Estudio de Títulos (Materia Clases)

Estudio de títulos, Profesor Nelson Zambrano 2014.
Jueves 13 de marzo del 2014
Estudio de títulos
Cuestiones preliminares.
Antes de empezar debo decir se solicitó que se hiciera este curso de estudio de títulos por una razón de orden
práctico todos los días pueden ver esta materia del estudio de títulos de dominio, así este curso tiene como
finalidad que podamos hacer un estudio de títulos de dominio de un inmueble y realizar un informe de esa
propiedad raíz, de eso trataremos en este curso, no veremos títulos ejecutivos, títulos de créditos, ninguna de
esas cosas.
¿Por qué ustedes creen necesario saber esto? Hablamos del estudio de títulos de dominio de un inmueble, no
podemos decir que haremos un curso tradicional porque necesitamos mucho tiempo, necesitamos saber civil,
comercial, normas administrativa, entonces lo que se aplica al examinar los títulos de un inmueble estamos
aplicando muchas materias, no hacemos un curso, sino que hacemos una especie de taller, algo practico.
¿En qué consistirá?
- 1 o 2 clases expositivas.
- Se encargara la exposición de determinados temas por los alumnos, las cuales serán con nota como
metodología activa. Se entregara una copia de aquella disertación. Lo que importa más que las diversas
doctrinas sobre un tema específico es lo que a nosotros nos sirva en la práctica, la doctrina aceptada
tratando de ir a lo más práctico. Un tema: la lesión enorme ¿con que concepto se relaciona? El justo
precio al momento de la venta ¿Qué es exactamente el justo precio? En el trabajo el profesor lo ve a
diario ¿Por qué nos guiamos? Se acaba de rechazar una compraventa se constituiría una garantía, se
compra en 2 millones y el valor era 32 millones, era susceptible de recisión por lesión enorme.
- La solemne será escrita donde preguntaremos algo de la materia en general y tratar de analizar un caso
relacionado con la materia.
- A través del curso se traerá un set de documentos y la idea es que podamos fotocopiarlos para la clase
siguiente y así vamos trabajando en distintos tipos de inmuebles (es mejor trabajar con papel). El
certificado de desgravamen por correo electrónico, no se acepta ni siquiera fotocopia autorizada ante
notario. Casa habitación individual, casa de un loteo, un departamento, un predio rustico con aguas y sin
aguas, conjunto habitacional cuando se presenta la carpeta de antecedentes del conjunto habitacional. Es
importante tener los papeles, al profesor no le gusta ver los documentos en el computador porque
cuando uno tiene los documentos es tener un destacador.
- El examen consistirá en eso, se traerá un set de antecedentes respecto de una propiedad determinada y
consistirá en que vamos a analizar y estudiar los títulos entregados por el profesor y haremos un informe
y ese informe es el examen del curso.
Temas:
 Nociones sobre nulidad.

 Nociones sobre la acción resolutoria.
 Nociones sobre la prescripción.
 Saneamiento de inmuebles. DL 2695
 Registros conservatorios.
 Lesión enorme.
 Ley de copropiedad inmobiliaria.
 Responsabilidad del copropietario primer vendedor.
 Cesión de derechos sobre inmuebles.
 Prohibiciones de gravar, enajenar y celebrar actos y contratos.
El Estudio de títulos de dominio de inmuebles es una de las tareas más exigentes que debe realizar el abogado
pues influye en la tarea que viene a realizar el informante normas de distintas ramas del derecho: civil,
comercial, administrativo, etc. Hay un sinnúmero de normas que influyen en el estudio y en el consecuente
informe de títulos.
Debemos tener muy presente que en relación con ese informe que estamos haciendo o hacemos va la
posibilidad de la concreción o no de un negocio jurídico: “Estos son los antecedentes sobre esta propiedad
sobre la cual quiero realizar la transacción, ¿La hago o no? ¿Tengo o no riesgos?” Eso es a lo que deben
responder.
¿Qué es el estudio de títulos?
Podríamos decir que el estudio de títulos de dominio de un inmueble es un examen minucioso y acabado de los
antecedentes que conforman el historial jurídico de una propiedad raíz durante un periodo pre-establecido esto
es se trata de estudiar los antecedentes completos de un inmueble respecto de los últimos diez años ¿Cómo se
adquiere el dominio de los inmuebles en nuestro ordenamiento jurídico? ¿Qué papel juega la inscripción
conservatoria? Pues en chile, en nuestro ordenamiento existe la prescripción adquisitiva extraordinaria. En
nuestro ordenamiento no hay manera de probar el dominio ya que la inscripción de un inmueble en el registro
de propiedad del conservador de bienes raíces es necesaria para transferir el dominio pero no es suficiente
prueba de él, solo acredita la posesión entonces este es el motivo por el que se debe estudiar títulos de diez
años y de esta forma asegurar al propietario que uniendo su posesión a la de los anteriores poseedores hasta
completar 10 años pueda alegar la prescripción extraordinaria. Podrían estudiarse títulos de 5 años sin embargo
ello no es aconsejable debido a que no se podría asegurar la alegación de la prescripción ordinaria porque esta
se suspende en favor de determinadas personas y no es posible al informante de los títulos conocer cuándo se
encuentra suspendida.
El artículo 2509 del código civil dispone que se suspenda la prescripción ordinaria en favor de las siguientes
personas:
1er lugar.- Menores, dementes, sordomudos, bajo tutela o curaduría.
2do lugar.- Mujer casada en sociedad conyugal mientras dure esta.
Por no saberse a ciencia cierta si la prescripción se encuentra o no suspendida frente a las personas mencionadas
no se aconseja el estudio de títulos de solo 5 años pues de estar suspendida la prescripción, valga la
redundancia, no se daría la prescripción ordinaria.
Resultado del estudio de títulos
La certeza que es posible obtener en esta materia es solo relativa y aparente:
Relativa porque no existe en nuestro ordenamiento un hecho jurídico que acredite en forma plena y absoluta el
derecho de dominio sobre la propiedad raíz ya que la inscripción conservatoria solo prueba la posesión
persistiendo siempre el peligro de una acción judicial que por muy escaso fundamento que tenga deja siempre el
derecho sujeto al evento de una sentencia final.
Aparente porque el informante de los títulos tiene, forzosamente, que hacer fe en las declaraciones contenidas
en los instrumentos públicos válidamente emitidos siendo que a veces no se ajustan a la realidad de los hechos.
Necesidad de acuciosidad
Siempre que se realice un informe de títulos hay que ser lo más acucioso posible, porque, en definitiva, lo que el
cliente quiere comprar es una propiedad, no un juicio, ante cualquier duda deben pedir las aclaraciones
correspondientes, lo mismo ante cualquier documento dudoso, no hay forma de saber si una escritura pública
(con los conocimientos que el abogado tiene) ha sido falsificada o no, han salido en las noticias en el archivo
judicial de Santiago falsificaban las matrices, por ejemplo cambiando el nombre de la persona a la cual aparecía
la propiedad, una falsificación de esa forma nos puede pasar por delante y no podemos determinar que ha
pasado. Si por ejemplo que pasa cuando entran a robar a una notaría se llevan los sellos, timbres de agua y todo,
tenemos que hacer fe de los documentos que nos están poniendo a la vista
También debemos ser acuciosos a pesar de que los documentos sean auténticos nos podemos encontrar con
problemas como una doble inscripción conservatoria, por ejemplo en esta región en el sector de Puchuncavi
respecto de inscripción y propiedades hay un desparramo tremendo: al poniente con el mar, hay propiedades
superpuestas siempre hay que tener cuidado con los documentos, hay que analizarlos con un grado de
acuciosidad.
Siempre es aconsejable el estudio de títulos sin perjuicio de que hayan sido estudiados por otro abogado lo que
pasa en la práctica es que, por ejemplo, una persona se compra una auto, para esto se asesora, pregunta, cual es
la regla general, los repuestos, servicio técnico, pero para comprar propiedad las escrituras los hace el corredor
de propiedades y vamos a la notaria ¿Qué pasa? Nos llevan un juicio, no una compraventa. Ese es un problema
real.
Algunas reglas para la formación de títulos
3 son las principales:
1ero.- Toda inscripción de dominio debe necesariamente hacer referencia a la inscripción anterior
2do.- Si la inscripción de dominio posterior cancela total o parcialmente la inscripción anterior se debe
dejar constancia al margen del hecho de la inscripción.
3ro.- El conservador no puede hacer cancelación alguna de oficio
1ero.- Toda inscripción de dominio debe necesariamente hacer referencia a la inscripción anterior
De lo anterior desprendemos que conociendo la inscripción de dominio vigente podemos conocer la inscripción
anterior y así sucesivamente podemos conocer todas las inscripciones hasta completar 10 años. Por otra parte
conociendo las inscripciones estamos en condiciones de conocer los títulos que les dieron origen ya que en cada
inscripción debe citarse el título que la origino.
Verán varias inscripciones de dominio cuando les entregue material, las inscripciones de dominio es una hoja
que está en el registro de propiedades del conservador de bienes raíces y están foliadas y tiene un número, uno
consulta, pide lo que busca es la inscripción de dominio determinada, pide copia de la inscripción de fojas 251
n°304 del registro de propiedad el año 1999 del conservador de bienes raíces de Valparaíso, así la ubicamos.
Arriba sale la foja, y al lado el numero ¿Qué decíamos de estas reglas para la formación? Toda inscripción
de dominio debe hacer referencia a la inscripción anterior. Normalmente en la parte final de la inscripción dice:
El titulo anterior rola a fojas 20 número 5 del registro de nuestro conservador del año 2009 ¿Qué nos permite
esto? Como cada inscripción debe citar a la inscripción anterior si hacemos un estudio vamos a ir a las del año
2009, esta del año 2009, supongamos tendrá lo mismo, diciendo lo mismo del año 2005 y así sucesivamente.
Cada inscripción de dominio debe señalar a la anterior y así sucesivamente. Nosotros podemos llegar así
hasta la primera inscripción de propiedad, cada inscripción de dominio debe encadenarse con la anterior, no
puede haber un espacio vacío, siempre habrá forma de llegar a la inscripción anterior. Salvo, obviamente, si esta
es la primera inscripción de la propiedad, hay casos en que es la primera inscripción y tiene un procedimiento
especial, es una primera inscripción que no tiene inscripción anterior.
También cuando se regularizará por bienes nacionales, puede, pues necesita un título, necesita inscripción
anterior pero puede que no, salvo casos excepcionales en que son primera inscripción siempre al final habrá
señalamiento que nos dirá vaya a la anterior, y la anterior dirá lo mismo y hasta el lapso que queramos hacer el
estudio.
Esta inscripción nos permite saber de dónde nace, cuál fue el título que permite el nacimiento de esta
inscripción, por ejemplo dice:
- “Don Juan es dueño de una propiedad.”

- Después dice “…adquirió por compraventa según constan en escritura otorgada con fecha 13 de mayo
del 2014 en la notaria de Luis Fischer.”
En la misma inscripción nos señala cual fue el título que da origen a esa inscripción. La anterior puede ser
sucesión por causa de muerte entonces de ahí la importancia de la inscripción del dominio o inscripción
especial de herencia cuando se inscribe la propiedad de la sucesión.
2do.- Si la inscripción de dominio posterior cancela total o parcialmente la inscripción anterior se debe
dejar constancia al margen del hecho de la inscripción.
¿Por qué más es importante la inscripción conservatoria? Porque cualquier situación que afecte a la propiedad
debe constar al margen de la inscripción.
Si don juan le debe a otra persona y su propiedad será embargada dirá: Embargo a fojas numero 129292;
Si ha sido transferida esta propiedad se anota al margen: transferida a fojas numero x año xxxx. Si dice
transferida que la inscripción no está vigente.
Ahora si Don Juan era dueño del Lote A y de este lote A lo subdivide en A1, A2 y A3. Y aquí dice
“Transferido Lote A3” hay ahí una cancelación parcial, la propiedad amparada por esta inscripción se
subdividió y si vendió un lote, entonces esta inscripción no ampara al Lote A3, el lote A3 tendrá su propia
inscripción y esta inscripción de fojas 22 n°10 no se va a referir al lote A sino al lote A1 y A2 producto de la
subdivisión del lote A.
Documentos que se deben estudiar al informar los títulos
1.- Inscripción de dominio vigente: Es aquella inscripción de dominio que no ha sido cancelada por otra
posterior.
Por lo que cada vez que le pidamos al conservador una copia de la inscripción se la pidamos con vigencia o
con certificado de vigencia. Por ejemplo si no tiene ninguna anotación significa que la inscripción de dominio
está vigente uno puede pedir un certificado de vigencia que el conservador da aparte y dice que: “Está
inscripción está vigente a nombre del dueño…” o bien le puede poner un timbre en la misma inscripción, esa
inscripción está vigente. Depende del conservador y de cómo uno lo solicite, es diferente pedir copia de
inscripción con vigencia A una copia de inscripción CON certificado de vigencia.
Porque se hace esta distinción: porque hay ocasiones en que los títulos están tan enredados que no se sabe
cómo ordenarlos, es muy útil tener el certificado de dominio vigente, es decir algo que no me certifique que sea
la copia de la inscripción del conservador sino que me diga quienes son los propietarios por ejemplo en el caso
de sucesiones por representación, transmisiones que se demoran su rato en ver inscribirse. Si se tiene certificado
del conservador aparte este nos certifica que son ellos, entonces me dedico a ver si de verdad son ellos los
propietarios.
Algo más respecto a las inscripciones de dominio en cuanto al contenido de la inscripción de dominio: la
inscripción dirá “Don juan es dueño” o “Fulano le vende a don juan el inmueble ubicado en Pedro Montt 255
de la comuna de Valparaíso cuyos deslindes son norte; sur; oriente; poniente” porque cuando alguien vea los
registros conservatorios estos son requisitos de la inscripción, sin embargo hay ciertas inscripciones que no
tienen los deslindes. EJEMPLO: Cuando se trata de una vivienda que hace el SERVIU este no está obligado a
citar los deslindes, lo que es un problema porque el SERVIU solo cita el lote y el plano: “SERVIU transfiere a
Don Juan la propiedad ubicada en pasaje Marcos Days 2020 que corresponde al LOTE 1 del plano n°800 del
registro de documentos del año 2014 del conservador de bienes raíces de Quillota”
Pero cuando esa persona que adquirió directamente del SERVIU quiera vender la propiedad no podremos hacer
lo mismo, tenemos que citar los deslindes. Hay conservadores que dan un certificado de deslindes, pero hay
conservadores que no lo dan (Entre pedirlo judicialmente o pedirlo al conservador es mejor pedirlo
judicialmente en los casos que el conservador no otorga certificados de deslindes). Lo otro es optar por el
certificado municipal con el plano que aprobó el loteo. La ultima opciones que vayamos nosotros mismos al
conservador y pedimos el plano archivado en el registro de documentos.
Los loteos son propiedades que vende directamente el SERVIU son tantas que a pesar de saber todas las
direcciones muchas veces hay errores, y el conservador rechaza inscripciones. Y ojo al imprimir, se dan vuelta
los números, por ejemplo uno pone 233 y finalmente 323, hagan un borrador de escritura.
El conservador les dice, llevan la escritura el día primero, esta otorgada por la notaria la llevan al conservador
¿Qué pasa? Conservador dice que estará listo el 18 y el 18 les van a decir que esta malo, porque hay reparos, si
uno supiera que revisan el día 2 no habría problema
2.- Inscripciones de dominio de 10 años.
Deben pedirse y estudiarse las inscripciones de dominio desde la vigente hasta la que tenga 10 años inscrita.
En caso que se trate de la adquisición de una propiedad por herencia debe solicitarse copia de la
inscripción de la posesión efectiva y copia de la inscripción especial de herencia. Al margen de la excepción de
la posesión efectiva debemos verificar la dación del pago o la exención del pago del impuesto a las asignaciones
hereditarias y en caso de herencias testadas debería solicitarse además copia de la inscripción del testamento.
Ahora, con las normas ¿Cuándo vamos a pedir la copia de la inscripción de la posesión efectiva? ¿Cómo se
tramitan las posesiones efectivas? Testadas e intestadas ¿Qué pasa con las sucesiones intestadas? Se tramitan en
el registro civil y por tanto no hay inscripción de posesión efectiva, el certificado de posesión efectiva se
archiva en el registro de documentos del conservador de bienes raíces.
Ahora si la herencia es testada ¿A quién se la pedimos? Al juez, el tribunal, se pide la posesión efectiva y el
tribunal dicta una resolución que concede la posesión efectiva a los herederos y esa se inscribe, esa es la
inscripción de la posesión efectiva.
Con respecto a las inscripciones que debemos pedir, pero antes de que se hiciera esta distinción siempre se
tramitaban las posesiones efectiva por abogado y por el tribunal, siempre teníamos inscripción de posesión
efectiva, inscripción especial de herencia la cual es la inscripción de la propiedad a nombre de los herederos y
si era testado teníamos además que pedir o ver la inscripción del testamento, en ese caso antiguamente y con las
testadas tenemos 3 documentos, 3 inscripciones:
a.- Inscripción Posesión efectiva.

b.- Inscripción especial de herencia (inmueble a nombre de los herederos)
c.- Inscripción del testamento.
Las antiguas obligatoriamente eran 2: Copia de posesión efectiva, copia inscripción especial de herencia y
testamento si lo hay.
Ahora no: Si tenemos copia de posesión efectiva es porque es testada, copia posesión efectiva, copia inscripción
especial de herencia y copia testamento.
Si es intestada y se tramita administrativamente solamente tenemos la inscripción especial de herencia. ¿Cómo

sabemos? Certificado posesión efectiva archivado en el registro de documentos del conservador, en que la
misma inscripción especial de herencia va a decir: “El certificado de posesión efectiva se encuentra
archivado… n° fecha X”
¿Por qué es importante la exención del pago del impuesto a la herencia? Para que alguien pueda adquirir,
para que la sucesión pueda vender ¿Cuándo pueden disponer de los bienes hereditarios? Una vez que hayan
pagado o acrediten la exención del pago de impuestos, si en la posesión efectiva o la inscripción especial de
herencia no hay constancia del pago o la exención queda fuera hasta que se regularice la situación. EJEMPLO:
Un título el cual habían adquirido los vendedores era sucesión por causa de muerte, había copia de la posesión
efectiva y de la inscripción especial de herencia, no había anotación en la copia de la posesión efectiva, lo que
hay que hacer es desarchivar el expediente donde se tramito esa posesión efectiva y pedir al SII el certificado
que certifique el pago y de ahí llevarlo al conservador y este anota al margen y recién ahí la sucesión puede
disponer de los inmuebles. ¿Cuándo se está exento de pago? Las asignaciones de 5 UTM están exentas.
3.- Los títulos de 10 años. Todas aquellas escrituras en virtud de las cuales se practicaron las inscripciones de
dominio durante los últimos 10 años y los documentos que digan relación con el estudio de títulos.
Martes 18 de Marzo del 2014
Clase anterior:
Nuestro cliente quiere comprar una propiedad no un juicio, es necesario hacer un estudio de títulos por un lapso
de 10 años ¿debido a que? A la prescripción adquisitiva ¿Qué rol juega la inscripción del título en el registro del
conservador de bienes raíces? Es requisito, garantía y prueba de la posesión. En nuestro ordenamiento no hay
hecho que acredite de forma fehaciente el dominio porque la inscripción conservatoria no acredita el dominio,
sino para transferir la propiedad. Por ello decíamos que debíamos estudiar los títulos por un lapso de 10 años, se
podría hacer un estudio de 5 años, pero no es conveniente pues la prescripción ordinaria se suspende para
determinadas personas por ejemplo la mujer casa en sociedad conyugal, entonces la persona, el informante de
los títulos de dominio no está en condiciones de saber si la prescripción estuvo o no suspendida.
El resultado del estudio de títulos es relativo y aparente.
Veíamos unas reglas para la formación de los títulos
1era.- Toda inscripción de dominio debe estar encadenada a una anterior: para mantener la historia del
bien raíz y para saber los títulos que dieron origen a cada inscripción, debe señalar cada título que le dio origen.
2do.- Si la inscripción de dominio posterior cancela parcial o totalmente la inscripción anterior debe
dejarse constancia de ello al margen de cada inscripción.
3ro.- El conservador no puede hacer cancelación alguna de oficio.
Dentro del contenido de una inscripción de dominio esta quien es el dueño, la propiedad de que se trata y el
titulo anterior. Ahora dentro de la singularización de la propiedad de los requisitos tienen que estar los deslindes
del inmueble tratándose de escrituras respecto a operaciones del SERVIU no está obligado a señalar los
deslindes particulares de la propiedad, normalmente el SERVIU construye propiedades en un loteo, el SERVIU
está facultado para solamente citar el lote, la manzana y el n° del plano archivado en el registro de documentos
del conservador respectivo. Esto es importante porque nos puede tocar de estudiar, informar y redactar la
escritura de compraventa que corresponda a la segunda transferencia y esta debe llevar los deslindes de la
propiedad, pedimos un certificado de deslindes o pedimos un certificado de deslindes en la municipalidad o
viendo un plano en el registro de documentos, cualquier error hará que nos rechacen la inscripción de la
operación que estemos haciendo.
Documentos que debemos estudiar al informar los títulos de dominio.
1.- La inscripción de dominio vigente aquella que no es cancelada por otra posterior.
Al costado derecho de la inscripción de dominio que este actualmente vigente debe anotarse cualquier
circunstancia que esté afectando a la propiedad de la más simple a la más complicada. La más simple: una
transferencia, si la propiedad se transfiere debe anotarse al margen la trasferencia. Si es embargada debe estar
anotado al margen el embargo ¿Por qué es importante que este anotada a propósito del embargo? no pueden
enajenarse los bienes embargado pues habría objeto ilícito, las hipotecas, las prohibiciones, la declaración de
bien nacional, TODO al margen.
2.- Inscripciones de dominio de 10 años y junto con esto los títulos que dieron origen a la inscripción. Esta
inscripción va a señalar por ejemplo que el título que le dio origen es una compraventa y también nos va a decir
al final cual es el título anterior. Entonces tenemos que tener la copia de la inscripción de título vigente y el
título que le dio origen.
3.- Títulos de 10 años. Están compuestas por copia de cada inscripción y copia de cada título que le dio origen.
Si son 1, 2, 3 o 4. Depende. Cuando tenemos que completar estos títulos de 10 años nos referíamos a aquellos
casos en que la inscripción nace por sucesión por causa de muerte, esa es la escritura que dio origen a la
inscripción conservatoria, si es una compraventa pedimos copia de la inscripción y copia de la escritura de
compraventa. Normalmente la entregan las partes, pero si no la tienen y es nueva se puede pedir en la notaria,
sino en el Archivo Judicial, en Quillota piden en la misma notaria copia de la escritura que sea antigua ¿De
dónde sacamos el dato de la escritura, notaria y fecha? De la inscripción: compraventa, notaria tal, fecha x.
Tenemos una escritura de compraventa, donación, adjudicación, etc.
Si nos encontramos con una sucesión por causa de muerte ¿Qué documentos debemos tener a la vista?
Posesión efectiva: ¿Cuándo pedimos copia de la posesión efectiva? Si la sucesión es testada o intestada. Hoy si
la sucesión es intestada no hay inscripción de posesión efectiva esta el certificado que da el registro civil; Si la
sucesión es testada tenemos que tener una copia de la posesión efectiva, copia del testamento, copia de la
inscripción especial de herencia, la cual es la inscripción que se hace del inmueble a nombre de la sucesión.
Ahora:
Intestada -> tramitación administrativa.
Testada -> Judicial.

Antes todas se tramitaban de forma judicial, ahí siempre vamos a tener copia de la posesión efectiva y la
inscripción especial de herencia. Además ya sea la copia de la posesión efectiva si es de ahora o antigua o si es
la copia de la inscripción especial de herencia tenemos que tener presente que debe estar al costado es la
anotación de la exención o el pago de las asignaciones hereditarias porque los herederos no pueden disponer
de los inmuebles hereditarios sino se encuentran pagadas las asignaciones hereditarias.
El mandato: Hay que también revisar si hay mandato, si alguna de las partes de esa operación que dio origen a
este título, si una de las personas compareció representada ¿Qué debemos tener a la vista? El mandato porque
en la escritura de compraventa va a decir: “Comparece don Juan representado por doña Mirta…” y al final de
la escritura dirá: “la personería de doña Mirta por don Juan consta de la escritura pública otorgada en la
notaria de Valparaíso Don Luis Fischer con fecha 20 de agosto del 2013 la que no se inserta por ser
considerada de las partes y a su pedido…” esa es la lectura habitual. No obstante en la escritura se cite, ahora si
se insertó no hay necesidad que se pida la escritura, leemos el mandato inserto en la escritura.
Si no está inserto por ser conocida por las partes se pide el mandato, pues este puede referirse a que faculta al
mandatario a vender la propiedad A, y el mandatario vende la propiedad B o faculta al mandatario para vender
el sitio y el mandatario vende la parcela. Las propiedades escora tienen parcela, sitio y derecho a bienes
comunes, alguna vez le toco al profesor ver que un representante de otro apareció vendiendo la parcela y el
pidió el mandato y este señalaba que estaba facultado a vender el sitio, si hay representante debe pedirse copia
del mandato a menos que este inserto en la escritura, cuestión que habitualmente no se hace.
Saldo de precio: Si ha habido un saldo de precio debe pedirse la escritura de la cancelación del saldo de
precio, a menos que la misma escritura las partes hayan renunciado a la acción resolutoria.
Si el actual propietario del inmueble o el anterior propietario del inmueble fuera una persona jurídica o
una sociedad debemos tener a la vista los antecedentes legales completos de la sociedad.
¿Cuáles antecedentes?
Depende de qué clase de sociedad se trate:
- Si es una SRL debemos tener a la vista la escritura de constitución de la sociedad (La escritura de
constitución contiene los estatutos), copia de la inscripción del extracto de la escritura de la inscripción de la
sociedad en el registro de comercio, pero no el que le dieron cuando se constituyó la sociedad, hay que pedir
copia de la inscripción del extracto de la escritura de constitución de la sociedad con fecha actual, sus
anotaciones marginales y certificado de vigencia otorgado con fecha reciente y la publicación en el diario
oficial.
- Si es SA tenemos que pedir los antecedentes legales de la sociedad misma: copia de la escritura, de la
inscripción y de la publicación en el diario oficial, también tenemos que tener a la vista el mandato porque
quien administra la SA es el directorio el que le da poder a un gerente o a varios para actuar, junto con pedir los
antecedentes legales de la sociedad, debemos pedir copia del mandato de las personas que representan la
sociedad, además una copia de un certificado de vigencia del mandato contenido en esa escritura.
Ojo: la SA, si el bien que vende tiene un valor tal superior al 50% del activo requiere una junta general
extraordinaria ante notario que autorice la venta ¿Cuándo esto es importante? Cuando nuestro cliente quiere
comprar una casa o un departamento, en un loteo que fue construido por la inmobiliaria S.A que la vende.
Cuando hay empresas que tienen ese giro acompañan en los antecedentes legales una copia del acta donde
consta la autorización para la venta, es más fácil que verificar que el valor del objeto es superior al 50% del
activo.
Cuando es EIRL es simple porque el empresario hace o deshace, pero las SRL que se constituyen por empresa
en un día, verán la página y verificaran la información necesaria.
4.- Certificado de gravámenes y prohibiciones: es una de las cuestiones más importantes.
No se conformen nunca con una fotocopia, aunque sea una fotocopia autorizada ante notario, siempre tengan el
documento original por cuanto si hay algún problema si la persona hizo materialmente el certificado, se le paso
un embargo, una hipoteca, una prohibición. Es muy distinto el valor de una fotocopia autorizada ante notario al
del documento original. Excepcionalmente se puede pedir un certificado de prohibiciones y embargos a una
fecha determinada, es un certificado especial que se le pide al conservador que acredite los embargos y
prohibiciones que afecten al inmueble a un día determinado.
¿Por qué nos da la sensación que debemos pedir este certificado? Por ejemplo cuando una compraventa se
celebra el año 2011 y aparece inscrita en enero del 2014, puede ocurrir que haya sido una mera dejación de la
persona que compra la propiedad, aunque nos cause extrañeza, pero ¿Qué puede haber ocurrido? Que no podía
inscribir la propiedad porque tenía un embargo, si a la fecha de la escritura la propiedad tenía un embargo había
objeto ilícito y por consecuencia nulidad absoluta, cuando ocurre esto, transcurre mucho tiempo de la fecha de
la escritura y la fecha de inscripción había algo que impedía, impidió que la propiedad se inscribiera con
anterioridad.
Si yo compro una propiedad ¿Qué es lo que hago con la escritura de compraventa? Trato que se inscriba lo más
pronto posible, puede ser una simple dejación o puede ser por algo más importante, habitualmente la
inscripción se otorga el primero de enero y el primero de febrero ya está inscrita, no hay una cuestión que nos
obligue a inscribirla dentro de un plazo.
5.- Certificados de no expropiación: Estos son 2 documentos administrativos
Uno se pide a la dirección de obras municipales y otro al SERVIU ¿Cuál es la importancia de esto? Mi cliente
quiere construir un estadio, quiere comprar el terreno para esto ¿Qué es lo que pasa si el certificado de la
municipalidad que tiene una calle proyectada y le van a expropiar eso? No es viable, porque le van a pagar la
parte del terreno que le expropiaran a peso de FISCO, si quiero construir un colegio, hospital, estadio no me
servirá para los fines que quiero y por eso debo pedir ambos certificados.
6.- Certificado que nos acredite que si el inmueble esta afecto al pago del impuesto territorial que la
propiedad no tiene deuda de contribuciones: no basta el último recibo de contribuciones pagado porque
puedo pagar la cuota 4 del 2013 y adeudar la 1, 2 y 3 del 2013, la última cuota de contribuciones se inserta en la
escritura, pero el certificado de deuda me lo pedirá el conservador para inscribir la propiedad, entonces hay que
pedir este certificado de contribuciones que se pide a la tesorería si el inmueble esta afecto al pago de impuesto
territorial, o si no nos basta el certificado de avaluó que nos señala que la propiedad está exenta.
7.- Certificado de la municipalidad que acredite que el inmueble no tiene deuda por concepto de aseo
domiciliario las propiedades que tienen contribuciones dentro de las contribuciones está el pago del aseo
domiciliario, las propiedades exentas bajo 225 UTM no pagan, no están obligados a pagarlo, sobre los 225
UTM y estando exento de pago de contribuciones tenemos que pedirle este certificado por que la municipalidad
no tiene un sistema como el que tiene la tesorería para cobrar las contribuciones o impuestos adeudados al
FISCO, lo que puede ocurrir que compre una propiedad hoy y me llegue a fin de año una notificación de la
municipalidad que le debo 500.000 pesos por derechos de aseo, la persona que ustedes asesoraron para comprar
la propiedad ira a su oficina alegando que tiene que pagar una suma determinada por aseo domiciliario.
Tratándose de una subdivisión urbana o un loteo hay que estudiar los siguientes documentos:
A.- Copia del plano de loteo o subdivisión con constancia de su archivo en el conservador respectivo.
B.- La resolución de la dirección de obras municipales que aprobó el plano. Su importancia radica en que
fija las condiciones de enajenación de los lotes.
C.- Certificado de Urbanización.
D.- Certificado de número.
E.- Certificado de asignación roles de avaluó en trámite. Es del SII, porque tenemos una propiedad, esta
propiedad tiene un rol que se denomina el rol matriz, por ejemplo: 144-2, esa propiedad tiene ese rol ¿Qué
ocurre si nosotros hacemos una subdivisión o un loteo? Cada uno de estos lotes tiene que tener su propio rol
¿Qué ocurre? Si yo hago la subdivisión la prueba de la municipalidad, archivo el plano en el conservador y lo
hago en un lapso breve. Luego comienzo a vender estos lotes, para que el SII le da a cada uno de estos lotes un
nuevo rol es siempre para el año siguiente, le da un rol a cada uno de estos lotes, emite un certificado que dice:
“el rol de avaluó en trámite de este lote, este lote son tales y tales” para los efectos de vender la propiedad
debemos acreditar el pago de las contribuciones con el rol matriz o si está exento con el certificado de avaluó,
pero del rol matriz, además en la escritura debe citarse el rol de avaluó en trámite: “el rol de avaluó en trámite
del lote materia de esta escritura es el n° XYX” esto emana del certificado de roles de avaluó en trámite que
entrega el SII.
Hay una diferencia tratándose de una subdivisión urbana y un loteo, hay una diferencia:
La subdivisión es la gestión que tiene por objeto dividir un predio en lotes sin que el propietario este obligado
a urbanizar por ser suficientes las obras de urbanizaciones existentes.
El loteo es la gestión que tiene por objeto dividir un predio en lotes estando obligado el propietario a
urbanizar ya sea porque el predio carece de urbanización o porque las obras de urbanización existentes son
insuficientes.
Por ejemplo si el propietario del inmueble lo divide en lotes y construye una población, un loteo de 300 casas,
eso significa un impacto alrededor, todo lo que significa electricidad, alcantarillado, agua potable, ahí es
importante la distinción entre subdivisión y loteo.
Si en la subdivisión o loteo se han construido viviendas nuevas es necesario solicitar los siguientes
documentos:
A.- Certificado de recepción final. Es el que en definitiva faculta al primer propietario vendedor, para poder
vender cada una de las unidades que ha construido ya sean departamentos o viviendas.
B.- Si las viviendas se encuentran acogidas al DFL 2 de 1959 es necesario pedir el permiso de edificación
reducido a escritura pública.
El permiso de edificación es el que da la dirección de obras de la municipalidad cuando alguien quiere construir
una casa, un edificio, un condominio debe presentar los documentos, antecedentes que solicita la municipalidad
y esta da el permiso de obra o de obra nueva. Si la población, condominio, casa esta acogido al DFL 2 de 1959
ese permiso de edificación se reduce a escritura pública y lo firma el tesorero regional, o provincial según el
caso. El DFL 2 DE 1959 se refiere a viviendas económicas este asunto de estimular la construcción de
viviendas, a eso se refiere ese decreto con fuerza de ley. Se pueden acoger las hasta 140 metros construidos.
Ahora solamente se pueden tener 2 propiedades sin estar obligador a pagar impuestos, había una situación en
que muchas personas tenían muchas propiedades acogidas a DFL 2 teniendo rentas del arrendamiento de esas
propiedades, una propiedad con franquicias de orden tributario les servía si tenían 100 casas ganando con el
producto de las rentas de arrendamiento no pagaba por eso.
Tratándose de un inmueble acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria es necesario solicitar los

siguientes antecedentes:
A.- Plano acogido a la ley de propiedad inmobiliaria con constancia de su archivo en el conservador de
bienes raíces correspondiente.
B.- Certificado otorgado por el director de obras municipales que declare el inmueble acogido a la ley de
copropiedad inmobiliaria.
Esto es lo nuevo y además…
C.- Reglamento de copropiedad reducido a escritura pública.

Es el que rige los derechos y obligaciones de los comuneros, este reglamento e copropiedad en la actualidad
debe ser otorgado por el primer propietario vendedor, antes de comenzar a vender las unidades o viviendas de
ese condominio tiene que tener el reglamento de copropiedad reducido a escritura pública e inscrito en el
registro de gravámenes del conservador de bienes raíces que corresponda, una vez hecho esto la dirección de
obras le dará el certificado que acoja la propiedad a la ley de copropiedad inmobiliaria.
Antes el primer propietario construía un edificio, vendía todos los departamentos y después los comuneros
tenían que hacer su reglamento, algunos más antiguos ni lo tienen.
Cuando tenemos un condominio ¿Qué es lo que yo compro? ¿De que soy dueño? Soy dueño de la unidad, de la
vivienda y tengo un derecho de uso y goce exclusivo del patio, antejardín, etc. Tengo derechos sobre los bienes
comunes. Si estamos hablando de un departamento, OJO: podemos tener un departamento, bodega y
estacionamiento ¿Por qué se hace la distinción? Porque puede ocurrir:
- Que me vendan el departamento, sea el dueño, me vendan la bodega, soy dueño de la bodega, pero respecto al
estacionamiento tengo solo el uso y goce ¿Por qué esto es importante?
- Otra situación: Tengo que ver si la propiedad esta afecta a contribuciones por el departamento, la bodega y el
estacionamiento y ahí es mío, no solo un derecho de uso y goce.
- Puede darse que el departamento tiene una inscripción de dominio, la bodega tenga otra inscripción de
dominio y el estacionamiento tenga otra inscripción de dominio.
ATENCION: cuando en la copia de inscripción de dominio diga: “Don Juan es dueño del departamento 20 del
primer piso del edificio Viña Plaza I y además es dueño de los derechos de los bienes comunes y además tiene
el uso y goce exclusivo del estacionamiento” distinto a que diga: “Don Juan es dueño del departamento 1,
bodega 1 y estacionamiento 1” Son situaciones distintas.
El reglamento de copropiedad impone una serie de limitaciones, no alterar líneas originales del condominio, hay
que saber cuándo se está comprando, aconsejar al cliente que es lo que quiere hacer, si compro una propiedad
en una conjunto habitacional cualquiera y se me hace pequeña la casa y quiero ampliar, nada impide que yo lo
haga, pero si yo vivo en un condominio no lo puedo hacer, si vivo en un condominio no lo puedo tocar porque
toco las líneas del condominio, si alguien quiere hacerlo y lo hace ¿Qué es lo que va a pasar? Tendrá problemas
con los otros copropietarios y si la municipalidad no interviene de forma férrea terminara en un juicio.
D.- Si la unidad que se vende fuere nueva se debe solicitar el certificado de recepción final.
E.- Si la vivienda se encuentra acogidas al DFL 2 de 1959 es necesario pedir el permiso de edificación
reducido a escritura pública.
Si se trata de un perdió rustico, en el caso de que se subdivida se deben solicitar los siguientes
documentos y recordar:
A.- Plano de subdivisión con la certificación del servicio agrícola y ganadero de que esa subdivisión está
de acuerdo con la normativa vigente debiendo además constar el archivo de este plano en el conservador
de bienes raíces respectivo.
B.- Hay que recordar de acuerdo a lo establecido en el DL 3516 que la superficie mínima que debe tener
cada uno de los lotes resultantes es de 0,5 hectáreas de superficie.
Hay un problema práctico: todo predio resultante de la subdivisión de un predio rustico debe tener una
superficie mínima, cuando nos encontremos y haremos la escritura de compraventa de un lote resultante de la
subdivisión de un predio rustico que existía una norma que obligaba que toda escritura donde se transfería un
lote producto de la subdivisión de un predio rustico debía incluirse una cláusula que si no se incluía acarreaba la
nulidad absoluta de la escritura: prohibición de cambiar el destino agrícola, forestal o ganadero de la
propiedad ¿Cuál es el problema? La norma salió publicada el año pasado que señalaba que no era necesario
incluir esa cláusula porque traía multitud de problemas:
- Si bastaba con poner esa cláusula en la primera transferencia o
- Había que ponerla en todas o algunas de las transferencias de ese lote.
- Si no se hacía en la escritura si se podía hacer una escritura complementaria.
Un sinnúmero de problemas dio lugar esta cláusula, entonces una norma que elimino eso, pero hay un
conservador de esta región que dice que no es efectivo que se haya eliminado la obligatoriedad de incluir esa
cláusula, por lo tanto rechaza esas escrituras. Cuidado con este asunto, es el conservador de Limache.
Diario oficial 11 de septiembre del 2012 ley 20623: El cuerpo legal recientemente publicado viene a derogar
expresamente el inciso 5to del artículo primero del decreto ley 3516 que disponía en las escrituras públicas en
que consta el título de enajenación de predios resultantes de una subdivisión de predios rústicos se dejara
constancia de la prohibición establecida en el inciso anterior, declare saneado todo para atrás. No es necesario
verificar que es una escritura referida a la transferencia de un lote de la subdivisión de un predio rustico si haya
insertado la prohibición.
Tratándose de predios rústicos asignados por la corporación de la reforma agraria, son predios ex
CORA.
A los asignatarios CORA se les asignaba la parcela, el sitio y derechos de los bienes comunes: un fundo se
subdivida en parcelas y en sitios y lo no subdivido le correspondía a todos los asignatarios (cerros, bosques,
etc.)
¿Qué es lo que hay que tener presente? Los actos y contratos destinados a transferir el dominio de las parcelas,
sitios o derechos sobre los bienes comunes pertenecientes a los asignatarios originarios o adjudicatarios en la
liquidación de cooperativas o sociedades agrícolas de la reforma agraria en estos actos y contratos deben
singularizarse en forma separada cada uno de los bienes incluidos en el acto o contrato y su respectivo
precio o valor.
Si redacto un contrato de compraventa sobre una parcela o un sitio que estamos viendo al asignatario originario,
además de singularizar el bien de que se trate tengo que darle un valor a la parcela y al sitio, esto fue
modificado porque en un momento determinado se exigió que si un asignatario originario vendía la parcela, el
sitio y sus derecho sobre los bienes comunes tenían que hacerse 3 escrituras distintas, una por cada uno de los
bienes, ahora no, puede hacerse en una escritura pero debe indicarse el valor de cada uno de los bienes.
Jueves 20 de marzo del 2014
Clase pasada:
Tengo una SRL hay que ver los estatutos porque ocurre que normalmente las facultades del apoderado o
representante de la sociedad que se trate comprende todas las facultades: comprar, vender bienes raíces,
muebles, corporales e incorporables, constituir garantías hipotecarias, prenda, etc. Pero al final (normalmente
en los estatutos) hay que ver si existen o no limitaciones: puede ser una sociedad de 3 socios y uno la administra
individualmente si ustedes van al final de la cláusula de administración puede ocurrir que diga “Sin embargo
para vender bienes raíces sociales se requerirá la autorización conjunta de 3 socios, …o de 2 socios …o la
acción conjunta del apoderado con uno, cualquiera de los 2 socios” Y cuando se trate de una corporación
también hay que revisar los estatutos porque normalmente estas personas jurídicas son más complicadas que las
sociedades, en las corporaciones, fundaciones, en estos casos la compraventa de un inmueble de esa
corporación o fundación requiere la autorización de la junta de socios, dependiendo de la corporación. Se
requiere citar a una junta que, normalmente, es extraordinaria.
El directorio tiene todas las facultades de administración dentro de esas facultades tendrá la facultad de vender
un bien raíz de la corporación, tomamos el acta, esta todo vigente, pero lo que ocurre es que los estatutos dicen
que para que el director pueda vender requiere la aprobación de la asamblea (citada especialmente para estos
fines) extraordinaria donde se trate la venta del bien de esta corporación o fundación.
Certificados:
Certificado de no expropiación: del SERVIU y de la municipalidad.
¿Cuál es su importancia? Interesa que queremos comprar un terreno para una fábrica y la municipalidad señala
que se tiene contemplado hacer una calle, para un proyecto no sirve un terreno afecto a expropiación.
Si estamos hablando de un departamento o de una vivienda en un condominio no es necesario. Obviamente si

tenemos que informar del lugar donde se construirá un condominio o un edificio, ahí será necesario, pero si es
un departamento no es necesario.
Certificado de contribuciones al día.
En este minuto seria la cuota 4, 2013.
Certificado de deuda que se le pide a la tesorería
Cuando la propiedad esta afecta al pago de contribuciones, debe pedir este porque puede estar pagada la cuota
4- 2013 pero no las anteriores 3. La cuota 4 si hacemos la escritura al día el notario pedirá la cuota 4 del 2013
porque pedirá la cuota al día: al 30 de marzo. Para inscribir la propiedad en el conservador de bienes raíces
pedirán este certificado si la p esta afecta al pago de contribuciones. Si no es así solamente se solicita el
certificado de avaluó fiscal.
Son documentos que vamos a necesitar y vamos a solicitar y vamos a tener que pedir SIEMPRE, son de orden
general que tienen que estar en todo informe y estudio de títulos, sea cual sea la propiedad que estamos
informando: departamento, sea una casa de un loteo de una población, casa de un condominio, un predio
agrícola, etc.
Lo único que sería distinto es en un predio agrícola y que tiene aguas pues habría que pedir:
- Copia de la inscripción
- Copia del título que dio origen a esa inscripción.
- Certificado de gravámenes.
- Certificado de asociación de canalistas que certifique que el propietario está al día con el pago de sus
derechos de aguas. Esto es importante porque ocurre que la deuda de los canales prefiere a la hipoteca, si una
propiedad tiene una garantía hipotecaria y también una deuda con el canal, el canal se paga con preferencia.
Recuerden también el certificado que acredita que no hay deudas por concepto de aseo domiciliario.
Ahora si se trata de una subdivisión o loteo ¿recuerdan la diferencia de una y de otra?
Subdivisión: no está obligado a urbanizar.
Loteo: está obligado a urbanizar.
- Copia del plano con constancia de su archivo en el registro de documentos en el registro del
conservador de bienes raíces del lugar del inmueble.
- Resolución de la dirección de obras de la municipalidad que aprobó el plano. Por cuanto esta
resolución establece las condiciones en que estos lotes pueden ser enajenados.
- Certificado de número municipal.
Tenemos una propiedad que está ubicada en Limache 288, la municipalidad le dará un número a cada lote.
- Certificado de urbanización.
- Certificado de asignación de roles y avaluó en trámite: aquí esta propiedad tiene un rol que le da el SII, el
que se denomina rol matriz, el que ampara toda la propiedad y para poder transferir, enajenar uno de estos lotes
le pedimos al SII que nos dé un rol por cada uno de ellos. Este certificado nos señala cual es el rol que le da a
cada uno de estos lotes. En la escritura donde estemos enajenado uno de estos lotes debemos acreditar el pago o
exención del pago del impuesto territorial el rol matriz y, además, anotar o tomar nota al final de las
inscripciones del rol que le corresponde al lote materia de esa enajenación.
Debemos acreditar que el rol matriz, si paga contribuciones, y está al día en el pago de estas.
Si en esta subdivisión o loteo se están construyendo viviendas nuevas hay que pedir además el certificado de
recepción final que lo otorga la dirección de obras de la municipalidad que otorgó el permiso de edificación.
Ahora si la propiedad es una vivienda nueva que esta acogida al DFL 2 de 1959
- Copia de la escritura donde se redujo el permiso de edificación, de obra nueva.
Si se trata de un departamento nuevo
- Hay que incluir la individualización a los proyectistas o constructores para los efectos de las
responsabilidades donde pueda caber el evento de daños o cualquier cosa que pueda ocurrir con la propiedad.
Si se encuentra la propiedad acogida a la ley de copropiedad inmobiliaria
- Plano acogido a la ley de propiedad horizontal con constancia de su archivo en el registro de

documentos del conservador de bienes raíces.
- Certificado de la dirección de obras que lo acoge a la ley de copropiedad inmobiliaria.
- Reglamento de copropiedad reducido a escritura pública, que lo debe otorgar el primer propietario
vendedor. Tiene que encargarse de otorgar el reglamento de copropiedad reducido a escritura pública y de
acuerdo a eso le entregaran el certificado en la municipalidad que se acoge a la ley de copropiedad inmobiliaria.
Algunas reglas antecedentes generales sobre capacidad y estado civil respecto a la disposición de bienes
raíces.
1er lugar.- hombre o mujer soltera menor de edad:
Distinción:
- Menores de edad no emancipados: la patria potestad debe ser ejercida por el padre, por la madre o por
ambos conjuntamente según convengan en un acuerdo suscrito por escritura pública o bien por un acta
extendida ante cualquier oficial del registro civil la cual se debe sub-inscribir al margen de la inscripción del
nacimiento del hijo dentro de los 30 días siguientes a su otorgamiento, a falta de acuerdo al padre le otorga
ejercer la patria potestad.
Entonces el padre o la madre en su caso o ambos conjuntamente para enajenar o hipotecar los bienes raíces del
hijo aun pertenecientes a su peculio profesional necesitan autorización del juez con conocimiento de causa.
¿Cómo es este trámite? Debemos acreditar ante el juez que esto favorece al menor de edad.
- Menores de edad emancipados: queda sujeto a lo que se establece de acuerdo al guardador el que debe
cumplir con el artículo 393 del código civil en consecuencia requiere de la autorización judicial dada por la
causa de utilidad o necesidad manifiesta.
Normalmente ocurre que el hijo o hija menor de edad adquieren derechos por sucesión por causa de muerte, por
ejemplo fallece el padre y el padre formaba parte de la sucesión estos hijos en conjunto con lo que vendrían
siendo sus tíos y tías tienen derechos en una propiedad y puede ocurrir que esa propiedad establezca una renta
que aproveche a todos los comuneros, parece ser conveniente vender, y le dicen al juez: “Su señoría el menor
tiene derechos en la propiedad ubicada en Juan Peña Street 222 de Valparaíso, tiene un avalúo fiscal de
10.000.000 son 15 herederos y ofrecen 150 millones de pesos, parece conveniente que usted acceda a que los
herederos vendan sus derechos” se rinde la prueba correspondiente, se escucha al defensor público y el tribunal
dicta sentencia que autoriza a la venta de los derechos del menor a un precio no menor a $150.000.000 la
autorización tiene una extensión máxima de 6 meses. Y se vende junto a los demás comuneros y esta
autorización se adjunta a la escritura pública o viene insertada.
Aquellas personas sujetas a tutelas o curadurías y hayan adquirido por sucesión por causa de muerte y no se
encuentran capacitados por ejemplo por causa de demencia o problemas de esa índole, el tutor o curador antes
de poder enajenar los derechos de quienes se encuentren en esta situación además de la autorización judicial se
requiere que se haga en pública subasta.
Para efectos prácticos en la escritura de constitución si un cliente quiere comprar una propiedad y dentro de esa
propiedad uno de los comuneros está sujeto a tutela o curaduría, además de la autorización judicial, deben
someterse esos derechos a pública subasta. Si uno quiere comprar es establecer un compromiso con los demás
¿Quién va a tener interés en comprar derechos? El resto de los comuneros, entonces tengo que hacer un
compromiso con los demás propietarios, comuneros del inmueble porque de esa forma garantizo que mantenga
sus derechos y después el resto los venderá a un precio determinado.
2do lugar.- Hombres o mujeres viudos mayor de edad.
- Bienes propios:
a.- El hombre mayor de edad sea o no viudo dispone libremente de sus bienes propios.
b.- La mujer viuda también puede disponer de sus bienes propios debiendo acreditar su viudez, es decir el
fallecimiento del marido.
* Acreditación del estado civil:
Si están casados: la forma de acreditar el estado civil, si están casados es el certificado de matrimonio ya sea
por régimen de sociedad conyugal, participación en los gananciales o separados de bienes. En los 3 casos el
hombre es el que dispone libremente, la mujer actualmente también.
Acreditar el estado de viudez, soltero o divorciado se pide un comprobante de estado civil ¿Cómo se hace?
Una declaración jurada de 2 testigos que dicen conocer a la persona y les consta que el estado civil es de viudo
(a), soltero (a) o divorciado (a).
No basta con que acompañe el certificado de matrimonio con la anotación de que se realiza el divorcio ¿Qué
sucede antiguamente? ¿Por qué los matrimonios antes no se divorciaban y se recurría a una triquiñuela? Se
divorciaban y seguían casados y no podían celebrar nuevas nupcias. Ahora se pueden divorciar ¿Qué pasa con
ellos? Se pueden volver a casa, por ejemplo una mujer tiene varios certificados de matrimonio con constancia
del divorcio no sirve porque si han transcurrido 9 meses del divorcio se puede volver a casar, se puede volver a
casar antes o después. El solo certificado de matrimonio con constancia del divorcio no es constancia del estado
civil. Tampoco sirve para acreditar el estado de viudez el solo certificado, pues se puede volver a casar y bajo el
régimen de sociedad conyugal.
- Bienes sociales: si el bien es social es necesario tramitar la posesión efectiva del rol del fallecido del cónyuge
fallecido para determinar quién puede disponer del inmueble.
- Bienes propios del cónyuge fallecido: al igual que en el caso anterior, es necesario tramitar la posesión
efectiva para determinar quién puede disponer del inmueble.
Entonces están casados en régimen de sociedad conyugal, ese inmueble pertenece a la sociedad conyugal, se
debe tramitar la posesión efectiva ¿A quién? Al cónyuge sobreviviente y los hijos si los hay, ustedes saben la
mitad son gananciales que corresponden al cónyuge sobreviviente y el otro 50% constituyentes y que incluye
también al cónyuge sobreviviente. El cónyuge se lleva el 50% + su participación como heredero junto con los
hijos si los hay.
Si el cónyuge fallecido tenía un hijo, entonces van a concurrir los hijos del primer matrimonio e hijos del 2do
matrimonio, pueden darse ambos casos y en ambos debe tramitarse la posesión efectiva para que sepamos qué
es lo que podemos disponer del inmueble como parte de la sucesión hereditaria.
Hombre o mujer viuda menor de edad.

- Bienes propios: Los enajena el guardador de acuerdo a las normas 393 y 394 CC.
- Bienes sociales: También debe tramitarse la posesión efectiva.
¿Cómo dispone la mujer de los bienes sociales? Art. 1759 CC
La mujer, curadora de su marido, administrará los bienes sociales con las mismas facultades que éste, pero
sujeta a tres limitaciones:
a.- Requiere autorización judicial previo conocimiento de causa para enajenar o gravar voluntariamente los
bienes sociales.
b.- Requiere autorización judicial, con conocimiento de causa, para prometer enajenar o gravar los bienes raíces
sociales.
c.- Requiere autorización judicial para disponer a título gratuito de los bienes sociales, salvo el caso del art.
1735 CC, que se refiere a las donaciones de poca entidad atendido a las fuerzas del haber social.
¿Cómo dispone de sus bienes propios?
La mujer curadora de su marido, administra libremente sus bienes propios y puede ejecutar por sí sola los actos
en que su marido, al tener la administración de la sociedad conyugal, requería de su consentimiento o
autorización.
¿Cómo dispone la mujer curadora del marido, de los bienes propios del marido?
A este respecto el CC establece que en la administración de los bienes propios del marido se aplicarán las
normas de la curaduría.
¿Qué sucede con los bienes sociales adquiridos durante la vigencia de la SC, si los cónyuges reemplazan
este régimen por el de separación total de bienes o de participación en los gananciales?
Si se reemplaza la SC por STB o PG, se acaba, se disuelve la sociedad conyugal al ocurrir esto se forma una
comunidad en que ambos cónyuges son dueños de los bienes que eran sociales.
Hay dos situaciones facultativas de la mujer:
1. Si la mujer renuncia a los gananciales, no es necesario liquidar la sociedad conyugal, quedando el

marido como único dueño de los bienes sociales, pudiendo, en consecuencia, disponer libremente de ellos.
2. Si la mujer no renuncia a los gananciales, esto es, los acepta, se debe liquidar la sociedad conyugal y
adjudicar el inmueble a uno de los cónyuges que podrá enajenarlo libremente.
Ahora en este caso, en el que se disuelva la sociedad conyugal por pacto o separación total de bienes y los
cónyuges no liquidan la sociedad conyugal y la mujer tampoco renuncia a los gananciales, nada impide que
ambos en calidad de comuneros vendan libremente el ex bien raíz social, la comparecencia de ambos en
igualdad de condiciones como dueños y comuneros y no es necesario autorización alguna. Lo que si es
conveniente tener constancia que la propiedad, la escritura donde se enajene este bien, que el inmueble que fue
adquirido durante la vigencia de la sociedad conyugal y que con X fecha se pactó la separación total de bienes y
que a la fecha no ha liquidado la sociedad conyugal y que ambos son dueños comuneros del bien.
Jueves 03 de abril del 2014
Repaso clase pasada:
Respecto de la mujer, esa es la situación que nos preocupara mayormente, pues es la situación con mayor
cantidad de restricciones en cuanto a su capacidad para actuar ya sea adquiriendo la propiedad como
transfiriendo, enajenando la propiedad.
Respecto a la adquisición mujer soltera, divorciada, separada totalmente de bienes, no tenía ningún problema
incluso la mujer casada en régimen de sociedad conyugal, actualmente totalmente capaz también puede adquirir
un inmueble y si está casada en sociedad conyugal y tiene un oficio, empleo puede comprar con su patrimonio
reservado y lo que compra ingresa a su, valga la redundancia, patrimonio reservado del artículo 150 del CC.
Cuando se trata de la enajenación de los bienes adquiridos por la mujer se nos presentan problemas y vimos
diversas normas en las cuales se consideraba a la mujer separada de bienes, ahí debíamos distinguir entre una
separación de bienes para la celebración expresa del contrato al que se estaba refiriendo la norma, por ejemplo
el contrato de compraventa e hipoteca cuando se presume de derecho la mujer separada de bienes.
Debíamos distinguir:
1.- Casos en que la mujer se presume separada de bienes para todos los efectos legales.
2.- Casos en que la mujer separada de bienes para el solo efecto de la celebración del contrato a que se referia la
actuación de la mujer.
Así cuando una mujer adquiere una propiedad en virtud del proceso de saneamiento del decreto ley 2695
¿Cómo se considera a la mujer de acuerdo a esta norma? Se mira como separada de bienes pero ¿con que
alcance? ¿Para el solo efecto de la regularización del inmueble de que se trata? ¿O se trata de una separación de
bienes, una presunción que se extiende más allá del trámite de regularización?
ES IMPORTANTE TENER ESTO CLARO: La mujer casada en régimen de sociedad conyugal que
regulariza un inmueble a través del procedimiento del decreto ley 2695 se mira como separada de bienes para
todos los efectos legales, tanto del procedimiento de saneamiento como para todo lo que venga hacia adelante.
Esto es que después de transcurrido el plazo de un año la mujer puede disponer de un inmueble adquirido en
este procedimiento en forma libre, sin necesidad de comparecencia, concurrencia o autorización del marido.
¿Qué sucede cuando una mujer adquiere una propiedad directamente del SERVIU? Ingresa a su patrimonio
reservado y esa presunción ¿Cómo opera? ella puede enajenarlo libremente, es la misma situación del DL 2695.
¿Qué ocurre con una mujer casada bajo régimen de sociedad conyugal que adquiere un bien por subsidio
habitacional? Se presume separada de bienes para el solo efecto de la celebración de ese contrato porque si
fuera solamente contrato de compraventa no habría problemas (la mujer puede comprar sin problemas) pero la
dificultad surge cuando junto con la compraventa va un mutuo y una garantía hipotecaria porque la mujer para
constituir garantía hipotecaria adquiriendo título de endoso requiere autorización del marido, para facilitar la
adquisición por parte de la muer por un subsidio habitacional ella puede comparecer tranquilamente, pero se
presume separada de bienes para el solo efecto de la celebración de ese contrato.
Si con posterioridad la mujer quiere enajenar esa propiedad ¿Qué tiene que hacer la mujer? El que tiene que
vender es el marido como jefe de la sociedad conyugal y comparece representándola, la mujer debe prestar su
consentimiento e incluso tratándose de un bien propio de la mujer que ha adquirido por ejemplo por sucesión
por causa de muerte estando casada en sociedad conyugal ella no lo puede enajenar, lo enajena el marido en su
calidad de jefe de la sociedad conyugal y administrador legal de los bienes propios de la mujer y con su
voluntad como dice el 1754.
Por eso hay que tener ojo en aquellos casos de mujer casa en sociedad conyugal porque se dan estas diversas
situaciones que tenemos que tener claras.
La mujer casada en régimen sociedad conyugal que ejerce una profesión o un oficio separado ¿Qué
puede hacer? 150 CC.
Dejar constancia, acreditamos que ella esta adquiriendo con su patrimonio reservado del 150 del CC. ¿Cómo lo
hacemos? Mediante 2 o más documentos, se insertan en la escritura, el código pide que se haga referencia pero
habitualmente se insertan estos documentos.
Durante la vigencia de la sociedad conyugal ¿Cómo dispone la mujer de este bien adquirido en virtud del 150?
Dispone libremente, no hay intervención del marido mientras esté vigente la sociedad conyugal.
Si la mujer se divorcia tiene que señalar que acepta o renuncia los gananciales:
- Si lo hace va a la liquidación y partición de estos.
- Si renuncia el bien ella se queda con los bienes adquiridos en virtud del 150 y el marido se queda con los
bienes de la sociedad conyugal, es decir los gananciales.
Ahora la mujer soltera, mayor de edad, divorciada, separada totalmente de bienes ¿Cómo dispone? Libremente.
Una mujer casada y separada totalmente de bienes adquiere una propiedad en virtud de sucesión por causa de
muerte: Libremente.
Cuando se trata de hombre o mujer soltero (a), viudo (a) o divorciado (a) pedimos el comprobante de estado
civil (declaración jurada con testigos), Si están casados bajo el régimen de separación total de bienes o sociedad
conyugal el certificado de matrimonio, fundamentalmente si están casados bajo régimen de separación total de
bienes, si la mujer está casada de este modo o el marido insertamos este certificado en la escritura.
DETALLE PRACTICO: En aquellos casos en que el marido comparece como jefe de la sociedad conyugal
porque la mujer adquirió a título oneroso un inmueble o el marido comparece como administrador de los
bienes propios de la mujer por ejemplo un inmueble adquirido por sucesión por causa de muerte es
conveniente insertar el certificado de matrimonio que conste que están casados en régimen de sociedad
conyugal por eso procede que el marido actué y la mujer otorgue el consentimiento, pero también conviene
porque hay algunos conservadores que señalan: “Usted me esta diciendo en la escritura que Juan comparece
como administrador de los bienes propios de doña Juana, pero ¿Cómo me consta eso?” Y por eso es útil
insertar aquel certificado.
Últimos detalles con respecto a este asunto de la cuestión práctica del estudio de títulos:
i.- Tener en cuenta, en primer lugar que no haya parte transferida, eso ya lo vimos en algún momento,
decíamos que la inscripción de dominio vigente es aquella que no ha sido cancelada por otra posterior, ahora
puede darse el caso que una inscripción de dominio se encuentre vigente solo en parte, es decir, que parte del
inmueble se haya transferido.
Entonces para determinar que existe parte transferida es necesario, como decíamos en su oportunidad, examinar
los márgenes de la inscripción de dominio vigente para verificar si existe alguna anotación que indique la
transferencia de alguna parte del inmueble.
Esta es la inscripción de dominio: fojas 1 y esa inscripción de dominio se refiere a esta propiedad, estamos
hablando de preocuparnos de alguna anotación al margen que no haya alguna parte transferida.
¿Qué pasa? Si yo sub-divido esta propiedad, en lote 1 y lote 2, vendo el lote 2 al margen habrá una anotación
esta inscripción no distingue entre el lote 1 y el 2, ampara la totalidad del inmueble al dividirlo y al transferirse
el lote 2, esta inscripción de dominio quedara vigente en parte, solo en parte: el lote 1. Tengan cuidado con las
anotaciones marginales porque ya no podrán decir donde es dueño de esta propiedad porque ya no es dueño de
esta propiedad, habrá que agregar “es dueño del lote 1 producto de la sub-división de X”
ii.- Distinguir entre alzamiento y liberación de garantías: porque a veces ha ocurrido que una hipoteca está
constituida sobre un inmueble, esta propiedad (del ejemplo anterior) además tiene una anotación marginal, una
hipoteca (Recuerden que toda la historia de la propiedad estará anotada al lado: transferencias, enajenaciones,
prohibiciones, embargos, declaración de bien familiar, etc. Todo estará aquí) esta inscripción está vigente en
parte, ahora si esta propiedad tenía una hipoteca tenemos que alzar la garantía. Una cosa muy distinta es liberar
la hipoteca y otra alzar. Acá al hacer la transferencia de lote 2, alzamos la garantía hipotecaria para el solo
efecto de inscribir el dominio del lote 2, permaneciendo vigente la hipoteca del resto de la propiedad, en este
caso del lote 1. Liberamos solamente una parte, el lote 2 y queda vigente respecto del lote 1.
En cambio si hacemos un alzamiento total de la hipoteca ¿Qué paso? Si al momento de transferir el dominio
se hace la hipoteca ¿Qué pasa? Se extingue la hipoteca ¿Qué paso con el otro lote? Se quedó sin acreedor en
quien se constituyó esta garantía hipotecaria, en definitiva se quedó sin hipoteca.
Imagínense cuando el deudor se da cuenta que por error del acreedor le alzo toda la garantía. Una vez el
profesor le toco un juicio donde entre los antecedentes para embargar la propiedad estaba todo perfecto y el
profesor sabe después al ver en el conservador, a la municipalidad que el constituyente tenia constituida
garantía sobre esto y estaba en garantía otra vez.
Cuando la mujer casada en régimen de sociedad conyugal adquiere una propiedad con su patrimonio
reservado del 150 CC y la mujer se divorcia ¿Qué pasa? Renunciar o aceptar los gananciales.
Si la sociedad conyugal no tiene bienes ¿Qué le conviene?
Acá tenemos un caso de una renuncia de gananciales: lo importante está en la cláusula primera.
Primero la explicación de que estaba casada en sociedad conyugal y se divorció, en segundo lugar está la
singularización del inmueble que ella adquirió con su patrimonio reservado del 150, y, en tercer lugar, aquí esta
lo medular de la renuncia de gananciales, que conviene a sus intereses ¿Por qué conviene en este caso concreto
renunciar a los gananciales? Porque su patrimonio es mayor que el de la sociedad conyugal. “Renuncia a los
gananciales que pudieron haber existido y le corresponde a las utilidades correspondidas a la disolución de la
sociedad conyugal” ¿Por qué disolución? Porque se divorció, entonces no se hace necesario proceder a la
partición o liquidación de la sociedad conyugal y opta expresamente por su patrimonio reservado. ¿Qué se hace
con esta escritura? La escritura, una copia autorizada se lleva al conservador y este tomara nota al margen de la
inscripción de dominio la cual dirá “Por escritura pública otorgada con fecha 25 de marzo del 2014 en la
notaria de la calera Doña Lilia Maria Chahuan, doña Maria renuncio a los gananciales” entonces
¿Qué puede hacer la mujer ahora una vez que se anote al margen de la inscripción del dominio su propiedad?
Disponer libremente, enajenar esta propiedad. Una vez anotado al margen porque todo el mundo toma
conocimiento de la renuncia de gananciales respecto a determinada propiedad.
En este caso la mujer renuncia a los gananciales, se toma nota al margen y puede disponer libremente de la
propiedad.
Modelo de informe de títulos que comprende lo que debe contener un informe de títulos de dominio
Ier ítem.- relativo al inmueble.
1.- propietario y rol de avaluó.
¿Por qué es relevante tener el rol de avaluó? Primero para saber si esta afecta al pago del impuesto territorial o
no, si no está afecta solo pedimos el certificado de avalúo, si esta afecta pedimos la última cuota pagada + el
certificado de deuda que otorga la tesorería porque puede ocurrir que este pagada la última cuota, pero no las
anteriores.
2.- La singularización del inmueble: su ubicación, en seguida los deslindes.
3.- Cabida: esto dependerá si efectivamente en la inscripción de dominio y títulos consta la cabida del
inmueble, no es requisito que este la cabida, puede decir superficie de tanto, superficie aproximada de tanto o
sencillamente no indicar la superficie, en ese caso no corresponde.
4.- Plano de sub-división: si es que existe, si no existe lo obviamos.
Lo mismo con el plano de fusión, si hay plano lo anotamos, sino no.

5.- ¿Cuándo vamos a verificar o pedir los antecedentes de las aguas? En el caso de un predio agrícola o
rural. Puede ocurrir que el predio agrícola tenga aguas, caso en el cual tenemos que pedir:
i.- Copia de la inscripción.
ii.- Titulo si lo adquiere por compraventa o resolución de la dirección general de aguas.
iii.- Más el certificado de desgravámenes porque recuerden que las aguas ahora se pueden enajenar, gravar,
transferir independiente del predio.
Y si es un canal: certificado de la asociación de canalistas porque la deuda de aguas prefieren a las hipotecas,
entonces el canal frente a un acreedor hipotecario se pagara con preferencia, pero puede ocurrir que este no
tenga aguas, por ejemplo actualmente dan las parcelas de agrado que no tienen aguas y su superficie no puede
inferior a 0,5 hectáreas. Cuando esto es asi no hay aguas.
6.- Propiedad horizontal o copropiedad inmobiliaria: aquí hay una referencia a un edificio, dice:
- “Los planos del edificio” archivo de los planos en registro de documentos del conservador.
- La autorización municipal para que sea vendida separadamente como unidades independientes como
condominio tipo A, B. eso es un condominio. Certificado que otorga la dirección de obras de la
municipalidad.
- Reglamento de copropiedad reducido a escritura pública.
7.- si se trata o no de una vivienda económica o esta acogida al DFL 2.
- El permiso de obra nueva debe estar reducido a escritura pública.
- Para poder enajenarlo, si se trata de una vivienda nueva, el certificado de recepción final.
- Certificado de urbanización.
Solo en el caso que nos encontremos en una vivienda acogida al DFL 2.
IIdo Item.- Actual propietario:
1.- Como adquiere la propiedad el actual propietario.

2.- Como se hizo la venta, la especie o cuerpo cierto en relación a su cabida. Normalmente el profesor no ha
visto nunca que se venda una propiedad como especie o cuerpo cierto, si le falta 1 o 2 centímetros no hay
problema.
En relación a la entrega material si nada se dice en la escritura se presume que la entrega material de la
propiedad se efectúa en ese acto.
Deben tener cuidado cuando asesoren en la compra de un inmueble que la propiedad que adquiere su cliente
este desocupada, no vaya a ser cosa que cuando el cliente vaya a tomar posesión de esta tenga arrendatarios,
podrá haber terminado el arrendamiento pero para sacarlos lo podemos hacer solamente judicialmente.
El precio:
- Se paga al contado: dejamos constancia de esto.
- Se paga a plazo ¿Qué puede ocurrir? Hay tres alternativas:
a.- Que el sado de precio se pagó: el vendedor otorga una escritura de cancelación del saldo de precio y de esta
se toma nota al margen de la inscripción de dominio.
b.- Si hay una venta a plazo pero el vendedor renuncia a la acción resolutoria: ¿hay problema en transferir la
propiedad? No, porque renuncio a la acción resolutoria, podrá recurrir a otras acciones, pero la compraventa no
la toca.
c.- Se pacta expresamente novación ¿Qué puede ocurrir? Por ejemplo el comprador acepto 5 letras de cambio
con el expreso ánimo de novar, si el saldo de precio eran 10 millones el acepto 10 letras de cambio de 1 millón
de pesos con el expreso animo de novar la obligación de pagar el precio entonces en ese caso no hay reparos
con este saldo de precio pendiente, porque hay novación se extingue la obligación de pagar el precio y se
reemplazó por la obligación de pagar la cuota.
d.- si la obligación esta prescrita.
3.- Capacidad, estado civil o personería del actual propietario:
- Al adquirir el inmueble el estado civil era “Soltero, viudo, divorciado, etc.” Si es casado se debe verificar la
fecha de la celebración del matrimonio y la fecha de adquisición, así vemos si cuando adquirió estaba o no
casado.
- Si alguien actúa por mandato hay que dejar constancia de la escritura en que consta. Estamos hablando del
vendedor, la persona que vendió al actual propietario del inmueble: como actuó, si acredito separación de
bienes, si hay mandato, si hay autorización judicial para enajenar.
¿Cuándo va a haber y tenemos que informar o verificar la existencia de una autorización judicial para
enajenar? Cuando el bien está a nombre de un menor hay que insertar la autorización judicial para enajenar.
4.- Titulo de dominio: “La inscripción fojas x n° y año x en el registro de propiedad del conservador”
5.- Bienes familiares: Hay que dejar constancia si existe una anotación marginal que el inmueble haya sido
declarado bien familiar.
IIIer item.- propietario anteriores: lo mismo visto anteriormente pero hasta enterar 10 años: como adquirió,
precio, capacidad de los intervinientes, las inscripciones en 10 años.
IVto ítem.- Dejar constancia del certificado de gravámenes y prohibiciones: De 30 años, la fecha de
emisión, sabemos que este certificado no tiene la fecha misma, no tiene ninguna relevancia legal, pero cuando
trabajemos con un certificado de desgravamen y que sea original, la idea es que no tenga más de 30 o 45 días.
De eso se desprende que el inmueble o de los derechos de aguas están afectos a prohibiciones o que registra
alguna anotación, o no registra alguna anotación que afecte al inmueble.
Vto ítem.- otros certificados: son aquellos documentos administrativos:
- Certificado de inexpropiabilidad y certificado de no expropiación otorgado por la municipalidad y el

SERVIU respectivamente.
- Impuesto territorial: se acompaña un certificado de deudas donde no registra deudas y la última cuota
corresponde a la 4, 2013.
- Asociación de canalistas: en casos de que hayan aguas.
- Tasación: si es que hubo alguna.
6to ítem.- CONCLUSIONES: al cliente le interesa saber si hay alguna observación o no, si hay arreglo a este
reparo o no.
Análisis de un 2do informe, otro modelo de informe.
Los puntos relevantes en este informe son fundamentalmente los mismos:

I.- Singularización de la propiedad: se trata de un departamento.
II.- El plano.
III.- Como adquirió el inmueble, el antecedente es el mismo: La venta se efectuó conforme a las disposiciones
de la ley de copropiedad inmobiliaria, la cuota proporcional de los bienes comunes, entre los cuales se
encuentran el terreno, en este caso de una departamento, los deslindes que se señalan son los del terreno donde
se construye el edificio, en un caso de un condominio igual, no se señalan los deslindes de la vivienda. Si se
trata de una vivienda no acogida ahí tenemos que señalar los deslindes de la propiedad.
IV.- la vivienda se encuentra acogida de acuerdo a las normas del DFL 2: reducido a escritura pública la
autorización para vender, el certificado de la dirección de obras, el reglamento de copropiedad (fecha donde se
reduce a escritura pública) y su inscripción en el registro de hipotecas del conservador correspondiente.
VII.- Acá tenemos si la vendedora compareció representada o no. Si el poder está de acuerdo o no.
VIII.- El precio: pagado a plazo, renunciado a acciones resolutorias, etc.
Este es el contenido de todo informe de títulos.
Aquí se adquiere la propiedad por sucesión, si es por sucesión por causa de muerte hay que destacar el
inventario, el testamento, la inscripción especial de herencia y esta anotación de que si las asignaciones
hereditarias estaba o no afecta a impuesto ¿Por qué? si no se ha pagado, si los herederos no han pagado el
impuesto correspondiente no pueden disponer del inmueble. Cuando nos encontremos en este caso es
fundamental que conste la anotación marginal del pago del impuesto o la exención del pago del impuesto, si se
trata de una posesión efectiva tramitada administrativamente en el registro civil ese certificado, normalmente, el
conservador lo agrega al registro de documentos y además lo anota al margen de la inscripción especial de
herencia.
Sin embargo si es testada esta anotación marginal que dice que esta pagado el impuesto o está exento se va a
anotar al margen de la inscripción de la posesión efectiva.
Si tenemos una sucesión tramitada conforme a las normas del registro civil solamente vamos a tener una sola
inscripción conservatoria que será la inscripción especial de herencia. Si nos encontramos frente a una herencia,
una posesión efectiva tramitada judicialmente ¿Cuántas inscripciones vamos a tener?
1era inscripción.- inscripción especial de herencia.

2da inscripción.- El testamento, porque ahora la posesión efectiva tramitada judicialmente presupone
testamento.
3era inscripción.- Inscripción de la posesión efectiva.
En este caso la anotación de la exención o pago de impuesto va a estar al margen de la inscripción de la

posesión efectiva, en la del registro civil estará anotada al margen de la inscripción especial herencia. Sin esa
anotación no podemos hacer nada con el inmueble porque los herederos no pueden disponer del inmueble hasta
que no paguen o garanticen el pago del impuesto a las asignaciones hereditarias.
No confundir con el impuesto territorial que debe ir en todo informe de títulos.
El propietario en este caso es una sociedad.
Informe de poderes
Un rápido vistazo porque hemos hablado de fijarnos cuando hay representación, el vendedor o comprador
compareció representado por alguien, tenemos que, junto con informar los títulos del inmueble informar los
poderes.
Si es una SRL, SA, etc.
En seguida el mandatario, a quien se asigna y como puede actuar, si se le otorga a uno, obviamente, puede
actuar individualmente, pero si se le otorga a 2, 3 o 4 personas debemos indicar como actúan.
Ya sea que se trate de una sociedad o persona natural en la práctica forense hay un formulario que es bien útil,
porque en diversas facultades vienen con un casillero y uno va viendo la escritura, los poderes y va tiqueando
las facultades, si nos interesa quien va a actuar, si va a vender que tenga la facultad de comprar y vender bienes
raíces.
Modelos de informe cuando uno de los intervinientes en la operación que nos interesa es una sociedad
Cuando nos encontramos frente a una persona jurídica una SRL, EIRL, alguna sociedad, tenemos un modelo de
informe, estos son los aspectos que nos interesan:
- Razón social.
- Nombre de fantasía si lo tiene. OJO: Cuando hablamos de una SRL no puede operar con el nombre de
fantasía debemos poner la razón social.
- Datos de la constitución y la legalización, si tiene alguna modificación el objeto, el domicilio, el capital, etc.
- Lo que nos interesaría a nosotros es la administración ¿A quién corresponde? “Corresponde a… Actuando

indistintamente” o bien si son 2 o más apoderados “actuando conjuntamente…” o “indistintamente uno o
cualquiera”
Atención con respecto: ¿Quién o quienes pueden actuar por la sociedad?
- Y en seguida las facultades, recuerden que normalmente por ejemplo si nos encontramos con una SRL se
designa a un apoderado o 2 apoderados que pueden actuar indistintamente y se les otorgan un montón de
facultades, pero antes de terminar la cláusula de administración señala: sin embargo o para los efectos de
deberán actuar conjuntamente ambos apoderados y entre esas esta por ejemplo vender los bienes raíces
sociales, a pesar de que la cláusula de administración dice algo, tenemos que leerla entera porque para vender
un inmueble deben comparecer los 2 conjuntamente, o dependiendo de cuantos apoderados sean.
INSISTO DEBEN VER SI HAY ALGUNA LIMITACIÓN: al comienzo de la cláusula de administración

porque nos dice la forma general de administración y al final si hay alguna particularidad con esta forma de
administración.
Si es una EIRL ¿hay algún problema? Si no ha dado algún mandato no hay problema porque el empresario tiene
todas las facultades. Si se trata de una sociedad el administrador y las facultades estarán en el instrumento
donde se constituye la sociedad, pero en la SA la administración le corresponde al directorio X miembros con Y
facultades, en su primera reunión se designa un gerente a quien le asigna facultades, si se vende un inmueble
que pertenece a una sociedad anónima tenemos que tener ojo a este mandato que ha otorgado el directorio de la
SA y si entre las facultades esta vender un bien raíz de la SA. Si se trata de gravar un inmueble de la sociedad
solamente para garantizar obligaciones propias de la sociedad, no de terceros.
Si la sociedad pretende garantizar obligaciones de 3ros: junta general de accionistas con presencia de notarios
público.
El profesor señalaba que tratándose de corporación o fundación hay que ver los estatutos y ver cuáles son los
requisitos para que se venda un inmueble y se requiere del acuerdo de la asamblea, no ya del directorio. Se
deben mirar los estatutos porque si requiere acuerdo de asamblea general debe tener, el directorio, previamente
el acuerdo de esta asamblea y ahí recién pueden actuar los apoderados.
Dudas:
Derechos de aguas y pago a asociación de canalistas: si se es dueño de un predio agrícola y tiene derechos de
aguas en un predio determinado debe pagar cuotas a la asociación de canalistas, si usted no paga esas cuotas
que no ha pagado en virtud de certificado que emite el canal tienen merito ejecutivo y le pueden seguir en juicio
ejecutivo común y corriente. Las acciones de agua en esta zona, especialmente en esta zona, algunas cuestan 20
millones de pesos. Si usted no paga y la asociación lo demanda ejecutivamente y le embarga esas aguas, la
asociación puede sacarlas a remate y aunque haya constituido una garantía por ejemplo haya pedido un crédito a
un banco y haya constituido garantía sobre la parcela, sobre las aguas el canal se va a pagar primero y si queda
algo del producto del remate de las aguas se pagara a este otro acreedor, si usted está constituyendo, es un
abogado del banco que constituirá una garantía hipotecaria porque se le otorgara un crédito a una persona que
dará en garantía el predio agrícola y las aguas, si las aguas están pagadas la hipoteca no va a servir, por eso es
útil tener el certificado que compruebe que se está al día en el pago de las cuotas de aguas.

Estudio de Títulos (Materia Clases)

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Estudio de títulos, Profesor Nelson Zambrano 2014.

Jueves 13 de marzo del 2014

¿En qué consistirá?

 Nociones sobre nulidad.

¿Qué es el estudio de títulos?

1er lugar.- Menores, dementes, sordomudos, bajo tutela o curaduría.

2do lugar.- Mujer casada en sociedad conyugal mientras dure esta.

Resultado del estudio de títulos

La certeza que es posible obtener en esta materia es solo relativa y aparente:

Algunas reglas para la formación de títulos

3 son las principales:

3ro.- El conservador no puede hacer cancelación alguna de oficio

- “Don Juan es dueño de una propiedad.”

Documentos que se deben estudiar al informar los títulos

2.- Inscripciones de dominio de 10 años.

a.- Inscripción Posesión efectiva.

c.- Inscripción del testamento.

Si es intestada y se tramita administrativamente solamente tenemos la inscripción especial de herencia. ¿Cómo

El resultado del estudio de títulos es relativo y aparente.

Veíamos unas reglas para la formación de los títulos

3ro.- El conservador no puede hacer cancelación alguna de oficio.

Intestada -> tramitación administrativa.

Testada -> Judicial.

Depende de qué clase de sociedad se trate:

4.- Certificado de gravámenes y prohibiciones: es una de las cuestiones más importantes.

5.- Certificados de no expropiación: Estos son 2 documentos administrativos

C.- Certificado de Urbanización.

D.- Certificado de número.

Tratándose de un inmueble acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria es necesario solicitar los

Esto es lo nuevo y además…

C.- Reglamento de copropiedad reducido a escritura pública.

- Si bastaba con poner esa cláusula en la primera transferencia o

- Había que ponerla en todas o algunas de las transferencias de ese lote.

- Si no se hacía en la escritura si se podía hacer una escritura complementaria.

Jueves 20 de marzo del 2014

Certificado de no expropiación: del SERVIU y de la municipalidad.

Si estamos hablando de un departamento o de una vivienda en un condominio no es necesario. Obviamente si

Certificado de contribuciones al día.

En este minuto seria la cuota 4, 2013.

Certificado de deuda que se le pide a la tesorería

Ahora si se trata de una subdivisión o loteo ¿recuerdan la diferencia de una y de otra?

Subdivisión: no está obligado a urbanizar.

Loteo: está obligado a urbanizar.

- Certificado de número municipal.

- Copia de la escritura donde se redujo el permiso de edificación, de obra nueva.

Si se trata de un departamento nuevo

Si se encuentra la propiedad acogida a la ley de copropiedad inmobiliaria

- Plano acogido a la ley de propiedad horizontal con constancia de su archivo en el registro de

- Certificado de la dirección de obras que lo acoge a la ley de copropiedad inmobiliaria.

1er lugar.- hombre o mujer soltera menor de edad:

2do lugar.- Hombres o mujeres viudos mayor de edad.

Hombre o mujer viuda menor de edad.

- Bienes sociales: También debe tramitarse la posesión efectiva.

¿Cómo dispone la mujer de los bienes sociales? Art. 1759 CC

¿Cómo dispone de sus bienes propios?

Hay dos situaciones facultativas de la mujer:

1. Si la mujer renuncia a los gananciales, no es necesario liquidar la sociedad conyugal, quedando el

Jueves 03 de abril del 2014

Repaso clase pasada:

- Si lo hace va a la liquidación y partición de estos.

Si la sociedad conyugal no tiene bienes ¿Qué le conviene?

Ier ítem.- relativo al inmueble.

1.- propietario y rol de avaluó.