ese sentido, que el Código Civil permita la prescripción adquisitiva no iría en contra de la
propiedad protegida constitucionalmente, sino a favor suyo; pues entendiendo a la posesión
como la exteriorización de la propiedad, permitiendo al poseedor que ha adoptado una conducta
de propietario o que ha desplegado la apariencia de tal- hacerse de un título de propiedad se
estaría permitiendo al propietario legítimo obtenerlo sin la necesidad de probar una cadena de
transferencias de propiedad sin vicios, lo que en Roma era llamado la probatio diabolis, debido
a la dificultad que ello significaba.
Así, la prescripción adquisitiva de dominio tiene como función principal: la de aligerar los
medios de prueba que debe presentar el poseedor con legítimo derecho a la propiedad, para
obtener el título de propietario. Sin embargo, al darse este tipo de beneficio probatorio, también
se ha permitido que aquellos poseedores sin un derecho legítimo a la propiedad puedan adquirir
esta, es por ello que la ley, en este tipo de casos, ha fijado un periodo de tiempo más elevado
para que pueda adquirirse la propiedad que de aquel que adquiere con justo título y buena fe.

2. REQUISITOS
Los requisitos para la prescripción adquisitiva son los siguientes:
a. Posesión continua.- Que se tenga en posesión un bien de modo continuo no quiere
decir que se debe estar en un permanente contacto con este, de esta forma, no se necesita
 una injerencia actual sobre el bien, pues basta una injerencia potencial, a la cual se le
añade la abstención de terceros.
La ley también ofrece herramientas útiles que puede alegarse a efectos de la posesión
continua tales como los artículos 898 (sobre la suma de plazos posesorios) y 915 (acerca
de la presunción de continuidad de la posesión) del Código Civil.
Así, no es necesario que la continuidad de la posesión sea mantenida por el mismo
sujeto, pues para adquirir la propiedad por prescripción puede darse la suma de plazos
posesorios, cuya finalidad es permitir al poseedor actual aprovecharse del periodo de
tiempo que poseyó el anterior con la intención de alcanzar el tiempo necesario para la
prescripción establecido por la ley, sin que el poseedor actual haya poseído por periodo
similar.
En el caso del artículo 915, el legislador ha establecido la presunción de continuidad de
la posesión, lo que permite al poseedor demostrar que poseyó en un periodo anterior y
que posee en la actualidad, para que se presuma que también poseyó en el periodo
intermedio; sin embargo, dicha presunción admite prueba en contrario.
b. Posesión pacífica.- Por posesión pacífica debe entenderse a aquella exenta de violencia
física y moral. De esta manera, el dominio sobre el bien no debe mantenerse por la
fuerza.
Ahora bien, para que pueda adquirirse la propiedad por prescripción adquisitiva debe
considerarse el transcurso del plazo legal, desde el momento en que la violencia cesó.
c. Posesión pública.- Siendo la posesión la exteriorización de la propiedad y la
prescripción adquisitiva la herramienta para evitar pruebas engorrosas, el poseedor
deberá comportarse como lo haría el verdadero titular del derecho.
Es por ello que a quien posee de una manera clandestina u oculta su posesión frente a
su entorno no podrá presumirse como titular del derecho, pues siendo la prescripción
una manera útil y necesaria de protección del legítimo propietario esta no puede tutelar
a quien no se comporte como tal efectuando actos de pública posesión.
Además de ello, la posesión pública obedece también a otro propósito elemental que
es, en caso de que el poseedor actual no tenga derecho a la propiedad, permitir al
legítimo propietario oponerse a tal posesión, lo cual no podría hacerse si aquel mantiene
una posesión clandestina, negándose al verdadero titular del derecho la oportunidad de
proteger su propiedad.
d. Posesión como propietario.- Para que el poseedor pueda adquirir la propiedad
mediante la prescripción deberá tener la intención de comportarse como propietario, es
decir, actuar con animus domini. Este es también un filtro importante pues, en ese
sentido, no todos los poseedores podrán usucapir ya que no presentan el mencionado
animus.
Así, por ejemplo, el poseedor inmediato no podrá pretender la prescripción adquisitiva
ya que reconoce en otra persona –el poseedor mediato- a quien ostenta el derecho de
propiedad. Sucede lo mismo en cuanto al servidor de la posesión ya que este no posee
para sí mismo sino en beneficio de otra persona en quien ha reconocido, igualmente, un
mejor derecho.
 e. El justo título y buena fe.- Este no es un requisito para la prescripción en general, sino
que permite a quien posee con justo título y ha actuado con buena fe la posibilidad de
adquirir la propiedad en un periodo de tiempo relativamente más breve.
Ello se debe a que, quien posee con justo título y buena fe presenta una mayor
presunción de ser el legítimo propietario, el que solo busca a través de la figura en
cuestión evitar las complicaciones probatorias antes mencionadas con el fin de obtener
un título firme que acredite su condición de propietario.

3. DECLARACIÓN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIÓN

La prescripción adquisitiva opera en base a una situación de hecho llamada posesión; así, quien
oriente su conducta en miras a adquirir la propiedad deberá cumplir con todos los requisitos
estipulados por ley, es decir, ejercer la posesión de manera continua, pacífica, pública y como
propietario, por el periodo de tiempo regulado también por la ley, el cual dependerá del justo
título y la buena fe.
Si tal conducta es observada por el propietario automáticamente y por disposición de la ley se
habrá convertido en propietario del bien, generando los efectos propios de la propiedad. En ese
sentido no es necesaria una declaración judicial para que se constituya el mencionado derecho.
Para aclarar este punto debemos recordar la diferencia entre las sentencias declarativas y las
sentencias constitutivas de derecho. Las primeras buscan reconocer una situación de hecho que
se viene generando y que se sigue manteniendo, las segundas buscan alterar (cambiando,
modificando o extinguiendo) la relación jurídica preexistente. Teniendo en cuenta ello, la
declaración judicial de la prescripción se limita a reconocer una situación de hecho la posesión
continúa ejercida como propietario, cumpliendo los demás requisitos exigidos por la ley- que
genera sus efectos como tal, sin alterarla.
La utilidad de la declaración judicial radica en que mediante esta la propiedad puede ser inscrita
en los Registros Públicos, publicitando el mencionado derecho erga omnes, pues existe la
presunción iure et de iure que los derechos inscritos en el registro son conocidos por todos.
Así, si la propiedad no ha sido inscrita con anterioridad, será posible inscribir la declaración
judicial por prescripción adquisitiva corta –la que se refiere al justo título y la buena fe-, sin
embargo, de haber estado la propiedad inscrita con anterioridad, no podrá alegarse la
prescripción mencionada ya que la publicidad que despliega el registro, que se presume es
conocida por todos, eliminaría la buena fe, requisito necesario para la prescripción corta.

4. LA PROCEDENCIA DEL PROCESO DE PRESCRIPCIÓN

Tal como lo señala el artículo 504 del Código Procesal Civil, la prescripción adquisitiva de
dominio se tramita vía proceso abreviado, el cual es un proceso contencioso de duración
intermedia entre el proceso de conocimiento y el sumarísimo.
Para el caso de la prescripción adquisitiva la Ley, en este tipo de proceso, establece que la
reconvención es improcedente.
Asimismo, este proceso ofrece la posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelación de
la sentencia siempre que estén referidos a la ocurrencia de hechos relevantes para el derecho o
interés discutido, pero acaecidos después de concluida la etapa de postulación del proceso y
cuando se trate de documentos expedidos con fecha posterior al inicio del proceso, o que
comprobadamente no se hayan podido conocer y obtener con anterioridad.
5. REQUISITOS ESPECIALES A LA TRAMITACIÒN DEL PROCESO DE
PRESCRIPCIÓN
Además de los requisitos generales de la demanda, establecidos en el artículo 424 del Código
Procesal Civil así como sus anexos, recogidos en el artículo 425, el mencionado cuerpo
normativo establece requisitos especiales para la tramitación de la prescripción adquisitiva de
dominio, los que a continuación se enumeran:
a. Se deberá indicar el tiempo de la posesión del demandante y de sus causantes; la fecha
y forma de adquisición, así como, de ser el caso, la persona que tenga inscritos derechos
sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los
propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.
b. Se deberá describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se
acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las
edificaciones existentes, suscritos por un ingeniero y arquitecto colegiado y
debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente; y,
cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura
como propietaria o poseedora del bien. El juez podrá, si lo considera necesario, exigir
la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que alcancen al bien.
c. Al tratarse la prescripción adquisitiva de dominio sobre bienes inscribibles en registros,
se deberá acompañar copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años,
si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o
certificación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos.
d. Además, se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no
menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los
demás medios probatorios que se estime pertinentes.
En efecto, la Constitución Política del Perú en su artículo 70 establece que “El derecho de
propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y
dentro de los límites de ley (…)”

VON IHERING, Rudolf. La teoría de la posesión. Editorial Reus, Madrid, 2004, p. 57.
GONZALES BARRÓN, Günther. Derechos reales. Jurista editores, Lima, 2005, p.675.
LEDESMA NARVÁEZ, Marianella. Comentarios al Código procesal Civil. Tomo II, Gaceta
Jurídica, Lima, 2009, p. 156.