Universidad Federada Colegio Santo Tomás

Alumnos: Róger Benavides Bolaños Profesor: Lic. Daniel Umaña

Yanori Zúñiga Lobo
EXPOSICIÓN: HIPOTECA INVERSA

1. Antecedente:

DEFINICIÓN DE HIPOTECA
 Alberto Brenes Córdoba la define así:
“Es un derecho real de garantía constituido sobre un inmueble, para asegurar el
cumplimiento de una obligación”.
Hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta para sostener, apoyar y asegurar
una obligación. Es un Derecho real que se constituye sobre un inmueble para garantizar el
cumplimiento de una obligación propia o ajena.
 La constitución del gravamen de la hipoteca no le da poder al acreedor de gozar
del bien hipotecado, solo le concede un privilegio para que con el producto se
pague el monto de su crédito, el dueño del bien se mantiene en posesión de este y
ejerce sobre el mismo todos los atributos del dominio.
Características
 Accesoriedad: Su existencia se subordina a la existencia de una obligación
principal. Por ejemplo un crédito. (412 CC)
 Especialidad: cuanto se constituye una hipoteca, debe individualizarse el crédito
garantizado y el bien dado en garantía. (313 C.C)
 Indivisivilidad: Pesa sobre todo el inmueble, si se dividiera, el adquiriente no puede
pedir que se libere su parte, tampoco el deudor que hace un abono, cosa distinta
es la solicitud de reducción de la hipoteca, estipulada en el art. 416 del Código Civil
(no es una característica absoluta, pues los interesados pueden convenir).
 También artículos 409 y 415 CC.
 Se da por Grados: Se concede un privilegio al acreedor anterior respecto de los que
se constituyen posteriormente.
 Prioridad: Se refiere a la jerarquía, se emite por grados. El acreedor hipotecario es
privilegiado. Los acreedores hipotecarios gozarán de prioridad según orden en que
se vayan constituyendo las hipotecas entre ellos, pero frente a acreedores
 comunes, los hipotecarios tienen preferencia. En Costa Rica se permite la
inscripción hasta grado seis o hipoteca de sexto grado.
 Preferencia y acción persecutoria: Referente al derecho de cobro o ejecución del
acreedor, es decir las acciones persecutorias de venta y preferencia en el pago.
 No desposesión: En la hipoteca no se desposee del bien a quien la constituye, el
dueño puede seguir explotándola y obtener los frutos.
 Solemne: Porque debe seguir la formalidad de ser constituida en escritura pública,
tal y como lo establece el artículo 409 del Código Civil.
 Publicidad: Para que la institución hipotecaria surta efectos frente a terceros y no
solo frente a las partes debe ser presentada al Registro Público para su inscripción.
Bienes que NO se hipotecan (art. 410 C.C.)
a) Bienes muebles: para estos se establecen la garantía de prenda (Excepciones son
los navíos)
b) Los frutos de toda clase, pendientes a la separación del predio que los produce,
esto porque se consideran accesorios del fundo (en relaciona la articulo 553 C.Com
Inc. g)
c) Los muebles colocados de modo fijo en una construcción o edificio con separación
de éste, salvo pacto en contrario de las partes. (Articulo 255 CC. Inmueble por
Naturaleza)
d) Las servidumbres separadas del fundo a que sirven activamente.
e) El uso y habitación por ser derechos personalísimos, la hipoteca sería ineficaz.
f) El arrendamiento por ser derecho personal de goce.
g) El simple derecho de poseer que por su condición precaria no es garantía efectiva.
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
 Por su carácter accesorio, una vez cumplida la obligación principal, se extingue la
hipoteca, para esto es necesario pedir la cancelación del gravamen al acreedor y
que se inscriba en el Registro. (Artículos 424, 417, 418 del Código Civil y 21 de la
Ley de Cobro).

2. CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

1. Otorgamiento previo de un crédito con garantía hipotecaria.

2. Escritura pública
3. Inscripción del gravamen en la Sección de Hipotecas del Registro Público de la
Propiedad. Recordemos que afecta a terceros a partir de su presentación.
4. CAPACIDAD: En principio se requiere ser el dueño del bien para aprobar la
imposición del gravamen.
5. HIPOTECA POR CONSENTIMIENTO: Es necesario el consentimiento del propietario,
sin embargo, un tercero puede dar en garantía de una deuda que no es propia.

3. HIPOTECA INVERSA

 Una hipoteca inversa o vitalicia, es un préstamo concedido por una entidad de

crédito a un adulto mayor que posee su propia propiedad. Para ello, es necesario
que se produzca el registro de la hipoteca y el prestatario debe comprometerse a
utilizar la propiedad como residencia principal.

 la hipoteca inversa constituye una herramienta legal de acceso al crédito en miras

a la dignidad y la calidad de vida de los adultos mayores. En Costa Rica, la hipoteca
inversa carece de regulación, más allá de lo establecido en el proyecto de ley
número 19.475, en la Ley Integral para la Persona Adulta Mayor y la Ley de
Fortalecimiento del Consejo Nacional de la Persona Adulta Mayor. El acceso al
crédito continúa siendo un vía crucis para las personas adultas mayores por
distintas razones, obstáculos y problemáticas.

 Esta interesante figura nace del derecho anglosajón y llama la atención que ha sido
una experiencia exitosa en varios países como Estados Unidos, Gran Bretaña,
Canadá, España, entre otros. Bajo esta modalidad, la exigibilidad del crédito y
eventual ejecución del activo nace a partir del fallecimiento del solicitante. Es un
negocio jurídico “mortis causa”.

 Para la determinación de la cuantía del crédito, parte del análisis deberá enfocarse
en el valor de mercado del activo, la esperanza de vida del solicitante, la madurez
del mercado inmobiliario e intereses que se devenguen en el tiempo.

 En Estados Unidos generalmente se da un único desembolso (“global”); la apertura

de una línea de crédito que permita a la persona acceder en tractos hasta agotar el
monto total autorizado; recibir el principal en cuotas mensuales, o bien, una
combinación de éstas últimas.

 Es importante aclarar que los herederos no estarían obligados al pago de la deuda

(bajo cualquier modalidad pactada previamente con el causante), en cuyo caso, el
 activo se le adjudicaría al acreedor o se procedería a su remate. El activo podría
formar parte del haber sucesorio (tomando en consideración el gravamen), o bien
ser adjudicado o rematado por la entidad cuando los herederos no manifiesten
interés en cancelar el crédito convenido, o bien si manifestándolo, incumplen los
términos acordados.

 Al revés de una hipoteca tradicional, el monto del crédito no disminuye con el

tiempo, sino que se mantiene o bien aumenta a partir del fallecimiento del
solicitante. A grandes rasgos, la hipoteca tradicional persigue una finalidad
económica y/o de garantía colateral, mientras que la hipoteca inversa
evidentemente adiciona un enfoque social tan necesario en estas épocas críticas.

4. REQUISITOS DE HIPOTECA INVERSA

 Que el solicitante sea adulto mayor, es decir, el factor edad es determinante.

 Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante
disposiciones periódicas o únicas.
 Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando
fallezca el prestatario.
 Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada.

5. PROYECTO DE LEY REGULACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA Expediente N.° 19.475:

En Otras partes del mundo (USA, Colombia, Chile, Etc…) ya opera ésta figura jurídica. En
Costa Rica aún es un proyecto en proceso de estudio en la asamblea legislativa, impulsado
por los diputados Humberto Vargas Corrales y Natalia Díaz Quintana, con el argumento de
que las personas adultas mayores merecen esquemas financieros que les permitan y
faciliten tener acceso a alternativas para mejorar su condición de vida.
La expectativa de vida de la población costarricense ha mejorado en los últimos años,
ubicándose en promedio en 79,71 años (82,01 para las mujeres y 77, 51 para los hombres)
compartiendo junto a Cuba y Colombia el segundo lugar de América Latina solo superado
por Chile.
Este indicador, es un elemento importante para considerar a la persona adulta mayor
como un sujeto que merece tener en esa expectativa de vida, alternativas viables que
puedan contribuir a que este grupo etario obtenga una mejor calidad de vida.
En ese orden de ideas, el sistema financiero costarricense, sobre todo los bancos públicos
y privados, así como entidades aseguradoras pueden convertirse en instrumentos de
apoyo a este sector de la población, ofreciendo otros esquemas de inversión que permitan
a las personas adultas mayores lograr financiamiento viable para que puedan alcanzar los
objetivos que se hayan propuesto o que les permita alcanzar un mejor nivel de vida.
En nuestro ordenamiento jurídico hay diversas formas para poder garantizar deudas, por
ejemplo, el pagaré, la prenda, una letra de cambio o una hipoteca, sobre esta última
forma de pago es que se desarrolla el presente proyecto de ley. Para justificar esta
iniciativa, se ha investigado en el derecho comparado y en estudios que se han hecho
alrededor de la hipoteca como medio para garantizar deuda, una figura jurídica que es
novedosa y que no está contemplada en nuestro ordenamiento jurídico como es la
hipoteca inversa.
En octubre de 2009, se presentó una tesis para optar por el grado de licenciatura en
Derecho en la Universidad de Costa Rica a cargo de Jenny Teresa Lumbi Sequeira y Andrea
González Paniagua quienes con gran propiedad desarrollaron este tema, el cual hoy el
diputado proponente de este proyecto tomó como base un anteproyecto de ley que
dichas ponentes presentaron en dicha tesis para lograr su grado de licenciadas en
Derecho.
Entre otras cosas, se menciona en el proyecto: “…En el desarrollo humano de Costa Rica,
las personas adultas mayores, constituyen una población importante, no sólo en términos
de la situación presente, sino por las investigaciones realizadas que pronostican cambios
en el futuro del comportamiento demográfico. La sociedad costarricense, constantemente
ha apostado al desarrollo de la infraestructura social.
La influencia de un sinnúmero de factores asociados a la inversión social del país, en salud,
educación, vivienda y asistencia social, ha traído como consecuencia una población más
longeva y saludable; se alcanza una esperanza de vida similar a la que es propia de los
países desarrollados. El logro histórico y demográfico que hasta el momento tiene el país,
genera múltiples situaciones que deben balancearse con criterios adecuados y
actualizados. Según las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística y Censos, el
envejecimiento demográfico de Costa Rica se acelerará próximamente.
Entre los muchos aspectos que están asociados con el aumento de la longevidad
poblacional, el tema de los créditos hipotecarios reviste de una importancia singular. Si
bien existen créditos para personas adultas mayores, nos topamos con la limitante de que
deben contar con un ingreso, es decir deben tener capacidad de pago en los términos
entendidos por la Superintendencia General de Entidades Financieras.
En este caso, se necesita de una pensión, pero qué pasa con aquellas que no cuentan con
dicho requisito y que sí tiene un inmueble propio con una vivienda construida, cómo
pueden ellas llegar a obtener una mejor calidad de vida, si hasta a nivel laboral son
consideradas personas no aptas para ciertos oficios; no tienen otra opción que trabajar en
oficios poco remunerados…” Sin duda alguna que, con gran acierto, las ponentes logran
evidenciar un tema de gran actualidad, que merece una discusión en el seno del
parlamento costarricense, porque el tema se presta para una importante discusión, no
solo en lo que respecta a la figura de la hipoteca inversa, sino también por el hecho
significativo de traer a discusión el tema de las condiciones de vida de las personas adultas
mayores, y es quizás este, el mayor acierto de la discusión que se pueda generar con esta
iniciativa de ley, que pueda también permitir que se den, a partir de este proyecto de ley
otras iniciativas que mejoren sustancialmente la calidad de vida las personas adultas
mayores.
A partir de estos fundamentos el diputado suscribiente recoge como iniciativa de ley el
anteproyecto presentado en esa tesis de derecho a fin de iniciar una amplia discusión en
el seno de la comisión que se le asigne para su trámite y en el Plenario legislativo.
A partir de estas consideraciones y con el objetivo de que las personas adultas mayores
que no cuenten con ingresos o estos no sean suficientes, puedan considerar contratar una
hipoteca inversa, se presentó éste anteproyecto dado que la tesis de las postulantes,
cumple con los requisitos y los fundamentos normativos, axiológicos y fácticos del
instituto de la hipoteca inversa.
El sistema legal costarricense no estipula regulación alguna respecto de tal figura moderna
especial de hipoteca. Esta situación sirve de base para el estudio de la propuesta de
regulación que reúne los requerimientos óptimos para que el desarrollo fáctico de la
figura jurídica, en la protección de la calidad de vida de poblaciones vulnerables como son
las personas adultas mayores.
REGULACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA:
La propuesta de ley regula los beneficios, el régimen financiero, la administración, el
control y la modalidad de los créditos, así como todos los demás aspectos de la hipoteca
inversa. La hipoteca inversa, consistirá, en el otorgamiento de un crédito, en virtud de
residir en una vivienda propia, en donde el crédito le será entregado al solicitante,
mediante disposiciones periódicas o en un solo tracto, y se tiene como fin supremo, poder
otorgar a las personas mayores de 65 años y a aquellos que sufren de dependencia severa
o gran dependencia, la posibilidad de ser sujetos con capacidad de adquirir un crédito
hipotecario, sin importar los ingresos con que cuenten.
Se propone que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante
disposiciones periódicas o únicas y la deuda solo sea exigible por el acreedor y la garantía
ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca
el último de los beneficiarios, que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada
contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en la Ley
Reguladora del Mercado Hipotecario.
Del trámite de casos por dependencia severa o gran dependencia En los casos de las
solicitudes por gran dependencia o dependencia severa, deberá para otorgarse presentar
ante la entidad bancaria, constancia entregada por la Caja Costarricense de Seguro Social
en donde consta tal situación.
Se entenderá como “Dependencia severa” cuando la persona necesita ayuda para realizar
las actividades básicas de la vida diaria dos o tres veces al día pero no requiere la
presencia permanente de un cuidador. Gran dependencia o dependencia muy grave: la
persona que necesita ayuda para realizar las actividades básicas de la vida diaria varias
veces al día y, por su pérdida total de autonomía mental o física, necesita la presencia
indispensable y continua de otra persona.
Esta hipoteca solo podrá ser concedida por las entidades de crédito y por las entidades
aseguradoras autorizadas para operar en Costa Rica, de acuerdo con la Ley Reguladora del
Mercado de Seguros. Dichas entidades deberán registrarse como tal ante la
Superintendencia General de Entidades Financieras, la cual será el órgano supremo de
fiscalización en el otorgamiento de dichos créditos.
En el marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las entidades que
concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento
independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación
financiera de este último y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este
producto. Un consejo formado por dos representantes de los adultos mayores, dos
representantes de las entidades financieras, y dos representes de las personas con
dependencia severa o gran dependencia deberá de establecer las condiciones, forma y
requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento.
Toda entidad financiera que autorizada para otorgar créditos de hipoteca inversa, violente
algunas de las normas establecidas en la presente ley, será sancionada con una multa que
equivaldrá al treinta (30%), la disposición otorgada por el adulto, y será suspendida
provisional o definitivamente para el otorgamiento de futuras hipotecas inversas.
Las rentas que otorgaran las entidades financieras, están constituidas por prestaciones
económicas, otorgadas con base en el valor tasado de la propiedad del solicitante, las
cuales pueden ser vitalicias o temporales.
La entrega del crédito al adulto mayor (disposición de dinero) se le entregará al solicitante
de acuerdo con lo pactado, mensualmente o en un solo momento. Los intereses pactados,
pueden ser corrientes o moratorios. Los primeros iniciarán correr a partir de la suscripción
del crédito y los segundos a partir del incumplimiento. Para efectos de la presente
hipoteca inversa, los intereses corrientes y moratorios los cuales prescriben en un año,
dicho tiempo deberá computarse a partir del fallecimiento del deudor. El interés será de
acuerdo con las tasas vigentes al momento de la contratación.
La entidad financiera con la que el solicitante contrate una hipoteca inversa, tendrá la
obligación de que una vez que lo considere necesario, con los estudios técnicos
respectivos, podrá acordar en cualquier momento la variación de las cuantías que se
otorgan, lo que generaría un aumento en el crédito originario, siempre y cuando el
solicitante este de acuerdo.
Estas hipotecas solamente serán constituidas en primer grado, exentas del pago de los
timbres, que pagan las hipotecas comunes para su inscripción, las escrituras públicas que
documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y
cancelación de la hipoteca inversa. Para el cálculo de los honorarios notariales de las
escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicará el
Arancel de Profesionales en Derecho (Honorarios Abogados y Notarios) decreto N.°
20307-J, o el que sustituya a este.
La inscripción de una hipoteca inversa se regirá por los criterios registrales de una
hipoteca común excepto por el pago de los timbres, la cual estará exenta de dicho
requisito. Constituida una hipoteca inversa sobre una propiedad, esta no podrá
enajenarse bajo cualquier título, mientras pese sobre esta este crédito. El director del
Registro de Inmuebles, deberá emitir circular, informando a los registradores de la
presente hipoteca.
De ser necesario la persona adulta mayor podrá solicitar que se realice una revaloración
de la vivienda para optar por un aumento del crédito, en vista del aumento del costo de la
vida y que las prestaciones dinerarias periódicas o según el contrato ya no sean suficiente
para cubrir sus necesidades. Para comprobar que el crédito contratado por la persona
adulta mayor ya no le es suficiente, la entidad que otorgó el crédito o aseguradora
realizará estudio económico al respecto. Para que realice un estudio de la situación social
y económica en la que se encuentra el solicitante. Para dicho estudio la entidad
aseguradora o crediticia aumentará el monto mensual a otorgar una suma de dinero de
acuerdo con la distancia y las condiciones del lugar donde se realizará el estudio.
Este estudio, deberá ser emitido por el departamento de asesorías al que hace referencia
el artículo 10 de la presente ley, asesoría que deberá pasar una vez elaborada por el
consejo al que se refiere el mismo artículo.
Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al
fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo
estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus
intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación. En
caso de que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor
hipotecario, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito
garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente. O
sea que, serán notificados los herederos de la deuda, y de la posible ejecución de la
propiedad, para que en término prudencial de tres meses se apersonen a la entidad
acreedora mostrando el interés en cancelar o no la deuda, en caso de negativa por estos,
la entidad ejecutará la deuda mediante proceso sumario, en donde se hará constar la
negativa de los herederos en cancelar la deuda.
Extinguido el crédito hipotecario y los herederos del deudor decidan no rembolsar los
débitos vencidos, con su interés, el acreedor solo podrá tener recobro hasta donde
alcancen los bienes de la herencia.

6. CONSULTA JURÍDICA A LA PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA

La jefa de la Comisión Permanente de Asuntos Económicos de la Asamblea Legislativa, Lic.

Silma Bolaños Cerdas, solicita opinión jurídica a Alejandro Arce Oses (Procurador Adjunto
de la república, y recibe respuesta el 12 de setiembre del 2016, donde se indica, entre lo
que nos interesa respecto al expediente legislativo N° 19475:

 
la Asamblea Legislativa no ostenta propiamente la condición de Administración Pública
(sólo excepcionalmente realiza función administrativa).

La diferencia entre la figura de HIPOTECA INVERSA y la hipoteca común, se encuentra en

que la segunda consiste en un derecho real de garantía otorgado al acreedor, mientras
que la hipoteca inversa está pensada para convertir en activos líquidos la vivienda del
propietario o la propietaria, mayor de 65  años o con un grado de dependencia (severa o
muy grave), por lo que la entidad de crédito autorizada otorga en uno o varios tractos una
suma exigible hasta el fallecimiento del deudor y sus beneficiarios (en caso de tratarse de
una hipoteca vitalicia) o al finalizar el plazo (en el caso de las temporales). El monto del
crédito se define con base en el valor tasado de la propiedad del solicitante.

 
Se advierte un potencial problema de permitirse que se realice el “pago” en un solo tracto
por parte de la entidad financiera hacia el beneficiario. En efecto, el proyecto procura
otorgar a las personas adultas mayores o con dependencia severa o gran dependencia, la
posibilidad de ser sujetos de crédito para así mejorar su calidad de vida; sin embargo, el
permitir un único desembolso podría desnaturalizar la figura creada y el fin pretendido,
toda vez que el proyecto va dirigido a una población en condición de vulnerabilidad, de
suerte tal que podrían ser víctimas de abusos y/o explotación en la administración y uso
de ese único importe de dinero.

 
Esta eventual problemática pareciera agravarse en el caso de una hipoteca temporal, toda
vez que de no realizarse una correcta administración del dinero desembolsado, una vez
que se cumpla el plazo pactado, el beneficiario podría no tener los medios suficientes para
cancelar el principal e intereses debidos, lo que conllevaría la ejecución de la garantía,
dejando a éstas personas vulnerables sin una vivienda donde puedan residir, lo que
implicaría una mayor problemática social y económica para el Estado, de suerte tal que
podría generarse un efecto no deseado por el legislador.

Uno de los problemas fundamentales que presenta el proyecto ley es el uso de los
términos “dependencia severa” o “gran dependencia”, los cuales son utilizados en la
legislación Española de hipotecas inversas, la cual sirve como base al proyecto que nos
ocupa; sin embargo, dichos términos no se adecuan etimológicamente a la realidad
costarricense, ni a la normativa internacional.
 
Al respecto, la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su
Protocolo Facultativo, aprobada en nuestro país mediante la Ley Nº 8661 del 19 de agosto
del 2008, señala en el párrafo segundo del artículo 1: “…Las personas con discapacidad
incluyen a aquellas que tengan deficiencias físicas, mentales, intelectuales o sensoriales a
largo plazo que, al interactuar con diversas barreras, puedan impedir su participación
plena y efectiva en la sociedad, en igualdad de condiciones con las demás. ”

Por su parte, la Ley N° 7600 del 2 de mayo del 1996, Ley de Igualdad de Oportunidades
para las Personas con Discapacidad, en su artículo 2 define la discapacidad como la “…
condición que resulta de la interacción entre las personas con deficiencias físicas,
mentales, intelectuales o sensoriales a largo plazo y las barreras debidas a la actitud y el
entorno, que evitan su participación plena y efectiva en la sociedad, en igualdad de
condiciones con las demás.”

En esa dirección, el artículo 7 del proyecto señala que por dependencia severa se entiende
la persona que necesita ayuda para realizar las actividades básicas de la vida diaria dos o
tres veces al día pero no requiere la presencia permanente de un cuidador, mientras que
gran dependencia o dependencia muy grave se presenta cuando una persona necesita
ayuda para realizar las actividades básicas de la vida diaria varias veces al día y, por su
pérdida total de autonomía mental o física, necesita la presencia indispensable y continua
de otra persona.  

Como se puede apreciar, las definiciones de la dependencia severa o gran dependencia,

son conceptos no incluidos dentro de la legislación costarricense, por lo que
recomendamos se use el lenguaje adecuado y se substituya por los términos ya incluidos y
desarrollados en nuestra normativa, así como en los tratados internacionales vigentes en
la materia. 

Incluso resulta cuestionable la posibilidad de que una persona con gran dependencia o
dependencia muy grave, en los términos definidos en el proyecto, pueda adquirir la
hipoteca inversa, toda vez que si tiene una pérdida total de su autonomía mental, no
estaría en capacidad de suscribir actos o contratos (artículos 36 y siguientes del Código
Civil). 

El artículo 14 del proyecto de ley refiere en su primer párrafo: “Los intereses pactados,
pueden ser corrientes o moratorios. Los primeros iniciarán correr a partir de la suscripción
del crédito y los segundos a partir del incumplimiento”. Sin embargo, estimamos que en el
proyecto se genera confusión en cuanto al momento exacto en que se entiende se
incumple la obligación y, por ende, se cobran intereses moratorios.

Un efecto, si hacemos una relación con los artículos 27 y 28 del mismo proyecto, tenemos
que al fallecer el solicitante o la última persona beneficiaria se debe notificar a los
herederos, otorgándoles un plazo de tres meses para que se apersonen a la entidad
financiera para indiciar si quieren cancelar o no la deuda (conservando así el patrimonio
dado en garantía).

Por lo anterior, entendemos que lo correcto sería que los intereses moratorios empiecen a
correr pasado el plazo de tres meses, toda vez que es a partir del vencimiento de ese plazo
trimestral que se podría vislumbrar un incumplimiento en la obligación de pago. En
palabras más sencillas, no se podría entrar en mora si la misma ley establece un plazo de
tres meses para decidir si se cancela o no la deuda.

 
Se señala que las entidades que concedan hipotecas inversas deberán suministrar
servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes del producto, lo que se
reafirma en el numeral 30; sin embargo, al señalarse que es un asesoramiento
“independiente”, queda la duda de si ese asesoramiento debe ser brindado por la misma
entidad financiera, es decir, por medio de su propio personal, o bien si se refiere a un
tercero que brinde los servicios de asesoría.

En cuanto a la creación de este “consejo”, quedan serias dudas sobre la naturaleza jurídica
del mismo, al no señalarse el órgano o entidad al que deberá estar adscrito, no se
establece cómo se va a financiar el mismo para operar, no se indica si los miembros
devengaran dietas o no, no se regula la forma de escogencia de sus miembros y el plazo
del nombramiento, no se señala aspectos básicos de funcionamiento como periodicidad
de reuniones, quorum, entre otros.

Se establece una multa de un 30% para las entidades que violenten la ley; sin embargo,
estimamos que no hay claridad de cuál será la base de cálculo para definir la sanción a
cancelar. Además, no se especifica quién es el ente u órgano competente para imponer la
multa.
 
Del artículo se titula “De la entrega de crédito al adulto mayor”, lo cual resulta inexacto,
toda vez que no se menciona a las personas con dependencia.

No existe suficiente claridad del modo o procedimiento para fijar el monto de las rentas a
otorgar al beneficiario. En los primeros artículos del proyecto, se indica que el monto del
crédito se define con base en el valor tasado de la propiedad del solicitante, de suerte tal
que el desarrollo de este artículo resulta ser sumamente confuso.
 
Evacuada la consulta del proyecto de Ley N° 19475. La aprobación o no del presente
proyecto es un asunto de política legislativa; sin embargo, se recomienda,
respetuosamente, a las señoras y señores diputados tomar en consideración las
observaciones hechas en este pronunciamiento.