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LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD EN
EL IMPUESTO PREDIAL: ALCANCES
Y DIFICULTADES
1. INTRODUCCIÓN
Los derechos de posesión y propiedad califican como derechos reales, los cuales vienen
desde la tradición romana y el Derecho que se formó en aquellos años de la antigüedad y
se han mantenido hasta la fecha con algunas variantes.
Ambos derechos tienen particularidades que determinan una relación de atributos que
detenta una persona respecto de un bien, por naturaleza mueble o inmueble (si mantenemos
la tradicional clasificación romana hasta nuestros días).
En muchos casos será el propietario quien cumpla con efectuar el pago del Impuesto Predial,
en cumplimiento de lo indicado por la Ley de Tributación Municipal. Pero ¿qué sucede si no
existe propietario del predio?, ¿será el poseedor el obligado al pago del mencionado tributo?
La respuesta a estas interrogantes será materia de análisis en el presente informe.
Respecto a los Derechos Reales ROMERO ROMAÑA nos indica que dicha expresión “no
se remonta al derecho romano. En él no existía una voz que comprendiera todas las
instituciones jurídicas que hoy se agrupan bajo esta denominación. Fue creado por
los comentadores del derecho romano y ha sido adoptada por los tratadistas y las
legislaciones modernas” 1.
GARCÍA MAYNEZ dice “El derecho real es el que ejercitamos en forma inmediata
sobre una cosa. Es una facultad en virtud de la cual la cosa nos pertenece, ya sea en
su totalidad o en ciertos aspectos, según el derecho de propiedad que tengamos o
por tener derecho a alguno de sus desmembramientos, como son las servidumbres o
el usufructo”.2
MUÑOZ ROCHA indica con respecto al derecho real que “Es el poder jurídico que ejerce
directa o indirectamente una persona sobre una cosa sobre el fin de obtener de ella
el aprovechamiento parcial o total para el cual está facultado y que puede ser oponible
universalmente”3.
Cabe mencionar que dentro de la categoría “Derechos Reales” encontramos, entre otros,
a:
(i) Posesión.
(ii) Propiedad.
(iii) Servidumbre.
(iv) Usufructo.
(v) Habitación.
(vi) Prenda (derecho real de garantía).
(vii) Hipoteca (derecho real de garantía).
(viii) Anticresis (derecho real de garantía).
3. LA POSESIÓN
(i) Uso.
(ii) Goce.
(iii) Disfrute.
Veamos otra idea que sobre la posesión se indica. “La concepción básica del derecho de
JHERING que se termina de relacionar se hace visible en su caracterización de la
posesión. No es difícil establecer que partiendo de ese concepto JHERING orientó
toda su discrepancia con las ideas desarrolladas por SAVIGNY en torno a la materia.
Para él, la posesión, como se irá viendo, resultaba ser un derecho, no un hecho, y en
lo tocante a la controversia sobre si la posesión debe ser considerada entre los
derechos, y en su caso en qué clase de ellos debe ser ubicada, JHERING sostenía: Sí
la definición que nosotros hemos dado del derecho es exacta, la posesión,
indudablemente, es un derecho; es un interés jurídicamente protegido. Ahora bien,
como este interés tiene por objeto inmediato (y no indirecto como el que se presenta
en las obligaciones) la cosa misma, es preciso hacer figurar la posesión entre las
relaciones jurídicas sobre la cosa”8.
Una persona que es posesionaria no tiene la calidad de propietario pero intenta o pretende
comportarse como tal, ello se manifiesta a través de la figura jurídica del “animus domini”.
Cabe hacer referencia que la figura del animus domini, es una expresión latina cuyo
significado da a entender que un sujeto tiene la voluntad de tratar un bien o cosa como suyo.
De allí que la intención de ocupar o buscar poseer en la figura de propietario resulta de
necesidad imprescindible, sobre todo para poder lograr la prescripción adquisitiva de
dominio, en un futuro cuando lo solicite a través de la vía judicial y obtenga la sentencia que
lo reconozca como propietario.
A manera de reflexión, diremos que si una persona no cuenta con el animus domini no podrá
más adelante llegar a convertirse en propietario, ya que debe demostrar a lo largo del
período para solicitar la prescripción adquisitiva dicha condición.
Conforme lo indica SAVIGNY citado por AVENDAÑO “el animus possidendi no es otra
cosa que la intención de ejercer el derecho de propiedad. Esta definición, sin
embargo, no es suficiente porque el detentador de una cosa puede tener dicha
intención de dos maneras diferentes. Ejercer el derecho de propiedad de otro o el
suyo propio. Si tiene la intención de ejercer el derecho de propiedad de otro, derecho
que el reconoce, no tiene el animus possidendi necesario para que el hecho de la
detención se transforme en posesión(…) “La segunda hipótesis es en la que el
detentador tiene la intención de ejercer su propio derecho de propiedad de suerte que
en este caso el animus possidendi no es aquí otra cosa que el animus domini o el
animus sibi habendi”. “Así para ser considerado como verdadero poseedor de una
cosa (….);(…) quien pretende disponer de los hechos como tendría el propietario la
facultad de hacerlo en virtud de su derecho , implica en particular también el
desconocimiento en cabeza de otro de un derecho superior a suyo. La idea de la
posesión no exige absolutamente nada más que este animus domini; y sobre todo no
supone la convicción de ser realmente el propietario (opinio seu cogitatio domini); he
aquí por qué el ladrón y el bandido pueden también ser poseedores de la cosa robada
como el propietario mismos, y del mismo modo es diferente del arrendatario, que no
es poseedor, porque no considera la cosa como suya”9.
¿Cuáles son los elementos que permitirían demostrar la existencia de un animus domini o
voluntad del poseedor en comportarse como propietario respecto de un bien inmueble?.
Sobre el tema con precisión GONZALES BARRÓN advierte que “Los medios probatorios
típicos que sirven para acreditar la posesión son los siguientes: las declaraciones
juradas y recibos de pago del impuesto predial o arbitrios municipales, los contratos
que se refieran al inmueble o que lo señalen como domicilio, los recibos de pagos por
los servicios públicos domiciliarios del bien, los documentos públicos, como
escrituras notariales, en los cuales se hayan señalado como domicilio el bien, las
construcciones realizadas y los recibos de pago por la asesoría técnica o de la
adquisición de los materiales de construcción, las licencias o autorizaciones
tramitadas ante la autoridad municipal o administrativa, las constancia de posesión
emitidas por organizaciones oficiales o representativas de los pobladores, los recibos
de arrendamiento girados por el solicitante en calidad de arrendador, las
declaraciones testimoniales de vecinos o colindantes o los procedimientos
administrativos o judiciales que haya seguido el poseedor y en los que la controversia
gire sobre la ocupación del bien, o por lo menos se indique el domicilio fehaciente del
actor; certificados domiciliarios o inspecciones judiciales tramitadas como prueba
anticipada o que hayan sido levantadas dentro de cualquier tipo de proceso,
constataciones notariales, entre otras” .
4. LA PROPIEDAD
A diferencia del posesionario, el propietario puede disponer del bien, puede por ejemplo
venderlo, enajenarlo, etc. y si lo pierde puede recuperarlo a través de la acción
reivindicatoria, la cual solo puede ser ejercida por el propietario más no por el poseedor.
Repasando entonces las facultades que tiene el propietario serían las siguientes:
(i) Uso.
(ii) Goce.
(iii) Disfrute.
(iv) Enajenación.
(v) Reivindicación.
Las causales de pérdida de la propiedad se encuentran reguladas en el artículo 968º del
Código Civil y son:
Con respecto al Derecho de Propiedad AVENDAÑO VALDEZ nos señala que “Los
caracteres del derecho de propiedad, como complemento de los atributos del
propietario, configuran y delinean este derecho de propiedad como el más completo
de los derechos reales. La doctrina señala cuatro caracteres: es un derecho real, es
un derecho exclusivo, es un derecho absoluto y es un derecho perpetuo. Por ser un
derecho real, la propiedad confiere a su titular las facultades de persecución y de
preferencia, y además establece respecto de la cosa una relación directa e inmediata.
Por ser un derecho exclusivo, la propiedad es erga omnes, esto es, se puede oponer
a todos y excluye de su ámbito a todo otro titular. Por ser un derecho absoluto, la
propiedad confiere a su titular todas las facultades posibles sobre un bien. Acá se
insertan precisamente los atributos del propietario referidos en el acápite anterior. Y
por ser un derecho perpetuo, la propiedad sólo se extingue cuando el bien desaparece
o cuando es abandonado no así por el simple no uso del titular” 13.
“El derecho de propiedad sobre los predios, es decir, sobre los terrenos, las casas,
los edificios y bienes similares es uno que usualmente se analiza desde el punto de
vista del derecho civil clásico. Sin embargo, las categorías conceptuales del derecho
civil, muchas veces importadas de otros países, no siempre llegan a engarzarse
adecuadamente con el contexto socioeconómico de nuestro país. De ahí que se
susciten diversos problemas sociales en torno a la propiedad predial: los
asentamientos humanos y las posesiones informales, el crecimiento desordenado de
la ciudad, las construcciones irregulares, el déficit de vivienda y de servicios básicos,
etc.
Cabe indicar que desde mucho tiempo atrás se ha determinado que el derecho de propiedad
se ha generado en aplicación del derecho natural y luego por la aplicación de las reglas del
derecho civil.
“La propiedad sin la posesión sería un tesoro sin la llave para abrirlo, un árbol frutal
sin la escalera necesaria para cosechar los frutos. La utilización económica consiste,
según la naturaleza diversa de las cosas, en el uti, frui, consumere. La protección
jurídica contra el despojo reside en que al defender al poseedor se defiende al
propietario. La posesión es el contenido del derecho de propiedad” 17.
Los predios sujetos a condominio se consideran como pertenecientes a un solo dueño, salvo
que se comunique a la respectiva Municipalidad el nombre de los condóminos y la
participación que a cada uno corresponda. Los condóminos son responsables solidarios del
pago del impuesto que recaiga sobre el predio, pudiendo exigirse a cualquiera de ellos el
pago total.
Cuando la existencia del propietario no pudiera ser determinada, son sujetos obligados al
pago del impuesto, en calidad de responsables, los poseedores o tenedores, a cualquier
título, de los predios afectos, sin perjuicio de su derecho a reclamar el pago a los
respectivos contribuyentes.
Nótese que solo el último párrafo del artículo 9º de la Ley de Tributación Municipal, es el que
reconoce la posibilidad de afectar con el pago del Impuesto Predial, al ocupante que tiene
la calidad de poseedor del predio ubicado en una determinada jurisdicción municipal.
Este documento puede ser un contrato privado de compraventa, una transacción judicial o
extrajudicial, un contrato de permuta, un contrato de donación21, dación en pago, sentencia
que acredita el otorgamiento de título por prescripción adquirente de dominio, entre otras.
(ii) su contrato de compraventa privado con las firmas de los contratantes legalizadas ante
Notario Público.
(iii) su contrato de compraventa en minuta firmada por las partes contratantes ingresada a
una notaría y con número de kárdex.
(iv) una Escritura Pública otorgada por una Notaría donde indica la transacción de
compraventa realizada por las partes contratantes.
(v) una ficha registral donde da cuenta de la inscripción de la partida electrónica del contrato
de compraventa.
Pero ¿cuál de todos estos documentos debe cumplir con presentar el comprador?, en
realidad la respuesta a dicha consulta es cualquiera. Recordemos que conforme lo indica el
texto del artículo 949° de Código Civil “La sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o
pacto en contrario”.
Bajo esta lógica, bastaría con que el comprador presente cualquiera de los documentos
antes mencionados para poder inscribir su propiedad ante la Municipalidad respectiva,
pudiendo realizar inclusive con la forma más elemental que es el contrato privado firmado
por las partes contratantes.
Tengamos presente que la Municipalidad no puede hacer distingos donde la ley no lo hace,
por ello no sería correcto que dicha entidad solo realice la inscripción de los predios
exigiendo al propietario que se acerque el título de propiedad inscrito en los registros
públicos o quizás la exigencia del contrato privado que cuente con minuta elevada a
Escritura Pública.
Lo antes indicado determina que existirán dos contribuyentes que acreditan propiedad del
inmueble ante la misma entidad municipal y los dos serán obligados al pago del Impuesto
Predial. Recordemos que la Municipalidad no es el Poder Judicial, por esta razón no puede
señalar o distinguir quien es el verdadero propietario, situación que necesariamente será
materia de una demanda presentada ante dicho poder del Estado quien al revisar el proceso
y culminar el mismo con una sentencia consentida y ejecutoriada señale quien es el real
propietario. Mientras esta situación no se produzca la exigencia del cobro del Impuesto
Predial será obligatoria para ambas partes litigantes en la respectiva municipalidad.
Conforme lo determina el texto del artículo 2º de la Ley del Notariado, aprobada mediante
Decreto Legislativo Nº 1049: “El Notario es el profesional del Derecho que está
autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Para ello
formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que
confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados
correspondientes.
Su función también comprende la comprobación de hechos y la tramitación de
asuntos no contenciosos previstos en las leyes de la materia.”
Como se aprecia, el Notario Público para poder comprobar los hechos que las partes le
solicitan, debe emitir un Acta, la cual califica como un Instrumento Público Extraprotocolar
conforme a lo dispuesto por el artículo 26º de la Ley del Notariado, en la cual registra y
certifica los actos, hechos o circunstancias que él presencie por razón de su función.
Con esta certificación notarial el administrado podrá iniciar acciones legales contra la entidad
que se niega a recepcionar la documentación presentada en la mesa de partes. Inclusive
esta certificación servirá para plantear una queja ante el Tribunal Fiscal.
Sobre el tema resulta pertinente la cita de la RTF N° 11330-7-2008, la cual indica con
respecto a la recepción de las declaraciones juradas del Impuesto Predial lo siguiente:
“Las normas que regulan el Impuesto Predial no han establecido la obligación del declarante
que se considera contribuyente de acreditar la propiedad del predio, razón por la cual la
Administración Tributaria no puede negarse a recibir sus declaraciones juradas ni sus
pagos”.
“Las normas que regulan el IP no han establecido la obligación del declarante que se
considera contribuyente de acreditar la propiedad del predio objeto del impuesto, razón por
la cual la Administración Tributaria no podría negarse a recibir sus declaraciones juradas ni
sus pagos”.
Un tercer pronunciamiento del Tribunal Fiscal con respecto a que la declaración jurada no
implica reconocimiento de propiedad se aprecia en la RTF N° 4176-1-2007 cuando se
menciona que:
Recordemos que el último párrafo del texto del artículo 9° de la Ley de Tributación Municipal
considera que “Cuando la existencia del propietario no pudiera ser determinada, son sujetos
obligados al pago del impuesto, en calidad de responsables, los poseedores o tenedores, a
cualquier título, de los predios afectos, sin perjuicio de su derecho a reclamar el pago a los
respectivos contribuyentes”.
Este último párrafo del artículo 9º de la Ley de Tributación Municipal, es el que reconoce la
posibilidad de afectar con el pago del Impuesto Predial, a la persona que tenga la calidad de
ocupante, lo cual en términos que estamos analizando sería considerado como el poseedor
del predio ubicado en una determinada jurisdicción municipal.
Pero el ocupante de un predio también puede ser un inquilino, en la medida que exista un
contrato de arrendamiento celebrado con el propietario, ¿será posible entonces que un
inquilino pueda ser obligado al pago del Impuesto Predial?. Consideramos que el inquilino
no podría ser obligado al pago de un impuesto que le corresponde su cancelación al
propietario, además que el título con el que se encuentra en contacto directo con el inmueble
no le otorga el animus possidendi, lo cual descartaría que cuente con animus domini, ya que
su intencionalidad no es comportarse como propietario sino más bien como sujeto que
detenta la posesión pero bajo el concepto de inquilino.
En este punto resaltamos el pronunciamiento del Tribunal Fiscal al emitir la RTF N° 17084-
7-2008, el cual está relacionado con la prelación de propietario sobre poseedor. La RTF en
mención indica lo siguiente:
“Para que un poseedor sea sujeto obligado al pago del Impuesto Predial en calidad de
responsable, se debe verificar que la existencia del propietario del inmueble no pudiera ser
determinada, por lo que no podría aplicarse responsabilidad al poseedor cuando el predio
pertenezca a un tercero, aunque existan indicios de que este los posea.”
Otro pronunciamiento del Tribunal Fiscal relacionado con el tema materia de análisis, lo
encontramos en la RTF Nº 06369-7-2009, cuando indica que:
El supuesto de excepción para que un poseedor sea sujeto obligado al pago del Impuesto
Predial en calidad de responsable, es que la existencia del propietario del inmueble no pueda
ser determinada, lo que no podría ocurrir si el predio pertenece a un tercero ya identificado.
Una vez registrado el predio del poseedor ante la Municipalidad respectiva, es casi seguro
que dicha persona cumpla a cabalidad con el pago oportuno del Impuesto Predial a su cargo,
la cual le servirá más adelante como prueba ante el proceso que pretenda llevar a cabo para
solicitar la prescripción adquisitiva de dominio ante el Poder Judicial.
Para ello debemos revisar lo señalado en el artículo 14º de la Ley de Tributación Municipal.
se indica que los contribuyentes se encuentran en la obligación de presentar la declaración
jurada de manera obligatoria en los siguientes casos:
a) Anualmente, el último día hábil del mes de febrero, salvo que el Municipio establezca una
prórroga.
Bajo este rubro se pueden ubicar a las declaraciones juradas presentadas por los
contribuyentes en las cuales ellos mismos determinan el contenido de la obligación tributaria,
indicando los elementos que sirven para el cálculo del pago del Impuesto Predial, como por
ejemplo el tipo de edificación, el uso, las características de los materiales utilizados, la
antigüedad del predio, entre otros datos.
Tal como lo indicamos en puntos anteriores, el propietario de un predio que tenga la calidad
de contribuyente ante la municipalidad respectiva, se encuentra en la obligación de
presentar una declaración anual del Impuesto Predial ante la jurisdicción donde se encuentra
ubicado el inmueble.
Es pertinente indicar que esta declaración jurada corresponde al mismo año por el cual se
declara. Por ejemplo, si se debe cumplir con la presentación de la declaración jurada anual
del Impuesto Predial por el año 2015, ello implica que la declaración se presenta en el mismo
año 2015, hasta el último día hábil del mes de febrero de dicho año.
El comprador del predio que hubiera adquirido la propiedad del vendedor posterior al 1 de
enero de cada año, no tendría la calidad de contribuyente de acuerdo con la regla
establecida en el literal a) del artículo 14º de la Ley de Tributación Municipal, por lo que no
estaría en la obligación de presentar la declaración jurada anual del Impuesto Predial de ese
año sino más bien la declaración correspondiente al año siguiente. Lo antes indicado se
aprecia en la RTF Nº 09325-7-2007, según la cual el Tribunal Fiscal indicó que “El adquirente
del predio no tiene la obligación de comunicar la transferencia de dominio a la
Administración, de acuerdo con el inciso b) del artículo 14º de la Ley de Tributación
Municipal, por tanto no incurre en la infracción tipificada en el numeral 2 del artículo 176º del
Código Tributario”.
El plazo para la presentación de esta declaración es el último día hábil del mes siguiente de
producidos los hechos.
La pregunta inmediata que surgiría en el lector es si ¿el comprador del inmueble debe
cumplir con la presentación de esta declaración en el mismo plazo?. Nuestra respuesta será
negativa, toda vez que el comprador no es contribuyente sino cuando cumpla la condición
de propietario al 1 de enero del año siguiente, de tal manera que el plazo que tendría el
comprador para presentar la declaración jurada sería hasta el último día hábil del mes de
febrero del año 2015 en nuestro ejemplo. Pese a ello, algunas municipalidades exigen la
presentación de esta declaración a los compradores antes de la fecha señalada e inclusive
les notifica resoluciones en las cuales determinan una multa por la supuesta omisión formal,
argumentando que la omisión está tipificada en el numeral 2 del artículo 176 del Código
Tributario.