DERECHO TRIBUTARIO III

SESIÓN: PRIMERA VENTA DE

INNMUEBLE
Y CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN
 Temario

■ Primera venta de inmueble.

■ Contratos de construcción.
PRIMERA VENTA DE INMUEBLES
1.Generalidades
 La hipótesis de incidencia hace mención a inmuebles
edificados.
 Ser bienes de consumo: Están destinados a ser
comercializados en el mercado inmobiliario. El término
comercialización se refiere a enajenación.
 Solo se grava la primera venta de bienes inmuebles.
 Ojo no se gravan aquellos inmuebles que tienen la
naturaleza de inversión, estos bienes están destinados al uso
o aprovechamiento por un largo tiempo. No han sido
edificados con el propósito de ser vendidos (enajenados).
2. Hipótesis de incidencia tributaria: Aspectos objetivos

a) Concepto de venta b) Constructor

c) La condición de
primera venta d) Inmueble

e) Título oneroso
2.1. Venta:
■ Todo acto por el que se transfiere el dominio a título
oneroso.
■ Ejemplos: compraventa, permuta, dación en pago,
expropiación, adjudicación por disolución de
sociedades, aporte sociales, aportación por remate o
cualquier otro acto que conduzca al mismo fin.
2.2. Constructor:
■ Concepto: Cualquier persona que de manera habitual
se dedica a la venta de inmuebles.
■ Supuesto 1: Inmueble construidos totalmente por el
constructor.
■ Supuesto 2: Un tercero construye total o parcialmente
el bien.
2.3. La condición de primera venta:
■ Hecho gravado: primera venta de inmuebles realizada
por el constructor.
■ Significa que por primera vez los bienes que han sido
edificados son puestos a disposición (enajenación) del
mercado.
■ Primera venta: Cualquier construcción que añada valor
al terreno y que se destine en venta al mercado.
INFORMES DE SUNAT (1)
■ La primera venta de terrenos en los que se efectúan obras de
habilitación urbana, no se encuentra dentro del campo de aplicación del
IGV, en razón de que no se trata de la primera venta de inmueble
construido — Informe 044-2001-SUNAT/K0000 de 13-3-01.
■ Si bien los aires de un inmueble constituyen parte del mismo
(sobresuelo), su transferencia no se encuentra dentro del supuesto
señalado en el inc. d) del art. 1 de la LIGV, en razón de que no es
producto de una construcción, sino una extensión de la propiedad
territorial, un espacio vacío respecto del cual se tiene derecho a elevar
la construcción — Informe 329-2002-SUNAT/K0000 de 18-11-02.
2.3.1. Supuestos especiales: Venta posterior que realicen las
empresas vinculadas con el constructor
■ Se encuentra gravada como primera venta de inmueble, la posterior
venta que realicen las empresas vinculadas con el constructor
cuando hayan adquirido el inmueble directamente de él o de sus
vinculadas económicamente.
■ Supuestos de vinculación: Art. 54 de la LIGV.
■ No será de aplicación esta regla si se demuestra que el precio de
venta es igual o mayor al valor de mercado.
■ Se entiende por valor de mercado el que normalmente se obtiene en
las operaciones onerosas que el constructor o la empresa realizan
con terceros no vinculados, o el valor de tasación, el que resulte
mayor – LIGV, art. 1, inc. d, 3er. párr.
2.3.2. Supuestos especiales: Venta posterior a la reorganización o
traspaso de empresas
■ También se considera primera venta la que se efectúe con
posterioridad a la reorganización de sociedades o traspaso de
empresas.
■ En los casos de fusión, escisión u otras formas de reorganización a
que se refiere el Cap. XIII de la Ley del Impuesto a la Renta, la
calidad de constructor se transfiere al adquirente del inmueble
construido.
■ Se entiende que este supuesto se configura si la empresa
transferente en la operación de reorganización o traspaso, hubiere
tenido la condición de constructor, pues esa condición es la que se
transmite a la adquirente. La venta que esta realice luego, será
reputada como primera venta.
2.3.3. Supuestos especiales: Venta posterior a la
resolución, rescisión, nulidad o anulación del contrato.

■ Se considera primera venta y consecuentemente operación

gravada, la que se realice con posterioridad a la resolución,
rescisión, nulidad o anulación de la venta gravada.

■ Propósito: Se asume que la primera venta no fue válida .

2.3.4. Supuestos especiales: Venta de inmuebles en los que se han
efectuado trabajos de ampliación, remodelación o restauración
■ La venta de inmuebles en los que se efectúen trabajos de ampliación,
remodelación o restauración se encuentra gravada con el impuesto
aun cuando se realice conjuntamente con el inmueble del cual forma
parte.
■ Estas operaciones están gravadas siempre que exista evidencia de
que los trabajos se han realizado con el objeto de vender los
inmuebles. En el caso de la RTF 8185-4-2007 de 24-8-07 se señaló
que esto no había ocurrido, porque las obras de ampliación se habían
realizado varios años (3) antes de la venta. (1)
2.3.5. Supuestos especiales: Transferencia de cuotas
ideales entre copropietarios constructores
■ No esta gravada la transferencia de las alícuotas o
cuotas ideales entre copropietarios constructores.
■ Supuesto distinto es si el copropietario transfiere su
cuota a un tercero, en este caso sí se grava la
transferencia.
2.4. Noción de inmueble construido
■ Inmuebles respecto de los cuales se hubiese realizado
alguna obra de construcción.
■ Se entiende por construcción las actividades clasificadas
como tales en la Clasificación Internacional Industrial
Uniforme (CIIU) de las Naciones Unidas.
■ Ver Res. Jefatural 024-2010-INEI. Las actividades
clasificadas en la sección construcción de esa revisión, son
las divisiones 41 (construcción de edificios), 42 (obras de
ingeniería civil) y 43 (actividades especializadas de
construcción).
2.3.4. Supuestos especiales: Venta de inmuebles en los que se han
efectuado trabajos de ampliación, remodelación o restauración
■ La venta de inmuebles en los que se efectúen trabajos de ampliación,
remodelación o restauración se encuentra gravada con el impuesto
aun cuando se realice conjuntamente con el inmueble del cual forma
parte.
■ Estas operaciones están gravadas siempre que exista evidencia de
que los trabajos se han realizado con el objeto de vender los
inmuebles. En el caso de la RTF 8185-4-2007 de 24-8-07 se señaló
que esto no había ocurrido, porque las obras de ampliación se habían
realizado varios años (3) antes de la venta. (1)
3. Aspecto espacial:
■ El inmueble debe estar ubicado en territorio peruano.
■ Ver el Art. 2 del Reglamento de la Ley del IGV.
4. Aspecto temporal:
■ Fecha de percepción del ingreso, por el monto que se
perciba, sea parcial o total.
■ Fecha de percepción del ingreso: El pago o la puesta a
disposición de la contraprestación pactada, o aquella
en la que se haga efectivo un documento de crédito, lo
que suceda primero.
■ Ver el artículo 3 del Reglamento de la Ley del IGV.
Arras, depósito o garantía, siempre que éstas superen,
de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor
total del inmueble”.
■
5. Venta de bienes futuros.

- Están gravadas sólo bajo el supuesto de que el pago se

produzca con anterioridad a la existencia del bien.

- La obligación tributaria se origina en la fecha en que se

efectúa el pago y hasta por el monto percibido (o puesto a
disposición del contribuyente).
6. Exoneración: Requisitos:
- Valor de venta del bien no debe exceder de las 35 UIT, se
incluye dentro del valor de venta el valor del terreno.
- Debe destinarse exclusivamente para vivienda.
- Contar con la solicitud de la licencia de construcción,
admitida por la municipalidad.
CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN
2. Ejemplos. Posición de SUNAT y del Tribunal Fiscal

- Están gravados con el IGV los contratos de construcción que

se ejecuten en el territorio nacional, cualquiera sea su
denominación, el sujeto que los ejecute y el lugar de
celebración del contrato o de percepción de los ingresos.

- Contratos de construcción usuales: suma alzada y por

administración.
2. Actividades que califican como construcción: Art. 3, Lit. d) Ley
de IGV. (1)
■ Las divisiones 41, 42 y 43 son las que clasifican a las actividades de
construcción. Estas divisiones incluyen la construcción de edificios
(4100); la construcción de carreteras y líneas de ferrocarril; la
construcción de proyectos de servicio público (4220); la
construcción de otras obras de ingeniería civil (4290); la demolición
del terreno (4311); la preparación del terreno (4312); las
instalaciones eléctricas (4321); las instalaciones de fontanería,
calefacción y aire acondicionado (4322); otras instalaciones para
obras de construcción (4329); la terminación y acabado de edificios
(4330) y otras actividades especializadas de la construcción (4390).
3. Nacimiento de la obligación
■ Conforme al art. 4 de la LIGV, en la construcción el
impuesto se devenga con la emisión del comprobante de
pago o en la fecha de percepción del ingreso, sea total o
parcial o por valorizaciones periódicas, lo que ocurra
primero; mientras que en la venta de bienes muebles, se
devenga con la emisión de la factura o con la entrega del
bien, lo que ocurra primero.
PROBLEMAS
PROBLEMA
La empresa X ha construido un edificio de 15 departamentos
ubicados en el distrito de Cayma y están destinados
exclusivamente para fines de vivienda, se cuenta con la licencia
de construcción aprobada por la Municipalidad del distrito en
mención. El valor de venta de cada departamento será de S/.
180,000.00. Pregunta:
(1) Determine si la operación de venta de cada departamento
está exonerada o no del IGV.
(2) De estar gravada ¿Cuál sería la base imponible y el IGV a
pagar?