La expresión “derechos reales” proviene del latín, que significa: “Derechos sobre las

cosas”.
Los derechos reales son derechos subjetivos, atento a que el ordenamiento jurídico
dota a sus titulares de facultades. El derecho subjetivo puede ser considerado como a
un interés jurídicamente protegido
implican una relación directa e inmediata de una persona con una cosa de forma que
existen dos elementos, la persona (sujeto activo del derecho) y la cosa (objeto)”
Artículo 1882 cccn “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código”.
El sujeto se relaciona de modo directo e inmediato con la cosa, no admite la
intervención de otros sujetos.
2 elementos. Sujeto y objeto. El sujeto es el titular del derecho real. El objeto puede
ser una cosa, parte de una cosa o un bien exclusivamente determinado por la ley.
Bienes y cosas
COSAS Muebles/Inmuebles Divisibles/Indivisibles Principales/Accesorias
Consumibles/No consumibles Fungibles/No fungibles En el comercio/Fuera del
comercio
BIENES En el comercio / Fuera del comercio
Del dominio público/Del dominio privado
Municipales
Particulares de Incidencia Colectiva
Los frutos
Objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya la
sustancia. Ejemplos: cosechas, crías de animales, etc.
Se clasifican en:
1. Naturales: Producciones espontáneas de la naturaleza.
2. Industriales: Producciones del hombre.
3. Civiles: Producciones derivadas de la cosa.
Los productos
Objetos no renovables y que separados de la cosa, alteran o disminuyen la sustancia.
Ejemplos: minerales.
Los frutos se clasifican en: 1. Naturales. 2. Industriales.

Situaciones especiales: energía; cuerpo humano, órganos y cadáver

La energía No es una cosa, puesto que le falta la corporeidad. No obstante, se le
aplican las normas que las rigen
El cuerpo humano y órganos No es una cosa puesto que no es susceptible de
apreciación pecuniaria. Sin embargo, que existen determinadas partes que sí lo son
porque no afectan de modo permanente el cuerpo y son de fácil reproducción (cabello,
semen, leche materna, etc.).
El cadáver No son cosas, desde el punto de vista de los derechos reales. Les falta la
característica de estar en el comercio.

El derecho de persecución importa para el titular la facultad de poder perseguir el

objeto de su derecho real en manos de quien se encuentre.
El derecho de preferencia Tiene una doble connotación: a. Primero en tiempo mejor en
el derecho b. Preferencia en el cobro o privilegio.

ARTÍCULO 1887. Enumeración

•Dominio: Derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley (art.
1.941).
•Condominio: Derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa (art. 1.983).
•Propiedad horizontal: Derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se
ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad
con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal
(art. 2.037). •Conjuntos inmobiliarios: -
•Tiempo compartido: Derecho real por el cual, si uno o más bienes están afectados a
su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo,
industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino (art.
2.087). •Cementerios privados: Derecho real que se constituye sobre los inmuebles de
propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos (art. 2.103).
•Superficie: Derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que
otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho
de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de
duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto
en este Título y las leyes especiales (art. 2.114). Hasta 70 años edilicia. Ej. Puedo
construir un efidicio en un terrero q es de titularidad de otra persona, a los 70 años el
terreno vuelve a esa persona con lo construido.
Forestal dura 50 años.
Extincion, consolidacion, cumplimiento del plazo, que pactemos cuando se termina.
No prevista por ley la usucapion larga.

•Usufructo: Derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin
alterar su sustancia (art. 2.129).
•Uso: Derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material
o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su
sustancia (art. 2.154).
•Habitación: Derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o
en parte material de él, sin alterar su sustancia (art. 2.158).
•Servidumbre: Derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
La utilidad puede ser de mero recreo (art. 2.162).
•Hipoteca: Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor,
ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado (art. 2.205).
•Anticresis: Derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por
las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda (art.
2.212).
•Prenda: Derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario
o a un tercero designado por las partes (art. 2.219).

Principio de númerus clausus: “numero cerrado”. Los DR sólo pueden ser creados por
ley. Los derechos reales son limitados. Las partes no pueden crear derechos reales.
Tampoco, pueden modificar los derechos reales ya tipificados.

El Código Civil y Comercial de la Nación clasifica a los derechos reales en cuatro

grupos (arts. 1888 a 1891):
1. Derechos reales sobre cosa propia y sobre cosa ajena (art. 1888)
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio,
la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes
derechos reales recaen sobre cosa ajena. Con relación al dueño de la cosa, los
derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas
se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la
existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a
favor del titular del bien gravado.
2. Derechos reales principales y accesorios (art. 1889)
Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función
de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
DR de garantía son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con él. De manera
que no puede pensarse al derecho de garantía con una idea independiente del crédito
que tutela. No subsisten independientemente del derecho personal al que quedan
sujetos, ej cancelada la deuda garantizada con hipoteca, no hay razón de que subsista
la garantía. Las garantías solo se tornan operativas cuando se incumple la obligación
que le dio nacimiento.
3. Derechos reales sobre cosas registrable y no registrables (art. 1890)
Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripción de los títulos en el respectivo registro
4. Derechos reales que se ejercen por la posesión y los que no (art. 1891)
Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión,
excepto las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas el modo suficiente
se adquiere por el primer uso, no por la posesion.

Adquisición de los DR: todos los derechos reales son transmisibles, a menos que, se
establezca lo contrario.
- Adquisición legal: se adquieren por mero efecto de la ley. Ej: La habitación del
cónyuge supérstite
-Adquisición derivada por actos entre vivos y adquisición por causa de muerte (se
produce la adquisición por una manda testamentaria.)
Por acto entre vivos puede ser originaria1 o derivada2. 1. Prescripción adquisitiva y
apropiación. 2. Requiere la concurrencia de título y modo suficiente. El titular adquiere
el objeto con los vicios, las cargas y los gravámenes que pesaban sobre la cosa
cuando estaba en cabeza de su titular anterior
-Título, modo y publicidad.
-Título suficiente y justo título
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas
por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición traslativa es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
que se ejercen por la posesión.
-No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un
acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre
-cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de
otro.
-cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
El modo es la tradición posesoria, la entrega voluntaria. Conlleva la inscripción en caso
de ser una cosa registrable.
A partir de la publicidad, posesoria o registral, hay oponibilidad.
Si el derecho real nace con el perfeccionamiento del título suficiente y del modo
suficiente (ej compro una casa, que me la entreguen), tendrá efectos declarativos -lo
hace oponible a terceros para q no puedan agredir al bien-.
Si, en cambio, es necesaria la registración para el nacimiento del DR, tendrá efectos
constitutivos.
La inscripción tiene efectos declarativos en materia de inmuebles; y, para los muebles
registrables, constitutivos.
-Publicidad registral: inscripción en el registro de los bs registrables
-Publicidad posesoria: la posesión opera como medio de publicidad en bs no
registrables.
Nadie está obligado a respetar un derecho q no conoce.

Prescripción adquisitiva o usucapión

Se interrumpe la posesion solo por reclamor hechos antes autoridad judicial que
reclama el DR, ej solicita mediación
“el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella,
mediante la posesión durante el tempo fijado por la ley”, es la usucapión o prescripción
adquisitiva.
la ley atribuye la propiedad de una cosa al poseedor de ella por la continuación de la
posesión durante el tiempo fijado por la ley, contra la voluntad de propietario. el
poseedor se convierte en titular del derecho real Trátase de una adquisición originaria
Todos los derechos reales, con excepción de la hipoteca y la servidumbre, podrán ser
adquiridos o consolidados por prescripción adquisitiva.
La posesión para prescribir debe ser ostensible (publica, visible) y continua (actos
posesorios de forma constante)-
Dos tipos
Breve
Muebles ya sea hurtados o perdidos: Posesión por 2 años
Inmuebles: Posesión por 10 años + justo título + buena fe
Larga
no requiere ni justo título ni buena fe.
Muebles registrables no robaos ni hurtados: Posesión por 10 años
Inmuebles: Posesión por 20 años. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de
veinte años.
Título putativo: Título falso o erróneo. El error puede recaer sobre la persona o sobre
la cosa
Título suficiente: acto juridico. Título apto para la adquisión de un derecho real = fondo
+ forma (capacidad y legitimación) ej compro una casa, escritura publica
Justo título se entiende aquel que reúne las condiciones del título suficiente, pero sin
consideración de la persona de la que emana (su otorgante no es capaz o no está
legitimado al efecto.). = fondo + forma – capacidad
Tradicion: entrega de la cosa. En la realidad.

Extinción de los DR
1. Destrucción total de la cosa (o desaparece), si no es autorizada legalmente su
reconstrucción. En el caso que sea parcial, el derecho real subsistirá sobre el restante.
2. Abandono
3. Consolidación (derechos reales sobre cosa ajena). cuando vuelven a cabeza del
titular dominial las facultades cedidas. Ej. Hipoteca sobre un inmueble como garantia
de pago xq le presto plata a una amiga, acto seguido le compro el bien, pero ahora es
de mi titularidad. Adquiero todas las facultades de ese bien.

Unidad 2
Relaciones de poder:
Vinculos de la persona con la cosa.
Yustaposicion local. Mero contacto con la cosa sin voluntad ni intención. Ej un bebe
con una mamadera, un dormido.
-Servidor: hay relacion de dependencia. Utiliza por un tiempo determinado una cosa.
Ej: obrero que trabaja con una maquina. Hospedaje en un hotel. Remisero q le dan un
auto para trabajar.
-Tenedor: no solo utiliza los objetos, los utiliza como si fuera el dueño pero
reconociendo un señorio superior en otro. Lo usa en representacion.
-Poseedor: puede no ser el dueño pero se maneja como dueño, no reconoce señorio
en otro. Ej el que busca usucapir. No es titular del derecho de dominio.
La rr de poder se presume la buena fe. Cmpra de bs registrables “estudio de
documentación”
Se presume la mala fe cuando: el título es de nulidad manifiesta. Ej escritura en papel
higiénico.
Cuando se realiza una transacción con alguien que habitualmente no las realiza, y no
tiene como justificar o en ganado cuando tiene marca de otro campo.
Ilegitima de mala fe y viciosa cuando: a) Inmuebles: adquirida por violencia,
clandestinidad o abuso de confianza b) Cosas muebles: hurto, estafa o abuso de
confianza
Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En
todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el
poseedor o sus representantes.
RP: ilegitima de buena fe: No existe derecho real o personal respaldándola, pero quien
la ejerce está convencido de que si lo tiene.
R de P cuando hay titulo inician desde la fecha del justo título o registro si es
necesario. Salvo prueba en contrario
No pueden concurrir sobre una misma cosa varias rdp de la misma especia q se
excluyan entre sí. No puede haber 2 poseedores que pretendan serlo con
exclusividad.
El heredero continuo la posesión del causante.

Adquisición de la rdp:
-puede ser unilateral
-entre vivos. bilatera la cosa se recibe del tenedor o poseedor Es voluntaria. • Sujeto
capaz (Menores: desde los 10 años) • Contacto con la cosa, posibilidad física de
establecerlo, o ingreso en el ámbito de custodia del adquirente.
-Puede ser tmb por causa de muerte.
R de P vacua: La cosa debe estar libre de toda relación excluyente y no debe mediar
oposición alguna.
Actos posesorios: percepción de frutos, amojonamiento, mejora, exclusión de terceros
Se conservan hasta q se extinguen
Extinción
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) abandono expreso y voluntario de la cosa

Intervención del titulo

Modos de adquisición sin necesidad de tradición:
-Traditio brevi manu: No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre
del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que
la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la
adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor.
Tenedor paso a ser poseedor.
-constituto posesorio: cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia
y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere
asimismo por el apoderamiento de la cosa. Posesor pasa a ser tenedor. Mi dpto, lo
vendo a mingo y mingo me lo alquila.

Derechos Reales sobre Cosa Total o Parcialmente PROPIA

1-DOMINIO: de contenido patrimonial. Es el derecho real más grande, confiere
la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre un objeto.
Pero hay limites, ej cuestiones q hacen a la convivencia entre vecinos, otros
impuestos por el derecho administrativo.
Perfecto: otorga todas las facultades de poseer, usar, gozar y disponer material y
jurídicamente (ej. no necesito pedir permiso para venderla) de una cosa, dentro de los
límites previstos por la ley. Además, es perpetuo: no se extingue (excepto usucapión),
el titular lo ejerce sin concurrencia de otro, es total. Puedo excluir a terceros.
La extensión comprende todos sus accesorios.
Inmueble: Construcciones, siembras, plantaciones (excepto ph y superficie), también
subsuelo y espacio aéreo, en cuanto sea posible su aprovechamiento salvo
disposición en contrario.

Imperfecto: El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios,

o si la cosa está gravada con cargas reales.
3 clases: el revocable, el fiduciario y el desmembrado.
-Revocable: sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño
debe restituir la cosa a quien se la transmitió. Plazo. Disposición de voluntades o por
ley. Si a los 10 años no se produce la resolución el dominio queda establecido.
Cosa registrable y la inscripción es constitutiva: Debe inscribirse la readquisición.
Cosa registrable y la inscripción no es constitutiva: Se requiere a efecto de su
oponibilidad.
-Fiduciario: se adquiere a partir del contrato de fideicomiso. partes: Fiduciante (titular
del dr de dominio), Fiduciario (se obliga a derivar los frutos a un beneficiario) y
Fideicomisario (el q recibe el bien) tercero o beneficiario. Cosa: bien fideicomitido
conforma un patrimonio separado al de las partes. Limite 30 años o cuando se cumpla
una condicion pactada.
El fiduciante transmite la propiedad al fiduciario, que la ejerce en beneficio de otro,
quien se obliga a transmitirla al cumplimiento del plazo al fideicomisario.
-desmembrado: si constituyo un dr de hipoteca, estoy gravando mi bien y lo estoy
desmembrando. Lo mismo con el usufructo. Conservo la nuda propiedad pero
transfiero al titular del dr alguna de mis facultades, uso y gose.

Modos de adquisición del dominio:

1-Apropiación: El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere

por apropiación. Son susceptibles: las cosas abandonadas; los animales objeto de
caza y pesca; el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos. No lo
son: animales domésticos, cosas perdidas de valor y los tesoros.
2-transformación: adquisición del dominio por el cual una persona, utilizando una
materia que no le pertenece, realiza un trabajo y de la ejecución de ese trabajo resulta
un nuevo objeto. Si es de buena fe, con intención de adquirirla, si la cosa no puede
volverse a su estado original, solo debe el valor de la primera.
3-Usucapión
4-por la sucesión en los derechos del propietario (accesión): cuando dos cosas se
fusionan sin intervención de la acción del hombre y no es posible separarlas o su costo
es muy alto, pasa al dominio del dueño de la cosa de mayo valor, si no es posible
determinarlo son dueños los 2 por partes iguales.

2-CONDOMINIO: derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en

común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las
partes se presumen iguales a menos que la ley o el titulo dispongan otra porción.
 Se constituye por contrato, testamente o por ley.
Modo especifico de dar fin al C, es la particion.
-Sin indivisión forzosa: cualquiera de los condóminos puede solicitar la partición en
cualquier tiempo, y sin la conformidad de los demás. La acción es imprescriptible.
-Con indivisión forzosa: se encuentra coartada la facultad de pedir la división. Por
tiempo determinado (hasta 10 años). o perdurable (ej medianería) X ley, contrato o
testamento.

Opciones de particion: 3 opciones

-Acuerdo de todos los condominos
-Falta de acuerdo, un juez dirime la cuestion
-Definitiva: se divide la propiedad. Tengo un terreno grande con mis hermanos
dividimos en parelas.
-Provisoria: se divide el uso y gose, debe haber uninamidad.
-Total: ej 3 casas y 3 condominos, divido la titularidad 1 para c/u
-Parcial:
-en especie: debe ser cosa divisible.
-En dinero, cosa indivisible (no necesariamente), rematar el bien vender o 1 compra.
Mixta (parte en especie y parte en dinero)
-particion anticipada: a pedido de una parte por circunstancias graves, el codominio no
puede llevarse adelante y se ve afectada la cosa, si no se toma alguna medida la cosa
sufriria grave peligro. Incluso si hay indivision forsoza se puede solicitar al juez
-particion nociva: si la particion perjudica a alguno de los condominos o de la cosa o la
vuelve inutilizable puede solicitarse y el juez puede postergar la division por el plazo
maximo de 5 años, renovable 1 vez.

Efecto: Se considera como si el condominio nunca hubiera existido, condomino es

considerado como prop. Desde el orgine, es retroactiva.

Uso y goce. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la

cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u
obstaculizar el ejercicio de los demás.
Si hay imposibilidad de u y g de la cosa por características de la cosa u
oposición de los condóminos, se llama a asamblea. Con anticipación razonable, debe
haber mayoría, si hay empate decide la suerte. Los frutos se dividen
proporcionalmente.
 Obligación: contribuir al pago de los gastos de conservación y reparación de la
cosa, si alguien pago en exceso o por su parte, restituir.
Deudas: Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el
único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el
reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron pagan todos por igual. El que pagó de
más tiene derecho a reembolso.
- PH: SE EJERCE POR LA POSESION
se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio.
Edificio= se compone de unidades funcionales -departamentos, oficinas- y partes
comunes.
UF debe tener autonomía y salida al exterior (directa o indirectamente)
PC puede ser de uso común o exclusivo (solo algunos tienen cochera), se presumen
comunes las cosas cuyo uso no está determinado. Nadie puede decir q es de uso
exclusivo arbitrariamente.
Hay partes necesariamente comunes: terreno, escaleras, muros externos y divisorio,
cañerías, etc.

Consorcio: El Consorcio de Propietarios es una persona jurídica, independiente de las

físicas q lo integran
Reglamento de ph: es un contrato, obligatorio para la inscripción en el registro de la
propiedad inmueble del PH. Determina D y O de las propietarios e inquilinos del
edificio. Integra el titulo suficiente de los adquirientes de las UF.
El ccycn establece algunas clausulas obligatorias pero la lista no es taxativa, los
propietarios pueden agregar otras.
Para modificarlo es necesario convocar asamblea, la modificación debe plasmarse en
un contrato y luego ser elevado a escritura pública. Siempre debe ser así
-Designación, facultades y obligaciones del administrador
-Plazo de ejercicio función de administrador
-Enumeración de UF y PC
-Finalidad de UF
-inventario de partes comunes
-determinación de la proporción de pago de expensas

El RPH y el R interno son distintos porque el primero es obligatorio para constituir el

DRPH
Obligaciones de los prop:
Cumplir con el RPH y RI
Conservar en buen estado su UF
Pagar expensas: necesarias para el mantenimiento de la PH
Dejar pasar por su UF si debe arreglarse algo de PC

Facultades:
Enajenar su UF
Establecer sobre ella DR o DP

Prohibiciones
Destinar UF a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en RPH
Perturbar tranquilidad de los demás exceda la normal tolerancia
Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble
Depositar cosas peligrosas o perjudiciales

-CONJUNTOS INMOBILIARIOS:
La figura se caracteriza como derecho real autónomo, como derecho real principal
sobre cosa total o parcialmente propia y que se ejerce por la posesión. En similitud,
podríamos decir que son una especie de propiedad horizontal. Su destino no debe ser
exclusivamente la vivienda.
Clubes de campo, Barrios cerrados, Parques industriales, centros de compras
Indivisión forzosa y perpetua de partes, lugares y cosas comunes.

-TIEMPO COMPARTIDO
DR autonomo, sobre cosa propia o parcialmente propia, su objeto es el tiempo (un
bien)
Uno o más bienes afectados a su uso periódico y por turnos: para alojamiento,
hospedaje, comercio, turismo, etc y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino
Se integra de bienes muebles e inmuebles siempre q la naturaleza sea compatible.
-CEMENTERIOS PRIVADOS
Bien: el derecho de sepultura.
Dr autonomo sobre cosa total o parcialmente propia.
Inmuebles de propiedad privada Afectados a la inhumación de restos humanos
El titular de dominio debe otorgar la escritura de afectacion del inmueble, se incribe en
el RPI con el reglamento, una vez habilitado por la municipalidad surje la imposibilidad
de cambiar su destino, gravarlo con DR de garantía
Estado de indivision forzosa perpetua de las partes, lugares y bienes comunes
Inembargables exceprto: deudas de la compra o construccion de este y/o deudas de
impuestos, tasas, expesas de estos tmb.

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

De disfurte: usufructo, uso, habitación y servidumbre
De garantía: hipoteca, prenda y anticresis

-USUFRUCTO
derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia. una persona puede usar los bienes de otra y disfrutar de sus beneficios, con la
obligación de conservarlos

ej: se utiliza por lo general para evitar tramites de la sucesion. Transmito la nuda
propiedad a mi hijo

DR SOBRE COSA AJENA, SE EJERCE POR LA POSESION.

El titular del bien es el nudo propietario, no puede disponer de él para venderlo pero si
alquilarlo
Intrasmisible por causa de muerte: se extingue con la muerte
Puede recaer sobre:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario.

Se puede usucapir. Breve o larga.

Puede constituirse
Por la transmicion del u y g con reserva de np
Transmcion de la np a una persona y el uyg a otra
Por la transmicion de la np con reserva del uyg

El usufructo es intransmisible por causa de muerte, ni or orden judicial

si se transmite por un acto entre vivos el limite de tiempo es la vida del usufructuario
original y debe darse garantia al dueño
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y
habitación y derechos personales de uso o goce, se extingue con la extincion del
usufructo.
se presume oneroso
usufructuario: Mejoras de mantenimiento, las necesarias. Mejoras suntuarias no tiene
derecho a reclamar reembolso.
No esta obligado a repara daños anteriores
Impuestos tasas contribuciones

Extinsion
Muerte del usufructuario o desaparicion de pj
No uso por 10 años
Uso abusivo

Derecho del usufructuario

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el
usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en
cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo
de su extinción
pertenecen al nudo propietario;
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
Los productos le corresponden solo en este caso

Nudo propietario tiene derecho a hacer actos de disposicion. Y como obligacion tiene
la tradicion de la cosa.

-USO Y HABITACION
El uso es el derecho real AUTONOMO.
Consiste en usar y gozar de una cosa ajena, con los límites establecidos en el título,
sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se
entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
OBJETO SOLO COSAS. M E I
PUEDEN HABER VARIOS DRU SOBRE 1 MSMA COSA
NO SE PUEDEN ESTABLECER OTROS DR S/LA COSA

- Habitación
Es un derecho real autónomo
consiste en morar un inmueble ajeno edificado, o en parte material de el, sin alterar su
sustancia.
sólo puede constituirse a favor de persona humana.
OBJETO: COSAS INMUEBLE EDIFICADAS
CO-HABITACION, SE CONSEDEN EN FAVOR DE MAS UNA PERSONA
no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede
constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable

DR de habitacion del conyugue superstite:

El CS tiene dr de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de
propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal
El inmueble no debe enocntrarse en condominio

-SERVIDUMBRE
Se establece entre 2 inmuebles y concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
Autonomo
Principal
Recae sobre cosa ajena: constituyen cargas o gravámenes reales
Distinto titular los dos inmuebles
Registrable: por escritura publica
Indivisible, se presume perpetua su utilidad va mas alla del titular.

Unidad 4
Derechos Reales de Garantía
Todo acreedor, ante el incumplimiento de una prestación determinada, puede
realizar la ejecución forzada de los bienes de su deudor, a fin de obtener con ello la
satisfacción de su crédito.
Todos los bienes del deudor estan afectados al cumpimiento de sus
obligaciones (exceptos los que la ley protege). El acreedor puede exigir la venta
judicial de algun bien o varios pero solo hasta el satisfacer su credito.
Los DRG solo pueden ser contituidos por contrato, celebrado por lo legitimados
y bajo la forma que indica la ley.
 a) El crédito principal debe existir para hacer valer el accesorio
b) La secion del crédito comprende la de los derechos accesorios
c) La extinción del principal extingue la garantía
d) La nulidad de la obligación principal produce de pleno derecho la nulidad del
derecho de garantía accesorio
Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son
intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal Excepto extincion por
novacion (modificacion o extincion de una obligacion juridica por otra posterior) o
extincion por pago de un tercero, se subroga en los derechos del antiguo acreedor.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluída la renuncia, no afecta
la existencia del crédito.

Al constituirse la garantia Debe individualizarse sujetos, objeto y causa.

Hipoteca, prensa y anticresis

Por tratarse de garantías accesorias, dependen en cuanto a su duración y eficacia de
la validez y duración del derecho principal al que acceden.
En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la
cosa, las mejoras y las rentas debidas.El crédito garantizado por el acreedor con un
derecho real goza de privilegio especial

Pueden ser garantizados créditos determinados e indeterminados:

1. Crédito determinado: individualizado
2. Crédito indeterminado: no podrán individualizarse sus elementos
3. Obligaciones de dar dinero: el monto de la deuda equivaldrá al monto del gravamen
4. Crédito en moneda extranjera: dar moneda que no sea de curso legal en la
República
5. Obligaciones de dar cosas que no sean dinero, de hacer y no hacer: debe estimarse
el monto del gravamen en una suma cierta de dinero
6. Modificación del valor del gravamen; si las partes están de acuerdo, ningún
inconveniente. En caso de aumentarse ese valor, no tendrá efecto contra los terceros
que hubiesen constituido derecho real de garantía, o los acreedores embargantes de
fecha anterior a la nueva valuación.
7. Obligaciones eventuales
8. Créditos puros y simples: cuando el cumplimiento de la obligación no depende de
modalidad alguna.
9. Créditos condicionales: la condición puede ser suspensiva o resolutoria.
10. Créditos a plazo: se posterga el ejercicio de los derechos a un acontecimiento
futuro y cierto
11. Créditos con cargo: el cargo es una obligación accesoria impuesta al adquirente de
un derecho, no impide los efectos del acto excepto que se haya pactado como
condicional.

Extinción
Los derechos reales de garantía se extinguen por:
1. Las causas generales de extinción de los derechos reales
2. La extinción del crédito al que acceden
3. La extinción de la garantía real sin extinguir el crédito (p.ej.: renuncia del
acreedor –art. 2186, CCyC).
Cancelación
La cancelación consiste en la inscripción de la extinción de la garantía en el registro
respectivo.

HIPOTECA
Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que
continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento
del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el credito garantizado.
Derecho real
Convencionalmente constituido:
Recae sobre cosas inmuebles determinadas
Accesorio, garantiza un credito cierto y determinado
Indivisible
Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de:
-Dominio: el titular de dominio tiene las más amplias facultades para gravar con
hipoteca
-Condominio: es necesario el consentimiento de todos los condóminos para la
constitución del gravamen. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin
esperar el resultado de la particion. Mientras subsista esta hipoteca, la partición
extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta
consentimiento expreso
-Propiedad horizontal: el titular de una unidad funcional podrá constituir hipoteca sobre
esa unidadfuncional
-Conjuntos inmobiliarios: sometidos a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal
- Superficie: el superficiario puede constituir hipoteca sobre el derecho de construir,
plantar o forestar. También puede gravar la propiedad superficiaria.

ANTICRESIS
Es un derecho real de garantía que puede recaer sobre inmuebles o cosas muebles
registrables.
Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una
deuda.
✓Convencionalidad: solo puede nacer de un contrato
✓ Accesorio
✓ Especialidad: en cuanto a su objeto y al crédito
✓ Indivisibilidad: es indivisible, el titular no está obligado a restituir el objeto mientras
no se le haya pagado el crédito
✓ Publicidad: se cumple mediante la inscripción del acto constitutivo en el Registro de
la Propiedad de los bienes gravados
✓ El objeto, debidamente individualizado se entrega al acreedor, o a un tercero
designado por las partes
✓ Forma: escritura publica

Legitimados: Titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad

horizontal, superficie y usufructo.
ARTICULO 2214.- Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez
años para cosas inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el
constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis, se
acaba con su titularidad.
Duracion de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el
término de veinte años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si
antes no se renueva.

Derecho acreedor:
Usar la cosa dada en anticresis y explotarla por si o por un tercero
Percibir los frutos
El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la
conservación del objeto, aunque éste no subsista.

Deberes:
no puede modificar el destino de la cosa
cuidar y conservar el bien
restituir la cosa una vez extinta la deuda
pagar impuestos del inmueble
mejoras necesaria puede descontar le gasto de los frutos
responde por los daños q ocacione al deudor
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir
la cosa al titular actual legitimado.

PRENDA comun con desplazamieto

La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados.
Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado
-inst pub o priv-
y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.
La piblicidad se logra por la posesion.
el constituyente mantiene la propiedad del objeto gravado, pero no puede usarlo ni
disponer materialmente del mismo.

Prensa con registro si desplazamiento

Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma
de dinero, o el cumplimiento de cualquier otra obligacion, a lo que a los efectos de la
prenda las partes establecen una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en
poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda
ajena.

No es oponible a 3o si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta,

cualquiera sea la cuantía del crédito.
El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación
detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los
documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.

Cuando haymotivo para temer destrucción prenda o notable pérdida valor: Acreedor o
constituyente pueden pedir la venta del bien.

UNIDAD 5
Medios de defensa de los derechos reales.
Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por
finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder.
Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados
con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor
las relaciones de poder dan el derecho a sus titulares de protegerlas a través de dos
defensas judiciales y de la defensa extrajudicial.

Turbación implica actos materiales de ataque ejecutados con intención de tomar la

posesión, contra la voluntad del poseedor o del tenedor
Desapoderamiento: cuando tales actos materiales tengan el efecto de excluir
absolutamente al poseedor en relación al todo o a una parte de una cosa

Defensa extrajudicial:
quien tiene un derecho a la posesión o a la tenencia o los servidores de la posesion,
no puede tomarlas por sí mismo en caso de oposición, sino que debe reclamarlas a
través de los remedios que el ordenamiento legal le pone a disposición.
-Sí se lo puede hacer si se cumplen determinados requisitos:
1. Inmediatez entre la defensa y el ataque
2. Proporcionalidad entre el ataque y los medios empleados para repelerlo
3. El auxilio de la autoridad judicial o policial deben llegar demasiado tarde

Defensa judicial
1-accion de desojo: se otorga cuando hay exclusion.
exclusion absoluta por cualquier medio (violencia, clandestinidad o abuso de
confianza) del objeto (una cosa o una universalidad de hecho), aun cuando provenga
del dueño del bien, si toma la cosa de propia autoridad.
Para recuperar la posesion o tenencia
es excluido absolutamente contra su voluntad y de manera absoluta, ya sea en forma
total o parcial, en su vinculación material con la cosa, por quien tiene intención de
poseerla
Legitimados actos son todos los poseedores, aun viciosos, y todos los tenedores.
Legitimados pasivos son el despojante, sus herederos y sucesores particulares de
mala fe
Sentencia que hace lugar a la demanda obliga a restituir la cosa y tiene efecto de cosa
juzgada material

2-accion de mantener la p o la t: la acción de mantener la tenencia o la posesión a

todo tenedor o poseedor, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte,
a fin de eliminar el ataque y sus causas
Turbacion: amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento

Acciones reales:
Puede considerarse a la acción como la facultad de reclamar la intervención del
órgano jurisdiccional del Estado cuando se considera que un derecho ha sido
lesionado.
Acción real es la que está destinada a proteger un derecho real.

Legitimacion: Se debe ser titular del DR al tiempo de entablar la demanda y al tiempo

de la sentencia. Defender existencia, plenitud y libertad de los DR
• Son acciones declarativas del respectivo derecho real pero también de condena
• Son imprescriptibles
• Quien acciona debe probar ataque
• Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de
prescripción adquisitiva.

Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u
obtener la indemnización sustitutiva del daño, perdiendo el derecho a ejercer la accion
real.

Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte

indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una
parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte
-el contenido de la sentencia, relativo a la indemnización del daño, aprovecha o
perjudica solo a los que han intervenido en el proceso,
-pero la cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que “pudieron ejercer
su derecho de defensa en juicio”.

ACCION REIVINDICATORIA
Es la acción por la cual el titular de un derecho real que se ejerce por la posesión,
defienden la existencia de su derecho real, por haber sufrido un despojo o
desapoderamiento (de toda la cosa o una part matrial de ella), persiguiendo su
restitucion y resarcimiento.
La cosa debe ser cierta, determinada y de existencia actual.

No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles,

los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de
hacerse efectiva la restitución, Automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean
hurtados o robados. Automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena
fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los
códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.

Legitimacion activa: los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,

propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado,
superficie, usufructo, uso, habitación, anticresis y prenda.

Pasiva: la A de R debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto aunque lo

tenga a nombre del reivindicante.

ACCION CONFESORIA
compete contra cualquiera que impide los derechos ejercer una servidumbre u otro
derecho inherente a la posesión
tiene como nalidad la defensa de la “plenitud” del derecho real
2265.- Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y
su servidumbre activa, en tal caso
O probar su Derecho de poseer inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos
inherentes a la posesión.
Acreedor hipotecario y demanda por inacción del titular: probar su derecho de
hipoteca.

ACCION NEGATORIA
la acción puede ser intentada por el titular de un derecho real sobre la cosa ajena, que
se ejerce por la posesión, cuando sea turbado, incluso por el “dueño del inmueble”
(sería el caso de un inmueble dado en usufructo sobre el que el nudo propietario
consti- tuye una servidumbre).
también puede dirigirse la acción contra quienes se extralimiten en “el ejercicio de un
derecho real”

ACCION DE DESLINDE
Procede cuando los colindantes no controvierten sus títulos sino que ignoran por
donde pasa la línea separativa o se ubican los límites en el terreno. Se refiere a
inmuebles que estén ubicados en zonas urbanas o rurales. Estos inmuebles tienen
que ser colindantes.

PUBLICIDAD
Revistiendo los Derechos Reales el carácter de absolutos, es decir, debiendo
respetarse por todos, es menester que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se
cumple a través de su publicidad.
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

REGISTRO DECLARATIVO: se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a

terceros interesados, es decir, que sirve para declarar a estos un derecho real ya
existente entre las partes y terceros desinteresados, es un mero medio de publicidad.
RGISTRO CONSTITUTIVO: la inscripción es una condición del nacimiento del derecho
eral, el cual no existe, ni entre las partes, menos frente a terceros, si no media la
pertinente inscripción.