DERECHOS REALES SOBRE

COSA AJENA
En esta segunda mitad del cuatrimestre, analizaremos los derechos reales
sobre cosa ajena. Estos se pueden dividir en 2 grupos:
Derechos reales de uso y goce (usufructo- uso- habitación- servidumbre)
Derechos reales de garantía (hipoteca-prenda-anticresis)

USUFRUCTO
Usufructo es el dd real de poseer, usar y percibir los frutos de un bien ajeno (de allí la
palabra usufructo, usar los frutos). Se destaca que no se puede disponer de este
derecho real, es decir, no se puede alterar su sustancia.
Objeto
El objeto recae sobre un bien ajeno que se encuentra en patrimonio del otro individuo
(nudo propietario), el cual es titular de dominio imperfecto. El nudo propietario se
queda con el dominio del bien, pero cede la utilidad. Se puede ejercer el derecho de
usufructo sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa. Pueden
ser objeto de usufructo:
- Cosas no fungibles (no hay bien equivalente): inmueble.
- Cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales
- Un derecho en los casos que la ley lo prevé expresamente
- Sobre todo o una parte de la herencia
Sujeto
Puede ser usufructuario tanta persona física o jurídica.
Naturaleza jurídica
Se trata de un derecho real sobre cosa ajena que pertenece a la categoría del uso y
goce.
Caracteres
- Temporario: desde el momento de su constitución es fijado por un plazo
determinado. Si el usufructuario es una persona jurídica o de carácter público
el plazo máximo es de 50 años. Si es persona física no hay plazo, sino que el
derecho puede ser vitalicio.
- Parcialmente transmisible: solo se puede transmitir por actos entre vivos.
- Imposibilidad de alterar la sustancia: el usufructuario tiene la obligacion de
conservar el objeto y restituirlo una vez que se termine el derecho.
ARTICULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es
intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para
el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.

Modos de constitución del usufructo

Se puede adquirir el derecho real de usufructo por prescripción adquisitiva o
mediante un contrato, aplicando la teoría del título + modo suficiente (otorgamiento
del título y del modo suficiente). Respecto del título, los requisitos son:
- De forma: debe ser por escritura pública si recae sobre un inmueble;
- De fondo: requiere capacidad de administración (abarca aquellos sujetos con
plena capacidad y con capacidad restringida). Y la legitimación recae sobre los
titulares de los 7 primeros derechos reales de cosa propia.
Respecto del modo, sus requisitos son:
- Forma: tradición, es la entrega física del objeto.
- Fondo: ídem que el anterior.

Facultades del usufructuario

Materiales: se puede poseer, usar y gozar. No disponer materialmente (no alterar la
sustancia).
Jurídicas: transmitir POR ACTOS ENTRE VIVOS, constituir derechos reales (uso,
habitación, servidumbre y anticresis), constituir derechos personales, y renunciar.

Obligaciones del usufructuario

Se pueden dividir en
Obligaciones previas:
- Confeccionar el inventario: se basa en hacer un listado de todos los bienes que
integran el objeto y el estado que se encuentran los mismos. Sirve de prueba
para un conflicto ulterior. En caso de no hacerlo, deberá abonar al finalizar el
contrato los elementos que se encuentren deteriorados.
- Fianza: es aquella suma de dinero que deja sentada el usufructuario ante
cualquier incumplimiento.
Obligaciones durante la vigencia del usufructo:
- Conservar el objeto: tiene que ver con no deteriorarlo.
 - Pagar gastos de mantenimiento: relacionado a las mejoras que van a cargo del
usufructuario.
- Pagar impuestos.
- Respetar el destino del objeto.
- Dener de comunicar al nudo propietario cualquier acto lesivo sobre el bien.
Extinción del usufructo
Se puede extinguir el derecho por los modos generales (destrucción del objeto,
consolidación o renuncia) o por los modos especiales:
a. Muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición
pactado.
b. Extinción de la persona jurídica usufructuaria.
c. El no uso por persona alguna durante 10 años, por cualquier razón.
d. El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente (ej.
cuando se modifica el objeto en su estructura).
Efectos de la extinción: se extinguen todos los dd constituidos por el usufructuario y
sus sucesores particulares.

USO
Es una figura análoga respecto del usufructo, rigiendo la misma normativa que este. El
uso es el dd real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su
sustancia.
La diferencia que tiene con el usufructo es cuantitativa ya que ambos derechos
permiten usar y gozar de la cosa pero no en igual cantidad. En este caso, el usuario
puede retirar un porcentaje menor que el usufructo (si el usufructo permite usar y
retirar los frutos de todo el bien, mientras que el uso de solo una parte de la cosa).
Otra diferencia está en el objeto. Mientras que el usufructo recae sobre bienes ajenos,
mientras que el derecho de uso recae sobre una cosa ajena.
Naturaleza jurídica
Ídem que el usufructo.
Caracteres
Ídem que el usufructo.
Objeto
Ídem que el usufructo.
Sujetos
Solo está dirigido a personas humanas (persona física).
Modos de adquisición
Ídem que el usufructo.
Legitimados
Ídem que el usufructo (tit. de los 7 primeros derechos sobre cosa propia) + el
usufructuario.
Facultades
Materiales:
- Poseer
- Usar
- Gozar con los límites establecidos en el titulo (parcialmente)
- NO SE PUEDE DISPONER (ALTERAR SU SUSTANCIA)
Jurídicas:
- transmitir solo por actos entre vivos
- NO SE PUEDE CONSTITUIR D.R
- Constituir derechos personales
- Renunciar
Obligaciones
Ídem que el usufructo
Extinción
Ídem que el usufructo, menos por liquidación de la persona jurídica.

Habitación
Es aquel d.r que permite morar (habitar) en un inmueble ajeno (edificado), o en una
parte material del mismo. Aquí el habitador solo tiene derecho de uso respecto de su
parte material, por lo que no puede gozar o disponer (alterar la sustancia) de la
habitación (1era diferencia). Solo se puede habitar un inmueble que debe estar
edificado (2da diferencia).
Naturaleza jurídica
Se trata de un d.r sobre cosa ajena que integra la categoría de los d.r de uso y goce.
Caracteres
- Temporario: se fija por un plazo determinado (el max. es vitalicio).
- Intransmisible: no se puede transmitir por actos de ninguna índole (3ra
diferencia).
Objeto
Se trata de un inmueble edificado.

Sujetos
Recae sobre persona humana.
Modos de adquisición
- Teoría del título y modo suficiente;
- Prescripción adquisitiva
- Por ley.
Legitimados para constituir habitación
Los 7 primeros d.r de cosa propia + usufructo. El usuario no puede constituir d.r.
Facultades
Materiales:
- Poseer;
- Usar;
- NO SE PUEDE GOZAR;
- TAMPOCO SE PUEDE DISPONER DEL BIEN.
Jurídicas:
- NO SE PUEDE TRANSMITIR NI PARCIALMENTE;
- NO SE PUEDE CONSTITUIR D.R;
- NO SE PUEDE CONSTITUIR D.P;
- Renunciar
Obligaciones
Ídem que el usufructo
Extinción
El d.r de habitación se extingue ídem que el uso.
Adquisición por ley (2.383 y 527)
Existen 2 maneras de adquirir el derecho real de habitación por ley:
Una de ellas es siendo el cónyuge supérstite. Aquí se resguarda el derecho de
habitación de quien sobrevive (cónyuge supérstite) ante una posible venta de la casa
por parte de los herederos del fallecido. En el caso que los mismos quieran vender la
casa, la misma va a cargar con un gravamen real que es este derecho de habitación.
Los requisitos para adquirirlo son:
- Que el inmueble sea de titularidad exclusiva del causante;
 - Que sea el último hogar conyugal (el matrimonio tiene que vivir ahí hasta la
muerte del causante).

Los caracteres son:

- Es un derecho vitalicio, es decir, dura hasta que fallezca el conyuge superstite.
- Es gratuito
- Es inoponible a los acreedores del causante.
Otra forma de adquirir el derecho real de habitación por ley, se da en el caso del
conviviente supérstite. Estos son los casos donde quien muere es el conviviente (no el
cónyuge), por lo que el conviviente supérstite posee menos beneficios.
Requisitos:
- Que el inmueble adquirido sea de titularidad exclusiva del causante;
- Ultimo hogar de convivencia;
- Tiene que carecer de medios económicos (bienes insuficientes);
- Debe carecer de vivienda a su nombre.
Caracteres:
- Dura 2 años (no es vitalicio como el anterior);
- Gratuito;
- Inoponible a los acreedores.
Extinción:
- Que el conviviente supérstite contraiga una nueva unión convivencial;
- Que contraiga matrimonio;
- Que adquiera una vivienda o los medios suficientes para poder comprar una
propiedad.
Si se cumple alguna de estas 3 causales antes de los 2 años previstos, se extingue el
derecho de habitación por ley.

Servidumbre
Es un d.r que se establece entre 2 inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente. Debe haber 2 inmuebles
y uno de ellos no tiene que ser autónomo, sino que necesita del servicio de otro
inmueble. Ejemplo: aquel inmueble que no tiene salida a la vía publica y necesita de
otro inmueble para ello. El titular de servidumbre es titular de dominio del fondo
dominante y titular de derecho de servidumbre respecto del fondo sirviente.
Naturaleza jurídica
Es un derecho real accesorio, de cosa ajena, que integra el grupo de los derechos
reales de uso y goce.
Caracteres
- Es exclusivamente inmobiliario (ya que se da entre 2 inmuebles);
- Es accesorio activa y pasivamente (ya que el titular de la servidumbre es
también el titular del inmueble dominante).

Clasificación de las servidumbres

1- Positivas o negativas: las positivas facultan al titular del derecho de
servidumbre a realizar determinado acto sobre el inmueble sirviente, por
ejemplo la servidumbre de tránsito. Las negativas, en cambio, facultan al titular
del derecho a poner una abstención respecto del inmueble sirviente (que se
abstenga a realizar una acción).
2- Reales o personales: las servidumbres reales son las que prestan un servicio
para el inmueble (objeto), ejemplo servidumbre de tránsito. Mientras que las
personales prestan un servicio al sujeto en particular, por ejemplo el escultor
que necesita sacar mármol del inmueble sirviente para su obra. Las
servidumbres personales se extinguen por la muerte de su titular o por la
extinción de la persona jurídica.
3- Forzosa o voluntarias: las forzosas se imponen de manera coactiva al titular del
inmueble sirviente (no necesita su consentimiento), las voluntarias, en cambio,
necesitan el consentimiento del titular del inmueble sirviente, por ejemplo
aquel nadador olímpico que necesita practicar en la pileta olímpica que posee
el inmueble sirviente.
4- Principales o accesorias: las principales prestan un servicio por sí mismas,
ejemplo la servidumbre de tránsito. Las accesorias prestan un servicio para otra
servidumbre, ejemplo, para poder sacar agua (servidumbre principal) se
necesita hacer una servidumbre de tránsito (accesoria).
Objeto
Recae necesariamente sobre un inmueble. Puede ser sobre la totalidad del inmueble o
sobre una parte material del mismo. Se debe de realizar las acciones en pos de lo más
beneficioso para el titular del inmueble sirviente
Sujetos
Recae sobre una persona física o jurídica.
Modos de adquisición
Para adquirir este derecho real se necesita hacerlo por contrato, a título gratuito u
oneroso, debiendo aplicar la teoría del título y modo suficiente. También se puede
constituir d.r de servidumbre por testamento o actos de última voluntad; o por ley
(subadquirente de buena fe y a titulo oneroso).

Teoría del título y modo suficiente

Respecto del título:
- Forma: escritura pública.
- Fondo: requiere capacidad de administración. La legitimación recae sobre los
titulares de los d.r que recaigan sobre inmueble y se ejerzan por la posesión (la
habitación y el uso no constituyen d.r. El usufructuario lo va a poder constituir
pero solo por el tiempo que se mantenga el usufructo).
Respecto del modo:
- Forma: el primer uso de la servidumbre va a ser suficiente para constituir la
forma (no hay tradición).
- Fondo: ídem que el título.
Facultades
Materiales:
- NO SE PUEDE POSEER
- NO SE PUEDE GOZAR
- NO SE PUEDE DISPONER
- Se puede usar hasta el límite del título constitutivo. Ejemplo: si es una
servidumbre de paso, lo único que voy a poder hacer es pasar del inmueble
dominante al sirviente.
Jurídicas:
- NO SE PUEDE TRANSMITIR LA SERVIDUMBRE (pero si el inmueble);
- NO SE PUEDE CONSTITUIR D.R
- Se podrá constituir D.P siempre que la servidumbre sea del titular. Ejemplo:
alquiler.
- Si se podrá renunciar al derecho.
Solo se puede transmitir la servidumbre si la misma va conjuntamente con el
inmueble dominante, caso contrario, no se podrá.
Obligaciones
1) Perjudicar lo menos posible al titular del fondo sirviente en lo que respecta al
ejercicio de la servidumbre. Ejemplo: si constituyo una servidumbre de paso,
hay que adecuarse si al titular del fondo sirviente le conviene que sea por un
lugar y no por otro, o especifica un horario determinado.
 2) Comunicar al titular del fondo sirviente cualquier perturbación de hecho o de
derecho que surja. De lo contrario, podrá recibir daños y perjuicios del titular.
Extinción
Se pueden aplicar los modos generales (destrucción o impedimento de la utilidad de la
servidumbre; renuncia o abandono; consolidación).
O los modos especiales:
- Vencimiento del plazo;
- Cumplimiento de la condición;
- Desaparición de la utilidad;
- No uso por persona alguna por 10 años.

Defensas posesorias
Son aquellas vías legales para proteger al poseedor y al tenedor contra actos lesivos
(como lo son la turbación y el despojo), con la finalidad de mantener (en la turbación)
o recobrar (en el despojo) el objeto de dicha relación (mueble o inmueble). Ejemplo: el
inquilino que se va de viaje y al volver se encuentra con que le tomaron la casa, aquí
puede ejercer una defensa posesoria.
Actos lesivos
1- Turbación: es una tentativa de desapoderamiento. Aquí el poseedor o tenedor
se ve afectado por ella y puede iniciar una demanda para que el juez ordene el
cese de los actos turbatorios, evitando el efectivo desapoderamiento. Frente a
ella se utiliza una demanda para mantener el objeto.
2- Despojo: aquí ya se produjo el desapoderamiento del bien, por lo que se le
pide al juez que restituya el mismo. Podemos notar que en este caso ya se
realizó el resultado de desposesión. Frente al despojo se promueve la acción
que busca recobrar el objeto.
Modalidades de la turbación
Turbación material: son aquellos actos materiales ejecutados con la intención de
tomar la posesión del bien, contra la voluntad de la víctima. En este caso aun no se
provoca el resultado de excluir al sujeto del bien. Se configura por 3 elementos:
1) Actos materiales: se ejerce un acto físico sobre el inmueble, viéndose el
poseedor afectado por esta turbación material.
2) Ejecutados con la intención de tomar la posesión.
3) Contra la voluntad de la víctima.
4) Que no resulte la exclusión (ya que el poseedor o tenedor no tiene que ser
expulsado del inmueble, es decir, la turbación material exige que no se haya
cometido el resultado que si se da en el despojo).
Turbación por amenazas: aquí se exterioriza la voluntad de tomar un inmueble o
apropiar un objeto mueble. Es decir, es toda amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento
Turbación por obra inminente: son aquellos actos que anuncian una inminente
realización de una obra. Esta clase de turbación se exterioriza mediante el acopio de
materiales.
Legitimación activa respecto a la turbación
Los pueden ejercer todos los poseedores y todos los tenedores. Esto engloba tanto al
poseedor legitimo (dueño), como al ilegitimo (usurpador), pasando por los tenedores y
demás sujetos relacionados a ello.
Legitimación pasiva
Se demanda al sujeto que ejecuta los actos turbatorios, es decir, al autor del acto
lesivo. Aquí la sentencia ordena el cede de los actos turbatorios + astreintes.

Modalidades del despojo

Despojo material: se requiere que haya:
- Actos materiales;
- Ejecutados con la intención de tomar el objeto;
- Contra la voluntad de la victima;
- Que resulte en la exclusión de la victima (esto es lo que lo diferencia de la
turbación material)
Lo único que lo diferencia del anterior instituto es el resultado, uno quedaría en
tentativa (la turbación) y el otro se consuma (despojo)
Despojo por obra nueva (construcción o demolición): consiste en la realización de
cualquier acto de modificación física del inmueble. El caso más frecuente es el de una
construcción, sin embargo, la demolición también entra en este grupo ya que cambia
la estructura del inmueble en virtud de una obra.
Legitimación activa del despojo
Puede ejercer la demanda todo poseedor o tenedor de buena o mala fe.
Legitimación pasiva
Se puede demandar frente al autor, a los herederos y sucesores particulares de mala
fe. Esta acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia
autoridad (ejerciendo actos indebidos o violatorios de derecho hacia el usurpador,
ejemplo, cortarle el agua). La sentencia que se dicta en este caso ordena la restitución
del objeto.
Caracteres comunes a ambas acciones (turbación y despojo)
- Ambas acciones prescriben al año en el que se produjo la intención de
desapoderamiento o el desapoderamiento como tal;
- Prueba acotada o limitada;
- Posibilidad de convertir la acción que se ejerce por turbación en despojo;
- Posibilidad de revisar estas acciones en una acción real posterior;
- Se tramita por juicio sumarísimo (alude al procedimiento más abreviado).En
estos juicios se permite acreditar solo 3 extremos:
a) La relación de poder: el sujeto debe acreditar su posición de poseedor o
tenedor.
b) Acto lesivo: se debe acreditar la turbación o el despojo.
c) La fecha: se debe probar la fecha para el tratamiento de la prescripción

Acciones reales
Son los medios para defender en juicio la existencia de los derechos reales, en contra
de los actos que impiden, amenazan, restringen o menoscaban su ejercicio. En este
caso no existen las defensas reales extrajudiciales, solo se permite realizarlas vía
demanda, interviniendo el poder judicial.
Existen 4 acciones reales:
1) Acción reivindicatoria: se promueve para proteger los derechos reales que se
ejercen con la posesión y al acreedor hipotecario cuando el acto lesivo fuera el
desapoderamiento. Lo puede promover tanto el acreedor hipotecario como el
titular del derecho real que se ejerce por la posesión viéndose afectado.
2) Acción negatoria: se utiliza para proteger los mismos derechos reales que la
acción anterior. Se puede ejercer frente a la turbación (actos tendientes a
despojar pero que no logran el resultado), o la utilización (aquí no se
desapodera al sujeto titular, pero utilizan su inmueble indebidamente, ejemplo,
cuando una empresa coloca una antena telefónica en una casa sin permiso).
3) Acción confesoria: se ejerce para proteger los mismos derechos reales, pero en
este caso, se da cuando los actos lesivos provengan de molestias propias del
incumplimiento de los límites del dominio. Tambien se utiliza esta accion para
proteger el derecho real de servidumbre cuando el acto lesivo sea el
impedimento de ejercicio. Las molestias abarcan:
- Ruidos molestos;
- Olores;
- Humo;
- Inmisiones similares que afecten la normal tolerancia.
4) Para deslinde: se utiliza para demarcar en el terreno la línea divisoria de
inmuebles colindantes. Esta es la acción más simple de todas ya que no
requiere juicio alguno. Se utiliza para hacer cesar el estado de incertidumbre
 cuando no se sabe dónde se encuentra la línea divisoria entre inmuebles
colindantes.
Caracteres comunes
- Son imprescriptibles: esto es ya que puede pasar el tiempo que uno quiera
luego del desapoderamiento del inmueble que la acción no va a prescribir
como tal. Sin embargo, si el usurpador al pasar 20 años adquiere el bien por
prescripción adquisitiva, no hay acción que valga.
- Se tramitan por juicio ordinario (el más largo).
- Existe la posibilidad de sustituir cualquier acción por una acción de
resarcimiento (se da cuando el titular del derecho real pierde el interés en
seguir ejerciendo la posesión, pidiendo un resarcimiento sustitutivo del objeto
$$$).
- Existe la posibilidad de promover una acción por resarcimiento
complementario además de promover la acción real (se exige la indemnización
por daños y perjuicios ocasionados por el acto lesivo + recuperar el objeto)

DERECHOS REALES DE GARANTÍA