D.

INMOBILIARIO

Examen Inmobiliario:
- Definición de fincas especiales (ej. finca discontinua)

Ley Hipotecaria
Manual de Derecho Inmobiliario Registral

*La CADUCIDAD NO se puede interrumpir, la PRESCRIPCIÓN SI se puede

interrumpir.

Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario

Es aquella parte del ordenamiento jurídico que regula la publicidad de los actos
relativos a la existencia, constitución, transmisión, modificación y extinción de los
derechos reales sobre fincas a través del registro de la propiedad.
La denominación de Derecho Hipotecario es demasiado amplia puesto que incluiría
la ley hipotecaria de reglamento sino todas las normas del ordenamiento jurídico que
tengan por objeto relaciones jurídicas que afecten a bienes inmuebles como puede ser la
ley de propiedad horizontal, ley de arrendamientos urbanos, ley de arrendamientos
rústicos, ley de contratos de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico e
incluso normas tributarias que afecten a la fiscalidad o gravamen de bienes inmueble.
El termino Derecho Registral no parece adecuado porque solo se podrían inscribir
bienes inmuebles, sino deben entrar otros registros como el civil, mercantil o el registro
de bienes muebles.
Finalmente, la denominación de Derecho Hipotecario tiene la bondad de referirse a la
norma donde se encuentra la regulación básica de la materia que es la Ley Hipotecaria
del Reglamento Hipotecario, pero en cuanto a su significado constituye un término muy
prescriptivo porque parece referirse únicamente a las hipotecas.

El interés público del registro de la propiedad

El registro de la propiedad tiene un carácter instrumental en el sentido de que la
publicidad que se obtiene a través del mismo responde a interese públicos y no
privados. Estos interesas públicos son: 1) la seguridad en el tráfico jurídico del mercado
inmobiliario y 2) la seguridad en el crédito financiero.
El registro de la propiedad permite conocer al titular de los bienes inmuebles, lo que
asegura al adquirente que esta comprando o recibiendo la propiedad de quien en verdad
la tiene.
Asegura el crédito financiero porque permite que los banco y entidades financieras
presten dinero o concedan crédito cuya devolución esta garantizada con derechos reales
de garantía sobre bienes inmuebles (hipotecas) y el registro de la propiedad asegura al
banco quien es el titular del bien hipotecario. En consecuencia, el registro de la
propiedad responde a un interés público porque responde a un interés económico
garantizando el trafico de bienes y financiación.

Principio “Nemo dat quod non habet”: nadie da lo que no tiene

Se puede transmitir un bien, aunque no este inscrito en el registro de la propiedad, la
inscripción no es obligatoria en nuestro sistema, por lo que se podría dar la transmisión,
aunque dicha transmisión no podría ser financiado por hipoteca, ya que para ello
requeriría de la inscripción en el registro de la propiedad (función de interés público).

El registro de la propiedad se puede concebir en tres sentidos: a) como un organismo o

entidad a través del cual se produce la publicidad de los derechos reales sobre los bienes
inmuebles; b) como un centro físico u oficina; c) como un conjunto de libros en los que
se hace constar en abstracto los hechos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre las fincas inmatriculadas.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS Y NORMATIVA VIGENTE REGISTRAL

En España el antecedente del registro de la propiedad se dio en una pragmática dictada
por el rey Carlos I accediendo a una petición de las Cortes de Toledo. Se solicitó medios
para dar publicidad sobre las tierras/bienes inmuebles, en virtud de ello se ordena que se
creen libros donde debían recogerse los contratos de hipotecas y censos con el efecto de
que si no se registraban en los libros la existencia de un censo o hipoteca no podía
oponerse a un tercer adquirente del bien que pensaba que estaba libre de cargas, es
decir, no podían alegar sentencia.
Mas de dos siglos después, en 1768 el rey Carlos III implanta las contadurías de
hipotecas.

En cuanto a la normativa vigente comienza en el S.XX, y se regula en la Ley

Hipotecaria de 8 febrero 1946 y el reglamento de 1946.

La Publicidad de los Derechos Reales

La protección de los adquirentes de los derechos reales se realiza a través de la
apariencia y publicidad que se puedan dar a estos derechos. Por ejemplo, el adquirente
tiene una finca exclusivamente por signos externos, se puede apreciar la existencia de
servidumbres aparentes.

*Las servidumbres continuas (existe la servidumbre sin necesidad de que haya actos
del hombre) y aparentes solo se pueden adquirir por usucapión de 20 años sin
necesidad de distinguir buena o mala fe.

*USUCAPION
Bienes MUEBLES
- Ordinaria en muebles: buena fe, 3 años
- Extraordinaria: 6 años
Bienes INMUEBLES (la publicidad de lo derechos reales de los mismos es a través de
Registro de la Propiedad salvo que se trate de Derechos Reales aparentes)
- Ordinaria: 10 a 20 años
- Extraordinaria: 30 años

*Artículo 464 CC
La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin
embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella
ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble
perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el
propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella. Tampoco
podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con
autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la
hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los
intereses vencidos. En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de
comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos
análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.
Caracteres de la normativa registral inmobiliaria
La normativa del derecho inmobiliario esta constituida por normas de naturaleza
adjetiva como sustantiva. Y contiene normas acerca del funcionamiento de los registros,
registrador de la propiedad, así como sus funciones y calificación, y procedimientos
relativos a la inscripción de los asientos con carácter instrumental o administrativo.
Al margen de estas normas tiene preceptos de carácter sustantivo o material que
atendiendo a distintos supuestos de hecho determinan la solución jurídica.
- Autonomía del Derecho Hipotecario
Tiene unos principios de derecho propio independientes del D. Civil.
Dichos principios son: Principio de Publicidad Formal, el Principio de Legalidad, el
Principio de Especialidad, el Principio de Tracto Sucesivo, el Principio de Rogación, el
Principio de Prioridad Registral, el Principio de Legitimación, y el Principio de Fe
Pública Registral.

- Los Libros del Registro

Se enumeran en el art.362 del Reglamento Hipotecario:
Artículo 362: “En los Registros de la Propiedad se llevarán los libros y cuadernos
siguientes: Libro de inscripciones. Diario de las operaciones del Registro. Libro de
incapacitados. Índice de fincas (rústicas y urbanas) e índice de personas, siempre que
éstos no se lleven mediante sistema de fichas u otros medios de archivo y ordenación
autorizados por la Dirección General. Libro de estadística. Libro especial de
anotaciones de suspensión de mandamientos judiciales, laborales o administrativos.
Inventario; y los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores juzguen
convenientes para sus servicios.”
Los libros se clasifican en: a) Principales (libro diario de presentación de documentos,
de inscripciones, incapacitados), donde constan los asientos relativos a los derechos
reales sobre las filas, y por otro lado, b) Libros Auxiliares, con fines fiscales y
estadísticos (índice de fincas rusticas y urbanas, de estadística, de inventarios).

Los asientos registrales se enumeran en el art.41 del Reglamento Hipotecario

Artículo 41: “En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las
siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones
propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones
preventivas, cancelaciones y notas marginales.”
Los asientos principales hacen referencia a los derechos reales sobre las fincas, mientras
que los accesorios sirven para proporcionar información sobre los principales.
Los asientos pueden ser definitivos, que indican una mutación de las titularidades en
derechos reales sobre las fincas y los provisionales advierten de mutaciones posibles o
situaciones de interinidad (transitorias).
Lo más idóneo seria analizar cada uno de los asientos que se dan, por ello, en primer
luego como primer tipo de asiento hablaríamos de la Inscripción Propiamente Dicha: un
asiento de naturaleza principal, definitiva y positiva. Es un asiento principal y por ello
se practica en la parte central del folio registral, en la medida en que versa sobre
constitución, modificación o transmisión del dominio o derecho real (como el asiento de
inmatriculación, por el que se introduce por primera vez una finca en el registro).

El segundo asiento es la cancelación, que es un asiento de carácter principal, definitivo

y negativo. La cancelación hace referencia a la extinción de derechos reales sobre cosa
ajena sean de goce o disfrute, o garantía, así como a la extinción de situaciones jurídicas
de interinidad. (algunos ejemplos son: el asiento que haga referencia a la extinción

LA ANOTACION PREVENTIVA, es un asiento de carácter principal que se suele

constituir para la garantía y publicidad de situaciones jurídicas de interinidad o derechos
reales en formación.

LA ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO, se da en un procedimiento

ejecutivo para evitar que el ejecutado pierda solvencia transfiriendo los bienes.

LAS NOTAS MARGINALES,

EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD, de conformidad con la cual, la cual la finca

objetiva y subjetivamente debe estar perfectamente identificada e igualmente los
derechos reales que recaigan sobre la finca.

Cuando se presenta un documento a inscripción en el registro se toma nota de la hora y fecha

de presentación en el libro diario de presentación de documentos, una vez asentado la
presentación pasa a la oficina del registrador correspondiente para dar la calificación. El
registrador mediante el ppo de legalidad examine el documento y analice si cumple las
legalidades necesarias y en consecuencia pueda practicarse la inscripción del acto en la hoja
registral del libro de instrucciones.

Es fundamental la fecha y hora porque en efecto de la inscripción se retrotrae a la que esta en

el libro diario de presentación de documentos.

LOS SISTEMAS REGISTRALES

No existe una uniformidad de organización y funcionamiento de los registros de la propiedad

en diferentes países, es decir, el sistema español no es exactamente coincidente con el sistema
alemán o el francés.

SISTEMA FRANCÉS (Importante)

EL sistema francés se implanta por una ley de 1895 mediados s.xix que se promulgo de una
forma precipitadisima para asegurar el tráfico y el crédito sobre bienes. Se limita a inscribir los
actos Inter vivos de enajenación y la constitución de hipoteca.

Importante examen: el registro francés se denomina de transcripciones, pero en realidad los

títulos no se transcriben o copian sino que el conservador de hipotecas o registrador se limita a
formar volúmenes con los documentos de enajenación o gravamen de hipotecas que se
presentan en el registro, por ello, el registro francés se concibe en realidad como un depósito
o archivo de copias de contratos relativos a los actos.

Dee esto se difiere del sistema español en que seria un sistema de transcripción autentico
mientras que el registrador francés se limita a archivar el documento el registrador español
tras realizar u análisis del mismo trascribe en extracto la descripción de la finca los derechos
reales constituidos sobre ella, los datos del titular de cada derecho real y el titulo.

Como regla general el sistema francés es de inscripción voluntaria y no constitutiva, es decir, la

inscripción no es necesaria para que se produzca el efeto constitutivo, transmisivo del derecho
real y en esto coincide con el español, que salvo para casos excepcionales como es el derecho
de hipoteca o superficie la inscripción no tiene carácter constitutivo. No obstante, la
Inscripción será recomendable por los efectos del art 34 LH a favor del tercero registral
confiando en el registro.

Art 34 LH “non domino”: PPo de fe publica registral o protección del tercero registral

- Buena fe
- A título oneroso (Excluye testamentos y donaciones y haría referencia a compraventas
y permutas)
- Titular registral
 - Inscribir en el registro

LA DOBLE VENTA

En el sistema español es posible la doble venta: ej, contrato de compraventa

¿Si celebro un contrato de compraventa soy propietario de la cosa? No se transmite la

propiedad, porque faltaría la tradición. Por el contrato de compraventa solo nacen
obligaciones.

Art 609 CC

El art 1473 CC:

Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a

la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el

Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la

posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya
buena fe. (Teoría del título y el modo art 34LH).

SISTEMA ALEMÁN

El registro alemán no es un registro de títulos, si no que sigue el sistema de folio real, es decir,
como el sistema español, es un registro de fincas, en el que cada una de las fincas se le abre un
folio en el que se asientan las inscripciones relativas a todas las vicisitudes que afectan a la
finca tales como cambios de titularidad o constitución de derechos reales limitados
(usufructos, servidumbre, hipoteca).

Como en el sistema español, en el registro alemán no se inscriben relaciones obligacionales

sino exclusivamente derechos reales, la hoja de la finca se encabeza con los datos que
permiten identificar al inmueble y siguen luego tres secciones

1. destinada a las relaciones de propiedad (titular, propietarios…)

2. Cargas y limitaciones en general (derechos reales sobre cosa ajena).
3. Hipotecas y gravámenes similares.
Como sucede en el sistema español, en el registro alemán se caracteriza por la protección que
proporciona el ppo de fe pública registral, es decir, por la protección que se proporciona al
tercero registral. Como ocurre con el art 34 LH en el sistema alemán el que adquiere confiando
en la información sobre titularidades, limitaciones, cargas y gravámenes que constan en el
registro es protegido su adquisición aunque después resulte que tales datos quedan erróneos
y si anule o resuelva el derecho de transmitente por causas que no constaten en el registro.

Nulidad absoluta, nulidad relativa, anulabilidad, rescisión, resolución, revocación (arts y

ejemplos). LUNES 20. ART 1261 Y 1262. RECISIÓN (1290 yss) rescisión (1104 cc )revocación
(1111 Cc) y arts 644 y ss CC.

La diferencia fundamental entre el sistema alemán y español radica en las peculiaridades de

cada uno de ellos para que se produzca la transmisión del derecho de propiedad. En el sistema
español es necesario un titulo causal (titulo que causa la transmisión de la propiedad) y un
modo que es la tradición. En el sistema alemán para transmitir la propiedad basta un sistema
abstracto, acuerdo de transmisión ej A manifiesta su deseo de transmitir la propiedad y B
manifiesta su deseo de adquirir el bien pero no se hace referencia al contrato causal. Pero para
la inscripción registral los requisitos en el sistema alemán son todavía menores porque inscribir
es un acuerdo entre las partes dirigida al registro de la propiedad en el que consta su acuerdo
para permitir el cambio registral. Es decir, el consentimiento manifestado ante el registro entre
el transmitente y el adquiriente no recae en la transmisión en si sino sobre la práctica del
asiento relativo al cambio de titularidad en el registro.

SISTEMA AUSTRALIANO (TORRENS)

Se denomina así porque fue instaurado por primera vez por el primer ministro Robert Torrents
en Australia del sur. Este primer ministro creo el sistema inspirándose en los principios del
sistema para transmitir los buques británico.

Había dos clases de propiedad, la que tenía su derecho de la propia corona directamente y se
consideraba provisto de un título inatacable y por otro lado, la adquirida de forma derivativa
de un particular en virtud de un título transmisivo, como la compraventa que podía estar
afectada por vicios como dobles enajenaciones o gravámenes ocultos (no tenía la seguridad de
que ese transmitente fuese el titular de la propiedad, a diferencia de la corona).

En este sistema australiano quien quiera inscribir una finca presente una solicitud, que lleve un
plano de ella y los documentos que justifiquen su derecho (título sucesorio o contrato de
compraventa) la solicitud es examinada por el registrador desde el punto de vista jurídico y
topográfico y si se considera correcta el registrador inmatricula la finca expidiendo dos
ejemplares del título de propiedad (no lo da un notario) uno de los cuales queda incorporado
al registro mientras que el otro que se denomina certificado de titularidad se entrega al
solicitante. El titulo y el certificado incorporan un plano exacto de la finca levantado por
topógrafos oficiales y menciona todos los derechos reales que recaen sobre la finca, el
certificado de titularidad entregado al inmatricularte solo es válido en cuanto que coincida con
el título archivado en el registro. EN caso de discrepancia prima el título de registro.

En este sistema la inscripción tiene un carácter constitutivo a diferencia de lo que ocurre en el

sistema francés o en el español, para transferir o gravar la finca el transmitente elabora un
formulario o declaración de transferencia firmado por testigos indicando la naturaleza del
derecho que transmite por ejemplo derecho de propiedad u otro derecho real, el nombre del
adquirente, precio de enajenación, fecha y demás circunstancias, para inscribir la transmisión
se presenta en el registro el certificado de titularidad de la finca y el formulario de
enajenación. Y la hace constar también en el certificado de titularidad junto con el formulario
de la transmisión y se entrega al nuevo adquiriente.

Características y del art 1400 CC muy imp y Art 34 LH examen

En el derecho civil rige el ppo nemo dat quad non habet (nadie da lo que no tiene) titulo y
modo, y en el derecho registral el ppo de fe publica registral art 34 LH acorde con el titulo y el
modo.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

También llamado principio de determinación, responde a la necesidad de concretar los

elementos objetivos y subjetivos de la publicidad registral, es decir, de concretar lo que se
publica en el registro. Las manifestaciones del ppo de especialidad serian:

1- Determinación de la finca: Descripción de los elementos físicos de la finca.

2- Determinación del derecho: la hoja registral contiene una historia jurídica de la finca,
donde se precisa los derechos reales constituidos sobre la misma, así al margen del
derecho de dominio (derecho real pleno) se inscribirán derechos reales limitados que
graven la finca (los derechos de goce y disfrute y los de garantía, de adquisición
preferente) y también condiciones suspensivas o resolutorias. EL ppo de especialidad
requiere que los derechos graven la totalidad de la finca o una u otra ideal (se puede
constituir la hipoteca sobre la totalidad de la finca o una cuota ideal (copropiedad
romana), pero no se puede constituir la hipoteca sobre una parte “material” de la finca
ya que para ello habría que segregarlo).
La copropiedad supone 2 o mas propietarios (una casa entre una pareja en régimen de
separación de bienes tiene una cuota ideal del 50% cada uno sobre la totalidad, por
tanto se podría constituir una hipoteca sobre la cuota ideal que sería esa cuota del
50% de la casa).
Art 9 c de la ley hipotecaria determina el principio de especialidad de los derechos.
 3- Determinación de los sujetos: el asiento debe expresar los titulares de los derechos y
si son varios se precisara la porción ideal de cada uno en termino matemáticos que
permite conocerla indudablemente estableciendo por ejemplo que les establece por
mitades o al 50%.
4- Determinación del titulo: en el asiento se hará constar con claridad el titulo productor
de la modificación jurídico real indicando la fecha así como el notario, tribunal o
juzgado y funcionario que lo autorice en el libro diario en el que se practico el
asentamiento o inscripción.
5- Determinación del asiento: Art 9 i) LH donde nos dice que el asiento de inscripción
debe hacer referencia a el acta de inscripción y la firma del registrador que supondrá la
conformidad del mismo al texto integro del asiento practicado.

Nuestro registro de la propiedad es un registro de fincas o fundado en un sistema de folio real-

finca es la base del sistema registral español- que supone que ha cada finca se le abre un folio
en el registro con un número especial que será correlativo al de la finca inmatriculada
inmediatamente antes. El registrador reservara un numero de hojas que estime conveniente
teniendo en cuenta el movimiento o número de transacciones que observe en su partido
registral. Art 378 Reglamento hipotecario y arts 7, 8 y 9 de la Ley Hipotecaria.

En virtud de una disposición de 2001 se impone a los registros el deber de trasladar el

contenido de los libros y asientos a un soporte informático, por lo que el folio registral en
papel dejara paso al folio registral informático pero se mantiene la estructura.

En ppo la ley hipotecaria no contiene un concepto de finca pero podemos distinguir entre el
concepto de finca normal o estricto y un concepto amplio o técnico que incluiría las fincas
normales y las especiales.

 Finca normal: porción o trozo de la superficie terrestre edificado o no, cerrado por
una línea poligonal y que es objeto de derecho de propiedad.
Acceden otras entidades inmobiliarias que acceden al registro de la propiedad a las
que se abre un folio real y se les da un numero de finca y no responden al concepto
sencillo, por lo que a efectos registrales deberíamos considerar finca a toda entidad
de naturaleza inmobiliaria que tiene acceso al registro, así comprende las fincas
nromales y también las fincas especiales. EJ de finca especial:
Lunes, 06/03/2023

EL OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN

El registro lo podemos entender en dos sentidos: a) sentido formal: escrituras públicas,

títulos judiciales (sentencias, decretos), certificados administrativos; b) sentido material:
actos, negocios, derechos de transcendencia real

Al objeto de la inscripción se refiere el art.2 de la LH.

Como regla general sobre son inscribibles los actos o negocios que produzcan un efecto
jurídico real, el cual hace referencia, la modificación, transmisión o extinción de bienes
inmuebles, a contrario sensu no son inscribibles los títulos meramente con texto
obligacional, que no tengan por objeto un derecho real, sin embargo, excepcionalmente
el art. 2.5 en la LH establece que son inscribibles los contratos de arrendamiento de
bienes inmuebles (el arrendamiento no es un derecho real). Estos actos pueden tener una
naturaleza inter vivos o mortis causa.

En cuanto a la inscripción de Actos Inter Vivos son inscribibles contratos con naturaleza
transmisiva o constitutiva de un derecho real como un contrato de compraventa o
permuta, pero tales contratos se cuestionan si son inscribibles en el supuesto de que se
verifique que no hay tradición. (art.1462 CC: “Se entenderá entregada la cosa vendida
cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante
escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del
contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”).

Y en cuanto a negocios Mortis Causa, son: el testamento, escritura de partición

hereditaria. Hay que tener en cuenta de que cuando solo hay un sucesor, es título
suficiente para dar la inscripción de todos los bienes inmuebles en favor del heredero,
aunque el testamento no hubiese mencionado los completos bienes inmuebles, y en
virtud de dicho testamento, X podrá escribir el derecho de propiedad a su favor de todos
los bienes inmuebles que se localicen en el registro de la propiedad a nombre del
testador.

LOS DERECHOS REALES INSCRIBIBLES / ACTOS O NEGOCIOS

Podemos diferenciar entre:

- Plenos: propiedad
- Posesión (no es inscribible)
- Limitados:
a) Goce y disfrute: usufructo, el uso, la habitación
b) Garantía: hipoteca
- De crédito o personales, como regla general no son inscribibles, pero
excepcionalmente se admite la inscripción de determinados actos y negocios que
 se aproximan a los derechos reales, como: contratos de arrendamientos de bienes
inmuebles.

Martes, 07/03/2023

LA TENSION DEL TERCERO DE BUENA FE (art.34 LH)

Como regla general, un adquirente de buena fe adquiere la propiedad del transmitente y

con las cargas que constan en el registro. Si una carga o derecho real no consta en el
registro no se le pondrá oponer al tercero.

¿Qué ocurre si un tercero registral adquiere una finca arrendada pero el arrendamiento
no se ha inscrito? La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) nos ofrece solución en el
art.22, con las siguientes reglas:

a) si el arrendamiento esta inscrito el tercero se subroga en el lugar del arrendador y

debe mantener el plazo de arrendamiento conforme a lo pactado.

b) si no está inscrito, se produce un efecto extraño. Hay que tener en cuenta que la LAU
distingue entre: 1) arrendamientos concertados con personas físicas, con un mínimo de
arrendamiento de un año prorrogable hasta cinco ha voluntad del arrendatario; 2) en
caso de personas jurídicas de un año prorrogable hasta siete años.

Visto esto se pueden dar dos situaciones (no inscrito en el registro) (personas físicas):
a) Las partes hayan concertado un arrendamiento de menos de cinco años: donde el
adquirente de buena fe se subroga en el lugar del arrendador y debe soportar el
arrendamiento hasta el periodo de cinco años
b) Un arrendamiento de mas de cinco años: el tercero registral estará obligado a
mantener el arrendamiento durante esos cinco años, pero podrá resolverlo a partir de ese
momento, y el enajenante deberá indemnizar al arrendatario con una mensualidad por
cada año que faltase de cumplir el contrato

En el caso de arrendamiento para uso distinto de vivienda como un local de negocio,

conforme al art.29 LAU, si el arrendamiento no esta inscrito y es tercero de buena fe,
podrá reclamarle el contrato con su correspondiente conclusión.
PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Hay determinados derechos reales que no requieren de inscripción para gozar de

publicidad y obtener protección, diferenciamos entre:

- Servidumbres Aparentes
- Planes de Ordenación Urbana (POU)
- Relaciones de Vecindad

El derecho tiene que quedar reflejado en el correspondiente asiento con todas las cargas,
límites y afecciones que según el título configuran el derecho.
En este sentido, la legislación hipotecaria hace referencia a 3 circunstancias:
a) Las condiciones, sean suspensivas o resolutorias: es necesario que se fije un
plazo donde dicha condición se sepa si ha sido cumplida o incumplida.

Si un contrato de compraventa está sujeto a condición suspensiva, ¿se ha

perfeccionado? Si se ha perfeccionado, pero no se ha dado el efecto transmisivo.

Tener en cuenta que estos contratos son inscribibles, y se equipara a una

condición suspensiva un pacto de reserva de dominio que realice el comprador,
es decir, un pacto del contrato de compraventa por el que el vendedor pese a ver
vendido se reserva el dominio mientras no se reserva una determinada
circunstancia como puede ser que este pagada la totalidad del precio. Este pacto
resulta útil para evitar que le finca pueda ser embargada pode deudas que tenga
el comprador por terceros sin que todavía se haya producido el completo pago
del precio de la finca.

Según el art.23 LH (hace referencia a la inscribilidad de condiciones suspensivas o

resolutorias), el cumplimiento se puede hacer constar de dos maneras:
- Mediante nota marginal, si finalmente se consuma el efecto transmisivo
- Mediante una nueva inscripción si se produce un efecto resolutorio

¿Como se solicita en el registro de la propiedad que se practique nota marginal o asiento

de inscripción relativo al cumplimiento o incumplimiento de la condición resolutoria?
- Con escritura pública del consentimiento de cualquiera de los interesados.
- Mediante solicitud firmada por ambas partes cuyas firmas estén legitimadas ante
notarios o en su defecto ratificadas las firmas ante el registrador.
- Mediante resolución judicial por la que se declare cumplida o incumplida la
condición en los supuestos en que alguna de las partes se niegue a otorgar los
documentos anteriores.

b) El aplazamiento del pago: de conformidad con el art.11 LH en la inscripción de

los contratos donde haya mediado precio, se hará constar el que resulte del
título, así como la forma en que se hubiese realizado convenido el pago
debiendo acreditarse los medios de pago utilizado.

La expresión del aplazamiento de pago produce un efecto jurídico real, en el

caso de que a la falta de pago se le haya dado el carácter de condición resolutoria
expresa.

c) Las prohibiciones de disponer, arts.26 y 27 LH. Son consideradas con reticencia

por el legislador y la jurisprudencia al constituir una limitación de un derecho
esencial del propietario como es la de realizar actos de disposición sobre la cosa.
En consecuencia, se concluye que deben admitirse e interpretarse de manera
restrictiva.