Saneamiento Fisico Legal de Inmuebles

SANEAMIENTO FISICO
LEGAL DE INMUEBLES
Oscar Huerta Ayala

QUE PASOS DEBO SEGUIR PARA SANEAR MI
VIVIENDA LOTE
BUSQUEDA CATASTRAL
Para saber si un predio está o no registrado.
Inmatriculación sino está registrado.
Independización si está registrado.
Identificación del titular registral
Transferencia de propiedad: compraventa, adjudicación,
donación, etc
Adquisición por Prescripción Adquisitiva de Dominio: notarial,
judicial, administrativo.
Título Supletorio: notarial o judicial
Otorgamiento de Escritura Pública
Habilitación Urbana
Declaratoria de Edificación
Reglamento Interno
Independización de unidades inmobiliarias
Transferencia de Unidades
Levantar hipotecas o cargas
Rectificar áreas:
- Mutuo acuerdo
- Procedimiento Notarial
- Proceso judicial
- Saneamiento Catastral Registral
- Rectificación por error de cálculo
Saneamiento por COFOPRI en caso de urbanizaciones populares
PROCEDIMIENTO PARA INDEPENDIZAR MI
PROPIEDAD
1. Procedimientos y requisitos para
independización de predios urbanos,
rústicos y rurales:
Requisitos generales
• - En el título debe constar la intervención o
autorización del propietario.
• - El título debe contener la descripción del área,
linderos y medidas perimétricas del o los predios
que se desmembran y en su caso, del área
remanente.
• Si el área remanente está constituida por

porciones que no tienen solución de continuidad,
se entiende que la rogatoria comprende su
independización, siempre que correspondan al
mismo propietario y no existan restricciones para la
independización.
• Art. 41 RIRP (Art. 59 del RIRP 2013).
EXCEPCIÓN AL REQUISITO GENERAL
• No es exigible la descripción del área

remanente ni presentar planos cuando no
consta en la partida matriz el área, linderos y
medidas perimétricas.
• Bastará presentar plano del área materia de
independización visado por autoridad
competente, previa suscripción de verificador,
cuando corresponda.
• Corresponde al área de Catastro determinar
la imposibilidad de describir el área remanente.
Quinta disposición complementaria y final del RIRP (Cuarta DCF del RIRP
2013)
IMPOSIBILIDAD DE INFORME
TÉCNICO
 Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos suficientes
en los antecedentes registrales, señale que se encuentra imposibilitada de
determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se
encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones
anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello
no impedirá la inscripción de la independización rogada, siempre que el título
contenga los requisitos señalados en el primer párrafo que antecede. En este
caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida matriz, sin
necesidad de requerir plano del área remanente, siempre que la
independización efectuada no exceda el área de la partida matriz de la cual se
independiza.
 Art. 41 RIRP – 3er párrafo (Tercer Párrafo Art. 59 del RIRP 2013)
TACHA SUSTANTIVA POR FALTA DE
PLANO
Sin perjuicio de lo señalado, todo título cuya rogatoria
comprenda un acto de independización, en los supuestos a los
que se refieren los artículos 43, 44 y 46 del presente Reglamento,
deberá contener, necesariamente, desde su presentación e
ingreso por el Diario, los planos de independización y
localización (ubicación) del área que se desmembra visados por
funcionario competente, o de ser el supuesto, firmado por
verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de
Predios; en caso contrario, el Registrador procederá a tachar
sustantivamente el título.
Art. 41 RIRP – 4to párrafo (Cuarto Párrafo Art. 59 del RIRP 2013)
Independización por cambio de
titularidad
• Para inscribir actos que impliquen variación

de titularidad respecto de parte de predios
inscritos debe procederse a su previa
independización, de conformidad con los
requisitos previstos en este Reglamento.
• Artículo 82 del RIRP (Art. 115 del RIRP de 2013)
Subdivisión de predios urbanos
• Partición de terrenos habilitados en

fracciones destinadas al mismo uso del
terreno matriz. Se sujetan a las condiciones
propias de los lotes normativos de cada
zonificación. Pueden ser subdivisiones con
obras o sin obras de habilitación urbana.
• Requiere aprobación municipal, salvo el

caso de la regularización de edificaciones y
de desacumulación.
• RNE, artículo único, definiciones.
TÍTULO: INDEPENDIZACIÓN DE
PREDIO URBANO
• El FUHU, su anexo “F” y los documentos
técnicos respectivos debidamente sellados y
visados, por duplicado.*
• Plano y códigos de referencia catastral o
constancia negativa de catastro (DS 002-89-
JUS).
• Documento privado con firmas certificadas
notarialmente en el que conste el
consentimiento de los propietarios que no
intervinieron en el trámite.
• Art. 42 del RIRP – *modificado por art. 30 Reglamento Ley 29090
• Art. 60 del RIRP 2013
TÍTULO: INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO
URBANO
“Las Municipalidades cuentan con un plazo de diez (10) días
hábiles contados desde la presentación del expediente, para
verificar la documentación así como emitir el Informe y la
Resolución respectivos; el número de la resolución aprobatoria se
consignará en el FUHU.
El FUHU, su anexo “F” y los documentos técnicos respectivos
debidamente sellados y visados, por duplicado, serán entregados al
interesado para su inscripción en el Registro de Predios.”
Art. 30 – Reglamento Ley 29090
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
• Intervención de condóminos en la
subdivisión de un predio
• “La independización como consecuencia de la
subdivisión de un lote de terreno urbano
requiere el consentimiento de todos los
copropietarios del mismo, consentimiento que
podrá expresarse en la solicitud de subdivisión
formulada ante la municipalidad respectiva, o
con posterioridad, mediante escrito con firma
legalizada”.
• Resolución Nº 633-2008-SUNARP-TR-L
Excepciones a la autorización
municipal de subdivisión
• Regularización de edificaciones
• Independización como consecuencia de la desacumulación de

predios
• Resolución judicial que ordena la independización

Independización por
desacumulación de predios
• No se requerirá resolución municipal de

subdivisión cuando la independización se origina
en la desacumulación de predios, siempre que
éstos retornen a su descripción primigenia. En
este caso bastará la solicitud con firma
certificada del propietario.
• Tercer párrafo del Art. 42 del RGRP (Cuarto Párrafo del Art. 60 del
RIRP)
• Independización por mandato judicial

• Existiendo mandato judicial expreso que dispuso la
independización prescindiendo de la presentación de los
documentos exigidos por las normas reglamentarias, corresponde
extender aquella en aplicación del segundo párrafo del artículo
2011 del Código Civil y el tercer precedente de observancia
obligatoria aprobado en el Quinto Pleno del Tribunal Registral.
• Resolución N°109-2006-SUNARP-TR-T
• CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES

• “En la calificación del parte judicial el Registrador no puede
evaluar el fundamento ni la adecuación del contenido de la
resolución judicial, limitándose la calificación a la formalidad
del instrumento, a la naturaleza de inscribible del acto y a su
adecuación con la partida registral. Así, en la prescripción
adquisitiva judicial de parte de un predio urbano, en la que
no se demandó la independización del predio,
corresponde exigir la presentación de los documentos a
que se refiere el artículo 42 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.”
• Resolución N°162-2009-SUNARP-TR-L
Partida especial para la inscripción
de derecho de superficie
• La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una

partida especial que contendrá:
• 1. La mención expresa que se trata de una partida especial generada como
consecuencia de la constitución del derecho de superficie, precisando la
partida registral del predio sobre el que recae el mismo.
• 2. La indicación de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la
superficie del suelo o sobre ambos.
• 3. El plazo de duración (...)
• Art. 106 del RIRP (Art. 141 del RIRP 2013)
Informe técnico previo a la
independización
• Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un

acto o derecho que importe la incorporación de un predio al
Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe
técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá determinar los
casos de modificación física que no requieran dicho informe, en
atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. (...)
• Art. 11 RIRP
Actos que necesariamente
requieren informe
• a) Inmatriculaciones.
• b) Acumulaciones e independizaciones de predios no
lotizados.
• c) Lotizaciones no aprobadas mediante resolución municipal.
• d) Rectificaciones o modificación de áreas, linderos o medidas
perimétricas de predios, respecto del predio matriz.
• Directiva N° 08-2004-SUNARP-SN.
•
a) Independización por regularización
de edificación
Regularización de edificaciones
• Artículo 4.- De la acumulación o subdivisión

• La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza mediante
el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157 pudiendo también
formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el artículo 2010
del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte
notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la
inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite
administrativo, municipal o de cualquier otra clase.
• Art. 4 de la Ley 27333
Precisión reglamentaria
• Para los efectos de la aplicación de lo establecido en el artículo 7.2 de la Ley
27333, la segregación o demembración de área materia de declaración de
propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará por el sólo mérito
del instrumento que lo contenga. En dicho instrumento se indicará el área
remanente luego de la segregación o desmembración, sin que sea
necesario la intervención de los titulares registrales de tal área
remanente. La instancia de calificación registral solicitará los planos y
memorias descriptivas que permitan la verificación catastral de la
segregación o desmembración.
• Directiva 013-2003-SUNARP-SN
TÍTULO INSCRIBIBLE
- FOR o escritura pública.

- Planos de independización en el que conste
el área, linderos y medidas perimétricas
tanto de la porción a independizar como del
área remanente.
- Certificado de parámetros urbanísticos y
edificatorios.
• Art. 43 del RIRP, Leyes 27157, 27333.

• Subdivisión por regularización de

edificaciones
• “Resulta procedente la independización de un
predio urbano cuya declaratoria de fábrica en
vía de regularización otorgada al amparo de
las Leyes 27157 y 27333 ya se encuentra
registrada, si se acredita que la subdivisión del
mismo se ha producido de hecho con la
edificación registrada”.
Resolución Nº 146-2006-SUNARP –TR-L
• Independización en vía regularización

• “De no existir construcciones que se regularicen o saneamiento
de titulación de conformidad con la Ley Nº 27157 y su
Reglamento, para la independización de un predio urbano se
requiere resolución de subdivisión y demás requisitos a que se
refiere el artículo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios.”
• Resolución N° 458-2009-SUNARP-TR-L
b) Independización de predio rústico sin
cambio de uso
Independización de predio rústico
sin cambio de uso
• En el caso que el administrado requiera realizar
la independización de un terreno rústico o
efectuar la parcelación del mismo, iniciará el
procedimiento presentando ante la municipalidad
respectiva, además de los documentos que se
indican en el artículo 25, los siguientes (...).
• Art. 27.1 Reglamento de la Ley 29090.

Independización de predio rústico sin
cambio de uso
• Las municipalidades emitirán la resolución de

autorización o denegatoria de la independización
en un plazo de 10 días hábiles. De ser conforme, el
# de ésta deberá ser consignado en el FUHU.
• El FUHU y su anexo E, con el # de la Resolución
de autorización, conjuntamente con los
documentos técnicos de sustento, por duplicado,
debidamente sellados y visados, serán entregados
al interesado para su inscripción en el RdP.
• Art. 28 del Reglamento de la Ley 29090
Independización de predio rústico sin cambio de uso – art. 44 RIRP
(art. 62 del RIRP 2013)
• FUHU y anexo E con el número de Resolución

municipal de independización o parcelación
emitida conforme al RNE*.
• - Planos de independización o parcelación, en
los que conste el área, linderos y medidas
perimétricas tanto de la porción a independizar
como de la remanente.
• * Se debe dejar constancia de la falta de
inscripción del planeamiento integral, salvo que
se haya solicitado conjuntamente.
• * Modificado por art. 28 Reglamento Ley 29090
c) Independización de predio rural.
Independización de predios rurales
• Para su inscripción se requiere:
• - Documento privado otorgado por el propietario con firma certificada
por notario.
• Zona catastrada: Certificada de información catastral otorgada por la
autoridad competente tanto del área a independizar como del área
remanente.
• Zona no catastrada: Certificado negativo de zona no catatastrada
emitido por la autoridad competente y el plano perimétrico en
coordenadas oficiales, con su cuadro de datos técnicos y memoria
descriptiva, elaborados y firmados por profesional inscrito en el
Indice de Verificadores tanto del área a independizar como del área
remanente. (Art. 64 del RIRP 2013)
ACUERDO PLENARIO
• INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RURAL UBICADO EN ZONA
CATASTRADA
• Para la independización de un predio rural ubicado en zona
catastrada se debe presentar el Certificado de Información Catastral
tanto del área que se independiza como de la porción remanente,
salvo que COFOPRI señale que no es factible emitir el Certificado
de Información Catastral del área remanente.
• PLENO LXXII
• d) Independización de bienes inmuebles estatales.
SANEAMIENTO LEGAL
• SEDAPAL
• Base Legal: D.S Nº 24-94-PCM (Pub. 13/04/1994)
• Art. 1: Se autoriza a SEDAPAL, para que proceda al
saneamiento legal de la titulación de bienes
inmuebles.
• Art. 2: Registros Públicos, inscribirá en el Registro
de Propiedad Inmueble, las instalaciones,
edificaciones, construcciones e inmuebles en
general de propiedad de la Empresa Servicio de
Agua Potable y Alcantarillado de Lima.
SANEAMIENTO LEGAL
SEDAPAL
• Documentos:
• - Declaración Jurada de Autoavalúo.
• - Declaración Jurada mediante la cual la empresa declare que los
inmuebles que pretende registrar no son materia de
procedimientos judiciales.
• En caso de predios no inmatriculados y/o con declaratoria de
fábrica, se deberá presentar una Declaración Jurada formulada por
un profesional colegiado, en la que determine los linderos y
medidas perimétricas, material de construcción y distribución de la
fábrica, cuando esté levantada.
• Se deberá presentar los respectivos planos.
SANEAMIENTO LEGAL
SEDAPAL
• Requisito:
• - Inexistencia de litigio judicial.
• - Se considera la existencia de litigio, cuando la
demanda ha sido notificada al demandado un día
antes de la publicación del D.S Nº 024-94-PCM
(13/04/1994).
• - Avisos: Para que los terceros tomen conocimiento
que de los inmuebles que serán materia de
saneamiento legal el Comité Especial de SEDAPAL
deberá publicar en El Diario Oficial y en dos diarios
de circulación nacional la relación detallada de
dichos inmuebles.
SANEAMIENTO LEGAL
SEDAPAL
• Fases del procedimiento:
• a) Inscripción provisional de los actos materia de
inscripción: Por 30 días calendario improrrogables,
contados desde la fecha de la publicación del
último aviso.
• b) Inscripción definitiva: Una vez transcurrido el
plazo de 30 días, sin que exista oposición judicial
de tercera persona a la inscripción, a solicitud de la
empresa SEDAPAL la inscripción provisional se
convertirá en definitiva.
SANEAMIENTO LEGAL
Sectores Educación y Transportes, Comunicaciones,
Vivienda y Construcción
• Base Legal: Ley Nº 26512 (Pub. 28/12/1995)
Se declara de necesidad y utilidad pública, el saneamiento legal de los bienes de
los Sectores Educación y Transportes, Comunicaciones, Vivienda y
Construcción, por lo que se autoriza a sus respectivos ministerios al
saneamiento legal de los terrenos, edificaciones, construcciones e
inmuebles en general de propiedad del Estado asignados a los Ministerios,
adquiridos, donados, construidos, ampliados y/o rehabiliados por
instituciones públicas y/o privadas.
Se establece que Registros Públicos deberá inscribir en el plazo máximo de 10
días hábiles de presentada la solicitud.
•
SANEAMIENTO LEGAL
• Actos Inscribibles:
• La regularización comprenderá, entre otros:
• La inscripción de dominio.
• Declaraciones o constataciones de fábrica.
• Primera inscripción de dominio.
• Demás actos inscribibles.
SANEAMIENTO LEGAL
• Requisitos Generales:
• Memoria descriptiva
• Plano de ubicación.
• Declaración Jurada de los respectivos ministerios que declaren que
los inmuebles materia de inscripción no son materia de
procedimientos judiciales.
• Requisitos Específicos:
• a) Declaratoria o constatación de fábrica:
• - Memoria descriptiva del terrreno y de las construcciones, se
debe indicar el material de construcción utilizado y la distribución
de la fábrica, debiéndose adjuntar los planos de arquitectura
suscritos por profesional competente.
SANEAMIENTO LEGAL
• Requisitos Específicos:
• b) Terrenos y/o locales donados por terceros: Aquellos
afectados o entregados como aporte reglamentario por las
urbanizaciones deberá adjuntarse, además de la Memoria
descriptiva del terrreno y de las construcciones, planos de
arquitectura suscritos por profesional competente, el
documento en el que conste la donación y afectación o
entrega como aporte del inmueble a favor del Estado y la
aceptación por parte de este.
• Una copia de la memoria descriptiva y del plano de
ubicación será presentada a la Municipalidad
correspondiente para ser incorporado a su plano catastral.
SANEAMIENTO LEGAL
• No será exigible el tracto sucesivo, además de los casos de

los casos de inmatriculaciones siempre que los terrenos sean
de propiedad fiscal, estatal o municipal.
• No debe existir litigio judicial

• 30 días de duración de la anotación provisional, contados
desde la publicación del aviso.
• Sino hay oposición la anotación provisional se convierte en
definitiva.
• Una vez efectuada la inscripción se oficia a la SBN.
• Los actos están exonerados de los derechos de inscripción u
otros, como habilitación urbana.
DLEG. 1358 DE 21.07.2018
Artículo 17-D. Procedimiento especial de saneamiento

físico legal de inmuebles estatales
17-D.1 Las entidades que conforman el Sistema
Nacional de Bienes Estatales ejecutan el
procedimiento especial de saneamiento físico
legal de los bienes inmuebles estatales sean
estos de su propiedad, adquiridos bajo
cualquier título, y/o en posesión, que se
encuentren construidos, ampliados y/o
rehabilitados para sus fines públicos.
DLEG. 1358 DE 21.07.2018
17-D.2 Dicho saneamiento comprende todas las

acciones destinadas a lograr que en el Registro de
Predios figure inscrita la realidad jurídica actual de
los inmuebles del Estado y de las entidades, en
relación a los derechos reales que sobre los
mismos ejercen las entidades.
17-D.3 No comprende aquellos inmuebles sobre los
que existe proceso judicial en el que se cuestione
la titularidad del dominio del Estado. Se considera
que existe proceso judicial en aquellos casos en
que la demanda haya sido notificada al
demandado hasta un día antes de la publicación
del acto de saneamiento o de la presentación del
título ante el Registro de Predios, según sea el
DLEG. 1358 DE 21.07.2018
Artículo 17-E.- Actos comprendidos en el procedimiento

especial de saneamiento físico legal de bienes
inmuebles estatales 17-E.1 El procedimiento
especial de saneamiento físico legal de los bienes
inmuebles estatales que se realiza al amparo de la
presente norma, comprende los actos siguientes:
a) Primera inscripción de dominio
b) Inscripción y/o aclaración de dominio.
c) Asunción de titularidad a favor del Estado y
constitución automática de afectación en uso en
favor de la entidad que se encuentra en posesión.
DLEG. 1358 DE 21.07.2018
d) Inscripción y/o independización de áreas de

aportes reglamentarios, vías y otras áreas
otorgadas a favor del Estado en el proceso de
habilitación urbana, conforme a la respectiva
resolución y plano que aprueba la habilitación
urbana, aprobadas con anterioridad a la
vigencia de la Ley N° 29090, Ley de regulación
de habilitaciones urbanas y de edificaciones.
DLEG. 1358 DE 21.07.2018
e) Aclaración del destino de los aportes reglamentarios.
f) Inscripción, aclaración o rectificación de áreas,

linderos y/o medidas perimétricas, así como de
sus coordenadas, de corresponder.
g) Declaratoria o constatación de fábrica, así como

ampliaciones o aclaraciones de la descripción de
fábrica y/o demolición..
DLEG. 1358 DE 21.07.2018
h) Subdivisión, desmembración, fraccionamiento,

acumulación e independización.
i) Constitución de servidumbres activas y pasivas. j)
Cancelación de cargas, gravámenes, limitaciones
u otras restricciones al uso de la posesión y/o
propiedad que conforme a ley se encuentran
extinguidas y que afecten el libre uso y
disponibilidad de los inmuebles.
k) Aclaración y rectificación de los asientos registrales
que lo ameriten.
DLEG. 1358 DE 21.07.2018
l) Cualquier otro acto cuya inscripción sea necesaria

para el saneamiento legal de los inmuebles de
propiedad estatal.
17-E.2 La Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos procede a inscribir, a
requerimiento de las entidades los actos de
saneamiento físico legal de los inmuebles estatales
en el plazo máximo de diez (10) días hábiles de
presentada la solicitud.
17-E.3 El procedimiento, requisitos, la declaración
jurada sobre el derecho que ostente respecto del bien
estatal, los casos en que corresponde las publicaciones
y anotación preventiva, plazos y otros aspectos, se
regulan en el reglamento.
DLEG. 1358 DE 21.07.2018
17-F.2 Para la independización del inmueble:

a) En caso que el predio matriz sea un bien estatal o
privado y la entidad cuente con títulos que acrediten
su propiedad y que constan en documento de
fecha cierta, la independización se efectúa en favor
de la entidad.
b) En caso que el predio matriz sea de otra entidad y la
entidad que posee y que promueve el saneamiento
físico legal no cuente con títulos que acrediten su
propiedad en documento de fecha cierta, la
independización se efectúa en favor del Estado. En
este caso, el bien queda automáticamente afectado
en uso a favor de la entidad, que se inscribe como
carga, por plazo indeterminado y para destinarlo a la
DLEG. 1358 DE 21.07.2018
c) No es aplicable este mecanismo cuando la

entidad que pretende sanear el predio viene
poseyendo el bien en mérito a un título de uso o
autorización otorgada por la entidad titular.
17-F.3 En los casos de primera inscripción de

dominio e independización no será exigible el tracto
sucesivo, siempre que los inmuebles sean de
propiedad estatal.
17-F.4 En caso que el predio en posesión de la

entidad que pretende sanear se encuentre inscrito a
nombre de particulares, y la entidad no cuente con
e) Independización en edificios,
condominios, quintas y locales
comerciales: Independización o
reserva de los aires.
Independizaciones sujetas a los
regímenes de la Ley 27157
Requisitos:
- Reglamento interno.
- Documento privado suscrito por el
propietario del predio, con firma
certificada, en que se describa el área,
linderos y medidas perimétricas de las
secciones de propiedad exclusiva y de las
zonas comunes.
- Plano de independización que grafique la
descripción de las secciones de
propiedad exclusiva y las zonas comunes.
• Art. 45 del RIRP (Art. 63 del RIRP 2013)
Aspectos especiales
- Pluralidad de folios: La partida

independiente está vinculada con la partida
matriz en determinados aspectos: Zonas
comunes, reglamento interno, junta de
propietarios.
- Es posible la independización en una misma

partida de dos o más secciones aunque no
tengan solución de continuidad, siempre que
constituyan una unidad funcional.
Art. 45 del RIRP (Art. 63 del RIRP 2013)

Independización de aires
El derecho de sobreelevación (aires) es un derecho real conforme lo
señala Artículo 955.- del Código Civil al señalar: El subsuelo o el
sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario
distinto que el dueño del suelo.
Al respecto según Rivera Bustamante: “(...) con respecto al espacio
aéreo, el titular del suelo puede ejercer su atributo de goce, por el
cual, entre otros atributos, tiene un derecho a edificar o a sobreelevar
la edificación del mismo; en el caso de que ya exista algún tipo de
construcción, dicho derecho surge como una facultad inherente a su
sola condición de propietario del suelo”.
Rivera Bustamante, Raúl. Código Civil Comentado. Tomo V Derechos
Reales. Gaceta Jurídica. Segunda Edición. Primera Reimpresión.
Lima, 2007. Pág. 254.
. El derecho de sobreelevación se consuma cuando su titular culmina
la construcción de una o más plantas sobre el edificio pre-existente,
atribuyéndose en consecuencia la propiedad de dicha construcción.
Por tal razón, el derecho de sobreelevación constituye una situación
interina hacia la propiedad definitiva de la nueva unidad inmobiliaria
que se conforme.
El Artículo 2 del Reglamento de la Ley 27157 señala que las Unidades
Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires
o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de
independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripción en el
Registro Público respectivo.
González Barrón, Gunther. Derecho Urbanístico. Jurista Editores.
Sexta Edición. Lima, 2011. Pág. 557
Según la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, que establece los
criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad
exclusiva y común, aprobada por Resolución del Superintendente
Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARP-SN) señala
que: “El término “aires” alude a la facultad que se concede a una
persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir
plantas adicionales a las ya existentes. Esta figura se conoce también
en doctrina como derecho de vuelo o levante, y se encuentra regulado
-por ejemplo- en el artículo 16-2 del Reglamento Hipotecario Español,
cuya doctrina ha ido perfilando los contornos jurídicos de la
institución”.
Al respecto debe tenerse en cuenta que la reserva y reconocimiento
de aires no genera la apertura de una partida registral, sino que la
independización puede efectuarse con posterioridad con la ampliación
de la fábrica y modificación del reglamento interno.
Pero es posible que en el otorgamiento o modificación del reglamento
interno se realice la independización de los aires, en dicho caso se
deberá indicar el porcentaje de participación con respecto a las zonas
comunes.
Si es que el criterio de asignación de porcentajes es de áreas
techadas, en la medida que los aires no cuentan con dicha área, no
sería posible dicha independización, por cuanto carecerían de
porcentaje de participación en los bienes y gastos comunes
Debe tenerse en cuenta que conforme los Literales f) y g) el Art. 153
del Reglamento de la Ley 27157: El Reglamento Interno deberá
contener, obligatoriamente, lo siguiente: (...)
f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada
propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio
adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.
g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada
propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los
de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo
que se adopte un criterio distinto.
Debe tenerse en cuenta que conforme los Literales f) y g) el Art. 153
del Reglamento de la Ley 27157: El Reglamento Interno deberá
contener, obligatoriamente, lo siguiente: (...)
f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada
propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio
adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.
g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada
propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los
de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo
que se adopte un criterio distinto.
• Cuando en el reglamento interno se establezca la

reserva de aires de la edificación, podrá
independizarse siempre que se le asigne porcentaje de
participación en los bienes comunes y cuente con un
área proyectada de acceso.
• El Reglamento interno puede establecer reserva de
aires sin independización, en cuyo caso esta
circunstancia deberá constar en la partida matriz o en
otra partida vinculada.
• Art. 5.5 de la Resolución N° 339-2008-SUNARP/SN

Sin embargo conforme el Numeral 5.5 de la Directiva N° 009-2008-

SUNARP/SN: Cuando en el reglamento interno se establezca la
reserva de aires de la edificación, ésta podrá independizarse como
sección de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de
participación en los bienes comunes. En este caso la independización
procederá siempre que se cuente con un área proyectada de acceso.
Al respecto debe tenerse en cuenta que la directiva permite la
independización de los aires bastando que se consigne el porcentaje
de participación en los bienes comunes, no exigiendo los porcentajes
de participación en los gastos comunes, considero que en la medida
que son aires y en teoría no tienen construcción, la directiva ha optado
por la facilitación de su independización, lo cual no significa que
cuando deje de ser aire, se amplié la fábrica y se modifique el
reglamento interno se mantenga dicha situación, es decir en dicho
momento deberá asignarse porcentaje de participación también en los
gastos comunes.
El Tribunal Registral ha señalado en la Resolución N° 019-2012-

SUNARP-TR-T de 18/01/2012.- INDEPENDIZACIÓN DE LOS AIRES
Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires
de la edificación, ésta podrá independizarse como sección de
dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de
participación en los bienes comunes. Si la reserva ocurrió bajo la
abrogada Ley de Propiedad Horizontal, Decreto Ley 22992, que
preveía el criterio de área techada para determinar el porcentaje
de participación en los bienes comunes, para independizar los
aires previamente debe modificarse el reglamento interno para
adecuarlo a la vigente Ley 27957 y así poder asignarle porcentaje
de participación en los bienes comunes.
Además del porcentaje de participación se exige los aires cuenten con

un área proyectada de acceso.
Ello significa en primer lugar que en el Reglamento Interno va figurar
los aires como una unidad inmobiliaria independiente, no olvidemos
que el Artículo 2 del Reglamento de la Ley 27157 lo reconoce como
unidad inmobiliaria.
Además debe constar en los planos y memorias descriptivas de
distribución e independización, sus linderos y medidas perimétricas,
con su área ocupada, pero además debe constar el área proyectada
de acceso.
¿Procederá que se independicen secciones de aires?

Al respecto el Tribunal Registral ha señalado que sí es posible en la
Resolución N° 222-2015-SUNARP-TR-L de 30/01/2015.-
INDEPENDIZACIÓN DE LOS AIRES "Los aires pueden
independizarse en dos o más secciones"
¿En el caso de los aires propios, procederá su independización?
Al respecto ello no sería posible en la medida que no es una unidad
independiente, sino que forma parte de una unidad inmobiliaria, en
dicho sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución
N° 1509-2014-SUNARP-TR-L de 11/08/2014.- IMPROCEDENCIA DE
INDEPENDIZACIÓN DE AIRES PROPIOS "No procede la
independización de los aires propios de una sección de
propiedad exclusiva que de ser edificados configurarán a la
sección como un dúplex, debiendo describirse en el reglamento
interno dichos aires como conformantes de la sección
respectiva".
Jurisprudencia registral
CXLI PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 14 de
enero de 2016.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 18 de enero de 2016.
INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N.º 27157:
DISCREPANCIA ENTRE MEMORIA Y PLANOS
En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el
plano de independización de unidades sujetas a alguno de los
regímenes de la Ley Nº 27157, prevalecerán los que aparecen en el
plano, debiendo extender el asiento de inscripción conforme a este.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del
24.03.2015.
SANEAMIENTO DE PROPIEDAD
PREDIOS INSCRITOS Y NO
INSCRITOS
SANEAMIENTO DE PROPIEDAD
PREDIOS INSCRITOS Y NO INSCRITOS
• En predios inscritos se deberá sanear teniendo en cuenta la partida

registral y antecedentes registrales:
• Compraventa
• Independización
• Habilitación urbana
• Declaratoria de edificación
• Rectificación de área
• Levantamiento de cargas y gravámenes
• En predios no inscritos se deberá hacer la inmatriculación:

15. Inmatriculación de predios: Formas y
requisitos.
OSCAR HUERTA AYALA
.(
INMATRICULACIÓN
La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la
primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.
Para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del área de Catastro a que se
refiere el artículo 11, donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya
inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro.
No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el
predio se encuentra inscrito o no. Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina
que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente para
cancelar la partida anterior.
En los casos en los que el predio esté ubicado en el ámbito territorial de más de una Oficina
Registral, la inmatriculación se realizará en cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo
que se trate del territorio de Comunidades Campesinas o Nativas, en cuyo caso la inmatriculación
se realizará en la Oficina Registral del domicilio de la comunidad. En este supuesto, el Registrador
requerirá informe técnico a las áreas de catastro de las oficinas registrales involucradas.
Art. 16 del RIRP
73
INMATRICULACIÓN
Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red Geodésica
Nacional
Para la inmatriculación de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en
proceso de levantamiento catastral a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS,
además de los requisitos específicos establecidos en el presente Reglamento, se
presentará el plano catastral con los demás requisitos establecidos en dicho Decreto
Supremo.
Tratándose de predios ubicados en regiones no catastradas se presentará el plano de

ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la
Municipalidad Distrital correspondiente.

Art. 20 del RIRP
74
INMATRICULACIÓN

Nacional
En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentará el certificado de
información catastral a que se refiere el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo
Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-
VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente.

Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentará el certificado
negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente, el plano perimétrico del
predio y la memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área, linderos y medidas
perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores.

Art. 20 del RIRP
75
INMATRICULACIÓN

Nacional

Los planos a que se refiere el presente artículo deben estar georreferenciados a la Red
Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales.
En el supuesto del cuarto párrafo del artículo 16, los planos deben graficar el límite o
límites distritales correspondientes.
Quedan a salvo de lo previsto en los párrafos precedentes las disposiciones contenidas
en la Ley Nº 28294, Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su
vinculación con el Registro de Predios y su Reglamento y demás disposiciones
complementarias, referidas al Código Único Catastral.
Art. 20 del RIRP 76

Precedentes de Observancia Obligatoria
• III PLENO
• Sesión ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 05 de junio de 2003.
• 5.- INMATRICULACIÓN DE PREDIO ADJUDICADO JUDICIALMENTE

• "Procede la inscripción de primera de dominio de un predio adjudicado judicialmente dentro de
un proceso de remate, sin necesidad de que el título tenga la antigüedad de cinco años
ininterrumpidos, señalada en el artículo 2018 del Código Civil".
• Criterio adoptado en la Resolución N° 188-2002-SUNARP-TR-L del 13 de diciembre de 2002.
Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 18 literal e) del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).
• III PLENO
• Sesión ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 05 de junio de 2003.
• 6.- INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

• “La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio es título suficiente
para la inscripción de primera de dominio en el Registro, no siendo aplicable el requisito de
antigüedad previsto en el artículo 2018° del Código Civil”.
• Criterio adoptado en la Resolución N° 009-97-ORLC/TR del 10 de enero de 1997. Precedente de
Observancia Obligatoria incorporado en el artículo 18 literal b) del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).
•
• VIII PLENO
• Sesión ordinaria realizada los días 13 y 14 de agosto de 2004.
• Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 1 de octubre de 2004.
• 3.- ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN EN INMATRICULACIÓN
• “Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el Registrador se limitará a la calificación del
título presentado y a la verificación de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido,
no procederá denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas
registrales referidas a otros predios”.
• Criterio adoptado en la Resolución Nº 228-2004-SUNARP-TR-L del 16 de abril de 2004. Precedente de
Observancia Obligatoria incorporado al artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos
(Aprobado por Resolución Nº 065-2005-SUNARP/SN)
• XII PLENO
• Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto de 2005.
• Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 13 de setiembre de 2005.
• 9.- PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN
• “No impide la inmatriculación de un predio el informe del Area de Catastro señalando la imposibilidad de
determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”.
• Criterio adoptado en la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-
L del 29 de abril de 2005. Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 16 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).
• CIX PLENO
• Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 28 y 29 de agosto de 2013.
• Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 13 de setiembre de 2013.
• 1. EXTINCIÓN DE INSCRIPCIÓN POR RENUNCIA AL DERECHO DE PROPIEDAD
• “Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y
su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte
derechos de terceros.”
• Criterio adoptado en las Resoluciones N° 096-2007-SUNARP-TR-T del 02/05/2007 y N° 329-
2013-SUNARP-TR-A del 18/07/2013.
INMATRICULACIÓN DE PREDIOS RURALES
Precedente de observancia obligatoria aprobado en la sesión
ordinaria del Centésimo Sexagésimo Sexto Pleno del Tribunal
Registral de la SUNARP Pub. 29.11.2016
SUMILLA:ACREDITACIÓN DE LA NATURALEZA RURAL DEL
PREDIO A INMATRICULAR. .- “A efectos de inmatricular un
predio rural en mérito del artículo 2018 del Código Civil e indicar
en el asiento su naturaleza de acuerdo con el artículo 19 inciso
a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se
requiere que la naturaleza del predio sea acreditada mediante
documento expedido por la autoridad competente, descartando
que es eriazo, toda vez que la verificación de este aspecto debe
ser materia de calificación para determinar quién es el legitimado
para solicitar la inscripción y que documentos deberán
presentarse para tal efecto”.
Criterio sustentado en la Resolución n.º 487-2016-SUNARP-TR-
T del 10.11.2016.
SANEAMIENTO CON CERTIFICADO DE POSESIÓN
POSESIÓN
2.1.1 ¿Qué es la posesión?
Es el poder que una persona ejerce de hecho, de una
manera efectiva e inmediata sobre un bien o una cosa. La
ley protege al que posee sin necesidad de verificación
previa de un derecho que lo ampare.
La posesión tiene algunos atributos de la propiedad, como
son el uso y disfrute del bien. Por ejemplo: un inquilino o
un poseedor de un asentamiento humano sin titulación
puede usar y disfrutar del bien pero no puede disponer
(vender o hipotecar), o reivindicar (recuperar) el bien.
¿Cuáles son los sujetos de la posesión?
Las personas naturales y jurídicas privadas o públicas.
¿Cuál es el objeto de la posesión?
La posesión se ejerce sobre las cosas corporales o
materiales (cosas que se pueden tocar), o bien sobre
algunos derechos incorporales o inmateriales (por
ejemplo, los derechos de autor de quien escribe una
canción o algún libro).
2.1.2 ¿Cómo se puede adquirir la posesión?
La posesión se puede adquirir mediante dos
formas:
A través de la entrega del bien a quien debe
recibirlo. A esto se denomina Tradición; o
A través de la Adquisición Originaria que no
emana de la derivación o entrega de otra
persona. A su vez esta puede darse por:
- Aprehensión: Tomando o reteniendo
una cosa para uno mismo, funciona con
los bienes muebles que no tienen
dueño.
- Ocupación: La posesión originaria de los
bienes inmuebles se adquiere por la ocupación.
3.1. PROPIEDAD
3.1.1 ¿Qué es la propiedad?
Es un derecho constitucional sobre un bien.
Es el poder jurídico más amplio que existe sobre un bien.
Permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar o recuperar
un bien.
Poder amplio no significa ilimitado, ya que la ley establece
límites al derecho de propiedad.
La propiedad debe ejercerse en armonía con el interés
social.
3.2 PROPIEDAD PREDIAL
3.2.1 ¿Qué se entiende por propiedad predial?
Los predios6 son un tipo de bienes inmuebles y se
consideran como tales a los terrenos, las edificaciones
(casas, edificios, etc.) e instalaciones fijas y permanentes
(piscina, losa, etc.) que constituyen partes integrantes del
mismo, que no puedan ser separados sin alterar,
deteriorar o destruir la edificación. También, se consideran,
como predios: a los terrenos, departamentos, sótanos,
estacionamientos, azoteas, zona reservada de aires (por
tener esta participación de propiedad sobre el área de
terreno), depósitos y tendales.
Esta propiedad se extiende al subsuelo y al sobresuelo. La
propiedad del subsuelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos, los restos arqueológicos, ni
otros bienes regidos por leyes especiales.
IV. POSESIONES INFORMALES
4.1 POSESIONES INFORMALES
4.1.1 Antecedentes
El hecho más significativo12 en el proceso de
urbanización de Lima y las principales ciudades del país
ha sido el desarrollo explosivo de las barriadas, pueblos
jóvenes o asentamientos humanos. Así, en las últimas
cuatro décadas, el espacio urbano de Lima ha crecido
1200%. Este hecho es impresionante, pero lo es más, si
consideramos que ese enorme crecimiento ha sido
fundamentalmente informal.13
Las causas se deben a las migraciones, la centralización
en las ciudades de la costa y principalmente en Lima, la
ausencia de una política estatal de promoción de la
vivienda para sectores populares y las desigualdades y la
pobreza.
4.1.2 ¿Qué se entiende por posesiones informales?
Son aquellas posesiones u ocupaciones denominadas
asentamientos humanos, pueblos jóvenes, programas
municipales de vivienda, centros poblados, pueblos
tradicionales y otras posesiones de predios urbanos,
cualquiera sea su denominación, siempre que reúnan las
siguientes características:
a. Poseer un terreno sin título y en la mayoría de casos
por invasión.
b. Las personas conformen agrupaciones de personas o
familias. Es decir que existe una pluralidad de personas.
c. Hayan iniciado la posesión de los terrenos hasta el 31
de diciembre del 2004. Elemento temporal.
d. El destino o uso principal de la posesión del lote de
terreno sea dedicado a fines de vivienda y actividad
comercial. Uso del lote.
e. La posesión no se encuentre amparada en titularidad.
Es decir en virtud de un derecho o título que le haya
permitido poseer el predio.
f. El área del lote no sea mayor de 300 metros cuadrados.
4.1.3 ¿Cuáles son los procedimientos para lograr el

saneamiento físico legal de posesiones informales?
Existen dos procedimientos principales:
Formalización de propiedad de posesiones informales.
Declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de
dominio.
4.1.4 ¿Cuáles son las etapas del proceso
administrativo de formalización de la propiedad?
Proceso 0: Diagnóstico de la Informalidad
Se hacen investigaciones, estudios, recopilación de
información, y organización de documentos para
identificar el número y ubicación de posesiones
informales.
Proceso 1: Formalización Integral

Se realizan estudios físicos y legales de los terrenos con
el fin de identificar los derechos y acciones físicas y
ejecutar las acciones de saneamiento físico legal e
inscripción en el Registro de Predios. Se aprueban el
plano perimétrico y el plano de lotización.
Proceso 2: Formalización Individual
Se inicia culminado el proceso 1. El objeto es identificar
mediante el empadronamiento, calificar a los poseedores
y otorgar título de propiedad.
4.1.5 ¿Qué ocurre si el predio o el terreno donde se
encuentra la posesión informal es propiedad privada?
La legislación especial sobre posesiones informales nos
ofrece diversas alternativas.
• Negociar y lograr una conciliación con el propietario
privado.
Iniciar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio
si cumple con los requisitos.
• Iniciar un proceso expropiatorio
4.1.6 ¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio?

Es una forma o modo de adquirir propiedad de un predio
matriz (área total de la posesión informal) o un lote
individual (una familia o persona) que ocurre cuando una
persona o un grupo de personas poseen un inmueble con
las siguientes características:
• Como propietario
• Pública
• Pacífica
• Continua
• Durante un plazo de 10 años
Declaración jurada de que no existe un contrato
relacionado a la posesión del predio matriz, entre los
poseedores y el (los) propietario(s) original(es) u otro
poseedor.
• En caso de urbanizaciones populares, copia de la ficha o
partida registral donde conste la inscripción de la
personería jurídica de la organización representativa y la
vigencia de poderes de sus representantes.
• La solicitud debe estar firmada por el 40% de los
pobladores.
• Identificación del predio.
• Resolución de reconocimiento emitida por la autoridad
competente.
• Documentos que demuestren la antigüedad de la
posesión del predio.
• Indicar el(los) nombre(s) y domicilio(s) del(los)
propietario(s), si lo(s) conoce. En caso contrario,
presentar una declaración jurada de no conocerlos.
• Medios probatorios y padrón de pobladores con sus
datos generales y lotes que ocupan.
Una vez aprobada la solicitud, COFOPRI emite una
resolución que declara la propiedad a favor de cada
poseedor calificado.
4.2 COFOPRI
4.2.8 ¿Qué es COFOPRI?
Es el Organismo de Formalización de la Propiedad
Informal que cumple el rol de diseñar y ejecutar de
manera integral, comprehensiva y rápida el programa de
formalización de la propiedad y su mantenimiento dentro
de la formalidad a nivel nacional, centralizando las
competencias y toma de decisiones con esta finalidad.
COFOPRI efectúa el levantamiento, modernización,
consolidación, conservación y actualización del catastro
predial del país derivado de la formalización.
COFOPRI brinda asesoría técnica y transfiere
capacidades a los Gobiernos Locales y Regionales.
COFOPRI
• Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de los programas de adjudicación de
lotes con fines de vivienda, a que se refiere el Título III del Decreto Legislativo Nº 803,
modificado por el Decreto Legislativo Nº 1202 y sus medidas complementarias
• DECRETO SUPREMO Nº 014-2016-VIVIENDA pub. 27.07.2016
Artículo 1.- Objeto
El presente Reglamento tiene por objeto establecer las disposiciones reglamentarias de los
Programas de Adjudicación de Lotes con Fines de Vivienda - PAL, a que se refiere el Título III del
Decreto Legislativo Nº 803, modificado por el Decreto Legislativo Nº 1202 y sus medidas
complementarias, a fi n de implementar la adjudicación de tierras del Estado con fines de
vivienda, a cargo del Organismo de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI.
Artículo 2.- Ámbito de aplicación

La adjudicación de tierras del Estado con fines de vivienda que ejecuta COFOPRI a través de los
PAL, se realiza a nivel nacional, sobre terrenos de propiedad del Estado, desocupados u ocupados
por pobladores cuya posesión se haya iniciado dentro del periodo comprendido entre el 01 de
enero de 2005 hasta el 24 de noviembre de 2010, fecha de publicación de la Ley Nº 29618, Ley
que establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y
declara imprescriptibles
los bienes inmuebles de dominio privado estatal.
Se encuentran excluidos en la ejecución de los PAL, las áreas y/o terrenos descritos en el numeral
2.2 del artículo 2 del Decreto Legislativo Nº 1202, en adelante el Decreto Legislativo.
COFOPRI
• Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de los programas de adjudicación de
lotes con fines de vivienda, a que se refiere el Título III del Decreto Legislativo Nº 803,
modificado por el Decreto Legislativo Nº 1202 y sus medidas complementarias
• Artículo 3.- Definiciones Para fines del presente Reglamento, se entiende por:
• a. Acta de Sorteo: Documento en el cual se deja constancia que el postulante ganador del
sorteo del PAL, ha obtenido la adjudicación del lote conforme a una selección aleatoria y a las
normas estipuladas en la convocatoria.
• b. Área de intervención: Es la zona donde se ejecutan las acciones necesarias para
implementar el PAL.
• c. Beneficiario: Es aquel poseedor o postulante que haya resultado elegible, al haber
participado en las convocatorias y/o sorteos que organiza COFOPRI y que además ha cumplido
con proporcionar la información, requisitos y pagos exigidos, quienes han sido aprobados en
las verificaciones y evaluaciones efectuadas por COFOPRI, conforme a los plazos previstos.
Están excluidos de ser elegibles, aquellos que se encuentran incursos en los supuestos previstos
por la Tercera Disposición Complementaria Final del Decreto Legislativo.
• d. Convocatoria: Comunicación efectuada por COFOPRI a las personas de menores recursos
para obtener un lote de vivienda, que pudieran estar interesados en participar en el PAL. Se
aplica en el caso de terrenos desocupados.
• e. Cruce de doble propiedad: Consulta que hace COFOPRI a la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos - SUNARP al momento de la calificación, para determinar si los
poseedores o postulantes son propietarios de otro inmueble, en la misma provincia donde se
ejecuta el PAL.
COFOPRI
•
Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de los

programas de adjudicación de lotes con fines de vivienda,

a que se refiere el Título III del Decreto Legislativo Nº 803,
modificado por el Decreto Legislativo Nº 1202 y sus
medidas complementarias
•PROGRAMA DE ADJUDICACIÓN DE LOTES CON
•FINES DE VIVIENDA
•Artículo 4.- Población Objetivo
•La población objetivo a la que se dirigen los PAL son las
familias de menores recursos para la obtención de un lote
de vivienda, que no tienen propiedad predial dentro de la
provincia donde se ubica el PAL, que no han sido
beneficiados con la adjudicación de un lote o solución
habitacional del Estado, que tienen carga familiar y cuyos
miembros no formen parte de otra familia postulante.
COFOPRI
Artículo 7.- Etapas
La ejecución de los PAL a cargo de COFOPRI se
desarrolla según las siguientes etapas:
a. Identificación de terrenos: En esta etapa se determinan las áreas de
intervención, mediante el uso de información cartográfica georeferenciada
existente en COFOPRI y de aquella que remitan las entidades públicas y
privadas, incluyendo las organizaciones de pobladores.
b. Diagnóstico: Etapa técnico - jurídica en la que se determina si procede o
no, la ejecución del PAL, determinando si cumple con las condiciones
legales, de seguridad, habitabilidad y sostenibilidad para su desarrollo.
c. Saneamiento: Etapa técnico – jurídica, en la cual COFOPRI inmatricula,
asume la titularidad sobre el predio matriz, realiza las acciones de
saneamiento que correspondan, se aprueban el Plano Perimétrico, así como
el correspondiente Plano de Trazado y Lotización, para su inscripción en el
Registro de Predios - RdP. En el caso de PAL en terrenos desocupados,
COFOPRI elabora el proyecto de Habilitación Urbana y tramita ante la
municipalidad competente la licencia respectiva
COFOPRI
d. Calificación y adjudicación de lotes: Etapa que se inicia con convocatorias
públicas y cuyos postulantes están sujetos a la calificación que realiza
COFOPRI respecto del cumplimiento de los requisitos establecidos en el
Reglamento, para ser beneficiarios; así como, el pago del lote, la emisión e
inscripción del título de propiedad correspondiente.
Las resoluciones, planos y títulos de propiedad que apruebe o emita
COFOPRI, tienen mérito suficiente para su inscripción en el RdP.
COFOPRI
Artículo 27.- Acreditación de la posesión
Para acreditar el ejercicio de la posesión, el poseedor debe presentar la
copia de uno o más de los siguientes documentos:
a. Documentos públicos o privados que acrediten de manera fehaciente el
ejercicio de la posesión.
b. Recibos de pago de los servicios de agua, luz, telefonía u otros servicios
públicos girados a la orden del poseedor del lote.
c. Contratos de préstamo celebrado entre el poseedor con instituciones
públicas o privadas con el fi n de financiar la instalación de servicios básicos,
la construcción, ampliación, remodelación de la vivienda o la adquisición de
materiales de construcción, en los que se consigne la dirección del predio
materia de adjudicación.
d. Certificado de posesión expedido por las municipalidades provinciales o
distritales.
LEVANTAMIENTO DE CARGAS
REGISTRALES
Extinción de las Hipotecas
• Por extinción de la obligación garantizada.
• Anulación, rescisión o resolución de la
obligación garantizada.
• Renuncia del acreedor.
• Destrucción total de bien.
• Consolidación.
• Caducidad.
Caducidad de Hipotecas
• Ley Nº26639
• Forma de extinción de hipotecas
(jurisprudencia).
• Distinción entre gravámenes que garantizan
créditos o no. Art. 3 Ley N°26639, art. 87 RIRP.
• Si garantizan créditos: 10 años desde
vencimiento del plazo del crédito.
• Si no garantizan créditos o no tienen plazo de
vencimiento: 10 años desde inscripción.
Caducidad de Hipotecas
• Formalidad para Caducidad
• Declaración Jurada.
• Firma certificada
• No Caducan por Caducidad:
• Hipotecas a favor de empresas o
instituciones del sistema financiero.
• Hipotecas unilaterales TCHN.
Caducidad de hipoteca
No procede cancelar por Ley Nº26639, cuando:
• No pueda establecerse plazo de 10 años.
• No hayan transcurrido 10 años conforme lo
establece Ley Nº26639.
• Constituida a favor de empresa del sistema
financiero.
• Constituida mediante TCHN
• Se verifique la existencia de proceso judicial.
• Si ha sido renovada.
Jurisprudencia Obligatoria
sobre hipotecas:
SEGUNDO PLENO DE TRIBUNAL
REGISTRAL
• Décimo Cuarto Precedente.- Pueden
cancelarse en mérito a la Ley Nº 26639 los
gravámenes cuyo plazo de caducidad se haya
cumplido entre el 25-09-1996 (fecha de
entrada en vigencia de la Ley Nº 26639) y el
09-12-1996 (fecha de publicación de la Ley Nº
26702), aún cuando hayan sido constituidos a
favor de entidades del sistema financiero. •
RESOLUCION Nº 040-2002-ORLL-TRN del
Jurisprudencia obligatoria
– hipotecas
CUARTO PLENO DEL TRIBUNAL
REGISTRAL
• Sexto Precedente.-• Causal de extinción de
hipoteca.
• El artículo 3 de la Ley Nº 26639 ha
introducido una nueva causal de extinción de
la hipoteca, adicional a las señaladas en el
artículo 1122 del Código Civil. RESOLUCIÓN
N° 232-2003-SUNARP-TR-L del 11-01-2003.
Jurisprudencia
obligatoria – hipotecas
OCTAVO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL
Quinto Precedente.-
• LA CADUCIDAD DE HIPOTECAS CUANDO EL PLAZO DE
VENCIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA DEBE
CONTARSE DESDE LA ENTREGA DEL DINERO MUTUADO.
• Cuando se hubiera pactado que el plazo para devolver la suma
mutuada se contaría desde la entrega, y ésta tendría lugar a la
inscripción de la hipoteca en el Registro, se presume que la entrega
se efectuó según lo acordado y en consecuencia resulta posible
determinar la fecha de inicio del cómputo del plazo de caducidad a
que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639.
9 de mayo de 2003, Resolución Nº 307-2003-SUNARP-TR-L del 16
de mayo de 2003, Resolución Nº 268-2004-SUNARP-TR-L del 30 de
abril de 2004.
Jurisprudencia obligatoria
– hipotecas
DÉCIMO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL
• Décimo Cuarto Precedente.-CÓMPUTO DEL PLAZO PARA LA
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA. • Para el cómputo del plazo de
caducidad establecido en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley
26639, cuando en un contrato se haya pactado que el vencimiento
de las cuotas es mensual y no exista algún período de gracia para
dar inicio al cómputo del vencimiento de la primera cuota, debe
interpretarse que el pago de la primera armada se efectuará luego
de transcurrida un mes de la fecha cierta de celebración del contrato.
13.6.2003, Resolución Nº 649-2003-SUNARP-TR-L del 10.10.2003,
Resolución Nº 423-2003-SUNARP-TR-L del 9.7.2004, Resolución Nº
599-2004-SUNARP-TR-L del 14.7.2004.
Jurisprudencia obligatoria –
hipotecas
DÉCIMO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL
• Vigésimo Primer Precedente.- • Derechos registrales en
levantamiento de hipoteca: “Cuando se hubiesen
pagado los derechos de inscripción para la cancelación
de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se
extendió el gravamen, teniendo como base el monto
total del mismo, no resulta procedente formular nueva
liquidación por derechos de inscripción, cuando se
solicite el levantamiento de dicha hipoteca en las demás
partidas registrales”. Criterio sustentado en las
Resoluciones Nº 715-2003-SUNARP-TR-L de 6 de
noviembre 2003, Nº 247-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril
de 2004 y Nº 248-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de
2004.
hipotecas
• VIGESIMO SEGUNDO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL •
Primer Precedente 1. CRITERIOS DE DETERMINABILIDAD DE
LAS OBLIGACIONES GARANTIZADAS CON HIPOTECA “Toda
hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del
sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas
o determinables. Son admisibles como criterios mínimos de
determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a
cualquiera de los siguientes:
• a) A una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se
especifica en el título;
• b) A uno o más tipos materiales de los cuales puedan surgir las
• obligaciones;
• c) A actividades habituales del acreedor, cuando éstas vengan
determinadas por ley. • Criterio sustentado en las Resoluciones Nº
001-2006-SUNARP-TR-A del 6 de enero de 2006 y Nº 164-2006-
SUNARP-TR-T del 6 de octubre de 2006.
hipotecas
TRIGÉSIMO SEGUNDO PLENO DEL TRIBUNAL
REGISTRAL
Cuarto Precedente.- IMPROCEDENCIA DE LA
REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS
CANCELADAS.
• “No procede la reinscripción de una hipoteca
cuando ésta se canceló por caducidad de
conformidad con la Ley 26639.” Criterio
sustentado en la Resolución Nº 311-2008-
SUNARP-TR-L del 19.03.2008.
• Artículo 118.- Cancelación del asiento de hipoteca por declaración o
autorización del acreedor
• Para extender el asiento de cancelación de una hipoteca será suficiente
presentar la escritura pública o, en su caso, el formulario registral que
contenga la declaración unilateral del acreedor levantando la hipoteca o
indicando que la obligación garantizada se ha extinguido.
• En ningún caso la declaración unilateral del constituyente dará mérito
para cancelar el asiento de una hipoteca, salvo el caso en que se haya
registrado la constitución de una hipoteca unilateral y no conste en la
partida del predio su aceptación por el acreedor. Estas disposiciones no
rigen para las hipotecas unilaterales reguladas por leyes especiales.
• Procede la inscripción del levantamiento de la hipoteca otorgada por sólo
uno de los cónyuges, cuando aquella se inscribió a favor de dicha persona,
consignando su estado civil de casado, sin haber señalado el nombre del
otro cónyuge.
• Artículo 119.- Liquidación de derechos por cancelación de hipoteca
trasladada a partidas independizadas
• El acto por el que se declara la cancelación de la hipoteca inscrita en una
partida matriz, dará lugar, a la cancelación de los asientos de traslado
de hipoteca extendidos en las partidas individuales independizadas
de aquélla, aún cuando éstas no hayan sido mencionadas en el título
o en la rogatoria. En estos casos, la liquidación de los derechos registrales
comprenderá un único pago por derechos de inscripción y, por derechos de
calificación, el que corresponda a cada uno de los asientos cancelados.
• El solicitante podrá restringir su rogatoria al levantamiento de la
hipoteca de la partida matriz o al de ésta y al del asiento de traslado
de hipoteca de una o más de las partidas independizadas. En estos
casos, la liquidación comprenderá el pago único por derechos de inscripción
y el pago de los derechos de calificación que correspondan a los asientos
cuya cancelación se solicitó. Los derechos de calificación correspondientes a
la cancelación del asiento de traslado de la hipoteca en las demás partidas
independizadas, se cobrarán en la oportunidad en que sean solicitadas
• Artículo 120.- Caducidad de la inscripción de los gravámenes
• La inscripción de los gravámenes a que se refiere el primer párrafo del
artículo 3 de la Ley Nº 26639 caduca a los 10 años de la fecha del asiento
de presentación del título que los originó.
• Se encuentran comprendidas dentro de este supuesto las
inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan
obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en éstas deberá
entenderse que la obligación es exigible inmediatamente después de
contraída, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil, salvo que el plazo
se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cómputo se hará
conforme al siguiente párrafo.
• Artículo 120.- Caducidad de la inscripción de los gravámenes
• La inscripción de los gravámenes a que se refiere el primer párrafo del
artículo 3 de la Ley Nº 26639 caduca a los 10 años de la fecha del asiento
de presentación del título que los originó.
• Se encuentran comprendidas dentro de este supuesto las
inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan
obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en éstas deberá
entenderse que la obligación es exigible inmediatamente después de
contraída, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil, salvo que el plazo
se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cómputo se hará
conforme al siguiente párrafo.
• Artículo 121.- Título que da mérito a la cancelación por caducidad
• El asiento de cancelación por caducidad de la inscripción de un gravamen se
extenderá a solicitud de parte, en mérito de su declaración jurada con firma
certificada por fedatario o por notario, en la que expresamente se indique la
fecha del asiento de presentación que originó la inscripción y el tiempo
transcurrido. El registrador cancelará el respectivo asiento con la sola
verificación del tiempo transcurrido, siempre que de los actos
inscritos en la partida no se desprenda la actividad del acreedor o
del deudor que desvirtúe la caducidad invocada.
• Artículo 122.- Caducidad de medidas de ejecución, anotaciones de
demanda y demás medidas cautelares
• Las medidas de ejecución, las anotaciones de demanda y demás
medidas cautelares, incluidas las sentencias o resoluciones que no tengan la
calidad de cosa juzgada, dictadas al amparo del Código Procesal Civil no
están sujetas al plazo de caducidad previsto en el artículo 625 del referido
Código.
• Artículo 123.- Sentencias y otras resoluciones no sujetas al plazo
de caducidad
• No están comprendidas entre las sentencias y resoluciones a que se
refiere el primer párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, las sentencias y
autos que declaran o constituyen derechos que tengan la calidad de cosa
juzgada.
• Artículo 127.- Garantías constituidas a favor de personas jurídicas
extintas
• Las garantías constituidas a favor de personas jurídicas extintas se
cancelarán, a solicitud del interesado y con la sola verificación de
la inscripción de su extinción en la respectiva partida del Registro
de Personas Jurídicas, salvo que en virtud a dicha extinción la
garantía haya sido adquirida por otra persona.
• Lo dispuesto en el párrafo precedente será de aplicación también a las
empresas extintas del sistema financiero.
• Artículo 130.- Cancelación de medidas cautelares
• El asiento de cancelación de las medidas cautelares dispuestas
judicialmente será extendido en virtud de mandato judicial que haya
adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que del título o de la
naturaleza o circunstancias del caso, se desprenda que el mandato de
cancelación es inmediatamente ejecutable.
• Tratándose de embargos anotados en virtud de resolución
administrativa, el asiento de cancelación se extenderá en mérito de la
resolución administrativa que así lo ordena. Cuando la normativa lo exija
deberá acreditarse que el acto administrativo ha quedado firme.
• Artículo 131.- Cancelación de medidas cautelares en aplicación del
artículo 625 del Código Procesal Civil
• El asiento de cancelación por caducidad de las medidas cautelares
dictadas en los procesos iniciados con el Código de Procedimientos Civiles
de 1912, conforme a lo dispuesto en el artículo 625 del Código Procesal
Civil, se extenderá a solicitud del interesado con la presentación de una
declaración jurada con firma certificada por notario o fedatario en la que
expresamente se indique la fecha del asiento de presentación del título
que originó la anotación y el tiempo transcurrido.
• Artículo 135.- Cancelación del asiento de anticresis por declaración
del acreedor
• Para extender el asiento de cancelación de una anticresis en los casos de
extinción de la obligación garantizada y renuncia del acreedor, será
suficiente presentar la escritura pública que contenga la declaración
unilateral del acreedor en tal sentido.
• Artículo 143.- Extinción del derecho de superficie y cierre de
partida
• Al inscribir la extinción del derecho de superficie, el registrador
procederá a cerrar la partida correspondiente, extendiendo
simultáneamente en la partida registral del predio una anotación en la que
se deje constancia de dicho cierre.
• Artículo 149.- Caducidad de la anotación del contrato de opción
• La anotación preventiva del contrato de opción caducará
automáticamente y de pleno derecho, al cumplirse el plazo para el
ejercicio de la opción, salvo que las partes hubieran pactado el
plazo adicional a que se refiere el segundo párrafo del numeral iii del
artículo precedente.
• No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la anotación del
contrato de opción caducará antes de dicho término, en mérito de
una declaración unilateral del optante, formalizada mediante
escritura pública o formulario registral, salvo que se trate de un
contrato de opción recíproca.
• PROPIEDAD Y REGULARIZACION DE INMUEBLES
PROPIEDAD
 Según Álvarez- Caperochipi, José A., “Modernamente se define la
propiedad como el señorío más pleno sobre una cosas. Dicho
señorío comprende todas las facultades jurídicamente posibles
sobre una cosa”
 De acuerdo a Manuel Peña Bernardo De Quirós, “Podríamos definir
la propiedad como el derecho real cuyo ámbito de poder
comprende, en principio, todas las facultades posibles de la
cosa.
 Conforme a Antonio M. Borrel y Sorrel, “Es el derecho más
completo por naturaleza, porque resume todas las actividades que el
hombre puede ejercer sobre una cosa, todas las utilidades y servicios
que le puede prestar, todas las facultades y formas de disponer de
ella según convenga a su dueño, y, como consecuencia, todos los
derechos compatibles con la moral, para tener la cosa propia con
carácter exclusivo, y reivindicarla de quien se apodera de ella en todo
o en parte. Todo esto va comprendido en la idea de dominio; todas
estas facultades y derechos pueden ejercitarlos el propietario sólo por
serlo.
PROPIEDAD
 El derecho de propiedad puede ser adquirido por actos intervivos o
mortis causa
 Su regularización dependerá si estamos antes una forma originaria o
derivada de adquirirla.
 Originarias:
 Accesión
 Prescripción adquisitiva
Derivadas
Compraventa
Donación
Dación en Pago
Adjudicación etc.
Títulos
 Inscripción en mérito a escritura pública
 Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escritura pública, se presentará el parte expedido
por el Notario o Cónsul, o el traslado respectivo extendido por el funcionario que conserva en su
poder la matriz.
 Inscripción en mérito a formulario registral
 Cuando las inscripciones se realicen en mérito al formulario registral a que se refiere el artículo 7 de
la Ley Nº 27755, la legalización notarial se efectuará de conformidad con lo dispuesto en el Decreto
Supremo Nº 023-2003-JUS.
 Inscripción en mérito a mandato judicial
 Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a mandato judicial se presentará copia certificada de
la resolución que declara o constituye el derecho y de los demás actuados pertinentes, acompañados
del correspondiente oficio cursado por el Juez competente.
 Las inscripciones dispuestas por mandato judicial sólo se efectuarán si la resolución que contiene el
acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que se trate de resoluciones
inmediatamente ejecutables.
 Si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse
en el título la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el
nombre de ambos cónyuges.
Títulos
 Inscripción en mérito a laudos arbitrales
 En el arbitraje institucional o ad hoc, deberá presentarse copia certificada de la resolución arbitral con la constancia de
la notificación a que se refiere el artículo 59 del Decreto Legislativo Nº 1071, norma que regula el Arbitraje.
Adicionalmente, deberá presentarse copia certificada notarialmente del convenio arbitral para efectos de verificar el
sometimiento de las partes a la vía arbitral.
 Para tales efectos, y de conformidad con la Segunda Disposición Complementaria del Decreto Legislativo Nº 1071, los
Jefes Zonales podrán celebrar convenios de colaboración con las instituciones arbitrales. A falta de convenio de
colaboración o en el caso de árbitros ad hoc se acompañará copia certificada notarial del documento de identidad de
quienes suscriben el laudo y de quien certifica el mismo, de ser el caso.
 El Registrador no podrá evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o Árbitro Único para laudar, el contenido del
laudo, ni la capacidad de los árbitros para ejecutarlo. Tampoco podrá calificar la validez del acuerdo arbitral ni su
correspondencia con el contenido del laudo.
 Inscripción en mérito a acto administrativo
 En los casos de inscripciones que se efectúen en mérito a un acto administrativo, salvo disposición en contrario, se
presentará copia autenticada de la resolución administrativa expedida por funcionario autorizado de la institución que
conserva en su poder la matriz. Se exceptúan los supuestos en los que tales actos administrativos, conforme a la Ley del
Procedimiento Administrativo General, no tengan carácter ejecutorio inmediato.
 Si la resolución administrativa declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el
título la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos
cónyuges.
 Tratándose de acto modificatorio de titularidad dominial, en caso de no acreditarse que la resolución ha quedado
firme, se extenderá además una anotación, en el rubro de cargas y gravámenes, en la que se dejará constancia de dicha
circunstancia.
 La anotación a que se refiere el párrafo anterior sólo podrá cancelarse en mérito a la constancia expedida por la
autoridad administrativa correspondiente o la copia certificada de la resolución emitida en última instancia
administrativa.
RECTIFICACION DE AREA
Hoy en día a veces cuando se presenta algún
título sobre prescripción adquisitiva de dominio,
habilitación urbana, independización,
acumulación, declaratoria de fábrica, u otro título,
se observa porque no existen linderos y medidas
perimétricas del predio en la partida registral, o no
coinciden los datos con los de los antecedentes
registrales por existir inadecuación se requiere
efectuar el saneamiento del área, linderos y
medidas perimétricas a efectos que la realidad
concuerde con la realidad registral.
Las causas de la discrepancia de lo real y lo
registrado en el caso del Registro de Predios
puede obedecer a diversos factores siendo uno de
los principales considero que las inscripciones
antiguas se realizaban sin base gráfica, debemos
tener en cuenta desde 1888 (fecha de creación
del Registro de Propiedad Inmueble) hasta la
actualidad se han efectuado varios cambios como
en la mayor exactitud de la descripción gráfica de
un predios, ahora los planos cuentan con
coordenadas UTM, no es concebible ahora una
inmatriculación sin base gráfica.
RECTIFICACIÓN EN MÉRITO DE TÍTULO ARCHIVADO

En caso que nos encontremos ante una discrepancia de lo real y lo
registrado, lo primero que se debe efectuar es revisar el título
archivado y en caso que hubo error u omisión en la extensión del
asiento de descripción del inmueble pedir su rectificación al
antecedente registral conforme lo señala el Artículo 82 del Reglamento
General de los Registros Públicos: Rectificación de error material.-
Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del
respectivo título archivado, salvo que éste no se encuentre en la
oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título
Vlll de este Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya
el título archivado correspondiente.
La Ley Nº27333 regula tres procedimientos:
1.- POR MUTUO ACUERDO: mediante escritura pública suscrita por el

propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la
que estos manifiesten su conformidad, con el área , linderos y medidas
perimétricas según corresponda.
2.- PROCEDIMIENTO NOTARIAL.- Se podrá tramitar como asunto no

contencioso, siguiendo el procedimiento establecido en la Ley Nº27157 y 27333,
siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la
partida.
Si el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y

cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone
a la registrada en la partida.
RECTIFICACION DE AREA,
LINDEROS Y MEDIDAS
PERIMETRICAS POR ERROR DE
CALCULO
131
RECTIFICACION POR ERROR DE CALCULO
Conviene diferenciar la rectificación de área vía notarial con el error de
cálculo, toda vez que con éste último no existe modificación de los linderos y
medidas perimétricas, sino que área fue mal calculada, cuando veamos que
se presente una solicitud de error de cálculo, pero se modifique un lindero o
su medida perimétrica, ya no estamos ante un error de cálculo sino ante un
tema de saneamiento que debe seguir cualquier mecanismo establecido en
el Art. 13 de la Ley N° 27333, en la rectificación por error de cálculo solo se
modifica el área nada más.
Por consiguiente no es error de cálculo la conversión del área consignada en
fanegadas a metros, como tampoco resulta procedente en el caso que solo
conste registrada el área, pero no los linderos y medidas perimétricas,
justamente porque el sustento del error de cálculo es la mala operación de
los linderos y medidas perimétricas.
RECTIFICACION POR ERROR DE CALCULO
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

XIX PLENO Sesión ordinaria realizada los días 3 y 4 de agosto de 2006.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 5 de setiembre de 2006.
3.- RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO “Es inscribible la
rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva
visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos
rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del
equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine
que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido
variación alguna”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 182-2005-SUNARP-TR-T
del 28 de octubre de 2005, Nº 290-99-ORLC-TR del 05 de noviembre de 1999 y Nº
062-2006-SUNARP-TR-L del 31 de enero de 2006.
PRECEDENTE
CXV PLENO Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días
12 y 13 de diciembre de 2013. Publicado en el diario oficial “El
Peruano” el 07 de enero de 2014.
2. PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA
POR ERROR DE CÁLCULO
“No procede la rectificación de área, con la sola presentación de plano
visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo.
También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios
rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el
artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
No procede la rectificación por error de cálculo si el área de catastro no
puede determinar si los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial
del predio han sufrido variación”.
Criterio sustentando en la Resolución Nº 138-2009-SUNARP-TR-T del
16/04/2009.
PRECEDENTE
En primer lugar el citado precedente indica que no procede la rectificación
de área, con la sola presentación del plano visado por la municipalidad, en
supuesto distintos al error de cálculo.

Al respecto cabe señalar que la rectificación de área debería ajustarse
algunos de los mecanismos establecidos en el Art. 13 de la Ley 27333:
mutuo acuerdo, procedimiento notarial o procedimiento judicial; sin
embargo en forma excepcional se estableció la rectificación por error de
cálculo que conforme el XIX Pleno del Tribunal Registral procecede
siempre que concurran los presupuestos para ello: i) que el error haya
surgido del equivocado o inexacto cálculo de su área, ii) que el Área de
Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación
espacial del predio no han sufrido varación alguna.
PRECEDENTE
En tal sentido en los supuestos que no sean error de cálculo en principio debería aplicarse lo
señalado en el Artículo 13 de la Ley 27333, salvo los casos de saneamiento por normas
especiales como aquellos que se refieren a saneamiento de bienes estatales (DS 130-2001-
EF, DS 007-2008-VIVIENDA y otros) y al saneamiento catastral registral (Directiva Nº 02-
2013-SUNARP-SN), por lo quie no procede la rectificación en mérito sólo al plano visado por
la municipalidad si es que no es una rectificación por error de cálculo.

En segundo lugar el precedente señala que también procede la rectificación por error de
cálculo en predios rurales, toda vez que si se permite para predios urbanos no había razón
alguna para que se impida en los predios rurales, pero en dicho caso se deberá cumplir lo
dispuesto en el Artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es decir
en el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentará el certificado de
información catastral y si es que se tratándose de predios rurales ubicados en zonas no
catastradas, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad
competente, el plano perimétrico del predio y la memoria descriptiva respectiva, donde se
indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito
en el Indice de Verificadores.
PRECEDENTE
Finalmente el precedente señala que no procede la
rectificación por error de cálculo si el área de catastro no
puede determinar si los linderos, medidas perimétricas y
ubicación espacial del predio han sufrido variación, en tal
sentido tal como se indicó anteriormente es un requisito para
la rectificación de error de cálculo que los linderos medidas
perimétricas y ubicación espacial del predio no hayan sufrido
variación, si el Area de Catastro no tiene dicha certeza no se
puede aplicar la rectificación por error de cálculo, sostener lo
contrario sería saltarse de los mecanismos legales regulados
en la Ley 27333 y normas especiales.
Saneamiento Catastral Registral en la inscripción del CUC
Procedimiento de Saneamiento Catastral Registral en la inscripción
del CUC
Directiva Nº 02-2013-SUNARP-SN.
Procede en el caso que en la inscripción del Código Único Catastral
exista discrepancia en área, linderos y medidas perimétricas con los
antecedentes registrales.
Es decir es un procedimiento diseñado para que utilizará cuando no
se pueda inscribir el CUC, por lo que no se trata de un procedimiento
independiente sino que está unido a la inscripción del CUC.
Es un mecanismo de saneamiento de propiedad.
Procedimiento de Saneamiento Catastral Registral en la
inscripción del CUC
SUPUESTO: (Artículo 60 del Reglamento de la Ley N° 28294)
El saneamiento catastral y registral se aplica en los casos de
predios inscritos en el RdP, ubicados en Zonas Catastradas y en
zonas no catastradas, en este último caso cuando se hayan
acogido a la Verificación Catastral, siempre que existan
discrepancias entre la información registral y catastral.
El saneamiento catastral y registral estará a cargo de la
SUNARP, que podrá contar con el apoyo técnico de las
Entidades Generadoras de Catastro, a título oneroso y previa
suscripción de convenio.
Las acciones de saneamiento deben tener en cuenta la
cartografía base oficial, así como la información literal y/o gráfica
que obra en los antecedentes registrales.
Procedimiento de Saneamiento Catastral Registral en la
inscripción del CUC
Fases:
Anotación preventiva
Conversión en definitiva
DECLARATORIA DE FABRICA
Normativa aplicable
 - Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas
y de edificaciones), modificada por las Leyes Nº 29300,
29476 y 29566.
 - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de
habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde
el 28/9/2008. Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA.
 - Ley 27157 y su Reglamento. (regularización de
edificaciones)
 - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de
la SUNARP.- RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 097-
2013-SUNARP-SN
 Ley 30830
 Decreto Supremo N° 008-2019-Vivienda
Definición de edificación
 Las obras deben adecuarse a los planes urbanos que se
expresan en dos elementos:
- Grafico: plano de zonificación: usos asignados al suelo
urbano
-Normativo: reglamento de zonificación: características de los
usos permisibles en cada una de las zonas señaladas en el
plano de zonificación.
EDIFICACIÓN
 Toda construcción permanente levantada
sobre un terreno.
 La actual normativa señala: Edificación, la anterior hacía
referencia a «fábrica»
Definición de edificación
Es el resultado de construir una obra cuyo destino

es albergar al hombre en el desarrollo de sus
actividades. Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
Artículo 3, numeral 2 Ley 29090

Definición de declaratoria
de edificación
 Declaratoria de fábrica: Es el documento legal que
comprueba la construcción permanente levantada
sobre un terreno, ahora se le llama: declaratoria de
edificación.
 Acto administrativo que comprueba la legalidad y
seguridad de la construcción.
 La declaratoria de edificación es un acto voluntario,
pero autorizado y fuertemente controlado por la
entidad administrativa
Definición de declaratoria
de edificación
 Es el reconocimiento legal de la
existencia de cualquier tipo de obra,
que se realiza mediante declaración del
propietario con las formalidades y
trámites previstos en la ley.
 Art. 2 Reglamento Ley 27157
Predios sobre los que puede recaer la
declaratoria de edificación
 - Predios urbanos.
 - Terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitación urbana.
 - Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas que se encuentren como
urbanos en la municipalidad e inscritos como
rústicos en el Registro.
 Predios rurales
 Determinación de la naturaleza urbana de un

predio.
 “Corresponde a la autoridad municipal
competente, determinar la naturaleza de un
predio, condición que puede ser acreditada al
Registro mediante el Certificado de Zonificación
y Vías o el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios”.
 Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L
Legitimados para edificar y
para formular la declaratoria
de fábrica
 Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,
concesionarios, titulares de una servidumbre o
afectación en uso o cualesquiera que cuente con
derechos ciertos para llevar a cabo obras de
edificación sobre un predio.
 Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090
 Se permite que la declaración de edificación pueda

ser hecha por uno solo de los cónyuges, toda vez que
la obra no altera el régimen del inmueble ganancial.
 Declaratoria de fábrica
 “La declaratoria de fábrica podrá ser
efectuada por el propietario del predio o por
el titular del derecho de superficie vigente.
En este último caso, la edificación declarada
debe comprender aquella efectuada a partir
de la vigencia de dicho derecho real”.
 Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L
Edificación social sobre terreno
propio de uno de los cónyuges
 En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad
conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya
sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a
extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal
sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se
acredite que el bien mantiene la condición de propio.
 Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior debe acompañarse la
copia certificada de la partida de matrimonio expedida por el funcionario
que conserva en su poder la matriz o por Notario.
 Art. 79 del RIRP

Edificación social sobre terreno
propio de uno de los cónyuges
6. CALIDAD DE BIEN SOCIAL DE LA AMPLIACIÓN DE FÁBRICA

“El tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, que regula la calidad de social de la fábrica
levantada sobre el suelo propio de uno de los cónyuges, es también
aplicable a la ampliación de fábrica”.
Acuerdo Plenario aprobado en el CXXI PLENO (Sesión ordinaria modalidad

presencial realizada el día 06 de junio de 2014).
 Art. 79 del RIRP

Procedimientos para formular
una declaratoria de fábrica
 1. Procedimiento ordinario o regular. Regulado por
el Capítulo III de la Ley 29090.
 2. Procedimientos en vía de regularización.
 2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157
(FOR), sin intervención municipal.
 2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090, con
intervención municipal.
Declaratoria de fábrica
en vía de
regularización: Con
intervención municipal
Requisitos
 Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra
después del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la Ley
29090 ( 25/9/2007).
 El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad
respectiva es de 180 días calendarios contado a partir de la
vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008). Plazo ampliado hasta el
31/12/2010, por Ley 29476. * Modificado por el DS N° 008-
2019-Vivienda: ahora es hasta el 31.12.2016
 Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas,
edificatorias y de protección al patrimonio histórico.
 Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de
regularización.
Generalidades en la Declaratoria de
fábrica en vía de regularización (FOR)
 Las construcciones deben reunir condiciones mínimas

de edificabilidad y estar conformes a la normatividad
urbanística, bajo responsabilidad del verificador en
caso de fraude o falsedad.
 El formulario debe contener además la certificación
notarial de firmas de los interesados (propietarios) y
del verificador.
 El objetivo es regularizar edificaciones clandestinas o
no autorizadas, siempre que cumplan en forma
mínima con la normativa municipal o urbanística.
Título que sustentará la
inscripción
 Resolución municipal que aprueba la
regularización de la edificación.
 Planos de ubicación, localización y de

arquitectura firmados por profesional
constatador.
 Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP

Declaratoria de fábrica
en vía de
regularización: sin
intervención municipal
Declaratoria de fábrica en
vía de regularización (FOR)
 Requisitos:
 1. Edificación realizada sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuente con declaratoria
de fábrica.
 2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999*
 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre
predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitación urbana con construcción
simultánea o predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas.
 * Modificado por la Ley 30830
Ampliación excepcional del
plazo de regularización a
través de FOR
 1. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley
27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió
el plazo para las construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para
regularizar venció el 30/6/2003.
 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía el
plazo para construcciones irregulares terminadas
hasta el 31/12/2003. El plazo para regularizar
venció el 31/12/2005.
 * Modificado por DS N° 008-2019-Vivienda
Decreto Supremo que modifica el Reglamento de la Ley N° 27157, Ley
de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, aprobado por Decreto
Supremo N° 008-2000-MTC Decreto Supremo N° 008-2019-Vivienda
Publicado el 12 de febrero de 2019
Artículo 3.- Objeto y vigencia
La presente sección norma el trámite de
regularización de las edificaciones construidas o
demolidas hasta el 31 de diciembre de 2016, sin
contar con la respectiva licencia y/o conformidad
de obra, o que carezcan, en su caso, de
declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la
correspondiente independización.
“Artículo 12.- Contenido del Informe Técnico de Verificación
(…)
El Verificador Responsable, así como el Verificador Ad Hoc adjuntan a sus
Informes Técnicos de Verificación respectivos, una declaración jurada
con firma certificada por notario, en la que consigna expresamente que
el predio materia de regularización no se encuentra comprendido
dentro de los supuestos de improcedencia que establece la Primera
Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30830.
El Verificador Responsable y el Verificador Ad Hoc asumen la

responsabilidad exclusiva por la veracidad del contenido de dicha
declaración jurada; los Registradores Públicos no pueden exigir, bajo
responsabilidad, otros requisitos para acreditar dicha circunstancia.”
“Artículo 13.- Observaciones
(…)
13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de
transgresiones a las normas de protección de bienes inmuebles que
constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación,
natural y/o de seguridad, entre otras, las hará constar como
observaciones en su Informe, precisando su naturaleza y efectos.
13.4 Cuando la edificación a regularizar no transgreda la normativa

urbanística o de edificación vigente al momento de su construcción y,
como consecuencia de ello no se inscriban cargas técnicas, la posterior
modificación de los Instrumentos de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano, se realiza respetando el derecho de propiedad.
En caso se considere necesaria la afectación de dicho derecho, corresponde
la aplicación del Decreto Legislativo 1192, Decreto Legislativo que
aprueba la Ley Marco de Adquisición y Expropiación de inmuebles,
transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de
Interferencias y dicta otras medidas para la ejecución de obras de
infraestructura, o norma que lo sustituya.”
Calificación de las causales de improcedencia de
regularización edificaciones
Tema 4:
¿Es materia de calificación el contenido del

Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
a fin de establecer causal de improcedencia?
A fin de establecer causales de improcedencia es

necesario realizar la calificación del certificado de
parámetros urbanísticos y edificatorios. Conforme el
Art. 25 del Reglamento de la Ley 27157 modificado
por Decreto Supremo N° 008-2019-Vivienda ya no
exige el certificado de parámetros urbanísticos
“Artículo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR
Los documentos que se adjuntan al FOR, son:
(…)
b) Declaración Jurada del Verificador Responsable, adjunto o inserto
en su Informe de Verificación, señalando bajo su responsabilidad, que la
edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y
edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de lo
contrario consigna las observaciones a que hubiere lugar, en la forma que se
establece en el artículo 13 del presente reglamento.
Tema 5:
¿Cuál es el tratamiento de las regularizaciones de

fábricas que no cuentan con parámetros urbanísticos
y edificatorios, siendo únicamente declarados por el
verificador responsable?
Artículo 25° inc. b) del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157:

“Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la
municipalidad respectiva, según lo establecido en el Art. 63 del presente
Reglamento. Si la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no
emite el Certificado, se prescindirá de este documento y el Verificador
Responsable indicará, en su Informe de Verificación, bajo su responsabilidad, los
parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a la
edificación”.
Resolución N°035-2018-SUNARP-TR-L del 09/01/2018

Inexigibilidad del Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios:
“Cuando la Municipalidad no emite el certificado de parámetros
urbanísticos y edificatorios dentro del plazo legal previsto, se
prescindirá de dicho documento, debiendo el verificador indicar,
en su informe de verificación, bajo su responsabilidad los
parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios que
corresponden a la edificación, siempre que se acredite que se ha
configurado el silencio administrativo positivo.
En los casos que no se presente Certificado de Parámetros, debido a que la

Municipalidad no lo expidió en su oportunidad, sólo se debe verificar los
parámetros conforme a la declaración del verificador, los mismos que deben
referirse a la fecha de terminación de la obra.
Conforme el Art. 25 del Reglamento de la Ley 27157 modificado por Decreto
Supremo N° 008-2019-Vivienda ya no exige el certificado de parámetros
urbanísticos
Las causales de improcedencia se aplican a todos los procedimientos,

independientemente de la fecha de certificación notarial del expediente de
regularización. Salvo los títulos que se encuentran en calificación registral por
haber ingresado con fecha anterior a la vigencia de la norma.
Precedente vinculante
 Transferencia de predios regularizados al

amparo de la Ley Nº 27157
 “Es procedente la inscripción de los actos de
disposición de dominio de unidades inmobiliarias
cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía
regularización al amparo de la Ley Nº 27157,
aun cuando no se cuente con autorización para
celebrar contratos de compraventa garantizada
ni conste inscrita la recepción de obras de
habilitación urbana del terreno sobre el que se
levantó la edificación”.
 IV Pleno del TR.
ACUMULACION DE PREDIOS
OSCAR HUERTA AYALA

DEFINICION
La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva
unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más
partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo
una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados,
mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados.

REQUISITOS GENERALES
• Son requisitos para su procedencia, que:

a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin
solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo
en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan
una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté
determinada por la existencia de dicho régimen;
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento
privado con firma certificada notarialmente que contendrá el área, linderos y
medidas perimétricas de cada uno de los predios, con indicación de la partida
registral donde corren inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del
predio resultante, indicándose su nueva denominación, de ser el caso;

d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional competente, salvo
que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y
ésta retome su descripción primigenia. Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas
cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el Registro, debe
graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica;
e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio resultante o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según
sea el caso, salvo se trate de acumulación de unidades inmobiliarias sujetas a los
regímenes regulados en la Ley No. 27157.
Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el
documento a que se refiere el literal c) será otorgado por el funcionario autorizado, el
que no requerirá certificación notarial.
En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la
acumulación se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas
especiales pertinentes.
•Art. 68 del RIRP
• Título que da mérito a la inscripción de acumulación de

predios rurales
• La acumulación de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado
por el propietario, con firma certificada por notario conteniendo la descripción de las
parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, siempre que cumpla con los
requisitos señalados en los literales a) y b) del artículo 66, en lo que resulte pertinente, y
se acompañe los certificados o planos según los casos siguientes:
• a) Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el
artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que
Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios
Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la
autoridad competente, tanto del predio resultante como de los predios que se acumulan;
• b) Cuando los predios objeto de acumulación se encuentran ubicados en una zona no
catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la
autoridad competente y, el plano perimétrico de acumulación, en coordenadas oficiales,
con su respectivo cuadro de datos técnicos elaborados y firmados por profesional
inscrito en el Índice de Verificadores, en el que se indique el área, linderos y medidas
perimétricas tanto de los predios objeto de acumulación como del predio resultante
•Art. 67 del RIRP
• Acumulación de predios afectados con garantías reales o medidas

cautelares
• En los casos en los que dos o más predios materia de acumulación estén
gravados con hipoteca u otro derecho real de garantía, será necesario
presentar, además de la solicitud de acumulación, escritura pública otorgada
por los titulares de los derechos reales de garantía constituidos, expresando
su conformidad con la acumulación, así como determinando el rango de
dichas garantías.
• En el caso de que dos o más predios materia de acumulación se encuentren
afectados por medidas cautelares, el Registrador sólo inscribirá la solicitud de
acumulación de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los
que conste la autorización de los órganos jurisdiccionales o administrativos
que ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas
cautelares, así como el rango que corresponderá a estas últimas.
• Si concurrieran sobre alguno o algunos de los predios materia de
acumulación alguna hipoteca u otro derecho real de garantía con medidas
cautelares, se requerirá la conformidad y autorización a que se refieren los
párrafos anteriores.
•Art. 68 del RIRP
Acumulación en el régimen de
propiedad exclusiva y común
a) Durante la vigencia del régimen
b) Como consecuencia de la
extinción del régimen
Acumulación durante la vigencia
del régimen
Artículo 44.- De la acumulación, subdivisión o

independización
•Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar
sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del
Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre
los bienes de dominio común se obtendrán sumando o
detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades
acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso.
En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta
de Propietarios para que proceda a la modificación respectiva
del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen.
•Ley 27157
Acumulación como consecuencia
de la extinción del régimen
También se extingue el régimen como consecuencia del acuerdo unánime de
todos los propietarios, en cuyo caso se procederá a la acumulación en la
partida matriz. Esta acumulación no requiere de ningún requisito
municipal o administrativo.
•Segundo párrafo del Art. 5.14 de la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN
En dicho caso a efectos de inscribir la transferencia en el sentido que en la
partida matriz conste la copropiedad deberá adjuntarse escritura pública de
asignación de porcentajes de las cuotas ideales.
Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
•“No constituye un acto previo para la inscripción de la extinción o modificación
total del reglamento interno, la acumulación de una porción de un predio
cuando del reglamento interno registrado y del título modificatorio posterior
otorgado por todos los titulares registrales se puede advertir que dicha porción
nunca formó parte del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común”.
•Resolución N° 568-2007-SUNARP-TR-L
Acumulación en regularización de
edificaciones
Artículo 4.- De la acumulación o subdivisión
•La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza
mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157
pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de
conformidad con el Artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso
deberá presentarse al Registro como parte notarial únicamente el
formulario registral debidamente llenado. Para la inscripción de la
acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite
•Art. 4 Ley 27333

Aplicación del artículo 4 de la Ley 27333
•“El artículo 4 de la Ley 27333, solo se aplica cuando la acumulación o
subdivisión sea consecuencia de alguno de los procedimientos de
regularización contemplados en la Ley 27157, más no en el que hemos
denominado procedimiento ordinario contemplado en el artículo 57 del RIRP, y
tiene como propósito que no sea un obstáculo para la regularización de la
fábrica de un predio el que, producto de la acumulación o subdivisión, no se
cuente con la documentación que dio lugar a dichos hechos”.
•Resolución N° 061-2008-SUNARP-TR-A
Acumulación en regularización de
edificaciones
Artículo 4.- De la acumulación o subdivisión
•La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza
mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157
pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de
conformidad con el Artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso
deberá presentarse al Registro como parte notarial únicamente el
formulario registral debidamente llenado. Para la inscripción de la
acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite
•Art. 4 Ley 27333

Acumulación de predios gravados
•“No se requiere autorización judicial para la
acumulación de predios afectados con las mismas
medidas cautelares que han sido trasladadas de
la partida matriz al efectuarse su independización,
por cuanto no se afecta la prioridad de rango al
tener el mismo asiento de presentación.”
•Resolución N° 718-2009-SUNARP-TR-L
Acumulación vía regularización
•“Es necesario la conformidad de los titulares de los derechos reales de
garantía y de las entidades que disponen la anotación de medida cautelar para
una acumulación de predios, tal como lo establece el artículo 66 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aun cuando se trate de
un procedimiento de regularización al amparo de la Ley 27157”.
•Res. 1030-2008-SUNARP-TR-L
Inscripción en una misma partida registral de dos o más secciones de
propiedad exclusiva
•“Procede la inscripción en una misma partida registral de dos o más
porciones de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, aunque no constituyan un todo sin solución de continuidad,
siempre que conformen una unidad funcional”.
Resoluciones Nº 491-97-ORLC-TR, Nº 599-2003-SUNARP-TR-L y Nº 237-
2004-SUNARP-TR-L.
Liquidación de derechos registrales por acumulación
•Para la inscripción de la acumulación de predios,

se debe cobrar la tasa correspondiente a
derechos de calificación y de inscripción, por cada
predio que se acumule”.
•Res. 566-2007-SUNARP-TR-L

Saneamiento Fisico Legal de Inmuebles

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SANEAMIENTO FISICO

Oscar Huerta Ayala

• Si el área remanente está constituida por

• No es exigible la descripción del área

• Para inscribir actos que impliquen variación

• Partición de terrenos habilitados en

• Requiere aprobación municipal, salvo el

• Independización como consecuencia de la desacumulación de

• Resolución judicial que ordena la independización

• No se requerirá resolución municipal de

• Independización por mandato judicial

• CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES

• La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una

• Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un

• Artículo 4.- De la acumulación o subdivisión

- FOR o escritura pública.

• Art. 43 del RIRP, Leyes 27157, 27333.

• Subdivisión por regularización de

• Independización en vía regularización

• Art. 27.1 Reglamento de la Ley 29090.

• Las municipalidades emitirán la resolución de

• FUHU y anexo E con el número de Resolución

• No será exigible el tracto sucesivo, además de los casos de

• No debe existir litigio judicial

Artículo 17-D. Procedimiento especial de saneamiento

17-D.2 Dicho saneamiento comprende todas las

Artículo 17-E.- Actos comprendidos en el procedimiento

d) Inscripción y/o independización de áreas de

e) Aclaración del destino de los aportes reglamentarios.

f) Inscripción, aclaración o rectificación de áreas,

g) Declaratoria o constatación de fábrica, así como

h) Subdivisión, desmembración, fraccionamiento,

l) Cualquier otro acto cuya inscripción sea necesaria

17-F.2 Para la independización del inmueble:

c) No es aplicable este mecanismo cuando la

17-F.3 En los casos de primera inscripción de

17-F.4 En caso que el predio en posesión de la

- Pluralidad de folios: La partida

- Es posible la independización en una misma

Art. 45 del RIRP (Art. 63 del RIRP 2013)

• Cuando en el reglamento interno se establezca la

• Art. 5.5 de la Resolución N° 339-2008-SUNARP/SN

Sin embargo conforme el Numeral 5.5 de la Directiva N° 009-2008-

El Tribunal Registral ha señalado en la Resolución N° 019-2012-

Además del porcentaje de participación se exige los aires cuenten con

¿Procederá que se independicen secciones de aires?

• En predios inscritos se deberá sanear teniendo en cuenta la partida

• En predios no inscritos se deberá hacer la inmatriculación:

Tratándose de predios ubicados en regiones no catastradas se presentará el plano de

Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red Geodésica

Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red Geodésica

Art. 20 del RIRP 76

• 5.- INMATRICULACIÓN DE PREDIO ADJUDICADO JUDICIALMENTE

• 6.- INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

f. El área del lote no sea mayor de 300 metros cuadrados.

4.1.3 ¿Cuáles son los procedimientos para lograr el

Proceso 1: Formalización Integral

4.1.6 ¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio?

Artículo 2.- Ámbito de aplicación

programas de adjudicación de lotes con fines de vivienda,

 Inscripción en mérito a escritura pública

 Inscripción en mérito a acto administrativo