Elementos de Derechos Reales

Usufructo

El usufructo, junto a los derechos reales de uso, habitación y servidumbre son derechos reales de disfrute sobre
cosa ajena.

ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin
alterar su sustancia.

Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho,
cuando se lo menoscaba.

Se puede disponer jurídicamente del bien, además de que se otorga al titular el derecho de usar y gozar de la
cosa.

Bajo la nueva legislación, el usufructuario puede transmitir el usufructo, y puede constituir determinados
derechos reales y personales.

Al ser este un derecho real goza de los caracteres de inmediatez, absolutez e inherencia a la cosa. La
inmediatez se refiere a que su titular puede obtener las ventajas directamente de la cosa sin intermediario
alguno, ni aun el titular dominial.

La absolutez significa que puede oponer su derecho a quien se le oponga en su ejercicio.

La inherencia a la cosa, es que puede oponerlo aun cuando el propietario transmita el bien, frente al nuevo
propietario; pues el derecho real sigue a la cosa, no importa la mutación de los titulares del bien.

El usufructo es un derecho real limitado, su titular únicamente tiene el ius utendi y el ius fruendi (uso y goce)
de la cosa, o sea, no tiene el máximo de facultadfes que una persona puede tener sobre una cosa, tal como
acontece en el dominio.

Es un derecho real sobre cosa ajena, y en principio se presume que su constitución es onerosa.

Es un derecho temporal, no es un derecho real perpetuo, sino que tiene un límite temporal, fijándose como
máximo que sea vitalicio si es a favor de una persona humana, y de 50 años si es una persona jurídica,

Es un derecho real que en caso de no uso por diez años se prevé su extinción, y también en el supuesto de uso
abusivo comprobado judicialmente.

ARTICULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio
de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.

El usufructo es un derecho transmisible por acto entre vivos, ahora se permite la subasta. El código no admite
la transmisión del usufructo por causa de muerte.

El propietario conserva el derecho de disposición sobre el bien. De este modo el nudo propietario debe
respetar la carga real, y en caso de transmitirla lo hará con el derecho real de usufructo.

Ante el fallecimiento del usufructuario se extingue directamente este derecho y se consolida el dominio en
cabeza del titular dominial.

De existir varios cousufructuarios puede pactarse el derecho de acrecer (sobrevivientes gozan de la porción del
fallecido) hasta que se extinga el usufructo.
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Este derecho real puede constituirse a favor de más de un usufructuario, simultáneamente. Cada cotitular
tendrá su parte indivisa ideal o material, en tanto ahora puede establecerse sobre partes materialmente
determinadas.

Objeto
Dejar a salvo la sustancia significa no destruirla o alterar su individualidad, pero además no cambiar su
destino. Bajo la legislación actual la alteración de la sustancia o el uso abusivo comprobado judicialmente es
una causal de extinción del usufructo.

Posibles objetos sobre el cual puede recaer el usufructo

1. Sobre cosas no fungibles
2. Sobre un derecho cuando el legislador lo prevé (ej.: la anticresis del usufructo). Es posible el usufructo
sobre otros bienes que no son cosas, como por ejemplo el usufructo de acciones de sociedades
anónimas.
3. Sobre un conjunto de animales
4. Sobre todo, o parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es testamentario
5. Casos especiales de usufructo

Legitimación
ARTICULO 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de
propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.

Los legitimados son: titular de dominio, de propiedad horizontal, superficiario y los condóminos.

Si quien constituye el usufructo es el titular de un dominio revocable o fiduciario, el usufructo estará sujeto a
las limitaciones y vicisitudes de aquel, y se extinguirá cuando el dueño adquiera la plenitud de su dominio.

ARTICULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y
simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de
acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.

No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden
precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

Modalidades
El usufructo puede ser establecido en forma pura y simple, o por el contrario puede estar sujeto a condición o
plazo resolutorios, o con cargo.

No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no
establecido.

Inventario y garantía suficiente

Obligación de realizar inventario y determinar el estado del objeto
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El usufructuario antes de entrar en el uso y goce debe realizar un inventario para determinar el estado del
objeto y dar fianza suficiente de que lo conservará y que lo restituirá en la forma pactada, sin alterar la
sustancia o destino de la cosa.

Cuando no se hace inventario, se presume que las cosas se entregaron en buen estado.

El inventario se debe realizar tanto en el usufructo por acto entre vivos como por mortis causa.

Obligación de otorgar garantía suficiente

En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar
garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.

También debe otorgarse garantía suficiente cuando se realiza una transmisión por acto entre vivos del derecho
real, de modo que el nuevo adquirente preste la garantía suficiente.

Forma
Por acto entre vivos
No es possible la constitución de este derecho real por vía judicial. Sólo puede ser por vía convencional, por
disposición de última voluntad o por prescripción adquisitiva.

Mortis causa
El usufructo puede constituirse por actos de última voluntad en un testamento. Puede comprender una cosa,
un bien si la ley lo prevé, o sobre toda o una parte de la herencia.

Derechos y obligaciones del usufructuario

Derechos del usufructuario
Facultades materiales

1. El usufructuario tiene derecho de poseer

2. Tiene el derecho de usar (respetando su destino y naturaleza)
3. Tiene el derecho de gozar (percibir los frutos)

Facultades jurídicas

1. Tiene facultades de administración (y puede efectuar mejoras sin alterar su sustancia)

2. Actos de disposición (puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que
determina el límite máximo de duración del usufructo)
3. Protección legal (puede ejercer la defensa extrajudicial, las acciones posesorias de despojo y de
mantener; así como también las acciones reales)

Obligaciones del usufructuario

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1. Conservar la cosa
2. Obligación de guarda y conservación de la cosa
3. Mejoras (debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se
originen por su culpa). El usufructuario no está obligado a hacerse cargo de las mejoras necesarias para
reparar daños que sucedan a la cosa por caso fortuito ni aquellas que sean por su vetustez (vejez).
4. Impuestos y contribuciones. Expensas (el usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones
y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo)
5. Obligación de restitución (debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la
restitución al extinguirse el usufructo)

Derechos y obligaciones del nudo propietario

Derechos
El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe
turbar el uso y goce del usufructuario.

En caso de turbación, el usufructuario puede exigir su cese; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una
disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

Obligaciones
1. Hacer respetar el salva rerum substantia (no alterar su sustancia)
2. Deberes del propietario (debe el nudo propietario entregar la cosa conforme lo pactado, o según se
indicó en el testamento. Debe abstenerse de realizar actos materiales o jurídicos que perturben el
derecho del usufructuario).

Extinción del usufructo

Causas comunes

1. Destrucción total de la cosa

2. Abandono
3. Consolidación
4. Cumplimiento del plazo o de la condición

Causas especiales

Son medios especiales de extinción del usufructo:

1. La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó
la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
2. La extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta
años desde la constitución del usufructo;
3. El no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide
la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
4. El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
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Efectos de la extinción del usufructo

Extinguido el usufructo se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores
particulares.