TEMA 26.

EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE: CONCEPTO, CARACTERES Y

CLASES. SERVIDUMBRES PERSONALES. SERVIDUMBRES REALES. CONSTITUCIÓN,
CONTENIDO Y EXTINCIÓN.

EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBR: CONCEPTO, CARACTERES Y

CLASES.
Regulación. Libro II, Título VII, “De las servidumbres” (530-604). Capítulo I “De las
servidumbres en general”, Capítulo II “De las servidumbres legales”, Capítulo III “De
las servidumbres voluntarias”.

 Concepto. 530. [Servidumbres reales:] La servidumbre es un gravamen

impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto
dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama
predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. 531. [Servidumbres
personales:] También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o
más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.

 Críticas. 1Define la servidumbre desde el aspecto pasivo de gravamen, cuando

lo más fundamental es su aspecto activo de derecho real; 2dice “inmuebles”,
aunque no se imponen sobre todos ellos sino sólo sobre los que lo son por
naturaleza (predios o fincas); 3las define como relación entre dos fincas, si bien
implica claramente intervención de personas, sin las cuales no hay relación
jurídica posible; 4no precisa la naturaleza del gravamen que constituye la
servidumbre (CC alemán). TS: utiliter (utilidad a prestar al predio dominante),
ejercerse civiliter (ejercicio adecuado al interés, con contenido concreto).

 Caracteres. Derivados de:

-Ser derecho real. Recae sobre la cosa misma y otorga a su titular acción confesoria,
real y ejercitable frente a quien le perturbe en el ejercicio de la misma o la desconozca,
con objeto de hacer confesar la existencia de tal servidumbre y condenar al perturbador
a indemnización. También puede utilizar las acciones de retener y recobrar la posesión.

-Ser derecho in re aliena. Es imposible una servidumbre cosa propia (nemini res sua
servit iure servitutes). Se extingue por consolidación.

-Ser derogaciones al derecho de propiedad. No se presumen. No cabe su existencia

sin una utilidad para un fundo o persona. ¿Cómo diferenciarla de otros derechos reales,
p.ej., el usufructo (usufructuario recibe frutos (utilidad) de fundo ajeno)? La utilidad
que permite obtener la servidumbre es distinta de la que primordialmente proporciona
éste conforme a su destino económico.
Dueño del predio sirviente no puede obstaculizar el ejercicio de servidumbre, y el del
predio dominante deberá hacerlo lo menos gravoso posible. Interpretación restrictiva
(impone un gravamen). La servidumbre, una vez constituida, es inherente al fundo y no
puede transmitirse ni enajenarse, ni puede gravarse con otra (inalienabilidad).
LHip. No se pueden hipotecar las servidumbres, salvo que se hipotequen conjuntamente
con el predio dominante, salvo la de aguas que sí es hipotecable.
-Ser relación entre predios.
 Predios contiguos. Doctrina moderna: los predios no tienen por qué ser
contiguos si la servidumbre puede aun así establecerse, p.ej., la de acueducto.
 Las servidumbres son indivisibles, esto es, no pueden adquirirse ni perderse
parcialmente. 535. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la
servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte
que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más,
cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el
lugar de su uso, ni agravándola de otra manera.
597. Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el
consentimiento de todos los copropietarios. La concesión hecha solamente por
algunos, quedará en suspenso hasta tanto que la otorgue el último.
Las servidumbres, según los romanistas, debe tener una causa perpetua.
Doctrina moderna: discute la tesis romanista; no se excluye que pueda
constituirse la servidumbre por un tiempo limitado pero siempre que la utilidad
prestada sea permanente dentro de dicho plazo (si se consuma en un solo acto no
es servidumbre).

 Clases. 530 y 531. Real o predial, la impuesta sobre un predio a favor de de otro
predio perteneciente a distinto dueño (a pesar de la redacción, la servidumbre se
establece entre los dueños de los predios, no entre éstos en sí). Personal, aquella
cuyo titular es una persona física o jurídica, independientemente de su posible
relación con un predio.

- Por razón del ejercicio. 532. Continuas, aquellas cuyo uso es o puede ser incesante,
sin la intervención de ningún hecho del hombre, p.ej., la de luces y vistas. La
intervención del hombre se produce, como mucho, en la fase preparatoria de la
servidumbre, poniendo los medios para el funcionamiento de la misma. Discontinuas,
las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre, p.ej.,
la de paso.

- Por las señales de su existencia. 532. Aparentes, las que se anuncian y están
continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento
de las mismas, p.ej., acueducto (a efectos legales). No aparentes, las que no presentan
indicio alguno exterior de su existencia. Signo: debe tener relación objetiva con el uso
o aprovechamiento, ser permanente y susceptible de reconocimiento por todos.
- Por razón del contenido. Positivas y negativas, según que obliguen al propietario a
dejar hacer algo a un tercero (servitutes in patendo) o abstenerse de hacer algo
(servitutes in non faciendo). El Código introduce la novedad de ampliar el concepto de
las servidumbres positivas, incluyendo en ellas las que obliguen al propietario a hacer
(servitutes in faciendo). Art. 533 Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño
del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo,
y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin
la servidumbre.

Por su origen. 536. Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los
propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias.
SERVIDUMBRES PERSONALES

 Concepto. Derecho real sobre cosa ajena que atribuye a su titular cualquier
utilidad parcial y determinada que un predio sea susceptible de proporcionar.

 Modalidades.
Nominadas. 600-604. Pastos, leñas y demás productos de los montes de
propiedad particular.
Innominadas. 594. Todo propietario de una finca puede establecer en ella las
servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le
pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.
TS: “servidumbre de balcón” (derecho a ocupar el balcón y ventanas del primer
piso de un edificio sito en una plaza para presenciar los festejos que se
celebrasen en la misma que el vendedor de dicho piso se reservó para sí y sus
sucesores, STS 30 de noviembre de 1908) y aprovechamientos de pastos y
arbolado, derecho de labrar o sembrar en cierta extensión de una finca (STS 3
de abril de 1909).
LASARTE: servidumbre de toril (utilización, por parte de un Ayuntamiento, de
la casa de enfrente en los festejos locales para usarla de toril), derecho de palco
o butaca (ocupar una determinada localidad en un teatro), derecho de caza.
Crítica: las servidumbres personales son una figura jurídica arcaica cuya
finalidad hoy en día se consigue a través de otras instituciones.

 Régimen general. 598. El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre

adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las
obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las
disposiciones del presente título [servidumbres prediales] que le sean
aplicables. Doctrina: la única diferencia entre las servidumbres prediales y las
personales es el elemento subjetivo, luego no habría problemas en la
aplicabilidad del régimen jurídico. DÍEZ PICAZO y GULLÓN: no son
aplicables los preceptos que hablan de “predios dominantes” o en los que el
titular de las servidumbres aparezca muy estrechamente ligado a la propiedad de
un predio
.
 Duración. Si está establecida en beneficio de una persona, será vitalicia, salvo
pacto en contrario; si en beneficio de varias personas, también será vitalicia, si
bien no resulta imposible la existencia de un pacto de duración indefinida; si en
beneficio de una comunidad, no se aplica el límite máximo del usufructo (30
años) y puede pactarse la perpetuidad (doctrina, TS en relación a servidumbre de
leñas a favor de un Ayuntamiento, S de 5 de diciembre de 1930). DÍEZ PICAZO
y GULLÓN: no cabe perpetuidad, pues el CC aboga por evitar la perpetua
vinculación de la propiedad y, siendo próximas históricamente las instituciones
de servidumbre y usufructo deben aplicarse las normas de éste.

 Servidumbre de pastos y aprovechamientos forestales. 600. La comunidad de

pastos sólo podrá establecerse en lo sucesivo por concesión expresa de los
propietarios, que resulte de contrato o de última voluntad, y no a favor de una
universalidad de individuos y sobre una universalidad de bienes, sino a favor de
determinados individuos y sobre predios también ciertos y determinados.
La servidumbre establecida conforme a este artículo se regirá por el título de su
institución.
 603. El dueño de terrenos gravados con la servidumbre de pastos podrá redimir
esta carga mediante el pago de su valor a los que tengan derecho a la
servidumbre. A falta de convenio, se fijará el capital para la redención sobre la
base del 4% del valor anual de los pastos, regulado por tasación pericial. 604.
Lo dispuesto en el artículo anterior es aplicable a las servidumbres establecidas
para el aprovechamiento de leñas y demás productos de los montes de
propiedad particular.

SERVIDUMBRES REALES: CONSTITUCIÓN, CONTENIDO Y EXTINCIÓN

 CONSTITUCIÓN
- Por ley. Unas veces creada, p.ej., natural de aguas; otras concedido el derecho a
reclamar su constitución mediante acto concreto de la autoridad judicial o
administrativa (en realidad, constituida por adjudicación), p.ej., de paso.
- Por negocio jurídico (título), esto es, por cualquier acto jurídico, oneroso o gratuito,
inter vivos o mortis causa. Su forma dependerá del acto realizado, p.ej., si es por
contrato, se requiere escritura pública como forma ad probationem (1.280 “creación de
derechos reales sobre bienes inmuebles”), y si no se otorgase documento justificativo,
podrá suplirse por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por
una sentencia firme.

-Por usucapión. 537. Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren […] por la
prescripción de 20 años [no se aplica el régimen general de la prescripción]. 539. Las
servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo
podrán adquirirse en virtud de título.
538. Para adquirir por prescripción las servidumbres, el tiempo de la posesión se
contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que
haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio
sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante
hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería
lícito sin la servidumbre.

Crítica: se habla de servidumbres negativas, si bien éstas son no aparentes y por tanto
¡no prescriptibles! Para salvar el problema, dicen que el CC se refiere a servidumbres
negativas que son secuela y consecuencia de otras positivas, p.ej., la de no edificar en
relación a la servidumbre de luces y vistas.

-Por signo aparente o “por destino del padre de familia”. 541. La existencia de un
signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de
ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre
continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las
dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o
se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura. Aplicable sólo
a las aparentes, sean o no continuas.
  CONTENIDO

 Dueño del predio dominante.

-Derechos. 1Ejercitar la servidumbre en el modo y forma establecidos en el título o que

resulten de la posesión; 2ejercer todos los derechos necesarios para el uso de la
servidumbre, que se entienden concedidos por ésta, p.ej., en la servidumbre de tomar
agua de fuente ajena está incluido el derecho de paso por el fundo donde ésta se halla;
3
hacer a su costa en el predio sirviente las obras necesarias para el ejercicio y
conservación de la misma.

-Obligaciones. 1Comportarse civiliter; 2no alterar la servidumbre ni hacerla más gravosa

al ejecutar las obras, y elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de
ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente; 3si hubiese
varios predios dominantes, los dueños de todos ellos deben contribuir a los gastos
originados por las obras, en proporción al beneficio que reporten a cada cual. El que no
quiera contribuir puede eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los
demás.

 Dueño del predio sirviente.

-Derechos. 1Los derivados del derecho de propiedad que conserva sobre el fundo
gravado; 2modificar en ciertas condiciones el lugar y forma de la servidumbre, con
objeto de que ésta sea ejercitada con su mínimo sacrificio.

545. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma
establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño
del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes,
podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente
cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o
a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.

-Obligaciones. 1Abstenerse de menoscabar, de modo alguno, el uso de la servidumbre;

2
contribuir a los gastos de las obras necesarias para el ejercicio y conservación de la
servidumbre, si se utilizare en algún modo de ella, y salvo pacto en contrario; o costear
dichas obras si se hubiese obligado a ello al constituir la servidumbre, en cuyo caso sólo
puede librarse de la carga abandonando su predio al dueño del dominante.
  EXTINCIÓN. 546. Las servidumbres se extinguen:

1.- Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del
sirviente [consolidación]. No cabe servidumbre sobre cosa propia.

2.- Por el no uso durante 20 años. Este término princinpiará a contarse desde el día en
que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el
día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las
continuas. La expresión “no uso” ha sido objeto de controversia: CASTÁN:
prescripción extintiva. DE CASTRO, ALBALADEJO: modo de extinción autónomo.
548. Si el predio dominante perteneciera a varios en común, el uso de la servidumbre
hecho por uno impide la prescripción respecto de los demás.

3.-Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre;
pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser
que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la
prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior.
Doctrina: a pesar del tenor del precepto, no es una extinción automática sino que debe
durar 20 años.

4.-Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o

condicional.

5.-Por la renuncia del dueño del predio dominante.

Naturaleza jurídica. Acto unilateral abdicativo no recepticio (no requiere aceptación).
Capacidad. Quien posea el predio dominante en concepto de dueño y tenga la libre
disposición del mismo, con capacidad para enajenarlo: propietario. No obstante, según
6.2 la renuncia no puede perjudicar a terceros, luego no surtirá efectos contra el
usufructuario, arrendatario o asimilados ni acreedor hipotecario.
Forma. Expresa y tácita, siempre que se derive de actos concluyentes.

6.-Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.
Naturaleza jurídica. Negocio jurídico bilateral.