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Derecho Registral y Notarial

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INTRODUCCIÓN AL SISTEMA DE LA RESPONSABILIDAD

CIVIL PERUANO UNA APROXIMACIÓN
INDICE
PREFACIO DEL AUTOR ...............................................................................5
GLOSARIO ......................................................................................................12
PRIMERA PARTE: DERECHO REGISTRAL
CAPÍTULO I: EL REGISTRO
1. Función del Registro: otorgar publicidad para facilitar el cono-
cimiento de las situaciones jurídicas ....................................................15
2. Finalidad del Registro: justicia y seguridad en el tráfco jurídico ....17
3. Defnición técnica de publicidad registral ...........................................23
4. Concepción del Registro: ¿entre verdad ofcial o apariencia de
verdad? .....................................................................................................26
5. Derecho Registral: defnición y naturaleza ..........................................29
CAPÍTULO II: REGISTRO DE PREDIOS
1. Fundamento del Registro .......................................................................31
2. Elementos del Registro ...........................................................................32
3. La base objetiva del Registro: el predio ................................................32
3.1 Sistemas de folio real y folio personal ..........................................32
3.2 El folio real en nuestro sistema .....................................................35
3.3 Descripción e identifcación del predio .......................................36
3.4 Ingreso del predio en el Registro: Inmatriculación ......................39
3.5 Mecanismos de inmatriculación .....................................................41
a) Títulos de propiedad con cinco años de antigüedad ...............41
b) Títulos Supletorios .......................................................................43
3.6 Doble inmatriculación ...................................................................44
3.7 Modifcaciones físicas del predio ..................................................48
a) Desmembración o independización ..........................................48
b) Acumulación ................................................................................53
c) Declaratoria de Fábrica ...............................................................58
3.8 Rectifcación de áreas .....................................................................63
3.9 El principio de tracto sucesivo ......................................................66
4. La base subjetiva del Registro: el titular registral ................................69
4.1 La persona natural como titular registral ....................................69
4.2 La persona jurídica como titular registral ...................................74
5. La base material del Registro: los actos inscribibles ...........................77
5.1 Derechos Reales ..............................................................................77
a) Fundamento del derecho real .....................................................78
b) Concepto de derecho real ...........................................................81
c) Notas distintivas del derecho real ..............................................84
d) Clasifcación de los derechos reales. ........................................87
5.2 Modalizaciones o circunstancias que modifcan los derechos
reales .................................................................................................89
5.3 Anotaciones Preventivas ..................................................................93
a) Bloqueo registral ..........................................................................95
b) Medidas judiciales de aseguramiento: anotaciones de
demanda y de embargo ...........................................................97
c) “Anotación preventiva” e “inscripción condicionada” ............103
5.4 Derechos obligaciones, por excepción .........................................105
a) Arrendamiento .............................................................................105
b) Opción ...........................................................................................107
5.5 Situaciones excluidas del Registro. ...............................................108
a) Derechos obligacionales ..............................................................109
b) Pactos prohibitivos de disponer y gravar ..................................112
c) Pactos restrictivos al ejercicio del derecho de propiedad .......116
d) Restricciones legales de la propiedad ........................................118
e) La posesión ...................................................................................120
6. Efcacia que produce el título inscrito: principio de legitimación ....122
7. Efcacia que produce el título inscrito frente al título no inscrito:
la inscripción declarativa o el principio de inoponibilidad. ..............125
7.1 La transmisión de propiedad de bienes inmuebles: el principio
consensualístico ..............................................................................125
7.2 Desventajas del principio consensualístico....................................128
7.3 Soluciones frente a las desventajas del principio consensualístico:
inscripción constitutiva o declarativa ...........................................129
7.4 Sistema de transferencia y coordinación con la inscripción
declarativa (o principio de inoponibilidad) .................................134
8. Efcacia del título inscrito frente a la nulidad o extinción del título
previo: el principio registra! de fe pública ...........................................141
8.1 Defnición y fundamento ...............................................................141
8.2 Requisitos .........................................................................................145
a) Elemento negocial: adquisición válida a título oneroso .........146
b) Elemento objetivo: confanza en el registro .............................148
c) Elemento subjetivo: buena fe del adquirente ............................150
d) Elemento de no-contradicción: no debe constar en el registro
las causales de nulidad o extinción del título previo ...........156
e) Elemento de cierre: inscripción del título .................................157
9. Efcacia entre títulos inscritos compatibles: el principio de
prioridad ..................................................................................................157
9.1 Origen histórico de la prioridad ...................................................157
9.2 Concepto estricto de prioridad .....................................................160
9.3 Conficto de prioridad entre el acreedor hipotecario y el acreedor
embargante.......................................................................................162
9.4 Conficto de prioridad entre acreedores hipotecarios................164
9.5 Conficto de prioridad entre acreedor hipotecario y acreedor
anticrético ........................................................................................165
9.6 El caso del privilegio laboral ............................................................166
CAPÍTULO III: REGISTRO DE CONCESIONES PARA LA
EXPLOTACIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS
1. Las concesiones y los predios son dos tipos distintos dentro de la
categoría genérica de “bien inmueble” .................................................171
2. Las concesiones y los predios generan hojas registrales (partidas)
distintas en el Registro de Propiedad Inmueble ..................................172
3. El Registro de Concesiones: normativa y reglas aplicables ...............173
4. Concesiones forestales, de fauna silvestre y para foestación y
resforestación ...........................................................................................177
5. Efcacia de la inscripción ........................................................................178
CAPÍTULO IV: REGISTRO DE SOCIEDADES
1. Antecedentes y situación actual ............................................................181
2. Concepto y función del Registro de Sociedades .................................184
3. Sujetos inscribibles ..................................................................................187
4. Actos inscribibles ....................................................................................191
4.1 Tipología de actos inscribibles ......................................................198
4.2 Sectores excluidos del Registro de Sociedades ............................201
4.3 Tipicidad de los actos inscribibles ................................................205
5. Títulos Inscribibles ..................................................................................206
5.1 Documento notarial ...............................................................................209
5.2 Documento judicial ..........................................................................210
5.3 Documento administrativo..............................................................210
5.4 Documentos privados ......................................................................214
6. Efcacia de la inscripción ........................................................................214
6.1 Diferencias entre el registro de bienes y el registro de
personas ............................................................................................214
6.2 Noción de “tercero” en este Registro ............................................215
6.3 Normativa ........................................................................................217
6.4 Efecto de constitución de la situación jurídica ...........................219
6.5 Efecto de publicidad de la situación jurídica ...............................221
a) Publicidad positiva: el hecho inscrito se opone a tercero.
Excepciones ..............................................................................221
b) Publicidad negativa: el hecho no-inscrito no afecta a tercero.
Excepciones ..............................................................................224
6.6 Efecto de fe pública: el hecho inscrito se convalida a favor del
tercero, a pesar de la nulidad .........................................................229
a) Nulidad del contrato de sociedad ..............................................233
b) Invalidez de acuerdos sociales en régimen de impugnación .237
c) Invalidez de acuerdos sociales en régimen de nulidad
absoluta ......................................................................................244
d) Hipótesis especiales .....................................................................250
e) El principio de fe pública en el Reglamento del Registro de
Sociedades .................................................................................251
6.7 Confictos entre la inscripción y la apariencia: la llamada
apariencia contratabulas ................................................................257
7. El tracto sucesivo .....................................................................................265
8. La prioridad .............................................................................................272
CAPÍTULO V: REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS
1. Noción de persona jurídica ...................................................................277
2. Función del Registro de personas jurídicas .........................................278
3. Antecedentes del Registro de personas jurídicas y situación actual. 280
4. Libro de asociaciones ..............................................................................282
5. Libro de fundaciones ..............................................................................294
6. Libro de cooperativas .............................................................................297
7. Libro de comunidades campesinas y nativas ......................................301
8. Actos inscribibles en el Registro de personas jurídicas ......................303
9. Efcacia de la inscripción ........................................................................305
10. Tracto sucesivo ........................................................................................310
CAPÍTULO VI: REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES
1. Actos inscribibles ....................................................................................313
2. Técnica registral ......................................................................................315
3. Función del Registro ...............................................................................316
4. Ausencia de fe pública ............................................................................322
5. Tracto sucesivo ........................................................................................324
5.1 La inscripción previa del poder con respecto a un acto de
disposición inscribible ....................................................................325
5.2 La inscripción de revocatoria de poder sin que esté inscrito el
apoderamiento previo ....................................................................327
5.3 La complementariedad de inscripciones .....................................327
6. Lugar de inscripción ...............................................................................329
7. El poder irrevocable ................................................................................330
8. El poder para disponer y gravar bienes ................................................334
CAPÍTULO VII: REGISTRO DE TESTAMENTOS
1. Actos inscribibles.........................................................................................337
2. Técnica registral ...........................................................................................340
3. Función del registro ................................................................................342
4. Lugar de inscripción ...............................................................................344
5. Tracto sucesivo ........................................................................................345
5.1 La inscripción previa del testamento con respecto a un acto de
disposición inscribible ....................................................................345
5.2 La inscripción de revocatoria sin que esté inscrito el
testamento ........................................................................................346
5.3 La complementariedad de inscripciones .......................................347
CAPÍTULO VIII: REGISTRO DE SUCESIONES INTESTADAS
1. Actos inscribibles ....................................................................................349
2. Técnica registral ......................................................................................351
3. Función del registro ................................................................................351
4. Lugar de inscripción ...............................................................................353
5. Vinculación del Registro de sucesiones intestadas con el de
Testamentos .............................................................................................353
CAPÍTULO IX: REGISTRO PERSONAL
1. Actos inscribibles ....................................................................................355
2. Técnica registral ......................................................................................358
3. Función del registro ................................................................................359
3.1 Función del registro en caso de incapacidades ...........................359
3.2 Función del registro en caso de ausencia .....................................361
3.3 Función del registro en caso de separación de patrimonios y
sustitución del régimen patrimonial ............................................362
4. Lugar de inscripción ...............................................................................365
5. Registro Personal y Registro de Estado Civil ......................................365
SEGUNDA PARTE: DERECHO NOTARIAL
CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN AL DERECHO NOTARIAL
Y FUNCIÓN NOTARIAL
1. Necesidad social del notariado ..............................................................369
2. Concepto de derecho notarial y función notarial ...............................372
3. El documento notarial: actum y dictum ..............................................374
4. El agente de la función notarial (el notario) ........................................375
5. La fe pública: notarial, judicial y administrativa .................................377
6. Origen y evolución histórica del notariado latino ..............................380
7. El Notariado en el Perú ..........................................................................383
8. Los sistemas notariales ...........................................................................390
9. Unión Internacional del Notariado Latino ..........................................391
CAPÍTULO II: INSTRUMENTOS NOTARIALES
1. Teoría del Instrumento ...........................................................................395
2. Instrumentos notariales .........................................................................397
3. El protocolo notarial ...............................................................................399
4. El archivo notarial y los traslados .........................................................405
5. Valor probatorio del instrumento notarial ..........................................407
6. La escritura pública. Típico instrumento protocolar .........................408
6.1 Defnición y caracteres ...................................................................408
6.2 Estructura de la escritura pública .................................................409
a) Introducción de la escritura pública ..........................................411
b) Cuerpo de la escritura pública: declaración de voluntad .......420
c) Conclusión de la escritura pública .............................................421
7. Los instrumentos extra-protocolares. ..................................................424
7.1 Defnición y modalidades ......................................................................424
7.2 Actas .........................................................................................................425
7.3 Certifcaciones .........................................................................................426
CAPÍTULO III: ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE
COMPETENCIA LABORAL
1 . Antecedentes ............................................................................................435
2. Disposiciones generales de la Ley 26662 .............................................436
3. Rectifcación de partidas ........................................................................439
4. Adopción de personas capaces ..............................................................440
5. Patrimonio familiar ................................................................................441
6. Inventarios ...............................................................................................442
7. Comprobación de testamento cerrado .................................................443
8. Sucesión intestada ...................................................................................444
CAPÍTULO IV: ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE
COMPETENCIA NOTARIAL
EN LA LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
1. Finalidad de la ley ...................................................................................447
2. Ámbito material de la regularización de predios ................................448
3. Ámbito temporal de la regularización de predios ..............................450
4. Asunto no contencioso de competencia notarial: la prescripción
adquisitiva de dominio ...........................................................................451
5. Asunto no contencioso de competencia notarial: la formación de
títulos supletorios ....................................................................................455
6. Asunto no contencioso de competencia notarial: Rectifcación de
áreas, linderos y/o medidas perimétricas ............................................459
CAPÍTULO V: ESTATUTO LEGAL DEL NOTARIO Y
ORGANIZACIÓN DEL NOTARIADO
1. Defnición de notario .............................................................................461
2. Estatuto legal del notario .......................................................................63
3. Prohibiciones del Notario ......................................................................467
4. Deberes y Derechos del notario ............................................................469
5. Responsabilidad del notario ..................................................................471
6. Organización del Notariado: Colegios de Notarios y Consejo del
Notariado .................................................................................................474
BIBLIOGRAFÍA ..............................................................................................481

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