BIENES 2

Camilo Ramírez = ramirez.camilo@javeriana.Edu.co

Ja.Díaz@javeriana.Edu.co

● Derecho inmobiliario=bienes 2
● Todas las clases hay quiz
● Clases prácticas
● Estudio de títulos
● Traer código civil

Bibliografía

● Guillermo Velásquez Diaz

Programa

● Derecho real de dominio

● Fundamentos DRD
● Limitaciones DRD constitucional
● Expropiación
● Concepto
● Antecedentes
● Fundamentos const
● Regulaciones legales
● Atributos del DRD
● Poderes = uso,goce,disposición
● Limitaciones
● Abuso del derecho
● Propiedades especiales
● Copropiedad =derecho de dominio =fuente de problemas
● Comunidad= no derecho de dominio
● Propiedad horizontal
● RBAB
● Patrimonio familia inembargable(1)
● Afectación a vivienda familiar(2) 258 1998
● Propiedad por tiempo compartido
● Propiedad fiduciaria=fiducia civil
● Propiedad intelectual
● Modos de adquirir
● Pactos = patos
● Acciones
● Reivindicatoria
● Restitución de tenencia
 ● Posesorias
● Negatorias
● Confirmatoria
● Pertenencia

Clase #1 - Miércoles 25 de enero

Repasito
● Patrimonio: universalidad jurídica ,conjunto de activos y pasivos fabricados en
cabeza de una persona, donde activo responde por pasivos.

+ dos tipos de derechos : personales y reales

- derechos personales: obligaciones, facultad de una persona (acreedor), pueden ser

obligaciones resiprocras
- Derechos reales : bienes , potestad (titular) potestad de una persona para extraer
todo lo que el bien le puede dar.

Derecho personal derecho real

facultad potestad (no depende de un tercero )

sujeto :activo y pasivo ; acreedor y deudor activo y pasivo : titular y universal, garantía
o goce.

objeto :prestación cosa

fuente : hecho juridico en sentido estricto, titulo y modo :

acto juridico y negocio juridico titulo : contrato
Modo: patos

oponibilidad (Inter partes) ergá omnes

En el arriendo , son obligaciones recíprocas, es un derecho personal.
Cualquier persona puede arrendar

Derecho real de dominio

Potestad que le permite a su titular obtener TODO lo que le brinda una cosa, sin necesidad
de la intervención de un tercero ( uso goce y disposición ). Con limitaciones impuestas en la
constitución o la ley.

Limitaciones: ARTICULO 669. <CONCEPTO DE DOMINIO>.El dominio que se llama

también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella
arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno

● Es un derecho humano “toda persona tiene derecho a una propiedad única y

colectivamente “.
● Pacto de San José Art 21” toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes,
la ley puede de subordinar el uso y el goce a nivel social”.
● Expropiación no es igual extinción de dominio: el embargo de bienes privados que
hayan sido adquiridos, utilizados y/o destinados para actividades ilícitas.

● Se reconoce la propiedad privada, pero es relativa. Artículo 58. Se garantizan la

propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles,
los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando
de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social,
 resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella
reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad
es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función
ecológica. El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de
propiedad. Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el
legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización
previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En
los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía
administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa-administrativa, incluso respecto
del precio.

● La propiedad es un derecho fundamental, según la t-580-11 : “Dicho en otros

términos, la propiedad debe ser considerada como un derecho fundamental, siempre
que ella se encuentre vinculada de tal manera al mantenimiento de unas condiciones
materiales de existencia, que su desconocimiento afecte el derecho a la igualdad y a
llevar una vida digna.”

Características D.R.D

+ derecho relativo:666.c.c se considera inconstitucional en 1995/ c.167 de 1997 Corte

suprema de justicia: dice que es arbitrio( decisión del titular de hacer una o otra cosa
respetando la ley )
+ Derecho exclusivo : le corresponde al titular , sin ser viable para terceros su
intervención.
- servidumbre: grádamem impuesto sobre un previo a favor de otro .
- Relaciones de vecindad: aunque seamos vecinos no es que tenga que hacer x cosa
.
- Reglamentos de propiedad horizontal o copropiedad.
+ derecho perpetuo: dura lo que dure la cosa ; el derecho moral no se sede
+ Elástico:se puede presentar en : uso, goce y disposición o32 la disposición.

Clase # 2 / 30 de enero

Atribuciones del derecho real de dominio

+ Uso : potestad le da al titular para servirse de ese bien( aprovechar los servicios que
este nos brinda)
+ Goce : ius fruendi ( frutos de revirados de la cosa )
- art 714: los frutos naturales son los que da la naturaleza , ayudada o no de la
industria humano a
- Art 717 : frutos civiles los precios , pensiones o cánones de arrendamiento o censo y
los intereses capitales de capitales exigibles. , impuestos a fondo perdido.
+ Disposición : ius abutemndi: enajenar, gravar o imponer limitaciones al bien.

Limitaciones D.R.D.

+ Constitucional :
- social : no solo otorga derechos, también otorga obligaciones ( impuestos, renta,
expropiación ) interés general prevalece ante el interés particular( utilidad pública ),
limitaciones urbanísticas ( solo puede darle determinado uso )
- Ecológica : respuesta del constituyente a la problemática planteada por la
explotación y uso indiscriminado de los bienes y derechos particulares en contra de
un ambiente sano considerado como derecho y colectivo en Donde la protección
debe estar colectiva la sociedad.

+ Legal :
- Interés generales
● Urbanística: uso de suelos y normas de altura
● Salubridad e higiene : ley 9 de 1979(. Usos que puedan contaminar deben ser
autorizados, saneamiento de edificaciones ( obligación que tiene las edificaciones de
higienizar y tener una salubridad mínima ) y alimentos)
● Razones de interés económicos y sociales: explotación económica de predios y
precio de la gasolina.
● Seguridad nacional y defenza ( compra y venta de armas )
● Interés cultural

- interés particular
● Abuso del derecho desviacionista de la finalidad del derecho =el abuso se constituye
en una fuente a la cual se puede recurrir cuando se ejercen los derechos subjetivos
con el ánimo de ocasionar un perjuicio, obrando intencionalmente, de manera
culposa o contraria al espíritu que guía cada derecho, así como también cuando en
forma abusiva se ejercen los derechos fundamentales o se interponen las acciones
de orden constitucional con el ánimo de ocasionar un agravio, actuando de manera
temeraria. En el nuevo marco constitucional se ha establecido el criterio del abuso
según el cual se abusa de un derecho constitucional propio cuando su titular hace de
él un uso inapropiado e irrazonable a la luz de su contenido esencial y de sus fines
(Corte Constitucional de Colombia, sentencia T-511 de 1993, 1993A).

● Relaciones de vecindad =Llamadas también derechos de vecindad, constituyen uno

de los grupos más importantes de limitaciones que afectan al derecho real de
propiedad de bienes inmuebles, especialmente fundos. Son reglas legales que
establecen los derechos y obligaciones que afectan a los propietarios de fundos
contiguos o próximos, regulando de forma permanente el derecho de exclusión y los
deberes de tolerancia que se impone a los propietarios a causa de la vecindad de
sus respectivas fincas. Tales derechos aparecen simultáneamente con el
surgimiento de una determinada situación de hecho entre dos fincas. Son
limitaciones directamente impuestas por la ley, por lo que no cabe confundirlas con
las servidumbres legales.|
●
 ● Cláusulas de no enajenación = art 1184 C.C: si se lega una cosa con calidad de No
enajenación no comprometer ningún derecho de tercero, la cláusula de no enajenar
se tendrá por escrito .

Clase # 3_ miércoles 1 de febrero

Limitaciones al derecho de dominio y copropiedad:

- limitaciones de interés particular

+ abuso del derecho : ejercicio de un derecho que en principio es acorde al alcance de
ese derecho pero que en algún punto su finalidad se desvía y eso da lugar a que un
tercero sufra un daño Que no está obligado a soportar.
+ Art 830 : el que abuse de sus derechos está obligado a indemnizar los perjuicios que
cause.
+ 1. No es una extralimitación ni a una violacion al derecho , ya que es un ejerció de
acuerdo a su existencia y alcance
+ 2. Desviación a la finalidad = genera un daño no provisto
+ 3. No hay violacion a una norma concreta , no hay vínculo jurídico subyacente (
contrato o norma que subyace)
+ 4. No requiere intención de causar un daño , solo se ocasionó con o sin intención
+ 5. Se causa un daño.
+ Ejemplo ( pared en mi cultivo, pero genera que no entre el sol en mi vecino)
- criterio abuso del derecho : cualquiera puede cabar propio un posos , aun asi
implique que ese poso baje su poso, siempre y cuando allá una utilidad que no
afecte a la otra parte , se debe comparar el beneficio resibido con el daño
causado .

+ razones de vecindad : conjuntos de reglas que regulan la tolerancia y pacífica

convivencia entre vecinos.
- propiedad horizontal
- Código de policía : LEY 1801 DE 2016 : regula el intercambio de actuaciones entre
quienes habitan en un mismo lugar y entre estos y su entorno
- Derechos = participar solución de conflicto,divulgar reglamentos de propiedad
,mantener vivienda en condición de seguridad y salubridad ( policía entra a ser juez ,
si no se logra se empiezan a poner multas )
- Deberes = reparar averías que comprometan demás bienes, mantener limpias zonas
comunes .

+ inmisiones :conjunto de circunstancias que están en deber de soportar por el hecho

de vivir en comunidad.
+ Intromisiones : incisiones que exceden el límite de lo tolerable

+ cláusula de no enajenación : son aquellos convenios o acuerdos que celebren las

partes en virtud se restringe temporalmente la posibilidad de transferir una o varias
cosas por un tiempo determinado .
- Se puede incluir en contratos pero tiene que estar limitada temporalmente.
 - Norma inperativa: en razón de su sensibilidad no se puede derogar por comisión
entre las partes.( no puedo modificar voluntariamente la demanda, 20 días ).
- Orden público: conjunto de principios y valores religiosos, morales y políticos que
existen en un medio social y son importantes para mantener el orden social.
- Buenas costumbres : como se mantiene el orden social .
- Art 1489 c.c:acciones de resolución , rescisión y revocación contra terceros
poseedores.( cuando la escritura publica de donación se prohíbe enajenarla )
- Art 852 ( arriendo y cesión del usufructo ) no puede arrendar ni vender el usufructo si
está pactado
- Prohibidas :
- 1184 : si se llega una cosa con calidad de No enajenación no comprometer ningún
derecho de tercero, la cláusula de no enajenar se tendrá por escrito .( legar: acción
particular )
- 2440 : enajenación. E impotencia de bienes hipotecados : el dueño de los bienes
gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante
cualquiera estipulación en contrario.
- 2022:no enajenar cosa arrendada : el arrendatario tiene derecho de seguir habitando
el bien así sea el derecho.
- Art 5 ley675 : propiedad horizontal
- No podrá contener normas que prohiban enajenar los bienes particulares.

Formas especiales de propiedad.

● Copropiedad : es una forma especial de propiedad que consiste en el derecho real
de dominio que tiene 2 o más titulares sobre una misma cosa.
● Cada copropietario tiene una cuota aparte de la total , es ideal y abstracta.( cuando
son copropietarias de un apartamento, no se puede decir que a mi me toca el cuarto
y a otro la terraza).50/50
● Suele ser un problema
● Fuentes :
● hecho jurídico: suceso fáctico y desprovisto ajeno de la voluntad del ser humano
donde se llega a una copropiedad .( sucesión)
● acto jurídico : interviene la voluntad del ser humano ( sociedad conyugal ).
● Virtud de la ley o manera forzosa: ley 675 de 2001, (propiedad horizontal, zonas
comunes )
● Acto del juez o notario :( adjudicación de bienes, liquidación judicial, divorcio).

● Principio general del derecho : nadie está obligado a vivir en indivisión

● 2334 _ derecho de división _ se puede pedir que se venda para no seguir obligado.
● Excepción al principio general : art 1374 : código civil : las partes pueden acordar no
dividirse por periodos máximos de 5 años, el término podrá renovarse.( ni lagos,ni a
lo que la ley manda , ni servidumbre, ni indivisas, ni propiedad fiduciaria).
● Caracteristicas:
● No hay exclusividad ( entre las partes ,respecto de la cuota )
● Cuota ideal no representable materialmente mientras permanezca en indivisión .
● Existen tantos derechos de propiedad como copropietarios
● Existen derechos colectivos de uso , goce y administración.
● DERECHO SOBRE LA CUOTA :
● 1. Derecho enajenar la cuota : art 1868
●
● 2. Derecho a gravar( IMPONER UNA LIMITACIÓN AL DRD) : 2442/ el
embargo,secuestró y remate será sobre la parte embargada.( Presentar una
demanda ante un juez, x cantidad de plata y el me consignó una hipoteca y él no me
ha pagado .)
● No cabe en la prenda con tenencia .
 ●
● 3. Derecho a reivindicar la cuota :(tiene el dueño contra el poseedor ) ( sc:14 de
agosto 2015( 15829. Ex))
● IDENTIDAD Bien poseído y bien que comprende LA CUOTA
● Solo recae sobre la cuota

Clase #4/ 6 de febrero

● terminación de la copropiedad

- Consolida en. 1 persona toda la cuota

- Destrucción de la cosa
- División de la cosa

● Comunidad se administra como si se administrara la red social

Copropiedad sociedad

● es una forma especial de propiedad ● negocios jurídicos, contratos, 1 o

que consiste en el derecho real de
dominio que tiene 2 o más titulares
sobre una misma cosa.
● Cada copropietario tiene una cuota
aparte de la total , es ideal y
más personas que se destinan
recursos ya sean económicos o
industrial, para que si actividad
económica, que cuando termine
reparte utilidades .
● Tiene acciones políticos y
 abstracta.( cuando son económicos
copropietarias de un apartamento,
no se puede decir que a mi me toca
el cuarto y a otro la terraza).50/50

junta de copropietarios asamblea o junta de socios .

(administrador,representante legal de la
copropiedad ) (ley 95/1995

no hay persona juridica hay una persona juridica

Derechos sobre la cosa común

2323 c.c: derecho de cada copropietario se asimila a el derecho que tienen las
copropiedades .
- 1. Derecho a administrar la cosa común : mantenimiento, conservación , incremento
patrimonio y asunción de gastos .
- Lo que haga el administrador, trasladaré la parte a copropiedad
- Administra parabién y asume las cargas para mal
- 2. Derecho a obtener frutos 2328 c.c
- 3. Derecho a usar la cosa
- Reglamento de copropiedad para mejorar la situación
- 4.pedir la división:pactar la indivisión 1374 codigo civil

- Formas de la división
- 1. Voluntariamente : interviene la voluntad de todos los copropietarios
- Venta de la cosa común :
- Dividir materialmente :bien divisible.
- 2. Judicialmente :
- Accion divisoria :
- Imprescriptible : no caduca ( en cualquier momento )
- Irrenunciable:
- Efecto retroactivo :se considera dueño desde el inicio y no desde el fallo
Clase # 5 -8 de febrero

Obligaciones de los copropietarios

- Gastos de la cosa común
- Reparaciones ( a menos que el daño sea causado por solo 1 copropietario.)
- Deudas contraídos x 1 compropietario en biene comunidad
- Si es contraída por todos sin especificar cuotas, todos se obligan con el acreedor
- Régimen de deudas del copropietario con la comunidad

Propiedad horizontal (PH)

regula los inmuebles donde confluyen derechos de propiedad ex- clusiva sobre
bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes.
- propiedad en estructura sobre pisos sobrepuestos
- Se individualiza con la propiedad horizontal
- Genera matrícula inmovilizaría para dividir un previo (jurídicamente ), para no vivir en
copropiedad.
- Se constituye de forma voluntaria.

+ bienes:
+ Propiedad unitaria
+ Propiedad común : genera copropiedad.

+ régimen de convivencia :

Suerge en Francia, se llama de pisos superpuestos, la estructura y el techo es aportada por

los propietarios de los pisos en proporción al valor de su piso

Clase #6-13 de febrero

Caracteristicas
- limitación al derecho real de dominio :no se puede ejercer plenamente el derecho
real de dominio . 1579-2912
- Propiedad especial : ley 675-2001: frente a los bienes comunes se genera una
copropiedad.
- Miti miti : limitación del derecho real de dominio frente a los bienes privados, ya que
se está poniendo un régimen de convivencia.

Derecho sobre la cuota

Copropiedad régimen propiedad horizontal copropiedad

no independientemente del derecho de enajenar la cuota

propiedad del bien privado

no se puede grabar sobre los bienes grabar

comunes

no se puede ejércitos derecho sobre una reivindicar

cosa ( no se puede reivindicar )

hay un administrador siempre no es muy común encontrar un

administrador

se puede usar,no se puede beneficiar de usar , administrar, obtener frutos ,división

los frutos , ni repartir utilidades, no se
puede puede dividir

Constitución del régimen de propiedad horizontal

- reglamento de propiedad horizontal registrado:( oficina de registros )
 - Negocio jurídico mediante el cual se establecen las características, propiedad común
y unitario ;con el régimen de convivencia
- Es solemne : se constituye mediante escritura pública

- Reglamento propiedad horizontal :

+ art 5 de la ley 675-201
1. Nombre e identificador del propietario=voluntario
2. Nombre del edificio o conjunto
3. Terreno : identificar el terreno donde voy a construir ( ALINDERAR =norte, sur , este
, oeste)
4. Identificación de los bienes de dominio particulares :cenit,nadir; área total
construida,áreas total privada, área libre

CLASE #7-15 DE FEBRERO

Bienes privados=bienes privados con un aprovechamiento exclusivo, tiene una salida
directa o por pasaje común a una vía pública . Propietario o copropietario , no comercial
bienes comunes
+ comercial
+ Residencial
+ Mixto

Bienes comunes :
Esenciales: necesarios para la conservación , existencia y seguridad de la propiedad
horizontal
No esenciales :los que no son esenciales :desafectar o asignar un uso exclusivo (volverlo
privado)(limita uso y goce de ese bien y se le da a un propietario:Terrazas parqueaderos
depósitos )

Coeficientes de copropiedad :determina su derecho de copropiedad en el conjunto ,cuota

dentro de la copropiedad generada , porcentaje de participación en la copropiedad sobre los
bienes comunes ,.
- derecho de voto en la asamblea de copropietarios
- Valor de contribución a expensa comunes
- Área total construida- área conductos y muros
- T a p= 100%
- Atc= ?
Módulos de contribución :exepcion al pago de defensas por coeficientes de propiedad (
plazoleta de comidas)

Destinación. Bienes particular : vivienda , comercial , mixto

Admnistracion porpiedad horizontal

+ Consejo
+ Asamblea
+ Administrador
+ Revisor fiscal
+ Comités de convivencia
Extingue
- dedstruccion
- Amenaza de ruina + 75%
- Decisión autoridad judicial

723-822= fiduciaria
794= propiedad fiduciaria

Propiedad fiduciaria mercantil=1233-1237 c.c