1

=========SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO ==========

===================FORMATO DE CALIFICACIÓN ===================
================DATOS DE LA ESCRITURA PUBLICA =================
ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO

FECHA:
DEL AÑO DOS MIL VEINTIUNO (2.021) ===============================
======================NOTARIA DE ORIGEN ======================
NOTARIA SEGUNDA (2ª) DEL CIRCULO DE VALLEDUPAR, CESAR.
=========
MATRICULA INMOBILIARIA NÚMERO: ======================
CEDULA CATASTRAL NÚMERO: 0101-0236-0069
=======================
===================== UBICACIÓN DEL PREDIO ====================
Municipio=================== Vereda =================== Departamento
VALLEDUPAR ===========================================CESAR
RURAL:
URBANO: Calle 14 Número # 16-17 local comercial N°
2====================
======================================================
==============NATURALEZA JURÍDICA DEL ACTO ==================
CODIGO- ESPECIFICACIÓN ========================VALOR DEL ACTO
MODIFICACION DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ========
PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL ACTO ============IDENTIFICACIÓN
ALPEPA SAS===================================== Nit 9003205847
VIVIR BIEN IMBUEBLES SAS =========================Nit 9006064681

En la ciudad de Valledupar, Capital del Departamento del Cesar, República de

Colombia, en la Notaria Segunda del Circulo de Valledupar, (Cesar), cuya titular
encargada es LICETH DIAZ HERRERA, según consta en la Resolución número
00281 de fecha 14 de enero de 2.021, expedido por la Superintendencia de
1
 2

Notariado y Registro y Acta de Posesión No. 01-2021 del 15 de enero de

2021-----------------------------------------
COMPARECIERON-----------------------------------------------
MODIFICACION DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.-
Compareció la sociedad ALPEPA SAS identificada con el Nit 9003205847 a
través de su representante legal el señor ALFONSO PEREZ PAEZ, identificado
con la cedula de ciudadanía N° 77.016.798 en calidad de propietaria del LOCAL
NUMERO 2 el cual pertenece a la propiedad horizontal “APARTAMENTOS Y
LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA” y el señor CLEMENTE
CUARTO ESCALONA CUELLO, identificado con la cedula de ciudadanía N°
79.142.504, domiciliado en esta ciudad en calidad de administrador de la
propiedad horizontal “APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES
CLEMENTE ESCALONA” y quienes manifestaron: PRIMERO.- Que la sociedad
ALPEPA SAS identificada con el Nit 9003205847 quien actúa a través de su
representante legal el señor ALFONSO PEREZ PAEZ, identificado con la cedula
de ciudadanía N° 77.016.798, es titular del derecho de dominio sobre el siguiente
inmueble: LOCAL COMERCIAL numero 2, Con un área o extensión superficiaria
de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE (237.00 M2 ), comprendidos dentro de los
siguientes linderos: NORTE: En línea quebrada 2.05 metros lineales, en 0.30
metros lineales, en 1.30 metros lineales, en 0.80 metros lineales y en 11.95
metros lineales con la calle 14, SUR: En línea quebrada 10.70 metros lineales con
el predio identificado con la cédula catastral número 0101023600024000 y en
5.45 con vacío de la placa cubierta del loca No.1, ESTE: En línea quebrada en
2.60 metros lineales, en 0.30 metros lineales y en 5.95 metros lineales, con la
carrera 16, OESTE: En línea quebrada en 4.60 metros lineales con escalera
y en 4.50 metros lineales con vacío de placa cubierta del local No.1. Ubicado en el
segundo nivel de la propiedad horizontal denominada APARTAMENTOS Y
LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA”, la cual se encuentra
ubicada en la calle 14 número 16-17 del barrio Alfonso López de ésta ciudad,
construido sobre un lote de terreno de área de quinientos treinta y dos metros
cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (532.50m2), y comprendido
2
 3

dentro de los siguientes linderos generales: NORTE En 35.50 metros lineales

con la calle 14. SUR: En 35.50 metros lineales con el predio identificado con la
cédula catastral número 010102360024000. ESTE: En 15.00 metros lineales con
la carrera 16. OESTE: En 15.00 metros lineales con predio identificado con la
cédula catastral número 010102360062000. Posee un coeficiente de copropiedad
del 31.37
%-----------------------------------------------------------------------------------------------------
SEGUNDO: Que la propietaria, la sociedad ALPEPA SAS identificada con el Nit
9003205847, adquirió el inmueble por el acto de compraventa al señor ALFONSO
PEREZ PAEZ, identificado con la cedula de ciudadanía N° 77.016.798, de acuerdo
con la escritura pública número 990 de fecha 23 de ABRIL del 2010, otorgada por
la notaria Segunda (2ª) del círculo de Valledupar, Cesar.--------------------------
TERCERO: Que es voluntad de la propietaria, la cual puso en consideración de la
asamblea de copropietarios y de la administración de la propiedad horizontal
denominada “APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES CLEMENTE
ESCALONA”, modificar la propiedad horizontal existente, con el fin de generar dos
locales comerciales del inmueble denominado LOCAL NUMERO 2
-------------------------------------CUARTO: Que en virtud de los anterior por medio de
este instrumento publico proceden hacer la reforma al reglamento de la propiedad
horizontal APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES CLEMENTE
ESCALONA” la cual se encuentra ubicada en la calle 14 número 16-17 del barrio
Alfonso López de ésta ciudad. QUINTO: La construcción de la propiedad
horizontal APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES CLEMENTE
ESCALONA” fue concedida a través de la resoluciones 02001-LC-08-2-0298 del
27 de octubre del 2008 y modificada a través de la resolución 022001-LC-08-2-
0273 del 1 de octubre del 2008 expedidas por la curaduría numero dos de
Valledupar SEXTO: Que mediante la resolución 02001-LC-08-0389 del 31 de
Diciembre del 2008 se aprueban los planos del Reglamento de propiedad
horizontal debidamente corregido, protocolizadas a través de la escritura publica
número 2681 de fecha 13 de Noviembre del 2008 otorgada por la notaria segunda
del circulo de Valledupar Cesar. SEPTIMO: Que en atención a lo anterior la
3
 4

sociedad ALPEPA SAS identificada con el Nit 9003205847 a través de su

representante legal el señor ALFONSO PEREZ PAEZ, identificado con la cedula
de ciudadanía N° 77.016.798 en calidad de propietaria del LOCAL NUMERO 2 y el
señor CLEMENTE CUARTO ESCALONA CUELLO, identificado con la cedula de
ciudadanía N° 79.142.504, domiciliado en esta ciudad en calidad de administrador,
proceden a modificar la propiedad horizontal legalmente constituida extinguiendo
el LOCAL COMERCIAL NUMERO 2 identificado con el folio de matrícula inmobiliaria
190-122647 y cedula catastral número: , el cual posee un área superficiaria de de
DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE m2 (237.00 M2 ) y un coeficiente de
copropiedad de 31.37 % y generar dos unidades comerciales; Una denominada
LOCAL NUMERO DOS con un área de 170.64 M2, equivalente a un coeficiente
de copropiedad del 21.3% y otra denominada LOCAL COMERCIAL NUMERO 3
con un área de 66.36 M2, equivalente a un coeficiente de copropiedad de 8.78 %,
OCTAVO: Que para ello conto con la aprobación de la asamblea d copropietarios
de la propiedad horizontal denominada “APARTAMENTOS Y LOCALES
COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA” según consta en Acta N° 001 de
fecha 13 de octubre del 2021 y tramito licencia de aprobación de planos de
propiedad horizontal ante curaduría urbana numero 2 la cual fue aprobada
mediante la resolución N° 20001-2-21-0104 OA de fecha 27 de octubre del 2021
y ejecutoriada el día 27 de octubre del
2021…………………………………………….NOVENO: Que en atención a lo
anterior de la unidad comercial denominada LOCAL NUMERO 2 de la propiedad
horizontal denominada “APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES
CLEMENTE ESCALONA” se generan dos undidades comerciales, las cuales se
singularizan de acuerdo a los planos de propiedad horizontal de la siguiente
manera: LOCAL COMERCIAL NUMERO 2 y DEPOSITO: con un área de área
de 170.64.00 m2 y un coeficiente de propiedad de 21.3 % Ubicados en el
segundo piso y se encuentra distribuido espacialmente así: Local comercial No.2:
Área de ventas, cocineta y baño. Deposito Local comercial No.2: Área general de
depósito, baño y cocineta, comprendido dentro de los siguientes linderos:
Depósito Local Comercial No. 2: NORTE: En línea recta en 8.30 metros
4
 5

lineales con la calle 14; SUR: En 8.30 metros lineales con el predio identificado
con la cédula catastral número 0101023600024000, ESTE: En 4.50 metros
lineales con vacío placa cubierta del local No.1 y en 5.80 metros lineales con
escalera y zona de circulación. OESTE: En 10.30 metros lineales vacío de placa
cubierta del local No.1;

Local Comercial No.2 NORTE:En línea quebrada 2.05 metros lineales, en 0.30
metros lineales, en 1.30 metros lineales, en 0.80 metros lineales y en 11.95
metros lineales con la calle 14: SUR: En línea quebrada 10.70 metros lineales con
el predio identificado con la cédula catastral número 0101023600024000 y en
5.45 con vacío de la placa cubierta del loca No.1; ESTE: En línea quebrada en
2.60 metros lineales, en 0.30 metros lineales y en 5.95 metros lineales, con la
carrera 16; OESTE: con local numero 3.

LOCAL COMERCIAL N° 3: con un área de área de 66.36 m2 y un

coeficiente de propiedad de 8.78 % Ubicados en el segundo piso y se
encuentra distribuido espacialmente así: Local comercial No.2: Área de ventas,
cocineta y baño. Deposito Local comercial No.2: Área general de depósito, baño y
cocineta, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En línea
quebrada 2.05 metros lineales, en 0.30 metros lineales, en 1.30 metros lineales,
en 0.80 metros lineales y en 11.95 metros lineales con la calle 14: SUR: En línea
quebrada 10.70 metros lineales con el predio identificado con la cédula catastral
número 0101023600024000 y en 5.45 con vacío de la placa cubierta del loca
No.1; ESTE: con local numero 2, OESTE: con carrera
16……………………………..DECIMO: Que en virtud de la modificación antes
mencionada se modifican los coeficientes de la propiedad horizontal denominada
“APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA” la cual se
determino con base al índice o medida de cada propietario sobre la totalidad del
inmueble con respecto al área total que conforma la Propiedad Horizontal
denominada APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES ESCALONA; con base en
lo expresado se establece una tabla de COEFICIENTES DE COPROPIEDAD que se
transcribe de la siguiente manera:
5
 6
DESCRIPCION AREA PRIVADA M2 COEFICIENTE
LOCAL 1 290.60 m2 38.47 %
LOCAL 2 170.64.m2 21.3%
LOCAL 3 66.36 m2 8.78 %
APTO A 94.00 m2 12.44 %
APTO B 133.86 m2 17.71 %

*** matrícula inmobiliaria 190-122647 sujeta a la presente modificación.-----------

DECIMOPRIMERO: las unidades privadas que se generaron con la modificación
realizada a la Propiedad Horizontal mediante el presente instrumento estarán
sujetas en todo lo que se disponga en el reglamento de Propiedad Horizontal
inicialmente constituido para la Propiedad Horizontal denominada
“APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA” -----------
DECIMO SEGUNDO: enajenación de bienes privados: Aunque todas las
áreas de bienes de dominio privado están claras y suficientemente determinadas
por sus linderos, estas son aproximadas y las enajenaciones que de ellos se hagan
se entenderán como cuerpo cierto. DECIMO TERCERO: incorporación: esta
modificación queda pues incorporado en todos los contratos de tal manera que
debe ejecutarse de buena fe y por consiguiente obliga no solo a lo que en él se
expresa sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de las
obligaciones contenidas en él o que por ley pertenezcan al régimen de Propiedad
Horizontal. DECIMO CUARTO: se solicita al señor registrador de instrumentos
públicos se sirva expedirle un Folio de matrícula inmobiliaria para cada una de las
unidades privadas que se generaron producto del presente reglamento de
Propiedad Horizontal y se extinga el Folio de matrícula inmobiliaria N° 190-122647.
DECIMO QUINTO: se solicita al señor registrador de instrumentos públicos
inscribir el presente acto en todos los folios de matrícula ya existentes los cuáles se
identificaron en el artículo decimo ( tabla de coeficientes definitivos). DECIMO
SEXTO: se advierte que a través del presente instrumento solo se generaron dos
unidades privadas a partir de la división de una unidad comercial denominada local
número dos que pertenece a la Propiedad Horizontal denominada
“APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA” identificado

6
 7

con el Folio de matrícula inmobiliaria número 190 -122647 y cédula catastral

número 0101-0236-0069……….

TEXTO DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE LOS

APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA –
PROPIEDAD HORIZONTAL SOMETIDO A MADIFICACION MEDIANTE EL
PRESENTE INSTRUMENTO- CAPÍTULO I - DISPOSICIONES GENERALES,
OBJETO Y ALCANCE DEL REGLAMENTO

ARTÍCULO 1.- Determinación del lote de terreno sobre el cual se constituyo la

propiedad horizontal que se modifica mediante el presente instrumento, la
propiedad horizontal denominada “APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES
CLEMENTE ESCALONA”, se encuentra ubicada en la calle 14 número 16-17 del
barrio Alfonso López de ésta ciudad, construido sobre un lote de terreno de área
de quinientos treinta y dos metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados
(532.50m2), y comprendido dentro de los siguientes linderos generales: NORTE
En 35.50 metros lineales con la calle 14. SUR: En 35.50 metros lineales con el
predio identificado con la cédula catastral número 010102360024000. ESTE: En
15.00 metros lineales con la carrera 16. OESTE: En 15.00 metros lineales con
predio identificado con la cédula catastral número 010102360062000. ARTÍCULO
2.-Título de adquisición: El inmueble antes descrito fue adquirido por el acto de
compraventa que el señor CLEMENTE CUARTO ESCALONA CUELLO, hizo a
CLEMENTE SEBASTIAN ESCALONA MARTINEZ mediante la escritura pública
número 477 de fecha 26 de marzo de 1982 otorgada en la Notaría segunda del
círculo de Valledupar (Cesar). ARTÍCULO 3.- Constitución de la persona jurídica:
De conformidad con lo establecido en el artículo 32 de la Ley 675 de 2001, y como
consecuencia del sometimiento al régimen de propiedad horizontal, surge la
7
 8

persona jurídica denominada “APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES

CLEMENTE ESCALONA” sin ánimo de lucro, conformada por los propietarios de los
bienes de dominio particular.
ARTÍCULO 4.- Alcance del reglamento: Las normas contenidas en este
reglamento de propiedad horizontal tienen fuerza obligatoria no sólo para la actual
propietaria de los bienes privados o de dominio particular, sino también para sus
causahabientes a título singular o universal, y para las personas que a cualquier
título los ocupen, usen o gocen. En consecuencia, en todo acto que implique
traspaso o enajenación del dominio privado o particular o la mera cesión a
cualquier título, del uso y goce de ellos, se entienden incorporadas las
disposiciones y solidaridades establecidas en el presente reglamento. ARTÍCULO
5.- Normatividad: Se declaran incorporadas al presente Reglamento todas las
normas vigentes de la Ley 675 de 2.001. Cuando en el Reglamento no se
encontrare una norma expresamente aplicable a un caso determinado o concreto,
se aplicarán en su orden: 1) Las demás normas del mismo Reglamento que
regulen casos o situaciones análogas. 2) Las normas legales que regulen
situaciones similares en inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad horizontal.
3) Las disposiciones de la Ley 95 de 1.890 y del Capítulo III Título XXXIII, Libro
Cuarto del Código Civil, acerca del Régimen de Comunidad. 4) Las disposiciones
del Código Civil Colombiano y leyes concordantes o reformatorias del mismo, de
manera directa o por analogía. - CAPÍTULO II - CONFORMACIÓN Y
DIVISIÓN DE LOS INMUEBLES QUE PERTENECEN A “APARTAMENTOS Y
LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA”- ARTÍCULO 6.- Conformación
y división: teniendo en cuenta la modificación del reglamento de la
propiedad horizontal que se lleva a cabo mediante el presente
documento, APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA”
comprende: 1) El lote de terreno descrito y alinderado en el artículo 1° y 2° del
presente reglamento. 2) 5 unidades de dominio privado, un depósito que
pertenece al local numero dos cuyo propietario es la sociedad ALPEPA SAS
identificada con el Nit 9003205847 representada legalmente por el señor
8
 9
ALFONSO PEREZ PAEZ, identificado con la cedula de ciudadanía N° 77.016.798,
una zona de administración ubicada en el primer piso que pertenece al local
numero 1 y cuyo titular es la sociedad VIVIR BIEN IMBUEBLES SAS identificada
con el Nit 9006064681, representada legalmente por el señor CLEMENTE
CUARTO ESCALONA CUELLO, identificado con la cedula de ciudadanía N°
79.142.504, y demás bienes de dominio común. ARTÍCULO 9.- Propiedad de
los bienes de dominio privado o particular y copropiedad sobre los bienes
de dominio común: al someterse a “APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES
CLEMENTE ESCALONA” a la modificación de la propiedad horizontal, sus
propietarios serán dueños exclusivos de sus unidades privadas y partícipes en la
copropiedad de los bienes de dominio común, conforme a los coeficientes de
copropiedad que se establecen en este reglamento. En los planos de Propiedad
Horizontal que se anexan, los bienes comunes están señalados con rayas
inclinadas a 45 grados. CAPÍTULO III - DE LOS BIENES DE DOMINIO
PRIVADO O PARTICULAR DE “APARTAMENTOS Y LOCALES
COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA”- ARTÍCULO 7.- Para los efectos de
los artículos 16, 17 y 18 dela Ley 675 del 3 de Agosto de 2001, Son bienes de
dominio particular o exclusivo todas aquellas áreas, aparentes o no, cuyo derecho
de propiedad es del dominio exclusivo de su propietario y, por lo tanto, su uso,
goce y/o usufructo, estará permitido exclusivamente a él o a quienes él transfiera,
a cualquier título, dichos derechos. son bienes de dominio particular las cinco (5)
unidades de dominio privado, una vez protocolizada la presente modificación de
reglamento de propiedad horizontal ; El dominio sobre las unidades privadas
comprende y se ejerce sobre las siguientes áreas y elementos: la superficie
encerrada dentro de las líneas demarcadas en el plano a protocolizar, Según lo
establecido en el artículo 16 de la Ley 675 de 2.001, “La propiedad sobre los
bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes de la
parcelación, en proporción a los coeficientes de copropiedad. En todo acto de
disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos
bienes y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente

9
 10
del bien de dominio particular al que acceden.”En todo acto de disposición,
gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no
podrá efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de
dominio particular al que acceden”.
Parágrafo 1º. Los propietarios de bienes privados, arrendatarios, usuarios o
tenedores a cualquier título deben respetar todas las servidumbres que en la
práctica tengan los inmuebles privados, aun cuando no se haya mencionado
expresamente en este Reglamento. ARTÍCULO 8.- Áreas y Linderos: Los bienes
de dominio privado o particular integrantes de “APARTAMENTOS Y LOCALES
COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA” se singularizan, teniendo en cuenta la
modificación de su reglamento de propiedad horizontal y según su ubicación, área
y linderos, de acuerdo con los planos de propiedad horizontal, asi:

PRIMER PISO: LOCAL No.1 y ZONA DE ADMINISTRACION ÁREA: 290.60

m2 y un coeficiente de copropiedad de 38.47 %

El primer piso se encuentra comprendido por el Local No.1 y la Zona de

Administración, distribuido espacialmente así: Zona de Administración: recibo,
administración y un (1) baño con ducha. Local No.1: Área de ventas, depósito, dos
(2) cocinetas y cuatro (4) baños. En este primer piso encontramos la escalera que
conduce al segundo y tercer piso con acceso por la zona común, comprendido
dentro de los siguientes linderos: Zona de Administración: NORTE: En línea
quebrada en 2.15 metros lineales con la zona común del antejardín y la calle 14.
SUR: En 4.23 metros lineales con el predio identificado con la cédula catastral
número 010102360024000; ESTE: En línea quebrada en 6.25 metros lineales
y en 2.83 metros lineales con la carrera 16; OESTE: En 8.25 metros lineales con
el local No.1 Local Comercial No.1 NORTE: En línea quebrada en 11.90
metros lineales, 3.15 y 13.30 metros lineales, con la zona común del antejardín y
la calle 14; SUR: En 28.28 metros lineales con el predio identificado con la
cédula catastral número 010102360024000; ESTE: En 9.10 metros lineales con

10
 11

la zona de administración; OESTE: En 15.00 metros lineales con el predio

identificado con la cédula catastral número 010102360062000.

SEGUNDO PISO: LOCAL COMERCIAL NO.2 Y DEPÓSITO DEL LOCAL

COMERCIAL 2 Y LOCAL COMERCIAL NUMERO 3.

LOCAL COMERCIAL NUMERO 2 y DEPOSITO: con un área de área de

170.64.00 m2 y un coeficiente de propiedad de 21.3 % Ubicados en el
segundo piso y se encuentra distribuido espacialmente así: Local comercial No.2:
Área de ventas, cocineta y baño. Deposito Local comercial No.2: Área general de
depósito, baño y cocineta, comprendido dentro de los siguientes linderos:

Depósito Local Comercial No. 2: NORTE: En línea recta en 8.30 metros

lineales con la calle 14; SUR: En 8.30 metros lineales con el predio identificado
con la cédula catastral número 0101023600024000, ESTE: En 4.50 metros
lineales con vacío placa cubierta del local No.1 y en 5.80 metros lineales con
escalera y zona de circulación. OESTE: En 10.30 metros lineales vacío de placa
cubierta del local No.1;

Local Comercial No.2 NORTE:En línea quebrada 2.05 metros lineales, en 0.30
metros lineales, en 1.30 metros lineales, en 0.80 metros lineales y en 11.95
metros lineales con la calle 14: SUR: En línea quebrada 10.70 metros lineales con
el predio identificado con la cédula catastral número 0101023600024000 y en
5.45 con vacío de la placa cubierta del loca No.1; ESTE: En línea quebrada en
2.60 metros lineales, en 0.30 metros lineales y en 5.95 metros lineales, con la
carrera 16; OESTE: con local numero 3

LOCAL COMERCIAL N° 3: con un área de área de 66.36 m2 y un

coeficiente de propiedad de 8.78 % Ubicados en el segundo piso y se
encuentra distribuido espacialmente así: Local comercial No.2: Área de ventas,
11
 12

cocineta y baño. Deposito Local comercial No.2: Área general de depósito, baño y
cocineta, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En línea
quebrada 2.05 metros lineales, en 0.30 metros lineales, en 1.30 metros lineales,
en 0.80 metros lineales y en 11.95 metros lineales con la calle 14: SUR: En línea
quebrada 10.70 metros lineales con el predio identificado con la cédula catastral
número 0101023600024000 y en 5.45 con vacío de la placa cubierta del loca
No.1; ESTE: con local numero 2, OESTE: con carrera 16.

TERCER PISO: DOS (2) APARTAMENTOS

APTO B=133.86M2 + APTO A= 94.00M2 227.86.00M2

Los Apartamentos se encuentran ubicados en el tercer piso y distribuidos

espacialmente así:

APARTAMENTO B: con un área de 133.86 m2 y un coeficiente de 17.71

% y consta de balcón, sala, comedor, cocina, labores, alcoba principal con balcón
y baño con ducha, hall de circulación, alcoba No.2, alcoba No.3, baño y
comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En línea quebrada en
1.55 metros lineales, en 2.50 metros lineales y en 11.95 metros lineales, con la
calle 14; SUR:En línea quebrada en 10.70 metros lineales con el predio
identificado con la cédula catastral número 0101023600024000, y en 5.45metros
lineales con vacío placa cubierta del local comercial No.2; ESTE: En línea quebrada
en 6.18 metros lineales y en 2.93 metros lineales con la carrera 16, OESTE: En
línea quebrada en 5.75 metros lineales con escalera y en 4.50 metros lineales con
vacío de placa cubierta del local No.2
APARTAMENTO A: con un área de 94.00 m2 y un coeficiente de 12.44 % y
consta de Sala-comedor, cocina, labores, alcoba principal con baño interno,
balcón, una (1) alcoba y un baño auxiliar. Los Apartamentos se encuentran

12
 13
comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En línea recta en 8.30
metros lineales con la calle 14, SUR: En línea recta en 8.30 metros lineales con el
predio identificado con la cédula catastral número 0101023600024000; ESTE: En
5.80 metros lineales con escalera y circulación y en 4.50 metros lineales con vacío
placa cubierta del local No.2; OESTE: En 10.30 metros lineales con vacío de la
placa cubierta del depósito del local número 2.
CAPITULO V - DE LOS BIENES COMUNES - ARTÍCULO 09.- ALCANCE Y
NATURALEZA: Los bienes, elementos y zonas de “APARTAMENTOS Y
LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA” indicados en los planos
para la propiedad horizontal, en líneas paralelas a 45 grados y expresados en el
cuadro de áreas de propiedad horizontal o proyecto de división, que permiten o
facilitan la existencia, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los
bienes de dominio particular, pertenecen en común y pro indiviso a los propietarios
de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de
bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los
bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de
aquellos. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la Ley
675 de 2.001 y en este reglamento de propiedad horizontal. ARTÍCULO 10.-
CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES COMUNES: los bienes comunes se clasifican
así: A) Bienes comunes esenciales B) Bienes comunes no esenciales C) Bienes
comunes de uso exclusivo.

ARTÍCULO 11.- BIENES COMUNES ESENCIALES: Son los bienes

indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad de la
parcelación , así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de
dominio particular, que a continuación se relacionan en forma enunciativa y no
taxativa: A) Las partes del lote de terreno descrito y alinderado en el art. 1° de
este reglamento sobre o bajo el cual se han levantado las construcciones y las
instalaciones de servicios básicos de la parcelación . B) El subsuelo
correspondiente al terreno común, hasta donde lo permiten las leyes y todas las
instalaciones y redes de servicios realizadas. C). Las instalaciones generales de

13
 14

acueducto, desde el punto de conexión suministrado por el Conjunto hasta la

entrada de cada unidad privada. D) Las instalaciones generales de energía hasta el
punto de conexión suministrado por la Parcelación.,. E) Las áreas de acceso y
circulación vehicular y de maniobras, es decir el carreteable existente. F) En
general, todos los demás bienes y zonas comunales del Condominio los cuales
ninguno de los propietarios pueda alegar un derecho de propiedad exclusiva por
razón de su misma naturaleza y/o por no habérsele transferido expresamente
como pertenencia de propiedad individual. ARTÍCULO 12.- BIENES COMUNES
NO ESENCIALES: son bienes de dominio común no esenciales: A) Aquellas
partes del lote de terreno descrito en el artículo 1° del presente reglamento, sobre
o bajo las cuales no existan construcciones o instalaciones para la prestación de
los servicios públicos básicos. B) Los bienes de dominio común de uso exclusivo
que se determinen en el reglamento. C) Los corredores de acceso que no resulten
indispensables para el aprovechamiento de los bienes de dominio privado o
particular y demás bienes que no tengan el carácter de esenciales. -
ARTICULO 13. Derechos sobre los Bienes Comunes: El derecho de cada
propietario sobre los bienes comunes de “APARTAMENTOS Y LOCALES
COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA” es igual al porcentaje de participación
asignado en este reglamento. ARTICULO 14: Destinación y Uso de los Bienes
Comunes: Los propietarios y demás ocupantes de “APARTAMENTOS Y
LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA” a cualquier título podrán
servirse de los bienes comunes siempre que los utilice según su naturaleza,
ubicación y destino ordinario, y no perturben el uso legítimo y a los demás
propietarios, conforme a lo dispuesto en este reglamento y a las decisiones que al
respecto tomen los órganos de administración. Los propietarios y las personas por
las cuales estos son civilmente responsables, así como los ocupantes o usuarios a
cualquier título, están obligados a poner en la conservación de los bienes
comunes la máxima diligencia y cuidado, a responder hasta de la culpa leve en el
ejercicio de sus derechos sobre los mismos.. CAPITULO VI - DE LOS
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD - ARTÍCULO 15.- Obligatoriedad y
efectos: De conformidad con el artículo 25 de la ley 675 de 2.001, los coeficientes
14
 15

de copropiedad determinan: 1) La proporción de los derechos de cada uno de los

propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes de “APARTAMENTOS
Y LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA”2) El porcentaje de
participación en la asamblea general de propietarios. 3) El índice de participación
con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las
expensas comunes, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de
administración, en la forma señalada en el presente reglamento. ARTÍCULO 16:
Criterios para la fijación de los coeficientes de copropiedad: Para los efectos
relacionados con el régimen de propiedad horizontal y en especial, para lo
consagrado en los artículos 25º y 26º de la Ley 675 de 2001, se le ha asignado un
valor inicial equivalente al 100% a la totalidad de las unidades privadas que
integran o conforman los “APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES
CLEMENTE ESCALONA”. Se consagra en este Reglamento que el Coeficiente
de Copropiedad se calculara con base en el área privada de cada unidad de
dominio particular, con respecto al área total privada de la propiedad horizontal.
( 755.46)
DESCRIPCIO
AREA PRIVADA M2 COEFICIENTE
N
LOCAL 1 290.60 m2 38.47 %
LOCAL 2 170.64.m2 21.3%
LOCAL 3 66.36 m2 8.78 %
APTO A 94.00 m2 12.44 %
APTO B 133.86 m2 17.71 %
ARTÍCULO 17: Modificación de Coeficientes: La asamblea general, con el voto
favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta
por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de la parcelación , podrá
autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con
modificación de los coeficientes de propiedad en los siguientes eventos: a.
Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta
los parámetros legales para su fijación. b. Cuando se extinga la propiedad
horizontal en relación con una parte de La parcelación. c. Cuando se cambie la
destinación de un bien de dominio particular. ARTÍCULO 18: Coeficientes de
Copropiedad: A pesar de la diferencia existente en los diferentes índices de
15
 16

copropiedad si se calcularan sobre el área de cada lote, se determina que: 1. La

proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados
sobre los bienes comunes de la parcelación es igual; 2. El porcentaje de
participación en la Asamblea General de Propietarios es igual; 3. El índice de
participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de
contribuir a las expensas comunes de la parcelación mediante el pago de cuotas
ordinarias y extraordinarias de administración será proporcional al coeficiente de
propiedad, independientemente si exista o no construcción sobre la parcela.

CAPÍTULO VI - DE LA CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS Y DE LAS

EXPENSAS COMUNES - ARTÍCULO 19.- Expensas comunes necesarias:
Son las erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de
los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y
conservación de los bienes comunes la parcelación, incluyendo los gastos o
adecuaciones que por disposición legal deban hacerse a sus bienes comunes.
ARTÍCULO 20.- Solidaridad en el pago de las Expensas Comunes: De
conformidad con lo prescrito por el artículo 29 de la Ley 675 de 2.001, para efecto
de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el
propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.
Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo
propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no
pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del
derecho de dominio. Parágrafo 1°: Cuando el dominio de un bien privado
perteneciere en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será
solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes
correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus
comuneros, en la proporción que les corresponda. Parágrafo 2°: La obligación de
contribuir oportunamente con las expensas comunes de la parcelación se
aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien de dominio privado o
particular, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común..
ARTÍCULO 21.- Exigibilidad de las cuotas: Para el pago de las expensas
16
 17

comunes necesarias ordinarias a cargo de los propietarios de las unidades

privadas, se dividirá su valor total en mensualidades, que deberán ser canceladas
anticipadamente, dentro de los quince (15) primeros días calendario del respectivo
mes, salvo que la Asamblea de propietarios determine otro plazo. Las cuotas
extraordinarias sean o no necesarias se pagarán dentro del término que para el
efecto indique la Asamblea General de Propietarios. La forma o medio de pago
será la que determine la asamblea o en omisión de ésta el administrador, sin que
de ninguna manera se acepte el recaudo directo por parte del administrador. Una
vez realizado el pago de la respectiva cuota, y sin que excedan tres días
calendarios, deberá el propietario o el responsable de la obligación, deberá allegar
soporte del pago para que el administrador expida el respectivo comprobante. De
no hacerlo, el administrador no tendrá facultad para imputar el pago y como
consecuencia le aparecerá en la próxima cuenta de cobro el saldo en mora.
Parágrafo 1°: La Asamblea de Propietarios podrá decidir que la mora en el pago
de las cuotas mensuales, implicará la expiración del plazo para el pago de las
restantes cuotas dentro de la misma anualidad, siendo en consecuencia exigible la
totalidad del saldo. ARTÍCULO 22.- Incumplimiento en el pago de
expensas: El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses
de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente certificado
por la Superintendencia Financiera, sin perjuicio de que la Asamblea general, con
el voto favorable de un número plural de propietarios que representen por lo
menos la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad, establezca un interés
inferior. Mientras subsista este incumplimiento tal situación podrá publicarse en las
instalaciones de la parcelación, o enviarse de manera individual a cada
copropietario, garantizando siempre que tal información sólo sea conocida por los
copropietarios. ARTÍCULO 23. – Procedimiento para el pago de las
expensas comunes: Es obligación del administrador recaudar el valor de las
expensas comunes a cargo de los copropietarios y para ello se tendrá en cuenta el
siguiente procedimiento: 1) Dentro de los ocho (8) primeros días de cada mes se
deberá allegar a cada propietario un recibo o cuenta de cobro donde indique de
manera clara y detallada el valor a pagar, el concepto y el plazo para ello, el
17
 18

monto de los intereses moratorios cobrados y su respectiva tasa de interés. Si se

trata de cuotas extraordinarias, el documento de cobro se enviará dentro de los
siete (7) días siguientes a la fecha en que esta se decrete o se podrá incluir en la
próxima cuenta de cobro de expensas comunes ordinarias. 2) Si se trata de multas
o sumas que deba el propietario reembolsar, tal valor se incluirá siempre en la
próxima cuenta de cobro que deba enviarse, luego de impuesta la multa o de
ordenado el reembolso. Para este pago el plazo será el mismo de la cuota
ordinaria. 3) Cuando un propietario adeude más de dos cuotas ordinarias de
administración, el administrador queda obligado a enviarle un requerimiento
escrito concediéndole un período de treinta (30) días para la normalización de su
obligación e indicándole a partir de dicha fecha la restricción del uso de los bienes
comunes no esenciales, y de servicios complementarios no esenciales. 4) Si
transcurrido el período de que trata el numeral anterior, aún persiste la mora, y
encontrándose vencidas tres cuotas ordinarias de administración, el administrador
podrá enviar la información necesaria para que se inicie el cobro jurídico de la
obligación. 5) Cuando se trate de cuotas extraordinarias el plazo para dar inicio al
cobro jurídico será de sesenta (60) días a partir de la fecha de vencimiento del
plazo para cubrir la obligación. 6) Cuando se trate del recaudo de sumas
equivalentes a multas o a reembolsos que deba hacer el propietario los términos
serán los mismos que para la cuotas ordinarias, pero los intereses de mora que se
causen serán equivalentes al seis por ciento (6%) anual. 7 ) Todos los gastos que
se originen por el retardo en el pago de las expensas comunes o cualquier otra
obligación como resarcimiento de daños o multas, serán asumidos por el
propietario del respectivo bien, aceptando desde ya las tarifas que por concepto de
honorarios profesionales pacte el administrador. 8) En caso de que el deudor se
rehúse a pagar al encargado de hacer el recaudo, los gastos de cobranzas, gastos
procesales y honorarios profesionales, la unidad asumirá tal valor y dicho valor le
será cobrado en la próxima cuenta de cobro que se le envíe al deudor. ARTÍCULO
23A.- Imputación de pagos: El pago de las expensas comunes necesarias y no
necesarias, cuotas ordinarias, cuotas extraordinarias, cuotas de compensación,
intereses, sanciones, multas y pagos por cualquier otro concepto, que hagan los
18
 19

propietarios, tenedores o responsables de las unidades privadas serán aplicados en

el siguiente orden: 1) Gastos de cobranza, honorarios profesionales o gastos
procesales 2) Intereses de mora 3) Sanciones o multas 4) Valores que deban
reintegrarse a la copropiedad 5) Cuotas extraordinarias 6) Cuotas ordinarias. 7)
Otros conceptos ARTÍCULO 24.- Mérito ejecutivo: De conformidad con lo
establecido por el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, para el cobro ejecutivo de las
multas o de las obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y
extraordinarias, con sus respectivos intereses, el título ejecutivo contentivo de la
obligación será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún
requisito ni procedimiento adicional y de la parte pertinente del reglamento en la
que se autorice el cobro de un interés inferior al certificado por la entidad
financiera, y en este último caso la copia del Acta de la Asamblea de Propietarios
en la que se estableció el interés inferior. La acción ejecutiva no estará supeditada
al agotamiento previo de los mecanismos para solución de conflictos previstos en
el presente reglamento. ARTÍCULO 25- Elaboracion y aprobacion del
presupuesto: El presupuesto general de gastos deberá elaborarse así: 1) Cada
año antes del 31 de Enero, el Administrador elaborará un proyecto de presupuesto
de ingresos y gastos, calculando el valor probable de las expensas ordinarias que
se hayan de causar en el periodo fiscal del mismo año, comprendido entre el 1º de
Enero y el 31 de Diciembre, teniendo en cuenta el déficit o superávit del ejercicio
anterior si existiera y los aprovechamientos de cualquier índole. La diferencia
entre las partidas enunciadas como ingresos y el aporte de los gastos, se dividirán
entre los copropietarios en proporción a los porcentajes indicados en la Tabla de
Coeficientes. 2) El Administrador enviará dicho presupuesto para estudio y
aprobación por parte del Consejo de Administración, si lo hubiere, el cual podrá
hacerle las modificaciones que considere convenientes. 3) Copia del presupuesto
aprobado por el Consejo, será enviada a cada uno de los propietarios, por lo
menos con diez (10) días de antelación a la fecha en que se ha de reunir la
Asamblea de propietarios en sesión ordinaria. ARTÍCULO 26.- Presupuesto
provisional: Si transcurriera el mes de Marzo sin que la Asamblea de
Copropietarios se haya reunido y haya aprobado el presupuesto de que se trata,
19
 20

hasta tanto la Asamblea decida lo pertinente, el presupuesto, elaborado por el

Administrador y aprobado por el Consejo de Administración, tendrá vigencia
provisional; por lo tanto todos los copropietarios estarán obligados a efectuar el
pago de sus cuotas, conforme a la liquidación que con base en tal presupuesto
haga el administrador. Parágrafo: Presupuesto de Administración Provisional.
Dentro de la etapa de administración provisional, se facturará a los propietarios
desde la entrega física de su parcela, los valores causados en el mes vencido a fin
de que sea atendido en proporción al coeficiente de copropiedad de cada unidad
privada. En dicha ejecución estarán incluidos los conceptos derivados de la
administración y representación legal de la persona jurídica que ordenan la ley y
este RPH. ARTÍCULO 27.- Déficit presupuestal: Cuando las sumas
presupuestadas resultaren insuficientes, el Administrador, convocará
inmediatamente a una Asamblea Extraordinaria y solicitará los reajustes del caso
en la liquidación de las cuotas a pagar por cada propietario. La Asamblea
procederá a decretarlos indicando la forma y oportunidad del pago de dichos
reajustes. ARTÍCULO 28.- Impuestos y tasas: Los impuestos y tasas que
afecten las unidades privadas serán cubiertos en forma independiente por sus
respectivos propietarios. - CAPITULO VII - DE LOS DERECHOS,
OBLIGACIONES, PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS Y OTRAS
NORMAS DE CONVIVENCIA - ARTÍCULO 29.- Libertad de enajenación:
Cada propietario actual y sus sucesores a cualquier título en el dominio, podrán
enajenar, limitar o gravar libremente sus bienes de dominio privado o particular. El
uso y goce de los mismos estará limitado por las disposiciones legales que rijan
sobre propiedad horizontal y por lo establecido en el presente reglamento. A estas
limitaciones quedan sometidos también los ocupantes y tenedores a cualquier
título de los bienes de dominio privado o particular.

ARTICULO 30. - Derechos: Además de los ya mencionados y emanados de la

ley, son derechos de los propietarios de los bienes privados de la parcelación
los siguientes: 1) Libertad para enajenar, gravar, dar en anticresis o ceder la
tenencia de su unidad de dominio privado a cualquier título, con las limitaciones

20
 21

impuestas por la Ley y este Reglamento, y en general, cualquiera de los actos a

que faculta el derecho de dominio. 2) Servirse de los bienes comunes, siempre que
lo haga según la naturaleza y destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del
uso legítimo de los demás propietarios y usuarios. 3) Ser visitado por personas no
residentes. 4) Disfrutar de los servicios comunes aprobados por la Asamblea
General. 5) Intervenir en las deliberaciones de las asambleas de copropietarios con
derecho a voz y voto. 6). Solicitar al juez competente la imposición de multas de
acuerdo con lo dispuesto en la Ley 675 de dos mil uno (2.001), para propietarios,
arrendatarios y usuarios de los bienes de dominio privado que violen las
disposiciones de este reglamento. 7). Solicitar al administrador la convocatoria de
asambleas extraordinarias de conformidad con lo establecido en este reglamento.
8). Cada propietario, o quien lo represente o sustituya en el uso, goce o
disposición de su unidad privada a cualquier título, podrá ocupar la misma con las
personas que desee, siempre y cuando no se trate de personas de mala conducta
o de vida disoluta, o que perturben habitualmente la tranquilidad de los demás
ocupantes, siendo en todo evento responsable el propietario por los actos,
acciones u omisiones de dichas personas. 9) Ser informado oportunamente de la
gestión de los órganos de Administración y participar de la fiscalización de los
mismos, a través de los órganos de control de la copropiedad. 8) Formular por
escrito sus quejas, reclamos y sugerencias a los órganos de Administración,
relativos a los servicios comunitarios o al obrar de los residentes y obtener pronta
solución a los mismos. ARTÍCULO 31.- Obligaciones: Son obligaciones de los
propietarios y en lo pertinente de los ocupantes, las siguientes: 1º. Usar de
acuerdo a su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de
propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la
seguridad o solidez de la agrupación, producir ruidos, molestias y actos que
perturben la tranquilidad de los demás propietarios y ocupantes o afecten la salud
pública. 2º. Ejecutar de inmediato las reparaciones en su unidad privada, incluidas
las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda
ocasionar perjuicios al Condominio o las viviendas que la integran, resarciendo los
daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba
21
 22

responder. 3º. Contribuir oportunamente con las expensas necesarias para la

administración, conservación reparación y reposición de los bienes comunes. 4º.
Notificar por escrito al administrador dentro de los cinco (5) días siguientes a la
adquisición de un bien de dominio particular, su nombre, apellido, domicilio, el
número, fecha y lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad. 5º.
Solicitar autorización escrita al administrador cuando vayan a efectuar cualquier
trasteo o mudanza, indicando la hora y detalle del trasteo.

6º. Suscribir contratos con las personas a quien conceda el uso o goce de su bien
de dominio particular y pactar expresamente en ello, que el inquilino u ocupante a
cualquier título, conoce y se obliga a respetar y cumplir este reglamento. 7º. Tener
asegurada su propiedad contra incendio y terremoto por el valor real de la
vivienda.

ARTÍCULO 32.- Prohibiciones: Las conductas que se indican en éste artículo

implican para los propietarios, usuarios o tenedores a cualquier título de bienes de
dominio privado o particular, obligaciones de no hacer; el incumplimiento de tales
obligaciones especiales dará derecho a imponer las sanciones pertinentes, sin
perjuicio de las indemnizaciones que se originen por el incumplimiento. Queda
expresamente prohibido: .- Con relación a los Bienes Comunes y la Vida en
Comunidad quedan prohibidos los siguientes actos:

1º. Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comunes.

2º. Arrojar basuras u otros objetos en los bienes de propiedad común, a otros
bienes de propiedad privada.

3º. Instalar cualquier tipo de antenas, radioaficionado o radar, toda vez que estas
infieran la comunicación de las demás unidades.

4º. Permitir que las áreas libres comunales se vean desaseadas por el mal uso que
de ellas hagan sus mascotas. La Ley 746 de Julio 19 de 2002 reglamenta la
tenencia y manejo de mascotas. Asimismo, establece sanciones para quienes
22
 23

incumplan con las normas. “Las mascotas no pueden transitar sueltas por las
zonas públicas. Si un perro es peligroso debe tener bozal y tiene que estar
amarrado. De igual manera, los dueños de las mascotas están en la obligación de
recoger los excrementos”. En general está prohibido incumplir las normas y
obligaciones que le imponen la ley y el presente reglamento, las órdenes de la
administración o la asamblea y el desarrollo de actividades contrarias a la
tranquilidad, sosiego comodidad y buen nombre la parcelación.

.ARTÍCULO 33: Modificaciones en los bienes privados: Las modificaciones o

mejoras diferentes a las locativas que se pretendan realizar en los bienes privados
o de dominio particular se sujetarán a las siguiente procedimiento: 1) El interesado
deberá solicitar autorización por escrito al Consejo de Administración adjuntando
los planos que contengan el diseño arquitectónico y estructural de las obras a
realizarse, indicando los materiales de las mismas. 2) El Consejo de Administración
una vez verifique la documentación aportada contará con 20 días para emitir la
resolución aprobando dicha construcción, salvo que esta implique: A) Una
disminución al uso y goce de los bienes comunes o una afectación a los mismos B)
Una división física o jurídica del bien privado C) Una afectación las condiciones de
salubridad, seguridad y estabilidad de la copropiedad. D) Una variación a los
coeficientes de copropiedad Parágrafo 1°: Si se presentare uno de los casos
establecidos en los anteriores literales el asunto se someterá a decisión de la
Asamblea General de Propietarios previa convocatoria realizada por el
administrador. El Consejo de Administración regulará la forma de ejecución de las
obras civiles en las unidades privadas indicando horarios, manejo de materiales y
áreas comunes entre otros. Copia de este manual será suministrado al propietario
o a quien tenga a cargo la ejecución de dichas obras. 3) Para dar inicio a las obras
el propietario deberá presentar al Consejo de Administración la licencia de
construcción respectiva, cuya copia será publicada en la cartelera de la
administración y firmar la carta de compromiso que elabore la administración
donde se le establezca de manera detallada el reglamento a seguir para la
ejecución de la obra. Mejoras locativas: La ejecución y desarrollo de mejoras

23
 24

locativas que no requieran de la autorización urbanística deberán ser informadas a

la administración con una antelación mínima de ocho (8) días antes de su
iniciación a fin de que el administrador suministre el manual respectivo o haga las
observaciones pertinentes tales como manejo de escombros, horarios, ingreso de
trabajadores, entre otras. Parágrafo: En todos los eventos en los que los
propietarios o tenedores realicen obras de modificación a los bienes de dominio
privado sin agotar los procedimientos establecidos para ello, el Administrador
podrá exigir la suspensión inmediata de los trabajos y podrá impedir la entrada de
materiales y el acceso de los ejecutantes de las obras. ARTÍCULO 34:
Solidaridad y extensión de estas normas: Todo lo dicho en este capítulo para
los propietarios, en lo relativo a las prohibiciones y obligaciones, tanto relativas al
uso de las Unidades Privadas como de los bienes comunes, regirá igualmente
respecto a los arrendatarios y demás personas a quienes los propietarios concedan
el uso o goce de su bien de dominio particular. Igualmente Cada propietario de
unidad de dominio privado será solidariamente responsable con las personas a
quienes cede el uso de dicha Unidad, a cualquier título, por sus actos u omisiones,
en especial por las multas que se impongan al usuario por la violación de las leyes
o de este reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al propietario sino
a las personas que con él conviven o que a su nombre ocupan las respectiva
Unidad Privada. - CAPITULO VIII - DEL REGIMEN SANCIONATORIO -
Artículo 35. - Efectos del incumplimiento: Teniendo en cuenta la naturaleza
de la parcelación y el objeto del presente reglamento, es obligación fundamental
para los propietarios y tenedores a cualquier título de las unidades privadas, el
cumplimiento oportuno e integral del régimen legal de propiedad horizontal, del
presente reglamento y de las decisiones adoptadas por los órganos de
administración, así como de las disposiciones contenidas en el manual de
convivencia o manuales complementarios. En consecuencia su incumplimiento
implicará, además de la obligación de indemnizar los perjuicios causados las
consecuencias establecidas en la Ley y en el presente reglamento. Artículo 36. -
Atribución sancionatoria: En su recíproco beneficio, los propietarios delegan en
el Consejo de Administración la facultad para verificar y calificar sus
24
 25

incumplimientos con relación a la ley, a los estatutos y al manual de convivencia y

para aplicar el régimen sancionatorio que se establece a continuación, consultando
el debido proceso y el derecho de defensa, contradicción e impugnación. Artículo
37. - Modo de ejercer la atribución sancionatoria: El Consejo de
Administración deberá evaluar las conductas atribuidas a un propietario o tenedor,
susceptibles de ser violatorias de sus obligaciones legales y estatutarias. En el
ejercicio de esta función deberá valorar la intencionalidad del acto, la imprudencia
o negligencia, así como las circunstancias atenuantes atendiendo además criterios
de proporcionalidad y graduación de las sanciones de acuerdo con la gravedad de
la infracción. Artículo 38. - Solicitud: La imposición de una sanción debe estar
precedida de solicitud escrita de un propietario, tenedor o del Administrador
dirigida y presentada al Consejo de Administración. La solicitud se presentará en
original y copia ante cualquier miembro del Consejo de Administración quien una
vez recibida devolverá la copia al solicitante en la que conste la firma, fecha de
recepción. Artículo 39. - Procedimiento: El Administrador dentro de los cuatro
(4) días siguientes a la fecha de recepción de la solicitud, enviará comunicación
escrita al supuesto infractor (propietario o tenedor), adjuntando copia de la
petición para que dentro de los diez (10) días calendario siguiente presente sus
descargos por escrito o en reunión del Consejo de Administración si fuese posible.
Artículo 40. - Decisión: Vencido el término para presentar descargos, y dentro
de los quince (15) días calendarios siguientes, el Consejo de Administración se
reunirá para evaluar las imputaciones y los descargos y emitir la resolución
correspondiente. La resolución deberá ser notificada al siguiente día de emitida a
la parte que dentro de todo el procedimiento se ha denominado como presunto
infractor y tendrá firmeza si oportunamente no se interpone el recurso de
reposición Artículo 41. - Recurso de reposición: Dentro de los cinco días
calendario siguientes a la notificación de la resolución, el presunto infractor podrá
interponer recurso de reposición ante el Consejo de Administración. Presentado el
recurso de reposición, el Consejo de Administración, dentro de los cinco (5) días
calendario siguiente a la recepción del mismo, se reunirá para decidir. La decisión
sobre el recurso presentado se comunicará por escrito al recurrente al siguiente
25
 26

día de emitida, y contra ella no procederá ningún recurso quedando en libertad de

acudir a la jurisdicción ordinaria. Artículo 42. - Resoluciones: Las decisiones
que adopte el Consejo de Administración en este procedimiento se adoptarán
mediante resoluciones que contendrán: Parte motiva: En esta se indicarán los
fundamentos fácticos, legales y/o del reglamento de administración de la
propiedad horizontal que argumentan la decisión, así como todas las circunstancias
que llevaron a la imposición de la sanción. Parte resolutiva: En esta se indicarán
las acciones que se deberán tomar para remediar, evitar o finalizar las violaciones
o sus efectos, precisando los plazos para ejecutarlas, las sanciones impuestas, las
condiciones de su ejecución y los medios de impugnación. ---Artículo 44. -
Notificaciones: La comunicación y las resoluciones referidas en este
procedimiento se enviarán siempre por correo certificado o se entregarán
personalmente, teniendo en cuenta que si se trata de un propietario la dirección
de envío será la que aparezca registrada en la administración como de notificación,
y si se trata de un tenedor, poseedor o habitante a cualquier título, se enviará a la
dirección del respectivo bien privado. Se entenderá como notificada la resolución o
la comunicación una vez sea recibida la correspondencia que la contiene, con
independencia de la persona que la haya recibido en las direcciones citadas. Para
probar dicha situación bastará aportar la prueba de entrega emitida por la oficina
de correo. Parágrafo 1°: Con la finalidad de garantizar el debido proceso y el
derecho de defensa, este mismo procedimiento sancionatorio deberá aplicarse de
manera simultánea cuando se haga necesaria la vinculación de cualquier obligado
en razón de la solidaridad legal o convencional a que se refiere el reglamento de
propiedad horizontal. Parágrafo 2º. Lo estipulado anteriormente, en nada
perjudica la facultad que tiene el Administrador de la parcelación , de conformidad
con la Ley, para acudir al funcionario judicial o de policía que sea competente, en
reclamación contra el propietario que incumpla las normas nacionales que regulan
la convivencia, que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios y usuarios o
que comprometa la seguridad, solidez, salubridad, estética o el buen nombre de la
parcelación o para exigir el cumplimiento de este reglamento. Artículo 45. -
Sanciones: El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su
26
 27

consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los

propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los
términos de la ley, dará lugar a la imposición de las siguientes sanciones: 1)
Publicación en el lugar que para ello designe la administración de los infractores
con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. 2) Imposición de
multas sucesivas que no podrán ser superiores, cada una, al valor en pesos
equivalente a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo
del infractor en la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán
exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del
infractor. 3) Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales. 4)
Suspensión de la calidad de Consejero. Inhabilidad para ser designado Consejero.
Parágrafo: En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes
esenciales o de aquellos destinados a uso exclusivo. Artículo 46. - conductas y
sanciones: Para la aplicación de las sanciones descritas en el artículo anterior se
deberá tener en cuenta, además de los principios constitucionales vigentes los
siguientes criterios: La infracción a cualquiera de las normas sobre propiedad
horizontal, al Reglamento de Propiedad Horizontal y al presente manual merecerá
los tipos de sanciones establecidos en el artículo anterior, bajo la garantía
constitucional del debido proceso y las normas concordantes.

• Publicación en la cartelera de la copropiedad ubicada en la garita de acceso.

• Faltas Leves. Multa del 50% de la cuota de administración para acciones

que contrarían una obligación (art. 31), o un compromiso (art. 31 par. 2). Sera
clasificada como falta leve en su primera ocasión. En la segunda será clasificada
como grave y en la tercera como gravísima.

• Faltas Graves. Multa del 100% de la cuota de administración para acciones

que contraríen las prohibiciones (art. 32).

• Faltas Gravísimas. Multa del 150% de la cuota de administración para

acciones reiterativas o de agresividad de hecho, palabra u actitud.

27
 28

UNIDAD: CUOTA DE ADMINISTRACION POR EXPENSAS COMUNES.      

   
MULTAS EN CUOTAS DE
INFRACCION ADMINISTRACION
ACTIVIDAD PUBLICACION LEVE GRAVE GRAVISIMA
EN LAS AREAS COMUNES      
Impedir o dificultar la conservación y reparación de NO X 2 VECES
1/2
los Bienes Comunes. EN EL AÑO    
Dejar sin recoger escombros, basuras o residuos en
zona común de la playa del rio o en las áreas SI 1
comunes de la vía.    
Instalar cualquier tipo de antenas, radio aficionado o
radar, toda vez que estas interfieran la comunicación SI 1/2
de las demás unidades.    
UNIDADES PRIVADAS      
Incumplimiento en las obligaciones generadas como
prestador de vivienda turística, omitir el registro, no
SI 1
declararlo al administrador, no entregar manual de
convivencia.    
Ejecutar obras de pozos y fosas en áreas distintas a
SI 1
las consideradas para tal fin.    
Incumplimiento de las normas generales contenidas
SI 1/2  
en el Manual de Obras Civiles de la Parcelación.  
Colocar avisos no autorizados en las unidades
SI 1/2
privadas.    
NO X DOS
No disponer de la debida manera de los residuos VECES A LA
1/2
orgánicos e inorgánicos. TERCERA
SANCION.    
No realizar periódicamente el mantenimiento a su
SI 1/2
unidad privada    
Mantener especies animales declaradas como
SI 1
prohibidas.    
Darle uso como bodega o almacenaje de materiales o
para actividades ilegales o contrarias a las buenas SI
costumbres.     1 1/2
Exceder los niveles de ruido o irrespetar de alguna
manera el descanso y sosiego de los vecinos por SI 1/2
cometer actos inmorales o ilegales.    
Realizar quemas para limpiar los lotes. SI     1 1/2
VEHICULOS      
Estacionar vehículos en lugares no autorizados SI   1  

28
 29
Operar los vehículos con maniobras temerosas o
irresponsables que puedan generar accidentes a sus SI
ocupantes o a terceros.     1 1/2
Sobrepasar los límites de velocidad estipulados en
SI 1
este manual.    
         
SANA CONVIVENCIA EN ÁREAS COMUNES      
Producir ruidos excesivos, o actos contrarios al buen
ejemplo en reuniones o fiestas, que lleguen a las
zonas peatonales o verdes u otra área común que SI 1
perturben la tranquilidad y el sosiego de las familias
vecinas.    
NO X DOS
El consumo de cigarrillos o cualquier sustancia
VECES A LA
sicotrópica en zonas comunes sin concertar su 1/2
TERCERA
ejercicio con la administración.
SANCION.    
Obstaculizar los accesos o senderos. SI 1/2    
NO X DOS
Reparaciones locativas en horarios no autorizados.
VECES A LA
Personal que incumpla la normatividad técnica y 1/2
TERCERA
laboral.
SANCION.    
La extensión de reunión social en inmuebles privados
SI 1
a áreas comunes.    
Disparos al aire. DENUNCIO     1 1/2
MASCOTAS      
Mascotas molestas deambulando en las áreas
comunes sin su collar, bozal y correa sin compañía de SI 1
un adulto y la no recolección de sus heces.    
Mantener especies prohibidas por el Reglamento
SI 1
(Chivos, Cerdos, Vacas).    
No mantener al día el programa de vacunación de su
SI 1
mascota.    
OTROS      
Realizar labores de caza tradicional. Ningún ser vivo
DENUNCIO
será cazado en Tardes de Verano.     1 1/2
Agresión física, verbal a empleados, residentes o
visitantes, así como a la administración y SI 1 1/2
colaboradores del conjunto.    
Solicitar a los vigilantes y empleados del conjunto,
por parte de los propietarios o residentes tareas SI 1/2
ajenas a sus funciones.    
Causar daños a propiedad ajena por razones
SI 1/2
diferentes a fuerza mayor o caso fortuito.    
29
 30

Afectar las áreas comunes o cometer actos que

maltraten o agredan de cualquier manera al SI 1
ecosistema y sus especies nativas.
   
DEPOSITOS      
         
Garantía por trasteos NO 1/2    
Garantía por Utilización de Áreas Comunes en
1/2
reuniones NO    
   

parágrafo 1°: Las sanciones contempladas en los numerales 1 y 3 del artículo

anterior no podrán imponerse por más de un mes, salvo en los casos de
reincidencia de la conducta, en los que podrán imponerse hasta por tres meses y
en los cuales podrán concurrir las sanciones de los numerales 2,3, 4 y 5.
parágrafo 2°: Para determinar si la conducta objeto de sanción es por primera,
segunda, tercera vez o reiterativa el Consejo de administración deberá en la
respectiva resolución citar las resoluciones anteriores en la cual conste la
respectiva sanción, entendiéndose que debe tratarse de la misma disposición
vulnerada y sancionada. Parágrafo 3°: Aquellas disposiciones, prohibiciones u
obligaciones que dicte el Consejo de Administración respecto de los bienes
comunes y en uso de sus facultades, y que no aparezcan aquí descritas deberá
indicárseles la sanción a la que habría lugar en caso de violación o vulneración de
ellas. Artículo 47. - Ejecución de las sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias: El Administrador será el responsable de hacer
efectivas las sanciones no pecuniarias impuestas, aún acudiendo a la autoridad
competente o los centros de conciliación autorizados por la ley; las multas serán
cobradas en las factura de la cuota de administración. - CAPÍTULO IX- DE LOS
ÓRGANOS DE ADMINISTRACION- ARTÍCULO 48.- Órganos de
administracion: La dirección y administración de la persona jurídica del inmueble
materia del presente Reglamento estará acargo de los siguientes órganos: 1)
Asamblea General de propietarios. 2) Consejo de Administración. 3) Administrador

30
 31

ARTÍCULO 49.- Orden jerarquico: Cada uno de los órganos de administración

tiene facultades específicamente detalladas en los siguientes capítulos, pero en
caso de duda ha de entenderse que el Administrador tiene atribuciones
representativas y ejecutivas suficientes, en tanto que no le hayan sido
expresamente negadas en este Reglamento, en disposiciones de la Asamblea de
Copropietarios o en lo de su cargo, por el Consejo de Administración. La Asamblea
de Copropietarios es, en todo caso, el órgano de mayor jerarquía dentro de la
copropiedad. El Consejo de Administración tendrá facultades de reglamentar las
normas de este Reglamento que así lo requieran o que impliquen modificación de
las mismas. - CAPITULO X - DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS
- ARTÍCULO 50.- Integracion y alcance de sus decisiones: La Asamblea
general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o
delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la Ley 675 de
2.001 y en este reglamento. Todos los propietarios de bienes privados que
integran a la Parcelación tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a
votar en ella. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales
reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios,
inclusive para los ausentes o disidentes, para el Administrador y demás órganos, y
en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del Parcelación. Parágrafo 1º.
Cada propietario no podrá designar más de un representante para que concurra a
la Asamblea, cualquiera que sea el número de bienes inmuebles que posea.
Parágrafo 2º. La representación debe ser concedida por el propietario mediante
poder escrito debidamente diligenciado. Parágrafo 3º. Cuando varias personas
sean o lleguen a ser condueñas de una unidad privada o su dominio estuviere
desmembrado, en cualquier forma, los interesados deberán designar una sola
persona que los represente en el ejercicio de sus derechos de copropietarios. En
caso de que no hubiere acuerdo, se nombrará conforme lo dispuesto en la Ley 95
de 1.890. Parágrafo 4º. Los miembros de los organismos de administración y
dirección de la copropiedad, los Administradores, revisores y empleados de la
propiedad horizontal, no podrán representar en las reuniones de la Asamblea,
derechos distintos a los suyos propios mientras estén en ejercicio de sus cargos.
31
 32

ARTÍCULO 51.- Funciones de la asamblea: La Asamblea de Copropietarios

tiene las siguientes funciones: 1) Aprobar o improbar los estados financieros y el
presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el
Consejo Administrativo y el Administrador. 2) Aprobar el presupuesto detallado de
gastos para el nuevo periodo presupuestal del Parcelación y las cuotas para
atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo
de imprevistos, cuando fuere el caso. 3) Distribuir las cuotas de gastos entre los
copropietarios, con atención a los coeficientes especiales para gastos o a los
coeficientes de copropiedad según el caso establecidos en este Reglamento,
siguiendo el presupuesto anual aprobado e indicando la época de vencimiento de
cada cuota, en forma que aparezca para cada propietario. 4) Decretar cuotas
extraordinarias a cargo de los propietarios cuando el presupuesto aprobado
resultare insuficiente o se presentaren necesidades imprevistas y urgentes,
indicando la época de vencimiento de cada cuota en forma tal que aparezca para
cada propietario una obligación expresa y exigible de pago de una suma líquida de
dinero. 5) Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de
convivencia y a los del cosnejo de administración para periodos de un año. 6)
Elegir y remover cada año el Revisor Fiscal y su suplente y fijarle la asignación, así
como señalarle sus funciones en lo no previsto en este Reglamento. 7) Crear los
cargos que estime necesarios y señalar sus asignaciones. 8) Revocar los
nombramientos hechos cuando así lo considere conveniente. 9) Aprobar las
reformas y adiciones al reglamento de propiedad horizontal. 10) Decidir la
desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división,
cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de
un bien común. 11) Decidir la reconstrucción total o parcial de la Parcelación en los
casos en que ésta sea procedente, aprobar los planos respectivos y determinar las
sumas con que cada propietario debe contribuir por éste concepto, de conformidad
con lo establecido en la Ley 675 de 2.001. 12) Con sujeción a la Ley, establecer el
monto de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias. 13)
Aprobar la extinción, disolución y liquidación de la persona Jurídica. 14) Otorgar
autorización al Administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo
32
 33

de Imprevistos o cualquier otro fondo que se cree para la copropiedad. 15)

Autorizar la cuantía de los seguros a cubrir riesgos o situaciones diferentes a las de
incendio y terremoto. 16) Establecer un Manual de Convivencia Interna y
Formación de Comunidad complementario al Reglamento de Propiedad Horizontal,
en donde se recojan todas las normas necesarias para el normal funcionamiento y
mantenimiento de la comunidad en lo referente a la optimización y utilización del
equipamiento comunal y zonas comunes, reglamentación y normas mínimas a
tener en cuenta en las reparaciones y adiciones de elementos en las unidades
privadas, 17) Las demás funciones fijadas en la Ley 675 de 2.001 y en los decretos
reglamentarios de la misma. - ARTÍCULO 52.- Reuniones ordinarias: La
Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, dentro
de los tres primeros meses del año, con el fin de examinar la situación general de
la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda,
considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el
siguiente año. La convocatoria la efectuará el Administrador o en su defecto el
Consejo de Administración, haciendo citación por carta enviada a cada propietario
y por cartel fijado en lugar visible en la entrada del Parcelación. Esta citación
deberá hacerse con no menos de 15 días calendario de antelación a la fecha
señalada para la reunión. El aviso de convocatoria contendrá necesariamente la
indicación de la fecha, hora y lugar de la reunión. ARTÍCULO 53. - Reuniones
extraordinarias: La asamblea general se reunirá en forma extraordinaria cuando
las necesidades imprevistas o urgentes de la Parcelación así lo ameriten, por
convocatoria del Administrador, del Consejo de Administración, del Revisor Fiscal
(si lo hubiere) o de un número plural de propietarios de bienes privados que
representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. El
procedimiento para la citación será el mismo indicado en este artículo expresando
además el motivo de la reunión y los asuntos a tratar, pero la convocatoria sólo
requerirá un mínimo de antelación de tres (3) días a la fecha de la reunión.
Parágrafo 1º. Tratándose de Asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales
y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso de convocatoria se insertará
el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no
33
 34

previstos en este. Parágrafo 2º. La convocatoria contendrá una relación de los

propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. ARTÍCULO
53A.- Reuniones por derecho propio: Si no fuere convocada, la Asamblea se
reunirá en forma ordinaria por derecho propio el primer día hábil del mes de abril a
las 7:00 p.m. en el salón social del parcelación. Será igualmente válida la reunión
que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los
participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del
Parcelación. ARTÍCULO 54.- Reuniones de segunda convocatoria: Si
convocada la Asamblea general de propietarios, y habiendo transcurrido una hora
a partir de aquella para la cual fue citada, ésta no puede sesionar por falta de
quórum, quien la preside convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer
día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, en la cual se sesionará y decidirá
válidamente con un número plural de propietarios cualquiera que sea el porcentaje
de coeficientes. En todo caso, en la convocatoria inicial, trátese de una reunión
ordinaria o extraordinaria, deberá dejarse constancia de lo establecido en este
artículo. ARTÍCULO 55.- Reuniones no presenciales: Siempre que ello se
pueda probar, habrá reunión de la Asamblea general cuando por cualquier medio
los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan
deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el
quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de
comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio
empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad (si lo hubiere).
Parágrafo 1º. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá
quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde
sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la
misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la
convocatoria efectuada a los copropietarios. ARTÍCULO 56.- Decisiones por
comunicacion escrita: Serán válidas las decisiones de la Asamblea general
cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los
deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen
el sentido de su voto frente a una o varias decisiones correctas, señalando de
34
 35

manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el

contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace. En este evento la mayoría
respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el
Parcelación. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos
separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado
a partir del envío acreditado de la primera comunicación. ARTÍCULO 57.-
Ineficacia de las decisiones en reuniones no presenciales: En los casos de
reuniones no presenciales o de decisiones tomadas por comunicación escitas, las
decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no
participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita,
expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior. Las actas
deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y
comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en
que se concluyó el acuerdo. ARTÍCULO 58.- Quorum y mayorias: Con
excepción de los casos en que la Ley o este reglamento de propiedad horizontal
exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria,
la Asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades
privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de
copropiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los
coeficientes de copropiedad representados en la respectiva sesión. Para ninguna
decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir
una mayoría superior al SESENTA por ciento (70%) de los coeficientes que
integran el Parcelación. ARTÍCULO 59.- Votos: Cada propietario tendrá derecho
a un voto por cada Unidad Privada que posea. No será válido el voto fraccionado.
Cada propietario de Unidad Privada votará en proporción a su Coeficiente de
Copropiedad, solo cuando se trate de decisiones de tipo económico. El represen-
tante de varios propietarios puede votar por separado. ARTÍCULO 60.-
Decisiones que exigen mayoria calificada: Como excepción a la norma
general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del SESENTA por
ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el Parcelación: 1)
Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una
35
 36

sensible disminución en uso y goce o cambios que alteren o modifiquen las áreas
del equipamento comunal aprobado con la Licencia de construcción. 2) Imposición
de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal,
supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. 3)
Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. 4) Asignación de
un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así
lo haya solicitado un copropietario. 5) Reforma a los estatutos y reglamento. 6)
Desafectación de un bien común no esencial. 7) Reconstrucción de la Parcelación
destruido en proporción que represente por lo menos el SETENTA y CINCO por
ciento (75%). 8) Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio
particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9)
Adquisición de inmuebles para el Parcelación. 10) Disolución y liquidación de la
persona jurídica Parágrafo. Las decisiones previstas en este artículo no podrán
tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria,
salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la Ley 675 de
2.001. ARTÍCULO 61.- Funcionamiento de la asamblea: Las asambleas
generales de propietarios se desarrollarán atendiendo el siguiente procedimiento,
sin perjuicio de las decisiones de forma que puedan lo asistentes determinar en
ella: 1) Verificado el quórum, la Asamblea de Copropietarios quedará instalada y
procederá a designar un Presidente y un Secretario, lo cual podrá hacerse por
aclamación o por aprobación oral de una proposición presentada en tal sentido. Si
no se hicieren tales designaciones, actuará como presidente el presidente del
consejo y como secreatrio el administrador. 2) El trámite de las discusiones será el
acostumbrado en las asambleas de accionistas 3) Sí por algún motivo hubiese
lugar a la suspensión de la reunión los asambleístas decidirán la fecha, hora y
lugar de su continuación, sin que haya lugar a una nueva convocatoria.
ARTÍCULO 62.- Actas: Las decisiones de la Asamblea se harán constar en actas
firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá
indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de convocatoria, orden
del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo
coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. En los eventos en que la Asamblea
36
 37

decida encargar personas para verificar la redacción del acta, el administrador

deberá enviarles un proyetco de acta dentro de los ocho días siguientes a la fecha
de celebración de la asamblea, cocnediendoles un termino de cinco (5) días para
que presneten por escrito sus observaciones. Dentro de un lapso no superior a
veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el
Administrador debe poner a disposición de los propietarios del Parcelación, copia
completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la
administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro
de actas de dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación. La copia del
acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en
ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El
Administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite. Parágrafo 1:
Sí las personas encargadas de la revisión del acta no presentaren dentro del
tiempo concedido las observaciones pertinentes se entenderá que no hay lugar a
las mismas y en tal caso, el adminsitrador procederá a su publicación previa firma
del presidente, dejando constancia de tal situación en el texto del acta.
ARTÍCULO 63.- Obligatoriedad: Las decisiones de la Asamblea, tomadas con el
quórum y las formalidades previstas en este Reglamento, son obligatorias para
todos los propietarios, hayan concurrido o no a la respectiva reunión. En lo
pertinente, también tendrán carácter obligatorio para los ocupantes del inmueble.
Parágrafo 1º. La inobservancia de las disposiciones, preceptos, obligaciones,
deberes y recomendaciones contenidas en este reglamento y transmitidas o no a
través de cartas, circulares, comunicaciones verbales o escritas de la
Administración bien sea por acción u omisión, será penalizada conforme y
mediante el procedimiento contemplado en el presente reglamento. ARTICULO
64.- IMPUGNACION DE LAS DECISIONES: El administrador, el Revisor Fiscal
si lo hubiere y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones
de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones
legales o al presente reglamento. La impugnación podrá intentarse dentro de los
dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la
respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento
37
 38

consagrado en el artículo 382 de la Ley 1564 de 2012 o en las normas que lo

modifiquen, adicionen o complementen.  PARÁGRAFO 1.- Exceptúense de la
disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea
general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo,
del Título II de la ley 675 del 3 de agosto del 2.001. PARÁGRAFO 2. Estarán
legitimados para impugnar las decisiones, los propietarios que hubieren votado
negativamente a la misma, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente han sido privados de su derecho al voto. El propietario que
impugne deberá estar al día con la totalidad de las deudas vencidas con el
inmueble o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. -
CAPITULO XI - DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION - ARTÍCULO 65.-
Integración y forma de elección: Anualmente la Asamblea general de
propietarios elegirá por votación verbal, por el sistema de cuociente electoral, el
Consejo de Administración, el cual estará integrado por cinco (5) miembros
principales y cinco (5) suplentes numéricos, los cuales deberán ser copropietarios o
mandatarios de personas titulares del dominio. No obstante su periodo anual, los
elegidos podrán ser removidos, en forma total o parcial, en cualquier tiempo por la
Asamblea. Así mismo, podrá haber reelección indefinida de uno o varios de sus
miembros. Parágrafo 1º. No podrán pertenecer al Consejo de Administración los
propietarios que a la fecha de la elección figuren en el listado de morosos o
quienes hayan sido sancionados por faltas al reglamento dentro de los seis meses
anteriores a la fecha de la elección. Parágrafo 2º. Cuando un propietario sea
elegido miembro del Consejo de Administración y en el transcurso de su ejercicio
como tal incurriere en mora en el pago de sus obligaciones pecuniarias con la
copropiedad o incumpla lo previsto en este reglamento, cesará en forma definitiva
e inmediata su calidad de miembro del Consejo, previa certificación del
Administrador sobre la deuda o la situación. Parágrafo 3º. Igualmente cesará en
su cargo el consejero cuando sea sancionado por incumplimiento de obligaciones
no pecuniarias. ARTÍCULO 65A.- Sesiones y quorum: Para las reuniones del
Consejo formará quórum la asistencia de la mitad mas uno de sus miembros,
38
 39

principales o suplentes. El Consejo se reunirá ordinariamente por lo menos una vez

al mes en los días que ella misma señale, y extraordinariamente cuando sea
convocada con tal carácter por el Administrador, a iniciativa propia o a solicitud de
cualquiera de los miembros del Consejo; las sesiones serán presididas por el
Presidente designado en el seno del propio Consejo y actuará como Secretario el
Administrador, quien en tal cargo se ocupará de las citaciones a Consejo. Las
decisiones serán tomadas por la mitad más uno de los asistentes, salvo que la
Asamblea de Copropietarios establezca quórum especial para asuntos
determinados. ARTÍCULO 66.- Actas del consejo: De todas las reuniones del
Consejo se dejará constancia en actas que se extenderán en orden cronológico en
un libro de actas. En ellas deberá dejarse constancia de todos los asuntos tratados
y acuerdos a que se llegue en las reuniones, además de la indicación de la fecha y
hora de la reunión y lista de asistentes. Dichas actas deberán firmarse por el
Presidente y el Secretario del Consejo. Las decisiones del Consejo serán
comunicadas a los copropietarios mediante la colocación de copias de ellas en los
espacios pertinentes o enviadas a sus direcciones de correo electrónico.
ARTÍCULO 67.- Funciones del Consejo de Administración: El Consejo
tendrá las siguientes funciones: 1) Adoptar su propio reglamento de
funcionamiento 2) Nombrar y remover libremente al Administrador y a su suplente
cuando fuere el caso, para periodos determinados, y fijarle su remuneración. 3)
Informar anualmente, y cuando además lo juzgue conveniente, a la Asamblea
general de propietarios todo lo relacionado con las cuentas que presente el
Administrador y su concepto acerca del presupuesto de gastos e ingresos que ha
de presentar cada año el Administrador. 4) Convocar a la Asamblea general a
reunión ordinaria cuando el Administrador no lo hubiere hecho oportunamente y a
reunión extraordinaria en los casos previstos en este reglamento o cuando lo
estime conveniente. 5) Asesorar al Administrador en todas las cuestiones relativas
al mejor funcionamiento de la copropiedad, ejercitar ampliamente el control de su
gestión y cuando lo juzgue conveniente dar cuenta al respecto a la Asamblea
general de propietarios. 6) Dar normas sobre la forma y periodicidad de los
estados de cuentas o informes que el Administrador deba rendirle. 7) Vigilar la
39
 40

administración del inmueble y dictar los reglamentos internos tendientes a que se

mantenga el orden, el aseo del inmueble y la armonía entre los copropietarios. 8)
Autorizar al Administrador para que haga las reparaciones materiales de carácter
urgente para la higiene, seguridad y debida utilización del inmueble, cuando no
hubiere partida aprobada para tal efecto en el presupuesto, o bien ordenar
directamente estas reparaciones. 9) Exigir al Administrador oportuna información
sobre los actos y contratos por él celebrados en el ejercicio de sus funciones. 10)
Aprobar los contratos cuyo valor supere los 10 S.M.L.M.V. o aquellos que siendo
inferior la asamblea determine. 11) Reglamentar la forma de efectuar los gastos de
cada operación que pueda realizar el Administrador sin necesidad de aprobación
previa del mismo Consejo. 12) Decidir sobre la procedencia de sanciones por
incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley 675 de 2.001 y en este
reglamento, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa
consagrado para el caso en este reglamento de propiedad horizontal. 13) Velar
para que el Administrador inicie las acciones judiciales pertinentes a la
copropiedad, en razón del Régimen de Propiedad horizontal. 14) Aprobar los
contratos, términos y condiciones para la explotación económica de los bienes
comunes. 15) Reglamentar en detalle el uso de los bienes comunes para permitir
su utilización adecuada para todos los propietarios y evitar el surgimiento de
conflictos. 16) Ejercer las funciones que le delegue la Asamblea y cumplir y hacer
cumplir las prescripciones de ésta. - CAPITULO XII - DEL ADMINISTRADOR
DE LA “APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES CLEMENTE
ESCALONA - ARTÍCULO 68.- Naturaleza del administrador: La
representación legal de la persona jurídica y la administración de la Parcelación
corresponderán a un Administrador elegido por el Consejo de Administración, para
periodos prorrogables de un (1) año. Los actos y contratos que celebre en ejercicio
de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando
se ajusten a las normas legales y reglamentarias. El administrador responderá por
los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a
los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del Administrador en los
casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la Ley o
40
 41

del reglamento de propiedad horizontal. Parágrafo 1º. Para efectos de suscribir el

contrato respectivo de vinculación con el Administrador, actuará como
representante legal de la persona jurídica el Presidente del Consejo de
administración. Parágrafo 2º. El Consejo de Administración podrá exigir la
constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo
del Administrador. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al
presupuesto de gastos de la Parcelación para el año en que se realiza la respectiva
designación. ARTÍCULO 69.- Funciones del administrador: La Administración
inmediata de todos los bienes de propiedad común, así como la supervigilancia y
control de los mismos estará a cargo del Administrador. El Administrador es el
mandatario de todos los copropietarios y representante de la copropiedad. Al
efecto, tiene por sí solo facultades de ejecución, conservación, de representación y
de recaudo, o sea, que con sujeción a las leyes y costumbres civiles y mercantiles,
reúne en sí funciones de mandatario, depositario, gerente, secretario y tesorero,
susceptibles de ejercicio personal único o delegable parcialmente bajo su
responsabilidad, previo consentimiento del Consejo de Administración. Sus
funciones básicas son las siguientes: 1) Convocar a la Asamblea a reuniones
ordinarias antes de que termine el mes de marzo y someter a su aprobación el
inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto
detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual con
destino a la conservación, reparación, reposición y administración de los bienes
comunes. 2) Convocar a Asambleas extraordinarias. 3) Llevar directamente o bajo
su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la Asamblea y de registro
de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa a la Parcelación.
4) Poner en conocimiento de los propietarios y residentes de la Parcelación, las
actas de la Asamblea general y del Consejo de administración. 5) Preparar y
someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el
informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de
ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del
ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
6) Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del Parcelación. 7)
41
 42

Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica

que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no
esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la Asamblea general en el acto
de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 8)
Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración,
conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en este reglamento. 9) Reglamentar, de acuerdo con los
lineamientos que le señale el Consejo de Administración, el uso de los bienes
comunes de manera que estén al servicio de todos los copropietarios u ocupantes
legítimos y cuidar del correcto funcionamiento, uso y conservación de los bienes de
propiedad común. 10) Cobrar y recaudar, directamente o a través de ap8oderados
cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de
carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio
particular del Parcelación, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas,
sin necesidad de autorización alguna. 11) Elevar a escritura pública y registrar las
reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la Asamblea
general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos
relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 12)
Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y otorgar poderes
especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 13) Requerir por escrito
certificado al presunto infractor (propietario, arrendatario o tenedor a cualquier
título), por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. 14) Notificar por
escrito a los propietarios, arrendatarios o tenedores a cualquier título de bienes
privados, las sanciones impuestas en su contra por el Consejo de Administración o
la Asamblea general, según el caso, por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias. 15) Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las
obligaciones previstas en la Ley 675 de 2.001, en este reglamento de propiedad
horizontal y en cualquier reglamento interno, que haya sido impuesto por la
Asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se
encuentren ejecutoriadas. 16) Expedir el paz y salvo de cuentas con la
administración de la Parcelación cada vez que se produzca el cambio de tenedor o
42
 43

propietarios de un bien de dominio particular 17) Ejecutar y hacer cumplir las

disposiciones del presente Reglamento, del Consejo de Administración y de las
normas legales que establezcan modificaciones al reglamento o a lo dispuesto por
los mencionados órganos de la copropiedad. 18) Contratar, previa autorización del
Consejo de Administración, el personal necesario para la vigilancia, aseo y
mantenimiento del inmueble y mantenerlo bajo su directa dependencia y
responsabilidad. 19) Contratar con otras personas jurídicas, previa autorización del
Consejo de Administración, los servicios a que se refiere el literal anterior, cuando
así lo considere el Consejo más conveniente, no excediendo el presupuesto
aprobado para tal efecto por la Asamblea general. 20) Contratar y mantener
vigentes los seguros previstos en este reglamento y en su caso, gestionar las
indemnizaciones provenientes de dichos seguros. 26) Tomar las medidas
necesarias que demanden la existencia, seguridad, integridad y salubridad del
inmueble y sus habitantes. 21) Hacer las mejoras y reparaciones ordenadas por la
Asamblea general en forma concreta o con autorización de carácter general y
también las de carácter urgente, debiendo en todo caso conseguir la autorización
del Consejo de Administración, en caso de que no hubiere autorización de la
Asamblea general o no existiere partida suficiente en el presupuesto. 22) Resolver,
en primera instancia, en cuanto le sea posible y no corresponda legal o
estatutariamente a otro organismo, las divergencias que surjan entre los
copropietarios y ocupantes de unidades privadas, con relación a estas, a su
destinación y a la debida utilización de bienes y servicios comunes, dando cuenta,
según el caso, al Consejo de Administración o a la Asamblea general. 23) Hacer
por cuenta de la copropiedad los pagos que sean procedentes, con cargo al
presupuesto aprobado, evitando que ellos se hagan morosos. 24) Organizar, bajo
su directa responsabilidad, la vigilancia del inmueble. 25) Invertir los fondos
recaudados por la copropiedad, por cualquier concepto, en forma tal que se
garantice su liquidez, siguiendo al efecto las instrucciones de la Asamblea general
de propietarios o del Consejo de Administración. 26) Cuidar diligentemente que
cada propietario u ocupante use su unidad de dominio privado en la forma prevista
en este reglamento, y aplicar, en caso de infracción a las normas aquí previstas
43
 44

para su uso, las sanciones que autorice la Asamblea general. 27) Las demás
funciones que defina la Asamblea general de propietarios. 28) Ejercer con relación
al inmueble, todas las actividades que no estándole prohibidas legal o
estatutariamente, se acostumbre asignar a los Administradores de bienes sujetos
al régimen de propiedad horizontal, solucionando así los vacíos y contradicciones
que resultaren de este reglamento. Parágrafo. Cuando el Administrador sea
persona jurídica, su representante legal actuará en representación del Parcelación.
ARTÍCULO 69A.- Otras disposiciones sobre el cargo de administrador:
Remuneración: Se presume que el ejercicio de las funciones de Administrador es
remunerado en dinero. Esta remuneración será fijada anualmente por la Asamblea
general de propietarios para todo el ejercicio presupuestal que ella apruebe.
Cesación en el cargo de administrador: El nombramiento del Administrador es
esencialmente revocable. Además de cualquier otra causa legal, el Administrador
cesa en su cargo por: A) Revocatoria expresa del nombramiento por parte del
Consejo de Administración o de la Asamblea de Copropietarios. B) Vencimiento del
periodo. C) Disolución o proceso de liqudiación forzosa, en el caso que una
sociedad sea la que ejerza el cargo de Administrador. D) Abandono evidente del
cargo justamente determinado por el Consejo de Administración. E) Renuncia
escrita, cuando quede aceptada. F) Incumplimiento de las obligaciones que para el
Administrador establece la Ley y este Reglamento. ARTICULO 69B.
ADMINISTRACION PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al
administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien
podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante, lo indicado en este
artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados
que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los
coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como
administrador provisional. Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el
propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio
o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador,
dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial
nombrará al administrador definitivo. ARTÍCULO 70.- Transmisión y cuentas
44
 45

del cargo de administrador: Al cesar en el cargo la persona natural o jurídica

que actuó como Administrador, deberá hacer entrega inventariada de fondos,
bienes, documentos y enseres pertenecientes a la copropiedad, con una completa
rendición de cuentas; al efecto, se firmará un acta por el Administrador que
entrega y el que recibe, documento que será entregado al Consejo de
Administración. CAPITULO XIV - DEL FONDO DE IMPREVISTOS O FONDO
DE RESERVA - ARTÍCULO 71.- Fondo de imprevistos: Con el fin de
mantener en todo momento disponibilidad pecuniaria para atender obligaciones,
para mejoras y reparaciones urgentes o convenientes, para gastos imprevistos, o
para suplir el déficit presupuestal anual ordinario, la persona jurídica constituirá un
fondo de reserva. ARTÍCULO 72- Formacion e incremento: El fondo de
imprevistos se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al
uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los
siguientes ingresos: A) Los provenientes de intereses de mora, multas, etc.
previstos como sanciones en este Reglamento o por la Asamblea de
Copropietarios. B) Los resultantes de superávit de ejecución del presupuesto anual
de gastos, en cuanto la Asamblea de Copropietarios no dispusiere absorberlos en
el presupuesto subsiguiente. C) Los producidos por los valores en que se invierta el
mismo fondo de imprevistos. D) Los adquiridos lícitamente por la copropiedad por
cualquier otro concepto.-Con los demás ingresos que la Asamblea general
considere pertinentes. Parágrafo 1º. La Asamblea podrá suspender su cobro
cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto
ordinario de gastos del respectivo año. Parágrafo 2º. El Administrador podrá
disponer de tales recursos, previa aprobación de la Asamblea general, en su caso,
y de conformidad con lo establecido en este reglamento de propiedad horizontal.
Parágrafo 3º. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales
al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del
Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a
su cargo. ARTÍCULO 73.- Manejo e inversion: Mientras la Asamblea de
Copropietarios no disponga otra cosa, el fondo de imprevistos se manejará por el
Administrador en forma separada de los ingresos ordinarios de la copropiedad
45
 46

debiendo mantenerse invertido en valores de fácil y pronta liquidez. Cuando la

Asamblea lo apruebe previa y expresamente, el fondo de imprevistos podrá
invertirse en mejoras a los bienes de propiedad común. ARTÍCULO 74.-
Naturaleza de las participaciones en el fondo: Las participaciones que a los
copropietarios correspondan en el fondo de imprevistos, tienen el carácter de
bienes comunes y por consiguiente siguen forzosamente al dominio de los bienes
de dominio particular y no son susceptibles de negociación separada. - CAPÍTULO
XV - DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS - ARTÍCULO 75.- Solución de
conflictos: Para la solución de conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del Parcelación, o entre ellos y el Administrador, el Consejo de
Administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona
jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la Ley 675 de 2.001 y de este
reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia de las
autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a: COMITÉ DE CONVIVENCIA: El
comité de convivencia estará integrado por un número impar de tres (3)
miembros principales y tres (3) suplentes numéricos, elegidos por la asamblea
general de propietarios para periodos de un año, quienes e sesionarán y operarán
conforme al reglamento que ellos mismos establezcan y con la única finalidad de
mediar en la solución de los conflictos, sin que les sea posible imponer sanciones.
Las consideraciones y decisiones de este comité se consignarán en un acta,
suscrita por las partes y por los miembros del comité donde conste la solución
asumidad por las partes y de manera clara expresa y exigible los compromisos u
pbligaciones por ellos adquiridos en razón del conflicto resuelto. Parágrafo 1°: La
participación en este comité será ad honorem. Parágrafo 2º. Si la Asamblea
general de propietarios lo considera conveniente, podrá por mayoría de los
asistentes, aumentar el número de miembros del comité, asunto que en todo caso
sólo podrá ser decidido antes de su integración anual. Parágrafo 3º. El Comité de
convivencia no obstante su periodo anual, podrá ser removido, en forma total o
parcial, en cualquier tiempo por la Asamblea. Así mismo, podrá haber reelección
indefinida de uno o varios de sus miembros. Parágrafo 4º. Igualmente cesará en
su cargo cuando sea sancionado por incumplimiento de obligaciones no
46
 47

pecuniarias por la Asamblea general o por el Consejo de Administración.

MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS: Las partes
podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de
acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia. En todo
caso cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos
referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del
Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo
modifiquen, adicionen o complementen, quedando obligados a agotar el
mecanismo de la conciliación, previa elección de esta vía jurisdiccional, ante un
centro de conciliación acreditado y certificado para ello cuando se trate de
situaciones tales como: A) Modificación de los bienes de uso común, las
alteraciones en su uso, la organización en general del Parcelación. B) La definición
acerca de la legalidad de la norma aprobada en tal sentido por la Asamblea de
copropietarios. - CAPÍTULO XVI - DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL Y DE LA LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURIDICA
“APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES CLEMENTE ESCALONA, -
ARTÍCULO 76.- Causales de extinción de la Propiedad Horizontal: La
propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales: 1) La
destrucción o el deterioro total de las edificaciones que conforman el Parcelación,
en una proporción que represente por lo menos el SETENTA y CINCO por ciento
(75%) de la Parcelación salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad
con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional. 2) La
decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de
dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los
acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el Parcelación. 3) La orden
de autoridad judicial o administrativa Parágrafo: En caso de demolición o
destrucción total de las edificaciones que conforman el Parcelación, el terreno
sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de
acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás
gravámenes que pesaban sobre los bienes privados. ARTÍCULO 77.-
Procedimiento: La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las
47
 48

causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la

decisión de la Asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo
determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos. ARTÍCULO 78.- División de la copropiedad: Registrada
la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno
y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no
superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el
Administrador, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o
se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus
coeficientes de copropiedad. La división tendrá preferencia si los bienes comunes
son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por
su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se
optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas
sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro
Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.
ARTÍCULO 78B.-Liquidación de la persona jurídica: Una vez se registre la
extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se
procederá a la disolución y liquidación de la personería jurídica, la cual conservará
su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como
liquidador el Administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo
decisión de la Asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la
extinción de la personería jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse
ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.
ARTÍCULO 79: La destinación de las unidades privadas que conforman la
propiedad horizontal “APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES
CLEMENTE ESCALONA, será conforme a los usos establecidos en las
resoluciones 02001-LC-08-2-0298 del 27 de octubre del 2008 y 022001-LC-08-2-
0273 del 1 de octubre del 2008 02001-LC-08-0389 del 31 de diciembre del 2008
expedidas por la curaduría Urbana Numero dos de Valledupar.

48
 49

-----En consecuencia, yo el suscrito Notario declaro protocolizados los siguientes

documentos: a) las resoluciones 02001-LC-08-2-0298 del 27 de octubre del 2008 y
022001-LC-08-2-0273 del 1 de octubre del 2008 expedidas y 02001-LC-08-0389
del 31 de diciembre del 2008 b) Resolución 20001-2-21-0104 de fecha 27 de
octubre del 2021 por medio de la cual se aprobó la modifiicacion del reglamento
de propiedad horizontal que va regir la parcelación tardes de verano, expedida por
la curaduría número 2 de Valledupar d) Planos sellados para propiedad horizontal
por el Curador Urbano segundo de Valledupar donde se indica el cuadro de áreas,
el alinderamiento y localización., bajo el número que corresponde a esta escritura
para su guarda, conservación para que su contenido se inserte en las copias que
de ella se expidan y para todos sus efectos legales.

NOTA: Se advirtió a los otorgantes de esta escritura de la obligación que tienen de

leer la totalidad de su texto, a fin de verificar la exactitud de todos los datos en ella
consignados, la firma de la misma demuestra su aprobación total del texto. En
consecuencia, la Notaría no asume responsabilidad por errores e inexactitudes.
Los errores de una escritura pública solo pueden salvarse, mediante otro
instrumento público de aclaración, firmado por los mismos otorgantes (Art. 102
Decreto 960/70). CONSTANCIA NOTARIAL: La Notaria responde de la
regularidad formal del instrumento que autoriza, pero no de la veracidad de las
declaraciones de los interesados, tampoco responde de la capacidad o aptitud
legal de estos para celebrar el acto o contrato respectivo. Lo anterior de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 del Decreto ley 960 de 1.970. Leído
este instrumento a los comparecientes, y advertidos de la formalidad del registro
dentro del término legal de dos (02) meses, contados a partir de la fecha de
otorgamiento de ésta escritura, cuyo incumplimiento causará intereses moratorios
por mes o fracción de mes de retardo, lo aprobaron y firman por ante mí, el
suscrito Notario que doy fe. La presente se extendió en los sellos

49
 50

Exenta de estampillas de timbre nacional artículo 69 de la reforma tributaria de

1.986. Derechos $ más $ para la Superintendencia de
Notariado y registro, más $ para el Fondo Especial de la Superintendencia
de Nacional del Notariado y Registro, $3.500.oo por cada hoja de papel notarial,
Resolución número 0451 del 20 de Enero del 2.017. I.V.A. $

LA COMPARECIENTE,

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
C.C.:
Dirección:
Teléfono fijo y/o celular:
Estado Civil:
Ocupación:

EL NOTARIO SEGUNDO,

FERNEY PINEDA RUIZ

50
51

51