Módulo 4

EL PROCESO DE
ADQUISICIÓN DE
INMUEBLES
Índice de contenidos
0. Objetivo ................................................................................................................... 3
1. Introducción ............................................................................................................. 3
2. Verificaciones previas ............................................................................................. 9
3. Contrato de reserva y anticipo............................................................................... 12
La promesa de compraventa. ........................................................................... 12
El contrato de arras........................................................................................... 13
La opción de compra ........................................................................................ 14
4. Contrato de compraventa ...................................................................................... 15
Obligaciones del vendedor ............................................................................... 22
Obligaciones del comprador ............................................................................. 26
5. Financiación .......................................................................................................... 27
6. Inscripciones registrales ........................................................................................ 31
7. Impuestos, tasas y gastos ..................................................................................... 32
En la compra ..................................................................................................... 32
Mientras se posea el inmueble ......................................................................... 36
En la venta ........................................................................................................ 37

2
0. Objetivo
Proporcionar un conocimiento y una comprensión adecuados del proceso de
adquisición de bienes inmuebles.

1. Introducción
La adquisición de una vivienda es posiblemente la inversión más importante que hace
una persona en su vida, que corresponde además a una necesidad básica que incluso
está amparada por nuestra Constitución, que en su artículo 47 señala.

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y

adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias
y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho,
regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para
impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción

urbanística de los entes públicos.”

También señala nuestra Constitución que las Comunidades Autónomas podrán

asumir competencias en diversas materias, entre las que se encuentra la ordenación
del territorio, urbanismo y vivienda.

Señalemos, sin embargo que el concepto de vivienda no es un concepto inequívoco.

Así encontramos amplias referencias a conceptos como uso residencia, domicilio,
domicilio familiar, vivienda habitual, segunda residencia y alguno más.

El Diccionario de la Real Academia de la Lengua nos define la vivienda como “lugar

cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas” Más concreta es la
definición de residencia habitual que encontramos en el IRPF:

Se entenderá que el contribuyente tiene su residencia habitual en territorio

español cuando se dé cualquiera de las siguientes circunstancias:

1ª Que permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio

español.

2ª Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades

o intereses económicos, de forma directa o indirecta

3
Evidentemente, para cumplir con su función una vivienda no necesariamente debe ser
propiedad de la persona o personas que la ocupan, ya que también existe el alquiler
de las mismas, incluso su usufructo1. De la misma manera que para ser propietario no
es absolutamente necesario haberla adquirido, ya que la propiedad puede haber
tenido su origen en una donación, una sucesión hereditaria o una permuta. Aquí nos
centraremos en la adquisición.

En este punto, conviene hacer una referencia a las viviendas de protección oficial
(VPO), uno de los tipos de inmueble considerado protegido al haber llegado a un
acuerdo la Administración del lugar donde radica la vivienda, con el promotor para
establecer una serie de limitaciones en cuanto a dimensiones y precio. En función del
tipo de protección que tenga la vivienda, quedará establecido un precio de venta
máximo para la misma, y se limitará el nivel de renta de la persona que quiera optar a
comprarla.

En cuanto al precio, este será menor que el que tendría una vivienda en el mercado
libre en un mismo entorno y con similares características. En cuanto a las
dimensiones, en general la superficie de las VPO no supera los 90 m2, aunque si está
destinada la vivienda para personas con discapacidad o movilidad reducida, puede
llegar a tener 108 m2 de superficie y, si es para familias numerosas, 120 m2.

La principal ventaja de las VPO es el precio (que está tasado), en comparación con
viviendas de similares características y localización. Además, pueden existir otras
posibles ayudas, en función de la comunidad, como facilitar la tramitación de la
hipoteca, ayudas para la entrada, o incluso alguna ventaja fiscal.

El principal inconveniente es que no se puede vender libremente la vivienda durante

el plazo que se haya señalado como protegida, una media de 10 años con alguna
excepción. Mientras la vivienda esté calificada como protegida el precio de venta está
limitado, y regulado.

En general, la compra de la vivienda puede ser obra nueva o vivienda usada (de
segunda mano) Las principales diferencias son fiscales (ver último apartado de esta
módulo) y administrativas. En el caso de vivienda nueva es necesario obtener la
cédula de habitabilidad.

La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los
requisitos de habitabilidad y solidez fijados legalmente y que es apta para ser
destinada a residencia humana. En alguna comunidad se ha suprimido la misma por
otro tipo de trámite análogo.

La cédula de habitabilidad es obligatoria, no solo para vender una vivienda, si no

también para alquilarla. Hay dos tipos de cédula de habitabilidad: de primera
ocupación: para viviendas nuevas o como resultado de una gran rehabilitación, y de
segunda ocupación: para vivienda usada o preexistente. La caducidad de la cédula
de habitabilidad es la siguiente:

1
Derecho por el que una persona puede usar los bienes de otra (en este caso la vivienda) y disfrutar
de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios.

4
 • Primera ocupación en el caso de viviendas nuevas: 25 años.
• Primera ocupación por rehabilitación: 15 años.
• Segunda ocupación: 15 años.

Señalemos también, el denominado seguro decenal de daños a la construcción, La

ley de ordenación de la edificación (LOE) publicada en 1999, tiene por objeto regular
en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las
obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así
como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de
asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios
y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

En este caso, la cobertura debe ser:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o
defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los
muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o
defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen
el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

Por otro lado, se consideran también como inmuebles para uso residencial aquellos
elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir
vivienda como tal cumplen una función doméstica2.

Señalemos también, que la Ley Hipotecaria señala en su artículo 21.3 que:

“En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar

el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se
hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de
la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera
constar en la escritura de constitución.”

En otros módulos del programa comentamos la protección que supone la labor de

asesoramiento del notario y la función del Registro de la Propiedad, aunque ambos
aspectos no son imprescindibles para adquirir la propiedad de una vivienda. Nos
remitimos a los módulos correspondientes para su detalle.

Pero hemos comentado que la adquisición no es el único proceso por el cual se pasa
a tener la propiedad de un inmueble. Por ejemplo la donación, en la que se establece
un contrato a título gratuito entre el donante y donatario por el cual se cede la
propiedad. Debe hacerse en escritura pública, en la que se puede recoger también la
aceptación del donatario (la aceptación puede hacerse en escritura separada) En
cualquier caso, para que surta efectos la aceptación debe hacerse en vida del
donante, al cual se le debe notificar.

2
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Articulo 2 a).

5
Otra posibilidad de ser propietario de un inmueble es a través de la sucesión
hereditaria, al aceptar el legatario una herencia testada o, en el caso de una herencia
sin testar, como heredero forzoso. En ambos casos a título gratuito como la donación.

Una tercera posibilidad de acabar siendo propietario de un inmueble es la permuta

inmobiliaria, que difiere de la compraventa en la no existencia de un precio. También
difiere de la compraventa, en que los propietarios finales de los inmuebles están
definidos previamente, no siendo así en la compraventa en que cualquiera puede
adquirir el inmueble.

Finalmente, otra posibilidad es el caso de subasta de inmuebles en un proceso

ejecución inmobiliaria. Especialmente relevante en el caso de las entidades
financieras, o de sus empresas tenedoras de inmuebles. En estos casos, el título de
propiedad es expedido por el letrado de la Administración de Justico del Juzgado que
haya llevado el proceso de ejecución. Dicho documento posibilitará la inscripción en
el registro de la propiedad a favor del adjudicatario del domino, aunque no se haya
producido aún la entrega.

Otro aspecto relevante en el proceso de adquisición de inmuebles, lo constituyen los

agentes inmobiliarios, los profesionales que ofrecen sus servicios de mediación,
asesoramiento y gestión en apoyo de las transacciones inmobiliarias. No existe una
regulación legal significativa de dicha actividad3, aunque hay diversas normas
autonómicas, ni es obligatorio el estar colegiado (salvo en Catalunya)
Tradicionalmente, se reconoce su intervención en las siguientes actividades:

• Compraventa de fincas rústicas y urbanas

• Permutas
• Crédito con garantía hipotecaria
• Alquileres y arrendamientos urbanos
• Traspasos
• Asesoramiento

Un aspecto relevante de la relación con los agentes lo constituye el contrato de

agencia, por el cual el agente, sea persona física o jurídica, se obliga frente al cliente
a promover actos u operaciones mercantiles, por cuenta ajena y como intermediario.
El resultado y el riesgo de estas operaciones corren por cuenta del cliente. Al ser el
contrato de agencia mercantil muy genérico, y no existir una regulación específica
para la intermediación inmobiliaria, en ocasiones se producen desajustes en la
relación entre el agente y su cliente.

3
La Ley 10/2003 de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes,
establece en su artículo tres que la actividad podrá ser desarrollada por:
a) Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de cualificación
profesional contenidos en su propia normativa específica.
b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, n de
pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de
protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad.

6
Otro colectivo, este si ampliamente regulado4 es el de los intermediarios financieros
que prestan sus servicios para la celebración de préstamos y créditos, sean
hipotecarios o no, y que están no cubiertos por la Ley 5/2019, reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario.

Además de los requisitos de registro de la entidad y de transparencia en relación con

los contratos y los precios, las empresas de intermediación deberán contratar un
seguro de responsabilidad civil con entidad autorizada, o un aval bancario que cubra
las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores por los
perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de
intermediación o concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Son intermediarios de préstamos o créditos independientes las empresas que, sin

mantener vínculos contractuales que supongan afección con entidades de crédito o
empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento
independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la
obtención de un crédito o préstamo.

La ley contempla diversas obligaciones para las entidades respecto a Información que
se debe facilitar de la empresa, la información precontractual y sobre el contrato.
Adicionalmente en la actividad de intermediación se deberá tener en cuenta que:

1. Las empresas que trabajen en exclusiva para una o varias entidades de

crédito u otras empresas no podrán percibir retribución alguna de los
clientes.
2. Las empresas independientes sólo podrán percibir retribución cuando se
haya pactado el importe de la remuneración mediante documento en
papel u otro soporte duradero.
3. Se prohíbe a las empresas percibir de los consumidores el precio o los
fondos que constituyan el contrato principal.
4. Las empresas independientes están obligadas a seleccionar entre los
productos que se ofrecen en el mercado los que mejor se adapten a las
características que el consumidor les haya manifestado, presentándoles,
al menos, tres ofertas vinculantes de entidades de crédito u otras
empresas sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas asesorará al
consumidor.
5. Las empresas, en la actividad de intermediación, están obligadas, en
todo caso, a prestar al consumidor la información que resulte exigible
por la normativa específica sobre el contrato o contratos de préstamo o
crédito que ofrezcan al consumidor.

El adquirir un inmueble en nuestro país, constituye un proceso que consta de diversas

fases y que, no sólo desde una perspectiva legal, convienen tener presente.

Durante una primera fase no hablamos propiamente de adquisición, sino más bien de
una fase previa a la misma. Supone tres actuaciones que, en función del objetivo de
adquisición y su situación pueden ser, más o menos complejas:
4
Ley 2/2009 por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos
hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

7
 • Diligencias con respecto a la propiedad – Verificar el registro y titularidad de
la finca. Comprobar ubicación, tamaño, potenciales servidumbres, y que se
trata de un inmueble libre de deudas.

• Llegar a un acuerdo con la propiedad en cuanto a los términos de la

transacción – Establecer un contrato de reserva o anticipo o de reserva y
anticipo que manifieste la intención explícita de que se llegue a realizar la
compraventa.

• Estructurar la financiación – Aportar los medios propios y ajemos para hacer

posible financiar la operación. No es aventurar demasiado, decir que puede ser
un proceso largo y complejo en función de las circunstancias de cada
operación. No es lo más frecuente disponer de la totalidad de los recursos para
adquirir un inmueble pagando al contado.

En el caso de solicitar un préstamo hipotecario, el banco recibirá el acuerdo

previo alcanzado con la propiedad, procederá a tasar la finca, y si considera
adecuada la operación ofrecerá unas condiciones a negocia. De llegar a buen
término la negociación, ya se está en disposición de pasar a la siguiente fase.

En una segunda fase, hablamos propiamente de la transferencia de la propiedad.

Esta segunda fase tiene que ver con todo aquello relacionado con la transferencia de
la propiedad de servicios y de varias utilidades, así como el registro de la misma.

• Escritura notarial de compraventa - La transferencia de la propiedad queda

certificada ante notario. Con la documentación adecuada por cada parte, el
contrato es firmado y autorizado por el notario.

• Registro – Previa comprobación de haber satisfecho los impuestos y tasas

correspondientes, el Registrador dela propiedad procederá a inscribir la
transacción en el registro, siendo a partir de este momento el comprador el que
pasa a ser definitivamente propietario del inmueble.

Veamos en detalle las particularidades de cada una de estas fases, si bien en muchos
casos, profundizaremos en otros módulos del programa respecto a las mismas.

8
2. Verificaciones previas
Antes de asumir cualquier compromiso por parte del comprador (incluso un contrato
privado) es imprescindible comprobar algunos aspectos relacionados con el inmueble
objeto del interés.

Las diversas verificaciones requieren diversas gestiones a realizar en distintos

ámbitos, empezando por el Registro de la Propiedad.

Registro de la propiedad
Una primera verificación es comprobar la situación registral solicitando al Registro de
la Propiedad de que se trate una certificación registral (también puede ser útil una
nota simple aunque supone una menor garantía) Concretamente, se trata de
comprobar que el inmueble está inscrito a nombre del vendedor y que la finca está
libre de cargas, que o tiene embargos o hipotecas.

La certificación registral es un documento público, firmado por el registrador, que da

fe del contenido del registro y que sirve para acreditar todo lo relativo a la misma que
conste en el registro. Sirve para hacer valer y probar los derechos frente a terceras
personas, físicas, jurídicas, tribunales e instituciones y organismos públicos y es,
legalmente, el único medio para ello.

La certificación más usual en la práctica es la que se conoce como “de dominio y

cargas” o simplemente “certificación de la finca”.

Certificación de dominio y cargas

Comprende los datos vigentes en cuanto a la descripción completa de la finca, su
propietario o propietarios, los derechos que puedan haberse constituido sobre la
propiedad, como el arrendamiento, el usufructo o el uso, y las cargas que pesen sobre
la finca, (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, etc.), o bien la
circunstancia de estar libre de ellas.

También puede pedirse la certificación para saber si un documento se ha presentado

o no en el registro, aunque aún no esté practicada la inscripción, y su contenido
esencial.

Una categoría especial de certificación es la que se expide en virtud de mandamiento

judicial o administrativo en los procedimientos de ejecución por impago de deudas,
que produce importantes efectos jurídicos, como advertir de la posible subasta de la
finca a los interesados en contratar con el dueño o a los titulares de derechos que
accedan al registro después de haberse iniciado el procedimiento.

Puede solicitarse asimismo una certificación literal o transcripción completa de uno o

varios asientos o inscripciones del historial de una finca.

9
Nota simple registral
Es también un documento expedido por el Registro de la Propiedad que informa sobre
quién es la persona propietaria del inmueble, las posibles cargas o gravámenes
asociados y las limitaciones de uso que pueda tener. Es un documento meramente
informativo, sin la consideración jurídica de documento público.

Ambos documentos se pueden pedir directamente en el Registro o bien de forma

telemática a través del portal web del Colegio de Registradores (en este caso, es
necesario ser usuario abonado o identificarse mediante firma electrónica).

Impuesto sobre los bienes inmuebles

Se debe comprobar asimismo en el Ayuntamiento correspondiente que no existe
pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
correspondiente a años anteriores.

Por otro lado, es totalmente factible pactar en la escritura pública de compra venta
cualquier forma de pago del impuesto, si bien no surte efecto alguno frente a la
Administración, ya que el obligado al pago del impuesto será siempre quien fuera
propietario de la finca el primer día del año fiscal.

Cuotas de la comunidad de propietarios

Se debe comprobar que el vendedor está al corriente de pago delas cuotas de la
comunidad de `propietarios si se trata de una vivienda que forma parte de una
comunidad en régimen de propiedad horizontal. El certificado será emitido por el
secretario de la comunidad.

El notario normalmente solicitará al vendedor que presente en el momento de la firma

de la escritura el certificado que pruebe la inexistencia de cuotas impagadas, o en su
caso, el importe de la deuda pendiente de pago.

Arrendamientos
También es conveniente comprobar que el inmueble no está previamente arrendado.
A este respecto, conviene recordar que, de existir un contrato, este seguirá su curso
hasta su vencimiento, con las prórrogas que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
establezca.

Asimismo, conviene saber que la ley establece los derechos de tanteo y retracto, es
decir que el inquilino puede adquirir, siguiendo el procedimiento establecido, la
propiedad pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador.

10
Otras comprobaciones
En función de la situación del inmueble conviene comprobar si existen cargas
urbanísticas. Sería el caso de una finca de reciente urbanización, ya puede ser que
exista alguna carga que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el
ayuntamiento. Por ejemplo, puede existir la obligación de pagar el coste de las obras
de urbanización o de ceder una superficie determinada de terreno para
equipamientos. El promotor debe hacerse cargo de estos costes, pero en caso de
incumplimiento, el ayuntamiento podría llegar a embargar la finca.

En el caso de reciente construcción, debe comprobarse que la misma cuenta con la

oportuna licencia de obras otorgada por el ayuntamiento, lo que supone su legalidad.

Otro documento a revisar puede ser los estatutos de la comunidad, si es el caso de

estar en régimen e propiedad horizontal. No es infrecuente encontrar dentro de estas
normas limitaciones en el uso, así como peculiaridades en la forma de contribuir a los
gastos comunes y al mantenimiento del edificio.

Finalmente, es conveniente obtener la cédula de habitabilidad y licencia de primera

ocupación, que acreditan respectivamente que la finca reúne los requisitos necesarios
exigidos por la ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones incluidas
en la licencia de construcción. El primer documento se expide por el órgano
administrativo que detenta las competencias en materia de vivienda, y la licencia de
primera ocupación por el ayuntamiento del lugar donde radique la finca.

11
3. Contrato de reserva y anticipo
Muchos son los nombres, arras, señal, reserva, pago a cuenta, etc. utilizados para
definir uno de los actos preparatorios de una compraventa. Partiendo de un acuerdo
previo y, tras múltiples trámites, se pretende que dicho acuerdo derive en el pago de
la cantidad acordada y la entrega de la propiedad. Entre estos preacuerdos
señalamos:

• La promesa de compraventa.
• El contrato de arras
• La opción de compra

La promesa de compraventa.

El contrato de promesa de compraventa de inmuebles, es aquel en el que las partes

(comprador y vendedor) comprometen mutuamente a la firma del contrato de
compraventa en un futuro que se determina en el acuerdo inicial. En nuestro país
viene recogido en el Código civil: “La promesa de vender o comprar, habiendo
conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar
recíprocamente el cumplimiento del contrato.”5 Es decir, el contrato obliga a ambas
partes a cumplirlo.

Este contrato es bastante habitual y además encaja en determinadas circunstancias

en las que la operación de compraventa no pueda cerrarse directamente, pese a que
las partes así lo deseen. Sería el caso de requerir más tiempo para obtener la
documentación necesaria para formalizar la operación, o la necesidad de realizar
trámites previos (aceptación de una herencia y cambio de titularidad, por ejemplo) Por
otro lado, la causa puede ser simplemente, que convenga a ambas partes retrasar la
firma del contrato definitivo.

El contenido del contrato es libre y queda a la voluntad de las partes, si bien es

recomendable que, como mínimo, figure: el nombre e identificación de comprador y
vendedor, los datos de la vivienda, el precio de la compraventa y la fecha o el plazo
en el que las partes esperan firmar el contrato definitivo.

Ya hemos mencionado que el contrato obliga a ambas partes, así, de no llevarse a

cumplimiento, la parte que incumpliera el acuerdo pude ser objeto de una demanda
por daños y perjuicios. Para prevenir esta situación, una alternativa es la de
acompañar la promesa con otra figura previa al contrato de compraventa, como es el
contrato de arras.

5
Artículo 1451 del Código Civil

12
El contrato de arras

El contrato de arras o señal, también conocido como anticipo, es un contrato de

compraventa en el que el comprador anticipa una cantidad de dinero del total
estipulado, mencionando explícitamente que constituye arras o señal del acuerdo.
Viene regulado en el artículo 1454 del Código Civil:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá

rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor
a devolverlas duplicadas”

Por lo tanto, el contrato de arras determina las posibles consecuencias del

incumplimiento de la promesa de compraventa.

Por otro lado, no se debe confundir con el contrato de arras con el concepto de simple
anticipo de una parte del precio de venta, ya que en este último caso se puede
rescindir unilateralmente el contrato.

Si bien no existe otra referencia a las arras en el CC, la jurisprudencia atendiendo a la

complejidad del tema y a las diferentes funciones que pueden realizar ha dado en
determinar tres tipos de arras:

• Confirmatorias – Parte de pago del precio total. Si una de las partes no

cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la
indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. No faculta el
desistimiento de cumplir el contrato.

• Penitenciales – Cantidad que perderá el comprador o deberá devolver

dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa. Son las
previstas en el CC

• Penales – Cantidad que perderá el comprador, actuando como garantía de

cumplimiento del contrato. No obstante, el comprador no se desliga de la
obligación incumplida, que puede ser exigida coactivamente. A diferencia de
las arras penitenciales, el vendedor no podrá desistir del contrato.

Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

La Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación
(LOE), regula la percepción durante la construcción, de cantidades a cuenta del precio
de la compraventa. Se establece que las personas físicas y jurídicas que promuevan
la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen
de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los
adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones
siguientes:

a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución

de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante

13
 contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras
debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval
solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para
el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el
plazo convenido para la entrega de la vivienda.

b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de

entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta
especial, con separación de cualquier otra clase de fondos
pertenecientes al promotor (…)

La garantía incluye las cantidades aportadas por los adquirentes, los impuestos
aplicables, más el interés legal del dinero. Las garantías se cancelan en el momento
de expedir la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento
equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda por el órgano administrativo
competente, y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al adquirente.

La opción de compra

Un contrato de opción de compra sobre un bien inmueble es un contrato en virtud del

cual el propietario o propietarios otorgan a otra parte el derecho (no la obligación) a
poderlo comprar bajo ciertas condiciones acordadas. Así, el concedente del derecho
de opción (vendedor) queda obligado a vender, mientras que el optante (comprador)
podrá decidir si compra o desiste de ello.

Por el mismo acuerdo, el potencial comprador entrega una cantidad de dinero al

vendedor (llamada prima de la opción), que de realizarse el contrato será considerado
como un anticipo y en consecuencia descontado del precio. Si se renuncia a la
compra y el contrato no se celebra el potencial comprador perderá dicho importe.

El contrato de opción de compra viene regulado en el Reglamento Hipotecario (RH)

en el artículo 14:

“Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación

expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que
además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las
siguientes:

Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el
que se hubiere convenido para conceder la opción.
Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de
cuatro años.”6

6
Especial mención se debe hacer en nuestro país a la existencia de algunas particularidades
autonómicas. Por ejemplo, el Código Civil de Catalunya (CCC) establece que la duración del derecho
real de opción puede constituirse por un tiempo máximo de diez años (Artículo 568-8)

14
La opción de compra debería inscribirse en el Registro de la Propiedad para su
completa eficacia, y para surtir efectos frente a terceros que hayan podido inscribir su
derecho posterior sobre el inmueble en que recae la opción.

Mención especial merece el contrato de opción de compra incluido en un contrato de

alquiler. En el mismo artículo el RH establece que en el arriendo con opción de compra
la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará
necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

4. Contrato de compraventa
El Código Civil define el contrato de compra venta como aquel por el que uno de los
contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un
precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Es decir, se traslada la posesión de un bien determinado a cambio de algo (de dinero

generalmente). Es decir, el contrato de compraventa supone la trasmisión del dominio
sobre un bien, lo cual supone la posesión del mismo por parte del vendedor.

Para ello es necesario que nuestro ordenamiento reconozca el derecho de propiedad

como hace nuestro Código Civil: “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de
una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”7

Este reconocimiento de la propiedad viene protegido por nuestra Constitución, que en

su artículo 33 establece:

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de

acuerdo con las leyes.

3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa
justificada de utilidad pública o interés social, mediante la
correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por
las leyes.

También establece el CC que, si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes

compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado
posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad
pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro8.

7
CC artículo 348
8
CC artículo 1473

15
Cosa distinta a la propiedad es el usufructo que da derecho a disfrutar los bienes
ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de
su constitución o la ley autoricen otra cosa. Además, El propietario de bienes en que
otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni
hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario.

Así, el propietario (denominado nudo propietario) puede vender el bien, gravarlo (con
servidumbre o hipoteca) hacer obras y mejoras, siendo su obligación el pago de las
contribuciones durante el usufructo.

El usufructo se extingue:

• Por muerte del usufructuario.

• Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria
consignada en el título constitutivo.
• Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• Por la renuncia del usufructuario.
• Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
• Por la resolución del derecho del constituyente.
• Por prescripción.

Por otro lado, la propiedad tiene sus limitaciones y sus servidumbres. Con respecto a
las limitaciones, ya hemos visto que el CC y la misma Constitución establecen
limitaciones surgidas del sentido social que la propiedad debe cumplir. Pueden ser las
que surgen del abuso del derecho, los actos de emulación, etc.; las llamadas
limitaciones legales o por razón del interés social, en las que cabría distinguir las
limitaciones de utilidad pública o servidumbres legales y todas aquellas limitaciones
de utilidad privada, como son las relaciones de vecindad y los tanteos y retractos
legales, así como también las que establezca el transmitente a través de las
prohibiciones de disponer o enajenar.

La servidumbre es un tipo de derecho real impuesto sobre un inmueble en beneficio

de otro perteneciente a distinto dueño. Viene regulado también en el Código Civil9 El
inmueble que la sufre, se llama predio sirviente, el que a cuyo favor está constituida
se llama predio dominante.

Las servidumbres se pueden clasificar:

Por su ejecución
• Continuas – Aquellas cuyo uso es continuo sin que exista un hecho actual del
hombre, por ejemplo el paso de aguas.
• Discontinuas – Las que requieren del hecho actual del hombre para ser
ejercidas, por ejemplo el tránsito

9
CC Título VII De las servidumbres. Artículos 530 a 604

16
Por su naturaleza
• Prediales – Aquellas que se hacen en beneficio de otro inmueble.
• Personales – Constituidas en beneficio de una o más personas o de una
comunidad.

Por su visibilidad
• Aparentes – Las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos
exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
• No aparentes – Las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Por su contenido
• Positivas – La que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar
hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo
• Negativas – La que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le
seria lícito sin la servidumbre.

Por su origen
• Legales o voluntarias – Establecidas por la ley o por normas del ordenamiento
jurídico
• Voluntarias – Establecidas por la voluntad de los propietarios.

En cuanto a la forma de constituir una servidumbre, puede ser de diversos orígenes,

el primero legalmente, por ejemplo:

“Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente
y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la
tierra o piedra que arrastran en su curso.

Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta
servidumbre, ni el del superior obras que la graven”10

También se pueden constituir por negociación entre las partes, o por usurpación (Las
servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción
de veinte años11) también las denominadas por signo aparente, cuya complejidad
excede el propósito de estas notas.

Las servidumbres también pueden extinguirse por diversas razones:

• Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del
sirviente.

10
CC artículo 552
11
CC artículo 537

17
 • Por el no uso durante veinte años.

• Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la

servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera
usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, que haya prescrito.

• Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o

condicional.

• Por la renuncia del dueño del predio dominante.

• Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del

sirviente.

Respecto a la propiedad de bienes inmuebles, ya hemos dicho en otros apartados que

puede referirse a la propiedad rústica o urbana. Nos remitimos a los apartados
oportunos para este tema en referencia a la clasificación del suelo, así como a los
aspectos derivados.

En la civilización actual, en nuestro entorno los contratos constituyen un elemento que

está presente constantemente y regula multitud de relaciones. Cualquiera puede
comprar o vender algo, o alquilar, o contratar un servicio, suscribir un préstamo o
efectuar un depósito bancario. El contrato de compraventa quizás sea el contrato más
importante y el más frecuente en la vida diaria y en el desarrollo económico de nuestra
sociedad. Históricamente, se remonta a épocas pretéritas y no se puede discutir su
incidencia en múltiples acontecimientos a lo largo del tiempo. Hoy en día, no cabe
duda de que, desde un punto de vista económico, la compraventa constituye uno de
los principales factores de la vida económica actual.

Nuestro Código Civil, que dedica el Título VI al contrato de compra y venta, define el
concepto de compraventa como:

“Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a

entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto,
en dinero o signo que lo represente.12

Más adelante señala que la venta se deberá realizar entre comprador y vendedor, y
será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en
el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. La promesa de vender o
comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los
contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

El contrato de compraventa tiene las siguientes características:

a) Es un contrato bilateral que genera obligaciones para los dos contratantes,

además de obligaciones que son recíprocamente interdependientes.

12
CC artículo 1445

18
 b) Es un contrato oneroso, porque hay un intercambio de prestaciones.

Señalemos que el contrato en sí, no transmite la propiedad, origina la obligación de

entregar la cosa pero no convierte al comprador en propietario.

En toda compraventa hay dos sujetos: el comprador y el vendedor, que pueden ser
personas físicas y personas jurídicas.

Los cónyuges pueden libremente venderse bienes entre ellos y en general, pueden
celebrar el contrato de compra y venta todas las personas, salvo algunas que nuestro
Código Civil menciona expresamente:

No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por
persona alguna intermedia:

1. Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas
que estén bajo su guarda o protección.

2. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen

encargados.

3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

4. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los
pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración
estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que
de cualquier modo intervinieren en la venta.

5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de

Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que
estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran
sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir
por cesión. Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones
hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía
de los bienes que posean.

La prohibición se extiende a Abogados y Procuradores respecto a los bienes y

derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio

El objeto de la compraventa viene definido por la cosa y el precio, entendiendo la cosa

en sentido amplio, incluyendo aquellos objetos inmateriales que sean susceptibles de
ser jurídicamente tratables, siempre que sean determinados y lícitos. Por supuesto
también puede ser respecto a cosas futuras, que vayan a suceder, la compra venta
de cosa esperada.

19
En resumen, la cosa debe reunir las siguientes características:

a) Debe tener existencia actual o futura. “Si al tiempo de celebrarse la venta

se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin
efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador
podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente,
abonando su precio en proporción al total convenido.”13

b) Ha de ser determinada, como consta en la misma definición del contrato de

compraventa del CC.

c) Debe ser comercio lícito.

“Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del
comercio de los hombres, aun las futuras.
(…)
Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no
sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres”14

Caso aparte es la venta de la cosa ajena, es decir cuando la cosa no es propiedad del
vendedor. Si las partes son conscientes de ello, serían cosas futuras. Si uno lo sabe
y el otro no, se produce dolo. Si no lo sabe ninguna de las dos partes, sería un contrato
anulable.

Respecto al aprecio, debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente, como
establece la misma definición del contrato de compraventa del CC

Las características del precio son:

a) Ha de ser real.

b) Ha de ser determinado.

c) No tiene por qué corresponder al valor objetivo de la cosa, no tienen que ser
necesariamente justo.

En general, el contrato de compraventa no tiene requisitos formales. Si hay consenso,

el contrato se perfecciona por el mero consentimiento de las partes respecto a la cosa
y al precio.

“La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria

para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el
precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.”15

13
CC artículo 1460
14
CC artículo 1271
15
CC artículo 1450

20
Señalemos sin embargo que el artículo 1279 del CC dice que: Si la ley exigiere el
otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones
propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar
aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos
necesarios para su validez. Añade en el siguiente artículo:

Deberán constar en documento público:

1. Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión,

modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.

2. Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que
deban perjudicar a tercero.

3. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.

4. La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la

sociedad conyugal.

5. El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que
deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y de cualquier
otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura
pública, o haya de perjudicar a tercero.

6. La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en

escritura pública.

En resumen, la compraventa es un contrato con las siguientes características:

• Es un contrato consensual, ya que solo es necesario el consentimiento del

comprador y vendedor, no siendo necesaria forma escrita alguna, aunque lo
más frecuente en la compraventa de inmuebles es hacerlo de forma escrita.
• Es un contrato bilateral, ya que se establecen obligaciones para el vendedor y
para el comprador.
• Es oneroso, no es un contrato gratuito.
• Se traslada el dominio, aunque para adquirir la plena propiedad se debe realizar
la efectiva entrega de la “cosa” vendida, que debe ser posible o real,
determinada y lícita.

En la compraventa podemos distinguir los elementos reales, formales y personales.

Son elementos reales la “cosa” vendida y el precio, que debe ser real y determinado.
En cuanto a los aspectos formales, estos son libres, ya que, como hemos dicho, es
un contrato consensual, y no se exige ningún requisito especial.

Son elementos personales, la parte vendedora y la parte compradora, sin perjuicio de

que hayan intervenido en la operación, directa o indirectamente, intermediarios o
financiadores de la misma.

21
Obligaciones del vendedor

Las obligaciones del vendedor son dos: la entrega de la cosa vendida y el saneamiento
en caso de que existan vicios ocultos.

Sin embargo, también tiene otras obligaciones:

a) Obligación de conservar la cosa que se haya de entregar

b) Obligación de entregar todos los accesorios de la cosa.

c) Pagar los gastos de otorgamiento de la escritura pública salvo pacto en

contrario.

d) Obligación de entregar todos los títulos de pertenencia necesarios para

garantizar el reconocimiento y defensa de la cosa.

Entrega de la cosa
La cosa ha de entregarse en el estado en que se encontraba antes de perfeccionarse
el contrato.

En cuanto a la formalidad:

“Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y

posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de
ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma
escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”16

Si el bien es mueble, “la entrega se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o
sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad
de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador
en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo.”17

Respecto al lugar dela entrega existe la libertad de que las partes lo puedan fijar. En
caso de que este pacto no exista:

“El pago deberá ejecutarse en el lugar que hubiese designado la

obligación.
No habiéndose expresado y tratándose de entregar una cosa
determinada, deberá hacerse el pago donde ésta existía en el momento
de constituirse la obligación.
En cualquier otro caso, el lugar del pago será el del domicilio del deudor.”18

16
CC artículo 1462
17
CC artículo 1463
18
CC artículo 1171

22
Respecto a los gasto de la entrega, serán de cuenta del vendedor, y los de su
transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial.

Si no existe estipulación en cuanto al tiempo, la obligación de entregar nace en el

mismo momento de perfección del contrato, y la de pagar simultáneamente.

Sin embrago hay algunos supuestos en los que no procede la obligación de entrega:

“El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador

no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para
el pago.”19

“Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida

cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si
después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal
suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el
plazo convenido.20

El vendedor está obligado a otorgar escritura pública, siendo la base para que el
comprador pida la resolución del contrato o el cumplimento.

En el caso particular de la compraventa de inmuebles, el CC dedica diversos artículos

respecto a las circunstancias que pueden darse respecto a la cabida y a la calidad en
la compraventa de inmuebles:

En cuanto a la cabida establece el CC la obligación de entregar la cosa vendida

comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato,
mediante las reglas siguientes:

• Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida,

a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el
vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya
expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador
optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato,
siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la
disminución de la que se le atribuyera al inmueble.

• Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de

la calidad expresada en el contrato.

• La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando
el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio
convenido.

19
CC artículo 1466
20
CC artículo 1467

23
 • Si se da el caso anterior, resultare mayor cabida o número en el inmueble que
los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el
exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de
los señalados en el mismo contrato; pero si excedieren de dicha vigésima parte,
el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir
del contrato.

En cuanto a los problemas de calidad, ya hemos visto que se señala en el segundo

párrafo anterior que:

”Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no
es de la calidad expresada en el contrato”

Por otro lado, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte
mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato cuando sean dos o
más fincas las vendidas por un solo precio, pero si, además de expresarse los linderos,
indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su
cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda
dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados
en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo
que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no
conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló (CC artículo
1471).

Estas acciones prescriben a los seis meses, contados desde el día de la entrega.

Así pues el vendedor no sólo está obligado a la entrega de la cosa sino a su

saneamiento, según indica el Código Civil art. 1461 CC, y debe responder de la
posesión lega y pacífica y de los vicios ocultos que tuviere.

Caso particular es el de saneamiento por evicción. Tiene lugar la evicción cuando se

priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra,
de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor debe responder de la evicción
aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán
aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor.

Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que
hubiere mala fe de su parte. Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al
saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor
entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a
no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos
de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

El artículo 1478 del CC señala que, cuando se haya estipulado el saneamiento o

cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá
el comprador derecho a exigir del vendedor:

1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción,

ya sea mayor o menor que el de la venta.

24
 2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que
le haya vencido en juicio.

3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del
seguido con el vendedor para el saneamiento.

4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si

se vendió de mala fe.

Cuando la evicción sea parcial, el comprador “podrá exigir la rescisión del contrato;
pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al
adquirirla.

El Código Civil también trata el caso, de lo que podemos denominar los vicios ocultos
de la cosa vendida.

“Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con

alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba
presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido,
podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización
correspondiente.

Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el

comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización.

Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un

período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o
servidumbre.”21

Dedica después el CC un apartado sobre el saneamiento por los defectos o

gravámenes ocultos de la cosa vendida, estableciendo que el vendedor está obligado
al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen
impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que,
de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio
por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la
vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón
de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Más concretamente:

“El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o

defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el
vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.”22

21
CC artículo 1483
22
CC artículo 1485

25
El comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que
pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Además el comprador puede iniciar una acción de daños y perjuicios si el vendedor

conocía los vicios si opta por la rescisión.

El plazo de ejercicio de las acciones se extingue a los seis meses, contados desde la
entrega de la cosa vendida.

Obligaciones del comprador

La principal obligación del comprador es pagar el precio. El comprador está

obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato.
Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga
la entrega de la cosa vendida.

Por otro lado, el comprador puede estar obligado a pagar intereses:

“El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega
de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

1. Si así se hubiere convenido.

2. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
3. Si se hubiere constituido en mora”23

Finalmente señalemos lo que se establece respecto a la condición resolutoria, por la

cual se acuerda que la falta de pago del precio en el término convenido producirá de
pleno derecho la resolución, quedándose el vendedor con las cantidades pagadas
hasta entonces. Este pacto es inscribible en el registro de la propiedad siendo
oponibles sus efectos, aunque no puede afectar a terceros de buena fe.

“En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que

por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno
derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después
de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por
acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo
término.”24

Es decir, dado el supuesto no conlleva a la resolución, sino que es una condición, una
vez hecho el requerimiento el pago del comprador no evita la resolución, y priva al
juez de dar un nuevo plazo como podía antes del requerimiento.

23
CC artículo 1501
24
CC artículo 1504

26
Recordemos aquí para terminar este apartado, que los contratos privados de
compraventa no pueden acceder al Registro de la Propiedad, ya que solo tienen
acceso al mismo los documentos públicos, es decir una escritura notarial, un
testimonio judicial o, en ocasiones, algunos documentos administrativos.

5. Financiación
Lo primero que debemos distinguir son los distintos puntos de vista del sujeto inversor,
la visión de la persona que realiza la inversión y requiere financiación, total o
parcialmente para su financiarla. No es lo mismo plantearse la financiación de grandes
inversiones realizadas por empresas con objetivos de rentabilidad (sea para alquilar,
para vender con plusvalía o ambas) que la inversión que se puede plantear una unidad
familiar para adquirir su vivienda habitual o segunda vivienda.

Entre los integrantes del primer caso podemos distinguir los denominados inversores
institucionales o las empresas.

Los inversores institucionales, fondos de inversión, planes de pensiones,

aseguradoras y hasta bancos, utilizarán su patrimonio y el endeudamiento (hasta
donde legalmente está permitido en cada caso) para financiar sus inversiones
inmobiliarias. Los fondos de inversión y los planes de pensiones utilizarán el
patrimonio de sus partícipes, las aseguradoras, las primas cobradas en previsión de
atender los futuros siniestros y los bancos, los depósitos efectuados por sus clientes.

En cuanto a las empresas, además de sus fondos propios, acudirán si es necesario a

las fuentes tradicionales de financiación empresarial a través de mercados
organizados, renta fija y bolsa, o bien accediendo a otros agentes intermediarios como
bancos y cajas mediante créditos o préstamos.

Dentro de este capítulo empresarial, merece especial mención un caso partículas las
denominadas SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria)
Como su nombre indica, son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal
es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su
arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de
otras SOCIMI. Un aspecto a destacar es que deben invertir al menos el 80% de su
activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en
participaciones en el capital de otras Socimi, y tienen limitada la financiación ajena a
un 70% del activo.

En cualquier caso, uno de los aspectos fundamentales que deben vigilar las empresas
en todo proceso de inversión, también en la inversión en inmuebles, las empresas es
no provocar un desequilibrio financiero en su situación.

27
En efecto, la inversión en inmuebles suele ser con perspectivas de largo plazo.
Consecuentemente, una inversión a largo plazo debe requerir financiación a largo
plazo o. En caso contrario, la empresa puede verse en problemas si llegado el
vencimiento, es requerida para devolver el capital y no dispone de fuentes alternativas
de financiación.

Caso diferente presenta el otro colectivo al que hacíamos referencia al iniciar este
apartado: la persona física que adquiere una vivienda. Incluso podríamos, asimilar su
visión a la de un profesional que desea adquirir el despacho donde desarrollará su
actividad profesional, o incluso la inversión para conseguir a través del alquiler unos
ingresos periódicos adicionales.

En estos casos evidentemente, no es lo más frecuente adquirir la vivienda con pago

al contado, en cuyo caso, señalemos que no es de aplicación la ley 5/2019, ya que no
existe un contrato de financiación. Como en cualquier compraventa, el notario deberá
hacer constar el precio en efectivo en euros (si la operación se realiza en otra divisa,
también se consignará el contravalor en euros).

En las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan,
graven, modifiquen o extingan a título oneroso, el dominio y los demás derechos reales
sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en
todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados
por las partes.

Así deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del

otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque,
bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro
(pagarés o letras) o bien mediante transferencia bancaria.

Igualmente, el notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los

medios de pago aportadas por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en
los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales. Si no
se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar esta
circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo
General del Notariado.

Además el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, establece que:

“No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de

títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan,
transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los
demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la
contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo
represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la
negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos
o documentos relativos a los medios de pago empleados.”

28
Recordemos que lo movimientos por territorio nacional de medios de pago
consistentes en moneda metálica, billetes de banco y cheques bancarios al portador
denominados en moneda nacional o en cualquier otra moneda o cualquier medio
físico, incluidos los electrónicos, concebido para ser utilizado como medio de pago,
por importe igual o superior a 100.000 €, requiere de una guía que certifique su
origen25

Por otro lado, recordemos también que no podrán pagarse en efectivo las
operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de
empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 € o su contravalor
en moneda extranjera. Si el pagador es una persona física y no tiene su domicilio fiscal
en España y no actúe en calidad de empresario o profesional, el importe será de
10.000 €.26

Lo más frecuente en nuestro país (y en otros) es adquirir la vivienda no al contado, si

no con financiación. A este respecto, nos remitimos al contenido de la ley 5/2020 en
el módulo correspondiente para conocer las medidas de protección establecidas en
estos casos.

La financiación habitualmente en nuestro país ha sido a través del crédito hipotecario

concedido por las entidades financieras, bancos, cajas de ahorro y cooperativas de
crédito.

Normalmente estas entidades desean ayudar al cliente en la adquisición de la finca,

pero también piden que el comprador aporte una parte, “comparta” el riesgo. Por
norma general, el banco ofrece una financiación del 80% de la vivienda, y el restante
20% debe ser aportado por el comprador o compradores. Con los precios de las
viviendas en muchas ciudades, no es de extrañar que muchos jóvenes tengan ciertas
dificultades a la hora de solicitar y obtener una financiación para la compra de
inmueble bajo estas condiciones. Ahorrar este 20% puede no ser una tarea fácil.

Sin embargo, existe un aspecto que conviene tener claro antes de iniciar el proceso:
¿quién es propietario de la finca? Existe una gran diferencia en las condiciones de
financiación ofrecidas si el propietario es un banco, o una inmobiliaria o un particular.

Recordemos que, como consecuencia, de la crisis inmobiliaria de hace algunos años,

muchos bancos pasaron a ser propietarios de carteras de inmuebles de considerable
tamaño al ejecutar las financiaciones otorgadas a promotores e inmobiliarias en
dificultades.

25
Orden EHA/1439/2006 reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el
ámbito de la prevención del blanqueo de capitales. Primera.
26
Ley 7/2012 de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la
normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el
fraude. Artículo 7.

29
Si bien se adoptaron medidas generales para aliviar al sector (SAREB27 por ejemplo)
muchos bancos siguen disponiendo de amplios activos inmobiliarios.

En el caso de ser propietaria la entidad financiera, la financiación ofrecida no es

exactamente la misma. Normalmente, se ofrecerá una financiación del 100% en la
comprar del inmueble. Al fin y al cabo, el banco propietario es el primer interesado en
desprenderse del inmueble y por ello facilita el proceso.

En todos los casos, y como hemos comentado, previamente a la concesión de la

financiación, la entidad financiera tasará el inmueble en cuestión. En muchos casos,
el 80% de este valor de tasación será el límite de la financiación a conceder.

Posteriormente, analizará la capacidad de pago del solicitante para atender el servicio

de la deuda que supone la financiación a conceder.

Una de las características de la compraventa con financiación, es el hecho de que se

otorgan dos escrituras simultáneamente: la compraventa y el crédito hipotecario. Esto
es así, porque evidentemente el comprador no puede pagar la vivienda sin la
financiación, y tampoco puede otorgar la garantía real porque todavía no es el
propietario. Al firmar las dos escrituras en el mismo acto, y ante el mismo notario, se
hace efectivas las dos cosas: la adquisición del inmueble y la constitución de la
hipoteca.

En caso de resultar todo satisfactorio, se procederá a ratificar mediante notario los

acuerdos y se procederá a la inscripción registral de los mismos.

Nos remitimos al módulo 1 - Los préstamos hipotecarios de este programa para los
detalles operativos y de otra índole de los préstamos hipotecarios.

27
La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida por
su acrónimo, Sareb, es una sociedad anónima de gestión de activos transferidos por las entidades
financieras y por las entidades en proceso de reestructuración o resolución. Se considera a la Sareb
como el banco malo de España.

30
6. Inscripciones registrales
Una vez realizado el acuerdo y previa elevación a contrato público siguiendo el
procedimiento legalmente establecido, las escrituras de compraventa y del préstamo
hipotecario serán presentadas para su inscripción en el Registro de la Propiedad que
corresponda. El registro tardará en formalizarse entre 2 y 4 meses.

Recordemos que el artículo 2 de LH, se dice que en los Registros se inscribirán:

1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los

derechos reales impuestos sobre los mismos.

2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o

extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales.

3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles

o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de
invertir su importe en objeto determinado.

4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para

administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de
sus bienes.

5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,

cesiones y subrogaciones de los mismos.

6. Sexto. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que
pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con
sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

Nos remitimos al módulo 3 – La Notaría y el registro de la propiedad de este

programa para los detalles operativos y de otra índole de los préstamos hipotecarios.

31
7. Impuestos, tasas y gastos
Empezando por los gastos, el comprador y el vendedor se harán cargo de los costes
derivados de la posible intermediación de un agente de la propiedad inmobiliaria que
haya participado en la compraventa.

Los gastos por otorgamiento de escrituras públicas son a cargo del vendedor, y los de
la primera copia y posteriores a la venta son de cuenta del comprador, salvo pacto en
contrario.

En general, los aranceles registrales derivados de la inscripción de la compraventa,

serán abonados por quién pretenda su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por su parte, la ley 5/2019, sobre créditos inmobiliarios establece que los gastos se
distribuyen de la siguiente manera:

• Los gastos de tasación son a cargo del prestatario

• Los gastos de gestoría son a cargo del prestamista
• El prestamista asume los gastos de los aranceles notariales de la escritura de
préstamo hipotecario.
• Las copias de escrituras notariales las asume quien las pida.
• La inscripción de las garantías en el Registro las asume el prestamista
• El impuesto de trasmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
(ITPAJD) al prestamista.

En cuanto a las comisiones bancarias, la de apertura es única, de una sola vez, y

engloba la totalidad de los gastos de estudio, tramitación, concesión, etc.

En la compra

Los gastos de las tarifas del notario y del registro están reguladas oficialmente,
dependiendo del valor de la finca. Suelen oscilar alrededor del 1,5%.

Para que una operación de entrega de bienes inmuebles esté sujeta al IVA es
necesario que el transmitente sea un empresario o profesional. Si en la operación
intervienen particulares, no está sujeta al impuesto del IVA.

En otras palabras, si la transacción se efectúa entre personas físicas no empresarios

o profesionales, la operación estará sujeta al ITPAJD.

En las trasmisiones entre un empresario o profesional y una persona física no

empresario, hay que distinguir si es una primera trasmisión o la segunda o posteriores.
Si es una primera venta está sujeta a IVA, el 10% si es para vivienda, el 21% en oros
casos. En el caso de trasmisiones posteriores, la operación estará sujeta a ITPAJD.

32
Si la operación se efectúa entre profesionales y se trata de una primera trasmisión, se
aplica el IVA al tipo que proceda. En las posteriores trasmisiones, la operación está
sujeta al IVA pero exenta y el comprador liquidará el ITPAJD. Pero existe otra
posibilidad: que el transmitente renuncie a la exención del IVA.

En caso de renunciar a la exención del IVA, la operación está sujeta al impuesto,

aunque no se repercute en la factura, y en su lugar se hace constar en la factura
“operación con inversión del sujeto pasivo conforme/a al artículo 84 de la Ley del IVA
37/1992”.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados (ITPAJD)
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
(ITPAJD) es un tributo de naturaleza indirecta, que podemos decir que contiene tres
impuestos, ya que grava:

1. Las transmisiones patrimoniales onerosas.

2. Las operaciones societarias.
3. Los actos jurídicos documentados.

En ningún caso, un mismo acto puede ser liquidado por el concepto de transmisiones
patrimoniales onerosas y por el de operaciones societarias.

Además de la peculiaridad de los regímenes forales de Concierto y Convenio

Económico vigentes en los territorios históricos del País Vasco y en la Comunidad
Foral de Navarra, hay que recordar que es un impuesto cedido a las Comunidades
Autónomas de acuerdo con las normas reguladoras de la Cesión de Tributos del
Estado a las Comunidades28.

Transmisiones patrimoniales
Son transmisiones patrimoniales sujetas:

a) Las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes
y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
b) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos,
pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas
tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias
o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos.

No estarán sujetas al concepto de “transmisiones patrimoniales onerosas” las

operaciones enumeradas cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en
el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando

28
Ver Ley 22/2009 la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de
régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas
tributarias.

33
constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre
el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las
entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y
transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos,
cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Cuota tributaria
La cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable los siguientes tipos

a) Si se trata de la transmisión de bienes muebles o inmuebles, los que haya fijado

la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado un
tipo, se aplicará el 6%.
b) El 1% si se trata de la constitución de derechos reales de garantía, pensiones,
fianzas o préstamos.

Operaciones societarias
Son operaciones societarias sujetas:

• La constitución de sociedades, el aumento y disminución de su capital social y

la disolución de sociedades.
• Las aportaciones que efectúen los socios que no supongan un aumento del
capital social.
• El traslado a España de la sede de dirección efectiva o del domicilio social de
una sociedad, cuando ni una ni otro estuviesen previamente situados en un
Estado miembro de la Unión Europea.

No están sujetas las operaciones de reestructuración, los traslados de la sede, la

modificación de la escritura de constitución o de los estatutos de una sociedad y la
ampliación de capital que se realice con cargo a la reserva constituida exclusivamente
por prima de emisión de acciones. Están exentas la constitución de sociedades, el
aumento de capital, las aportaciones que efectúen los socios que no supongan
aumento de capital, y otras de menor importancia.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Están sujetos a gravamen:

a) Los documentos notariales.

b) Los documentos mercantiles.
c) Los documentos administrativos.

Documentos notariales
Están sujetas las escrituras, actas y testimonios notariales. Las matrices y las copias
de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo
caso, en papel timbrado de 0,30 € por pliego o 0,15 € por folio, a elección del fedatario.

34
Las copias simples no estarán sujetas al impuesto. Las primeras copias de escrituras
y actas notariales, tributarán, además, al tipo de gravamen que haya sido aprobado
por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo
a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50%.

Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que
insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considera
sujeto pasivo al prestamista.

Documentos mercantiles
Están sujetas las letras de cambio, los documentos que realicen función de giro o
suplan a aquéllas, los resguardos o certificados de depósitos transmisibles, así como
los pagarés, bonos, obligaciones y demás títulos análogos emitidos en serie, por plazo
no superior a dieciocho meses, representativos de capitales ajenos por los que se
satisfaga una contraprestación establecida por diferencia entre el importe satisfecho
por la emisión y el comprometido a reembolsar al vencimiento. Está obligado al pago
el librador.

Documentos administrativos
Están sujetas:

1. La rehabilitación y transmisión de grandezas y títulos nobiliarios.

2. Las anotaciones preventivas que se practiquen en los registros públicos,
cuando tengan por objeto un derecho o interés valorable y no vengan
ordenadas de oficio por la autoridad judicial o administrativa competente.

La cuota íntegra se calculará según una tabla en el primer caso y las anotaciones
preventivas que se practiquen en los registros públicos tributarán al tipo de gravamen
del 0,50%.

El impuesto se devenga:

a) En las transmisiones patrimoniales, el día en que se realice el acto o contrato

gravado.
b) En las operaciones societarias y actos jurídicos documentados, el día en que
se formalice el acto sujeto a gravamen.

35
Mientras se posea el inmueble

Con respecto al período en que se mantenga la posición, y además de lo señalado

anteriormente sobre el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) señalamos dos tipos de
fiscalidad:

• El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

• La atribución de rentas en el IRPF.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal directo de carácter real
que grava el valor de los bienes inmuebles rústicos y urbanos, siendo el hecho
imponible del impuesto la titularidad de los siguientes derechos sobre los mismos:

a) Concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios

públicos a que se hallen afectos.
b) Derecho real de superficie.
c) Derecho real de usufructo.
d) Derecho de propiedad.

El impuesto está regulado por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales29 , y son
sujetos pasivos a título de contribuyentes, las personas naturales y jurídicas y las
entidades como comunidades de bienes y sociedades civiles que ostenten la
titularidad de cada uno de los derechos señalados.

Existe unos supuestos de no sujeción al impuesto que son, entre otros, las carreteras,
los caminos, las demás vías terrestres, los inmuebles propiedad de los municipios en
los que estén enclavados, los destinados a uso público, etc..

Las exenciones son muy numerosas: los inmuebles propiedad de la Administración,

Estado, los bienes comunales y los montes vecinales en mano común, los inmuebles
de la Iglesia Católica, los de la Cruz Roja Española, y otros. Remitimos al lector a la
normativa para el detalle de los mismos.

La base imponible es el valor catastral de los bienes inmuebles. La base liquidable se

obtiene como resultado de practicar una reducción en la base imponible de inmuebles
en función de que su valor catastral se haya incrementado como consecuencia de
procedimientos de valoración colectiva de carácter general por la aplicación de la
primera o sucesivas ponencias de valores. Como regla general el período de
aplicación de la reducción es de nueve años a contar desde la entrada en vigor de los
nuevos valores catastrales. Su cuantía decrece anualmente, y es el resultado de
aplicar un coeficiente reductor único para todos los inmuebles del municipio.

29
Ver Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora
de las Haciendas Locales. Artículo 64 a 77.

36
Los Ayuntamientos pueden establecer un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida
del impuesto de los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter
permanente. Las áreas metropolitanas pueden establecer un recargo de hasta el 0,2%
sobre la cuota del impuesto respecto a los inmuebles situados en su territorio.

El impuesto se devenga el primer día del período impositivo, que coincide con el año
natural.

Atribución de rentas en el IRPF

La posesión de inmuebles se inscribe en el IRPF dentro del capítulo de rentas
inmobiliarias imputadas, que son aquellas rentas que el contribuyente debe incluir en
su base imponible por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre
bienes inmuebles. Debe tratarse de inmuebles (no terrenos sin edificar) que no
generen rendimientos del capital ni estén afectos a actividades económicas, y que no
constituyan la vivienda habitual del contribuyente.

Para la determinación de la renta imputable se pueden dar dos casos:

• El 2% con carácter general. Se aplica sobre el valor catastral del inmueble que
figure en el recibo del IBI.
• El 1,1% en los siguientes supuestos:

a) Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o

determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter
general, de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en
el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
b) Inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de
diciembre) carecieran de valor catastral o éste no haya sido notificado al titular.
El porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes
valores:
- El precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble.
- El valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de
otros tributos.

En cualquier caso, sobre el importe resultante de la aplicación del porcentaje, no

procederá la deducción de ningún tipo de gasto.

En la venta

En el momento de la venta podemos señalar dos tipos de incidencia fiscal:

• El Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

• La tributación de la ganancia patrimonial.

37
Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana
(IIVTNU)
También conocido popularmente como plusvalía municipal. El Impuesto sobre el
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo, de
naturaleza municipal, que grava el incremento de valor que experimenten dichos
terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad
de los terrenos por cualquier título, o de la constitución o transmisión de cualquier
derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. No está
sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos rústicos,
y además, la normativa contempla un extenso catálogo de no sujeciones y de
exenciones

Está regulado en la a Ley Reguladora de las Haciendas Locales30.

Si la trasmisión es a título lucrativo, el sujeto pasivo es el adquirente del terreno. Si es

a título oneroso, lo será el transmitente del terreno

En cualquier caso, esta figura impositiva ha sido siempre un impuesto polémico y

controvertido, básicamente por cómo se determina la base imponible. Después de
diversas sentencias de distintos tribunales, la sentencia 182/2021 de 26 de octubre
del TC, declara la inconstitucionalidad de la determinación de la base imponible
(artículo 107.1 segundo párrafo y 2.a)) así como los cálculos a aplicar sobre la base
imponible del impuesto, que en su versión actual remonta su origen a 1945.

En el fondo, lo que ha movido al TC a declarar la inconstitucionalidad de estos

preceptos es el hecho de que la plusvalía se cobraba a todo aquel que hubiera vendido
un terreno (con o sin construcción) tanto si había obtenido una plusvalía como si no,
e independientemente de la realidad del mercado. Quedaba así en entredicho el
principio establecido en nuestra Constitución:

“Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con

su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en
los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá
alcance confiscatorio.“

Dos semanas más tarde de conocer la sentencia, el Gobierno aprobó un Real Decreto-
ley para “corregir” los aspectos de inconstitucionalidad del impuesto y terminar con
una situación que ha provocado un cierto desconcierto. No en vano, este impuesto es
el segundo en importancia para los ayuntamientos después del IBI, y supone una
recaudación de aproximadamente 2.500 millones de euros anuales.

La reforma contempla dos posibilidades de pago: el contribuyente puede optar por el

procedimiento basado en el valor catastral o, alternativamente, abonar un porcentaje
sobre la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, es decir un
porcentaje sobre la plusvalía obtenida en su caso. Así, el contribuyente que venda una
vivienda o la reciba en donación o herencia, tendrá de decidir por cuál de los métodos

30
Ver Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora
de las Haciendas Locales. Artículo 104 a 110.

38
opta, cuál de los dos métodos le es más conveniente, teniendo en cuenta que los
cálculos siempre pueden ser objeto de comprobación por parte de los ayuntamientos.

De hecho, el mismo TC establece en su sentencia que para que el método estimativo

de la base imponible sea constitucionalmente legítimo debe:

• bien no erigirse en método único de determinación de la base imponible,

permitiéndose legalmente las estimaciones directas del incremento de valor
• bien gravar incrementos medios o presuntos

Así, en el método objetivo se establece que la base imponible del impuesto está
constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el
momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte
años, y se determinará multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo
por el coeficiente que corresponda al periodo de generación, que será aprobado por
el ayuntamiento sin que pueda exceder de los que vemos en el cuadro de la derecha.
Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente.

Como se puede apreciar, y esta es una novedad, también se gravan las plusvalías
inferiores a un año, que son aquellas que pueden tener un carácter más especulativo,
y que hasta ahora estaban exentas.

El valor del terreno en el momento del devengo en las transmisiones de terrenos, será
su valor a efectos del IBI, es decir su valor catastral. Se contempla la posibilidad de
que le ayuntamiento pueda rebajar hasta el 15% los valores catastrales con el fin de
garantizar la adaptación a la realidad del mercado.

Alternativamente, cuando a instancia del sujeto pasivo se constate que el importe del
incremento de valor real es inferior al importe de la base imponible determinada con
arreglo a lo que hemos comentado, se tomará como base imponible el importe de
dicho incremento de valor. Es decir la diferencia entre el precio de compra y el precio
de venta. Podemos decir que sería el método real alternativo al método objetivo.

En este segundo caso, hay que tener en cuenta que en las trasmisiones de inmuebles
(en los que hay suelo y construcción) la plusvalía del terreno equivale a la diferencia
entre el precio de venta y el de compra tras aplicarle la proporción que representa el
valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.

En cuanto al tipo de gravamen del impuesto, este no sufre variación y será el fijado
por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30%.

Señalemos finalmente, que no se producirá la sujeción al impuesto en las

transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de
incremento de valor, calculada como diferencia entre los valores de dichos terrenos
en las fechas de transmisión y de adquisición.

Si suponemos que un inmueble adquirido en 2007 por 300.000 € y vendido hoy por
290.000 €, hubiera tenido que pagar 3.360 € de plusvalía pesar de haberlo vendido
perdiendo dinero, actualmente no pagaría nada. Si este mismo inmueble se vende por

39
350.000, la plusvalía real sería de 50.000 €, aunque para el impuesto sólo contaría el
valor del suelo, que si consideramos es del 50% del valor total, daría una base
imponible de 25.000 €.

El impuesto se devenga:

a) Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito,

entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.
b) Cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del
dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.

Tributación de la ganancia patrimonial

En el caso de personas jurídicas, el beneficio obtenido en la transmisión del inmueble
se integrará en la base imponible del Impuesto de Sociedades, y será liquidado
conforme al resto de disposiciones del impuesto.

En el caso de personas físicas, para que fiscalmente estemos hablando de una

pérdida o ganancia patrimonial, de acuerdo con lo regulado en el IRPF, se deben
cumplir tres requisitos:

1. Que se produzca una alteración en el patrimonio,

2. Que esta alteración haya producido una variación en el valor de dicho
patrimonio,
3. Que no exista norma legal que exceptúe de gravamen la ganancia o la haga
tributar de otra manera.

Entre otras están exentas las ganancias patrimoniales por donaciones de bienes con
derecho a deducción en la cuota, por la transmisión de vivienda habitual por mayores
de 65 años, o por personas en situación de dependencia severa o de gran
dependencia, la entrega de bienes del Patrimonio Histórico en pago del IRPF, así
como la dación en pago de la vivienda habitual.

También están exentas las ganancias patrimoniales producidas por la dación en pago
de la vivienda habitual, las rentas obtenidas por el deudor en procedimientos
concursales, y algunas pocas más de un menor interés. Capítulo aparte son las
ganancias exentas por reinversión, que son las tres siguientes:

1. Transmisión de la vivienda habitual con reinversión del importe obtenido en otra

vivienda habitual – En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior
al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte
proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad
efectivamente reinvertida que deberá efectuarse, de una sola vez o
sucesivamente, en un período no superior a dos años.
2. Transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de
65años con reinversión del importe obtenido en rentas vitalicias– En este caso,
el contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente, que
tendrá la condición de beneficiario, y una entidad aseguradora.

40
 3. Transmisión de acciones o participaciones por las que se hubiera practicado la
deducción por inversión en empresas de nueva o reciente creación con
reinversión del importe obtenido en otra entidad de nueva o reciente creación
– La determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales que
procedan de la transmisión onerosa de elementos patrimoniales no afectos
viene determinada por la diferencia entre los valores de transmisión y de
adquisición de los elementos patrimoniales, según el siguiente esquema:

Una vez determinada la ganancia patrimonial obtenida, su importe puede ser objeto
de reducción por aplicación de los correspondientes porcentajes reductores o de
abatimiento del régimen transitorio, siempre que el valor del conjunto de las
transmisiones realizadas a partir de 1 de enero de 2015 con derecho a la aplicación
de los porcentajes no supere 400.000 €. El bien o derecho debe haber sido adquirido
antes del 31 de diciembre de 1994.

Las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la trasmisión de elementos

patrimoniales se integran, junto a los rendimientos del capital mobiliario, dando lugar
a la renta del ahorro.

41
Ambas rentas, la general y la del ahorro, darán lugar respectivamente, después de su
integración y compensación en cada caso, a las bases imponibles general y del ahorro
respectivamente.

En cuanto a la financiación del crédito hipotecario, la reciente reforma determina que

los gastos, las tasas e impuestos correrán a cargo del prestamista, excepto el coste
de la tasación del inmueble que irá a cargo del prestatario, así como el coste de las
copias de la escritura de la hipoteca que solicite.

Señalemos para terminar este capítulo, la fiscalidad de los terrenos. La transmisión

de terrenos está sujeta a IVA, pero en el caso de los terrenos rústicos y los que no
tengan la condición de edificables, están exentos. Incluidas las construcciones en ellos
indispensables para el desarrollo de la explotación agraria, así como los terrenos
destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o viales también públicos.

Así, están sujetos y no exentos los terrenos edificables, tanto los solares como los que
cuenten con licencia de edificación. También los terrenos que sin tener la calificación
de edificables sean entregados por el promotor de terrenos urbanizables o en curso
de urbanización (es necesario una transformación del terreno, no basta solo la
planeación urbanística) También están sujetas y no exentas, los terrenos que tengan
enclavados edificaciones (en curso o terminadas) si se transmiten conjuntamente
terreno y edificaciones (excepto construcciones de carácter agrario, paralizadas,
ruinosas o derruidas).

42