TEORIA Y TECNICA IMPOSITIVA

PRIMERA CATEGORÍA

CURSO AÑO 2023

CPN Miriam Campastro

ESTE MATERIAL CONSTITUYE

SOLAMENTE MATERIAL DE
CONSULTA, Y BAJO NINGUN PUNTO
DE VISTA PRETENDE REEMPLAZAR NI
LA LECTURA DE LOS TEXTOS
LEGALES NI LA CONSULTA A LA
BIBLIOGRAFIA CORRESPONDIENTE.

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BASE NORMATIVA:

PRIMERA CATEGORÍA:
– Sujetos: personas humanas y sucesiones
indivisas
– Período fiscal: año calendario
– Criterio imputación: devengado
• Art. 24 LIG: “cuando corresponda la imputación de
acuerdo con su devengamiento, la misma deberá
efectuarse en función del tiempo, siempre que se trate
de intereses estipulados o preseuntos –excepto los
producidos por los valores mobiliarios – alquileres y
otros de características similares”
• Art. 24 LIG: Las disposiciones para imputación de
ganancia se aplicarán correlativamente para la
imputación de los gastos, salvo disposición en
contrario.
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PRIMERA CATEGORÍA:
• Rentas alcanzadas: (art 44 Ley): explotación
económica de un inmueble; “rentas del suelo”
• Interesa titularidad “económica” del inmueble, no
jurídica ( usufructo y sublocación están gravados),
pese a primer párrafo art. 44:
– En tanto no corresponda incluirlas en el art. 53 de esta ley,
constituyen ganancias de la primera categoría, y deben ser
declaradas por el propietario de los bienes raices
respectivos:
• ……

PRIMERA CATEGORÍA:
• Rentas alcanzadas: (art 44 Ley): explotación
económica de un inmueble; “rentas del suelo”
• Interesa titularidad “económica” del inmueble, no
jurídica ( usufructo y sublocación están gravados),
pese a primer párrafo art. 44:
– En tanto no corresponda incluirlas en el art. 53 de esta ley,
constituyen ganancias de la primera categoría, y deben ser
declaradas por el propietario de los bienes raices
respectivos:
• ……

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos
• Art. 44 a):
El producido en dinero o en especie de la locación de
inmuebles urbanos y rurales.
Art. 110 inc. a) DR: Gcia bruta: alquileres o arrendamientos
devengados, SALVO LOS INCOBRABLES, entendiéndose
por tales los alquileres adeudados AL FINALIZAR los
JUICIOS DE DESALOJO Y COBRO DE PESOS.
En casos especiales, la AFIP podrá considerar otros índices
que evidencien la incobrabilidad de los alquileres
devengados (hasta ahora no existe).
Recupero incobrables: deben declararse como ganancia en
el período en que se recuperen.

GANANCIA BRUTA

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos
• Incobrables: 3 posiciones:
a) literal: Los incobrables son los adeudados al
finalizar los juicios de desalojo y cobro de pesos,
teniendo que devengar los alquileres hasta que
finalicen ambos juicios.
b) Posición parte de la doctrina: Se devengan los
intereses hasta finalizar el juicio de desalojo (no
importa si sigue el de cobro de pesos), dado que, al
haberse ido el inquilino, ya no hay alquileres
devengados.
c) Posición de la cátedra: se devengan los alquileres
hasta el INICIO del juicio de desalojo, ya que en ese
momento se está manifestando claramente que no
se está habilitando la fuente (el inmueble) a producir
ganancias.
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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos

• Arrendamiento en especie: (cuando el titular del
inmueble rural percibe su arrendamiento en
productos de la explotación del arrendatario
(granos, cabezas de ganado, etc.)
Art. 46 Ley: Se declara como ganancia el valor de
los bienes recibidos:
– El “Valor de los bienes recibidos” será:
• El de su realización en el año fiscal, o, en su defecto,
• El precio de plaza al final del año fiscal.
La diferencia entre el precio de la venta y el precio de
plaza citado, se computará como ganancia o
quebranto en el año en que se realiza la venta.

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos

• Art. 44 b) Derechos reales:
– Cualquier especie de contraprestación que se
reciba por la constitución a favor de terceros de
derechos de usufructo, uso, habitación, anticresis,
superficie u otros derechos reales.

Art. 110 c) DR:

– Repite inc. b) art. 44 Ley, y agrega “dicho valor se
prorrateará en función del tiempo de duración del
contrato respectivo”.

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos
• Art. 47 Ley: ) Cesión gratuita de la nuda propiedad
del inmueble, con reserva de usufructo, uso o
habitación:
– Si el usufructuario explota el inmueble alquilándolo
a terceros, esa renta está alcanzada por IG, sin
deducir importe alguno en concepto de alquileres o
arrendamiento, aún cuando se hubiera estipulado
su pago. (para evitar ahuecamientos de base
imponible)

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos

• Art. 44 inc. c) : Mejoras:
– Las mejoras introducidas por el inquilino que
constituyan un beneficio para el propietario y en la
parte que el propietario no esté obligado a
indemnizar.
Es mejora lo que:
• Sea una inversión
• Sea efectuada y pagada por el inquilino
• Da mayor valor al inmueble
Al darle un mayor valor al inmueble, es una ganancia que
debe pagar impuesto. Es como si fuera un mayor alquiler.

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos
• Art. 44 inc. c) : Mejoras:
– Que es mejora? Pautas:
• Gastos de mantenimiento o conservación:
– Arts. 23 y 83 LIG: pautas para que el gasto sea deducible. Ej:
reparación de cañerías, pintura en general, etc.
Los necesarios para “obtener”, “mantener” y “conservar” la
ganancia, para poder mantener el bien que genere una
renta.
No hay cambios estructurales, no extiende la vida útil, no
revaloriza el inmueble
• Mejora:
– Aquella que significa una inversión, debe ser activada por el
sujeto que obtiene la renta, es un incremento patrimonial.
Ese mayor valor, está alcanzado por IG.
Ej: habilitar un nuevo baño, hacer una nueva habitación,
ampliar la casa, hacer un nuevo piso, etc.
NO es gasto, es un activo, que se “imputará” en el IG vía
amortización

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos Art. 44 inc.

c) : Mejoras:
– Art. 230 DR: dá algún tipo de definición de qué es
una mejora, basado en un porcentaje sobre el valor
residual del bien.
– Admite prueba en contra
– Inmuebles valor muy bajo, todo gasto sería mejora.
– Por eso hay que analizar cada erogación para ver
si es mejora o si es gasto.
• Revalorización del inmueble
• Cambio en las cualidades estructurales
• Extienden la vida útil, entre otros.

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos
• Art. 44 inc. c) : Mejoras:
Cuantificación de la mejora (art 110 f) DR):
– El valor se distribuirá proporcionalmente de
acuerdo con los años que resten para la expiración
del contrato, computándose el importe resultante
como ganancia bruta de cada año.
– Si no hay valor de la mejora o no se fija término
cierto, AFIP fijará el procedimiento a adoptar (que
no lo hizo)
– Si bien DR dice “años”, interpretamos que debe
entenderse “meses”
– En resumen: se imputa esa ganancia en función de
los meses que restan del contrato (devengado)
desde habilitación de la mejora.
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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos

• Art. 44 inc. d) : Impuestos y gastos a cargo
inquilino:
– Si el inquilino se hace cargo de gastos o impuesto
que deberían estar a cargo del propietario, también
es considerado ganancia bruta.
– Ejemplo: impuesto inmobiliario, TGI, expensas.
(OJO: ver qué incluye expensas, pueden haber
conceptos activables)
– No se refiere a los consumos o servicios que
aprovecha el inquilino (luz, gas, teléfono).
– Ley dice “otros gravámenes”, Art. 110 DR dice “
otros gravámenes y otros gastos”
– Estos “impuestos y gastos” después van a ser
considerados como deducción, si se vinculan con
la gcia.gravada. (puede ser neutro o no)
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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos
Art. 44 inc. e) : Uso de muebles y otros accesorios o
servicios:
– Si de pronto se alquila el inmueble con bienes
muebles, todo es renta de 1º categoría.
– Lo mismo si, por algún motivo, se provee al
inquilino algún servicio (ej: internet).
– Si bien el inciso menciona “abonado”, debe
interpretarse “devengado”.

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos

• Art. 44 inc. f) y g) : Renta presunta o renta
psíquica:
– En estos incisos se indican rentas que no
representan ingreso de dinero, sino que derivan del
uso o goce que hace el propietario de las mismas o
derivada de una cesión gratuita o a un precio no
determinado.
– El objetivo es evitar la posibilidad de ocultación de
una ganancia al Fisco
– El comodato (cesión gratuita) está gravado en IG
– Debe estar especialmente previsto en la Ley.

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos
Art. 44 inc. f) :
• El valor locativo computable por los
inmuebles que sus propietarios ocupen para
recreo, veraneo u otros fines semejantes.
(art 26 n) Ley: exencion valor locativo inmueble casa
habitación)
Art. 44 inc. g) :
• El valor locativo o arrendamiento presunto de
inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio
no determinado.
Art. 110 inc. b) DR: Si el valor locativo del art. 44
f) arroja pérdida, no se computa, se toma “0”
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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos

Art 107 DR: Valor locativo.
“alquiler o arrendamiento que obtendría el
propietario si alquilase o arrendase el
inmueble o parte de él que ocupa o que cede
gratuitamente a un precio no determinado”.

En resumen: lo que obtendría si lo alquilara.

El valor locativo que se toma es el que se devenga

en los períodos en que el inmueble estuviera
ocupado por el propietario o los terceros, no
en los períodos en que estuviera desocupado.
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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos
Valor locativo.
Gastos deducibles? Los devengados por todo el
año, aunque el inmueble de recreo se utilice
sólo un mes.

Art. 45 LIG, 2º párrafo: la AFIP puede estimar de

oficio la ganancia gravada cuando el precio
sea inferior al de mercado.

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos

Art. 44 Ultimo párrafo: Sublocación
De acuerdo a la ley, son gcias de primera
categoría las gcias que los LOCATARIOS
(inquilinos) obtienen por el producido, en
dinero o en especie, de los inmuebles urbanos
o rurales dados en SUBLOCACION.

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos
Art. 113 DR: Sublocación
En resumen, art. 113 dice: El locatario que
subalquila se convierte en locador. Y debe
pagar IG por ese alquiler.
La ganancia bruta van a ser los ingresos que
obtenga como locador.
Vá a poder deducir el alquiler a su cargo,
impuestos y gastos a su cargo, y las mejoras
realizadas, correspondiente a la parte
sublocada o subarrendada.

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PRIMERA CATEGORÍA: Ingresos

Art. 113 DR: Sublocación
Esa proporción se establecerá teniendo en cuenta
la superficie, ubicación en la propiedad de una
u otra parte, u otro índice que resulte más
razonable de acuerdo con las circunstancias
del caso.
Si hay mejoras afectaran en forma exclusiva o
preponderante a una de dichas partes, el
monto deducible por tal concepto se fijará
tomando en cuenta la real afectación de tales
mejoras.

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PRIMERA CATEGORÍA:
Art. 108 DR: Condominio
En caso de condominio, cada condómino
considera su parte como un bien inmueble
distinto.

Art. 114 DR: Fecha de incorporación del bien:

Se debe tener en cuenta desde que se tiene
POSESION, aunque no se tenga escritura.
O sea que desde la posesión o finalización de la
construcción se debe declarar el resultado
generado por ese inmueble afectado a
locación.
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DEDUCCIONES ADMISIBLES

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PRIMERA CATEGORÍA:
Art. 111 DR: Conceptos deducibles:
Concepto general: todos los gs.necesarios
para obtener, mantener y conservar la
ganancia gravada. (arts.23 y 83 Ley) +
Amortizaciones (arts 86 a 89 Ley) + Art 111 DR
a) Impuestos y tasas que gravan el inmueble
b) Amortizaciones
c) Intereses por deudas hipotecarias e intereses por
compra inmuebles
d) Primas de seguros

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PRIMERA CATEGORÍA:
Art. 111 DR: Conceptos deducibles:
a) Impuestos y tasas que gravan el inmueble
Deducibles por criterio devengado.
También deducibles intereses por pago fuera de
término (a compensación) (art 227 DR)

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PRIMERA CATEGORÍA:
Art. 111 DR: Conceptos deducibles:
• Y si el inmueble no está generando renta,
por motivos circunstanciales? Gastos
deducibles?
– Dictamen 41/2004

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PRIMERA CATEGORÍA:
Art. 111 DR: Conceptos deducibles:
• Inc. b) Amortizaciones:
– Art. 87. Amortización bienes inmuebles
– Art. 88. Amortización bienes muebles
• Inc. c) Intereses:
– Deben ser intereses vinculados con el inmueble que
está generando renta. “Relación de causalidad” (según
art. 85 inc a) 2º párrafo)
• Inc. c) Primas de seguros:
– Cuando se trate de primas de seguros vinculados con el
inmueble.
NO COMPUTABLES: deducciones inm.casa habitación (últ.
Párr.111 DR) ni impuestos y tasas sobre terrenos
baldíos y campos inexplotados (art. 92 d) LIG)
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PRIMERA CATEGORÍA:
Art. 89 LIG: Deducciones especiales de la primera
categoría:
De los beneficios incluidos en la primera categoría se
podrán deducir también los gastos de mantenimiento
del inmueble. A este fin, los contribuyentes podrán
OPTAR – PARA LOS INMUEBLES URBANOS – por
alguno de los siguientes procedimientos:
a) Deducción de gastos reales en base a comprobantes
b) Deducción de los gastos presuntos que resulten de
aplicar el 5% sobre la renta bruta del inmueble,
porcentaje que involucra los gastos de mantenimiento
por todo concepto (reparaciones, gastos de
administración, primas de seguros, etc)

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PRIMERA CATEGORÍA:
Art. 89 LIG: Deducciones especiales de la primera
categoría:
Requisitos:
• Inmuebles URBANOS solamente –
• Debe aplicarse para todos los inmuebles urbanos. (no
puede aplicarse a algunos inm.urbanos gs.reales y a
otros gs. Presuntos)
• Debe mantenerse por 5 años
• No podrá ser efectuada por quienes deban llevar
libros o tienen administradores que deben rendirles
cuenta de su gestión. En este caso: sólo gastos reales
en base a comprobantes

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PRIMERA CATEGORÍA:
Art. 89 LIG: Deducciones especiales de la primera
categoría:
Expensas: representan gasto de los lugares “comunes”
de un edificio en propiedad horizontal.
Esas expensas pueden ser “ordinarias” y
“extraordinarias”.
No todo son gasto, pueden haber mejoras que deben
activarse. Analizar las expensas.
• ¿Tener inm.en prop.horizontal con expensas,
invalida computar gastos presuntos?

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PRIMERA CATEGORÍA:
Art. 89 LIG: Deducciones especiales de la primera
categoría:
Gastos presuntos: ¿deben justificarse?
Si Gs.reales > gs. Presuntos ----- dif.tomar USO
Si Gs.Reales< gs.presuntos ------ no hacer nada

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MUCHAS GRACIAS!!!!

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