Derecho Inmobiliario Registral

Jos A Alvarez Caperochipi.
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

Tercera eici!".
#a$plo"a %&'&
Derecho i"$o(iliario re)is*ral
Aver*e"cia preli$i"ar.
Las $+chas $oi,icacio"es le)isla*ivas -
"oveaes .+rispr+e"ciales - oc*ri"ales/ ha"
e0i)io re$oelar a ,o"o $is clases e erecho
i"$o(iliario re)is*ral/ 1+e -a "o aap*a" s+
co"*e"io respec*o el li(ro e *e0*o 2la se)+"a
eici!" e $i derecho inmobiliario registral/
p+(licao por ei*orial Co$ares/ Gra"aa %&&34.
#or eso p+(lico ahora es*a versi!" reela(oraa -
$e.oraa e $i eici!" a"*erior/ co" la
i"corporaci!" e "oveaes le)isla*ivas/ oc*ri"ales/
.+rispr+e"ciales - oc*ri"a e la Direcci!" )e"eral
$as releva"*e/ - *ras +" proceso e correcci!" e
es*ilo.
#a$plo"a .+lio %&'&.
%
Jose A Alvarez Caperochipi
CAPITULO 1
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
5
1. Significado de la publicidad.
1.1 La propiedad como institucin de orenes
inciertos.
El pro(le$a .+r6ico $7s releva"*e e la propiea es
la cuestin de sus orgenes inciertos8 la ie"*i,icaci!" -
pr+e(a se)+ra e la propiea es i$posi(le. La ie"*ia e
la propiea se e",re"*a a la i"cer*eza e s+ ca+sa/ *6*+lo -
o(.e*o9 - el $is$o pro(le$a se repro+ce e" ore" a s+
pr+e(a/ por1+e la pr+e(a e la propiea solo se p+ee hacer
e" +" *ie$po - l+)ar e*er$i"ao/ - la cer*eza e la pr+e(a/
:
1+e "+"ca es a(sol+*a/ se i,+$i"a ae$7s e" el *ie$po - el
espacio.
La #ropiea es incierta en su causa/ p+es "o se p+ee
e*er$i"ar +" propie*ario a"*erior cier*o/ por1+e "o ha- pri$er
propie*ario cier*o el 1+e p+ea *raer ca+sa el propie*ario a"*erior9 -
ae$7s *a$poco se p+ee iscer"ir si es a"*erior - pre,ere"*e la
propiea privaa o p;(lica. La propiea *ie"e incerteza en el ttulo/
p+es a+"1+e *+vise$os cer*eza e la propiea el propie*ario a"*erior
el 1+e *rae$os ca+sa/ "o poe$os *e"er cer*eza e la opo"i(ilia e
"+es*ro *6*+lo e propiea/ p+es es i$posi(le la pr+e(a "e)a*iva e si el
o(.e*o 1+e a1+iri$os se ha ve"io a"*es o si se ha" co"*ra6o o
i$p+es*o a"*es so(re l car)as pre,ere"*es. < ,i"al$e"*e la propiea
*ie"e incerteza del objeto, p+es a+"1+e *+vira$os cer*eza el
propie*ario a"*erior - e 1+e "o lo ha ve"io o )ravao/ "o *e"e$os
*a$poco cer*eza el co"*e"io $a*erial el o(.e*o e la propiea/ por1+e
la realia $a*erial es i$precisa - ca$(ia"*e/ los (ie"es se ie"*i,ica"
i,6cil$e"*e por +"a *i*+laci!"9 - e" par*ic+lar los i"$+e(les
ha(i*+al$e"*e "o *ie"e" li$i*es e,i"ios o(.e*iva$e"*e/ - ae$7s es*os
se ca$(ia" - i,+$i"a" e" el *ie$po. =i"al$e"*e el tiempo es un
elemento de incerteza e la propiea8 a+"1+e isp+sira$os +"a
cer*eza a(sol+*a e la ca+sa/ el *6*+lo - el o(.e*o e la propiea/
"ecesi*ar6a$os pro(arlo/ - las pr+e(as e la propiea 2oc+$e"*os/
*es*i)os4 "o so" a(sol+*as/ - ae$7s se corro$pe" co" el *ra"sc+rso el
*ie$po.
El erecho ro$a"o - la *raici!" el erecho co$;"
aca(a" por resolver el pro(le$a e la i"cer*eza e la ca+sa -
el *6*+lo a *ravs e la p+(licia e la posesi!"/ 1+e li$i*a
la i"ves*i)aci!" e los or6)e"es a la posesi!" +ra"*e +"
*ie$po pree*er$i"ao por la le- 2usucapin4/ - *a$(i" e"
la posesi!" se ,+"a la pr+e(a e la *ra"s$isi!" e la
propiea 2traditio4.
>
?"a aparie"cia/ ,+"aa e" la posesi!" - prescripci!" res+elve" la
co"*raicci!" e la pro(a*io ia(olica8 la i$posi(ilia e pr+e(a e
1+ie" era el propie*ario ori)i"ario/ - la pre,ere"cia e la *raici!" e" caso
e pl+ralia e co"*ra*os e ve"*a. La pro*ecci!" e la propiea - la
resol+ci!" el pro(le$a e s+s or6)e"es i"cier*os se ,+"a e" la pr+e(a
,ehacie"*e e +"a *ra"s$isi!" por el propie*ario 2*raici!"4/ - se e0presa
e" el a,oris$o8 nadie da lo que no tiene.
La cr6*ica al sis*e$a pa*ri$o"ial ro$a"o - las (ases el
erecho re)is*ral/ es o(ra e "+es*ra oc*ri"a .+r6ica el
Si)lo e Oro. Se esc+(re por "+es*ra oc*ri"a el Si)lo e
Oro el "+evo $+"o 2la "+eva cer*eza4 el erecho
pa*ri$o"ial (asaa e" la p+(licia. E" el "+evo $+"o 1+e
esc+(re" las cara(elas el erecho re)is*ral/ el erecho "o
solo es el li(ro e la le-/ es *a$(i" el li(ro e la propiea -
los cri*os. El Re)is*ro/ co$o e"car"aci!" ,or$al e la
ese"cia el Es*ao/ pre*e"e ser 2co" li$i*acio"es4 el erecho
$is$o e propiea/ el ore" $is$o el cri*o. La
p+(licia es la i"corporaci!" e la propiea i"$o(iliaria -
s+s car)as reales/ - e cier*os cri*os pre,ere"*es/ a +"os
oc+$e"*os o *6*+los ,ehacie"*es/ )ara"*izaos por el Es*ao/
1+e se ore"a" por li(ros/ - el co".+"*o e ichos li(ros es el
re)is*ro e la propiea.
SALGADO DE SOMO@A era +" clri)o apasio"ao co" los e(a*es e
Tre"*o so(re la ,or$a - p+(licia el $a*ri$o"io/ - pre*e"e aplicar los
$is$os pri"cipios para ore"ar - ar cer*eza a la propiea - el cri*o.
El pri"cipal $ri*o e SALGADO DE SOMO@A es ha(er aap*ao al r)i$e"
pa*ri$o"ial civil las ieas 1+e la I)lesia ha(6a esarrollao +ra"*e si)los
para resolver la pro(le$7*ica e los o(les $a*ri$o"ios - e los
$a*ri$o"ios cla"es*i"os. La ,or$a el $a*ri$o"io - los re)is*ros
parro1+iales res+elve" el pro(le$a e los o(les $a*ri$o"ios - la
3
i"e,icacia e los $a*ri$o"ios secre*os. El pro(le$a $eieval e los
$a*ri$o"ios cla"es*i"os se lle)a a resolver e" el erecho ca"!"ico co"
la p+(licia el co"se"*i$ie"*o/ - p+(licaci!" re)is*ral e los
$a*ri$o"ios 2li(ros parro1+iales4/ - res*ri")ie"o e" co"sec+e"cia la
e,icacia e los ac+eros privaos e co"s*i*+ci!" el v6"c+lo $a*ri$o"ial
o e e"*re)a i",or$al e los esposos. Al servicio e la cer*eza el v6"c+lo
$a*ri$o"ial se or)a"izaro" los re)is*ros parro1+iales e (a+*is$os -
$a*ri$o"ios/ 1+e p+(lica(a" la capacia $a*ri$o"ial e i$pe6a" 1+e el
casao se volviese a casa
E" SALGADO DE SOMO@A la*e la iea Al+e)o esarrolla
por li(erales - h+$a"is*as/ - $+- e" especial por el Re)is*ro
)er$7"ico e la propieaA e +"a pr+e(a privile)iaa/
realia - *ra"s$isi!" e la propiea - el cri*o/ ,+"aa
e" la ,or$a - p+(licia/ "o solo e" la *e"e"cia - *raici!". La
p+(licia e la propiea es par*e e la propiea $is$a/ 1+e
la co",i)+ra - e,i"e/ - 1+e esco"oce *oas las car)as -
ca+sas e i"e,icacia 1+e "o es*" p+(licaas si "o so"
$a"i,ies*as. #ara SALGADO solo la p+(licia e la propiea -
e los cri*os per$i*e ore"ar el caos el co"c+rso e los
acreeores.
Las ieas e Sal)ao se esarrolla" e" especial por la
pa"ec*is*ica/ e" el BIB ale$7". El erecho re)is*ral i"$o(iliario pre*e"e
$+cho $as 1+e p+(licar - pro(ar la propiea/ pre*e"e li$piar las car)as
perso"ales - *oas las car)as - )rav7$e"es e la cosa "o $a"i,ies*os/
a+"1+e ,+era" reales/ 1+e "o se p+(li1+e" e" el re)is*ro 2co$o pac*os e
re*rove"*a/ resol+cio"es por i$pa)o/ co"icio"es resol+*orias/ e*c.C4/
pre*e"e resolver *a$(i" el pro(le$a e la o(le ve"*a/ - pre*e"e crear
+" ore" e cri*os privile)iaos - si$pli,icar el .+icio e.ec+*ivo -
co"c+rsal.
D
De,i"ia la p+(licia co$o e,i"i*oria/ o al $e"os
co",or$aora/ e la propiea - el cri*o/ la i,ic+l*a
es*ri(a e"*o"ces el esarrollar *c"ica$e"*e las "+evas ieas -
arles cohere"cia e" el ore" *raicio"al el erecho
pa*ri$o"ial. Es la ave"*+ra 1+e e0plica el ori)e" - esarrollo
el erecho re)is*ral i"$o(iliario.
1.! E" Reistro como instrumento de certe#a de
"a propiedad $ ordenacin de" cr%dito.
#or la p+(licaci!" e" +"os li(ros e la propiea/ e
los erechos reales - e cier*os cri*os - car)as/ se pre*e"e
1+e *oo el $+"o p+ea co"ocer 1+i" es el propie*ario e
+" (ie" i"$+e(le - c+7les so" los )rav7$e"es o li$i*acio"es
1+e recae" so(re la propiea i"$+e(le 2+s+,r+c*o/ erechos
e a1+isici!" pre,ere"*e/ cri*os privile)iaos4. Se pre*e"e
resolver la apor6a e la i"cer*eza el *6*+lo al "o reco"ocer
e,icacia 2o por la i"opo"i(ilia4 a los *6*+los "o re)is*raos/
- se pro*e)e co" ello al co$praor - al acreeor/ a los 1+e/
aa la pre,ere"cia el *6*+lo re)is*rao/ se ,acili*a la pr+e(a
e s+ a1+isici!" - la acrei*aci!" el ra")o e s+ erecho.
La cer*eza e la ca+sa es $7s i,6cil e co"se)+ir/ p+es e0i)e
cali,icar el *6*+lo/ lo 1+e es propio e re)is*ros evol+cio"aos. Ta$(i"
prese"*a +" )rave pro(le$a la cer*eza el o(.e*o/ lo 1+e pro$+eve +"a
evol+ci!" paralela e re)is*ro - ca*as*ro. La i"cie"cia el *ie$po e" la
i"aec+aci!" so(reve"ia el erecho - e s+ o(.e*o/ es +" pro(le$a e"
s6 $is$o irresol+(le.
Ae$7s/ e ore"ar el *6*+lo e la propiea/ el
re)is*ro esc+(re *a$(i" +" i"esperao *esoro8 la se)+ria
E
el cri*o. #ropiea - cri*o so" las os caras el $is$o
,e"!$e"o/ la cer*eza e la propiea ,avorece la cer*eza el
cri*o. Los erechos e cri*o se e.erce" so(re perso"as
2pa*ri$o"io4/ pero salvo la prisi!" por e+as/ la )ara"*6a e
la respo"sa(ilia pa*ri$o"ial es la propiea el e+or/ -
la propiea i"$o(iliaria re)is*raa a se)+ria - co",ia"za
al cri*o.
< e" el esarrollo ori"ario el re)is*ro i"$o(iliario/ $eia"*e
re)is*ro "o solo se co"si)+e +"a )ara"*6a a(s*rac*a - )e"rica p+(lica"o
propieaes/ si"o 1+e el re)is*ro pre*e"e lle)ar a ar al cri*o la $is$a
)ara"*6a - cer*eza 1+e a a la propiea. La *+*ela el cri*o se co"si)+e
"o solo por1+e el re)is*ro p+(lica e ie"*i,ica propieaes/ si"o *a$(i"
por1+e el re)is*ro a,ec*a i"$+e(les a e+as co"cre*as. El re)is*ro e la
propiea privile)ia o e,i"e la pre,ere"cia e cier*os cri*os $eia"*e el
pri"cipio e la a,ecci!" si")+lar8 es*o es/ "ace la hipo*eca/ por a,ec*ar
(ie"es co"cre*os al pa)o e e+as co"cre*as se);" +"os !re"es e
prioria - pre,ere"cia (asaos e" s+ co"s*a"cia re)is*ral 2hipo*eca/
a"o*aci!" preve"*iva4 realiza los cri*os/ - *ras ar cer*eza a los cri*os
si$pli,ica s+ co"c+rso/ preco"s*i*+-e - si$pli,ica $eia"*e ello el .+icio
e.ec+*ivo - co"c+rsal.
La co"s*a"cia re)is*ral e los *6*+los e cri*o $7s
releva"*es per$i*e ore"ar el ra")o e los cri*os/ - ,acili*a
la e.ec+ci!" procesal e los cri*os 2- racio"aliza el
co"c+rso e los acreeores e" caso e i"solve"cia4.
#or el pri"cipio e especialia/ el Re)is*ro e la propiea
pre*e"e i)+al$e"*e ,+"ar el cri*o so(re (ases se)+ras. =re"*e a las
car)as +"iversales oc+l*as 2hipo*ecas )e"erales *7ci*as4 se es*a(lece el
pri"cipio e especialia e las car)as 2sis*e$a e hipo*ecas e0presas e
i"scripci!" o(li)a*oria49 ,re"*e a las car)as oc+l*as/ el pri"cipio e
especialia re)is*ral e los cri*os 2hipo*eca vol+"*aria - a"o*aci!"
preve"*iva e cri*os4/ lo 1+e per$i*e *a$(i" resolver e" (ase al
F
re)is*ro 2ra")o re)is*ral4 los pri"cipales pro(le$as 1+e pla"*ea el
co",lic*o e"*re los acreeores e" caso e i"solve"cia e s+ e+or 2e" el
proceso e.ec+*ivo/ co"c+rso e acreeores o e" la *ercer6a4/ - per$i*e
,+"ar el procei$ie"*o e.ec+*ivo .+icial - la e.ec+ci!" si")+lar
a$i"is*ra*iva e" el re)is*ro - ore"a *a$(i" el sis*e$a e los cri*os
especial$e"*e privile)iaos 2hipo*ecas le)ales o vol+"*arias/ - erechos
reservaos por +"a a"o*aci!" o "o*a4. < *a$(i" si$pli,ica el proceso
.+icial ori"ario - e.ec+*ivo/ acor*a los plazos .+iciales/ si$pli,ica los
,or$alis$os (+rocr7*icos/ evi*a i"ves*i)acio"es e0ha+s*ivas/ ,acili*a la
pr+e(a. E" e,i"i*iva e" (ase al re)is*ro p+ee" ore"arse el cri*o - el
*6*+lo e.ec+*ivo e cri*os/ ,+"arse sis*e$as irec*os e e.ec+ci!" -
co"c+rso/ - si$pli,icarse los procei$ie"*os .+iciales ori"arios.
El Re)is*ro e la propiea pre*e"e s+perar la
ico*o$6a e"*re erechos reales - erechos e cri*o/ 1+e e"
la *raici!" el erecho ro$a"o - el erecho co$;" se
resolv6a $eia"*e la pre,ere"cia e la propiea so(re el
cri*o. Meia"*e el re)is*ro e la propiea la *+*ela el
co$praor - el cri*o 2el *ercero4 se hace" co$pa*i(les
co" la *+*ela e la propiea 2la .+s*icia e los or6)e"es4.
El ,or$alis$o - la p+(licia so" sie$pre +"a )ara"*6a el
erecho ,re"*e a la pala(rer6a e le)+le-os o a los s+eGos o)$7*icos e
los (+r!cra*as9 la p+(licia pre*e"e/ ae$7s/ ser +"a )ara"*6a o(.e*iva
e .+s*icia/ p+es la propiea e.a e ser +"a p+ra aparie"cia para lle"arse
e realia s+s*a"cial 2la ie"*ia el Es*ao/ seGor s+pre$o e +"a
colec*ivia/ 1+e co" el Re)is*ro e,i"e/ reis*ri(+-e - ore"a la
propiea4. El re)is*ro pres+po"e +"a ,iloso,6a reis*ri(+*iva e la
propiea 1+e se asie"*a sie$pre e" +" *6*+lo p;(lico9 la so(era"6a a +"
se"*io +"iversal - colec*ivo a la apropiaci!" e +" *erri*orio/ - +"a
o"*olo)6a p;(lica a la propiea. S!lo por1+e e0is*e el Es*ao p+ee
e0is*ir el Re)is*ro e la #ropiea9 el Es*ao 2- las "+evas ca*e)or6as
o)$7*icas 1+e pres+po"e4/ es el $o*or e +" "+evo co"cep*o e
propiea so(re el 1+e se asie"*a +" "+evo sis*e$a ,i"a"ciero -
eco"!$ico. #or1+e e0is*e el Es*ao/ la propiea *ie"e a asi$ilarse a +"
'&
*6*+lo p;(lico/ - es al)o is*i"*o - e0*erior a las cosas $is$as. El re)is*ro
e la propiea es el i"s*r+$e"*o e ,or$alizaci!" e la propiea co$o
*6*+lo. Dese o*ro p+"*o e vis*a/ solo por1+e e0is*e el Re)is*ro e0is*e el
cri*o9 - el cri*o es la realia - ,+"a$e"*o e +" erecho e
propiea $+cho $7s pop+lar - $e"os a+*ori*aria 1+e el erecho (asao
e" la propiea co$o *raici!". El Es*ao - el cri*o so" la $is$a cosa/
- a$(os se ,+"a$e"*a" e" +"a realia ese"cial$e"*e ,or$al e
*i*+laci!" - los erechos e propiea - e cri*o8 la pro*ecci!" el
*ercero.
1.& E" Reistro de "a propiedad como
instrumento de "a accin administrati'a $
desarro""o econmico.
El re)is*ro se $+es*ra ;*il e" *oa ac*ivia e ,o$e"*o.
El re)is*ro pre*e"e p+(licar e" el re)is*ro la si*+aci!"
.+r6ica e *oos los i"$+e(les/ - es por ello 1+e se
$a"i,ies*a co$o i"s*r+$e"*o +*il6si$o para la e0propiaci!"
,orzosa/ re,or$a a)raria/ la co"ce"*raci!" parcelaria/ el
pla"ea$ie"*o +r(a"o/ la reparcelaci!" +r(a"6s*ica/ la
ore"aci!" el *erri*orio/ - e" )e"eral *oa pres*aci!" e
servicios p;(licos/ 1+e e"c+e"*ra" e" le re)is*ro +"
$eca"is$o 7)il e ie"*i,icaci!" e los propie*arios - e las
car)as e la propiea. #or $eio el re)is*ro e ie"*i,icao
el propie*ario/ el Es*ao ve ,acili*ao el c+$pli$e"*o e s+s
,i"es/ se ,i"a"cia .+s*a$e"*e la s+peres*r+c*+ra (+rocr7*ica
el Es*ao/ se ,acili*a la reca+aci!" *ri(+*aria - se hace
e,ec*iva +"a pol6*ica e esarrollo eco"!$ico - reis*ri(+ci!"
e la re"*a.
La propiea "o solo se le)i*i$a por la .+s*icia e s+s or6)e"es
2*rai*io4/ si"o *a$(i" por1+e as+$e s+ ,+"ci!" social - colec*iva 2sirve
''
a la co$+"ia4. Es*o es por1+e es co"*e$plaa co$o le)6*i$a por el
Es*ao i"scripci!". < a+"1+e la p+(licia "o res+elva el pro(le$a e los
or6)e"es e $oo a(sol+*o/ s6 es +" (+e" s+ce7"eo. El propie*ario 1+e
"o se i"scri(a/ 1+e "o se $+es*re al erecho/ -a "o p+ee ale)ar la .+s*icia
e s+s or6)e"es/ por1+e res+l*a sospechoso al per$a"ecer oc+l*o.
El esarrollo eco"!$ico se ,+"a$e"*a e" la *+*ela el
cri*o - el co$praor. S!lo $eia"*e la *+*ela el
co$praor - el acreeor se p+ee co"se)+ir el esarrollo e
+"a clase pro+c*iva - $erca"*il/ - el esarrollo e +"
sis*e$a ,i"a"ciero 1+e s+s*e"*e el esarrollo eco"!$ico. El
re)is*ro )e"era cer*eza al cri*o - es i"s*r+$e"*o e
,or$aci!" el capi*al "ecesario para la via eco"!$ica - el
esarrollo capi*alis*a. Si "o ha- cri*o "o ha- i"ero
,i+ciario/ es*o es "o ha- Es*ao9 pro*e)er el cri*o es +"
pres+p+es*o e la creaci!" e +" sis*e$a ,i"a"ciero cohere"*e
- el i"ero ,i+ciario.
La propiea i"$o(iliaria es el pilar 1+e sos*ie"e el cri*o
2$70i$e *ras la s+presi!" e la prisi!" por e+as49 la raz!" es 1+e los
valores $o(iliarios 2*6*+los e cri*o/ alha.as/ oro/ e*c.4/ so" e ,7cil
oc+l*aci!" - e0*re$aa$e"*e ,+")i(les9 por eso/ e" la $eia e" 1+e e"
el sis*e$a e propiea i"$o(iliaria "o se p+(lica" los )rav7$e"es
a"*eriores 2ve"*as o cri*os 1+e per$a"ece" oc+l*os4/ e" la $eia e"
1+e se per$i*e" i"iscri$i"aa$e"*e )rav7$e"es oc+l*os pre,ere"*es al
cri*o ori"ario 2vi"c+lacio"es/ *ri(+*os/ hipo*ecas *7ci*as pre,ere"*es/
servi+$(res perso"ales/ privile)ios crei*icios/ e*c.4/ o e" la $eia e"
1+e se pro*e)e a +" a1+ire"*e a"*es 1+e al acreeor/ se li$i*a - res*ri")e
la co",ia"za 1+e la propiea i"spira co$o o(.e*o e cri*o 2co" lo 1+e
se res*ri")e el cri*o $is$o4. La +s+ra es el azo*e e los re)6$e"es e
pro*ecci!" i"iscri$i"aa e la propiea/ - s+r)e" *a$(i" ,i)+ras
.+r6icas pa*ol!)icas para e"c+(rir prs*a$os 2- la prohi(ici!" e la
+s+ra4/ co$o las ve"*as co" pac*o e re*ro/ *ra"saccio"es ,i+ciarias 2e
i"cl+so aopcio"es - $a*ri$o"ios4.
'%
No se p+ee" $i"+svalorar las e"or$es e"er)6as
eco"!$icas - sociales 1+e li(era el Re)is*ro e la #ropiea8
hace posi(le la ,or$aci!" e capi*al - el esarrollo
eco"!$ico capi*alis*a. Co$o co"sec+e"cia e la re,or$a
*ri(+*aria - re)is*ral aparece el sis*e$a ,i"a"ciero $oer"o
2i"ero ,i+ciario/ (a"ca p;(lica4/ 1+e ,i"a"cia +"a
(+rocracia *c"ica/ 1+e pro$+eve la reis*ri(+ci!" e la
re"*a. Si" la )ara"*6a - se)+ria el cri*o "o e0is*ir6a
ore"aci!" (a"caria9 "o ha(r6a (a"cos/ si"o +s+ra.
Her"a"o DE SOTO/ +"o e los $as cele(res eco"o$is*as
la*i"oa$erica"os/ ha p+(licao os li(ros so(re la eco"o$6a - pol6*ica el
esarrollo8 El otro sendero/ a $eiaos e los aGos E&/ - El misterio del
capital: por qu el capitalismo triunfa en occidente y fracasa en el resto
del mundo/ %&&&. A$(os li(ros so" )ra"es best sellers - ha" sio
*ra+cios a cerca e %& iio$as/ - e" ellos c+lpa a la ,al*a e +" re)is*ro
e la propiea ,ia(le el ,racaso el esarrollo el capi*alis$o e" los
pa6ses el *ercer $+"o/ - e" los salios e +" r)i$e" co$+"is*a.
HERNANDO DE SOTO e0plica 1+e el capi*al $+er*o e0is*e por1+e "o
se co"vier*e +" ac*ivo ,6sico e" +"o )e"eraor e capi*al/ valerse e la
casa para o(*e"er i"ero e" prs*a$o - ,i"a"ciar +"a e$presa/ por
e.e$plo/ s+po"e +" proceso $+- co$ple.o/ (asao e" el re)is*ro e la
propiea - e" la )ara"*6a el cri*o. Es*e proceso "o se i,ere"cia
$+cho el 1+e Al(er* Ei"s*ei" e0plica8 li(erar +"a i"$e"sa ca"*ia e
e"er)6a $eia"*e +"a $asa i",i"i*esi$al e $a*eria. #or a"alo)6a/ el
re)is*ro es el res+l*ao e esc+(rir - ese"cae"ar la e"er)6a po*e"cial
e +"a propiea i"$o(iliaria/ 1+e sirve para al)o $7s 1+e pro+cir
lech+)as8 pro+ce capi*al.
El Re)is*ro es el res+l*ao e +" ca$(io pro,+"o e"
las es*r+c*+ras sociales - pol6*icas 1+e represe"*a la
$oer"ia. El ho$(re se esarrai)a e la *ierra - el se"*io
*raicio"al e la ie"*ia 2,a$ilia - propiea4 - se i"*e)ra
'5
e" +" proceso pro+c*ivo i"+s*rial - $erca"*il co$o
$erca"c6a. El se"*io es*a$e"*al el ho$(re 2+"a ,a$ilia/ +"
p+e(lo/ +"a corporaci!"/ +" *ra(a.o/ +" rei"o4 es s+s*i*+io
por +"a co"cepci!" i"ivi+alis*a el ho$(re i"*e)rao
irec*a e i"ivi+al$e"*e e" el Es*ao. Aparece" las )ra"es
ci+aes - s+s $asas prole*arias $ar)i"aas - $isera(les/
1+e "o so" si"o +"a $a"i,es*aci!" e las "+evas realiaes
pol6*icas e la or)a"izaci!". La sociea 1+e "o se $o"*e e"
el *re" re)is*ral e la $oer"ia 1+ea co"e"aa a la
po(reza - a*raso.
El ,racaso e +" sis*e$a re)is*ral es *a$(i" el ,racaso el
sis*e$a pol6*ico 1+e lo s+s*e"*a - e los ieales e li(er*a/ reis*ri(+ci!"
e la re"*a - pro)reso eco"!$ico e +"a colec*ivia. ?" e.e$plo es el
,racaso e" #ales*i"a el c!i)o *erri*orial el i$perio O*o$a"o - e s+s
le-es re)is*rales e 'E>E - 'E>F. La $oer"izaci!" el i$perio o*o$a"o
e0i)6a crear +" sis*e$a *ri(+*ario e,icie"*e - .+s*o/ - a la vez ,re"*e al
,e+alis$o e )ra"es seGores - las )ra"es e0*e"sio"es e *ierras e
ore"es reli)iosas 2HaIi,4/ ale"*ar el esarrollo e la pe1+eGa propiea.
#ero el re)is*ro "o se ,+"a/ co$o e" E+ropa/ e" +" ca*as*ro
a$i"is*ra*ivo/ "o se co",6a a +" c+erpo *c"ico )es*or/ - *a$poco e0is*6a
+" re)is*ro civil ,ia(le9 el re)is*ro e"*o"ces se $o"*a e" el aire/ si"
ie"*i,icar aec+aa$e"*e perso"as - *ierras. El ,racaso e la
i"*ro+cci!" e +" sis*e$a re)is*ral a"+"cia la )ra" *or$e"*a8 ,racasao
el re)is*ro ,racasar7 *a$(i" la re,or$a *ri(+*aria. =al*a(a por o*ra par*e
+"a *raici!" *c"ica - oc*ri"al so(re la .+s*i,icaci!"/ el se"*io - ,i" e
la propiea i"scri*a. La esco",ia"za hacia las es*r+c*+ras pol6*icas 21+e
alie"*a" la re,or$a re)is*ral4 es $a"i,ies*a e" e0*e"sas 7reas/ el
propie*ario "o i"scri(e por1+e pre*e"e evi*ar +"os *e$ios -
esproporcio"aos i$p+es*os so(re la *ierra/ - *a$(i" +" eve"*+al
lla$a$ie"*o al servicio $ili*ar (asao e" la *e"e"cia e la *ierra9 los
seGores ,e+ales 1+iere" co"*i"+ar co"serva"o s+s privile)ios ,re"*e a
+"a $asa servil/ - so" reacios a la i"scripci!" e s+s la*i,+"ios. E" la
prac*ica +"a i"scripci!" le)al$e"*e o(li)a*oria se el+e i"scri(ie"o las
':
propieaes a "o$(re e *i*+lares ,ic*icios/ o e" *oo caso a "o$(re e
propie*arios +r(a"os - socieaes esvi"c+laos e la e0plo*aci!"
e,ec*iva e las *ierras/ as6 el re)is*ro e" vez e ,avorecer la reis*ri(+ci!"
e la propiea e la *ierra se co"vier*e e" +" ,or$alis$o caro/ vaci! e
co"*e"io/ - e" +" i"s*r+$e"*o espec+la*ivo - e servi+$(re el
ca$pesi"ao/ 1+e "o co$pre"e s+s pri"cipios "i p+ee pa)ar s+s )as*os.
La pri$era )+erra $+"ial *raer7 la es$e$(raci!" el i$perio o*o$a"o.
La A)e"cia J+6a e" s+ i",or$e a"*e la ShaJ Co$$issio" e 'F%F/
ale)! 1+e el F&K e las *ierras co$praas e" #ales*i"a prove"6a" e
propie*arios la*i,+"is*as - a+se"*es e la *ierra. A*a*ar+I i"s*a+ra la
rep+(lica e i"*ro+ce e" T+r1+6a la le)islaci!" civil s+iza/ - a par*ir e
'F:> se i"icia la re,or$a a)raria repar*ie"o las *ierras a a)ric+l*ores
1.( E" reistro como )erramienta de un nue'o
concepto *urdico propiedad.
Co$o he$os icho el sis*e$a pa*ri$o"ial el erecho
ro$a"o - el A"*i)+o R)i$e" e$plea la posesi!" para
resolver el pro(le$a e la i"cer*eza e la propiea/ pero co"
ello "o res+elve la i"cer*eza el cri*o. El ore" .+r6ico es*a
e" s6 $is$o (asao e" la apropiaci!" viole"*a e la
propiea/ 1+e es la *e"e"cia. El re)is*ro si)"i,ica +" ore"
.+r6ico $+cho $as .+s*o/ 1+e a*ri(+-e la propiea al 1+e se
prese"*a p;(lica$e"*e co$o propie*ario respo"sa(le/ - pa)a
s+s e+as.
El ,i" ;l*i$o el re)is*ro es reco"ocer co$o propie*ario
pre,ere"*e al 1+e pa)a s+s e+as/ se);" +" ore" cohere"*e e e,i"ici!"
e la pre,ere"cia e los *6*+los/ e la pre,ere"cia e" la e.ec+ci!" si")+lar
e los cri*os/ - el ore" el co"c+rso e los acreeores. El propie*ario
e" e,i"i*iva "o es el 1+e se apropia e las cosas/ si"o el 1+e as+$e la
respo"sa(ilia el ore" .+r6ico. LM+ie" es el propie*arioN LCo$o se
'>
p+ee ser propie*ario c+a"o los or6)e"es so" i"cier*osN El erecho
ro$a"o co"*es*a 1+e es propie*ario el 1+e posee +ra"*e el *ie$po
pree*er$i"ao por la le- o 1+ie" reci(e e +" propie*ario8 la propiea
se ,+"a e" la +s+capi!" - *raici!". #ero es*a co"cepci!" propiea es
+"a apropiaci!" i"ivi+al - aprior6s*ica e las ri1+ezas/ 1+e "o res+elve
la i"cohere"cia e los or6)e"es/ por1+e al ca(o el *ie$po *oa
irre)+laria o a(+so e" la a1+isici!" e la propiea 1+ea
.+r6ica$e"*e lavaa. No es*a$os a"*e la apor6a e la e0poliaci!"/
espo.o o privaci!" el propie*ario/ si"o a"*e el pro(le$a e la e,i"ici!"
e ie"*i,icaci!" e la propiea.
No es +"a propiea ese"car"aa co$o realia
i"$eia*a e +"a apropiaci!" i"ivi+alis*a 2por oc+paci!" o
+s+capi!"4/ si"o el res+l*ao e +"a colec*ivia 1+e
reco"oce la propiea por razo"es e .+s*icia $a*erial/ por la
his*oria e +" *rac*o 1+e "os esvela los or6)e"es.
2. Los lmites ontolgicos a la publicidad y
la resolucin de los problemas tcnicos
de la publicidad: sistemas registrales.
!.1. Limites estructura"es a "a e+icacia de"
Reistro.
El re)is*ro es +" i"s*r+$e"*o *c"ico c+-a e,icacia es*a
e,i"ia por s+s propios pres+p+es*os *c"icos/ - 1+e ese
s+s pri"cipios e(e *a$(i" *o$ar co"cie"cia e s+s
li$i*acio"es. La ,asci"aci!" a"*e la e,icacia el re)is*ro co$o
,+e"*e e ri1+eza - esarrollo eco"!$ico "o "os e(e hacer
olviar +"a iea 1+e ha e ser ,+"a$e"*al - irec*riz el
'3
es*+io el erecho i"$o(iliario re)is*ral8 el re)is*ro "o crea
la propiea/ "i si1+iera la e,i"e/ si"o 1+e el re)is*ro es +"
$ero i"s*r+$e"*o para ie"*i,icar/ pro*e)er - servir la
propiea/ a la 1+e pres*a cer*eza9 pero cer*eza li$i*aa
o"*ol!)ica$e"*e por el pro(le$a e los or6)e"es8 el re)is*ro
res+elve e" cier*a $eia el pro(le$a e la i"cer*eza el
*6*+lo/ pero "o el e la i"cer*eza e la ca+sa - el o(.e*o e la
propiea/ - "o res+elve *a$poco el pro(le$a el car7c*er
corrosivo el *ra"sc+rso el *ie$po.
El Re)is*ro e la propiea prese"*a *a$(i" s+s laos so$(r6os.
?" Es*ao a(sol+*o preica +" re)is*ro e e,icacia a(sol+*a/ - e"*o"ces +"
7")el ca6o se leva"*a a$e"aza"*e - "os $ira a los o.os. La ,asci"aci!"
por la e,icacia el re)is*ro "o "os e(e olviar los ries)os 1+e s+
+*ilizaci!" a(+siva co$por*a8 a $i parecer al)+"os sis*e$as re)is*rales
ha" le)i*i$ao ar(i*rarieaes "o*orias/ es*7" $o"*aos so(re la
s+pre$ac6a a(sol+*a el li(ro 2la vol+"*a pol6*ica4 so(re la realia/ - se
(asa" e,ec*iva$e"*e e" la i".+s*icia e e0propiar 2por la $era i"scripci!"
el "o$(re e +" propie*ario e" +"os li(ros4 al propie*ario real si"
i"e$"izaci!". El re)is*ro sirve e"*o"ces para le)i*i$ar lo 1+e "o es si"o
+" e0polio e perso"as o colec*iviaes/ para co"e"ar a *oos a1+ellos
1+e "o es*" i"scri*os e" el li(ro. El pro)reso $a*erial - el eseao
esarrollo eco"!$ico se pre*e"e e"*o"ces "e)a"o la propiea/ erecho
"a*+ral/ - si" 1+erer volver la vis*a a*r7s/ a la si)"i,icaci!" el ho$(re -
s+ i)"ia co$o ,i" - pres+p+es*o a *oo sis*e$a .+r6ico.
E"*ie"o ese es*a perspec*iva 1+e el Re)is*ro es*a
e,i"io por os l6$i*es es*r+c*+rales o"*ol!)icos8 e +"a
par*e el ho$(re es a"*erior a la or)a"izaci!" 1+e le sirve 2- la
propiea co$o realia el ho$(re es a"*erior a s+
p+(licia re)is*ral49 e o*ra par*e/ la e,icacia e la
p+(licia es*a e*er$i"aa por s+s pres+p+es*os - $eios
*c"icos. S+ pri$er l6$i*e respo"e a 1+e la realia
'D
pro,+"a e la propiea es e0*rarre)is*ral - $is*eriosa/ p+es
represe"*a la ie"*ia - pro-ecci!" espiri*+al el ho$(re/
c+-a via - li(er*a so" a"*eriores a la or)a"izaci!" el
Es*ao/ - a las 1+e el Es*ao e(e servir. S+ se)+"o l6$i*e
preica 1+e el pri"cipio (7sico e .+s*icia - le)i*i$ia el
sis*e$a re)is*ral es 1+e s+ e,icacia se *ie"e 1+e a.+s*ar a los
pres+p+es*os *c"icos e los 1+e par*e.
La resol+ci!" e los re*os ori)i"ales el erecho pa*ri$o"ial/
respec*o e la ca+sa/ el *6*+lo/ la ,i"ca - la pr+e(a e" el *ie$po/ es +"a
,asci"a"*e ave"*+ra e creaci!" e la propiea $is$a/ 1+e
*or*+raa$e"*e/ a lo lar)o e la his*oria/ va *o$a"o a+*oco"cie"cia e s6
- e s+s l6$i*es 2*6*+lo/ posesi!"/ re)is*ro4. #ero el erecho re)is*ral "o
p+ee pre*e"er hacer e la propiea +" =ra"Ies*ei" vivo/ p+es la
propiea es e" s6 $is$o +" ser i"er*e - has*a i"e0is*e"*e.
!.!. Lmites t%cnicos a "a e+icacia de" reistro.
El )rao e ie"*i,icaci!" e"*re lo 1+e ice la
i"scripci!" - lo 1+e es la realia es el pro(le$a o"*ol!)ico
el re)is*ro e la propiea/ p+es sie$pre ha(r7 +" esa.+s*e
e"*re lo 1+e es la propiea - lo 1+e el erecho p+(lica
2i"cer*eza e la ca+sa - el o(.e*o/ corrosi!" el *ie$po4. #or
la i"aec+aci!" ori)i"aria o so(reve"ia e la i"scripci!"/
1+e la i"scripci!" sea creaora el erecho es +" esi)"io +
o(.e*ivo *c"ica$e"*e i"alca"za(le.
La pre*e"si!" e crear la propiea - el cri*o a
*ravs e +" asie"*o re)is*ral es e" s6 $is$a i$posi(le/ - se
e",re"*a al re*o e )rav6si$os pro(le$as *c"icos e $+-
iversa 6"ole8 Inadecuacin del objeto8 respec*o e la ,i"ca/
'E
e" s6 $is$a/ la i"corporaci!" e la realia $a*erial e la
,i"ca a +" *6*+lo - al re)is*ro se e",re"*a co" el )rave
pro(le$a e la i,ic+l*a e ie"*i,icaci!" precisa e las
,i"cas 2pro(le$as 1+e se a)rava" e" los pa6ses/ co$o EspaGa/
e oro)ra,6a irre)+lar - $o"*aGosa49 ae$7s/ para la pe1+eGa
propiea/ el acceso e la propiea a +" *6*+lo - al re)is*ro
res+l*a proporcio"al$e"*e caro9 e0i)ir la i"scripci!" e" *oo
caso p+ee si)"i,icar e0propiar los pe1+eGos propie*arios o
a)ravar s+ i,6cil so(revive"cia. Respec*o el *rac*o/ res+l*a
i,6cil i$po"er e,icaz$e"*e a *oos los s+cesivos a1+ire"*es
2co$praores - hereeros4 la o(li)aci!" e escri*+rar -
re)is*rar s+ erecho.
Inadecuacin de la causa, problema de los orgenes8
Respec*o el erecho/ res+l*a social$e"*e co$pro$e*io
*+*elar al propie*ario ,or$al escri*+rao e i"scri*o respec*o el
c+l*ivaor real o *e"eor $a*erial e la ,i"ca/ "or$al$e"*e el
ca$pesi"ao9 la i"scripci!" re)is*ral e" $a"os e *c"icos e"
erecho p+ee +*ilizarse *a$(i" para e,ra+ar - co"*or"ar
los erechos e los ci+aa"os ori"arios9 por o*ra par*e +"a
ve"*a p+ee es*ar lle"a e $a*ices 1+e a veces "o so" ,7ciles
e co"e"sar e" +" *6*+lo re)is*ral 2co"icio"es/ )rav7$e"es/
servi+$(res/ a,eccio"es/ si")+lariaes re)io"ales o locales/
e*c.4.
Inadecuacin sobrevenida: La i"scripci!" "o se
p+ee co",i)+rar co$o o(li)a*oria/ si" 1+e ello s+po")a +"
)rave a*e"*ao a la li(er*a pa*ri$o"ial. El *ie$po corro$pe
la realia e la i"scripci!" p+es es*r+-e los ele$e"*os e
ie"*i,icaci!" e las cosas - *ras,or$a los erechos. La
'F
co",ia"za e" la i"scripci!" re)is*ral e0i)e *a$(i" +"a
lleva"za $olica el re)is*ro - a veces e" la escri*+ra o e" la
i"scripci!" se asis*e a irre)+lariaes/ errores o
co"*raiccio"es/ 1+e ale.a" la i"scripci!" e la realia - e
la co",ia"za el p;(lico e" )e"eral. La co",ia"za e" la
i"scripci!" es *a$(i" $+chas veces re,le.o e la co",ia"za
e" la a$i"is*raci!" el Es*ao/ 1+e e" ocasio"es se
e"c+e"*ra co$pro$e*ia por )raves i".+s*icias - a(+sos. ?"a
cier*a esco",ia"za al re)is*ro *a$(i" se eriva el hecho e
1+e so(re el re)is*ro se asie"*e" sis*e$as co"*ri(+*ivos -
*ri(+*arios/ - e" ocasio"es el propie*ario real pre,iere
oc+l*arse a aparecer e" el re)is*ro.
E" e,i"i*iva a+"1+e la ie"*i,icaci!" e"*re el erecho
e i"scripci!" re)is*ral apor*ar6a i"+a(les ve"*a.as 2la *+*ela
)e"eral el cri*o/ la se)+ria - es*a(ilia el *r7,ico
i"$o(iliario/ la posi(ilia e ,+"ar +"a re,or$a *ri(+*aria/
la ,acilia para la ac*ivia a$i"is*ra*iva4 si" e$(ar)o el
Re)is*ro/ i)+al 1+e *oo *6*+lo/ *ie"e +" co$po"e"*e
i"*r6"seco ar*i,icial - ar*i,icioso9 se e",re"*a al )rave re*o e
+"a or)a"izaci!" *c"ica e,icie"*e8 al pro(le$a e la ,+erza
vi*al e la realia/ - e la i,ic+l*a e ie"*i,icar la
realia/ e or6)e"es i"cier*os - ese"cial$e"*e $+*a(le/ para
e"ca+zar la realia i"co$pre"si(le - ca$(ia"*e a ca*e)or6as
*c"icas - ,or$ales.

%&
!.& Los sistemas reistra"es como
compromisos ante "a imposi,i"idad de
ordenar "a pu,"icidad como a,so"uto en e"
reistro.
Co$o i)o/ la p+(licia es +" ieal/ 1+iz7s +" ieal
$esi7"ico/ e" s6 $is$o i"alca"za(le. La or)a"izaci!" el
Re)is*ro es +" $eio/ +" i"s*r+$e"*o/ +"a (;s1+ea e
sol+cio"es e" el ca$i"o e la p+(licia. La his*oria - el
erecho co$parao "os prese"*a" e"*o"ces iversas
sol+cio"es para resolver el pro(le$a e la se)+ria e la
propiea - el cri*o $eia"*e la i"corporaci!" e los
erechos a los li(ros re)is*rales. Es lo 1+e se co"oce co$o
sis*e$as re)is*rales.
#oe$os escri(ir los sis*e$as re)is*rales co$o
,!r$+las e co$pro$iso a"*e la i,ic+l*a e co"se)+ir el
o(.e*ivo ;l*i$o e i"corporar el erecho a la i"scripci!" e
+" *6*+lo e" el re)is*ro9 o si se 1+iere/ icho e o*ro $oo/
poe$os co"sierar los sis*e$as re)is*rales co$o sis*e$as e
pro)resivo per,eccio"a$ie"*o e la p+(licia/ has*a lle)ar a
poer co"se)+ir el o(.e*ivo/ sie$pre i$posi(le e" s6 $is$o/
e i"corporaci!" e los erechos a +" *6*+lo - a +"a
i"scripci!".
La his*oria e la p+(licia es i"separa(le e la his*oria el
esc+(ri$ie"*o el si)"i,icao $is$o e la p+(licia/ - e los
$eca"is$os *c"icos para hacerla posi(le. #oe$os escri(ir a )ra"es
*razos el esarrollo his*!rico e la p+(licia 2- el esc+(ri$ie"*o $is$o
e s+ co"*e"io4 co$o +" e"cae"a$ie"*o e e0i)e"cias *c"icas caa
vez $7s co$ple.as/ pero i$(+ias e +" "ecesario - pree*er$i"ao
se"*io e "ecesia his*!rica. #or e.e$plo la )ra" variea e sis*e$as
%'
re)is*rales e" la his*oria e EspaGa - las i,ere"cias e"*re los sis*e$as
re)is*rales e+ropeos/ se p+ee e0plicar ese los iversos pres+p+es*os
*c"icos - or)a"iza*ivos e los 1+e par*e".
E" s+s or6)e"es el re)is*ro e la propiea s+ele
i"s*a+rar +" sis*e$a e registro de contratos 2lla$ao
ha(i*+al$e"*e re)is*ro e *6*+los49 se crea +" re)is*ro o"e
se archiva +"a copia o *rascripci!" e caa co"*ra*o/ 1+e se
e"c+aer"a" s+cesiva$e"*e/ co" 6"ices e perso"as. La
e,icacia e es*os re)is*ros e co"*ra*os es ha(i*+al$e"*e la
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os8 se "ie)a e,icacia ,re"*e
al a1+ire"*e a *oos los )rav7$e"es vol+"*arios o ve"*as
a"*eriores/ e los 1+e "o ha-a ha(io *o$a e raz!" e" el
re)is*ro.
M+- pro"*o es*os re)is*ros e co"*ra*os $+es*ra" s+s i"*r6"secas
li$i*acio"es/ - s+ i"aec+ao servicio a la p+(licia9 co$o he$os icho
el re)is*ro e co"*ra*os "o ie"*i,ica - "i si1+iera escri(e las ,i"cas e
,or$a se)+ra 2i"cer*eza el o(.e*o4/ - *a$poco p+ee )ara"*izar la
*i*+laria el *ra"s$i*e"*e 2s!lo )ara"*iza 1+e el *ras$i*e"*e "o ha
ve"io o )ravao a"*es49 e0is*e" *ra"s$isio"es e la propiea 1+e "o se
hace" por co"*ra*o 2s+cesi!" $or*is ca+sa/ a1+isicio"es le)ales/
+s+capi!"4/ 1+e i,ic+l*a" el se)+i$ie"*o el *rac*o e +"a ,i"ca o s+
localizaci!" a e,ec*os e co"ocer la *i*+laria o )rav7$e"es 1+e
p+iera" a,ec*arle9 por o*ra par*e/ e0is*e" *a$(i" las )ara"*6as )e"erales
*7ci*as oc+l*as/ 1+e "o se co"s*i*+-e" por co"*ra*o/ - 1+e por *a"*o/ "o se
reco)e" e" el re)is*ro e co"*ra*os.
#or ello/ el ,i" $is$o e la p+(licia evol+cio"a a
la or)a"izaci!" e +" re)is*ro e ,i"cas9 se pre*e"e e" es*a
"+eva ,ase i"corporar al re)is*ro/ co$o pri"cipio ore"aor/
"o *a"*o co"*ra*os/ si"o la realia e la ,i"ca/ e" la 1+e
co"s*a" e" el $is$o ,olio *oas las *ra"s$isio"es vol+"*arias
%%
- ,orzosas - *oos los )rav7$e"es s+s*a"ciales9 - la
p+(licia si)"i,ica e0presar la ie"*ia $is$a e la ,i"ca/
*a"*o e" s+ aspec*o .+r6ico co$o ,6sico/ p+es s!lo as6 p+ee
)ara"*izarse ple"a$e"*e la *i*+laria el *ra"s$i*e"*e - la
co",i)+raci!" real e las ,i"cas.
El es1+e$a evol+*ivo el esc+(ri$ie"*o e la p+(licia parece
parai)$7*ico8 se i"icia co$o re)is*ro e co"*ra*os - *er$i"a co$o
re)is*ro e ,i"cas9 el o(.e*ivo ,i"al/ 1+e co"s*i*+-e la ese"cia $is$a 2la
o"*olo)6a4 e la p+(licia/ es 1+e el li(ro re)is*ral sea +" e0ac*o re,le.o
e la realia $a*erial. La "ecesia e or)a"izar el *ra*o s+cesivo - e
p+(licar *oas las *ras$isio"es vol+"*arias o ,orzosas e +" (ie"/ para ar
cohere"cia - ,acilia a la co"s+l*a el re)is*ro/ alie"*a ar el paso o
*ra"s,or$aci!" e los re)is*ros e *6*+los a los re)is*ros e ,i"cas.
Nor$al$e"*e *a$(i"/ el *r7"si*o e +" re)is*ro e *6*+los a +" re)is*ro e
,i"cas s+ele ir li)ao a la re,or$a *ri(+*aria e los re)6$e"es li(erales el
BIB/ - e" )e"eral el Es*ao (+sca sie$pre e" el re)is*ro +" i"s*r+$e"*o
se)+ro para la i"*erve"ci!" a$i"is*ra*iva e" la via eco"!$ica.
Aparece" e"*o"ces "+evos pro(le$as *c"icos8 las )ara"*6as $a*eriales -
.+r6icas para el acceso e la ,i"ca al re)is*ro/ - el co",lic*o e la
i"scripci!" re)is*ral co" la realia e0*rarre)is*ral/ so(re los 1+e "o vo- a
i"sis*ir ahora por ser el ele$e"*o ce"*ral e es*+io e es*e c+rso.
%5
3. Evolucin istrica y principales
sistemas registrales en el !ereco
comparado. Los registros de ttulos.
&.1 E" reistro u o+icio de )ipotecas- censos $
tri,utos.
<a he$os e0presao s+ci"*a$e"*e co$o la o)$7*ica
.+r6ica e "+es*ro si)lo e Oro/ - e" par*ic+lar la o(ra e
SALGADO DE SOMO@A/ es la 1+e/ *ras +"a cr6*ica e las
i"cohere"cias el sis*e$a pa*ri$o"ial ro$a"o/ sie"*a las (ases
el erecho re)is*ral $oer"o.
A"*es e "+es*ro si)lo e oro e0is*e" re)is*ros e propieaes/
pero los Ore)is*rosP e propieaes se or)a"iza" co" ,i"es e ,acili*ar la
pr+e(a - por razo"es *ri(+*arias/ - "o co",i)+ra" por s6 $is$os la
propiea o s+ co"*e"io. E" EspaGa e0is*e +"a )ra" *raici!" e
Ore)is*rosP e propieaes - ce"sos. La e0is*e"cia e recopilacio"es e
propieaes/ co" los pla"os respec*ivos/ es ,rec+e"*e e" los car*+larios
$eievales. Qes necesario que cada iglesia tenga un cdice
cuidadosamente anotado acerca de las iglesias, predios, siervos y
posesiones que les corresponden por derecho, a fin de que ni los
venideros sufran por desconocimiento, engao o merma de los derechos
adquiridos por sus predecesoresQ ... 2#r!lo)o el QRe)is*ro e CoriasQ
2As*+rias4/ por el $o".e G+"issal++s Ioha""es. E" el aGo el SeGor
'%&D4. La ce"*ralizaci!" el poer real *a$(i" pro+ce i$por*a"*es
li(ros 1+e recopila" propieaes/ por razo"es especial$e"*e *ri(+*arias
2li(ros e estima ca*ala"es/ vale"cia"os - ,ra"ceses - e los apeos o
libros de repartimiento cas*ella"os4. El Qibro !ecerro de las !ehetras
de "astillaQ/ el si)lo BIH/ lla$ao as6 por es*ar escri*o e" +"a piel e
(ecerro/ co"servao e" el Archivo Ge"eral e Si$a"cas/ ,+e +" li(ro
re)is*ro e las propieaes e Cas*illa/ ore"ao por #ero I e Cas*illa/ -
co"*ie"e a*os e %:&& p+e(los o $eri"aes ,iscales. El lla$ao Re-
%:
Cr+el lo ore"o co$o i"s*r+$e"*o reca+a*orio - para *er$i"ar co",lic*os
sociales e"*re SeGores - colo"os/ - ha servio +ra"*e si)los e pr+e(a
pre,ere"*e e la propiea - e eli$i*aci!" .+risiccio"al e los *r$i"os
$+"icipales. El Mi"is*erio e C+l*+ra i",or$! el F e .+"io e %&&E e la
i)i*alizaci!"/ e i"corporaci!" el ori)i"al e las Behe*r6as e Cas*illa al
por*al e archivos espaGoles.
El pri$er re)is*ro e" se"*io $oer"o e" EspaGa es
+" registro de ttulos, lla$ao re)is*ro + o,icio e hipo*ecas
2- *a$(i" re)is*ro e ce"sos - *ri(+*os4/ 1+e se or)a"iza e"
'>5F/ +ra"*e el rei"ao e D. Carlos - DoGa J+a"a 2Real
pra)$7*ica rei*eraa e" Hallaoli por =elipe II e" '>>E4. Se
e"c+e"*ra reco)io e" la Le- 5/ *6*+lo '>/ Li(ro >/ e la
N+eva Recopilaci!".
La i""ovaci!" pro,+"a 1+e hace "acer el re)is*ro e
la propiea $oer"o e" el o,icio e hipo*ecas es la
inoponibilidad de ttulos no inscritos. Es*o es/ la propiea
ca$(ia e al);" $oo s+ co",i)+raci!" por la i"scripci!"/
p+es c+a"o +"a ve"*a o )rava$e" se i"scri(e se p;(lica - es
pre,ere"*e/ has*a ese $o$e"*o la ve"*a o )rava$e" solo es
+"a relaci!" privaa/ 1+e solo e0is*e privaa$e"*e e"*re los
co"*ra*a"*es.
La ,i"alia co",esaa el pri$i*ivo re)is*ro es la p+(licia e
ce"sos/ *ri(+*os e hipo*ecas e las casas - hereaes/ Olo c+al e"c+(re" -
calla" los ve"eoresR/ para $e.orar la reca+aci!" e *ri(+*os so(re
i"$+e(les. Se ispo"e 1+e e" *oas las ci+aes/ villas o ca(ezas e
.+risicci!" se *e")a +" li(ro e" 1+e se re)is*re" los co"*ra*os e las
c+aliaes s+soichas - 1+e lo "o re)is*rao e"*ro e los seis 6as e 1+e
,+ere" hechos S"o ha)a ,e "i se .+z)+e co",or$e a ellosR. El pri$er li(ro
e Re)is*ro e i"scripcio"es e ce"sos - *ri(+*os 1+e )rava(a" la
propiea r;s*ica - +r(a"a e Li$a/ se $a"! a(rir e" c+$pli$ie"*o e
la provisi!" real e la A+ie"cia e Li$a e 5 e a(ril e '>3> - e"
%>
aplicaci!" e la Real Car*a Ore" e0peia por el Re- Do" =elipe II.
=elipe H re*o$! la "ecesia - ic*! o*ra Real #ra)$7*ica/ el '' e
icie$(re e 'D'5/ e"car)a"o el es*a(leci$ie"*o e los O,icios e
Hipo*ecas e" *oos los A-+"*a$ie"*os e las ci+aes/ villas o l+)ares/ lo
1+e parece $os*rar 1+e la a"*erior/ salvo casos e0cepcio"ales/ ,+e
i"c+$plia/ 1+iz7 por1+e "o se ,acili*aro" los $eios para s+ e.ec+ci!".
La pra)$7*ica e 'D'5/ =elipe H/ por a+*o acorao 2Le- %'/ *6*+lo IB/
Li(ro III/ e la N+eva Recopilaci!"4/ isp+so 1+e Se s+ i"o(serva"cia se
ha(6a" se)+io - se)+6a" i""+$era(les per.+iciosR/ Se 1+e ha" res+l*ao
$+chas prias - a*rasos a la real hacie"aR/ - S1+e para la $e.or
se)+ria e los re)is*ros el o,icio ha-a e es*ar e" los A-+"*a$ie"*osR/
S- 1+e los i"s*r+$e"*os se ha-a" e re)is*rar por los escri(a"os e
A-+"*a$ie"*o e i"*erpo"ie"o los .+eces s+ a+*oriaR.
Las ,i"aliaes perse)+ias por el "+evo re)is*ro so"8
el co(ro e *ri(+*os/ el esarrollo el cri*o *erri*orial/ -
*a$(i" si$pli,icar el proceso. #ero es*7" le.os a;" e
co$pre"erse las e0i)e"cias *c"icas e la p+(licia8 la
e0i)e"cia e ie"*i,icaci!" e,icie"*e e +"a ,i"ca
2especialia4/ para ,acili*ar la co"s+l*a el re)is*ro 2i"cer*eza
el o(.e*o4/ - la "ecesia e +" procei$ie"*o ri)+roso para
la i"corporaci!" el erecho al *6*+lo re)is*ral 2)ara"*6as e la
ca+sa8 cali,icaci!" e los *6*+los/ i"corporaci!" el *rac*o/
ore"aci!" por ,i"cas/ +"iversalia e las *ra"s$isio"es e
(ie"es4. S+ propia e"o$i"aci!" e"o*a 1+e "o era a;" +"
a+*e"*ico re)is*ro e la propiea/ si"o +" registro de
hipotecas y grav#menes.
La pri$era or)a"izaci!" el re)is*ro peca(a e +" e0ceso e
i")e"+ia. No es i,6cil e+cir las ca+sas e la rela*iva i"+*ilia el
sis*e$a8 No e0is*e" 6"ices ,ia(les/ "o se ie"*i,ica" las ,i"cas/ "o es
,7cil/ por el esore"/ la co"s+l*a e los li(ros/ e0is*e" car)as oc+l*as 1+e
"o se p+(lica" 2hipo*ecas *7ci*as4/ "o ha- cali,icaci!" e los *6*+los/ "o
e0is*e procei$ie"*o re)is*ral/ "o se co"*rola el *rac*o s+cesivo/ "o se
%3
reco)e" los ac*os $or*is ca+sa o eclara*ivos9 e" $+chos a-+"*a$ie"*os
"o lle)a" a es*a(lecerse los re)is*ros - c+a"o se es*a(lece" carece" e
$eios/ - $+chas veces los escri(a"os $+"icipales e"car)aos e los
re)is*ros "o los lleva(a" co" la "ecesaria seriea - pro,esio"alia.
&.!. Las contaduras de )ipotecas $ su
orani#acin por "a pram.tica de Car"os
III de / de +e,rero de 1012.
El pri$er e"sa-o e or)a"izaci!" sis*e$7*ica e +"
procei$ie"*o re)is*ral se pro+ce por pra)$7*ica e Carlos
III e > e ,e(rero e 'D3E. #ESET co"siera es*a pra)$7*ica
la aparici!" el re)is*ro e la propiea e" EspaGa. Se pasa a
e"o$i"ar los re)is*ros co"*a+r6as e hipo*ecas.
Se aplic! e" A$erica"a - =ilipi"as co",or$e a lo isp+es*o por
las Reales C+las e E e $a-o e 'DDE - '3 e a(ril e 'DE5. #ese*
Rei) opi"a 1+e =avorece la (+r)+es6a +r(a"a. Es el pri"cipio el ,i" e
los ce"sos - e la prohi(ici!" e i"*ereses. Las co"*a+r6as his*!ricas $7s
i$por*a"*es lleva(a" las c+e"*as e las re"*as provi"ciales. El "+evo
"o$(re e co"*a+r6a e hipo*ecas re,le.a la ,+"ci!" e e0acci!" ,iscal al
*r7,ico i"$o(iliario 1+e vi"iero" a c+$plir e" el co"*e0*o e la re,or$a
*ri(+*aria 1+e si)+ie"o las ieas el $erca"*ilis$o - la ,isiocracia.
La re,or$a es coe*7"ea el pro-ec*o e re,or$a
*ri(+*aria 2la lla$aa co"*ri(+ci!" ;"ica e =loria(la"ca4/
1+e se i"ici! co" +" a$(icioso sis*e$a e ca*as*ro pro$ovio
por el Mar1+s e la E"se"aa.
La re,or$a el Re)is*ro *ie"e s+ precee"*e e" la le)islaci!"
so(re el ca*as*ro. Los pri$eros ca*as*ros e #a*iGo e" Ca*al+Ga 2'D'>4 -
E"se"aa para *oa EspaGa 2'D>&T>349 - e" 'D>F/ la $eal %unta de &nica
"ontribucin $a"! realizar +" 'ecindario a par*ir e los a*os el
%D
Ca*as*ro. El voca(lo ca*as*ro/ se);" el (iccionario e la Real Acae$ia
e la Le")+a/ *ie"e os acepcio"es8 e" pri$er l+)ar/ co$o Oce"so o,icial
es*a6s*ico e la ri1+ezaP9 -/ e" se)+"o l+)ar/ Oco"*ri(+ci!" real so(re
re"*as ,i.as - posesio"esP. Se);" la e0posici!" el Ca*as*ro e #a*iGo e"
los O)otivos* se ha(la e Oque se practiquen las m#s justificadas reglas
en los repartimientos para que lo que tienen de justo, en la universal
comprensin de todos los vasallos, a suministrar lo necesario al bien del
Estado y $eal +ervicio, no se recono,ca injusto, y de peso insoportable,
por solamente faltar entre los contribuyentes la igualdad de una bien
segura, y practicada justicia distributivaP. La re,or$a el r)i$e" e las
co"*a+r6as e hipo*ecas "ace al servicio el pro-ec*o e la co"*ri(+ci!"
e repar*i$ie"*o.
< la especialia es*a li)aa a la ela(oraci!" e $apas )e"erales
e propieaes e*allaos por caa *r$i"o $+"icipal. Los pri$eros
i"*e"*os e coori"ar re)is*ro - ca*as*ro 2erecho civil - *ri(+*ario4
,racasa"/ - ca*as*ro - re)is*ro evol+cio"a" paralela$e"*e. La U"ica
Co"*ri(+ci!" e" s+s*i*+ci!" e las re"*as provi"ciales/ (asaas e" el
co"s+$o - el *r7,ico/ alca(alas/ por*az)os/ po"*az)os/ p+er*os/ e*c./
2co$o prop+)"a(a Ca(arr+s4 era e" s6 $is$a i"via(le. El pla" e
=loria(la"ca ,+e $7s pra)$7*ico/ "o )rava la propiea si"o las re"*as
- +*iliaes e la propiea/ - "o eli$i"a(a las re"*as provi"ciales 2la
(ase el sis*e$a *ri(+*ario el A"*i)+o R)i$e"/ (asaas e" el co"s+$o -
el *r7,ico4/ si"o 1+e se s+$a(a a las $is$as.
La re,or$a re)is*ral e 'D3E se $a"i,ies*a la
preoc+paci!" por la profesionali,acin de la llevan,a de los
registros y el perfeccionamiento del procedimiento registral.
Los li(ros e hipo*ecas se po"e" a car)o e los escri(a"os e
las ca(ezas e par*io 2escri(a"os e ca(ilo4/ ore"7"ose
or)a"izar re)is*ros separaos e caa +"o e los p+e(los el
is*ri*o. Las A+ie"cias - Cha"ciller6as esi)"a(a" las
ca(ezas e par*io9 e" ellas el escri(a"o lleva(a +" li(ro
re)is*ro T+"o por caa p+e(lo el par*ioT para a"o*ar las
%E
escri*+ras 1+e le prese"*a(a"/ is*ri(+-"ose los asie"*os
por aGos/ - e"c+aer"7"olos - ,oli7"olos Oe" la $is$a
,or$a e" 1+e los escri(a"os lo prac*ica" e" s+s pro*ocolosP.
Harios si)los e e0perie"cia el sis*e$a a"*erior po"6a"
clara$e"*e e $a"i,ies*o 1+e el e,ec*o ,+"a$e"*al el re)is*ro era la
i,ic+l*a e co"ocer s+ co"*e"io. ?"a o,ici"a e" 1+e si$ple$e"*e se
archiva" s+cesiva$e"*e co"*ra*os/ co" +" ,arra)oso - a veces i"aec+ao
le")+a.e .+r6ico/ hac6a s+ e0a$e" s+$a$e"*e co$ple.o. E" 'D3E la
preoc+paci!" ,+"a$e"*al es el ore" e" el re)is*ro por $eio e +"
procei$ie"*o re)is*ral. El escri(a"o *o$a raz!" e la hipo*eca so(re la
pri$era copia e la escri*+ra/ - se a"o*a e" la $is$a la *o$a e raz!". Se
i$po"e +"a e*allaa escripci!" e la ,i"ca o(.e*o e )rava$e"/ - e los
o*or)a"*es e la escri*+ra/ se e"c+aer"a" los oc+$e"*os re)is*rales e"
li(ros/ se ore"a" por p+e(los - aGos/ - se or)a"iza" +"os 6"ices ,ia(les9
se prev la a"o*aci!" e" los li(ros e la ca"celaci!" e car)as e hipo*ecas9
- se re)+la la cer*i,icaci!" co$o $eio e co"ocer el co"*e"io e los
li(ros. =i"al$e"*e se ispo"e la ela(oraci!" e +" e*allao 6"ice
)e"eral Se $oo 1+e por *res o c+a*ro $eios i,ere"*es se p+ee
e"co"*rar la "o*icia e la hipo*eca 1+e se (+s1+eR. A par*ir e 'D3E ha-
+"a preoc+paci!" co"s*a"*e por per,eccio"ar el procei$ie"*o re)is*ral.
E" 'DD:/ $eia"*e circ+lar el Co"se.o e Cas*illa/ se ispo"e la
i"scripci!" e escri*+ras a"*eriores a 'D3E9 e" 'DDE/ se re)+la la
i"scripci!" e las Oo"acio"es piaosasP.
El procei$ie"*o re)is*ral s+po"e +" pro)reso "o*orio
e la p+(licia pero a;" i"s+,icie"*e. Co"*i";a" e0is*ie"o
e,ec*os es*r+c*+rales i$por*a"*es8 los sis*e$as e
co"*a+r6as e hipo*ecas s!lo p+(lica" los )rav7$e"es
vol+"*arios/ pero "o las hipotecas legales generales t#citas/
1+e so" pre,ere"*es9 por o*ra par*e/ para co"ocer el es*ao e
+"a ,i"ca e(e" co"ocerse *oos los s+cesivos *i*+lares e la
$is$a 1+e ha" poio realizar ac*os e )rava$e"/ e" +"a
difcil investigacin del tracto 2por "o co"*e"erse los ac*os
%F
$or*is ca+sa o los ac*os e *ra"s,ere"cia "o co"*rac*+al e la
propiea8 se"*e"cias/ par*icio"es/ e*c.49 la escripci!" e la
,i"ca "o i$plica la e0is*e"cia e datos fiables sobre su
identidad real e la ,i"ca 2a)re)acio"es/ se)re)acio"es o
$oi,icacio"es $a*erias so" e0*rarre)is*rales49 ,i"al$e"*e la
*o$a e raz!" se pres*a a i"*erpre*acio"es s+(.e*ivas el
escri(a"o/ 1+e i"*ro+ce" peli)rosas co"*raiccio"es e"*re el
*6*+lo re)is*ral - el *6*+lo $a*erial/ ,acili*aas por el sis*e$a
e a*ipicicia e los erechos reales.
E" 'E%F se re)+la sis*e$7*ica$e"*e +" i$p+es*o el &/>K/
lla$ao Oerecho e hipo*ecasP/ c+-a e0acci!" corre a car)o e los
escri(a"os respo"sa(les e las co"*a+r6as. El per,eccio"a$ie"*o
pro)resivo el i$p+es*o e hipo*ecas (asao e" la co"*a+r6a ar7 l+)ar
,i"al$e"*e a 1+e/ pri$ero e" la re,or$a *ri(+*aria e Ale.a"ro Mo" e
'E:> - l+e)o e" la le- hipo*ecaria e 'E3'/ el Re)is*ro se or)a"ice -a e"
el principio de especialidad/ *ras,or$7"ose los a"*i)+os re)is*ros e
*6*+los e" re)is*ros e ,i"cas/ pero el *e$a lo *ra*a$os $as e" e*alle e" el
cap6*+lo si)+ie"*e.
&.&. Los reistros de ttu"os3 e" sistema +ranc%s.
=ra"cia "o *ie"e la *raici!" *c"ica - o)$7*ica e
los o,icios - co"*a+r6as e hipo*ecas co$o EspaGa. La
le)islaci!" revol+cio"aria esarrolla el re)is*ro e *6*+los 1+e
se i"s*a+r! e" *ie$pos e Col(er*/ - s+ pri"cipal i""ovaci!"/
,re"*e al sis*e$a his*!rico hispa"o e" el 1+e se i"spira/ es la
"oci!" e rango hipotecario, para or)a"izar - ase)+rar el
cri*o hipo*ecario.
5&
La his*oria el erecho re)is*ral se i"icia e" =ra"cia co" el eic*o
e %' $arzo e '3D5/ lla$ao e QCol(er*Q/ 1+e leva"*o e" s+ 6a +"a
,+er*e oposici!" e la "o(leza. I"s*a+ra +" re)is*ro ,+"ao e" la
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os. E" 'DD'/ e" *ie$pos e L+is BH se
crea +" c+erpo *c"ico especializao para llevar los re)is*ros Oles
conservateurs des hipotequesP. La i""ovaci!" li(eral el ra")o se
i"s*a+ra e" la le- e F $essior el aGo 5 2%D e .+"io e 'DF>4 es*a(lece
la i"scripci!" o(li)a*oria e *oas las hipo*ecas vol+"*arias/ c+-a e,icacia
se e*er$i"a por la ,echa e s+ i"scripci!". La i"scripci!" e la hipo*eca
es p+es al)o $7s 1+e i"opo"i(ilia es *a$(i" constitucin del
derecho/ - ae$7s la e,icacia el erecho epe"e e s+ prioridad
2ra")o4. La Le- el '' e Br+$ario el aGo HII 2' "ovie$(re 'DFE4
o(li)a *a$(i" a *ra"scri(ir *oos los ac*os *rasla*ivos e la propiea. La
le- ispo"e e" s+ Ar*. %3 QLos ac*os *rasla*ivos e (ie"es - erechos
s+scep*i(les e hipo*ecas/ e(e" ser *ra"scri*os e" los re)is*ros e la
o,ici"a el co"servaor e hipo*ecas e la circ+"scripci!" e los (ie"es.
Has*a e"*o"ces "o p+ee" ser op+es*os a los *erceros 1+e ha-a"
co"*ra*ao co" el ve"eor - 1+e se ha-a" co",or$ao co" las
isposicio"es e la prese"*eQ. Se is*i")+e" e" realia os sis*e$as
is*i"*os e p+(licia8 +" re)is*ro e i"scripcio"es para las hipo*ecas -
privile)ios/ - +" re)is*ro e *rascripci!" para los co"*ra*os e" 1+e se
,or$aliza" las *ras$isio"es e la propiea.
El sis*e$a re)is*ral iseGao e" el c!i)o e
Napole!" o*or)a al acreeor hipo*ecario i"scri*o/ +" rango
hipotecario/ pre,ere"*e ,re"*e a hipo*ecas - )rav7$e"es
pos*eriores9 - )ara"*iza *a$(i" la i"e,icacia ,re"*e al
acreeor hipo*ecario i"scri*o e las posi(les ve"*as o ac*os e
isposici!" a;" a"*eriores a la hipo*eca9 es*o es/ el re)is*ro
)ara"*iza ,re"*e al acreeor hipo*ecario 1+e el hipo*eca"*e "o
ha e"a.e"ao s+ erecho 2si" lle)ar a )ara"*izar la
propiea4. E" el c!i)o e Napole!" se reci(e es*e sis*e$a -
se es*a(lece *a$(i" el ra")o re)is*ral e la $a-or par*e e
5'
los privile)ios creic*icios. El Ar*. F5F el C!i)o e
Napole!" ispo"e la i"scripci!" o(li)a*oria e la o"aci!" -
s+ acep*aci!".
El sis*e$a el c!i)o e Napole!" - el c!i)o e
procei$ie"*o era/ co" *oo/ "o*oria$e"*e i"s+,icie"*e/ - arrecia(a"
1+e.as oc*ri"ales8 No e0is*6a se)+ria a(sol+*a para el acreeor
hipo*ecario/ p+es el sis*e$a hipo*ecario ,ra"cs co"serva el sis*e$a e
hipo*ecas )e"erales *7ci*as a"*eriores 2por e.e$plo/ e" ,avor e la $+.er
casaa o e los hi.os $e"ores/ Ar*. %.'5:4. La p+(licia re)is*ral 1+ea
res*ri")ia a +"a $era reserva el ra")o hipo*ecario para las hipo*ecas
vol+"*arias/ si" )ara"*izar al acreeor ,re"*e a 1+e el propio hipo*eca"*e
h+(iese ve"io la cosa hipo*ecaa esp+s e la escri*+ra e hipo*eca -
a"*es e s+ i"scripci!" Vecisi!" el Co"se.o e Es*ao e '' ,r+c*ior
el aGo BII 2%F e a)os*o e 'E&>4 es*a(leci! 1+e la ve"*a 2a;" pos*erior
a la escri*+ra e hipo*eca "o i"scri*a4 i$pe6a la *rascripci!" e +"a
hipo*ecaW. Es*e es*ao e cosas ,+e rela*iva$e"*e $e.ora"o por el c!i)o
e procei$ie"*o 1+e per$i*i! e" s+ ar*6c+lo E5: a los acreeores
hipo*ecarios 1+e "o h+(iera" *rascri*o s+ erecho a"*es e la e"a.e"aci!"
e +" i"$+e(le la i"scripci!" el $is$o has*a 1+e el co$praor
*ra"scri(a s+ co"*ra*o e co$pra - +ra"*e los 1+i"ce 6as si)+ie"*es a esa
*rascripci!".
Le- e %5 e $arzo e 'E>> es*a(lece la
especialidad hipotecaria - *er$i"a co" las hipo*ecas
)e"erales *7ci*as. La hipo*eca se co"s*i*+-e sie$pre por ac*o
e0preso - so(re (ie"es co"cre*os9 - las hipo*ecas le)ales
)e"erales *7ci*as se s+s*i*+-e" por el sis*e$a e hipo*ecas
le)ales e0presas - especiales/ 1+e se co"s*i*+-e" e" *oo caso
por la i"scripci!". < e" esa $is$a "or$a se i$po"e
o(li)a*oria$e"*e la *rascripci!" para 1+e s+r*a" e,ec*o ,re"*e
a *erceros *oos los ac*os i"*er vivos e *ra"s$isi!" e la
propiea i"$o(iliaria. #or ello e" la o(le ve"*a/ e" el
5%
co",lic*o e"*re os co$praores/ a1+iere ple"a$e"*e el
pri$ero 1+e i"scri(e.
El sis*e$a "o )ara"*iza "i la propiea el ve"eor o
hipo*eca"*e/ "i la ie"*ia - co"sis*e"cia $a*erial e la ,i"ca. < $+chos
ac*os .+r6icos *ras$isivos 1+ea(a" e0cl+ios el re)is*ro8 *oos los
ac*os $or*is ca+sa - los co"sieraos eclara*ivos 2co$o par*icio"es/
ivisi!" e la cosa co$;" o *ra"saccio"es49 ello dificultaba en gran
medida la necesaria investigacin del tracto sucesivo e los *i*+lares/ -
co" ello li$i*a(a la p+(licia el re)is*ro/ p+es s!lo e0is*6a" 6"ices e
perso"as. La li$i*aa e,ec*ivia el re)is*ro e propiea ,ra"cs e0i)6a
re,or$as s+s*a"ciales para hacer posi(le la p+(licia. La pri$era
re,or$a i$por*a"*e *+vo 1+e esperar/ si" e$(ar)o/ has*a el Decre*oTle- e
5& e oc*+(re e 'F5>/ 1+e pre*e"i! hacer el re)is*ro +" sis*e$a
+"iversal al 1+e *+viese" acceso *oos los *6*+los e propiea so(re
i"$+e(les/ ,acili*ar la co"s*a"cia el *rac*o s+cesivo $eia"*e la
i"corporaci!" al re)is*ro e las *ra"s$isio"es $or*is ca+sa - los ac*os
eclara*ivos.
#ero la re,or$a $7s ecisiva ,+e por Decre*oTle- e :
e e"ero e 'F>>/ esarrollao por el ecre*o e ': e
oc*+(re e 'F>>. Se es*a(lece +"a "or$a*iva es*i"aa a la
identificacin de la finca/ se i"*e"*a coori"ar el re)is*ro e
la propiea - el ca*as*ro i"scri(ie"o las ,i"cas por los a*os
ca*as*rales/ - $eia"*e la "o*i,icaci!" rec6proca por los os
servicios e las $oi,icacio"es .+r6icas - $a*eriales9 -/
,i"al$e"*e/ se es*a(lece" +"os e*allaos ndices o ficheros
de fincas 1+e per$i*e" co"ocer el his*orial .+r6ico e caa
,i"ca.
Desp+s e la a"e0i!" a =ra"cia e Alsacia - Lore"a e" 'F':/
a+"1+e el le)islaor i"*ro+ce las le-es pe"ales ,ra"cesas 2ecre*o e %>
e "ovie$(re e 'F'F4/ $a"*ie"e la vi)e"cia e cier*os *e0*os e $a"era
provisio"al 2le- e 'D e oc*+(re e 'F'F4/ 1+e l+e)o se e*alla" e" la le-
55
e %: e .+lio e 'F%'/ - $+- e" par*ic+lar s+ e,icie"*e sis*e$a re)is*ral
a+*!c*o"o9 por eso/ a+"1+e se i"*ro+ce e0presa$e"*e el erecho civil -
co$ercial ,ra"cs e" s+ i"*e)ria 2le- e ' e .+"io e 'F%:4/ se respe*a
e" ichas re)io"es el sis*e$a ale$7" re)is*ral ale$7" - e" co"sec+e"cia
el sis*e$a )er$7"ico e i"scripci!"/ cali,icaci!" previa e los *6*+los -
p+(licia re)is*ral/ 1+e po"e el Re)is*ro (a.o *+*ela e los *ri(+"ales
2.+)e + livre ,o"cier4. Es se)+ra$e"*e es*e r)i$e" )er$7"ico e
re)is*ro 6"*e)ro/ (asao e" el pri"cipio e p+(licia para el *ercero/ -
1+e or)a"iza +" ra")o re)is*ral/ el 1+e ha i",l+io e ,or$a ecisiva e" la
evol+ci!" - $a+raci!" el sis*e$a re)is*ral ,ra"cs.
Es*a re,or$a el sis*e$a re)is*ral ,ra"cs e 'F>>/
a+"1+e i$por*a"*e/ co"*i";a pres*a"o +"a p+(licia
i"aec+aa. E" pri$er l+)ar/ co$o re)is*ro e *6*+los/ "o
pre*e"e )ara"*izar la propiea el *ras$i*e"*e/ si"o s!lo la
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os. Ae$7s/ los cri*erios
e ie"*i,icaci!" e las ,i"cas co"*i";a" sie"o i"se)+ros
especial$e"*e e" la propiea r;s*ica 2la realia e la ,i"ca
co"*i";a sie"o posesoria4 - el ca*as*ro prese"*a serios
pro(le$as e coori"aci!" co" el re)is*ro.
< ae$7s - so(re *oo +" Re)is*ro e *6*+los "o ore"a e $oo
cohere"*e "i el ore" el cri*o9 "i el proceso e.ec+*ivo - co"c+rsal. E"
la hipo*eca pos*erior al e$(ar)o LMerece $a-or pro*ecci!"/ el *i*+lar e
+"a hipo*eca 1+e el e$(ar)a"*eN La hipo*eca/ - s+ pre,ere"cia
i"iscri$i"aa li$i*a la e,icacia el proceso ori"ario/ e.ec+*ivo -
co"c+rsal/ - el re)is*ro se co"vier*e e" i"s*r+$e"*o e e,ra+aci!" el
proceso ori"ario o e.ec+*ivo. El sis*e$a ,ra"cs ha se"*io $+-
especial$e"*e la "ecesia e ase)+rar $eia"*e el re)is*ro el res+l*ao
e los procesos e i"corporar las ,+"cio"es 1+e e" EspaGa res+l*a" e la
lla$aa a"o*aci!" preve"*iva. La le- e F e .+lio e 'FF'/ - el ecre*o
e 5' e .+lio e 'FF% 1+e la esarrolla/ ha" creao +"a "+eva ,i)+ra
lla$aa sXre* .+iciaire co"serva*oire/ ,acili*a"o la i"scripci!" re)is*ral
e cri*os 1+e se e.erci*a" .+risiccio"al$e"*e. O*ras re,or$as
5:
pos*eriores co$o la le- e %: e a(ril e 'FF:/ le- 3 e a(ril e 'FFE - el
ecre*o e %F e $a-o e %&&&/ *ie"e" a i"*ro+cir sis*e$as
i",or$7*icos/ racio"alizar la or)a"izaci!" co"*a(le - *ele$7*ica el
re)is*ro/ as6 co$o a ,acili*ar s+ co"s+l*a.
El sis*e$a re)is*ral ,ra"cs a $i parecer *ie"e el )ra"
$eri*o e 1+e a.+s*a s+ e,icacia a s+s pres+p+es*os *c"icos/ -
1+e ha evol+cio"ao e +" $oo cohere"*e a par*ir e +"os
pres+p+es*os o)$7*icos si$ples8 e la *rascripci!" e *6*+los
a +" caa vez $as co$ple.o e"cae"a$ie"*o el *rac*o - la
+"iversalia e las i"scripcio"es9 as6 co$o a la
ie"*i,icaci!" e la ,i"ca/ co$o (ase e la reco"s*r+cci!" e
la via .+r6ica e +" (ie" i"$+e(le.
El sis*e$a ,ra"cs *ie"e *a$(i" ese s+ ori)e" preoc+paci!"
e" resal*ar la ca+cia e las i"scripcio"es. Se prev e0presa$e"*e 1+e
la i"scripci!" e hipo*eca ca+ca os aGos esp+s e la e0*i"ci!" el
cri*o 1+e )ara"*iza 2Ar*. %'>: CC4 - e" )e"eral la i"scripci!" es*a
so$e*ia a +" plazo e ca+cia )e"eral e 5> aGos/ los cri*os 1+e "o
*ie"e" ,i.aa +raci!" se pres+$e" co" +" *er$i"o e '& aGos/ - las
hipo*ecas .+iciales - co"serva*ivas se pres+$e" es*a(lecias por +"
plazo $as re+cio e *res aGos.
&.(. Reistro de ttu"os3 sistemas americanos
Es*aos ?"ios carece e +" erecho +"i,or$e
re)is*ral/ - e" caa Es*ao la p+(licia prese"*a s+s propias
especialiaes $a*eriales - ,or$ales. E" *r$i"os )e"erales
p+ee ecirse 1+e co"vive" os sis*e$as re)is*rales is*i"*os8
el sis*e$a e Recori") 2re)is*ro e *6*+los4 1+e e0is*e e" la
$a-or6a e los Es*aos e la ?"i!"/ - el sis*e$a Torre"s 1+e
se ha i"*ro+cio e" al)+"os Es*aos co"cre*os/
5>
s+perpo"i"ose al sis*e$a a"*erior si" ero)arlo 2co" la
pre*e"si!" e s+plir s+s e,icie"cias4. El sis*e$a Torre"s 2el
1+e ha(lare$os esp+s4 se i"*ro+.o ori)i"aria$e"*e e" 'F
Es*aos - el *erri*orio e HaJai/ a+"1+e ho-/ e",re"*ao a
)raves pro(le$as co"s*i*+cio"ales/ s!lo persis*e e" "+eve
Es*aos.
El sis*e$a Torre"s se i"*ro+.o e" los Es*aos ?"ios e" 'EF> e"
el co"ao e CooI/ esp+s el lla$ao )ra" ,+e)o e Chica)o. E"
'F&' Mi""eso*a or)a"izo el re)is*ro e la propiea e" co"aos e $7s
e D>.&&& ha(i*a"*es/ - e" 'F&F el re)is*ro se e0*e"i! a *oo el Es*ao.
Ho- el sis*e$a Torre"s e0is*e e" "+eve es*aos8 Mi""eso*a/
Massach+se**s/ Colorao/ Geor)ia/ HaJaii/ N+eva <orI/ Caroli"a el
Nor*e/ Ohio - Yashi")*o". El A$erica" LaJ I"s*i*+*e pre*e"i!
)e"eralizar el sis*e$a Torre"s a *oos los Es*aos ?"ios a *ravs e +"a
reco$e"aci!"8 la +"i,or$ la" re)is*ra*io" ac* 2'F'34/ a+"1+e la
+"i,or$ia "o lle)! a co"se)+irse/ se)+ra$e"*e por los pro(le$as
co"s*i*+cio"ales 1+e pla"*ea el sis*e$a Torre"s - por el i"a$is$o 1+e/
co$o va$os a ver/ prese"*a" e" Es*aos ?"ios los se)+ros e *6*+los.

Co$o a*o carac*er6s*ico el sis*e$a re)is*ral
a$erica"o/ $erece es*acarse 1+e e" Es*aos ?"ios "o
s+ele" e0is*ir los pro(le$as e ie"*i,icaci!" e las ,i"cas
1+e paece" al)+"os sis*e$as e+ropeos/ por la i$por*a"cia
el $apa ca*as*ral 1+e/ ho- pr7c*ica$e"*e *er$i"ao/ se
i"ici! el 5& e sep*ie$(re e 'ED> - 1+e es +"a o(ra $aes*ra
el )o(ier"o ,eeral. E" la via .+r6ica - re)is*ral los *6*+los
oc+$e"*ales 2co$praTve"*a/ e*c.4 s+ele" ir aco$paGaos e
+"a e*allaa escripci!" e las ,i"cas/ - e +"a per,ec*a
ie"*i,icaci!" e las $is$as e ac+ero co" los $apas
ca*as*rales.
53
El sis*e$a e Recori")/ (asao e" los pri"cipios e
+" $ero re)is*ro e *6*+los/ 1+e ,re"*e al sis*e$a Torre"s es el
$7s e0*e"io ac*+al$e"*e e" Es*aos ?"ios/ se i"icia e"
'3%D e" la colo"ia I")lesa e #l-$o+*h e" la cos*a Es*e. Es
+" re)is*ro e co"*ra*os 1+e se ,+"a e" el pri"cipio e
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os. El sis*e$a se va
)e"eraliza"o has*a 1+e +ra"*e el si)lo BIB *oos los
Es*aos lle)a" a *e"er s+ propio re)is*ro e *6*+los. El es*+io
e la .+rispr+e"cia $+es*ra 1+e/ ae$7s/ para poer hacer
valer los erechos erivaos e la p+(licia se e0i)e
*a$(i" la (+e"a ,e e" la a1+isici!"/ - "o se *ie"e (+e"a ,e
c+a"o se co"oce +"a posesi!" co"*raria "o*oria 2"o"
recore "o*ice4.
Los sis*e$as a$erica"os e recori") se lleva" e $oo
i"epe"ie"*e e" caa co"ao - i,iere la le)islaci!" es*a*al so(re
recori")/ co" lo 1+e se a,ir$a e0is*e" has*a 5.3&& sis*e$as
i"epe"ie"*es e recori") e" Es*aos ?"ios. < e" )e"eral se sos*ie"e
1+e el sis*e$a co"*ie"e Ono affirmations about the legal effect or even
accuracy of the data- .he evaluation of land title data in governmental
custody is left entirely to interested private partiesP. I)+al 1+e e" o*ros
re)is*ros e *6*+los/ el sis*e$a e Recori") "o )ara"*iza la *i*+laria el
*ra"s$i*e"*e/ - e" $+chos e es*os sis*e$as "i si1+iera se )ara"*iza la
prioria/ co"vir*i"ose el re)is*ro e" i"s*r+$e"*o pri"cipal$e"*e
i",or$a*ivo. El pro(le$a es especial$e"*e )rave e" los pa6ses e
i",l+e"cia co$$o" laJ 1+e "o reco"oce" la prescripci!" co$o $oo e
a1+irir 2a+"1+e *al a,ir$aci!" "o p+ee arse co" car7c*er )e"eral/ p+es
la prescripci!" se co"s*i*+-e e" al)+"os Es*aos i"cl+so co$o +" sis*e$a
co$ple$e"*ario el re)is*ro e *6*+los/ as6 +"a Le- e IoJa e 'F'F/ 1+e
,i.a el plazo e c+are"*a aGos/ - 1+e ho- e" 6a es*a )e"eralizao e" la
$a-or6a e las .+risiccio"es es*a*ales 1+e reco"oce" la prescripci!" e
5& o :& aGos4. Si" re)is*ro co"s*i*+*ivo - si" prescripci!" o co" +"a
prescripci!" e e,ec*os li$i*aos/ - co" iversos sis*e$as e e,icacia el
5D
Re)is*ro/ la i"ves*i)aci!" e la *i*+laria el *ra"s$i*e"*e se co"vier*e e"
+" as+"*o s+$a$e"*e co$ple.o/ - "i si1+iera el re)is*ro ha(ili*a +"a
i"ves*i)aci!" s+,icie"*e e los *6*+los p+es i)+al 1+e s+ce6a e" el
pri$i*ivo re)is*ro ,ra"cs/ al ser el )e"eral el sis*e$a e recori") +"
re)is*ro e co"*ra*os/ e" $+chos re)is*ros "i si1+iera aparece" re)is*raas
las *ra"s$isio"es ,orzosas o $or*is ca+sa. La i"ves*i)aci!" e la
*i*+laria el *ra"s$i*e"*e e0i)e la i"ves*i)aci!" e*allaa el re)is*ro -
e circ+"s*a"cias e0*rarre)is*rales/ al)+"as $+- i,6ciles e e*er$i"ar
2por e.e$plo/ ivorcios o(*e"ios e" o*ro Es*ao - par*icio"es
co"si)+ie"*es4. La i,ic+l*a ha llevao a la especializaci!" e +"os
pro,esio"ales 2a(o)aos o Sa(s*rac*orsR4 1+e ela(ora" el his*orial e la
,i"ca - e$i*e" +" i",or$e so(re la $is$a.
#ero la evol+ci!" $7s carac*er6s*ica el sis*e$a
a$erica"o/ 1+e ha hecho i""ecesaria la evol+ci!" i"*er"a e
la p+(licia/ es el se)+ro e *6*+los 2*i**le i"s+ra"ce4.
Co$paG6as e se)+ros $eia"*e la s+scripci!" e +"a p!liza
)ara"*iza" al a1+ire"*e "o la ,ir$eza e s+ a1+isici!"/ si"o
la co(er*+ra e las co"sec+e"cias eco"!$icas e la ,al*a e
propiea el *ra"s$i*e"*e o e los )rav7$e"es oc+l*os e la
,i"ca. La co$paG6as ase)+raoras se o(li)a" co$;"$e"*e a
e,e"er .+icial$e"*e el erecho co$pre"io e" la p!liza
2se ha" esarrollao e" realia +"a a$plia )a$a e"
$oaliaes e se)+ros e *6*+los4. La pri$era co$paG6a
ase)+raora e *6*+los apareci! e" =ilael,ia e" 'ED3/ - a
par*ir e e"*o"ces ha" *e"io +" e"or$e esarrollo9 e" 'F>E
e0is*6a" $7s e '3& co$paG6as ase)+raoras/ las $7s
po*e"*es e e"*re ellas lle)a(a" a *e"er s+s propios re)is*ros
2*i*le pla"*s "or$al$e"*e ore"aos por el sis*e$a e ,olio
real4. El a$plio esarrollo el sis*e$a el se)+ro e *6*+los se
e(e pro(a(le$e"*e al i$p+lso 1+e reci(iero" i"icial$e"*e
e (a"cos - o,ici"as p;(licas/ i"*eresaas e" c+(rirse e los
5E
ries)os. Se co"siera ha(i*+al$e"*e 1+e es el se)+ro e
*6*+los el 1+e ha e"*orpecio la evol+ci!" "a*+ral el sis*e$a
a$erica"o hacia +" re)is*ro e ,i"cas 2sis*e$a Torre"s4.
". Evolucin istrica y principales
sistemas registrales en el !ereco
comparado. Los registros de fincas.
(.1. Los reistros de +incas3 e" sistema Torrens
Es +" sis*e$a re)is*ral $+- e0*e"io por el $+"o.
De(e s+ "o$(re a la i"icia*iva e +" irla"s8 Sir Ro(er*
Richar Torre"s 2'E':T'EE:4/ 1+e lo i"*ro+ce e" el S+r e
A+s*ralia e" 'E>E. El propio Torre"s/ para sacar aela"*e s+
pro-ec*o ,re"*e a la cerraa oposici!" e la pro,esi!" .+r6ica
2especial$e"*e a(o)aos 1+e *e$6a" ver s+s*i*+ia s+
i"*erve"ci!" e" la co$pra e (ie"es4/ a(a"o"! la pol6*ica
para ac*+ar co$o re)is*raor )e"eral. La iea ,+"a$e"*al
era la e aplicar a la *ierra los pri"cipios el re)is*ro e
(+1+es/ - a la vez aprovechar la circ+"s*a"cia e ser las
*ierras el S+r e A+s*ralia e colo"izaci!" - propiea e la
Coro"a (ri*7"ica. El sis*e$a por s+s i"here"*es ve"*a.as
*ri+",a r7pia$e"*e - se e0*ie"e por A+s*ralia/ *erri*orios
(ri*7"icos e Asia/ Islas ,ilipi"as/ - l+e)o por Es*aos
?"ios/ al)+"os pa6ses la*i"oTa$erica"os 2Co$o Rep+(lica
o$i"ica"a/ le- so(re Re)is*ro e Tierras No.'>:%/ el D e
Novie$(re el 'F:D4 - Z,rica 2?)a"a4.
5F
La iea $aes*ra e" la 1+e se ,+"a el sis*e$a
Torre"s es la e ,+"ar +" *6*+lo co"s*i*+*ivo e propiea
prove"ie"*e irec*a$e"*e e la Coro"a Bri*7"ica. El *6*+lo
i"corpora/ ae$7s/ +" pla"o *opo)r7,ico e*allao e la
propiea ela(orao por el propio re)is*ro. Si la propiea es
a*ri(+ci!" irec*a el Es*ao por a1+isici!" e *erre"os
p;(licos/ co$o s+cee e" los l+)ares e colo"izaci!" 2S+r e
A+s*ralia/ Oes*e e" los Es*aos ?"ios4/ la i"$a*ric+laci!"
e la ,i"ca es la $is$a co"cesi!"9 c+a"o se *ra*a e
propie*arios privaos 1+e eriva" s+s erechos e +" ac*o
privao 2co"*ra*o/ *es*a$e"*o4/ el re)is*ro 2e" A+s*ralia los
.+eces e is*ri*o/ "o$(ra" +" co+"*- E0a$i"er o, Ti*les/ e"
Es*aos ?"ios el propio .+ez e is*ri*o es el respo"sa(le4
1+e *ras el e0a$e" e la *i*+laci!" apor*aa - +"
procei$ie"*o i",or$a*ivo - co"*raic*orio i"*erca$(ia la
a"*i)+a *i*+laci!" por +"a "+eva/ 1+e e" A+s*ralia se ice
prove"ie"*e e la Coro"a. La ecisi!" el re)is*raor e
i"$a*ric+lar la ,i"ca *ie"e as6 el valor e cosa .+z)aa 2e
se"*e"cia ori"aria eclara*iva e propiea4.
El procei$ie"*o i"$a*ric+laor es le"*o - e*allao9
e0a$i"a e i"ves*i)a la *i*+laci!"9 p+(lica eic*os - co*e.a los li"es
$a*eriales e la propiea9 ,i"al$e"*e/ si se e"c+e"*ra aec+aa la
pre*e"si!" e la par*e 2ro)aci!"4/ el procei$ie"*o *er$i"a co" +"
$a"a$ie"*o e re)is*raci!" 1+e crea e0 "ovo +"a *i*+laria ple"a - a la
vez esli"a la propiea. La i"$a*ric+laci!" e la ,i"ca co"sis*e
s+s*a"cial$e"*e la e0*e"si!" e os cer*i,icaos i"*icos - ;"icos 1+e
e*alla" *opo)r7,ica$e"*e la e0*e"si!" el i"$+e(le e i"ica" las car)as
reales 1+e sopor*a. De los os cer*i,icaos/ +"o e ellos se e"c+aer"a e"
el re)is*ro ore"ao por ,i"cas/ o"e a(re +" ,olio re)is*ral "+$erao9
o*ro e los cer*i,icaos se e"*re)a al i"$a*ric+la"*e co$o *6*+lo e
propiea. El *6*+lo e propiea hace i"a*aca(le la propiea el
:&
i"$a*ric+la"*e/ - c+al1+ier erecho e *ercero 2propiea/ hipo*eca/ car)a
real4 se e0*i")+e si "o ha sio i"corporao al *6*+lo. El sis*e$a se
co$ple*a co" +"a i"e$"izaci!" el eve"*+al *i*+lar $a*erial
e0*rarre)is*ral/ per.+icao por la i"$a*ric+laci!" ,ra++le"*a o err!"ea
e la propiea 2+"a especie e se)+ros e *6*+los4. La e0is*e"cia e +"
;"ico *6*+lo e propiea ase)+ra - ,acili*a el *r7,ico i"$o(iliario. Si se
1+iere ve"er o hipo*ecar la ,i"ca se e"v6a el *6*+lo al re)is*ro/ 1+e lo
a"+la - e$i*e +" "+evo *6*+lo/ e" el 1+e i"corpora la "+eva *i*+laria.
Caa +"o e los s+cesivos a1+ire"*es se e"*ie"e 1+e eriva s+s
erechos irec*a$e"*e el Es*ao - "o se a$i*e/ e" )e"eral/ la +s+capio
co"*ra *a(+las.
Se ice 1+e es +" sis*e$a 1+e re+ce la
co",lic*ivia/ per$i*e presci"ir el co"c+rso A
e0cesiva$e"*e caro e" ocasio"esA e pro,esio"ales asesores
e las *ra"s$isio"es 2a(o)aos/ "o*arios/ e*c*era4/ -
co"si)+e +"a razo"a(le se)+ria el *r7,ico. Si" e$(ar)o el
sis*e$a *ie"e *a$(i" s+s i"co"ve"ie"*es. La i"$a*ric+laci!"
es lar)a - cos*osa/ - la i"corporaci!" al re)is*ro e la
propiea es por ello le"*a - )ra+al. No p+ee pre*e"erse
i"*ro+cir e )olpe +" sis*e$a Torre"s 2e0cep*o e" *erri*orios
e colo"izaci!"4/ si"o 1+e/ ha(i*+al$e"*e/ co"vive co" +"
re)is*ro e *6*+los. El sis*e$a pres*a *oas las )ara"*6as a la
pri$era i"$a*ric+laci!"/ pero e" las *ra"s,ere"cias
pos*eriores res+l*a e0cesiva$e"*e se"cillo - se pres*a al
,ra+e 2(as*a +"a ,alsa ,ir$a e" +" cer*i,icao e ve"*a - la
*e"e"cia el *6*+lo para co"s+$ar +"a a1+isici!" e0 "ovo e
la propiea4. El sis*e$a se $+es*ra ae$7s $+- r6)io para
la i"corporaci!" e las $oi,icacio"es ,7c*icas al re)is*ro o
e" la rec*i,icaci!" e los errores. Ta$poco sirve para
eli$i*ar el co"*e"io e la propiea - ase)+rar las
pre*e"sio"es perso"ales co"*ra la $is$a 2unregistered
:'
interests4/ 1+e la oc*ri"a co"siera el aspec*o $as osc+ro el
sis*e$a Torre"s. < la pr+e(a e la li$i*aa e,icacia el
sis*e$a Torre"s e" A+s*ralia es 1+e se )e"eraliza la prac*ica
a$erica"a el ase)+ra$ie"*o el co$praor o el acreeor/
- la first american title insurence se es*a(leci! e" A+s*ralia
e" 'FF3 co" el "o$(re e =irs* A$erica" Ti*le I"s+ra"ce
Co$pa"- o, A+s*ralia #*- L* 2[=irs* Ti*le[4 - a(ri! +"a
o,ici"a )e"eral e" %&&%.
El pro(le$a ,+"a$e"*al si" e$(ar)o parece 1+e es e .+s*icia
o(.e*iva8 es*r+-e la ,+"a$e"*aci!" e la propiea e" la .+s*icia e +"a
a1+isici!"/ - e" +"a *raici!" e s+(a1+ire"*es/ - s+po"e la
e0propiaci!" e,ec*iva - co"*i"+aa e *oa la *ierra por el Es*ao para
7rsela al *i*+lar re)is*ral/ es la raz!" e ,o"o por la 1+e el sis*e$a
Torre"s "o se ha esarrollao e" los Es*aos ?"ios 2.he registration
process simplifies transactions but at the cost of destroying formal legal
rights8 Carol M Rose/ Q#roper*- a" E0propria*io"8 The$es a"
Haria*io"s i" A$erica" LaJQ/ 2%&&&4 ?*ah LaJ Rev+e/ ' #7)s. DTE4.
Si)"i,ica a"*epo"er a(sol+*a$e"*e la se)+ria el co$praor/ lo 1+e e"
si es +"a $o"s*r+osia/ por1+e la *+*ela e la propiea es *a$(i" par*e
e la .+s*icia/ - los *ri(+"ales "o lleva" a s+s +l*i$as co"sec+e"cias el
pri"cipio el sis*e$a Torre"s lo 1+e co"+ce a +"a prac*ica lle"a e
i"cohere"cias - co"*raiccio"es. Solo e" +" sis*e$a .+r6ico "+evo/ 1+e
por la i"epe"e"cia ha ro*o *oo lazo co" la $e*r!poli/ p+ee oc+rr6rsele
,+"ar +" sis*e$a e propiea e0 "ovo ,+"ao e" el Es*ao. #or o*ra
par*e el sis*e$a "o o,rece la a(sol+*a se)+ria para el co$praor o
i"e$"ia para el propie*ario 1+e se pre*e"e. La .+rispr+e"cia e"
)e"eral ha i"*ro+cio i$por*a"*es res*riccio"es a la p+(licia re)is*ral
,+"aas e" la (+e"a ,e/ - as6 e" A+s*ralia se lle)a a a,ir$ar 1+e el
re)is*ro pro*e)e al a1+ire"*e e los e,ec*os 1+e p+ea prese"*ar la
*i*+laria el *ras$i*e"*e pero "o e las car)as 1+e el *ras$i*e"*e ha-a
poio es*a(lecer so(re s+ propiea. Se a,ir$a 1+e "o se p+ee
i"e$"izar a1+ellos aGos 1+e se e(a" a la ,al*a e la e(ia ili)e"cia
el a1+ire"*e - e" par*ic+lar/ se a,ir$a 1+e el re)is*ro "o )ara"*iza ,re"*e
:%
a los erechos e posesi!" co"*raria o car)as $a"i,ies*as 1+e se p+(lica"
por si $is$os - *a$poco los li$i*es - esli"e e,ec*ivo e la ,i"ca.
Ta$poco )ara"*iza ,re"*e a car)as *ri(+*arias - respo"sa(iliaes reales
por $e.oras + o(ras e" el i"$+e(le co$prao. Se pla"*ea" pro(le$as e"
e*er$i"ar la prioria e" el acceso al re)is*ro 2registration gap4 - el
ries)o e co"s*i*+ir )rav7$e"es - car)as so(re +"a propiea ve"ia se
pres*a a +"a )ra" li*i)iosia. Se c+es*io"a *a$(i" la .+s*icia - el cos*e
e la )ara"*6a 1+e el Es*ao pres*a a los a1+ire"*es/ - se a(o)a por s+
s+s*i*+ci!" por se)+ros privaos e" el $o$e"*o e la a1+isici!" 2NeJ
So+*h Yales LaJ Re,or$ Co$$issio"/ e" 'FF34.
El sis*e$a Torre"s es*r+-e la propiea e" c+a"*o
*al/ e" c+a"*o arrai)o el ho$(re a la *ierra - e" c+a"*o *rac*o
s+cesivo/ para *ra"s,or$arse e" +" $ero *6*+lo/ pero ae$7s
e es*a $o"s*r+osa e0a)eraci!" o)$7*ica/ 1+e hace el
Es*ao - s+ a+*oria al)o a"*erior a la propiea/ el sis*e$a
Torre"s *a$(i" p+ee ser o(.e*o e +"a cr6*ica pr7c*ica/ la
e presci"ir e *oa *c"ica .+r6ica/ p+es es*a s+pre$ac6a
o"*ol!)ica e la propiea es*r+-e *oo ore" racio"al -
razo"a(le e los cri*os - s+s privile)ios/ - per$i*e por
$eio e la propiea ,or$al es*r+ir c+al1+ier ore" e
proceso e.ec+*ivo o co"c+rsal 2- e.a si" se"*io el proceso
ori"ario co$o $eio e eclaraci!" e la propiea4.
(.! La re+orma de" derec)o reistra"
inmo,i"iario in"es.
E" I")la*erra e" la and $egistration /ct e %&&%/
1+e reci(i! la Real apro(aci!" el '3 e ,e(rero e %&&%/ -
e"*ra e" vi)or e" oc*+(re e %&&5 co" las and registration
:5
rules/ ha i"*ro+cio +" sis*e$a re)is*ral i"spirao e" el
sis*e$a Torre"s.
Se);" el sis*e$a cl7sico 1+e e,i"i! la LaJ #roper*-
Ac* e 'F%>/ los par*ic+lares OsoloP e*e"*a" erechos so(re
la *ierra e car7c*er i"e,i"io Q,reeholQ9 o por *ie$po
e*er$i"ao/ QleaseholQ. Se par*e el pri"cipio e 1+e la
Coro"a es la ;"ica propie*aria e" I")la*erra - Gales/ lo 1+e
,acili*a la i"*ro+cci!" e +" sis*e$a Torre"s - la s+peraci!"
e las +as 1+e prese"*a s+ co"s*i*+cio"alia.
E" la "+eva "or$a*iva/ *ras +" e0a$e" s+$ario e los
*6*+los e" la pri$era i"scripci!"/ "or$al$e"*e por s+
,ehacie"cia co" $as e '> aGos e a"*i)\ea/ el re)is*raor
e la propiea 2and $egister4/ *ras co$pro(ar s+ ie"*ia
- e0*e"si!"/ e$i*e +" *6*+lo e propiea )ara"*izao por el
Es*ao/ o reco"oce e0cl+siva$e"*e la posesi!". La
i"scripci!" se e,i"e co$o o(li)a*oria 2ese 'FF& la
i"scripci!" era o(li)a*oria e" +" sis*e$a e recori") para
*oa I")la*erra - Gales49 la ,al*a e i"scripci!" "o pro+ce la
"+lia el ac+ero o co"*ra*o respec*ivo/ pero el co$praor
o a1+ire"*e solo a1+iere +" erecho perso"al 2equitable
title4/ si" los (e"e,icios e la reco"ocia prioria re)is*ral
2es ecir es*a(lece +" pri"cipio e i"opo"i(ilia e *6*+los4.
Ba.o la .ribunals and "ourts and Enforcement act e %&&D/
el re)is*ro se si*;a (a.o la a+*oria e los *ri(+"ales e
Co"ao 2.ribunals "ouncil4/ 1+e ,or$al par*e el ore"
.+risiccio"al.
Las a+*oriaes locales - or)a"is$os p;(licos e*e"*aores e
)ra"es s+per,icies e *ierras se ha" vis*o o(li)aos a i"scri(ir s+s
::
erechos esp+s e apro(arse la le-/ p+es c+al1+ier poseeor e +"
=reehol/ a+"1+e "o e*e"*e *6*+lo al)+"o p+ee solici*ar la i"scripci!" e
s+ posesi!" 1+e se co"vier*e e" i"scripci!" e propiea por el *ra"sc+rso
e '% aGos. El *i*+lar re)is*ral *ie"e +"a acci!" irec*a co"*ra los
poseeores "o re)is*raos 2s1+a**ers4/ a+"1+e se a$i*e la i"scripci!" el
poseeor por $as e '& aGos - previa la "o*i,icaci!" al propie*ario 21+e
p+ee opo"erse .+risiccio"al$e"*e a la i"scripci!"4.
La secci!" c+ar*a precisa 1+e es o(li)a*oria la
i"scripci!" e la *ra"s$isi!" e *oo 0reehold/ e *oa
co"s*i*+ci!" o *ras$isi!" e egal lease por $as e D aGos/ -
c+a"o se co"s*i*+-e +" )rava$e" per$a"e"*e 2)ortgage4.
C+al1+ier li$i*aci!" a los poeres e isposici!" el *i*+lar
re)is*ral e(e" ser *o$aas e" c+e"*a e" el re)is*ro 2a *ravs
e "o*ices o res*ric*io"s4 para 1+e s+r*a" e,ec*os ,re"*e a
*erceros. A+"1+e "o se per$i*e" "o*ices e erechos
i"e*er$i"aos (asaos e" la co",ia"za 2.rust4 e los
leasehol e $e"os e 5 aGos o e los ac+eros perso"ales e"
los leasehols. El sis*e$a se ha previs*o 1+e se p+ea
co"s+l*ar - acceer por la v6a e I"*er"e*.
Es +" sis*e$a $+- "o*a(le *e"ie"o e" c+e"*a la ,al*a e
e0perie"cia e los i")leses e" *e$as e erecho i"$o(iliario re)is*ral/
pero e lo vis*o has*a ahora es $+- ,7cil hacerle +"a cri*ica8 par*e e la
$o"s*r+osia e co"sierar 1+e la propiea se ori)i"a e" la coro"a/
solo se preoc+pa e p+(licar la propiea - la posesi!" pero "o es*a(lece
+"a re)+laci!" cohere"*e e la ie"*i,icaci!" e las ,i"cas/ "i el ra")o
re)is*ral/ se va a pres*ar a es*a,as - e,ra+acio"es - lo he$os colocao
e" see e re)is*ro e ,i"cas por cor*es6a/ - *a$poco co",i)+ra el re)is*ro
co$o i"s*r+$e"*o al servicio el ore" el cri*o - el proceso e.ec+*ivo
- co"c+rsal.
:>
(.&. Los reistros de +incas3 e" sistema a"em.n.
'ED%/ - aprovecha"o los i$por*a"*es *ra(a.os
ca*as*rales el per6oo 'E3'T'E3>/ se pro$+l)a +"a "+eva
le)islaci!" hipo*ecaria/ e" Ale$a"ia 1+e *o$a la ,i"ca co$o
cri*erio ore"aor el re)is*ro 2i"$a*ric+laa so(re (ases
ca*as*rales4/ i"s*a+ra el sis*e$a e ,olio real/ el *rac*o
s+cesivo/ - el ra")o re)is*ral e los erechos por la ,echa e
s+ i"scripci!". So(re la (ase el Derecho pr+sia"o se
pro$+l)a +" sis*e$a re)is*ral +"i,or$e para el Reich e" el
BGB e 'EF3 - la Ore"a"za el re)is*ro i"$o(iliario e %:
e $arzo e 'EFD/ 1+e/ si" e$(ar)o/ respe*a especialiaes
$a*eriales - ,or$ales e los erechos *erri*oriales. La
re)+laci!" +"i*aria se co"si)+e ,i"al$e"*e el aGo 'F5>/
co$o co"sec+e"cia el *raspaso al Reich e las co$pe*e"cias
so(re la a$i"is*raci!" e .+s*icia.
E" el Derecho his*!rico ale$7"/ el a*o $7s carac*er6s*ico es la
ispersi!" "or$a*iva e +"a $+l*i*+ e erechos *erri*oriales. El
a"*ecee"*e i"$eia*o e ore"aci!" re)is*ral ,+e o(ra e =eerico el
Gra"e e #r+sia 2e %& e icie$(re e 'DE5 - c!i)o )e"eral 2ALR4 e
pri$ero e .+"io e 'DF:4/ 1+e or)a"iza +" sis*e$a e re)is*ro e *6*+los
2i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os e i"scripci!" co"s*i*+*iva e
erecho e hipo*eca4. Es*e sis*e$a ,+e o(.e*o e cr6*icas )e"erales 1+e
he$os re,erio para los re)is*ros e *6*+los si" *rac*o s+cesivo.
El re)is*ro ,or$a par*e e la or)a"izaci!" .+icial -
el procei$ie"*o re)is*ral se co"siera e .+risicci!"
vol+"*aria. Es +" re)is*ro e ,i"cas/ - la i"scripci!" es
co"s*i*+*iva para *oas las *ra"s$isio"es o )rava$e" real e
los i"$+e(les. La i"scripci!" es +" re1+isi*o ,or$al
:3
co"s*i*+*ivo para la a1+isici!" e la propiea i"$o(iliaria
- e los erechos reales so(re i"$+e(les 2]] ED5/ F%> BGB).
El pri"cipio ,+"a$e"*al e la e,icacia el re)is*ro es se);"
los par7)ra,os ]] EF'9 EF% e* EF5 el BGB/ la pres+"ci!" e
i"*e)ria - e0ac*i*+ el re)is*ro 1+e es i+ris e* e i+re
,re"*e a *erceros e (+e"a ,e. #ero la p+(licia -
le)i*i$aci!" re)is*ral "o a(arca" a los a*os e hecho 2la
realia e la ,i"ca es i"epe"ie"*e el re)is*ro4.
E" Ale$a"ia las parcelas e i"$+e(les so" ie"*i,icaas
ca*as*ral$e"*e 2Lie)e"scha,*Ia*as*er4/ - es*a reli$i*aci!" ca*as*ral es
previa a la i"scripci!" e" el re)is*ro e la propiea. El re)is*ro se
or)a"iza e" (ase a +" 6"ice 2Bes*a"sverzeich"is4/ coori"ao co" la
escripci!" ca*as*ral/ - *res seccio"es8 la secci!" pri$era 2A(*eil+") I4
i"ica el propie*ario - s+ *i*+lo e propiea9 la secci!" se)+"a
2A(*eil+") II4/ e*alla las res*riccio"es a la propiea/ servi+$(res
i"$o(iliarias 2Gr+"ie"s*(arIei*4/ arre"a$ie"*os i"scri(i(les
2Da+erJoh" +" Da+er"+*z+")srech4/ cier*as re"*as i"$o(iliarias
2Reallas*4/ erechos e a1+isici!" pre,ere"*e 2HorIa+,srech*e4/
e",i*e+sis 2Er((a+rech*4/ +s+,r+c*o 2Nie^(ra+ch4/ - cier*as a"o*acio"es
.+iciales 2Hor$erI+")49 la secci!" *ercera 2A(*eil+") III4/ reco)e las
car)as reales 2H-po*heIe"4/ cier*as car)as i"$o(iliarias 2Gr+"sch+l4 e*
los ce"sos 2Re"*e"sch+l4 1+e ha" perio +*ilia. Desp+s e la
re+"i,icaci!" ale$a"a los es*aos e Hesse" - Bae"TY\r**e$(er) ha"
apro(ao le-es para i$pla"*ar el sis*e$a re)is*ral e Ale$a"ia
occie"*al. La or)a"izaci!" el re)is*ro ale$7" ha *e"io )ra" i",l+e"cia
e" EspaGa.
El re)is*ro e la propiea ale$7" "o pre*e"e la
creaci!" e0 "ovo e la propiea co$o los re)is*ros el
sis*e$a Torre"s/ si"o 1+e co"s*i*+-e la i"scripci!" co$o +"
re1+isi*o co"s*i*+*ivo para la *ra"s$isi!" e la propiea e
los i"$+e(les/ - e*er$i"a"*e el ra")o e los erechos.
:D
I"s*a+ra los pri"cipios e ro)aci!" - co"se"*i$ie"*o ,or$al/
- *a$(i" crea +" asie"*o espec6,ico para las a"o*acio"es
.+iciales 2'ormer1ung4/ 1+e evi*a la +*ilizaci!" el re)is*ro
para la e,ra+aci!" el pro,eso. Es res+l*ao e +"a
o)$7*ica $+- ela(oraa e" el BIB ale$7"/ - co"s*i*+-e si"
+a +" )ra" pro)reso cie"*6,ico - *c"ico para el erecho
i"$o(iliario re)is*ral.
Dese el si)lo BIB los pares e las le-es hipo*ecarias es*7"
e"a$oraos el sis*e$a ale$7" 2vase las ci*as e Gorillo a los
e"ce"ios *e0*os L+z+ria)a - Oliver4 La oc*ri"a hipo*ecaris*a/
especial$e"*e a par*ir e los *ra(a.os e Jer!"i$o Go"z7lez - Roca
Sas*re/ ha a$irao - *ra+cio pri"cipios ale$a"es/ e ,or$a "o e0e"*a
e recla$os p+(lici*arios - e$o*ivos 2co$o la )eJere )er$7"ica4. < el
erecho ale$7" ha sio el $oelo 1+e ha i"spirao las re,or$as
hipo*ecarias el si)lo BB. #ero lo cier*o es 1+e Ale$a"ia "o ha *e"io la
*raici!" re)is*ral el erecho espaGol/ - 1+e los a+*ores espaGoles e
"+es*ro si)lo e oro ha" i",l+io e $oo ecisivo e" la ela(oraci!" e la
i""ovaora o)$7*ica el re)is*ro ale$7". < lo cier*o es 1+e ha sio +"
i"s*r+$e"*o e pro)reso - esarrollo eco"!$ico - 1+e s+ $oelo se ha
e0*e"io por *oo el $+"o. #ero el re)is*ro e la propiea Ale$7"
is*a e ser la per,ecci!" a(sol+*a - se p+ee" *a$(i" preicar e l
cier*as e,icie"cias. El pro(le$a e la ie"*ia e la ,i"ca "o es*7
res+el*o/ - el sis*e$a "o p+ee )ara"*izar ,re"*e al *ercero la co"sis*e"cia
$a*erial e la ,i"ca9 la coori"aci!" e"*re re)is*ros - ca*as*ro is*a e ser
$olica/ es $+- irre)+lar/ - e" )e"eral los ale$a"es se 1+e.a" e la
co$ple.ia - cos*e e esas relacio"es/ -/ a la vez/ a(o)a" por +"a o,ici"a
;"ica 2co$o e" la S+iza ,ra"cesa49 el sis*e$a se $+es*ra $+- r6)io para
la i"corporaci!" e los ca$(ios $a*eriales - "o res+elve los pro(le$as e
li"es9 la i"scripci!" co"s*i*+*iva prese"*a )raves pro(le$as e
coori"aci!" co" la realia e0*rarre)is*ral 2*ra"s$isio"es vol+"*arias -
+s+capi!" co"*ra *a(+las4 - )raves +as so(re s+ .+s*icia $a*erial.
:E

#$#L$%&'()$( S*+('$( ( ,(-$.*L% 1:
So(re el Ca*as*ro e E"se"aa8 MATILLA
TASC_N/ A. a 2nica contribucin y el catastro de la
Ensenada. Mari/ Mi"is*erio e Hacie"a 2'FD:4/ -
D?RZN BOO/ I. - CAMARERO B?LL_N/ C. 2ir.4 El
"atastro de Ensenada, magna averiguacin fiscal para
alivio de los vasallos y mejor conocimiento de los reinos.
Mari/ Direcci!" Ge"eral e Ca*as*ro/ Mi"is*erio e
Hacie"a 2%&&%4. ARTOLA/ M. a 3acienda del /ntiguo
$gimen- Mari/ Alia"za Ei*orial 2'FE%4. COMIN
COMIN/ =. 3acienda v Economa en la Espaa
"ontempor#nea, 4 vols./ lE=/ Mari/ 'FEE.
So(re los o,icios - co"*a+r6as e hipo*ecas8 #ESET/
M./ Los or6)e"es el re)is*ro e la propiea e" EspaGa/
RCDI/ 'FDE/ #7). 3F> - si)s./ realiza +" es*+io circ+"scri*o
especial$e"*e a la pra)$7*ica e Carlos III - a Hale"cia9 +"
*ra(a.o i"*eresa"*e/ realizao ese la !p*ica e la his*oria -
por "o especialis*as e" Derecho hipo*ecario/ es el e Mari"a
L_#E@ - Merce TASER/ O(servacio"es so(re la his*oria e
los o,icios e hipo*ecas e" Ca*al+Ga/ RCDI/ 'FE:/ #7). '5' -
si)s4. SERNA HALLEJO/ a publicidad inmobiliaria en el
derecho histrico espaol, Mari 'FF3. CABELLO DE
COBOS < MANCHA/ Reales isposicio"es so(re
re)is*raores e la propiea/ Mari 'FFE.
:F
So(re la propiea/ el re)is*ro - el Es*ao8 C,r.
ALHARE@ CA#EROCHI#I/ La propiea e" la ,or$aci!"
el Derecho a$i"is*ra*ivo/ #a$plo"a/ 'FE59 CHICO
ORTI@/ La propiea - el re)is*ro e propiea/ co"e0io"es
- perspec*ivas/ e" RCDI/ 'FE>/ #7). F - si)s. So(re la
propiea e la *ierra e" el i$perio o*o$a"o - #ales*i"a/
Ra((i Jo"TJa- Tilse" O**o$a" La" Re)is*ra*io" LaJ as a
Co"*ri(+*i") =ac*or i" *he IsraeliTAra( Co",lic*/ %&&5
JJJ.(eIi.or)`la"laJ. S?AT AaSO</ El sistema de
propiedad inmobiliaria en .urqua/ OCahiers op*io"s
$ei*erra"eesP #7). :' - si)s. H+sa-" A(+ H+sa-"9 =io"a
Mcaa-/ #ales*i"ia" la" ri)h*s i" Israel/ Lo"o" 9 NeJ <orI/
%&&5. So(re la recie"*e evol+ci!" e los sis*e$as re)is*rales -
las *e"e"cias +"i,icaoras e" E+ropa.
So(re la i$por*a"cia el Re)is*ro e la #ropiea para
el esarrollo eco"!$ico/ #ARDO N?bE@/ Se)+ria el
*r7,ico i"$o(iliario - circ+laci!" e capi*al/ e" RCDI/ 'FF:/
#7)s. '>%% - si)s. MENDE@ GON@ALE@/ La ,+"ci!"
eco"!$ica e los sis*e$as re)is*rales/ RCDI/ %&&%/ #7). ED>
- si)s. BARNES/ G./ STAN=IELD/ D. AND BARTHEL/ a./
%&&&/ and $egistration )oderni,ation in (eveloping
Economies: / (iscussion of the )ain 5roblems in
"entral6Eastern Europe, atin /merica, and the "aribbean-
Jo+r"al o, *he ?r(a" a" Re)io"al I",or$a*io" S-s*e$s
Associa*io"/ '% 2:4/ 55T:%.
h**p8``JJJ.+risa.or)`,iles`Bar"esHol'%No:T5.p,9 SOTO/
Her"a"o e/ 'alor econmico de la propiedad formal, e"
Escri*+ra #;(lica. E"sa-os e ac*+alia. Cole)ios No*ariales
e EspaGa. Mari/ %&&:.
>&
So(re los sis*e$as re)is*rales8 ARR?bADA/ El
seguro de ttulos de propiedad/ RCDI/ %&&:/ #7)../ '3> -
si)s. Nicol7s NOG?EROLES #EIR_/ a evolucin de los
sistemas registrales en Europa, 7oticias de la 8nin
Europea/ Nc %3>/ %&&D 2E.e$plar eicao a8 Derecho
Re)is*ral4/ #7)s. '%'T'5:9 Ser)io CZMARA LA#?ENTE/
os sistemas registrales en el marco del (erecho privado
europeo: refle9iones comparatistas sobre la inscripcin
registral como formalidad de los contratos, A"+ario e
erecho civil/ Hol. >D/ Nc 5/ %&&:/ #7)s. F%FT'&&%9 A"*o"io
#A? #EDR_N/ a convergencia de los sistemas registrales
en Europa, Mari 8 Cole)io e Re)is*raores e la
#ropiea/ Merca"*iles - Bie"es M+e(les e EspaGa/
%&&:. Celes*i"o R. #ARDO NUbE@/ 'aloracin analtica
de los sistemas registrales, Bole*6" el Cole)io e
Re)is*raores e EspaGa/ Nc. '>5/ %&&F/ #7)s. '>T'E9
=ra"cisco Javier G_ME@ GZLLIGO/ os sistemas
registrales en el mercado inmobiliario e hipotecario, Revis*a
cr6*ica e erecho i"$o(iliario/ AGo "c E>/ Nc D''/
%&&F/ #7)s. 5D'T:&%.
Los sis*e$as re)is*rales e" par*ic+lar8 ?" i$por*a"*e
es*+io so(re el sis*e$a Torre"s/ s+ e0*e"si!" por el $+"o/
- +" a"7lisis co$para*ivo e los sis*e$as ,ra"cs - ale$7"8
ROYTON SIM#SON/ La" laJ a" re)is*ra*io"/ Ca$(ri)e
'FD3. A"*o"io MORO SERRANO/ os sistemas registrales
inmobiliarios en los Estados 8nidos, ?"iversia
Co$pl+*e"se/ 'FE3. De*allaas precisio"es oc*ri"ales so(re
>'
el sis*e$a ,ra"cs - ale$7" e" GORDILLO CAbAS/ La
pec+liaria e "+es*ro sis*e$a hipo*ecario ,re"*e a los
$oelos la*i"o - )er$7"ico/ ADC/ '':/ #7). %' - si)s. El
sis*e$a ale$7" e0a$i"ao a ,o"o e" #A? #EDRON/
#a"ora$a el sis*e$a hipo*ecario ale$7"/ e" OLa p+(licia
re)is*ralP/ Mari %&&'. #ara el sis*e$a =ra"cs/ #EbA <
BERNALDO M?IROS/ El sis*e$a re)is*ral ,ra"cs RCDI/
'F35 #7)./ D%' - si)s. SERNA HALLEJO/ a formacin
histrica del rgimen hipotecario francs o mi9to/ RCDI/
'FF3.
#ara el sis*e$a re)is*ral ale$7" H. MdLLERING/ el
sistema alem#n de catastro y registro de la propiedad,
Topo)ra,6a - Car*o)ra,6a8 Revis*a Del Il+s*re Cole)io O,icial
De I")e"ieros Tc"icos e" *opo)ra,6a/ 'FF3/ #7). ::% -
si)s.9 Dr. GOT@TSEBASTIAN HOa, LaJ o, la"
re)is*ra*io" a" $or*a)es i" Ger$a"-/ J+ris*isches I"*er"e*
Jo+r"al.:/ Nove$(er %&&:9 La re,or$a i")lesa e %&&% E.
COOaE The "eJ la" a" re)is*ra*io" LaJ/ O0,or %&&59
DE LA #?ENTE DE AL=ARO/ El re)is*ro e la propiea
e" I")la*erra - Gales/ RCDI/ %&&%/ #7). 3&> - si)s.
NASARRE A@NAR/ La re,or$a el erecho re)is*ral i")les/
RCDI/ %&&:/ #7). '%E> - si)s. HILL/ G./ .he and
$egistration /ct 4::4. Lo"o"/ %&&>. #ara el a"7lisis el
sis*e$a re)is*ral "or*ea$erica"o SHICaT#LOTaIN/ Torre"s
i" *he ?"i*e S*a*es 8 a le)al a" eco"o$ic his*or- a"
a"al-sis o, A$erica" la"Tre)is*ra*io" s-s*e$s/ Le0i")*o"/
Mass./ 'FDE.; MIRANDA/ El sis*e$a Torre"s - la
*ra"s$isi!" - co"s*i*+ci!" e erechos reales i"$o(iliarios
>%
e" A+s*ralia/ RDN/ 'FE%/ #7). '%D9 J.L. Mc CORMACa/
Recori")/ Re)is*ra*io" a" Search o, Ti*le, 'FF:.
>5
CAPITULO II
4OR5ULACI67 8 E9OLUCIO7 DEL
SISTE5A REGISTRAL ESPA:OL
>:
1. -recedentes istricos de la reforma
ipotecaria de / de febrero de 1/01.
1.1. Re+orma )ipotecaria $ Re+orma Tri,utaria
La re,or$a hipo*ecaria e" EspaGa es*a es*recha$e"*e
li)aa a la re,or$a *ri(+*aria. La re,or$a *ri(+*aria es +"
o(.e*ivo e *oas las a$i"is*racio"es li(erales el si)lo BIB.
La pre*e"si!" es li(erar la pro+cci!" - el *r7,ico e los
(ie"es e los i$p+es*os e pro+c*o - co"s+$o el a"*i)+o
r)i$e"/ - s+ s+s*i*+ci!" por +" )rava$e" irec*o so(re la
>>
propiea. La re,or$a *ri(+*aria se pre*e"e i"s*r+$e"*o e
la li(er*a e co$ercio.
E" EspaGa *ras los ,racasos e las re,or$as *ri(+*arias
e 'E'5 - 'E'D/ e" la caa $oeraa se co"s+$a la )ra"
re,or$a *ri(+*aria e Ale.a"ro Mo" e 'E:>/ so(re la iea
e 1+e sos*e")a" el Es*ao los propie*arios e" (ase al valor
e s+ propiea. El sis*e$a *ri(+*ario se (asa e" +" "+evo
i$p+es*o e repar*i$ie"*o so(re i"$+e(les 1+e ha e *e"er
+"a )ra" i"cie"cia e" la creaci!" el $oer"o re)is*ro e la
#ropiea.
=a(i7" ESTA#e cali,ica la re,or$a e 'E:> co$o la pri$era
sis*e$a*izaci!" $oer"a e los i$p+es*os. Se pre*e"e co"s*r+ir la
,i"a"ciaci!" el Es*ao so(re la .+s*icia e +" repar*o e las car)as el
Es*ao e"*re los propie*arios/ e" +" i$p+es*o 1+e se co"ci(e e
repar*i$ie"*o e" ,+"ci!" el valor e la propiea 2capacia
co"*ri(+*iva4. El A-+"*a$ie"*o es co"ce(io co$o +" s+.e*o *ri(+*ario
1+e e +"a par*e respo"e a"*e el Es*ao el c+po proporcio"al 1+e le
correspo"e e" la co"*ri(+ci!" e i"$+e(les/ - e o*ra par*e es
respo"sa(le e la e.ec+ci!" e +" ca*as*ro lla$ao a ie"*i,icar la ri1+eza
e los co"*ri(+-e"*es/ so(re la 1+e se repar*e el c+po. Dese l+e)o se
correspo"e a +"a co"cepci!" r+ral e la ri1+eza e" +"a eco"!$ica
pre,ere"*e$e"*e a)raria.
La re,or$a *ri(+*aria se asie"*a so(re la re,or$a a$i"is*ra*iva
2ce"*ralizaci!" a$i"is*ra*iva/ - ivisi!" e las co$pe*e"cias - ,+"cio"es
e" provi"cias - a-+"*a$ie"*os4/ - so(re +"a pro,+"a re,or$a co"*a(le -
,i"a"ciera/ co"s+$aa *ras el ,i" e la pri$era )+erra carlis*a. A"*es e
'E:> p+ee ecirse 1+e e" EspaGa el Es*ao "o es*a(a re)io por +"
sis*e$a e +"ia e Ca.a. ?" Real ecre*o coe*7"eo e %5 e $a-o e
'E:>/ e"sa-a +" $oelo e Hacie"a #+(lica +"i,icaa - ce"*ralizaa e"
la co"*a+r6a )e"eral el Rei"o. E" 'E>& sie"o Bravo M+rillo $i"is*ro
>3
e Hacie"a/ se p+(lica la i"s*r+cci!" e co"*a(ilia - la le- e la
a$i"is*raci!" e la Hacie"a #+(lica - Co"*a(ilia )e"eral el Es*ao/
1+e ,or$aliza la +"ia e Ca.a - ce"*raliza los i")resos - Gas*os el
Es*ao. E" 'E>3 se crea el (a"co e EspaGa/ 1+e )e"eraliza el i"ero
,i+ciario/ avalao por el Es*ao/ - e" 'E3F el $i"is*ro e Hacie"a el
Go(ier"o provisio"al i$pla"*a la pese*a co$o +"ia $o"e*aria. El
i"ero ,i+ciario a *es*i$o"io el "aci$ie"*o el Es*ao co$o +"ia
,i"a"ciera. La re,or$a hipo*ecaria e 'E3'`3F/ sie"*a las (ases para el
esarrollo el cri*o *erri*orial/ 1+e sos*ie"e el sis*e$a ,i"a"ciero.
Es*a "+eva co"*ri(+ci!" e i"$+e(les e" la pr7c*ica
"o lle)a a c+$plir los o(.e*ivos 1+e se le asi)"aro"/ pero
p+ee ecirse 1+e ,+e +" 0i*o - s+ i"*ro+cci!" s+po"e
apro0i$aa$e"*e +"a c+ar*a par*e el pres+p+es*o *o*al el
Es*ao. S+ reca+aci!" se hace por el sis*e$a e
repar*i$ie"*o e c+po e"*re provi"cias - a-+"*a$ie"*os. Los
a-+"*a$ie"*os so" irec*a$e"*e respo"sa(les a"*e el Es*ao
el pa)o el c+po ,i.ao/ - so" los e"car)aos e co(rar a los
propie*arios el is*ri*o $+"icipal e" proporci!" a s+ ri1+eza.
La or)a"izaci!" e +" ca*as*ro ,ia(le - la p+(licia re)is*ral se
co"siera" i"ispe"sa(les para la re,or$a *ri(+*aria. El ca*as*ro es el
i"s*r+$e"*o $+"icipal e reca+aci!" ,iscal. E" EspaGa/ al co"*rario e
lo 1+e s+cei! e" Ale$a"ia o e" Es*aos ?"ios/ "+"ca e0is*i! +"
ca*as*ro ,ia(le. El ca*as*ro "o ,+e +"a o(ra pol6*ica e Es*ao/ si"o +"
i"s*r+$e"*o e pol6*ica *ri(+*aria $+"icipal8 s+.e*o sie$pre a la
$a"ip+laci!" e los i"*ereses locales/ - si" +" sis*e$a ri)+roso -
+"i,or$e e ie"*i,icaci!" *opo)r7,ica - valoraci!" real. As6/ al co"*rario
e la e0perie"cia e Es*aos ?"ios o Ale$a"ia/ e" EspaGa "o se ha"
+*ilizao/ has*a poca recie"*e/ los $apas *opo)r7,icos ca*as*rales co$o
$eio ,ia(le e valoraci!" e los (ie"es i"$+e(les o e ie"*i,icaci!" e
las ,i"cas e" el *r7,ico i"$o(iliario.
>D
1.! La no'edosa contri,ucin de )ipotecas
introducida en 12(/.
La re,or$a e 'E:> crea *a$(i" +"a "oveosa
co"*ri(+ci!" e hipo*ecas/ 1+e )rava(a las *ra"s$isio"es/
)rav7$e"es e hipo*ecas e i"$+e(les/ c+-a e0acci!" se
e"car)a(a a los co"*aores e hipo*ecas/ - 1+e se co"ce(6a al
servicio e la or)a"izaci!" el re)is*ro e la propiea/
i"cl+-e"o *a$(i" +" "oveoso - co"*rover*io )rava$e"
e las here"cias. La re,or$a el re)is*ro se co"siera(a +"
i"s*r+$e"*o i$presci"i(le para la "+eva co"*ri(+ci!" e
i"$+e(les. La pri"cipal "ovea 1+e se prev e" la re,or$a
e 'E:>/ apar*e el ca$(io el his*!rico "o$(re e
co"*a+r6a e hipo*ecas por O,ici"as e Re)is*ro e
Hipo*ecas/ para ,acili*ar s+ e0acci!"/ es 1+e los re)is*ros se
llevar6a" por ,i"cas fr;s*icas o +r(a"asT e" l+)ar el ore"
cro"ol!)ico ha(i*+al has*a e"*o"ces.
La ,i.aci!" el valor (ase para la i$posici!" es sie$pre +"
pro(le$a capi*al e *oo sis*e$a *ri(+*ario. La +*ilizaci!" el valor e"
ve"*a para e*er$i"ar la ri1+eza i$po"i(le e las ,i"cas ha(6a sio
prop+es*a por Ra$!" Sa"*ill7"/ a+*or i"*elec*+al e la re,or$a e 'E:>/ -
era la clave e la coori"aci!" el sis*e$a civil e los co"*ra*os - el
sis*e$a *ri(+*ario e la ri1+eza i"$o(iliaria. < +"a circ+lar e la
Direcci!" )e"eral e co"*ri(+cio"es i"irec*as/ e %E e a)os*o e 'E:>/
ore"a(a a las Co"*a+r6as e Hipo*ecas e caa par*io .+icial 1+e
crease" co" ese ,i" Ola "+eva o,ici"a e hipo*ecasP Si" e$(ar)o/ el
Mi"is*erio e Gracia - J+s*icia se "e)! a es*a(lecer co$o (ase e la
i$posici!" el valor e ve"*a - Ra$!" Sa"*illa" se la$e"*ar6a esp+s
a$ar)a$e"*e e ser la ca+sa el ,racaso el sis*e$a hipo*ecario - e la
a+*o"o$6a el sis*e$a hipo*ecario respec*o el *ri(+*ario.
>E
Los *ra(a.os para la re,or$a hipo*ecaria se a*rasaro" -
la "+eva ore"aci!" el re)is*ro "o se pro+.o has*a 'E3'. La
re,or$a pre*e"6a e"co$e"ar el re)is*ro e la propiea a la
a$i"is*raci!" *ri(+*aria/ pero e" 'E3' la le- hipo*ecaria lo
po"r6a (a.o la epe"e"cia el $i"is*erio e .+s*icia/ por la
vis atractiva e la *+*ela .+risiccio"al e la propiea/ - por
la i$posi(ilia e (asar la *ri(+*aci!" i"$o(iliaria e" el
valor e ve"*a e los i"$+e(les.
1.& E" derec)o rea" de )ipoteca $ "os primeros
pro$ectos de re+orma de" Reistro de "a
propiedad.
El ieal coi,icaor es *a$(i" +" ieal e pro*ecci!"
el cri*o. < e" los is*i"*os pro-ec*os e C!i)o civil/
especial$e"*e el e 'E>'/ se realiza +"a $i"+ciosa
re)+laci!" el erecho real e hipo*eca/ pero si" lle)ar a +"a
"+eva ore"aci!" s+s*a"cial el Derecho hipo*ecario.
El pro-ec*o e 'E>' *ie"e si" +a e" c+e"*a la e0perie"cia
i"$eia*a e los e,ec*os e las co"*a+r6as e hipo*ecas/ - *ie"e prese"*e
los is*i"*os sis*e$as ale$a"es e p+(licia. E" las co"cora"cias se
s+(ra-a 1+e el ,i" el pro-ec*o e 'E>' es or)a"izar e" EspaGa el
Re)is*ro e" (ase a los pri"cipios el sis*e$a ale$7" e especialia e la
hipo*eca - p+(licia el re)is*ro ,re"*e a *erceros. Los *ra(a.os e
GARCIA GO<ENA - CLA?DIO ANTON DE L?@?RIAGA/ 1+e co"
BRAHO M?RILLO/ i"*e)ra(a" la co$isi!" e coi,icaci!" ese 'E:3/
- 1+e reac*aro" +" a"*epro-ec*o e" 'E:E/ e(iero" i",l+ir e $oo
ecisivo e" la ela(oraci!" el *e0*o ar*ic+lao e 'E3'. La *raici!"
prese"*a a GARCIA GO<ENA/ par*iario el sis*e$a re)is*ral ,ra"cs
,re"*e a L?@?RIAGA/ 1+e preco"iza(a la $a-or e,icacia el sis*e$a
>F
ale$7"/ e" par*ic+lar la i"scripci!" o(li)a*oria/ lle)7"ose ,i"al$e"*e a
+"a sol+ci!" eclc*ica/ a+"1+e ,+e L?@?RIAGA 1+ie" reac*! los
co$e"*arios re,ere"*es a la hipo*eca.
El pro-ec*o e 'E>' es $+- i$por*a"*e - ha sio
s+(es*i$ao9 realiza +"a "+eva or)a"izaci!" e la p+(licia
e" los ar*6c+los '.E'F - si)+ie"*es/ - a+"1+e co"*i";a sie"o
+" re)is*ro e *6*+los/ i"corpora al re)is*ro *oas las
*ra"s$isio"es i"*er vivos - mortis causa 2vol+"*arias -
,orzosas4 e la propiea/ - *oos los )rav7$e"es reales
so(re la propiea. A+"1+e "o lle)a a or)a"izar ,or$al$e"*e
el *rac*o s+cesivo/ es*7 a +" paso e ello/ p+es i$po"e e"
caa i"scripci!" la re,ere"cia al *6*+lo el ca+sa"*e se);" el
re)is*ro.
E" el pro-ec*o e 'E>' p+ee o(servarse c!$o el
per,eccio"a$ie"*o e +" re)is*ro e *6*+los lle)a ha(i*+al$e"*e a
or)a"izar el *rac*o s+cesivo8 para poer i"ves*i)ar los *6*+los re,ere"*es a
+"a ,i"ca ha- 1+e i"ves*i)ar s+s a"*eriores propie*arios/ -/ es evie"*e/
+"a vez or)a"izao el *rac*o s+cesivo se *o$a a+*oco"cie"cia e 1+e la
,i"ca es el $eca"is$o $7s i!"eo e ore"aci!" el re)is*ro e
p+(licia i"$o(iliaria 2p+es la ore"aci!" a *ravs e ,i"cas es el
$*oo $7s se"cillo e ,or$alizar el *rac*o s+cesivo4.
1.( Re+orma )ipotecaria $ ordenacin de" cr%dito.
Las l6"eas )e"erales e es*a re,or$a hipo*ecaria ha"
per+rao/ - s+ ,i"alia pri$orial parece ha(er sio
or)a"izar el cri*o *erri*orial.
E" la $e"*e e los le)islaores el o(.e*ivo e la le- hipo*ecaria
"o solo es *ri(+*ario *a$(i" e )"esis e capi*ales/ e" especial para
,i"a"ciar la co"s*r+cci!" e ,errocarriles - e" la a)ric+l*+ra. #ARDO8
3&
opi"a 1+e la ,i"alia pri$orial e la pri$era le- hipo*ecaria ser6a
capi*alizar la a)ric+l*+ra/ - se relacio"a *a$(i" co" la creaci!" e los
(a"cos e cri*o *erri*orial. E" re,orzar el cri*o *erri*orial i"sis*e la
e0posici!" e $o*ivos 1+e s+po"e 1+e la le- servir7 Opara li(erar al
propie*ario el -+)o e +s+reros espiaaosP. El i$por*a"*e li(ro e
HERNANDE@ DE ARI@A prese"*a la le- hipo*ecaria espaGola e 'E3'
co$o res+l*ao $a+ro e la esa$or*izaci!" civil - e la li(eraci!" e
los siervos/ co" el ,i" e las servi+$(res perso"ales a la *ierra/ -
co"cl+-e SSe ha" e$a"cipao p+es os e los i"s*r+$e"*os pri"cipales e
la pro+cci!" a)r6cola/ el *ra(a.o - la *ierra/ pero ,al*a a;" +" i"s*r+$e"*o
"o $e"os ese"cial8 el capi*alR 2#7). 'D4.
2. La ley ipotecaria de 1/01.
!.1. E"a,oracin
La Le- Hipo*ecaria e 'E3'/ co"s*r+-e el $oer"o
sis*e$a re)is*ral i"$o(iliario espaGol. Se ela(or! por el
sis*e$a e Le- e Bases 2Le- e Bases e ' e $arzo e
'E>E4/ - co$o +"a le- e aplicaci!" )e"eral a *oa EspaGa.
E" la Base >g se es*a(lece la epe"e"cia e los re)is*ros
p;(licos el Mi"is*erio e Gracia - J+s*icia/ se ispo"e 1+e ha-a
re)is*ros e" *oos los p+e(los co" .+z)aos e pri$era i"s*a"cia 2Ar*. '.h
e la Le- e 'E3'4/ se prev li(ros +"i,or$es ,or$aos por el Mi"is*erio
e J+s*icia 2Ar*. %%549 los li(ros ser7" r+(ricaos por el .+ez e pri$era
i"s*a"cia 2Ar*. %%%4. La relaci!" el re)is*ro co" el Mi"is*erio e J+s*icia
se e(e al pri"cipio co"s*i*+cio"al e *+*ela .+risiccio"al e la propiea/
1+e se es*a(lece e" las iversas co"s*i*+cio"es li(erales el BIB/ -
*a$(i" e" la i"epe"e"cia ,or$al 1+e a1+iere re)is*ro e la
a$i"is*raci!" *ri(+*aria/ al "o ha(erse lle)ao s*a a coori"ar co" la le-
hipo*ecaria. Los reac*ores e la Le- Hipo*ecaria e 'E3'/ Mie$(ros e
la Co$isi!" "o$(raa por el Go(ier"o e" vir*+ el Real Decre*o e 'c
3'
e oc*+(re e 'E>3/ ,+ero" D. Ma"+el CORTINA/ #resie"*e/ - los
Hocales D. #ero GOME@ DE LA SERNA/ D .Ma"+el GARCIA
GALLARDO/ D. #asc+al BA<ARRI/ D. J+a" GON@ALE@ ACEHEDO/
D. Jos e IBARRA - D. =ra"cisco e CARDENAS.
GOME@ DE LA SERNA/ ca*er7*ico e erecho ro$a"o e" la
+"iversia ce"*ral/ ha(6a sio $i"is*ro e la Go(er"aci!" e" 'E:5/
e0ilao esp+s co" ES#ARTERO/ parece ha(er es*ao a*e"*o e" el
e0ilio a iversas re,or$as hipo*ecarias e+ropeas/ especial$e"*e la (el)a/
por o*ra par*e e$+es*ra e" s+ li(ro ha(er es*+iao - co"ocer a ,o"o el
sis*e$a his*!rico e las co"*a+r6as e hipo*ecas - las razo"es e s+
,racaso. De re)reso a EspaGa *ras el e0ilio es el pri"cipal i"spiraor e la
re,or$a hipo*ecaria e 'E3'/ e la 1+e reac*a s+ ,a$osa e0posici!" e
$o*ivos/ revisaa por CARDENASA. GOME@ DE LA SERNA e0plica
l+e)o e $oo e*allao e" s+ li(ro el i*er oc*ri"al - pol6*ico e s+
*ra(a.o.
El sis*e$a hipo*ecario "o 1+iere ro$per co" el
sis*e$a a"*erior e co"*a+r6a si"o per,eccio"arlo.
El real ecre*o e 5' e e"ero e 'E3% e*er$i"o 1+e los
re)is*raores e la propiea e(6a" hacerse car)o e los li(ros e las
a"*i)+as co"*a+r6as/ por lo 1+e per$a"eciero" e" los re)is*ros e la
propiea has*a la ore" el $i"is*erio e .+s*icia e ': icie$(re e
'F>D 1+e isp+so s+ e"*re)a a los archivos his*!ricos provi"ciales. So" e
a(ier*a co"s+l*a.
Se prev la e0is*e"cia e" el re)is*ro e os seccio"es8
la e propiea - la e hipo*ecas/ 1+e se lleva" e" li(ros
is*i"*os.
3%
!.! Principa"es inno'aciones respecto de" sistema
de contadura de )ipotecas.
E" el aspec*o procei$e"*al - or)a"iza*ivo la $e.ora
co"sis*e e" tomar la finca como el elemento ordenador de
los libros de propiedad.
La ,i"ca a+"1+e "o es o(.e*o e ie"*i,icaci!" $a*erial - "o ha-
propia$e"*e +" procei$ie"*o e i"$a*ric+laci!"/ si"o s!lo +"a pri$era
i"scripci!" 2Los li(ros e hipo*ecas propia$e"*e +" re)is*ro e *6*+los4.
E" la le)islaci!" hipo*ecaria e 'E3'`'E3F/ la pri$era i"scripci!" se
i,ere"cia e las pos*eriores e" la escripci!" e la ,i"ca/ pero "o es
propia$e"*e +" procei$ie"*o i"$a*ric+la*orio e la ,i"ca/ p+es la
pri$era i"scripci!" "o es*a so$e*ia a ,or$aliaes o a +" co"*rol
especial 2e" las si)+ie"*es i"scripcio"es "o se rei*era la escripci!" e la
,i"ca si "o se al*era" los ele$e"*os $a*eriales e la $is$a4.
O*ra i""ovaci!" e0*raori"aria$e"*e i$por*a"*e es
organizar, en base a la finca, el tracto sucesivo. La Le-
Hipo*ecaria e 'E3' re)+la/ - "o e(e$os olviarlo/ +"
re)is*ro e *6*+los. Es*a(lecer la ,i"ca co$o cri*erio e
ore"aci!" el re)is*ro "o si)"i,ica crear +" re)is*ro e
,i"cas/ por1+e la e0is*e"cia - realia e la ,i"ca "o se
co"*rola9 la ore"aci!" el re)is*ro por ,i"cas es +"
$eca"is$o para poer ,acili*ar la e0i)e"cia pri$aria e *oo
re)is*ro e *6*+los8 el *rac*o s+cesivo 2el e"cae"a$ie"*o e
las i"scripcio"es re)is*rales/ ,+"7"ose caa +"a e" la
a"*erior4.
E" e,ec*o/ para poer co"ocer los *6*+los re)is*rales so(re +"a
,i"ca ha- 1+e co"ocer 1+i"es ,+ero" s+s propie*arios - *+viero" poer e
isposici!" 2ha- 1+e i"ves*i)ar el *rac*o49 la co$ple.ia e es*a
operaci!" res*a e,ec*ivia a los pri$i*ivos re)is*ros e *6*+los9 por ello el
35
re)is*ro e *6*+los $7s per,ec*o es el 1+e se ore"a por ,i"cas. Eso es el
re)is*ro e 'E3'.
Se pre*e"e e" es*a le- 1+e el re)is*ro +"a
publicidad universal de todos los actos y contratos co"
*rasce"e"cia .+r6ico real e" la propiea i"$o(iliaria
#e"sa(a GOME@ DE LA SERNA 1+e Opara 1+e la p+(licia
sea e,icaz ha e ser co$ple*a9 e o*ro $oo e" l+)ar e ar pro*ecci!" a
los a1+ire"*es - pres*a$is*as se co"vier*e e" +" lazo para sorpre"erlosP.
La publicidad registral/ co$o e,ec*o e la
i"scripci!"/ es e" el ore" e la e,icacia e la i"scripci!"/ la
)ra" i""ovaci!" e la le- hipo*ecaria e 'E3'/ se "os prese"*a
e"*o"ces co$o +"a co"sec+e"cia el pri"cipio e la
or)a"izaci!" el re)is*ro por ,i"cas. Co" *oo la e,icacia e
la p+(licia 1+e res+l*a el *e"or li*eral e la Le- es
e0cesiva$e"*e raical/ ispo"i"ose 1+e "o se i"valie"
respec*o e *erceros los *6*+los i"scri*os o*or)aos por
perso"as 1+e e" el re)is*ro aparezca co" poeres e
isposici!"/ e" vir*+ e *6*+lo "o i"scri*o 2Ar*. 5:/ si"
e0i)irse *6*+lo o"eroso "i (+e"a ,e4.
La p+(licia es +" sal*o c+ali*a*ivo/ p+es "o s!lo i$plica 1+e +"
*6*+lo re)is*ral es pre,erio e" s+ co",lic*o co" +" *6*+lo e0*rarre)is*ral/
si"o 1+e se e0propia *oo erecho e0*rarre)is*ral 1+e e.a e *e"er
e,icacia ,re"*e al *i*+lar re)is*ral/ 1+e lla$ao e+,e$6s*ica$e"*e O*erceroP
e*e"*a +" *i*+lo pre*e"ia$e"*e a(sol+*o si a1+iere se);" el re)is*ro e
i"scri(e. La raicalia e la p+(licia se .+s*i,ica por1+e *oos los
*6*+los so(re i"$+e(les e(e" es*ar e" el re)is*ro/ - el *ercero p+ee
co"ocer *oo el co"*e"io .+r6ico e la ,i"ca. Es el *r7"si*o ,re"*e al
*ercero ese la i"e,icacia el *6*+lo "o i"scri*o a la ple"i*+ e" el erecho
i"scri*o. De al)o "e)a*ivo 2i"e,icacia el *6*+lo e0*rarre)is*ral4 a al)o
posi*ivo 2e,icacia ple"a el erecho i"scri*o48 ha "acio propia$e"*e la
3:
p+(licia. A+"1+e $e parece/ co$o es*+iare$os $as e" e*alle e" los
cap6*+los IB - B/ 1+e e" s+s or6)e"es la i,ere"cia ,+"a$e"*al e"*re la
)ara"*6a el erecho - la )ara"*6a el *6*+lo 2sis*e$a e li$pieza e
car)as4 a+" "o ha 1+eao per,ec*a$e"*e ,or$+laa e" la le)islaci!" "i
co$pre"ia por la oc*ri"a. < por ello so(re es*e p+"*o va a isc+rrir
+"a *or*+osa evol+ci!" le)isla*iva - .+rispr+e"cial erivaa e las
propias care"cias o)$7*icas - oc*ri"ales - e los e"ce"ios e(a*es
1+e el *e$a s+sci*a. E" e,ec*o/ e"*ie"o 1+e la p+(licia aparece al)o
esi(+.aa e" es*a le- - "o se is*i")+e "e*a$e"*e las i,ere"cias e"*re
p+(licia re)is*ral e i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os.
E" el 7$(i*o hipo*ecario/ la i""ovaci!" raical e la
le- hipo*ecaria e 'E3' es hacer e la hipo*eca +" erecho
real - sacarla el r)i$e" e los erechos e cri*o -
esarrolla el car7c*er especial e la hipo*eca/ s+pri$ie"o las
hipo*ecas )e"erales - *7ci*as. El li(ro e hipo*ecas se (asa e"
el pri"cipio ,+"a$e"*al e 1+e la i"scripci!" e la hipo*eca
es co"s*i*+*iva/ - el pa)o el erecho e hipo*ecas es
re1+isi*o previo para la i"scripci!" 2Ar*. ': el Re)la$e"*o4.
La re,or$a hipo*ecaria es*a *a$(i" es*recha$e"*e
li)aa a la re,or$a "o*arial. La cali,icaci!" re)is*ral *ie"e
co$o pres+p+es*o la e0i)e"cia e +" co"*ra*o o*or)ao e"
escri*+ra p+(lica - reac*ao por +" ,+"cio"ario especializao.
Los o,icios e escri(a"os o e co"*aores e hipo*ecas es*a(a"
casi e" s+ *o*alia e"a.e"aos co" car7c*er perpe*+o e" el A"*i)+o
R)i$e". La reversi!" al Es*ao e *oas las co"*a+r6as e hipo*ecas -
escri(a"6as e"a.e"aas/ -a perpe*+a$e"*e/ -a por *6*+lo vi*alicio/ precei! a
la le- hipo*ecaria - a la le- e "o*ariao e %E e $a-o e 'E3% 2ver s+s
isposicio"es *ra"si*orias 5 a D4. El "o*ariao se *ra"s,or$a e" +" c+erpo
,+"cio"arial/ ;"ico - es*a*al. La Le- Or)7"ica el #oer J+icial e 'ED&/
e"o$i"a secre*ario a los a"*i)+os escri(a"os e .+z)ao. El ecre*o e %%
e a)os*o e 'ED% e"o$i"a secre*arios a los a"*i)+os escri(a"os e
3>
a-+"*a$ie"*o. La ,+"ci!" "o*arial se i"epe"iza p+es ple"a$e"*e e la
,+"ci!" .+icial - e la pol6*ica $+"icipal/ al s+s*a"*ivizarse ,re"*e a las
secre*arias .+iciales - $+"icipales/ - se ce"*ra e" pres*ar a+*e"*icia e" la
co"*ra*aci!" privaa - $erca"*il/ co$o pres+p+es*o i"el+i(le e +"a
a+*e"*icia oc+$e"*al 1+e precee - per$i*e la p+(licia re)is*ral
!.&. Los orenes de "a Anotacin pre'enti'a.
< e la le- e 'E3' procee *a$(i" el "o$(re
anotacin preventiva/ lla$aa a s+s*i*+ir las a"*i)+as
hipo*ecas .+iciales/ *o$ao el ale$7" pre"o*acio"/ 1+e
co"s*i*+-e +" "+evo pilar/ co$o vere$os/ el sis*e$a
re)is*ral i"$o(iliario.
La e0posici!" e $o*ivos e la le-/ es $+- e0*e"sa - e*allaa
e" es*e p+"*o. Se i"icia co" +" ca"*o a la e0i)e"cia e especialia e" las
hipo*ecas - e ero)aci!" el sis*e$a his*!rico e hipo*ecas )e"erales -
*7ci*as/ - a li$i*ar las hipo*ecas .+iciales/ 1+e ha" e serlo *a$(i"
par*ic+lares - e0presas/ - ae$7s ,+"aas e" +"a ca+sa le)al/ s+r)ie"o
as6 la lla$aa a"o*aci!" preve"*iva8 O<a 1+e "o p+ee ecirse e" vera
1+e la le- e e".+icia$ie"*o civil ha-a aop*ao e0pl6ci*a$e"*e el
pri"cipio e 1+e *oas las hipo*ecas .+iciales ha" e ser especiales -
e0presasP O#or eso la co$isi!" a"o a la "o$e"cla*+ra +"a i$por*a"cia
1+e "o e(e parecer e0cesiva c+a"o se *ra*a e $a*erias *a" *c"icas/ ha
cre6o 1+e a la e"o$i"aci!" a"*i)+a e hipo*eca .+icial e(e s+s*i*+ir la
e a"o*aci!" preve"*ivaP OTal es el )iro 1+e e" los ;l*i$os aGos ha"
*o$ao las hipo*ecas .+icialesP. Rec+era l+e)o la "ecesaria
epe"e"cia e los re)is*ros e la a+*oria .+icial/ esce"ie"o l+e)o
a c+es*io"es *c"icas/ e" especial la e,icacia e la i"scripci!"/ la
"ecesia e re)+lar e" e*alle la hipo*eca a"*e la ,al*a e +" c!i)o civil/
el r)i$e" e las hipo*ecas le)ales e0presas/ para e*e"erse ,i"al$e"*e
e" el r)i$e" )e"eral e i"specci!" - vi)ila"cia e los re)is*ros/ elecci!"
- respo"sa(ilia el re)is*raor.
33
3. La reforma ipotecaria de 21 de
diciembre de 1/01
&.1 La restriccin a "a desmedida e+icacia de "a
pu,"icidad.
#ro(a(le$e"*e es la es$eia e,icacia e p+(licia
e" ,avor el *ercero lo 1+e $o*iva la re,or$a e la Le-
hipo*ecaria e 'E3'. Se *o$a co"cie"cia e la "ecesia e
pro*e)er al poseeor ,re"*e al *i*+lar i"scri*o/ p+es aa la
,acilia e i"scri(ir 2-a 1+e "o se co"*rola la realia e la
,i"ca/ "i la pri$era i"scripci!"4/ el Re)is*ro po6a co"ver*irse
e" i"s*r+$e"*o e e0propiaci!" e los poseeores - a+"
propie*arios i"ve*eraos e la *ierra.
La c+es*i!" es*a a(ier*a a la isc+si!" .+r6ica esp+s e la
apro(aci!" e la re,or$a/ pero -a "o co" los *i"*es a(sol+*os/ )er$7"icos/
1+e *e"6a el *e$a e" s+ pri$era reacci!". El co",lic*o e"*re posesi!" e
i"scripci!" es la es*rella e +" pro(le$a 1+e a+" "ecesi*a ser
co"cep*+alizao. As6/ la resol+ci!" e La Direcci!" e los re)is*ros e ':
e $arzo e 'ED3/ resolvie"o +"a co"s+l*a el re)is*raor e Tarra)o"a/
co"cl+-e 1+e "o procee la i"scripci!" e +"a escri*+ra e ve"*a c+a"o
la $eia s+per,icial 1+e e0presa i,iera "o*a(le$e"*e e la 1+e res+l*a
e asie"*os a"*eriores/ a,ir$a"o 1+e "o se p+ee aplicar el pri"cipio el
Ar*. %E el R*o/ e i"corporar la "+eva escripci!" al *i*+lo/ 1+e solo
p+ee aplicarse circ+"s*a"cias escrip*ivas 1+e ha-a" variao. I"sis*ie"o
la Rs. e 'E e $a-o e 'EDD 1+e el re)is*raor e(e *e"er e" c+e"*a la
ie"*ia e la ,i"ca/C/ aver*ir - salvar las co"*raiccio"es s+s*a"ciales
e los *6*+los. #ero la Rs. e F e "ovie$(re e 'EDD/ por s+ par*e/ *ras
aver*ir 1+e la i,ere"cia e ca(ia e"*re el "+evo *i*+lo - los a"*eriores
1+e co"s*a(a" e" la co"*a+r6a e hipo*ecas/ es e escasa e"*ia C
3D
accie"*al - apare"*eCe0*ie"eC a cos*a el Re)is*raorC la "+eva
i"scripci!".
La p+(licia re)is*ral se res*ri")e e" 'E3F
i$po"ie"o al a1+ire"*e la o(li)aci!" e "o*i,icar a *oas
las perso"as 1+e h+(iese" pose6o/ se);" el re)is*ro/ la ,i"ca
e" los ;l*i$os vei"*e aGos. #or o*ra par*e se ispo"e *a$(i"
co" car7c*er )e"eral 1+e la i"scripci!" "o per.+icara a
*erceros si"o pasaos ci"co aGos ese la $is$a.
La "o*i,icaci!" circ+"s*a"ciaa se $os*r! co$o co$plicaa/
,arra)osa - ,i"al$e"*e i"via(le/ seria ero)aa e" re,or$as pos*eriores.
#or Le- e 'D e .+lio e 'EDD/ se ree,i"e la p+(licia re)is*ral $is$a/
p+es se e0i)e para la pro*ecci!" el *ercero 1+e a1+iere se);" el re)is*ro
la (+e"a ,e - la a1+isici!" o"erosa. La .+rispr+e"cia $a*iza 1+e solo es
a+*e"*ico *ercero el 1+e *ie"e O(+e"a ,eP/ re1+isi*o 1+e l+e)o se i"corpora
a la e,i"ici!" e *ercero e" la re,or$a hipo*ecaria e 'F::`:3.
&.! 5e*oras en "a estin de" reistro.
La Le- e 'E3F s+pri$e los li(ros e hipo*ecas -
re,+"e las i"scripcio"es e hipo*ecas e" +" ;"ico li(ro e
propiea/ evi*a"o la +alia e i"scripcio"es e la Le- e
'E3'.
La le- e %' e icie$(re e 'E3F .+"*o co" es*a
re,or$a el r)i$e" e la p+(licia re)is*ral/ i"*ro+ce
*a$(i" $e.oras *c"icas pro,+"as e" la )es*i!" el re)is*ro
1+e ha" per+rao.
?"a e las i""ovacio"es $7s releva"*es respec*o el
sis*e$a his*!rico e co"*a+r6a e hipo*ecas/ es 1+e se
3E
encomienda el registro a un cuerpo tcnico especializado
2los re)is*raores e la propiea4/ e i$po"e la e,icacia
raical el re)is*ro ,re"*e a *erceros.
La Le- e 'E3F crea el c+erpo e Re)is*raores e la propiea/
al 1+e se accee por oposici!" Opara evi*ar las err!"eas cali,icacio"es e
aGos a"*erioresP 2Ar*. 5&54. =i"al$e"*e la le- e 'E3F crea la Direcci!"
Ge"eral e los Re)is*ros/ - o*a co" ello al sis*e$a re)is*ral e +"a
+"ia or)7"ica - oc*ri"al.
La le- e re,or$a es*a(lece +" procei$ie"*o
espec6,ico 2el lla$ao e0peie"*e e o$i"io4 1+e ,acili*a la
pri$era i"scripci!" al propie*ario 1+e carece e *i*+lo p;(lico
e o$i"io.
Le- e 'E3' "o es*a(leci! $eio al)+"o para 1+e el propie*ario
1+e careciese e *6*+lo oc+$e"*al p+iese i"scri(ir el o$i"io/ la Le- e
'E3F/ por $eio el e0peie"*e e o$i"io 2Ar*. :&&4/ re)+la para *al ,i"
+" procei$ie"*o se"cillo el .+ez e pri$era i"s*a"cia. El e0peie"*e e
o$i"io "o es +" procei$ie"*o i"$a*ric+la*orio e la ,i"ca 2"o e0is*e e"
la Le- la i"$a*ric+laci!" co$o +" sis*e$a pec+liar e )ara"*6as e la
pri$era i"scripci!"4/ si"o +" $eio e o(*e"er la era i"scripci!" el
o$i"io c+a"o se carece e *6*+lo e o$i"io.
La le- re)+la +" rec+rso )+(er"a*ivo - .+risiccio"al
,re"*e a la resol+ci!" el re)is*raor/ - ,i"al$e"*e la le- e
'E3F per$i*e el acceso e la posesi!" al re)is*ro por $eio
e los lla$aos e0peie"*es posesorios.
3F
&.&. La primera +ormu"acin de "a "eitimacin
reistra".
La le- e 'E3F es*a(lece la pres+"ci!" e propiea -
posesi!" el *i*+lar i"scri*o 2le)i*i$aci!" re)is*ral4/
,acili*a"o el e.ercicio e los erecho por el *i*+lar i"scri*o.
Se po"e el ace"*o e" or)a"izar el procei$ie"*o - la le)i*i$aci!"
re)is*ral. La $is$a +"iversalia e los erechos i"scri*os parece
procla$ar la ple"i*+ el erecho el *i*+lar re)is*ral. El re)is*ro "o s!lo
procla$a s+ e,icacia a"*e el *ercero/ si"o *a$(i" la aparie"cia
le)i*i$aora e e.ercicio el erecho i"scri*o para el *i*+lar re)is*ral. E"
la Le- e 'E3F/ se pres+$e/ e" el ar*6c+lo :'/ la posesi!" por el *i*+lar
re)is*ral. Aparece" *a$(i" los e0peie"*es e i",or$aci!" posesoria
para i"scri(ir la posesi!" por 1+ie" carece e *6*+lo escri*o e propiea
2Ar*. 5FD - si)s.49 el e0peie"*e se realiza a"*e el .+ez e pri$era
i"s*a"cia/ la i"scripci!" e posesi!" s+r*e el e,ec*o propio e la posesi!"
2Ar*. :&F4.
&.( ;uicio crtico.
Le- Hipo*ecaria e 'E3F es +"a le- $oelo9 $+-
s+perior a las e s+ e"*or"o/ - crea +" sis*e$a re)is*ral 1+e ha
pervivio e" s+s l6"eas $aes*ras has*a "+es*ro 6as. La
pro,esio"alizaci!" - especializaci!" el re)is*ro/ la ,i"ca
co$o cri*erio ore"aor/ el *rac*o s+cesivo/ la cali,icaci!"
re)is*ral/ ha" s+p+es*o ese el p+"*o e vis*a or)a"iza*ivo
+"a )ra" $e.ora el sis*e$a e co"*a+r6a e hipo*ecas.
De$+es*ra la )ra" e0perie"cia espaGola e" el *e$a e la
or)a"izaci!" e los re)is*ros.
D&
Ta$(i" la or)a"izaci!" el cri*o co" la )"esis e
+" sis*e$a e especialia e la hipo*eca es +" )ra" ava"ce
cie"*6,ico - *c"ico.
El sis*e$a hipo*ecario e 'E3F s+po"e +" sal*o
c+ali*a*ivo i$por*a"*e hacia la p+(licia/ pero "o es i,6cil
co$pre"er al)+"as e s+s li$i*acio"es i"*r6"secas propias
e *oo re)is*ro e *6*+los. E" pri$er l+)ar/ "o pres*a
)ara"*6as e la e0is*e"cia - co"sis*e"cia e la ,i"ca9 e"
se)+"o l+)ar/ prese"*a +"a ispersi!" *erri*orial )ra"e al
or)a"izarse/ co$o *oo re)is*ro e *6*+los/ local$e"*e9 e"
*ercer l+)ar/ la pri$era i"scripci!" e propiea accee al
re)is*ro si" "i");" co"*rol e la e,ec*ivia el erecho.
=i"al$e"*e los e0peie"*es e i",or$aci!" posesoria
res+l*aro" +"a i"s*i*+ci!" e$asiao co$ple.a e i"e,icaz/
*e"i"ose co$o se *e"6a la al*er"a*iva el e0peie"*e e
o$i"io/ 1+e o*or)a(a $7s ve"*a.a al *i*+lar re)is*ral co" lo
$is$os pri"cipios.
<o creo 1+e a par*ir el )ra" ava"ce realizao el
sis*e$a re)is*ral espaGol ha s+,rio +"a cier*a i"i)es*i!"
o)$7*ica erivaa e s+ propio 0i*o. El ca$i"o "a*+ral e
la evol+ci!" el re)is*ro parec6a e(6a ser el co"*rol e la
realia ,6sica e la ,i"ca/ - la or)a"izaci!" e +"a
i"$a*ric+laci!" e" (ase *opo)r7,ica 1+e i$plicase +"a
a+*"*ica eclaraci!" e propiea9 si" e$(ar)o/ la *e"e"cia
se *r+"c! - la evol+ci!" el sis*e$a re)is*ral espaGol "o ,+e
hacia s+ a+*oper,eccio"a$ie"*o *c"ico/ si"o hacia la
po*e"ciaci!" e s+ e,icacia.
D'
La .+rispr+e"cia e.o se"*ao ese el pri"cipio el pro(le$a e
la ,al*a e ie"*ia re)is*ral ,ehacie"*e e la ,i"ca - el co",lic*o e"*re
posesi!" - re)is*ro. M+ea plas$ao e" la STS e 3 e oc*+(re e 'F'>/
o"e se ecie 1+e el pri"cipio e p+(licia el ar*6c+lo :' LH "o
p+ee aplicarse para e*er$i"ar la ie"*ia e las ,i"ca. Se);" esa
se"*e"cia/ la ,i"ca "o )+ara ie"*ia co" los *6*+los i"scri*os/ por lo 1+e
"o p+ee .+)ar el pri"cipio e p+(licia re)is*ral. El pro(le$a e la
ie"*ia e la ,i"ca - el co",lic*o e"*re el *i*+lar re)is*ral - el poseeor
es el pro(le$a s+s*a"cial e los re)is*ros e *6*+los 1+e per,ila la
le)islaci!" e 'E3'T3F.
Si" +a a par*ir e es*a le- la oc*ri"a hipo*ecaria ha
sio e lo $7s selec*o - pro,+"o e la cie"cia el erecho
civil espaGol. Si" e$(ar)o - si" e.ar e ser ello cier*o -o
creo 1+e *a$(i" es cier*o 1+e "o ha ha(io +"a
racio"alizaci!" - a+*oco"cie"cia e los )rav6si$os pro(le$as
o)$7*icos - co"s*i*+cio"ales 1+e el Re)is*ro e la propiea
pla"*ea e" el ore" e la .+s*i,icaci!" e la propiea - el
ore" pol6*ico. Se ha e0a)erao la e,icacia el re)is*ro - la ,e
p+(lica el re)is*ro $7s 1+e +" pri"cipio *c"ico se ha
co"ver*io e" +"a "+eva reli)i!" el erecho pa*ri$o"ial
civil/ 1+e ha- 1+e $a*izar - si*+ar e" s+s .+s*os l6$i*es.

". La reforma ipotecaria de 1121 y su
fracaso.
La Le- e Re,or$a e %' e a(ril e 'F&F ore"!
hacer +"a "+eva eici!" e la Le- Hipo*ecaria e" el 1+e se
ar$o"izaro" los *e0*os hipo*ecarios e0is*e"*es/ para aap*arla
pri"cipal$e"*e a la "+eva le- e e".+icia$ie"*o civil 2e
'EE'4 - el c!i)o civil 2e 'EEF4. Se);" el pro-ec*o ae$7s
D%
e la ar$o"izaci!" le)isla*iva e la le- hipo*ecaria/ se
i"*ro+ce *a$(i" +" procei$ie"*o espec6,ico e e.ec+ci!"
hipo*ecaria 1+e si$pli,ica los *r7$i*es e la e.ec+ci!"
ori"aria. Hacie"o +so e la ele)aci!" le)isla*iva el
)o(ier"o p+(lic! +" "+evo *e0*o le)al hipo*ecario e"
icie$(re e 'F&F.
La creaci!" e +" procei$ie"*o especial e e.ec+ci!"
hipo*ecaria *ie"e s+ a"*ecee"*e $7s i"$eia*o e" el procei$ie"*o 1+e
se re)+la(a e" la Le- e ?l*ra$ar e ': e .+lio e 'EF59 se);" la
E0posici!" e Mo*ivos el pro-ec*o e re,or$a e la Le- Hipo*ecaria e
'F&F/ el o(.e*ivo el "+evo procei$ie"*o e e.ec+ci!" es ,avorecer la
realizaci!" el cri*o real i"$o(iliario/ proporcio"a"o a los acreeores
+" $eio ,7cil e e,ec*ivia e los cri*os hipo*ecarios.
#ero lo 1+e se i"ici! co$o +" pro-ec*o e re,or$a -
re,+"ici!" e la le)islaci!" hipo*ecaria/ se lle)! a co"ver*ir
e" +"a e0perie"cia ,allia e or)a"izar la le)i*i$aci!"
re)is*ral/ *ra"s,or$a"o +" re)is*ro *6*+los e" +" re)is*ro e
,i"cas. El ar*6c+lo :' el "+evo *e0*o repro+ce el ar*6c+lo '>
e la Le- e %' e a(ril e 'F&F/ - reco)e raical$e"*e el
pri"cipio e la le)i*i$aci!" re)is*ral8 el *i*+lar i"scri*o *ie"e
erecho a poseer/ - a"*e s+ erecho cee la posesi!" e
hecho. Se aGae/ ae$7s/ +" procei$ie"*o especial s+$ario
para *i*+lar re)is*ral p+ea hacer e,ec*ivo s+ erecho a poseer
la ,i"ca/ e" (ase a la sola i"scripci!" 2acci!" real re)is*ral4.
El pri$i*ivo pro-ec*o e re,or$a e la Le- Hipo*ecaria "o
reco)6a +"a e,ec*ivia e la le)i*i$aci!" re)is*ral e0cl+-e"*e e la
posesi!"/ solo se isc+*6a so(re la co"ve"ie"cia e or)a"izar +"a acci!"
real espec6,ica$e"*e re)is*ral9 *ras la isc+si!" e" el Se"ao/ +"a
co$isi!" "o$(raa para reac*ar e "+evo el pro-ec*o i"*ro+.o +"
"+evo ar*6c+lo '> 1+e si)"i,ica(a ca$(iar e ra6z el sis*e$a hipo*ecario al
D5
s+s*i*+ir la e,icacia le)i*i$aora e la posesi!" por la i"scripci!"/ - 1+e
,+e apro(ao si" e(a*e. Se alca"za(a as6 +"a aspiraci!" e lo 1+e -a e"
ese $o$e"*o era el pres*i)ioso - poeroso c+erpo e re)is*raores/ 1+e
ve6a e" la posesi!" - e" s+ p+(licia el e"e$i)o "a*+ral el sis*e$a
hipo*ecario. Co$o es*aca(a Jer!"i$o GON@ZLE@/ el *e!rico por
e0cele"cia el "+evo sis*e$a/ Sla posesi!" *a(+lar *ie"e el car7c*er
$6s*ico e la i"ves*i+ra )er$7"ica 2GeJere4R
La re,or$a e 'F&F e(e *a$(i" po"erse e" relaci!" co" la le-
ca*as*ral e %5 e $arzo e 'F&3/ 1+e pre*e"i! o*or)ar al ca*as*ro ple"os
e,ec*os civiles para la pr+e(a privile)iaa e la propiea/ el Ar*. 5D
i$po"6a a los *ri(+"ales el e(er e rec*i,icar el ca*as*ro para reco"ocer
erechos co"*rarios al *i*+lo ca*as*ral. Cohere"*e$e"*e/ la le- a +" "+evo
e",o1+e a los e0peie"*es e i",or$aci!" posesoria per$i*ie"o la
i"scripci!" e la posesi!" "o s!lo para el a1+ire"*e 1+e carece e *6*+lo
i"scri*o/ si"o *a$(i" para el 1+e "o p+iese i"scri(irlo. El e0peie"*e
posesorio se co"vier*e e" +" a+*"*ico $eca"is$o e i"scripci!". E"
co"so"a"cia co" el "+evo valor e la posesi!" *a(+lar/ a los *rei"*a aGos
se per$i*e *ra"s,or$ar las i",or$acio"es posesorias e" i"scripcio"es e
o$i"io 2Ar*. 5FF4. Ello a+"1+e e" la isc+si!" el Se"ao el seGor
B+)allal ha(6a p+es*o el ace"*o e" la poca )ara"*6a e las i",or$acio"es
posesorias8 p+es e" la $a-or par*e e los .+z)aos S"o se hace $7s 1+e
,ir$arloR/ si" eclaracio"es e *es*i)os "i o*ras ,or$aliaes.
Si (ie" la creaci!" e +" sis*e$a especi,ico e
e.ec+ci!" hipo*ecaria se co"soliar6a e" le-es pos*eriores/ el
"+evo sis*e$a hipo*ecario e le)i*i$aci!" re)is*ral ,racas!.
El ar*6c+lo :' e la "+eva Le- h+(o e ser $oi,icao por los
)raves pro(le$as sociales 1+e pla"*ea(a. El Decre*oTle- e
'5 e .+"io e 'F%D *+vo por $o*ivo i"$eia*o 1+e los
la(raores e la alea e Sa" Nicol7s i(a" a ser esah+ciaos
e" $asa por +" *i*+lar re)is*ral. La ,acilia e la i"scripci!"
- la ,al*a e co"*rol e la realia ,6sica e la ,i"ca/ hac6a
i"via(le +" sis*e$a *a" raical e le)i*i$aci!" re)is*ral. E" la
D:
e0posici!" e $o*ivos el Real Decre*oTle- e 'F%D se
seGala(a 1+e el ar*6c+lo :' Se +" s!lo )olpe es*r+6a las
irre+c*i(les i,ere"cias e"*re posesi!" - propieaR/ - Slos
llevaores e ,i"cas +ra"*e si)los/ se ve6a" viole"*a$e"*e
la"zaos e" procei$ie"*os s+$arios R.
El ,racaso e la re,or$a e 'F&F $+es*ra clara$e"*e 1+e la
e,icacia el re)is*ro e(e aec+arse co" s+ or)a"izaci!" *c"ica. La
le)i*i$aci!" re)is*ral s+s*i*+*oria e la posesi!" s!lo *ie"e se"*io e" +"
re)is*ro e ,i"cas 1+e co"*rola la ie"*ia ,6sica e la ,i"ca - la
io"eia e,ec*iva e la pri$era i"scripci!". El re)is*ro e 'F&F
co"*i"+a(a sie"o s+s*a"cial$e"*e +" re)is*ro e *6*+los 1+e "o
co"*rola(a "i la pri$era i"scripci!"/ "i la ie"*ia e la ,i"ca/ - e" esas
co"icio"es el acceso al re)is*ro era s+$a$e"*e se"cillo Lc!$o pre*e"er
e"*o"ces s+s*i*+ir la realia e la posesi!"N Al ser la e,icacia el re)is*ro
s+perior a lo 1+e per$i*6a s+ "a*+raleza/ el re)is*ro se pres*a(a a lle)ar a
ser i"s*r+$e"*o espec+la*ivo. La si*+aci!" e los colo"os e la alea e
Sa" Nicol7s $os*ra(a clara$e"*e los peli)ros e +" re)is*ro
e0a)eraa$e"*e po*e"ciao e" s+ e,icacia.
5. La legislacin hipotecaria vigente.
El 5& e icie$(re e 'F::/ se apr+e(a +"a le- e
re,or$a hipo*ecaria e" la 1+e se a+*oriza al )o(ier"o para la
pro$+l)aci!" e +" "+evo *e0*o re,+"io. Es*e se ic*a por
Decre*o e E e ,e(rero e 'F:3 1+e/ co" li)eras
$oi,icacio"es/ es el *e0*o hipo*ecario ac*+al$e"*e vi)e"*e.
La le)islaci!" hipo*ecaria se co$ple$e"*! co" el
Re)la$e"*o hipo*ecario apro(ao por Decre*o e ': e
,e(rero e 'F:D. Te0*os le)ales 1+e co"*i";a"
s+s*a"cial$e"*e vi)e"*es.
D>
#+ee co"sierarse si" +a +" ,r+*o e $a+rez *c"ica e la
oc*ri"a hipo*ecaria espaGola. El a"*ecee"*e i"$eia*o es +"
a"*epro-ec*o e re,or$a e la le)islaci!" hipo*ecaria e 'F5: 1+e/ sie"o
Mi"is*ro e G. - J. el Re)is*raor e la #ropiea/ DON HICENTE
CANTOS =IG?EROLA/ pre*e"e i"spirarse e" los pri"cipios
hipo*ecarios ale$7" - s+izo/ ,avorecer la i"$a*ric+laci!" o i"scripci!"
e *oa la propiea i"$+e(le/ pri"cipio e i"scripci!" co"s*i*+*iva/ -
coori"aci!" e R. e la #. - Ca*as*ro. El a"*epro-ec*o/ ,or$+la(a co"
$a-or precisi!" los pri"cipios hipo*ecarios e8 le)i*i$aci!"/ ,e p;(lica/
*rac*o s+cesivo - prioria/ - respe*a(a la ore"aci!" sis*e$7*ica -
co"*e"io e la le)islaci!" a"*erior.
La le)islaci!" e 'F::`:3 respe*a s+s*a"cial$e"*e las
l6"eas el a"*i)+o sis*e$a hipo*ecario. Co"*i";a sie"o el
re)is*ro espaGol +" re)is*ro e *6*+los/ 1+e i"corpora *a$(i"
los pri"cipios e p+(licia - le)i*i$aci!" re)is*ral. A+"1+e
per,eccio"a el procei$ie"*o re)is*ral/ - aap*a el sis*e$a
re)is*ral a los "+evos ca$(ios Derecho privao - p;(lico/ s+
or)a"izaci!" - s+ e,icacia $a*erial co"*i";a" los pri"cipios
se"*aos e" la le)islaci!" e 'E3'`3F. Respe*a *a$(i" el
ore" - la sis*e$7*ica e la le)islaci!" a"*erior -/ e" $+chos
casos/ los S"+evosR ar*6c+los proc+ra" colocarse e" el $is$o
l+)ar 1+e los Sa"*i)+osR - co"*i"+ar/ e" lo posi(le/ co" s+
$is$o *e"or li*eral.
E"*re las i""ovacio"es $a*eriales $7s i$por*a"*es el "+evo
sis*e$a re)is*ral es*a(lece +"a i"$a*ric+laci!" i,ere"ciaa e la
i"scripci!"8 se pre*e"e co"*rolar la e,ec*ivia e io"eia e la pri$era
i"scripci!". Se prev - re)+la/ por la $is$a v6a/ la rea"+aci!" el *rac*o
perio. Se re)+la e*allaa$e"*e la le)i*i$aci!" re)is*ral Ac+-o
alca"ce es isc+*i(leA 2la +s+capi!" co"*ra - sec+"+$ *a(+las/ - la
acci!" real re)is*ral4. Se esarrolla la p+(licia re)is*ral s+pri$i"ose
el re1+isi*o e las "o*i,icacio"es circ+"s*a"ciaas a los *i*+lares re)is*rales
a"*eriores. Se e0cl+-e la i"scripci!" e la posesi!"/ ero)7"ose los
D3
e0peie"*es posesorios. =i"al$e"*e el e0peie"*e e o$i"io e.a e ser
+" $eio s+ple*orio e o(*e"er *i*+laci!" para co"ver*irse e" +" $eio
ori"ario e i"$a*ric+laci!" e la propiea. La "+eva re)+laci!" revisa
*a$(i" a ,o"o el r)i$e" e la e.ec+ci!" hipo*ecaria - e las hipo*ecas
especiales/ i"corpora"o ,i)+ras co$o la hipo*eca co" li$i*aci!" e
respo"sa(ilia a los (ie"es hipo*ecaos o la hipo*eca e" )ara"*6a e
re"*as o pres*acio"es peri!icas.
El sis*e$a hipo*ecario 1+e se per,ila e" la re,or$a el
::`:3/ ha s+,rio co" pos*erioria iversas $oi,icacio"es/
1+e respe*a"o los pilares ,+"a$e"*ales el Re)is*ro e la
propiea - s+ e,icacia/ ha" (+scao el per,eccio"a$ie"*o
el procei$ie"*o re)is*ral/ ae$7s el sis*e$a hipo*ecario se
e"c+e"*ra *a$(i" co"icio"ao por +"a "ecesia
per$a"e"*e e re,or$a para ar$o"izar el sis*e$a re)is*ral a
las al*eraci!" el erecho $a*erial co$;"/ - s+ aap*aci!" a
la realia .+r6ica - social ca$(ia"*e.
Las re,or$as - $oi,icacio"es pos*eriores el r)i$e" re)is*ral e
hipo*ecario so" i""+$era(les - ser7" es*+iaas e" caa i"s*i*+ci!"
co"cre*a. #or ci*ar solo al)+"as e las $7s i$por*a"*es/ e"*re las re,or$as
e car7c*er )e"eral8 El re)la$e"*o hipo*ecario ,+e o(.e*o e +"a "+eva
reacci!" por Decre*o e 'D e $arzo e 'F>F. El Decre*o e '% e
"ovie$(re e 'FE%/ se ic*! para aap*aci!" el sis*e$a re)is*ral a las
i$por*a"*es re,or$as le)isla*ivas e 'FE'/ - el re)la$e"*o ,+e o(.e*o e
"+evas re,or$as e" 'FE5/'FE:/ 'FE> - 'FED. El Real Decre*o e : e
se*ie$(re e 'FFE realiza +"a re,or$a e F: ar*6c+los el re)la$e"*o
hipo*ecario/ - pre*e"e la aco$oaci!" el re)la$e"*o hipo*ecario a lo
preve"io e" la le- e aco$paGa$ie"*o e los pres+p+es*os e 5& e
icie$(re e 'FF3/ 2re,or$a e" par*e a"+laa por la .+rispr+e"cia e la
sala *ercera el Tri(+"al S+pre$o/ e" par*ic+lar la STS e %% e $a-o e
%&&&/ a"+lo la re)+laci!" i"*ro+cia el rec+rso )+(er"a*ivo 1+e por
cali,icarse e .+risicci!" vol+"*aria se e"*e"6a e(6a reservarse a le-
,or$al/ - se a"+laro" o*ros Ar*. e" la STS e 5' e e"ero e %&&'4. El
DD
Real Decre*o '&5F`%&&5/ e ' e a)os*o/ re)+la e" e*alle el erecho e
los i"*eresaos para i"s*ar la i"*erve"ci!" e re)is*raor s+s*i*+*o. El Real
Decre*o D'3`%&&F/ e %: e a(ril/ esarrolla e*er$i"aos aspec*os e la
Le- %`'FE'/ e %> e $arzo/ e re)+laci!" el $ercao hipo*ecario -
o*ras "or$as el sis*e$a hipo*ecario - ,i"a"ciero - e re)+laci!" e las
hipo*ecas i"versas.
Ta$(i" ha ha(io i$por*a"*es re,or$as p+"*+ales e la le-
hipo*ecaria. Le- '&`'FF%/ e 5& e a(ril/ e Meias ?r)e"*es e
Re,or$a #rocesal/ $oi,ico iversos aspec*os e la e.ec+ci!" hipo*ecaria
Le- %`'FF:/ e 5& e $arzo/ re)+la la s+(ro)aci!" - $oi,icaci!" e
#res*a$os Hipo*ecarios. Le- %:`%&&'/ e %D e icie$(re/ e Meias
=iscales/ A$i"is*ra*ivas - el Ore" Social/ $oi,ico iversos aspec*os
e la cali,icaci!" re)is*ral aGaie"o *res "+evos p7rra,os al Ar*. 'E e la
Le- Hipo*ecaria/ al *ie$po 1+e ha i"*ro+cio +" "+evo Ar*. 'F (is e" el
$is$o c+erpo le)al. La pri$era $oi,icaci!" ha re+cio el plazo e
cali,icaci!" a '> 6as -/ ae$7s/ ha co"ceio al i"*eresao la posi(ilia
e 1+e/ e" el caso e 1+e "o se ha-a cali,icao e" *ie$po/ se p+ea
rec+rrir a +" re)is*raor s+s*i*+*o. La le- e e".+icia$ie"*o civil '`%&&&
realiza +"a re,or$a a ,o"o e cier*os aspec*os el procei$ie"*o e
e.ec+ci!" hipo*ecaria/ - la le- co"c+rsal %%`%&&5 e F e .+lio re)+la e"
e*alle los pri"cipios e coori"aci!" el co"c+rso co" el re)is*ro. Le-
3%`%&&5/ e 5& e icie$(re/ e $eias ,iscales/ a$i"is*ra*ivas - el
ore" social/ $oi,ica iversos aspec*os el rec+rso )+(er"a*ivo - e la
cali,icaci!" re)is*ral. la Le- %:`%&&> e 'E "ovie$(re e re,or$as para el
i$p+lso a la pro+c*ivia i"*ro+ce i""ovacio"es i$por*a"*es para el
e$pleo e las *c"icas i",or$7*icas/ elec*r!"icas - *ele$7*icas/ -
es*a(lece la vi"c+laci!" e *oos los re)is*raores a las resol+cio"es e la
Direcci!" Ge"eral e los Re)is*ros - el No*ariao c+a"o res+elve
rec+rsos ,re"*e a la cali,icaci!". La Le- :'`%&&D/ e D e icie$(re/ e
re,or$a e la le)islaci!" hipo*ecaria ha i"*ro+cio al)+"as i$por*a"*es
"oveaes e" "+es*ro re)is*ral/ co$o la hipo*eca ,lo*a"*e/ la hipo*eca
recar)a(le o la hipo*eca i"versa/ persi)+ie"o a(ara*ar los cos*es
"o*ariales - re)is*rales. Le- %`%&&F/ e 5' e $arzo/ re)+la la
co"*ra*aci!" co" los co"s+$iores e prs*a$os o cri*os hipo*ecarios -
DE
e servicios e i"*er$eiaci!" para la cele(raci!" e co"*ra*os e
prs*a$o o cri*o.
6. Comentarlos generales al sistema registral e
hipotecario vigente.
1.1. Per+eccin t%cnica e importancia de" reistro en
e" desarro""o econmico espa<o".
#+ee ecirse e "+es*ro sis*e$a re)is*ral espaGol 1+e
es posi(le$e"*e el $7s per,ec*o e los re)is*ros e *6*+los
posi(les8 se ore"a por ,i"cas/ co"*rola la pri$era
i"scripci!"/ re)+la el *rac*o s+cesivo/ reco)e *oos los *6*+los
re,ere"*es a *ra"s$isio"es - )rav7$e"es reales i"$o(iliarios/
- el *6*+lo se cali,ica e i"scri(e por +"o e los ,+"cio"arios
$7s c+ali,icaos - co$pe*e"*es e la A$i"is*raci!"
espaGola8 el re)is*raor e la propiea.
La *rasce"e"cia 1+e el re)is*ro ha *e"io para el
esarrollo eco"!$ico espaGol es i"c+es*io"a(le. E" s+
pri$era ,ase/ el sis*e$a hipo*ecario e 'E3'`3F ei,ica -
s+s*e"*a el sis*e$a ,i"a"ciero. Si" el esarrollo el cri*o
*erri*orial "o h+(iese sio posi(le la )"esis - esarrollo e la
(a"ca p;(lica/ - la creaci!" e +" sis*e$a *ri(+*ario - ,iscal
$oer"o/ 1+e ,o$e"*a la pro+cci!" i"+s*rial - el co$ercio.
E" la ,ase $7s recie"*e el esarrollo e la i"+s*ria se a"i$a
ese la se)+ria el cri*o hipo*ecario - los (a.os *ipos e
i"*ers. Too ello se asie"*a e" la per,ecci!" - seriea 1+e
DF
ha" presiio la ac*+aci!" el re)is*ro e la propiea co$o
,+"ci!" p;(lica.
No es e0a)erao ecir 1+e si" re)is*ro e la propiea
"o ha(r6a e0is*io e" EspaGa +" sis*e$a ,i"a"ciero $oer"o/
"i +" esarrollo eco"!$ico sos*e"io. E" la le)islaci!" $as
recie"*e se o(serva ae$7s la especial a*e"ci!" 1+e *oa
re,or$a procesal - a$i"is*ra*iva 2+r(a"6s*ica/ e0propia*oria/
*ri(+*aria/ la(oral/ e re,or$a a)raria/ co"c+rsal/ e*c.4/ pres*a
a los pri"cipio re)is*rales e p+(licia/ e" la co"cie"cia e
1+e el 0i*o e c+al1+ier ac*ivia e ,o$e"*o solo es posi(le
as+$ie"o co$o pres+p+es*o el pri"cipio e p+(licia.
La cie"cia hipo*ecaria/ *a"*o a *ravs e la pro$oci!" e las
opor*+"as re,or$as le)isla*ivas co$o por la oc*a - ,+"aa oc*ri"a e
las resol+cio"es e la Direcci!" Ge"eral e los re)is*ros/ ha es*ao a*e"*a
a los ca$(ios sociales/ .+r6icos - eco"!$icos/ para pro$over el
esarrollo el sis*e$a hipo*ecario/ - para aap*ar - ar$o"izar s+s
pri"cipios. Toas las re,or$as/ por pe1+eGas 1+e ha-a" sio/ ha" sio
pro$ovias ese +"a $a+ra a+*oco"cie"cia e la pro(le$7*ica
s+(-ace"*e/ - co" +" o(.e*ivo preciso. No se ha" pro+cio los (a"azos
*6picos e le)islaores i"co"sec+e"*es/ si"o +" se"*io pro)resivo e
per,eccio"a$ie"*o $a*erial - ,or$al e la p+(licia.
1.!. E" insu+iciente contro" de "a rea"idad +sica de "a
+inca $ primera inscripcin =ue accede a"
reistro. Ade"antos t%cnicos.
Si" e$(ar)o "o e(e$os caer e" el pecao e la
a+*oco$place"cia a"*e "+es*ros lo)ros/ si"o 1+e e(e$os
$irar sie$pre el re)is*ro co" o.os cr6*icos/ e" el horizo"*e e
E&
s+ posi(le per,eccio"a$ie"*o. E" es*e se"*io el pri$er
)rav6si$o pro(le$a al 1+e se e",re"*a el re)is*ro espaGol
2co$o *oo sis*e$a re)is*ral4 es el a.+s*e e"*re la realia e
erecho e los *6*+los - la realia ,6sica - $a*erial e las
,i"cas o i"$+e(les so(re los 1+e se e.erci*a" los erechos.
E" e,ec*o e" el sis*e$a espaGol se co"*rola la
le)alia e los *6*+los/ pero la realia ,6sica $a*erial e la
,i"ca/ la e,ec*ivia e la propiea el pri$ero 1+e i"scri(e/
- la realia e la *raici!" o e"*re)a e los (ie"es ve"ios/
"o es o(.e*o/ "i p+ee serlo/ e +" co"*rol ca*e)!rico
e0ha+s*ivo9 - *a$poco se p+ee )ara"*izar ,re"*e a la
o(solesce"cia e la i"scripci!" re)is*ral por ca$(ios ,6sicos o
.+r6icos e0*rarre)is*rales/ "i se a*es*i)+a i"+(i*aa$e"*e la
e,ec*ivia - c+$pli$ie"*o e los ac*os e *ra"s$isi!" e la
propiea 1+e se i"scri(e" e" el re)is*ro. #or eso el esa.+s*e
e"*re la realia .+r6ica 1+e escri(e el re)is*ro - la realia
$a*erial 1+e e0is*e e" la realia es ,+e"*e e co",lic*os - +"
l6$i*e o"*ol!)ico a la e,icacia el re)is*ro.
La ,al*a e co"*rol e la realia $a*erial e la ,i"ca per$i*e
i"$a*ric+lar ,i"cas i"e0is*e"*es o e e0*e"si!" o li"eros is*i"*os e s+
s+per,icie real9 la ,al*a e co"*rol e0ha+s*ivo e la pri$era i"scripci!"
per$i*e i"$a*ric+lar a 1+ie" "o es propie*ario9 - la ,al*a e i"scripci!"
co"s*i*+*iva hace 1+e $+chas *ras$isio"es se co"s+$a" ,+era el re)is*ro.
< la .+rispr+e"cia e"+"cia Ola e0*rava)a"*e ac*+aci!" 1+e/ al a$paro
el Ar*. %&> e la LH./ llevaro" a e,ec*o los e$a"aos/ co",i)+ra"o e"
el Re)is*ro +"a ,i"ca ieal/ a.e"a a la realia $a*erial 1+e o*or)a la
*i*+laria e las *ierras al ca+sa"*e e los e$a"a"*es/ co" car7c*er
e0cl+sivo -/ por *a"*o/ e0cl+-e"*eQ 2STS %E e ,e(rero e %&&54.
No se *ra*a e +"a se"*e"cia aislaa/ si"o 1+e se si*;a e" +"
e(a*e pro,+"o so(re la e,icacia e la i"scripci!" re)is*ral - s+s posi(les
E'
a(+sos. #or e.e$plo/ i"$a*ric+la"o co$o propias ,i"cas pose6as e"
precario 2STS e 3 e oc*+(re e 'FD>4/ o si" co"se"*i$ie"*o e los
co$+"eros 2STS e %& e $a-o e 'FD34/ o cohereero 1+e i"$a*ric+la a
s+ "o$(re la *o*alia e +"a ,i"ca 2STS '& e .+lio e %&&%4 o
i"$a*ric+lar el $a"a*ario a s+ "o$(re +"a ,i"ca el $a"a"*e 2STS e
%3 e "ovie$(re e 'FDE4. El e,ec*o e hacer co"s*ar co$o propia +"a
,i"ca a.e"a - co"se)+ir +"a escripci!" i"aec+aa e +"a ,i"ca se p+ee
co"se)+ir *a$(i" co$o res+l*ao e procesos e a)re)aci!" -
se)re)aci!" e las ,i"cas 2STS %D e icie$(re e 'FF34 o e" (ase a (ase
e $oi,icacio"es *a(+lares - la i"vasi!" ,6sica al co$e"zar la
+r(a"izaci!" el *erre"o 2STS '% e .+"io e %&&54. La e0*e"si!" e +"a
,i"ca "o *ie"e por 1+e a.+s*arse al 7$(i*o *erri*orial e +" re)is*ro -
$e"os e +"as secci!" re)is*ral/ lo 1+e ,acili*a la i"$a*ric+laci!" e la
$is$a ,i"ca e" re)is*ros o seccio"es is*i"*as. El re)is*ro co",iere as6
*a$(i" +"as peli)rosas posi(iliaes espec+la*ivas para i"*e"*ar
apropiarse e los (ie"es p;(licos8 ca$i"os/ $o"*es/ zo"a $ar6*i$oT
*erres*re 2STS D e $a-o e %&&%4/ (ie"es el $i"is*erio el e.erci*o 2STS
%: e e"ero e %&&54 o para i"*e"*ar ila*ar - e0*e"er las li"es e +"a
,i"ca a cos*a el coli"a"*e 2SSTS %: e e"ero e %&&5/ %' e .+"io e
'FFD4. < "o solo los par*ic+lares si"o *a$(i" la a$i"is*raci!" procee
e" ocasio"es a i"$a*ric+lar a s+ ,avor ,i"cas e los par*ic+lares/ as6
reco)e la .+rispr+e"cia i"$a*ric+lacio"es a(+sivas e +"a A-+"*a$ie"*o
e (ie"es e los par*ic+lares/ co" ocasi!" e repo(lacio"es $asivas 1+e
hace" esaparecer lo si)"os is*i"*ivos so(re el *erre"o e los e"claves
privaos 2SSTS '' e icie$(re - 5' e icie$(re e %&&%4 e i"cl+so se
+a e la le)alia e i"$a*ric+lacio"es por la I)lesia e" s+ ,avor e
$o"*es veci"ales 2STS '> e e"ero e %&&'4.
La $eia e la e,icacia el re)is*ro e(e es*ar e"
raz!" el pro)reso e" los $eios *c"icos e co"*rol e la
realia. Los sis*e$as re)is*rales so" +" pro)resivo
per,eccio"a$ie"*o *c"ico e la $eia e la realia por el
erecho ,or$al re)is*ral. ?" pla"*ea$ie"*o $e*ool!)ico
(7sico e" el erecho i"$o(iliario re)is*ral e(e ser 1+e la
E%
$eia e la e,icacia el re)is*ro ha e ser co"sec+e"*e co"
los $eca"is$os 1+e el re)is*ro o,rece para la )ara"*6a e la
realia $a*erial/ el co"*rol la pri$era i"scripci!"/ - la
aap*aci!" el re)is*ro a la realia ca$(ia"*e $a*erial -
.+r6ica.
#re*e"er e0a)erar la e,icacia e la p+(licia es po"er las (ases
para el *ri+",o e los espec+laores - es*a,aores/ la pro*ecci!"
es$es+raa el re)is*ro co$o cri*o/ co$o capi*al/ )e"era el
esco"*e"*o social. E" es*e co"*e0*o e(e$os po"erar 1+e el re)is*ro
espaGol es +" re)is*ro e *6*+los/ c+-a e,icacia "a*+ral parece e(e ser la
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os - la hipo*eca co"s*i*+*iva. El )ra"
$ri*o e co"s*r+cci!" el sis*e$a hipo*ecario espaGol "o ha sio
rec*il6"eo - al)+"a oc*ri"a hipo*ecaria ha pecao e +" e0ceso e
vol+"*aris$o/ i"spiraa e" +" $oelo )er$7"ico el re)is*ro/ 1+e es e" s6
$is$o cri*ica(le/ - ha pre*e"io or)a"izar +" re)is*ro e e,icacia raical
1+e "o se aec+a a s+s pres+p+es*os *c"icos/ c+a"o ae$7s los
pres+p+es*os el sis*e$a re)is*ral 21+e e" Ale$a"ia cris*aliz! e" poca
"acio"al socialis*a/ c+a"o e" 'F5> se ce"*raliza" e" le Reich las
co$pe*e"cias e" $a*eria e .+s*icia4/ "o p+ee *raslaarse a EspaGa/ 1+e
a$e" e "o ha(er "+"ca co$+l)ao co" los pres+p+es*os sociales -
pol6*icos 1+e lo i"spira"/ "o ha co"*ao has*a poca recie"*e co" +"
ca*as*ro e,icie"*e. Los ale$a"es pre*e"iero" hacer el re)is*ro la ;"ica
realia el erecho - e la ,i"ca - ello es por1+e a"*ep+siero" el Es*ao
al ho$(re - pre*e"iero" s+s*i*+ir la realia por la *c"ica/ el re)is*ro ,+e
as6 e" el 7$(i*o pa*ri$o"ial par*icipe e los $is$os esvar6os 1+e los
periero" e" el 7$(i*o pol6*ico. E" realia el Es*ao era +" sis*e$a
a(sol+*o e e0propiaci!" e *oa la propiea e" Ale$a"ia/ 1+e hacia e
los propie*arios los siervos el Es*ao8 ;"ica realia e la propiea. El
respe*o el ho$(re se a"*epo"e e" el sis*e$a re)is*ral a los s+eGos
o)$7*icos e los iearios ,ilos!,icos - e los ie!lo)os pol6*icos.
La ,al*a e cer*eza e la realia e la ,i"ca - la ,al*a e )ara"*6a
a(sol+*a e la propiea e" la pri$era i"scripci!" "o es +"a care"cia
*c"ica o i$per,ecci!" el re)is*ro/ p+es e(e par*irse el pri"cipio e
E5
1+e el Re)is*ro "o pre*e"e p+(licar la propiea e $oo a(sol+*o/ si"o
,avorecer el *ra,ico - ,acili*ar la pr+e(a - el e.ercicio e los erechos
i"scri*os. Es ecir el re)is*ro "o se pre*e"e creaor e la realia 2"i
$a*erial/ "i .+r6ica4/ si"o solo *es*i)o privile)iao - pre,ere"*e e la
$is$a. El sis*e$a ,ra"cs "+"ca pre*e"i! +" ore" a(sol+*o e la
propiea a *ravs el re)is*ro/ si"o 1+e lo 1+e pre*e"i! pri"cipal$e"*e
,+e la ore"aci!" el cri*o/ es*o es la creaci!" e la se)+ria para el
1+e pres*a a *ravs e +"a hipo*eca ,+"aa e" el pri"cipio e
especialia9 es la realia e ese prop!si*o las 1+e les $ovi! a or)a"izar
+" sis*e$a caa vez $as per,ec*o - co$ple.o e p+(licia re)is*ral.
#or es*a *riple raz!" 2,al*a e cer*eza e la realia
$a*erial/ ,al*a e )ara"*6a e la pri$era i"scripci!"/
e0is*e"cia e +" *r7,ico e0*rarre)is*ral4 la .+rispr+e"cia/
co$o vere$os l+e)o/ ha res*ri")io e $a"era si)"i,ica*iva
la e,icacia o,e"siva e la i"scripci!"
< la .+rispr+e"cia e0i)e para reco"ocer la e,icacia e la
p+(licia re)is*ral ,re"*e al *ercero hipo*ecario "o solo la co"ici!" e
*ercero a1+ire"*e a *i*+lo o"eroso co" (+e"a ,e 2es*o es esco"ocie"o la
,al*a e *i*+laria el *ra"s$i*e"*e4 si"o +"a (+e"a ,e ac*iva/ 1+e ha-a
a)o*ao los $eios ori"arios e i"ves*i)aci!" e la *i*+laria el
*ra"s$i*e"*e - la verosi$ili*+ e +"a realia o(.e*iva/ 1+e i$pia la
+*ilizaci!" el re)is*ro co$o i"s*r+$e"*o e,ra+a*orio. Ta$poco
reco"oce la .+rispr+e"cia i"iscri$i"aa$e"*e la le)i*i$aci!" re)is*ral
,re"*e al poseeor. E i"*icas o(servacio"es se p+ee" hacer respec*o e
la e,icacia e la acci!" real re)is*ral ,+"aa e" el solo *6*+lo re)is*ral. La
.+rispr+e"cia/ co$o vere$os $7s aela"*e e $a"era $as e*allaa/
repi*e i"cesa"*e$e"*e 1+e "i la pres+"ci!" e e0ac*i*+ el Ar*. 5E LH/ "i
la p+(licia re)is*ral el Ar*. 5: LH/ se e0*ie"e" a los a*os e $ero
hecho/ e" especial li"eros - ca(ia 2SSTS 'D e oc*+(re e %&&%/ %D e
icie$(re e 'FF34. #or e.e$plo/ ice *a.a"*e$e"*e la STS e E e
,e(rero e 'FFF/ 1+e Olos e,ec*os e las i"scripcio"es "o alca"za" a los
a*os ,6sicos e las ,i"cas - opera" *a" s!lo e" c+a"*o a*aGe" a los
erechos 1+e e" ellas se co"si)"a"/ ase)+ra"o la e0is*e"cia - co"*e"io
E:
e los erechos reales i"scri*os pero si" )ara"*izar la e0ac*i*+ e los
a*os e $ero hecho rela*ivos a la escripci!" e las ,i"casP 2- e" el
$is$o se"*io SSTS > e a(ril e %&&& - %D icie$(re e 'FF34. <
a,ir$a *a$(i" rei*eraa$e"*e la .+rispr+e"cia 1+e la i"scripci!" e" el
re)is*ro "o p+ee prevalecer ,re"*e al car7c*er e$a"ial e +"os (ie"es
2SSTS D e $a-o e %&&%/ > e ,e(rero e 'FFF - %3 e a(ril e 'FE34.
=re"*e a es*e posi(le escala(ro e"*re realia
$a*erial - vera .+r6ica re)is*ral/ la preoc+paci!" el
le)islaor - e los c+erpos ,+"cio"ariales re)is*rales e" la
aec+aa coori"aci!" e"*re el re)is*ro - los ca*as*ros
*opo)r7,icos/ - e" la i",or$a*izaci!" - si$pli,icaci!" e la
co"s+l*a el re)is*ro ha sio especial$e"*e e"co$ia(le/ - ha
alca"zao lo)ros "o*a(les/ especial$e"*e e" es*os ;l*i$os
aGos.
E" EspaGa el re)is*ro ha "acio - se ha esarrollao has*a ahora
co" i"epe"e"cia e los pres+p+es*os *opo)r7,icos - ca*as*rales e las
,i"cas. Es es*e el )ra" re*o el sis*e$a re)is*ral espaGol/ 1+e parece 1+e
ahora se es*a a,ro"*a"o co" sa(i+r6a - pro,esio"alia. El Decre*o
'&5&`'FE&/ e 5 e $a-o/ es*a(leci! los pri"cipios e la coori"aci!" el
ca*as*ro *opo)r7,ico parcelario co" el Re)is*ro e la #ropiea
I"$o(iliaria. El Decre*o e 5& e $arzo e 'FF&/ por s+ par*e/ re)+l! el
sis*e$a e i",or$a*izaci!" e los re)is*ros/ - la i"corporaci!" *a$(i"
so(re (ases *opo)r7,icas e los $apas ca*as*rales/ i"corpora"o al RH
iversos ar*6c+los co$ple$e"*arios al 5FE RH. La le- '5`'FF3/ e 5& e
icie$(re/ e Meias =iscales/ A$i"is*ra*ivas - el Ore" Social
es*a(lece/ i)+al$e"*e/ la o(li)aci!" e re,le.ar la re,ere"cia ca*as*ral e"
c+a"*os oc+$e"*os p;(licos o privaos co"*e")a" ac*os - "e)ocios e
*rasce"e"cia real 1+e a,ec*e" a (ie"es i"$+e(les/ as6 co$o e" las
i"scripcio"es - a"o*acio"es 1+e e(a" prac*icarse e" el Re)is*ro e la
#ropiea/ lo 1+e se *ra+ce e" la correspo"ie"*e re,or$a e las
circ+"s*a"cias e las i"scripci!" e" el Ar*. >' - si)s RH por el RD
'E3D`'FFE/ e : e se*ie$(re. Here$os esp+s 1+e los re)is*raores a
E>
par*ir el aGo %&&& i"*ro+ce" s+ propio sis*e$a e valiaci!" )ra,ica e
las ,i"cas 2sis*e$a )eo(ase4/ i"corpora"o la valiaci!" )r7,ica a la
cali,icaci!" re)is*ral.
Gra"es aela"*os ha" e0is*io *a$(i" recie"*e$e"*e co" la
i"*ro+cci!" e *c"icas i",or$7*icas e" el re)is*ro. La le- D`'FFE e '5
e a(ril e co"icio"es )e"erales e los co"*ra*os/ pre*e"e ,acili*ar la
p+(licia ,or$al ese c+al1+ier re)is*ro e la propiea. La le-
%:`%&&'/ e %D e icie$(re/ e Meias =iscales/ A$i"is*ra*ivas - el
Ore" Social/ e" s+ isposici!" aicio"al oc*ava/ prev el *rasvase el
co"*e"io el re)is*ro a sopor*e i",or$7*ico - la i$pla"*aci!" o(li)a*oria
e sis*e$as *ele$7*icos. Le- %:`%&&> e 'E "ovie$(re %&&>/ re)+la la
prese"*aci!" e oc+$e"*os por $eios *ele$7*icos. La Le- Or)7"ica
''`%&&D e %% e .+"io e A$i"is*raci!" Elec*r!"ica )ara"*iza el
erecho e los ci+aa"os a relacio"arse *ele$7*ica$e"*e co" los
Re)is*ros e la #ropiea/ Merca"*iles - e Bie"es M+e(les/ - e hecho
vere$os esp+s 1+e e" $a-o e %&'& el Cole)io e Re)is*raores e la
#ropiea - el Servicio e Cer*i,icaci!" e Re)is*raores ha" prese"*ao
+" "+evo por*al para ,acili*ar a los ci+aa"os los *r7$i*es
a$i"is*ra*ivos erivaos el re)is*ro.
Si" +a la coori"aci!" e"*re re)is*ro - ca*as*ro - la
i",or$a*izaci!" el re)is*ro si)"i,ica +" e"or$e pro)reso -
va a resolver e" par*e el esa.+s*e e"*re realia $a*erial -
realia .+r6ica - va a evi*ar al)+"os e los pri"cipales
i"e0ac*i*+es - ,ra+es e"+"ciaos/ pero "o e(e olviarse
1+e la a(sol+*a per,ecci!" el re)is*ro - la a(sol+*a
aec+aci!" e lo $a*erial - lo .+r6ico es +" o(.e*ivo
*c"ica$e"*e i$posi(le - e" s6 $is$o i"alca"za(le. Se
e",re"*a a la c+es*i!" e los or6)e"es8 "+"ca se p+ee
)ara"*izar co" cer*eza la pri$era i"scripci!"/ "+"ca se p+ee
)ara"*izar co" cer*eza 1+e la realia $a*erial 2e0*e"si!" -
li"eros4 e la ,i"ca i"$a*ric+laa sea e0ac*a$e"*e la
propiea el i"$a*ric+la"*e. #or $+- per,ec*a 1+e sea la
E3
*opo)ra,6a -o sie$pre por ac+ir al re)is*ro co" +" pla"o
1+e i"cl+-e par*e e la ,i"ca el veci"o/ o 1+e prese"*a co$o
$6o lo 1+e es a.e"o - co"se)+ir +"a i" $a*ric+laci!" err!"ea
o ,ra++le"*a
El pro)resivo per,eccio"a$ie"*o el ca*as*ro co" la i"*ro+cci!"
e la ,o*o)ra,6a area/ la ,o*o)ra$e*r6a/ la or*o,o*o)ra,ia/ la i)i*alizaci!"
e la car*o)ra,6a - el pro)reso e" el re)is*ro - el ca*as*ro e los sis*e$as
i",or$7*icos e s+ )es*i!" - p+(licia/ "o "os p+ee hacer olviar 1+e el
ca*as*ro *a$poco co"*rola e $oo a(sol+*a$e"*e e,icie"*e la *i*+laria
- li"es e lo 1+e aparece i"scri*o/ - 1+e se reco"oce 1+e co"*ie"e
$+chas i"e0ac*i*+es/ so(re *oo c+a"o *rascie"e e lo $a*erial a lo
.+r6ico. La escripci!" *opo)r7,ica e +"a ,i"ca - +"os li"es "o
res+elve por s6 el pro(le$a e e*er$i"ar la *i*+laria .+r6ica/ la ca(ia
- s+s li"es/ p+es por $+cha per,ecci!" 1+e se i"*ro+zca e" la
co"s*a"cia re)is*ral - ca*as*ral e las (ases ,7c*icas e +"a *i*+laria/
co$o se ,o$e"*a la i"$a*ric+laci!"/ sie$pre p+ee" e0is*ir ,i"cas 1+e
accee" al re)is*ro i"e0ac*a$e"*e escri*as - eli$i*aas e" s+ realia
.+r6ica a+"1+e es*" per,ec*a$e"*e eli$i*aas e" +" pla"o. < es 1+e
QLa i"cl+si!" e +" $+e(le o e +" i"$+e(le e" +" Ca*as*ro/
A$illara$ie"*o o re)is*ro =iscal/ "o pasa e co"s*i*+ir +" i"icio e 1+e
el o(.e*o i"scri*o p+ea per*e"ecer a 1+ie" ,i)+ra co$o *i*+lar e l/ pero
"o p+ee co"s*i*+ir por s6 sola +" .+s*i,ica"*e e *al o$i"io/ -a 1+e *al
*esis co"+cir6a a co"ver*ir a los !r)a"os a$i"is*ra*ivos e"car)aos e
ese re)is*ro e" e,i"iores el erecho e propieaP 2SSTS % $arzo
'FF3/ '> e ,e(rero e %&&&/ %3 e $a-o e %&&&4. #or s+ par*e
MARTINE@ GARCIA/ cali,ica la coori"aci!" e"*re re)is*ro - ca*as*ro
e O$i*oP 1+e "aie aplica.
ED
1.&. E" con+"icto entre posesin $ ttu"o reistra". La
rea"idad e>trarreistra".
Es*recha$e"*e li)ao al pro(le$a a"*erior$e"*e
pla"*eao es el co",lic*o e"*re la posesi!" - el re)is*ro. La
posesi!" es +" ori)e" cier*o e la relaci!" e"*re las perso"as -
las cosas 1+e his*!rica$e"*e ha servio e ,+"a$e"*o para la
*+*ela e la propiea 2usucapion, traditio4/ - 1+e es *a$(i"
i"s*r+$e"*o e p+(licia/ e" co",lic*o/ e" ocasio"es/ co" la
p+(licia el re)is*ro. No poe$os olviar 1+e la *ierra es e"
s6 $is$a +" sis*e$a e p+(licia/ por1+e la *ierra/ ese s+s
$is$as e"*raGas/ esvela 2- has*a cla$a e" ocasio"es4 1+ie"
es s+ +eGo. El erecho hipo*ecario espaGol "o ha lle)ao a
e,i"ir co" precisi!" la relaci!" e"*re el *i*+lar i"scri*o - el
poseeor/ - es e" es*e p+"*o o"e se e"c+e"*ra a(ier*o +"o e
los $7s a$plios e(a*es so(re el se"*io - la e,icacia el
re)is*ro.
La $is*eriosa ,+erza e la *ierra "o p+ee ser esco"ocia por el
re)is*ro/ co$o creaci!" ar*i,icial el ho$(re/ p+es el re)is*ro/ e" ocasio"es/
se e.a se+cir por i"*ereses esp+rios. E" par*ic+lar la posesi!" p;(lica -
pac6,ica pr+e(a la propiea 2prescripci!"4 - la pres+$e/ por1+e "o ha-
a1+isici!" si" apropiaci!" posesoria e,ec*iva 2*rai*io4/ - por1+e la pr+e(a
o"*ol!)ica e la propiea "o par*e e +" ori)e" re)is*ral o oc+$e"*al
cier*o a priori, si"o ese la e*e"*aci!" e,ec*iva/ co" valoraci!" - co"e"a
e0presa e a1+ellos or6)e"es 1+e se ,+"a" e" e*e"*acio"es esp+rias 2vi/
cla$ o precario4. Co$o pri"cipio e(e a,ir$arse 1+e el poseeor
i"ve*erao *ra(a.aor ho"rao e la *ierra/ "o p+ee ser privao e la
$is$a por +" *i*+lo ar*i,icial/ creao ese +" erecho e$a"ao por el
poer/ - plas$ao e" el Re)is*ro e la #ropiea/ co$o se pre*e"i! e" la
re,or$a e 'F&F.
EE
<o creo 1+e el co",lic*o e"*re posesi!" - re)is*ro "o se
p+ee resolver a,ir$a"o la s+pre$ac6a e la posesi!" o la
s+pre$ac6a el re)is*ro. Caa +"o/ el *6*+lo - la posesi!"/
*ie"e" s+ propio 7$(i*o e e,icacia. El *6*+lo e" s6 $is$o "o
p+ee ,+"ar el erecho/ a+"1+e es* i"scri*o/ por1+e es +"a
creaci!" ar*i,icial el erecho/ 1+e "o *ie"e realia e" s6
$is$o9 - e o*ro lao la realia 2- la posesi!" co$o
e0perie"cia .+r6ica li)aa a la realia4 es e$asiao e*rea
para poer ser co"ocia i"+(i*aa$e"*e 2*a$(i" e(e
pro(arse por *6*+los4. < la co"cl+si!" a $i parecer es 1+e la
realia *rasce"e"*e e la propiea $a"i,ies*a la s+pre$ac6a
el proceso so(re la i"scripci!". E" ;l*i$o *r$i"o la
propiea se $a"i,ies*a e" el proceso $e.or 1+e e" el re)is*ro/
por1+e e" el proceso p+ee ser o(.e*o e +"a pr+e(a ple"a/
$ie"*ras 1+e e" el re)is*ro la propiea "o p+ee *rasce"er
las i"s+,icie"cias e +"a vera ,or$al$e"*e co"s*i*+ia.
El ,+"a$e"*o ;l*i$o e la ,i"ca - el erecho/ es e" s6 $is$o
$is*erioso e i"escr+*a(le. La posesi!" co$o realia es*a e*er$i"aa
por s+ i" co"creci!" $a*erial - por las i,ic+l*aes e la pr+e(a/ el
re)is*ro ae$7s por la ar*i,icialia e s+ creaci!". #ri"cipios o)$7*icos
1+e *ie"e" e" "+es*ro *e$a/ "o solo el car7c*er e +" pro(le$a ,ilos!,ico/
si"o *a$(i" e" la aplicaci!" el erecho has*a los ;l*i$os recovecos e la
prac*ica co*iia"a 2co$o por e.e$plo a e,ec*os e la oposici!" a +"
e$(ar)o por el $ero poseeor/ esah+cio e +" arre"a*ario *ras +"
e.ec+*ivo o a.+icaci!" e (ie"es e so(re la (ase e la sola i"scripci!"
re)is*ral4. La vera "o e0is*e "i e" el oc+$e"*o "i e" la posesi!"/ - se
o(*ie"e solo e" el proceso 2ple"ario o s+$ario4 o"e el re)is*ro es +"
i"s*r+$e"*o i"s+s*i*+i(le e" la o(*e"ci!" e la vera procesal - e" la
ore"aci!" el proceso/ pero "o co$o vera a(sol+*a. La re+"i!" e
*oos los *6*+los e" el re)is*ro/ recopilaos e" perioo "o sospecho/ -
co",ro"*aos ae$7s sis*e$7*ica$e"*e co" los e o*ros (ie"es i"$+e(les/
EF
- o*ros propie*arios/ *6*+los 1+e re,iere" ae$7s la escripci!" e la ,i"ca/
- *6*+los 1+e ha" sio previa$e"*e reac*aos "o*arial$e"*e 2e" perioo
"o sospecho4/ o*or)a +"a e"viia(le se)+ria al *ra,ico - a la propiea/
a+"1+e "o p+ea a,ir$arse o)$7*ica$e"*e 1+e la i"scripci!" s+s*i*+-a a
la posesi!"/ o 1+e la propiea se ,+"e e" le re)is*ro/ o 1+e el re)is*ro
e(a s+s*i*+ir la posesi!" co$o sis*e$a para ,+"ar la propiea
2+s+capi!"4 - *ra"s$isi!" e los (ie"es 2*raici!"4.
La posesi!" co$ple$e"*a la *i*+laci!" re)is*ral
o*or)7"ole al)o 1+e es*a "o *ie"e8 la realia. ?" e,icie"*e
re)is*ro e *6*+los i"*e)rao co" la posesi!" - la +s+capi!"
21+e co$ple*a la "ecesia e i"ves*i)ar la realia e +"a
*i*+laci!" ,or$al4 o*or)a +"a $+- e,icie"*e )ara"*6a al
a1+ire"*e - al acreeor/ - ,acili*a el e.ercicio e los erechos
e" las circ+"s*a"cias ori"arias el *r7,ico i"$o(iliario. El
re)is*ro espaGol e la propiea/ 1+e es +" re)is*ro e *6*+los/
c+$ple e $oo so(resalie"*e s+ ,+"ci!" e se)+ria el
*r7,ico eco"!$ico - e )ara"*6a el cri*o a+"1+e "o e,i"a
e $oo a(sol+*o los erechos/ pero c+$ple esa ,+"ci!"
sie$pre 1+e se co$ple*e aec+aa$e"*e co" la posesi!"/
.+s*a$e"*e por1+e la i"scripci!" re)is*ral "o pre*e"e crear
+"a realia e9 novo/ si"o ser ,iel re,le.o e la realia/ - la
posesi!" es el pri"cipio e la realia.
1.(. La 'o"untariedad de "a inscripcin $ su
*usti+icacin.
La vol+"*ariea e la i"scripci!" es o*ro e los
,+"a$e"*os el sis*e$a hipo*ecario espaGol/ - si)"i,ica
reco"ocer la realia e0*rarre)is*ral a"*ecee"*e el erecho
e propiea. La i"scripci!" e los erechos e" el re)is*ro es
F&
vol+"*aria8 a $i .+icio o*ra )ra" $+es*ra e sa(i+r6a el
sis*e$a re)is*ral espaGol.
Lo cier*o es 1+e c+al1+iera 1+e sea el .+icio 1+e $erezca el
sis*e$a re)is*ral e" EspaGa/ "o parece via(le +" sis*e$a e i"scripci!"
o(li)a*oria o co"s*i*+*iva/ 1+e res+l*a caro/ ar(i*rario - "o se aap*a
ae$7s a la represe"*aci!" e las par*es/ es e0propia*orio e +"a relaci!"
"a*+ral e"*re el ho$(re - la propiea/ 1+e )ravar6a e $oo e0or(i*a"*e
la pe1+eGa propiea e" cier*os l+)ares $+- ,ra)$e"*aa/ - 1+e ae$7s
,o$e"*ar6a la esco",ia"za a as+$ir los cos*os re)is*rales - "o*ariales/
1+e e" ocasio"es so" es*i$aos co$o esproporcio"aos. < so(re *oo
so(re *oo la i"scripci!" o(li)a*oria o co"s*i*+*iva por6a )e"erar +"
re)is*ro *o*al$e"*e e espalas a la realia p+es Lse p+ee eclarar la
"+lia e las *ra"s$isio"es - )rav7$e"es 1+e se hace" e espalas al
re)is*roN
< as6 "i el re)is*ro pre*e"e c+$plir la ,+"ci!" e
salva)+arar a(sol+*a$e"*e el *rac*o o as+$ir la
+"iversalia e las *ra"s$isio"es e +"a ,i"ca/ "i es ,7cil
resolver los pro(le$as 1+e se pla"*ea" e coe0is*e"cia e"*re
+"a realia e la ,i"ca - el erecho 1+e e0is*e" co"
i"epe"e"cia el re)is*ro/ - +" re)is*ro 1+e pre*e"e o*ar la
i"scripci!" e +"a e,icacia raical 2p+(licia ,re"*e a
*erceros4.
Al a$i*irse la posi(ilia e co"s*i*+ir - $oi,icar los erechos
so(re i"$+e(les e espalas al re)is*ro se es*a a$i*ie"o +"a
o(solesce"cia .+r6ica e la i"scripci!" re)is*ral 1+e se +"e a la )rave
o(solesce"cia ,6sica 1+e se pro+ce" "a*+ral$e"*e por las $+*acio"es
$a*eriales - e escripci!" e la ie"*ia - los li"es e las ,i"cas.
N+eva$e"*e a1+6 la e,icacia 1+e se preica el re)is*ro e(e es*ar e"
co"so"a"cia co" s+s pres+p+es*os *c"icos/ - es*a o(solesce"cia "a*+ral -
.+r6ica e la i"scripci!" e(e aco"se.ar e0i)ir +"a i"ves*i)aci!"
e0*rarre)is*ral e la realia $a*erial a los e,ec*os e reco"ocer la e,icacia
raical e la i"scripci!".
F'
E" EspaGa/ a $i e"*e"er/ - al co"*rario e lo 1+e
opi"a" $+chos hipo*ecaris*as/ el re)is*ro "o ,+"a s+
e,icacia e" 1+e sea co"s*i*+*ivo e los erechos + o(li)a*orio/
o por1+e la *ra"s$isi!" e la propiea se ,+"e e" el
re)is*ro/ o por1+e se o)$a*ice la pro*ecci!" el *ercero
hipo*ecario/ si"o por1+e el servicio pres*ao ha sa(io
)a"arse la co",ia"za e los propie*arios/ e la a$i"is*raci!"
- el p+(lico e" )e"eral/ *oos ellos i"*eresaos e" acceer a
las ve"*a.as e se)+ria - cer*eza/ 1+e o,rece la p+(licia.
E" i""+$era(les se"*e"cias e"co"*ra$os 1+e los plei*os se
s+s*a"cia" - se e,i"e" e" (ase a los *6*+los re)is*rales. No solo co$o
vere$os e" e*alle e" el 7$(i*o el proceso ori"ario - e e.ec+ci!"/
salva"o los erechos a ,avor e los e$a"a"*es o e *erceros o
si$pli,ica"o la e.ec+ci!" - el co"c+rso/ si"o a+" e" el 7$(i*o 1+e a"*es
cri*ic7(a$os e ie"*i,icaci!" e las ,i"cas - e *+*ela el pa*ri$o"io
p+(lico ,re"*e a las a)resio"es e los par*ic+lares. No e(e$os ,i.ar"os
solo e" las si*+acio"es pa*ol!)icas/ - e ori"ario el re)is*ro al reco)er e"
+" ,olio re)is*ral el his*orial e +"a ,i"ca per$i*e la e0ac*a reco"s*r+cci!"
a;" e s+ ie"*ia - s+s li"es/ co$o por e.e$plo e" las SSTS e %: e
e"ero e %&&5 - '& e "ovie$(re e %&&:.
E" e,i"i*iva la cohere"cia el re)is*ro es +" *er$!$e*ro 1+e
sirve para $eir la sal+ el sis*e$a .+r6ico - pol6*ico co$o +" *oo.
Los propie*arios 1+e as+$e" p;(lica$e"*e s+ propiea - las car)as 1+e
ello s+po"e/ so" pro*e)ios por el ore"a$ie"*o .+r6ico/ por1+e ellos so"
s+ pri"cipal valeor. La propiea 1+e se oc+l*a para "o pa)ar s+s
i$p+es*os/ - e" )e"eral para "o as+$ir s+s car)as o para i"*e"*ar
a(+siva$e"*e apropiarse e los *erre"os coli"a"*es/ "o reci(e +"a
pro*ecci!" ple"a el ore"a$ie"*o/ es*a sie$pre so$e*ia al asal*o e
arre"a*arios/ re"*is*as/ poseeores/ e*e"*aores/ e0*ra".eros/ colo"os/
colo"izaores/ e*c.9 1+ie" "o i"scri(a e" la e"a.e"aci!" e s+s (ie"es
es*ar7 lle"o e co",lic*os/ ,re"*e a se)+"os propie*arios/ co$praores
a"*eriores/ e"a.e"a"*es oc+l*os/ reivi"ica"*es/ poseeores/ acreeores
F%
privaos e i"s*i*+cio"ales/ e*c.Tla ie"*i,icaci!" real e s+ ,i"ca ae$7s
por7 ser sie$pre c+es*io"aa. La propiea oc+l*aa al Es*ao o a o*ros
par*ic+lares se oc+l*a *a$(i" a s6 $is$a - se es*r+-e e" s+s pri"cipios.
La propiea e0is*e por1+e e0is*e el Es*ao/ - es*e es*7 ,+"ao e" la
p+(licia 1+e per$i*e +"a .+s*a preis*ri(+ci!" e las car)as p;(licas -
as+$ir los pri"cipios e +"a e,icaz )es*i!" a$i"is*ra*iva. A $i parecer el
*i*+lar e +" erecho 1+e lo oc+l*a "o $erece la $is$a propie*ario 1+e el
1+e "o se oc+l*a/ por1+e +"o as+$e las car)as p+(licas - ries)os e la
propiea - o*ro "o/ - es*e es el ,+"a$e"*o $as ecisivo el re)is*ro8 la
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os/ si)"i,ica la e,icacia el re)is*ro "o
se ,+"a e" la i"scripci!" o(li)a*oria $is$a co$o e,i"i*oria e +"
erecho/ si"o e" la especial pro*ecci!" el 1+e i"scri(e o a"o*a s+s
erechos ,re"*e al 1+e "o i"scri(e o a"o*a. El erecho "o p+ee privile)iar
al 1+e se oc+l*a/ - por ello el erecho i"scri*o e(e ser pre,erio al 1+e
per$a"ece oc+l*o/ ar*ic+lar es*e pri"cipio es el o(.e*ivo e es*e c+rso.
1./. La pu,"icidad reistra" como sistema de
e>propiacin sin indemni#acin. Pro,"emas
constituciona"es de" reistro.
El re)is*ro i"s*a+ra +" sis*e$a e a1+isici!" a non
domino. Es ecir e" cier*os casos es +" ac*o ori)i"ario e
creaci!" e la propiea e0 "ovo. #ero si al)+ie" lo a1+iere
a "o" o$i"o es por1+e al)+ie" lo piere sie"o el le)i*i$o
domino/ si" ca+sa. Ha- al)o *erri(le e" la a1+isici!" a "o"
o$i"o/ L1+ie" es es*e $o"s*r+o ,r6o/ 1+e crea - o*or)a las
cosas e la "aaN LM+e ivi"ia caprichosa se e"*re*ie"e e"
hacer al o$i"o non domino - al non domino o$i"oN La
.+s*icia $is$a el pri"cipio e la a1+isici!" a non domino
por la p+(licia re)is*ral es $+- c+es*io"a(le/ p+es p+ee
s+po"er la le)i*i$aci!" e +"a +s+rpaci!" si" i"e$"izaci!".
F5
Ca(e la +a e si es*a pria es asi$ila(le a +" ac*o e
e0propiaci!" ,orzosa/ p+es "o ha ha(io "i");" co"se"*i$ie"*o el
propie*ario real/ "i "i");" co$por*a$ie"*o irre)+lar el $is$o. LAcaso
"o e0propia el re)is*ro la propiea si a"*epo"e +"a i"scripci!" ,or$al a
la propiea realN <o creo 1+e la oc*ri"a hipo*ecaria "o ha $ei*ao
so(re la )ravea co"s*i*+cio"al e es*e *erri(le pecao Oori)i"alP el
re)is*ro e la propiea/ - la e0cepci!" 1+e s+po"e a los pri"cipios $7s
pro,+"os el erecho civil - e la .+s*icia. A,or*+"aa$e"*e co$o
vere$os la .+rispr+e"cia ha p+es*o el .+s*o co"*rap+"*o a los e0a)eraos
pri"cipios e e,icacia re)is*ral 1+e ,or$+laro" e" s+ 6a los s+eGos
o)$7*icos e al)+"os hipo*ecaris*as.
El sis*e$a re)is*ral espaGol "o ha previs*o si1+iera la
i"e$"izaci!" al propie*ario 1+e piere s+ propiea por
aplicaci!" el pri"cipio e la p+(licia re)is*ral - e la
pro*ecci!" al *ercero hipo*ecario. #ero Lco$o .+s*i,icar 1+e
+"a perso"a piera s+ propiea por e,ec*o e +"a i"scripci!"
,or$al e" el re)is*ro 1+e p+ee "o ha(erse co"*rolao
e0ha+s*iva$e"*e e" s+ pri$era i"scripci!" - realia
$a*erialN
E" c+al1+ier caso/ prever la i"e$"izaci!" el propie*ario
Oe0propiaoP por el re)is*ro ser6a +"a $eia e pr+e"cia social -
.+r6ica 1+e re,orzar6a la le)i*i$ia $is$a el re)is*ro - 1+e ha sio
previs*o e" o*ros sis*e$as hipo*ecarios 2por e.e$plo/ e" el sis*e$a
Torre"s para i"$a*ric+lacio"es irre)+lares4. La $a-or se)+ria - .+s*icia
se co"si)+e co" el co"*ra*o e se)+ro/ 1+e i"corpora ae$7s +" es*+io
$a*e$7*ico e cos*es e i"cie"cias. El re)is*ro espaGol "o o,rece +"
se)+ro eco"!$ico co$pe"sa*orio/ "i para el propie*ario 1+e p+ee perer
s+ propiea si "o i"scri(e 2co$o hace el sis*e$a Torre"s4/ "i para el 1+e
i"scri(e 1+e p+ee "o lle)ar a ser propie*ario a+"1+e i"scri(a 2co$o lo
hace" los se)+ros a$erica"os e propiea o e cri*o4. E" $i opi"i!"
los 1+e e,ie"e" +" $oelo re)is*ral por1+e pie"sa" 1+e es $as
e,icie"*e/ e(er6a" i"corporar $oelos e ase)+ra$ie"*o $erca"*il/
F:
i"cl+so reperc+*ie"o s+ pa)o por el propio ci+aa"o 1+e as+$e el
servicio re)is*ral/ co$o par*e e los ara"celes re)is*rales/ - ese
ase)+ra$ie"*o e,ec*ivo re,le.ar6a e $oo se)+ro el 0i*o el servicio
re)is*ral.
1.1. E" mode"o de e+iciencia de" reistro. E" reistro
$ "a de+inicin de propiedad.
?"a pol$ica i"cesa"*e$e"*e rei*eraa es la e c+al
es el $oelo e re)is*ro $7s e,icie"*e. <o creo 1+e la
pol$ica as6 pla"*eaa si$pli,ica el pro(le$a. La .+s*icia
e(e se"*ar los .+s*os l6$i*es e la p+(licia8 el
O$esia"is$oP re)is*ral es la e",er$ea i",a"*il el erecho
hipo*ecario. No ha- +" re)is*ro $e.or o peor se);" sea $as
e,icie"*e/ por1+e la p+(licia es +"a *c"ica 1+e pro+ce +"
res+l*ao9 la e,icacia es*a +" ,+"ci!" e s+s pres+p+es*os -
$eios *c"icos. < los (e"e,icios 1+e repor*a ha- 1+e
co"*ras*arlos co" los aGos 1+e ca+sa.
A $i $e parece 1+e la e,e"sa e +"a $a-or e,icacia esco"e +"
pro(le$a $oral8 +"a vol+"*a e prevalec6a pol6*ica e lo +r(a"o ,re"*e a
lo a)rario/ el capi*al ,re"*e al *ra(a.o/ e lo ,or$al ,re"*e a lo real/ e lo
i"ivi+al ,re"*e a lo colec*ivo. L< e(e el re)is*ro as+$ir es*e
ase)+ra$ie"*o e los aGos 1+e ca+saN LNo es +"a ac*ivia
a$i"is*ra*iva aGosa/ 1+e e(iera es*ar ,+"aa e" pri"cipios e
respo"sa(ilia o(.e*ivaN
El erecho hipo*ecario sie$pre es es*+iao ese la
perspec*iva e s+ e,icacia/ pero pocas veces ese la
perspec*iva el sacri,icio 1+e e0i)e. El re)is*ro "i ha
c+a"*i,icao las perias 1+e ca+sa s+ i$pla"*aci!" e"
F>
propie*arios 1+e so" privaos e s+ propiea por la
pre,ere"cia el *i*+lar i"scri*o/ "i ha c+a"*i,icao los aGos
1+e ca+sa al 1+e i"scri(e co",ia"o e" el re)is*ro - se ve
privao e s+ propiea por la e0is*e"cia e +"a posesi!"
co"*raria/ por pro(le$as e li"es/ por el car7c*er e o$i"io
p+(lico e lo co$prao o por pro(le$as e o(le
i"$a*ric+laci!". Ta$poco es ,7cil e c+a"*i,icar el cos*e e
la i".+s*icia o el rese"*i$ie"*o ,re"*e a $oelos re)is*rales
e,icaces e" e0ceso.
La co"cl+si!" e los a+*ores s+ele ser ar $a-or e,icacia/
se)+ria - $oer"ia a los re)is*ros e ,i"cas - pre,erir los sis*e$as e
pro*ecci!" a(sol+*a al *ercero hipo*ecario/ pero ha- +"a co"*raicci!" e"
es*e pla"*ea$ie"*o L$a-or se)+ria para 1+ie"N LE" 1+e pira
sacri,ica$os al propie*arioN L#or 1+e i"*ersN Se)+ria/ *r7,ico/ )eJere/
p+(licia/ e*c.C #ala(ras 1+e p+ee" ser vac6as - 1+e aca(a" re)ala"o
la propiea a +"o/ +"o c+al1+iera/ 1+e pasa(a por ah6/ - 1+e +" 6a
i"scri(e. No )ara"*iz7"ose "i");" ase)+ra$ie"*o e,ec*ivo/ "o se p+ee
as+$ir ale)re$e"*e +"a $a-or e,icacia si" ha(er sa(io c+a"*i,icar/ -
$+cho $e"os si" ha(er acep*ao as+$ir e,ec*iva$e"*e el cos*e el aGo
1+e pro+ce esa cer*eza a non domino.
A $i parecer la o"*olo)6a +l*i$a el re)is*ro e(e ser
e,i"ir - eli$i*ar el se"*io - si)"i,icao e la propiea/
1+e es +" re,le.o e lo 1+e es el ho$(re/ co$o i"ivi+o/
,re"*e al Es*ao - e" s+s relacio"es sociales - pol6*icas/ -
e"*ro e es*e co"*e0*o/ la p+(licia/ "i lo sol+cio"a *oo/ "i
e(iera ser co"e"aa a priori. La p+(licia es +" ves*io
el erecho/ 1+e $+chas veces sirve para re,le.ar el al$a -
o*ras $+chas para esco"erla/ pero el ves*io/ co$o ves*io/
por "o ser s+.e*o "o p+ee ser i$p+*a(le e" s6 $is$o. La
p+(licia es "ecesaria para ar cer*eza a las relacio"es
F3
pa*ri$o"iales/ a+"1+e 2co$o +" $ero ves*io4 "o sea la
o"*olo)6a e las $is$as 21+e lo es el c+erpo/ la realia4.
< 1+ea so(re la $esa la )ra" pre)+"*aCsi la i"scripci!" "o es
o*aa e +"a e,icacia raical L*e"r7 al)+ie" i"*ers e" i"scri(irN La
resp+es*a es si" +a 1+e s6. El arrai)o es +" ele$e"*o $is*erioso 1+e "o
se p+ee co"cep*+ar e" pri"cipios. La *i*+laci!" privaa es poco ,ia(le -
la "o*arial solo a ,e el hecho e s+ o*or)a$ie"*o - e las par*es
i"*ervi"ie"*es9 la *i*+laci!" re)is*ral aGae la )ara"*6a e le)alia e los
*6*+los/ la ie"*i,icaci!" e,ec*iva e +"a ,i"ca - la *raici!" his*!rica el
*rac*o. Co" el re)is*ro se p+ee se)+ir la his*oria e +"a ,i"ca ese
or6)e"es re$o*os e ie"*i,icarla e" la realia co" escripcio"es
o(.e*iva$e"*e co"*ras*a(les. A+"1+e "i realia/ "i erecho sea"
o)$7*icos para el re)is*ro/ los ,olios re)is*rales s6 i"s*a+ra" +"a
pres+"ci!" e,icac6si$a. E" $i opi"i!" "o es la i$posici!" coac*iva e la
e,icacia el re)is*ro la 1+e )ara"*iza s+ 0i*o/ si"o $7s (ie" la creaci!" e
+"a *i*+laci!" e ie"*ia e la ,i"ca/ 1+e so" pri"cipio e cer*eza e" el
proceso - ,+era e l/ e" el *r7,ico - ,+era e l. I"es*i$a(le ae$7s para
el rec*o ,+"cio"a$ie"*o el proceso/ la *ri(+*aci!" - la re,or$a
a$i"is*ra*iva.
El Es*ao se ,+"a e" el respe*o al ho$(re - s+
propiea 1+e so" al)o a"*erior a la or)a"izaci!"/ "o +"
pri"cipio a(sol+*o/ creaor e la propiea9 - el re)is*ro
co$o servicio el Es*ao e(e par*ir e es*e pri"cipio/ la
p+(licia solo es +" servicio/ "o crea la propiea e"
"o$(re el Es*ao/ "o es +" $eca"is$o e0propia*orio si"
i"e$"izaci!" a ,avor el 1+e i"scri(e.
FD
6.7. La deshipotecarizacion del derecho inmobiliario
registral.
La propiea p+(licaa - co"ocia a *ravs el
re)is*ro se "os $+es*ra co$o +"o e los ele$e"*os ecisivos
para la $oer"izaci!" e "+es*ro sis*e$a .+r6ico/ "o solo
por la cer*eza - se)+ria 1+e o*or)a a la propiea - al
cri*o si"o *a$(i" e" el aspec*o procesal racio"aliza"o el
proceso ori"ario/ co"c+rsal - e.ec+*ivo/ - e" la ac*+aci!"
a$i"is*ra*iva e ,o$e"*o so(re la propiea.
#oe$os ha(lar e +" ,e"!$e"o e eshipo*ecarizacio" el
erecho re)is*ral i"$o(iliario. Si los *ra*ais*as el BIB )+s*a(a" lla$ar
al erecho re)is*ral erecho hipo*ecario/ ello se e(6a a 1+e la ,i"alia
ese"cial el re)is*ro era re)+lar la hipo*eca/ es*o es ore"ar el cri*o
*erri*orial co$o ,+"a$e"*o el sis*e$a ,i"a"ciero. Ho- e" 6a/ e(io e"
)ra" par*e a la e,icie"cia - seriea el Re)is*ro e la propiea/ s+
+*ilia se ha hecho evie"*e e" *oas las 7reas e la via social/
eco"!$ica - .+r6ica. So" pocas las 7reas e la re,or$a civil/ $erca"*il o
a$i"is*ra*iva e" las 1+e "o se *ie"e e $oo prese"*e la i$por*a"cia e
la i"scripci!" o a"o*aci!" re)is*ral para el 0i*o e las re,or$as - para la
cohere"cia el sis*e$a .+r6ico.
La or)a"izaci!" e la *i*+laci!" p;(lica ha *e"io +"a
i",l+e"cia ecisiva e" la cris*alizaci!" - re)+laci!" el
procei$ie"*o ori"ario - e.ec+*ivo e" las le-es procesales
el BIB. La salva)+ara el proceso se )ara"*iza e" la LEC a
*ravs e la a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a - e$(ar)o/ -
so(re la i"scripci!" re)is*ral - la p+(licia e los cri*os -
)rav7$e"es a"o*aos se ,+"a$e"*a el procei$ie"*o e
e.ec+ci!" - el .+icio co"c+rsal.
El se"*io - e,icacia e la e.ec+ci!" si")+lar 1+e se per,ila e" las
le-es procesales el BIB "o seria posi(le si" la p+(licia re)is*ral. El
FE
procei$ie"*o e e.ec+ci!" si")+lar/ ,re"*e al sis*e$a his*!rico e
procei$ie"*os +"iversales e e.ec+ci!"/ s+r)e al calor e las $is$as ieas
1+e al+$(raro" el re)is*ro e la propiea8 el sis*e$a ,or$al el ra")o/ la
i$por*a"cia ecisiva e la prioria/ la pre,ere"cia e la a,ecci!" si")+lar/
e*c. E" *oo caso +"a e.ec+ci!" cohere"*e "o ser6a posi(le si" la cohere"cia
1+e el sis*e$a re)is*ral pres*a al e$(ar)o - a la e"a.e"aci!" ,orzosa/ - por
la reserva 1+e per$i*e hacer e cier*os erechos e *erceros/ 1+e se
salva)+ara" a *ravs e la a"o*aci!" preve"*iva. La Le- e e".+icia$ie"*o
civil '`%&&&/ ha *e"io par*ic+lar$e"*e e" c+e"*a la i"cie"cia el asie"*o
re)is*ral e" *oo el esarrollo el proceso e.ec+*ivo - p+ee ecirse si"
e0a)eraci!" 1+e la e.ec+ci!" so(re i"$+e(les se ,+"a$e"*a ho- e" 6a
pri"cipal$e"*e e" el re)is*ro. #or o*ra par*e la le- co"c+rsal %%`%&&5 ha
*e"io *a$(i" especial$e"*e prese"*e la i$por*a"cia ecisiva el re)is*ro
e la propiea e" la ie"*i,icaci!" e los (ie"es el co"c+rsao/ e" el
esarrollo el procei$ie"*o co"c+rsal - e" la isposici!" .+icial e
(ie"es el co"c+rsao co$o co"sec+e"cia el co"c+rso.
El re)is*ro pres*a *a$(i" +*ilia i"c+es*io"a(le a
*oa i"*erve"ci!" a$i"is*ra*iva e ,o$e"*o.
La le- :F`'F3& e propiea horizo"*al posi(ili*! la p+(licia
el "+evo r)i$e" 1+e crea(a e propiea horizo"*al. La le)islaci!"
+r(a"6s*ica ese el TR el D3 ha re)+lao e" e*alle la co"s*a"cia
re)is*ral el pla"ea$ie"*o +r(a"o - e las reparcelacio"es +r(a"as. La
p+(licia re)is*ral e la )es*i!" +r(a"6s*ica se esarrolla e" los Ar*./ 5&D
- 5&F e Te0*o re,+"io e 'FF% 2ar*6c+los eclaraos co"s*i*+cio"ales
por la cele(re STC e %& e $arzo e 'FFD4. El Decre*o e : e .+lio e
'FFD/ re)+la la i"scripci!" e" el re)is*ro e ac*os e "a*+raleza
+r(a"6s*ica/ lo 1+e repro+ce la le- el s+elo e '5 e a(ril e 'FFE. ?"a
preoc+paci!" ce"*ral el le)islaor es la e la i"scripci!" e los pro-ec*os
e e1+iis*ri(+ci!"/ la i"scripci!" el aprovecha$ie"*o +r(a"6s*ico/
s+scep*i(le e *r7,ico .+r6ico - "o se co"ci(e +"a iscipli"a +r(a"6s*ica
si" 1+e el re)is*ro e la propiea cola(ore e,icaz$e"*e e" ella. I"*icas
o(servacio"es p+ee" hacerse e" c+a"*o a la le)islaci!" e re,or$a
a)raria - co"ce"*raci!" parcelaria/ e0propiaci!" ,orzosa/ pa*ri$o"io e
las a$i"is*racio"es p;(licas 2le- 55` %&&5 e 5 e "ovie$(re4/ *+*ela el
FF
o$i"io p+(lico - zo"a $ar6*i$o *erres*re/ e*c.C. El re)is*ro se
pres+po"e *a$(i" ele$e"*o ce"*ral e" la )es*i!" - reca+aci!"
*ri(+*aria8 La LGT >E`%&&5/ po"e especial c+iao e" la a"o*aci!" e los
ac*os e )es*i!" *ri(+*aria/ - por e.e$plo/ el RD le)isla*ivo '`'FF5 - s+
esarrollo e" el Real Decre*o E%E`'FF>/ e %F e $a-o/ por el 1+e se
apr+e(a el Re)la$e"*o el I$p+es*o so(re Tra"s$isio"es #a*ri$o"iales -
Ac*os J+r6icos Doc+$e"*aos re)+la la a,ecci!" e los (ie"es i"scri*os
al i$p+es*o - la o(li)aci!" e co"s*a"cia por "o*a el $is$o e" el
re)is*ro.
La le- hipo*ecaria - s+ re)la$e"*o/ co" ser *e0*os
i$por*a"*es el r)i$e" re)is*ral i"$o(iliario/ ce"*raos
,+"a$e"*al$e"*e e" la ore"aci!" el cri*o hipo*ecario -
e" los pres+p+es*os procei$e"*ales - procesales para
hacerlo e,ec*ivo/ ha" e.ao e ser el *e0*o ce"*ral e +"
erecho re)is*ral 1+e es*a e $oo i$por*a"*e escoi,icao
- isperso a lo lar)o e )ra" ca"*ia e le-es civiles/
$erca"*iles/ a$i"is*ra*ivas/ la(orales - *ri(+*arias. < es 1+e
la p+(licia $as 1+e +"a )ara"*6a el erecho e propiea
es +"a ca*e)or6a ,+"a$e"*al co" valor por s6 $is$a/ - 1+e
represe"*a +" pro+c*o e la re,le0i!" so(re la
a+*oco"cie"cia e la realia $is$a el erecho/ - el papel
el ho$(re e" s+ i"*e)raci!" e" la via social/ - e" s+
co"ici!" e *i*+lar - es*i"a*ario e +"os servicios p;(licos.
El Es*ao es*a lla$ao a )ara"*izar el erecho e propiea/
- o,recer $eios *c"icos para esa )ara"*6a/ - +"o e ello/
1+iz7s el $7s i$por*a"*e/ es el Re)is*ro e la #ropiea.

?I?LIOGRA4IA SU5ARIA A CAPITULO II
'&&
So(re la Re,or$a *ri(+*aria e 'E:> co$o precee"*e
e la re,or$a hipo*ecar6a8 ARTOLA/ M./ a 3acienda del
siglo ;I;- )oderados y progresistas/ Mari/ 'FE39 R.
HALLEJO/ /ctores y naturale,a de la $eforma tributaria de
<=>?/ Revis*a e Eco"o$6a Aplicaa N;$ero %' 2vol. HII4/
'FFF/ #7)s. > a %E9 =?ENTES M?INTANA/ E"ri1+e 2'FF&4/
as reformas tributarias en Espaa/ Barcelo"a/ 'FF&9 =a(i7"
ESTA#E/ a reforma tributaria de <=>?: Estudio preliminar
y consideracin de sus precedentes inmediatos, Mari %&&'9
So(re los precee"*es his*!ricos el sis*e$a re)is*ral
espaGol res+l*a e )ra" +*ilia la p+(licaci!" el ce"*ro e
es*+ios hipo*ecarios/ Le-es hipo*ecarias - re)is*rales e
EspaGa/ e" el *o$o '/ Mari/ 'FD:/ se e"c+e"*ra" los
i$por*a"*es *ra(a.os e DIE@ #ICA@O/ os principios de
inspiracin y precedentes de la ey 3ipotecaria espaola9 -
MONTES #ENEDES/ os antecedentes de la ey
3ipotecaria de <=@<.
#ara la le)islaci!" el si)lo BIB/ e" especial la le- e
'E3' - le-es hipo*ecarias pos*eriores p+ee verse8
HERNANDE@ DE ARI@A. ey hipotecaria comentada/
Mari/ 'E3'/ GOME@ DE LA SERNA/ a ley hipotecaria
comentada y concordada con la legislacin anterior
espaola y e9tranjera/ Mari 'E3% 2eici!" i)i*alizaa por
la ?"iversia e Sevilla - 1+e p+ee co"s+l*arse o" li"e
h**p8``,a$a%.+s.es`,eòcr`%&&F`laiLe-iHipo*ecariaiGo$ezi
DeiLaiSer"aiT'.p,4. HILLARES #IC_/ a ey
3ipotecaria de <=@</ RCDI/ a(ril 'F3&. #EDRO DE #ABLO
CONTRERAS/ a reaccin 7avarra ante la ley hipotecaria
'&'
de <=@</ RJN/ J+"io e 'FF'9 DE LOS MO@OS/ El
hipotecarista 0rancisco de "#rdenas 5ardo- .rabajos y
empeos de su vida y de su obra/ Mari 'FFD. M?NAR/
"laudio /ntn de u,uriaga- )inistro, magistrado y
precursor de la codificacin/ Mari 'FFE.
So(re la re,or$a hipo*ecaria e 'F:: =ra"cisco
CORRAL D?EbAS a reforma hipotecaria de <A>>/
RCDI/ Novie$(re icie$(re 'FF:9 MAN@ANO SOLANO
El saneamiento del registro en la ley de reforma hipotecaria
de B: de diciembre de <A>>/ DE LA OLIHA RODRjG?E@
a hipoteca, el $egistro de la 5ropiedad y la ey de B: de
diciembre de <A>>: breves acotaciones histricas/ RCDI/
'FF:/ ";$ero8 3%>. Deicao a8 ";$ero co"$e$ora*ivo e
los >& aGos e la re,or$a hipo*ecaria e 'F::.
So(re el sis*e$a hipo*ecario espaGol8 MENDE@
GON@ALE@/ =+"ci!" eco"!$ica e los sis*e$as re)is*rales/
RCDI/ %&&%/ #7)./ ED>. #ARDO SE"*re la p+r)a - la ,e
p;(lica9 )"esis el sis*e$a hipo*ecario espaGolR/ $"(I/ 'FF%/
#7)s. '': - SS CHICO ORTI@/ La propiea - el re)is*ro e
la propiea8 co"e0io"es - perspec*ivas/ RCDI/ 'FE>/ #7)s. F
- si)s. MARTINE@ GARCIA/ Relacio"es ca*as*roTre)is*ro/
RCDI/ 'FFD.
'&%
CAPITULO III
ORGA7I@ACIO7 DEL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD E7 ESPA:A
'&5
1. Competencia estatal e idioma oficial.
1.1. Competencia estata" e>c"usi'a en "a ordenacin
de "os reistros e instrumentos pA,"icos.
Co" arre)lo al ar*6c+lo ':F.'.E e la Co"s*i*+ci!"/ la
ore"aci!" e los Re)is*ros e i"s*r+$e"*os p;(licos es
co$pe*e"cia e0cl+siva el Es*ao
El Ar*. ':F.'.E.a CE/ *ie"e s+ ori)e" e" el Ar*. '>.'.a e la
Co"s*i*+ci!" e 'F5'. E" el Ar*. '% el Es*a*+*o e Ca*al+Ga 2e '> e
'&:
sep*ie$(re e 'F5%4/ se a*ri(+-! al Tri(+"al e Casaci!" e Ca*al+Ga el
co"oci$ie"*o e los rec+rsos so(re cali,icaci!" e oc+$e"*os re,ere"*es
al Derecho priva*ivo ca*al7" 1+e e(iera" $o*ivar i"scripci!" e" los
Re)is*ros e la #ropiea. La i,ere"cia $as "o*oria el Ar*. '>.'.a e la
Co"s*i*+ci!" e 'F5'/ co" el Ar*. ':F.'.E.a CE co"sis*e e" 1+e la reserva
es*a*al a(arca/ ae$7s e la ore"aci!" e los re)is*ros/ la e los
Qi"s*r+$e"*os p;(licosQ. E" la isc+si!" parla$e"*aria e la Co"s*i*+ci!"
+"a e"$ie"a el Gr+po Hasco/ a*ri(+6a al Es*ao co" car7c*er e0cl+sivo
las Q(ases e la ore"aci!" e los re)is*ros e hipo*ecasQ/ - "o la
ore"aci!" e" c+a"*o *al/ lo 1+e "o prospero.
No es ,7cil e"*e"er por1+e si la co$pe*e"cia e"
+r(a"is$o - ore"aci!" el *erri*orio 2Ar*. ':E.'.%4/ as6 co$o
e" la ore"aci!" el r)i$e" local 2Ar*. ':E.'.54 es
a+*o"!$ica/ por1+e ha e ser la ore"aci!" e los re)is*ros
co$pe*e"cia e0cl+siva el Es*ao.
El Tri(+"al Co"s*i*+cio"al parece eli$i*ar los Qre)is*rosQ c+-a
Qore"aci!"Q co$pe*e e" e0cl+siva al Es*ao a los e Derecho privaoQ.
As6 li*eral$e"*e se ice e" la +entencia C<6<A=B, de 4A de julio, l+e)o
rei*eraa e" la +entencia <?C6<A=?, de <? de noviembre- El Tri(+"al
co"s*i*+cio"al c+a"o ha *e"io "ecesia e .+s*i,icar esa co$pe*e"cia
e0cl+siva ha a+cio os *ipos e razo"es8 pri$ero el erecho a la
i)+ala e acceso e *oos los ci+aa"os a los re)is*ros p;(licos 2STC
%53`'FF'4/ i)+ala cali,icaa e Oi)+ala (7sicaQ 2SSTC '>D`'FE>/
5%`'FE54. E" par*ic+lar co" ocasi!" e la re)+laci!" el Re)is*ro e
E$presas ci"e$a*o)r7,icas/ e i"voca"o el Ar*. ':F.'.' CE./ a,ir$a 1+e
Qsi la i"scripci!" re)is*ral es*+viese sie$pre - e" *oo caso a car)o e las
a+*oriaes a+*o"!$icas se po"r6a e" ries)o la i)+ala e acceso a las
s+(ve"cio"es...P. Es*a co$pe*e"cia re)+laora/ por o*ra par*e/ eriva
*a$(i" se);" el Tri(+"al Co"s*i*+cio"al el car7c*er e ,+"cio"arios
p;(licos el Es*ao 1+e *ie"e" los No*arios - s+ i"*e)raci!" e" +" C+erpo
;"ico "acio"al 2STC %&D`'FFF e '' "ovie$(re4. A $i $e parece" e" s+
co".+"*o razo"es poco co"vi"ce"*es/ - se e(er6a a,ir$ar 1+e el re)is*ro
es e,i"ior e la propiea - e" co"sec+e"cia la co$pe*e"cia e0cl+siva
'&>
el Es*ao es*7 li)aa a la *+*ela .+risiccio"al e la propiea/ o a la
.+risicci!" co$o poer i"epe"ie"*e eli$i*aor el Es*ao. < as6
he$os vis*o s+r)e e" el BIB/ el erecho hipo*ecario co$o realia el ,i"
el erecho e la propiea vi"c+laa 1+e represe"*a el A"*i)+o
R)i$e". El erecho hipo*ecario *+*ela el cri*o co$o raz!" e Es*ao/
co$o ,+"a$e"*o e +" sis*e$a ,i"a"ciero. Si" e$(ar)o el Tri(+"al
Co"s*i*+cio"al "ie)a e0presa$e"*e 1+e es*a co$pe*e"cia e0cl+siva el
Es*ao e" $a*eria e re)is*ros e i"s*r+$e"*os p;(licos sea e(ia a la
*+*ela .+risiccio"al e la propiea - la i"*e)raci!" el re)is*ro e" la
a$i"is*raci!" e .+s*icia/ p+es e"*ie"e i"cie"*al$e"*e 1+e la ,+"ci!"
re)is*ral es i"epe"ie"*e e la .+risiccio"al 2STC %F $arzo e 'FF&4. <
$+- e" par*ic+lar los AATC >&> - >&E`%&&>/ e '5 e icie$(re/ c+-a
oc*ri"a se rei*era e" el ATC >F`%&&3/ e '> e ,e(rero/ - '3 e e"ero e
%&&E/ co" ocasi!" el pla"*ea$ie"*o e c+es*io"es e co"s*i*+cio"alia a
e0peie"*es $a*ri$o"iales/ a,ir$a" 1+e Q"i e" el ese$peGo e icha
ac*ivia 2re)is*ral4 esarrolla +"a ,+"ci!" .+risiccio"al/ al i"*e)rarse e"
la es*r+c*+ra a$i"is*ra*iva el Re)is*ro Civil/ (a.o la epe"e"cia
,+"cio"al 1+e "o or)7"ica el Mi"is*erio e J+s*icia/ "i p+ee cali,icarse
e .+risiccio"al la ecisi!"P.
El reco"ocer co" car7c*er e0cl+sivo la co$pe*e"cia
el Es*ao e" $a*eria e ore"aci!" e los re)is*ros e
i"s*r+$e"*os p;(licos si)"i,ica 1+e los re)is*ros e
i"s*r+$e"*os p;(licos so" ele$e"*o ese"cial - e,i"i*orio e
la "a*+raleza - ,i" el Es*ao.
Ello a $i e"*e"er *ie"e *a$(i" s+ e0plicaci!" his*!rica e" las
)+erras e reli)i!" e" I")la*erra. La li(er*a reli)iosa se e",re"*a(a a la
apor6a e las is*i"*as co"cepcio"es el $a*ri$o"io e"*re las is*i"*as
,accio"es reli)iosas e",re"*aas. La li(er*a reli)iosa se hace e"*o"ces
e,ec*iva por $eio e +"a ore"aci!" re)is*ral e los $a*ri$o"ios. Las
co",esio"es reli)iosas ve" reco"ocios s+s ri*+ales reli)iosos el
$a*ri$o"io/ "o por el $a*ri$o"io reli)ioso $is$o/ si"o por s+
i"scripci!" e" el re)is*ro civil 2Lors HarJiIes ac*4. El Es*ao re"+"cia
'&3
a i$po"er +" co"cep*o el $a*ri$o"io - as+$e co$o propio el
pl+ralis$o reli)ioso/ hacie"o el re)is*ro el pri"cipio e ,or$a -
p+(licia e es*e Es*ao pl+ral. E" realia las pri"cipales ca*e)or6as
o)$7*icas el erecho re)is*ral so" +" pro+c*o e la sec+larizaci!" e
los pro(le$as 1+e a"*aGo se pla"*earo" co" los $a*ri$o"ios secre*os -
cla"es*i"os/ - a"*e la proli,eraci!" e los o(les $a*ri$o"ios. La
pro(le$7*ica 1+e pla"*ea" las car)as oc+l*as - las o(les ve"*as "o es
is*i"*a e la 1+e pla"*a(a" los $a*ri$o"ios cla"es*i"os - los o(les
$a*ri$o"ios/ - las sol+cio"es re)is*rales parece" a"7lo)as. El
pro*a)o"is$o el re)is*ro e" la sol+ci!" e los co",lic*os el erecho
$a*ri$o"ial per$i*i! as+$ir s+ +*ilia e" la ore"aci!" - re)+laci!" e
la propiea/ has*a co"ver*irse e" ele$e"*o e,i"i*orio e la ese"cia el
Es*ao/ por ser ele$e"*o e,i"i*orio e la ese"cia e la propiea
2pri"cipio e p+(licia4.
La STC e '' e "ovie$(re e 'FFF/ eclara la
i"co"s*i*+cio"alia e +"a "or$a sa"cio"a*oria a "o*arios - re)is*raores
1+e i"c+$pliere" +" e,ec*ivo e(er e "o*i,icaci!"/ previs*a e" +"a le-
,oral Navarra e" $a*eria e i"*erve"ci!" e" s+elo - vivie"a e
pro*ecci!" o,icial/ para hacer e,ec*ivo +" re*rac*o a ,avor e icha
co$+"ia. Se a,ir$a e" icha se"*e"cia 1+e e0*ravasa" el 7$(i*o e la
co$pe*e"cia e0cl+siva so(re +r(a"is$o - vivie"a/ para i"cari"arse e"
la re)+laci!" e aspec*os/ co$o el r)i$e" e correccio"es )+(er"a*ivas
o iscipli"arias/ so(re ichos No*arios - Re)is*raores/ 1+e per*e"ece" a
s+ es*a*+*o pro,esio"al -/ por *a"*o/ a la co$pe*e"cia e0cl+siva el Es*ao
e" vir*+ e los i"vocaos *6*+los co$pe*e"ciales co"*e"ios e" las re)las
E - 'E el Ar*. ':F.' CE.
La Se"*e"cia '>3`'FF5/ e 3 e $a-o, eclara 1+e la s+presi!"
e la i"*erve"ci!" precep*iva e los *es*i)os e" el o*or)a$ie"*o "o*arial e
*es*a$e"*os 1+e lleva a ca(o el Ar*. >% e la Co$pilaci!" e Derecho
Civil e las Islas Baleares "o v+l"era la co$pe*e"cia es*a*al e" $a*eria e
ore"aci!" e los i"s*r+$e"*os p;(licos.
'&D
1.!. La competencia en e" nom,ramiento de
reistradores.
Los es*a*+*os e iversas co$+"iaes a+*!"o$as
es*a(lece" e0presa$e"*e la co$pe*e"cia a+*o"!$ica e" el
"o$(ra$ie"*o e No*arios - Re)is*raores e la #ropiea/
e" la ,i.aci!" e las e$arcacio"es "o*ariales - re)is*rales/ -
e" la e*er$i"aci!" el ";$ero e No*arios 1+e e(a"
e.ercer s+ ,+"ci!" e" el 7$(i*o e la co$+"ia. #ero es*a
co$pe*e"cia ha sio i"*erpre*aa e +" $oo $+- res*ric*ivo
por el Tri(+"al Co"s*i*+cio"al 2SSTC 3D`'FE5/ ED`'FEF/
FD`'FEF - '%&`'FF%4/ 1+e ae$7s e circ+"scri(irse e
$a"era *a0a*iva a las $e"cio"aas $a*erias/ s!lo reco"oce a
la Co$+"ia A+*!"o$a ,ac+l*aes Oho"orariasP e
e.ec+ci!" - e co"s+l*a previa.
A,ir$a el Tri(+"al Co"s*i*+cio"al 1+e la co$pe*e"cia e0cl+siva
el Es*ao 1+ear6a vac6a e co"*e"io si "o p+iera e,ec*+ar/ e" e.ercicio
e a1+ella co$pe*e"cia/ aspec*o *a" s+s*a"cial co$o la e*er$i"aci!" e
s+ +(icaci!" - 7$(i*o *erri*orial 2STC #le"o e 5& $a-o 'FEF4 - c+a"o
se le ale)a 1+e co" ello las co$pe*e"cias a+*o"!$icas 1+ea" vac6as e
co"*e"io a,ir$a 1+e s+po"e" la espec6,ica ha(ili*aci!" para el e.ercicio
e la ,+"ci!" e" la plaza o car)o/ - si)"i,ica" la posi(ilia e co"*ras*ar
el c+$pli$ie"*o e la le)alia e" la prop+es*a e los Tri(+"ales
cali,icaores 2STC #le"o e %& .+lio 'FE:4.
1.&. E" idioma en e" Reistro.
El cas*ella"o es le")+a o,icial - ori"aria e llevar
el re)is*ro/ - ello si" per.+icio e 1+e e" las re)io"es 1+e
*ie"e +" iio$a coo,icial/ los oc+$e"*os p;(licos - asie"*os
'&E
e re)is*ro p+ea" ser reac*aos e" los iio$as o,iciales e
la co$+"ia. .
E" el 7$(i*o e la a$i"is*raci!" e .+s*icia/ al 1+e e(e
circ+"scri(irse co" $as propiea la ac*+aci!" re)is*ral/ el *e$a se re)+la
espec6,ica$e"*e e" el Ar*. %5' LO#J/ 1+e a+"1+e reco"oce el Cas*ella"o
co$o iio$a ori"ario el proceso/ reco"oce el erecho al +so e la
le")+a coo,icial e" el 7$(i*o *erri*orial e la co$+"ia a+*!"o$a co"
iio$a o,icial propio. El ATC e 'F e a(ril e %&&> i"a$i*e +"a
c+es*i!" e i"co"s*i*+cio"alia co"*ra el Ar*. %5' LO#J pla"*eaa por La
Secci!" #ri$era e la A+ie"cia #rovi"cial e Hizca-a/ por s+p+es*a
colisi!" co" la Car*a E+ropea e las Le")+as Re)io"ales o Mi"ori*arias/
hecha e" Es*ras(+r)o el > e "ovie$(re e 'FF% - ra*i,icaa por EspaGa
$eia"*e I"s*r+$e"*o e % e ,e(rero e %&&'. El *ri(+"al rechaza la
c+es*i!" por carecer $a"i,ies*a$e"*e e ,+"a$e"*o - co"cl+-e el
erecho a cele(rar el proceso e" Cas*ella"o/ - co"cl+-e"o 1+e el
erecho a +sar la le")+a o,icial propia e la Co$+"ia A+*!"o$a se
co$ple*a co" la i"*erve"ci!" e i"*rpre*e a los e,ec*os e evi*ar la
eve"*+al i"e,e"si!" e *erceros - para )ara"*izar 1+e el esco"oci$ie"*o
e ese iio$a por los *i*+lares o $ie$(ros e los !r)a"os .+iciales "o
s+po")a $er$a e la e,ec*ivia e los erechos e los ci+aa"os. La
le- 5&`F%/ e R)i$e" J+r6ico e las A$i"is*racio"es #;(licas - el
#rocei$ie"*o A$i"is*ra*ivo Co$;" e" s+ Ar*. 53/ (a.o la r;(rica
Qle")+a e los procei$ie"*osQ/ ispo"e i)+al$e"*e 1+e la le")+a e los
procei$ie"*os *ra$i*aos por la A$i"is*raci!" Ge"eral el Es*ao es el
cas*ella"o9 "o o(s*a"*e lo a"*erior/ los i"*eresaos 1+e se iri.a" a los
_r)a"os e la A$i"is*raci!" Ge"eral el Es*ao co" see e" el *erri*orio
e +"a Co$+"ia A+*!"o$a por7" +*ilizar *a$(i" la le")+a 1+e sea
coo,icial e" ella. El Ar*. %> e la le- el "o*ariao ispo"e 1+e los
i"s*r+$e"*os p;(licos se reac*ara" e" cas*ella"o - los Ar*. ':E - ':F el
re)la$e"*o "o*arial prev" la o(le reacci!" e" cas*ella"o - e" el iio$a
o ialec*o e la re)i!" 1+e se *ra*e.
El Ar*. 5D RH parece e0i)ir la *ra+cci!" e los
oc+$e"*os reac*aos e" iio$a "o cas*ella"o si el
'&F
re)is*raor "o lo co"ociere. Ahora (ie"/ ,re"*e a esa
reacci!" preco"s*i*+cio"al/ 1+e "o prev la pl+ralia
li")\6s*ica coo,icial/ e0is*e" Co$+"iaes A+*!"o$as 1+e
ha" re)+lao el erecho a +sar la le")+a propia e la
Co$+"ia a"*e las A$i"is*racio"es #;(licas - e" la
a$i"is*raci!" e .+s*icia/ - icha le)islaci!" ha sio
eclaraa ple"a$e"*e co"s*i*+cio"al.
As6 por e.e$plo el Ar*. '& L D`'FE5 e 'E a(ril el #arla$e"*o
e Ca*al+Ga/ e Nor$alizaci!" Li")\6s*ica e" Ca*al+Ga/ - e" el $is$o
se"*io Ar*. D Le- 5`'FE5/ el #arla$e"*o e Galicia/ - la le- ca*ala"a/
'`'FFE e D e e"ero e pol6*ica li")\6s*ica. De ac+ero co" la oc*ri"a
el Tri(+"al Co"s*i*+cio"al/ co"*e"ia ,+"a$e"*al$e"*e e" las *res
Se"*e"cias E%/ E5 - E: e %3 e .+"io e 'FE3/ los )alle)os *ie"e"
erecho a +*ilizar s+ le")+a propia e" s+s relacio"es co" *oas las
A$i"is*racio"es #;(licas - a reci(ir resp+es*as e" la $is$a le")+a/ -
1+e Qlas ac*+acio"es .+iciales ser7" v7lias - pro+cir7" e,ec*os
c+al1+iera 1+e sea la le")+a o,icial e$pleaaQ. Doc*ri"a si$ilar se e+ce
e la Se"*e"cia TC ED e 'FFD/ e la 1+e se p+ee e+cir 1+e el 1+e
ori"aria$e"*e e" los asie"*os re)is*rales se +*ilice la le")+a cas*ella"a "o
i$pie 1+e los oc+$e"*os reac*aos e" ca*al7" *e")a" ple"os e,ec*os
re)6s*rales/ - sea" i)+ales e" e,icacia - valiez 1+e los reac*aos e"
cas*ella"o 2STC #le"o e %: a(ril 'FFD4/ a+1+e ello se e+ce
i"cie"*al$e"*e/ por1+e el se"*io e icha se"*e"cia es eses*i$ar el
co",lic*o posi*ivo e co$pe*e"cia ";$. '&E&`'FF& pro$ovio por la
Ge"eralia e Ca*al+Ga -/ e" s+ vir*+/ eclarar 1+e el i"ciso Qe" le")+a
cas*ella"aQ co"*e"io e" el Ar*. 53/' R)*o. el Re)is*ro Merca"*il/
apro(ao por el RD '>FD`'FEF e %F icie$(re/ "o es co"*rario al ore"
co"s*i*+cio"al - es*a*+*ario e is*ri(+ci!" e co$pe*e"cias. E" $i
opi"i!" - e" (ase a es*a oc*ri"a "o parece 1+e ha- i$pei$e"*o
co"s*i*+cio"al a 1+e e" el 7$(i*o e las respec*ivas co$+"iaes/ co"
es*a*+*o e coo,icialia/ los oc+$e"*os "o*ariales - asie"*os re)is*rales
p+iera" reac*arse e" ca*al7"/ )alle)o o vasco/ - el re)is*raor "o p+ee
e0i)ir a la par*e 1+e prese"*a +" oc+$e"*o e" iio$a o,icial e la
''&
co$+"ia a+*!"o$a 1+e lo *ra+zca a s+ cos*a a"*es e prese"*arlo al
re)is*ro.
Los oc+$e"*os reac*aos e" iio$a e0*ra".ero
e(e" ser *ra+cios al Cas*ella"o por la O,ici"a e
i"*erpre*aci!" e le")+as o por ,+"cio"arios co$pe*e"*es
a+*orizaos e" vir*+ e le-es o co"ve"ios i"*er"acio"ales o
e" s+ caso por +" No*ario/ p+ie"o el Re)is*raor presci"ir
(a.o s+ respo"sa(ilia e la *ra+cci!" c+a"o co"ozca el
iio$a e 1+e se *ra*e 2Ar*. 5D Rh4.
Los oc+$e"*os e0*ra".eros e(e" ser le)alizaos 2so(re la
e0i)e"cia e le)alizaci!" e oc+$e"*os e0*ra".eros8 Rs %5 e a(ril e
%&&54/ e0cep*o los oc+$e"*os po"*i,icios e" los 1+e (as*a el *es*i$o"io
e la ,ielia e s+ *ra+cci!" por el iocesa"o 2Ar*. 5> Rh4. La Rs : e
.+lio e %&&> res+elve 1+e la *ra+cci!" e *ra+c*ores co" *i*+laci!"
o,icial e" EspaGa/ *ie"e car7c*er o,icial/ e*er$i"a"o 1+e los $is$os
cer*i,icar7" co" s+ ,ir$a - sello la ,ielia - e0ac*i*+ e s+s
ac*+acio"es/ - por ello la ,ir$a el *ra+c*or "o "ecesi*a ser le)alizaa.
2. Carcter jurisdiccional del registro
!.1. E" reistro de "a propiedad pertenece a" orden
*urisdicciona" por=ue dec"ara sumariamente
"a propiedad.
La i"scripci!"/ e $oo a"7lo)o a +"a se"*e"cia/ o
co$o se"*e"cia vir*+al/ *ie"e +"a e,icacia creaora -
co",or$aora e los erechos/ - e" par*ic+lar crea -
co",i)+ra el erecho e propiea co" e,ec*os s+$arios
,re"*e a *erceros 2er)a o$"es4. Los li(ros re)is*rales so"
oc+$e"*os p;(licos c+-o ,i" es eclarar p;(lica$e"*e la
'''
propiea - e,i"ir el ore" e los cri*os. < e"*ie"o por
ello 1+e el re)is*ro par*icipa e la ,+"ci!" .+risiccio"al e
e,i"ici!"/ preco"s*i*+ci!" - *+*ela los erechos par*ic+lares/
co$o )ara"*6a e la li(er*a i"ivi+al a"*e la a$i"is*raci!"
el Es*ao.
La propiea co$o ser i"escr+*a(le es e" s6 i"co)"osci(le/ - solo
p+ee lle)ar a co"ocerse si se eclara e" el proceso co$o cosa .+z)aa.
E" el proceso se o-e a *oas las par*es e",re"*aas/ - se e0a$i"a la
realia co" i"$eia*ivia9 el proceso 2(asao e" los pri"cipios e
i)+ala/ co"*raicci!" - o(le i"s*a"cia4 es la ,or$a $as per,ec*a e
co"oci$ie"*o e la realia e las cosas - los erechos 2es la o"*olo)6a e
la ,ehacie"cia4. #ero es*a e0i)e"cia e esvelo e la propiea e" el
proceso es poco ,+"cio"al por co$ple.o/ le"*o - caro/ - para si$pli,icarlo
se preco"s*i*+-e el re)is*ro e la propiea/ co$o $eio e pr+e(a 2co"
las )ara"*6as e la ,e p+(lica .+icial4/ 1+e los i"*eresaos p+ee"
co"ocer. La vera ,or$al$e"*e eclaraa e" +" re)is*ro p;(lico es por
eso +"a pr+e(a privile)iaa e" el *r7,ico - e" el proceso/ 1+e sirve co$o
vera ,or$al $ie"*ras "o sea e$os*raa s+ i"e0ac*i*+ e" +" proceso
ori"ario. El proceso es e0cepcio"al por1+e el error o i"e0ac*i*+ el
re)is*ro ha e *e"erse por e0cepcio"al. La i"scripci!" es +"a vera
provisio"al - s+$aria pero 1+e por *e"er e,ec*os por s6 $is$a/ - por ser
creaa co" las $is$as )ara"*6as e ,ehacie"cia 1+e el proceso/ par*icipa
e la ese"cia $is$a e la eclaraci!" e propiea e" .+icio ori"ario.
La propiea es *+*elaa .+risiccio"al$e"*e por1+e
a"*ecee al Es*ao - es*a (a.o el a$paro e los *ri(+"ales. La
le- hipo*ecaria e0presa$e"*e ispo"e/ e" s+ ar*ic+lo pri$ero/
1+e i"icia el ar*ic+lao e la le- hipo*ecaria/ 1+e los asie"*os
es*7" (a.o la salva)+aria e los Tri(+"ales 2Ar*. '. 5 LH4.
El erecho "o solo es el li(ro e la le-/ el erecho es *a$(i" el
li(ro e la propiea. La le- es*a li)aa a la a+*oria - el poer/ la
propiea es*a li)aa a la *ierra/ es el respe*o a los or6)e"es/ es la
ie"*ia e la perso"a i"ivi+al ,re"*e al Es*ao9 es la $is$a via/ la
''%
$is$a "a*+raleza h+$a"a/ co$o al)o a"*erior al Es*ao - al poer. La
propiea es la pro-ecci!" e la perso"a e" las cosas/ co$o al$a o
his*oria/ 1+e es e" s6 $is$a esco"ocia e i"escr+*a(le/ pero 1+e se
$a"i,ies*a e,6$era$e"*e e" el li(ro el Re)is*ro e la #ropiea. El
poer/ co" s+ vol+"*a pol6*ica/ reac*a el li(ro e la le-9 el ci+aa"o/
co" s+ vol+"*a i"ivi+al li(re/ reac*a el li(ro e los co"*ra*os - e los
cri*os/ - ore"a $eia"*e ello la propiea. #ero lo 1+e ha creao e" el
7$(i*o es*ric*a$e"*e privao para 1+e *rascie"a a +"a realia s+perior/
a +"a realia p;(lica hace ,al*a "o solo 1+e e0is*a +" *es*i)o p+(lico
cali,icao 2"o*ario4 si"o 1+e se ha)a p;(lico a *ravs e +" i"s*r+$e"*o
ore"ao e p+(licia ore"ao por el Es*ao.
La p+(licaci!" e" el re)is*ro e los co"*ra*os - e los
cri*os los *ra"s,or$a. #or la i"scripci!" - a"o*aci!" el
re)is*ro "o s!lo i",or$a so(re +"a realia e0*rarre)is*ral
e0is*e"*e por s6/ si"o 1+e eclara la realia $is$a 2a+"1+e
s!lo sea s+$aria4/ - e" ocasio"es a+" crea +"a realia
"+eva. #or eso/ al $oo e +"a se"*e"cia/ es +" ac*o
.+risiccio"al.
La propiea "o *ie"e +"a realia e0is*e"*e por s6 is*i"*a e s+
pr+e(a - p+(licia/ por eso la i"scripci!" re)is*ral es par*e e la realia
e la propiea/ 1+e eclara" los *ri(+"ales. O(servacio"es si$ilares
por6a$os hacer e los cri*os 1+e e" ocasio"es o(*ie"e" +" ra")o
espec6,ico - +"a pre,ere"cia por s+ i"scripci!" o a"o*aci!" re)is*ral. La
realia e la i"scripci!" es $7s "o*a(le e" +" re)is*ro e ,i"cas - es*7
$7s i,+$i"aa e" +" re)is*ro e *6*+los/ la raz!" es*ri(a e" la
his*oricia i"*er"a e la p+(licia 2cap6*+los I - II4 co$o co"cep*o 1+e
se esc+(re a s6 $is$o e i$po"e s+s e0i)e"cias *c"icas. El *r7"si*o e +"
re)is*ro e *6*+los a +" re)is*ro e ,i"cas es pro(a(le$e"*e *a$(i" el
*r7"si*o e" +" re)is*ro i",or$a*ivo ,or$al - e )es*i!" *ri(+*aria
2preo$i"a"*e$e"*e a$i"is*ra*ivo4/ a +" re)is*ro eclara*ivo -
co"s*i*+*ivo e los erechos.
''5
!.!. E" Reistro como institucin a" ser'icio de "a
co)erencia de" proceso $ como
preconstitucin +e)aciente de instrumentos
de prue,a pri'i"eiados en e" proceso $
pre+erentes en e" proceso.
E" par*ic+lar/ el re)is*ro ha e co"sierarse +"a
i"s*i*+ci!" "o solo al servicio e la p+(licia e los
erechos e los par*ic+lares/ si"o ese"cial$e"*e al servicio e
la cohere"cia el proceso .+icial/ a+"1+e sea +" proceso
s+$ario e.ec+*ivo.
El proceso ori"ario - el e.ec+*ivo salva)+aria s+ e,icacia
$eia"*e el re)is*ro. < e" el proceso se hace e,ec*iva la epe"e"cia el
asie"*o respec*o el proceso a+"1+e sea e.ec+*ivo/ - la epe"e"cia
.er7r1+ica el re)is*raor respec*o el .+ez. El proceso *a$(i" se p+(lica
- salva)+ara $eia"*e el re)is*ro. La epe"e"cia e los re)is*raores e
los .+eces se hace e,ec*iva *a$(i" e" la e.ec+ci!" si")+lar o co"c+rsal
e los cri*os/ - *al epe"e"cia se s+(ra-a e" la recie"*e LEC '`%&&&8
e" el $a"a*o e ca"celaci!" 1+e c+l$i"a el proceso e.ec+*ivo o el
co"c+rso e los acreeores/ el .+ez ore"a al re)is*raor co$o ,i" el
proceso el $oo co" 1+e e(e ore"arse el ra")o e los erechos e" el
,olio re)is*ral e +"a ,i"ca.
El re)is*ro s+po"e/ "i $as "i $e"os/ 1+e la
,ehacie"cia p;(lica el proceso se saca a la calle/ - se po"e a
isposici!" el *r7,ico - el proceso/ - 1+e la pr+e(a
"ecesaria para el proceso se preco"s*i*+-e e" $o$e"*o "o
sospechoso/ c+a"o los ac*os .+r6icos se ori)i"a" e"*re las
par*es.
La ,+"ci!" .+icial "o solo se li$i*a al proceso/ co$o co",lic*o/
"i la realia e la .+risicci!" se a)o*a co" la cosa .+z)aa/ si"o 1+e la
.+risicci!" es la *i*+lar e la ,e p;(lica - e la p+(licia/ co$o
'':
pri"cipios e ore"aci!" el Es*ao/ 1+e a"*ecee" al proceso. La ,e
p;(lica es par*e ese"cial el proceso/ p+es el proceso "o e0is*ir6a si" ,e
p+(lica. La ,+"ci!" e ,e p;(lica e la secre*aria .+icial/ es e" *oo caso
ese"cial al procei$ie"*o .+icial/ p+es el procei$ie"*o e(e co"
car7c*er previo ie"*i,icar las par*es/ las pre*e"sio"es - el o(.e*o el
proceso/ - la e*er$i"aci!" el *ie$po/ ese"cial para la valiez e los
ac*os procesales/ es*a ,+"ao e" +" c!$p+*o ri)+roso o*ao e ,e
p+(lica. La ,e p+(lica es*a co",eria le)al$e"*e co" car7c*er ori"ario a
los secre*arios .+iciales 2Ar*. :D5 LO#J4/ - co" car7c*er ele)ao a los
c+erpos e "o*arios - re)is*raores/ es)a.aos e la secre*ar6a .+icial/
por la co$ple.ia - a+*o"o$6a e s+ ,+"ci!".
!.&. La autonoma de "a ca"i+icacin reistra"- como
participe de una +uncin *urisdicciona".
=re"*e a la opi"i!" 1+e $a"*ie"e el car7c*er
a$i"is*ra*ivo el procei$ie"*o re)is*ral - el Re)is*ro e
la propiea/ aparece" +"os $a*ices clara$e"*e
.+risiccio"ales e la ,+"ci!" re)is*ral8 el re)is*raor/ co$o el
.+ez/ *ie"e reco"ocia +"a co$pe*e"cia *erri*orial/ *ie"e
li(er*a e i"*erpre*ar el erecho/ - cali,ica a+*!"o$a$e"*e
el *i*+lo aplica"o el erecho se);" s+ rec*o sa(er - e"*e"er/
- si" +a *ie"e erecho a $a"*e"er +"a pos*+ra co"*raria a la
e la irecci!" )e"eral/ si" 1+e sea posi(le iscipli"aria$e"*e
i$po"er +"a resol+ci!" .+r6ica so(re el ,o"o/ si" per.+icio
e la ,ac+l*a e rec+rso.
#+ee ecirse i"cl+so 1+e e" s+ cali,icaci!" el re)is*raor
par*icipa e la i"epe"e"cia .+icial/ a+"1+e cier*a$e"*e res*ri")ia *ras
la le- %:`%&&> e 'E e "ovie$(re/ 1+e es*a(lece ,or$al$e"*e la
vi"c+laci!" e los re)is*raores a los cri*erios e s+s s+perior .er7r1+ico/
co",i)+raci!" e le)alia - co"ve"ie"cia +osa/ co$o l+e)o vere$os
al ha(lar e los rec+rsos co"*ra la cali,icaci!" re)is*ral. La LH co",i)+ra
''>
ae$7s el car)o e re)is*raor/ al i)+al 1+e el e .+ez/ co$o i"a$ovi(le
2Ar*. %EF LH4.
El re)is*raor es ae$7s perso"al$e"*e
ie"*i,icao al cali,icar 2co$o el .+ez al ic*ar se"*e"cia4/
cali,ica co$o perso"a - "o co$o !r)a"o/ - s+ ecisi!"
cali,icaora - respo"sa(ilia "o p+ee ser as+$ia por el
s+perior .er7r1+ico.
!.(. La +uncin *urisdicciona" como inspiradora de
"a orani#acin de" reistro $ de" r%imen de
"os recursos contra "a ca"i+icacin.
#ero "o solo ha- +"a ese"cia o"*ol!)ica$e"*e
.+risiccio"al e" la ,+"ci!" re)is*ral/ *a$(i" par*icipa e +"a
ie"*ia e pri"cipios or)a"iza*ivos. La or)a"izaci!"
re)is*ral se (asa e" la e los par*ios .+iciales/ co$o
se)re)aci!" e la ,e p+(lica .+icial9 la p+(licia se
or)a"iza *erri*orial$e"*e so(re caa +"a e las o,ici"as el
re)is*ro.
El car7c*er .+risiccio"al el re)is*ro es*7 prese"*e e" *oo el
esp6ri*+ e la le)islaci!" hipo*ecaria8 la e$arcaci!" re)is*ral se a.+s*a e"
pri"cipio a la .+icial. E" la Le- Hipo*ecaria e 'E3' la e$arcaci!"
*erri*orial e los re)is*ros coi"ci6a co" la e$arcaci!" .+risiccio"al e
la 1+e se ha(6a es)a.ao/ - se or)a"iz! +" re)is*ro e" caa ca(eza e
par*io .+icial9 esp+s se previ! la a)re)aci!" - se)re)aci!" e
re)is*ros/ a+"1+e co"*i";a e0is*ie"o +"a )ra" coi"cie"cia e las
e$arcacio"es .+iciales - re)is*rales. E" *oo caso la epe"e"cia
.+risiccio"al e los re)is*raores es $a"i,ies*a e" *oos los 7$(i*os. Los
.+eces se iri)e" a los re)is*raores por $a"a$ie"*o 2Ar*. ':F.>c LEC/
para co$+"icacio"es co" a+*oriaes "o .+iciales se +sa el o,icio4. Los
''3
li(ros se ,olia" - visa" .+icial$e"*e 2Ar*. %5E LH4/ los .+eces e pri$era
i"s*a"cia o la a+*oria .+icial el l+)ar e" 1+e resia" los re)is*ros/ a"
el vis*o (+e"o a los li(ros re)is*rales 2Ar*. 53: RH4/ a+*oriza" - r+(rica"
lo li(ros provisio"ales 2Ar*. :&5 RH4/ veri,ica" - co$pr+e(a" el *raslao
e los asie"*os re)is*rales e los li(ros provisio"ales a los e,i"i*ivos 2Ar*.
:&E RH4/ o-e" las 1+e.as e los par*ic+lares e" caso e e,ec*os e" la
$i"+*a e i"scripci!" solici*aa 2Ar*. %>E.5 LH4/ "e)a*iva al asie"*o e
prese"*aci!" 2Ar*. :'3 : RH4 o e i"scripci!" *ar6a/ - p+ee" i$po"er
sa"cio"es 2Ar*. FD RH4. La A+ie"cia 2ho- TSJ4/ (ie" por $eio e s+
presie"*e/ (ie" por .+ez o $a)is*rao ele)ao/ *ie"e e"co$e"aa +"a
,+"ci!" e i"specci!" - vi)ila"cia e los re)is*ros 2Ar*. %3F/ %D& LH/ :3F
- si)s. RH4/ - los re)is*raores e(e" e"viar se$es*ral$e"*e al #resie"*e
e la A+ie"cia +"a cer*i,icaci!" el es*ao e s+ re)is*ro 2Ar*. %D& LH4.
El presie"*e e la A+ie"cia es cali,icao co$o i"spec*or per$a"e"*e
el re)is*ro - co" ese *i*+lo realiza visi*as e i"specci!" 2Ar*. :3F RH4/
e(e a+*orizar a+se"cias e los re)is*raores e" *ie$po e o,ici"a los 6as
,eriaos/ - co$+"icar a la irecci!" )e"eral la a+se"cia - re)reso e los
re)is*raores co" lice"cia 2Ar*. %EE LH4/ el presie"*e e la A+ie"cia
e(e a+*orizar *a$(i" el "o$(ra$ie"*o e +" s+s*i*+*o el re)is*raor
2Ar*. %F% LH4. El presie"*e e la A+ie"cia o el .+ez e pri$era
i"s*a"cia el l+)ar e" 1+e rai1+e el re)is*ro esc+cha" la 1+e.a co"*ra la
"e)a*iva a per$i*ir la co"s+l*a el re)is*ro o a e$i*ir cer*i,icacio"es 2Ar*.
%%E LH4. Se prev i)+al$e"*e el *ra*a$ie"*o el re)is*raor co$o seGor6a
e" los ac*os e o,icio 2Ar*. %D% LH4/ - la e1+iparaci!" el Re)is*raor a
+" Ma)is*rao a e,ec*os e s+ .+(ilaci!" 2Ar*. %F' LH4/ El e0peie"*e e
o$i"io se s+s*a"cia a"*e el .+ez e pri$era i"s*a"cia el l+)ar el
par*io e" 1+e rai1+e la ,i"ca 1+e se pre*e"e i"$a*ric+lar 2Ar*. %&'
LH4/ - el $is$o .+ez res+elve las co"*raiccio"es 1+e se prese"*e" e" la
escripci!" ,6sica e los i"$+e(les 2Ar*. 5&& RH4/ o e" las cer*i,icacio"es
a$i"is*ra*ivas 2Ar*. 5&3 RH4/ e*c.
Las c+es*io"es so(re valiez o "+lia e los asie"*os
prac*icaos e" el re)is*ro correspo"e a la .+risicci!" civil
2Ar*. %%.' LO#J4. El procei$ie"*o re)is*ral/ (asao e" la
vol+"*ariea - apor*aci!" e par*e/ *ie"e a s+ vez
''D
i$por*a"*es si$ili*+es co" el procei$ie"*o civil/ - es
,i"al$e"*e o(.e*o e rec+rso a"*e la .+risicci!" civil - "o
a"*e la .+risicci!" co"*e"ciosa 2Ar*. 5%E LH4.
Ho- e" 6a parece 1+e el car7c*er .+risiccio"al el re)is*ro es*a
le)al$e"*e co"sa)rao p+es se a*ri(+-e la revisi!" e la cali,icaci!"
re)is*ral a la .+risicci!" civil - "o a la co"*e"ciosa/ - ello si" +a
al)+"a/ al ispo"erse el car7c*er po*es*a*ivo el rec+rso a"*e la irecci!"
)e"eral e los re)is*ros/ - el rec+rso .+icial irec*o co"*ra la cali,icaci!"
re)is*ral. El procei$ie"*o el propio rec+rso co"*ra la cali,icaci!"
co"cl+-e/ co$o vere$os esp+s/ e" *oo caso a"*e la .+risicci!" civil/
*ras la re,or$a e la le- %:`%&&> 21+e re,or$a los Ar*. 33 - 5%: LH4.
?" sec*or e la oc*ri"a hipo*ecaris*a *ie"e a co"sierar el
procei$ie"*o re)is*ral co$o +" ac*o e .+risicci!" vol+"*aria 2Jer!"i$o
GON@ZLE@/ SAN@ =ERNZNDE@4. A $i .+icio/ la cali,icaci!" re)is*ral
es a"*ol!)ica$e"*e +"a ac*ivia .+risiccio"al/ - al)o $7s 1+e
.+risicci!" vol+"*aria p+es *oa i"scripci!" s+po"e al $e"os +"a
eclaraci!" s+$aria e la propiea o erecho real 2le)i*i$aci!"
re)is*ral4. E" *oo caso la .+risicci!" vol+"*aria es *a$(i" par*e e la
.+risicci!". La STS e %% e $a-o e %&&& 2sala 5g4/ 1+e pla"*eo serias
+as a es*a carac*erizaci!" el procei$ie"*o re)is*ral co$o e
.+risicci!" vol+"*aria/ a,ir$a 1+e O"o se p+ee a,ir$ar 1+e e" la
e"o$i"aa .+risicci!" vol+"*aria los .+eces - *ri(+"ales "o es*"
e.ercie"o po*es*aes .+risiccio"ales 2.+z)ar - hacer e.ec+*ar lo
.+z)ao4/ co" i"epe"e"cia e 1+e +l*erior$e"*e 1+epa so(re lo $is$o
o*ro proceso co"*raic*orio/ -/ e" co"sec+e"cia/ esas po*es*aes 1+ea"
a$paraas por el ar*6c+lo ''D.5 e la Co"s*i*+ci!"/ se);" el c+al s+
e.ercicio ha e hacerse co" arre)lo a las "or$as e co$pe*e"cia -
procei$ie"*o 1+e las Le-es es*a(lezca"P/ co"cl+-e"o 1+e por s+
"a*+raleza .+risiccio"al la re)+laci!" el rec+rso co"*ra la cali,icaci!"
re)is*ral e(6a reservarse a le- ,or$al e ac+ero co" el ar*6c+lo ''D.5 e
la Co"s*i*+ci!"/ s+ *ra$i*aci!" e(e re)+larse *a$(i" por Le- co$o la
e c+al1+ier o*ro por el 1+e los .+eces .+z)a" - e.ec+*a" lo 1+e ecie"/
''E
i"epe"ie"*e$e"*e e 1+e so(re *al c+es*i!" 1+epa esp+s o*ro proceso
ple"ario.
!./ Aspectos administrati'os de "a +uncin reistra".
La ,+"ci!" p;(lica el re)is*ro "o s!lo es*7 pe"saa
para pres*ar +"a i",or$aci!" p;(lica e las car)as
i"$o(iliarias/ si"o $+- ,+"a$e"*al$e"*e *a$(i" para
,acili*ar la e0acci!" el i$p+es*o e i"$+e(les e hipo*ecas/ -
e" )e"eral co$o o,ici"a li1+iaora localT*erri*orial
cola(oraora e las Hacie"as p;(licas provi"ciales -
es*a*ales. ?" cier*o car7c*er a$i"is*ra*ivo el re)is*ro es*7
li)ao a s+ ori)e" - ,+"ci!" e o,ici"a a$i"is*ra*iva/ li)aa
a la ,+"ci!" ca*as*ral/ - *a$(i" al servicio e la )es*i!"
*ri(+*aria 2Ar*. >53 RH4.
El re)is*ro/ se ice/ c+$ple +" servicio p;(lico/ -
l+e)o vere$os 1+e e" las recie"*es re,or$as el procei$ie"*o
re)is*ral se i"spira e" el procei$ie"*o re)is*ral.
La a,ir$aci!" el car7c*er a$i"is*ra*ivo el procei$ie"*o
re)is*ral ha *e"io i$por*a"*es valeores/ e i"cl+so ha eclarao el
Tri(+"al s+pre$o e" al)+"a ocasi!"/ as6 e" Se"*e"cia e la Sala 5g e '>
e ,e(rero e %&&&/ 1+e ca(e i"*erpo"er rec+rso co"*e"ciosoT
a$i"is*ra*ivo co"*ra la resol+ci!" e la Direcci!" Ge"eral e los
Re)is*ros - el No*ariao 1+e aplica erecho a$i"is*ra*ivo/ e" el caso
co"cre*o 1+e a"+l! la e"e)aci!" e la i"scripci!" e +"a escri*+ra e
o(ra "+eva/ e" aplicaci!" el Ar*. 5D TRLS/ lo 1+e la se"*e"cia e"*ie"e
es $a*eria a$i"is*ra*iva. GON@ZLE@ #eRE@ ha sos*e"io el car7c*er
a$i"is*ra*ivo e la cali,icaci!" re)is*ral9 pero/ a $i .+icio/ "o ha llevao
has*a s+s ;l*i$as co"sec+e"cias *al pos*+ra. A $i .+icio/ para poer
''F
sos*e"er el car7c*er a$i"is*ra*ivo e la cali,icaci!" re)is*ral - el car7c*er
e ,+"cio"ario a$i"is*ra*ivo el re)is*raor/ ha(r6a 1+e par*ir e la iea
e 1+e el rec+rso co"*ra la cali,icaci!" "o *ie"e +" car7c*er propia$e"*e
.+r6ico/ - 1+e e" el re)is*ro pri$a lo procei$e"*al so(re lo s+s*a"*ivo.
El re)is*raor ser6a e"*o"ces +" ,+"cio"ario epe"ie"*e - el rec+rso se
i"*erpo"r6a a"*e 1+ie"es *ie"e" ,ac+l*aes e co"*rol e i"*erve"ci!" so(re
el $is$o. E" par*ic+lar/ el rec+rso co"*ra la cali,icaci!" "o se ,+"ar6a e"
la *+*ela e la le)alia/ si"o e" la *+*ela e la pre*e"si!" e i"scri(ir/
p+es s!lo ca(e rec+rso co"*ra la e"e)aci!" e la i"scripci!" - "o co"*ra
la a$isi!" e la i"scripci!"/ - s!lo por los 1+e pre*e"a" i"scri(ir o
*e")a" i"*ers co"ocio e" ase)+rar los e,ec*os e la i"scripci!" 2Ar*. ''%
RH4 2"o e0is*e +"a le)i*i$ia +"iversal para rec+rrir4. Si he$os e
$a"*e"er la realia e la propiea ,re"*e a la A$i"is*raci!" p;(lica/
s!lo la ie"*ia .+risiccio"al e la propiea - s+ p+(licia p+ee
o,recer )ara"*6as ,re"*e a la i"*erve"ci!" crecie"*e e +"a A$i"is*raci!"
2+"a (+rocracia49 "o p+ee a(a"o"arse la propiea/ "i s+ p+(licia e"
$a"os e la a$i"is*raci!" ac*iva si" es"a*+ralizar el se"*io $is$o e
la i"scripci!" - e la ac*ivia re)is*ral 2- la realia e la propiea4/
(a.o el a$paro e los Tri(+"ales.
3. La oficina del registro de la propiedad.
&.1 Los "i,ros reistra"es.
Co$o eci$os/ el re)is*ro e la propiea e" EspaGa
se ivie e" e$arcacio"es *erri*oriales 2o,ici"as4/ caa +"a
e las c+ales *ie"e al ,re"*e +" re)is*raor respo"sa(le e los
li(ros el re)is*ro. El co"*e"io e caa o,ici"a es/ p+es/
s+s*a"cial$e"*e/ +" co".+"*o e li(ros 2Ar*. '.5/ %5E LH4. Se
a(re +" li(ro e i"scripci!" para caa *er$i"o $+"icipal
2Ar*. %:: LH4. Los li(ros se e"+$era" correla*iva$e"*e por
ore" e a"*i)\ea 2Ar*. 53F RH4 - es*7" ,oliaos - visaos
'%&
.+icial$e"*e 2Ar*. %5E LH/ 53: RH4/ - e" ellos los asie"*os
se e"+$era" *a$(i" correla*iva$e"*e 2Ar*. 5D% RH4.
El re)is*raor es*a o(li)ao a ha(ili*ar +" local/ e" propiea o
arre"a$ie"*o/ - a$+e(larlo co" ecoro - c+iao e la se)+ria e los
li(ros 2Ar*. 5>D RH4. E" el local el re)is*ro es*ar7 e0p+es*o al p+(lico
co" la s+,icie"*e claria la e$arcaci!" el re)is*ro - las po(lacio"es
1+e lo co"s*i*+-e" 2Ar*. 5>3 RH4. El Ar*. %5E LH e" s+ "+eva reacci!"
*ras la le- %:`%&&> ispo"e 1+e los li(ros el re)is*ro e(e" llevarse por
$eios i",or$7*icos 1+e per$i*a" e" *oo $o$e"*o el acceso *ele$7*ico
a s+ co"*e"io. Los li(ros "o se saca" el re)is*ro e" "i");" caso 2Ar*.
%:' LH4.
Los li(ros .+risiccio"ales i"$o(iliarios so" os8 el
libro de diario/ o"e se realiza el asie"*o e prese"*aci!"/
1+e e,i"e e ie"*i,ica el ra")o re)is*ral/ - el libro de
inscripciones o"e se realiza" los asie"*os propia$e"*e
i"$o(iliarios/ ore"aos por ,i"cas 2Ar*. %:5 LH4. La Le-
%:`%&&> prev *a$(i" +" libro de entrada 2Ar*. %:E.% LH4
2ae$7s el li(ro iario - 1+e se ri)e por cri*erios *e$porales
a+*o$7*icos4/ - el 1+e ha(lare$os e" el capi*+lo si)+ie"*e/
c+-a ,+"ci!" pri"cipal es ,acili*ar el ore" e prese"*aci!" e
los oc+$e"*os e acceso *ele$7*ico
La ,i"alia el libro de diario es e0*e"er +" (reve
asie"*o so(re el co"*e"io e +" *i*+lo e" el $o$e"*o e s+
prese"*aci!" 2Ar*. %:E LH49 los asie"*os e prese"*aci!" se
e0*ie"e" por el ore" correla*ivo e prese"*aci!" e los
oc+$e"*os e" el re)is*ro 2Ar*. %:F LH4.
Se prev" *res *ipos e prese"*aci!" e +" oc+$e"*o8 ,6sica/ por
correo - por ,a0/ - es*e +l*i$o e(e ser co$ple*a"o co" la prese"*aci!"
e,ec*iva el oc+$e"*o e"*ro e los iez 6as si)+ie"*es/ p+es e lo
co"*rario ca+ca la prese"*aci!" 2:'E. : RH4. La DG e" Rs e '% e
'%'
"ovie$(re e 'FFF - %3 e a(ril e %&&&/ ha a$i*io *a$(i" el correo
*ele$7*ico/ previa a+*e"*i,icaci!" e la ,ir$a elec*r!"ica. A *e"or el Ar*.
%: LH la ,echa el asie"*o e prese"*aci!" e*er$i"a la e,icacia el
asie"*o e i"scripci!". #or "o*a $ar)i"al se har7 re,ere"cia e" el asie"*o
e prese"*aci!" a la i"scripci!" 2Ar*. %>& LH4/ - e" la pos*erior
i"scripci!" o a"o*aci!" hace re,ere"cia al asie"*os e prese"*aci!" p+es
es al $is$o al 1+e se re,iere la prioria re)is*ral el asie"*o e,i"i*ivo
2Ar*. F.Dg LH4. El asie"*o e prese"*aci!" es*a so$e*io a +" plazo
pere"*orio e ca+cia e sese"*a 6as 2Ar*. 'D.%/ 'F. %/ %>> LH4/
a+"1+e e0is*e" s+p+es*os e0cepcio"ales e prorro)a e s+ vi)e"cia 2Ar*.
33/ %>> LH/ ''' - :5% RH4/ p+i"ose s+(sa"ar los e,ec*os
s+(sa"a(les +ra"*e el perioo e vi)e"cia el asie"*o e prese"*aci!"
2Ar*. 'F LH4 - p+i"ose *a$(i" solici*ar a"o*aci!" preve"*iva el
oc+$e"*o el 1+e sea rechazao por e,ec*o s+(sa"a(le esp+s e s+
ca+cia. La cali,icaci!" re)is*ral ha e hacerse e"*ro e los '> 6as
si)+ie"*es al asie"*o e prese"*aci!"/ salvo .+s*a ca+sa - e" *oo caso
e"*ro el plazo e vi)e"cia el asie"*o e prese"*aci!" 2Ar*. FD RH4.
E" el libro de inscripciones se ie"*i,ica la ,i"ca
re)is*ral/ los erechos co"s*i*+ios so(re la $is$a/ s+s
*i*+lares/ el *i*+lo 1+e se i"scri(e - la ,echa el asie"*o e
prese"*aci!" 2Ar*. F LH4. Es el li(ro 1+e vr*e(ra la e,icacia
el re)is*ro.
E0is*e +" li(ro e i"scripcio"es para caa *r$i"o $+"icipal
e"*ro e la e$arcaci!" el re)is*ro 2Ar*. %:: LH/ 53E RH4/ a+"1+e
p+ee iviirse por seccio"es si e0is*e $as e +" .+z)ao e pri$era
i"s*a"cia e" icho *er$i"o $+"icipal/ - la Direcci!" Ge"eral p+ee
acorar la ivisi!" e +" *r$i"o $+"icipal por seccio"es 2Ar*. 53E RH4.
La pri$era i"scripci!"/ 1+e a(re ,olio re)is*ral/ e(e reco)er *oas las
circ+"s*a"cias a 1+e se re,iere" el Ar*. F LH - el Ar*. >' RH
2ie"*i,icaci!" e la ,i"ca/ erechos reales co"s*i*+ios so(re la $is$a/
*i*+lares/ *i*+lo i"scri(i(le/ *ie$po e s+ o*or)a$ie"*o - prese"*aci!" el
*i*+lo al re)is*ro/ - acrei*aci!" el pa)o e los i$p+es*os/ ,echa e la
i"scripci!" - ,ir$a el re)is*raor4/ - *ras la re,or$a el Ar*. >' RH por
'%%
el RD 'E3D`'FFE/ e : e se*ie$(re pres*a especial a*e"ci!" a las (ases
ca*as*rales - *opo)r7,icas e la ie"*i,icaci!" e la ,i"ca/ e" i"scripcio"es
pos*eriores "o hace ,al*a rei*erar la escripci!" e las ,i"cas (as*a"o 1+e
los o*or)a"*es $a"i,ies*e" 1+e la escripci!" "o ha variao. E" la
reacci!" vi)e"*e el Ar*. >' RH "o se a+*oriza al re)is*raor a i"corporar
e" i"scripcio"es pos*eriores las "+evas escripcio"es e la ,i"ca 1+e se
erive" e los *6*+los prese"*aos al re)is*ro/ si" +a por el peli)ro 1+e
represe"*a la al*eraci!" e la (ase ,7c*ica e los erechos i"scri*os/ lo 1+e
"o o(s*a para 1+e p+ea" hacerse re,ere"cias circ+"s*a"ciales a
circ+"s*a"cias 1+e "o a,ec*e" a la $eia s+per,icial e la ,i"ca/ - 1+e
,acili*e" la ie"*i,icaci!" el o(.e*o e la i"scripci!". Las i"scripcio"es
p+ee" hacerse *a$(i" e $oo co"ciso 2Ar*./ %:> LH - >% RH4/ por
re,ere"cia a +"a i"scripci!" e0*e"sa/ c+a"o +" $is$o *i*+lo se re,iera a
varios i"$+e(les o erechos reales e +" $is$o *er$i"o $+"icipal 2Ar*.
%:> LH4.
C+a"o +"a ,i"ca/ co$pre"e varios *r$i"os $+"icipales
2seccio"es/ A-+"*a$ie"*os o re)is*ros ice el Ar*. :: RH4 se hace +"a
i"scripci!" pri"cipal co$pre"siva e la *o*alia e la ,i"ca/ co"cesi!" o
aprovecha$ie"*o i"scri(i(le/ - p+ee" hacerse i"scripcio"es e re,ere"cia
e" los li(ros correspo"ie"*es a la .+risicci!" e los re)is*ros 1+e
co$pre"a. El r)i$e" e las i"scripcio"es e re,ere"cia "o es o(.e*o e
+"a re)+laci!" +"i*aria - aparece solo e" s+p+es*os especiales e
co"cesio"es e $i"as 2Ar*. 3% RH4/ aprovecha$ie"*os e e"er)6a
elc*rica 2Ar*. 3D RH4/ e*c. Se prev" ,i"al$e"*e la posi(ilia e li(ros
provisio"ales e i"scripci!" o e iario 2Ar*. :&% RH4/ c+-o cierre se
ore"a al 6a si)+ie"*e e la e"*re)a e los li(ros e,i"i*ivos e
i"scripci!" o e iario 2Ar*. :&3 RH4.
E0is*e" o*ros li(ros 1+e "o es*7" es*i"aos a la p+(licia si"o
a la ore"aci!" i"*er"a - $e.ora el servicio. Tales so" los 6"ices e
,i"cas 2r;s*icas - +r(a"as4 - los 6"ices e perso"as/ el i"ve"*ario/ - los
li(ros - c+aer"os a+0iliares 1+e los re)is*raores .+z)+e" co"ve"ie"*e.
La lleva"za e los ndices/ 1+e es*7" es*i"aos a ,acili*ar la
co"s+l*a e los a*os el re)is*ro por 1+ie" *e")a +" i"*ers le)6*i$o/ se
re)+la e" los Ar*. 5F% - si)s RH. El RD :5&`'FF& e 5& e $arzo
'%5
i"*ro+ce e" los Ar*. 5FEa RH - si)+ie"*es/ los procei$ie"*os
i",or$7*icos para llevar los 6"ices e perso"as - ,i"cas/ co" especial
a*e"ci!" a s+ (ase )ra,ica - car*o)r7,ica e las ,i"cas. E" par*ic+lar/ el
Ar*. 5FE c RH prev la or)a"izaci!" e +" 6"ice )e"eral i",or$a*izao
e ,i"cas - erechos/ 1+e es*a co$+"icao irec*a$e"*e co" caa
re)is*ro/ - e" caa re)is*ro a+"1+e "o per*e"ezca a la e$arcaci!"
*erri*orial e la co"s+l*a/ se p+ee solici*ar la i",or$aci!" per*i"e"*e 2Ar*.
%%%. E LH/ 55%.F RH4. < e0is*e +"a (ase e a*os ce"*ral e" el Cole)io e
Re)is*raores 2el e"o$i"ao =ichero Localizaor e Ti*+lariaes
I"scri*as/ =LOTI4.
Tras la re,or$a el RD 'E3D`'FFE e : e se*ie$(re se s+pri$e
el li(ro e es*a6s*ica/ previs*o e" el Ar*. 53% RH/ as+$ie"o el Cole)io
e Re)is*raores la ,+"ci!" e es*a6s*ica so(re la (ase e los a*os
e*allaos 1+e es*7" o(li)aos a re$i*ir los re)is*ros 2Ar*. %F5 LH/ Ar*.
3%& - si)s RH4. E"*re los li(ros po*es*a*ivos se prev el li(ro e e"*raa
e oc+$e"*os 2Ar*. :'D RH4/ 1+e el Real Decre*o e %> e $a-o e
'FE5 eleva a o(li)a*orio al ore"ar 1+e se ha)a +" (reve asie"*o e *oa
oc+$e"*aci!" escri*o/ co$+"icaci!" + o,icio 1+e se prese"*e o reci(a9 el
asie"*o "o hace pr+e(a/ "i *ie"e e,ec*os re*roac*ivos al $is$o la pos*erior
*o$a e raz!" e" el li(ro e iario o e" la i"scripci!". Se prev *a$(i"
co$o po*es*a*ivo el li(ro a+0iliar e escripci!" e ,i"cas i"$a*ric+laas
o se)re)aas 2Ar*. :%3 RH4.
&.! E" persona" de" reistro.
a4 El registrador es perso"al$e"*e respo"sa(le el
re)is*ro 2Ar*. %D: LH4. Tie"e a+*o"o$6a ,+"cio"al/ cali,ica
a"*e s6 - por s6 los *6*+los/ realiza las i"scripcio"es/ )+ara los
li(ros - es perso"al$e"*e respo"sa(le "o solo e la
cali,icaci!" .+r6ica e los *6*+los 1+e apor*a" los par*ic+lares
- e s+ i"scripci!"/ si"o a+" *a$(i" e la )es*i!" eco"!$ica
e la o,ici"a e re)is*ro.
'%:
El re)is*raor reci(e re*ri(+ci!" por el servicio $is$o/ por ac*o
realizao 2ara"cel4 - "o por s+elo el Es*ao 2Ar*. %F: LH/ Ar*. >EF -
si)s. RH4/ - *ie"e o(li)aci!" e pres*ar ,ia"za 2Ar*. %E% LH4/ 1+e
ac*+al$e"*e pres*a e ,or$a colec*iva el Cole)io/ para a*e"er a +"a
es*ric*a respo"sa(ilia civil e" la cali,icaci!" 2Ar*. 'E/ FF/ %%3 LH4 - e"
la lleva"za el re)is*ro 2Ar*. %F3 LH4.
El re)is*raor/ *ie"e o(li)aci!" e apor*ar la o,ici"a/
el $o(iliario - a;" pa)ar perso"al$e"*e los li(ros/ el e(er
e cos*ear *oos los )as*os "ecesarios para el ,+"cio"a$ie"*o
- co"servaci!" e los re)is*ros 2Ar*. 5>D RH4/ - e" par*ic+lar
*ie"e la car)a e la re*ri(+ci!" e los ,+"cio"arios
epe"ie"*es el re)is*ro/ co",i)+r7"ose co$o relaci!"
la(oral la e los o,iciales - perso"al a+0iliar el re)is*ro 2Ar*.
>>E RH4.
(4 El personal subalterno. La se"*e"cia e la Sala
c+ar*a el Tri(+"al S+pre$o e 'F e $arzo e 'FF&/
procla$a el car7c*er la(oral e la relaci!" e los
Re)is*raores e la #ropiea - Merca"*iles e EspaGa co"
s+ perso"al.
Has*a e"*o"ces la oc*ri"a hipo*ecaria e"c+ara(a s+ perso"al e"
la osc+ra ,i)+ra e epe"e"cia e" Orelaci!" .+r6ica a$i"is*ra*ivaP 2as6/
apar*e e rei*eraos i"cisos e" el re)la$e"*o hipo*ecario/ el Decre*o e 'E
e $a-o e 'F5:/ - el Re)la$e"*o el C+erpo e O,iciales - A+0iliares
apro(ao por Ore" e 'F e a(ril e 'FE%/ e*c.4. Tras la se"*e"cia ci*aa/
se apro(! el Co"ve"io Colec*ivo e los Re)is*raores - s+ perso"al e %F
e .+lio e 'FF% 2B.O.E. ";$. %5:/ e %FTFTF%4 1+e co"serva co$o
ca*e)or6as (7sicas e los *ra(a.aores el re)is*ro las *raicio"ales e
s+s*i*+*o/ o,icial - a+0iliar/ ispo"ie"o 1+e los e$pleaos 1+e pres*e"
s+s servicios e" calia e O,iciales o A+0iliares 'g/ apar*e e la )ara"*6a
e +" salario $6"i$o/ ser7" re*ri(+ios *a$(i" el $oo *raicio"al/
co"sis*e"*e e" +" porce"*a.e e los i")resos l61+ios el Re)is*raor.
'%>
Cri*erio 1+e se co"cre*a e" e*alle e" la STS sala :g/ e %D e $arzo e
'FF3. La STSJ Ca*al+Ga Sala e lo Social e E $a-o %&&%/ a,ir$a 1+e
co$o se *ra*a e +" salario 1+e es Ooscila"*eP/ por ello la $a"era e
calc+larlo a e,ec*os e ,i.ar la i"e$"izaci!" por espio i$procee"*e es
e" c!$p+*o a"+al 2e" la se"*e"cia se a,ir$a 1+e el salario $e"s+al e +"
o,icial oscila(a e"*re '.3:5.DFE pese*as $e"s+ales e" +" e*er$i"ao $es
a :'>.>>E/T pese*as9 la STSJ Hale"cia e %E e $arzo e %&&5 es*i$a
acrei*ao por el $is$o $*oo e" +" a+0iliar +" salario a e,ec*os e
espio e :.:5E/%' e+ros $e"s+ales4.
Se);" las SSTSJ Ara)!" 'E e $arzo e %&&E - %& e
"ovie$(re e %&&3/ la ,ac+l*a e li(re apreciaci!" - asi)"aci!"
i"ivi+al por par*e el Re)is*raor e +" i"ce"*ivo e ap*i*+ o
re"i$ie"*o e los o,iciales o a+0iliares e 'g 2Ar*. 5:.' .c4 - .5 por
e0presa previsi!" "or$a*iva/ s+ al*eraci!" e0i)e el correspo"ie"*e
ca$(io e" el co$por*a$ie"*o el o,icial o a+0iliar a,ec*ao/ 1+e e(er7
ser pro(ao/ - e" )e"eral es +"a asi)"aci!" re)laa 1+e ha e .+s*i,icarse.
El ci*ao Co"ve"io Colec*ivo e los Re)is*raores - s+ perso"al/
co" la ale)aa ,i"alia e salva)+arar la es*a(ilia e" el e$pleo e los
*ra(a.aores/ ,re"*e a la $ovilia e los Re)is*raores/ vie"e a re)+lar
e0presa$e"*e/ e" s+ Ar*. %D/ la ,i)+ra e la s+(ro)aci!"/ i"ica"o al
e,ec*o8 OEl *raslao o c+al1+ier o*ra ca+sa e cese el Re)is*raor e" la
*i*+laria e s+ Re)is*ro/ "o pro+cir7 la e0*i"ci!" e las relacio"es
la(orales e0is*e"*es e" a1+el $o$e"*o - co"cer*aas al a$paro e lo
isp+es*o e" es*e Co"ve"io/ s+(ro)7"ose el "+evo *i*+lar e" ellas/ e" los
*r$i"os previs*os e" el $is$oP. Si" e$(ar)o/ el propio Co"ve"io
s+pei*a o co"icio"a esa o(li)aci!" e s+(ro)aci!" a +"os re1+isi*os/
es*a(lecios e" el $is$o precep*o/ se);" el c+al8 OA es*os e,ec*os/ el ac*o
e *o$a e posesi!" - cese i"corporar7 co$o a"e0o +" oc+$e"*o
e0peio por la Co$isi!" e Hi)ila"cia rela*ivo a las relacio"es la(orales
vi)e"*es 1+e e(er7 ser ,ir$ao por el Re)is*raor salie"*e - e"*ra"*e. La
,ir$a e icho oc+$e"*o i$plicar7 co",or$ia - s+(ro)aci!" ple"a e"
las relacio"es e" l co$pre"iasP. La STSJ Cas*TLa Ma"cha Sala e lo
Social e ' oc*+(re %&&%/ a,ir$a 1+e e0is*e +"a s+(ro)aci!" *aci*a - 1+e
'%3
el hecho e 1+e el "+evo re)is*raor $a"*+viese e" s+ e$pleo a la
*ra(a.aora esp+s e s+ *o$a e posesi!"/ i$plica la e0is*e"cia e +"a
s+(ro)aci!". La .+rispr+e"cia social co" *oo a$i*e 1+e se *ra*a e +"a
relaci!" la(oral irec*a el re)is*raor co" el *ra(a.aor - as6 la STSJ
Ca*al+Ga Sala e lo Social e E $a-o %&&%/ co"e"a perso"al$e"*e
al re)is*raor a 1+ie" era" i$p+*a(les los i"c+$pli$ie"*os co"*rac*+ales
1+e e" el $is$o se co"*e$pla/ - la STSJ e Hale"cia e '% e $a-o e
'FFE a,ir$a 1+e la co$isi!" e Hi)ila"cia e la co"*ra*aci!" e perso"al
e los re)is*ros "o *ie"e perso"alia .+r6ica - "o es*a le)i*i$aa
pasiva$e"*e e" +"a acci!" e espio9 ello a+"1+e ela(ora - co"*rola +"
ce"so el perso"al - co"*rola las ecisio"es el re)is*raor e" $a*eria e
perso"al/ pero e" ocasio"es la relaci!" .+r6ico procesal aparece
co",i)+raa co" la prese"cia e icha co$isi!" e vi)ila"cia 2As6 STSJ
Hale"cia ': e oc*+(re e %&&:4.
c4 La direccin general de los registros. E.erce las ,+"cio"es e
irecci!" e i"specci!" e los re)is*ros 2Ar*. %>F/ %3D Lh4/ es*a"o
e0cl+ias e0presa$e"*e las ,+"cio"es e cali,icaci!" 2Ar*. %D5 Lh4/ pero
)oza"o e a$plias ,ac+l*aes sa"cio"aoras/ salvo la separaci!" el
servicio 2Ar*. 5'> Lh4.
S+s resol+cio"es/ e al*o valor .+r6ico pero e car7c*er
$era$e"*e a$i"is*ra*ivo/ "o so" oc*ri"a .+rispr+e"cial8 as6 lo ha icho
rei*eraa$e"*e "+es*ro Tri(+"al S+pre$o 2SSTS %% e a(ril e 'FED/ '>
e $arzo e 'FF'/ %F e e"ero e 'FF3/ % e icie$(re e 'FFE - %D e
oc*+(re e %&&E4.
'%D
4. l conocimiento de los libros del registro.
(.1. La e>iencia de inter%s "eitimo en "a
consu"ta de" reistro.
E" EspaGa los li(ros el re)is*ro es*7" previs*o 1+e
p+ea" ser co"ocios por *oa perso"a 1+e $+es*re +" i"*ers
co"ocio 2Ar*. %%'/ %%D LH4.
Los i"*ereses *6picos se e,i"e" e" el Ar*. 55% RH8 la
i",or$aci!" *ri(+*aria/ i"*er$eiaci!" i"$o(iliaria - operacio"es
crei*icias. So" los ,i"es para los 1+e ha "acio el re)is*ro8 re,or$a
*ri(+*aria/ se)+ria e" la co$pra i"$o(iliaria/ ore"aci!" el cri*o. A
$i e"*e"er el propie*ario e(e poer ser co"ocio por1+e e(e as+$ir
las car)as perso"ales/ sociales - *ri(+*arias e la propiea/ 1+e se
e,i"e" por la p+(licia. Es propie*ario 1+ie" pa)a s+s e+as -
a1+iere co" la propiea +"a respo"sa(ilia social/ por1+e la
propiea/ "o solo es +" erecho/ es +" pri"cipio e la respo"sa(ilia
1+e el re)is*ro hace e,ec*ivo/ es la $a"i,es*aci!" el Es*ao e" la perso"a.
E0is*e la propiea por1+e e0is*e el Es*ao/ - la propiea sirve a s+ ,i"
p;(lico - "o solo a la perso"a par*ic+lar. El propie*ario e" e,i"i*iva "o
solo p+ee si"o 1+e e" *r$i"os )e"erales e(e ser co"ocio/ por1+e el
co"oci$ie"*o e la propiea es par*e ese"cial e la propiea $is$a -
e s+ ,i" social/ - s+ p+(licia es ae$7s el ,i" $is$o el re)is*ro 2- e
la posesi!"/ 1+e e,i"e la propiea4. La e0i)e"cia e i"*ers le)i*i$o
e"*ie"o es +"a e0cepci!" - a+"1+e el re)is*raor p+ee - e(e "e)ar el
co"oci$ie"*o e los li(ros a 1+ie" "o .+s*i,i1+e el i"*ers/ e" la pr7c*ica
las o,ici"as e re)is*ro es*7" "or$al$e"*e a(ier*as a la co"s+l*a e s+s
li(ros/ al servicio e la ,+"ci!" social e la propiea/ - e"*ie"o 1+e es
esea(le 1+e as6 sea.
A *e"or el Ar*. 55% RH la i",or$aci!" la e(e solici*ar
irec*a$e"*e el i"*eresao o acrei*ar la represe"*aci!" co" 1+e ac*;a.
'%E
#arece 1+e ello si)"i,ica 1+e la co"s+l*a solo p+ee hacerse por perso"as
2es*o es co" +" i"*ers pa*ri$o"ial irec*o - co"cre*o/ "o co" car7c*er
$asivo4/ - ae$7s es "ecesario acrei*ar +" i"*ers le)i*i$o para poer
co"s+l*ar los li(ros el re)is*ro 2p+es el i"*ers solo se pres+$e e"
a+*oria/ e$pleao o ,+"cio"ario p;(lico 1+e ac*;e por raz!" e s+
o,icio o car)o a *e"or el propio Ar*. %%' LH se);" el #7rra,o %c aGaio
por Ar*. F3 +"o e la Le- %:`%&&' e %D e icie$(re e Meias
=iscales/ A$i"is*ra*ivas - el Ore" Social4.
#ero la c+es*i!" $7s i,6cil 1+e se pla"*ea es el co",lic*o e"*re la
p+(licia el re)is*ro e la propiea - los pri"cipios so(re la pro*ecci!"
e a*os perso"ales/ - 1+e i$po"e" )raves res*riccio"es le)ales a la
p+(licia e a*os so(re la solve"cia/ *ri(+*aci!" - ri1+eza. La Direc*iva
FD`33`CE el #arla$e"*o E+ropeo - el Co"se.o/ e '> e icie$(re e
'FFD/ rela*iva al *ra*a$ie"*o e los a*os perso"ales - a la pro*ecci!" e
la i"*i$ia e" el sec*or e las *eleco$+"icacio"es/ la irec*iva
%&&%`>E`CE el #arla$e"*o E+ropeo - el Co"se.o/ e '% e .+lio e
%&&%/ so(re la privacia - las co$+"icacio"es elec*r!"icas - el
Re)la$e"*o 2CE4 "c :>`%&&' el #arla$e"*o E+ropeo - el Co"se.o/ e
'E e icie$(re e %&&&/ rela*ivo a la pro*ecci!" e las perso"as ,6sicas
e" lo 1+e respec*a al *ra*a$ie"*o e a*os perso"ales por las i"s*i*+cio"es
- los or)a"is$os co$+"i*arios - a la li(re circ+laci!" e es*os a*os/
prop+)"a" re+cir al $6"i$o el *ra*a$ie"*o e los a*os perso"ales - e
*ra*ar la i",or$aci!" e ,or$a a"!"i$a o $eia"*e se+!"i$os/ c+a"o
sea posi(le. E" EspaGa la Le- or)7"ica '>`'FFF/ e '5 e icie$(re/ e
pro*ecci!" e los a*os e car7c*er perso"al/ e" s+s Ar*. D - E es*a(lece
)ra"es res*riccio"es - respo"sa(iliaes e" la i,+si!" e a*os rela*ivos
a ieolo)6a/ a,iliaci!" si"ical/ reli)i!" - cree"cias/ ori)e" racial/ a la
sal+ - a la via se0+al/ e i",raccio"es pe"ales o a$i"is*ra*ivas/ - e" el
Ar*. %F *a$(i" so$e*ie"o a )ra"es ca+*ela el *ra*a$ie"*o e la
i",or$aci!" so(re solve"cia pa*ri$o"ial - cri*o. El Real Decre*o
'D%&`%&&D/ e %' e icie$(re/ e #ro*ecci!" e Da*os e Car7c*er
#erso"al/ re)+la +" procei$ie"*o especial para el e.ercicio e los
erechos e acceso/ rec*i,icaci!"/ ca"celaci!" - oposici!" e" los ,icheros
- re)is*ro e car7c*er pa*ri$o"ial. E" es*e se"*io se e"+"cia por el
"o*ario Javier Me""ez/ irec*ivo el Cole)io No*arial e Ca"arias/ -
'%F
$ie$(ro e +"a asociaci!" e +s+arios e los re)is*ros p;(licos/
Q+" sis*e$a ,ra++le"*o i$p+lsao ese el Cole)io e Re)is*raores e
la #ropiea - Merca"*iles e EspaGa/ c+-a ,i"alia es ar la aparie"cia/
,alsa/ por s+p+es*o/ e .+riicia e lo 1+e es +" "e)ocio a(sol+*oQ.
Dese el pasao 'E e ,e(rero/ la A)e"cia Es*a*al e #ro*ecci!" e Da*os
co$pr+e(a el proceso e e$isi!" e "o*as si$ples e los Re)is*ros e la
#ropiea.
A $i e"*e"er la propiea es el Es*ao/ es*o es +" r)i$e" e
respo"sa(ilia p+(lica e" el )oce - is*ri(+ci!" e la ri1+eza/ - por eso
el r)i$e" le)al e la pro*ecci!" e a*os perso"ales "o e(e e" pri"cipio
res*ri")ir la p+(licia re)is*ral i"*e)ra e la propiea/ p+es ello
co$pro$e*er6a )rave$e"*e el *ra,ico eco"!$ico - $erca"*il - *ie"e
releva"cia e i"*ers p;(lico el co"oci$ie"*o/ por par*e e los ci+aa"os/
e la i",or$aci!" p+(licaa por el re)is*ro. El propie*ario e"*ie"o e" ese
se"*io 1+e es +"a perso"alia p+(lica 1+e e(e as+$ir alas car)as e la
propiea - +"a e ellas es la p+(licia. E"*ie"o 1+e el re)is*ro e la
#ropiea e(e ser co"sierao lo 1+e la LO#D e"o$i"a Ore)is*ros -
,+e"*es accesi(les al p;(licoP/ c+-os a*os p+ee" ser co"ocios
+"iversal$e"*e/ si (ie" s+ i"corporaci!" a archivos/ ,icheros o
*ra*a$ie"*os $asivos e0i)e s+ "o*i,icaci!" al i"*eresao - el c+iao
so(re s+ e0ac*i*+ - rec*i,icaci!" 2vase e" e*alle TSJ A"al+c6a
2M7l4 Sala e lo Co"*e"ciosoTA$i"is*ra*ivo/ S 'ETFT%&&54. < el Ar*. F/
e la $is$a le-/ 1+e si" +a es *a$(i" aplica(le a los re)is*raores e
la propiea/ i$po"e al e"car)ao e *oo *ra*a$ie"*o e a*os
perso"ales aop*ar las $eias e 6"ole *c"ica - or)a"iza*ivas
"ecesarias 1+e )ara"*ice" la se)+ria e los a*os e car7c*er perso"al -
evi*e" s+ al*eraci!"/ pria/ *ra*a$ie"*o o acceso "o a+*orizao/ - a s+
vez el e(er e secre*o pro,esio"al 2Ar*. '&4. E" es*e se"*io/ las
i"s*r+ccio"es DGR e '% e .+"io e 'FE> - 'D e ,e(rero e 'FFE/ c+-o
co"*e"io se i"corpora a la "+eva reacci!" el Ar*. 55% RH "ie)a" el
i"*ers le)6*i$o a las co"s+l*as $asivas co" ,i"es co$erciales o e
propa)a"a/ - e0i)e" .+s*i,icar e*allaa - e0presa$e"*e el i"*ers
c+a"o la co"s+l*a se re,iera a a*os perso"ales.
'5&
E" caso e "e)a*iva el re)is*raor a la co"s+l*a e
los li(ros o a e0peir cer*i,icaci!" se p+ee rec+rrir a"*e la
Direcci!" Ge"eral e los Re)is*ros - el No*ariao 2Ar*. %%E
LH4.
De hecho la e"e)aci!" e co"s+l*a el re)is*ro es +"a
ecisi!" iscrecio"al el re)is*raor/ el AAT Hallaoli e % e $arzo e
%&&> i"a$i*ie"o +"a 1+erella por prevaricaci!" co"*ra +" re)is*raor
1+e se "e)! a o*or)ar +"a cer*i,icaci!"/ a,ir$a 1+e Oe"e)! la solici*+
por e"*e"er 1+e/ a s+ .+icio/ el solici*a"*e "o *e"6a i"*ers co"ocio/
.+icio 1+e/ si (ie" s+po"6a/ e" relaci!" co" lo 1+e $a"i,es*a(a el
solici*a"*e 21+e L7zaro era clie"*e s+-o4/ +"a esco",ia"za c+-a
.+s*i,icaci!" por6a ser isc+*i(le - s+s*e"*a(a +"a resol+ci!" 1+e po6a
ser revisaa por la v6a previs*a e" el ar*6c+lo %%E e la Le- Hipo*ecaria/
"o p+ee ser co"sierao/ por el co"*rario/ co$o +"a ecisi!" i".+s*a -
ar(i*rariaP.
(.!. La consu"ta de" contenido de" Reistro.
El co"oci$ie"*o el co"*e"io e los li(ros p+ee"
o(*e"erse (ie" por e0a$e" irec*o e los li(ros/ (ie" por "o*a
i",or$a*iva si$ple/ o (ie" por cer*i,icaci!"/ 1+e *ie"e el valor
e oc+$e"*o p;(lico 2Ar*. %%% LH4 .
El Ar*. 55% RH res*ri")e el acceso irec*o a la co"s+l*a e los
li(ros el re)is*ro/ lo 1+e aparece i"cl+so ,or$al$e"*e prohi(io e" el
re)la$e"*o para evi*ar Ola $a"ip+laci!" o *elevaciao el archivoP/ - e"
*oo caso si" sacar los li(ros e la o,ici"a 2Ar*. %%% LH4.
La "o*a si$ple i",or$a*iva se co"vier*e e" el
i"s*r+$e"*o ori"ario e co"ocer el co"*e"io e los li(ros9
s+ valor .+r6ico se preica si$ple$e"*e i",or$a*iva 2Ar*.
%%>. > LH/ 55%.> RH i" ,i"e4. La "o*a si$ple se e,i"e co$o
'5'
+" e0*rac*o s+ci"*o el co"*e"io e los asie"*os/ a.+s*aa a
lo "ecesario para sa*is,acer el le)6*i$o i"*ers el solici*a"*e
e la i",or$aci!" 2Ar*. 55%.> RH4. Co$o se ha icho a es*a
i",or$aci!" se p+ee acceer ese c+al1+ier Re)is*ro/ - por
solici*+ irec*a o por $eio *ele$7*ico.
A+"1+e la "o*a si$ple es $era$e"*e i",or$a*iva/ el error e" la
i",or$aci!" achaca(le al propio re)is*raor acarrea la respo"sa(ilia
pro,esio"al el $is$o 2SSA# Barcelo"a %3 e .+lio e %&&&/ Gra"aa '%
e a(ril e %&&:4/ - s+ $a"ip+laci!" es *ra*aa co$o eli*o e ,alsea e"
oc+$e"*o p;(lico 2SA# Ja" 'D e icie$(re e 'FFF4.
La "o*a si$ple i",or$a*iva "o a ,e el co"*e"io e
los asie"*os/ si" per.+icio e la respo"sa(ilia el
re)is*raor/ la ,ehacie"cia se o(*ie"e por la cer*i,icaci!"8
li*eral o e" e0*rac*o. La cer*i,icaci!" e(e re,erirse a *oas
a1+ellas circ+"s*a"cias 1+e a" ie"*ia a +" asie"*o/
recora"o la le- 1+e si se solici*a cer*i,icaci!" e +" asie"*o
ca"celao e(er7 co"s*ar e" la $is$a el asie"*o 1+e lo ha
ca"celao 2Ar*. %5: LH4.
El Re)la$e"*o pres*a especial c+iao e" la e0i)e"cia e
co"creci!" e" el co"*e"io e las cer*i,icacio"es 2(ie"es/ perso"as/
asie"*o - perioo al 1+e se re,iere/ ore"a"o evolver a1+ellas
solici*+es e cer*i,icaci!" 1+e carezca" e la s+,icie"*e precisi!"/ Ar*.
5:' RH49 e" la solici*+ e cer*i,icaci!" e(er7 e0presarse si ha e ser
li*eral o e" relaci!" - *ie$po a 1+e ha-a e re,erirse 2Ar*. 553 RH4. Las
cer*i,icacio"es/ si "o se solici*a e0presa$e"*e lo co"*rario/ se re,iere"
e0cl+siva$e"*e a los asie"*os vi)e"*es - "o a los ca"celaos 2Ar*. 55D/
55E/ 5:& RH4.
El RD e %' e icie$(re e 'FE5 i"*ro+ce el erecho el
*i*+lar re)is*ral/ s+ c!"-+)e - le)6*i$os represe"*a"*es/ +ra"*e *rei"*a
6as "a*+rales/ a reci(ir i",or$aci!" a o$icilio so(re las variacio"es
'5%
.+r6icas e +"a ,i"ca o erecho i"scri*o/ re,eria la i",or$aci!" a los
asie"*os e prese"*aci!" 1+e +ra"*e *rei"*a 6as "a*+rales p+iera"
prese"*arse e" el Re)is*ro rela*ivos a la ,i"ca o erecho i"scri*os 2Ar*. 5>:
RH4. Reco"ocias es*a posi(ilia solo al *i*+lar re)is*ral s+ +*ilia
parece re,erirse al co"oci$ie"*o i"$eia*o e los eve"*+ales
$a"a$ie"*os e e$(ar)o o res*riccio"es .+iciales o a$i"is*ra*ivas e
erechos. #ara evi*ar la o(le ve"*a e la $is$a ,i"ca/ el RD %>5D`'FF:/
e %F e icie$(re i"*ro+ce *a$(i" la i",or$aci!" co"*i"+aa +ra"*e
F 6as "a*+rales/ e las solici*+es e i",or$aci!" 1+e se reci(a" e
"o*arios/ 1+e e(er7 co$pro(ar *a$(i" la realia e la escripci!"
"o*arial e las ,i"cas so(re las 1+e se i",or$a - s+ a.+s*e a la escripci!"
re)is*ral 2Ar*. 5>:a RH4. La i",or$aci!" co"*i"+aa por7 *e"er el
car7c*er e "o*a si$ple o e cer*i,icaci!" 2Ar*. 5>: LH4.
El Ar*. %%%. '&. Lh es*a(lece el e(er e
$a"i,es*aci!" e los li(ros el Re)is*ro por $eios
*ele$7*icos. C+a"o co"s+l*a el Re)is*ro +" "o*ario o +"a
a+*oria/ e$pleao o ,+"cio"ario p;(lico 1+e ac*;a por
raz!" e s+ o,icio o car)o/ se pres+$e el i"*ers e" a*e"ci!" a
s+ co"ici!". El Real Decre*o :>`%&&D/ e'F e e"ero/ a +"a
"+eva reacci!" al ar*6c+lo 'D> RN - es*a(lece co$o re)la
)e"eral "o solo la posi(ilia si"o *a$(i" el e(er e los
"o*arios e co$pro(aci!" por $eios *ele$7*icos e la
*i*+laria - es*ao e car)as e los (ie"es i"$+e(les
respec*o e escri*+ras e a1+isici!" e (ie"es i"$+e(les o
co"s*i*+ci!" e erecho reales 1+e a+*orice"/ co"s+l*a 1+e
e(e i"corporarse e0presa$e"*e a la $a*riz.
Toos los li(ros el Re)is*ro so"/ e" pri"cipio irec*a$e"*e
accesi(les para el "o*ario - ,+"cio"ario p+(lico/ i"cl+ios el Li(ro Diario
- el Li(ro e E"*raa 2as6 lo es*a(lece/ para es*e ;l*i$o/ e0presa$e"*e el
ar*6c+lo %:E.% p7rra,o %c e la Le- Hipo*ecaria4/ co" la salvea el
6"ice e #erso"as. El ar*6c+lo %5.: el C!i)o e Co$ercio/ e" la
reacci!" aa por la Le- %:`%&&'/ prev *a$(i" la co"s+l*a *ele$7*ica
'55
el co"*e"io e los Re)is*ros Merca"*iles - e Bie"es M+e(les/
re$i*i"ose a la Le- Hipo*ecaria. La co"s+l*a *ele$7*ica irec*a s+po"e
peli)ros e a(+so e" la co"s+l*a el re)is*ro por or)a"izaci!" *erroris*a/
co" ,i"es e e0*orsi!" o por )r+pos eco"!$icos o sec*arios/ co" ,i"es e
propa)a"a o acci!" social/ o 1+iz7s i"cl+so por la lla$aa pre"sa (as+ra.
Co" los a*os e*allaos e" el re)is*ro/ ce"*ralizaos i",or$7*ica$e"*e
los 6"ices e *oa EspaGa/ - $70i$e co"*ras*a"o +"as i"scripcio"es co"
o*ras/ se p+ee" esvelar a*os perso"ales ori"aria$e"*e reservaos
co$o o$icilio/ $a*ri$o"ios - ivorcios/ ,iliacio"es/ cree"cias
reli)iosas/ co"e"as pe"ales o a$i"is*ra*ivas/ e",er$eaes e
i"capaci*acio"es/ 1+e p+ee" aparecer i"cie"*al$e"*e e" i"scripcio"es o
1+e ,+"a" i"scripcio"es/ a"o*acio"es e e$(ar)os o *+*elas -
represe"*acio"es le)ales/ e*c.C. La .+rispr+e"cia si" e$(ar)o/ co" $+-
(+e" cri*erio a $i parecer 2as6 STS %& e a(ril e 'FEE4/ realiza +"a
i"*erpre*aci!" a$plia el i"*ers le)i*i$o/ 1+e .+s*i,ica la co"s+l*a el
re)is*ro/ a,ir$a"o 1+e e" +" e*ec*ive privao/ por s+ sola co"ici!"
pro,esio"al/ e(e pres+$irse el i"*ers le)i*i$o e" la co"s+l*a el
re)is*ro/ - lo $is$o por6a ecirse e i"*er$eiarios i"$o(iliarios o
,i"a"cieros 2Ar*. 55%. 5 - > RH4. La Sala e lo co"*e"cioso e Sevilla
a,ir$! el erecho e +" periois*a a i"ves*i)ar e" le re)is*ro los (ie"es el
vicepresie"*e el Go(ier"o.

#$#L$%&'()$( S*+('$( ( ,(-$.*L% $$$:
So(re la "a*+raleza e la ,+"ci!" re)is*ral8 Jer!"i$o
GON@ZLE@/ Es*+ios/ '/ Mari/ 'F:E9 LACR?@
'5:
BERDEJO/ Dic*a$e" so(re la "a*+raleza e la ,+"ci!"
re)is*ral - la ,i)+ra el re)is*raor/ RCDI/ 'FDF/ #7). D> -
si)s./ o"e se $a"*ie"e el car7c*er s+i )e"eris e la ,+"ci!"
re)is*ral9 GON@ZLE@ #ERE@/ El rec+rso )+(er"a*ivo co"*ra
la cali,icaci!" el re)is*raor e la propiea/ RCDI/ 'FD3/
#7). '&%F - si)s.9 L_#E@ MEDEL Na*+raleza e la ,+"ci!"
re)is*ral/ RCDI/ 'FE&/ #7). '&DF - si)s. =ERNANDE@
RODRIG?E@/ El re)is*ro $erca"*il/ Barcelo"a 'FFE.
BARRERO RODRIG?E@/ ?" ap+"*e so(re la "a*+raleza e
la ,+"ci!" re)is*ral - e los procei$ie"*os a *ravs e los
1+e se esarrolla/ RCDI/ %&&>/ #7). ''F> - si)s.
El re)is*ro e la #ropiea co$o co$pe*e"cia
e0cl+siva el Es*ao8 #. CASADO B?RBANO/ a
legislacin hipotecaria en el proceso histrico de las
autonomas/ $"(I >>& 2'FE%4/ #7). D':. J?AN JOSe
MARjN L_#E@/ la ordenacin de los registros e
instrumentos p2blicos como titulo competencial del estado/
Derecho #rivao - Co"s*i*+ci!", N;$. %. E"eroTA(ril 'FF:/
#7). ''' - si).
So(re el i"*ers le)6*i$o e" la co"s+l*a el re)is*ro8
GIMENO < GOME@ LA=?ENTE/ El erecho a la
i"*i$ia/ (ases e a*os - el re)is*ro e la propiea A"ales
el CIDDRIM/ I/ 'FF3`FD/ Barcelo"a 'FFE9 LO#E@ MEDEL/
El derecho a la informacin registral y el derecho
constitucional de informacin, RCDI/ %&&&/ #7)s.9 'DD> -
si)s9 G?ICHOT REINA/ a publicidad registral a la lu, de
la normativa sobre proteccin de datos/ RCDI/ %&&3/ #7).
'E3D - si)s. BASTIDA =REIJEDO/ 5roteccin de datos y
'5>
registro de la propiedad y mercantil/ Bole*6" el cole)io e
re)is*raores/ %&&3/ #a)D'D - si)s. I)"acio HILLAHERDE
MENeNDE@/ 5ublicidad registral y datos personales- 8na
especial mencin al caso de los registros civil, de la
propiedad y mercantil, Tra"spare"cia a$i"is*ra*iva -
pro*ecci!" e a*os perso"ales8 H E"c+e"*ro e"*re A)e"cias
A+*o"!$icas e #ro*ecci!" e Da*os #erso"ales8 cele(rao el
6a %E e oc*+(re e %&&E e" la Real Casa e Correos e
Mari ` coor. por A"*o"io Tro"coso Rei)aa/ %&&E/ #7)s.
%35T%F&
'53
C!"#$%L& #'
&()!*#+!C#&* ,L ()#-$(& , L!
"(&"#,!,
'5D
1. Visin general del procedimiento registral.
El acceso e +" *6*+lo al re)is*ro es*a so$e*io a +"
ri*+al e*allao e" el 1+e se pre*e"e salva)+arar la
le)alia el asie"*o re)is*ral - la )ara"*6a e los erechos e
los i"*ervi"ie"*es - *erceros. #or eso/ la *o$a e raz!" e +"
asie"*o re)is*ral/ al i)+al 1+e *oa resol+ci!" .+risiccio"al o
ac*o a$i"is*ra*ivo/ es*a so$e*ia a procei$ie"*o.
'5E
El procei$ie"*o re)is*ral *rasc+rre e" *res ,ases8
prese"*aci!"/ cali,icaci!" - asie"*o. Se i"icia el
procei$ie"*o co" la prese"*aci!" por el i"*eresao e +"a
titulacin p2blica9 - el $o$e"*o e la prese"*aci!" o*or)a
+"a prioridad y rango re)is*ral a la *i*+laci!" prese"*aa. El
re)is*raor co$pr+e(a la a+*e"*icia - ,ehacie"cia el
oc+$e"*o/ valia la realia ,6sica el i"$+e(le - califica la
le)alia el ac*o co"s*i*+io. < el erecho o )rava$e" *o$a
e"*o"ces asie"*o 2es i"$a*ric+lao/ i"scri*o o a"o*ao4/ e
ac+ero al pri"cipio e e"cae"a$ie"*o ca+sal e los asie"*os
e" el re)is*ro 2tracto sucesivo4.
Solo se i"scri(e" o a"o*a" e" el re)is*ro los ttulos sobre
inmuebles. Ori"aria$e"*e la propiea/ los erechos reales -
)rav7$e"es so(re i"$+e(les/ se co"s*i*+-e"/ *ra"s$i*e"/ - e0*i")+e" por
co"*ra*os 2e0*rarre)is*ral$e"*e49 por eso se ice 1+e la i"scripci!" 2e"
)e"eral c+al1+ier *o$a e raz!" e +" *6*+lo o co"*ra*o e" el re)is*ro4 "o
es co"s*i*+*iva + o(li)a*oria/ si"o vol+"*aria.
Tras la prese"*aci!" el *6*+lo se realiza el lla$ao
asie"*o e prese"*aci!"/ o"e e" +"a pri$era cali,icaci!"
preli$i"ar se valia la a$isi(ilia ,or$al e ie"*ia el
*6*+lo prese"*ao e" la o,ici"a el re)is*ro/ es*a(leci"ose
por la prese"*aci!" la prioridad registral. El re)is*raor
procee a co"*i"+aci!" a la cali,icaci!" .+r6ica el *6*+lo/
co$o )ara"*6a e la le)alia e los asie"*os el re)is*ro. ?"a
vez cali,icao el co"*e"io .+r6ico real el *6*+lo procee la
*o$a e raz!" el $is$o e" el re)is*ro 2se e*er$i"a el *ipo
e asie"*o - el co"*e"io e,ec*ivo el asie"*o re)is*ral8
i"$a*ric+laci!"/ i"scripci!" o a"o*aci!" el *6*+lo e" el
re)is*ro4. El asie"*o "o *ra"scri(e el *6*+lo si"o 1+e *o$a
'5F
raz!" el erecho co"s*i*+io/ $oi,icao/ reservao o
e0*i")+io/ co" s+ "o$(re e" erecho 2pri"cipio e *ipicia
e los erechos - asie"*os re)is*rales4.
El li(ro e i"scripcio"es/ co$o se ha icho/ se ore"a por ,i"cas.
La pri$era i"scripci!" e +" i"$+e(le e" el re)is*ro/ e la 1+e se ice
1+e a(re ,olio/ es +"a i"scripci!" e propiea - es*7 so$e*ia a +"
r)i$e" espec6,ico e )ara"*6as/ p+es escri(e e ie"*i,ica la ,i"ca
re)is*ral 2reci(e el "o$(re e i"$a*ric+laci!"49 los pos*eriores asie"*os se
apo-a" e" la per,ec*a ie"*i,icaci!" el i"$+e(le realizaa e" la
i"$a*ric+laci!" 2valiaci!" )r7,ica4/ - la isposici!" .+r6ica *ie"e 1+e
ser hecha por 1+ie" e" el re)is*ro aparece co" poeres s+,icie"*es para
e"a.e"ar/ - c+al1+ier )rava$e" o car)a ha e re,erirse co"*ra 1+ie" e" el
re)is*ro aparece co$o *i*+lar re)is*ral 2*rac*o s+cesivo4. Se ice 1+e el
re)is*ro se cierra para a1+ellos *6*+los 1+e co"*rai)a" la e0i)e"cia e
*rac*o s+cesivo.
El procei$ie"*o re)is*ral/ al co"*rario el
procei$ie"*o .+icial o a$i"is*ra*ivo/ "o es +"
procei$ie"*o co"*raic*orio 2re)io por el pri"cipio e
a+ie"cia e i)+ala e os par*es co"*rap+es*as4/ si"o 1+e
*rasc+rre a instancia e inters de la parte9 - "o es 2salvo
e0cepcio"es4 co"s*i*+*ivo e erechos/ si"o )ara"*e e +"a
*i*+laci!". El procei$ie"*o re)is*ral es*a (asao e" lo 1+e
los re)is*raores lla$a" el principio de rogacin/ es*o es 1+e
el re)is*raor "o *ie"e ,ac+l*aes e ac*+aci!" e o,icio/ - "o
e0is*e *ra$i*e e a+ie"cia a *erceros/ p+es el re)is*raor solo
cali,ica los oc+$e"*os 1+e le so" prese"*aos por las par*es
i"*eresaas. </ vere$os esp+s/ a;" +"a oc*ri"a re)is*ral
$al e"*e"ia le proh6(e *e"er e" c+e"*a los oc+$e"*os 1+e
se prese"*a" al re)is*ro co" pos*erioria al asie"*o e
prese"*aci!" 2a+"1+e sea" a"*eriores a la cali,icaci!"4.
':&
El ar*6c+lo 'E e la LH 2Ar*. FF LH4 parece li$i*ar el
procei$ie"*o re)is*ral al $ero e0a$e" e lo 1+e res+l*e e los propios
*6*+los prese"*aos - e los asie"*os el re)is*ro 2Ar*. FE el RH4/ pero a
$i e"*e"er el re)is*raor e(e poer solici*ar co$ple$e"*ar la
oc+$e"*aci!" apor*aa a e,ec*os e acrei*ar ,ehacie"*e$e"*e las
circ+"s*a"cias a 1+e se re,iere" los *6*+los prese"*aos e" el re)is*ro/
por1+e la i"scripci!" - el re)is*raor e(e" es*ar priori*aria$e"*e al
servicio e la le)alia. Co$o he$os vis*o es*e procei$ie"*o re)is*ral
e ro)aci!" ha lle)ao a pro+cir +"as co"sec+e"cias $o"s*r+osas e"
c+a"*o a la ie"*i,icaci!" e la realia ,6sica - $a*erial e la ,i"ca/ - ha
sio r7s*ica$e"*e $oi,icao e" es*e p+"*o/ o"e la lla$aa valiaci!"
)r7,ica e0i)e al re)is*raor *o$ar +"a ac*i*+ ili)e"*e e" la
co$pro(aci!" e las (ases )r7,icas el asie"*o re)is*ral.
?"a e las $o*ivacio"es e la $oi,icaci!" el
procei$ie"*o re)is*ral i"*ro+cio por la Le- %:`%&&'/ e %D
e icie$(re/ - Le- %:`%&&>/ e 'E e "ovie$(re/ ,+e
asi$ilar el procei$ie"*o re)is*ral al procei$ie"*o
.+risiccio"al o a$i"is*ra*ivo/ i"*ro+cie"o la e0i)e"cia e
cali,icaci!" por escri*o/ hacie"o esaparecer las
cali,icacio"es ver(ales9 )ara"*iza"o la i)+ala -
co"*raicci!" e las par*es e" el procei$ie"*o/ - el rec+rso
co"*ra la cali,icaci!" 2vase Rs '' e ,e(rero e %&&E +"a
e0posici!" e los e,ec*os el a"*i)+o r)i$e"4. < *a$(i"
e"*ie"o 1+e el procei$ie"*o re)is*ral e(e aap*ar s+s
pri"cipios a los pri"cipios el procei$ie"*o a$i"is*ra*ivo/
es*o es los e *ra"spare"cia - par*icipaci!" e *oos los
i"*eresaos 2Ar*. 5.> Le- 5&`'FF% e R)i$e" .+r6ico e las
a$i"is*racio"es p+(licas - procei$ie"*o a$i"is*ra*ivo
co$;"4/ posi(ili*a"o a(rir +" *r7$i*e e a+ie"cia e los
*erceros i"*eresaos e" la i"scripci!"/ a lo 1+e "os
re,erire$os esp+s al ha(lar e la cali,icaci!".
':'
A+"1+e el procei$ie"*o "o es co"*raic*orio - la i"scripci!" es
vol+"*aria/ por la )ara"*6a 1+e el re)is*ro pres*a e valiez e io"eia el
*6*+lo/ el ore" .+r6ico o*or)a al asie"*o re)is*ral +"a especial e,icacia
.+r6ica/ e" el 1+e e(e" pri$ar las )ara"*6as el procei$ie"*o. El e,ec*o
carac*er6s*ico e la i"scripci!"/ co$o vere$os $7s e" e*alle e" los
cap6*+los si)+ie"*es/ es ae$7s e pres+$ir la posesi!" - propiea el
*i*+lar re)is*ral/ la inoponibilidad de ttulos no inscritos 2"o vale" ,re"*e a
los *6*+los i"scri*os los "o i"scri*os48 el re)is*ro e la propiea pre*e"e
ser +"a ore"aci!" p;(lica el cri*o - el *r7,ico i"$o(iliario/ por ello
"o s+r*e" e,ec*os ,re"*e a *erceros 2a1+ire"*es e (+e"a ,e - a *i*+lo
o"eroso4 "i los cri*os/ "i los co"*ra*os e los 1+e "o se *o$e raz!" e" el
re)is*ro 2inoponibilidad de ttulos no inscritos4. E0cepcio"al$e"*e
*a$(i"/ la i"scripci!" )ara"*iza la *i*+laria ,re"*e a *erceros
a1+ire"*es se);" el re)is*ro 2a1+ire"*es e (+e"a ,e - a *i*+lo o"eroso4/
1+e i"scri(e"9 a+"1+e esa )ara"*6a/ lla$aa i$propia$e"*e publicidad
registral 2por1+e el e,ec*o espec6,ico e p+(licia se co"si)+e por la
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os4/ prese"*a )raves pro(le$as
co"s*i*+cio"ales - co$o vere$os/ ha sio r7s*ica$e"*e re+cia s+
e,icacia e" la .+rispr+e"cia.
2. La titulacin pblica como presupuesto del
procedimiento registral.
!.1 La e>iencia de =ue e" acto inscri,i,"e este
+orma"i#ado en documento pA,"ico.
Co$o pri"cipio s!lo so" i"scri(i(les e" el re)is*ro e
la propiea las resol+cio"es .+iciales - a$i"is*ra*ivas/ -
los ac*os o co"*ra*os so(re (ie"es i"$+e(les/ 1+e es*"
,or$alizaos e" oc+$e"*o p;(lico 2Ar*. 5 LH/ Ar*. 5: RH4.
':%
No se a$i*e la posi(ilia e realizar +" asie"*o e prese"*aci!"
por oc+$e"*o privao 2R. '> e ,e(rero e 'F>>/ ar*6c+lo :%&/ 'el RH/
i"*ro+cio e" la re,or$a el re)la$e"*o e 'FE%4. Solo e" s+p+es*os
*6picos - e0cepcio"ales la Le- prev la posi(ilia e acceso e
oc+$e"*os privaos al re)is*ro 2por e.e$plo/ e" la i"$a*ric+laci!" por el
procei$ie"*o el o(le *6*+lo (asao e" oc+$e"*o privao ,ehacie"*e/
Ar*. %FE/ ' el RH9 o los c+aer"os par*icio"ales pro*ocolizaos/ Ar*. E&
RH9 o la a"o*aci!" preve"*iva e cri*os re,accio"arios/ Ar*. >F LH/ Ar*.
'>> Rh4. Es*a(lece el Ar*. '33/ '' el Re)la$e"*o Hipo*ecario 1+e e" los
casos e" 1+e +" oc+$e"*o privao p+ee *e"er acceso al Re)is*ro es
"ecesario 1+e las ,ir$as e los 1+e los s+scri(e" es*" le)i*i$aas
"o*arial$e"*e o ra*i,icaas a"*e el Re)is*raor.
< evie"*e$e"*e la ,o*ocopia e +" a+*o .+icial "o es *6*+lo
h7(il para +"a i"scripci!" 2Rs > e .+lio e %&&34. La Rs e 'D e
"ovie$(re e %&&: es*a(lece 1+e carece e *oo ,+"a$e"*o la
a,ir$aci!" e 1+e +" oc+$e"*o privao p+ea ser i"scri(i(le por el
hecho e ha(er sio a$i*io e" +" procei$ie"*o .+icial/ -a 1+e *al
a$isi!" "o eleva a p;(lico el oc+$e"*o privao. E" c+a"*o a los
oc+$e"*os e0*ra".eros/ e(e" c+$plir los re1+isi*os ,or$ales para s+
e,icacia e" EspaGa - e" par*ic+lar e(e" es*ar e(ia$e"*e le)alizaos o
apos*illaos 2Ar*. : LH/ Ar*. 53 RH4.
La e0i)e"cia e *i*+laci!" p;(lica ,acili*a la la(or el
re)is*raor/ - le li(era e la co",ecci!" $is$a 2a+*orizaci!"4
e los ac*os .+r6icos 1+e accee" al re)is*ro. E" par*ic+lar/ la
ac*+aci!" "o*arial - s+ i"$eia*ivia - cerca"6a a la realia
el *r7,ico i"$o(iliario/ realiza +"a i$por*a"*e la(or
prepara*oria - co$ple$e"*aria e la i"scripci!" re)is*ral. La
+alia e *i*+laci!" 2"o*arialTre)is*ral4 para la p+(licia
e la co"*ra*aci!" privaa e" el re)is*ro/ p+ee parecer 1+e
e"carece la co"*ra*aci!"/ pero e" co$pe"saci!" le pres*a
se)+ria - calia/ - ae$7s e" ocasio"es p+ee 1+e ahorre
la "ecesia e +" asesora$ie"*o .+r6icoTprivao e" la
':5
co"*ra*aci!" privaa. Respo"e ae$7s a os $o$e"*os
co"cep*+al$e"*e is*i"*os e" la co"*ra*aci!"/ e" pri$er l+)ar
las par*es co"cier*a" +" "e)ocio o ac*o 2o"e pri$a el
i"*ers privao4/ esp+s es*e ac*o o co"*ra*o es i"scri*o a
e,ec*os e s+ p+(licia 2o"e e(e pri$ar el i"*ers
p;(lico4.
La e0is*e"cia e +"a +alia e *i*+laci!" p;(lica para el acceso
al re)is*ro *a$poco es por s6 $is$a cri*ica(le. #er$i*e la is*i"ci!" e"*re
*6*+lo - erecho i"scri*o/ ,+"a$e"*a - ,acili*a la cali,icaci!" re)is*ral -
si$pli,ica la la(or el re)is*ro. #or o*ra par*e la ,+"ci!" "o*arial
co$ple$e"*a la p+(licia re)is*ral por el co"oci$ie"*o e los
co"*ra*a"*es/ la realia e la propiea - s+ e$arcaci!"/ - el
asesora$ie"*o .+r6ico. Al)+"os e los e,ec*os S*e!ricosR el sis*e$a
hipo*ecario espaGol se re$eia" e" )ra" $eia )racias a la e,icie"*e
i"*erve"ci!" el c+erpo "o*arial espaGol/ $7s cerca"o a la realia
posesoria - perso"al e los erechos 1+e los re)is*raores. < a+"1+e
al)+"as 1+e.as so(re el e0cesivo cos*e e los servicios "o*arial - re)is*ral
parece" ,+"aas/ la or)a"izaci!" el servicio e" s6/ (asao e" el
pri"cipio e +"a o(le *i*+laci!" p+(lica/ "o aparece e $oo irec*o
c+es*io"aa por "i");" a+*or.
!.! Contenido de "a aranta reistra" de "as
+ormas e>trnsecas de" documento
pA,"ico.
LM+ es +" oc+$e"*o p;(licoN El erecho re)is*ral
carece e carac*erizaci!" o)$7*ica e c+a"o +" oc+$e"*o
hae ser cali,icao e p;(lico/ pres+p+es*o o ,+"a$e"*o a la
i"scripci!" re)is*ral. El Ar*. 5 e la LH clasi,ica los
'::
oc+$e"*os e" escri*+ras p;(licas/ e.ec+*orias - oc+$e"*os
a+*"*icos e0peios por a+*oria .+icial o a$i"is*ra*iva.
El oc+$e"*o es p;(lico e" ,+"ci!" el s+.e*o
o*or)a"*e - la ,or$a e s+ o*or)a$ie"*o. De(e es*ar
e(ia$e"*e a+*orizao por ,+"cio"ario co$pe*e"*e/ c+$plir
los re1+isi*os le)ales para s+ o*or)a$ie"*o/ - co"*e"er los
re1+isi*os ,or$ales ese"ciales erivaos e la "or$a*iva
especi,ica el ac*o e 1+e se *ra*e. < e" vir*+ e la
re)+laci!" le)al el r)i$e" e la cali,icaci!" - el rec+rso
co"*ra la cali,icaci!"/ los oc+$e"*os p;(licos a e,ec*os
re)is*rales se p+ee" clasi,icar e" oc+$e"*os e" "o*ariales/
.+iciales - a$i"is*ra*ivos.
Es s+,icie"*e para i"scri(ir +"a resol+ci!" .+icial la
cer*i,icaci!" el secre*ario e s+ co"*e"io 23 e .+"io e %&&34/ (as*a el
*es*i$o"io e +" a+*o .+icial 1+e ho$olo)a +"a *ra"sacci!" 2Rs D e
e"ero e %&&>4. La oc*ri"a e la DG es co" *oo $+- ,or$alis*a -
e,e"sora a +l*ra"za e las prerro)a*ivas e i"epe"e"cia e los
re)is*raores/ especial$e"*e ,re"*e a los .+eces/ - aop*a +"as ecisio"es
$+- +osas/ olvia"o 1+e la ,ehacie"cia e las resol+cio"es "o*ariales
- re)is*rales so" erivaas e +" poer .+risiccio"al ;"ico. #or e.e$plo/
se rechaza el valor e las ,o*ocopias a+*e"*icaas8 Rss. e %3 e
"ovie$(re e 'FD'/ '% e $a-o e 'FEE/ F e $a-o e %&&5. No se
co"siera i"scri(i(le la se"*e"cia 1+e ore"a elevar a escri*+ra p;(lica +"
oc+$e"*o privao/ a,ir$a"o 1+e solo ser7 i"scri(i(le c+a"o el
oc+$e"*o privao se eleve e,ec*iva$e"*e o se e.ec+*e la resol+ci!" a"*e
la "e)a*iva el o(li)ao a elevarlo 2Rss %E e $a-o e %&&D/ %5 e
,e(rero e %&&F4/ e i"cl+so "o co"siera i"scri(i(le +" a+*o .+icial
ic*ao e" e.ec+ci!" e +"a se"*e"cia por el 1+e se accei! a la
pre*e"si!" e elevaci!" a escri*+ra p+(lica e +"a co$prave"*a e +" piso
,or$alizaa e" oc+$e"*o privao 2Rs %F .+lio e %&&34. Se a,ir$a
*a$(i" 1+e "o es i"scri(i(le la ca"celaci!" e +"a hipo*eca acoraa e"
ac*a e co"ciliaci!"/ p+es el (a"co acreeor e(e o*or)ar e,ec*iva$e"*e la
':>
escri*+ra e ca"celaci!" 2Rs %% e ,e(rero e %&&34/ - *a$poco se p+ee
ca"celar +"a hipo*eca si se cer*i,ica ha(erse li1+iao +" )rava$e"
pre,ere"*e e" el proceso .+icial/ por1+e la li1+iaci!" se e(i! ha(er
hecho o*or)a"o escri*+ra p;(lica e ca"celaci!" 2Rs '& se*ie$(re e
%&&>/ D e ,e(rero e %&&>4. La Rs e %5 e icie$(re e %&&: e"*ie"e
1+e la p+(licaci!" el e0peie"*e e" el (ole*6" o,icial e la provi"cia "o
es s+,icie"*e para i"scri(ir *al e0propiaci!" al "o ser *al p+(licaci!" el
oc+$e"*o o *6*+lo e" el 1+e se ,+"a el erecho el e0propia"*e.
Se);" la oc*ri"a e la DG. el oc+$e"*o "o*arial
e0*ra".ero/ si" per.+icio e s+ valor co$o pr+e(a ,ehacie"*e
e la a+*e"*icia el co"se"*i$ie"*o - s+ e,icacia
co"*rac*+al o(li)a*oria e"*re las par*es 1+e lo s+scri(iero" 2o
s+s hereeros4/ "o *ie"e car7c*er i"scri(i(le e" el
ore"a$ie"*o .+r6ico espaGol/ 1+e a*ri(+-e a los No*arios
espaGoles +"a ,+"ci!" e co"*rol/ +"a pres+"ci!" e
le)alia e" s+ i"*erve"ci!" - +"os e(eres e cooperaci!"
co" la A$i"is*raci!" #;(lica "o e0*e"si(les a los "o*arios
e0*ra".eros/ co$o so" la co"s*a"cia e la isposici!" el
$eio e pa)o - el opor*+"o eve")o el i$p+es*o e
*ras$isio"es 2Rs %& e $a-o e %&&>4/ pero es +"a oc*ri"a
+osa ese los pri"cipios el erecho co$+"i*ario e+ropeo
- e" par*ic+lar e los Ar*. F - %& el co"ve"io e+ropeo e
Ro$a so(re la le- aplica(le a los co"*ra*os.
':3
!.& E" documento pA,"ico de,e contener
nteramente e" acto inscri,i,"e $
acreditar e" pao de" impuesto.
El ac*o i"scri(i(le se e(e co"*e"er e" el oc+$e"*o
p;(lico e" s+ o(le aspec*o $a*erial - ,or$al.
E" s+ aspec*o $a*erial ispo"e el ar*6c+lo %' e la
Le-/ 1+e el *6*+lo ,or$al e(e co"*e"er $a*erial$e"*e *oas
las circ+"s*a"cias 1+e "ecesaria$e"*e e(e co"*e"er la
i"scripci!"
La Le- 53`%&&3/ e %F "ovie$(re/ e Meias para la
#reve"ci!" el =ra+e =iscal $oi,ica el Ar*. %' LH - e0i)e la
acrei*aci!" a"*e el No*ario el N;$ero e Ie"*i,icaci!" =iscal 2NI=4 -
e0i)e la ie"*i,icaci!" e los $eios e pa)o e$pleaos e" las escri*+ras
p;(licas rela*ivas a operacio"es so(re (ie"es i"$+e(les. E" esarrollo el
Ar*. %: e la Le- el No*ariao/ el Real Decre*o :>`%&&D/ e 'F e e"ero/
$oi,ic! el Ar*. 'DD el Re)la$e"*o No*arial/ i$po"ie"o al "o*ario e"
e*alle +" e(er e averi)+aci!" e0presa e los $eios e pa)o -
co"s*a"cia e los $is$os e" s+ caso/ co"s*i*+-e"o la ,al*a e co"s*a"cia
e los $eios e pa)o +" e,ec*o s+(sa"a(le 2Rs % e .+"io - > e
se*ie$(re e %&&F4. La Rs '% e "ovie$(re e %&&F co"siera 1+e la
e0i)e"cia e co"s*a"cia oc+$e"*al e los $eios e pa)o e$pleaos se
re,iere a los pa)os realizaos e" el $o$e"*o el o*or)a$ie"*o e la
correspo"ie"*e escri*+ra p;(lica o co" a"*erioria al $is$o/ pero "o a
los pa)os 1+e para sa*is,acer la par*e e la pres*aci!" i"eraria pac*aa
1+e ha-a sio aplazaa.
Se);" el ar*6c+lo %>: e la LH e(e acrei*ar ae$7s
previa$e"*e el pa)o e los i$p+es*os es*a(lecios para el
ac*o e 1+e se *ra*e. La Le- 53`%&&3/ e %F "ovie$(re/ e
Meias para la #reve"ci!" el =ra+e =iscal $oi,ica el
Ar*. %>: LH/ - ispo"e el cierre re)is*ral e" caso e "o
':D
acrei*arse el pa)o e i$p+es*os 1+e eve")+e" ac*os o
co"*ra*os rela*ivos a (ie"es i"$+e(les o la ie"*i,icaci!"
,iscal e s+s o*or)a"*es 2Ta$(i" Ar*. >: el TR el
i$p+es*o so(re *ras$isio"es pa*ri$o"iales - ac*os .+r6icos
oc+$e"*aos4.
El previo pa)o el i$p+es*o co$o re1+isi*o e la i"scripci!" es
cri*icao por a+*ores co$o CHICO ORTI@ - LACR?@ BERDEJO9
opi"a" 1+e ello e"*orpece e" )ra" $eia la la(or el re)is*ro/ - la
a,ecci!" e la ,i"ca al pa)o el i$p+es*o se po6a hacer co"s*ar
,7cil$e"*e por "o*a $ar)i"al. La realia es 1+e el re1+isi*o *ie"e s+
e0plicaci!" e" la ,+"ci!" reca+aora 1+e c+$ple el re)is*ro/ - e"
co"ciliar la realia e la "e)ociaci!" civil - $erca"*il - s+ *ri(+*aci!".
A+"1+e se prese"*e +" oc+$e"*o si" acrei*ar la prese"*aci!" a s+
li1+iaci!" o la li1+iaci!" e,ec*iva el i$p+es*o/ p+ee prac*icarse el
asie"*o e prese"*aci!" 2Ar*. %>> LH4. El Tri(+"al Co"s*i*+cio"al e"
Se"*e"cia ':'`'FFE/ e '% .+lio/ eclar! i"co$pa*i(le el erecho e *+*ela
.+icial e,ec*iva co" la prohi(ici!" e acceso a los *ri(+"ales e
oc+$e"*os/ respec*o a los 1+e "o se ha-a acrei*ao el pa)o el *ri(+*o/
e" relaci!" al Ar*. >D/' el Te0*o Re,+"io e la Le- el I$p+es*o e
Tra"s$isio"es #a*ri$o"iales - Ac*os J+r6icos Doc+$e"*aos/ pero es
o(vio 1+e esa oc*ri"a "o es e0*rapola(le al o*or)a$ie"*o e escri*+ras o
i"scripcio"es e" re)is*ros p;(licos. La Rs e '5 e $arzo e %&&F
co"siera s+,icie"*e 1+e el "o*ario e ,e e" la escri*+ra e ha(erse
prese"*ao el *6*+lo a li1+iaci!" ,iscal Osi" 1+e 1+epa al(er)ar la $e"or
+a e" ore" a la ie"*ia e e,ec*os .+r6icos preica(les e"*re copia
a+*orizaa e" sopor*e papel 2so(re la 1+e ha e0*e"io la ili)e"cia la
A$i"is*raci!" Tri(+*aria4 - copia elec*r!"ica 21+e co" la +l*erior
prese"*aci!" *ele$7*ica e la ili)e"cia 1+ea per,ec*a$e"*e
co$ple*aa4P.
La prioria re)is*ral se ,+"a e" la prese"*aci!"
$is$a/ "o e" el pa)o el i$p+es*o. E" la pr7c*ica/ c+a"o los
oc+$e"*os se prese"*a" al re)is*ro si" s+ li1+iaci!"/ si se
':E
e$ora la li1+iaci!" $7s *ie$po 1+e el e la vi)e"cia el
asie"*o e prese"*aci!"/ el re)is*ro p+ee 1+ear a(ier*o a
*6*+los co"*raic*orios/ por eso ahora el Ar*. %>> Lh ispo"e
1+e e" el caso e 1+e por ca+sa le)6*i$a e(ia$e"*e
.+s*i,icaa "o se h+(iere pa)ao el i$p+es*o e"*ro e los 3&
6as/ se s+spe"er7 icho plazo has*a 1+e se realice el pa)o 2-
veros6$il$e"*e es *al el a*raso e" el pa)o e la li1+iaci!"/ o
la co"*roversia so(re la e+a *ri(+*aria4.

!.( En e" documento inscri,i,"e de,e constar "a
causa de" acto inscri,i,"e
El oc+$e"*o p;(lico 1+e ,or$aliza el co"*ra*o o ac*o
i"scri(i(le/ e(e ser ,+"a$e"*o el erecho 1+e se i"scri(e/
$oi,ica o ca"cela/ - $a"i,es*ar s+ ca+sa 2Ar*. 55 Rh
Resol+cio"es e la Direcci!" Ge"eral e 'F e e"ero e
'FF:/ '> e a(ril e 'FFF4.
La e0presi!" e la ca+sa e" el oc+$e"*o se e0i)e
i"cl+so para el co"se"*i$ie"*o ca"cela*orio 2Rss % e
"ovie$(re e 'FF%/ '3 e oc*+(re e %&&34/ o para el
reco"oci$ie"*o el o$i"io 2'E e oc*+(re e 'FEF4. Se);"
la resol+ci!" e '& e $arzo e %&&: para la i"scripci!" e
c+al1+ier *6*+lo *rasla*ivo se re1+iere 1+e aparezca
$a"i,ies*a$e"*e la ca+sa o"erosa o )ra*+i*a 1+e lo e*er$i"a/
-a 1+e es el ;"ico $eio e 1+e el Re)is*raor/ al cali,icar/
*e")a e" c+e"*a los re1+isi*os e capacia/ e ,or$a - e
procei$ie"*o 1+e e0i)e la Le-.
':F
La i"scripci!" o asie"*o "o es*7 p+es ,+"aa e" el
co"se"*i$ie"*o ,or$al - a(s*rac*o el *i*+lar re)is*ral/ co$o lo co",i)+ra
la oc*ri"a ale$a"a/ si"o e" +" ac*o ca+sal ,or$alizao e" oc+$e"*o
p+(lico/ - 1+e co"s*a *oo l e" el oc+$e"*o p;(lico. La )ara"*6a e
le)alia e la cali,icaci!" el re)is*raor se re,iere *a"*o a la ,or$a el
oc+$e"*o co$o a la valiez el ac*o ca+sal i"scri(i(le. Las ac*as - los
*es*i$o"ios "o*ariales "o so" ca+sales - "o so" por ello/ por s6 $is$os/
*6*+lo e +" erecho i"scri(i(le 2as6 Rs. '& e $arzo e %&&:49 - co" +"
cri*erio isc+*i(le a,ir$a *a$(i" la DG 1+e el ac*a e +"a co"ciliaci!"
cer*i,icaa por el secre*ario .+icial reco"ocie"o +"a ve"*a "o es por s6
*6*+lo para i"scri(ir la $is$a e" el re)is*ro 2Rs %& e $a-o e %&&54/ si"
*e"er e" c+e"*a 1+e e" es*e caso el ac*a es ca+sal. Las ac*as - *es*i$o"ios
p+ee" ,+"ar +"a i"scripci!" o asie"*o c+a"o la le- e0presa$e"*e lo
a+*oriza 2co$o c+a"o acrei*a"/ por e.e$plo/ el c+$pli$e"*o e +"a
co"ici!" Ar*. %5 LH/ Ar*. >3 RH/ o el *6*+lo e s+cesi!" herei*aria/ Ar*.
': LH4.
3. -resentacin del ttulo3 peticin de
inscripcin y asiento de presentacin.
&.1. Prioridad reistra" $ asiento de
presentacin.
Dese el $is$o $o$e"*o e la prese"*aci!" e +"
oc+$e"*o e" el re)is*ro se i"icia el procei$ie"*o re)is*ral.
La prioria e la i"scripci!" 2e *oo asie"*o re)is*ral4/ "o
se ,+"a e" el asie"*o $is$o e i"scripci!"/ si"o e" la
prese"*aci!" e los *6*+los e" el re)is*ro e la propiea.
#rese"*ao +" oc+$e"*o e" el re)is*ro se prac*ica e" el
asie"*o e iario el asie"*o e prese"*aci!" 1+e e,i"e la
prioria re)is*ral el oc+$e"*o.
'>&
La e,icacia e *oo asie"*o se re*ro*rae al $o$e"*o el asie"*o e
prese"*aci!" 2Ar*. 'D LH/ %: LH4/ 1+e *ie"e +"a ca+cia ori"aria e
3& 6as 2Ar*. 'D LH/ Ar*. 33 LH4/ a+"1+e p+ee ser prorro)ao e" cier*os
casos 2Ar*. :5% Rh4. E" el asie"*o e prese"*aci!" 2Ar*. %:E - %:F LH4 -
e" el oc+$e"*o prese"*ao se hace co"s*ar el 6a - hora e la
prese"*aci!" $a*erial el oc+$e"*o 2:'3 i" ,i"e/ :'D RH4.
La le- %:`%&&> ero)a e0presa$e"*e el rec+rso 1+e
a"*es se preve6a e0presa$e"*e el al Ar*. 5%F LH co"*ra la
e"e)aci!" el asie"*o e prese"*aci!"/ 1+e si" e$(ar)o
co"*i"+a vi)e"*e el Ar*. :'3 el R*o 1+e prev +" rec+rso
a"*e el .+ez e pri$era i"s*a"cia e" caso e e"e)aci!" el
asie"*o e prese"*aci!". E" *oo caso ha- 1+e e"*e"er 1+e
es*a$os a"*e +"a cali,icaci!" re)is*ral "e)a*iva - se e(e
re)ir por el $is$o r)i$e" e rec+rsos co"*ra la cali,icaci!"
"e)a*iva.
La le- i$po"e al re)is*raor la obligacin de actuali,acin
inmediata del contenido de los ibros/ los re)is*raores a es*os e,ec*os
e(e" llevar +" ibro de Entrada 2Ar*. %:E % LH4 o"e se har7 co"s*ar
e $oo i"$eia*o la prese"*aci!" e los *6*+los por el ri)+roso ore" e"
1+e h+(iera" i")resao.
Tie"e $e.or erecho al asie"*o e prese"*aci!" el
pri$ero 1+e prese"*a $a*erial$e"*e los *6*+los/ pero e"*ie"o
1+e la prioria re)is*ral se ,+"a solo e" el erecho a la
i"scripci!" $is$a/ - "o e" el asie"*o e prese"*aci!" 1+e
carece e respalo si "o es*a (asaa e" +" *6*+lo le)al -
le)6*i$o. < por ello a+"1+e p+ea ser e*er$i"aa por
pr+e(a co"cl+-e"*e la prese"*aci!" $a*erial a"*erior e +"
*6*+lo i"co$pa*i(le/ o la i"e0ac*i*+ o ,al*a e co"s*a"cia el
hecho e la prese"*aci!"/ e"*ie"o 1+e el $e.or erecho a la
'>'
i"scripci!" lo e*e"*ara el 1+e acrei*e s+$aria$e"*e +"
$e.or erecho $a*erial a"*es e la i"scripci!"/ "o el 1+e
prese"*a a"*es el *6*+lo/ - es*o es especial$e"*e v7lio si se
i$p+)"a .+risiccio"al$e"*e la prese"*aci!"/ p+es el J+ez
*ie"e ple"i*+ e .+risicci!" e" el .+icio co"*raic*orio el
Ar*. :'3 Rh 2a+"1+e sea s+$ario4 - "o e(e li$i*arse a
e0a$i"ar la prioria $a*erial e la prese"*aci!"/ si"o 1+e
p+ee valorar prima facie el $e.or erecho a la i"scripci!" 2-
ello si" per.+icio e la respo"sa(ilia civil/ a$i"is*ra*iva o
cri$i"al 1+e p+ee proceer co"*ra el re)is*raor
respo"sa(le4.
As6 la co"*raicci!" se p+ee ar e"*re el asie"*o e prese"*aci!"
- la prese"*aci!" $a*erial el oc+$e"*o acrei*aa por la co"s*a"cia e
la prese"*aci!" e" el propio *6*+lo prese"*ao/ - lo $is$o e" caso e
co"*raicci!" e"*re el li(ro e iario - el asie"*o e prese"*aci!" 2Ar*.
%>& LH4/ o e" caso e co"*raicci!" e"*re el li(ro a+0iliar 1+e *o$a raz!"
el oc+$e"*o 2lla$ao li(ro e e"*raa4 - el asie"*o e prese"*aci!". E"
*oo caso/ $ie"*ras "o ha-a resol+ci!" .+icial e" el procei$ie"*o el
Ar*. :'3 Rh/ prevalece el asie"*o e prese"*aci!". Es*o es +"a e0i)e"cia
el acceso *ele$7*ico - por *ele,a0 e los oc+$e"*os/ c+-a prioria "o
p+ee ser el $o$e"*o e0ac*o e s+ recepci!" e" el re)is*ro por1+e
e"*o"ces los oc+$e"*os 1+e se e"v6e" por $eios *ele$7*icos a1+iere"
+"a prioria i".+s*i,icaa co" los 1+e se prese"*a" perso"al$e"*e a
pri$era hora e o,ici"a.
La Rs e %% e .+lio e %&&F prese"*a +" i"*eresa"*e e.e$plo e
rela*ivia el asie"*o e prese"*aci!". El $is$o 6a - co" ";$eros e
pro*ocolo correla*ivos por el $is$o "o*ario se o*or)aro"/ pri$ero/ +"a
escri*+ra e prs*a$o co"ceio a os c!"-+)es/ )ara"*izao co"
hipo*eca co"s*i*+ia so(re la $i*a i"ivisa e +"a ,i"ca priva*iva e la
esposa/ -/ esp+s/ o*ra escri*+ra por la 1+e s*a apor*! icha ,i"ca a s+
sociea e )a"a"ciales. E" la pri$era e las $e"cio"aas escri*+ras el
esposo co"si"*i! la co"s*i*+ci!" e la hipo*eca por *ra*arse e la vivie"a
'>%
,a$iliar ha(i*+al. E" el re)is*ro se prac*ica" los asie"*os e prese"*aci!"
e a$(as escri*+ras e" ore" i"verso al e s+ a+*orizaci!"/ - e"
co"sec+e"cia el re)is*raor e"*ie"e cerrao el re)is*ro para la
co"s*i*+ci!" e la hipo*eca. #ero la resol+ci!" a,ir$a 1+e "o so"
oc+$e"*os i"co$pa*i(les/ lo 1+e si)"i,ica es*a(lecer la rela*ivia el
asie"*o e prese"*aci!" 1+e solo p+ee ser cali,icao ese la i"scripci!"
$is$a.
El asie"*o e prese"*aci!" se prorro)a
a+*o$7*ica$e"*e por sese"*a 6as ese la "o*i,icaci!" e la
e"e)aci!" e i"scripci!". Si esp+s e la e"e)aci!" e la
i"scripci!" se i"*erpo"e rec+rso co"*ra icha cali,icaci!"
"e)a*iva el asie"*o e prese"*aci!" se prorro)a
a+*o$7*ica$e"*e has*a s+ resol+ci!"/ - si se i"*erpo"e
rec+rso a"*e los Tri(+"ales co"*ra la cali,icaci!" "e)a*iva
p+ee peirse a"o*aci!" preve"*iva e la e$a"a 1+e
re*ro*raer7 s+s e,ec*os al asie"*o e prese"*aci!" 2Ar*. 33
LH4.
&.! La prioridad entre documentos incompati,"es
presentados a "a 'e#.
LC+7l es la prioria e"*re os oc+$e"*os
i"co$pa*i(les re,ere"*es a la $is$a ,i"ca reci(ios e" el
re)is*ro a la vezN La prioria vie"e e*er$i"aa por la 1+e
res+l*e el asie"*o e prese"*aci!"/ pero si el re)is*raor *o$a
co"cie"cia e la i"co$pa*i(ilia/ el Ar*. :%% RH ispo"e
1+e si los *6*+los prese"*aos rela*ivos a +"a $is$a ,i"ca
res+l*a" co"*raic*orios/ se *o$ar7 a"o*aci!" preve"*iva e
caa +"o/ e0presa"o 1+e se hace as6 por1+e "o es posi(le
'>5
e0*e"er la i"scripci!"/ o/ e" s+ caso/ a"o*aci!" solici*aa/
has*a 1+e por los propios i"*eresaos o por los Tri(+"ales se
ecia a 1+ asie"*o ha-a 1+e ar pre,ere"cia.
El Ar*. :%% Rh se i"*erpre*a co$;"$e"*e 1+e res+elve +"
co",lic*o e"*re os oc+$e"*os i"co$pa*i(les prese"*aos el $is$o 6a
c+a"o e "i")+"o e ellos se ha *o$ao raz!" por el asie"*o e
prese"*aci!"8 si e +"o e e0is*e -a asie"*o e prese"*aci!" el o*ro es
rechazao por *e"er cerrao el re)is*ro. #ero a $i .+icio 1+iz7s seria +"a
i"*erpre*aci!" $as .+s*a 1+e la e,icacia provisio"al el asie"*o e
prese"*aci!" per$i*iese *o$ar co"s*a"cia e la e0is*e"cia e oc+$e"*os
i"co$pa*i(les/ - paralizar e" co"sec+e"cia la i"scripci!"/ has*a el
$o$e"*o e la i"scripci!" $is$a/ - a+" se p+ee a$pliar a es*e s+p+es*o
el rec+rso previs*o e" el Ar*. :'3 Rh. N!*ese 1+e ho- e" 6a se p+ee"
$+l*iplicar las i"co$pa*i(iliaes e oc+$e"*os e" la prese"*aci!" e
oc+$e"*os por correo o *ele,a0/ LC+7l es e" es*os oc+$e"*os el
$o$e"*o e s+ prese"*aci!" $a*erialN LEl $o$e"*o e aper*+ra/ el
e"v6o/ la verosi$ili*+N #arece 1+e e" la *o$a e raz!" e oc+$e"*os
i"co$pa*i(les si el re)is*raor "o *e"ia co"s*a"cia e la e0is*e"cia e +"
oc+$e"*o i"co$pa*i(le/ por1+e/ por e.e$plo/ "o ha a(ier*o el correo -
ha espachao a"*es +" oc+$e"*o reci(io por *ele,a0/ "o e(er6a ser
o)$7*ico 1+e el asie"*o e prese"*aci!" cerrase el re)is*ro. #ara es*os
casos e"*ie"o por6a ser co"ve"ie"*e resca*ar el se"*io e la
provisio"alia el asie"*o e prese"*aci!"/ c+-o se"*io es solo el e la
re*roac*ivia el asie"*o e i"scripci!" - "o hacer el asie"*o e
prese"*aci!" +" o)$a i"a$ovi(le co$o i"scripci!" -a e" si irrevoca(le.
#ri"cipio 1+e por o*ra par*e/ co$o he$os vis*o a"*es aplica la Rs e %% e
.+lio e %&&F.
La oc*ri"a e la DG e los re)is*ros lleva la prioria
re)is*ral ,+"aa e" el asie"*o e prese"*aci!" has*a e0*re$os
1+e a $i $e parece" e0a)eraos/ por e.e$plo a"o c+rso a
i"scripcio"es c+a"o a"*es co"s*a +"a a"o*aci!" preve"*iva
e prohi(ici!" e ispo"er ic*aa e" ca+sa cri$i"al/ o
'>:
c+a"o co"s*a +"a eclaraci!" e 1+ie(ra o co"c+rso a"*erior
a +"a ve"*a o a.+icaci!" pero 1+e se ha prese"*ao e" el
re)is*ro co" pos*erioria.
#or e.e$plo/ la Rs DGR e %5 e .+"io e %&&5/ se "ie)a a
a"o*ar +" $a"a*o e a"o*aci!" preve"*iva e prohi(ici!" e ispo"er
so(re +"a ,i"ca ic*aa e" ca+sa cri$i"al/ por ha(erse prese"*ao
previa$e"*e +"a escri*+ra e se)re)aci!" - ve"*a e la ci*aa ,i"ca. El
Re)is*raor/ a $i parecer co" $e.or cri*erio/ ha(6a a"o*ao la prohi(ici!"
e ispo"er - "o prac*ic! operaci!" al)+"a e espacho e la escri*+ra e
ve"*a/ ale)a"o 1+e la a+*oria .+icial e" ca+sa cri$i"al *ie"e po*es*a
s+,icie"*e para prohi(ir el espacho e +" oc+$e"*o co$o $eia
ca+*elar para a*e"+ar las co"sec+e"cias el eli*o. Si" e$(ar)o la DG
a,ir$a e" la ci*aa resol+ci!"/ 1+e ao el alca"ce el pri"cipio e
prioria/ (7sico e" el sis*e$a re)is*ral 2Ar*. 'D/ %:/ %> - %:E e la Le-
Hipo*ecaria4/ la cali,icaci!" e +" oc+$e"*o e(er7 realizarse e"
,+"ci!" e lo 1+e res+l*e e ese *6*+lo - la si*+aci!" *a(+lar e0is*e"*e e" el
$o$e"*o $is$o e la prese"*aci!" e" el Re)is*ro 2Ar*. %: - %> e la Le-
Hipo*ecaria4 si" 1+e p+ea o(s*ac+lizar a s+ i"scripci!" *6*+los
i"co$pa*i(les pos*erior$e"*e prese"*aos.
I"*ica oc*ri"a e la prioria ,+"aa e" el asie"*o e
prese"*aci!" se co"sa)ra por la DG e" las Rs e ' e .+"io - D e .+"io
e 'FF5 - respec*o e la i"scripci!" e escri*+ras e ve"*a e parcelas
e"a.e"aas por +"a sociea eclaraa e" 1+ie(ra/ c+a"o la a"o*aci!" e
la 1+ie(ra se hace e" el re)is*ro esp+s e la prese"*aci!" el *6*+lo e
ve"*a9 o e" la Resol+ci!" e D e e"ero e 'FFF/ rela*iva a +"a
eclaraci!" e 1+ie(ra prese"*aa al re)is*ro co" pos*erioria a +"a
a.+icaci!" .+icial/ pero 1+e era e ,echa a"*erior a icha a.+icaci!".
Es*a a(sol+*ivia e la prioria $e parece a $i care"*e e $oralia
o(.e*iva/ 1+e a $i .+icio e(6a preicar la s+spe"si!" el procei$ie"*o
e i"scripci!" ,re"*e a los $a"a$ie"*os .+iciales 2especial$e"*e e"
ca+sa cri$i"al o por co"c+rso el *i*+lar re)is*ral4 si "o se ha e,ec*+ao
a+" el asie"*o e,i"i*ivo/ p+es "o p+ee olviarse 1+e el asie"*o e
prese"*aci!" es +" asie"*o provisio"al/ - la re*roac*ivia e e,ec*os e
'>>
+"a i"scripci!" e(e *e"er *a$(i" s+s li$i*es/ al $e"os respec*o e la
pres+"ci!" e ,ra+e - la oc*ri"a e la i"e,icacia e los ac*os e
isposici!" - pa)o el co"c+rsao e" el perioo sospechoso a"*erior a la
eclaraci!" e co"c+rso 2vase/ por e.e$plo/ Ar*. D5.5 Le- co"c+rsal4/
1+e se e(e a$pliar *a$(i" a las ca+sas cri$i"ales. Lo $is$o s+cee
e" caso e 1+e el *i*+lar re)is*ral e"a.e"e la ,i"ca esp+s e la e$a"a
pero a"*es e 1+e se prese"*e al re)is*ro la a"o*aci!" preve"*iva e
e$(ar)o 2vase el s+p+es*o e0a$i"ao e" la Rs e ': e "ovie$(re e
%&&%4/ -o e"*ie"o 1+e e(er6a prevalecer el $a"a*o .+icial prese"*ao
a"*es e la i"scripci!" e,i"i*iva/ - "o hacer +" a(sol+*o e la prioria
re)is*ral ,+"aa e" el asie"*o e prese"*aci!"/ p+es la $era prese"*aci!"
e" el re)is*ro e +" *i*+lo e *ra"s$isi!" el o(.e*o li*i)ioso/ "o p+ee
co"llevar s+ salia el proceso/ ao el pri"cipio Qli*e pe"e"*e "ihil
i""ove*+rQ/ 1+e el Ar*. :'' e la Le- e E".+icia$ie"*o Civil es*a(lece
co$o pri"cipio e perpe*+aci!" e la .+risicci!" se);" el c+al los
ca$(ios 1+e p+ea" s+,rir el o(.e*o o los s+.e*os procesales/ ,+era el
proceso/ "o a,ec*a" al $is$o/ - es*o es lo 1+e e(e si)"i,icar 1+e los
asie"*os re)is*rales es*7" (a.o la *+*ela e los *ri(+"ales/ es*o es 1+e "o se
p+ee +*ilizar el re)is*ro para e,ra+ar la $archa ori"aria el proceso.
Me parece a $i 1+e es*a oc*ri"a/ 1+e hace +"
a(sol+*o e la prioria re)is*ral/ si)"i,ica/ "i $as "i $e"os/
+"a posi(le co$plicia co" +"a ac*ivia cri$i"al/ - olvia
1+e los i"*ereses privaos e *+*ela e la propiea - los
i"*ereses p;(licos 1+e *+*ela el erecho cri$i"al
2salva)+arar la via - la li(er*a4/ "o es*7" e" el $is$o
pla"o9 - 1+e "o e0is*ie"o a+" i"scripci!" propia$e"*e
icha/ si"o solo asie"*o e prese"*aci!"/ "o *ie"e se"*io 1+e
si)a s+ c+rso +" procei$ie"*o e i"scripci!"/ si e0is*e +"a
cer*eza ,+"aa so(re la ac*ivia cri$i"al el *i*+lar
re)is*ral. A $i $e parece 1+e es*o es co"sec+e"cia e +"
pri"cipio e ro)aci!" - prioria $al e"*e"ios. < la clave
es*ri(a e" 1+e a"*es e la i"scripci!" el oc+$e"*o el
'>3
$is$o e(e ser cali,icao/ - la le)alia e la i"scripci!" se
e(e )ara"*izar e" el $o$e"*o e la cali,icaci!"/ "o
re*ro*raerlo al $o$e"*o e la prese"*aci!".
E" el $is$o se"*io la Rs e ': e a(ril e %&&F prese"*ao e"
el re)is*ro +"a escri*+ra e ve"*a e +" i"$+e(le e" la 1+e le co"s*a(a al
re)is*raor el e$(ar)o e icho i"$+e(le - s+ pos*erior a.+icaci!" e"
+" procei$ie"*o e e.ec+ci!" hipo*ecaria por co"s*ar e" el li(ro e
iario +" recie"*e $a"a$ie"*o .+icial 1+e ha(6a sio ev+el*o por
e,ec*os ,or$ales 2la "o co"s*a"cia li*eral el a+*o e a.+icaci!"4/
a,ir$a la resol+ci!" 1+e la sociea ve"eora es *i*+lar re)is*ral/ - "o
*ie"e el Re)is*raor ,ac+l*a e re1+erir la prese"*aci!" e *6*+los 1+e e"
s+ 6a o(raro" e" el Re)is*ro/ pero 1+e res+l*aro" ca+caos. Ta$(i" es
oc*ri"a rei*eraa e la DG 1+e la cali,icaci!" e +" oc+$e"*o e(e
realizarse e" ,+"ci!" e lo 1+e res+l*e el $is$o - e la si*+aci!" *a(+lar
e0is*e"*e e" el $o$e"*o e s+ prese"*aci!" e" el Re)is*ro/ si" 1+e p+ea"
o(s*ac+lizar s+ i"scripci!" o*ros *6*+los i"co$pa*i(les/ prese"*aos co"
pos*erioria. Es*a oc*ri"a se aplica/ por e.e$plo/ c+a"o la revocaci!"
e +" poer e" el $o$e"*o e o*or)arse +"a escri*+ra e ve"*a se
co$pr+e(a e" +" oc+$e"*o prese"*ao co" pos*erioria al asie"*o e
prese"*aci!" pero co" a"*erioria a la cali,icaci!" 2Rs % e e"ero e
%&&>4. Es +"a oc*ri"a $+- +osa - ae$7s recie"*e/ p+es parece 1+e
i"cie"*al$e"*e la oc*ri"a e la DG ha(6a a$i*io has*a ahora el
erecho el re)is*raor a *e"er e" c+e"*a oc+$e"*os prese"*aos co"
pos*erioria a e,ec*os e cali,icar o e"e)ar el oc+$e"*o prese"*ao
a"*erior$e"*e/ para evi*ar la prac*ica e i"scripcio"es e,ec*+osas/
irre)+lares o "+las 2Rs % e oc*+(re e 'FE'/ 5 e oc*+(re e 'FE>4/ -
ae$7s ha aplicao es*a oc*ri"a e" la Rs re,eria e %% e .+lio e %&&F/
lo 1+e parece +"a oc*ri"a ,+"aa e" el se"*io co$;"/ - co" $as raz!"
se aplica a la i$p+)"aci!" .+risiccio"al el asie"*o e prese"*aci!".
'>D
&.& La so"icitud de inscripcin como re=uisito
de "a presentacin de "os documentos en
e" reistro.
El procei$ie"*o re)is*ral se i"icia por i$p+lso e
par*e i"*eresaa/ por1+e la i"scripci!" "o es "i ,orzosa/ "i
o(li)a*oria/ "i co"s*i*+*iva e los erechos. Co$o he$os
icho/ el procei$ie"*o re)is*ral se pro$+eve a i"s*a"cia e
par*e i"*eresaa/ - $eia"*e la prese"*aci!" e" el re)is*ro e
los *6*+los 1+e ,+"a" los erechos 1+e se pre*e"e" i"scri(ir.
El re)is*raor "o *ie"e 1+e ser Oro)aoP si"o 1+e *ie"e o(li)aci!"
le)al e i"scri(ir +"a vez prese"*ao el *6*+lo9 e i"c+rrir6a e"
respo"sa(ilia si "o lo i"scri(iese. < a;" el ar*6c+lo :'D el RH/ o(li)a a
*o$ar co"s*a"cia e *oo oc+$e"*o prese"*ao al re)is*ro c+a"o por
c+al1+ier ca+sa "o se p+ee e0*e"er el asie"*o e prese"*aci!" e" el
$o$e"*o el i")reso el *6*+lo.
No e0is*e propia$e"*e +"a pe*ici!" ,or$al e
i"scripci!"/ p+es*o 1+e la prese"*aci!" lleva i$pl6ci*a +"
e(er e *o$ar e" c+e"*a el oc+$e"*o/ - el Ar*. :'E RH
ore"a ase"*ar e" el li(ro e iario los oc+$e"*os
prese"*aos Oc+al1+iera 1+e ha-a sio s+ $oo e i")resarP.
La prese"*aci!" es/ por *a"*o/ la recepci!" ,or$al e +" *6*+lo
p;(lico por el re)is*ro. La prese"*aci!" "o valora la ac*ivia
el solici*a"*e 2la pe*ici!" $is$a4/ si"o la ac*ivia el
re)is*raor 2e reci(ir +" oc+$e"*o4.
La is*i"ci!" i"*ro+cia por la oc*ri"a e"*re prese"*aci!" el
*6*+lo - pe*ici!" e i"scripci!" e0al*a i"e(ia$e"*e el car7c*er Oro)aoP
el procei$ie"*o re)is*ral/ es *ec"icis*a e i"+ce a co",+sio"es. Si el
re)is*raor reci(e el oc+$e"*o 2por e.e$plo/ el *6*+lo OolviaoP o
O*raspapelaoP .+"*o co" o*ros oc+$e"*os4 - realiza asie"*o e
'>E
prese"*aci!" por co"s*arle la perso"a 1+e lo ha prese"*ao/ ha-
prese"*aci!" a+"1+e "o ha-a ha(io solici*+ 2"i a+" vol+"*a4 e
i"scripci!" por el par*ic+lar. La prese"*aci!" $is$a i$plica la pe*ici!" e
i"scripci!"/ - la pe*ici!" e0presa o *7ci*a e i"scripci!" "o p+ee
co"sierarse +" re1+isi*o propio para la i"scripci!" 2- "i si1+iera para el
asie"*o e prese"*aci!"4.
Ca(e la solici*+ e i"scripci!" parcial c+a"o +"
$is$o *i*+lo p+iera ser o(.e*o e +"a pl+ralia e
i"scripcio"es o a"o*acio"es 2a es*a posi(ilia se re,iere el
Ar*. :5: p7rra,o % RH4. La solici*+ e(e ser e" es*e caso
e0presa 2Ar*. 'F (is. % LH4 - "o es"a*+ralizar la cali,icaci!"
parcial el co"*e"io e la i"scripci!" $is$a 2el propio Ar*.
'F (is se re,iere a la i"*e)ria e la cali,icaci!"4.

&.(. Personas "eitimadas para presentar e"
titu"o en e" reistro.
El ar*6c+lo 3 e la LH ispo"e 1+e la i"scripci!" e
los *6*+los e" el re)is*ro p+ea peirse i"is*i"*a$e"*e por el
a1+ire"*e el erecho/ el *ra"s$i*e"*e/ 1+ie" *e")a i"*ers e"
ase)+rar el erecho a i"scri(ir/ o el represe"*a"*e e
c+al1+iera e los a"*eriores.
El co"cep*o e i"*ers le)6*i$o e" la i"scripci!" e(e
i"*erpre*arse e" el se"*io $7s a$plio para ar ca(ia "o s!lo a los
*i*+lares e +" erecho real e )ara"*6a o e +" erecho real li$i*ao/ si"o
*a$(i" a *i*+lares e erecho perso"ales 2co$o el arre"a*ario4/ o/ e"
)e"eral/ a c+al1+ier i"*eresao. Es*a(leci"ose e0presa$e"*e la
le)i*i$aci!" el "o*ario a+*oriza"*e 2Ar*. %F: RN4/ 1+e parece 1+e ha-
1+e e"*e"er 1+e ac*;a e" "o$(re e los o*or)a"*es. La i"scripci!" es*7
*a$(i" ,avorecia por el ar*6c+lo 5F el RH 1+e pres+$e el car7c*er e
'>F
$a"a*ario e" 1+ie" prese"*e el *6*+lo/ lo 1+e "o i"cl+-e la represe"*aci!"
para i"*erpo"er rec+rso )+(er"a*ivo 1+e e0i)e la acrei*aci!" a+*"*ica e
las ,ac+l*aes represe"*a*ivas 2C,. Ar*. ''%.' el Re)la$e"*o Hipo*ecario
2Rs '> "ovie$(re e %&&'4. El Ar*. :& RH proh6(e ac*+ar e $a"a*ario
e" la prese"*aci!" el *i*+lo al s+s*i*+*o/ o,iciales - a+0iliares el re)is*ro.
El *i*+lo se p+ee re*irar por el 1+e lo prese"*! e" c+al1+ier $o$e"*o
a"*erior a la cali,icaci!" 2Ar*. 'E LH/ :%E RH4.
El Ar*. %:F e la LH e0i)e co"s*a"cia e" el asie"*o e
prese"*aci!" el "o$(re - apellios e 1+ie" prese"*e el
*6*+lo/ - ello parece +" re1+isi*o co"s*i*+*ivo e la
prese"*aci!"/ - as6 e"*ie"o 1+e e" los oc+$e"*os e"viaos
por correo o *ele,a0 e(e ha(er co"s*a"cia e la perso"a 1+e
e"v6a el *i*+lo/ - el re)is*raor "o p+ee *o$ar co"s*a"cia el
oc+$e"*o e" el li(ro e iario si "o le co"s*a - se ie"*i,ica
1+ie" prese"*! el oc+$e"*o 2Ar*. :'D RH4. Ta$(i" se
e0i)e e" el $is$o ar*6c+lo la co"s*a"cia e la especie e
*6*+lo prese"*ao/ s+ ,echa - A+*oria o No*ario 1+e lo
s+scri(a. La raz!" es 1+e p+ee" e0is*ir *6*+los i"scri(i(les
1+e correspo"a" a erechos i"e0is*e"*es/ e0*i")+ios o
$oi,icaos/ - se p+ee" prese"*ar *a$(i" oc+$e"*os
i"scri(i(les ,alseaos o ,alsi,icaos. #or ello *ie"e 1+e
co"s*ar e" *oo caso el 1+e prese"*a el *i*+lo a e,ec*os e la
opor*+"a respo"sa(ilia.
#rese"*ao +" oc+$e"*o e" +" re)is*ro i"co$pe*e"*e por raz!"
el *erri*orio/ el Ar*. :'E RH e" co"*ras*e $a"i,ies*o co" el r)i$e" el
procei$ie"*o a$i"is*ra*ivo co$;"/ "o i$po"e al re)is*raor la
o(li)aci!" e re$i*irlo al co$pe*e"*e/ - sola$e"*e seGala la o(li)aci!" e
aver*ir al "o*ario e" los e"v6os por Tele,a0/ - e co$+"icar s+ ecisi!"
e "o prac*icar el asie"*o e prese"*aci!". E" el caso e +" oc+$e"*o
prese"*ao por error e" el re)is*ro "+$ero ' e Sa(aell e" l+)ar e e" el
re)is*ro "+$ero % e Sa(aell/ 1+e era el co$pe*e"*e/ el re)is*ro se li$i*o
'3&
a co$+"icar al prese"*a"*e c+a"o ,+e +"os 6as esp+s a re*irar el
oc+$e"*o 1+e era i"co$pe*e"*e/ lo 1+e pro+.o la ca+cia e +"a
a"o*aci!" e e$(ar)o. La Rs e %D e .+lio e 'FFE/ a,ir$a 1+e para el
s+p+es*o e prese"*aci!" e +" oc+$e"*o e" +" Re)is*ro i"co$pe*e"*e -
pos*erior$e"*e re$i*io al Re)is*ro co$pe*e"*e/ "o e(e *e"er es*a
o,ici"a ;l*i$a co$o $o$e"*o e s+ i")reso e" el li(roTiario la ,echa 1+e
se pro+.o la e"*raa e" el Re)is*ro e ori)e" a e,ec*os e s+ re$isi!". A
$i es*a oc*ri"a $e parece +osa/ $70i$e *ras la STC %& %&&> e ' e
,e(rero e" la 1+e co" ci*a e la oc*ri"a el Tri(+"al e erechos
h+$a"os e Es*ras(+r)o/ co"siera 1+e la prese"*aci!" a*aa e +"
escri*o a"*e +" re)is*ro is*i"*o el !r)a"o .+icial p+ee co"sierarse
e,icaz si co"c+rre" circ+"s*a"cias e0cepcio"ales - "o e0is*e "e)li)e"cia
por la par*e/ oc*ri"a 1+e aplica al s+p+es*o e prese"*aci!" e +" rec+rso
.+icial e" correos/ p+es el rec+rre"*e ha sio ili)e"*e/ acrei*a 1+e el
e"v6o el rec+rso se realiza(a e" plazo/ - ae$7s es "o*oria la is*a"cia
e0is*e"*e e"*re el l+)ar e" 1+e se e"c+e"*ra la o,ici"a e correos e la
resie"cia el ac*or - la see el !r)a"o .+icial. < aplica"o esa oc*ri"a
a $i "o $e parece cohere"*e 1+e +" ci+aa"o e Sa(aell e(a s+,rir las
co"sec+e"cias el 2Lar*i,icialN4 repar*o e co$pe*e"cias e"*re el re)is*ro
"+$ero ' - "+$ero % e Sa(aell. M+iz7s co$o los re)is*raores so"
,+"cio"arios se e(e aplicar el pri"cipio el ar*6c+lo 5E.: e la Le- e
#rocei$ie"*o A$i"is*ra*ivo Co$;" - R)i$e" J+r6ico e las
A$i"is*racio"es #;(licas/ e %3 e "ovie$(re e 'FF%/ e $a-or ra")o
1+e el re)la$e"*o hipo*ecario/ 1+e i$po"e a *oos los ,+"cio"arios
p;(licos la o(li)aci!" e re$i*ir los escri*os - co$+"icacio"es si"
ilaci!" a las +"iaes a$i"is*ra*ivas co$pe*e"*es/ - as6 e(e re$i*irse
al re)is*ro co$pe*e"*e ese el re)is*ro e" 1+e h+(iera" sio reci(ias/ "o
evolverse al par*ic+lar/ especial$e"*e si se *ra*a e re)is*ros e" la $is$a
po(laci!"/ lo 1+e e0presa$e"*e se prev para el rec+rso co"*ra la
cali,icaci!" el re)is*raor e" el Ar*. 5%D LH.
'3'
&./. La presentacin de ttu"os por correo o
te"e+a>.
E" el "+evo r)i$e" e la prese"*aci!" e *6*+los por
correo/ el oc+$e"*o lo prese"*a el propio re)is*raor co" la
recepci!" ,or$al el correo/ - e" los *6*+los reci(ios por
correo la hora e e"*raa se co"siera la e la aper*+ra el
correo el 6a 2Ar*. :'E.5 RH4.
Has*a la re,or$a hipo*ecaria e 'F::`:3/ se e0i)6a la
prese"*aci!" e oc+$e"*os perso"al$e"*e o por $a"a*ario por 1+ie"
*e"6a erecho a solici*ar la i"scripci!"/ - el ar*6c+lo %D: el Re)la$e"*o
e 'F'> prohi(6a prese"*ar oc+$e"*os por correo. Es*e re1+isi*o es*a(a
e"ca$i"ao a la *+*ela el 2i$propia$e"*e lla$ao4 pri"cipio e
ro)aci!"/ - a )ara"*izar la ,ehacie"cia e la pe*ici!" e i"scripci!" - la
a+*e"*icia e la ie"*ia e 1+ie" prese"*a(a +" oc+$e"*o. E" la
re,or$a hipo*ecaria e 'F::`:3 se ca$(ia e cri*erio/ - el ar*6c+lo :'E el
RH s+s*i*+-e la o(li)aci!" e rechazar el oc+$e"*o reci(io por correo
por la posi(ilia/ ,ac+l*a*iva para el re)is*raor/ e *e"erlo por
prese"*ao. E" la reacci!" vi)e"*e el Ar*. :'E RH/ $oi,icaa por el
Ar*.> RD %>5D`'FF: e %F e icie$(re/ parece 1+e se i$po"e la
o(li)aci!" el re)is*raor e *e"er por prese"*aos e,ec*iva$e"*e los
oc+$e"*os por correo/ sie$pre 1+e el *6*+lo sea i"scri(i(le - co"s*e la
perso"a el re$i*e"*e. A+"1+e e" los oc+$e"*os prese"*aos por correo
o por =a0 p+ee prese"*ar serias +as la ie"*ia el re$i*e"*e/ el
re)la$e"*o parece ,avorecer la prese"*aci!" para evi*ar el ,ra+e -
a)ilizar la $ec7"ica re)is*ral/ $7s 1+e e" i$po"er ca+*elas e" la perso"a
el re$i*e"*e el oc+$e"*o.
El %:E LH $oi,icao por Le- %:`%&&> e 'E
"ovie$(re %&&>/ re)+la la prese"*aci!" por $eios
*ele$7*icos. Si el *6*+lo i")resa e" horas e o,ici"a/ el
re)is*raor e(e proceer e" el $is$o 6a a prac*icar el
asie"*o e prese"*aci!". Si el *6*+lo se prese"*ara ,+era e las
'3%
horas e o,ici"a/ se e(er7 e0*e"er el asie"*o e
prese"*aci!" e" el 6a h7(il si)+ie"*e. El asie"*o e
prese"*aci!" ca+car7 si e" el plazo e '& 6as h7(iles
si)+ie"*es "o se prese"*a e" el re)is*ro el *6*+lo ori)i"al o s+
copia a+*orizaa 2Ar*. :'E Rh4.
La Rs '3 e ,e(rero e 'FFF e0i)e la correspo"e"cia e"*re el
oc+$e"*o e"viao por *ele,a0 - el pos*erior oc+$e"*o e,i"i*ivo. Si
h+(iere iscora"cia s+s*a"cial e" el co"*e"io .+r6ico respec*ivo/
procee la e0*e"si!" e +" "+evo asie"*o e prese"*aci!" e" el $o$e"*o
e i")reso ,6sico el *6*+lo e" el Re)is*ro/ lo 1+e lleva co"si)o
"ecesaria$e"*e la pria e vi)e"cia el asie"*o i"icial e,ec*+ao por
*ele,a0.
El Ar*. :'E RH ,ac+l*a a las a+*oriaes
a$i"is*ra*ivas - .+iciales para prese"*ar oc+$e"*os por
*ele,a0. El Ar*. %:F RN reac*ao por el RD %>5D` 'FF:/ 1+e
re,or$a *a$(i" el Ar*. :'E RH/ parece 1+e i$po"e al
"o*ario +"a o(li)aci!" e0presa e co$+"icar por *ele,a0/ - se
lo i$po"e *a0a*iva$e"*e si as6 lo solici*a el i"*eresao.
No se ice "aa e la prese"*aci!" por los par*ic+lares e
oc+$e"*os por *ele,a0/ - a+"1+e la reacci!" *a0a*iva el Ar*. :'E RH/
parece e0cl+ir a los par*ic+lares e la prese"*aci!" e oc+$e"*os por
*ele,a0/ ese l+e)o "o lo proh6(e9 la p+(licaci!" e" el BOE e la Le-
Or)7"ica ''`%&&D e %% e .+"io e A$i"is*raci!" Elec*r!"ica
)ara"*iza"o el erecho e los ci+aa"os a relacio"arse *ele$7*ica$e"*e
co" los Re)is*ros e la #ropiea/ Merca"*iles - e Bie"es M+e(les/ - e
hecho e" $a-o e %&'& El Cole)io e Re)is*raores e la #ropiea -
Merca"*il - el Servicio e Cer*i,icaci!" e Re)is*raores ha" prese"*ao
+" "+evo por*al para ,acili*ar a los ci+aa"os los *r7$i*es
a$i"is*ra*ivos erivaos el re)is*ro. Los ci+aa"os - los pro,esio"ales
p+ee" co" +" s!lo clic/ +ra"*e las %: horas el 6a/ - ese c+al1+ier
l+)ar/ prese"*ar - e"viar *oo *ipo e oc+$e"*os/ - co"s+l*ar
'35
propieaes - socieaes e" EspaGa/ co" ello los Re)is*raores se
aela"*a" e" 'E $eses a los plazos $arcaos por la "or$a*iva ci*aa para
el esarrollo - $oer"izaci!" e la A$i"is*raci!" #;(lica - los
Servicios #;(licos.
.A *e"or el Ar*6c+lo :'E a RH/ si co"c+rre" razo"es e
+r)e"cia o "ecesia/ c+al1+iera e los o*or)a"*es por7 solici*ar el
Re)is*ro e la #ropiea el is*ri*o e" 1+e se ha-a o*or)ao el
oc+$e"*o/ 1+e se re$i*a" al Re)is*ro co$pe*e"*e/ por $eio e
*elecopia o procei$ie"*o si$ilar/ los a*os "ecesarios para la pr7c*ica el
correspo"ie"*e asie"*o e prese"*aci!". Es ecir parece e0i)e e" *oo
caso 1+e se a+*e"*i1+e a"*e el re)is*ro el 1+e prese"*a el oc+$e"*o.
#arece 1+e es*e ar*6c+lo ha(ili*a la posi(ilia e 1+e el par*ic+lar se
prese"*e co" el oc+$e"*o e" el re)is*ro el is*ri*o o"e se ha o*or)ao
para 1+e sea el propio re)is*raor el 1+e lo e"v6e al re)is*ro co$pe*e"*e
por *ele,a0. < ello si" per.+icio e 1+e el par*ic+lar p+ea e0i)ir *a$(i"
el "o*ario a+*oriza"*e la re$isi!" el oc+$e"*o al re)is*ro por *ele,a0.
La co$+"icaci!" e"viaa por *ele,a0 "o *ie"e por1+e ser copia el
oc+$e"*o e,i"i*ivo/ p+es (as*a 1+e se co$+"i1+e" los a*os ese"ciales.
,.
&.1 E" desistimiento de" procedimiento.
El ar*6c+lo :55 el RH ispo"e 1+e los i"*eresaos
p+ee" esis*ir *o*al o parcial$e"*e e s+ solici*+ e
i"scripci!"/ +ra"*e la vi)e"cia el asie"*o e prese"*aci!".
La re)+laci!" el esis*i$ie"*o i"*ro+cia e" la re,or$a el RH
por el Real Decre*o e '% e "ovie$(re e 'FE% es*7 e" co"so"a"cia co"
la ispo"i(ilia privaa el procei$ie"*o re)is*ral9 si" e$(ar)o/ co$o
la i"scripci!" i"*eresa a la Rep+(lica - "o solo a los par*ic+lares
ispo"e"*es/ se reco"oce" cier*as ,ac+l*aes a+*!"o$as e i"icia*iva al
re)is*raor para la i"scripci!" 1+e p+ee" res*ri")ir el esis*i$ie"*o
privao el procei$ie"*o re)is*ral. #arece e" pri"cipio 1+e solo p+ee
esis*ir 1+ie" ha prese"*ao el *6*+lo/ - e" "i");" caso p+ee esis*ir el
'3:
procei$ie"*o +" par*ic+lar c+a"o la i"icia*iva e la i"scripci!"
provie"e e la a+*oria .+icial o a$i"is*ra*iva. El re)is*raor "o se
e"c+e"*ra vi"c+lao por la solici*+ e esis*i$ie"*o -/ e" *oo caso/ la
e"e)ar7 c+a"o per.+i1+e a *ercero 2co"cep*o s*e 1+e se pres*a a
iversas i"*erpre*acio"es e" ,+"ci!" e las ,ac+l*aes e i"icia*iva 1+e se
reco"ozca" al re)is*raor4. El esis*i$ie"*o *a$poco es posi(le c+a"o se
ha-a prese"*ao o*ro *6*+lo pos*erior ,+"ao e" el esis*io/ - 1+e "o sea
posi(le espachar si" el a"*erior/ salvo 1+e la pe*ici!" e esis*i$ie"*o se
re,iera a a$(os - se *ra*e el $is$o i"*eresao o sie"o is*i"*o lo
solici*e *a$(i" s*e.
4. La caliicacin del registrador
(.1. Concepto $ natura"e#a
#rese"*aos los *6*+los e" el re)is*ro/ la cali,icaci!"
el re)is*raor e*er$i"a el asie"*o - s+ co"*e"io.
El Ar*. %>E LH reac*ao e ac+ero a lo isp+es*o e" la
isposici!" aicio"al se)+"a el la le- D`'FFE e '5 e a(ril so(re
co"icio"es )e"erales e la co"*ra*aci!"/ i$po"e una expresa obligacin
de informacin e los re)is*raores a los +s+arios el servicio re)is*ral
e" os horarios ha(ili*aos e o,ici"a. Los i"*eresaos p+ee" peir 1+e se
les co"oci$ie"*o e +"a $i"+*a/ a"*es e e0*e"erse +" asie"*o. Si los
i"*eresaos "o*are" e" la $i"+*a e i"scripci!" realizaa por el
Re)is*raor al);" error + o$isi!" p+ee" peir 1+e se s+(sa"e/ - ac+ir
al J+z)ao e #ri$era I"s*a"cia e" el caso e 1+e el Re)is*raor se "e)are
a hacerlo. El Ar*. 55: RH co"cre*a +"a obligacin de asesoramiento -
a+" e solici*+ previa e ic*a$e" vi"c+la"*e 2*a$(i" Ar*. 5>> RH4. El
Ar*. 5>> RH per$i*e e0i)irle +" Oi",or$e e0plica*ivoP e la si*+aci!"
.+r6ico re)is*ral e +"a ,i"ca o erecho - el $oo $as co"ve"ie"*e e
ac*+alizar el co"*e"io re)is*ral. La $is$a re,or$a es*a(lece el e(er el
Re)is*raor e hacer co"s*ar los $eios e s+(sa"aci!" - rec*i,icaci!" e
'3>
los e,ec*os e" los oc+$e"*os prese"*aos al re)is*ro 2Ar*. %>5 LH4 e
i",or$ar so(re los rec+rsos a la cali,icaci!" 2Ar*. %>E LH4.
La cali,icaci!" e(e servir a la le)alia e la
i"scripci!"/ - co"vier*e a los re)is*raores e" i"*rpre*es
a+*orizaos e las le-es. Ello se e(e a 1+e el re)is*ro es al)o
$7s 1+e +"a $era *rascripci!" e co"*ra*os o *o$a e raz!"
e erechos/ - alca"za a ser +"a eclaraci!" s+$ar6a e
propiea 2le)i*i$aci!"4 e i"cl+so e0cepcio"al$e"*e
co"s*i*+*iva e la $is$a e0 "ovo para le *ercero 1+e co",6a e"
el re)is*ro e i"scri(e 2p+(licia4.
Los re)is*raores "o es*7" so$e*ios por raz!" e .erar1+6a a +"
e(er e o(eie"cia a +" s+perior .er7r1+ico a$i"is*ra*ivo/ si"o 1+e so"
i"*rpre*es e la le)alia/ 1+e hace" e,ec*iva la *+*ela .+risiccio"al e la
propiea - la DGR "o p+ee avocar para s6 las ecisio"es 1+e co$pe*e"
a s+ eve"*+al s+(ori"ao e" co"*ra e +" pri"cipio (7sico
ele$e"*al$e"*e reco)io por el Ar*. ': e la le- 5&`F%/ co"s+s*a"cial co"
*oa es*r+c*+ra ,+"cio"arial .erar1+izaa. Se realiza por los re)is*raores
+"a la(or .+risiccio"al eclara*iva e erechos 2a+"1+e s+$aria4/ 1+e
es*7 lla$aa a *o$ar e" co"sieraci!" *oos los ,ac*ores co"s*i*+*ivos e
los erechos reales so(re los (ie"es i"$+e(les 2io"eia e la ca+sa/
capacia e las par*es/ e*c.4 - a+" la ie"*ia $is$a e la ,i"ca. La
cali,icaci!" ha e ser $eia"*e resol+ci!" $o*ivaa/ valie"o la
$o*ivaci!" )e"rica Oas6 res+l*a el re)is*ro - el oc+$e"*oP 2Ar*. >'.'&
RH4 c+a"o el re)is*raor i"scri(a el *i*+lo prese"*ao/ pero e(i"ose
.+s*i,icar e0presa$e"*e el rechazo e la i"scripci!" co" la O,ir$a el
re)is*raorP 2Ar*. 'F.(is % LH/ Ar*. :5: RH4/ lo 1+e s+po"e la
ie"*i,icaci!" perso"al e 1+ie" cali,ica a e,ec*os e e*er$i"ar s+
eve"*+al respo"sa(ilia. La SA# Se)ovia e 5& e icie$(re e %&&E
a,ir$a 1+e Olos Re)is*ros co"s*i*+-e"/ e" *er$i"olo)6a e la LO=AGE/
servicios p;(licos peri,ricos 1+e ha" e ca*alo)arse co$o Qservicios
p;(licos "o i"*e)raosQ 2Ar*.5> LO=AGE4 lo c+al "o es o(s*7c+lo para
'33
valorar s+ epe"e"cia e +" _r)a"o Ce"*ral/ e" es*e caso el Mi"is*erio
e J+s*icia a *ravs e la DGRN. #ero el 1+e sea s*a 1+ie" e.erza +"
cier*o )rao e *+*ela a$i"is*ra*iva/ - por e"e respec*o e la c+al ca(e
ha(lar e epe"e"cia - "o e .erar1+6a/ e*er$i"a 1+e la DGRN "o
*e")a respec*o e Re)is*ros - No*ar6as +"as co$pe*e"cias +"iversales
erivaas e la i"*e)raci!" e" +"a es*r+c*+ra .erar1+izaa si"o
e0cl+siva$e"*e las 1+e le)al$e"*e *ie"e a*ri(+ias8 (7sica$e"*e po*es*a
iscipli"ar6a - co$pe*e"cia para eciir Rec+rsos G+(er"a*ivos co"*ra la
cali,icaci!" "e)a*ivaP. < es*o es*7 (asao e" +" ore" (7sico e
pri"cipios/ los re)is*raores pres*a" ,ia"za el e.ercicio e s+ ,+"ci!"
Lese c+a"o +" ,+"cio"ario ori"ario *ie"e 1+e pres*ar ,ia"zaN
E" +" re)is*ro e *rascripci!" e *6*+los/ la
cali,icaci!" se p+ee li$i*ar a co$pro(ar la io"eia ,or$al
el *6*+lo - s+ car7c*er i"$o(iliario/ pero e" +" re)is*ro 1+e
"o *ra"scri(e co"*ra*os si"o 1+e *o$a raz!" e s+ co"*e"io
.+r6ico/ la cali,icaci!" i$plica *a$(i" "ecesaria$e"*e la
e"o$i"aci!" - co",i)+raci!" e los erechos reales
co"s*i*+ios o el ra")o - "a*+raleza e los erechos
reservaos por la a"o*aci!". #ero es*o "o es *oo9 el
ore"a$ie"*o ,or$al el re)is*ro i$po"e *a$(i" +"os
co"icio"a$ie"*os cali,icaores 2ie"*i,icaci!" e la ,i"ca/
*rac*o s+cesivo/ e*c.4. =i"al$e"*e/ el sis*e$a re)is*ral espaGol
*ie"e pre*e"si!" e le)alia/ es ecir e reci(ir solo ac*os -
co"*ra*os v7lios/ por lo 1+e la cali,icaci!" alca"za *a$(i"
la valiez e los ac*os isposi*ivos/ - la capacia - poer e
isposici!" e las par*es/ - a los re1+isi*os ese"ciales el
procei$ie"*o "o*arial/ a$i"is*ra*ivo o .+risiccio"al.
El Ar*. 5%DT'& LH es*a(lece 1+e O#+(licaa e" el Bole*6" O,icial
el Es*ao la resol+ci!" e0presa por la 1+e se es*i$e el rec+rso/ *e"r7
car7c*er vi"c+la"*e para *oos los re)is*raores $ie"*ras "o se a"+le por
los Tri(+"ales. La a"+laci!" e a1+lla/ +"a vez ,ir$e/ ser7 p+(licaa el
'3D
$is$o $ooP. La Direcci!" Ge"eral e los Re)is*ros - el No*ariao
vie"e rei*era"o 2Resol+cio"es e"*re o*ras e %'T%T%&&>/ >T>T%&&>/ ':T
''T%&&D4 1+e las resol+cio"es es*i$a*orias e los rec+rsos i"*erp+es*os
co"*ra las cali,icacio"es re)is*rales vi"c+la" a *oos a los Re)is*raores si
es*7" p+(licaas el BOE/ - ha a(ier*o e" co"sec+e"cia iversos
e0peie"*es a re)is*raores 1+e "o ha" aca*ao e" s+s resol+cio"es el
cri*erio e la DG. Doc*ri"a 1+e es*i$o e0*raori"aria$e"*e +osa/ e"
*a*o "o $e parece 1+e la cali,icaci!" re)is*ral sea a$i"is*ra*iva si"o
.+risiccio"al. Ta$(i" la SA# Alica"*e e F e .+lio e %&&F a,ir$a
*a.a"*e$e"*e el car7c*er vi"c+la"*e 1+e las Resol+cio"es e la irecci!"
)e"eral Opo"ie"o e $a"i,ies*o la ese"cial i,ere"cia 1+e e0is*e e" es*e
p+"*o e"*re los J+eces - los Re)is*raores/ por1+e es*os ;l*i$os so"
,+"cio"arios el ore" a$i"is*ra*ivo care"*es e veraera
i"epe"e"cia8 #or ello/ la e0presi!" i"cl+ia e" el ar*6c+lo 'E e la Le-
Hipo*ecaria TS(a.o s+ respo"sa(iliaRTe(e *ras la Co"s*i*+ci!"
i"*erpre*arse e" s+ rec*o se"*io 1+e ha e a*e"er/ "ecesaria$e"*e/ al
car7c*er el Re)is*raor T,+"cio"ario p;(licoT1+e es*7 i"ser*o e" +"a
or)a"izaci!" a$i"is*ra*iva/ p+es s+ ,+"ci!" p;(lica se ese$peGa co$o
*i*+lar e +" !r)a"o p;(lico/ co$o es el Re)is*ro e la #ropiea/
Merca"*il o e Bie"es M+e(les 1+e epe"e el Mi"is*erio e J+s*icia/
e"co$e"7"ose a es*a Direcci!" Ge"eral *oos los as+"*os a ellos
re,ere"*es 2C,.. ar*6c+lo %>F e la Le- Hipo*ecaria4P. Ar)+$e"*aci!" 1+e
a $i "o $e co"ve"ce e" c+a"*o los re)is*raores "o es*7" so$e*ios a
.erar1+6a a$i"is*ra*iva si"o 1+e e.erce" +"a ,+"ci!" .+risiccio"al e
eli$i*aci!" - e,e"sa e la propiea/ co$o a"*e he e0plicao/ - e" *oo
caso los re)is*raores e(e" es*ar vi"c+laos a la oc*ri"a .+r6ica
e$a"aa e los *ri(+"ales/ - e" "i")+" caso a la e$a"aa e la irecci!"
)e"eral..
(.!. La ca"i+icacin de "os documentos
notaria"es.
La cali,icaci!" e*er$i"a la i"scri(i(ilia el *6*+lo
prese"*ao - la "a*+raleza el erecho co"s*i*+io. #or raz!"
'3E
e ,or$a/ se co"*rola la io"eia ,or$al - a+*e"*icia el
*6*+lo prese"*ao9 por raz!" el re)is*ro/ la ie"*ia e la
,i"ca/ la co$pe*e"cia *erri*orial el re)is*ro - el *rac*o
s+cesivo9 por raz!" e le)alia/ la valiez el ac*o
isposi*ivo/ - la "a*+raleza el erecho co"s*i*+io.
El ar*6c+lo 'E e la LH parece ar pie para is*i")+ir
la calificacin de los documentos notariales/ e la
cali,icaci!" e los oc+$e"*os .+iciales - a$i"is*ra*ivos.
E" e,ec*o/ icho ar*6c+lo ispo"e 1+e los re)is*raores
cali,i1+e" Sla le)alia e las ,or$as e0*r6"secas e los
oc+$e"*os e *oa claseR/ Sas6 co$o la capacia e los
o*or)a"*es - la valiez e los ac*os isposi*ivos co"*e"ios e"
las escri*+rasR. De la i"*erpre*aci!" li*eral e icho ar*6c+lo/
parece espre"erse 1+e e los oc+$e"*os "o*ariales se
cali,ica la le)alia e las ,or$as/ la capacia e los
o*or)a"*es - la valiez e los ac*os isposi*ivos9 $ie"*ras 1+e
s!lo p+ee" cali,icar e los oc+$e"*os .+iciales -
a$i"is*ra*ivos Sla le)alia e las ,or$as e0*r6"secasR - "o
la valiez e los ac*os isposi*ivos/ o la capacia e las
par*es.
#ero claro +"a o(le cali,icaci!" e" el "o*ario - e" el re)is*raor
e los re1+isi*os e capacia - le)i*i$ia e +" ac*o/ s+po"e" so$e*er
a los par*ic+lares a +"as *ra(as a$i"is*ra*ivas 1+e e" caso e co",lic*o
e"*re los ,+"cio"arios so" i,6cil$e"*e e"*e"i(les por los a$i"is*raos.
#or eso la le- eli$i*a recie"*e$e"*e las ape*e"cias cali,icaoras e los
re)is*raores8 El re)is*raor "o p+ee co"*es*ar el .+icio el "o*ario so(re
la capacia "a*+ral el o*or)a"*e. < el Ar*. FE e la le- %:`%&&' e
$eias ,iscales/ a$i"is*ra*ivas - el ore" social/ re,or$ao a s+ vez
por la le- %:`%&&>/ ha res*ri")io e $oo ecisivo la cali,icaci!"
'3F
re)is*ral e los poeres e represe"*aci!"/ p+es si e0is*e a,ir$aci!"
"o*arial e0presa e la capacia - s+,icie"cia el poer/ *a"*o el poer
erivao e +" $a"a*o co$o el erivao e +"a represe"*aci!" le)al o
socie*aria/ el re)is*raor e(e li$i*ar s+ cali,icaci!" a co$pro(ar la
e0is*e"cia el .+icio "o*arial e s+,icie"cia el poer - a la co")r+e"cia
e es*e co" el *6*+lo prese"*ao 2Rs '5 e ,e(rero e %&&E/ %D e
se*ie$(re e %&&34. < e" )e"eral se a,ir$a por la Direcci!" )e"eral 1+e
"o p+ee" ser o(.e*o e cali,icaci!" a1+ellos e0*re$os 1+e e(e valorar
el No*ario/ (a.o s+ respo"sa(ilia al a+*orizar la escri*+ra 2co$o
acrei*acio"es pro,esio"ales/ apor*acio"es i"erarias/ lice"cias/
cer*i,icacio"es a$i"is*ra*ivas/ cer*i,icaos e *c"icos - ar1+i*ec*os e"
$a*eria +r(a"6s*ica/ e*c.4 respec*o e las 1+e 1+ea vi"c+lao el
re)is*raor a lo 1+e res+l*a e la aci!" e ,e por par*e el No*ario 2Rs '
e $arzo e %&&E4. La SA# Alica"*e e F e .+lio e %&&F/ a,ir$a 1+e
(as*a co"1+e el "o*ario reseGe el oc+$e"*o - $a"i,ies*e la s+,icie"cia e
las ,ac+l*aes el represe"*a"*e/ e" co")r+e"cia co" el ac*o
i"s*r+$e"*ao/ - e" se"*io a"7lo)o se ha" $a"i,es*ao la SA# e
Navarra e %% e icie$(re e %&&:. Si" e$(ar)o las SSA# Hale"cia e
%> e oc*+(re e %&&3/ M+rcia e 5 e "ovie$(re e %&&E/ M7la)a : e
,e(rero e %&&F e" rec+rsos co"*ra resol+cio"es e la DG a*ri(+-e" al
re)is*raor la ,ac+l*a e i"a)ar/ - "e)ar la s+,icie"cia e poeres e +"
represe"*a"*e/ - especial$e"*e co"s+l*ar la co"s*a"cia e los poeres e
los represe"*a"*es e" el re)is*ro $erca"*il/ si" 1+e p+ea opo"erse +"a
valiaci!" "o*arial a lo 1+e res+l*a p+(licao por el re)is*ro $erca"*il.
(.& La ca"i+icacin de "os actos administrati'os.
La calificacin de los actos administrativos/
co"sa)ra la i"epe"e"cia e la ,+"ci!" re)is*ral ,re"*e a la
ac*ivia a$i"is*ra*iva/ - la "o s+$isi!" .er7r1+ica e los
re)is*raores a los cri*erios el )o(ier"o o a+*oriaes
e.ec+*ivas.
'D&
Se);" el Ar*. FF RH la cali,icaci!" re)is*ral e
oc+$e"*os a$i"is*ra*ivos se e0*ie"e/ e" *oo caso/ a la
co$pe*e"cia el !r)a"o/ a la co")r+e"cia e la resol+ci!"
co" la clase e e0peie"*e o procei$ie"*o se)+io/ a las
,or$aliaes e0*r6"secas el oc+$e"*o prese"*ao/ a los
*r7$i*es e i"cie"cias ese"ciales el procei$ie"*o/ a la
relaci!" e s*e co" el *i*+lar re)is*ral/ - a los o(s*7c+los 1+e
s+r.a" el Re)is*ro.
Se pla"*ea" +as el alca"za e la cali,icaci!" e los ac*os
a$i"is*ra*ivos aa la pres+"ci!" e le)alia/ e.ec+*ivia - e,icacia e
1+e le)al$e"*e es*as i"ves*ios los ac*os a$i"is*ra*ivos 2C,. Ar*.. >3 -
>De la Le- 5&`'FF%/ e %3 e "ovie$(re/ e R)i$e" J+r6ico e las
A$i"is*racio"es #;(licas - el #rocei$ie"*o A$i"is*ra*ivo Co$;"4.
Si" e$(ar)o los re)is*raores ,rec+e"*e$e"*e se irro)a" co"*rolar los
*r7$i*es procei$e"*ales e los procei$ie"*os a$i"is*ra*ivos c+a"o
e" los $is$os se e*ec*a" errores o e,ec*os. #or e.e$plo/ la Rs e %E e
a(ril se "ie)a a i"scri(ir +" ac*o a$i"is*ra*ivo $oi,ica*ivo e o*ro
a"*erior ,ir$e 1+e co"s*a(a e" el re)is*ro9 la Rs e %D e oc*+(re e %&&D
eclara "o i"scri(i(le +"a a.+icaci!" e (ie"es si" co"c+rso p;(lico9 la
cali,icaci!" re)is*ral co$pr+e(a - )ara"*iza la le)alia +r(a"6s*ica/ lo
1+e parece es*a ore"ao e" el RD '&F5`'FFD/ e "or$as
co$ple$e"*arias el re)la$e"*o +r(a"6s*ico para i"scripci!" e ac*os e
"a*+raleza +r(a"6s*ica/ 1+e parece 1+erer es*a(lecer "o solo +" co"*rol
e,ec*ivo e las a1+isicio"es e par*ic+lares si"o *a$(i" e los
pres+p+es*os procei$e"*ales e la ac*+aci!" +r(a"6s*ica. La Rs 5' e
.+lio e %&&' se "ie)a a i"scri(ir +"a $oi,icaci!" e +" pro-ec*o e
co$pe"saci!" por ser los ac*os a$i"is*ra*ivos irrevoca(les - "o
c+$pli$e"*ar los re1+isi*os e $oi,icaci!" e +" ac*o a$i"is*ra*ivo/
a,ir$a"o ser precep*ivo se)+ir el *ra$i*e e los Ar*. '&% - si)+ie"*es e
la Le- e R)i$e" J+r6ico e las A$i"is*racio"es #;(licas - el
#rocei$ie"*o A$i"is*ra*ivo Co$;". #or la $is$a raz!" las Rss e ''
e e"ero e 'FFF - %3 e ,e(rero e %&&' se "ie)a" a i"scri(ir la
reparcelaci!" e +"a ,i"ca 1+e co"s*a ha(6a 1+eao e0cl+ia el
'D'
pro-ec*o e reparcelaci!". La Rs. e '5 e e"ero e 'FFE/ se "ie)a a
i"scri(ir +"a co$pe"saci!" +r(a"6s*ica apro(aa por +" A-+"*a$ie"*o si
"o ha sio par*e +"o e los *i*+lares re)is*rales e las ,i"cas o(.e*o e
co$pe"saci!". La cali,icaci!" re)is*ral *+*ela la le)alia e la "or$a*iva
pro*ec*ora e espacios "a*+rales 2Rs '3 e $a-o e %&&D4. < e" los
procei$ie"*os e apre$io 1+e la a+*oria a$i"is*ra*iva "o ispo"e e
,ac+l*aes para ore"ar por el $a"a$ie"*o e ca"celaci!" la ca"celaci!"
e car)as/ por lo 1+e es el propio re)is*raor el 1+e ha e e*er$i"ar la
le)alia el procei$ie"*o a$i"is*ra*ivo e apre$io - el ra")o el
erecho co"s*i*+io *ras el apre$io a$i"is*ra*ivo 2as6 Rss D e se*ie$(re
e 'FF%/ %D e a(ril e 'FF>/ %D e e"ero e 'FFE/ se e0i)e por la DG
co$pro(ar especial$e"*e la a+ie"cia el *i*+lar re)is*ral e" el
procei$ie"*o e e.ec+ci!"4.
Es +oso e*er$i"ar e" 1+e $eia es*os poeres
cali,icaores el re)is*raor i"*er,iere" e" la i"epe"e"cia
e la acci!" el poer e.ec+*ivo - e" la $is$a ,+"ci!"
a$i"is*ra*iva/ s+s*i*+-e"o el co"*rol ori"ario el s+perior
.er7r1+ico o el ore" .+risiccio"al co"*e"cioso. La
cali,icaci!" el ac*o a$i"is*ra*ivo "o p+ee *e"er o*ro
,+"a$e"*o 1+e el car7c*er .+risiccio"al e la cali,icaci!"/ -
el pri"cipio co"s*i*+cio"al - le)isla*ivo 1+e si*;a la propiea
(a.o el a$paro e los *ri(+"ales. Es*o es las ,ac+l*aes
cali,icaoras el ac*o a$i"is*ra*ivo solo se p+ee" ,+"ar e"
el car7c*er .+risiccio"al e la ,+"ci!" cali,icaora/ - e" la
co"sieraci!" e 1+e la propiea i"scri*a es*7 (a.o el
a$paro e los *ri(+"ales. Las ,ac+l*aes e.ec+*orias e la
A$i"is*raci!" so(re la propiea privaa so" sie$pre
e0cepcio"ales/ - es*7" so$e*ias a los cri*erios e le)alia/
.+s*a ca+sa/ procei$ie"*o - co$pe*e"cia.
E" al)+"os 7$(i*os la le- re$arca la a+*o"o$6a a$i"is*ra*iva
e la cali,icaci!"/ - por e.e$plo el Ar*. %>: Lh ore"a a los re)is*raores
'D%
1+e se a(s*e")a" e cali,icar c+a"*o se relacio"e co" la li1+iaci!"
*ri(+*aria e los ac*os oc+$e"*aos i"scri(i(les.
(.(. La ca"i+icacin de "os actos $ mandamientos
*udicia"es.
E" la calificacin de los actos y mandamientos
judiciales/ la ,+"ci!" e la cali,icaci!" re)is*ral es*7
r7s*ica$e"*e res*ri")ia. Si la ,+"ci!" re)is*ral es
propia$e"*e .+risiccio"al LC!$o p+ee" cali,icarse los
ac*os - se"*e"cias .+icialesN N!*ese 1+e los .+eces se iri)e"
a re)is*raores - "o*arios por $a"a$ie"*o/ es ecir co$o a
s+(ori"aos - epe"ie"*es .er7r1+icos.
La a+*o"o$6a cali,icaora el re)is*raor se sos*ie"e/ si"
e$(ar)o/ e" el rec+rso e 1+e.a 1+e p+ee pro$over el re)is*raor 2Ar*.
'53 RH4/ a"*e el apre$io e J+ez o Tri(+"al/ para evi*ar +" eve"*+al
procesa$ie"*o e +" re)is*raor por eso(eie"cia a"*e +" $a"a$ie"*o
.+icial 1+e se "e)ase a i"scri(ir.
El ar*6c+lo '&& el RH/ co"sa)ra el pri"cipio e la
cali,icaci!" li$i*aa a las ,or$as e0*r6"secas e los ac*os -
$a"a$ie"*os .+iciales8 Co$pe*e"cia - co")r+e"cia. La
cali,icaci!" e Soc+$e"*os e0peios por la a+*oria
.+icial/ se li$i*ar7 a la co$pe*e"cia el J+z)ao o Tri(+"al
- a la co")r+e"cia el $a"a*o co" el procei$ie"*o o .+icio
e" 1+e h+(iese ic*aoR.
A $i parecer la calificacin de la competencia correspo"e al
propio proceso 2a i"s*a"cia e par*e o e o,icio por el .+ez se);" los
casos4/ - el re)is*raor solo es*a lla$ao a co"s*a*ar la i"co$pe*e"cia
.+icial c+a"o es*a sea $a"i,ies*a. La cali,icaci!" re)is*ral e la
'D5
co$pe*e"cia .+icial es a$i*ia por la STS ': e oc*+(re e 'FFD. La
oc*ri"a e la irecci!" )e"eral a$i*e e" )e"eral el e0a$e" e la
J+risicci!" el !r)a"o/ e s+ co$pe*e"cia ,+"cio"al/ e la co$pe*e"cia
*erri*orial c+a"o "o es prorro)a(le/ - el c+$pli$ie"*o e los *r7$i*es
ese"ciales el procei$ie"*o. #or e.e$plo la Rs % e oc*+(re e %&&F
co"s*a*a la i"co$pe*e"cia e +" .+ez para ore"ar +"a a"o*aci!"
preve"*iva e e$a"a so(re +"a ,i"ca/ c+a"o so(re la $is$a se ha
e0*e"io +"a previa a"o*aci!" preve"*iva e eclaraci!" e co"c+rso e
acreeores/ por1+e el $a"a$ie"*o e a"o*aci!" ha sio ic*ao por +"
!r)a"o .+icial is*i"*o el .+ez el co"c+rso co$pe*e"*e. La oc*ri"a e
DG/ a,ir$a 1+e el re)is*raor "o p+ee e"*rar a valorar la co$pe*e"cia
*erri*orial el .+ez 2Rs. %& e $a-o e %&&%/ p+es se);" la Rs. 'D e .+lio
e 'FEF/ la co$pe*e"cia *erri*orial "o es aprecia(le e o,icio4/ pero e" la
"+eva re)+laci!" e la LEC la co$pe*e"cia *erri*orial p+ee "o ser
prorro)a(le/ - as6 e" la Resol+ci!" e %: e $a-o e %&&D/ e" +"
procei$ie"*o e e.ec+ci!" hipo*ecaria 1+e "o se ha(6a se)+io a"*e el
.+ez o"e raica(a la ,i"ca/ se "ie)a la i"scripci!" e +"a a.+icaci!"
por1+e se a,ir$a el car7c*er i$prorro)a(le e la co$pe*e"cia 2Ar*. >E
Le- e E".+icia$ie"*o Civil49 - e" la Resol+ci!" e '> e e"ero e %&&F/
e" +" e0peie"*e para la rea"+aci!" e *rac*o s+cesivo/ e" raz!" el
car7c*er i$pera*ivo la co$pe*e"cia *erri*orial 2Ar*. %&' e la Le-
Hipo*ecaria4 se e"ie)a *a$(i" la rea"+aci!" ore"aa. Si" e$(ar)o
es*a valoraci!" e la co$pe*e"cia "o ha sio re,re"aa e" ocasio"es - la
SA# e Alica"*e e '3 e oc*+(re e %&&E es*i$a/ i$procee"*e e"e)ar
la i"scripci!" e +" a+*o e a.+icaci!" e" +" procei$ie"*o
hipo*ecario/ (asaos e" esa i"co$pe*e"cia *erri*orial e la a+*oria
.+icial/ c+a"o icha a+*oria/ he$os e rei*erar/ se eclar! co$pe*e"*e
a la vis*a el propio *6*+lo hipo*ecario 1+e se pre*e"6a e.ec+*ar.
La cali,icaci!" re)is*ral e la Ocongruencia de las
decisiones judiciales 2Ar*. '&& RH4/ es +" co"cep*o
i"e*er$i"ao - a(ier*o/ 1+e "o se e$plea e" se"*io
procesal/ p+es*o 1+e el re)is*raor "o *ie"e prese"*e el
procei$ie"*o .+icial ori)e" el $a"a$ie"*o .+icial para
'D:
poer cali,icar s+ co")r+e"cia. El co"*rol e la
Oco")r+e"ciaP/ 1+e "o es*a e" la le-/ se re,iere $as (ie" a la
l!)ica o cohere"cia el $a"a$ie"*o .+icial. Es*a
cali,icaci!" re)is*ral e la Oco")r+e"ciaP .+icial/ se aplica
co" ,rec+e"cia para e"e)ar la i"scripci!" o a"o*aci!" e
a+*os .+iciales por es*ar los (ie"es i"scri*os a "o$(re e
perso"a is*i"*a e la 1+e co"s*a e" el a+*o .+icial
As6 Rss. 'F e se*ie$(re e %&&3/ ' e ,e(rero e %&&%/ 5' e
e"ero e %&&%/ 'F e $a-o e %&&'/ 'F e e"ero e 'FF5/ '3 e
"ovie$(re e 'FF3. #or ,al*a e *rac*o "o ha l+)ar a i"scri(ir el a+*o e
apro(aci!" e +"a par*ici!" a ,avor e los hereeros e +" c!"-+)e e los
(ie"es 1+e co"s*a" e" el re)is*ro co$o )a"a"ciales e a$(os c!"-+)es
2Rs. '> e e"ero e %&&'4. La Rs e %E e icie$(re e 'FF>/ %D e
"ovie$(re e 'FFE/ - %F e "ovie$(re e 'FFE/ se "ie)a" a i"scri(ir
escri*+ras o*or)aas .+icial$e"*e a "o$(re el *i*+lar re)is*ral/ ale)a"o
*ra*arse e +" (ie" pres+"*iva$e"*e )a"a"cial - "o co"s*ar la
par*icipaci!" el c!"-+)e e" el procei$ie"*o. Ta$poco ha l+)ar a *o$ar
co"s*a"cia e la prorro)a e +"a a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a -a
ca+caa 2Rs 'D e .+lio e %&&%4.
E" )e"eral/ la DG s+ele ser respe*+osa co" la
a+*oria .+icial - repi*e 1+e e" la cali,icaci!" e
oc+$e"*os .+iciales/ el Re)is*raor ha e li$i*arse a los
o(s*7c+los 1+e s+r.a" el Re)is*ro - a los e,ec*os ,or$ales
el propio oc+$e"*o/ si" e"*rar a valorar so(re el acier*o
i"*r6"seco e la ecisi!" .+icial 2Rs 'E e .+"io e %&&%/ %&
e ,e(rero e %&&&4/ - 1+ea veao al Re)is*raor e"*rar a
cali,icar los vicios e ,or$a e las resol+cio"es e" relaci!" al
co"*e"io e las $is$as 2Rs 3 e .+"io e %&&34.
#or e.e$plo/ el re)is*raor "o p+ee valorar la co"*raicci!"
e"*re la valoraci!" e" 1+e se *asaro" los (ie"es e.ec+*aos - la ca"*ia
'D>
1+e co"s*a ,i.aa co$o valor e los (ie"es s+(as*aos 2Rs 'F e .+lio e
%&&D49 "o se p+ee valorar el $oo e" el 1+e el .+ez hace las
"o*i,icacio"es .+iciales 2Rs %E e a(ril e %&&34 o si el J+ez p+ee
o*or)ar escri*+ra e ve"*a *ras +"a s+(as*a .+icial al arre"a*ario
re*ra-e"*e 1+e "o ha sio par*e e" la s+(as*a 2Rs ' e oc*+(re e 'FFF4.
No se p+ee "e)ar la i"scripci!" e +"a se"*e"cia 1+e escri(e
per,ec*a$e"*e +"a ,i"ca ale)a"o 1+e s+ escripci!" "o se a.+s*a a la 1+e
co"s*a e" el re)is*ro 2Rs : e oc*+(re e %&&>4. E" es*e se"*io es
rei*eraa la oc*ri"a e 1+e la cali,icaci!" "o p+ee co"*rolar los *ra$i*es
procei$e"*ales e +" proceso ori"ario o e.ec+*ivo - pos*erior s+(as*a
.+icial 2Rs %5 e a(ril e 'F3F/ rela*iva a +"a e.ec+ci!" hipo*ecaria e" la
1+e el *ipo e s+(as*a ,+e i",erior al pac*ao e" la escri*+ra/ - *a$(i" Rss
> e .+lio e 'FF5/ 'F e .+lio e %&&%4.
#ero lo cier*o es 1+e los li$i*es e las ,ac+l*aes
cali,icaoras e los re)is*raores "o es*7" clara$e"*e
e,i"ias - e" (ase a es*a Oco")r+e"ciaP la oc*ri"a re)is*ral
se irro)a +"a e,e"sa e los O*ercerosP/ e" par*ic+lar e *oos
los 1+e *e")a" erechos 1+e co"s*e" e" el *i*+lo re)is*ral/ 1+e
"i la le- "i el re)la$e"*o a+*oriza"/ se irro)a" co$pro(ar la
le)alia el procei$ie"*o .+icial - s+ valoraci!" el
,o"o co"*rover*io/ co" lo 1+e se corre el peli)ro e
*ras,or$ar la i"scripci!" re)is*ral e" +"a especie e rec+rso
i",or$al - si" procei$ie"*o a las resol+cio"es .+iciales/ o
e +" *r7$i*e e co"*rol e s+ e,icacia c+a"o le)al$e"*e +"a
resol+ci!" .+icial *ie"e car7c*er e cosa .+z)aa.
Se *acha e i"co")r+e"*e *oa resol+ci!" .+icial 1+e "o *ie"e e"
c+e"*a los erechos e los O*ercerosP 1+e *ie"e" +" *6*+lo re)is*ral. #or
e.e$plo la Rs %F e $a-o e %&&F a$i*e 1+e se p+ee i"scri(ir la
"+lia e +"a o"aci!" pero "o la e +"a hipo*eca pos*erior co"s*i*+ia
por el o"a*ario/ al "o ha(er sio o6o el acreeor hipo*ecario. E" el
$is$o se"*io se a,ir$a 1+e "o es i"scri(i(le +" *es*i$o"io e +" a+*o e
a.+icaci!" reca6o e" procei$ie"*o e.ec+*ivo c+a"o a"o*ao el
'D3
e$(ar)o se *ra"s$i*e la ,i"ca co" pos*erioria a s*a - e" el $o$e"*o e
prese"*arse el *es*i$o"io/ la a"o*aci!" preve"*iva se halle ca"celaa por
ca+cia 2Rs 'E e e"ero e %&&D4. La resol+ci!" 1+e ore"a la
,or$alizaci!" e la co$prave"*a e" e.ercicio el erecho e opci!" e
co$pra "o p+ee ore"ar la ca"celaci!" e las ve"*as e,ec*+aas por el
1+e co"cei! la opci!"/ p+es los *i*+lares ac*+ales e(er6a" ha(er sio
par*e e" el procei$ie"*o 2Rs 5& e"ero e %&&34. La Rs '% e $a-o e
%&&' se "ie)a a i"scri(ir +" a+*o e a.+icaci!" por "o co"s*ar 1+e el
*i*+lar re)is*ral/ 1+e a1+iri! el i"$+e(le co" pos*erioria a la hipo*eca
1+e se e.ec+*a/ h+(iese sio par*e el procei$ie"*o e e.ec+ci!"9 la Rs
e E e .+"io e %&&' se "ie)a a i"scri(ir +" a+*o e a.+icaci!" e +"a
,i"ca hipo*ecaa por el hi.o co" poer e0preso e s+ pare/ ale)a"o 1+e
el pare *i*+lar re)is*ral "o ha sio ci*ao e" el procei$ie"*o9 a,ir$a la
DG 1+e "o ha l+)ar a ca"celar a1+ellas i"scripcio"es pos*eriores a la
ca"celaa/ si "o e0is*i! la opor*+"a a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a - la
i"*erve"ci!" .+icial e los *i*+lares pos*eriores 2Rs. '' e oc*+(re e
%&&&49 la Rs e %> e $arzo e 'FFF se "ie)a a *o$ar co"s*a"cia e la
eclaraci!" .+icial e "+lia e +"a hipo*eca e" )ara"*6a e *6*+los
valores/ ale)a"o 1+e "o co"s*a 1+e ,+era" e$a"aos los *e"eores
e,ec*ivos e +"os *6*+los valores. ?"a e,e"sa re)is*ral e Olos *ercerosP/
co"*raic*oria co" la propia ese"cia el re)is*ro 1+e i"scri(e irec*a$e"*e
2si ha- *rac*o4 los *6*+los e los par*ic+lares si" o6r a "i");" O*erceroP/ -
1+e $eia"*e la p+(licia 2Ar*. 5: LH4 pre*e"e privar e la propiea
al propie*ario 2$+chas veces *e"eor sec+lar/ real - e,ec*ivo4 si" "i
si1+iera o6rle. <o creo 1+e si (ie" parece razo"a(le 1+e se e,ie"a la
posici!" el *ercero hipo*ecario "o p+ee e0i)irse 1+e el proceso se
preco"s*i*+-a co" *oos los 1+e e*e"*e" al);" *6*+lo re)is*ral/ - ha- 1+e
a$i*ir 1+e salvo ,re"*e a 1+ie" e*e"*e la co"ici!" e *ercero
hipo*ecario/ el .+ez *ie"e la ple"a ispo"i(ilia el *6*+lo re)is*ral.
< e" o*ras ocasio"es e"*ie"o 1+e la prac*ica re)is*ral/
e" "o$(re e la Oco")r+e"ciaP e las resol+cio"es .+iciales/
se irro)a ,ac+l*aes e i"*erpre*aci!" e la le)alia ori"aria
1+e e(e" correspo"er al poer .+icial/ - 1+e e" "i");"
caso a+*oriza" a i"c+$plir $a"a$ie"*os .+iciales.
'DD
#or e.e$plo la Rs 'E e se*ie$(re e %&&F a,ir$a 1+e el
re)is*raor e" +" e0peie"*e e rea"+aci!" e *rac*o e(e co"*rolar el
c+$pli$ie"*o e las ,or$aliaes +r(a"6s*icas e +"a se)re)aci!"
a"*erior. La Rs '> e se*ie$(re e %&&3 a,ir$a 1+e "o se p+ee ca"celar
+"a hipo*eca por e0peie"*e e o$i"io/ p+es *al procei$ie"*o solo
e0is*e para eclararla prescri*a 2Ar*. %&F LH4. La Rs e 'F e oc*+(re e
'FFF se "ie)a a i"scri(ir +" e0peie"*e e o$i"io para rea"+aci!" e
*rac*o e" el 1+e los hereeros el *i*+lar re)is*ral ,+ero" "o*i,icaos por
eic*os. La oc*ri"a re)is*ral se "ie)a a i"scri(ir +"a a"o*aci!" e
e$a"a o escri*+ra e ve"*a o*or)aa .+icial$e"*e a "o$(re e los
hereeros esco"ocios el *i*+lar re)is*ral ,allecio/ ale)a"o la
i"e,e"si!" e es*os/ a,ir$a"o 1+e el .+ez e(6a ha(er esi)"ao +"
a$i"is*raor .+icial e la here"cia 2Rss e 3 e "ovie$(re - '> e
oc*+(re e %&&D/ 'E e "ovie$(re - > e .+lio e %&&3/ %D oc*+(re e
%&&54. #ero icha oc*ri"a "o es re,re"aa por la SA# e As*+rias e %E
e "ovie$(re e %&&3/ 1+e es*i$a 1+e es +"a i"*erpre*aci!" ri)oris*a e
i".+s*i,icaa e la le)islaci!" vi)e"*e - 1+e esa c+es*i!" -a ha e(io ser
e0a$i"aa por el *ri(+"al 1+e ha ore"ao la i"scripci!".
(./. 5edios de ca"i+icacin.
El ar*6c+lo 'E e la LH 2i(ie$ Ar*. FF LH4 parece
li$i*ar la cali,icaci!" a lo 1+e res+l*e e los propios *6*+los
prese"*aos - e los asie"*os el re)is*ro 2i(6e$/ Ar*. FE el
RH4. La li$i*aci!" e los $eios e cali,icaci!" es*7 e"
co"so"a"cia co" +"a co"sieraci!" isposi*iva e i+spriva*is*a
el re)is*ro/ - co" +"a ac*i*+ pasiva 2i$propia$e"*e lla$aa
ro)aa4 el re)is*raor.
A $i .+icio ello "o e(e o(s*ar para 1+e el re)is*raor p+ea
solici*ar co$ple$e"*ar la oc+$e"*aci!" apor*aa a e,ec*os e acrei*ar
,ehacie"*e$e"*e las circ+"s*a"cias a 1+e se re,iere" los *6*+los
prese"*aos e" el re)is*ro/ - a e,ec*os e s+(sa"ar los e,ec*os aver*ios
'DE
e" los *6*+los prese"*aos. La i"scripci!"/ co$o he$os vis*o/ "o s!lo
c+$ple +"a ,i"alia privaa 2e reco"oci$ie"*o - *+*ela e +" erecho
s+(.e*ivo privao4/ si"o *a$(i" *+*ela i"*ereses p;(licos. El ar*6c+lo 'E
e la LH/ e(e i"*erpre*arse e" el se"*io e e"*e"er 1+e el re)is*raor
"o es*7 o(li)ao a *o$ar e" c+e"*a $7s 1+e los *6*+los prese"*aos - los
asie"*os el re)is*ro/ si" 1+e ello si)"i,i1+e res*ri")ir o li$i*ar las
,ac+l*aes i"a)a*orias el re)is*raor/ o s+s ,ac+l*aes e pro$over las
i"scripcio"es 1+e es*i$e opor*+"o o 1+e le)al$e"*e sea" per*i"e"*es.
Co$o -a he e0plicao a"*es c+a"o he a"alizao la pro(le$7*ica 1+e
prese"*a la posi(le prese"*aci!" e *6*+los co"*raic*orios e" el re)is*ro/
pie"so 1+e el Re)is*raor/ e" el $o$e"*o e la cali,icaci!"/ p+ee *e"er
e" c+e"*a o*ros asie"*os el re)is*ro + o*ros *6*+los prese"*aos a"*es o
esp+s/ - ello para e,ec*+ar +"a cali,icaci!" 1+e se a.+s*a - e,ie"e la
le)alia/ co$o e0presa$e"*e prev el Ar*. 'E LH 2por e.e$plo +"a
a+*orizaci!" .+icial para la ve"*a e (ie"es 1+e le ,+e apor*aa e" +"
oc+$e"*o a"*erior/ o la co"s*a"cia e ve"*as a"*eriores 1+e per$i*e"
e+cir la e0*rali$i*aci!" e +" poer4. E i"cl+so e"*ie"o 1+e c+a"o +"
*i*+lo prese"*e +as $a*eriales 2so(re la ie"*ia e,ec*iva e la ,i"ca4 o
.+r6icas 2posi(le per.+icio e *ercero4/ "aa i$pie 1+e el re)is*raor
p+ea - a+" e(a i"iciar el correspo"ie"*e procei$ie"*o e i"s*r+cci!"/
- a+" el *r7$i*e co"*raic*orio co" a+ie"cia e las par*es. Nor$al$e"*e/
"o ha- *ra$i*e e a+ie"cia si"o 1+e el re)is*raor se li$i*a a co"s*a*ar e"
la cali,icaci!" la e0is*e"cia e +" e,ec*o s+(sa"a(le - solici*a
co$ple$e"*ar la oc+$e"*aci!" apor*aa 2solici*a"o los oc+$e"*os
co$ple$e"*arios a 1+e se re,iere el Ar*. 'F.(is LH/ as6 por e.e$plo/
acrei*ar +"a represe"*aci!" o +" es*ao civil/ 1+e ,+era" releva"*es para
la i"scripci!"4. #ero e"*ie"o 1+e i"cl+so por6a i"iciar el re)is*raor
,or$al$e"*e +" procei$ie"*o co"*raic*orio/ "o*i,ica"o a *erceros
a,ec*aos el i"icio el procei$ie"*o re)is*ral/ +ra"*e la vi)e"cia el
asie"*o e prese"*aci!" o e0cepcio"al$e"*e +ra"*e la vi)e"cia e la
opor*+"a a"o*aci!" preve"*iva ca+*elar. Lo 1+e es*a e" co"so"a"cia co"
los pri"cipios ,+"a$e"*ales e *oo procei$ie"*o .+risiccio"al/ 1+e
c+a"o a,ec*a a *erceros prev el *ra$i*e co"*raic*orio e a+ie"cia 2%5%/
%5E.5 LO#J4/ - lo $is$o e" el procei$ie"*o a$i"is*ra*ivo 2Ar*. DE -
si)s e la le- 5&` 'FF% e %3 e "ovie$(re/ e R)i$e" J+r6ico e las
'DF
A$i"is*racio"es #;(licas - el #rocei$ie"*o A$i"is*ra*ivo Co$;"/
1+e prev la i"ves*i)aci!" e o,icio - el *ra$i*e e a+ie"cia4. Co$o la
propia irecci!" Ge"eral eclara e" o*ro co"*e0*o i"iciao el
procei$ie"*o re)is*ral/ a par*ir e ese $o$e"*o/ el re)is*raor e(e
i$p+lsar e o,icio *oos - caa +"o e s+s *r7$i*es 2Ar*. D:.' e la Le-
5&`'FF% e %3 e "ovie$(re e R)i$e" J+r6ico e las
A$i"is*racio"es #;(licas - el #rocei$ie"*o A$i"is*ra*ivo Co$;"
2Rs % e e"ero e %&&>4/ - e" par*ic+lar/ e"*ie"o -o/ la )ara"*6a e la
le)alia.
(.1. E" tiempo $ e" retraso en "a ca"i+icacin.
El *ie$po ori"ario para la cali,icaci!" es e '> 6as/
1+e se c+e"*a" a par*ir el asie"*o e prese"*aci!"/ e la
s+(sa"aci!" e los e,ec*os e"+"ciaos e" la
oc+$e"*aci!" prese"*aa al re)is*ro o e la resol+ci!" el
correspo"ie"*e rec+rso )+(er"a*ivo 2Ar*. 'E LH/ FD RH4.
La cali,icaci!" p+ee prorro)arse por la DG has*a los *rei"*a
6as si e0is*e .+s*a ca+sa/ -/ e" *oo caso/ e"*ro el plazo e vi)e"cia el
asie"*o e prese"*aci!" 2Ar*. 'E LH/ FD RH4. < parece veros6$il la
opi"i!" e GARCIA GARCIA/ e 1+e si los e,ec*os e"+"ciaos se
s+(sa"a" e" los ;l*i$os 6as e vi)e"cia el asie"*o e prese"*aci!" l
$is$o se e"*ie"a prorro)ao por '> 6as/ lo 1+e parece se reco)e e" el
Ar*. FD RH. Si/ *ra"sc+rrio el plazo $70i$o e cali,icaci!" "o h+(iere
*e"io l+)ar la $is$a/ el i"*eresao p+ee i"s*ar el Re)is*raor 1+e la
lleve a ca(o e" el *r$i"o i$prorro)a(le e *res 6as o p+ee i"s*ar
,ac+l*a*iva$e"*e la cali,icaci!" por el Re)is*raor s+s*i*+*o/ c+-a
esi)"aci!" se prev e" el Ar*. %D> (is LH 2#recep*o aGaio por Le-
%:`%&&' e %D e icie$(re4. E"*ie"o 1+e si" 1+e sea precep*ivo i"s*ar
la cali,icaci!" previa por el re)is*raor $oroso para poer i"s*ar la
cali,icaci!" por el re)is*raor s+s*i*+*o 2e" se"*io co"*rario GARCIA
GARCIA4.
'E&
(.0. La ca"i+icacin como resu"tado3 +a"tas
su,sana,"es e insu,sana,"es
El res+l*ao e la cali,icaci!" es propia$e"*e a$i*ir
la i"scripci!" o rechazarla 2Ar*. '&' RH4.
El re)is*raor "o p+ee i"scri(ir $a"i,es*a"o +as a la
le)alia el asie"*o. =re"*e a +"a i"scripci!" e hipo*eca e" la 1+e la
re)is*raora aver*6a 1+e Olas co"icio"es el co"*ra*o e.a"
i"e*er$i"ao el cri*o e" c+a"*o al plazo/ ";$ero e pa)os e i$por*es
co"cre*os e los cri*os por a$or*izaci!" e capi*al e i"*ereses e" caa
+"o e ellosP/ resolvie"o 1+e s+ valiez e(er6a ser cali,icaa por los
*ri(+"ales/ la DG e" Rs : e .+"io e %&&' a"+la la aver*e"cia e posi(le
ile)alia plas$aa e" el asie"*o/ al a$paro el Ar*. FE LH/ - a,ir$a 1+e
la re)is*raora si co"siera(a 1+e el erecho e hipo*eca O"o 1+ea(a
e(ia$e"*e e,i"io e" *oos s+s aspec*os ese"cialesP/ e(i! a(s*e"erse
e prac*icar el asie"*o/ - co$+"icar al prese"*a"*e o i"*eresao los
e,ec*os e 1+e a s+ .+icio aolec6a el *6*+lo cali,icao 2C,. ar*6c+los 'F e
la Le- Hipo*ecaria4 pero/ e" "i");" caso proce6a i"scri(irlo reco)ie"o
e" el asie"*o aver*e"cias so(re la i"e*er$i"aci!" e s+ alca"ceP
Las le-es hipo*ecarias ha" previs*o ae$7s e la
a$isi!" o rechazo e la i"scripci!" +"a *ercera posi(ilia8
la suspensin de la inscripcin por la e0is*e"cia e +"
e,ec*o s+(sa"a(le 2Ar*. 'F LH4/ dando la posibilidad de
subsanar el defecto +ra"*e el *ie$po e vi)e"cia el asie"*o
e prese"*aci!"/ o e" s+ caso +ra"*e la vi)e"cia e la
a"o*aci!" preve"*iva ca+*elar *o$aa al e,ec*o 2Ar*. 33 LH4.
< es 1+e el Spre$ioR a la prese"*aci!" e +" *6*+lo e,ec*+oso/ o
el es*6$+lo a la i"scripci!"/ "o s!lo se li$i*a a la ,ac+l*a e s+(sa"arlo
+ra"*e el plazo e vi)e"cia el asie"*o e prese"*aci!"/ si"o/ a la
posi(ilia e solici*ar la a"o*aci!" preve"*iva el *6*+lo e,ec*+oso 2Ar*.
'E'
'F/ Ar*. :%. F/ Ar*. 3> LH4. La a"o*aci!" preve"*iva por e,ec*os
s+(sa"a(les el *6*+lo ca+ca a los sese"*a 6as/ pero p+ee prorro)arse
has*a cie"*o oche"*a 6as por .+s*a ca+sa/ - e" vir*+ e provie"cia
.+icial 2Ar*. F3 LH4. #arece 1+e es*a se)+"a prorro)a por resol+ci!"
.+icial p+ee +rar has*a c+a*ro aGos 1+e es el plazo ori"ario e
+raci!" e las a"o*acio"es preve"*ivas. La Rs %: e a(ril e %&&D9
res+elve 1+e el Ar*. %&> el Re)la$e"*o Hipo*ecario/ e" esarrollo el
Ar*. F3 e la Le- Hipo*ecaria prev para los s+p+es*os e ,al*a e
i"$a*ric+laci!" e la ,i"ca 1+e el .+ez p+ea acorar/ a pe*ici!" e par*e/
+"a se)+"a pr!rro)a e la a"o*aci!"/ has*a 1+e *ra"sc+rra +" aGo e s+
,echa 2e"*e"ie"o por ,echa/ la e la a"o*aci!" $is$a e pr!rro)a4. A
*e"or el Ar*. 3D LH/ e" el caso e hacerse la a"o*aci!" por e,ec*o
s+(sa"a(le/ p+ee el i"*eresao peir copia e icha a"o*aci!"
preve"*iva/ co" co"s*a"cia e0presa e si ha- o "o pe"ie"*es e re)is*ro
al)+"os o*ros *6*+los rela*ivos al $is$o i"$+e(le.
A+"1+e el oc+$e"*o "o sea i"scri(i(le/ si el e,ec*o
es s+(sa"a(le/ esp+s e la s+(sa"aci!" e los e,ec*os
e"+"ciaos/ la prioria se re*ro*rae al $o$e"*o e s+
prese"*aci!". Too ello por la co$ple.ia e la i"scripci!"/
por el i"*ers p;(lico e ,o$e"*ar la i"scripci!"/ - sie$pre
1+e se salva)+are la ie"*ia e"*re el asie"*o e
prese"*aci!" - el asie"*o e,i"i*ivo pre*e"io 2Ar*. 33 LH4.
La is*i"ci!" e"*re e,ec*os s+(sa"a(les e i"s+(sa"a(les "o
respo"e a "i");" cri*erio s+s*a"*ivo e ore" .+r6ico $a*erial/ - "i
si1+iera a cri*erios e ore" ,or$al/ - *oo e,ec*o ha- 1+e pres+$irlo
s+(sa"a(le sie$pre 1+e se c+$pla" los re1+isi*os ,or$ales el propio
asie"*o e prese"*aci!"/ el *6*+lo prese"*ao sea p;(lico/ el "e)ocio
oc+$e"*ao sea v7lio o al $e"os ra*i,ica(le/ el erecho co"s*i*+io sea
i"scri(i(le/ - "o ha-a o(s*7c+los a la i"scripci!" e,i"i*iva erivaos el
re)is*ro. A *e"or el Ar*. %>5.5. LH si la cali,icaci!" es "e)a*iva el
par*ic+lar p+ee solici*ar se le il+s*re e" +" apar*ao e Oo(servacio"esP
so(re los $eios e s+(sa"aci!"/ rec*i,icaci!" o co"valiaci!" e las
,al*as o e,ec*os e la oc+$e"*aci!" prese"*aa9 - p+ee solici*ar
'E%
*a$(i" ic*a$e" vi"c+la"*e so(re el $eio s+(sa"a*orio per*i"e"*e. #or
o*ra par*e - co$o res+elve" la Rss e > e $a-o e 'FFE - '& e
"ovie$(re e %&&&/ los i"*eresaos e" la i"scripci!" p+ee" volver a
prese"*ar los *6*+los rechazaos c+a"*as veces es*i$e" opor*+"o/ e(ie"o
el Re)is*raor realizar +"a "+eva cali,icaci!" e los $is$os.
(.2. Ca"i+icacin neati'a.
Si el re)is*raor e"*ie"e 1+e el e,ec*o es
i"s+(sa"a(le/ e(e rechazar la i"scripci!" el oc+$e"*o/
$eia"*e +"a resol+ci!" e0presa/ 1+e a *e"or el Ar*. 'F (is
LH/ e(er7 ser ,ir$aa por el Re)is*raor/ - a se$e.a"za e
+"a resol+ci!" .+icial e(e ser $o*ivaa/ ore"aa e"
hechos - ,+"a$e"*os e erecho/ - co" e0presa i"icaci!"
e los $eios e i$p+)"aci!"/ !r)a"o a"*e el 1+e e(e
rec+rrirse - plazo para i"*erpo"er el rec+rso.
=or$al$e"*e ahora la cali,icaci!" se ase$e.a a +" ac*o
.+risiccio"al o a$i"is*ra*ivo8 se ore"a e" hechos - ,+"a$e"*os e
erecho - co" aver*e"cia e los rec+rsos per*i"e"*es 2p7rra,o se)+"o/
el Ar*. 'F (is e la Le- Hipo*ecaria49 se e0i)e $o*ivaci!" c+a"o es
"e)a*iva/ - ser "o*i,icaa a los i"*eresaos 2a *e"or el Ar*. 5%% LH/ la
cali,icaci!" "e)a*iva el oc+$e"*o e(er7 "o*i,icarse al par*ic+lar 1+e
prese"*a el oc+$e"*o/ al No*ario a+*oriza"*e/ -/ e" s+ caso/ a la
a+*oria 1+e lo ha-a e0peio49 - se e0i)e ,i"al$e"*e la apor*aci!" al
proceso el e0peie"*e re)is*ral 2Ar*. 5%E.5 LH/ e" clara a"alo)6a co" el
e0peie"*e a$i"is*ra*ivo el proceso co"*e"cioso4. < co$o -a he icho
a"*es/ el procei$ie"*o re)is*ral e(e ser i"*erpre*ao a la l+z e los
pri"cipios a los pri"cipios el procei$ie"*o a$i"is*ra*ivo/ es*o es los
pri"cipios e *ra"spare"cia - par*icipaci!" e *oos los i"*eresaos 2Ar*.
5.> Le- 5&`'FF% e R)i$e" .+r6ico e las a$i"is*racio"es p+(licas -
procei$ie"*o a$i"is*ra*ivo co$;"4/ - se e(iera poer a(rir +" *r7$i*e
'E5
e a+ie"cia co"*raic*orio c+a"o ha-a +a razo"a(le so(re los
erechos 1+e se i"*e"*a" hacer valer e" el re)is*ro.
Es lla$a*ivo 1+e e" el "+evo procei$ie"*o "o se ha
i"*ro+cio e0presa$e"*e el rec+rso por *erceros a,ec*aos
co"*ra la cali,icaci!" posi*iva el re)is*raor 2- el "+evo Ar*.
5%E LH as6 parece ecirlo e0presa$e"*e4/ 1+ea"o a(ier*a a
los *erceros solo la v6a e la i$p+)"aci!" e la i"scripci!"
por la v6a el procei$ie"*o ori"ario eclara*ivo.
Se);" la Rs 'E e oc*+(re e %&&D s!lo p+ee i"*erpo"erse
,re"*e a las cali,icacio"es "e)a*ivas/ *o*ales o parciales/ s+spe"sivas o
e"e)a*orias el asie"*o solici*ao. No ca(e i"s*ar rec+rso al)+"o ,re"*e a
la cali,icaci!" posi*iva el Re)is*raor por la 1+e se e0*ie"e el
correspo"ie"*e asie"*o. < e" el $is$o se"*io la Rs '' e $a-o e
%&&D8 la Re)is*raora ecie la i"scripci!" e +"a a)r+paci!" e ,i"cas
1+e a .+icio el rec+rre"*e i"vae la s+-a/ rec+rso i"a$i*io por el
Ce"*ro Direc*ivo p+es s!lo p+ee pla"*earse rec+rso co"*ra cali,icacio"es
"e)a*ivas. Se);" ichas resol+cio"es es*o se espre"e e lo isp+es*o e"
los Ar*. 33 - 5%: e la Le- Hipo*ecaria. Es*e cri*erio es ra*i,icao por la
SA# Hale"cia %D a(ril e %&&>.
El "+evo procei$ie"*o prev e0presa$e"*e el
rec+rso co"*ra la cali,icaci!" "e)a*iva por e,ec*os
s+(sa"a(les 2Ar*. 5%> LH i" ,i"e4. A e,ec*os el rec+rso -
*a$(i" e"*ie"o a e,ec*os e poer i"s*ar la cali,icaci!" el
re)is*raor s+s*i*+*o/ el i"*eresao p+ee co"sierar la
s+spe"si!" e la cali,icaci!" por e,ec*o s+(sa"a(le co$o
+"a e"e)aci!" e la i"scripci!" 2Ar*. 'F (is LH4.La
s+(sa"aci!" el e,ec*o "o i$pie i"*erpo"er el rec+rso/ lo
1+e p+ee i"*eresar especial$e"*e al "o*ario a+*oriza"*e.

'E:
(.B. So"icitud de ca"i+icacin por e" reistrador
sustituto.
El Ar*. 'F (is i"*ro+cio por la le- %:`%&&'/ -
pos*erior$e"*e $oi,icao e" par*e por le- 3%`%&&5/ - e" s+
#7rr. 5 por la Le- %:`%&&> e 'E "ovie$(re/ ,ac+l*a al
i"*eresao c+-o oc+$e"*o ha sio rechazao/ e" los 1+i"ce
6as si)+ie"*es a la "o*i,icaci!" e la cali,icaci!" "e)a*iva/
para solici*ar +"a "+eva cali,icaci!" por el re)is*raor
s+s*i*+*o 1+e correspo"a9 sie$pre +ra"*e la vi)e"cia el
asie"*o e prese"*aci!". Re)is*raor s+s*i*+*o 1+e p+ee
ore"ar la i"scripci!" si iscrepa el cri*erio el re)is*raor
*i*+lar.
A+"1+e real$e"*e el Ar*. 'F (is LH "o es +" $oelo e
precisi!" .+r6ica "i e p+reza li*eraria/ - "o prev e0presa$e"*e la
le)i*i$aci!" para i"s*ar la cali,icaci!" el re)is*raor s+s*i*+*o/ -o
e"*ie"o 1+e "o ha- raz!" para "o reco"ocer a *oo i"*eresao/ - e"
par*ic+lar al "o*ario a+*oriza"*e/ la ,ac+l*a e i"s*ar la cali,icaci!" por +"
re)is*raor s+s*i*+*o. La cali,icaci!" "e)a*iva p+ee ser *o*al o parcial
2Ar*. 'F (is/ Ar*. 5%% LH4. La e"e)aci!" parcial es ,rec+e"*e e" los
s+p+es*os e cl7+s+las co"*rarias a la le- o e car7c*er $era$e"*e
o(li)acio"al. El cri*erio )e"eral parece ser ,avora(le a la i"scripci!" a
pesar e la cali,icaci!" "e)a*iva parcial si "o se esvir*;a el "e)ocio
ori)i"ario por la e"e)aci!" parcial 2as6 Rs '3 e icie$(re e 'FF3/ "o
es posi(le *ra"s,or$ar e" i"*ers ,i.o +"a hipo*eca pac*aa co" i"*ers
varia(le pero $as all7 e los li$i*es le)ales4. Si el Re)is*raor s+s*i*+*o
as+$e la i"scripci!" parcial el *6*+lo la i"scripci!" parcial s!lo p+ee
prac*icarse si $eia co"se"*i$ie"*o el prese"*a"*e o el i"*eresao 2Ar*.
'F (is :g4. #+ie"o el par*ic+lar solici*ar e" *oo caso la i"scripci!"
parcial 2Ar*. 5%% LH4/ sie$pre 1+e es*a p+ea ,+"ar por si $is$a +"
asie"*o propio.
'E>
4. El recurso contra la calificacin del
registrador
/.1. E" do,"e procedimiento sumario contra "a
ca"i+icacin neati'a.
E0is*e" os procei$ie"*os s+$arios co"*ra la
cali,icaci!" "e)a*iva el re)is*raor8 el propia$e"*e
)+(er"a*ivo a"*e la Direcci!" )e"eral e los re)is*ros/ - el
.+icial irec*a$e"*e a"*e el J+z)ao e #ri$era I"s*a"cia
2Ar*. 33 LH4.
La le- %:`%&&> per$i*e ac+ir irec*a$e"*e al .+icio ver(al.
E"*ie"o 1+e es*os os procei$ie"*os s+$arios so" al*er"a*ivos - "o se
p+ee" propo"er los os a la vez/ - e ser i"*erp+es*os a la vez la DG ha
e i"hi(irse e" ,avor el .+z)ao. Se)+" G?ILARTE G?TIERRE@/ e" la
pr7c*ica se es*7 +sa"o $as el rec+rso .+risiccio"al irec*o/ p+es el
procei$ei"*o ver(al eco"o$iza $eios - *ie$po.
Se);" +"a oc*ri"a rei*eraa e la DG/ e los
ar*6c+los 33 - 5%: e la Le- Hipo*ecaria res+l*a 1+e el
rec+rso co"*ra la cali,icaci!" e re)is*raores s!lo p+ee
i"*erpo"erse ,re"*e a cali,icacio"es "e)a*ivas 2*o*ales o
parciales/ s+spe"sivas o e"e)a*orias4/ pero "o ca(e i"s*ar
rec+rso al)+"o ,re"*e a la cali,icaci!" posi*iva el
Re)is*raor. E" e,i"i*iva e" el rec+rso "o se rec+rre
propia$e"*e la cali,icaci!" el re)is*raor/ si"o 1+e se *+*ela
la pre*e"si!" e i"scripci!".
A $i es*o $e parece +" pri"cipio +osa$e"*e co"s*i*+cio"al/ la
cali,icaci!" posi*iva el re)is*raor es +" ac*o a$i"is*ra*ivo ,ir$e 1+e
"o es posi(le rec+rrir e" co"*raicci!" co" el Ar*. '&3 CE 1+e es*a(lece
1+e los Tri(+"ales co"*rola" la le)alia e la ac*+aci!" a$i"is*ra*iva/ -
'E3
por1+e pro+ce la i"e,e"si!" el propie*ario - *i*+lar e erechos/ a*e"*a
co"*ra el pri"cipio co"s*i*+cio"al e *+*ela .+icial e,ec*iva 2Ar*. %: CE4.
C+a"o el re)is*raor accee a prac*icar el asie"*o/
ha-a sio o "o la cali,icaci!" acer*aa/ 1+ea s*e (a.o la
salva)+aria e los Tri(+"ales 2C,. ar*6c+lo ' e la $is$a
Le- Hipo*ecaria4 - solo p+ee i$p+)"arse por la v6a .+icial
ori"aria
Rss. '> e e"ero e %&&&/ %E e $a-o e %&&%/ ': e .+lio e
%&&:/ %5 icie$(re e %&&E/ %E e $a-o e %&&F. La rec*i,icaci!" el
co"*e"io el re)is*ro/ c+a"o el asie"*o prac*icao es ile)al/ err!"eo o
i"e0ac*o/ solo p+ee hacerse e0cepcio"al$e"*e para s+(sa"ar errores
evie"*es e car7c*er $a*erial o e co"cep*o por el procei$ie"*o e los
ar*6c+los :& - %'' - si)s. LH/ o por el e0peie"*e e s+presi!" e
erechos perso"ales el Ar*. FE LH. A $i parecer "o ha- raz!" para
i$po"er la )ravosa car)a e la i$p+)"aci!" .+icial e los asie"*os a
1+ie" res+l*a a,ec*ao por +"a irre)+laria/ ile)alia o ar(i*rariea el
re)is*raor. Se pro+ce" res+l*aos a $6 parecer a(erra"*es. As6/ se ice
e" la Rs e %F e $a-o e %&&E OEs claro 1+e e" el Re)is*ro se co$e*i!
error al i"scri(ir el erecho e ha(i*aci!"/ p+es *al erecho se hizo recaer
so(re el +s+,r+c*o - "o so(re la propieaP Si" e$(ar)o/ Opara la
correcci!" el $is$o es "ecesario el ac+ero +"7"i$e e los i"*eresaos
o +"a provie"cia .+icial ore"a"o icha rec*i,icaci!"P. Se *ra*a e +"a
oc*ri"a rei*eraa8 "o se p+ee rec+rrir co"*ra asie"*os e rec*i,icaci!" -a
prac*icaos 2Rs %5 icie$(re e %&&E4/ o por el alcale co"*ra +"a
eclaraci!" e o(ra "+eva 1+e se es*i$a i"c+$ple la "or$a*iva
+r(a"6s*ica 2Rs '> e oc*+(re e %&&>/ i(ie$ e" +" rec+rso el
A-+"*a$ie"*o e B+i0alle+/ 1+e se i"a$i*e Rs D e $arzo e %&&>49 o la
ca"celaci!" e +"a hipo*eca c+a"o se pre*e"e 1+e co"*i"+a vi)e"*e el
cri*o hipo*ecario 2Rs. ': e .+lio %&&:4. No se p+ee rec+rrir la
i"scripci!" e +" ac+ero social 1+e se ice aop*ao si" la $a-or6a le)al
precep*iva 2Rs. %E e $a-o e %&&%4. No se p+ee rec+rrir la ca"celaci!"
e +"a s+s*i*+ci!" ,ieico$isaria ore"aa +"ila*eral$e"*e por el
re)is*raor 2Rs '> e e"ero e %&&&4/ No se p+ee rec+rrir
'ED
)+(er"a*iva$e"*e la ca"celaci!" e +" cri*o 1+e se es*i$a pre,ere"*e -
vi)e"*e 2Rs. 'F e .+"io e 'FFF4. La DG "o a$i*e *a$poco 1+e se
p+ea i$p+)"ar el $oo co" 1+e +" re)is*raor realiza +" asie"*o/ as6 "o
se p+ee isc+*ir por la v6a el rec+rso )+(er"a*ivo si procee i"scri(ir las
plazas e )ara.e co$o par*e e +" piso hipo*ecao o si procee is*ri(+ir
la hipo*eca co"cer*aa e"*re el piso - las plazas e )ara.e co$o ,i"cas
i"epe"ie"*es 2Rs e %% e "ovie$(re e 'FFF4/ "o se p+ee isc+*ir si
proce6a o "o i"scri(ir +"os ac+eros sociales 1+e era" co"sec+e"cia e
o*ros a"*eriores .+icial$e"*e i$p+)"aos 2Rs ': e .+"io e 'FFF4/ "o
se p+ee isc+*ir si proce6a o "o a"o*ar +" cri*o por e+as e la
co$+"ia so(re los pisos e los par*ic+lares propie*arios e icha
co$+"ia 2Rs %% e a(ril e 'FFF4/ "o se p+ee isc+*ir si se ha v+el*o a
i"scri(ir +"a ,i"ca 1+e ,i)+ra(a -a i"$a*ric+laa 2Rs %E e $a-o e
'FF54.
A $i e"*e"er el 1+e +"a perso"a a,ec*aa por +"a
i"scripci!" re)is*ral e +" *ercero "o p+ea rec+rrir/ por
ha(er sio la cali,icaci!" posi*iva/ co"*raice e +"a par*e los
pri"cipios (7sicos el procei$ie"*o .+risiccio"al -
a$i"is*ra*ivo/ - e o*ra par*e los pri"cipios (7sicos e la
pro*ecci!" e a*os e car7c*er perso"al/ el ar*6c+lo 3.'. e la
Le- Or)7"ica '>`'FFF/ e #ro*ecci!" e Da*os e Car7c*er
#erso"al es*a(lece 1+e Oel *ra*a$ie"*o e a*os e car7c*er
perso"al re1+erir7 el co"se"*i$ie"*o i"e1+6voco el
a,ec*aoP/ salvo 1+e la le- ispo")a o*ra cosa/ - el Ar*. '3 la
LO#D es*a(lece *a$(i" los erechos e rec*i,icaci!" -
ca"celaci!" e" *oo re)is*ro p;(lico e los a*os perso"ales -
pa*ri$o"iales i"e0ac*os.
La SA# Las #al$as e '& e oc*+(re e %&&E se pla"*ea el
s+p+es*o e +"a rea"+laci!" el *rac*o e" 1+e "o se ha" c+$plio los
re1+isi*os el Ar*. %&% LH. Se a,ir$a por la DG 1+e sie"o la cali,icaci!"
posi*iva solo ca(e 1+e se i$p+)"e e" el procei$ie"*o ori"ario. La
Se"*e"cia revoca el cri*erio. La rec+rre"*e e"+"cia(a 1+e "+"ca ,+e
'EE
e$plazaa "i se le io opor*+"ia e opo"erse a la solici*+ "i se
c+$pliero" las ,or$aliaes el ar*6c+lo %&% e la LH/ e $oo 1+e la
Resol+ci!" e la DGRN e %D e a(ril e %&&3 s+po"6a la c+l$i"aci!" e
+" procei$ie"*o viciao e "+lia raical por ,alsearse la realia para
o(*e"er la i"scripci!" re)is*ral e +"a resol+ci!" .+icial i".+s*a a cos*a
e los erechos re)is*rales e la rec+rre"*e - priva"o e se"*io al
.+icio ver(al a 1+e se re,iere el ar*6c+lo 5%E e la LH por "o poerse
a*acar las cla$orosas v+l"eracio"es procei$e"*ales el e0peie"*e e
o$i"io/ ar)+$e"*os 1+e aco)e la se"*e"cia re,eria.
/.! Tramitacin de "os procedimientos
sumarios.
El rec+rso s+$ario se i"*erpo"e e" la .+risicci!"
civil a"*e el .+z)ao e pri$era i"s*a"cia e" el 1+e es*a
si*+aa la ,i"ca/ por la v6a el .+icio ver(al 2Ar*. 5%E LH4/ o
a"*e el Re)is*raor e la propiea para a"*e la DG e los
re)is*ros 2Ar*. 5%E LH4.
El Ar*. 5%: LH/ precep*o aGaio por Ar*. '&% e la Le- %:`%&&'
e %D e icie$(re e aco$paGa$ie"*o e los pres+p+es*os/ prev 1+e
p+ea i"*erpo"erse *a$(i" el rec+rso )+(er"a*ivo a"*e los !r)a"os
.+risiccio"ales e +"a co$+"ia a+*!"o$a si as6 se prev e" s+s
respec*ivos es*a*+*os e a+*o"o$6a - la i$p+)"aci!" se ,+"a e" la
co"*rave"ci!" e "or$a*iva a+*o"!$ica. La co$pe*e"cia se a*ri(+-e al
presie"*e el respec*ivo TSJ e" la isposici!" aicio"al sp*i$a e la
LO#J/ a+"1+e icha isposici!" aicio"al re,iere el rec+rso a"*e el TSJ a
la i$p+)"aci!" e la cali,icaci!" O(asaa e" "or$as e erecho ,oralP.
Tal co$pe*e"cia se prev e" los es*a*+*os e a+*o"o$6a e Ca*al+Ga/ #a6s
Hasco/ Galicia/ Ara)!"/ Navarra - Baleares.
El procei$ie"*o ante el juez de primera instancia/
si)+e sie"o el rec+rso co"*ra la cali,icaci!" el re)is*raor -
'EF
"o +" .+icio co"*raic*orio e"*re las par*es i"*eresaas. A $i
e"*e"er se *ra*a e +" procei$ie"*o s+$ario/ e" el 1+e "o
es ha(i*+al si1+iera la aper*+ra e +" *r7$i*e e pr+e(a por
li$i*arse el rec+rso a c+es*io"es .+r6icas.
Opi"a #RADA ALHARE@ B?<LLA/ 1+e el procei$ie"*o es
ple"ario por1+e "i")+"a "or$a le)al le a*ri(+-e e0presa$e"*e el car7c*er
e s+$ario - 1+e "o se p+ee" po"er res*riccio"es a la co)"ici!" el .+ez/
1+e ,i"al$e"*e ecie co" e,ec*o e cosa .+z)aa/ - por ello el
procei$ie"*o "o *ie"e por1+e li$i*arse a los oc+$e"*os apor*aos al
procei$ie"*o a$i"is*ra*ivo 2"i/ aGao -o/ a las $is$as par*es4/ pero a
$i parecer se olvia e 1+e "o es*a$os a"*e +" .+icio ple"ario/ si"o a"*e
+" rec+rso 1+e se s+s*a"cia por el procei$ie"*o el .+icio ver(al/ - por
s+ s+$ariea - por las co"*raiccio"es 1+e l+e)o re,eri$os "o *ie"e
se"*io 1+e pro+zca e,ec*os e cosa .+z)aa. SeGala GARCIA GARCIA
co" (+e" cri*erio 1+e icha se"*e"cia "o es i"scri(i(le e" el Re)is*ro/
p+es el *i*+lo i"scri(i(le es el 1+e se prese"*o e" s+ 6a - 1+e la se"*e"cia
res+elve so(re s+ i"scri(ilia.
El .+ez es*a e.erci*a"o/ co$o s+cee e" el 7$(i*o el
re)is*ro civil/ s+s ,ac+l*aes .+risiccio"ales e co"*rol -
iscipli"a el Re)is*ro e la #ropiea/ "o es*a resolvie"o
+" co",lic*o e"*re par*es co"*rap+es*as. La se"*e"cia/
*ra*7"ose e +" .+icio s+$ario/ e"*ie"o "o pro+ce e,ec*o
e cosa .+z)aa p+es se *ra*a e +"a $era *+*ela e la
pre*e"si!" e i"scripci!" 2Ar*. ::D.% LEC4/ la cosa .+z)aa
es*a reservaa al .+icio ple"ario 2la opi"i!" co"*raria se
s+s*e"*a por Celes*i"o #ARDO/ 1+e recie"*e$e"*e v+elve a
a,ir$ar 1+e co"s*i*+-e +" proceso especial por raz!" e la
$a*eria4. El procei$ie"*o es*a li)ao por razo"es e
co")r+e"cia al procei$ie"*o a$i"is*ra*ivo/ - "o i"icia +"
*ra$i*e procesal e0 "ovo.
'F&
No *ie"e se"*io 1+e la $is$a .+risicci!" civil e(a
pro"+"ciarse so(re la cali,icaci!" os veces e" *r7$i*e e .+icio ver(al
e" el rec+rso irec*o co"*ra la cali,icaci!" el re)is*raor/ - e" *r7$i*e e
i$p+)"aci!" e" .+icio ori"ario a 1+e se re,iere el Ar*. 33 LH/ para
isc+*ir so(re los *6*+los - los erechos co"s*i*+ios. < si el pri$er
proceso pro+.ese e,ec*o e cosa .+z)aa "o *e"r6a se"*io el se)+"o
proceso. De(e por ello a,ir$arse 1+e la resol+ci!" el J+ez e pri$era
i"s*a"cia "o e(iera ser rec+rri(le/ p+es la A+ie"cia solo e(e co"ocer
e" se)+"a i"s*a"cia - "o e" *ra$i*e e apelaci!" co"*ra el .+icio ver(al/
- p+i"ose i"iciar el .+icio ori"ario correspo"ie"*e "o *ie"e se"*io
1+e p+iera" s+s*a"ciarse si$+l*7"ea$e"*e os procei$ie"*os co" la
$is$a pre*e"si!"/ 1+e p+iera" ser i"co$pa*i(les e"*re s6. Si" e$(ar)o
SANCHE@ #EGO/ co" ci*a el Ar*. :>> LEC/ co"siera 1+e ca(e rec+rso
e apelaci!" pero "o e casaci!" salvo 1+e la resol+ci!" prese"*e i"*ers
casacio"al/ - e" la pr7c*ica (as*a e0a$i"ar c+al1+ier colecci!"
.+rispr+e"cial para co$pro(ar 1+e se es*a a$i*ie"o icho rec+rso e
apelaci!" a"*e la A+ie"cia co" car7c*er )e"eral.
El ar*6c+lo 5%ET: LH seGala 1+e Oel re)is*raor e la
propiea/ $erca"*il - e (ie"es $+e(les c+-a cali,icaci!"
"e)a*iva h+(iera sio revocaa $eia"*e resol+ci!" e0presa
e la DGRN por7 rec+rrir la resol+ci!" e s*a c+a"o la
$is$a a,ec*e a +" erecho o i"*ers el 1+e sea" *i*+larP/ -
parece o(vio 1+e es*e "o es el i"*ers perso"al el re)is*raor
si "o ha e ser el i"*ers )e"rico e e,e"sa e la le)alia.
La SSA# Alica"*e %& e $arzo e %&&F/ - Barcelo"a 'E e
$arzo e %&&F/ a,ir$a" 1+e *ras la $oi,icaci!" i"*ro+cia por la Le-
>5`%&&%/ e 5& e icie$(re/ e Meias =iscales/ A$i"is*ra*ivas - el
Ore" Social/ 1+e alca"za e" es*e par*ic+lar al co"*e"io el ar*6c+lo 5%E/
aGai"ose +" "+evo p7rra,o c+ar*o reco"oce e0presa$e"*e la
le)i*i$aci!" el $is$o e" el procei$ie"*o .+icial. #ero por s+ par*e la
SA# e Toleo e F e se*ie$(re e %&&F - Se)ovia e 5& e icie$(re
e %&&E/ La Cor+Ga 5 e se*ie$(re e %&&E a,ir$a" 1+e es +" precep*o
'F'
1+e solo *+*ela el i"*ers perso"al - "o reco"oce la le)i*i$aci!" el
re)is*raor.
E" el caso 1+e se op*e por i"*erpo"er el recurso ante
la !ireccin general de los registros/ el re)is*raor i"s*r+-e
+" procei$ie"*o/ 1+e se re)+la s+ci"*a$e"*e e" el Ar*. 5%D
LH.
?"a vez prese"*ao el rec+rso a"*e el $is$o re)is*ro/ e"
c+al1+ier re)is*ro o por c+al1+iera e los procei$ie"*os previs*os e" la
le- e R)i$e" J+r6ico e las A$i"is*racio"es #;(licas - el
#rocei$ie"*o A$i"is*ra*ivo Co$;"/ se a(re +" *r7$i*e e i"s*r+cci!"
por el re)is*raor *ras el c+al se re$i*e el procei$ie"*o para s+
resol+ci!" a la Direcci!" Ge"eral/ aco$paGa"o +" i",or$e propio so(re
el rec+rso. La DGRN es*a(lece 2Rss 'F a(ril e %&&3/ 5' e"ero e %&&D/
'' e ,e(rero e %&&E4 1+e e" el rec+rso el re)is*raor "o p+ee
i"*ro+cir c+es*i!" "+eva - e(e li$i*arse a rei*erar los $is$os
ar)+$e"*os e0p+es*os e" s+ "o*a. Se prev e" la "+eva re)+laci!" 1+e el
re)is*raor p+ea reco"sierar s+ pos*+ra - rec*i,icar s+ cali,icaci!" al
*o$ar e" c+e"*a los ar)+$e"*os el i"scri(ie"*e/ o las ale)acio"es e los
*erceros. Si se h+(iera" i"scri*o los oc+$e"*os cali,icaos e" vir*+ e
s+(sa"aci!" e los e,ec*os e0presaos e" la cali,icaci!"/ la rec*i,icaci!"
el asie"*o precisar7 el co"se"*i$ie"*o el *i*+lar el erecho i"scri*o -
s+r*ir7 s+s e,ec*os si" per.+icio e lo es*a(lecio e" el Ar*. 5: e la Le-
Hipo*ecaria. El rec+rso es*a re)io por +" pri"cipio (7sico e co")r+e"cia
p+es co$o seGala la Rs 'D e ,e(rero e %&&' la DG "o p+ee *o$ar e"
c+e"*a para resolver e" c+e"*a oc+$e"*os is*i"*os e los *e"ios e"
c+e"*a por el re)is*raor para hacer s+ cali,icaci!". Se);" la resol+ci!"
e %3 e $a-o e %&&& el rec+rso )+(er"a*ivo "o es*7 s+.e*o a "i")+"a
e0i)e"cia e ,or$a/ - lo 1+e e0i)e el ar*6c+lo ''5 el Re)la$e"*o
Hipo*ecario es claria - precisi!" e" c+a"*o a los e0*re$os e la "o*a
rec+rrios - "o a la ar)+$e"*aci!" el $is$o.
La Direcci!" Ge"eral e(er7 resolver - "o*i,icar el
rec+rso i"*erp+es*o e" el plazo e *res $eses/ co$p+*aos
'F%
ese 1+e el rec+rso *+vo s+ e"*raa e" Re)is*ro e la
#ropiea c+-a cali,icaci!" se rec+rre. Tra"sc+rrio es*e
plazo si" 1+e recai)a resol+ci!" se e"*e"er7 eses*i$ao el
rec+rso 1+ea"o e0pei*a la v6a .+risiccio"al/ si" per.+icio
e la respo"sa(ilia iscipli"aria a 1+e ello iere l+)ar. La
resol+ci!" e la DG es e" *oo caso rec+rri(le a"*e el .+ez e
pri$era i"s*a"cia 2Ar*. 5%E LH4.
La SSA# Barcelo"a e 'E e $arzo e %&&F. 'D e a(ril e
%&&D/ Al$er6a e %E e $arzo e %&&D/ Cas*ell!" e %E e .+"io e %&&D/
a,ir$a" 1+e la DG "o p+ee resolver ,+era e plazo/ por1+e esp+s el
plazo se ha co"soliao .+r6ica$e"*e el sile"cio "e)a*ivo/ pero la SA#
Navarra e % e icie$(re e %&&E a,ir$a lo co"*rario/ co" ci*a e las
se"*e"cias e la A+ie"cia #rovi"cial e G+ip;zcoa e %E e e"ero e
%&&E - e la A+ie"cia #rovi"cial e G+aala.ara e ' $arzo e %&&D/ -
a,ir$a la valiez - e,icacia e la resol+ci!" *ar6a +ra"*e el aGo e
vi)e"cia el asie"*o e prese"*aci!" - salvo erecho co"soliaos e
*erceros.
La Le- >`%&&F/ e %E e a(ril/ e la co$+"ia a+*!"o$a e
Ca*al+Ga/ re)+la los rec+rsos co"*ra la cali,icaci!" "e)a*iva e los *6*+los
o las cl7+s+las co"cre*as e" $a*eria e erecho ca*al7" 1+e e(a"
i"scri(irse e" +" re)is*ro e la propiea/ $erca"*il o e (ie"es $+e(les
e Ca*al+Ga. S+spe"io e" s+ vi)e"cia *ras la a$isi!" el rec+rsos e
i"co"s*i*+cio"alia co"*ra el $is$o.
/.&. E" recurso por e" procedimiento ordinario
dec"arati'o.
Las par*es i"*eresaas o los *erceros p+ee" recla$ar
los erechos - co"*e"er e"*re s6 acerca e la valiez o
"+lia e los $is$os *6*+los por el procei$ie"*o ori"ario
'F5
1+e correspo"a/ - 1+e *ie"e *a$(i" vir*+alia e poer
$oi,icar los asie"*os el re)is*ro/ al pro+cir cosa .+z)aa.
La i"*erposici!" el procei$ie"*o ori"ario "o i"*err+$pe
los procei$ie"*os s+$arios e rec+rso.
E" la i$p+)"aci!" .+icial e los asie"*os "o es par*e
el re)is*raor/ - los *ri(+"ales "o acorar7" s+ ci*aci!" o
e$plaza$ie"*o e" el caso e 1+e e" *ales plei*os ,+era
e$a"ao 2Ar*. '5% e RH4.

#$#L$%&'()$( S*+('$( ( ,(-$.*L% $5:
So(re la prioria re)is*ral/ DE REINA TARTIERE/
La prioria e" el re)is*ro e la propiea i"$o(iliaria/
#a$plo"a %&&%. MAN@ANO SOLANO/ La e$a"a e
i"scripci!" e" el re)is*ro e la propiea/ Barcelo"a 'FFF.
So(re la cali,icaci!" - s+ "a*+raleza DE LA RICA/
cali,icaci!" e los oc+$e"*os .+iciales/ GOME@
GALLIGO/ Cali,icaci!" e oc+$e"*os .+iciales/
GIMENOTBA<_N/ Cali,icaci!" e oc+$e"*os re)is*rales/
los *res *ra(a.os e" OLa cali,icaci!" re)is*ralP/ To$o I/
Mari 'FF3.
So(re cali,icaci!" re)is*ral vase el e0ha+s*ivo es*+io a
car)o e =ra"cisco Javier G!$ez G7lli)o/ co" la
cola(oraci!" e Rosa Mar6a Recio A)+ao, La cali,icaci!"
re)is*ral8 2es*+io e las pri"cipales apor*acio"es oc*ri"ales
so(re la cali,icaci!" re)is*ral4 Mari/ 'FF3. #ARDO
'F:
N?bE@/ C., Co"*rol .+icial e la le)alia re)is*ral - *+*ela
e,ec*iva el erecho a i"scri(ir, RCDI/ %&&5/ #7). '&D'9
BAENA R?I@/ /puntes sobre algunas cuestiones acerca de
la revisin judicial de la calificacin registral, RCDI/ %&&F/
#7). 'F&' - si)s. MAN@ANO SOLANO/ Cali,icaci!"
re)is*ral. Halor pro(a*orio e" el proceso/ RCDI/ %&&:/ #7)./
'53D - si)s9 GON@ZLE@TMENESES ROBLES Cali,icaci!"
- rec+rsos e" la Le- %:'`%&&'/ e %DT'%/ - re,or$as
pos*eriores RCDI/ %&&:/ #7). '53D - si)s. NAHARRO
DIA@/ / propsito del /rt- 4?? 3, a suspensin de la
calificacin registral o la calificacin registral de la
suspensin/ Bole*6" el cole)io e re)is*raores/ %&&E/ #7).
%&'F - si)s. BALLESTEROS ALONSO/ suspensin de la
calificacin por falta de pago de los impuestos o por no
haberse acreditado la presentacin en la oficina liquidadora
competente, Bole*6" el cole)io e re)is*raores/ %&&E/ #7).
'&:F - si)S9 LO#E@ LO#E@/ A/ a calificacion registral de
las resoluciones judiciales. No*as cr6*icas/ Teor6a - erecho/
.+"io >`%&&F.
So(re el rec+rso )+(er"a*ivo - .+icial DE
#ABLO CONTRERAS/ +ituacin actual y perspectivas del
recurso gubernativo contra la calificacin registral
2Re,le0io"es e +r)e"cia *ras la se"*e"cia e la Sala 5g el
Tri(+"al S+pre$o e %% e $a-o e %&&&4/ Ac*+alia
Civil. "c :/ %&&'/ #7)s. ''D - SS. SENA =ERNANDE@/ =.8
/postilla al nuevo recurso gubernativo. Bole*6" el Cole)io
e Re)is*raores. "c DF/ E"ero/ %&&%/ #7)s. %: - SS. LO#E@
#ARDIbAS/ El rgimen de recursos contra la calificacin
registral tras la +entencia de 44 de mayo de 4:::/ Revis*a
'F>
.+r6ica el "o*ariao/ %&&'/ #7). '3D - si)s. TENA
ARREG?I/ R./ El coste de la doble calificacin D notarial y
registralD de la representacin/ La "o*ar6a/ %&&&/ #7). 35 -
si)s. =IG?ERIRAS DACAL/ M/ Rec+rso )+(er"a*ivo
Qvers+sQ .+icial. Revis*a cr6*ica e erecho i"$o(iliario/
%&&59 DF 23E&4/ #7)s. 5%F' - si)s. a revisin jurisdiccional
de las calificaciones registrales: problem#tica del nuevo
recurso judicial/ RCDI/ %&&5/ #7). 555D - si)s9 El rec+rso
co"*ra las resol+cio"es e la Direcci!" Ge"eral. La
co"ve"ie"cia e +" e(a*e/ RCDI/ %&&>/ #7). ''F> - si)s.
SERRERA CONTRERAS/ )#s sobre los recursos contra
las calificaciones registrales: una referencia a la
responsabilidad/ RCDI/ %&&5/ #7). 553' - si)s. SANCHE@T
#EGO/ a tutela judicial en el recurso gubernativo/ e"
Oc+aer"os e erecho .+icial/ :5/ Mari %&&:9 a
compatibilidad el recurso judicial con el procedimiento
previsto en el /rt- @@ 3 y el nuevo recurso gubernativo/ e"
Oes*+ios e erecho .+icialP/ 3&/ Mari %&&>. #RADA
ALHARE@ B?<LLA/ impugnacin judicial de las
calificaciones negativas de los registradores/ e" Oes*+ios e
erecho .+icialP/ 3&/ Mari %&&>. GARCIA GARCIA/ a
incidencia registral de la impugnacin en el juicio verbal del
/rt- B4= 3/ e" Oes*+ios e erecho .+icialP/ 3&/ Mari
%&&>.9 DELGADO RAMOS/ el car#cter vinculante de las
resoluciones de la direccin general de los registros, Bole*6"
el cole)io e re)is*raores/ %&&3/ #7). %5%D - si)s9
G?ILARTE G?TIERRE@/ El informe del registrador en el
recurso administrativo contra la calificacin negativa/
Mari %&&39 a responsabilidad del registrador en el
'F3
ejercicio de su funcin calificadora/ Bole*6" el cole)io e
re)is*raores/ %&&F/ #7). 3FD - si)s9 El procedimiento
registral y su revisin judicial: analisis de su pr#ctica/
ODerecho i"$o(iliario8 #ro(le$a*ica ac*+alP/ II/ Mari
%&'&9 GOME@ GALLIGO/ a calificacin registral, Bole*6"
el cole)io e re)is*raores/ %&&F/ #7). '>DD - si)s. LO#E@
LO#E@/ a calificacin registral de las resoluciones
judiciales: notas crticas, ETeor6a - erecho8 revis*a e
pe"sa$ie"*o .+r6icoP/ Nc. >/ %&&F 2E.e$plar eicao a8
A+*o"o$6a e la vol+"*a - co"*rol re)is*ral4/ #7)s. F%TFF9
DELGADO J?EGA/ a limitacin de los medios de prueba
en el procedimiento registral, Bole*6" el cole)io e
re)is*raores/ %&&F/ #7). '3%' - si)s.
'FD
CAPITULO 9
L! .#*C! #*/&0#L#!(#! 1 L!
#*/!$(#C%L!C#&* * L ()#-$(&
'FE
1. La ordenacin del registro por fincas.
E" EspaGa el i"$+e(le es o(.e*o e +"a pri$era
i"scripci!" 2i"$a*ric+laora4 e" la 1+e se escri(e la ,i"ca/
s+ propiea/ - los erechos reales o )rav7$e"es .+iciales
1+e a,ec*a" a la ,i"ca 2pri$era i"scripci!" le lla$a el Ar*. D
LH/ a la 1+e a(re el ,olio re)is*ral4. Se prev 1+e a(ra +"
'FF
,olio "+evo el pri$er *6*+lo e propiea e +"a ,i"ca 1+e
accee al re)is*ro.
El Re)is*ro e la propiea espaGol/ para ,acili*ar la p+(licia -
co"oci$ie"*o e s+ co"*e"io/ se ore"a por ,i"cas. La pr7c*ica co*iia"a
e +" re)is*ro e *6*+los lleva a la co"vicci!" e 1+e llevar e ese $oo el
re)is*ro es $as e,icie"*e 1+e s+ ore"aci!" *e$poral o perso"al. La
ore"aci!" el re)is*ro por ,i"cas i"$o(iliarias ,acili*a la ie"*i,icaci!"
e los (ie"es o(.e*o e p+(licia - per$i*e or)a"izar $e.or el *rac*o
s+cesivo 2o e"cae"a$ie"*o e las *ras$isio"es - a,eccio"es reales e los
i"$+e(les4/ - la especialia hipo*ecaria re,eria a ,i"cas - erechos.
La inmatriculacin e" se"*io ,or$al es la realia
$a*erial o .+r6ica 1+e a(re +" ,olio e" el re)is*ro9 la
i"$a*ric+laci!" e" se"*io $a*erial es el acceso e la ,i"ca o
(ie" i"$+e(le al re)is*ro/ lo 1+e s+po"e +"a eclaraci!"
s+$aria e propiea.
La pri$era i"scripci!" es*a e"v+el*a e +"a $a.es*a
especial por la e0i)e"cia e ie"*i,icar i"+(i*aa$e"*e el
(ie" i"$+e(le 1+e a(re el ,olio re)is*ral/ - se le lla$a
i"$a*ric+laci!". A la pri$era i"scripci!" se le lla$a
i"$a*ric+laci!". La pri$era i"scripci!" 2i"$a*ric+laora4
i$plica +"a eclaraci!" s+$ar6a e propiea e" ,avor el
*i*+lar re)is*ral/ 1+e )oza a par*ir e la $is$a e los e,ec*os
e la le)i*i$aci!" re)is*ral9 si" 1+e los e,ec*os e la
le)i*i$aci!" es*" li$i*aos por la s+spe"si!" e la
p+(licia por el plazo e os aGos el Ar*. %&D LH 2SSTS >
e "ovie$(re e 'FD5/ %E e $a-o e 'FDF4.
LM+e se"*io *ie"e la i"$a*ric+laci!" e" +" re)is*ro e *6*+losN
LE0is*e o p+ee e0is*ir la i"$a*ric+laci!" e" +" re)is*ro e *6*+losN El
sis*e$a Torre"s/ +" a+*"*ico re)is*ro e ,i"cas/ s6 se p+ee ecir 1+e
*ie"e +"a i"$a*ric+laci!" s+s*a"cial$e"*e is*i"*a e la i"scripci!". E" el
%&&
sis*e$a Torre"s la i"$a*ric+laci!" co"*rola *opo)r7,ica$e"*e la realia
,6sica e la ,i"ca - hace e la pri$era i"scripci!" +"a eclaraci!" p;(lica
e propiea/ co" pres+"ci!" i+ris e* e i+re e propiea 21+e i"e$"iza
co$o ac*o e0propia*orio a 1+ie" por ello ,+era privao e s+ propiea
e,ec*iva4. So(re ello ,+"a la p+(licia e los erechos. #ero LC!$o
co$pro(ar la e0is*e"cia - realia e +"a ,i"ca e" +" re)is*ro e *6*+losN
LC!$o )ara"*izar la *i*+laria el *ra"s$i*e"*eN LC+al es el $oo e
ie"*i,icar i"+(i*aa$e"*e los )rav7$e"es reales - perso"ales 1+e pesa"
so(re +" (ie" i"$+e(le e" +" re)is*ro e *6*+losN L#or 1+ la
i"$a*ric+laci!" es al)o is*i"*o e la i"scripci!"N La or)a"izaci!" e +"
re)is*ro e *6*+los ore"ao por ,i"cas - co" *rac*o s+cesivo es
propia$e"*e el paso ao por la le)islaci!" hipo*ecaria espaGola e
'E3'`F/ - la )ra" i""ovaci!" ,or$al respec*o el sis*e$a his*!rico espaGol
e co"*a+r6a e hipo*ecas. E0plica Mar)ari*a HERRERO co$o solo e"
*ie$pos recie"*es se ha perca*ao el le)islaor e la i$por*a"cia pr7c*ica
e la e0ac*a ie"*i,icaci!" i"$a*ric+laora e la ,i"ca re)is*ral/ - el
*er$i"o i"$a*ric+laci!" se e$pieza a )es*ar co$o a+*!"o$o el e
pri$era i"scripci!" alreeor e la re,or$a e 'F::T:3. E" 'E3' la
pri$era i"scripci!" e +" i"$+e(le se hac6a (ie" por *raslao el asie"*o
e las a"*i)+as co"*a+r6as e hipo*ecas/ (ie" por pri$era i"scripci!" e
los *6*+los *rasla*ivos e o$i"io rela*ivos a propie*arios 1+e -a *+viese"
s+ *6*+lo i"scri*o e" las a"*i)+as co"*a+r6as/ o por i",or$acio"es
posesorias es*i"aas a *ra"s,or$arse e" propiea por el *ra"sc+rso el
*ie$po. Se pe"s! e" 'E3' 1+e la propiea i(a a acceer $asiva$e"*e al
re)is*ro co" la apro(aci!" e la pri$era le- hipo*ecaria/ pero "o ,+e as6/
por eso ,+e "ecesario ,avorecer - ,acili*ar el acceso e la propiea
i"$+e(le al re)is*ro9 e" 'E35 aparece la cer*i,icaci!" a$i"is*ra*iva/ - e"
'E3F se i"s*a+ra el sis*e$a el o(le *6*+lo 2se i"$a*ric+la el $is$o *6*+lo
1+e se i"scri(e c+a"o se .+s*i,ica e $oo ,ehacie"*e +"a a1+isici!"
a"*erior a 'E3F4/ - se per$i*e *a$(i" la i"$a*ric+laci!" e" vir*+ e +"
.+icio s+$ario/ el e0peie"*e e o$i"io 2el o(le *6*+lo - el e0peie"*e
e o$i"io "o se ,+"a" e" la *i*+laria a"*erior e" la co"*a+r6a e
hipo*ecas4. E" la s+cesiva le)islaci!" hipo*ecaria se ,acili*a a;" $7s el
acceso e las ,i"cas al re)is*ro. E" 'F&F se si$pli,ica la i"$a*ric+laci!"
por el sis*e$a el o(le *6*+lo/ lo 1+e a+" se ace"*;a e" la re,or$a e
%&'
'F:: al i"*ro+cir el ac*a e "o*oriea. Las i",or$acio"es posesorias
esaparecer7" por s+ co$ple.ia e" la re,or$a e 'F::T:3/ - a par*ir e
ese $o$e"*o el *6*+lo p;(lico e a1+isici!" se *ra"s,or$a e" el $eio e
i"$a*ric+laci!" por a"*o"o$asia. Co$o ice ARRIETA SEHILLA co"
ocasi!" e la re,or$a e 'F::T'F:3/ "+es*ro Re)is*roAs!lo ese +"
p+"*o e vis*a *e!ricoA e.! e ser +" Re)is*ro e *6*+los para co"ver*irse
e" +" Re)is*ro e ,i"cas. El ele$e"*o ,+"a$e"*al 1+e ha ,or.ao es*a
*ra"s,or$aci!" ,+e la i$por*aci!"/ ,or$+laci!" - esarrollo el principio
de legitimacin registral-
El i"*ers prevale"*e e las s+cesivas le-es
hipo*ecarias espaGolas ha sio ,o$e"*ar - ,acili*ar la
i"$a*ric+laci!" e las ,i"cas e" el re)is*ro/ pero ello se ha
hecho a cos*a el ri)or e" co"*rolar la vera e la pri$era
i"scripci!" i"$a*ric+laora/ *a"*o e" la realia el erecho
co$o e" la ie"*ia $a*erial e la ,i"ca. No es e0*raGo
e"*o"ces 1+e la .+rispr+e"cia ha-a realizao +"a
i"*erpre*aci!" res*ric*iva e la e,icacia e la i"scripci!"8 la
e,icacia el re)is*ro "o alca"za a los a*os e $ero hecho.
Doc*ri"a - .+rispr+e"cia ha" p+es*o e relieve los )raves
pro(le$as *c"icos 1+e se eriva" e la ,al*a e co"*rol e la ie"*ia -
realia $a*erial e la ,i"ca e" el re)is*ro/ - e la escoori"aci!" e"*re
re)is*ro - ca*as*ro9 lo 1+e se ha co"ver*io e" +"a preoc+paci!" priori*aria
e" la evol+ci!" el erecho i"$o(iliario re)is*ral espaGol a par*ir e
'FE&. A,ir$a rei*eraa$e"*e la .+rispr+e"cia 1+e los e,ec*os e las
i"scripcio"es "o alca"za" a los a*os ,6sicos e las ,i"cas - opera" *a"
s!lo e" c+a"*o a*aGe" a los erechos 1+e e" ellas se co"si)"a"/
ase)+ra"o la e0is*e"cia - co"*e"io e los erechos reales i"scri*os pero
si" )ara"*izar la e0ac*i*+ e los a*os e $ero hecho rela*ivos a la
escripci!" e las ,i"cas 2STS '5 e .+"io e 'FF>/ 3 - 'D e ,e(rero e
'FFE/ '> e ,e(rero e %&&&/ '& e .+lio e %&&%/ D e ,e(rero - 'E e
,e(rero e %&&5/ %> e e"ero e %&&E4/ el Re)is*ro e la #ropiea carece
e +"a (ase ,7c*ica ,ehacie"*e/ p+es co$o se espre"e e los ar*6c+los %/
%&%
D - F e la Le- Hipo*ecaria el $is$o se apo-a e" las eclaracio"es e los
propios solici*a"*es e las i"scripcio"es/ por lo 1+e 1+ea" ,+era e las
)ara"*6as 1+e p+ee" o*or)ar los a*os re)is*rales lo rela*ivo a hechos
$a*eriales/ -/ por co"sec+e"cia e ello/ la i"s*i*+ci!" re)is*ral "o
respo"e e la e0ac*i*+ e los ac*os - circ+"s*a"cias ,7c*icas/ "i por *a"*o
e las escripcio"es 1+e e las ,i"cas se ha)a" e i"cl+so e s+ e0is*e"cia/
al os*e"*ar las i"scripcio"es re)is*rales por pri"cipio car7c*er eclara*ivo
2STS F e $arzo e %&&:4. Las Cer*i,icacio"es e0peias por los
re)is*raores s!lo hace" ,e el hecho e la i"scripci!"/ pero "o el
co"*e"io e las $a"i,es*acio"es hechas e" los oc+$e"*os 1+e las
ori)i"a" 2SSTS %5 e $a-o e %&&%/ %: e "ovie$(re e 'FE:/ %E e
e"ero e 'FDE/ '> e a(ril e 'FD&/ %3 e oc*+(re e 'F3'4. La
cer*i,icaci!" re)is*ral carece el car7c*er e oc+$e"*o a+*"*ico e"
casaci!" 2STS E e .+"io e 'FE:4.
2. Los problemas !ue plantea la identidad
"sica # $ur"dica de la inca en la primera
inscripcin.
!.1 La identi+icacin de "a +inca en "a primera
inscripcin3 natura"e#a- super+icie $
"inderos.
Co$o i)o/ e" el sis*e$a re)is*ral espaGol ac*+al la
,i"ca es la (ase ore"aora el re)is*ro/ 1+e i"icia +" ,olio
re)is*ral e" el li(ro e i"scripcio"es. El ar*6c+lo D e la LH
ispo"e 1+e la pri$era i"scripci!" sea e o$i"io/ - el
ar*6c+lo F LH prev 1+e e" *oa i"scripci!" se e0prese la
"a*+raleza/ si*+aci!" - li"eros el i"$+e(le o(.e*o e la
$is$a.
%&5
Se hace +"a escripci!" e" e0*e"so e la ,i"ca e" la pri$era
i"scripci!"/ - e" las i"scripcio"es pos*eriores s!lo se repi*e la escripci!"
e la ,i"ca e" la $eia e" 1+e h+(iere iscrepa"cias accie"*ales co" la
pri$era i"scripci!" o co" i"scripcio"es a"*eriores/ - parece 1+e la
escripci!" e" e*alle e la ,i"ca re)is*ral solo es propio e la pri$era
i"scripci!". N+evas escripcio"es e los ele$e"*os accie"*ales e
escripci!" e la ,i"ca 1+e var6a" so" "ecesarias para aap*ar el ,olio
re)is*ral a la realia ,6sica ca$(ia"*e/ 1+e co"s*i*+-e la ie"*ia
$a*erial e +"a ,i"ca re)is*ral. < es*a "ecesaria aap*aci!" e la
escripci!" e la ,i"ca a lo lar)o e la via e +" ,olio re)is*ral se pres*a
e" ocasio"es a iver)e"cias/ co"scie"*es o i"co"scie"*es/ e i"cl+so a
$a"io(ras e,ra+a*orias 1+e p+ee" lle)ar a ca$(iar la ie"*ia e +"a
,i"ca al variar s+ escripci!". E" la le- hipo*ecaria e 'E3' - 'F&F la
co"s*a"cia e la s+per,icie solo se e0i)6a si co"s*a(a e" el *i*+lo
prese"*ao/ lo 1+e se e0i)e por pri$era vez e" 'F'>/ e i"cl+so *ras la
re,or$a e'F::T:3 la escripci!" e los li"eros solo repe*6a la 1+e se
prese"*a(a e" los *6*+los/ escri(i"ose e "+evo la ,i"ca esp+s e
caa *6*+lo i"scri*o 2Ar*. >' RH4 si" co$pro(ar la e0ac*i*+ e las
s+cesivas escripcio"es.
El ar*6c+lo >' el RH/ e*er$i"a - esarrolla las
circ+"s*a"cias e hecho 1+e e(e escri(ir la i"scripci!".
#ara la ie"*i,icaci!" re)is*ral e la ,i"ca/ el Ar*. >' e RH/
*ras hacer re,ere"cia a s+ "a*+raleza r+s*ica - +r(a"a - a la
co"creci!" e s+ *r$i"o $+"icipal - a s+ correc*a +(icaci!"
e"*ro el $is$o/ se re,iere a os circ+"s*a"cias
,+"a$e"*ales ie"*i,icaoras e las ,i"cas 1+e e(e" co"s*ar
e" el asie"*o8 la s+per,icie - los li"eros. La ,i"ca se e,i"e
e" se"*io "a*+ral co$o +"a s+per,icie i"$o(iliaria
eli$i*aa por li"eros. Los ro$a"os ha(la(a" e ,+"+s -
praei+$8 ,+"+s s+os ha(e* ,i"es 2D. >&/ '3/ %&/ %4.
A *e"or e la re)la c+ar*a el Ar*. >' RH/ la $eia s+per,icial
se e0presar7 e" *oo caso/ a,ir$a"o 1+e la escripci!" e las ,i"cas
%&:
r;s*icas - +r(a"as ser7 pre,ere"*e$e"*e peri$e*ral/ - so(re la (ase e
a*os ,6sicos re,erios a las ,i"cas coli"a"*es o a*os ca*as*rales e las
$is$as *o$aas e pla"o o,icial. La Rs e %% e se*ie$(re e %&&&
a,ir$a 1+e la co"s*a"cia e la s+per,icie es ese"cial e i$presci"i(le e" la
ie"*i,icaci!" re)is*ral e la ,i"ca/ - iversas resol+cio"es se "ie)a" a
i"scri(ir *6*+los 1+e re,iere" s+per,icies o li"eros iversos e la
escripci!" ori)i"aria/ a,ir$a"o 1+e c+a"o se pla"*ee" +as ,+"aas
al re)is*raor so(re +"a $a-or s+per,icie o li"eros e +"a ,i"ca se e(e"
i"$a*ric+lar co$o e0ceso e ca(ia 2Rs 5 e "ovie$(re e 'FFF/ 'F e
"ovie$(re e 'FFE4/ si" e$(ar)o s6 se per$i*e esa $oi,icaci!" e la
escripci!" e la ,i"ca e" re)is*ro 2- la co"s*a"cia e +"a s+per,icie
s+perior o e li"es i,ere"*es4 c+a"o $eia"*e ello "o se al*era la
realia ,6sica e0*erior/ - solo se hace co"s*ar *a(+lar$e"*e la realia
1+e e(i! re,le.arse e" s+ 6a por ser la s+per,icie real$e"*e co"*e"ia e"
los li"eros ori)i"aria$e"*e re)is*raos o por e(erse a $oi,icacio"es
o(.e*ivas e la realia $a*erial e la ,i"ca re)is*ral 2C,. Rss e 'F e
"ovie$(re e 'FEE/ 5' e $a-o e 'FFF4/ lo 1+e e" la prac*ica parece
1+e se *ra+ce e" +"a cier*a iscrecio"alia el re)is*raor e" c+a"*o a la
a$isi(ilia e la al*eraci!" e las escripcio"es rela*ivas a la ie"*ia
,6sica e la ,i"ca. La Rs %5 e "ovie$(re e 'FFF per$i*e s+s*i*+ir la
$eia s+per,iciaria - escripci!" poli)o"al por la re,ere"cia a +" pla"o
1+e se apor*a - 1+e per$i*e la e0ac*a ie"*i,icaci!" e la ,i"ca.
Nor$al$e"*e se asi)"a +"a cier*a pre,ere"cia a los
li"es e" la ,i.aci!" e la ie"*ia - s+per,icie e +"a ,i"ca/
p+es la e0perie"cia e"seGa 1+e la e0*e"si!" es el ele$e"*o
so(re el 1+e $7s ,7cil$e"*e se vier*e" i"e0ac*i*+es.
Tal pree$i"e"cia e los li"es es*7 reco)ia e" el propio
C!i)o c+a"o se re)+la el e0ceso - e,ec*o e ca(ia 2Ar*. '.:3F/ '.:D&/
'.:D' el CC4. #ero/ so(re *oo/ e" el ar*6c+lo 5>& el C!i)o Civil/ el
1+e e+ce la .+rispr+e"cia co$o pri"cipio 1+e *oo lo co$pre"io e"
el per6$e*ro s+per,icial e la propiea se pres+$e per*e"ece al
propie*ario 2SS '% e $arzo e 'F:E/ '' e icie$(re e 'F3D - > e
icie$(re e 'FE&/ %5 oc*+(re 'FFE4/ - 1+ie" ale)+e la per*e"e"cia e
%&>
c+al1+ier e"clave/ co"s*r+cci!" o per*e"e"cia e(er7 pro(arlo 2SSTS e 5
e .+lio e 'FD>/ %D e .+"io e 'FE5/ 3 e .+lio e 'FF%/ % e .+"io e
%&&E4. La .+rispr+e"cia ha eclarao 1+e los li"eros c+a"o so" cier*os
e*er$i"a" la ca(ia e la ,i"ca a+"1+e res+l*e +"a s+per,icie $a-or o
$e"or e la escri*+raa 2STS e a(ril e 'FD%/ 'E e a(ril e 'FD:/ %D e
.+"io e 'FE5/ % e .+"io e %&&E4. La oc*ri"a el c+erpo cier*o
e*er$i"a 1+e la ie"*ia e +" i"$+e(le se e,i"e por s+s li"es
e,ec*ivos - s+ realia $a*erial/ - "o por s+ escripci!" re)is*ral o
s+per,icie escri*+raa/ 1+e e" ocasio"es p+ee prese"*ar e,icie"cias o
i"e0ac*i*+es 2SSTS %5 e $a-o e %&&%/ 5' e $a-o e 'FFF/ STSJ
Navarra %D e .+"io e %&&54 *ra*7"ose e +"a e0*e"si!" s+per,icial
li"a"*e co" v6as p;(licas/ calles/ 1+e por e,i"ici!" so" li"eros ,i.os/
1+e "o var6a" co" el *ie$po/ la ie"*i,icaci!" e la ,i"ca e(e prevalecer
so(re la s+per,icie e,ec*iva co"si)"aa por1+e "o ha- ries)o e a,ec*ar a
*erceros coli"a"*es 2AA# Tarra)o"a E e .+"io e %&&D4. E" $+chas
ocasio"es la .+rispr+e"cia *ra*a a la e,ec*+osa e0*e"si!" co$o +" error
$a*erial/ 1+e se p+ee resolver e +" $oo si$ple - irec*o $eia"*e el
r)i$e" e la rec*i,icaci!" e errores el Ar*. :& - %'' - si)s el la LH
2SSTS D e ,e(rero e 'FFE/ 'D e ,e(rero e %&&>4. Si" e$(ar)o/ es*a
pree$i"e"cia e los li"es es*7 le.os e ser o)$7*ica/ p+es +"a $er$a
e la ca(ia p+ee ser i"*erpre*aa co$o i"icio e escripci!" i"e(ia
e los li"es 2STS e '> e "ovie$(re e 'F3D49 la e$os*raci!" e la
propiea e +"a parcela "o pre.+z)a la propiea e +" Cas*illo e" s+
i"*erior 1+e es propiea el Es*ao - es*a i"scri*o a s+ "o$(re 2STS 5 e
.+lio e 'FD>49 la escripci!" e los li"eros *ie"e especial i$por*a"cia
co$o ele$e"*o ie"*i,icaor e la ,i"ca/ pero sie$pre 1+e el aspec*o
s+per,icial )+are aec+aa relaci!" co" los li"eros 2STS e %' e
$arzo e 'FE>4. E" par*ic+lar/ es +" i,6cil pro(le$a e hecho el e la
ie"*ia si")+lar el e"clave e" 1+e se s+ele ale)ar la co$pa*i(ilia e
e"clave - la ,i"ca 1+e lo co$pre"e/ - 1+e se pla"*ea ,rec+e"*e$e"*e as6
e" la o(le i"$a*ric+laci!" 2por e.e$plo/ STS %E e $arzo e 'FE&4/ o e"
la o(le ve"*a 2por e.e$plo/ STS %E e sep*ie$(re e 'FDF4.
%&3
!.!. Pro,"emas =ue p"antea "a identi+icacin de
"as +incas por "os ttu"os aportados a"
reistro. La e>iencia de identi+icacin
cartor.+ica.
#ara ie"*i,icar la ,i"ca - ,i.ar s+s li"es - e0*e"si!"/
se *o$a e" c+e"*a pre,ere"*e$e"*e la escripci!" 1+e res+l*a
e los *6*+los apor*aos al re)is*ro/ si" co"*rol e0ha+s*ivo e
s+ veracia/ si" 1+e los coli"a"*es sea" o6os/ - si" 1+e los
*6*+los pos*eriores se a.+s*e" "ecesaria$e"*e a +"a ie"*ia
,7c*icoT$a*erial preco"s*i*+ia. Es lo propio e +" re)is*ro e
*6*+los ore"ao por ,i"cas/ - e la li(re ispo"i(ilia
re)is*ral e la ,i"ca.
El pro(le$a e la i,6cil ie"*i,icaci!" e la ,i"ca - e s+
e0*e"si!" persis*e a lo lar)o e *oa la via e +" ,olio re)is*ral/ lo 1+e
a)rava la i"co"sis*e"cia e s+s or6)e"es. La propiea a)raria carece e"
$+chas ocasio"es e li"es e0ac*os/ - c+a"o los *ie"e los accie"*es el
*erre"o 2r6os/ 1+e(raas/ zo"a $ar6*i$oT*erres*re4/ o(ras p;(licas
2carre*eras/ p+e"*es/ e*c.4 o si)"os preco"s*i*+ios 2cercas/ vallas/
$o.o"es4/ p+ee" ser al*eraos "a*+ral 2por *or$e"*as/ corri$ie"*os e
*ierra/ *erre$o*os/ e*c.49 o (ie" ar*i,icial$e"*e 2al ca$(iar los "o$(res e
los coli"a"*es/ por hacerse o(ras4 o i"cl+so e $ala ,e 2al*era"o los
$o.o"es/ ro$pie"o las cercas/ varia"o el c+rso e los r6os4. Los
s+cesivos *6*+los a1+isi*ivos p+ee" propo"er escripcio"es is*i"*as e
la ,i"ca i"$a*ric+laa.
Has*a poca recie"*e "o se ha lle)ao a *e"er
co"cie"cia e la )ravea el pro(le$a/ - "o se ha" *o$ao
$eias para co$pro(ar - )ara"*izar 1+e la escripci!" e
las ,i"cas e" los *6*+los 1+e se prese"*a(a" al re)is*ro
coi"ciiese co" la realia. #ero +"a vez co"s*a*aa la
)ravea el pro(le$a/ e" los ;l*i$os aGos se ha realizao +"
%&D
es,+erzo co"siera(le e ie"*i,icaci!" e las ,i"cas
re)is*rales so(re (ases )r7,icas/ e coori"aci!" e"*re
re)is*ro - ca*as*ro/ - e coi"cie"ciaci!" el e(er e los
re)is*raores e valiar la realia ,7c*ica e las ,i"cas e" la
i"$a*ric+laci!" - la i"scripci!". La ie"*i,icaci!" e las
,i"cas so(re (ases *opo)r7,icas - ca*as*rales/ parece 1+e ho-
e" 6a se es*a lleva"o a ca(o co" el ri)or - pro,esio"alia
1+e es carac*er6s*ico el Re)is*ro e la propiea e" EspaGa.
Se i"icia e" el RD '&5&`'FE& e 5 e $a-o9 el RD :5&`'FF&
$oi,ica el re)la$e"*o hipo*ecario e" $a*eria e i",or$a*izaci!" - (ases
)r7,icas e i"*ro+ce el Ar*6c+lo 5FE ( RH/ 1+e ispo"e e" s+ "+$ero '/
1+e los Re)is*ros e la #ropiea +*ilizar7" co$o (ase )r7,ica para la
ie"*i,icaci!" e las ,i"cas la Car*o)ra,6a Ca*as*ral o,icial el Ce"*ro e
Ges*i!" Ca*as*ral - Cooperaci!" Tri(+*aria e" sopor*e papel o
i)i*alizao. Se prev +" 6"ice )e"eral i",or$a*izao e ,i"cas -
parcelas 2Ar*. 5FE.c.'4. La le- '5`'FF3/ e 5& e icie$(re/ e Meias
=iscales/ A$i"is*ra*ivas - el Ore" Social ore"a re,le.ar e" el re)is*ro
la re,ere"cia ca*as*ral e" c+a"*os oc+$e"*os p;(licos o privaos
co"*e")a" ac*os - "e)ocios e *rasce"e"cia real 1+e a,ec*e" a (ie"es
i"$+e(les/ as6 co$o e" las i"scripcio"es - a"o*acio"es 1+e e(a"
prac*icarse e" el Re)is*ro e la #ropiea/ lo 1+e se *ra+ce e" la
correspo"ie"*e re,or$a e las circ+"s*a"cias e las i"scripci!" e" el Ar*.
>' - si)s RH por el RD 'E3D`'FFE/ e : e se*ie$(re. La le- %:`%&&'/ e
%D e icie$(re/ e Meias =iscales/ A$i"is*ra*ivas - el Ore"
Social/ $oi,ica por s+ par*e el Ar*. F LH - e" s+ p7rra,o se)+"o prev
co$ple*ar la ie"*i,icaci!" e la ,i"ca $eia"*e la i"corporaci!" al *6*+lo
i"scri(i(le e +"a (ase )r7,ica/ - la apro(aci!" el Te0*o re,+"io e la
le- el ca*as*ro i"$o(iliario por Real ecre*o le)isla*ivo '`%&&: e > e
$arzo/ reco)e *a$(i" la e0i)e"cia e re,ere"cia ca*as*ral e las ,i"cas e"
el Re)is*ro e la #ropiea.
Co$o ice ARRIETA SEHILLA a *ravs el esarrollo e los
pro)ra$as i",or$7*icos/ los Re)is*raores *ie"e" a s+ isposici!" *oa la
%&E
i",or$aci!" 1+e o(ra e" s+ Re)is*ro/ e $oo 1+e e" ,ase e cali,icaci!"
p+ee" a"alizar e*e"ia$e"*e los a"*ecee"*es *a(+lares A*a$(i" e" lo
1+e a los a*os escrip*ivos se re,iereA para evi*ar 1+e s+r.a" "+evas
co"*raiccio"es - o(les i"$a*ric+lacio"es. #or $eio e es*os
pro)ra$as/ la i",or$aci!" i"scri*a e" los li(ros re)is*rales es*7 al alca"ce
el Re)is*raor 1+e/ e +"a ,or$a se"cilla/ por7 ver si e0is*e +"a ,i"ca
re)is*ral coi"cie"*e co" la 1+e se pre*e"e i"$a*ric+lar/ e $oo 1+e la
la(or e cali,icaci!" e los a*os e hecho pasa a ser $7s se"cilla/ r7pia
- e,icaz. Se);" es*e a+*or el sis*e$a e la Le- '5`'FF3 1+e vi"c+la el
Re)is*ro co" las (ases )r7,icas ca*as*rales sa*is,ace los *res re1+isi*os el
Re)is*ro e ,i"cas8 +" procei$ie"*o espec6,ico para 1+e las ,i"cas
accea" al Re)is*ro co$o co"*i"e"*es e los erechos/ so$e*ias al
co"*rol ca*as*ral - re)is*ral e s+ escripci!" - so$e*ie"o/ ae$7s/ las
i"$a*ric+lacio"es ve"ieras. A+"1+e OEl respalo le)al e,i"i*ivo al
Re)is*ro e ,i"cas re)is*ral lo co"s*i*+-e la re)la '.g el ar*6c+lo F e la
Le- Hipo*ecaria e" la reacci!" e la Le- %:`%&&'/ e %E e icie$(re.
La "+eva reacci!" per$i*e co$ple*ar la ie"*i,icaci!" e la ,i"ca
$eia"*e +"a escripci!" pla"i$*rica )r7,ica e la ,i"ca 1+e p+ee ser
ca*as*ral o +r(a"6s*icaP
!.& 7atura"e#a de "a 'a"idacin r.+ica de "a
+inca por e" reistrador.
Si" +a la ie"*i,icaci!" e las ,i"cas so(re (ases
)r7,icas/ la coori"aci!" e"*re re)is*ro - ca*as*ro - la
i",or$a*izaci!" el re)is*ro s+po"e +"a )ra" $e.ora el
servicio p;(lico re)is*ral/ - evi*a al)+"os e las pri"cipales
i"e0ac*i*+es - posi(les ,ra+es his*!rica$e"*e e"+"ciaos.
El Ar*. %FE.' p7rra,o se)+"o el Re)la$e"*o Hipo*ecario/
e0i)e para i"$a*ric+lar +"a ,i"ca e" el Re)is*ro e la
#ropiea 1+e se aco$paGe Cer*i,icaci!" Ca*as*ral
escrip*iva - )r7,ica e la ,i"ca/ - 1+e el *6*+lo p;(lico e
%&F
a1+isici!" e0prese la re,ere"cia ca*as*ral e la ,i"ca o ,i"cas
1+e se *ra*e" e i"$a*ric+lar/ - se i"corporar7 o aco$paGar7
al $is$o cer*i,icaci!" ca*as*ral escrip*iva - )r7,ica e *ales
,i"cas/ e las 1+e res+l*e ae$7s 1+e la ,i"ca es*7 ca*as*raa a
,avor el *ras$i*e"*e o el a1+ire"*e. La le- '5`'FF3/ e 5&
e icie$(re/ e Meias =iscales/ A$i"is*ra*ivas - el
Ore" Social ore"a re,le.ar e" el re)is*ro la re,ere"cia
ca*as*ral e" c+a"*os oc+$e"*os p;(licos o privaos
co"*e")a" ac*os - "e)ocios e *rasce"e"cia real 1+e a,ec*e"
a (ie"es i"$+e(les.
#ero l+e)o (as*a co"*ras*ar el r)i$e" "or$a*ivo el e0ceso e
ca(ia para co$pro(ar 1+e la le- "o lleva has*a el e0*re$o la e0i)e"cia
e co"cora"cia precisa e las escripcio"es )ra,icas e las ,i"cas e" el
re)is*ro. No e(e olviarse 1+e el re)is*ro/ a+"1+e re,iera +"a
ie"*i,icaci!" car*o)r7,ica caa 6a $as precisa/ "o o,rece +"a )ara"*6a
cier*a e i"+(i*aa e la ie"*ia - e0*e"si!" e la ,i"ca/ "i e" la
i"$a*ric+laci!" "i e" las s+cesivas i"scripcio"es/ 1+e *oas ellas se hace"
so(re los *6*+los - pla"os 1+e apor*a" i"$a*ric+la"*es e i"scri(ie"*es/ si"
la par*icipaci!" e posi(les *erceros a,ec*aos/ la coori"aci!" se hace
so(re (ases realis*as/ 1+e a$i*e" +" $ar)e" e error/ co" *o*al respe*o e
las co$pe*e"cias el re)is*ro9 - por o*ra par*e el ca*as*ro *a$poco p+ee
o,recer +"a cer*eza a(sol+*a e la ie"*ia - realia e +"a ,i"ca9 - "o
se p+ee olviar *a$poco 1+e la e0i)e"cia e ie"*i,icaci!" car*o)r7,ica
ri)+rosa es i"co$pa*i(le co" el i"*ers/ prese"*e e" *oo el esarrollo el
erecho re)is*ral $oer"o/ e ,acili*ar la i"scripci!" e i"$a*ric+laci!" e
las ,i"cas9 - a+"1+e +"a ,i"ca 1+ee ca*as*ral$e"*e ie"*i,icaa p+ee ser
i,6cil e*er$i"ar si coi"cie co" o*ra a"*erior$e"*e i"$a*ric+laa/
escri*as li*eraria$e"*e/ si" re,ere"cia ca*as*ral/ especial$e"*e e" las
i"$a*ric+lacio"es $as a"*i)+as. Ae$7s +"a parcela ca*as*ral p+ee
i"cl+ir varias ,i"cas re)is*rales/ o +"a parcela re)is*ral i"cl+ir varias
parcelas ca*as*rales/ - e"*o"ces se par*e "ecesaria$e"*e e +"a
escripci!" li*eraria e los co"*e"ios par*ic+lares e la ,i"ca re)is*ral
respec*o e la ca*as*ral/ 1+e so" "ecesaria$e"*e i$precisos. #or o*ra par*e
%'&
la i"cl+si!" e +" $+e(le o e +" i"$+e(le e" +" Ca*as*ro/
A$illara$ie"*o o re)is*ro =iscal/ "o pasa e co"s*i*+ir +" i"icio e 1+e
el o(.e*o i"scri*o p+ea e0is*ir - per*e"ecer a 1+ie" ,i)+ra co$o *i*+lar e
l/ pero "o p+ee co"s*i*+ir por s6 sola +" .+s*i,ica"*e e *al o$i"io/ e
s+ e0*e"si!" - e s+ realia/ -a 1+e O*al *esis co"+cir6a a co"ver*ir a los
!r)a"os a$i"is*ra*ivos e"car)aos e ese re)is*ro e" e,i"iores el
erecho e propieaP 2SSTS % $arzo 'FF3/ '> e ,e(rero e %&&&/ %3 e
$a-o e %&&&4/ - so" ,rec+e"*es los errores )r7,icos e" la +(icaci!" e la
,i"ca a e,ec*os el ca*as*ro 2AA# Ja" 5& e a(ril e %&&D4. Ta$(i" so"
posi(les las o(les al*as ca*as*rales e +"a ,i"ca/ por e.e$plo ca*alo)a"o
+" $is$o *erre"o co$o r;s*ico - +r(a"o. Los a*os ca*as*rales so" $eros
i"icios/ 1+e "o pr+e(a" por si $is$os la realia e la propiea 2SSTS
%e icie$(re e 'FFE/ %5 e icie$(re e 'FFF4. E" realia la
ie"*i,icaci!" - realia e las ,i"cas e" el ca*as*ro se e",re"*a" al $is$o
pro(le$a e los or6)e"es 1+e *ie"e el re)is*ro e la propiea/ - e"
$;l*iples se"*e"cias se o(serva" iscora"cias e"*re la escripci!"
ca*as*ral - re)is*ral 1+e se res+elve" e" caa caso co"cre*o se);" las
circ+"s*a"cias 2STS % e oc*+(re e 'FE&/ E e .+"io e 'FF34. < e"
ocasio"es la .+rispr+e"cia rechaza *a"*o la escripci!" re)is*ral co$o la
ca*as*ral 2STS %> e e"ero e %&&E4. La ri)iez el ca*as*ro ,re"*e a la
i"a$icia el re)is*ro pro+ce *a$(i" i$precisio"es varias/ - la ,al*a
e ac*+alizaci!" el ca*as*ro pro+ce *a$(i" iscora"cias $a"i,ies*as/ -
por e.e$plo la i"scripci!" e pro-ec*os e e1+iis*ri(+ci!"
"ecesaria$e"*e "o p+ee co"*ar co" +"a cer*i,icaci!" ca*as*ral 1+e
"ecesaria$e"*e e0i)e la rec*i,icaci!" el ca*as*ro/ - parece 1+e "o es
i",rec+e"*e 1+e ha-a ,i"cas co"cre*as 1+e carece" e correc*a
ie"*i,icaci!" ca*as*ral. E" co"cl+si!" "i la escripci!" el re)is*ro e
los a*os e hecho/ a+"1+e se apo-e e" pla"os car*o)r7,icos/ es clara -
ecisiva/ "i la "+eva 1+e se apor*a )r7,ica$e"*e - ca*as*ral$e"*e e" la
i"scripci!" pos*erior p+ee *o$arse por o)$7*ica.
El re)is*raor valia o co"valia/ e" la
i"$a*ric+laci!" - e" las s+cesivas i"scripcio"es/ +"a
escripci!" car*o)r7,ica o pla"o ca*as*ral/ pero ello/ por s6
$is$o/ "o hace "i p+ee hacer pr+e(a ple"a/ "i e la
%''
ie"*i,icaci!" e la ,i"ca/ "i e s+ e0ac*a realia $a*erial. <
e" es*e p+"*o e valiaci!" e la escripci!" )ra,ica parece
vivirse e" la pr7c*ica +"a a$plia iscrecio"alia re)is*ral.
?"a rei*eraa oc*ri"a e la DG/ ho- e" 6a/ es*a(lece la
e0i)e"cia e apor*ar +"a cer*i,icaci!" ca*as*ral )r7,ica coi"cie"*e e" s+
escripci!" - a,ir$a *a.a"*e$e"*e 1+e la cali,icaci!" el re)is*raor se
e0*ie"e *a$(i" a la co$pro(aci!" e la ie"*ia e la ,i"ca c+-a
i"$a*ric+laci!" o i"scripci!" se pre*e"e 2Rs E e se*ie$(re e %&&F4/ -
la ,ac+l*a e "e)ar la i"scripci!" si el re)is*raor *ie"e +as so(re la
ie"*ia o so(re la e0*e"si!" es*a co",ir$aa por los *ri(+"ales 2SA#
As*+rias : a(ril e %&&F/ SSA# Mari/ Secc. '5g e %ET>T%&&E - Secc.
'Eg e '&T''T%&&E4/ e(i"ose "e)ar la i"$a*ric+laci!" o i"scripci!" e
los *6*+los prese"*aos al Re)is*ro c+a"o ha-a +as ,+"aas so(re la
ie"*i,icaci!" e la ,i"ca/ - ello si" per.+icio e 1+e los i"*eresaos
p+ea" ac+ir a los *ri(+"ales e" ore" a acrei*ar la ie"*ia e las
,i"cas 2Rss > e icie$(re e %&&5/ %D e $a-o e %&&5/ 'D e .+"io e
%&&%/ 5 e e"ero e %&&%/ 'D e "ovie$(re e %&&&49 e" $+chas
ocasio"es el re)is*ro se "ie)a a valiar escripcio"es ca*as*rales 1+e "o se
correspo"e" co" la escripci!" re)is*ral/ ale)a"o +as e ie"*ia
2Rs 'E e oc*+(re e %&&E4/ lo 1+e/ co$o -a he$os seGalao/ es
s+(ra-ao $+- especial$e"*e c+a"o a *ravs e +"a "+eva escripci!"
se p+iera pre*e"er i"scri(ir e0cesos e ca(ia 2 Rss 'D e .+"io e
%&&%/ 5 e "ovie$(re e 'FFF4. E" $+chas ocasio"es la irecci!" )e"eral
se lle"a la (oca e pala(ras va"as e0i)ie"o +"a *o*al coi"cie"cia e la
escripci!" re)is*ral - s+ valiaci!" )ra,ica e" la i"$a*ric+laci!" o
i"scripci!" pos*erior 2Rss : e icie$(re e %&&D/ 5 e se*ie$(re e
%&&F4/ pero e +"a par*e "o reco"oce e por s6 las escripcio"es )r7,icas
ca*as*rales - e o*ra *a$poco e0i)e +"a *o*al coi"cie"cia e la
escripci!" re)is*ral - la ca*as*ral para acceer a +"a i"scripci!" lo 1+e es
a *oas l+ces i$posi(le/ por la ,al*a e cer*eza e los or6)e"es. < c+a"o
res+l*a ha(er iscrepa"cias e"*re la escripci!" e los *6*+los apor*aos -
e la re,ere"cia ca*as*ral/ parece 1+e el re)is*raor e,ec*;a +"a valiaci!"
e la re,ere"cia ca*as*ral/ pero e" el co"*e0*o e +" .+icio iscrecio"al/
salvo c+a"o ha-a pro(le$as e ie"*ia/ e" lo 1+e l+e)o i"sis*ire$os al
%'%
ha(lar el r)i$e" el e0ceso e ca(ia. < as6 e" o*ras ocasio"es la DG
ice 1+e O$especto al pretendido defecto sealado en el apartado cF
anterior, las dudas sobre la identidad de una finca pueden ser un
obst#culo para la inscripcin de ciertas inmatriculaciones o e9cesos de
cabida, pero no para la inscripcin posterior de una finca ya inscritaP
2Rs %& e ,e(rero e %&&F4.
E" la realia/ para o(viar s+ epe"e"cia el
ca*as*ro/ - las i"s+,icie"cias e i"cohere"cias el ca*as*ro/ -
para le)i*i$ar s+ iscrecio"alia valiaci!" )ra,ica/ los
re)is*raores a par*ir e la i"s*r+cci!" e % e $arzo e %&&&
ha" i"s*r+$e"*ao s+ propia (ase car*o)r7,ica8 el sis*e$a
)eo(ase.
M?bO@ CARIbANOS < GARCIA GARCIA ha(la" e la
e0cesiva valoraci!" e la (ase ,6sica el ca*as*ro - e la i",ravaloraci!"
e la el re)is*ro/ - co"cl+-e GOME@ #ERALS 1+e los a*os ca*as*rales
"o p+ee" vi"c+lar al re)is*ro si" per.+icio e a+0iliarse e ellos +"a vez
valoraos - cali,icaos por el re)is*raor9 o*ros a+*ores co$o
MARTINE@ GARCIA - LLOMBART BOSH ha" p+es*o e $a"i,ies*o
la ,al*a e vol+"*a real e cola(oracio"es e"*re los respec*ivos
,+"cio"arios ca*as*rales - re)is*rales. Ni el re)is*ro "i el ca*as*ro parece"
(as*arse por s6 $is$os para +"a ie"*i,icaci!" i"+(i*aa - e0ac*a e +"a
,i"ca/ co$o *a$poco la posesi!"/ - ha- 1+e es*ar e" caa caso co"cre*o
e co",lic*o a +" esarrollo real el proceso pro(a*orio. Es "o*oria la
i,ic+l*a e coori"ar servicios is*i"*os/ 1+e se ri)e" por pri"cipios
raical$e"*e iversos/ - ae$7s la coori"aci!" e re)is*ro - ca*as*ro
*ie"e +"as li$i*acio"es i"s*i*+cio"ales i$por*a"*es erivaas e la
pro)resivia e la i"corporaci!" e los *6*+los ca*as*rales - *opo)r7,icos
al re)is*ro/ 1+e "o es ,7cil coori"ar co" las i"$a*ric+lacio"es e0is*e"*es
e" el re)is*ro9 - la apor*aci!" e la ie"*i,icaci!" ca*as*ral a+"1+e se
prev co$o +"a o(li)aci!" "o parece re1+isi*o co"s*i*+*ivo e la
i"scripci!" 2es +oso si lo es e la i"$a*ric+laci!"4/ - "o parece 1+e sea
e0i)io co" +" ri)or e0*re$o e" la pr7c*ica/ por lo 1+e a pesar e
reco"ocer el i"+a(le ava"ce 1+e si)"i,ica - el es,+erzo - $eri*o e los
%'5
re)is*raores e" proc+rar +" servicio caa vez $as per,ec*o - e,icie"*e/ es
previsi(le 1+e p+ea" se)+irse pro+cie"o irre)+lariaes e" el acceso
e la ,i"ca al re)is*ro - e" la escripci!" ,6sica e la ,i"ca e" las s+cesivas
i"scripcio"es9 - e" "i");" $oo p+ee a$i*irse la a+*ocree"cia 1+e
$a"i,ies*a" los re)is*raores e" ser los e*e"*aores e la realia
$a*erial e las ,i"cas a e,ec*os e la p+(licia - le)i*i$aci!" re)is*ral.
El procei$ie"*o el Ar*. 5&& - 5&3 Rh/ e" .+icio
ver(al a"*e el .+ez e pri$era i"s*a"cia/ parece ha(erse
i"s*a+rao para per$i*ir resolver las +as e ie"*ia -
e0*e"si!" 1+e se pla"*ee" al re)is*raor *a"*o e" la
i"$a*ric+laci!" co$o e" la i"scripci!" e +" ac*o isposi*ivo
el 1+e p+iera res+l*ar +" e0ceso e ca(ia. < e" "i");"
caso e(iera el re)is*raor e" "o$(re e la valiaci!" )r7,ica
cali,icaora/ opo"erse a la resol+ci!" 1+e se hace por +" .+ez
e" +"a se"*e"cia ,ir$e eclara*iva e propiea o
reivi"ica*oria 2- as6 se ice e" al)+"a resol+ci!"/ por
e.e$plo/ Rs : e icie$(re e %&&D4 o e" +" e0peie"*e e
o$i"io Olas +as so(re la ie"*ia e la ,i"ca p+ee" ser
ale)aas por el Re)is*raor e" los casos e i"$a*ric+laci!" o
i"scripci!" e e0cesos e ca(ia por *6*+lo p;(lico o por
cer*i,icaci!" a$i"is*ra*iva 2C,. Ar*. %&E/ 5&& - 5&3 el
Re)la$e"*o Hipo*ecario4/ pero "o e" los s+p+es*os e
e0peie"*e e o$i"io 2Rss e %E e a(ril e %&&>2 D e .+lio
e %&&34/ p+es e" es*e ;l*i$o caso se *ra*a e +" .+icio 1+e
correspo"e e0cl+siva$e"*e al J+ez.
Lla$a la a*e"ci!" la ,acilia co" la 1+e p+ee acceer +"a
"+eva escripci!" o +" e0ceso e ca(ia al re)is*ro si el re)is*raor O"o
*ie"e +asP/ - la i,ic+l*a 1+e *ie"e" Olos *ercerosP e o(*e"er s+
rec*i,icaci!" +"a vez i"scri*a +"a Oescripci!" re)is*ralP/ a+"1+e ha-a
,+"aas sospechas e 1+e la escripci!" p+iera ser i"e0ac*a/ si" a$i*ir
%':
e" "i");" caso el procei$ie"*o $as se"cillo 1+e era el e rec*i,icaci!"
e errores el Ar*. :& - %'' - si)s LH. #or e.e$plo la Rs 5 e se*ie$(re
e %&&E "o per$i*e a +"a co$+"ia e propie*arios coli"a"*e
i$p+)"ar +" e0ceso e ca(ia 1+e ha acceio al re)is*ro p+es Opara
a"+lar el e0ceso e ca(ia prac*icao e(er7 co"se"*ir e" escri*+ra
p;(lica el ,avorecio por l o (ie" ore"arse as6 e" procei$ie"*o .+icial
se)+io co"*ra *i*+lar re)is*ralP9 - la Rs e 5& e $a-o e %&&>/ "o
per$i*e la ca"celaci!" e +" e0ceso e ca(ia ore"ao por el $is$o
.+z)ao 1+e lo acor! e" e0peie"*e e o$i"io a"*erior. La oc*ri"a
re)is*ral e la DG "o per$i*e la co"s*a"cia e +" e,ec*o e ca(ia "i
si1+iera por se"*e"cia .+icial e" .+icio eclara*ivo si se pro+ce e" aGo
e *erceros si es*os *erceros "o ha" sio ci*aos9 - e" par*ic+lar "o se
per$i*e al*erar la escripci!" ,6sica e +"a ,i"ca por se"*e"cia e" aGo el
acreeor hipo*ecario 2Rs '' e a(ril e %&&F49 e i"cl+so "o se a$i*e +"
e0ceso e ca(ia 1+e res+l*a e +" procei$ie"*o ori"ario/ por1+e se
ice 1+e "o se ci*o a los coli"a"*es 2Rs '' e $arzo e %&&E4/ lo 1+e si"
+a si)"i,ica ar +" co"*e"io o)$7*ico a la i"scripci!" re)is*ral e +"
a*o e hecho/ 1+e co"*raice el pri"cipio e 1+e el re)is*ro "o )ara"*iza
la p+(licia e los a*os e hecho/ - "o e.a e ser co"*raic*orio co" la
poca par*icipaci!" e los *erceros e" la i"$a*ric+laci!" e i"scripci!".
!./ La +a"ta de arantas de "a propiedad en "a
primera inscripcin
A la li$i*aci!" o(.e*iva el re)is*ro e propiea e
"o )ara"*izar la realia ,6sica e la ,i"ca vie"e a s+$arse el
a*o e 1+e e" la pri$era i"scripci!"/ 1+e es +"a i"scripci!"
e propiea 1+e res+l*a e +" *6*+lo par*ic+lar 2Ar*. D LH4/ -
*a$poco e0is*e co"*rol e,ec*ivo e la propiea el
i"$a*ric+la"*e.
%'>
La .+rispr+e"cia $+es*ra los vicios el sis*e$a8 la posi(ilia
e i"$a*r6c+lar ,i"cas i"e0is*e"*es/ la e0is*e"cia e o(les 2- has*a *riples
i"$a*ric+lacio"es4/ el acceso al re)is*ro e ,i"cas co" e0*e"sio"es
s+per,iciales escri*as $+- s+periores a las reales/ - la posi(ilia e
i"$a*ric+lar e" el re)is*ro/ co$o propiea privaa/ (ie"es e o$i"io
p;(lico 2zo"a $ar6*i$oT*erres*re/ islas/ $o"*es/ ca$i"os/ cas*illos/ e*c.4.
#or ello se co"cl+-e STS D e ,e(rero e %&&E Qes*a pres+"ci!" e
e0ac*i*+ re)is*ral "o alca"za a las circ+"s*a"cias e hechoP 5& e oc*+(re
e %&&F/ (ie" recie"*e/ i"sis*e8Qes*os pri"cipios 2e le)i*i$aci!" re)is*ral
- e ,e p;(lica4 "o alca"za" a las si*+acio"es e hecho...Q I"$a*ric+lar
+"a ,i"ca co" +"a e0*e"si!" i"aec+aa/ 1+e co$por*a +"a s+per,icie
e0cesiva/ - 1+e co$pre"e e"*ro e la escripci!" re)is*ral *erre"os
coli"a"*es/ es +"a si*+aci!" 1+e se $+es*ra e" el e0a$e" e la realia
.+rispr+e"cial co*iia"a 2SSTS %: e e"ero e %&&5/ > e a(ril e %&&'/
%' e .+"io e 'FFD4/ - 1+e volvere$os so(re ella e" e*alle al es*+iar la
o(le i"$a*ric+laci!". Es +" posi(le res+l*ao el e0peie"*e e o$i"io
2SS 5 e oc*+(re e 'FDD/ 3 e $a-o e 'FE&4/ el procei$ie"*o el
o(le *6*+lo 2SS '> e $arzo e 'FDD/ %E e e"ero e 'FDE4/ e0ceso e
ca(ia 2SS %E e .+"io e 'FD>/ > e icie$(re e 'FDD/ '% e a(ril e
'FE&49 por la *ra"s,or$aci!" e" i"scripci!" e propiea e +" a"*i)+o
e0peie"*e posesorio 2STS %E e $a-o e 'FE&49 por e,ec*o e
i"aec+aas escripcio"es e" las cer*i,icacio"es a$i"is*ra*ivas 2SSTS 'E
e icie$(re e %&&&/ %& e ,e(rero e %&&'4/ por e,ec*o e a)re)acio"es
o se)re)acio"es 2SS : e "ovie$(re e 'FDD/ F e icie$(re e 'FE&/ :
e e"ero e 'FE%/ %D e icie$(re e 'FF3/ '% e .+"io e %&&5/ 5& e
$arzo e %&&3/ '% e ,e(rero e %&&E/ 5& e .+"io e %&&E4/ - res+l*a
,rec+e"*e co"s*a*ar 1+e la ,i"ca 1+e se pre*e"e i"scri(ir procee e
se)re)acio"es operaa so(re o*ra c+a"o es*a(a a)o*aa la s+per,icie e
la ,i"ca $a*riz 2AA# Ci+a Real %E e a(ril e %&&54. La i"aec+aa
escripci!" re)is*ral e +"a ,i"ca res+l*a *a$(i" por e,ec*o e +"a "+eva
escripci!" e la ,i"ca e" +" *6*+lo apor*ao al re)is*ro esp+s e la
i"$a*ric+laci!" 2SSTS F e "ovie$(re e 'FD'/ %> e .+lio e 'FDE49 por
eclaraci!" e o(ra "+eva e" solar is*i"*o el i"$a*ric+lao 2STS '% e
a(ril e 'FE&49 por i"cl+ir e" la eclaraci!" e o(ra "+eva la escripci!"
e +"a ,i"ca e $a-or s+per,icie 2STS e '5 e ,e(rero e 'FE&4/ e*c. La
%'3
,al*a e co"*rol e la pri$era i"scripci!" per$i*e i"$a*ric+lar la
propiea por el precaris*a 2STS e 3 e oc*+(re e 'FD>4/ o por el
$a"a*ario 2STS %3 e "ovie$(re e 'FD&4/ o cohereero 1+e i"$a*ric+la
a s+ "o$(re la *o*alia e +"a ,i"ca 2SSTS '& e .+lio e %&&%/ '% e
,e(rero e %&&E4 o co$o propiea privaa la zo"a $ar6*i$oT*erres*re 2SS
'> e sep*ie$(re e 'FE:/ 'F e icie$(re e 'FDD/ D e $a-o e %&&%4/
(ie"es el $i"is*erio el e.erci*o 2STS %: e e"ero e %&&54/ o $o"*es
p;(licos 2SS %' e $arzo e 'FE>/ %' e e"ero e 'FE>4 o cas*illos 2SS
': e icie$(re e 'FE:/ %> e .+"io e 'FDE4/ islas s+r)ias e" el $ar
*erri*orial 2STS '' e "ovie$(re e 'F3F4 o ca$i"os 2STS 'F e oc*+(re
e 'F3D4.
#ero e(e$os h+ir e la s+per,icial - v+l)ar *e"*aci!"
e cri*icar el re)is*ro e la propiea co$o ,+"ci!" por "o
ie"*i,icar aec+aa$e"*e las ,i"cas o(.e*o e i"scripci!"/
por "o )ara"*izar la pri$era i"scripci!"/ por "o )ara"*izar la
realia $a*erial e la ,i"ca e" las s+cesivas i"scripcio"es/
c+a"o el servicio p+(lico re)is*ral represe"*a +"a co"1+is*a
i"es*i$a(le e la $a+rez el pe"sa$ie"*o .+r6ico/ - es +"
veh6c+lo e pro)reso eco"!$ico - e )"esis e ri1+eza/ por
la cer*eza 1+e apor*a a la via eco"!$ica - $erca"*il9 e"
EspaGa ae$7s ha es*ao )es*io"ao por casi si)lo - $eio
e +" $oo e.e$plar por el c+erpo e re)is*raores e la
#ropiea. El pro(le$a o"*ol!)ico es 1+e la realia e
ie"*ia e la propiea es e" s6 $is$a i"escr+*a(le 2es el
pro(le$a e los or6)e"es4. No es p+es +" pro(le$a el
re)is*ro si"o +" pro(le$a e la propiea $is$a.
Los e,ec*os e ie"*i,icaci!" $a*erial so" co$+"es a *oa
*i*+laci!"/ - "o so" propia$e"*e re)is*rales9 e" realia *oa *i*+laci!"
2p;(lica o privaa4/ - a+" la $is$a posesi!"/ prese"*a" +" )rave
pro(le$a e ie"*i,icaci!" e la realia $a*erial/ 1+e solo se p+ee
%'D
resolver e" caa caso co"cre*o por +"a pr+e"*e valoraci!" e" el proceso
e circ+"s*a"cias e hecho - *i*+laci!" 2Ar*. 5E> - si)s CC4. La realia
$a*erial es sie$pre e")aGosa/ la posesi!" *a$(i" se ,i")e para
apropiarse e las ,i"cas el veci"o/ o se per)eGa co" ,alsos *es*i)os e" el
proceso/ ,re"*e a es*as $a"io(ras *a$(i" la *i*+laci!" re)is*ral sirve para
ie"*i,icar la ,i"ca/ p+es el his*orial re)is*ral e la ,i"ca/ co" )ara"*6as e
,ehacie"cia - 1+e p+ee ser +"iversal$e"*e co"ocio/ ser7 +" i"s*r+$e"*o
e +*ilia i"es*i$a(le para la correc*a ie"*i,icaci!" e la ie"*ia
,6sica - .+r6ica e la ,i"ca. No olvie$os 1+e la ,ac*icia "o es "aa por
s6 - *a$(i" se pr+e(a $eia"*e *6*+los 2Ar*. 5E> el CC4/ el re)is*ro es
+" i"s*r+$e"*o 1+e co$ple$e"*a aec+aa$e"*e la posesi!" e" la
ie"*i,icaci!" - realia e la ,i"ca $is$a 1+e accee al re)is*ro. El
re)is*ro prese"*a so(re *oa *i*+laci!" la cer*eza e s+ co"*rol e" la
cali,icaci!" re)is*ral - la )ara"*6a e +"a *raici!" (asaa e" el *rac*o
s+cesivo. < a+"1+e "o p+ea c+$plir aec+aa$e"*e la pre*e"ia
,+"ci!" e p+(licar erechos/ s6 alca"za a pro*e)er el a1+ire"*e e $oo
sa*is,ac*orio e" la $a-or6a e los casos por aplicaci!" el pri"cipio e la
i"opo"i(ilia e *6*+los - si $eia +"a ili)e"*e i"ves*i)aci!" previa
so(re la posesi!" e la ,i"ca re)is*ral. La pa*olo)6a si (ie" e(e es*ar
previs*a/ e"+"ciaa - co$(a*ia/ pero es sie$pre +"a si*+aci!"
e0cepcio"al9 ori"aria$e"*e la ie"*i,icaci!" - *i*+laria e los (ie"es
e" el re)is*ro/ co"s*i*+ia e" perioo "o sospechoso/ - ase"*aa e" ra6ces
pro,+"as 2*rac*o s+cesivo/ - ho- realia car*o)r7,ica4 respo"e a la
vera - e0ac*i*+ e" s+s a*os ,6sicos - .+r6icos/ - e" c+al1+ier caso
p+ee - e(e ser co"*ras*aa co" el e0a$e" e la realia posesoria
$is$a e la ,i"ca. El co$ple$e"*o e posesi!" - re)is*ro o,rece cer*eza -
se)+ria al a1+ire"*e. La co"cl+si!" es clara/ el e,ec*o e"+"ciao "o
es o"*ol!)ico al re)is*ro/ si"o a *oo i"s*r+$e"*o pro(a*orio e la
propiea8 si la *i*+laci!" re)is*ral/ co" las )ara"*6as e lo p;(lico - el
co"*rol - ri)or 1+e apor*a el pres*i)ioso c+erpo re)is*ral/ p+ee
e0cepcio"al$e"*e per)eGarse/ c+al1+ier o*ra *i*+laci!" privaa o p+(lica
- la $is$a posesi!" se p+ee lo $is$o co" $+cha $7s ,acilia/ - por
ello/ co$o i)o/ el re)is*ro e *6*+los es la apro0i$aci!" $as cerca"a a
+"a realia e la propiea i"escr+*a(le e" s6 $is$a/ el Re)is*ro o,rece
la pro*ecci!" a+"1+e li$i*aa/ la $as sa*is,ac*oria posi(le al a1+ire"*e
%'E
$eia"o +"a i"ves*i)aci!" so(re la si*+aci!" posesoria e la ,i"ca 1+e se
a1+iere se);" el re)is*ro/ - $eia"o *a$(i" +"a i"ves*i)aci!" so(re la
capacia - poer e isposici!" el ispo"e"*e. La .+rispr+e"cia "os
e"seGa 1+e e" $+chas ocasio"es el *i*+lo re)is*ral sirve para ie"*i,icar
aec+aa$e"*e la ,i"ca - e,e"er a los poseeores i"ve*eraos/ lo
vere$os $as aela"*e e" e*alle (as*e ahora ci*ar co$o e.e$plo la STS
e 5' e icie$(re e %&&%8 E" el $o"*e #i"al e Al$a"sa el
A-+"*a$ie"*o hizo esaparecer los si)"os e ie"*i,icaci!" e los
e"claves recla$aos/ e" +"a repo(laci!" $asiva el $o"*e/ - ,re"*e a la
apropiaci!" a(+siva por +" a-+"*a$ie"*o e los $o"*es/ los poseeores
i"ve*eraos (asar7" s+ e,e"sa e" la a"*i)\ea e s+s i"scripcio"es
re)is*rales e e"calves privaos ar)+$e"*aci!" hecha s+-a por el
Tri(+"al S+pre$o.

3. %inca material # inca registral.
&.1. Concepto de +inca en sentido reistra"
La pri$era i"scripci!" es +"a pri$era i"scripci!" e
o$i"io 2Ar*. D LH4/ 1+e a(re +" ,olio par*ic+lar para caa
,i"ca 2Ar*. %:5 LH4. El re)is*ro e la propiea se lleva e"
li(ros ,oliaos .+icial$e"*e 2Ar*. %5E LH4. Se i"icia +" li(ro
i"epe"ie"*e e i"scripcio"es para caa *r$i"o $+"icipal
p+ie"o acorar la irecci!" )e"eral 1+e caa *r$i"o
$+"icipal se ivia e" os o $7s seccio"es/ - 1+e se a(ra +"
li(ro e i"scripcio"es para caa +"a e ellas 2Ar*. %:: LH4.
Se a(re +" ,olio par*ic+lar para caa ,i"ca e" el li(ro
correspo"ie"*e e i"scripcio"es. Toas las i"scripcio"es/
a"o*acio"es - ca"celacio"es pos*eriores respec*ivas a la
$is$a ,i"ca se prac*ica" a co"*i"+aci!"/ si" e.ar claros
e"*re los asie"*os 2Ar*. %:5 LH4.
%'F
A e,ec*os re)is*rales la e,i"ici!" e ,i"ca es p+ra$e"*e ,or$al8 es
,i"ca la e"*ia 1+e a(re +" ,olio re)is*ral. La ,i"ca es el ele$e"*o
ore"aor el re)is*ro. La ,i"ca fco$o s+ propieaTT es e" s6 $is$a +"a
realia e0*rarre)is*ral. La escripci!" re)is*ral e la ,i"ca ha e ser
co"sieraa co$o +" *6*+lo ori"ario e pr+e(a e la $is$a/
especial$e"*e i$por*a"*e por ser p;(lico - es*ar preco"s*i*+io e"
per6oo "o sospechoso. La realia e la ,i"ca se e*er$i"a por la
posesi!" - el *6*+lo 2Ar*. 5E> CC4/ - la escripci!" re)is*ral $erece la
co"sieraci!" e +" *6*+lo pre,ere"*e.
&.!. Arupacin- di'isin- areacin $
sereacin de +inca reistra".
Co" car7c*er )e"eral - salvo las li$i*acio"es
erivaas e le)islaci!" a)raria 2+"ia e c+l*ivo4 o +r(a"a
2res*riccio"es a parcelacio"es - reparcelacio"es4/ el *i*+lar
re)is*ral *ie"e la ispo"i(ilia re)is*ral e s+ ,i"ca $a*erial.
Las $oi,icacio"es re)is*rales e" pri"cipio p+ee" hacerse
si" "ecesia e i"s*ar previa$e"*e la $oi,icaci!" ca*as*ral
correspo"ie"*e.
La o(li)aci!" e "o*arios - re)is*raores e e0i)ir la
acrei*aci!" oc+$e"*al e la co",or$ia/ apro(aci!" o a+*orizaci!"
a$i"is*ra*iva a 1+e es* s+.e*a/ e" s+ caso/ la ivisi!" o se)re)aci!"
co",or$e a la le)islaci!" 1+e le sea aplica(le se es*a(lece e" el ar*6c+lo
'D.% Te0*o Re,+"io e la Le- el S+elo 2Rs E e se*ie$(re e %&&F4.
El ar*6c+lo DE el Real Decre*o '.&F5`'FFD e c+a*ro e .+lio por el 1+e se
apr+e(a" las "or$as co$ple$e"*arias al Re)la$e"*o para e.ec+ci!" e la
Le- Hipo*ecaria so(re i"scripci!" e" el Re)is*ro e la #ropiea e ac*os
e "a*+raleza +r(a"6s*ica 1+e precep*;a 1+e Olos Re)is*raores e la
#ropiea e0i)ir7" para i"scri(ir la ivisi!" o se)re)aci!" e *erre"os 1+e
se acrei*e el o*or)a$ie"*o e la lice"cia 1+e es*+viese previs*a por la
%%&
le)islaci!" +r(a"6s*ica aplica(le o la eclaraci!" $+"icipal e
i""ecesarieaP. La Rs '> e se*ie$(re e %&&F a,ir$a 1+e la "or$a*iva
re)la$e"*aria re,eria/ i$po"e al re)is*raor +" e(er par*ic+lar e
ili)e"cia/ a ,i" e 1+e la A$i"is*raci!" p+ea c+$pli$e"*ar las
$eias le)al$e"*e previs*as e" e,e"sa e la le)alia +r(a"6s*ica
2"e)7"ose a reco"ocer la le)alia e +"a se)re)aci!" 1+e se pre*e"6a
por sile"cio a$i"is*ra*ivo posi*ivo4.
De +"a ,i"ca $a*erial se p+ee hacer c+a"*as ,i"cas
re)is*rales es*i$e co"ve"ie"*e el propie*ario/ - *a$(i" se
p+ee" re+"ir e" +" solo ,olio varias ,i"cas re)is*rales
is*i"*as cerra"o los ,olios correspo"ie"*es. Las
$oi,icacio"es ,or$ales so" c+a*ro8 a)r+paci!"/ ivisi!"/
se)re)aci!" - a)re)aci!".
C+a"o el re)is*raor $a"i,ies*e +a so(re si la ,i"ca c+-a
$oi,icaci!" ,or$al se pre*e"e a *ravs e +"a se)re)aci!"/ a)r+paci!"/
ivisi!" o a)re)aci!" coi"cie o "o co" o*ra -a i"scri*a o res+l*a e" +"a
i"e*er$i"aci!" )rave e s+ ie"*ia/ e0*e"si!" o e la e las par*es
resi+ales res*a"*es/ precisa e +"as co$pro(acio"es -/ e" s+ caso/
a+ie"cia a los posi(les a,ec*aos 1+e "o p+ee esarrollarse e" el $arco
el rec+rso )+(er"a*ivo - *ie"e s+ propio - espec6,ico ca+ce a *ravs el
procei$ie"*o previs*o e" el Ar*. 5&3 el Re)la$e"*o Hipo*ecario 2Rs %
e a(ril e %&&>4.
La agrupacin 2Ar*. :> RH4 s+po"e ,or$ar +"a
"+eva ,i"ca re)is*ral a(rie"o +" "+evo ,olio e os o $7s
,i"cas re)is*rales c+-os ,olios re)is*rales respec*ivos se
cierra".
La a)r+paci!"/ es*o es el cierre e *oos los ,olios re)is*rales
ori)i"arios/ parece 1+e "o es o)$7*ica - p+ee si$ple$e"*e a)re)arse al
,olio e la ,i"ca re)is*ral $as )ra"e 21+e "o se cierra4 la ,i"ca $7s
pe1+eGa 2c+-o ,olio es el ;"ico 1+e se cierra4 si" "ecesia e a(rir
"+evo ,olio para +"a "+eva ,i"ca a)r+paa. As6 La Rs e ': e $arzo e
%%'
'FD> per$i*e 1+e se p+ea a +"a ,i"ca i"scri*a e 5:F.F''/E: $e*ros
c+araos a)re)ar o*ra *a$(i" i"scri*a e :3& $e*ros c+araos/ si"
"ecesia e a)r+par a$a(as ,i"cas/ cerra"o a$(os ,olios/ ale)a"o
razo"es e si$plicia - $o*ivos e eco"!$ica re)is*ral. < a es*e
pri"cipio parece 1+e respo"e la re,or$a el Ar*. :E RH e 'FE%. Se);"
la Rs e '5 e e"ero e 'FF> el cri*erio 1+e el le)islaor ha se)+io a la
hora e e*er$i"ar c+7"o la i"ivi+alia e la ,i"ca $a*riz p+ee
$a"*e"erse ha sio ;"ico - p+ra$e"*e c+a"*i*a*ivo/ 1+e s+ s+per,icie sea
c+a"o $6"i$o el 1+6"*+plo e la 1+e sea o(.e*o e a)re)aci!"/ e" o*ro
caso ser7 precep*iva la a)r+paci!". Se);" la Rs e '' e $a-o e 'FDE la
e0is*e"cia e )rav7$e"es e" +"a e las ,i"cas "o i$pie por s6 $is$o la
a)r+paci!". L#or 1+ +" 1+i"*oN La 1+i"*a par*e es +" ";$ero $7)ico e"
el re)is*ro co$o pri"cipio e ie"*ia rec+rese 1+e co$o vere$os $7s
aela"*e el *e"or li*eral el Ar*. %FE RH/ co$o el Ar*. >5. E e la le-
'5`'FF3/ la rec*i,icaci!" e la ca(ia e +"a ,i"ca re)is*ral/ o la al*eraci!"
e s+s li"eros c+a"o s*os sea" ,i.os o e *al "a*+raleza 1+e e0is*a"
+as e la ie"*ia e la ,i"ca/ p+ea realizarse co" (ase e" +"a
cer*i,icaci!" ca*as*ral escrip*iva - )r7,ica e la ,i"ca/ previ"ose 1+e si
el e0ceso era i",erior a +" 1+i"*o 2%&K4 p+iera hacerse si$ple$e"*e por
cer*i,icaci!" )ra,ica e *c"ico co$pe*e"*e. #arece 1+e el cri*erio es*a
,+"ao e" el Ar*. ':D& CC/ - la ,ac+l*a resol+*oria por e0ceso e
ca(ia. El cri*erio se ,+"a e" 1+e la realia $a*erial e +"a cosa so" s+s
c+a*ro par*es 2s+s c+a*ro p+"*os cari"ales4/ solo a par*ir e +" 1+i"*o +"a
cosa p+ee pererse si" a,ec*ar a s+ ie"*ia $is$a.
La divisin/ 2Ar*. :3 RH4 la operaci!" co"*raria/
s+po"e ,or$ar os o $7s ,i"cas re)is*rales "+evas e +"a
a"*i)+a c+-o ,olio se cierra9
Se);" la Rs %3 e se*ie$(re e 'FDF la i,ere"cia e"*re
se)re)aci!" - ivisi!" prese"*a e" al)+"as ocasio"es l6$i*es (orrosos/
pero e" e,i"i*iva so" operacio"es 1+e/ e" )e"eral/ p+ee" is*i")+irse e"
c+a"*o 1+e la esco$posici!" e la ,i"ca co$o e"*ia hipo*ecaria e"
o*ras varias es co$ple*a e" la ivisi!"/ ao 1+e e +"a sola ,i"ca
re)is*ral se ,or$a" "+evas ,i"cas re)is*rales is*i"*as/ caa +"a
%%%
per,ec*a$e"*e escri*a/ co" ";$ero "+evo - aper*+ra e "+evo ,olio/ - "o
1+ea/ por *a"*o/ res*o re)is*ral/ a i,ere"cia e lo 1+e s+cee co" la
se)re)aci!" e" o"e e" +"a ,i"ca re)is*ral se res*a +"a porci!" 1+e
,or$a +"a "+eva/ co" escripci!" - ";$ero propio/ 1+ea"o i)+al el
res*o salvo las $oi,icacio"es e" ca(ia - li"eros/ si" "ecesia e
per,ec*a escripci!"/ c+a"o "o ,+ese posi(le/ - $a"*e"ie"o el $is$o
";$ero - ,olio re)is*ral. Si" e$(ar)o - a+" c+a"o el *e"or li*eral el
Ar*. :3 LH parece es*a(lecer la pri$ac6a e la ivisi!"/ a $i $e parece
1+e al i)+al 1+e s+cee e" la a)r+paci!"/ "o e(e ha(er i"co"ve"ie"*e e"
la ispo"i(ilia re)is*ral e la ,i"ca $a*riz 1+e por7 cerrarse a(rie"o
os "+evos ,olios para caa +"a e las ,i"cas iviias o si$ple$e"*e
se)re)arse a(rie"o +" "+evo ,olio para la ,i"ca se)re)aa. E" aplicaci!"
el $is$o pri"cipio lo cohere"*e ser6a co"sierar 1+e solo p+ee
se)re)arse +"a porci!" i",erior a +" 1+i"*o e la s+per,icie ori)i"aria/ si
la par*e a se)re)ar es s+perior a +" 1+i"*o e(er6a ser precep*iva la
ivisi!"/ p+es los res*os so" sie$pre $as i,6ciles e ie"*i,icar -
co",lic*ivos a e,ec*os e ie"*i,icaci!" e las ,i"cas.
La agregacin/ la recepci!" e +"a ,i"ca re)is*ral
si" a(rir "+evo ,olio e +" ,olio re)is*ral 1+e se cierra o
$oi,ica 2esp+s e la re,or$a e 'FE%8 ar*6c+lo :E RH/ la
"+eva ,i"ca a)re)aa "o p+ee $eir $7s e +"a 1+i"*a par*e
e la recep*ora49 la segregacin 2Ar*. :D RH4/ s+po"e la
separaci!" e par*e e +"a ,i"ca re)is*ral $a"*e"ie"o el
,olio ori)i"al a(ier*o co" s+ "+$eraci!".
Es*as $oi,icacio"es prese"*a" +" al*o ries)o e ca+sar
i"e0ac*i*+es re)is*rales p+es $+chas veces los res*os res+l*a"*es e
a)re)acio"es o se)re)acio"es "o so" ,7cil$e"*e ie"*i,ica(les - e" la
pr7c*ica se co$pr+e(a 1+e operacio"es ,or$ales re)is*rales so"
,rec+e"*e$e"*e ca+sa e o(les i"$a*ric+lacio"es *o*ales o parciales o e
i"aec+aas escripcio"es e las ,i"cas res+l*a"*es o $a*rices. ?"a
rei*eraa oc*ri"a e la irecci!" )e"eral 2Rs e %5 e $arzo e %&&3/ '3
e $arzo e %&&'/ %3 e se*ie$(re e 'FDF/ E e $a-o e 'FDE4 s+(ra-a
la e0i)e"cia e per,ec*a escripci!" e ie"*i,icaci!" e las ,i"cas $a*rices
%%5
- e los res*os res+l*a"*es e operacio"es e a)r+paci!" - se)re)aci!"/
por los ries)os 1+e prese"*a" e pro+cir i"e0ac*i*+es re)is*rales/ lo 1+e
*a$(i" se reco)e e0presa$e"*e e" el Ar*. >& RH 2Rs %E e a(ril e
%&&54. Se);" el Ar*. :D RH No ser7 o(s*7c+lo para la i"scripci!" e
c+al1+ier se)re)aci!" el 1+e "o ha-a" *e"io acceso al Re)is*ro o*ras
previa$e"*e realizaas. l Re)is*raor p+ee s+spe"er la i"scripci!" e
+"a escri*+ra e se)re)aci!" e +"a ,i"ca e" varias/ c+a"o la escripci!"
e las res+l*a"*es "o co"c+era e"*re ellas/ co" la $a*riz/ "i co" el
ca*as*ro. Tal iscora"cia e(e co"sierarse +" e,ec*o 1+e p+ee
s+(sa"arse si se rec*i,ica la escri*+ra para 1+e coi"cia" las escripcio"es
2Rs %5 e .+"io e %&&F4.
Las $oi,icacio"es ,or$ales se p+ee" solici*ar (ie"
$eia"*e escri*+ra p;(lica iri)ia al re)is*ro 2Ar*. >& RH4 o
(ie" co$o res+l*ao e c+al1+ier ac*o isposi*ivo re,ere"*e a
la ,i"ca 2Ar*. :F RH4. No es "ecesaria la pe*ici!" ,or$al e
se)re)aci!" para +"a e"a.e"aci!" parcial 2se)re)ar
previa$e"*e para e"a.e"ar parcial$e"*e4/ p+es las
se)re)acio"es o a)re)acio"es se realiza" e o,icio por el
re)is*raor e" ,+"ci!" al "e)ocio isposi*ivo o resol+ci!"
.+icial e 1+e se *ra*e 2vase Rs % e $arzo e 'FFF/ %& e
.+lio e 'FFE4. La a)r+paci!" - ivisi!" so" operacio"es 1+e
per$i*e" a(rir +" "+evo ,olio re)is*ral si" procei$ie"*o
i"$a*ric+la*orio/ por *e"er s+ ca+sa e" el propio re)is*ro.
Los A+*o A# Sevilla e %& e oc*+(re e %&&3 - Las #al$as %D
e se*ie$(re e %&&3/ co" ci*a e .+rispr+e"cia - resol+cio"es a"*eriores
e DG e los re)is*ros/ a,ir$a 1+e es*as operacio"es e a)r+paci!"/
ivisi!"/ se)re)aci!" - a)re)aci!" se p+ee" hacer *a$(i" por
e0peie"*e e o$i"io. Si" 1+e sea o(s*7c+lo el ar*6c+lo >& el
Re)la$e"*o Hipo*ecario/ al eclarar 1+e *oas las operacio"es e
a)r+paci!"/ ivisi!"/ a)re)aci!"/ - se)re)aci!" se prac*icar7" el Re)is*ro
e" vir*+ e escri*+ra p;(lica/ p+es la escri*+ra p;(lica "o es el ;"ico
%%:
$eio h7(il para acceer +" *6*+lo al Re)is*ro e la #ropiea/ se);"
ispo"e el Ar*. 5 LH.
&.& "as +incas discontinuas.
E0cepcio"al$e"*e la le- prev la posi(ilia e fincas
discontinuas/ es ecir +"a sola ,i"ca re)is*ral ,or$aa por
,i"cas i"epe"ie"*es "o coli"a"*es La ,or$aci!" e ,i"cas
isco"*i"+as s!lo es posi(le c+a"o ,or$a" +"a +"ia
or)7"ica/ e"*ro e la $is$a e0plo*aci!" a)r6cola o i"+s*rial
o se *ra*e e +" ei,icio e i$por*a"cia al c+al es*"
s+(ori"aas +"as ,i"cas o co"s*r+ccio"es 2ar*6c+lo E.%. LH/
Ar*. :: RH4.
La "oci!" e ,i"ca isco"*i"+a parece 1+e *raicio"a la
especialia e la ,i"ca re)is*ral/ pero la oc*ri"a re)is*ral lo i"*erpre*a
co" +"a cier*a a$pli*+. La Rs %D e ,e(rero e %&&5/ s+(ra-a 1+e re+"ir
e" +" solo ,olio re)is*ral +"a +"ia e e0plo*aci!" i"+s*rial pres*a
$a-or io"eia e la )ara"*6a hipo*ecaria/ evi*a"o e.ec+cio"es
si")+lares 1+e esvaloriza" el o(.e*o e la )ara"*6a/ - a la pos*re p+ee"
esi"*e)rar co" +"a solo e.ec+ci!" parcial lo 1+e es +"a +"ia
eco"!$ica. S+(ra-a la $is$a resol+ci!" 1+e el le)islaor "o ha i$p+es*o
+"a pr+e(a ,or$al - ri)+rosa e la e0is*e"cia e vi"c+laci!" eco"!$ica o
+"ia e e0plo*aci!" pero 1+e +"a razo"a(le pr7c*ica hipo*ecaria
re1+iere co$o pres+p+es*o e la ,i"ca isco"*i"+a +"a or)a"izaci!"
eco"!$ica es*a(le/ 1+e "o sea la $era$e"*e circ+"s*a"cial. La Rs e %5
e a(ril e %&&> co"cl+-e 1+e os parcelas "o coli"a"*es e"*re s6/ 1+e
,or$a(a" par*e e +" caser6o vizca6"o p+ee" co"s*i*+ir +"a ;"ica "+eva
,i"ca i"epe"ie"*e a+"1+e "o sea" coli"a"*es "i se acrei*e +"a
relaci!" e epe"e"cia ao 1+e s+ vi"c+laci!" res+l*a acrei*aa el
$is$o re)is*ro por ha(er ,or$ao par*e el $is$o caser6o a"*es e la
se)re)aci!".
%%>
&.(. La +inca materia" $ +inca reistra". 4incas
reistra"es =ue no son +incas materia"es
La Le- e*er$i"a e0presa$e"*e/ - co" car7c*er *6pico/
los valores pa*ri$o"iales 1+e p+ee" ,or$ar +"a ,i"ca
re)is*ral i"epe"ie"*e a(rie"o ,olio/ si" ser +"a ,i"ca
$a*erial. So" pri"cipal$e"*e8
El ar*6c+lo 5DE el Re)la$e"*o Hipo*ecario a+*oriza
la i"$a*ric+laci!" e +"a ,i"ca a ,avor el *i*+lar e +"a
cuota indivisa co" i"epe"e"cia e 1+e la solici*e" el res*o
e los co$+"eros/ el ar*6c+lo 5DD el Re)la$e"*o per$i*e
i"$a*ric+lar al *i*+lar e s!lo el dominio "til o directo el
i"$+e(le.
Los pisos o locales e" r)i$e" e propiea
horizo"*al/ sie$pre 1+e co"s*e previa$e"*e la i"scripci!" el
i"$+e(le - la co"s*i*+ci!" e icho r)i$e" 2Ar*.E.> LH4.
La cuota indivisa de finca destinada a garaje o
es*acio"a$ie"*o e veh6c+los 2Ar*. 3E RH4/ 1+e *a$(i"
p+ee i"scri(irse co$o a"e.o el piso correspo"ie"*e.
La raz!" por la c+al el erecho so(re la plaza e )ara.e p+ee
a(rir ,olio re)is*ral es el posi(le i"*ers e" la "e)ociaci!" i"epe"ie"*e
el $is$o respec*o e los pisos o locales e" r)i$e" e propiea
horizo"*al. Si" e$(ar)o la oc*ri"a re)is*ral e0i)e la ie"*i,icaci!"
i"ivi+alizaa e la plaza e )ara.e si" 1+e (as*e s+ ie"*i,icaci!" por +"
"+$ero 2Rss > - D e"ero e 'FFE4/ a+"1+e per$i*e 1+e s+
i"ivi+alizaci!" 1+ee posp+es*a al $o$e"*o e s+ ve"*a por la
pro$o*ora/ si" "ecesia e ac+ero +"7"i$e e la .+"*a e propie*arios
2Rss %% - %5 e .+lio e %&&F4.
%%3
Las concesiones administrativas e o(ras - servicios
1+e a,ec*e" o recai)a" so(re (ie"es i"$+e(les 2Ar*. 5' LH4/
e0cep*o las 1+e sea" accesorias a o*ra ,i"ca o co"cesi!" 2Ar*.
::.3h RH4/ i"scri(i"ose e" +" ,olio a+*!"o$o la co"cesi!"
$is$a a+"1+e a,ec*e a iversos (ie"es i"$+e(les 2Ar*. 5'
RH4.
S!lo p+ee" *e"er acceso al Re)is*ro a1+ellos ac*os
a$i"is*ra*ivos 1+e )e"era" e" ,avor el i"*eresao +" veraero erecho
real opo"i(le a *erceros - 1+e vi"c+la" a la A$i"is*raci!" +ra"*e +"
e*er$i"ao plazo/ pero "o per$isos o a+*orizacio"es o e" )e"eral
a1+ellas si*+acio"es e car7c*er precario o e $era *olera"cia 1+e p+ee"
cesar por ecisi!" +"ila*eral e la e"*ia p;(lica 2Rs 'E e a(ril e
'F3F4
Los aprovecha$ie"*os e aguas#
Los aprovecha$ie"*os privaos 1+e *e")a" la co"sieraci!" e
i"$+e(les a *e"or el ar*6c+lo 55:/ Eh el CC 2Ar*. 33 RH4/ los
aprovecha$ie"*os e a)+as p;(licas/ o(*e"ios $eia"*e co"cesi!"
a$i"is*ra*iva/ se i"scri(e" aco$paGa"o cer*i,icao e" 1+e co"s*e
hallarse i"scri*os e" el correspo"ie"*e Re)is*ro a$i"is*ra*ivo 2Ar*. 3:
RH4/ las a)+as a1+irias por +s+capi!" se hace" co"s*ar $eia"*e ac*a
e "o*oriea por el procei$ie"*o el Ar*. 3> RH. La Le- e A)+as
%FÈ> e % e a)os*o/ si)+ie"o la v6a ap+"*aa por la lla$aa C+ar*a
E+ropea el A)+a ,or$aa e" 'F3D por los Es*aos $ie$(ros el
Co"se.o e E+ropa 2e" par*ic+lar el p+"*o '& Oel a)+a es +" pa*ri$o"io
co$;" c+-o valor e(e ser reco"ocio por o*rosP4 ispo"e 1+e "o p+ee
a1+irirse por prescripci!" el erecho e +so priva*ivo el o$i"io
p;(lico hir7+lico/ ello s!lo *ie"e +"a e,icacia para el ,+*+ro/ por lo 1+e el
erecho e aprovecha$ie"*o e a)+as p;(licas a1+irio por prescripci!"
co" a"*erioria e(er7 es*ar s+.e*o a las isposicio"es *ra"si*orias e la
re,eria Le-/ co",or$e a las c+ales *al erecho/ 1+e era e +raci!"
i"e,i"ia/ se co"vier*e e" +" erecho e +raci!" e*er$i"aa e" D>
aGos 2STS %& e .+lio e %&&:4 a *oos los aprovecha$ie"*os e a)+as/
%%D
sea" p;(licas o privaas/ ha" e aplicarse e" el ,+*+ro las "or$as rela*ivas
a las li$i*acio"es el +so el o$i"io p;(lico hir7+lico 2apar*ao : e
las Disposicio"es Tra"si*orias Se)+"a - Tercera4. La Rs e %5 e a(ril
el %&&> e"*ie"e 1+e la le- e a)+as e" s+ isposici!" aicio"al *ercera
es*a(lece respec*o e las a)+as e o$i"io privao +"a al*er"a*iva8 (ie"
s+ co"s*a"cia e" el Re)is*ro e A)+as/ (ie" i"cl+irse e" el ca*7lo)o e
a)+as privaas/ pero e" es*e caso/ para la i"scripci!" el erecho so(re
las a)+as e" el Re)is*ro e la #ropiea es "ecesaria e" *oo caso la
previa i"cl+si!" e" el ca*7lo)o e a)+as privaas. Las a)+as 1+e *a$(i"
por7" hacerse co"s*ar e" la i"scripci!" e la ,i"ca e 1+e ,or$e" par*e/
co$o +"a c+alia e la $is$a 2Ar*. 33 RH4/ pero "!*ese 1+e los
aprovecha$ie"*os e a)+as co"s*a" e"*o"ces e" la escripci!" e +"a
,i"ca co$o $e"ci!" escrip*iva/ - si "o co"s*a s+ co"s*a"cia e" el
re)is*ro o ca*alo)o correspo"ie"*e "o *ie"e" e,ec*os ,re"*e a *erceros.
El derecho de aprovechamiento por turnos 2Ar*.
':.' e la Le- :%`'FFE e '> e icie$(re $oi,icao por la
Le- ':`%&&&/ e %F e icie$(re/ e Meias ,iscales/
a$i"is*ra*ivas - el ore" social4.
Es +oso si el aprovecha$ie"*o por *+r"o p+ee i"scri(irse si
"o es*a i"scri*a la propiea el ei,icio so(re el 1+e se co"s*i*+-e el
erecho. E" s+ co"sieraci!" ori)i"aria co$o O$+l*ipropieaP/ parec6a
cohere"*e a$i*ir la i"$a*ric+laci!" e la $+l*ipropiea co" a"alo)6a
co" el r)i$e" el ce"so/ la e",i*e+sis - el erecho e s+per,icie. Ho- e"
6a s+ co"sieraci!" co$o erecho real li$i*ao parece $7s (ie"
aco"se.ar la previa i"$a*ric+laci!" e la propiea el i"$+e(le so(re el
1+e se co"s*i*+-e el aprovecha$ie"*o por *+r"o. Si" e$(ar)o $e parece a
$6 1+e el esp6ri*+ e la le- es ,acili*ar s+ "e)ociaci!" - s+ a"alo)6a $as
cerca"a "o es la e +" erecho real li$i*ao si"o el el r)i$e" e las
c+o*as i"ivisas 25DE RH4/ - c+o*as i"ivisas es*i"aas a plaza e )ara.e
23E RH4.
El erecho e aprovechamiento urbanstico/ p+ee hacerse
co"s*ar *a$(i" co" i"epe"e"cia el s+elo +r(a"o pero solo e" casos
co"cre*os8 Co" car7c*er )e"eral c+a"o la A$i"is*raci!" lo solici*e/ -
%%E
co" car7c*er par*ic+lar e" la oc+paci!" irec*a e ,i"cas por la
a$i"is*raci!" e" 1+e ha-a l+)ar el reco"oci$ie"*o e +"iaes e
aprovecha$ie"*o/ o e" los casos e e0propiaci!" ,orzosa e ,i"cas
e*er$i"aas e" los 1+e el .+s*iprecio co"sis*a e" la a*ri(+ci!" pos*erior
e ,i"cas ,+*+ras pe"ie"*es e ,or$aci!". < ,i"al$e"*e e" los sis*e$as
e )es*i!" privaa e" 1+e la e.ec+ci!" e la +r(a"izaci!" correspo"e a
los par*ic+lares/ c+a"o +"a c+o*a e valor e las $is$as se ha)a co"s*ar
e" +"iaes co"ve"cio"ales e aprovecha$ie"*o - se a.+i1+e" s*as a
e$presas +r(a"izaoras o se *ra"s$i*a" por c+al1+ier *6*+lo a *ercero/
a"*es e la apro(aci!" e,i"i*iva el pro-ec*o e e1+iis*ri(+ci!"
correspo"ie"*e 2Ar*. 5F RD : e .+lio e 'FFD e "or$as
co$ple$e"*arias al Re)la$e"*o para la e.ec+ci!" e la Le- Hipo*ecaria
so(re I"scripci!" e" el Re)is*ro e la #ropiea e Ac*os e Na*+raleza
?r(a"6s*ica4.
4. &ominio publico' patrimonio del (stado #
publicidad registral.
El ar*6c+lo >. RH per$i*e la i"scripci!" e los (ie"es
e o$i"io p;(lico e" el re)is*ro/ $ie"*ras 1+e el Ar*. 'D RH
es*a(lece la i"scripci!" o(li)a*oria e los (ie"es
pa*ri$o"iales e la a$i"is*raci!".
A *e"or el Ar*. 53 e la Le- 55`%&&5 e 5 "ovie$(re %&&5 el
pa*ri$o"io e las a$i"is*racio"es p+(licas Las A$i"is*racio"es
p;(licas e(e" i"scri(ir e" los correspo"ie"*es re)is*ros los (ie"es -
erechos e s+ pa*ri$o"io/ -a sea" e$a"iales o pa*ri$o"iales/ 1+e sea"
s+scep*i(les e i"scripci!". Lo 1+e se rei*era e" el Ar*. :3 el Real
Decre*o '5D5`%&&F/ e %E e a)os*o/ por el 1+e se apr+e(a el Re)la$e"*o
Ge"eral e la Le- 55`%&&5/ e 5 e "ovie$(re/ el #a*ri$o"io e las
A$i"is*racio"es #;(licas.
%%F
La co"ici!" e$a"ial e +" (ie" hace la p+(licia
re)is*ral i""ecesaria/ p+es la "o*a e e$a"ialia co$por*a
+"a p+(licia e" s6 $is$a. El $ar *erri*orial/ la zo"a
$ar6*i$o *erres*re/ los r6os - s+s ca+ces/ el espacio areo/ el
pa*ri$o"io "acio"al o el pa*ri$o"io his*!rico ar*6s*ico "o
"ecesi*a" e p+(licia re)is*ral al)+"a por1+e par*icipa" e
la #+(licia s+perior e s+ $is$a "a*+raleza - 1+e se eriva
irec*a$e"*e e la le-. Los (ie"es e o$i"io p;(lico *ie"e"
car7c*er i$prescrip*i(le e i"alie"a(le/ - hechos o(s*a*ivos e
*al cali,icaci!"/ "o p+ee" ,+"arse e" la i"scripci!" e los
(ie"es p;(licos a ,avor e par*ic+lares.
LACR?@ BERDEJO/ e" +" e.e$plo par*ic+lar$e"*e
esa,or*+"ao/ s+po"e 1+e si se i"scri(e e" el re)is*ro el Mo"as*erio e
Sa" Lore"zo e El Escorial/ - l+e)o se ve"e a +" a1+ire"*e e (+e"a ,e/
ese a1+ire"*e/ al i"scri(ir s+ co$pra/ se hace +eGo el co"ocio
$o"+$e"*o. La vera es 1+e por la ,al*a e co"*rol e la ie"*ia
$a*erial e las ,i"cas - por la ,al*a e co"*rol e la pri$era i"scripci!"/ el
e0a$e" e la .+rispr+e"cia $+es*ra +" )ra" ";$ero e casos e" 1+e el
o$i"io p;(lico accee al re)is*ro co$o propiea privaa 2e0is*e"
e.e$plos e i"$a*ric+laci!" el $ar *erri*orial/ islas/ (ie"es $+"icipales
e +so p;(lico/ zo"a $ar6*i$o *erres*re e*c.4/ - parece evie"*e 1+e e"
es*os casos la i"$a*ric+laci!" o i"scripci!" "o o*or)a erecho al)+"o al
*i*+lar re)is*ral/ - "o p+ee pro+cir los e,ec*os *6picos e le)i*i$aci!" -
p+(licia re)is*ral. La STS e ' e .+lio e 'FFF co"cl+-e 1+e eclarao
el o$i"io p;(lico $+"icipal e los (ie"es li*i)iosos/ O"o p+ee ale)arse
,re"*e a l el pri"cipio e la ,e p;(lica re)is*ral a 1+e se hace re,ere"cia e"
el $o*ivo se)+"o e" 1+e se e"+"cia i",racci!" el ar*6c+lo 5: e la Le-
Hipo*ecaria/C/ -a 1+e ello s+po"r6a esco"ocer el car7c*er e0*ra
co$$erci+$ e es*os (ie"esP. #or s+ par*e las SSTS e > e ,e(rero e
'FFF - %3 e a(ril e 'FE3/ a,ir$a" *a.a"*e$e"*e 1+e Qel pri"cipio e
le)i*i$aci!"/ 1+e pres+$e la e0is*e"cia e los erechos i"scri*os *al -
co$o co"s*a" e" el asie"*o - s+ posesi!"/ "o es aplica(le c+a"o i"*e"*a
%5&
opo"erse a +"a *i*+laria e o$i"io p;(lico/ p+es es*a es i"a*aca(le
a+"1+e "o ,i)+re e" el Re)is*ro e la #ropiea/ p+es*o 1+e "o "ace el
*r7,ico .+r6ico (ase el Re)is*ro/ si"o e la Le- - es pro*e)i(le ,re"*e a
los asie"*os re)is*rales e i"cl+so ,re"*e a la posesi!" co"*i"+aaQ. La STS
'3 e oc*+(re e %&&E/ rela*iva a los e,ec*os e +" esli"e a$i"is*ra*ivo
e la zo"a $ar6*i$o *erres*re a,ir$a *a.a"*e$e"*e 1+e la OLe- e Cos*as
e 'FEE *ie"e +" e,ec*o eciia$e"*e eclara*ivo el o$i"io p;(lico
$ar6*i$o *erres*re respec*o e la zo"a esli"aa/ sie"o icho ac*o +"a
e0presi!" e la a+*o*+*ela eclara*iva e la A$i"is*raci!"/ 1+e co",iere/
ae$7s e +" *6*+lo posesorio/ +" *6*+lo e o$i"io so(re los (ie"es 1+e/
por reves*ir las carac*er6s*icas "a*+rales el e$a"io/ *al - co$o lo
e"*ie"e el ar*6c+lo '5% e la Co"s*i*+ci!"/ 1+ea" i"corporaos e" el
o$i"io p;(lico $ar6*i$o *erres*re/ al *ie$po 1+e co"s*i*+-e +" *6*+lo
h7(il - s+,icie"*e para solici*ar - o(*e"er la co"s*a"cia *a(+lar el car7c*er
e$a"ial e los (ie"es a,ec*aos por l/ e i"cl+so la rec*i,icaci!" e los
asie"*os co"*raic*oriosP. < a,ir$a i)+al$e"*e la STS 5& e oc*+(re e
%&&F 1+e Olos (ie"es e o$i"io p;(lico/ re)ios por los pri"cipios e
i"alie"a(ilia/ i$prescrip*i(ilia e i"e$(ar)a(ilia/ "o se ve"
a,ec*aos por la realia re)is*ral/ e *al ,or$a 1+e la "o co"s*a"cia e" el
Re)is*ro e la #ropiea "o le priva e s+ car7c*er e$a"ialP
I"*ica ,al*a e e,icacia s+s*a"*iva e la i"scripci!"
re)is*ral p+ee preicarse e los (ie"es a,ec*os al +so o
servicio p;(lico/ $ie"*ras sea $a"i,ies*a la a,ec*aci!". El
o$i"io p+(lico 1+e "o es "a*+ral es *a$(i" i$prescrip*i(le
- "o s+scep*i(le e p+(licia re)is*ral $ie"*ras 1+e es*e
a,ec*o al +so o servicio p+(lico 2STS 'E e ,e(rero e %&&F/ D
e a(ril e %&&E4 - por s+ a,ecci!" sea reco"oci(le s+
"a*+raleza 2as6 ca$i"os/ ca"ales/ p+er*os/ calles par1+es/
e*c.4/ a+"1+e es*e o$i"io p+(lico p+ee ser esa,ec*o co"
car7c*er e0preso o *7ci*o 2STS 5g/ %'.&F.FF4.
So(re el o$i"io p;(lico la a$i"is*raci!" )oza e las
prerro)a*ivas e rec+peraci!" posesoria - esli"e e o,icio. La le-
%5'
asi$ila al o$i"io p;(lico el pa*ri$o"io "acio"al - el pa*ri$o"io
his*!rico 21+e se e,i"e" - re)+la" respec*iva$e"*e por le-es %5`'FE% e
'3 e .+"io - %:`%&&'/ e %D e icie$(re4. El o$i"io p;(lico solo
p+ee ser o(.e*o e aprovecha$ie"*o privao por la v6a e las
co"cesio"es - a+*orizacio"es e +so/ - es*as s6 p+ee" ser o(.e*o e
p+(licia - +s+capi!" 2lo 1+e se re)+la co" car7c*er )e"eral e" la Le-
55`%&&5/ e 5 e "ovie$(re/ el #a*ri$o"io e las A$i"is*racio"es
#;(licas4. < *a$(i" el e$a"io por a,ec*aci!" )oza e las $is$as
prerro)a*ivas $ie"*ras +re s+ a,ec*aci!" al +so o servicio p+(lico. As6
los r6os - s+s ca+ces/ e" par*ic+lar las la)+"as e R+iera/ p+es se
carac*eriza" a s+s $asas e a)+a - lechos - ca+ces co$o r6o 2STS %% e
.+"io e %&&F49 los ca$i"os p;(licos so" i$posei(les por los par*ic+lares/
a+"1+e se ro*+re" e i"scri(a" e" el re)is*ro 2SSTS ''.&D.EF/ %:.&>.&54/
pero ha- 1+e acrei*ar el car7c*er e ca$i"o - el +so p+(lico e,ec*ivo
co$o *al e +" *erre"o 2SSTS %%.'&.F&/ >.&5.F%/ '&.&3.F54/ a$i*i"ose
la esa,ec*aci!" *7ci*a 2STS 5& e oc*+(re e %&&F4. E" *e$a e zo"a
$ar6*i$oT*erres*re la .+rispr+e"cia es $as es*ric*a8 "o se a$i*e la
+s+capi!" por los par*ic+lares "i e,icacia al)+"a a la i"scripci!" re)is*ral
p+es so" (ie"es ,+era el co$ercio e los ho$(res 2SSTS E e .+"io -
'D e icie$(re e %&&'/ %% e .+"io e %&&F4/ la "a*+raleza p;(lica e
los (ie"es e la zo"a $ar6*i$o *erres*re/ "o s+scep*i(le e *ra"s$isi!" "i
a1+isici!" o$i"ical al)+"a 2se"*e"cias el Tri(+"al Co"s*i*+cio"al
':F`'FF'/ e : e .+lio - el TS e F e "ovie$(re e 'FE: / 3 e .+lio -
'% e "ovie$(re e 'FEE / - D e .+lio e 'FEF/ e"*re o*ras $+chas9 las
perso"as 1+e ,+era" *i*+lares o$i"icales a"*es e la Le- e Cos*as e
'FEE/ *ie"e" ;"ica$e"*e la posi(ilia e solici*ar e ac+ero co" la
isposici!" Tra"si*oria #ri$era e icha le- la co"cesi!" e la *i*+laria
e +" erecho e oc+paci!" - aprovecha$ie"*o el o$i"io p+(lico
$ar6*i$oT*erres*re/ por +" plazo e 5& aGos prorro)a(les por o*ros *rei"*a
si" la o(li)aci!" e a(o"ar ca"o"/ e ac+ero co" co"s*a"*e oc*ri"a el
Tri(+"al S+pre$o 2Se"*e"cias e F e .+lio - '' e se*ie$(re e %&&5/ '
e $arzo e %&&:/ 'D e icie$(re e %&&E4. Se);" la se"*e"cia el
Tri(+"al Co"s*i*+cio"al ':F`'FF' e : e .+lio 1+e es*+ia iversos
rec+rsos e i"co"s*i*+cio"alia ac+$+laos i"*erp+es*os co"*ra la Le-
%%`'FEE/ e %E e .+"io/ e Cos*as/ co"cl+-e 1+e la operaci!" e esli"e
%5%
a$i"is*ra*ivo e la zo"a $ar6*i$o *erres*re p+ee ar l+)ar a +"a
privaci!" e erechos/ (ie" por i"corporaci!" al o$i"io p;(lico e
*erre"os 1+e se);" la le)islaci!" precee"*e era" e o$i"io privao o
por1+e e0is*a" *6*+los re)is*rales a$paraos por el ar*6c+lo 5: e la Le-
Hipo*ecaria/ - solo e" el s+p+es*o e" 1+e ha-a $a"i,ies*a privaci!" e
erechos par*ic+lares co"soliaos/ procee la opor*+"a i"e$"izaci!"/
1+e 2vase STS %% e $arzo e %&&%4 p+ee hacerse por la v6a e
co"cesi!" a$i"is*ra*iva *e$poral.
Respec*o a a1+ellos o*ros (ie"es/ a+"1+e sea"
cali,icaos co$o e$a"iales por la oc*ri"a/ e" los 1+e s+
co"ici!" e$a"ial "o se p+ee co"ocer i"$eia*a$e"*e por
la aparie"cia o a,ec*aci!" 2escala e e$a"alia4 2co$o la
zo"a $ar6*i$oT*erres*re e)raaa pero "o esa,ec*aa/ los
ca$i"os e.aos e +*ilizar co$ios por la $aleza/ e*c.4/ "o
ha- raz!" para 1+e es*" e0cl+ios el re)is*ro - s+r*a e,ec*o
,re"*e a ellos la posesi!" co"*raria o la i"scripci!" re)is*ral/
a$i*i"ose la esa,ec*aci!" *7ci*a 2SSTS %> e $a-o e
'FF>/ 5 e "ovie$(re e %&&F4. E" e,i"i*iva la co"ici!" e
res e0*ra co$$erci+$/ - la e0cl+si!" e la p+(licia
re)is*ral - s+s e,ec*os/ "+"ca p+ee es*ar li)aa al s+.e*o
propie*ario 2Es*ao/ a$i"is*raci!" *erri*orial4/ si"o a la
co"ici!" "a*+ral e la cosa o a la pervive"cia e s+
a,ec*aci!" al +so o servicio p;(lico.
E" *e$a e $o"*es se a$i*e e" )e"eral la reivi"ica(ilia e
las ,i"cas e"clavaas e" $o"*es p;(licos - +s+capi(ilia e los $o"*es
por los par*ic+lares aplica"o el r)i$e" co$;" e la +s+capi!"/ a+"1+e
el $o"*e es* ca*alo)ao/ a+"1+e reco"ocie"o cier*a pree$i"e"cia a la
posesi!" p;(lica 2SSTS e 5' $a-o e 'FD%/ > e ,e(rero e 'FFF/ 5'
icie$(re %&&%4/ La Le- e Mo"*es :5`%&&5/ e %' e "ovie$(re/
es*a(lece e" s+ Ar*. %%/ apar*ao '/ 1+e OToa i"$a*ric+laci!" e" el
%55
Re)is*ro e la #ropiea e +" $o"*e o e +"a ,i"ca coli"a"*e co"
$o"*e e$a"ial o +(icao e" +" *r$i"o $+"icipal e" el 1+e e0is*a"
$o"*es e$a"iales re1+erir7 el previo i",or$e ,avora(le e los *i*+lares
e ichos $o"*es -/ para los $o"*es ca*alo)aos/ el el !r)a"o ,ores*al
la co$+"ia a+*!"o$aP 2 La DG parece e0i)e +" i"icio razo"a(le e
*ra*arse e +" $o"*e o e veci"a co" +" $o"*e 2Rs '> e oc*+(re e
%&&E49 - *a$(i" ha- +"a especial pro*ecci!" e la propiea p;(lica e"
$a*eria e e,e"sa e ca$i"os p;(licos 2SA# Baleares %> e e"ero e
%&&E4. E" *e$a e cas*illos - ,or*alezas/ a+"1+e la .+rispr+e"cia ve"6a
a$i*ie"o la +s+capi(ilia por los par*ic+lares - el .+e)o e la
p+(licia re)is*ral 2STS e '> e "ovie$(re e 'F3'4/ parece e0i)ir
;l*i$a$e"*e la e0is*e"cia e +" ac*o e esa,ec*aci!" e0presa 2C,. SSTS
e %> e .+"io e 'FDE - 'D e icie$(re e 'FE:4.

5. )rocedimientos *nmatriculadores
/.1. Concepto $ c"ases
La i"$a*ric+laci!" es +"a pri$era i"scripci!" el
o$i"io 1+e carece e sopor*e ca+sal e" el re)is*ro. E" esa
pri$era i"scripci!" se hace/ co$o eci$os/ +"a e*allaa
escripci!" e la ,i"ca. La pri$era i"scripci!" es*7 so$e*ia
a +"as )ara"*6as 1+e e*er$i"a" s+ especialia respec*o e
las i"scripcio"es pos*eriores.
El e0peie"*e e o$i"io "o es $eio h7(il para pro+cir la
i"$a*ric+laci!" e +"a se)re)aci!"/ "i a *ravs el e0peie"*e
i"$a*ric+laor/ 1+e s!lo sirve para prac*icar +"a pri$era i"scripci!" e"
se"*io re)is*ral/ "i a *ravs e la rea"+aci!" el *rac*o s+cesivo
i"*err+$pio/ 1+e se re,iere a la ,i"ca *al - co$o es*7 i"scri*a e" el
re)is*ro o a +"a c+o*a i"ivisa e la $is$a/ "o a ,i"cas co",i)+raas e
%5:
,or$a is*i"*a a co$o co"s*a" e" el $is$o 2AA# Toleo %> e ,e(rero e
%&&>4
El ar*6c+lo 'FF LH prev *res $eios
i"$a*ric+la*orios )e"erales8 e" pri$er l+)ar/ el expediente
de dominio9 e" se)+"o l+)ar/ el ttulo p"blico de
ad$uisicin co$ple$e"*ao co" ac*a e "o*oriea c+a"o
"o se acrei*e e $oo ,ehacie"*e el *6*+lo a1+isi*ivo el
*ra"s$i*e"*e o e"a.e"a"*e9 - e" *ercer l+)ar/ el certificado de
dominio para la i"scripci!" e (ie"es el Es*ao/ la
provi"cia/ el $+"icipio/ las corporacio"es e o$i"io p;(lico
- la I)lesia Ca*!lica.
E0is*e" o*ros procei$ie"*os i"$a*ric+la*orios par*ic+lares o
especiales 1+e se prev" e" o*ros l+)ares e la Le- o e" le-es especiales.
As6 las ac*as .+iciales e esli"e - a$o.o"a$ie"*o - s+s copias
"o*ariales/ as6 co$o los esli"es a$i"is*ra*ivos 2Ar*. '% RH4/ los *6*+los
e e0propiaci!" ,orzosa 2Ar*. 5%.5 RH4 - e co"cesi!" a$i"is*ra*iva
2Ar*. 5' - 3& RH4/ (ie" sea la co"cesi!" e o(ras o servicios 2Ar*. 3&
RH4/ e $i"as 2Ar*. 3% RH4/ o e aprovecha$ie"*os e a)+as 2Ar*. 3:
RH4/ o e pro+cci!" e e"er)6a elc*rica 2Ar*. 3D RH4. I)+al$e"*e es
o(.e*o e i"$a*ric+laci!" irec*a/ el ac*a e reor)a"izaci!" e la
propiea por co"ce"*raci!" parcelaria "o*arial$e"*e pro*ocolizaa 2Ar*.
%%% - %%5 LR<DA4/ - el ac*a e "o*oriea e aprovecha$ie"*o e a)+as
p+(licas a1+irio por +s+capi!" 2Ar*. 3> RH4/ la apro(aci!" e,i"i*iva
e los pro-ec*os e reparcelaci!" +r(a"6s*ica 2Ar*. 5' LS e %&&E/ Ar*. E
el RD e : e .+lio e 'FFD/ so(re i"scripci!" e" el re)is*ro e la
propiea e ac*os e "a*+raleza +r(a"6s*ica4/ La cer*i,icaci!" e0peia
por la Depe"e"cia e Reca+aci!" Tri(+*aria/ c+a"o e" v6a e apre$io
la s+(as*a 1+ea esier*a/ 3 T% Rh 2- '>F RGR4/ e*c. La SA# Mari e '
e a(ril e %&&E e"*ie"e 1+e "o se p+ee i"$a*ric+lar +"a se"*e"cia
eclara*iva e propiea/ por1+e "o es +" procei$ie"*o i"$a*ric+laor
le)al$e"*e previs*o/ resol+ci!" a $i .+icio e1+ivocaa *e"ie"o e" c+e"*a
1+e pro+ce e,ec*o e cosa .+z)aa so(re la propiea/ - as6 lo eclara
%5>
e0presa$e"*e la Rs e '& e "ovie$(re e %&&F/ 1+e co"cl+-e 1+e las
se"*e"cias ic*aas e" .+icios eclara*ivos/ i"s*r+$e"*o e,icaz para
e*er$i"ar la i"$a*ric+laci!" e las ,i"cas f*al co$o se prev e" el Ar*.
:& le*ra a4 e la Le- Hipo*ecaria/ 1+e lo co"siera +" s+p+es*o
i"epe"ie"*e - ap*o para la rec*i,icaci!" e la i"e0ac*i*+ re)is*ral por
,al*a e acceso e al)+"a relaci!" .+r6ica i"$o(iliaria/ - 1+e "o es*7
s+.e*o a los re1+isi*os erivaos el Ar*. %&> Le- Hipo*ecaria/
esarrollaos por el %FE Re)la$e"*o Hipo*ecario/ salvo la e0i)e"cia e
cer*i,icaci!" ca*as*ral escrip*iva - )r7,ica/ e0i)i(le para *oo s+p+es*o e
i"$a*ric+laci!" ese la Le- '5`'FF3.
/.!. E" e>pediente de dominio como
procedimiento de inmatricu"acin.
Se *ra*a e +" procei$ie"*o a"*e el J+z)ao e
pri$era i"s*a"cia el l+)ar e" el 1+e es*7 si*+aa la ,i"ca/
es*i"ao a acrei*ar el o$i"io 2Ar*. %E%/ %E5 - %E: el RH4
a e,ec*os e co"se)+ir la pri$era i"scripci!" re)is*ral.
#rovie"e el procei$ie"*o 1+e se ieo e" la le)islaci!"
hipo*ecaria e 'E3'`3F para la co"s*a"cia e la posesi!" e" el re)is*ro/ -
1+e e" 'F::`:3 al s+pri$irse los e0peie"*es e i",or$aci!" posesoria/
1+e! co$o $eio ori"ario e i"$a*ric+laci!" e las ,i"cas. De"o*a la
epe"e"cia e la *i*+laci!" re)is*ral respec*o e la posesi!". No se *ra*a
e0cl+siva$e"*e e +" $ero e0a$e" e la valiez el *6*+lo a1+isi*ivo
2co$o ice ROCA SASTRE/ a+"1+e s*e sea el aspec*o ,+"a$e"*al4/
si"o e +"a a+*"*ica eclaraci!" s+$aria e propiea/ co$o se e+ce
e la e0i)e"cia e O.+s*i,icar el o$i"ioP 2co$o ice" e0presa$e"*e los
Ar*. %E5 - %E: RH4 - e los oc+$e"*os 1+e e(e" aco$paGarse/ e las
perso"as ci*aas -/ e" )e"eral/ e la pr+e(a propo"i(le 21+e versa so(re la
propiea e la ,i"ca8 Ar*. %E' RH4. #or eso el .+ez e"e)ar7 la
i"scripci!" c+a"o "o le co"s*e/ pri$a ,acie/ la *i*+laria el ac*or o
c+a"o "o se ie"*i,i1+e clara$e"*e la ,i"ca 2AA# As*+rias/ ': e ,e(rero
%53
e %&&34. Es o(vio 1+e e" es*e procei$ie"*o "o se eclara la propiea
$7s 1+e e $a"era s+$aria/ - por ello "o se p+ee" isc+*ir c+es*io"es
reco"ve"cio"ales o i"cie"*ales co$ple.as/ $7s 1+e e" el $arco propio
e la posi(le i"$a*ric+laci!" e +"a ,i"ca. Las AA# e Al(ace*e e '5 e
a(ril e %&&> - @ara)oza '> e $arzo e %&&>/ a,ir$a" 1+e e" el
e0peie"*e e o$i"io "o se p+ee co"s*a*ar la a1+isici!" e +"a ,i"ca
por prescripci!"/ por ser ello +"a c+es*i!" co$ple.a 1+e e(e ve"*ilarse
e" .+icio ori"ario/ pero -o creo 1+e e(er6a (as*ar +"a co"s*a"cia pri$a
,aciae e la +s+capi!". La SA# Sala$a"ca e E e $arzo e %&&&/
eclara 1+e +"a ,i"ca +r(a"a "o se p+ee i"$a*ric+lar por la v6a e +"
e0peie"*e e o$i"io si co"s*a e" icho l+)ar i"scri*a/ co" +"a
a"*i)\ea e $as e 5& aGos/ +"a ,i"ca r+s*ica - s+s *i*+lares re)is*rales
pre*ri*os es*7" ple"a$e"*e ie"*i,icaos/ sie"o lo cohere"*e por $eio
el e0peie"*e e o$i"io rea"+ar el *rac*o - .+s*i,icar as6 el o$i"io e
los 1+e pre*e"e" ahora i"$a*ric+lar la ,i"ca/ oc*ri"a 1+e e"*ie"o se
a.+s*a co" $as precisi!" a +"a co"cepci!" el e0peie"*e e o$i"io $as
co$o +"a .+s*i,icaci!" pri$a ,aciae el o$i"io 1+e co$o +"a
eclaraci!" e propiea o +"a $era .+s*i,icaci!" e la valiez - e,icacia
el *i*+lo a1+isi*ivo.
La *ra$i*aci!" se co"cre*a e" el ar*6c+lo %&' LH/ -
%D5 - si)s RH/ co" *raslao al Mi"is*erio ,iscal - ci*aci!" e
los posi(les i"*eresaos/ - co" +"a )ra" preoc+paci!" por la
ie"*ia ,6sica e la ,i"ca/ a+"1+e la e0ac*a eli$i*aci!" "o
parece +" pres+p+es*o i"$a*ric+la*orio 2solo la ,al*a e
ie"*i,icaci!" precisa parece s+spe"er la i"$a*ric+laci!"8 Rs
F e oc*+(re e %&&&4/ - ello por1+e las escripcio"es el
ca*as*ro p+ee" "o a.+s*arse a las escripcio"es e la ,i"ca e"
los *6*+los i"$a*ric+la*orios/ - ice HA@M?E@ ASENJO 1+e
pre*e"er 1+e coi"cia" la escripci!" ca*as*ral - e los
*6*+los re)is*rales es +"a 1+i$era. #or o*ra par*e la a(sol+*a
ie"*ia e"*re los *6*+los prese"*aos al re)is*ro - las
%5D
escripcio"es re)is*rales e0is*e"*es co" a"*erioria es
*a$(i" +"a 1+i$era
Ta$poco pro+ce cosa .+z)aa la resol+ci!" .+icial so(re la
ie"*ia e la ,i"ca/ si" per.+icio e 1+e el .+ez p+ea "e)arse a apro(ar
la i"$a*ric+laci!" se le ca(e" +as e s+ ie"*ia o co"sis*e"cia *al
co$o se prev e" los Ar*. 5&& - 5&3 RH/ e i)+al 1+e s+cee co" Ia
cali,icaci!" re)is*ral e" los procei$ie"*os i"$a*ric+la*orios e *i*+lo
p;(lico o cer*i,icaci!" a$i"is*ra*iva/ e" caso e 1+e ha-a +as so(re s+
ie"*ia. De ac+ero a la le- '5`'FF3 - a la re)la %&' %g LH se e0i)e
apor*ar cer*i,icaci!" ca*as*ral e(i"ose hacer co"s*ar la $is$a e" el
asie"*o i"$a*ric+la*orio. Se);" la Rss e '& e $a-o e %&&% - E e .+"io
e %&&F/ +"a vez 1+e ha-a +"a resol+ci!" .+icial so(re la ie"*ia e la
,i"ca/ a+"1+e sea s+$aria/ el re)is*raor "o se p+ee opo"er a s+
i"$a*ric+laci!" ale)a"o +as so(re s+ ie"*ia/ a+"1+e la Rs e %F e
$a-o e %&&% a,ir$a 1+e e" "i");" caso procee la i"$a*ric+laci!" e
+"a ,i"ca c+a"o se avier*e por el Re)is*raor 1+e es*7 i"scri*a - ello
por1+e e" el A+*o .+icial se escri(e la ,i"ca e $a"era $+cho $7s
precisa 1+e e" la solici*+ e cer*i,icaci!"/ e ,or$a 1+e es es*a
escripci!" $7s co$ple*a la 1+e ha revelao a la Re)is*raora 1+e la
,i"ca -a es*7 i"scri*a9 la Rs e 3 e oc*+(re e %&&3 se "ie)a a
i"$a*ric+lar la ,i"ca c+a"o e" el e0peie"*e e o$i"io "o ha sio o6o
el *i*+lar e la i"scripci!" e la 1+e se +a p+ea i"cl+ir la ,i"ca 1+e se
pre*e"e i"$a*ric+lar. La Rs e %' e oc*+(re e %&&3 co"cl+-e 1+e la
,al*a e correspo"e"cia e"*re la s+per,icie escri*a e" el ,olio a(ier*o a la
,i"ca co" ocasi!" e la i"$a*ric+laci!" e +"a c+ar*a par*e i"ivisa el
o$i"io - la escri*a e" el a+*o apro(a*orio el e0peie"*e e o$i"io
para la i"$a*ric+laci!" e las res*a"*es *res par*es i"ivisas "o co"s*i*+-e
+" o(s*7c+lo a la i"scripci!" e s*as ;l*i$as c+a"o/ co$o e" es*e caso/
la s+per,icie i"scri*a es s+perior a la el *6*+lo - "o ha- 1+e i"$a*ric+lar
+" e0ceso e ca(ia.
El e0peie"*e ,i"aliza co" +" a+*o 1+e eclara o "o
.+s*i,icaos los e0*re$os solici*aos e" el escri*o i"icial/ - es
apela(le e" a$(os e,ec*os. Co$o he$os vis*o/ el e0peie"*e
%5E
"aci! co$o +" $eio s+ple*orio e i"$a*ric+laci!" c+a"o el
i"$a*ric+la"*e carec6a e *i*+laci!" p;(lica. Ho- e" 6a es
co"sierao +" $eio ori"ario e i"$a*ric+laci!"/ - a $i
.+icio e(iera ser el procei$ie"*o ori"ario e
i"$a*ric+laci!" aa la ,acilia e ,ra+e 1+e parece
prese"*ar e" la realia el procei$ie"*o el o(le *6*+lo/
especial$e"*e por la ,al*a e a+ie"cia e los coli"a"*es o
i"*eresaos.
El Ar*. %D% RH co"*e$pla el e0peie"*e e o$i"io co$o el
ca+ce i!"eo a+"1+e los propie*arios carezca" e *6*+lo escri*o e
o$i"io/ - por ello/ Ar*. %E% RH/ "o se e0i)e a 1+ie" lo pro$+eve 1+e
prese"*e el *6*+lo e a1+isici!" e la ,i"ca o erecho c+a"o h+(iere
ale)ao 1+e carece el $is$o9 la eclaraci!" e o$i"io 1+e s+po"e "o
pro+ce e,ec*o e cosa .+z)aa/ reservaa al .+icio eclara*ivo
correspo"ie"*e/ Ar*. %E: RH. Diversas resol+cio"es .+iciales ha(la" el
e0peie"*e e o$i"io co$o +" procei$ie"*o i"$a*ric+la*orio
s+ple*orio el *6*+lo p+(lico - c+a"o "o e0is*e icho *6*+lo o "o es
irec*a$e"*e i"scri(i(le 2STS D e $arzo e 'FF32 AA# Ja" 5& e a(ril
e %&&D/ Sa"*a Cr+z %' e "ovie$(re e %&&>4/ pero *al s+ple*oriea "o
es*a es*a(lecia e0presa$e"*e por la le- - es +osa/ por1+e el
procei$ie"*o .+icial *ie"e $+chas $as )ara"*6as 1+e la $era
prese"*aci!" el *6*+lo e" el re)is*ro/ - por o*ra par*e la epe"e"cia
.er7r1+ica e los re)is*raores respec*o e los .+eces se $a"i,ies*a e" la
"ecesaria prevale"cia el e0peie"*e e o$i"io so(re el *i*+lo p+(lico.
/.&. E" ttu"o pA,"ico de ad=uisicin
El *6*+lo p;(lico e a1+isici!" co$o procei$ie"*o
i"$a*ric+la*orio se e"c+e"*ra re)+lao ,+"a$e"*al$e"*e e"
el ar*6c+lo %&> e la LH - e" el ar*6c+lo %FE e RH. Se);" el
Ar*. %&> LH so" i"scri(i(les/ si" "ecesia e la previa
%5F
i"scripci!"/ los *6*+los p;(licos o*or)aos por 1+ie" acrei*e
e $oo ,ehacie"*e la a1+isici!" el erecho co"
a"*erioria.
El procei$ie"*o i"$a*ric+laor se ,acili*a s+s*a"cial$e"*e e"
la re,or$a e 'F::T:3/ a"*es se e0i)6a la co"s*a"cia el erecho a"*erior/
ahora si$ple$e"*e acrei*ar el erecho a"*erior. La ,acilia el
procei$ie"*o el o(le *6*+lo para i"$a*r6c+lar la ,i"ca 2si" "i")+"a
)ara"*6a e la *i*+laria/ o e la ie"*ia e la ,i"ca4 se e0plica/ "o s!lo
co$o $eio e ,o$e"*o e la i"scripci!"/ si"o por el car7c*er e re)is*ro
e *6*+los ore"ao por ,i"cas el sis*e$a hipo*ecario espaGol. Lo 1+e
accee al re)is*ro so" *6*+los/ - es por ello "a*+ral 1+e la pri$era
i"scripci!" sea ,+"a$e"*al$e"*e 2o se ha)a $eia"*e4 +" *6*+lo. El *6*+lo
p;(lico al 1+e se re,iere el ar*6c+lo %&> e la LH e(e co"*e"er +"a
a1+isici!" eriva*iva 2p+es ha- 1+e acrei*ar la a1+isici!" ,ehacie"*e
a"*erior4/ las ori)i"arias co$o +s+capi!"/ parece 1+e s!lo *ie"e"
posi(ilia e i"$a*ric+larse a *ravs el e0peie"*e e o$i"io. Si"
e$(ar)o la ,acilia e acceso e la ,i"ca al re)is*ro 1+e s+po"e la
i"$a*ric+laci!" irec*a e los *6*+los p;(licos e a1+isici!"/ ha *ra6o
co"si)o el pro(le$a e las escripcio"es e,ec*+osas e la ,i"ca
i"$a*ric+laa - a+" e las o(les - *riples i"$a*ric+lacio"es/ lo 1+e la
re,or$a el RH e 'FFE pre*e"e a*a.ar co" la e0i)e"cia e apor*aci!"
previa e cer*i,icaci!" - pla"o ca*as*ral. La Rs DGR e '5 e e"ero e
%&&' - '> e $arzo e %&&D s+(ra-a" 1+e (as*a 1+e al re)is*raor se le
prese"*e" +as razo"a(les so(re la ie"*ia e la ,i"ca 1+e se pre*e"e
i"$a*ric+lar para 1+e e(a s+spe"erse el acceso pre*e"io e la ,i"ca al
re)is*ro por es*e procei$ie"*o/ e(ie"o las par*es i"*eresaas ac+ir al
procei$ie"*o .+icial previs*o e" el Ar*. 5&& - 5&3 RH para .+s*i,icar s+
*i*+laria. E" realia $eia"*e el procei$ie"*o el Ar*. 5&& el RH el
.+ez e(e eciir e $oo s+$ario so(re si +"a ,i"ca es *al co$o es*a
escri*a e" los *6*+los apor*aos o si es i"co$pa*i(le co" +"a previa
escripci!" el re)is*ro e ,i"ca i"$a*ric+laa. E"*ie"o 1+e el .+ez
ecie pri$a ,acial so(re la *i*+laria $is$a 2ie"*ia - e0*e"si!" e la
,i"ca4 "o so(re la prioria e" el acceso.
%:&
El procei$ie"*o i"$a*ric+la*orio se re+ce a la
prese"*aci!" e" el re)is*ro e +" o(le *6*+lo8 +" *6*+lo
p;(lico e a1+isici!" co" s+ correspo"ie"*e re,ere"cia
ca*as*ral - el *6*+lo e a1+isici!" el *ra"s$i*e"*e co" ,echa
,ehacie"*e 2p;(lico o privao e ,echa ,ehacie"*e/ se);" el
Ar*. '.%%D el CC/ Ar*. %FE par.'.% i" ,i"e RH4/ sie$pre 1+e
"o es*+viere i"scri*o el $is$o erecho a ,avor e o*ra
perso"a - se p+(li1+e" 2co" a"*erioria/ STS 5g 5' e e"ero
e %&&'4 eic*os e" el *a(l!" e a"+"cios el A-+"*a$ie"*o
o"e raica la ,i"ca/ e0peios por el Re)is*raor co" vis*a
e los oc+$e"*os prese"*aos 2Ar*. %&> LH i" ,i"e4/ - co" la
li$i*aci!" e la e,icacia e la p+(licia por os aGos e" los
*r$i"os el Ar*. %&D e la le-.
La le- e0i)e oc+$e"*o ,ehacie"*e - el re)la$e"*o ,echa
,ehacie"*e LEs lo $is$o oc+$e"*o ,ehacie"*e - ,echa ,ehacie"*eN La
c+es*i!" es*ri(a e" si se e(e apor*ar al re)is*ro el oc+$e"*o a"*erior o
(as*a s+ co"s*a"cia ,ehacie"*e e" el $is$o *6*+lo e a1+isici!" - si el
oc+$e"*o ,ehacie"*e apor*ao e(e per$i*ir pres+$ir razo"a(le$e"*e la
*i*+laria el *ra"s$i*e"*e a"*erior9 - respo"e Mar)ari*a Herrero 1+e
sie$pre ser7 "ecesario apor*ar el oc+$e"*o a"*erior p+es la cali,icaci!"
el re)is*raor ha e re,erirse a a$(os oc+$e"*os9 - la Se"*e"cia el
Tri(+"al S+pre$o 2Sala e lo co"*e"cioso a$i"is*ra*ivo4 e 5' e e"ero
e %&&' i"*erpre*! es*a e0presi!"/ co$o o(le *i*+laci!" p;(lica/
e0i)ie"o 1+e *a$(i" ,+era" p;(licos los *6*+los previos al *6*+lo 1+e se
i"$a*ric+la. El *6*+lo a i"$a*ric+lar e(e ser *rasla*ivo el o$i"io9 e"
e,ec*o la Se"*e"cia el Tri(+"al S+pre$o e 5' e icie$(re e %&&'
a"+l! e*er$i"aos precep*os i"*ro+cios e" el Re)la$e"*o Hipo*ecario
por la re,or$a realizaa por el Real ecre*o 'E3D`'FFE e : e
sep*ie$(re/ - e" lo 1+e ahora co"cier"e/ los p7rra,os 1+i"*o - se0*o el
apar*ao '/ el Ar*. %FE el Re)la$e"*o Hipo*ecario/ por i",ri")ir el Ar*.
%&> e la Le- Hipo*ecaria/ p+es icho ar*6c+lo e0i)e/ "o s!lo 1+e la ,echa
el oc+$e"*o se rep+*e a+*"*ica/ co",or$e a lo isp+es*o e" el Ar*.
%:'
'.%%D el C!i)o Civil/ si"o 1+e/ ae$7s/ icho oc+$e"*o e(e
acrei*ar e $oo ,ehacie"*e ha(er a1+irio el erecho. La DG si"
e$(ar)o hace +"a i"*erpre*aci!" ,avora(le a la i"$a*ric+laci!" - a$i*e
1+e +"a escri*+ra e par*ici!" e here"cia p+ee a$i*irse co$o
.+s*i,icaci!" e la a1+isici!" el (ie" por los hereeros a.+ica*ario`s/
a+"1+e "o 1+ea .+s*i,icaa la a1+isici!" el (ie" al ca+sa"*e/ - per$i*e
por ello i"$a*ric+lar la escri*+ra e ve"*a o*or)aa por el hereero
i"$eia*a$e"*e esp+s e air la here"cia 2Rs %E e $arzo e %&&>4
La e0i)e"cia e apor*ar el *6*+lo el *ra"s$i*e"*e vie"e
,acili*aa por el ar*6c+lo %FE.'.%.el RH. E" e,ec*o/ el *6*+lo
e a1+isici!" el *ra"s$i*e"*e p+ee s+plirse co" acta de
notoriedad acrei*a*iva e 1+e el *ra"s$i*e"*e o ca+sa"*e es
*e"io por +eGo.
La i"*ro+cci!" el ac*a e "o*oriea *a$(i" se pro+ce e"
la re,or$a e 'F::T:3 para ,acili*ar la i"$a*ric+laci!" c+a"o el
*ra"s$i*e"*e carece e *6*+laci!"9 e" el pro-ec*o e lese co"siera(a
$eio irec*o e i"$a*ric+laci!" pero ,+e rele)ao a $eio e acrei*ar
la *i*+laria el *ra"s$i*e"*e e" s+ reacci!" e,i"i*iva. El ac*a e
"o*oriea se *ra$i*a e ac+ero al Ar*. %&F RN/ es ecir co$o
$eca"is$o o procei$ie"*o para co"s*a*ar hechos "o*orios. El No*ario
e(e prac*icar c+a"*as ili)e"cias es*i$e "ecesarias/ especial$e"*e e"
e,e"sa e los *erceros 1+e p+ea" res+l*ar per.+icaos/ re1+eri$ie"*os/
"o*i,icacio"es o eic*os c+a"o el re1+ire"*e lo pia o el "o*ario lo .+z)+e
"ecesario 2la Rs e 'F e e"ero e %&&% a,ir$a 1+e "o *ie"e" la $is$a
"a*+raleza los eic*os 1+e e(e p+(licar el No*ario 1+e los 1+e p+(lica el
Re)is*raor a e,ec*os e la i"$a*ric+laci!"/ - 1+e la cali,icaci!" e la
"ecesia e es*os eic*os co$pe*e e0cl+siva$e"*e al "o*ario4. Si el
res+l*ao e las ili)e"cias es*i$a .+s*i,icaa la "o*oriea/ lo e0presar7
as6 leva"*a"o el ac*a correspo"ie"*e. El Ar*. %&& LH prev *a$(i" el
ac*a e "o*oriea para la rea"+laci!" el *rac*o o para acrei*ar el e0ceso
e ca(ia/ pero e" a$(os casos el procei$ie"*o re1+iere la apro(aci!"
.+icial/ 1+e "o se prev e" el procei$ie"*o i"$a*ric+la*orio por ac*a e
"o*oriea/ a+"1+e co$o vere$os esp+s es +oso si el Ar*. >5 e la
%:%
le- '5`'FF3/ ha ero)ao la e0i)e"cia e apro(aci!" .+icial e la
co"s*a"cia el e0ceso e ca(ia por ac*a e "o*oriea. A $i $e parece
1+e la e0i)e"cia e la apro(aci!" .+icial el ac*a e "o*oriea se ,+"a
e" 1+e es poco veros6$il 1+e el "o*ario se *o$e +"as $oles*ias
es$es+raas para co"*ras*ar el o$i"io el clie"*e 1+e se iri)i! a s+
"o*aria a solici*ar +" ac*a e "o*oriea. E" la i"$a*ric+laci!" por ac*a e
"o*oriea a)re)aa al *i*+lo e a1+isici!"/ a$(as escri*+ras las va a
realizar veros6$il$e"*e el $is$o "o*ario/ 1+e "o 1+err7 perer el clie"*e
e +"a ve"*a po"ie"o *ra(as - co$plicacio"es al ac*a e "o*oriea/ lo
1+e s+po"e e" realia +" es*i$+lo $as a la i"$a*ric+laci!" pero a la vez
+"a posi(ilia e iscora"cia e"*re el re)is*ro - la realia por la
e0cesiva ,acilia e acceso al re)is*ro.
/.(. Las certi+icaciones de dominio
A *e"or el ar*6c+lo %&3 e la LH/ para el s+p+es*o e
1+e carezca" e *6*+lo escri*o e o$i"io/ el Es*ao/ la
provi"cia/ el $+"icipio - las corporacio"es e erecho
p;(lico o servicios or)a"izaos 1+e ,or$e" par*e e la
es*r+c*+ra pol6*ica e a1+l/ - la I)lesia Ca*!lica/ p+ee"
i"scri(ir los (ie"es i"$+e(les 1+e les per*e"ezca" por
cer*i,icaci!" a$i"is*ra*iva/ li(raa por el ,+"cio"ario a c+-o
car)o es* la a$i"is*raci!" e los $is$os/ e" la 1+e se
e0prese el *6*+lo e a1+isici!" o $oo e" 1+e ,+ero"
a1+irios. C+a"o se *ra*e e (ie"es e la I)lesia Ca*!lica la
cer*i,icaci!" e(e es*ar e0peia por el iocesa"o 2Ar*. 5&:
RH4.
Es*e procei$ie"*o ,+e cri*icao *ras la re,or$a e 'F:: - la
vera es 1+e se pres*a a a(+sos/ especial$e"*e por e"*iaes locales
$e"ores. E" repe*ias ocasio"es se o(serva 1+e las e"*iaes p;(licas
i"$a*ric+la" a s+ ,avor (ie"es 1+e e" *oo o e" par*e -a es*a(a"
%:5
i"$a*ric+laos a ,avor e par*ic+lares o c+-a *i*+laria p+(lica es
+osa/ o 1+e pre*e"e apropiarse e (ie"es e o*ros s+.e*os p;(licos
2vase Rs '5 e ,e(rero e %&&'/ E e oc*+(re e 'FFF/ '' e "ovie$(re
e 'FF%/ STS '> e e"ero e %&&'4 La SA# e Mari e F e e"ero e
%&&' re,iere por e.e$plo los a(+sos e +"a i"s*i*+ci!" p;(lica Oobviando
el procedimiento de rehabilitacin o reinscripcin que debiera haberse
usado para dos fincas cuyos asientos registrales quedaron destruidos, y
teniendo de una de ellas a su disposicin el ttulo de adquisicin del
dominio, las inmatricul juntas, como si fuera una sola y diciendo que el
ttulo era su pertenencia inmemorial, describiendo lindes que
contradecan la realidad inscrita en los asientos correspondientes a las
fincas*. La DG "o ha +ao por s+ par*e e la co"s*i*+cio"alia e
li$i*ar a la I)lesia Ca*!lica las ,aciliaes i"$a*ric+la*orias/ - "o se
previe"e 1+e o*ras I)lesias o co",esio"es reco"ocias p+ea" +*ilizar el
$is$o procei$ie"*o 2vase Rs '% e e"ero e %&&'4/ a+"1+e al);"
a+*or/ co$o Mar)ari*a Herrero sos*ie"e" 1+e e(e a$pliarse a las
co",esio"es re)is*raas es*a ,acilia i"$a*ric+laora. Las Resol+cio"es
e '' e "ovie$(re e 'FF% - E e oc*+(re e 'FFF a,ir$a" 1+e la
cer*i,icaci!" a$i"is*ra*iva e o$i"io "o es $eio aec+ao/ a la vis*a
e los ar*6c+los %&& - %&3 e la Le- Hipo*ecaria/ para la rea"+aci!" el
*rac*o s+cesivo i"*err+$pio e +"a ,i"ca/ "i para e,ec*+ar eclaracio"es
e o(ra "+eva. La Rs e '& e .+lio e 'FF'/ por s+ par*e/ *a$poco
a$i*e la cer*i,icaci!" a$i"is*ra*iva para i"$a*ric+lar a "o$(re e +"
A-+"*a$ie"*o (ie"es e0propiaos a los par*ic+lares/ a,ir$a"o 1+e e(e
i"$a*ric+larse la propia ac*a e e0propiaci!". La Rs e '& e ,e(rero e
%&&F a,ir$a 1+e la a.+icaci!" e +" (ie" e" procei$ie"*o e apre$io
a$i"is*ra*ivo "o es por si $is$o *6*+lo para la i"$a*ric+laci!"/ por1+e la
cer*i,icaci!" a$i"is*ra*iva "o es +"a eclaraci!" e propiea a ,avor e
+" s+.e*o a$i"is*ra*ivo.
El Ar*. %&3 LH/ al i)+al 1+e el Ar*. 5&5 RH parece
e0i$ir a los s+.e*os p;(licos el e(er e ie"*i,icar las
,i"cas so(re (ases )r7,icas o ca*as*rales/ a+"1+e al);" a+*or
e"*ie"e 1+e a *e"or el Ar*. >5.D e la le- '5`'FF3 *al
e0i)e"cia es preica(le a *oo procei$ie"*o i"$a*ric+laor/
%::
- as6 lo ha e"*e"io *a$(i" la oc*ri"a re)is*ral 2Rss '' e
,e(rero e %&&5/ D oc*+(re %&&F4.
A *e"or el Ar*. 5&3 el Rh el re)is*raor s+spe"er7 la
i"$a*ric+laci!" si e"c+e"*ra o(s*7c+lo re)is*ral a la $is$a/ pero la
a+*oria cer*i,ica"*e p+ee solici*ar la a"o*aci!" preve"*iva e s+ *6*+lo e
i)+al$e"*e solici*ar la i"$a*ric+laci!" a"*e el .+ez e pri$era i"s*a"cia
ar7 vis*a e es*os a"*ecee"*es a la perso"a 1+e/ se);" icho asie"*o/
p+ea *e"er al);" erecho so(re el i"$+e(le/ -/ co" s+ a+ie"cia/ ic*ar7
a+*o eclara"o o "o i"scri(i(le el oc+$e"*o e 1+e se *ra*e. Es*o es
parece 1+e el .+ez res+elve e $oo s+$ario so(re el $e.or erecho a la
i"scripci!".
6. (l e+ceso de cabida # la obra nueva
1.1 E" e>ceso de ca,ida.
A+"1+e el re)is*ro - s+ e,icacia "o alca"za" a los
a*os e $ero hecho/ la s+per,icie o ca(ia e +"a ,i"ca
p+ee ser a la vez +" O$eroP hecho/ - +" ele$e"*o
ie"*i,icaor e la ie"*ia s+s*a"cial e la ,i"ca. El e0ceso
e ca(ia pla"*ea +" o(le pro(le$a8 e ie"*ia re)is*ral -
e $eia s+per,icial LSe *ra*a e +"a "+eva i"$a*ric+laci!"/
o se *ra*a $era$e"*e e +"a $era aap*aci!" a la realia e
la escripci!" e la ,i"caN LEs la ca(ia +" ele$e"*o e
ie"*ia e la ,i"ca o +"a $era circ+"s*a"cia e s+
escripci!"N
Co$o ele$e"*o e hecho la co"s*a"cia e +" e0ceso o e,ec*o e
ca(ia p+ee "o ser +"a i"$a*ric+laci!" e" se"*io es*ric*o - as6 lo repi*e
la DG/ e" al)+"as resol+cio"es e" las 1+e se ha(la e Ola rec*i,icaci!" e
+" err!"eo a*o re)is*ral re,erio a la escripci!" e +"a ,i"ca
%:>
i"$a*ric+laaP9 e $oo 1+e si la e0*e"si!" es i"+(i*aa Oco" *al
rec*i,icaci!" "o se al*era la realia ,6sica e0*erior e la ,i"ca si"o 1+e
solo se co"s*a*a *a(+lar$e"*e la s+per,icie co"*e"ia e"*ro e los
correspo"ie"*es li"erosP 2Rs '% - '> e e"ero e %&&> - '3 e
icie$(re e %&&E/ 'D e $arzo e %&&F4.
El Ar*. >5. E e la Le- '5`'FF3 "o per$i*e la
co"s*a"cia el e0ceso/ cuando haya duda fundada sobre la
identidad e la ,i"ca. E0presa"o el Ar*. %FE RH e" s+ "+eva
reacci!" e 'FFE/ 1+e para la co"s*a"cia irec*a el e0ceso
e ca(ia ser7 e" *oo caso i"ispe"sa(le O1+e "o *e")a el
Re)is*raor +as ,+"aas so(re la ie"*ia e la ,i"caP.
E" los casos e +a so(re la ie"*ia parece 1+e "o se per$i*e
la co"s*a"cia re)is*ral irec*a el e0ceso e ca(ia/ "i si1+iera apor*a"o
cer*i,icaci!" ca*as*ral. So" rei*eraas las resol+cio"es e la DG 1+e
co",ir$a" la ecisi!" el re)is*raor 1+e se "ie)a a hacer co"s*ar +"
e0ceso e ca(ia a pesar e ha(er apor*ao la correspo"ie"*e
cer*i,icaci!" ca*as*ral por prese"*7rsele +as la ie"*ia e la ,i"ca 2Rs
'D .+"io e %&&%/ 5 e ,e(rero e %&&5/ 'D e $a-o e %&&5/ 'F e
,e(rero e %&&E/ '3 e icie$(re e %&&E4. < se seGala 1+e la
esproporci!" e la "+eva e0*e"si!" pre*e"ia es si)"o e ,al*a e
ie"*ia 2Rss '5 e oc*+(re e %&&E/ '3 e a(ril e %&&E/ 5 e oc*+(re e
%&&D4. El pro(le$a es co$o hacer co"s*ar el e0ceso c+a"o el re)is*raor
*ie"e +as e ie"*ia e la ,i"ca 1+e se pre*e"e i"scri(ir/ - parece 1+e
el procei$ie"*o p+ee ser el e los Ar*. 5&& - 5&3 Rh a"*e el .+ez e
pri$era i"s*a"cia 2aplica"o por a"alo)6a el r)i$e" e la
i"$a*ric+laci!"/ Rs %F e a(ril e %&&34/ o i"$a*ric+la"o el e0ceso -
l+e)o a)r+pa"o las ,i"cas 2Rs %: e .+"io e %&&>/ %> e $a-o e %&&>4/
o por procei$ie"*o ori"ario e" el .+icio eclara*ivo correspo"ie"*e. E"
la propiea horizo"*al las Rss %% e e"ero e %&&F - D e oc*+(re e
%&&E se pla"*ea" *a$(i" 1+e la rec*i,icaci!" e la i"e0ac*a escripci!"
e la s+per,icie e +" piso o local p+ee 1+e hacerse por c+al1+iera e los
procei$ie"*os i"$a*ric+la*orios/ pero 1+e c+a"o los i"1+ili"os o
propie*arios ha" ca$(iao la co",i)+raci!" ,6sica e los i"$+e(les s+
%:3
co"s*a"cia re)is*ral es al)o $as 1+e +" $ero e0ceso e ca(ia/ p+es ha-
1+e ca$(iar el *6*+lo co"s*i*+*ivo/ - ello e0i)e la apro(aci!" e la
co$+"ia e propie*arios.
El r)i$e" le)al el e0ceso e ca(ia/ e" los *r$i"os
previs*os e" el Ar*. >5 Le- '5`'FF3 e 5& icie$(re/
pres+po"e 1+e "o se pla"*ea" +as e ie"*ia e la ,i"ca/
- e"*o"ces p+ee acceer irec*a$e"*e al re)is*ro por los
procei$ie"*os i"$a*ric+la*orios/ $eia"*e cer*i,icaci!"
ca*as*ral/ c+al1+iera 1+e sea la c+a"*6a el e0ceso e
s+per,icie 1+e se 1+iera hacer co"s*ar. El E0ceso e ca(ia se
p+ee corre)ir $eia"*e *6*+lo iri)io irec*a$e"*e a la
rec*i,icaci!" re)is*ral o e" c+al1+ier ac*o isposi*ivo el
i"$+e(le previa$e"*e i"$a*ric+lao/ o e" +"a eclaraci!" e
o(ra "+eva. E" c+al1+iera e los s+p+es*os el procei$ie"*o
rec*i,icaor e la escripci!" re)is*ral ser7 el $is$o. El Ar*.
%FE Rh parece asi$ilar e" *r$i"os )e"erales el e0ceso e
ca(ia a +"a i"$a*ric+laci!" 1+e se hace por s+s $is$os
$eios8 el o(le *6*+lo p;(lico/ el e0peie"*e e o$i"io - el
ac*a e "o*oriea. Si el e0ceso 1+e se pre*e"e hacer co"s*ar
es i",erior al %&K/ - "o se pla"*ea" +as e ie"*ia al
re)is*raor/ (as*a para i"corporar la "+eva s+per,icie la
escripci!" )ra,ica por *c"ico co$pe*e"*e/ a+"1+e "o ha-a
cer*i,icaci!" ca*as*ral9 - si el e0ceso es i",erior al >K p+ee
hacerse irec*a$e"*e por el re)is*raor.
El e0ceso e ca(ia p+ee e(erse *a"*o a +"a si$ple precisi!"
e la ca(ia/ per$a"ecie"o los $is$os li"eros/ co$o a +"a
$oi,icaci!" e los li"eros o rec*i,icaci!" e s+ escripci!". El Ar*.
>5.'& e la le- '5`'FF3/ por s+ par*e/ al 1+e se re,iere e0presa$e"*e el
Ar*. %FE RH/ parece $oi,ica el Ar*. %&5 LH 1+e solo *ie"e se"*io para
los e0cesos e ca(ia e poca i$por*a"cia 1+e "o pla"*ea" +as al
%:D
re)is*raor/ p+es ispo"e es*e ar*ic+lo 1+e la $oi,icaci!" e s+per,icie o
la rec*i,icaci!" e li"eros ,i.os o e *al "a*+raleza c+a"o ha-a +a
so(re la ie"*ia e la ,i"ca por7 e,ec*+arse e" vir*+ e ac*a "o*arial e
prese"cia - "o*oriea 1+e i"corpore +" pla"o e si*+aci!" a la $is$a
escala 1+e la 1+e o(re e" el Ca*as*ro/ e i",or$e e *c"ico co$pe*e"*e
so(re s+ $eici!"/ s+per,icie - li"eros.
Los e,ec*os e ca(ia e" la pr7c*ica parece" ser
$e"os ,rec+e"*es - realizarse co" e"or$e ,acilia por el
$e"or peli)ro e ,ra+e/ a+"1+e e" ocasio"es la DG
sospecha e ellos por poer e"c+(rir previas se)re)acio"es -
isposicio"es 1+e "o ha" *e"io acceso al re)is*ro 2Rs '%
se*ie$(re e %&&F4.
1.!. La o,ra nue'a.
#or o(ra "+eva se e"*ie"e *oa al*eraci!" ar*i,icial
e la co"sis*e"cia - realia $a*erial e +"a ,i"ca
2co"s*r+ccio"es/ pla"*acio"es/ $e.oras4.
Se);" la DG e" las operacio"es e se)re)aci!" - a)r+paci!" e
pisos - epar*a$e"*os e" r)i$e" e propiea horizo"*al la cali,icaci!"
re)is*ral se li$i*a a co$pro(ar el co"se"*i$ie"*o +"7"i$e e los
co"+eGos 2Rs %' e ,e(rero e 'FF>/'F e ,e(rero e %.&&> - 5& e
se*ie$(re e %&&>4/ oc*ri"a $+- +osa por1+e si ha ha(io +"a o(ra e
re,or$a o reha(ili*aci!" ha *e"io 1+e ser "ecesaria +"a lice"cia/ a+"1+e
la co",i)+raci!" e0*erior el ei,icio sea la $is$a.
E" la e0i)e"cia e aap*ar lo $7s posi(le la
escripci!" re)is*ral a la realia $a*erial/ - co$o
propia$e"*e "o co$por*a los )raves peli)ros e +s+rpaci!"
el e0ceso e ca(ia/ se per$i*e 1+e p+ea re,le.arse e" el
%:E
re)is*ro la o(ra "+eva por s+ escripci!" e" c+al1+ier *6*+lo
e a1+isici!" re,ere"*e al i"$+e(le 2Ar*. %&E e LH4 o se
ha)a co"s*ar la o(ra "+eva e" *6*+lo p;(lico p+(lico iri)io
al re)is*ro 2Ar*. 5&E RH4/ $eia"*e escri*+ra p;(lica a
escrip*iva e la o(ra "+eva e" la 1+e el co"*ra*is*a
$a"i,ies*e ha(er sio rei"*e)rao e s+ i$por*e/ o e" la 1+e
escripci!" e la o(ra se aco$paGe e cer*i,icaci!" el
ar1+i*ec*o irec*or e la o(ra o el ar1+i*ec*o $+"icipal 2Ar*.
%&E LH/ Ar*. 5&E RH4.
El Real Decre*o '&F5`'FFD/ e : e .+lio/ por el 1+e se
apr+e(a" las "or$as co$ple$e"*arias al Re)la$e"*o para la e.ec+ci!" e
la Le- Hipo*ecaria so(re I"scripci!" e" el Re)is*ro e la #ropiea e
Ac*os e Na*+raleza ?r(a"6s*ica/ prese"*a +"a )ra" preoc+paci!" por la
acrei*aci!" re)is*ral el c+$pli$ie"*o e la "or$a*iva +r(a"6s*ica e"
ore" al acceso e la o(ra "+eva e" el re)is*ro/ - e" especial la
acrei*aci!" previa e la o(*e"ci!" e la correspo"ie"*e lice"cia e
ei,icaci!" - e 1+e la ei,icaci!" e,ec*iva se a.+s*a al pro-ec*o
apro(ao. E" e,ec*o el Ar*. :> e icho Real ecre*o ispo"e 1+e solo la
o(ra "+eva 1+e se e.ec+*e" co",or$e a la ore"aci!" +r(a"6s*ica
aplica(le/ ser7" i"scri(i(le e" el Re)is*ro e la #ropiea/ e0i)ie"o el
Ar*. :3 1+e se acrei*e la o(*e"ci!" e la lice"cia 1+e correspo"a 2$oo
e acrei*aci!" a 1+e se re,iere el Ar*. :E4/ - c+a"o la o(ra "+eva se
ha-a hecho co"s*ar e" pro-ec*o 1+e se acrei*e por el *c"ico a 1+e se
re,iere el Ar*. >& 1+e la escripci!" e la o(ra "+eva se a.+s*a al pro-ec*o
apro(ao. La o(ra 1+e se h+(iere eclarao e i"scri*o e" co"s*r+cci!"/
e(er7 hacerse co"s*ar s+ ,i"alizaci!" por "o*a al $ar)e" e la
i"scripci!" 2Ar*. :D4. Se);" el Ar*. >> el ci*ao Real ecre*o/ i"sis*e e"
1+e los Re)is*raores cali,icar7"/ (a.o s+ respo"sa(ilia/ el
c+$pli$ie"*o e lo es*a(lecio e" es*e Re)la$e"*o para la i"scripci!" e
eclaracio"es e o(ra "+eva/ e *al ,or$a 1+e los oc+$e"*os 1+e "o
re;"a" los re1+isi*os e0i)ios "o ser7" i"scri(i(les. E" la prac*ica la DG
parece i"*erpre*ar e $oo la0o la e0i)e"cia e co"*rol por los
re)is*raores el c+$pli$ie"*o e la "or$a*iva +r(a"6s*ica/ 1+e e" "i");"
%:F
caso parece e0*e"erse al co"*rol e la le)alia e la lice"cia $is$a9 2-
as6 la recie"*e Rs e 3 e oc*+(re e %&&:/ %> e a)os*o e %&&E/ % e
.+lio e %&&F4/ - *a$poco a la realia el a.+s*e e la o(ra a la lice"cia
e(ie"o 1+ear rele)aa a la e0cl+siva respo"sa(ilia el *c"ico
cer*i,ica"*e la veracia e s+s $a"i,es*acio"es 2Rss ' e $arzo e %&&5/
: e icie$(re e %&&34/ - "o es "ecesario aco$paGar lice"cia e pri$era
oc+paci!" 2Rs '5 e"ero e %&&F/ %& icie$(re e %&&E4. ?"o e los
o(.e*ivos pri$oriales e la Le- 5E`'FFF e > "ovie$(re 'FFF e
ore"aci!" e la ei,icaci!" es )ara"*izar a los propie*arios e *oas las
$oaliaes e ei,icacio"es s+.e*as a s+ 7$(i*o e aplicaci!"/ sea el
pro$o*or ori)i"al o el a1+ire"*e pos*erior e *oo o par*e e lo ei,icao/
,re"*e a +"a serie e aGos e iverso *ipo/ a *ravs e la o(li)aci!" 1+e
i$po"e e co"*ra*ar se)+ros 1+e c+(ra" los aGos e" e*er$i"aas
co"icio"es. El Ar*. 'F e e0i)e pres*ar )ara"*6as por aGos $a*eriales
ocasio"aos por vicios - e,ec*os e la co"s*r+cci!" 1+e la re,or$a
i"*ro+cia por la Le- >5`%&&%/ e 5& e icie$(re e ore"aci!" e la
ei,icaci!" e0i)e *a$(i" e" $a*eria e re,or$a o a$pliaci!" e
vivie"as/ - 1+e so" *a$(i" o(.e*o e co"*rol e" la co"s*a"cia e la o(ra
"+eva 2C,. Resol+ci!"TCirc+lar e la Direcci!" Ge"eral e los Re)is*ros -
el No*ariao e 5 e icie$(re e %&&5 - Resol+ci!" e '& e a(ril e
%&&5 resolvie"o co"s+l*a so(re i"*erpre*aci!" el Ar*. '&>/ Rs e 'D e
"ovie$(re e %&&D4
La o(ra "o es "+eva por1+e es*a reci" co"s*r+ia/
si"o por1+e "o se ha co"s*a*ao e" la escripci!" a"*erior e
la ,i"ca/ - c+a"o "o p+ee acrei*arse la o(*e"ci!" e la
lice"cia +r(a"6s*ica - la cer*i,icaci!" el *c"ico co$pe*e"*e
(as*a se e$+es*re ha(er *ra"sc+rrio el plazo e
prescripci!" e la acci!" +r(a"6s*ica 2Rs : e icie$(re e
%&&F4.
%>&
,. La doble *nmatriculacin.
7.1. !ntecedentes.
E" ocasio"es +"a $is$a es*a i"$a*ric+laa e" el
re)is*ro e" os ,olios is*i"*os - a ,avor e *i*+lares is*i"*os.
E0is*e" i"cl+so casos e i"$a*ric+lacio"es *riples - a+" e
i"$a*ric+lacio"es $;l*iples e la $is$a ,i"ca 2vase SSTS F
e $a-o e %&&5/ %& e $arzo e %&&D4. Se *ra*a e +"a
)rave i"co"sec+e"cia 1+e e0is*e e" $a-or o $e"or $eia e"
*oo sis*e$a re)is*ral/ e(io a la i$posi(le co$pro(aci!"
e,ec*iva e la *i*+laria e" la pri$era i"scripci!"/ - al
i$posi(le co"*rol i"+(i*ao e la realia ,7c*ica e la ,i"ca
2lo 1+e he$os lla$ao la c+es*i!" e los or6)e"es8 "i");"
re)is*ro p+ee )ara"*izar co" a(sol+*a cer*eza la pri$era
i"scripci!" - la realia e hecho4.
La o(le i"$a*ric+laci!" es el l+)ar o"e se $+es*ra la
i"co"sis*e"cia $a*erial 2,al*a e ie"*ia real e la ,i"ca 1+e s+s*e"*a el
re)is*ro4 - o)$7*ica el erecho i"$o(iliario re)is*ral9 la co"*raicci!"
+l*i$a el pri"cipio e p+(licia re)is*ral8 el re)is*ro "o p+ee i"iciar la
realia o)$7*ica$e"*e e" la pri$era i"scripci!" 2por s+ ar*i,iciosia4.
De(e recorarse 1+e el re)is*ro es +"a apro0i$aci!" a la realia el
erecho - e la ,i"ca/ 1+e "o p+ee pre*e"er "i alca"zar/ "i s+s*i*+ir/ "i
si1+iera i$i*ar la realia $is$a.
La pro)resiva coori"aci!" e"*re re)is*ro - ca*as*ro/ -
la co"s*a"*e preoc+paci!" por la valiaci!" e la realia
car*o)r7,ica e las ,i"cas i"scri*as/ es previsi(le 1+e li$i*e
pro)resiva$e"*e los carac*eres ra$7*icos el pro(le$a e la
o(le i"$a*ric+laci!"9 pero "o parece 1+e lo res+elva e
$oo raical - e,i"i*ivo/ p+es (as*a co"*e$plar la
%>'
.+rispr+e"cia $as recie"*e para co$pro(ar 1+e la o(le
i"$a*ric+laci!" se si)+e pla"*eao e ,or$a co*iia"a/ a
pesar e llevar $as e vei"*e aGos e" aplicaci!" los
pri"cipios e coori"aci!" e re)is*ro - ca*as*ro - e
valiaci!" )r7,ica e las ,i"cas re)is*rales.
#or $+chas razo"es. La aap*aci!" car*o)r7,ica el re)is*ro "o
corri)e por s6 *oos los e,ec*os es*r+c*+rales el re)is*ro8 "o corri)e "i el
pro(le$a e los or6)e"es e la pri$era i"scripci!"/ - "i si1+iera corri)e el
pro(le$a e la ie"*i,icaci!" i"+(i*aa e la ,i"ca/ p+es el acceso e la
,i"ca se (asa e" la *i*+laci!" - escripci!" )r7,ica 1+e apor*a el
i"$a*ric+la"*e/ 1+e p+ee "o correspo"er co" la realia $a*erial -
.+r6ica e la ,i"ca9 - se)+"o por c+a"*o 1+e la i"$a*ric+laci!" es
,o$e"*aa le)isla*iva$e"*e - "o se hace "i se p+ee hacer +" co"*rol
e0ha+s*ivo e la ie"*ia - la propiea e" la pri$era i"scripci!".
Ta$(i" la li(re ispo"i(ilia re)is*ral e la ,i"ca $a*erial se pres*a a
a(+sos a"*e +"a valiaci!" )ra,ica 1+e "o p+ee ser a(sol+*a$e"*e
co"cl+-e"*e9 - ae$7s e0is*e *a$(i" cier*a escoori"aci!" e"*re
ca*as*ro - re)is*ro/ es posi(le la i$precisi!" - ,alsea e" las
cer*i,icacio"es ca*as*rales9 - el ca*as*ro paece *a$(i" el pro(le$a e los
or6)e"es - s+,re e parecias li$i*acio"es e i$precisio"es e" la
e*er$i"aci!" e la pri$era i"scripci!" - e la realia ,6sica e la ,i"ca/
a$e" e ser el ca*as*ro/ por s+ car7c*er (+rocr7*ico - ,iscal/ al)o r6)io
para los ca$(ios.
0.!. La di+erencia entre do,"e inmatricu"acin $
descripcin ine>acta de una +inca.
La o(le i"$a*ric+laci!" pres+po"e 1+e os
escripcio"es re)is*rales p+(lica" e $oo i"+(i*ao os
*i*+lariaes is*i"*as e la $is$a ,i"ca/ - el e,ec*o "o se
p+ee resolver por $eios es*ric*a$e"*e re)is*rales.
%>%
Las $eras irre)+lariaes ,or$ales 1+e p+ee" ar
l+)ar a +"a o(le i"$a*ric+laci!" "o e(er6a" ser
co"sieraas e" se"*io es*ric*o o(le i"$a*ric+laci!"/ -
e(iera" poerse resolver (ie" por el procei$ie"*o e
rec*i,icaci!" e los errores $a*eriales 2Ar*. :& - %'' - si)s
el la LH4/ o (ie" por el J+ez e pri$era i"s*a"cia por +"
procei$ie"*o .+icial s+$ario 21+iz7s el el Ar*. 5&& - 5&3
Rh4.
Si" e$(ar)o es i,6cil e*er$i"ar los l6$i*es e"*re el error
$era$e"*e ,or$al - la o(le i"$a*ric+laci!"/ - e" c+al1+ier caso la
oc*ri"a re)is*ral es $+- res*ric*iva e" el reco"oci$ie"*o a los
re)is*raores e las ,ac+l*aes e $oi,icaci!" el *i*+lo re)is*ral/ p+es se
ice 1+e ese el $o$e"*o e" 1+e accee al re)is*ro es*7 (a.o el a$paro
e los *ri(+"ales/ - la oc*ri"a "o reco"oce *a$poco ha(i*+al$e"*e las
,ac+l*aes .+iciales e rec*i,icaci!" e los asie"*os por v6a s+$aria/ co"
lo 1+e el pro(le$a e la o(le i"$a*ric+laci!" se a)rava por la ri)iez e
+" ri*+alis$o e0cesivo e la *c"ica re)is*ral. E" e,ec*o/ e" ocasio"es la
o(le i"$a*ric+laci!" *ie"e +" ori)e" re)is*ral preciso e" +" ac*o irre)+lar
i"$eia*o - a"*erior e +" *i*+lar re)is*ral9 por e.e$plo/ +"a se)re)aci!"
o ivisi!" e,ec*+osa co" escripcio"es i"aec+aas - co"c+rre"*es/ o e"
la rei"$a*ric+laci!" e +"a ,i"ca e" la 1+e se ha(6a perio el *rac*o 2o e"
ac*os a(+sivos co$o e" la STS %& e $arzo e %&&D/ e" la 1+e esp+s
e +"a se)re)aci!" "o se $oi,ic! "i ca"cel! el ,olio ori)i"ario4/ - e" la
$eia e" 1+e "o e0is*a" *erceros 1+e ,+"e" s+ erecho e" el asie"*o
irre)+lar/ la err!"ea i"$a*ric+laci!" se e(iera poer resolver e $oo
irec*o/ po"ie"o e $a"i,ies*o el car7c*er i"e(io e ile)6*i$o e la
$is$a/ 1+e e(iera poer ser ca"celaa e o,icio9 - he$os vis*o co$o
al)+"as se"*e"cias co"ci(e" e" es*os casos la se)+"a i"aec+aa
i"$a*ric+laci!" o escripci!" re)is*ral co$o +" $ero error $a*erial/ 1+e
p+ee resolverse por el r)i$e" e la rec*i,icaci!" e errores el Ar*. :& -
%'' - si)s el la LH. ?" paso $as all7/ 1+e -a es $7s +oso si es +"
error ,or$al o $a*erial/ es la i"ves*i)aci!" el his*orial re)is*ral ca+sa"*e
e la o(le i"$a*ric+laci!"/ 1+e "os p+ee llevar a e*er$i"ar e"
%>5
ocasio"es +" acceso re)is*ral ile)6*i$o o a(+sivo/ ca+sa e la o(le
i"$a*ric+laci!"/ - a e*er$i"ar e" ,+"ci!" e ello +" *i*+lar re)is*ral
pre,ere"*e9 - e" es*os s+p+es*os es co$;" 1+e la .+rispr+e"cia a,ir$e
1+e el pro(le$a e la o(le i"$a*ric+laci!" se p+ee resolverse
ac+ie"o a la i"scripci!" o i"$a*ric+laci!" $as a"*i)+a 2es el s+p+es*o
e las SSTS e %E e $arzo e 'FE&/ 5& e "ovie$(re e 'FEF/ 'F e
.+lio e 'FFF4/ o e*er$i"a"o la *i*+laria e" (ase a los propios *6*+los
re)is*rales 1+e ,+"a" +"a i"$a*ric+laci!" o i"scripci!" 2STS %E e .+lio
e %&&549 e" i"*ico se"*io/ las SSTS : oc*+(re e 'FF5 - ': e ,e(rero
e %&&E/ "ie)a" la pro*ecci!" re)is*ral a +" a1+ire"*e 1+e ha(6a
i"$a*ric+lao +"a ,i"ca si" a+*e"*ica .+s*i,icaci!" e la propiea por la
v6a el Ar*. %&> LH/ a,ir$a"o 1+e e" es*e s+p+es*o "o ha- a+*"*ica
o(le i"$a*ric+laci!" - 1+e e(e prevalecer el *i*+lo re)is*ral $as
a"*i)+o9 - 1+iz7s *a$(i" es*os s+p+es*os se por6a" resolver
.+icial$e"*e e $oo s+$ario. < a;" es co$;" e" la .+rispr+e"cia
cali,icar la a"*i)\ea re)is*ral si se corro(ora co" ac*os e posesi!" $7s
a"*i)+os/ lo 1+e p+iera per$i*ir +" reco"oci$ie"*o e la pre,ere"cia e
icho ,olio re)is*ral $as a"*i)+o co"*ras*ao por +"a posesi!" i"+(i*aa/
por1+e el erecho se pres+$e e.ercio e" el $is$o *6*+lo 1+e se a1+iri!
2as6 SSTS %& se*ie$(re e 'FFF/ %F e $a-o e 'FFD/ '' e $arzo e
'FF:4. #ero el pro(le$a e" es*os casos es la posi(le e0is*e"cia e *erceros
1+e (asa" s+ erecho e" +"a i"$a*ric+laci!" e,ec*+osa/ - los l6$i*es e"
los 1+e se p+ee reco"ocer el privarles e s+s erechos por v6a s+$aria.
Ta$poco ha- a $i e"*e"er o(le i"$a*ric+laci!" e"
se"*io es*ric*o c+a"o la co"s*a"cia o(le e +"a $is$a
,i"ca e" el re)is*ro se e(e a +" pro(le$a e e,ec*+osa
escripci!" o e,ec*+oso esli"e/ 1+e se p+ee resolver co"
+"a escripci!" $as precisa o por la propia acci!" s+$aria
e esli"e. Es +" pro(le$a ,7c*ico e ie"*ia8 sa(er
c+7"o e0is*e o(le i"$a*ric+laci!"/ - i,ere"ciarlo e os
escripcio"es i$precisas pero co$pa*i(les 2rec+rese 1+e la
p+(licia "o alca"za a circ+"s*a"cias e hecho4.
%>:
Es ,rec+e"*e e" la .+rispr+e"cia e"co"*rar "e)aa la e0is*e"cia
e +"a o(le i"$a*ric+laci!" por1+e se a,ir$a 1+e "o se ha acrei*ao
e0ac*a$e"*e la ie"*ia e las ,i"cas re)is*rales 2as6 STS '% e $arzo e
'FFF4. OLa e"+"cia e o(le i"$a*ric+laci!" co$por*a para 1+ie" la
hace la car)a procesal e acrei*ar 1+e a$(as ,i"cas re)is*rales se re,iere"
al $is$o *erre"o c+es*io"ao/ para lo c+al res+l*a "ecesario realizar +"a
reco"s*r+cci!" el his*orial e las ,i"cas a par*ir e a1+lla e la 1+e
procee"9 reco"s*r+cci!" 1+e "or$al$e"*e re1+iere la i"*erve"ci!"
pericial para ,i.ar *opo)r7,ica$e"*e so(re el *erre"o la +(icaci!" 1+e ha
e correspo"er a las *i*+lariaes e" co",lic*o - e*er$i"ar as6 si
real$e"*e e0is*e +"a o(le i"$a*ric+laci!"P 2STS '% e ,e(rero e 'FE&4.
Solo si la c+es*i!" "o se p+ee resolver $eia"*e el esli"e p+ee
ha(larse e o(le i"$a*ric+laci!" e" se"*io es*ric*o 2STS '% e $a-o e
'FE&4.
El es*+io e la .+rispr+e"cia "os $+es*ra 1+e
e0is*e" o(les i"$a*ric+lacio"es co$o co"sec+e"cia e la
o(le i"scripci!" e la $is$a ,i"ca/ - *a$(i" por1+e os
,i"cas is*i"*as co$pre"e" +"a par*e co$;" o por1+e +"a e
las ,i"cas es par*e e o*ra $7s )ra"e 2as6 SSTS %% e .+"io
e 'FD% - %E e $arzo e 'FE&/ F e icie$(re e 'FFD/ %E
e .+lio e %&&5/ el $is$o pro(le$a e ie"*ia se pla"*ea
*a$(i" e" la o(le ve"*a4.
La .+rispr+e"cia *ie"e a co"sierar 1+e c+a"o os ,i"cas
escri(e" co$o propia +"a $is$a parcela o s+per,icie co$;"/ "o es*a$os
a"*e +" pro(le$a e o(le i"$a*ric+laci!"/ si"o a"*e +" pro(le$a e
li"es 2As6 SSTS ': e .+"io e 'F3F/ %D e ,e(rero e 'FD>/ %> e .+"io
e 'FF>/ ' e $arzo e 'FFD4. Si" e$(ar)o/ c+a"o +"a e las ,i"cas se
e"c+e"*ra co$ple*a$e"*e i"cl+ia e" o*ra $a-or ca(e co"sierar o (ie"
1+e a$(as escripcio"es so" co$pa*i(les 2as6 STS ' e $arzo e 'FFD/
e" +"a ,i"ca s+r)ia co$o co"sec+e"cia el ca$(io e ca+ce el r6o
Jara$a4/ o (ie" 1+e e0is*e o(le i"$a*ric+laci!" 2as6 STS ': e oc*+(re
e %&&&4. El propie*ario e la ,i"ca $7s re+cia s+ele e" ocasio"es
%>>
ale)ar la co$pa*i(ilia e a$(as escripcio"es 2C,. STS e %E $arzo e
'FE&/ 5& se*ie$(re e 'FF:/ ' e $arzo e 'FFD4/ - *e"ie"o e" c+e"*a
1+e la p+(licia "o se re,iere a circ+"s*a"cias e hecho s+ele ser +" (+e"
ar)+$e"*o ori"aria$e"*e a$i*io por el Tri(+"al S+pre$o. E" es*os
casos la o(le i"$a*ric+laci!" 1+iz7s por6a resolverse se"cilla$e"*e por
el .+ez e pri$era i"s*a"cia e $oo s+$ario e" +" procei$ie"*o
a"7lo)o al e los Ar*. 5&& - 5&3 Rh/ o e" el propio proceso e esli"e/ -
si" per.+icio e 1+e las par*es si "o es*a(a" e ac+ero co" el res+l*ao e
es*e .+icio s+$ario i"*erp+siera" el .+icio eclara*ivo correspo"ie"*e. <
*oo ello si" per.+icio e 1+e la i"scripci!" re)is*ral p+ea ser +*ilizaa
2a+"1+e "+"ca co" e0cl+sivia4 co$o +" i"s*r+$e"*o valioso e pr+e(a
- pres+"ci!" e la propiea - realia e la ,i"ca *a$(i" e" casos e
o(le i"$a*ric+laci!" 2co$o lo $+es*ra por e.e$plo la STS %& e
se*ie$(re e 'FFF4.
La DGR ha isp+es*o 1+e e" caso e o(le
i"$a*ric+laci!" e" ,avor el $is$o *i*+lar/ se cierre el
asie"*o $7s $oer"o por "o*a $ar)i"al 2R. %> e oc*+(re e
'F>%/ ho- e" 6a se i"corpora al Ar*. 5'5 'g Rh4/ lo 1+e
*a$poco es +" s+p+es*o e o(le i"$a*ric+laci!" e" se"*io
es*ric*o.
0.&. E" Art. &1& R) $ "a constancia reistra" de "a
do,"e inmatricu"acin por nota marina".
El ar*6c+lo 5'5 el RH/ ;"ico 1+e prev la o(le
i"$a*ric+laci!" e +"a $is$a ,i"ca o par*e e ella/ es*a(lece
+" procei$ie"*o a"*e J+ez e #ri$era I"s*a"cia el l+)ar e"
1+e rai1+e ,6sica$e"*e la ,i"ca/ para 1+e/ co" ci*aci!" e los
i"*eresaos/ e0*ie"a "o*a $ar)i"al e la posi(le e0is*e"cia
e o(le i"$a*ric+laci!". El a+*o .+icial e o(le
%>3
i"$a*ric+laci!" "o pro+ce e,ec*o e cosa .+z)aa - reserva
a los i"*eresaos las accio"es e 1+e se co"siere" asis*ios
so(re eclaraci!" el $e.or erecho al i"$+e(le/ 1+e p+ee"
e.erci*ar e" el .+icio eclara*ivo correspo"ie"*e. La "o*a e
o(le i"$a*ric+laci!" ca+ca al aGo.
La le)islaci!" hipo*ecaria e 'E3'T3F "o previ! "i re)+l! la
o(le i"$a*ric+laci!"/ 1+e se pla"*ea i"$eia*a$e"*e e" la pr7c*ica 2STS
'% e $a-o e 'ED'4. El Ar*. 5'5 Rh aparece e" el Rh e 'F:D c+a"o se
*o$a co"cie"cia e la s+s*a"cialia e la ,i"ca/ - e la a+*o"o$6a
o)$7*ica e la i"$a*ric+laci!" respec*o e la i"scripci!". La ac*+al
reacci!" el Ar*. 5'5 Rh provie"e Real Decre*o 'E3D`'FFE/ e : e
sep*ie$(re/ por el 1+e se $oi,ica" e*er$i"aos ar*6c+los el
Re)la$e"*o Hipo*ecario/ para aap*ar el re)la$e"*o a la Le- '5`'FF3/ e
5& e icie$(re/ e Meias A$i"is*ra*ivas - e Ore" Social/ e"
relaci!" co" la co"s*a"cia re)is*ral e la re,ere"cia ca*as*ral. Lo $7s
lla$a*ivo e la re,or$a es el so$e*er es*a "o*a a plazo e ca+cia/ lo
1+e "o parece *e"er "i");" se"*io - ha sio .+s*a$e"*e cri*icao por
ARRIETA SEHILLA - Mar)ari*a HERRERO. A $i $e parece $+-
)rave 1+e el re)is*ro/ ca+cao el asie"*o 1+e avier*e la o(le
i"$a*ric+laci!"/ e +" $oo co"scie"*e p+(li1+e erechos i"e0ac*os/ lo
1+e hace a es*a "o*a $ar)i"al +" asie"*o poco pr7c*ico - e" es*e p+"*o
co"cre*o si*;a al ,or$alis$o re)is*ral e" a(ier*a co"*raicci!" co" la
.+s*icia e la propiea.
El Ar*. 5'5 Rh "o pre*e"e re)+lar +" procei$ie"*o
para co"se)+ir la co"cora"cia e"*re el re)is*ro - la realia
si"o e.ar co"s*a"cia e +"a posi(le i"e0ac*i*+ re)is*ral/ - la
posi(le e0is*e"cia e +"a ca+ci!" po"e e $a"i,ies*o s+
"a*+raleza ca+*elar. A $i parecer es*e r)i$e" le)al e la
o(le i"$a*ric+laci!" es *o*al$e"*e cri*ica(le/ p+es el acceso
al proceso ple"ario para resolver la o(le i"$a*ric+laci!"
e(iera ser s+(siiario el proceso s+$ario/ - la o(le
%>D
i"$a*ric+laci!" e(iera corre)irse co" +"a correc*a
aplicaci!" e los pri"cipios procesales e pr+e(a - a*ri(+ci!"
e la propiea/ reco"ocie"o la a"alo)6a el proceso el Ar*.
5'5 Rh co" los procei$ie"*os e los Ar*. 5&& - 5&3 Rh/ 1+e
es lo 1+e si)"i,ica 1+e la i"scripci!" 2- la i"$a*ric+laci!"4
es*7" (a.o el a$paro e los *ri(+"ales.
Se)+ra$e"*e para privar al .+ez e ,ac+l*aes s+$arias so(re el
asie"*o re)is*ral es por los 1+e la re,or$a se ha es,orzao e" hacer e la
i"*erve"ci!" .+icial e" la o(le i"$a*ric+laci!" +"a c+es*i!" poco
pr7c*ica/ re,eria a +" asie"*o i",or$a*ivo/ *ra"si*orio - ca+ca(le. Es +"a
$a"i,es*aci!" $7s e la va"a pre*e"si!" e ar a+*o"o$6a a la
cali,icaci!" re)is*ral respec*o el ore" .+risiccio"al. Es*a re)+laci!"
olvia la *rasce"e"*al i,ere"cia e"*re lo s+$ario - lo ple"ario/ - olvia
*a$(i" 1+e la i"scripci!" co$o cali,icaci!" e +" *6*+lo/ e(e es*ar
o"*olo)ica$e"*e so$e*ia al proceso s+$ario/ o"e se isc+*e -a co"
$7s $eios e co"oci$ie"*o so(re la *i*+laria. <a he$os vis*o 1+e la
o(le i"$a*ric+laci!" p+ee e" ocasio"es resolverse por +"a rec*i,icaci!"
,or$al o por la acci!" s+$aria e esli"e/ pero "o es el ;"ico caso. #or
e.e$plo/ la o(le i"$a*ric+laci!" p+ee $a"i,es*arse *a$(i" e" +"
.+icio e.ec+*ivo - $eia"*e +"a *ercer6a e o$i"io/ - e"*o"ces se);"
opi"a ARRIETA SEHILLA/ la o(le i"$a*ric+laci!" "o e(e i"*err+$pir
o s+spe"er el .+icio e.ec+*ivo/ si"o 1+e el .+ez eciir7 e $oo s+$ario
el $e.or erecho/ pro"+"cia$ie"*o 1+e carece e e,ec*os so(re el o$i"io
2Ar*. 3&5/ I LEC4. Del $is$o $oo la o(le i"$a*ric+laci!" se p+ee
$a"i,es*ar e" la acci!" a$i"is*ra*iva. A $i e"*e"er/ por e.e$plo/ si e"
+"a e0propiaci!" ,orzosa se co"s*a*a la e0is*e"cia e +"a o(le
i"$a*ric+laci!" la a+*oria a$i"is*ra*iva/ a+"1+e p+ee proceer a
co"si)"ar e" caso e +a ,+"aa so(re la *i*+laria 2Ar*. >' RE=4/
*ie"e erecho a eciir e $oo s+$ario el *i*+lar real - pa)arle el
.+s*iprecio p+es*o 1+e la e0i)e"cia e eposi*o .+icial el .+s*iprecio
solo se e0i)e le)al$e"*e c+a"o ha-a li*i)io 2Ar*. >& LE=4. El Ar*. '& e
las NCRH 2RD '&F5`'FFD4/ pres+po"e el $a"*e"i$ie"*o e la o(le
i"$a*ric+laci!" *ras +" pro-ec*o e e1+iis*ri(+ci!" +r(a"6s*ica/ lo 1+e a
%>E
$i .+icio solo *ie"e se"*io si a la a+*oria a$i"is*ra*iva "o le co"s*a"
los or6)e"es e la i"e0ac*i*+ re)is*ral o "o a1+iere pri$a ,aciae cer*eza
el *i*+lar real/ co$o s+cee e" la Rs %% e "ovie$(re e %&&' e" 1+e
+"a ,i"ca i"cl+ia e" +" proceso e co"ce"*raci!" parcelaria ,+e o(.e*o e
re$a*e e" +" proceso e.ec+*ivo/ "e)7"ose la posi(ilia e i"scri(irse el
re$a*e so(re la $is$a.
0.(. So"uciones propuestas a" pro,"ema de "a
do,"e inmatricu"acin.
#ara resolver el pro(le$a e la o(le i"$a*ric+laci!"
se ha" prop+es*o os pos*+ras ,+"a$e"*ales8 para +" cier*o
sec*or e la oc*ri"a hipo*ecaria/ e(e prevalecer la ho.a
re)is*ral e i"$a*ric+laci!" $7s a"*i)+a/ p+es i"scri*a +"a
,i"ca Aice"A c+al1+ier i"scripci!" co"*raria es "+la/ - por
*a"*o "+la e(e ser la se)+"a i"$a*ric+laci!". #ero se *ra*a
e +"a opi"i!" $i"ori*aria - 1+e "o ha sio aco)ia por la
.+rispr+e"cia $7s 1+e e" eclaracio"es i"cie"*ales.
E" ocasio"es a,ir$a el Tri(+"al S+pre$o 1+e e(e rep+*arse
pre,ere"*e el *6*+lo e o$i"io 1+e eriva e +"a i"scripci!" re)is*ral $7s
a"*i)+a 2SS '% icie$(re e %&&>/ '' e oc*+(re e %&&:/ > e a(ril e
%&&'/ %F e $a-o e 'FFD/ 'D ,e(rero 'FF%/ F e icie$(re e 'FE&/ %5
e e"ero e 'FD:4/ especial$e"*e e" aplicaci!" el r)i$e" e la o(le
ve"*a 2STS 'F e .+lio e 'FFF4. #ero es*a oc*ri"a p+ee e0plicarse
ha(i*+al$e"*e por1+e el *i*+lar e la i"scripci!" $as a"*i)+a es *a$(i"
*i*+lar real o por1+e la o(le i"$a*ric+laci!" *ie"e +" ori)e"
espec6,ica$e"*e re)is*ral e" se)re)acio"es $al ie"*i,icaas/
eclaracio"es e o(ra "+eva $al ie"*i,icaas/ e*c./ - el co",lic*o p+ee
resolverse co" ele$e"*os espec6,ica$e"*e re)is*rales. C+a"o el *i*+lar
re)is*ral $as a"*i)+o es *a$(i" el *i*+lar real e la ,i"ca es posi(le
*a$(i" 1+e el TS se lle"e e raz!" procla$a"o la pre,ere"cia e la ho.a
%>F
re)is*ral $7s a"*i)+a 2as6 STS 5& e $a-o e %&&'4. Si" e$(ar)o/ el
s+p+es*o $7s co$;" es .+s*a$e"*e el e la ie"*ia e0*rarre)is*ral e la
,i"ca - el erecho/ - la i"sa*is,acci!" 1+e pro+ce" sol+cio"es
espec6,ica$e"*e re)is*rales9 la o(le i"$a*ric+laci!"/ e$+es*ra el
car7c*er ar*i,icial e la p+(licia re)is*ral - e" el proceso ple"ario
e"*ie"o 1+e s!lo p+ee resolverse ac+ie"o a las re)las e Derecho
co$;"/ aplica"o las "or$as civiles e la e*e"*aci!" real/ pre,ere"cia
posesoria/ acci!" reivi"ica*oria - prescripci!" a1+isi*iva.
#ara la oc*ri"a - .+rispr+e"cia $a-ori*aria/ la o(le
i"$a*ric+laci!" s!lo se p+ee resolver s+spe"ie"o la
e,icacia re)is*ral - ac+ie"o al Derecho civil 2OLa
coe0is*e"cia e os asie"*os i"co$pa*i(les e i)+al ra")o -
"a*+raleza ori)i"a la 1+ie(ra e los pri"cipios rec*ores el
sis*e$a *a(+larP STS '' e oc*+(re e %&&:/ co" ci*a e
a(+"a"*e .+rispr+e"cia a"*erior4. El co",lic*o re)is*ral se
res+elve reco"ocie"o s!lo la i"scripci!" re)is*ral e 1+ie"
sea el propie*ario real.
#EbA < BERNALDO M?IROS/ es*aca 1+e la prioria
a(sol+*a e la i"$a*ric+laci!" $7s a"*i)+a co"*raice el Ar*. 5'5 Rh 1+e
$a"*ie"e la vi)e"cia e a$(os ,olios re)is*rales/ - es*aca ARRIETA
SEHILLA 1+e *raicio"a la co",ia"za e a1+ellos 1+e ha-a" i"scri*o s+
erecho e" el ,olio 1+e se ca"cela. ?"a i"$a*ric+laci!" por ser $as
a"*i)+a "o *ie"e por1+e re,le.ar $e.or el $e.or erecho so(re +"a ,i"ca/
por1+e e" EspaGa la i"$a*ric+laci!" e i"scripci!" "o so" co"s*i*+*ivas/ -
ae$7s el *i*+lo 1+e ha acceio al re)is*ro co$o pri$era i"scripci!"
p+iera ser "+lo/ a"+la(le o resci"i(le o correspo"er a +"a i"aec+aa
ie"*i,icaci!" o escripci!" e la ,i"ca - ser por ello $e.or el erecho el
se)+"o i"$a*ric+la"*e/ o si$ple$e"*e la o(le i"$a*ric+laci!" p+ee
prove"ir e +"a +*ilizaci!" a(+siva el erecho a i"$a*ric+lar por
cer*i,icaci!" a$i"is*ra*iva 1+e se co"cee a los s+.e*os p;(licos 2Co$o
e" la STS 'E e icie$(re e %&&&4. La pre,ere"cia el propie*ario real
so(re el pri$er i"$a*ric+lao se ,+"a$e"*a e" 1+e el *i*+lar re)is*ral e
%3&
i"$a*ric+laci!" $7s $oer"a p+ee ha(er a1+irio e" al);" $o$e"*o
el a+*"*ico +eGo e0*rarre)is*ral 2por e.e$plo/ por pria el *rac*o4 o
p+ee ha(er +s+capio el erecho 2co"*ra *a(+las - l+e)o i"$a*ric+la/ o
i"$a*ric+lar a"*es - l+e)o co"s+$ar la +s+capi!" As6 STS '' e $arzo
e 'FF:4/ o p+ee ser el *i*+lar real/ *raicio"ao por se)re)acio"es
a(+sivas o esc+iaas e +"a ,i"ca $a*riz 2STS %F e $a-o e 'FFD4.
#ero/ so(re *oo/ la $a-or par*e e las o(les i"$a*ric+lacio"es procee"
e la ,al*a e ie"*ia ,6sica e la ,i"ca e" el re)is*ro/ e las
escripcio"es i"aec+aas e las ,i"cas 2as6 SSTS 5' e oc*+(re e 'F3'/
'E e .+"io e 'FF%/ ': e oc*+(re e %&&&4 o e se)re)acio"es
,ra++le"*as 2STS 5& e a(ril e %&&E4.
0./. La pu,"icidad de "a inscripcin en "os
supuestos de do,"e inmatricu"acin.
E" co"sec+e"cia la o(le i"$a*ric+laci!" e(e
resolverse e" el .+icio ple"ario co" cri*erios (7sica$e"*e
civiles/ $a"*e"ie"o el ,olio e 1+ie" os*e"*e +" $e.or *6*+lo
- erecho O-a 1+e la coe0is*e"cia e os asie"*os re)is*rales
e i)+al ra")o - "a*+raleza/ co"*raic*orios e i"co$pa*i(les
e"*re s6/ ori)i"a la 1+ie(ra e los pri"cipios rec*ores el
$eca"is$o *a(+larP 2SSTS %' "ovie$(re e %&&%/ 5& e
$a-o e %&&'/ 'E e icie$(re e %&&&/ ': e oc*+(re e
%&&&/ F e icie$(re e 'FFD/ %E e e"ero e 'FFD/ 5& e
se*ie$(re e 'FF:/ 5& e icie$(re e 'FF5/ - a(+"a"*e
.+rispr+e"cia a"*erior all6 ci*aa4. La co"sec+e"cia e la
e0is*e"cia e la o(le i"$a*ric+laci!" es 1+e "i")+"o e los
os ,olios s+r*e s+s e,ec*os propios 2le)i*i$aci!" o p+(licia
re)is*ral4. E" $i opi"i!" la o(le i"$a*ric+laci!" i$pie la
%3'
aplicaci!" irec*a e la p+(licia re)is*ral has*a 1+e "o se
res+elve la co"*raicci!" e los *6*+los re)is*rales.
La ,al*a e e0ac*i*+ re)is*ral e" la o(le i"$a*ric+laci!" i$pie
la aplicaci!" e los pri"cipios *a(+lares9 co$o ice" =AJARDO
=ERNANDE@ - ARRIETA SEHILLA/ pre,erir al *ercero hipo*ecario e
+" ,olio re)is*ral ,re"*e a +" *i*+lar i"scri*o e" o*ro ,olio "o ,avorece el
*r7,ico .+r6ico si"o *oo lo co"*rario/ p+es e.a si" pro*ecci!" a +" *i*+lar
i"scri*o. E" c+a"*o a la e0*e"si!" e la p+(licia re)is*ral e" la o(le
i"$a*ric+laci!"/ la oc*ri"a .+rispr+e"cial es si" e$(ar)o e" ocasio"es
+(i*a*iva - co"*raic*oria/ ice por e.e$plo/ a $a-or a(+"a$ie"*o la
STS e ' e $arzo e 'FFD/ 1+e Os!lo e" el caso e 1+e "i")+"o e los
os *i*+lares re)is*rales re;"a la e0presaa co"ici!" e *ercero
hipo*ecario ha(r7 e resolverse el co",lic*o co",or$e a las "or$as e
Derecho civil p+roP OSi a"*e el re,erio s+p+es*o 2o(le i"$a*ric+laci!"4/
+"o e los *i*+lares re)is*rales re;"e la co"ici!" e *ercero hipo*ecario -
el o*ro "o/ el co",lic*o ha e resolverse/ co",or$e a los pri"cipios
hipo*ecarios/ e" ,avor el *ercero pro*e)io por la ,e p;(lica re)is*ralP. La
STS e '% e .+"io e %&&5/ a"*e la e0is*e"cia e +"a i"scripci!" e la
$is$a ,i"ca e" os ,olios is*i"*os a,ir$a 1+e Oel *ercero hipo*ecario
co",6a e" la *ra"s$isi!" - la a1+isici!"/ (asao e" lo 1+e e0presa el
,olio real e la ,i"ca o(.e*o e s+ a1+isici!"9 pero "o/ e" lo 1+e p+ea
res+l*ar el co".+"*o e los li(ros el Re)is*ro/ co$o si se o(li)ara a *oo
a1+ire"*e/ si 1+iere ser co"sierao *ercero hipo*ecario/ a realizar +"a
e0ha+s*iva i"ves*i)aci!" para co$pro(ar si e" el Re)is*ro aparece/ e" o*ro
,olio real e o*ra ,i"ca/ +"a ca+sa e i"e,icacia 1+e p+ea alca"zar a s+
a1+isici!"P. E" el $is$o se"*io parece eca"*arse las SSTS e %E e
.+lio e %&&5 - 5& e .+"io e %&&E. Es +"a pos*+ra *a$(i" sos*e"ia e"
la oc*ri"a/ CLEMENTE MEORO/ e" +"a opi"i!" represe"*a*iva e la
(;s1+ea e la cohere"cia o)$7*ica e los pri"cipios hipo*ecarios e" s6
$is$os/ sos*ie"e 1+e a pesar e la o(le i"$a*ric+laci!" e" el co",lic*o
e"*re el 1+e a1+iere a *i*+lo o"eroso se);" el re)is*ro 1+e i"scri(e - el
1+e a1+iere por *i*+lo - $oo e(e ser pre,erio el pri$ero 2e" especial/
#7)s. %&& - %'F4. #ero a $i $e parece 1+e ello s+po"e *raicio"ar la
p+(licia $is$a - "o ar se)+ria al a1+ire"*e - al *ra,ico si"o ar
%3%
+"a pri$ac6a al +l*i$o co$praor/ - si)"i,ica e0propiar al *i*+lar re)is*ral
- poseeor 1+e "o es *ercero hipo*ecario/ pero co",6a e" 1+e el re)is*ro le
*+*ela/ - si)"i,ica ae$7s privile)iar e" e0ceso e" 1+ie" accee al re)is*ro
a(+siva$e"*e o $eia"*e escripcio"es o se)re)acio"es i"aec+aas. La
$a-or6a e las se"*e"cias si" e$(ar)o/ co$o he ci*ao a"*es/ "o a$i*e"
la co"ici!" e *ercero hipo*ecario - el .+e)o e la p+(licia re)is*ral/ si
ha- o(le i"$a*ric+laci!". < ae$7s la $a-or par*e e las se"*e"cias 1+e
reco"oce" la p+(licia a pesar e la o(le i"$a*ric+laci!" lo hace"
por1+e e"*ro e la propia se"*e"cia se res+elve el pro(le$a e .+s*icia
$a*erial 1+e pla"*ea la iscora"cia e"*re realia - re)is*ro - e +"
$oo re+"a"*e reco"ocie"o la co"ici!" e *ercero hipo*ecario a
1+ie" *a$(i" ser6a propie*ario e ac+ero al erecho civil Op+roP/ co$o
e" la STS %E e .+lio e %&&5/ por1+e es*i$a 1+e la o(ra "+eva ori)e" e
la o(le i"$a*ric+laci!" se ha(6a provocao ar*i,iciosa$e"*e por +"o e
los li*i)a"*es eclara"o la o(ra e" s+ propia ,i"ca/ o e" la STS e F e
icie$(re e 'FFD/ 1+e *ras a$i*ir 1+e el pri$er co$praor ha(6a
*o$ao posesi!" e i"scri*o/ lo eclara e $e.or co"ici!"/ por ser *ercero
hipo*ecario 1+e el a1+ire"*e e" s+(as*a *ras +" procei$ie"*o e apre$io
a$i"is*ra*ivo 2a+"1+e "o as6 e" la STS 5& e .+"io e %&&E o"e parece
ha(er +"a i"aec+aa a)r+paci!"/ 1+e i"cl+-e ,i"cas a.e"as4. La $a-or
par*e e la .+rispr+e"cia e0cl+-e la aplicaci!" el Ar*. 5: LH e" los
s+p+es*os e o(le i"$a*ric+laci!" 2SSTS 5' e oc*+(re e 'F3'/ '&
e"ero 'F3%/ %% e ,e(rero e 'F3D/ '5 e .+"io e 'FE'/ '% e icie$(re
e %&&>/ STSJ Navarra %E e a(ril e %&&E4
La o(le i"$a*ric+laci!" i$pie por o*ra par*e al
erecho i"scri*o pro+cir el e,ec*o propio e i"opo"i(ilia
e *6*+los "o i"scri*os/ - "o ha- pre,ere"cia e" la o(le ve"*a/
p+es "o se aplica la pre,ere"cia e la i"scripci!" es*a(lecia
e" el ar*6c+lo '.:D5 el CC.
?"a corrie"*e oc*ri"al i$por*a"*e sos*ie"e *a$(i" 1+e a pesar
e la o(le i"$a*ric+laci!" es e aplicaci!" el Ar*. ':D5 CC e" la o(le
ve"*a. Se a,ir$a 1+e si provie"e la o(le i"$a*ric+laci!" e ve"*as el
$is$o ca+sa"*e e(e *e"er pre,ere"cia el pri$ero 1+e i"scri(e. Es*a
%35
i"*erpre*aci!" el Ar*. ':D5 CC - el pro(le$a e la o(le ve"*a/ $e
parece i)+al$e"*e i"cohere"*e. #or e.e$plo/ se);" CLEMENTE
MEORO si la o(le i"$a*ric+laci!" provie"e el $is$o a+*or se aplica el
Ar*. ':D5 CC/ - se e(e pre,erir el pri$ero 1+e i"scri(e/ - i"cl+so se
aplica el Ar*. ':D5 CC si ha ha(io varias *ra"s$isio"es a"*eriores -
e*er$i"7"ose el ori)e" e la o(le i"$a*ric+laci!" se e(e pre,erir el
,olio re)is*ral $as a"*i)+o. < a+"1+e prove")a" e *i*+lares re)is*rales
is*i"*os/ *a$(i" ha- 1+e aplicar por a"alo)6a el Ar*. ':D5 CC si
"i")+"o e los ,olios re)is*rales es "+lo o ,ra++le"*o. Lleva e"*o"ces el
a+*or la i"opo"i(ilia e *6*+los a s+s ;l*i$as co"sec+e"cias/ - pre*e"e
resolver la o(le i"$a*ric+laci!" co" pri"cipios es*ric*a$e"*e re)is*rales/
privile)ia"o e" e$as6a al co$praor 1+e i"scri(e ,re"*e al propio
*i*+lar re)is*ral 1+e sea poseeor - propie*ario real. A $i e"*e"er el Ar*.
':D5 CC "+"ca p+ee le)i*i$ar +"a a1+isici!" a "o" o$i"o por1+e
creo 1+e e(e $a"*e"erse la is*i"ci!" e"*re o(le ve"*a - ve"*a e cosa
a.e"a se);" e0plico $as espacio esp+s/ al *ra*ar e la i"opo"i(ilia
e *6*+los "o i"scri*os. A $i parecer ha- +" pro(le$a e ie"*ia previo
1+e i$pie el .+e)o e la p+(licia re)is*ral o i"opo"i(ilia e" la o(le
i"$a*ric+laci!"/ por1+e si ha- o(le i"$a*ric+laci!" "o p+ee sa(erse
so(re 1+e ,i"ca se e.erce +" erecho - "i si1+iera si el erecho e0is*e. #or
e.e$plo e" caso e 1+e la ,i"ca o(le$e"*e i"$a*ric+laa sea +" e"clave
e o*ra ,i"ca Lco$o reco"ocer al a1+ire"*e se);" el re)is*ro la co"ici!"
e *ercero hipo*ecarioN 2la STS ': e ,e(rero e %&&E se "ie)a a aplicar el
Ar*. ':D5 CC a +"a co$prave"*a se);" el re)is*ro e +"a ,i"ca por e0is*ir
+"a o(le i"$a*ric+laci!" - es*ar la ,i"ca co$praa co$ple*a$e"*e
e"clavaa e" la o*ra4. C+a"o co"s*a 1+e se e"*re)o a los co$praores
+"a ,i"ca is*i"*a e la escri*a e" el re)is*ro/ "o se p+ee pre*e"er
aplicar el pri"cipio e la ,e p+(lica re)is*ral 2Ar*. 5: LH/ - *a$poco la
pre,ere"cia e" la o(le ve"*a Ar*. ':D5 CC4/ p+es la ,i"ca 1+e a1+iere"
es la 1+e e,ec*iva$e"*e se les *ra"s$i*i! "o la 1+e se i"scri(i! e" el
re)is*ro 2STS '% e "ovie$(re e %&&%4. Co$o ice Mo"*serra* Halero el
Ar*. ':D5 II CC "o es aplica(le si$ple$e"*e por1+e es*a previs*o para el
s+p+es*o e 1+e ha-a +"a sola i"scripci!" - "o os co$o oc+rre e" la
o(le i"$a*ric+laci!". La .+rispr+e"cia so(re el Ar*. ':D5 CC - e"
)e"eral so(re *oa ,or$a e *rai*io i"s*r+$e"*al/ es (as*a"*e i"cohere"*e
%3:
- co"*raic*oria/ al)+"as *a.a"*es eclaracio"es so" ,avora(les a la
aplicaci!" el Ar*. ':D5 CC a+"1+e ha-a o(le i"$a*ric+laci!" 2as6 STS
': e oc*+(re e %&&&/ la STS 'F e .+lio e 'FFF a,ir$a e(e ac+irse al
,olio re)is*ral $as a"*i)+o4. E"*ie"o si" e$(ar)o 1+e e" )e"eral la
.+rispr+e"cia $a-ori*aria es $+- res*ric*iva a las *i*+lariaes ,+"aas
e" o(les i"scripcio"es re)is*rales $ie"*ras "o se e,i"e co" precisi!" la
realia e hecho - *i*+laria e,ec*iva. Co$o ice ARRIETA SEHILLA
la c+es*i!" e ,o"o 1+e s+(-ace a es*e e(a*e es si lo 1+e el re)is*ro e
la propiea pro*e)e es la i"scripci!" re)is*ral/ e" si $is$a co"sieraa/
o el *rac*o re)is*ral - la aparie"cia e propiea 1+e p+(lica el re)is*ro -
e" la 1+e co",6a el *ercero/ - si el pri$ero e" la *raici!" es el 1+e
i"scri(e e" pri$er l+)ar/ caso parai)$7*ico e aplicaci!" el ':D5 e" la
o(le i"$a*ric+laci!"/ pro+ce +"a pro*ecci!" 1+e se solapa al el
erecho civil p+ro 2por *i*+lo - $oo4 e" el Ar*. 3&F CC.
-. La presentacin de t"tulos sobre incas no
inmatriculadas.
El Ar*. 3 c4 LH ha(ili*a a solici*ar la i"scripci!" a
c+al1+iera 1+e *e")a i"*ers e" ase)+rar s+ erecho -/ $+- e"
par*ic+lar/ el Ar*. D LH ispo"e 1+e el *i*+lar e +" erecho
real c+-o +eGo "o h+(iere i"scri*o s+ o$i"io/ p+ea
solici*ar la i"scripci!" e s+ erecho.
El *i*+lar e +" erecho real 2car)a o e" )e"eral *oo
*i*+lar e asie"*o i"scri(i(le/ por e.e$plo/ arre"a$ie"*o +
opci!" e co$pra i"scri(i(les/ erecho e re*or"o
arre"a*icio/ e*c.4 para i"scri(ir o a"o*ar s+ erecho e(e
previa$e"*e i"s*ar la i"$a*ric+laci!" el o$i"io o la
rea"+laci!" el *rac*o perio - a esos e,ec*os el Ar*. 5'% Rh
re)+la +" procei$ie"*o especial e i"$a*ric+laci!".
%3>
Se p+ee i"s*ar la i"$a*ric+laci!" e la ,i"ca o la i"scripci!" e
+"a *ra"s$isi!" o$i*ia +ra"*e la vi)e"cia el asie"*o e prese"*aci!"
2el procei$ie"*o el 5'% Rh es aplica(le a la i"scripci!" el o$i"io
para rea"+ar el *rac*o/ Ar*. %&> Rh4/ - se p+ee i)+al$e"*e solici*ar la
a"o*aci!" preve"*iva el *i*+lo prese"*ao/ co" lo 1+e si se lle)a a o(*e"er
+"a i"scripci!" e,i"i*iva el *6*+lo re,ere"*e a +"a ,i"ca "o i"$a*ric+laa/
o a +"a *i*+laria "o i"scri*a vi)e"*e el asie"*o e prese"*aci!" o la
a"o*aci!" preve"*iva s+(si)+ie"*e/ s+r*ir7 e,ec*os ese la propia
prese"*aci!" 2Ar*. D& LH4. Co" car7c*er )e"eral la a"o*aci!" preve"*iva
por e,ec*os s+(sa"a(les ca+ca a los 3& 6as e la ,echa el asie"*o e
prese"*aci!" 2Ar*. F3 LH4. Las a"o*acio"es e s+spe"si!" por e,ec*os
s+(sa"a(les p+ee" ser prorro)aas/ co$o re)la )e"eral/ se);" el ar*6c+lo
%&: el Re)la$e"*o/ por $a"a$ie"*o .+icial 1+e e(er7 ser prese"*ao
e" el Re)is*ro a"*es e 1+e ha-a ca+cao el plazo e sese"*a 6as
es*a(lecio e" la Le-/ - 1+e prorro)a el asie"*o has*a c+a*ro aGos 2Ar*. E3
LH4.
El Ar*. 3%F.% LEC per$i*e la a"o*aci!" preve"*iva e
e$(ar)o a;" e" el s+p+es*o e 1+e el (ie" es*+viere i"scri*o a
,avor e perso"a is*i"*a el e.ec+*ao sie$pre 1+e *rai)a
ca+sa el erecho e s*e/ - el Ar*. ':& Rh re)+la +"
procei$ie"*o para la i"scripci!" el o$i"io o erecho real
1+e procea a e,ec*os e a"o*ar preve"*iva$e"*e +" e$(ar)o.
< por s+ par*e el Ar*. 33:.% LEC para el s+p+es*o e "o
prese"*aci!" o i"e0is*e"cia e *6*+lo e o$i"io e" el proceso
e.ec+*ivo i"ica 1+e por7 s+plirse s+ ,al*a por los $eios
es*a(lecios e" el *6*+lo HI e la Le- Hipo*ecaria o
irec*a$e"*e por el propio *ri(+"al 1+e co"oce la e.ec+ci!"/
e o"e se e+ce 1+e el .+ez 1+e co"oce e la e.ec+ci!"
p+ee ore"ar irec*a$e"*e - por $a"a$ie"*o la
i"$a*ric+laci!" o i"scripci!".
%33
A *e"or el Ar*. %&.5 LH - %&> Rh las a"o*acio"es preve"*ivas
*o$aas por ,al*a e previa i"scripci!"/ r)i$e" 1+e parece ha e
aplicarse *a$(i" a las a"o*acio"es preve"*ivas por ,al*a e previa
i"$a*ric+laci!"/ p+ee" prorro)arse has*a los 'E& 6as/ $eia"*e solici*+
iri)ia al Re)is*raor/ - acrei*a"o la ca+sa9 por ca+sas e0*raori"arias/
co$o el ha(erse i"coao e0peie"*e e o$i"io + o*ras a"7lo)as/ el J+ez
e #ri$era I"s*a"cia el par*io p+ee acorar la pr!rro)a e la a"o*aci!"
has*a +" aGo.
#$#L$%&'()$( S*+('$( ( ,(-$.*L% 53
M?bO@ CARIbANOST GARCIA GARCIA/
Identificacin de fincas r2sticas/ e" RCDI/ 'FD:/ #7)s. '5:3
- si)s9 p+(licao *a$(i" e" OII co")reso i"*er"acio"al e
erecho re)is*ralP/ Mari 'FD>9 DE LA HA@A/
I"$a*ric+laci!" e (ie"es e la I)lesia $eia"*e cer*i,icaci!"
e0peia por el iocesa"o/ RCDI/ 'FF>/ #7). '>FE - si)s.
MARTINE@ GARCIA/ $elaciones entre catastro y registro/
RCDI/ 'FFD9 LLOMBART BOSCH/ El "atastro y su
relacin con el $egistro de la 5ropiedad/ OCr!"ica
Tri(+*ariaP 'FFE9 CONCHEIRO DEL RIO/ La
i"$a*ric+laci!" e ,i"cas e" el re)is*ro e la propiea/
Mari %&&&9 RODRIG?E@ LO#E@/ El e0peie"*e e
o$i"io/ D e./ Gra"aa %&&&9 C?RIEL LORENTE/
I"$a*ric+laci!"/ rea"+aci!" e *rac*o s+cesivo/ i"scripci!"
e e0cesos e ca(ia/ Mari %&&'9 C?RIEL LORENTE/
Inmatriculacin- $eanudacin de tracto sucesivo-
Inscripcin de e9cesos de cabida/ Mari %&&'. #ALOS
%3D
ESTAUN/ Inmatriculacin en el $egistro de la 5ropiedad de
los bienes de la Iglesia, Revis*a espaGola e erecho
ca"!"ico/ Hol. >E/ Nc '>'/ %&&'/ #7)s. E&'TE':9 DE LA
REINA TARTIERE/ La prioria e" el re)is*ro e la
propiea i"$o(iliaria/ #a$plo"a %&&%9 MARTjN MARTjN/
7ota sobre la inmatriculacin de fincas r2sticas despus de
la aprobacin del te9to refundido de la ey del "atastro,
Bole*6" el Cole)io e Re)is*raores e EspaGa/ Nc. '&&/
%&&:/ #7)s. 5D3T5DD9 HA@M?E@ ASENJO/ /plicacin de la
teora de las bases graficas registrales al e9pediente de
dominio/ RCDI/ %&&3/ #7). 'F> - si)s9 M?ESADA
SANCHE@/ a identificacin de la finca r2stica a efectos de
la accin reivindicatoria/ RCDI/ %&&3/ #7). >:5 - si)9
Mar)ari*a Herrero Ovieo/ a inmatriculacin por ttulo
p2blico/ Ei*orial D-Ii"so"/ Mari %&&3/ >F% #7)s.
HERRERO OHIEDO/ /lteracin del dato registral de la
superficie de las fincas, RCDI/ %&&3/ #7)F%5 - si)s9 GOME@
#ERALS/ $elaciones entre registro de la propiedad y
catastro/ RCDI/ %&&D/ #7). F5 - si)s.9 REM?EJO LIBERAL/
(escripcin gr#fica de las finca en el registro de la
propiedad GHeoD!aseF, 'alladolid, 4::CI HA@M?E@
ASENJOTGOME@ #ERALS/ /plicacin de la teora de las
bases gr#ficas al procedimiento inmatriculador del artculo
4:@ de la ey 3ipotecaria, RCDI/ %&&E/ II/ #7). '5%' - si)s9
ARRIETA SEHILLA/ 0 p2blica registral, doble
inmatriculacin y usucapin: "omentario a la +.+% 7avarra
de 4= de abril de 4::=, Revis*a .+r6ica e Navarra/ ISSN
&%'5T>DF>/ Nc :D/ %&&F/ #7)s.. 'E5T%&'. La
transformacin del Registro de la Propiedad,
%3E
Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, 2010, N.
718, P!. ""# - si)s. SERRERA CONTRERAS/ a
inscripcin de los bienes de dominio p2blico/ RCDI/ %&&3/
#7). 'FD> - si)s.
CLEMENTE MEORO/ Do(le i"$a*ric+laci!" e
,i"cas e" le re)is*ro e la propiea/ Hale"cia 'FFD. La
co"cl+si!" )e"eral es 1+e el re)is*ro si)+e pres*a"o s+
e,icacia e p+(licia a pesar e la o(le i"$a*ric+laci!" por
aplicaci!" e los pri"cipios el Ar*. 5:LH/ ':D5 CC -
prioria re)is*ral. S+ pla"*ea$ie"*o se es$oro"ar6a/ a $i
parecer/ si "o e0is*iese" a+*e"*icas a1+isicio"es a "o"
o$i"o se);" el re)is*ro/ lo 1+e -o sos*e")o *6$ia$e"*e e"
e*alle e" los cap6*+los si)+ie"*es. E" *oo caso es +" li(ro
;*il por s+ ri)+roso *ra*a$ie"*o e las ,+e"*es oc*ri"ales -
.+rispr+e"ciales. ARRIETA SEHILLA/ a doble
inmatriculacin registral/ Ciz+r $e"or/ %&&F.
GOME@ #ERALES/ os datos de hecho y el registro
de la propiedad/ Mari %&&:. BERNE HALERO/
=EMENIA RIBERA/ A@NAR BELLHER/ "atastro y
valoracin catastral/ Hale"cia %&&:
%3F
CAPITULO 9I
LA I7SCRIPCIO7
%D&
1. ,oncepto de $nscripcin.
1.1. E" asiento de inscripcin.
Tres so" las ,or$as a+*!"o$as e i")reso e +"
asie"*o e" el li(ro pri"cipal e i"scripcio"es8 la i"scripci!"
propia$e"*e icha/ la a"o*aci!" preve"*iva - la "o*a
$ar)i"al. E" es*e capi*+lo *ra*a$os e la i"scripci!"
propia$e"*e icha. De la a"o*aci!" preve"*iva - e la "o*a
$ar)i"al *ra*a$os e" el capi*+lo si)+ie"*e.
E" +" se"*io a$plio i"scripci!" se e$plea co$o si"!"i$o e
asie"*o9 e" +" se"*io es*ric*o se is*i")+e e"*re i"scripci!" - asie"*o. El
Ar*. :' RH es*a(lece 1+e e" los li(ros e los Re)is*ros e la #ropiea se
prac*icar7" las si)+ie"*es clases e asie"*os o i"scripcio"es8 Asie"*os e
prese"*aci!"/ i"scripcio"es propia$e"*e ichas/ e0*e"sas o co"cisas/
%D'
pri"cipales - e re,ere"cia9 a"o*acio"es preve"*ivas/ ca"celacio"es -
"o*as $ar)i"ales. < se);" el Ar*. :5 RH las i"scripcio"es propia$e"*e
ichas - las ca"celacio"es rela*ivas a caa ,i"ca se "+$erar7" *a$(i"
por el ore" e" 1+e se hiciere". La ca"celaci!" se re+ce a ser +"a
i"scripci!"/ a"o*aci!" o "o*a $ar)i"al e *ipo "e)a*ivo/ e.a"o si" valor/
e" *oo o e" par*e/ +" a"*erior asie"*o. E0is*e *a$(i" el asie"*o e
prese"*aci!"/ a 1+e -a he$os hecho re,ere"cia al ha(lar el
procei$ie"*o re)is*ral/ - so(re el 1+e "o volvere$os ahora.
Co$o he$os icho/ caa ,olio re)is*ral el li(ro e
i"scripcio"es/ se i"icia co" +" pri$er asie"*o e propiea -
co" la escripci!" e la ,i"ca 2Cap6*+lo H4. E" el ,olio
re)is*ral se va" i"scri(ie"o a co"*i"+aci!"/ "+$eraos/ los
ac*os e isposici!"/ co"s*i*+ci!"/ $oi,icaci!" o e0*i"ci!"
e la propiea - erechos reales so(re la $is$a ,i"ca.
Los asie"*os el re)is*ro es*7" (a.o la salva)+aria e los
Tri(+"ales 2Ar*. ' LH4. Se);" el Ar*. :& Lh/ e" los casos e" 1+e se
i"*erese .+icial$e"*e la rec*i,icaci!" el re)is*ro/ la e$a"a se e(e
iri)ir co"*ra *oos a1+ellos a 1+ie"es i"scripci!" err!"ea co"cea al);"
erecho/ - se s+s*a"ciar7 por los *r7$i*es el .+icio eclara*ivo
correspo"ie"*e9 - es oc*ri"a rei*eraa e la Direcci!" Ge"eral e los
re)is*ros/ 1+e los asie"*os "o p+ee" rec*i,icarse si" co"se"*i$ie"*o e
*oos a1+ellos a 1+ie"es el asie"*o co"cea al);" erecho o si" la
opor*+"a resol+ci!" .+icial ,ir$e reca6a e" procei$ie"*o eclara*ivo
e"*a(lao co"*ra *oos ellos/ - e" los 1+e se co"s*a*e re)is*ral$e"*e 1+e
los $is$os ha" sio par*e 2#or e.e$plo Rss %: e ,e(rero e 'FFE/ E
se*ie$(re e %&&F4.
El Ar*. :& Lh i$po"e la e0i)e"cia e +" procei$ie"*o ori"ario
para la rec*i,icaci!" e +"a i"scripci!". LM+e si)"i,ica +" procei$ie"*o
ori"arioN #arece evie"*e 1+e el procei$ie"*o pe"al - co"c+rsal e
i"cl+so el propio proceso e.ec+*ivo p+ee" ar l+)ar a la rec*i,icaci!" el
Re)is*ro/ si" 1+e e" s+ i"*erpre*aci!" li*eral el ar*6c+lo :& LH sea
"ecesario se)+ir el .+icio ori"ario eclara*ivo correspo"ie"*e/ p+es e"
%D%
*oo caso los re)is*raores es*7" (a.o la epe"e"cia .er7r1+ica e los
.+eces/ - e(e" c+$plir e" s+s propios *r$i"os los $a"a$ie"*os
.+iciales/ - la co"creci!" el co"*e"io el asie"*o es par*e e la
resol+ci!" $is$a por la 1+e co"cl+-e +" procei$ie"*o e.ec+*ivo o
co"c+rsal e" el correspo"ie"*e $a"a$ie"*o e ca"celaci!" e car)as9
pero e" *oo caso la ca"celaci!" e0i)e o6r al *i*+lar e +" erecho 1+e es*e
i"scri*o o a"o*ao. La rec*i,icaci!" p+ee hacerse por se"*e"cia/ por a+*o
2por e.e$plo/ e rea"+aci!" e *rac*o4 o por $a"a$ie"*o 2por e.e$plo
$a"a$ie"*o e ca"celaci!" e car)as4/ a+"1+e e" *oo caso el a+*o o
$a"a$ie"*o e(e co"*e"er e0presa$e"*e el pro"+"cia$ie"*o e
ca"celaci!" e las i"scripcio"es co"*raic*orias 2Rss '3 e $arzo e
%&&3/ 'D e se*ie$(re e %&&F4.
1.!. Especia"idad de "a inscripcin de "os
derec)os3 Especia"idad $ rano.
La especialia or)a"iza el re)is*ro e la propiea -
e,i"e *a$(i" s+ e,icacia. La especialia se re,iere al
o(.e*o e la p+(licia 2,i"ca8 especialia el o(.e*o/
Cap6*+lo H4/ - la especialia se re,iere *a$(i" al erecho
p+(licao 2el ra")o re)is*ral se e,i"e so(re (ie"es
co"cre*os4.
El c!i)o civil espaGol/ (asao e" las ca*e)or6as o)$7*icas e la
le- hipo*ecaria e 'E3'/ e ,+er*e i",l+e"cia ale$a"a/ e,i"e los privile)ios
co$o especiales 2Ar*. 'F%% - 'F%5 CC4 - es*a(lece co$o resol+*orio el
co",lic*o e pre,ere"cias el pri"cipio e especialia 2Ar*. 'F%3 - 'F%D
CC4. #or la especialia se pre*e"e *a$(i" ,+"ar +" sis*e$a ,+"cio"al
e e.ec+ci!" si")+lar e los cri*os so(re (ie"es co"cre*os/
re)is*ral$e"*e ie"*i,icaos. La raz!" o"*ol!)ica e la especialia es 1+e
la opo"i(ilia e los erechos i"scri*os solo se p+ee" or)a"izar e $oo
cohere"*e so(re (ie"es co"cre*os. < *a$(i" el ra")o e los cri*os se
e,i"e ese la especialia/ a,ec*a"o (ie"es co"cre*os al pa)o e e+as
*a$(i" co"cre*as.
%D5
La especialia es la revol+ci!" 1+e *ra.o al erecho
pa*ri$o"ial la o(ra e SALGADO DE SOMO@A/ 1+e se
co"vir*i! e" el li(ro e ca(ecera e la pa"ec*is*ica ale$a"a
- so(re el 1+e se ei,icar6a" los co"cep*os (7sicos el
erecho re)is*ral i"$o(iliario ale$7".
La especialia es el )ra" esc+(ri$ie"*o e SALGADO DE
SOMO@A 1+e per$i*e or)a"izar la p+(licia9 por e.e$plo/ la pre"a - la
hipo*eca a1+iere" s+ ra")o pre,ere"*e so(re (ie"es co"cre*os
2especialia4 - prevalece" so(re la pre"a )e"eral a"*erior9 la especialia
,+"a$e"*a as6 el r)i$e" el ra")o e los cri*os/ al eclararse
pre,ere"*es/ co" i"epe"e"cia e s+ ,echa e co"s*i*+ci!"/ los privile)ios
especiales so(re los )e"erales 2Ar*. 'F%: CC4. E" el Derecho ro$a"o -
co$;" el A"*i)+o r)i$e" la prioria prevalec6a so(re la especialia
2D. %&/ :/ %4/ la cri*ica e SALGADO DE SOMO@A es 1+e es*e r)i$e" e
pre,ere"cia por la prioria crea +" r)i$e" i"cier*o e cri*o - propiea/
por1+e carece e i"$eia*ivia.
2. El dereco real como ob6eto de la
inscripcin.
!.1. La inscripcin de "os derec)os rea"es $ de
"a con+iuracin de" derec)o rea".
La i"scripci!" es la *o$a e raz!" e" el re)is*ro e los
ac*os e co"*e"io .+r6ico real rela*ivos a (ie"es i"$+e(les
2Ar*. % LH - Ar*. D RH4/ - re,le.a los ac*os e isposici!" el
erecho e propiea so(re la ,i"ca/ -ò e co"s*i*+ci!"/
$oi,icaci!" o e0*i"ci!" e erechos reales.
Co$o vere$os esp+s $as e" e*alle/ al *ra*ar e las $e"cio"es
e erechos e" el re)is*ro - el arras*re e car)as/ "o es ,7cil co"se)+ir
%D:
1+e e" caa i"scripci!" e0is*a +" solo erecho real co"s*i*+io/ - es
,rec+e"*e el asie"*o 1+e co"*ie"e varios erechos o )rav7$e"es9 lo 1+e es
posi(le por ,al*a e c+iao el re)is*raor e" e0p+r)ar las car)as
perso"ales/ o las reales s+scep*i(les e i"scripci!" separaa/ - *a$(i" es
posi(le co$o e0i)e"cia e la e0ac*a e,i"ici!" el erecho i"scri*o/ o
si$ple$e"*e por1+e res+l*e" O$e"cio"aosP o*ros erechos reales o
perso"ales e" la $is$a i"scripci!".
La i"scripci!" *o$a raz!" el erecho real
co"s*i*+io/ co" s+ "o$(re .+r6ico 2sis*e$a e "+$er+s
cla+s+s4/ - *oo lo 1+e se);" el *6*+lo e*er$i"a el $is$o
erecho o li$i*a las ,ac+l*aes el a1+ire"*e 2Ar*. >'/ 3 RH/
lo 1+e la Rs 'E e ,e(rero e 'FFE lla$a las circ+"s*a"cias
e,i"ioras el erecho real co"s*i*+io4. Es ecir/ e" el
re)is*ro/ la i"scripci!" "o s!lo se re,le.a el erecho real e" s6/
si"o *a$(i" s+ co",i)+raci!" $a*erial/ p+es sa(e$os 1+e los
erechos reales a+"1+e co",or$aos a +" es1+e$a *6pico/
per$i*e" +"a cier*a ispo"i(ilia e co"*e"io.
!.!. La e>c"usin de "os derec)os persona"es
de" reistro.
El Derecho i"$o(iliario re)is*ral par*e e la is*i"ci!"
e"*re erechos reales - perso"ales/ co$o +"a is*i"ci!"
o)$7*ica.
Las o(li)acio"es o erechos perso"ales/ "o p+ee" ser
o(.e*o e i"scripci!" e" el re)is*ro. Es*7" e0cl+ios el
re)is*ro/ - e acceer e(e" ser ca"celaos a i"s*a"cia e
par*e 2Ar*. FE LH4/ si" per.+icio e 1+e se i"scri(a la )ara"*6a
real co"s*i*+ia para ase)+rar el c+$pli$ie"*o e las
%D>
o(li)acio"es o se *o$e la a"o*aci!" c+a"o procea 2Ar*. F
RH4.
La is*i"ci!" "o es sie$pre se)+ra. La Le-
Hipo*ecaria proh6(e co$o erechos perso"ales el acceso al
re)is*ro e las prohibiciones voluntarias de disponer 1+e
"o *e")a" s+ ori)e" e" +" ac*o )ra*+i*o 2ar*6c+lo %D LH49 -
es*a(lece e0presa$e"*e 1+e la e0presi!" el aplazamiento
del pago "o s+r*e e,ec*os ,re"*e a *erceros 2Ar*. '' LH4.
E" es*e se"*io la Rs e 5' e $a-o e %&&' a,ir$a 1+e +"a
e$a"a e prohi(ici!" e ispo"er c+-o ,+"a$e"*o es +" co"*ra*o
o"eroso "o e(er7 ser o(.e*o e a"o*aci!" a+" c+a"o p+iera ser
es*i$aa9 - *oo ello si" per.+icio e las eve"*+ales )ara"*6as ca+*elares
1+e p+ea" acorarse +ra"*e la *ra$i*aci!" el procei$ie"*o 2C,.
ar*6c+lo D%D e la Le- e E".+icia$ie"*o Civil4 o e las 1+e/ e" ,ase e
e.ec+ci!"/ se ac+ere" para ase)+rar la e,ec*ivia e la eve"*+al
se"*e"cia co"e"a*oria 2C,. ar*6c+lo 3FF - si)+ie"*es e la Le- e
E".+icia$ie"*o Civil4.
Se a$i*e 1+e la i"scripci!" p+ea re,le.ar el aplaza$ie"*o - las
co"icio"es el pa)o e" (ase al Ar*. '& e la Le- Hipo*ecaria/ 1+e e0i)e
se ha)a co"s*ar la ,or$a e" 1+e se h+(iese hecho o co"ve"io el pa)o/
co$o e0presi!" e la cl7+s+la $as si)"i,ica*iva el "e)ocio ca+sal/ - por
eso a+"1+e "o *ie"e car7c*er e erecho real "o *ie"e el car7c*er e +"a
$e"ci!" e" se"*io *c"ico - por eso "o es e aplicaci!" el Ar*. %F e la
Le- Hipo*ecaria a e,ec*os e i$peir la i"scripci!" el *6*+lo/ "i los Ar*.
FE Lh - 5>5.5c.%c Rh a e,ec*os e proceer a s+ ca"celaci!".
Se a$i*e *a$(i" la i"scripci!" e las condiciones
suspensivas y resolutorias 2ar*6c+lo %5 LH9 Ar*. >'/ 3 RH4.
%D3
La co"ici!" ha- 1+e e"*e"er 1+e "a*+ral$e"*e *ie"e car7c*er
perso"al/ p+es los erechos e *erceros co"s*i*+ios +ra"*e la pe"e"cia
e la co"ici!" so" e" pri"cipio ,ir$es si el *ercero "o co"oc6a la
e0is*e"cia e icha co"ici!" 2SSTS 'F e $a-o e 'FEF/ 3 e ,e(rero e
'FF%4/ la co"ici!" se realiza 2es opo"i(le a *erceros4 por s+ i"scripci!"
e" el re)is*ro.
<o creo 1+e el reco"oci$ie"*o e la i"scri(i(ilia e la
co"ici!" $7s 1+e a s+ car7c*er e erecho real se e(e a +"as razo"es
pr7c*icas. El acceso al re)is*ro e la co"ici!" e0presa se e(e a s+
i$por*a"cia es*a6s*ica/ - por1+e e "o acceer al re)is*ro las co"icio"es
e0presas se pro+cir6a" $+l*i*+ e i"e0ac*i*+es re)is*rales/ a$e" e
i,ic+l*ar el se)+i$ie"*o el *rac*o re)is*ral. #ero el acceso al re)is*ro e
la co"ici!" pro+ce e,ec*iva$e"*e al)+"as is,+"cio"es -
co"*raiccio"es. Las co"icio"es ,+"cio"a" e" el re)is*ro co$o erechos
reales e )ara"*6a a*6picos/ $+chas veces e" los li"es e la prohi(ici!"
el pac*o co$isorio/ pla"*e7"ose rei*eraa$e"*e/ al i)+al 1+e e" la
hipo*eca/ el pro(le$a e acrei*ar s+ c+$pli$ie"*o a e,ec*os e ca"celar
la co"ici!" i"scri*a 2Rss 5& $a-o e 'FF3/ %> e a(ril e 'FF34.
Se);" la oc*ri"a e la DG la co"ici!" e0i)e +" es*a(leci$ie"*o
e0preso - la e*er$i"aci!" precisa e s+s co"icio"es e e.ercicio/ e"
par*ic+lar el plazo 2Rs 'E e e"ero e 'FDF4/ si" 1+e val)a co$o
co"ici!" i"scri(i(le la cl7+s+la e" a(s*rac*o 1+e Oco"icio"aP la ve"*a a
la "o isposici!" por el co$praor 2Rs 'F e .+lio - '& e oc*+(re e
'FD54.
La reserva de dominio "o es*7 e0presa$e"*e
re)+laa e" la le)islaci!" re)is*ral. La oc*ri"a hipo*ecaria se
$+es*ra $a-ori*aria$e"*e co"*raria a s+ acceso al re)is*ro/
1+iz7s/ .+"*o co" la raz!" o)$7*ica e ser +" erecho
perso"al/ - ser e0cepcio"al la i"scri(i(ilia e la co"ici!"/
por1+e el re)is*ro "o *ie"e $eios para cali(rar
aec+aa$e"*e la e"*re)a e,ec*iva el (ie" al co$praor - s+
si*+aci!" posesoria/ cri*erios so(re los 1+e la .+rispr+e"cia
%DD
e*er$i"a el car7c*er real o perso"al el pac*o e reserva e
o$i"io.
La Rs e '& e oc*+(re e 'FD5 es*i$a 1+e +"a cl7+s+la e
reserva e o$i"io por s+ a"alo)6a co" la prohi(ici!" e ispo"er "o es
i"scri(i(le/ - e" )e"eral la DG se $+es*ra co"*raria a s+ i"scri(i(ilia/
p+es se);" la Rs %% e .+lio e %&&: ONi las *i*+lariaes e" per$a"e"*e
si*+aci!" e pe"e"cia/ "i a1+ellas e" 1+e la +raci!" e *al si*+aci!"/
e(ie"o ser *e$poral/ "o es* pree*er$i"aa por la Le- o la vol+"*a e
las par*es e s+er*e 1+e s*a ha-a e i",erirse Oa pos*erioriP/ re;"e" los
re1+isi*os e cer*eza 1+e la p+(licia re)is*ral e$a"aP. Ae$7s/
a+"1+e se ,i.e re)is*ral$e"*e el plazo - co"icio"es e e.ercicio e +"a
co"ici!" resol+*oria e0plici*a/ co"s*a"o la oposici!" el co$praor/ "o
se p+ee cali,icar re)is*ral$e"*e 2Rs E e $a-o e %&&54/ co$o *a$poco
las li$i*acio"es a la ,ac+l*a e ispo"er el ,ieico$isario e resi+o
2Rs '' e .+lio e %&&54.
E" ocasio"es/ co$o he$os vis*o $as e" e*alle e" el
c+rso e erechos reales/ la i"scripci!" e" el re)is*ro
OrealizaP cier*os erechos perso"ales/ co" la opcin de
compra 2Ar*. ': RH4/ el retorno arrendaticio 2Ar*. '> RH4
o co" los derechos de aprovechamiento por turno 21+e so"
o(.e*o e i"scripci!" o(li)a*oria - 1+e/ co$o he$os
es*+iao/ se co"s*i*+-e" co$o erechos reales ese la
i"scripci!"8 Ar*. :.5 Le- :%`'FFE e '> e icie$(re4.
E0cepcio"al$e"*e se per$i*e el acceso al re)is*ro e
al)+"os erechos perso"ales. El caso $7s i$por*a"*e es el
co"*ra*o e arre"a$ie"*o e (ie"es i"$+e(les/ - los
s+(arrie"os/ cesio"es - s+(ro)acio"es e los $is$os 2Ar*.
%.> LH4.
%DE
A+"1+e co" car7c*er )e"eral la oc*ri"a re)is*ral a,ir$a el
car7c*er e "+$er+s aper*+s e los erechos reales 2Rs 5 e se*ie$(re e
%&&>4/ se ha $os*rao e" la pr7c*ica res*ric*iva e" c+a"*o a acep*ar la
e0is*e"cia e erecho reales a*6picos o i""o$i"aos. So" erechos reales
los 1+e la le- e,i"e co$o *ales 1+e se carac*eriza" por s+ i"$eia*ivia
2especialia4 so(re +" (ie" co"cre*o. #or e.e$plo/ +" )ra" i"*ers
oc*ri"al ha pro+cio la ,i)+ra el erecho a so(reei,icar Lp+ee
co",i)+rarse co$o erecho realN A *e"or el Ar*. '3.% Rh/ el erecho e
elevar +"a o $7s pla"*as so(re +" ei,icio o el e realizar co"s*r+ccio"es
(a.o s+ s+elo so" i"scri(i(les/ e*er$i"a"o las c+o*as 1+e ha-a" e
correspo"er a las "+evas pla"*as para el caso e hacer la co"s*r+cci!"/
pero la DG e0i)e la per,ec*a e*er$i"aci!" el co"*e"io el erecho real
2- la $era ,ac+l*a e elevar icha vivie"a coli"a"*e o co"s*r+ir so(re
la $is$a "o *ie"e e*er$i"aci!" s+,icie"*e para ser co"sieraa co$o +"
veraero erecho real e los co",i)+raos e" el ar*6c+lo '3.% el
Re)la$e"*o Hipo*ecario4/ - e(e especi,icarse e0ac*a$e"*e las pla"*as
por co"s*r+ir - el plazo e ese"volvi$ie"*o o realizaci!" e la
co"s*r+cci!"/ ,i.a"o *a$(i" las c+o*as 1+e ha-a" e correspo"er a las
"+evas pla"*as e" los ele$e"*os - )as*os co$+"es e la propiea
horizo"*al/ - la $era reserva e $a*erializaci!" el aprovecha$ie"*o
+r(a"6s*ico aicio"al 1+e p+iera posi(ili*ar el pla"ea$ie"*o +r(a"6s*ico/
e" $oo al)+"o p+ee co"sierarse co$o veraero erecho real/ - la
co"s*a"cia re)is*ral e esa )e"rica ,ac+l*a e elevar co"*raria a las
e0i)e"cias el e"o$i"ao pri"cipio e especialia/ ha e co"sierarse
+"a $era $e"ci!" re)is*ral 2Rs '> e se*ie$(re e %&&F4/ La
A$i"is*raci!" p+ee co"s*i*+ir )ara"*6as para ase)+rarse el
c+$pli$ie"*o e la ,i"alia e +"a s+(ve"ci!"/ c+al1+iera 1+e sea el
*i*+lar e la ,i"ca/ pero la )ara"*6a e(e ser +"a -a e0is*e"*e o +"a "+eva/
c+-os per,iles - e,icacia es*" per,ec*a$e"*e eli$i*aos 2Rs : e $a-o
e %&&F4.
La i,ic+l*a e is*i")+ir e" ocasio"es si el erecho co"s*i*+io
es perso"al o real/ *ie"e s+ re,le.o e" +" i"cesa"*e es)ra"arse e
resol+cio"es e la DG e los re)is*ros. El pac*o por el 1+e se proh6(e
ispo"er e la plaza e )ara.e co" i"epe"e"cia el piso es +" ac+ero
%DF
o(li)acio"al 1+e "o *ie"e acceso al re)is*ro 2Rs 'F e icie$(re e 'FD:4/
la o(li)aci!" as+$ia por el a1+ire"*e e realizar +"a serie e o(ras "o
e*er$i"aro" 1+e la *ra"s$isi!" el i"$+e(le 1+eara s+.e*a a co"ici!"
al)+"a/ - *ie"e" car7c*er o(li)acio"al 2Rs 'E e e"ero e 'FDF4/ el
ac+ero por el 1+e se ,ac+l*a al op*a"*e para pa)ar par*e el precio e la
co$pra $eia"*e la e"*re)a e +" pa)ar *ie"e car7c*er perso"al 2Rs. %3
$arzo e 'FFF49 si" e$(ar)o el pac*o e a*ri(+ci!" el +so e0cl+sivo e
la esposa e la vivie"a ,a$iliar e" +" ac+ero e separaci!" s6 es
i"scri(i(le/ co$o par*e e la co",i)+raci!" el erecho real 2Rs %> e
oc*+(re e 'FFF4/ *a$(i" so" i"scri(i(les/ e"*ro e los li$i*es le)ales/
las ,or$+las e calc+lo e la c+o*a e a$or*izaci!" - *ipo e i"*ers - las
cl7+s+las e ve"ci$ie"*o a"*icipao el prs*a$o hipo*ecario por1+e
co",i)+ra" el erecho real e hipo*eca 2Rs % e ,e(rero e 'FFE/ 5 e
oc*+(re e 'FF34/ - e" par*ic+lar es valia la cl7+s+la 1+e es*a(lece el
ve"ci$ie"*o a"*icipao e" caso e i$pa)o e las pri$as e se)+ro el
i"$+e(le/ pero "o es i"scri(i(le la cl7+s+la 1+e o(li)a a prese"*ar a la
e"*ia pres*a$is*a c+a"*os i",or$es s*a le solici*e re,ere"*es a la
si*+aci!" e s+ e$presa 2Rs %% e .+lio e 'FF34.
Ta$poco a$i*e la DG e" +"a per$+*a e solar por vivie"as a
ei,icar 1+e el erecho so(re ichas vivie"as co"s*i*+-a +" erecho real
2Rss F - %: .+"io e %&&F/ F e se*ie$(re e %&&>4. El Ar*. '5 el
Re)la$e"*o Hipo*ecario/ se);" la reacci!" 1+e le io el Real Decre*o
'E3D`'FFE/ e : e sep*ie$(re/ lo ha(6a co",i)+rao co$o erecho real
si se co"s*i*+6a co$o +"a co$+"ia especial el erecho co"sis*e"*e e" la
O*ra"s$isi!" ac*+al e pisos o locales el ei,icio a co"s*r+irP 1+e
apareciera" escri*os co$o e0i)e la Le- e #ropiea Horizo"*al. Si"
e$(ar)o/ la Se"*e"cia el Tri(+"al S+pre$o e 5' e e"ero e %&&' 2Sala
5g4 eclar! ile)ales los *res pri$eros p7rra,os e icho ar*6c+lo '5 por
e"*e"er 1+e +" erecho real "o p+ee recaer so(re +" o(.e*o i"e0is*e"*e
- por1+e icha re)+laci!" re)la$e"*aria al*era(a el r)i$e" le)al e la
propiea co"sa)rao por el Ar*. 3&F el C!i)o Civil
%E&
=i"al$e"*e/ la a"o*aci!" preve"*iva e +" cri*o/
c+a"o ello es posi(le/ realiza e" cier*a $eia el cri*o - le
co",iere +" ra")o si$ilar al hipo*ecario 2vase i",ra4/ p+es
vere$os e" el capi*+lo si)+ie"*e 1+e los erechos perso"ales
se p+ee" salva)+arar e" el re)is*ro a *ravs e la a"o*aci!"
preve"*iva/ (ie" c+a"o se recla$a" .+icial$e"*e los
erechos 2a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a4/ (ie" c+a"o se
e.ec+*a" procesal$e"*e o co$o $eia ca+*elar 2a"o*aci!"
preve"*iva e e$(ar)o4
3. (l titulo # la causa de la inscripcin.
La i"scripci!" e" el re)is*ro es ca+sal. La
i"scripci!" e,i"e el erecho real i"$o(iliario co"s*i*+io/
pero sie$pre previa acrei*aci!" e s+ ca+sa/ e,i"ia la
ca+sa co$o ac*o o co"*ra*o valio/ ,+"a$e"*o o
.+s*i,icaci!" el erecho 1+e se i"scri(e 2Resol+cio"es e la
Direcci!" Ge"eral e 'F e e"ero e 'FF:/ '> e a(ril e
'FFF/ 'E e ,e(rero e %&&5 - '& e $arzo e %&&:4. T6*+lo/
a los e,ec*os e la i"scripci!"/ es el oc+$e"*o o oc+$e"*os
p;(licos e" 1+e ,+"e i"$eia*a$e"*e s+ erecho la perso"a
a c+-o ,avor ha-a e prac*icarse a1+lla - 1+e ha)a" ,e e"
c+a"*o al co"*e"io 1+e sea o(.e*o e la i"scripci!" 2Ar*. 55
RH4.
La e0i)e"cia e ca+sa e" *oa i"scripci!" si)"i,ica 1+e "o solo
el *6*+lo 1+e se prese"*a al re)is*ro *ie"e 1+e ser ,or$al$e"*e valio/ si"o
1+e *a$(i" *ie"e 1+e e0is*ir - ser valio el "e)ocio 1+e lo ,+"a$e"*e.
E" la i"*eresa"*e resol+ci!" e %' e .+"io e 'FFF/ se pla"*ea el s+p+es*o
e +" *i*+lar re)is*ral 1+e e"a.e"a e" oc+$e"*o privao +"a ,i"ca - el
%E'
co$praor lo e"a.e"a e "+evo a +" *ercero/ prese"*7"ose al re)is*ro +"a
escri*+ra e ve"*a e" "o$(re el *i*+lar re)is*ral a ,avor e es*e *ercero.
La Resol+ci!" co"cl+-e 1+e "o ca(e acceer a la i"scripci!"
presci"ie"o vicisi*+es a"*eriores a la ve"*a/ p+es al Re)is*ro *a" s!lo
p+ee" acceer los ac*os real$e"*e e0is*e"*es - v7lios 2ar*6c+lo 'E e la
Le- Hipo*ecaria4.
La i$por*a"cia el *6*+lo - la ca+sa e la i"scripci!"
es*ri(a *a$(i" e" 1+e a$(os e,i"e" co" precisi!" el
erecho 1+e se i"scri(e/ $oi,ica o ca"cela. El oc+$e"*o
p;(lico e" 1+e co"s*a el co"*ra*o o ac*o i"scri(i(le 1+e se
prese"*a a cali,icaci!"/ e(e ser ae$7s el ,+"a$e"*o el
erecho 1+e se i"scri(e/ $oi,ica o ca"cela.
El Re)is*ro e la #ropiea *ie"e por o(.e*o la i"scripci!" o
a"o*aci!" e los ac*os - co"*ra*os rela*ivos al o$i"io - e$7s erechos
reales so(re (ie"es i"$+e(les 2Ar*. ' LH4/ se i"scri(e" los *6*+los
*rasla*ivos o eclara*ivos el o$i"io e los i"$+e(les o e los erechos
reales 2Ar*. % LH4. La i"scripci!" eli$i*a - p+(lica el erecho real
co"s*i*+io/ - e0presa ae$7s/ a la vez/ la ca+sa el erecho i"scri*o/ 1+e
es pres+p+es*o i"el+i(le e la cali,icaci!" re)is*ral. Co" car7c*er )e"eral
p+ee ecirse 1+e "o ha- i"scripcio"es Oa(s*rac*asP/ ,+"aas e" el solo
reco"oci$ie"*o o vol+"*a el *i*+lar re)is*ral/ si"o 1+e la i"scripci!" es
ca+sal - e0presa - cali,ica la valiez el ac*o o co"*ra*o ca+sal 1+e
,+"a$e"*a el erecho 1+e se i"scri(e 2Rss 'F e e"ero e 'FF:/ '& e
$arzo e %&&:4.
La ca+salia se preica i)+al$e"*e e la
ca"celaci!" e asie"*os re)is*rales/ a+"1+e es*o es $as
+oso 2vase Rs %D e se*ie$(re e 'FFF/ %& e ,e(rero e
%&&54. GObI RODRIG?E@ DE ALMEIDA/ .+s*i,ica el
car7c*er ca+sal e la ca"celaci!" e" la e0i)e"cia e cali,icar
el "e)ocio isposi*ivo 1+e a l+)ar a la ca"celaci!" 2Ar*. 'E -
FF LH4.
%E%
El Ar*. E% LH para la ca"celaci!" e asie"*os e0i)e
e0cl+siva$e"*e el co"se"*i$ie"*o el *i*+lar re)is*ral/ lo c+al es
co"sec+e"cia "ecesaria e 1+e el re)is*raor "o p+ee co$pro(ar/ co$o
hace la se"*e"cia .+icial/ por e.e$plo para la ca"celaci!" e +"a
hipo*eca/ si se ha pro+cio el pa)o e,ec*ivo e la ca"*ia e(ia.
Sa(io es 1+e la ca+sa "o solo es*a e" el ori)e" 2*i*+lo4 si"o *a$(i" e" el
c+$pli$ie"*o o e.ec+ci!" e los co"*ra*os 2reciprocia4. El re)is*ro
cali,ica las ca+sas pero "o co$pr+e(a s+ c+$pli$ie"*o 2la ca+sa e" la
e.ec+ci!"4 a e,ec*os e la ca"celaci!" e los asie"*os. #or o*ra par*e los
$a"a$ie"*os .+iciales e i"scripci!" o e ca"celaci!" "o *ie"e" por1+e
e0presar la ca+sa e" el $a"a$ie"*o por c+a"*o 1+e el $a"a$ie"*o
.+icial "o es e" s+ co"*e"io cali,ica(le si"o solo e" s+s ,or$as
e0*r6"secas/ - la ca+sa e la ca"celaci!" es el procei$ie"*o
co"*raic*orio 1+e .+s*i,ica el $a"a$ie"*o.
Se a$i*e" los i"s*r+$e"*os p;(licos 1+e ,or$aliza" o
eleva" a escri*+ra p;(lica +" co"*ra*o a"*erior/ pero s+
,or$alizaci!" e(e co"*e"er *oos los ele$e"*os ca+sales -
e ie"*i,icaci!" e los (ie"es el co"*ra*o 1+e se
i"s*r+$e"*aliza/ a+"1+e "o se apor*e es*e 2Rs. 'D e
"ovie$(re e %&&5/ %3 e ,e(rero e 'FFF4/ - e(e"
co"c+rrir *oos los o*or)a"*es el oc+$e"*o privao 1+e se
,or$aliza o s+s hereeros 2Rs %: e $a-o e 'FFF4.
Las ac*as - los *es*i$o"ios "o*ariales por "o ser ca+sales "o so" *6*+lo
e +" erecho 2co" +" cri*erio $as isc+*i(le a,ir$a *a$(i" la DG 1+e el
ac*a e +"a co"ciliaci!" cer*i,icaa por el secre*ario .+icial reco"ocie"o
+"a ve"*a "o es por si *6*+lo para i"scri(ir la $is$a e" el re)is*ro Rs %& e
$a-o e %&&54. No p+ee co"s*i*+irse +"a hipo*eca e" (ase al solo
reco"oci$ie"*o a(s*rac*o e e+a el propie*ario el (ie" hipo*ecao 2Rs
5& e $arzo e 'FFE4/ "o p+ee a*ri(+irse la co"ici!" e )a"a"cialia a
+" (ie" por el solo reco"oci$ie"*o el c!"-+)e propie*ario 2Rs %3 e
oc*+(re e 'FF%4/ "i p+ee i"scri(irse a "o$(re e la co$paGera +" piso
a1+irio e" es*ao e sol*ero por el o*ro co"sor*e 2Rs ': e $a-o e
%E5
%&&54. Las Rss e 5& e .+"io e 'FED - > e .+"io e 'FF' e"ie)a"/ la
i"scripci!" e ve"*as e" )ara"*6a aa la i"s+,icie"cia e s+ ca+sa.
4 (l car.cter voluntario de la inscripcin # sus
e+cepciones
(.1. Principio enera".
La i"scripci!" e" el re)is*ro es vol+"*aria. La
propiea se *ra"s$i*e e0*rarre)is*ral$e"*e/ - los erechos
reales se crea"/ $oi,ica" o e0*i")+e" *a$(i"
e0*rarre)is*ral$e"*e. La i"scripci!" es +" i"s*r+$e"*o e
se)+ria - cer*eza para el *r7,ico i"$o(iliario/ pero "o +"
re1+isi*o co"s*i*+*ivo e los erechos reales so(re los
i"$+e(les. E" EspaGa/ la ple"i*+ e e,ec*os el *r7,ico
.+r6ico i"$o(iliario se pro+ce si" "ecesia e la
i"scripci!" re)is*ral.
La i"scripci!" ,acili*a la pr+e(a e la propiea - e la ie"*ia
e la ,i"ca/ pero "o es por s6 $is$a ele$e"*o co"s*i*+*ivo e la ,i"ca o el
erecho. El co$praor "o *ie"e e" co"sec+e"cia o(li)aci!" al)+"a e
i"scri(ir s+ erecho/ p+es $ie"*ras co"*i"+ sie"o poseeor p+ee
se"*irse pro*e)io por la p+(licia e la posesi!". Si" e$(ar)o $+chas
se"*e"cias o(serva" co" recelo al co$praor o a1+ire"*e 1+e "o
i"scri(e" - le ac+sa" e +"a ,al*a e ili)e"cia/ co"siera" 1+e +"
propie*ario "o p+ee o(*e"er (e"e,icios e ha(erse oc+l*ao. E" la
c+riosa STS e > e a(ril e %&&: se pla"*ea el s+p+es*o e +" *i*+lar
re)is*ral 1+e es e$(ar)ao/ c+a"o ha(6a e"a.e"ao e0*rarre)is*ral$e"*e
+" i"$+e(le/ se prese"*a e"*o"ces al .+z)ao para aclarar 1+e el i"$+e(le
e$(ar)ao "o es s+-o/ pero el .+z)ao le i"ica 1+e la ;"ica v6a e
oposici!" valia es la opor*+"a *ercer6a/ el i"$+e(le es ,i"al$e"*e
a.+icao e" '&&.&&& #*as. c+a"o val6a 'F.&&&.&&& e #*as./ - el
%E:
.+z)ao e"*re)a al a.+ica*ario la posesi!" el $is$o/ el propie*ario
espo.ao e$a"a e"*o"ces a s+ ve"eor e" (ase al Ar*. 'F&% CC/
ale)a"o 1+e es c+lpa(le por "o ha(erle avisao el e$(ar)o/ pre*e"si!"
1+e se aco)e e" i"s*a"cia - el TS co",ir$a/ a+"1+e "o e" la c+a"*6a
i"*eresaa/ re(a.a"o s+s*a"cial$e"*e la co"e"a/ p+es el co$praor ,+e
*a$(i" c+lpa(le por "o ha(er i"scri*o s+ a1+isici!" e" el re)is*ro O"o
ha e0plicao "+"ca e +" $oo $6"i$a$e"*e sa*is,ac*orioC por 1+/C/
"aa hizo por i"scri(ir s+ a1+isici!" e" el Re)is*ro e la #ropieaP
El car7c*er vol+"*ario e la i"scripci!" es*a li)ao a la
"a*+raleza i"*r6"seca el re)is*ro espaGol co$o re)is*ro e
*6*+los.
?"a i"scripci!" co"s*i*+*iva e la propiea - los erechos
reales/ "i es aco"se.a(le 2p+es la propiea "o "ace el re)is*ro si"o e la
realia4/ "i es *c"ica$e"*e posi(le 2p+es ello e0i)ir6a al $e"os la
)ara"*6a e,ec*iva - .+risiccio"al e la pri$era i"scripci!"
i"$a*ric+la*oria/ +" co"*rol e la ie"*ia e la ,i"ca - e s+ realia
,6sica/ - +"a co"*i"+a )ara"*6a *opo)r7,ica e las al*eracio"es $a*eriales
e la ,i"ca4. E" EspaGa/ pre*e"er ,+"ar +" sis*e$a e i"scripci!"
co"s*i*+*iva por6a ale.ar las ,or$as .+r6icas e la realia $a*erial/ -
por6a co"*ri(+ir a hacer el Derecho hipo*ecario +"a s+peres*r+c*+ra
,or$al/ e,ec*iva$e"*e ale.aa el *r7,ico i"$o(iliario real.
(.!. E" car.cter constituti'o de "a inscripcin de
)ipoteca.
Co$o e0cepci!" $7s seGalaa/ el erecho real e
hipo*eca se co"s*i*+-e $eia"*e i"scripci!" e" el re)is*ro e
la propiea 2Ar*. 'ED> CC/ ':> - '>F LH4.
La i"scripci!" es co"s*i*+*iva para el erecho e hipo*eca/
por1+e el re)is*ro "aci! co$o +" sis*e$a e ore"aci!" el cri*o/ "o
co$o +" sis*e$a e ore"aci!" e la propiea. Bas*a leer so$era$e"*e
%E>
las isc+sio"es parla$e"*arias o la oc*ri"a e la poca para co"cl+ir 1+e
"o es el co"oci$ie"*o p+(lico e la propiea lo 1+e i"*eres! al le)islaor
e 'E3'/ si"o la ore"aci!" el cri*o a *ravs el per,il re)is*ral e la
hipo*eca 2"o e" va"o se ha ve"io lla$a"o a la asi)"a*+ra erecho
hipo*ecario4. El re)is*ro $oer"o "aci! e" co"sec+e"cia co$o +" re)is*ro
e e+ores hipo*ecarios - "o co$o +" re)is*ro e propie*arios. Jer!"i$o
Go"z7lez - Roca Sas*re (asaro" s+ co"cepci!" hipo*ecaria e" 1+e el
Re)is*ro e la propiea espaGol era +" re)is*ro e propie*arios/
i"ves*ios e la se)+ria a(sol+*a e ser *erceros Ohipo*ecariosP/ lo 1+e a
$i $e parece/ co$o vere$os pos*erior$e"*e/ 1+e *raicio"a -
es"a*+raliza e" cier*a $eia el si)"i,icao - .+s*i,icaci!" o)$7*ica el
re)is*ro.
La realia e la hipo*eca "o es posesoria/ - por eso la
hipo*eca "o *ie"e realia al)+"a e0*rarre)is*ral 2co$o la
*ie"e la propiea/ c+-a ;"ica aparie"cia si)"i,ica*iva es ser
+" ,e"!$e"o posesorio4/ solo la i"scripci!" co"s*i*+*iva e
la hipo*eca evi*a la cla"es*i"ia - per$i*e ore"ar
aec+aa$e"*e el ra")o e los cri*os.
Too ello si" per.+icio e la posi(ilia el acreeor e i"s*ar s+
erecho a la i"scripci!" e la hipo*eca ese 1+e $eie el co"se"*i$ie"*o
co"*rac*+al 2STS '5 e .+lio e 'FE:4 o el erecho a e0i)ir el
a.+ica*ario e los (ie"es co" o(li)aci!" e s+(ro)arse e" +"a hipo*eca
a co"s*i*+ir la $is$a 2STS 3 e a(ril e 'FF34/ hipo*eca 1+e e"*o"ces
"acer7 por la i"scripci!" re)is*ral - co" el ra")o - prioria 1+e
correspo"a a la ,echa e i"scripci!". La STS 'E e oc*+(re e %&&D/
s+(ra-a 1+e e(e is*i")+irse el "e)ocio .+r6ico e co"s*i*+ci!" e
hipo*eca/ ,or$al o sole$"e/ el erecho real. La i"scripci!" e" el
Re)is*ro e la #ropiea es ele$e"*o co"s*i*+*ivo el erecho real e
hipo*eca/ pero a1+el co"*ra*o co"s*i*+*ivo e hipo*eca 1+ea
per,eccio"ao c+a"o ha" co"c+rrio s+s ele$e"*os/ i"cl+ia la ,or$a -
ese *al $o$e"*o/ las par*es 1+ea" o(li)aas.
%E3
Recie"*e$e"*e sos*ie"e GORDILLO CAbAS/ 1+e la hipo*eca
se co"s*i*+-e valia$e"*e e"*re las par*es si" "ecesia e la i"scripci!"/
- 1+e el se"*io e la i"scripci!" e la hipo*eca es la opo"i(ilia a
*erceros e la $is$a. Es*a oc*ri"a $e parece 1+e "o *ie"e e" c+e"*a 1+e
"o es la hipo*eca la 1+e "ace el re)is*ro si"o 1+e el re)is*ro el 1+e ha
"acio e la hipo*eca/ 1+e la ore"aci!" el cri*o - "o la p+(licia e
la propiea es el ,i" a"*ol!)ico el re)is*ro/ lo 1+e solo se co"si)+e
$eia"o +"a i"scripci!" co"s*i*+*iva e hipo*eca/ - es*erra"o las
hipo*ecas *aci*as/ i"*er par*es + oc+l*as. S+ co"cepci!" el re)is*ro co$o
aparie"cia e propiea e"*ie"o e,or$a s+ co"cepci!" el se"*io e la
hipo*eca/ a la 1+e reco"oce +"a realia e0*rarre)is*ral. E" se"*io
co"*rario a las ieas e Gorillo/ la STS e %3 e e"ero e %&&& co"siera
pre,ere"*e la hipo*eca i"scri*a so(re o*ra co"s*i*+ia escri*+raria$e"*e co"
,echa a"*erior pero i"scri*a esp+s 1+e es ci*aa e" la hipo*eca
a"*erior$e"*e i"scri*a/ - aGae 1+e "o es c+es*i!" e (+e"a ,e si"o e
ra")o re)is*ral/ lo 1+e s+po"e a $i e"*e"er 1+e la hipo*eca escri*+raria es
i"e0is*e"*e a e,ec*os e ra")o has*a s+ i"scripci!" e,ec*iva. La STS e %F
e se*ie$(re e %&&5/ por s+ par*e co"*e$pla el s+p+es*o e +"a
pro$o*ora 1+e ve"e +"os pisos e" oc+$e"*o privao - esp+s e la
ve"*a i"scri(e +"a hipo*eca 1+e ha(6a o*or)a"o e" escri*+ra p+(lica e"
,echa a"*erior/ la se"*e"cia eclara la "+lia e la hipo*ecas/ - ar)+$e"*a
so(re la ,al*a e (+e"a ,e el (a"co acreeor p+es la propiea e los
co$praores era "o*oria/ - era evie"*e 1+e e" el $o$e"*o e i"scri(ir el
(a"co e(i! ha(er sa(io 1+e la pro$o*ora "o era propie*aria/ oc*ri"a
1+e *a$(i" e"*ie"o par*e e la i"e0is*e"cia escri*+raria e la hipo*eca/
p+es si la hipo*eca h+(iese e0is*io "o se por6a ha(lar e irre)+laria
al)+"a e" el (a"co al i"scri(ir.
El sis*e$a hipo*ecario evol+cio"a paralela$e"*e a la
ore"aci!" e +" proceso s+$ario e.ec+*ivo. La p+(licia
re)is*ral o*or)a cer*eza - realia el cri*o hipo*ecario8 el
sis*e$a crei*icio se ,+"a $e.or e" la realia 2ie"*i,ica"o
(ie"es para pa)ar e+as co"cre*as4 1+e e" la perso"alia
2respo"sa(ilia pa*ri$o"ial +"iversal4/ e" especial por
%ED
ha(erse ero)ao la prisi!" por e+as. El erecho
hipo*ecario )e"era por ello la e.ec+ci!" hipo*ecaria/ co$o
sis*e$a especi,ico e e.ec+ci!" ,+"ao e" la i"scripci!" e
la hipo*eca.
(.&. Inscripciones o,"iatorias3 car.cter de "a
inscripcin de" derec)o de super+icie $
de" apro'ec)amiento por turno.
Se es*a(lece" *a$(i" el car7c*er co"s*i*+*ivo e la
i"scripci!" para el erecho e s+per,icie e" la Le- el S+elo
2Ar*. %EE.%/ % el TR e 'FF%4/ - para la co"s*i*+ci!" co$o
erecho real el aprovecha$ie"*o por *+r"o o $+l*ipropiea
2Ar*. :.5 Le- :%`'FFE e '> e icie$(re4. #ero parece 1+e
se *ra*a e i"scripcio"es o(li)a*orias/ p+es la i"scripci!" "o
co"icio"a el "aci$ie"*o el erecho/ si"o solo s+ e,icacia
,re"*e a *erceros.
Diversas le-es especiales *ie"e" a carac*erizar al)+"as
inscripciones co$o obligatorias8 as6/ las ,i"cas 1+e res+l*a" e
co"ce"*raci!" parcelaria 2ar*6c+lo %5> LR<DA4/ los $o"*es ca*alo)aos
2Ar*. '' LM4/ los (ie"es pa*ri$o"iales el Es*ao 2Le- 55`%&&5 e 5 e
"ovie$(re e pa*ri$o"io e las a$i"is*racio"es p+(licas4/ los (ie"es e
las Corporacio"es locales 2Ar*. 5> RBCL/ Ar*. E> RDL 'E e a(ril e
'FE34.
%EE
(.(. Inmatricu"acin o,"iatoria de "a +inca para "a
inscripcin de ra'.menes particu"ares
so,re "a +inca.
La i"$a*ric+laci!" es o(li)a*oria para hacer posi(le la
i"scripci!" e erechos reales so(re ,i"cas "o i"scri*as. E"
e,ec*o el ar*6c+lo 5'% RH re)+la +" procei$ie"*o e
i"$a*ric+laci!" o(li)a*oria e la propiea/ a pe*ici!" el
*i*+lar e +" erecho real/ a"*e el J+z)ao $+"icipal 2ho- e"
6a ha- 1+e e"*e"er .+ez e pri$era i"s*a"cia4 el o$icilio
el +eGo el i"$+e(le )ravao/ previo re1+eri$ie"*o al
+eGo.
El procei$ie"*o e i"$a*ric+laci!" o(li)a*oria se i"icia por +"
re1+eri$ie"*o al +eGo para la i"scripci!"/ - *ra"sc+rrio el plazo e
vei"*e 6as ese el re1+eri$ie"*o se ,ac+l*a al *i*+lar el erecho real
li$i*ao para 1+e p+ea peir la i"$a*ric+laci!" el o$i"io $is$o. A
,al*a e *i*+laci!" se le ,ac+l*a para/ previa solici*+ .+icial/ 1+e se p+ea
sacar copia e" el archivo e" 1+e se e"c+e"*re" o para 1+e .+s*i,i1+e el
o$i"io el +eGo e" la ,or$a 1+e prescri(e" la Le- - el Re)la$e"*o. El
procei$ie"*o se p+ee e$plear *a$(i" para hacer co"s*ar el *rac*o
s+cesivo c+a"o la ,i"ca es*e i"scri*a a "o$(re e *i*+lar is*i"*o el
ca+sa"*e el erecho real 1+e se pre*e"e i"scri(ir 2AA# Soria 'E e
$a-o 'FFF4/ - "o solo para i"scri(ir erechos reales si"o c+al1+ier
)rava$e" so(re la propiea 2as6 AA# C7ceres D e ,e(rero e %&&5/ para
hacer co"s*ar el e$(ar)o so(re +" piso4.
El Ar*. ':& 5g RH re)+la +" s+p+es*o a"7lo)o e inscripcin
obligatoria e" el proceso e.ec+*ivo para i"$a*ric+lar la ,i"ca o rea"+ar
el *rac*o OLos i"*eresaos e" los e$(ar)os por7" peir 1+e se re1+iera al
co"sierao co$o +eGo/ o a s+ represe"*a"*e e" el procei$ie"*o/ para
1+e se s+(sa"e la ,al*a veri,ica"o la i"scripci!" o$i*ia9 - caso e
"e)arse/ por7" solici*ar 1+e el J+ez o Tri(+"al lo ac+ere as6 c+a"o
*+viere" o p+iere" prese"*ar los *6*+los "ecesarios al e,ec*oP. A ,al*a e
%EF
*i*+laci!" s+,icie"*e es +oso si el .+ez p+ee ore"ar la i"scripci!" por
rea"+aci!" el *rac*o e (ie"es s+(as*aos 1+e co"s*e" previa$e"*e
i"scri*os/ a $i parecer es +"a c+es*i!" e" la 1+e la o(le re$isi!" al *i*+lo
HI e la LH/ 1+e se hace e" el Ar*. ':& RH - Ar*. 33: - 33> LEC/ ha-
1+e i"*erpre*arlas co" la $70i$a a$pli*+/ ao 1+e se prev e" la "+eva
LEC 1+e se por7 solici*ar la a"o*aci!" preve"*iva e s+spe"si!" e la
a"o*aci!" e e$(ar)o - 1+e se realice la i"scripci!" o$i*ia co$o
pre*e"si!" s+s*a"*iva o ca+*elar e"*ro el propio procei$ie"*o ori"ario
o e.ec+*ivo 2C,. Ar*. 3%F LEC4.
5. *nscripcin # tradicin.
La i"scripci!" "o ,+"a la a1+isici!" e la
propiea/ - el $o$e"*o - l+)ar e0ac*o e la a1+isici!"
e,ec*iva e la propiea se e,i"e por la *rai*io - "o por la
i"scripci!" re)is*ral. La *ra"s$isi!" - a1+isici!" e la
propiea se pro+ce e0*rarre)is*ral$e"*e/ ori"aria$e"*e
por aplicaci!" e la *eor6a el *6*+lo - el $oo/ $eia"*e la
e"*re)a e,ec*iva e los (ie"es e"a.e"aos.
El pro-ec*o e Garc6a Go-e"a e 'E>'/ *o$! el sis*e$a ,ra"cs
+" $oelo e *ra"s$isi!" e la propiea ,+"aa e" el solo
co"se"*i$ie"*o - a(a"o"! la *eor6a el *i*+lo - el $oo/ al 1+e si"
e$(ar)o volver6a la le- e (ases el c!i)o civil/ e ac+ero al sis*e$a
*raicio"al espaGol/ - el *e0*o ar*ic+lao el c!i)o e 'EEF. Es*e ca$(io
e cri*erio e.! al);" ras*ro asis*e$7*ico e" el *e0*o ar*ic+lao el c!i)o
2co$o el r)i$e" e la *rai*io i"s*r+$e"*al e" el CC4. E" las isc+sio"es
e la le)islaci!" hipo*ecaria el BIB/ +"a i"scripci!" 1+e s+s*i*+-ese la
posesi!" e" el i*er *ra"s$isivo e la propiea ha es*ao repe*ia$e"*e
*e"*a"o el s+(co"scie"*e el le)islaor/ - se ha revelao *a$(i" e" los
s+eGos e e,icacia raical el re)is*ro e cier*a oc*ri"a hipo*ecaria.
#ro(le$as 1+e la*e" e" o*ros co"*e0*os co$o e" el si)"i,icao e la
*rai*io i"s*r+$e"*al o la is*i"ci!" e"*re o(le ve"*a - ve"*a e cosa
%F&
a.e"a. #ero ho- e" 6a la o)$7*ica es *er$i"a"*e e" es*e p+"*o8 la
i"scripci!" re)is*ral "o p+(lica la *rai*io o $oo9 recore$os 1+e el
re)is*raor "o sale e s+ espacho para co$pro(ar la realia e,ec*iva e
la posesi!" e los (ie"es/ "i el c+$pli$ie"*o e,ec*ivo e los co"*ra*os 1+e
cali,ica. Al re)is*ro se apor*a" *6*+los/ - se cali,ica s+ ca+sa 2la valiez e
los ac*os e isposici!" e i"$+e(les4/ pero "o se co$pr+e(a si el *i*+lar
re)is*ral *ie"e la posesi!" e,ec*iva el (ie"/ "i la e"*re)a e,ec*iva el (ie"
al a1+ire"*e 2la *rai*io o $oo4.
Si" e$(ar)o a+"1+e la *rai*io "o ,or$e par*e e la
cali,icaci!" el re)is*raor/ parece 1+e el $is$o por7
"e)arse a i"scri(ir a1+ellos *6*+los ,ic*icios o i"co$ple*os por
,al*a e *raici!"/ - as6 res+l*a el Ar*. %.' LH/ 1+e prev la
i"scripci!" e" el re)is*ro e los *6*+los *rasla*ivos el
o$i"io.
La i"scripci!" re)is*ral pres+$e/ co$o es*+ia$os al ha(lar e
la le)i*i$aci!" re)is*ral/ la posesi!" 2Ar*. 5> - 5E LH4/ - *a$(i" se
pres+$e la *ra"s$isi!" e,ec*iva e la posesi!" al a1+ire"*e se);" el
re)is*ro 1+e i"scri(e9 es ecir 1+e la i"scripci!" pres+$e la *rai*io/
a+"1+e "o la s+s*i*+-e. Es*o co"s*i*+-e la aplicaci!" co"cre*a e +"
pri"cipio $7s )e"eral8 la posesi!" co$o realia i"$eia*a - ca$(ia"*e
"o se i"scri(e e" el re)is*ro 2Ar*. > LH4/ "i es o(.e*o e p+(licia e" s6
$is$a. La posesi!" e" co"sec+e"cia e(e per.+icar al *i*+lar i"scri*o/ e
i"cl+so al *ercer hipo*ecario/ al a1+ire"*e se);" el re)is*ro/ 1+e e"
circ+"s*a"cias ori"arias ca(e co"cl+ir 1+e la co"oce o e(e co"ocer la
posesi!" co"*raria 2Ar*. 53 LH4.
%F'
6. (l tracto sucesivo como presupuesto de la
inscripcin
1.1. Concepto $ *usti+icacin.
El *rac*o s+cesivo es el e"cae"a$ie"*o .+r6ico e las
i"scripcio"es. E0cep*o la pri$era i"scripci!"/ 1+e es
i"$a*ric+laora/ el res*o e las i"scripcio"es re)is*rales se
,+"a" e" i"scripcio"es a"*eriores 2*rac*o s+cesivo4. #ara
i"scri(ir o a"o*ar *6*+los e" el re)is*ro e(er7 co"s*ar
previa$e"*e i"scri*o o a"o*ao el erecho a ,avor e la
perso"a 1+e o*or)a icho *6*+lo 2Ar*. %& LH4. C+a"o se
prese"*a +" *6*+lo al re)is*ro o*or)ao por perso"a is*i"*a a
la 1+e *ie"e i"scri*a el erecho 2is*i"*a e 1+ie" ,i)+ra
re)is*ral$e"*e co" poer e isposici!"4/ se pro+ce el cierre
re)is*ral - la i$posi(ilia e i"scri(ir 2si (ie" se p+ee
solici*ar la a"o*aci!" preve"*iva el *6*+lo8 Ar*. %& LH4.
El ar*6c+lo 'D LH/ rela*ivo al cierre re)is*ral/ ispo"e 1+e i"scri*o
o a"o*ao preve"*iva$e"*e e" el re)is*ro c+al1+ier *6*+lo *rasla*ivo o
eclara*ivo el o$i"io e los i"$+e(les o e los erechos reales
i$p+es*os so(re los $is$os/ "o por7 i"scri(irse o a"o*arse "i");" o*ro
e i)+al o a"*erior ,echa/ 1+e se le opo")a o sea i"co$pa*i(le/ por el c+al
se *ra"s$i*e o )rava la propiea el $is$o i"$+e(le o erecho real. La
Rs e %' e a)os*o e %&&F pla"*ea el i"*eresa"*e s+p+es*o e +"a
servi+$(re co"s*i*+ia por el *i*+lar re)is*ral a"*erior 1+e se i"*e"*a
i"scri(ir esp+s e la e"a.e"aci!" el ,+"o por par*e el *i*+lar el
,+"o sirvie"*e9 la resol+ci!" a,ir$a 1+e Oel pri"cipio e *rac*o s+cesivo
s+po"e "o acrei*ar/ co$o hace el rec+rre"*e/ 1+e los o*or)a"*es ha" sio
*i*+lares e las ,i"cas e" el $o$e"*o e" 1+e se co"s*i*+-e el )rava$e"/
si"o 1+e/ se);" el Re)is*ro/ lo so" e" el $o$e"*o e" 1+e se solici*a la
i"scripci!"/ -a 1+e/ e lo co"*rario/ se pro+cir6a +" posi(le per.+icio
%F%
ca+sao por i"e,e"si!" co"*ra los *i*+lares 1+e ha" i"scri*o co"
pos*erioriaQ.
#or $eio el *rac*o s+cesivo se pre*e"e" ,acili*ar el
co"oci$ie"*o e0ac*o el his*orial .+r6ico e +"a ,i"ca - los
s+cesivos *i*+lares e la propiea o erechos reales so(re la
$is$a. El *rac*o s+cesivo persi)+e escri(ir la his*oria
.+r6icoTreal e la ,i"ca/ *raer al re)is*ro e" el $is$o ,olio
re)is*ral el co".+"*o e las *ra"s$isio"es - )rav7$e"es e la
,i"ca i"$a*ric+laa.
He$os vis*o 1+e +" i"co"ve"ie"*e carac*er6s*ico e los
pri$i*ivos re)is*ros e *6*+los es la i,ic+l*a e co"ocer s+ co"*e"io9 el
esore" e los *6*+los e"c+aer"aos por ,echas/ s!lo se re$eia co"
6"ices e perso"as9 pero para sa(er si +"a ,i"ca es*7 e,ec*iva$e"*e
)ravaa/ ha- 1+e i"ves*i)ar s+s s+cesivos propie*arios 1+e ha" )ozao e
poer e isposici!"/ co$o $eio e poer co"*ras*ar la li(er*a e la
propiea - s+s )rav7$e"es. Es +"a i"ves*i)aci!" *or*+osa e los
oc+$e"*os a *ravs e los 6"ices e perso"as. E" los re)is*ros e *6*+los
$7s per,eccio"aos es*e i"co"ve"ie"*e se o(via ore"a"o el re)is*ro por
,i"cas/ - por la or)a"izaci!" el *rac*o s+cesivo9 es ecir e"cae"a"o
ca+sal$e"*e las *i*+lariaes e" el re)is*ro. Ello per$i*e ese el $is$o
,olio *e"er el his*orial co$ple*o e la ,i"ca ese s+ acceso al re)is*ro -
co"ocer los )rav7$e"es 1+e pesa" so(re la $is$a e" el $o$e"*o ac*+al.
El *rac*o s+cesivo 2los s+cesivos *i*+lares4 -a "o se i"ves*i)a
e0*rarre)is*ral$e"*e si"o 1+e vie"e i"corporao al propio re)is*ro. De"*ro
e la his*oricia i"*r6"seca e la p+(licia/ se lle)a as6 a +" re)is*ro e
*6*+los ore"ao por ,i"cas.
El *rac*o es +" hilo ,i"o e sea/ ela(orao - c+iao
co" es$ero por el co$pe*e"*e servicio re)is*ral/ pero 1+e se
piere - ro$pe co" ,acilia por $+chas razo"es - ca+sas.
El *rac*o se piere $+chas veces por1+e ha- a1+ire"*es 1+e
"o i"scri(e" s+ erecho ao el car7c*er vol+"*ario e la
%F5
i"scripci!". #ero el *rac*o se ro$pe *a$(i" e" ocasio"es por
los )raves pro(le$as e ie"*ia o(.e*iva/ s+(.e*iva - cas+al
e la i"scripci!".
El pro(le$a e la ie"*ia es el pro(le$a o"*ol!)ico el *rac*o.
He$os es*+iao el pro(le$a 1+e pla"*ea la ie"*ia e las ,i"cas - la
ie"*ia e los erechos i"scri*os/ pero el e0a$e" e la .+rispr+e"cia
re)is*ral $+es*ra 1+e e0is*e" *a$(i" e" ocasio"es )raves pro(le$as e
ie"*i,icaci!" e las perso"as a"*e el re)is*ro. La oc*ri"a re)is*ral se
re,iere co"*i"+a$e"*e a pro(le$as e ie"*ia e los *i*+lares re)is*rales
e(io a la e0is*e"cia e errores e" los oc+$e"*os o e" el re)is*ro/ a
iscrepa"cias e apelaci!" e(ias a pro(le$as e or*o)ra,6a - ,o"*icos/
a ca$(io e "o$(res/ a i"cre$e"*o e i"scripcio"es a ,avor e
e0*ra".eros - a ca+sas a"7lo)as. Se sos*ie"e rei*eraa$e"*e por la DG la
"ecesia e +"a acrei*aci!" e,ec*iva e la ie"*ia e las perso"as a
e,ec*os e )ara"*izar el *rac*o 2Rs > e oc*+(re e %&&'/ 'D e "ovie$(re
e %&&&4/ - se e"ie)a +"a i"scripci!" si coi"cie" "o$(res - apellios
pero "o oc+$e"*o e ie"*ia 2Rs %5 e "ovie$(re e %&&F4/ se
e"ie)a +"a a)r+paci!" e ,i"cas a+*orizaa por el o(ispao e Ja" por
co"s*ar las ,i"cas i"scri*as a "o$(re e OSa"*+ario e N+es*ra SeGora e
la =+e"sa"*aQ/ OSa"*+ario e N+es*ra SeGora Hir)e" e la =+e"sa"*aQ o
O#a*ri$o"io N+es*ra SeGora e la =+e"sa"*aQ 2Rs : e a(ril e %&&D4. Si
(ie" parece 1+e ha- cri*erios e )ra" ,le0i(ilia e" c+a"*o a la
.+s*i,icaci!" e la ie"*ia si la $is$a res+l*a evie"*e para el
re)is*raor ac*+a"*e.
El *rac*o ,acili*a el co"oci$ie"*o e *oas las
*i*+lariaes re,ere"*es a +"a ,i"ca/ $eia"*e la ore"aci!"
,or$al e las *i*+lariaes pre*ri*as/ pero el *rac*o s+cesivo
es +" cri*erio or)a"iza*ivo el re)is*ro "o es +" ele$e"*o
s+s*a"cial e la p+(licia re)is*ral/ p+es el re)is*ro p+(lica
el erecho ac*+al/ "o el his*orial e la ,i"ca.
La oc*ri"a e la irecci!" )e"eral e los re)is*ros e" ocasio"es
si" e$(ar)o ha li)ao el *rac*o s+cesivo a la *+*ela .+icial e,ec*iva/ lo
%F:
1+e si)"i,ica +"a pro*ecci!" es$es+raa e la posici!" e +" *i*+lar
re)is*ral pre*ri*o ,re"*e a +"a se"*e"cia .+icial. #or e.e$plo la Rs e F
e a(ril e %&&5/ se "ie)a a i"scri(ir +"a se"*e"cia eclara*iva e la "+a
propiea so(re +" local co$ercial/ e" la 1+e ha(6a sio e$a"ao el
*i*+lar re)is*ral/ a,ir$a"o 1+e se eclara el o$i"io e los ac*ores por +"
*6*+lo Tel e here"cia e s+ pare - esposaT/ 1+e "o es o*or)ao por el
*i*+lar re)is*ral/ - 1+e Ola se"*e"cia ic*aa e" procei$ie"*o eclara*ivo
s!lo valr6a para rea"+ar el *rac*o e" el s+p+es*o e" 1+e apareciera"
co$o e$a"aos los *i*+lares re)is*rales/ 1+ie"es e ellos a1+iriero" -
*oos los *i*+lares i"*er$eios has*a e"lazar co" la *i*+laria el
e$a"a"*e/ - e" 1+e se piiese la eclaraci!" e la realia/ valiez -
e,icacia e *oos esos *6*+los *rasla*ivos i"*er$eiosP. #ero +"a se"*e"cia
eclara*iva e o$i"io "o *ie"e por1+e rea"+ar +" *rac*o re)is*ral/ "i
e0plicar el por1+e e la r+p*+ra el *rac*o re)is*ral. La C+es*i!" se pla"*ea
e0presa$e"*e e" la SA# e Sevilla e %3 e $arzo e %&&% 1+e e" el
co"*e0*o e +"a acci!" eclara*iva e o$i"io a,ir$a 1+e la se"*e"cia
p+ee ore"ar la i"scripci!" e la propiea e" el re)is*ro a+"1+e "o se
c+$pla" los re1+isi*os $a*eriales - ,or$ales 1+e la le- e0i)e para la
rea"+aci!" el *rac*o.
1.!. La a"eacin en "a presentacin de" ttu"o
de ser causa)a,iente de" titu"ar reistra".
Co$o e0cepci!" a la i$posi(ilia e i"scri(ir por
,al*a e *rac*o/ se prev la posi(ilia e prorro)ar el asie"*o
e prese"*aci!" e +" *6*+lo o*or)ao por 1+ie" "o es *i*+lar
re)is*ral/ si ale)a 1+ie" lo prese"*a ser ca+saha(ie"*e el
*i*+lar re)is*ral o se .+s*i,ica *al circ+"s*a"cia el Re)is*ro -
el re,erio oc+$e"*o. Ae$7s e" es*e caso a solici*+ el
prese"*a"*e se p+ee e0*e"er *a$(i" a"o*aci!" preve"*iva
por e,ec*o s+(sa"a(le 2Ar*. '&>/ '&3 RH4.
%F>
E" *r$i"os )e"erales si 1+ie" prese"*a +" oc+$e"*o para la
i"scripci!" "o es *i*+lar re)is*ral la i"scripci!" es rechazaa por e,ec*o
i"s+(sa"a(le. #ero el es*i$+lo a la i"scripci!" se co"si)+e e" es*e caso -
e" (ase a la sola ale)aci!" por el prese"*a"*e/ 1+e a,ir$a ser
ca+saha(ie"*e el *i*+lar re)is*ral/ lo 1+e le a la opor*+"ia e s+(sa"ar
el e,ec*o e ,al*a e *rac*o +ra"*e la vi)e"cia el asie"*o e
prese"*aci!" o +ra"*e la vi)e"cia e la a"o*aci!" preve"*iva
correspo"ie"*e. GARCIA GARCIA opi"a 1+e si el prese"*a"*e ,+era
ca+saha(ie"*e e *i*+lares re)is*rales pre*ri*os por7 hacer la ale)aci!"
correspo"ie"*e a e,ec*os e rea"+ar el *rac*o/ rea"+aci!" 1+e por7
hacerse por c+al1+iera e los procei$ie"*os le)ales. Co$o he$os
es*+iao e" el capi*+lo a"*erior rela*ivo a la i"scripci!" e *6*+los e
,i"cas "o i"$a*ric+laas/ la prorro)a el asie"*o e prese"*aci!" o la
pos*erior a"o*aci!" preve"*iva se ha" e re)ir por el r)i$e" el Ar*. %&>
Rh - "o por el r)i$e" )e"eral. A *e"or el Ar*. %&.5 LH - %&> Rh las
a"o*acio"es preve"*ivas *o$aas por ,al*a e previa i"scripci!"/ p+ee"
prorro)arse has*a los 'E& 6as/ $eia"*e solici*+ iri)ia al Re)is*raor/
- acrei*a"o la ca+sa9 por ca+sas e0*raori"arias/ co$o el ha(erse
i"coao e0peie"*e e o$i"io + o*ras a"7lo)as/ el J+ez e #ri$era
I"s*a"cia el par*io p+ee acorar la pr!rro)a e la a"o*aci!" has*a +"
aGo.
1.& E" tracto a,re'iado.
#or el $eca"is$o el *rac*o a(reviao se per$i*e la
i"scripci!" e *6*+los o*or)aos por 1+ie" "o es *i*+lar
re)is*ral/ pri"cipal$e"*e para ,acili*ar el ,e"!$e"o e la
li1+iaci!" herei*aria/ - para la isposici!" e (ie"es *ras el
,alleci$ie"*o el *i*+lar re)is*ral9 e" el $is$o asie"*o se
hace" e"*o"ces co"s*ar varias *ra"s$isio"es/ ,or$aliz7"ose
co$o i"scripci!" solo la +l*i$a e ellas.
%F3
a4 A *e"or el ar*6c+lo %&/ p7rra,o >/ e la LH No ser7
precisa icha i"scripci!" previa para i"scri(ir los oc+$e"*os
otorgados por los herederos8 'c4 C+a"o ra*i,i1+e"
co"*ra*os privaos realizaos por s+ ca+sa"*e/ sie$pre 1+e
co"s*e" por escri*o - ,ir$aos por s*e. %c4 Entre
coherederos% C+a"o ve"iere" o ceiere" a +" cohereero
,i"cas a.+icaas proi"iviso a los ve"eores o cee"*es/
pero e" la i"scripci!" 1+e se ha)a ha(r7 e e0presarse icha
previa a.+icaci!" pro i"iviso co" re,ere"cia al *6*+lo e"
1+e as6 co"s*are. < 5c4 En ejecuciones contra los herederos%
C+a"o se *ra*e e *es*i$o"ios e ecre*os e a.+icaci!" o
escri*+ra e ve"*a veri,icaa e" "o$(re e los hereeros el
e.ec+*ao e" vir*+ e e.ec+ci!" e se"*e"cia/ co" *al 1+e el
i"$+e(le o erecho real se halle i"scri*o a ,avor el ca+sa"*e
2"+eva reacci!" aa por la Le- '5`%&&F/ e 5 e
"ovie$(re/ e re,or$a e la le)islaci!" procesal para la
i$pla"*aci!" e la "+eva O,ici"a .+icial&.
Es*e s+p+es*o *ercero es el $7s co$pro$e*io. El Osal*oP
re)is*ral se ,acili*a e" e$a"as iri)ias co"*ra hereeros esco"ocios
o i"e*er$i"aos el *i*+lar re)is*ral 2Ar*. '33.' RH4. La Rs e %& e
se*ie$(re e %&&% es*a(lece 1+e el ,alleci$ie"*o e +"o e los *i*+lares
re)is*rales casao e" r)i$e" e )a"a"ciales/ "o i$pie el e$(ar)o el
(ie" i"$+e(le e s+ propiea/ "i *a$poco la a"o*aci!" el $is$o
sie$pre 1+e la e$a"a se ha-a iri)io co"*ra el c!"-+)e vivo - los
hereeros i"e*er$i"aos el o*ro. #ero parece 1+e el Ar*. %&.p7rra,o >.
5c LH/ per$i*e e" cier*os casos la i"scripci!" irec*a co"*ra los hereeros
e" accio"es i"iciaas co"*ra el ca+sa"*e/ a+"1+e "o ha-a" sio par*e los
hereeros. SeGala CHICO ORTI@/ 1+e .+rispr+e"cia lo ha i"*erpre*ao
a$plia - )e"erosa$e"*e es*i$7"ose aplica(le a e.ec+cio"es se)+ias
co"*ra los hereeros por cri*os co"*ra el ca+sa"*e/ o i"iciaos co"*ra el
ca+sa"*e - se)+ios co"*ra los hereeros/ - s+(ra-a GARCIA GARCIA/
%FD
1+e *a$(i" se aplica a los apre$ios a$i"is*ra*ivos/ - a las se"*e"cias
ic*aas e" procei$ie"*os ori"arios. Si" e$(ar)o *ras el ,alleci$ie"*o
el *i*+lar re)is*ral "o es ,7cil iscer"ir c+a"o p+ee per sal*+$
e,ec*+arse irec*a$e"*e la i"scripci!" a ,avor e *erceros Osal*7"oseP la
*i*+laria e los hereeros e" accio"es i"iciaas o iri)ias co"*ra el
ca+sa"*e/ - c+a"o p+ee i"scri(irse irec*a$e"*e el $a"a*o e
e.ec+ci!" o la se"*e"cia ic*aa co"*ra el ca+sa"*e. La Rs e '> e
se*ie$(re e %&&' i"*erpre*a 1+e solo p+ee s+plirse la ,al*a e
i"scripci!"/ pero si ha- i"scripci!" a ,avor e los hereeros "o p+ee
i"scri(irse irec*a$e"*e la resol+ci!" .+icial co"*ra el ca+sa"*e p+es e
lo co"*rario se pro+ce la i"e,i"ici!" el *i*+lar re)is*ral. <o creo 1+e e"
es*e p+"*o se pla"*ea +" i,6cil pro(le$a e s+s*i*+ci!" e" la relaci!"
.+r6ica procesal/ 1+e e" pri"cipio e(e cali,icar el .+ez - "o el
re)is*raor. #or eso *al oc*ri"a es correc*a pero sie$pre - c+a"o el .+ez
"o ha-a .+s*i,icao la respo"sa(ilia irec*a e los hereeros o la
s+s*i*+ci!" procesal e" s+ $a"a$ie"*o.
(4 A *e"or el ar*6c+lo %&/ p7rra,o 3/ e la LH/
*a$(i" se aco)e el privile)io el *rac*o a(reviao para las
particiones de herencia verificadas despus de haber
fallecido alg"n coheredero C+a"o e" +"a par*ici!" e
here"cia veri,icaa esp+s el ,alleci$ie"*o e al);"
hereero/ se a.+i1+e" a los 1+e lo ,+ese" e s*e los (ie"es
1+e a a1+l correspo"6a"/ e(er7 prac*icarse la i"scripci!" a
,avor e los a.+ica*arios/ pero haci"ose co"s*ar e" ella
las *ra"s$isio"es realizaas.
El s+p+es*o se e"*ie"e aplica(le *a"*o a la *ra"s$isi!" el i+s
ela*io"is 2Ar*. '&&3 CC4/ co$o al s+p+es*o ori"ario e $+er*e e +"
cohereero si" par*ir la here"cia 2'&>> CC4.
c4 #arece e *oos $oos 1+e e(e a$i*irse el $eca"is$o el
*rac*o a(reviao co" car7c*er )e"eral para ,acili*ar la e.ec+ci!"
herei*aria. El caso $7s i$por*a"*e es el e los al(aceas 1+e procee" a
e"a.e"ar (ie"es el ca+al herei*ario/ i"scri*os a "o$(re el ca+sa"*e9 la
%FE
Direcci!" Ge"eral e"*ie"e 1+e "o es "ecesario el re1+isi*o e la previa
i"scripci!" a "o$(re e los hereeros *a"*o si se *ra*a e al(aceas
*es*a$e"*arios co$o le)ales/ p+es los (ie"es "o ha" lle)ao a e"*rar al
pa*ri$o"io e los hereeros/ - ello si" per.+icio e la precep*iva
i"*erve"ci!" e los hereeros e" el ac*o e e"a.e"aci!" 2Ar*. F&5 CC4. A
es*e s+p+es*o se asi$ila la i"scripci!" los ac*os isposi*ivos realizaos
por los hereeros +ra"*e la i"ivisi!" sie$pre 1+e los (ie"es es*"
i"scri*os a "o$(re ca+sa"*e - se .+s*i,i1+e el *i*+lo herei*ario - los
poeres e isposici!"/ - ello ao 1+e los hereeros so" los al(aceas
"a*os herei*arios.
Se p+ee ispo"er e (ie"es si")+lares - co"cre*os per*e"ecie"*es
a +"a co$+"ia herei*aria 2- *a$(i" e los (ie"es )a"a"ciales4/ si"
"ecesia e previa li1+iaci!" - a.+icaci!" e los (ie"es 1+e la
i"*e)ra"/ sie$pre 1+e el ac*o isposi*ivo sea o*or)ao co".+"*a$e"*e por
*oos los i"*eresaos 1+e a)o*a" la ple"a *i*+laria el (ie" 2Rss %' e
e"ero e 'FF5/ '& e icie$(re e 'FFE/ %> e ,e(rero/ '' e icie$(re
e 'FFF/ %& e se*ie$(re e %&&%4. El Ar*. %'5 RH prev co" car7c*er
)e"eral las ca"celacio"es por los al(aceas o por los hereeros e las
i"scripcio"es o a"o*acio"es e0*e"ias a ,avor el ca+sa"*e. La
isposici!" por los hereeros se prev co$o ca+sa e ca"celaci!" e la
a"o*aci!" preve"*iva e erecho herei*ario so(re el (ie" e"a.e"ao 2Ar*.
%&F.' RH4/ - *a$(i" se a$i*e la eclaraci!" e o(ra "+eva realizaa
por los hereeros a"*es e la par*ici!" 2Rs '' e icie$(re e 'FFE4. Si"
e$(ar)o/ co" +"a oc*ri"a 1+e a $i $e parece i".+s*i,icaa/ a,ir$a la DG
1+e ,or$alizaa +"a co$prave"*a e *erre"os el Es*ao/ - ,allecia la
co$praora "o se per$i*e la i"scripci!" irec*a e la ve"*a a ,avor e los
hereeros e icha co$praora hacie"o co"s*ar la s+cesi!" herei*aria/
si"o 1+e e(e ,or$alizarse re)is*ral$e"*e la i"scripci!" a "o$(re e la
co$praora - l+e)o a "o$(re e los hereeros e es*a 2Rs 5' e oc*+(re
e %&&%4
4 Ta$(i" se a$i*e el $eca"is$o el *rac*o a(reviao para
hacer co"s*ar las *ra"s$isio"es ,orzosas 1+e "o *ie"e se"*io 1+e se
co",i)+re" co$o i"scripcio"es a+*!"o$as. #or e.e$plo la Rs %F e .+"io
e %&&'/ a$i*e la e"a.e"aci!" irec*a por el *i*+lar e +"a ,i"ca 1+e
%FF
e"a.e"a las parcelas res+l*a"*es e +"a reversi!" e porcio"es so(ra"*es
*ras la e.ec+ci!" e +"a carre*era/ *ras la e0propiaci!" ,orzosa e la ,i"ca
re)is*ral/ a,ir$a"o la resol+ci!" 1+e es +" s+p+es*o e aplicaci!" el
pri"cipio e *rac*o a(reviao.
e4 El *rac*o se ,avorece *a$(i" e" los s+p+es*os e "e)ocios e
isposici!" o*or)aos e" (ase a represe"*acio"es le)ales o vol+"*arias. A
*e"or el ar*6c+lo %&/ p7rra,o :/ e la LH "o ser7 "ecesaria la previa
i"scripci!" o a"o*aci!" a ,avor e los $a"a*arios/ represe"*a"*es/
li1+iaores/ al(aceas - e$7s perso"as 1+e co" car7c*er *e$poral ac*;e"
co$o !r)a"os e represe"*aci!" - ispo")a" e i"*ereses a.e"os e" la
,or$a per$i*ia por las le-es. Ello si" per.+icio e la co"s*a"cia e la
represe"*aci!" e" el asie"*o respec*ivo 2Ar*. >'. F RH4/ - e la "ecesia
e .+s*i,icar el alca"ce el poer el represe"*a"*e co$o o(.e*o e la
cali,icaci!" re)is*ral.

1.(. La sup"encia de" tracto en e" proceso.
He$os es*+iao la re)+laci!" el *rac*o vir*+al - e
la rea"+aci!" el *rac*o perio/ 1+e pre*e"e" ,acili*ar la
co"servaci!" - rea"+aci!" el *rac*o. #ero *a$(i"
,avorece el le)islaor la i"scripci!" - ase)+ra$ie"*o e los
erechos a"*e las i,ic+l*aes e co"servar o rea"+ar el
*rac*o/ - para resolver e" lo posi(le el pro(le$a e la
ie"*ia e la i"scripci!"/ es la ,+"ci!" 1+e c+$ple la
s+ple"cia el *rac*o e" el proceso. =avorecer la i"scripci!"
si" respe*o o)$7*ico el pri"cipio e *rac*o s+cesivo/ se
eriva e las e0i)e"cias e cohere"cia el proceso ori"ario -
e.ec+*ivo8 la p+(licia e(e es*ar al servicio el proceso -
"o el proceso al servicio e la p+(licia.
5&&
Co" car7c*er )e"eral se es*a(lece co$o pri"cipio 1+e los .+eces
e*e"*a" la ispo"i(ilia .+risiccio"al el ,olio re)is*ral/ erivaa e la
epe"e"cia .+risiccio"al el re)is*ro/ - p+ee" ore"ar
.+s*i,icaa$e"*e i"scripcio"es - asie"*os. El s+p+es*o $7s i$por*a"*e e"
1+e se p+ee" ore"ar .+s*i,icaa$e"*e i"scripcio"es - asie"*os si"
respe*o o)$7*ico el pri"cipio e *rac*o s+cesivo es e"*ro el proceso
ori"ario/ $eia"*e la eclaraci!" ple"aria e propiea - co$o cosa
.+z)aa. La eclaraci!" ,or$al e propiea o e erecho real es
irec*a$e"*e i"scri(i(le a+"1+e ro$pa el *rac*o o i"cl+so sea
co"*raic*oria co" el ,olio re)is*ral correspo"ie"*e. #ero *a$(i"
vere$os los .+eces p+ee" reco"s*r+ir .+s*i,icaa$e"*e el ,olio - paliar la
,al*a e *rac*o e" el proceso e.ec+*ivo/ pri"cipal$e"*e a *ravs el
$a"a$ie"*o e ca"celaci!" o co$o $eia ca+*elar.
Las le-es procesales re)+la" +" r)i$e" )e"eral e
reco"s*r+cci!" vir*+al el *rac*o por ore" .+icial $eia"*e
la s+ple"cia e +"a *i*+laci!" 1+e ,al*a. E" o*ros l+)ares
he$os es*+iao la s+ple"cia e *i*+laci!" para la i"scripci!"
o i"$a*ric+laci!" 2Ar*. ':& Rh/ Ar*. 5'% Rh4/ - va$os a
es*+iar ahora co" car7c*er )e"eral/ co$o el .+ez *ie"e la
,ac+l*a e ore"ar e" el proceso 2"o "ecesaria$e"*e por
resol+ci!" e" ,or$a e se"*e"cia4 +"a i"scripci!" 1+e "o es*a
,+"aa e" o*ra a"*erior 2+"a i"scripci!" si" *rac*o4 $eia"*e
la s+ple"cia vir*+al e la *i*+laci!" "ecesaria para rea"+ar el
*rac*o.
E" pri$er l+)ar el .+ez p+ee ore"ar +"a i"scripci!"
o a"o*aci!" reco"s*r+-e"o el *rac*o. La ispo"i(ilia e
los *6*+los i"*er$eios "ecesarios para co"servar o rea"+ar
el *rac*o "o sie$pre es i"$eia*a/ ,7cil o posi(le/ por ello el
.+ez/ a+" e" el propio proceso e e.ec+ci!"/ p+ee e0i)ir la
prese"*aci!" e los *6*+los e 1+ie" los e*e"*e o solici*ar
cer*i,icaci!" e los re)is*ros p;(licos o e los pro*ocolos
5&'
"o*ariales/ e" ore" a la i"scripci!" o rea"+aci!" el *rac*o
perio o para hacer e,ec*ivo la a"o*aci!" preve"*iva e
e$a"a o el e$(ar)o. Si los *6*+los "ecesarios "o p+ee" ser
hallaos pero le co"s*a" al J+ez/ p+ee *a$(i"/ a+" e"*ro
el propio proceso e.ec+*ivo/ ore"ar la s+ple"cia e los
*6*+los - e" co"sec+e"cia ore"ar la i"scripci!" o a"o*aci!"
e,ec*iva el erecho a "o$(re el e$a"a"*e o e$a"ao
1+e "o es *i*+lar re)is*ral/ sie$pre 1+e o,rezca +"a
.+s*i,icaci!" cohere"*e e la rea"+aci!" el *rac*o/ e la
s+ple"cia .+icial e los *6*+los/ o e la relaci!" s+(-ace"*e
2Ar*. 33: LEC - ':& Rh4.
Es es*a +"a e las )ra"es i""ovacio"es e la LEC '`%&&&/ - se
re)+la co" car7c*er )e"eral e" el .+icio e.ec+*ivo e" el Ar*. 33: LEC/ a
c+-o *e"or OSi el e.ec+*ao "o h+(iere prese"*ao los *6*+los e"*ro el
plazo a"*es seGalao/ el *ri(+"al/ a i"s*a"cia el e.ec+*a"*e/ por7 e$plear
los apre$ios 1+e es*i$e co"+ce"*es para o(li)arle a 1+e los prese"*e/
o(*e"i"olos/ e" s+ caso/ e los re)is*ros o archivos e" 1+e se
e"c+e"*re"/ para lo 1+e por7 ,ac+l*arse al #roc+raor el e.ec+*a"*eP. <
co"*i"+a icho ar*ic+lo e" s+ p7rra,o se)+"o/ lo 1+e co"s*i*+-e la
i""ovaci!" $as *rasce"e"*al OC+a"o "o e0is*iere" *6*+los e o$i"io/
por7 s+plirse s+ ,al*a por los $eios es*a(lecios e" el T6*+lo HI e la
Le- Hipo*ecaria. Si el *ri(+"al e la e.ec+ci!" ,+era co$pe*e"*e para
reco"ocer e las ac*+acio"es .+iciales 1+e/ a *al e,ec*o/ h+(iera" e
prac*icarse/ se llevar7" a ca(o s*as e"*ro el proceso e e.ec+ci!"P.
A+"1+e el Ar*. 33: LEC se re$i*e al *i*+lo HI e la LH 2Ar*. 'FE - si)s.
LH4/ la co$pe*e"cia se reco"oce co$o especi,ica el J+ez e la
e.ec+ci!". Es*o es ore"a"o la rea"+aci!" el *rac*o por reco"s*r+cci!"
el i*er *ra"s$isivo 1+e "o co"s*a e" el re)is*ro/ co$o si ,+ese +"
e0peie"*e e o$i"io.
<o creo 1+e es*a s+ple"cia e la *i*+laci!" "o solo ha
e ser real/ es*o es $eia"*e la reco"s*r+cci!" e *oas las
5&%
*ra"s$isio"es ha(ias/ - la apor*aci!" al procei$ie"*o -
prese"*aci!" o .+s*i,icaci!" a"*e el re)is*raor e los
oc+$e"*os p;(licos 1+e co"*ie"e" los ac*os e isposici!"
"ecesarios para co"servar o rea"+ar el *rac*o/ si"o 1+e
*a$(i" p+ee ser $era$e"*e vir*+al. La s+ple"cia vir*+al e
la *i*+laci!" es*a reco)ia *a$(i" co$o pri"cipio e" la
"+eva LEC. Too *6*+lo ha e ve"ir o*or)ao por el *i*+lar
re)is*ral - *oa a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o o e
e$a"a e" procei$ie"*o iri)io co"*ra el *i*+lar re)is*ral
2C,. Ar*. %& Lh p7rra,o ;l*i$o/ aicio"ao por la Le-
Or)7"ica '>`%&&5/ e %> e "ovie$(re4/ pero e" los casos e"
1+e el e$a"ao o e$(ar)ao "o sea *i*+lar re)is*ral/ - la
acci!" se iri.a co"*ra 1+ie" *rae ca+sa el *i*+lar re)is*ral o
es*e li)ao co" el $is$o co" v6"c+los irec*os 1+e co"s*e"
e" el proceso/ se p+ee ore"ar co$o res+l*ao el proceso/
ori"ario o e.ec+*ivo/ e" $a"a$ie"*o .+icial/ la i"scripci!"
o a"o*aci!" el erecho reco"s*r+-e"o vir*+al$e"*e el
his*orial re)is*ral. Co" la e$a"a se por7 solici*ar la
a"o*aci!" preve"*iva e s+spe"si!" e la a"o*aci!" e
e$(ar)o - 1+e se realice/ real o vir*+al$e"*e/ la i"scripci!"
o$i*ia 21+e p+ee" ser $as e +"a4 co$o pre*e"si!"
s+s*a"*iva o ca+*elar e"*ro el propio procei$ie"*o
ori"ario o e.ec+*ivo 2C,. Ar*. 3%F LEC4.
Co" car7c*er par*ic+lar/ el Ar*. 3>E e la LEC/ es*a(lece 1+e los
(ie"es i"scri*os a "o$(re e perso"as is*i"*as el e.ec+*ao so"
s+scep*i(les e e$(ar)o - a"o*aci!" preve"*iva/ e"*re o*ros s+p+es*os/
c+a"o el e$(ar)o se h+(iere *ra(ao *e"ie"o e" c+e"*a la co"ici!" e
hereero el e.ec+*ao co" respec*o el *i*+lar re)is*ral. A s+ vez/ el Ar*.
3%F.% LEC per$i*e la a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o a;" e" el
s+p+es*o e 1+e el (ie" es*+viere i"scri*o a ,avor e perso"a is*i"*a el
5&5
e.ec+*ao sie$pre 1+e *rai)a ca+sa el erecho e s*e. La s+ple"cia
vir*+al e *i*+laci!" e" el proceso/ se prev le)al$e"*e *a$(i" para el
s+p+es*o e i"scripci!" e erechos reales li$i*aos so(re ,i"ca "o
i"$a*ric+laa/ e" el Ar*. 5'% RH. A $i e"*e"er/ el *i*+lar re)is*ral "o
*ie"e e"*o"ces "ecesaria$e"*e por1+e ser par*e e" el proceso/ a+"1+e es
co"ve"ie"*e 1+e sea "o*i,icao e la pre*e"si!" e s+ple"cia e *6*+los -
rea"+aci!" el *rac*o/ por1+e la i"scripci!" "o o*or)a por s6 erechos
si"o solo los pres+$e/ - por ello ore"ar +"a rea"+aci!" el *rac*o si" la
i"*erve"ci!" precep*iva el *i*+lar re)is*ral "o *ie"e por1+e a,ec*ar a la
*+*ela .+icial e,ec*iva. Es*a s+ple"cia vir*+al e *i*+laci!" e" el proceso/
se ,+"a e" 1+e el proceso es +" $eio e co"oci$ie"*o s+perior al 1+e
o*or)a la O$eraP i"scripci!" re)is*ral/ 1+e se (asa solo e" *6*+los ,or$ales
apor*aos al re)is*ro/ si" e0a$e" por el re)is*raor e s+ realia e,ec*iva
- si" co"*ras*e .+risiccio"al e las pr+e(as - e los *6*+los/ - si"
i"*erve"ci!" e *erceros 1+e p+iera" 1+ear a,ec*aos. La rea"+aci!"
el *rac*o por e0peie"*e e o$i"io "o es si"o +" s+p+es*o par*ic+lar e
s+ple"cia e *i*+laci!" 1+e e"$arca los li$i*es procei$e"*ales a la
$is$a/ se);" 1+e la i"scripci!" sea e $as o $e"os 5& aGos e
a"*i)\ea 2Ar*. %&% LH/ aplica(le por la re$isi!" )e"rica el 33:
LEC4/ p+es si la *i*+laci!" se p+ee s+plir e" procei$ie"*o e
.+risicci!" vol+"*aria $+cho $as e" procesos co"*raic*orios/ ple"arios
o s+$arios.
El pro(le$a es*ri(a e"*o"ces e" es*a(lecer los l6$i*es
e es*a ,ac+l*a .+risiccio"al e reco"s*r+ir o co"*or"ar el
*rac*o e" el proceso. A $i .+icio/ se e(e e"e)ar o s+spe"er
re)is*ral$e"*e la i"scripci!" o a"o*aci!" e +" $a"a$ie"*o
.+icial c+a"o la ,i"ca aparezca i"scri*a a "o$(re e
perso"a is*i"*a e la 1+e i"*ervie"e e" el procei$ie"*o
co$o e$a"ao/ pero es*o solo si la resol+ci!" .+icial "o
.+s*i,ica e" el $a"a$ie"*o la r+p*+ra el *rac*o $eia"*e la
reco"s*r+cci!" vir*+al el *rac*o perio/ o por la eclaraci!"
,or$al e 1+e "o se p+ee reco"s*r+ir el *rac*o perio.
5&:
#or e.e$plo la Rs e 5& e a(ril e %&&5/ "ie)a .+s*i,icaa$e"*e
la i"scripci!" e +"a escri*+ra e ve"*a .+icial/ co"sec+e"cia e +" .+icio
e re*rac*o/ e" la 1+e la J+ez/ e" represe"*aci!" el re*ra6o/ ve"e las
,i"cas al re*ra-e"*e/ c+a"o las $is$as se halla" i"scri*as a ,avor e
perso"as 1+e ha(6a" a1+irio el re*ra6o e" s+ 6a - 1+e "o ha" sio
e$a"aas/ ao 1+e la e$a"a e re*rac*o e(i! ha(er sio a"o*aa/
- "o co"s*a 1+e los co$praores co"ociera" o e(iera" ha(er co"ocio la
e$a"a e re*rac*o. Si" e$(ar)o creo 1+e el .+ez p+ee s+plir
vir*+al$e"*e el *rac*o "o solo respec*o e ac*os e *ra"s$isi!" e los 1+e
"o se p+ee o es i,6cil la apor*aci!" e,ec*iva e la *i*+laci!"/ si"o
*a$(i" ,re"*e a socieaes 1+e veros6$il$e"*e so" ,ic*icias o
i"*erp+es*as. A $i parecer/ el respe*o el pri"cipio e *rac*o s+cesivo
co$o ,+"a$e"*o e co")r+e"cia e la i"scripci!" re)is*ral "o i$pie
1+e el .+ez ore"e la e,ec*iva i"scripci!" o a"o*aci!" c+a"o se .+s*i,i1+e
aec+aa$e"*e la verosi$ili*+ e la e0is*e"cia el *rac*o o e relaci!"
e"*re el *i*+lar re)is*ral - el co"e"ao e" ca+sa cri$i"al/ especial$e"*e
e" el s+p+es*o e e0is*e"cia e socieaes i"*erp+es*as.
Es*e pri"cipio "o es a$i*io por la oc*ri"a e la DG. As6 la Rs
e : e a(ril e %&&'se "ie)a/ a $i parecer i".+s*i,icaa$e"*e/ a i"scri(ir
+"a se"*e"cia co"e"a*oria por +" eli*o e alza$ie"*o e (ie"es por es*ar
i"scri*os ichos (ie"es a "o$(re e +"a sociea li$i*aa c+a"o +"o e
los co"e"aos es A$i"is*raor ;"ico e la Sociea *i*+lar el (ie". La
"+eva reacci!" el Ar*. %& LH e" s+ ;l*i$o p7rra,o aGaio por isp.
,i"al 5g LO '>`%&&5 e %> e "ovie$(re ispo"e 1+e e" los
procei$ie"*os cri$i"ales por7 *o$arse a"o*aci!" e e$(ar)o
preve"*ivo o e prohi(ici!" e ispo"er e los (ie"es/ co$o $eia
ca+*elar/ c+a"o a .+icio el .+ez o *ri(+"al e0is*a" i"icios racio"ales e
1+e el veraero *i*+lar e los $is$os es el i$p+*ao/ haci"olo co"s*ar
as6 e" el $a"a$ie"*o. < ello si)"i,ica 1+e e(e ,avorecerse
especial$e"*e la a"o*aci!" preve"*iva e 1+erellas cri$i"ales/ a+"1+e el
$a"a*o .+icial "o cali,i1+e e0presa$e"*e la $eia co$o ca+*elar/ para
evi*ar 1+e el re)is*ro se p+ea co"ver*ir e" $eca"is$o e oc+l*aci!" e
las co"sec+e"cias el eli*o/ o para evi*ar el a(+so e los (ie"es e
o$i"io p;(lico/ o para e"*orpecer la ac*+aci!" e i"*erve"ci!"
a$i"is*ra*iva e" la propiea. La Rs e ': e ,e(rero e %&&E i"*erpre*a
5&>
e $oo res*ric*ivo la posi(ilia e e0*e"er +"a a"o*aci!" preve"*iva
e 1+erella so(re +"os (ie"es por es*ar i"scri*os a "o$(re e +"a
sociea/ is*i"*a e los 1+erellaos - a,ir$a 1+e Osi (ie" es cier*o 1+e
el ;l*i$o p7rra,o el Ar*. %& e la Le- Hipo*ecaria 2i"*ro+cio por la
isposici!" ,i"al 5g e la Le- Or)7"ica '>`%&&5/ e re,or$a el C!i)o
#e"al4 se eriva 1+e e" los procei$ie"*os cri$i"ales se e0cep*;a e la
re)la )e"eral el hecho e 1+e/ a .+icio el J+ez o Tri(+"al/ e0is*a"
i"icios racio"ales e 1+e los veraeros *i*+lares so" los 1+erellaos/ *al
co"cl+si!" 21+e s!lo p+ee ser ,or$+laa por la a+*oria .+icial4 "o
res+l*a e la oc+$e"*aci!" prese"*aaP 2*a$(i" Rs 'F icie$(re e
%&&34.
1./. E" tracto sucesi'o en "a anotacin pre'enti'a.
A $i parecer/ la .+s*i,icaci!" el pri"cipio e *rac*o
s+cesivo "o es la $is$a para la i"scripci!" 1+e para la
a"o*aci!" preve"*iva. El ,+"a$e"*o e la a"o*aci!"
preve"*iva es la salva)+ara e erechos so(re la ,i"ca/ lo
1+e "o *ie"e "i");" relaci!" co" la co"ca*e"aci!" e
*i*+lariaes/ "i co" la cohere"cia e +" *rac*o9 el ,i" ca+*elar
e la a"o*aci!" se co"si)+e co" la sola ie"*i,icaci!" precisa
e la ,i"ca/ a+"1+e "o se ie"*i,i1+e aec+aa$e"*e s+ *i*+lar
re)is*ral o el *rac*o/ $70i$e si se *ra*a e e,e"er el o$i"io
p+(lico/ la reparcelaci!" +r(a"6s*ica/ o la propiea ,re"*e a
prac*icas i"$o(iliarias cri$i"ales/ - es posi(le la pl+ralia
e a"o*acio"es preve"*ivas co"*raic*orias. #i"sese por o*ra
par*e 1+e la a"o*aci!" preve"*iva "o cierra el re)is*ro 2Ar*. D'
LH4/ l+e)o el *rac*o s+cesivo "o es ele$e"*o co"s*i*+*ivo e
la a"o*aci!" preve"*iva.
5&3
Me parece correc*a/ ese la ac*+al perspec*iva le)isla*iva/ la
oc*ri"a e las Rs e %& e .+"io e %&&' - 'F e a(ril e %&&&/ e" 1+e
i"*erp+es*a 1+erella cri$i"al co"*ra +"a e*er$i"aa perso"a ,6sica por
s+p+es*os eli*os e es*a,a - ,alsea/ se ore"a por el J+ez e I"s*r+cci!"
*o$ar a"o*aci!" preve"*iva e prohi(ici!" e ispo"er so(re +"a ,i"ca
1+e aparece i"scri*a a "o$(re e +"a perso"a .+r6ica 2sociea
a"!"i$a4/ +"o e c+-os socios es el 1+erellao. E"*ie"o si" e$(ar)o
1+e la oc*ri"a e la DG es e$asiao res*ric*iva e" c+a"*o a la
co"s*a"cia por a"o*aci!" preve"*iva e las 1+erellas cri$i"ales e" el
re)is*ro. La Rs e F e se*ie$(re e %&&: 2- e" s+p+es*o a"7lo)o *a$(i"
Rs ' e ,e(rero e %&&%4/ se "ie)a a a"o*ar preve"*iva$e"*e +"a 1+erella
cri$i"al co"*ra los a$i"is*raores 1+e ac*+aro" co$o $a"a*arios co"
$a"a*o e0preso e +"as socieaes para +"a co$pra 1+e se cali,ica e
es*a,a e" la 1+erella a$i*ia/ - c+a"o se i"scri(e" las ,i"cas co$praas
a "o$(re e las ci*aas socieaes/ ar)+$e"*a"o la DG 1+e el Ar*. :% e
la Le- Hipo*ecaria "o per$i*e re,le.ar re)is*ral$e"*e por v6a e a"o*aci!"
preve"*iva la $era i"*erposici!" e 1+erella/ salvo 1+e e" la $is$a se
e.erci*e +"a acci!" civil e *rasce"e"cia real i"$o(iliaria/ - e+ce e"
ese caso la 1+erella co"*ra los a$i"is*raores "o se p+ee hacer co"s*ar
e" (ie"es i"scri*os a "o$(re e las socieaes 1+e represe"*a". Ello
s+po"e +"a i"e,e"si!" el propie*ario e,ec*ivo ,re"*e a +"a ac*ivia
cali,icaa e es*a,a e" la 1+erella/ - la co$plicia el Re)is*ro e"
+osas $a"io(ras i"$o(iliarias/ - es ese l+e)o +" esoro par el .+ez
1+e ha cali,icao -a previa$e"*e la i"scri(i(ilia e 1+erella - s+
i"cie"cia i"$o(iliaria/ 1+e por o*ra par*e parece evie"*e. E" el $is$o
se"*io las Rs e %3 e oc*+(re/ 'F e oc*+(re - %E e se*ie$(re e %&&%
se "ie)a" a"o*ar el e$(ar)o so(re ,i"cas 1+e "o es*a"o i"scri*as a ,avor
el 1+erellao/ lo es*7" a "o$(re e sociea e la 1+e es socio ;"ico. La
Rs e E e .+"io e %&&'/ se "ie)a i"scri(ir +"a a"o*aci!" e e$(ar)o por
+" eli*o e +s+rpaci!" e (ie"es i"$+e(les co" e0presa re,ere"cia a la
,i"ca re)is*ral o(.e*o e la a"o*aci!" - co"*ra los a$i"is*raores e la
sociea. E" *oos es*os casos rechazar la a"o*aci!" preve"*iva es a $i
parecer i".+s*i,icao - s+po"e 1+e e" el *ie$po 2a veces lar)o4 1+e p+ea
*ra"sc+rrir +ra"*e el proceso cri$i"al - has*a la se"*e"cia co"e"a*oria
,ir$e/ p+ee espre"erse la ,ic*icia sociea e los (ie"es a ,avor e
5&D
c+al1+ier co$praor e (+e"a ,e/ lo c+al s+po"r6a la i$posi(ilia
e,ec*iva e rec+perar los (ie"es pres+"*a$e"*e +s+rpaos.
La oc*ri"a e la DG se $+es*ra celosa el re1+isi*o
el *rac*o s+cesivo *a$(i" para la a"o*aci!" preve"*iva/ lo
1+e co"+ce a $6 e"*e"er e" ocasio"es a co"sec+e"cias
i".+s*as - e0*rava)a"*es. He$os cri*icao -a la
o)$a*izaci!" e la prioria re)is*ral al ha(lar el asie"*o
e prese"*aci!"/ pero co" car7c*er )e"eral e"*ie"o 1+e se
lleva por la oc*ri"a hipo*ecaria la e0i)e"cia e *rac*o
s+cesivo e" la a"o*aci!" preve"*iva has*a e0*re$os
esor(i*aos.
I)+al$e"*e e" "o$(re el *rac*o s+cesivo se po"e" )ra"es
res*riccio"es a la co"s*a"cia el car7c*er e o$i"io p;(lico e los
(ie"es. La Rs e ' e se*ie$(re e %&&5 ra*i,ica la re)is*raora 1+e se
"ie)a a c+$pli$e"*ar el $a"a$ie"*o e0peio por el Servicio #rovi"cial
e Cos*as al o(.e*o e 1+e se *o$e a"o*aci!" preve"*iva e o$i"io
p;(lico/ co",or$e a lo previs*o e" el Ar*. %F el Re)la$e"*o Ge"eral e
Cos*as por "o co"s*ar 1+e se ha-a prac*icao "o*i,icaci!" al)+"a "i ha-a
*e"io i"*erve"ci!" e" el procei$ie"*o e esli"e "i el ac*+al *i*+lar
re)is*ral "i el 1+e lo era al *ie$po e la i"iciaci!" el e0peie"*e/ lo 1+e
s+po"e esco"ocer 1+e so(re el o$i"io p+(lico "o p+ee ha(er posesi!"
al)+"a/ "i e,icacia al)+"a e la i"scripci!" re)is*ral. He$os es*+iao
*a$(i" e" el e0a$e" e la cali,icaci!" re)is*ral e los oc+$e"*os
.+iciales/ co$o e" $+chas ocasio"es e" "o$(re e la i"e,i"ici!" el
*i*+lar re)is*ral - e la peria el *rac*o/ la oc*ri"a re)is*ral se irro)a +"
esor(i*ao co"*rol e,ec*ivo el procei$ie"*o .+icial e e.ec+ci!"
hipo*ecaria
5&E
, La reanudacin del tracto perdido
La Le- ,avorece la rea"+aci!" el *rac*o
si$pli,ica"o el procei$ie"*o para ,acili*ar la cohere"cia e
realia - re)is*ro. Se prev e" par*ic+lar la rea"+aci!" el
*rac*o s+cesivo i"*err+$pio/ si" "ecesia e co"s*a"cia e
*oas las *ras$isio"es ha(ias/ $eia"*e e0peie"*e e
o$i"io o ac*a e "o*oriea 2Ar*. %&& LH4.
#arece 1+e se p+ee ore"ar *a$(i" la rea"+aci!" el *rac*o
co$o resol+ci!" e0presa e" +" .+icio ori"ario o e.ec+*ivo so(re la ,i"ca
e"*ro el r)i$e" )e"eral e s+ple"cia e *i*+laci!" al 1+e a"*es he$os
al+io. Si h+(iera oposici!" el *i*+lar re)is*ral o e s+ ca+saha(ie"*e/
e"*ie"o 1+e el .+ez p+ee es*i$ar s+,icie"*e$e"*e .+s*i,icao el o$i"io
si la oposici!" es si$ple$e"*e o(s*a*iva - s+s ,+"a$e"*os "o so"
veros6$iles/ - e" co"sec+e"cia ore"ar la rea"+aci!" el *rac*o a pesar
e la oposici!"/ lo 1+e "o es e" pri"cipio $a*eria 1+e e(a cali,icar el
re)is*raor. E"*ie"o *a$(i" 1+e el a1+ire"*e por +s+capi!" por7
rea"+ar el *rac*o por e0peie"*e e o$i"io si" "ecesia e .+icio
co"*raic*orio/ a pesar e la oposici!" el *i*+lar re)is*ral o s+s
ca+saha(ie"*es.
0.1 La reanudacin de" tracto por e>pediente de
dominio.
D.'.' co"cep*o.
El e0peie"*e e o$i"io para rea"+aci!" el *rac*o
se ase$e.a e" )ra" $eia a la i"$a*ric+laci!" por
e0peie"*e e o$i"io. #or el *e$or el le)islaor a las
o(les i"$a*ric+lacio"es/ la rea"+aci!" por e0peie"*e e
o$i"io se so$e*e a cier*as li$i*acio"es/ previs*as e" el
5&F
ar*6c+lo %&% LH8 la i"scripci!" co"*raic*oria ha e *e"er $7s
e *rei"*a aGos - el *i*+lar re)is*ral e(e ha(er sio ci*ao e"
e(ia ,or$a si" ,or$+lar oposici!"9 si la i"scripci!"
co"*raic*oria *ie"e $e"os e *rei"*a aGos/ el *i*+lar e la
$is$a o s+s ca+saha(ie"*es *ie"e" 1+e ser o6os e" el
e0peie"*e/ o "o co$parecer esp+s e *res ci*acio"es/ +"a
e ellas al $e"os perso"al$e"*e.
Las Rs e %F e se*ie$(re e %&&D/ > e a)os*o e %&&3/ '5 e
,e(rero e %&&5 - % e oc*+(re e %&&' a,ir$a" 1+e a+"1+e "o p+ea ser
hallao el *i*+lar re)is*ral/ la ci*aci!" perso"al "o p+ee ser s+s*i*+ia por
+"a ci*aci!" por eic*os c+a"o la i"scripci!" co"*raic*oria *ie"e $e"os
e *rei"*a aGos/ por1+e la ,al*a e ci*aci!" perso"al el *i*+lar re)is*ral
pro+ce s+ i"e,e"si!". #ero a $i .+icio la coori"aci!" e"*re re)is*ro -
realia parece por el co"*rario preicar +"a posi(ilia e rea"+ar el
*rac*o .+icial$e"*e c+a"o el *i*+lar re)is*ral "o p+ee ser hallao/ si"
1+e ha-a raz!" para 1+e e0is*a a1+6 +" r)i$e" par*ic+lar e ci*acio"es.
E" p+ria el re1+isi*o es e $+- i,6cil c+$pli$ie"*o por1+e si el *i*+lar
re)is*ral ha ,allecio/ 1+e es el s+p+es*o $as co$;" e" 1+e "o p+ee ser
hallao/ es evie"*e 1+e "+"ca p+ee co$parecer/ a+"1+e la i"scripci!"
*e")a $e"os e *rei"*a aGos/ - el "o poer ser hallao "o *ie"e "aa 1+e
ver co" la i"e,e"si!"/ si"o 1+e es*ar es par*e ese"cial el ser/ - el 1+e "o
es hallao esp+s e ser (+scao se le rep+*a a+se"*e/ - "o se p+ee
pres+$ir 1+e vive a e,ec*os e recla$ar erechos 2Ar*. 'F& CC4.
Ie"*i,icar a s+s hereeros para ci*arle es +"a c+es*i!" co$ple.a/ - ello
i,ic+l*a e" )ra" $eia el e0peie"*e e rea"+aci!" el *rac*o.
Las Rs '' e a)os*o e %&&3 - %D e a(ril e %&&3 $i*i)a" el
ri)or ,or$al e la e0i)e"cia e acrei*aci!" a,ir$a"o 1+e sie"o
"ecesario 1+e el a+*o e rea"+aci!" a,ir$e e0presa$e"*e 1+e el *i*+lar
re)is*ral ha sio "o*i,icao por *res veces/ +"a e ellas al $e"os
perso"al$e"*e/ "o es "ecesario acrei*ar 1+e *al "o*i,icaci!" ha sio
e,ec*iva$e"*e realizaa. De i)+al $oo/ si el *i*+lar re)is*ral ha ,allecio/
(as*a la a,ir$aci!" 1+e el a+*o co"*e")a co" re,ere"cia a es*e hecho para
1+e/ a e,ec*os re)is*rales/ e(a e"*e"erse s+,icie"*e$e"*e acrei*ao.
5'&
Asi$is$o/ ,allecio el *i*+lar re)is*ral/ e(e (as*ar la a,ir$aci!" e 1+e
los ca+saha(ie"*es ha" sio ci*aos por *res veces/ al $e"os +"a e ellas
perso"al$e"*e/ si" 1+e p+ea e0i)irse la acrei*aci!" e 1+i"es so"
hereeros - e 1+i"es - c+a"o ha" sio "o*i,icaos.
Dis*i"*o es el s+p+es*o e" el 1+e el *i*+lar re)is*ral 21+e "o era
*i*+lar real - e,ec*ivo4 e"a.e"a esp+s e i"iciao el e0peie"*e e
rea"+aci!" el *rac*o pero a"*es e ic*arse el a+*o e rea"+aci!". La
Rs e E e se*ie$(re e %&&F a,ir$a para es*e caso 1+e la e0i)e"cia le)al
e ci*aci!" perso"al al *i*+lar re)is*ral e" los e0peie"*es e o$i"io e
rea"+aci!" e *rac*o s+cesivo es +"o e los e0*re$os 1+e e(e
co$pro(ar el Re)is*raor co" $a-or celo e" el e.ercicio e s+ ,+"ci!"
cali,icaora/ - e"ie)a e ,or$a ro*+"a la posi(ilia e i"scripci!" el
co"*e"io el a+*o e rea"+aci!". #ero el pro(le$a e" es*e caso es
cali,icar Ola (+e"a ,eP/ el *ercero ac*+al *i*+lar re)is*ral/ 1+e ha a1+irio
e +" *i*+lar re)is*ral 1+e "os co"s*a 1+e "o era el *i*+lar real/ lo 1+e "o
p+ee hacerlo el re)is*raor pero 1+iz7s s6 el .+ez e" el propio
procei$ie"*o s+$ario/ - a+"1+e "o se a"o*ara preve"*iva$e"*e la
e$a"a e i"coaci!" el e0peie"*e e o$i"io 2C,. ar*6c+lo %E5 i"ciso
;l*i$o Re)la$e"*o Hipo*ecario4.
D.'.%. La .+s*i,icaci!" el re1+isi*o e la r+p*+ra el *rac*o.
Diversas resol+cio"es e la DG ha(la" e la
e0cepcio"alia e la rea"+aci!" el *rac*o por e0peie"*e
e o$i"io/ e0i)e" la e,ec*iva acrei*aci!" e la i"*err+pci!"
el *rac*o - s+(ra-a" el peli)ro e 1+e el e0peie"*e e
o$i"io sea +*ilizao a(+siva$e"*e para rea"+ar el *rac*o/ -
e" par*ic+lar 1+e el e0peie"*e e rea"+aci!" el *rac*o
p+ee ser *a$(i" +" $eio e e.ar i"c+$plias
o(li)acio"es e *ipo ,iscal/ o para el+ir prohi(icio"es
e0presas e ispo"er/ i"c+$plir prescripcio"es +r(a"6s*icas/ o
para co"*or"ar "+liaes e" el i*er *ras$isivo e la propiea.
5''
Resol+cio"es e D e se*ie$(re e %&&F/ %D e .+lio e %&&'/ 'F
e e"ero e %&&'/ F e oc*+(re e %&&&/ 5& e "ovie$(re e %&&&/ 1+e
s+(ra-a 1+e por la v6a e rea"+ar el *rac*o se *ra*ar6a e el+ir el pa)o e
los i$p+es*os s+cesorios/ %: e e"ero e 'FF:/ %' e .+"io e 'FF' - > e
.+lio e 'FF'. La raz!" es +" pre*e"io car7c*er e0cepcio"al - s+ple*orio
e es*e e0peie"*e - co"sierar co$o s+p+es*o "or$al el e la apor*aci!"
el *6*+lo correspo"ie"*e 2ar*6c+lo :& a ' e la Le- Hipo*ecaria4/ co"
pa)o e los i$p+es*os correspo"ie"*es a la *ra"s$isi!" 2C,. ar*6c+lo %>:
Le- Hipo*ecaria Rs 5& "ovie$(re e %&&&4. Las SSA# Sevilla e '> e
e"ero e %&&:/ Las #al$as '' e "ovie$(re e %&&> - e G+ip;zcoa e D
e a(ril e %&&3 a,ir$a" *a$(i" 1+e es pres+p+es*o e la rea"+aci!"
el *rac*o 1+e e0is*a +" *rac*o i"*err+$pio 1+e res*a+rar/ lo 1+e "o oc+rre
c+a"o la ,i"ca es*7 i"scri*a a "o$(re el *ra"s$i*e"*e i"$eia*o el
solici*a"*e o el pro$o*or el e0peie"*e p+o i"scri(irla irec*a$e"*e a s+
"o$(re/ - el AA# e As*+rias e ': e "ovie$(re e %&&% i"sis*e e" 1+e
solo es propo"i(le el e0peie"*e e o$i"io e" la hip!*esis e" 1+e la
+l*i$a a1+isici!" "o *o$e ca+sa irec*a e +" *i*+lar i"scri*o. #or s+
par*e el AA# e Gra"aa e 'F e a(ril e 'FFF a,ir$a 1+e c+a"o lo 1+e
se pre*e"e es i"scri(ir la *ra"s,ere"cia el o$i"io e la ,i"ca r;s*ica
hecha por s+ *i*+lar re)is*ral $eia"*e co"*ra*o privao e co$prave"*a lo
1+e procee "o es el e0peie"*e e o$i"io para rea"+ar el *rac*o si"o
o*or)ar la escri*+ra correspo"ie"*e/ o e" caso e "e)a*iva el ve"eor
ar c+$pli$ie"*o e" el .+icio eclara*ivo correspo"ie"*e al e(er e
elevaci!" e icho co"*ra*o a escri*+ra p;(lica para l+e)o proceer a la
"or$al i"scripci!" re)is*ral e *ra"s,ere"cia el o$i"io
#eroC LC+7"o se e"*ie"e i"*err+$pio el *rac*oN
LC+7"o "o ha- co"s*a"cia e +"a *ra"s$isi!"N LC+7"o es
i,6cil rea"+ar el *rac*oN LC+a"o es i$posi(le rea"+arloN
A $i e"*e"er es*a oc*ri"a e la DG e los re)is*ros/ hace
+"a i"*erpre*aci!" 1+e s+po"e +" aGair re1+isi*os ar*i,iciales
al e0peie"*e para la rea"+aci!" el *rac*o 1+e "o es*7" e" la
le-/ - 1+e "o se .+s*i,ica" o)$7*ica$e"*e/ e" e,e"sa e la
2i""ecesaria4 co"s*a"cia ,or$al - e0presa a *ravs e
5'%
i"scripcio"es e +" *rac*o pre*ri*o/ *oo ello e"v+el*o e" +"a
"e(+losa 1+e "o e0plica c+a"o - para 1+e se aplica la
rea"+aci!" el *rac*o/ c+a"o el Ar*. %E> Rh e0presa$e"*e
e0i$e al 1+e pro$+eve el e0peie"*e e la e0i)e"cia e
.+s*i,icar las *ra"s$isio"es i"*er$eias 2lo 1+e "o e0cl+-e la
+l*i$a4.
La Rs e 5& e "ovie$(re e %&&&/ se "ie)a a i"scri(ir el a+*o
.+icial o(*e"io e" e0peie"*e e o$i"io por +" co$praor e"
oc+$e"*o privao 1+e ale)a ha(er e0*raviao el *6*+lo o*or)ao e" s+ 6a
por +" *i*+lar re)is*ral ,allecio/ ale)a"o la resol+ci!" 1+e e(e
i"scri(irse +" oc+$e"*o p+(lico e ve"*a/ - 1+e "o se ha perio el
*rac*o. < e" )e"eral la .+rispr+e"cia re)is*ral se "ie)a a rea"+ar el
*rac*o por e0peie"*e e o$i"io por ha(er ,allecio el *i*+lar re)is*ral -
ser )ravoso o i,6cil para el co$praor o(*e"er e"*o"ces *i*+laci!" p;(lica
2Rs D e .+"io e 'FFD4. Se a,ir$a 1+e so" al $e"os os *ra"s$isio"es las
1+e se *ra*a" e s+plir co" el e0peie"*e 2Rs %& e .+"io e %&&%/ 5 e
,e(rero e %&&:4/ el e0peie"*e es*a lla$ao a s+plir +"a Ocae"a e
*ra"s$isio"es 2Rs '> e "ovie$(re e %&&54/ "e)7"ose e" *oo caso
para la s+ple"cia el +l*i$o e los *6*+los 2Rs : e e"ero e %&&%4. El
e0peie"*e e o$i"io/ para la rea"+aci!" el *rac*o i"*err+$pio/
re1+iere la e0is*e"cia e +" sal*o e" el *rac*o re)is*ral e la ,i"ca - "o +"a
s+cesi!" e *i*+lariaes 2Rs 'F e e"ero e %&&'4. < si "o ha" pasao
*rei"*a aGos e(e precep*iva$e"*e o6rse al *i*+lar re)is*ral 2Rs '' e .+lio
- 'D a)os*o e %&&F4. Las Rs e 5' e e"ero e %&&: - 'E e $arzo e
%&&& por s+ par*e/ a,ir$a"/ co" oc*ri"a *a$(i" +osa/ 1+e los
co$praores o a1+ire"*es e los hereeros el *i*+lar re)is*ral "o p+ee"
e$plear el e0peie"*e para rea"+ar el *rac*o p+es procee 1+e i"scri(a"
la acep*aci!" e la here"cia - esp+s la co$pra/ sie"o la co"s*a"cia
e0presa e *oas las *ra"s$isio"es ha(ias el ;"ico $eio e rea"+ar el
*rac*o 2es ecir 1+e la s+cesi!" herei*aria "o c+e"*a e" esa e0i)e"cia e
os *ras$isio"es $6"i$as/ oc*ri"a 1+e se aplica *a$(i" a las
li1+iacio"es previas e"*re los c!"-+)es Rs '5 e a(ril e 'FFF/ 'D e
a)os*o e %&&F4. Ne)7"ose la rea"+aci!" el *rac*o a hereeros el
5'5
co$praor e" oc+$e"*o privao el *i*+lar re)is*ral 2Rs D se*ie$(re e
%&&F4. Se prop+)"a i"cl+so por al);" a+*or co$o re1+isi*o e la
rea"+aci!" el *rac*o la i"e0is*e"cia e *i*+laci!" o i$posi(ilia e
i"scri(ir las *ra"s$isio"es i"*er$eias. E" el co"*e0*o e la ale)aa
e0cepcio"alia el e0peie"*e e o$i"io/ la Rs 'D e e"ero e %&&5/
i"a$i*e la i"scripci!" e +" a+*o .+icial eclarao .+s*i,icao el
o$i"io a ,avor e e*er$i"aas perso"as a e,ec*os e rea"+aci!" el
*rac*o/ por "o e0presarse el *6*+lo $a*erial e a1+isici!" e los 1+e
i"s*aro" el e0peie"*e e o$i"io/ re1+isi*o 1+e "i es*a e" la le-/ "i e" el
re)la$e"*o/ - 1+e "o se p+ee .+s*i,icar e" la "ecesia e precisar los
e,ec*os e la i"scripci!". Si" 1+e se e"*ie"a por1+e la O$eraP escri*+ra
p+(lica/ ,or$aliza"o la +l*i$a *ra"s$isi!"/ ha-a e ser e $e.or
co"ici!" 1+e el a+*o e" e0peie"*e co"*raic*orio co" a+ie"cia posi(le
e *erceros a,ec*aos - el Mi"is*erio =iscal/ - sie"o la ;"ica
.+s*i,icaci!" a$isi(le la el pa)o el i$p+es*o e *ras$isio"es se p+ee
a$i*ir la s+ple"cia el +l*i$o *6*+lo c+a"o ha prescri*o el i$p+es*o/ o si
co"s*a ha(erse li1+iao a"*es o e" el procei$ie"*o .+icial.
A $i $e parece 1+e e" la rea"+aci!" el *rac*o/
co$o e" la i"$a*ric+laci!" o e" la co"s*a"cia el e0ceso e
ca(ia/ la ,i"alia el e0peie"*e e o$i"io es pro$over la
co"s*a"cia re)is*ral e las *i*+lariaes OrealesP/ crear
*i*+laci!" - s+plir las i"e,icie"cias el re)is*ro e" c+a"*o a la
correc*a ie"*i,icaci!" e los (i"es/ los erechos - las
perso"as/ - ,acili*ar/ e" co"sec+e"cia/ la i"scripci!" si se
lle)a a .+s*i,icar ple"a$e"*e el o$i"io. Si" per.+icio el
e(er e es*ar vi)ila"*e ,re"*e a las posi(iliaes e ,ra+e/
"o creo 1+e e(a ha(larse e +"a e0cepcio"alia el
e0peie"*e e o$i"io para la rea"+aci!" el *rac*o/ por1+e
la co"s*a"cia el *rac*o "o es +" ,i" e" si $is$o si"o +" $ero
i"s*r+$e"*o e la p+(licia.
< co$o ice el AA# e B+r)os e % e ,e(rero e 'FFF Oel
E0peie"*e e Do$i"io para la rea"+aci!" el *rac*o s+cesivo
5':
i"*err+$pio *ie"e por ;"ica ,i"alia la e res*a+rar o ac*+alizar el
co"*e"io re)is*ral re,erio a +"a e*er$i"aa ,i"ca/ si" "ecesia e
lle"ar el vac6o e.ao por la i"*err+pci!" el *rac*oP. La .+rispr+e"cia e
las A+ie"cias is*a e ser +"7"i$e/ - ha- "+$erosas se"*e"cias/ he
ci*ao a"*es al)+"as/ 1+e re,iere" la e0cepcio"alia e la rea"+aci!"
el *rac*o por e0peie"*e e o$i"io. Si" e$(ar)o e"*ie"o 1+e co"
car7c*er )e"eral la .+rispr+e"cia "o acep*a el ri)or ,or$al el *rac*o 1+e
,or$+la la oc*ri"a e la DG e los re)is*ros. Co$o ice la SA# Hale"cia
e 5 e icie$(re e 'FFE/ el e0peie"*e e o$i"io para la rea"+aci!"
el *rac*o *ie"e por ;"ico o(.e*o .+s*i,icar el o$i"io e +"a ,i"ca9 s+
,i"alia e" co"sec+e"cia/ "o es s+plir +"a *i*+laci!" i$posi(le o i,6cil
e o(*e"er/ si"o po"er al 6a - aec+ar a la realia el co"*e"io re)is*ral.
< e" es*e se"*io el AA# Hallaoli e ': e "ovie$(re e %&&% ice
1+e el e0peie"*e e o$i"io pres+po"e acrei*ar la *i*+laria T 1+e el
rec+rre"*e co"si)+e al acrei*ar s+ posesi!" - $eia"*e la apor*aci!" e la
escri*+ra p;(lica e co$prave"*a T e ie"*i,icar la ,i"ca- La .+rispr+e"cia
e las a+ie"cias solo "ie)a la rea"+aci!" el *rac*o c+a"o "o se
.+s*i,ica el o$i"io o c+a"o "o se ie"*i,ica aec+aa$e"*e la ,i"ca
2SA# Sa"*a Cr+z F e .+lio e %&&:/ AA# Ci+a Real %E a(ril e %&&5/
AA# Toleo %E e .+"io e %&&'4 - rec+era 1+e por el a+*o 1+e se ic*e
po"ie"o ,i" al e0peie"*e "o se eclara" "i se co"s*i*+-e" erechos/ si"o
1+e se preco"s*i*+-e +"e *i*+laci!" aec+aa/ p+es la eclaraci!" e
erechos solo es propia el .+icio ori"ario 2SA# H+elva %D a(ril e
%&&:/ AA# M7la)a '3 e $a-o e %&&'/ %5 $arzo e %&&&4/ - a$i*e la
rea"+aci!" el *rac*o/ para i"$a*ric+lar ,i"cas procee"*es e la
se)re)aci!" e o*ra i"scri*a -a e" el Re)is*ro e la #ropieaQ 2A+*os A#
Las #al$as e %: e "ovie$(re e %&&' - %3 e $a-o e %&&54.
D.'.5. La e0i)e"cia e ca"celaci!" e0presa e las
i"scripcio"es co"*raic*orias.
La co$ple.ia e la rea"+aci!" e +" *rac*o/ 1+e
"o s+po"e cerrar el ,olio a"*erior - a(rir o*ro "+evo 2p+es lo
;"ico 1+e ,+"a la "+eva i"scripci!" es +"a eclaraci!"
5'>
,or$al e propiea4/ "o si)"i,ica por s6 la "ovaci!"
co$ple*a el ,olio $is$o/ si"o 1+e p+ee ha(er asie"*os
par*ic+lares/ 1+e e(a e"*e"erse 1+e co"*i";a" vi)e"*es.
No es ,7cil e"*o"ces iscer"ir co" precisi!" *ras +"a
eclaraci!" .+icial e rea"+aci!" el *rac*o a1+ello 1+e
ha-a e per$a"ecer el asie"*o a"*erior 2e" c+a"*o a
escripci!" e la ,i"ca/ $e"cio"es/ a"o*acio"es e
i"scripcio"es4 - lo 1+e ha-a e e"*e"erse ca+cao. El
re)la$e"*o 2Ar*. %E3 Rh4 se eca"*a por e0i)ir la ca"celaci!"
e0presa e las i"scripcio"es co"*raic*orias co" la e o$i"io
1+e se rea"+a/ e0i)e"cia 1+e "o se e"c+e"*ra si" e$(ar)o e"
el Ar*. %&% e la Le-/ - 1+e "o es ,7cil sos*e"er co$o
"ecesaria e" *oo caso/ p+es e(e reco"ocerse +"a
Oca"celaci!" *aci*aP e *oo lo i"co$pa*i(le co" la "+eva
i"scripci!" e propiea 1+e rea"+a el *rac*o. El alca"ce
ca"cela*orio e +" a+*o e rea"+aci!" e *rac*o por
e0peie"*e e o$i"io e(e ser as6 o(.e*o e cali,icaci!"
para e*er$i"ar s+ alca"ce/ si" 1+e la "ovaci!" p+ea
e"*e"erse $as all7 e s+s *r$i"os e0presos o e lo 1+e
l!)ica$e"*e e(a e+cirse e la "+eva propiea eclaraa.
La propiea 1+e se a,ir$a rea"+aa p+ee coe0is*ir co"
isposicio"es par*ic+lares el ,olio 1+e co"*i";e" vi)e"*es 2as6 hipo*ecas/
servi+$(res/ a"o*acio"es e e$a"a/ erechos li$i*aos e a1+isici!"
pre,ere"*e/ e*c.C4. Es el $is$o pro(le$a 1+e pla"*ea la pro$+l)aci!" e
+"a "+eva le- - la ero)aci!" )e"rica e la a"*erior/ 1+e "o sie$pre
s+po"e la ero)aci!" e las isposicio"es par*ic+lares co"e0as co" la
a"*erior. < so(re es*e p+"*o parece 1+e la oc*ri"a e la DG/ ha sio
+(i*a*iva. A $i parecer e" ocasio"es co" +" ri)or ,or$al e0cesivo/ -
1+iz7 "o *o*al$e"*e .+s*i,ica(le/ e0i)e 1+e el a+*o apro(a*orio el
e0peie"*e e o$i"io para la rea"+aci!" el *rac*o s+cesivo e +"a
5'3
,i"ca ispo")a la ca"celaci!" e0presa e *oas las i"scripcio"es
co"*raic*orias 2Rss D e $arzo e 'FDF/ : e oc*+(re e %&&:4.
La i"scripci!" - la ca"celaci!" e las i"scripcio"es
co"*raic*orias e" el e0peie"*e e o$i"io para la
rea"+aci!" el *rac*o so" las os caras el $is$o ,e"!$e"o8
la aap*aci!" e las *i*+lariaes re)is*rales a la *i*+laria
real/ a"*e las i,ic+l*aes e $a"*e"er la cohere"cia re)is*ral
el *rac*o. #or ello e"*ie"o 1+e el e0peie"*e e o$i"io
e(e servir *a$(i" para la ca"celaci!" e i"scripcio"es
c+a"o se .+s*i,ica la e0*i"ci!" el erecho 1+e la i"scripci!"
represe"*a/ - previa ci*aci!" e los *i*+lares el erecho
ca"celao e" los *r$i"os el Ar*. %&% LH - %E3 Rh.
El $a"a*o e ca"celaci!" e" el e0peie"*e e o$i"io se
i"*erpre*a "or$al$e"*e por la oc*ri"a re)is*ral co$o accesoria e +"a
"+eva i"scripci!" e rea"+aci!" e *rac*o. #ero parece evie"*e 1+e
rea"+ar el *rac*o *ie"e *a$(i" el se"*io e li$piar el ,olio e erechos
pre*ri*os i"e0is*e"*es o e0*i")+ios/ - a+"1+e co" car7c*er )e"eral se
prev 1+e la ca"celaci!" ha-a e ser co" co"se"*i$ie"*o el *i*+lar
re)is*ral o por se"*e"cia ,ir$e e" .+icio ori"ario 2Ar*. E% LH4/ parece
1+e "o ha- raz!" para "o co"sierar la ca"celaci!" e,ec*o s+s*a"*ivo/ e
"a*+raleza i"*ica a la e +"a rea"+aci!" el *rac*o respec*o e
i"scripcio"es pre*ri*as/ 1+e p+ee hacerse e" e0peie"*e e o$i"io/
ao el pri"cipio a 1+e a"*es "os he$os re,erio e s+ple"cia .+icial e
la *i*+laci!" re)is*ral para coori"ar el re)is*ro co" la realia/ - para
hacer e,ec*ivo el pri"cipio e *+*ela .+icial e la veracia el asie"*o
re)is*ral/ $70i$e *e"ie"o e" c+e"*a 1+e e" ocasio"es las i"scripcio"es se
ca"cela" *a$(i" a+*o$7*ica$e"*e. Tal pos*+ra p+iera *e"er
,+"a$e"*o le)al e" la a"alo)6a co" el Ar*. :& (4 e la Le- Hipo*ecaria
1+e es*a(lece 1+e8 QC+a"o la i"e0ac*i*+ e(iera s+ ori)e" a la e0*i"ci!"
e al);" erecho i"scri*o o a"o*ao/ la rec*i,icaci!" se har7 $eia"*e la
correspo"ie"*e ca"celaci!"/ e,ec*+aa co",or$e a lo isp+es*o e" el
5'D
C7p. IH o e" vir*+ el procei$ie"*o e li(eraci!" 1+e es*a(lece el *6*.
HIQ.
0.!. La reanudacin de" tracto por acta de
notoriedad.
El ac*a e "o*oriea co$o $eio e rea"+aci!" el
*rac*o se re)+la e" los ar*6c+los %&5 - %&: e la LH/ - %EE -
si)+ie"*es el RH. La rea"+aci!" e *rac*o por ac*a e
"o*oriea es +" procei$ie"*o a"*e "o*ario/ 1+e e0i)e e"
*oo caso la pos*erior apro(aci!" .+icial para s+ acceso al
re)is*ro.
E"*ie"o 1+e el "o*ario a *es*i$o"io e +"a propiea 1+e
co"s*a co$o "o*oria a e,ec*os e la rea"+aci!" el *rac*o. La oc*ri"a
hipo*ecaria opi"a por el co"*rario 1+e el "o*ario "o p+ee cali,icar el
*i*+lo el pro$o*or el e0peie"*e si"o solo la co"s*a"cia e +"a ,a$a o
rep+*a*io. Se);" ROCA SASTRE/ el ac*a e "o*oriea/ co$o s+ propio
"o$(re i"ica/ es*7 es*i"aa a ar ,ehacie"cia e la p+(licia e +"a
si*+aci!" e hecho8 "o se *ra*a e" e,i"i*iva e pro(ar la propiea/ si"o
e acrei*ar la posesi!"/ co$o *i*+lo e ie"*i,icaci!" e la ,i"ca - e
pres+"ci!" e la e0is*e"cia - e0*e"si!" e +" erecho. A $i .+icio la
i"*erpre*aci!" ci*aa se co"*raice por el Ar*. %EF Rh 1+e e" la
*ra$i*aci!" el e0peie"*e per$i*e apor*ar el *6*+lo e a1+isici!" el
i"$+e(le. La *ra$i*aci!" el ac*a e "o*oriea parece ae$7s
e"ca$i"aa a la .+s*i,icaci!" el o$i"io. E"*ie"o e" co"sec+e"cia 1+e
la i"*erve"ci!" el "o*ario "o solo co"s*a*a hechos si"o 1+e va
e"ca$i"aa a e"*e"er .+s*i,icao el o$i"io a e,ec*os e crear *i*+laci!"
h7(il para acceer al re)is*ro9 la prese"cia el "o*ario e" la realia le
hace especial$e"*e i!"eo para la creaci!" *c"ica e +"a realia
.+r6ica 1+e *rascie"e el oc+$e"*o para/ co" la realia/ crear
*i*+laci!". Si" e$(ar)o la co$ple.ia e la o(le i"s*a"cia "o*arial -
.+icial le hace ser poco +*ilizao e" la pr7c*ica.
5'E
Las razo"es 1+e a(o)a" por la e0cepcio"alia e la
rea"+aci!" e *rac*o por e0peie"*e e o$i"io/ se preica"
co" $a-or i"*e"sia a;" para sos*e"er la e0cepcio"alia
el ac*a e "o*oriea co$o $eio e rea"+ar el *rac*o/ - e"
par*ic+lar 1+e "o p+ee s+plir la ,al*a el ;l*i$o *i*+lo/ si"o
solo la r+p*+ra el *rac*o. Ta$poco parece 1+e sea $eio
aec+ao para ca"celar i"scripcio"es co"*raic*orias.
El procei$ie"*o e rea"+aci!" e *rac*o por ac*a e "o*oriea
se i"*ro+ce e" la re,or$a hipo*ecaria e 'F::/ a i"s*a"cia e los propios
"o*arios/ pero es res*ri")ia r7s*ica$e"*e e" la isc+si!" parla$e"*aria/
1+e i"*ro+ce la e0i)e"cia e la apro(aci!" .+icial/ ao 1+e se
.+s*i,ica(a e" hacer co"s*ar la posesi!" co"*raria a la i"scripci!" 2e"
par*ic+lar e" see e prescripci!"4 - se es*i$! 1+e "o ca(6a ca"celar +"a
i"scripci!" e propiea co"*raic*oria a la posesi!" si" apro(aci!"
.+icial/ al es*ar la propiea al a$paro e los *ri(+"ales.
Se i"icia co" el re1+eri$ie"*o por perso"a 1+e e$+es*re i"*ers
2%&5 LH49 e(e hacerse $eia"*e co$parece"cia 2%EF RH49 se a(re a
co"*i"+aci!" +" per6oo e "o*i,icacio"es - pr+e(a e" el c+al el "o*ario
)oza e +"a a$plia ,ac+l*a e i"icia*iva/ -/ ,i"al$e"*e/ el "o*ario a por
*er$i"ao el ac*o/ hacie"o co"s*ar si/ a s+ .+icio/ es*7 s+,icie"*e$e"*e
acrei*ao el o$i"io. E" caso a,ir$a*ivo se re$i*e al .+ez e pri$era
i"s*a"cia para s+ apro(aci!"/ - *ras o6r al $i"is*erio ,iscal/ e(e l+e)o/ e"
caso a,ir$a*ivo/ ser pro*ocolizaa. Si el .+ez "o apr+e(a el ac*o/ s+
resol+ci!" es apela(le e" a$(os e,ec*os por el re1+ire"*e por los *r7$i*es
el .+icio i"cie"*al. Si se ,or$+la oposici!" a la *ra$i*aci!" el ac*a/ si"
i"corporar el e0peie"*e al pro*ocolo lo re$i*e el "o*ario al .+ez
co$pe*e"*e el c+al/ por el procei$ie"*o e los i"cie"*es/ - sie$pre a
i"s*a"cia e par*e/ resolver7 lo 1+e es*i$e per*i"e"*e.
C+a"o las i"scripcio"es co"*raic*orias *e")a" $7s e *rei"*a
aGos e a"*i)\ea se e0i)e 1+e "o ha-a" s+,rio al*eraci!"/ - 1+e el
"o*ario h+(iese "o*i,icao perso"al$e"*e s+ *ra$i*aci!" a los *i*+lares e
las $is$as o s+s ca+saha(ie"*es9 si so" i"scripcio"es e $e"os e *rei"*a
5'F
aGos e a"*i)\ea/ se e0i)e co"se"*i$ie"*o e0preso el *i*+lar re)is*ral o
s+s ca+saha(ie"*es 2Ar*. %F> RH4. Si el "o*ario "o e"*ie"e acrei*aa la
propiea "o *ie"e se"*io el rec+rso a"*e el .+ez/ o 1+e p+ea ac+irse a
o*ro "o*ario para i"iciar +" "+evo e0peie"*e/ a+"1+e parece posi(le
i"iciar a+*!"o$a$e"*e a"*e el .+ez +" e0peie"*e e o$i"io co" la
$is$a pre*e"si!" e rec+perar el *rac*o perio.
-. La mencin de derechos # su eicacia
Toa re,ere"cia e" el re)is*ro a +"a propiea o e
erechos reales is*i"*a e la el *i*+lar re)is*ral/ c+a"o "o
se ,+"a e" +" *6*+lo e0preso - ca+sal/ o *oa re,ere"cia e
erechos perso"ales/ 1+e "o so" i"scri(i(les/ se e"o$i"a
+"a mencin e erechos e" el re)is*ro/ 1+e se co"siera 1+e
"o e(e *e"er e,icacia .+r6ica.
E" la pr7c*ica re)is*ral e0is*e cier*a *e"e"cia a volcar el
co"*e"io el *6*+lo e" el asie"*o/ especial$e"*e c+a"o se pre*e"e
eli$i*ar e +" $oo preciso +" erecho real co"s*i*+io/ - "o es
i",rec+e"*e e" co"sec+e"cia la re,ere"cia o i"serci!" e" los asie"*os
re)is*rales e erechos - car)as e e,icacia si$ple$e"*e perso"al/ -
*a$poco es i",rec+e"*e al+si!" o i"icaci!" e al)+"a car)a/ )rava$e" o
erecho real/ el *i*+lar re)is*ral o e +" *ercero 1+e aparece si$ple$e"*e
ci*ao o relacio"ao/ co" car7c*er i"cie"*al/ pero "o co"s*i*+io o
es*a(lecio e" l.
Las $e"cio"es e erechos reales o perso"ales
s+scep*i(les e i"scripci!" s+s*a"*iva - separaa "o pro+ce"
los e,ec*os propios e la i"scripci!" 2Ar*. %F LH4. Los
erechos perso"ales "o ase)+raos especial$e"*e/ al i)+al
1+e las $e"cio"es e erechos s+scep*i(les e i"scripci!"
especial - separaa/ si res+l*a" si" e$(ar)o i"cl+ios e" +"
5%&
asie"*o re)is*ral/ "o *ie"e"/ a *e"or el ar*6c+lo FE e la Le-
Hipo*ecaria/ Qla co"sieraci!" e )rav7$e"es a los e,ec*os e
es*a Le-Q/ - ser7" ca"celaos por el Re)is*raor a i"s*a"cia
e par*e i"*eresaa.
La si$ple $e"ci!" e c+al1+ier car)a o )rava$e"/ si "o se halla
i"scri*a o a"o*aa e" el Re)is*ro/ "o p+ee per.+icar al *ercer a1+ire"*e
2as6 Rs. D .+lio 'F>: DGRN/ SSTS 5' icie$(re 'F35/ 'D oc*+(re 'F3D -
%D .+"io 'FE3/ %E e oc*+(re e %&&%4. La $e"ci!" e erechos
perso"ales "o ca$(ia s+ "a*+raleza .+r6ica/ "i les pres*a e,icacia ,re"*e a
*erceros 2STSJ Navarra %E e "ovie$(re e %&&&4. La $e"ci!" e
erechos reales $erece el $is$o *ra*a$ie"*o 1+e la co"s*a"cia e
erechos perso"ales "o ase)+raas especial$e"*e/ - a$(as es*7"
e0cl+ias el re)is*ro 2Ar*. >'/ D RH4.
La $e"ci!" e los erechos reales o perso"ales "o se
ca"cela c+a"o es pres+p+es*o "ecesario e la e0ac*a
eli$i*aci!" e +" erecho real co"s*i*+io e" el re)is*ro co"
car7c*er pri"cipal/ pero si" e$(ar)o al erecho/ *i*+laria o
,ac+l*a $e"cio"ao "o se e0*ie"e la p+(licia re)is*ral.
Se *ra*a e +"a c+es*i!" co$ple.a p+es*o 1+e e"
pri"cipio/ se);" el Ar*. FE LH/ los erechos 1+e p+ea" ser
o(.e*o e i"scripci!" especial - separaa p+ee" ser
ca"celaos a i"s*a"cia e par*e i"*eresaa/ - los erechos
perso"ales e" *oo caso/ por lo 1+e caa i"scripci!" solo
e(iera re,erirse a +" erecho real e" co"cre*o. Si" e$(ar)o
la i"scripci!" e +" erecho e(e re,le.ar *oos los ele$e"*os
el "e)ocio co"s*i*+*ivo 1+e e*er$i"e" s+ co"cre*o
co"*e"io - alca"ce 2C,. ar*6c+los F.% Lh - >'.3 Rh4/ - el Ar*.
>'.D Rh/ prev la e0presi!" e las car)as - li$i*acio"es el
erecho 1+e se i"scri(a/ lo 1+e pro+ce el ,e"!$e"o
5%'
co"ocio co$o Oarras*re e car)asP/ 1+e e" )e"eral s+po"e la
co"s*a"cia e" la i"scripci!" e Oo*rosP erechos reales - a+"
perso"ales/ - 1+e se *ra*a e+,e$6s*ica$e"*e co$o
e*er$i"aci!" el erecho i"scri*o o co$o $e"ci!" 1+e "o
pro+ce e,ec*os e p+(licia ,re"*e a *erceros.
As6 la e0presi!" el aplaza$ie"*o el precio - la ,or$a e" 1+e se
ha e veri,icar s+ pa)o/ i"cl+so "o ase)+rao co" )ara"*6a real/ "o *ie"e el
car7c*er e +"a $e"ci!" e" se"*io *c"ico - por eso "o es e aplicaci!"
el Ar*. %F e la Le- Hipo*ecaria a e,ec*os e poer peir s+ ca"celaci!"
2Rs %5 e .+"io e %&&F4. < por e.e$plo/ Rs %: e $arzo e 'FFF e" el
1+e la i"scripci!" el o$i"io ;*il e +" ce"so/ co"lleva la $e"ci!"
*a$(i" el o$i"io irec*o - e s+ co",i)+raci!" respec*iva/ Rs e : e
e"ero e 'FFF/ per$i*e $e"cio"ar +"a cl7+s+la e *ras$isi(ilia e +"
erecho e opci!"/ 1+e se e"*ie"e 1+e "o es $e"ci!" por co",i)+rar el
erecho $is$o/ Rs 'D e se*ie$(re e 'FD: la i"scripci!" a ,avor e los
respec*ivos hereeros el ;"ico (ie" i"$+e(le e la here"cia - la
co"si)"aci!" e" la $is$a i"scripci!" el erecho e +s+,r+c*o a ,avor e
la vi+a/ "o co"lleva O$e"ci!"P al)+"a 1+e ha-a e ser ca"celaa a
i"s*a"cia e par*e. La Rs e %: e ,e(rero e 'FF5/ re,ere"*e al rec+rso
co"*ra la "e)a*iva el re)is*raor a ca"celar +"a servi+$(re e l+ces -
vis*as $e"cio"aa e" +"a i"scripci!" e propiea/ e" +"a iver*ia
apo*eosis e razo"a$ie"*o co"*raic*orio a,ir$a Oel pri"cipio e
salva)+aria .+icial e los asie"*os -a prac*icaos/ i$po"e +"a especial
pr+e"cia e" el $o$e"*o e eciir c+7les so" las e0presio"es e
)rav7$e"es 1+e co$o si$ples $e"cio"es/ e(a" ser *a" ,7cil$e"*e
ca"celaas si" el co"se"*i$ie"*o - si" la a+ie"cia si1+iera e 1+ie"es
aparece" co$o *i*+lares/ so(re *oo c+a"o oc+rre 1+e "+es*ra $is$a
le)islaci!" "o parece ha(er e0cl+io e"*era$e"*e las lla$aas $e"cio"es
2s*as aparece" e" las i"$a*ric+lacio"es e "+a propiea/ e +"a c+o*a
e" co"o$i"io/ el o$i"io irec*o/ el o$i"io ;*il/ e*c.4/ - c+a"o/
ae$7s/ "o sea ,7cil sa(er si es*a$os a"*e si$ples $e"cio"es 21+e
p+ee"/ por *a"*o/ ser ca"celaas por el re)is*raor a solici*+ e
i"*eresao4 o si es*a$os a"*e i"scripcio"es c+-a "+lia por la o$isi!" e
al)+"a e s+s circ+"s*a"cias ese"ciales "o ar6a l+)ar a esa ca"celaci!"
5%%
casi a+*o$7*ica si"o a la ca"celaci!" o rec*i,icaci!" 1+e e0i)e o*ra
*i*+laci!" + o*ras )ara"*6as/ i"cl+so/ ori"aria$e"*e/ la previa resol+ci!"
.+icialP.
La e"o$i"aa mencin legitimara el Ar*. '> e la
Le- Hipo*ecaria "o es propia$e"*e +"a $e"ci!" e" se"*io
es*ric*o/ - "o se ri)e por el r)i$e" e la $e"ci!" e
erechos/ se co"ci(e para la *+*ela e los erechos el
le)i*i$ario 1+e solo os*e"*a +" erecho perso"al co"*ra la
here"cia/ e" especial e" la le)i*i$a ca*ala"a 1+e se co",i)+ra
co$o +" erecho perso"al el le)i*i$ario co"*ra la here"cia
-/ por *a"*o/ se presci"e el co"cep*o e a,ecci!" real 1+e
reco)6a el Ar*. ':& e la pre*ri*a co$pilaci!" ca*ala"a.
Se es*a(lece +" e*allao r)i$e" par*ic+lar e a,ecci!" e los
(ie"es relic*os al pa)o e la le)6*i$a e" el propio Ar*. '> Lh/ - E> - si)s.
Rh/ ello si" per.+icio 1+e el le)i*i$ario p+iera pro$over la i"scripci!"
el erecho herei*ario - e s+s erechos co$o le)a*ario e c+o*a. Las
$e"cio"es ca+ca" si" e0cepci!" c+$plios %& aGos ese el
,alleci$ie"*o el ca+sa"*e9 +ra"*e los ci"co pri$eros aGos e la ,echa e
la $e"ci!" 1+ea" soliaria$e"*e a,ec*os al pa)o e la le)6*i$a *oos los
(ie"es e la here"cia/ has*a 1+e el le)i*i$ario acep*e (ie"es e*er$i"aos
o ca"*ia cier*a para pa)o e s+ le)6*i$a o co"cre*a"o s+ )ara"*6a
so(re +"o o $7s i"$+e(les e la here"cia.

#$#L$%&'()$( S*+('$( ( ,(-$.*L% 5$:
#OHEDA BERNAL/ La i"scripci!" el erecho e
arre"a$ie"*o e" el Re)is*ro e la #ropiea/ Cole)io e
Re)is*raores e la #ropiea - Merca"*iles e EspaGa/
Ce"*ro e Es*+ios Re)is*rales/ 'FFD9 MAN@ANO SOLANO
La e$a"a e i"scripci!" e" el re)is*ro e la propiea 8
5%5
pri"cipios/ ro)aci!"/ pres*aci!", Barcelo"a 8 A*elier/ 'FFF9
#ERE@ #ERE@/ La propiea i"$o(iliaria/ s+s ,or$as - s+
i"scripci!" re)is*ral 8 propiea a)raria/ ,ores*al/ e las
a)+as/ e las $i"as/ +r(a"6s*icas/ horizo"*al - e los
co$ple.os i"$o(iliarios privaos, Barcelo"a 8 Bosch/ %&&'9
C?RIEL LORENTE/ I"$a*ric+laci!"/ rea"+aci!" el *rac*o
s+cesivo/ i"scripci!" e e0cesos e ca(ia, Mari 8 Cole)io
e Re)is*raores e la #ropiea - Merca"*iles e EspaGa.
Ce"*ro e Es*+ios Re)is*rales/ %&&'
A;" recie"*e$e"*e se p+(lica" li(ros aGora"o los
pri"cipios )er$7"icos el re)is*ro - prop+)"a"o la
i"scripci!" o(li)a*oria - co"s*i*+*iva as68 JERE@ DELGADO/
Car$e"/ pr!lo)o e A"*o"io Ma"+el Morales More"o/ Hacia
la i"scripci!" co"s*i*+*iva/ Mari %&&%. GORDILLO
CAbAS/ La i"scripci!" e" el re)is*ro e la propiea 2s+
co"*e"io ca+sal/ s+ car7c*er vol+"*ario - s+ ,+"ci!"
p+(licaora e la realia .+r6ico i"$o(iliaria o )e"eraora
e s+ aparie"cia .+r6ica4/ ADC/ %&&'/ #7). 3E - si)s.
Ta$(i" prop+)"a +"a i"scripci!" o(li)a*oria #A?
#EDRON/ E,icacia - p+(licia e los erechos reales
i"$o(iliarios/ BIMJ/ > .+lio 'FF'/ #7). 5535 < si)s.
RODRIG?E@ LO#E@/ El e0peie"*e e o$i"io
2le)islaci!"/ es*+io - .+rispr+e"cia4/ 5 ED./ Gra"aa8
Co$ares/ %&&&. Javier GARCjA GARCjA/ a reanudacin
del tracto sucesivo registral/ Bole*6" el Cole)io e
Re)is*raores e EspaGa/ Nc. '>>/ %&&F/ #7)s. ::'T:D:9
Joa1+6" SZNCHE@ CEBRIZN/ $eanudacin o
cumplimiento del tracto sucesivo por sentencia dictada en un
5%:
proceso declarativo/ Diario La Le-/ Nc D&D5/ %&&E9 Mar6a
GObI RODRjG?E@ DE ALMEIDA/ a reanudacin del
tracto sucesivo interrumpido a travs del e9pediente de
dominio en la jurisprudencia de la (H$7/ Revis*a cr6*ica e
erecho i"$o(iliario/ AGo "c E%/ Nc 3F3/ %&&3/ #7)s. '35'T
'35D.
Car$e" JERE@ DELGADO/ .radicin y registro,
Mari/ Cole)io e Re)is*raores e la #ropiea/
Merca"*iles - Bie"es M+e(les e EspaGa/ %&&:
GOME@ GALLIGO/ Inscripcin de condicin
resolutoria en garanta del precio apla,ado/ RCDI/ ";$.
3'5/ "ovie$(reTicie$(re 'FF%/ #7)s. %:35 - SS.
So(re el car7c*er ca+sal e los asie"*os re)is*rales -
e" par*ic+lar la ca"celaci!" GObI RODRIG?E@ DE
ALMEIDA/ El asie"*o e ca"celaci!" "e)ocial el cri*o
hipo*ecario/ Mari %&&&.
So(re $e"ci!" e los erechos - s+ e,icacia8
CERDEIRA BRAHO DE MANSILLA/ La $e"ci!" re)is*ral8
s+ .+s*i,icaci!" - co"*e"io/ RCDI/ 'FFF/ #7). E55 - si)s.
5%>
CAPITULO 9II.
LA A7OTACIO7 PRE9E7TI9A.
5%3
1. ,oncepto
La a"o*aci!" preve"*iva es +" asie"*o e" el li(ro e
i"scripcio"es 1+e se ,+"a e" $+- iversos $o*ivos/ - 1+e
*ie"e *a$(i" iversos or6)e"es - ,i"aliaes/ - c+-a
o)$7*ica es*a presiia por la *ipicia - el cas+is$o.
La E0posici!" e Mo*ivos e la Le- e 'E3' is*i")+e
pri$orial$e"*e os *ipos e a"o*aci!" preve"*iva8 la e procesos
.+iciales - la e ase)+ra$ie"*o e cri*os o erechos so(re +" (ie"
i"scri*o. Es*r+c*+ra (7sica e la a"o*aci!" preve"*iva a la 1+e e" la
re,or$a e 'F::T:3 se a cohere"cia *a$(i" a la ,+"ci!" e ase)+rar los
erechos e los a,ec*aos por +"a ivisi!" herei*aria. Co$o ca.!" e
sas*re e0is*e" o*ras a"o*acio"es preve"*ivas/ 1+e por *e"er +"a pec+liar
e,icacia/ 1+e se e"*ie"e s+perior a la "o*a $ar)i"al/ va$os a e"o$i"ar
e reserva e ra")o re)is*ral. La ,al*a e cohere"cia o)$7*ica e la
a"o*aci!" preve"*iva *ie"e s+ e0plicaci!" his*!rica e" la ,al*a e precisi!"
e" es*e p+"*o e la le- hipo*ecaria e 'E3'/ - se arras*ra ese e"*o"ces
5%D
e" las le-es hipo*ecarias. A $i .+icio/ la co$isi!" 1+e reac*! e" 'E3' la
le- hipo*ecaria "o s+po per,ilar aec+aa$e"*e la a"o*aci!" preve"*iva/
por1+e "o *e"6a +"a co"cepci!" cohere"*e el re)is*ro co$o i"s*i*+ci!" al
servicio el cri*o - el proceso/ - co"ci(i! el re)is*ro pri"cipal$e"*e
co$o +"a i"s*i*+ci!" a+*ori*aria al servicio e la hipo*eca - el *ercero
hipo*ecario. #or eso la a"o*aci!" preve"*iva )+ara las ese"cias e la
i"cohere"cia o)$7*ica e los a+*ores e la le- hipo*ecaria. La elecci!"
e los "o$(res 2i"scripci!" - a"o*aci!"4 respo"e a la $a.es*a -
pro*a)o"is$o e la i"scripci!"/ $ie"*ras 1+e la a"o*aci!" *ie"e +"
"o$(re cla+ica"*e 1+e parece procla$ar +"a o(le accesoriea8 co$o
$era "o*a/ - ae$7s preve"*iva 2"o *ie"e ser/ si"o es solo +"a
aver*e"cia4.
La a"o*aci!" preve"*iva es +" asie"*o e i,6cil
carac*erizaci!" o)$7*ica. Se a,ir$a co$;"$e"*e 1+e la
a"o*aci!" preve"*iva "o es +"a ,or$a especial e )ara"*6a/ "o
co"vier*e el erecho a"o*ao e" o*ro e is*i"*a clase/ "i *ie"e
e,icacia e p+(licia o le)i*i$aci!" re)is*ral. Se a,ir$a 1+e
la a"o*aci!" preve"*iva *ie"e pri"cipal$e"*e +"a ,+"ci!" e
reserva/ )+ara o eli$i*aci!" e erechos/ rela*iva/
co$ple$e"*aria o accesoria e +"a i"scripci!". La a"o*aci!"
preve"*iva "o pro+ce el cierre re)is*ral/ si"o 1+e ase)+ra el
erecho e" c+-o ,avor se hace la a"o*aci!" 2Ar*. D' LH4.
#oe$os ha(lar e la a"o*aci!" preve"*iva co$o e +"a
i"s*i*+ci!" $ali*a por s+ "o$(re9 el Te;r)o era el Dios $i*ol!)ico/
haceor e ioses/ por1+e po"6a el "o$(re e las cosas9 el cali,ica*ivo
Spreve"*ivaR hizo e la a"o*aci!" al)o accesorio/ e e,icacia sec+"aria -
epe"ie"*e/ - e e,ec*os pri$orial$e"*e "e)a*ivos. #ero "o se p+ee
$e"ospreciar la i$por*a"cia - ,+"cio"alia e la a"o*aci!" preve"*iva/
co$o la $7s $oer"a oc*ri"a - .+rispr+e"cia po"e" e $a"i,ies*o. La
a"o*aci!" preve"*iva se si*;a e" el co"*e0*o e la epe"e"cia .+icial el
re)is*ro/ - e(e ar cohere"cia - se)+ria al proceso .+icial ori"ario o
e.ec+*ivo/ - cohere"cia al co"c+rso e los cri*os e" el co"c+rso o las
5%E
*ercer6as. =i"al$e"*e la a"o*aci!" o,rece +"a )ra" ,+"cio"alia para
salva)+arar los erechos e *oos los i"*ervi"ie"*es e" +" proceso
herei*ario.
E" "+es*ros 6as oc*ri"a - .+rispr+e"cia es*aca"/
co$o va$os a ver/ 1+e la a"o*aci!" preve"*iva "o solo
c+$ple +"a ,+"ci!" e ar "o*icia/ o *ie"e e,icacia "e)a*iva
2evi*ar la raicalia e la ,e p+(lica4/ si"o 1+e *a$(i"
p+ee *e"er +"a e,icacia posi*iva 2o*or)ar co"sis*e"cia -
ra")o a los erechos a"o*aos4/ ore"a"o el proceso - la
p+(licia e los cri*os/ lo 1+e e" *oo caso se eriva e la
inoponibilidad de ttulos no inscritos8 e,icacia e
i"opo"i(ilia e lo "o i"scri*o 1+e *a$(i" se preica e la
a"o*aci!".
La i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os si)"i,ica 1+e e" cier*a
$eia los erechos perso"ales se Orealiza"P por la a"o*aci!"/ al a,ec*ar
+" (ie" co"cre*o - al e.erci*arse e" el proceso. La a"o*aci!" a +"a cier*a
pree$i"e"cia - $a.es*a al erecho a"o*ao so(re el (ie" e" el 1+e se
a"o*a 2a+"1+e el si)"i,icao co"cre*o e es*a pree$i"e"cia epe"e e
los variaos *ipos e a"o*aci!"4/ - e" *oo caso parece *e"er +"
si)"i,icao e reserva e erechos ,re"*e a *oos. La pre,ere"cia el
cri*o a"o*ao se hace e,ec*iva so(re los cri*os a"o*aos o i"scri*os
pos*erior$e"*e 2Ar*. 'F%5 CC4/ se);" el ore" e a"*i)\ea e s+s
respec*ivas i"scripcio"es o a"o*acio"es 2Ar*. 'F%D. II/ % CC4. El Ar*. ::
Lh es*a(lece clara$e"*e la relaci!" e"*re a"o*aci!" - pre,ere"cia so(re el
(ie" a"o*ao al e*er$i"ar 1+e el acreeor 1+e o(*e")a a"o*aci!" a s+
,avor e" los casos e los ";$s. %c/ 5c - :c Ar*. :%/ *e"r7 para el co(ro e
s+ cri*o la pre,ere"cia es*a(lecia e" el ar*6c+lo 'F%5 CC. < #or
e.e$plo ice la STS e : e a(ril e %&&%/ rela*iva a la e,icacia e +"a
a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o/ el e$(ar)o a"o*ao ase)+ra el (+e" ,i"
e la e.ec+ci!" e" c+rso $eia"*e la a,ecci!" Qer)a o$"esQ el (ie"
*ra(ao al procei$ie"*o e" el 1+e se ecre*a. La *ra(a el e$(ar)o
5%F
a"o*ao OrealizaP el erecho e cri*o/ - a,ec*a co" pre,ere"cia +" (ie"
co"cre*o a s+ pa)o.
2. La anotacin preventiva y la ordenacin
del proceso.
!.1. Anotacin pre'enti'a $ pu,"icidad de" proceso.
La a"o*aci!" preve"*iva pre*e"e ser i"s*r+$e"*o
*c"ico para la e,ec*ivia el proceso ori"ario - el
proceso e.ec+*ivo/ ase)+ra - a,ec*a (ie"es +ra"*e el proceso/
para ,acili*ar el e0ac*o c+$pli$ie"*o - e.ec+ci!" e la
se"*e"cia 2Ar*. D%3 - D%D LEC4. La a"o*aci!" preve"*iva
publica el proceso/ - por esa v6a salva)+ara los erechos
ese la e$a"a/ - per$i*e la re*roacci!" e e,ec*os e la
se"*e"cia.
La A"o*aci!" preve"*iva 2e e$a"a e propiea/ e e$a"a
e res*ricci!" e capacia e o(rar/ e prohi(ici!" e ispo"er/ e*c.4
)ara"*iza los e,ec*os re*roac*ivos e la se"*e"cia .+icial 2STS %& e e"ero
e 'FD34. E" el proceso ordinario la se"*e"cia *ie"e e,ec*os re*roac*ivos
ese la a"o*aci!" preve"*iva e la e$a"a 2la a"o*aci!" se e,i"e co$o
$eia ca+*elar e" el Ar*. D%D >g LEC4. Co$o e0plica la STS e 5 e
a(ril e 'FF5/ la a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a per$i*e i"cl+so la
irec*a e.ec+ci!" e la se"*e"cia so(re los *erceros a1+ire"*es/
pos*eriores a icha a"o*aci!" e e$a"a/ si" "ecesia e 1+e sea"
ci*aos/ p+es les alca"za e" s+ ple"i*+ el pri"cipio e la cosa .+z)aa. <
ello por1+e los *erceros so" ca+saha(ie"*es el *i*+lar re)is*ral a los 1+e
a,ec*a la cosa .+z)aa 2Ar*. %%%.5 LEC4.
55&
!.! La anotacin pre'enti'a $ "a e*ecucin sinu"ar
de "os cr%ditos.
La anotacin preventiva c+$ple *res ,+"cio"es e" la
e.ec+ci!" si")+lar - co"c+rsal e los cri*os8 pri$ero/ a,ec*a
(ie"es si")+lares a la e.ec+ci!"9 se)+"o/ reserva
pre,ere"cias e" el proceso e.ec+*ivo - co"c+rsal9 - *ercero/
p+(lica - o*or)a +" ra")o al proceso e.ec+*ivo - co"c+rsal
$is$o.
La a,ecci!" si")+lar e (ie"es e" la e.ec+ci!" se co"si)+e por
el e$(ar)o - s+ a"o*aci!" preve"*iva. Toa e.ec+ci!" so(re i"$+e(les se
i"icia co" el e$(ar)o - s+ a"o*aci!" preve"*iva/ 1+e se ,+"a e" el
re)is*ro 2Ar*. 3>3/ 3>F/ 33% LEC4. El r)i$e" re)is*ral es *a$(i"
ecisivo e" el aval;o e los (ie"es e$(ar)aos 2Ar*. 333 LEC4/ - la
e.ec+ci!" par*e e la s+(sis*e"cia e los )rav7$e"es re)is*rales a"*eriores
- pre,ere"*es 1+e el re$a*a"*e as+$e 2Ar*. 3>:/ 3D% LEC/ '5'.E LH4. El
proceso e.ec+*ivo esp+s e la se"*e"cia por el $a"a$ie"*o e
ca"celaci!" reore"a el ,olio re)is*ral 2Ar*. 3:%/ 3D:.% LEC4.
El a1+ire"*e e +" (ie" i"scri*o lo a1+iere *al co$o
es*a e*er$i"ao por el re)is*ro/ - salvo 1+e se es*a(lezca
e0presa$e"*e la ca"celaci!" e +"a a"o*aci!" preve"*iva por
ser e peor ra")o/ la ,+"ci!" pri$orial e la a"o*aci!"
preve"*iva es reservar +" erecho o cri*o *ras la
e"a.e"aci!" vol+"*aria o ,orzosa el (ie" i"scri*o.
E" el juicio ejecutivo/ la a"o*aci!" a,ec*a el (ie" e$(ar)ao al
res+l*ao el proceso/ - co"*ri(+-e a li$piar los *6*+los e las car)as o
)rav7$e"es oc+l*os/ evi*a"o las $a"io(ras e,ra+a*orias el e+or -
)ara"*iza"o la e,ec*ivia el proceso e.ec+*ivo. La a"o*aci!" preve"*iva
reserva los cri*os/ erechos/ o ra")o el proceso el a"o*a"*e. Los ac*os e
isposici!" el *i*+lar re)is*ral pos*eriores a la a"o*aci!" e e$(ar)o so"
rela*iva$e"*e i"e,icaces/ por1+e el (ie" 1+ea a,ec*o a las res+l*as el
55'
erecho/ cri*o o proceso 1+e se a"o*a. So(re la reserva e pre,ere"cias
*ra*a$os $7s e*e"ia$e"*e esp+s.
E" *ercer l+)ar co$o eci$os la a"o*aci!" preve"*iva
o*or)a +" ra")o al proceso e.ec+*ivo o co"c+rsal $is$o. E"
e,ec*o/ la a"o*aci!" preve"*iva per$i*e resolver el conflicto
e +"a pl+ralia e .+risiccio"es - !r)a"os a$i"is*ra*ivos
co" ,ac+l*aes e.ec+*orias si")+lares. Por la anotacin
preventiva los diversos procesos singulares de ejecucin,
coordinan su rango respectivo, y se reservan los derechos del
acreedor ejecutante frente a la posible concurrencia de otros
procesos de ejecucin (en otros lugares, procedimientos o
jurisdicciones).
En efecto, junto al procedimiento de ejecucin civil, aparecen y se
desarrollan con autonoma sistemas paralelos de ejecuciones administrativas
y tributarias, habitualmente con sus propios procedimientos singulares de
ejecucin, e igualmente se regulan con autonoma del procedimiento
ejecutivo comn las ejecuciones laborales. El Art. 272, LPL declara que las
terceras de mejor derecho debern deducirse ante el rgano judicial del
orden social (e idntico, Art. 257.1, LPL para la tercera de dominio).
Todos estos procedimientos ejecutivos singulares (civiles, laborales,
administrativos) como culminacin del procedimiento de ejecucin
transmiten validamente la propiedad del bien embargado.
A la pl+ralia e .+risiccio"es co$pe*e"*es para la e.ec+ci!"
si")+lar/ le si)+e ae$7s la pl+ralia e !re"es *erri*oriales - e
re)6$e"es e.ec+*ivos si")+lares e"*ro e caa .+risicci!" - *erri*orio. #or
raz!" e *erri*orio +" $is$o (ie" i"$+e(le p+ee e$(ar)arse - e.ec+*arse a
la vez e" +" .+z)ao civil e Zvila - e" o*ro e Ter+el/ - p+ee e.ec+*arse
por el procei$ie"*o e.ec+*ivo co$;" o por el procei$ie"*o hipo*ecario9
pero apar*e los iversos re)6$e"es e.ec+*ivos civiles p+ee" co"c+rrir co"
o*ros a$i"is*ra*ivos e +"a par*e 2por e+as *ri(+*arias/ por e.e$plo4/ -
la(orales 2por e+as salariales o a la se)+ria social4 e o*ra/ - las
55%
e.ec+cio"es civiles/ a$i"is*ra*ivas - la(orales e,i"e" s+s propios ore"es
e pre,ere"cia. La e0is*e"cia e +"a pl+ralia e e.ec+cio"es so(re el
$is$o i"$+e(le es rela*iva$e"*e ,rec+e"*e e" la .+rispr+e"cia. #or
e.e$plo/ e" la STS e : e a(ril e %&&%/ +"a ,i"ca re)is*ral e Sa"* =eli+
el Llo(re)a*/ 2Barcelo"a4 es a.+icaa os veces la pri$era $eia"*e
cesi!" e re$a*e e" el .+icio s+$ario hipo*ecario ";$. 'D>ÈD el
J+z)ao e 'g I"s*a"cia ";$. : e Barcelo"a/ e" *a"*o la se)+"a se
a.+ica e" procei$ie"*o e apre$io se)+io e" la e"*o"ces
Ma)is*ra*+ra e Tra(a.o e la propia Ci+a e" la 1+e se o*or)! a s+
,avor la escri*+ra p;(lica e '5 e oc*+(re e 'FEE/ - se isp+so la
ca"celaci!" e la i"scripci!" re)is*ral e0is*e"*e a ,avor e la e"*ia
ac*ora. E" la STS : e "ovie$(re e %&&> +"a $is$a ,i"ca se e$(ar)a -
a.+ica e" os procesos e.ec+*ivos i,ere"*es e" el .+z)ao e pri$era
i"s*a"cia "+$ero ' e Sa" Se(as*i7" 2el >F: e 'FF' - el :5% e 'FF%4/ la
se"*e"cia ecie la pre,ere"cia e la pri$era a"o*aci!" preve"*iva e
e$(ar)o - "o la pre,ere"cia e la pri$era a.+icaci!".
A"*e es*a pl+ralia e .+risiccio"es - *erri*orios co$pe*e"*es/
la a"o*aci!" preve"*iva reserva +" ra")o al proceso - al cri*o e.ec+*ao
- res+elve "o solo el co",lic*o e los cri*os/ si"o *a$(i" el co",lic*o e
los procesos e e.ec+ci!". La pre,ere"cia el cri*o a"o*ao se hace
e,ec*iva so(re los cri*os a"o*aos o i"scri*os pos*erior$e"*e 2Ar*. 'F%5
CC4/ se);" el ore" e a"*i)\ea e s+s respec*ivas i"scripcio"es o
a"o*acio"es 2Ar*. 'F%D. II/ % CC4/ e" los *r$i"os 1+e esarrolla$os $as
espacio esp+s/ - es*a pre,ere"cia e la prioria se aplica *a$(i" a la
co"c+rre"cia e los procesos e.ec+*ivos so(re +" $is$o (ie"/ p+es se
pres+po"e 1+e el se)+"o proceso e.ec+*ivo "o e(i! i"iciarse si"o
co"c+rrir el e.ec+*a"*e a la pri$era e.ec+ci!"/ $eia"*e la opor*+"a
*ercer6a e $e.or erecho/ o solici*a"o la aper*+ra e +" procei$ie"*o
+"iversal co"c+rsal. La se"*e"cia a"*erior$e"*e ci*aa/ e" es*e se"*io/
res+elve la c+es*i!" li*i)iosa reco"ocie"o la pre,ere"cia el pri$ero e
los procesos e.ec+*ivos/ $a"i,es*ao por la prioria e la a"o*aci!"
preve"*iva/ pero va$os a ver 1+e el co",lic*o e"*re prioria el proceso
- pre,ere"cia el cri*o e.ec+*ao es +"o e los $as i,6ciles - e(a*ios
el erecho co"c+rsal/ 1+e la co"c+rre"cia e e.ec+cio"es es +"a
si*+aci!" 1+e $+chas veces "o se p+ee resolver co" la sola prioria/ -
555
e" el caso re,erio 1+iz7s la se"*e"cia p+o - e(i! valorar los erechos
ca+sales s+(-ace"*es 1+e la a"o*aci!" ha(6a reservao/ p+es e" es*os
s+p+es*os/ la a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o pres*a +"iversalia a la
e.ec+ci!"/ - reserva el ra")o el erecho e.ec+*ao/ - e" ocasio"es la
pre,ere"cia e +" cri*o o erecho es*e e(e prevalecer a+"1+e el i"icio
e la e.ec+ci!" sea pos*erior. Es +" *e$a 1+e *ra*a$os $as e*e"ia$e"*e
esp+s - a1+6 (as*e seGalar 1+e e" *oo caso la a"o*aci!" preve"*iva se
prese"*a co$o +" i"s*i*+ci!" e ore" procesal releva"*e e" la e.ec+ci!" -
el co"c+rso 1+e $a"i,ies*a la epe"e"cia .+risiccio"al el re)is*ro/ -
1+e reserva - e,i"e el ra")o e +" cri*o - a la vez el ra")o -
opo"i(ilia e +" proceso e e.ec+ci!".
!.&. Anotacin pre'enti'a de demanda de
propiedad.
La 'notacin preventiva de demanda de propiedad
o e erecho so(re +"a cosa 2ar*6c+lo :%/ '/ LH4/ p+(lica e"
el re)is*ro +"a e$a"a e recla$aci!"/ $oi,icaci!" o
e0*i"ci!" e la propiea o e +" erecho real i"scri*o.
#ara la a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a se e0i)e
resol+ci!" .+icial Aprovie"cia ice el Ar*. :5 LHA
ic*aa a i"s*a"cia e par*e le)6*i$a. La a"o*aci!" preve"*iva
e e$a"a es +"a $eia ca+*elar - por ello es pres+p+es*o
e s+ aopci!" el fomus boni iuris/ es*o es la aparie"cia el
erecho. El Ar*. :5 LH e0i)e documento bastante al pr+e"*e
ar(i*rio el .+z)aor/ - s+ aopci!" p+ee ve"ir preceia e
la e0i)e"cia e +"a ca+ci!" 2Ar*. D%E.5 LEC/ '5F.' RH4.
Le)al$e"*e solo se p+ee peir la a"o*aci!" preve"*iva e
demanda de propiedad o de derechos reales/ "o la a"o*aci!" preve"*iva
e pre*e"sio"es e car7c*er perso"al/ p+es a *e"or el Ar*. :%. ' LH p+ee
55:
peir a"o*aci!" preve"*iva OEl 1+e e$a"are e" .+icio la propiea e
(ie"es i"$+e(les o la co"s*i*+ci!"/ eclaraci!"/ $oi,icaci!" o e0*i"ci!"
e c+al1+ier erecho realP. Si" e$(ar)o es oc*ri"a rei*eraa e la DG
1+e el ";$ero ' el ar*6c+lo :% e la Le- Hipo*ecaria e(e ser
i"*erpre*ao e" ,or$a a$plia/ e $a"era 1+e ha" e e"*e"erse i"cl+ias
e" l "o s!lo las e$a"as e" 1+e se e.erci*e +"a acci!" real/ si"o
*a$(i" aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un
derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutacin
jurdicoDreal inmobiliaria 2C,. Resol+cio"es e %: e .+"io e 'FF'/ 5'
e $a-o e %&&'4/ 1+ea"o e0cl+ias/ e" *oo caso/ las e$a"as e"
1+e se e.erci*e +"a acci!" $era$e"*e perso"al/ co$o la recla$aci!" el
i"ero/ - ello si" per.+icio e 1+e se p+iera solici*ar el e$(ar)o
preve"*ivo e +" i"$+e(le i"scri*o 2Rss '& e $arzo e %&&3/ 5 e a(ril
e %&&E/ %3 e .+"io - '% e .+"io e %&&F4. Las pre*e"sio"es .+iciales
e car7c*er $era$e"*e perso"al so(re i"$+e(les solo por7" *e"er acceso
al re)is*ro co$o eve"*+ales )ara"*6as ca+*elares 1+e p+ea" acorarse
+ra"*e la *ra$i*aci!" el procei$ie"*o 2C,. ar*6c+lo D%D LEC4. La Rs '%
e .+"io e %&&D a$i*e *a$(i" la anotacin preventiva de la incoacin
de un e9pediente de dominio para rea"+ar el *rac*o s+cesivo e +"a ,i"ca
La DG a$i*e *a$(i" la anotacin preventiva de querella
criminal c+a"o la $is$a p+ea *e"er *rasce"e"cia .+r6ico real
$eia"*e el e.ercicio e" la acci!" cri$i"al e la acci!" civil erivaa e
eli*o 2Rs. '5 "ovie$(re e %&&&/ e" 1+erella cri$i"al por eli*o e
,alsea - es*a,a pres+"*a$e"*e co$e*ios e" escri*+ras p;(licas e
aci!" e" pa)o - ve"*a so(re ,i"cas i"scri*as a "o$(re e los 1+erellaos/
e" la 1+e se s+plica/ 1+e se ecre*e la "+lia e las operacio"es
ale)aa$e"*e ,i")ias/ *a$(i" Rs %D e $a-o e 'FFF4. Es oc*ri"a
rei*eraa e la DG resol+cio"es e F e sep*ie$(re e %&&: - 'F e
icie$(re e %&&3/ 1+e "o es posi(le la co"s*a*aci!" re)is*ral e la $era
i"*erposici!" e 1+erella cri$i"al pero/ c+a"o e" la 1+erella se hace
valer *a$(i" la acci!" civil/ p+ea e0*e"erse a"o*aci!" preve"*iva para
re,le.ar el e.ercicio e s*a. #or o*ra par*e la .+rispr+e"cia pe"al el TS/
so(re *oo e" eli*os e alza$ie"*o e (ie"es/ eclara e0presa$e"*e e"
ocasio"es la "+lia e "e)ocios e i"scripcio"es realizaas e" el co"*e0*o
el eli*o e".+iciao 2as6 STS %g/ : e a(ril e 'FF%/ '% e $a-o e
55>
'FFD4/ - es ,rec+e"*e e" ese co"*e0*o ore"ar *a$(i" a"o*acio"es
preve"*ivas e" )ara"*6a el proceso pe"al. La Rs e 5 e .+lio e %&&3
a$i*e 1+e i"cl+so la e"+"cia por es*a,a es a"o*a(le preve"*iva$e"*e e"
el Re)is*ro e la #ropiea si co$o co"sec+e"cia e ella/ la se"*e"cia 1+e
se ic*e e" el ,+*+ro p+iera acorar al)+"a e *rasce"e"cia real
s+scep*i(le e ser re,le.aa e" el Re)is*ro. El ;l*i$o p7rra,o el Ar*. %& e
la Le- Hipo*ecaria 2i"*ro+cio por la isposici!" ,i"al 5g e la Le-
Or)7"ica '>`%&&5/ e re,or$a el C!i)o #e"al4 e0cl+-e la e0i)e"cia e
*rac*o s+cesivo e" los procei$ie"*os cri$i"ales c+a"o a .+icio el J+ez
o Tri(+"al/ e0is*a" i"icios racio"ales e 1+e los veraeros *i*+lares so"
los 1+erellaos/ si (ie" co$o he$os vis*o la DG hace +"a i"*erpre*aci!"
res*ric*iva e icha "or$a.
La a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a se ca"cela
c+a"o se eses*i$a o esis*a e la acci!" e.erci*aa/ a+"1+e
"o ha-a resol+ci!" .+icial e0presa ore"a"o la ca"celaci!"
2Ar*. 'D5/ %&3 RH4. E" caso e se"*e"cia es*i$a*oria la
a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a se ca"cela c+a"o la
se"*e"cia se e"*ie"a e.ec+*aa respec*o el (ie" o(.e*o e la
a"o*aci!" 2Rs %> e se*ie$(re e 'FD%4.
El Ar*. 'FE RH prev la ca"celaci!" e *oos los asie"*os
pos*eriores/ e0i)ie"o e los pos*eriores 1+e respo"a" a *i*+laci!"
a"*erior la pe*ici!" e0presa - la ci*aci!" e s+s *i*+lares para la
ca"celaci!". Tras la es*i$aci!" e la e$a"a/ el J+ez e(er7 cali,icar e"
la e.ec+*oria o e" $a"a$ie"*o e ca"celaci!" el ra")o e los asie"*os
pos*eriores - a"*eriores a la a"o*aci!" preve"*iva e la e$a"a a e,ec*os
e s+ ca"celaci!". #+ee ha(er asie"*os pos*eriores e $a-or ra")o o e
reserva e ra")o 1+e "o se e(a" ca"celar/ as6 por e.e$plo la co"s*a"cia
pos*erior a la a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a 1+e se e.ec+*a e +"a o(ra
"+eva/ o e +"a e$a"a e propiea/ 1+e "o *ie"e" por1+e ser
ca"celaos9 - p+ee ha(er asie"*os a"*eriores e peor ra")o 1+e e(e"
ca"celarse/ por e.e$plo +"a se"*e"cia 1+e eclara la propiea e +"
*ercero co$por*a la ca"celaci!" e +"a a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o
a ,avor el *i*+lar re)is*ral/ a+"1+e sea a"*erior a la a"o*aci!" preve"*iva
553
e e$a"a. La DGR a$i*e la ca"celaci!" a+*o$7*ica e los asie"*os
pos*eriores/ prac*icaos e" vir*+ e *6*+los pos*eriores a la a"o*aci!" e
la e$a"a i"co$pa*i(les co" la se"*e"cia .+icial es*i$a*oria e la
e$a"a 2Rss %: e oc*+(re e 'FFD - 3 e $a-o e 'FFE/ %3 $a-o e
%&&3 - si" "ecesia e 1+e se ca"cele" si$+l*7"ea$e"*e los asie"*os
pos*eriores li$i*a*ivos/ co$o oc+rre co" la hipo*eca i"scri*a 2C,.
Resol+cio"es e 5& e oc*+(re e 'FFF - %3 e $a-o e %&&&4. A $i
parecer el J+ez co$o he$os icho e*e"*a +"a ispo"i(ilia el
co"*e"io el ,olio re)is*ral para s+ reore"aci!" *ras la se"*e"cia
ple"aria. Si" e$(ar)o parece 1+e e" vir*+ el Ar*. 'FE RH/ la
ca"celaci!" e asie"*os a"*eriores a la a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a o
e asie"*os pos*eriores e ,echa a"*erior e(er7 ser ca+sal - .+s*i,icaa/
p+i"ose ca"celar )e"rica$e"*e los e ,echa pos*erior. El i"ciso ,i"al
el Ar*. 'FE Rh a,ir$a 1+e c+a"o los *i*+lares e asie"*os pos*eriores
prac*icaos e" vir*+ e *6*+los e ,echa a"*erior a la a"o*aci!" e
e$a"a hiciere" co"s*ar e" el J+z)ao s+ oposici!"/ se se)+ir7 el .+icio
por los *r7$i*es e los i"cie"*es/ - "o se ca"celar7 la a"o*aci!" e
e$a"a/ e" *a"*o "o recai)a resol+ci!" .+icial ,ir$e/ pero es*a
isposici!" co"*raice el pri"cipio e la i"opo"i(ilia e *6*+los "o
i"scri*os - la e,icacia raical e la e.ec+ci!" e la se"*e"cia/ - -o
e"*ie"o 1+e (as*a para la ca"celaci!" la resol+ci!" .+icial $o*ivaa e"
e.ec+ci!" e se"*e"cia..
!.(. Anotacin pre'enti'a de demandas restricti4as
de la capacidad de obrar CArt. (!- /- LDE.
Es*a a"o*aci!" preve"*iva es*a lla$aa a p+(licar las
e$a"as e i"capaci*aci!" por i"*ericci!" civil/
i"capacia para a$i"is*rar Aproi)alia/ loc+raA
a+se"cia - ,alleci$ie"*o/ 1+e so" i"scri(i(les *ras la se"*e"cia
e i"capaci*aci!" 2Ar*. %.:. LH4/ 1+e es +"a se"*e"cia
co"s*i*+*iva. S+ ,i"alia es pro*e)er el pres+"*o i"capaz
+ra"*e la s+s*a"ciaci!" el proceso e i"capaci*aci!".
#+ee" a"o*arse *a$(i" las e$a"as e s+spe"si!" e
55D
pa)os/ co"c+rso - 1+ie(ra 2Ar*. ':% RH4/ *er$i"olo)6a
o(sole*a para re,erirse a las e$a"as e co"c+rso se);" la
*er$i"olo)6a e la "+eva le- co"c+rsal.
El texto vigente de la ley hipotecaria sigue sin prever expresamente
la inscripcin de la declaracin de concurso, previndose en el Art. 142 del
RH la anotacin preventiva de la demanda de concurso, y en el Art. 166.4
RH la anotacin preventiva del concurso, y en el Art. 166.5 RH la anotacin
preventiva de la demanda de concurso. La vigente ley concursal parece
haber evitado cuidadosamente resolver la cuestin de cual es el asiento
pertinente para realizar la publicidad de la declaracin del concurso, y parece
dar por sentado que la declaracin judicial de concurso se anota
preventivamente (Art. 24.4 LC), mientras que puede solicitarse la anotacin
preventiva de la demanda de concurso (Art. 24.5 LC); previndose sin
embargo la inscripcin de las medidas limitativas de la capacidad del
concursado que resulten de la aprobacin del convenio (Art. 136 LC). Yo
entiendo que por tradicin y por su analoga con las situaciones inscribibles
del Art. 2.4 LH (y como resulta del propio Art. 137 LC) la declaracin
judicial de concurso es objeto de inscripcin y no de anotacin preventiva,
aunque regulndose expresamente la anotacin preventiva de la declaracin
de concurso, podra adoptar dicha forma, si bien con la salvedad que la
anotacin preventiva no esta sometida a la caducidad del Art. 86 LH y Art.
206 RH, justamente porque no tiene sentido que fundada en una declaracin
judicial la declaracin de concurso tenga una eficacia mas limitada que la de
una declaracin de incapacidad, y porque la declaracin judicial de concurso
afecta a la libre disposicin de los bienes del concursado (Art.4.2 LH).
55E
!./. Anotacin pre'enti'a de prohibici5n de disponer
=ue tenan su orien en reso"uciones
*udicia"es o administrati'as CArt. !1 LD-
artcu"o (!- (- LDE.
Co$o he$os icho solo so" i"scri(i(les las
prohi(icio"es e ispo"er co"s*i*+ias por resol+ci!" .+icial
o a$i"is*ra*iva o e" ac*os a *6*+lo )ra*+i*o o $or*is ca+sa
2Ar*. %D LH4.
De "a*+raleza si$ilar a la a"o*aci!" preve"*iva e prohi(ici!" e
ispo"er p+ee cali,icarse la a"o*aci!" preve"*iva e la resol+ci!" e
apro(aci!" el esli"e a$i"is*ra*ivo e la zo"a $ar6*i$o *erres*re e
ac+ero co" el Ar*. '5.% e la Le- e cos*as e 'FEE - el Ar*. %F el
Re)la$e"*o
!.1. Otros tipos de anotaciones pre'enti'as de
aseuramiento de" proceso.
Se re)+la" *a$(i" o*ros *ipos e a"o*acio"es
preve"*ivas para ore"ar el proceso. La LEC prev/ a+"1+e
so" poco ,rec+e"*es/ la a"o*aci!" preve"*iva e" garanta del
proceso arbitral 2Ar*. D%% - D%3. D LEC4/ - la a"o*aci!"
preve"*iva e sentencias, firmes o no, en proceso de
ejecucin 2Ar*. Ar*. :%. 5 LH Ar*. >%:.: - D&5 LEC4.
La posi(ilia e a"o*ar se"*e"cias/ ,ir$es o "o/ e" proceso
e e.ec+ci!" ha sio o(.e*o e e(a*e e" la oc*ri"a re)is*ral/ el Ar*. ':'
RH "o a$i*6a la a"o*aci!" preve"*iva e se"*e"cia si"o $eia"*e
a"o*aci!" e e$(ar)o/ pero la a"o*aci!" irec*a e se"*e"cia e.ec+*oria
parece per$i*io e" la LEC/ (ie" co$o a"o*aci!" irec*a e las
se"*e"cias/ ,ir$es o "o/ (ie" co$o $eia ca+*elar/ al a$paro e los Ar*.
55F
D%3 - D%D LEC 2Rs e 'F e a(ril e %&&%4. La reacci!" li*eral el Ar*.
:%.5 LH/ parece 1+e *a$(i" a(o"a el ar)+$e"*o e la a"o*aci!" irec*a
e la se"*e"cia e.ec+*oria.
La anotacin preventiva de secuestro judicial/ es
e la resol+ci!" po"ie"o e" a$i"is*raci!" .+icial (ie"es
i"$+e(les 2Ar*. :%/ : LH4.
El esp6ri*+ e la LEC si" +a es ,acili*ar la se)+ria el
proceso por $eio el re)is*ro/ - preica +"a i"*erpre*aci!" a$plia e los
s+p+es*os re)is*rales e a"o*aci!" preve"*iva co$o $eia ca+*elar/ pero
si" ero)ar/ pie"so -o/ el pri"cipio e *ipicia e la a"o*aci!"
preve"*iva. Al);" a+*or sos*ie"e 1+e el Ar*. D%D 3c LEC ha a(ier*o la
p+er*a a la a*ipicia e a"o*acio"es preve"*ivas/ pero se re,iere el ci*ao
ar*ic+lo solo a las $eias ca+*elares 1+e por s+ "a*+raleza ha" e ser
*oas las .+r6ica$e"*e posi(les para el ase)+ra$ie"*o e erechos o
si*+acio"es. La propia a$pli*+ procesal el e$(ar)o preve"*ivo/ 1+e
p+ee ser aplicao por el .+ez e" c+al1+ier proceso/ preica la a$pli*+
e la a"o*aci!" preve"*iva co$o $eia ca+*elar li)aa
i"s*i*+cio"al$e"*e al e$(ar)o preve"*ivo 2Ar*. ':& RH is*i")+e e"*re el
e$(ar)o preve"*ivo - el e$(ar)o e.ec+*ivo4.
3. La anotacin preventiva y la ordenacin
del crdito.
&.1 E" +o"io reistra" como orden de "as
pre+erencias $ como concurso 'irtua" de
"os cr%ditos.
El re)is*ro se or)a"iza para ar cer*eza a la propiea/
pero *a$(i" para la ordenacin, seguridad y ejecucin del
crdito. El re)is*ro e la propiea $eia"*e la a"o*aci!"
5:&
preve"*iva p+(lica pre,ere"cias e i"s*a+ra +" sis*e$a
e,icie"*e - se"cillo e e.ec+ci!" procesal s+$aria - si")+lar
e los cri*os.
La i"scripci!" o a"o*aci!" re)is*ral se co"vier*e" e" la pri"cipal
,+e"*e e los privile)ios crei*icios i"$o(iliarios especiales 2Ar*. 'F%5 -
'F%:.5 CC4/ 1+e se ,+"a" e" el re)is*ro/ p+es los cri*os "o se es*a(lece"
co$o privile)iaos por s+s ca+sas/ si"o por la ,or$a e co"s*i*+irse9 - el
privile)io re)is*ral especial prevalece so(re el )e"eral 2Ar*. 'F%D CC4. Solo
los s+perprivile)ios 2a ,avor e la Hacie"a o salariales4/ por c+a"*6as
*6picas - li$i*aas/ se s+perpo"e" a los privile)ios i"$o(iliarios
co"s*i*+ios re)is*ral$e"*e. #or eso el ,olio re)is*ral correspo"ie"*e a +"
i"$+e(le ,+"cio"a co$o +" a+*e"*ico co"c+rso vir*+al e los cri*os/
p+es el privile)io pre,ere"*e se e,i"e por el re)is*ro/ - e" el proceso se
il+cia e,ec*iva$e"*e la pre,ere"cia e"*re los cri*os i"scri*os o
a"o*aos. < el re)is*ro lava el (ie" e la a,ecci!" al pa)o e los cri*os
"o i"scri*os o a"o*aos 2i"opo"i(ilia4/ p+es *oos los cri*os 1+e "o
es*7" i"scri*os o a"o*aos 2salvo los s+perprivile)ios4 res+l*a" i"opo"i(les
*ras la i"scripci!" e" +"a e"a.e"aci!" vol+"*aria o ,orzosa el (ie"
i"$+e(le e" el re)is*ro.
&.!. Anotacin pre'enti'a de em,aro.
3.2.1. La anotacin de embargo como medida cautelar.
Se is*i")+e e"*re el e$(ar)o preve"*ivo - el e$(ar)o
e.ec+*ivo/ - a$(os e(e" ser o(.e*o e a"o*aci!" preve"*iva e"
el re)is*ro 2Ar*. ':& RH49 es*o es/ el e$(ar)o - s+ a"o*aci!"
p+ee" aop*arse co$o $eia ca+*elar a+*!"o$a o co$o
co"sec+e"cia e la e.ec+ci!" procesal so(re +" (ie" i"$+e(le.
El Ar*. 3%F LEC co"$i"a al J+ez a ore"ar la a"o*aci!"
preve"*iva c+a"o +" e$(ar)o recai)a so(re (ie"es i"$+e(les/
5:'
lo 1+e parece per$i*e - a+" e0i)e la ac*+aci!" e o,icio el
.+ez/ - ero)a el car7c*er ro)ao 1+e "or$al$e"*e se preica(a
e la a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o 2Ar*. :%.%.LH4.
?"a oc*ri"a -a co"soliaa el Tri(+"al S+pre$o a,ir$a 1+e el
e$(ar)o e0is*e .+r6ica$e"*e ese 1+e la a+*oria .+icial lo ecre*a
le)al$e"*e/ co" i"epe"e"cia e s+ a"o*aci!" e" el Re)is*ro e la
#ropiea/ la c+al "o p+ee co"icio"ar s+ e0is*e"cia "i *ie"e valor
co"s*i*+*ivo - s+ o$isi!" "o i$peir6a proceer a la realizaci!" ,orzosa
e la ,i"ca *ra(aa/ la c+al s+r*ir7 ple"os e,ec*os 2SSTS e : e A(ril e
'FE& - %: e Novie$(re e 'FE3/ %3 e J+lio e 'FF:/ 'E e a(ril e
%&&'4. La STS '> e .+"io e %&&D a,ir$a e" ese se"*io Oha 1+eao
pro(ao 1+e el e$(ar)o se prac*ic! $eia"*e ili)e"cia el 6a 'F e
,e(rero e '.FF3/ $ie"*ras 1+e el *6*+lo es)ri$io por el *erceris*a/ la
escri*+ra p;(lica e %> e a(ril e '.FFD/ es clara$e"*e e ,echa pos*erior
a a1+ella ili)e"cia/ por lo 1+e el e$(ar)o pri$a so(re el erecho
sos*e"io por el *erceris*a/ "o *e"ie"o *rasce"e"cia 1+e el e$(ar)o "o
,+era a"o*ao si"o has*a os aGos esp+sP 2e" el $is$o se"*io STS e
': e .+"io e %&&D4.
Co" *oo/ la a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o es*a lla$aa
ase)+rar la e,ec*ivia e +" e$(ar)o por s+ p+(licia re)is*ral 2Ar*. :%/
%/ LH4. La a"o*aci!" preve"*iva el e$(ar)o reserva los erechos el
e$(ar)a"*e. Los ac*os e isposici!" el *i*+lar re)is*ral pos*eriores a la
a"o*aci!" e e$(ar)o so" rela*iva$e"*e i"e,icaces/ por1+e el (ie" 1+ea
a,ec*o a las res+l*as el procei$ie"*o e" 1+e se a"o*a. La .+rispr+e"cia
eclara co" rei*eraci!" 1+e la a"o*aci!" e e$(ar)o "o crea "i eclara
"i");" erecho "+evo/ "i al*era la "a*+raleza e las o(li)acio"es a"o*aas
2SSTS : e $a-o 'FF:/ 3 e a(ril e'FF3/ '& e icie$(re e %&&% - 5&
e .+"io e %&&5/ e"*re o*ras $+chas4/ pero es*o "o si)"i,ica co$o va$os a
ver a co"*i"+aci!" 1+e la a"o*aci!" e e$(ar)o *e")a +"a e,icacia
$era$e"*e e "o*icia o "e)a*iva/ p+es *ie"e +"a e,icacia posi*iva respec*o e
los ac*os a"*eriores "o i"scri*os 1+e "o sea" $a"i,ies*os.
5:%
3.2.2. La preferencia del crdito anotado sobre los crditos,
gravmenes o enajenaciones posteriores.
La e,icacia e la a"o*aci!" e e$(ar)o "o solo es
preve"*iva - ase)+raora/ p+es *a$(i" *ie"e +"a e,icacia
o,e"siva/ -a 1+e co" car7c*er )e"eral la a"o*aci!" preve"*iva
e e$(ar)o co"cee al a"o*a"*e la pre,ere"cia es*a(lecia e"
el ar*6c+lo '.F%5 el CC 2Ar*. :: LH4/ es*o es el cri*o
a"o*ao es pre,ere"*e so(re los cri*os o )rav7$e"es
co"s*i*+ios co" pos*erioria a icha a"o*aci!".
C+al1+ier erecho 2cri*o o )rava$e"4 "acio co" pos*erioria
a la a"o*aci!" e e$(ar)o res+l*a a,ec*ao por la $is$a/ - e" par*ic+lar
al cri*o )ara"*izao por icha a"o*aci!" se o*or)a ra")o pre,ere"*e
so(re los ac*os isposi*ivos e e"a.e"aci!" o )rava$e" cele(raos co"
pos*erioria 2Se"*e"cias TS 5& icie$(re 'FF5/ '& $a-o/ '5 .+"io - %>
"ovie$(re 'FF:/ %: ,e(rero 'FF>/ '5 .+lio 'FF3 / 'F ,e(rero/ 'F a(ril - :
icie$(re %&&&/ 3 e .+lio e %&&3/ ': - %& e .+"io e %&&D/ 5 e
icie$(re e %&&D/'E e .+"io e %&&E4.

3.2.3 La anotacin de embargo y su eficacia derivada de la
inoponibilidad de ttulos no inscritos y limpiea
de cargas! principio general.
La i"opo"i(ilia e *6*+los se es*+ia co" car7c*er
)e"eral e" la lecci!" re,ere"*e a la e,icacia e la i"scripci!"/
pero es +" pri"cipio 1+e se aplica *a$(i" a la a"o*aci!"
preve"*iva. La i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os *rae
co$o co"sec+e"cia la li$pieza e car)as 2Ar*. 5% - 5: Lh4/
es*o es el re)is*ro )ara"*iza al *ercero re)is*ral 1+e "i");"
cri*o 1+e "o es*e a"o*ao e" el re)is*ro/ "i "i")+"a car)a
5:5
perso"al o real "o $a"i,ies*a/ co"*ra6a o co"s*i*+ia por el
*i*+lar re)is*ral o por *i*+lares re)is*rales a"*eriores/ "o le
p+ee ser opo"i(les 2Ar*. '5/ %%> LH4.
E" )e"eral los acreeores o *i*+lares e erechos "o $a"i,ies*os
e(e" ser los pri"cipales i"*eresaos e" la co"s*a"cia re)is*ral e s+ cri*o/
erecho o car)a "o $a"i,ies*a 2cri*os re,accio"arios/ re*rove"*as/ opcio"es/
servi+$(res/ e*c.4/ por la v6a e la opor*+"a i"scripci!" o a"o*aci!"/ p+es
e lo co"*rario/ por el pri"cipio e li(eraci!" e car)as/ s+ cri*o o erecho
se e"c+e"*ra al al(+r e c+al1+ier isposici!"/ vol+"*aria o ,orzosa/ e s+s
(ie"es por el e+or
(ras el remate/ por la i"opo"i(ilia e *6*+los -
li$pieza e car)as/ *ras el re$a*e/ los cri*os/ erechos
perso"ales o reales "o $a"i,ies*os 1+e "o ha-a" reservao s+
ra")o e" el re)is*ro co" la correspo"ie"*e a"o*aci!"
preve"*iva o 1+e lo a"o*e" co" pos*erioria/ "o so"
opo"i(les al e$(ar)a"*e a"o*ao.
#or la i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os/ el cri*o a"o*ao e
e$(ar)o a1+iere pre,ere"cia so(re el (ie" e$(ar)ao/ - esp+s el
re$a*e "o le so" opo"i(les al e$(ar)a"*e los erechos o )rav7$e"es "o
$a"i,ies*os 1+e "o se ha-a" a"o*ao 2a+"1+e ,+era" pre,ere"*es o
co"s*i*+ios e0*rarre)is*ral$e"*e co" a"*erioria4. El ac*o e apro(aci!"
e re$a*e *ras$i*e la propiea - por ello li(era el i"$+e(le e$(ar)ao
e *oas las car)as perso"ales a las 1+e es*a(a a,ec*a e" el pa*ri$o"io el
e.ec+*ao *a"*o civiles co$o *ri(+*arias/ salvo s+perprivile)ios 2STS 5&
e a(ril e 'FED49 el *i*+lar e +" cri*o pre,ere"*e "o a"o*ao e" el
re)is*ro s!lo lo p+ee hacer valer $ie"*ras +ra la v6a e apre$io - por la
v6a e la *ercer6a e $e.or erecho 2STS e '& e $arzo e 'FEF49 los
e,ec*os e la pre,ere"cia crei*icia "o a"o*aa "o p+ee" perse)+ir los
(ie"es 1+e -a ,+ero" s+(as*aos *ras la apro(aci!" el re$a*e 2STS 5 e
"ovie$(re e 'FEF4. Desp+s e la a.+icaci!" el (ie" e$(ar)ao s!lo
ser7" opo"i(les los cri*os pre,ere"*es/ erecho perso"ales - reales "o
5::
$a"i,ies*os 1+e ha-a" reservao s+ ra")o $eia"*e la opor*+"a a"o*aci!"
preve"*iva 2vase STS '% e $arzo e 'FF%49 la e"a.e"aci!" .+icial
li(era al (ie" e$(ar)ao e *oos los cri*os a"*eriores a+"1+e ,+ese"
pre,ere"*es 1+e "o se ha-a" reservao por la a"o*aci!" 2STS 5 e
"ovie$(re e 'FF%4. Los a1+ire"*es el o$i"io e +"a ,i"ca solo
1+ea" so$e*ios Ta,ec*aosT por lo 1+e res+l*e el apre$io
correspo"ie"*e a +" e$(ar)o c+-a a"o*aci!" preve"*iva accei! al
Re)is*ro e la #ropiea co" a"*erioria a la a1+isici!" e icho
o$i"io/ o a la car)a c+-a realizaci!" a ca+sa a es*a a1+isici!" 2STS :
e a(ril e %&&%4.
3.2.4. Rgimen de los actos que acceden al registro con
posterioridad a la anotacin de embargo. Prioridad
y preferencia en la anotacin de embargo.
Significado del mandamiento de cancelacin.
a4 )rincipio general de preferencia de la ejecucin
en curso.
La a"o*aci!" a"*erior e e$(ar)o o*or)a *a$(i" +"a
cier*a pre,ere"cia respec*o e la pos*erior/ - ,avorece la
a"o*aci!" pri$era 1+e p+(lica +"a e.ec+ci!" e" c+rso/ ao
1+e co$o pri"cipio )e"eral la pre,ere"cia crei*icia e(e
hacerse valer e"*ro el pri$ero e los procesos e.ec+*ivos
i"iciaos co"*ra +" (ie" co"cre*o/ i"*erpo"ie"o la opor*+"a
*ercer6a. #ero es*o es solo +" pri"cipio )e"eral "o +" o)$a/
- co$o vere$os e" el ep6)ra,e si)+ie"*e +"a a"o*aci!"
preve"*iva e" ocasio"es p+ee reservar *a$(i" +"a
pre,ere"cia 1+e "o es*a (asaa e" s+ prioria.
5:>
El ius prioritatis - el ius persequendi e la a"o*aci!" se (asa
ori"aria$e"*e e" 1+e los *i*+lares e cri*os pre,ere"*es o )rav7$e"es
pre,ere"*es "o $a"i,ies*os e(iero" ha(erse perso"ao e" el proceso por
$eio e la opor*+"a *ercer6a 2Ar*. 35' ' - % LEC4. La pre,ere"cia e la
a"o*aci!" a"*erior "o es +"a pre,ere"cia s+s*a"*iva/ si"o 1+e res+l*a e la
e0i)e"cia procesal e pre,ere"cia e la e.ec+ci!" e" c+rso. Es*o es e" el
$o$e"*o 1+e se i"icia +" proceso e.ec+*ivo co"*ra +" (ie" co"cre*o es*e
1+ea a,ec*o a las res+l*as e icho proceso/ - c+al1+ier pre,ere"cia
crei*icia para ser opo"i(le a la e.ec+ci!" e" c+rso e(er7 co"s*ar
re)is*ral$e"*e - ae$7s hacerse e,ec*iva e"*ro el propio proceso
e.ec+*ivo i"iciao pro $eio e la opor*+"a *ercer6a. La STSJ Navarra e
'> e $a-o e %&&5/ por e.e$plo/ a,ir$a e" par*ic+lar 1+e el a"o*a"*e
e +" cri*o )oza *a$(i" e la prioria erivaa e la prioria e" el
e.ercicio el proceso e.ec+*ivo correspo"ie"*e/ 1+e ase)+ra el (+e" ,i"
e la e.ec+ci!" $eia"*e la a,ecci!" Qer)a o$$esQ el (ie" *ra(ao al
proceso e" 1+e se ecre*a/ si" 1+e *e")a se"*io 1+e +"a ve"*a e"
oc+$e"*o privao 2realizaa el %> e oc*+(re e 'FFF4/ 1+e se a,ir$a
ha(erse co"s+$ao por el pa)o el precio - e"*re)a e llaves 2el %& e
e"ero e %&&&4/ es ecir +"a ve"*a oc+$e"*aa - co"s+$aa e" perioo
sospechoso/ esp+s e i"iciao el procei$ie"*o e.ec+*ivo co"*ra el
e+or/ p+ea prevalecer so(re la se)+ria - cer*eza e +"
procei$ie"*o e.ec+*ivo i"iciao co" a"*erioria/ 1+e ae$7s ha sio
a"o*ao e" el re)is*ro/ a,ec*a"o la cosa e$(ar)aa al res+l*ao e icho
proceso e.ec+*ivo. La e,icacia o,e"siva e la ap e e$(ar)o se o(serva e"
la STS %' e .+"io e %&&D8 el a1+ire"*e e +"a ,i"ca e" escri*+ra
p+(lica a1+iere a"*es e la a"o*aci!" preve"*iva/ pero i"scri(e esp+s/
la se"*e"cia reco"oce la pre,ere"cia e la e.ec+ci!" e" c+rso Oel i"$+e(le
e 1+e se *ra*a ,+e o(.e*o e e$(ar)o e" el proceso e e.ec+ci!" se)+io
e"*re los e$a"aos co" el ";$. 5>&`F'/ $eia"*e provie"cia .+icial
e ,echa ' e oc*+(re e 'FF'/ c+a"o el $is$o era e propiea e la
par*e e.ec+*aa Naves Re)io"ales S.A./ - as6 co"s*a(a e" el Re)is*ro e la
#ropiea9 si (ie"/ a"*es e 1+e la *ra(a *+viera acceso al Re)is*ro
$eia"*e s+ a"o*aci!" preve"*iva/ el ac*or a1+iri! s+ propiea
$eia"*e escri*+ra p;(lica e co$prave"*a a Naves Re)io"ales S.A. e
,echa 'F e $a-o e 'FF%. A par*ir e ese $o$e"*o/ el e$(ar)o ,+e
5:3
o(.e*o e a"o*aci!" re)is*ral co" ,echa 'D e icie$(re e 'FF% e" +"
$o$e"*o e" 1+e la a1+isici!" el *erceris*a a;" "o ha(6a *e"io acceso
al Re)is*ro p+es la i"scripci!" e s+ o$i"io se pro+.o co" ,echa %& e
$a-o e 'FF5P
Co" *oo es*a e,icacia e i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os e
la a"o*aci!" preve"*iva "o es reco"ocia co" car7c*er )e"eral por la
.+rispr+e"cia. E" la STS e 3 e .+"io e %&&3/ por e.e$plo/ o*or)aa
+"a escri*+ra p+(lica e prs*a$o e hipo*eca e" 'FF& "o se p+o i"scri(ir
e" el re)is*ro por "o acrei*arse la represe"*aci!" e +"o e los o*or)a"*es
- la i"scripci!" e la hipo*eca se pospo"e a 'FF5/ pero c+a"o se i"scri(e
la hipo*eca se co"s*a*a 1+e e0is*e +"a a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o e
'FF%/ por +" cri*o reco"ocio e" escri*+ra p+(lica e 'FF%. La
se"*e"cia a,ir$a 1+e el cri*o escri*+rario por el prs*a$o e 'FF& es
pre,ere"*e al reco"ocio e" se"*e"cia e" 'FF% por ser a"*erior/ ao 1+e
la a"o*aci!" preve"*iva "o o*or)a erechos/ pero es*a oc*ri"a s+po"e
"e)ar e,icacia al .+icio e.ec+*ivo - esco"ocer 1+e los *i*+lares el cri*o
escri*+rario e(iero" ha(erse prese"*ao e" la pri$era e.ec+ci!" para
e$os*rar la pre,ere"cia e s+ cri*o $eia"*e la opor*+"a *ercer6a. As6
e" la STS : e "ovie$(re e %&&> +"a $is$a ,i"ca se e$(ar)a -
a.+ica e" os procesos e.ec+*ivos i,ere"*es e" el .+z)ao e pri$era
i"s*a"cia "+$ero ' e Sa" Se(as*i7" 2el >F: e 'FF' - el :5% e 'FF%4/ la
se"*e"cia ecie la pre,ere"cia e la pri$era a"o*aci!" preve"*iva e
e$(ar)o - "o la pre,ere"cia e la pri$era a.+icaci!"/ si" e"*rar a
valorar la pre,ere"cia e los cri*os s+(-ace"*es/ lo 1+e es +"a e0i)e"cia
a $i .+icio 1+e a cohere"cia al .+icio e.ec+*ivo.
(4 El conflicto entre preferencia y prioridad del
derecho anotado en el registro.
Co" *oo el co",lic*o e"*re prioria - pre,ere"cia e
la a"o*aci!" preve"*iva es +"a e las c+es*io"es $7s i,6ciles
e iscer"ir e" el .+icio e.ec+*ivo. A $i e"*e"er la a"o*aci!"
5:D
preve"*iva p+ee *a$(i" reservar +" ra")o/ - por eso +"a
i"scripci!" o a"o*aci!" pos*erior p+ee ser opo"i(le a la
e.ec+ci!" e" c+rso si se co"s*a*a re)is*ral$e"*e por la propia
a"o*aci!" +" ra")o pre,ere"*e/ lo 1+e es cali,icao por el .+ez
e" el correspo"ie"*e $a"a$ie"*o e ca"celaci!" al
*er$i"ar el proceso ori"ario o e.ec+*ivo 2Ar*. 3D>. % LEC4.
M+chos a+*ores es*i$a" 1+e la ca"celaci!" e los asie"*os
pos*eriores a la a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o es a+*o$7*ica - se ,+"a
e" la sola prioria re)is*ral/ - es*o parece re,le.arse e" el Ar*. 'D>.% RH.
Es*o es o*or)a" a la a"o*aci!" preve"*iva +"a pre,ere"cia o)$7*ica/
(asaa e" la prioria/ si$ilar a la 1+e *ie"e la hipo*eca. TALMA
CHARLES/ e" s+ por$e"orizao - e*allao li(ro sos*ie"e 1+e el
pri"cipio e prioria/ e0i)e 1+e *oo *i*+lo prese"*ao e" el re)is*ro
1+ee s+pei*ao a c+al1+ier o*ro i"co$pa*i(le prese"*ao co"
a"*erioria/ - e ello co"cl+-e 1+e el $a"a*o e ca"celaci!" e(e
ore"ar la ca"celaci!" *oos los asie"*os pos*eriores a la a"o*aci!" e
e$(ar)o 1+e se e.ec+*a. A $i .+icio es*a pos*+ra es err!"ea por1+e "o
cali,ica la s+s*a"*ivia respec*iva e prioria - pre,ere"cia e" la
a"o*aci!" preve"*iva/ - "o e"*ie"e 1+e la pre,ere"cia e la a"o*aci!"
preve"*iva "o es*a "ecesaria$e"*e li)aa a s+ prioria. A $i .+icio es*a
pos*+ra/ as+$ia por la DGR/ hace +" )ra" aGo a *i*+lares e cri*os
privile)iaos/ sie"o el s+p+es*o $as ,rec+e"*e 1+e se pla"*ea a"*e el
re)is*ro el el privile)io salarial/ al 1+e se priva i".+s*i,icaa$e"*e e
par*icipar e" el (a"1+e*e e los (ie"es el e+or/ co" )rave 1+e(ra"*o e
los pri"cipios le)ales e e*er$i"aci!" el ore" e las pre,ere"cias 2Rs
%%.''.EE/ 5.&:.FE/ D.&>.FF/ %F.&F.&&/ %E.&5.&'4. Es*a pos*+ra s+po"e "o
a$i*ir la e,icacia e +" e$(ar)o pos*erior por )as*os pre,ere"*es e
propiea horizo"*al 2Rs %3.'%.FF4 o por (i*os pre,ere"*es e la
Se)+ria social 2RS '>.'%.F:4/ - e"ie)a la e,icacia e las a1+isicio"es
a"*eriores pre,ere"*es 2Rs '%.&3.EF4.
5:E
El registro no se cierra por la anotacin preventiva de
embargo (Art. 71 LH) y por ello pueden acceder al registro con
posterioridad a la anotacin de embargo actos de disposicin o
gravamen anteriores al embargo, que si son pblicos y de fecha
fehaciente anterior al embargo pueden ser preferentes aunque
sean posteriores, y esta preferencia se puede hacer valer en el
proceso ejecutivo en curso. Como la anotacin preventiva no se
basa en el tracto en ocasiones puede reservar una preferencia
anterior o de mejor rango, aunque la anotacin misma sea
posterior.
A $i .+icio la prioria "o p+ee co"*raecir e $oo a(sol+*o
la pre,ere"cia/ 1+e *a$(i" es +" pri"cipio re)is*ral 1+e se reserva por la
a"o*aci!" preve"*iva/ - 1+e se eriva e la *+*ela .+risiccio"al e la
propiea - posesi!"/ - el hecho e 1+e los asie"*os re)is*rales es*7" al
a$paro e los *ri(+"ales. A,ir$a TALMA CHARLES 1+e el proceso
e.ec+*ivo "o es see aec+aa para isc+*ir el r)i$e" e las pre,ere"cias9
- a $i .+icio e,ec*iva$e"*e por eso $is$o "o p+ee" ca"celarse asie"*os
pos*eriores pre,ere"*es e $oo i"iscri$i"ao/ p+es ello a*e"*a co"*ra la
*+*ela procesal - $a*erial e erecho pre,ere"*es ves*ios co" +"a
a"o*aci!" preve"*iva 1+e )ara"*iza la salva)+aria re)is*ral e los
erechos a"o*aos. < ese l+e)o "o parece lo $7s l!)ico per$i*ir la
ca"celaci!" e car)as pos*eriores/ "i i$po"er al *i*+lar e +" erecho
pre,ere"*e la car)a e par*icipar e" *oos los procesos e e.ec+ci!"
si")+lar 1+e se i"icie"/ p+es ello si)"i,ica esco"ocer el valor e la
a"o*aci!" preve"*iva co$o sis*e$a e reserva e ra")o - la e,icacia
posi*iva e la p+(licia e la posesi!".
A $i .+icio es*a pre,ere"cia e la prioria e la a"o*aci!" es +"
pri"cipio )e"eral "o +" o)$a/ e"*ie"o 1+e e0is*ie"o e" el proceso
e.ec+*ivo +" previo e(a*e co"*raic*orio/ a+"1+e sea s+$ario/ so(re el
*6*+lo - el erecho/ - p+ie"o ser o6os los *i*+lares e asie"*os
ca"celaos/ es el J+ez 1+e co"oce la e.ec+ci!" el 1+e e(e valorar el
5:F
ra")o - pre,ere"cia el cri*o e.ec+*ao - ore"ar la ca"celaci!"
co"si)+ie"*e e los erechos pos*eriores 1+e "o le co"s*e sea" e ra")o
s+perior o pre,ere"*e. El $a"a*o e ca"celaci!" p+ee a"*epo"er la
pre,ere"cia el cri*o a la prioria re)is*ral e la a"o*aci!" preve"*iva
e e$(ar)o/ pri"cipal$e"*e c+a"o la pre,ere"cia se eriva el propio
re)is*ro/ e la ,ehacie"cia e oc+$e"*os p;(licos 1+e ha" servio e
(ase a la i"scripci!"/ o c+a"o la pre,ere"cia ha sio reservaa a"*es e la
a.+icaci!"/ por +"a a"o*aci!" preve"*iva )ara"*e e la pre,ere"cia
e0*rarre)is*ral el erecho a"o*ao. #ero la pre,ere"cia e +" asie"*o
pos*erior respec*o e la prioria re)is*ral el cri*o e.ec+*ao p+ee
erivarse *a$(i" e o*ras razo"es/ co$o la e*er$i"aci!" pos*erior el
o(.e*o o *i*+lar el erecho e$(ar)ao 2co$o +"a eclaraci!" e o(ra
"+eva o +"a se"*e"cia ,ir$e pos*erior 1+e prive el erecho al *i*+lar
e$(ar)ao4. Toas es*as circ+"s*a"cias/ - al)+"a o*ra 1+e l+e)o
a"aliza$os/ "o se ,+"a" propia$e"*e e" la prioria re)is*ral/ - e(e"
e" pri"cipio *e"erse e" c+e"*a por el .+ez e" el $a"a$ie"*o
ca"cela*orio.
E" co"cl+si!" la anotacin preventiva hace efectiva
la dependencia jurisdiccional del registro en la ordenacin
del crdito, a+" e" el propio proceso e.ec+*ivo. El .+ez *ie"e
+"a ecisiva par*icipaci!" e" la ore"aci!" el ,olio re)is*ral
correspo"ie"*e al i"$+e(le re$a*ao/ se);" el Ar*. 3D:.%
LEC/ al ore"ar - e*er$i"ar las car)as re)is*rales
s+(sis*e"*es so(re los i"$+e(les esp+s el a+*o e
a.+icaci!" e i"$+e(les 2$oi,ica"o *a$(i" e" es*e
*e$a la isposici!" ,i"al "ove"a e la LEC/ el r)i$e" e la
e.ec+ci!" hipo*ecaria4. Si" 1+e "ecesaria$e"*e el ra")o e
+"a a"o*aci!" preve"*iva es*e li)ao a la prioria e s+
acceso al re)is*ro.
A $i e"*e"er/ el Ar*. 3D:.% LEC es el pro*a)o"is*a e +" "+evo
r)i$e" e coori"aci!" e"*re procei$ie"*o e.ec+*ivo - re)is*ro. El .+ez
"o solo se apo-a e" el re)is*ro ese el i"icio 2cer*i,icaci!" e car)as/
5>&
Ar*. 3>3 LEC4 - e" el esarrollo el proceso e.ec+*ivo/ si"o 1+e/ co$o
c+l$i"aci!" el $is$o/ es*7 lla$ao a +" .+icio s+$ario e
e*er$i"aci!" el ra")o el cri*o e.ec+*ao/ e" s+ co",lic*o co" los
e$7s cri*os - )rav7$e"es so(re el i"$+e(le re$a*ao/ al 1+e se
re,iere el Ar*. 3D:.% LEC/ 1+e *ie"e +" acceso irec*o al re)is*ro/ - 1+e
e*er$i"a el co"*e"io el ,olio re)is*ral e 1+e se *ra*e. La pri"cipal
i""ovaci!" e la "+eva LEC/ 1+e -a es*a(a a"+"ciaa e" la Re,or$a e la
LEC e 5& e a(ril e 'FF% - e" el RD '5E3`'FF% e '5 e "ovie$(re/
1+e re,or$a el Ar*. 'D>.% RH/ co"sis*e e" 1+e el procei$ie"*o e.ec+*ivo
*er$i"a co" la e*er$i"aci!" por el .+ez/ pri$a ,aciae/ el ra")o el
cri*o e.ec+*ao so(re el (ie" re$a*ao. El .+ez e(e es*a(lecer
e0presa$e"*e e" el a+*o e a.+icaci!"/ c+ales so" las i"scripcio"es -
a"o*acio"es/ a"*eriores o pos*eriores 1+e ha(r7" e ca"celarse
2Ar*.'55LH/ %55 RH4/ lo 1+e a,ec*a a *oo el ,olio/ 1+ea"o s+(ro)ao
el a.+ica*ario e" los )rav7$e"es a"*eriores o pre,ere"*es "o ca"celaos
2Ar*. 33E.5/ 33F.%/ 3D&.> LEC4. E" el co",lic*o e"*re varias a"o*acio"es
preve"*ivas/ co$o la ese"cia e la a"o*aci!" preve"*iva es la reserva e
ra")o el .+ez e(er7 cali,icar la pre,ere"cia e la a"o*aci!" e" el
$a"a$ie"*o e ca"celaci!".
3.2.5 Anotacin preventiva y delimitacin del objeto de
la ejecucin.
#ero la a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o *a$(i"
e,i"e ,re"*e a *erceros el o(.e*o el proceso e e.ec+ci!"/ La
a"o*aci!" e e$(ar)o o*or)a +"a pre,ere"cia al e.ec+*a"*e
so(re el (ie" e$(ar)ao 1+e se eli$i*a por el propio re)is*ro/
p+es la a"o*aci!" preve"*iva )e"era +" l6$i*e e
respo"sa(ilia por e"ci$a el c+al la e.ec+ci!" e" c+rso "o
por7 per.+icar a *erceros re)is*rales 1+e ha-a" i"scri*o s+
erecho co" pos*erioria a la e.ec+ci!" e" c+rso/ "i e" )e"eral
5>'
a *erceros poseeores 1+e ha-a" a1+irio s+ erecho co"
pos*erioria a la a"o*aci!" e e$(ar)o 2Ar*. D% LH4/ p+es la
opo"i(ilia e la e.ec+ci!" a *erceros es*a e*er$i"aa por
las ca"*iaes p+(licaas e" la a"o*aci!" e e$(ar)o 2Ar*.
3'5.5 LEC4/ sie"o es*as las ca"*iaes por las 1+e el *ercer
poseeor p+ee li(erar el (ie" e$(ar)ao 2Ar*. 33%.5 LEC4.
Si" 1+e la a$pliaci!" e la e.ec+ci!" p+ea *e"er e,ec*os so(re
los erechos pos*eriores a la a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o/
co$o por o*ra par*e res+l*a *a$(i" el r)i$e" e la
a$pliaci!" e la hipo*eca/ 1+e se e(e aplicar por a"alo)6a
2Ar*. '': - ''> LH4.
La a"o*aci!" c+$ple as6 +"a ,+"ci!" releva"*e e coori"aci!" el
r)i$e" le)al e las pre,ere"cias co" el proceso e e.ec+ci!"/ - es/ .+"*o co"
la posesi!" el i"s*r+$e"*o e Orealizaci!"P e la respo"sa(ilia pa*ri$o"ial
- e las pre,ere"cias crei*icias/ 1+e per$i*e co"s*r+ir +" sis*e$a 1+e
co"sa)ra +"a cier*a pre,ere"cia e la prioria e" la e.ec+ci!" 2Ar*.3D:.%
LEC4/ a"*e la variea - ra")o e los cri*os - las .+risiccio"es 2civiles/
la(orales - co"*e"ciosas4 1+e co"c+rre" e" la co$pe*e"cia para el e$(ar)o
- la e.ec+ci!" e los (ie"es el e+or/ pl+ralia e procei$ie"*os
e.ec+*ivos/ li$i*aci!" el proceso e e.ec+ci!" al (ie" e$(ar)ao/
co$ple.ia e )ra+aci!" e los cri*os - li$i*aci!" e *ercer6as/
a$pliaci!" el e$(ar)o - alea*oriea el pa*ri$o"io a"*e la ve"*a e s+s
(ie"es por el e+or co$o li(eraci!" e )rav7$e"es e*c.

&.&. Anotacin pre'enti'a de" cr%dito
re+accionario Cartcu"o (!- 2- LDE.
La le)islaci!" ,avorece e iversos $oos la
i"versi!" e capi*ales e" la co"servaci!" - $e.ora e los
i"$+e(les - +"o e los veh6c+los es el reco"oci$ie"*o el
5>%
car7c*er re,accio"ario 2pre,ere"*e4 e las ca"*iaes
i"ver*ias co" es*e ,i"/ - ,ac+l*a para ello s+ a"o*aci!"
preve"*iva. La a"o*aci!" s+r*e respec*o al cri*o
re,accio"ario *oos los e,ec*os e la hipo*eca 2Ar*. >F LH4.
La a"o*aci!" el cri*o s!lo p+ee hacerse $ie"*ras +re"
las o(ras o(.e*o e la re,acci!" 2Ar*. :%/ E/ LH4.
Se ,avorece la co"s*a"cia el cri*o re,accio"ario e" el re)is*ro/
p+es a+"1+e se e0i)e oc+$e"*o escri*o se a$i*e el oc+$e"*o privao
2Ar*. '>> RH4. La .+rispr+e"cia reco"oce +" co"cep*o a$plio e
re,acci!" ,+"ao e" c+al1+ier co"*ra*o 1+e .+s*i,i1+e la i"versi!" e" +"
i"$+e(le 2co"*ra*o e prs*a$o STS 'F a(ril e 'FD>/ o co"*ra*o e o(ra
STS > e .+lio e 'FF&4 e i"cl+so se reco"oce el privile)io al co"*ra*is*a
1+e realiza la o(ra - va pa)a"o a los *ra(a.aores - s+$i"is*raores e
$a*erial/ so(re el (ie" i"$+e(le re,accio"ao/ por e"*e"er 1+e
co"s*i*+-e" +" a"*icipo 1+e el co"*ra*is*a hace al propie*ario 2SSTS e %'
e $a-o e 'FED/ '% .+lio %&&:4. A,ir$a ME@M?ITA GARCIA
GRANERO/ 1+e la i"versi!" e,ec*iva ser7 "ecesaria para cali,icar
e,i"i*iva$e"*e el cri*o e re,accio"ario pero "o para a"o*arlo. Si la
,i"ca "o es*a i"scri*a a ,avor el e+or el RH re)+la +" procei$ie"*o
especial para la co"s*a"cia el cri*o re,accio"ario 2Ar*. '>3 - '>D RH4.
La Rs e '& e icie$(re e 'FFF a$i*e 1+e e" +"a a"o*aci!" e
e$(ar)o ic*aa por la a+*oria .+icial se ha)a co"s*ar el car7c*er
re,accio"ario el cri*o a e,ec*os e reco"ocerle la pre,ere"cia propia e
la hipo*eca.
La a"o*aci!" ca+ca a los sese"*a 6as e co"cl+ia la
o(ra o(.e*o e la re,acci!" 2ar*6c+lo F% LH4/ pero p+ee
solici*arse s+ co"versi!" e" hipo*eca e0presa so(re el (ie"
a"o*ao 2Ar*. F5 - >> LH4.
Se pla"*ea el pro(le$a e si el cri*o a"o*ao se p+ee
a"*epo"er a las i"scripcio"es o a"o*acio"es a"*eriores/ e" +"a reacci!"
$+- co",+sa parece 1+e la le- pre*e"e evi*ar el co",lic*o e"*re
pre,ere"cia - prioria e0i)ie"o el co"se"*i$ie"*o e los *i*+lares e
5>5
car)as a"*eriores 2Ar*. 3' LH4/ lo 1+e *a$(i" se rei*era para los
$a"a$ie"*os .+iciales e a"o*aci!" e cri*os re,accio"arios 2Ar*. >>
LH4/ - e" *oo caso reserva"o a los *i*+lares e car)as a"*eriores el valor
eclarao e la ,i"ca a"*es e las o(ras e re,acci!" 2Ar*. 3: LH4.
&.(. Anotacin pre'enti'a $ "a e+icacia o+ensi'a de
"os cr%ditos anotados.
La +*ilia - versa*ilia e la a"o*aci!" preve"*iva
va e" ocasio"es $as all7 e la $era i"opo"i(ilia9 - e"
ocasio"es la a"o*aci!" preve"*iva lle)a a co",i)+rar
si*+acio"es creaoras e +" erecho o ra")o "+evo para los
erechos a"o*aos/ a+"1+e "o es ,7cil ar +" co"*e"io
preciso a es*a e,icacia o,e"siva e la a"o*aci!" preve"*iva/ -
"os e",re"*a$os a +" i,6cil e(a*e oc*ri"al -
.+rispr+e"cial so(re la e,icacia e la a"o*aci!".
#or e.e$plo/ por la a"o*aci!" e +" le)ao e )e"ero o ca"*ia/
el le)a*ario a1+iere pre,ere"cia respec*o e los le)aos "o a"o*aos
e"*ro e plazo 2Ar*. >' - >: LH49 las Rs e : e sep*ie$(re e 'FF% - 3
e $a-o e 'FFE/ co" claria o*or)a" +" se"*io posi*ivo/ creaor e +"
ra")o a la a"o*aci!" preve"*iva e +" cri*o c+a"o sos*ie"e" 1+e la
a"o*aci!" e +" e$(ar)o pos*erior a +" erecho e opci!" i"scri*o e" el
Re)is*ro e la #ropiea/ "o p+ee ser ca"celao +"a vez i"scri*a la
co$prave"*a co"sec+e"cia el e.ercicio el erecho e opci!"/ p+es se
re1+iere para icha ca"celaci!" la co"si)"aci!" el precio e la $is$a e"
)ara"*6a e las respo"sa(iliaes 1+e a$para" *ales a"o*acio"es. Las
SSTS '% e $a-o e 'FFF/ %5 e "ovie$(re e %&&&/ asi$ila" e al)+"a
$a"era a"o*aci!" e hipo*eca/ al reco"ocer a la a"o*aci!" e,icacia o,e"siva
,re"*e a la hipo*eca8 a"o*aa la recla$aci!" e +" cri*o - co"s*i*+ia
+"a hipo*eca co" pos*erioria a la a"o*aci!" "o a$i*e la pre,ere"cia e
icha hipo*eca/ a+"1+e *e")a car7c*er e cri*o privile)iao/ p+es es*e
ser6a +" $eca"is$o $+- se"cillo para el+ir el pa)o e las e+as -
5>:
$e.orar a los acreeores 2el cri*erio a"*erior era co"sierar pre,ere"*e la
hipo*eca si el cri*o 1+e )ara"*iza(a era e ,echa a"*erior a la a"o*aci!"
e e$(ar)o a+"1+e la i"scripci!" ,+era pos*erior SSTS %' e ,e(rero e
'FD> - > - F e oc*+(re e 'FE'4. Del $is$o $oo la STS > e .+lio e
%&&&/ reco"oce la pre,ere"cia e +" cri*o ca$(iario c+-a recla$aci!"
se a"o*! preve"*iva$e"*e/ respec*o e +"a p!liza e prs*a$o i"*erve"ia
por a)e"*e e ca$(io - (olsa/ a,ir$a"o 1+e el cri*o ca$(iario
e.ec+*ao era re,accio"ario. I"cl+so e" ocasio"es la .+rispr+e"cia ha
reco"ocio a la a"o*aci!" preve"*iva e,icacia si$ilar a la e +"a hipo*eca8
por e.e$plo/ las SSTS 5 e $a-o e 'FEE - %: e .+lio e 'FFE/ e" +"
co",lic*o e"*re +" cri*o e hacie"a local - o*ro e la TGSS/ "o a*ie"e
a la ,echa e las cer*i,icacio"es e esc+(ier*o respec*ivas/ si"o a la e la
a"o*aci!" preve"*iva e" el re)is*ro e la propiea/ cri*erio 1+e es
)e"eral$e"*e cri*icao por1+e la a"o*aci!" preve"*iva *ie"e +"a e,icacia
,or$al pero "o o*or)a al cri*o a"o*ao +"a e,icacia si$ilar a la e la
hipo*eca. #or s+ par*e la STS e %D e se*ie$(re e 'FFF a$i*e la
e,icacia pre,ere"*e e la a"o*aci!" preve"*iva e +" e$(ar)o por cri*os
*ri(+*arios respec*o e la escri*+ra e ve"*a a"*erior 1+e se prese"*a al
re)is*ro co" pos*erioria/ - e" i"*ico se"*io la se"*e"cia a"*es ci*aa
e %' e .+"io e %&&D.
4. /notacin preventiva en garant"a de
derechos sobre bienes hereditarios.
(.1. Anotacin pre'enti'a de" derec)o
)ereditario CArt. (!- 1- LDF Art. (1 LDE.
4.1.1 Constancia registral de la sucesin hereditaria.
La co"s*a"cia el ,e"!$e"o s+cesorio se ,acili*a +"a
vez acrei*ao el ,alleci$ie"*o el *i*+lar re)is*ral 2Rs >
,e(rero e 'FFF4/ $eia"*e e prese"*aci!" e *es*a$e"*o/
5>>
eclaraci!" e hereeros o ac*a e "o*oriea 2Ar*. ': LH/
Ar*. D> - si)s. RH4.
A *e"or el Ar*. D3 Rh/ para la i"scripci!" e (ie"es a1+irios
por here"cia *es*aa (as*a co" apor*ar el *es*a$e"*o/ la cer*i,icaci!" e
,alleci$ie"*o - el cer*i,icao el Re)is*ro Ge"eral e Ac*os e ?l*i$a
Hol+"*a. I"corporaa a la $a*riz el *raslao a papel e la cer*i,icaci!"
*ele$7*ica$e"*e o(*e"ia/ ha e co"sierarse/ por *a"*o/ 1+e la $is$a
re;"e *oos los re1+isi*os "ecesarios para esple)ar *oa la e,icacia 1+e la
le)islaci!" a*ri(+-e al Cer*i,icao e" papel e0peio por el Re)is*ro
Ge"eral e Ac*os e Ul*i$a Hol+"*a - e" *al se"*io e(e co"sierarse
c+$plia la previsi!" e los Ar*. D3 - DE el Re)la$e"*o Hipo*ecario 2Rs
%& e .+lio e %&&F4. Es oc*ri"a rei*eraa 2Resol+ci!" e % e icie$(re
e 'EFD/ '5 e icie$(re e %&&D4/ 1+e la perso"a o perso"as i"s*i*+ias
"o$i"a*iva$e"*e co$o hereeros e" +" *es*a$e"*o "o "ecesi*a" acrei*ar
la pr+e(a "e)a*iva e 1+e el ca+sa"*e "o e.! "i");" hereero ,orzoso.
E" la i"scripci!" e (ie"es a1+irios por here"cia i"*es*aa se
e0i)e la opor*+"a eclaraci!" .+icial e hereeros 2Ar*. D3. #7rr. % Rh4.
E" los casos e pl+ralia e hereeros/ o e e0is*e"cia e le)i*i$arios
procee *a$(i" la opor*+"a par*ici!"/ - la co"s*a"cia e la *+*ela e los
erechos e los le)i*i$arios e" los *r$i"os el Ar*. E& Rh - si)s.
C+a"o "o e0is*a le)i*i$ario/ co$isario o perso"a ,ac+l*aa para
a.+icar la here"cia/ el hereero ;"ico/ co" el *6*+lo e la s+cesi!"/
co",or$e al ar*6c+lo ': e la Le- Hipo*ecar6a/ p+ee i"scri(ir a s+ ,avor
los (ie"es el ca+sa"*e/ e" o*ro caso es "ecesario acrei*ar ae$7s +" ac*o
valio e a.+icaci!" e los (ie"es herei*arios 2Ar*. E& RH4. A ,avor
e los le)a*arios/ +ra"*e 'E& 6as/ se res*ri")e el erecho e los
hereeros a i"scri(ir s+ erecho so(re los (ie"es el ca+sa"*e o a a"o*ar
s+ erecho herei*ario/ a+"1+e p+ee" a"o*ar preve"*iva$e"*e la solici*+
e i"scripci!" o a"o*aci!" el $is$o 2Ar*. :F LH4. Las i"scripcio"es a
,avor e los hereeros/ salvo las e,ec*+aas a ,avor e le)i*i$arios/ "o
5>3
s+r*e" e,ec*os si"o *rasc+rrios os aGos ese la $+er*e el ca+sa"*e
2Ar*. %E LH4.
4.1.2 La anotacin del derecho hereditario. Concepto y
supuestos.
La a"o*aci!" el erecho herei*ario/ a"*es e la
li1+iaci!" e la here"cia - a.+icaci!" e (ie"es co"cre*os/
pre*e"e el ase)+ra$ie"*o e los erechos e los lla$aos.
Es*a a"o*aci!" p+ee hacerse a i"s*a"cia e los hereeros/
le)i*i$arios/ le)a*arios/ acreeores - e" )e"eral a i"s*a"cia e
c+al1+ier i"*eresao e" )ara"*izar la e,ec*ivia -
salva)+ara e s+s erechos e" la here"cia el ca+sa"*e. <
$eia"*e resol+ci!" .+icial p+ee pro$overse la a"o*aci!"
el erecho herei*ario c+al1+iera 1+e *e")a i"*ers le)6*i$o
e" la here"cia 2Ar*. :3 LH4.
El ,e"!$e"o herei*ario prese"*a e" la prac*ica +"a )ra"
ca"*ia e si*+acio"es e i"cer*eza - pe"e"cia 2valiez e
*es*a$e"*os/ recla$aci!" e erechos herei*arios/ e0is*e"cia e
le)i*i$arios/ pre$orie"cia o s+pervive"cia e hereeros/ co",lic*os e"*re
cohereeros e" la i"ivisi!" - par*ici!" herei*aria/ pre,ere"cias e los
acreeores el ca+sa"*e so(re los (ie"es relic*os/ co",lic*os e"*re
le)a*arios/ e"*re le)a*arios - acreeores e*c.C4/ 1+e .+s*i,ica" la
e0is*e"cia e +" asie"*o *ra"si*orio a ,avor e 1+ie" se crea co" erechos
so(re la here"cia/ - $ie"*ras se *ra$i*a la eclaraci!" e hereeros/ la
par*ici!" o el proceso ple"ario correspo"ie"*e/ - $ie"*ras se co"s+$a la
a.+icaci!" e,ec*iva e los (ie"es relic*os e"*re cohereeros - el pa)o e
los le)aos.
La a"o*aci!" el erecho herei*ario si)"i,ica la
co"s*a"cia e,ec*iva e la aper*+ra e la s+cesi!" respec*o e
5>D
(ie"es i"scri*os/ si" ecisi!" al)+"a so(re el ,o"o e los
erechos o so(re s+ repar*o La a"o*aci!" preve"*iva el
erecho herei*ario provie"e e la re,or$a e 'F::`:3/ 1+e
s+s*i*+-e la i"scripci!" e erecho herei*ario por la
a"o*aci!" preve"*iva9 e" raz!" e la "a*+ral *ra"si*oriea e
la si*+aci!" e here"cia -acie"*e 1+e aco"se.a para el erecho
herei*ario +" asie"*o ca+ca(le.
LA RICA es*aca 1+e se *ra*a e asie"*os co" poca +*ilizaci!"
e" la pr7c*ica. La a"o*aci!" el erecho herei*ario se ca"cela/ ae$7s e
por s+ "a*+ral ca+cia 2Ar*. E3 LH4/ c+a"o se ha-a prac*icao la
par*ici!"/ o c+a"o la ,i"ca o el erecho ha-a" sio *ra"s$i*ios por
*oos los hereeros 2Ar*. %&F RH4 o c+a"o res+l*a" a.+icaos por la
a+*oria .+icial e" "o$(re e los hereeros el *i*+lar re)is*ral 2Rs %&
se*ie$(re e %&&%4.
A"o*ao el erecho herei*ario las vicisi*+es el $is$o a"*es
e la a.+icaci!" e,ec*iva e (ie"es herei*arios "o es*7" previs*as co$o
o(.e*o e asie"*o re)is*ral al)+"o/ as6 la ve"*a e s+ c+o*a por +"
cohereero/ la i$p+)"aci!" e la par*ici!"/ e*c.C Disc+*e la oc*ri"a
hipo*ecaria el $oo e co"s*a"cia e es*as i"cie"cias. < es 1+e el
,e"!$e"o herei*ario "o es e" s6 $is$o o(.e*o e i"scripci!" o a"o*aci!"
si"o 1+e solo se i"scri(e" las *i*+lariaes res+l*a"*es e +"a elaci!" -
par*ici!" herei*aria/ - se ase)+ra" $eia"*e la a"o*aci!" el erecho
herei*ario los erechos e c+al1+ier par*icipe o *ercero ,re"*e al
pa*ri$o"io herei*ario i"iviso/ - "o es co"*raic*orio 1+e p+iera ha(er
varias a"o*acio"es el erecho herei*ario por par*icipes o *erceros 1+e
i"*eresa" e ,or$a co"*raic*oria erechos e" la here"cia.
#eroC LM+ es el erecho herei*arioN A $i $e parece 1+e "i es
propia$e"*e la here"cia -ace"*e/ "i la co"s*a"cia e la elaci!"
herei*aria/ a $i $e parece 1+e es +"a i"s*i*+ci!" para la salva)+ara e
los erechos +ra"*e la pe"e"cia el ,e"!$e"o s+cesorio el *i*+lar
re)is*ral/ por eso a $i parecer los acreeores 1+e i"*erese" la salva)+ara
e s+ erecho e cri*o "o parece 1+e e(a" apor*ar copia el *es*a$e"*o
5>E
o eclaraci!" e hereeros/ "i e0i)ir "ecesaria$e"*e la a"o*aci!" el
Oerecho herei*arioP/ si"o solo la co"s*a"cia re)is*ral e s+ cri*o ,re"*e
al ca+sa"*e por ha(er ,allecio es*e.

4.1.3 Procedimiento para solicitar la constancia registral del
derecho hereditario.
Si la a"o*aci!" ,+ere peia por los hereeros/
le)i*i$arios o le)a*arios e c+o*a/ se har7 $eia"*e solici*+
iri)ia al re)is*ro/ e" los e$7s casos se prac*icar7 $eia"*e
resol+ci!" 2provie"cia4 .+icial 2Ar*. :3/ >D LH4.
La a"o*aci!" se prac*ica $eia"*e solici*+ irec*a e los
hereeros/ le)i*i$arios/ le)a*arios e par*e al6c+o*a/ - acreeores e la
here"cia 1+e .+s*i,i1+e" s+s cri*os por escri*+ra p;(lica/ - 1+e "o
*e")a" ase)+rao s+ cri*o especial$e"*e o a,ia"zao por los hereeros
2Ar*. ':3 RH4. E" los e$7s casos/ se);" el Ar*. >D LH/ el procei$ie"*o
para solici*ar .+icial$e"*e la a"o*aci!" el erecho herei*ario o e los
le)aos es el .+icio ver(al/ - es co$pe*e"*e se);" el Ar*. >%.: LEC el
l+)ar e" 1+e el ,i"ao *+vo s+ ;l*i$o o$icilio o o"e se e"c+e"*re" la
$a-or par*e e s+s (ie"es a elecci!" el e$a"a"*e.
La co"s*a"cia el erecho herei*ario e" el re)is*ro e0i)e/ se);"
la Rs e E e e"ero e %&&%/ acrei*ar ,ehacie"*e$e"*e la perso"alia el
solici*a"*e - e s+ car7c*er e" la here"cia el *i*+lar re)is*ral/ - e" s+ caso
aco$paGar +"a copia a+*e"*ica el *es*a$e"*o o e la eclaraci!" e
hereeros.
5>F
(.!. Anotacin pre'enti'a de "eado.
4.2.1 Anotacin y aseguramiento de los derechos del
legatario.
El se"*io e la a"o*aci!" e los le)aos es i$peir
1+e los hereeros p+ea" e"a.e"ar los (ie"es herei*arios si"
el pa)o e los le)aos.
La Le- per$i*e co" car7c*er )e"eral la a"o*aci!" preve"*iva el
le)ao/ c+a"o el le)a*ario "o *e")a erecho a pro$over el .+icio e
*es*a$e"*ar6a 2Ar*. :%/ D/ LH4. Se re,iere el Ar*. :% LH al le)a*ario 1+e "o
lo sea e par*e al6c+o*a/ p+es el le)a*ario e par*e al6c+o*a se asi$ila el
hereero 2ar*6c+lo '>% RH4 - es*a lla$ao e" co"sec+e"cia a a"o*ar el
Oerecho herei*arioP.
La a"o*aci!" el le)ao se hace por co"ve"io o a ,al*a e es*e
$a"a*o .+icial 2Ar*. >3 LH4 e" .+icio ver(al 2Ar*. >D Lh4. El Ar*. >> LH
ispo"e 1+e la a"o*aci!" preve"*iva e los le)aos "o se ecre*e
.+icial$e"*e si" a+ie"cia previa - s+$aria e los 1+e p+ea" *e"er
i"*ers e" co"*raecirla. #eroC L1+i"es e(e" ser ci*aos por *e"er
i"*ers e" co"*raecirlaN #arece 1+e los pri"cipales i"*eresaos 1+e e(e"
ser ci*aos so" los hereeros - los le)i*i$arios/ o a1+ellos acreeores
pre,ere"*es 1+e co"s*e" e" el re)is*ro. La a"o*aci!" por co"ve"io se
re)+la e" el Ar*. ':D - ':E RH. La Rs e %% e oc*+(re e 'FE& co"cl+-e
1+e +"a solici*+ privaa e a"o*aci!" e +" le)ao carece e e,ec*os
.+r6icos - "o se s+(sa"a por el pos*erior $a"a*o .+icial 1+e ore"a la
ci*aa i"scripci!". La solici*+ privaa e a"o*aci!" Oal "o *e"er es*a
ap*i*+ para provocar la a"o*aci!" pre*e"ia/ e" $oo al)+"o por7 ser
cali,icaa e *6*+lo ,or$al respec*o el c+al el $a"a$ie"*o ser6a +" $ero
oc+$e"*o co$ple$e"*ario s+(sa"a*orio el e,ec*o i$p+*ao a a1+llaP.
La le- is*i")+e *res *ipos ,+"a$e"*ales e le)aos a
e,ec*os e s+ co"s*a"cia re)is*ral8 el le)ao e cosa
53&
e*er$i"aa/ el le)ao e )"ero - ca"*ia/ - el le)ao e
re"*as o pres*acio"es peri!icas.
4.2.2 Anotacin de legado de cosa determinada.
a anotacin preventiva de legado de cosa
determinada se e,ec*;a so(re el (ie" le)ao - p+ee peirse
e" c+al1+ier *ie$po 2Ar*. :D LH9 Ar*. '>' RH4/ e i)+al$e"*e
p+ee peirse la a"o*aci!" e cri*os o pe"sio"es so(re
(ie"es e*er$i"aos 2Ar*. :D LH4.
Ello se e(e a 1+e e" el le)ao per vindicationem/ so(re los
(ie"es 1+e reci(e el le)a*ario co$o le)ao e" cosa e*er$i"aa/ e"
c+a"*o se *ra*e e (ie"es espec6,icos - e*er$i"aos/ les correspo"e s+
propiea ese el $o$e"*o el ,alleci$ie"*o el *es*aor/ - los ,r+*os
re"*as e i"*ereses pro+cios por ichos (ie"es ese ese $is$o
$o$e"*o 2Le- %:% =NN/ Ar*. EE% CC/ SSTS D e .+lio e 'FE3/ 5& e
"ovie$(re e 'FF&4. Co$o ice la STS e %> e $a-o e 'FF% Qc+a"o
el le)ao es e cosa espec6,ica - e*er$i"aa/ propia el *es*aor/ el
le)a*ario a1+iere s+ propiea ese 1+e a1+l $+ereQ/ si (ie" Qe(e
peir s+ e"*re)a al hereero o al al(aceaP/ lo 1+e i$plica O1+e *ales
(ie"es "o e"*ra" a ,or$ar par*e el ca+al herei*ario so(re el 1+e ha" e
versar las operacio"es par*icio"alesP. L< por1+e se a"o*a" - "o se
i"scri(e" los le)aos e cosa e*er$i"aa has*a s+ pa)o e,ec*ivoN La
raz!" es*ri(a e" 1+e el le)ao e(e ser e,ec*iva$e"*e e"*re)ao al
le)a*ario/ -a 1+e co$o e0plica la STSJ e Navarra e '> e $arzo e
%&&>/ el pa)o el le)ao per vi"ica*io"e$ es +" res+l*ao e la par*ici!"
- la valoraci!" e ichos (ie"es e(e hacerse al $o$e"*o e la par*ici!"
herei*aria/ - "o al $o$e"*o e la $+er*e el ca+sa"*e/ por1+e los (ie"es
a+"1+e sea" propiea e los le)a*arios ese el ,alleci$ie"*o el
ca+sa"*e es*7" vir*+al$e"*e prese"*es e" la e.ec+ci!" herei*aria/ para
poer c+$plir s+ a,ecci!" al pa)o e e+as el ca+sa"*e - car)as
53'
herei*arias 2)as*os e e.ec+ci!"/ rei"*e)ros pa*ri$o"iales/ le)i*i$as e
los hereeros ,orzosos/ - le)aos pre,ere"*es4.
4.2.3 Anotacin de legado de gnero o cantidad.
a anotacin preventiva de legado de gnero o
cantidad/ se realiza so(re (ie"es herei*arios s+,icie"*es para
c+(rir el valor el le)ao/ - p+ee peirse s+ a$pliaci!"
+ra"*e el plazo e vi)e"cia el asie"*o 2se);" el Ar*. ED
LH4.
El le)a*ario e )"ero o ca"*ia por7 peir la a"o*aci!"
preve"*iva e s+ le)ao e"*ro e los 'E& 6as si)+ie"*es a la $+er*e el
*es*aor/ so(re c+ales1+iera (ie"es i"$+e(les e la here"cia/ (as*a"*es
para c+(rirlo/ sie$pre 1+e "o h+(iere" sio le)aos especial$e"*e 2Ar*.
:E LH4. El asie"*o *ie"e +" plazo especial e ca+cia e +" aGo/ o e
os $eses ese 1+e ,+era e0i)i(le 2Ar*. ED LH4. #or la a"o*aci!" el
le)a*ario a1+iere pre,ere"cia re)is*ral so(re los acreeores el hereero
2Ar*. >& LH4 - respec*o e los le)aos "o a"o*aos e"*ro e plazo 2Ar*.
>' - >: LH49 si la a"o*aci!" preve"*iva ,+era e,ec*+aa *ras el plazo
re,erio s!lo *e"r6a valor i",or$a*ivo - "o o*or)a pre,ere"cia al)+"a
2Ar*. >5 LH4/ - p+ee ser ca"celaa a i"s*a"cia e par*e i"*eresaa 2Ar*.
FE LH4.
4.2.4 Anotacin de legado de rentas o prestaciones
peridicas.
a anotacin preventiva de legados de rentas o
prestaciones peridicas/ p+ee solici*arse s+ co"versi!" e"
hipo*ecas e0presa +ra"*e el plazo e vi)e"cia e la
a"o*aci!" preve"*iva 2Ar*. EE LH4.
53%
El Ar*. '>: RH prev 1+e la hipo*eca se o*or)+e e" escri*+ra
p;(lica por ac+ero e"*re hereero - le)a*ario/ - a ,al*a e ac+ero co$o
i"cie"*e e" el .+icio e *es*a$e"*aria/ o e" .+icio ori"ario. E" la "+eva
LEC la *es*a$e"*ar6a se ha *ras,or$ao e" procei$ie"*o e ivisi!" e
la here"cia 2Ar*. DED - si)s. LEC4 - sie"o precep*iva la *ra"s,or$aci!"
e la a"o*aci!" e le)ao e" hipo*eca - *ra*7"ose e" co"sec+e"cia e
+"a hipo*eca le)al - si "o ha- procei$ie"*o ivisorio/ el .+icio
ori"ario/ a 1+e se re,iere el Ar*. '>: RH "o parece 1+e e(a co"sierarse
el correspo"ie"*e a la c+a"*6a/ si"o el .+icio ver(al 1+e se prev e" el
Ar*. >D LH para la a"o*aci!" e erecho herei*ario - e los le)aos.

5. /notacin preventiva de reserva de rango
registral.
E" ocasio"es *6picas/ c+a"o +" *6*+lo prese"*ao al
re)is*ro "o se p+ee i"scri(ir/ la Le- per$i*e la reserva el
ra")o propio el $o$e"*o e s+ prese"*aci!" por $eio e la
a"o*aci!" preve"*iva. As6/
a4 A"o*aci!" preve"*iva el *6*+lo rechazao por
e,ec*o s+(sa"a(le 2Ar*. :%/ F/ LH4.
El 1+e prese"*a +" *i*+lo co" e,ec*o s+(sa"a(le *ie"e la
posi(ilia e s+(sa"ar el e,ec*o +ra"*e el *ie$po e vi)e"cia el
asie"*o e prese"*aci!"/ la posi(ilia e solici*ar la a"o*aci!" preve"*iva
el *6*+lo e,ec*+oso 2Ar*. 'F/ Ar*. :%. F/ Ar*. 3> LH4 - la posi(ilia e
s+(sa"ar el e,ec*o +ra"*e la vi)e"cia e la a"o*aci!" preve"*iva ca+*elar
*o$aa al e,ec*o 2Ar*. 33/ D& LH4. #ara las a"o*acio"es e s+spe"si!" por
e,ec*o s+(sa"a(le/ el Ar*. F3 e la Le- Hipo*ecaria es*a(lece +"a
+raci!" i"icial e sese"*a 6as/ prorro)a(les has*a cie"*o oche"*a por
ecisi!" .+icial/ a lo c+al aGae el p7rra,o se)+"o el Ar*. %&> el
Re)la$e"*o Hipo*ecario 1+e se p+ee ore"ar +"a "+eva pr!rro)a has*a
1+e *ra"sc+rra +" aGo ese la ,echa e la a"o*aci!"/ e0cl+-"ose por
535
*a"*o la prorro)a por c+a*ro aGos 2Rs %> e .+lio e %&&D/ %: e a(ril e
%&&D4.
(4 A"o*aci!" preve"*iva el *6*+lo "o i"scri*o por
i$posi(ilia $a*erial el re)is*ro9 co$o ,al*a e 6"ices/ 1+e
"o es*a so$e*ia a la ca+cia el Ar*. E3 LH 2Ar*. '3'
RH4/ por ,or$+laci!" e co"s+l*a por el re)is*raor 2Ar*. :E'
RH4 o por ,al*a e previa i"$a*ric+laci!" e la ,i"ca o
i"scripci!" el erecho 2co",or$e al p7rra,o *ercero el Ar*.
%& e la Le- Hipo*ecaria4.
c4 A"o*aci!" preve"*iva por prese"*aci!" si$+l*7"ea
e os *6*+los co"*raic*orios rela*ivos a la $is$a ,i"ca 2Ar*.
:%% RH4/
El Ar*. :%% RH ispo"e 1+e si los *6*+los prese"*aos rela*ivos a
+"a $is$a ,i"ca res+l*a" co"*raic*orios/ se *o$ar7 a"o*aci!" preve"*iva
e caa +"o/ e0presa"o 1+e se hace as6 por1+e "o es posi(le e0*e"er la
i"scripci!"/ o/ e" s+ caso/ a"o*aci!" solici*aa/ has*a 1+e por los propios
i"*eresaos o por los Tri(+"ales se ecia a 1+ asie"*o ha-a 1+e ar
pre,ere"cia. Co$o he$os -a escri*o e" pa)i"as a"*eriores/ el Ar*. :%% RH
se i"*erpre*a co$;"$e"*e 1+e res+elve +" co",lic*o e"*re os oc+$e"*os
i"co$pa*i(les prese"*aos el $is$o 6a c+a"o e "i")+"o e ellos se ha
*o$ao raz!" por el asie"*o e prese"*aci!"8 si e +"o e e0is*e -a
asie"*o e prese"*aci!" el o*ro es rechazao por *e"er cerrao el re)is*ro.
#ero a $i .+icio "o es el asie"*o e prese"*aci!" el 1+e cierra el re)is*ro
si"o el e i"scripci!"/ - por ello la i"co$pa*i(ilia e(e $a"i,es*arse
sie$pre 1+e se pro+zca a"*es e la i"scripci!" e,i"i*iva e c+al1+iera
e los *6*+los.
4 a"o*aci!" preve"*iva co"*ra +"a +"iversalia e
(ie"es a.+icaos e" pa)o e e+as 2Ar*. :>.% LH4.
E" el ac*+al r)i$e" 1+ea claro 1+e la a.+icaci!"
e" pa)o e e+as "o *ra"s$i*e por s6 $is$a la propiea/
53:
$ie"*ras "o ha-a e"*re)a e,ec*iva e los (ie"es al acreeor/ -
ae$7s 2es*o es $as +oso4 por la +"ia ese"cial el
,e"!$e"o herei*ario parece 1+e la propiea "o se *ras$i*e
e" el s+p+es*o 1+e ha-a +" cri*o pre,ere"*e co"*ra la $is$a
+"iversalia herei*aria.
Es*a(lece el Ar*. :> #7rr.' Lh 1+e la a.+icaci!" e (ie"es
i"$+e(les e +"a here"cia/ co"c+rso o 1+ie(ra/ hecha o 1+e se ha)a para
pa)o e e+as reco"ocias co"*ra la $is$a +"iversalia e (ie"es/ "o
pro+cir7 )ara"*6a al)+"a e "a*+raleza real e" ,avor e los respec*ivos
acreeores/ a "o ser 1+e e" la $is$a a.+icaci!" se h+(iese es*ip+lao
e0presa$e"*e. Es*a *or*+osa reacci!" *ie"e +"a e0plicaci!" his*!rica. El
ar*6c+lo 55 el Re)la$e"*o Hipo*ecario e 'ED&/ ispo"6a 1+e Sc+a"o e"
al)+"a *es*a$e"*ar6a o co"c+rso se a.+i1+e" (ie"es i"$+e(les a +"o e
los par*6cipes o acreeores/ co" la o(li)aci!" e e$plear s+ i$por*e e"
pa)ar e+as o car)as e la $is$a here"cia o co"c+rso/ se i"scri(ir7"
ichos (ie"es a ,avor el a.+ica*ario/ haci"ose $e"ci!" li*eral e
a1+ella o(li)aci!"R. La .+rispr+e"cia el Tri(+"al S+pre$o i"*erpre*!
es*e precep*o e" el se"*io e 1+e la a.+icaci!" $is$a *ras$i*6a la
propiea so(re los (ie"es a.+icaos. Esa pos*+ra ,+e a$plia$e"*e
cri*icaa - la re,or$a e la Le- Hipo*ecaria el aGo 'F&F vari! s+
reacci!".
#ara los casos e" 1+e la propiea "o se ha *ras$i*io
*ras la a.+icaci!". A *e"or el Ar*. :>.%. LH. Los
acreeores c+-os cri*os co"s*e" e" escri*+ra p;(lica o por
se"*e"cia ,ir$e por7" o(*e"er a"o*aci!" preve"*iva e s+
erecho so(re las ,i"cas 1+e se h+(iere" a.+icao para
pa)o e s+s respec*ivos cri*os/ sie$pre 1+e la solici*e"
e"*ro e los 'E& 6as si)+ie"*es a la a.+icaci!"/ a "o ser
1+e co"s*e e" el Re)is*ro el pa)o e a1+llos. El se"*io e
es*a a"o*aci!" es e"*o"ces ase)+rar la prioria - la e,e"sa
53>
e los erechos e los acreeores so(re los (ie"es
a.+icaos.
A"o*aci!" 1+e ca+ca al aGo 2Ar*. %&3.F RH4. Se *ra*a e"
realia e +" s+p+es*o e a"o*aci!" preve"*iva $+- e0cepcio"al 1+e
rara vez se pla"*ea e" la pr7c*ica.
e4 El Re)la$e"*o prev *a$(i" la a"o*aci!"
preve"*iva e a"o*aci!" preve"*iva.
C+a"o e" $a"a$ie"*o .+icial o a$i"is*ra*ivo se
ore"are *o$ar +"a a"o*aci!" preve"*iva/ - "o p+ea
e,ec*+arse por e,ec*o s+(sa"a(le/ si los i"*eresaos lo
solici*a" se e0*e"er7 +"a a"o*aci!" preve"*iva 2Ar*. '3:
RH4. Es la lla$aa a"o*aci!" e s+spe"si!" e +"a a"o*aci!"
preve"*iva.
Es*as a"o*acio"es e s+spe"si!"/ al i)+al 1+e oc+rre co" las
a"o*acio"es preve"*ivas e s+spe"si!" e la i"scripci!" e *6*+los
prese"*aos co" e,ec*o s+(sa"a(le/ *ie"e" co$o ,i"alia prolo")ar los
e,ec*os e la prese"*aci!" e +" $a"a$ie"*o .+icial/ co" el o(.e*o e
s+(sa"ar los $a"a$ie"*os e,ec*+osos/ - e es*a $a"era evi*ar 1+e se
per.+i1+e" erechos 1+e por6a" perer s+ prioria. C+a"o se *ra*e e
e$(ar)os por ca+sas cri$i"ales o e" 1+e *e")a el Es*ao +" i"*ers
irec*o/ "o ser7 "ecesaria la solici*+ el i"*eresao para 1+e se *o$e la
re,eria a"o*aci!" 2Ar*. '3: RH4.
6. Caracteres de la anotacin preventiva0 la
tipicidad # transitoriedad.
A $i parecer/ la a"o*aci!" preve"*iva re,le.a $e.or la
ese"cia - ,i"alia el re)is*ro 1+e la i"scripci!"/ p+es el
533
re)is*ro "aci! para ase)+rar el cri*o - "o ;"ica$e"*e al
propie*ario. < "o solo la a"o*aci!" preve"*iva re,le.a la
ie"*ia el re)is*ro e" s+ ese"cia si"o *a$(i" e" s+
es*r+c*+ra. E" e,ec*o el asie"*o re)is*ral es "a*+ral$e"*e
*ra"si*orio/ - se es,i)+ra co" el *ra"sc+rso el *ie$po
2ca$(ia" los *i*+lares/ la escripci!" e la ,i"ca se al*era/
e*c.4 la via e los erechos co"*ie"e as6 los carac*eres e
*ra"si*oriea - *ipicia propios e la a"o*aci!" preve"*iva.
1.1 Tipicidad de "as anotaciones pre'enti'as.
Ha eclarao la .+rispr+e"cia - oc*ri"a e la DG e"
i""+$era(les ocasio"es el car7c*er el numerus clausus e
las a"o*acio"es preve"*ivas9 la *ipicia es e" realia +"a
carac*er6s*ica si")+lar e *oo asie"*o re)is*ral 2he$os vis*o
1+e es +" pri"cipio (7sico e la i"scripci!" por la *ipicia
re)is*ral e los erechos reales4. #or o*ra par*e/ e" la $eia
e" 1+e por la a"o*aci!" preve"*iva se co"s*i*+-e" privile)ios
crei*icios/ el car7c*er e numerus clausus se ,+"a$e"*a
*a$(i" e" la *ipicia e las pre,ere"cias crei*icias
i"$o(iliarias.
1.& Transitoriedad de "as anotaciones
pre'enti'as.
Las a"o*acio"es preve"*ivas se e,i"e" co$o
*ra"si*orias - es*7" so$e*ias a +" plazo e ca+cia.
53D
El pla,o general e vi)e"cia e la a"o*aci!"
preve"*iva es e c+a*ro aGos9 "o o(s*a"*e/ puede prolongarse
por +" plazo e c+a*ro aGos $7s/ sie$pre 1+e la pr!rro)a sea
a"o*aa a"*es 1+e ca+1+e el asie"*o 2Ar*. E3 LH4. Se);" la
reacci!" el precep*o 1+e res+l*a e la isp. ,i"al Fg % Le-
'`%&&& e D e"ero/ e E".+icia$ie"*o Civil8 por7"
prac*icarse s+cesivas +l*eriores pr!rro)as e" los $is$os
*r$i"os.
El *r$i"o i"icial para el c!$p+*o e los c+a*ro aGos es el e la
a"o*aci!"/ - "o el el asie"*o e prese"*aci!"/ h+(iese ao o "o l+)ar a
a"o*aci!" preve"*iva e s+spe"si!" 2Rs e %E ,e(rero %&&'4/ vi"ie"o a
co"sa)rar le)al$e"*e la re,or$a operaa e" la Le- Hipo*ecaria por Le-
'`%&&& lo 1+e -a era +" co"soliao cri*erio oc*ri"al/ al es*a(lecer e" el
Ar*. E3 1+e Qlas a"o*acio"es preve"*ivas/ c+al1+iera 1+e sea s+ ori)e"/
ca+car7" a los c+a*ro aGos e la ,echa de la anotacin misma/ salvo
a1+llas 1+e *e")a" seGalao e" la Le- +" plazo $7s (reveP. Declara
rei*eraa$e"*e la DG 1+e "o ca(e c+$pli$e"*ar +" $a"a$ie"*o e
ca"celaci!" e car)as esp+s e ca+caa la ap e" 1+e se s+s*e"*a 2Rs
'' e icie$(re e %&&E/ : e e"ero e %&&E/ '3 e oc*+(re e %&&D4/
pero he$os vis*o 1+e la .+rispr+e"cia a,ir$a la ple"a e,icacia el .+icio
e.ec+*ivo a+"1+e ha-a ca"celao por ca+cia la ap el e$(ar)o.
Es*e plazo )e"eral e ca+cia e c+a*ro aGos *ie"e
$;l*iples e0cepcio"es - se prev" pla,os especiales $7s
(reves o $7s lar)os e ca+cia.
As6/ la ca+cia e la a"o*aci!" preve"*iva e *6*+lo prese"*ao
co" defectos subsanables 2sese"*a 6as prorro)a(les has*a cie"*o oche"*a
6as/ Ar*. F> LH4. A *e"or el Ar*. %&.5 LH - %&> RH las a"o*acio"es
preve"*ivas *o$aas por falta de previa inscripcin/ r)i$e" 1+e parece
ha e aplicarse *a$(i" a las a"o*acio"es preve"*ivas por ,al*a e previa
i"$a*ric+laci!"/ p+ee" prorro)arse has*a los 'E& 6as/ $eia"*e solici*+
iri)ia al Re)is*raor/ - acrei*a"o la ca+sa 2por ca+sas e0*raori"arias/
53E
co$o el ha(erse i"coao e0peie"*e e o$i"io + o*ras a"7lo)as/ el J+ez
e #ri$era I"s*a"cia el par*io p+ee acorar la pr!rro)a e la a"o*aci!"
has*a +" aGo4/ e0cl+-"ose por *a"*o la prorro)a por c+a*ro aGos 2Rs %>
e .+lio e %&&D/ %: e a(ril e %&&D4. La a"o*aci!" preve"*iva en favor
del acreedor refaccionario/ 1+e ca+ca a los sese"*a 6as e co"cl+irse la
o(ra 1+e ,+e o(.e*o e la re,acci!" 2Ar*. F% LH4/ pero p+ee solici*arse s+
co"versi!" e" hipo*eca e0presa so(re el (ie" a"o*ao 2Ar*.. F5 - >> LH4.
La a"o*aci!" preve"*iva de derecho hereditario c+a"o ha-a ac+ero e
i"ivisi!" o prohi(ici!" e iviir/ 1+e +ra has*a 1+e la here"cia sea
ivisi(le 2Ar*. %&F RH4. La a"o*aci!" preve"*iva a favor del legatario
que no lo sea de especie/ ca+car7 al aGo e s+ ,echa 2Ar*. ED LH4. La
a"o*aci!" preve"*iva e bienes adjudicados en pago de deudas a una
universalidad de acreedores 1+e ca+ca al aGo 2Ar*. %&3.F RH4. La
a"o*aci!" preve"*iva por falta de ndices subsiste/ "o o(s*a"*e lo
isp+es*o e" el Ar*. E3 e la le-/ has*a 1+e p+ea ca"celarse o co"ver*irse
e" i"scripci!" 2Ar*. '3' RH49 la a"o*aci!" preve"*iva por consulta ante la
(ireccin Heneral has*a 1+e se res+elva la $is$a/ ar*6c+lo :E' LH. < se
prev" *a$(i" plazos par*ic+lares e vi)e"cia e la a"o*aci!" preve"*iva
e" las le-es especiales/ as6 se);" +"a opi"i!" oc*ri"al a+*orizaa la
anotacin de declaracin de concurso "o es*a so$e*ia a ca+cia.
La ca"celaci!" e +"a a"o*aci!" preve"*iva ca+caa
p+ee realizarse (ie" a i"s*a"cia el +eGo el i"$+e(le o el
erecho real a,ec*ao 2Ar*. E3/ %/ LH4/ (ie" e o,icio por el
re)is*raor 2ar*6c+lo %&3/ '5/ RH4. E" c+al1+ier caso/ por la
e,icacia e0 le)e - a+*o$7*ica e la ca+cia/ la a"o*aci!"
preve"*iva "o p+ee s+r*ir e,ec*os +"a vez ca+caa/ a+"1+e
"o se ca"cele ,or$al$e"*e. La ca+cia e los asie"*os 1+e
"ace" co" +raci!" pree*er$i"aa se opera e $oo raical
- a+*o$7*ico +"a vez lle)ao el 6a pre,i.ao/ a+" c+a"o "o
se ha-a" ca"celao.
La Rs. e 'D e .+lio e %&&% se pla"*ea si p+ee volverse a
*o$ar a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a ore"aa por el J+ez e #ri$era
53F
I"s*a"cia/ por ha(er ca+cao la 1+e e" s+ 6a se *o$!/ $eia"*e la
prese"*aci!" el $is$o $a"a$ie"*o c+a"o el procei$ie"*o se
e"c+e"*ra ahora a"*e el Tri(+"al S+pre$o/ a,ir$a"o la resol+ci!" 1+e "o
- 1+e e" s+ caso se precisa +"a "+eva ecisi!" .+icial/ para la 1+e ser6a
co$pe*e"*e el *ri(+"al a"*e 1+ie" ac*+al$e"*e se e"c+e"*ra el as+"*o 2co"
ci*a el Ar*. D%5.% e la Le- e E".+icia$ie"*o Civil4 .
L#or 1+ ca+ca" las a"o*acio"es preve"*ivasN La
raz!" es 1+e los erechos a"o*aos se e"*ie"e" co$o
*ra"si*orios - "o se pre*e"e 1+e perviva" e" el re)is*ro
si*+acio"es *ra"si*orias 1+e res*ri")e" el erecho e
propiea e i$pie" el )rava$e" - circ+laci!" e los (ie"es.
La *ra"si*oriea se .+s*i,ica *a$(i" e" ,avorecer las
i"scripcio"es.
Si la a"o*aci!" preve"*iva ,+ese +" asie"*o $era$e"*e
i",or$a*ivo "o e(er6a ha(er i"co"ve"ie"*e e" prorro)ar la a"o*aci!"
ca+caa si se acrei*a(a la s+(sis*e"cia el erecho 2por e.e$plo si se
acrei*a(a la s+(sis*e"cia el e$(ar)o4/ .+s*a$e"*e la e,icacia posi*iva e
la a"o*aci!" co$o pree$i"e"cia el erecho o )ara"*6a el ra")o es la
1+e ,+erza la ca+cia a+*o$7*ica e irrevoca(le el asie"*o. Se);"
rei*eraa oc*ri"a e la DGR/ e las 1+e so" $a"i,es*aci!" recie"*e/ las
Rs. e '5 e "ovie$(re e %&&5 - '3 e se*ie$(re e %&&%/ ': e .+"io
e %&&%/ por ha(er $e.orao e" ra")o las a"o*acio"es pos*eriores/ "o
p+ee c+$pli$e"*arse +" $a"a$ie"*o e ca"celaci!" ,+"ao e" +"a
a"o*aci!" ca+caa. Es*a e,icacia raical e la ca+cia e la a"o*aci!"
preve"*iva es a$i*ia e" ocasio"es por la .+rispr+e"cia el TS. #or
e.e$plo la STS e E e .+"io e %&&' se pla"*ea los e,ec*os e +"a
a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o ca+caa 2Ar*. E3 LH4 - la e,icacia e
+" e$(ar)o pos*erior e" c+-a vir*+ se e"a.e"a .+icial$e"*e el (ie"
e$(ar)ao/ la se"*e"cia a,ir$a Oal *ra*arse e +"a a"o*aci!" preve"*iva
e e$(ar)o T";$. % el Ar*. :% e la Le- Hipo*ecaria T o*or)a(a
pre,ere"cia para el co(ro e s+ cri*o es*a(lecio e" el Ar*. 'F%5 el
C!i)o Civil - ello i$plica(a 1+e al a1+irirse el i"$+e(le e" ve"*a
.+icial 1+ea(a s+(sis*e"*es los )rav7$e"es a"*eriores/ o sea los cri*os
5D&
)ara"*izaos co" las a"o*acio"es preve"*ivas prac*icaas/ 1+e se
acep*aro" e0presa$e"*e - ha" e pechar co" ellasP pero 1+ea li(erao el
a1+ire"*e e las car)as 1+e "o co"s*a" e" el re)is*ro - e"*re ellas la el
cri*o a"o*ao preve"*iva$e"*e 1+e ca+c!. E i"*ica oc*ri"a se
sos*ie"e e" la STS e 'E e icie$(re e %&&'.
1.(. Inconsistencia de "a caducidad de "a anotacin
pre'enti'a de em,aro.
A $i .+icio hacer epe"er la e,icacia e +" proceso
e.ec+*ivo e la pervive"cia e la a"o*aci!" preve"*iva e
e$(ar)o es i"co"sis*e"*e/ el e$(ar)o p;(lico - co"ocio por
el e.ec+*a"*e pos*erior parece e(e se)+ir pro+cie"o s+s
e,ec*os o,e"sivos a+"1+e ha-a ca+cao s+ a"o*aci!"9 - +"a
i$por*a"*e oc*ri"a .+rispr+e"cial sos*ie"e 1+e el e$(ar)o
"o piere e" a(sol+*o vir*+alia c+a"o se ca"cela s+
i"scripci!" por ca+cia. A $i e"*e"er "o *ie"e se"*io
1+e la a"o*aci!" preve"*iva e proceso .+icial ca+1+e a los
c+a*ro aGos9 es +"a "or$a e0*rava)a"*e/ la a"o*aci!"
preve"*iva e e$(ar)o/ co$o ala a"o*aci!" preve"*iva e
e$a"a se e(iera ca"celar solo c+a"o se eses*i$a o
esis*a e la acci!" e.erci*aa/ a+"1+e "o ha-a resol+ci!"
.+icial e0presa ore"a"o la ca"celaci!"/ o e" caso e
se"*e"cia es*i$a*oria c+a"o la se"*e"cia se e"*ie"a
e.ec+*aa respec*o el (ie" o(.e*o e la a"o*aci!".
A $i e"*e"er "o *ie"e se"*io 1+e la a"o*aci!" preve"*iva e
proceso .+icial ca+1+e a los c+a*ro aGos9 es +"a "or$a e0*rava)a"*e
1+e pre*e"e es*acar la i"epe"e"cia el re)is*ro el proceso/ - 1+e
e(e ser ero)aa/ la a"o*aci!" preve"*iva e +" proceso solo e(e
ca+car por raz!" el proceso $is$o. Es*a ca+cia i"*ro+ce +"a
5D'
co$ple.ia ,or$alis*a e" el proceso solo el )+s*o e los re)is*raores/ -
para ala)ar s+ va"ia i"epe"e"*is*a. Se pla"*ea e"*o"ces el pro(le$a
e c+al es la e,icacia e +" proceso e e.ec+ci!" ca+caa la A# e" 1+e
se s+s*e"*a.
Cier*a$e"*e es +"a c+es*i!" $+- )rave hacer epe"er el
proceso e.ec+*ivo e la vi)e"cia e la A# 1+e lo s+s*e"*a. As6 las STS e
%D e $arzo e %&&' a"*e la ca"celaci!" e +"a a"o*aci!" e e$(ar)o "o
a"*epo"e la e.ec+ci!" pos*erior a,ir$a"o/ ,re"*e a la ale)aci!" el Ar*.
FD LH 1+e OEl Re)is*ro e la #ropiea "o acapara e" "+es*ro sis*e$a
.+r6ico *oa la realia -/ $e"os a;" c+a"o la pres+"ci!" re,eria "o
coi"cie co" la vera e0*rarre)is*ralP. E" la STS 'E e icie$(re e
%&&' Oese e$(ar)o 1+e es*a(a i"scri*o c+a"o el *erceris*a a1+iri! la
,i"ca/ "o piere e" a(sol+*o vir*+alia c+a"o se ca"cela s+ i"scripci!"
por ca+cia co" los e,ec*os e li(eralizaci!" e la ,i"ca 1+e el apela"*e
pre*e"eP 2e" el $is$o se"*io/ 5' e $a-o e %&&%4. La STS '% e
$arzo e %&&D/ co" ci*a e la STS e > icie$(re 'FF:/ a,ir$a 1+e la
co"s*a"cia e" el Re)is*ro e la e0peici!" e la cer*i,icaci!" e car)as
para s+ i"corporaci!" al .+icio e.ec+*ivo e(i! e ser *e"ia e" c+e"*a por
los a1+6 rec+rre"*es para cerciorarse e la s+(sis*e"cia o "o el e$(ar)o
*ra(ao/ s+(sis*e"cia 1+e "o es*7 s+pei*aa a s+ a"o*aci!" e" el Re)is*ro
e la #ropiea/ "i a la vi)e"cia e la a"o*aci!" prac*icaa. Del $is$o
$oo las STS %D e oc*+(re e %&&E - %% e se*ie$(re e %&&E se
pla"*ea" la co"ici!" e *ercero hipo*ecario e +" a1+ire"*e se);" el
re)is*ro 1+e a1+iere la propiea c+a"o es*a vi)e"*e +"a a"o*aci!"
preve"*iva e e$a"a/ 1+e l+e)o ca+ca/ ichas se"*e"cias "o le
reco"oce la co"ici!" e *ercero hipo*ecario OLa a"o*aci!" preve"*iva e
e$a"a se halla(a vi)e"*e e" el $o$e"*o e la a1+isici!" el o$i"io
por los e$a"aos/ ,echa 1+e/ co$o se ha icho/ es clave para la
aplicaci!" e *oa pro*ecci!" re)is*ral. Cier*a$e"*e/ la ca"celaci!" el
asie"*o pres+$e la e0*i"ci!" el erecho 2ar*6c+lo FD e la Le-
Hipo*ecaria4 - procee la ca"celaci!" e la a"o*aci!" preve"*iva 2ar*6c+lo
E3 e la Le- Hipo*ecaria4 por ca+cia 2ar*6c+lo 'FF Re)la$e"*o
Hipo*ecario4/ pero la a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a "o es*a(a
ca"celaa c+a"o se pro+.o la a1+isici!" el o$i"io/ por lo 1+e
a,ec*a(a irec*a e i"e0ora(le$e"*e a los a1+ire"*esP. El cri*erio co"*rario
5D%
se $a"*ie"e/ si" e$(ar)o/ e" las SSTS %' e "ovie$(re e %&&3/ 'E e
.+"io - % e .+lio e %&&E/ 1+e pospo"e" los re$a*es e" vir*+ e +"a
a"o*aci!" ca+caa/ - eclara" la pre,ere"cia el re$a*e e" vir*+ e +"a
a"o*aci!" vi)e"*e a+"1+e ,+era pos*erior.
La STS e '3 e .+"io e 'FFE $a"*ie"e la pos*+ra
$a*izaa/ resolvie"o la co"*raicci!" co" +"a lla$aa a la (+e"a ,e para
la li(eraci!" e car)as - e0i)e ae$7s el esco"oci$ie"*o e la
e0is*e"cia e +" e$(ar)o a"*erior Oello "o 1+iere ecir "i 1+e el e$(ar)o
a"*erior es*+viere alzao/ "i 1+e la rec+rre"*e p+ea (e"e,iciarse e la ,e
p;(lica re)is*ral c+a"o a1+iri! el i"$+e(le e" la v6a e apre$io/ p+es*o
1+e co"oc6a la e0is*e"cia el e$(ar)o/ lo 1+e por si $is$o -a es
s+,icie"*e para "o cali,icarle e a1+ire"*e e (+e"a ,e.
1./ Tendencia" perpetuidad de "a anotacin
pre'enti'a dictada en proceso *udicia" $
prorroada.
E" cier*a $eia la "+eva reacci!" el Ar*. E3 e la
Le- Hipo*ecaria e" vir*+ e la Disposici!" =i"al Nove"a e
la Le- '`%&&&/ e D e e"ero/ e E".+icia$ie"*o Civil/ vi"o a
paliar es*a i"co"sis*e"cia al e*er$i"ar 1+e la a"o*aci!"
preve"*iva ore"aa por la a+*oria .+icial "o se ca"cele
esp+s e ve"cia la pr!rro)a es*a(lecia e" el ar*6c+lo E3
e la Le-/ has*a 1+e ha-a reca6o resol+ci!" e,i"i*iva ,ir$e
e" el procei$ie"*o e 1+e se *ra*e 2ar*6c+lo 'FF RH4.
Se);" Rss e %> e $a-o e 'FFE - '' e $a-o e %&&%/ % e
,e(rero e %&&D las a"o*acio"es prorro)aas .+icial$e"*e "o se ca"cela"
por ca+cia/ e" *a"*o "o se acrei*e 1+e ha" *ra"sc+rrio seis $eses
ese 1+e se ic*ara el a+*o e apro(aci!" e re$a*e +"a vez co"si)"ao
el precio correspo"ie"*e por el a.+ica*ario.
La "+eva reacci!" el Ar*. E3 e la Le- Hipo*ecaria e" vir*+
e la Disposici!" =i"al Nove"a e la Le- '`%&&&/ e D e e"ero/ e
5D5
E".+icia$ie"*o Civil/ es*a(lece la posi(ilia e solici*ar/ "o +"a ;"ica
pr!rro)a/ si"o pr!rro)as s+cesivas/ - se);" +"a "+eva oc*ri"a e la DG/
a $i parecer esca(ellaa/ ao 1+e se p+ee" solici*ar s+cesivas
pr!rro)as e *oas las a"o*acio"es preve"*ivas/ "o se p+ee e"*e"er 1+e
s*as/ +"a vez prorro)aas/ "o ca+ca" has*a 1+e as6 lo ore"e
e0presa$e"*e la a+*oria 1+e las ecre*!. E"*ie"e la DG e"
co"sec+e"cia 1+e el p7rra,o se)+"o el Ar*. 'FF el Re)la$e"*o
Hipo*ecario e(e co"sierarse ero)ao 2Rs 'F e se*ie$(re e %&&E4.
,. La nota marginal
La "o*a $ar)i"al/ es +" asie"*o lla$ao a esarrollar
el co"*e"io e +" asie"*o pri"cipal 1+e s!lo p+ee e,i"irse
por s+ *ipicia/ s+ ,or$alia - s+ car7c*er e,i"i*ivo. Co$o
s+ propio "o$(re i"ica la "o*a $ar)i"al se realiza e" el
$ar)e" 2iz1+iero4 el ,olio re)is*ral - se co"ci(e" co$o
accesorias e +"a i"scripci!" o a"o*aci!" pri"cipal/ -
"or$al$e"*e/ co" +" v6"c+lo e epe"e"cia el asie"*o
pri"cipal. El car7c*er e,i"i*ivo si)"i,ica 1+e la "o*a
$ar)i"al/ al co"*rario 1+e la a"o*aci!" preve"*iva/ "o es*7
so$e*ia ca+cia.
Las "o*as $ar)i"ales so" $+chas - $+- variaas. E"
*r$i"os )e"erales ao 1+e las os ,+"cio"es pri"cipales e
las a"o*acio"es preve"*ivas so" e +"a par*e ,acili*ar la la(or
e o,ici"a el re)is*ro e i",or$ar e s+cesos releva"*es e"
relaci!" a los asie"*os re)is*rales/ - e o*ra e*er$i"ar el
co"*e"io e los asie"*os re)is*rales co"cre*a"o si*+acio"es
*ra"si*orias/ e" es*ao e pe"e"cia o s+.e*as a
5D:
$oi,icacio"es circ+"s*a"ciales/ p+ee" clasi,icarse las "o*as
$ar)i"ales e" os )ra"es )r+pos8
a4 *otas marginales de oficina/ '. No*as $ar)i"ales
1+e coori"a" operacio"es re)is*rales - po"e" e" relaci!" los
is*i"*os asie"*os re)is*rales 2por e.e$plo/ re,ere"cia al
asie"*o e i"scripci!" o a"o*aci!" e" el asie"*o e
prese"*aci!"/ Ar*. %>& LH/ e re,ere"cia a la a)re)aci!" o
se)re)aci!" e ,i"cas/ Ar*. :> - si)s. RH e re,ere"cias al
asie"*o ca"cela*orio/ Ar*. 'F> RH9 $o*ivaci!" e la
s+(sa"aci!" e o$isi!" e ,ir$a e" los asie"*os/ Ar*. 5'F
RH9 re,ere"cia a la prese"*aci!" e" plazo e oc+$e"*os
prese"*aos por *ele,a0/ Ar*. :'E. : RH9 re,ere"cia a la
re*iraa el oc+$e"*o e" el asie"*o e prese"*aci!"/ Ar*. :%D
RH/ e*c.4.
%. No*as $ar)i"ales si$ple$e"*e i",or$a*ivas
2por e.e$plo/ ca$(io e o$icilio el e+or hipo*ecario/
ar*6c+lo '%F LH/ Ar*. %%3 RH9 e s+(sa"aci!" e o$isi!" e
,ir$a/ 5'F RH9 e evol+ci!" e oc+$e"*o si" i"scri(ir/
:%D :%F :5: RH9 e al*eraci!" el "o$(re o "+$ero e +"a
,i"ca/ Ar*. :5D RH/ e e0peici!" e cer*i,icaci!" e car)as
e" el procei$ie"*o e.ec+*ivo/ 3>3 LEC4.
5. No*as $ar)i"ales e ca"celaci!" a+*o$7*ica
e asie"*os por ca+cia 2Ar*. '&D/ %&3/ %:'/ %FE RH4
(4 *otas marginales de concrecin o calificacin
jurdica e si*+acio"es *ra"si*orias o pe"ie"*es
'. Des*i"aas a co"cre*ar el co"*e"io o si*+aci!"
.+r6ica e +" erecho i"scri*o o a"o*ao 2por e.e$plo/ a(o"o
5D>
parcial e e+as hipo*ecarias/ Ar*. %:& RH9 c+$pli$ie"*o e
co"icio"es/ Ar*. %5 LH/ Ar*. >3 RH9 acep*aci!" e hipo*eca/
Ar*. ':' LH9 co"creci!" e )ara"*6a e" $a*eria e le)i*i$as/
Ar*. E> RH9 pa)o el precio aplazao/ Ar*. >E RH9 e
"o*aci!" e o(li)aci!" ase)+raa co" hipo*eca/ %:& RH9 e
posposici!" e hipo*eca/ %:' RH9 e o(le i"$a*ric+laci!"/
Ar*. 5'5 RH4.
%. Des*i"aas a cali,icar el co"*e"io e +" erecho
al o(.e*o e *+*elar +" erecho - evi*ar el .+e)o e la
p+(licia re)is*ral 2por e.e$plo e calia e reserva(les e
+"os (ie"es/ Ar*. %>F RH9 reserva el erecho e re*or"o
arre"a*icio/ Ar*. '> RH9 e co"cesi!" $i"era/ Ar*. 'E5/ 'E:
RH4.
Se prev *a$(i" la nota marginal preventiva/
para a1+ellas "o*as $ar)i"ales 1+e i$pli1+e" a1+isici!"/
$oi,icaci!" o e0*i"ci!" e erechos i"scri*os/ 1+e "o
p+ea" e,ec*+arse por e,ec*o s+(sa"a(le 2Ar*. '35 RH4. La
"o*a $ar)i"al preve"*iva ca+ca a los sese"*a 6as e s+
,echa/ - es prorro)a(le has*a cie"*o oche"*a 6as por .+s*a
ca+sa - e" vir*+ e provie"cia .+icial 2ar*6c+lo '35. %/
RH4.
1*1L*234/%*/ 567/4*/ / C/)*86L2 V**.
DIE@ #ICA@O/ Las a"o*acio"es preve"*ivas/ RDN/
'F3:9 DE LOS MO@OS < TO<?A/ La a"o*aci!"
preve"*iva el Derecho herei*ario/ RCDI/ 'FE%/ p7)i"a ':%5
5D3
- si)s.9 RI=A SOLER/ La a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o/
Mari/ 'FE5. Jos A"*o"io ALHARE@ CA#EROCHI#I/
Eficacia de la anotacin preventiva de embargo, C+aer"os
Civi*as e .+rispr+e"cia civil/ Nc 'D/ 'FEE/ #7)s. >FDT3&39
SERRERA CONTRERAS/ La i$para(le asce"si!" e la
a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o/ RCDI/ 'FF:/ #7). F&9
#ARDO N?bE@ a"o*acio"es .+iciales e e$(ar)o -
e$a"a/ Mari 'FFD9 ERDO@AIN LO#E@/ A"o*acio"es
preve"*ivas e e$(ar)o/ prelaci!" e cri*os -
*ra"s$isio"es a *erceros/ #a$plo"a 'FFE9 ME@M?ITA
GARCIA GRANERO Gara"*6as el co"s*r+c*or8 el cri*o
re,accio"ario. Mari %&&&9 /notacin preventiva de crditos
refaccionarios, Revis*a cr6*ica e erecho i"$o(iliario/ AGo
"c DD/ Nc 33:/ %&&'/ #7)s. 3%5T3:E. Jos Ra$!"
=ERRZNDI@ GABRIEL/ a anotacin preventiva de
embargo como hipoteca judicial/ e" +N+evas perspec*ivas
el erecho e hipo*eca 8 ho$e"a.e a D. Ra$!" M Roca
Sas*re e" el ce"*e"ario e s+ "aci$ie"*o 8 2Jor"aas so(re
"+evas perspec*ivas el Derecho e Hipo*eca/ '5/ ': - '> e
a(ril e 'FFF4P/ %&&&/ #7)s. '>DT'E%9 MARTIN #ASTOR/
La a"o*aci!" preve"*iva co$o $eia ca+*elar - el proceso/
Mari %&&'9 NADAL GOME@/ La *ra"s$isi!" a *erceros e
i"$+e(les e" el proceso e e.ec+ci!"/ Mari %&&'/ #7). %&D9
TALMA CHARLES La a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o
co$o privile)io crei*icio/ Mari %&&'9 RIHAS
TORRALBA/ Aspec*os re)is*rales el "+evo proceso e
e.ec+ci!"/ Mari/ %&&'/ SANCHE@ JORDAN/ las
a"o*acio"es preve"*ivas/ e" par*ic+lar la e e$(ar)o e" los
sis*e$as ale$7" - espaGol/ Mari %&&%/ #7). 'D% - si)s.
5DD
Hice"*e DOMjNG?E@ CALATA<?D/ /notacin
preventiva, tracto sucesivo y jurisdiccin penal, Revis*a
.+r6ica e la Co$+"ia Hale"cia"a8 .+rispr+e"cia
seleccio"aa e la Co$+"ia Hale"cia"a/ Nc. F/
%&&:/ #7)s. >T':9 #ero L+is SERRERA CONTRERAS/ a
anotacin preventiva de embargo y la prelacin de los
crditos tributarios, Revis*a cr6*ica e erecho i"$o(iliario/
AGo "c E&/ Nc 3E3/ %&&:/ #7)s. %EE>T%EF39 Hice"*e
TORRALBA SORIANO/ a anotacin preventiva de
demanda: 5roblemas planteados por su modificacin en la
ey de Enjuiciamiento "ivil de C de enero de 4:::/
Ho$e"a.e al pro,esor Ll+is #+i) i =erriol ` coor. por J+a"
Ma"+el A(ril Ca$po - Mar6a E+lalia A$a* Llari/ Hol. %/
%&&3/ #7)s. %53>T%5E%
5DE
CAPITULO 9III
E4ICACIA DE LA I7SCRIPCIO7 C1E3
LA LEGITI5ACIO7 REGISTRAL
5DF
1. Concepto
1.1 La inscripcin como portadora de un contenido
"ue se presume verdadero y legtimo.
Co$o -a i.i$os e" p7)i"as a"*eriores/ *oa
i"scripci!" e" el re)is*ro pro+ce los e,ec*os e +"a
eclaraci!" s+$aria e propiea o el erecho real i"scri*o.
El alca"ce - e,ec*ivia e es*a eclaraci!" s+$aria es
.+s*a$e"*e el co"*e"io e la le)i*i$aci!" re)is*ral.
La i"scripci!" 2e" )e"eral *oo asie"*o4 co$o aparie"cia e
erecho so(re +" i"$+e(le/ o*or)a/ por s6 $is$o/ +" poer o posici!"
.+r6ica pre,ere"*e - ve"*a.osa al *i*+lar re)is*ral. A ese poer o posici!"
5E&
.+r6ica pre,ere"*e - ve"*a.osa se le lla$a legitimacin registral. La
le)i*i$aci!" si)"i,ica el reco"oci$ie"*o .+r6ico - social e la i"scripci!"
co$o por*aora e +" co"*e"io 1+e se pres+$e veraero - le)6*i$o/ -
al 1+e se o*or)a +"a e,icacia i"$eia*a provisio"al 2a ,al*a e pr+e(a e"
co"*rario4/ por ha(er sio preco"s*i*+io co" )ara"*6as e" perioo "o
li*i)ioso. La le)i*i$aci!" re)is*ral se ,+"a e" la propia p+(licia e la
i"scripci!" A1+e *oos p+ee" co"ocer/ - "aie ha i$p+)"aoA el
sis*e$a e ore"aci!" el re)is*ro por ,i"cas9 *a$(i" e" le e0i)e"cia e
*i*+laci!" p+(lica/ el co"*rol e la le)alia e los *6*+los 1+e ac+e" al
re)is*ro por +" ,+"cio"ario especial$e"*e cali,icao/ - e la or)a"izaci!"
el *rac*o s+cesivo. So" $+chas )ara"*6as - ori"aria$e"*e lo i"scri*o se
a.+s*a a la realia/ es*aca"o la .+rispr+e"cia la +*ilia e la
i"scripci!" re)is*ral "o solo para pres+$ir la realia el erecho i"scri*o/
si"o *a$(i" para precisar la e"*ia - s+per,icie e la ,i"ca 2por e.e$plo
SSTS %3 e icie$(re/ 'D e oc*+(re/ '% e ,e(rero e %&&%4.
#or la le)i*i$aci!" re)is*ral se pres+$e 1+e los
erechos reales i"scri*os e" el re)is*ro e0is*e" - per*e"ece" a
s+ *i*+lar e" la ,or$a e*er$i"aa por el asie"*o respec*ivo
2pres+"ci!" e e0ac*i*+49 se pres+$e 1+e el *i*+lar re)is*ral
*ie"e la posesi!" e los $is$os 2pres+"ci!" e posesi!"4
2Ar*. 5E LH49 ,i"al$e"*e/ se o*or)a +"a acci!" s+$aria/ la
acci!" real re)is*ral/ es*i"aa a hacer e,ec*ivo el erecho
i"scri*o 2Ar*. :' LH4.
He$os e0plicao 1+e los pri$eros i"*e"*os e crear +" re)is*ro
"acio"al *opo)r7,ico e la ri1+eza es*a e" relaci!" co" las re,or$as
*ri(+*arias el Mar1+es e la E"se"aa e" el si)lo BHIII - e Ale.a"ro
Mo" e" 'E:>/ pero el sis*e$a car*o)r7,ico ca*as*ral "o se p+so e" relaci!"
co" el sis*e$a e p+(licia e la propiea/ - a$(os !r)a"os
a$i"is*ra*ivos evol+cio"a" paralela$e"*e has*a "+es*ros 6as. El ca*as*ro
es +" re)is*ro e ,i"cas co" la ,+"ci!" e ie"*i,icar la ri1+eza
i"$o(iliaria/ el Re)is*ro lo es e *6*+los para ,acili*ar la pr+e(a e la
propiea - ,+"ar el cri*o hipo*ecario. #or "o ser el re)is*ro e la
5E'
propiea +" re)is*ro e ,i"cas si"o e *6*+los/ +" re)is*ro e cri*os
privile)iaos $7s 1+e e propieaes/ se esi(+.a e" EspaGa la ,+"ci!"
le)i*i$aora e la i"scripci!" re)is*ral.
1.2 Legitimacin posesoria y legitimacin registral.
La e,icacia e la i"scripci!" e los erechos i"scri*os
re)is*ro es*7 pree*er$i"aa por el $oo e resol+ci!" el
eve"*+al co",lic*o e"*re el *i*+lar i"scri*o - el poseeor a
*6*+lo e +eGo.
La le)i*i$aci!" re)is*ral es e0*raGa a +" re)is*ro e *6*+los - es
propia e +" re)is*ro e ,i"cas. E" EspaGa aparece por vez pri$era e" la
re,or$a e 'F&F/ - se $+es*ra co$o +" i"s*r+$e"*o espec+la*ivo $+-
peli)roso por la ,al*a e co"*rol e la realia ,6sica e la ,i"ca/ e la ,al*a
e co"*rol e la vera e la pri$era i"scripci!". Nace la le)i*i$aci!"
re)is*ral e" co",lic*o co" la le)i*i$aci!" posesoria. El co",lic*o e"*re
posesi!" e i"scripci!" *a$(i" par*ic+lar$e"*e i$por*a"*e para
e*er$i"ar 1+ e(e e"*e"erse por ,i"ca e" se"*io $a*erial8 ,i.aci!"
e0ac*a e s+ e0*e"si!"/ ca(ia - li"eros. El co",lic*o e"*re posesi!" -
Re)is*ro se pla"*ea e" +"a o(le perspec*iva8 e" pri$er l+)ar co$o
pres+"ci!" e la *i*+laria el erecho/ - e" se)+"o l+)ar co$o
pres+"ci!" e la ie"*ia - e0*e"si!" e +"a ,i"ca.
Los (ie"es i"$+e(les *ie"e"/ or)a"izaos os
sis*e$as e pro*ecci!" e la aparie"cia8 el 1+e res+l*a e la
*e"e"cia $a*erial e la cosa 2le)i*i$aci!" posesoria4 - el 1+e
res+l*a e la i"scripci!" re)is*ral 2le)i*i$aci!" re)is*ral4. La
le)i*i$aci!" re)is*ral es*7 or)a"izaa a i$a)e" - se$e.a"za
e la le)i*i$aci!" posesoria.
La propiea se pr+e(a i)+al 1+e se a1+iere8 (ie" pro(a"o el
ac*o e oc+paci!"/ el hecho e la accesi!"/ el *ie$po - el *6*+lo e la
5E%
+s+capi!" o por vir*+ e cier*os co"*ra*os $eia"*e pr+e(a e la e"*re)a
e,ec*iva 2- la e"*re)a es el sis*e$a pre,ere"*e e p+(licia e la
*ra"s$isi!" e los erechos4. Meia"*e la traditio 2*ra"s$isi!" posesoria4
se e*er$i"a la ie"*ia e lo *ras$i*io/ el $o$e"*o - l+)ar e0ac*o e
la *ra"s$isi!"/ se res+elve el co",lic*o e"*re la pl+ralia e co$praores
e la $is$a cosa 2Ar*. ':D' CC4/ - se e*er$i"a el r)i$e" e
i$p+*aci!" e car)as perso"ales - reales so(re +"a cosa. LE" 1+e $eia
a,ec*a la i"scripci!" al ore" O*raicio"alP e *ra"s$isi!" e la propiea
- pr+e(a el erecho e propieaN Too es*e sis*e$a pa*ri$o"ial e
*ra"s$isi!" - pr+e(a e la propiea res+l*a Os+(li$aoP Opres+$ioP
O,i)+raoP Os+s*i*+ioP por el *6*+lo i"scri*o/ co$o $eio e pr+e(a ;"ico
e" el *r7,ico - privile)iao e" el proceso. #ero el asie"*o/ la i"scripci!"/ el
re)is*ro "o p+ee ser +" $eio a(sol+*o e pr+e(a/ p+es el re)is*ro *ie"e
+" ele$e"*o OiealP - Oar*i,iciosoP e irrealia/ 1+e se pres*a a la
i"e0ac*i*+ - al ,ra+e8 i"e0ac*i*+ por la e0*re$a varia(ilia e
i"e*er$i"aci!" e la realia e hecho/ o ,ra+e +*iliza"o sis*e$as e
i")e"ier6a .+r6ica - crea"o *6*+los ,ic*icios re)is*rales/ crei*icios o
hipo*ecarios. LM+i" )oza e $e.or aparie"cia/ el *i*+lar re)is*ral o el
poseeor a *6*+lo e +eGoN9 Lp+ee la acci!" real re)is*ral iri)irse
co"*ra el poseeor a *6*+lo e +eGoN9 Lp+ee +" i"*eric*o iri)irse co"*ra
el *i*+lar re)6s*ralN La i$por*a"cia e es*e co",lic*o e"*re posesi!" -
re)is*ro es*ri(a e" 1+e el *r7,ico .+r6ico se ,+"a ori"aria$e"*e e" la
aparie"cia - rara vez e0i)e la pr+e(a ple"a e la propiea/ L1+
aparie"cia e(e prevalecerN
2. 9istoria
2.1 La falta de sentido de la legitimacin registral en
un registro de ttulos.
Co$o he$os vis*o e" el cap6*+lo '/ e ,or$a
cohere"*e co" la "a*+raleza e "+es*ro re)is*ro co$o re)is*ro
5E5
e *6*+los/ se reco)e i"cie"*al$e"*e el pri"cipio e
le)i*i$aci!" re)is*ral e" el sis*e$a hipo*ecario e 'E3'`3F/
pero co" +" se"*io clara$e"*e s+(siiario - s+ple*orio e la
posesi!".
E" la le- e 'E3' la le)i*i$aci!" "o se prev e" a(sol+*o. La le-
e 'E3F es*a(lece co$o i""ovaci!" la pres+"ci!" e propiea -
posesi!" el *i*+lar i"scri*o 2le)i*i$aci!" re)is*ral4/ ,acili*a"o el e.ercicio
e los erecho por el *i*+lar i"scri*o. E" la Le- e 'E3F/ se pres+$e/ e" el
ar*6c+lo :'/ la posesi!" por el *i*+lar re)is*ral. Aparece" *a$(i" los
e0peie"*es e i",or$aci!" posesoria para i"scri(ir la posesi!" por 1+ie"
carece e *6*+lo escri*o e propiea 2Ar*. 5FD - si)s.49 el e0peie"*e se
realiza a"*e el .+ez e pri$era i"s*a"cia/ - la i"scripci!" e posesi!" s+r*e
el e,ec*o propio e la posesi!" 2Ar*. :&F4.
La .+rispr+e"cia e.o se"*ao ese el pri"cipio el
pro(le$a e la ,al*a e ie"*ia re)is*ral ,ehacie"*e e la
,i"ca - e" el co",lic*o e"*re posesi!" - re)is*ro. Se a,ir$a
1+e si la ,i"ca "o )+ara ie"*ia co" los *6*+los i"scri*os/ "o
p+ee .+)ar el pri"cipio e le)i*i$aci!" re)is*ral.
Co$o po"e e $a"i,ies*o LACR?@ BERDEJO/ (a.o la a"*i)+a
le)islaci!" hipo*ecaria la .+rispr+e"cia repi*e 1+e la i"scripci!" por s6
sola "o co"s*i*+-e +" *6*+lo e erecho 2SSTS '' e e"ero e 'EEE/ %5 e
.+"io e 'F&%4.
2.2 La inspiracin alemana de la legitimacin registral
en la legislacin de 1#$# y su
inconsecuencia.
El ar*6c+lo '> e la Le- e %' e a(ril e 'F&F/ 1+e
l+e)o ,+e el ar*6c+lo :' el "+evo *e0*o re,+"io e la Le-
Hipo*ecaria e 'F&F/ reco)e el pri"cipio a(sol+*o e 1+e la
legitimacin registral sustituye a la posesin de inmuebles/ -
5E:
re)+la +" procei$ie"*o s+$ario para 1+e el *i*+lar re)is*ral
p+ea hacer e,ec*ivo s+ erecho i"scri*o.
Es*a raical le)i*i$aci!" re)is*ral aparece e" la re,or$a
hipo*ecaria e 'F&F e ,or$a har*o e0*rava)a"*e. La le- e %' e a(ril e
'F&F e"co$e"! al )o(ier"o la reacci!" e +" "+evo *e0*o e la le-
hipo*ecaria para ar$o"izar la le)islaci!" hipo*ecaria a las i$por*a"*es
re,or$as i"*ro+cias por la le- e e".+icia$ie"*o civil - el c!i)o civil.
Se pre*e"i! ae$7s re)+lar +" procei$ie"*o si$pli,icao - e,icaz e
e.ec+ci!" hipo*ecaria is*i"*o e la e.ec+ci!" ori"aria. E"car)o c+$plio
co" la pro$+l)aci!" e la le- e '3 e icie$(re e 'F&F. La co$isi!"
"o$(raa para reac*ar +" "+evo pro-ec*o e re,or$a hipo*ecaria/ *ras la
isc+si!" e" el Se"ao el pro-ec*o e re,or$a e la Le- Hipo*ecaria/
i"*ro+ce s+(rep*icia$e"*e la le)i*i$aci!" re)is*ral $7s *a.a"*e
2s+s*i*+*oria la posesi!"4 e" +" "+evo ar*6c+lo '>. Es*a re,or$a 2$7s (ie"
revol+ci!"4 el sis*e$a hipo*ecario pasa esaperci(ia e" Co")reso/ 1+e
"o lle)a a isc+*irla 2si" +a por la poca ,or$aci!" hipo*ecaria e s+s
$ie$(ros4 - se co"vier*e e" le-.
Se reco)e as6 +"a vie.a aspiraci!" el c+erpo e
re)is*raores 1+e/ i",l+ios por Jer!"i$o GON@ZLE@ -
e"a$oraos e la (rilla"*ez el sis*e$a hipo*ecario ale$7"/
1+er6a" hacer e "+es*ro re)is*ro +" re)is*ro e ,i"cas - e la
i"scripci!" la ;"ica aparie"cia le)i*i$aora el *r7,ico e
i"$+e(les.
La i"spiraci!" el Ar*. :' LH - e s+ *a.a"*e co"sieraci!" e la
le)i*i$aci!" posesoria s+s*i*+*iva e la posesi!" parece e"co"*rarse e" el
Ar*. D e la le- pr+sia"a e 'ED%/ (a.o c+-a i"spiraci!" se reac*a el Ar*.
EF' el BGB/ 1+e pres+$e 1+e los erechos i"scri*os e0is*e"/ per*e"ece"
al *i*+lar re)is*ral - so" pose6os por es*e/ - pres+$e" *a$(i" 1+e el
erecho "o e0is*e si el asie"*o es ca"celao. S+(ra-a"o la oc*ri"a
ale$a"a la ie"*ia e "a*+raleza e"*re la posesi!" - la aparie"cia
le)i*i$aora el *i*+lar i"scri*o. La re,or$a e 'F&F e(e *a$(i"
po"erse e" relaci!" co" la le- ca*as*ral e %5 e $arzo e 'F&3/ 1+e
5E>
pre*e"i! o*or)ar al ca*as*ro ple"os e,ec*os civiles para la pr+e(a
privile)iaa e la propiea/ - 1+e es*a(leci! +"as (ases $oer"as e
ie"*i,icaci!" *opo)r7,ica e las ,i"cas. La ,i"ca a1+ir6a co" la re,or$a
ca*as*ral +"a s+s*a"cialia .+r6ica 1+e se pre*e"e i"corporar *a$(i" al
re)is*ro co$o o(.e*o el erecho.
Si" e$(ar)o/ es*a co"sieraci!" e la le)i*i$aci!"
re)is*ral prese"*a e" EspaGa os )ra"es i"co"ve"ie"*es8 la
,al*a e co"*rol e la ie"*ia ,6sica e la ,i"ca e" el re)is*ro
- la ,al*a e co"*rol e la *i*+laria e la pri$era i"scripci!"
1+e accee al re)is*ro. E" las co"icio"es re)+laas e" 'F&F/
la le)i*i$aci!" re)is*ral se po6a co"ver*ir e" +" peli)roso
i"s*r+$e"*o espec+la*ivo - po6a +*ilizarse Aaa la
,acilia e i"scri(irA co$o $eio i!"eo para esah+ciar a
colo"os/ o para apropiarse Apor escripcio"es op*i$is*as e
la ,i"caA las ,i"cas el veci"o/ o para si$ple$e"*e e0propiar
por $eio el re)is*ro/ los colo"os/ poseeores o propie*arios
*raicio"ales e *erri*orios e0*e"sos. #or ello/ el sis*e$a e
le)i*i$aci!" re)is*ral s+s*i*+*orio e la le)i*i$aci!"
posesoria/ h+(o e ser apres+raa$e"*e ero)ao por Real
Decre*oTle- e '5 e .+"io e 'F%D a"*e los pro(le$as
sociales 1+e pla"*ea(a.
Co$o e0plic7(a$os e" el capi*+lo II/ el Decre*oTle- e '5 e
.+"io e 'F%D *+vo por $o*ivo i"$eia*o 1+e los la(raores e la alea e
Sa" Nicol7s i(a" a ser esah+ciaos e" $asa por +" *i*+lar re)is*ral. La
e0posici!" e $o*ivos el Real Decre*oTle- e 'F%D se seGala(a 1+e el
ar*6c+lo :' Se +" s!lo )olpe es*r+6a las irre+c*i(les i,ere"cias e"*re
posesi!" - propieaR/ - Slos llevaores e ,i"cas +ra"*e si)los/ se ve6a"
viole"*a$e"*e la"zaos e" procei$ie"*os s+$ariosR.
5E3
2.3. La formulacin del modelo de legitimacin registral de
un registro de ttulos en la reforma de 1#%%&%'.
Se lle)a as6 al $oer"o sis*e$a e le)i*i$aci!"
re)is*ral. He$os e e"*e"er/ 1+e el ar*6c+lo 5E Lh *ie"e s+
se"*io clara$e"*e s+ple*orio e la le)i*i$aci!" posesoria
*a"*o e" el aspec*o $a*erial 2ie"*i,icaci!" e la ,i"ca4/ co$o
e" el aspec*o .+r6ico 2pres+"ci!" e propiea4. Es +"
sis*e$a e le)i*i$aci!" c+-a e,ec*ivia $7s "o*oria ha e
ser la e la pr+e(a e la posesi!" - e s+ e0*e"si!" $a*erial/
pero/ e" "i");" caso/ e s+s*i*+ci!" o prevale"cia so(re la
e,icacia le)i*i$aora e la posesi!" a *6*+lo e +eGo/ - ello
"i e" la e*er$i"aci!" e la ie"*ia e la ,i"ca/ "i e" la
pr+e(a el erecho.
L#or 1+ la i"scripci!" e" el re)is*ro e la propiea ha(r6a e
*e"er $7s e,icacia 1+e la e o*ros re)is*ros p;(licos e car7c*er ,iscal o
1+e el Ca*as*roN La le- re)+laora el Ca*as*ro e %5 e $arzo e 'F&3/
e" s+s Ar*. 5>/ 5D - 5E/ parece o*or)ar a la i"scripci!" ca*as*ral +"a
e,icacia le)i*i$aora si$ilar a la re)is*ral. L#or 1+ "o +"i,icar los
servicios - "o hacer el re)is*raor +" ,+"cio"ario ca*as*ral 1+e cali,ica
los *6*+losN La e,icacia especial el re)is*ro provie"e e la "ecesia e
,or*alecer el cri*o hipo*ecario/ - a s+ servicio se or)a"iza/ la ore"aci!"
por ,i"cas/ la cali,icaci!" re)is*ral - el *rac*o s+cesivo. #ero "o olvie$os
1+e e" s+ ese"cia el re)is*ro si)+e sie"o +" re)is*ro e *6*+los o*or)aos
por par*ic+lares/ 1+e "o ha co$pro(ao "i la pri$era i"scripci!"/ "i la
realia ,6sica e la ,i"ca. La e,icacia el re)is*ro eriva e ser +" sis*e$a
p+(lico e ,ehacie"cia e la "e)ociaci!" privaa/ co"*rolaa por +"
,+"cio"ario c+ali,icao 2el re)is*raor4/ pero si" 1+e la *i*+laci!"
co$pre"a la +"iversalia e los (ie"es/ "i )ara"*ice la e,ec*ivia el
erecho/ "i ie"*i,i1+e la realia e la ,i"ca/ "i p+ea e" co"sec+e"cia
pre*e"er s+s*i*+ir la realia posesoria e la $is$a.
5ED
Los ac*+ales i"*e"*os e coori"aci!" e ca*as*ro -
re)is*ro/ - la ,or$+laci!" el pri"cipio e 1+e la valiaci!"
)r7,ica es +" ele$e"*o co"s*i*+*ivo e la cali,icaci!" re)is*ral
$+eve a $+chos a+*ores a $a"*e"er 1+e el re)is*ro e la
propiea e(e s+s*i*+ir la posesi!" a la hora e e*er$i"ar el
alca"ce e la le)i*i$aci!" re)is*ral/ olvia"o 1+e la c+es*i!"
e los or6)e"es 2la ,al*a e co"*rol e la propiea 1+e accee
al re)is*ro/ *a"*o e" s+ realia ,6sica co$o .+r6ica4 es +"
pro(le$a o"*ol!)ico el re)is*ro e la propiea/ 1+e "o se
res+elve co" la si$ple coori"aci!" ca*as*ral o valiaci!"
)ra,ica.
E" co"cl+si!"/ posesi!" - re)is*ro so" os sis*e$as
co$ple$e"*arios e le)i*i$aci!" - por la ,al*a e )ara"*6a e
los or6)e"es el re)is*ro "o p+ee pre*e"erse s+s*i*+*orio e la
posesi!"/ si"o 1+e a$(os se co$ple$e"*a" rec6proca$e"*e
e" la eli$i*aci!" ,6sica - .+r6ica e la realia $a*erial 1+e
e"o$i"a$os ,i"ca re)is*ral.
2.% Legitimacin registral y cancelacin.
Se);" el Ar*. FD LH OCa"celao +" asie"*o se
pres+$e e0*i")+io el erecho a 1+e icho asie"*o se
re,ieraP. ?" pri"cipio e$asiao *a.a"*e/ 1+e olvia 1+e
acci!" - o$isi!" so" os pri"cipios o"*olo)ica$e"*e
is*i"*os.
Ne)ar la e0is*e"cia e lo "e)ao por el re)is*ro es la a,ir$aci!"
$as *a.a"*e - raical e la a(sol+*ivia e la e,icacia pres+"*iva e la
i"scripci!"/ lo 1+e se "ie)a co$o a0io$a/ p+es lo a(sol+*o es la
5EE
propiea - la i"scripci!" es solo +" pri"cipio ,or$al - ar*i,icial e s+
repro+cci!". A $i .+icio/ sie"o la i"scripci!" vol+"*aria "o se p+ee
pres+$ir 1+e los erechos "o e0is*a" por1+e "o es*" i"scri*os/ - $+cho
$e"os por1+e la i"scripci!" se ha-a ca"celao.
Las i"scripcio"es se ca"cela" por $+chas ca+sas/ - "o
es ,ac*i(le e+cir co" car7c*er )e"eral 1+e ca"celao +"
asie"*o se ha e0*i")+io el erecho. La ca"celaci!" ha e ser
+" ac*o ca+sal/ - por ello/ a $i .+icio/ la e,icacia e la
ca"celaci!" "o se ,+"a e" s6 $is$a/ si"o e" la ca+sa e la
ca"celaci!"/ - ae$7s e" .+riicia e la ca"celaci!"
$is$a.
La c+es*i!" se pla"*ea/ co$o he$os vis*o a"*es/ par*ic+lar$e"*e
e" la ca"celaci!" e la a"o*aci!" preve"*iva por ca+cia 2vase STS %D
e oc*+(re e %&&E4. La pre,ere"cia e"*re procesos e e.ec+ci!"/ c+a"o
se ca"cela la a"o*aci!" preve"*iva 1+e los s+s*e"*a/ es +"a e las
c+es*io"es e" las 1+e "o parece ha(er +"i,or$ia .+rispr+e"cial.

3. La presuncin de e+actitud
3.1 (ormulacin legislativa y lmites de la presuncin
de e)actitud.
La pres+"ci!" e e0ac*i*+/ ,or$+laa e" el Ar*. 5E
LH e la re,or$a e 'F::`:3/ es*a(lece8 OA *oos los e,ec*os
le)ales se pres+$ir7 1+e los erechos reales i"scri*os e" el
Re)is*ro e0is*e" - per*e"ece" a s+ *i*+lar e" la ,or$a
e*er$i"aa por el asie"*o respec*ivo.P.
5EF
El re)is*ro se e(e pres+$ir e0ac*o por1+e es
i$posi(le 1+e sea e0ac*o. ?" sis*e$a *a" co$ple.o co$o el
Re)is*ro e la #ropiea/ a pesar el e$peGo -
pro,esio"alia el c+erpo e re)is*raores/ es co$pa*i(le -
co"vive co" i"e0ac*i*+es/ errores - o$isio"es/ - ae$7s/ por
es*ar e" cier*a $eia $o"*ao e" el aire/ se pres*a *a$(i" a
$a"ip+lacio"es - ,ra+es por los co"oceores el erecho.
A+"1+e ori"aria$e"*e la i"scripci!" o asie"*o re)is*ral se a.+s*a
a la realia e la ,i"ca - el erecho/ ha- $+chas ca+sas e i"e0ac*i*+.
Es el pro(le$a repe*io e la cuestin de los orgenes8 "o se )ara"*iza la
propiea e" la pri$era i"scripci!" - "o se )ara"*iza la ie"*ia ,6sica
e la ,i"ca/ "i e" la pri$era i"scripci!" "i e" las pos*eriores/ - la
ie"*i,icaci!" e la ,i"ca prese"*a )raves pro(le$as e *rac*o. No *oas
las *i*+lariaes accee" al re)is*ro/ p+es*o 1+e la i"scripci!" es
vol+"*aria/ - ae$7s las *i*+lariaes 1+e accee" p+ee" res+l*ar
i"e0ac*as e" c+a"*o al erecho i"scri*o/ - e" c+a"*o a la realia e la
,i"ca i"scri*a/ por pro(le$as e ie"*i,icaci!" o *rac*o. < +" se)+"o
pro(le$a es el e las Ine9actitudes sobrevenidas/ por1+e ha- ac*os
.+r6icos o $oi,icacio"es ,6sicas 1+e "o se plas$a" re)is*ral$e"*e9 por
o*ra par*e co$o -a he$os vis*o el $ero *ra"sc+rso el *ie$po pro+ce
i$por*a"*es i"e0ac*i*+es e" la i"scripci!" por los ca$(ios e" la realia
,6sica 2accesio"es/ ei,icacio"es4 o .+r6ica 2e0propiacio"es/
reparcelacio"es/ co"ce"*racio"es parcelarias4 e las ,i"cas i"scri*as.
3.2 *arcter iuris tantum de la presuncin de e)actitud
La .+rispr+e"cia civil repi*e i"cesa"*e$e"*e 1+e la
pres+"ci!" e e0ac*i*+ el re)is*ro es +"a $era pres+"ci!"
i+ris *a"*+$
5F&
La STS e F e $arzo e %&&: res+$e la corrie"*e
.+rispr+e"cial rei*eraa el TS 1+e a,ir$a 1+e el pri"cipio e
le)i*i$aci!" re)is*ral el ar*6c+lo 5E O"o es a(sol+*o "i i$pera*ivo/ -a
1+e el Re)is*ro e la #ropiea carece e +"a (ase ,7c*ica ,ehacie"*e/
p+es co$o se espre"e e los ar*6c+los %/ D - F e la Le- Hipo*ecaria/ el
$is$o se apo-a e" las eclaracio"es e los propios solici*a"*es e las
i"scripcio"es/ por lo 1+e 1+ea" ,+era e las )ara"*6as 1+e p+ee" o*or)ar
los a*os re)is*rales lo rela*ivo a hechos $a*eriales -/ por co"sec+e"cia e
ello/ la i"s*i*+ci!" re)is*ral "o respo"e e la e0ac*i*+ e los ac*os -
circ+"s*a"cias ,7c*icas/ "i por *a"*o e las escripcio"es 1+e e las ,i"cas
se ha)a" e i"cl+so e s+ e0is*e"cia/ co" ci*a e a(+"a"*e .+rispr+e"cia
a"*eriorP. El re)is*ro as+$e co$o pri"cipio 1+e es solo *e"e"cial$e"*e
e0ac*o. SSTS D e ,e(rero e %&&E Qes*a pres+"ci!" e e0ac*i*+ re)is*ral
"o alca"za a las circ+"s*a"cias e hechoP/ 5& e oc*+(re e %&&F/
i"sis*e8Qes*os pri"cipios 2e le)i*i$aci!" re)is*ral - e ,e p;(lica4 "o
alca"za" a las si*+acio"es e hecho...Q/ - *a$(i" %: e $a-o - 3 e
$a-o e %&&5/ '& e .+lio e %&&%/ 'E e a(ril - '> e ,e(rero e %&&&/
%' e .+"io e 'FFF/ % e ,e(rero e 'FF:/ 'E e ,e(rero - %' e
sep*ie$(re e 'FED4.
La .+rispr+e"cia co"*e"cioso a$i"is*ra*iva/ parece
e"co"*rarse $as +(i*a*iva so(re la e,icacia 1+e e(e
reco"ocerse a la i"scripci!" re)is*ral/ - "o es e0*raGo
e"co"*rar resol+cio"es co"*raic*orias e" icha .+risicci!".
#or e.e$plo ao 1+e el Ar*. '5 e la le- e cos*as es*a(lece
e0presa$e"*e 1+e el esli"e apro(ao/ Oeclara la posesi!" - la
*i*+laria o$i"ical a ,avor el Es*ao/ a"o l+)ar al a$o.o"a$ie"*o -
si" 1+e las i"scripcio"es el Re)is*ro e la #ropiea p+ea" prevalecer
,re"*e a la "a*+raleza e$a"ial e los (ie"es esli"aosP/ el ac*o
a$i"is*ra*ivo e esli"e "o p+ee s+spe"erse por la i"scripci!"
co"*raria e" el re)is*ro 2STS 5g 'D e .+"io e 'FFD4. El Ar*. 'F5 e la
LR<DA apro(aa por D. ''E`'FD5/ e '% e e"ero es*a(lece los
pri"cipios e coori"aci!" e"*re co"ce"*raci!" parcelaria - re)is*ro/ las
5F'
SSTS 5g e 5 e $arzo e %&&&/ %: e a(ril e 'FFE - 3 e $arzo e
'FFE/ ecie" 1+e la a$i"is*raci!" p+ee esco"ocer las *i*+lariaes
p+(licaas por el re)is*ro si "o las co"siera veros6$iles/ - si la
a$i"is*raci!" e"*ie"e acrei*ao 1+e e" el s+p+es*o co"cre*o se
pro+ce +"a iscora"cia/ ao 1+e lo res+el*o por la A$i"is*raci!" se
e"*ie"e si" per.+icio e las accio"es civiles 1+e al a$paro el ar*6c+lo
%5% e la e0presaa Le- p+ee" e.ercer los par*ic+lares. E" el $is$o
se"*io la STS 5g e %E e ,e(rero e 'FFE/ a,ir$a 1+e la eclaraci!"
a$i"is*ra*iva el car7c*er veci"al e" $a"o co$;" e +"os $o"*es e"
#o"*evera "o se esvir*;a por la i"scripci!" re)is*ral/ p+es la posesi!"
e los $is$os ha sio acrei*ao correspo"e a la co$+"ia apelaa.
#or s+ par*e la STS 5g e ': e icie$(re e %&&& es*i$a a.+s*aa a
erecho la apropiaci!" por el A-+"*a$ie"*o e +"a era e pa" *rillar e" el
*r$i"o $+"icipal e M+i"*a"ar e la Ore"/ i"scri*a a "o$(re e +"
par*ic+lar e" el Re)is*ro e la #ropiea/ *ras co",ir$ar el a"7lisis e la
pr+e(a e la *i*+laria $+"icipal/ 1+e se hace e" i"s*a"cia. Ta$(i" la
.+rispr+e"cia e la Sala 5g se hace eco e" ocasio"es e los pro(le$as e
la ie"*ia e la ,i"ca 1+e res+l*a" e las escripcio"es re)is*rales < as6
la STS 5g e 'F e $a-o e 'FFF a,ir$a 1+e Opara 1+e e"*re e" .+e)o es*a
li$i*aci!" 2a la p+(licia re)is*ral4 ha(r7 e es*ar s+,icie"*e$e"*e
pro(ao T- as6 ha sioT 1+e la porci!" e *erre"o isc+*io se e"c+e"*ra
i"scri*a e" el Re)is*ro e la #ropieaP
Si" e$(ar)o e" ocasio"es la .+rispr+e"cia e la Sala 5g es
$+cho $7s respe*+osa co" las i"scripcio"es e" el re)is*ro/ 1+e la
.+rispr+e"cia e la Sala 'g. As6 la STS 5g e 3 e oc*+(re e 'FFF/ se
pla"*ea si +"os *erre"os so" par*e e +"a calle o e +" par*ic+lar a e,ec*os
e e*er$i"ar la le)alia e +"a lice"cia/ - co"cl+-e OA la vis*a e es*e
a*o re)is*ral/ el A-+"*a$ie"*o e La Cor+Ga "o po6a hacer o*ra cosa
1+e respe*ar los e,ec*os e la i"scripci!" e" el Re)is*ro e la #ropiea -
*e"er por propie*ario al solici*a"*e/ $ie"*ras la J+risicci!" Civil/ e" el
proceso ori"ario correspo"ie"*e/ "o a"+lara el asie"*oP 2e" el $is$o
se"*io STS 5g ': e $a-o e %&&:4. #or s+ par*e la STS 5g e 5 e
oc*+(re e %&&& a"+la la eclaraci!" e +*ilia p;(lica e +" $o"*e e"
Arr;(al 2La Rio.a4/ - s+ i"cl+si!" e" el Ca*alo)o e los e La Rio.a/ por
co"*raecir +"a i"scripci!" re)is*ral a ,avor e +" par*ic+lar/ a,ir$a"o
5F%
1+e Oesco"ocie"o al propio *ie$po la *i*+laria - posesi!" 1+e a ,avor
e perso"a is*i"*a p+(licaa el propio Re)is*ro por ,+erza e los Ar*. 5:
- 5E e la Le- Hipo*ecaria/ es claro 1+e se hac6a +" .+icio e le)alia
civil ori"ario acerca e la valiez el asie"*o re)is*ral i$p+)"ao -
acerca e la propiea e las ,i"cas para el 1+e la A$i"is*raci!"
ac*+a"*e carec6a e *oa co$pe*e"ciaP.
4. La presuncin de posesin.
%.1 (ormulacin legislativa.
Se ,or$+la e" el $is$o Ar*. 5E LH OCDe i)+al
$oo se pres+$ir7 1+e 1+ie" *e")a i"scri*o el o$i"io e los
i"$+e(les o erechos reales *ie"e la posesi!" e los
$is$osP. El ar*6c+lo 5> e la LH pres+$e 1+e el *i*+lar
i"scri*o ha pose6o p;(lica/ pac6,ica/ i"i"*err+$pia$e"*e -
e (+e"a ,e +ra"*e el *ie$po e vi)e"cia el asie"*o - e los
a"*eriores e 1+e *rai)a ca+sa.
E" el sis*e$a hipo*ecario vi)e"*e/ la posesi!" co$o erecho es*7
e0cl+ia el re)is*ro. Se ero)a" los e0peie"*es e i",or$aci!"
posesoria 1+e vi$os aparecer e" la le)islaci!" hipo*ecaria e 'E3F -
re,orzarse e" la le)islaci!" e 'F&F 21+e per$i*6a *ra"s,or$arlos e"
i"scripcio"es e o$i"io por el *ra"sc+rso e *rei"*a aGos4. La posesi!"/
por s6 $is$a/ e.a ho- e *e"er +" asie"*o propio e" el re)is*ro.
Es*a pres+"ci!" e posesi!" *a(+lar es
e0*raori"aria$e"*e ;*il para ,acili*ar la pr+e(a e la
posesi!" e" el proceso/ la pr+e(a e s+ i"icio - e s+
co"*i"+ia.
5F5
%.2. +l conflicto entre presuncin de posesin y la posesin
misma.
La pres+"ci!" e e0ac*i*+ erivaa e la posesi!" a
*6*+lo e +eGo/ p+ee e"*rar e" co",lic*o co" la pres+"ci!"
e e0ac*i*+ erivaa e la i"scripci!" LC+7l e(e
prevalecerN De(e$os co"sierar 1+e *a$(i" la posesi!" es
p;(lica Ala cla"es*i"a "o pro+ce e,ec*os .+r6icosA/
p+ee ser co"ocia i"$eia*a$e"*e/ - por *oos/ $ie"*ras
1+e la i"scripci!" e0i)e +"a co"+c*a ac*iva/ par*ic+lar -
co$ple.a e co"s+l*a el re)is*ro 2- se halla/ ae$7s/
i,ic+l*aa por los pro(le$as es*r+c*+rales el re)is*ro49 por
o*ra par*e el re)is*ro "o co"*rola "i la e,ec*ivia el erecho
e" la pri$era i"scripci!"/ "i la realia ,6sica e la ,i"ca9 por
;l*i$o/ e" +" sis*e$a e i"scripci!" vol+"*aria/ el *i*+lar
re)is*ral 1+e se esarrai)a e la *e"e"cia $a*erial e la cosa
2por e.e$plo 1+e la ve"e si" i"scri(ir la ve"*a e" el
re)is*ro4/ so" ,+"a$e"*os 1+e preica" 1+e la posesi!"
co"*i"+a *e"ie"o +"a i$por*a"*e vir*+alia le)i*i$aora a
pesar e or)a"izarse los $oer"os re)is*ros e propiea.
De(e$os co"cl+ir 1+e la le)i*i$aci!" re)is*ral es/ propia$e"*e/
+" re,+erzo o ,or$alizaci!" e la posesoria/ es*i"aa ,+"a$e"*al$e"*e
a la pr+e(a - e,ec*ivia e la le)i*i$ia posesoria el *i*+lar re)is*ral/
pero 1+e "o *ie"e s+s*a"*ivia por s6 para s+pla"*arla. La i"scripci!"
re,+erza pero "o s+s*i*+-e la e,icacia le)i*i$aora e la posesi!". Es*a
a,ir$aci!" es re,eri(le *a"*o a la pres+"ci!" e e0is*e"cia el erecho/
co$o a la pres+"ci!" e e0is*e"cia - co"sis*e"cia e la ,i"ca.
El co",lic*o vie"e le)al$e"*e res+el*o e" el ar*6c+lo 53
LH8 la prescripci!" co$e"zaa 2es ecir/ la posesi!" a *6*+lo
e +eGo4 per.+ica al *i*+lar i"scri*o 1+e *e")a la co"ici!"
5F:
e *ercero hipo*ecario 2co" $+cha $7s raz!" a 1+ie" "o
*e")a la co"ici!" e *ercero4/ si co"oci! o *+vo $eios
racio"ales - $o*ivos s+,icie"*es para co"ocer la posesi!"
co"*raria/ o si "o la i"*err+$pe +ra"*e el aGo si)+ie"*e a la
a1+isici!". Es ecir/ 1+e la le)i*i$aci!" e la i"scripci!"
s!lo prevalece so(re la e la le)i*i$ia e posesi!" para el
*ercero hipo*ecario +ra"*e el aGo si)+ie"*e a s+ a1+isici!"
21+e p+ee ser a"*erior a la i"scripci!"4 - sie$pre 1+e "o
co"ociese o e(iese co"ocer la posesi!" co"*raria 2caso
e0cepcio"al/ p+es es p;(lica49 - a;" es*a prevale"cia es +"
e,ec*o par*ic+lar - e0cepcio"al propio e la p+(licia
re)is*ral. E" *oos los e$7s casos la le)i*i$ia posesoria
es e $e.or co"ici!" 1+e la le)i*i$ia re)is*ral.
La .+rispr+e"cia ha *e"io ocasi!" e co"*e$plar e"
i""+$era(les ocasio"es el co",lic*o e"*re el *6*+lo re)is*ral - el *6*+lo
posesorio. La ie"*i,icaci!" e la ,i"ca es e" *oo caso e0*rarre)is*ral -
,+"aa pri"cipal$e"*e e" +"a ie"*ia real - e,ec*iva/ 1+e es e,i"ia
pre,ere"*e$e"*e por la posesi!". #or e.e$plo/ e" la STS e > e
icie$(re e 'FDD/ "o a$i*e 1+e i"$a*ric+lar por $eio e +"
e0peie"*e e e0ceso e ca(ia p+ea ser $eio s+,icie"*e e pr+e(a e
s+ propiea para poer la"zar a los poseeores i"$e$oriales9 e" la STS
e %E e e"ero e 'FDE/ "o a$i*e 1+e +"a i"$a*ric+laci!" e la ,i"ca A
e" l+)ar e rea"+ar el *rac*oA p+ea servir e *6*+lo para la apropiaci!"
e %:& $ s+ple$e"*arios. E" la STS e %E e $a-o e 'FDF/ "o
reco"oce" la s+per,icie i"$a*ric+laa por e0ceso e ca(ia co$o ,i"ca e"
s6 $is$a/ - per$i*e el e.ercicio el esli"e por el coli"a"*e co$o si"o
h+(iese ha(io *al i"$a*ric+laci!". La le)i*i$aci!" re)is*ral pres+po"e -
e0i)e la ie"*i,icaci!" e0*rarre)is*ral e la ,i"ca 2SSTS '> e "ovie$(re
e 'FE:/ 5' e icie$(re e 'FFF4. La oc*ri"a el c+erpo cier*o
e*er$i"a 1+e la ie"*ia e +" i"$+e(le se e,i"e por s+s li"es
e,ec*ivos - s+ realia $a*erial/ - "o por s+ escripci!" re)is*ral/ 1+e e"
ocasio"es p+ee prese"*ar e,icie"cias o i"e0ac*i*+es 2STS %5 e $a-o
5F>
e %&&%/ STSJ Navarra %D e .+"io e %&&54. STS 5' e icie$(re e
'FFF/ la le)i*i$aci!" re)is*ral "o alca"za a si*+acio"es e $ero hecho. El
e$(ar)o e (ie"es e +" "o propie*ario es raical$e"*e "+lo - por ello "o
p+ee s+r*ir e,ec*os +" e$(ar)o ,re"*e a +" *i*+lar re)is*ral 1+e "o es
propie*ario 2STS 'E e a(ril e %&&&4. La STS e F e $arzo e %&&: se
re,iere e" co"cre*o a las al*eracio"es e" los ele$e"*os co$+"es e la
propiea horizo"*al llevaas a ca(o/ 1+e carece" e *oa co"s*a"cia
re)is*ral/ - la rec+rre"*e al realizar la co$pra i$pl6ci*a$e"*e acep*! las
carac*er6s*icas ,6sicas el i"$+e(le co$prao por lo 1+e O"o procee 1+e
prevalezca la pres+"ci!" e e0ac*i*+ el Re)is*roP
A;" se p+ee e"co"*rar a,ir$acio"es .+rispr+e"ciales e" el
se"*io e 1+e la le)i*i$aci!" re)is*ral a$para el a*o ,6sico/ la e0*e"si!"
s+per,icial - li"eros e la ,i"ca 2STS D e a(ril e 'FE'/ %F e a(ril e
'FDD8 a+"1+e caa vez es $7s i",rec+e"*e4. No se *ra*a/ a $i .+icio/ e
a,ir$acio"es co"*raic*orias/ si"o e la e0presi!"/ 1+iz7 al)o i"aec+aa/
e +"a realia .+r6ica8 la i"scripci!" co$o *6*+lo 1+e e(e servir
*a$(i" para e*er$i"ar la e"*ia ,7c*ica e la ,i"ca 2Ar*. 5E> el CC4.
La i"scripci!" "o s+s*i*+-e a la posesi!" pero co$o *6*+lo p+ee servir
para pro(ar la posesi!"9 se *ra*a e +" *6*+lo co"s*i*+io +" perioo "o
sospechoso/ - co" especiales )ara"*6as e le)alia9 por e.e$plo/ es $+-
represe"*a*iva e" es*e se"*io la STS e %> e a(ril e 'FE:9 e" escri*+ra
e aici!" e here"cia e 'F5'/ se al*era" los li"es e +"a ,i"ca para
poer i"cl+ir co$o par*e e la $is$a +"os *erre"os )a"aos a la zo"a
$ar6*i$oT*erres*re 2por la pro)resiva *ra"s,or$aci!" e la ese$(oca+ra
el r6o co$o co"sec+e"cia e a*erra$ie"*os - arras*res pro+cios por s+s
a)+as4/ la apropiaci!" i"e(ia e *erre"os se pr+e(a $eia"*e las
a"*eriores i"scripcio"es e" el re)is*ro e la propiea. La realia e la
,i"ca es/ p+es/ e0*rarre)is*ral/ - s+ e*er$i"aci!"/ co$o procla$a"
$+l*i*+ e se"*e"cias/ es +"a realia e hecho 1+e "o es rec+rri(le e"
casaci!" 2SS ' e .+lio e 'FE&/ '% e $a-o e 'FE549 pero el *6*+lo
re)is*ral p+ee ser co"sierao co$o +" *6*+lo e pr+e(a e la posesi!" -
e la ie"*ia ,6sica e la ,i"ca 2C,. Ar*. 5E> el CC4.
E" e,i"i*iva/ la sola e0is*e"cia e +"a pres+"ci!" e
posesi!" po"e a las claras e $a"i,ies*o 1+e la i"scripci!" "o
5F3
s+s*i*+-e la e,icacia e la posesi!" e i"$+e(les. El ar*6c+lo
5> es*a(lece +"a pres+"ci!" i+ris *a"*+$ e posesi!"/ 1+e
p+ee 1+ear esvir*+aa por la realia $a*erial/ p+es la
posesi!" se pr+e(a por s6 $is$a/ - la i"scripci!" "o p+ee
esvir*+ar los hechos.
El ar*6c+lo 5> LH "o es e aplicaci!" a la escripci!" re)is*ral e
la ,i"ca/ si"o a la ,i"ca *al co$o es e" realia 2STS %> e a(ril e 'FE:8
al*eraci!" olosa e li"eros e" la escripci!"9 STS 5& e "ovie$(re e
'FF'/ se co$pra el piso 1+e se co$pra/ "o el 1+e escri(e el re)is*ro8 co"
+" sal!" co$eor 1+e "o e0is*e/ lo 1+e el a1+ire"*e e(i! ha(er sa(io
e" el $o$e"*o e la co$pra4.
5. La usucapin # el 4egistro.
,.1 La usucapin como fenmeno e)trarregistral.
Dao el pro(le$a e los or6)e"es/ - las posi(les
irre)+lariaes so(reve"ias/ "o *ie"e se"*io 1+e la
+s+capi!" p+ea ,+"arse e" la sola i"scripci!". La
propiea es la posesi!" i"ves*ia .+r6ica$e"*e por el
*ie$po. La +s+capi!"/ ,re"*e al car7c*er ar*i,icial e la
i"scripci!"/ es el s+pre$o pri"cipio para la realia el
erecho pa*ri$o"ial. La i"scripci!" "o es la propiea solo la
pres+$e p+es/ co$o ri*o escri*+rario/ p+ee preco"s*i*+irse
*a(+lar$e"*e o res+l*ar ale.aa e la realia e la ,i"ca - el
erecho.
La .+rispr+e"cia/ a"o $+es*ra e (+e" se"*io/
,re"*e a las vacilacio"es oc*ri"ales/ si" per.+icio e
reco"ocer 1+e el *6*+lo re)is*ral sirve e $eio e pr+e(a e
5FD
la posesi!" - e s+ co"*i"+ia/ - ,acili*a la pr+e(a e los
re1+isi*os e0i)ios para la prescripci!" 2STS % e .+"io e
%&&E4/ hace e la +s+capi!" +" ,e"!$e"o s+s*a"cial$e"*e
e0*rarre)is*ral9 es*a(lece co$o oc*ri"a 1+e la prescripci!"
.+e)a *a"*o a ,avor co$o e" co"*ra el re)is*ro.
La pre*e"ia co$ple.ia e la +s+capi!" sec++$ *a(+las -
co"*ra *a(+las es $era$e"*e ,r+*o e los s+eGos o)$7*icos e +" cier*o
sec*or e la oc*ri"a hipo*ecaria. Se);" rei*eraa .+rispr+e"cia e"
i"*erpre*aci!" el Ar*.5> LH/ la i"scripci!" "o p+ee ,+"ar por s6 $is$a
+"a lla$aa +s+capi!" sec+"+$ *a(+las/ 1+e s+pla la i"e0is*e"cia o los
e,ec*os el *6*+lo e a1+isici!". La +s+capi!" re1+iere sie$pre la
posesi!" e,ec*iva - "o p+ee ,+"arse e" la sola i"scripci!" 2SSTS %E e
e"ero e 'FDE/ %E e $arzo e 'FE&/ %D e oc*+(re e 'FE5/ STS %: e
e"ero e 'FE:/ %D e $a-o e 'FF' - %3 e ,e(rero e 'FFF/ '> e e"ero
e %&&'/ %> e e"ero e %&&D4. Declara rei*eraa$e"*e la .+rispr+e"cia
1+e Osi se acrei*a 1+e "o c+$ple e0*rarre)is*ral$e"*e las co"icio"es
"ecesarias para ori)i"ar prescripci!" ori"aria e "aa servir7 el
Re)is*roP 2SSTS %: e $a-o e 'FF' - %3 e ,e(rero e 'FFF/ '> e"ero
e %&&'4. #or e.e$plo/ e" la STS e 5& e "ovie$(re e 'FF' se
reivi"ica el sal!" co$eor e +" piso co$prao *al co$o es*a(a escri*o
e" el re)is*ro/ ,+"aa la reivi"icaci!" e" la co"ici!" e *ercero
hipo*ecario - por +s+capi!" *a(+lar/ - la se"*e"cia/ *ras recorar 1+e la
p+(licia re)is*ral "o alca"za a las circ+"s*a"cias e hecho/ a,ir$a 1+e
e" *oo caso la p+(licia re)is*ral carece e vir*+alia c+a"o el *ercero
a1+ire"*e co"oci! o *+vo $eios racio"ales para co"ocer/ 1+e el (ie"
i"$+e(le es*a(a pose6o e hecho - a *6*+lo e +eGo por perso"a is*i"*a
e s+ *ra"s$i*e"*e/ - 1+e "o *ie"e se"*io 1+e pre*e"a a1+irir por
+s+capi!" el ci*ao sal!" co$eor p+es*o 1+e "+"ca ha lle)ao a poseer.
E i"*ica oc*ri"a se $a"*ie"e e" la lla$aa +s+capi!" co"*ra
*a(+las. No p+ee el *i*+lar re)is*ral ,+"arse e" la sola i"scripci!" para
pre*e"er i$peir la co"s+$aci!" e +"a +s+capi!" e" s+ co"*ra 2SSTS
5& e oc*+(re e 'FFE/ ': e .+lio e %&&:4. La STS e '' e ,e(rero e
%&&5 res+$e la oc*ri"a .+rispr+e"cial el si)+ie"*e $oo "o ca(e
5FE
pre*e"er +"a Qprescripci!" *a(+larQ e0*raGa a +" sis*e$a e i"scripci!"
"o co"s*i*+*ivo/ p+es la Qra*ioQ o $o*ivaci!" ,i"alis*a el Ar*. 5> LH es
V;"ica$e"*eW posi(ili*ar al *i*+lar re)is*ral a1+ire"*e e +" Q"o"
o$i"+sQ/ si" es*ar pro*e)io por el Ar*. 5: e la propia Le-/ 1+e p+ea
co"soliar a(reviaa$e"*e es*a a1+isici!" por v6a e +s+capi!"
ori"aria c+a"o e o*ra s+er*e e(iera +*ilizar la +s+capi!"
e0*raori"aria9 o (ie" la e ,acili*ar la +s+capi!" ori"aria e" ore" a la
pr+e(a e las circ+"s*a"cias e0i)ias por s*aP. La STS e '> e e"ero e
%&&' co"s*a*a 1+e +"a ,i"ca e" el *er$i"o e Ar*ei0o e" 'F3F ,+e i"scri*a
e" el Re)is*ro e la #ropiea a "o$(re el Arzo(ispao e Sa"*ia)o e
Co$pos*ela/ si" 1+e la car)a e pro(ar la posesi!" a e,ec*os e +"a
pre*e"ia +s+capi!" Op+ea el+irse por aplicaci!" el ar*6c+lo 5> e la
Le- Hipo*ecaria/ -a 1+e la i"$a*ric+laci!" 1+e/ a s+ ,avor/ hizo la I)lesia
Ca*!lica el $o"*e o(.e*o e la e$a"a se sa(e 1+e se realiz! al a$paro
el privile)io 1+e es*a(lece el ar*6c+lo %&3 e la Le- Hipo*ecariaP. La
STS %D e oc*+(re e %&&E ,re"*e a la ale)aci!" e 1+e "o p+ee
prescri(irse por la J+"*a A$i"is*ra*iva e Al("iz coe$a"aa la
a1+isici!" e la *i*+laria o$i"ical e +"os *erre"os por prescripci!"
co"*ra la escripci!" el re)is*ro/ a,ir$a o)$7*ica$e"*e 1+e si la
escripci!" es e,ec*+osa procee s+ rec*i,icaci!".
Es*a *a.a"*e - rei*eraa a,ir$aci!" .+rispr+e"cial parece
co"*raicha por el Ar*. 'F:F CC OCo"*ra +" *6*+lo i"scri*o e" el Re)is*ro
e la #ropiea "o *e"r7 l+)ar la prescripci!" ori"aria el o$i"io o
erechos reales e" per.+icio e *ercero/ si"o e" vir*+ o*ro *6*+lo
i)+al$e"*e i"scri*o/ e(ie"o e$pezar a correr el *ie$po ese la
i"scripci!" el se)+"oP. Se);" +"a lec*+ra *e0*+al e es*e ar*ic+lo "o
por6a ha(er +s+capi!" co"*ra el *i*+lar re)is*ral. Si" e$(ar)o la
.+rispr+e"cia aplica co" pre,ere"cia el Ar*. 53 LH. La STS e 5& e
"ovie$(re e 'FF' a,ir$a 1+e OEl co"*e"io el Ar*. '.F:F 1+e se ale)a
ha e e"*e"erse e" los *r$i"os/ co$o prescripci!" co"*ra *a(+las/ 1+e
se reco)e" e" el Ar*. 53 e la Le- Hipo*ecaria/ -a 1+e/ e" cier*o $oo/
vi"o a res*ri")ir se);" la reacci!" e E e ,e(rero e 'F:3 la raicalia
e a1+el precep*oP 2- e" el $is$o se"*io STS '' e a(ril e %&&54. La
STS e %E e icie$(re e %&&'e"sa-a +"a ar$o"izaci!" e"*re el Ar*. 53
LH - el Ar*. 'F:F CC - a,ir$a 1+e OC+a"o es*e precep*o 2el Ar*. 'F:F
5FF
CC4 se re,iere a Q*ercerosQ se es*7 re,irie"o a los *erceros hipo*ecarios/ es
ecir/ a los 1+e re;"e" los re1+isi*os el Ar*. 5: e la Le- Hipo*ecariaP.
E" ocasio"es la aplicaci!" el Ar*. 'F:F CC se rechaza irec*a$e"*e/ as6
la STS e 5& e $a-o e %&&' a"*e la ale)aci!" el Ar*. 'F:F CC a,ir$a
si$ple$e"*e 1+e Oa1+ella posesi!" ese al $e"os el 3 e .+"io e 'F3%
ha co"soliao/ si" $a-ores re1+isi*os/ el e(a*io o$i"io si"
posi(ilia e $e"osca(o por el *6*+lo e i"scripci!" re)is*ral e los
rec+rre"*esP.
,.2 La inscripcin como justo ttulo para la usucapin.
Se ispo"e e" el $is$o ar*6c+lo 5> e la LH/ 1+e la
i"scripci!" ser7 .+s*o *6*+lo a e,ec*os e la prescripci!"
a1+isi*iva. #ero ello solo se p+ee e"*e"er e" el se"*io e
1+e la i"scripci!" i"corpora el *i*+lo al re)is*ro - por ello/ por
co"s*ar el *6*+lo ,ehacie"*e$e"*e/ la i"scripci!" sirve e *6*+lo
s+,icie"*e/ pero sie$pre 1+e lo sea o(.e*iva$e"*e/ lo 1+e "o
1+iere ecir 1+e se p+ea +s+capir e" (ase a la sola
i"scripci!"/ o 1+e la sola i"scripci!" s+s*i*+-a la e0i)e"cia e
*i*+lo para la prescripci!" ori"aria.
Co$o ice ALBALADEJO/ La valiez el *i*+lo ,or$al 1+e es
la i"scripci!" e0i)e la valiez el *i*+lo $a*erial 1+e la i"scripci!"
reco)e. Ha(r7 *i*+lo ,or$al veraero - valio c+a"o ha-a +"a
i"scripci!" real$e"*e prac*icaa 1+e val)a re)is*ral$e"*e co$o *al. <
co"cl+-e/ co" ci*a e la STS e 'E e ,e(rero e 'FED/ 1+e la ,+"ci!" el
Ar*. 5> LH es posi(ili*ar al *i*+lar re)is*ral a1+ire"*e e +" "o" o$i"+s/
si" es*ar pro*e)io por el Ar*. 5: LH/ 1+e p+ea co"soliar
a(reviaa$e"*e s+ a1+isici!" por la v6a e la +s+capi!" ori"aria. La
.+rispr+e"cia "o a$i*e 1+e la i"scripci!" p+ea servir/ por s6 $is$a/ e
*6*+lo para la +s+capi!" ori"aria/ p+es la i"scripci!" "o co"valia los
ac*os o co"*ra*os "+los/ Ar*. 55 - 5D e la LH 2STS E e $a-o e 'FE%49
as6/ la i"scripci!" "o co"valia +"a co$prave"*a 1+e e"c+(re +"
:&&
prs*a$o +s+ario a e,ec*os e +s+capi!" 2STS %: e "ovie$(re e 'FE:4.
La STS e 5' e oc*+(re e %&&5 "o a$i*e 1+e el ,i+ciario 1+e *ie"e
i"scri*a a s+ "o$(re +"a ,i"ca p+ea a1+irirla por +s+capi!" e" (ase a la
i"scripci!" re)is*ral.
,.3 La usucapin y el tercero -ipotecario.
La sola e0cepci!" a la ie"*ia e0cl+siva$e"*e
posesoria e la +s+capi!"/ e" la 1+e se co"s+$a +"a a+*e"*ica
pree$i"e"cia al Re)is*ro respec*o e la *+*ela e la posesi!"
- e la +s+capi!"/ se e"c+e"*ra/ para )ara"*izar la e,icacia e
la p+(licia re)is*ral8 el *ercer a1+ire"*e e (+e"a ,e
prevalece e" pri"cipio ,re"*e al poseeor - al propie*ario
e0*rarre)is*ral 1+e ha +s+capio e" s+ ,avor la ,i"ca i"scri*a.
N!*ese 1+e el Ar*. 53 LH es*a co$ple$e"*a"o el se"*io el
Ar*. 5: LH - e,i"ie"o la (+e"a ,e e" la a1+isici!" a "o" o$i"o/ 1+e
"o (as*a 1+e sea +"a (+e"a ,e pasiva 2"o co"ocer4 si"o 1+e ha e ser +"a
(+e"a ,e ili)e"*e 2ha(er e(io co"ocer4. < es 1+e el Ar*. 5: LH/
co$ple$e"*o el Ar*. ':D5 CC/ es*a pe"sao ese la perspec*iva e la
i"opo"i(ilia e *6*+los/ "o ese la perspec*iva e +"a a+*e"*ica
a1+isici!" a "o" o$i"o/ 1+e ha e co"sierarse e0cepcio"al. La
e0i)e"cia e ili)e"cia para co"ocer la posesi!" co"*raria/ 1+e se e,i"e
e" el Ar*. 53 LH para e0cepcio"ar la +s+capi!" co"*raria/ ha e
co"sierarse +" pri"cipio e,i"ior el r)i$e" e las a1+isicio"es a "o"
o$i"o se);" el re)is*ro.
La e0cepci!" a la e,icacia e la +s+capi!" se ,or$+la
e ,or$a $+- res*ric*iva/ se es*a(lece solo e" ,avor el
*ercero hipo*ecario 2"o a ,avor el *i*+lar re)is*ral 1+e "o es
*ercero hipo*ecario4/ - sie$pre 1+e "o co"ociera o e(iera
co"ocer la posesi!" co"*raria 2Ar*. 53LH/ SSTS %' e .+lio
:&'
e %&&3/ '& e .+lio e %&&3/ ': e .+lio e %&&:/ % e .+"io
e %&&5/ '% "ovie$(re e %&&%/ %5 e .+"io e 'FFE4.
Si la +s+capi!" se co"s+$a esp+s e la a1+isici!" el *ercero
hipo*ecario/ parece 1+e se co"solia ple"a$e"*e la a1+isici!" el
+s+capie"*e/ - +ra"*e +" aGo el re)is*ro a la opor*+"ia al *ercero
hipo*ecario e i"*err+$pir es*a prescripci!". Si la +s+capi!" se co"s+$a
a"*es e la a1+isici!" el *ercero hipo*ecario/ el *ercero por s+
a1+isici!" se co"vier*e e" propie*ario real e0 Ar*. 5: LH/ pero para es*e
s+p+es*o parece 1+e se aplica" a+" os res*riccio"es $as8 hace ,al*a 1+e
"o p+iese co"ocer la posesi!" co"*raria - *a$(i" 1+e la i"*err+$pa
valia$e"*e e" el aGo si)+ie"*e a s+ a1+isici!".
Se e0i)e 1+e el *ercero hipo*ecario e$+es*re 1+e "o
co"oci! "i p+o co"ocer la posesi!" co"*raria 2SSTS 5& e
"ovie$(re e 'FF'/ %5 e a(ril e 'FFD4/ - 1+e la i"*err+$pa
2a+"1+e se ha-a co"s+$ao la +s+capi!"4 +ra"*e el aGo
pos*erior a s+ a1+isici!" Ao e s+ i"scripci!"A
Real$e"*e "o ha- oc*ri"a .+rispr+e"cial precisa so(re co$o -
c+a"o e(e el *ercero hipo*ecario i"*err+$pir la posesi!" a
+s+capio"e$ e 1+ie" "o *ie"e *i*+lo re)is*ral. Dice la se"*e"cia e 5' e
$arzo e 'FF%/ al parecer si)+ie"o los pla"*ea$ie"*os oc*ri"ales e
L?NA SERRANO - e" (ase al Ar*. 'F:F CC/ 1+e c+a"o e0is*e +"
*ercero hipo*ecario la prescripci!" co"*ra *a(+las i"icia +" "+evo perioo
e prescripci!" ori"aria a co"*ar ese la i"scripci!" el *i*+lo el
+s+capie"*e/ valie"o e" *oo caso co"*ra el re)is*ro la prescripci!"
e0*raori"aria/ pero es*a i"*erpre*aci!" se e",re"*a la *e"or li*eral el Ar*.
53 LH /1+e e0i)e el *i*+lar re)is*ral 1+e es *ercero hipo*ecario +"a
co"+c*a ac*iva e i"*err+$pir la posesi!" co"*raria +ra"*e el aGo
si)+ie"*e a s+ i"scripci!". La STS e 5& e oc*+(re e 'FEE/ a $i parecer
co" $e.or se"*io/ es*a(lece 1+e Oes i"isc+*i(le 1+e ho-/ e0is*e" $eios
racio"ales - $o*ivos s+,icie"*es para 1+e por los $is$os se co"ociese
1+e a"*es e per,eccio"ar s+ a1+isici!" la ,i"ca o erecho es*a(a pose6a
e hecho - a *6*+lo e +eGo por perso"a is*i"*a e s+ *ra"s$i*e"*e
:&%
2se);" e0i)e s+soicho Ar*. 53 a4 LH4 -/ e" *oo caso/ es claro 1+e
co"si"*iero" esa posesi!" e hecho +ra"*e $7s e ' aGo/ ese s+
a1+isici!"P.
6. (l deber de demandar al titular inscrito.
El ar*6c+lo 5E/ p7rra,o %/ e la LH ispo"e 1+e "o
p+ea e.erci*arse "i")+"a acci!" co"*raic*oria el o$i"io
e i"$+e(les o erechos reales i"scri*os a "o$(re e perso"a
o e"*ia e*er$i"aa si" 1+e/ previa$e"*e o a la vez/ se
e"*a(le e$a"a e "+lia o ca"celaci!" el asie"*o
correspo"ie"*e.
< el $is$o $oo/ el ar*6c+lo 5E/ p7rra,o 5/ ispo"e 1+e e" caso
e e$(ar)o preve"*ivo/ .+icio e.ec+*ivo o v6a e apre$io co"*ra (ie"es
i"$+e(les o erechos reales e*er$i"aos/ se so(reseer7 *oo
procei$ie"*o e apre$io respec*o e los $is$os o e s+s ,r+*os/
pro+c*os o re"*as/ e" el i"s*a"*e e" 1+e co"s*e e" a+*os por cer*i,icaci!"
el re)is*ro e la propiea/ 1+e ichos (ie"es o erechos co"s*a"
i"scri*os a ,avor e perso"a is*i"*a e a1+ella co"*ra la c+al se ecre*! el
e$(ar)o o se si)+e el procei$ie"*o/ a "o ser 1+e h+(iese iri)io co"*ra
ella la acci!" e" co"cep*o e hereero el 1+e aparece co$o +eGo e" el
re)is*ro.
El Ar*. 5E.% LH ,+e i"*ro+cio e" la re,or$a
hipo*ecaria e 'F&F. La oc*ri"a .+s*i,ica es*e e(er e
e$a"ar al *i*+lar i"scri*o e" la "ecesia e *+*elar -
)ara"*izar la co"cora"cia e"*re realia - re)is*ro. La
.+rispr+e"cia/ realiza +"a i"*erpre*aci!" $+- res*ric*iva el
ar*6c+lo 5E/ %/ LH/ 1+e le priva *o*al$e"*e e e,icacia
pr7c*ica.
:&5
E" los aGos E& a+" era posi(le e"co"*rar al)+"a se"*e"cia 1+e
a(s+elve al e$a"ao e la i"s*a"cia por el e,ec*o procesal e "o
e$a"ar al *i*+lar i"scri*o 2as6/ SSTS %' e $arzo 'FE>/ %% e a(ril e
'FE5/ D e a(ril e 'FE'4/ e i"cl+so la STS e D e icie$(re e 'FE%/
eclara 1+e el e,ec*o procesal el ar*6c+lo 5E/ % LH p+ee ser apreciao
e o,icio si" 1+e se i"c+rra por ello e" vicio e i"co")r+e"cia. Si"
e$(ar)o/ +" a"7lisis a*e"*o e la copiosa .+rispr+e"cia so(re el ar*6c+lo
5E/ %/ "os $+es*ra 1+e las se"*e"cias a"*erior$e"*e ci*aas so"
e0cepcio"ales - 1+e e" la $a-or6a e los s+p+es*os e" 1+e se aplic! la
e0cepci!" 2por e.e$plo/ STS %' e $arzo e 'FE>4/ se *ra*a(a e
accio"es 1+e -a ha(6a" sio rechazaas por o*ros aspec*os s+s*a"ciales.
Lo "or$al es 1+e el Tri(+"al S+pre$o rechazase la aplicaci!" el 5E/ %
LH/ co" lo por6a$os e"o$i"ar ar)+$e"*os e cor*es6a8 el $7s rei*erao
el e 1+e "o es preciso e$a"ar al *i*+'ar/ re)is*ral c+a"o el co"*e"io
e la e$a"a "o es i"co$pa*i(le co" la i"scripci!" 2SS '> e"ero e
'FE>/ e ,e(rero e 'FDF/ 'E e oc*+(re e 'FDE/ %& e .+"io e 'FD>4/ el
Ar*. 5E/ % LH/ s!lo es aplica(le c+a"o el 0i*o e" las pre*e"sio"es
e+cias ha-a e erivarse el reco"oci$ie"*o e +" erecho
irreco"cilia(le co" el co" *e"io e la i"scripci!"/ - "o c+a"o sea (ase
para +"a posi(le "+eva i"scripci!" 2STS '3 e $a-o e 'FE54/ (as*a co"
1+e el *i*+lar re)is*ral sea e$a"ao/ a+"1+e "o se pia la $oi,icaci!"
o ca"celaci!" re)is*ral/ p+es co" ello 1+ea a(ier*o el ca$i"o para
plas$ar e" el re)is*ro la i"scripci!" per*i"e"*e 2SSTS F e icie$(re e
'FE'/ %& e $a-o e 'FD&4/ el hecho e e.erci*ar +"a acci!" eclara*iva
e o$i"io lleva(a i$pl6ci*o la pe*ici!" e "+lia o ca"celaci!" el
asie"*o co"*raic*orio 2SS %F e $arzo e 'FE:/ '3 e $a-o e 'FE549
Ho- e" 6a la .+rispr+e"cia parece ha(er perio el
p+or a"*e la i"scripci!" re)is*ral/ - a,ir$a *a.a"*e$e"*e 1+e
"o se p+ee i"a$i*ir +"a e$a"a por el hecho e 1+e "o se
ha-a peio la correspo"ie"*e $oi,icaci!" re)is*ral. Lo
1+e es*a ae$7s e" co"so"a"cia co" la oc*ri"a el Tri(+"al
Co"s*i*+cio"al so(re los re1+isi*os procesales ri)oris*as -
:&:
esproporcio"aos/ 1+e s+po"e" +" o(s*7c+lo i".+s*i,icao a
la *+*ela .+icial e,ec*iva.
La STS '3 e .+lio e 'FFD/ hace +" res+$e" el ca$(io e
irecci!" .+rispr+e"cial - sie"*a e $oo preciso +"a "+eva oc*ri"a Oe"
*oo caso e(e aver*irse 1+e +"a rei*era6si$a .+rispr+e"cia ha
$a"i,es*ao la +reza e es*a "or$a - per$i*e 1+e/ a;" "o pii"ose 2la
rec*i,icaci!" el re)is*ro4/ se a$i*a - es*i$e la e$a"a/ si" per.+icio e
1+e e" e.ec+ci!" e se"*e"cia se po")a e" co"so"a"cia el Re)is*ro co" lo
eclarao e" la se"*e"cia. As6/ se"*e"cias e %5 - %3 e e"ero / %: e a(ril
- 5 e .+"io e 'FEF 9 'E e oc*+(re e 'FF'/ ' e icie$(re e 'FF>/
es*a ;l*i$a es eloc+e"*e/ ice e" s+ ,+"a$e"*o 3c/ la $7s recie"*e - -a
co"soliaa oc*ri"a e es*a Sala/ $a*iza"o las co"sec+e"cias e" la
es,era el proceso el pri"cipio e le)i*i$aci!" re)is*ral/ *ie"e eclarao
1+e/ s+pera"o +"a i"*erpre*aci!" ri)oris*a el precep*o co"*e"io e" el
p7rra,o se)+"o el ar*6c+lo 5E e la Le- Hipo*ecaria/ 1+e e0i)6a el
e.ercicio previo o/ al $e"os/ coe*7"eo co" la acci!" co"*raic*oria el
o$i"io i"scri*o/ e la acci!" iri)ia a o(*e"er la ca"celaci!" o "+lia
el asie"*o re)is*ral/ se pasa a la ac*+al/ $as acer*aa ese el pla"o
her$e"+*ico .+r6icoTsocial - ,le0i(ilizaora el *r7,ico .+r6ico/
es*a(lecie"o 1+e el hecho e ha(er e.erci*ao el ac*or +"a acci!"
co"*raic*oria el o$i"io 1+e ,i)+ra i"scri*o a "o$(re e o*ro e" el
Re)is*ro e la #ropiea/ si" solici*ar "o$i"al - espec6,ica$e"*e la
"+lia o ca"celaci!" el asie"*o co"*raic*orio/ lleva clara$e"*e
i$pl6ci*a es*a pe*ici!" - "o p+ee ser ca+sa e 1+e se e"ie)+e la
,or$+laa respec*o a la *i*+laria o$i"icalP. 2Doc*ri"a rei*eraa e" las
SSTS e ': e $arzo e %&&&/ %3 e ,e(rero e 'FFF - 'E e $arzo e
'FFD4. Co"cl+-e la STS %> e ,e(rero e 'FFF 1+e Ose p+ee/
per,ec*a$e"*e/ a*acar el co"*e"io s+s*a"*ivo e +" erecho/ co"
i"epe"e"cia e 1+e "o se pia e0presa$e"*e s+ re,le.o e" el $+"o
hipo*ecario/ por c+a"*o es i"co"c+so/ 1+e si s*e/ re,le.a +" erecho
s+s*a"*ivo/ 1+e e" el ore" $a*erial ha sio i"valiao/ la
correspo"e"cia re)is*ral/ evie"e i"el+i(le e0 pos*P.
:&>
,. La accin real registral
0.1. 7atura"e#a
..1.1 *arcter sumario de la accin real registral.
La acci!" real re)is*ral es +"a acci!" ,+"aa e" la
sola i"scripci!" - es*i"aa a hacer e,ec*ivo el erecho real
i"scri*o. La le)i*i$aci!" re)is*ral *ie"e s+ e,ec*ivia
procesal a *ravs e la acci!" real re)is*ral 2Ar*. :' LH4. La
"a*+raleza e es*a acci!" es*7 e" ,+"ci!" e la propia ,+erza
e la i"scripci!" co$o aparie"cia.
El ori)e" e es*a acci!" ha- 1+e (+scarlo e" la le- e re,or$a
hipo*ecaria e 'F&F a la 1+e a"*es he$os hecho re,ere"cia/ 1+e se
esarrolla e" el Ar*. '&& el RH e 'F'>/ co$o +" procei$ie"*o r7pio
- se"cillo e re*e"er o rec+perar la posesi!" por par*e el *i*+lar re)is*ral.
El Real Decre*o le- e '5 e .+"io e 'F%D $oi,ica la ,or$+laci!" el
Ar*. :' para es*a(lecer 1+e la acci!" real re)is*ral "o se p+ee iri)ir
co"*ra Oel poseeor e $e.or co"ici!" a *e"or el Ar*. ::> CCP/
$oi,ic7"ose pos*erior$e"*e e" le $is$o se"*io los Ar*. '&& - '&' Rh
por el Decre*o e 'F e .+lio e 'F%D. La reacci!" vi)e"*e provie"e e la
re,or$a hipo*ecaria e 'F::T:3.
La acci!" real re)is*ral es +"a acci!" s+$aria 1+e "o
pro+ce e,ec*o e cosa .+z)aa 2Ar*. ::D.5 LEC4. El
e.ercicio e la acci!" real re)is*ral e0i)e ;"ica$e"*e para s+
via(ilia 1+e el ac*or acrei*e la vi)e"cia si" co"*raicci!"
al)+"a el asie"*o correspo"ie"*e/ - li$i*a la oposici!" el
e$a"ao a +"a pocas ca+sas e oposici!" *a0a*ivas. Se
esarrolla por el procei$ie"*o e .+icio ver(al 2ar*6c+lo
%>&.'.D e la LEC4/ - s+ ,i"alia "o es o*ra 1+e peir -
:&3
rec+perar la posesi!" el erecho real i"scri*o/ e i$peir las
per*+r(acio"es e" el e.ercicio ple"o el erecho i"scri*o.
ROCA SASTRE co"siera(a 1+e la acci!" e0 ar*ic+lo :' es la
v6a e.ec+*iva e las accio"es ori"arias/ por1+e e(e pres+po"erse 1+e la
i"scripci!" *ie"e el valor e +"a se"*e"cia. Se *ra*a e +"a pos*+ra
i"sos*e"i(le. M+chas se"*e"cias se re,iere" a la acci!" real re)is*ral co$o
+"a acci!" e.ec+*iva. A $i .+icio es es*a +"a co"cepci!" e1+ivocaa. Ho-
e" 6a se per,ila la acci!" real re)is*ral e" la LEC co$o +" procei$ie"*o
ver(al/ es*o es +" procei$ie"*o ori"ario/ "o e.ec+*ivo/ a+"1+e s+$ario
- e co)"ici!" li$i*aa/ - 1+e *ie"e +"a i"isc+*i(le a"alo)6a procesal -
$a*erial co" los i"*eric*os posesorios.
..1.2 *arcter interdictal o posesorio de la accin real
registral.
La i"scripci!" re)is*ral "o prevalece co"*ra la
posesi!" a *6*+lo e +eGo. E" e,ec*o/ la oposici!" el
poseeor a *6*+lo e +eGo/ o co" *i*+lo le)i*i$o/ ,re"*e a la
acci!" real re)is*ral aparece e0presa$e"*e reco)ia e" la
LEC '`%&&&.
El ar*6c+lo :::.%.% e la LEC/ reco)e co$o $o*ivo e oposici!"
poseer el e$a"ao la ,i"ca o is,r+*ar el erecho isc+*io por co"*ra*o
+ o*ra c+al1+ier relaci!" .+r6ica irec*a co" el ;l*i$o *i*+lar o *i*+lares
a"*eriores o e" vir*+ e prescripci!" c+a"o e(a per.+icar al *i*+lar
i"scri*o/ lo 1+e co$pre"e la prescripci!" co"s+$aa o co$e"zaa 2Ar*.
53 LH4. #+ee co"cl+irse co" car7c*er )e"eral 1+e la acci!" real re)is*ral
"o p+ee iri)irse co"*ra el poseeor a *6*+lo e +eGo.
De*er$i"ar la "a*+raleza e la acci!" real re)is*ral es
i$por*a"*e/ p+es el $is$o $oo 1+e los i"*eric*os "o se
p+ee" e.erci*ar co"*ra la a$i"is*raci!"/ parece 1+e la
acci!" real re)is*ral "o se p+ee realizar *a$poco co"*ra la
:&D
a$i"is*raci!"/ - 1+e el co"*e"io co)"i*ivo e la acci!" es*a
li$i*ao e" los $is$os *r$i"os 1+e el i"*eric*o posesorio
El e(a*e oc*ri"al es*+vo e" s+ 6a ce"*rao e" e*er$i"ar si la
acci!" real re)is*ral p+ee iri)irse co"*ra el poseeor a *6*+lo e +eGo
Aco$o opi"aro" BERGAMO - HILLARES #ICO/ o si la posesi!" es
ca+sa e oposici!" a la acci!" real re)is*ral Aco$o $a"*+viero"
GARCIA HALDECASAS/ HALLET DE GO<TISOLO/ SAN@
=ERNZNDE@/ e*c. E" $i opi"i!"/ es*a(a claro 1+e la acci!" real
re)is*ral "o po6a iri)irse co"*ra el poseeor a *6*+lo e +eGo 2por el
car7c*er $era$e"*e ,or$al e la i"ves*i+ra re)is*ral/ por la ,al*a e
)ara"*6as e" el acceso e +"a *i*+laria al re)is*ro - por la ,al*a e
)ara"*6as e" la escripci!" e la ,i"ca4. Le)al$e"*e el co",lic*o se e(6a
resolver ese el propio ar*6c+lo :'/ 1+e per$i*e la prescripci!" co$o
ca+sa e oposici!" a la acci!" real re)is*ral se);" el ar*6c+lo 53 e la LH
2he$os vis*o 1+e se re,iere *a"*o a la prescripci!" co"s+$aa co$o a la
prescripci!" co$e"zaa8 posesi!" a *6*+lo e +eGo4. < es l!)ico 1+e
,+era as6/ si se per$i*iese iri)ir la acci!" real re)is*ral co"*ra el
poseeor/ se por6a es*ar *+*ela"o i"*ereses $era$e"*e espec+la*ivos
2por la ,acilia e acceso e +"a *i*+laria al re)is*ro4/ - la posi(ilia
e apropiacio"es i"e(ias e los *erre"os coli"a"*es. La ,al*a e
)ara"*6as e la ie"*ia ,6sica e la ,i"ca - e la pri$era i"scripci!"/
i$pie 1+e la acci!" real re)is*ral p+ea lle)ar a esplazar al poseeor.
#or ser la i"scripci!" +"a eclaraci!" s+$ar6a e
propiea/ la acci!" real re)is*ral *ie"e el car7c*er e +"a
acci!" s+$aria/ rec+peraora - e,e"siva e la *e"e"cia e la
cosa 2i"*eric*al4.
La +*ilia el procei$ie"*o s+$ario e0 Ar*. :' LH es
$a"i,ies*a/ - se e$plea ,rec+e"*e$e"*e e" la pr7c*ica. As6 la $era
co"vive"cia e hecho Q $ore +0orioQ si" $7s/ "o es )e"eraora e
"i")+"a co"sec+e"cia eco"!$ica/ "i e$+es*ra la e0is*e"cia e +"
r)i$e" e co$+"ia e (ie"es/ "i per$i*e pres+$ir 1+e s*e e0is*a/ -
por ello se p+ee peir por el procei$ie"*o el Ar*. :' LH el esah+cio
:&E
e oGa Sa)rario 1+e "o *ie"e *6*+lo posesorio al)+"o 2SA# Hale"cia '&
e .+"io e %&&F4. #or la acci!" el Ar*. :' LH se p+ee e0i)ir la re*iraa
e +"a case*a e perro co"s*r+ia e" +" $+ro ivisorio 2SA# Sa"*a Cr+z
'F e .+lio e %&&:4/ o esah+ciar a 1+ie" posee la ,i"ca si" *6*+lo
ale)a"o +" co$oa*o ver(al 2SA# Mari '' e $a-o e %&&:4/ o para
opo"erse a +" arre"a$ie"*o i"e0is*e"*e 2SA# Sa"*a Cr+z '% e
se*ie$(re e %&&54/ co$o e" el s+p+es*o e +"a vivie"a *ra"s$i*ia por
co$prave"*a 1+e ha ve"io sie"o oc+paa por los e$a"aos/ li)aos
co" la ve"eora por *6*+lo e pare"*esco/ - 1+e ha" co"*i"+ao e" la
posesi!" e la vivie"a esp+s e la e"a.e"aci!" el i"$+e(le/ si"
pro(arse la e0is*e"cia e +"a relaci!" .+r6ica co" la a"*erior propie*aria
1+e .+s*i,i1+e la s+(sis*e"cia e la si*+aci!" posesoria e la vivie"a
2SA# M7la)a/ 3 e .+lio e %&&F4 o para la re*iraa e +"a "oria - aperos
e la(ra"za/ eposi*aos e" +"a ,i"ca el *i*+lar re)is*ral/ - se a(s*+viera
e" aela"*e e pe"e*rar e" s+ i"*erior 2SA# Cas*ell!" e %' e "ovie$(re
e %&&54/ o para i$peir +" paso por la ,i"ca e 1+ie"es pre*e"e"
is,r+*ar e +"a servi+$(re e paso 2SA# Baleares '5 e oc*+(re e
%&&54/ o para rei"*e)rar la posesi!" e +"os locales i"e(ia$e"*e
oc+paos 2SA# C7iz 5 e $a-o e %&&%4.
..1.3 Limitacin del objeto del proceso real registral.
Se *ra*a e +" procei$ie"*o e co)"ici!" li$i*aa -
por eso el o(.e*o el e(a*e procesal es*a li$i*ao/ e" (ase al
*6*+lo i"scri*o/ a la rec+peraci!" e,ec*iva e la posesi!" o al
cese e la per*+r(aci!" posesoria.
Dar +" co"*e"io e0ac*o a es*a li$i*aci!" el
co"*e"io e la acci!" es $+- i,6cil. La .+rispr+e"cia se
a(s*ie"e e co"ocer c+a"o el o(.e*o o el erecho so" e" s6
co"*rover*ios o c+a"o la posesi!" o per*+r(aci!" el
e$a"ao es*a a$paraa por +"a le)i*i$ia pri$a ,acie e
le)alia o le)i*i$ia.
:&F
Se a,ir$a por la .+rispr+e"cia 1+e "o es o(.e*o e la
acci!" real re)is*ral c+al1+ier isc+si!" so(re la realia el
o(.e*o i"scri*o/ "i so(re el ,o"o e los erechos i"scri*os/ o
c+a"o el e$a"a"o *ie"e *6*+lo o aparie"cia e +"
erecho/ o el erecho el e$a"a"*e o e$a"ao es e" s6
$is$o co"*rover*io la .+rispr+e"cia se re$i*e a la acci!"
ple"aria.
No se p+ee isc+*ir e" la acci!" real re)is*ral si el co$praor
1+e i"scri(e *ie"e erecho al or$i*orio 1+e se escri(e e" el re)is*ro/
p+es*o 1+e se ha pro(ao 1+e la escripci!" re)is*ral "o se a.+s*a a la
realia el piso ve"io/ la perso"a 1+e ve"i! el piso al e$a"a"*e e"
el aGo '.FEE a1+iri! la vivie"a el %& e .+"io e '.FD> co" la $is$a
co",i)+raci!" - s+per,icie co" 1+e se la ve"i! 2SA# As*+rias ': e
$a-o e %&&D4. No se p+ee pre*e"er paralizar +"a ca"alizaci!" 1+e
*ie"e a+*orizaci!" a$i"is*ra*iva - 1+e Oha s+p+es*o +"a al*eraci!" el
erecho $a*erial 1+e i$pie s+ e,ec*ivia/ -/ por *a"*o/ "o ca(e
rei"*e)rar a *ravs e es*e procei$ie"*o al *i*+lar re)is*ral la par*e e la
,i"ca/ por o"e isc+rre la *+(er6a e esa)\e e a)+as resi+alesP 2SA#
Tarra)o"a/ '5 e ,e(rero e %&&D4. No se p+ee isc+*ir e" el proceso el
co"*e"io e +" erecho e +s+,r+c*o i"scri*o 2SA# Sevilla > e .+lio e
%&&:/ AA# G+aala.ara '3 e .+"io e %&&:4. No es o(.e*o e la acci!"
real re)is*ral "i se p+ee e(a*ir e"*ro el procei$ie"*o el Ar*. :' LH8
la e,ec*ivia e +"a acci!" "e)a*oria e servi+$(re 2AA# Tarra)o"a
'& e "ovie$(re e %&&54/ "i el co"*e"io e +"a servi+$(re e esa)\e
2SA# Mari %5 e e"ero e %&&D4. No se p+ee isc+*ir la e*er$i"aci!"
e si +" arre"a$ie"*o se ha real$e"*e e0*i")+io 2SA# Mari '' e
.+"io e %&&:4. La acci!" el Ar*. :' LH "o p+ee i"*er,erir e" la
e.ec+ci!" e +"a se"*e"cia so(re la propiea 2SA# Barcelo"a %> e
.+"io e %&&:4. Si al ac*or se le eses*i$! +"a e$a"a e esah+cio por
precario "o p+ee volver a i"*e"*ar el la"za$ie"*o el poseeor por la
acci!" real re)is*ral si"o 1+e e(e i"*erpo"er el .+icio ori"ario
correspo"ie"*e 2SA# Mari 'E e $arzo e %&&:4. < e" )e"eral "o
p+ee ser o(.e*o el procei$ie"*o el Ar*. :' el r)i$e" el is,r+*e e
:'&
las cosas co$+"es e" la propiea horizo"*al co$o el car7c*er co$;" o
priva*ivo e +"a *erraza por e0is*ir +as e" el *6*+lo co"s*i*+*ivo -
ha(erse co"se"*io +"a si*+aci!" posesoria ese 'FD> 2SA# Barcelo"a
%> e se*ie$(re e %&&F4/ o el erecho a a(rir h+ecos a +" pa*io 2SA#
Alica"*e 'F se*ie$(re e %&&D4/ o la propiea el pa*io 2SA# Hale"cia
'D e a(ril e %&&D4.
Se pla"*ea ,rec+e"*e$e"*e e" la .+rispr+e"cia el
*e$a e si la i"e$"izaci!" e los aGos erivaos e la
il6ci*a per*+r(aci!" e la posesi!" el *i*+lar re)is*ral/ p+ee
co$pre"erse e" el 7$(i*o e la acci!" real re)is*ral/ o si *al
pre*e"si!" e(e pla"*earse e" el procei$ie"*o ori"ario
correspo"ie"*e. La .+rispr+e"cia e las A+ie"cias parece
co"*raic*oria e" es*e p+"*o.
Se a,ir$a co" car7c*er )e"eral 1+e "o es o(.e*o e es*e
procei$ie"*o la i"e$"izaci!" por la i"e(ia e$olici!" e +"a
co"s*r+cci!" e la 1+e el e$a"a"*e ,+e i"e(ia$e"*e privao 2AA#
La #al$as F e .+lio e %&&:4/ - 1+e "o se p+ee isc+*ir so(re la
i"e$"izaci!" por la i"e(ia per*+r(aci!" posesoria co$(a*ia e" el
procei$ie"*o 2SSA# Mari ': e a(ril e %&&E/ 5 e .+"io e %&&:/
Baleares 'F e .+lio e %&&% revoca"o la se"*e"cia el .+z)ao e" s*e
p+"*o4. Opi"i!" a $i .+icio +osa por1+e el Ar*. :5F.%.%c LEC al re)+lar
la ca+ci!" parece a$pliar el o(.e*o el procei$ie"*o a la o(li)aci!" e
respo"er e la evol+ci!" e los ,r+*os perci(ios i"e(ia$e"*e - el
pa)o e los aGos - per.+icios ca+saos/ p+es la $eia ca+*elar se
e0*ie"e *a$(i" a ese p+"*o. Si" e$(ar)o al carecer el procei$ie"*o e
+"a ,ase a+*e"*ica e pr+e(a so(re hechos a.e"os a las ca+sas *a0a*ivas e
oposici!"/ "o *ie"e se"*io 1+e se p+ea isc+*ir so(re el alca"ce e +"a
i"e$"izaci!" 1+e e0cee el 7$(i*o e +"a acci!" s+$aria. < a+"1+e
e0is*e" $+l*i*+ e se"*e"cias 1+e a$i*e" es*a i"e$"izaci!" co$o
par*e e la acci!" real re)is*ral 2SA# Ore"se 5' e $a-o e %&&%/
Ca"*a(ria 5& e a(ril e %&&%4/ o*ras/ co$o he$os vis*o/ a,ir$a" lo
co"*rario. La SA# C!ro(a e %: e "ovie$(re e %&&5 co"cl+-e co"
pr+e"cia 1+e Oe" la a"*i)+a le- procesal civil e 'EE'/ se per$i*6a
:''
li1+iar e" ,ase e e.ec+ci!" e se"*e"cia/ los aGos/ pero so(re la (ase e
1+e +ra"*e el procei$ie"*o - a"*es e se"*e"cia/ se h+(iese acrei*ao
la e0is*e"cia e s*os9 pero -a e" la vi)e"*e le- procesal civil/ esa
posi(ilia ha esaparecio/ as6 e" s+ ar*6c+lo %'F e0cl+-e 1+e p+ea
solici*arse la e*er$i"aci!" e los aGos e" e.ec+ci!" e se"*e"cia/ raz!"
s*e 1+e e*er$i"a 1+e es*e pei$e"*o "o ha-a e ser co"ceio/ p+es "o
se piiero" co" la e$a"aP. Se)+ra$e"*e la pos*+ra $7s pr+e"*e es
co"sierar 1+e solo se p+ee" i"e$"izar los aGos 1+e e $oo
evie"*e - irec*o se erive" e la per*+r(aci!" e"+"ciaa/ pero "o
c+a"o ha-a" e ser ,i.aos o li1+iaos co" ele$e"*os a.e"os a la
"a*+raleza s+$aria e la acci!" real re)is*ral.
0.!. Procedimiento.
..2.1. /gimen legal y competencia.
El procei$ie"*o para la e,ec*ivia e los erechos
reales i"scri*os/ previs*o e" el Ar*. :' LH - esarrollao e" el
Ar*. '5D RH/ es*a re)+lao e" la ac*+alia e" la Le- e
e".+icia$ie"*o civil 2Ar*.. %>&.D/ :5F.%.5c/ ::&.%/ ::'.5/
:::.% - ::D.5 LEC '`%&&&4. El J+z)ao co$pe*e"*e es el e
pri$era i"s*a"cia el l+)ar o"e rai1+e la ,i"ca 2Ar*. :>
LEC/ Ar*. '5D RH4.
Es +oso 1+e las "or$as e procei$ie"*o el re)la$e"*o
hipo*ecario/ e" especial el Ar*. '5D el Rh p+ea" co"sierarse vi)e"*es
esp+s e la re$isi!" 1+e la LEC hace al r)i$e" el procei$ie"*o
ver(al para la s+s*a"ciaci!" e la acci!" real re)is*ral/ - ao *a$(i" la
$i"+ciosa re)+laci!" el *e$a 1+e se hace e" la LEC/ lo 1+e parece 1+e
por6a i"*erpre*arse co$o la oposici!" e i"co$pa*i(ilia a 1+e se re,iere
la isposici!" ero)a*oria *ercera e la LEC. E" la prac*ica parece si"
e$(ar)o 1+e la .+rispr+e"cia co$pa*i(iliza a$(as re)+lacio"es si"
pla"*earse la ero)aci!" por las "or$as e procei$ie"*o e la LEC e
:'%
las especi,icacio"es el Re)la$e"*o hipo*ecario 2as6 por e.e$plo a e,ec*os
e eclarar 1+e solo ca(e rec+rso e" +" solo e,ec*o Ar*. '5D. '& LH/ AA#
C7iz %: e .+lio e %&&'4.
..2.2. +scrito de iniciacin.
Co$ie"za el proceso s+$ario el Ar*. :' Lh co" el
escrito de iniciacin/ 1+e e(e co"*e"er los a*os e0i)ios
e" el Ar*. :5D LEC - ar*6c+lo '5D/ %/ RH/ - se aco$paGa co"
cer*i,icaci!" li*eral el re)is*ro e la propiea 1+e acrei*e
e0presa$e"*e la vi)e"cia el asie"*o si" co"*raicci!"/ - el
*6*+lo a1+isi*ivo 2Ar*. :' LH/ Ar*. :5F.%.5c LEC4.
A pe*ici!" el solici*a"*e p+ee" aop*arse las $eias
ca+*elares opor*+"as/ e" par*ic+lar la pres*aci!" e ca+ci!" e"*ro e los
l6$i*es e la c+a"*6a i"*eresaa e" el escri*o e i"iciaci!" 2Ar*. ::'. 5
LEC Ar*. '5D/ 5/ RH4. La STC %> e ,e(rero e %&&% a,ir$a 1+e +"a
ca+ci!" esproporcio"aa es co"*raria a la *+*ela .+icial e,ec*iva. Se);"
icha se"*e"cia la ca+ci!" se co",i)+ra le)al$e"*e co$o +"a )ara"*6a 1+e
e(e pres*ar el e$a"ao 2e" c+al1+iera e las ,or$as ac*+al$e"*e
previs*as e" el Ar*. 3:.% LEC4. Es*a ca+ci!" *ie"e co$o ,i"alia
Te0presa$e"*e eclaraa por la le-T la e respo"er e la evol+ci!" e
los ,r+*os perci(ios i"e(ia$e"*e - el pa)o e los aGos - per.+icios
ca+saos/ as6 co$o e las cos*as procesales 2Ar*. :'.: LH/ '5D/ re)la %/
RH - :5F.%.% LEC4. #ero ha e li$i*arse c+a"o le co"s*e al *ri(+"al por
ha(er li*i)ao co" (e"e,icio e po(reza 1+e el e$a"a"*e e
co"*raicci!" "o po6a as+$ir la c+a"*6a e la ca+ci!" acoraa.

..2.3 0emanda de contradiccin.
:'5
A$i*ia la e$a"a se e$plaza a las perso"as
esi)"aas e" el escri*o i"icial/ 1+ie"es p+ee" ,or$+lar
e$a"a e co"*raicci!". La demanda de contradiccin
s!lo p+ee ,+"arse e" +"as ca+sas *6picas 2"+$er+s cla+s+s4.
E" realia a+"1+e las ca+sas e oposici!" so" *a0a*ivas -
es*7" li$i*aas la .+rispr+e"cia es*+ia ,rec+e"*e$e"*e la le)i*i$ia
pri$a ,aciae e la per*+r(aci!". As6 procee eses*i$ar +"a acci!" real
re)is*ral por1+e los asie"*os el re)is*ro "o p+ee" prevalecer ,re"*e a +"a
per*+r(aci!" posesoria 1+e se ,+"a e" +"a reparcelaci!" +r(a"6s*ica
2SA# M+rcia e > e .+lio e %&&:4/ o por1+e se acrei*a +"a
servi+$(re/ a+"1+e "o co"s*e e" el *i*+lo re)is*ral 2SA# B+r)os '3 e
a(ril e %&&:4/ o por1+e se ha co"s*i*+io +" +s+,r+c*o vol+"*ario 2SA#
Las #al$as ': e a(ril e %&&&4. Toas es*as circ+"s*a"cias se es*+ia"
por la .+rispr+e"cia $+chas veces e" la ca+sa se)+"a e oposici!" -
o*ras irec*a$e"*e a,ir$a"o la i"via(ilia e la acci!" e.erci*aa si"
s+(s+$irla e" +"a e las ca+sas *6picas e oposici!".

..2.3 causas de oposicin.
So" causas legales de oposicin a la acci!" real
re)is*ral. Se);" el Ar*. :::.% LEC8
#ri$era. =alsea e la cer*i,icaci!" + o$isi!" e
ella e erechos o co"icio"es i"scri*as 1+e esvir*;a" la
acci!" e.erci*aa. El Ar*. :' e la LH/ e" la reacci!" 1+e le
a la isposici!" ,i"al "ove"a e la LEC/ e0i)e acrei*ar la
Ovi)e"cia si" co"*raicci!" el asie"*o correspo"ie"*eP.
Se);" la SA# Barcelo"a F e .+"io e %&&:/ la ale)aa
si$+laci!" e co$prave"*a - ,alsea e la ,ir$a el oc+$e"*o 1+e
accei! al re)is*ro "o p+ee ser o(.e*o e0a$e" e" la acci!" real re)is*ral/
:':
p+es la le- solo co"*e$pla co$o ca+sa e oposici!" la ,alsea e la
cer*i,icaci!".
Se ha pla"*eao rei*eraa$e"*e e" el e(a*e oc*ri"al si la
i"$a*ric+laci!" s+spe"e +ra"*e os aGos los e,ec*os e la le)i*i$aci!"
re)is*ral .+"*o co" los e la p+(licia. Opi"a GARCIA GARCIA/ co"
ci*a e" es*e se"*io e .+rispr+e"cia rei*eraa a+"1+e "o +"7"i$e e las
A+ie"cias/ 1+e "o ha- raz!" para s+spe"er el e.ercicio e la acci!" real
re)is*ral +ra"*e os aGos *ras la i"$a*ric+laci!" 2recie"*e$e"*e *a$(i"
SSA# Ore"se %E $a-o %&&%/ %F e .+"io e %&&'/ Ca"*a(ria e '5 e
a(ril e %&&&4. < e" c+a"*o a la e0is*e"cia e a"o*acio"es preve"*ivas e
e$a"a 2e" especial si se pie la "+lia o ca"celaci!" e la i"scripci!"4
o e e$(ar)o/ "o ha- raz!"/ por si solas/ se);" ese a+*or/ para 1+e la
a"o*aci!" p+ea s+spe"er la e,icacia e la acci!" real re)is*ral ,re"*e a
per*+r(aores e la posesi!" el *i*+lar re)is*ral.
Se)+"a. #osesi!" le)6*i$a e" el e$a"ao. #oseer
el e$a"ao la ,i"ca o is,r+*ar el erecho isc+*io por
co"*ra*o + o*ra c+al1+ier relaci!" .+r6ica irec*a co" el
;l*i$o *i*+lar o co" *i*+lares a"*eriores o e" vir*+ e
prescripci!"/ sie$pre 1+e s*a e(a per.+icar al *i*+lar
i"scri*o.
Co$o c+a"o se apor*a +" oc+$e"*o privao e ve"*a o*or)ao
por el pare el *i*+lar re)is*ral 2SA# H+elva 5' e $arzo e %&&:4 o
c+a"o se $+es*ra +" co"*ra*o veros6$il e co$prave"*a a+"1+e "o es*e
i"scri*o 2SA# Baa.oz '& e ,e(rero e %&&:4 o c+a"o se vie"e
pose-e"o la ,i"ca e $oo i"i"*err+$pio a *6*+lo e +eGo ese 'F>F
2SA# Toleo > $a-o e %&&F4.
La oposici!" a la acci!" real re)is*ral O"o e0i)e pr+e(a ple"a el
$o*ivo posesorio ale)ao por la e$a"aa/ rele)a"o a las par*es al
.+icio correspo"ie"*e a los e,ec*os e e*er$i"ar - e,i"ir el co"*e"io -
alca"ce e los erechos e" li*i)ioP 2SA# Mari %' e .+lio e %&&:/
Cas*ell!" ': e $a-o e %&&E4/ (as*a +"a aparie"cia le)i*i$a e la ca+sa
ale)aa/ p+es O"o es posi(le e0a$i"ar e" es*e procei$ie"*o c+es*io"es
:'>
co$ple.asP/ por ello para 1+e prospere la oposici!"/ e(e pro(ar/
si$ple$e"*e +"a aparie"cia e la e0is*e"cia/ vi)e"cia - e,icacia e s+
erecho 2SA# Sevilla 3 e ,e(rero e %&&:/ Alica"*e %3 e .+"io e
%&&F4. Es (as*a"*e acrei*ar 1+e se posee el *ras*ero co$o par*e e la
vivie"a co$praa para opo"erse valia$e"*e a la acci!" real re)is*ral
a+"1+e es*a posesi!" sea co"*raria al *i*+lo re)is*ral es)ri$io 2SA#
M7la)a %3 e se*ie$(re e %&&%4. #ro(aa la e0is*e"cia e +" *6*+lo ap*o
el e$a"ao para .+s*i,icar s+ posesi!" - hacer ,re"*e al *6*+lo i"scri*o/
a "o ser 1+e co"s*e e $oo pal$ario la pria e e,icacia o e0*i"ci!"
e a1+el *6*+lo o relaci!" .+r6ica/ ha(r7 e a$pararse la e*e"*aci!" el
e$a"ao/ e.a"o para la v6a .+icial correspo"ie"*e el es*+io -
e0a$e" ple"o e la valiez/ e0*i"ci!" o resol+ci!" el v6"c+lo .+r6ico
isc+*io 2SSA# Sevilla %F e icie$(re e %&&5/ Las #al$as %E e
"ovie$(re e %&&5/ La Rio.a E e oc*+(re e %&&54. Si" e$(ar)o si el
*i*+lo posesorio 1+e se prese"*a aparece "+lo e ple"o erecho/ co$o +"a
ve"*a si" poer/ la posesi!" "o se p+ee co"sierar le)i*i$a/ - "o se
p+ee co"sierar el *i*+lo "+lo s+,icie"*e para e"ervar la acci!" real
re)is*ral 2SA# B+r)os '> e oc*+(re e %&&54.
LC+7l es la posesi!" 1+e e(e per.+icar al *i*+lar i"scri*oN
So(re si la $era posesi!" es *6*+lo s+,icie"*e para opo"erse a la acci!"
real re)is*ral a+" ha- se"*e"cias 1+e lo "ie)a" 2SA# M7la)a %% e
"ovie$(re e %&&&4. A+"1+e so" $a-ori*arias las se"*e"cias 1+e lo
a,ir$a"8 (as*a la posesi!" acrei*aa e 1+ie" ha *ra(a.ao la ,i"ca e
$oo co"*i"+o 2SA# Le!" '> e ,e(rero e %&&%4/ o (as*a la e0is*e"cia
e +" ca(le - pos*e e *e"io elc*rico co"se"*ia +ra"*e aGos por el
*i*+lar e la ,i"ca 2SA# C7ceres %> e a(ril %&&'4. La SA# C!ro(a '5 e
.+"io e %&&% se pla"*ea si el precario es ca+sa s+,icie"*e e oposici!" a
la acci!" real re)is*ral/ - *ras $a"i,es*ar 1+e p+iera ser +" *6*+lo
s+,icie"*e si se e$+es*ra 1+e provie"e el *i*+lar re)is*ral o *i*+lares
a"*eriores/ ao 1+e "o ha- +s+rpaci!" has*a 1+e "o se pro+zca el
precep*ivo re1+eri$ie"*o el propie*ario al precaris*a para 1+e a(a"o"e
la ,i"ca 2e" ese se"*io/ SA# C!ro(a E e "ovie$(re e %&&'4/ rechaza
la acci!" por1+e e" ese caso "o se e$+es*ra *6*+lo al)+"o e e*ec*aci!"
por el poseeor.
:'3
Tercera. M+e la ,i"ca o el erecho se e"c+e"*re"
i"scri*os a ,avor el co"*raic*or. Es ecir 1+e i"cl+-e el
s+p+es*o ori"ario e o(le i"$a*ric+laci!".
Las SSA# Hale"cia %3 e icie$(re e %&&E - #o"*evera 'E e
a(ril e %&&E es*i$a" 1+e la o(le i"$a*ric+laci!" es ca+sa s+,icie"*e e
oposici!" a la acci!" real re)is*ral.
Es +oso si a pesar e la o(le i"$a*ric+laci!" la acci!" real
re)is*ral se p+ee e.erci*ar ,re"*e a *erceros. GARCIA GARCIA e"*ie"e
1+e si el per*+r(aor "o *rae ca+sa el se)+"o i"$a*ric+lao/ "o ha-
por1+e apreciar es*a ca+sa e co"*raicci!" - el J+ez p+ee valorar las
circ+"s*a"cias el caso co"cre*o.
C+ar*a. No ser la ,i"ca i"scri*a la 1+e e,ec*iva$e"*e
posea o per*+r(e el co"*raic*or.
Se *ra*a e +" pro(le$a 1+e se pla"*ea ,rec+e"*e$e"*e e" la
.+rispr+e"cia8 la i,ic+l*a e ie"*i,icar e" la realia la ,i"ca re)is*ral
2SSA# Ja" 5 e $a-o e %&&:/ Las #al$as 5& e $arzo e %&&:/ '3 e
icie$(re e %&&5/ C+e"ca %> se*ie$(re e %&&%4. < *a$(i" c+a"o las
escripcio"es re)is*rales e las ,i"cas so" i$precisas - per$i*e" a*ri(+ir a
a$(as par*es el espacio li*i)ioso 2SA# M7la)a e %5 e "ovie$(re e
%&&D/ Cas*ell!" : "ovie$(re e %&&E4. E" realia la c+es*i!" e la
ie"*ia e la ,i"ca "o p+ee ser o(.e*o e la acci!" real re)is*ral/ por
ello (as*a 1+e se pla"*ee +"a +a razo"a(le so(re la ie"*ia e la ,i"ca
para 1+e ha-a 1+e rechazar el e.ercicio e la acci!" real re)is*ral 2SA#
Mari 5 e .+"io e %&&:/ Ja" 'D e $a-o e %&&:4.
La e,ec*+osa ie"*i,icaci!" s+cee co" par*ic+lar ,rec+e"cia e"
*e$a e li"es/ a,ir$a"o la .+rispr+e"cia 1+e por la v6a e la acci!"
real re)is*ral "o se p+ee pre*e"er esli"ar +"a s+per,icie li*i)iosa e"
(ase a la sola i"scripci!". La eli$i*aci!" e los li"eros por ser c+es*i!"
e hecho "o se p+ee ,+"ar e" el solo *6*+lo re)is*ral 2SS A# Alica"*e %&
se*ie$(re e %&&D/ C7iz %> e .+"io e %&&:/ Mari '% e "ovie$(re
e %&&54/ p+es la si*+aci!" ,7c*ica e los li"es/ co$o $era c+es*i!" e
hecho "o vie"e a$paraa por el pri"cipio e le)i*i$aci!" re)is*ral 2SSA#
:'D
Hale"cia %> e ,e(rero e %&&:/ C7ceres '' e oc*+(re e %&&%49 pero
ello salvo 1+e 1+ee claro la ie"*ia e la ,i"ca pose6a por el
e$a"a"*e - la +s+rpaci!" el e$a"ao 2SSA# Ja" '' e se*ie$(re
e %&&F/ Las #al$as %F e e"ero e %&&F4/ - 1+ea"o claros los li"es
se lle)a a ore"ar +"a rec*i,icaci!" e la escripci!" re)is*ral 2SA#
Toleo %' e se*ie$(re e %&&D4.
..2.% La resolucin del procedimiento y recurso.
C+a"o "o se pla"*ea e$a"a e co"*raicci!"/ el
Tri(+"al res+elve e" ,or$a e a+*o/ - ore"a la pr7c*ica e
c+a"*as ili)e"cias sea" "ecesarias para la ple"a e,ec*ivia
el erecho i"scri*o 2Ar*. :' LH4.
Si ha- co"*raicci!"/ el procei$ie"*o co"cl+-e co"
se"*e"cia/ 1+e/ co$o se ha icho/ "o pro+ce los e,ec*os e
cosa .+z)aa/ 1+ea"o a salvo el erecho e las par*es para
pro$over .+icio eclara*ivo correspo"ie"*e.
La Le- "o prev rec+rso. SAN@ =ERNZNDE@ opi"!
e" s+ 6a 1+e "o ca(6a rec+rsos/ pero la opi"i!" $7s
a+*orizaa/ $a"*e"ia por ROCA SASTRE - se)+ia por la
$a-or6a e la oc*ri"a/ - ho- e" 6a a$i*ia por la
.+rispr+e"cia e $oo +"7"i$e/ a$i*e el rec+rso a"*e la
A+ie"cia #rovi"cial.
-. )osesin # e$ecucin hipotecaria.
La le- e e".+icia$ie"*o civil re)+la +" r)i$e"
especial e e.ec+ci!" hipo*ecaria/ ,+"ao e0cl+siva$e"*e e"
:'E
la i"scripci!" re)is*ral e hipo*eca 2Ar*. 3E' - si)s4. La
e.ec+ci!" hipo*ecaria se is*i")+e e la e.ec+ci!" co$;" e"
la r7s*ica re+cci!" e las ca+sas e oposici!"/ *oas ellas
,+"aas e" razo"es ,or$ales o re)is*rales 2Ar*. 3F>/ 3FE
LEC4. El procei$ie"*o se s+s*a"cia e"*re 1+ie"es co"s*a" e"
el re)is*ro - "o se prev la "o*i,icaci!" el procei$ie"*o e
e.ec+ci!" hipo*ecaria a *i*+lares e car)as a"*eriores o
pos*eriores/ o a arre"a*arios o poseeores/ salvo 1+e *e")a"
*6*+lo re)is*ral 2e" los *r$i"os el Ar*. 3EF LEC49 - e"
)e"eral la e.ec+ci!" hipo*ecaria "o prev la i"*erve"ci!" el
*ercer poseeor 2Ar*. 33'/33%/ 3D> LEC4/ - *a$poco el
poseeor o e*e"*aor e hecho 2Ar*. 33'/ 3D> LEC4 co"
*6*+lo a"*erior o pos*erior a la cer*i,icaci!" e car)as 2Ar*.
3>F LEC4.
Se);" +"a rei*eraa .+rispr+e"cia co"s*i*+cio"al es*e
procei$ie"*o e e.ec+ci!" hipo*ecaria 2a+"1+e la .+rispr+e"cia es
re,eria pri"cipal$e"*e al a"*i)+o Ar*. '5' LH4 "o se opo"e al Ar*. %:.'
CE/ p+es 1+ie" co"s*i*+-e +"a hipo*eca se so$e*e vol+"*aria$e"*e a +"
procei$ie"*o co" ele$e"*os e co)"ici!" li$i*aos 2SSTC :'`'FE'/ e
'E e icie$(re/ E`'FF'/ e 'D e e"ero/ - 3`'FF%/ e '3 e e"ero4.
Respec*o e *erceros/ co" la "ecesaria re$isi!" a las especialiaes e
caa s+p+es*o e" co"cre*o/ la e0is*e"cia e es*e procei$ie"*o especial "o
se opo"e a s+ erecho e e,e"sa por1+e 1+ea a(ier*a a *oos los
i"*eresaos la v6a el .+icio eclara*ivo e" e,e"sa e s+s erechos 2STC
'>E`'FFD/ e % e oc*+(re/4.
La raical ,+erza e la e.ec+ci!" hipo*ecaria es*a
,+"aa e" la raical e,icacia e la i"scripci!" re)is*ral e la
hipo*eca. Ma"i,ies*a p+es +"a vez $7s la e,icacia
le)i*i$aora e la i"scripci!". E" par*ic+lar/ e" la e.ec+ci!"
hipo*ecaria/ esp+s el re$a*e/ el a1+ire"*e p+ee solici*ar
:'F
1+e se le po")a e" posesi!" el i"$+e(le e.ec+*ao 1+e "o se
ha-a oc+pao 2Ar*. 3D> LEC4. E" caso e es*ar el i"$+e(le
a.+icao oc+pao por *erceros poseeores/ la LEC prev +"
*ra$i*e po*es*a*ivo/ a"*erior a la s+(as*a/ por el 1+e se eclara
e" s+ caso 1+e los *erceros oc+pa"*es "o *ie"e erecho al)+"o
a per$a"ecer e" la posesi!" el i"$+e(le 1+e se va a
s+(as*ar 2Ar*. 33' LEC4.
Si e0is*e icha eclaraci!" .+icial se procee al i"$eia*o
la"za$ie"*o esp+s el re$a*e a pe*ici!" el a1+ire"*e. Si "o se ha
proceio co" arre)lo al *r7$i*e po*es*a*ivo el Ar*. 33' LEC/ el
a.+ica*ario - has*a +" aGo esp+s e la a.+icaci!"/ p+ee solici*ar
e"*ro el propio procei$ie"*o e e.ec+ci!" el la"za$ie"*o e 1+ie"es
oc+pa" el i"$+e(le/ - as6 se acorara si "o *ie"e erecho el oc+pa"*e/ *ras
el opor*+"o *ra$i*e e a+ie"cia 2Ar*. 3D> LEC4.
Los *erceros poseeores/ e" par*ic+lar 1+ie"es
os*e"*a" la posesi!" e" co"cep*o e +eGos/ ha" e ser
"ecesaria$e"*e re1+erios 2Qo(li)ao re1+eri$ie"*oQ4 a"*es
el esalo.o - +l*erior la"za$ie"*o 2Ar*. 3E3 LEC4/ para 1+e
p+ea" e0hi(ir +" *6*+lo c+-a e,icacia s!lo a e,ec*os e la
e.ec+ci!" ha(r7 e valorar el J+ez9 lo 1+e i$po"e ar la
opor*+"ia a 1+ie" ale)a la e0is*e"cia e +" *6*+lo 1+e
evi*ar6a la esposesi!" e a+cir la e0is*e"cia e +" erecho
e posesi!"/ - +"a raz!" .+r6ica e ,o"o para icha
esposesi!" 2SSTC '>E`'FFD/ 'D:`'FFD/ e %D e oc*+(re
%%5`'FFD/ e : e icie$(re/ :%`'FFE/ e %: e ,e(rero/
3`'FFF/ e E e ,e(rero/ %F`%&&5 e '5 e ,e(rero4.
El r)i$e" e la *+*ela posesoria *ie"e especial *rasce"e"cia
,re"*e a la $+l*iplicaci!" e e.ec+cio"es especiales/ p+es el pro(le$a e
los erechos el poseeor se pla"*ea "o solo e" la e.ec+ci!" hipo*ecaria
si"o *a$(i" e" las e.ec+cio"es a$i"is*ra*ivas/ *ri(+*arias - la(orales/
:%&
1+e i$por*a" +" )rave co",lic*o .+risiccio"al e" ore" a e*er$i"ar
1+ie" es el propie*ario pre,ere"*e/ c+a"o co"c+rre" procei$ie"*os
e.ec+*ivos civiles e" .+z)aos iversos/ procei$ie"*os co"c+rsales/ -
a.+icacio"es *ri(+*arias/ a$i"is*ra*ivas - la(orales so(re los $is$os
(ie"es. Solo la posesi!" a OrealiaP a la propiea/ - s+ valoraci!"
e,ec*iva a"*es e caa la"za$ie"*o es lo 1+e per$i*e coori"ar la e,icacia
respec*iva e las a.+icacio"es o resol+cio"es respec*ivas e los iversos
ore"es .+risiccio"ales/ o(li)a"o a valorar el ,+"a$e"*o el *i*+lo
posesorio/ lo 1+e e" +l*i$a i"s*a"cia se (asa e" la pre,ere"cia e la
propiea/ 1+e e*e"*a la s+pre$ac6a el ore" .+risiccio"al civil/ 1+e es
el ;"ico 1+e eclara er)a o$"es la propiea.
El *6*+lo posesorio ha e ser p+es "ecesaria$e"*e
valorao e" el procei$ie"*o e e.ec+ci!" hipo*ecaria a"*es
el la"za$ie"*o e,ec*ivo el poseeor/ - es a *ravs e la
posesi!" co$o se hace e,ec*iva la *+*ela .+icial 1+e la
co"s*i*+ci!" pro$e*e al propie*ario/ co$o realia $is$a e
la propiea. A $i e"*e"er el pri"cipio )e"eral es el e 1+e
e(e ser $a"*e"io e" s+ posesi!" a1+el poseeor 1+e
e*e"*e +" *6*+lo le)6*i$o e posesi!" a"*erior a la
co"s*i*+ci!" e la hipo*eca. < ello ,+"a$e"*al$e"*e por1+e
el acreeor hipo*ecario ha *e"io o(li)aci!" e i"ves*i)ar la
posesi!" el i"$+e(le e" el $o$e"*o e co"s*i*+irse la
hipo*eca.

:%'
#$#L$%&'()$( S*+('$( ( ,(-$.*L% 5$$:
El 7$(i*o - alca"ce e la le)i*i$aci!" re es*7
co"icio"ao por las co"sieracio"es so(re el alca"ce -
e,icacia e la posesi!" ,re"*e al re)is*ro. Jer!"i$o
GON@ALE@ ,+e el pri"cipal pro$o*or e la iea e +"a
le)i*i$aci!" re)is*ral s+s*i*+*oria e la posesi!" 2vase/
#ri"cipios hipo*ecarios/ e" EST?DIOSk/ '/ Mari/ 'F:E4.
?" *ra(a.o par*ic+lar$e"*e i$por*a"*e/ cri*ico e la pos*+ra
e Jer!"i$o GON@ALE@8 HALLET DE GO<TISOLO/ La
(+e"a ,e/ la i"scripci!" - la posesi!" e" la ,e p;(lica/
p+(licao ori)i"aria$e"*e e" RD#/ 'F:D/ p7)i"a F:' - si)s.
ALBALADEJO GARCIA/ La i"scripci!" e" el
re)is*ro co$o .+s*o *6*+lo a e,ec*os e la +s+capi!"/ ADC/
'FF%/ #7). > - si)s. LO#E@ =RIAS La posesi!" co" *6*+lo -
la prescripci!" co"*ra *a(+las co$o ca+sas e oposici!" a la
acci!" real re)is*ral/ RD#/ Ma-o 'FF>/ #7). :%D - si)s9
MACjA MORILLO a usucapin secundum tabulas: El
artculo B? de la ey 3ipotecaria, Revis*a Cr6*ica e Derecho
I"$o(iliario/ 33:/ %&&'/ #7). :3' - si)s; =ERNANDE@
GRIGORACI/ Le)i*i$aci!" posesoria - le)i*i$aci!"
re)is*ral/ Mari %&&%. MA<OR DEL HO<O/ La acci!" real
re)is*ral, Mari/ Cole)io e re)is*raores e la #ropiea/
Merca"*iles - Bie"es M+e(les e EspaGa/ %&&:.
So(re el *ercero hipo*ecario - la +s+capi!"/ se
repro+ce" e" )e"eral las pos*+ras pla"*eaas e" el co",lic*o
e"*re posesi!" - re)is*ro. La oc*ri"a Sa"*i)+aR si)+e
a,erraa a la iea e "e)ar la +s+capi!" co"*ra el re)is*ro8
BIIRGAMO/ La +s+capi!" - el re)is*ro e la propiea/
:%%
AAMN/ III/ #7). 5'& - si)s.9 A@#IA@?/ M7s so(re el *e$a
e la prescripci!" - el re)is*ro/ RCDI/ 'F:>/ #7). :%D - si)s.9
LA RICA/ La (+e"a ,e - la p+(licia el re)is*ro/ RCDI/
'F:F/ #7). >>59 - el ar*6c+lo ci*ao e HILLARES #ICO. El
es*+io e HALLET DE GO<TISOLO es *a$(i"/ +"a vez
$7s/ clave para e"*e"er es*e p+"*o. Recie"*e$e"*e la
isc+si!" se e"ri1+ece co" i$por*a"*es *ra(a.os co$o los e
GALLEGO DEL CAM#O/ La +s+capi!" co"*ra *a(+las/
RCDI/ %&&:/ #7). 3E3 - si)s. GOME@ #ERALS/ Los a*os
e hecho - el re)is*ro e la propiea/ Mari %&&>#
SERRERA CONTRERAS/ Apos*illa so(re la +s+capi!"
co"*ra *a(+las/ RCDI/ %&&>/ #7). ED5. =ERNZNDE@ ORTI@
DE HALDERRAMA/ /tencin con el tema de la posesin
en su relacin con el registro, Bole*6" el Cole)io e
Re)is*raores e EspaGa/ Nc. ':%/ %&&E/ #7)s. :'T::
So(re la acci!" el Ar*. :' e la LH/ RIHES SEHA/
7ociones generales acerca del /rt- >< de la ley hipotecaria
como nuevo juicio verbal civil para la efectividad del
derecho real inscrito/ Bole*6" el cole)io e re)is*raores/
%&&D/ #7). 5>D - si)s.
:%5
CAPITULO IG
E4ICACIA DE LA I7SCRIPCIO7 CIIE3
LA I7OPO7I?ILIDAD DE TITULOS 7O
I7SCRITOS 8 LI5PIE@A DE CARGAS
:%:
1. inoponibilidad de ttulos no inscritos y la
limpie7a de cargas8 como efecto
caracterstico del registro de la
propiedad en Espa9a.
1.1. Propiedad- ttu"o- rano $ reistro.
#or ser el re)is*ro espaGol +" re)is*ro e *6*+los/ la
e,icacia $7s carac*er6s*ica el re)is*ro se $a"i,ies*a ,re"*e a
los *6*+los "o i"scri*os/ - por la li$pieza e car)as "o
i"scri*as "i $a"i,ies*as. El re)is*ro "o pre*e"e )ara"*izar e
$oo a(sol+*o la e0is*e"cia el erecho/ si"o o*or)ar
pree$i"e"cia al *6*+lo e" vir*+ el c+al se ha i"scri*o +"
erecho/ - reco"ocer +" ra")o o pre,ere"cia al erecho
i"scri*o.
La i,ic+l*a e pr+e(a e la propiea e ie"*ia e los (ie"es
aco"se.a preco"s*i*+ir $eca"is$os e co"oci$ie"*o e las *ras$isio"es -
)rav7$e"es/ o"e el *6*+lo p;(lico i"scri*o prevalece so(re el *6*+lo
oc+l*o o "o i"scri*o/ - por ello el re)is*ro preco"s*i*+-e +"a pr+e(a
pre,ere"*e e" el *r7,ico - privile)iaa e" el proceso so(re la propiea e
los (ie"es i"$+e(les - s+s car)as - )rav7$e"es 2o*or)a +" ra")o a los
erechos i"scri*os4. Co$o he$os icho repe*ias veces/ la ,al*a e cer*eza
e los orgenes e la propiea - la ,i"ca/ si)"i,ica 1+e por "o co"*rolar la
pri$era i"scripci!" co" +"a cier*a ,acilia p+ee" acceer al re)is*ro
*i*+lariaes ,ic*icias o i"e0is*e"*es9 co" cier*a ,acilia se p+ee i"scri(ir
a "o$(re e 1+ie" "o es propie*ario la ,i"ca a.e"a9 por "o co"*rolar la
realia ,6sica e la ,i"ca/ co" cier*a ,acilia se p+ee i"scri(ir la ,i"ca
el coli"a"*e o par*e e ella/ apropiarse el o$i"io p+(lico o e la zo"a
$ar6*i$oT*erres*re/ ca$i"os - o*ros (ie"es co$+"es/ co" ,acilia se
pro+ce" escripcio"es i"*eresaas e la ,i"ca re)is*ral 1+e p+ee" i"cl+ir
e" *oo o e" par*e la ,i"ca el veci"o/ o el o$i"io p+(lico o co$;"9 -
:%>
ae$7s por el pro(le$a e la inadecuacin sobrevenida co" cier*a
,acilia por al*eracio"es ,6sicas - escripcio"es o(sole*as/ la i"scripci!"
re)is*ral "o se esarrai)a la realia $a*erial/ / e*c.
La is*i"ci!" e"*re erecho/ pre,ere"cia el *6*+lo - ra")o
e la i"scripci!" es (7sica para co$pre"er la e,icacia el
re)is*ro. El *6*+lo re)is*ral "o crea los erechos/ pero es al)o
$as 1+e +" $eio e pr+e(a/ es +" $eio pre,ere"*e e
pr+e(a preco"s*i*+ia/ e le)alia co"*ras*aa - ello co"
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os/ li$pieza e car)as -
reco"oci$ie"*o e +" ra")o al asie"*o. El re)is*ro por la
i"opo"i(ilia e *6*+los - li$pieza e car)as "o )ara"*iza "i
la *i*+laria el *ra"s$i*e"*e 2a+"1+e sea *i*+lar re)is*ral/
p+es la i"scripci!" OsoloP pres+$e la propiea/ "o la
)ara"*iza4/ "i la ie"*ia e la ,i"ca/ "i la traditio/ "i la
e,icacia el *6*+lo ;l*i$o e a1+isici!" 1+e se i"scri(e.
#ero si el *i*+lar re)is*ral es poseeor/ - el *6*+lo i"scri*o es
valio/ la i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os/ li$pieza e car)as
oc+l*as/ .+"*o co" la +s+capi!" 2el e0a$e" e la *i*+laria $a"i,ies*a e
los *i*+lares a"*eriores4 p+ee lle)ar a o,recer se)+ria casi ple"a al
a1+ire"*e e +" erecho 1+e i"scri(e o a"o*a. Se i"s*i*+cio"aliza
e"*o"ces el rango registral/ es*o es 1+e la i"scripci!" e los *6*+los a
pree$i"e"cia a los erechos i"scri*os/ ra")o re)is*ral 1+e se eriva el
pri"cipio e i"opo"i(ilia e *6*+los - li$pieza e car)as.
E" co"cl+si!" e",re"*ao al pro(le$a e los or6)e"es
- a la i"aec+aci!" so(reve"ia/ el re)is*ro/ por la i"scripci!"
e +" *6*+lo/ es al)o $7s 1+e +" $eio e pr+e(a8 o*or)a
pre,ere"cia al erecho i"scri*o respec*o e o*ros e la $is$a
"a*+raleza/ pero si" )ara"*6a a(sol+*a e la *i*+laria/ "i e
la ,i"ca.
:%3
1.!. De+inicin de inoponi,i"idad de ttu"os $
"impie#a de caras.
#or la inoponibilidad de ttulos "o i"scri*os el
Re)is*ro )ara"*iza al *ercero 1+e i"scri(e 1+e c+al1+ier
e"a.e"aci!" o )rava$e" e0*rarre)is*ral realizao por el *i*+lar
re)is*ral o *i*+lares a"*eriores/ 1+e "o sea $a"i,ies*o/ "o s+r*e
e,ec*os ,re"*e al i"scri(ie"*e o a"o*a"*e.
#or la limpie,a de cargas se lava" *oas las car)as "o
i"scri*as9 es*o es la i"scripci!" e" el re)is*ro e +" *6*+lo
)ara"*iza 1+e "o le sea opo"i(le al 1+e i"scri(e "i");"
)rava$e" o car)a "o $a"i,ies*o e" la *i*+laria e s+
*ra"s$i*e"*e o *ra"s$i*e"*es a"*eriores9 e i)+al$e"*e 1+e "o
le so" opo"i(les las ca+sas e i"e,icacia e los *6*+los e
*i*+lares re)is*rales a"*eriores 2Ar*. 55 LH4.
El pri"cipio e i"opo"i(ilia e *6*+los - li$piezas e car)as "o
$a"i,ies*as se aplica a la i"scripci!" ori"aria e *6*+los e e"a.e"aci!" o
)rava$e" - e" )e"eral a la a1+isici!" e (ie"es e" procei$ie"*os
e.ec+*ivos8 el a1+ire"*e e" +"a s+(as*a .+icial 1+e i"scri(e es pre,erio
por e"ci$a e c+al1+ier o*ro a1+ire"*e o acreeor el $is$o e+or/ -
a+" ,re"*e a cri*os 1+e ,+ese" a"*eriores o ,+ese" pre,ere"*es/ si "o se
ha(6a i"scri*o el *6*+lo o reservao s+ ra")o $eia"*e la correspo"ie"*e
a"o*aci!".

:%D
2. %ormulacin legislativa # doctrinal de la
inoponibilidad de t"tulos no inscritos' #
limpie:a de cargas.
!.1. Antecedentes
Los pri$eros re)is*ros 2las co"*a+r6as e hipo*ecas/
por e.e$plo4 so" sis*e$as e si$ple i"opo"i(ilia e *6*+los
"o i"scri*os. Los *6*+los "o re)is*raos "o p+ee" opo"erse a
los ac*os re)is*raos. Co$o co"sec+e"cia e es*e pri"cipio e"
la o(le ve"*a es pre,erio el erecho el pri$ero 1+e
i"scri(e. #or la i"scripci!" e s+ *6*+lo e" el re)is*ro el
co$praor sa(e 1+e "o 1+ea a,ec*ao por las ve"*as
a"*eriores/ o por los cri*os o )rav7$e"es el (ie" i"$+e(le
co"s*i*+ios por s+ ve"eor co" a"*erioria - "o
p+(licaos e" el re)is*ro.
E" s+s pri$eras ,or$+lacio"es el sis*e$a e i"opo"i(ilia e
*6*+los "o i"scri*os/ o,rece +"a cier*a se)+ria al a1+ire"*e si se
co$ple$e"*a co" la +s+capi!"/ pero "o previe"e 2e" vir*+ el pri"cipio
e 1+e "aie a lo 1+e "o *ie"e/ - la ,al*a e +" sis*e$a )e"eral e
li$pieza e las car)as oc+l*as4/ 1+e el erecho e s+ *ra"s$i*e"*e "o
p+iera ser revocao por la i"e,icacia e *6*+los a"*eriores o por la
aparici!" sorpresiva e acreeores privile)iaos 1+e )oza" e la ,ac+l*a
e e.ec+*ar irec*a$e"*e s+s cri*os so(re los (ie"es/ por ser s+s cri*os
a"*eriores o e ra")o prevale"*e 2los privile)ios - las hipo*ecas *7ci*as el
A"*i)+o R)i$e"/ - los ce"sos/ e",i*e+sis/ ,oros - o*ras car)as perpe*+as4.
El C!i)o e Napole!" co"sa)ra los pri"cipios e
especialia - p+(licia e" la or)a"izaci!" e la propiea
i"$o(iliaria

- el cri*o privile)iao/ - esc+(re el se"*io e
la li$pieza e car)as c+a"o pre*e"e erraicar *oas las
:%E
hipo*ecas *7ci*as - )e"erales/ - aca(ar co" las cargas ocultas
para s+s*i*+irlas por la cer*eza e ra")o/ 1+e provie"e e la
i"scripci!" re)is*ral e la hipo*eca. Es +" paso $7s all7 e la
i"opo"i(ilia e *6*+los/ 1+e *ras,or$a el sis*e$a his*!rico
e la co"*a+r6a e hipo*ecas e" +" OregistroP sis*e$7*ico/
$eia"*e el es*a(leci$ie"*o el pri"cipio e especialia - la
or)a"izaci!" el ra")o hipo*ecario.
Se);" los li(erales la propiea e la *ierra e(e es*ar
pri$aria$e"*e a,ec*a al cri*o/ - el cri*o e(e es*ar p;(lica$e"*e
reco"ocio por la publicidad de la hipoteca/ 1+e es el ;"ico privile)io
crei*icio/ 1+e ae$7s se e,i"e co$o erecho real. Los li(erales
co$pre"e" 1+e la propiea e la *ierra es el ele$e"*o 1+e a realis$o a
+" sis*e$a ,i"a"ciero. Se or)a"iza *a$(i" e" (ase al re)is*ro +" sis*e$a
e e.ec+ci!" hipo*ecaria.
La re,or$a e 'E3'/ 1+e crea el $oer"o re)is*ro e la
propiea e" EspaGa/ ,re"*e a los sis*e$as his*!ricos e las
co"*a+r6as e hipo*ecas (asaos e0cl+siva$e"*e e" la
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os/ se i"spira e" el sis*e$a
,ra"cs para o,recer *a$(i" +" sis*e$a e ra")o hipo*ecario -
e ra")o re)is*ral 2li$pieza e car)as4. La lec*+ra e las
isc+sio"es parla$e"*arias e la le- hipo*ecaria e 'E3'
$+es*ra a las claras 1+e se i"*e"*a co" icha le- i"*ro+cir e"
EspaGa +" sis*e$a )e"eral e ore"aci!" el cri*o *erri*orial/
- or)a"iza la se)+ria - pre,ere"cia a(sol+*a e la hipo*eca/
1+e se e,i"e co$o erecho real.
El ,o$e"*o el prs*a$o/ pres+p+es*o para la revol+ci!" i"+s*rial
e" EspaGa/ era la o(sesi!" e los a+*ores el pro-ec*o/ se);" se e+ce
clara$e"*e e la i"*erve"ci!" el Sr. Mi"is*ro e Gracia - J+s*icia A
=er"7"ez Ne)re*eA e" la sesi!" e F e e"ero e 'E3'/ o el isc+rso el
represe"*a"*e e la co$isi!" e coi,icaci!" ASr. ZlvarezA a"*e el
:%F
Se"ao e" la sesi!" e %D e "ovie$(re e 'E3'. Co$o he$os vis*o e" el
capi*+lo se)+"o/ la ore"aci!" el r)i$e" e la hipo*eca 2el ra")o
hipo*ecario4 es la pri"cipal preoc+paci!" 1+e se e0po"e e" la e0posici!" e
$o*ivos e la le- e re,or$a hipo*ecaria e 'E3F/ - el propio *6*+lo e
Ole-es hipo*ecariasP parece $os*rar 1+e el se"*io el re)is*ro e la
propiea es ore"ar el sis*e$a crei*icio e" (ase al erecho real e
hipo*eca sa"eao/ pero "o la )ara"*6a a(sol+*a e la propiea 1+e "o
aparece ,or$+lao e" "i")+"o e los *e0*os le)isla*ivos o oc*ri"ales e la
poca.
La le- espaGola $e.ora ae$7s *c"ica$e"*e al
sis*e$a re)is*ral ,ra"cs al or)a"izar el re)is*ro por ,i"cas
2sis*e$a e ,olio real4/ ,+"ar el *rac*o s+cesivo - po"er el
re)is*ro (a.o el a$paro e los *ri(+"ales. Al ha(erse
co",i)+rao co" la hipo*eca la e,icacia o,e"siva e la
a"o*aci!" preve"*iva 2si" per.+icio e los *i*+(eos oc*ri"ales a
los 1+e he$os hecho re,ere"cia e" cap6*+los a"*eriores4/ el
sis*e$a e li$pieza e car)as se hace e" EspaGa $7s per,ec*o
- +"iversal 1+e el ,ra"cs 1+e lo i"spira. La i""ovaci!"
pri"cipal e icha le- e" "+es*ro sis*e$a pa*ri$o"ial civil/
,re"*e al a"*i)+o sis*e$a e co"*a+r6a e hipo*ecas/ es
2a+"1+e ese l+e)o co" (al(+ceos co$pre"si(les por s+
"ovea - $+chas i$precisio"es - errores *c"icos4 la e
ha(er or)a"izao +" sis*e$a )e"eral e li$pieza e car)as
oc+l*as/ para el *ercero 1+e i"scri(e. El ra")o re)is*ral "o se
li$i*a as6 al ra")o hipo*ecario si"o 1+e el ra")o *ie"e +"
se"*io +"iversal/ 1+e *ie"e vocaci!" e ore"ar el cri*o - el
proceso e.ec+*ivo.
Ho-/ casi si)lo - $eio esp+s e la pro$+l)aci!" e la pri$era
le- hipo*ecaria espaGola 2'E3'4/ se p+ee hacer +" (ala"ce e la
i$por*a"cia ecisiva 1+e el Re)is*ro e la #ropiea ha *e"io e" el
esarrollo eco"!$ico/ social - .+r6ico e EspaGa/ - la re,or$a raical 1+e
:5&
ha s+p+es*o para el erecho civil co$;". Se *er$i"a" $eia"*e la *i*+laci!"
a+*"*ica los privile)ios crei*icios *erri*oriales - a"*ieco"!$icos e los
seGores el A"*i)+o R)i$e"/ se po"e co*o/ )racias al pro*ocolo ,or$al e
los li(ros/ al pro(le$a e las ,alseaes - ,alsi,icacio"es e oc+$e"*os/ se
,acili*a la pr+e(a e la propiea - e s+ co"*e"io/ se i"s*a+ra +" sis*e$a
se)+ro e e,ec*ivia e cri*o e" el proceso 21+e per$i*e la e.ec+ci!"
s+$aria - +" co"c+rso e,icie"*e e los acreeores4/ - se sie"*a" las (ases
el sis*e$a ,i"a"ciero $oer"o.
Creo 1+e p+ee co"cl+irse 1+e es +"a evie"cia 1+e el
re)is*ro e la propiea as6 co"ce(io/ - el $oo e.e$plar
co$o se ha llevao por el servicio e la p+(licia por el
pres*i)ioso c+erpo e re)is*raores/ ha sio ecisivo e" el
pro)reso eco"!$ico e "+es*ro pa6s.

!.!. La +ormu"acin de" principio de
inoponi,i"idad de ttu"os $ "impie#a de
caras en e" Cdio ci'i" $ "e$ )ipotecaria.
El sis*e$a )e"eral e e,icacia e la i"scripci!" por
i"opo"i(ilia e los *6*+los ,re"*e a *erceros aolece e
cier*a i$precisi!" - ispersi!"/ se ,or$+la co" car7c*er
)e"eral para )ara"*izar la e,icacia e la *i*+laci!" re)is*ral
2ar*6c+lo 3&3 el CC/ ar*6c+lo 5% LH4. A *e"or el Ar*. 5% LH
OLos *6*+los e o$i"io o e o*ros erechos reales so(re
(ie"es i"$+e(les/ 1+e "o es*" e(ia$e"*e i"scri*os o
a"o*aos e" el Re)is*ro e la #ropiea/ "o per.+ica" a
*erceroP. < es *ercero el a1+ire"*e e (+e"a ,e - a *6*+lo
o"eroso e +" *i*+lar re)is*ral - 1+e i"scri(e 2Ar*. 5: LH4.
:5'
Co$o eci$os la i"scripci!" )ara"*iza la i"opo"i(ilia e
*6*+los "o i"scri*os/ es*o es +" pri"cipio "e)a*ivo. #ero la p+(licia
*a$(i" si)"i,ica/ +" pri"cipio e e,icacia posi*iva +"a pree$i"e"cia
procesal - $a*erial el *i*+lar i"scri*o si c+$ple las co"icio"es e
pro*ecci!" el O*erceroP/ - p+ee ,or$+larse as68 el a1+ire"*e 1+e
a1+iere a *i*+lo o"eroso e +" *i*+lar re)is*ral e i"scri(e s+ *6*+lo p+ee
esco"ocer *oo ac*o e isposici!" o )rava$e" previo/ e,ec*+ao por el
propio *i*+lar re)is*ral/ o por *i*+lares a"*eriores so(re el (ie" o(.e*o e s+
i"scripci!".
E" co"sec+e"cia/ "o le ser7 opo"i(le al *ercero
re)is*ral "i");" ac*o e e"a.e"aci!" o )rava$e" e *i*+lares
re)is*rales a"*eriores al *6*+lo e s+ *ra"s$i*e"*e 2Ar*. 3&3
CC4/ - *a$poco le ser7" opo"i(les c+al1+ier ca+sa e
i"e,icacia e s+s *6*+los e" *i*+lares re)is*rales a"*eriores
2Ar*. 5D LH4/ o a+" e las ca+sas e i"e,icacia e la propia
i"scripci!" re)is*ral e ichos *i*+lares a"*eriores 2Ar*. 5'/ :&
i" ,i"e LH4.
Si e0a$i"a$os los pri"cipales s+p+es*os e" 1+e el TS aplica el
pri"cipio e i"opo"i(ilia e *6*+los/ vere$os se ,+"a casi
e0cl+siva$e"*e e" el Ar*. 5: e la LH/ 1+e es co$ple$e"*o e los Ar*.
5% LH - 3&3 CC/ p+es so" s+p+es*os e" los 1+e se pro+ce co$o
res+l*ao 1+e "o a,ec*a" al *ercero los *6*+los 2o los e,ec*os e los *6*+los4
pre*ri*os el *i*+lo el *ra"s$i*e"*e 1+e "o ,+ero" i"corporaos al
re)is*ro. El Ar*. 5: LH rei*era p+es para el *ercero a1+ire"*e 1+e i"scri(e
la i"e,icacia e los ac*os e isposici!" a"*eriores el *i*+lar re)is*ral o
*i*+lares re)is*rales/ - *a$(i" la i"opo"i(ilia e las car)as o cri*os
"o $a"i,ies*os - 1+e "o ha-a" reservao s+ ra")o por la a"o*aci!"
preve"*iva. El ar*ic+lo 5: LH "o es*a(lece/ a $i parecer/ +"a )ara"*6a
i"iscri$i"aa e la propiea el *ra"s$i*e"*e/ por1+e la realia e la
propiea o e la ,i"ca se (asa e" la realia $is$a/ - "o e" la *i*+laci!"
re)is*ral/ si" per.+icio e la e0is*e"cia e +" r)i$e" e0cepcio"al e
a1+isicio"es a non domino se);" el re)is*ro 1+e se (asa e" es*e ar*ic+lo
:5%
5: LH/ se);" la i"*erpre*aci!" 1+e e icho ar*ic+lo se hace e" la
pri"cipal .+rispr+e"cia/ - 1+e es*+ia$os e" el capi*+lo si)+ie"*e. Co$o
vere$os $as e" e*alle e" el capi*+lo si)+ie"*e/ el Ar*. 5: LH es*a si*+ao
*a$(i" e" el co"*e0*o sis*e$7*ico e la i"opo"i(ilia e *6*+los "o
i"scri*os - li$pieza e car)as/ co$o ;"ico e,ec*o carac*er6s*ico e la
i"scripci!" re)is*ral/ esarrolla"o los Ar*. 5% - 55/ - e,i"ie"o las
co"icio"es e la pro*ecci!" el *ercero e" ichos casos9 sis*e$a 1+e se
cierra co" el Ar*. :& LH/ 1+e "os rec+era 1+e la $oi,icaci!" e los
asie"*os el re)is*ro "o per.+ica *a$poco a icho *ercero hipo*ecario.
Si el propio *6*+lo e a1+isici!" es "+lo/ a"+la(le o
resci"i(le/ la a1+isici!" "o se co"valia por s+ i"scripci!"
e" el re)is*ro 2Ar*. 55 LH4. La i"opo"i(ilia e *6*+los/ e0i)e
1+e el *6*+lo e a1+isici!" el a1+ire"*e se);" el re)is*ro 1+e
i"scri(e sea veraero - valio/ - le a,ec*a la eclaraci!" e
"+lia e la i"scripci!" e s+ *ra"s$i*e"*e/ por1+e
e0presa$e"*e e" *oo caso la "or$a li$i*a la pro*ecci!" al
O*erceroP/ - respec*o e s+ *ra"s$i*e"*e el a1+ire"*e 1+e
i"scri(e "o es *ercero.
Co$o p+"*+aliza" las SSTS '3 e $a-o e 'FF: - E e ,e(rero
e %&&>/ la pro*ecci!" el re)is*ro "o se e0*ie"e al ac*o o "e)ocio
.+r6ico e*er$i"a"*e e la a1+isici!" e +" erecho/ p+es si el ac*o
a1+isi*ivo es i"e0is*e"*e/ "+lo o a"+la(le/ la ,e p;(lica re)is*ral "o
ese$peGa la $e"or ,+"ci!" co"valia"*e o sa"a*oria/ -a 1+e ;"ica$e"*e
ase)+ra la a1+isici!" el *ercero e" c+a"*o la $is$a se apo-a e" el
co"*e"io el Re)is*ro/ 1+e para icho *ercero se rep+*a e0ac*o -
veraero9 pero icho pri"cipio "o co"solia el ac*o a1+isi*ivo el
*ercero/ e" el se"*io e co"valiarlo sa"7"olo e los vicios e "+lia
e 1+e aolezca. E" co"sec+e"cia/ si es "+lo el procei$ie"*o .+icial
s+$ario/ el a.+ica*ario e la s+(as*a "o es *ercero pro*e)io 2STS %5 e
se*ie$(re e %&&:4. Declaraa la "+lia por si$+laci!" a(sol+*a el
co"*ra*o e co$prave"*a cele(rao e"*re Dg Mar6a el #i"o - las
socieaes QC./ SL.Q - QCo"s*r+ccio"es H./ SL/ "o ca(e ale)ar el .+e)o e
:55
la pro*ecci!" re)is*ral a ,avor el a1+ire"*e e (+e"a ,e solo ca(e
ispe"sarla a ,avor e 1+ie" a1+iere por +" *6*+lo v7lio 2STS %E e
.+"io e %&&%4.

3. La doble venta.
&.1. La do,"e 'enta como supuesto ordinario de
inoponi,i"idad de ttu"os no inscritos.
El r)i$e" par*ic+lar e la o(le ve"*a se prese"*a
co$o el s+p+es*o $7s carac*er6s*ico e aplicaci!" el
pri"cipio e i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os. E" la o(le
ve"*a/ c+a"o el *i*+lar re)is*ral e"a.e"a o ispo"e os veces
el $is$o (ie" i"$+e(le/ e" el co",lic*o e *6*+los se pre,iere
al pri$ero 1+e i"scri(e/ a+"1+e "o sea el pri$ero 1+e co$pra
2Ar*. ':D5 CC4.
#or e.e$plo STS E e oc*+(re e 'FFD A"*e la realia e os
co"*ra*os e co$prave"*a so(re +"a $is$a cosa i"$+e(le cele(raos/
+"o el %5 e .+"io e 'FD&/ e" el 1+e i"*ervi"o co$o co$praor el ac*or/
- o*ro/ el D e .+lio el $is$o aGo/ co" el 1+e ,+e co$praora la e"*ia
Q#./ S.A.Q/ iri$e la pre,ere"cia so(re la propiea e la cosa ve"ia co"
arre)lo a lo isp+es*o e" el p7rra,o se)+"o el Ar*. ':D5 el C!i)o
Civil a ,avor el a1+ire"*e 1+e i"scri(i! s+ erecho e" el Re)is*ro. E"
las SSTS e > e a(ril e %&&' - %F e .+lio e 'FFF se aplica el $is$o
pri"cipio para pre,erir a la pri$era i"scripci!" e propiea c+a"o ha-
os s+(as*as i"epe"ie"*es el $is$o (ie".
La pre,ere"cia el pri$ero 1+e i"scri(e es +"a
aplicaci!" par*ic+lar el r)i$e" )e"eral e e,icacia e la
i"scripci!" re)is*ral 2i"opo"i(ilia4/ - por ello e" "i");"
caso la pro*ecci!" el re)is*ro es a(sol+*a e i"iscri$i"aa/ -
:5:
es*7 so$e*ia a las res*riccio"es )e"erales e pro*ecci!" el
*ercero se);" el re)is*ro8 es*a pro*ecci!" solo se a a ,avor
el *ercero e (+e"a ,e/ a *i*+lo o"eroso - 1+e i"scri(e9 - e"
)e"eral 1+e c+$ple las co"icio"es el pro*ecci!" el *ercero
hipo*ecario 1+e vere$os e" el capi*+lo si)+ie"*e9 - para 1+e
e0is*a o(le ve"*a a$(as ve"*as ha" e ser valias - e,icaces/
p+es la i"scripci!" "o co"valia los ac*os "+los 2SSTS %' e
"ovie$(re e '& e "ovie$(re e 'F>3/ 5' e icie$(re e
'FF%/ '5 e oc*+(re e 'FF54.
Co$o el re)is*ro )ara"*iza la pre,ere"cia el *6*+lo i"scri*o
respec*o el "o i"scri*o pero "o )ara"*iza la *i*+laria el *ra"s$i*e"*e/ el
r)i$e" pre,ere"*e e la i"scripci!" e la se)+"a ve"*a e" el re)is*ro
solo *ie"e l+)ar e" el s+p+es*o e o(le ve"*a e cosa propia el
ve"eor/ *i*+lar re)is*ral/ "o e" el s+p+es*o e o(le ve"*a e cosa a.e"a
2STS ' e .+"io e 'F:E4/ o c+a"o "o es +"a $is$a perso"a la
o*or)a"*e e las os ve"*as 2SSTS %' e oc*+(re e %&&5/ %% e .+"io e
%&&'49 ae$7s la o(le ve"*a *ie"e 1+e hacerse a is*i"*os co$praores
2STS '> e icie$(re e 'FF%4.
&.!. La distincin entre do,"e 'enta $ 'enta de
cosa a*ena.
La .+rispr+e"cia rei*eraa el Tri(+"al S+pre$o
ha is*i")+io *raicio"al$e"*e os s+p+es*os8 a4 M+e la
pri$era co$prave"*a T1+e se opo"e a la se)+"a 1+e )oza e
i"scripci!" re)is*ralT "o se h+(iera co"s+$ao e" el se"*io
e "o ha(erse pro+cio la posesi!" real o e hecho el (ie"
a1+irio/ e +" $oo p;(lico i"+(i*ao/ s+p+es*o e
aplicaci!" el Ar*. ':D5 CC e" 1+e prevalece la co$pra 1+e
se i"scri(e e" el Re)is*ro e la #ropiea. (4 M+e la re,eria
:5>
pri$era co$prave"*a res+l*e ple"a$e"*e co"s+$aa por
pa)o 6"*e)ro el precio - e"*re)a e la cosa al ve"eor 1+e
accee e,ec*iva$e"*e a s+ posesi!" i"$eia*a - is,r+*e
p+(lico i"+(i*ao9 e" es*os s+p+es*os "o se p+ee ha(lar e
o(le ve"*a - s6 e ve"*a e cosa a.e"a o i"e0is*e"cia e la
se)+"a ve"*a por ,al*a e o(.e*o9 - por ello "o se p+ee
aplicar a la ve"*a e cosa a.e"a la oc*ri"a e la
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os.
Se"*e"cias e %5 e .+"io 'F>'/ D e a(ril e'FD'/ D e $a-o e
'FE%/ 5& e .+"io e 'FE3/ '' e a(ril - 'D e "ovie$(re'FF%/ %> e
$arzo e 'FF:/ %> e $arzo e'FF: / %> e .+lio/ %> e "ovie$(re - >
e icie$(re e'FF3. E" i)+al se"*io las Se"*e"cias e %% e icie$(re
e %&&&/ 'F e icie$(re e %&&& / %' e .+"io e %&&&/ '& e .+"io/ %'
e oc*+(re e %&&5/ '' e .+"io/ '> e .+lio - D e icie$(re e %&&:/ 'E
e $a-o e %&&>4. Tal oc*ri"a se aplica *a$(i" a la ve"*a e (+1+es
a+"1+e la i"scripci!" e los $is$os e" el re)is*ro sea o(li)a*oria 2STS 'E
e $a-o e %&&>4. E" c+a"*o 1+e ha- 1+e e"*e"er por ve"*a
Oco"s+$aaP/ o Oco"soliaaP/ la .+rispr+e"cia lo re,iere "o solo a la
e"*re)a - oc+paci!" e,ec*iva/ si"o *a$(i" al pa)o el precio 2STS '& e
.+"io e %&&54/ e" )e"eral a la a+se"cia e sospecha e ,ra+e/ - a+" a la
coe*a"eia o li$i*a"o la o(le ve"*a a s+p+es*os e" 1+e ha-a
coe*a"eia o cerca"6a *e$poral e"*re a$(as ve"*as 2STS 3 e $a-o e
%&&:4.
E"*ie"o 1+e es*a .+rispr+e"cia el Tri(+"al
S+pre$o/ es acer*aa8 e" pri$er l+)ar por1+e s+po"e la
e,ec*ivia el .+e)o respec*ivo e la p+(licia e la
posesi!" - el re)is*ro9 - e" se)+"o l+)ar por1+e res+elve
*a$(i" el pro(le$a o)$7*ico e e0plicar e" la o(le ve"*a
e 1+ie" a1+iere el *ercero 1+e i"scri(e/ p+es "i a1+iere el
pri$er co$praor 1+e -a ha a1+irio a"*es 2- e l "o ha-
e"*re)a e la cosa4/ "i evie"*e$e"*e 1+iere *ras$i*ir lo 1+e
:53
es s+-o/ "i p+ee el O*erceroP a1+irir el ve"eor 1+e -a ha
e"a.e"ao la propiea co" la pri$era ve"*a.
E" e,ec*o/ el re)is*ro )ara"*iza la pre,ere"cia el *6*+lo i"scri*o
respec*o el *6*+lo e0*rarre)is*ral a"*erior/ pero "o )ara"*iza la e0is*e"cia e
ie"*ia e la ,i"ca ve"ia os veces/ la pro*ecci!" el 1+e i"scri(e "o
se p+ee ar e"*o"ces e" co"*raicci!" co" la realia evie"*e 1+e se
$a"i,ies*a e $oo palpa(le - "o*orio/ por1+e Ola *ierraP es e" s6 $is$a
+" sis*e$a e p+(licia s+perior al re)is*ro. Es*o si)"i,ica 1+e la
pro*ecci!" pre,ere"*e el re)is*ro a la pri$era i"scripci!" e" la o(le
ve"*a solo e0is*e si la pri$era *ra"s$isi!" a+" "o se ha co"soliao
p;(lica$e"*e9 p+es e" caso co"*rario/ es i".+s*o pro*e)er la sola
i"scripci!" re)is*ral 1+e p+ee res+l*ar ,ra++le"*a/ ,ic*icia o per)eGaa/ -
e" es*e caso la se)+"a ve"*a ha e ser cali,icaa e raical$e"*e "+la
por ,al*a e o(.e*o. #or e.e$plo e" el s+p+es*o e hecho e la STS e '>
e .+lio e %&&:/ el Sr. E+aro ve"i! F pisos co" poer s+,icie"*e -
co"se"*i$ie"*o e +"a pro$o*ora 2#ara.e e =+e"*e N+eva S.A.4/ pisos
1+e los co$praores oc+paro" e,ec*iva$e"*e9 si" per.+icio e lo c+al/
Ose a*revi! s*aP 2sic e" la se"*e"cia4 a volver a ve"er los ci*aos
i"$+e(les a o*ra $erca"*il/ - por $eio e la $are pol6*ica el ci*ao/ e
35 aGos/ ac*+a"o la $is$a co$o represe"*a"*e e la pro$o*ora. #arece
o(vio 1+e la se)+"a co$praora a+"1+e *e")a (+e"a ,e 2casa +osa
por1+e p+ee co"*ras*ar ,7cil$e"*e la posesi!" co"*raria co$o s+(ra-a la
se"*e"cia4 "o $erece la pre,ere"cia por la O,eP el re)is*ro ,re"*e a los
e$a"aos 1+e vive" pac6,ica$e"*e e" las vivie"as co"s*r+ias/
a+"1+e "o las ha-a" i"scri*o. E" la i"*eresa"*e STS e %' e .+"io e
%&&& +" ve"eor ve"e os veces la $is$a ,i"ca/ la pri$era ve"*a es e"
oc+$e"*o privao - co" e"*re)a e,ec*iva - la se)+"a ve"*a e"
oc+$e"*o p+(lico9 la pri$era co$praora pre*e"e la resol+ci!" e la
ve"*a/ - la se"*e"cia co"cl+-e 1+e "o ha ha(io i"c+$pli$ie"*o por1+e la
se)+"a ve"*a sie"o +"a ve"*a e cosa a.e"a era i"valia.
La traditio co$o re1+isi*o el i*er a1+isi*ivo e la propiea/
*a$(i" ac*;a e,ec*iva$e"*e co$o +" sis*e$a e i"opo"i(ilia e *6*+los
e" la o(le ve"*a. La posesi!" es +" sis*e$a e p+(licia - la *rai*io
es*7 e"ca$i"aa a )ara"*izar la pre,ere"cia el pri$ero 1+e e*e"*a
:5D
$a*erial$e"*e la cosa ,re"*e a c+al1+ier o*ro *6*+lo/ a;" a"*erior/ si"
e"*re)a e,ec*iva. Se co"si)+e co" ello li$i*ar los )rav7$e"es oc+l*os - las
$a"io(ras e,ra+a*orias el ve"eor o *ra"s$i*e"*e. La *rai*io "o
)ara"*iza la propiea el ve"eor/ si"o s!lo la i"opo"i(ilia e las
ve"*as - )rav7$e"es a;" a"*eriores. #or ello el ar*6c+lo '.:D5 el CC/
$a)is*ral$e"*e/ ie"*i,ica la *rai*io - la i"scripci!" co$o sis*e$as
co"c+rre"*es e i"opo"i(ilia e *6*+los a"*eriores/ - solo p+ee
reco"ocer la pree$i"e"cia el se)+"o co$praor 1+e i"scri(e si la
si*+aci!" el pri$ero "o es*7 social$e"*e co"soliaa.
&.& Crtica de "a doctrina =ue niea "a distincin
entre do,"e 'enta $ 'enta de cosa a*ena.
?"a "+eva corrie"*e .+rispr+e"cial/ +"i,icaa por la
STS e > e $arzo e %&&D/ e"*ie"e aplica(le el ART. 5: Lh
a la Oo(le ve"*aP i"cl+so e" s+(as*as .+iciales/ e i"sis*e $+-
par*ic+lar$e"*e e" ero)ar la a"*i)+a - co"soliaa is*i"ci!"
.+rispr+e"cial e"*re o(le ve"*a - ve"*a e cosa a.e"a. La
esor(i*aa i"*erpre*aci!" el Ar*. 5: Lh/ co"*or"a la
is*i"ci!" e"*re i"opo"i(ilia - p+(licia/ el+e la *+*ela
co"s*i*+cio"al e la propiea 21+e es a"*erior - s+perior a s+
i"scripci!"4/ - per$i*ir6a s+pri$ir los Ar*. ':D5 CC - 5% Lh/
1+e res+l*ar6a" s+per,l+os9 co"*raice ae$7s co$o vere$os/
los pri"cipios (7sicos el proceso e.ec+*ivo.
A $i parecer la a1+isici!" a "o" o$i"o e" la o(le ve"*a
si)"i,ica reco"ocer +"a e,icacia a la i"scripci!"/ 1+e "o se correspo"e
co" los pres+p+es*os *c"icos el re)is*ro/ por el pro(le$a e los
or6)e"es e i"aec+aci!" so(reve"ia8 ,al*a e co"*rol e la ie"*ia -
realia ,6sica e la ,i"ca/ e la *i*+laria e la pri$era i"scripci!"9 ,al*a
e co"*rol e la realia e la *ra"s$isi!"9 "o se correspo"e co" la
,acilia e acceer al re)is*ro si*+acio"es i"e0ac*as o ,ra++le"*as9 - "o
:5E
se correspo"e co" la "a*+raleza el re)is*ro co$o i"s*r+$e"*o e
pro*ecci!" el cri*o. Es*a err!"ea .+rispr+e"cia/ se)+ia
pos*erior$e"*e 2STS %& e $arzo e %&&D4 es*a (asaa e" recie"*es
*ra(a.os oc*ri"ales 1+e $a"*ie"e" la co"ve"ie"cia e sos*e"er la
pri$ac6a el re)is*ro e" *oo caso e o(le ve"*a/ - "ie)a" la aGe.a
is*i"ci!" e"*re o(le ve"*a - ve"*a e cosa a.e"a. #or e.e$plo los
*ra(a.os e R?BIO GARRIDO/ 1+e i"sis*e se *ra*a el Ar*. ':D5 CC e
co"s+$ar a1+isicio"es a non domino9 #ETIT SEG?RA/ 1+e lo cali,ica
co$o +"a s+(especie e las a1+isicio"es a non domino9 GORDILLO/
1+e co"siera e" (ase al Ar*. ':D5 CC 1+e la i"scripci!" e" el re)is*ro es
+" $oo a*ri(+*ivo e la propiea9 RODRIG?E@ DE ALMEIDA/
e,i"e la ve"*a e cosa a.e"a co$o valia pero i"e,icaz - el re)is*ro p+r)a
esa i"e,icacia9 GARCIA BERNARDO LANDETA/ "o co$pre"e co$o
+"a i,ere"cia *e$poral c+ali*a*iva se co"vier*e e" c+a"*i*a*iva.
A $i e"*e"er/ si la cosa se ha(6a ve"io a"*es/
$+cho a"*es/ - la si*+aci!" es*a(a social$e"*e co"soliaa/ -
el precio pa)ao era .+s*o/ es*7 claro 1+e el ve"eor "o solo
"o *e"6a poer e isposici!" - "o era *i*+lar/ si"o 1+e "i
si1+iera *e"ia i"*e"ci!" e *ra"s$i*ir 2"o p+ee ha(er
co"se"*i$ie"*o si" i"*e"ci!" e *ra"s$i*ir4/ p+es el
co"se"*i$ie"*o se pres*a so(re la cosa - so(re la ca+sa9 ae$7s
e0is*6a +"a ca+sa il6ci*a 2a"i$o e e,ra+ar al pri$er
co$praor/ e e"ri1+ecerse *or*icera$e"*e4 - co$o el o(.e*o
era i$posi(le 2e $oo *a"*o ,6sico co$o .+r6ico4 "o po6a "i
"acer/ "i e0is*ir o(li)aci!".
M+chos e los s+p+es*os .+rispr+e"ciales e o(le ve"*a
provie"e" e +"a i"aec+aa escripci!" e la ,i"ca/ la o(le ve"*a se
pro+ce e"*o"ces por1+e se ve"a la $is$a cosa os veces/ si"o por1+e
se ha ve"io +"a par*e 1+e se co$pre"e e" la escripci!" re)is*ral e
os ,i"cas is*i"*as o se ha ve"io +"a ,i"ca 1+e es +" e"calve e la o*ra.
A$i*ir a1+6 el .+e)o e la p+(licia e i"opo"i(ilia si$ple$e"*e
carece e se"*io e" es*os s+p+es*os - as6 la STS ': e ,e(rero e %&&E se
:5F
"ie)a a aplicar el Ar*. ':D5 CC a +"a co$prave"*a se);" el re)is*ro e
+"a ,i"ca 1+e es*7 co$ple*a$e"*e e"clavaa e" la o*ra/ a,ir$a"o 1+e "o
se p+ee aplicar la p+(licia re)is*ral por1+e ha- o(le i"$a*ric+laci!"/
lo 1+e e hecho si)"i,ica 1+e "o ha- p+(licia re)is*ral por1+e se ha(6a
ve"io +"a cosa a.e"a/ p+es se reco"oce el $e.or erecho el o*ro *i*+lar
re)is*ral - se ore"a ca"celar la se)+"a i"$a*ric+laci!".
:. I"scripci!" - a"o*aci!" e" el re)is*ro - la li$pieza
e car)as#
El pri"cipio e li$pieza e car)as e*er$i"a 2a
co"*rario se"s+4 el co"*e"io e los erechos/ p+es lo 1+e se
,avorece la a1+isici!" por el *ercero 1+e i"scri(e el
erecho *al co$o aparece p+(licao por el re)is*ro9 - el
co$praor 1+e i"scri(e/ o el a.+ica*ario *ras el re$a*e/
p+ee" esco"ocer los cri*os o car)as perso"ales o reales
"o $a"i,ies*as 2por e.e$plo/ las servi+$(res "o apare"*es
1+e "o es*" a"o*aas/ $e"cio"aas o i"scri*as e" el
re)is*ro4/ - las ca+sa e i"e,icacia e los *6*+los a"*eriores al
e s+ *ra"s$i*e"*e 1+e "o es*" reco)ias e" el re)is*ro 2lo
1+e s+cee por e.e$plo si al)+"o e los *6*+los pre*ri*os se
res+elve por es*ar so$e*io a +"a co"ici!" resol+*oria 1+e
"o es*a(a i"scri*a/ o si e0is*iera" pac*os e re*rove"*a o
re*rac*os co"ve"cio"ales "o i"scri*os/ o si se revoca(a +"a
o"aci!" al ve"eor por i"c+$pli$ie"*o e car)as o se
resci"6a s+ a1+isici!" por ,ra+e e acreeores4.
As6/ por e.e$plo/ e" la STS '3 e icie$(re e %&&%/ se eclara
la "+lia e +" co"*ra*o privao e" ,echa 'E e $arzo e 'F3D/ por el
1+e se apor*! - cei! a +"a i"$o(iliaria os solares para la co"s*r+cci!"
e vivie"as/ reci(ie"o a ca$(io c+a*ro pisos - $eio9 la "+lia e
icho co"*ra*o "o p+ee acarrear la "+lia e las co$pras e vivie"as
::&
co"s*r+ias por la i"$o(iliaria - ve"ias co$o vivie"a ,a$iliar a
O*ercerosP/ 1+e res+l*a" pro*e)ios por la ,e p+(lica re)is*ral por ha(er
i"scri*o s+ a1+isici!". O*ro e.e$plo si$ilar lo e"co"*ra$os e" la STS e
%E e oc*+(re e %&&%8 la co$praora e +" piso e" c+-o oc+$e"*o
privao e co$pra ,i)+ra(a" li$i*acio"es co"*rac*+ales a s+ ,ac+l*a e
isposici!"/ lo i"scri(e a s+ "o$(re e" el re)is*ro - l+e)o lo hipo*eca/ e"
el $o$e"*o e la e.ec+ci!" hipo*ecaria se pre*e"e la "+lia e la
hipo*eca por1+e la ispo"e"*e "o *e"ia ,ac+l*aes e e"a.e"aci!"/ a lo 1+e
la se"*e"cia le "ie)a e" (ase a la pro*ecci!" re)is*ral. La p+(licia
re)is*ral pres*a )ara"*6a e e,icacia a los erechos a1+irios se);" el
re)is*ro/ "e)a"o e,icacia a lo "o i"scri*o. As6 e" la STS e '& e $a-o
e 'FFD se pre*e"e 1+e "o es v7lio el le)ao hecho a +"a co")re)aci!"
reli)iosa e +" i"$+e(le por ha(er i"c+$plio es*a las co"icio"es 1+e el
le)a*ario i$p+so para la a1+isici!" el le)ao/ pero e0is*ie"o +"
*ercero hipo*ecario s+ a1+isici!" es ple"a$e"*e e,icaz - el Tri(+"al se
"ie)a a e"*rar e" la c+es*i!" e la revocaci!" el le)ao/ por1+e las
co"icio"es el le)ao "o co"s*a(a" e" la i"scripci!" re)is*ral/ - por ello
solo p+ee *e"er e,icacia e"*re las par*es/ - "+"ca e(e a,ec*ar al *ercero
hipo*ecario. E" la STS e '3 e $a-o e 'FF: asis*i$os a la e"a.e"aci!"
por +" e+or e" ,ra+e e acreeores e +"as ,i"cas co" la co""ive"cia
el a1+irie"*e/ pero co$o el a1+ire"*e lo ha e"a.e"ao a +" *ercero
re)is*ral icho *ercero re)is*ral/ a.e"o a la $a"io(ra e,ra+a*oria e los
acreeores/ res+l*a pro*e)io por la i"scripci!" re)is*ral e s+ erecho. E"
el erecho Ro$a"o cl7sico el *ercero solo res+l*ar6a pro*e)io si
co$ple*a(a el *ie$po e la prescripci!" a1+isi*iva/ la prescripci!" era la
;"ica li$i*aci!" a la i"ves*i)aci!" e la .+s*icia e los or6)e"es9 e" el
erecho $oer"o el *ercero hipo*ecario 1+e i"scri(e e" el re)is*ro +"
*i*+lo valio/ *ie"e +"a )ara"*6a e,ec*iva por el hecho e i"scri(ir e" el
re)is*ro s+ a1+isici!"/ p+es p+ee esco"ocer *oo lo 1+e "o es*e
i"scri*o - 1+e prove")a e *i*+lares re)is*rales pre*ri*os.
E" )e"eral los acreeores o *i*+lares e erechos "o $a"i,ies*os
e(e" ser los pri"cipales i"*eresaos e" la co"s*a"cia re)is*ral e s+ cri*o/
erecho o car)a "o $a"i,ies*a 2cri*os re,accio"arios/ re*rove"*as/ opcio"es/
servi+$(res/ e*c.4/ por la v6a e la opor*+"a i"scripci!" o a"o*aci!"/ p+es
e lo co"*rario/ por el pri"cipio e li(eraci!" e car)as/ s+ cri*o o erecho
::'
se e"c+e"*ra al al(+r e c+al1+ier isposici!"/ vol+"*aria o ,orzosa/ e s+s
(ie"es por el e+or/ 1+e se i"scri(a e" el re)is*ro. Co$o co"sec+e"cia e la
raical li$pieza e car)as 1+e co"si)+e el re)is*ro/ el ,olio re)is*ral es as6 "o
solo +" r)i$e" e p+(licia e la propiea - los erechos reales/ si"o
*a$(i" +" i"s*r+$e"*o e p+(licaci!" e los cri*os/ erechos -
)rav7$e"es "o $a"i,ies*os so(re +" (ie" i"$+e(le/ - e preco"s*i*+ci!" el
co"c+rso e pre,ere"cias reales - crei*icias so(re (ie"es co"cre*os. Es*e
e,ec*o raical e li$pieza e car)as se pro+ce *a"*o e" las a1+isicio"es
vol+"*arias co$o e" los procesos e.ec+*ivos. El ac*o e apro(aci!" e
re$a*e *ras$i*e la propiea - por ello li(era la cosa e *oas las car)as
perso"ales a las 1+e es*a(a a,ec*a e" el pa*ri$o"io el e.ec+*ao *a"*o
civiles co$o *ri(+*arias 2STS 5& e a(ril e 'FED49 el *i*+lar e +" cri*o
pre,ere"*e "o a"o*ao e" el re)is*ro s!lo lo p+ee hacer valer $ie"*ras
+ra la v6a e apre$io por la v6a e la *ercer6a e $e.or erecho 2STS e
'& e $arzo e 'FEF49 los e,ec*os e la pre,ere"cia crei*icia "o p+ee"
perse)+ir los (ie"es 1+e -a ,+ero" s+(as*aos *ras la apro(aci!" el
re$a*e 2STS 5 e "ovie$(re e 'FEF/ '% e $arzo e 'FF%4.
La li$pieza e car)as "o $a"i,ies*as/ "o res+l*a si"
e$(ar)o esarrollaa le)isla*iva$e"*e e +" $oo
sis*e$7*ico. Se re)+la8 a4 la li$pieza e car)as "o $a"i,ies*a
se re)+la co" car7c*er )e"eral e" relaci!" co" la oc*ri"a e
la e,icacia e la i"scripci!" 2Ar*. '5/ %%>/ 5'5 LH4/ el
*ercero hipo*ecario 2Ar*. 5: LH4/ - la e,icacia e la posesi!"
co"*ra el re)is*ro 2Ar*. 53 LH49 (4 co" car7c*er $7s par*ic+lar
e" relaci!" a la e,icacia e la a"o*aci!" preve"*iva e
e$(ar)o 2Ar*. :: LH/ '.F%5.:.h CC4/ el cri*o
re,accio"ario a"o*ao 2Ar*. >F LH/ Ar*. '.F%5.5 CC4/ - e"*ro
el r)i$e" e la e,icacia e la e.ec+ci!" ori"aria 2Ar*. >F:/
3D: LEC4 - e la e.ec+ci!" hipo*ecaria 2Ar*. ':: LH49 - c4 se
eriva *a$(i" e los li$i*es e la i"e,icacia e *6*+los
pre*ri*os 2Ar*. 5'/ 55 - :& LH4 - el r)i$e" e s+(sis*e"cia
::%
e )rav7$e"es e" el proceso e.ec+*ivo 2Ar*. 3>:/ 3D&.>/ 3D%
LEC/ '5' LH/ %%> RH4.

5. /lgunas interpretaciones ampliadoras de la
inoponibilidad de t"tulos no inscritos # su
alta de undamento.
Co" pos*erioria a la re,or$a hipo*ecaria e 'F::T
:3 cier*a oc*ri"a hipo*ecaria $a-ori*aria e" EspaGa/
si)+ie"o las ieas e Jer!"i$o GON@ZLE@ - ROCA
SASTRE/ ha ,+"ao la p+(licia re)is*ral e" la )ara"*6a
por el re)is*ro e la *i*+laria el *ra"s$i*e"*e/ para el
a1+ire"*e 1+e i"scri(e/ ,+"a"o +" sis*e$a )e"eral e
a1+isicio"es a "o" o$i"o e" el Ar*. 5: LH9 - por ello la
i"opo"i(ilia e *6*+los - li$pieza e car)as se ha
i"*erpre*ao co$o $eros s+p+es*os par*ic+lares e +"
pri"cipio $as a(sol+*o e p+(licia.
< c+a"o i"*erpre*a los ar*6c+los re,ere"*es a la i"opo"i(ilia e
*6*+los "o i"scri*os/ ,+"a$e"*al$e"*e e" el co$e"*ario e los ar*6c+los
5% - 5'5 LH/ s+ele co"sierar s+ e,icacia e")lo(aa e" el $7s e0*e"so -
o$"ico$pre"sivo pri"cipio e la p+(licia re)is*ral 2Ar*. 5: LH4/ -/ a lo
s+$o/ +*iliza los ar*6c+los 5% - 5'5 2ac*+al 5'F4 LH co$o $eca"is$o e
e0*e"si!" e la p+(licia re)is*ral all6 o"e s*a "o lle)a. #ara ROCA
SASTRE/ los ar*6c+los 5% - 5: represe"*a" ,or$+lacio"es
co$ple$e"*arias el pri"cipio e ,e p;(lica re)is*ral8 el ar*6c+lo 5:
,or$+la el pri"cipio ese s+ lao posi*ivo - el ar*6c+lo 5% ,or$+la el
$is$o pri"cipio ese s+ aspec*o "e)a*ivo9 "o ha- is*i"ci!" e"*re el
*ercero el ar*6c+lo 5% - el *ercero el ar*6c+lo 5:. #EbA - BERNALDO
M?IR_S i"sis*e so(re la ,al*a e a+*oco"cie"cia el le)islaor el
::5
se"*io e la i,ere"cia e"*re p+(licia e i"opo"i(ilia e *6*+los "o
i"scri*os.
Se ha al*erao el se"*io his*!rico e evol+ci!" el erecho
re)is*ral co$o re)is*ro e *6*+los/ creaor e +" sis*e$a )e"eral e
i"opo"i(ilia e *6*+los - li$pieza e car)as/ para pre*e"er )ara"*izar
a1+ello para lo 1+e el re)is*ro "o es*a(a *c"ica$e"*e preparao 2la
propiea $is$a el *ra"s$i*e"*e4/ - 1+e ha" sacri,icao e" aras e es*a
"+eva co"cepci!" re)is*ral 2la )ara"*6a el erecho el a1+ire"*e4 la
,i"alia pri$aria el re)is*ro co$o i"s*r+$e"*o e se)+ria e la
propiea/ el cri*o - el proceso/ $eia"*e la li$pieza e car)as e
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os.
I"cl+so al)+"a oc*ri"a hipo*ecaria +*iliza el ar*6c+lo
5% LH/ para a$pliar la e,icacia e la p+(licia re)is*ral/
e0*e"ie"o la )ara"*6a e la i"scripci!" - e s+s sis*e$a e
a1+isicio"es a "o" o$i"o9 i"cl+so a;" $7s all7 el 7$(i*o
o li$i*aci!" el ar*6c+lo 5: LH/ para e0*e"er/ por la
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os/ la pro*ecci!" re)is*ral
"o s!lo al a1+ire"*e se);" el re)is*ro si"o *a$(i" al
i"$a*ric+la"*e.
El 1+e i"$a*ric+la "o *ie"e la pro*ecci!" el ar*6c+lo 5:/ por1+e "o
a1+iere el *i*+lar re)is*ral - por ello por el pri"cipio e i"opo"i(ilia
e *6*+los "o i"scri*os se pos*+la s+ pre,ere"cia e" la o(le ve"*a por la
sola i"$a*ric+laci!" 2ar*6c+lo '.:D5 el CC - Ar*. 5% LH49 so" los $7s
i$por*a"*es sos*e"eores e es*a pos*+ra NlbE@ LAGOS/ HILLARES
#ICO/ LACR?@ BERDEJO - AMOR_S G?ARDIOLA/ SERRERA
CONTRERAS/ GORDILLO/ CHICO ORTI@/ MARTIN
BALLESTEROS - GARCIA GARCIA9 a+"1+e "o es +"7"i$e p+es se
$a"i,ies*a" e" se"*io co"*rario pres*i)iosos a+*ores co$o #ETIT
SEG?RA/ GOME@ GALLIGO < DEL #O@O CARRASCOSA/ es
*a$(i" +ra$e"*e cri*icaa por o*ros a+*ores. #or e.e$plo R?BIO
GARCIA sos*ie"e/ a $i .+icio co" $+- (+e" se"*io/ 1+e e" vir*+ el
Ar*. 55 LH sie$pre se p+ee ale)ar e" es*e s+p+es*o 1+e la
:::
i"$a*ric+laci!" es "+la/ - 1+e es co"*raic*orio 1+e la i"$a*ric+laci!" "o
e l+)ar a +"a a1+isici!" a "o" o$i"o - si" e$(ar)o a$i*ir 1+e sirva
para a1+irir la propiea e" el s+p+es*o e o(le ve"*a9 -
MONSERRAT s+(ra-a 1+e s+po"e +" i,ere"*e *ra*a$ie"*o se);" el
*ra"s$i*e"*e ha-a e"a.e"ao o se ha-a res+el*o s+ erecho.
NlbE@ LAGOS - TIRSO CARRETERO/ pre*e"e" a$pliar la
pro*ecci!" el ar*6c+lo 5% i"cl+so a 1+ie" "o es a1+ire"*e a *6*+lo
o"eroso o a 1+ie" "o es a1+ire"*e e (+e"a ,e 2GOME@ GALLIGO <
DEL #O@O CARRASCOSA49 o e,i"ie"o la (+e"a ,e e +" $oo $+-
es*ric*o is*i")+ie"o e"*re (+e"a ,e esco"oci$ie"*o - (+e"a ,e ,al*a e
,ra+e 2GARCIA GARCIA4 esa pos*+ra/ si" e$(ar)o/ per$a"ece
,ra"ca$e"*e $i"ori*aria 2"o es se)+ia por LACR?@/ AMOR_S
G?ARDIOLA o HALLET DE GO<TISOLO4.
Es*as i"*erpre*acio"es a$pliaoras olvia" 1+e el
re)is*ro "o se ha or)a"izao para pro*e)er si$ple$e"*e al
a1+ire"*e 1+e i"scri(e/ si"o para pro*e)er ,+"a$e"*al$e"*e
ae$7s e la propiea/ i"*ereses p;(licos8 el cri*o/ el
proceso - la re,or$a *ri(+*aria/ e" co"so"a"cia *oo ello co"
el e(io respe*o a la *+*ela co"s*i*+cio"al e la propiea9 e"
pri"cipio el ho$(re es a"*erior al Es*ao - por eso la vera
;l*i$a e la propiea e"*ie"o se ,+"a e" el arrai)o el
ho$(re e" la *ierra/ - "o e lo 1+e eclara" los li(ros el
re)is*ro.
#or eso creo 1+e e(e a$i*irse co$o pri"cipio 1+e e"
aplicaci!" espec6,ica el Ar*. 5: LH/ solo p+ee reco"ocer +"a a+*e"*ica
a1+isici!" a "o" o$i"o/ co"s+$aa re)is*ral$e"*e/ c+a"o ha ha(io
+" esarrai)o previo el propie*ario e la *e"e"cia e,ec*iva el i"$+e(le
i"scri*o/ o co$o vere$os esp+s *a$(i" e" al)+"a ocasi!" a ,avor el
acreeor hipo*ecario/ e" los *r$i"os 1+e es*+ia$os $as e" e*alle e" el
cap6*+lo si)+ie"*e.

::>
#$#L$%&'()$( S*+('$( ( ,(-$.*L% $::
So(re el esarrollo oc*ri"al e la i"opo"i(ilia e
*6*+los "o i"scri*os - s+ relaci!" co" el pri"cipio e
p+(licia re)is*ral p+ee verse8 Jer!"i$o GON@ALE@/
SEs*+iosR/ '/ #7). 5E:9 NUbE@ LAGOS/ El re)is*ro e la
propiea espaGol/ RCDI/ 'F:F/ #7). 3F - si)s.9 TIRSO
CARRETERO/ Re*or"os al C!i)o Civil8 re*or"o al ar*6c+lo
3&3/ 'F3>/ #7). D> - si)s. ROCA SASTRE/ El pro(le$a e
la relaci!" 1+e respec*o el ar*6c+lo 5: e la Le- Hipo*ecaria
)+ara el ar*6c+lo 5% e la $is$a/ RCDI/ 'F3>/ p7)i"a DE9
AMOR_S G?ARDIOLA/ La (+e"a ,e e" la i"*erpre*aci!"
e los pro(le$as hipo*ecarios/ RCDI/ 'F3D/ #7). '>%5. #A?
#EDRON/ Co$e"*ario el Ar*. 3&3/ e" OCo$e"*ario el Ar*.
3&3/ e" Co$e"*arios al c!i)o civil ei*aos por el
Mi"is*erio e J+s*icia/ To$o I #7). '>5:. GORDILLO/ Bases
el erecho e cosas - pri"cipios i"$o(iliarios re)is*rales8
sis*e$a espaGol/ RCDI/ 'FF>/ #7). >F' - 35'9 JIMENE@
#ARIS/ El *ercero el ar*6c+lo 5% e la le- hipo*ecaria/ *esis
iri)ia por Ma"+el Garc6a A$i)o/ le6a el '% '' %&&: e" la
+"iversia Co$pl+*e"se.
So(re la o(le ve"*a. GIMENE@ ROIG9
Co$prave"*a *ras$isiva/ pr+e(a - p+(licia e la
*ra"s$isi!"/ Mari 'FF5. R?BIO GARRIDO/ La o(le
ve"*a - la o(le isposici!"/ Barcelo"a 'FF:9 #ETIT
SEG?RA/ La o(le ve"*a/ Barcelo"a 'FF&/ CANO
MARTINE@/ La o(le ve"*a/ Barcelo"a %&&&. SANCHE@
CEBRIAN/ (oble venta y publicidad registral/ Mari %&&:9
#O? #ADRON/ a doble venta de inmuebles y la publicidad
::3
registral/ e" OLa p+(licia re)is*ralP/Mari/ %&&'9
B?STOS #?ECHE/ El sujeto beneficiario de la proteccin
registral/ RCDI/ %&&5/ #7). %3%D - si)s9 GObI
RODRIG?E@ DE ALMEIDA/ "omentario a la +entencia
.+ <: de junio de 4::B/ RCDI/ %&&:/ #7). 'F3>9 AMOROS
G?ARDIOLA/ "omentario al /rt- @:@ ""/ e" Oco$e"*arios
al c!i)o civil - co$pilacio"es ,orales/ #7). 5:5 - si)s9
GARCIA BERNARDO LANDETA/ la doble venta y la
venta de cosa ajena de bienes inmuebles/ RDN/ %&&D/ #7).
>F - si)s.9 Ma*ile C?ENA CASAS/ (oble venta y venta de
cosa ajena- /lcance del /rt- <->CB del "digo "ivil:
sentencia del .ribunal +upremo de C de septiembre de 4::C,
Co$e"*arios a las se"*e"cias e +"i,icaci!" e oc*ri"a8 civil
- $erca"*il ` coor. por Maria"o <z1+iero Tolsaa/ Hol. '/
%&&E 2%&&>T%&&D4/ #7)s. :DFT>'>9 #ERE@ ?REbA/ a
'enta de cosa ajena a la lu, de los principios registrales de
prioridad y buena fe/ Bole*6" e co"*ra*aci!" i"$o(iliaria/
>:/ ,e(rero %&&F/ se $+es*ra ,avora(le al "+evo cri*erio
.+rispr+e"cial9 HELA SANCHE@/ a doctrina
jurisprudencial consolidada en sede de doble venta judicial
inmobiliaria/ LL/ %3 e $arzo e %&&F/ #7). 3. #ERE@
?REbA/ a 'enta de cosa ajena a la lu, de los principios
registrales de prioridad y buena fe/ Bole*6" e co"*ra*aci!"
i"$o(iliaria/ >:/ ,e(rero %&&F.
So(re la li(eraci!" e )rav7$e"es por e,ec*o e la
i"scripci!" e" el proceso e.ec+*ivo - co"c+rsal/ RIHAS
TORRALBA/ Aspec*os re)is*rales el "+evo proceso e
e.ec+ci!"/ Mari %&&'9 MONTERO AROCA/ Las
e.ec+cio"es hipo*ecarias e" la "+eva le- e e".+icia$ie"*o
::D
civil/ Hale"cia %&&'9 ALHARE@ CA#EROCHI#I/ El re)is*ro
e la propiea - las pre,ere"cias el cri*o e" la e.ec+ci!"
- e" el co"c+rso/ Gra"aa %&&:.
::E
CAPITULO G
.#C!C#! , L! #*-C(#"C#&* 6###)3
L! C&*,#C#7* , $(C(&
8#"&$C!(#&.
::F
1. Concepto de publicidad registral.
1.1 E" principio reistra" de pu,"icidad $ su
di+icu"tad dom.tica.
El lla$ao principio de publicidad registral/ es el
,+"a$e"*o e los lla$aos re)is*ros )er$7"icos e
propiea. La p+(licia es ah6 la )ara"*6a e los erechos
reales i"scri*os/ - *al co$o es*7" i"scri*os/ para el *ercero
a1+ire"*e e (+e"a ,e - a *6*+lo o"eroso 1+e i"scri(e. La
p+(licia es e"*o"ces +"a pres+"ci!" e veracia e
i"*e)ria el re)is*ro para el lla$ao O*ercero hipo*ecarioP/
1+e co",6a e" el re)is*ro e i"scri(e s+ a1+isici!".
E" EspaGa es*a co"cepci!" )er$7"ica el re)is*ro ha *e"io
$+cha i",l+e"cia - pro-ecci!". La ore"aci!" el re)is*ro por ,i"cas/
.+"*o co" la or)a"izaci!" el *rac*o s+cesivo - la i"cl+si!" e" el re)is*ro
e *oas las $oi,icacio"es .+r6ico reales so(re la ,i"ca 2recie"*e$e"*e/
ae$7s/ la valiaci!" )r7,ica e la i"scripci!" e la propiea e la ,i"ca
,+"aa e" el ca*as*ro4/ pre*e"e )ara"*izar "o s!lo la pree$i"e"cia el
*6*+lo i"scri*o so(re los *6*+los "o i"scri*os - so(re los erechos
:>&
co"s*i*+ios 1+e "o sea" $a"i,ies*os 2i"opo"i(ilia - li$pieza e
car)as4/ si"o 1+e se pre*e"e i"cl+so )ara"*izar la propiea/ a+"1+e el
*i*+lar re)is*ral "o sea el propie*ario real. JERONIMO GON@ALE@/ el
pri"cipal pro,e*a e" la oc*ri"a e las a1+isicio"es a "o" o$i"o por el
O*ercero hipo*ecarioP/ ,or$+la as6 s+ *eor6a8 El 1+e a1+iere se);" el
re)is*ro/ c+$plie"o las co"icio"es el Ar*. 5: LH/ a1+iere a non
domino sie$pre 1+e s+ *6*+lo e a1+isici!" sea valio - e,icaz. Se reci(e
la *c"ica )er$7"ica el re)is*ro/ el *ercero a1+iere co" ple"a se)+ria
2a "o" o$i"o4 a+"1+e el *ra"s$i*e"*e "o sea propie*ario/ se ro$pe el
apo*e)$a .+r6ico Onemo dat quod non habetP9 pro"+"ci7"ose a ,avor e
la "a*+raleza Oori)i"ariaP e la a1+isici!" el *ercero hipo*ecario.
I""+$era(les a+*ores se)+ir7" l+e)o a o" Jer!"i$o/ - apla+ir7"
+"7"i$e$e"*e +" r)i$e" )e"eral e a1+isicio"es )ara"*izaas
a(sol+*a$e"*e se);" el re)is*ro9 lo 1+e es/ a $i .+icio - se);" he
e0plicao/ +"a i"acep*a(le i""ovaci!" oc*ri"al e i"*erpre*a*iva el
r)i$e" e los erechos reales/ 1+e e"*ie"o "o es*7 e" "i")+"a le- civil/
"i hipo*ecaria. ROCA SASTRE sis*e$a*izar7 esp+s las ieas e Do"
Jer!"i$o. Ta$(i" LACR?@/ e" vir*+ e la p+(licia re)is*ral - por el
pri"cipio e a1+isici!" a "o" o$i"o el *ercero hipo*ecario/ lle)ar7 a
a,ir$ar 1+e 1+ie" co$prase e (+e"a ,e el Mo"as*erio el Escorial/ se
har6a propie*ario el $is$o si el ve"eor res+l*ase es*ar i"scri*o e" el
re)is*ro. < $+chos es*+iosos el erecho hipo*ecario se ha" e.ao
esp+s se+cir por es*as ,alacias o)$7*icas 2se)+ria/ ri1+eza/
esarrollo4/ 1+e s+po"e" $i"+svalorar el se"*io e la ie"*ia el
ho$(re ,re"*e al Es*ao/ - privar e co"*e"io al erecho e propiea.
E" EspaGa/ a $i e"*e"er/ es*e pri"cipio )er$7"ico e
p+(licia/ co$o )ara"*6a e la *i*+laria i"scri*a a los
O*ercerosP/ se ,or$+la e" el Ar*. 5: Lh. El Ar*. 5: Lh
es*a(lece las co"icio"es e pro*ecci!" el *ercero e (+e"a
,e/ pero "o e,i"e co" precisi!" s+ 7$(i*o/ 1+e res+l*a $+-
co"*rover*io. A $i parecer/ la pro*ecci!" el O*erceroP se
e(e aplicar pri"cipal$e"*e al r)i$e" e i"opo"i(ilia e
*6*+los - li$pieza e car)as/ - solo c+a"o el propie*ario ha
:>'
perio el arrai)o posesorio co$o )ara"*6a e la *i*+laria.
#ero pre*e"er +"a )ara"*6a a(sol+*a e *oas las
a1+isicio"es i"$o(iliarias se);" el re)is*ro/ parece i".+s*o -
esproporcio"ao/ carece e ,+"a$e"*o o)$7*ico - es
i"aec+ao co" la *c"ica re)is*ral e +" re)is*ro e *6*+los.
<o creo 1+e la )ara"*6a el erecho ,re"*e al *ercero e (+e"a ,e
se pe"s! pri"cipal$e"*e para ar e,ec*ivia e la )ara"*6a hipo*ecaria/
co$o ,+"a$e"*o e +" sis*e$a crei*icio e,icie"*e/ - co$o re,+erzo e
la p+(licia posesoria ah6 o"e es*a "o e0is*e. A $i parecer/ e" el
$oelo )er$7"ico/ la fe p2blica re)is*ral a1+iere *i"*es e oc*ri"a
reli)iosa/ 1+e ha- 1+e creer/ "o co$pre"er. La ,e re)is*ral es +"a
co")re)aci!" o sec*a es)a.aa e la ,e e" el Es*ao/ +"a co"e"a e *oa
a1+ella propiea 1+e "o es*e i"scri*a e" el re)is*ro9 el or)+llo s+pre$o
e pre*e"er 1+e co" +" i"s*r+$e"*o re)is*ral i$per,ec*o/ i"s+,icie"*e e
i"aec+ao se p+ee crear +"a propiea per,ec*a e i"isc+*ia e9 novo,
e la "aa. No es e0*raGo 1+e sea e" es*a see o"e aparece co$o $a-or
,+erza el pri"cipio se+o reli)ioso e la (+e"a ,e/ 1+e i$po"e +"
*ra*a$ie"*o se+o $6s*ico e la p+(licia/ - e.a ar(i*raria$e"*e e"
$a"os e los .+eces s+ valoraci!".

1.! Dudas a "os +undamentos t%cnicos de "a
""amada pu,"icidad reistra" en Espa<a.
Ha$os a ver e" e*alle e" es*e capi*+lo co$o el
o$i"io p;(lico/ el pa*ri$o"io his*!rico ar*6s*ico/ - la
posesi!" co$o sis*e$a e ie"*i,icaci!" e la ,i"ca -
p+(licia e la *i*+laria/ "o p+ee" ser s+s*i*+ios por +"
pri"cipio e p+(licia re)is*ral/ co$o vera erga omnes. <
la e,icacia e la p+(licia re)is*ral se e(e li$i*ar *a$(i"
para evi*ar la +*ilizaci!" el re)is*ro co" ,i"es p+ra$e"*e
:>%
espec+la*ivos/ a"*e la ,al*a e )ara"*6as e la pri$era
i"scripci!" - a"*e la ,al*a e +"a ie"*ia i"+(i*aa e la
,i"ca e" el re)is*ro.
El lla$ao pri"cipio e p+(licia/ e"*e"io e $oo a(sol+*o/
se e",re"*a a i"co"sec+e"cias *c"icas - .+r6icas "o*orias8 L#or 1+ se
priva a +" +eGo e s+ propiea e" ,avor el solo *6*+lo re)is*ralN LNo es
+"a e0propiaci!" si" i"e$"izaci!"N LSe p+ee privar al propie*ario real
e s+ propiea/ al 1+e ha pose6o - *ra(a.ao la *ierra 1+iz7s por
)e"eracio"es - si)+e pose-"ola ahoraN L#+ee ha(er p+(licia so(re
,i"cas $al ie"*i,icaas o err!"ea$e"*e ie"*i,icaasN LC!$o se p+ee
privar al propie*ario si "o ha- )ara"*6as e la pri$era i"scripci!"N Si +"a
,i"ca o i"$+e(le/ por +"o e los procei$ie"*os ,7ciles - se"cillos e
i"$a*ric+laci!" accee al re)is*ro Lp+ee a$i*irse o)$7*ica$e"*e +"a
a1+isici!" e0 "ovoN LNo s+po"r6a ello vi"c+lar el Re)is*ro e la
propiea co" las ieas e Es*ao a(sol+*oN LNo si)"i,icar6a "e)ar la
ie"*ia el ho$(re - e la propiea a"*e el Es*ao/ 1+e *ra.ero" las
horri(les e0perie"cias el si)lo pasaoN
El re)is*ro e la propiea espaGol/ co$o he$os
icho/ es +" re)is*ro e *6*+los 1+e/ e" *r$i"os )e"erales "o
p+ee pre*e"er or)a"izar +"a p+(licia re)is*ral propia e
+" re)is*ro e ,i"cas - co" )ara"*6as e" la pri$era
i"scripci!"9 - la i"*erpre*aci!" res*ric*iva e la p+(licia
re)is*ral as6 co"ce(ia 2e la )ara"*6a e la veracia el
re)is*ro a los *erceros4 es co"sec+e"cia e la "a*+raleza e los
(ie"es p;(licos co$o a"*erior al re)is*ro/ el valor e la
posesi!" co$o p+(licia e lo $a"i,ies*o/ - e la e0i)e"cia
e (+e"a ,e/ co$o pres+p+es*o $oral el sis*e$a ,i"a"ciero e
hipo*ecario.

:>5
1.& Sini+icado $ "mites de "a proteccin de"
tercero )ipotecario.
El co"cep*o .+r6ico e o$i"io es +" co"cep*o
li$i*ao/ *raicio"ao por las li$i*acio"es e" la i"ves*i)aci!"
e los or6)e"es/ por las i,ic+l*aes e s+ pr+e(a/ - por la
e0i)e"cia e volver a e$pezar caa 6a e "+evo olvia"o
el pasao *or$e"*oso e la or)a"izaci!" pol6*ica9 pero el
erecho li$i*ao/ i)+al 1+e el ho$(re li$i*ao/ hace
co$pa*i(le s+ "a*+raleza espiri*+al 2la i"cer*eza e s+s
or6)e"es4 co" la li$i*aci!" ese"cial e s+ co"oci$ie"*o/
e0perie"cia - +raci!".
El Es*ao/ la racio"alia/ el ore" .+r6ico/ li$i*a r7s*ica$e"*e
la i"ves*i)aci!" e los or6)e"es e la propiea a *ravs e la
prescripci!"/ e la posesi!" - el re)is*ro/ por1+e la aparie"cia e lo
$a"i,ies*o es lo 1+e e,i"e +" ori)e" O.+r6icoP. Se *ra*a e +"a
li$i*aci!" e" la i"ves*i)aci!" e los or6)e"es/ - el erecho si" +a es
co"e"ao por es*a li$i*aci!"9 la i"es*a(ilia social - pol6*ica es el
precio 1+e ha- 1+e pa)ar por *oa li$i*aci!" e" la i"ves*i)aci!" e los
or6)e"es/ pecao 1+e e" "+es*ros 6as el sis*e$a i"*e"*a pa)ar $eia"*e la
pol6*ica *ri(+*aria e reis*ri(+ci!" e la re"*a - e )ara"*6a e +"os
servicios p;(licos $6"i$os9 la propiea "o es e 1+ie" se la $erece/
si"o e 1+ie" pr+e(a ser s+ +eGo por prescripci!" o $eia"*e s+
*e"e"cia/ s+ *i*+laci!" - por los oc+$e"*os i"scri*os9 lo .+r6ico es*7 as6
ra$7*ica$e"*e co"*rap+es*o a lo .+s*o.
Co$o -a he e0plicao/ la propiea es e" s6 $is$a
i"e,i"i(le. I"*e"*ar sis*e$a*izarla e $oo o)$7*ico es
co"e"arla9 li$i*arla es *raicio"arla. #ero e"*o"cesC LM+
es la propieaN La propiea/ por ser la pro-ecci!" e la
perso"a so(re las cosas - ser la perso"a e" s6 $is$a
i"e,i"i(le/ es el ser +"iversal e" s69 el Es*ao $is$o
:>:
e"car"ao e" la realia/ el ser a"*es 1+e el es*ar/ lo
i"escr+*a(le co$o a"*erior a s+ ore"aci!" racio"al.
E" la *raici!" reli)iosa la *ierra oc+l*a el pecao e A7"/ -
res+l*a i)+al$e"*e co"e"aa por es*a oc+l*aci!". La prescripci!"/ la
posesi!" - el re)is*ro/ co$o aparie"cias/ oc+l*a" la vera e la
propiea/ la his*oria sa")ra"*e e i".+s*a e s+s or6)e"es. So" e" realia
$oos e olviar el pasao e" raz!" e la e,icie"cia 2la se)+ria el
*r7,ico4. #ara resolver co",lic*os co*iia"os se esarrolla" las *eor6as e la
prescripci!"/ el valor e la aparie"cia/ la p+(licia/ la posesi!" - el
re)is*ro. So" Oele$e"*osP/ Ore1+isi*osP/ Oeli$i*acio"esP/ e propiea
1+e co$por*a" si" +a li$i*acio"es a la i"ves*i)aci!" e los or6)e"es e
la propiea/ para hacer via(le la pro*ecci!" $is$a e la propiea9 pero
1+e "o p+ee" i"*e"*ar e,i"irla e $oo a(sol+*o/ por1+e e"*o"ces/
co$o e"*ie"o 1+e s+cee co" las ieas e JERONIMO GON@ALE@
so(re la p+(licia re)is*ral/ por1+e si la propiea se e,i"e e $oo
a(sol+*o es co"e"aa por1+e se hace" evie"*es las i".+s*icias e s+s
pri"cipios. Too ello 2e"cae"a$ie"*o ese +"a a1+isici!" ori)i"aria/
prescripci!" - *6*+lo re)is*ral/ *e"e"cia e,ec*iva p;(lica$e"*e reco"ocia/
erecho p;(lica$e"*e eclarao/ co"*e"io co"s*i*+cio"al reco"ocio/
e*c.4 so" par*e *a$(i" e" la co",i)+raci!" el erecho e la propiea/
apro0i$acio"es parciales a +"a propiea e" s6 $is$a i"e,i"i(le.
El re)is*ro es +" )ra" pro)reso ,re"*e al sis*e$a
his*!rico el erecho civil e la propiea (asao e" la
cer*eza posesoria. El re)is*ro hace e la propiea +" sis*e$a
e co"s*a*aci!" ,ehacie"*e e la pre,ere"cia - pa)o e las
e+as/ - e s+ e.ec+ci!" procesal. Merece ser propie*ario el
1+e pa)a s+s e+as/ - la )ra"eza - el $is*erio re)is*ro es
esarrollar +"a "oci!" colec*iva e la propiea/ co$o ore"
e los acreeores - e.ec+ci!" e los cri*os/ 1+e s+pera los
pri"cipios o)$7*icos i"ivi+alis*a el sis*e$a pa*ri$o"ial
ro$a"o/ ,+"ao e" la posesi!" - +s+capi!".
:>>
El es*+io el erecho re)is*ral/ es as6 la apro0i$aci!" a +"a e
las co",i)+racio"es/ 1+iz7s la $as racio"al/ el erecho e propiea/
se);" +"os "+evos pri"cipios ,or$alis*as - ri*+alis*as el erecho
pa*ri$o"ial/ 1+e ,+ero" pri"cipal$e"*e esarrollaos por la oc*ri"a
espaGola e "+es*ro Si)lo e Oro/ - por la pa"ec*is*ica ale$a"a el si)lo
BIB.
El *ercero hipo*ecario represe"*a la .+s*icia $oral el
re)is*ro. =re"*e al erecho ro$a"o - la *raici!" el erecho
co$;" 1+e e,i"e la propiea co$o arrai)o/ el erecho
re)is*ral esc+(re al *ercero/ la e"car"aci!" el Es*ao/ el 1+e
e*e"*a +"a le)i*i$ia $oral (asaa e" +" ore" .+r6ico e
co"s*a*aci!" e la realia p+(licaa e la propiea/ - e la
ore"aci!" el cri*o - el proceso. #ero ese *ercero/ 1+e es
el Es*ao e"car"ao/ "o p+ee es*r+ir la perso"a/ el arrai)o/
el sis*e$a *raicio"al e posesi!"/ *rai*io - +s+capi!"/ si"o
1+e lo re,+erza - e,ie"e.
La realia e la .+rispr+e"cia "os $+es*rea $+l*i*+ e
res*riccio"es a la pro*ecci!" el *ercero hipo*ecario (ie" por raz!" el
o(.e*o/ (ie" por los e,ec*os es*r+c*+rales el re)is*ro 2,al*a e ie"*ia
,6sica/ ,al*a e co"*rol e la pri$era i"scripci!"4/ (ie" por o(le
i"$a*ric+laci!" e la $is$a ,i"ca/ (ie" por +as a la .+s*icia $oral e
aplicaci!" el pri"cipio a s+p+es*os co"cre*os. <a aela"*a(a la opi"i!"
e 1+e sie"o el re)is*ro espaGol +" re)is*ro e *6*+los/ es poco aec+ao
a*ri(+irle la e,icacia 2la p+(licia4 propia e +" re)is*ro e ,i"cas. El
re)is*ro "o co"*rola "i la pri$era i"scripci!"/ "i la realia ,6sica e la
,i"ca/ "i la OrealiaP e los erechos 1+e se *ra"s$i*e"/ por ello parece
i"aec+aa la raicalia e la p+(licia re)is*ral e" s+ aplicaci!" a la
ie"*i,icaci!" e la ,i"ca - e s+ realia $a*erial. #or o*ra par*e/ el
pri"cipio/ i"*erpre*ao e $oo a(sol+*o co$o lo hace cier*a oc*ri"a
hipo*ecaria/ es e" s6 e +osa co"s*i*+cio"alia/ p+es el propie*ario real
2$a*erial4 e la ,i"ca es e0propiao si" i"e$"izaci!"9 he$os vis*o e" las
p7)i"as a"*eriores 1+e e" re)is*ros ,i"cas el *ipo Torre"s/ 1+e or)a"iza"
:>3
la p+(licia re)is*ral/ es*a(lece" *a$(i" +" sis*e$a e i"e$"izaci!"
e los *i*+lares $a*eriales 1+e so" e0propiaos por la pro*ecci!" al *ercero
re)is*ral. #ero *oo ello e "i");" $oo si)"i,ica "e)ar la e,icacia e
i$por*a"cia el re)is*ro co$o +" ore" s+perior - $7s per,ec*o e
co"oci$ie"*o - or)a"izaci!" .+r6ica.
La co"cl+si!" es 1+e la a,ir$aci!" *a.a"*e e la
p+(licia re)is*ral e" EspaGa/ ha e reco"ocerse co$o
re,+erzo e la p+(licia posesoria - "+"ca e" co"*raicci!"
co" ella9 - ello por1+e el ,i" pri$orial el re)is*ro "o es
crear la propiea si"o ore"ar el cri*o - el proceso. #or
ello el e,ec*o carac*er6s*ico el re)is*ro es la i"opo"i(ilia
e *6*+los - li$pieza e car)as. La p+(licia re)is*ral co$o
)ara"*6a e *i*+laria solo *ie"e +" se"*io s+ple*orio c+a"o
ha- +" esarrai)o e,ec*ivo el propie*ario e la *i*+laria e
la cosa.
?" e.e$plo Ocl7sicoP e pro*ecci!" el O*ercero hipo*ecarioP/ -
e los re*os $orales 1+e pla"*ea s+ aplicaci!"/ lo *e"e$os e" la STS '3 e
se*ie$(re e 'FE>. Las ac*oras Dg Espera"za - Dg Teresa/ era" hereeras
e s+ ,i"aa $are Dg Car$e"/ propie*aria e +"a ,i"ca e" Be"ior$/ e
la si)+ie"*e escripci!" QTierra seca"a e" *r$i"o e Be"ior$/ #ar*ia
el Ca$po/ si)+ie"*e8 - os 7reas e ca(ia/ li"a"*e8 Nor*e/ *ierras e
DC S+r - Es*e/ co" casas el Barrio ...9 - Oes*e/ ca$i"o veci"alQ. Sie"o
la ,i"ca e +" valor 6",i$o e" s+ 6a/ las her$a"as propie*arias por raz!"
e s+ e0*re$a po(reza e$i)raro" a C+(a9 s+ ,i"ca revalorizaa por el
esarrollo *+r6s*ico e la zo"a/ se i"$a*ric+la e" el re)is*ro por +"os
poseeores/ - l+e)o se ve"e a +"a i"$o(iliaria/ 1+e *ie"e as6 la
co"ici!" e O*ercera hipo*ecariaP. C+a"o las hereeras esc+(re" 1+e
ha" sio espo.aas por lo 1+e co"siera" O+" $o"*a.eP re)is*ral/ -
OesapareciosP los poseeores i"$a*ric+la"*es/ e$a"a" a la
i"$o(iliaria para 1+e al $e"os les pa)+e el .+s*o precio e los *erre"os/ a
lo 1+e la se"*e"cia "o accee/ p+es eclara 1+e la i"$o(iliaria es *ercera
hipo*ecaria/ - "o se acrei*a s+ $ala ,e.
:>D
La .+s*icia $oral e la aplicaci!" el pri"cipio e p+(licia e"
es*e caso es $+- +osa8 "o le 1+ea +a a la se"*e"cia e 1+e los
poseeores se ha" apropiao e i"scri*o a s+ "o$(re e" el re)is*ro las
,i"cas ve"ias co" $ala ,e9 ha- i"icios 1+e per$i*e" sospechar 1+e e"
el $o"*a.e p+o ha(er par*icipao la i"$o(iliaria/ por1+e los poseeores
1+e "o *e"6a" co"oci$ie"*os .+r6icos "o p+iero" ha(er +rio por si
solos el O$o"*a.eP9 si" e$(ar)o por vir*+ e la Op+(liciaP a1+ellas
e$i)ra"*es 1+e e" s+ 6a *+viero" 1+e e.ar EspaGa/ "o *ie"e erecho
al)+"o a par*icipar e las c+a"*iosas pl+sval6as )e"eraas por el
esarrollo *+r6s*ico e las a"*aGo *ierras -er$as/ ahora revalorizaas si"
$eri*o al)+"o e los poseeores o e la i"$o(iliaria. Los 1+e "o
e$i)raro"/ "i *ra(a.aro" las *ierras/ por el solo hecho e *or*icera$e"*e
i"scri(irlas a s+ "o$(re o(*ie"e" pi")+es e i".+s*i,ica(les (e"e,icios. La
lici*+ $oral e la pos*+ra e la i"$o(iliaria es *a$(i" $+- +osa9 la
i"$o(iliaria "o se $oles*o e" i"ves*i)ar la 2evie"*e4 ,al*a e *6*+los e
los ve"eores/ por1+e le (as*! i"scri(ir s+ co$pra e" el re)is*ro -
co$pro(ar 1+e es*a(a" a "o$(re el ve"eor9 - co$praos los *erre"os
a +" precio 1+e se ice ser 6",i$o/ "i si1+iera se ve o(li)aa a co$pe"sar
a las propie*arias espo.aas el .+s*iprecio e los *erre"os. Si" e$(ar)o/
a pesar e las +as $orales/ - ,al*a e pri"cipios/ el Tri(+"al S+pre$o/
)+ari7" i"+(i*ao e i"corr+p*i(le e la .+s*icia/ "o opo"e/ e" es*e caso/
reparos o)$7*icos a la p+(licia re)is*ral9 - ello por1+e la
i"ves*i)aci!" e la propiea es sie$pre +"a la(or i,6cil -
co$pro$e*ia/ - el *r7,ico ha e esarrollarse a1+6/ ahora - si"
i$pei$e"*os. Es*o es la p+(licia8 esarrollo/ esarrollo/ esarrollo. <
eso es la p+(licia8 la "e)a*iva a i"ves*i)ar so(re los or6)e"es9 "o volver
la vis*a a*r7s so(re las i".+s*icias 1+e p+ea oc+l*ar el *e"eor e la
propiea 1+e ha i"scri*o. E" es*e s+p+es*o/ la .+rispr+e"cia *+*ela 1+e la
sociea i"$o(iliaria p+ea OesarrollarP s+ +r(a"izaci!" co" ple"a
se)+ria e 1+e "o va a ser $oles*aa por los eve"*+ales propie*arios
1+e "o aparece" i"scri*os/ o por car)as - )rav7$e"es 1+e pesase" so(re la
propiea/ si "o ,i)+rase" i"scri*os. Los pro(le$as e los or6)e"es
1+ea" rele)aos al 7$(i*o el pe"sa$ie"*o reli)ioso/ al erecho e la
p+(licia solo le i"*eresa ore"ar la cer*eza - se)+ria e la propiea.
:>E
Las *ra(as e pri"cipio a la pro*ecci!" el *ercero hipo*ecario
solo se po"e" por la .+rispr+e"cia/ co$o va$os a ver esp+s $as e"
e*alle/ c+a"o la i"scripci!" es $era$e"*e espec+la*iva/ - c+a"o ha-
+" poseeor ac*+al al 1+e el *i*+lar re)is*ral pre*e"e privar e la
propiea. E" el e.e$plo 1+e "os o,rece la se"*e"cia/ si Dg Espera"za -
Dg Teresa/ hereeras e s+ ,i"aa $are Dg Car$e"/ propie*aria e +"a
,i"ca e" Be"ior$/ e" vez e ha(er e$i)rao a C+(a h+(iese"
per$a"ecio *ra(a.a"o la *ierra/ - s+ ,i"ca revalorizaa por el esarrollo
*+r6s*ico e la zo"a se i"$a*ric+lase e" el re)is*ro por +" si"ver)\e"za
+*iliza"o $eios espec+la*ivos - l+e)o se ve"e a +"a i"$o(iliaria/ la
se"*e"cia pro(a(le$e"*e "o ha(r6a reco"ocio el erecho e la
i"$o(iliaria ,re"*e a las poseeoras reales - e,ec*ivas e la *ierra/ se
acrei*ase o "o se acrei*ase la $ala ,e e la i"$o(iliaria9 pero la
p+(licia/ e" s6 $is$a/ c+a"o "o ha- +" *e"eor ac*+al/ co$o s+cee
e" el s+p+es*o 1+e he$os *o$ao e +" caso real/ "o parece o,recer +as
$orales a la .+rispr+e"cia9 - por ello la p+(licia el re)is*ro es*r+-e a
,avor el O*ercero hipo*ecarioP c+al1+ier erecho e a1+el 1+e "o se
i"scri(i!/ si se esarrai)a e la *e"e"cia e la *ierra.
2. 9istoria del principio de publicidad en
(spa;a
E" EspaGa la "+eva le)islaci!" hipo*ecaria 1+e se
i"*ro+ce e" el BIB se ice 1+e pre*e"e e" cier*a $eia
)ara"*izar la vera e la i"scripci!" e" ,avor el *ercero 1+e
ha a1+irio a *6*+lo o"eroso e +" *i*+lar re)is*ral.
#ero cier*a$e"*e la pro*ecci!" el *ercero hipo*ecario se
i"*ro+ce e" EspaGa si" +"a cohere"cia a(sol+*a - co" res*riccio"es/ p+es
el re)is*ro "o i"corpora o)$7*ica$e"*e el erecho al *6*+lo 2"o ha-
i"scripci!" co"s*i*+*iva4/ por1+e la propiea es a"*erior al re)is*ro/
por1+e la i"scripci!" "o es o(li)a*oria - se a$i*e la e0is*e"cia e +"a
realia e0*rarre)is*ral/ por1+e *c"ica$e"*e el re)is*ro aolece e
:>F
$+chas i"s+,icie"cias 2ao el pro(le$a e los or6)e"es e i"aec+aci!"
so(reve"ia 1+e he$os re,erio4/ por1+e la i"scripci!" "o s+s*i*+-e la
*rai*io/ - por1+e e0is*e" serias +as so(re la .+s*i,icaci!" o)$7*ica e
la p+(licia/ *oo lo c+al va a *raer res*riccio"es r7s*icas a la pro*ecci!"
i"iscri$i"aa e las a1+isicio"es a non domino.
La pro*ecci!" el O*ercero hipo*ecarioP/ co$o
pri"cipio o)$7*ico/ se ,or$+la e" el ar*6c+lo %> e la Le-
Hipo*ecaria e 'E3'. Se prese"*a co$o +"a co"sec+e"cia e
la ore"aci!" el re)is*ro por ,i"cas/ el pri"cipio e *rac*o
s+cesivo - por la vocaci!" e la +"iversalia el acceso al
re)is*ro e *oa la propiea - las si*+acio"es .+r6ico reales
1+e a,ec*a" a (ie"es i"$+e(les.
Al pro$+l)arse la le- hipo*ecaria e 'E3'/ i"correc*a$e"*e se
cre-! 1+e *oa la propiea correr6a a i"scri(irse e" el re)is*ro. E" s+
pri$i*iva reacci!"/ "o se is*i")+e clara$e"*e e"*re i"$a*ric+laci!" e
i"scripci!"/ e"*re p+(licia re)is*ral e i"opo"i(ilia e *6*+los "o
i"scri*os/ e"*re p+(licia - li$pieza e car)as/ - se es*a(lece 1+e "o se
i"valiar7" respec*o e *erceros los *6*+los i"scri*os o*or)aos por
perso"as 1+e e" el re)is*ro aparezca" co" poer e isposici!"/ e" vir*+
e *6*+lo "o i"scri*o9 si" e0i)irse "i *6*+lo o"eroso/ "i (+e"a ,e. La
a$pli*+ e la p+(licia re)is*ral provoca +"a i$por*a"*e e i"$eia*a
rplica e #a(lo CARDELLACH/ e" la revis*a Oel =oroP/ 1+ie" es*aca
los peli)ros e $a"ip+laci!" - e,ra+aci!" 1+e prese"*a.
#ro(a(le$e"*e la e0cesiva e,icacia o,e"siva a*ri(+ia
e" s+ ori)e" a la i"scripci!" $o*iv! la re,or$a hipo*ecaria e
'E3F/ es*a(leci"ose e" el "+evo ar*6c+lo 5: e la le-
re,or$aa/ para la e,icacia e la p+(licia/ la o(li)aci!" e
"o*i,icar a los 1+e e" los vei"*e aGos a"*eriores h+(iese"
pose6o la ,i"ca/ a ,i" e 1+e e" el *r$i"o e *rei"*a 6as
e.erci*ase" las accio"es 1+e p+iera" *e"er para i"valiar la
i"scripci!". El sis*e$a se aca(a e per,ilar e" la Le- e 'D e
:3&
.+lio e 'EDD/ 1+e e0i)e para la pro*ecci!" el *ercero
hipo*ecario la (+e"a ,e - el *6*+lo o"eroso e" la a1+isici!".
El a"*ecee"*e i"$eia*o e la re,or$a es +"a proposici!" e le-
para aclarar el ar*6c+lo 5: e la LH/ prop+es*a por el se"aor Haleria"o
Casa"+eva/ e" $a-o e 'EDD. Es*a Le- e 'EDD "o i"*ro+ce real$e"*e
+"a "ovea/ p+es la oc*ri"a -a ha(6a i"*erpre*ao el co"cep*o e *ercero
hipo*ecario co$o el e +" a1+ire"*e a *6*+lo o"eroso/ - a(a por s+p+es*a
la e0i)e"cia e (+e"a ,e para la pro*ecci!" re)is*ral. M+ea"/ p+es/ as6
per,ilaos los re1+isi*os e la p+(licia *al co$o los co"oce$os ho- e"
6a. El ,a"*as$a e la co"e"a $oral el re)is*ro se prese"*a a"*e =a+s*o/
ree"car"ao e" EspaGa esp+s e s+ $+er*e e" Ale$a"ia/ 1+e cree se
salva por s+ O(+e"a ,eP. El sis*e$a e "o*i,icaci!" circ+"s*a"cial era
co$ple.o/ caro Apor la "o*i,icaci!" por eic*osA e i"e,icaz/ ,+e
cri*icao por CZRDENAS e" la $e$oria e 'ED& so(re los *ra(a.os e la
co$isi!" coi,icaora/ - ,+e l+e)o (la"co ce"*ral - +"7"i$e e los
*ra*ais*as el Derecho hipo*ecario9 si" e$(ar)o/ el re1+isi*o e la
"o*i,icaci!" co"*i"+ar6a vi)e"*e has*a la re,or$a hipo*ecaria e 'F::`:3/
1+e ,i"al$e"*e lo ero)a.
A $i parecer/ el p+"*o ce"*ral e la cr6*ica o)$7*ica
al co"cep*o e *ercero hipo*ecario ,or$+lao por la
le)islaci!" hipo*ecaria es "o is*i")+ir aec+aa$e"*e e"*re
la i"opo"i(ilia e *6*+los - li$pieza e car)as e +"a par*e
- la "oci!" e Op+(licia re)is*ralP creaor e erechos e9
novo e o*ra.
Naie +a e la i$por*a"cia e la p+(licia re)is*ral. Si el
Es*ao es la realia e la propiea/ el poer el Es*ao e(e ser
irec*a$e"*e proporcio"al a la )ara"*6a 1+e o,rece e la propiea/ - el
Es*ao e(e )ara"*izar las (ases e +" sis*e$a ,i"a"ciero cohere"*e para
pro$over la ac*ivia $erca"*il e i"+s*rial/ - e" co"sec+e"cia *ie"e 1+e
poer ase)+rar al 1+e co$pra 1+e co$pre co" se)+ria/ - al 1+e pres*a
1+e va a poer rec+perar lo pres*ao9 es*o es el Es*ao8 *ie"e ae$7s 1+e
ar(i*rar +" $oo e ase)+rar la e,icacia el sis*e$a e e.ec+ci!" procesal
:3'
- e la hipo*eca. Es*e es el se"*io - la e,icacia e la p+(licia re)is*ral/
1+e e"*ie"o se co"si)+e por la i"opo"i(ilia e *6*+los - li$pieza e
car)as/ "o por la )ara"*6a e la propiea.
3 %ormulacin legislativa # presupuestos de la
proteccin registral del tercero hipotecario.
&.1 E" Art. &( L).
La p+(licia re)is*ral a ,avor el *ercero 2lla$ao
hipo*ecario4 vie"e reco)ia - e,i"ia pri"cipal$e"*e e" el
ar*6c+lo 5: e la LH8 SEl *ercero 1+e e (+e"a ,e a1+iera a
*6*+lo o"eroso al);" erecho e perso"a 1+e e" el re)is*ro
aparezca co" ,ac+l*aes para *ras$i*irlo/ ser7 $a"*e"io e" s+
a1+isici!" +"a vez 1+e ha-a i"scri*o s+ erecho/ a+"1+e
esp+s se a"+le o res+elva el el o*or)a"*e por vir*+ e
ca+sas 1+e "o co"s*e" e" el $is$o re)is*roR.
Es*e pri"cipio se rei*era e" $+l*i*+ e ar*6c+los e la Le- - el
Re)la$e"*o hipo*ecario/ 1+e "os rec+era" co"s*a"*e$e"*e 1+e para el
*ercero a1+ire"*e e (+e"a ,e a *6*+lo o"eroso 1+e i"scri(e el re)is*ro
)ara"*iza ple"a$e"*e la *i*+laria/ a+"1+e el *ra"s$i*e"*e "o ,+era el
propie*ario $a*erial e la ,i"ca a1+iria. El *ercero hipo*ecario p+ee
*a$(i" esco"ocer c+al1+ier )rava$e" o car)a 2real/ perso"al o
posesoria4 1+e "o es* i"scri*a e" el re)is*ro 2C,. Ar*. %E/ 5'/ 53/ 5D/ :&/
'':/ %%&/ 5'5 LH/ e" par*ic+lar4. E" s+ *e"or li*eral el Ar*. 5: LH a,ir$a
1+e8 el terceroJser# mantenido en su adquisicinJaunque despus se
anula o resuelva 1el2 del otorgante 2OelP parece re,erirse
)ra$a*ical$e"*e al *6*+lo4. La oc*ri"a para ar se"*io al Ar*. 5: LH
re,iere el pro"o$(re OelP/ "o al *6*+lo si"o al erecho/ - as6 se a,ir$a 1+e
el re)is*ro )ara"*iza el erecho el a1+ire"*e se);" el re)is*ro. #ero se
*ra*a e +"a i",ere"cia o co"cl+si!" 1+e "i es*a *e0*+al$e"*e e" la le-/ "i
:3%
se e+ce clara$e"*e e s+s or6)e"es le)isla*ivos/ "i e la cohere"cia
o)$7*ica el re)is*ro. El *ercero se lla$a hipo*ecario/ por1+e el a.e*ivo
hipo*ecario li$i*a el s+.e*o *ercero. No es +" *ercero propie*ario/ si"o +"
*ercero pro*e)io e" vir*+ e la e0i)e"cia e pro*ecci!" el cri*o.
La realia es 1+e e" "i");" si*io/ salvo e"
i"*erpre*acio"es oc*ri"ales/ se co"sa)ra le)isla*iva$e"*e la
)ara"*6a a(sol+*a e la propiea el 1+e i"scri(e/ - el Ar*.
5: LH es*a si*+ao e" el co"*e0*o sis*e$7*ico e la
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os - li$pieza e car)as/
co$o ;"ico e,ec*o carac*er6s*ico e la i"scripci!" re)is*ral/
esarrolla"o los Ar*. 5% - 55/ - e,i"ie"o las co"icio"es
e la pro*ecci!" el *ercero e" ichos casos9 sis*e$a 1+e se
cierra co" el Ar*. :& LH/ 1+e "os rec+era 1+e la
$oi,icaci!" e los asie"*os el re)is*ro "o per.+ica
*a$poco a icho *ercero hipo*ecario. < c+a"o el Ar*. 5: LH
e,i"e los re1+isi*os para la *+*ela el *ercero hipo*ecario ha-
1+e e"*e"erlos re,erios a las co"icio"es e *+*ela el
$is$o *ercero e" la i"opo"i(ilia e *6*+los - li$pieza e
car)as.
#ero a pesar e es*ar si*+ao sis*e$7*ica$e"*e e" el co"*e0*o e
la i"opo"i(ilia/ oc*ri"a - .+rispr+e"cia $a-ori*aria i"*erpre*a" el Ar*.
5: LH co$o +"a )ara"*6a a(sol+*a e la *i*+laria para el a1+ire"*e e
(+e"a ,e a *6*+lo o"eroso 1+e i"scri(e. El pro(le$a es a $i .+icio
eli$i*ar e0ac*a$e"*e los pres+p+es*os/ re1+isi*os - li$i*es e esa
)ara"*6a/ por1+e la propiea e,i"e el arrai)o el ho$(re a la *ierra 2el
ho$(re co$o i"ivi+o4/ - e" co"sec+e"cia la propiea "o p+ee ser
)ara"*izaa e" s6 $is$a e $oo a(sol+*o por el re)is*ro si" *raicio"ar a
la .+s*icia/ por1+e el re)is*ro es +" ore" ,or$al - ri*+al e co"s*a"cia e
los erechos. El pro(le$a el re)is*ro es s+ co$pro$iso co" la .+s*icia9 la
pro*ecci!" es$eia e la p+(licia s+po"e el esarrai)o e,ec*ivo el
ho$(re e la propiea e la *ierra/ - la i"ves*i+ra el Es*ao/ el $7s
:35
,r6o e los $o"s*r+os ,r6os/ co$o ;"ico *i*+lar e,ec*ivo e la propiea.
La e,icacia es$eia el re)is*ro es*7 reGia co" la .+s*icia. La .+s*icia
preica 1+e el re)is*ro es +"a ,or$a/ la ;"ica realia el Es*ao es la
perso"a/ 1+e e(e a"*eceer a la propiea/ co$o e(e a"*eceer al
Es*ao $is$o.
Los re1+isi*os le)ales 1+e eli$i*a" la co"ici!" e
*ercero hipo*ecario so"8 a1+isici!" e" vir*+ e +" co"*ra*o
v7lio e a1+isici!"/ a *6*+lo o"eroso/ e 1+ie" ,i)+ra e" el
re)is*ro co" ,ac+l*aes e isposici!"/ - *ra*arse e +"
a1+ire"*e e (+e"a ,e. So" re1+isi*os 1+e se aplica" co"
car7c*er )e"eral e" el r)i$e" e i"opo"i(ilia e *6*+los -
e li$pieza e car)as.
&.!. !d9uisici5n en 4irtud de un contrato 4lido de
ad9uisici5n.
#ara es*ar pro*e)io por el re)is*ro el *ercero
hipo*ecario e(e a1+irir e +" *i*+lar i"scri*o - co" poer e
isposici!"/ - e" vir*+ e +" co"*ra*o valio. La le)islaci!"
hipo*ecaria aclara e0presa$e"*e 1+e la i"scripci!" "o
co"valia los ac*os o co"*ra*os "+los 2Ar*. 55 LH49 la
p+(licia re)is*ral )ara"*iza la *i*+laria al a1+ire"*e 1+e
i"scri(e si se res+elve el *6*+lo e s+ *ra"s$i*e"*e/ "o si se
res+elve o a"+la s+ propio *6*+lo e a1+isici!".
?"a co"s*a"*e .+rispr+e"cia el Tri(+"al S+pre$o/ e"*re o*ras
Se"*e"cia e 'D e oc*+(re e 'FEF/ E e $arzo - %' e .+lio e 'FF5/ %>
e .+lio e 'FF39 STSJ Navarra e '3 e .+"io e %&&:/ e0i)e 1+e el ac*o
a1+isi*ivo el *ercero ha e ser "ecesaria$e"*e v7lio/ e *al s+er*e 1+e
la pro*ecci!" re)is*ral "o la ori)i"a +" ac*o o "e)ocio .+r6ico al 1+e "o es
a.e"o o e0*raGo el 1+e i"scri(e/ si a1+l res+l*a i"e0is*e"*e/ "+lo o
a"+la(le.
:3:
La STS e %> e .+lio e 'FF3 re,iere la e0i)e"cia e valiez el
*i*+lo a1+isi*ivo *a$(i" a la ,al*a e poer e isposici!" el
*ra"s$i*e"*e/ - as6 e" el s+p+es*o e e"a.e"ar +" (ie" 1+e previa$e"*e
ha(6a sio o"ao eclara 1+e sie"o "+la la *ra"s$isi!" por ,al*a e
poer e isposici!" el *ra"s$i*e"*e/ "o ha l+)ar a la aplicaci!" el
pri"cipio e p+(licia re)is*ral. Si" e$(ar)o .+rispr+e"cia pos*erior ha
res*ri")io e" es*e p+"*o la aplicaci!" el Ar*. 55 LH - se eclara SSTS
e %% e .+"io e %&&'9 >/ '3 - %& e $arzo - D e sep*ie$(re e %&&D/ >
e $a-o/ E e oc*+(re - %& e "ovie$(re e %&&E - 3 e $arzo e %&&F
1+e el Ar*. 5: LH salva el e,ec*o e *i*+laria o e poer e isposici!"
el *ra"s$i*e"*e 1+e/ se);" el Re)is*ro/ aparezca co" ,ac+l*aes para
*ra"s$i*ir la ,i"ca/ si" 1+e el Ar*. 55 Lh. *e")a 1+e ver co" el poer e
isposici!" el *ra"s$i*e"*e.
&.&. !d9uisici5n a t:tulo oneroso.
#arece e es*ric*a .+s*icia 1+e por e.e$plo el
o"a*ario/ co$o s+cesor e la posici!" e s+ ca+sa"*e/ sea
co"*i"+aor e la $is$a posici!" e s+ ca+sa"*e - "o )oce
e $a-or pro*ecci!" 1+e es*e. Co$o he$os vis*o es +"
re1+isi*o 1+e se i"corpora a la le)islaci!" hipo*ecaria e
'EDD. El propio ar*6c+lo 5: LH aclara 1+e los a1+ire"*es a
*6*+lo )ra*+i*o "o )oza" e $a-or pro*ecci!" re)is*ral 1+e la
1+e *+viera s+ ca+sa"*e o *ra"s,ere"*e. Ta$(i" el Ar*. 5: LH
si)+e l!)ica - sis*e$7*ica al Ar*. 5% - 55 - co$o
co$ple$e"*o el $is$o ha- 1+e e"*e"er re,eria la
e0i)e"cia e *6*+lo o"eroso a *oo s+p+es*o e aplicaci!" e
la p+(licia re)is*ral.
#ropia$e"*e "o p+ee co"sierarse a1+isici!" a *6*+lo o"eroso/
a e,ec*os el ar*6c+lo 5: e la Le- Hipo*ecaria/ "i la apor*aci!" e (ie"es
a +"a sociea 2STS e %' e e"ero e 'FE>4/ "i la ivisi!" e la cosa
:3>
co$;"/ "i la par*ici!" herei*aria/ "i la *ra"sacci!" 2STS e E e $a-o e
'FE%4. Los a1+ire"*es a *i*+lo herei*ario "o so" *erceros hipo*ecarios
2STS '& e $arzo e 'FEF4. Los hereeros so" a1+ire"*es a *6*+lo
)ra*+i*o - carece" e la co"ici!" e *erceros respec*o el "e)ocio
eclarao "+lo 2STS 5& e oc*+(re e %&&&4. La is*i"ci!" e"*re *6*+lo
o"eroso - )ra*+i*o es e" ocasio"es cr6*ica. La .+rispr+e"cia parece e0i)ir
lo 1+e poe$os e"o$i"ar +" *6*+lo o"eroso i"+(i*ao/ es*o es 1+e "o se
e"c+e"*re e" el proceloso $+"o e"*re os a)+as/ o"e "o se p+ee
is*i")+ir co" claria si es*a$os a"*e +" *i*+lo o"eroso o )ra*+i*o
2o"acio"es $oales/ re$+"era*orias/ *ra"sacci!"/ e*c.4. La STS e %% e
a(ril e 'FF:/ por e.e$plo/ se pla"*ea +" i"*eresa"*e s+p+es*o e +"a
i"s*i*+ci!" e hereeros eclaraa "+la por pre*erici!" e +"a hi.a
aop*iva e" el 1+e el pare hereero ha(6a e,ec*+ao +"a cesi!" e los
i"$+e(les a.+icaos a ,avor e +"a cohereera e" +" co"*ra*o e re"*a
vi*alicia/ a1+isici!" 1+e se i"scri(e e" el Re)is*ro e la propiea/ la
se"*e"cia e la A+ie"cia co"siera 1+e la cohereera cesio"aria es
*ercera hipo*ecaria/ cri*erio revocao por el TS 1+e co"cl+-e 1+e co$o el
co"*ra*o e"*re el pare - s+ hi.a es par*e ese"cial e la propia par*ici!"
herei*aria - 1+e por ello la cohereera "o p+ee ser co"sieraa *ercera
hipo*ecaria.
&.(. !d9uisici5n de 9uien figura en el registro con
facultades de disposici5n.
E" vir*+ e es*e pri"cipio/ *a$(i" reco)io
e0presa$e"*e e" el Ar*. 5: LH/ - e aplicaci!" )e"eral a *oo
r)i$e" e p+(licia/ el i"$a*ric+la"*e "o )oza e" "i");"
caso pri"cipio e la pro*ecci!" el pri"cipio e p+(licia/
por1+e "o a1+iere e 1+ie" ,i)+ra e" le re)is*ro co"
,ac+l*aes e isposici!".
Dese pos*+ras oc*ri"ales 1+e pre*e"e" hacer e la
i"$a*ric+laci!" la realia e la pre,ere"cia el *i*+lo i"scri*o so(re el "o
:33
i"scri*o/ - e" (ase al Ar*. 5% LH/ se ha sos*e"io co$o he$os vis*o e" el
cap6*+lo a"*erior/ 1+e el i"$a*ric+la"*e e(e )ozar *a$(i" e la
pro*ecci!" el pri"cipio e p+(licia/ o al $e"os e la pre,ere"cia e s+
*i*+lo so(re el "o i"scri*o 2Ar*. 5% LH4. #ero co$o "o ha- co"*rol e,ec*ivo
e la realia e la pri$era i"scripci!" *al co"sec+e"cia parece
es$es+raa - "o es a$i*ia e" )e"eral por la .+rispr+e"cia/ 1+e co$o
he$os vis*o hace +"a i"*erpre*aci!" $+- res*ric*iva el Ar*. 5'5 LH/ -
1+e e" )e"eral i"*erpre*a el 7$(i*o e aplicaci!" e los Ar*./ 5: - 5% LH
e" relaci!" co" la e,ec*ivia el *rac*o - "o e la pro*ecci!" el *i*+lo
re)is*ral e" si $is$o. Ne)ar la pro*ecci!" e la p+(licia re)is*ral al
i"$a*ric+la"*e es +"a pos*+ra e0*e"ia e" oc*ri"a pres*i)iosa - +"a
co"s*a"*e e" la .+rispr+e"cia/ a+"1+e se *ra*a e eclaracio"es
i"cie"*ales "or$al$e"*e e" s+p+es*os e o(le ve"*a o e o(le
i"$a*ric+laci!". Se);" la STS e % e .+lio e 'FF' Ola re,eria parcela
,+e i"$a*ric+laa Ti"scripci!" pri$eraT por la propia ac*ora e" el aGo
'FD5/ al a$paro el Ar*. %&> e la LH es evie"*e 1+e co" relaci!" a
icha parcela/C/ -a co$e"z!/ Qa( i"i*ioQ por ,al*ar e" el D. Celes*i"o +"o
e los re1+isi*os ese"ciales para poer )ozar e la co"ici!" e *ercero
hipo*ecario/ c+al es el e ha(er a1+irio e +" *i*+lar se);" el Re)is*roP9
e" el $is$o se"*io la STS e ': e ,e(rero e 'FF: Ola ,e p;(lica
re)is*ral 2Ar*. 5: LH4 para poer operar es preciso a1+irir e ,or$a
o"erosa e *i*+lar i"scri*o co" ,ac+l*aes para *ra"s$i*ir el o$i"io o
erecho real e 1+e se *ra*e - es e l!)ica i"c+es*io"a(le 1+e "o p+ee
pre*e"erse $e.or co"ici!" para los *6*+los i"*a(+laos co" el
procei$ie"*o e0cepcio"al el Ar*. %&> LH/C/ los i"$a*ric+la"*es "o
p+ee" verse pro*e)ios por el pri"cipio e la ,e p;(lica re)is*ral co"*ra
la ac*ora - e ah6 1+e la co",ro"*aci!" e los *6*+los es)ri$ios por los
co"*e"ie"*es *e")a 1+e iri$irse por "or$as e p+ro Derecho CivilP. La
c+es*i!" se pla"*ea/ *a$(i" e" la STS ': e .+"io e 'FF:/ se);" es*a
se"*e"cia el acreeor hipo*ecario "o )oza e la pro*ecci!" el/ pri"cipio
e p+(licia si se ha i"$a*ric+lao la ,i"ca para i"scri(ir la hipo*eca. E"
se"*io a"7lo)o/ "ie)a la pro*ecci!" re)is*ral a +" a1+ire"*e 1+e ha(6a
i"$a*ric+lao por la v6a el Ar*. %&> LH/ la STS : oc*+(re e 'FF5/
a,ir$a"o 1+e e" es*e s+p+es*o "o ha- a+*e"*ica o(le i"$a*ric+laci!" -
1+e e(e prevalecer el *i*+lo re)is*ral $as a"*i)+o.
:3D
E" aplicaci!" el $is$o re1+isi*o/ *a$poco e(e )ozar
e la pro*ecci!" el Ar*. 5: LH el 1+e a1+iere e +"
ca+saha(ie"*e el *i*+lar re)is*ral 1+e "o ha i"scri*o s+
erecho/ co$o 1+ie" a1+iere el hereero c+a"o el i"scri*o
e" el re)is*ro es s+ ca+sa"*e - "o el *ra"s$i*e"*e o c+a"o se
a1+iere e 1+ie" "o i"scri(i! s+ *i*+lo - se i"scri(e"
si$+l*7"ea$e"*e os *6*+los. Se *ra*a e s+p+es*os
e0cepcio"ales/ 1+e "o se pla"*ea" ,rec+e"*e$e"*e e" la
pr7c*ica/ e" 1+e parece 1+e el Tri(+"al S+pre$o "o ha
se"*ao oc*ri"a clara9 ocasio"al$e"*e e" a,ir$acio"es o(i*er
ic*a/ se ha "e)ao por la .+rispr+e"cia e" es*e caso al
a1+ire"*e la co"ici!" *ercero hipo*ecario
SSTS '% e "ovie$(re e 'FD& - %> e $arzo e 'FF:. A,ir$a
es*a +l*i$a se"*e"cia 1+e Ose);" las SS %5 $a-o 'FEF - '> "ovie$(re
'FF&/ el co"*e"io re)is*ral por el 1+e e"*ra e" .+e)o la pro*ecci!" 1+e
eriva el asie"*o "o procee e es*e $is$o si"o e los asie"*os 1+e le
a"*ecee"/ pri"cipal$e"*e e 1+e el ispo"e"*e sea *i*+lar i"scri*oP.
&./. $ratarse de un ad9uirente de buena fe.
#ara poer *e"er la co"ici!" e *ercero hipo*ecario el
a1+ire"*e e(e ser e (+e"a ,e/ re1+isi*o 1+e he$os vis*o
1+e se i"*ro+ce e" la le)islaci!" hipo*ecaria e 'EDD/ - 1+e
s+po"e "e)ar la +*ilizaci!" el re)is*ro co" ,i"es p+ra$e"*e
espec+la*ivos. Ta$(i" se reco)e e0presa$e"*e e" el Ar*. 5:
LH - ha- 1+e e"*e"er 1+e es e aplicaci!" )e"eral a *oo
s+p+es*o e pro*ecci!" re)is*ral e la p+(licia.
<o creo 1+e e" las *esis e0*re$as e la p+(licia re)is*ral/ co" la
lla$aa ree"*ora a la (+e"a O,eP se ha creao +" s+(*er,+)io para
:3E
e"c+(rir las a+*e"*icas c+es*io"es e ,o"o pla"*eaas/ es*o es el co",lic*o
e"*re posesi!" - *6*+lo - la e0i)e"cia e +"a ili)e"cia e" la averi)+aci!"
e la realia e0*rarre)is*ral. La i"cohere"cia o)$7*ica e los
Opri"cipios hipo*ecariosP se salva" co" +"a lla$aa ree"*ora a +"a
$esi7"ica O(+e"a ,eP 1+e *oo lo e0plica - *oo lo c+ra. La (+e"a ,e es
+"a )e"eralia i$precisa/ 1+e si$pli,ica e" e0ceso el espec*7c+lo el
*ri+",o e la ,e re)is*ral/ so(re el erecho "o i"scri*o9 el poer so(re la
realia social. La O,eP p;(lica re)is*ral a ,avor el *ercero se a$para e"
la (+e"a O,eP el a1+ire"*e 2O,eP 1+e se pres+$e49 a $i .+icio e$asiaa
O,eP e" +"a sola l6"ea8 isc+rso $6s*ico i$propio e +" razo"a$ie"*o e
.+ris*as.
A $i .+icio la lla$aa a la (+e"a ,e para resolver el
co",lic*o e la p+(licia re)is*ral es el reco"oci$ie"*o
le)isla*ivo e los )raves pro(le$as e i"cohere"cia 1+e
prese"*a el erecho re)is*ral (asao e" +"a p+(licia
)ara"*6a/ - s+ +*ilizaci!" es$eia - ar(i*raria por oc*ri"a
- .+rispr+e"cia/ - la "ecesia e echar $a"os e pri"cipios
Oespiri*+alesP para e0plicar las i"s*i*+cio"es .+r6icas es p+ro
v+l)aris$o/ $a"i,ies*a la i"cohere"cia e pri"cipio e los
pri"cipios hipo*ecarios.
3.,.1. 0efinicin de buena fe.
E" el 7$(i*o *e!rico/ - se);" +"a .+rispr+e"cia
rei*eraa e" s+ co"cepci!" pri$i)e"ia/ *o$aa e la
carac*erizaci!" cl7sica e la (+e"a ,e e" la posesi!"/ la (+e"a
,e/ e0i)ia por el Ar*. 5: e la Le- Hipo*ecaria - '.:D5 el
C!i)o civil/ es la cree"cia racio"al - ,+"aa e" 1+e el
ve"eor es le)6*i$o *i*+lar e lo 1+e *ra"s$i*e/ - se eriva
:3F
el esco"oci$ie"*o por el a1+ire"*e e la realia
e0*ra*a(+lar.
SSTS %: e oc*+(re e 'FF& - 5& e oc*+(re e 'FFE/ %: e
.+lio e %&&& - 'D e ,e(rero e %&&:/ '5 e "ovie$(re e %&&F/ la (+e"a
,e. < la (+e"a ,e e" el a1+ire"*e/ i)+al 1+e e" la posesi!"/ se pres+$e
2SSTS ': e ,e(rero e %&&&/ %3 e .+"io e %&&'/ %E e .+"io e %&&%4.
E" *oo caso/ la valoraci!" el co"oci$ie"*o por el a1+ire"*e es +"a
c+es*i!" e hecho a eciir por el Tri(+"al e i"s*a"cia 2 SSTS > e .+lio
e 'FE'/ 3 e icie$(re e 'FE5/ 3 e ,e(rero e 'FE:/ '> e ,e(rero e
'FE:/ : - '' e "ovie$(re e 'FF: - D e ,e(rero e 'FF>/ E e oc*+(re
e 'FFD/ %% icie$(re e %&&&/ 'D e $a-o e %&&' - %> e oc*+(re e
%&&:/ 'E e ,e(rero e %&&>/ %> e $a-o e %&&3/ %' e e"ero e %&&E4.
La Direcci!" Ge"eral e los re)is*ros ha eclarao 1+e la (+e"a ,e "o se
p+ee valorar e" el rec+rso )+(er"a*ivo 2Resol+ci!" %5 e .+"io e 'F3&
- 5' e oc*+(re e 'F3F4. E" el caso e a1+isici!" por represe"*aci!" la
oc*ri"a $a-ori*aria es*i$a 1+e la (+e"a ,e ha e e0i)irse *a"*o e" el
represe"*a"*e co$o e" el represe"*ao 2LACR?@/ GARCIA GARCIA4.
Si" e$(ar)o la (+e"a ,e el *ercero hipo*ecario *ie"e
$+chos ele$e"*os si")+lares e i"cer*i+$(re 1+e "o
p+ee" resolverse co" la aplicaci!" )e"rica e la oc*ri"a e
la (+e"a ,e e" la posesi!". E" ocasio"es el TS se $+es*ra
$+- raical e" la e0i)e"cia e s+ co"*e"io - pr+e(a e la
(+e"a ,e/ - e" o*ras lo e+ce e circ+"s*a"cias ,7c*icas 1+e
.+s*i,ica" +"a sospecha razo"a(le. M+chas i"*ri"caas
c+es*io"es e ,o"o parece" si$pli,icaas - res+el*as e"
relaci!" a la e0is*e"cia o "o e (+e"a ,e.
La $ala ,e es evie"*e e" ocasio"es co$o por e.e$plo
c+a"o se si$+la +"a ve"*a esp+s e +" e$(ar)o 2STS '& e .+lio e
'FE:4/ o e" el (a"co 1+e era co"oceor e la ,al*a e poer e +"
a$i"is*raor 1+e co"s*i*+-! +"a hipo*eca e $70i$o 2STS > e $a-o e
'FFD49 o c+a"o las os socieaes a1+ire"*e - *ra"s$i*e"*e *e"6a" los
:D&
$is$os irec*ivos 2SSTS ': e $a-o e 'FF3/ '5 e ,e(rero e 'FFD4/ o
c+a"o el a1+ire"*e e(6a co"ocer la posi(le irre)+laria el *6*+lo e
i"scripci!"/ co$o revela la pro0i$ia *e$poral e"*re la e$a"a - la
i"scripci!"/ - la le.a"6a e"*re s*a - la ve"*a 2STS %E e .+"io e %&&&4/ o
c+a"o el precio es 6",i$o e" relaci!" co" el 1+e e(6a *e"er el i"$+e(le
ve"io 2STS %: e ,e(rero e 'FF54 o c+a"o +"os socios e +"a
sociea se *ras$i*e" a s6 $is$os +" (ie" e la $is$a - pre*e"e" ser
*erceros hipo*ecarios 2STS 'D e icie$(re e %&&%4.

3.,.2 La mala fe como plenitud de conocimiento de la falta
de titularidad en el transmitente o como mera
sospec-a fundada de la falta de titularidad.
E0is*e" c+es*io"es espi"osas o"e ha- +"a clara
co"*raicci!" .+rispr+e"cial8 Lse e0i)e ple"i*+ e
co"oci$ie"*o e la ,al*a e *i*+laria e" el *ra"s$i*e"*e o
(as*a la sospecha ,+"aa para 1+e se co"siere peria la
(+e"a ,eN
Declara la STS ' e .+lio e 'FFD 1+e ha- (+e"a ,e e" 1+ie"
a+"1+e co"oc6a por1+e ,+e aver*io la e0is*e"cia e +"a opci!" "o se le
"o*i,ico ,ehacie"*e$e"*e *al co"*ra*o e opci!" - s+s co"icio"es - plazo
e e.ercicio.
Si" e$(ar)o la ie"*i,icaci!" e"*re (+e"a ,e - $ero
co"oci$ie"*o a+"1+e i"co$ple*o e la ,al*a e *i*+laria o poer e
isposici!" el *ra"s$i*e"*e parece 1+e se a e" la STS e %' e
"ovie$(re e 'FF3/ e" 1+e se eclara 1+e +"a po"eraa valoraci!" e la
pr+e(a o(ra"*e e" a+*os co"+ce a a,ir$ar 1+e D. Ra,ael a"*es e
co"cer*ar la co$prave"*a "o i)"ora(a 1+e D. Jos L+is - s+ esposa Dg
E"car"aci!" -a "o era" +eGos e la ,i"ca c+-o o$i"io *ra"s$i*6a"/ por
ha(erla ve"io co" a"*erioria/ a+"1+e esco"ociese las co"icio"es e
icha ve"*a. La STSJ Navarra '> e $a-o e %&&5/ se re,iere a la ve"*a
realizaa e" perioo sospechoso c+a"o el *i*+lar re)is*ral e(6a sa(er el
:D'
peli)ro e +" e$(ar)o pr!0i$o/ - pres+$e la $ala ,e el a1+ire"*e/ si"
e0i)ir el co"oci$ie"*o ple"o - co$ple*o e las co"icio"es e la ve"*a.
La STS '> e icie$(re e %&&F co"cl+-e 1+e para "e)ar la (+e"a ,e e"
los s+(a1+ire"*es e +"a ,i"ca *ras$i*ia ese +"a 1+e(raa 1+e O*oos
o casi *oos s+(a1+ire"*es era" e Gero"a -/ por ello/ e(6a" co"ocer los
a"*ecee"*es e la ,i"ca 1+e a1+ir6a" e" c+a"*o propiea e Ma*e+ m
Ma*e+4P.
3.,.3 La e)igencia de diligencia en averiguar la realidad
e)trarregistral.
Ta$(i" ha- eclaracio"es co"*raic*orias e" +"a
c+es*i!" e" relaci!" irec*a a la *ra*aa e" el ep6)ra,e
a"*erior8 la ili)e"cia 1+e e(e ha(er e$pleao el *ercero
hipo*ecario e" co"ocer la realia e0*rarre)is*ral.
< as6 si e" ocasio"es se e0i)e ili)e"cia e" el co$praor 1+e
p+o ha(er averi)+ao ,7cil$e"*e la e"a.e"aci!" a"*erior/ co$o e" la
STS e %> e "ovie$(re e 'FF3/ e" la 1+e se a,ir$a 1+e Ola (+e"a ,e
o(li)a al a1+ire"*e a +"a co"+c*a ac*iva/ e0*e"ia i"cl+so a "o o$i*ir
circ+"s*a"cias o ili)e"cia al)+"a para el lo)ro e averi)+ar si e0is*e" o
"o vicios e" la *i*+laria el *ra"s,ere"*eP OLa (+e"a ,e "o solo si)"i,ica
Tre1+iereT el esco"oci$ie"*o *o*al e la i"e0ac*i*+ re)is*ral/ si"o
*a$(i" la a+se"cia e posi(ilia e co"ocer la e0ac*i*+. E" el $is$o
se"*io la STS D e icie$(re e %&&: a,ir$a 1+e la (+e"a ,e O"o se
e,i"e e +"a $a"era a(sol+*a$e"*e p+ra por co"sieracio"es
psicol!)icas/ si"o 1+e reci(e i",l+e"cias o(.e*ivas/ al po"erse a1+ellas e"
relaci!" co" el co$por*a$ie"*o 1+e era e0i)i(le se);" +" $oelo
social$e"*e a$i*io -/ e" e,i"i*iva/ co" la ili)e"cia co" la 1+e ha e
ac*+ar el s+.e*o i)"ora"*e o e1+ivocao para $erecer a$paro el
ore"a$ie"*o a"*e lo 1+e co"s*i*+-e +"a i"e0ac*i*+ e los asie"*os el
Re)is*ro o/ si se 1+iere/ para 1+e s+s i"*ereses prevalezca"/ e" el
co",lic*o/ so(re los el veraero +eGoP. ?" ,+"ao es*ao e +a e"
el a1+ire"*e/ so(re si la *i*+laria el erecho 1+e se le e"a.e"!
:D%
correspo"6a a s+ *ra"s$i*e"*e e" la ,or$a 1+e procla$a el asie"*o
re)is*ral/ eli$i"a la (+e"a ,eP 2STS 'E e ,e(rero e %&&>4. Del $is$o
$oo las SSTS %D e oc*+(re e %&&E/ %% e se*ie$(re e %&&E respec*o
e la e,icacia e +"a a"o*aci!" preve"*iva e e$a"a ca+caa se
eclara 1+e co$o el re$a*a"*e o a1+ire"*e e(i! ha(er co"ocio la
e0is*e"cia e +" proceso a"*erior O"o se ac*;a e (+e"a ,e c+a"o se
esco"oce lo 1+e co" la e(ia ili)e"cia "or$al o aec+aa al caso se
e(er6a ha(er sa(ioP
E" o*ras ocasio"es se a,ir$a 1+e si el *ercero co"s+l*! el re)is*ro
- "o sa(ia la *i*+laria co"*raria *ie"e (+e"a ,e/ si" 1+e se le e0i.a
i"ves*i)ar la realia e0*ra*a(+lar. La STS %D e se*ie$(re e 'FF3
sie"*a co" car7c*er )e"eral la oc*ri"a e 1+e Ola (+e"a ,e e" el ca$po e
los erechos reales/ e" la perspec*iva 1+e a1+6 *ie"e l+)ar/ "o es +" es*ao
e co"+c*a co$o oc+rre e" las o(li)acio"es - co"*ra*os 2Ar*. '%3F -
co"cora"*es el C!i)o Civil4/ si"o e co"oci$ie"*o se);" se evie"cia
co" las iccio"es e los Ar*.:55 - 'F>& e "+es*ro C!i)o s+s*a"*ivo 1+e
"aa *ie"e 1+e ver co" las $a1+i"acio"es - el e")aGo/ si"o p+ra -
si$ple$e"*e co" el creer o i)"orar si la si*+aci!" re)is*ral era o "o e0ac*a/
respec*o e la *i*+laria o$i"ical 1+e procla$aP. La STS e %' e a(ril
e 'FFD/ parece ar +" se"*io res*ric*ivo a la e0i)e"cia e co"oci$ie"*o
e la posesi!" co"*raria p+es a,ir$a 1+e Oa1+iria la ,i"ca a *6*+lo
o"eroso - e (+e"a ,e por QI"$o(iliaria E./ S.A.Q/ e Dg Ma)ale"a/
perso"a 1+e e" el Re)is*ro aparec6a co" ,ac+l*aes para *ra"s$i*6rsela/ e
i"scri*o por la I"$o(iliaria s+ erecho/ la propie*aria era ella/ ,re"*e a la
c+al "o po6a prevalecer la +s+rpaci!"/ -a 1+e "o se e$+es*ra T"i *a"
si1+iera se ale)aT 1+e c+a"o la I"$o(iliaria co$pr! la ,i"ca a Dg
Ma)ale"a co"ociera o *+viera $eios - $o*ivos para co"ocer 1+e la
,i"ca era pose6a e hecho - a *6*+lo e +eGo por Dg Isa(el/ si" 1+e
*a$poco e0is*a ale)aci!" al)+"a acerca e +" posi(le co"se"*i$ie"*o
*7ci*o o e0preso e la posesi!" e hecho +ra"*e el aGo si)+ie"*e a la
a1+isici!"P.
3.,.%. La buena fe y la posesin contraria.
:D5
La realia e0*ra*a(+lar e la (+e"a ,e *ie"e al $e"os
*res co$po"e"*es/ la capacia el ispo"e"*e/ la valiez el
*6*+lo - la si*+aci!" posesoria e la ,i"ca. Al)+"as se"*e"cias
co"siera" *6*+lo - posesi!" ele$e"*os co$o i"separa(les -
re,iere" la realia e0*ra*a(+lar a la cree"cia e" la *i*+laria
el *ra"s$i*e"*e/ 1+e se i"*erpre*a i"isol+(le$e"*e +"ia -
e" relaci!" al co"oci$ie"*o e la realia posesoria e la
,i"ca.
#or e.e$plo/ para la STS F e $a-o e %&&5 el *ercero
hipo*ecario "o po6a *e"er (+e"a ,e p+es Qe$os*rao 1+e so" los
coe$a"aos D. Dar6o - Dg Gloria los 1+e es*7" e" posesi!" e ese
*erre"o/ 1+e ha(6a e ser e" co"cep*o e +eGos por s+ co$pra a"*erior/
circ+"s*a"cia 1+e razo"a(le$e"*e "o po6a ser i)"oraa por el Sr. L+is
#ero/ veci"o el p+e(lo e Carraceelo/ localia e" la 1+e se halla" las
,i"casP. La STS '> e .+lio e %&&: a,ir$a 1+e la co$praora carece e
la (+e"a ,e "ecesaria para la pro*ecci!" hipo*ecaria/ p+es co"oc6a las
ve"*as a"*eriores 1+e e" oc+$e"*os privaos ha(6a hecho la ve"eora/
al ha(erse pro(ao e ,or$a co"cl+-e"*e 1+e los a1+ire"*es e"
oc+$e"*o privao ha(6a" oc+pao los pisos 1+e se pre*e"iero"
*ra"s$i*ir a la e$a"a"*e i"icial e" la escri*+ra p;(lica. La STS 5& e
icie$(re e %&&> a,ir$a 1+e el *ercero "o po6a *e"er (+e"a ,e por1+e la
realia e0*rarre)is*ral era "o*oria8 Oe" *ercera s+(as*a - por el ri6c+lo
precio e re$a*e e >&.&&& #*as. se a.+ica - re$a*a a ,avor e la
*a$(i" $erca"*il QCe$e"*os H./ S.A.Q/ 1+e "ecesaria$e"*e *e"6a 1+e
co"ocer 1+e es*a(a a1+irie"o cosa is*i"*a e la escri*a e" el Re)is*ro/
"o s!lo por1+e e" el $is$o -a e0is*6a" $+chas se)re)acio"es e la
$a*riz/ si"o *a$(i" por es*ar a la vis*a las co"s*r+ccio"es e0is*e"*es e" la
$is$aP. E" la STS D e se*ie$(re e %&&D la oposici!" e la e$a"aa
se ,+"! e" poseer la ,i"ca ese 1+e se co$pr!/ ha(i*a"o e" la $is$a/
*e"ie"o a"i$ales - eic7"ose a la ac*ivia e a)ric+l*+ra - )a"aer6a/
e s+er*e 1+e la se)+"a ve"*a "o ha(r6a ao l+)ar a +" caso e o(le
ve"*a si"o 1+e se *ra*ar6a e +"a ve"*a e cosa a.e"a9 - *a$(i" se ,+"!
e" la $ala ,e e la e$a"a"*e por co"ocer ese +" pri"cipio la ve"*a
:D:
precee"*e/ ar)+$e"*o 1+e aco)e la se"*e"cia/ 1+e s+(ra-a la e0is*e"cia -
releva"cia e +"a valla eli$i*aora. La STS %' e e"ero e %&&E a,ir$a
1+e ONi")+"o e los s+cesivos a1+ire"*es *ie"e la co"ici!" e *ercero
hipo*ecario/ "i es*7 por *a"*o pro*e)io por la ,e p;(lica re)is*ral/ al ,al*ar
el re1+isi*o e la (+e"a ,e/ ao 1+e *oos ellos co"oc6a" 1+e e" la
vivie"a viv6a" +"as perso"as 1+e pose6a" a *6*+lo e +eGoP. E" +"a
,i"ca co$praa os 6as a"*es e +"a a"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o la
STS e '3 e "ovie$(re e %&&F e+ce la $ala ,e e 1+e el co$praor
Oreco"oci! e" el .+icio 1+e el ve"eor le i",or$! e la e0is*e"cia e +"a
pe*ici!" e prohi(ici!" e ispo"er/ as6 co$o 1+e icho ve"eor "o
*e"6a la posesi!" el i"$+e(le/ precisa$e"*e por1+e s*e era oc+pao por
el ahora ac*orP
#eroC LCo$por*a la (+e"a ,e el e(er e co"ocer la
posesi!" co"*raria o e i"ves*i)arla co" +" $6"i$o e
ili)e"ciaN A1+6 ha- +"a .+rispr+e"cia clara$e"*e
co"*raic*oria/ e" ocasio"es la .+rispr+e"cia a,ir$a 1+e "o
se p+ee ale)ar (+e"a ,e c+a"o la realia e0*rarre)is*ral es
"6*ia$e"*e os*e"si(le - "o p+ee ser esco"ocia
e$plea"o +" $6"i$o ili)e"cia/ pero e" ocasio"es se
$a"*ie"e la oc*ri"a co"*raria.
As6 las SSTS D e icie$(re e 'F35/ 3 e ,e(rero e 'FE:/
a,ir$a" 1+e a+"1+e la (+e"a ,e se pres+$e/ es*a pres+"ci!" cee a"*e la
iscora"cia evie"*e e"*re el re)is*ro - la realia e0*rarre)is*ral 2SS %3
e a(ril e 'FD3/ > e icie$(re e 'FDD/ E e $arzo e %&&'/ D e
icie$(re e %&&:4/ - se ha(la e" ocasio"es el e(er $oral e
averi)+aci!" e la realia e0*rarre)is*ral 2C,. SS %E e .+"io e 'F:'/ ':
e $arzo e 'F35/ '% e $arzo e 'FF5/ %: e .+lio e %&&54. E"
par*ic+lar la STS D e icie$(re e %&&: a,ir$a 1+e e la ili)e"cia co" la
1+e ha e ac*+ar el s+.e*o i)"ora"*e o e1+ivocao para $erecer a$paro
el ore"a$ie"*o a"*e lo 1+e co"s*i*+-e +"a i"e0ac*i*+ e los asie"*os
el Re)is*ro/ a,ir$a"o 1+e e(i! co"ocer la posesi!" co"*raria/ co"
re,ere"cia e0presa al Ar*. 53 LH. < la STS e '' e a(ril e %&&5 s+(ra-a
:D>
ese el aGo 'FE& el ac*orT reco"ve"io posee la ,i"ca p;(lica -
pac6,ica$e"*e e" co"cep*o e +eGo/ 1+e e" ella ha(6a ei,icao - e.erc6a
s+ co$ercio e ve"*a e $+e(les - 1+e los e$a"aosTreco"vi"ce"*es/
veci"os e la $is$a localia/ co"oc6a" per,ec*a$e"*e *oas es*as
circ+"s*a"cias e i"cl+so ha(6a" visi*ao la *ie"a el ac*orTreco"ve"io/
i"s*alaa e" +"a "ave e %&&& $% co" +" r!*+lo (ie" visi(le. La STS E e
$arzo e %&&' a,ir$a 1+e la (+e"a ,e/ "o s!lo si)"i,ica esco"oci$ie"*o
*o*al/ si"o *a$(i" la i$posi(ilia e co"ocer/ Oa"*e +"a casa ha(i*aa
1+e ha(6a sio o(.e*o e co$plicaos ava*ares .+r6icos/ el a1+ire"*e
sa(6a o po6a sa(er co" s!lo ac+ir a la $is$a 1+e ha(6a +"a perso"a 1+e
era propie*ario por a1+isici!" a"*erior/ pese a la *i*+laria ,or$al el
Re)is*roP. La STS e '% e $arzo e 'FF5 ha(la e la ,al*a e ili)e"cia
el co$praor 1+e p+o ,7cil$e"*e ha(er co"ocio la si*+aci!" e
cesaci!" e pa)os e" la 1+e es*a(a el ve"eor 1+e le *ra"s$i*i! el
i"$+e(le a1+irio.
#ero co$o i)o *a$(i" se e"c+e"*ra e" la
.+rispr+e"cia la a,ir$aci!" co"*raria8 es*o es/ p+ee ha(er
(+e"a ,e a pesar e co"s*a*ar el a1+ire"*e la posesi!"
co"*raria/ si" 1+e *e")a o(li)aci!" e i"ves*i)ar la realia
e hecho e0*rarre)is*ral.
SSTS e '& e ,e(rero e 'FE5/ %: e .+"io e %&&&/ 1+e
a$i*e" la (+e"a ,e a+"1+e la ,i"ca se ha(6a *ras$i*io co" s+ posesi!"
e" +" $o$e"*o a"*erior a la pos*erior ve"*a e" escri*+ra p+(lica. El
co",lic*o se pla"*ea *a$(i" rei*eraa$e"*e e" la .+rispr+e"cia e"*re +"
e$(ar)o 1+e "o se ha a"o*ao e" el re)is*ro - +"a ve"*a pos*erior al
e$(ar)o acorao. La e0is*e"cia e +" e$(ar)o p+(lico - $a"i,ies*o/
a+"1+e "i es*e p+(licao i$pie la co"ici!" e *ercero hipo*ecario 2STS
%3 e se*ie$(re e %&&&4. Se);" es*a se"*e"cia/ la (+e"a ,e res+l*a e la
co"s+l*a ili)e"*e e los li(ros/ 1+e "o p+(lica(a" el e$(ar)o - e la
i$posi(ilia e co"ocer el e$(ar)o a$i"is*ra*ivo *ra(ao co"
a"*elaci!"/ si" 1+e el a1+ire"*e se);" el re)is*ro *e")a +" e(er especial
e i"ves*i)ar la realia e0*rarre)is*ral9 e" se"*io co"*rario STS %F e
$arzo e %&&: la (+e"a ,e res+l*a e la co"s+l*a ili)e"*e e los li(ros/
:D3
1+e "o p+(lica(a" el e$(ar)o - e la i$posi(ilia e co"ocer el
e$(ar)o a$i"is*ra*ivo *ra(ao co" a"*elaci!".
Do)$7*ica$e"*e es*a +alia e co"*e"io oc*ri"al
el re1+isi*o e la (+e"a ,e e" la i"scripci!" re)is*ral a
e,ec*os e (e"e,iciarse e la co"ici!" e *ercero hipo*ecario
re,le.a las i"cer*i+$(res o)$7*icas so(re la e,icacia e la
i"scripci!"/ - so(re el se"*io - alca"ce e la p+(licia
re)is*ral. E" el 7$(i*o e la valoraci!" e la (+e"a ,e es
o"e se hace e,ec*ivo el $a-or )rao e iscrecio"alia
.+icial - por ello es ah6 o"e e"co"*ra$os las $a-ores
co"*raiccio"es .+rispr+e"ciales. E" $i opi"i!" co$o -a he
e0p+es*o el e(er e ili)e"cia el a1+irie"*e para $erecer
la pro*ecci!" el sis*e$a e la p+(licia re)is*ral es*a
le)isla*iva$e"*e i"corporao al Ar*. 53 LH/ 1+e le i$po"e el
e(er "o solo e i"ves*i)ar la posesi!" co"*raria/ si"o a+" e
si "o la co"oci! o e(i! co"ocerla e i"*err+$pirla e" el aGo
e s+ a1+isici!" 2a *e"or el Ar*. 53 LH4.
A $i e"*e"er la e,icacia e la p+(licia "o se p+ee preicar
c+a"o ha- +"a si*+aci!" posesoria co"soliaa/ por1+e la pro*ecci!" el
*ercero hipo*ecario "o p+ee co",ro"*arse a la p+(licia e la *ierra
$is$a/ - al *ercero 1+e va a ser pro*e)io se le e(e e0i)ir +" pl+s e
ili)e"cia $as all7 e la (+e"a ,e 1+e se pres+$e. #or ello -o creo 1+e la
p+(licia el Ar*. 5: Lh e(iera ,or$+larse e $oo $as pr+e"*e *al
co$o lo hace la STS e E e oc*+(re e %&&E Oc+a"o +" poseeor "o
propie*ario accee al Re)is*ro e la #ropiea/ crea"o la aparie"cia e
ser el veraero *i*+lar/ - +" *ercero e (+e"a ,e/ co",ia"o e" la e0ac*i*+
el Re)is*ro e la #ropiea 2es ecir/ co",ia"o e" 1+e s+s asie"*os
re,le.a" la realia e los erechos/ - 1+e es*os *ie"e" el co"*e"io 1+e se
a,ir$a - per*e"ece" a los 1+e aparece" e" el Re)is*ro co$o *i*+lares4
a1+iere a *6*+lo o"eroso ese erecho e icha perso"a/ - lo i"scri(e l+e)o
a s+ ,avor/ es pro*e)io ,re"*e a la recla$aci!" 1+e le iri.a el veraero
:DD
propie*ario e" la realia e0*rarre)is*ral/ l!)ica$e"*e si" per.+icio e la
acci!" 1+e p+ea e.erci*ar el ver+s o$i"+s co"*ra el *ra"s$i*e"*eP
3.,.,. 3omento en el "ue se e)ige la 4uena fe.
Era +"a a,ir$aci!" co$;" e la .+rispr+e"cia 1+e la
(+e"a ,e se e0i)6a e" el $o$e"*o e la a1+isici!"
e0*rarre)is*ral "o e" el e la i"scripci!" 2SS 5 e oc*+(re e
'F35/ %5 e .+"io e 'F3>/ %E e .+lio e 'F33/ 5' e e"ero
e 'FD>/ ': e oc*+(re e %&&%4/ lo 1+e rei*era la recie"*e
STS e > e icie$(re e %&&5.
#ero se *ra*a e +"a c+es*i!" 1+e es*a le.os e ser
paci,ica/ la STS %> e oc*+(re e %&&: re,iere la (+e"a ,e al
$o$e"*o e la *raici!"/ la STS F e icie$(re e %&&:
e0i)e +"a (+e"a ,e i"i"*err+$pia/ 1+e persis*a e" el *ie$po
e la i"scripci!".
&.1. #nscripci5n del t:tulo ad9uisiti4o.
Los (e"e,icios e la p+(licia re)is*ral se o(*ie"e"
co$o co"sec+e"cia e la i"scripci!" e,ec*iva el *i*+lo
a1+isi*ivo e" el re)is*ro/ "o por la $era co",ia"za e" el
re)is*ro
El re1+isi*o e la i"scripci!" el erecho aparece e0presa$e"*e
reco)io e" el Ar*. 5: LH 2SSTS %F e sep*ie$(re e 'FE5/ '> e
"ovie$(re e 'FF&/ %' e .+lio e 'FF5/ %% e .+"io e %&&'/ 'E - %5 e
,e(rero e %&&%/ 5& e icie$(re e %&&>/ '> - %' e .+"io e %&&D4. As6/
la STS %' e .+"io e %&&% "os rec+era 1+e es*e pri"cipio "o solo se
li$i*a a la e,icacia el Ar*. 5: LH si"o 1+e se aplica co" car7c*er )e"eral
:DE
+" r)i$e" e pro*ecci!" el *ercero e (+e"a ,e ,re"*e a la resol+ci!" el
*6*+lo el *ra"s$i*e"*e 2e" ese caso e" vir*+ e +"a co"ici!" resol+*oria
1+e el a1+ire"*e "o co"oc6a4. La STS e 5& e "ovie$(re e %&&: se
pla"*ea el pro(le$a e +" i"$+e(le 1+e es ve"io a"*es e s+ e$(ar)o
pero e" el 1+e se prese"*a la escri*+ra e ve"*a e" el re)is*ro esp+s e
a"o*ao el e$(ar)o/ a,ir$a 1+e el *ercero "o p+ee a$parase e" la
pro*ecci!" el Ar*. 5: LH/ por1+e s+ erecho solo ser6a i"a*aca(le si se
h+(iese i"scri*o co" a"*erioria a la a"o*aci!" e e$(ar)o/ - la
p+(licia re)is*ral "o *o$a e" c+e"*a la ,echa e la a1+isici!" el
erecho si"o la ,echa el asie"*o e prese"*aci!" e s+ a1+isici!" e" el
re)is*ro. < e" el $is$o se"*io la STS %' e .+"io e %&&D a,ir$a 1+e la
Oi"vocaci!" co$o i",ri")io el ar*6c+lo 5: e la Le- Hipo*ecaria/ al "o
reco"ocer la A+ie"cia icha pro*ecci!" al *erceris*a/ "o p+ea ser
acep*aa/ p+es icha "or$a co"icio"a la pro*ecci!" el *ercero al hecho
e 1+e l $is$o ha-a i"scri*o s+ erecho si" 1+e la re,eria pro*ecci!" se
e0*ie"a a $o$e"*os a"*erioresP.
&.0. La restriccin de "a pu,"icidad en "os dos
primeros a<os a partir de "a inmatricu"acin o
sucesin mortis causa.
El co"cep*o e *ercero se res*ri")e *a$(i" +ra"*e los
os pri$eros aGos/ e" los s+p+es*os e i"$a*ric+laci!" o e
s+cesi!" mortis causa. D+ra"*e el *r$i"o e os aGos el
Ar*. %E LH/ es*o es e" la a1+isici!" e erechos por
here"cia o le)ao/ e" ,avor e 1+ie"es "o *e")a" la co"ici!"
e hereeros ,orzosos9 - +ra"*e los os aGos el *r$i"o el
Ar*. %&D LH.
La .+rispr+e"cia eclara 1+e es*a li$i*aci!" "o es +"a car)a e"
se"*io propia$e"*e icho/ - por ello co"cl+-e 1+e +" opci!" e co$pra
1+e se e(6a e.erci*ar esp+s e *rei"*a 6as e la i"scripci!" e" el
re)is*ro co$pre"e *a$(i" la i"$a*ric+laci!"/ - el plazo e e.ercicio e
la opci!" se c+e"*a ese la i"$a*ric+laci!" $is$a si" 1+e se e(a
:DF
esperar os aGos esp+s e la i"$a*ric+laci!" para s+ e.ercicio 2STS %%
e e"ero e %&'&4.
La raz!" e es*a res*ricci!" es la "ecesaria pr+e"cia
a"*e la ,acilia e i"$a*ric+lacio"es espec+la*ivas/ a"*e la
,al*a e co"*rol e la *i*+laria e,ec*iva e" la pri$era
i"scripci!" i"$a*ric+la*oria/ la ,al*a e )ara"*6as e la
ie"*ia ,6sica e la ,i"ca i"$a*ric+laa/ - la ,acilia e
esa.+s*es o i"e0ac*i*+es e" las i"scripcio"es s+cesorias por
la i"cer*eza rela*iva 1+e prese"*a sie$pre el lla$a$ie"*o
herei*ario +"iversal o par*ic+lar.
4. Limitaciones a la publicidad registral
El a"7lisis e las resol+cio"es el Tri(+"al S+pre$o
$e lleva a la co"vicci!" e 1+e e" la pr7c*ica el pri"cipio e
p+(licia es so$e*io a li$i*acio"es ri)+rosas/ $as all7 el
rec+e"*o e s+s re1+isi*os reco"ocios e aplicaci!" e" la
le)islaci!" vi)e"*e.
(.1. La pu,"icidad reistra" no a"can#a "as
circunstancias de )ec)o.
%.1.1 La publicidad y los problemas de identidad de la finca.
#ara la aplicaci!" el pri"cipio e p+(licia re)is*ral
la ,i"ca re)is*ral *ie"e 1+e es*ar ie"*i,icaa e" la realia/ -
el re)is*ro "o hace ,e e s+ escripci!" re)is*ral 2STS 5& e
$arzo e %&&34
:E&
E" ocasio"es el re)is*ro *ie"e graves problemas de
identidad - p+(lica erechos so(re ,i"cas 1+e "o se sa(e
c+ales so"/ e" la realia se +a e" ocasio"es o"e es*a
si*+aa +"a ,i"ca o a 1+e ,i"ca e" realia se re,iere la
i"scripci!". No es e0*raGo 1+e e" ocasio"es +"a ,i"ca es*e
$al escri*a e" el re)is*ro - sea por ello i,6cil ie"*i,icarla
e" la realia/ o 1+e si$ple$e"*e +"a ,i"ca esaparezca por
el hecho e ca$(io e las circ+"s*a"cias e hecho 1+e la
ie"*i,ica(a".
Ha- e" es*e p+"*o +"a +"i,or$e - rei*eraa .+rispr+e"cia 1+e
a,ir$a 1+e c+a"o la ,i"ca "o es*7 e0ac*a$e"*e ie"*i,icaa "o p+ee
aplicarse el pri"cipio e p+(licia re)is*ral 2vase/ e"*re las $7s
recie"*es/ SS '> e "ovie$(re e 'FE:/ %' e $arzo e 'FE>4. La ,al*a e
ie"*i,icaci!" "o s!lo a,ec*a a las ,i"cas r;s*icas/ si"o *a$(i" a las
+r(a"as 2C,./ por e.e$plo/ STS '& e ,e(rero e 'FE:4. La i$posi(le o
e,ec*+osa ie"*i,icaci!" se pla"*ea ,rec+e"*e$e"*e e" las lla$aas
o(les i"$a*ric+lacio"es a c+-o *ra*a$ie"*o "os re$i*i$os. No ha-
p+(licia re)is*ral e" los s+p+es*os e doble inmatriculacin.
Co$o -a he$os e0p+es*o e" el capi*+lo H e es*e li(ro/ el 1+e
co"s+l*a el re)is*ro/ a1+iere el *i*+lar re)is*ral e i"scri(e/ "o p+ee *e"er
"+"ca cer*eza a(sol+*a e s+ a1+isici!" 2p+(licia4 por el pro(le$a e
la o(le i"$a*ric+laci!". La ,al*a e co"*rol e la ie"*ia ,6sica e la
,i"ca - e la pri$era i"scripci!" hace e la o(le A- a+" *ripleA
i"$a*ric+laci!" el c7"cer el re)is*ro e la propiea. Naie )ara"*iza al
a1+ire"*e ili)e"*e 1+e i"scri(e/ 1+e la ,i"ca "o es*7 i"scri*a *a$(i" e"
o*ro ,olio o li(ro. La .+rispr+e"cia eclara e" i""+$era(les ocasio"es
1+e la o(le i"$a*ric+laci!" i$pie la aplicaci!" el ar*6c+lo 5: LH.

%.1.2 La publicidad y los problemas de identificacin
precisa de la finca.
:E'
El error en la inscripcin o en la determinacin de
circunstancias sustanciales de hecho 1+e ie"*i,ica" +"a
,i"ca pla"*ea *a$(i" serios pro(le$as a la p+(licia
re)is*ral/ e" )e"eral la .+rispr+e"cia parece "o reco"ocer la
e,icacia e la i"scripci!" re)is*ral c+a"o ha- +" error e" la
ie"*i,icaci!" e +"a ,i"ca o e s+s circ+"s*a"cias ese"ciales.
E" la STS 5& icie$(re e %&&> se a,ir$a 1+e la a.+ica*aria e"
*ercera s+(as*a QCe$e"*os H./ S.A.Q "o p+ee verse a$paraa por la
p+(licia re)is*ral por c+a"*o el *6*+lo el 1+e *rae ca+sa prove"6a e +"
e$(ar)o e" el 1+e se e,ec*;a la *ra(a e +"a ,i"ca r+s*ica 1+e "o e0is*6a
e" la realia/ por es*ar -a iviia e" parcelas por se)re)acio"es
s+cesivas8 Oe" el $o$e"*o e la a.+icaci!" .+icial e0is*6a +"a realia
e0*rarre)is*ral 1+e po"6a e $a"i,ies*o la i"e0ac*i*+ e la si*+aci!"
re)is*ral e la ,i"ca/ por aparecer e $a"era pa*e"*e la e0is*e"cia e +"a
+r(a"izaci!" 1+e ha(6a ao l+)ar a la se)re)aci!"/ o(.e*iva$e"*e
percep*i(le/ e iversas parcelas e" ,avor e los e$a"a"*es/ a+"1+e
s*a "o h+(iera *e"io acceso al Re)is*ro e la #ropieaP. ?" s+p+es*o
si$ilar se pla"*ea e" la STS e F e icie$(re e %&&:. #or error $a*erial
el pro$o*orTve"eor OJA= S.A.P/ e" 'FD>/ al reseGar el co"cre*o
i"$+e(le 1+e *ra"s$i*6a a +" $a*ri$o"io/ co"si)"! el e"*res+elo 'g
c+a"o e" realia se e"a.e"a(a el e"*res+elo 5g9 icho pro$o*or co"
pos*erioria hipo*ec! a la Cai0a los i"$+e(les res*a"*es/ pero "o
co$+"ic! a la e"*ia pres*a$is*a el error e" la esi)"aci!" el
e"*res+elo 5g/ lo 1+e ori)i"! 1+e a"*e el i$pa)o e la par*e e prs*a$o
co"ceio por la Cai0a a la i"$o(iliaria/ se e.ec+*ase icho i"$+e(le. No
s+(sa"ao icho error/ res+l*! 1+e e" el procei$ie"*o e e.ec+ci!" se
s+(as*! - a.+ic! el i"$+e(le err!"ea$e"*e ie"*i,icao. La se"*e"cia
a,ir$a 1+e la Cai0a e(i! co"ocer 1+e el i"$+e(le hipo*ecao "o era el
e.ec+*ao La se"*e"cia "ie)a a la Cai0a co"ici!" e *ercero hipo*ecario/
a,ir$a"o 1+e ONo o,rece especial i,ic+l*a la pro(a"za e la *i*+laria
el $a*ri$o"io Carlos Mar6a - S+sa"a/ p+es*o 1+e la co".+"ci!" e s+
*6*+lo privao e o$i"io Tco" la rec*i,icaci!" e,ec*+aa e" $arzo e
'FE&T - la a(r+$aora co"s*a*aci!" e s+ realizaci!" e s+ realia
:E%
posesoria ese el aGo 'FD3 Tas6 lo corro(ora" has*a seis co"veci"os
s+-osT/ per$i*e a,ir$ar 1+e los ac*ores co"s+$aro" la ci*aa a1+isici!"
i"$o(iliaria a pri"cipios el aGo 'FD3 al e"*rar e" la oc+paci!" el
e"*res+elo e re,ere"cia/ c+-o precio es*+viero" pa)a"o +ra"*e el plazo
e iez aGos co"ve"io co"*rac*+al$e"*eP.
I"*ica c+es*i!"/ por error o e,ec*+osa escripci!" re)is*ral/ se
pla"*ea *a$(i" e" la STS '% e "ovie$(re e %&&%. Los errores s+,rios
e" la reacci!" e las escri*+ras e co$prave"*a o*or)aas a ,avor e las
perso"as e 1+ie"es los li*i)a"*es so" ca+saha(ie"*es ha" e*er$i"ao
1+e "o se le p+iera hacer e"*re)a a D. JacI el apar*a$e"*o 1+e se ec6a
ve"erle/ ha(ie"o op*ao los co"*ra*a"*es por llevar a ca(o la *raici!"
el apar*a$e"*o >/ si" +a e" a*e"ci!" a la ,+")i(ilia e ichos
(ie"es/ pese a s+ "a*+raleza i"$+e(le. Dg Mg Jos se a1+ie*! a"*e la
si*+aci!" ,7c*ica e0is*e"*e/ 1+e e" el Re)is*ro pre*e"i! e"$e"arse a
*ravs e la i"cl+si!" e" el asie"*o re)is*ral correspo"ie"*e e +"a ,rase
1+e era por e$7s evie"*e 1+e "o po6a respo"er a la realia9 la e
1+e el apar*a$e"*o : era co"ocio co$o >. E" e,i"i*iva/ la i"scripci!"
re)is*ral e la 1+e Dg Mg Jos aparece co$o *i*+lar "o ,or$a par*e el i*er
*ra"s$isivo e la ,i"ca a 1+e pre*e"e re,erirse/ el c+al se ha esarrollao
,+era el Re)is*ro e la #ropiea - co" a"*erioria al $o$e"*o e" 1+e
a1+el asie"*o se prac*ica. Ne)a"o e" co"sec+e"cia la se"*e"cia
aplicaci!" e la oc*ri"a el *ercero hipo*ecario - a,ir$a"o 1+e Dg Mg
Jos e(e ser $a"*e"ia e" la propiea el apar*a$e"*o >/ 1+e oc+pa/
si" 1+e ha-a e ser respe*ao +" asie"*o re)is*ral 1+e p+)"a a(ier*a$e"*e
co" la realia .+r6ica.
%.1.3. La publicidad de la finca y los problemas de
delimitacin de las fincas.
#+ee ecirse 1+e el pri"cipio e la p+(licia re)is*ral
es*7 li$i*ao e" c+a"*o a los li"es o co"*e"io el erecho
e propiea p+(licao e" el re)is*ro. La realia e la ,i"ca
es e0*rarre)is*ral/ la i"scripci!" e" el re)is*ro es s!lo +" *6*+lo
:E5
e pr+e(a e s+ realia $a*erial9 la .+rispr+e"cia eclara e"
i""+$era(les ocasio"es 1+e la p+(licia re)is*ral "o alca"za
las circ+"s*a"cias e hecho. E" par*ic+lar/ la i"scripci!"
re)is*ral "o )ara"*iza ,re"*e al *ercero hipo*ecario/ "i la
e0*e"si!" s+per,icial "i los li"es e +"a ,i"ca
He$os ci*ao i""+$era(les se"*e"cias 1+e reco)e" es*a oc*ri"a
e" relaci!" co" el pri"cipio e le)i*i$aci!" re)is*ral/ pero la $is$a
oc*ri"a se aplica *a$(i" e" relaci!" a la pro*ecci!" el *ercero
hipo*ecario. Dice la se"*e"cia e D e ,e(rero e %&&5 co" ci*a e la e >
e ,e(rero e 'FFF 1+e Qes .+rispr+e"cia rei*eraa 1+e el pri"cipio e
e0ac*i*+ re)is*ral co"*ie"e +"a pres+"ci!" i+ris *a"*+$/ por lo 1+e p+ee
ser es*r+ia e" co"*rario. Co"sec+e"cia e ello es 1+e los asie"*os
prac*icaos e" el Re)is*ro co"lleve" +"a pres+"ci!" e e0ac*i*+ has*a
1+e se e$+es*re o acrei*e e" e(ia ,or$a s+ iscora"cia co" la
realia e0*rarre)is*ral/ ao 1+e ichos re)is*ros carece" e +"a (ase
,6sica ,ehacie"*e e" c+a"*o lo cier*o es 1+e reposa" so(re las
$a"i,es*acio"es e los o*or)a"*es/ raz!" por la c+al el i"s*i*+*o re)is*ral
"o p+ee respo"er e las circ+"s*a"cias - a*os ,7c*icos "i por
co"si)+ie"*e e los rela*ivos a las ,i"casQ9 - la se"*e"cia e '> e ,e(rero
e %&&& seGala 1+e ,re"*e al pri"cipio e p+(licia Osi la realia
e0*rarre)is*ral se acrei*a e" e(ia ,or$a/ s*a es la 1+e ha e prevalecer
so(re a1+lla al reposar so(re al)o real - posi*ivo 1+e la "or$a e(e
pro*e)erP.
Si" e$(ar)o parece ha(erse pro+cio ;l*i$a$e"*e +"a
evol+ci!" .+rispr+e"cial ,avora(le a reco"ocer +"a ca(ia eli$i*aora
e la ,i"ca/ e" los *r$i"os prop+es*o por ARRIETA - =AJARDO9 e"
es*e se"*io la STS e % e .+"io e %&&E a,ir$a 1+e OE"*ie"e es*a Sala
1+e es*a"o e,i"ios co$o es*7" los li"eros por los c+a*ro vie"*os e la
,i"ca reivi"icaa e" las escri*+ras - acrei*ao la ie"*i,icaci!" ,6sica e
la ,i"ca/ las +as 1+e s+(sis*a" so(re los li"eros "o p+ee" per.+icar al
propie*ario 1+e )oza a s+ ,avor el pri"cipio e le)i*i$aci!" erivao el
asie"*o re)is*ral/ p+es "o ca(e a*ri(+ir "+la e,icacia a la i"scripci!" -a
1+e s*a a$para al *i*+lar Q*a$(i" co" la pres+"ci!" e 1+e lo i)a el
:E:
asie"*o/ *a"*o co" re,ere"cia a la si*+aci!" .+r6ica/ co$o a las
circ+"s*a"cias e la ,i"ca/ e" la ,or$a o e" los *r$i"os 1+e res+l*e" el
$is$o/ e $a"era 1+e se ha e rep+*ar veraz/ $ie"*ras "o sea rec*i,icaa
o eclaraa s+ i"e0ac*i*+/ 1+ea"o as6 relevao el *i*+lar Qsec+"+$
*a(+la$Q e la o(li)aci!" e pro(ar la co"cora"cia co" la realia
e0*rahipo*ecaria - esplaza"o es*a o(li)aci!"/ e" r)i$e" e i"versi!"
e la pr+e(a/ hacia la par*e 1+e co"*rai)a la pres+"ci!" $e"cio"aa/
se);" se i",iere e lo isp+es*o e" los ar*6c+los '/ F/ %'/ 5E/ :& - :' e la
Le- Hipo*ecariaP.
%.1.% La publicidad registral y las modificaciones patentes
sobrevenidas de la realidad material de la finca.
La ,i"ca o i"$+e(le p+ee ha(er s+,rio
modificaciones que no constan en el registro/ - a las
$oi,icacio"es pa*e"*es "o se e0*ie"e la p+(licia
re)is*ral. Ta$(i" p+ee s+ceer 1+e el re)is*ro escri(a
aec+aa$e"*e la realia e" el $o$e"*o e la i"scripci!"
pero 1+e l+e)o la realia ca$(ie si" 1+e se $oi,i1+e la
escripci!" re)is*ral e la ,i"ca/ el *ercero es*a e"*o"ces/
se);" la .+rispr+e"cia/ so$e*io a la realia e,ec*iva e la
,i"ca - "o a la realia 1+e escri(e el re)is*ro.
As6 c+a"o se co$pra el piso e los por*eros se co$pra el piso
e los por*eros *al co$o es e" realia "o co$o se escri(e e" el re)is*ro/
e" el 1+e "o co"s*a(a +"a se)re)aci!" parcial 1+e se hizo e" s+ 6a e +"a
par*e el ci*ao piso 2STS '5 e .+"io e 'FF>4. E" i"*ico se"*io STS
F e $arzo e %&&:8 Oha 1+eao s+,icie"*e$e"*e e$os*rao la
e0is*e"cia e +"a realia $a*erial e0*rarre)is*ral el local a1+irio e"
s+s circ+"s*a"cias ,6sicas/ p+es res+l*aro" pro(aas las al*eracio"es e los
ele$e"*os co$+"es llevaas a ca(o/ las 1+e carece" e *oa co"s*a"cia
re)is*ral/ por lo 1+e "o procee 1+e prevalezca la pres+"ci!" e e0ac*i*+
el Re)is*ro/ al pro+cirse 1+ie(ra e la vera ,or$al - co$o eclara la
:E>
se"*e"cia e ': e "ovie$(re e 'FF'/ "o ocasio"a "i");" e,ec*o lo
isp+es*o e" los ar*6c+los 5: - 5E e la Le- Hipo*ecariaP

(.! La pu,"icidad no se e>tiende a "os sinos
indu,itados $ ostensi,"es de ser'idum,re- a"
dominio pA,"ico o a "os temp"os $ ,ienes de
cu"to re"iioso- a "os retractos "ea"es $ en
enera" a "as "imitaciones "ea"es de" dominio.
Co" ocasi!" e las servi+$(res apare"*es/ 1+e el
*ercero hipo*ecario "o p+ee esco"ocer/ la .+rispr+e"cia ha
ela(orao la oc*ri"a e los si)"os os*e"si(les e i"+(i*aos.
#or es*a $is$a prevale"cia e lo os*e"si(le/ el o$i"io
p;(lico - los (ie"es eicaos al c+l*o reli)ioso es*7 e0cl+io
el re)is*ro/ -/ respec*o e ellos/ "o p+ee" .+)ar la
p+(licia o le)i*i$aci!" re)is*ral 2C,. s+pra cap6*+lo H4.
C+a"o los si)"os e +"a servi+$(re so" os*e"si(les e
i"+(i*aos *ie"e" +"a p+(licia e1+ivale"*e a la i"scripci!" - "o
p+ee" ser esco"ocios por el *ercero hipo*ecario 2SSTS Se"*e"cias e
5% $arzo 'F&% / %% icie$(re 'F&3 / %: $a-o 'F>% / %> ,e(rero 'F>3 / %'
icie$(re 'FD& / 5& icie$(re 'FD>/ %F $a-o 'FDF / %D .+"io - %5
oc*+(re 'FE&/ 'E e "ovie$(re e 'FF%/ %& oc*+(re e 'FF54 Es*e
pri"cipio se ,or$+la ho- e" 6a e" ocasio"es por la .+rispr+e"cia co"
$a-or )e"eralia8 c+a"o la realia e0*rarre)6s*ral es "6*ia$e"*e
os*e"si(le "o p+ee ser esco"ocia por el *ercero a1+ire"*e 2SSTS 3 e
,e(rero e 'FE:/ / %' icie$(re 'FF& / %& $a-o - 'E "ovie$(re 'FF% -
'> $arzo 'FF5/ %5 e $arzo e %&&'/ 'D e e"ero e %&&%4. E" realia
es*e pri"cipio es +"a co"sec+e"cia el pri"cipio e 1+e las si*+acio"es
posesorias a,ec*a" al *i*+lar re)is*ral a+"1+e sea *ercero hipo*ecario/ 1+e
vie"e ,or$+lao e" el ar*6c+lo 53 LH. Co$o -a he$os es*+iao e"
e*alle/ la pro*ecci!" el *ercero hipo*ecario "o se a co"*ra el a1+ire"*e
:E3
por +s+capi!" o poseeor a *i*+lo e +eGo si el 1+e se pre*e"e *ercero
hipo*ecario co"oci! o e(i! co"ocer la posesi!" co"*raria/ o si "o la
i"*err+$pe e" el aGo e s+ a1+isici!" e" los *r$i"os el Ar*. 53 LH. <
la raz!" es 1+e la posesi!" co$o co",i)+raci!" le)al el o$i"io $erece
la $is$a pro*ecci!" 1+e el e los si)"os os*e"si(les - las li$i*acio"es
le)ales el o$i"io. E" e,ec*o/ la prescripci!" co$e"zaa 2es ecir/ la
posesi!" a *6*+lo e +eGo4 a,ec*a al *ercero hipo*ecario/ e" las $is$as
co"icio"es 1+e la prescripci!" co"s+$aa/ *al co$o he$os es*+iao e"
e*alle al *ra*ar e la +s+capi!" - el re)is*ro.
Los Re*rac*os le)ales - e" )e"eral las li$i*acio"es
le)ales al o$i"io a,ec*a" al *ercero hipo*ecario. La raz!"
o)$7*ica para la s+(sis*e"cia e las li$i*acio"es le)ales es
.+s*a$e"*e s+ car7c*er e $a"i,ies*as 2p+es*as e $a"i,ies*o
por la le- o por la realia e hecho4. < a $i .+icio/ e"
aplicaci!" el $is$o pri"cipio/ el erecho $a"i,ies*o por
a"*o"o$asia es la propiea 2e,i"io por la le- co"s*i*+cio"al
- la realia $a"i,ies*a4/ - por ello es el erecho 1+e co" $as
raz!" e(e prevalecer ,re"*e al O*erceroP e" las e"a.e"acio"es
vol+"*arias o s+(as*as .+iciales9 - el re)is*ro solo p+ee
o,recer e" co"sec+e"cia +" re,orza$ie"*o e las )ara"*6as e" el
se"*io e i"opo"i(ilia/ "o e la p+(licia. < "o *ie"e
se"*io 1+e *e")a" $a-or pro*ecci!" ,re"*e al re$a*e el *i*+lar
e +" re*rac*o le)al o e +"a servi+$(re $a"i,ies*a/ 1+e el
propie*ario 2c+-o *6*+lo *ie"e +"a par*ic+lar e0cele"cia/ p+es
*ie"e el ra")o e los ra")os8 la pro*ecci!" co"s*i*+cio"al4.
La ,i"ca se a1+iere co" s+s car)as le)ales8 el Ar*. '3:& CC lo
re,iere e0presa$e"*e para el re*rac*o e",i*+*ico/ el Ar*. 5D.5 Lh a los
re*rac*os le)ales. ?"a rei*eraa .+rispr+e"cia a,ir$a 1+e p+ee e.erci*arse
re*rac*os le)ales ,re"*e al *ercero hipo*ecario 2SSTS %D e sep*ie$(re e
'F3%/ F e $arzo e 'FFF/ C,. Ar*. 5D LH4. La acci!" e re*rac*o por s6
sola sirve/ ao s+ car7c*er real/ para o(*e"er la rescisi!" e las
:ED
*ra"s$isio"es s+cesivas - la rec+peraci!" e la cosa e 1+ie" la *e")a e"
s+ poer e" ese $o$e"*o/ 7"ose a;" co"*ra *ercero hipo*ecario
a$parao por la ,e p;(lica el Ar*. 5: e la Le- Hipo*ecaria/ p+es
co",or$e al 5D.5 e la $is$a Le-/ el erecho e re*rac*o le)al/ co$o
li$i*aci!" el o$i"io/ o(ra sie$pre co" la $70i$a e,icacia ,re"*e a los
a1+irie"*es el i"$+e(le - s+ e.ercicio - e,ec*ivia "o es*7"
s+(ori"aos a la i"scripci!" el *6*+lo e" el Re)is*ro. Ta$(i" se a,ir$a
co" car7c*er )e"eral 1+e las li$i*acio"es le)ales/ co$o las "or$as e
pla"ea$ie"*o +r(a"6s*ico a,ec*a" al *ercero hipo*ecario 2STS '& e $a-o
e 'FF&4. La STS e %: e $arzo e 'FF5 co"*e$pla la hip!*esis e
s+(as*a .+icial e (ie"es 1+e el pla" e +r(a"izaci!" eclara co$o e
servicio p;(lico - 1+e por ello "o po6a ser eicao a ei,icaci!"8 la
se"*e"cia eclara 1+e i"c+$(e al lici*aor i"ves*i)ar la c+es*i!" e hecho
a"*es e co"c+rrir a la s+(as*a/ lo 1+e si)"i,ica el *ra*a$ie"*o el pla" e
+r(a"is$o 2o la a,ec*aci!" e$a"ial el (ie"4 co$o +"a car)a p;(lica
pre,ere"*e 1+e el a1+ire"*e e" s+(as*a .+icial *ie"e o(li)aci!" e
co"ocer.
,# La condicin de tercero hipotecario en la
ad$uisicin a non domino de la propiedad#
El re)is*ro solo pro*e)e al *ercero. El per,il el *ercero
se e,i"e e" see e p+(licia - co$o ese"cia e la
p+(licia $is$a 2Ar*. 5: Lh4. La p+(licia es la se)+ria
para el *ercero e" la i"opo"i(ilia e *6*+los - e" la li$pieza
e car)as.
Ae$7s/ e" cier*os casos/ e0cepcio"ales/ la p+(licia
es al)o $7s 1+e i"opo"i(ilia - li$pieza e car)as/ es
*a$(i" )ara"*6a a non domino el erecho/ p+(licia 1+e
solo reco"oce$os co$o s+ple*oria e la posesi!" c+a"o el
propie*ario se ha esarrai)ao e la cosa/ pero e"*o"ces se
:EE
e,i"e" +"os re1+isi*os s+ple$e"*arios8 solo se )ara"*iza"
erecho reales/ el erecho e" s6/ "o s+ co"*e"io o(li)acio"al/
a par*ir e cier*o $o$e"*o - sie$pre 1+e se *o$e e,ec*iva
posesi!" el (ie".

/.1 La pu,"icidad reistra" no se e>tiende a "os
cr%ditos.
La p+(liciaT)ara"*6a el re)is*ro lo es e la
propiea - e los erechos reales so(re los (ie"es
i"$+e(les/ "o e los cri*os. E" se"*io es*ric*o se ice 1+e
a los cri*os el re)is*ro les a ra")o - opo"i(ilia/ "o
p+(licia. Es lla$ao *ercero hipo*ecario a1+el e" c+-o
,avor se )ara"*iza la a1+isici!" e los erechos p+(licaos
por el re)is*ro/ - es *ercero hipo*ecario el a1+ire"*e e (+e"a
,e e +" *i*+lar re)is*ral e la propiea o e +" erecho real/
a *6*+lo o"eroso - 1+e i"scri(e9 "o es *ercero hipo*ecario el
acreeor hipo*ecario o 1+ie" a"o*a +" cri*o.
La i"opo"i(ilia es i)+al$e"*e re,eri(le a la i"scripci!" e
erechos - a la a"o*aci!" e cri*os/ la p+(licia se preica solo e los
erechos reales. El a"o*a"*e e" el re)is*ro "o )oza e la co"ici!" e
*ercero hipo*ecario. La cesi!" e +" cri*o hipo*ecario "o co"vier*e al
cesio"ario e" +" *ercero hipo*ecario a+"1+e la cesi!" se i"scri(a e" el
re)is*ro. Solo el 1+e a1+iere la propiea o +" erecho real *ie"e la
co"ici!" e *ercero hipo*ecario/ - por ello *a$poco *ie"e co"ici!" e
*ercero hipo*ecario el cesio"ario e +" cri*o hipo*ecario 2STS e %E e
oc*+(re e %&&:4. E" la STS %& e "ovie$(re e %&&E/ +" prs*a$o 1+e
se eclara +s+rario )ara"*izao por +"a hipo*eca ha sio ceio a"*es e
i"iciarse la acci!" e e.ec+ci!" hipo*ecaria. La se"*e"cia eclara 1+e el
cesio"ario el cri*o "o p+ee pre*e"er la co"ici!" e *ercero/ a+"1+e
la cesi!" se ha-a i"scri*o e" el re)is*ro.
:EF
/.!. La pu,"icidad se re+iere so"o a" derec)o rea"
pu,"icado- no a "as dem.s menciones o
circunstancias persona"es =ue pueda
contener e" asiento.
El co"cep*o e *ercero se re,iere a la *i*+laria
2propiea o erecho real4 i"$o(iliaria 1+e p+(lica el
re)is*ro/ "o a las e$7s circ+"s*a"cias 2$e"cio"es/ -
circ+"s*a"cias e hecho o e erecho4 1+e se reco)e" e" +"
,olio re)is*ral. < e" par*ic+lar a+"1+e e" el re)is*ro e la
propiea se p+ee" i"scri(ir las circ+"s*a"cias rela*ivas a la
capacia e las perso"as/ el re)is*ro e la propiea "o
p+(lica propia$e"*e la capacia e las perso"as/ - por ello
el 1+e a1+iere e +" i"capaz "o es *ercero hipo*ecario/
a+"1+e "o co"s*e e" el re)is*ro e la propiea la ca+sa e la
i"capacia o a+"1+e e" el re)is*ro e la propiea el
*ra"s$i*e"*e co"s*e co$o capaz
Dos so" las razo"es ,+"a$e"*ales para 1+e la p+(licia "o se
e0*ie"a a la )ara"*6a e la capacia el ispo"e"*e8 e" pri$er l+)ar 1+e
el re)is*ro "o )ara"*iza los ac*os - co"*ra*os "+los 2Ar*. 55 LH4 - e"
se)+"o l+)ar el re)is*ro "o es*a or)a"izao para la p+(licia e la
capacia e las perso"as. A$e" 1+e la p+(licia e" si $is$a/ co$o
pro*ecci!" e la a1+isici!" a non domino el *ercero hipo*ecario/ "o es
el ,i" pri$ario el re)is*ro. E" se"*io co"*rario se $a"i,ies*a
GORDILLO/ 1+e es ,avora(le a +"a e0*e"si!" e la p+(licia re)is*ral a
es*e s+p+es*o/ a+"1+e "o apor*a "i")+"a raz!" co"vi"ce"*e/ si"o solo s+
,e o)$7*ica e" el re)is*ro/ - ha(la e" caso co"*rario e O+" a)+a$e"*o
e "+es*ro sis*e$a le)al 1+e recor*a los e,ec*os ase)+raoresP 2e la
i"scripci!"4.
:F&
/.&. fecti4a toma de posesi5n del bien ad9uirido
seg;n el registro.
La pro*ecci!" re)is*ral e" el *ercero hipo*ecario e0i)e
*a$(i" *o$a posesi!" e,ec*iva el (ie"/ lo 1+e es*a e"
relaci!" co" la s+pre$ac6a e la p+(licia e la posesi!".
HALLET DE GO<TISOLO/ a+"1+e cri*icao e" es*e p+"*o por
la )e"eralia e la oc*ri"a hipo*ecaria/ p+so e relieve e" s+ 6a 1+e
co$o "o ha- a1+isici!" por la sola i"scripci!" re)is*ral/ si"o por
aplicaci!" e la *eor6a el *i*+lo - el $oo/ la e,ec*iva co"ici!" e
*ercero hipo*ecario e0i)e la e,ec*iva *o$a e posesi!" por el co$praor
el (ie" a1+irio/ por1+e solo la *o$a e posesi!" es $oo e,ec*ivo el
i*er a1+isi*ivo e la propiea. Se *ra*a e "o crear *i*+lariaes e" el
aire/ si"o 1+e el erecho e propiea/ a+"1+e se ,+"e e" $o*ivos
e0cl+siva$e"*e re)is*rales se asie"*a e" la *e"e"cia e,ec*iva e la cosa por
el *ercero hipo*ecario/ - "o p+ea ,+"arse e" i"scripcio"es o *i*+lariaes
$era$e"*e espec+la*ivas.
Es +" pri"cipio 1+e "o se i"corpora o)$7*ica$e"*e a
las le-es hipo*ecarias pero $e parece 1+e se repi*e
i"cesa"*e$e"*e por la .+rispr+e"cia.
La .+rispr+e"cia lo a,ir$a *a.a"*e$e"*e e" el s+p+es*o e
errores e" la ie"*i,icaci!" e la ,i"ca re)is*ral. As6 e" la STS '% e
"ovie$(re e %&&%/ se pre*e"e el la"za$ie"*o e la co$praora e +"
apar*a$e"*o e" (ase al Ar*. 5: LH - se a,ir$a por la se"*e"cia 1+e Oe
ac+ero co" la *eor6a el *6*+lo - el $oo/ vi)e"*e e" "+es*ro
ore"a$ie"*o/ la propiea e los (ie"es se a1+iere por co"sec+e"cia e
cier*os co"*ra*os/ $eia"*e la *raici!" 2ar*6c+lo 3&F el C!i)o Civil4 si"
1+e *ra*7"ose e propiea i"scri*a p+ea el asie"*o re)is*ral s+s*i*+ir a
la e"*re)a e la cosaP. E" la STS 'E e $a-o e 'FF: e" +" co"*ra*o e
per$+*a e solar por pisos ei,icaos 1+e co"s*a i"scri*o el i"$+e(le +"a
vez co"s*r+io es e$(ar)ao por e+as el co"s*r+c*or - e" la opor*+"a
*ercer6a se a,ir$a la pro*ecci!" el +eGo el solar co$o a1+ire"*e a
*i*+lo o"eroso el re)is*ro - 1+e ha a1+irio e,ec*iva$e"*e los pisos
:F'
ie"*i,icaos por e"*re)a el co"s*r+c*or. El *e$a se pla"*ea *a$(i" e" el
procei$ie"*o e.ec+*ivo/ e" el 1+e e *oas ,or$as es +oso 1+e sea e
aplicaci!" el Ar*. 5: LH/ por1+e co$o se ha icho el a.+ica*ario e +"
re$a*e "o es +" a+*e"*ico *ercero hipo*ecario/ e" el 1+e e" )e"eral "o se
reco"oce la *i*+laria el a.+ica*ario 1+e i"scri(e si "o ha- *a$(i"
+"a e,ec*iva *o$a e posesi!" el (ie" a.+icao 2STS e 5' e $a-o e
%&&%/ e" el 1+e $ie"*ras "o ha- *o$a e,ec*iva e posesi!" por el
a.+ica*ario se ha(la e a.+icaci!" e cosa a.e"a8 La oc*ri"a
co"*raria se $a"*ie"e e" la STS %% e icie$(re e %&&&/ 1+e a"*e la
ca+cia e la a"o*aci!" preve"*iva 1+e ,+"a$e"*a +"a a.+icaci!"
.+icial a"*erior a,ir$a 1+e el "+evo a.+ica*ario es +" *ercero
hipo*ecario reco"oce la (+e"a ,e e los "+evos a.+ica*arios a pesar e
la posesi!" co"*raria Olos co$praores rec+rrios ,+"aro" s+ cree"cia e"
la ,ac+l*a *ra"s$isora e los ve"eores e" la e0ac*i*+ el co"*e"io el
Re)is*ro as6 co$o los ve"eores 1+e ae$7s *+viero" a s+ isposici!" la
cer*i,icaci!" e car)as i"corporaa al e0peie"*e a$i"is*ra*ivo e
apre$io e la 1+e "o res+l*a(a "i")+"a li$i*aci!" e las ,ac+l*aes
isposi*ivas el apre$iaoP4.
6. La hipoteca constituida por un no propietario'
# la condicin de tercero hipotecario del
acreedor hipotecario.
Se pla"*ea ,rec+e"*e$e"*e e" la pr7c*ica el pro(le$a
e la hipo*eca co"s*i*+ia por +" "o propie*ario. La
,or$+laci!" li*eral el Ar*. 5: LH parece re,eria
e0cl+siva$e"*e al a1+ire"*e se);" el re)is*ro/ *e0*+al$e"*e
e" co"sec+e"cia el s+p+es*o e co"s*i*+ci!" e hipo*eca por
+" "o propie*ario "o es*a e0presa$e"*e previs*o e" el 7$(i*o
e pro*ecci!" por las le-es hipo*ecarias e" )e"eral/ "i por e"
el Ar*. 5: LH e" par*ic+lar. LSe pro*e)e i)+al$e"*e al
:F%
a1+ire"*e se);" el re)is*ro 1+e al acreeor hipo*ecarioN
LM+ s+cee c+a"o se co"s*i*+-e +"a hipo*eca so(re +" (ie"
a.e"oN LEs "+la la hipo*ecaN LLa p+(licia re)is*ral pro*e)e
al acreeor hipo*ecario i)+al 1+e al a1+ire"*e se);" el
re)is*roN E" la Le- Hipo*ecaria e 'E3' se pres+po"6a 1+e la
hipo*eca co"s*i*+ia por +" "o propie*ario era "+la9 - se
ispo"6a respec*o el ac*o e isposici!" por +" "o
propie*ario 1+e la hipo*eca "o se Oco"valiar7 a+"1+e el
co"s*i*+-e"*e a1+iera esp+s icho erechoR9 e" la
le)islaci!" hipo*ecaria vi)e"*e "o se rei*era icha "or$a/ -
es*a c+es*i!" parece ha(erse pres*ao a +" a$plio e(a*e
.+rispr+e"cial - oc*ri"al.
El e0a$e" e*allao e la .+rispr+e"cia "os $+es*ra cier*as
co"*raiccio"es e" la oc*ri"a el TS9 e" ocasio"es a,ir$a "+es*ro al*o
*ri(+"al 1+e la hipo*eca co"s*i*+ia por +" "o propie*ario es raical$e"*e
"+la/ pero e" o*ras ocasio"es/ e" lo 1+e a $i parecer ha e co"sierarse
.+rispr+e"cia $a-ori*aria/ aplica *a$(i" a es*e p+"*o la oc*ri"a e la
pro*ecci!" e la p+(licia el re)is*ro/ - a+" la e las a1+isicio"es a
"o" o$i"o se);" el re)is*ro. La .+rispr+e"cia $7s a"*i)+a parece "o
reco"ocer al acreeor hipo*ecario la co"ici!" e *ercero hipo*ecario
2SSTS %% $arzo 'F%:/ %D icie$(re 'F5% - %% "ovie$(re e 'F354. As6
se a,ir$a 1+e la hipo*eca e cosa a.e"a o la hipo*eca co"s*i*+ia por +" "o
propie*ario/ es raical$e"*e "+la - "o pro+ce e,ec*os .+r6icos 2STS e
'F e icie$(re e 'F3:/ p+es la p+(licia re)is*ral (e"e,icia al *ercero
a1+ire"*e/ "o al *ercero acreeor. I"*ica oc*ri"a se sos*ie"e e" la STS
D e icie$(re e 'FED9 se);" es*a se"*e"cia Ola irre)+lar *ra$i*aci!" el
procei$ie"*o .+icial s+$ario el ar*6c+lo '5' e la Le- Hipo*ecaria/
e*er$i"a"*e e la procee"cia e la "+lia 1+e se pos*+la e" la
e$a"a - e la 1+e ha e erivar/ al ca"celarse e" el Re)is*ro e la
#ropiea la i"scripci!" operaa el o$i"io e las ,i"cas s+(as*aas a
,avor e los re$a*a"*es/ 1+e a1+iera ple"a vi)e"cia la i"scripci!" el
o$i"io e las $eri*aas ,i"cas operaa a ,avor e +"o e los ac*ores co"
:F5
pos*erioria a la i"iciaci!" e a1+el procei$ie"*oP. La STS e %F e
se*ie$(re e %&&5/ co"*e$pla el s+p+es*o e +"a pro$o*ora 1+e ve"e
+"os pisos - esp+s e la ve"*a i"scri(e +"a hipo*eca 1+e ha(6a
o*or)a"o e" escri*+ra p+(lica e" ,echa a"*erior a la ve"*a e los pisos e"
oc+$e"*o privao9 la se"*e"cia eclara la "+lia e la hipo*ecas/ -
ar)+$e"*a so(re la ,al*a e (+e"a ,e el (a"co acreeor. E" es*e caso
co$o los co$praores ha(6a" *o$ao posesi!" e los pisos - s+
propiea era "o*oria/ es evie"*e se);" la se"*e"cia 1+e e" el $o$e"*o
e i"scri(ir el (a"co e(i! ha(er sa(io 1+e la pro$o*ora "o era
propie*aria/ - 1+e e" co"sec+e"cia/ aplica"o la oc*ri"a e la o(le
ve"*a/ "o ha- o(le isposici!" si"o e"a.e"aci!" e cosa a.e"a.
#ero ,re"*e a es*a .+rispr+e"cia creo 1+e p+ee
ecirse 1+e la $a-or6a e las se"*e"cias el TS/ aplica" el
pri"cipio e pro*ecci!" el *ercero hipo*ecario $+-
especial$e"*e a ,avor el acreeor hipo*ecario/ si" e*e"erse
si1+iera a +" a"7lisis e0ha+s*ivo el Ar*. 5: LH - s+
,+"a$e"*o. Se *ra*a )e"eral$e"*e e s+p+es*os e ve"*a
a"*erior el (ie" 1+e pos*erior$e"*e res+l*a hipo*ecao/ o e
oposici!" e 1+ie" se pre*e"e propie*ario a procei$ie"*os
e e.ec+ci!" hipo*ecaria.
Las SSTS e '3 e ,e(rero - '3 e $arzo e 'FE'/ 5& e
"ovie$(re e 'FED/ %> e oc*+(re e 'FF'/ '& e oc*+(re e 'FF3/ %F e
e"ero e 'FFD/ 5 e $a-o e %&&& - ': e .+"io el %&&&/ %E e oc*+(re
e %&&% es*a(lece" la pre,ere"cia el acreeor hipo*ecario e.ec+*a"*e
,re"*e al co$praor e" oc+$e"*o privao se)+io e *o$a e posesi!"
a"*erior a la co"s*i*+ci!" e la hipo*eca/ si" hacerse c+es*i!" e la
oc*ri"a e la opo"i(ilia e la posesi!" a la i"scripci!" re)is*ral o si el
*i*+lar re)is*ral co"oci! o e(i! co"ocer la posesi!" co"*raria 2Ar*. 53 -
5E/ LH4/ o si se hipo*ec! +"a cosa a.e"a - "o h+(o e" realia o(le
isposici!". E" )e"eral es*as se"*e"cias se ,+"a" *a"*o e" el pri"cipio e
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os 1+e e"c+e"*ra" e" el Ar*. ':D5 el
CC/ co$o e" los pri"cipios )e"erales e la p+(licia re)is*ral e0 Ar*. 5:
:F:
LH. 4. La STS e 5& e "ovie$(re e 'FED es*a(lece la pre,ere"cia el
acreeor hipo*ecario e.ec+*a"*e ,re"*e al co$praor e" oc+$e"*o privao
se)+io e *o$a e posesi!" a"*erior a la co"s*i*+ci!" e la hipo*eca/ si"
hacerse c+es*i!" e la oc*ri"a e la opo"i(ilia e la posesi!" a la
i"scripci!" re)is*ral o si el *i*+lar re)is*ral co"oci! o e(i! co"ocer la
posesi!" co"*raria 2Ar*. 53 - 5E/ LH4. La STS e %> e oc*+(re e 'FF'/
especial$e"*e co"*+"e"*e/ eclara 1+e Olas ,i"cas o(.e*o e la hipo*eca -
co" a"*erioria ve"ias a los ac*ores por los a"*es re,erios
coe$a"aos re(eles/ ,i)+ra(a" i"scri*as al *ie$po e co"s*i*+ir la
hipo*eca co$o e la propiea e 1+ie"es las hipo*ecaro" si" 1+e e" la
i"scripci!" co"s*ase "aa 1+e o i$piiese9 as6 co$o *a$(i" 1+e la
e$a"a e"*ia (a"caria acep*! icha hipo*eca e (+e"a ,e/ i)"ora"o
1+e e" 1+ie"es la co"s*i*+-ero" "o raicase -a el erecho 1+e le
*ra"s$i*6a" la hipo*eca as6 co"s*i*+iaP. La $is$a c+es*i!" se pla"*ea e"
la STS e %F e e"ero e 'FFD ,re"*e a la a,ir$aci!" e" el rec+rso e 1+e
el acreeor hipo*ecario "o p+ee co"sierarse *ercero hipo*ecario
a$parao por el Ar*. 5: LH a,ir$a la se"*e"cia 1+e Ola hipo*eca se
co"s*i*+-e para )ara"*izar la sa*is,acci!" el cri*o/ c+-a via -
vicisi*+es e" ella reperc+*e por s+ "ecesaria accesoriea. Es*a ,i"alia
eco"!$icoT.+r6ica es lo 1+e hace 1+e la le)islaci!" hipo*ecaria "azca/
e"*re o*ras cosas/ para pro*e)erlo - ,avorecer la se)+ria e los
prs*a$osP co" ci*a e las se"*e"cias e '> e $arzo e 'F>E - 'D e
oc*+(re e 'FEF. La recie"*e STS %> e oc*+(re e %&&: aplica *a$(i" el
pri"cipio e la p+(licia re)is*ral a ,avor el acreeor hipo*ecario
c+a"o se ha hipo*ecao +"a cosa a.e"a/ rei*erao e" las SSTS '& e
oc*+(re e %&&D - % e icie$(re e %&&E/ e" relaci!" co" la recie"*e
a$pliaci!" e la e,icacia el re$a*e/ 1+e co$e"*o esp+s. La STS e '&
e oc*+(re e 'FF3/ lo e",oca ese o*ro p+"*o e vis*a/ p+es eclara 1+e la
*ercer6a e o$i"io "o se p+ee i"*erpo"er ,re"*e a la e.ec+ci!" hipo*ecaria/
- parece i",erirse e a1+6 1+e se pre,iere al acreeor hipo*ecario 1+e al
co$praor e" oc+$e"*o privao a+"1+e *e")a +"a posesi!" $a"i,ies*a. La
STS e 5 e $a-o e %&&&/ ice 1+e "o se p+ee peir la "+lia e +"
procei$ie"*o e.ec+*ivo por ,al*a e propiea el *i*+lar re)is*ral el
(ie" hipo*ecao. Si*+aci!" 1+e parece ha(erse reco)io e0presa$e"*e e"
:F>
la re,or$a e la LEC/ e" c+-o Ar*. 3F3 se li$i*a r7s*ica$e"*e las
*ercer6as e o$i"io e" el procei$ie"*o hipo*ecario.
Es lla$a*ivo e" es*e p+"*o co"s*a*ar 1+e e" ocasio"es
la .+rispr+e"cia lleva la pro*ecci!" el acreeor hipo*ecario
a+" $as all7 e lo 1+e pro*e)e al *ercer a1+ire"*e e (+e"a
,e/ por1+e a ,avor el acreeor hipo*ecario e" ocasio"es "o
*ie"e +as o)$7*icas/ i"cl+so c+a"o e" la o(le
isposici!" ha- +" propie*ario 1+e ha co"soliao s+
posici!" por la posesi!" co"*i"+aa/ a"*es e la co"s*i*+ci!"
e la hipo*eca. < *a$(i" e" ocasio"es e" ,avor el acreeor
hipo*ecario la .+rispr+e"cia aplica el pri"cipio e *+*ela e
+"a a1+isici!" a non domino/ si" "i si1+iera aplicar las
li$i*acio"es 1+e se eriva" e la e,ec*+osa ie"*ia e la
,i"ca o el error e ie"*i,icaci!".
La STS e 'D e oc*+(re e 'FEF/ al cele(rar el co"*ra*o e
prs*a$o hipo*ecario/ el pres*a*ario co$e*i! el error e hipo*ecar la ,i"ca
1+e e1+ivocaa$e"*e ,i)+ra(a e" la escri*+ra e co$pra a"*erior/ - 1+e
era is*i"*a e la 1+e e,ec*iva$e"*e 1+er6a hipo*ecar/ el 1+e la ,i"ca
hipo*ecaa es*+viera oc+paa por +" co$praor e" el oc+$e"*o privao
e %& e ,e(rero e 'FD3/ a"*erior a la co"s*i*+ci!" re)is*ral e la
hipo*eca/ para la se"*e"cia es +" error irreleva"*e ,re"*e al (a"co 1+e es
*ercero hipo*ecario/ - ello si" per.+icio e 1+e le co"s*a 1+e el piso ,+e
e0a$i"ao por el *asaor el (a"co.
A $i .+icio es*a oc*ri"a *ie"e +"a raz!" $e*a.+r6ica
pro,+"a/ e" la "oci!" e hipo*eca 1+e .+s*i,ica el r)i$e"
re)is*ral/ - 1+e e" la $e"*e e "+es*ra .+rispr+e"cia es*7
li)aa e,ec*iva$e"*e a la i$por*a"*e ,+"ci!" 1+e es*a
i"s*i*+ci!" c+$ple e" +" sis*e$a eco"!$ico - ,i"a"ciero. El
pri"cipio e p+(licia parece ha(er "acio e" el 7$(i*o e
la e.ec+ci!" hipo*ecaria/ - l+e)o se e0*e"i! oc*ri"al$e"*e a
:F3
*oa i"scripci!" re)is*ral. La .+rispr+e"cia $a-ori*aria "o
parece si" e$(ar)o pla"*earse el co",lic*o $oral e"*re
posesi!" e i"scripci!" e" see e e.ec+ci!" hipo*ecaria/
o"e la Op+(liciaP re)is*ral es $+cho $as raical/ "i *ie"e
+as $orales so(re la aplicaci!" el pri"cipio e p+(licia
a la e.ec+ci!" hipo*ecaria9 1+iz7s por1+e el propie*ario p+ee
sie$pre al ,i" li(erar el (ie" pa)a"o el cri*o hipo*ecario/ -
por1+e la hipo*eca s+po"e la e0is*e"cia real e +" valor e" el
(ie" hipo*ecao/ 1+e e(i! 1+iz7s ha(er .+s*i,icao la
i"scripci!" el $is$o e" el re)is*ro.
E" $i opi"i!"/ la raical pro*ecci!" el acreeor hipo*ecario e" la
.+rispr+e"cia/ se ,+"a $as e" el reco"oci$ie"*o el valor e la hipo*eca
co$o s+s*e"*o e +" sis*e$a ,i"a"ciero/ - e" +"a ore"aci!" eco"!$ica
sa"eaa/ 1+e e" la "oci!" e p+(licia re)is*ral/ *al co$o es e"*e"ia
e" la o)$7*ica e Do" Jer!"i$o - Roca Sas*re/ p+es la hipo*eca "o es e"
si $is$a +" *i*+lo o"eroso e a1+isici!"/ - p+ee ser co"s*i*+ia por el
e+or o por +" *ercero/ - la ca+sa e la hipo*eca "o es*a li)aa
"ecesaria$e"*e a la ca+sa el co"*ra*o ca+sal/ "or$al$e"*e e prs*a$o
e" c+-a vir*+ se co"s*i*+-e la hipo*eca. A $i e"*e"er si" e$(ar)o es
previsi(le 1+e es*a oc*ri"a .+rispr+e"cial se revise e" +" ,+*+ro pr!0i$o
por los i$por*a"*es pro(le$as co"s*i*+cio"ales 1+e pla"*ea/ - por s+po"er
la co""ive"cia co" pr7c*icas - si*+acio"es i,6cil$e"*e as+$i(les ese el
p+"*o e vis*a $oral.
:FD
,. (l rematante en procedimiento e$ecutivo
$udicial o administrativo como tercero
hipotecario.
0.1 La doctrina c".sica a+irma "a ine>istencia de
pu,"icidad reistra" en e" remate.
E" la oc*ri"a hipo*ecaria *raicio"al/ si)+ie"o las
ieas e Jer!"i$o GON@ALE@/ se a,ir$a 1+e la pro*ecci!"
el Ar*. 5: LH solo se re,iere a las a1+isicio"es por co"*ra*o
- "o por s+(as*a .+icial o a$i"is*ra*iva.
Es el res+l*ao e +"a visi!" el re)is*ro e la propiea solo al
servicio e la propiea/ - "o al servicio el cri*o - el proceso. El
ar)+$e"*o pri"cipal era 1+e el *e"or li*eral el Ar*. 5: LH/ e" s+
reacci!" ori)i"aria/ re,iere e0presa$e"*e la pro*ecci!" re)is*ral a los 1+e
contraten co" el *i*+lar i"scri*o.
A par*ir e la re,or$a e 'F:: la "+eva reacci!" el
Ar*. 5: LH "o e0i)e e0presa$e"*e *i*+lo co"*rac*+al/ si"o 1+e
(as*a el *i*+lo o"eroso9 por ello al)+"a oc*ri"a se $+es*ra
par*iaria e )ara"*izar al a1+ire"*e e" procei$ie"*o e
apre$io .+icial o a$i"is*ra*ivo/ 1+e c+$ple los re1+isi*os
el Ar*. 5: LH/ la *i*+laria e,ec*iva el (ie" a1+irio
se);" el re)is*ro por s+ co"ici!" e *ercero hipo*ecario -
a+"1+e el *i*+lar e$(ar)ao "o ,+era propie*ario.
E" )e"eral es*a evol+ci!" oc*ri"al es recie"*e - se e"$arca e"
+"a oc*ri"a $+cho preoc+paa por la se)+ria el proceso e.ec+*ivo/ -
por la )ara"*6a el re$a*a"*e e" icho proceso. Es +"a oc*ri"a c+-o
pri"cipal valeor parece ser GORDILLO CAbAS.
:FE
El e0a$e" e la .+rispr+e"cia e" es*e p+"*o
co"s*a*a(a i"co"sec+e"cias - co"*raiccio"es "o*orias.
As6 le reco"oce al re$a*a"*e la co"ici!" e *ercero hipo*ecario
a1+ire"*e a non domino/ la STS e 5' e $arzo e 'FF'9 por s+ par*e la
STS e 'F e $a-o e 'FFD/ e" +"a ar)+$e"*aci!" i"cie"*al/ 1+e "o
co"s*i*+-e la ra*io ecie"i el caso/ is*i")+e e"*re el a"o*a"*e - el
a.+ica*ario co"siera"o 1+e el a"o*a"*e "o es*a pro*e)io por la ,e
p;(lica re)is*ral pero el a.+ica*ario 1+e i"scri(e s6. La STS 'F e
oc*+(re e 'FFE/ a,ir$a 1+e los a1+ire"*es e" p+(lica s+(as*a 1+e
i"scri(e" so" *erceros hipo*ecarios/ - ha" e ser e" co"sec+e"cia
$a"*e"ios e" s+ a1+isici!" si l+e)o se eclara "+la la s+(as*a por
ca+sas 1+e "o co"s*a(a" e" el re)is*ro9 lo 1+e se .+s*i,ica e" )e"eral por
ser la a1+isici!" a non domino +"a Q$a"i,es*aci!" carac*er6s*ica e la
pro*ecci!" e la ,e p;(lica re)is*ral e" ,avor el *ercero hipo*ecario
c+al1+iera 1+e ,+era" los vicios e 1+e p+iera aolecer el *6*+lo e s+
*ra"s$i*e"*eQ 2STS %% e icie$(re e %&&&49 o/ e" ,i"/ se a,ir$a
co"*+"e"*e$e"*e 1+e e" +" caso e ve"*a e cosa a.e"a 1+e Qel
a1+ire"*e/ si re;"e los pres+p+es*os el ar*6c+lo 5: e la Le-
Hipo*ecaria/ ser7 $a"*e"io e" s+ a1+isici!" e" *oo casoQ 2STS %'e
.+"io e %&&&4. E" la STS e > e icie$(re e %&&% se pla"*ea el
s+p+es*o e +"a ,i"ca a1+iria e" p;(lica s+(as*a o"e ha(6a +"
e"clave 2proce6a e +"a a)r+paci!"4 *i*+laria e o*ro a1+ire"*e/
a,ir$a la se"*e"cia 1+e el a1+ire"*e 1+e i"scri(e a+"1+e prove")a e
s+(as*a .+icial )oza e la pro*ecci!" el *ercero hipo*ecario.
Si" e$(ar)o $+chas o*ras se"*e"cias a,ir$a" por el co"*rario
1+e el a1+ire"*e e" p;(lica s+(as*a .+icial o a$i"is*ra*iva/ 1+e
i"scri(e s+ a1+isici!" e" el re)is*ro/ "o a1+iere por ello +"a pro*ecci!"
especial el re)is*ro/ - e" )e"eral 1+e *ie"e la $is$a posici!" .+r6ica
1+e el *i*+lar e$(ar)ao. E" la cl7sica se"*e"cia e ' e ,e(rero e 'FD:/
se ice 1+e la se"*e"cia e.ec+*iva "o pro+ce cosa .+z)aa - por eso "o
*ras$i*e er)a o$"es la propiea 2se *ra*a e la a1+isici!" por el
a.+ica*ario e" +" procei$ie"*o e.ec+*ivo e hipo*eca co"s*i*+ia e"
perioo e re*roacci!" e la 1+ie(ra4. Se);" la STS e E e $arzo e
'FF5 Ola ,e p;(lica re)is*ral "o ese$peGar7 la $e"or ,+"ci!"
:FF
co"valia"*e o sa"a*oria/ -a 1+e ;"ica$e"*e ase)+ra la a1+isici!" el
*ercero pro*e)io e" c+a"*o la $is$a se apo-e e" el co"*e"io el
Re)is*ro/ 1+e para icho *ercero se rep+*a e0ac*o - veraero9 pero icho
pri"cipio "o co"solia e" lo e$7s el ac*o a1+isi*ivo el *ercero/ e" el
se"*io e co"valiarlo sa"7"olo e los vicios e "+lia e 1+e
aolezcaP a,ir$a"o 1+e Olo 1+e aco"*ece e" el caso a1+6 e".+iciao e"
1+e el *6*+lo e o$i"io e la rec+rre"*e se ori)i"! por el irre)+lar
e$(ar)o/ s+(as*a - a.+icaci!" e la *ercera par*e i"ivisa e +"a ,i"ca
e" la 1+e se co$pre"6a +"a porci!" e *erre"o 1+e -a "o era e la
propiea el e.ec+*ao - s6/ por el co"*rario/ el A-+"*a$ie"*o
e$a"a"*eP 2Doc*ri"a .+rispr+e"cial rei*eraa i"cesa"*e$e"*e8 SSTS
'F e "ovie$(re e 'FF%/ %5 e ,e(rero e 'FF>/ '& e icie$(re e
'FF34. E" la recie"*e se"*e"cia e '& e .+"io e %&&5 se a,ir$a
*a.a"*e$e"*e 1+e Opara 1+e res+l*e aplica(le 2la oc*ri"a el *ercero
hipo*ecario4 e(e ser v7lio el *6*+lo a1+isi*ivo el *ercero 1+e lo
i"scri(e - a1+6 s+cee 1+e el *6*+lo 1+e i"scri(i! el e$a"ao eriva el
irre)+lar e$(ar)o/ s+(as*a - a.+icaci!" llevaa a ca(o e" el .+icio
e.ec+*ivo re,erio/ p+es se *ra*a e ac*+acio"es prac*icaas so(re ,i"ca 1+e
"o era propiea e la e.ec+*aa/ -a 1+e la ha(6a e"a.e"ao p;(lica$e"*e
co" a"*erioria a los rec+rre"*esP La STS '3 e .+"io e %&&5/ co" ci*a
e la STS %5 e ,e(rero e 'FF>/ sos*ie"e e" ese $is$o s+p+es*o 1+e los
e$(ar)os e.ec+*ivos para ser valios - e,icaces se e(e" hacer so(re los
(ie"es el e+or Oes ecir respec*o a los i"cl+ios e" s+ pa*ri$o"io - e
s+ e,ec*iva ispo"i(ilia - el *ercero e0*raGo al .+icio e.ec+*ivo/ por "o
ser e+or e la ca"*ia recla$aa/ co$o a1+6 s+cee/ es*7 ,ac+l*ao
para pro$over la "+lia e las ac*+acio"es e.ec+*ivas/ *a"*o las se
re,iere" a la *ra(a/ co$o a las s+(as*as - a.+icacio"es llevaas a ca(o/
lo 1+e e*er$i"a la "+lia co"sec+e"*e el *6*+lo el a1+ire"*eP.

>&&
0.!. La doctrina uni+icada de "a STS de / de mar#o
de !HH0 $ su crtica.
La STS e > e $arzo e %&&D ic*aa co"
+"a"i$ia por el ple"o e la Sala civil el Tri(+"al
S+pre$o/ - reac*aa por el E0$o. Sr. Do" =ra"cisco Mar6"
Cas*7"/ co"cl+-e 1+e esp+s e +" procei$ie"*o e
apre$io 2.+icial o a$i"is*ra*ivo4 so(re (ie"es 1+e co"s*e"
e" el re)is*ro a "o$(re el e$(ar)ao/ si el re$a*a"*e
i"scri(e/ el Ar*. 5: Lh a$para s+ a1+isici!" a non domino.
A $i .+icio es*a oc*ri"a ha- 1+e e"$arcarla e" la co",+si!"
e"*re p+(licia re)is*ral co$o )ara"*6a e *i*+laria -
p+(licia co$o i"opo"i(ilia e *6*+los - li$pieza e
car)as.
Doc*ri"a rei*eraa pos*erior$e"*e e" las se"*e"cias e 'D e
$a-o - D e se*ie$(re e %&&D/ 'D e $a-o/ E e oc*+(re/ %& e
"ovie$(re - 'E e icie$(re e %&&E. La se"*e"cia e +"i,icaci!" realiza
+" ri)+roso - e*allao e0a$e" e las previas vacilacio"es
.+rispr+e"ciales/ - co"cl+-e 1+e la a1+isici!" el re$a*a"*e se apo-a
e" el re)is*ro/ 1+e salva el e,ec*o e *i*+laria o e poer e isposici!"
el *ra"s$i*e"*e.
A $6 $e parece 1+e p+iera" e0is*ir razo"es
o)$7*icas - *c"icas 1+e 1+iz7s e(er6a" hacer"os
reco"sierar la oc*ri"a re,eria/ - 1+e paso a e0po"er a
co"*i"+aci!". E" $i opi"i!" la pos*+ra $7s se)+ra es
e"*e"er co" car7c*er e pri"cipio/ la se)+ria el re$a*a"*e
e" el proceso e.ec+*ivo 1+ea s+,icie"*e$e"*e ase)+raa co"
los pri"cipios e i"opo"i(ilia e *6*+los - li$pieza e
car)as/ - 1+e la per*e"e"cia al e$(ar)ao el (ie" o(.e*o e
e.ec+ci!" se co",i)+ra co$o pres+p+es*o e valiez el
>&'
procei$ie"*o e.ec+*ivo 2Ar*. >F5 LEC4. Co$o es
raical$e"*e "+lo el proceso e.ec+*ivo e (ie"es a.e"os al
e$(ar)ao/ el re$a*e "+"ca p+ee )ara"*izar la *i*+laria
a+"1+e se i"scri(a e" el re)is*ro/ por1+e el re$a*a"*e es
s+(ro)ao el e$(ar)ao/ "o *ercero. =i"al$e"*e la
e0i)e"cia e (+e"a ,e e" el a1+ire"*e "o res+elve por si
$is$a la co"*raicci!" 1+e res+l*a e +"a e0*e"si!"
es$es+raa e la p+(licia re)is*ral/ p+es lo ;"ico 1+e
i"*ro+ce la (+e"a ,e es la iscrecio"alia .+icial e" la
valoraci!" e c+es*io"es e hecho/ evi*a"o lo 1+e ha e ser
+"a resol+ci!" .+r6ica so(re el ,o"o el as+"*o.
E" pri$er l+)ar/ la a1+isici!" e" s+(as*a .+icial "o p+ee
)ara"*izar la ie"*ia - co"sis*e"cia e la ,i"ca s+(as*aa/ por los
,rec+e"*es errores al ie"*i,icar el o(.e*o o s+.e*os e la acci!" e.ec+*iva9 - el
re)is*ro "o e.erce "i p+ee e.ercer so(re el $a"a$ie"*o e e$(ar)o/ "i
si1+iera los co"*roles e ie"*ia $a*erial - perso"al 1+e e0i)e a las
escri*+ras ori"arias 1+e ,+"a" +"a i"scripci!" 2Ar*. >' Rh49 los errores
- e,ec*+osa escripci!" e ,i"cas 2e" s+ ie"*ia o e0*e"si!"4/ - los
errores e" la ie"*i,icaci!" e los *i*+lares e las ,i"cas/ so" rela*iva$e"*e
,rec+e"*es e" las a"o*acio"es preve"*ivas e e$(ar)o - a"+"cios e
s+(as*a/ - por lo *a"*o e" los re$a*es.
E" se)+"o l+)ar/ la a1+isici!" e" s+(as*as .+iciales "o
)ara"*iza ,re"*e a las car)as reales $a"i,ies*as o li$i*acio"es le)ales el
o$i"io/ o posesi!" p+(lica 1+e so" $a"i,ies*as - el erecho $a"i,ies*o
por a"*o"o$asia es la propiea 2e,i"io por la le- co"s*i*+cio"al - la
realia $a"i,ies*a4/ - por ello es el erecho 1+e co" $as raz!" e(e
prevalecer ,re"*e al O*erceroP e" las s+(as*as .+iciales9 - "o *ie"e se"*io
1+e *e")a" $a-or pro*ecci!" ,re"*e al re$a*e el *i*+lar e +" re*rac*o le)al o
e +"a servi+$(re $a"i,ies*a/ o el $ero poseeor 1+e el propie*ario 2c+-o
*6*+lo *ie"e +"a par*ic+lar e0cele"cia/ p+es *ie"e el ra")o e los ra")os8 la
pro*ecci!" co"s*i*+cio"al49 e" *ercer l+)ar/ el re$a*e "o c+$ple las
co"icio"es el Ar*. 5: Lh8 es +" ac*o e "a*+raleza alea*oria - 1+e "o
>&%
provie"e el *i*+lar i"scri*o/ p+es el re$a*e "i es +"a a1+isici!" a *6*+lo
o"eroso 2es +" ac*o alea*orio4/ "i provie"e e perso"a 1+e e" el Re)is*ro
aparece co" ,ac+l*aes para *ra"s$i*irlo 2p+es lo *ra"s$i*e el .+ez4. El
re$a*e es alea*orio por la ,al*a e correspo"e"cia e"*re precio - valor/ es
la raz!" 1+e .+s*i,ica la re(a.a r7s*ica e los precios e a.+icaci!"/ 1+e
si "o ha(r6a o por6a" ser *e"ios por +s+rarios.
E" *ercer l+)ar la pro*ecci!" el re$a*a"*e co$o *ercero
hipo*ecario es*a e" co"*raicci!" co" la "a*+raleza procesal el re$a*e. El
.+icio e.ec+*ivo "o eclara erechos/ solo realiza (ie"es9 el $is$o $oo
la acci!" e *ercer6a "o pro+ce e,ec*o e cosa .+z)aa/ "i eclara
erechos 2Ar*. 3&5 LEC4. La li*is se pla"*ea e" la acci!" e.ec+*iva
e0cl+siva$e"*e ,re"*e al e$(ar)ao 2- a+" e" la *ercer6a se iri)e co"*ra
el e$(ar)ao - el e$(ar)a"*e49 es +"a acci!" s+$aria e"*re las par*es
li*i)a"*es/ "o erga omnes/ lo 1+e si)"i,ica 1+e "o eclara - "i si1+iera
co"s*a*a la propiea. < por1+e "aie e" "i");" $o$e"*o el proceso
e.ec+*ivo ha a,ir$ao - $e"os )ara"*izao la propiea/ p+ee co"cl+irse
1+e el re$a*a"*e "o a1+iere la propiea 1+e le *ra"s$i*e el *i*+lar
re)is*ral/ si"o 1+e se s+(ro)a e" la posici!" e es*e/ por ore" el .+ez9 -
el re$a*e "o es la co"*i"+aci!" o s+cesi!" e +"a i"scripci!" 21+e li$pie
el e,ec*o e *i*+laria4 si"o la co"sec+e"cia e +"a a"o*aci!"
preve"*iva/ 1+e p+(lica el proceso/ "o la *i*+laria.
=i"al$e"*e el re$a*a"*e "o c+$ple las co"icio"es el Ar*. 5:
Lh/ por1+e "o es *ercero/ "o a1+iere e 1+ie" co"s*a e" el re)is*ro co"
,ac+l*aes e isposici!"/ p+es a1+iere el .+ez/ - "o es a1+ire"*e a
*6*+lo o"eroso por1+e el re$a*e *ie"e "a*+raleza alea*oria al "o )ara"*izar
la *i*+laria.

#$#L$%&'()$( S*+('$( ( ,(-$.*L% ::

>&5
Los es*+ios/ a+"1+e a"*i)+os/ e =&NT BOIB/ La
a1+isici!" a "o" o$i"o/ RCDI/ 'F3D/ #7). '&3D - si)s./ -
ROCA SASTRE MANC?NILL/ Las a1+isicio"es a "o"
o$i"o/ AAMN/ BIB/ #7). %35 - si)s.9 HALLET DE
GO<TISOLO/ La (+e"a ,e/ la i"scripci!" - la posesi!"/ e"
SEs*+ios so(re erechos e cosasR/ Mari/ 'FD5.
Co"*i";a" sie"o claves para e"*e"er el se"*io e
i"*erpre*acio"es $7s i$por*a"*es so(re el 7$(i*o - alca"ce
e la p+(licia re)is*ral. Recie"*e$e"*e sis*e$a*iza las ieas
$as i$por*a"*es el pres*i)ioso c+erpo re)is*ral so(re la
e,icacia el re)is*ro AMOROS G?ARDIOLA/ La *eor6a e
la p+(licia re)is*ral - s+ evol+ci!"/ isc+rso le6o por el
Sr. D. Ma"+el A$or!s G+ariola/ e" s+ i")reso e" la Real
Acae$ia e Le)islaci!" - .+rispr+e"cia/ - co"*es*aci!" el
Sr. D. L+is D6ezT#icazo - #o"ce e Le!"/ Mari/ Real
Acae$ia e J+rispr+e"cia - Le)islaci!"/ 'FFE.
Meri*orios *ra(a.os recie"*es/ MARTIN
BALLESTEROS HERNANDE@/ La le)i*i$aci!" re)is*ral
e" la i"7$ica e las a1+isicio"es i"$o(iliarias a "o"
o$i"o RCDI/ 'FF'/ #7). >F& - si)s9 B?STOS #?ECHE/
La oc*ri"a e la aparie"cia .+r6ica8 2+"a e0plicaci!"
+"i*aria e los ar*6c+los 5: e la LH. - :3: el C.C./ - o*ros
s+p+es*os e aparie"cia4/ Mari 'FFF; MONSERRAT
HALERO/ E" e,e"sa e la *esis $o"is*a el *ercero
hipo*ecario/ RD#/ %&&'. #7)./ >&> - si)s9 MAN@ANO
SOLANO/ La p+(licia re)is*ral e" la "+eva Le- e
E".+icia$ie"*o Civil/ RCDI %&&'. #7). %&:D - si)s #A?
#EDRON/ La p+(licia re)is*ral/ Mari %&&'/ co"*ie"e
+"a colecci!" e es*+ios so(re iversos *e$as re,ere"*es a la
>&:
e,icacia el re)is*ro. MERINO G?TIERRE@/ El *ercero
hipo*ecario - la a"o*aci!" e e$(ar)o/ A"+ario e Derecho
Civil/ 'FF:/ #7). F'T'%&9 CLEMENTE MEORO/ So(re el
$o$e"*o e" el 1+e ha e ser e (+e"a ,e el *ercero
hipo*ecario/ Revis*a cr6*ica e erecho i"$o(iliario/ %&&%9
23D549 #7).. 'E>'T'ED39 GORDILLO CAbAS/ La
pec+liaria e "+es*ro sis*e$a hipo*ecario ,re"*e a los
$oelos la*i"o - )er$7"ico8 la p+(licia re)is*ral co$o
aparie"cia .+r6ica/ ADC/ A"+ario e Derecho Civil/ 'FF:/
#7). %' - si)s9 - el $is$o a+*or El o(.e*o e la p+(licia
e" "+es*ro sis*e$a i"$o(iliario re)is*ral8 la si*+aci!" .+r6ica
e los i"$+e(les - las li$i*acio"es isposi*ivas - e
capacia e o(rar el *i*+lar/ A"+ario e Derecho Civil/
'FFE/ #7). :%5 - si)s. A")el J?ZRE@ TORREJ_N/
5rincipio de fe p2blica registral KversusK tutela aquiliana de
los titulares de derechos no inscritos sobre bienes inmuebles,
Mari/ Cole)io e Re)is*raores e la #ropiea -
Merca"*iles e EspaGa/ %&&>9 Csar HORNERO MeNDE@/
(istincin entre doble venta y venta de cosa ajena en el /rt-
<>CB ""- /dquisicin del tercero hipotecario: "omentario a
la +.+ de @ mayo 4::>, Revis*a e erecho pa*ri$o"ial/ Nc
':/ %&&>/ #7)s. '5FT':E9 RODRIG?E@ LO#E@TTRIGO
#ORTELA 2as relaciones entre el embargo y el registro de
la propiedad/ Opr7c*ica e *ri(+"alesP/ %&&3/ %>/ #7). 'F9
HELA SANCHE@/ sentencia de <> de octubre de 4::4:
+ubasta p2blica judicial y su eficacia sobre la transmisin
dominical de inmuebles- $equisitos para que se cumpla la
doctrina del ttulo y el modo, y para que, adjudicada la finca,
desconociendo la ine9actitud registral, el rematante goce de
>&>
la condicin de tercero del /rt- B> de la ey 3ipotecaria/
OC+aer"os Civi*as e .+rispr+e"cia civilP/ Nc 3'/ %&&5/
#7)s. 'E>T'F39 a controversia jurisprudencial sobre la
concurrencia de ttulo y modo en las ventas judiciales: Lcual
es su trascendencia pr#cticaN/ RCDI/ %&&D/ #7). %%'D9 a fe
p2blica registral en las ventas judiciales derivadas de
embargos inmobiliarios/ OA"+ario e erecho civilP/ %&&D/
#7)s.. 3DT''E9 a doctrina jurisprudencial consolidada en
sede de doble venta judicial inmobiliaria, Diario La Le-/ Nc
D':5/ %&&F9 SABORIDO SANCHE@/ Eficacia de la
anotacin preventiva de embargo y tercero hipotecario/ RD
pa*ri$o"ial/ 'D/ %&&3T%9 MARTINE@ ESCRIBANO/ a
eficacia del embargo y su alcance frente a terceros/ Ciz+r
Me"or/ %&&3/ #7). >39 DIE@ SOTO/ "oncurrencia y
prelacin de crditos, teora general/ Mari %&&3/ #7). '3F9
ES#EJO LERDO DE TEJADA/ a buena fe requerida por el
adquirente en remate a debitore non domino Orevis*a e
erecho pa*ri$o"ialP/ %&&D9 MONDeJAR #EbA/ as
adquisiciones Ka non dominoK de bienes inmuebles en los
procedimientos de apremio al amparo del /rt- B> 3/ Diario
e J+rispr+e"cia El Derecho/ %&&D/ "c %:ED/ #7). '.
=AJARDO =ERNANDE@TARRIETA SEHILLA/ =e p;(lica
re)is*ral e" i"vasi!" *a(+lar e ,i"ca "o i"$a*ric+laa/ RCDI/
%&&D/ #7). '3>F9 CASTILLO MARTINE@/ 5roteccin
registral del tercer adquirente inscrito G/rt- B> 3F y criterio
de preferencia adquisitiva en los conflictos de adquisiciones
inmobiliarias G/rt- <>CB-4 ""FI a propsito de la +.+ de ?
de mar,o de 4::C/ Bole*6" el cole)io e re)is*raores/
%&&E.9 El nuevo planteamiento jurisprudencial de los
>&3
artculos <>CB (el "digo "ivil M B> (e a ey 3ipotecaria/
Diario La Le-/ %&&E9 Carlos LASARTE ALHARE@/ "risis
financiera estadounidense, tercero hipotecario y seguridad
inmobiliaria: la +." @64::= y la reciente doctrina del .+,
Diario La Le-/ Nc 3EFF/ %&&E
=.#. MENDE@ GON@ALE@/ de la publicidad
contractual a la titulacin registral, Ciz+r Me"or/ %&&E9
Estado, propiedad y mercado. RCDI/ %&&E/ #7). ':FD - si)s9
a inscripcin como ttulo valor o el valor de la inscripcin
como ttulo, RCDI/ %&&D/ #7)%&>F - si)s. H+elve
"+eva$e"*e a $os*rarse par*iario e +"a raical p+(licia
re)is*ral/ co" la iea s+per,icial e 1+e c+a"*o $a-or sea la
i"cer*i+$(re $e"or ser7 el valor el (ie".
>&D
INDICE
CA#IT?LO ' .......................................................................... 5
EL REGISTRO DE LA #RO#IEDAD ................................... 5
'. Si)"i,icao e la p+(licia. ............................................... :
'.' La propiea co$o i"s*i*+ci!" e or6)e"es i"cier*os.
......................................................................................... :
'.% El Re)is*ro co$o i"s*r+$e"*o e cer*eza e la
propiea - ore"aci!" el cri*o. .............. E
'.5 El Re)is*ro e la propiea co$o i"s*r+$e"*o e la
acci!" a$i"is*ra*iva - esarrollo eco"!$ico. ............. ''
'.: El re)is*ro co$o herra$ie"*a e +" "+evo co"cep*o
.+r6ico propiea. ....................................................... '>
%. Los l6$i*es o"*ol!)icos a la p+(licia - la resol+ci!"
e los pro(le$as *c"icos e la p+(licia8 sis*e$as
re)is*rales. ......................................................................... '3
%.'. Li$i*es es*r+c*+rales a la e,icacia el Re)is*ro. ..... '3
%.%. L6$i*es *c"icos a la e,icacia el re)is*ro. ............. 'E
%.5 Los sis*e$as re)is*rales co$o co$pro$isos a"*e la
i$posi(ilia e ore"ar la p+(licia co$o a(sol+*o e"
el re)is*ro. ..................................................................... %'
5. Evol+ci!" his*!rica - pri"cipales sis*e$as re)is*rales e"
el Derecho co$parao. Los re)is*ros e *6*+los. ............... %:
5.' El re)is*ro + o,icio e hipo*ecas/ ce"sos - *ri(+*os. %:
5.%. Las co"*a+r6as e hipo*ecas - s+ or)a"izaci!" por
la pra)$7*ica e Carlos III e > e ,e(rero e 'D3E. .... %D
5.5. Los re)is*ros e *6*+los8 el sis*e$a ,ra"cs. ............ 5&
5.:. Re)is*ro e *6*+los8 sis*e$as a$erica"os ................ 5>
>&E
:. Evol+ci!" his*!rica - pri"cipales sis*e$as re)is*rales e"
el Derecho co$parao. Los re)is*ros e ,i"cas. .............. 5F
:.'. Los re)is*ros e ,i"cas8 el sis*e$a Torre"s ............ 5F
:.% La re,or$a el erecho re)is*ral i"$o(iliario i")les.
....................................................................................... :5
:.5. Los re)is*ros e ,i"cas8 el sis*e$a ale$7". ........... :3
BIBLIOGRA=IA S?MARIA A CA#IT?LO '8 ............. :F
CA#IT?LO II ....................................................................... >:
=ORM?LACI_N < EHOL?CION DEL SISTEMA
REGISTRAL ES#AbOL ...................................................... >:
'. #recee"*es his*!ricos e la re,or$a hipo*ecaria e E e
,e(rero e 'E3'. ................................................................ >>
'.'. Re,or$a hipo*ecaria - Re,or$a Tri(+*aria ........... >>
'.% La "oveosa co"*ri(+ci!" e hipo*ecas i"*ro+cia
e" 'E:>. ......................................................................... >E
'.5 El erecho real e hipo*eca - los pri$eros pro-ec*os
e re,or$a el Re)is*ro e la propiea. ..................... >F
'.: Re,or$a hipo*ecaria - ore"aci!" el cri*o. ....... 3&
%. La le- hipo*ecaria e 'E3'. .......................................... 3'
%.'. Ela(oraci!" ........................................................... 3'
%.% #ri"cipales i""ovacio"es respec*o el sis*e$a e
co"*a+r6a e hipo*ecas. ................................................ 35
%.5. Los or6)e"es e la A"o*aci!" preve"*iva. .............. 33
5. La re,or$a hipo*ecaria e %' e icie$(re e 'E3F ..... 3D
5.' La res*ricci!" a la es$eia e,icacia e la
p+(licia. ..................................................................... 3D
5.% Me.oras e" la )es*i!" el re)is*ro. ......................... 3E
5.5. La pri$era ,or$+laci!" e la le)i*i$aci!" re)is*ral.
....................................................................................... D&
>&F
5.: J+icio cr6*ico. .......................................................... D&
:. La re,or$a hipo*ecaria e 'F&F - s+ ,racaso. ............... D%
>. La le)islaci!" hipo*ecaria vi)e"*e. ............................... D>
3. Co$e"*arlos )e"erales al sis*e$a re)is*ral e hipo*ecario
vi)e"*e. .............................................................................. DF
3.'. #er,ecci!" *c"ica e i$por*a"cia el re)is*ro e" el
esarrollo eco"!$ico espaGol. ..................................... DF
3.%. El i"s+,icie"*e co"*rol e la realia ,6sica e la
,i"ca - pri$era i"scripci!" 1+e accee al re)is*ro.
Aela"*os *c"icos. ....................................................... E&
3.5. El co",lic*o e"*re posesi!" - *6*+lo re)is*ral. La
realia e0*rarre)is*ral. ................................................ EE
3.:. La vol+"*ariea e la i"scripci!" - s+ .+s*i,icaci!".
....................................................................................... F&
3.>. La p+(licia re)is*ral co$o sis*e$a e
e0propiaci!" si" i"e$"izaci!". #ro(le$as
co"s*i*+cio"ales el re)is*ro. ........................................ F5
3.3. El $oelo e e,icie"cia el re)is*ro. El re)is*ro - la
e,i"ici!" e propiea. ................................................ F>
3.D. La eshipo*ecarizacio" el erecho i"$o(iliario
re)is*ral. ........................................................................ FE
BIBLIOGRA=IA S?MARIA A CA#IT?LO II ........ '&&
CA#IT?LO III .................................................................... '&5
ORGANI@ACION DEL REGISTRO DE LA #RO#IEDAD
EN ES#AbA ....................................................................... '&5
'. Co$pe*e"cia es*a*al e iio$a o,icial. ......................... '&:
'.'. Co$pe*e"cia es*a*al e0cl+siva e" la ore"aci!" e
los re)is*ros e i"s*r+$e"*os p;(licos. ......................... '&:
>'&
'.%. La co$pe*e"cia e" el "o$(ra$ie"*o e
re)is*raores. .............................................................. '&E
'.5. El iio$a e" el Re)is*ro. ...................................... '&E
%. Car7c*er .+risiccio"al el re)is*ro ............................ '''
%.'. El re)is*ro e la propiea per*e"ece al ore"
.+risiccio"al por1+e eclara s+$aria$e"*e la
propiea. .................................................................... '''
%.%. El Re)is*ro co$o i"s*i*+ci!" al servicio e la
cohere"cia el proceso - co$o preco"s*i*+ci!"
,ehacie"*e e i"s*r+$e"*os e pr+e(a privile)iaos e" el
proceso - pre,ere"*es e" el proceso. ........................... '':
%.5. La a+*o"o$6a e la cali,icaci!" re)is*ral/ co$o
par*icipe e +"a ,+"ci!" .+risiccio"al. ..................... ''>
%.:. La ,+"ci!" .+risiccio"al co$o i"spiraora e la
or)a"izaci!" el re)is*ro - el r)i$e" e los rec+rsos
co"*ra la cali,icaci!". .................................................. ''3
%.> Aspec*os a$i"is*ra*ivos e la ,+"ci!" re)is*ral. ''F
5. La o,ici"a el re)is*ro e la propiea. ..................... '%&
5.' Los li(ros re)is*rales. ............................................ '%&
5.% El perso"al el re)is*ro. ........................................ '%:
:. El co"oci$ie"*o e los li(ros el re)is*ro. ................. '%E
:.'. La e0i)e"cia e i"*ers le)i*i$o e" la co"s+l*a el
re)is*ro. ........................................................................ '%E
:.%. La co"s+l*a el co"*e"io el Re)is*ro. .............. '5'
BIBLIOGRA=IA S?MARIA A CA#IT?LO III8 ......... '5:
CA#IT?LO IH .................................................................... '5D
ORGANI@ACION DEL REGISTRO DE LA #RO#IEDAD
............................................................................................. '5D
'. Hisi!" )e"eral el procei$ie"*o re)is*ral. ................ '5E
>''
%. La *i*+laci!" p;(lica co$o pres+p+es*o el
procei$ie"*o re)is*ral. ................................................... ':%
%.' La e0i)e"cia e 1+e el ac*o i"scri(i(le es*e
,or$alizao e" oc+$e"*o p;(lico. ............................ ':%
%.% Co"*e"io e la )ara"*6a re)is*ral e las ,or$as
e0*r6"secas el oc+$e"*o p;(lico. ........................... '::
%.5 El oc+$e"*o p;(lico e(e co"*e"er 6"*e)ra$e"*e el
ac*o i"scri(i(le - acrei*ar el pa)o el i$p+es*o. ...... ':D
%.: E" el oc+$e"*o i"scri(i(le e(e co"s*ar la ca+sa
el ac*o i"scri(i(le ...................................................... ':F
5. #rese"*aci!" el *6*+lo9 pe*ici!" e i"scripci!" - asie"*o
e prese"*aci!". ............................................................... '>&
5.'. #rioria re)is*ral - asie"*o e prese"*aci!". ...... '>&
5.% La prioria e"*re oc+$e"*os i"co$pa*i(les
prese"*aos a la vez. ................................................... '>5
5.5 La solici*+ e i"scripci!" co$o re1+isi*o e la
prese"*aci!" e los oc+$e"*os e" el re)is*ro. ........... '>E
5.:. #erso"as le)i*i$aas para prese"*ar el *i*+lo e" el
re)is*ro. ........................................................................ '>F
5.>. La prese"*aci!" e *6*+los por correo o *ele,a0. ... '3%
5.3 El esis*i$ie"*o el procei$ie"*o. ...................... '3:
:. La cali,icaci!" el re)is*raor ..................................... '3>
:.'. Co"cep*o - "a*+raleza .......................................... '3>
:.%. La cali,icaci!" e los oc+$e"*os "o*ariales.
..................................................................................... '3E
:.5 La cali,icaci!" e los ac*os a$i"is*ra*ivos. ........ 'D&
:.:. La cali,icaci!" e los ac*os - $a"a$ie"*os
.+iciales. .................................................................... 'D5
:.>. Meios e cali,icaci!". ........................................ 'DE
>'%
:.3. El *ie$po - el re*raso e" la cali,icaci!". .............. 'E&
:.D. La cali,icaci!" co$o res+l*ao8 ,al*as s+(sa"a(les e
i"s+(sa"a(les ............................................................... 'E'
:.E. Cali,icaci!" "e)a*iva. ........................................... 'E5
:.F. Solici*+ e cali,icaci!" por el re)is*raor s+s*i*+*o.
..................................................................................... 'E>
>. El rec+rso co"*ra la cali,icaci!" el re)is*raor .......... 'E3
>.'. El o(le procei$ie"*o s+$ario co"*ra la
cali,icaci!" "e)a*iva. ................................................... 'E3
>.% Tra$i*aci!" e los procei$ie"*os s+$arios. ..... 'EF
>.5. El rec+rso por el procei$ie"*o ori"ario
eclara*ivo. .................................................................. 'F5
BIBLIOGRA=IA S?MARIA A CA#IT?LO IH8 ........ 'F:
CA#IT?LO H ..................................................................... 'FE
LA =INCA INMOBILIARIA < LA INMATRIC?LACION
EN EL REGISTRO ............................................................. 'FE
'. La ore"aci!" el re)is*ro por ,i"cas. ......................... 'FF
%. Los pro(le$as 1+e pla"*ea la ie"*ia ,6sica - .+r6ica
e la ,i"ca e" la pri$era i"scripci!". .............................. %&5
%.' La ie"*i,icaci!" e la ,i"ca e" la pri$era
i"scripci!"8 "a*+raleza/ s+per,icie - li"eros. ............. %&5
%.%. #ro(le$as 1+e pla"*ea la ie"*i,icaci!" e las ,i"cas
por los *6*+los apor*aos al re)is*ro. La e0i)e"cia e
ie"*i,icaci!" car*o)r7,ica. .......................................... %&D
%.5 Na*+raleza e la valiaci!" )r7,ica e la ,i"ca por el
re)is*raor. ................................................................. %&F
%.> La ,al*a e )ara"*6as e la propiea e" la pri$era
i"scripci!" ................................................................... %'>
5. =i"ca $a*erial - ,i"ca re)is*ral. .................................. %'F
>'5
5.'. Co"cep*o e ,i"ca e" se"*io re)is*ral ................. %'F
5.%. A)r+paci!"/ ivisi!"/ a)re)aci!" - se)re)aci!" e
,i"ca re)is*ral. .............................................................. %%&
5.5 las ,i"cas isco"*i"+as. .......................................... %%>
5.:. La ,i"ca $a*erial - ,i"ca re)is*ral. =i"cas re)is*rales
1+e "o so" ,i"cas $a*eriales ....................................... %%3
:. Do$i"io p+(lico/ pa*ri$o"io el Es*ao - p+(licia
re)is*ral. ........................................................................... %%F
>. #rocei$ie"*os I"$a*ric+laores ................................ %5:
>.'. Co"cep*o - clases ................................................. %5:
>.%. El e0peie"*e e o$i"io co$o procei$ie"*o e
i"$a*ric+laci!". ........................................................... %53
>.5. El *6*+lo p;(lico e a1+isici!" ............................ %5F
>.:. Las cer*i,icacio"es e o$i"io ............................. %:5
3. El e0ceso e ca(ia - la o(ra "+eva ............................ %:>
3.' El e0ceso e ca(ia. ............................................. %:>
3.%. La o(ra "+eva. ...................................................... %:E
D. La o(le I"$a*ric+laci!". ........................................... %>'
D.'. A"*ecee"*es. ....................................................... %>'
D.%. La i,ere"cia e"*re o(le i"$a*ric+laci!" -
escripci!" i"e0ac*a e +"a ,i"ca. .............................. %>%
D.5. El Ar*. 5'5 Rh - la co"s*a"cia re)is*ral e la o(le
i"$a*ric+laci!" por "o*a $ar)i"al. ............................. %>3
D.:. Sol+cio"es prop+es*as al pro(le$a e la o(le
i"$a*ric+laci!". ........................................................... %>F
D.>. La p+(licia e la i"scripci!" e" los s+p+es*os e
o(le i"$a*ric+laci!". ................................................. %3'
E. La prese"*aci!" e *6*+los so(re ,i"cas "o
i"$a*ric+laas. ........................................... %3>
>':
BIBLIOGRA=IA S?MARIA A CA#IT?LO H8 ..... %3D
CA#IT?LO HI .................................................................... %D&
LA INSCRI#CION ............................................................. %D&
'. Co"cep*o e I"scripci!". ............................................. %D'
'.'. El asie"*o e i"scripci!". .................................... %D'
'.%. Especialia e la i"scripci!" e los erechos8
Especialia - ra")o. .................................................. %D5
%. El erecho real co$o o(.e*o e la i"scripci!". .......... %D:
%.'. La i"scripci!" e los erechos reales - e la
co",i)+raci!" el erecho real. ................................... %D:
%.%. La e0cl+si!" e los erechos perso"ales el re)is*ro.
..................................................................................... %D>
5. El *i*+lo - la ca+sa e la i"scripci!". .......................... %E'
: El car7c*er vol+"*ario e la i"scripci!" - s+s e0cepcio"es
......................................................................................... %E:
:.'. #ri"cipio )e"eral. ................................................. %E:
:.%. El car7c*er co"s*i*+*ivo e la i"scripci!" e
hipo*eca. ...................................................................... %E>
:.5. I"scripcio"es o(li)a*orias8 car7c*er e la i"scripci!"
el erecho e s+per,icie - el aprovecha$ie"*o por
*+r"o. ........................................................................... %EE
:.:. I"$a*ric+laci!" o(li)a*oria e la ,i"ca para la
i"scripci!" e )rav7$e"es par*ic+lares so(re la ,i"ca.
..................................................................................... %EF
>. I"scripci!" - *raici!". ................................................ %F&
3. El *rac*o s+cesivo co$o pres+p+es*o e la i"scripci!"
......................................................................................... %F%
3.'. Co"cep*o - .+s*i,icaci!". ...................................... %F%
>'>
3.%. La ale)aci!" e" la prese"*aci!" el *6*+lo e ser
ca+saha(ie"*e el *i*+lar re)is*ral. ............................... %F>
3.5 El *rac*o a(reviao. ............................................ %F3
3.:. La s+ple"cia el *rac*o e" el proceso. .................. 5&&
3.>. El *rac*o s+cesivo e" la a"o*aci!" preve"*iva. .... 5&3
D La rea"+aci!" el *rac*o perio ............................... 5&F
D.' La rea"+aci!" el *rac*o por e0peie"*e e
o$i"io. ...................................................................... 5&F
D.%. La rea"+aci!" el *rac*o por ac*a e "o*oriea.
..................................................................................... 5'E
E. La $e"ci!" e erechos - s+ e,icacia ......................... 5%&
BIBLIOGRA=IA S?MARIA A CA#IT?LO HI8 ....... 5%5
CA#IT?LO HII. ................................................................. 5%3
LA ANOTACION #REHENTIHA. .................................. 5%3
'. Co"cep*o ...................................................... 5%D
%. La a"o*aci!" preve"*iva - la ore"aci!" el proceso.
......................................................................................... 55&
%.'. A"o*aci!" preve"*iva - p+(licia el proceso. . 55&
%.% La a"o*aci!" preve"*iva - la e.ec+ci!" si")+lar e
los cri*os. ................................................................. 55'
%.5. A"o*aci!" preve"*iva e e$a"a e propiea. 55:
%.:. A"o*aci!" preve"*iva e e$a"as res*ric*ivas e la
capacia e o(rar 2Ar*. :%/ >/ LH4. .......................... 55D
%.>. A"o*aci!" preve"*iva e prohi(ici!" e ispo"er
1+e *e")a" s+ ori)e" e" resol+cio"es .+iciales o
a$i"is*ra*ivas 2Ar*. %3 LH/ ar*6c+lo :%/ :/ LH4. ....... 55F
%.3. O*ros *ipos e a"o*acio"es preve"*ivas e
ase)+ra$ie"*o el proceso. ........................................ 55F
5. La a"o*aci!" preve"*iva - la ore"aci!" el cri*o. 5:&
>'3
5.' El ,olio re)is*ral co$o ore" e las pre,ere"cias -
co$o co"c+rso vir*+al e los cri*os. ........................ 5:&
5.%. A"o*aci!" preve"*iva e e$(ar)o. ..................... 5:'
5.%.'. La a"o*aci!" e e$(ar)o co$o $eia
ca+*elar. .............................................................. 5:'
5.%.%. La pre,ere"cia el cri*o a"o*ao so(re los
cri*os/ )rav7$e"es o e"a.e"acio"es pos*eriores.
............................................................................. 5:5
5.%.5 La a"o*aci!" e e$(ar)o - s+ e,icacia
erivaa e la i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os
- li$pieza e car)as8 pri"cipio )e"eral. ... 5:5
5.%.:. R)i$e" e los ac*os 1+e accee" al re)is*ro
co" pos*erioria a la a"o*aci!" e e$(ar)o.
#rioria - pre,ere"cia e" la a"o*aci!" e e$(ar)o.
Si)"i,icao el $a"a$ie"*o e ca"celaci!". .... 5:>
5.%.> A"o*aci!" preve"*iva - eli$i*aci!" el
o(.e*o e la e.ec+ci!". ........................................ 5>'
5.5. A"o*aci!" preve"*iva el cri*o re,accio"ario
2ar*6c+lo :%/ E/ LH4. .................................................... 5>%
5.:. A"o*aci!" preve"*iva - la e,icacia o,e"siva e los
cri*os a"o*aos. ........................................................ 5>:
:. A"o*aci!" preve"*iva e" )ara"*6a e erechos so(re
(ie"es herei*arios. ........................................................ 5>>
:.'. A"o*aci!" preve"*iva el erecho herei*ario 2Ar*.
:%/ 3/ LH9 Ar*. :3 LH4. .............................................. 5>>
:.'.' Co"s*a"cia re)is*ral e la s+cesi!"
herei*aria. ........................................................... 5>>
:.'.% La a"o*aci!" el erecho herei*ario.
Co"cep*o - s+p+es*os. ........................................ 5>D
>'D
:.'.5 #rocei$ie"*o para solici*ar la co"s*a"cia
re)is*ral el erecho herei*ario. ......................... 5>F
:.%. A"o*aci!" preve"*iva e le)ao. ........................ 53&
:.%.' A"o*aci!" - ase)+ra$ie"*o e los erechos
el le)a*ario. ....................................................... 53&
:.%.% A"o*aci!" e le)ao e cosa e*er$i"aa.
............................................................................. 53'
:.%.5 A"o*aci!" e le)ao e )"ero o ca"*ia.
............................................................................. 53%
:.%.: A"o*aci!" e le)ao e re"*as o pres*acio"es
peri!icas. .......................................................... 53%
>. A"o*aci!" preve"*iva e reserva e ra")o re)is*ral. . . 535
3. Carac*eres e la a"o*aci!" preve"*iva8 la *ipicia -
*ra"si*oriea. .................................................................. 533
3.' Tipicia e las a"o*acio"es preve"*ivas. ............ 53D
3.5 Tra"si*oriea e las a"o*acio"es preve"*ivas. .... 53D
3.:. I"co"sis*e"cia e la ca+cia e la a"o*aci!"
preve"*iva e e$(ar)o. ............................................. 5D'
3.> Te"e"cial perpe*+ia e la a"o*aci!" preve"*iva
ic*aa e" proceso .+icial - prorro)aa. .................. 5D5
D. La "o*a $ar)i"al ........................................................ 5D:
BIBLIOGRA=IA S?MARIA A CA#IT?LO HII. ......... 5D3
CA#IT?LO HIII ................................................................. 5DF
E=ICACIA DE LA INSCRI#CION 2'48 ............................ 5DF
LA LEGITIMACION REGISTRAL .................................. 5DF
'. Co"cep*o ..................................................................... 5E&
'.' La i"scripci!" co$o por*aora e +" co"*e"io
1+e se pres+$e veraero - le)6*i$o. ................. 5E&
>'E
'.% Le)i*i$aci!" posesoria - le)i*i$aci!" re)is*ral.
............................................................................. 5E%
%. His*oria ........................................................................ 5E5
%.' La ,al*a e se"*io e la le)i*i$aci!" re)is*ral
e" +" re)is*ro e *6*+los. ..................................... 5E5
%.% La i"spiraci!" ale$a"a e la le)i*i$aci!"
re)is*ral e" la le)islaci!" e 'F&F - s+
i"co"sec+e"cia. ................................................... 5E:
%.5. La ,or$+laci!" el $oelo e le)i*i$aci!"
re)is*ral e +" re)is*ro e *6*+los e" la re,or$a e
'F::`:3. ............................................................... 5ED
%.: Le)i*i$aci!" re)is*ral - ca"celaci!". .......... 5EE
5. La pres+"ci!" e e0ac*i*+ .......................................... 5EF
5.' =or$+laci!" le)isla*iva - l6$i*es e la
pres+"ci!" e e0ac*i*+. ..................................... 5EF
5.% Car7c*er i+ris *a"*+$ e la pres+"ci!" e
e0ac*i*+ .............................................................. 5F&
:. La pres+"ci!" e posesi!". ......................................... 5F5
:.' =or$+laci!" le)isla*iva. ............................... 5F5
:.%. El co",lic*o e"*re pres+"ci!" e posesi!" - la
posesi!" $is$a. ................................................. 5F:
>. La +s+capi!" - el Re)is*ro. ......................................... 5FD
>.' La +s+capi!" co$o ,e"!$e"o e0*rarre)is*ral.
............................................................................. 5FD
>.% La i"scripci!" co$o .+s*o *6*+lo para la
+s+capi!". ........................................................... :&&
>.5 La +s+capi!" - el *ercero hipo*ecario. .......... :&'
3. El e(er e e$a"ar al *i*+lar i"scri*o. ..................... :&5
D. La acci!" real re)is*ral ................................................ :&3
>'F
D.'. Na*+raleza ............................................................ :&3
D.'.' Car7c*er s+$ario e la acci!" real re)is*ral.
............................................................................. :&3
D.'.% Car7c*er i"*eric*al o posesorio e la acci!"
real re)is*ral. ........................................................ :&D
D.'.5 Li$i*aci!" el o(.e*o el proceso real
re)is*ral. ............................................................... :&F
D.%. #rocei$ie"*o. ..................................................... :'%
D.%.'. R)i$e" le)al - co$pe*e"cia. .................. :'%
D.%.%. Escri*o e i"iciaci!". ................................. :'5
D.%.5 De$a"a e co"*raicci!". ........................ :'5
D.%.5 ca+sas e oposici!". ................................... :':
D.%.: La resol+ci!" el procei$ie"*o - rec+rso.
............................................................................. :'E
E. #osesi!" - e.ec+ci!" hipo*ecaria. .............................. :'E
BIBLIOGRA=IA S?MARIA A CA#IT?LO HII8 ........ :%%
CA#IT?LO IB .................................................................... :%:
E=ICACIA DE LA INSCRI#CION 2II48 ............................ :%:
LA INO#ONIBILIDAD DE TIT?LOS NO INSCRITOS <
LIM#IE@A DE CARGAS ................................................. :%:
'. i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os - la li$pieza e
car)as/ co$o e,ec*o carac*er6s*ico el re)is*ro e la
propiea e" EspaGa. ..................................................... :%>
'.'. #ropiea/ *6*+lo/ ra")o - re)is*ro. ...................... :%>
'.%. De,i"ici!" e i"opo"i(ilia e *6*+los - li$pieza
e car)as. ..................................................................... :%D
%. =or$+laci!" le)isla*iva - oc*ri"al e la i"opo"i(ilia
e *6*+los "o i"scri*os/ - li$pieza e car)as. ................... :%E
%.'. A"*ecee"*es ....................................................... :%E
>%&
%.%. La ,or$+laci!" el pri"cipio e i"opo"i(ilia e
*6*+los - li$pieza e car)as e" el C!i)o civil - le-
hipo*ecaria. ................................................................. :5'
5. La o(le ve"*a. ............................................................ :5:
5.'. La o(le ve"*a co$o s+p+es*o ori"ario e
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os. ......................... :5:
5.%. La is*i"ci!" e"*re o(le ve"*a - ve"*a e cosa
a.e"a. .......................................................................... :5>
5.5 Cr6*ica e la oc*ri"a 1+e "ie)a la is*i"ci!" e"*re
o(le ve"*a - ve"*a e cosa a.e"a. ................. :5E
:. I"scripci!" - a"o*aci!" e" el re)is*ro - la li$pieza e
car)as. .............................................................................. ::&
>. Al)+"as i"*erpre*acio"es a$pliaoras e la
i"opo"i(ilia e *6*+los "o i"scri*os - s+ ,al*a e
,+"a$e"*o. .................................................................... ::5
BIBLIOGRA=IA S?MARIA A CA#IT?LO IB8 ......... ::3
CA#IT?LO B ..................................................................... ::F
E=ICACIA DE LA INSCRI#CION 2III48 .......................... ::F
LA CONDICI_N DE TERCERO HI#OTECARIO. .......... ::F
'. Co"cep*o e p+(licia re)is*ral. ............................... :>&
'.' El pri"cipio re)is*ral e p+(licia - s+ i,ic+l*a
o)$7*ica. ................................................................... :>&
'.% D+as a los ,+"a$e"*os *c"icos e la lla$aa
p+(licia re)is*ral e" EspaGa. ................................... :>%
'.5 Si)"i,icao - l6$i*es e la pro*ecci!" el *ercero
hipo*ecario. ................................................................. :>:
%. His*oria el pri"cipio e p+(licia e" EspaGa ........... :>F
5 =or$+laci!" le)isla*iva - pres+p+es*os e la pro*ecci!"
re)is*ral el *ercero hipo*ecario. ..................................... :3%
>%'
5.' El Ar*. 5: Lh. ........................................................ :3%
5.%. A1+isici!" e" vir*+ e +" co"*ra*o v7lio e
a1+isici!". ................................................................ :3:
5.5. A1+isici!" a *6*+lo o"eroso. .............................. :3>
5.:. A1+isici!" e 1+ie" ,i)+ra e" el re)is*ro co"
,ac+l*aes e isposici!". ........................................... :33
5.>. Tra*arse e +" a1+ire"*e e (+e"a ,e. ............... :3E
5.>.'. De,i"ici!" e (+e"a ,e. ............................ :3F
5.>.% La $ala ,e co$o ple"i*+ e co"oci$ie"*o e
la ,al*a e *i*+laria e" el *ra"s$i*e"*e o co$o
$era sospecha ,+"aa e la ,al*a e *i*+laria.
............................................................................. :D'
5.>.5 La e0i)e"cia e ili)e"cia e" averi)+ar la
realia e0*rarre)is*ral. ....................................... :D%
5.>.:. La (+e"a ,e - la posesi!" co"*raria. ......... :D5
5.>.>. Mo$e"*o e" el 1+e se e0i)e la B+e"a ,e. .:DE
5.3. I"scripci!" el *6*+lo a1+isi*ivo. ........................ :DE
5.D. La res*ricci!" e la p+(licia e" los os pri$eros
aGos a par*ir e la i"$a*ric+laci!" o s+cesi!" $or*is
ca+sa. .......................................................................... :DF
:. Li$i*acio"es a la p+(licia re)is*ral ......................... :E&
:.'. La p+(licia re)is*ral "o alca"za las circ+"s*a"cias
e hecho. .................................................................... :E&
:.'.' La p+(licia - los pro(le$as e ie"*ia e
la ,i"ca. ................................................................ :E&
:.'.% La p+(licia - los pro(le$as e
ie"*i,icaci!" precisa e la ,i"ca. ....................... :E'
:.'.5. La p+(licia e la ,i"ca - los pro(le$as e
eli$i*aci!" e las ,i"cas. ................................... :E5
>%%
:.'.: La p+(licia re)is*ral - las $oi,icacio"es
pa*e"*es so(reve"ias e la realia $a*erial e la
,i"ca. .................................................................... :E>
:.% La p+(licia "o se e0*ie"e a los si)"os
i"+(i*aos - os*e"si(les e servi+$(re/ al o$i"io
p;(lico o a los *e$plos - (ie"es e c+l*o reli)ioso/ a los
re*rac*os le)ales - e" )e"eral a las li$i*acio"es le)ales
el o$i"io. ................................................................ :E3
>. La co"ici!" e *ercero hipo*ecario e" la a1+isici!" a
"o" o$i"o e la propiea. .......................................... :EE
>.' La p+(licia re)is*ral "o se e0*ie"e a los cri*os.
..................................................................................... :EF
>.%. La p+(licia se re,iere solo al erecho real
p+(licao/ "o a las e$7s $e"cio"es o circ+"s*a"cias
perso"ales 1+e p+ea co"*e"er el asie"*o. ................... :F&
>.5. E,ec*iva *o$a e posesi!" el (ie" a1+irio se);"
el re)is*ro. ................................................................... :F'
3. La hipo*eca co"s*i*+ia por +" "o propie*ario/ - la
co"ici!" e *ercero hipo*ecario el acreeor hipo*ecario.
......................................................................................... :F%
D. El re$a*a"*e e" procei$ie"*o e.ec+*ivo .+icial o
a$i"is*ra*ivo co$o *ercero hipo*ecario. ....................... :FE
D.' La oc*ri"a cl7sica a,ir$a la i"e0is*e"cia e
p+(licia re)is*ral e" el re$a*e. ............................... :FE
D.%. La oc*ri"a +"i,icaa e la STS e > e $arzo e
%&&D - s+ cr6*ica. ......................................................... >&'
BIBLIOGRA=IA S?MARIA A CA#IT?LO B8 .......... >&5
>%5

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