Subdivisión de Lotes Por Ley 27157 08.11.2023

SUBDIVISIÓN DE LOSTES SIN
AUTORIZACIÓN MUNICIPAL POR LEY 27157
Dr. Jhon F. Huaranccay Obregón

Abogado por la Universidad Nacional Mayor
de San Marcos
 INDEPENDIZACION DE PREDIOS
 SUBDIVISIÓN DE LOTES POR LEY 27157
 EXPEDIENTE DE REGULARIZACIÓN DE
EDIFICACIONES

 “El derecho impera porque existe la persona
y esta requiere del derecho para servirle
como instrumento de ordenación y defensa
de sí misma y de sus interés”

 Ley 27157 - Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para
la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
 Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA - TUO del Reglamento de la Ley Nº
27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común
 Ley Nº 27333 - Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No
Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de
Edificaciones
 Res. 490-2003-SUNARP-SN - DIRECTIVA Nº 013-2003-SUNARP/SN
 Res. 097-2013-SUNARP-SN -Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios de la SUNARP

 INDEPENDIZACION DE PREDIOS

 Artículo 58.- Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella;
o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de
independización y copropiedad.
 La independización se rige por las disposiciones contenidas en el presente
capítulo o, en su caso, por las disposiciones especiales establecidas para la
inscripción de los actos que dan lugar a la misma.
 El Registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó
parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida
matriz de la independización realizada.
 En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fábrica
inscrita debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar.
 Tratándose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere se
procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes y aquéllas que pese a haber
caducado requieran rogatoria expresa para su cancelación, salvo que no afecten al
predio inscrito en dicha partida.
 Artículo 59.- Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los
predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas
perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
 Cuando como consecuencia de la independización solicitada se genere un área remanente en la que existan
porciones que no guarden continuidad, se entenderá que la rogación comprende también la independización
de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las áreas remanentes correspondan al mismo
propietario y no existan restricciones para su independización.
 Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes
registrales, señale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya
independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones
anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de
la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos señalados en el primer párrafo que
antecede. En este caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de
requerir plano del área remanente, siempre que la independización efectuada no exceda el área de la partida
matriz de la cual se independiza.
 Sin perjuicio de lo señalado, todo título cuya rogatoria comprenda un acto de independización, en los
supuestos a los que se refieren los artículos 61, 62 y 64 del presente Reglamento, deberá contener,
necesariamente, desde su presentación e ingreso por el Diario, los planos de independización y localización
(ubicación) del área que se desmembra visados por funcionario competente, o de ser el supuesto, firmado
por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios; en caso contrario, el Registrador
procederá a tachar sustantivamente el título.
 Artículo 60.- La independización de un predio urbano, con edificación
o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes documentos:
 a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el

plano municipal de subdivisión y plano debidamento sellados y visados,
donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada
uno de los predios resultantes;
 b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o

la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo
002-89-JUS, según sea el caso;
 c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que

conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido
en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.
 Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios
configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que
la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de
propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de
independización y copropiedad. Para la inscripción del reglamento interno
no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.
 No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la

independización se origina en la desacumulación de predios, siempre que
éstos retornen a su descripción primigenia. En este caso bastará la
solicitud con firma certificada del propietario.
 Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con

facultades de saneamiento, la independización se realizará en mérito a los
documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.
 Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios
configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que
la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de
propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de
independización y copropiedad. Para la inscripción del reglamento interno
no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.
 No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la

independización se origina en la desacumulación de predios, siempre que
éstos retornen a su descripción primigenia. En este caso bastará la
solicitud con firma certificada del propietario.
 Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con

facultades de saneamiento, la independización se realizará en mérito a los
documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.
 La independización se refiere al desmembramiento de un “predio rústico”
(sin habilitación), con resultado de una porción mayor a una (01) hectárea.
La subdivisión de “predios urbanos” se da sobre predios que ya están
habilitados con o sin obras.

 SUBDIVISIÓN DE LOTES POR LEY
27157

 La Ley Nº 27157 y su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo Nº 035-
2006-VIVIENDA, regulan tres temas: (i) el trámite de regularización de
edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin
contar con la respectiva licencia de construcción (autorización legal para
construir) o conformidad de obra (conformidad municipal de lo
construido), o que carezcan de declaratoria de fábrica (documento en el
que consta el reconocimiento legal de la existencia de una edificación);
(ii) el trámite para construir edificaciones a partir del 20 de julio de 1999
(procedimiento que se inicia con la licencia de obra y culmina con la
inscripción de la declaratoria de fábrica en los Registros Públicos); y, (iii)
el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (conocido como
propiedad horizontal).

 El trámite de regularización de edificaciones está destinado a obtener el
reconocimiento legal e inscripción de edificaciones existentes sobre
terrenos que cuenten, por lo menos, con la aprobación de su proyecto de
habilitación urbana, y se realiza mediante la declaración contenida en un
formulario registral (el FOR), suscrito por el propietario, autorizado por
un verificador y certificado por un notario.

 Predios urbanos
 Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de
habilitación urbana con construcción simultánea
 Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas
que se encuentren como urbanos en la
Municipalidad correspondiente e inscritos como
rústicos en el Registro de predios
 Terrenos ubicados en zonas urbanas que no
cuenten con edificaciones.

 “A efectos de concluir que estamos ante un
predio ubicado en zona urbana, debe
presentarse un certificado de zonificación
expedido por funcionario competente de la
Dirección de Desarrollo Urbano de la
Municipalidad al que se le adjunte el plano, u
otro certificado como el de parámetros
urbanísticos y edificatorios que acredite
fehacientemente la condición de urbano del
predio.” Resolución N° 472-2006-SUNARP-
TR-L
 5.6. En aplicación literal del artículo 13 de la Ley Nº 27333,
el saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas,
tramitado por cualquiera de los tres procedimientos
establecidos en dicho artículo, puede referirse a inmuebles
urbanos o situados en zonas urbanas, sean o no materia de
regularización de edificaciones o de saneamiento de la
titulación, para lo cual se estará a lo previsto en el punto 5.1
de la presente Directiva.

 “ Artículo 3.- De la regularización
 Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016, que
hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no
cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser
el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la
presente ley” .(*)
 (*) De conformidad con la

Única Disposición Complementaria Transitoria de la Ley N° 30830, publicada el 27
julio 2018, los propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a
edificaciones terminadas al 20 de julio de 1999 o dentro del plazo establecido
por la disposición complementaria décimo cuarta de la Ley 27972, Ley
Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley 28437; y en los que se
hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones o
remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a dicha fecha, pueden
acogerse a lo dispuesto en la citada ley.”

 “ Artículo 4.- De la acumulación o subdivisión
 La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza

mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157 pudiendo
también formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el
Artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro
como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado.
Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario
ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase
(LEY 27333).

 La regularización de edificaciones permite subdividir terrenos (el que se
regulariza), sin que se cuente con autorización municipal de subdivisión.

 “Artículo 61.- Independización de predio urbano por regularización de
edificaciones
 Tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de
regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157 y la Ley
27333, para efectuar las respectivas independizaciones no será aplicable lo
dispuesto en el artículo 60. En estos casos, deberá presentarse formulario
registral o escritura pública acompañada de los siguientes documentos:
 a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas

perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente;
 b) Declaración Jurada del Verificador Responsable a la que se refiere el

literal b) del artículo 25 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la
Ley 27157.”.

 “ Artículo 8.- De los efectos de la regularización de edificaciones
previstas en el Artículo 36 de la Ley Nº 27157
 8.1 Las edificaciones que se construyan a partir de la vigencia de la Ley Nº

27157 sin cumplir con los procedimientos que ésta establece, serán
sancionadas con una multa equivalente al 10% (diez por ciento) del valor
declarado de la obra, que constituye renta propia de la municipalidad
respectiva.
 Artículo 9.- De la regularización de declaratorias de fábrica

 Los propietarios de las unidades inmobiliarias que se acojan al
procedimiento de regularización de la declaratoria de fábrica, al amparo del
Título I de la Ley Nº 27157, tendrán derecho a la condonación de las
multas, recargos, moras, intereses u otras sanciones, por aportaciones al
Sistema de Seguridad Social y derechos municipales por licencia de
construcción, no abonados oportunamente.
 EXPEDIENTE DE REGULARIZACIÓN
DE EDIFICACIONES PARA
SUBDIVISION DE LOTE

 REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACIÓN
 Artículo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR

 Los documentos que se acompañarán al FOR, son:
 a) Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de
propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulación, de ser el caso.
 b) Declaración Jurada del Verificador Responsable, adjunto o inserto en su Informe de Verificación, señalando
bajo su responsabilidad, que la edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y
edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de lo con
 c) Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de
este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De
tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o
en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas.
 d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor escala que permita su
perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como
closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR.
 e) Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad
Hoc correspondiente.
 f) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a
independizar como del área remanente;
 Los planos y el Informe Técnico de Verificación deberán estar firmados y sellados por el o los verificadores.
GRACIAS POR SU ATENCIÓN

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