Derecho Inmobiliario

15/03/2012
1- Estudios de ttulos
2- Sistemas registrales
3- Ley de urbanismo y construcciones
4- Aspectos particulares a los bienes inmuebles
El estudio de ttulos
Siempre que se quiera adquirir un inmueble es necesario hacer un estudio de titulo
Qu es un ttulo?
En primer lugar, est vinculado al modo de adquirir el dominio. Es el antecedente necesario para
adquirir el inmueble. En segundo lugar, en lo referido al estudio de ttulos, significa la bsqueda de
todos los documentos necesarios para saber la verdadera situacin en que se encuentra un bien
inmueble.
El resultado de ese estudio puede ser favorable, es decir, se puede llegar a la conclusin de que no hay
problemas para adquirir un inmueble o constituir un derecho real (el estudio es favorable. Por otro lado
puede ser desfavorable, es decir cuando esos reparos son fcilmente subsanables o derechamente se
tiene que recomendar que no se ejecute la celebracin que se tena por objeto.
Objeto del estudio de ttulos
El objeto general es comprobar que el actual dueo de un bien raz pueda transferir vlidamente la
propiedad plena de un determinado bien.
Que se tendra que acreditar o averiguar?
- Que la persona sea efectivamente el dueo
- Que no exista ninguna limitacin del bien
- Que est libre de alguna disputa jurdica
- Que su transferencia sea valida
Qu se trata de evitar?
- Que exista eviccin
- Que 3 puedan interponer acciones que tengan por finalidad anular, resolver o reivindicar el
bien objeto del acto jurdico
- Que la propiedad no este con limitaciones como usufructos, hipotecas, etc.
- Que no est sujeto a prohibiciones ya sean legales, judiciales o convencionales
- Que el bien no est sujeto a ningn tipo de expropiacin
- Que no existan deudas impagas vinculadas con el inmueble (gastos comunes, contribuciones,
etc.)
- Si se trata de sitios que han sido objetos de subdivisiones, esas subdivisiones estn conforme a
derecho.
- Tambin se trata de evitar que inmuebles que sean urbanos o rsticos cumplan con todas las
normativas legales reglamentarios y municipales
- Que la propiedad no tenga problemas registrales que se presentan de dos formas: en primer
lugar, porque existe algn impedimento para que se pueda practicar la inscripcin y en segundo lugar, aun
cuando se pueda inscribir la propiedad no necesariamente se hace el dueo.

Por qu es necesario en chile hacer un estudio de ttulos?
Por no en todos los pases se hacen estudios en ttulos; la respuesta es que la inscripcin en el
conservador de bienes races no acredita dominio.
La inscripcin tiene distintas finalidades:
- Es la forma de hacer la tradicin de derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles
- Tiene una finalidad de publicidad por que mantiene la historia del bien raz
- La inspiracin es requisito, prueba y garanta de posesin. En otras palabras, acredita posesin,
seala quien es el poseedor pero no el dueo.
Andrs bello no obliga a realizar la inscripcin, lo que Andrs bello quiso es establecer sanciones a
personas que adquiran ciertos inmuebles.
La incorporacin de los inmuebles al sistema registral fue lenta y por lo mismo, es que es necesario
hacer estudios de ttulos por que la posesin no acredita dominio.
Como se acredita el dominio?
Atreves de los modos de adquirir el dominio. En consecuencia hay que recurrir a los modos de adquirir
el dominio.
Modos originarios y derivativos?
El modo originario es que se adquiere el dominio con independencia de los derechos de su antecesor. No quiere
decir que no haya existido dueo. Mientras que los modos derivativos son aquellos que se adquieren con
dependencia de su antecesor.
Problema: los modos derivativos son los que se utilizan en la prctica (tradicin y sucesin por causa de
muerte). Por lo tanto, como se adquiere con los derechos de su antecesor, para saber qu derechos me
corresponde, tengo que recurrir al infinito.
Pero en conclusin, hay que recurrir a los modos de recurrir originario: ocupacin, accesin y
prescripcin adquisitiva.
- La ocupacin no sirve por que se aplica solo a los bienes muebles
- La accesin no es til para averiguar quin es el dueo por que, siguiendo al aforismo, lo
accesorio sigue la suerte de lo principal.
- La prescripcin adquisitiva es, en definitiva, necesaria para probar el dominio. (sea ordinaria o
extraordinaria).
*Puedo invocar los 5 aos para acreditar que soy dueo? Si se puede pero es incierto o puede ser
incierto. El problema esta es porque hay algunas cosas que se pueden sanear en ms tiempo. Lo
que se recomienda es recurrir a los 10 aos por que al cabo de estos aos, se constituyen los
derechos.
El grado de certeza que dan los estudios de ttulos
El saber cul es el grado de certeza va a servir al abogado para saber hasta dnde llega la
responsabilidad del el profesional que hace el estudio y cuales son atribuibles.
Para saber el grado de certeza es necesario saber los requisitos de existencia y valides del acto jurdico
Requsitos de existencia
- La voluntad no se puede asegurar
Entonces: puedo asegurar en un estudio de ttulos que la voluntad celebrada en el contrato que
antecedi al anterior dueo, fue seria o real? Puedo asegurar que hay una simulacin? No, no se puede
porque lo que voy a aparecer leyendo que pedro le vendi a juan, o que pedro le vendi a tantas Lucas a
juan. Puedo tener certeza que ese es el verdadero precio? No, no se puede.
- El objeto si se puede asegurar: porque el bien puede ser real, comerciable, etc.

- La causa: puedo dar certeza si es real? No. La simulacin puede ser atacado por dos vas por la
falta de consentimiento o falta de causa

- Respecto a las solemnidades: el cumplimiento o no cumplimiento si se puede acreditar.
Por lo tanto de los cuatro requisitos de existencia de los actos jurdicos, solo dos puedo acreditar como
verdadero; el objeto y las solemnidades
Los requisitos de validez
- La voluntad no viciada: puedo acreditar si el que est vendiendo incurri en dolo, fuerza o
error? No no puedo
- En cuanto al objeto lcito: si se puede dar certeza. Por qu puedo acreditar que existen trabas
legales
- Respecto a la causa lcita: se presenta el mismo defecto que con la causa. Por qu no puedo
acreditar si la causa es lcita o ilcita
- Respecto de la capacidad de las partes: el abogado debera tambin dar esta certeza lo que se
obtiene con documentos.
Puedo dar un 100% de certeza?
No, porque de los 8 requisitos, solo 4 puedo acreditar, Porque no se esta en condiciones para
acreditarlo.
20/03/2012
Casos que generan problemas de certeza
1- Una persona llamada pedro de soltero, tiene 2 hijos. Por cualquier razn, pedro deja de tener
relaciones afectivas con los hijos. 15 aos despus, pedro se casa con mara y de ese
matrimonio nacen 3 hijos los cuales viven con l y mayores de edad. Finalmente, pedro muere.
(se tiene que hacer la posesin efectiva para que los herederos puedan disponer los bienes)
Qu de raro hay en esto?
Que existen 2 hijos anteriores. Se hace la posesin efectiva entre el cnyuge y 3 hijos, ellos aparecen
como titulares con un reconocimiento administrativo judicial. En consecuencia, en un estudio de ttulos
existe una imposibilidad absoluta para probar lo contrario.
Luego aparecen estos hijos restantes que no haban sido incluidos. Mientras que el terreno se vende a
una inmobiliaria Cul es la solucin ahora cuando aparecen los 2 hijos restantes?
- Ampliacin de la posesin efectiva Cundo se da esto? Dentro de 5 aos desde que se realizo
la posesin efectiva. Esto no servira, ya que el inmueble ya fue vendido a la inmobiliaria. Y en
segundo lugar, se necesitan ciertas autorizaciones de los herederos.
- Ejercer accin de peticin de herencia. contra quin se ejerce? Contra los herederos. Al ser el
sujeto pasivo los herederos, en este caso se busca que se reconozca mi calidad de heredero.
Para este problema, no sirve.
- Accin personal contra los herederos. Podra ser una solucin pero como accin personal,
tiene problemas. Ya que existe un problema jurdico de bsqueda de bienes, adems se necesita
el reconocimiento de la calidad de heredero.
- Cesion de derechos hereditarios: los herederos a quienes se le reconocieron su derecho,
compren los derechos de otros. Sin embargo, se necesita consentimiento. No es factible
- Accin reivindicatoria contra los herederos: esta es la solucin. Por qu los herederos van a
interponer de manera conjunta dos acciones que son: la accin de peticin de herencia en
contra de los herederos y la accin reivindicatoria contra el actual poseedor. En este caso, el 3
poseedor del inmueble es la inmobiliaria

Qu pasa con la inmobiliaria?
Este es el problema de certidumbre, cada vez que hay posesiones efectivas de
promedio y no hayan pasado 5 aos, va a existir incertidumbre. Tambin puede
suceder que los herederos estn de mala fe y ah tendran que pasar 10 aos

2- A un abogado se le encarga hacer un estudio de ttulos respecto de un predio. Se recurre al
CBR a solicitar todos los certificados y en ellos, aparece que la propiedad est vigente a
nombre de la persona que pretende vender (juan).
Este caso est vinculado a la certeza de los registros. La pregunta es: de acuerdo al sistema registral
chileno cmo se sabe que una inscripcin est vigente?
El sistema registral chileno, es de aquellos que se considera como de folio personal por que las
inscripciones en el conservador, se van practicando a medida que se van solicitando.
Cmo se sabe si est vigente o no? En nuestro sistema, en los mrgenes se van sealando todos los
gravmenes y transferencias que pueden afectar al inmueble (margen izquierdo). En el margen derecho,
se anotan los gravmenes.
El sistema registral depende mucho de estas Subscripciones. Estas son las notas que sealan la
vigencia de la inscripcin.
el CBR de Santiago no tiene muchos problemas registrales. En regiones es ms complejo porque son
ms chicos. Y los funcionaron no practican las subinscripciones o anotacin marginal qu pasa si no se
hacen estas subinscripciones? Habra dos inscripciones aparentemente vigentes. La que no tena
anotacin marginal y la nueva que cancelo jurdicamente la anterior. Este sistema, repudia dos
inscripciones paralelas. Registralmente, aparecen dos inscripciones aparentemente vigentes, pero
realmente hay una vigente que es la segunda. Esto se relaciona con el artculo 728 que dice que la
posesin del inmueble se puede perder por la cancelacin de inscripcin. Son de dos tipos:
- Por la voluntad de las partes (resiliacion)
- Por decreto judicial (resolucin judicial)
- Por que se transfiri. Esta es la importante ya que la lectura del 728.. (cancelacin virtual)
Ahora aparecen dos verdades:
- La verdad registral: que es que existen dos inscripciones
- Verdad jurdica.

3- Caso de responsabilidad del que hace el estudio de ttulo..
Una persona (diego) compra el ao 1980 una propiedad diciendo que es casado en sociedad conyugal.
Luego el ao 2012, diego quiere vender la propiedad y seala que su estado civil es el de viudo (o
soltero cualquier estado civil sirve para resolver el problema).
Registralmente, la propiedad est a nombre de diego sin existir problemas. Pero jurdicamente, la
propiedad no es de diego ntegramente. Porque si la adquiri la sociedad conyugal y al disolverse esta se
genera una comunidad compuesto por la cnyuge de diego y diego.
Este es un problema porque registralmente aparece un solo dueo (diego) pero juridicialmente son dos
los dueos.
Qu ocurre si vende la propiedad? Jurdicamente, solo transfiri su cuota. y con la otra cuota seria un
poseedor no dueo (cuota de la cnyuge). La persona que comprar se expone a todos los problemas
que anteriormente, es decir, accin reivindicatoria del cnyuge o sus herederos.
Otro problema se genera a partir de ao 1999. La misma situacin, pero la comunidad se genera por la
muerte del marido ya que se disuelve la sociedad conyugal. En la comunidad son dueos los hijos y la
cnyuge. El problema es que el marido transfiri la propiedad sin cumplir con el art. 688. La sancin es
la del 696, es decir, queda como mero tenedor. En conclusin, en la mitad de la cuota que le vendi el
marido queda como dueo. Pero con la cuota de la mujer, queda como mero tenedor.
Cmo se soluciona el problema de la mera tenencia? La manera de solucionar es la reinscripcin,
es decir, volver hacer la inscripcin, cancelando otras.
22 03 2012
4- Caso de negligencia del estudiante de ttulo en lo tocante a los regmenes patrimoniales
En este punto, muchas veces ocurre que una mujer soltera compra una casa y despus contrae
matrimonio en sociedad conyugal. Otra situacin ocurre es que una mujer casada en sociedad conyugal,
recibe una herencia donde hay bienes races. Luego en cualquiera de las dos situaciones quiere vender la
casa.
El problema est en estrecha relacin con tener claro patrimonios se forman al constituirse la sociedad
conyugal y quien los administra.
- Primer caso: un bien adquirido de la mujer, adquirido de soltera. En este caso, los bienes
adquiridos con anterioridad ingresa al patrimonio propio de la mujer.
Problema: el bien esta en el en patrimonio de la mujer, pero se quiere enajenar. Cmo se hace? Con
autorizacin del marido (art, 1740) y la forma de comparecencia es que tiene que el marido tiene que
aparecer vendiendo autorizado por la mujer.
- La mujer estando en sociedad conyugal recibe una herencia: tambin sucede el mismo caso
anterior, osea, ingresa al patrimonio propio y para disponer se requiere la autorizacin del
marido. (la sancin seria la nulidad, pero es discutida si es absoluta o relativa).
Si al estudiante de ttulos se le pasen estos detalles, es responsabilidad de el.
Antecedentes necesarios para un estudio de ttulos
Existen ciertos antecedentes que son generales de los estudios de ttulos, antecedentes que siempre se
van a necesitar.
- En primer lugar, se requiere las copias de las escrituras hasta el plazo de 10 aos
- En segundo lugar, tambin se piden las inscripciones que se practicaron en virtud de estos ttulos
tambin hasta el plazo de 10 aos
- En tercer lugar, se pide una copia de la inscripcin del actual dueo, llamada copia del certificado de
dominio vigente. En cuanto los plazos sugeridos, se recomienda un plazo breve entre los que
se est revisando.
- En cuarto lugar, tambin se requiere un certificado de hipotecas y gravmenes y de prohibiciones e
interdicciones de enajenar. Generalmente son de 30 aos (para atrs)
- En quinto lugar, se requiere un certificado de no expropiacin municipal y un certificado del SERVIU
diciendo que la propiedad no est sujeta a expropiacin.
- *En sexto lugar, se requiere un certificado de recepcin final de las construcciones existentes en el inmueble.
Este documento pareciera que esta de mas pero es importante en las propiedades que son
antiguas.
- En sptimo lugar, tratndose de propiedades que estn sometidas al rgimen de propiedad
inmobiliaria, se requiere un certificado de la administracin que acredite que el inmueble no tiene gastos
comunes.
- En octavo lugar, se requiere el certificado que acredita la venta por piso y departamento o que la propiedad
esta acogida al rgimen de copropiedad inmobiliaria segn sea el caso. (se dice de esta manera porque son
dos leyes distintas, la de piso y departamentos y la de copropiedad inmobiliaria.). estos
certificados se solicitan en las direcciones de obras municipales y, por unas disposiciones
legales, se agregan en las primeras ventas, unas referencias que encontr acogido el rgimen.
- En noveno lugar, se requiere un certificado emitido por la tesorera general de la republica que
acredite que la propiedad no tenga deudas de impuesto territorial. Por qu ser necesaria?
Porque la notaria exige lo en el formulario 2890 sobre el pago de impuestos y el conservador
tambin lo exige ya que puede pasar que si no se pagan las deudas, se puede ir a remate el
inmueble.
Existen otros certificados especiales que deben ser solicitados:
- Los que dicen relacin con subdivisiones y fusiones de predios urbanos. Tratndose de las
subdivisiones de predios, es necesario la copia del plano de la subdivisin con constancia en el
archivo en el conservador.
- En segundo lugar, la resolucin municipal que autoriza la subdivisin.
- El certificado de urbanizacin ejecutada o garantizada. Esto es impuesto por la ley de general
de urbanismo y construcciones.
- El certificado de asignacin de roles. Que lo otorga el SII.
Si un sitio fue sujeto a una subdivisin se requieren todos los ttulos de todos los inmuebles que dieron
origen a ese predio. En segundo lugar, la autorizacin municipal que autorizo la fusin. En tercer lugar,
la copia del plano de fusin con constancia en el archivo del conservador de bienes races. Y en cuarto
lugar, el certificado de enumeracin municipal del nuevo sitio.
Es ms lgico que se hagan subdivisiones que fusiones. El fenmeno de la fusin es escaso y no tiene
lgica juridica. Obedece a un nimo de un dueo de varios predios a que tengan una sola
denominacin. No tiene lgica porque el dueo siempre es el mismo.
Tratndose de predios rsticos, se necesita un plano de la subdivisin debidamente aprobado por el
servicio agrcola y ganadero y adems archivado en CBR.
Puede ocurrir que estos predios rsticos pueden ser parte de la CORA. En este caso, para hacer un
estudio se tiene que acreditar el pago de la deuda CORA. (Se piden en las notaras ya que el notario se
hacer responsable en las transferencias de este tipo)
27 03 - 2012
El estado civil y su implicancia con el estudio de ttulos.
Cuntos tipos de estado civil existen? Casado, soltero, viudo, divorciado. El art. 305 seala el separado
judicialmente aunque es incorrecta. Es errnea porque sigue casado y no es un estado civil distinto. Si el
estado civil distinto es el de divorciado o soltero.
Precisamente el acreditar el estado civil tiene importancia prctica para poder disponer los bienes


Cmo se acreditan?
No existe un certificado de soltera. Nuestro registro civil no otorga un documento que declare un
certificado de soltera. Habra que probar un hecho negativo (yo no estoy casado) y se prueba probando
el hecho positivo contrario (que si estoy casado) mediante testigos que acrediten que estas personas no
haban contrado matrimonio.
La verdad es que solo por testigos se pueden acreditar. El problema es que tienen poco valor (aunque
no es muy verdica, es la nica forma que se puede hacer)
- El estado de casado, por otro lado, se acredita con el respectivo certificado de matrimonio
- El estado de viudo se acredita con el certificado de matrimonio y adems, se acompaa el
certificado de defuncin del cnyuge. Pero este viudo se pudo volver a casar Qu pasa en este
caso? Se deben acompaar dos testigos nuevamente para acreditar que este no contrajo
matrimonio nuevamente.
- El estado de divorciado se tiene que acompaar el certificado del matrimonio con la anotacin
marginal de la sentencia de divorcio. Pero si este divorciado contrae matrimonio nuevamente,
estara en estado de casado, por lo tanto, se tienen que acompaar 2 testigos para acreditar este
estado civil.
Las personas casadas
Las personas que estn casadas, pueden estar en tres regmenes: sociedad conyugal, participacin en los
gananciales y separacin de bienes.
Si la persona est casada Cmo voy a saber si est casada en sociedad conyugal, participacin en los
gananciales y separacin total de bienes? En primer lugar con el certificado de matrimonio, aparte de
acreditar que estn casados, sirve adems para saber el rgimen en que estn casados ya sea expresa o
tcitamente.
Por otro lado, Si estn casados en separacin de bienes o participacin de bienes debe aparecer
expresamente en el acto matrimonial que efectivamente se casaron por el rgimen elegido.
Qu ocurre si se opt por la sociedad conyugal y luego se opt por otro rgimen? Tanto entre partes
como de terceros, establece efectos desde que se inscribe la escritura pblica (art. 1723). Esta es una de
los pocos casos en que se surten efectos a la inscripcin, la naturaleza jurdica de esta inscripcin es una
solemnidad. Si ni se cumple, no surtir efectos. En treinta das corridos.
Por lo tanto ac va otra situacin que hay que tener claridad porque cuando las personas han cambiado
de rgimen patrimonial, hay que tener dos precauciones: En primer lugar, nunca fiarse en acompaar la
escritura pblica de separacin de bienes ya que ms que la escritura pblica, es ms importante la
inscripcin.
En segundo lugar, hay que fijarse entre el plazo de la escritura y la fecha de la inscripcin. Si han pasado
de los 30 das, es como si nunca se hubiera hecho dicha separacin de bienes o participacin en los
gananciales segn sea el caso.
Hay otro tema importante, porque en la misma escritura se pudo hacer otro acto. Como por ejemplo, la
liquidacin de la sociedad conyugal. Una cosa es pactar el rgimen de separacin de bienes pero otra
cosa distinta es la situacin jurdica de los bienes. Cualquiera sea la forma de terminacin de la sociedad
conyugal, hay un efecto propio de la sociedad conyugal es que esos bienes sociales al terminarse la
sociedad, se produce una comunidad y por tanto se produce una dicotoma registral porque los bienes
van a estar inscritos, por ejemplo, a nombre del marido pero en realidad son del marido y de la mujer
porque son bienes que estn en una comunidad.
En cambio, cuando estn casados en sociedad conyugal no aparece ninguna referencia.
Hay un problema ms difcil de solucionar que es el matrimonio en el extranjero. Qu problema
generan?
En primer lugar, se plantea un problema mismo con la existencia del matrimonio. En segundo lugar, el
rgimen que se entiende. Y en tercer lugar, el problema de la extraterritorialidad
1- Problema mismo del matrimonio se entiende que estn casados en chile, habindose casado
en el extranjero?: ac hay dos normas que estn en colisin que son el art. 80 de la ley de
matrimonio civil y el art. 4 y 8 de la ley del registro civil. El artculo 80 dice que el matrimonio
celebrado en el extranjero produce los mismos efectos que el matrimonio celebrado en chile.
Sin embargo, el artculo 4 y 8 de la ley del registro civil dice que se debern inscribir los
matrimonios celebrados en el extranjero. Por tanto para que surtan efectos propios del
matrimonio, debe ser inscrito.
Si estas personas quieren inscribir el matrimonio en chile, deben hacerlo en la primera circunscripcin
de la comuna de Santiago y en ese caso, podr optar por el rgimen de sociedad conyugal o el rgimen
de participacin en los gananciales ya que se entiende que, en este caso, estn casados en separacin de
bienes.
Si este matrimonio no se inscribo, se produce una cosa muy curiosa porque si nosotros optamos por
decir que en chile no tienen valor los matrimonios celebrados en el extranjero mientras no se inscriban,
estara dependiendo de un acto de voluntad de los contrayentes y no de la situacin jurdica que exista
realmente en que se considera o no un matrimonio.
Si la persona no ha inscrito el matrimonio el chile y dice que est casado, debe acompaar:
- Certificado de matrimonio el pas de origen
- Si es distinto al idioma al castellano, debe ser traducido.
- Debe ser legalizado y protocolizado en chile, es decir, se debe hacer un trmite a travs del
ministerio de RR.EE.

2- Problema en realacion con rgimen en cual estn casados: se entienden casados en separacin
de bienes.

3- Sin embargo se genera un 3 problema que dice relacin con la extraterritorialidad de la ley
chilena y este problema lo genero una sentencia del 31 de marzo del 2008
El caso es el siguiente: dos chilenos contrajeron matrimonio en el extranjero. Estos chilenos, habiendo
estando avecindados en el extranjero y volvieron a chile, No inscribieron el matrimonio y pero
adquirieron inmuebles. Con posterioridad se separaron de hecho y una de las propiedades adquiridas
por el hombre, las vendi.
Ac se produce el problema jurdico Cul es el rgimen que se entienden casados? De la sola lectura
del art. 135 inc. 2, se deduce que estn en separacin de bienes. Pero ac viene el problema: se aleg
que segn el art. 15 del C.C, que establece el sistema de extraterritorialidad: los derechos y obligaciones
derivados de la relaciones de familias seguirn sujetos en los chilenos y sus parientes chilenos. Entonces
se aleg que estas personas al ser los dos chilenos casados en el extranjero, en consecuencia, se tenan
que entender casados en sociedad conyugal.
En el considerando 8 de la corte suprema hace alusin a chilenos casados en el extranjero y debe ser
entendido que deben ser considerados casados en sociedad conyugal. Y en el considerando noveno,
seala que de no ser interpretado de esta manera, se enterara como un fraude a la ley.
Por lo tanto, la enajenacin que se hizo por el marido, sin contar con la autorizacin de la mujer, es
nula de nulidad relativa porque falta la autorizacin de la mujer
03 04 2012
Comparecencia del Cnyuge (aun cuando no estn casados en sociedad conyugal)
Situacin de la declaracin de un bien familiar.
Los bienes familiares estn tratados en los art. 141 y siguientes. Cul es el problema genera la redaccin
que generan estos artculos? El problema mayor se encuentra reflejado en inc 3 del art. 141 del C.C. el
problema que se genera es que solamente la interposicin de la demanda, se declara como familiar un
inmueble provisoriamente. A esto se le dan dos interpretaciones.
- La sola interposicin de la demanda no es suficiente en derecho para producir efectos. Se
requiere la notificacin (pareciera la ms correcta)
- Hernn Corral, siguiendo un criterio textual, dice que la sola interposicin de la demanda es
suficiente. (que desde la perspectiva del estudio de ttulo es la correcta)
En consecuencia la comparecencia tiene por finalidad:
- Que la persona seale que no ha interpuesto demanda.
- Que si ha interpuesto la demanda, que con su comparecencia autoriza el acto jurdico que se
est celebrando.
*con esto se evita un problema que podra acarrear la nulidad del contrato.
Consideraciones en cuanto al precio (en la compraventa)
1 situacin: la clusula al contado
Esta clusula se puede conocer o manifestar de dos maneras:
- El precio de la compraventa es que se paga de contado
- El precio de la compraventa es XXX que se paga de la siguiente manera:
A) Con la suma que se paga de tal forma al contado
B) En cuota
Qu hay de raro en la primera clausula? Se ha interpretado jurisprudencialmente que la expresin de
contado significa con dinero constante y no lleva en si el concepto de haberse recibido. Otra sentencia
dice que significa al instante. Sin embargo hay un defecto porque no hay certeza de que el dinero
haya sido recibido, por tanto no se extingue la obligacin del comprador, por esta razn es que hay que
agregarle una frase: que el comprador en este acto entrega al vendedor que declara recibirlos a su
entera satisfaccin
Solamente si la escritura de compraventa tiene estas expresiones, no habra inconveniente. Pero si solo
dice de contado, podra ser objetada la escritura
Para sanear esta problema se tendra que suscribir una escritura de cancelacin que la suscribe el
vendedor declarando que recibi el precio a su entra satisfaccin.
2 Problema en cuanto al predio: en relacin al saldo de precio (segunda clausula)
Cuando en una compraventa se dice que la suma de XXX dinero se pagara en 10 cuotas sucesivas de XXX
dinero, el primer da hbil de cada mes siendo la primera fecha XXX da
El problema que se suscita es que hay incertidumbre si se pagaron las cuotas o no
Qu pasa ac con el estudio de ttulos? una declaracin como esta (que es comn en las escrituras), no
da certeza que estas cuotas han sido pagadas. Muy por el contrario, lo que se observa en estas escrituras
es que existen obligaciones pendientes. Por lo tanto, al existir obligaciones pendientes, no se puede dar
un anlisis conforme a derecho. Ac entonces se deriva la siguiente consecuencia: como es un contrato
de C/V, al ser un contrato bilateral, est envuelta la condicin resolutoria tacita. Por lo tanto, si existen
obligaciones pendientes, se puede resolver el contrato y, adems, pedir indemnizacin de perjuicios.
Pero qu pasa si a m me notifican de accin reivindicatoria despus de comprar el inmueble con estas
obligaciones pendientes o despus que se quiera resolver el contrato estando estas obligaciones
pendientes? Procede la accin reivindicatoria en contra del 3 que adquiere? Cul es el fundamento?
La solucin est en el artculo 1491. Lo que interesa es la ltima frase ya que una cosa que est sujeta a
una condicin resolutoria (de cualquier tipo) y pasa a manos de un 3, es decir, el vendedor le vende a
otro y este le debe dinero sin embargo este vendi de nuevo. Puede el tercero verse afectado? En este
caso, la condicin debe constar en el titulo respectivo. Entonces Cundo proceder la accin? Cuando
la condicin consta en el titulo respectivo inscrito u otorgado por escritura pblica. Es por esa razn,
que hay que leer el ttulo, no solo la inscripcin. Basta que la propiedad est inscrita, ya que la condicin
constaba en el ttulo que motivo la inscripcin, es suficiente para que entre en la lgica del art. 1491.
Nuevamente para sanea este problema, se debe hacer una escritura de cancelacin diciendo que el
precio fue ntegramente pagado.
3problema vinculado al pago de precio: si se puede contradecir la declaracin de haberse pagado el
precio
En una escritura dice que el precio de la presente compraventa es la suma de XXX que se paga de contado en dinero
efectivo y que el vendedor declara recibir a su entera satisfaccin..
Se puede contradecir esta declaracin?
Caso: Una persona le vende a un amigo una casa. Cuando redactan la escritura, le dice que a fin de mes
le paga la plata y dice que se paga de contado y en tres meses ms que le pagara en 3 ms. Pero ms
tarde, la persona no le paga. En ese intervalo, se lo vendi a un 3 Qu pasa en este caso? Qu pasa
con el 3?
El amigo pide la resolucin del contrato por el no pago del precio y demostrara que no pago lo restante
y accionara de reivindicacin sin embargo que pasa con el 3?
Una correcta interpretacin de este problema habra que hacerlo de dos perspectivas:
- su alcance a tercero (el que compra pensando que el precio estaba pagado): se aplica el artculo 1876.
Por lo tanto esto es un tpico artculo que protege a los terceros adquirentes. El artculo 1876 dice: la
resolucin por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra 3 poseedores, sino en conformidad a los
artculos 1490 y 1491.
Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitir prueba alguna en contrario sino la de
nulidad o falsificacin de la escritura, y solo en virtud de esta prueba habr accin contra terceros poseedores
Esta norma protege a 3 adquirentes
- respecto o entre partes: se podran disputar que el precio no fue pagado? Ac hay dos opiniones
distintas:
- Arturo Alessandri seala que produce plenos efectos tanto entre partes como respecto de
terceros porque la ley no distingue, no sera lcito al intrprete distinguir. Adems le da un
sentido a la expresin alguna. Segn Alessandri, esta expresin quiere decir que rechaza aun
la propia confesin del comprador.
- Ramn Meza Barros da los siguientes argumentos. En primer lugar, porque a la luz de los
artculos 1875 y 1876, el primero de ellos se refiriere a las partes. Mientras que el segundo
artculo se refiere a los 3. En segundo lugar, la disposicin se puede justificar como proteccin
a terceros pero no ante una colisin entre las mismas partes y en tercer lugar, se llegara a un
absurdo una interpretacin contara, por que no se admitira para desvirtuar una aseveracin,
nisiquiera la confesin de comprador
La jurisprudencia se inclina abiertamente por la primera posicin
4 problema. El precio que el precio ha sido pagado con documentos.
el precio de la presente compraventa es la suma de XXX que se paga de contado con un cheque de XXX del banco de
chile serie XXX, cuenta corriente XXX y que el vendedor declara recibir a su entera satisfaccin
Cuando se paga con un cheque no se da certeza de que se pag efectivamente porque se puede tratar de
que se trate de un cheque sin fondo o una falsificacin. En este caso, hay que objetarlo.
Cmo se sanea esta situacin? Escritura de cancelacin
El ttulo de crdito que es ms verdico es el vale vista
10 04 - 2012
Venta de varios predios a un precio nico
Tiene lugar cuando se venden dos o ms predios. Por ejemplo una persona es dueo del lote 1, del lote
2 y lote 3 y en la compra venta vende el lote 1,2 y 3 y establece un precio nico para estos tres predios.
Se podra hacer una consideracin respecto de esto? El problema que se genera es que uno de los
requisitos del precio es que tiene que ser determinado o determinable. Cuando uno le da valor al precio
es en los casos practico.
Lo que ocurre cuando se establece un precio nico para la venta de 2 o ms inmuebles, nos seala cual
es el precio que tiene cada uno de ellos. Por lo tanto, hay una contradiccin con la indeterminacin,
pero adems trae un problema mayor que dice relacin con dos consecuencias jurdicas:
- Qu pasa si existe cumplimiento parcial de la obligacin? sea si se paga solo una parte del
precio. Qu pasa si vendo tres cosas y pago la mitad de precio? No se sabra que est pagando.
- Puede haber un problema de lesin enorme. Por qu a no saber a cul es el precio que se est
vendiendo cada uno de ellos, dara la cabida para la accin rescisoria.
Hoy en da, segn la jurisprudencia, se acaba de reiterar esta lgica que cuando se venden dos o ms
predios a un precio nico, la compraventa adolece un vicio de nulidad absoluta al carecer de un precio
determinado.
En este caso, el conservador teniendo esta lgica rechaza la escritura, no la inscribe. Adems se puede
plantear que la compraventa es nula de nulidad absoluta.
Datos: La recomendacin es que en una misma escritura:
- Establecer un precio determinado para cada uno de los bienes.
- Establecer cuando son pagos sucesivos, cual es el pago que se imputara primero y a cual se
pagara con posteridad.
Qu pasa si la persona ha pagado parcialmente? Se tendr que resolver la compraventa entera? No,
resuelve la compraventa respecto de aquellos pagos que no se han realizado.
Cmo tratamos de solucionar una obligacin que aparezca como pendiente en una compraventa y sin
embargo, se pueda dar lugar igualmente a la compraventa?
Imagnenos el caso de que una persona pago con un cheque o tambin se aplica a una persona que paga
en diversas cuotas. Cuando se paga con cheque, no existe ninguna certeza porque puede que no existan
fondos.
Entonces Cundo, a pesar de que exista la obligacin pendiente, igualmente se pueda celebrar una
compraventa sin correr esos riesgos? Hay dos formas
- Por una novacin por cambio de causa. Que se seale que el saldo del precio que quedo
adeudndose, se adeudara por concepto de mutuo (por ejemplo). Por qu podra interesar el
cambio de precio por un cambio de mutuo? Los mutuos se pueden cobrar intereses.

- La renuncia a la accin resolutoria: se puede renunciar porque la compraventa es un
contrato bilateral, por tanto va envuelta la condicin resolutoria tacita. Esta es un elemento de
la naturaleza del acto jurdico, por lo tanto, al ser elemento de la naturaleza, Las partes pueden
alterar sus efectos. Por lo tanto la condicin resolutoria da dos acciones principales y
accesorias. las principales son el complemento forzado o la resolucin y en ambos casos,
interponer la accin de indemnizacin de perjuicios que en este caso es la accesoria. Por lo
tanto en este orden de ideas, se entiende que se puede renunciar a una de estas acciones,
porque si se renuncia a la accin resolutoria, existe una accin potente que es la accin para la
exigir el cumplimiento forzado y adems solicitar la indemnizacin de perjuicio. No condonar
o sin posibilidad despus de cobrarlo, ac se renuncia a la accin resolutoria, a renunciar a la
posibilidad dejar sin efecto el contrato pero no la posibilidad de exigir el cumplimento forzado
de esa obligacin.
Proyeccin de la accin resolutoria cuando se renuncia
Qu pasa cuando se renuncia? Qu pasa si un tercero adquiere este bien donde la compraventa
primitiva se haba renunciado a la accin resolutoria? Ejemplo: A le vende a B donde B le queda
adeudando a A una cierta suma de dinero, sin embrago se establece que A renuncia a la condicin
resolutoria. Luego B le vende a C la propiedad y C la compra
Qu consecuencias jurdicas trae la renuncia a la accin resolutoria? Solo tienen la posibilidad de exigir
el cumplimento forzado a A. y C no quedara perjudicado.
Explicacin: El vendedor A habra renunciado a la accin resolutoria y por tanto no tendra accin
resolutoria para reivindicar el bien que est en poder de C.
Dato: Cuando se renuncia a la accin resolutoria puede hacerse en la misma escritura o en una
escritura aparte.
Problemas en las escrituras en las clusulas de no enajenar
Las clusulas de no enajenar se subinscriben en el registro de prohibiciones:
- Legales: son aquellas que la ley prohbe. por ejemplo, todas las viviendas con subsidios (DS 44
de 1988). Otros casos son ciertos tipos de propiedades que estn sujetos a regmenes
especiales. En primer lugar, sitios que se encuentran en zonas fronterizas. En segundo lugar, la
propiedad indgena

- Judiciales: son aquellas que han sido establecidas por el juez y que se vinculan con el art. 1464
N3 y N 4

- Convencionales: aquellas clusulas de no enajenar que se establecen en el contrato de
compraventa. Estas clusulas imponen obligaciones de hacer
Qu pasa si se incumple una prohibicin de no enajenar? Qu sancin tiene? Hay una discusin
Se llega a una solucin intermedia. Las clusulas de no enajenar valen cuando cumplen dos requisitos:
- Debe existir un plazo. (no pueden ser eternas)
- Que la causa por la cual se establece esta prohibicin sea jurdicamente protegible. Tiene que
ser una causa jurdica. (por ejemplo cuando hay saldos de precio)
Yo le vendo una casa a una persona pero este, no la puede vender hasta que no me page el precio en su
integridad. (En virtud de la clusula)
Qu sancin hay?
Para contextualizar este problema, las obligaciones convencionales de no enajenar imponen
obligaciones de no hacer. Al ser una obligacin de no hacer, cuando se incumplen, la sancin est en el
artculo 1555. Este artculo dice que siempre, cualquiera sea la solucin, va a acarrear indemnizacin de
perjuicios.
*por lo tanto la gran sancin es la indemnizacin de perjuicios
Otra consideracin: en virtud de problema anterior. Se incumple lo pactado. Qu ocurre cuando existe
incumpliendo de lo pactado? Se puede pedir la resolucin del contrato y por tanto operan todos los
efectos de la condicin resolutoria tacita.
Por lo tanto, cuando hay una clausula convencional de no enajenar, eventualmente, el 3 que compra
tambin puede verse afectado. Si en la misma escritura de compraventa (el titulo) constaba la
prohibicin de no enajenar. Por el hecho de que se establece una obligacin que no se cumple y el
contratante que cumpli, puede pedir el cumplimiento forzado y pedir la resolucin. (Si pide la
resolucin opera la accin reivindicatoria frente al tercero y adems con indemnizacin de perjuicios)
Esta posibilidad de pedir la resolucin tendr efecto cuando uno de los contratantes que le vende a otro
y se quedan adeudando saldos de precio y se establece una clusula de no enajenar.
*Situacin jurdica distinta sucede en el caso de los mutuos hipotecarios (el banco presta dinero para la
adquisicin de un inmuebles). En este caso lo que ocurre es que concurren 3 personas (el vendedor,
comprador y el que presta el dinero) por lo tanto, el vendedor se da por pagado por que le paga el
banco, el comprador adquiere la propiedad pero en esa misma escritura se establece una hipoteca en
favor del banco.
En esta escritura se celebran 3 contratos distintos: compraventa, el mutuo y una hipoteca.
Cul es la frmula ocupan los bancos? Mientras no le terminan de pagar, el comprador no podr
enajenar en virtud de la clusula de no enajenar (clusula de prohibicin). Hasta que no le paguen
ntegramente la propiedad.
Sin embargo para esto, se debe pedir autorizacin al banco


Reflexiones
- Si la parte igualmente vendiera el banco podra pedir la resolucin del contrato? No podra el
banco por que el contrato de hipoteca que existe entre el banco y entre el que pedio el crdito,
no es la compraventa misma, el banco no es parte contratante para pedir la resolucin. Es por
eso que los bancos incluyen en los mutuos hipotecarios una clusula de aceleracin. Que en
caso que incumpla, se produce el aceleramiento de la deuda y por tanto se puede exigir la
totalidad. Ahora viene todo lo lgico, si la persona enajena el banco podr exigir la totalidad del
crdito. Si lo exige, se lo exigir al que contrato con el (la parte debe 20 millones y no los tiene,
el banco se pagara el crdito con el inmueble)
*el tercero se vera afectado.
17 04 - 2012
Cul es la actitud que debe asumir el CBR cuando se enajena un bien que est sujeto a una prohibicin
de convencional no enajenar?
Es muy comn que frente a esto el conservador no inscriba porque el conservador, en gran medida, va
a simplemente tomar como cierto la clusula de no enajenar. Sin embargo, que las facultades que tiene
el conservador para no inscribir son ms estrictas de lo que parece.
Ac existe un principio de legalidad los rganos pueden hacer todo lo que estn autorizados a hacer. El
conservador tiene una naturaleza hibrida.
(Esto grabado a fuego) Dnde estn las facultades del conservador para no inscribir? Art. 13 y 14 del
reglamento del conservador de bienes races. En especfico el art. 13 aparece lo que se puede o
no se puede inscribir.
Art. 13: El Conservador no podr rehusar ni retardar las inscripciones: deber, no obstante, negarse, si la inscripcin es
en algn sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es autntica o no est en el papel competente la copia que se le
presenta; si no est situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al pblico el
aviso prescrito en el artculo 58; si es visible en el ttulo algn vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene
las designaciones legales para la inscripcin.

Este artculo establece que la regla general es que el conservador tiene que inscribir (no se puede
rehusar a inscribir), salvo que la inscripcin sea en algn sentido sea legalmente inadmisible. Sin
embargo el reglamento comienza dar casos:
- Cuando no consta en papel competente
- Cuando la cosa no es inmueble
- Cuando no contiene las designaciones del articulo 58
- Cuando no contiene las designaciones legales
- Cuando existe un vicio de nulidad visible en el titulo
Si uno analiza todos los casos, no hay ningn caso que permita al conservador de bienes races negarse
a inscribir. Un estudio detallado de este asunto permite concluir que no hay ninguna razn jurdica para
que el conservador se niegue a inscribir cuando se infringe una clusula de no enajenar convencional,
sea, al conservador legalmente hablando le corresponde inscribir. En primer lugar, porque las nicas
causales para no inscribir estn en el art. 13 del reglamento y que sea legalmente inadmisible, es decir.,
se traducira en el incurrimiento de una obligacin convencional. En segundo lugar, el CBR no es el
llamado a proteger los intereses privados de los contratantes.
En la prctica ocurre, que el CBR de san miguel es muy proclive a rechazar las inscripciones cuando se
infringen clusulas convencionales de no enajenar. Sin embargo Qu ocurre en este caso cuando se
niega a inscribir cuando s que tengo la verdad? La solucin est en el art. 18, 19 y 20.
Art. 18. La parte perjudicada con la negativa del Conservador, ocurrir al juez de primera instancia del departamento,
quien en vista de esta solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resolver por escrito y sin ms trmite lo que
corresponda.

Art. 19. Si manda el juez hacer la inscripcin, el Conservador har mencin en ella del decreto en que le hubiere
ordenado.

Art. 20. El decreto en que se niegue lugar a la inscripcin es apelable en la forma ordinaria.

Por lo tanto, es un juicio de jurisdiccin voluntaria ante el juez del lugar donde est ubicado el
inmueble por medio de una demanda donde se exponen todos los fundamentos de hechos y de
derecho de porque se est pidiendo la inscripcin y por qu, a juicio de uno, es improcedente la no
inscripcin del conservador
Una vez que se admite a tramitacin, el juez emite un oficio al CBR para que este informe sobre ese
problema. Con este oficio del conservador, el juez resuelve.
Si se le da la razn al solicitante, el conservador est obligado a inscribir. En cambio si el tribunal de
primera instancia, le encuentra la razn al conservador, el solicitante est facultado para interponer el
recurso de apelacin.
Otro problema
Clausula se faculta al portador: se faculta al portador de copia autorizada para realizar las inscripciones,
subinscripciones y anotaciones marginales que en derecho corresponda ante el conservador de bienes
races respectivo (siempre ser la ltima clausula)
Esta clusula tiene algn sentido? El sustento legal esta clusula en los artculos 60, 61 y 78 del
reglamento del conservador de bienes races. Si no est clusula tiene que ir tanto como el tradente
como el adquirente a firmar el registro, o sea, en otros trminos el CBR no le va a autorizar inscribir si
no va esta clusula. A menos que fuera tanto el que est haciendo la tradicin y el adquirente a firmar.
*es engorroso.
Esta clusula trae muchos ms problemas jurdicos. El primer problema dice relacin en el siguiente
caso: una persona vende a otro un inmueble. Lo hace por escritura pblica, pero el comprador por
cualquier motivo, no lo inscribe inmediatamente sino lo que hace es esperar un largo tiempo ya sea por
negligencia o por otra causa y despus inscribe. El problema que se suscita es que al momento de
inscribir, el tradente haba muerto.
Es vlido todo esto? Este problema se soluciona en varios sentidos: hay que analizar los distintos tipos
de naturaleza jurdica que se le puede atribuir a la clusula al portador.
La naturaleza jurdica de la clusula se faculta al portador es un mandato (as tambin lo entenda
Alessandri). Si es as, el mandato se extingue con la muerte del mandante.
Luego la jurisprudencia en el ao 2003, sin desnaturalizar esta clusula, no se extingue por la muerte del
mandante y asila este fundamento en las normas del mandato en el artculo 2169.
Sin embargo, Daniel Pailillo seala que esto no sera un mandato, sino una oferta de mandato y que
se perfeccionara cuando la persona que acepta actuar como mandatario, solicita la inscripcin.
Existe una tercera posicin que est primando. No puede ser considerado como mandato porque es un
contrato instuito personae. De aqu nace una ltima naturaleza jurdica que es un acto de
apoderamiento. As tambin lo plantea la doctrina alemana, por el hecho de que se haya declarado esta
voluntad, la persona no se puede retractar ya que ha tomado una vida independiente esta declaracin.
Esta debera ser la mejor solucin porque ya sea considerado un mandato, o una oferta de mandato,
tiene el defecto que se extingue por la muerte del mandate y adems el mandato se extingue por
incapacidades y incluso por la revocacin del mandato. (Corte de apelaciones de concepcin acepta la
teora de acto de apoderamiento.)
En la prctica, para no tener problemas en la muerte o en la revocacin de esto, se agrega la siguiente
frase: el poder otorgado es desde luego irrevocable y se extiende aun cuando una o todas las partes que lo han otorgado
hayan fallecido
El conservador se puede negar a inscribir en virtud de esta clusula? No tiene la facultad, ya que las
nicas casuales estn en el art. 13 del conservador de bienes races.
Otro problema que dice relacin en estudio de ttulos cuando existe mucha diferencia de tiempo entre
la celebracin del ttulo y la inscripcin del conservador de bienes races.
Hay que preguntarse por qu no inscribo antes? Puede ocurrir que la compraventa se celebr durante
un embargo y por esa razn no se pudo practicar la inscripcin. En este caso el conservador no
inscribir porque existe un embargo y est protegido por el art. 1464 n3 (objeto ilcito en la
enajenacin en las cosas embargadas por decreto judicial). Ahora el tema practico es que se celebr el
contrato de C/V cuando el bien esta embargado, nos vamos encontrar frente al folclrico caso que se
plantea en acto jurdico, es decir, el problema del art. 1464 hay objeto ilcito en la venta de las cosas
enunciadas en el art. 1464?
- No porque la sola venta como es ttulo. se distingue del modo por lo tanto no habra objeto
ilcito
- Otra dice que haba que vincular 2 artculos, 1810 con el 1464 y bajo esa lgica, en la sola venta
si habra objeto ilcito (esta es la tesis que sigue la jurisprudencia)
- Habra que distinguir el 1 del 2 y el 3 del 4 del artculo 1464.
Cmo se soluciona este caso?
1- Solicitando un certificado al conservador de bienes races sealando expresamente que el da
que se celebr el titulo,8 no exista embargo que recayera sobre ese inmueble.
2- Se podra plantear de que ya ha prescrito cualquier tipo de accin de nulidad. El plazo seria de
10 aos contados desde que se tom posesin.
19- 04 2012 (me falta esta grabacin)
Enajenacin de bienes de personas sujetos a regmenes especiales
Se distinguen 3 casos
- Hijos de familia
- Personas sujetos a guardas
- Personas que estn casados en sociedad conyugal
Hijos de familia
Son aquellos que estn sujetos a patria potestad, es decir, no se han emancipado.
Muchas veces ocurre que estas personas son dueos de bienes Cmo se verifica que han obtenido
bienes? por herencia.
Puede suceder que tengan un peculio profesional. Qu ocurre en estas circunstancias?
Los papas del menor quieren vender una propiedad que es recibida por herencia. Qu se tendra que
hacer? Hay una norma que exige la autorizacin, aun cuando sean los padres. Esta norma es el artculo
254.
Este artculo exige que no se pueden enajenar sin autorizacin judicial y con conocimiento de causa.
El problema que se presenta es el siguiente: el hijo es dueo del 30% de la propiedad. En este caso,
aunque sea un porcentaje, se aplica esta norma.
En segundo lugar Quin ser el tribunal competente? El juez de familia por que el art. 8 de los
tribunales que crea los tribunales de familia
Este menor Cmo acta? Hay que distinguir si son menores adultos o si son impberes
- Impberes: solo pueden actuar bajo su representante legal
- Menos adultos: actuaran de dos maneras. Derechamente bajo sus representantes legales o
actuar ellos bajo autorizacin de sus representantes legales
es necesario que se haga por medio de subasta pblica la venta?. No, no es necesario porque la ley no
lo exige. Estos casos son de aplicacin restrictiva.
Caso: se da la autorizacin Cunto dura esta autorizacin? Art. 891 CPC. El acto en el cual se est
autorizando se tiene que establecer un plazo de 6 meses.
Qu ocurre si el acto jurdico definitivo, se celebra con posterioridad? Seria nulo de nulidad relativa
por ser esta una formalidad habilitante..

3- Que los deslindes y la singularizacin del inmueble coincidan entre la autorizacin y el contrato
que se est celebrando
4- La sentencia judicial que autoriza debe ser insertada en la escritura.
2- Respecto de personas que estn sujetas a guardas (pupilos)
Quines son pupilos? Art 338. En este artculo queda claro que son aquellas personas que no pueden
administrar sus bienes por si solos y por tanto, necesitan a unas personas que los administren. La
condicin sinequanon es que no estn sujetos a patria potestad.
El cdigo hace una diferencia en relacin al estatuto jurdico que regula a los hijos de familia a los que
estn sujetos a tutelas y curaduras. Los que estn sujetos a guardas, en relacin a la enajenacin de sus
bienes, estn sujetos a los art. 393 y 394
Requisitos para disponer un bien raz de un pupilo
- Tiene que existir un decreto judicial (resolucin judicial que autorice esta enajenacin)
- Que intervenga el tutor o curador
- Que la autorizacin judicial sea otorgada cuando exista utilidad o necesidad manifiesta
- Publica subasta.
La gran diferencia entre un pupilo y un hijo de familia es la pblica subasta del bien y la necesidad
manifiesta. La jurisprudencia ha sealado que esta necesidad manifiesta sea para el pupilo, no derivada
de intereses econmicos.
Si se necesita pblica subasta, se aplican las disipaciones del CPC, en especfico art. 658 y 892.
Qu ocurrira su un terreno tiene competencia en tres jurisdicciones distintas? En relacin con las
inscripciones, se debe inscribir en los tres conservadores. Y en cuanto a las publicaciones, se debe hacer
en todos los territorios jurisdiccionales.
El pupilo puede actuar de dos formas:
- Si son absolutamente incapaces: bajo su representante legal
- Si son relativamente incapaz: bajo su representante legal o con la autorizacin de su
representante legal
Precisiones
Quin debe comparecer en este caso? Aqu solo comparecen como representantes legales los tutores o
curadores porque ellos son los representantes legales para estos efectos.
1- Nuevamente que el contrato se celebre mientras la autorizacin judicial este vigente
2- Que se haya respetado el precio mnimo fijado por el juez
3- Que los deslindes y la singularizacin de la propiedad coincida entre la autorizacin y el
contrato que se est celebrando.
4- Que la autorizacin este insertada en la escritura.
Qu pasa si el juez aparece vendiendo?
La nulidad absoluta

Personas casadas en rgimen casadas a sociedad conyugal
Patrimonio social: son aquellos cuyo ttulo se haya celebrado durante el matrimonio, cuyo ttulo de
adquisidor sea oneroso. La nica manera con que sean vlidos, es con la autorizacin del marido.
Cmo tiene que ser esta autorizacin? Antes de la celebracin o al momento de la celebracin del
contrato de esto trata el artculo 1746.
La aurotrizacion debe cumplir con las mismas solemnidades que se estn celebrando
Dos maneras para comparecer.
1- Es que en la comparecencia que se seale a la mujer que concurre autorizando
2- Que en una clausula de compraventa se seala los datos de la mujer que seala a la mujer
autorizando
3- Firmando la mujer.
Adems esta autorizacin se puede hacer mediante mandatario quien debe concurrir a celebrar el acto
mismo pero este mandato debe constar por escritura pblica. Adems, se trata de un mandato especia
por que se otorga especialmente para esa gestin y facultndolo para ello.
Puede incurrir que la mujer no autoriza la autorizacin.
24 04 2012
Comparecencia
En la comparecencia, aparece vendiendo el marido, cuando es un patrimonio social. La mujer solo
aparece compareciendo.
Qu ocurre si el marido comparece sin autorizacin de la mujer? Nulo de nulidad relativa por ser una
formalidad habilitante.
Yo analizo una escritura donde se pretende comprar una propiedad y en esta propiedad que se pretende
comprar, la persona estaba casada en sociedad conyugal y la mujer no comparece, solo compareci le
marido, sin la autorizacin de la mujer Se debe reparar el titulo? A casado en sociedad conyugal vende
un inmueble a B sin autorizacin y B q quiere venderlo a C y no existe la autorizacin Qu pasa ac?
se autoriza o no la compra? No siempre voy a tener que objetarla, no va a ser causal para objetarla y la
principal razn a que haya transcurrido el plazo de prescripcin. Ahora. Cul es ese plazo?
En este caso se aplica una norma especial que es el artculo 1757. Establece un plazo de 4 aos que se
cuenta desde la disolucin de la sociedad conyugal. Para poder entablar la accin de nulidad.
Si han transcurrido ms de 10 ao no se corre ningn riesgo.
Otro tema que presenta inters en este punto dice relacin: Qu ocurre cuando los bienes son propios
de la mujer? el patrimonio propio lo administra el marido. Pero cuando se tiene que redactar una
escritura en la cual el bien propio de la mujer se enajena Cmo tiene que hacerse la escritura? En
primer lugar, se tiene que singularizar el bien y sealar que es propio de la mujer. Pero para el caso
concreto que forma parte del patrimonio propio de la mujer Cmo se tiene que hacer la
comparecencia? En este caso lo que hay que hacer es que tiene que comparecer, aunque sea un bien
propio de la mujer, vendiendo es siempre el marido, autorizado por la mujer.
En base a esto, hay que preguntarse que ocurre si un bien que, es del patrimonio propio de la mujer, lo
enajena la mujer sin comparecencia del marido.
La solucin a este problema est en el artculo 1754 (relativo a la administracin de los bienes propios
de la mujer). En el ltimo inciso (donde se seala la sancin) es donde se hace la discusin. La corte
suprema con el respaldo de Ramn Domnguez, sostienen que la sancin seria la nulidad absoluta por
el hecho de que el inciso final de este artculo es una norma prohibitiva.
Por otro lado, Pablo Rodrguez se inclina por pensar de que no sera una norma prohibitiva y sino una
norma imperativa de requisito.
Por lo tanto siempre hay que inclinarse por la nulidad absoluta para irse a la segura y Solo se podr
adquirir si han transcurrido ms de 10 aos desde la celebracin del contrato respectivo.
Qu pasa si la mujer no quiere enajenar el bien?
Tratndose del patrimonio social (de los bienes inmuebles que conforman el patrimonio social), si se
puede recurrir al juez para pedir la autorizacin. Si se trata de un patrimonio propio de la mujer, no se
puede. La explicacin para no dar la autorizacin es simple. La mujer es la duea de ese bien.
Hay otro momento donde se puede dar la autorizacin: en las capitulaciones matrimoniales. En este
caso, trata el art. 1721 del C.C. dependiendo de quin celebra las capitulaciones:
- Si son todos capaces (adquirida a los 18 aos ), puede darse la autorizacin en las
capitulaciones matrimoniales
- Si son menores de edad, ser necesario, primero, que concurran las personas necesarias para
dar consentimiento al matrimonio. Y en segundo lugar, que se de autorizacin judicial si se
trata de enajenar bienes races.
Como son capitulaciones matrimoniales celebrados antes del matrimonio deben cumplir con los
requisitos propios de las escrituras pblicas y adems se tiene que inscribir dentro de 30 das desde la
celebracin del matrimonio.
Qu pasa si no se subscribe la capitulacin? Es nulo de nulidad absoluta.
Los bienes del patrimonio propio o social es necesario hacerlo por pblica subasta? No es necesario
Patrimonio reservado de la mujer casada
Daniela trabaja pero est casada en sociedad conyugal, junta plata y compra un bien raz y en las
escritura, comparece el vendedor y el comprador que es Daniela. Luego en cabo de dos aos, la vende.
Esto es patrimonio propio, reservado, social o patrimonio del hombre?
Hay que tener en consideracin dos (incluso 3 cosas) cosas que no hay que confundir para analizar este
problema:
Hay que distinguir:
1- La forma en que es parte del patrimonio reservado
2- Como se prueba
3- Proteccin a terceros.

1- El patrimonio reservado se forma ipso iure no es necesario una convencin ni declaracin
judicial. En consecuencia. Este bien (en el caso del ejemplo) es parte del patrimonio del
patrimonio reservado por el hecho de que el patrimonio opera ipso iure.
2- Cosa distinta es como se prueba: la ley dice que se puede recurrir a todos los medios de prueba.
(salvo la confesin cuando va en perjuicio de terceros.)
3- El problema est en proteccin frente a terceros. Este tercero va tener ciertas ventajas porque
tiene una Presuncin de derecho en la medida que cumpla con el inciso 4 del artculo 150 (los
terceros estarn cubierto a toda reclamacin). Este caso no hay que confundir los bienes que
conforman el patrimonio reservado de cmo se prueba frente a 3
En este caso, este bien no se puede comprar con la sola comparecencia. Porque existe otra norma el
hecho del artculo 1725 N5. Este artculo dice todos los bienes adquiridos durante la sociedad
conyugal, a ttulo oneroso, ingresan al haber de la sociedad conyugal (haber absoluto)
Por lo tanto, solo con la comparecencia la mujer no puede vender el inmueble por el hecho de que se
presumir que el bien social pertenece a la sociedad conyugal y no al patrimonio reservado.
Por lo tanto, estas distinciones se hacen por que depender de cada una de ellas, que el dia de maana
se disuelva la sociedad conyugal. Imaginemos, el bien no se enajena quiere decir que la mujer (Daniela)
no va a poder integrar este bien en el patrimonio reservado, si no lo dijo con todas las menciones? No
quiere decir eso. Daniela que compro la propiedad, incluso sin hacer las menciones de que compro
conforme al art. 150, podra decir que si adquiri en virtud de patrimonio reservado porque se cumplen
todos los requisitos del patrimonio reservado. Basta, por lo tanto, ella aun cuando en la escritura no lo
haya dicho as, puede alegarlo como bien reservado por un criterio lgico y por un criterio
jurisprudencial (las cosas son lo que son y no como las partes quieren que sean). Por lo tanto, ella puede
alegarlo frente al marido si este quiere ingresarlo como bien social.
En cuanto al tercero, se necesitara la comparecencia del marido por el hecho de no haberse hecho
menciones del art. 150. En este caso, la mujer que compra conforme al art. 150 tiene dos ventajas
- queda inmediatamente protegida frente a la de terceros.
- adems podr probar ms fcilmente, incluso respecto del marido, que ese bien pertenece al
patrimonio reservado
Requisitos que son necesarios sealar para la escritura para quedar protegidos frente a un 3 con una
presuncin de derecho
- Se debe sealar que ese bien raz se adquiri conforme al art. 150
- La mujer debe acreditar que ejerce o ha ejercido algn oficio profesin o industria. (a travs de
instrumentos pblicos o privados)
Cuntos son necesarios? Muchos bancos exigen que sean dos hacia arriba. Por el hecho de que
habla de instrumentos (en trminos plurales). Pero un anlisis de la historia fidedigna, en este
sentido Somarriva y Ramos pazos, dicen que sera un solo instrumento
Cules son instrumentos que sirven?
- Contratos de trabajo
- Liquidaciones de sueldo
- Declaraciones de renta
- Pago de impuestos
- Boletas de honorarios
- Patentes comerciales
- Certificado de cotizaciones
Deben insertarse esos documentos en la misma escritura que se est adquiriendo el bien y se insertan al
final de ella.
Separacin de bienes de los cnyuges
Para hacer cambios de rgimen patrimonial se puede hacer en las capitulaciones matrimoniales o en la
vigencia del matrimonio.
26 04 - 2012
(En relacin con la clase pasada en relacin al patrimonio reservado) Persona se casa en sociedad
conyugal y compra en virtud del patrimonio reservado (con todo lo que ello conlleva). Y el marido se
muere. Como estaba viuda, vende un inmueble y se hace el respectivo estudio de ttulo y se cumple con
todo.
Se dara victo bueno o la aprobacin de este estudio de ttulos?
La respuesta est en si la mujer acepta o renuncia los gananciales. La mujer opta por los gananciales,
todos los bienes que la mujer tiene en virtud del art. 150 pasan a formar parte de los gananciales. Sin
embargo, si la mujer renuncia a los gananciales, consolida como bienes propios todos los bienes sin
derecho a participacin en los gananciales.
Cundo se pone irreversible este problema? cuando la mujer incluye un bien como parte de la
posesin efectiva del marido, en un bien que tambin tena derecho el marido.
Cuando son bien que se adquieren en la sociedad conyugal, Cmo se hace el formulario de posesin
efectiva? R: se sealan derechos en la propiedad, es decir, sealar la mitad de los derechos que se
ejercen sobre el inmueble (la mitad es del fallecido y la otra mitad corresponde a la mujer)
Cmo se soluciona este problema? La mujer tiene que manifestarse por medio de escritura pblica de
renuncia de los gananciales que se subscribe al margen.


Separacin de bienes entre los cnyuges
Sabemos que para optar por el rgimen de separacin de bienes, ya sea por capitulaciones
matrimoniales como durante la vigencia del matrimonio. (Se tiene que hacer por escritura pblica y se
tiene que realizar la subinscripcion dentro de los 30 das corridos desde que se contrajo el matrimonio.
Este plazo solo comenzara a tener efecto desde que se practique la inscripcin) (artculo 1723).
Este plazo solo tendr vigencia desde que se practique la inscripcin.
Por qu una persona puede cambiar de rgimen? Cules son los motivos? Puede ser por un problema
de administracin. Por otro lado, para proteger el patrimonio familiar.
Pueden constituir sociedades las personas que estn casadas en sociedad conyugal?
El problema que se plantea, dice relacin con que entre cnyuges casados en sociedad conyugal
constituyen una sociedad y estaran formando una administracin distinta a la que la ley seala. Porque
la ley seala que es la que se rigen conforme a la sociedad conyugal. Existira un fraude a la ley porque
se hara dos administraciones totalmente distintas.
Otro defecto es el relativo a los respectivos aportes.
Argumentos a favor: la ley no prohbe. En consecuencia no tendr razn de ser el no constituir una
sociedad.
En la prctica bancaria, las notaras (que hay algunos precavidos) no permiten que exista una sociedad
entre cnyuges porque saben que van a tener problemas. Y aqu s tendra justificacin hacer un cambio
de rgimen a separacin de bienes por que no existira un problema para crear sociedades.
Otro problema: La mujer casada en sociedad conyugal puede formar parte de una sociedad? Si, se
puede por que la mujer es plenamente capaz desde el ao 89. El nico problema que se le puede
presentar es son los aportes porque en este caso, la mujer tiene o que en dicho aporte haga comparecer
al marido que hace el aporte o lo segundo que es lo ms razonable que la mujer acredite que son rentas
propias, que provengan de un patrimonio reservado.
Qu pasa con aquellas participaciones que tiene la mujer en sociedades y que despus contrae
matrimonio en sociedad conyugal? en este caso, el artculo 1749 es el que genera el problema.
El problema es que lo pasara a administrar el marido. Para resolver este problema, en la escritura se
debe especificar que la administracin de ese aporte se har por la mujer. (Que la administracin no la
perder)
Respecto de la liquidacin de la sociedad conyugal.
Al momento de poner trmino rgimen es necesario hacer una liquidacin? No, pero conveniente.
- Que en la escritura solamente se establezca el cambio de rgimen
- Disolver la sociedad y adems liquidarla.
El art. 54 de la ley de la renta habla sobre el global complementario se dispara porque sera como una
tributacin conjunta
Disolucin y liquidacin.
Se puede hacer en una misma escritura la disolucin y la liquidacin? S, en una escritura publica. En
cuyo caso hay que tener presente dos consideraciones importantes.
- Esta liquidacin jurdicamente hablando, tiene una regulacin en el cdigo civil en los art. 1765
y 1766
En estas normas, hay que tener presente: dice que el inventario y tasacin se puede hacer de manera
simple o de manera judicial. El inventario judicial es el inventario solemne. El problema es que cuando
mayores de edad estn casados y tienen administraciones de sus bienes, basta el inventario es simple. El
inventario solemne, sin embargo, hay que realizar un procedimiento especial para poder valorar y poder
tasar los bienes. (De esto, se cobra)
Cmo se valoran los bienes? el art. 1765 hace una referencia a la normas de la sociedad conyugal. Se
pueden agregar antecedentes que valoren los bienes. Aqu debe ser ms de dos y no hay discusin
alguna. (Por ejemplo, la tasacin hecha por un perito, el avalu fiscal, etc.)
El problema se presenta es que esta valorizacin es acomodaticia (entre comillas) y en este caso, se
vincula con el art. 1766 que seala que si se hace un inventario simple, no tendr valor en juicio sino
contra los cnyuges y los herederos.
03 05 2012
Qu pasa con los acreedores? Qu hago yo como acreedor? Para impugnar esta liquidacin?
Cmo se soluciona?
- Una solucin que se da en la prctica es la accin de inoponibilidad de la liquidacin.
- Por va de accin de nulidad por una simulacin.
- Una eventual accin pauliana. (art. 2468)

1- Accin Pauliana: segn Ziga es la peor pero la jurisprudencia la acepta. Esta accin tiene
algunos problemas, en primer lugar por su interposicin. El plazo para interponerla es de un
ao contado desde la celebracin del acto. El problema es que tiene un plazo de prescripcin
muy corto. (yo como acreedor tendra que impugnarlo de esta manera, interponiendo la accin
dentro de un plazo de un ao desde que se realiz esta adjudicacin. y desde all hacer el
anlisis.

2- La accin de nulidad absoluta: el fundamento esta dado o por que la voluntad no era seria y en
segundo lugar, por causa ilcita por que el motivo que indujo la celebracin haya sido perjudicar
a terceros. Esta accin tiene un grave problema es la prueba de la nulidad por que para probar
la simulacin es a travs de las presunciones (como toda presuncin existe un problema de
subjetividad). Sin embargo, existe otro problema ya que la nulidad hace que las partes vuelvan a
la situacin anterior a la que estaban.

3- Por va de accin de inoponiblidad: la inoponibildad produce efectos distintos a la nulidad. No
busca destruir el acto (como en la nulidad), en cambio cuando se interpone una accin de
inoponibilidad, lo nico que se persigue es que se entienda que para esos efectos, para los
efectos del acreedor, se entienda que los bienes todava pertenecen en poder del marido. (esta
accin se dirige en contra de los dos cnyuges que de esta forma, puede esta accin llegar a la
mujer)

Por esta razn es la vida ms idnea por que no se requiere probar una comisin de una falta de
voluntad o una causa ilcita. Lo nico que tiene que probar el acreedor es un perjuicio (el acreedor dice
que este acto celebrado entre marido y mujer puede perjudicado por que hasta antes de esto, l puede
perseguir una casa pero ahora el deudor no tiene nada)
La accin de inoponibilidad es til cuando los bienes todava permanecen en poder de la mujer. El
problema se da es que se haya hecho la liquidacin, se separaron de bienes, el bien se adjudica a la
mujer y luego la mujer se lo enajena a un 3
Es un caso no resuelto sin embargo:
Dos posibilidades:
- Accin de nulidad contra del pacto y reivindicacin respecto del bien porque de esa manera
puede afectar al 3
- La misma accin de imposibilidad no imposibilita interponer la accin reivindicatoria contra
terceros. Que es subsidiaria a una accin de nulidad o accin de imposibilidad.
Ac est el problema en los estudios de ttulos y no hay solucin. Cuando hay liquidaciones de
sociedades conyugales, podra afectarse a un tercero y sin que ese tercero haya tenido la oportunidad de
preverlo. (Remitirse a aquellos casos del principio de la materia cuando no existe solucin)
Otro problema en cuanto a la separacin de bienes pero sin liquidacin.
Qu ocurre jurdicamente cuando se disuelve la sociedad conyugal y esta no se liquida? Existe una
comunidad que se forma de pleno derecho.
Caso: una persona adquiere un bien en sociedad conyugal. Si se analiza bien, las escrituras pblicas
exigen acreditar el estado civil. Pero para las inscripciones conservatorias exigen sealar el estado civil?
No, no la exigen. Siguiendo el caso, y teniendo en cuenta esta acotacin, el marido adquiri un
inmueble. Luego, celebra una escritura de cambio de rgimen a separacin de bienes y luego el marido
vende la propiedad
Qu ocurre entonces en este caso? El problema que se genera en el estudio de ttulo es que si no se
exige en la inscripcin conservatoria acreditar el estado civil, no existir la certeza en qu estado civil y
en particular en que rgimen se celebr el contrato y por lo tanto existe el inconveniente en que como
el bien se adquiri en sociedad conyugal y ese bien ingresa en patrimonio social y sin que se haya hecho
la liquidacin al terminar la sociedad, ese bien pertenece a la comunidad.
Por lo tanto ese bien queda en la comunidad y por tanto el marido estara vendiendo una cuota y por lo
tanto la mujer podra reivindicar su cuota. Por lo tanto si vende solo el marido, el adquirente, respecto
de la parte del marido, quedara en la calidad de poseedor y dueo. Sin embargo, respecto de la parte de
la mujer, quedara en calidad de poseedor no dueo (quedara como poseedor si este inscribe el
inmueble a su nombre). Este tercero quedara como poseedor regular. (Por que hay buena fe, justo
ttulo y por qu hay tradicin ya que el ttulo es traslaticio de dominio) Por lo tanto, la parte de la mujer
podra adquirir por prescripcin adquisitiva ordinaria en el plazo de 5 aos contados desde la
inscripcin del bien. (Ya que desde ese momento se es poseedor)
Siempre fijarse en analizar la persona (estado civil), en la fecha en que ha adquirido el bien y cuando se
est enajenando.
Administracin extraordinario de la sociedad conyugal (art. 1758)
La primera persona llamada a administrar es la mujer. Pero ser un 3 cuando la mujer sea incapaz o se
excuse de desempear el cargo.
Para los efectos de los estudios de ttulos, hay que fijarse siempre que en la administracin
extraordinaria debe ser probada siempre, porque la presuncin es que la administracin es ordinaria ya
que por ley, la administracin le corresponde al marido.
Cmo se prueba?
- Una sentencia que declare la administracin extraordinaria y conforme al art 8 de la ley del
registro civil, la sentencia debe subscribirse al margen de la inscripcin matrimonial. Si se
omitir esta inscripcin, existir un vicio probatorio y no podr hacerse valer en juicio.
Prohibiciones de no enajenar
Se analiza desde tres perspectivas:
- Legal
- Convencional
- Judicial (conservativas y preventivas)
Las prohibiciones de no enajenar buscan limitar la facultad de disponer de quien sea titular de un
derecho. Pero en particular tienen una misma regulacin? No porque existen prohibiciones:
- Legal: un primer caso, son aquellas que estn sujetas al SERVIU. Establece una prohibicin de
no enajenar. Otra, son todos los bienes sujetos a zonas fronterizas. Directamente relacionadas
con el poder vender, enajenar terrenos a nacionales de pases limtrofes. Caja de previsin de
ferrocarriles del estado, caja de empleados pblicos y periodistas, la caja de crdito agrario y la
caja de retiros y montepo de las fuerzas armadas.
Qu ocurre cuando una persona contraviene una prohibicin de no enajenar legal? Nulo de nulidad
absoluta. (Nunca aceptar un bien raz con prohibicin de enajenar) y obliga a restituir al estado, todo el
subsidio que se haya obtenido, en caso de adquirir un inmueble por el SERVIU
- Judiciales: estas tienen su fundamento en el art. 1464 N 3


08 05 - 2012
La prohibicin de no enajenar es tratndose de enajenaciones voluntarias, forzosas o ambas?
Hay jurisprudencia. el problema es que hay que buscarla. Es un problema bastante recurrente.
Efectivamente se produce un problema con el reembargo que consiste en que un bien que esta
embargado se vuelve a embargar.
El problema que se suscita es que el acreedor que embarga un bien, primeramente, cuando lo quiere
sacar a remate, se encuentra que el bien se encuentra embargado por otro acreedor. Esta prctica no
solamente es realizada por acreedores reales, tambin se hace por acreedores ficticios para trabar la
ejecucin del bien (que el bien no salga de la esfera de resguardo de la persona que est siendo
ejecutada)
En consecuencia, este problema se ha hecho una prctica jurisprudencial en considerar que las
enajenaciones voluntarias como las forzosas, necesitan autorizacin. Por esta razn en la prctica, si no
se pide la autorizacin a todos los jueces, se puede alegar nulidad absoluta por objeto ilcito. Sin
embargo, profundizando la materia, existen otras soluciones:
- Si se revisa la historia fidedigna del artculo 1464 N3, se dej expresa mencin que solamente
iba a afectar a las enajenaciones voluntarias. Tanto es as que el colegio de abogados hizo una
declaracin pblica donde anticipaba todos los problemas que iba a traer esta norma, que es el
problema de los reembargos.
Entonces, para la venta de la propiedad, hay que verificar la legitimidad de los embargos.
- Prohibiciones voluntarias o convencionales
Tratndose de estas prohibiciones, la sancin en caso de incumplimiento es la indemnizacin de
perjuicios y, en caso de contratos bilaterales, sera un incumplimiento contractual que podra motivar
una condicin resolutoria tacita conforme al 1489 y podra afectar al 3 adquirente conforme al artculo
1491.
Ahora, los conservadores muchas veces se niegan a inscribir prohibiciones convencionales sin embargo,
no est dentro de sus facultades negarse a inscribir. Sin embargo existe un procedimiento:
Para poder representar a una persona, ser necesario un mandato especial en la solicitud? Por ejemplo:
una persona va al conservador, vulnerando una prohibicin convencional, y el conservador rechaza la
inscripcin la persona, para hacer el reclamo de acuerdo art. 18 y SS del reglamento del CBR, necesito
un mandato, delega poder o patrocinio y poder? Qu se ocupa?
A nivel de jurisprudencia, con una simple clausula se faculta al portador. Con esta clusula se estara
otorgando el mandato necesario para todos los fines de practicar la inscripcin.
Precisamente, el art. 2134 seala que, cuando en el caso en que se demanda a una persona, la recta
ejecucin del mandato comprende no solo la substanciacin del negocio encomendado, sino los medios
por los cuales el mandate ha querido que se lleve a cabo.
Hay otra cosa prctica, en las escrituras se ha ido estableciendo otra nomenclatura (un rezo especial). Se
dice se otorga al abogado xxx, RUT XXX, para que pueda suscribir todo tipo de escrituras certificatorias,
rectificatorias, modificatorias, aclaratorias para que se pueda cumplir con las inscripciones pertinentes.
Esta frase ha presentado problemas en jurisprudencia. Por qu el abogado se le da facultades para
suscribir escrituras certificatorias, rectificadoras y modificatorias. El problema es determinar el sentido y
alcance de esta clusula, no se determina las reales facultades o hasta donde pueden llegar las facultades
que se otorgan.
El problema que se presenta en jurisprudencia: trato sobre una persona que con esas facultades
aumento la cabida de un terreno que se vendia.
Aspectos de inters relacionados con la sucesin por causa de muerte
Existen tres tipos de posesiones:
- Real
- Efectiva
- Legal
Para saber los trmites hay que distinguir:
- En tribunales en el caso de las sucesiones testadas
- Ante el registro civil, en el caso de sucesiones intestadas.
Datos importantes:
1- En las sucesiones testamentarias el juez puede averiguar si hay herederos con mejores
derechos? Con la entrada en vigencia a la ley 19.903 que estableci un nuevo sistema de
tramitacin de las posesiones efectivas. Esta ley obliga al juez a oficiar al registro civil para que
de acuerdo a sus bases de datos, les indiquen todos los herederos.
En cambio, antes del 2003 el juez no tena esta facultad. Bastaba solo con el testamento. En este caso,
los preteridos tenan que reclamar sus derechos judicialmente.
2- En segundo lugar, qu inscripciones son las que da lugar la posesin efectiva? (art. 688)
Las posesiones efectivas, si se trata de una sucesin testamentaria, tiene que inscribirse en el registro de
propiedades del conservador de bienes races donde se tramito la posesin efectiva, ms el testamento.
En cambio, si se trata de una sucesin intestada, se debe inscribir en el registro nacional de posesiones
efectivas que lleva para estos efectos, el registro civil.
El conservador de bienes races da un certificado
Datos necesarios para un estudio de tirulos
- Que el bien este incorporado en el inventario que se practic para estos efectos. Esto es
esencial, ya no se estara haciendo la posesin efectiva de ese bien en particular.
Ahora, se realiza la inscripcin especial de herencia. (Art. 688 N2) para poder enajenar el inmuebles.
El 90% de las posesiones efectivas que se tramitan en chile se hacen ante el registro civil. Con esto
todava no se puede hacer nada, con la posesin efectiva otorgada solo se puede disponer de los bienes
muebles, pero respecto de los inmuebles no se puede hacer nada. Es por eso, que se necesita la
inscripcin especial de herencia. Se debe tomar el certificado e inscribirlo dependiendo de donde se
encuentre el inmueble, se debe inscribir en el conservador correspondiente (si tengo uno en Arica,
inscribo en el de Arica. Si tengo uno en la serena, en el conservador de la serena)
Pues bien, eso que se hace materialmente (inscribir) que se consiste en poner a nombre de los
herederos los bienes que estaban a nombre del causante, se llama inscripcin especial de herencia.
En la prctica, los CBR vuelven a inscribir la posesin efectiva en sus registros, no obstante haya sido
otorgada ante el registro civil, y por lo tanto este inscrita en el registro nacional de posesin efectivas,
cuando se presenta la posesin efectiva respectiva la inscribe nuevamente y a continuacin realiza la
inscripcin especial de herencia (esto es practica conservatoria)
Luego se entrega un certificado.
10 05 2012 (me falta el principio)
Cada vez que un bien que formaba parte de la sociedad conyugal, se pide la posesin efectiva y ser
necesario que ese bien sea inscrito a nombre del cnyuge sobreviviente y los herederos.
Ahora, muchas veces en las inscripciones no quedara 100% graficado cual es el estado actual de
dominio de los bienes races. Esto se da as, por que quedan como dueo el cnyuge sobreviviente y el
nombre de todos los herederos (haciendo referencia a los hechos). Sin embargo, sabemos cul es el
porcentaje que le corresponde a cada uno de ellos? En la inscripcin misma no aparece por dos
razones:
- En los rdenes de sucesin, especialmente en los dos primeros, no tocan en partes idnticas lo
que aquellos les corresponde.
Esto se da as por el hecho de que en los rdenes de sucesin no todos corresponden partes iguales
- La mitad de la masa hereditaria le corresponde al cnyuge sobreviviente.
Problema: cuando concurren y venden todos el inmueble (cnyuge sobreviviente y 3 hijos) no hay
problemas. Pero el problema se suscita cuando uno de los herederos vende su cuota y los otros no.
*para poder resolver este problema se deben aplicar reglas de derecho de familia. la sola inscripcin no
sirve para saber con precisin que parte le pertenece a cada uno.
N3 del art. 688
El nmero 3 del art. 688 trata la denominada adjudicacin.
En la prctica esto se hace atreves de escritura pblica. Por qu se hace as? Por qu el conservador
inscribe instrumentos autnticos y para estos efectos, el instrumento autentico es la escritura pblica y
solo as el conservador va a inscribir.
En segundo lugar, esta adjudicacin se puede hacer por un juicio particional (que es preferible evitar).
Sin embargo, se puede hacer a travs de una escritura de particin. Esta escritura de particin debe
contener los siguientes requisitos
- Que concurran todos los interesados en el acto
- Que no hayan cuestiones previas que resolver y se deja expresa mencin de ello en el acto. (que
exista certeza de los derechos que les corresponde a cada uno de los herederos).
- Que el valor de bienes races se tasen por peritos o que se acuerde unnimemente el valor
siempre que existan antecedentes que justifiquen la valoracin. (certificado de avalu fiscal, los
avalos hechos por los bancos, avalos hechos por los peritos). Hay dos cosas que hacer: hay
que decir que se est haciendo el avalu conforme a tales documentos y luego al final, se
insertan esos documentos (copiar los documentos al final de la escritura)
- Que estn todos de acuerdo en la manera de hacer la divisin. Incluso las personas que no
tienen la administracin libre de sus bienes, pueden ponerse de acuerdo para hacer la divisin.
(excepcin: las personas ausentes que no hayan presentado apoderados, las personas sujetas a
tutelas o curaduras)
Desde la perspectiva del estudio de ttulos, si no constan estos 4 requisitos en la escritura de particin,
debe ser objetada (no se tiene que dar lugar la escritura). Ya que si no sucede esto, se puede objetar toda
la particin.
Qu ocurre si se dispone del bien sin haber realizado la posesin efectiva o sin que se hayan hecho las
inscripciones del art. 688?
Es raro hoy en da disponer un bien sin realizar la posesin efectiva. En primer lugar, el conservador no
va a inscribir por una cosa lgica por que aparecern vendiendo personas que registralmente no
aparecen como dueos y ante eso, el conservador va a rechazar la inscripcin.
Sin embargo lo que si se produce en algunos conservadores, es que se hayan saltado algunas de estas
inscripciones. Por ejemplo una persona que tramita una posesin efectiva, se otorga y como son todos
hermanos y estn de acuerdo que parte le iba a tocar a cada cual y hacen la escritura de particin donde
afinan los ltimos detalles. Haban 3 hijos, haba un bien en Arica, otro en Santiago y otro en Temuco.
Ahora, el que tiene la casa que tiene en Arica tiene que inscribir en el conservador de Arica, el de
Santiago en el de Santiago.
El problema se suscita en como el conservador hace esto y ah puede ser un error del conservador
porque yo le voy a llevar dos escrituras: el certificado de posesin efectiva que se otorg ante el registro
civil y la escritura de particin. Es en este sentido, donde puede cometer un error. Por qu el
conservador va a inscribir la posesin efectiva y luego la adjudicacin que le corresponde a la persona.
Estara bien si se hace de esta manera? No porque faltara la inscripcin del art. 688 N2. Hay que
inscribir todos y en ese orden. Lo que el conservador es practicar la inscripcin especial de herencia y
luego y tercera inscripcin en que por acto de adjudicacin, la casa de Arica se la adjudica tal persona.
Cul sera la sancin de no practicarse las inscripciones?
Lo que se aplica jurisprudencialmente la sancin del artculo 696 del cdigo civil. Este artculo dice que
la sancin ser la no transferencia y no dar el derecho respecto del bien.
Segn Ziga, es una sancin mala por el hecho de que dara a entender que una persona podra estar
inscrita en el conservador y sin embargo no es poseedor.
Entonces la sancin seria en quedar como mero tenedor. Quedando en esta calidad, se plantea que es
menos drstica que la nulidad absoluta pero ms drstica que la nulidad absoluta.
- Sera ms drstico que la nulidad absoluta por que esta se no se sanea en el plazo de 10 aos.
Esta norma, el art. 696, no establece plazos de prescripcin
- En cambio, es menos drstica por el hecho de que se puede ratificar. Cosa que la nulidad
absoluta no se puede hacer.
Vas de solucin
- Las reinscripciones (inscribir lo que ya est inscrito) esto consiste en que se practica una nueva
inscripcin, y en esta nueva inscripcin, se realiza la inscripcin que se omiti, y se vuelve a
practicar la inscripcin de la adjudicacin.
- Por va judicial utilizando el art. 728 sobre la manera de hacer la cancelacin de las
inscripciones. El inciso primero dice que la posesin inscrita se pierde mediante de la
cancelacin de la inscripcin que se puede hacer de tres maneras: por voluntad de las partes,
que el poseedor inscrito transfiera su derecho a otro, a travs de un decreto judicial pero es una
resolucin judicial.
Yo tendra que recurrir ante el juez, solicitando que se cancele la inscripcin practicada a forjas tanto.
sea que exista una resolucin judicial que diga que se cancela la inscripcin con el motivo de que
existe un error en la inscripcin por el hecho que no se haba practicado la inscripcin especial de
herencia.
El juez ordenara que se cancele la ltima inscripcin con el objeto de practicar la nueva inscripcin
especial de herencia.
La tradicin o cesin del derecho real de herencia.
Esto necesita un ttulo que esta inserto en la misma escritura.
Se puede ceder el derecho real de herencia? SI se puede. Pero Cundo? Una vez abierta la sucesin,
cuando se muri el causante. En segundo lugar, que exista un ttulo y un modo de adquirir el dominio.
Como se trata de la tradicin del derecho real de herencia, se debe hacer por escritura pblica porque
as lo indica el art. 1801 inc. 1 del cdigo civil. Y en tercer lugar, es que se venda la universalidad jurdica
y no bienes individuales.
Cmo se hace esto en la prctica?
Hay que tener la precaucin de la redaccin de escritura porque puede existir un error o enredos.
Generalmente se confunde entre hacer la tradicin del derecho real de herencia y los bienes que
componen esa herencia.
Hay dos formas de hacerlo:
- Dejando en claro que con este acto se hace la cesin de derecho real de herencia.
- En este acto se vende, se cede y trasfiere el derecho real de herencia.
Existe una segunda manera:
- En trminos generales e indicando de que a modo de ejemplo se indica que est vendiendo.
Para vender el derecho real de herencia, no es necesario haber hecho la posesin efectiva. En primer
lugar, porque se puede vender desde la apertura de la sucesin y en segundo lugar, el artculo 688 que
ordena a practicar la posesin efectiva para disponer de los bienes inmuebles y la universalidad jurdica
o la herencia se considera como bien mueble.
Ser conveniente hacer la cesin del derecho real de herencia, sin haber hecho la posesin efectiva?
Se sugiere hacerla para dar algo de publicidad por el hecho de que si no se tramita la posesin efectiva,
la persona podra seguir patentando, frente a terceros, que sigue siendo heredero y a cada uno de esos
herederos podra venderle ese derecho real de herencia. Sin embargo, la sugerencia es hacer la posesin
efectiva en donde el conservador har una nota al margen para que el comprador se asegura que
despus a terceros, no se le est vendiendo el mismo derecho real y tambin deja, registralmente,
indicios de que ahora es otra persona la que le corresponde derechos en esa propiedad.
15- 05 2012
Qu problema genera la enajenacin del derecho real de herencia?
Quines tienen facultad para hacer una enajenacin del derecho real de herencia? Como se trata de un
acto de disposicin, se tiene que tener la capacidad de disposicin, donde existen dos casos
importantes:
- En primer lugar, la mujer que est casada en sociedad conyugal (art. 1749). Esta situacin es
curiosa porque al marido le corresponder enajenar el derecho real de herencia que ha sido
adquirido por su mujer, autorizado por ella.

- El segundo caso es el del hijo de familia. toda vez que el artculo 254 del C.C requiere que cada
vez que un hijo de familia quiera enajenar un derecho real de herencia, sea autorizado u
representado por su representante legal adems de una autorizacin judicial con conocimiento
de causa.

En qu instrumento deber constar la enajenacin del derecho real de herencia?
Como el ttulo, generalmente va a ser una compraventa, el instrumento adecuado ser escritura pblica
(art. 1801 Inc. 2). Pero adems existe una ventaja ya que, de esta manera se podr inscribir en el
conservador de bienes races
Adolecer de lesin enorme la venta del derecho real de herencia?
En este caso no, porque no est sujeto a lesin enorme. Por qu se hace la venta de una universidad
jurdica que tiene la calidad de bien mueble y por lo tanto, no sera susceptible de lesin enorme porque
esta afecta solo a bienes muebles.
Qu pasa cuando se vende una cuota de un bien determinado y que forma parte del derecho real de
herencia?
No existe uniformidad en este tema en la jurisprudencia y en la doctrina. Algunos autores dicen que no
es posible ya que como existe una indivisin hereditaria, no se sabe a quin pertenece cada derecho. Por
lo tanto existira una indeterminacin que solo se podra solucionar al momento de hacer la particin.
Sin embargo otra posicin contraria que parte de la base de que cada vez que existe una herencia, existe
una superposicin de comunidades y es perfectamente posible. Superposicin por que por una parte se
forma una comunidad entre los herederos respecto al derecho real de herencia. Sin embargo, como
existen bienes determinados donde existe una comunicabilidad, que tambin se traspasara a los bienes
individualmente considerados. En otras palabras, si A, B o C son herederos, tendrn una comunidad
sobre el derecho real de herencia, pero esa herencia traa 5 casas y respecto de cada una de esas casas,
existir una comunidad respecto de la casa 1 donde A, B o C son Comuneros, sobre la casa 2 ocurre la
misma situacin. Es por eso que existe una superposicin de patrimonios, sobre la universidad jurdica
y en cuanto a los bienes determinados
Este razonamiento se puede inferir en el art. 1268 del C.C. por qu este articulo dice que el heredero,
que ha sido excluido de la herencia, tiene una accin de peticin de herencia en contra de los herederos
(sujetos pasivo). Pero tambin si han salido bienes de una herencia que pasan a las manos de un 3, el
heredero que ha sido excluido tendr la accin reivindicatoria a su favor.
Por lo tanto, el heredero excluido podr perseguir la cuota que le corresponde sobre el bien, no la
totalidad del bien. Lo que persigue es la cuota del bien que le corresponda en ese patrimonio.
Por lo tanto, a partir de esto, es posible reconocer dos comunidades, porque la misma ley reconoce que
existe una cuota sobre los bienes individualmente considerados.
La opinin mayoritaria se inclina por que si se puede enajenar una cuota mientras exista una indivisin
hereditaria. Sin embargo existen varios problemas.
Primer Problema: se podr enajenar la cuota de un bien determinado, sin haber hecho la posesin
efectiva?
Yo vendo una cuota, pero sobre un bien determinado. Sin embargo, los derechos que recaen sobre un
bien se reputan muebles o inmuebles dependiendo de la cosa en que recaiga (art. 580). Por lo tanto,
como ac se venden derechos sobre un bien particular, que es un bien raz, es considerado como un
bien raz (el derecho) y por lo tanto, la posesin efectiva sirve para disponer de los bienes inmuebles, es
necesario que se practique la posesin efectiva.
En base a esto, hay que tener siempre en consideracin las dos comunidades: cuando yo enajeno mi
cuota sobre la comunidad sobre la que versa el derecho real de herencia, necesito la posesin efectiva.
Pero como lo que yo vendo una cuota sobre un bien determinado, se necesita hacer la posesin
efectiva.


Consecuencias
- Cmo se debera hacer esa enajenacin? Es un acto de transferencia y por lo tanto se necesita
un ttulo y un modo. Si el ttulo es una compraventa, el instrumento tiene que hacer que ser
una escritura pblica si se trata de un bien inmueble. En cuanto al modo (la tradicin), existe
una precisin, por ejemplo, pedro, juan, diego y Antonio. Antonio es el que vende su cuota
sobre el inmueble. Cmo se hace esa tradicin? Existen varios errores en el conservador de
los bienes races. se debe hacer mediante una inscripcin, y no mediante una subiscripcion
como lo hacen los conservadores, ya que esta es una anotacin marginal que no contiene los
elementos que exige la ley para la inscripcin. por lo tanto, lo que debe hacer y exigir,
independientemente que se haga la subinscripcion, sino que tambin, en otra hoja, se haga la
inscripcin.
Es tan importante esta inscripcin. Siempre se necesita hacer la inscripcin y es exigida por la ley. Si no
se practica la inscripcin y se reduce solo en la subinscripcion, no se hace la tradicin. Y en este caso, el
comprador, no adquiere el dominio por que no se ha hecho la inscripcin.
Existe otro problema es en relacin al artculo 688 N 2. Si llegamos a la conclusin, de que si es
necesaria la posesin efectiva, tenemos que tener claro que la propiedad est a nombre de todos los
herederos, y el art. 688 N2 tiene un problema bien enredado. Por lo tanto, esta numeral habla sobre la
inscripcin especial de herencia que utiliza un vocablo bien curioso: las inscripciones, en virtud de ella,
los herederos podrn disponer de consuno los derechos hereditarios.
Qu significa la palabra de consuno? Existen varias posesiones
- En primer lugar, si una persona quiere vender su cuota, no es necesario que los dems
concurran a su celebracin.
- Por otro lado, otra posicin dice que la expresin de consuno, exige que todos tiene que
concurrir para poder disponer una cuota.
Primera posicin: Est planteada por Manuel Somarriva, a que tambin la que adscribe Daniel
Peailllo. Sus argumentos son:
- Por qu no existe ninguna norma que lo prohba que cada heredero pueda disponer de su
cuota. Ya que en el derecho privado se puede hacer todo aquello que no est prohibido. Pero
si ese bien se lo adjudica otra persona? Se produciran los efectos del art. 1744 y se le
considerara como venta de cosa ajena.
- El segundo argumento es el art. 1812 del C.C: cada uno de los comuneros puede celebrar
compraventas de su cuota, sin el consentimiento de los dems. Por otro lado, el art. 1320
tambin es considerado ya que, cuando se est en estado de indivisin, se puede vender la
cuota
El sentido que se le debera dar a la expresin de consuno es que cuando se quiera enajenar la totalidad
de bien, en este caso, se debera actuar de consuno.


Problemas
La persona que compra una cuota de un bien determinado puede pedir la particin de la herencia? No,
Porque no es comunero en la herencia, ya que no tiene legitimacin activa en la herencia y por lo tanto,
no podr pedir la indivisin.
Pero de una cuota de un bien determinado? Esta segunda comunidad es dependiente de la primera. La
comunidad sobre el bien determinado, existe porque subsiste la comunidad sobre la herencia (el da que
desapareciera la comunidad la herencia, desaparecer la comunidad sobe el bien determinado).
Entonces Cul es la situacin jurdica que queda el que adquiri el derecho real de herencia?*
Qu ocurre si se constituye una hipoteca sobre la cuota determinada sobre un bien determinado?
Nuevamente hay que hacer una distincin (cuando sea acreedor)
- Si no se le adjudica el bien, se producir la caducidad de la hipoteca en los trminos del art.
2417.
- Si se adjudica el bien a esa persona, en este caso la hipoteca que se haba constituido respecto
de una cuota, grava el total de la propiedad o la cuota?
Respecto de esta interrogante, hay dos posiciones:
- Manuel Somarriva Concluye que solo se mantendr la hipoteca solo por la cuota
- Daniel Peailillo cree que gravara la totalidad del bien porque la hipoteca es de naturaleza
indivisible. (art. 2408 y el art. 1526)
Finalmente, la CS el 13 de agosto del ao 2007, reconoci que un heredero poda vender su cuota con
independencia de los dems comuneros.
17 05 2012
2- segunda posicin: no se podra enajenar una cuota sobre un bien determinado.
En este punto, la doctrina que lo sustenta es muy utilizada por los Conservadores de bienes races
(Santiago y san miguel). Existen dos vertientes dentro de esta posicin
- En primer lugar, se sostiene que la nica manera para poder disponer de la cuota en un bien
determinado, seria con la anuencia, aquiescencia (autorizacin) del resto de los comuneros. (los
otros tambien tendran que concurrir)
Los argumentos que se presentan: la expresin de consuno que utiliza el artculo 688 N2 sera una
expresin intil y superflua, si se entendiera que todo es aplicable si se enajena el bien.
En segundo lugar, en chile se considera que las comunidades son fuentes de problemas y especialmente
las hereditarias. Por lo tanto para evitar problemas adicionales como consecuencia de una comunidad
hereditaria, sera necesario que todos concurrieran a esa cesin.
El tercer argumento dice que, en contraargumento del art 1812, esta sera de aplicacin general pero
que el art. 688 N2 tratndose de comunidades hereditarias, agregara este requisito.
- La segunda vertiente es ms extrema porque dicen, que la expresin actuar de consuno ,se
podran enajenar bienes hereditarios mientras subsista la indivisin, cuando todos consienten
El fundamento de esta posicin es el sealar que mientras no se haga el acto particional, se tiene una
comunidad sobre el derecho real de herencia, pero no se tendra sobre los bienes individualmente
considerados y por lo tanto, mientras no se haga la particin existe una indeterminacin sobre los
bienes. (Es bastante aeja esta solucin, pero es acogida por la C.S)
Cmo se vendra a solucionar esta indeterminacin? Todos concurriendo y estableciendo una clausula
dicnendo que la particin se respetara los derechos de los otros. Con la particin y adjudicacin
Esta vertiente es bastante aeja pero es acogida por una sentencia de 7 de septiembre de 1988 que
declaraba nula una compraventa en cuanto se enajenaba la cuota que tena el heredero sobre un bien
determinado mientras no se haga la particin.
Caso: Cmo se podra solucionar un problema como este? Yo quiero vender mi cuota en un bien
determinado.
Para analizar este punto, se debe hacer desde la perspectiva del comprador.
- Una solucin posible es concurriendo todos y establecer una clausula donde se respete una la
esa venta.
- Una primera manera es que todos concurran
- Que uno motive la particin ya que sin particin, no se celebra el contrato. El problema en una
particin es que si existe un problema en que no estn todos de acuerdo, hay que hacer un
juicio de particin
- La persona que est comprando una cuota, est interesado en comprar la totalidad del bien.
Entonces surge una institucin llamada adjudicacin parcial (mejor solucin)
Adjudicacin parcial: esto se desarrolla en la prctica, porque el C.C cuando regula la particin, trabaja
sobre la lgica de hacer una particin total (toda la comunidad terminara).
La particin parcial no obedece a este parmetro, porque busca que uno de los bienes se le adjudique a
alguno de los comuneros, pero la comunidad hereditaria subsistir respecto del resto, o es ms puede
ser que simplemente se adelante determinados bienes a uno de los comuneros pero no por ello, va a
implicar que ese comunero no contine en la indivisin.
Argumento jurdico para la adjudicacin parcial
Se basa en la hipoteca de alcances (art. 660 y 662 CPC). Esta hipoteca era la hipoteca legal que es
aquella nace por el solo ministerio de la ley cuando a uno de los comuneros se adjudicaba bienes que
representaba las del 80% de su haber probable, en este caso el comunero tena dos posibilidades:
- Pagar la diferencia con dinero en efectivo de contado en este momento
- Por el solo ministerio de la ley, se establece una hipoteca
Si la ley regula una hipoteca de alcances, es porque se est entendiendo que se puede adjudicar a uno de
los comuneros, con anterioridad. Ya que busca garantizar al resto de los comuneros. En este caso,
podemos buscar un argumento dogmtico para la adjudicacin parcial.
El problema que se puede presentar es que se puede ocupar la adjudicacin parcial para excluir a los
comuneros pero se puede hacer para excluir a uno de los herederos? El juez partidor podra hacer
esta adjudicacin parcial?
Este tema se ha tratado en informes de derecho, en donde la doctrina que la adjudicacin parcial no se
puede hacer sin la voluntad de aquel comunero que se le est adjudicando parcialmente. Si se hace con
su voluntad, si se puede hacer y los otros mantenerse en indivisin.
Los argumentos para decir que no se puede hacer sin su autorizacin. Se dan son los siguientes:
- La ley ve con malos ojos las comunidades y cuando en el art. 1317 otorga accin de particin,
se la otorga para cualquiera de los comuneros para que le ponga total trmino a la comunidad,
independiente si algunos quieran o no quieran continuar en comunidad.
- En segundo lugar, los pactos de indivisin solo van a tener lugar, cuando la totalidad de los
comuneros la suscriban.
- La ley en ninguna parte establece una regulacin donde se puede hacer una pequea particin y
despus se pueda hacer en una u otras.
- En materia de particin rige el principio de la igualdad de manera que todos los comuneros
sigun la misma suerte y la nica manera para poder cumplir con esta igualdad, es que a todos
se les adjudique en una misma particin. No ocurrira esto, por ejemplo, si cinco personas son
dueas de un terreno, a uno de ellos se les adjudica una porcin y los 4 restantes se mantengan
en comunidad. Porque desde una perspectiva econmica, lo que van a recibir los comuneros
que vendan todo aquel terreno indiviso, proporcionalmente, van a recibir ms de lo que
recibira aquel que se le adjudico una porcin.
- Si fuera validad la tesis de que los restantes comuneros se puedan mantener en comunidad, se
estara descubriendo una forma de expulsar a un comunero que por diversas razones no se
quiera continuar con esto.
- El cdigo civil en el art, 1337 N7 y N 8 cuando regula la particin, seala que cuando existe
un fundo se divida en tantos lotes como comuneros hayan
La corte suprema en sentencia de 29 de abril de 1954 y tambin en una sentencia de la C. de apelacin
de 12 de diciembre de 1941.
Por lo tanto, a la luz de todos estos argumentos, debemos concluir que una adjudicacin parcial, hecha
por un juez partidor, o por el resto de los comuneros, sin el consentimiento del adjudicatario parcial, no
tiene valor jurdico obligatorio para aquel.
En virtud de esto, se podra impugnar la nulidad de la adjudicacin o la adjudicacin parcial.
Cul sera el argumento para declarar la nulidad? Sera la nulidad absoluta por objeto ilcito.
22 05 2012
Aspectos Registrales: el registro conservatorio de bienes races
Conservador: auxiliar de la administracin de justicia que es encargado de llevar todos los libros que la
ley le encomienda:
- Santiago
- Puente alto
- San Miguel
- San Bernardo
- Buin
- Talagante
- Melipilla
Para el caso del conservador de bienes races de Santiago, son tres funcionarios. El nico conservador
de bienes races que tiene tres conservadores (personas) es en Santiago. En todas las dems partes de
chile, solo es uno por cada uno.
Cuntos libros lleva el conservador de bienes races? Son tres registros en el conservador: el registro de
propiedades, de hipotecas y gravmenes y prohibiciones e interdicciones de enajenar (art 32 y SS). Sin
embargo existen otros registros, en primer lugar, el repertorio y el ndice general. En el caso del CBR de
Santiago, corresponde a uno el que lleva el repertorio y el registro de propiedades. Otro lleva el registro
de hipotecas y gravmenes y otro el de prohibiciones e interdicciones de enajenar.
Cuantos conservadores existe? Cmo estn agrupados? conforme a los territorios jurisdiccionales de
los jueces de letras. (Art. 446 COT)
Excepciones: en ciertos territorios jurisdiccionales, que son muy amplios, se crean nuevos
conservadores. Un territorio que sea muy grande, se puede dividir.
Caractersticas del registro conservatorio
- El conservador es un registro de folio personal y no de folio a real por lo tanto los inmuebles
se inscriben conforme al nombre de los propietarios del inmueble.
- el conservador tiene un limitado control jurdico en cuanto a las inscripciones que se le
solicitan. El conservador cuenta con dos normas que le sirven como control de inscripcin (art.
13 y 14)
- En chile no existe una matriculacin obligatoria. Esto se explica por el origen del conservador
en chile, pero ya a estas alturas, estn casi todas las propiedades inscritas y para la transferencia
o transmisin siempre se deber inscribir.
- En chile cuando se solicita la inscripcin de una propiedad, por regla general no se necesita la
presentacin de un plano descriptivo del lugar. Esto genera un problema porque las unidades
de medicin no son las mismas. Por ejemplo en predios rsticos o rurales, se utilizan deslindes
con metraje y se establecen superficies en hectreas.
Hay dos tipos de norte el norte geogrfico y el norte magntico en donde hoy grados distintos.
Este problema se presenta a raz de las regulaciones que se pueden hacer en virtud del decreto ley 2695,
porque dijimos que la regla general que cuando uno iba a solicitar la matriculacin de una propiedad
deba cumplir slo con lo establecido en el artculo 58.
Pero actualmente las leyes inmobiliarias modernas, han ido exigiendo acompaar planos, por ejemplo:

o Ley de copropiedad inmobiliaria (Ley 19.537) se necesita acompaar un plano, que se
archiva al final del registro en el CBR.
o Cuando se hace la subdivisin de predios rurales (DL 3.516) se exige acompaar un plano,
que deber ser certificado por el SAG (Servicio Agrcola Ganadero). Todo esto en relacin
a predios rurales, adems la ley 2695 para la regularizacin del predio exige acompaar un
plano del sector que se esta regularizando.
En el mbito de los predios urbanos (aquellos que estn dentro de los deslindes urbanos) antes no era
necesario acompaar plano alguno, pero hoy en da la Ley General de Urbanismo y Construccin exige
acompaar un plano de la zona que ha sido subdividida o loteada.
En el mbito urbano a diferencia del mbito rural, se requiere la aprobacin de los planos por la
direccin de obra municipal, que adems se deber sujetar al plano regulador comunal, intercomunal
y regional.
Distincin entre inmuebles urbanos y rurales y los predios rsticos y no rsticos.
La diferencia: los inmuebles urbanos son los que aquellos que estn dentro de los lmites urbanos, y
estos lmites urbanos son determinados por los distintos planos reguladores. Los rurales son todos los
que estn fuera de los lmites urbanos. La diferencia est fundamentada en un aspecto geogrfico.
Rsticos y no rsticos: depende de la destinacin que se aplique. Ser rustico aquel que tiene por
finalidad la actividad agrcola, ganadera y forestal, mientras que los rsticos, son aquellos que estn
destinados a otras actividades con habitacionales, oficinas, equipamiento, etc.
Esto es de suma importancia porque la ubicacin del inmueble determinara la ley aplicable.
El mismo decreto ley en el art. 1 cuando define cuales son los predios que estn sujetos a su imperio,
dice que los predios rsticos son los que estn fuera de los limites urbanos. Confunde predio rural con
predio rustico.
Generalmente los predios rurales van a ser rsticos, mientras que generalmente los predios urbanos ser
predios no rsticos. Pero puede suceder que predios urbanos puedan ser rsticos por que se ha ido
corriendo la lnea de lo que es lmite urbano.
Funciones que cumple la inscripcin en el conservador de bienes races.
- Es la forma de hacer la tradicin de derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles
- Tiene una finalidad de publicidad por que mantiene la historia del bien raz
- La inspiracin es requisito, prueba y garanta de posesin. En otras palabras, acredita posesin,
seala quien es el poseedor pero no el dueo.
29 05 - 2012
Los registros que lleva el conservador
- Propiedades
- Interdicciones
- Hipotecas y gravmenes
Pero hay dos ms:
- El repertorio
- ndice general: es el que sirve para tener una visin general de todos los tipos de inscripciones
que han practicado las personas
El repertorio
El repertorio es un libro de ingresos diario que tiene el conservador de bienes races. Toda solicitud de
inscripcin debe ser anotada en el repertorio, independiente de la naturaleza del acto que se presente.
Sobre el libro repertorio, no se utiliza la expresin inscripcin, no se inscribe en el repertorio, solo se
inscribe en el registro. Se utiliza la expresin anotacin en el repertorio y el reglamento del CBR,
regula lo que debe contener el repertorio
Art. 21. Tendr el Conservador un libro, denominado repertorio, para anotar los ttulos que se le presenten.

Art. 22. El expresado libro estar encuadernado, foliado y cubierto con tapa firme.

Art. 23. En la primera pgina, el juez pondr constancia bajo su firma y la del Conservador, del nmero de fojas que
contenga el libro.

Art. 24. Cada pgina del Repertorio se dividir en cinco columnas, destinadas a recibir las enunciaciones
Siguientes:
1. El nombre y apellido de la persona que presenta el ttulo.
2. La naturaleza del acto o contrato que contenga la inscripcin que trata de hacerse.
3. La clase de inscripcin que se pide; por ejemplo, si es de dominio, hipoteca, etc.
4. La hora, da y mes de la presentacin.
5. El Registro parcial en que, segn el artculo 32, debe hacerse la inscripcin, y el nmero que en l le corresponde.

Cul es el sentido de tener un repertorio? Sirve para ver quienes han practicado las solicitudes. Por eso
es que el art. 24 especifica la hora, da y mes de la presentacin
Esto tiene una gran importancia prctica porque si una persona vendi a 3 personas distintas la misma
propiedad, la primera que esta anotada en el repertorio ganara el conflicto.
Cunto es el plazo que tiene el conservador para realizar la inscripcin? La ley no establece ningn
plazo especial al respecto, pero se entiende que hay un plazo de dos meses, porque este es plazo que
establece la ley como mximo para hacer valer la denominada anotacin presuntiva
Qu es la anotacin presuntiva? Art. 15, 16 y 17 del reglamento del conservador de bienes races.
Art. 15. Sin embargo, en ningn caso, el Conservador dejar de anotar en el Repertorio el ttulo que se le presentare para
ser inscrito, ya sea que el motivo que encontrare para hacer la inscripcin sea en su concepto de efectos permanentes o
transitorios y fciles de subsanar.
Las anotaciones de esta clase caducarn a los dos meses de su fecha si no se convirtieren en inscripcin.

Art. 16. La anotacin presuntiva de que habla el artculo anterior se convertir en inscripcin, cuando se haga constar
que se ha subsanado la causa que impeda la inscripcin.

Art. 17. Convertida la anotacin en inscripcin, surte sta todos los efectos de tal desde la fecha de la anotacin, sin
embargo de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra.

Este reglamento ha creado la anotacin presuntiva que es aquella que realiza el conservador en su libro
repertorio y que tendr especial importancia cuando ha sido rechazada la inscripcin por alguna causa.
Ejemplo: voy a conservador, revisa todos los deslindes y fechas pero hay un dato que falta. Mira la
escritura, la anotacin y ve que hay un dato que falta. El conservador rechazara la inscripcin. Pero
qu pasa con la anotacin en el repertorio? Se borra o no se borra? No se borra
Imagnenos que el vendedor haya vendido a dos o ms personas la misma propiedad, llego uno solicito
la inscripcin pero le rechazan la inscripcin por cualquier error de fondo Y luego llega otra persona,
solicita la inscripcin y se lo inscriben.
El repertorio tiene una gran importancia porque es una garanta a la primera persona que lo solicita. Por
ejemplo a la persona que llego primero, le rechazan la inscripcin pero en el intervalo de dos meses,
subsana el error y vuelve a presentar y se inscribe, prevalece la primera solicitud de inscripcin,
prevalece la primera anotacin en el repertorio.
Hay que hacer este tema rpido en dos meses, si se demora ms de dos meses, la anotacin presuntiva
no es factible ya que caducara si no se convierte en inscripcin.
Existe otro problema: tiene lugar cuando una vez que se ha practicado la anotacin en el repertorio,
pero antes de que se inscriba en el registro, ha existido un embargo respecto de la misma propiedad.
Qu prevalece, el embargo o la inscripcin? El embargo es un derecho?
No hay solo una solucin jurisprudencial:
- En primer lugar, hay una primera sentencia del ao 1991 y que el ao 2008 se volvi a fallar de
la misma forma en que le dieron la preferencia a la anotacin presuntiva y la explicacin que se
dio es que la anotacin en los repertorios es el hecho que da inicio al proceso que termina con
la inscripcin, que es indivisible y por lo tanto se retrotraen sus efectos al momento en que se
practic la inscripcin.

- Otra sentencia y que se centra en la palabra derechos y concluye que el embargo no es un
derecho, sino una orden judicial y por lo tanto, de esta manera no se menoscabara el imperio
que emana de una resolucin judicial cuya preeminencia resulta acorde con el ordenamiento
jurdico.
Qu ocurre si el conservador de bienes practica la inscripcin directamente en el registro, sin hacer la
anotacin en el repertorio? La jurisprudencia a es dice que la anotacin en el repertorio es una
solemnidad por lo tanto, la sancin seria la nulidad.
Si esto fuera as se podra perseguir la responsabilidad del conservador, que para este caso es la
extracontractual.
Para cualquier tema registral habra que fijarse en dos cosas:
- Que entre la anotacin en el repertorio y la inscripcin haya sido dentro del plazo de 2 meses
(si se ha iniciado un juicio, el juicio interrumpe el plazo)
- Que se hayan hecho tanto la anotacin en el repertorio como la inscripcin en el registro
respectivo.
Cules son las causales del conservador para negarse a inscribir? Art. 13. La regla general es que el
conservador tiene que inscribir. (No puede negarse a inscribir).
Al analizar este artculo parece una gran causal: si en algn sentido es legalmente inadmisible. La norma
comienza a dar casos que es posible distinguir entre causales de forma y de fondo.
- Todos son de forma menos el ltimo.
1- Si no es autntica o no esta en papel competente la copia que se le presenta: (art. 1699)
Tambin est en este numeral que no est en papel competente esta tcitamente derogado.
2- Si no est situada en el departamento o no es inmueble a la cosa a que refiere. Dos casos: si no
est situado en el departamento: en la agrupacin de comunas de competencia del conservador
(a eso se refiere) Qu ocurre si un inmueble se encuentra en dos territorios jurisdiccionales? Se
inscribe en los dos. La segunda causal es que no es inmueble la cosa a la que se refiere.
Dos casos:
Una persona vendi el mineral de una mina donde se solicit la inscripcin en el conservador. Como se
venden los minerales, son bienes por anticipacin y se regulan como bienes muebles. Por lo tanto no se
inscriben.
Situacin distinta si lo que se est vendiendo es la mina, ya que si se vende la mina, si se necesita la
inscripcin ya que los minerales se consideran como bienes por adherencia.
3- Si no se ha dado al pblico el aviso prescrito en el art. 58: norma imposible de aplicar cuando
se incorpora una propiedad por primera vez. Implica hacer publicaciones en un diario adems
de instalar ciertos carteles en el mismo conservador. Finalmente , se dar una certificacin por
parte del mismo conservador, y mientras se haya dado esto, el conservador har a inscripcin

4- Si no contiene las designaciones legales para la inscripcin: podra decirse que es una causal
genrica. Por si falta algn dato, el conservador podra negar a inscribirse.
31 05 2012
5- Las causales de fondo a una gran causal: si es visible en el titulo algn vicio o defecto que lo
anule absolutamente:
A este caso hay que hacer dos precisiones:
- Tienen que tratarse de una causal de nulidad absoluta: la razn es que es que la nulidad
absoluta es de inters pblico. En cambio cuando existe un inters solo privado, se trata de
nulidad relativa.
- La norma dice que esta causal debe ser visible en el ttulo. la doctrina seala que hay una
relacin directa entre el art. 13 del reglamento y el art. 1683 ya que este artculo que establece la
nulidad absoluta, dice que cuando aparece de manifiesto cuando dice esta frase quiere decir
de la sola lectura que es equivalente en decir visible
Qu casos serian estos? Por ejemplo cuando no aparece en el ttulo, el precio de la cosa. En segundo
lugar, cuando no se individualiza el objeto del contrato (cuando no se sealan los deslindes). Otro caso
cuando se venden varios terrenos a un precio nico, no se individualiza el precio.
Sin embargo, se agregara un cuarto pero es discutido: cuando una propiedad es embargada. Ya que
para rechazar esta inscripcin, hay que recurrir al registro, no aparece al ttulo mismo. (Art 1464 N3).
Qu pasa si no aparecen los deslindes en el titulo pero est inscrita igual?
Por regla general, el conservador debera negarse a inscribir. Pero excepcionalmente puede inscribir
cuando en los mismos registros del conservador no est el deslinde. No puede negarse a inscribir en sus
registros algo que ni el mismo tiene claro. Lo que se hace un estudio y hace la escritura misma, copia
todo lo que dice el registro del conservador de manera textual.
Solucin: se puede contratar a un perito (topgrafo) y en la cual, ajustndose a los planos y a la realidad,
haga los deslindes. Por lo tanto, para hacer eso hay dos maneras:
- Por va de minuta, complementar los datos (pero no todos los conservadores lo aceptan)
- En una enajenacin posterior, se haga la designacin de los deslindes.
Qu pasa cuando aparece en el titulo un vicio de nulidad relativa?
Una persona que compra una casa casado en sociedad conyugal y luego aparece vendiendo sin
comparecer la mujer. Cul debera ser la actuacin del conservador de bienes races?
En este caso, en trminos estrictamente jurdicos, el conservador estara actuando fuera de su campo de
competencia si niega una escritura donde aparezca un vicio de nulidad relativa, no debe negarse a
inscribir. Solamente la ley lo faculta para negarse a inscribir el titulo cuando exista un vicio o defecto
que lo anule absolutamente.
Sin embargo en la prctica alguna veces el conservador igual se inscribe.
Vas de solucin para este caso:
- Subsanar el ttulo: por lo tanto, si faltaba la autorizacin, el titulo se subsana obteniendo la
autorizacin de la mujer. (en este caso el conservador no tiene ninguna razn para no inscribir).
- Otra va es recurrir al mismo conservador. A travs del oficial primero (seor barriga)
- Procedimiento judicial (art. 18 20)
La doctrina ha elaborado argumento de por qu no procedera la negativa del conservador cuando hay
una causal de nulidad relativa. (Rene Ramos Pazos y Daniel Peailillo)
- Por qu las facultades del art. 13 son limitadas y en definitiva, la norma habla solo de nulidad
absoluta.
- Porque los ejemplos que da el legislador, sirven para determinar cul ha sido el verdadero
sentido y alcance que ha dado el mismo le a una norma y de los ejemplos que plantea este
artculo, solo se seala la nulidad absoluta.
- El conservador de bienes races no puede ser garante de los intereses de las partes, solo es un
ministro de fe. Por lo tanto, si se negare a inscribir a una inscripcin de nulidad relativa, estara
protegiendo los intereses privados de una persona.
Son taxativas las causales del articulo 13?
La jurisprudencia y la doctrina se inclinan por pensar que las causales son taxativas. Sin embargo, segn
la asociacin de notarios y conservadores concluyen que esta no son taxativas, sino ejemplares.
Qu es lo que se inscribe en cada registro?
Existe el registro de propiedades, registro de hipotecas y gravmenes y registro de interdicciones y
prohibiciones de enajenar (art. 31)
El art. 32 seala que es lo que se inscribe que se debe relacionar con el art. 31
Art. 32. Se inscribirn en el primero las translaciones de dominio; En el segundo, las hipotecas, los censos, los derechos de
usufructo, uso y habitacin, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravmenes semejantes. En tercero, las interdicciones
y prohibiciones de enajenar e impedimentos relacionados en el artculo 53, nmero 3.

Registro de propiedades: todas las traslaciones de dominio, todas las inscripciones a que da lugar la
posesin efectiva (art 688) y todas las sentencias que reconocen que una persona haya adquirido el
dominio de los bienes por prescripcin adquisitiva.
Registro de hipotecas y gravmenes: las hipotecas, los censos, las servidumbres (facultativas), derecho
de uso y habitacin, el usufructo, y los reglamentos de copropiedad. Adems se pueden inscribir los
contratos de arrendamiento conforme al art. 1962 C.C.
Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar: se inscriben todo tipo de inscripciones de no
enajenar legales, judiciales y convencionales, todas las sentencias que declaran el beneficio de separacin
al difunto, tambin los decretos judiciales que someten a interdicciones que somete a dementes y
disipadores, las sentencias que declaren en quiebra a una persona.
Qu ocurre con los bienes familiares?
Se entiende que se inscribe en el registro de prohibiciones de enajenar.
Inscripciones, subscripciones y cancelaciones.
En el medio va la inscripcin propiamente tal.
La inscripcin siempre tiene dos mrgenes. En el margen izquierdo se hace referencia a un nmero y,
por ejemplo, aparece compraventa pedro vende a juan. Qu significa este nmero? Es el nmero de
repertorio. Y esa leyenda compraventa pedro venda a juan se hace referencia al tipo de ttulo en que
las partes intervienen.
En el centro aparece una breve referencia de que pedro es dueo de un inmueble tanto, etc.
Todo lo que se anota en los mrgenes son las denominadas subscripciones o anotaciones marginales.
Para que se utilizan los mrgenes? Por regla general, el margen izquierdo es para las transferencias y el
margen derecho es para los gravmenes. Tambin, cuando se hacen correcciones o rectificaciones.
Esto se da as por que en las inscripciones no se pueden hacer interlineaciones. En las escrituras si se
pueden hacer interlineaciones. Por lo tanto para corregir imperfecciones, se hace a los mrgenes.
Por ejemplo si en la propiedad se ha constituido un usufructo, se seala que se constituye el usufructo
con fecha tanto, notario tanto, foja, fecha y ao.
Por lo tanto esto indica que me tengo que ir al registro de hipotecas y gravmenes en la foja indicada
tanto, para efectos de ver la inscripcin completamente.
Cuando se consolida la nuda propiedad se indica en la inscripcin: CONSOLIDACION
Cuando se hacen trasferencias, se hacen al margen izquierdo. Se pone transfiri por escritura pblica
de fecha tanto, notario tanto. Otra forma que se suscita es Se transfiere PARCIALMENTE (en el
caso de que sean terrenos rurales cuando se vende una parte de ellos) a fojas tanto, fecha tanto, notario
tanto
Inscripcin del centro:
Deben contener las indicaciones que dice el art. 78 y 80. (Aprendrselas)
Art. 78. La inscripcin de ttulos de propiedad y de derechos reales, contendr:
1. La fecha de la inscripcin;
2. La naturaleza, fecha del ttulo y la oficina en que se guarda el original;
3. Los nombres, apellidos y domicilios de las partes;
4. El nombre y linderos del fundo;
5. La firma del Conservador.
Si se pidiere la inscripcin de un ttulo translaticio del dominio de un inmueble o de alguno de los derechos reales
mencionados en el artculo 52, nmero 1; y en el ttulo no apareciere facultado uno de los otorgantes o un tercero para
hacer por s solo el registro, ser necesario adems que las partes o sus representantes firmen la anotacin.
En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay necesidad de que las partes firmen las anotaciones.

Art. 80. Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionar en la nueva, al tiempo de designar el
inmueble, la precedente inscripcin, citndose el Registro, folio y nmero de ella

Hay dos menciones que son las ms importantes. En primer lugar, la fecha indicando da, mes y ao. La
segunda es la firma del conservador. Si faltan se ha llegado a establecer es la inexistencia.
Conforme al art. 80 hay que indicar en las inscripciones, la foja, nmero y ao de la inscripcin
precedente cuando se trata de una transferencia o transmisin. En cambio, cuando se trata de un
gravamen o una prohibicin se sita la inscripcin del dominio del inmueble.
Por lo tanto Dnde hay que hacer la anotacin a la inscripcin anterior? Al final luego despus que se
deslinda. Y se pone: lo adquiri por compraventa celebrada ante el notario tanto, inscrita a fojas N
tanto y ao tanto
Aforismo: el pasado de las propiedades se miran al centro. Mientras que el futuro se mira a los
mrgenes.
05 06 2012
Cundo sabemos que una inscripcin est vigente? Verificando las subscripciones al margen. La
inscripcin propiamente tal, siempre hace una referencia al pasado del inmueble, mientras que son los
mrgenes en donde se verifican los gravmenes y la vigencia de la inscripcin.
Si yo veo que existe una inscripcin que inscribi a fojas tanto, en fecha tanto significa que no est
actualmente vigente. Por lo tanto, tengo que verificar la escritura que hace referencia el margen.
Qu ocurre si en un registro veo que transfiri y dice transfiri un retaso a fojas tanto, en fecha
tanto, ao tanto? Quiere decir que est vigente en parte (la inscripcin, esta terminologa existe).
Porque muchas veces la inscripcin del centro dice 50 hectreas pero si despus aparece un retazo
que fue vendido, la verdad es que ya no hay 50 hectreas sino 50 hectreas menos la enajenacin de ese
retazo, en consecuencia, el conservador debe sealar que est vigente en parte.
Menciones del conservador
El art. 78 dice las menciones de la escritura: la fecha y la escritura de la inscripcin.
Qu calidad jurdica tiene la persona que inscribe sin los deslindes?
- pertenece al estado el bien? No porque la persona tiene inscrita la propiedad a su nombre,
tiene la fecha y la firma del conservador.
Se puede ser dueo de un inmueble con estas caractersticas? Si porque es dueo de la propiedad por
que concurren todos los requisitos y habra que probarlo por las maneras para probar el dominio, es
decir, con la prescripcin adquisitiva.
Caso: exista un terreno de 3 hectreas y se lotea en cuatro terrenos y al medio se dej un camino que
termina un lago. El que hace el loteo muere y los herederos hacen la posesin efectiva indicando como
bien, el camino. (Todos los dems lotes fueron vendidos)
Cul es la naturaleza del camino?
El camino es privado porque para que sea pblico hay que urbanizar y desnaturalizar el camino.
Cuando se hace la posesin efectiva, no se individualizan los deslindes. Luego, a mayor abundamiento,
el que hace una subasta pblica respecto de esta propiedad, se remata por que no pagaron deudas, los
herederos se toman el remate y se vende y lo compra otra persona, cercando el terreno.
Qu calidad tendra el que compro la propiedad?
- Mero tenedor
- Posesin material
- Poseedor irregular.
Las inscripciones paralelas
Son aquellas en que, en un mismo bien inmueble, presenta dos inscripciones distintas.
Causas:
- El art. 92 del reglamento del CBR: es un artculo muy raro: porque si analiza, se llega a la
conclusin de que se tendra que poner una anotacin marginal nica y exclusivamente cuando
existan inscripciones que no estn canceladas. En otros trminos, solo tendra que hacerse esta
anotacin marginal cuando existan transferencias parciales.
Art. 92. El Conservador no har cancelacin alguna de oficio; no obstante, en las inscripciones anteriores no
canceladas, ser obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble
Bajo este artculo, surge el problema de que si se hiciera anotaciones solo en transferencias parciales y
no en totales. El problema es que no se sabra cul es la vigencia de la inscripcin.
En la prctica, los conservadores respecto de cualquier transferencia ya sea total o parcial, siempre
hacen esta anotacin marginal.
Cundo se genera la inscripcin paralela? Cuando no se hace esta anotacin marginal. Esto se da as
porque van a aparecer dos inscripciones aparentemente vigentes (la que est vigente y la que no tiene
las inscripciones marginales)
Este problema se da en dos casos cuando se puede aprovechar de esta situacin:
- El vendedor con intencin de defraudar. Porque si se da cuenta que la propiedad que tiene
inscrita a su nombre no tiene anotacin marginal, la vende.
- Cuando los herederos hacen posesiones efectivas: los herederos pueden solicitar al tribunal o al
conservador que propiedades tiene el causante y aparece un inmueble que se ha enajenado.
Segunda causa: cuando una propiedad por primera vez se incorpora a un registro. (Art. 58). Si dos
personas distintas hacen este trmite en paralelo, aparecern dos inscripciones respecto de una misma
propiedad.
Tercera causa: en virtud de art. 730 inc 2 que tiene lugar cuando el mero tenedor enajena un inmueble
hacindose pasar por verdadero dueo, y el conservador inscribe.
Cuarto caso: en virtud del DL N 2695 que es el que regula de la pequea propiedad raz, admite que se
pueda solicitar la regularizacin de un terreno que forma parte de uno de mayor extensin y, en
consecuencia, van a estar vigentes dos inscripciones de manera paralela. (La primera inscripcin y la
segunda)
Cules sern los criterios para solucionar el problema de las inscripciones paralelas? No solo existe una
solucin.
- La primera manera habra que ver quien fue el primer que inscribi, y en ese caso, habra que
darle a l la preferencia
- La segunda manera atiende a quien ha sido el poseedor material de bien. Hacen primar a quien
detenta material el bien al que tiene una inscripcin de papel
- Buscar cuando existen cadenas de inscripciones paralelas, encontrar cual es la inscripcin que
proviene de la inscripcin primitiva legitima.
Las cancelaciones de las inscripciones (art. 728)
Se cancelan de tres maneras:
- Voluntad de las partes: las mismas personas que concurrieron a celebrar un contrato, con
posterioridad lo dejan sin efecto.
Materialmente lo que se hace es una escritura de resciliacion hacindose una subinscripcion al margen
de la inscripcin nueva, con lo cual se cancela y revive la anterior.
- Por una nueva inscripcin en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, lo que
conoce como cancelacin virtual por que por el solo hecho de inscribirse, se cancela la
segunda.
En la prctica, lo que se hace, es una subinscripcion marginal indicndose cul es la nueva.
- Por un decreto judicial: implica una resolucin judicial producto, por ejemplo, de un juicio
reivindicatorio o por la resolucin del contrato con su posterior reivindicacin
07 06 2012
Ley general de urbanismo y construcciones
En primer lugar, la ley general de urbanismo y construcciones tiene fecha el 13 de abril del 76. No
establece ninguna clasificacin de bienes inmuebles, pero trabaja en entre esa clasificacin,
distinguiendo entre bienes urbanos y rurales porque lo que trata de regular esta ley son los inmuebles
urbanos (para los rurales, existe una ley especial que es el D.L 3516 de 1980).
El sentido que tiene el distinguir entre predios urbanos y rurales es porque es una finalidad que se ve en
todo el mundo de tratar de delimitar cuales van a ser los centros poblados y cuales sern los destinados
a las actividades silvoagropecuarias. Lo que busca esta ley es delimitar hasta donde se puede construir o
fijar las actividades de agricultura, etc.
Cul es la finalidad? Existen polticas geogrficas, econmicas que se han dado cuenta que si no se
determina cules son los lugares donde se puede construir, todas las actividades primarias comienzan a
ceder en terrenos, y por lo tanto la insuficiencia de suelos aptos se transforma en un problema social.

Cul es el elemento bsico para la construccin? El principal instrumento para determinar los suelos
aptos para la construccin son los planes reguladores.
Plan regulador (art. 41 inc. 3) El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre
adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relacin funcional
entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento
Quin confecciona el plan regulador? La municipalidad respectiva, pero este plan regulador tendr que
ser revisado por la seremi de vivienda y urbanismo que ser autorizado por el intendente regional, y a
nivel nacional este plan regulador ser aprobado por un decreto supremo, suscrito por el PDR y el
ministro de vivienda y urbanismo.
Siempre es conveniente hacer una relacin entre los planes reguladores y los derechos de dominio
porque el art. 19N 24 de la CPR asegura el dominio de su propiedad en sus distintas especies y luego
dice que nadie puede ser privado de los atributos inherentes del dominio. Sin embargo, si se quiere
construir una casa, no se va a poder construir por qu se debe pedir una autorizacin a la direccin de
obras municipales donde se presenta el proyecto que se quiere hacer. Luego se realiza la obra, y luego se
tiene que hacer la recepcin final de la obra, que se hace por la misma direccin de obras municipales.
Por tanto, nos encontramos con un conflicto entre el derecho de propiedad y todos los trmites que
hay que realizar para construir. El fundamento de todo esto es que el mismo art. 19 N24 dice que el
dominio se puede ver limitado por la ley y las normas. De tal forma, se entienden estas autorizaciones
como limitaciones, no como privaciones (mientras sea limitacin est permitido por la constitucin, lo
que no es admitido es la privacin). Adems, la propiedad no puede ser contraria al bien social, la
propiedad tiene una funcin social, y en este sentido el plan regulador cumple con esta funcin social
Los planos reguladores establecen el tipo de suelo, distinguiendo entre suelos agrcolas y no agrcolas
(llamados tambin rsticos y no rsticos)
El predio rustico tiene una finalidad agrcola, ganadero o forestal. El no rustico tiene finalidades
habitacionales.
Qu es un terreno urbano? Los predios urbanos son aquellos que estn comprendidos dentro del radio
urbano.
Qu es un predio rural? Aquellos que estn fuera del radio urbano.
Es posible que existan, dentro del radio urbano, un predio rustico?
S. Lo que ocurri es que los planes reguladores, que duran aproximadamente 10 aos, se fueron
extendiendo. As por ejemplo, hasta el ao 1995 todos los que eran los terrenos de Chicureo y Colina
eran terrenos rurales, por lo tanto todo el proceso de subdivisin de esos terrenos se someti al DL
3.516.

Hoy en da el plan regulador de Santiago cubre toda la regin metropolitana.

De tal forma, todos esos terrenos rurales comenzaron a quedar dentro de los lmites urbanos. Ahora
bien, para poder seguir desarrollando esos terrenos rurales actividades de ndole agrcolas por ejemplo
tendrn que pedir autorizacin?

No, puesto que lo que se cambia es simplemente la calificacin de rural a urbano, no lo relacionado con
lo rstico o no rstico. De tal forma, estas personas pueden continuar con todas sus actividades
agropecuarias, forestales y agrcolas que tengan. Y si quieren pasar a construir dentro de sus terrenos se
deben sujetar a toda la normativa de la Ley General de Urbanismo y construccin.

No obstante, hay dos artculos de LGUC que se refiere a los predios rurales: art. 55 y 56. El articulo 55
hay que tenerlo en consideracin por que establece lo que es la regla general diciendo en que en los
predios rurales no se pueden construir calles, subdividir para hacer poblaciones y tampoco, levantar
construcciones salvo que sea para el desarrollo para el predio rural.
Excepciones: en los predios rurales se podr levantar construcciones para el propietario o de sus
trabajadores. La segunda excepcin es para la construccin para el conjunto de viviendas habitacionales
sociales o de viviendas hasta 1000 U.F que puedan ser obtenidas por medio de subsidios del estado.
Por otro lado el art. 56 que no se puede construir cerca de caminos y corresponder a cada plan
regulador, establecer cules son los metros y las calles que estn sujetos a esta limitacin.
Qu se puede hacer para el cambio de uso de suelo? Solamente se puede construir en los lmites
urbanos, pero tambin se puede solicitar de manera excepcional para que en terrenos fuera de los
lmites urbanos, se pueda construir. Para esto se necesita una solicitud de cambio de uso de suelo segn
el art. 61.
En consecuencia el cambio de uso de suelo se tramita como una modificacin al plan regulador. Por lo
tanto la presentacin se debe hacer ante la municipalidad siendo el alcalde y el consejo municipal los
que aprueben esta modificacin.
Con posterioridad, una vez aprobado, debe ser autorizado y aprobado por el SEREMI de vivienda y
urbanismo y por el intendente regional y, finalmente, ser el PDR en virtud de un decreto exento el que
autoriza el cambio de uso de suelo.
Limites urbanos
El art. 65 y SS hace la distincin entre subdivisin y urbanizacin. Existen tres situaciones distintas
- Subdivisin de terrenos sin necesidad de ejecucin de obras de urbanizacin (art. 65 N 1)
- La urbanizacin propiamente tal. La urbanizacin implica ejecutar obras de urbanizacin, lo
que implica apertura de calles, desages, alcantarillado y construccin y formacin de nuevos
barrios
- Un segundo tipo de urbanizacin, que se refiere a que las infraestructuras sanitarias, energticas
y de pavimentacin que no fueran ejecutadas oportunamente, se terminen de realizar en los
lotes ya existentes. (Art. 65 N3)
A partir de esto, segn la parte final de art. 65, nos vincula para analizar cules son los requisitos para
transferir lotes y subdivisiones. Ac existen tres normas el art. 134, 135,136 y 138 bis. Todo esto es
relacionado con la compraventa de viviendas nuevas y las promesas de compraventas de venta en
verde.
- El art. 134 dice que todo el proceso de urbanizacin es de costo del propietario que est
haciendo el proceso.
- Art. 135: seala que una vez que se hace todo el proceso de urbanizacin, tiene que haber una
recepcin final por parte de la direccin de obras municipales y por el solo ministerio de la ley,
es decir que se dicte esta recepcin definitiva, pasan a ser bienes nacionales de uso pblico
todas las calles, avenidas, reas verdes y espacios pblicos que hayan estado en el proyecto.
- Art. 136: este artculo es el ms importante de todos en materias de compraventa. El
propietario no podr enajenar, realizar adjudicaciones en lote., ejecutar contratos C/V,
promesas de C/V o reservas de sitios, constituir comunidades y sociedades tendentes a formar
nuevas poblaciones, celebrar cualquier tipo de contratos, que tenga como finalidad ltima, la
transferencia del dominio de esos bienes. es decir cada vez que se compre una casa en lugares
que son obras nuevas, hay que solicitar la recepcin final, pues de lo contrario adolecera de
nulidad absoluta (porque es una norma prohibida por la ley y contraria al orden publico
Dos excepciones: en primer lugar, apropsito de la direccin de obras municipales que puede dar
autorizacin para ejecutar ventas y adjudicaciones, siempre que se haya dado una garanta en los
trminos del art. 129. En segundo lugar, estn las obras construidas por el SERVIU que tienen un
tratamiento especial.
Hay una tercera excepcin y el art, 138 bis.
12 06 2012
Las cooperativas de vivienda
Prox. Martes. 15%
Qu pasa con las prohibiciones del art. 136 respecto de las cooperativas? Art. 137
Este artculo seala un caso de excepcin en que el caso de propietario puede cederlo a las cooperativas
de viviendas siempre que est autorizado por el SERVIU. En este caso, las cooperativas de vivienda se
harn cargo de la urbanizacin que est compuesta de dos etapas:
- En primer lugar, dice relacin con las redes de alcantarillado, agua potable, electricidad y
pavimentacin bsica. Y ejecutada esta obra, la DOM (direccin de obras municipales) debe
recepcionar ese trabajo, para luego pasar a recibir las viviendas que se construyan o que se
hayan construido y sern adjudicadas a los socios.
- La segunda etapa consiste en el proceso de pavimentacin que falte. Hay que tener presente
que mientras las obras no sean recepcionadas por parte de la DOM, no se transferirn ni se
adjudicaran a los socios. Aun cuando sea un caso de excepcin, la excepcin no es para hacer
ms laxo las normas a favor de las cooperativas de viviendas
- Tambin se establecen prohibicin a los notarios: no se pueden enajenar mientras no se haya
realizado esta recepcion. Por esta razn, los notarios certificaran ante la DOM que se hayan
cumplido estos trmites, pidiendo los certificados de recepcin de obras municipales.
Recepcin de obras municipales (art. 142, 144 y 145)
El art. 142 dice que una vez que se haya construido, la DOM debe cotejar si concuerda el plano
presentado con lo que se construy. Para construir se deben acompaar planos y autorizaciones.
Quines pueden inspeccionar?
- Las personas encargadas de la DOM
- Tratndose de edificaciones nuevas, se establece el sistema de revisores independientes los que
pueden ingresar a la obra sin inconvenientes
- El cuerpo de bomberos para efectos de que se hayan cumplido la normativa vigente en cuanto
con a instalaciones de emergencia.
La DOM puede tomar todas las medidas para una mayor fiscalizacin, conservacin y edificacin de la
obra.
El art. 144 seala que cuando se hace una recepcin, la documentacin la tiene que hacer el propietario
con el arquitecto y se presenta un informe que este de conformidad al proyecto aprobado.
En el caso de las construcciones nuevas, tambin ser necesario que ese informe sea firmado por el
receptor independiente y el ITO (inspector tcnico de obras) a fin de determinar que la construccin
est en condiciones de seguridad y habitabilidad.
Finalmente, el art. 145 se infiere las siguientes reglas:
- Que ninguna obra puede ser habitada antes de la recepcin definitiva sea total o parcial.
- Vinculado con el destino de la vivienda, no pueden tener destinos distintos a menos que la
misma municipalidad haya autorizado el cambio de destino. Sin embargo, excepcionalmente,
no se entender que habr cambio de destino si en el mismo inmueble se instalan comercios o
industrias artesanales (almacenes o galeras). Tampoco hay cambio si el establecimiento sirve
para el ejercicio de la actividad profesional que su principal destinacin subsiste como
habitacional. (los contadores que en su casa tienen su oficina)
- Respecto a la construcciones de terrenos rurales o agrcolas, tambin se va a requerir
autorizacin municipal pero que est sujeta al art 55 de la LGUC (art. 56)
Contratos de promesas de ventas en verde
El art. 138 bis la norma tiene por finalidad los contratos de promesa de propiedades que no cuentan
con recepcin definitiva (por eso se dice que son promesas en verde). Regula caso en que las personas
que efectan compraventas bajo estas condiciones, garantizndolo a travs de cuentas bancarias. Esta es
una norma de excepcin al art. 136 porque establece una prohibicin de celebrar contratos de promesa
mientras no se cuente con los certificados de recepcin. Bajo esta norma se puede realizar promesas de
compraventas mientras se caucionen.
Excepcionalmente no ser necesaria esta garanta cuando se establezcan en cuentas de ahorro para la
vivienda, pero que no puede ser girada por el promitente vendedor. En segundo lugar, cuando se
establezca a travs de depsitos en poder del notario.
En estos casos, se va a tener entonces que recurrir a celebrar un contrato de prometa propiamente tal
Cul es el plazo para entregar la propiedad? El que las partes hayan establecido, si nada se ha dicho, el
plazo es de un ao contado desde la celebracin de la promesa.
Subdivisin de terrenos rurales (DL. 3.516)
En los campos no hay plan regulador (es siempre citadino). En campo existe una regla general: el
campo es para lo agrcola, forestal o ganadero.
El art. 1 seala que estn los predios rsticos que son aquellos que tienen una aptitud agrcola, ganadera
o rural y que estn fuera de los lmites urbanos. Este artculo dice que podrn dividirse libremente por
sus propietarios, siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectreas
fsicas, es decir, hasta 5000 metros cuadrados.
NO SE NECESITA UNA AUTORIZACION PARA DIVIDIR. SE PUEDE DIVIDIR
LIBREMENTE.
Pero luego de hacer esta subdivisin, ser necesaria una certificacin (no autorizacin) por parte del
servicio agrcola y ganadero y se debe establecer una prohibicin de cambiar su destino agrcola y se
debe sealar en la misma escritura que se hace la subdivisin as como tambin, en los diversos ttulos
que se otorguen para su enajenacin.
En definitiva es una prohibicin de cambio de suelo.
Qu ocurre si se hacen estas escrituras sin hacer esta mencin expresa? En primer lugar, los notarios y
los conservadores estn facultados a negarse a practicar dicha inscripcin o dicha escritura al no
practicarse esta mencin. Sin embargo, se han dado casos en que han sido autorizados por negligencia
del notario o del conservador (se les pasa) Cul sera la sancin? Tanto la doctrina como algunos fallos
de la jurisprudencia se han inclinado por decir que el contrato seria valido (lo comn es decir que la
sancin seria la nulidad absoluta) por que la omisin en s misma no desvirta el uso que se le debe dar
al suelo.
14 06 2012
Sistema de acciones en el derecho chileno.
En primer lugar, en chile si uno quiere analizar este problema, hay que percatarse que no existe una sola
accin protectora. Por el contrario, existe una diversa variedad de acciones en las ramas del derecho.
Por ejemplo
- A nivel constitucional encontramos el recurso de proteccin (accin de proteccin) aquella que
protege al dominio consagrada en el art. 20 de la CPR y la proteccin de la expropiacin (no se
puede expropiar sin una ley que lo diga con la debida indemnizacin)

- El derecho penal distintos delitos asociados a la propiedad. Tratndose de bienes muebles
encontramos el hurto el robo, la apropiacin indebida. Tratndose de bienes inmuebles
hablamos de la usurpacin. (art. 432)

- En el derecho procesal existen las terceras de dominio y las terceras de posesin que es que
las terceras de posesin son una creacin jurisprudencial y que luego fue introducida
reglamentariamente por el legislador moderno. Hoy no existe duda alguna de su existencia.
Nace a partir del cdigo civil en el art. 700 inc 2 (una persona se reputa dueo mientras que
otro no alegue serlo)

- Desde la perspectiva del derecho civil, encontramos distintas acciones de proteccin al
dominio. podemos distinguir medios directos y medios indirectos de proteccin al dominio:

- Medios directos: la accin reivindicatoria es la accin por esencia protectora del dominio

- Dentro de las querellas posesorias, la accin de obra nueva y la accin de obra ruinosa que son
susceptible cuando se teme un dao y de esta manera se evita que se consume ese perjuicio.

- La accin de demarcacin y cerramiento, accin poco conocida

- La accin de precario
Tambin existen los medios indirectos. Que son as porque cuando se ejercita las acciones, se pretende
proteger la posesin y por va indirecta al proteger la posesin, se protege el dominio
- Tenemos las acciones posesorias
- La accin publiciana
Antes de hacer una anlisis de las acciones principales, es posible hablar de un cumulo de acciones. A
qu se le denomina cumulo de acciones? Donde se conoce en doctrina nacional, dice relacin cuando
se puede, tericamente, se puede interponer una accin de responsabilidad contractual y
extracontractual para un caso determinado. Segn la doctrina y la juris. Solo en algunos casos podra
proceder. Son dos casos
Sin embargo, ese concepto est muy aejo. Hoy en da se aparta de la responsabilidad civil, sino lo que
se busca es que se pretende que dentro de la misma responsabilidad, o dentro de la misma proteccin
del dominio, puedan concurrir muchas acciones para un caso determinado. Uno de los casos ms
simples dice relacin cuando se hace la toma de una propiedad.
Cuando una persona se toma una casa Cules seran las maneras para proteger el dominio?
- Accin de proteccin: podra ser una de las vas idneas. Pero tiene un defecto: el plazo porque
es muy breve que es de 30 desde que tuvo noticia o conocimiento. Si no se logra acreditar este
plazo, la accin no ser factible.
- La accin de precario: el mayor de los casos que es ms idneo pero tiene un defecto: tiene un
procedimiento muy largo: se sujeta a las reglas de juicio sumario
- La usurpacin, va penal, pero existe un problema: el delito de usurpacin impone multa pero
no la restitucin del inmueble.
- La accin reivindicatoria: en principio no procedera por no ser el poseedor. Pero una
interpretacin laxa del art. 915 que lo entiende en un sentido amplio, se habla de que si sera
factible o viable esta accin reivindicatoria.
- La querella de amparo: est tratada en el art. 916 y SS y que se entiende a los inmuebles inscrito
pero tiene un pequeo defecto pero til. Las querellas posesorias no generan el efecto de cosa
juzgada.
- La accin de restitucin cuando se ha perdido la posesin del bien. El problema es que el
poseedor inscrito no posee la posesin frente a otro poseedor, lo mismo sucede con la querella
de restablecimiento. Estas acciones tienen un gran defecto, a nivel de doctrina: la persona debe
acreditar que ha perdido la posesin y para la doctrina ms conservadora, el solo hecho de
perder la tenencia material del bien, no se pierde la posesin por lo que no sera idnea la
accin.
Este tema del cumulo de acciones siempre hay que tenerlo en cuenta para el caso concreto.
Accin reivindicatoria (889 y SS)
Art. 889 CC. La reivindicacin o accin de dominio es la que tiene el dueo de una cosa singular, de que no
est en posesin, para que el poseedor de ella sea condenado a restitursela.

Jurisprudencia:

a.- Corte suprema 28 de Junio de 2001, rol N365-2000

La definicin legal de accin reivindicatoria (artculo 889 del Cdigo Civil) plantea dos cuestiones que
deben ser resueltas favorablemente al actor para que su pretensin sea acogida:

1) ser dueo de una cosa singular, lo que importa que el bien del que se dice dueo se encuentre
tan bien determinado y especificado que no quepa duda de su existencia e individualidad
concretos, y
2) si la parte que se reivindica es realmente integrante de aquella cosa singular. Ciertamente el
peso de la prueba en ambos aspectos recae sobre el demandante, porque a l corresponde
demostrar que cuenta con los requisitos de su accin. Esta prueba, tratndose de bienes races,
no puede resultar sino de las inscripciones practicadas en el Registro de Propiedades.

i.- La singularidad del bien

a.- Corte Suprema 29 de Marzo de 2007, rol N2367-2005

I. La accin reivindicatoria del artculo 889 del Cdigo Civil busca que el poseedor de una cosa
singular sea condenado a restituirla, exigindose que el bien a reivindicar sea singular, por lo
que debe estar especificado para que no quede duda alguna acerca de su individualidad,
pasando a ser un presupuesto esencial de dicha accin. De tal manera, la discusin y
conocimiento del tribunal se circunscribe a una cosa concreta y conocida, permitiendo la
adecuada ejecucin de un eventual fallo favorable a las pretensiones del actor. Por ello, si se
pretende la reivindicacin de retazos de terrenos no singularizados en la demanda, ni se mejora
dicho defecto con la prueba rendida, slo cabe rechazar la demanda.
II. Deben rechazarse las demandas reconvencionales en que se pide la prescripcin adquisitiva de
los retazos de terreno por los cuales han sido demandados de reivindicacin, pues incurren en
el mismo error de no determinar con exactitud el bien raz que pretenden adquirir, ya que no
proporcionan una singularidad tal que pueda cumplirse, quedando indeterminado el objeto de
la discusin.

b.- Corte Suprema 28 de Junio de 2001, rol N 365-2000

Los trminos con que se individualiza el predio de propiedad de los actores en la demanda y en sus
ttulos son tan abstractos y genricos que no permiten ubicarlo en un lugar determinado, no
singularizan nada, por lo que tampoco es posible determinar si el retazo de terreno reivindicado est
comprendido en l o no.
Las cuestiones de hecho fijadas por los tribunales de la instancia escapan o resultan ajenos al control de
casacin si no han sido impugnados directa e inequvocamente por el recurrente al denunciar infraccin
a las normas reguladoras de la prueba.

c.- Corte Suprema 24 de Diciembre de 2007, rol N 1725-2006

La expresin cosa singular que utiliza el artculo 889 del Cdigo Civil, al referirse a la accin de
dominio, se refiere a que el objeto de la reivindicacin sea una individualidad determinada, pero
tambin a la imposibilidad de reivindicar universalidades jurdicas. Para que la accin pueda prosperar
resultar menester que se determine y especifique la cosa de manera tal que no queden dudas en su
individualizacin.
En el caso de los inmuebles, la individualizacin no ha de consistir nica y necesariamente en el
sealamiento de los deslindes del terreno que se reivindica, pues puede suceder que el terreno no
conforme una individualidad jurdica determinada, esto es, un predio con su inscripcin propia de
dominio, sino un retazo de terreno dentro de otro de mayor cabida, siendo lo relevante el que la cosa se
singularice de tal forma que no haya incertidumbre sobre aquello que habr de reivindicarse. As, resulta
suficiente con que se individualice el retazo en su superficie aproximada, su ubicacin dentro del predio
de mayor cabida o se sealen otros datos que permitan cumplir debidamente con el propsito
mencionado.

ii.- La reivindicacin de cuota

Corte de Apelaciones de Rancagua 2 de Septiembre de 2003 Rol N 5574 2003

Conforme lo dispone el artculo 892 se puede reivindicar una cuota determinada proindiviso, de una
cosa singular. Para ello, se debe fijar necesariamente la cuota determinada que a cada uno de los
comuneros le corresponde en la cosa singular. Obviamente no basta con declarar cul es la cuota que le
corresponde al comunero que pretende reivindicar el bien raz, sino que durante la secuela del juicio se
debe discutir y comprobar la cuota determinada que le corresponde a cada uno de los comuneros en la
cosa singular. As, en autos, no se precis, al interponer la demanda, qu cuota corresponda a cada
comunero sobre la cosa singular, tampoco se discuti o se produjo prueba al respecto. Es ms, tan
siquiera se identific, en su totalidad, a los componentes de la comunidad. En consecuencia, la accin
intentada no puede prosperar. Considerandos 3 y 4 sentencia apelacin, Corte de Apelaciones

Cada vez que se interpone una accin reivindicatoria de una cuota se debe singularizar la cuota
que le corresponde y la que le corresponde a los dems comuneros.

21-06-12

iii.- La alegacin de la prescripcin adquisitiva

art. 310 CPC, mucha gente piensa que en virtud del 310 basta con poner una excepcin.

a.- Corte Suprema Rol N1546-1997

Que en cuanto a la prescripcin adquisitiva opuesta por el demandado como excepcin a la demanda
de reivindicacin, si bien sta procede como excepcin, cabe sealar que no es la va de la excepcin la
forma idnea de hacer valer la adquisicin, pues ella debe ser declarada por el juez una vez alegada por
el que quiera aprovecharse de ella; el medio adecuado para lograr este propsito podra ser la
reconvencin.

b.- Corte Suprema 28 de junio de 2001 Rol N 365-2000

La prescripcin adquisitiva requiere que sea alegada por quien la invoca y declarada por el tribunal; en
este sentido, es una accin cuyo objetivo es establecer una situacin jurdica nueva e independiente, por
lo que debe ser ventilada en un juicio declarativo. Pues bien, si es el demandado en un juicio declarativo
quien desea alegarla, debe necesariamente reconvenir, es decir, presentar su demanda a la contraparte,
ya que slo as habr lugar a ventilar su accin en un juicio declarativo completo.

En consecuencia, el artculo 310 del Cdigo de Procedimiento Civil, al referirse a la excepcin de
prescripcin como una de aquellas que pueden oponerse en cualquier estado de la causa, slo ha
podido referirse a la prescripcin extintiva de obligaciones, porque efectivamente mediante ella se alega
el efecto del tiempo sobre la obligacin que ha dado lugar a la demanda.

Siempre se opone la exc. e inmediatamente

iv.- La accin del artculo 915 CC

Art. 915. Las reglas de este ttulo se aplicarn contra el que poseyendo a nombre ajeno retenga indebidamente
una cosa raz o mueble, aunque lo haga sin nimo de seor.

En los ltimos 10 aos este artculo ha sido muy desarrollado por la jurisprudencia.

El titulo al que se refiere la norma es la accin reivindicatoria

Interpretaciones del art. 915 CC

A. Procede la accin reivindicatoria contra el injusto detentador (entendido como mero tenedor y/o
simple detentador) que retenga indebidamente una cosa;

B. Procede una accin personal o restitutoria especial (segn corresponda) contra el mero tenedor que
retenga indebidamente una cosa, que hacen extensible las normas relativas a las prestaciones mutuas, y

C. Las reglas del Ttulo XII del Libro II del Cdigo Civil se aplican contra el poseedor a nombre ajeno
que retenga indebidamente una cosa, siempre que aqul se entienda en conformidad a lo dispuesto en
los artculos 719 inciso 2, 720 y 721 CC.

Sentencias de la primera posicin jurisprudencial

La Corte Suprema en sentencia de fecha 23 de abril de 2007 dictamin: "En consecuencia, debe
afirmarse que, si bien por definicin la accin reivindicatoria se confiere al dueo de la cosa que es
poseda por otro, entendiendo el concepto posesin en los trminos del inciso 1 del artculo 700 del
Cdigo Civil, la ley tambin le confiere la accin de dominio al que no ha perdido la posesin de la
cosa, pues mantiene al menos el animus propio del poseedor, pero s ha perdido su tenencia material, la
que es detentada por otro que, aun cuando reconoce dominio ajeno, la conserva indebidamente

La Corte de Apelaciones de San Miguel con fecha 25 de septiembre de 2009 dispuso: "Que de acuerdo
a las normas legales antes citadas y a fin de seguir el razonamiento, cabe agregar que el artculo 895 del
Cdigo sustantivo precepta que la accin de dominio se dirige en contra del actual poseedor, sin
perjuicio que el artculo 915 del Cdigo Civil autoriza en forma expresa la accin reivindicatoria contra
la persona que tiene la tenencia de la cosa raz o mueble, sin que sea necesario para que prospere la
accin que sea poseedora de ella, es decir, la ley permite ejercer esta accin tanto contra el poseedor
como contra el mero tenedor que la retenga indebidamente y aunque lo haga sin nimo de seor y
dueo.

Fundamentos para apoyar la posicin antes planteada

Arturo Alessandri Rodrguez, en concordancia con esta teora, concluye: "... la accin reivindicatoria
procede, de acuerdo con el Art. 915, contra el injusto detentador. Puede suceder que un mero tenedor
de la cosa o un simple detentador, se quede con ella o se niegue a restituirla; llegado el caso la ley
permite entonces que se pueda ejecutar en su contra la accin reivindicatoria. El propietario pues puede
optar entre la accin personal proveniente del contrato en cuya virtud el tenedor detenta la cosa y la
accin reivindicatoria".

Otro de sus sustentos, es la teora de la posesin material, la cual expone que al privar injustamente al
dueo de la tenencia fsica de la cosa raz, se vulnera su posesin y por ende se vera privado "de una
parte integrante de la posesin".

La Corte Suprema, apoyando esta tesis, sentenci: "Dentro del sistema del Cdigo Civil sobre el
dominio y la posesin inscrita de los bienes races, no cabe duda de que el dueo y poseedor inscrito de
un inmueble tiene aptitud jurdica para ejercitar la accin reivindicatoria en contra de quien detenta su
posesin material. Por consiguiente, constituye un error de derecho sostener que la accin
reivindicatoria, tratndose de bienes races, es improcedente contra el poseedor material (sentencias de 21
de septiembre de 1955 y de 7 de marzo de 1961, Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomos 52 y 58, seccin 1a,
pginas 294 y 23, respectivamente).

Posicin de la doctrina moderna (Javier Barrientos)

La tercera teora es el resultado de una interpretacin armnica con las dems normas del Cdigo Civil.
Postula, tal y como seala el tenor literal del Art. 915 CC, que un sujeto que posee a nombre ajeno y
retiene indebidamente una cosa, puede ser objeto de las reglas del Ttulo XII de Libro II del Cdigo
Civil, siempre que se restrinja esta nocin a lo dispuesto en los artculos 719 inciso 2, 720 y 721 del
CC, esto es, aqul que ha empezado a poseer a nombre ajeno como mandatario, representante legal o
agente oficioso.

La Corte de Apelaciones de Temuco en sentencia del 24 de agosto de 2005 en su considerando 17
estableci: "es posible concluir que el artculo 915 comentado, norma excepcional en cuanto a sealar
un sujeto pasivo de la accin reivindicatoria, est reservado solamente a la situacin que se produce
cuando el mero tenedor tiene la cosa a nombre ajeno y ese "ajeno es el verdadero propietario"

Explicaciones de por qu la jurisprudencia apoya la primera posicin.

Existen dos respuestas posibles:

a.- se debe a una interpretacin equivoca que confunde los conceptos de poseedor y mero tenedor.

b.- estamos frente a una interpretacin que siendo errnea tiene un objetivo claro, cual es, subsanar un
dficit normativo claro, cual es, subsanar un dficit normativo permitiendo la recuperacin de una cosa
corporal de manos de quien la detenta injustamente.

...habra que trabajar sobre la base de una accin innominada de dominio que venga a regular todos los
casos que no estn expresamente regulados, y en opinin de Peailillo el art. que da para eso sera
precisamente el art. 915

Sentidos de injusto detentador

El injusto detentador se ha clasificado por la jurisprudencia de las siguientes formas:

A. Como un mero tenedor, cuyo ttulo de tenencia ya no se encuentra vigente.

B. Aquel individuo que no reconoce dominio ajeno sobre una cosa y la detenta injustamente.
Ejemplo de ello es el promitente comprador a quien le entregan anticipadamente una cosa
corporal y no celebra el contrato prometido. Cabe destacar que la promesa no es un ttulo que
justifique la tenencia, ms bien es el contrato prometido el que acredita la tenencia o posesin,
segn el contrato que se trate.

C. Aquel individuo que sin mediar contrato o ttulo alguno detenta una cosa.

D. Aquel individuo que justifica la tenencia de una cosa por un contrato emanado de terceras
personas.

Relaciones entre la accin de precario y la accin reivindicatoria

La Corte Suprema en sentencia de fecha 01 de agosto de 2007, siguiendo esta postura, dispuso: en la
demanda de precario la suscripcin de un contrato de promesa de compraventa, con el anterior dueo
del inmueble no constituye ttulo suficiente que pueda esgrimirse respecto del actual propietario del
bien, precisamente por el efecto relativo de los contratos, que no pueden oponerse a los terceros que
no son parte en los mismos, debiendo concluirse que el demandado no ha justificado la ocupacin del
inmueble con un ttulo suficiente correspondiendo acoger la demanda incoada.

Se debe entender que se trata de un contrato de promesa en que el adquirente lo hizo sin saber que
haban ocupantes, en la interpretacin de la jurisprudencia.

Casos de aplicacin del art. 915 CC

1. Promitente comprador a quien le entregan anticipadamente una cosa corporal y no celebra el
contrato prometido u ocurrido esto, la promesa caduca;

2. Comodatario que se niega a restituir la cosa corporal;

3. Arrendatario que se niega a restituir la cosa corporal;

4. Depositario que se niega a restituir la cosa corporal mueble;

5. El secuestre que se niega a restituir la cosa corporal;

6. Usufructuario que una vez transcurrido el plazo o cumplida la condicin, se niega a restituir la cosa
corporal;

7. Aquel beneficiado de un derecho de uso o habitacin que una vez transcurrido el plazo o cumplida la
condicin, se niega a restituir la cosa corporal;

8. Acreedor prendario que se niega a restituir la cosa corporal mueble, una vez satisfecho el crdito.

9. El mandatario que posee a nombre ajeno y retiene indebidamente una cosa corporal;

10. El representante legal que posee a nombre ajeno y retiene indebidamente una cosa corporal, y

11. El agente oficioso que posee a nombre ajeno (con conocimiento y aceptacin del interesado) y
retiene indebidamente una cosa corporal.


IV.- La accin de precario

a.- Requisitos de la accin de precario. Prueba de cada uno de ellos.

Corte Suprema, 22 de Diciembre de 2008, n 6855-2007 seal: ". . . de manera uniforme esta Corte
Suprema ha sostenido que los presupuestos de hecho de la accin de precario del inciso 2 del artculo
2.195 del Cdigo Civil son, en primer trmino, que la parte demandante sea duea del bien cuya
restitucin solicita; en segundo lugar, que el demandado ocupe dicho bien; en tercero, que esa
ocupacin lo sea sin previo contrato y, por ltimo, que lo sea por ignorancia o mera tolerancia del
dueo. . . Pues bien, la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor,
pero una vez que acredita que es propietario del bien y que ste es ocupado por el demandado, es sobre
este ltimo en quien recae el peso de probar que esa ocupacin est justificada por un ttulo o contrato
y que, por lo mismo, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia. . .".

En el mismo sentido la Corte Suprema el 1 de Septiembre de 2010, Rol 5869-2010.

b) Requisitos de la accin de precario. Que sea dueo. Debe tratarse de una cosa singular. Si se ocupa un
retazo o si son varios los demandados, hay que singularizar. (Doctrina)

En sentido contrario, la Corte Suprema al sealar: Que no es determine con precisin el lugar
especfico que ocupa el demandado de precario, cuando lo que se demanda es la restitucin de un
terreno que forma parte de un predio de mayor extensin, no puede ser obstculo para que la accin
sea acogida, si se satisfacen los dems requisitos, toda vez que el demandado se encuentra detentando
un bien que no le pertenece, careciendo de ttulo (Corte Suprema, 14 de Mayo de 2008, Rol 1788-
2007)

- El usufructuario puede demandar de precario.

Si la accin de precario pretende que se restituya un bien al demandante para que pueda gozar de l, al
carecer el nudo propietario del derecho de goce, no tiene legitimacin activa para deducir la accin de
precario. (Corte Suprema, 2 de Enero de 2006, Rol 1446-2004)

- La accin interpuesta por un comunero:

a) Si lo hace como dueo exclusivo, no procede;

b) Que se interponga contra otro comunero, no procede comunero;

c) Si uno demanda por todos: c.1) si tiene poder, puede; c.2) si se invoca el mandato tcito y
recproco es discutible (Somarriva, Indivisin y particin), pero como acto conservativo si se
puede (Ren Ramos Pazos y Ramn Dominguez)

- Cesin de derechos hereditarios:

Se ha dado como solucin que la cesin de derechos hereditarios constituye ttulo que justifica
ocupacin de bien raz. En "Oyarzn con Pino" (Corte Suprema, 22 de julio de 2008, Rol N 2.383-
2007, Sentencia N 34) se indic que, en la especie, el ttulo que se ha tenido por bastante para justificar
la tenencia del predio por parte de la demandada est constituido por los contratos de cesin de
derechos celebrados, mediante los cuales la cedente cedi sus derechos hereditarios