¿Usufructo o aparcería?

Ambos se refieren al derecho de disfrutar bienes ajenos por la voluntad de una o varias
personas

Martes, 3 de julio de 2018

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(Foto: iStock)  (Foto: Redacción)

Estas dos figuras jurídicas comparten elementos comunes; sin embargo, su desconocimiento
provoca que no se aplique correctamente.

El término usufructo  resulta más común para nosotros, mientras que aparcería no.

Para ello, se debe verificar la Ley Agraria (LA), misma que no proporciona una definición como
tal; no obstante, en su artículo 79 señala que el ejidatario puede aprovechar su parcela
directamente o conceder a otros ejidatarios o terceros su uso o usufructo, mediante aparcería.

De lo anterior, se confirma que la aparcería es una forma para constituir el usufructo, en

términos ejidales, como uso o aprovechamiento indirecto de la tierra.

El Código Civil para el Distrito Federal (actualmente Ciudad de México), la maneja

como aparcería rural (art. 2739), la cual es definida como un contrato que tiene entre sus
características que es por escrito y tiene dos tipos con las siguientes particularidades:

 aparcería agrícola: cuando una persona da a otra un predio rústico para que lo cultive, a
fin de repartirse los frutos en la forma que convengan, o a falta de convenio conforme
las costumbres del lugar. Al aparcero nunca puede corresponderle por solo su trabajo
menos del 40% de la cosecha (art. 2741)

 aparcería de ganados: cuando se da cierto número de animales a fin de que los cuide y
alimente un tercero, con el objeto de repartirse los frutos en la proporción que convenga
(art. 2752)

Por su parte el Código Civil Federal (CCF), al igual que el de CDMX, indica que el usufructo es un
derecho real y temporal de disfrutar bienes ajenos, se puede constituir por la ley, por la
voluntad del hombre o por prescripción. Asimismo es posible constituirlo a favor de una o de
varias personas, simultánea o sucesivamente.

De tal suerte, se puede concluir que el usufructo  es la forma genérica y la aparcería es una
figura sui generis del mismo.
Usufructo Aparcería

Derecho real y temporal de disfrutar tierras o ganado

Derecho real y temporal de disfrutar bienes ajenos
Se reparte los frutos en la forma que convengan o por
Se constituye por ley, voluntad o prescripción costumbre

Vitalicio si no se expresa lo contrario Nunca puede ser vitalicio

Se constituye desde o hasta cierto día
Los frutos naturales o industriales pendientes al
extinguirse el usufructo pertenecen al propietario
El usufructuario puede enajenar, arrendar y gravar su
derecho de usufructo
Se constituye hasta la obtención de la cosecha o hasta
que el ganado pueda ser vendido
Los frutos o ganado al extinguirse le dan derecho al
aparcero a percibir alguna porción de los mismos
Igualmente puede enajenar, arrendar, heredar y
gravar su derecho de aparcería

CONTRATO DE USUFRUCTO que celebran por una parte el C. ___________, a quien en lo sucesivo
se le denominará el PROPIETARIO y, por la otra, a los CC. __, __, __, y __ todos de apellidos __, a
quienes en lo sucesivo se les denominará los USUFRUCTUARIOS, los cuales hacen las siguientes:

DECLARACIONES

I. Declara el PROPIETARIO ser mexicano, mayor de edad, apto para contratar y obligarse, con
domicilio en la calle __ de la colonia __ de esta ciudad de __, ______________y con Registro
Federal de Contribuyentes XXXX-XXXXXX-XXX.

II. Ser propietario del bien inmueble ubicado en la calle _________ de la colonia __ de esta ciudad
capital, el cual consta de dos plantas con cuatro departamentos habitables, según lo acredita con
la escritura pública número XXXXX , Folio XXXX  ___, inmueble que se encuentra libre de gravamen.

III. Declaran los usufructuarios ser mexicanos, mayores de edad, aptos para contratar y obligarse,
con domicilio en __ de la colonia __ de esta ciudad __, cuyos Registros Federales de
Contribuyentes son los que se enlistan a continuación:

NOMBRE REGISTRO FEDERAL DE

CONTRIBUYENTES

IV. Ambas partes declaran que es su voluntad celebrar un Contrato de Usufructo y se someten al

tenor de las siguientes:

CLAUSULAS

Primera. El C. _________, en su calidad de propietario otorga el usufructo de un bien inmueble

ubicado en la calle _______ de la Colonia __ de esta ciudad de _________, consistente en un
edificio de dos pisos con área útil para (4) cuatro departamentos completamente habitables.

Segunda. Dicho inmueble será dado en usufructo a sus hijos mayores de edad de
nombres: __, ,  ___ y todos de apellidos  __________, quienes administrarán libremente y darán el
uso que más les convenga al inmueble producto del usufructo.

Tercera. En el supuesto de que los usufructuarios decidieran otorgar en arrendamiento el

inmueble del usufructo, será bajo su responsabilidad el cuidado y buen estado del inmueble.

Cuarta. Los usufructuarios no podrán ceder u otorgar en garantía el bien inmueble objeto del
usufructo.

Quinta. En el supuesto de que uno de los usufructuarios falleciera o quedara física, mental o
legalmente impedido para ejercer sus derechos, el usufructo que le corresponda al usufructuario
mencionado se otorgará a los beneficiarios que antes del suceso, él hubiese designado o, bien, en
su defecto, a quien el juez decida que tiene tal derecho.
Sexta. En caso de que el inmueble sufra deterioro físico que se deba al uso y transcurso del
tiempo, los usufructuarios se comprometen a repararlos del fruto que reciben del usufructo; gasto
que absorberán de una forma proporcional.

Séptima. Asimismo, cuando uno de los usufructuarios renuncie de una forma voluntaria a la parte
que le corresponde del fruto del usufructo, ésta será repartida en su totalidad a los demás
usufructuarios.

Octava. Las partes convienen inscribir el presente contrato en el Registro Público de la Propiedad,

raíz en el estado, en el libro de la propiedad correspondiente, para que surta sus efectos legales a
que haya lugar.

Novena. El término del presente contrato lo será de 10 años, contados a partir de que el presente
contrato sea inscrito en el registro que quedó señalado en la cláusula que antecede, asimismo
dicho contrato podrá ser prorrogado a su vencimiento por un periodo igual, salvo en el caso de
que el propietario decidiera por voluntad propia darlo por terminado anticipadamente.

Décima. Serán causas de rescisión del presente contrato las siguientes:

a) Que los usufructuarios destinen el inmueble para una actividad ilícita.

b) Que los usufructuarios permitan el deterioro intencional de la estructura física del bien
inmueble materia del presente contrato.

c) Que los usufructuarios destinen los rendimientos del usufructo a causas que perjudiquen a la
sociedad y a su persona.

d) Que los usufructuarios destinen el inmueble a alguna actividad que vaya en contra de la moral y
las buenas costumbres.

e) Por voluntad del propietario.

f) Por la muerte del propietario

g) Por la renuncia expresa y voluntaria de los usufructuarios antes del vencimiento del contrato.

Décima primera. Al darse la muerte del propietario, el contrato de usufructo se dará por
terminado en los términos de la cláusula anterior, en cuyo caso es voluntad del propietario que el
bien objeto del usufructo sea destinado para constituir un fideicomiso temporal y revocable en los
términos siguientes:

a) La Institución Fiduciaria será de preferencia integrante del Grupo Financiero BBV, donde
actualmente el propietario maneja sus recursos.

b) Al celebrarse el Contrato de Fideicomiso los que tenían el carácter de usufructuarios pasarán

directamente a ser fideicomisarios.

c) Los frutos del fideicomiso serán asignados por partes iguales a los fideicomisarios.

d) La duración del fideicomiso será de 10 años, contados a partir de la suscripción del contrato
respectivo.

e) Al término del Contrato de Fideicomiso, el bien fideicomitido será donado a la  _________ y será
destinado exclusivamente para impartir clases a los alumnos de la maestría en impuestos.

f) Para mayor amplitud y seguridad jurídica de las partes, se detallarán ampliamente en el

Contrato de Fideicomiso todas aquellas situaciones que favorezcan y ayuden a cumplir con la
voluntad del propietario. El contrato antes mencionado será directamente revisado por un
maestro en Fiscal, egresado de la __, y se aplicarán las disposiciones legales vigentes a esa fecha.

Décima segunda. Cualquier controversia legal que se suscite con la interpretación y aplicación del
presente contrato serán competentes los juzgados del Distrito de la ciudad de _________.

Décima tercera. Para lo no previsto en el presente contrato las partes se sujetan a las

disposiciones contenidas en el Código Civil del estado de _________.

Décima cuarta. El presente contrato no tiene dolo ni mala fe y firman, de conformidad con las
partes que en él intervienen, haciéndose por quintuplicado para que cada una conserve un
ejemplar.
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PROPIETARIO

_________ _________
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USUFRUCTUARIO USUFRUCTUARIO

_________ _________
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
USUFRUCTUARIO USUFRUCTUARIO

LUGAR Y FECHA