TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. 1304 -2022-SUNARP-TR

Lima, 08 de abril de 2022.

APELANTE : ELBA AURORA ANGUIS DE ADAWI.

Notaria de Tacna.
TÍTULO : Nº 3460287 del 9/12/2021. (SID)
RECURSO : Escrito presentado el 9/3/2022.
REGISTRO : Predios de Tacna.
ACTO : Compraventa.
SUMILLA :

COMPRAVENTA GARANTIZADA AL AMPARO DE NORMAS ANTERIORES

A LA LEY 29090
En las habilitaciones urbanas que aún no cuentan con recepción de obras, y
tienen autorización para efectuar ventas garantizadas, procederá la anotación
preventiva de duración indeterminada de la compraventa garantizada.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado se solicitó la inscripción de la

compraventa otorgada por la sociedad conyugal conformada por Juana
Rosa Morris Ayca y Freddy Felipe Sotomayor Roque a favor de Pablo
Frisancho Ramos y José Eduardo Frisancho Ramos, respecto de los lotes
7, 8, 9, 15 y 16 de la manzana A, de la Habilitación Urbana denominada
Urbanización Morris, ubicada en el sector Sur – Oeste, distrito, provincia
y departamento de Tacna, inscrita en la ficha N° 35369 que continúa en
la partida electrónica Nº 11008879 del Registro de Predios de Tacna.

Para tal efecto, se presentó parte notarial de la escritura pública de

compraventa del 10/6/2002 expedida por la notaria de Tacna Elba Aurora
Anguis de Adawi.

Mediante reingreso del 25/2/2022 se presentó parte notarial de la escritura

pública de aclaración y ratificación de compra venta y enajenación
perpetua a compra venta garantizada del 8/2/2022 expedida por la notaria
de Tacna Elba Aurora Anguis de Adawi.
 2
RESOLUCIÓN No. 1304 -2022-SUNARP-TR

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Tacna Fernando R.

Chavez Guibovich observó el título en los siguientes términos:

“Señor(es): ELBA AURORA ANGÜIS DE ADAWI.

En relación con dicho Título, manifiesto que en el mismo adolece de defecto
subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con
la(s) norm(as) que se cita(n):

I. ANTECEDENTES.-
Se solicita la inscripción de COMPRAVENTA GARANTIZADA de 05 lotes de
terreno (con independización previa) en mérito a Escritura Pública del
10/06/2002 otorgada ante Notario Elba Aurora Anguis de Adawi a fin de que
se registre sobre el predio inscrito en la Partida N° 11008879 del Registro
de Predios.

II. ANÁLISIS.-
Mediante escritura pública del 08/02/2022 se modifica la escritura pública
del 10/06/2002, en la cual se señala expresamente que el acto jurídico
celebrado es uno de compraventa garantizada y no de compraventa.

Al respecto, es preciso indicar que toda modificación a las cláusulas

contractuales establecidas por las partes dentro de un contrato constituyen
un acto jurídico de naturaleza declarativa con efectos retroactivos, pues
presuponen la existencia de un acto jurídico constitutivo que despliega los
efectos jurídicos queridos por las partes; por tanto, las modificaciones deben
ser otorgadas por las mismas partes o en su defecto por sus sucesores
debidamente acreditados, cuando así lo permita la naturaleza del acto.

En el presente caso, la escritura pública aclaratoria del 08/02/2022

únicamente la otorga la señora Juana Rosa Morris Ayca de Sotomayor,
cuando en la escritura pública del 10/06/2002 comparece la sociedad
conyugal conformada por la otorgante y su cónyuge Freddy Felipe
Sotomayor Roque y los compradores Pablo Frisancho Ramos y José
Eduardo Frisancho Ramos.

En consecuencia, deberá presentar nueva escritura pública de conformidad

con el artículo 48 de la Ley del Notariado, D.L. N° 1049, aclarando lo
observado mediante esquela de fecha 28/12/2021 con la participación de
todos los contratantes primigenios.

III. CONCLUSION. -
Se observa de acuerdo con los arts. 2011° del Código Civil, art 32° del TUO
del Reglamento General de los Registros Públicos.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La apelante fundamenta el recurso señalando, entre otros, lo siguiente:

 3
RESOLUCIÓN No. 1304 -2022-SUNARP-TR

- La Escritura Pública de Aclaración y ratificación de la compraventa

efectuada fue en el sentido que el acto está referido a una compraventa
garantizada conforme a lo señalado en la Resolución de Gerencia N° 934-
2006 de fecha 20/01/2006 expedida por la Municipalidad Provincial de
Tacna, en la que aprueba la habilitación Urbana de la Urbanización Morris
y que le autorizaba a la promotora la efectuar la compraventa garantizada
de los lotes que conforman dicha urbanización y que se efectúe la
Anotación Preventiva de dominio de dichos lotes hasta la inscripción de la
recepción de obras.

- En dicha aclaración de la escritura la promotora hace mención a que la

compraventa está referida una de venta garantizada con la finalidad de
acceder al Registro para su anotación preventiva.

- Respecto a la intervención del cónyuge de Doña Juana Rosa Morris Ayca

de Sotomayor, no es en calidad de propietario porque dicho bien tiene la
condición de bien propio.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 35369 que continúa en la partida electrónica Nº 11008879

del Registro de Predios de Tacna.

En la ficha N° 35369 que continúa en la partida electrónica Nº 11008879

del Registro de Predios de Tacna se encuentra inscrito la Habilitación
Urbana denominada Urbanización Morris, ubicada en el sector Sur –
Oeste, distrito, provincia y departamento de Tacna.

En el asiento c-1 de la ficha consta inscrito el dominio en favor de la

sociedad conyugal conformada por Juana Rosa Morris Ayca y Freddy
Felipe Sotomayor Roque.

En el asiento B-2 obra inscrita la Resolución de Gerencia N° 113-2000 del

20/9/2000, mediante la cual se aprobó el proyecto de habilitación urbana
nueva para uso de vivienda unifamiliar del terreno de 13,748.15 m2.

En el asiento B00009 obra inscrita la Resolución de Gerencia N° 034-06

del 20/1/2006, expedida por la Municipalidad Provincial de Tacna,
mediante la cual se dispuso autorizar a la Sra. Juana Rosa Morris Ayca a
celebrar contratos de compraventa garantizada de los lotes de vivienda
de la habilitación urbana denominada “Urbanización Morris”, asimismo, se
autorizó las anotaciones preventivas de los contratos de venta
garantizada en las partidas individuales de los lotes.

Asimismo, constan las anotaciones de diversas independizaciones.

 4
RESOLUCIÓN No. 1304 -2022-SUNARP-TR

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal suplente Karina Figueroa Almengor.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

- Si procede la anotación preventiva de una compraventa respecto de un

lote de la habilitación urbana que aún no cuenta con recepción de obras,
y tienen autorización para efectuar ventas garantizadas.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador y,

en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el
procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen
con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código
Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los
documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos.

Asimismo, la calificación se realiza en el marco de la aplicación de los

principios registrales, que constituyen los rasgos fundamentales que
sustentan el Derecho Registral, delimitando de ese modo los alcances de
la calificación registral.

En esa misma línea, el artículo 321 del RGRP establece que las instancias
registrales, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción,
entre otros aspectos, deberán:

“(…)
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que
deberá practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a
la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.
(…)”

2. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa

otorgada por la sociedad conyugal conformada por Juana Rosa Morris
Ayca y Freddy Felipe Sotomayor Roque a favor de Pablo Frisancho
Ramos y José Eduardo Frisancho Ramos, respecto de los lotes 7, 8, 9,
15 y 16 de la manzana A, de la Habilitación Urbana denominada
Urbanización Morris, ubicada en el sector Sur – Oeste, distrito, provincia
y departamento de Tacna, inscrita en la ficha N° 35369 que continúa en

1Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución N° 042-2021-SUNARP/SA, publicada en el

diario oficial El Peruano 26/3/2021.
 5
RESOLUCIÓN No. 1304 -2022-SUNARP-TR

la partida electrónica Nº 11008879 del Registro de Predios de Tacna,

presentando para tal efecto el parte notarial de la escritura pública de
compraventa del 10/6/2002 expedida por la notaria de Tacna Elba Aurora
Anguis de Adawi.

El Registrador inicialmente deniega la inscripción señalando que no se ha

realizado la culminación de las obras de habilitación urbana, por lo que no
puede solicitarse la inscripción de la compraventa sobre los lotes en
mención, y que solo procedería inscribir la anotación preventiva de
compraventa, para lo cual deberá presentar escritura pública aclaratoria.

Ante ello, mediante reingreso del 25/2/2022 se presentó parte notarial de

la escritura pública de aclaración y ratificación de compra venta y
enajenación perpetua a compra venta garantizada del 8/2/2022 expedida
por la notaria de Tacna Elba Aurora Anguis de Adawi.

El registrador volvió a observar el título, señalando que la escritura pública

aclaratoria únicamente la otorga la señora Juana Rosa Morris Ayca de
Sotomayor, cuando en la escritura pública del 10/06/2002 comparece la
sociedad conyugal conformada por la otorgante y su cónyuge Freddy
Felipe Sotomayor Roque y los compradores Pablo Frisancho Ramos y
José Eduardo Frisancho Ramos, por lo cual, deberá presentar nueva
escritura pública, aclarando lo observado mediante esquela de fecha
28/12/2021 con la participación de todos los contratantes primigenios.

Al respecto, la recurrente señala que en dicha aclaración de la escritura

se hace mención que la promotora que la compraventa está referida una
de venta garantizada con la finalidad de acceder al Registro para su
anotación preventiva, asimismo, respecto a la intervención del cónyuge
de Juana Rosa Morris Ayca de Sotomayor, no es en calidad de propietario
porque dicho bien tiene la condición de bien propio.

En tal sentido, corresponde determinar a este colegiado si procede la

anotación preventiva de una compraventa respecto de un lote de la
habilitación urbana que aún no cuenta con recepción de obras, y tienen
autorización para efectuar ventas garantizadas.

3. Ahora bien, conforme a lo publicitado en el registro, se aprecia en la

ficha N° 35369 que continúa en la partida electrónica Nº 11008879 del
Registro de Predios de Tacna se encuentra inscrito la Habilitación Urbana
denominada Urbanización Morris, ubicada en el sector Sur – Oeste,
distrito, provincia y departamento de Tacna.

En el asiento c-1 de la ficha consta inscrito el dominio en favor de la

sociedad conyugal conformada por Juana Rosa Morris Ayca y Freddy
Felipe Sotomayor Roque.
 6
RESOLUCIÓN No. 1304 -2022-SUNARP-TR

En el asiento B-2 obra inscrita la Resolución de Gerencia N° 113-2000 del

20/9/2000, mediante la cual se aprobó el proyecto de habilitación urbana
nueva para uso de vivienda unifamiliar del terreno de 13,748.15 m2, la
cual cuenta con la manzana A con 22 lotes, manzana B con 3 lotes y la
manzana C con 22 lotes.

Asimismo, en el asiento B00009 obra inscrita la Resolución de Gerencia

N° 034-06 del 20/1/2006, expedida por la Municipalidad Provincial de
Tacna, en la cual se dispuso lo siguiente:

“(…)
Artículo Primero: Autorizar a la Sra. Juana Rosa Morris Ayca, para celebrar
contratos de compraventa garantizada de los lotes de vivienda de la
habilitación urbana denominada “Urbanización Morris”, ubicada en el Sector
Sur-Oeste de la Ciudad, Distrito, Provincia y Departamento de Tacna,
inscrito en la ficha N° 35369 (…)
Artículo Segundo: Autorizar las anotaciones preventivas de los contratos
de compra venta garantizada en las partidas individuales de los lotes
debiendo figurar en los contratos correspondientes las obligaciones que
asumen los contratantes para la culminación de las obras de habilitación
urbana.
(…)”

4. Conforme a las consideraciones expuestas, tenemos que la referida

urbanización fue aprobada bajo los preceptos de la Ley Nº 268782 - Ley
General de Habilitaciones Urbanas, actualmente derogada por la Ley N°
29090 - Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones,
cuyo TUO ha sido recogido en el Decreto Supremo N° 006- 2017-
Vivienda, que reguló el procedimiento simplificado para la aprobación de
habilitaciones urbanas nuevas, la regularización de aquellas
habilitaciones ejecutadas que no han culminado los trámites municipales
respectivos y la regularización de las lotizaciones informales que sin
constituir habilitaciones urbanas cuentan con construcciones
parcialmente consolidadas.

El artículo 4 de la Ley N° 26878 y el artículo 8 del TUO de su reglamento

(Decreto Supremo N° 011-98-MTC), también derogado, establecían que
el procedimiento de habilitación urbana se encuentra constituido por dos
etapas:

a) La aprobación de la habilitación; y,
b) la recepción de obras.

Se agregaba, además, que la etapa de aprobación de la habilitación

urbana podría contener la autorización para llevar a cabo construcciones
simultáneas y para celebrar contratos de compraventa garantizada.

2 Esta ley estuvo vigente hasta el 27.9.2008, dado que a partir del día siguiente entró en aplicación
la Ley n.° 29090, conjuntamente con sus respectivos reglamentos.
 7
RESOLUCIÓN No. 1304 -2022-SUNARP-TR

Es pertinente distinguir que la primera de esas etapas se encuentra

referida a la conformidad técnica del proyecto y de las condiciones
urbanísticas que se deben respetar, mientras que, la segunda, a la
conformidad de las obras resultantes de las acciones físicas de
conversión del terreno rural en urbano.

5. Si bien dentro del contexto registral, el procedimiento de habilitación

urbana tiene dos etapas perfectamente definidas, como son la aprobación
de la habilitación urbana y la recepción de las obras finales, en el ámbito
extrarregistral se puede diferenciar una etapa intermedia entre ambas, la
cual es la ejecución de las obras de habilitación urbana. Es decir, luego
de obtenida la aprobación de la habilitación urbana y la autorización para
la ejecución de las obras, corresponde al habilitador la ejecución de estas
a fin de que el predio rústico o eriazo se convierta en un predio urbano
que cuente con los respectivos servicios públicos.

La distinción de estas tres etapas que tiene todo proceso regular de

habilitación urbana nos conduce a la conclusión de que en el ámbito
registral la primera etapa únicamente implica la aprobación e inscripción
del proyecto de la futura urbanización. Por tanto, no podría concluirse que
la sola aprobación de la habilitación urbana implica la existencia de lotes
de terreno urbano, pues como queda indicado, en la esfera extrarregistral
se requiere de la ejecución de las obras de habilitación y en la registral de
la inscripción de la resolución de recepción de obras finales.

6. Dado que con la inscripción de la aprobación de la habilitación urbana

únicamente se tiene –en el ámbito registral– el proyecto de la futura
lotización y, por ello, no existen propiamente lotes de terreno urbano sino
“futuros lotes urbanos”, es que el artículo 49 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios establece que “para inscribir la
transferencia de propiedad y los demás actos de disposición de los lotes
que integran la habilitación urbana, previamente debe inscribirse la
recepción de obras, salvo que en la resolución que aprueba dicha
habilitación se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepción
de obras conforme a la normativa vigente”.

Dentro de ese contexto debe interpretarse el artículo 39 del referido

reglamento, que permite la anotación preventiva de la compraventa
garantizada, pues se trata de un bien futuro respecto del cual se ha abierto
una partida registral: “La compraventa garantizada, y en su caso la cesión
de posición contractual, se anotarán preventivamente en la partida
individual del respectivo predio. La inscripción definitiva de dichos actos
se efectuará simultáneamente con la inscripción de la recepción de
obras”.
 8
RESOLUCIÓN No. 1304 -2022-SUNARP-TR

En ambos casos, autorizadas la compraventa garantizada o la libre

disponibilidad de los lotes, las transferencias que se soliciten
inscribir se extenderán con la calidad de anotaciones preventivas,
pues la inscripción definitiva sólo se obtendrá cuando se cuente con la
recepción de obras.

Así, en tanto no se conceda la recepción de obras –en estricto– no existen

lotes urbanos sino futuros o potenciales lotes urbanos.

7. A propósito de ello, en el CXVII Pleno del Tribunal Registral realizado

el 8/4/2014, se aprobó el siguiente acuerdo:

Compraventa garantizada al amparo de normas anteriores a la ley

29090
En las habilitaciones urbanas que aún no cuentan con recepción de obras,
y tienen autorización para efectuar ventas garantizadas, procederá la
anotación preventiva de duración indeterminada de la compraventa
garantizada.

La referencia a la duración indeterminada o indefinida de la compraventa

autorizada con el proyecto se refiere a la anotación preventiva con la que
esa transferencia se publicitará en el Registro y, por tanto, no debe ser
confundida con el carácter definitivo de la habilitación urbana, pues ésta
solo se conseguirá con la inscripción de la recepción de obras.

Así, la sola aprobación del proyecto de habilitación, incluso con la

autorización para celebrar contratos de venta, tal como ocurre en este
caso, según se desprende del artículo primero de la Resolución de
Gerencia N° 034-06 del 20/1/2006, expedida por la Municipalidad
Provincial de Tacna, se registra como anotación preventiva a la espera de
su transformación en asientos definitivos a partir de la inscripción de la
recepción de obras.

8. En ese orden de ideas, la compraventa que otorga la sociedad conyugal

conformada por Juana Rosa Morris Ayca y Freddy Felipe Sotomayor
Roque correspondería ser anotada preventivamente como una
compraventa garantizada, aunque el título (escritura pública) que le da
origen no da cuenta de dicha situación. No obstante, de la partida registral
y de los antecedentes registrales, resulta evidente que el predio matriz
cuenta con habilitación urbana, en la etapa de aprobación de proyectos, y
que la habilitadora cuenta con autorización para celebrar ventas
garantizadas, por lo que procede el acceso al Registro de la compraventa
únicamente de manera preventiva.

En consecuencia, procede la anotación preventiva de duración

indeterminada de la compraventa venida en grado, en mérito a la Escritura
Pública primigenia y aun considerando que en la escritura pública
aclaratoria solo interviene Juana Rosa Morris Ayca, pues en esta última
 9
RESOLUCIÓN No. 1304 -2022-SUNARP-TR

solo se describe una situación que ya se advierte de los antecedentes

registrales no siendo la intervención de todas las partes intervinientes en
la Escritura Pública de fecha 10/06/2002.

Por lo argumentos antes expuestos, corresponde revocar la observación

formulada por la primera instancia.

Con la intervención de Karina Figueroa Almengor designada mediante

Resolución del Presidente del Tribunal Registral Nro. 072-2022-
SUNARP/PT de 29/03/2022.
Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el registrador público del

Registro de Predios de Tacna al título referido en el encabezamiento y
disponer su inscripción, previo pago de los derechos registrales que
correspondan, por los distintos fundamentos expuestos en el análisis de
la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

FDO
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
KARINA FIGUEROA ALMENGOR
Tribunal/Resoluciones2022/3460287-2021
E.Veliz