USUFRUCTO:

Concepto:
ARTÍCULO 2129: Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno,
sin alterar su sustancia.

Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba.

• Es un derecho real, sobre cosa ajena, principal, que se ejerce por la posesión, temporal, intransmisible por causa de
muerte, y puede constituirse sobre cosas ajenas, inmuebles o muebles, registrables o no, o sobre un derecho, en los
casos que la ley lo prevé
Características
- El dueño goza del: ius utendi (derecho de usar), ius fruendi (derecho de percibir los frutos) y ius abutendi (derecho de
disponer) y tiene la posibilidad de desprenderse de los dos primeros, grabando la cosa o bien con derechos de disfrute a
favor de otras personas.
- A estos derechos o facultades se les llama “desmembraciones del dominio” y al dominio gravado con este tipo de derechos:
dominio desmembrado
- “Nuda propiedad”: se la llama de esta manera ya que la propiedad aparece desnuda de su de la porción útil del dominio
que es el uso y doce.
Partes:
- Nudo propietario: es el propietario de la cosa y quien entrega su usufructo.
- Usufructuario: quien tiene el derecho real de usar, gozar y disponer del bien ajeno.
Caracteres:
- Es un derecho real sobre bien ajeno:
- Que se ejerce por la posesión:
- Limitado:
- Temporal:
El usufructo es un derecho limitado en el tiempo.
• Si se establece a favor de persona humana: el usufructo puede establecer por un plazo o pactarse vitalicio, si no
se pacta plazo se entiende que es vitalicio. Si se pactó un plazo y la persona muere antes, el usufructo se extingue
con su fallecimiento.
• Si se establece a favor de persona jurídica: el usufructo puede constituirse por el plazo de 50 años, si no se pacta
plazo, se extingue a los 50 años de su constitución. Si la persona jurídica se extingue antes del plazo, se extingue el
usufructo.
- Intransmisible por causa de muerte:
- Salva rerum substantia:
El usufructuario tiene la obligación de no destruir la cosa, no alterar su individualidad (materia y forma) y no cambiar su
destino, lo que quiere decir que debe mantener la sustancia que tenía la cosa al momento de su constitución.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba.

- Es decir, el usufructuario tiene la obligación de devolver la misma cosa al extinguirse el usufructo.

- La debe restituir en el estado en que se encuentre según el uso normal de ella, que ha sido ejercido en la extensión y en el
tiempo de su derecho, a pesar de que la cosa puede sufrir un desgaste con el correr del tiempo, aun cuando haya sido usada
normalmente.
Destino:
ARTÍCULO 2145: Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el
que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

Ejemplos: el usufructuario no puede transformar una viña en un prado, o un jardín en un lago.

Facultad de disponer:
La facultad de disponer jurídicamente de un bien ajeno es limitada ya que el usufructuario tiene el ejercicio de esa facultad
dentro de los límites que fija la ley (no pueden ser fijados por el nudo propietario).

Objeto:
- El usufructo puede recaer sobre cosas o derechos pero respecto de los derechos estos últimos, solo en los casos
específicamente previstos por la ley.
• Si recae sobre una cosa: puede tratarse de toda la cosa o por una parte indivisa, o de una parte material de ella.
• Si recae sobre un derecho, podrá serlo sobre el todo o por una parte indivisa del mismo.
ARTICULO 2130: Objeto.
El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa.
• Totalidad: Si se constituye sobre la totalidad el usufructo será exclusivo.
• Parte material/ indivisa: Si recae sobre una parte material de una cosa o derecho, el nudo propietario podría
constituir a favor de otras personas otros usufructos sobre las restantes partes materiales o indivisas. Si el nudo
propietario constituye el usufructo a favor de más de una persona, se tratará de un co-usufructo.
De los siguientes objetos:
Una cosa no fungible
El usufructo puede recaer sobre una cosa ajena (mueble o inmueble) no fungible ni consumible
Un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé
Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales:
Se admite que el usufructo recae sobre cosas fungibles sólo si se trata de sobre un conjunto de animales.
El usufructuario tiene derecho a usar y gozar de los animales en forma amplia, es decir, tambien puede aprovechar sus frutos
(lana, leche) y debe devolver los animales que recibió en la cantidad y estado determinada y esta obligado a reemplazar los
animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad.
Art. 2153: el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple
con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del
usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él,
entregando los que no hayan perecido.

El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
Se trata de un usufructo universal o de un patrimonio, admitido sólo cuando se trate de una herencia y tenga origen
testamentario.
- El usufructuario de esta universalidad de derecho, tendrá la facultad de administrar la herencia, cobrar créditos, y
reinvertirlos, consumir o vender cosas que se degraden, pagar deudas, etc.

Legitimados para constituir usufructo:

ARTÍCULO 2131: Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho
de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.

• Dueño: pueden constituir usufructo el dueño perfecto y el dueño imperfecto, ya que tiene las mismas facultades que
el dueño perfecto.
 • Titular de un derecho de prop. horizontal: está legitimado el titular de un derecho de propiedad horizontal. El
usufructo recaerá sobre su unidad funcional.
• Superficie: el superficiario está legitimado por que tiene las facultades de uso, goce y disposición.
• Comuneros: pueden constituir usufructo sobre toda la cosa o parte material de ella, para lo cual se requiere la
unanimidad, o por su parte indivisa.
Usufructo a varias personas:
ARTÍCULO 2132: Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a
favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer,
excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.

- El usufructo conjunto y simultáneo a favor de varias personas es un co-usufructo.

- El supuesto de que se constituyan diversos usufructos sobre distintas partes de la misma cosa o bien constituye usufructos
independientes.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en
un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

- Está prohibido el usufructo sucesivo.

Derecho a acrecer:
Debe pactarse en forma expresa, ya que sino, extinguido el co-usufructo, respecto de un co-usufructuario se consolida en el
nudo propietario el dominio pleno en la medida del extinguido.

Modos de constitución:
El usufructo puede constituirse: por contrato, por disposición de última voluntad y por prescripción.
- El usufructo convencional puede ser por contrato oneroso o gratuito.
ARTÍCULO 2134: Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:

a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;

b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;

c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

Por contrato:
El usufructo puede constituirse por contrato con sujeción a los 3 modos establecidos en el art. 2134.
Ejemplo: los padres que celebran un contrato de donación de la nuda propiedad a sus hijos, con reserva del usufructo
vitalicio y gratuito a su favor, a fin de asegurar su permanencia en el inmueble mientras vivan.
Disposición de última voluntad
Procede la constitución del usufructo mediante testamento. El constituyente testador dispone su constitución para que tenga
efecto después de su muerte.

Prohibición del usufructo judicial:

ARTÍCULO 2133: Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su
constitución.

Intransmisibilidad por causa de muerte:

ARTÍCULO 2140: Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de
lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.

Si se pactó el derecho de acrecer, el fallecimiento de un co-usufructuario no conduce a la extinción de su derecho, sino que
acrece el de los demás co-usufructuarios.
Presunción de onerosidad:
ARTÍCULO 2135: Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa.

Modalidades:
ARTÍCULO 2136: Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo
resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo
mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos,
la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.

- Puro y simple.
- Condición o plazo resolutorio: siempre que sea por actos entre vivos.
- Se admite la condición o plazo suspensivo siempre que se trate de usufructos testamentarios, pero su constitución solo es
válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.

Inventario
- Partes mayores de edad: el inventario es facultativo y puede hacerse por instrumento privado.
- Partes menores de edad: el inventario es obligatorio y debe hacerse por escritura pública.
- Usufructo testamentario: el inventario es obligatorio y debe hacerse en escritura pública. Esta obligación no puede ser
dispensada.
ARTÍCULO 2137: Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado
del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el
inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento
privado.

En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.

Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y
determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.

La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada.

Garantía suficiente:
ARTÍCULO 2139: Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede establecerse
la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de
los bienes, una vez extinguido el usufructo.

- No es necesaria su dispensa ya que no habrá garantía si no es convenido.

- Las partes pueden pactar su monto, en caso de conflicto la fijará un juez.

Derechos del usufructuario:

1. Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales
ARTÍCULO 2141: Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario singular o universal:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a
reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;

b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción
pertenecen al nudo propietario;

c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin
contraprestación alguna.
- Le pertenecen al usufructuario:
• Los frutos percibidos, aunque se trate de los civiles.
• Los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo.
• Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario.
• Los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
2. Transmisibilidad y constitución de derechos reales y personales.
• Transmisibilidad del derecho de usufructo:
ARTÍCULO 2142: Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida
y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión,
el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.

- El usufructo es intransmisible por causa de muerte pero sí puede transmitirse por actos entre vivos, en forma voluntaria o
forzosa.
- Si se transmite el derecho de usufructo el límite temporal es la vida del transmitente o usufructuario originario, si no se
fija un plazo menor.
- Si fallece el usufructuario adquirente antes que el original, también se extingue el usufructo.
- El usufructuario originario no queda eximido de sus responsabilidad frente al nudo propietario porque hubiera cedido su
derecho.
- Garantía obligatoria: el adquirente debe dar una garantía de la conservación y restitución del bien al nudo propietario.
• Constitución de derechos reales y personales.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos
personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo
propietario.

- Derechos reales:
• Se admite que el usufructuario pueda constituir el derecho de uso y el de habitación.
• También puede constituir servidumbres y anticresis, que recaen sobre el derecho de usufructo y no sobre la cosa
misma.
• No está legitimado para constituir hipotecas.
- Derechos personales:
• El usufructuario puede constituir derechos personales de uso y goce (ejemplos: locación o comodato)
Efectos:
En los casos de constitución de derechos reales y personales el usufructuario queda obligado directamente frente al nudo
propietario y tiene la obligación de restituir la cosa al extinguirse el derecho de usufructo.

3. Mejoras facultativas:
ARTÍCULO 2143: Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado
a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la
separación no ocasiona daño a los bienes.

Obligaciones del usufructuario:

1. No alterar la sustancia de la cosa (salva rerum substantia)
2. Mejoras necesarias
El usufructuario tiene la facultad de hacer determinadas mejoras, pero otras mejoras son obligatorias.
ARTÍCULO 2146: Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento,
las necesarias y las demás que se originen por su culpa.

No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.

El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la extinción
del usufructo.

Debe realizar:
- Las mejoras de mero mantenimiento.
- Las necesarias.
- Las que se deriven de su culpa.
3. Impuestos, tasas, contribuciones
ARTÍCULO 2148: Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los impuestos,
tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.

4. Comunicación al nudo propietario

ARTÍCULO 2149: Comunicación al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos
por el nudo propietario.

5. Restitución
ARTÍCULO 2150: Restitución. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la
restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los artículos 2137 y 2138.

- Debe entregar los bienes en las condiciones, cantidad y estado en que consten en el inventario, o en su defecto, en la
cantidad que surge del título y en buen estado de conservación.

Deberes y derechos del nudo propietario:

ARTÍCULO 2151: Disposición jurídica y material. El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que
corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede
exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a
la gravedad de la turbación.

- El nudo propietario debe respetar el derecho del usufructuario, lo que hace a la esencia de este derecho real, es por ello
que el usufructuario no podría hacer nada que perjudique al usufructuario.
Derechos:
- El nudo propietario conserva el derecho de disposición, es por ello que puede enajenar, gravar, disponer de la cosa y goza
de todos los derechos y acciones que incumben al propietario, en tanto no afecte el derecho del usufructuario.
- Actos materiales: serán limitados ya que el usufructuario se halla en posesión del bien, y deberá contar con su autorización
para concretarlos.
Deberes:
Debe entregar al usufructuario la cosa con sus accesorios, en el plazo indicado en el contrato.
- Solo podrá demorar la entrega en caso de incumplimiento del usufructuario de las obligaciones de inventario y garantía.
- Debe abstenerse de realizar cualquier acto material o jurídico que turbe el derecho del uso y goce del usufructuario.
- Debe realizar las mejoras que no estén a cargo del usufructuario,
- Debe la garantía de evicción y vicios redhibitorios, si el usufructo fue constituido a título oneroso.

Ejecución por acreedores

ARTÍCULO 2144: Ejecución por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el
adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.
- El usufructo puede ser embargado y ejecutado por los acreedores del usufructuario, lo cual deriva del hecho de que el
usufructo es transmisible.
- El usufructo adquirido con motivo de la ejecución del acreedor en una subasta judicial, no puede durar más que el plazo
original o la vida del usufructuario originario (artículo 2142).
- El adquirente del usufructo en tales condiciones, debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y
restitución de los bienes.

Extinción del usufructo:

Causales comunes de extinción:
ARTÍCULO 1907: Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

Cumplimiento del plazo o la condición resolutoria:

- Si se establece un plazo, el nudo propietario tiene el derecho de pedir la restitución del bien y los frutos que produzca la
cosa desde la fecha, más los daños si la mora es imputable al usufructuario.
Destrucción total de la cosa:
La destrucción total del bien causa la extinción del usufructo, si la ley no autoriza su reconstrucción. No se extingue el
usufructo si la cosa fuere reconstruida. Si la destrucción es parcial, el usufructo continúa sobre el resto de la cosa.
Abandono:
Importa abdicar el derecho y debe ser expreso.
Consolidación:
Opera cuando se reúne en la misma persona la cualidad de usufructuario y propietario.

Causas especiales de extinción:

- Más allá de las causas comunes a todos los derechos reales el usufructo posee causas especiales de extinción.
ARTÍCULO 2152.: Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo:

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración
del usufructo, se entiende que es vitalicio;

- En el caso de que se hubiera transmitido el derecho de usufructo a un tercero o que hubiere sido adquirido en un remate
judicial, el usufructo también se extingue con la muerte del usufructuario originario
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años
desde la constitución del usufructo

Si se trata de persona jurídica, se extingue a los cincuenta años contados desde la constitución o en el plazo o condición
resolutoria pactada (que no puede ser superior a cincuenta años) o con la extinción de la persona jurídica (que equivale a la
muerte de la persona humana), aun cuando haya tenido lugar antes del cumplimiento del plazo o condición resolutoria legal
o convencional.
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la
extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;

La falta de ejercicio del usufructo (ius utendi y ius fruendi), por cualquier razón y aunque fuera involuntario, durante el
término de 10 años conlleva a la extinción del usufructo.
- Para evitar el no uso sería suficiente el uso, aunque proviniera de una persona distinta al usufructuario.
- Si hay co-usufructuario, bastaría con el uso de uno para mantener el derecho de todos.
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Será necesario comprobar judicialmente la actuación del usufructuario.

Efectos:
ARTÍCULO 2153: Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos
constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.

El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del
usufructo originario.

Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con
entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del
usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él,
entregando los que no hayan perecido.

- Extinguido el usufructo, el usufructuario (o sus sucesores), se convierten en tenedores y deben devolver los bienes y los
frutos devengados a partir de la extinción.
- Se extinguen de pleno derecho todos los derechos que hubiere constituido el usufructuario o sus sucesores particulares.
- Los terceros no tienen derecho a ser indemnizados, salvo que se hubiera obligado el usufructuario a hacerlo o se hubiese
obrado de mala fe.

USO:
Concepto:
ARTÍCULO 2154: Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte
material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el
título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.

El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Normas supletorias:
Se aplican supletoriamente las normas que regulan el usufructo excepto de las disposiciones particulares establecidas
para el uso.
ARTÍCULO 2155: Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción de las
disposiciones particulares establecidas en el presente.

Diferencias con el usufructo:

El derecho real de uso es similar al usufructo.
Limitaciones:
- El derecho de uso es un usufructo “de grado menor” que autoriza el uso y goce pero con limitaciones establecidas
en el título. Es decir, el acto constitutivo debe determinar los límites del uso, y si la limitación no existe, se considerará
que se ha constituido un usufructo, a pesar de la denominación utilizada para designar el derecho.
Constitución a favor de persona humana:
El uso sólo puede constituirse a favor de persona humana, y no humana o jurídica como admite el usufructo.
Constitución de derechos reales:
El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa, mientras que el usufructuario si puede hacerlo.
Objeto:
Solo puede recaer sobre cosas y no sobre derechos.
Límite de los acreedores para la ejecución:
No pueden embargar los frutos sí el derecho a estos está limitado a las necesidades del usuario y su familia (artículo 2157).
Objeto:
Son las cosas: Se puede constituir sobre todo tipo de cosas: inmuebles o muebles, sea en el todo o en una parte material
o una parte indivisa. De lo cual deriva que es posible que existan varios derechos de uso sobre una misma cosa. Y
también es posible que se conceda simultáneamente a favor de más de una persona (co-uso).

Limitaciones a los derechos del usuario:

ARTÍCULO 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

- Se entiende que sí podría constituir derechos personales sin límite alguno, excepto los límites de su propio derecho.
Es decir que, tales derechos personales se extinguen al extinguirse el uso.

Derecho de los acreedores:

ARTÍCULO 2157: Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso
de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia.

- Es decir, cuando los frutos tengan carácter alimentario no podrán ser embargados por los acreedores, pero dicha
limitación debe constatarse en el acto constitutivo.
- Podrán ser embargados en medidas en que excedan esas necesidades. En caso de discrepancia esta cuestión será
resuelta por el juez.
- Como principio los acreedores del usuario no podrán ejecutar el derecho de uso pero si los frutos (que no se limiten a
las necesidades del usuario y su familia).
Extinción: aplicación de las normas del usufructo
El uso se extingue con la vida del usuario. Es decir, el mismo no es transmisible mortis causa (no pasa a los herederos
del usuario).
- El uso puede ser cedido por actos entre vivos.

Habitación
Concepto:
ARTÍCULO 2158: Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.

El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

- Es más específico que el usufructo y el uso ya que está especificado sobre qué tipo de objeto recae y cuales son el uso
y goce que puede dársele: solo puede recaer sobre un inmueble edificado o una parte material de él.

Normas supletorias:
Se aplican supletoriamente las normas que regulan el usufructo excepto de las disposiciones particulares establecidas
para el uso.
ARTÍCULO 2155: Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción de las
disposiciones particulares establecidas en el presente.

Objeto:
- Cosas muebles edificadas, en todo o en parte material.
- Es posible que existan varios derechos de habitación sobre una misma cosa, y también es posible que se conceda
simultáneamente a favor de más de una persona (co-habitación).

Limitaciones y diferencia con el usufructo:

- Este derecho sólo puede constituirse a favor de persona humana
- El habitador tiene derecho a morar en el inmueble pero no tiene derecho a los frutos.
- El habitador no puede constituir derechos reales ni personales sobre la cosa.
- No es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte.
- No es ejecutable por los acreedores.
ARTÍCULO 2160: Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.

Plazo:
Puede estar sujeto a plazo, pero en todos los casos se extingue con la vida del habitador, ya que no es transmisible por
causa de muerte.
Obligaciones:
El agitador debe hacerse cargo de los impuestos, contribuciones y reparaciones de la casa o de parte de ella, según la
extensión material de su derecho.

Supuesto especial: el derecho real de habitacion del conyuge superstite

ARTÍCULO 2383: Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real de
habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el
último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

- Le son aplicables las normas propias del derecho real de habitación, imponiéndose al cónyuge supérstite las
limitaciones propias de cualquier habitador y del usufructo.

Características/Limitaciones:
- El cónyuge supérstite debe conservar la sustancia de la cosa, tanto su destino como su aspecto material.
- No puede constituir derechos reales ni personales.
- No es transmisible, ni por actos entre vivos ni mortis causa.
- Debe hacer las mejoras necesarias para la conservación de la cosa a su costa.
- Le compete la defensa de su derecho a través de acciones posesorias y reales.
- Se le confiere un iure propio: se trata de un derecho atribuido al cónyuge como carga de la herencia
sea el inmueble propio o ganancial.
- No se requiere que se trate del "único inmueble habitable del acervo hereditario".
- No hay límites en cuanto al valor del inmueble para su invocación.
- No hay causales de caducidad respecto de las nuevas nupcias.

Petición y registro:
El derecho real de habitación le asiste al cónyuge sobreviniente de pleno derecho desde el momento de la muerte del
causante.
- Pero, a fin de que opere es necesario que lo invoque en el juicio sucesorio, ya que el cónyuge puede o no hacer uso
de este derecho.
- Una vez invocado, el juez dispondrá su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es necesaria la inscripción
para la oponibilidad a terceros interesados de buena fe.
- El cónyuge deberá formular la invocación antes de consentir en el proceso cualquier acto que suponga incompatibilidad
con su conservación es decir, antes de consentir la partición o venta del inmueble, o su adquisición en plena propiedad
por todos o alguno de los herederos.

Requisitos para que este derecho funcione:

• Inmueble de propiedad del causante:
No importa si el inmueble reviste la calidad de propio o ganancial, o si este se encuentra bajo titularidad del
supérstite o del causante o de ambos, ya que lo importante es asegurar el derecho a habitación del cónyuge
supérstite.
- El derecho de habitación no puede ser ejercido con exclusión de otros miembros del grupo familiar que
conviven en el inmueble al tiempo del fallecimiento del causante. ya que el propósito no es que el cónyuge
mejore o empeore su situación sino que quede en las mismas condiciones que tenía al momento de la muerte
del causante.
• El inmueble debe haber sido el último hogar conyugal:
El "último hogar conyugal" es donde convivieron el cónyuge y causante al momento del fallecimiento de éste, se
trata de que, por efecto de la transmisión hereditaria, el cónyuge no se vea arrojado de lo que hasta entonces fue
su vivienda. Con esta interpretación se descarta el caso en que mediara di-vorcío o separación de hecho anterior
al deceso porque, en esos casos, al momento de la muerte no existiría hogar conyugal.
• Al momento de la muerte del causante, no debe encontrarse en condominio con otras personas.
Si el cónyuge premuerto solo hubiera sido condómino, y no dueño exclusivo del inmueble, con terceros extraños a
la relación sucesoria nacida con el fallecimiento, el derecho no funciona sobre él, pues de lo contrario se estaría
incorporando a ese tercero, arbitrariamente, a una relación jurídica a la que es extraño lesionando su derecho de
propiedad.
• La ocupación será gratuita.
No podrá exigirse al cónyuge sobreviviente compensación alguna por la ocupación pero no se podrá relevar de
las obligaciones que son impuestas por la ley al habitador. Es por ello que, estarán a cargo del cónyuge supérstite
que se acoja al beneficio las cargas que graven el uso, sean ordinarias o extraordinarias (v.g., gastos de gas,
teléfono, luz, etc.), así como los impuestos, cargas y contribuciones ordinarios normales que graven la cosa.
Extinción:
Las causales de extinción son las propias de la extinción del usufructo que se acomoden a la naturaleza de este derecho,
y también, se extingue indefectiblemente con la muerte del habitador, ya que este derecho no pasa a los herederos.

Derecho real de habitación del conviviente supérstite:

ARTÍCULO 527: Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente supérstite
que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar
el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del
causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio
con otras personas.

Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o
adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.
Diferencias con el derecho de habitacion del conyuge superstite:
-El conviviente debe carecer de vivienda propia habitable o bienes suficientes que aseguren el acceso a la vivienda.
- No funciona de pleno derecho ya que la norma establece que "puede invocar el derecho" y no refiere a la expresión
"de pleno derecho" como en el caso del cónyuge. Por ello, quien lo pretende deberá acreditar en el sucesorio la concu-
rrencia de los respectivos requisitos.
- El plazo máximo del beneficio es de dos años.
- Existen causales de caducidad: constituir una nueva unión convivencial, contraer matrimonio; adquirir una vivienda
propia habitable; contar con bienes suficientes para acceder a esta.
Resulta aplicable la normativa respecto del derecho de habitación del cónyuge supérstite, con las limitaciones.

Servidumbre:
Concepto
ARTÍCULO 2162: Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede
al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede
ser de mero recreo.

Objeto:
- La servidumbre siempre requiere la existencia de dos inmuebles pertenecientes a propietarios distintos. Un fundo
dominante y un fundo sirviente.
- La servidumbre puede tener por objeto una parte material del inmueble sirviente.
ARTÍCULO 2163: Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble
ajeno.

Contenido:
- En cuanto al contenido de la servidumbre podrá serlo determinada utilidad para el titular del inmueble dominante
(aunque fuere de mero recreo) sobre el inmueble sirviente.
- La servidumbre no podrá absorber toda la utilidad susceptible de brindar el inmueble afectado, porque entonces se
trataría de un usufructo.
- El contenido de la servidumbre no puede consistir en un hacer.
- Si una obligación de hacer se hubiera establecido al constituir la servidumbre, sólo tendrá el alcance de un derecho
personal (y no real oponible erga omnes).
• Si el hacer se pacta como contenido único, la servidumbre no será tal sino un derecho personal, con alcances
personales y no reales.
• Si el hacer se pacta como obligación accesoria, la servidumbre será tal, pero la obligación accesoria tendrá el
alcance de un derecho personal, de modo que sólo comprenderá a quien la asumió y sucesores universales, pero
no a los singulares.
Ejemplos:
- Servidumbre que consiste exclusivamente en un hacer: Por contrato se constituye una servidumbre por la que el
propietario del fundo vecino (sirviente) se compromete a pintar todos los años su casa para proporcionar una vista
agradable al fundo dominante. Se trata de un derecho personal y no real. Es decir que podré exigir el cumplimiento al
co-contratante y sus sucesores universales, pero no a sus sucesores particulares que hubieran adquirido el inmueble
sirviente.
- Servidumbre que lleva como accesoria una obligación de hacer: Pablo tiene una servidumbre de tránsito sobre el
inmueble de Francisco, y en el acto de constitución se ha establecido que Francisco (en su carácter de propietario del
fundo sirviente) tiene la obligación de cortar las malezas que crezcan en el camino, a fin de mantener expedito el paso.
El derecho real es la servidumbre de tránsito y la obligación accesoria de cortar las malezas es un derecho personal y no
real: su cumplimiento podrá ser exigido a Francisco y sus sucesores universales, no así a los singulares. .

Indivisibilidad:
La indivisibilidad de la servidumbre se funda en la naturaleza de la misma.

Clasificación:
Positivas y Negativas:
ARTÍCULO 2164: Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar
su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.

- Positivas (in patiendo): el fundo sirviente debe soportar el ejercicio de la servidumbre. Por ejemplo: la servidumbre
de paso que ejerce el titular del fundo dominante sobre el sirviente.
- Negativas (non faciendo): el fundo sirviente debe abstenerse de realizar determinados actos. Por ejemplo: la
servidumbre de no edificar a mayor altura.
Personales y reales:
ARTÍCULO 2165: Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona
determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se
presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.

Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario.
La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los
predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa
y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que
pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen
alguno.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

- Personales: se constituye a favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Se presume vitalicia
cuando lo es a favor de persona humana, y acaba con la muerte de este titular cualquiera sea el plazo convenido (que
puede ser menor al de la vida del titular) ya que es intrasmisible mortis causa.
Constituida a favor de persona jurídica, se extingue con esta o a los cincuenta años de su constitución, si no se pactó
menor duración.
- Reales: es inherente al inmueble dominante y debe procurar una ventaja real a este; se exige que el beneficio lo sea
para la heredad dominante, cualquiera fuera su propietario.
- La inherencia determina que no pueda trasmitirse la servidumbre independientemente del fundo dominante.
- Ambas servidumbres son inherentes al fundo sirviente, pero solo las reales lo son al dominante: sí se transfiere el
inmueble sirviente, la servidumbre "viaja" con él, dada su inherencia, sea real o personal, si se transfiere el fundo
dominante, tal calidad sólo es predicable respecto de la real. Como la servidumbre personal no es inherente al fundo
dominante, se extingue con la transferencia de dicho inmueble y no pasa sucesores singulares.
- La calidad de personal o real de la servidumbre, en principio, surgirá del título y, en caso de duda, se presume que la
servidumbre es personal.
Perpetuas y temporarias
- Las servidumbre reales se presumen perpetuas, excepto pacto en contrario.
- Las servidumbres personales constituidas a favor de una persona humana se presumen perpetuas, excepto pacto en
contrario.
Presunciones iuris tantum:
La servidumbre se presume onerosa, personal, y en caso de que sea real, perpetua.
Adquisición:
La servidumbre podrá adquirirse por contratos onerosos o gratuitos, por disposición de última voluntad y por imperativo
legal. Se descarta expresamente la constitución por el juez o impuesta judicialmente.
Adquisición derivada entre vivos:
- Se requiere título suficiente, es decir: el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real.
- Y modo suficiente, el primer uso en las servidumbres positivas es modo suficiente de adquisición.
Transmisión mortis causa: en la servidumbre real se produce con la muerte del causante y en la personal se extingue
con la muerte del dominante
Forma del título suficiente: Registro de la servidumbre.
Respecto de la forma que debe revestir el título suficiente, será como principio la escritura pública.
ARTÍCULO 1017: Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública: los contratos que tienen por objeto la
adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles.

- Constitución de la servidumbre a título oneroso: el otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye

una obligación de hacer, si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. El convenio privado
vinculado con la constitución de una servidumbre debe considerarse cubierto por esta norma y podrá ser requerida su
elevación a escritura pública.
- Constitución a título gratuito: se exige para la donación la escritura pública "bajo pena de nulidad".
El documento de transmisión o constitución de la servidumbre debe ser escrito en el Registro de la Propiedad inmueble
para su publicidad y oponibilidad a terceros.

Legitimación:
Podrán constituir servidumbre los titulares de derechos reales sobre inmuebles que se ejercen por la posesión (todos
menos servidumbres e hipoteca).
- Si existe comunidad, se requiere el consentimiento de todos los integrantes.
- Tratándose de servidumbre personal, puede establecerse a favor de varias personas; pero ellas carecen del derecho de
acrecer, salvo pacto en contrario.
- Se prohíbe que se establezca servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el
indicado en un orden precedente, no pueda o no quiera aceptar la servidumbre.

Servidumbres forzosas (o legales).

La ley faculta al beneficiario a imponerla o reclamar su constitución a quien la deberá soportar "forzosamente", no
pudiendo rehusarse a la constitución si concurren los presupuestos de la ley. Sin embargo, la servidumbre no se configura
ipso iure ya que esto está prohibido por la ley.
ARTÍCULO 2169: Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o
imponer su constitución.

Deberán ser indemnizadas, pues implican un desmembramiento del dominio: si no hay acuerdo sobre su monto, lo
determinará el juez o la autoridad local sí está involucrada la población.
ARTÍCULO 2166: Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la
ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.

Enumeración:
Son servidumbres forzosas y reales:
• La servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública.
 • La servidumbre de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el
inmueble dominante, o para la población.
• La servidumbre de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el
fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si
está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.

La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

Del titular dominante:

Derechos del titular dominante
- Como regla, el titular dominante puede ejercer los derechos que le competen como propietario del inmueble y las
facultades que confiere la servidumbre sobre el predio sirviente.
- El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es
conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario.
ARTÍCULO 2173: Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos
personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No
puede constituir derechos reales.

- Se le prohíbe al titular dominante constituir derechos reales sobre la servidumbre. ·

- El titular tiene la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la
principal, pero no aquellas que solo hacen más cómodo su ejercicio.
ARTÍCULO 2174: Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las
servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más
cómodo su ejercicio.

El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que se
trate de una servidumbre forzosa.
Mejoras:
ARTÍCULO 2176: Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras
necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se
origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.

Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre.

ARTÍCULO 2177: El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban
el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a
poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.

Obligaciones del titular dominante

ARTICULO 2179: Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de
todos los daños sufridos por el titular sirviente.

Del titular sirviente:

No se mencionan las "obligaciones" del sirviente, ya que quien soporta la carga no asume como principio obligación
alguna; mas alla de que debe umplir con el deber de tolerar o abstenerse que se deriva de la servidumbre, no pudiendo
menoscabar en modo alguno su uso.
Derechos del titular sirviente
ARTICULO 2180: Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material
que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el
objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la
facultad de pasar él mismo por el lugar.

No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante
puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio
proporcional a la gravedad de la turbación.

ARTÍCULO 2181: Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que la constitución y el
ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede
privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.

Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe
determinar el titular sirviente.

Extinción de la servidumbre
Al respecto resultan aplicables las causas comunes a todos los derechos reales: destrucción total de la cosa, abandono y
consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
Causas especiales de la servidumbre:
- La desaparición de toda utilidad para el dominante;
- El no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón y,
- En las servidumbres personales: la muerte del titular persona humana o, si fuere persona jurídica , su extinción o el
transcurso de cincuenta años desde su constitución (en ambos casos salvo pacto de plazo menor.

Efectos:
ARTÍCULO 2183: Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos
por el titular dominante.

Conjuntos inmobiliarios:
Tiempo compartido, cementerio privado y sepulcros.
1. Los conjuntos inmobiliarios “propiamente dichos”
Concepto
Bajo la designación de "conjuntos inmobiliarios" que denominamos "propiamente dichos", el Código engloba a:
ARTÍCULO 2073: Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino
de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos
que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Características:
- Es un derecho real autónomo.
- Principal.
- Sobre cosa total o parcialmente propia.
- Que se ejerce por la posesión.

Marco legal:
Todos los aspectos relativos a los conjuntos inmobiliarios se rigen por las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción.
Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos
urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en
cada jurisdicción.

Importante: Sometimiento a la normativa del derecho de propiedad horizontal:

ARTÍCULO 2075:

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan
derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este
derecho real.

- A partir de la entrada en vigor del nuevo Código, los nuevos conjuntos inmobiliarios que se creen se deberán organizar
exclusivamente en la órbita de los derechos reales, y someterse a la normativa del derecho de propiedad horizontal.
- Los integrantes de los conjuntos inmobiliarios pre existentes, para adecuarse al régimen de propiedad horizontal
especial tendrán que decidirlo en su seno, de total acuerdo y con el concurso de las voluntades requeridas según el tipo
de organización de que se trate en cada caso y observar todas las formalidades exigibles a ese fin.
- En consecuencia, el emprendedor está obligado a sujetarse al derecho de propiedad horizontal especial, y no podrá
organizar su emprendimiento con arreglo al régimen de los derechos personales o a uno en el que coexistan derechos
reales.
- El marco legal de estos conjuntos será entonces el derecho real de propiedad horizontal especial y, en lo no previsto,
serán de aplicación las disposiciones relativas a la propiedad horizontal común.

Porque es un “derecho real de propiedad horizontal especial''?

Diferencias con el derecho real de propiedad horizontal
• Las unidades privativas pueden hallarse construidas o en proceso de construcción.
• Solo son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de
circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas,
recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario.
• No será común la parte del terreno constitutiva de la “unidad funcional privativa”:

Elementos característicos:
ARTÍCULO 2074: Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:
cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y
bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a
los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad
con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo
no escindible.

Cerramiento:
- Los límites perimetrales del conjunto inmobiliario y el control de acceso a él podrán materializarse mediante
cerramientos perimetrales.
- El cerramiento físico permite al propietario definir y materializar más intensamente los límites de su heredad, de la
cual hace una propiedad cerrada. Ello, en armonía con el carácter exclusivo que se asigna al dominio y con la facultad
de exclusión, la que autoriza al dueño a excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa y a en cerrar sus
inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
El "conjunto inmobiliario" tiene entonces facultad para custodiar y controlar el! ingreso a su ámbito y eventualmente
impedirlo salvo autorización del propietario; también para determinar horario y días de acceso de proveedores y de
quienes trabajan dentro del complejo y, asimismo, controlar su ingreso y egreso, facultades que también le competen
respecto de los propietarios, familiares y visitantes.
- Este control, no puede impedir la actuación de las públicas en el interior de éste en los casos que sea necesario.
Cosas y partes necesariamente comunes:
ARTÍCULO 2076: Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes
y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al
desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien
afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el
emprendimiento.

Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.

Las áreas comunes recreativas y sociales, en los conjuntos inmobiliarios, se destinan para el uso y goce de los
propietarios de las unidades privativas, quienes deben respetar su destino y ajustarse a la reglamentación particular de
cada conjunto, apareciendo comúnmente restringido el acceso a sus invitados y a no propietarios usuarios. Las vías de
circulación interna, en cambio, pueden ser utilizadas por propietarios, invitados y demás autorizados por aquéllos o por
el propio complejo.
Ejercicios del uso y goce de partes comunes por terceros cesionarios, invitados o usuarios no propietarios
ARTÍCULO 2082: Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas
para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros
en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total
o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.

Esta norma aplica a las cesiones temporales de uso y goce de la unidad funcional por el propietario a terceros. Ejemplos:
locación, comodato, usufructo, uso, habitación.
ARTICULO 2083.- Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento puede establecer la
extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar
del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de
dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.

El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o
permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o
transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones
y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.

Cosas y partes privativas:

ARTÍCULO 2077: Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse
construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su
destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.

Facultades y obligaciones de los propietarios:

ARTÍCULO 2078: Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del
marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento
de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y
normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

Limitaciones y restricciones reglamentarias:

El Código reconoce la facultad de establecer en el "Reglamento de propiedad horizontal" limitaciones y restricciones al
dominio de los particulares dentro del conjunto.
ARTÍCULO 2080: Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas aplicables,
el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y
restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio
de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las
escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte
integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto
inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.

Sanciones
Se establecen las normas de convivencia y disciplina en los estatutos y reglamentos con el fin de evitar problemas
convivenciales.
- También se les reconozca la facultad de hacer cumplir efectivamente los deberes que sus miembros han asumido
voluntariamente al incorporarse al sistema, imponiendo sanciones a los infractores.
Las previsiones reglamentarias y el ejercicio del poder disciplinario han de encuadrarse en un marco de razonabilidad,
asegurando plenamente a los presuntos infractores el derecho de defensa y quedando abierta la vía interna y hasta la
judicial.
ARTÍCULO 2086: Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales
violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas
en ese instrumento.

Obligaciones de los propietarios:

Gastos y contribuciones
ARTÍCULO 2081: Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y
erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción
que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras
contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e
instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.

2. Tiempo compartido (TC)

Concepto
ARTÍCULO 2087: Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su
uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar
las prestaciones compatibles con su destino.

Bienes que lo integran:

ARTÍCULO 2088: Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con
inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.

Partes:
- Usuario: es quien adquiere el derecho de uso periódico en un sistema de tiempo compartido".
- Propietario: es el titular del dominio del inmueble, quien lo afecta total o parcialmente al Sistemas Turísticos de
Tiempo Compartido.
- Emprendedor: es la persona que constituye el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios
las prestaciones que lo integran, por sí o por intermedio de terceros.
Caracteres:
- Es un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia.
- Es un derecho real principal.
- El derecho puede recaer sobre cosas registrables o no.
- Se ejerce por la posesión.

Afectación:
ARTÍCULO 2089: Afectación. La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos
a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe
formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial

• En el caso de recaer sobre inmuebles serán necesarias la inscripción de la afectación y la registración de los
títulos que contienen el acto jurídico de transmisión del derecho de TC en los respectivos registros de propiedad
inmueble. La afectación debe formalizarse por escritura pública, la que debe contener los requisitos establecidos
en la normativa especial, así corno que la inscripción del instrumento será para su oponibilidad respecto de
sucesores particulares o universales y de terceros acreedores del propietario o del emprendedor.
• Si el objeto consiste en otros bienes distintos de los inmuebles, la afectación deberá constar en todos los casos
por escrito, sea en escritura pública o en instrumento privado.
• La escritura pública: también será necesaria en el caso de ciertas cosas muebles registrables
(buques, aeronaves, autos). En este caso, también será necesaria la inscripción de los títulos constitutivos del
derecho real de TC en los respectivos Registro de la Propiedad.
Instrumentos de afectación: Legitimación
ARTÍCULO 2090: Legitimación. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el
titular del dominio (o todos los titulares del condominio). En el supuesto en que dicho titular no coincida con la
persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada.

Bienes: libres de gravámenes. No inhibiciones

ARTÍCULO 2091: Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.

El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus
bienes.

Inscripción del Instrumento de afectación:

La inscripción del instrumento de afectación se requiere, principalmente, con fines de publicidad.
ARTÍCULO 2092: Inscripción. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la
Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo
Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.

Efectos del instrumento de afectación:

Tienden a la protección del derecho del usuario del TC.
ARTÍCULO 2093: Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo
Registro de la Propiedad determina:

a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin

embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades
contractuales;

b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o
disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor,
ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

Derechos del usuario del TC:

ARTÍCULO 2095: Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los usuarios del tiempo
compartido:

a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios
disfrutar de los turnos que les corresponden;

b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus
acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o
por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
procedimientos establecidos en el reglamento de uso;

d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto
que pueda serle imputado particularmente.

En caso de transmisiones del derecho de TC, el transmitente no queda liberado de su deuda.

CONSUMIDOR:

ARTÍCULO 2100: Relación de consumo. La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y

administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas
que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.

Deberes del emprendedor:

ARTÍCULO 2094: Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:

a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo
compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;

b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse
los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden,
tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;

c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;

d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

Deberes del administrador

ARTÍCULO 2097: Deberes del administrador. El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los
establecidos en los regímenes legales específicos:

a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones
adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;

b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;

c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;

d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;

e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;

f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;

g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;

h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por
contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;

i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su
función;

j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.

3. Cementerios y Sepulcros:
Concepto:
ARTÍCULO 2103: Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a
la inhumación de restos humanos.

El nuevo derecho real rige para los cementerios privaos que se habiliten con posterioridad a la entrada en vigencia del
codigo.
Caracteres:
- Es un derecho real sobre cosa propia.
- Principal.
- Que se ejerce por la posesión.
- Sobre cosa inmueble registrable.
Elementos característicos:
- La necesaria habilitación municipal.
- El cerramiento (podrian materializarce mediante cerramientos perimetrales).
- Las partes comunes y privativas.
- El estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes.
- El reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, dirección y administración del cementerio, las
limitaciones y restricciones a los derechos del titular del derecho de sepultura, y régimen disciplinario, la obligacíón de
contribuir con los gastos y con tribuciones para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio
Localización:
La localización del cementerio privado y los requisitos a cumplir para su habilitación como tal, dependerá de lo que
dispongan las normas provinciales y municipales aplicables, pues se trata de un tema vinculado con el poder de policía
mortuoria, que es de resorte local.

Afectación del inmueble:

ARTICULO 2104: Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos
de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio.

A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser
gravado con derechos reales de garantía.

Reglamento de administración:
ARTICULO 2105: Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener:

a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y
servicios comunes;

b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y
que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables;

c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos
anuales o mediante un único pago a perpetuidad;

d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;

e) pautas sobre la construcción de sepulcros;

f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;

g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;

h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

Adquisición del derecho real de sepultura

- El derecho se adquiere en forma derivada con título y modo suficiente, y la inscripción del título en el registro
inmobiliario es necesaria para la oponibilidad a terceros interesados de buena fe.
- Podrá también adquirirse por prescripción adquisitiva, al ejercerce el derecho de sepultura por la posesión.
- El derecho real de sepultura podrá adquirirse por prescripción breve y por prescripción larga.
Facultades del titular del derecho de sepultura
ARTICULO 2107: Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento,
y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al
respecto;

b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al
efecto;

c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;

Deberes del titular del derecho de sepultura

ARTICULO 2108: Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura debe:

a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros

b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;

c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;

d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía
mortuoria.

Dirección y administración
ARTICULO 2109: Dirección y administración. La dirección y administración del cementerio está a cargo del
administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que
permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.

Obligaciones del administrador:

ARTICULO 2106: Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado está obligado
a llevar:

a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;

b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad
producidos.

Inembargabilidad de las parcelas

ARTICULO 2110: Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:

a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;

b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

Derecho de superficie:
Concepto
ARTÍCULO 2114: Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según
las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro
de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

Se trata de un derecho real inmobiliario que se ejerce separadamente del derecho del dueño del terreno.
La superficie, constituye una carga real con relación al dueño de la cosa, que tendrá un dominio imperfecto o
desmembrado, calificando el mismo como “nudo propiedad”.
Caracteres:
- Es un derecho real autónomo
- Temporario
- Que se constituye sobre inmueble ajeno
- Otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición del derecho de plantar, forestar o construir sobre lo plantado
o construido en el terreno, el vuelo, o el subsuelo.
- Es un derecho real autónomo
- Transmisible
- Registrable
- Que recae sobre inmuebles
- Que se ejerce por la posesión
- Este derecho suspende el principio de accesión.

Modalidades:
El derecho de superficie puede presentarse en dos modalidades: en cualquiera de ellas siempre existirá un derecho real
desde su constitución.
ARTÍCULO 2115: Modalidades.

- El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del
inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.

- También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,

atribuyendo al superficiario su propiedad.

En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

Primera modalidad:
Derecho real sobre cosa ajena: Tiene lugar cuando el derecho real constituido permite construir, plantar o forestar en
el suelo o terreno ajeno y adquirir la propiedad de lo edificado o plantado con independencia de la propiedad del suelo,
naciendo una vez construido o plantada, la propiedad superficiario (que recaerá sobre lo construido o plantado).
Planos:
El derecho de superficie presenta a su vez dos planos:
1. Uno, antes y durante la construcción o plantación, etapa en la cual el derecho se configura como derecho real
sobre una cosa ajena (el suelo asiento de la construcción o plantación);
2. El otro plano se manifiesta una vez realizada la construcción o plantación, cuando nace la
propiedad superficiaria; el derecho se convierte en derecho real sobre cosa propia (lo construido o plantado),
respectó de la cual el superficiario tiene el poder de usar, gozar y disponer temporariamente,
independientemente de la propiedad del suelo, que continúa en cabeza del nudo propietario
En esta modalidad existe derecho real desde la constitución y le asiste al superficiario, a partir de ese momento, un
poder autónomo actual y oponible erga omnes, inclusive frente al nudo propietario y sus sucesores universales o
particulares.
El superficiario, en esta modalidad, realiza la construcción o plantación con el fin de adquirir lo construido , plantado,
o forestado y no con otra finalidad.

Segunda modalidad:
Derecho real sobre cosa propia: La segunda modalidad se presenta cuando el derecho de superficie es concedido sobre
una construcción o plantación ya existente en un inmueble.
Al constituirse la superficie se desdobla por un lado la propiedad del suelo (que permanece en cabeza del constituyente,
quien quedará con un dominio imperfecto o desmembrado o nuda propiedad) y por el otro la propiedad de lo construido
o plantado, que pasa a ser propiedad del superficiario en carácter de "propiedad superficiaria".
En este supuesto el derecho de superficie nace como derecho real sobre cosa propia, pues recae sobre la construcción o
plantación que ya existe y que pasa a ser propiedad del superficiario, en forma separada de la propiedad del suelo,
originándose así directamente la propiedad superficiaria, cuyo uso, goce y disposición corresponde al superficiario
temporariamente.

Importancia: diferencia propiedad superficiaria y derecho real de superficie

- En tanto la construcción a forestación no se realice, no existirá propiedad superficiaria pero sí derecho real de
superficie, pues se trata de un poder autónomo actual sobre un inmueble ajeno que constituye el germen de una futura
propiedad superficiaria.
- Una vez realizada la plantación o construcción, sin solución de continuidad y sin necesidad de formalidad alguna,
aparece la propiedad superficiaria sobre lo plantado o construido que corresponde al superficiario.
En cualquiera de las dos modalidades que se adopte, siempre existirá derecho real desde su constitución.

Emplazamiento:
ARTÍCULO 2116: Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una
parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun
dentro del régimen de propiedad horizontal.

La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción,
pero debe ser útil para su aprovechamiento.

El ejercicio del derecho puede situarse:

- Como proyección en el espacio aéreo: edificios, teatros, plantaciones, etc.
- En el subsuelo: bodegas, playas de estacionamiento subterráneas.
- Sobre construcciones o plantaciones ya existentes o en ambos conjuntamente.
Puede recaer sobre una extensión mayor que la necesaria para la plantación o construcción, si resulta útil para el
aprovechamiento de ésta. Con lo que se quiere evitar la multiplicación innecesaria de otros derechos reales.

Plazos:
ARTÍCULO 2117: Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando
se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde
la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los
plazos máximos.

- Al ser el derecho de superficie un derecho temporario, se establece un plazo acotado de duración, a fin de impedir el
desmembramiento permanente del derecho de dominio.
- El derecho real de superficie está destinado a durar el plazo que las partes convencionalmente determinen en el acto
constitutivo, siempre que se mantenga en los límites que fija la ley.
- La ley fija un máximo de 70 años para las construcciones y un plazo de 50 años para las forestaciones.
- El plazo debe ser contado desde la adquisición del derecho real de superficie, o sea desde que concurrió el título y modo
suficientes, refiriéndose la inscripción registral a los fines de su oponibilidad a terceros de buena fe.
- El plazo resulta susceptible de ser prorrogado y también sería admisible pactar su renovación automática; pero nunca
el derecho real podrá tener una duración mayor del plazo legal contado desde el acuerdo originario; es decir, que el
plazo originario más la renovación no podrán exceder en total el término, fijado por la norma.

Legitimados para su constitución:

ARTÍCULO 2118: Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

• Dueño:
Es facultad del propietario constituir derecho de superficie a favor de uno o también a favor de dos o más personas
por parte de las alícuotas, quienes serán en tal caso cosuperficiarios, aplicándose en ese supuesto las normas del
condominio.
• Condominio:
Respecto del condominio, es necesario el consentimiento unánime expreso de todos los condóminos para la
constitución del derecho de superficie sobre toda la cosa o una parte material de ella. Es imposible la constitución de
este derec ho sobre la párte indivisa, por la propia naturaleza de ésta.
• Propiedad horizontal:
Pueden presentarse distintos supuestos:
• Que los copropietarios constituyan un derecho de superficie, en cualesquiera de sus dos modalidades, sobre el
inmueble sometido a propiedad horizontal:
El derecho de superficie puede emplazarse sobre construcciones ya existentes somet idas a l régimen de
propiedad horizontal, pero podrían también los copropietarios conceder al superficiario el derecho a realizar
nuevas construcciones bajo la modalidad de este derecho real. En ambos casos se requerirá decisión unánime
de los copropietarios-
- En el caso de que se otorgue al superficiario el derecho a la sobreedificación (o subedificación) en sectores
comunes del edificio, el superficiario podrá ejercer su derecho sobre lo que construya por el plazo temporal
acordado y, extinguida la superficie, lo construido será de propiedad de los copropietarios, como parte común
del edificio.
• Que un copropietario constituya la superficie sobre su unidad funcional.
El propietario de una unidad funcional podría asimismo constituir derecho de superficie sobre ésta.
• Que el superficiario afecte a propiedad horizontal lo construído.
• Conjutos inmobiliarios:
Podría el propietario de la unidad funcional en un conjunto inmobiliario conceder el derecho de superficie en ambas
modalidades, ya que en estos emprendimientos la unidad podrá enajenarse construida o en proceso de construcción.
Extinguida la superficie, lo construido o plantado será de propiedad del dueño de la unidad funcional.
También podrán todos los propietarios en forma unánime, constituir derecho de superficie sobre las partes comunes del
conjunto. Extinguida la superficie, lo construido será de propiedad de los propietarios del conjunto al ser cotitulares de la
parte común del terreno.

Adquisición del derecho:

ARTÍCULO 2119: Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve
es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

- Adquisición derivada por actos entre vivos:

La adquisición derivada por actos entre vivos del derecho de superficie -para que éste quede requiere del título y modo
suficiente.
• Título suficiente: debe otorgarse por quien esté legitimado y sea capaz; y debe formalizarse por escritura
pública.
El derecho real puede tener como fuente un contrato oneroso o gratuito.
• Contrato oneroso: la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma determinada o
de un canon periódico, o también podría acordarse la entrega de locales o espacios para locación o
arrendamiento a favor del propietario del suelo.
- Adquisición por causa de muerte:
Si el derecho se hubiera constituido a favor de una persona humana, la muerte del superficiario no acarrea la extinción del
derecho de superficie ya que este es transmisible mortis causa, es decir, que pasa a los herederos del superficiario.
En consecuencia, si el superficiario fallece, su derecho pasará a sus herederos.
Superficie a favor de Persona jurídica
En el supuesto de que el derecho de superficie se hubiera constituido a favor de una persona jurídica, la "cesación de la
existencia legal de esa persona" traerá como consecuencia la extinción de la superficie.
- Usucapión:
El Código admite la adquisición por prescripción breve a fin de sanear los vicios del justo título. No se admite la prescripción
larga.

Facultades del superficiario:

ARTÍCULO 2120: Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos
reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en
ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.

El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno
perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las
viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento
del propietario.

El superficiario debe ejercer sus facultades sujetándose a la ley y a las disposiciones contractuales
y como principio debe hacerlo en forma racional y no abusiva, de modo de no degradar el inmueble ni alterar el destino
- Uso, goce y disposición:
- Si la superficie consiste en la modalidad que otorga el derecho de construir, plantar o forestar en un inmueble ajeno y hacer
propio lo plantado, asisten al superficiario "el uso, goce y disposición material y
jurídica de la superficie del inmueble ajeno". El uso y goce es limitado al requerido para llevar a cabo las obras; la disposición,
sería vinculada con el derecho que le incumbe.
- Si se tratara de superficie sobre construcciones o plantaciones existentes, configurándose desde el inicio la propiedad
superficiaria, su titular tiene el uso y goce y la disposición jurídica y también material de dichas construcciones o
plantaciones.
- Garantías reales
Existe la posibilidad de gravar el derecho de superficie con derechos reales de garantía en sus dos modalidades: el
gravamen podrá recaer sobre la propiedad superficiaria o sobre el derecho a construir, plantar o forestar.
Derechos de disfrute:
El bien sujeto a propiedad superficiaria puede ser gravado por el superficiario con derechos reales de disfrute, tales
como el usufructo, el uso y la habitación y la servidumbre.
Los derechos constituidos se extinguirán junto con la superficie y la extinción de la superficie arrastrará la de estas
cargas.
La propiedad horizontal sobre la propiedad separada del terreno
El superficiario puede someter la construcción al régimen de la propiedad horizontal, y transmitir y gravar las unidades
funcionales en forma independiente del terreno durante el plazo de duración del derecho de superficie.
Es decir, el terreno permanece en cabeza del nudo propietario y estará sujeta a extinción, al extinguirse el derecho de
propiedad horizontal.
Podrá pactarse en el título constitutivo la prohibición de afectar a propiedad horizontal.
Derechos personales:
 El superficiario tiene amplias facultades para constituir derechos personales: locación, comodato, etc por el plazo de
su derecho.

Deberes del superficiario:

- El superficiario debe utilizar el inmueble conforme su destino y sin desnaturalizarlo ni degradarlo.
- El superficiario puede haber asumido en el contrato de creación distintas obligaciones: clase de
construcciones a ejecutar, especies a plantar, modo de explotación, etc, que fijarán los contornos de
su derecho.
- En el caso de que se trate de un contrato oneroso también puede verse obligado a pagar un precio o canon.

Facultades del propietario:

ARTÍCULO 2121: Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y

jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del

superficiario.

• El propietario dueño del suelo conserva sus facultades sobre la cosa, pero limitadas por las que asisten al
superficiario.
• El propietario del suelo puede realizar actos de disposición material y jurídica respecto del inmueble, siempre
que su ejercicio no afecte el derecho del superficiario.
• Con esa limitación podría transmitir la nuda propiedad y constituir derechos personales o reales sobre el suelo
o nuda propiedad que conserva.

Destrucción de la propiedad superficiaria.

ARTÍCULO 2122: Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto
en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente
dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.

La destrucción de la propiedad superficiaria no ocasiona por sí misma la extinción del derecho de superficie, excepto
pacto en contrario.
- La norma fija un plazo de seis años dentro del cual el superficiario debe construir y un plazo de tres años para
plantar o forestar nuevamente. El plazo se cuenta desde la destrucción.
- En el ínterin el superficiario seguirá gozando de los derechos de uso, goce y disposición que le corresponden y también
seguirá siendo exigible el cumplimeinto de las obligaciones que hubieran asumido.

Subsistencia y transmisión de las obligaciones:

ARTÍCULO 2123: Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende las
obligaciones del superficiario.

La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales.

La renuncia del derecho del superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales.
• Por ejemplo, si al momento de transmitir el superficiario su derecho quedará una deuda pendiente en concepto
de canon, seguirá respondiendo por su pago frente al nudo propietario, a pesar de la transmisión.

Extinción:
ARTÍCULO 2124: Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento
del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el
derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

- Una vez extinguido el derecho de superficie, el superficiario deberá desprenderse de la posesión para restituirla al
propietario y podrá ser demandado a ese fin; si continuará en la detentación del inmueble, su calidad será la de tenedor.
- Consumada la extinción, el propietario recuperará automáticamente la plenitud de su derecho, por imperio
del principio de accesión.
Renuncia expresa
La renuncia expresa del derecho por parte del superficiario deberá ser formalizada en escritura pública e inscrita en el
Registro de la Propiedad Inmueble, para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe.
El titular del derecho de superficie, no queda liberado de las obligaciones legales o contractuales.
Vencimiento del plazo
El vencimiento del plazo convenido operará automáticamente la extinción del derecho, sin necesidad del cumplimiento
de ninguna formalidad formalidad, desde que el término aparecerá pactado en el acto constitutivo, en caso de que no
mediara pacto acerca de la duración del derecho de superficie, regirá el término de la ley
Cumplimiento de la condición resolutoria
Si la superficie se somete a una condición resolutoria, la extinción ocurre por cumplimiento del hecho.
Consolidación
El derecho también se extingue por la reunión en una persona de las calidades de propietario del suelo y superficiario.
No uso
La norma distingue según que se trate del derecho de construir o del derecho de plantar o forestar, y fija en cada
supuesto un plazo distinto para que se configure el no uso:
• 10 años para el derecho de construir.
• 5 años para el derecho de plantar o forestar.
El propietario no podrá exigir al superficiario que lleve a cabo las obras o la plantación o forestación, ya que se le estaría
reclamando un "hacer,” las facultades del nudo propietario quedan acotadas a la posibilidad de considerar extinguido el
derecho una vez consumido el plazo legal de desuso.
Expropiación
Publicidad de la extinción:
Se debe inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble el documento que instrumente el acto que provocó la extinción,
excepto el supuesto de extinción por vencimiento del plazo.
Efectos de la extinción:
ARTÍCULO 2125: Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento
del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los
derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales
constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no
hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

Los actos celebrados por el superficiario se extinguirán con la superficie por el cumplimiento del plazo convencional o
legal, no resultando oponibles al propietario.
El propietario hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de derechos reales o personales impuestos por el
superficiario .
Producida la extinción del derecho real de superficie el nudo propietario extiende su dominio a las construcciones o
plantaciones y hace suyos automáticamente lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales
impuestos por el superficiario. El dominio readquiere su carácter de perfecto y adquiere las obras existentes al momento
de la extinción como consecuencia del principio de accesión.
Excepción: importante
Si la superficie se extingue por causales que no fueran el vencimiento del plazo (renuncia expresa, abandono, consolida
lidación), subsisten los derechos reales y personales constituidos y transmitidos sobre la superficie o sobre el suelo,
hasta el transcurso del plazo legal o convencional.
- Ello porque los terceros no pueden verse afectados en sus derechos, sean reales o personales, ya que al momento de su
constitución, habrán tenido en cuenta el plazo pactado y publicitado.

Indemnización:
ARTÍCULO 2126: Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del
derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la
indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos
posteriores.

En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes
incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.

Derechos reales de garantía en el CCCN

Los derechos reales de garantía son: la hipoteca, la prenda y la anticresis.
La regulación de los derechos reales de garantía contemplados, está precedida por disposiciones generales comunes y
específicas para cada derecho real de garantía.
ARTÍCULO 2184: Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garantía de créditos se
rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas especiales que corresponden a su tipo.

Diferencia entre el crédito principal garantizado y el derecho real que lo garantiza, el cual es accesorio:
Son elementos del crédito:
- Sujetos: acreedor y deudor.
- Objeto: prestación.
- Causa fuente: mutuo, saldo de precio en la compraventa, etcétera.
Son elementos del derecho real de garantía:
- Sujeto: acreedor hipotecario, anticresista, prendario.
- Objeto: determinado.
- Gravamen.
- Causa fuente: la convención.
Los derechos reales de garantía son una carga real del objeto gravado ya que recae sobre cosa ajena.

Caracteres comunes a todos los derechos reales de garantía:

1. Convencionalidad:
ARTÍCULO 2185: Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato,
celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.
La convencionalidad es un carácter esencial que reviste los derechos reales de garantía, esto quiere decir que es
imprescindible el acuerdo entre el acreedor y el constituyente para hacer nacer el derecho real de garantía.
- El acto jurídico de constitución debe reunir los requisitos del sujeto legitimado con capacidad, y satisfacer las formas
para su validez.

2. Accesoriedad:
Por tratarse de garantías accesorias depende en cuanto a su duración y eficacia de la validez y duración del derecho real
principal, al que acceden.
ARTÍCULO 2186: Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son
intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.

La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.

Los derechos reales de garantía son accesorios de un derecho personal, el cuál es el principal y siempre debe concurrir,
ya que no hay derechos reales de garantía sin crédito garantizado.
Consecuencia de la accesoriedad:
• El crédito principal debe existir para hacer valer el accesorio.
• La cesión del crédito por actos entre vivos o por causa de muerte comprende la de los accesorios.
• La extinción del principal extingue la garantía, pero la nulidad del derecho de garantía no provoca la nulidad
del crédito principal.

3. Especialidad en cuanto al crédito y al objeto:

Especialidad en cuanto al objeto
ARTÍCULO 2188: Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos
reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.

Se exige la determinación del objeto del derecho de garantía.

No bastaría con señalar en el instrumento de constitución que "se hipoteca el inmueble del cual Juan es propietario en
la ciudad de Santa Rosa, La Pampa".
- El objeto no solo debe estar determinado sino que debe ser actual (osea existir) al momento de su constitución y para
la subsistencia del derecho.
ARTÍCULO 2190: Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las
especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las
enunciaciones del acto constitutivo.

- La falta de alguna de las especificaciones del objeto no traerá aparejada la nulidad de la constitución si el juez puede
determinar el objeto, con lo que la garantía será nula si no fuera posible determinarlo.
Extensión en cuanto al objeto:
ARTÍCULO 2192: Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios
físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.

Por ejemplo: si el objeto de la garantía es una casa, quedarán comprendidos el quincho, la pileta, así como también los
alquileres. Siempre que se trate de rentas o alquileres debidos o adeudados ya que una vez que el propietario los percibe
los hace suyos y sobre ellos no puede recaer el acreedor.
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca
o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;

b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con
prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.

Mejoras:
En el caso de las mejoras, como estas se incorporan a la cosa, quedan atrapadas por la garantía y benefician al acreedor,
ya que acrecentaran el valor del objeto.
Especialidad en cuanto al crédito
La necesidad de individualizar al crédito es, tanto para que sea conocida y publicitada la afectación, como con el fin de
fijar inequívocamente el privilegio frente a los demás acreedores.
ARTÍCULO 2189: Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero.
La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen.

El monto del crédito es la suma a la que alcanza la deuda, la obligación a la que la garantía accede. El monto de la
garantía o gravamen es la suma o máximo por la que se extiende la garantía; más allá del monto del gravamen
podrá haber crédito o deuda , pero no habrá garantía (el crédito será quirografario).
Es decir, la norma regula el monto máximo por el que responde el bien en función de la garantía.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente;
mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de
modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros
conceptos.

Las garantías se pueden constituir respecto de créditos indeterminados o indeterminados, en cualquiera de los dos
casos se exige que el monto del gravamen esté determinado en una suma de dinero desde el inicio de la convención.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados
desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.

Extensión en cuanto al crédito;

ARTÍCULO 2193: Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses
posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento.
Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo
en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.

Créditos garantizables:
ARTÍCULO 2187: Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo,
condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse
adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.

4. Indivisibilidad:
La indivisibilidad hace a la naturaleza del crédito, no a la esencia de las garantías, por lo que los contratantes pueden
pactar la divisibilidad de la garantía y el acreedor renunciar a ella, por lo que siempre será necesario su consentimiento
para apartar la divisibilidad.
- La división tiene que ser posible desde el punto de vista físico como económico, aptitud que determinará el juez.
Pueden pedir la división tanto el constituyente, como el acreedor, o un acreedor hipotecario o quirografario. De la
división no debe de surgir perjuicio para el acreedor.
ARTÍCULO 2191; Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que
cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de
cada una de sus partes.

El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o
algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También
puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al
acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés

5. Oponibilidad e inoponibilidad: privilegio

El acreedor con derecho real de garantía puede hacerlo valer contra el tercero adquirente del bien como contra otros
acreedores quirografarios y también, contra titulares de derechos reales o personales posteriores a la constitución del
gravamen.
El acreedor cuenta con el ius preferendi y el ius persequendi.
• Ius preferendi: se manifiesta por la exclusión de todo otro derecho real o personal posterior incompatible con
él, o la postergación de uno compatible.
• Ius persequendi: por la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentre (derivada del carácter
absoluto de todo derecho real).

6. Las facultades y responsabilidades del constituyente

ARTÍCULO 2195: Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas las facultades
inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre,
el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y
exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.

En consecuencia, el constituyente, sea o no el deudor de la obligación que garantiza, conserva en principio todas las
facultades inherentes a su derecho real sobre el objeto. siempre con la limitación de que no disminuya el valor de la
garantía. Esto comprende tanto actos materiales como jurídicos.
• Actos materiales: el constituyente no podrá demoler las edificaciones existentes en el inmueble, ni cortar
los árboles antes de la época indicada, o separar las cosas muebles accesorias del bien, etc. Ello siempre que
dichos actos tuvieran como efecto la disminución del valor del bien afectado.
• Actos jurídicos: los actos jurídicos celebrados por el propietario en perjuicio de la garantía son inoponibles
al acreedor. Por ejemplo: resulta inoponible al acreedor una locación concertada en contra de una prohibición
contractual.
ARTÍCULO 2196: Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos
celebrados en perjuicio de la garantía.

La realización por un tercero:

ARTÍCULO 2197: Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento
del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia
correspondiente.

En consecuencia si otro acreedor obtiene el remate del bien objeto del derecho real de garantía, y la obligación
garantizada no tiene el plazo vencido, caduca este a instancia del acreedor y puede cobrarse de inmediato del producido
de la subasta con la preferencia que le corresponde, postergando el cobro de quien solicitó el remate si es de rango
inferior.

7. La subrogación real
ARTÍCULO 2194: Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los
gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.

En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.

Por ejemplo: si se hubiera contratado un seguro por incendios sobre el inmueble hipoteca y el inmueble se incendiara la
hipoteca se hará efectiva sobre la indemnización que pague el asegurador, por que ella sustituirá el bien gravado. Lo
mismo pasaría si el constituyente hubiera vendido el inmueble hipotecado y se le adeudaba parte del precio.

Propietario deudor y no deudor:

- Es propietario deudor:
El deudor que garantiza eI crédito con una cosa propia, el que garantiza una deuda ajena con cosa propia,
constituyéndose también en deudor y quien adquiere la cosa gravada obligándose en forma expresa al pago del crédito
- Es propietario no deudor:
El tercero que constituye garantía real en seguridad de una deuda ajena sin asumir obligación alguna, el tercero que
adquiere el bien sin obligarse en forma expresa al pago del crédito.
Ejecución contra el propietario no deudor:
El acreedor deberá previamente reclamar el pago al deudor y sólo luego de ello podrá hacer intimar al propietario no
deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen o para que oponga excepciones.

8. Extinción de la garantía: subasta

ARTÍCULO 2203: Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública
del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y
preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.

Los derechos reales de garantía se extinguen por las causales comunes a todos los derechos reales que les resulten
aplicables y se extinguen específicamente por vía de consecuencia o por vía directa.
- Por vía de consecuencia se extingue el derecho de garantía por extinción del crédito principal.
- Por vía directa se extingue el derecho de garantía, pero subsiste el crédito.
Subasta:
- Si los titulares de los gravámenes fueron debidamente citados a la ejecución, los gravámenes se extinguen y el
adquirente en la subasta los adquiere libres de esas cargas.
En este caso, se habrá extinguido la garantía, pero no la deuda; es por ello que para la satisfacción de sus créditos,
podrán caer sobre el producido de la subasta, a cuyo respecto conservan el derecho y la preferencia que les
corresponda.
- Si no se los citara, la subasta es válida, pero los gravámenes no se extinguen, de modo que el adquirente en esa subasta
adquirirá el objeto con la carga que lo gava.

Cancelación de los gravámenes:

Cancelar es anular o tornar ineficaz una inscripción en un Registro. No debe confundirse la cancelación o caducidad del
registro, que se refiere a la inscripción, con la extinción del gravamen, que hace al derecho real de garantía mismo.
• El gravamen puede subsistir aun cuando la inscripción haya caducado, quedando en la condición de gravamen
no inscripto.
• Puede haberse extinguido la garantía, por ejemplo, por pago del crédito, por renuncia del acreedor, y subsistir la
inscripción registral, si esta no se ha cancelado o caducado por vencimiento de su vigencia.
La cancelación puede ser voluntaria, o por vía judicial.
- Voluntaria: se producirá cuando media el consentimiento del titular del gravamen, mediante el otorgamiento de un
instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación
de las respectivas constancias registrales. Se exige que el titular tenga capacidad para enajenar sus bienes.
- Judicial: opera por requerimiento judicial del constituyente ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable;
la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
- La cancelación, tanto la voluntaria, como la judicial o forzosa es un "acto jurídico", ya que existe una manifestación
de voluntad del acreedor o sus sucesores, o del juez, y como este acto jurídico se vincula con derechos reales sobre
bienes registrables, se exige que debe constar en instrumento público.
Diferencia con la caducidad de la inscripción:
La cancelación de la inscripción tiene a dejar sin efecto una inscripción hasta entonces válida y vigente, por el contrario,
la caducidad de la inscripción, es un hecho jurídico natural, por el que se produce de pleno derecho la extinción de la
anotación registral por el transcurso del tiempo, sin necesidad de manifestar la voluntad.
La ley exige para la cancelación un instrumento público, la caducidad, no necesita ser instrumentada sino que surge con
plena evidencia del solo vencimiento del plazo fijado por la ley.
HIPOTECA:
Concepto:
ARTÍCULO 2205: Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del
deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

La hipoteca es el derecho real convencionalmente constituido sobre uno o varios inmuebles especial y expresamente
determinados para garantizar por medio del iOS parece Cuende y del uso preferente y un crédito cierto y determinado
en dinero del cual resulta accesorio permaneciendo el o los inmuebles que salvo pacto en contrario quedan afectados en
su totalidad y en cada una de sus partes al pago de todo y de cada una de las partes del crédito en poder del propietario
constituyente que puede ser el deudor del crédito garantizado o un tercero que afecta su inmueble sin obligarse
personalmente conservando dicho constituyente las facultades inherentes a su derecho de propiedad sobre la cosa
siempre y cuando su ejercicio no redonda en perjuicio de la garantía que lo afecta.

Características:
- Es un derecho real de garantía sobre inmuebles, que deben estar individualizados a fin de cumplir con el carácter
esencial de especialidad en cuanto al objeto, ya que no es válida una designación colectiva.
- El o los inmuebles permanecen en poder del dueño o constituyente, es por ello que es un derecho real que no se ejerce
por la posesión. Sin embargo, si bien no hay tradición, el derecho del acreedor y su poder jurídico real se manifiesta en
la circunstancia de que puede ejecutarla en manos de quien este y también porque, en caso en caso de que disminuya el
valor de la garantía se le otorgan remedios legales.
- También puede recaer sobre derechos, en los casos taxativamente señalados por la ley.

Caracteres:
1. Convencionalidad:
- La hipoteca sólo puede constituirse por contrato.
- Toda constitución hipotecaria debe ser aceptada por el acreedor hipotecario.
- La hipoteca se debe registrar para que resulte oponible a los terceros interesados de buena fe.
Forma:
ARTÍCULO 2208: Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa
disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma
formalidad y previamente a la registración.

2. Accesoriedad:
La accesoriedad de la hipoteca impone la necesaria existencia de una obligación lícita y válida, para la existencia del
derecho real de hipoteca.
3. Especialidad en cuanto al objeto
ARTÍCULO 2209: Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su
ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral,
y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.

Es menester para dar a la constitución de la hipoteca la condición esencial de la especialidad del inmueble gravado, la
designación separada e individual de la situación de cada finca, sus linderos, nomenclatura catastral, con los requisitos,
etcétera.
4. Especialidad en cuanto al crédito
El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero.

Legitimados:
ARTÍCULO 2206: Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

- Dominio:
El titular de dominio tiene las más amplias facultades, así que puede gravar con hipoteca el o los inmuebles de su
propiedad.
- Condominio:
Tratándose de la hipoteca sobre toda la cosa en condominio, es necesario el consentimiento de todos los condóminos
para la constitución del gravamen. También puede el condómino hipotecar su parte indivisa.
ARTÍCULO 2207: Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor
hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca,
la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

- Mientras subsista la hipoteca, y en caso de partición extrajudicial del condominio, si el acreedor hipotecario no
presta el consentimiento, esta le es inoponible y la hipoteca subsistirá.
- En caso de partición judicial el acreedor hipotecario habrá de ser citado a fin de que pueda hacer valer su derecho y,
de no ser citado, el inmueble se subastará hipotecado en la parte indivisa.
- Propiedad horizontal:
El titular de una unidad funcional podrá constituir hipoteca sobre esa unidad funcional, hipoteca que comprenderá la
parte privativa y la indivisa sobre las partes comunes y abarca la o las unidades complementarias destinadas a servirla,
en caso de existir estas
- Conjuntos inmobiliarios:
Al tener que someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, poseen la facultad de los dueños de
constituir hipoteca sobre su unidad
- Superficie:
El superficiario puede constituir hipoteca sobre el derecho de construir, plantar o forestar y también puede gravar la
propiedad superficiaria. En ambos casos con la limitación del plazo de duración del derecho de superficie.

Plazo: art 2210 modificado por la ley 27.271

ARTÍCULO 2210: Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de
treinta y cinco años, si antes no se renueva.

- Al involucrar la hipoteca cosas muebles, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.

- Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por 35 años.
- La inscripción de la hipoteca puede renovarse, para ella debe solicitarse antes del vencimiento del término.
- Vencido dicho plazo, puede requerirse la inscripción de la hipoteca, tal pedido funcionara como una nueva inscripción
, generando una toma con los efectos que correspondan, no retrayendo a la inscripción original
Cancelación del asiento de hipoteca:
La cancelación de la hipoteca es el acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción del gravamen en el Registro
de la propiedad.
Caducidad del asiento de hipoteca:
La inscripción caduca de pleno derecho a los 35 años, si antes no se renovare, sin necesidad de solicitud alguna, solo
por el transcurso del tiempo.

ANTICRESIS:
ARTÍCULO 2212: Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

Caracteres
- Su constitución genera la desmembración del dominio de su propietario, ya que se encuentra privado del derecho de
percibir los frutos.
1. Convencionalidad:
Solo puede nacer por contrato.
2. Accesoriedad
Se trata de un derecho real accesorio de cualquier obligación.
3. Indivisibilidad
Es indivisible, el titular no está obligado a restituir el objeto mientras se le haya pagado enteramente el crédito. Las
partes pueden acordar sobre la indivisibilidad al ser una carácter natural del derecho real de anticresis.
4. La publicidad
La publicidad acarrea la oponibilidad a terceros interesados de buena fe y se cumple mediante la inscripción del acto
constitutivo en el Registro de la Propiedad de los bienes gravados (ya sean muebles o inmuebles).
El objeto
Debe estar debidamente individualizado, el mismo se entrega al acreedor, o a un tercero designado por las partes, con
la posibilidad de percibir los frutos imputandolos a la deuda.
La forma
Si recae sobre inmuebles es necesaria la escritura pública, si se trata de muebles registrables se instrumenta por la forma
que establezca la legislación especial de cada objeto gravado.
ARTÍCULO 2185: Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato,
celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.

Legitimados
ARTÍCULO 2213: Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.

- Dominio: para constituir la anticresis es menester ser el dueño y tener capacidad para disponer. Corresponde el
asentimiento del cónyuge o el conviviente si el constituyente está casado o vive en unión convivencial.
- Condominio: es necesaria la conformidad de todos los condóminos para constituir anticresis sobre toda la cosa. El
condominio podrá constituir anticresis sobre su parte indivisa, en tal caso el acreedor anticresista pasará a ser poseedor
con los restantes condóminos.
- Propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios: los propietarios de la unidad funcional están legitimados para
gravar con anticresis la unidad funcional, lo mismo sucede con los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos.
- Tiempo compartido: queda excluido de poder constituir anticresis ya que la norma no lo legitima.
- Superficie: es posible la constitución de la anticresis pero no podrá extenderse más allá del plazo del derecho real de
superficie.
- Usufructo: como al usufructuario le asiste el derecho de disponer de los frutos, puede dar en anticresis el inmueble o
mueble registrable que posee en usufructo, con la limitación del tiempo en que ejerce su derecho.

Plazo:
Plazo del derecho real de anticresis
ARTÍCULO 2214: Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas inmuebles
y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración
menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.

- Inmuebles: 10 años.
- Muebles registrables: 5 años.
- Constituyente titular de un derecho real de duración menor: se acaba la anticresis cuando se acaba su titularidad
sobre el derecho real.
La extinción de la anticresis puede tener lugar antes del plazo, en el caso que el derecho del constituyente sea subastado
con su citación. Lo mismo sucede si el anticresista incurre en incumplimiento de sus deberes, quedando obligado a
restituir la cosa al titular.
Plazo de la inscripción de la anticresis:
ARTICULO 2218: Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de
veinte años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si antes no se renueva.

- Inmuebles: 20 años.
- Muebles registrables: 10 años.

Derechos y deberes del acreedor:

Derechos:
ARTÍCULO 2215: Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir
sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta
al deudor.

- El anticresista tiene el derecho de usar la cosa y percibir los frutos del inmueble, ya sea gozando personalmente de
ellos o darlo en arrendamiento.
- Usar la cosa: Puede usar la cosa dada en anticresis. Por ejemplo, podría habitar el inmueble si este fuera objeto de la
garantía y explotarlo por sí o por un tercero (por ejemplo, podría alquilarlo).
- Percepción de los frutos: el acreedor anticresista puede percibir los frutos naturales, civiles e industriales que la cosa
produzca. Es un derecho y una obligación de el o del tercero a quien se entrega la cosa.
- Acciones: el acreedor anticresista tiene la defensa extrajudicial, las acciones posesorias y las acciones reales. Puede
ejecutar la deuda y exigir la venta judicial de los bienes del deudor. También puede ejecutar la cosa objeto de anticresis,
teniendo privilegio del pago obtenido.
- Privilegio: el acreedor anticresista tiene privilegio sobre la cosa gravada.

Deberes:
ARTÍCULO 2216: Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos
y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando
como fruto el alquiler que otro pagaría.

Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor,
después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.

El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los daños que
ocasiona al deudor.

El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular
actual legitimado.

- Conservación: el acreedor anticresista está obligado a cuidar del inmueble o cosas muebles registrables y proveer su
conservación. Si por su culpa o negligencia la cosa sufriera algún detrimento, debe repararlo y si abusare de sus
facultades, puede ser condenado a restituirlo aun antes de pagado el crédito.
- Mantener el destino: el anticresista debe mantener el destino de la cosa y no puede realizar ningún cambio, salvo
pacto en contrario. Si el objeto no tenía explotación alguna debe estar a lo acordado o a la naturaleza de la cosa. Pero
no puede alterar el género de explotación que acostumbraba el propietario de la cosa dada en anticresis.
Si el acreedor agrede y desnaturaliza la cosa, si el deudor después de pagada la deuda no pudiese explotar la cosa de
la manera que antes lo hacía, el acreedor no sólo responde por los daños ocasionados sino que también debe indemnizar
al deudor por su negligencia en la explotación y percepción de los frutos.
- Cargas y contribuciones: Está obligado el pago de las cargas y contribuciones, quedando autorizado a descontar
dichos gastos de los frutos que perciba o a repetirlos del propietario.
- Conservar los derecho que gravan la cosa: Debe conservar los derechos que tenía la cosa cuando la recibió y de los
que tenga conocimiento.
- Restituir: el acreedor anticresista está obligado a restituir la cosa una vez extinguida la deuda o por incumplimiento
de las obligaciones que tenía a su cargo.
- Gastos:
ARTÍCULO 2217: Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación
del objeto, aunque éste no subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las contribuciones y las cargas del
inmueble.

El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.

- Mejoras:
Si el anticresista hiciese mejoras útiles deben serle satisfechas por el constituyente, pero solo si hubieren aumentado el
valor de la cosa y en proporción al mayor valor que la cosa hubiera adquirido.
Está autorizado a descontar del valor de los frutos los gastos que hiciere en la conservación del inmueble (mejoras
necesarias) y en caso de insuficiencia de los frutos, puede cobrarlos al deudor.

Extinción de la anticresis:
La anticresis se extingue por vía principal o por vía de consecuencia, al extinguirse el crédito que garantiza.
• Vía de consecuencia: en forma voluntaria o judicial, se podrá pedir la cancelación del asiento de la inscripción.

PRENDA
Disposiciones generales a la prenda de cosas registrables y a la prenda de créditos.
ARTÍCULO 2219: Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado
en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.

Características:
La prenda es el derecho real de garantía que recae sobre cosa mueble no registrable o un crédito instrumentado, que se
entrega por el constituyente al acreedor o a un tercero designado por ambas de común acuerdo.
Caracteres:
- Accesoriedad
- Convencionalidad
- Especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al crédito
- Indivisibilidad
Objeto:
- La prenda con desplazamiento puede recaer sobre cualquier cosa mueble no registrable y los créditos instrumentados.
- Para ser objeto de prenda, la cosa debe estar en el comercio y no ser registrable.
- El objeto debe ser actual y estar individualizado en el contrato constitutivo.
- El derecho se extiende a los accesorios de la cosa y a sus aumentos.
- Si se trata de un crédito, debe estar instrumentado (en instrumento público o privado), ya que es impredecible para
la tradición.
Contrato de prenda:
La prenda se constituye por contrato formal y la forma es solemne relativa.
Legitimados:
Están legitimados para la constitución de la prenda: el dueño o la totalidad de los condóminos que pueden ser
deudores o no de la obligación garantizada.
No puede el condominio constituir prenda sobre su parte indivisa.
Posesión del objeto gravado:
ARTÍCULO 2221: Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien afectado se
encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en
posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro con
obligación de devolverla.

Forma y oponibilidad:
Para que la prenda sea oponible a terceros debe constar en instrumento público o privado de fecha cierta.
Es necesario la entrega del objeto al acreedor o al tercero.
ARTÍCULO 2222: Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o
privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del
crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de
los documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.

Prenda de cosas:
- La prenda otorga al acreedor un derecho real sobre la cosa, que tiene carácter absoluto y le permite reclamar en
manos de quien se encuentre.
- Si el constituyente prenda una cosa ajena, esta es inoponible al verdadero dueño.
- Prenda de cosa ajena.
- Si un condominio constituye prenda sobre toda la cosa sin la conformidad de los demás condóminos, le es
inoponible a ellos, pero es válido el acto si en la partición se le adjudica al constituyente.
ARTÍCULO 2224: Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del
constituyente la restituye al dueño que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual
valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligación principal aunque tenga
plazo pendiente.

Frutos:
ARTÍCULO 2225: Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos
al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en contrario.

Uso de la cosa:
El acreedor recibe la posesión de la cosa, pero no puede usarla sin consentimiento del deudor, a menos que el uso
sea necesario para la conversación de la cosa. Ello porque la entrega al acreedor de la cosa es en función de garantía
en cumplimiento de la obligación.
ARTÍCULO 2226: Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor,
a menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso puede abusar en la utilización
de la cosa ni perjudicarla de otro modo.

El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor a:

a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;

b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;

c) reclamar daños y perjuicios.

Gastos originarios en la conservación:

ARTÍCULO 2227: Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa
prendada, aunque ésta no subsista.

El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.

El acreedor prendario responde por la pérdida o deterioro de la cosa debidos a su culpa o negligencia o a la de sus
dependendientes.
Tendrá derecho a cobrar del deudor las mejoras útiles hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa si los gastos se
realizaron con la conformidad del dueño.
Venta del bien empeñado:
ARTÍCULO 2228: Venta del bien empeñado. Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una
notable pérdida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien.
Asimismo, el constituyente puede recabar la devolución de la prenda sustituyéndola por otra garantía real
equivalente y, si se presenta ocasión favorable para su venta, requerir la autorización judicial para proceder,
previa audiencia del acreedor.

- El constituyente (dueño de la cosa prendada), puede enejenarla, pues no pierde el dominio de ella, pero que el
adquirente cargará con el gravamen.
- La destrucción del objeto de la prenda producirá la extinción de la garantía.
- En caso de destrucción parcial o un daño significativo subsiste el derecho, pero el acreedor podrá alegar el perjuicio
por la disminución de la garantía.
- El privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido por la venta de la cosa.

Ejecución:
ARTÍCULO 2229: Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente
anunciada con diez días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que
corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse.

Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse
en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.

Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:

a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del
vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o bien por el que resulte del
procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto debe ser designado por el juez a simple petición
del acreedor;

b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede consistir en
la designación de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen
de un determinado ámbito de negociación o según informes de los valores corrientes de mercados al tiempo de
la enajenación que indican una o más cámaras empresariales especializadas o publicaciones designadas en el
contrato.

A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con las
indicadas en los párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso.

El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su
adjudicación.
Rendición de cuentas
ARTÍCULO 2230: Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser
impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.

La rendición de cuentas debe realizarse de forma precisa y documentada, a fin de comprobar que la enajenación se
hizo en forma debida.

Extinción de la prenda
Dado su carácter de derecho accesorio, la prenda se extingue por vía de consecuencia (cuando se extingue el crédito
garantizado) o por vía principal (si la cosa se extingue o es puesta fuera del comercio.
- Si la cosa se vende en una ejecución forzada, con citación del acreedor prendario, la prenda se extingue y el
adquirente en la subasta la adquiere libre de gravámenes, los derechos del acreedor prendario se trasladan al precio
obtenido en la subasta, sobre el que podrá cobrar con el privilegio que le corresponde.
- Si el acreedor prendario no es citado, la prenda no se extingue y sigue gravando la cosa por que se trata de un
derecho real oponible erga omnes.
También se extingue la prenda si la ejecución es promovida por el propio acreedor, sobre su producido podrá cobrar
con el privilegio que le asiste.
Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda, el acreedor está obligado a restituir al deudor la
cosa empeñada, con sus accesorios.

Prenda de créditos:
ARTÍCULO 2232: Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito
instrumentado que puede ser cedido.

La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste no
sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado.

Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.

- Puede ser objeto de prenda toda clase de créditos, siempre y cuando puedan ser cedidos.
- El crédito debe hallarse en el comercio y ser transmisible. y ha de constar por escrito a fin de poder entregar el
instrumento.

Constitucion:
Se debe notificar al deudor a fin de que tome conocimiento de quien es el titular de la garantía y a por lo tanto. a
quien ha de pagar la obligación.
ARTÍCULO 2233: Constitución. La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la existencia del
contrato al deudor del crédito prendado.

Conservación y cobranza:
- Vencimiento del crédito: el acreedor puede cobrar el crédito sin necesidad de conformidad del constituyente.
- Prestación dineraria: puede recibir el monto adeudado aplicando la cancelación de su crédito contra el deudor. En
caso de haber remanente es del cedente.
- Cosa no dineraria: el acreedor debe proceder a venderla en subasta judicial.
ARTÍCULO 2234: Conservación y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente,
el crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir
íntegramente su derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.

Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa.

Extinción
ARTÍCULO 2237: Extinción. Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito dado en
prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la
prenda al deudor del crédito prendado.

El acreedor prendario, extinguida la prenda, debe restituir el instrumento del crédito, ya que su derecho a retenerlo cesa
con la extinción de la prenda. Así también debe notificar la extinción del gravamen al deudor cuya obligación fue cedida
en prenda, a fin de que no pague a quien no corresponde.

USUCAPIÓN:

Concepto

La usucapión es uno de los modos de adquirir derechos reales.

Tipos de prescripción

- Adquisitiva: es aquella que conducirá a la adquisición de los derechos a través de la opresión, ejercida durante el
tiempo exigido por la ley.

- Liberatoria: se mueve en el ámbito de los derechos personales. Es aquella que surge por la inacción del acreedor, lo
cual conducirá a que se extinga la acción para reclamar judicialmente de su deudor el cumplimiento de la obligación.
Extinguida la acción por la prescripción, el pago no puede ser reclamado.

Prescripción adquisitiva de inmuebles o usucapión

ARTÍCULO 1897: Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una
cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

La prescripción adquisitiva sólo tendrá lugar respecto a derechos reales que se ejercen por la posesión.

- Es decir: todos menos las servidumbres y la hipoteca, sin embargo, tampoco podrán adquirirse por usucapión los
derechos reales de garantía de prenda y anticresis, que ,a pesar de ejercerse por la posesión, sólo pueden nacer por
contrato.

Fundamento de la prescripción adquisitiva:

El fundamento es consolidar situaciones fácticas, como medio para favorecer la seguridad jurídica y proteger el interés
de los terceros que hayan podido confiar en una apariencia de titularidad mantenida durante un tiempo razonable,
eliminando situaciones inestables y dando certeza a los derecho. También, tiene un contenido social, ya que frente al no
uso de las cosas por parte del propietario, se le hace perder el derecho, confiriéndosele el mismo al que realmente hace
producir la cosa durante el tiempo marcado por la ley.

Es un modo de hacer que los bienes no se mantengan improductivos, lo cual favorece a la economía y al interés general.

Carácter imperativo:

Este caracteres hace que los plazos fijados por la ley para que se consuma la prescripción no pueden ser modificados
por acuerdo de los particulares.

ARTÍCULO 2533: Carácter imperativo. Las normas relativas a la prescripción no pueden ser modificadas por
convención. Nada puede ser modificado por las partes porque las normas son de orden público.
Modo de adquisición originario:

Se trata de un modo de adquisición originaria ya que no hay un nexo entre el titular anterior y quien adquiere el derecho
por usucapión: el usucapiente se convierte en titular del derecho con independencia de que antes lo fuera otra persona y
lo obtiene por haber poseído la cosa con los requisitos y por el plazo legal y no por transmisión del anterior propietario.

• Sin embargo: sí deberá soportar los gravámenes que pesan sobre la cosa, debido a que los derechos reales son
oponibles erga omnes.

Sujetos:

ARTÍCULO 2534: Sujetos. La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal
en contrario.

La prescripción juega a favor y en contra de todas las personas humanas y jurídicas e incluso el estado en cuanto a los
bienes de su dominio privado, pues los bienes públicos son imprescriptibles.

Objeto:

Cosas muebles o inmuebles susceptibles de posesión.

Elementos comunes a la prescripción larga y corta: posesión y tiempo.

La prueba de la concurrencia de ambos requisitos se halla a cargo de quien pretende haber adquirido el derecho real por
este modo, salvo que concurra alguna presunción legal.

- La posesión:

ARTÍCULO 1909: Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

- La posesión se exterioriza a través de la realización de actos materiales sobre la cosa. Es decir, el poseedor debe de
tener la disponibilidad fáctica de la cosa (el corpus), debe de poder disponer materialmente de la cosa y no reconocer en
otra persona un señorío superior.

- La posesión debe ser pacífica, ininterrumpida, y continua.

- Sin embargo, los actos posteriores de mera facultad o de simple tolerancia, a pesar de ser actos materiales sobre la
cosa, no conducirán a la adquisición de la cosa por prescripción, aunque cumplan con los años exigidos por la ley.

Posesión ostensible y continua:

ARTÍCULO 1900: Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

• Que la posesión sea ostensible implica que la posesión sea conocida o que puedan conocerla no solo el dueño
de la cosa sino también terceros interesados de buena fe, es decir, los actos posesorios y el comportamiento del
poseedor deben ser perceptibles por cualquiera.

• Que la posesión sea continua e ininterrumpida lo que significa que, no es necesario el ejercicio constante de
actos posesorios siempre que ellos respondan a la naturaleza y destino de la cosa, y no a una omisión voluntaria
del poseedor.

Ejemplos de actos posesorios: alambrar, plantar, cercar, mejoras, reparaciones, pago de impuestos, estos actos deben
ser demostrados por el actor con el fin de acreditar de que se mantuvo en la posesión del inmueble por el plazo exigido.

- El tiempo:

El transcurso del tiempo es el otro requisito que, unido a la posesión, conduce a la adquisición por usucapión.
para satisfacer el requisito del tiempo, el poseedor no necesita acreditar que el número de años de posesión exigidos ha
transcurrido en su totalidad en su propia cabeza, sino que puede aprovecharse de la posesión de sus antecesores, siempre
que se reúnan los requisitos de la unión o accesión de posesiones.

ARTÍCULO 1901: Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las
otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.

Cómputo del tiempo:

ARTÍCULO 1903: Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la
fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.

Suspension e interrupcion:

El curso de la prescripción no se interrumpe ni suspende, salvo que concurran las causales de suspensión o interrupción
legalmente previstas.

- Suspensión

ARTÍCULO 2539: Efectos. La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura pero
aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó.

- Esto quiere decir que: se detiene el cómputo del tiempo por el plazo que dure la suspensión pero no se pierden la
cantidad de años juntados hasta la fecha de la suspensión, cesada la suspensión, se reanuda el curso del plazo, que se
suma al ya transcurrido.

3 causales de suspensión:

• Interpelación fehaciente:

La interpelación fehaciente (por ej. por acta notarial, carta documento, telegrama colacionado, etc.) hecha por
el titular del derecho al deudor o poseedor suspende el curso de la prescripción. Pero solo por un sola vez y
por el término de seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción.

• Pedido de mediación:

La suspensión se produce desde la expedición, por medio fehaciente, de la comunicación de la fecha de la

audiencia de mediación o de su celebración, lo que ocurra primero. El plazo se reanuda a partir de los veinte
días contados desde el momento en que el acta de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a
disposición de las partes.

• Casos especiales:

ARTÍCULO 2543: Casos especiales. El curso de la prescripción se suspende:

a) entre cónyuges, durante el matrimonio;

b) entre convivientes, durante la unión convivencial

c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos,
durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo

d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización, mientras
continúan en el ejercicio del cargo;

e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por
causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

- Interrupción:
El efecto de la interrupción es tener por no sucedido el lapso anterior iniciándose luego de la interrupción un nuevo
plazo.

Efecto subjetivo o individual:

ARTÍCULO 2549: Alcance subjetivo. La interrupción de la prescripción no se extiende a favor ni en contra de los
interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.

3 causales de interrupción:

• Reconocimiento:

El reconocimiento del derecho del poseedor interrumpe el curso de la prescripción, porque transforma al
poseedor en tenedor. Para que pueda empezar a prescribir nuevamente tendrá que producirse una interversión
de título, que lo transformará nuevamente de tenedor en poseedor. ARTÍCULO 2545:Interrupción por
reconocimiento. El curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor
efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe.

• Petición judicial:

ARTÍCULO 2546: Interrupción por petición judicial. El curso de la prescripción se interrumpe por toda
petición del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo,
contra el poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por
persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal
aplicable.

Interrumpirá la prescripción por ejemplo: el pedido de beneficio de litigar sin gastos, la deducción de un
interdicto, las medida de prueba anticipada, las diligencias preliminares.

• Solicitud de arbitraje:

ARTÍCULO 2548: Interrupción por solicitud de arbitraje. El curso de la prescripción se interrumpe por la
solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupción de la
prescripción por petición judicial, en cuanto sea aplicable.

La solicitud de arbitraje interrumpe el curso de la prescripción, la solicitud puede formularla cualquiera de

ambos contenedores o ambos, dirigida al árbitro designado o a la entidad administradora.

Dispensa de prescripción:

ARTÍCULO 2550: Requisitos. El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la acción, si
dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio de la acción, y el
titular hace valer sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la cesación de los obstáculos.

En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa desde la cesación de la
incapacidad o la aceptación del cargo por el representante.

Esta disposición es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin curador, si el que es designado hace
valer los derechos dentro de los seis meses de haber aceptado el cargo.

Se trata de una dispensa de la prescripción cumplida y no de una causal de suspensión o interrupción.

- La prescripción tiene que haberse consumado durante el impedimento, pues las dificultades deberán “obstaculizar
temporalmente” el ejercicio de la acción (por ejemplo, la reivindicatoria), y la dispensa carecerá de efecto si no se inicia
la acción dentro del plazo fijado contado a partir de la cesación de aquella obstaculización.

- El curso de la prescripción no se suspende por el impedimento sino que ella continúa corriendo, la norma tiene lugar
en el caso de que la prescripción se cumpla durante el impedimento.

• Por ejemplo: que se cumplan los 20 años de prescripción larga durante una guerra.

- Las dificultades deben presentarse durante el curso de la usucapión, y esta cumplirse durante el impedimento.
- Debe de tratarse de impedimentos imprevisibles o insuperables (fuerza mayor).

- El impedimento puede tener carácter colectivo (guerras, inundaciones) que afecten a todos los individuos, o carácter
personal, siempre que sea insuperable (por ejemplo: secuestro, enfermedad).

Plazo: Para que funcione la dispensa, el titular debe hacer valer sus derechos dentro de los 6 meses siguientes a la
cesación de los obstáculos

Juez:

La dispensa no queda sujeta al arbitrio judicial, sino que, reunidos los requisitos legales, el magistrado debe otorgar la
dispensa.

Tipos de prescripción adquisitiva:

Prescripción breve o corta: 10 años para la adquisición

ARTÍCULO 1898: Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y
buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida
el plazo es de dos años.

Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.

Requisitos:

- Justo título:

El justo título, es un acto jurídico revestido de las formalidades exigidas por la ley según el caso, que tiene por fin
constituir o transmitir un derecho real, pero que no alcanza a ser título suficiente porque adolece de uno de estos defectos:
falta de capacidad o de titularidad en el otorgante. O sea que el justo título es algo menos que el título suficiente.

- El justo título necesita de la prescripción (breve) para consolidar la adquisición del derecho real en cabeza del
adquirente. A través de la prescripción breve se tiene la posibilidad de adquirir el título suficiente. Es decir, si la
persona posee durante 10 años y tiene un justo título ese título se subsana por el transcurso de los 10 años, teniendo
en cuenta el instituto de la convalidación. Es por ello que es un método de bonificar el título defectuoso.

- El justo título debe ser existente y aplicarse a la cosa poseída.

ARTÍCULO 1902: Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad
transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.

- Buena fe:

La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho
a ella.

Es decir, el sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir,
cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.

Prescripción larga: 20 años para la adquisición

ARTÍCULO 1899: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.

No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.

- Es aquella que se consuma luego de 20 años de posesión ostensible y continua.

- No requiere justo título ni buena fe. Por ejemplo, quien usurpe un inmueble, aunque haya cometido un delito, puede
convertirse en propietario a través de este modo de adquisición. Los veinte años de posesión ostensible y continúa habrán
purificado el pecado original de la usurpación y lo habrán transformado en titular del derecho.

Formas procesales de hacer valer:

ARTÍCULO 2551: Vías procesales. La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción.

- Ejemplo de acción: el poseedor con usucapión consumada puede iniciar acción a fin de que se lo declare titular del
derecho.

- Ejemplo de excepción: el poseedor con usucapión consumada puede oponer la excepción de prescripción adquisitiva
frente a la acción reivindicatoria deducida por el propietario en su contra.

Juicio de usucapión:

Se puede promover acción de prescripción adquisitiva tanto en caso de prescripción adquisitiva breve como larga.

- Es conveniente: No obstante que la adquisición o consolidación del derecho se produce con el cumplimiento del plazo,
siempre le será conveniente a quien hubiera usucapido promover el proceso judicial, a fin de que una sentencia lo
declare efectivamente titular, en orden a lograr la indudable estabilidad de su derecho.

Juicio y sentencia

ARTÍCULO 1905: Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción
adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción,
se produce la adquisición del derecho real respectivo.

- El juicio debe ser contencioso y se otorga a la sentencia efecto declarativo, es decir, no constituye el derecho real
sino que declara que existe tal derecho.

- El derecho real se adquirió al consumarse el plazo, y la sentencia sólo declara tal efecto, es por eso que el juez debe
fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción se produjo la adquisición del derecho real.

- La sentencia y su registro resultarán indispensables por quien hubiera usucapido, por los efectos que corresponden y
en virtud del principio registral del tracto sucesivo.

Efectos de la sentencia:

Usucapión breve: efecto retroactivo

La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin
perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.

Usucapión larga: no retroactividad.

La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión.

Publicidad de los derechos reales

Concepto:
Debido a que los derechos reales revisten el carácter de absolutos (oponible erga omnes), deben ser respetados por todos,
y para ello, es esencial que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a través de su publicidad. A su vez, la
publicidad también permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando a toda la sociedad.
ARTÍCULO 1893: Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.

Tipos de publicidad:
Sistemas de publicidad no registrales
Publicidad posesoria.
La publicidad no se cumple a través de la inscripción sino por otros medios.
En este sistema opera la tradición como medio de publicidad, es decir, la sociedad logra enterarse de la existencia de
ese derecho real a través de la realización de actos posesorios sobre la cosa que reviste la publicidad de ese estado de
hecho o publicidad posesoria.
Es el único tipo de publicidad que existe en las cosas muebles.
Por ejemplo: aquel vecino que hace ostensible sus actos posesorios sobre la cosa (construye, corta el pasto, etc).
Sistemas de publicidad registrales:
Si bien es relevante la publicidad posesoria es necesario contar con otro medio de poner en conocimiento de los terceros
la existencia del derecho real y este medio son los registros, en los cuales se inscriben los títulos que contienen los actos
causales de adquisición de derechos reales.
Declarativos y constitutivos
- Declarativos: sirve para declarar ante terceros un derecho real ya existente entre las partes y terceros desinteresados.
Es el sistema que se utiliza para los inmuebles cuya inscripción exige título y modo suficiente.
- Constitutivos: la inscripción es una condición de nacimiento del derecho real, el cual no existe, ni entre las partes si
no media la inscripción. Es el sistema que se utiliza para los automotores cuya inscripción exige título suficiente, modo
suficiente e inscripción registral:
Personales y Reales
- Personales: los títulos se asientan bajo el nombre de la persona titular y se inscriben los derechos reales que figuran
inscritos a su favor.
- Reales: toma como base a la cosa sobre la cual recaen los derechos, por este sistema cada inmueble está matriculado
con su correspondiente número de orden, asignandosele una hoja especial o folio (llamado folio real), donde se asientan
la cadena de titulares, los gravámenes, restricciones y la cancelación de los derechos reales que tiene el inmueble al que
le corresponde cada folio.
Hoy en día se utiliza el folio electrónico.
Validan los títulos o no validan los títulos:
- Validan los títulos: la inscripción purifica a los títulos de los vicios de los que pudieran estar afectados.
- No validan los títulos: la inscripción no convalida el título ni subsana los defectos de los que adolece.
El Sistema Nacional Argentino es declarativo y no convalidante ya que que la inscripción no convalida el título nulo ni
subsana los defectos de que adolece el título. Por ello la inscripción del título no significa tener por acreditada la
titularidad de derecho ni la buena fe.
La publicidad posesoria supera a la registral, ya que al requerir el derecho real título y modo suficiente si el titular
inscripto no está en posesión no adquirió el derecho real pese a que el registro publicite su titularidad.
Leyes 17.711 y 17.801: Ley Nacional de Registro de la Propiedad Inmueble
La adquisición derivada de los derechos reales por actos entre vivos requiere del título y modo suficiente (tradición),
una vez reunidos estos requisitos nace el derecho real, el cual será válido entre las partes y terceros desinteresados, es
por ello que la inscripción de aquellos títulos en los registros inmobiliarios es necesaria para la oponibilidad a terceros
interesados de buena fe.

Los principios registrales

Son las bases fundamentales, orientaciones o líneas directrices a las que debe sujetarse el ordenamiento jurídico
registral.

Principio de autenticidad
El documento que ingresa al registro debe hacer fe por sí o con otros complementarios en cuanto a su contenido
registrable, para ello, se exige que los documentos estén constituidos bajo escritura pública o notarial, resolución judicial
o administrativa según corresponda.
La combinación de documento público y registro público permite que se registren la mejor cantidad de títulos
defectuosos.
Principio de rogación:
La administración registral no puede actuar si no media solicitud, petición, ruego, instancia, disposición de los otorgantes
de un acto o derecho o de tercero interesado.
- Si no existe mandato legal expreso, la actuación de los órganos registrales no puede realizarse de oficio.
- Le es permitido al rogante desistir de su pretensión registral, mediante un acto en cuya virtud manifiesta su intención
de no proseguir el trámite de inscripción, dejándolo en un estado trunco y, por consiguiente, reduciendo lo actuado por el
órgano registral. Es factible el desistimiento del trámite inscriptorio si se pide dentro del lapso que pudiera mediar entre el
asiento de presentación del documento y su registración. Osea que la facultad de desistir es admisible únicamente si el
Registro no se expidió con alcance definitivo.
Principio de inscripción
La inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de los documentos, instrumentos o títulos es una obligación ya
que si el titular no registra su derecho no estará legitimado para disponer.
Artículo 17: Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga
o sea incompatible.

Mediante la anotación o registración del documento el registrador extracta de los titulos que acceden al registro sus
datos dominantes que luego vuelca en el asiento registral.
Principio de legalidad
Está referido al control de legalidad que realizan las instancias registrales de los actos, derechos, contratos, etc. cuya
inscripción se solicita.
- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
- Toda rogatoria de inscripción, aún la judicial, debe ser calificada por el registrador.

- La resolución del registrador al calificar el documento debe estar fundada en la ley por que de esa manera cumple con
la finalidad de respetar el ordenamiento jurídico y de actuar conforme a él.
- Si el documento presenta una nulidad absoluta y manifiesta: debe rechazar la inscripción.
- Si el documento presenta un defecto subsanable: debe pedir su rectificación y practicar una inscripción provisoria.
Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;

b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado,
para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta
días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente.

Resoluciones judiciales:
A diferencia de los documentos públicos notariales, los documentos judiciales no pueden ser objeto de calificación sino
en determinados extremos. El registrador de la Propiedad Inmueble no puede calificar el contenido de la resolución
judicial que se desea inscribir.
Principio de especialidad
Al registro deben acceder situaciones y relaciones jurídicas perfectamente determinadas, es por ello que se debe
determinar: la ubicación e inscripción del inmueble, sus medidas, superficies y linderos, y todas las especificaciones
que resulten necesarias para su especificación.
Artículo 12: El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de
breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón
de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las
constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos
personales que se requieran para las escrituras públicas. Se expresará, además, el número y fecha de presentación
del documento en el Registro.

Prohibición de la doble matriculación:

El dominio es exclusivo y dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa, siendo este un
requisito que hace a la esencia del dominio. La doble matriculación se
refiere a una situación anómala en virtud de la cual, con referencia a un mismo inmueble o sobre una misma parte
indivisa, existen uno o varios asientos de dominio o condominio superpuestos, con distintos titulares simultáneamente

Principio de tracto sucesivo:

Este principio tiene como fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales de modo que todos los
actos dispositivos formen un encadenamiento perfecto y aparezcan registrados como si derivaren unos de otros, de forma
continua. Es decir, que cada nueva inscripción se apoye en la anterior, que resulta su antecedente legítimo.
Los elementos del tracto sucesivo son:
- El sujeto: identidad entre la persona que otorga el acto dispositivo y la que figura en los asientos como titular del
derecho que dispone.
- El objeto: descripción del inmueble en el documento coincidente con el que figura en el folio.
- Los efectos: en caso de inobservancia el Registro no inscribe el documento si el adquirente no puede justificar la
legitimación.
El principio está dirigido al orden y modo de llevar los asientos del Registro, del cual deberá resultar la perfecta identidad
del que aparece como disponente en el documento con el titular registral. Todo asiento nuevo debe encontrar su apoyo
en el anterior, es decir que debe emanar del titular inscripto, de lo contrario el registrador no podrá hacer lugar al
documento.

Artículo 15: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la
que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

Tracto abreviado:
Es una excepción a la inscripción previa de los documentos y modalidad del tracto sucesivo. El tracto sucesivo no se
rompe ni interrumpe sino que se evita la previa inscripción. Es un mecanismo especial de implementación registral
dirigido a reducir el número de asientos o comprimirlos, sin resentir la completividad del contenido registrado. Esta
modalidad permite omitir inscripciones que solamente tendrán una duración breve, con innecesario dispendio de tiempo
y dinero.
Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto
con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cónyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios

jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los
derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia
que se consignará en el folio respectivo.

Principio de prioridad:
Parte de la máxima de “Prior tempore potior iure”. La preferencia excluyente se configura frente a derechos reales
incompatibles (como por ejemplo dos dominios sobre una cosa) y es por ello que la prioridad en el tiempo de la
inscripción determinará la preferencia de los derechos que otorga el registro. Los efectos de los asientos registrales, así
como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación.
Las partes podrán mediante declaración formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos de este principio
estableciendo otro orden de prelación para sus derechos.
Artículo 19: La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá
por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo
40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá
resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión
y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus
derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.

Principio de publicidad:
La publicidad jurídica registral, es la exteriorización de situaciones y relaciones jurídicas de modo permanente, continuo
y organizado a través del Registro. Su finalidad es proporcionar seguridad jurídica de las situaciones y relaciones
jurídicas incorporadas al Registro y seguridad en el tráfico derivado de lo inscrito.
La publicidad se exterioriza mediante tres maneras:
- Exhibición de la documentación registral:
Artículo 21: El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes,
documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma en que la
documentación podrá ser considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.

- Publicidad formal: En tanto que el Registro es público, la publicidad registral formal garantiza que toda persona
acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo
Registral. El personal responsable del Registro no puede mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.
- Publicidad material: Se establece que se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones.
Acciones posesorias y acciones reales:
1. ACCIONES POSESORIAS
Finalidad.
ARTÍCULO 2238: Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias según
haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene
una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con
intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.

Principios comunes:
Se prohíbe la justicia por mano propia, la violencia privada, de propia autoridad aun cuando provenga del titular de un
derecho.
ARTÍCULO 2239: Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o tenencia misma,
sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no
puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.

Ataques que pueden sufrir las relaciones de poder

Los ataques son: el desapoderamiento o despejo y la turbación.
Deben consistir en actos materiales sobre la cosa, producidos o de inminente producción, ejecutados contra la voluntad
del poseedor y con intención de poseedor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como
acción de daños.

Turbación:
Los actos de turbación tienen que ser inminentes, que estén pasando en el momento y que esa persona se esté viendo
impedida de ejercer libremente su posesión.
Ejemplos de turbación: la destrucción de alambrados, la introducción de animales en el terreno del poseedor, si se hacen
obras en el terreno de este, etc.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Desapoderamiento:
Se excluye totalmente o parcialmente al poseedor sobre la cosa o parte material de ella.
Ejemplos de desapoderamiento o despojo: si un ladrón arrebata una cartera, si una persona se instala en un inmueble,
impidiendo entrar al dueño al mismo, comportándose como dueño
Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.

Legitimación:
Pueden ejercer las acciones posesorias los tenedores:
ARTÍCULO 2245: Legitimación. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas, universalidades de
hecho o partes materiales de una cosa.

Prueba:
ARTÍCULO 2243: Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la
tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la lesión. Si esta prueba no se
produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.

Procedimiento
ARTÍCULO 2246: Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que
establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.

Conversión:
ARTÍCULO 2244: Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que determina la
promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la lesión mayor, sin que
se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en juicio.
Por ejemplo: sí promovida una acción de mantener con motivo de una turbación, esta turbación se convierte en despojo
porque el turbador excluye absolutamente al poseedor, podrá solicitarse la conversión de la acción de mantener en
acción de despojo.

2 tipos de defensas
Defensa extrajudicial:
Pese a erradicar la justicia por mano propia y la violencia como modo de responder a los ataques, se admite la defensa
extrajudicial de la persona cuando se ejercita como legítima defensa. Esta defensa, que puede ser ejercida por el
poseedor, tenedor y los servidores de la posesión tiene carácter excepcional.
- La defensa procede tanto contra la turbación como contra el despojo.
- No se tiene que tratar si o si de un ataque violento.
Requisitos para la defensa extrajudicial:
• Ataque de un tercero.
• Que el tercero emplee una fuerza suficiente (dentro de los límites acordes).
• Que no medie un intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa.
Que los auxilios de la fuerza pública no lleguen o lleguen tarde.
ARTÍCULO 2240: Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia
autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los
casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin
intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede
también ser ejercida por los servidores de la posesión.

Defensa judicial:
La defensa judicial está confinada dentro de dos acciones: la acción de despojo y la acción de mantener:
Acción de despojo:
Se otorga esta acción cuando de los resulte el despojo, desapoderamiento o desposesión (ya sea total o parcial) de la
cosa. Es decir, la exclusión absoluta por cualquier medio: violencia, clandestinidad o abuso de confianza del objeto, aun
cuando provenga del dueño del bien, si toma la cosa de propia autoridad.
- Legitimados activos: todos los poseedores (aún vicios) y todos los tenedores.
- Legitimados pasivos: el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, siempre que tengan la cosa en
su poder.
ARTÍCULO 2241: Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión
a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante,
sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede
ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.

Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en
el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción
de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o
a la tenencia.

Acción de mantener
Se otorga para el caso de turbación en el objeto, en todo o en parte de él. Es decir, esta acción se otorga a quienes se
están viendo turbados en el ejercicio de la posesión, no contra quien fue despojado sino aquel que es amenazado e
impedido de ejercer libremente su posesión o tenencia.
Finalidad: cuidar la posesión o tenencia de la persona amenazada. Se deben de demostrar que hay serias razones que
demuestren que se puede llegar a despojar a la persona.
Ejemplo de amenaza: la amenaza de un vecino de derribar un alambrado.
Legitimados activos: son todos los tenedores y poseedores, aún viciosos.
Legitimados pasivos: son quienes llevan a cabo los actos de turbación.
ARTÍCULO 2242: Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la tenencia o la
posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra
quien lo turba en todo o en parte del objeto.

Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los
actos que anuncian la inminente realización de una obra.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes
para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la
posesión o a la tenencia.

2. ACCIONES REALES
Concepto:
- Las acciones reales son las vías judiciales que el ordenamiento jurídico brinda a los titulares de derechos reales para
que los defiendan de los ataques que pueden sufrir.
- Se ejercen a través de un juicio en el cual se ventila el derecho (ius possidendi), proceso en el cual el actor goza de
amplitud de defensa y prueba y que culmina con una sentencia de carácter definitivo sobre el derecho de poseer.
-Los ataques o lesiones que pueden sufrir los derechos reales y que habilitan la procedencia de las acciones reales son:
el desapoderamiento o despojo, la turbación y impedimento u obstaculización del ejercicio (caso servidumbres)
ARTÍCULO 2247: Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y
libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.

Las acciones reales son:

La acción reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde.
Las acciones reivindicatoria y negatoria se confieren a los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, se
trate de cosas inmuebles o muebles.
La diferencia entre ellas radica en la intensidad del ataque:
1. La acción reivindicatoria: contra desapoderamiento/despojo
Es la acción por la cual el titular de un derecho real que se ejerce por la posesión o el acreedor hipotecario con hipoteca
constituida sobre la cosa objeto del ataque, defienden la existencia de su derecho real por haber sufrido despojo o
desapoderamiento, respecto de toda la cosa o de una parte material de ella, persiguiendo su restitución y en su caso el
resarcimiento de los daños padecidos.
- Se vincula con la existencia del derecho real.
- Defiende el derecho real contra el desapoderamiento o despojo.
- Persigue el reintegro del objeto, que puede ser una cosa o cosas que debe ser cierta, determinada y de existencia actual.
También pueden ser objeto de esta acción las universalidades de hecho.
- Las cosas fungibles, indeterminadas, inmateriales, futuras o accesorias de la cosa principal no pueden ser reivindicadas.
ARTÍCULO 2253: Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables
o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la
restitución.

- Legitimación activa:
Están legitimados para reivindicar, los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie, usufructo, uso, habitación, anticresis,
prenda y el acreedor hipotecario.
- Legitimación pasiva:
La reivindicación podrá dirigirse contra el poseedor o contra el tenedor, a pesar de que este último la tenga a nombre del
reivindicante.
Ejemplo: El titular del derecho real podrá dirigir su acción contra un usurpador (poseedor); si el usurpador hubiera dado
el inmueble en comodato o lo hubiere alquilado, podrá ejercerse la acción contra el comodatario o el inquilino, si el
titular hubiese alquilado su inmueble, podrá reivindicarlo del locatario.
Prueba: la carga de la prueba está en cabeza del reivindicante.
Quien demanda por acción reivindicatoria la restitución de la cosa contra el poseedor debe justificar la titularidad del
derecho respectivo, porque la acción se concede a los titulares de derechos reales-que se ejercen por la posesión, según
vimos. Si el reivindicante no prueba su título, aun cuando el demandado no invoque título alguno, perderá el juicio, si el
demandado invoca título, el actor deberá acreditar la superioridad del suyo
Sentencia:
El pronunciamos que ponga fin al pleito, si hace lugar a la reivindicación, debe ordenar la restitución del objeto, parte
material de él o sus restos.
2. La acción negatoria: contra turbaciones
La acción negatoria se vincula con la libertad del derecho real, lo defiende contra ataques de grado menor que la acción
reivindicatoria, ósea contra la turbación, especialmente cuando alguien se arroga indebidamente una servidumbre u otro
gravamen sobre la cosa. También procede para reducir límites en el ejercicio de un derecho real efectivamente
constituido.
- Se vincula con la libertad del derecho real.
- Persigue el cese de la turbación.
- La sentencia favorable ordenará el cese de la turbación y también adoptará medidas para impedir que aquella vuelva a
producirse.
ARTÍCULO 2262: Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de
poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede
también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

- Prueba: al actor le basta con probar el derecho real que invoca.

ARTÍCULO 2263: Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin
necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está
constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.

3. La acción confesoria: contra actos que limitan la servidumbre

La confesoria se vincula con la plenitud del derecho real y protege a los titulares de servidumbres contra actos que
impidan o dificulten su ejercicio.
- Se vincula con la plenitud del derecho real.
Por ejemplo: constituida una servidumbre de paso, el titular del fundo sirviente coloca una tranquera con candado para
impedir que el titular del fundo dominante ingrese al inmueble gravado a los efectos de transitar por él. También se
concede en los supuestos de violaion de los límites del dominio, a los efectos de hacerlos respetar.
ARTÍCULO 2264: Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos
inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.

- Prueba: al actor le basta con probar que es titular del fundo dominante y su derecho de servidumbre activa.
ARTÍCULO 2265: Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre
activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos
inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de
probar su derecho de hipoteca.
4. La acción de deslinde:
Esta acción procede cuando los colindantes ignoran por donde pasa la línea separativa o donde se ubican los límites del
terreno. No hay controversia respecto del derecho sino sólo dudas acerca de la ubicación del límite sobre el terreno. Con
la acción de deslinde se persigue la investigación y demarcación de esos límites.
- Tiene que tratarse de inmuebles no separados por edificios, muros, cercas u obras permanentes. Si lo estuvieran, se
aplicarían las reglas de la medianería y no del deslinde.
ARTÍCULO 2266: Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar
exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de
manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.

- A diferencia de la acción reivindicatoria, los límites no se hayan cuestionados sino que están confundidos.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los
límites.

Legitimación:
ARTÍCULO 2267: Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro
por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar
mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás
poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.

- Sentencia:
ARTÍCULO 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de
probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar
sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos,
por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según, fundadamente,
lo considere adecuado.

Disposiciones comunes a todas las acciones reales

Acreedores
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares
han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.

El acreedor hipotecario deberá de acreditar su derecho de hipoteca y también los requisitos que se exija para deducir la
acción que intenta.
Ejemplos claves:
- Reivindicatoria: el acreedor tiene constituida una hipoteca sobre un inmueble. El dueño de este es despojado por un
usurpador. El acreedor hipotecario tiene acción reivindicatoria para que le sea restituido el inmueble al propietario.
- Negatoria: el acreedor hipotecario tiene constituida una hipoteca sobre un inmueble. Sobre dicho inmueble un tercero
pretende ejercer una servidumbre (v.g., de paso) que no existe. Al acreedor hipotecario le asiste la acción negatoria para
hacer cesar la turbación que tal pretensión implica.
- Confesoria: el acreedor hipotecario tiene constituida una hipoteca sobre un inmueble a cuyo favor existe una
servidumbre de paso que le permite como fundo dominante-arribar a una autopista. Dicha servidumbre valoriza el
inmueble. Si le es impedido por el fundo sirviente el ejercicio de la servidumbre, el acreedor hipotecario puede ejercer la
acción.confesoria en defensa de la servidumbre.

Imprescriptibilidad
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva.

Ejemplo: el dueño de un inmueble es despojado por un usurpador, El duelo desapoderado podrá reivindicar el inmueble
sin limite de tiempo. No obstante, si por el transcurso del tiempo el usurpador se hubiera convertido en propietario por
usucapión, aquel dueño habrá pasado a ser ex-dueño y habrá perdido por ello.la posibilidad de reivindicar; el usurpador
será el nuevo propietario con derecho a intentar las acciones reales que competen a todo titular.
Demanda y sentencia:
ARTÍCULO 2249: Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir
al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.

Resarcimiento de los daños: art 2250

El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño.
• Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño, esto
implica los perjuicios que pudo haber sufrido el actor con motivo del ataque a su derecho real.
• Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real, pues el
derecho quedaría restablecido por vía de la indemnización
Acciones reales de los cotitulares:
ARTÍCULO 2251: Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra
terceros o contra los restantes cotitulares.

Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige
contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida
de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada
condómino se circunscribe a su parte indivisa.

La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El
contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los que han
intervenido en el juicio.

3. Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales

- Las acciones posesorias y las reales no se pueden acumular. Esto quiere decir que, iniciado el juicio posesorio no puede
admitirse o continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado.
ARTÍCULO 2269: Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias.

Diferencia entre ambas:

- En las acciones posesorias se ventilan las relaciones de poder: la posesión y la tenencia, sin interesar que estén o no
respaldadas por un derecho. Es decir, la acción versa sobre las relaciones de poder y el ataque sufrido. El trámite es
abreviado y la sentencia dictada hace cosa juzgada. Y no impide que el vencido o desapoderado promueva contra el
propietario una acción posesoria de despojo.
- En las acciones reales: se debate el derecho real a través del proceso de conocimiento que brinda la mayor amplitud
para la defensa y prueba. La sentencia que se pronuncíe, con fundamento en los títulos aportados, pone fin a la cuestión,
sobre la que no se puede volver.
ARTÍCULO 2270: Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, mas
el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.

ARTÍCULO 2273: Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le
compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si
interpone la acción posesoria puede iniciar después la real.

- Si elige la posesoria puede, si es vencido, intentar la real (porque la posesoria no se habrá controvertido ni resuelto
acerca de su derecho); pero si intenta la acción real pierde la posesoria que le hubiera podido asistir.
ARTÍCULO 2271: Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la
acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado.