TEMA 1 DERECHOS REALES: CUESTIONES GENERALES

1.2._CONCEPTO Y CARACTERES.

Dcho real es aquel derecho subjetivo que proporciona a su titular un poder jurídico directo e inmediato sobre una cosa,
poder respetado, impuesto y defendido por todos y contra todos.

Caracteres:

- Inherencia o inmediatividad: el titular lo puede ejercer sobre la propia cosa sin que intervenga otra persona ni haya
otra conducta.
- Absolutividad, hacer valer frente a todos
- Reipersecutoriedad y la eficacia erga omnes, el dcho está donde esté el bien y se hace valer frente a todos.
- Dchos patrimoniales que recaen sobre bienes presentes, no futuros, y susceptibles de inscripción en el Registro de la
propiedad.

1.3._DCHOS REALES, DCHOS DE CRÉDITO Y FIGURAS INTERMEDIAS.

Dchos reales vs Dchos de crédito (o personales)

Diferencias entre

- El objeto de los dchos reales es un poder sobre una cosa, y en los de crédito es una conducta que puede exigirse al
deudor
- La nota de inherencia no se da en los de crédito, en los que su eficacia y satisfacción del interés de su titular depende
de la actuación de otra persona.
- Los dchos reales son absolutos, eficacia erga omnes, se hacen valer ante todos, los de crédito son relativos, sólo se
pueden hacer valer frente al sujeto pasivo deudor.
- Los de crédito no son inscribibles generalmente pudiendo recaer sobre bienes futuros.

Figuras intermedias entre reales y de crédito

- Los derechos reales in faciendo, los que imponen al sujeto pasivo un comportamiento activo, es decir, desarrollar
una conducta a favor del titular del derecho real. P.e en la sevidrumbre, el titular del predio sirviente se ve obligado
a realizar una conducta que exige el titular del predio dominante.
- Las obligaciones propter rem, ob rem o ambulatorias. Son las propias de la titularidad del bien. P.e. las obligaciones
del pago de comunidad con respecto a la propiedad de un piso, le corresponde al propietario y si este lo vende le
corresponde al nuevo propietario. Son accesorias al dcho de propiedad.

1.4.- Clases de derechos reales.

Inicialmente se reconocían una clasificación cerrada pero actualmente se reconoce una clasificación abierta o numerus
apertus.

- Derecho de propiedad. Es el más total y pleno o absoluto. Abarca todas las facultades y poderes jurídicos que una
persona puede tener sobre un bien.
- Derechos no plenos o limitados, derecho sobre cosa ajena. La propiedad pertenece a una persona y otra ostenta el
derecho limitado sobre la cosa lo que impide al propietario el uso pleno de la cosa. P.e. uso, habitación, usufructo,
servidumbre.

Otra clasificación:

- Derechos reales de goce o disfrute. Aquellos usos de carácter temporal, p.e. uso, usufructo, etc
- Derechos reales de renta, el titular obtiene una renta cuya obtención se garantiza con el bien cuya propiedad grava.
Derechos de censo y enfiteusis.
- Derechos reales de adquisición preferente. Dan al titular del derecho la facultad de adquirir un bien de forma
preferente ante otras personas. P.e. tanteo y retracto.
- Derechos reales de garantía. El titular tiene el poder de ejecutar o promover la venta de un bien ajeno, para pagar un
crédito del que también es titular. P.e. prenda, hipoteca.
Otra clasificación es: derechos reales sobre bienes muebles y sobre bienes inmuebles; derechos reales de origen legal
(retracto legal, servidumbre) y los de origen convencional (retracto convencional, servidumbre creada por acuerdo de
propietarios de las fincas)

1.5.- Sujetos, objeto y contenido

SUJETOS

Personas físicas y personas jurídicas (públicas o privadas), salvo en los derechos de uso y habitación, cuyo titular sólo puede
ser persona física.

En casos como el usufructo se limita la titularidad de la persona jurídica a 30 años.

Hay otras limitaciones temporales para evitar la perpetuidad del derecho real, pe el usufructo en caso de fallecimiento del
usufructuario.

El art. 393 del cc regula el sistema de cuotas de la cotitularidad indivisa de derechos reales.

OBJETO (bienes muebles bienes inmuebles)

Son cosas susceptibles de apropiación y que se hallen dentro del comercio de los hombres.

La clasificación principal son bienes muebles o inmuebles.

Art. 334 cc relación e bienes inmuebles, 335 cc resto de bienes susceptibles de apropiación no comprendidos en el art 334;
334 cc serán considerados bienes muebles todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin detrimento de la cosa
inmueble a que estuvieran unidos.

Bienes muebles por analogía, los que no sean sobre bienes inmuebles, el art 336 cc habla de rentas o pensiones, vitalicias o
hereditarias, afectas a una persona o familia que no graven con carga real una cosa inmueble, contratos, cédulas y otros
títulos representativos de hipoteca.

Bienes inmuebles

- Bienes inmuebles por naturaleza. Fincas y tierras del art 334.1 cc. Minas, canteras, aguas …
- Bienes inmuebles por incorporación. Los que están unidos de modo fijo a la tierra bien por creación del hombre o
por naturaleza y que no puedan ser separados de él sin deterioro del objeto principal o de la materia. Edificios,
camino, plantas, frutos.
- Bienes inmuebles por destino. Los utilizados y destinados por el propietario de una finca y que están al servicio de la
misma.
Estatuas, pinturas; maquinas o utensilios destinados al trabajo de la industria o explotación; los viveros de animales,
estanques de peces; abonos para el cultivo de una finca; diques y construcciones.

(Bienes muebles son los que pueden separarse del bien inmueble sin deterioro de este y de forma voluntaria por el
propietario)

Características de estos bienes:

- Se realiza un acto voluntario por el propietario de la finca de destinar un bien mueble al servicio de la finca, acto no
duradero, no para siempre, puede revocarse si el propietario de la finca prescinde del bien.
- Existe una relación de servicio entre el bien inmueble por destino y la finca o inmueble
- En relación al servicio será permanente o estable o que dure en el tiempo, pero no para siempre ya que puede
eliminarse a decisión del propietario.

Bienes inmuebles por analogía, art 334.10 cc, concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles.

Otras clasificaciones:

- Bienes corporales o materiales: cosas tangibles, libro ordenador, casa, finca

- Bienes incorporales o inmateriales: bienes inmateriales, tangibles, como los derechos patrimoniales, propiedad
intelectual o industrial.

CONTENIDO
Comprenden facultades propias reconocidas a su titular sobre la cosa que da un derecho de goce y uso, adquisición
preferente, etc.

Lleva implícita la facultad de disponer libremente de él, salvo que tenga asignada alguna limitación legal.

También viene contenido por las acciones que se reconocen al titular para ante cualquier persona hacer valer su derecho.

Estas acciones son:

- Acción meramente declarativa: declaración de derecho y de su titularidad, o de la declaración de inexistencia de

derecho real a favor de otra persona sobre el mismo bien.
- Acción restitutoria o recuperatoria del derecho real, el propietario reclama la entrega de su bien frente a otro no
propietario que la posee.
- Acción indemnizatoria, obtener indemnización por los daños sufridos a su derecho real por un tercero.
- Acción defensiva de la posesión, derecho a que se respete su posesión.
- Acción de deslinde, poder de determinar los límites físicos de los bienes inmuebles.

Otras presunciones: el poseedor en concepto de dueño tiene la presunción legal de posesión el título y no está obligado a
exhibirlo, art. 448 cc

En el derecho real viene incluido también por las cargas u obligaciones para su titular.

1.6.- Nacimiento o adquisición de los derechos reales.

Modos de adquisición de los derechos reales, art 609 cc

La propiedad se adquiere por ocupación, y los demás derechos sobre bienes se adquieren y transmiten por la ley, por
donación, sucesión testada e intestada, por contratos mediante la tradición, por prescripción.

La ley determinará cuando nace el derecho real.

En la donación, no será necesaria la entrega efectiva para su trasmisión.

Se puede distinguir entre la adquisición y la transmisión: onerosa, inter vivos o mortis causa, voluntaria o forzosa, pura o
condicional o sujeta a término, a título universal o a título particular, adquisición originaria, adquisición derivativa.

- Onerosa, o a cambio de prestación, o gratuita, sin contraprestación

- Inter vivos o mortis causa
- Voluntaria o forzosa
- Pura o condicional o sujeta a término
- A título universal o a título particular
- La adquisición originaria, se adquiere ex novo, no existía titular anterior del derecho, p.e. ocupación o hallazgo
- En la adquisición derivativa, se adquiere de un titular anterior que se lo ha transmitido cedido. Implica las mismas
facultades que tuviera el anterior titular del derecho. Compraventa, donación, herencia. Se puede diferenciar entre:
o Adquisición derivativa traslativa, tal y como se ostentaba por el anterior titular, todas las facultades.
o Adquisición derivativa constitutiva, cuando lo que se cede son únicamente algunas de las facultades que
contenía el derecho real, así nace un nuevo derecho real que contiene sólo esas facultades con el titular.

El sistema contractual español de adquisición de derechos reales: el sistema del título y el modo.

En el derecho comparado europeo se distinguen tres sistemas contractuales de adquisición o transmisión de derechos
reales:

- Sistema consensual francés de transmisión contractual del dominio, el cual dice que es suficiente un acuerdo de
voluntades fundado en una causa para la transmisión de los derechos.
- El sistema alemán del acuerdo abstracto traslativo, que se basa en un negocio jurídico obligacional del que surge un
compromiso de actuar en un sentido.
- El sistema español del título y el modo, se basa en título o contrato y en modo o tradición. Sino hay tradición sólo
existirá un derecho de crédito entre acreedor y deudor.

El título o contrato será la causa de la entrega. Si el contrato se declara inexistente, nulo o anulable, se rescinde o resuelve,
incluso cuando ya se hubiera entregado la cosa, por lo que la acción es ineficaz.
El modo o tradición, es la entrega del bien para transmitir el dominio del derecho. Formas:

- Tradición material o real, entrega física de la cosa al adquirente.

- Ficta traditio, o ficticia, no haya entrega física de la cosa, sino que es una entrega espiritual:
o Tradición instrumental, en escritura pública
o Tradición simbólica, entrega de un objeto que no sea la cosa, p.e. las llaves del coche.
o Traditio breve manu, no hay traslado ya que el nuevo adquirente ya lo poseía, p.e. compra por arrendatario.
o Constitutum possessorium, no hay traslado de cosa ya que el primer poseyente continuará poseyendo la
cosa, pero bajo otro título, como arrendatario p.e.
o Entrega de bienes incorporales, no se entregan los bienes, se entrega escritura pública o títulos de
pertenecía

Las adquisiciones a non domino.

Son aquellas adquisiciones en las que al adquirente del derecho se lo transmite un falso poseedor, es decir, no es el titular
del bien, pero actúa bajo la apariencia de serlo.

En estos casos el verdadero dueño perdería el bien, a favor del adquirente que confió en esa transmisión por lo que adquiere
los derechos de modo originario.

Prepuestos:

- Adquisición aparente de un no dueño a título oneroso

- Adquirente de buena fe quien desconocía que quien transmitía no era titular del bien.

Los supuestos más importantes son:

- Apariencia registral de titularidad, siendo el adquirente de buena fe ya título oneroso, 34 LH

- Art. 464 CC, confianza del adquirente en que quien posee el bien es el titular
- 85 CCom, se basa en la confianza de que las mercancías del establecimiento dónde se han adquirido eran del dueño
de dicho establecimiento.

1.7. Modificación de los derechos reales

Es el cambio de titular del derecho, adquisición por un nuevo titular y perdida por parte del anterior titular, adquisición
derivativa.

Puede ser inter vivos o mortis causa, gratuito u oneroso, una sucesión particular o universal como en un hecho concreto o en
la herencia.

Podría ser la creación de nuevo derecho real sobre la cosa ajena, p.e. un drecho real limitado como el usufructo.

También podría ser un derecho real limitado, cuando su adquisición es por el propietario y pasa a ser propiedad.

La transmisión o adquisición derivativa, conllevará, para el nuevo titular, las mismas cargas que para el anterior propietario.

Modificación objetiva del derecho.

La propiedad se verá modificada al constituirse nuevos derechos reales limitados sobre la cosa objeto de titularidad y
asumirlos los nuevos titulares, y con la extinción de los derechos reales limitados al remitir las potestades de ese derecho
extinguido.

Así mismo el propietario tiene la facultad de modificar su derecho y alterar alguna facultad ordinaria propia del derecho,
como potestad de disposición al crear una prohibición de disponer.

1.8. Extinción de los derechos reales.

Principales causas:

- Pérdida o destrucción total, física o jurídica del bien o derecho real, es decir, quedaría fuera del comercio de los
hombres. En caso de ser una pérdida parcial, el derecho recaerá sobre parte subsistente. Expropiación.
- La renuncia o abandono, sería un negocio jurídico unilateral de renuncia del titular del derecho sobre el derrocho
real libre y voluntariamente. El titular debe tener la capacidad de obrar y poder de disposición del derecho. Se puede
renunciar a favor de terceros, 6.2 cc, o si se renunciase a la propiedad, sería res nullius o cosa de nadie y se podría
 ocupar por cualquier persona salvo en los casos que vienen configurados en los art 17 y 18 de la ley 33/2003 de 3
nov, del Patrimonio de las admones públicas.
- La caducidad por expiración del término por el que el derecho fue constituido o por su falta de uso. Extinción de los
derechos reales limitados, p.e. cuando hay plazos para ejercitarlos, o usufructo, derechos de adquisición preferente y
cuando se exige su uso para mantener la vigencia, como el caso de las servidumbres, su no uso durante 20 años
extingue el derecho, art. Cc.
- La consolidación de derechos. Una sola persona es titular del derecho limitado y del de propiedad del bien. P.e. el
caso en que el usufructuario adquiere el bien, el derecho de propiedad absorbe el derecho de usufructo por lo que
se extingue el derecho limitado.
- La expropiación forzosa. Art 33.3 CE, nadie podrá ser privado de sus biens y decho si no por causa justificada de
utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por
las leyes” nadie puede ser privado sin:
o Causa justificada expropiatoria
o Someterse a un procedimiento administrativo legal y específico
o El pago del justiprecio o compensación económica.

TEMA 2.- LA POSESIÓN. LA USUCAPION

2.2._La posesión: concepto, sujeto y objeto.

Concepto

Situación fáctica que determina el ejercicio de hecho de las facultades propias de un determinado derecho real, naciendo la
apariencia de auténtica titularidad del derecho, protegida por nuestro ordenamiento.

Sujeto

Cualquier persona física o jurídica, sin requisito de capacidad, es decir, también los menores e incapacitados (ya no existe en
nuestro ordenamiento la incapacitación, se ha sustituido por medidas de apoyo para las personas con discapacidad), , art
443 cc. Es posible la coposesión, dos o más poseedores de una parte indivisa de la posesión.

Objeto

Sólo serán objeto las cosas y derechos susceptibles de apropiación. Es el derecho de propiedad sobre una posesión o cosa
como dueño de la misma.

- Posesión de cosas: deben ser cosas susceptibles de apropiación física y jurídica, presentes o actuales y que se
encuentren dentro del comercio de los hombres.
- Posesión de derechos: serán derechos reales que impliquen poder sobre una cosa, como arrendamientos.
- Posesión de animales: con la limitación que la ley establece.

2.3._ Clases de posesión

Posesión ad interdicta y posesión ad usucapionem

Posesión ad interdicta es la posibilidad de ejercitar la tutela judicial sumaria.

Posesión ad usucapionem, permite además adquirir el derecho por usucapión

Posesión natural y posesión civil, art 430 cc

P natural, es la tenencia de cosa o animal, o disfrute de un derecho por una persona

P civil, es la misma tenencia que la natural, unidos a la intención de haber la cosa, animal o derecho como suyos.

Posesión en concepto de dueño y posesión en concepto distinto de dueño

P en concepto de dueño la que desarrolla una persona que actúa externamente acorde a la actuación usual de un dueño y
que convence a terceros de su posesión.

P en concepto distinto del de dueño no causa convicción en terceros si no como poseedor de la cosa, el dominio es de otra
persona.
Posesión mediata y posesión inmediata

P inmediata o directa es la que se realiza por quien tiene realmente la cosa como otorgamiento del poder sobre ella por
parte de otra persona.

P mediata o indirecta, tiene protección jurídica y efecto ad interdicta y ad usucapionem pero sin contacto con la cosa.

Posesión en nombre propio o en nombre ajeno

P en nombre propio, el que posee las cosas, animales o derechos por sí misma y los disfruta, 431 cc

P en nombre ajeno, por medio de representante en virtud de un poder, mandato, arrendamiento de servicios.

Posesión de buena fe y posesión de mala fe

P de buena fe, no tiene vicio en su posesión, art. 433 cc, y el poseedor está convencido de su válida adquisición y con plena
eficacia sin irregularidad.

P de mala fe, tiene vicio en su posesión, el título de posesión no es válido y podría anularse.

La buena fe se presume siempre y el que afirma la mala fe de un propietario debe probarla. 434 cc

Posesión justa y posesión injusta

P justa, sería la posesión pública, se hace abiertamente.

P injusta, se realiza con violencia, de forma clandestina.

2.4._Adquisición, conservación, pérdida y recuperación de la posesión

Adquisición de la posesión, 438:

- Por ocupación material de la cosa, animal o derecho, de modo directo previa entrega del transmitente o por
tradición simbólica.
- Por quedar las cosas, animal o derecho a la acción de la voluntad del propietario, p.e. bienes muebles dentro de un
inmueble.
- Actos propios y formalidades legales para adquirir una posesión, p.e. aceptación de una herencia para poder
recibirla.

Todas las personas podrán recibir cosas, los menores asistidos por sus representantes legítimos, las personas con
discapacidad conforme a lo que resulte de las cosas, art 443 cc

Conservación de la posesión

Iuris tantum, una vez adquirida la posesión, ésta continúa a favor que quien la adquirió 459 cc y quien la adquirió lo hace en
el mismo concepto que la adquirió 436 cc

Pérdida de la posesión. Por:

- Abandono de la cosa
- Por cesión a otro por título gratuito u oneroso
- Por destrucción o pérdida total, por muerte o pérdida de animal, o por quedar la cosa o animal fuera del comercio
- Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor si la nueva posesión hubiese durado más de un
año

Se distingue entre:

- Pérdida voluntaria de la posesión: pierde corpus y animus. Por abandono de la cosa, renuncia o cesión onerosa o
gratuita.
- Pérdida involuntaria de la posesión: se pierde el corpus no el animus. Por destrucción, perdida jurídica o económica,
posesión de esa misma cosa durante más de un año aun siendo en contra de la voluntad del poseedor (404.4º cc)

Recuperación de la posesión

466 cc, el que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, podrá redundar en su beneficio que la ha
disfrutado sin interrupción.
2.5.- Efectos de la posesión

Liquidación de estados posesorios

Cuando cesa la posesión debe decidirse qué sucede con los frutos pendientes de recoger, mejoras, gastos. Art. 451 a 458
como régimen general y otras reglas previstas.

A efectos liquidadores es relevante la existencia de buena o mala fe en la posesión.

- Frutos: el poseedor de buena fe los hace suyos mientras la posesión no sea interrumpida. Se entienden percibidos
desde que se separan. Los frutos civiles se consideran percibidos por días y en esa proporción. Si en el momento de
cese están pendientes, el poseedor de buena fe el propietario actual podrá conceder al poseedor de buena fe la
posibilidad de finalizar el cultivo y que obtenga lo que le pertenezca, si este no quiere aceptar perderán derecho a
toda indemnización, art 452 cc.

El poseedor de mala fe no tiene derecho sobre los frutos y si los ha percibido los tendrá que devolver y si los ha
consumido o vendido tendrá que indemnizar.

- Gastos y mejoras
o Gastos necesarios, los imprescindibles para conservar la cosa, reparación, conservación, custodia, impuestos,
contribuciones, gastos para producción de frutos. Se abonan al poseedor si es de buena o si es de mala fe,
pero sólo podrá retener la cosa el de buena fe hasta que le sean pagados estos gastos.
o Gastos útiles, se revierten en mejora en la cosa, aumenta el rendimiento, p.e. nuevas instalaciones,
plantaciones, riego. Serán abonados únicamente al poseedor de buena fe, que podrá retener la cosa hasta su
abono. el que le hubiese vencido en su posesión podrá optar por satisfacer los gastos o abonar el aumento
del valor que por ellos haya adquirido la cosa 453 cc. No se abonarán las mejoras que ya no existan en el
momento de la adquisición de la cosa.
o Gastos suntuarios, de puro lujo o de recreo, los que revierten en embellecer o mejorar apariencia externa de
la cosa. No se abonara al poseedor, sea de buena o mala fe, pero el de buena fe podrá llevarse los adornos si
la cosa no sufre menoscabo y si el sucesor no prefiere abonarlo, 454 cc, el poseedor de mala fe podrá
llevarse los objetos si la cosa no sufre menoscabo y si el legítimo no prefiere quedarse con ellos abonando el
coste.

Las mejoras provenientes de la naturaleza o del tiempo redundan en beneficio del que haya vencido en la
posesión 456 cc

- Responsabilidad por pérdida o deterioro de la cosa:

o El poseedor de buena fe no es responsable de la pérdida o deterioro de la cosa salvo justificación de la
acción por dolo 457 cc
o El poseedor de mala fe responde del perdida o deterioro de la cosa siempre, dolo, culpa o negligencia,
incluso por fuerza mayor si ha retrasado la entrega.

Tutela judicial sumaria de la posesión

Todo poseedor tiene derecho a que se respete en su posesión, en caso contrario será amparado o restituido en dicha
posesión por los medios que las leyes de procedimientos establecen, 446 cc, sea dueño o no, así mismo la posesión violenta,
clandestina o tolerada no será protegida.

Art. 250.1.4º lec, ámbito procesal de retención de la posesión o recobrar la posesión. Lo que debe acreditarse y dictaminar el
juez, es el derecho a continuar en la posesión y no el derecho a poseer y en otro procedimiento se determinarán la existencia
efectiva del título derecho de poseer, es por ello que las sentencias que ponen fin a lo procesos de tutela sumaria carezcan
de efectos de cosa juzgada. Según el art 250.1.4º se decidirá en juicio verbal las demandas de tutela sumaria de tenencia y
posesión de la cosa.

La ley 5/2018, ley antiokupas, regula un subtipo de juicio verbal para recobrar la posesión y recuperación de la vivienda
siempre y cuando se hayan visto privados de la misma.

El plazo de prescripción es de un año para la tutela sumaria de la posesión.

El art 250.1.3º también cita la defensa de la posesión de los bienes heredados, siempre que no estuvieran poseídos por
dueño a justo título o usufructuario.

Función legitimadora de la posesión

El poseedor cuenta con la presunción legal de que posee justo título y no está obligado ni se le puede obligar a mostrarlo art.
448 cc. Se le presume verdadero titular. Sólo tendrá que mostrarlo en el caso de que se desvirtúe la presunción por quien
niegue el derecho del poseedor.

Art. 464 afirma que la posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título. Presunción iuris et de iure,
tres premisas: buena fe, concepto de dueño y bien mueble. Así mismo el art 464 también afirma que el que hubiese perdido
una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicar su posesión a quien la posea.

El art 464 marca unas reglas de reivindicación sobre cosas sustraídas por adquisición en subasta pública, por empeño o
perdidas, ferias, mercados:

- Si el poseedor la adquiere de buena fe en venta pública, el propietario no podrá obtenerla sin reembolso del precio
que pagó el poseedor de buena fe
- El dueño de las cosas empeñadas en el Monte de Piedad autorizados por el Gobierno no podrá obtener cosa sin
reintegrar antes al establecimiento la cantidad del empeño e intereses correspondientes.
- Con respecto a las adquiridas en bolsa, feria o mercado se estará a lo dispuesto en Código de Comercio, art 85
“las compras hechas en almacenes o tiendas abiertas al público causarán prescripción de derecho a favor del
comprador, respecto de mercaderías compradas, y quedando a favor del propietario de los objetos vendidos
ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponder contra los que venden indebidamente”

2.6._ La usucapión

Concepto

Usucapión o prescripción adquisitiva, permite adquirir un derecho real susceptible de posesión durante unos plazos que está
previsto en la ley y también otros requisitos. Art. 609 y 1930 cc

La base es proteger jurídicamente a quien durante un tiempo determinado ha ostentado la titularidad del bien como si fuera
verdadero dueño sin otra contradicción por quien era su dueño verdaderamente y convertirlo en titular de derecho.

Sujetos

Pueden adquirir bienes por medio de la usucapión todas las personas capaces para adquirirlos de cualquier modo amparado
por la ley, art. 1931 cc. El art 1956 cc advierte al respecto de cosas muebles robadas o hurtadas que no se podrá obtener la
usucapión por quien hurtó o robó ni encubridores o cómplices hasta que no haya prescrito la pena, falta o delito y el plazo
para exigir la responsabilidad civil.

Art. 1932 cc, señala que el perjudicado podrá ser cualquier persona independientemente de que sea mayor de edad o no, o
sea incapacitado o no, sea persona física o jurídica.

Puede haber pluralidad de sujetos titulares del derecho, y el art 1933 indica que de la prescripción que gane un copropietario
se aprovechan los demás.

Objeto

Pueden ser objeto el derecho de propiedad y los derechos reales limitados que conlleven facultad posesoria alguna en la
cosa sobre la que recae el derecho, p.e. usufructo, servidumbres aparentes y continuas, uso y habitación, censos y derecho
de prenda, no lo serán los derechos reales de adquisición preferente ni los derechos personales.

Respecto a las cargas hay que hacer mención a la usucapio libertatis consistente en la liberación de una finca propia de
cargas o gravámenes, determinados, ajenos a través de la posesión de la finca durante tiempo determinado bajo la
apariencia de la no existencia de las cargas.

Clases de usucapión y requisitos

- Según cuál sea su objeto.

o Usucapión del derecho de propiedad
 o Usucapión de los derechos reales limitados
- Según la naturaleza del objeto sobre el que recaiga ese derecho poseido:
o Usucapión mobiliaria (sobre bienes muebles)
o Usucapión inmobiliaria (sobre bienes inmuebles

Esta tiene plazos de prescripción, siendo menores los de la mobiliaria que los de la inmobiliaria.

Clasificación principal:

- Usucapión ordinaria: se requiere la posesión de un derecho susceptible de usucapión en concepto de dueño, pública,
pacífica y no interrumpida, con plazos marcados por ley y con justo título. En caso de falta de titularidad en quien se
lo transmitió el título resulta ineficaz y se soluciona con la usucapión. El título debe ser justo, verdadero y válido, no
viciado.
- La buena fe de la creencia del poseedor de que quien le transmitió el derecho era el verdadero titular por tanto tenía
la capacidad para transmitirlo.
- Usucapión extraordinaria, sólo será necesaria la posesión del derecho prescriptible en concepto de dueño publica
pacífica y no interrumpida durante unos plazos marcados por la ley, no se requiere ni buena fe ni justo título.

Plazos de usucapión

- Bienes muebles, se requiere posesión durante:

o 3 años para la usucapión ordinaria
o 6 años para la usucapión extraordinaria
o Las cosas hurtadas o robadas no podrán ser adquiridas por usucapión por los que lo robaron o hurtaron ni
por los que lo encubrieron o cómplices hasta que la falta o delito o su pena y la acción para exigir
responsabilidad civil hayan prescrito, 1956 cc
- Bienes inmuebles:
o 10 años para la usucapión ordinaria si las partes están presentes y 20 si la posesión se desarrolló entre
ausentes, 1957 y 1958 cc
o 30 años para la usucapión extraordinaria, 1959 cc
- Para las servidumbres continuas y aparentes se exigía un plazo de veinte años, 537 cc

Efectos de la usucapión

Para que pueda tener efectos debe ser solicitada o alegada por el favorecido de la misma, no puede apreciarse de oficio por
el Juez.

También podrá ser objeto de renuncia por el favorecido.

Tiene efectos retroactivos, es decir, una vez consumada la usucapión se entiende titular desde el primer momento que
empezó a poseer ad usucapionem.

TEMA 3._ LA PROPIEDAD

Derecho real con el contenido más pleno y absoluto sobre la cosa. Es el derecho de disponer y gozar de una cosa sin más
limitaciones que las establecidas por las leyes.

Propiedad especial es la propiedad intelectual, es un conjunto de derechos de carácter personal y patrimonial que se
reconocen a los creadores autores de una nueva obra, derechos de autor, de propiedad intelectual, derechos de artistas,
intérpretes o ejecutantes, etc. Regulados en el RD Legislativo 1/1996 de 12 de abril, que aprueba la Ley de Propiedad
Intelectual con varias reformas posteriores como la Ley 2/2019 de 1 de marzo de 2019.

3.2.- Concepto y caracteres

Concepto.

Art. 348 cc: “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las
establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarlo”

Montés dice que sigue leyéndose “ poder salvo limitaciones, regla superada por sus propias excepticones.
Caracteres.

- Generalidad. Su contenido es la totalidad de las facultades de uso, disfrute servicio y aprovechamiento que recae
sobre una cosa con las excepciones previstas en la ley cuyas excepciones deberán ser respetadas por el propietario.
- Abstracción. El derecho real puede subsistir con cierta independencia de sus facultades concretas y si alguna es
sustraída al propietario en favor de otro que pasaría a ser titular de un derecho limitado. Pero nunca desaparecería
la titularidad del propietario.
- Elasticidad. El derecho de propiedad abarca todas las utilidades de la cosa, hasta de las que no pueda disponer en un
determinado momento. Por ello una vez extinguido un derecho real limitado sobre una cosa (p.e. el usufructo), las
facultades propias son absorbidas por el derecho de propiedad
- Cierto carácter unitario. El derecho de propiedad es único e igual sea cual fuere el bien sobre el que recae. La
regulación recae frente al objeto no frente al derecho de propiedad.
- Art 350 cc, extensión vertical de la propiedad abarca desde el cielo hasta los infiernos. En relación a suelo, minas,
espacio aéreo, vuelo y edificación, servidumbres.
- Función social de la propiedad. Desde el siglo XIX se plantea que la propiedad sirviera a los intereses generales no
sólo para cumplir funciones sociales, además de que atienda a los intereses del propietario. Art. 33 CE, se reconoce
la función social del derecho de la herencia y la propiedad privada.
- Art. 33 CE, es necesaria una ley para poder delimitar el contenido del derecho de propiedad por lo que debe
respetarse el derecho y la parte que puedan protegerse los intereses procedentes de ese derecho.

3.3._Las relaciones de vecindad

El derecho de propiedad permite actuar libremente, pero hay supuestos en los que cuando se trata de bienes inmuebles, en
la proximidad de vivienda con otras personas pueden surgir conflictos como consecuencia de actos de cada uno,
incomodidades y molestias entre vecinos, inmisiones.

En nuestro CC no existe ninguna prohibición o limitación en la propiedad ni hasta cuando deben soportarse las molesitias de
un vecino en tu propiedad. Estas abarcan ruido, contaminación, ondas electromagnéticas, etc.

Hay previsiones legales en la Ley de Propiedad Horizontal y ley de Arrendamientos Urbanos.

3.4._ La defensa de la propiedad

La acción reivindicatoria

- Concepto y finalidad
Acción real que tiene el propietario no poseedor frente al poseedor no propietario para reclamar la restitución de la
cosa, art. 348 cc
- Legitimación
Está legitimado activamente el propietario o copropietario no poseedor del bien que se reclama, pudiendo actuar en
nombre de una comunidad un comunero o un cónyuge en nombre de la sociedad de gananciales.
Se debe acreditar el título legítimo de dominio.
La legitimación pasiva la tiene el poseedor no propietario, que tiene que estar poseyendo el bien en el momento de
la acción.
- Requisitos según la jurisprudencia:
o Título legítimo de dominio del actor
o Retención del bien por el demandado sin título para ello
o Identidad de la cosa reclamada. Debe identificarse de forma concreta y determinada e identificarse
plenamente.
- Efectos
Si es estima la acción el demandante recupera la cosa de su propiedad poseída por el demandado, se liquida la
situación posesoria según las reglas generales y en atención a la buena o mala fe del poseedor, art. 451 cc
- Prescripción
6 o 30 años, en función si se trata de bienes muebles o bienes inmuebles, contados desde el día en que se pudo
promover por el propietario desposeído. 1962 y 1963 cc
La acción declarativa de dominio

Acción real que tiene el propietario de un bien y pretende una declaración o constatación de propiedad por su parte frente a
quien la niega.

Se diferencia de la acción reivindicatoria en que no se pretende recuperar la posesión, basta con que cuestionar el derecho
de propiedad del actor de forma seria, formal y deliberada.

Otro requisito añadido sería el dominio del actor e identidad de la cosa.

La acción negatoria

Acción real que tiene el propietario de todo bien y que confirma la inexistencia de cargas sobre dicho bien en favor de otros,
que puedan limitar su derecho de propiedad. Pretende una declaración de inexistencia de limitaciones.

El propietario debe probar el derecho de propiedad sobre la cosa y el demandado deber probar que existen derechos sobre
la misma, p.e. usufructo, servidumbre.

Además, se suele solicitar el cese de la perturbación y medidas cautelares adoptadas, incluso indemnizaciones por perjuicios
sufridos.

La acción de deslinde

- Concepto y finalidad, acción de un propietario que pretende que se fijen los lindes de la finca para determinar el
ámbito objetivo de su derecho 384cc
- Modos de realizar el deslinde:
o Mediante pacto entre las partes, no afecta a terceros, sólo a las partes
o Mediante expediente de jurisdicción voluntaria a instancia de una de las partes y sin oposición de la otra
o Mediante procedimiento judicial contencioso, de no existir acuerdo entre las partes
Está legitimado activamente el propietario o cualquier titular de derecho real sobre una finca cuando los linderos no
estén identificados de forma clara.
La legitimación pasiva corresponde al propietario y demás titulares de derechos reales sobre la finca si los linderos
no está claramente definidos, no hay necesidad de demanda a todos.
El actor deber probar su derecho y su colindancia con el demandado y que exista una situación de inseguridad en
cuanto a los linderos de la finca. Esta acción no cuestiona la titularidad de la finca o parte de ella si no los lindes y
además es imprescriptible,1965 cc
Esta acción no prescribe.
El deslinde se hace de conformidad con los títulos de cada propietario y a falta de títulos por lo que resulte de la
posesión. Si los títulos no son determinantes en el límite de cada uno, el deslinde se hará distribuyendo el terreno a
partes iguales, 386 cc. Si los títulos colindantes indican mayor o menor terreno, el aumento o la falta se distribuirá
proporcionalmente.

Las acciones de suspensión de obra nueva y de demolición de obra ruinosa

La demanda se decidirá en juicio verbal, suspensión de obra nueva, demolición o derribo de obra, edificio, árbol, columna u
otro objeto análogo en estado de ruina y que amenace con daños a quien demande, art. 250.1.5º y 6º

La tercería de dominio

En esta acción se persigue la declaración de propiedad sobre un bien y el levantamiento del embargo y ejecución sobre el
mismo decretado por un juez en un procedimiento contra una persona no propietaria del bien embargado.

Se dirige frente al ejecutante y contra el ejecutado y el objeto principal es el levantamiento del embargo.

Requisitos:

- Justo título de dominio por parte del actor anterior al embargo

- El actor tiene que ser ajeno a la deuda origen del embargo sobre el bien
- Identidad del bien embargado y sobre el que recae la propiedad del actor

Otras acciones:

- Acción registral
 - Acción para la exhibición de la cosa por el demandado
- Acción de cerramiento de la finca
- Acción en defensa de los efectos de las aguas

TEMA 4.- ACCESIÓN. OCUPACIÓN. HALLAZGO. TESORO.

4.2. Accesión

4.2.1. Concepto y naturaleza

“la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que la propiedad produce o se le reúne o incorpora de forma
artificial o natural, 353. Dos formas: por producción o por incorporación

4.2.2. Accesión por producción, discreta. El dueño del bien adquiere los frutos. Y el que percibe los frutos debe hacerse
cargo de los gastos que le han ocasionado a un tercero para la producción, conservación y recolección, 356

Cuando el fruto esté unido a la cosa, será parte de la cosa, cuando se separe será independiente.

Los frutos pueden ser:

o Naturales, que nacen espontáneamente

o Industriales, que se produce con el trabajo-cutlivo
o Civiles, alquiler de edificios, rentas, etc. Estos se consideran producidos por días.

4.2.3. Accesión por incorporación o continua, el propietario hace suyo todo lo que se une o incorpora a su bien, de forma
artificial o natural, de esta forma se evita la destrucción por la separación, es más ventajoso que el propietario se quede con
la principal que la copropiedad:

- accesión mobiliaria: sobre bienes muebles

- accesión inmobiliaria: sobre bienes inmuebles
- accesión natural: incorporación por causas naturales
- accesión industrial: incorporación por intervención del hombre
Principios: lo accesorio sigue a lo principal, 375; superficies solo cedit, 358, lo que está en la superficie se lo queda por
accesión el dueño del suelo.

4.2.3.1 Accesión inmobiliaria

Reglas generales:
- Superficies solo cedit, 358, lo edificado o plantado, pertenece al dueño de los mismos, sujeto a lo dispuesto en lo
art.358 y ss
- Presunción iuris tantum, todas las obras, etc, se presumen hechas por el propietario hasta que se demuestro lo
contrario.
Supuestos:
- construcción o plantación o siembra en suelo ajeno,
- construcción o plantación o siembra en suelo propio con material ajeno
- accesiones inmobiliarias fluviales

- Construcción o plantación o siembra en suelo ajeno:

3 supuestos:
- a) material de construcción ajeno para sembrar o construir en suelo ajeno, sin ser de mala fe, el dueño del
terreno responde subsidiariamente al incorporante del valor de los materiales, salvo que el propietario exija la
demolición y devolver al estado originario
- b) material propio para construir o sembrar:
 o si actuó de buena fe, el propietario del terreno tendrá derecho a que la obra sea suya, previo pago de
indemnización, o a obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno y al que sembró a pagarle la
renta correspondiente.
o Si actuó de mala fe, pierde lo edificado o plantado o sembrado, sin derecho a indemnización y el dueño
podrá exigir que vuelva a su estado originario e indemnización por daños que hubiere ocasionado.
o Si hay mala fe, por parte de quien edifica y por el dueño, los derechos de ambos serían los mismos que si
hubieran procedido de buena fe
o No se prevé mala fe del dueño y buena del incorporante
- c) Accesión invertida o extralimitación en la construcción: se construye de buena fe, pero invadiendo el terreno
de un ajeno, se entiende como accesorio el terreno invadido y como principal la edificación. Solo se da en la
accesión inmobiliaria. Requisitos:
o Invasión parcial de suelo o vuelo ajeno
o Indivisibilidad de la edificación
o El valor de lo edificado es superior al valor de la parte edificada
o El edificante ha construido de buena fe
o Se debe abonar al dueño del terreno el valor por lo invadido e indemnizarle por daños y perjuicios

- Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos

o El dueño debe abonar los materiales y si los hubiera hecho de mala fe deberá pagar daños y perjuicios
o El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos si no produce daño a la obra o plantación

- Accesión inmobiliaria fluvial: aluvión, avulsión, mutación de cauce, formación de isla

caso en que los cauces de los ríos se modificaran por causas naturales, 366:
o Aluvión: material que las corrientes de los ríos arrastran lentamente por erosión que se causa en las
fincas de la ribera. Los dueños de las fincas donde se queda el sedimento adquirirán este y sus fincas
aumentarán en superficie.
o Avulsión: parte de un terreno o árboles que es separada por la fuerza de la corriente de los ríos y situada
en otra finca de la ribera. También pasa con los terremotos y otros fenómenos.
 La parte separada pertenece al primer propietario, art 368
 Los árboles arrancados y transportados por la corriente pertenecerán al propietario del terreno
donde se depositen si el propietario originario no los reclama en unos meses, en caso de
reclamación deberá abonar los gastos de recogerlos, 369
o Mutación de cauce: cambios previsiblemente indefinidos del curso de las aguas
 Los cauces abandonados por esta causa pertenecen a los dueños de los terrenos de la ribera en
toda su longitud, 370
 Si en un río navegable y flotable se abre un nuevo cauce, éste será de dominio público. Si se
vuelve a dejar seco el cauce, el dueño originario lo recuperará, 372
 Si la corriente separa un terreno o lo divide, el dueño conservará la propiedad.
o Formación de isla: dos supuestos:
 Islas en el mar o en los ríos navegables o flotables, pertenecen al estado, 371
 Islas que se forman por la sucesiva acumulación de arrastres pertenecen a los dueños de los
márgenes más cercanos a cada una o a ambas márgenes dividiéndose por la mitad, 373 cc
Ley de costas 22/1988 de 28 de julio: pertenecen al dominio público las accesiones a la ribera del mar por depósito de
materiales o retirada del mar, los terrenos ganados al mar por obras o secados de la ribera, los terrenos cuya superficie sea
invadida por el mar.

4.2.3.2. Accesión mobiliaria: unión, mezcla o confusión, especificación, 375 a 383, de aplicación subsidiaria a los acuerdos
entre las partes.
- Unión, dos cosas muebles de distintos propietarios se unen para formar una cosa inseparable sin menoscabo, 375. Si se
puede separar los propietarios podrán exigirla. Si unida es más perfecta, embellece la cosa principal, el dueño de esta puede
exigir su separación, aunque le perjudique, 378. ¿quién se queda con la cosa?, 376, hay que determinar cuál es la principal,
es la que se ha unido por adorno o para su perfección. Si no es posible así será la principal la que tenga más valor y a igual
valor será la de mayor volumen, 377.
¿quién se queda con la cosa?:
- Si actuaron de buena fe, el dueño de la principal indemnizando al de la accesoria
- Así mismo si se ha hecho la obra o incorporación con conocimiento de ambos.
- Si el dueño de la accesoria ha obrado de mala fe, perderá la cosa e indemnizará al dueño de la principal, 379
- Si es el propietario de la principal el que ha actuado de mala fe, el de la accesoria tendrá derecho a que le pague
el valor de esta o a que la separe de la principal
- Mezcla o confusión, mezcla de dos cosas sin que se puedan separar sin deterioro y no pueden distinguirse en su mezcla, a
criterios económico y material se entienden inseparables.
- Si por voluntad de los propietarios se mezclan y no son separables, cada propietario tendrá un derecho proporcional
381
- Si por buena fe de uno y voluntad de este se mezclan, cada propietario tendrá un derecho proporcional, 382
- Si el que mezcló lo hizo de mala fe, perderá la cosa e indemnizará al dueño de la otra cosa.
-Especificación, se crea una obra de una nueva especie con materiales ajenos, cuando el que lo realiza no tenga relación con
el dueño, no es el caso de restauración o reparación.
- Actúa de buena fe con materia ajena, hace suya la obra indemnizando el valor del material al dueño. Si el valor del
material es superior, el dueño de este podrá quedarse con la obra nueva previa indemnización o pedir indemnización
por el material.
- Si actuó de mala fe, el dueño del material puede quedarse con la obra sin pagar al autor o exigir a este que le
indemnice por el valor del material y lo perjuicios que haya ocasionado.
4.3. Ocupación
Concepto
Modo originario de adquisición de la propiedad que consiste en tomar posesión de un bien que no tiene dueño para hacerlo
propio como dueño del mismo.
Ex novo por la voluntad de un ocupante, por la inexistencia de dependencia con un derecho anterior.
Sujeto
No es necesaria capacidad específica de obrar para adquirir la propiedad del bien ocupado, 443, tanto menores como
discapacitados.
El ocupante tomará posesión física de la cosa para hacerla propia como dueño o titular.
Objeto
610, se adquieren por ocupación aquellos bienes que por naturaleza no tiene dueño, p.e. animales que sean objeto de caza y
pesca, tesoros ocultos y cosas muebles abandonadas. Características:
- Bienes muebles
- Bienes apropiables o que se puedan poseer o apropiar, no así los de dominio público o lo que esté fuera del
comercio de los hombres.
- Que no tengan dueño, hayan sido abandonados o nunca hayan tenido dueño
Art. 615 señala que las cosas que no sean reclamadas en tiempo por su propietario si podrían ser objeto de
ocupación. A las cosas perdidas se le aplica las reglas del hallazgo.

Art. 617, las cosas arrojadas al mar que lleguen a las playas se determinarán por leyes especiales. Entendiéndose que
lo productos del mar se pueden ocupar, mientras que los que se arrojan pueden ser objeto de hallazgo.
610, bienes susceptibles de ocupación:
- Animales objeto de caza y pesca, en base a la normativa aplicable a estos ámbitos.
- Ocupación de animales, podrán ser objeto los animales domésticos habiendo sido amansados.
- Animales perdidos, 611, obligación de restituirlos a su propietario o responsable de su cuidado.
- Tesoro oculto,
- Cosa mueble abandonada, se podrá ocupar si no tiene dueño
4.4. Hallazgo
615, el que encuentre una cosa mueble, no siendo tesoro, debe entregarla a su anterior propietario, si no se conociera
propietario deberá consignar la cosa al alcalde del pueblo donde se halle. El alcalde hará publico el hallazgo en la forma
habitual, dos domingos consecutivos. Si no se puede conservar la cosa sin que se deteriore, se podrá vender en subasta
pública y se depositará su precio. Si en dos años no se hubiese hallado el dueño, se adjudicará la cosa hallada a quien la
hubiese encontrado.
El que la ha hallado o el propietario deben hacerse cargo de los gastos.
El propietario deberá abonar como un premio al quien hubiese hallado la cosa la décima parte del precio de la osa, si es más
de 12 euros, el premio se reducirá a la vigésima parte en cuando al exceso. Si el dueño ofreció otro premio el que la hubiere
hallado elegirá uno u otro.
Mientras la cosa permanezca en manos de quien la ha encontrado, este deberá guardarla “con la diligencia del buen padre
de familia”. Si fueran bienes perecederos o que no se puedan conservar podrá consumirlos o enajenarlos devolviendo su
precio.
Art. 617, las cosas arrojadas al mar que lleguen a las playas se determinarán por leyes especiales. Entendiéndose que los
productos del mar se pueden ocupar, mientras que los que se arrojan pueden ser objeto de hallazgo.
4.5. Tesoro
352, tesoro es el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas y otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no
conste. Puede ser un bien mueble valioso, oculto en cualquier parte que no sea determinable su pertenencia. Es necesario
que el que encuentre el tesoro tome posesión del mismo.
614, el que por casualidad encuentre un tesoro, tendrá derecho a lo que le concede el art.351 cc “el tesoro oculto pertenece
al dueño del terreno en que se halle, pero si el descubrimiento es hecho en propiedad ajena o del Estado, y por casualidad, la
mitad se aplicará al descubridor”
Si lo hallado puede ser interesante para la ciencia, arte, el estado podrá adquirirlo por su justo precio. A tener en cuenta la
Ley de Patrimonio Histórico Español 16/1985 en su art. 44.1 dice que se declaran directamente como bien de dominio
público todos los objetos que posean valores propios del Patrimonio Histórico Español y sean descubiertos como
consecuencia de excavaciones, remociones y obras de cualquier índole y del azar.

TEMA 5.- COMUNIDAD DE BIENES. PROPIEDAD HORIZONTAL. DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO
5.2.- Comunidad de bienes
Concepto y principales notas características generales de su régimen jurídico.
392 Cc, hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
Copropiedad o condominio, varios titulares sobre una cosa o un derecho. Su origen puede ser convencional que deriva de la
voluntad de los titulares o legal, por imposición de una norma. Se rige en primer lugar por lo pactado por las partes en los
contratos suscritos y si no hay pacto por el cc art. 392 a 406, los comuneros pactarán si aplican estas normas o algo distinto
pero que no puede contravenir a la norma. El sistema español se rige por cuotas o sistema de la comunidad romana. Los
copropietarios o comuneros, lo son de una parte únicamente que se lo que determina su participación en beneficios y
pérdidas.
Tiene régimen distinto de la sociedad civil.
Principios rectores.
- Principio de autonomía de la voluntad privada: es la voluntad de los comuneros que se refleja en los acuerdos y
contratos como primera fuente de régimen jurídico, y en su defecto se regulará por el CC
- Principio de proporcionalidad: la comunidad se dividirá en cuotas, tantos como comuneros, serán iguales excepto
que se haya pactado lo contrario, estas cuotas fijan su contribución en pérdidas y ganancias.
- Principio democrático: las decisiones se adoptarán por mayoría de cuotas salvo en lo relativo a la enajenación.
- Principio de libertad: el comunero puede actuar en relación a su cuota de participación y puede promover la
extinción de la comunidad. 399 y 400 cc.
Derechos y obligaciones de los comuneros en relación con la cosa común
 - Uso de la cosa común: cada comunero puede servirse del uso de las cosas comunes siempre que sean usadas para
su uso y sin afectar a la comunidad. No podrán impedir su uso a los copartícipes. 394 cc
- Percepción de frutos y rentas o ganancias: en base a la regla de la proporcionalidad de las cuotas los comuneros
participarán en los beneficios y en los gastos.
- Gastos y mejoras:
o Gastos de conservación, todo copropietario podrá obligar a los partícipes a contribuir en los gastos de
mantenimiento, y cada comunero podrá adoptar las medidas de mantenimiento que considere de después
exigir la contribución a los gastos.
o Mejoras o gastos útiles, requiere previo acuerdo por mayoría de las cuotas de los copartícipes. 398
o Mejoras de lujo, previo acuerdo y acuerdo por unanimidad, 397 cc
o Los gastos, serán en base a la proporcionalidad de la cuota, at 393.
- Actos de administración ordinaria y adopción de acuerdos:
Para la administración: obligatorio acuerdo de la mayoría de los partícipes. No hay mayoría cuando los acuerdos no
se tomen por los participantes que representen el mayor conjunto de los intereses que constituyan el objeto de la
comunidad. Se puede acordar por los comuneros un medio distinto para los acuerdos de administración de la cosa
en copropiedad. Cuando la cosa pertenezca a un solo copartícipe y otra común, sólo la común se aplicará a la parte
común, cc 398
- Actos de disposición y gravamen de la cosa común: ningún comunero puede hacer alteraciones de la cosa sin
consentimiento de los demás, aunque resulte más beneficiosa.
- Ejercicio judicial de acciones en defensa de la cosa común: el TS reconoce legitimación activa en defensa de la cosa
común.
- Prescripción: la ganada por un copropietario beneficia a los demás.
El derecho de cada comunero a su cuota
Pº de libertad
Cada condueño tiene plena libertad de enajenar, ceder, hipotecar su parte, salvo que se trate de derechos personales o
personalísimos y en relación al resto de dueños está limitado a la parte que se le adjudique en la división.
La cuota puede ser objeto de embargo, hipoteca y usufructo. 490
El resto de comuneros tienen derecho de retracto 1522 cc
Con la enajenación de la cuota, en la que se transmite la propiedad, otra persona toma la posición de ese comunero.
En la cesión y aprovechamiento, es en la que se trasmite el derecho a participar en los beneficios de la comunidad y a que
cuando se divida la cosa común se le entregue la parte que se adjudica al cedente, aunque no se transmite la cuota por lo
que el cesionario es un comunero
Extinción
Causas:
- Consolidación, un comunero se convierte en un único titular de todas las cuotas
- Perdida de la cosa común
- Renuncia
- División
División de la cosa común
400 cc ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad a perpetuidad, cada uno tiene la facultad de pedir que
se divida en cualquier momento, porque es una acción imprescriptible, 1965 cc
Es válido el pacto de cosa indivisa para que no se divida en un plazo máximo de 10 años, pero se puede prorrogar 400 cc
No se podrá solicitar la división de la cosa común cuando esta no se pueda dividir, en estos casos la opción es vender la cosa
y dividir lo obtenido de la venta, 401 cc
Se debe tener en cuenta los límites de todo ejercicio del derecho, se debe respetar la buena fe y la interdicción del abuso de
derecho, 7 cc
La división se puede hacer de manera voluntaria por los partícipes o por terceros árbitros, amigables, acreedores de la
comunidad, etc, 402 cc
También por vía judicial si no hay acuerdo de los comuneros, Ley de enjuicam civil, y el 406 cc de la división de la CB
Si se realiza por árbitros suelen ser mediadores, se intenta evitar que sean compensaciones en metálico, que se haga la
división en lotes.
Si es indivisible se saca en subasta y lo que se obtiene se reparte. Si es edificio por pisos, sería un piso para cada comunero
Cuando se ha dividido, cada comunero será propietario de lo que se haya atribuido y se harán ante notario y se podrá acudir
al registro para atribuir la propiedad a cada uno. Se presume que era el titular desde que se constituyó la comunidad.
La división no deber perjudicar a un tercero, servidumbre, etc, debe conservar los mismos derechos que antes de hacer la
división.
5.3.- Propiedad horizontal
Concepto
Propiedad especial sobre un edificio dividido en pisos y locales en el que conviven unos derechos exclusivos sobre las partes
del edificio, de carácter individual, que están delimitados además de unos derechos derivados de una situación de
comunidad sobre elementos comunes en pertenencia de todos los propietarios del inmueble.
La diferencia con la CB es que en esta no existe derecho de retracto de comuneros ni la división de la cosa común.
Se regula en art. 396 cc y en la ley 49/1996 sobre Prop Horiz
Constitución
Se requiere título constitutivo, es decir un negocio jurídico formalizado en doc publico en el que se exprese la voluntad de
todos los propietarios de edificio y por unanimidad. aunque no existiera, y en el edificio constan elementos privativos
comunes como recoge el art 396 cc, estaríamos ante un inmueble bajo la LPH, con dechos y obligac recíprocas entre los
comuneros.
Se constituye según lo previsto en la LPH, descripción del inmueble, pisos y locales, determinación de la cuota de
participación de cada uno y estatutos si tuvieran.
Los estatutos son reglas de constitución y del ejercicio de derechos, obligaciones derivadas de la propiedad, referida al
edificio, locales, instalaciones, servicios, gastos, gobierno, seguros, reparación y conservación, todo ello acordado de forma
unánime o por el único propietario del edificio. Deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponibles a
terceros.
Para su modificación debe ser por unanimidad de los propietarios. A partir de ahí se pueden fijar reglamentos de régimen
interior, u otras normas para regular la convivencia y el uso de servicios y cosas comunes.
Extinción
- Por destrucción del edificio. Estará declarado en destrucción cuando la reconstrucción exceda del 50% del valor de la
finca cuando ocurra el siniestro a no ser que el coste esté cubierto por un seguro.
- Por conversión de propiedad en copropiedad ordinaria
Elementos
- Elementos privativos: es la propiedad individual y única de cada titular con aprovechamiento independiente, 396 cc y
3.1 LHP, pisos, locales, trasteros, plazas de garaje, etc
Podrán ser comunes si se determina en el título constitutivo de la comunidad, vivienda del portero, almacén. Que
también podrán pasar a ser privativos si la comunidad lo acuerda de forma unánime.
- Elementos comunes, en el 396 cc se establecen unos eltos comunes por naturaleza, y añade una anotación en
referencia a los que resulten indivisibles. Hay elementos comunes por destino, es decir q serían privativos pero se
han constituido como comunes en el título constitutivo y elementos comunes por naturaleza que sean privativos p
haberse acordado así.
Cuota de participación
De cada piso o local va en relación a la valoración total del inmueble, esto determinará la participación en las cargas y
beneficios de la comunidad. Las mejoras de cada piso no alteran la cuota, art 10 y 17 LPH. Esto se reflejarán en título
constitutivo de cada propietario, se toma como base la superficie útil de cada piso o local, si es interior o exterior, situación y
uso que se presume.
Derechos y obligaciones de los propietarios de los pisos y locales
 - Sobre elementos privativos.
Derecho de propiedad exclusivo, uso, disfrute y enajenar su bien. También tienen ciertas limitaciones en bases a la
naturaleza del bien, y la existencia de otros propietarios que también cuentan con las mismas facultades. Así mismo
cuentan con deberes y cargas, respeto a las instalaciones, no desarrollar actividades molestas o nocivas, contribuir a
las cargas, LPH.
También puede ser privado, el propietario de un piso, de hasta 3 años del uso de la vivienda por causar daños o
realizar actividades ilícitas o molestas, por decisión judicial.
A tener en cuenta el art. 3 LPH, dice que si se enajena el elemento privativo, también se enajena la parte de los
elementos comunes y anejos de la comunidad.
Si se realizan modificaciones, obras, etc, en el bien privativo se debe comunicar al representante de la comunidad
previamente y si afecta a algún elemento común debe solicitar permiso siempre contando con el previo acuerdo de
los propietarios.
- Sobre elementos comunes
Son de uso común por todos los propietarios con uso adecuado y diligente.
Todos los propietarios contribuirán a los gastos generales de mantenimiento del inmueble, servicios, cargas y
responsabilidades según su cuota de participación, siempre y cuando no sean individualizables. En caso de impago de
algún propietario la comunidad podrá acudir a juicio monitorio
Además de los gastos generales puede haber derramas, que son aportaciones extraordinarias que sean consecuencia de
obras obligatorias o necesarias para la conservación del edificio y de sus servicios, pueden ser barreras arquitectónicas,
accesibilidad, etc, en previsión de esto se debe haber constituido el fondo de reserva, que es una pequeña aportación anual
no inferior al 10% del último presupuesto ordinario, art. 9.1 LPH.
Órganos de administración y representación de la comunidad de propietarios
La administración de la comunidad la realizan los órganos de admon y repre que se reflejan en la LPH pte, vicpte en su caso,
secretario, administrador y junta de propietarios. La duración de los cargos es de un año y se realiza por acuerdo en junta. Si
el numero de propietario no excede de 4 la comunidad puede acogerse al régimen de administración art. 13.8 LPH
- Presidente, representa a la comunidad en todo loque le afecta. Nombrado a elección, por sorteo o por turno
rotatorio. El nombramiento es obligatorio, pero podría solicitar un relevo.
- Vicepresidente, se elige de la misma forma que al presidente y sustituirá al presidente en casos de ausencia de este.
- Administrador, puede ser secretario pero no necesariamente debe ser propietario, la función de secretario y de
administrador las ejercerá el presidente de la comunidad salvo que se disponga otra cosa en los estatutos o junta de
propietarios.
- Secretario, la función la puede ejercer el administrador, pudiendo ser desarrolladas ambas funciones por el
presidente. Como función principal llevarán la custodia libro de actas de la junta de propietarios y conservarán
durante cinco años las convocatorias y comunicación y demás documentos relativos a las reuniones.
- Junta de propietarios, formada por todos los propietarios y quien realiza la toma de decisiones. Realizarán una
reunión anual en sesión ordinaria y extraordinarias cuando el presidente lo solicite o la cuarta parte de los
propietarios que debe ser el 25% de las cuotas. En cuanto a la convocatoria y las adopciones de acuerdos por las
distintas mayorías serán según lo previsto en la LPH
Complejos inmobiliarios privados
Son los formados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre ellas, pero su destino principal es de vivienda
o local.
En estos complejos participan los titulares de estos inmuebles en una copropiedad sobre distintos elementos inmobiliarios,
vías de servicios, instalaciones, etc. Son urbanizaciones y chalets unifamiliares, centros comerciales, etc. También se les
aplica la LPH según el tipo de organización que hayan escogido los copropietarios.

5.4.- Derechos de aprovechamiento por turno

Normativa
El contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico se regula con la Ley 4/2012 y los contratos de producto
vacacional de larga duración de reventa y de intercambio. Son aquellos de duración mayor a un año en el que un consumidor
adquiere el derecho de uso de un alojamiento para pernoctar durante más de un periodo de ocupación.
Concepto
El titular cuenta con la facultad de disfrutar durante un periodo determinado de cada año, bien sea alterno y consecutivo, de
un alojamiento de utilización independiente con salida a la vía pública o aun elemento común del edificio, que siempre
cuente con mobiliario para su uso y servicios complementarios de comunidad, siempre se debe respetar el alojamiento y el
mobiliario con el que cuente.
Este régimen de aprovechamiento sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector arquitectónicamente
diferenciado. Todos los alojamientos que integren este edificio estarán sometidos a este régimen. El conjunto inmobiliario
debe tener al menos diez alojamientos.
El aprovechamiento anual no puede ser inferior a siete días seguidos, y no es necesario que los turnos sean de la misma
duración.
Este tipo de aprovechamiento no puede vincularse a una cuota indivisa de la propiedad ni denominarse multipropiedad, ni
de otra manera.
Duración
La duración de régimen debe ser más de un año y menor de 50 años desde la inscripción del mismo o desde la inscripción de
la obra. Cuando finalice el plazo, los titulares no tendrán derecho a compensación alguna.
Constitución
El régimen de aprovechamiento debe ser constituido por el propietario del inmueble, formalizado en escritura pública e
inscrito en el Registro de la Propiedad, todo ello en base a los requisitos del art 25 LDAT.
Adquisición del dcho de aprov p turno-contrato de aprovecham p turno de bienes de uso turístico
Este derecho se adquiere a través de un contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico que es el que
tenga duración superior a un año por el que un consumidor obtiene el drecho a utilizar uno o varios alojamientos para
alojarse durante más de un periodo de ocupación
El contrato se deber realizar por escrito en papel o soporte duradero en base a los art. 11 y 30 LDAT Y 7 a 10.
Los derechos de aprovechamientos por turno pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad siempre y cuando el contrato
se haya formalizado en escritura pública.
Derecho de desistimiento del consumidor adquirente de dchos de aprovechamiento por turno
El art 12 LDAT reconoce el desistimiento sin necesidad de justificación, este drecho no impide que se ejerzan las acciones de
nulidad o resolución legal o contractual. El plazo es de 14 días naturales según el art. 12.2 LDAT
El consumidor notificará al empresario el desistimiento por escrito y en el plazo legal, lo que dejará sin efecto el contrato.
Este desistimiento no causará coste al consumidor por el uso que pudiera haberse llevado a cabo antes de la fecha del
ejercicio de desistimiento.
En los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico se prohíben los anticipos, garantías y reserva de
dinero en cuenta, reconocimiento de deuda, etc a favor del empresario o tercero y con cargo al consumidor antes de que
concluya el plazo de desistimiento.
Resolución por falta de pago de las cuotas
El propietario tiene facultad resolutoria en caso de que el adquirente no atienda el pago de las cuotas por los servicios
prestados durante un año.
Facultades de titular de derechos de aprovechamiento por turno
El titular del derecho de aprovechamiento por turno puede disponer libremente de su derecho con la única limitación que
establezca la ley.
La escritura reguladora del régimen de aprovecham p turno debe prever la constitución de una comunidad de titulares que
se regirá por los estatutos previstos y sus acuerdos se basan en las reglas que figuran en la LDAT.
Responsabilidad por incumplimiento de los servicios
Es propietario o promotor es el responsable de que la prestación se realice según en contrato y en caso de incumplirse por
parte de la empresa de servicios el propietario o promotor debe finalizar el contrato y exigir daños y perjuicios ocasionados.
Cualquier titular de un drecho de aprovechamiento puede reclamarle al propietario la prestación del servicio y la
correspondiente indemnización en caso de que no se preste el servicio.
Cuando el contrato se haya incumplido por parte de la empresa de servicios el propietario tendrá que asumir la prestación
del servicio o bien contratar a otra empresa. Esto no debe afectar a los titulares de los derechos de aprovechamiento por
turno.

TEMA 6.- USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN

6.2.- Usufructo: concepto, elementos y constitución
Derecho real limitado que faculta a su titular para el más amplio uso y disfrute de la cosa ajena sobre la que recae, tiene la
obligación de conservarlo en forma y sustancia a no ser que sea autorizado a otra cosa. 467 a 522
Elementos
Objeto: cualquier cosa apropiable q esté dentro del comercio, toda o parte, sobre un derecho que no sea personalísimo,
patrimonio, herencias.
Puede ser usufructuario persona física o jurídica, si es jurídica max 30 años 515
Puede ser una o varias personas, paralelamente o sucesivamente, sin cotitularidad.
El nudo propietario es el propietario de la cosa o derecho sobre la que recae el usufructo
Constitución: 468 cc
- Por ley, usufructo del viudo sobre parte de una parte de la herencia de su cónyuge fallecido, 834 y ss
- Por voluntad entre las partes en actos inter vivos, puede ser oneroso o gratuito
- Por usucapión, prescripción adqusitiva. Según art 469 cc puede constituirse bajo condición suspensiva o resolutoria,
o a término, de inicio a fin o fechas concretas.
6.3.-Contenio del usufructo
Los derechos y obligaciones serán los que se determinen en el título del usufructo que se constituya, en caso de no acodarse
será en base a los art 471 y ss cc
Derechos del usufructuario
- Usar y disfrutar de la cosa objeto del usufructo, en posesión y sirviéndose de ella y con la obligación de conservarla y
no alterarla en sustancia o forma 467
- Percibir los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados, 471, si se encuentra un tesoro será
tratado como un extraño 471
Los frutos naturales o industriales pendientes cuando comience el usufructo pertenecerán al usufructuario. Los
pendientes cuando llegue el plazo de extinción del usufructo pertenecen al propietario que debe abonar al finalizar
el usufructo los gastos frecuentes de cultivo, simientes y otros.
Frutos naturales son las producciones espontáneas de la tierra y los productos de los animales que formen parte de
una empresa agropecuaria o industrial, lo frutos civiles son los que se reciben día por día y pertenecen al
usufructuario proporcionalmente a lo que dure el usufructo, 474
- Disfrutar de los beneficios que la cosa ofrezca
- Aprovechar por sí mismo la cosa objeto de usufructo, arrendarla y enajenar su derecho de usufructo.
- Hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo, sin alterar la forma o sustancia.
Obligaciones del usufructuario
- Antes de iniciar el usufructo:
o Hacer inventario de todos los bienes con tasación y descripción de muebles 491.1 cc
o Prestar garantía con compromiso de cumplimiento de obligaciones, 491.2
- Durante la vigencia del usufructo
o Cuidar las cosas dadas en usufructo 497
o Hacer las reparaciones necesarias de la cosa 500
 o Avisar al nudo propietario cuando fuera urgente la necesidad de realizar reparaciones de carácter
extraordinario
o Pagar cargas y contribuciones anuales además de los gravámenes de los frutos
o Comunicar al propietario cualquier acto de un tercero que pueda lesionar los derechos de propiedad.
o Correr con los gastos, costas y condenas con motivo de la defensa del usufructo, 512
Posición del nudo propietario
Conserva las facultades de dominio salvo el uso y disfrute de la cosa que sea objeto de usufructo. Durante el usufructo
podrá:
- Enajenar los bienes usufructuados, sin alterar sustancia ni forma ni perjudicar al usufructuario 489
- Gravar la cosa con una servidumbre o hipoteca, 509
- Hacer mejoras y obras sin que el valor del usufructo disminuya ni perjudique al usufructuario 593
Obligaciones:
- Correr con las reparaciones extraordinarias de la cosa pudiendo exigir al usufructuario el interés legal de lo invertido
mientras dure el usufructo. Si este no las hiciera, podrá hacerlas el usufructuario que podrá exigir al propietario el
aumento del valor de la finca a consecuencia de las obras, si este se niega, el usufructuario puede retener el bien
hasta el pago con sus productos, 502 cc
- Pagar contribuciones que durante el usufructo sean objeto sobre la cosa, no sobre los frutos.
6.4.- Extinción del usufructo 513 y ss
- por muerte del usufructuario o extinción de la persona jurídica, si es de varias personas, no se extingue hasta que fallezca el
último sobreviviente
- por expiración del plazo o condición.
- por consolidación, darse la circunstancia que el usufructuario y el propietario son la misma persona.
- por renuncia del usufructuario, que no perjudique a terceros.
- por pérdida total de la cosa objeto del usufructo
- por la resolución del derecho del constituyente
- por prescripción
No cabe la extinción del usufructo por mal uso de la cosa usufructuada, si es en perjuicio del propietario, este podrá pedir
que se le reintegre la cosa obligándose a pagar anualmente al usufructuario el fruto, después de deducir los gastos y el
premio que se le asigne.
Cuando finalice el usufructo se liquida la situación saldando con el propietario las cuentas pendientes, se entrega la cosa
salvo que quepa el derecho de retención, p.e. por gastos extraordinarios. Y se cancelará la garantía.
Si hay frutos pendientes se tendrán en cuenta los art 472 y 474
Respecto a las mejoras los art 487 y 488.
6.5.- Usufructos especiales
Créditos, minas, cosas deteriorables, cosas consumibles, árboles y plantaciones arbóreas, montes, acción real…
6.6.- Uso y habitación
Uso es derecho de goce sobre una cosa ajena que permite el uso y percibir los frutos que basten para sus necesidades y las
de su familia, es un pequeño usufructo.
La habitación es la ocupación de las piezas necesarias para sí y su familia, en una casa ajena, garantiza el dcho a la vivienda.
La diferencia con el usufructo es que los derechos de uso y habitación, salvo que se haya previsto en su constitución, son
intransmisibles, no se pueden arrendar ni traspasar, ni gravarse o hipotecarse.
Si se consumen todos los frutos o se ocupa toda la casa, estará obligado al pago de gastos de cultivo y de contribuciones
correspondientes. Si sólo percibe parte o habita en parte, no tiene obligación de contribuir con nada, siempre y cuando el
propietario se quede con parte de los frutos o aprovechamiento para cubrir los gastos, 527
Se extinguen de la misma forma que el usufructo y por abuso grave da la cosa o habitación, 529
TEMA 7.- LAS SERVIDUMBRES
7.2.- Concepto, caracteres, sujetos y objeto
Concepto
Art. 530 cc, la servidumbre constituyes un gravamen sobre un inmueble, predio sirviente, en beneficio de otro, predio
dominante, los cuales pertenecen a distintos dueños o en beneficio de una o varias personas a quienes no pertenezca la finca
gravada.
Caracteres
- Es un gravamen o carga para el dueño del predio que sufre la servidumbre ya que es una limitación a su propiedad,
para el beneficiario es un derecho real sobre una cosa ajena, p.e. un paso
- Recae sobre bienes inmuebles ajenos al beneficiario 530 y 531
- Son inseparables de la finca a la que pertenecen 534
- Son indivisibles, si el predio sirviente se divide entre dos o más, cada uno tendrá que soportar la parte que le
corresponda, es decir, cada predio estará gravado proporcionalmente con un porcentaje de la servidumbre. 535, si
es el dominante el que se divide, cada división podrá usar de forma entera la servidumbre, sin alterar ni gravarla de
otra forma.
Sujetos
Titular del predio sirviente es sobre el que recae la servidumbre. Titular del predio dominante es el beneficiario de la
servidumbre. Aquí hay que ver la capacidad para constituir la servidumbre conforme a las reglas de la capacidad 595 y 597
Objeto
El objeto de la servidumbre es el predio sirviente que debe ser determinable o estar determinado.

7.3.- Clases
Servidumbres prediales: en beneficio de otro predio, finca registral, rústica, urbana, etc.
Servidumbres personales: en beneficio de una o varias personas o una comunidad

Servidumbres continuas: el uso no puede ser incesante sin la intervención de un acto por parte del hombre, paso
Servidumbres discontinuas: se usan en intervalos y depende actos del hombre, montes comunales, pastos

Servidumbres aparentes: las q se anuncian y están a la vista por signos exteriores, q revelan uso y aprovechamiento
Sev no aparentes: las que no presentan sospecha externa de su apariencia
Servidumbre positiva: el dueño del predio sirviente tiene la obligación de hacer algo o de dejar hacer
Servidumbre negativa: el dueño del predio sirviente tiene prohibido hacer algo, ya q sería ilícito
Servidumbres forzosas o servidumbres voluntarias: si se constituye por voluntad de las partes o propietarios o viene
impuesta por ley, judicial o administrativamente.
+ SERVIDUMBRES PERSONALES Y FORZOSAS AL FINAL DEL TEMA
7.4.- Contenido
El propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que estime y en la forma que estime siempre y cuando
no contrarie lo establecido en las leyes ni en el orden público, 594. Por lo q no cabe una servidumbre universal q suponga un
goce absoluto del predio ajeno y no de contenido al derecho de propiedad de su dueño, además de tener en cuenta las
normas imperativas, urbanísticas y de protección del medio ambiente.
Si no hubiera título o pacto de servidumbre, se estará a lo dispuesto en la ley, en base a cada tipo de servid, art 530 a 604.
Acción confesoria, el dueño de un predio dominante podrá ejercer la acc conf frente a quien no respete la servidumbre o
ignoren impidiendo o perturbando su uso.
Acción negatoria, el dueño del predio sirviente puede ejercer una acción negatoria para defender el dcho de propiedad libre
del gravamen q suponga la servidumbre.
Derechos y obligaciones del dueño del predio dominante
Una servidumbre implica concedido todos los derechos necesarios para su uso, 542, depende de lo q se trate, en materia de
agua, paso, luces y vistas.
El dueño del predio dominante puede hacer, asumiendo el coste, obras necesarias para el uso y conservación de la
servidumbre en el predio sirviente pero sin perjudicarla de forma gravosa y ocasionando la menor incomodidad para el
dueño del predio sirviente, 543
Si son varios los dueños del predio dominante, todos están obligados a contribuir con los gastos por las obras de forma
proporcional al beneficio que obtienen del predio sirviente. El q no quiera contribuir podrá hacerlo con renuncia a la
servidumbre. 544
Derechos y obligaciones del dueño del predio sirviente
Según el tipo de servidumbre serán las obligaciones.
El dueño del predio sirviente no podrá perjudicar de ninguna manera el uso de la servidumbre, pero si fuera muy molesta o
muy incómoda para él, podrá variarse a su costa siempre q ofrezca otra que no resulte en perjuicio del dueño o dueños del
predio dominante, 545
El dueño del predio sirviente estará obligado a contribuir con los gastos causados por obras necesarias para su uso y
conservación de forma proporcional al beneficio que le aporte la obra, salvo acuerdo en contrario. 544

7.5.- Constitución, modificación y extinción

Constitución:
- Por disposición de ley, de forma automática o por q una persona haya pedido su constitución
- Por voluntad de los particulares, por un negocio jurídico o acuerdo, oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa,
servidumbre aparente o inscrita en el registro de la propiedad
- Usucapión o prescripción adquisitiva de 20 años, se trata de servidumbres continuas y aparentes, 537. Positivas,
desde el día que el dueño del predio dominante haya aprovechado la servidumbre, y negativas desde el día en q el
dueño del predio dominante hubiera prohibido por acto formal al sirviente la ejecución.
- Signo aparente o destino del padre de familia, la existencia de un signo aparente entre dos fincas, si una se vende la
servidumbre continúa a no ser que cuando se separe la propiedad de las fincas se dicte lo contrario.
Modificación
Se puede hacer de forma legal o por acuerdo entre las partes cuando no lo prohíba la ley, 551
Puede variar el lugar o forma de ejercicio de la servidumbre si produce un sacrificio excesivo o innecesario al dueño del
predio sirviente, p.e. expropiación para construir un hospital, 545
Si varía el estado físico o económico de los predios de forma que se imposibilita u obstaculiza el uso normal de la
servidumbre, quedará afectada o puede que desaparezca por falta de idoneidad objetiva. 546.3
Extinción
- Por reunir en una misma persona la propiedad del predio sirviente y el predio dominante.
- Por no uso durante 20 años, desde el día que hubiera dejado de realizar su uso, y desde el día q haya tenido lugar un
acto contrario a la servidumbre de las continuas.
- Si el predio dominante pertenece a varios propietarios, el uso de la servidumbre por uno impide que prescriba con
respecto a los demás.
- Cuando no pueda usarse la servidumbre, pero después pueda revivir a no ser q haya prescrito.
- Por llegar el día en que finaliza la condición
- Por renuncia del dueño del predio dominante
- Por acuerdo entre las partes, por ej un pago por cerrar unas ventanas
7.6.- Servidumbres forzosas
Concepto
Son aquellas a las que el dueño del predio sirviente no puede oponerse por ser impuestas por la ley, o puede facultar a
interesados a pedirla, pudiendo ser con fin de utilidad pública o interés particular, 549, en todo caso amparado por la ley.
549
Regulación
Las servidumbres para utilidad pública y comunal se regirán por las leyes y reglamentos especiales y en su defecto por los art
549 a 593 cc
Las que impone la ley en favor de particulares o por causa de uso privado, art 549 a 593 cc, sin perjuicio de lo que dispongan
las leyes, reglamentos ordenanzas generales o locales sobre policía urbana o rural.
Distinción con las limitaciones legales del dominio
Se establece distinción entre servidumbres forzosas, y las limitaciones legales del dominio, que establecen reglas y
prohibiciones.
Se mezclan casos de servidumbres voluntarias y de legales para utilidad pública, legales en interés de particulares y de límites
de derecho a la propiedad.
Supuestos de limitaciones legales del dominio:
- En materia de aguas
- En materia de paso
- Derivadas de medianería
- En materia de luces y vistas
- Sobre construcción de cubiertas o tejados sin perjuicio del vecino,
- Sobre distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones
Supuestos de servidumbres forzosas:
- En materia de aguas: la servidumbre de estribo de presa, de acueducto, de parada o partidor
- De paso
- De luces y vistas
- En materia de desagüe. La servidumbre de vertiente de tejados, de desagüe de aguas pluviales
7.7..- Servidumbres personales
Concepto
La servidumbre es en beneficio de una o varias personas o de una comunidad
Regulación
Su regulación es en base a lo que esté pactado en su título de constitución y subsidiariamente lo dispuesto en art 530 a 604
en base al tipo o naturaleza de servidumbre
Duración
Hasta que fallezca la persona beneficiaria o la última de las beneficiaras o se extinga la comunidad en cuyo provecho se
constituyó.
Supuestos
- Pastos entre miembros de una comunidad
- Montes privados
- Aprovechamiento de leñas
- Aguas y de abrevadero
Pueden dares más figuras y constituirse por cualquier interesado según sus necesidades.

TEMA 8.- DERECHO DE SUPERFICIE. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

8.2.- Derecho de superficie.
Concepto
Es el derecho real de goce que permite a quien ostenta la titularidad del mismo a tener y mantener en suelo ajeno una
edificación o plantación en propiedad separada obtenida por el derecho a plantar o a edificar que podrían recaer sobre
edificaciones o plantaciones preexistentes que pasarían a ser propiedad del superficiario.
Régimen jurídico
En distintos textos normativos, cc 1611, ley hipotecaria 107.5, reglamento hipotecario 16 y 30, texto refundido de la ley del
suelo y rehabilitación urbana, TRLS, art 53 y 54 y ley de montes vecinales en mano común art.3
DERECHO DE SUPERFICIE URBANA: dcho q permite construir en suelo ajeno manteniendo la propiedad de lo edificado.
Regulación
Modalidad urbanística, cuando el derecho constituía dentro del marco de Planes de la Ordenación Urbana sometido a la
legislación del suelo y al Reglam Hipotecario, es decir de ciudades y pueblos.
Modalidad urbana común, el derecho se constituye por la voluntad de particulares y no por la determinación de las normas
urbanísticas, art 1611 y 1655 cc o lo pactado entre partes. STS de 26 nov de 2002
Una parte de la doctrina afirma que sólo existe un régimen aplicable al derecho de superficie urbano que es derivado del
reglamento hipotecario al ser legislación civil y parte administrativa.
Constitución y duración
El art. 53.2 de TRLS afirma que para que quede válidamente constituido debe formalizarse en escritura pública y debe
registrarse la inscripción en el Registro de la Propiedad. El plazo de duración del derecho no podrá exceder de 99 años 8art.
53.2 TRLS.
El dcho de superficie solo lo puede constituir el propietario del suelo, bien sea público o privado, art. 53.2 TRLS
Contenido
Art. 53 y 54 TRLS, legislación civil en lo que no esté previsto y por el título constitutivo del derecho.
Dcho real q atribuye al superficiario la facultad de realizar construcción o edificación en la rasante, en el vuelo o subsuelo de
una finca ajena, manteniendo la propiedad de forma temporal de la construcción o edificación realizada. También se puede
constituir el dcho sobre edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de edificaciones o
construcciones, siempre de forma temporal.
El dcho de propiedad puede ser constituido de forma gratuita u onerosa. En caso de ser onerosa el superficiario paga una
contraprestación en un pago o en pagos periódicos, o en adjudicación de viviendas o locales, derechos de arrendamiento a
favor del propietario del suelo.
El derecho de superficie se puede transmitir o gravar con los límites marcados en el art 54.1 TRLS.
El superficiario podrá construir la propiedad en régimen de propiedad horizontal con separación de terreno que corresponde
al propietario, y puede transmitir o gravar como fincas independientes las viviendas, locales y otros durante el plazo que
tenga estipulado para el derecho, máx 99 años, sin necesidad del autorización del propietario.
En la construcción se pueden incluir cláusulas de dchos de retracto, tanteo y retroventa en favor del propietario de suelo.
El propietario del suelo puede transmitir o gravar su drecho con separación del dcho del superficiario sin necesidad de
consentimiento de este. El subsuelo pertenece al propietario y puede transmitir, gravar salvo q lo haya incluido en el dcho de
superfi.
Extinción ar 54.5 TRLS
- Si no se edifica según la ordenación territorial y urbanística del lugar en el plazo previsto en el título de constitución
- Por transcurso del plazo no superior a 99 años. Cuando se cumple este plazo se produce una restitución al
propietario del suelo, sin que tenga que sufragar indemnización, que podrían haberse pactado, p.e. gastos
cancelación reg propiedad, etc.
Derecho de superficie rústica
Permite realizar plantaciones en terreno ajeno. Art.30.3 RH, menciona los datos que deben constar en la inscripción registral:
duración, plantación o siembra, destino, mejoras a la finalización del derecho, convenios y otras prestaciones, garantías.
A tener en cuenta que el art 1656 cc, habla de que el dueño del suelo lo cede para plantar viñas por el tiempo que vivieren
las primeras cepas, pagando al cesionario una renta o pensión anual en fruto o en dinero, que se traslada en su aplicación al
derecho de toda superficie rústica.
Derecho de sobreelevación (vuelo y subconstrucción (subsuelo)
Aprueban elevar un edificio ya construido o construir en el subsuelo del edificio, haciendo suya dicha nueva construcción sin
que se cree derecho de superficie sobre el suelo, sino que ostenta el condominio de los elementos comunes.
Art. 12 Ley de Prop Horizontal reconoce efectos q produce sobre el título constitutivo. El art. 16.2 RH declara inscribibles
estos dchos.
8.3.- Derechos de adquisición preferente
Concepto
Permiten q el titular del dcho exija para sí mismo la adquisición de la cosa sobre la cual incurre el derecho ante cualquier
persona.
Caracteres
- Dchos reales sobre cosa ajena de forma inmediata, absoluta y con facultad de reipersecutoriedad sobre la cosa sin
que el dueño tenga que intervenir y hasta puede ser en contra de su voluntad.
- Dchos limitados, es decir, el titular tiene únicamente el dcho sobre la cosa de exigir la trasmisión a su favor.
- Limitativos de dominio, de forma que incide en la potestad de disposición del propietario a favor del titular del dcho
real.
Modalidades
- Dcho de tanteo. El titular tiene la facultad de adquirir la cosa de forma preferente ante terceros por el mismo precio
y condiciones que iba a ser vendido al tercero. Ser ejerce en el momento en que se hace el aviso al titular del
derecho por el vendedor.
- Dcho de retracto. Adquirir la cosa que ha sido vendida a un tercero pagando el mismo precio y los gastos con las
mismas condiciones que había sido enajenada a un tercero.
- Dcho de opción, facultad de, en un plazo, decidir sobre la adquisición de un bien a cambio de contraprestación o de
forma gratuita.
El tanteo y retracto pueden venir dados por la ley o por acuerdo entre las partes.
- Dcho de tanteo y retracto legales, lo que establecen las disposiciones legales, retracto de coherederos, comuneros,
colindantes, tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas urbanas y rústicas.
- Dchos de tanteo y retracto voluntarios, los constituidos por voluntad y acuerdo de las partes. Puede tener carácter
obligacional o real en función de si el titular puede reclamar q se transmita el bien ante todos o únicamente ante el
deudor.
Pacto de retroventa es distinto del de retracto, en el que el vendedor se reserva el decho a recuperar la cosa, en el plazo
pactado, no más de 10 años, o en su defecto 4 años desde la fecha del contrato, 1507 a 1520 cc

TEMA 9.- DERECHOS REALES DE GARANTIA SOBRE BIENES MUEBLES: PRENDA CON Y SIN DESPLAZAMIENTO DE LA
POSESIÓN E HIPOTECA MOBILIARIA
9.2.- Derechos reales de garantía general
Concepto y finalidad
Son los que aseguran el cumplimiento de una obligación e imputan a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa,
pueden promover su venta en caso de que el deudor no cumpla con su obligación y cubrir la deuda con lo obtenido.
Su finalidad es asegurar el cumplimiento de la obligación al pago del crédito debido y se le da al titular preferencia para el
cobro sobre lo obtenido en la enajenación del bien.
Es un refuerzo al principio de responsabilidad patrimonial universal que se refleja en el art. 1911 cc, por el que el deudor
responde de sus deudas y obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros. Es un dcho real que reconoce al acreedor
una acción especial frente al deudor y con preferencia con respecto a terceros acreedores en el cobro de la deuda.
Características principales De los dchos reales de garantía
- Dchos reales limitados, el titular cuenta con un poder directo e inmediato sobre el bien, son oponibles erga omnes y
gozan de reipersecutoriedad, no impiden al propietario transmitir el bien, pero sí imponen la enajenación del bien
sin consentimiento del dueño
- Como consecuencia de los dchos reales se les reconoce una acción real directa e inmediata de su titular para poder
obligar a su enajenación y con lo obtenido cobrar su crédito. Prohibición del pacto comisorio ,1859 y 1884 cc, (me
cobro la deuda con lo q saco de la venta, no con el bien y sólo me cobro la deuda, el resto al dueño)
- Derechos accesorios de la obligación principal cuyo cumplimiento aseguran habiendo sido constituidos para ese fin,
1857.1, 1861 y 1886
Garantizan todo tipo de obligaciones, aunque fundamentalmente garantizan las dinerarias.
- Derechos indivisibles, 1860, 1886, 122 y 123 LH, aunque el crédito se divida la garantía continua integra de igual
forma que cuando se originó hasta que se sufrague el crédito total que se garantizó. En el caso que el dercho real de
garantía se haya constituido con varios bienes el deudor tiene decho a que se extinga el crédito por la parte de la
duda que cada cosa reconozca
- Son derechos de realización de valor
- El que constituye el derecho real debe ser siempre el propietario del bien que se va gravar
Clases
Según la naturaleza del bien pueden ser mobiliarios o inmobiliarios: prenda, hipoteca, anticresis
- La prenda: sobre bienes muebles, puede conllevar desplazamiento de la posesión pasando a manos del acreedor o
un tercero o constituirse como prenda sin desplazamiento
- La hipoteca: sobre bienes inmuebles, el más empleado es la hipoteca inmobiliaria, cc y LH 104 a 197
- La anticresis: sobre bienes inmuebles y se regula en los art 1881 a 1886 cc

9.3.- Prenda ordinaria o con desplazamiento

Concepto
O con desplazamiento, dcho real de garantía sujeta directamente, bienes muebles ajenos, al acatamiento de una obligación
si llega el vencimiento de la obligación y no se ha cumplido por el deudor.
Sujetos
- El sujeto pasivo o pignorante: el dueño del bien que se grava, puede ser el mismo deudor de la obligación
garantizada o un tercero.
- El sujeto activo o acreedor pignoraticio: titular del derecho de prenda y el acreedor de la obligación q se garantiza
Desplazamiento posesorio
Es la principal característica de la prenda, se realiza desplazamiento de la posesión del bien del propietario al acreedor o a un
tercero, según el acuerdo, art 1863 cc, que podrá retener el bien hasta el total cumplimiento de la obligación q se garantiza.
El dueño del bien continúa siendo el mismo, solo cambia el poseedor, no el dueño.
Así se cumplen dos funciones:
- Publicidad del derecho de garantía
- Función preventiva o cautelar a una posible enajenación del bien para cumplir con la obligación:
o Así se controla el mantenimiento del valor del bien
o El desplazamiento facilita el cumplimiento por parte del deudor para recuperar la posesión del bien
Constitución
Según el cc se prevé el origen contractual de la prenda. Requisitos: consentimiento, objeto y causa en art 1261cc. Requisitos
esenciales 1857
- Que se constituya para asegurar el cumplimiento de la principal obligación
- Que la cosa pignorada sea propiedad a quien constituye la prenda, siendo el deudor o un tercero
- Q quien constituye la prenda tenga libre disposición de sus bienes o que esté legalmente autorizado para ello.
Será necesario que la constitución de la prenda se constituya en documento público para que pueda ser oponible a terceros
y tener preferencia con respecto a otros acreedores, según el CC y la Ley concursal, por ello es importe tener en cuenta la
fecha de la constitución y la identificación del bien (p.e. un vehículo nº bastidor)
Objeto y prendas especiales
Pueden darse en prenda todas cosas muebles susceptibles d posesión que están en el comercio d los hombres art 1864 cc
Tipos de prenda especial según el objeto que se trate:
- La prenda sobre derechos reales limitados, como el usufructo, son derechos que requieren que se cumplan unas
condiciones, art 1864, que tengan naturaleza mobiliaria, estén en el comercio de los hombres y se puedan poseer
- La prenda irregular recae sobre dinero o un bien fungible, el acreedor recibe la propiedad y no la mera posesión del
bien y cuando se cumple la obligación objeto de garantía, se tiene que devolver, no lo mismo si no otro tanto de la
misma especie y calidad.
- La prenda sobre créditos. No es posible salvo que el crédito se incorpore a un título valor. La cesión debe ser inscrita
en documento público. Un supuesto habitual es la prenda de depósitos bancarios como las imposiciones a plazo fijo.
- La prenda sobre objetos depositados en Montes de Piedad. Art 1873.
Contenido
- Derechos y obligaciones del pignorante:
o Mantener la propiedad del bien mientras no se produzca la ejecución y venta que conllevaría
incumplimiento
o No tiene la posesión por lo que no puede pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor si
el deudor no incumple la deuda e intereses, 1871 cc
o el dueño pignorante puede pedir que se le dé el bien en depósito si el acreedor usa el bien sin autorización o
de un modo no conforme a lo autorizado. 1870 cc
- Derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio:
o El acreedor tiene la posesión del bien en prenda pero no puede usarlo sin autorización del dueño, 1870 cc,
o El acreedor debe cuidar la cosa en prenda con la diligencia de un padre de familia, responde de su pérdida o
deterioro y tiene derecho al abono de los gastos para la conservación, 1867 cc
o Puede retener el bien hasta q se pague el crédito, bien sea este u otra deuda.
o El acreedor podrá ceder el crédito lo que conlleva una cesión del mismo.
o Si la prenda produce intereses el acreedor compensará los que perciba con los que se debe, y si no en cuanto
excedan de lo debido lo imputará al capital
o Si el deudor incumple, el acreedor tiene la facultad de perseguir los bienes pignorados y promover su venta
para cubrir el crédito.
o El acreedor podrá ejercitar acción real pignoraticia y hacer efectivo el crédito si ha llegado el vencimiento y el
deudor no ha hecho efectiva la deuda
o Prohibición del pacto comisorio, 1859 cc, no puede apropiarse de la cosa ni disponer de ella.
Extinción. Causas:
- Por extinción de la obligación o cualquier causa del 1156, pago u otras
- Por ejecución de la garantía por incumplimiento del deudor
- Por renuncia del acreedor
- Por pérdida o destrucción del bien pignorado. Si fuera necesaria indemnización, el bien será sustituido por el crédito
para el pago de esa indemnización
9.4.- Prenda sin desplazamiento de la posesión. Ley de 16 de dic de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin
desplazamiento LHMPSD
Concepto
Es el dcho real que recae sobre bienes muebles ajenos q están en un lugar determinado y en poder del dueño a modo de
depósito, sujetos al cumplimiento de una obligación.
Los bienes no pasan a poder del acreedor sino que permanecen en manos del dueño. El desplazamiento se sustituye por:
- La inscripción en el Registro de Bienes Muebles
- La condición del dueño y poseedor de los bienes en el papel de depositario, con responsabilidad civil y criminal
 - Se fija un lugar donde debe permanecer la cosa de manera fija y sin ser traslada sin el consentimiento del acreedor
57.2 y 60 LHMPSD
Sujetos
- El sujeto pasivo o pignorante, dueño del bien gravado, puede ser el mismo deudor de la obligación garantizada y con
disposición del bien
- El sujeto activo o acreedor pignoraticio: titular del derecho real de prenda y acreedor de la obligación.
Objeto
Con esta prenda pueden garantizarse todos los tipos de obligaciones, con previsión de las cuentas corrientes de crédito o de
letras de cambio, con requisitos de los art 153 y 154 LH y art. 7 LHMPSD
Sólo se pueden enajenar los bienes señalados en los art 52 a 54 LHMPSD, bienes vinculados a una explotación agrícola,
forestal y pecuaria y los necesarios para las explotaciones y los elementos artísticos o históricos y créditos.
Si los bienes están en proindiviso o en usufructo o en nuda propiedad a distintos titulares, sólo podrán pignorarse en su
totalidad y previo consentimiento de todos los afectados, art 1 LHMPSD
No puede constituirse prenda sin desplazamiento sobre bienes de art. 12 LHMPSD o que hubiesen sido hipotecados, ni
constituirse prenda ordinaria sobre bienes pignorados con prenda sin desplazamiento de la posesión, art. 55 LHMPSD
La prenda se extiende a toda clase de indemnizaciones si el hecho que las desencadena ocurre después de la constitución de
la prenda, art. 5 LHMPSD
La prenda en garantía de una obligación que devengue intereses, asegurará el principal y los intereses de los dos últimos
años y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo que se haya pactado otra cosa, art. 9 LHMPSD.
Constitución
Art. 3 LHMPSD, para la constitución se requiere:
- Escritura pública o póliza intervenida ante notario
- Inscripción de la escritura o póliza en el Registro de Bienes Muebles
Se formaliza ante notario o póliza cuando sean operaciones bancarias o se refiera a cualquier puesto del art. 93 C Com. En la
escritura deberá detallarse las circunstancias del art 57 LHMPSD con el detalle del lugar en el que quedan depositados los
bienes pignorados.
La inscripción en el Registro de Bienes Muebles tiene carácter constitutivo, es decir, que si no se hace no hay derecho real de
prenda y el acreedor pignoraticio no tendrá los derechos amparados en la LHMPSD. En la LHMPSD se regula en el art 67 y ss
el Registro de Hipoteca Mobiliaria y Penda Sin Desplazamiento como registro en el que han de registrarse los derechos de
garantía.
Contenido
- Derechos y obligaciones del pignorante:
o El pignorante mantiene la posesión y la propiedad del bien pignorado y puede usar y disfrutar de la cosa,
pero no podrá enajenarla, art. 4 LHMPSD
o El pignorante tiene la obligación de no dañar el bien menoscabando su valor con la consiguiente
responsabilidad civil y criminal y la obligación de asumir los gastos que se hayan ocasionado.
o No podrán trasladar el bien del lugar señalado en la escritura o póliza registradas
o Debe facilitar al acreedor poder comprobar la existencia de los bienes.
- Derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio:
o Los bienes se hallan en poder de su dueño como depositario, y el acreedor puede exigir que los bienes se
entreguen al fallecimiento de su dueño a otra persona.
o En el caso del mal uso de los bienes por parte del pignorante, el acreedor podrá exigir la devolución de la
cantidad que haya pagado en su restitución o la venta inmediata de la prenda. Art. 62
o La pérdida o deterioro de los bienes dará derecho a la indemnización por ellos que se podrá exigir a los
responsables del daño o a la entidad aseguradora, art 62
o El acreedor podrá comprobar la existencia de los bienes y comprobar su estado, 63. Si el dueño se resiste
después del requerimiento notarial o judicial, el acreedor estará facultado para solicitar al juzgado entrar al
local o donde los bienes estuvieren.
 o Si el deudor vende con previo consentimiento del acreedor, todo o parte, el acreedor tendrá derecho
preferente para adquirir pro dación de pago, siempre q el precio se menor al importe del crédito. 65
o El acreedor podrá enajenar o ceder total o parcialmente el crédito con necesidad de escritura pública y con
los requisitos establecidos en los art 149 y 151 LH
o Si los bienes son abandonados se entiende vencida la obligación y el acreedor puede encargarse de la
conservación y administración de la forma contemplada en la escritura o póliza 64
o Art. 6 LHMPSD ante la falta de pago de la prima de seguro de los bienes, reconoce al acreedor la facultad de
dar por vencida la obligación.
o El acreedor pignoraticio puede perseguir los bienes y promover su venta como titular del derecho real para
satisfacer su crédito.
o El acreedor podrá ejercitar la acción personal y hacer efectivo su crédito si llega el vencimiento y el deudor
no cumple.
Extinción
La LHMPSD no preve causas, pero se entiende que son las mismas que para la prenda con desplazamiento.
Extinción. Causas:
- Por extinción de la obligación o cualquier causa del 1156, pago u otras
- Por ejecución de la garantía por incumplimiento del deudor
- Por renuncia del acreedor
- Por pérdida o destrucción del bien pignorado. Si fuera necesaria indemnización, el bien será sustituido por el crédito
para el pago de esa indemnización
Lo que determina realmente la extinción de la garantía es la cancelación de la inscripción registral

9.5.- Hipoteca mobiliaria

Normativa

Ley 16 de diciembre d e1954 LHMPSD

Concepto

Es un dcho real de garantía sobre bienes muebles ajenos sin desplazamiento de la posesión, esta se sustituye por el registro
en el Registro de Bienes Muebles, art 67 a 80 LHMPSD

Sujetos

El sujeto pasivo o hipotecante: es el dueño del bien que se grava con la hipoteca.

El sujeto activo o acreedor hipotecario: titular del dcho de hipoteca y acreedor de la obligación garantizada con el mismo.

Objeto

Todo tipo de obligaciones con previsión de la garantía de cuentas corrientes de crédito o letras de cambio según los
requisitos de los art 153 y 154 LH y 7 LHMPSD, títulos al portador o transmisibles por endoso, según los art 154 y 155 LH y 15
LHMPSD

Solo pueden constituirse sobre bienes muebles enajenables según el art 12 LHMPSD cuyo régimen viene recogido en lo
siguiente:

- Los establecimientos mercantiles, 19 a 33 LHMPSD

- Los automóviles y vehículos de motor, tranvías y vagones de ferrocarril, de propiedad particular, 34 a 37
- Las aeronaves 38 a 41
- La maquinaria industrial, 42 a 44
- La propiedad intelectual e industrial 45 a 51

Si los bienes se encuentran en proindiviso, usufructo o en nuda propiedad a distintos titulares, solo se podrá hipotecar en su
totalidad y mediante consentimiento de todos los titulares implicados, art. 1 LHMPSD
No puede constituirse hipoteca sobre bienes reflejados en los arti 52,53 y 54. Se prohíbe también el derecho real de hipoteca
mobiliaria (subhipoteca).

La hipoteca se extiende a toda clase de indemnizaciones que correspondan al hipotecante de los bienes ya hipotecados, en
caso de siniestro después de la constitución de la hipoteca.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca mobiliaria en garantía de una obligación que devengue intereses, asegurará en perjuicio
de tercero los intereses de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad en curso.

En caso de hipoteca conjunta de varios elementos, vehículos de motor, vagones, tranvías, aeronaves, dcho de P intelectual o
industrial, se debe distribuir la responsabilidad real por principal, intereses y costas, 14 LHMPSD

Constitución

Requisitos para constituir hipoteca mobiliaria:

- Que conste en escritura pública y que consten las circunstancias del art 13 LHMPSD
- Inscripción en el Registro de Bienes Muebles, si no se inscribe no tiene lugar la hipoteca y el acreedor hipotecario no
contará con los derechos que ofrece la LHMPSD.

Contenido

- Derechos y obligaciones del hipotecante:

o Mantener la posesión y la propiedad del bien hipotecado, pudiendo usarlo y disponer de él pero no podrán
enajenar los bienes hipotecados sin consentimiento del acreedor, art. 4
o Obligación de conservar los bienes principales y los accesorios con diligencia de buen padre de familia y si
fuera necesario reparar y reponer, ar. 17
- Derechos y obligaciones del acreedor hipotecario:
o Derecho a pedir que se intervenga judicialmente en caso de que por parte del hipotecante se les hiciera mal
uso, con la justificación oportuna.
o Enajenar o ceder total o parcialmente el crédito sobre los bienes.
o Perseguir el bien a cualquier poseedor, cualquiera que sea y promover su venta y tener preferencia en el
cobro del crédito salvo en caso de concurso por créditos laborales, según lo que se establece en la Ley
Concursal y con ello hacerse cargo del crédito.
o Ejercitar la acción real hipotecaria para hacer efectivo su crédito según lo previsto en la Ley de Enjuiciam Civil
además de la acción personal. Esto prescribe a los tres años desde que se puede ejercitar.
o Dar por vencida la obligación ante la falta de pago de la prima de seguro cuando haya sido obligatorio,
pudiendo optar por abonarlo por cuenta del deudor, así se incrementará la prima con el interés legal y se
hace efectivo de la misma forma que el principal.

Extinción

Según la normativa general civil e hipotecaria.

Se extingue en los mismos casos que lo hace la hipoteca inmobiliaria:

- Perdida del bien o derecho gravado

- Consolidación sobrevenida, que pase a ser la misma persona el acreedor hipotecario y el dueño del bien gravado
- Acuerdo entre acreedor y propietario del bien hipotecado
- Renuncia del acreedor a su derecho real de garantía
- Denuncia del hipotecante
- Expiración del plazo por el que se constituyó la hipoteca
- Ejecución del bien ante el ejercicio de la acción hipotecaria
- Como consecuencia de una hipoteca preferente
- Cancelación de la inscripción
- Nulidad de la inscripción

La determinación real de la extinción de la garantía es la cancelación de la inscripción registral

Según el art 77 LHMPSD las inscripciones se cancelarán según los art 82 y 83 LH.
Las inscripciones de hipoteca mobiliaria caducan y se cancelan de oficio o a instancia de parte pasados seis años a partir de la
fecha de vencimiento de la obligación que se garantiza.

TEMA 10.- DERECHOS REALES DE GARNTÍA SOBRE BIENES INMUEBLES: LA HIPOTECA INMOBILIARIA

10.2.- Hipoteca inmobiliaria

Concepto y regulación

Decho constituido en garantía de una obligación que recae sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables que permanecen en
posesión del propietario y que permite que su titular, si la obligación garantizada no es satisfecha en su vencimiento, solicite
la venta de los bienes y así satisfacer el crédito garantizado.

Hay tres conceptos jurídicos en la hipoteca: derecho real de hipoteca, préstamo y contrato de hipoteca

Caracteres

- Es un derecho real en el que prima la inmediatividad, reipersecutoriedad y eficacia y oponibilidad erga omnes de los
derechos reales 1876 cc y 104 LH
- Dcho real de garantía de un crédito que tiene el titular frente a un tercero
- Es un derecho accesorio de crédito garantizado, es decir, es efectivo por el crédito
- Es un derecho de constitución registral que necesita de la inscripción en el Registro de la Propiedad lo que sustituye
al desplazamiento en la posesión del bien al acreedor.
- Prohibición del pacto comisorio, ante el incumplimiento de la obligación se origina la venta del bien hipotecado, por
lo que es un derecho de realización del valor.
- Derecho indivisible, la hipoteca permanece sobre todos los bienes mientras no se cancele sobre todos ellos. Pero si
se constituye una única hipoteca sobre varios bienes, la hipoteca se extinguirá a medida que se compense la parte de
la deuda que cada unidad responda.
Normas establecidas por la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario:
o Protección al prestatario y garantes sobre temas de información y documentación que deben estar
presentes en todo momento, obligatoriamente la entrega de la copia del proyecto de contrato.
o Documento muy importante la FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada, en ella se recoge la info del
contrato propuesto, carga jurídica y económica del prestatario.
o El notario deberá asesorar al prestatario, de forma gratuita, antes de la formalización de los contratos que
deban hacerse en escritura pública y comprobar las obligaciones de entrega en plazo.
o Evaluación de la solvencia del prestatario de forma obligatoria y previa a la formalización de préstamo no
pudiendo conceder el crédito a quien haya obtenido una evaluación negativa para cumplir las obligaciones
del contrato.
o Vencimiento anticipado del contrato de préstamo e intereses de demora, da cierto margen a la autonomía
de la voluntad de las partes.
o El prestatario tiene derecho a reembolsar todo o parte del préstamo sin que el prestamista pueda pedir
comisiones o compensaciones excepto por la pérdida financiera que ha sufrido si el reembolso tiene lugar en
los primeros años de vigencia del contrato si no supera unos porcentajes máximos legales.

Clases

- Hipotecas legales y voluntarias:

o Hip legales, se fundan en la ley, quien reconoce a determinadas personas el derecho a exigir la constitución
de la hipoteca. Son las que se constituyen en base a la ley. Se debe formalizar en escritura pública e
inscripción en el Registro de la Propiedad 158 159 LH, una vez inscrita produce el mismo efecto que la hip
voluntaria.
o Hipotecas voluntarias, derivan de la voluntad de los particulares, dos tipos:
 Convencional: acuerdo de voluntades de dos o más personas
 Unilateral: se constituye por el acoto unilateral del dueño del bien hipotecado, lo que requiere de la
aceptación del acreedor al quien favorece la hipoteca.
- Hipotecas expresas y tácitas_
 o Expresas: requiere un acto específico de constitución y de inscripción registral. Lo son las voluntarias y las
legales en las que se establece el derecho de una persona a exigir la constitución.
o Tácitas: no requieren constitución de escritura y registro. Lo son las hipotecas legales que la Ley prevé como
erga omnes.
- Hipotecas de tráfico (u ordinarias) y de seguridad. Se basan en los principios de especialidad o determinación
registral.
o Las hipotecas de tráfico son las ordinarias, las que tienen lugar más normalmente, las que se regulan como
garantía hipotecaria. La garantía está y está registrada de forma ordenada y la legitimación registral cubre el
crédito.
o Las hipotecas de seguridad son las que tienen algún elemento asegurado, (el importe, vencimiento, titular,…)
no exactamente determinado. La cuantía queda supeditada a lo registrado. El crédito aparece en el
momento de la constitución indicando los datos que permiten individualizarlo y concretarlo en un futuro.
P.e. la hipoteca de máximo, en la que se garantiza un importe máximo únicamente, la de obligaciones
futuras o sujetas a condición, hip en garantía de cuenta corriente de crédito, hipoteca flotante.

Si hubiera necesidad de ejecutar la hipoteca el acreedor deberá probar las circunstancias que no estén claras
en la constitución, así como la existencia y exigibilidad del crédito.

Hay otros tipos en función de las obligaciones garantizadas.

Sujetos

- Sujeto activo, acreedor hipotecario, titular del derecho real de la hipoteca y del crédito que se garantiza.
- Sujeto pasivo o hipotecante, quien constituye la hipoteca y dueño del bien hipotecado, deudor de la obligación
garantizada o tercero ajeno. Conserva la disposición del bien hipotecado y la propiedad.

Si el bien hipotecado es enajenado habrá otra figura que será el poseedor adquirente del bien, será el sujeto pasivo de la
hipoteca, como nuevo dueño.

Constitución

Para que sea válida:

- Que figure en escritura pública

- Que se inscriba en el registro de la propiedad

Requisitos del contrato de hipoteca:

- Se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación principal

- Que la cosa objeto de hipoteca permanezca en propiedad de quien la hipoteca, de forma que pueda ser el propio
deudor o un tercero.
- Que quien la constituya tenga libre disposición de sus bienes o autorizado para ello

Si una vez constituida la hipoteca, se quiere modificar, para que cause efecto con respecto a terceros, será necesario que
esto conste en el Registro de la Propiedad.

Bienes hipotecables y no hipotecables

1874 cc y 106 LH, pueden ser hipotecados los bienes inmuebles susceptibles de inscripción y los derechos reales enajenables
según la ley.

También los que se citan en el art. 107 LH, con ciertas condiciones:

- El derecho de usufructo, la hipoteca finaliza cuando finaliza el usufructo por voluntad del usufructuario o un hecho
ajeno. Si concluye por su voluntad, la hipoteca permanece hasta que se cumpla la obligación asegurada o que venza
el usufructo.
- La mera propiedad,
- Los bienes anteriormente hipotecados, aunque estén con pacto de no volver a hipotecarse.
- El derecho de hipoteca voluntaria, aunque quede pendiente la resolución del derecho.
- Derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros de similar naturaleza real.
 - Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, puentes canales y otras obras de servicio público, terrenos o
edificios que sean de propiedad particular.
- Bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador limita la hipoteca a la cantidad que vaya a
recibir en caso de venta.
- El derecho de retracto convencional, aunque el acreedor no puede repetir contra los bienes hipotecados sin
retraerlos en nombre del deudor. Si el vendedor ejerce el derecho de retracto no solo subsiste la hipoteca si no que
recae sobre los bienes retraídos.
- Los bienes litigiosos, si se hace constar en la inscripción o en la demanda que el acreedor tenía conocimiento del
litigio, la hipoteca queda pendiente de la resolución del pleito.
- Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, se extingue la hipoteca al resolverse el derecho del
hipotecante.
- Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos según el art. 8 LH
- El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial.

No se pueden hipotecar las servidumbres a menos que sea junto con el predio dominante, tampoco los derechos de uso y
habitación, tampoco los usufructos legales, excepto el que concede el cónyuge viudo, art. 108 LH

Extensión objetiva de la hipoteca

A la responsabilidad hipotecaria está sujeto el bien gravado con la hipoteca, pero hay que determinar que ocurre con otros
bienes que puedan estar vinculados a este bien hipotecado, en qué medida se encuentran sujetos a este derecho real.

Sobre esto debemos ver que hay una extensión legal y otra convencional de la hipoteca:

- Extensión legal de la hipoteca (109 y 110 LH)

o La hipoteca se extiende a accesiones naturales y mejoras experimentadas por la finca, plantaciones, obras de
desagüe, riego y otras reparaciones siempre que no sean agregación de terrenos excepto por accesión
natural o nueva construcción de edificios
o Se extiende a las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados a
consecuencia de estos, si el sinestro ha ocurrido después de la constitución de la hipoteca. Si la
indemnización debe ser efectiva antes del vencimiento de la obligación y notificado antes de la hipoteca se
depositará según convenga a los interesados, 1176 ss
o Se extiende a los objetos que estén unidos al bien inmueble de forma que no puedan ser separados del
mismo sin su deterioro, 111.1 LH

- Extensión convencional de la hipoteca: art 111 LH

o Los objetos muebles q se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada por adorno, explotación
o para servicio salvo los que puedan separarse sin dañarlo
o Los frutos
o Las rentas vencidas y no satisfechas cuando se exija la obligación garantizada.

- Limitaciones a la extensión objetiva de la hipoteca para el caso de que exista un tercer poseedor de la finca
hipotecada, 112 y 113 LH
o En este caso no se hará extensiva a los muebles colocados permanente en los edificios ni a las mejoras que
no sean obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que se hayan costeado por nuevo
poseedor, tampoco los frutos pendientes vencidos del mismo, 112 LH
o El dueño de las accesiones o mejoras que no sean hipotecadas según el art 112 podrá exigir el importe en
todo caso o retener los objetos, sin deterioro de la finca. Si se pueden separar sin deterioro se quedarán
fuera de sí con separación del predio y su precio queda a disposición del dueño, art. 113 LH

Distribución de la responsabilidad de la hipoteca

Si se hipotecan varios bienes a la vez por un solo crédito se deber reflejar en la escritura de constitución y en la inscripción
registral la parte de la que responde cada uno de ellos. No se podrá repetir contra ellos con perjuicio de terceros salvo por la
cantidad que estén afectos y la que corresponda por el interés. 120 LH

Si la hipoteca no cubre el total del crédito, el acreedor puede repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas
del deudor.
La hipoteca tiene carácter indivisible, art. 122 LH, si no se cancela por todos los bienes hipotecados, aunque se haya pagado
parte de la deuda. Observaciones:

- Si una finca hipotecada es dividida en dos o más, no se reparte entre ellas el crédito salvo acuerdo entre deudor y
acreedor.
- Si la hipoteca se divide por seguridad de un crédito entre varias fincas y se paga la parte con esté gravada una de
ellas, se puede exigir la cancelación parcial de la hipoteca por esa finca.

Pero cuando una finca sea hipotecada o varias, no ha indicado la responsabilidad de cada una, no se puede exigir la
liberación de parte de los bienes hipotecados sea cual sea el crédito pagado por el deudor, art. 122 y 123 LH

Alcance objetivo de la garantía hipotecaria: principal e intereses

La hipoteca garantiza el principal de la obligación para lo que se constituye, o lo que se fijó si es hipoteca de máximo.
Puede alcanzar a los intereses de la obligación:
- Para que los intereses retributivos queden asegurados dentro de la hipoteca debe pactarse de forma expresa con el
importe de capital en la inscripción registral. La hipoteca constituida a favor de un crédito, asegurará los intereses de
los dos últimos años y la parte de la anualidad en curso que esté vencida. Nunca intereses de más de 5 años.
- Si no se han pactado intereses, se podrá exigir ampliación de la hipoteca al deudor, sobre los mismos bienes
hipotecados, siempre y cuando estos pertenezcan al dedudor.
- Lo intereses moratorios no están garantizados dentro de la hipoteca, pero se podrá pactar su garantía junto con los
intereses retributivos y con el principal.
- Los gastos y costas tampoco están garantizados con la hipoteca, salvo que se pacte de forma expresa.
Obligaciones garantizables con la hipoteca
Pueden asegurarse todo tipo de obligaciones: de dar, hacer y no hacer, puras o sujetas a condición suspensiva o resolutoria,
1088, 1861 cc y 105 LH
En la inscripción se deben identificar de manera clara las obligaciones, y su duración, art. 12 LH
Lo que se obtiene al ejecutar la hipoteca es una cantidad de dinero, por lo que podemos decir la hipoteca es el instrumento
para garantizar obligaciones dinerarias.
Si la obligación garantizada fuera cosa distinta al dinero, en caso de incumplirse, se obtendría algo distinto a lo debido, es
decir su equivalente económico por lo que sólo este se garantiza. En estos casos esto será lo que se garantice, que
normalmente será de máximo ya que no se sabe inicialmente la cantidad exacta de dinero, se debe fijar la cantidad máxima
asegurada de la que responde el bien que se ha hipotecado.
Hay diferentes tipos de hipoteca según la obligación que garantiza:
- Hipoteca en garantía de obligaciones futuras o sujetas a condición resolutoria o suspensiva, la garantía de la hipoteca
depende de que el crédito futuro asegurado surja o que la circunstancia se consume. 142 y 143 LH. Se constituye con
la inscripción en el registro de la escritura pública, aunque no tiene consecuencia hasta que no nace el deber:
o Obligación futura o sujeta a condición suspensiva, la hipoteca surtirá efectos con respecto a terceros desde
que se inscribe si el crédito nace o la condición se cumple, si no es así la hipoteca no tendrá nada que
garantizar y estimará inexistente, pudiéndose cancelar.
o La obligación está sujeta a condición resolutoria, la hipoteca producirá efectos con respecto a terceros desde
que se inscribe hasta q se cumpla su condición, una vez cumplida ya no tiene sentido y podrá cancelarse.
- Hipoteca de garantía de cuentas corrientes de crédito, son hipotecas de máximo. Se marca un importe máximo de
responsabilidad, es una puesta a disposición de una cantidad de dinero a un deudor, llegado el plazo acordado de
vencimiento debe hacer la liquidación. En la escritura pública debe indicarse de forma clara la cantidad máxima, el
plazo de duración, si es o no prorrogable y los plazos de liquidación. 153 LH
- Hipoteca flotante, posibilidad de garantizar con una sola hipoteca varias obligaciones. Sólo hay caben dos tipos de
beneficiados, las entidades financieras y las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la
Seguridad Social. 153 bis LH
- Hipoteca cambiaria o en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador, el acreedor hipotecario es
indeterminado por el que será el que ostente el título valor en cada momento y resultado de la transferencia del
título.154 a 156 LH
 - Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas, si la hipoteca se ejecuta quien adquiera la hipoteca tendrá
el bien gravado con esa hipoteca y quedando la obligación del pago hasta el vencimiento
Hay otras hipotecas en función de la obligación que se garantiza, 168 y ss LH
Fases de su eficacia
Dos fases según la eficacia de la hipoteca inmobiliaria:
- Fase de seguridad: preventiva o cautelar, va desde la constitución de la garantía hasta el incumplimiento de la
obligación que garantiza el deudor.
- Fase ejecutiva o de realización de valor: ocurre cuando tras el vencimiento del crédito que se garantiza, no es
satisfecho de forma voluntaria el deudor, de forma que se dé la condición para ejercitar la hipoteca del derecho del
acreedor sobre el bien hipotecado. También puede que no se dé puesto que se cumple la obligación de la garantía.
En las dos fases se producen los efectos de las garantías hipotecarias y se reconocen las potestades de los sujetos.
Contenido
- Derechos del acreedor hipotecario:
o En caso de un deterioro de la finca hipotecada que haga disminuir su valor por dolo o culpa del dueño el
acreedor hipotecario puede ejercer la acción de devastación consistente en solicitar al juez que ordene al
propietario remediar el daño, tras haber acreditado su deterioro. Si no hiciera lo requerido el propietario, el
juez puede poner el inmueble en administración judicial.
o El acreedor titular del crédito puede cederlo total o parcialmente a esta cesión le sigue la hipoteca. En las
voluntarias además de la cesión es necesaria la escritura pública y la inscripción en el registro. Habrá de
notificarse al deudor 151 LH y 1527 cc. Y este solo estará obligado a lo que estuviere en su contrato.
o Si llega el vencimiento y el deudor incumple, el acreedor podrá pedir la enajenación del inmueble para hacer
efectivo su crédito.
- Derechos del propietario del bien hipotecado:
o La hipoteca no priva al dueño de la propiedad a su uso y disfrute, incluso enajenarla, imponiendo un
gravamen u otra hipoteca, siempre y cuando no haga actos de abuso o daños que deterioren la propiedad
art. 117 LH
o Podrá transmitir la hipoteca a un tercero, quien la adquiere con la hipoteca. Es decir, el bien hipotecado
garantiza una obligación que constituyó un propietario y será quien lo sea en cada momento.
Este tercero conoce de la hipoteca por la publicidad del Registro. No asume la hipoteca automáticamente,
pero puede que así sea si en el contrato de compraventa del inmueble las partes acordarán que asuma la
deuda subrogándose como deudor.
Art. 118 LH regula la adquisición de la finca con o sin subrogación de la hipoteca:
 Si se subroga, no sole será en la responsabilidad de la hipoteca sino en la obligación personal que se
garantiza, el deudor quedará liberado, si el acreedor da su consentimiento tácito o expreso.
 Si no se pacta la subrogación, el adquirente descuenta el importe de esta en la obligación del precio
de venta, y al vencimiento de la obligación se satisface por el deudor que vende la finca, queda
subrogado en lugar del acreedor hasta que el comprador reintegre el total de importe descontado.
- Derechos de terceros: en el momento de la ejecución de la hipoteca, afectará a los derechos o cargas anteriores o
posteriores a la inscripción de la hipoteca q también constan en el registro, pero serán distintos según cargas y
derechos consten antes o después de la hipoteca ejecutada. Se distingue entre:
o Terceros q son titulares de cargas o derechos registrales anteriores a la hipoteca que se ejecuta, la cargas y
derechos permanecerán sobre el bien y el pujador en la subasta obtendrá dicho bien con sus cargas
o Terceros q son titulares de cargas o derechos registrales posteriores a la hipoteca que se ejecuta, estas
cargas deben ser canceladas y el pujador consigue el bien libre de las cargas.
Acciones para satisfacción del crédito
La constitución de la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada dl deudor salvo pacto contrario que se detalle
en la hipoteca con la advertencia d que la obligación garantizada solo se satisfaga con los bienes hipotecados. 105 LH, 140 LH
El acreedor puede compensar su interés con dos acciones distintas, ya que es titular del derecho real:
- Acción personal, el acreedor puede reclamar el crédito al deudor contra todos sus bienes, presentes y futuros. Tiene
un plazo de prescripción de 5 años 1964 cc, pudiendo ser menor
 - Acción real, que viene del derecho real, el acreedor tiene la posibilidad de dirigirse directa y exclusivamente contra el
bien o bienes hipotecados independientemente de quien sea su propietario en ese momento, con preferencia
especial para su cobro, 1923.3 cc. El plazo de prescripción es de 20 años.
Si el bien hipotecado no es suficiente para cubrir el crédito, se puede pedir embargo y ejecución por la cantidad que
reste.
Procedimientos para la efectividad del crédito hipotecario
El crédito garantizado consta en escritura pública, título ejecutivo para que la acción personal sea ejecutiva y poder reclamar
el crédito contra todo el patrimonio del deudor, presente y futuro, a través de un procedimiento ejecutivo ordinario, art.538
y ss LEC.
La hipoteca da una preferencia especial para el cobro del crédito de un bien que se detalló para ello, pues bien el acreedor
normalmente ejercitará antes la acción real hipotecaria contra el inmueble que podrá ser judicial o extrajudicialmente:
- Puede concurrir a la venta extrajudicial del bien hipotecado ante notario si así se configuró en la escritura, art 129 LH
y 234 y ss RH
- Judicialmente, a través de los trámites procesales para la ejecución dineraria según los art. 681 y ss LEC
Extinción. Causas:
- Perdida del bien o derecho gravado
- Consolidación sobrevenida, misma persona acreedor y dueño del bien hipotecado
- Acuerdo entre acreedor y propietario del bien
- Renuncia del acreedor a su derecho real de garantía de hipoteca
- Denuncia del hipotecante
- Expiración del plazo por el que se constituye la hipoteca o cumplimiento de resolución
- Por ejecución del bien gravado ante la acción hipotecaria
- Por efecto de la ejecución de una hipoteca anterior o preferente
- Cancelación del asiente de inscripción o caducidad
- Por nulidad de la inscripción o del título inscrito
Para la extinción de la garantía por cualquiera de las causas del 1156 cc, pago de la obligación, perdida, condonación de la
deuda, compensación y novación) lo que determina es la pérdida del objeto de la garantía y en consecuencia resulta ineficaz
y se extinguen sus efectos. Aunque lo que realmente da por extinguida la garantía con respecto a terceros es la cancelación
de su inscripción en el registro.
A tener en cuenta que la prescripción de la hipoteca no significa que se haya extinguido si no que no se ha ejercitado la
acción, para que se extinga totalmente habrá que cancelar la inscripción registral.
La cancelación registral se hará a través de escritura con consentimiento del titular o con resolución judicial firme art 82 y 83
LH y 179 RH. Con ello se extingue definitivamente el derecho real.
TEMA 11.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
11.2.- El registro de la Propiedad
Concepto y funciones
Es una institución pública cuyo objeto es la inscripción o anotación de los actos y contratos de dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles. Sus funciones básicas son:
- Seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, permite a terceros saberlas titularidades y cargas de un bien
- Sirven de prueba de propiedad y de derecho sobre el bien
el registro de la propiedad es el único que tiene efecto de fe pública, existe otro registro, el catastro, éste depende del
Ministerio de Hacienda y su función es publicidad de los inmuebles, información de la descripción de la fina, extensión,
limites, naturaleza, etc
Caracteres
- Es un registro de documentos, lo que llevo a registrar es un documento únicamente para su inscripción.
- Es un registro de inscripción, no de transcripción, se inscribe el acto en sí, no se transcribe todo lo que figura en el
documento solo lo que tenga notabilidad jurídico – real.
 - Es un registro de folio real, cada finca tendrá un folio para ella y ahí constarán todas las anotaciones de importancia,
esa finca tendrá un número registral, si se segrega tendrá otro número, si se une a otra finca también tendrá otro
número de registro nuevo.
Aspectos organizativos.
Se organiza en circunscripciones territoriales, para las inscripciones, cada una se anotará en la que le corresponda.
Dentro de cada registro se llevarán libros, Libro Diario de las anotaciones del registro y las alteraciones en las facultades de
administración y disposición.
El encargado del registro es el Registrador que tiene cargo de funcionario y controla la legalidad de las inscripciones.
Depende de la secretaría del Estado y de Justicia. Sus decisiones se pueden recurrir ante la Dirección General de Seguridad y
Fe Pública.
11.3.- El Derecho inmobiliario registral
Concepto
Conjunto de normas que regulan cómo se organiza y el funcionamiento del Registro de la Propiedad, los efectos que produce
su inscripción de la propiedad y los demás derechos reales sobre los inmuebles. LH de 1946 y Reglam Hipotecario 1947
Fundamentos
Se basa en normas obtenidas de la legislación y que dictan la forma de realizar la inscripción, son los principios hipotecarios
formales y los materiales.
Principios hipotecarios formales:
- De rogación: es a petición del interesado
- De legalidad: todo ha de ser lícito, es un control del registrador de validez del documento.
- De tracto sucesivo: como cada finca va a tener su hoja en la que se anotarán cronológicamente los hechos que
afectan a la finca y de tracto sucesivo. En sentido positivo determina q se autoriza al registrador los actos que
aparece como tal, portará un documento que grava una finca con una hipoteca p.e., en sentido negativo significa
que no se registrarán actos que no provengan de su titular.
- De especialidad o determinación, el registro debe ser claro, identificación clara del título y titulares.
Principios hipotecarios materiales:
- pº de prioridad, tendrá preferencia el que antes realice la inscripción
- Pº de exactitud, la presunción iuris tantum, y la autenticidad del contenido registral
- Pº de legitimación activa, también iuris tantum, el titular registral es el verdadero titular del derecho inscrito.
- Pº de fe pública registral, da fe de la exactitud del contenido registral, iuris et de iure, no admite prueba en contrario,
de la exactitud del contenido registral en caso del art 34 LH, protege al 3º hipotecario
11.4.- La finca registral
Concepto
Lo que se publicita es la finca registral.
Cada finca que se inscriba se llama inmatriculada, que cuenta con un registro particular, donde se describe la finca, rústica o
urbana, secano, regadía, situación, linderos. Aparecen todos los actos que tengan carácter jurídico-real
También abren folio las fincas especiales, p.e. edificios de propiedad horizontal, cada una de las viviendas que hay en una
propiedad horizontal abrirá un folio.
Modificaciones
Puede haber alteraciones de la finca inmatriculada, materiales o físicas o formales
- Materiales o físicas, se puede construir, hacer mejoras o plantaciones en cuyo caso sería declaración de obra nueva
para su registro, y aparecerá la descripción de la obra o modificación
- Formales, se requiere escritura pública otorgada por los titulares afectados, p.e. se vende una propiedad
- Agrupación: dos fincas se agrupan y firman una nueva
- Agregación, a una finca se le agrega otra, se le obliga a modificar su descripción
- Segregación: se segrega de una finca registral parte de la misma para formar otra nueva
- División: que una finca se divida en dos o más.
11.5.- El titular registral
Puede ser persona física o jurídica que va a ser quien aparece en el registro como titular de ese derecho real, en el folio
registra ha de figurar el titular actual como el real
11.6.- El objeto de publicidad registral
En el registro se inscriben los derechos reales sobre bienes inmuebles, hay alguno no inscribibles como las prohibiciones
legales de disponer y los de retracto legal, hay algunos personales para su oponibilidad erga omnes, los arrendamientos,
subarriendos subrogaciones y cesiones.
Se llega al registro a través del título en el que se transmite, modifica, extinción, etc el derecho. Se pueden inscribir
resoluciones judiciales.
La inscripción de los títulos deberá estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico.
11.7.- La inmatriculación y el procedimiento registral
Concepto y modos de inmatriculación
Es la primera toma de contacto de una finca con el registro de la propiedad, se abre el folio registral, la primera inscripción
de un título de dominio. De varias maneras: 199 LH
- Mediante expediente d dominio, ante notario salvo que se hay impuesto una oposición, que habrá que ir al juzgado,
203 LH y 272 a 287 RH
- Mediante título público de adquisición, de la finca, escritura c—v o contrato privado de cv, y complementar la
documentación con un alta de notoriedad, esto no tendrá efecto frente a terceros hasta pasados 2 años de su fecha
205 LH y 298 RH
- Con certificación administrativa de dominio de bienes de administraciones públicas 206 lh y 303 a 307 RH
Doble inmatriculación
Una finca la encontramos inscrita dos o más veces en el Registro, en diferentes folios registrales, la solución sería trasladar la
información registral de un folio a otro, al más antiguo en caso de un mismo titular, si fueran distintos titulares acordarían el
folio en el que se inscriba y en caso de no acuerdo tendría lugar con un procedimiento judicial.
La subsanación registral, tendrá lugar por medio de un expediente que se tramitará según las reglas previstas en el art. 209
LH
El procedimiento registral
Actos encaminados a realizar la inscripción registral por la persona legitimada para ello.
Podría ser de oficio, aunque generalmente se hace de parte. La puede solicitar quien tenga el interés o el representante
legal. Cuando se presente el título al registro, en el libro diario del registro se anotarán en el asiento correspondiente,
firmará el presentador, tendrá vigencia por un plazo de 60 días, a partir de ese momento se inicia el plazo de calificación, 15
días prorrogables por otros 15 más, es decir, hasta 30 días. En este periodo el registrador verificará que los datos que
constan en ese documento cumple con la legislación.
Una vez calificado el documento, accederá a la inscripción. Si hiciera falta subsanar se dará un plazo para ello.
Si hubiera que recurrir se hace ante la Dirección Gral de Seguridad Jurídica y Fe Pública o ante los tribunales.
Si el defecto no es subsanable se puede solicitar una nueva calificación o recurrir ante la Dirección Gral de Seguridad Jurídica
y Fe Pública o ante los tribunales.
11.8.- Los asientes registrales
- asiento de inscripción
- las anotaciones preventivas
- las anotaciones marginales
- la mención
- la cancelación
El asiento de inscripción
Se inscribe los derechos reales sobre las fincas, actos constitutivos, declarativos o modificativos de estos derechos.
Es un asiento principal, no depende de otro asiento previo ni está a su servicio, tiene función propia. Contiene todos los
efectos típicos de la publicidad registral frente a terceros. Este asiento otorga protección. Es una inscripción voluntaria y
declarativa, en la hipoteca es constitutiva.
Las anotaciones preventivas
Es un asiento registral temporal, tiene una vigencia limitada en el tiempo, normalmente de 4 años y se puede prorrogar por
otros 4 más, se pueden cancelar antes. Finalidad, que hayamos anotado demanda, embargo, etc 42 LH. P.e concurso de
acreedores, se registra para que no pueda disponer libremente de ese bien.
Las notas marginales
Se hacían en los libros físicos, ahora está todo digitalizado. Se hacían en el margen izquierdo. Se hacen constar hechos,
circunstancias, hechos que hacen referencia el asiento principal. P.e. una segregación que se añade a una finca, para poder
buscar la anotación, el asiento correspondiente.
Es un asiento accesorio que depende de un asiento principal.
La mención
Es la alusión a un derecho real, a una carga o un gravamen que se hace constar al practicar un asiento principal que deriva de
un título inscribible en el que simplemente se alude, pero no constituye la carga y que además no aparece previamente
inscrito, la mención no equivale a la inscripción ni produzca sus efectos.
La cancelación
Con este asiento se extingue la eficacia registral
Hace público la extinción de un asiento registral frente a terceros, publicita que se ha extinguido una situación jurídica real
existente. Es un asiento negativo.
11.9.- Adecuación del Registro a la realidad extrarregistral
A veces hay discordancia entre la realidad física y la jurídica, tiene que coincidir, se realizan una serie de expedientes para
adecuar la realidad a lo registrado y darle publicidad y eficacia frente a terceros. 298.3 RH, o cuando exista una carga, o
cuando se estinga, se rectificará a través del asiento de cancelación pertinente o el expediente de liberación de cargas o
gravámentes. 210 LH
Puede solicitar esta rectificación el titular del derecho real o dominio, que lo esté afectado por el error, en algún caso de
oficio. 213 lh
11.10.- Efectos de la inscripción
Tiene efectos publicitarios, por lo que una función es la información sobre los distintos hechos jurídicos que afectan a las
fincas que de dicha referencia.
Tienen efectos frente al titular de los derechos publicados y beneficia a terceros p q lo inscrito goza de fe pública y no puede
ser oponible lo no inscrito.
Por lo tanto, efectos frente a titular inscrito:
- Principio de prioridad registral, el primero que llega tienen un derecho más fuerte.
o Excluyente, de cierre de los libros de registro para aquellos derechos que sean incompatibles con el derecho
inscrito y que hayan presentado para su inscripción a posteriori, aunque su documento tenga fecha anterior.
Se podría reclamar judicialmente.
o Se dota de rango preferente los derechos inscritos en primer lugar frente a los inscritos a posteriori que sean
compatibles con él aunque se hayan otorgado con fecha anterior al inscrito
- Principio de legitimación registral:
Art. 38 lh , presunción iuris tantum, que admiten prueba en contrario
o Presunción de exactitud, se presume que lo que está inscrito es real y existe
o Presunción de posesión, los inmuebles que aparecen en los registros son de quien aparece en el asiento
registral.
 Efectos frente a terceros:
- Principio de fe pública registral
34 LH, es una presunción que no admite prueba en contrario, da veracidad a los asientos registrales en beneficio del
tercero de buena fe que adquirió la propiedad o derecho real sobre una finca.
- Principio de (in) oponibilidad de lo (no) inscrito, no perjudicará a terceros lo que no esté inscrito debidamente en el
registro, títulos de dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles.
32 LH, lo que no están inscrito no se puede oponer.
11.11.- Publicidad formal del registro
Los libros son públicos, se puede solicitar ver el contenido, solicitar la exhibición de los libros, o solicitar una nota simple,
certificación registral. 221 y ss LH