FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TRABAJO ACADEMICO FINAL

LA HIPOTECA
PRESENTADO POR:
NATHALY MILAGROS CUENTAS MAMANI 2018114767

ASIGNATURA:
DERECHOS REALES DE GARANTIA

DOCENTE RESPONSABLE:
IGNACIO GOMEZ HUAMAN

CICLO: VII semestre

SECCION: 6

SEDE-JULIACA-PERU

2021
 AGRADECIMIENTO

El presente trabajo agradezco

a Dios por ser mi guía y
acompañarme en el transcurso de mi
vida, brindándome paciencia y
sabiduría para culminar con éxito
mis metas propuestas
 INDICE

INTRODUCCION .................................................................................................. 4

LA HIPOTECA ...................................................................................................... 5

1. Definicion:................................................................................................. 5

2. Objeto y elementos personales: ............................................................... 5

2.1. Objeto ................................................................................................... 5

2.2. Elementos personales .......................................................................... 7

3. Compra venta de inmueble hipotecado .................................................... 8

3.1. Hipoteca legal en la compraventa. ....................................................... 8

4. Derechos del acreedor antes y después del vencimiento de la hipoteca.

................................................................................................................. 9

4.1. Derechos del acreedor antes del vencimiento de la hipoteca .............. 9

4.2. Derechos del acreedor después del vencimiento de la hipoteca.......... 9

CONCLUSIONES ............................................................................................... 11

BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................... 12
 INTRODUCCION

El presente trabajo de investigación, se tiene como primordial objetivo identificar

y dar a conocer el concepto de la hipoteca, que es una garantía real importante en el
mundo del derecho civil peruano y el mundo, por otro lado el objeto de estudio por este
mecanismo jurídico también merecen mención y a la vez sus elementos personales, ya
que son la esencia de la estructuración de dicho mecanismo jurídico, en otras palabras,
quienes son las partes del ligamen hipotecario, la compraventa de un inmueble
hipotecado y por último los derechos del acreedor hipotecario, ya que el acreedor no
puede quedar desamparado, la tutela jurisdiccional hace su función respectiva.
Primeramente, se procederá a desarrollar la conceptualización de la hipoteca para
entender y comprender que significa este fundamental mecanismo, se citaran autores
peruanos y extranjeros para dar más validez de comprensión. Como segunda parte se
desarrollará el objeto de estudio y sus elementos personales, es necesario saber que
estudia la hipoteca o sobre que recae. En relación a sus elementos personales que partes
son integrantes al constituirse una hipoteca. En la tercera parte se verá el tema de la
compraventa de un bien inmueble hipotecado, el cual también se citará a autores
importantes como aporte de este trabajo monográfico. Como ultima temática de
desarrollo se hará mención sobre los derechos que posee el acreedor hipotecario
respecto a la obligación con el deudor hipotecario.
 LA HIPOTECA
1. Definicion:

El término hipoteca proviene del latín hypothêca, que se origina en un vocablo

griego. La palabra se refiere a un inmueble que actúa como garantía del pago de un
crédito. Al respecto del concepto de la hipoteca ARIAS SCHREIBER (2011) señala,
“la hipoteca es un derecho real constituido sobre el inmueble de un deudor o de un
tercero, en seguridad del cumplimiento de una obligación asumida por el primero, que
sin desposeer al constituyente permite, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, la realización pública del bien, satisfaciéndose con su precio en forma
preferencial a quien la tenga registrada”. (p. 605). Mientras tanto la hipoteca para
CASTAÑEDA (1963). indica que: “… definimos la hipoteca como el derecho real de
garantía que recae sobre bienes inmuebles determinados de propiedad del deudor, sin
el desplazamiento de la posesión y con el objeto de asegurar el préstamo o crédito
determinado que le otorga el acreedor, del que nace la obligación principal” (pág. 987).
Para los autores y hermanos extranjeros fMazeaud (1961), refiriéndose a la hipoteca
expresan: “Es una garantía real, que, sin llevar consigo desposesión actual del
propietario de un inmueble, le permite al acreedor, si no es pagado al vencimiento,
embargar ese inmueble en poder de quien se encuentre” (Pág. 297)

2. Objeto y elementos personales:

2.1. Objeto
 Los inmuebles por naturaleza. - Son aquellos que no pueden trasladarse por
que participan de la inamovilidad del suelo. Son bienes físicos, es decir, cosas
inmuebles: entiéndase por cosas, los bienes materiales susceptibles de valor.
Son los inmuebles por antonomasia, susceptibles de hipoteca. Es a esta clase
de bienes a los que alude la ley, cuando habla de inmuebles. La hipoteca grava
el inmueble, en todas sus partes físicas.
 Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro: Estos bienes son los
que legítimamente constituyen los inmuebles por representación. Se trata de
de derechos que recaen sobre cosas inmuebles, que adquieren la condición de
 muebles. La ley exige dos condiciones para este efecto: Que sean derechos
que recaen sobre inmueble y que sean susceptibles de inscribirse en el Registro
de Propiedad Inmueble. Lo que querría decir que los derechos sobre inmuebles
no inscribibles no se considerarían bienes inmuebles, y que todo derecho sobre
inmuebles, que sea susceptible de inscripción, es un inmueble. El artículo 2019
del código Civil, refiere todos los derechos sobre inmuebles inscribibles.
 La copropiedad. - La copropiedad, es un derecho de propiedad anómalo, en
que el derecho de propiedad corresponde a varios titulares, sobre una cosa
indivisa. Esto es que mientras la cosa sobre la que recae el derecho de
propiedad, se mantiene indivisa y consiguientemente, ningún copropietario
sabe en qué radica su derecho; el derecho de propiedad si está dividido y cada
copropietario sabe qué proporción le corresponde.
 El usufructo. - En el usufructo, se produce del desdoblamiento del derecho de
propiedad, de tal modo, que mientras uno es titular del valor de uso de la cosa
objeto de usufructo, otro es título de valor de cambio. El usufructo, es el que
tiene derecho sobre el valor de uso y ejercita las facultades de uso y disfrute
del bien, por determinado plazo. El artículo 1002 del código Civil de 1984,
establece que, con excepción del usufructo legal, cualquier usufructo podrá ser
transferido o gravado, respetándose su duración y siempre que no haya
prohibición expresa.
 El derecho de superficie. - Entre los derechos hipotecables, están también los
derechos derivados del derecho de superficie. En la superficie concurren los
derechos de propiedad, el permanente que corresponde al propietario del suelo
y el derecho de propiedad temporal que corresponden al superficiario. Ambos
derechos son susceptibles de hpoteca. El superficiario tendrá facultad para
garantizar el cumplimiento de cualquier obligación constituyendo hipoteca
sobre su derecho de propiedad, es decir, sobre el derecho que recae en la
construcción y por el plazo que se haya establecido. La construcción, puede
haber sido realizada sobre o debajo del suelo y el plazo máximo por el que se
establece el derecho de superficie es de 99 años.
  Extensión de la hipoteca. - Dispone el artículo 1110 del Código Civil, que la
hipoteca se extiende a las partes integrantes accesorias del bien y el importe
de las indemnizaciones de seguros y de expropiación, salvo pacto distinto. La
norma regula la extensión de la hipoteca que bien puede ser objeto de renuncia.
Se trata de una norma de derecho privado, que puede ser alterada por el
convenio de las partes. Si es que ellas no han convenido otras cosas, la
hipoteca entonces comprenderá a las partes integrantes y accesorias del predio
y las indemnizaciones del seguro y de la expropiación. Las partes integrantes,
son aquellas que conforman el predio y que no podrán separarse sin destruirse
y sin destruir el bien principal. Su naturaleza está comprendida en el artículo
887 del Código Civil. En cambio, el concepto de parte accesoria, lo considera
el artículo 868 del Código Civil, como el de los bienes que sin perder su
individualidad están permanentemente afectados al fin económico de otro bien.
 La comerciabilidad del bien hipotecado: No es suficiente que el objeto de la
hipoteca sea un bien inmueble. Es además necesario que ese bien inmueble
sea comerciable, es decir, que sea alienable. La comerciabilidad del bien objeto
de la hipoteca, es su aptitud de ser vendido. Este es un carácter fundamental,
puesto que, si no se cumple la obligación, deberá sacarse a la venta el bien que
garantiza su cumplimiento. Parecería de objeto de garantía que no fuese
vendible, porque no habría modo de realización de su valor de cambio. La
hipoteca constituye una posibilidad de la realización del valor del cambio de la
cosa hipotecada. Si ese valor no ha de de poder realizarse: si la cosa
hipotecada no puede ser vendida, carece de objeto la garantía.

2.2. Elementos personales.

Están referidos a los sujetos que intervienen en la constitución de la hipoteca, que

son el deudor y el acreedor hipotecario.

 Deudor. Es la persona natural o jurídica, propietaria del bien. Puede

garantizar un crédito propio o de un tercero, como se ha explicitado
 anteriormente al referirse a los requisitos de validez, la persona natural debe
tener la capacidad de ejercicio y no estar incursa en causales de incapacidad
absoluta. (artículo 43° código civil). E incapacidad relativa (artículo 44°
código civil). La persona natural puede constituir hipoteca mediante
apoderado facultado mediante escritura pública (artículo 156° del código
civil.
Puede ser una jurídica, debe estar facultada por sus estatutos y gravar sus
bienes por intermedio de su representante legal o apoderado.
 Acreedor: Puede ser una persona natural con capacidad de ejercicio,
conforme al artículo 42° del código civil o una persona jurídica.

3. Compra venta de inmueble hipotecado

3.1. Hipoteca legal en la compraventa.
No es suficiente que el objeto de la hipoteca sea un bien inmueble. Es además
necesario que ese bien inmueble sea comerciable, es decir, que sea alienable. La
comerciabilidad del bien objeto de la hipoteca, es su aptitud de ser vendido. Este
es un carácter fundamental, puesto que, si no se cumple la obligación, deberá
sacarse a la venta el bien que garantiza su cumplimiento. Parecería de objeto de
garantía que no fuese vendible, porque no habría modo de realización de su valor
de cambio. La hipoteca constituye una posibilidad de la realización del valor del
cambio de la cosa hipotecada. Si ese valor no ha de de poder realizarse: si la cosa
hipotecada no puede ser vendida, carece de objeto la garantía.
Cuando la norma comentada se refiere a la falta de pago, sugiere que la
enajenación está referida a la compraventa, la que se produce con el acuerdo de
voluntades sobre el bien y el precio materia de la transferencia (Art. 1529 C.C.).
La hipoteca legal se genera a favor del vendedor cuando el comprador no ha
pagado la totalidad o parte del precio, y se inscribe en la fecha registral en que se
encuentra inscrito el inmueble vendido, haciendo constar expresamente por el
registrador la falta de pago del precio.
En la compraventa con pacto de retroventa, se constituye hipoteca legal por los
saldos no pagados en la venta originaria y en la segunda venta conforme explica
 CUADROS VILLEGAS (1996) “En el caso de compraventa con pacto de
retroventa, se aplicará el inciso 1 del artículo 1118 a la compraventa inicial y
también e aplicara a la compraventa que otorgase el primer comprador a favor del
antiguo dueño, si es que las condiciones del contrato lo permiten”. (pag.498).
Mientras que para CASTAÑEDA (1967). con acierto sostiene que “… si el
vendedor originario haciendo valer el pacto recobra la cosa, pero no paga sino tan
solo promete pagar el precio, el comprador acreedor de dicho precio no tiene
hipoteca legal sobre el predio que ha recuperado el retrovendente. (Pag.403).

4. Derechos del acreedor antes y después del vencimiento de la hipoteca.

4.1. Derechos del acreedor antes del vencimiento de la hipoteca
 Solicitar el cumplimiento de la obligación: El acreedor tiene derecho a solicitar
el cumplimiento de la obligación antes del vencimiento del plazo. Si los bienes
hipotecados se pierden o deterioran, el acreedor está facultado para pedir el
cumplimiento anticipado de la obligación, salvo que el deudor ofrezca nueva
garantía a satisfacción del acreedor. (Art. 1110 del código civil)
 Mantenimiento de la garantía: Derechos destinados a mantener la garantía. El
acreedor tiene la facultad de mantener la integridad de la garantía, realizando
los actos siguientes:
1) Los de carácter preventivos destinados a impedir que el deudor continúe
realizando actos que disminuyan la garantía.
2) Las destinadas a suplantar una garantía cuando hay deterioro del bien.

4.2. Derechos del acreedor después del vencimiento de la hipoteca.

 El derecho de persecución: La hipoteca es una garantía real accesoria que no
implica la desposesión del bien inmueble ni limita los derechos de libre
disposición y gravamen del propietario; sin embargo, otorga al acreedor la
facultad de perseguir el bien hipotecado, sea cual fuere su poseedor o tercero
adquiriente, con el objeto de hacerlo vender y pagarse con el precio obtenido en
la subasta pública, en otras palabras, los actos de disposición y gravamen
realizados a favor de terceros, no afectan en absoluto los derechos del acreedor
 hipotecario, y éste tiene derecho a perseguir la cosa ofrecida en garantía, hasta
hacerse pago efectivo de la deuda posible la concurrencia de varios acreedores
legitimados sobre el mismo bien inmueble; por lo tanto, es necesario establecer,
en función a la antigüedad registral, un rol de prioridades de cobranza entre todos
éstos. En ese sentido, el Art. 1112 del Código Civil ha previsto que las hipotecas
tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha de registro,
salvo cuando se ceda su rango, lo cual guarda relación con lo dispuesto por el
Art. 2016 del mismo Código que regula la prioridad de rango respecto a derechos
sucesivamente inscritos en los registros públicos.
 El derecho de preferencia El derecho de preferencia del acreedor, depende de
la antigüedad de la inscripción registral de la garantía hipotecaria. La antigüedad
de la inscripción registral, no solo establece el mejor rango de las hipotecas, sino
que, en caso de venta judicial del inmueble, determina la preferencia de pago
que le asiste al acreedor hipotecario, con respecto a otros acreedores. Claro, si
el deudor puede constituir otros gravámenes o incluso disponer del inmueble
hipotecado, es
 El derecho de venta judicial del inmueble: El pacto comisorio está proscrito por
el Art. 1111 del Código Civil, de modo que, así el deudor no haya cumplido
oportunamente la obligación, es legalmente imposible que el acreedor adquiera
automáticamente la propiedad del inmueble por el monto de la obligación, y
cualquier pacto en contrario, deviene en nulo; por lo tanto, si el deudor no puede
honrar su obligación, lo único que puede hacer el acreedor, es pedir la venta
judicial del inmueble hipotecado y hacerse pago preferente de la deuda, con el
precio que se obtenga en la subasta pública.
 CONCLUSIONES

 El objetivo principal del concepto de hipoteca es el cumplimiento de una

obligación. Dentro de los recursos o mecanismos indicados por el legislador
para hacer cumplir una obligación, la hipoteca es uno de los más difundidos
y los que mayor garantía le otorga al acreedor.

 La hipoteca es una garantía real para asegurar el cumplimiento de la

obligación del deudor con el acreedor.

 Independientemente de los diversos tipos de hipotecas, es notorio que en la

generalidad de los casos, ésta se ejecuta sobre una base inmobiliaria, salvo
escasas excepciones, además de que siempre la hipoteca constituye un
derecho real de ejecución universal o Erga Omnes.

 El derecho preferente en la hipoteca recae a favor del primer acreedor que

constituyo con el deudor.

 El acreedor tiene más derechos respecto a la hipoteca, ya que el posee más

riesgo sobre la obligación a exigir.
 BIBLIOGRAFÍA

-CASTAÑEDA, Jorge Eugenio; (1963) Instituciones del derecho Civil, los derechos
reales de garantía, Editorial Amauta S.A., Lima.

-ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de
1984. Derechos Reales. Tomo III. Lima: Normas Legales.

- HENRRY Y LEON MAZEAUD, (1996) “Lecciones de derecho civil, Editorial

Cultural S.A.”, Tomo Editorial Pedagógica Iberoamericana, Argentina.