Los estudiantes analizarán cuidadosamente el contenido jurídico de la ley 108-

05, hacer crítica si lo consideran necesario.

La Iey 108-05, sobre Registro Inmobiliario está compuesta, primeramente, por

diez Principios Generales y por IX Títulos, quienes a su vez se subdividen en
Capítulos, estos en Artículos, y finalmente, muchos de estos últimos están
compuestos por párrafos. El Título III, referente a los procedimientos ante la
Jurisdicción Inmobiliaria trata en su primer Capítulo sobre el Proceso de
Saneamiento. Pero qué es un proceso.

¿Qué es saneamiento?

La Iey 108-05 define el saneamiento en su artículo 20, al indicar: “es el proceso

de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se
depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por
primera vez”. Como podemos notar, el saneamiento es un proceso de orden
público, es decir, es un instrumento esencial de la función jurisdiccional del
Estado, que consiste en ejecutar una serie de actos tendentes a la depuración
y aplicación del derecho en cuanto a la propiedad y demás derechos reales
susceptibles de registro para determinar su verdadero propietario e investirlo de
un título imprescriptible e inatacable que tiene la garantía del Estado
Dominicano.

El carácter de orden público de un proceso de saneamiento lo da, primero, el

contenido de los arts. 1 y 20 de la ley 108-05, de Registro Inmobiliario, al
señalar que dicha ley tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de
todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes
susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el
territorio de la República Dominicana; y segundo, la naturaleza del proceso,
que es in rem (contra la cosa: terreno y todo derecho real que posea), del cual
el Estado es propietario originario y posee el dominio eminente, vinculante
con el orden social y la buena administración de justicia; o como lo señala
la Suprema Corte de Justicia, en función de Corte de Casación, en su
sentencia del 20 de abril del 1990, B. J. 953, pág. 463, al expresar que. “el
saneamiento catastral organizado por la ley de Registro de Tierras, que es de
orden público, constituye un proceso en reivindicación dirigido por los
particulares contra el Estado, propietorio original de todos las t/erros de la
República Dominicana, y, por tanto, si se interpreta la referida Ley No.14, en el
sentido que lo alega la recurrente, nadie podría ser, en el país, dueño de
ningún terreno, ni podría reclamarlo contra e/ Estado o las instituciones
autónomas del mismo;”

Mediante este proceso se determina el terreno, dándole un nombre exclusivo

(parcela xxxxxxxxxxxx), una ubicación certera en el municipio donde radica el
inmueble, así como las colindancias exactas que les permiten al adjudicatario
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 y cualquier tercero llegar al inmueble con precisión.

Nótese que la depuración no es sólo en cuanto al derecho de propiedad

(terreno), como lo señala el criterio de especialidad que describe el Principio II
de dicha Iey 108-05, sino también, en cuanto a cualquier mejora existente
(casa, edificio, pared medianera o empalizada, o cualquier instalación especial
de las enumeradas en el art. 95 del Reglamento General de Mensuras
Catastrales: piscinas, sitios de parqueos, depósitos de fluidos, silos, galpones,
tinglados, etc.) los cuales deberán ser identificadas, posicionadas y
dimensionadas en el plano individual que confeccione el agrimensor
designado. Así también, la depuración incluye los créditos (hipotecas) que
puedan estar registrados ante la oficina de la Conservaduría de Hipotecas del
Ayuntamiento correspondiente o aquellos créditos no inscritos pero que estén
contenidos en un acto que cumpla con los requisitos de la Iey; también se
depuran y se pueden registrar los contratos de arrendamiento, anticresis y
demás documentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen,
extingan, impongan cargas o gravámenes o servidumbres sobre derechos
reales inmobiliarios; sin dejar fuera de la depuración a los sujetos que lo
reclaman, para que estos derechos queden registrados por primera vez

Bueno es saber que, para reclamar, litigar o actuar en justicia, toda persona
tiene que tener la capacidad debida, la calidad necesaria y un interés
que le motive a incursionar y exigir ese derecho;

El propio art. 20 de la Iey de Registro Inmobiliario nos dice que pueden iniciar
este
proceso de saneamiento:

a) El Estado dominicano; y

b) Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un

inmueble no registrado.

El Estado puede iniciar el proceso de saneamiento, no sólo por ser una

persona de derecho público existente, con derecho y obligaciones, sino
también por ser el propietario originario de todas las tierras que componen el
territorio de la República, ya que se adjudican a su favor todos los terrenos
sobre los que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno, según el
Principio III de la Iey de Registro Inmobiliario. Ahora bien, estos terrenos se
adjudicarán no sólo cuando el Estado así lo solicite y comparezca al Tribunal a
reclamarlos, sino, que puede el Tribunal adjudicárselos comparezca o no su
representante en materia inmobiliaria, que lo es el Abogado del Estado, y haya
iniciado o no el saneamiento de los terrenos. Todo esto se desprende de la
naturaleza de orden público que tiene el mismo y del papel activo que debe de
asumir el Juez al momento de realizar la depuración y la tutela judicial efectiva
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que manda el art. 69 de la Constitución de la República, para asignárselo a su
verdadero dueño.

Así también puede dar inicio al proceso de saneamiento toda persona moral
que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no registrado. En
este caso, se considera persona moral o jurídica a las empresas, sociedades,
instituciones públicas descentralizadas o autónomas, o las privadas con la
debida personalidad jurídica, es decir, que sea una persona de derecho y con
ciertas obligaciones que cumplir en la sociedad. Siempre ese reclamo debe de
darse ante terrenos no registrados, o sea, aquellos terrenos no sometidos aun
al sistema Torrens que es el que regula la Iey 108-05 de Registro Inmobiliario.

Puede un menor o un extranjero mayor de edad reclamar un terreno y/o

derecho real? Recuerde que hace un momento expresé que para reclamar hay
que tener 18 años o más y tener hábiles sus derechos civiles y políticos; sin
embargo, toda regla tiene su excepción. Por ejemplo, si un menor ha heredado
terrenos no registrados, el cual tiene designado su tutor o la persona que
legalmente lo represente en justicia, puede éste iniciar su proceso de
saneamiento por ante el Tribunal de Tierras competente, pero debe hacerse
representar por su tutor o representante legal y probar su reclamación de
acuerdo a como lo señalan los arts.21 y 22 de la Iey 108-05 y el Código Civil.
Si el terreno se pretende vender ahí hay que tomar en cuenta los requisitos del
art. 457 del Código Civil y leyes complementarias. En cuanto al extranjero
mayor de edad la Iey no le prohíbe reclamar, más cuando el art. 3 del Código
Civil señala que los bienes inmuebles, aunque sean poseídos por extranjeros,
están regidos por la ley dominicana. Claro, no podemos dejar a un lado su
estatus en el país, pues no es lo mismo que el reclamante esté legalmente en
el país a uno que cruzó la frontera sin documentos de migración y ha ocupado
una porción de terreno y procure luego sacarle título.

La Ley de Registro Inmobiliario prescribe en su art. 24 que en el proceso de

saneamiento se identifican tres etapas: a) mensura, b) proceso judicial, y c)
registro.

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