ACCION DE REIVINDICACION – REQUISITOS – NATURALEZA de la

ACCION

(Fallo reseñado por la Dra. Norma de Garcìa Allocco)

1.- art. 2248 C.C.y C.). Esto es, dicha norma “…exige para poder intentar la acción de
reivindicación dos requisitos: que el reivindicante sea propietario de la cosa a
reivindicar, porque la ley entiende que es una acción nacida del derecho de propiedad
sin el cual ella no puede existir y que, además, el titular haya realmente perdido la
posesión de la cosa, porque de ser una simple molestia o perturbación la acción sería
otra…” (Peña Guzmán, Luis Alberto – “Derecho Civil – Derechos Reales” – Tomo III,
Ed. Tea, 1.973, pág. 636/637). Es una acción de condena y de carácter restitutorio, pues
con ella se impone al demandado la condena de dar o restituir la cosa (Kiper, Claudio,
“Código Civil Comentado”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2004, Tomo II, p. 477).- .- Se
confiere así la acción reivindicatoria a toda aquella persona que afirma ser titular de un
derecho real con derecho a poseer (ius possidendi), y que pretenda ante el
desconocimiento de su derecho, la declaración de certeza del mismo y la entrega de la
cosa consecuente .-
2.-"La acción reivindicatoria pueden, pues, intentarla los herederos investidos como
tales a través de la posesión hereditaria (arts. 3410/12/13), sin que deban acreditar que
tuvieron posesión de las cosas reivindicadas, por aplicación de lo dispuesto en los art.
3417 y 3418 Cód. Civ." (conf. Mariani de Vidal, Marina - Curso de derechos reales -
Tomo 3 - Zavalía Editor -Año 1989, pag. 178).-
3.-Los requisitos para la procedencia de la acción son: a) derecho de poseer del actor,
b) que exista una cosa reivindicable perfectamente determinada, c) que haya perdido la
posesión y d) posesión actual del demandado (conf. LAFAILLE, Héctor; “Derecho
Civil – Tratado de los Derechos Reales”, Tomo V, vol. III, Ed. Ediar, Buenos Aires,
págs. 403/404).-).- Con respecto al primer recaudo cabe señalar que si la acción
reivindicatoria nace del dominio, es obligación primaria e ineludible del reivindicante
aportar la prueba de su dominio sobre el bien que intente reivindicar por alguno de los
modos que establece el Código Civil. “…la invocación y demostración del título
(instrumento notarial) de dominio constituye un presupuesto esencial(…) la carga pesa
sobre el reivindicante, quien debe demostrar su derecho a la posesión, la que se concreta
mediante título” (Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Tucumán, sala criminal y
penal, 1996/05/13 , “Aguirre, José G. c/ Luna, Juan B.”, LL 1996- E, 490 con nota de
Verónica Pérez Vinaccia, DJ, 1997-1-328, en sentido semejante: Cámara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de Santa Fe, Sala I, 2000/07/26, “Franklin, Marcos
G c/ Luque de Bianco, Yolanda E. y otros”, LLLitoral, 2001-1398).Se debe acreditar la
titularidad cartular, la titularidad registral y la real . Por su parte, el art. 2249 del
C.C. y C. (2774 C.C.) dispone que: “La acción no compete al que no tenga el derecho
de poseer la cosa al tiempo de la demanda, aunque viniese a tenerlo al tiempo de la
sentencia, ni al que no tenga al tiempo de la sentencia, aunque lo hubiese tenido al
comenzar la acción”. En estos términos debemos analizar finalmente la legitimación
activa.
“Título” es el documento notarial que puede o no tener constancia de su inscripción
y certificación pertinente.- La inscripción registral, hace a la denominada
titularidad registral, que puede o no coincidir con la titularidad cartular y real Y la real
sería la verificación en los hechos ya sea mediante una verificación del estado
parcelario, planos vigentes o pericia . Nos enseña el Dr. Gabriel Ventura que, la
titularidad cartular es la que se logra con el instrumento apropiado (con las formas
establecidas por la ley), conteniendo una causa idónea para producir la adquisición,
modificación etc. (…). La titularidad registral es la que surge de las constancias
registrales (…) titularidad real… sin dudas la más completa, implica tener
efectivamente el derecho real que se pretende. Si se tiene un título idóneo para adquirir
derechos reales, con todas las formalidades de ley y, además, se ha producido el modo
sobre la cosa (arts. 577, 2601, 2602 y 2603 del Cód. Civil) estamos en presencia de un
titular real de ese bien (Ventura, Gabriel B., “Ley 17.801 - Registro de la Propiedad
Inmueble - Comentada y Anotada”, Ed. Hammurabi, págs. 51/52). Estas titularidades
pueden recaer en cabeza de la misma persona, pero también puede que se encuentren
separadas, debido incluso, a las denominadas inexactitudes registrales (arts. 34 y 35 de
la Ley 17.801).- Por ello, resulta indispensable la prueba de la determinación del
inmueble a reivindicar (de las tres formas) No puede dar lugar a dudas cual es el
inmueble a recuperar, ello no queda suplido con la descripción que surja del título en
sentido formal que se pueda acompañar (escritura pública), ya que se debe verificar que
el inmueble que se encuentra descripto en el título, se corresponda con el inmueble que
en los hechos está en poder del demandado. Es decir debe existir una correspondencia
entre la situación jurídica y la situación material o de hecho. Puede suceder incluso que
el título no se corresponda con la cosa poseída, en tal caso el título que acompaña el
actor en estos casos será considerado un título putativo (art. 2357 del C.C.). Tales
inconvenientes se pueden subsanar acompañando a la demanda un plano de mensura, o
realizando una pericia de ingeniero o una verificación parcelaria .-
4.-En el presente caso se rechaza la demanda ya que no hubo una determinación precisa
del inmueble reivindicar considerando que pese a que no integró la Litis, el Juez está
legitimado a analizar la legitimación activa y pasiva de la relación jurídica.- En efecto,
la calidad o legitimación ad causam (entendida como la identidad entre las personas del
actor o del demandado, y aquéllas especialmente habilitadas por la ley para asumir tales
calidades) es un extremo que el juez debe examinar previamente al ingresar a la
consideración de la pura sustancia del asunto, pues de faltar la misma ningún derecho a
favor del actor (o su caso, del demandado) podrá ser declarado” (T.S.J. de Cba., Sala
Civ. y Com., en autos: “Lusso, Jorge Omar y otro – Usucapión – Recurso de Casación”,
Sent. Nº 89, 16/06/2014). El interés legítimo en el pleito debe surgir en forma
manifiesta de la relación jurídica, más allá de la voluntad de los litigantes en sus
expresiones formales (Fallos 307:2249; 308:2621; 314:405; 321:2721; 322:2370).-
Refuerza esta posición el criterio sustentado por nuestro Tribunal Superior de Justicia
in re: "Suc. de Antonio Hildebrando Secchi y Otros c/ Becerra, José Severo y Otros –
Acciones posesorias/Reales – Reivindicación – Recurso Directo (Civil)" (Expte. N°
2583816/36)” Sent. N° 65 de fecha 3/06/2015.

SENTENCIA NUMERO: 7.
MARCOS JUAREZ, 21/02/2022.

Y VISTOS: estos autos caratulados FERRERES, MARIA NATIVIDAD Y OTROS

C/ MAGAGNINI, MARCELO MIGUEL – ACCIONES POSESORIAS/REALES -
REIVINDICACION, Expte. 2744080, de los que resulta que con fecha 19 de abril de
2016 comparecen María Natividad Ferreres, Analía Mabel Serrani, Valentina Ferreres y
Josefina Ferreres, e inician demanda de reivindicación del inmueble sito en calle
Uruguay N° 940, de la localidad de Isla Verde, provincia de Córdoba, descripto como:
Una fracción de terreno con todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al suelo,
que forma parte oeste del Lote NUMERO DIEZ Y SIETE de la Manzana NUMERO
VEINTE Y CUATRO del plano particular de la Sociedad "Astrada Hermanos y Perez"
del pueblo lsla Verde, Pedanía Calderas, Departamento Marcos Juárez de esta Provincia
de Córdoba, cuya fracción mide: doce metros de frente al Sud por veinte metros de
fondo, igual a DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS, que lindan: al
Norte, lote quince; al Sud, calle ocho; al Este fracción restante del mismo lote diez y
siete, y al Oeste, lote diez y seis. Dicho inmueble se encuentra inscripto en la Dirección
General de Rentas al Número 190619292603; en contra de Marcelo Magagnini y
Ricardo Venturino y/o quien resulte ocupante o poseedor a cualquier título a la fecha de
la demanda del inmueble de referencia.

Relatan cómo hechos que los Sres. María Natividad Ferreres, Eduardo Ferreres y Omar
Alcides Ferreres (fallecido) son únicos y universales herederos de sus padres fallecidos,
Don Manuel Ferreres y Doña Francisca Josa, conforme Auto Número Ciento Treinta y
Cuatro de Declaratoria de Herederos. A los efectos de entablar la acción de
Reivindicación mencionan que comparece por derecho propio la Sra. María Natividad
Ferreres y por derecho de representación la Sra. Analía Mabel Serrani, Valentina
Ferreres y Josefina Ferreres como únicas y universales herederas del Sr. Omar Alcides
Ferreres, conforme Registro N° 61/13 del expediente N° 12553. Dicen que inician la
presente demanda en virtud de notar que hay personas ocupando la vivienda que fuera
de los Sres. Ferreres, y que por averiguaciones, tomaron conocimiento que lo harían en
la calidad de inquilinos de Ricardo Venturino. Que, consultando, se enteran que
Eduardo Ferreres habría vendido el inmueble a Marcelo Magagnini, y éste lo arrendaría,
aparentemente a Venturino, quien a su vez, lo subarrendaría. Exponen que todo ese
accionar fue en la clandestinidad y sin consultar a las firmantes, quienes siendo
coherederas de la vivienda, jamás consintieron venta ni locación alguna y, de un
momento para el otro, se encontraron con personas habitando en el inmueble de
referencia.
Citan el art. 399 del Código Civil y Comercial y dicen que en virtud de ello, nunca pudo
el Sr. Ferreres haber vendido el inmueble por su cuenta, puesto que, como menciona el
artículo, nadie puede transmitir un derecho del que no es titular, o en mayor extensión
de la que le corresponde. Que, tampoco pudo Magagnini, o quien resultara supuesto
comprador, haber comprado sin haber actuado de mala fe, puesto que un requisito
esencial para realizar una operación de tal envergadura es pedir los correspondientes
certificados de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble -tal como lo establece la
Ley 17.801- a los fines de comprobar la titularidad del mismo y comprar a quien resulte
dueño. Citan los art. 2 y 22 de la ley N° 17.801. Se basan en la teoría de los actos
propios según la cual nadie puede alegar su propia torpeza basada, en este caso en el
desconocimiento de la ley. Citan doctrina y jurisprudencia en apoyo a su postura. En
virtud de ello, concluyen que, en el caso de marras es evidente que no se ha actuado de
buena fe -ni objetiva ni subjetiva- puesto que el proceder del/los supuesto/s
comprador/es no fue diligente. Por lo tanto creen que no puede/n acusar que haya
habido un error por su parte, ni mucho menos que ese error sea excusable, inculpable,
invencible. Exponen que la buena fe tampoco es extraña al derecho procesal.
Agregan que, estando la titularidad del inmueble en cabeza de los Sres. Manuel Ferreres
y Francisca Josa, y resultando sus herederos -todos- copropietarios del bien, haberle
comprado a uno solamente demuestra la mala fe evidente del/los supuesto/s
comprador/es y que por ello deberían afrontar las implicancias judiciales. Manifiestan
que nuestra legislación adopta la teoría del título y el modo. Que, si faltara alguno de
ellos, no habría derecho real. Por tal motivo, en este caso, nunca se trasmitió la
propiedad del bien inmueble y en virtud de ello se solicita la inmediata devolución del
mismo. Por último, dicen que, por todas las argumentaciones vertidas, con sustento
legal, doctrinario y jurisprudencial, y luego de fracasar las gestiones tendientes a la
desocupación, consistentes tanto en intimaciones verbales como en cartas documento
que acompañan, inician acción tendiente a la devolución del inmueble de referencia.
Fundan en derecho. Hacen reserva del caso federal.-
Admitida la demanda con tramite de juicio ordinario (f. 54), comparece a f. 56 Marcelo
Miguel Magagnini.
Corrido el traslado de la demanda (f. 96), contesta el Sr. Marcelo Miguel Magagnini
(ff. 101/106) y solicita el rechazo de la misma en todas sus partes, con especial
imposición de costas, todo ello en base a las consideraciones de hecho y de derecho que
expone. Niega todos y cada uno de los hechos y el derecho invocado por los actores en
su demanda debiéndose tener por ciertos sólo aquellos que merezcan expreso
reconocimiento en este responde. Niega haber celebrado de mala fe boleto de
compraventa con el Sr. Eduardo Manuel Ferreres, el día 27 de Octubre de 2011, por la
compra de un inmueble sito en calle Uruguay N° 940 de la localidad de Isla Verde,
Provincia de Córdoba, actuando en perjuicio de sus supuestos coherederos
(demandantes), la Sra. María Natividad Ferreres, por derecho propio y de la Sra. Analía
Mabel Serrani, Valentina Ferreres y Josefina Ferreres, por derecho de representación del
premuerto, el Sr. Omar Alcides Ferreres, circunstancia totalmente desconocida por su
persona al momento de la celebración de dicho acto jurídico. Niega haber suscripto
dicho contrato de compraventa clandestinamente, con el objeto de frustrar los derechos
alegados por los demandantes. Niega categóricamente que los demandantes, la Sra.
María Natividad Ferreres, por derecho propio y de la Sra. Analía Mabel Serrani,
Valentina Ferreres y Josefina Ferreres por derecho de representación del fallecido Omar
Alcides Ferreres, tengan Acción Reivindicatoria en su contra, en virtud del art. 2248 del
CCCN, respecto del inmueble descripto ut-supra, ya que no tienen derecho real alguno
por defender sobre dicho inmueble, cuya posesión ejerce legítimamente por justo título
(boleto de compraventa celebrado con el heredero aparente) y de buena de fe. Niega
específicamente que los demandantes tengan derechos en virtud de los arts. 2252, 2255,
2256, y cc. del Código Civil y Comercial de la Nación y art. 779 del CPCC, ya que,
reitera, ha adquirido de buena fe el inmueble objeto de reivindicación en la demanda,
ignorando absolutamente al momento de la celebración de la compraventa, la existencia
de supuestos sucesores de mejor o igual derecho al de quien fuera el vendedor
(coheredero), el Sr. Eduardo Manuel Ferreres. Relata que el día 27/10/2011, adquirió de
buena fe por boleto de compraventa al Sr. Eduardo Manuel Ferreres, el bien inmueble
sito en calle Uruguay N° 940 de la localidad de Isla Verde, provincia de Córdoba, cuyos
datos son: C:01 S:01 M:023 P:015 PH:OOOOO/ Man. Of: 0:24 Lote. Of. 36 Zona: A
Frente: 10,30- Est: Edif. Cuenta: 1095 Rentas: Sup: 329, Ubi: Med.; por un precio de
pesos ciento diez mil ($110.000,00), abonados mediante la entrega en el acto de un
camión marca Fiat, Modelo 673 N, con chasis N° 673N-B-11945, Motor N° SL714376,
Dominio UWP-111; por contra escritura un acoplado Marca Construcciones
Metalúrgicas, Modelo BAPCC 8.1T, año 1979 y pesos veinte mil ($20.000,00) de los
cuales pesos tres mil ($3.000,00) le fueron acreditados por el Sr. Eduardo Manuel
Ferreres en concepto de reparaciones mecánicas. Que, en dicho acto recibió del
vendedor y heredero aparente (Eduardo Manuel Ferreres), la posesión del inmueble tipo
vivienda que se encontraba en su posesión y que actuaba como único heredero, para
comenzar a realizar trabajos de reparación y pintura del inmueble, circunstancia ésta
que culminó después de varios meses. Que, una vez realizadas todas las reparaciones y
pintura del inmueble, en su calidad de comprador del mismo y siendo el legítimo
poseedor del inmueble en cuestión, procedió a darlo en alquiler el día 01/04/2015 a
favor del Sr. Ricardo Hugo Venturino. Menciona que, con fecha 27/06/2016 fue
notificado de la demanda reivindicatoria, interpuesta por la contraria, sin haber sido
previamente intimado extrajudicialmente pese que tiene la posesión del inmueble hasta
el día de la fecha, por justo título y buena fe.
Sostiene que, los actores en la demanda aducen equivocadamente, que al momento de
comprar el inmueble, objeto de la acción reivindicatoria entablada, no puede haber
actuado sino únicamente de mala fe y en connivencia con el Sr. Eduardo Manuel
Ferreres, desplegando un accionar de manera clandestina y en perjuicio de sus intereses,
perjudicando de manera intencional, los supuestos derechos hereditarios que como
coherederos del vendedor de dicho bien reclaman. Dice que, dicha circunstancia de ser
cierta, es decir la calidad de coherederos invocada por la contraria, fue totalmente ajena
a su conocimiento al momento de la celebración del acto, ya que ignoraba la existencia
de sucesores de mejor o igual derecho al del vendedor (Sr. Eduardo Manuel Ferreres),
quien fuera coheredero de los demandantes. Resalta que ha realizado dicho acto de
disposición (suscripción del boleto de compraventa) con el Sr. Eduardo Manuel Ferreres
de buena fe y en la absoluta creencia de que el mismo, al encontrarse en posesión del
bien inmueble (heredero aparente) se encontraba absolutamente legitimado para ejecutar
dicha transferencia. Cita el art. 2315 segundo párrafo del CCCN, donde se protege la
adquisición del adquirente de buena fe y a título oneroso, que ignora, como lo fue
particularmente en su caso, la existencia de herederos de mejor o igual derecho que el
heredero aparente o que los derechos de éste estén judicialmente controvertidos.
Expresa que, con la legislación anterior, se planteaba un problema respecto a la relación
de los actos jurídicos celebrados por el heredero aparente con terceros. Se sostenía que
toda transmisión hereditaria contenía en sí un título imperfecto para el adquirente, ya
que desde el momento en que en los antecedentes del dominio hubiera alguna
transmisión hereditaria, no habría título perfecto, y nadie estaría exento, por más
precauciones que adoptara, del evento de ser despojado de su derecho de propiedad.
Ello era en atención a la posibilidad de la aparición de un heredero que despojara al
aparente, enajenante, y obligara a la restitución del bien. Era necesario dar un marco
más claro y una mayor seguridad jurídica; la nueva normativa parece alcanzar ese
objetivo en cuanto dispone la validez de los actos de administración del heredero
aparente hasta la notificación de la demanda de petición de herencia, excepto que haya
habido mala fe suya y del tercero con quien contrató. Respecto de los actos de
disposición, son también válidos si los terceros adquirentes son de buena fe e ignoran la
existencia de herederos de mejor o igual derecho que el enajenante en tal carácter o que
los derechos de éste están judicialmente controvertidos. Agrega que, la parte actora, en
la demanda alega que es aplicable al caso el principio que reza que: Nadie puede
transmitir a otro un derecho mejor o -más extenso que el que tiene (arts. 399.400 CC y
C). Por ello considera que, de la aplicación estricta de ese principio, así como de su
redacción histórica prevista en el derogado art. 3270 CC —en relación a los actos del
heredero aparente—, se podría inferir que correspondería declararse la nulidad de los
actos efectuados por el heredero aparente en virtud de que, en realidad, resultó no ser
propietario, (o no en la proporción manifestada, como en el caso del Sr. Eduardo
Manuel Ferreres) y por ende, el heredero real (en este caso los coherederos demandante:
Sra. María Natividad Ferreres, por derecho propio y de la Sra. Analía Mabel Serrani,
Valentina Ferreres y Josefina Ferreres por derecho de representación del fallecido Omar
Alcides Ferreres), no tendrían por qué soportar los actos de administración o disposición
que aquél hubiere realizado. Agrega que la parte actora menciona la cita que dice que:
"quien paga mal paga dos veces" y que debido a que la titularidad del inmueble se
encontraba en cabeza de los Sr. Manuel Ferreres y Francisca Josa y resultando
herederos -todos supuestamente, copropietarios de bien, el hecho de haberle comprado
a uno solamente, demostraría su mala fe como comprador y que por ello deberá
afrontar las implicancias judiciales. En este aspecto, que tampoco comparte, vuelve a
reiterar como fundamento de su argumento, que conforme a la normativa vigente (art.
2315 del CCCN) se establece que es el heredero aparente (el Sr. Eduardo Manuel
Ferreres) y (no su parte) quien soportará las consecuencias del acto, siendo la buena o
mala fe del heredero aparente determinante en relación al alcance de la restitución que
el vencido deba realizar al heredero real. Que, el heredero aparente de buena fe debe
restituir al heredero el precio recibido; por su parte, el heredero aparente de mala fe
debe indemnizar todo perjuicio que le haya causado (art. 2316, párr. 3, CC y C).
Remarca que pocos institutos jurídicos generaron tantas controversias doctrinarias y
jurisprudenciales como el que los convoca: durante mucho tiempo se discutió acerca de
la validez o invalidez del boleto de compraventa inmobiliaria como verdadero contrato
de compraventa; señalándose que se trataba sólo de un contrato preliminar o un
antecontrato en que las partes se obligaban a celebrar escritura pública, y que el contrato
definitivo iba a ser la escritura pública, sobre la base de un acuerdo de voluntades. Cita
doctrina y jurisprudencia en apoyo a su postura. En efecto, en base a lo que expone,
considera, que el boleto de compraventa es equiparable a un acto de disposición, y en
virtud de la teoría del derecho aparente, de la protección del tráfico mercantil y el
mantenimiento de la seguridad jurídica debe ser contemplado de lege ferenda en el art.
2315 del CCCN. Que tanto el antiguo art. 3430 del Cód. Civil como el actualmente
vigente (art.2315 del CCCN), declaran válidos los actos de enajenación hoy de
disposición que hubiese efectuado el poseedor de la herencia, con tal que el tercero
adquirente sea de buena fe. En ese sentido, refiere, resulta totalmente indiferente que,
para la validez del acto, que el heredero aparente hubiese actuado de buena o mala fe, ya
que el único requisito para que el acto no caiga es que el tercero adquirente sea de buena
fe. No deja de ser heredero aparente el que dolosamente se ha creado un título de estado
que no le corresponde. Igualmente sus actos son válidos respecto del tercero de buena
fe, porque lo que la ley protege es al tercero (art. 3430 del Cód. Civil) y, por
consiguiente, la seguridad de los negocios. Ello sin perjuicio de la distinta
responsabilidad que le pueda caber al heredero aparente frente a los reales herederos
cuando ha actuado de buena o mala fe cuyas consecuencias se desprenden de la norma
que menciona. Agrega que, si no se prueba la mala fe del heredero aparente (art. 3430
del Código Civil), sólo puede admitirse la restitución al coheredero omitido de la parte
proporcional del precio percibido por la venta efectuada por aquél, pues es una deuda
dineraria y no de valor. Cree que la validez es la regla respecto de los actos de
disposición, realizados por el heredero aparente en favor de un tercero de buena fe,
siendo esencial la buena o mala fe del tercero para juzgar la validez o nulidad del acto,
sin que tenga ninguna implicancia en la suerte del negocio la buena o mala fe del
heredero aparente, pues no se trata de protegerlo a él sino a quienes contrataron con él.
En síntesis solicita que se rechace la acción reivindicatoria interpuesta por la parte
actora por ser poseedor-legítimo del inmueble objeto de la misma ya que la
compraventa inmobiliaria fue realizada de buena fe y al heredero aparente que recibió el
precio y le otorgó la posesión del inmueble.-
A f. 108 las actoras desisten de la acción y del derecho respecto del Sr. Ricardo
Venturino, quien comparece mediante letrado apoderado, Dr. German A. Airoldi, y
presta consentimiento al desistimiento del acción y el derecho (ff.109/112).-
Abierta a prueba la causa (f. 124), la parte actora ofrece la que hace a su derecho (f.
146) consistiendo en: documental, confesional, testimonial, informativa y
reconocimiento judicial. A su turno el demandado hace lo propio (f. 224), consistiendo
en documental. Corrido el traslado para alegar (f. 229), que evacuan todas las partes
según constancias de ff. 235/238 (actoras) y ff. 239/248 (demandado), se remite la causa
a mediación (f. 280). Concluida dicha etapa, se dicta el decreto de autos quedando la
causa en condiciones de ser sentenciada.-
Y CONSIDERANDO: I.- Litis.- María Natividad Ferreres, Analía Mabel Serrani,
Valentina Ferreres y Josefina Ferreres, inician demanda de reivindicación del inmueble
sito en calle Uruguay N° 940, de la localidad de Isla Verde, provincia de Córdoba, el
que describen, en contra de Marcelo Magagnini y Ricardo Venturino, desistiendo a la
postre de este último. Por su parte el demandado Magagnini contesta demanda,
oponiéndose a su procedencia. Se remite el suscripto a los vistos precedentes para las
consideraciones de rigor.-
II.-Acción reivindicatoria. Requisitos de procedencia. Análisis de la prueba. La
acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se
ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento (art.
2248 C.C.y C.). Esto es, dicha norma “…exige para poder intentar la acción de
reivindicación dos requisitos: que el reivindicante sea propietario de la cosa a
reivindicar, porque la ley entiende que es una acción nacida del derecho de propiedad
sin el cual ella no puede existir y que, además, el titular haya realmente perdido la
posesión de la cosa, porque de ser una simple molestia o perturbación la acción sería
otra…” (Peña Guzmán, Luis Alberto – “Derecho Civil – Derechos Reales” – Tomo III,
Ed. Tea, 1.973, pág. 636/637). Es una acción de condena y de carácter restitutorio, pues
con ella se impone al demandado la condena de dar o restituir la cosa (Kiper, Claudio,
“Código Civil Comentado”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2004, Tomo II, p. 477).-
La palabra rei, de origen latino, deriva de res, que significa “cosa”; a su vez, vindicatio
deriva del verbo vindico, que quiere decir “vindicar”, “vengar”, “ganar en juicio”.- La
acción reivindicatoria es el paradigma de las acciones reales, y tiene por objeto declarar
en juicio la existencia del derecho real en aquellos casos que ha mediado desposesión de
la cosa- mueble o inmueble y así obtener su restitución.- Se confiere así la acción
reivindicatoria a toda aquella persona que afirma ser titular de un derecho real con
derecho a poseer (ius possidendi), y que pretenda ante el desconocimiento de su
derecho, la declaración de certeza del mismo y la entrega de la cosa consecuente.-
Dicen las herederas accionantes acreditar legitimación a través de la posesión
hereditaria otorgada por el Tribunal en los juicios sucesorios caratulados “Ferreres,
Manuel y Josa, Francisca – Declaratoria de herederos” (SAC 1918529), tramitado por
ante el Juzgado Civil de la ciudad de Corral de Bustos, el que se tiene a la vista y cuya
copia del auto de declaratoria obra a ff. 7/8 y en autos “Ferreres, Omar Alcides
s/Sucesión Ab Intestato – Expte. N° 12553, tramitados por ante el Juzgado de Paz
Letrado de Leandro N. Alem, Departamento Judicial de Junín, cuya copia obra a ff.
9/10.- Así se ha expuesto doctrinariamente que "La acción reivindicatoria pueden, pues,
intentarla los herederos investidos como tales a través de la posesión hereditaria (arts.
3410/12/13), sin que deban acreditar que tuvieron posesión de las cosas reivindicadas,
por aplicación de lo dispuesto en los art. 3417 y 3418 Cód. Civ." (conf. Mariani de
Vidal, Marina - Curso de derechos reales - Tomo 3 - Zavalía Editor -Año 1989, pag.
178).-
Sin perjuicio del reconocimiento de la legitimación a las herederas accionantes como
continuadoras de la posesión del causante titular, del art. 2248 y ccs. del Código Civil y
Comercial, surge que los requisitos para que proceda esta acción son: a) derecho de
poseer del actor, b) que exista una cosa reivindicable perfectamente determinada, c) que
haya perdido la posesión y d) posesión actual del demandado (conf. LAFAILLE,
Héctor; “Derecho Civil – Tratado de los Derechos Reales”, Tomo V, vol. III, Ed. Ediar,
Buenos Aires, págs. 403/404).-
Con respecto al primer recaudo cabe señalar que si la acción reivindicatoria nace del
dominio, es obligación primaria e ineludible del reivindicante aportar la prueba de su
dominio sobre el bien que intente reivindicar por alguno de los modos que establece el
Código Civil. La carga de la prueba del título de dominio pesa sobre la parte
reivindicante, la que debe demostrar su derecho a la posesión, lo que se concreta
mediante el título en sentido formal o instrumental (escritura pública). Se ha dicho “…la
invocación y demostración del título de dominio constituye un presupuesto esencial e
ineludible para el ejercicio de la acción reivindicatoria (…) la carga de la prueba del
título de dominio pesa sobre el reivindicante, quien debe demostrar su derecho a la
posesión, la que se concreta mediante título” (Corte Suprema de Justicia de la Provincia
de Tucumán, sala criminal y penal, 1996/05/13 , “Aguirre, José G. c/ Luna, Juan B.”,
LL 1996- E, 490 con nota de Verónica Pérez Vinaccia, DJ, 1997-1-328, en sentido
semejante: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Santa Fe, Sala I,
2000/07/26, “Franklin, Marcos G c/ Luque de Bianco, Yolanda E. y otros”, LLLitoral,
2001-1398). Por otro lado, conjuntamente se debe acreditar la titularidad cartular, ello
en atención a que si el actor sólo acredita la titularidad registral no sería suficiente ante
la posibilidad de “inexactitudes registrales”. Por su parte, el art. 2249 del C.C. y C.
(2774 C.C.) dispone que: “La acción no compete al que no tenga el derecho de poseer
la cosa al tiempo de la demanda, aunque viniese a tenerlo al tiempo de la sentencia, ni al
que no tenga al tiempo de la sentencia, aunque lo hubiese tenido al comenzar la acción”.
En estos términos debemos analizar finalmente la legitimación activa.
Y así, analizadas las presentes actuaciones, advierto que la parte actora no ha probado
su derecho de poseer, no puede por ende considerarse legitimada desde el polo activo,
dando razones para ello a continuación.-
“Título” en el sentido empleado por la ley, equivale a medio por el cual se adquiere la
propiedad, y en el plano documental sólo puede acreditarse mediante la prueba de la
realización efectiva de los actos prescriptos por la ley de fondo, todo lo cual surge del
documento notarial, que puede o no tener constancia de su inscripción y certificación
pertinente.- La inscripción registral, hace a la denominada titularidad registral, que
puede o no coincidir con la titularidad cartular y real. Nos enseña el Dr. Gabriel Ventura
que, la titularidad cartular es la que se logra con el instrumento apropiado (con las
formas establecidas por la ley), conteniendo una causa idónea para producir la
adquisición, modificación etc. (…). La titularidad registral es la que surge de las
constancias registrales (…) titularidad real… sin dudas la más completa, implica tener
efectivamente el derecho real que se pretende. Si se tiene un título idóneo para adquirir
derechos reales, con todas las formalidades de ley y, además, se ha producido el modo
sobre la cosa (arts. 577, 2601, 2602 y 2603 del Cód. Civil) estamos en presencia de un
titular real de ese bien (Ventura, Gabriel B., “Ley 17.801 - Registro de la Propiedad
Inmueble - Comentada y Anotada”, Ed. Hammurabi, págs. 51/52). Estas titularidades
pueden recaer en cabeza de la misma persona, pero también puede que se encuentren
separadas, debido incluso, a las denominadas inexactitudes registrales (arts. 34 y 35 de
la Ley 17.801).- Por ello, resulta indispensable la prueba de la determinación del
inmueble a reivindicar. No puede dar lugar a dudas cual es el inmueble a recuperar, ello
no queda suplido con la descripción que surja del título en sentido formal que se pueda
acompañar (escritura pública), ya que se debe verificar que el inmueble que se
encuentra descripto en el título, se corresponda con el inmueble que en los hechos está
en poder del demandado. Es decir debe existir una correspondencia entre la situación
jurídica y la situación material o de hecho. Puede suceder incluso que el título no se
corresponda con la cosa poseída, en tal caso el título que acompaña el actor en estos
casos será considerado un título putativo (art. 2357 del C.C.). Tales inconvenientes se
han pretendido solucionar a partir de la sanción de la Ley Nacional 26.209 del año
2007, que a nivel provincial se puso en vigencia a través de la Ley 10.454. Esta ley da
solución a cierta inseguridad jurídica que puede existir cuando no existe
correspondencia entre la realidad registral y la extra-registral, ello lo hace a través de la
denominada verificación del estado parcelario (arts. 16 y ss. de la Ley Provincial
10.454). Así las cosas, la parte que demanda debe probar que el título que acompaña, se
corresponde con lo que reivindica, y una opción puede ser la denominada verificación
de estado parcelario, siempre que exista un plano de mensura previo, que servirá de base
para ello, pero lo cierto es que de esta manera no quedarían dudas sobre la
correspondencia de lo que dice el título, lo que se encuentra registrado y lo que
realmente se está en los hechos poseyendo y que es objeto de reivindicación. También
puede probarse esta circunstancia a través de un plano de mensura actualizado (que no
se encuentre caduco en los términos del artículo 18 de la Ley 10.454), o con una pericia
realizada por un profesional competente (agrimensor o ingeniero civil).-
Acompañar un título y que el mismo se encuentre registrado, no es suficiente, sí no se
prueba la correspondencia entre lo que estos dicen (situación jurídico real del inmueble)
con la situación material o de hecho (situación de hecho); la falta de correspondencia
podría dar lugar a que la sentencia sea de imposible cumplimiento, o bien que deba
realizarse una pericia en ejecución de sentencia a fin de poder cumplimentar
debidamente con la ejecución, so riesgo que cuando esta se realice, se descubra que no
existe correspondencia entre lo que dice el título, con la posesión del demandado, lo
que tornaría una sentencia de cumplimiento imposible, y en su caso injusta, más aun si
se le imponen las costas a quien se demandó. Es necesario manifestar que el último
requisito cobra fuerza en caso de acciones donde por tratarse de superficies mayores o
menores, a la que corresponde reivindicar no se encuentre perfectamente determinada la
parte a reivindicar.
Entrando ya al análisis de la prueba, debemos confrontar lo expuesto en el marco
teórico normativo con las constancias aportadas en autos, y entonces adelanto opinión
en cuanto a que no ha quedado probado en autos el primero de los requisitos de
procedencia a los fines de que prospere la acción.
Ha acompañado la parte actora Primer Testimonio de Escritura 39 de fecha primero de
abril de mil novecientos sesenta, por la cual el Sr. Manuel Ferreres, de estado civil
casado con doña Francisca Josa, adquiere del Sr. Santiago Caruana, “una fracción de
terreno con todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al suelo, que forma parte
Oeste del Lote Número Diez y Siete de la Manzana Veinte y Cuatro … cuya fracción
mide: doce metros de frente al Sud por veinte metros de fondo, igual a doscientos
cuarenta metros cuadrados, que lindan: al norte, lote quince; al sud, calle ocho; al Este,
fracción restante del mismo lote diez y siete; y al oeste, lote diez y seis. Se acompaña
también copia simple sin valor notarial de la Matrícula N° 931508, con igual
descripción (f. 83). Ahora bien, no coincide el objeto de reivindicación con el inmueble
adquirido por el demandado, ya que conforme se desprende del boleto de compraventa
de f. 97, los datos catastrales del inmueble son los siguientes: C: 01 S:01 M:023 P:015
PH: 00000/ Man 24, Lote 36, Zona: A – Frente: 10,30 – Sup: 329, descripción que
también surge del informe municipal de ff. 158/160, sin perjuicio de no encontrarse
salvadas las correcciones obrantes en el mismo, que dan cuenta de una superficie total
de 329 mts.2, tachándose la de 240 mts.2, no especificándose lote y con distinta
manzana en la designación oficial y la nomenclatura catastral. Por si tales disimilitudes
no fueran suficiente en relación a la correcta y debida identificación del inmueble,
aporta mayor confusión al efecto, el cedulón del impuesto inmobiliario que para el
inmueble de calle Uruguay N° 940 de la localidad de Isla Verde (f. 222) consigna una
superficie de 363mts.2, correspondiendo la nomenclatura catastral a la Manzana 23,
parcela 029, lo que tampoco condice con las ya diferentes designaciones mencionadas
respecto del inmueble que se pretende reivindicar.-
Demanda y boleto resultan coincidentes en cuanto a ubicación de la vivienda en calle
Uruguay N° 940 de la localidad de Isla Verde, más ello no acredita ni hace presumir la
titularidad cartular de la parte actora, al divergir en lote (17, 36 y 29, conforme
demanda, contestación y D.G.R.) y superficie (240mts., 329mts. y 363 mts.2, según
demanda, informe municipal y D.G.R., respectivamente). Así, mientras que se pretende
reivindicar el lote 17 con una superficie de 240 mts.2, el que aparece transferido al
demandado es el 36, con una superficie de 329mts. En el caso, debió la actora probar a
los fines del cumplimiento del art. 2249 del C. C. y C. (2774 del C.C.), el derecho de
poseer de los continuadores del causante con el instrumento correspondiente, en
coincidencia con el inmueble que se dice transferido y por el cual se acciona; no se ha
acompañado croquis según título debidamente certificado, tampoco se ofició a las
entidades públicas que podían otorgar algún tipo de dato o información fehaciente de la
realidad registral y catastral de los inmuebles objeto de las presentes actuaciones (el
municipal acompañado es claramente deficiente al efecto atento las diferencias
indicadas), dejando al suscripto, en esa orfandad probatoria, sin elementos convictivos
de carácter para la procedencia de la demanda. Es que, más allá del derecho de poseer
sobre una vivienda determinada por nomenclatura urbana y sistema de numeración
(calle y número), no se encuentra probado el requisito que hace a la cosa reivindicable
perfectamente determinada, lo que bien podría haber sido objeto de pericia para su
esclarecimiento, medio probatorio no ofrecido.
Nótese que la calidad o legitimación para obrar es resorte y función investigadora de
oficio del juez en la oportunidad de dictar sentencia, pues la calidad de titular del
derecho del actor o la calidad de obligado del demandado es requisito necesario del
fallo. Lo dicho, aun cuando la legitimación no hubiere sido controvertida (al contestar la
demanda el accionado la ha cuestionado por otros argumentos jurídicos), pues es deber
del órgano jurisdiccional examinar la concurrencia de los requisitos intrínsecos de la
pretensión sustancial deducida. Es por ello que la cuestión que hace a la legitimación de
las partes debe necesariamente ser analizada por el juez, aun de oficio. En este sentido
se ha manifestado Nuestro Superior Tribunal de Justicia al decir que “…la
determinación de la legitimación para obrar de las partes puede ser dilucidada de oficio
por los jueces de la causa en cualquier etapa del proceso, aun cuando la contraria no
hubiere opuesto la pertinente defensa, toda vez que ella es una de las condiciones
necesarias de la acción. En efecto, la calidad o legitimación ad causam (entendida como
la identidad entre las personas del actor o del demandado, y aquéllas especialmente
habilitadas por la ley para asumir tales calidades) es un extremo que el juez debe
examinar previamente al ingresar a la consideración de la pura sustancia del asunto,
pues de faltar la misma ningún derecho a favor del actor (o su caso, del demandado)
podrá ser declarado” (T.S.J. de Cba., Sala Civ. y Com., en autos: “Lusso, Jorge Omar y
otro – Usucapión – Recurso de Casación”, Sent. Nº 89, 16/06/2014). El interés legítimo
en el pleito debe surgir en forma manifiesta de la relación jurídica, más allá de la
voluntad de los litigantes en sus expresiones formales (Fallos 307:2249; 308:2621;
314:405; 321:2721; 322:2370).-Refuerza esta posición el criterio sustentado por
nuestro Tribunal Superior de Justicia in re: "Suc. de Antonio Hildebrando Secchi y
Otros c/ Becerra, José Severo y Otros – Acciones posesorias/Reales – Reivindicación –
Recurso Directo (Civil)" (Expte. N° 2583816/36)” Sent. N° 65 de fecha 3/06/2015 “…
la carga de la prueba de la existencia del derecho, que hace a la legitimación sustancial
del actor, le incumbe a él. No cabe duda, pues, de que la carga de la prueba pesa sobre
el reivindicante. Pero ésta, insistimos, consiste en la demostración de su derecho a la
posesión, lo que se concreta mediante el título…” . El título cartular es el que se debe
acompañar, tal como se expresara en el marco teórico-normativo.- La parte actora no
acreditó la titularidad material o formal (titularidad cartular); la inscripción, en materia
inmobiliaria, es meramente declarativa no constitutiva de derechos. Es que tal como se
sostuvo en el fallo reseñado, es posible que en el registro obre inscripta una persona
como titular sin que hubiera adquirido el derecho real, por ejemplo por falta de modo, o
porque hubo una transmisión posterior que no se inscribió, por ello, entre otras causas,
es posible la existencia de inexactitudes registrales (art. 24 ley 17801).- En este
orden de ideas, de las tres titularidades existentes, es decir la titularidad real, la cartular
y la registral, la última es la más endeble ya que no refleja lo que en los hechos puede
estar sucediendo. Es indispensable, que el título (cartular) se acompañe, y luego se
coteje con lo que sucede registralmente. Es cierto que la titularidad registral genera un
importante efecto que es la oponibilidad respecto de todos (erga omnes), pero esta no es
suficiente. El hecho de no cumplimentar los requisitos de procedencia de la acción
“derecho de poseer”, en íntima relación el requisito de la cosa perfectamente
determinada, es suficiente para rechazar la demanda (art. 175 inc. 3 CPC C). Lo que así
decido.-
III.- Costas y Honorarios.- Atento el resultado de la causa, resolviéndose en definitiva
por los argumentos vertidos por el Tribunal, las costas se imponen por el orden causado
y los honorarios de los letrados intervinientes se difieren para cuando lo soliciten y
exista base para ello.-
Por lo expuesto, normas legales citadas y haciendo presente que el resto de las pruebas
rendidas, debidamente valoradas, en nada modifican las conclusiones a las que se arriba,
RESUELVO:
1°) Rechazar la demanda reivindicatoria deducida en autos.-
2°) Imponer las costas por su orden.-
3°) Diferir la regulación de honorarios de los letrados intervinientes, para cuando lo
soliciten y exista base para ello.-
Protocolícese y hágase saber.-

TONELLI Jose Maria

Texto Firmado digitalmente por: JUEZ/A DE 1RA. INSTANCIA
Fecha: 2022.02.21